導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃概念要從設(shè)計(jì)、地域、環(huán)境、戶型、品牌、價(jià)格等多方面，來(lái)進(jìn)行推廣對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的整合，合理確定商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)上的目標(biāo)及實(shí)際的需求，深入地了解消費(fèi)者的層次，在了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，了解消費(fèi)者的需要，在消費(fèi)者滿意的程度上來(lái)進(jìn)行銷售。一個(gè)好的營(yíng)銷策劃在設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、服務(wù)、管理等方面都比競(jìng)爭(zhēng)者更有效地滿足各種客戶的要求，準(zhǔn)確明了的建立一套價(jià)值體系，可以通過(guò)產(chǎn)品的差異化戰(zhàn)略，最大限度地避免不必要的競(jìng)爭(zhēng)，讓開(kāi)發(fā)商在社會(huì)面前樹(shù)立良好的品牌形象?？偟膩?lái)講，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不是簡(jiǎn)單的銷售和推廣，是一個(gè)具有系統(tǒng)性、綜合性，需要在有效的理論下指導(dǎo)營(yíng)銷。利用營(yíng)銷來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。其實(shí)就是要了解市場(chǎng)，熟悉市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)中的細(xì)節(jié)，其中心還是要了解每一位客戶的需求，做到準(zhǔn)確把握清楚認(rèn)識(shí)，是商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷從單一的大眾化轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人化。營(yíng)銷服務(wù)不但要追求表面，最重要的還是要注重內(nèi)涵，不僅要體現(xiàn)物業(yè)的特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和消費(fèi)者要求。

2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主要問(wèn)題

好的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，可以為開(kāi)發(fā)商贏得一個(gè)好的市場(chǎng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展?，F(xiàn)今中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷不再是單一化，開(kāi)始趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)開(kāi)始追求內(nèi)涵，營(yíng)銷的推廣手段，已然不是之前的雜亂無(wú)章，但是現(xiàn)今的樓市營(yíng)銷策劃，還是有一些比較重要的問(wèn)題。

2.1價(jià)格定居論

人們對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格還是比較看重的，調(diào)節(jié)一個(gè)合適的市場(chǎng)價(jià)格是市場(chǎng)營(yíng)銷必須把握的重要部分，如何把握物業(yè)的售價(jià)，如何調(diào)節(jié)，是一個(gè)比較關(guān)鍵、復(fù)雜的部分。樓盤出現(xiàn)降價(jià)的原因一般有兩種，一種是設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)瑕疵，人們住房現(xiàn)在注重人性化，從而失去了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，這種情況就只有降低價(jià)格來(lái)進(jìn)行銷售；另一種是營(yíng)銷策劃沒(méi)有達(dá)到運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)，只有降低價(jià)格來(lái)進(jìn)行銷售。世上沒(méi)有不賺錢的買賣，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不是福利行業(yè)，沒(méi)有利益的市場(chǎng)就不會(huì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步。營(yíng)銷業(yè)可以培育商業(yè)地產(chǎn)業(yè)來(lái)作為一個(gè)分支行業(yè)，強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷策劃，要用合理的價(jià)格讓物業(yè)兌現(xiàn)，當(dāng)然還是要盡力地實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的最大利潤(rùn)。

2.2承諾堆積

各種各樣的營(yíng)銷策劃手段出現(xiàn)在市場(chǎng)中，在樓市中，其中承諾形式的廣告只有增多，沒(méi)有減少。多數(shù)人都認(rèn)為，承諾越多，客戶就會(huì)越多，其實(shí)不然。市場(chǎng)的營(yíng)銷，關(guān)鍵一點(diǎn)就是要讓客戶們相信物業(yè)，看得起物業(yè)，對(duì)物業(yè)有著良好的印象，對(duì)物業(yè)有著足夠的信心。并不是市場(chǎng)客服的承諾堆積，好像沒(méi)有一個(gè)行業(yè)像商業(yè)地產(chǎn)銷售一樣，隨意夸大業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，向客戶進(jìn)行各種的承諾。什么“保增值、保質(zhì)量”“、年利潤(rùn)30%“”你有10到30萬(wàn)打算投資什么”等，五花八門的廣告語(yǔ)不斷出現(xiàn)在市場(chǎng)上，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷中的承諾內(nèi)容多達(dá)幾十種，比如：質(zhì)量承諾、環(huán)境的承諾、用料的承諾、收費(fèi)承諾、增值承諾、安全、綠化承諾等，太多的承諾只是一時(shí)增加了客戶量，添加了太多的承諾就會(huì)難以實(shí)現(xiàn)承諾，所謂的物極必反難以兌現(xiàn)，就會(huì)引發(fā)許多的矛盾從而影響到營(yíng)銷商以后的前景。

