導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)基金，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)私募基金金融房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)私募基金的定義及發(fā)展歷程

定義：房地產(chǎn)私募基金是指專門從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、并購(gòu)、管理、經(jīng)營(yíng)和銷售以獲取收益的專業(yè)化基金。

發(fā)展歷程：房地產(chǎn)私募基金最早出現(xiàn)于20世紀(jì)70年代末的美國(guó)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上剩余資金充足，融資成本較低，對(duì)房地產(chǎn)私募基金的需求量并不大，缺乏投資機(jī)會(huì)使房地產(chǎn)私募基金一直沒(méi)有獲得較大的發(fā)展。直到80年代末，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資人資金鏈緊張甚至斷裂，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量由于無(wú)法償還貸款而抵押的房地產(chǎn)項(xiàng)目。造成此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根本原因主要有兩點(diǎn)：1.不斷攀升的利率增加了人們償還貸款的壓力，房屋貸款毀約率明顯提高；2.政府取消了購(gòu)買房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策，增加了人們購(gòu)買房地產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)銷量急速下降，成交價(jià)格有很大程度的下跌。同時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了非常多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫折價(jià)出售，美林和高盛等著名投資機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確的把握住了這個(gè)難得的機(jī)會(huì)，開(kāi)始募集房地產(chǎn)私募基金“抄底”市場(chǎng)。至此，以機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)私募基金為標(biāo)志的新興投資領(lǐng)域登上了歷史舞臺(tái)，并最終成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)繁榮局面的一支重要力量。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)私募基金已不再局限于收購(gòu)那些處于困境之中的資產(chǎn)，其業(yè)務(wù)逐步拓展至房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)債權(quán)等領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)私募基金比較傾向于做長(zhǎng)期投資并擁有成本較低的融資渠道，他們通常愿意以股權(quán)投資的形式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目。在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，這種運(yùn)營(yíng)模式能夠滿足很多房地產(chǎn)商的融資需求、降低房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)也能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金使用效率。

二、房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢(shì)

優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金相對(duì)而言是更專業(yè)的房地產(chǎn)投資人，房地產(chǎn)私募基金可根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行主動(dòng)管理，充分發(fā)揮投資管理方面的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)相應(yīng)的投資策略將資金投放到不同的項(xiàng)目，在風(fēng)險(xiǎn)把控上更具有優(yōu)勢(shì)。并且，多數(shù)運(yùn)作成熟的房地產(chǎn)私募基金是以獲得投資收益為目的，不采用“單個(gè)投資制度”直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通過(guò)“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)私募基金具有流動(dòng)性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本、運(yùn)作規(guī)范的特點(diǎn)。具體而言，房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢(shì)主要在于以下幾點(diǎn)：

1.股權(quán)投資：與在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買上市公司股票的公募基金不同，房地產(chǎn)私募基金傾向于直接收購(gòu)所投房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)。這種股權(quán)投資使投資人能夠在很大程度上對(duì)所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行控制，從而更好的保證其權(quán)益并實(shí)現(xiàn)其投資策略。

2.創(chuàng)造價(jià)值：房地產(chǎn)私募基金管理人通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的重新包裝，在運(yùn)營(yíng)管理層面為房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值，如對(duì)所投資的房產(chǎn)進(jìn)行翻修、對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行財(cái)務(wù)整頓，從而提升資產(chǎn)價(jià)值，再以高于收購(gòu)價(jià)的價(jià)格出售，實(shí)現(xiàn)盈利退出。

3.利益重組：房地產(chǎn)私募基金可以將不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目重新包裝打包銷售，也可將某一項(xiàng)目按比例分拆銷售、對(duì)外融資或出租。與無(wú)形資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目更容易分拆，而且分拆后的每一部分資產(chǎn)可能比原先的價(jià)值有所提高。

4.貸款優(yōu)惠：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目通常具有可以預(yù)期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)私募基金比杠桿收購(gòu)等其他私募基金投資類別更容易獲得貸款利息優(yōu)惠，從而降低了融資成本。

5.退出靈活：房地產(chǎn)私募基金可在所投房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售完畢后分紅清盤退出，也可以將資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓給其他投資者，甚至可以通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金的形式打包上市退出。

6.分散風(fēng)險(xiǎn)：投資房地產(chǎn)私募基金可以豐富機(jī)構(gòu)投資人的投資策略組合。房地產(chǎn)私募基金與證券和債券投資相對(duì)較低的關(guān)聯(lián)性使其能夠分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)私募基金的分類

根據(jù)發(fā)起機(jī)構(gòu)的不同，目前中國(guó)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)私募基金主要分為三類：

1. 互質(zhì)的獨(dú)立基金管理人，例如中城聯(lián)盟投資基金、盛世神州房地產(chǎn)基金等；

2. 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金，例如信?；稹⑷A潤(rùn)地產(chǎn)基金、復(fù)地投資基金、中海地產(chǎn)基金及金地穩(wěn)盛基金等；房地產(chǎn)基金管理人往往具有知名開(kāi)發(fā)商背景，在房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)資源和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面，有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，比較容易獲得有限合伙人LP的認(rèn)可。但也可能存在以下問(wèn)題：具有開(kāi)發(fā)商背景的基金管理人是否可以保持其獨(dú)立性，以投資者利益為重，而不是偏向于開(kāi)發(fā)商自己的利益，成為開(kāi)發(fā)商的變相融資平臺(tái)。

3.由金融投資機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立的戰(zhàn)略型投資基金，例如鼎暉房地產(chǎn)基金、弘毅房地產(chǎn)基金及黑石中國(guó)基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞銀、德意志銀行等各大國(guó)際投行在國(guó)內(nèi)均有參與設(shè)立此類基金。

根據(jù)投資方式的不同，又可分為以下三類：

1.權(quán)益型基金。一般直接或間接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，收入主要來(lái)源是房地產(chǎn)項(xiàng)目直接產(chǎn)生的租金收入或出售的增值收益，權(quán)益型投資往往直接參與到項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，收益主要取決于項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況。

2.抵押型基金。一般是通過(guò)委托貸款等形式借錢給開(kāi)發(fā)商以賺取固定收益，收益來(lái)源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項(xiàng)目實(shí)際收益關(guān)系不大。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金大部分以抵押型投資為主。

3.混合型基金。是介于權(quán)益型和抵押型之間的一種模式，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點(diǎn)，在收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)后，同時(shí)向項(xiàng)目公司提供房地產(chǎn)貸款。理論上來(lái)講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機(jī)會(huì)的同時(shí)，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過(guò)由于比例難以劃分和風(fēng)險(xiǎn)難以分割，所以實(shí)踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少。

四、房地產(chǎn)私募基金在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是最受私募股權(quán)基金青睞的行業(yè)之一，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資在傳統(tǒng)行業(yè)的私募股權(quán)投資中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是在公開(kāi)市場(chǎng)還是非公開(kāi)市場(chǎng)都具有不錯(cuò)的流動(dòng)性。發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范發(fā)展；完善投資渠道，合理利用民間資本；促進(jìn)中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展。近年來(lái)，由于持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道如銀行、信托等收緊，給房地產(chǎn)私募基金帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇，在中國(guó)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)。根據(jù)清科研究中心的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量繼續(xù)保持了2012年以來(lái)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，同比增幅超過(guò)40.0%，總量達(dá)到132只；2013年的募資金額同比也大幅增長(zhǎng)了79.1%，募資總額達(dá)到106.67億美元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)幾乎占據(jù)了全部的投資案例，共發(fā)生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。

目前，房地產(chǎn)私募基金在中國(guó)主要有以下幾種類型的投資：

1.開(kāi)發(fā)型投資。對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值。

2.風(fēng)險(xiǎn)投資型投資。運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值。

3.收租型投資。長(zhǎng)期持有寫字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益，并在條件成熟時(shí)通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值。目前，房地產(chǎn)私募基金已涉足住宅、購(gòu)物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。

4.抵押資產(chǎn)型投資。投資收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。

5.不良資產(chǎn)處置型投資。投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。

6.其他投資：不少小的房地產(chǎn)私募基金實(shí)際是以“過(guò)橋貸款”為主營(yíng)業(yè)務(wù)，快進(jìn)快出，賺取利差。

參考文獻(xiàn)：

[1]董藩，趙安平.房地產(chǎn)金融[M].清華大學(xué)出版社，2012.

[2]孟慶君.房地產(chǎn)私募基金：募、投、管、退中的疑難精解[M].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2014.

篇2

我們可以來(lái)看一下一些成熟金融發(fā)達(dá)地區(qū)投資人偏好；曾有專家作過(guò)統(tǒng)計(jì)，香港的富有投資者主要的投資品種和資金分配比例為：房地產(chǎn)、股票、外匯、黃金和藝術(shù)品=4：3：2：1。 暫且不論這個(gè)比例是否適合內(nèi)地的投資者，在香港這樣的成熟投資市場(chǎng)上，房地產(chǎn)始終是占有重要比重的資產(chǎn)配置選擇。筆者認(rèn)為，投資者在對(duì)個(gè)人資產(chǎn)進(jìn)行配置時(shí)，應(yīng)首先考慮未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要有三方面的方向：1，抗通脹；2，城鎮(zhèn)化；3，互聯(lián)網(wǎng)。只有把握住未來(lái)發(fā)展的方向，才能作出正確的投資選擇。不言而喻，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的主力軍。

雖然調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)有所降溫，不少房企從單純依靠銀行提供融資，轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)多種融資渠道，轉(zhuǎn)向信托和基金融資獲取資金。比如近期承明投資管理有限公司募集發(fā)行了用于旭輝集團(tuán)（00884.HK）開(kāi)發(fā)上海南翔項(xiàng)目的地產(chǎn)基金，投資期限1年，預(yù)計(jì)收益率超過(guò)9%，目前正在如火如荼地進(jìn)行第二期基金產(chǎn)品募集。

對(duì)于個(gè)人投資者而言，政府的限購(gòu)限貸，二手房轉(zhuǎn)讓稅負(fù)的提高，以及房產(chǎn)稅都在不同程度提高了直接投資房地產(chǎn)的成本。那么，在這樣的環(huán)境下投資者應(yīng)當(dāng)選擇何種工具投資房地產(chǎn)？

