導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)評(píng)估，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)評(píng)估合同范文1委托估價(jià)方: (以下簡(jiǎn)稱甲方)

受托估價(jià)方: (以下簡(jiǎn)稱乙方)

甲、乙雙方就委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事宜達(dá)成如下協(xié)議:

一、甲方因?yàn)?，特委托乙方對(duì) 進(jìn)行評(píng)估。

二、甲方應(yīng)于 年 月 日以前將委托評(píng)估房地產(chǎn)所必需的產(chǎn)權(quán)證明、證件及其它有關(guān)資料交給乙方。甲方應(yīng)向乙方提交的資料如下:

1. 上述住宅樓房的確權(quán)證明材料復(fù)印件;

2. 其他有關(guān)資料。

三、乙方應(yīng)根據(jù)甲方委托評(píng)估的目的, 對(duì)委估房地產(chǎn)的價(jià)格予以客觀、公正的評(píng)估, 并向甲方出具房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告書(shū)。普通房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,一般應(yīng)在甲方提供資料后兩周內(nèi)完成。

四、甲、乙雙方對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)盡保密之責(zé),除向政府主管部門(mén)申報(bào)外,未經(jīng)對(duì)方同意, 不得對(duì)外公開(kāi)或泄露給他人。

五、經(jīng)甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價(jià)局及北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(京價(jià)[房]字[1997]第398號(hào))文件規(guī)定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(見(jiàn)下表)所計(jì)算的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，向乙方支付評(píng)估費(fèi)。

六、甲方如中途中斷委托評(píng)估, 乙方不退還甲方預(yù)付的評(píng)估費(fèi)。

七、本協(xié)議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經(jīng)雙方同意任何一方不得進(jìn)行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協(xié)商解決。

八、本協(xié)議于XX年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)評(píng)估合同范文2甲方：

乙方：

一、合作背景

1、應(yīng)乙方的合作要求，為了更好地整合甲方和乙方的社會(huì)資源，共同把 業(yè)務(wù)做強(qiáng)做大，甲方愿意與乙方合作。乙方在云南省(市、自治區(qū))昭通市(地區(qū))綏江縣(區(qū))開(kāi)展房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

3、乙方為表明與甲方合作的誠(chéng)意，乙方同意在簽字本合作協(xié)議后， 支付誠(chéng)意金貳萬(wàn)元給甲方留存。合作到期(或終止)時(shí)，乙方如無(wú)違約行為，甲方無(wú)意退還乙方，不計(jì)利息。

二、合作期限

暫定壹年，即從 年日起至 月日止。合作到期，如乙方無(wú)違約行為的，可續(xù)簽。

三、合作務(wù)件

1、甲方以評(píng)估資質(zhì)和已在區(qū)級(jí)相關(guān)銀行評(píng)估準(zhǔn)入及其它社會(huì)資源為合作基礎(chǔ)。

2、乙方以現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)平臺(tái)和在–轄管理部門(mén)和銀行及周邊縣市的人脈關(guān)系和其他社會(huì)資原作為合作條件。由于乙方與甲方合作前與廣西國(guó)聯(lián)評(píng)估公司存在合作關(guān)系，且已設(shè)置有辦公室場(chǎng)所、做有廣告牌和購(gòu)置有辦公設(shè)備等，為了明釋雙方合作關(guān)系的獨(dú)立性及乙方之前的債權(quán)債務(wù)，經(jīng)雙方商定：

①乙方在量 月 日前終止合作關(guān)系，結(jié)清所有債權(quán)、債務(wù)。

②乙方在日前租用的辦公場(chǎng)地和已制作安裝分公司使用，乙方不得抽離，但所有權(quán)歸乙方所有，分公司不計(jì)入財(cái)務(wù)折舊和攤銷。 月 日后，經(jīng)甲、乙雙方認(rèn)可的日常開(kāi)支費(fèi)用，依規(guī)在財(cái)務(wù)中列支、計(jì)入成本核算。

四、雙方職責(zé)

1、甲方職責(zé)

①負(fù)責(zé)提供相關(guān)資料并協(xié)助乙方辦好–分公司的工商注冊(cè)，稅務(wù)登記、資質(zhì)備案等工作。

②負(fù)責(zé)理順–分公司與 分公司、—總公司的業(yè)務(wù)關(guān)系，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展。

③負(fù)責(zé)監(jiān)管分公司的財(cái)務(wù)管理，檢查審核各項(xiàng)費(fèi)用收支和賬務(wù)處理的準(zhǔn)確性、合理性、合法性，按合同、按約定要求及時(shí)劃付各項(xiàng)費(fèi)用和分利。指導(dǎo)分公司財(cái)務(wù)人員做好建賬、核算、報(bào)稅、年檢等工作。

④利用自身關(guān)系和資源，協(xié)助乙方拓展–及周邊縣市評(píng)估業(yè)務(wù)。

⑤根據(jù)總公司的規(guī)范要求，檢查、督促、指導(dǎo)分公司的各項(xiàng)工作。

⑥行使股東職權(quán)，參與分公司業(yè)務(wù)發(fā)展、內(nèi)部管理、費(fèi)用配置、利益分配及其它重大事宜的決定。

2、乙方的責(zé)任

①由乙方負(fù)責(zé)–轄區(qū)范圍內(nèi)評(píng)估業(yè)務(wù)市場(chǎng)的客戶拓展和關(guān)系維護(hù)。

②分公司的財(cái)務(wù)管理工作在甲方的監(jiān)管和指導(dǎo)下進(jìn)行，賬務(wù)做到日清月結(jié)，透明度高，不弄虛作假，盡可能規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

③分公司接洽的轄區(qū)內(nèi)的評(píng)估業(yè)務(wù)，原則上有–分公司派員工進(jìn)行核收相關(guān)資料和進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察及取證，并按總公司質(zhì)量控制要求，撰寫(xiě)評(píng)估預(yù)報(bào)告，之后，報(bào)請(qǐng) 分公司領(lǐng)取報(bào)告編號(hào)，并將報(bào)告初稿上傳 分公司(或總公司)，按授權(quán)要求逐級(jí)審核、簽發(fā)。

④乙方評(píng)估員必須按甲方及總公司的業(yè)務(wù)流程及評(píng)估規(guī)范開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)，不得弄虛作假和參與惡性競(jìng)爭(zhēng)，損害公司形象。特殊情況需提前與甲方請(qǐng)示，經(jīng)報(bào)總公司協(xié)調(diào)同意后再運(yùn)作，否則，后果由乙方自負(fù)。

五、業(yè)務(wù)受理區(qū)域界定

實(shí)行抵押登記屬地受理原則。但如果是–屬地客戶自主上門(mén)尋求 或—總公司評(píng)估的，則尊重客戶的選擇，需要協(xié)調(diào)時(shí)，–要無(wú)條件幫忙;反之，如果–分公司拓展到(或受理到)轄區(qū)范圍外的客戶時(shí)， 分公司或總公司也應(yīng)尊重客戶的選擇。如果受理到非屬地客戶而推薦給屬地分公司(總公司)辦理的，如成功，受理公司應(yīng)適當(dāng)給予推薦公司適當(dāng)?shù)姆迭c(diǎn)，具體比例由雙方協(xié)商。嚴(yán)禁惡性跨區(qū)域挖掘潛在客戶(游蕩客除外)，否則，甲方按屬地原則處置所得。

六、隸屬關(guān)系

1、行政及業(yè)務(wù)：–分公司隸屬 分公司、—總公司管理，上傳下達(dá)逐級(jí)傳遞，嚴(yán)禁越級(jí)操辦。

2、財(cái)務(wù)核算：既接受上級(jí)的監(jiān)管指導(dǎo)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又相對(duì)獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。

七、財(cái)務(wù)處理及核算

1、評(píng)估收費(fèi)及結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。原則上按總公司評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取“評(píng)估費(fèi)不低于區(qū)標(biāo)五折”計(jì)收，低于五折的收費(fèi)應(yīng)經(jīng)甲方報(bào)請(qǐng)總公司同意后，方可執(zhí)行，否則收入按五折計(jì)提結(jié)算。

2、在–分公司沒(méi)有找到自有國(guó)家注冊(cè)評(píng)估師前，暫借用總公司的注冊(cè)評(píng)估師簽發(fā)報(bào)告，乙方需依合同按業(yè)務(wù)收入的2%向總公司支付簽發(fā)風(fēng)險(xiǎn)金。

3、由于–分公司實(shí)行獨(dú)立核算，但其受理業(yè)務(wù)撰寫(xiě)的評(píng)估報(bào)告，全部由總公司派駐 分公司的專職負(fù)責(zé)人進(jìn)行審定和報(bào)批，并由評(píng)估助理協(xié)助做好初審、修整、跟蹤、信息反饋、裝訂合本、報(bào)告收發(fā)等工作。據(jù)此，乙方應(yīng)按行規(guī)給予派駐負(fù)責(zé)人及評(píng)估助理按收入的4%支付材料費(fèi)、崗位加班費(fèi)。