2.3炒作制勝論

目前在商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷中發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)是在沒(méi)有把營(yíng)銷分離出來(lái)的時(shí)候，硬要?jiǎng)冸x出來(lái)，第二個(gè)是從本質(zhì)上的直接意義忽略產(chǎn)品本身去營(yíng)銷。這兩種問(wèn)題就直接突出了一個(gè)“炒”字。最直接最快捷有效的辦法就是制造新聞，利用新聞效應(yīng)來(lái)取得人們的關(guān)注，他們利用具有可信度的媒體直接騙取客戶的信任。企業(yè)可以花大量金錢用買斷版面、電視廣告等方式，運(yùn)用廣告的形式運(yùn)作，如文字廣告、新聞廣告。人們認(rèn)為這種方式的營(yíng)銷策劃不值得提倡，不是真正的營(yíng)銷策劃。

2.格式銷售論

針對(duì)某一種物業(yè)的裝飾特色來(lái)進(jìn)行過(guò)分的渲染，就稱作“風(fēng)式銷售”，近幾年主要表現(xiàn)在樓市的外觀上面。大多數(shù)的營(yíng)銷商認(rèn)為，只要物業(yè)中含有一點(diǎn)可以夸張部分，就會(huì)毫不保留地進(jìn)行全方面的夸大，以為只要用“模式”就會(huì)有市場(chǎng)效應(yīng)，這種不正當(dāng)?shù)耐其N方式，直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的隨意性，復(fù)制、翻版有的甚至“將錯(cuò)就錯(cuò)”，把缺點(diǎn)改成優(yōu)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)他們眼中所謂的“特色”銷售?，F(xiàn)在依靠一些簡(jiǎn)單的要素已經(jīng)很難去爭(zhēng)取到客戶了，許多需要購(gòu)房的人們?cè)?jīng)為一些“風(fēng)式銷售”心動(dòng)過(guò)，但是后來(lái)卻為所購(gòu)的物業(yè)而困惑，從此失去了市場(chǎng)。

2.5經(jīng)驗(yàn)決定論

一是全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了少見(jiàn)的，從理論上解析房產(chǎn)營(yíng)銷的專著出現(xiàn)，大量的出版都是用實(shí)例來(lái)進(jìn)行分析，不然就利用大量的例子堆積。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的基礎(chǔ)比較差。二是沒(méi)有專業(yè)人員和條件，三是缺少研究的精神風(fēng)氣，比較有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)作者會(huì)忽視了市場(chǎng)上的信息，對(duì)研究市場(chǎng)的缺少、獲取信息的不足，能力手段等方面，在一等的程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃水平的提高。

3我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的對(duì)策

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中一直占有主導(dǎo)地位，它以獨(dú)特的主題策劃為中心，綜合利用多種營(yíng)銷手段，與消費(fèi)者之間建立信任良好，不可缺少的聯(lián)系，使物業(yè)等部門能夠快速準(zhǔn)確地直達(dá)消費(fèi)者。當(dāng)市場(chǎng)變化為買賣市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商要絞盡腦汁，挖空心思，不計(jì)成本利用各種營(yíng)銷手段重新回到自己的市場(chǎng)上。

3.1深刻了解熟悉市場(chǎng)

