導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)評估，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)評估合同范文1委托估價(jià)方: (以下簡稱甲方)

受托估價(jià)方: (以下簡稱乙方)

甲、乙雙方就委托房地產(chǎn)價(jià)格評估事宜達(dá)成如下協(xié)議:

一、甲方因?yàn)?，特委托乙方對 進(jìn)行評估。

二、甲方應(yīng)于 年 月 日以前將委托評估房地產(chǎn)所必需的產(chǎn)權(quán)證明、證件及其它有關(guān)資料交給乙方。甲方應(yīng)向乙方提交的資料如下:

1. 上述住宅樓房的確權(quán)證明材料復(fù)印件;

2. 其他有關(guān)資料。

三、乙方應(yīng)根據(jù)甲方委托評估的目的, 對委估房地產(chǎn)的價(jià)格予以客觀、公正的評估, 并向甲方出具房地產(chǎn)價(jià)格評估報(bào)告書。普通房地產(chǎn)價(jià)格評估,一般應(yīng)在甲方提供資料后兩周內(nèi)完成。

四、甲、乙雙方對委估房地產(chǎn)價(jià)格評估報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)盡保密之責(zé),除向政府主管部門申報(bào)外,未經(jīng)對方同意, 不得對外公開或泄露給他人。

五、經(jīng)甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價(jià)局及北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(京價(jià)[房]字[1997]第398號)文件規(guī)定的房地產(chǎn)價(jià)格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(見下表)所計(jì)算的評估標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，向乙方支付評估費(fèi)。

六、甲方如中途中斷委托評估, 乙方不退還甲方預(yù)付的評估費(fèi)。

七、本協(xié)議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經(jīng)雙方同意任何一方不得進(jìn)行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協(xié)商解決。

八、本協(xié)議于XX年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)評估合同范文2甲方：

乙方：

一、合作背景

1、應(yīng)乙方的合作要求，為了更好地整合甲方和乙方的社會資源，共同把 業(yè)務(wù)做強(qiáng)做大，甲方愿意與乙方合作。乙方在云南省(市、自治區(qū))昭通市(地區(qū))綏江縣(區(qū))開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

3、乙方為表明與甲方合作的誠意，乙方同意在簽字本合作協(xié)議后， 支付誠意金貳萬元給甲方留存。合作到期(或終止)時(shí)，乙方如無違約行為，甲方無意退還乙方，不計(jì)利息。

二、合作期限

暫定壹年，即從 年日起至 月日止。合作到期，如乙方無違約行為的，可續(xù)簽。

三、合作務(wù)件

1、甲方以評估資質(zhì)和已在區(qū)級相關(guān)銀行評估準(zhǔn)入及其它社會資源為合作基礎(chǔ)。

2、乙方以現(xiàn)有經(jīng)營平臺和在–轄管理部門和銀行及周邊縣市的人脈關(guān)系和其他社會資原作為合作條件。由于乙方與甲方合作前與廣西國聯(lián)評估公司存在合作關(guān)系，且已設(shè)置有辦公室場所、做有廣告牌和購置有辦公設(shè)備等，為了明釋雙方合作關(guān)系的獨(dú)立性及乙方之前的債權(quán)債務(wù)，經(jīng)雙方商定：

①乙方在量 月 日前終止合作關(guān)系，結(jié)清所有債權(quán)、債務(wù)。

②乙方在日前租用的辦公場地和已制作安裝分公司使用，乙方不得抽離，但所有權(quán)歸乙方所有，分公司不計(jì)入財(cái)務(wù)折舊和攤銷。 月 日后，經(jīng)甲、乙雙方認(rèn)可的日常開支費(fèi)用，依規(guī)在財(cái)務(wù)中列支、計(jì)入成本核算。

四、雙方職責(zé)

1、甲方職責(zé)

①負(fù)責(zé)提供相關(guān)資料并協(xié)助乙方辦好–分公司的工商注冊，稅務(wù)登記、資質(zhì)備案等工作。

②負(fù)責(zé)理順–分公司與 分公司、—總公司的業(yè)務(wù)關(guān)系，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)的正常開展。

③負(fù)責(zé)監(jiān)管分公司的財(cái)務(wù)管理，檢查審核各項(xiàng)費(fèi)用收支和賬務(wù)處理的準(zhǔn)確性、合理性、合法性，按合同、按約定要求及時(shí)劃付各項(xiàng)費(fèi)用和分利。指導(dǎo)分公司財(cái)務(wù)人員做好建賬、核算、報(bào)稅、年檢等工作。

④利用自身關(guān)系和資源，協(xié)助乙方拓展–及周邊縣市評估業(yè)務(wù)。

⑤根據(jù)總公司的規(guī)范要求，檢查、督促、指導(dǎo)分公司的各項(xiàng)工作。

⑥行使股東職權(quán)，參與分公司業(yè)務(wù)發(fā)展、內(nèi)部管理、費(fèi)用配置、利益分配及其它重大事宜的決定。

2、乙方的責(zé)任

①由乙方負(fù)責(zé)–轄區(qū)范圍內(nèi)評估業(yè)務(wù)市場的客戶拓展和關(guān)系維護(hù)。

②分公司的財(cái)務(wù)管理工作在甲方的監(jiān)管和指導(dǎo)下進(jìn)行，賬務(wù)做到日清月結(jié)，透明度高，不弄虛作假，盡可能規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

③分公司接洽的轄區(qū)內(nèi)的評估業(yè)務(wù)，原則上有–分公司派員工進(jìn)行核收相關(guān)資料和進(jìn)行現(xiàn)場勘察及取證，并按總公司質(zhì)量控制要求，撰寫評估預(yù)報(bào)告，之后，報(bào)請 分公司領(lǐng)取報(bào)告編號，并將報(bào)告初稿上傳 分公司(或總公司)，按授權(quán)要求逐級審核、簽發(fā)。

④乙方評估員必須按甲方及總公司的業(yè)務(wù)流程及評估規(guī)范開展評估業(yè)務(wù)，不得弄虛作假和參與惡性競爭，損害公司形象。特殊情況需提前與甲方請示，經(jīng)報(bào)總公司協(xié)調(diào)同意后再運(yùn)作，否則，后果由乙方自負(fù)。

五、業(yè)務(wù)受理區(qū)域界定

實(shí)行抵押登記屬地受理原則。但如果是–屬地客戶自主上門尋求 或—總公司評估的，則尊重客戶的選擇，需要協(xié)調(diào)時(shí)，–要無條件幫忙;反之，如果–分公司拓展到(或受理到)轄區(qū)范圍外的客戶時(shí)， 分公司或總公司也應(yīng)尊重客戶的選擇。如果受理到非屬地客戶而推薦給屬地分公司(總公司)辦理的，如成功，受理公司應(yīng)適當(dāng)給予推薦公司適當(dāng)?shù)姆迭c(diǎn)，具體比例由雙方協(xié)商。嚴(yán)禁惡性跨區(qū)域挖掘潛在客戶(游蕩客除外)，否則，甲方按屬地原則處置所得。

六、隸屬關(guān)系

1、行政及業(yè)務(wù)：–分公司隸屬 分公司、—總公司管理，上傳下達(dá)逐級傳遞，嚴(yán)禁越級操辦。

2、財(cái)務(wù)核算：既接受上級的監(jiān)管指導(dǎo)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又相對獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。

七、財(cái)務(wù)處理及核算

1、評估收費(fèi)及結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。原則上按總公司評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取“評估費(fèi)不低于區(qū)標(biāo)五折”計(jì)收，低于五折的收費(fèi)應(yīng)經(jīng)甲方報(bào)請總公司同意后，方可執(zhí)行，否則收入按五折計(jì)提結(jié)算。

2、在–分公司沒有找到自有國家注冊評估師前，暫借用總公司的注冊評估師簽發(fā)報(bào)告，乙方需依合同按業(yè)務(wù)收入的2%向總公司支付簽發(fā)風(fēng)險(xiǎn)金。