對(duì)此筆者建議，投資者應(yīng)該從房地產(chǎn)的實(shí)物投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的金融投資。其益處主要在于：1，投資的杠桿化，比如有些股權(quán)收益類產(chǎn)品，資金用途為土地款支付，享有項(xiàng)目公司分紅權(quán)，未來(lái)銷售可分享項(xiàng)目公司收益，實(shí)現(xiàn)了以土地款投入，到以銷售退出之間的杠桿；2，投資退出的多樣化：目前市場(chǎng)上很多融資產(chǎn)品都設(shè)有一定風(fēng)險(xiǎn)控制措施，比如開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的擔(dān)保，以及項(xiàng)目公司股權(quán)回購(gòu)承諾等多種退出方式，為投資者提供了資金安全保障。

用金融方式投資房地產(chǎn)，可選擇的產(chǎn)品多樣化，具體品種可按投資收益由高到低排列如下：1，股權(quán)基金；2，債券基金；3，資管計(jì)劃；4，信托計(jì)劃。各投資產(chǎn)品收益率的不同，主要原因由融資中介費(fèi)用差異導(dǎo)致。比如，相比信托的較高融資成本，以及固定的收益方式，基金類產(chǎn)品費(fèi)用較低，同時(shí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更多樣化，收益也較高。另一方面，基金管理公司通常擁有資深的地產(chǎn)從業(yè)人員，有較為完善的投后管理和項(xiàng)目管理。

篇3

    我國(guó)現(xiàn)階段依然是靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),而在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總計(jì)38070億元,占到投資總額的20.3%。顯然,房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用舉足輕重。對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大拉動(dòng)作用再加上其強(qiáng)關(guān)聯(lián)度使得房地產(chǎn)業(yè)位居我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之首。然而,其單一的融資渠道與房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不符,并漸漸成為制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵因素。2010年1-10月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集到資金56923億元,其中來(lái)自銀行的直接貸款達(dá)10443億元,其他資金為24387億元(其中間接來(lái)自銀行貸款的如預(yù)收款和個(gè)人按揭等占到86.3%),也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)商業(yè)銀行信貸的融資額高達(dá)31495億元,占到融資總額的55.3%之多。這無(wú)疑使房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行同時(shí)陷入巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)之中,及其不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。果不其然,在我國(guó)接連新國(guó)十條、上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率等調(diào)控政策以后,房地產(chǎn)商只能一邊縮減資金需求一邊積極尋求新的融資渠道。

    與房地產(chǎn)商的融資需求相對(duì),我國(guó)居民在通貨膨脹、銀行儲(chǔ)蓄呈“負(fù)利率”的情況下急需能使資產(chǎn)保值并賺取較高收益的投資渠道。特別是截止到2009年底我國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)260770億元,如此龐大的民間資產(chǎn)若有正當(dāng)合法的投資渠道即可流入高利潤(rùn)高回報(bào)的房地產(chǎn)行業(yè)。

    至此,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實(shí)必要性也就凸顯出來(lái),它能夠在房地產(chǎn)業(yè)的資本需求和有效滿足這種需求的投資主體之間架起“橋梁”。此外,房地產(chǎn)投資基金還能降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn);促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。具體地來(lái)講,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金有以下現(xiàn)實(shí)必要性:

    1.能夠有效解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問(wèn)題。目前主要依賴銀行貸款的單一融資渠道將房地產(chǎn)企業(yè)在銀行信貸緊縮的形勢(shì)下置于資金短缺的困境中,現(xiàn)階段引入房地產(chǎn)投資基金使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠通過(guò)這一渠道面向社會(huì)公眾及機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌資,徹底改變單一的融資結(jié)構(gòu),有利于避免房地產(chǎn)融資過(guò)于敏感地受到宏觀政策影響,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定地向前發(fā)展。

    2.有助于建立居民資產(chǎn)性收益。我國(guó)居民現(xiàn)階段儲(chǔ)蓄金額龐大,建立房地產(chǎn)投資基金體制能夠引導(dǎo)這部分資產(chǎn)投資于收益穩(wěn)定并且信用良好的房地產(chǎn)行業(yè),建立起居民資產(chǎn)性收益,進(jìn)而提高城鄉(xiāng)居民生活水平。

    3.能極大地降低銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。至2009年末,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額達(dá)到28400億元,住房貸款余額為53500億元,房地產(chǎn)信貸總額達(dá)81800億元,占到當(dāng)年本外幣貸款余額(425600億元)的19.23%之多。由于房地產(chǎn)信貸具有來(lái)源的短期性和運(yùn)用的長(zhǎng)期性之間的矛盾,過(guò)高的房地產(chǎn)信貸大大的增加了銀行的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),極其不利于我國(guó)金融體系的健康運(yùn)行。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金能極大地降低銀行與房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性,分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)我國(guó)金融體制的改革。

    4.發(fā)展房地產(chǎn)投資信托還有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化、透明化進(jìn)程,同時(shí)有助于優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰,增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力,最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

    二、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展?fàn)顩r

    房地產(chǎn)投資基金特指以房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資對(duì)象,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和銷售等環(huán)節(jié)進(jìn)行投資的一種集合投資制度。其最早于美國(guó)建立,目前以房地產(chǎn)投資信托為主要產(chǎn)品。自20世紀(jì)末亞洲國(guó)家也陸續(xù)成立房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)。我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金于2002年正式起步,以美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托為主要學(xué)習(xí)模式,在房地產(chǎn)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的共同努力下逐步向正規(guī)化發(fā)展。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金僅處于發(fā)展的初級(jí)階段,還沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托,現(xiàn)有的如房地產(chǎn)信托計(jì)劃、境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金及產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同只能算作是房地產(chǎn)投資信托的雛形。

    1.房地產(chǎn)信托計(jì)劃。房地產(chǎn)信托計(jì)劃是目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的主流產(chǎn)品。與真正房地產(chǎn)投資信托不同的是,房地產(chǎn)信托計(jì)劃具有短期性和債券性,并且資金只能投資給單一的項(xiàng)目。另外,單個(gè)信托計(jì)劃的合同數(shù)目收到限制,無(wú)法在二級(jí)市場(chǎng)流通且只能通過(guò)私募來(lái)籌集資金。

    2.境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金(簡(jiǎn)稱公司型投資基金模式)。公司型投資基金遵循《公司法》和《證券法》,所受法律限制較少,但由于資本規(guī)模小往往會(huì)變成對(duì)單項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商,有時(shí)甚至無(wú)法成功落實(shí)項(xiàng)目投資。

    3.產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同。這類投資模式能有效解決商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金的流通障礙,突破了200份的合同限制,降低了投資門檻,并且它實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化,可以公開(kāi)進(jìn)行宣傳。但與信托公司相比不能通過(guò)金融機(jī)構(gòu)獲得信譽(yù)的增級(jí)。

    4.外資房地產(chǎn)基金。除了房地產(chǎn)信托基金以外,外資房地產(chǎn)基金于21世紀(jì)初也開(kāi)始相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。特別是近年來(lái)受房?jī)r(jià)快速上漲以及人民幣升值預(yù)期的影響,外資房地產(chǎn)基金在加快進(jìn)入北京、上海等一線城市,并開(kāi)始采用房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的規(guī)范性投資模式,大規(guī)模的收購(gòu)商用房地產(chǎn)。

    三、我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資基金所面臨的障礙

    1.法律法規(guī)的滯后。至今在我國(guó)理論界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)還是房地產(chǎn)投資基金到底應(yīng)該根據(jù)《證券投資基金法》還是《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》進(jìn)行調(diào)整。由于相關(guān)的法律制度還不規(guī)范、不完善,房地產(chǎn)基金私募市場(chǎng)難以規(guī)范化,暗箱操作行為普遍存在,更是無(wú)法形成公開(kāi)市場(chǎng);對(duì)于外資房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō),由于政策不夠透明、法律不完善,這類基金在進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)面臨著很多風(fēng)險(xiǎn),絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o(wú)法滿足外資房地產(chǎn)基金投資的苛刻條件,很難通過(guò)這種模式進(jìn)行融資。

    2.缺乏積極的稅收政策。拿我國(guó)現(xiàn)有的類房地產(chǎn)投資信托來(lái)說(shuō),政府對(duì)其按照企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征稅,產(chǎn)生了“雙重征稅”,而在房地產(chǎn)投資信托已經(jīng)發(fā)展得比較成熟的國(guó)家,政府一律都出臺(tái)了稅收優(yōu)惠政策來(lái)支持房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展,例如,在美國(guó)股利分配有優(yōu)惠。我國(guó)這種消極的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)投資基金在中國(guó)的發(fā)展構(gòu)成了障礙。

    3.機(jī)構(gòu)投資者的缺失。在美國(guó),有大量的機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金等在為房地產(chǎn)投資信托提供著穩(wěn)定巨額的資金,使美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金的資金很大程度上來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。相比之下,我國(guó)的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)還沒(méi)有真正的機(jī)構(gòu)投資者,這使得我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金規(guī)模很小,很難對(duì)多個(gè)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資,嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展壯大。

    4.缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)基金投資家。目前在我國(guó)類房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作的公司里,管理層人員以出身房地產(chǎn)專業(yè)居多,他們?cè)谫Y產(chǎn)運(yùn)作、證券股票市場(chǎng)交易等方面知識(shí)貧乏,而房地產(chǎn)投資基金包括房地產(chǎn)投資信托卻是同時(shí)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資本市場(chǎng)運(yùn)作兩項(xiàng)內(nèi)容的金融投資活動(dòng),以現(xiàn)有的人才顯然無(wú)法滿足其長(zhǎng)期發(fā)展的需要。

    5.信息的不對(duì)稱性。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于普遍存在暗箱操作等行為使得各方在運(yùn)行房地產(chǎn)投資基金的時(shí)候難以保證信息的對(duì)稱性,信息披露的不對(duì)稱嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。

    四、發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策建議

    房地產(chǎn)投資基金按組織形式可分為公司型房地產(chǎn)投資基金、契約型房地產(chǎn)投資基金和有限合伙型房地產(chǎn)投資基金三種。在美國(guó)占據(jù)主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)投資信托屬于第一種類型。它們相比,房地產(chǎn)投資信托具有一定的優(yōu)勢(shì),例如流動(dòng)性最好,資本市場(chǎng)的融資能力最強(qiáng)且最能享受稅收優(yōu)惠。故目前本以契約型投資基金為主導(dǎo)模式的日本、歐洲等地區(qū)都開(kāi)始轉(zhuǎn)而發(fā)展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù),學(xué)習(xí)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗(yàn),將房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)模式已成為潮流。我國(guó)也不例外。故下文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資信托所面臨的問(wèn)題及障礙給予對(duì)策建議。