從市場(chǎng)的宏觀調(diào)控到救市政策，消費(fèi)者從搶到房子到持幣觀望，商業(yè)地產(chǎn)從漲價(jià)到降低房?jī)r(jià)退房，總之商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變化是很大的，而且難于把握，而且想要全面地把握方向還是有一定難度的。在商業(yè)地產(chǎn)的買賣市場(chǎng)形成后，客戶就有了很大的選擇余地，這樣加大了競(jìng)爭(zhēng)力，想要適應(yīng)這種形式，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就要拋棄老舊觀念，把企業(yè)的核心價(jià)值放在客戶的需求價(jià)值上去，以客戶為中心，把市場(chǎng)做為導(dǎo)向。特定的房屋要有特定購(gòu)買群體，包括他們的性格、年齡、文化程度、家庭成員、工作經(jīng)歷、愛(ài)好等，每一種人都有不同的需求，開(kāi)發(fā)商要針對(duì)這類人群，進(jìn)行分類策劃。所以只有搞好市場(chǎng)調(diào)查明確客戶需求，綜合分析，投其所好這樣才能贏得更多的市場(chǎng)。想要通過(guò)營(yíng)銷策劃來(lái)得到之前預(yù)期的收益，就要隨時(shí)把握好時(shí)機(jī)、市場(chǎng)、空間、價(jià)格來(lái)進(jìn)行透徹的分析和判斷。還要關(guān)注消費(fèi)者心理需要，隨時(shí)了解消費(fèi)群體的動(dòng)向，把全新的營(yíng)銷理念加入營(yíng)銷體系中。

3.2真實(shí)需求下的準(zhǔn)確定位

在市場(chǎng)還沒(méi)完全打開(kāi)的情況下，買房的大多是以自住為主，因此，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就要在市場(chǎng)上做好認(rèn)真的分析，了解目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)節(jié)，認(rèn)識(shí)并充分了解顧客群體、對(duì)房屋建設(shè)進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)然后結(jié)合自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，選擇商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)，把導(dǎo)向改變成消費(fèi)者的真實(shí)需求，在做好一切準(zhǔn)備的前提下精確定位。開(kāi)發(fā)商須知哪種產(chǎn)品要賣給什么樣的人，這類產(chǎn)品適合的人群，要有詳細(xì)的規(guī)劃和縝密的指導(dǎo)思想，給產(chǎn)品建設(shè)、顧客需求、價(jià)格調(diào)動(dòng)、開(kāi)發(fā)策略進(jìn)行全方位的定位。

3.3誠(chéng)信營(yíng)銷實(shí)事求是

目前，消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)的價(jià)格還是比較敏感的，但是當(dāng)開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)價(jià)格上模棱兩可和配套承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，這樣一來(lái)就無(wú)法有效地吸引消費(fèi)者。為此，開(kāi)發(fā)商就要樹(shù)立好良好的社會(huì)形象，塑造誠(chéng)信營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念。而且對(duì)于營(yíng)銷來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)來(lái)銷售，還不如提升房屋的品質(zhì)。

3.4注重廣告品質(zhì)

廣告原本是讓人們更快速地了解產(chǎn)品的特點(diǎn)，然而現(xiàn)在廣告成了推銷不可缺少的傳播途徑，廣告也有雙面性。廣告做得好對(duì)消費(fèi)者就會(huì)有很大的吸引，引起消費(fèi)群體的關(guān)注，但是要是產(chǎn)品一旦出現(xiàn)問(wèn)題，也很容易遭到消費(fèi)群體的不滿甚至抗議，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很多不好的效果。廣告要做到具有針對(duì)性，不要一味地追求廣告而忽視了廣告本身的性質(zhì)，更不要以為廣告就是萬(wàn)能的。事實(shí)上，有很多的方法可以代替廣告。在大眾的眼里，價(jià)格就是最好的傳播方式，要是商業(yè)地產(chǎn)商稍微降低一點(diǎn)價(jià)格，客戶就會(huì)不斷而來(lái)。口碑的傳播效果也不次于廣告，成本還比較低。在營(yíng)銷策劃中高端的產(chǎn)品，好的口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，達(dá)到理想的傳播效應(yīng)。

4結(jié)語(yǔ)

篇2

題 目：鄭州投建SHOPPING MAll 的實(shí)證分析——以大商新瑪特SHOPPING MALL為例

1、選題依據(jù)(背景與意義、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì))

(1)背景

隨著改革開(kāi)放的不斷深入和大型百貨店的逐漸衰退，鄭州地區(qū)商業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，不斷涌現(xiàn)出1些新的商業(yè)形態(tài)如：購(gòu)物中心、量販店、便民店、倉(cāng)儲(chǔ)式商店、專賣店等，它們的產(chǎn)生和發(fā)展為鄭州的經(jīng)濟(jì)活躍騰飛做出了巨大的貢獻(xiàn)。