3、由于–分公司實(shí)行獨(dú)立核算，但其受理業(yè)務(wù)撰寫的評估報(bào)告，全部由總公司派駐 分公司的專職負(fù)責(zé)人進(jìn)行審定和報(bào)批，并由評估助理協(xié)助做好初審、修整、跟蹤、信息反饋、裝訂合本、報(bào)告收發(fā)等工作。據(jù)此，乙方應(yīng)按行規(guī)給予派駐負(fù)責(zé)人及評估助理按收入的4%支付材料費(fèi)、崗位加班費(fèi)。

4、如果分公司受理的大單(特殊)業(yè)務(wù)，總公司需派人現(xiàn)場復(fù)察的， 分公司每出車一次，–分公司給予出車人 如需用餐，–分公司則盡可能由委托評估人安排。

5、費(fèi)用開支原則：各項(xiàng)費(fèi)用總額控制，上頭封頂、下不保底，平衡使用，據(jù)實(shí)列支，超出自負(fù)。

6、結(jié)算時(shí)間。原則上每月一小結(jié)，年底總結(jié)算。在結(jié)算當(dāng)期，已出報(bào)告，但未收齊評估費(fèi)的，由乙方負(fù)責(zé)追收并墊付。

八、收入分配

為鼓勵(lì)雙方各自嚴(yán)格成本控制，“睇菜吃飯”，快定收入分配按以下原則進(jìn)行：每月經(jīng)雙方確認(rèn)的營業(yè)收入總額，在減去營業(yè)稅5.65%后的余額，按甲方40%，乙方60%的比例分配。甲方所得除繳清總公司的20%管理費(fèi)，還應(yīng)支付總公司評估師的簽字費(fèi)和助理評估員的加班費(fèi)，結(jié)余為利潤。乙方的70%的分成，除給外圍經(jīng)辦人員獎(jiǎng)勵(lì)外，還應(yīng)支付員工工資，房租及水電費(fèi)，公關(guān)招待費(fèi)、差旅費(fèi)，電話網(wǎng)絡(luò)費(fèi)及日常辦公用品費(fèi)用等一切。結(jié)余為利潤。即按比例分成，各自包干，盈虧自理。

九、其他

1、協(xié)議簽定，各自履行，如有違約，承擔(dān)責(zé)任，終止合作。

2、未盡事宜，雙方協(xié)商，共同執(zhí)行。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)評估合同范文3委托方： (以下簡稱甲方)

受托方：(以下簡稱乙方)

甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，茲就 訂立本合同，內(nèi)容如下：

一、評估目的： 提供依據(jù)。

二、乙方應(yīng)根據(jù)甲方評估需要，保證對上列房地產(chǎn)予以客觀、公正地評估，最后出具該委托項(xiàng)目的評估報(bào)告書，于甲方提供全部所需資料并完成實(shí)勘后 日內(nèi)交付甲方征求意見稿, 無異議后, 日內(nèi)交付正式報(bào)告書。

三、甲方應(yīng)于____20xx___年 月 日以前將委托項(xiàng)目的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營狀況、稅務(wù)或成本費(fèi)用等評估所必要的資料提交給乙方，或配合乙方向有關(guān)部門查閱，抄錄委托項(xiàng)目的評估所必要的資料。

四、乙方在評估期間需要到現(xiàn)場勘察，甲方須陪同并應(yīng)提供方便和配合。

五、乙方對甲方提供的文件資料應(yīng)妥善保管并盡保密之責(zé)，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。

六、甲方應(yīng)付給乙方的評估服務(wù)費(fèi)參照中華人民共和國計(jì)劃委員會、中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文(計(jì)價(jià)格第971號文)的房地產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算： 元(大寫: 整)計(jì)費(fèi)。

七、乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時(shí)間交付評估報(bào)告書，因乙方原因每逾期一日未交付評估報(bào)告書的乙方應(yīng)賠償甲方評估服務(wù)費(fèi)3%。

八、甲方如不按本合同規(guī)定的時(shí)間向乙方提交前述有關(guān)文件、圖紙、憑證和資料，乙方可按耽誤時(shí)間順延評估報(bào)告書的交付時(shí)間。甲方如果中途中斷委托評估請求，乙方工作過半，甲方則應(yīng)付給乙方全部評估服務(wù)費(fèi)的 %，或已預(yù)付的評估服務(wù)費(fèi)不予退還，上述兩者之中取其高者。

九、甲方接到乙方提交的評估報(bào)告書次日起10日內(nèi)，如對評估結(jié)果有異議且有正當(dāng)理由，經(jīng)雙方協(xié)商,可向乙方提出申請重新分析，乙方應(yīng)在接到甲方申請重新分析書次日起再次約定的時(shí)間內(nèi)完成委托項(xiàng)目評估報(bào)告書，交付甲方。甲方逾期不提出者，評估報(bào)告書生效。

十、其他：

十一、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經(jīng)對方同意不得隨意更改。如有未盡事宜，需經(jīng)雙方協(xié)商解決。

十二、本合同一式 份，甲方執(zhí) 份，乙方執(zhí)一份,本合同于_20xx_年 月_ 日正式簽訂。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇2

房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看，好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)—估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場形成價(jià)格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中，通過與萬隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會計(jì)的，但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。

房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格；建筑物僅指建筑物部分。

在我國，有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產(chǎn)價(jià)值評估、房地產(chǎn)價(jià)格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價(jià)，更為準(zhǔn)確些。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀 房地產(chǎn)評估方法

一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況

中國房地產(chǎn)評估行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)評估活動歷史悠久、源遠(yuǎn)流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒拥某霈F(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動開始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價(jià)行業(yè)的社會影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。

二、我國房地產(chǎn)評估市場現(xiàn)狀

在我國，房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評估市場也有較明顯發(fā)展。但是，相對于西方發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展

從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià)，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。

2.估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

我國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

3.自律不夠

國外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。有的評估報(bào)告其評估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價(jià)值，其評估報(bào)告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計(jì)算過程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對于低劣的評估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。

三、我國房地產(chǎn)評估方法

1.成本法

適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。

所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤）×成新率。

2.市場法

比較法是將估價(jià)對象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。

3.收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會計(jì)利潤，實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛?，恰?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日。收益法評估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。

3.4假設(shè)開發(fā)法

運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問題：第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運(yùn)用于開發(fā)完成后價(jià)值和開發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運(yùn)用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價(jià)值的求取。

四、結(jié)論

科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

參考文獻(xiàn)：

[1] 朱萍，王輝，資產(chǎn)評估學(xué)，復(fù)旦大學(xué)出版社，2014

[2] 張東紅，談我國房地產(chǎn)交易市場的現(xiàn)狀與發(fā)展對策[J]，山東建筑，2014

篇4

那么評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)該注意哪些問題呢？

一、“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估首先要明確估價(jià)目的

依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-1999），按估價(jià)目的進(jìn)行分類，大體可歸為12種，與“以房養(yǎng)老”估價(jià)目的接近的，主要有以下幾類：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)、其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。

1.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估。這是針對房地產(chǎn)抵押貸款為估價(jià)目的的描述，2006年建設(shè)部、 中國人民銀行、 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》中第9條明確規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為‘為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值’”。 這種目的與住宅反向抵押價(jià)值評估目的略有不同，應(yīng)該明確區(qū)別兩種抵押目的的不同點(diǎn)，因此不宜選擇它作為“養(yǎng)老地產(chǎn)”估價(jià)目的。

2.房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)。雖然“以房養(yǎng)老”以保險(xiǎn)公司參與為主，但銀行等金融機(jī)構(gòu)也涉及該項(xiàng)業(yè)務(wù)，這個(gè)概念也有別于以往關(guān)于房地產(chǎn)保險(xiǎn)類的估價(jià)目的，因此不選用。

3.企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)?！耙苑筐B(yǎng)老”是個(gè)人委托業(yè)務(wù)為主，以企業(yè)名義委托估價(jià)的很少，不具有代表性，因此不選用。

4. 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。不能明確具體的估價(jià)目的也不適用“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估目的。

通過分析比較可知，“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估目的與房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估接近又有別于房地產(chǎn)保險(xiǎn)評估、一般的房地產(chǎn)抵押貸款和其他價(jià)值鑒定類評估，此項(xiàng)業(yè)務(wù)最終是以簽訂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老合同”為目標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)值評估，其估價(jià)目的可以歸結(jié)為“為確定房地產(chǎn)反向抵押貸款金額提供參考而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值”。