4、如果分公司受理的大單(特殊)業(yè)務(wù)，總公司需派人現(xiàn)場(chǎng)復(fù)察的， 分公司每出車一次，–分公司給予出車人 如需用餐，–分公司則盡可能由委托評(píng)估人安排。

5、費(fèi)用開(kāi)支原則：各項(xiàng)費(fèi)用總額控制，上頭封頂、下不保底，平衡使用，據(jù)實(shí)列支，超出自負(fù)。

6、結(jié)算時(shí)間。原則上每月一小結(jié)，年底總結(jié)算。在結(jié)算當(dāng)期，已出報(bào)告，但未收齊評(píng)估費(fèi)的，由乙方負(fù)責(zé)追收并墊付。

八、收入分配

為鼓勵(lì)雙方各自嚴(yán)格成本控制，“睇菜吃飯”，快定收入分配按以下原則進(jìn)行：每月經(jīng)雙方確認(rèn)的營(yíng)業(yè)收入總額，在減去營(yíng)業(yè)稅5.65%后的余額，按甲方40%，乙方60%的比例分配。甲方所得除繳清總公司的20%管理費(fèi)，還應(yīng)支付總公司評(píng)估師的簽字費(fèi)和助理評(píng)估員的加班費(fèi)，結(jié)余為利潤(rùn)。乙方的70%的分成，除給外圍經(jīng)辦人員獎(jiǎng)勵(lì)外，還應(yīng)支付員工工資，房租及水電費(fèi)，公關(guān)招待費(fèi)、差旅費(fèi)，電話網(wǎng)絡(luò)費(fèi)及日常辦公用品費(fèi)用等一切。結(jié)余為利潤(rùn)。即按比例分成，各自包干，盈虧自理。

九、其他

1、協(xié)議簽定，各自履行，如有違約，承擔(dān)責(zé)任，終止合作。

2、未盡事宜，雙方協(xié)商，共同執(zhí)行。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)評(píng)估合同范文3委托方： (以下簡(jiǎn)稱甲方)

受托方：(以下簡(jiǎn)稱乙方)

甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，茲就 訂立本合同，內(nèi)容如下：

一、評(píng)估目的： 提供依據(jù)。

二、乙方應(yīng)根據(jù)甲方評(píng)估需要，保證對(duì)上列房地產(chǎn)予以客觀、公正地評(píng)估，最后出具該委托項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告書(shū)，于甲方提供全部所需資料并完成實(shí)勘后 日內(nèi)交付甲方征求意見(jiàn)稿, 無(wú)異議后, 日內(nèi)交付正式報(bào)告書(shū)。

三、甲方應(yīng)于____20xx___年 月 日以前將委托項(xiàng)目的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)狀況、稅務(wù)或成本費(fèi)用等評(píng)估所必要的資料提交給乙方，或配合乙方向有關(guān)部門(mén)查閱，抄錄委托項(xiàng)目的評(píng)估所必要的資料。

四、乙方在評(píng)估期間需要到現(xiàn)場(chǎng)勘察，甲方須陪同并應(yīng)提供方便和配合。

五、乙方對(duì)甲方提供的文件資料應(yīng)妥善保管并盡保密之責(zé)，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開(kāi)或泄露給他人。

六、甲方應(yīng)付給乙方的評(píng)估服務(wù)費(fèi)參照中華人民共和國(guó)計(jì)劃委員會(huì)、中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文(計(jì)價(jià)格第971號(hào)文)的房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算： 元(大寫(xiě): 整)計(jì)費(fèi)。

七、乙方如無(wú)特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時(shí)間交付評(píng)估報(bào)告書(shū)，因乙方原因每逾期一日未交付評(píng)估報(bào)告書(shū)的乙方應(yīng)賠償甲方評(píng)估服務(wù)費(fèi)3%。

八、甲方如不按本合同規(guī)定的時(shí)間向乙方提交前述有關(guān)文件、圖紙、憑證和資料，乙方可按耽誤時(shí)間順延評(píng)估報(bào)告書(shū)的交付時(shí)間。甲方如果中途中斷委托評(píng)估請(qǐng)求，乙方工作過(guò)半，甲方則應(yīng)付給乙方全部評(píng)估服務(wù)費(fèi)的 %，或已預(yù)付的評(píng)估服務(wù)費(fèi)不予退還，上述兩者之中取其高者。

九、甲方接到乙方提交的評(píng)估報(bào)告書(shū)次日起10日內(nèi)，如對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議且有正當(dāng)理由，經(jīng)雙方協(xié)商,可向乙方提出申請(qǐng)重新分析，乙方應(yīng)在接到甲方申請(qǐng)重新分析書(shū)次日起再次約定的時(shí)間內(nèi)完成委托項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告書(shū)，交付甲方。甲方逾期不提出者，評(píng)估報(bào)告書(shū)生效。

十、其他：

十一、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經(jīng)對(duì)方同意不得隨意更改。如有未盡事宜，需經(jīng)雙方協(xié)商解決。

十二、本合同一式 份，甲方執(zhí) 份，乙方執(zhí)一份,本合同于_20xx_年 月_ 日正式簽訂。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇2

房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看，好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)—估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來(lái)，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí)，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中，通過(guò)與萬(wàn)隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸，可以了解到，他們?cè)瓉?lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的，但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通，只有這樣，才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。

房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說(shuō)土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格；建筑物僅指建筑物部分。

在我國(guó)，有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估，但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等，所以，稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià)，更為準(zhǔn)確些。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀 房地產(chǎn)評(píng)估方法

一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展概況

中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直至1978年以后，在改革開(kāi)放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開(kāi)始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，將房地產(chǎn)市場(chǎng)引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。

二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)現(xiàn)狀

在我國(guó)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，雖然近年來(lái)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)也有較明顯發(fā)展。但是，相對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長(zhǎng)足發(fā)展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展

從我國(guó)目前管理體制來(lái)看，評(píng)估業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià)，且主要分屬于建設(shè)部、國(guó)土資源部和國(guó)有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門(mén)出發(fā)，未經(jīng)過(guò)很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。

2.估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

3.自律不夠

國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會(huì)管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會(huì)有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到位，還沒(méi)有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會(huì)，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒(méi)有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒(méi)有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。有的評(píng)估報(bào)告其評(píng)估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬(wàn)元甚至幾千萬(wàn)元的價(jià)值，其評(píng)估報(bào)告只有一張紙，沒(méi)有評(píng)估程序，沒(méi)有計(jì)算過(guò)程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評(píng)估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對(duì)于低劣的評(píng)估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行為沒(méi)有評(píng)判的依據(jù)，更無(wú)處罰的手段，攪亂了評(píng)估市場(chǎng)，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估方法

1.成本法

適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問(wèn)題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本是土地開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）×成新率。

2.市場(chǎng)法

比較法是將估價(jià)對(duì)象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。

3.收益法

按照我國(guó)目前的土地出讓政策，應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用，正如假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一樣，因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛剩‘?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日。收益法評(píng)估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。

3.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法

運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問(wèn)題：第一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說(shuō)，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)兩部分。教材中所說(shuō)的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率運(yùn)用于開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率運(yùn)用于通過(guò)租賃經(jīng)營(yíng)形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的求取。

四、結(jié)論

科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來(lái)看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

參考文獻(xiàn)：

[1] 朱萍，王輝，資產(chǎn)評(píng)估學(xué)，復(fù)旦大學(xué)出版社，2014

[2] 張東紅，談我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展對(duì)策[J]，山東建筑，2014

篇4

那么評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)該注意哪些問(wèn)題呢？

一、“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估首先要明確估價(jià)目的

依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-1999），按估價(jià)目的進(jìn)行分類，大體可歸為12種，與“以房養(yǎng)老”估價(jià)目的接近的，主要有以下幾類：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)、其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。

1.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估。這是針對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款為估價(jià)目的的描述，2006年建設(shè)部、 中國(guó)人民銀行、 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中第9條明確規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為‘為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值’”。 這種目的與住宅反向抵押價(jià)值評(píng)估目的略有不同，應(yīng)該明確區(qū)別兩種抵押目的的不同點(diǎn)，因此不宜選擇它作為“養(yǎng)老地產(chǎn)”估價(jià)目的。

2.房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)。雖然“以房養(yǎng)老”以保險(xiǎn)公司參與為主，但銀行等金融機(jī)構(gòu)也涉及該項(xiàng)業(yè)務(wù)，這個(gè)概念也有別于以往關(guān)于房地產(chǎn)保險(xiǎn)類的估價(jià)目的，因此不選用。

3.企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)?！耙苑筐B(yǎng)老”是個(gè)人委托業(yè)務(wù)為主，以企業(yè)名義委托估價(jià)的很少，不具有代表性，因此不選用。

4. 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。不能明確具體的估價(jià)目的也不適用“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估目的。