    1.為房地產(chǎn)投資信托建立完善的法律體系。健全相關(guān)的法律法規(guī)并使之與國(guó)際接軌是我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的當(dāng)務(wù)之急,我們要建立完善的法律體系來(lái)保證維持房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明,使其能健康長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。首先,目前的相關(guān)法規(guī)如《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《證券法》、《公司法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等之間存在著相互矛盾的內(nèi)容,應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和修訂,以達(dá)到法律法規(guī)環(huán)境的統(tǒng)一;其次,應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或者制定專門針對(duì)投資基金的《投資顧問(wèn)法》、《投資公司法》等法律法規(guī);再次,應(yīng)補(bǔ)充修訂房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記及交易的管理制度,使在房地產(chǎn)投資信托的實(shí)際操作中,房地產(chǎn)交易和所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移都有法可依。此外,要制定房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)管理措施,并逐步完善證券交易市場(chǎng)使基金證券的流通得以實(shí)現(xiàn)。

    2.建立積極的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展成熟的國(guó)家,政府多為其專門制定一套稅收法規(guī),而在我國(guó)還沒(méi)有專門的立法,根據(jù)《公司法》來(lái)對(duì)信托公司進(jìn)行征稅引起了“雙重征稅”的問(wèn)題,稅收政策首先應(yīng)針對(duì)這一點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)法規(guī)修訂,然后在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的實(shí)踐過(guò)程中再逐步調(diào)整,為房地產(chǎn)投資信托提供積極的稅收優(yōu)惠。

篇4

今年年中，上海浦東新區(qū)傳出試點(diǎn)消息，其與監(jiān)管部門合作設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)增值基金前期籌備工作已經(jīng)結(jié)束，正等待監(jiān)管部門審批。其主要打包對(duì)象，是在之前擁有良好業(yè)績(jī)的帶租約的浦東部分寫字樓和商鋪。

天津?yàn)I海新區(qū)也早已向監(jiān)管部門遞交了房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)項(xiàng)目方案。昨日。嘉富誠(chéng)國(guó)際資本有限公司董事長(zhǎng)鄭錦橋告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，天津?yàn)I海新區(qū)房地產(chǎn)信托投資基金的載體，主要是針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等高端物業(yè)領(lǐng)域，把眾多收租型物業(yè)資產(chǎn)打包到資本市場(chǎng)進(jìn)行社會(huì)融資，以收租收益和其他投資收益實(shí)現(xiàn)股東分紅。

普華永道國(guó)際會(huì)計(jì)公司和美國(guó)城市土地學(xué)會(huì)12月9日聯(lián)合《2009亞太房地產(chǎn)市場(chǎng)最新趨勢(shì)報(bào)告》指出。面臨全球經(jīng)濟(jì)衰退，亞太大部分市場(chǎng)包括房地產(chǎn)業(yè)將受到前所未有的沖擊，而融資將成為2009年房地產(chǎn)業(yè)最當(dāng)務(wù)之急的問(wèn)題。

房地產(chǎn)信托投資基金可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。北京高通智庫(kù)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理張宏告訴本報(bào)記者，該制度的建立勢(shì)在必行，可以解決房地產(chǎn)長(zhǎng)期資金來(lái)源不足的問(wèn)題。而在目前利率下調(diào)的背景下，房地產(chǎn)信托投資基金也可相對(duì)容易地獲得定息產(chǎn)品比較優(yōu)勢(shì)。

而房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品遲遲未能出現(xiàn)，據(jù)悉主要原因是此前爭(zhēng)議不斷。其中爭(zhēng)議最大的就是，房地產(chǎn)信托投資基金帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，以及基金運(yùn)作過(guò)程中雙重稅收的問(wèn)題。

張宏認(rèn)為，在當(dāng)前的行業(yè)背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)信托基金在建立之初，不可避免帶有為持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)商融資的特性。而內(nèi)地商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平仍偏低，在商業(yè)誠(chéng)信、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力上，也存在較多疑問(wèn)。

篇5

2010年被稱為房地產(chǎn)基金元年，基金井噴的趨勢(shì)延續(xù)到2011年?；鹜顿Y模式與投資對(duì)象呈現(xiàn)更多的多元化，沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)則，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的草根特性。如此魚龍混雜的新生行業(yè)，極可能面對(duì)一場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)整與政府監(jiān)管所帶來(lái)的洗牌。

緊縮型調(diào)控催生房地產(chǎn)基金

隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控從緊，房地產(chǎn)企業(yè)想要通過(guò)傳統(tǒng)的融資方式獲得資金越發(fā)困難，房企被迫尋求其他融資渠道，

可供選擇的方式主要為信托和房地產(chǎn)基金

2011年上半年，房地產(chǎn)信托瘋狂增長(zhǎng)，在融資結(jié)構(gòu)中發(fā)揮了巨大作用。上半年包括保障房在內(nèi)，共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1670.1億元，同比增長(zhǎng)137.36％，超過(guò)了去年全年資金量。但是，從2011年5月開(kāi)始，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托提出嚴(yán)格監(jiān)管要求，大部分信托計(jì)劃被迫聊肖。于是，旁地產(chǎn)基金也就成為了房企融資的主要方式。

基金規(guī)模增長(zhǎng)明顯

2010年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金開(kāi)始增長(zhǎng)。根據(jù)China Venture的數(shù)據(jù)，2010年P(guān)E投資房地產(chǎn)項(xiàng)目為17例，較2009年增長(zhǎng)29％，投資金額為10億美元，較上一年增長(zhǎng)71％；2011年，房地產(chǎn)PE的投資熱度并未減退，《2011年第二季度中國(guó)PE統(tǒng)計(jì)報(bào)告》表明，2011年第二季度，中國(guó)私募股權(quán)基金投資于房地產(chǎn)的案例有四起，投資金額為2億美元。同時(shí)，各房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛成立房地產(chǎn)基金。如復(fù)地、金地、華潤(rùn)、中海等。

目前已有的房地產(chǎn)基金投資項(xiàng)目，主要集中于一二線城市。其中，一線城市的項(xiàng)目多為商業(yè)地產(chǎn)、商檔住宅別墅，二線城市項(xiàng)目中，普通住宅占更大比例。

從城市布局的情況來(lái)看，投資項(xiàng)目主要分布在環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)及中西部的武漢、重慶、成都和西安四市。其中，開(kāi)發(fā)商旗下的地產(chǎn)基金跟隨項(xiàng)目投資，目前分布在貴州、廣西等地區(qū)；而獨(dú)立的房地產(chǎn)基金，則更集中在東部發(fā)達(dá)地區(qū)、區(qū)域中心城市及省會(huì)城市，更著重于投資項(xiàng)目的高收益與良好的退出渠道。

從物業(yè)類型來(lái)看，大部分投資青睞于住宅這類流動(dòng)性較強(qiáng)的項(xiàng)目。

如何定位

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的剛性需求，需要房地產(chǎn)基金來(lái)滿足，但房地產(chǎn)基金的設(shè)立，并非單為滿足房企的融資要求。作為投資主體，房地產(chǎn)基金必然謀求自身的生存發(fā)展以及合理的回報(bào)。只有具有清晰定位、可持續(xù)商業(yè)模式的基金，才能經(jīng)受住大浪淘沙的考驗(yàn)，得以長(zhǎng)期地生存。

首先，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有明顯的區(qū)域性特征。對(duì)于所有基金來(lái)講，集中在相同的區(qū)域進(jìn)行投資并非一件好事，但對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)基金，將投資項(xiàng)目集中在管理團(tuán)隊(duì)所熟悉的某―個(gè)特定區(qū)域，有助于降低項(xiàng)目識(shí)別成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，也方便基金管理人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。早期外資基金進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)投資房地產(chǎn)，多與當(dāng)?shù)嘏缘禺a(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，就是在尋找市場(chǎng)的合作伙伴。

其次，房地產(chǎn)基金將進(jìn)一步向細(xì)分專業(yè)化的方向發(fā)展。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，投資于持有型物業(yè)目專注于特定物業(yè)類型是大趕勢(shì)所趨。美國(guó)在1994年可歸類為多樣化投資類型的房地產(chǎn)投資信托基金有48家，到2000年已減少到20家。截至2011年7月，美國(guó)共有REITs 145家，其投資已相當(dāng)專業(yè)化。

專業(yè)化發(fā)展之路需要專業(yè)化的人才來(lái)運(yùn)作。目前，國(guó)內(nèi)少數(shù)的旁地產(chǎn)基金在建立之初，提出的專業(yè)化投資方向，就是其管理團(tuán)隊(duì)擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域。

持續(xù)穩(wěn)定的商業(yè)模式

成熟的行業(yè)，擁有能夠持續(xù)的商業(yè)模式。而新生的房地產(chǎn)基金，除了簡(jiǎn)單的投資、銷售、退出的模式以外，也還在做著不同的嘗試。

其一，再開(kāi)發(fā)增值投資型。高和投資效仿鐵獅門的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，專門選擇商業(yè)地產(chǎn)作為投資對(duì)象，采用“整購(gòu)+資產(chǎn)精裝修+銷售”的模式，在不到一年半的時(shí)間內(nèi)先后投資凱德華璽、中莎廣場(chǎng)等項(xiàng)目。此種模式，要求基金管理團(tuán)隊(duì)具有較高的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠在短期內(nèi)引入一流的物業(yè)服務(wù)等手段，井且具有強(qiáng)大的租戶招商能力；同時(shí)，基金還要擁有強(qiáng)大的銷售能力，能在短期內(nèi)將改造好的資產(chǎn)迅速銷售出去。

高和短線投資的主要風(fēng)險(xiǎn)，是基金的退出機(jī)制的不成熟和未成型。與國(guó)際市場(chǎng)相比。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金缺乏公開(kāi)上市渠道，但高和采取了一種折衷的方法，即化整為零：將資產(chǎn)分散出售紿不同投資者，降低商業(yè)地產(chǎn)投資的門檻，在減小單個(gè)投資者投資規(guī)模的同時(shí)，也提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性。此外，近年來(lái)一些政策的出臺(tái)，也為房地產(chǎn)基金提供了更為便捷的退出渠道。2011年3月，發(fā)改委重啟PE基金備案，經(jīng)過(guò)備案的基金能夠獲得社?；鸬耐顿Y，社?；鹨嗝鞔_提出有1000億資金會(huì)在未來(lái)幾年用于私募投資。優(yōu)質(zhì)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)，具備保值增值特性和較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，將成為險(xiǎn)資與社保基金青睞的投資對(duì)象。