二、要合理評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”更要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)基本原則有五項(xiàng)：獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，最高最佳利用原則，替代原則。其中獨(dú)立、客觀、公正原則對房地產(chǎn)估價(jià)師而言既是估價(jià)最基本的原則，也是房地產(chǎn)估價(jià)的必須奉行的最高行為準(zhǔn)則。

評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”除了遵循以上五項(xiàng)基本原則外，還應(yīng)遵循以下兩項(xiàng)原則：

1.預(yù)期收益原則

一般房地產(chǎn)投資者是在預(yù)測未來房地產(chǎn)所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的，因此房地產(chǎn)價(jià)值受預(yù)期收益形成因素影響。準(zhǔn)確預(yù)測房地產(chǎn)現(xiàn)在以至未來能給房地產(chǎn)權(quán)利人帶來的效用總和（即收益價(jià)值）是預(yù)期收益原則的具體體現(xiàn)?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然以供老人居住為主，但也存在潛在的收益，適于預(yù)期收益原則。

2.變動原則

房地產(chǎn)作為商品的價(jià)格，是伴隨著各構(gòu)成價(jià)格因素的變化而變動的。這些因素經(jīng)常處于變動之中，所以在估價(jià)時(shí)必須分析使房地產(chǎn)發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動之中，準(zhǔn)確把握各因素之間的變動規(guī)律，才能精確測算房地產(chǎn)價(jià)值?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然是小眾抵押品，但是更需要細(xì)致觀察該類房地產(chǎn)的變動因素，更加精細(xì)地評估用于反向抵押的房地產(chǎn)。如老人房產(chǎn)一般房齡較老，周邊教育資源豐富，但學(xué)區(qū)房的片區(qū)變化較大，甚至每年都在變動。是否學(xué)區(qū)房能較大影響房地產(chǎn)價(jià)值，因此變動原則是適用于“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估的重要原則。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”適用的原則還有很多，希望更多房地產(chǎn)專業(yè)人士參與到“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估問題探索活動中，為評估提供技術(shù)支持。由于選擇“以房養(yǎng)老”的老人一般經(jīng)濟(jì)狀況不太好，屬于經(jīng)濟(jì)上的弱勢群體，廣大房地產(chǎn)估價(jià)師更應(yīng)該堅(jiān)守房地產(chǎn)估價(jià)各項(xiàng)原則，維護(hù)老年人和金融機(jī)構(gòu)等權(quán)益相關(guān)方的合法利益，才能贏得各方信任，為“養(yǎng)老地產(chǎn)”模式在中國的推廣做出貢獻(xiàn)。

三、估價(jià)方法的選用在房地產(chǎn)估價(jià)中也極為關(guān)鍵

房地產(chǎn)評估方法選擇合理，評估出的價(jià)值就會趨于合理。若選擇不適用的評估方法，評估出的房地產(chǎn)價(jià)值就會與房地產(chǎn)市場價(jià)值相背離。

房地產(chǎn)評估的主要方法有市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等，每種方法都有其適用的條件和估價(jià)對象。市場法適用于房地產(chǎn)市場繁榮，同類型房產(chǎn)數(shù)量多且經(jīng)常發(fā)生交易，如住宅、商鋪、寫字樓、公寓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。成本法適用于新建房地產(chǎn)、在建工程等，還適用于很少交易又沒有收益或潛在收益的物業(yè)如學(xué)校、公園、圖書館、工廠、碼頭等。收益法適用于住宅、商業(yè)用房、公寓、寫字樓、倉庫等有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法適用于土地、在建工程、有改造價(jià)值的舊房等具開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。長期趨勢法適用條件要求高，具備估價(jià)對象類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時(shí)間的歷史價(jià)格且資料豐富、真實(shí)，房地產(chǎn)市場無明顯波動的情況下才能使用。

綜上所述，一般情況下針對“養(yǎng)老地產(chǎn)”，不適合選用成本法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等。養(yǎng)老地產(chǎn)為住宅和公寓用途較多，更適用市場法和收益法進(jìn)行房地產(chǎn)評估測算。當(dāng)然，在特殊市場條件下，會有房地產(chǎn)租售比率嚴(yán)重失衡的情況，比如房價(jià)畸高但房產(chǎn)租金極低，這種情況下采用收益法測算出的收益價(jià)值會低于房地產(chǎn)的實(shí)際市場價(jià)值，在這種租售比率失衡的條件下，也不適宜采用收益法。相對成熟的房地產(chǎn)市場上類似估價(jià)對象的房地產(chǎn)交易、出租案例較多，租售價(jià)格合理，具有客觀可比性，適宜采用市場法和收益法。

此外在運(yùn)用市場法評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”時(shí)應(yīng)注意以下問題。

1.選取房地產(chǎn)估價(jià)案例時(shí)應(yīng)盡量挑選與估價(jià)對象同一小區(qū)，類似戶型、樓層的成交案例，這樣可以減因素對評估價(jià)值的影響，使評估結(jié)果更為準(zhǔn)確。

2.弱化裝修因素對評估價(jià)值的影響。老年人房屋一般裝修較簡樸，即使是高檔裝修也屬于高折舊因素，且裝修千差萬別，可比性差，過多考慮會影響對房地產(chǎn)價(jià)值的判斷。建議采用市場法評估時(shí)適當(dāng)降低該項(xiàng)目的修正比例。

四、評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行估價(jià)程序

房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)關(guān)乎房地產(chǎn)所有人和金融機(jī)構(gòu)等各方利益的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)，尤其要遵循一定的程序和規(guī)范要求。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：1.受理房地產(chǎn)估價(jià)委托：充分了解估價(jià)目的，簽訂委托估價(jià)合同。2.搜集房地產(chǎn)估價(jià)所需資料，擬定房地產(chǎn)估價(jià)方案。3.現(xiàn)場勘查房地產(chǎn)的室內(nèi)外狀況及周邊環(huán)境、公共設(shè)施等。4.綜合分析估價(jià)對象及房地產(chǎn)市場狀況確定估價(jià)方法，測算出估價(jià)結(jié)果。5.撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。6.審核后出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及技術(shù)報(bào)告。7.交付估價(jià)報(bào)告、資料歸檔等。

當(dāng)然這些程序并不是固定不變的，也有反復(fù)和交叉，但完成任何一項(xiàng)房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，都不能隨意省略估價(jià)工作步驟及相關(guān)內(nèi)容。如老人委托評估公司來完成估價(jià)報(bào)告，房地產(chǎn)估價(jià)師是否完全了解了估價(jià)目的，是否認(rèn)真勘察了老人擬抵押的房地產(chǎn)室內(nèi)外現(xiàn)狀、有無拍照記錄，是否認(rèn)真了解了擬抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)及使用狀況等，直接影響房地產(chǎn)估價(jià)師對擬抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值的判斷。

另外，針對“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估程序，除了依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》估價(jià)師必須到估價(jià)對象現(xiàn)場查勘，對估價(jià)對象及其周圍環(huán)境、交通狀況等拍照外，筆者建議執(zhí)行以下補(bǔ)充程序：

1.更加細(xì)致地做好紙質(zhì)查勘記錄，并留下影像資料。認(rèn)真做好紙質(zhì)記錄：估價(jià)對象的四至、坐落、現(xiàn)在用途、房屋設(shè)備、小區(qū)景觀、周邊環(huán)境、交通情況、公共設(shè)施等情況，并拍照或攝錄估價(jià)對象室內(nèi)外狀況。

2.當(dāng)面與產(chǎn)權(quán)人核實(shí)房地產(chǎn)基本信息并做好筆錄。認(rèn)真核實(shí)并筆錄：核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)證上的基本信息、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬、使用狀況，是否有出租、利益糾紛等。若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場與證載信息不符等需要特殊說明的事項(xiàng)，應(yīng)在現(xiàn)場勘查記錄中重點(diǎn)披露。

3.房屋所有權(quán)人、提供貸款的金融機(jī)構(gòu)工作人員、房地產(chǎn)估價(jià)師三方在現(xiàn)場勘查記錄上簽字，拍照或錄像，留下三方當(dāng)事人的影像資料。

