導語：如何才能寫好一篇房地產基金，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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房地產私募基金金融房地產

一、房地產私募基金的定義及發(fā)展歷程

定義：房地產私募基金是指專門從事房地產項目的開發(fā)、并購、管理、經營和銷售以獲取收益的專業(yè)化基金。

發(fā)展歷程：房地產私募基金最早出現于20世紀70年代末的美國，當時市場上剩余資金充足，融資成本較低，對房地產私募基金的需求量并不大，缺乏投資機會使房地產私募基金一直沒有獲得較大的發(fā)展。直到80年代末，全球經濟危機導致機構投資人資金鏈緊張甚至斷裂，市場上出現了大量由于無法償還貸款而抵押的房地產項目。造成此次經濟危機的根本原因主要有兩點：1.不斷攀升的利率增加了人們償還貸款的壓力，房屋貸款毀約率明顯提高；2.政府取消了購買房地產的稅收優(yōu)惠政策，增加了人們購買房地產的成本，使房地產銷量急速下降，成交價格有很大程度的下跌。同時，市場上出現了非常多的優(yōu)質資產被迫折價出售，美林和高盛等著名投資機構準確的把握住了這個難得的機會，開始募集房地產私募基金“抄底”市場。至此，以機會型房地產私募基金為標志的新興投資領域登上了歷史舞臺，并最終成為推動房地產市場恢復繁榮局面的一支重要力量。進入20世紀90年代，隨著房地產行業(yè)不斷發(fā)展壯大，房地產私募基金已不再局限于收購那些處于困境之中的資產，其業(yè)務逐步拓展至房地產并購、房地產開發(fā)及房地產債權等領域。由于房地產私募基金比較傾向于做長期投資并擁有成本較低的融資渠道，他們通常愿意以股權投資的形式進入房地產項目。在整個房地產產業(yè)鏈上，這種運營模式能夠滿足很多房地產商的融資需求、降低房地產商的資產負債率，同時也能夠提升房地產行業(yè)整體的資金使用效率。

二、房地產私募基金的優(yōu)勢

優(yōu)秀的房地產私募基金相對而言是更專業(yè)的房地產投資人，房地產私募基金可根據市場變化情況進行主動管理，充分發(fā)揮投資管理方面的優(yōu)勢，根據相應的投資策略將資金投放到不同的項目，在風險把控上更具有優(yōu)勢。并且，多數運作成熟的房地產私募基金是以獲得投資收益為目的，不采用“單個投資制度”直接投資房地產項目，而是通過“集合投資制度”間接從事房地產投資。房地產私募基金具有流動性高、變現能力強、集合投資、分散風險、降低交易成本、運作規(guī)范的特點。具體而言，房地產私募基金的優(yōu)勢主要在于以下幾點：

1.股權投資：與在公開市場上購買上市公司股票的公募基金不同，房地產私募基金傾向于直接收購所投房地產項目公司的股權。這種股權投資使投資人能夠在很大程度上對所投資的房地產項目公司進行控制，從而更好的保證其權益并實現其投資策略。

2.創(chuàng)造價值：房地產私募基金管理人通過對項目的重新包裝，在運營管理層面為房地產項目創(chuàng)造價值，如對所投資的房產進行翻修、對項目公司進行財務整頓，從而提升資產價值，再以高于收購價的價格出售，實現盈利退出。

3.利益重組：房地產私募基金可以將不同的房地產項目重新包裝打包銷售，也可將某一項目按比例分拆銷售、對外融資或出租。與無形資產相比，房地產項目更容易分拆，而且分拆后的每一部分資產可能比原先的價值有所提高。

4.貸款優(yōu)惠：由于房地產項目通常具有可以預期的穩(wěn)定的現金流，房地產私募基金比杠桿收購等其他私募基金投資類別更容易獲得貸款利息優(yōu)惠，從而降低了融資成本。

5.退出靈活：房地產私募基金可在所投房地產項目銷售完畢后分紅清盤退出，也可以將資產在非公開市場上轉讓給其他投資者，甚至可以通過房地產投資信托基金的形式打包上市退出。

6.分散風險：投資房地產私募基金可以豐富機構投資人的投資策略組合。房地產私募基金與證券和債券投資相對較低的關聯性使其能夠分散投資風險。

三、房地產私募基金的分類

根據發(fā)起機構的不同，目前中國市場上的房地產私募基金主要分為三類：

1. 互質的獨立基金管理人，例如中城聯盟投資基金、盛世神州房地產基金等；

2. 由房地產開發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產基金，例如信?；?、華潤地產基金、復地投資基金、中海地產基金及金地穩(wěn)盛基金等；房地產基金管理人往往具有知名開發(fā)商背景，在房地產的業(yè)內資源和項目運營等方面，有著得天獨厚的優(yōu)勢，比較容易獲得有限合伙人LP的認可。但也可能存在以下問題：具有開發(fā)商背景的基金管理人是否可以保持其獨立性，以投資者利益為重，而不是偏向于開發(fā)商自己的利益，成為開發(fā)商的變相融資平臺。

3.由金融投資機構發(fā)起設立的戰(zhàn)略型投資基金，例如鼎暉房地產基金、弘毅房地產基金及黑石中國基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞銀、德意志銀行等各大國際投行在國內均有參與設立此類基金。

根據投資方式的不同，又可分為以下三類：

1.權益型基金。一般直接或間接投資于房地產項目，收入主要來源是房地產項目直接產生的租金收入或出售的增值收益，權益型投資往往直接參與到項目的運營管理過程中，收益主要取決于項目實際運作情況。

2.抵押型基金。一般是通過委托貸款等形式借錢給開發(fā)商以賺取固定收益，收益來源于房地產抵押貸款利息，與項目實際收益關系不大。目前國內房地產私募基金大部分以抵押型投資為主。

3.混合型基金。是介于權益型和抵押型之間的一種模式，兼具權益型和抵押型的雙重特點，在收購項目公司股權后，同時向項目公司提供房地產貸款。理論上來講，混合型房地產基金在向股東提供物業(yè)增值機會的同時，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風險難以分割，所以實踐中這樣的結構比較少。

四、房地產私募基金在中國的發(fā)展現狀

房地產行業(yè)是最受私募股權基金青睞的行業(yè)之一，房地產私募股權投資在傳統(tǒng)行業(yè)的私募股權投資中占有舉足輕重的地位。房地產項目無論是在公開市場還是非公開市場都具有不錯的流動性。發(fā)展房地產私募股權基金可以促進房地產企業(yè)規(guī)范發(fā)展；完善投資渠道，合理利用民間資本；促進中國資本市場發(fā)展。近年來，由于持續(xù)的房地產調控，傳統(tǒng)的房地產融資渠道如銀行、信托等收緊，給房地產私募基金帶來了良好的發(fā)展機遇，在中國呈現蓬勃發(fā)展之勢。根據清科研究中心的最新統(tǒng)計數據顯示，2013年新募房地產基金數量繼續(xù)保持了2012年以來的增長趨勢，同比增幅超過40.0%，總量達到132只；2013年的募資金額同比也大幅增長了79.1%，募資總額達到106.67億美元。其中，房地產開發(fā)經營幾乎占據了全部的投資案例，共發(fā)生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。

目前，房地產私募基金在中國主要有以下幾種類型的投資：

1.開發(fā)型投資。對目標房地產開發(fā)項目進行投資，尋求投資的增值。

2.風險投資型投資。運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產相關高科技產業(yè)（如新材料）的目標企業(yè)進行投資，尋求風險投資的增值。

3.收租型投資。長期持有寫字樓、購物中心、商務公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經營收益，并在條件成熟時通過房地產投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值。目前，房地產私募基金已涉足住宅、購物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產、工業(yè)地產等各個房地產領域。

4.抵押資產型投資。投資收購銀行的抵押資產（房地產），通過資產證券化或受益權轉讓方式尋求投資的收益。

5.不良資產處置型投資。投資收購銀行的不良信貸資產（房地產），通過資產直接轉讓或改造后轉讓等方式尋求資產的增值。

6.其他投資：不少小的房地產私募基金實際是以“過橋貸款”為主營業(yè)務，快進快出，賺取利差。

參考文獻：

[1]董藩，趙安平.房地產金融[M].清華大學出版社，2012.

[2]孟慶君.房地產私募基金：募、投、管、退中的疑難精解[M].首都經濟貿易大學出版社，2014.