通過(guò)分析比較可知，“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估目的與房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估接近又有別于房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估、一般的房地產(chǎn)抵押貸款和其他價(jià)值鑒定類評(píng)估，此項(xiàng)業(yè)務(wù)最終是以簽訂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老合同”為目標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，其估價(jià)目的可以歸結(jié)為“為確定房地產(chǎn)反向抵押貸款金額提供參考而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”。

二、要合理評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”更要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)基本原則有五項(xiàng)：獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，最高最佳利用原則，替代原則。其中獨(dú)立、客觀、公正原則對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師而言既是估價(jià)最基本的原則，也是房地產(chǎn)估價(jià)的必須奉行的最高行為準(zhǔn)則。

評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”除了遵循以上五項(xiàng)基本原則外，還應(yīng)遵循以下兩項(xiàng)原則：

1.預(yù)期收益原則

一般房地產(chǎn)投資者是在預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的，因此房地產(chǎn)價(jià)值受預(yù)期收益形成因素影響。準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)現(xiàn)在以至未來(lái)能給房地產(chǎn)權(quán)利人帶來(lái)的效用總和（即收益價(jià)值）是預(yù)期收益原則的具體體現(xiàn)?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然以供老人居住為主，但也存在潛在的收益，適于預(yù)期收益原則。

2.變動(dòng)原則

房地產(chǎn)作為商品的價(jià)格，是伴隨著各構(gòu)成價(jià)格因素的變化而變動(dòng)的。這些因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以在估價(jià)時(shí)必須分析使房地產(chǎn)發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，準(zhǔn)確把握各因素之間的變動(dòng)規(guī)律，才能精確測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然是小眾抵押品，但是更需要細(xì)致觀察該類房地產(chǎn)的變動(dòng)因素，更加精細(xì)地評(píng)估用于反向抵押的房地產(chǎn)。如老人房產(chǎn)一般房齡較老，周邊教育資源豐富，但學(xué)區(qū)房的片區(qū)變化較大，甚至每年都在變動(dòng)。是否學(xué)區(qū)房能較大影響房地產(chǎn)價(jià)值，因此變動(dòng)原則是適用于“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估的重要原則。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”適用的原則還有很多，希望更多房地產(chǎn)專業(yè)人士參與到“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估問(wèn)題探索活動(dòng)中，為評(píng)估提供技術(shù)支持。由于選擇“以房養(yǎng)老”的老人一般經(jīng)濟(jì)狀況不太好，屬于經(jīng)濟(jì)上的弱勢(shì)群體，廣大房地產(chǎn)估價(jià)師更應(yīng)該堅(jiān)守房地產(chǎn)估價(jià)各項(xiàng)原則，維護(hù)老年人和金融機(jī)構(gòu)等權(quán)益相關(guān)方的合法利益，才能贏得各方信任，為“養(yǎng)老地產(chǎn)”模式在中國(guó)的推廣做出貢獻(xiàn)。

三、估價(jià)方法的選用在房地產(chǎn)估價(jià)中也極為關(guān)鍵

房地產(chǎn)評(píng)估方法選擇合理，評(píng)估出的價(jià)值就會(huì)趨于合理。若選擇不適用的評(píng)估方法，評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值相背離。

房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法有市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等，每種方法都有其適用的條件和估價(jià)對(duì)象。市場(chǎng)法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，同類型房產(chǎn)數(shù)量多且經(jīng)常發(fā)生交易，如住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、公寓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。成本法適用于新建房地產(chǎn)、在建工程等，還適用于很少交易又沒(méi)有收益或潛在收益的物業(yè)如學(xué)校、公園、圖書(shū)館、工廠、碼頭等。收益法適用于住宅、商業(yè)用房、公寓、寫(xiě)字樓、倉(cāng)庫(kù)等有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于土地、在建工程、有改造價(jià)值的舊房等具開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用條件要求高，具備估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)間的歷史價(jià)格且資料豐富、真實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)明顯波動(dòng)的情況下才能使用。

綜上所述，一般情況下針對(duì)“養(yǎng)老地產(chǎn)”，不適合選用成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等。養(yǎng)老地產(chǎn)為住宅和公寓用途較多，更適用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算。當(dāng)然，在特殊市場(chǎng)條件下，會(huì)有房地產(chǎn)租售比率嚴(yán)重失衡的情況，比如房?jī)r(jià)畸高但房產(chǎn)租金極低，這種情況下采用收益法測(cè)算出的收益價(jià)值會(huì)低于房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，在這種租售比率失衡的條件下，也不適宜采用收益法。相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)上類似估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)交易、出租案例較多，租售價(jià)格合理，具有客觀可比性，適宜采用市場(chǎng)法和收益法。

此外在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題。

1.選取房地產(chǎn)估價(jià)案例時(shí)應(yīng)盡量挑選與估價(jià)對(duì)象同一小區(qū)，類似戶型、樓層的成交案例，這樣可以減因素對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，使評(píng)估結(jié)果更為準(zhǔn)確。

2.弱化裝修因素對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。老年人房屋一般裝修較簡(jiǎn)樸，即使是高檔裝修也屬于高折舊因素，且裝修千差萬(wàn)別，可比性差，過(guò)多考慮會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的判斷。建議采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)適當(dāng)降低該項(xiàng)目的修正比例。

四、評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行估價(jià)程序

房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)關(guān)乎房地產(chǎn)所有人和金融機(jī)構(gòu)等各方利益的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)，尤其要遵循一定的程序和規(guī)范要求。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：1.受理房地產(chǎn)估價(jià)委托：充分了解估價(jià)目的，簽訂委托估價(jià)合同。2.搜集房地產(chǎn)估價(jià)所需資料，擬定房地產(chǎn)估價(jià)方案。3.現(xiàn)場(chǎng)勘查房地產(chǎn)的室內(nèi)外狀況及周邊環(huán)境、公共設(shè)施等。4.綜合分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況確定估價(jià)方法，測(cè)算出估價(jià)結(jié)果。5.撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。6.審核后出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及技術(shù)報(bào)告。7.交付估價(jià)報(bào)告、資料歸檔等。

當(dāng)然這些程序并不是固定不變的，也有反復(fù)和交叉，但完成任何一項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，都不能隨意省略估價(jià)工作步驟及相關(guān)內(nèi)容。如老人委托評(píng)估公司來(lái)完成估價(jià)報(bào)告，房地產(chǎn)估價(jià)師是否完全了解了估價(jià)目的，是否認(rèn)真勘察了老人擬抵押的房地產(chǎn)室內(nèi)外現(xiàn)狀、有無(wú)拍照記錄，是否認(rèn)真了解了擬抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)及使用狀況等，直接影響房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)擬抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值的判斷。

另外，針對(duì)“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估程序，除了依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》估價(jià)師必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境、交通狀況等拍照外，筆者建議執(zhí)行以下補(bǔ)充程序：

1.更加細(xì)致地做好紙質(zhì)查勘記錄，并留下影像資料。認(rèn)真做好紙質(zhì)記錄：估價(jià)對(duì)象的四至、坐落、現(xiàn)在用途、房屋設(shè)備、小區(qū)景觀、周邊環(huán)境、交通情況、公共設(shè)施等情況，并拍照或攝錄估價(jià)對(duì)象室內(nèi)外狀況。

2.當(dāng)面與產(chǎn)權(quán)人核實(shí)房地產(chǎn)基本信息并做好筆錄。認(rèn)真核實(shí)并筆錄：核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)證上的基本信息、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬、使用狀況，是否有出租、利益糾紛等。若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)與證載信息不符等需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)，應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄中重點(diǎn)披露。

3.房屋所有權(quán)人、提供貸款的金融機(jī)構(gòu)工作人員、房地產(chǎn)估價(jià)師三方在現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄上簽字，拍照或錄像，留下三方當(dāng)事人的影像資料。

現(xiàn)場(chǎng)勘查不細(xì)易導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估不準(zhǔn)，招致老人對(duì)評(píng)估價(jià)值、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生不信任感，對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生顧慮，因此評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”要執(zhí)行比一般估價(jià)更為嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)勘查程序。與產(chǎn)權(quán)人當(dāng)面核實(shí)信息并記錄，明確房地產(chǎn)基本信息、權(quán)利狀況、使用狀況等，應(yīng)盡量避免離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)后再向老人反復(fù)核實(shí)信息的情況。三方簽字可督促估價(jià)師認(rèn)真履行勘查工作，所有權(quán)人和金融機(jī)構(gòu)人員共同參與確認(rèn)也可以減少因勘查引起的糾紛。簽字和留下影像資料，也是為了有效規(guī)避老人去世后房產(chǎn)處置時(shí)發(fā)生糾紛的可能。

參考文獻(xiàn)：

1.陳支農(nóng).對(duì)“以房養(yǎng)老”及其相關(guān)問(wèn)題的認(rèn)識(shí).產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊.2014.1

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房地產(chǎn)評(píng)估方法主要有成本法、收益法和市場(chǎng)法。本文主要淺析使用較廣泛的成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，通過(guò)描述房地產(chǎn)評(píng)估成本法的概念、范圍、公式和評(píng)估程序，了解成本法的原理和運(yùn)用過(guò)程，著重剖析房地產(chǎn)評(píng)估中成本法存在的問(wèn)題，提出改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)評(píng)估；成本法；應(yīng)用