現(xiàn)場勘查不細(xì)易導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值評估不準(zhǔn)，招致老人對評估價(jià)值、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生不信任感，對“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生顧慮，因此評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”要執(zhí)行比一般估價(jià)更為嚴(yán)格的現(xiàn)場勘查程序。與產(chǎn)權(quán)人當(dāng)面核實(shí)信息并記錄，明確房地產(chǎn)基本信息、權(quán)利狀況、使用狀況等，應(yīng)盡量避免離開現(xiàn)場后再向老人反復(fù)核實(shí)信息的情況。三方簽字可督促估價(jià)師認(rèn)真履行勘查工作，所有權(quán)人和金融機(jī)構(gòu)人員共同參與確認(rèn)也可以減少因勘查引起的糾紛。簽字和留下影像資料，也是為了有效規(guī)避老人去世后房產(chǎn)處置時(shí)發(fā)生糾紛的可能。

參考文獻(xiàn)：

1.陳支農(nóng).對“以房養(yǎng)老”及其相關(guān)問題的認(rèn)識.產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊.2014.1

篇5

房地產(chǎn)評估方法主要有成本法、收益法和市場法。本文主要淺析使用較廣泛的成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，通過描述房地產(chǎn)評估成本法的概念、范圍、公式和評估程序，了解成本法的原理和運(yùn)用過程，著重剖析房地產(chǎn)評估中成本法存在的問題，提出改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)評估；成本法；應(yīng)用

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸壯大，人們的渴求愈演愈烈，交易頻繁發(fā)生，交易過程中的矛盾激化已成為常態(tài)。從銷售方角度來看，銷售人員希望售價(jià)越高越好，增加其賺取利潤的機(jī)會。從購買方角度來說，則是希望買價(jià)越低越好，降低購買的成本。兩方不同的立場注定了矛盾的產(chǎn)生，房地產(chǎn)真正的價(jià)值卻難以評定。為了公正、合理、客觀、精確地計(jì)算房地產(chǎn)真正的價(jià)值，就需要專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員來進(jìn)行估價(jià)，因此房地產(chǎn)評估人員所接受的評估工作變多，房地產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)量也隨之增多。本文則是選擇了使用較廣泛的成本法，提出成本法應(yīng)用的不足，使得評估值更準(zhǔn)確。

一、成本法概述

（一）成本法的概念

成本法是評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置價(jià)格或重建價(jià)格扣減掉折舊的部分，得到價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說成是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等必要支出價(jià)格的匯總，組成房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格方法。

（二）成本法的范圍

成本法不同于收益法，可以評估不以營利為目的或沒有經(jīng)濟(jì)利益或潛在經(jīng)濟(jì)利益的房地產(chǎn)；同樣也異于市場法，不需要有相似的可比交易。成本法適用如下：（1）將要開發(fā)或是新開發(fā)的房地產(chǎn)；（2）公益或是公用為目的的房地產(chǎn)，例如公園、醫(yī)院等；（3）設(shè)計(jì)獨(dú)特或是針對特定使用的房地產(chǎn)，例如工廠、機(jī)場等；（4）處于保險(xiǎn)和損害賠償狀況下房地產(chǎn)。

（三）成本法的基本公式

成本法是站在購買者的角度，重新構(gòu)建房地產(chǎn)評估值是投資者從獲取土地開始購買到房屋出租出售過程發(fā)生的必要支出、稅費(fèi)和開發(fā)利潤的總和。公式一：房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理成本+銷售成本+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤房地產(chǎn)評估通常是將房屋和土地分開評估，評估過程也是由專門的評估師分別完成的。土地價(jià)值的公式是將扣除建設(shè)成本，土地是不需要建設(shè)的，所以建設(shè)成本是屬于房屋價(jià)值的，同理，土地取得成本不包括在房屋價(jià)值中。土地價(jià)值計(jì)算時(shí)，還應(yīng)注意，實(shí)際中取得的土地不能直接使用，開發(fā)土地的成本也應(yīng)計(jì)入土地價(jià)值中。公式二：建筑物價(jià)格=重置價(jià)格-建筑物折舊建筑物折舊=物質(zhì)折舊-功能折舊-外部折舊=折舊×（1-成新率）即：建筑物價(jià)格=重置價(jià)格×成新率

（四）成本法的房地產(chǎn)評估程序

第一步，了解評估對象的價(jià)格構(gòu)成以及收集基本信息，例如房地產(chǎn)買價(jià)和稅費(fèi)，房屋的使用狀況等；第二步，測算重置成本或重建成本，重置成本是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、規(guī)格等通過改進(jìn)、更新之后評估的價(jià)值，由于評估時(shí)是預(yù)估，通常我們會選擇相同效用的全新建筑物作為參照評價(jià)。重建價(jià)格是將評估對象所用的相同材料等進(jìn)行類似復(fù)原所用的成本（兩者都要滿足參照物與估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)、國家制度和市場環(huán)境相同）；第三步，測算折舊，通過引起折舊的原因，進(jìn)行同類匯總，分別測算折舊額；第四步，計(jì)算成本價(jià)值，重置成本或重建成本扣除減值部分（如折舊）得出結(jié)果。

二、成本法在房地產(chǎn)評估中存在的問題

（一）忽略效用價(jià)值

使用成本法對房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，是從會計(jì)的角度，以生產(chǎn)費(fèi)用論為理論基礎(chǔ)，價(jià)格是由生產(chǎn)過程中必要支出決定的。實(shí)際評估中，很容易忽略房地產(chǎn)效用產(chǎn)生的價(jià)值，只考慮成本。因此，評估時(shí)還應(yīng)注意房地產(chǎn)的效用。以上海虹橋購物樂園為例，其號稱亞洲最大的購物中心，規(guī)模是兩個(gè)正大廣場，處于外環(huán)區(qū)域。成本的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實(shí)際的效用，超出了當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蠛彤?dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)能力，導(dǎo)致現(xiàn)在仍然處于爛尾狀態(tài)，沒有發(fā)揮出價(jià)值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估價(jià)時(shí)單從房地產(chǎn)生產(chǎn)必需的費(fèi)用來評定房地產(chǎn)的價(jià)值過于片面。應(yīng)在評估時(shí)，先考慮房地產(chǎn)的效用能否被市場所需要，再建立在生產(chǎn)所必要的費(fèi)用上，加上效用給房地產(chǎn)帶來的價(jià)值。

（二）不能準(zhǔn)確表達(dá)折舊金額

直線法計(jì)算折舊是假定房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。運(yùn)用直線法計(jì)算房屋的折舊，是不準(zhǔn)確的。實(shí)際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢的。剛投入使用的房地產(chǎn)的實(shí)際折舊非常小，隨著使用時(shí)間的增長，房地產(chǎn)后期的修理費(fèi)和折舊費(fèi)因房地產(chǎn)老化也逐年增加。運(yùn)用年限法計(jì)算的折舊，期初房屋是嶄新的，實(shí)際折舊額低于理論的折舊額，實(shí)際的折舊被高估，后期房屋老化會越來越嚴(yán)重，折舊額又被低估，沒有體現(xiàn)出折舊是逐年增加的現(xiàn)象，違背了配比原則。運(yùn)用成新折扣法計(jì)算房地產(chǎn)的現(xiàn)值是房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格乘以房地產(chǎn)的成新率。房地產(chǎn)的成新率是由估價(jià)人員依據(jù)房屋的建筑年代、損壞狀況等估測出來的比率。估測的數(shù)值會受到估價(jià)人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的影響，這對房地產(chǎn)估價(jià)師理論知識的掌握、評估經(jīng)驗(yàn)有著較高的要求。但對剛成為估價(jià)師或經(jīng)驗(yàn)不足的估價(jià)師不易于運(yùn)用得當(dāng)，可能會影響評估結(jié)果。