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我們可以來看一下一些成熟金融發(fā)達地區(qū)投資人偏好；曾有專家作過統(tǒng)計，香港的富有投資者主要的投資品種和資金分配比例為：房地產、股票、外匯、黃金和藝術品=4：3：2：1。 暫且不論這個比例是否適合內地的投資者，在香港這樣的成熟投資市場上，房地產始終是占有重要比重的資產配置選擇。筆者認為，投資者在對個人資產進行配置時，應首先考慮未來經濟發(fā)展的潮流。目前中國經濟發(fā)展主要有三方面的方向：1，抗通脹；2，城鎮(zhèn)化；3，互聯網。只有把握住未來發(fā)展的方向，才能作出正確的投資選擇。不言而喻，房地產行業(yè)仍然是未來經濟發(fā)展潮流的主力軍。

雖然調控政策使房地產行業(yè)有所降溫，不少房企從單純依靠銀行提供融資，轉向開發(fā)多種融資渠道，轉向信托和基金融資獲取資金。比如近期承明投資管理有限公司募集發(fā)行了用于旭輝集團（00884.HK）開發(fā)上海南翔項目的地產基金，投資期限1年，預計收益率超過9%，目前正在如火如荼地進行第二期基金產品募集。

對于個人投資者而言，政府的限購限貸，二手房轉讓稅負的提高，以及房產稅都在不同程度提高了直接投資房地產的成本。那么，在這樣的環(huán)境下投資者應當選擇何種工具投資房地產？

對此筆者建議，投資者應該從房地產的實物投資轉向房地產的金融投資。其益處主要在于：1，投資的杠桿化，比如有些股權收益類產品，資金用途為土地款支付，享有項目公司分紅權，未來銷售可分享項目公司收益，實現了以土地款投入，到以銷售退出之間的杠桿；2，投資退出的多樣化：目前市場上很多融資產品都設有一定風險控制措施，比如開發(fā)產品的擔保，以及項目公司股權回購承諾等多種退出方式，為投資者提供了資金安全保障。

用金融方式投資房地產，可選擇的產品多樣化，具體品種可按投資收益由高到低排列如下：1，股權基金；2，債券基金；3，資管計劃；4，信托計劃。各投資產品收益率的不同，主要原因由融資中介費用差異導致。比如，相比信托的較高融資成本，以及固定的收益方式，基金類產品費用較低，同時產品結構更多樣化，收益也較高。另一方面，基金管理公司通常擁有資深的地產從業(yè)人員，有較為完善的投后管理和項目管理。

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    我國現階段依然是靠投資拉動經濟增長,而在城鎮(zhèn)固定資產投資中房地產開發(fā)投資總計38070億元,占到投資總額的20.3%。顯然,房地產業(yè)在拉動國民經濟增長中的作用舉足輕重。對我國經濟增長的巨大拉動作用再加上其強關聯度使得房地產業(yè)位居我國的支柱產業(yè)之首。然而,其單一的融資渠道與房地產業(yè)的支柱產業(yè)地位不符,并漸漸成為制約房地產業(yè)發(fā)展壯大的關鍵因素。2010年1-10月,房地產開發(fā)企業(yè)籌集到資金56923億元,其中來自銀行的直接貸款達10443億元,其他資金為24387億元(其中間接來自銀行貸款的如預收款和個人按揭等占到86.3%),也就是說房地產開發(fā)企業(yè)通過商業(yè)銀行信貸的融資額高達31495億元,占到融資總額的55.3%之多。這無疑使房地產業(yè)和商業(yè)銀行同時陷入巨大的系統(tǒng)風險和金融風險之中,及其不利于房地產行業(yè)的長遠發(fā)展。果不其然,在我國接連新國十條、上調存貸款基準利率等調控政策以后,房地產商只能一邊縮減資金需求一邊積極尋求新的融資渠道。

    與房地產商的融資需求相對,我國居民在通貨膨脹、銀行儲蓄呈“負利率”的情況下急需能使資產保值并賺取較高收益的投資渠道。特別是截止到2009年底我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額已達260770億元,如此龐大的民間資產若有正當合法的投資渠道即可流入高利潤高回報的房地產行業(yè)。

    至此,發(fā)展房地產投資基金的現實必要性也就凸顯出來,它能夠在房地產業(yè)的資本需求和有效滿足這種需求的投資主體之間架起“橋梁”。此外,房地產投資基金還能降低銀行的金融風險;促進房地產業(yè)持續(xù)長遠地發(fā)展。具體地來講,發(fā)展房地產投資基金有以下現實必要性:

    1.能夠有效解決現階段房地產企業(yè)資金短缺的問題。目前主要依賴銀行貸款的單一融資渠道將房地產企業(yè)在銀行信貸緊縮的形勢下置于資金短缺的困境中,現階段引入房地產投資基金使房地產開發(fā)企業(yè)能夠通過這一渠道面向社會公眾及機構進行籌資,徹底改變單一的融資結構,有利于避免房地產融資過于敏感地受到宏觀政策影響,促進房地產業(yè)穩(wěn)定地向前發(fā)展。

    2.有助于建立居民資產性收益。我國居民現階段儲蓄金額龐大,建立房地產投資基金體制能夠引導這部分資產投資于收益穩(wěn)定并且信用良好的房地產行業(yè),建立起居民資產性收益,進而提高城鄉(xiāng)居民生活水平。

    3.能極大地降低銀行房地產信貸風險。至2009年末,房地產開發(fā)貸款余額達到28400億元,住房貸款余額為53500億元,房地產信貸總額達81800億元,占到當年本外幣貸款余額(425600億元)的19.23%之多。由于房地產信貸具有來源的短期性和運用的長期性之間的矛盾,過高的房地產信貸大大的增加了銀行的流動風險,極其不利于我國金融體系的健康運行。發(fā)展房地產投資基金能極大地降低銀行與房地產業(yè)的高度關聯性,分散房地產信貸風險,促進我國金融體制的改革。

    4.發(fā)展房地產投資信托還有助于促進房地產行業(yè)的規(guī)范化、透明化進程,同時有助于優(yōu)化房地產業(yè)內部結構,實現業(yè)內的優(yōu)勝劣汰,增強國際競爭力,最終實現房地產業(yè)持續(xù)、長遠的發(fā)展。

    二、我國現階段房地產投資基金的發(fā)展狀況

    房地產投資基金特指以房地產項目為投資對象,通過對房地產收購、開發(fā)、管理、經營和銷售等環(huán)節(jié)進行投資的一種集合投資制度。其最早于美國建立,目前以房地產投資信托為主要產品。自20世紀末亞洲國家也陸續(xù)成立房地產投資信托市場。我國的房地產投資基金于2002年正式起步,以美國的房地產投資信托為主要學習模式,在房地產業(yè)和金融機構的共同努力下逐步向正規(guī)化發(fā)展。目前,我國的房地產投資基金僅處于發(fā)展的初級階段,還沒有真正意義上的房地產投資信托,現有的如房地產信托計劃、境內房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金及產權回報式投資合同只能算作是房地產投資信托的雛形。

    1.房地產信托計劃。房地產信托計劃是目前我國房地產投資基金的主流產品。與真正房地產投資信托不同的是,房地產信托計劃具有短期性和債券性,并且資金只能投資給單一的項目。另外,單個信托計劃的合同數目收到限制,無法在二級市場流通且只能通過私募來籌集資金。

    2.境內房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金(簡稱公司型投資基金模式)。公司型投資基金遵循《公司法》和《證券法》,所受法律限制較少,但由于資本規(guī)模小往往會變成對單項目的開發(fā)商,有時甚至無法成功落實項目投資。

    3.產權回報式投資合同。這類投資模式能有效解決商業(yè)地產開發(fā)商資金的流通障礙,突破了200份的合同限制,降低了投資門檻,并且它實現了房地產證券化,可以公開進行宣傳。但與信托公司相比不能通過金融機構獲得信譽的增級。

    4.外資房地產基金。除了房地產信托基金以外,外資房地產基金于21世紀初也開始相繼進入中國市場。特別是近年來受房價快速上漲以及人民幣升值預期的影響,外資房地產基金在加快進入北京、上海等一線城市,并開始采用房地產租賃經營的規(guī)范性投資模式,大規(guī)模的收購商用房地產。

    三、我國現階段發(fā)展房地產投資基金所面臨的障礙

    1.法律法規(guī)的滯后。至今在我國理論界爭論的焦點還是房地產投資基金到底應該根據《證券投資基金法》還是《產業(yè)投資基金管理暫行辦法》進行調整。由于相關的法律制度還不規(guī)范、不完善,房地產基金私募市場難以規(guī)范化,暗箱操作行為普遍存在,更是無法形成公開市場;對于外資房地產基金來說,由于政策不夠透明、法律不完善,這類基金在進入中國房地產市場時面臨著很多風險,絕大多數房地產企業(yè)因為無法滿足外資房地產基金投資的苛刻條件,很難通過這種模式進行融資。

    2.缺乏積極的稅收政策。拿我國現有的類房地產投資信托來說,政府對其按照企業(yè)的標準進行征稅,產生了“雙重征稅”,而在房地產投資信托已經發(fā)展得比較成熟的國家,政府一律都出臺了稅收優(yōu)惠政策來支持房地產投資基金的發(fā)展,例如,在美國股利分配有優(yōu)惠。我國這種消極的稅收政策對房地產投資基金在中國的發(fā)展構成了障礙。