其二，直接從事大型城市綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。2010年12月成立的星浩投資，于2011年3月募集近60億資金，投資大連東港新城。其基金有限合伙人聚集了大批民營(yíng)企業(yè)，欲打造包含民企總部、購(gòu)物中心主題酒店、私人會(huì)所及精品住宅在內(nèi)的星光耀城市綜合體，眾多民企既充當(dāng)其合伙人，也將會(huì)成為部分物業(yè)的租戶。

“打造城市綜合體”、“出售住宅和寫字樓回籠資金”、“出租購(gòu)物中心形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，星浩資本的投資開(kāi)發(fā)模式與萬(wàn)達(dá)等城市綜合體開(kāi)發(fā)商雖有頗多類似之處，但是兩者還是有著顯著的區(qū)別。首先，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的主體不同。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)以開(kāi)發(fā)商的身份參與項(xiàng)目的全程開(kāi)發(fā)，星浩資本只相當(dāng)于投資人角色；另外、萬(wàn)達(dá)的主力租戶是成為戰(zhàn)略合作伙伴的第三方品牌資源，星光耀計(jì)劃中主要物業(yè)租戶與基金合伙人掛鉤，基金投資者的選擇與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)。

其三，開(kāi)發(fā)商系基金――業(yè)務(wù)擴(kuò)張的另類方式。金地的房地產(chǎn)基金迥異于傳統(tǒng)基金機(jī)構(gòu)，金地集團(tuán)從2010年開(kāi)始將房地產(chǎn)基金作為公司的戰(zhàn)略新業(yè)氖在天津成立了專注于基金管理的穩(wěn)盛投資天津管理有限公司，并發(fā)起成立了―系列合伙制的房地產(chǎn)私募基金。2011年，穩(wěn)盛天津及其投資的穩(wěn)恒基金發(fā)起設(shè)立穩(wěn)實(shí)基金，引入信托募集的資金，投資于湖南福晟99％的股權(quán)，開(kāi)發(fā)長(zhǎng)沙錢隆世家項(xiàng)目。在錢隆世家項(xiàng)目中，福晟集團(tuán)獲得了房地產(chǎn)基金的投資。金地集團(tuán)作為投資人，將取得基金的杠桿收益；作為基金管理人，將取得基金管理收入，分享投資業(yè)績(jī)；作為項(xiàng)目管理人，還將取得項(xiàng)目管理服務(wù)收入；更為重要的是，金地集團(tuán)作為剛進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)旗下房地產(chǎn)基金的股權(quán)投資，迅速獲得了當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理的機(jī)會(huì)，并省去了拍地等前期一系列環(huán)節(jié)：從某種角度來(lái)說(shuō)，金地通過(guò)金融手段實(shí)現(xiàn)了自身業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。

2011年8月底，中國(guó)房地產(chǎn)基金投資聯(lián)盟提出，“我們提供增值服務(wù)，除了為其解決資金需求以外，基金利用股東單位資

源為其提供管理輸出、渠道指引、品牌輸出的增值服務(wù)；”近兩年來(lái)成立的房地產(chǎn)基金的發(fā)起人和管理團(tuán)隊(duì)，多為旁地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)人員組合而成，如此具有復(fù)合專業(yè)背景的團(tuán)隊(duì)，能為項(xiàng)目公司提供從篩選、管理到咨詢、營(yíng)銷等各環(huán)節(jié)的服氖這從以上三種模式中可見(jiàn)一斑。

制約房地產(chǎn)基金長(zhǎng)期發(fā)展的問(wèn)題

作為新興領(lǐng)域，房地產(chǎn)基金的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。眼下看來(lái)，有三大問(wèn)題需要厘清。

其一，基金融資瓶頸需要突破。由于法律監(jiān)管因素，私募基金投資門檻較高，主要依賴機(jī)構(gòu)、企業(yè)和高凈值個(gè)人，吸收公眾小額資金只能借助信托渠道；同時(shí)，由于新成立的基金管理者較少成功業(yè)績(jī)，投資人對(duì)房地產(chǎn)基金缺乏信心，不愿將資金交由陌生的基金管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。房地產(chǎn)基金需要通過(guò)銀行、保險(xiǎn)等大型投資機(jī)構(gòu)尋找投資人，只有極少部分從品牌房企出來(lái)的基金管理者’才能夠在原有客戶渠道中募集資金。顯然，這些都不是長(zhǎng)久之計(jì)。

篇6

2014年全年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入弱周期行情，房屋銷售價(jià)格指數(shù)、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等數(shù)據(jù)都在走弱。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由此前的黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，行業(yè)利潤(rùn)率的下移不可逆轉(zhuǎn)，而土地高成本以及高融資成本已經(jīng)成了中小型房企難以承受之重。自2014年起，我們看到行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)一些明顯變化，旨在擺脫對(duì)過(guò)去模式的依賴。典型的如以萬(wàn)科為代表的規(guī)模房企開(kāi)始尋求向“輕”轉(zhuǎn)型，小股操盤模式的推廣使得行業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制開(kāi)始變革；中小型房企開(kāi)始加速轉(zhuǎn)型從而退出地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)并購(gòu)機(jī)會(huì)迸發(fā)。我們也看到管理層對(duì)房地產(chǎn)私募基金的監(jiān)管也在逐步趨緊。與房地產(chǎn)私募基金這5年來(lái)飛速發(fā)展不同的是，目前房地產(chǎn)私募基金相關(guān)的法律法規(guī)卻是相當(dāng)滯后?，F(xiàn)在也只有《合伙企業(yè)法》、《產(chǎn)業(yè)投資基金試點(diǎn)暫行辦法》等相對(duì)寬泛的法條，對(duì)房地產(chǎn)私募金在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的約束能力不足。但在今年1月國(guó)務(wù)院辦公廳的107號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行業(yè)務(wù)若干問(wèn)題的通知》中，國(guó)務(wù)院要求規(guī)范發(fā)展私募投資基金業(yè)務(wù)。要按照不同類型投資基金的本質(zhì)屬性，規(guī)范業(yè)務(wù)定位，嚴(yán)禁私募股權(quán)投資基金開(kāi)展債券類融資業(yè)務(wù)。我們認(rèn)為，隨著這份通知的，管理層開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)私募基金在實(shí)際運(yùn)作中，存在的“明股實(shí)債”等一系列操作上不合規(guī)的問(wèn)題，管理層將在未來(lái)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)私募基金的監(jiān)管，房地產(chǎn)私募基金“野蠻生長(zhǎng)”的時(shí)代將一去不復(fù)返。

總之，在行業(yè)經(jīng)歷了2013年快速上漲之后，2014年的調(diào)整表明行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段，行業(yè)大周期拐點(diǎn)的到來(lái)，行業(yè)高利潤(rùn)率將逐步回歸，這就使得當(dāng)前房地產(chǎn)私募基金本身所要求的高收益、低風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)回歸的分歧有所加大。房地產(chǎn)私募基金向?qū)I(yè)化、重運(yùn)營(yíng)方向轉(zhuǎn)型將不可避免。

轉(zhuǎn)型升級(jí)是房地產(chǎn)私募基金管理人在2015年必須思考并付諸行動(dòng)的一個(gè)命題。

REITs推出速度在加快

目前，全球已有20個(gè)國(guó)家和地區(qū)相繼推出REITs，并且有7個(gè)國(guó)家和地區(qū)正著手開(kāi)辟REITs市場(chǎng)。截至目前，全球REITs的總市值已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)億美元。截至2010年，美國(guó)REITs總資產(chǎn)已由1970年左右的10億美元發(fā)展到3890億美元，40年年均復(fù)合增長(zhǎng)率16.08%。截至2015年1月，美國(guó)上市REITs總市值達(dá)到9594億美元。

REITs上市以來(lái)的快速增長(zhǎng)，使其成為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不可忽視的力量。REITs對(duì)于處于轉(zhuǎn)型期的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)私募基金都將帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。曾經(jīng)在2007年被擱淺的REITs，近來(lái)推出的速度也在加快。

2014年8月在監(jiān)管層的《資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定（征求意見(jiàn)）》稿中，承擔(dān)資產(chǎn)證券化的機(jī)構(gòu)從證券公司拓展為資產(chǎn)管機(jī)構(gòu)，包括具備資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)資格的證券公司、基金子公司以及證監(jiān)會(huì)認(rèn)定的其他機(jī)構(gòu)；審核方式由審批改為了基金協(xié)會(huì)備案；新三板與證券交易所、機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報(bào)價(jià)與服務(wù)系統(tǒng)及券商柜臺(tái)市場(chǎng)均可成為資產(chǎn)支持證券的掛牌、轉(zhuǎn)讓場(chǎng)所。同時(shí)，2014年9月30日，央行就提到要積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。住建部也表示要求積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，支持從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源等多種渠道，發(fā)展租賃市場(chǎng)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)代和房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以來(lái)的持續(xù)上漲，單個(gè)物業(yè)的交易所需的資金體量也越來(lái)越大。資金供給和房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)造成的資金需求之間的期限錯(cuò)配問(wèn)題將日益突出，因此REITs的推出有其內(nèi)在需求；另外在宏觀經(jīng)濟(jì)去杠桿的大背景下，REITs作為在國(guó)外快速發(fā)展并且運(yùn)行模式成熟的資產(chǎn)證券品種，快速推進(jìn)也在情理之中。

事實(shí)上，過(guò)去數(shù)月除了政策上的暖風(fēng)之外 12月，蘇寧云商將旗下11家門店物業(yè)的相關(guān)資產(chǎn)權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給華夏資本管理有限公司近日成立的“中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)”計(jì)劃，并將在深交所掛牌，這也將成為深交所中小板上市公司首次通過(guò)證券資產(chǎn)化業(yè)務(wù)成功融資。我們認(rèn)為，隨著這個(gè)REITs項(xiàng)目的成功推出，在實(shí)際項(xiàng)目上我國(guó)REITs推進(jìn)的速度將不斷加快。種種跡象表明，REITs有望在2015年上半年開(kāi)啟試點(diǎn)。