（三）忽略外部環(huán)境對價(jià)格的影響

成本法主要是通過扣除折舊的方法來評定房地產(chǎn)的剩余價(jià)值。在實(shí)際生活中，外部環(huán)境同樣也影響著價(jià)格的高低。比如，有一幢房屋，窗外可以看見一條河，河邊有繁茂的植被，但是河水因?yàn)槲廴緡?yán)重，常年無人管理，發(fā)出惡臭氣味。此時(shí)房屋的價(jià)格在在2，500元左右每平方米。同一年，城市因?yàn)楦傔x文明綠化城市，要治理此河水，美化城市，此房屋的價(jià)格上漲到了3，200元左右每平方米。評估的主體沒變，房地產(chǎn)的使用年限近似相同即折舊額也近似相同，根據(jù)公式房地產(chǎn)的價(jià)格不應(yīng)該出現(xiàn)大幅度的變化。但實(shí)際上房地產(chǎn)的價(jià)格會隨著周圍的環(huán)境優(yōu)化、設(shè)施健全、交通便利、停車位充足等外部環(huán)境因素的提升而變動。評估人員往往走入誤區(qū)，評估房屋只對房屋評估，忽略外部環(huán)境的影響，會使評估值不夠準(zhǔn)確，偏離實(shí)際值。

三、成本法改進(jìn)建議

（一）增加效用評定的環(huán)節(jié)

通過上面效用所產(chǎn)生的影響，上海虹橋購物樂園會影響整幢房屋的價(jià)值，使之實(shí)際價(jià)值降低。效用價(jià)值會使房屋價(jià)值降低，同時(shí)也可以使其增高。將折舊改為調(diào)整，也就是說功能折舊改為功能調(diào)整，外部折舊改為外部調(diào)整。房屋效用的增減可以通過功能調(diào)整修正價(jià)格。例如，河北張家口在2015年7月31日被投票選為2022年冬奧會舉辦城市，舉辦冬奧會場地附近商品房的房價(jià)比以往價(jià)格有明顯的提高。房屋受到冬奧會的影響，促進(jìn)了場地附近的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋的效用提高，使得房屋價(jià)值增高，我們就可以通過功能調(diào)整對房屋價(jià)值調(diào)高。

（二）增加實(shí)地折舊鑒定環(huán)節(jié)

上述提到的折舊方法都易忽略貨幣時(shí)間價(jià)值和轉(zhuǎn)移規(guī)律。不能準(zhǔn)確地計(jì)算出房屋的折舊程度，可以通過評估人員的經(jīng)驗(yàn)，對房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備等維護(hù)程度，進(jìn)行實(shí)地折舊的鑒定損毀程度，將理論的折舊和實(shí)際的折舊根據(jù)實(shí)際的側(cè)重情況，估算出所占比例，得出綜合的成新率。通過此方法，降低了理論上的折舊額低于或高于的偏差，更加真實(shí)地反映了房屋的損壞程度，使得評估值更加準(zhǔn)確地反映房屋的價(jià)值。

（三）增加外部環(huán)境的修正

可以結(jié)合市場法進(jìn)行修正，將外部環(huán)境影響因素分成兩個(gè)部分，一部分為無形影響，例如對市場供求、外部環(huán)境和無形價(jià)值等，劃分不同的程度，制作出等級的修正系數(shù)，評估人員根據(jù)本身的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)地考查，判斷非實(shí)體的價(jià)值影響，適當(dāng)調(diào)整評估值。估價(jià)師應(yīng)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、房價(jià)走勢和政策出臺等十分熟悉，并能靈活運(yùn)用于實(shí)際評估中；另一部分為有形影響，例如房屋小區(qū)環(huán)境改善、設(shè)施完善和交通更便捷等，通過系數(shù)調(diào)整價(jià)格。

四、案例分析

（一）評估對象概要

大連市某工廠因經(jīng)營不善出售其中一部分房產(chǎn)，工廠東面臨山，西南面臨街，北面臨居民住宅，位置偏僻，交通不便。

（二）評估范圍

評估范圍：某工廠出售辦公樓的價(jià)值評估。

（三）評估目的

評估目的：某工廠出售。

（四）評估基準(zhǔn)日

評估基準(zhǔn)日為2015年5月30日。

（五）評估方法及過程

采用成本法評估辦公樓的價(jià)格。重置價(jià)格是將評估對象所用的相同材料等進(jìn)行類似復(fù)原所用的成本。評估思路是將根據(jù)調(diào)查辦公樓建設(shè)的必要費(fèi)用測算出重置價(jià)格，再通過新舊程度進(jìn)行修正。本題我們選用公式二計(jì)算評估值：建筑物價(jià)格＝重置價(jià)格×成新率。成新率我們采用改進(jìn)后的方式，理論成新率占綜合成新率的40%，實(shí)地成新率占60%。1、基本信息。辦公樓共二層，總建筑面積為1，000平方米，高3米，建筑的結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。有防盜門、塑鋼窗、墻面及天棚刷乳膠漆、外墻水泥砂漿、地板地面；有衛(wèi)生間、防滑地磚地面、墻面瓷磚、鋁合金扣板吊頂；有消防，監(jiān)控設(shè)備，通水、電、訊等基礎(chǔ)設(shè)施。維護(hù)狀況一般。2、重置價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)師獲得相關(guān)數(shù)據(jù)如下：辦公樓的建筑安裝工程費(fèi)由土建安裝直接費(fèi)、安裝工程直接費(fèi)和裝飾裝修工程直接費(fèi)三部分組成。（表1）建筑安裝工程費(fèi)總額＝1800×1000＝1800000（元）＝180（萬元）專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的11.2%，銷售費(fèi)用為20萬元，建設(shè)期半年，費(fèi)用視為均勻投入，稅費(fèi)18萬元，投資利潤率為20%。（折現(xiàn)率為6%）專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用＝180×11.2%＝20.16（萬元）≈20.2（萬元）銷售費(fèi)用＝20（萬元）投資利息主要是將開發(fā)完成的必要費(fèi)用的投入計(jì)息，考慮其機(jī)會成本。本案例采用的是復(fù)利現(xiàn)值，由于所有費(fèi)用視為均勻投入，所以計(jì)息期為三個(gè)月，也就是0.25，復(fù)利是以年為單位，則計(jì)息期為0.25年。還應(yīng)注意本案例求取的是利息的復(fù)利現(xiàn)值，計(jì)算時(shí)應(yīng)扣除本金的部分。投資利息＝（180+20.2+20）×［（1+6%）∧0.25-1］≈3.2（萬元）開發(fā)利潤=（180+20.2+20+3.2+18）×20%≈48.3（萬元）重置價(jià)格=180+20.2+20+3.2+18+48.3=289.7（萬元）3、成新率。辦公樓已使用20年，剩余使用年限為20年。即：理論成新率=剩余使用年限/（剩余使用年限+已使用年限）×100%=20/40×100%=50%房地產(chǎn)評估師根據(jù)實(shí)地考察，房屋維護(hù)狀況一般，設(shè)備損壞程度較高，實(shí)地成新率為40%。綜合成新率=50%×40%+40%×60%=44%

（六）評估結(jié)果

辦公樓評估值＝重置價(jià)格×成新率=289.7×44%≈127.5（萬元）上述內(nèi)容是對成本法的簡單敘述，并介紹如何用公式解決不同的實(shí)際問題。成本法有著使用范圍廣、計(jì)算相對簡單等優(yōu)勢，但同樣也有忽視效用的影響、折舊不準(zhǔn)確、忽略外部環(huán)境因素、評估人員經(jīng)驗(yàn)要求高等缺點(diǎn)。想要解決這些問題，只有從實(shí)踐中多獲取經(jīng)驗(yàn)，才能防止評估值偏離實(shí)際值的最大標(biāo)準(zhǔn)。隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的不斷進(jìn)步，對方法的使用就更加嚴(yán)格，就需要我們不斷探索。

主要參考文獻(xiàn)：

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［2］蘇蕾蕾.房地產(chǎn)估價(jià)中成本法的改進(jìn)研究［D］.武漢理工大學(xué)，2014.