    3.機構投資者的缺失。在美國,有大量的機構投資者如保險基金、養(yǎng)老基金、捐贈基金等在為房地產投資信托提供著穩(wěn)定巨額的資金,使美國的房地產投資基金的資金很大程度上來源于機構投資者。相比之下,我國的房地產資本市場還沒有真正的機構投資者,這使得我國的房地產投資基金規(guī)模很小,很難對多個優(yōu)質的房地產項目進行投資,嚴重阻礙了我國房地產投資基金的發(fā)展壯大。

    4.缺乏專業(yè)的房地產基金投資家。目前在我國類房地產投資信托運作的公司里,管理層人員以出身房地產專業(yè)居多,他們在資產運作、證券股票市場交易等方面知識貧乏,而房地產投資基金包括房地產投資信托卻是同時涵蓋房地產開發(fā)和資本市場運作兩項內容的金融投資活動,以現有的人才顯然無法滿足其長期發(fā)展的需要。

    5.信息的不對稱性。我國房地產行業(yè)由于普遍存在暗箱操作等行為使得各方在運行房地產投資基金的時候難以保證信息的對稱性,信息披露的不對稱嚴重地阻礙了房地產投資基金的發(fā)展。

    四、發(fā)展房地產投資基金的對策建議

    房地產投資基金按組織形式可分為公司型房地產投資基金、契約型房地產投資基金和有限合伙型房地產投資基金三種。在美國占據主導地位的房地產投資信托屬于第一種類型。它們相比,房地產投資信托具有一定的優(yōu)勢,例如流動性最好,資本市場的融資能力最強且最能享受稅收優(yōu)惠。故目前本以契約型投資基金為主導模式的日本、歐洲等地區(qū)都開始轉而發(fā)展房地產投資信托業(yè)務,學習美國房地產投資信托的經驗,將房地產投資信托作為房地產投資基金的主導模式已成為潮流。我國也不例外。故下文針對我國現階段發(fā)展房地產投資信托所面臨的問題及障礙給予對策建議。

    1.為房地產投資信托建立完善的法律體系。健全相關的法律法規(guī)并使之與國際接軌是我國發(fā)展房地產投資信托的當務之急,我們要建立完善的法律體系來保證維持房地產投資信托市場的公平、公正、公開和透明,使其能健康長遠地發(fā)展。首先,目前的相關法規(guī)如《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《證券法》、《公司法》、《企業(yè)債券管理條例》等之間存在著相互矛盾的內容,應對它們進行統(tǒng)籌協(xié)調和修訂,以達到法律法規(guī)環(huán)境的統(tǒng)一;其次,應進一步完善《公司法》或者制定專門針對投資基金的《投資顧問法》、《投資公司法》等法律法規(guī);再次,應補充修訂房地產產權登記及交易的管理制度,使在房地產投資信托的實際操作中,房地產交易和所有權、使用權的轉移都有法可依。此外,要制定房地產投資信托的專項管理措施,并逐步完善證券交易市場使基金證券的流通得以實現。

    2.建立積極的稅收優(yōu)惠政策。在房地產投資信托發(fā)展成熟的國家,政府多為其專門制定一套稅收法規(guī),而在我國還沒有專門的立法,根據《公司法》來對信托公司進行征稅引起了“雙重征稅”的問題,稅收政策首先應針對這一點進行相關法規(guī)修訂,然后在發(fā)展房地產投資信托的實踐過程中再逐步調整,為房地產投資信托提供積極的稅收優(yōu)惠。

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今年年中，上海浦東新區(qū)傳出試點消息，其與監(jiān)管部門合作設立的基礎設施物業(yè)增值基金前期籌備工作已經結束，正等待監(jiān)管部門審批。其主要打包對象，是在之前擁有良好業(yè)績的帶租約的浦東部分寫字樓和商鋪。

天津濱海新區(qū)也早已向監(jiān)管部門遞交了房地產信托投資基金的試點項目方案。昨日。嘉富誠國際資本有限公司董事長鄭錦橋告訴《第一財經日報》，天津濱海新區(qū)房地產信托投資基金的載體，主要是針對工業(yè)地產和商業(yè)地產等高端物業(yè)領域，把眾多收租型物業(yè)資產打包到資本市場進行社會融資，以收租收益和其他投資收益實現股東分紅。

普華永道國際會計公司和美國城市土地學會12月9日聯合《2009亞太房地產市場最新趨勢報告》指出。面臨全球經濟衰退，亞太大部分市場包括房地產業(yè)將受到前所未有的沖擊，而融資將成為2009年房地產業(yè)最當務之急的問題。

房地產信托投資基金可以拓寬房地產企業(yè)融資渠道。北京高通智庫投資顧問公司總經理張宏告訴本報記者，該制度的建立勢在必行，可以解決房地產長期資金來源不足的問題。而在目前利率下調的背景下，房地產信托投資基金也可相對容易地獲得定息產品比較優(yōu)勢。

而房地產信托基金產品遲遲未能出現，據悉主要原因是此前爭議不斷。其中爭議最大的就是，房地產信托投資基金帶來的金融風險，以及基金運作過程中雙重稅收的問題。

張宏認為，在當前的行業(yè)背景下，中國的房地產信托基金在建立之初，不可避免帶有為持有型物業(yè)開發(fā)商融資的特性。而內地商業(yè)運營水平仍偏低，在商業(yè)誠信、商業(yè)物業(yè)運營能力上，也存在較多疑問。

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2010年被稱為房地產基金元年，基金井噴的趨勢延續(xù)到2011年?；鹜顿Y模式與投資對象呈現更多的多元化，沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)則，表現出強烈的草根特性。如此魚龍混雜的新生行業(yè)，極可能面對一場市場調整與政府監(jiān)管所帶來的洗牌。

緊縮型調控催生房地產基金

隨著政府對房地產行業(yè)調控從緊，房地產企業(yè)想要通過傳統(tǒng)的融資方式獲得資金越發(fā)困難，房企被迫尋求其他融資渠道，

可供選擇的方式主要為信托和房地產基金

2011年上半年，房地產信托瘋狂增長，在融資結構中發(fā)揮了巨大作用。上半年包括保障房在內，共發(fā)行536款房地產信托產品，發(fā)行規(guī)模達1670.1億元，同比增長137.36％，超過了去年全年資金量。但是，從2011年5月開始，銀監(jiān)會對房地產信托提出嚴格監(jiān)管要求，大部分信托計劃被迫聊肖。于是，旁地產基金也就成為了房企融資的主要方式。

基金規(guī)模增長明顯

2010年，國內房地產私募基金開始增長。根據China Venture的數據，2010年PE投資房地產項目為17例，較2009年增長29％，投資金額為10億美元，較上一年增長71％；2011年，房地產PE的投資熱度并未減退，《2011年第二季度中國PE統(tǒng)計報告》表明，2011年第二季度，中國私募股權基金投資于房地產的案例有四起，投資金額為2億美元。同時，各房地產企業(yè)也紛紛成立房地產基金。如復地、金地、華潤、中海等。

目前已有的房地產基金投資項目，主要集中于一二線城市。其中，一線城市的項目多為商業(yè)地產、商檔住宅別墅，二線城市項目中，普通住宅占更大比例。

從城市布局的情況來看，投資項目主要分布在環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)及中西部的武漢、重慶、成都和西安四市。其中，開發(fā)商旗下的地產基金跟隨項目投資，目前分布在貴州、廣西等地區(qū)；而獨立的房地產基金，則更集中在東部發(fā)達地區(qū)、區(qū)域中心城市及省會城市，更著重于投資項目的高收益與良好的退出渠道。

從物業(yè)類型來看，大部分投資青睞于住宅這類流動性較強的項目。

如何定位

房地產行業(yè)對資金的剛性需求，需要房地產基金來滿足，但房地產基金的設立，并非單為滿足房企的融資要求。作為投資主體，房地產基金必然謀求自身的生存發(fā)展以及合理的回報。只有具有清晰定位、可持續(xù)商業(yè)模式的基金，才能經受住大浪淘沙的考驗，得以長期地生存。

首先，房地產經營具有明顯的區(qū)域性特征。對于所有基金來講，集中在相同的區(qū)域進行投資并非一件好事，但對于單個房地產基金，將投資項目集中在管理團隊所熟悉的某―個特定區(qū)域，有助于降低項目識別成本和投資風險，也方便基金管理人對項目進行監(jiān)控。早期外資基金進入內地市場投資房地產，多與當地旁地產商合作開發(fā)房地產項目，就是在尋找市場的合作伙伴。

其次，房地產基金將進一步向細分專業(yè)化的方向發(fā)展。從國際經驗來看，投資于持有型物業(yè)目專注于特定物業(yè)類型是大趕勢所趨。美國在1994年可歸類為多樣化投資類型的房地產投資信托基金有48家，到2000年已減少到20家。截至2011年7月，美國共有REITs 145家，其投資已相當專業(yè)化。