REITS推出的投資機(jī)遇

REITs的推出究竟會(huì)帶來(lái)哪些新的投資機(jī)會(huì)？要回答這個(gè)問(wèn)題，首先要從REITs的推出給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了哪些變化開(kāi)始說(shuō)起。

REITs作為一種資產(chǎn)收益憑證，其對(duì)于收益權(quán)的分割和自由流通，有效解決了房地產(chǎn)資產(chǎn)的固定性與權(quán)益的流動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性與資金的多元性之間的矛盾。因此，理論上，REITs推出后，那些投資額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、回收周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)績(jī)效規(guī)?；鐑r(jià)高的項(xiàng)目相較于其他地產(chǎn)項(xiàng)目將更加受益。

循著這個(gè)邏輯，我們認(rèn)為在房地產(chǎn)投資中，商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體類的資產(chǎn)將在未來(lái)存在機(jī)會(huì)。首先，商業(yè)地產(chǎn)往往開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資額度大、回收周期長(zhǎng)；其次從初始招商到形成穩(wěn)定租金和可觀的出租率，至少需要3-5年的時(shí)間。但在目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金大多來(lái)源于銀行信貸，而銀行貸款期限通常較短，這就使得地產(chǎn)商不得不以散售的方式回籠資金。散售的結(jié)果就不可避免的造成了大多數(shù)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理難度大、經(jīng)營(yíng)水平低下和租金回報(bào)率低的現(xiàn)狀。由于REITs擁有分割收益權(quán)的特性，推出后，REITs將為商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)提供大量廉價(jià)的資金，而反過(guò)來(lái)，專業(yè)的物業(yè)管理公司的規(guī)?；?jīng)營(yíng)也將給REITs持有人帶來(lái)高額回報(bào)。

總的來(lái)說(shuō)，在REITs存在的情況下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)將出現(xiàn)精細(xì)化合作，不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的資金將會(huì)流向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的不同環(huán)節(jié)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金的風(fēng)險(xiǎn)偏好與投資收益相匹配。追求高投資回報(bào)的房企將會(huì)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的前期開(kāi)發(fā)以及培育，然后將培育成熟的商業(yè)物業(yè)出售給REITs，實(shí)現(xiàn)退市套現(xiàn)。

而事實(shí)上，最近幾年，以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，也為REITs的推出提供了技術(shù)上的可能性。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，國(guó)家大力實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的推動(dòng)下，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)附加值以及第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的占比都將持續(xù)增長(zhǎng)，這將為寫字樓帶來(lái)強(qiáng)勁需求。數(shù)據(jù)顯示，一線城市的租金水平近5年的年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了16.7%。寫字樓物業(yè)租金的上漲，又將進(jìn)一步提高寫字樓物業(yè)的資產(chǎn)回報(bào)率和寫字樓物業(yè)的估值。這將為以寫字樓為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs的發(fā)行提供條件。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速進(jìn)入存量時(shí)代，REITs推出后，原有產(chǎn)權(quán)分散的房產(chǎn)被收購(gòu)后，進(jìn)行資產(chǎn)再造，然后通過(guò)REITs退出也帶來(lái)了新的投資機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)私募基金的“REITs”新契機(jī)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資本密集型行業(yè)，金融在行業(yè)發(fā)展中扮演著重要角色。我們認(rèn)為，過(guò)去兩年房地產(chǎn)私募基金的爆發(fā)，更多地應(yīng)該歸因于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資在銀行限貸和房地產(chǎn)信托收緊之后的轉(zhuǎn)向，而非房地產(chǎn)基金管理行業(yè)的崛起。REITs的推出將使得房地產(chǎn)的金融屬性更加彰顯，“野蠻生長(zhǎng)”起來(lái)的房地產(chǎn)私募基金將逐步轉(zhuǎn)向?yàn)閷I(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。

REITS在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的影響，主要在于其提供了一種融資渠道以及退出機(jī)制。即商業(yè)房企聯(lián)合房地產(chǎn)私募基金設(shè)立REITS在公開(kāi)市場(chǎng)募集資金，然后用于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)培育獲取租金收益，再將租金收入以分紅的形式分給投資者。另外房地產(chǎn)私募基金可以和REITs“配對(duì)”，房地產(chǎn)私募基金切入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及前期培育，等商業(yè)地產(chǎn)培育成熟獲得穩(wěn)定的租金收入后，將成熟的存量資產(chǎn)打包設(shè)立REITS在公開(kāi)市場(chǎng)出售部分份額回籠資金，本質(zhì)上是一種類住宅開(kāi)發(fā)模式，提高了IRR，這將大大縮短股權(quán)類的房地產(chǎn)私募基金的投資回報(bào)周期，整個(gè)過(guò)程實(shí)現(xiàn)了由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信托基金；應(yīng)用研究

一、國(guó)外REITS的發(fā)展概述

房地產(chǎn)信托基金對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)是一個(gè)新生兒，而在國(guó)外已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史，特別是美國(guó)、德國(guó)、加拿大等國(guó)家，房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITS），是一種專營(yíng)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資基金，它通過(guò)向證券市場(chǎng)發(fā)售可自由流通的受益憑證，集聚眾多中小投地資者的資金，然后憑借自身專業(yè)的投資理念參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組合，最后將投資收益以股息、紅利的形式分配給投資者，它本質(zhì)上是一種投資金信托型投資基金。

美國(guó)是目前REITS發(fā)展最完善的國(guó)家之一，其運(yùn)營(yíng)方式一般分為三個(gè)階段：第一階段是成立籌資階段，這時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金依照法律規(guī)定成立，并在證券市場(chǎng)掛牌交易，并通過(guò)證券市場(chǎng)向各大中小投資者發(fā)售房地產(chǎn)信托投資收益憑證，以獲取資金；第二個(gè)階段是房地產(chǎn)投資信托基金將其籌得的資金投入到房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益的投資項(xiàng)目當(dāng)中，并將實(shí)際管理當(dāng)中的工作分包給一些專業(yè)的承包商來(lái)完成，從而從中獲得利息、資金、資本增值等投資收入；最后一個(gè)階段是利潤(rùn)分配階段，廣大中小投資者憑自己的收益憑證按時(shí)領(lǐng)取股利，分配紅利，當(dāng)然也可以通過(guò)證券的流動(dòng)性在市場(chǎng)上通過(guò)低買高賣來(lái)獲取投機(jī)利潤(rùn)，它與以往的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目相比具有以下顯著的優(yōu)勢(shì)。

（一）政府的稅收優(yōu)惠

美國(guó)政府對(duì)REITS免收所得稅，其規(guī)定是把利潤(rùn)的90％以上分給股東以后，只針對(duì)個(gè)人征收個(gè)人所得稅，在基金的層面上是不收稅的,在初期許多公司就是為了避稅而成立REITS，稅收上的便利是推動(dòng)其發(fā)展的主要推動(dòng)力。

（二）廣大中小投資者進(jìn)入的門檻低

美國(guó)的股份公司要求股東最低投資額不得小于15000美元，而REITS每股通常都低于25美元，適合廣大投資者。

（三）REITS據(jù)有跟股票一樣的變現(xiàn)性和流動(dòng)性

REITS可以在證券交易市場(chǎng)交易，在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行買賣，而且其投資回報(bào)率具有穩(wěn)定性，由于其專業(yè)化人才管理和風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，使得其投資種類能夠進(jìn)行有效的組合，選擇不同地區(qū)和不同類型房地產(chǎn)物業(yè)，有效的分散非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，使其獲得較高的利潤(rùn)回報(bào)。

（四）REITS與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況無(wú)關(guān)

大部分投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且融通的資金是表外的資金性質(zhì)，其收益只與項(xiàng)目的具體情況有關(guān)，而與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況無(wú)關(guān)。REITS收益的來(lái)源主要源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而不是來(lái)自于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，大大消除了信息不對(duì)稱對(duì)廣大中小投資者的影響。

二、我國(guó)REITS目前的發(fā)展?fàn)顩r

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，卻存在房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象，國(guó)家在這種情況下采取了宏觀調(diào)控的措施，逐漸緊縮銀根，開(kāi)發(fā)商想通過(guò)借款的方式融資壁壘越來(lái)越大，而且近幾年來(lái)，隨著我國(guó)商品房預(yù)售制度問(wèn)題的涌現(xiàn)，要求改預(yù)售為現(xiàn)售的呼聲越來(lái)越高，而房地產(chǎn)依托投資基金被看作是一個(gè)很好的補(bǔ)救融資手段，在我國(guó)現(xiàn)在發(fā)展的也陷入了困境。我國(guó)目前發(fā)行的主要是單一債權(quán)類信托，這種信托的流動(dòng)性不是很強(qiáng)，在市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)集中爆發(fā)，因此受到了證監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格限制。2005年10月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的212號(hào)文件中，新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金依托計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商必須四證齊全，自有資金超過(guò)35%，同時(shí)具有二級(jí)以上的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等一系列門檻，就是為了控制這種單一的債權(quán)類的信托。

在這種情況下，一方面是在宏觀調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)的融資渠道進(jìn)一步收縮，越發(fā)商的資金鏈越來(lái)越緊。另一方面廣大中小投資者非常希望將自己的閑置資金投入房地產(chǎn)分享高額的收益，但是又缺乏有效的途徑。這種兩難的情況的結(jié)果是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資越來(lái)越依靠銀行，各種尋租現(xiàn)象層出不窮，一旦出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)影響到整個(gè)金融體系的安全與穩(wěn)定，也會(huì)造成與之相關(guān)的企業(yè)如施工，咨詢公司等的萎靡不振。然而廣大中小投資者卻因?yàn)闆](méi)有渠道投入而白白閑置資源，造成了貧富差距的進(jìn)一步加大。

目前，我國(guó)應(yīng)該借鑒和模仿國(guó)外REITS的發(fā)展情況，我國(guó)REITS（房地產(chǎn)投資信托基）和國(guó)外的發(fā)展主要存在以下主要區(qū)別：

國(guó)外是信托基金持有人通過(guò)持有基金而間接擁有REITS所投資的房地產(chǎn)，是權(quán)益買賣行為；而國(guó)內(nèi)大部分的房地產(chǎn)集合信托投資實(shí)際上是一種債權(quán)關(guān)系，靈活性比較小。