篇6

關(guān)鍵詞：工程造價(jià) 房地產(chǎn)評估 運(yùn)用

中圖分類號：TU72 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）03（c）-0228-02

房地產(chǎn)評估指的是估價(jià)人員通過模擬房地產(chǎn)市場的價(jià)格形成機(jī)制，根據(jù)房地產(chǎn)形態(tài)的差異，采用不同的評估方法，模擬房地產(chǎn)市場價(jià)格的形成的過程。在房地產(chǎn)評估過程中，會產(chǎn)生不同的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果，再從房地產(chǎn)的估價(jià)理論出發(fā)，選取適當(dāng)參數(shù)，以不同的計(jì)算方法使各估價(jià)結(jié)果能夠趨于一致。但在估價(jià)過程中，由于對市場競爭因素的分析不夠充分，特別是成本法計(jì)算時(shí)，可能會導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果會有很大差異，估價(jià)結(jié)果與其他算法的結(jié)果相差較遠(yuǎn)。這就是說，在市場競爭受到限制的情況下，以成本法來估算價(jià)值會受到很大限制。在這種情況下，由于估價(jià)對象的建筑形態(tài)多樣，如何保證重建價(jià)格或重置價(jià)格的準(zhǔn)確性，是房地產(chǎn)評估中應(yīng)注意的問題。

1 工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用

在房地產(chǎn)評估中，成本法的計(jì)算公式為房地產(chǎn)價(jià)格=開發(fā)成本+土地取得成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售稅額+投資利息﹣建筑折舊費(fèi)用。因此，以成本法來計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值，主要指開發(fā)成本和土地取得成本，在管理費(fèi)用、利潤、利息、建筑折舊、銷售稅額和土地取得成本都有明確的數(shù)值取用的依據(jù)和計(jì)算方法。因此，本文重點(diǎn)對開發(fā)成本進(jìn)行闡述。

1.1 開發(fā)成本

一般來說，開發(fā)成本指的是建筑物的重建價(jià)格或者重置價(jià)格。建筑物的重建價(jià)格指的是將原有建筑技術(shù)和建筑材料作為估價(jià)對象，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平為依據(jù)，重新建造一個(gè)與估價(jià)對象相同的建筑物正常價(jià)格。建筑物的重置價(jià)格指的是將估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑技術(shù)和建筑材料作為估價(jià)對象，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平為依據(jù)，重新建造一個(gè)與估價(jià)對象功效相同的建筑物正常價(jià)格。從兩者的特點(diǎn)來看，重置價(jià)格一般適用于年代久遠(yuǎn)的不能找出與舊建筑物相同建筑材料，或者是因?yàn)榻ㄖ夹g(shù)發(fā)生變化，導(dǎo)致舊建筑物難以復(fù)原，對這些建筑物進(jìn)行估價(jià)則可以使用重置價(jià)格。重建價(jià)格的使用適用于具有特殊保護(hù)價(jià)值的某些建筑物的價(jià)值評估。

1.2 開發(fā)成本估價(jià)規(guī)范

在開發(fā)成本估價(jià)過程中，可以采用市場比較法、成本法?；蛘呤且哉_定的房屋重置價(jià)格來求取，也可以按照工程估價(jià)的方法來計(jì)算。在實(shí)際評估過程中，對建筑物的重置成本的計(jì)算一般采用分部分項(xiàng)方法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法、工程測量法。從這些可以看出，不管是工程估價(jià)或是實(shí)際操作，在建筑重置成本和重建成本的計(jì)算上，都可以使用工程造價(jià)方法來估算，但并非最佳方法。

第一，在成本法估算時(shí)，評估人員一般采用指數(shù)調(diào)整法和單位比較法，因?yàn)檫@種方法比較簡單。但工程測量法和分部分項(xiàng)法需要采用工程造價(jià)方法，則需要造價(jià)工程師的配合，還需要詳細(xì)的工程圖紙、構(gòu)造尺寸等數(shù)據(jù)資料，因而估價(jià)師并不常用該種方法。

第二，在采用單位比較法和指數(shù)法時(shí)，建筑成本的價(jià)格指數(shù)、平米造價(jià)一般都是由工程造價(jià)站和評估公司的數(shù)據(jù)資料，還有一些來自于估價(jià)師、評估公司對數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集和整理，這些資料一般以時(shí)間歸類，以大的結(jié)構(gòu)型式來劃分，如鋼結(jié)構(gòu)廠房、框架、磚混等。在房地產(chǎn)評估中，一般將這些作為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，對工程成本進(jìn)行分析。

第三，這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歸納也有一定的缺陷。因?yàn)閿?shù)據(jù)歸納趨向于概況化，比較籠統(tǒng)。對于某些與標(biāo)準(zhǔn)建筑相符合的建筑物，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)則與實(shí)際情況比較符合，但是對于某些個(gè)別性較強(qiáng)的建筑物過著是與標(biāo)準(zhǔn)建筑不相符合的建筑物，其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際情況則相差較大，數(shù)據(jù)取用的說服力較弱。隨著現(xiàn)代建筑的發(fā)展，高層建筑、多層建筑、超高層建筑也不斷發(fā)展起來，建筑裝飾藝術(shù)的應(yīng)用也不斷發(fā)展，建筑物的個(gè)性得到彰顯，建筑物的開發(fā)成本也發(fā)生了很大變化，如外墻乳膠漆、鋁塑板幕墻等對建筑物開發(fā)成本有較大影響。在工業(yè)建筑的成本估算中，出了標(biāo)準(zhǔn)廠房可以使用統(tǒng)一性的建安成本來計(jì)算，對于一般構(gòu)筑物和非標(biāo)廠房，都比較難使用統(tǒng)一性的建安成本來計(jì)算。在同類建筑中，由于地理位置的差異，在建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上也會有所不同，以四川為例，成都市和西昌市在防震標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)上有很大不同，成都的是6度設(shè)防，而西昌為8度。同時(shí)，由于地區(qū)差異，建筑物節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)也會有所不同，墻體保溫設(shè)計(jì)會有很大差異。

第四，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，一般是將一定時(shí)間段的建安成本進(jìn)行計(jì)算。由于建材市場變化較快，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與市場狀況并不相符，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般是將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整后再進(jìn)行估算，因此，指數(shù)來源的可靠性也受到質(zhì)疑。在房地產(chǎn)評估中，以成本法尤其是建筑成本法進(jìn)行估算，很難對某一建筑試點(diǎn)的建筑成本進(jìn)行估價(jià)。但在估價(jià)過程中，一般以估價(jià)時(shí)點(diǎn)作為建筑成本估算的依據(jù)。因此，在估價(jià)過程中，應(yīng)將估價(jià)時(shí)點(diǎn)控制在一定時(shí)間范圍內(nèi)，假定在該時(shí)間段內(nèi)，建筑市場的價(jià)格變化并不明顯，才能對建安成本進(jìn)行有效估計(jì)。同時(shí)，還應(yīng)該技術(shù)補(bǔ)充價(jià)格指數(shù)及單價(jià)指數(shù)，才能及時(shí)獲取建材市場的變化情況。

2 工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估中運(yùn)用應(yīng)注意的問題

從我國建筑市場來看，建筑市場仍屬于賣方市場，市場競爭非常激烈。在房地產(chǎn)評估中，工程造價(jià)的運(yùn)用強(qiáng)調(diào)了建筑市場的客觀情況和一般水平。以工程造價(jià)對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，通過定額的造價(jià)信息，能夠?yàn)樵靸r(jià)評估提供科學(xué)合理的技術(shù)支持。同時(shí)，造價(jià)信息反映了一定時(shí)間內(nèi)，一個(gè)地區(qū)的平均水平，提供了各時(shí)段、各區(qū)域的工程材料的平均價(jià)格，其數(shù)據(jù)具有很強(qiáng)的代表性，體現(xiàn)了社會化的一般水平。

因此，從理論上說，工程造價(jià)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)越完善，與市場情況越相符，在實(shí)際運(yùn)用過程中，工程造價(jià)在房地產(chǎn)建安成本計(jì)算中的應(yīng)用也就越普遍。當(dāng)然，由于工程造價(jià)本身也是模擬建筑價(jià)格的重要組成部分，誤差的存在是不可避免的，從總體上說，房地產(chǎn)的估價(jià)規(guī)范與工程造價(jià)規(guī)范基本是一致的。因此，工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，能夠保證建安成本與工程實(shí)際成本基本相符，通過調(diào)整計(jì)算方法、單價(jià)比較法，還能夠提高數(shù)據(jù)的可靠性。

3 結(jié)語

工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用，能夠提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也有重要影響。近年來，工程量清單計(jì)價(jià)的方法得到推廣，工程造價(jià)不斷進(jìn)行變革，使工程造價(jià)的社會性、實(shí)用性更強(qiáng)，與建筑市場的運(yùn)行情況也更加符合。但在工程造價(jià)計(jì)算時(shí)，應(yīng)注意工程造價(jià)的客觀化處理方式，完善建筑市場的成本組成的計(jì)算方法。將工程造價(jià)運(yùn)用于建安成本計(jì)算中，以工程造價(jià)數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)評估的技術(shù)數(shù)據(jù)，以得出客觀性、一般化的建安成本，提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。