專業(yè)化發(fā)展之路需要專業(yè)化的人才來運作。目前，國內少數的旁地產基金在建立之初，提出的專業(yè)化投資方向，就是其管理團隊擅長經營的領域。

持續(xù)穩(wěn)定的商業(yè)模式

成熟的行業(yè)，擁有能夠持續(xù)的商業(yè)模式。而新生的房地產基金，除了簡單的投資、銷售、退出的模式以外，也還在做著不同的嘗試。

其一，再開發(fā)增值投資型。高和投資效仿鐵獅門的商業(yè)地產運作模式，專門選擇商業(yè)地產作為投資對象，采用“整購+資產精裝修+銷售”的模式，在不到一年半的時間內先后投資凱德華璽、中莎廣場等項目。此種模式，要求基金管理團隊具有較高的商業(yè)地產經營管理經驗，能夠在短期內引入一流的物業(yè)服務等手段，井且具有強大的租戶招商能力；同時，基金還要擁有強大的銷售能力，能在短期內將改造好的資產迅速銷售出去。

高和短線投資的主要風險，是基金的退出機制的不成熟和未成型。與國際市場相比。國內房地產基金缺乏公開上市渠道，但高和采取了一種折衷的方法，即化整為零：將資產分散出售紿不同投資者，降低商業(yè)地產投資的門檻，在減小單個投資者投資規(guī)模的同時，也提高了資產的流動性。此外，近年來一些政策的出臺，也為房地產基金提供了更為便捷的退出渠道。2011年3月，發(fā)改委重啟PE基金備案，經過備案的基金能夠獲得社?；鸬耐顿Y，社?；鹨嗝鞔_提出有1000億資金會在未來幾年用于私募投資。優(yōu)質持續(xù)運營的商業(yè)地產，具備保值增值特性和較為穩(wěn)定的現金流，將成為險資與社?；鹎嗖A的投資對象。

其二，直接從事大型城市綜合體項目的開發(fā)。2010年12月成立的星浩投資，于2011年3月募集近60億資金，投資大連東港新城。其基金有限合伙人聚集了大批民營企業(yè)，欲打造包含民企總部、購物中心主題酒店、私人會所及精品住宅在內的星光耀城市綜合體，眾多民企既充當其合伙人，也將會成為部分物業(yè)的租戶。

“打造城市綜合體”、“出售住宅和寫字樓回籠資金”、“出租購物中心形成穩(wěn)定的現金流入，星浩資本的投資開發(fā)模式與萬達等城市綜合體開發(fā)商雖有頗多類似之處，但是兩者還是有著顯著的區(qū)別。首先，開發(fā)過程中的主體不同。萬達地產以開發(fā)商的身份參與項目的全程開發(fā)，星浩資本只相當于投資人角色；另外、萬達的主力租戶是成為戰(zhàn)略合作伙伴的第三方品牌資源，星光耀計劃中主要物業(yè)租戶與基金合伙人掛鉤，基金投資者的選擇與項目經營密切相關。

其三，開發(fā)商系基金――業(yè)務擴張的另類方式。金地的房地產基金迥異于傳統(tǒng)基金機構，金地集團從2010年開始將房地產基金作為公司的戰(zhàn)略新業(yè)氖在天津成立了專注于基金管理的穩(wěn)盛投資天津管理有限公司，并發(fā)起成立了―系列合伙制的房地產私募基金。2011年，穩(wěn)盛天津及其投資的穩(wěn)恒基金發(fā)起設立穩(wěn)實基金，引入信托募集的資金，投資于湖南福晟99％的股權，開發(fā)長沙錢隆世家項目。在錢隆世家項目中，福晟集團獲得了房地產基金的投資。金地集團作為投資人，將取得基金的杠桿收益；作為基金管理人，將取得基金管理收入，分享投資業(yè)績；作為項目管理人，還將取得項目管理服務收入；更為重要的是，金地集團作為剛進入長沙市場的地產開發(fā)商，通過旗下房地產基金的股權投資，迅速獲得了當地項目開發(fā)和管理的機會，并省去了拍地等前期一系列環(huán)節(jié)：從某種角度來說，金地通過金融手段實現了自身業(yè)務的擴張。

2011年8月底，中國房地產基金投資聯盟提出，“我們提供增值服務，除了為其解決資金需求以外，基金利用股東單位資

源為其提供管理輸出、渠道指引、品牌輸出的增值服務；”近兩年來成立的房地產基金的發(fā)起人和管理團隊，多為旁地產行業(yè)和金融業(yè)人員組合而成，如此具有復合專業(yè)背景的團隊，能為項目公司提供從篩選、管理到咨詢、營銷等各環(huán)節(jié)的服氖這從以上三種模式中可見一斑。

制約房地產基金長期發(fā)展的問題

作為新興領域，房地產基金的發(fā)展并非一帆風順。眼下看來，有三大問題需要厘清。

其一，基金融資瓶頸需要突破。由于法律監(jiān)管因素，私募基金投資門檻較高，主要依賴機構、企業(yè)和高凈值個人，吸收公眾小額資金只能借助信托渠道；同時，由于新成立的基金管理者較少成功業(yè)績，投資人對房地產基金缺乏信心，不愿將資金交由陌生的基金管理團隊運作。房地產基金需要通過銀行、保險等大型投資機構尋找投資人，只有極少部分從品牌房企出來的基金管理者’才能夠在原有客戶渠道中募集資金。顯然，這些都不是長久之計。

篇6

2014年全年房地產行業(yè)進入弱周期行情，房屋銷售價格指數、商品房銷售面積、房地產開發(fā)投資等數據都在走弱。房地產行業(yè)已經由此前的黃金時代進入白銀時代，行業(yè)利潤率的下移不可逆轉，而土地高成本以及高融資成本已經成了中小型房企難以承受之重。自2014年起，我們看到行業(yè)已經出現一些明顯變化，旨在擺脫對過去模式的依賴。典型的如以萬科為代表的規(guī)模房企開始尋求向“輕”轉型，小股操盤模式的推廣使得行業(yè)運營機制開始變革；中小型房企開始加速轉型從而退出地產市場，行業(yè)并購機會迸發(fā)。我們也看到管理層對房地產私募基金的監(jiān)管也在逐步趨緊。與房地產私募基金這5年來飛速發(fā)展不同的是，目前房地產私募基金相關的法律法規(guī)卻是相當滯后?，F在也只有《合伙企業(yè)法》、《產業(yè)投資基金試點暫行辦法》等相對寬泛的法條，對房地產私募金在實際運營過程中的約束能力不足。但在今年1月國務院辦公廳的107號文《關于加強影子銀行業(yè)務若干問題的通知》中，國務院要求規(guī)范發(fā)展私募投資基金業(yè)務。要按照不同類型投資基金的本質屬性，規(guī)范業(yè)務定位，嚴禁私募股權投資基金開展債券類融資業(yè)務。我們認為，隨著這份通知的，管理層開始關注房地產私募基金在實際運作中，存在的“明股實債”等一系列操作上不合規(guī)的問題，管理層將在未來繼續(xù)加強對房地產私募基金的監(jiān)管，房地產私募基金“野蠻生長”的時代將一去不復返。

總之，在行業(yè)經歷了2013年快速上漲之后，2014年的調整表明行業(yè)已經進入低速增長階段，行業(yè)大周期拐點的到來，行業(yè)高利潤率將逐步回歸，這就使得當前房地產私募基金本身所要求的高收益、低風險和房地產行業(yè)利潤回歸的分歧有所加大。房地產私募基金向專業(yè)化、重運營方向轉型將不可避免。

轉型升級是房地產私募基金管理人在2015年必須思考并付諸行動的一個命題。

REITs推出速度在加快

目前，全球已有20個國家和地區(qū)相繼推出REITs，并且有7個國家和地區(qū)正著手開辟REITs市場。截至目前，全球REITs的總市值已經超過一萬億美元。截至2010年，美國REITs總資產已由1970年左右的10億美元發(fā)展到3890億美元，40年年均復合增長率16.08%。截至2015年1月，美國上市REITs總市值達到9594億美元。

REITs上市以來的快速增長，使其成為房地產金融市場不可忽視的力量。REITs對于處于轉型期的中國房地產行業(yè)和房地產私募基金都將帶來深遠的影響。曾經在2007年被擱淺的REITs，近來推出的速度也在加快。

2014年8月在監(jiān)管層的《資產管理機構證券化業(yè)務管理規(guī)定（征求意見）》稿中，承擔資產證券化的機構從證券公司拓展為資產管機構，包括具備資產管理業(yè)務資格的證券公司、基金子公司以及證監(jiān)會認定的其他機構；審核方式由審批改為了基金協(xié)會備案；新三板與證券交易所、機構間私募產品報價與服務系統(tǒng)及券商柜臺市場均可成為資產支持證券的掛牌、轉讓場所。同時，2014年9月30日，央行就提到要積極穩(wěn)妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。住建部也表示要求積極推進房地產投資信托基金（REITs）試點，支持從租賃市場籌集公共租賃房房源等多種渠道，發(fā)展租賃市場。隨著我國房地產行業(yè)步入存量時代和房價長期以來的持續(xù)上漲，單個物業(yè)的交易所需的資金體量也越來越大。資金供給和房地產行業(yè)經營造成的資金需求之間的期限錯配問題將日益突出，因此REITs的推出有其內在需求；另外在宏觀經濟去杠桿的大背景下，REITs作為在國外快速發(fā)展并且運行模式成熟的資產證券品種，快速推進也在情理之中。