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸壯大，人們的渴求愈演愈烈，交易頻繁發(fā)生，交易過(guò)程中的矛盾激化已成為常態(tài)。從銷售方角度來(lái)看，銷售人員希望售價(jià)越高越好，增加其賺取利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。從購(gòu)買方角度來(lái)說(shuō)，則是希望買價(jià)越低越好，降低購(gòu)買的成本。兩方不同的立場(chǎng)注定了矛盾的產(chǎn)生，房地產(chǎn)真正的價(jià)值卻難以評(píng)定。為了公正、合理、客觀、精確地計(jì)算房地產(chǎn)真正的價(jià)值，就需要專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估人員來(lái)進(jìn)行估價(jià)，因此房地產(chǎn)評(píng)估人員所接受的評(píng)估工作變多，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)量也隨之增多。本文則是選擇了使用較廣泛的成本法，提出成本法應(yīng)用的不足，使得評(píng)估值更準(zhǔn)確。

一、成本法概述

（一）成本法的概念

成本法是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置價(jià)格或重建價(jià)格扣減掉折舊的部分，得到價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說(shuō)成是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等必要支出價(jià)格的匯總，組成房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格方法。

（二）成本法的范圍

成本法不同于收益法，可以評(píng)估不以營(yíng)利為目的或沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益或潛在經(jīng)濟(jì)利益的房地產(chǎn)；同樣也異于市場(chǎng)法，不需要有相似的可比交易。成本法適用如下：（1）將要開(kāi)發(fā)或是新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)；（2）公益或是公用為目的的房地產(chǎn)，例如公園、醫(yī)院等；（3）設(shè)計(jì)獨(dú)特或是針對(duì)特定使用的房地產(chǎn)，例如工廠、機(jī)場(chǎng)等；（4）處于保險(xiǎn)和損害賠償狀況下房地產(chǎn)。

（三）成本法的基本公式

成本法是站在購(gòu)買者的角度，重新構(gòu)建房地產(chǎn)評(píng)估值是投資者從獲取土地開(kāi)始購(gòu)買到房屋出租出售過(guò)程發(fā)生的必要支出、稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的總和。公式一：房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理成本+銷售成本+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)評(píng)估通常是將房屋和土地分開(kāi)評(píng)估，評(píng)估過(guò)程也是由專門(mén)的評(píng)估師分別完成的。土地價(jià)值的公式是將扣除建設(shè)成本，土地是不需要建設(shè)的，所以建設(shè)成本是屬于房屋價(jià)值的，同理，土地取得成本不包括在房屋價(jià)值中。土地價(jià)值計(jì)算時(shí)，還應(yīng)注意，實(shí)際中取得的土地不能直接使用，開(kāi)發(fā)土地的成本也應(yīng)計(jì)入土地價(jià)值中。公式二：建筑物價(jià)格=重置價(jià)格-建筑物折舊建筑物折舊=物質(zhì)折舊-功能折舊-外部折舊=折舊×（1-成新率）即：建筑物價(jià)格=重置價(jià)格×成新率

（四）成本法的房地產(chǎn)評(píng)估程序

第一步，了解評(píng)估對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成以及收集基本信息，例如房地產(chǎn)買價(jià)和稅費(fèi)，房屋的使用狀況等；第二步，測(cè)算重置成本或重建成本，重置成本是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、規(guī)格等通過(guò)改進(jìn)、更新之后評(píng)估的價(jià)值，由于評(píng)估時(shí)是預(yù)估，通常我們會(huì)選擇相同效用的全新建筑物作為參照評(píng)價(jià)。重建價(jià)格是將評(píng)估對(duì)象所用的相同材料等進(jìn)行類似復(fù)原所用的成本（兩者都要滿足參照物與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)、國(guó)家制度和市場(chǎng)環(huán)境相同）；第三步，測(cè)算折舊，通過(guò)引起折舊的原因，進(jìn)行同類匯總，分別測(cè)算折舊額；第四步，計(jì)算成本價(jià)值，重置成本或重建成本扣除減值部分（如折舊）得出結(jié)果。

二、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題

（一）忽略效用價(jià)值

使用成本法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，是從會(huì)計(jì)的角度，以生產(chǎn)費(fèi)用論為理論基礎(chǔ)，價(jià)格是由生產(chǎn)過(guò)程中必要支出決定的。實(shí)際評(píng)估中，很容易忽略房地產(chǎn)效用產(chǎn)生的價(jià)值，只考慮成本。因此，評(píng)估時(shí)還應(yīng)注意房地產(chǎn)的效用。以上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園為例，其號(hào)稱亞洲最大的購(gòu)物中心，規(guī)模是兩個(gè)正大廣場(chǎng)，處于外環(huán)區(qū)域。成本的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實(shí)際的效用，超出了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求和當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)能力，導(dǎo)致現(xiàn)在仍然處于爛尾狀態(tài)，沒(méi)有發(fā)揮出價(jià)值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估價(jià)時(shí)單從房地產(chǎn)生產(chǎn)必需的費(fèi)用來(lái)評(píng)定房地產(chǎn)的價(jià)值過(guò)于片面。應(yīng)在評(píng)估時(shí)，先考慮房地產(chǎn)的效用能否被市場(chǎng)所需要，再建立在生產(chǎn)所必要的費(fèi)用上，加上效用給房地產(chǎn)帶來(lái)的價(jià)值。

（二）不能準(zhǔn)確表達(dá)折舊金額

直線法計(jì)算折舊是假定房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。運(yùn)用直線法計(jì)算房屋的折舊，是不準(zhǔn)確的。實(shí)際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢(shì)的。剛投入使用的房地產(chǎn)的實(shí)際折舊非常小，隨著使用時(shí)間的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)后期的修理費(fèi)和折舊費(fèi)因房地產(chǎn)老化也逐年增加。運(yùn)用年限法計(jì)算的折舊，期初房屋是嶄新的，實(shí)際折舊額低于理論的折舊額，實(shí)際的折舊被高估，后期房屋老化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，折舊額又被低估，沒(méi)有體現(xiàn)出折舊是逐年增加的現(xiàn)象，違背了配比原則。運(yùn)用成新折扣法計(jì)算房地產(chǎn)的現(xiàn)值是房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格乘以房地產(chǎn)的成新率。房地產(chǎn)的成新率是由估價(jià)人員依據(jù)房屋的建筑年代、損壞狀況等估測(cè)出來(lái)的比率。估測(cè)的數(shù)值會(huì)受到估價(jià)人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的影響，這對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師理論知識(shí)的掌握、評(píng)估經(jīng)驗(yàn)有著較高的要求。但對(duì)剛成為估價(jià)師或經(jīng)驗(yàn)不足的估價(jià)師不易于運(yùn)用得當(dāng)，可能會(huì)影響評(píng)估結(jié)果。

（三）忽略外部環(huán)境對(duì)價(jià)格的影響

成本法主要是通過(guò)扣除折舊的方法來(lái)評(píng)定房地產(chǎn)的剩余價(jià)值。在實(shí)際生活中，外部環(huán)境同樣也影響著價(jià)格的高低。比如，有一幢房屋，窗外可以看見(jiàn)一條河，河邊有繁茂的植被，但是河水因?yàn)槲廴緡?yán)重，常年無(wú)人管理，發(fā)出惡臭氣味。此時(shí)房屋的價(jià)格在在2，500元左右每平方米。同一年，城市因?yàn)楦?jìng)選文明綠化城市，要治理此河水，美化城市，此房屋的價(jià)格上漲到了3，200元左右每平方米。評(píng)估的主體沒(méi)變，房地產(chǎn)的使用年限近似相同即折舊額也近似相同，根據(jù)公式房地產(chǎn)的價(jià)格不應(yīng)該出現(xiàn)大幅度的變化。但實(shí)際上房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨著周圍的環(huán)境優(yōu)化、設(shè)施健全、交通便利、停車位充足等外部環(huán)境因素的提升而變動(dòng)。評(píng)估人員往往走入誤區(qū)，評(píng)估房屋只對(duì)房屋評(píng)估，忽略外部環(huán)境的影響，會(huì)使評(píng)估值不夠準(zhǔn)確，偏離實(shí)際值。

三、成本法改進(jìn)建議

（一）增加效用評(píng)定的環(huán)節(jié)

通過(guò)上面效用所產(chǎn)生的影響，上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園會(huì)影響整幢房屋的價(jià)值，使之實(shí)際價(jià)值降低。效用價(jià)值會(huì)使房屋價(jià)值降低，同時(shí)也可以使其增高。將折舊改為調(diào)整，也就是說(shuō)功能折舊改為功能調(diào)整，外部折舊改為外部調(diào)整。房屋效用的增減可以通過(guò)功能調(diào)整修正價(jià)格。例如，河北張家口在2015年7月31日被投票選為2022年冬奧會(huì)舉辦城市，舉辦冬奧會(huì)場(chǎng)地附近商品房的房?jī)r(jià)比以往價(jià)格有明顯的提高。房屋受到冬奧會(huì)的影響，促進(jìn)了場(chǎng)地附近的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋的效用提高，使得房屋價(jià)值增高，我們就可以通過(guò)功能調(diào)整對(duì)房屋價(jià)值調(diào)高。