參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估方法現(xiàn)狀問題探討

一、地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國家房地產(chǎn)主管部門、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力，建立了我國的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)逐漸步入正軌，估價(jià)行業(yè)正在健康發(fā)展。

(1)制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章。國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

(2)建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計(jì)，目前我國擁有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3 000多家，其中一級資質(zhì)機(jī)構(gòu)90家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對房地產(chǎn)估價(jià)行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價(jià)程序和技術(shù)方法，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。從2000年6月國務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在對中介機(jī)構(gòu)改制的同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實(shí)現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會的職能。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

(4)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

二、房地產(chǎn)評估的常用方法

根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國房地產(chǎn)在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進(jìn)行簡單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計(jì)算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用取得的和國家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計(jì)算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計(jì)算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計(jì)算管理費(fèi)用及其他費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可根據(jù)社會一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時(shí)間，依據(jù)評估對象的投資規(guī)模來測算。銷售稅費(fèi)的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用和應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。④計(jì)算開發(fā)利潤如果是新建房地產(chǎn)價(jià)格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時(shí)，大部分開發(fā)商都會選取行業(yè)平均利潤率。

(2)市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格的過程。市場比較法是通過待評估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的羞異因素調(diào)整來估算價(jià)格，其公式為：

待評估房地產(chǎn)單價(jià)=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時(shí)，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數(shù)量的比較案例我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時(shí)，要求市場比較案例至少3個(gè)。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結(jié)果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時(shí)間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評估的結(jié)果就越具有真實(shí)性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進(jìn)行精確的房地產(chǎn)評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對，包括交易案例的交易情況、交易價(jià)格、權(quán)屬和實(shí)體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準(zhǔn)確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價(jià)格會有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個(gè)公式：

①無限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價(jià)格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個(gè)公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個(gè)公式即為平時(shí)房地產(chǎn)評估最為常用的一個(gè)。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時(shí)用收益法評估時(shí)所使用的公式：

其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。

對于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計(jì)算方法，但是我國對房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點(diǎn)需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產(chǎn)的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進(jìn)行評估。在運(yùn)用收益法時(shí)，一般有下面步驟：首先計(jì)算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)評估行業(yè)存在估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

（1）估價(jià)師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級職稱的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價(jià)資格，以及可晉級的高級估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

估價(jià)師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

四、促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的對策

（1）加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估市場環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評估行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機(jī)構(gòu)，評估業(yè)務(wù)收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)問的競爭處于不平等的環(huán)境之巾。同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。

（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

（3）對估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師實(shí)行分級制動態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績對估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評級，對估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績進(jìn)行年終檢查，對所有機(jī)構(gòu)重新排序，接受社會的監(jiān)督和檢查。對估價(jià)師實(shí)行分級制度，分級的標(biāo)準(zhǔn)就是估價(jià)師的估價(jià)業(yè)績、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級考試。根據(jù)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的不同等情況。確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價(jià)師盡其能而不超其能。

篇8

一、工作目標(biāo)

建成房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)，正式運(yùn)行，建立房地產(chǎn)交易稅收征管新模式。

二、工作原則

1、合法原則。按照國家法律、法規(guī)要求，評估所依據(jù)的數(shù)據(jù)和資料必須真實(shí)有效，評估方法必須符合國家有關(guān)規(guī)定。

2、公平原則。評估工作采用統(tǒng)一的評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果客觀、公正，確保稅負(fù)公平。

3、效率原則。工作流程簡便，能有效縮短辦稅時(shí)間，提高征收效率。

4、節(jié)約原則。充分利用有關(guān)部門現(xiàn)有資源和信息，避免重復(fù)投入，減少資源浪費(fèi)。

5、保密原則。加強(qiáng)各項(xiàng)保密工作，確保數(shù)據(jù)信息安全。

三、相關(guān)職責(zé)

1、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立存量房評估推廣工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣委常委、常務(wù)副縣長王宇鵬任組長，副縣長汪昭斌、縣財(cái)政局長、縣地稅局長任副組長，縣政府辦、國土、城建、物價(jià)、工商、民政、監(jiān)察、人行、房管等單位主要負(fù)責(zé)人和財(cái)政、地稅部門分管副局長為成員。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣地稅局，縣地稅局長董華兼任辦公室主任，縣政府辦副主任楊懷、縣財(cái)政局副局長楊福勇、縣地稅局副局長王玉山任辦公室副主任，縣國土局、建設(shè)局、民政局、房管所等相關(guān)部門分別確定一名分管領(lǐng)導(dǎo)參與日常工作。

2、工作職責(zé)

領(lǐng)導(dǎo)小組主要職責(zé)：負(fù)責(zé)組織推動、協(xié)調(diào)部門關(guān)系、確定工作方案、建立資金保障機(jī)制、確保信息資料交流通暢等地產(chǎn)評估推廣總體組織協(xié)調(diào)工作。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主要職責(zé)：方案實(shí)施及日常協(xié)調(diào)管理工作?？h財(cái)政局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)評估推廣工作的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)和經(jīng)費(fèi)保障，做好評估軟件在契稅征管工作中的推廣應(yīng)用；縣國土局負(fù)責(zé)提供評估工作所需土地級別、基準(zhǔn)價(jià)、交易案例、電子地圖等相關(guān)資料；縣民政局負(fù)責(zé)提供地標(biāo)命名資料及示意圖，參與制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估模型；縣物價(jià)局負(fù)責(zé)提供房屋交易指導(dǎo)價(jià)格信息，參與確定評估價(jià)格，化解價(jià)格應(yīng)用中產(chǎn)生的矛盾問題；縣城建局負(fù)責(zé)提供城市規(guī)劃方案、房地產(chǎn)分布特點(diǎn)及區(qū)域價(jià)值差異性等相關(guān)資料，協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)參與支持評估推廣工作，并提供房地產(chǎn)造價(jià)、使用年限、殘值率、容積率等資料，參與制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估模型；縣工商局負(fù)責(zé)提供評估工作所需工商登記信息和企業(yè)登記變更信息等。縣房管所負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格、GIS房產(chǎn)基礎(chǔ)信息等資料，參與制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估模型等。

各部門要按照職責(zé)要求，形成“部門聯(lián)動，協(xié)調(diào)一致，齊抓共管，分頭實(shí)施”工作局面。

四、實(shí)施內(nèi)容

1、組織對全縣房地產(chǎn)市場及影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行調(diào)查分析，采集詳實(shí)、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息，建立完善基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，實(shí)施稅源動態(tài)監(jiān)控，服務(wù)日管工作。

2、采取市場調(diào)研、數(shù)據(jù)采集、區(qū)域分析、專家咨詢、中介參與等方式，根據(jù)房地產(chǎn)的不同類型，確定評估的技術(shù)路線，以財(cái)稅部門的評估軟件為技術(shù)平臺，通過調(diào)查房地產(chǎn)市場及影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，分析房地產(chǎn)市場價(jià)格水平和價(jià)格因素，制定出符合我縣實(shí)際的存量房估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立功能完善的存量房交易估價(jià)信息系統(tǒng)。

3、將房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的信息導(dǎo)入估價(jià)信息系統(tǒng)，檢驗(yàn)評估結(jié)果與市場價(jià)格的差異，查找發(fā)生偏差的原因，制訂相應(yīng)解決方案。通過核實(shí)數(shù)據(jù)、維護(hù)參數(shù)及校準(zhǔn)模型等方式，確保生成較為科學(xué)、準(zhǔn)確的評估值，進(jìn)一步提高工作質(zhì)量，減少納稅爭議。

4、估價(jià)信息系統(tǒng)建立完善后，由計(jì)算機(jī)自動生成估價(jià)結(jié)果，與納稅人自行申報(bào)的成交價(jià)格進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范的比對及審核，按照就高原則確定計(jì)稅價(jià)格。

五、工作步驟

1、準(zhǔn)備階段

（1）成立推廣工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組和實(shí)施工作小組，明晰部門職責(zé)，制定工作方案。