事實上，過去數月除了政策上的暖風之外 12月，蘇寧云商將旗下11家門店物業(yè)的相關資產權益全部轉讓給華夏資本管理有限公司近日成立的“中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產支持專項”計劃，并將在深交所掛牌，這也將成為深交所中小板上市公司首次通過證券資產化業(yè)務成功融資。我們認為，隨著這個REITs項目的成功推出，在實際項目上我國REITs推進的速度將不斷加快。種種跡象表明，REITs有望在2015年上半年開啟試點。

REITS推出的投資機遇

REITs的推出究竟會帶來哪些新的投資機會？要回答這個問題，首先要從REITs的推出給房地產行業(yè)帶來了哪些變化開始說起。

REITs作為一種資產收益憑證，其對于收益權的分割和自由流通，有效解決了房地產資產的固定性與權益的流動性、經營的統(tǒng)一性與資金的多元性之間的矛盾。因此，理論上，REITs推出后，那些投資額大、開發(fā)周期長、回收周期長、經營績效規(guī)?；鐑r高的項目相較于其他地產項目將更加受益。

循著這個邏輯，我們認為在房地產投資中，商業(yè)地產和城市綜合體類的資產將在未來存在機會。首先，商業(yè)地產往往開發(fā)周期長、投資額度大、回收周期長；其次從初始招商到形成穩(wěn)定租金和可觀的出租率，至少需要3-5年的時間。但在目前國內商業(yè)地產開發(fā)資金大多來源于銀行信貸，而銀行貸款期限通常較短，這就使得地產商不得不以散售的方式回籠資金。散售的結果就不可避免的造成了大多數國內商業(yè)地產管理難度大、經營水平低下和租金回報率低的現狀。由于REITs擁有分割收益權的特性，推出后，REITs將為商業(yè)地產的后期經營提供大量廉價的資金，而反過來，專業(yè)的物業(yè)管理公司的規(guī)?；洜I也將給REITs持有人帶來高額回報。

總的來說，在REITs存在的情況下，商業(yè)地產行業(yè)的運轉將出現精細化合作，不同風險偏好的資金將會流向商業(yè)地產運作的不同環(huán)節(jié)，進而實現資金的風險偏好與投資收益相匹配。追求高投資回報的房企將會負責商業(yè)地產的前期開發(fā)以及培育，然后將培育成熟的商業(yè)物業(yè)出售給REITs，實現退市套現。

而事實上，最近幾年，以寫字樓為代表的商業(yè)地產得到了快速發(fā)展，也為REITs的推出提供了技術上的可能性。在我國經濟進入新常態(tài)，國家大力實施創(chuàng)新驅動戰(zhàn)略的推動下，我國第三產業(yè)附加值以及第三產業(yè)在國民經濟的占比都將持續(xù)增長，這將為寫字樓帶來強勁需求。數據顯示，一線城市的租金水平近5年的年均復合增長率達到了16.7%。寫字樓物業(yè)租金的上漲，又將進一步提高寫字樓物業(yè)的資產回報率和寫字樓物業(yè)的估值。這將為以寫字樓為基礎資產的REITs的發(fā)行提供條件。

中國房地產市場加速進入存量時代，REITs推出后，原有產權分散的房產被收購后，進行資產再造，然后通過REITs退出也帶來了新的投資機會。

房地產私募基金的“REITs”新契機

房地產行業(yè)作為一個資本密集型行業(yè)，金融在行業(yè)發(fā)展中扮演著重要角色。我們認為，過去兩年房地產私募基金的爆發(fā)，更多地應該歸因于國內房地產市場融資在銀行限貸和房地產信托收緊之后的轉向，而非房地產基金管理行業(yè)的崛起。REITs的推出將使得房地產的金融屬性更加彰顯，“野蠻生長”起來的房地產私募基金將逐步轉向為專業(yè)的資產管理機構。

REITS在對商業(yè)地產企業(yè)運營模式的影響，主要在于其提供了一種融資渠道以及退出機制。即商業(yè)房企聯合房地產私募基金設立REITS在公開市場募集資金，然后用于商業(yè)地產的開發(fā)培育獲取租金收益，再將租金收入以分紅的形式分給投資者。另外房地產私募基金可以和REITs“配對”，房地產私募基金切入商業(yè)地產的開發(fā)以及前期培育，等商業(yè)地產培育成熟獲得穩(wěn)定的租金收入后，將成熟的存量資產打包設立REITS在公開市場出售部分份額回籠資金，本質上是一種類住宅開發(fā)模式，提高了IRR，這將大大縮短股權類的房地產私募基金的投資回報周期，整個過程實現了由重資產向輕資產的轉變。

篇7

關鍵詞：房地產；信托基金；應用研究

一、國外REITS的發(fā)展概述

房地產信托基金對于我國來說是一個新生兒，而在國外已經有幾十年的發(fā)展歷史，特別是美國、德國、加拿大等國家，房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITS），是一種專營于房地產投資項目的投資基金，它通過向證券市場發(fā)售可自由流通的受益憑證，集聚眾多中小投地資者的資金，然后憑借自身專業(yè)的投資理念參與房地產項目的投資組合，最后將投資收益以股息、紅利的形式分配給投資者，它本質上是一種投資金信托型投資基金。

美國是目前REITS發(fā)展最完善的國家之一，其運營方式一般分為三個階段：第一階段是成立籌資階段，這時房地產投資信托基金依照法律規(guī)定成立，并在證券市場掛牌交易，并通過證券市場向各大中小投資者發(fā)售房地產信托投資收益憑證，以獲取資金；第二個階段是房地產投資信托基金將其籌得的資金投入到房地產及其相關權益的投資項目當中，并將實際管理當中的工作分包給一些專業(yè)的承包商來完成，從而從中獲得利息、資金、資本增值等投資收入；最后一個階段是利潤分配階段，廣大中小投資者憑自己的收益憑證按時領取股利，分配紅利，當然也可以通過證券的流動性在市場上通過低買高賣來獲取投機利潤，它與以往的房地產融資項目相比具有以下顯著的優(yōu)勢。

（一）政府的稅收優(yōu)惠

美國政府對REITS免收所得稅，其規(guī)定是把利潤的90％以上分給股東以后，只針對個人征收個人所得稅，在基金的層面上是不收稅的,在初期許多公司就是為了避稅而成立REITS，稅收上的便利是推動其發(fā)展的主要推動力。

（二）廣大中小投資者進入的門檻低

美國的股份公司要求股東最低投資額不得小于15000美元，而REITS每股通常都低于25美元，適合廣大投資者。

（三）REITS據有跟股票一樣的變現性和流動性

REITS可以在證券交易市場交易，在二級市場上進行買賣，而且其投資回報率具有穩(wěn)定性，由于其專業(yè)化人才管理和風險分散機制，使得其投資種類能夠進行有效的組合，選擇不同地區(qū)和不同類型房地產物業(yè)，有效的分散非系統(tǒng)風險，使其獲得較高的利潤回報。

（四）REITS與企業(yè)的經營與財務狀況無關

大部分投資于房地產項目，而且融通的資金是表外的資金性質，其收益只與項目的具體情況有關，而與企業(yè)的經營與財務狀況無關。REITS收益的來源主要源于房地產開發(fā)項目，而不是來自于整個房地產企業(yè)的現金流，大大消除了信息不對稱對廣大中小投資者的影響。

二、我國REITS目前的發(fā)展狀況

近年來，我國房地產業(yè)發(fā)展極為迅速，卻存在房地產過熱的現象，國家在這種情況下采取了宏觀調控的措施，逐漸緊縮銀根，開發(fā)商想通過借款的方式融資壁壘越來越大，而且近幾年來，隨著我國商品房預售制度問題的涌現，要求改預售為現售的呼聲越來越高，而房地產依托投資基金被看作是一個很好的補救融資手段，在我國現在發(fā)展的也陷入了困境。我國目前發(fā)行的主要是單一債權類信托，這種信托的流動性不是很強，在市場發(fā)生波動時風險往往會集中爆發(fā)，因此受到了證監(jiān)會的嚴格限制。2005年10月，銀監(jiān)會出臺的212號文件中，新發(fā)行房地產集合資金依托計劃的開發(fā)商必須四證齊全，自有資金超過35%，同時具有二級以上的開發(fā)資質等一系列門檻，就是為了控制這種單一的債權類的信托。