近年來(lái)國(guó)內(nèi)外出現(xiàn)全新0售業(yè)態(tài)--shopping mall已經(jīng)顯出它無(wú)與倫比的優(yōu)勢(shì)。鄭州經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)良，政策環(huán)境開(kāi)放，人文環(huán)境充足，地理環(huán)境優(yōu)越，居民消費(fèi)水平較高，市民消費(fèi)者的消費(fèi)理念正朝著國(guó)際大都市的方向邁進(jìn)。

眾所周知，從大商集團(tuán)4.21億元拍得金博大店3年經(jīng)營(yíng)權(quán)，到神速簽約鄭州國(guó)貿(mào)店、閃電進(jìn)駐漯河兩店;從迪奧、倩碧等國(guó)際1線化妝品牌的引進(jìn)，到大眾時(shí)尚百貨向精品時(shí)尚百貨的轉(zhuǎn)型超越;從創(chuàng)新聯(lián)盟營(yíng)銷到銷售業(yè)績(jī)的不斷攀升，大商1直是鄭州媒體和商家關(guān)注的焦點(diǎn)。2019年7月13日，大商再次成為眾所矚目的焦點(diǎn)，大商集團(tuán)河南店網(wǎng)拓展暨大商新瑪特鄭州國(guó)貿(mào)總店招商大會(huì)在鄭州裕達(dá)國(guó)貿(mào)盛大召開(kāi)，與會(huì)者有大商高層、行業(yè)專家學(xué)者數(shù)10人、國(guó)內(nèi)外知名供應(yīng)商代表400多人、各大媒體記者近50人等。本次招商大會(huì)的成功召開(kāi)是大商集團(tuán)對(duì)河南店網(wǎng)布局的首次高調(diào)亮相，標(biāo)志著大商在河南店網(wǎng)布局的正式啟動(dòng)。

本論文將從大環(huán)境來(lái)分析鄭州發(fā)展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新瑪特shopping mall為例，從歷史地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境、人文環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位理論、商圈理論等角度全面認(rèn)真地分析它的投資可行性。

(2)意義與國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

投建shopping mall不僅是1個(gè)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人文環(huán)境，社會(huì)環(huán)境的改善，更是1個(gè)城市高速發(fā)展水平的標(biāo)桿。MALL作為1種現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，代表著先進(jìn)的商業(yè)生產(chǎn)力，那么，北美作為全球MALL的策源地和樣板，為什么會(huì)出現(xiàn)兩種孑然不同的局面?1類MALL作為成功的樣板而受到稱贊，現(xiàn)在依然門庭若市，而另1類MALL卻被孤00地拋棄在野外，門口無(wú)比空曠。

美國(guó)在上個(gè)世紀(jì)80年代完成了對(duì)商業(yè)體系的現(xiàn)代化改造，這1切，是在市場(chǎng)的力量推動(dòng)下完成的。美國(guó)能在經(jīng)濟(jì)上取得今日的成就，其商業(yè)體系的現(xiàn)代化程度和他的融資體系、富有創(chuàng)造力的社會(huì)生產(chǎn)體系1樣，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)值得驕傲的標(biāo)志之1。以至于今日當(dāng)人們?cè)谧h論起商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，都會(huì)情不自禁地談起“Shopping MALL”，即我們常說(shuō)的“購(gòu)物中心”。而“Shopping MALL”正是在美國(guó)開(kāi)端。這1商業(yè)形式固然是在美國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下產(chǎn)生的，但目前卻已成為全球現(xiàn)代商業(yè)的樣板，它在1個(gè)國(guó)家的普及程度成為衡量1個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化水平的標(biāo)尺之1。

從早期歐美購(gòu)物中心的發(fā)展，到近在咫尺的亞洲日本、韓國(guó)等國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展，我們看到了眾多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。世界上沒(méi)有1個(gè)購(gòu)物中心會(huì)主觀地走向失敗，世界上任何1個(gè)購(gòu)物中心自始至終都?jí)粝胱呦虺晒?。但是?shù)2019年來(lái)的發(fā)展歷程卻說(shuō)明：有1些項(xiàng)目獲得了成功，而有1些項(xiàng)目卻走向了失敗。成功是主動(dòng)的，而失敗卻是被動(dòng)的。