中國(guó)房地產(chǎn)信托集合不能超過(guò)200份合同,而國(guó)外在這方面則沒(méi)有明顯限制。

國(guó)外REITS可以轉(zhuǎn)讓，而且可以在資本市場(chǎng)交易且沒(méi)有持有期限，不可以贖回；而我國(guó)的信托基金計(jì)劃不具有基金性質(zhì)，還不能算是一種標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品，缺乏流動(dòng)性，有本金償還的安排，有一般為3年的償還期。

收益途徑和收益方式方面，REITS的收益途徑主要來(lái)源于REITS持有不動(dòng)產(chǎn)的出租收益，收益與經(jīng)營(yíng)管理水平直接聯(lián)系；而信托計(jì)劃中信托持有人只能獲得固定收益，且收益與風(fēng)險(xiǎn)是不對(duì)稱的。

國(guó)外的REITS與股票相似，其作為資本市場(chǎng)的交易工具，是資本市場(chǎng)資源配置的表現(xiàn)終端，而REITS則相當(dāng)于是房地產(chǎn)的資本市場(chǎng)終端，房地產(chǎn)行業(yè)整合與資源配置的工具，而我國(guó)的信托計(jì)劃不具備這樣的功能。

三、我國(guó)REITS發(fā)展模式的建議

（一）規(guī)模不宜太大

由于我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金剛剛起步，缺乏相關(guān)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，所以基金規(guī)模不宜太大。規(guī)模太大對(duì)REIT的管理顧問(wèn)公司要求就高，而且監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管也將存在一定的難度；規(guī)模太小又不利于建立有效的投資組合，不能有效地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。所以根據(jù)發(fā)需求建立適度合理的基金規(guī)模對(duì)權(quán)益型有限期―自我償付式REIT來(lái)說(shuō)非常重要。另外其期限應(yīng)以10―15年為佳。

（二）權(quán)益型有限期―自我償付式REIT的資金籌集方式，應(yīng)以公募為主

因?yàn)槟壳拔覈?guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金還處在探索階段，如果大量采用私募方式籌資不利于REIT的規(guī)范發(fā)展，也不利于保護(hù)投資者利益。而公募方式由于有較嚴(yán)格的規(guī)定且在募集時(shí)受主管部門的嚴(yán)格審批，所以更符合現(xiàn)階段發(fā)展權(quán)益型有限期―自我償付式REIT的要求。

（三）REIT就其組織形式而言，可分為公司型和契約型兩種

公司型的REIT是根據(jù)《公司法》的要求組成的具有獨(dú)立法人資格的投資公司，契約型的REIT則是以信托契約為基礎(chǔ)形成的投資行為，基金本身不具有法人資格。這兩種組織形式相比各有利弊，就發(fā)展權(quán)益型有限期―自我償付式REIT而言，如果REIT的規(guī)劃比較大，投資領(lǐng)域也比較廣，就應(yīng)采用公司型組織形式，因?yàn)檫@有助于對(duì)基金資產(chǎn)的集中管理和規(guī)范操作。如果REIT的規(guī)模較小，業(yè)務(wù)投資又具有一定的專業(yè)性，那么可采用契約型組織形式，因?yàn)槠涓欣陲L(fēng)險(xiǎn)控制。

（四）REIT可分為封閉式基金和開(kāi)放式基金

開(kāi)放式REIT不斷發(fā)行新股票并將其銷售給投資者，同時(shí)用經(jīng)營(yíng)收入來(lái)購(gòu)買額外的房地產(chǎn)。而封閉式REIT在發(fā)行原始股票和購(gòu)買資產(chǎn)之后，則不再進(jìn)一步發(fā)行股票，其現(xiàn)存股票的價(jià)值完全取決于REIT資產(chǎn)組合的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。權(quán)益型有限期―自我償付式REIT的投資項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)且需較強(qiáng)的穩(wěn)定性，而且開(kāi)放式REIT在發(fā)行新股時(shí)必須對(duì)現(xiàn)存資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估以確定股價(jià)，多次的評(píng)估又比較困難（特別是權(quán)益REIT），所以封閉式更適合其發(fā)展。但要注意的是封閉式的REIT只能用小部分的留存收益（一般為5%）或資產(chǎn)的折舊所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來(lái)購(gòu)買額外的資產(chǎn)。

（五）投資管理

較好的投資管理不但有利于REIT自身的發(fā)展，也會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)新鮮的血液，改善目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上一些不良的發(fā)展?fàn)顩r，使我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)走向“雙贏”。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，將REIT的資金以股權(quán)的形式投入未上市的房地產(chǎn)公司可有效地改善其資本結(jié)構(gòu)，降低高負(fù)債經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；投資于實(shí)物性的資產(chǎn)；REITS的主要業(yè)務(wù)國(guó)家應(yīng)限制在住宅、酒店、辦公樓、公寓、綜合物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等，其投資范圍也要有一個(gè)比較明確的規(guī)定。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

[關(guān)鍵詞] 產(chǎn)業(yè)投資基金 房地產(chǎn)投資基金 開(kāi)發(fā)模式

房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不易分割、價(jià)格昂貴等特點(diǎn)，這使得房地產(chǎn)投資金額巨大，資產(chǎn)流動(dòng)性差，容易引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)度集中和形成資金缺口，因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)金融業(yè)的成長(zhǎng)密切相關(guān)，而房地產(chǎn)投資基金又是房地產(chǎn)金融的重要內(nèi)容，所以房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

一、房地產(chǎn)投資基金概述

房地產(chǎn)投資基金（REITs）屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，是對(duì)房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行的直接或間接投資。房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過(guò)發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度。具體而言，房地產(chǎn)投資基金一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)，通過(guò)發(fā)行股票，將包括普通個(gè)人投資者在內(nèi)的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)中來(lái)，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)性機(jī)構(gòu)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理。它實(shí)行多元化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)，通過(guò)集中專業(yè)管理和多元組合投資，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。

二、開(kāi)發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的必然性

1.是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高回報(bào)，高風(fēng)險(xiǎn)的資本密集型產(chǎn)業(yè)，客觀上要求進(jìn)入者要具備一定的資本規(guī)模。房地產(chǎn)投資基金集腋成裘，匯聚大量的資金，可以進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)模開(kāi)發(fā)，節(jié)約大量的成本開(kāi)支。同時(shí)由于其實(shí)力強(qiáng)大，能夠一次性從政府手中獲得大量的儲(chǔ)備土地這樣的戰(zhàn)略資源，使其在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位。因此房地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入，在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)了優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

2.為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資通道

投資基金的一個(gè)重要功能就是聚集社會(huì)閑散資金集中進(jìn)行長(zhǎng)期投資，以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)率。房地產(chǎn)由于投資巨大且投資期相對(duì)較長(zhǎng)，正需要這種巨額資金的支持，因而把投資基金引入房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建房地產(chǎn)投資基金，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了生機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，大大拓寬了融資渠道，減少了對(duì)間接融資的依賴，從而降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.完善我國(guó)金融市場(chǎng)的要求

隨著金融市場(chǎng)的進(jìn)一步完善和開(kāi)放，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)投資我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)已經(jīng)成為可能，為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，我國(guó)有必要積極保進(jìn)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展，加快我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的前進(jìn)步伐。我們可以通過(guò)合資的形式，引入國(guó)外房地產(chǎn)投資基金先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和模式，結(jié)合自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，不斷探索真正適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)投資基金發(fā)展模式。

可見(jiàn)，我國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資基金具有必然性。但是經(jīng)歷了20世紀(jì)90年代初，房地產(chǎn)泡沫的破滅和基金管理人員決策機(jī)制不健全等因素的影響，必須慎重選擇適合我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的開(kāi)發(fā)模式。

三、我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的開(kāi)發(fā)模式

美國(guó)房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)在房地產(chǎn)金融體系中占有十分重要的地位，并且作為“具有流動(dòng)性的房地產(chǎn)”，房地產(chǎn)投資基金對(duì)美國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

1.美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金

美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金是美國(guó)國(guó)會(huì)于1960年根據(jù)共同基金模式創(chuàng)立的一種房地產(chǎn)投資模式。美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金多采取擁有并經(jīng)營(yíng)收益型房地產(chǎn)的權(quán)益型形式。該類型房地產(chǎn)投資基金具有通過(guò)多樣化投資分散風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)上市交易增強(qiáng)流動(dòng)性；投資者不必親自經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)即可分享房地產(chǎn)投資的高收益；可規(guī)避雙重征稅以及可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠通過(guò)規(guī)范的房地產(chǎn)投資基金渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的五大優(yōu)勢(shì)。

美國(guó)房地產(chǎn)投資基金的快速發(fā)展得益于其嚴(yán)格的管理規(guī)定。依照法律規(guī)定，美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金采用公司型模式，并且是封閉型基金。從組織形式和組織結(jié)構(gòu)上看，與一般的上市公司完全一樣，受到包括美國(guó)證監(jiān)會(huì)、獨(dú)立董事、獨(dú)立審計(jì)師、行業(yè)和金融中介的監(jiān)督。此外，設(shè)立房地產(chǎn)投資基金還要受到基金組織管理模式、股東數(shù)量、持股人的股權(quán)持有率，收入來(lái)源、流通范圍以及股票的發(fā)行模式等方面的限制，可見(jiàn)美國(guó)房地產(chǎn)投資基金管理的嚴(yán)格性。

2.我國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資基金可以考慮采取的模式

運(yùn)作模式的問(wèn)題是關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)投資基金創(chuàng)新和發(fā)展的一個(gè)十分重大的問(wèn)題，從以往的失敗經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以法律形式明確規(guī)定房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)作模式是基金健康運(yùn)行的關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行的模式上，主要應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

(1)發(fā)起人的選擇。由于房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作涉及金融與房地產(chǎn)兩個(gè)主要領(lǐng)域，基金收益主要來(lái)自于投資后的長(zhǎng)期分紅，發(fā)起人必須同時(shí)具備房地產(chǎn)實(shí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

(2)項(xiàng)目的選擇。構(gòu)建房地產(chǎn)投資基金的核心問(wèn)題是項(xiàng)目的選擇問(wèn)題，投資項(xiàng)目的選擇是投資基金成敗的關(guān)鍵。把投資回報(bào)作為首要因素考慮是產(chǎn)業(yè)投資基金的特色和優(yōu)勢(shì),也是對(duì)社會(huì)資金形成強(qiáng)大吸引力的根本原因。房地產(chǎn)投資基金的項(xiàng)目選擇，應(yīng)當(dāng)是發(fā)起人在設(shè)立投資基金之前，確定一個(gè)初步的投資項(xiàng)目，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分詳細(xì)的多方論證，在此基礎(chǔ)上形成成熟的可行性方案之后再發(fā)起設(shè)立投資基金。