（二）增加實(shí)地折舊鑒定環(huán)節(jié)

上述提到的折舊方法都易忽略貨幣時(shí)間價(jià)值和轉(zhuǎn)移規(guī)律。不能準(zhǔn)確地計(jì)算出房屋的折舊程度，可以通過(guò)評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備等維護(hù)程度，進(jìn)行實(shí)地折舊的鑒定損毀程度，將理論的折舊和實(shí)際的折舊根據(jù)實(shí)際的側(cè)重情況，估算出所占比例，得出綜合的成新率。通過(guò)此方法，降低了理論上的折舊額低于或高于的偏差，更加真實(shí)地反映了房屋的損壞程度，使得評(píng)估值更加準(zhǔn)確地反映房屋的價(jià)值。

（三）增加外部環(huán)境的修正

可以結(jié)合市場(chǎng)法進(jìn)行修正，將外部環(huán)境影響因素分成兩個(gè)部分，一部分為無(wú)形影響，例如對(duì)市場(chǎng)供求、外部環(huán)境和無(wú)形價(jià)值等，劃分不同的程度，制作出等級(jí)的修正系數(shù)，評(píng)估人員根據(jù)本身的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)地考查，判斷非實(shí)體的價(jià)值影響，適當(dāng)調(diào)整評(píng)估值。估價(jià)師應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、房?jī)r(jià)走勢(shì)和政策出臺(tái)等十分熟悉，并能靈活運(yùn)用于實(shí)際評(píng)估中；另一部分為有形影響，例如房屋小區(qū)環(huán)境改善、設(shè)施完善和交通更便捷等，通過(guò)系數(shù)調(diào)整價(jià)格。

四、案例分析

（一）評(píng)估對(duì)象概要

大連市某工廠因經(jīng)營(yíng)不善出售其中一部分房產(chǎn)，工廠東面臨山，西南面臨街，北面臨居民住宅，位置偏僻，交通不便。

（二）評(píng)估范圍

評(píng)估范圍：某工廠出售辦公樓的價(jià)值評(píng)估。

（三）評(píng)估目的

評(píng)估目的：某工廠出售。

（四）評(píng)估基準(zhǔn)日

評(píng)估基準(zhǔn)日為2015年5月30日。

（五）評(píng)估方法及過(guò)程

采用成本法評(píng)估辦公樓的價(jià)格。重置價(jià)格是將評(píng)估對(duì)象所用的相同材料等進(jìn)行類似復(fù)原所用的成本。評(píng)估思路是將根據(jù)調(diào)查辦公樓建設(shè)的必要費(fèi)用測(cè)算出重置價(jià)格，再通過(guò)新舊程度進(jìn)行修正。本題我們選用公式二計(jì)算評(píng)估值：建筑物價(jià)格＝重置價(jià)格×成新率。成新率我們采用改進(jìn)后的方式，理論成新率占綜合成新率的40%，實(shí)地成新率占60%。1、基本信息。辦公樓共二層，總建筑面積為1，000平方米，高3米，建筑的結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。有防盜門(mén)、塑鋼窗、墻面及天棚刷乳膠漆、外墻水泥砂漿、地板地面；有衛(wèi)生間、防滑地磚地面、墻面瓷磚、鋁合金扣板吊頂；有消防，監(jiān)控設(shè)備，通水、電、訊等基礎(chǔ)設(shè)施。維護(hù)狀況一般。2、重置價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)師獲得相關(guān)數(shù)據(jù)如下：辦公樓的建筑安裝工程費(fèi)由土建安裝直接費(fèi)、安裝工程直接費(fèi)和裝飾裝修工程直接費(fèi)三部分組成。（表1）建筑安裝工程費(fèi)總額＝1800×1000＝1800000（元）＝180（萬(wàn)元）專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的11.2%，銷售費(fèi)用為20萬(wàn)元，建設(shè)期半年，費(fèi)用視為均勻投入，稅費(fèi)18萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為20%。（折現(xiàn)率為6%）專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用＝180×11.2%＝20.16（萬(wàn)元）≈20.2（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用＝20（萬(wàn)元）投資利息主要是將開(kāi)發(fā)完成的必要費(fèi)用的投入計(jì)息，考慮其機(jī)會(huì)成本。本案例采用的是復(fù)利現(xiàn)值，由于所有費(fèi)用視為均勻投入，所以計(jì)息期為三個(gè)月，也就是0.25，復(fù)利是以年為單位，則計(jì)息期為0.25年。還應(yīng)注意本案例求取的是利息的復(fù)利現(xiàn)值，計(jì)算時(shí)應(yīng)扣除本金的部分。投資利息＝（180+20.2+20）×［（1+6%）∧0.25-1］≈3.2（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（180+20.2+20+3.2+18）×20%≈48.3（萬(wàn)元）重置價(jià)格=180+20.2+20+3.2+18+48.3=289.7（萬(wàn)元）3、成新率。辦公樓已使用20年，剩余使用年限為20年。即：理論成新率=剩余使用年限/（剩余使用年限+已使用年限）×100%=20/40×100%=50%房地產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)實(shí)地考察，房屋維護(hù)狀況一般，設(shè)備損壞程度較高，實(shí)地成新率為40%。綜合成新率=50%×40%+40%×60%=44%

（六）評(píng)估結(jié)果

辦公樓評(píng)估值＝重置價(jià)格×成新率=289.7×44%≈127.5（萬(wàn)元）上述內(nèi)容是對(duì)成本法的簡(jiǎn)單敘述，并介紹如何用公式解決不同的實(shí)際問(wèn)題。成本法有著使用范圍廣、計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單等優(yōu)勢(shì)，但同樣也有忽視效用的影響、折舊不準(zhǔn)確、忽略外部環(huán)境因素、評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)要求高等缺點(diǎn)。想要解決這些問(wèn)題，只有從實(shí)踐中多獲取經(jīng)驗(yàn)，才能防止評(píng)估值偏離實(shí)際值的最大標(biāo)準(zhǔn)。隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不斷進(jìn)步，對(duì)方法的使用就更加嚴(yán)格，就需要我們不斷探索。

主要參考文獻(xiàn)：

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［2］蘇蕾蕾.房地產(chǎn)估價(jià)中成本法的改進(jìn)研究［D］.武漢理工大學(xué)，2014.

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關(guān)鍵詞：工程造價(jià) 房地產(chǎn)評(píng)估 運(yùn)用

中圖分類號(hào)：TU72 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2013）03（c）-0228-02

房地產(chǎn)評(píng)估指的是估價(jià)人員通過(guò)模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制，根據(jù)房地產(chǎn)形態(tài)的差異，采用不同的評(píng)估方法，模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的形成的過(guò)程。在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生不同的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果，再?gòu)姆康禺a(chǎn)的估價(jià)理論出發(fā)，選取適當(dāng)參數(shù)，以不同的計(jì)算方法使各估價(jià)結(jié)果能夠趨于一致。但在估價(jià)過(guò)程中，由于對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素的分析不夠充分，特別是成本法計(jì)算時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果會(huì)有很大差異，估價(jià)結(jié)果與其他算法的結(jié)果相差較遠(yuǎn)。這就是說(shuō)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)受到限制的情況下，以成本法來(lái)估算價(jià)值會(huì)受到很大限制。在這種情況下，由于估價(jià)對(duì)象的建筑形態(tài)多樣，如何保證重建價(jià)格或重置價(jià)格的準(zhǔn)確性，是房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)注意的問(wèn)題。

1 工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用

在房地產(chǎn)評(píng)估中，成本法的計(jì)算公式為房地產(chǎn)價(jià)格=開(kāi)發(fā)成本+土地取得成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售稅額+投資利息﹣建筑折舊費(fèi)用。因此，以成本法來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值，主要指開(kāi)發(fā)成本和土地取得成本，在管理費(fèi)用、利潤(rùn)、利息、建筑折舊、銷售稅額和土地取得成本都有明確的數(shù)值取用的依據(jù)和計(jì)算方法。因此，本文重點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行闡述。