在這種情況下，一方面是在宏觀調控的作用下，房地產的融資渠道進一步收縮，越發(fā)商的資金鏈越來越緊。另一方面廣大中小投資者非常希望將自己的閑置資金投入房地產分享高額的收益，但是又缺乏有效的途徑。這種兩難的情況的結果是，房地產開發(fā)商融資越來越依靠銀行，各種尋租現象層出不窮，一旦出現資金風險，就會影響到整個金融體系的安全與穩(wěn)定，也會造成與之相關的企業(yè)如施工，咨詢公司等的萎靡不振。然而廣大中小投資者卻因為沒有渠道投入而白白閑置資源，造成了貧富差距的進一步加大。

目前，我國應該借鑒和模仿國外REITS的發(fā)展情況，我國REITS（房地產投資信托基）和國外的發(fā)展主要存在以下主要區(qū)別：

國外是信托基金持有人通過持有基金而間接擁有REITS所投資的房地產，是權益買賣行為；而國內大部分的房地產集合信托投資實際上是一種債權關系，靈活性比較小。

中國房地產信托集合不能超過200份合同,而國外在這方面則沒有明顯限制。

國外REITS可以轉讓，而且可以在資本市場交易且沒有持有期限，不可以贖回；而我國的信托基金計劃不具有基金性質，還不能算是一種標準化的金融產品，缺乏流動性，有本金償還的安排，有一般為3年的償還期。

收益途徑和收益方式方面，REITS的收益途徑主要來源于REITS持有不動產的出租收益，收益與經營管理水平直接聯系；而信托計劃中信托持有人只能獲得固定收益，且收益與風險是不對稱的。

國外的REITS與股票相似，其作為資本市場的交易工具，是資本市場資源配置的表現終端，而REITS則相當于是房地產的資本市場終端，房地產行業(yè)整合與資源配置的工具，而我國的信托計劃不具備這樣的功能。

三、我國REITS發(fā)展模式的建議

（一）規(guī)模不宜太大

由于我國的房地產投資信托基金剛剛起步，缺乏相關的發(fā)展經驗，所以基金規(guī)模不宜太大。規(guī)模太大對REIT的管理顧問公司要求就高，而且監(jiān)管機構的監(jiān)管也將存在一定的難度；規(guī)模太小又不利于建立有效的投資組合，不能有效地降低投資風險。所以根據發(fā)需求建立適度合理的基金規(guī)模對權益型有限期―自我償付式REIT來說非常重要。另外其期限應以10―15年為佳。

（二）權益型有限期―自我償付式REIT的資金籌集方式，應以公募為主

因為目前我國整個產業(yè)投資基金還處在探索階段，如果大量采用私募方式籌資不利于REIT的規(guī)范發(fā)展，也不利于保護投資者利益。而公募方式由于有較嚴格的規(guī)定且在募集時受主管部門的嚴格審批，所以更符合現階段發(fā)展權益型有限期―自我償付式REIT的要求。

（三）REIT就其組織形式而言，可分為公司型和契約型兩種

公司型的REIT是根據《公司法》的要求組成的具有獨立法人資格的投資公司，契約型的REIT則是以信托契約為基礎形成的投資行為，基金本身不具有法人資格。這兩種組織形式相比各有利弊，就發(fā)展權益型有限期―自我償付式REIT而言，如果REIT的規(guī)劃比較大，投資領域也比較廣，就應采用公司型組織形式，因為這有助于對基金資產的集中管理和規(guī)范操作。如果REIT的規(guī)模較小，業(yè)務投資又具有一定的專業(yè)性，那么可采用契約型組織形式，因為其更有利于風險控制。

（四）REIT可分為封閉式基金和開放式基金

開放式REIT不斷發(fā)行新股票并將其銷售給投資者，同時用經營收入來購買額外的房地產。而封閉式REIT在發(fā)行原始股票和購買資產之后，則不再進一步發(fā)行股票，其現存股票的價值完全取決于REIT資產組合的經營業(yè)績。權益型有限期―自我償付式REIT的投資項目周期一般較長且需較強的穩(wěn)定性，而且開放式REIT在發(fā)行新股時必須對現存資產進行評估以確定股價，多次的評估又比較困難（特別是權益REIT），所以封閉式更適合其發(fā)展。但要注意的是封閉式的REIT只能用小部分的留存收益（一般為5%）或資產的折舊所產生的現金流量來購買額外的資產。

（五）投資管理

較好的投資管理不但有利于REIT自身的發(fā)展，也會給我國房地產市場的發(fā)展帶來新鮮的血液，改善目前我國房地產市場上一些不良的發(fā)展狀況，使我國的房地產金融市場和房地產開發(fā)市場走向“雙贏”。根據國外經驗，將REIT的資金以股權的形式投入未上市的房地產公司可有效地改善其資本結構，降低高負債經營所帶來的風險；投資于實物性的資產；REITS的主要業(yè)務國家應限制在住宅、酒店、辦公樓、公寓、綜合物業(yè)、倉儲等，其投資范圍也要有一個比較明確的規(guī)定。

參考文獻：

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3、蘇杰.海外REITS發(fā)展狀況及我國發(fā)展REITS的思考[J].當代經理人,2006(2).

篇8

[關鍵詞] 產業(yè)投資基金 房地產投資基金 開發(fā)模式

房地產具有不可移動、不易分割、價格昂貴等特點，這使得房地產投資金額巨大，資產流動性差，容易引起房地產投資風險的過度集中和形成資金缺口，因而房地產業(yè)的發(fā)展與房地產金融業(yè)的成長密切相關，而房地產投資基金又是房地產金融的重要內容，所以房地產投資基金的發(fā)展會對我國房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展產生深遠的影響，是我國房地產業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

一、房地產投資基金概述

房地產投資基金（REITs）屬于產業(yè)投資基金的一種，是對房地產證券和房地產項目開發(fā)進行的直接或間接投資。房地產投資基金是以房地產業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。具體而言，房地產投資基金一般以股份公司或托拉斯的形式出現，通過發(fā)行股票，將包括普通個人投資者在內的資金吸引到房地產業(yè)中來，并委托或聘請專業(yè)性機構實施具體的經營管理。它實行多元化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產項目和業(yè)務，通過集中專業(yè)管理和多元組合投資，有效降低投資風險，取得較高投資回報。

二、開發(fā)我國房地產投資基金的必然性

1.是我國房地產業(yè)發(fā)展的內在要求

房地產業(yè)是一個高回報，高風險的資本密集型產業(yè)，客觀上要求進入者要具備一定的資本規(guī)模。房地產投資基金集腋成裘，匯聚大量的資金，可以進行項目的規(guī)模開發(fā)，節(jié)約大量的成本開支。同時由于其實力強大，能夠一次性從政府手中獲得大量的儲備土地這樣的戰(zhàn)略資源，使其在未來的競爭中處于有利地位。因此房地產投資基金的進入，在客觀上促進了房地產行業(yè)內部的結構調整，促進了優(yōu)勝劣汰，實現了資源的優(yōu)化配置。

2.為我國房地產業(yè)提供新的融資通道

投資基金的一個重要功能就是聚集社會閑散資金集中進行長期投資，以獲取長期穩(wěn)定的投資回報率。房地產由于投資巨大且投資期相對較長，正需要這種巨額資金的支持，因而把投資基金引入房地產業(yè)構建房地產投資基金，給房地產企業(yè)帶來了生機，房地產企業(yè)通過獲得房地產投資基金的投資，大大拓寬了融資渠道，減少了對間接融資的依賴，從而降低了經營風險。

3.完善我國金融市場的要求

隨著金融市場的進一步完善和開放，國外金融機構投資我國房地產金融市場已經成為可能，為了適應競爭的需要，我國有必要積極保進房地產投資基金的發(fā)展，加快我國房地產金融市場的前進步伐。我們可以通過合資的形式，引入國外房地產投資基金先進的經營理念和模式，結合自身的專業(yè)優(yōu)勢，不斷探索真正適合我國國情的房地產投資基金發(fā)展模式。

可見，我國開發(fā)房地產投資基金具有必然性。但是經歷了20世紀90年代初，房地產泡沫的破滅和基金管理人員決策機制不健全等因素的影響，必須慎重選擇適合我國房地產投資基金的開發(fā)模式。

三、我國房地產投資基金的開發(fā)模式

美國房地產投資基金已經在房地產金融體系中占有十分重要的地位，并且作為“具有流動性的房地產”，房地產投資基金對美國整個經濟體系產生了深遠的影響。

1.美國的房地產投資基金

美國的房地產投資基金是美國國會于1960年根據共同基金模式創(chuàng)立的一種房地產投資模式。美國的房地產投資基金多采取擁有并經營收益型房地產的權益型形式。該類型房地產投資基金具有通過多樣化投資分散風險；通過上市交易增強流動性；投資者不必親自經營房地產即可分享房地產投資的高收益；可規(guī)避雙重征稅以及可使房地產開發(fā)商能夠通過規(guī)范的房地產投資基金渠道及時回籠資金，投資于其他開發(fā)項目的五大優(yōu)勢。