(3)發(fā)起方式的選擇?？紤]到我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)育不完善、金融市場(chǎng)尚不規(guī)范、投資機(jī)構(gòu)未充分發(fā)育，私募方式難以募集到所需巨款資金，所以我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金就目前看應(yīng)當(dāng)采用公募與私募相結(jié)合、以公募為主的方式。

(4)基金類型的選擇。由于房地產(chǎn)投資基金的投資是長(zhǎng)期性、戰(zhàn)略性的，短期的變現(xiàn)能力比較差，投資者以追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益為主，注重的是投資基金的成長(zhǎng)性和資本的保值增值，所以房地產(chǎn)投資基金應(yīng)當(dāng)以封閉型為主。封閉時(shí)間可以根據(jù)項(xiàng)目的投資回收期長(zhǎng)短定為10年～20年。

(5)組織形式的選擇。產(chǎn)業(yè)投資基金的組織形式可以分為公司型和契約型。契約型投資基金是在嚴(yán)格遵循信托法理基礎(chǔ)上運(yùn)營(yíng)的，信托法理最主要的一點(diǎn)就是信托財(cái)產(chǎn)的相對(duì)獨(dú)立性，即信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于委托人及受托人本身固有的財(cái)產(chǎn)與債務(wù)，基金的委托人和受托人如果經(jīng)營(yíng)不善，因契約型的信托財(cái)產(chǎn)完全歸受益人所有而使得委托人或受托人的債權(quán)人無(wú)法染指信托財(cái)產(chǎn)，也就使得作為受益人的基金投資人的利益切實(shí)受到法律保護(hù)。這正是契約型基金的優(yōu)越性所在，而公司型基金則沒(méi)有這種優(yōu)勢(shì)。我國(guó)正處于產(chǎn)業(yè)投資基金的起步階段，保護(hù)投資者的資產(chǎn)安全和經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)當(dāng)是基金制度在規(guī)定組織形式方面需首要考慮的問(wèn)題。所以，我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的組織形式應(yīng)首選契約型，在資本市場(chǎng)比較完善和金融秩序較規(guī)范后可考慮發(fā)展為公司型基金。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資基金；SWOT法

中圖分類號(hào)：F830.572　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1672-3198(2009)10-0159-02

1　當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏幾大風(fēng)險(xiǎn)：(1)房地產(chǎn)泡沫的破滅。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快使市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。泡沫的破滅使房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上。(3)“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。(4)基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。(5)土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。

2　房地產(chǎn)投資基金分析

2.1　房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析(S)

(1)房地產(chǎn)投資基金具有融資靈活性：房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

(2)房地產(chǎn)投資基金具有高流動(dòng)性：它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。

(3)房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小：它可以通過(guò)多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。

2.2　房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)(W)

(1)目前我國(guó)尚未出臺(tái)房地產(chǎn)投資基金法規(guī)，房地產(chǎn)稅費(fèi)不盡合理，對(duì)于房地產(chǎn)投資基金的實(shí)施是個(gè)障礙。另外，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模實(shí)力有限，能達(dá)到成立房地產(chǎn)投資基金要求的不多。

(2)我國(guó)實(shí)際上并不存在真正的房地產(chǎn)投資。在中國(guó)只有房地產(chǎn)貸款。連有限的房地產(chǎn)信托也是銀行貸款的替代，沒(méi)有真正嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)融資。我國(guó)沒(méi)有嚴(yán)格的金融體系，大眾能夠以比較低的準(zhǔn)入門檻分享房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)，也不可能有真正商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作。

(3)我國(guó)的金融體系不利于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。金融體系就是在融資多余的儲(chǔ)蓄和融資需求之間搭建橋梁。我國(guó)有大量的儲(chǔ)蓄，儲(chǔ)蓄幅度仍然很快，而房地產(chǎn)商也有大量的需求，但是整個(gè)金融中介的功能需要到中國(guó)香港去完成，這就是由于整個(gè)融資結(jié)構(gòu)存在一個(gè)重大的問(wèn)題，有必要進(jìn)行構(gòu)建使其完備。

2.3　房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)(O)

(1)投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值的持續(xù)最大化為目標(biāo)。

(2)市場(chǎng)分析。一方面，目前我國(guó)有許多民間資本通過(guò)三個(gè)方面――自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資大量流入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過(guò)多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

(3)需求分析。目前我國(guó)融資渠道單一。房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55％來(lái)自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一且金融體系政策有變更。房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)時(shí)，不至于直接影響到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2.4　房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析(T)

(1)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過(guò)程中。在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。

(2)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問(wèn)題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。

(3)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)。由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等。

3　發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

3.1　建立健全相關(guān)的法律制度

法律制度的不健全是目前發(fā)展的最大障礙。雖然目前存在一些房政策法規(guī)，但其持續(xù)發(fā)展，需要更為健全的法律法規(guī)制度。對(duì)此，應(yīng)建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)信托市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明，以推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。

3.2　明確稅收優(yōu)惠待遇

房地產(chǎn)投資信托基金在國(guó)外得以大力發(fā)展的重要原因在于能享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托可以獲得有利的稅收待遇，房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)。避免了雙重納稅。目前。我國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的納稅作出明確規(guī)定。對(duì)此，我國(guó)可借鑒美國(guó)附條件的不對(duì)其進(jìn)行雙重征稅的規(guī)定。

3.3　嚴(yán)格監(jiān)管，強(qiáng)化信息披露

國(guó)外對(duì)公開(kāi)發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托。均有嚴(yán)格的信息披露制度。而從我國(guó)現(xiàn)有的信托計(jì)劃發(fā)售時(shí)的信息披露分析，我國(guó)對(duì)信托計(jì)劃涉及項(xiàng)目的披露較為簡(jiǎn)單，對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)也未作詳細(xì)披露。應(yīng)從發(fā)展之初就高度重視監(jiān)管問(wèn)題，實(shí)行嚴(yán)格的信息披露和違規(guī)懲戒制度。一方面。加速相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)，另一方面，加大中介機(jī)構(gòu)的連帶責(zé)任，防止中介機(jī)構(gòu)披露不合格的會(huì)計(jì)信息。

篇10

1 日本出現(xiàn)房地產(chǎn)基金的時(shí)代背景

日本出現(xiàn)房地產(chǎn)基金并不早。1992年以前，日本的地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)封閉，基本上沒(méi)有外資進(jìn)入。20世紀(jì)80年代日本人在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，并不知道用DCF的方式進(jìn)行估值。

20世紀(jì)90年代，日本的銀行在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅以后，產(chǎn)生了大量的壞賬。自1992年起，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格連續(xù)下降了8年。這8年時(shí)間日本銀行一直在處理壞賬，處理各種房地產(chǎn)抵押物。2000年起，一些地方才開(kāi)始停止下降。這一段時(shí)間投行和基金都發(fā)了大財(cái)。

Lone Star（中國(guó)有人翻譯成龍星基金，也有人翻譯成孤星基金）是1995年才在美國(guó)成立的基金。1997年進(jìn)入日本，開(kāi)始幾年就是從事不良債權(quán)的收購(gòu)和處理。日本全國(guó)各地有900多家高爾夫球場(chǎng)。20世紀(jì)80年代，高爾夫球場(chǎng)會(huì)員證被炒得非常熱。一張會(huì)員證幾千萬(wàn)日元，是普通工薪階層數(shù)年的年俸。會(huì)員證規(guī)定如果會(huì)員要求退會(huì)的話，錢是要全額退還的。20世紀(jì)90年代以后，許多會(huì)員退會(huì)，許多高爾夫球場(chǎng)無(wú)法償還會(huì)員的會(huì)員費(fèi)，紛紛申請(qǐng)破產(chǎn)或者破產(chǎn)保護(hù)。Lone Star就在此時(shí)，收購(gòu)了150家高爾夫球場(chǎng)。在2007年打包在東京證券交易所主板上市，叫PGM控股。同樣，高盛旗下的房地產(chǎn)投資基金也在2002年開(kāi)始大批購(gòu)入高爾夫球場(chǎng)100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。

90年代后期，日本人開(kāi)始逐步了解到美國(guó)投行和基金的運(yùn)作模式，開(kāi)始設(shè)立各種各樣的房地產(chǎn)基金。大部分基金也是從購(gòu)買銀行的不良債權(quán)開(kāi)始的。日本的地產(chǎn)基金開(kāi)始進(jìn)入到普通國(guó)民的視線中，是2005年以后的事情。其中有兩個(gè)原因，一個(gè)是市面上開(kāi)始有介紹美國(guó)投行和禿鷹基金在日本賺錢的書籍。另外一個(gè)原因是這個(gè)時(shí)候已經(jīng)有許多的房地產(chǎn)基金管理公司在日本證券交易所上市。

2002年以后，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始停止下降并緩慢上升。其中一個(gè)重要的原因就是國(guó)際和日本國(guó)內(nèi)大批的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)，大家都爭(zhēng)相購(gòu)買優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資源。這個(gè)階段給這些房地產(chǎn)基金融資的，主要是歐美的一些金融機(jī)構(gòu)。2007年到2008年發(fā)生次貸危機(jī)，提供給日本這些基金公司的貸款沒(méi)有了來(lái)源，資金鏈條斷掉了，日本的房地產(chǎn)基金行業(yè)迅速垮掉。

2010年以后，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)，但是，日本的房地產(chǎn)基金管理公司已經(jīng)沒(méi)有了2000年到2006年之間的風(fēng)頭。

2 日本房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)

日本私募房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)主要有兩種。

一種是GK-TK結(jié)構(gòu)。所謂的GK就是日語(yǔ)里的“合同會(huì)社”。會(huì)社在日語(yǔ)里是公司的意思。合同會(huì)社的法律根據(jù)是2006年5月修訂實(shí)施的日本會(huì)社法，也就是公司法。TK就是日語(yǔ)里的“匿名組合”。其法律根據(jù)為日本的商法。需要注意的是，這種框架下，買賣的是房地產(chǎn)信托收益權(quán)，而不是房地產(chǎn)本身。

一種是TMK 結(jié)構(gòu)。TMK是日語(yǔ)里的“特定目的會(huì)社”，其法律根據(jù)為2000年實(shí)施的資產(chǎn)流動(dòng)法。