1.1 開(kāi)發(fā)成本

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)成本指的是建筑物的重建價(jià)格或者重置價(jià)格。建筑物的重建價(jià)格指的是將原有建筑技術(shù)和建筑材料作為估價(jià)對(duì)象，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平為依據(jù)，重新建造一個(gè)與估價(jià)對(duì)象相同的建筑物正常價(jià)格。建筑物的重置價(jià)格指的是將估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑技術(shù)和建筑材料作為估價(jià)對(duì)象，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平為依據(jù)，重新建造一個(gè)與估價(jià)對(duì)象功效相同的建筑物正常價(jià)格。從兩者的特點(diǎn)來(lái)看，重置價(jià)格一般適用于年代久遠(yuǎn)的不能找出與舊建筑物相同建筑材料，或者是因?yàn)榻ㄖ夹g(shù)發(fā)生變化，導(dǎo)致舊建筑物難以復(fù)原，對(duì)這些建筑物進(jìn)行估價(jià)則可以使用重置價(jià)格。重建價(jià)格的使用適用于具有特殊保護(hù)價(jià)值的某些建筑物的價(jià)值評(píng)估。

1.2 開(kāi)發(fā)成本估價(jià)規(guī)范

在開(kāi)發(fā)成本估價(jià)過(guò)程中，可以采用市場(chǎng)比較法、成本法?；蛘呤且哉_定的房屋重置價(jià)格來(lái)求取，也可以按照工程估價(jià)的方法來(lái)計(jì)算。在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，對(duì)建筑物的重置成本的計(jì)算一般采用分部分項(xiàng)方法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法、工程測(cè)量法。從這些可以看出，不管是工程估價(jià)或是實(shí)際操作，在建筑重置成本和重建成本的計(jì)算上，都可以使用工程造價(jià)方法來(lái)估算，但并非最佳方法。

第一，在成本法估算時(shí)，評(píng)估人員一般采用指數(shù)調(diào)整法和單位比較法，因?yàn)檫@種方法比較簡(jiǎn)單。但工程測(cè)量法和分部分項(xiàng)法需要采用工程造價(jià)方法，則需要造價(jià)工程師的配合，還需要詳細(xì)的工程圖紙、構(gòu)造尺寸等數(shù)據(jù)資料，因而估價(jià)師并不常用該種方法。

第二，在采用單位比較法和指數(shù)法時(shí)，建筑成本的價(jià)格指數(shù)、平米造價(jià)一般都是由工程造價(jià)站和評(píng)估公司的數(shù)據(jù)資料，還有一些來(lái)自于估價(jià)師、評(píng)估公司對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集和整理，這些資料一般以時(shí)間歸類，以大的結(jié)構(gòu)型式來(lái)劃分，如鋼結(jié)構(gòu)廠房、框架、磚混等。在房地產(chǎn)評(píng)估中，一般將這些作為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，對(duì)工程成本進(jìn)行分析。

第三，這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歸納也有一定的缺陷。因?yàn)閿?shù)據(jù)歸納趨向于概況化，比較籠統(tǒng)。對(duì)于某些與標(biāo)準(zhǔn)建筑相符合的建筑物，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)則與實(shí)際情況比較符合，但是對(duì)于某些個(gè)別性較強(qiáng)的建筑物過(guò)著是與標(biāo)準(zhǔn)建筑不相符合的建筑物，其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際情況則相差較大，數(shù)據(jù)取用的說(shuō)服力較弱。隨著現(xiàn)代建筑的發(fā)展，高層建筑、多層建筑、超高層建筑也不斷發(fā)展起來(lái)，建筑裝飾藝術(shù)的應(yīng)用也不斷發(fā)展，建筑物的個(gè)性得到彰顯，建筑物的開(kāi)發(fā)成本也發(fā)生了很大變化，如外墻乳膠漆、鋁塑板幕墻等對(duì)建筑物開(kāi)發(fā)成本有較大影響。在工業(yè)建筑的成本估算中，出了標(biāo)準(zhǔn)廠房可以使用統(tǒng)一性的建安成本來(lái)計(jì)算，對(duì)于一般構(gòu)筑物和非標(biāo)廠房，都比較難使用統(tǒng)一性的建安成本來(lái)計(jì)算。在同類建筑中，由于地理位置的差異，在建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上也會(huì)有所不同，以四川為例，成都市和西昌市在防震標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)上有很大不同，成都的是6度設(shè)防，而西昌為8度。同時(shí)，由于地區(qū)差異，建筑物節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有所不同，墻體保溫設(shè)計(jì)會(huì)有很大差異。

第四，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，一般是將一定時(shí)間段的建安成本進(jìn)行計(jì)算。由于建材市場(chǎng)變化較快，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與市場(chǎng)狀況并不相符，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般是將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整后再進(jìn)行估算，因此，指數(shù)來(lái)源的可靠性也受到質(zhì)疑。在房地產(chǎn)評(píng)估中，以成本法尤其是建筑成本法進(jìn)行估算，很難對(duì)某一建筑試點(diǎn)的建筑成本進(jìn)行估價(jià)。但在估價(jià)過(guò)程中，一般以估價(jià)時(shí)點(diǎn)作為建筑成本估算的依據(jù)。因此，在估價(jià)過(guò)程中，應(yīng)將估價(jià)時(shí)點(diǎn)控制在一定時(shí)間范圍內(nèi)，假定在該時(shí)間段內(nèi)，建筑市場(chǎng)的價(jià)格變化并不明顯，才能對(duì)建安成本進(jìn)行有效估計(jì)。同時(shí)，還應(yīng)該技術(shù)補(bǔ)充價(jià)格指數(shù)及單價(jià)指數(shù)，才能及時(shí)獲取建材市場(chǎng)的變化情況。

2 工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用應(yīng)注意的問(wèn)題

從我國(guó)建筑市場(chǎng)來(lái)看，建筑市場(chǎng)仍屬于賣方市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。在房地產(chǎn)評(píng)估中，工程造價(jià)的運(yùn)用強(qiáng)調(diào)了建筑市場(chǎng)的客觀情況和一般水平。以工程造價(jià)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)定額的造價(jià)信息，能夠?yàn)樵靸r(jià)評(píng)估提供科學(xué)合理的技術(shù)支持。同時(shí)，造價(jià)信息反映了一定時(shí)間內(nèi)，一個(gè)地區(qū)的平均水平，提供了各時(shí)段、各區(qū)域的工程材料的平均價(jià)格，其數(shù)據(jù)具有很強(qiáng)的代表性，體現(xiàn)了社會(huì)化的一般水平。

因此，從理論上說(shuō)，工程造價(jià)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)越完善，與市場(chǎng)情況越相符，在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中，工程造價(jià)在房地產(chǎn)建安成本計(jì)算中的應(yīng)用也就越普遍。當(dāng)然，由于工程造價(jià)本身也是模擬建筑價(jià)格的重要組成部分，誤差的存在是不可避免的，從總體上說(shuō)，房地產(chǎn)的估價(jià)規(guī)范與工程造價(jià)規(guī)范基本是一致的。因此，工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，能夠保證建安成本與工程實(shí)際成本基本相符，通過(guò)調(diào)整計(jì)算方法、單價(jià)比較法，還能夠提高數(shù)據(jù)的可靠性。

3 結(jié)語(yǔ)

工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用，能夠提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也有重要影響。近年來(lái)，工程量清單計(jì)價(jià)的方法得到推廣，工程造價(jià)不斷進(jìn)行變革，使工程造價(jià)的社會(huì)性、實(shí)用性更強(qiáng)，與建筑市場(chǎng)的運(yùn)行情況也更加符合。但在工程造價(jià)計(jì)算時(shí)，應(yīng)注意工程造價(jià)的客觀化處理方式，完善建筑市場(chǎng)的成本組成的計(jì)算方法。將工程造價(jià)運(yùn)用于建安成本計(jì)算中，以工程造價(jià)數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)數(shù)據(jù)，以得出客觀性、一般化的建安成本，提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。

參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估方法現(xiàn)狀問(wèn)題探討

一、地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過(guò)程中，經(jīng)過(guò)國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力，建立了我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)逐漸步入正軌，估價(jià)行業(yè)正在健康發(fā)展。

(1)制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章。國(guó)務(wù)院和國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

(2)建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)擁有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3 000多家，其中一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)90家。國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過(guò)統(tǒng)一估價(jià)程序和技術(shù)方法，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。從2000年6月國(guó)務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開(kāi)始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門(mén)，包括房地產(chǎn)管理部門(mén)，按照國(guó)家的規(guī)定，開(kāi)展原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與部門(mén)的脫鉤改制工作。經(jīng)過(guò)脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照工商管理部門(mén)的規(guī)定改制成為有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在對(duì)中介機(jī)構(gòu)改制的同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)內(nèi)部也逐步實(shí)現(xiàn)政事分開(kāi)，發(fā)揮中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的職能。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

(4)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

二、房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法

根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國(guó)房地產(chǎn)在評(píng)估過(guò)程中使用最多的是成本法、市場(chǎng)比較法、收益法這三種方法，以下就對(duì)這三種常用方法進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當(dāng)前條件下重新購(gòu)建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購(gòu)置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評(píng)估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測(cè)算過(guò)程如下：①計(jì)算取得待開(kāi)發(fā)土地的成本。土地開(kāi)發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用取得的和國(guó)家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計(jì)算開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開(kāi)發(fā)成本。土地開(kāi)發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計(jì)算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開(kāi)發(fā)成本。③計(jì)算管理費(fèi)用及其他費(fèi)用管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可根據(jù)社會(huì)一般的開(kāi)發(fā)資金的投入規(guī)律和時(shí)間，依據(jù)評(píng)估對(duì)象的投資規(guī)模來(lái)測(cè)算。銷售稅費(fèi)的是銷售開(kāi)發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用和應(yīng)由開(kāi)發(fā)商繳納的稅費(fèi)。④計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)如果是新建房地產(chǎn)價(jià)格，一般為所有成本之和乘以投資利潤(rùn)率。在投資利潤(rùn)率的選取時(shí)，大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)選取行業(yè)平均利潤(rùn)率。