美國房地產投資基金的快速發(fā)展得益于其嚴格的管理規(guī)定。依照法律規(guī)定，美國的房地產投資基金采用公司型模式，并且是封閉型基金。從組織形式和組織結構上看，與一般的上市公司完全一樣，受到包括美國證監(jiān)會、獨立董事、獨立審計師、行業(yè)和金融中介的監(jiān)督。此外，設立房地產投資基金還要受到基金組織管理模式、股東數量、持股人的股權持有率，收入來源、流通范圍以及股票的發(fā)行模式等方面的限制，可見美國房地產投資基金管理的嚴格性。

2.我國開發(fā)房地產投資基金可以考慮采取的模式

運作模式的問題是關系到我國房地產投資基金創(chuàng)新和發(fā)展的一個十分重大的問題，從以往的失敗經驗來看，以法律形式明確規(guī)定房地產投資基金的運作模式是基金健康運行的關鍵。

在房地產投資基金運行的模式上，主要應該考慮以下幾個方面的問題。

(1)發(fā)起人的選擇。由于房地產投資基金運作涉及金融與房地產兩個主要領域，基金收益主要來自于投資后的長期分紅，發(fā)起人必須同時具備房地產實業(yè)經驗和資本運營經驗。

(2)項目的選擇。構建房地產投資基金的核心問題是項目的選擇問題，投資項目的選擇是投資基金成敗的關鍵。把投資回報作為首要因素考慮是產業(yè)投資基金的特色和優(yōu)勢,也是對社會資金形成強大吸引力的根本原因。房地產投資基金的項目選擇，應當是發(fā)起人在設立投資基金之前，確定一個初步的投資項目，然后對項目進行充分詳細的多方論證，在此基礎上形成成熟的可行性方案之后再發(fā)起設立投資基金。

(3)發(fā)起方式的選擇。考慮到我國資本市場發(fā)育不完善、金融市場尚不規(guī)范、投資機構未充分發(fā)育，私募方式難以募集到所需巨款資金，所以我國的房地產投資基金就目前看應當采用公募與私募相結合、以公募為主的方式。

(4)基金類型的選擇。由于房地產投資基金的投資是長期性、戰(zhàn)略性的，短期的變現能力比較差，投資者以追求長期穩(wěn)定的收益為主，注重的是投資基金的成長性和資本的保值增值，所以房地產投資基金應當以封閉型為主。封閉時間可以根據項目的投資回收期長短定為10年～20年。

(5)組織形式的選擇。產業(yè)投資基金的組織形式可以分為公司型和契約型。契約型投資基金是在嚴格遵循信托法理基礎上運營的，信托法理最主要的一點就是信托財產的相對獨立性，即信托財產獨立于委托人及受托人本身固有的財產與債務，基金的委托人和受托人如果經營不善，因契約型的信托財產完全歸受益人所有而使得委托人或受托人的債權人無法染指信托財產，也就使得作為受益人的基金投資人的利益切實受到法律保護。這正是契約型基金的優(yōu)越性所在，而公司型基金則沒有這種優(yōu)勢。我國正處于產業(yè)投資基金的起步階段，保護投資者的資產安全和經濟利益應當是基金制度在規(guī)定組織形式方面需首要考慮的問題。所以，我國房地產投資基金的組織形式應首選契約型，在資本市場比較完善和金融秩序較規(guī)范后可考慮發(fā)展為公司型基金。

參考文獻:

[1]文時萍:美國房地產投資基金的歷史發(fā)展及其啟示.江西社會科學,2004,6

[2]劉斌:對我國房地產投資基金發(fā)展的探索.經濟師,2003,6

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關鍵詞：房地產投資基金；SWOT法

中圖分類號：F830.572　文獻標識碼：A　文章編號：1672-3198(2009)10-0159-02

1　當前房地產金融的風險

由于房地產行業(yè)融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏幾大風險：(1)房地產泡沫的破滅。房地產價格上漲過快使市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。泡沫的破滅使房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。(2)房地產開發(fā)企業(yè)高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70％以上。(3)“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。(4)基層銀行發(fā)放房地產貸款存在操作風險。(5)土地開發(fā)貸款有較大信用風險。

2　房地產投資基金分析

2.1　房地產投資基金的優(yōu)勢分析(S)

(1)房地產投資基金具有融資靈活性：房地產投資基金通常在房地產項目已經開發(fā)完成、并能產生穩(wěn)定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發(fā)前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。

(2)房地產投資基金具有高流動性：它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。而房地產直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動性差。

(3)房地產投資基金投資組合多元化風險較?。核梢酝ㄟ^多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。

2.2　房地產投資基金的劣勢(W)

(1)目前我國尚未出臺房地產投資基金法規(guī)，房地產稅費不盡合理，對于房地產投資基金的實施是個障礙。另外，我國房地產企業(yè)的規(guī)模實力有限，能達到成立房地產投資基金要求的不多。

(2)我國實際上并不存在真正的房地產投資。在中國只有房地產貸款。連有限的房地產信托也是銀行貸款的替代，沒有真正嚴格意義上的房地產融資。我國沒有嚴格的金融體系，大眾能夠以比較低的準入門檻分享房地產行業(yè)平穩(wěn)的增長，也不可能有真正商業(yè)地產的運作。

(3)我國的金融體系不利于房地產投資基金的發(fā)展。金融體系就是在融資多余的儲蓄和融資需求之間搭建橋梁。我國有大量的儲蓄，儲蓄幅度仍然很快，而房地產商也有大量的需求，但是整個金融中介的功能需要到中國香港去完成，這就是由于整個融資結構存在一個重大的問題，有必要進行構建使其完備。

2.3　房地產投資基金的機會(O)

(1)投資對象分析。房地產投資基金主要投向是房地產業(yè)及與其緊密聯系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值的持續(xù)最大化為目標。

(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本通過三個方面――自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權集資大量流入到房地產開發(fā)中，這種不規(guī)則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險。

(3)需求分析。目前我國融資渠道單一。房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源有55％來自銀行貸款，這本身對房地產企業(yè)就是一種很大的風險，一且金融體系政策有變更。房地產企業(yè)就很難避免金融風險。發(fā)展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動時，不至于直接影響到房地產業(yè)發(fā)展。

2.4　房地產投資基金的風險分析(T)

(1)經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中。在規(guī)范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。

(2)財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業(yè)應建立健全財務制度，加強財務管理。

(3)環(huán)境風險。環(huán)境風險是指由于外部環(huán)境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險。由于現行有關法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等。

3　發(fā)展房地產投資信托基金的政策建議

3.1　建立健全相關的法律制度

法律制度的不健全是目前發(fā)展的最大障礙。雖然目前存在一些房政策法規(guī)，但其持續(xù)發(fā)展，需要更為健全的法律法規(guī)制度。對此，應建立完善的法律體系，保證和維持整個信托市場的公平、公正、公開和透明，以推進房地產投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。

3.2　明確稅收優(yōu)惠待遇

房地產投資信托基金在國外得以大力發(fā)展的重要原因在于能享受相關稅收優(yōu)惠。在美國，房地產投資信托可以獲得有利的稅收待遇，房地產投資信托不屬于應稅財產，且免除公司稅項。避免了雙重納稅。目前。我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定。對此，我國可借鑒美國附條件的不對其進行雙重征稅的規(guī)定。

3.3　嚴格監(jiān)管，強化信息披露

國外對公開發(fā)行的房地產投資信托。均有嚴格的信息披露制度。而從我國現有的信托計劃發(fā)售時的信息披露分析，我國對信托計劃涉及項目的披露較為簡單，對項目的收益和風險結構也未作詳細披露。應從發(fā)展之初就高度重視監(jiān)管問題，實行嚴格的信息披露和違規(guī)懲戒制度。一方面。加速相關法律法規(guī)的出臺，另一方面，加大中介機構的連帶責任，防止中介機構披露不合格的會計信息。

篇10

1 日本出現房地產基金的時代背景

日本出現房地產基金并不早。1992年以前，日本的地產發(fā)展相對封閉，基本上沒有外資進入。20世紀80年代日本人在進行房地產價格評估時，并不知道用DCF的方式進行估值。

20世紀90年代，日本的銀行在泡沫經濟破滅以后，產生了大量的壞賬。自1992年起，日本房地產市場的價格連續(xù)下降了8年。這8年時間日本銀行一直在處理壞賬，處理各種房地產抵押物。2000年起，一些地方才開始停止下降。這一段時間投行和基金都發(fā)了大財。

Lone Star（中國有人翻譯成龍星基金，也有人翻譯成孤星基金）是1995年才在美國成立的基金。1997年進入日本，開始幾年就是從事不良債權的收購和處理。日本全國各地有900多家高爾夫球場。20世紀80年代，高爾夫球場會員證被炒得非常熱。一張會員證幾千萬日元，是普通工薪階層數年的年俸。會員證規(guī)定如果會員要求退會的話，錢是要全額退還的。20世紀90年代以后，許多會員退會，許多高爾夫球場無法償還會員的會員費，紛紛申請破產或者破產保護。Lone Star就在此時，收購了150家高爾夫球場。在2007年打包在東京證券交易所主板上市，叫PGM控股。同樣，高盛旗下的房地產投資基金也在2002年開始大批購入高爾夫球場100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。