這兩種框架的設(shè)計(jì)需要考慮的是：一、把大額的房地產(chǎn)投資變成小額化，滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業(yè)法人稅稅率在40%左右，稅負(fù)非常重;三、實(shí)現(xiàn)倒產(chǎn)隔離，限定投資家的損失;四、方便貸款。

目前日本地產(chǎn)基金購(gòu)買的地產(chǎn)，大部分都不是實(shí)物的房地產(chǎn)，而是購(gòu)買的房地產(chǎn)信托收益權(quán)。這樣做有兩個(gè)重要的意義，一是可以極大地減輕交易過(guò)程中的稅負(fù)擔(dān)，另外一個(gè)意義是，信托銀行在接受房地產(chǎn)設(shè)定信托的時(shí)候，要進(jìn)行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會(huì)的地產(chǎn)，就不能設(shè)信托，產(chǎn)權(quán)上存在重大瑕疵的，或者建筑質(zhì)量上有重大問(wèn)題的，也不能設(shè)為信托。

3 房地產(chǎn)基金的“煉金術(shù)”

日本房地產(chǎn)基金給投資家承諾的預(yù)期收益一般是15%以上。2007年次貸危機(jī)之前，基本上都達(dá)到了。房地產(chǎn)基金管理公司也收到了可觀的管理費(fèi)。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長(zhǎng)期以來(lái)平均收入比較高的行業(yè)都是傳媒（電視臺(tái)和大型廣告公司），大型銀行和大型證券公司，綜合商社還有一些競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)的制造企業(yè)。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地產(chǎn)基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地產(chǎn)基金管理公司Davici Advisory連續(xù)兩年蟬聯(lián)日本第一名，員工的平均年收入為1 700萬(wàn)日元左右，折合17萬(wàn)美元左右（但這家公司之后受次貸危機(jī)的影響破產(chǎn)了）。外資投行和外資地產(chǎn)基金公司的員工平均收入更高。但因?yàn)樗麄儾皇侨毡镜纳鲜泄?，所以不在這些排行榜中。

那么這些地產(chǎn)基金是如何煉金的？

3.1 買便宜的東西。20世紀(jì)90年代，美國(guó)的投資銀行和房地產(chǎn)基金買的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產(chǎn)抵押物。價(jià)格比較便宜。不過(guò)2002年之后，這種機(jī)會(huì)就基本沒(méi)有了。

3.2 處理房地產(chǎn)存在的一些法律問(wèn)題。主要問(wèn)題就是產(chǎn)權(quán)糾紛或者是和相鄰的房地產(chǎn)的摩擦。比如院子里的樹木枝葉長(zhǎng)到了鄰居的院子里，或者說(shuō)，違反法律規(guī)定設(shè)置了一些廣告牌子，或者沒(méi)有無(wú)障礙通道等。

3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產(chǎn)基金之所以在20世紀(jì)90年代后期開(kāi)始飛速發(fā)展，一個(gè)原因是法律開(kāi)始允許房地產(chǎn)證券化，另外一個(gè)原因是Nonrecourse loan開(kāi)始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導(dǎo)入日本的。之后日本銀行也開(kāi)始模仿實(shí)施，這大大方便了房地產(chǎn)的融資。歐美的投資銀行和商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行融資之后，組成CMBS或者RMBS，進(jìn)而組成CDO等證券化產(chǎn)品。房地產(chǎn)基金在運(yùn)作過(guò)程中，每購(gòu)入一個(gè)投資標(biāo)的，都毫無(wú)例外地使用了貸款。日本在20世紀(jì)90年代以后，貸款的利息都非常低，這無(wú)形中提高了投資收益率。

3.4 對(duì)建筑物的耐震或者環(huán)境保護(hù)進(jìn)行改造。日語(yǔ)里有個(gè)詞“既存不適格建筑”就是說(shuō)建筑物建造的時(shí)候，是嚴(yán)格遵守了當(dāng)時(shí)的法規(guī)法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)提高了，建筑物達(dá)不到國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)了。那么對(duì)這些建筑物進(jìn)行修補(bǔ)，使其抗震能力達(dá)到國(guó)家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要進(jìn)行除掉石棉的工作。通過(guò)這些工作，提高建筑物的價(jià)值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規(guī)模運(yùn)作，這類建筑物基本上都被改造過(guò)了。

3.5 對(duì)建筑進(jìn)行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對(duì)電梯和建筑物的外墻壁進(jìn)行改造。裝修之后租金價(jià)格會(huì)上升。

3.6 進(jìn)行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產(chǎn)的市場(chǎng)位置，根據(jù)需要趕走一些租戶，導(dǎo)入一些新租戶，改變寫字樓或者商業(yè)設(shè)施的品質(zhì)，提升商業(yè)設(shè)施的客源數(shù)量和質(zhì)量。

3.7 提高租金。就是簡(jiǎn)單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意，就趕他們出去。

3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產(chǎn)基金買賣的大部分都是房地產(chǎn)的信托收益權(quán)，而不是房地產(chǎn)實(shí)物。其中一個(gè)重要原因就是可以避免房地產(chǎn)交易稅，減少支出。

4 投資日本房地產(chǎn)行業(yè)的利和弊

關(guān)于投資日本的房地產(chǎn)行業(yè)，最大的問(wèn)題或者風(fēng)險(xiǎn)是中日關(guān)系的問(wèn)題。近年來(lái)，中日關(guān)系不斷惡化，而且還有進(jìn)一步惡化的傾向。政治關(guān)系會(huì)不同程度地影響到實(shí)體的投資。另外一個(gè)重要的問(wèn)題是，日本社會(huì)對(duì)于海外投資，總體來(lái)說(shuō)，不是持歡迎的態(tài)度。當(dāng)然，這種現(xiàn)象在絕大多數(shù)國(guó)家都會(huì)有。

但是如果純粹從投資的角度看，也不能簡(jiǎn)單說(shuō)投資日本房地產(chǎn)行業(yè)就不如投資其他發(fā)達(dá)國(guó)家。日本有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和透明度上來(lái)講，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不亞于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。日本在20世紀(jì)80年代后期人均GDP達(dá)到過(guò)全世界第一的水平。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟是次貸危機(jī)之后的事情。日本在20世紀(jì)80年代經(jīng)歷了歷史上少有的房地產(chǎn)泡沫。在次貸危機(jī)前后又經(jīng)歷了一次小型的地產(chǎn)泡沫。經(jīng)歷了這些過(guò)程，投資人和普通老百姓對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)更加理性和成熟。2001年開(kāi)設(shè)了REITs市場(chǎng)。

日本房地產(chǎn)的價(jià)格非常透明。日本的國(guó)土交通省每年會(huì)公布土地的公示價(jià)。每年政府組織房地產(chǎn)評(píng)估師，對(duì)全國(guó)幾十萬(wàn)個(gè)定點(diǎn)的土地，每年1月1日時(shí)間點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行公布。每年日本國(guó)稅廳也會(huì)公布路線價(jià)。也就是公布全國(guó)道路沿線的土地，每年1月1日這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的土地價(jià)格。每年各個(gè)地方政府也會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行固定資產(chǎn)的評(píng)估。根據(jù)這個(gè)評(píng)估金額對(duì)規(guī)定資產(chǎn)征收不動(dòng)產(chǎn)稅。

日本的房地產(chǎn)登記是在法務(wù)省進(jìn)行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權(quán)屬和其歷史變更過(guò)程。

日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些固有的習(xí)慣，高度保證了房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。比如，在出租寫字樓或者商業(yè)設(shè)施的時(shí)候，一般會(huì)收取6個(gè)月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時(shí)候，都需要租戶提供擔(dān)保人。并且一般會(huì)收取1個(gè)月或者2個(gè)月的押金。而且，日本的保險(xiǎn)高度發(fā)達(dá)，所有的建筑物基本上都有火災(zāi)保險(xiǎn)。

日本近20年來(lái)利率都特別低，有一段時(shí)間甚至為零利率。在日本進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產(chǎn)基金，一般的IRR是15%左右。在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增速放緩的情況下，15%是一個(gè)非常可觀的回報(bào)。

進(jìn)入2014年，不少中國(guó)的城市開(kāi)始取消了限購(gòu)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯逼近一個(gè)拐點(diǎn)。

個(gè)人認(rèn)為日本在以下的幾個(gè)方面，對(duì)比其他國(guó)家具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)或者說(shuō)對(duì)中國(guó)企業(yè)具有特別的價(jià)值：

4.1 日本的房屋抗震技術(shù)。大家知道日本是個(gè)地震多發(fā)國(guó)家。一直到20世紀(jì)60年代，日本才開(kāi)始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關(guān)大廈是日本第一座高層建筑，但也只有30層左右。1993年，位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開(kāi)業(yè)。這棟樓高296米，有70層高。近50年來(lái)，日本發(fā)展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術(shù)。

4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發(fā)達(dá)國(guó)家相比，有一個(gè)明顯的劣勢(shì)，就是地少人多。日本的國(guó)土面積為36萬(wàn)平方公里左右。人口為1.2億左右，而且國(guó)土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供應(yīng)非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國(guó)家要小。但是人們總是期望在有限的條件下，生活得更加舒適，日本人也不會(huì)例外。日本的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)理念的更新和技術(shù)的進(jìn)步來(lái)滿足消費(fèi)者提出的需求。

戰(zhàn)后60年的發(fā)展，日本的房地產(chǎn)行業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。這些經(jīng)驗(yàn)毫無(wú)疑問(wèn)是值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。最近萬(wàn)科推出了15平方米極小戶型。這就是一個(gè)例子。

4.3 養(yǎng)老設(shè)施。日本15年來(lái)，國(guó)民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一，女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養(yǎng)老設(shè)施和醫(yī)療護(hù)理設(shè)施。

4.4 優(yōu)質(zhì)的休閑和運(yùn)動(dòng)設(shè)施。日本有1 000家左右的高爾夫球場(chǎng)（中國(guó)目前是600家左右），有500家左右的滑雪場(chǎng)。日本是個(gè)多山的國(guó)家，植物覆蓋率是60%以上。日本的溫泉世界知名。最近幾年，有多個(gè)中國(guó)企業(yè)在日本購(gòu)買了溫泉旅館。從北京或者上海到日本，乘飛機(jī)僅僅需要3個(gè)多小時(shí)。