(2)市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指在求取待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一中評(píng)估方法。市場(chǎng)法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來(lái)解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場(chǎng)比較法是通過(guò)與所選取的參考案例相比較，對(duì)因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)程。市場(chǎng)比較法是通過(guò)待評(píng)估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的羞異因素調(diào)整來(lái)估算價(jià)格，其公式為：

待評(píng)估房地產(chǎn)單價(jià)=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時(shí)，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)比較法的適用條件如下：

①要有足夠數(shù)量的比較案例我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，市場(chǎng)資料不夠充分，在利用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，要求市場(chǎng)比較案例至少3個(gè)。在比較活躍的的市場(chǎng)，如果能夠收集到更多的案例，那么對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時(shí)間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評(píng)估的結(jié)果就越具有真實(shí)性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評(píng)估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進(jìn)行精確的房地產(chǎn)評(píng)估。首先我們要保證資料來(lái)源的可靠性，二是耍對(duì)交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對(duì)，包括交易案例的交易情況、交易價(jià)格、權(quán)屬和實(shí)體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準(zhǔn)確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價(jià)格會(huì)有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡(jiǎn)單的說(shuō)是指待評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個(gè)公式：

①無(wú)限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無(wú)限年，也就是說(shuō)待估房地產(chǎn)的使用期限為無(wú)限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價(jià)格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個(gè)公式都是針對(duì)每年收益額與利率不變的情況，而第二個(gè)公式即為平時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估最為常用的一個(gè)。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時(shí)用收益法評(píng)估時(shí)所使用的公式：

其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。

對(duì)于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計(jì)算方法，但是我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評(píng)估過(guò)程中采用的是還原率不變的原則。還有一點(diǎn)需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對(duì)房地產(chǎn)的建筑物評(píng)估之后還要對(duì)土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進(jìn)行評(píng)估。在運(yùn)用收益法時(shí)，一般有下面步驟：首先計(jì)算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

（1）估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過(guò)率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過(guò)估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒(méi)有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

估價(jià)師再教育缺乏。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過(guò)估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來(lái)看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

四、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評(píng)估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門(mén)和行業(yè)存在多種形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)收人主要靠部門(mén)和行業(yè)壟斷，使得評(píng)估行業(yè)問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)處于不平等的環(huán)境之巾。同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門(mén)以及各行業(yè)、部門(mén)不得通過(guò)各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評(píng)估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。

（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問(wèn)題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。

（3）對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制動(dòng)態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績(jī)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)級(jí)，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績(jī)進(jìn)行年終檢查，對(duì)所有機(jī)構(gòu)重新排序，接受社會(huì)的監(jiān)督和檢查。對(duì)估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制度，分級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)就是估價(jià)師的估價(jià)業(yè)績(jī)、執(zhí)業(yè)年限和所通過(guò)的分級(jí)考試。根據(jù)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的不同等情況。確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價(jià)師盡其能而不超其能。

篇8

一、工作目標(biāo)

建成房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)，正式運(yùn)行，建立房地產(chǎn)交易稅收征管新模式。

二、工作原則

1、合法原則。按照國(guó)家法律、法規(guī)要求，評(píng)估所依據(jù)的數(shù)據(jù)和資料必須真實(shí)有效，評(píng)估方法必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

2、公平原則。評(píng)估工作采用統(tǒng)一的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果客觀、公正，確保稅負(fù)公平。

3、效率原則。工作流程簡(jiǎn)便，能有效縮短辦稅時(shí)間，提高征收效率。

4、節(jié)約原則。充分利用有關(guān)部門(mén)現(xiàn)有資源和信息，避免重復(fù)投入，減少資源浪費(fèi)。

5、保密原則。加強(qiáng)各項(xiàng)保密工作，確保數(shù)據(jù)信息安全。

三、相關(guān)職責(zé)

1、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立存量房評(píng)估推廣工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣委常委、常務(wù)副縣長(zhǎng)王宇鵬任組長(zhǎng)，副縣長(zhǎng)汪昭斌、縣財(cái)政局長(zhǎng)、縣地稅局長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，縣政府辦、國(guó)土、城建、物價(jià)、工商、民政、監(jiān)察、人行、房管等單位主要負(fù)責(zé)人和財(cái)政、地稅部門(mén)分管副局長(zhǎng)為成員。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣地稅局，縣地稅局長(zhǎng)董華兼任辦公室主任，縣政府辦副主任楊懷、縣財(cái)政局副局長(zhǎng)楊福勇、縣地稅局副局長(zhǎng)王玉山任辦公室副主任，縣國(guó)土局、建設(shè)局、民政局、房管所等相關(guān)部門(mén)分別確定一名分管領(lǐng)導(dǎo)參與日常工作。

2、工作職責(zé)

領(lǐng)導(dǎo)小組主要職責(zé)：負(fù)責(zé)組織推動(dòng)、協(xié)調(diào)部門(mén)關(guān)系、確定工作方案、建立資金保障機(jī)制、確保信息資料交流通暢等地產(chǎn)評(píng)估推廣總體組織協(xié)調(diào)工作。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主要職責(zé)：方案實(shí)施及日常協(xié)調(diào)管理工作?？h財(cái)政局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)評(píng)估推廣工作的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)和經(jīng)費(fèi)保障，做好評(píng)估軟件在契稅征管工作中的推廣應(yīng)用；縣國(guó)土局負(fù)責(zé)提供評(píng)估工作所需土地級(jí)別、基準(zhǔn)價(jià)、交易案例、電子地圖等相關(guān)資料；縣民政局負(fù)責(zé)提供地標(biāo)命名資料及示意圖，參與制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估模型；縣物價(jià)局負(fù)責(zé)提供房屋交易指導(dǎo)價(jià)格信息，參與確定評(píng)估價(jià)格，化解價(jià)格應(yīng)用中產(chǎn)生的矛盾問(wèn)題；縣城建局負(fù)責(zé)提供城市規(guī)劃方案、房地產(chǎn)分布特點(diǎn)及區(qū)域價(jià)值差異性等相關(guān)資料，協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)參與支持評(píng)估推廣工作，并提供房地產(chǎn)造價(jià)、使用年限、殘值率、容積率等資料，參與制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估模型；縣工商局負(fù)責(zé)提供評(píng)估工作所需工商登記信息和企業(yè)登記變更信息等?？h房管所負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格、GIS房產(chǎn)基礎(chǔ)信息等資料，參與制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估模型等。

各部門(mén)要按照職責(zé)要求，形成“部門(mén)聯(lián)動(dòng)，協(xié)調(diào)一致，齊抓共管，分頭實(shí)施”工作局面。

四、實(shí)施內(nèi)容

1、組織對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)及影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行調(diào)查分析，采集詳實(shí)、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息，建立完善基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)施稅源動(dòng)態(tài)監(jiān)控，服務(wù)日管工作。

2、采取市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)采集、區(qū)域分析、專家咨詢、中介參與等方式，根據(jù)房地產(chǎn)的不同類型，確定評(píng)估的技術(shù)路線，以財(cái)稅部門(mén)的評(píng)估軟件為技術(shù)平臺(tái)，通過(guò)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)及影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平和價(jià)格因素，制定出符合我縣實(shí)際的存量房估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立功能完善的存量房交易估價(jià)信息系統(tǒng)。

3、將房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)的信息導(dǎo)入估價(jià)信息系統(tǒng)，檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格的差異，查找發(fā)生偏差的原因，制訂相應(yīng)解決方案。通過(guò)核實(shí)數(shù)據(jù)、維護(hù)參數(shù)及校準(zhǔn)模型等方式，確保生成較為科學(xué)、準(zhǔn)確的評(píng)估值，進(jìn)一步提高工作質(zhì)量，減少納稅爭(zhēng)議。

4、估價(jià)信息系統(tǒng)建立完善后，由計(jì)算機(jī)自動(dòng)生成估價(jià)結(jié)果，與納稅人自行申報(bào)的成交價(jià)格進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范的比對(duì)及審核，按照就高原則確定計(jì)稅價(jià)格。

五、工作步驟

1、準(zhǔn)備階段

（1）成立推廣工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組和實(shí)施工作小組，明晰部門(mén)職責(zé)，制定工作方案。

（2）在調(diào)研摸底的基礎(chǔ)上，選擇有房地產(chǎn)評(píng)估資格、服務(wù)能力較好的評(píng)估公司，負(fù)責(zé)采集信息、確定估價(jià)技術(shù)方案。