90年代后期，日本人開始逐步了解到美國投行和基金的運作模式，開始設立各種各樣的房地產基金。大部分基金也是從購買銀行的不良債權開始的。日本的地產基金開始進入到普通國民的視線中，是2005年以后的事情。其中有兩個原因，一個是市面上開始有介紹美國投行和禿鷹基金在日本賺錢的書籍。另外一個原因是這個時候已經有許多的房地產基金管理公司在日本證券交易所上市。

2002年以后，日本的房地產市場開始停止下降并緩慢上升。其中一個重要的原因就是國際和日本國內大批的房地產基金出現，大家都爭相購買優(yōu)質的房地產資源。這個階段給這些房地產基金融資的，主要是歐美的一些金融機構。2007年到2008年發(fā)生次貸危機，提供給日本這些基金公司的貸款沒有了來源，資金鏈條斷掉了，日本的房地產基金行業(yè)迅速垮掉。

2010年以后，日本的房地產市場開始恢復，但是，日本的房地產基金管理公司已經沒有了2000年到2006年之間的風頭。

2 日本房地產基金的結構

日本私募房地產基金的結構主要有兩種。

一種是GK-TK結構。所謂的GK就是日語里的“合同會社”。會社在日語里是公司的意思。合同會社的法律根據是2006年5月修訂實施的日本會社法，也就是公司法。TK就是日語里的“匿名組合”。其法律根據為日本的商法。需要注意的是，這種框架下，買賣的是房地產信托收益權，而不是房地產本身。

一種是TMK 結構。TMK是日語里的“特定目的會社”，其法律根據為2000年實施的資產流動法。

這兩種框架的設計需要考慮的是：一、把大額的房地產投資變成小額化，滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業(yè)法人稅稅率在40%左右，稅負非常重;三、實現倒產隔離，限定投資家的損失;四、方便貸款。

目前日本地產基金購買的地產，大部分都不是實物的房地產，而是購買的房地產信托收益權。這樣做有兩個重要的意義，一是可以極大地減輕交易過程中的稅負擔，另外一個意義是，信托銀行在接受房地產設定信托的時候，要進行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會的地產，就不能設信托，產權上存在重大瑕疵的，或者建筑質量上有重大問題的，也不能設為信托。

3 房地產基金的“煉金術”

日本房地產基金給投資家承諾的預期收益一般是15%以上。2007年次貸危機之前，基本上都達到了。房地產基金管理公司也收到了可觀的管理費。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長期以來平均收入比較高的行業(yè)都是傳媒（電視臺和大型廣告公司），大型銀行和大型證券公司，綜合商社還有一些競爭力比較強的制造企業(yè)。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地產基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地產基金管理公司Davici Advisory連續(xù)兩年蟬聯日本第一名，員工的平均年收入為1 700萬日元左右，折合17萬美元左右（但這家公司之后受次貸危機的影響破產了）。外資投行和外資地產基金公司的員工平均收入更高。但因為他們不是日本的上市公司，所以不在這些排行榜中。

那么這些地產基金是如何煉金的？

3.1 買便宜的東西。20世紀90年代，美國的投資銀行和房地產基金買的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產抵押物。價格比較便宜。不過2002年之后，這種機會就基本沒有了。

3.2 處理房地產存在的一些法律問題。主要問題就是產權糾紛或者是和相鄰的房地產的摩擦。比如院子里的樹木枝葉長到了鄰居的院子里，或者說，違反法律規(guī)定設置了一些廣告牌子，或者沒有無障礙通道等。

3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產基金之所以在20世紀90年代后期開始飛速發(fā)展，一個原因是法律開始允許房地產證券化，另外一個原因是Nonrecourse loan開始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導入日本的。之后日本銀行也開始模仿實施，這大大方便了房地產的融資。歐美的投資銀行和商業(yè)銀行對房地產進行融資之后，組成CMBS或者RMBS，進而組成CDO等證券化產品。房地產基金在運作過程中，每購入一個投資標的，都毫無例外地使用了貸款。日本在20世紀90年代以后，貸款的利息都非常低，這無形中提高了投資收益率。

3.4 對建筑物的耐震或者環(huán)境保護進行改造。日語里有個詞“既存不適格建筑”就是說建筑物建造的時候，是嚴格遵守了當時的法規(guī)法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的國家標準提高了，建筑物達不到國家現行標準了。那么對這些建筑物進行修補，使其抗震能力達到國家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要進行除掉石棉的工作。通過這些工作，提高建筑物的價值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規(guī)模運作，這類建筑物基本上都被改造過了。

3.5 對建筑進行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對電梯和建筑物的外墻壁進行改造。裝修之后租金價格會上升。

3.6 進行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產的市場位置，根據需要趕走一些租戶，導入一些新租戶，改變寫字樓或者商業(yè)設施的品質，提升商業(yè)設施的客源數量和質量。

3.7 提高租金。就是簡單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意，就趕他們出去。

3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產基金買賣的大部分都是房地產的信托收益權，而不是房地產實物。其中一個重要原因就是可以避免房地產交易稅，減少支出。

4 投資日本房地產行業(yè)的利和弊

關于投資日本的房地產行業(yè)，最大的問題或者風險是中日關系的問題。近年來，中日關系不斷惡化，而且還有進一步惡化的傾向。政治關系會不同程度地影響到實體的投資。另外一個重要的問題是，日本社會對于海外投資，總體來說，不是持歡迎的態(tài)度。當然，這種現象在絕大多數國家都會有。

但是如果純粹從投資的角度看，也不能簡單說投資日本房地產行業(yè)就不如投資其他發(fā)達國家。日本有自己獨特的優(yōu)勢。從房地產市場的成熟度和透明度上來講，日本的房地產市場并不亞于歐美發(fā)達國家。日本在20世紀80年代后期人均GDP達到過全世界第一的水平。但是房地產市場的成熟是次貸危機之后的事情。日本在20世紀80年代經歷了歷史上少有的房地產泡沫。在次貸危機前后又經歷了一次小型的地產泡沫。經歷了這些過程，投資人和普通老百姓對地產市場的認識更加理性和成熟。2001年開設了REITs市場。

日本房地產的價格非常透明。日本的國土交通省每年會公布土地的公示價。每年政府組織房地產評估師，對全國幾十萬個定點的土地，每年1月1日時間點的價格進行公布。每年日本國稅廳也會公布路線價。也就是公布全國道路沿線的土地，每年1月1日這個時間點的土地價格。每年各個地方政府也會給不動產進行固定資產的評估。根據這個評估金額對規(guī)定資產征收不動產稅。

日本的房地產登記是在法務省進行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權屬和其歷史變更過程。

日本的房地產市場有一些固有的習慣，高度保證了房地產所有人的權益。比如，在出租寫字樓或者商業(yè)設施的時候，一般會收取6個月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時候，都需要租戶提供擔保人。并且一般會收取1個月或者2個月的押金。而且，日本的保險高度發(fā)達，所有的建筑物基本上都有火災保險。

日本近20年來利率都特別低，有一段時間甚至為零利率。在日本進行房地產投資，投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產基金，一般的IRR是15%左右。在中國房地產價格增速放緩的情況下，15%是一個非?？捎^的回報。

進入2014年，不少中國的城市開始取消了限購。中國的房地產市場明顯逼近一個拐點。

個人認為日本在以下的幾個方面，對比其他國家具有相對的優(yōu)勢或者說對中國企業(yè)具有特別的價值：

4.1 日本的房屋抗震技術。大家知道日本是個地震多發(fā)國家。一直到20世紀60年代，日本才開始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關大廈是日本第一座高層建筑，但也只有30層左右。1993年，位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開業(yè)。這棟樓高296米，有70層高。近50年來，日本發(fā)展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術。

4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發(fā)達國家相比，有一個明顯的劣勢，就是地少人多。日本的國土面積為36萬平方公里左右。人口為1.2億左右，而且國土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供應非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國家要小。但是人們總是期望在有限的條件下，生活得更加舒適，日本人也不會例外。日本的房地產企業(yè)，通過理念的更新和技術的進步來滿足消費者提出的需求。

戰(zhàn)后60年的發(fā)展，日本的房地產行業(yè)積累了豐富的經驗。這些經驗毫無疑問是值得我們學習和借鑒的。最近萬科推出了15平方米極小戶型。這就是一個例子。

4.3 養(yǎng)老設施。日本15年來，國民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一，女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養(yǎng)老設施和醫(yī)療護理設施。

4.4 優(yōu)質的休閑和運動設施。日本有1 000家左右的高爾夫球場（中國目前是600家左右），有500家左右的滑雪場。日本是個多山的國家，植物覆蓋率是60%以上。日本的溫泉世界知名。最近幾年，有多個中國企業(yè)在日本購買了溫泉旅館。從北京或者上海到日本，乘飛機僅僅需要3個多小時。