從歐美和日本等地的購(gòu)物中心發(fā)展經(jīng)驗(yàn)中，我們又可總結(jié)出1個(gè)普遍的規(guī)律，那就是1個(gè)國(guó)家和地區(qū)的購(gòu)物中心從起步走向成熟，基本上都要經(jīng)歷3個(gè)階段，這3個(gè)階段分別是：

第1階段：購(gòu)物中心剛剛開(kāi)始起步，這個(gè)階段由于購(gòu)物中心在市場(chǎng)上并未飽和，加上市場(chǎng)的需求推動(dòng)，使絕大多數(shù)購(gòu)物中心1旦建成，都能在初期獲得1個(gè)較好的效應(yīng)。這個(gè)階段是購(gòu)物中心發(fā)展的黃金時(shí)期，很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身并未對(duì)購(gòu)物中心有充分的認(rèn)識(shí)并做好足夠的準(zhǔn)備，就在利益的推動(dòng)下進(jìn)入購(gòu)物中心的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，這個(gè)階段對(duì)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)最重要的

因素是地段的因素;第2階段：購(gòu)物中心從起步階段進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的階段，這個(gè)階段購(gòu)物中心的建設(shè)開(kāi)始趨于飽和，并成為市場(chǎng)消費(fèi)的主要場(chǎng)所。購(gòu)物中心與購(gòu)物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始出現(xiàn)，在這個(gè)階段，由于購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)都開(kāi)始步入成熟，購(gòu)物中心之間主要的競(jìng)爭(zhēng)是人力資源和技術(shù)層面的競(jìng)爭(zhēng)，在這個(gè)階段，現(xiàn)代商業(yè)人才和商業(yè)運(yùn)營(yíng)技能是決定購(gòu)物中心生存的決定因素。在競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)下，1部分購(gòu)物中心承受不住壓力，開(kāi)始衰落;第3階段：購(gòu)物中心的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)進(jìn)入成熟階段，成熟的購(gòu)物中心供應(yīng)鏈和連鎖的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商開(kāi)始形成，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化。在這個(gè)階段，現(xiàn)代商業(yè)人才充裕，商業(yè)運(yùn)營(yíng)技術(shù)已相對(duì)成熟，購(gòu)物中心與購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)爭(zhēng)。主題化經(jīng)營(yíng)和差異化戰(zhàn)略成為購(gòu)物中心吸引客流的主要亮點(diǎn)，具有鮮明主題和高度戰(zhàn)略規(guī)劃思想的購(gòu)物中心開(kāi)始構(gòu)筑中心優(yōu)勢(shì)，并成為購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)角逐中的優(yōu)勝者。大量目光短淺、規(guī)劃落后和過(guò)于追逐短期利益的購(gòu)物中心被淘汰，購(gòu)物中心開(kāi)始形成強(qiáng)者為王的格局。中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展，也不可避免地要經(jīng)歷這3個(gè)階段。

(3)發(fā)展趨勢(shì)

購(gòu)物中心的興起是伴隨著各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程出現(xiàn)的，并且在1定程度上進(jìn)1步促進(jìn)了各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購(gòu)物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢(shì)，絕大多數(shù)的購(gòu)物中心集中在美國(guó)、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，其中僅美國(guó)所擁有的購(gòu)物中心總數(shù)就多達(dá)45000個(gè)。形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購(gòu)物中心則迎合了這種需求。進(jìn)入到20世紀(jì)90年代，我國(guó)的香港、臺(tái)灣和東南亞各國(guó)購(gòu)物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購(gòu)物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。但是從客觀來(lái)講，歐美的購(gòu)物中心無(wú)論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績(jī)，還是從管理水平上看，都在全球購(gòu)物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。從購(gòu)物中心的發(fā)展對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的促進(jìn)作用的角度來(lái)分析，對(duì)我們研究購(gòu)物中心、發(fā)展購(gòu)物中心更是具有相當(dāng)大的啟示意義。僅以美國(guó)購(gòu)物中心對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體貢獻(xiàn)為例，1993年其總銷售額達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，2019年則已超過(guò)了1萬(wàn)億美元，這個(gè)銷售額在非汽車類商品的銷售額中占了55%，美國(guó)購(gòu)物中心所雇用員工超過(guò)1000萬(wàn)人，幾乎每11個(gè)工作人口中就有1名是在大型購(gòu)物中心工作。在這里需要說(shuō)明的1點(diǎn)是，美國(guó)的購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)1993年就已進(jìn)入了成熟發(fā)展時(shí)期，因而大型購(gòu)物中心數(shù)量逐年遞減，即便如此，購(gòu)物中心所產(chǎn)生的銷售額，仍然呈現(xiàn)出直線上升的趨勢(shì)。購(gòu)物中心在美國(guó)、日本、歐洲以及其他國(guó)家和地區(qū)興起并且進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，被0售業(yè)人士稱為“流通革命”，主要原因在于購(gòu)物中心從根本上改變了0售業(yè)的被動(dòng)和從屬地位，實(shí)現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對(duì)生產(chǎn)的引導(dǎo)，對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)。