（2）在調(diào)研摸底的基礎(chǔ)上，選擇有房地產(chǎn)評估資格、服務(wù)能力較好的評估公司，負(fù)責(zé)采集信息、確定估價(jià)技術(shù)方案。

2、實(shí)施階段

（1）調(diào)查分析我縣房地產(chǎn)縣場狀況、分布特點(diǎn)及影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素，確定本地區(qū)的估價(jià)方案。

（2）將待估價(jià)地區(qū)按照區(qū)域連片、地段相連、用途相同、價(jià)值相近的原則劃分為若干個(gè)小的區(qū)域，根據(jù)確定的估價(jià)技術(shù)方案及影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，采取服務(wù)外包方式，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（包括采集整理數(shù)據(jù)、確定估價(jià)模型、建立標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格庫和可比實(shí)例庫、測算估價(jià)參數(shù)及修正系數(shù)）。

（3）按照確定的估價(jià)技術(shù)方案和評稅軟件的要求，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)房采集內(nèi)容，制作表樣，完成標(biāo)準(zhǔn)房數(shù)據(jù)信息的采集、審核和錄入工作，建立詳實(shí)有效的標(biāo)準(zhǔn)房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息庫。

（4）開展模擬操作，反復(fù)運(yùn)行測試系統(tǒng)，及時(shí)解決出現(xiàn)的問題，確保估價(jià)軟件正常運(yùn)行；完成存量房交易稅收征管窗口操作人員和系統(tǒng)管理員的培訓(xùn)工作。

3、應(yīng)用階段

（1）制定《縣存量房評估應(yīng)用爭議處理辦法》。

（2）充分運(yùn)用廣播電視、網(wǎng)絡(luò)媒體、報(bào)刊雜志的輻射作用，全方位、多渠道宣傳軟件評稅工作基本原理、基本做法、現(xiàn)實(shí)意義，營造軟件評稅工作良好社會氛圍。

（3）實(shí)現(xiàn)“以計(jì)算機(jī)軟件評估替代人工評估、以計(jì)稅參考值替代市場指導(dǎo)價(jià)”的房地產(chǎn)交易價(jià)格核定征管新模式。

（4）總結(jié)、交流經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)應(yīng)用中存在的不足和問題。

4、后期管理

（1）定期測評估價(jià)系統(tǒng)運(yùn)行效果。財(cái)稅機(jī)關(guān)應(yīng)定期將納稅人申報(bào)數(shù)據(jù)與系統(tǒng)評估結(jié)果對比測試，通過定期召開系統(tǒng)例會，分析討論運(yùn)行過程中出現(xiàn)的異常數(shù)據(jù)，研究爭議處理情況反饋，及時(shí)調(diào)整系統(tǒng)設(shè)置，保證存量房計(jì)稅價(jià)格評估系統(tǒng)運(yùn)行的公正性、合理性和準(zhǔn)確性。

（2）補(bǔ)充稅源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。定期將申報(bào)信息中地址不匹配的數(shù)據(jù)傳遞給參與估價(jià)的中介機(jī)構(gòu)和主管地稅機(jī)關(guān)，及時(shí)補(bǔ)充完善；定期將新交付的存量房進(jìn)行基本屬性了解和價(jià)格測算，并及時(shí)補(bǔ)充完善到估價(jià)系統(tǒng)之中。

（3）動態(tài)調(diào)整計(jì)稅價(jià)格。當(dāng)日常監(jiān)測發(fā)現(xiàn)異常數(shù)據(jù)時(shí)，按照地稅機(jī)關(guān)核實(shí)或估價(jià)機(jī)構(gòu)個(gè)案評估之后提出的計(jì)稅價(jià)格修改建議，對估價(jià)信息系統(tǒng)中的計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

六、幾點(diǎn)要求

1、各部門要站在發(fā)展和全局的高度，切實(shí)增強(qiáng)做好應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的主動性和積極性，消除單純的部門利益觀念，真正把此項(xiàng)工作列入重要工作日程，密切配合，通力協(xié)作，認(rèn)真履行好相關(guān)職責(zé)。

2、堅(jiān)持按照“政府主導(dǎo)、財(cái)稅牽頭、部門配合、專家支持”的工作運(yùn)行機(jī)制，統(tǒng)一部署，分級實(shí)施，確保房地產(chǎn)評估推廣工作信息暢通、資源利用充分，組織協(xié)調(diào)有力、任務(wù)完成徹底、經(jīng)費(fèi)保障到位。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；金融風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行

中圖分類號：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A　文章編號:1673-291X(2009)06-0069-02

近年來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國房地產(chǎn)評估防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析

中國的房地產(chǎn)評估行業(yè)還屬于一個(gè)年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發(fā)達(dá)國家相比還顯得陳舊。

為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場。這些規(guī)定對于規(guī)范抵押評估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)師的抵押評估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

二、中國房地產(chǎn)評估防范金融風(fēng)險(xiǎn)存在的問題

（一）對抵押物價(jià)值過高評估

一般認(rèn)為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)

這一方面主要是由于評估師或評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認(rèn)識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>

（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評估

房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時(shí)，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。

（四）評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬

在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機(jī)構(gòu)對貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u估報(bào)告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u估報(bào)告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報(bào)告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機(jī)構(gòu)的封殺。

銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（五）評估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊

在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評估師或評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會因?yàn)樵u估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評估師或評估機(jī)構(gòu)并不會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會把評估機(jī)構(gòu)告上法庭。

（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評估，不顧誠信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

三、完善房地產(chǎn)評估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）評估理論和評估方法方面

1.借鑒國外的評估理論和方法

中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評估過程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。

2.對現(xiàn)有評估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善

在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價(jià)值就會存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>

（二）評估師隊(duì)伍建設(shè)方面

1.嚴(yán)格評估師行業(yè)準(zhǔn)入

日本的房地產(chǎn)評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評估師必須要通過單個(gè)層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時(shí)間。從1964年實(shí)施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產(chǎn)評估師僅有5298人。而中國從1995年實(shí)施考試制度以來，到2002年通過考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。

2.加強(qiáng)評估人員對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知

評估人員對銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來說包括還款計(jì)劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等三項(xiàng)內(nèi)容。

（三）評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會方面

1.評估行業(yè)主管部門最重要的責(zé)任就是制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度

隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的抵押評估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)抵押評估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評估機(jī)構(gòu)和評估師在抵押評估中負(fù)有重大的社會責(zé)任。但是許多評估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評估報(bào)告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度成為評估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。

2.加強(qiáng)評估行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)

雖然房地產(chǎn)評估師有自己的行業(yè)協(xié)會――房地產(chǎn)評估師學(xué)會，但就整個(gè)房地產(chǎn)評估市場來說，卻是由建設(shè)部、國土資源部和財(cái)政部分頭實(shí)施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評估師學(xué)會、土地評估師學(xué)會和注冊會計(jì)師學(xué)會各行其政，多頭管理，從而使評估標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標(biāo)準(zhǔn)和評估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對同一標(biāo)的物的評估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)。

3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競爭,切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

當(dāng)前的房地產(chǎn)評估市場中，相當(dāng)一部分評估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過這層關(guān)系評估機(jī)構(gòu)能夠相對容易的獲得評估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場。評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競爭，促進(jìn)行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會和評估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動。此外評估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會方面還可以通過建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫來為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。

（四）銀行抵押貸款估價(jià)管理方面

1.加強(qiáng)對抵押評估報(bào)告以及出具報(bào)告相關(guān)評估機(jī)構(gòu)的審核

中國的銀行對抵押物的評估價(jià)值尚未建立有效的審核制度，對評估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當(dāng)?shù)脑u估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡單的依照評估值打個(gè)折扣。

2.合理選擇評估機(jī)構(gòu)，共享評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源

評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置的一系列保證評估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評估機(jī)構(gòu)，并與評估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件[4]。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳平.房地產(chǎn)評估能有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)[J].中國房地產(chǎn)金融：開發(fā)與經(jīng)營，2006，（6）.

[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社科版，2005，（3）.

篇10

2、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷，具有6年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)工作滿4年；

3、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)工作滿3年;

4、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)工作滿2年;

5、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位;