2、實(shí)施階段

（1）調(diào)查分析我縣房地產(chǎn)縣場(chǎng)狀況、分布特點(diǎn)及影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素，確定本地區(qū)的估價(jià)方案。

（2）將待估價(jià)地區(qū)按照區(qū)域連片、地段相連、用途相同、價(jià)值相近的原則劃分為若干個(gè)小的區(qū)域，根據(jù)確定的估價(jià)技術(shù)方案及影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，采取服務(wù)外包方式，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（包括采集整理數(shù)據(jù)、確定估價(jià)模型、建立標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格庫(kù)和可比實(shí)例庫(kù)、測(cè)算估價(jià)參數(shù)及修正系數(shù)）。

（3）按照確定的估價(jià)技術(shù)方案和評(píng)稅軟件的要求，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)房采集內(nèi)容，制作表樣，完成標(biāo)準(zhǔn)房數(shù)據(jù)信息的采集、審核和錄入工作，建立詳實(shí)有效的標(biāo)準(zhǔn)房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息庫(kù)。

（4）開(kāi)展模擬操作，反復(fù)運(yùn)行測(cè)試系統(tǒng)，及時(shí)解決出現(xiàn)的問(wèn)題，確保估價(jià)軟件正常運(yùn)行；完成存量房交易稅收征管窗口操作人員和系統(tǒng)管理員的培訓(xùn)工作。

3、應(yīng)用階段

（1）制定《縣存量房評(píng)估應(yīng)用爭(zhēng)議處理辦法》。

（2）充分運(yùn)用廣播電視、網(wǎng)絡(luò)媒體、報(bào)刊雜志的輻射作用，全方位、多渠道宣傳軟件評(píng)稅工作基本原理、基本做法、現(xiàn)實(shí)意義，營(yíng)造軟件評(píng)稅工作良好社會(huì)氛圍。

（3）實(shí)現(xiàn)“以計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估替代人工評(píng)估、以計(jì)稅參考值替代市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)”的房地產(chǎn)交易價(jià)格核定征管新模式。

（4）總結(jié)、交流經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)應(yīng)用中存在的不足和問(wèn)題。

4、后期管理

（1）定期測(cè)評(píng)估價(jià)系統(tǒng)運(yùn)行效果。財(cái)稅機(jī)關(guān)應(yīng)定期將納稅人申報(bào)數(shù)據(jù)與系統(tǒng)評(píng)估結(jié)果對(duì)比測(cè)試，通過(guò)定期召開(kāi)系統(tǒng)例會(huì)，分析討論運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的異常數(shù)據(jù)，研究爭(zhēng)議處理情況反饋，及時(shí)調(diào)整系統(tǒng)設(shè)置，保證存量房計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)運(yùn)行的公正性、合理性和準(zhǔn)確性。

（2）補(bǔ)充稅源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。定期將申報(bào)信息中地址不匹配的數(shù)據(jù)傳遞給參與估價(jià)的中介機(jī)構(gòu)和主管地稅機(jī)關(guān)，及時(shí)補(bǔ)充完善；定期將新交付的存量房進(jìn)行基本屬性了解和價(jià)格測(cè)算，并及時(shí)補(bǔ)充完善到估價(jià)系統(tǒng)之中。

（3）動(dòng)態(tài)調(diào)整計(jì)稅價(jià)格。當(dāng)日常監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)異常數(shù)據(jù)時(shí)，按照地稅機(jī)關(guān)核實(shí)或估價(jià)機(jī)構(gòu)個(gè)案評(píng)估之后提出的計(jì)稅價(jià)格修改建議，對(duì)估價(jià)信息系統(tǒng)中的計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

六、幾點(diǎn)要求

1、各部門(mén)要站在發(fā)展和全局的高度，切實(shí)增強(qiáng)做好應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的主動(dòng)性和積極性，消除單純的部門(mén)利益觀念，真正把此項(xiàng)工作列入重要工作日程，密切配合，通力協(xié)作，認(rèn)真履行好相關(guān)職責(zé)。

2、堅(jiān)持按照“政府主導(dǎo)、財(cái)稅牽頭、部門(mén)配合、專家支持”的工作運(yùn)行機(jī)制，統(tǒng)一部署，分級(jí)實(shí)施，確保房地產(chǎn)評(píng)估推廣工作信息暢通、資源利用充分，組織協(xié)調(diào)有力、任務(wù)完成徹底、經(jīng)費(fèi)保障到位。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；金融風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A　文章編號(hào):1673-291X(2009)06-0069-02

近年來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析

中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還屬于一個(gè)年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評(píng)估理論和評(píng)估方法同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還顯得陳舊。

為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)于2003年先后出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等一系列文件來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)。這些規(guī)定對(duì)于規(guī)范抵押評(píng)估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)師的抵押評(píng)估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

二、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題

（一）對(duì)抵押物價(jià)值過(guò)高評(píng)估

一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過(guò)20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無(wú)法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)

這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>

（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估

房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來(lái)源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來(lái)源。當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，借款人無(wú)法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)歸還貸款時(shí)，銀行可通過(guò)處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無(wú)論采取何種貸款方式，借款人第一還款來(lái)源才是至關(guān)重要的，第二還款來(lái)源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來(lái)源的追償往往是艱難的，而且也很難通過(guò)處置抵押物來(lái)填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。

（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬

在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u(píng)估報(bào)告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告要經(jīng)過(guò)銀行的審查，不合格的評(píng)估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕，這也可能造成銀行對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)的封殺。

銀行、評(píng)估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（五）評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊

在抵押評(píng)估事務(wù)中，評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。

（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來(lái)的政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來(lái)，它們與政府部門(mén)還存在著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過(guò)政府關(guān)系去壟斷市場(chǎng)，而不是通過(guò)正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評(píng)估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠(chéng)信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失?？偟恼f(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)評(píng)估在操作層面的問(wèn)題很大程度上也來(lái)自評(píng)估制度的不完善和市場(chǎng)的不成熟。

三、完善房地產(chǎn)評(píng)估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）評(píng)估理論和評(píng)估方法方面

1.借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法

中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評(píng)估過(guò)程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。

2.對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善

在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評(píng)估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>

（二）評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)方面

1.嚴(yán)格評(píng)估師行業(yè)準(zhǔn)入

日本的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)評(píng)估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評(píng)估師必須要通過(guò)單個(gè)層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過(guò)程至少要用五年的時(shí)間。從1964年實(shí)施考試制度到1995年的31年間，通過(guò)全部考試并在日本國(guó)土廳登記的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師僅有5298人。而中國(guó)從1995年實(shí)施考試制度以來(lái)，到2002年通過(guò)考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。

2.加強(qiáng)評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知

評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評(píng)估人員除了掌握評(píng)估理論和方法，還必須對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來(lái)說(shuō)包括還款計(jì)劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等三項(xiàng)內(nèi)容。

（三）評(píng)估行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)方面

1.評(píng)估行業(yè)主管部門(mén)最重要的責(zé)任就是制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度

隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的抵押評(píng)估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師在抵押評(píng)估中負(fù)有重大的社會(huì)責(zé)任。但是許多評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評(píng)估報(bào)告，其重要原因就在于評(píng)估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度成為評(píng)估行業(yè)主管部門(mén)最重要的任務(wù)。

2.加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)

雖然房地產(chǎn)評(píng)估師有自己的行業(yè)協(xié)會(huì)――房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)，但就整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，卻是由建設(shè)部、國(guó)土資源部和財(cái)政部分頭實(shí)施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)、土地評(píng)估師學(xué)會(huì)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師學(xué)會(huì)各行其政，多頭管理，從而使評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，使中國(guó)評(píng)估理論和評(píng)估方法難以與國(guó)際接軌。由于各部門(mén)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對(duì)同一標(biāo)的物的評(píng)估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)。

3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競(jìng)爭(zhēng),切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中，相當(dāng)一部分評(píng)估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過(guò)這層關(guān)系評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠相對(duì)容易的獲得評(píng)估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場(chǎng)。評(píng)估行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該盡快通過(guò)完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動(dòng)。此外評(píng)估行業(yè)管理部門(mén)和行業(yè)管理協(xié)會(huì)方面還可以通過(guò)建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。

（四）銀行抵押貸款估價(jià)管理方面

1.加強(qiáng)對(duì)抵押評(píng)估報(bào)告以及出具報(bào)告相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的審核

中國(guó)的銀行對(duì)抵押物的評(píng)估價(jià)值尚未建立有效的審核制度，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡(jiǎn)單的依照評(píng)估值打個(gè)折扣。

2.合理選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，共享評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源

評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置的一系列保證評(píng)估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，有必要了解和擁有評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件[4]。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳平.房地產(chǎn)評(píng)估能有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融：開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，2006，（6）.

[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社科版，2005，（3）.

篇10

2、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷，具有6年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)工作滿4年；

3、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)工作滿3年;

4、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)工作滿2年;

5、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位;