2、研究目標(biāo)與主要內(nèi)容(含論文提綱)

(1)研究目標(biāo)

本論文將從大環(huán)境來(lái)分析鄭州發(fā)展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新瑪特shopping mall為例，從歷史地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境、人文環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位理論、商圈理論等角度全面認(rèn)真地分析它的投資可行性。

(2)研究?jī)?nèi)容

主要研究從shopping mall的產(chǎn)生和發(fā)展以及shopping mall在中國(guó)的個(gè)案分析，探討shopping mall在鄭州投資興建的可行性。同時(shí)，大商新瑪特作為1家外來(lái)企業(yè)，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的鄭州市場(chǎng)投建shopping mall取得了巨大成功。

論文提綱：

1、 購(gòu)物中心的產(chǎn)生及發(fā)展趨勢(shì)

(1)購(gòu)物中心的產(chǎn)生

(2)購(gòu)物中心的定義

(3)購(gòu)物中心的特點(diǎn)

(4)購(gòu)物中心的現(xiàn)狀

(5)購(gòu)物中心的分類

2、 中國(guó)SHOPPING MALL的個(gè)案分析

(1)賽特購(gòu)物中心淡出武漢

(2)廣州天河城廣場(chǎng)購(gòu)物中心

(3)成功發(fā)展SHOPPING MALL應(yīng)具備的條件

3、鄭州發(fā)展SHOPPING MALL的環(huán)境總析

(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

(2)地理環(huán)境

(3)政策環(huán)境

(4)市場(chǎng)狀況

4、投建大商SHOPPING MALL的實(shí)證分析

(1)區(qū)位環(huán)境分析

(2)大商新瑪特SHOPPING MALL商圈分析

(3)經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境分析

(4)人文環(huán)境分析

(5)鄭州市居民消費(fèi)需求分析

5、大商新瑪特SHOPPING MALL的投資風(fēng)險(xiǎn)研究

3、擬采取的研究方法、研究手段及技術(shù)路線、實(shí)驗(yàn)方案等

(1)研究方法

1。實(shí)證與案例分析法

這是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界比較公認(rèn)的研究方法，也可以稱之為成熟的研究范式。實(shí)證分析方法的特點(diǎn)是，指明研究事物“是什么”，具有什么特征，以及說(shuō)明該事物在各種條件下會(huì)發(fā)生什么樣的變化，產(chǎn)生什么樣的結(jié)果。

2。歸納法

從案例出發(fā)，必須運(yùn)用歸納的方法。歸納法的運(yùn)用，就是從1個(gè)或多個(gè)企業(yè)的發(fā)展道路中發(fā)現(xiàn)各自不同的競(jìng)爭(zhēng)力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，在此基礎(chǔ)上，對(duì)核心能力有1個(gè)較普遍的認(rèn)識(shí)。

3。比較分析法

由于不同的學(xué)者有不同的關(guān)于核心競(jìng)爭(zhēng)力的觀點(diǎn)，而且不同企業(yè)的發(fā)展道路與競(jìng)爭(zhēng)力提升方式、路徑都不盡相同，這都使本文自然的應(yīng)用比較分析法進(jìn)行研究。所謂比較分析法，是將兩個(gè)或多個(gè)同類或相近的事物，按同1法則進(jìn)行對(duì)比分析，尋找它們的相同點(diǎn)與差異點(diǎn)，并根據(jù)同1法則進(jìn)行對(duì)比分析的結(jié)果來(lái)推測(cè)未能知的事物或具有同樣或近似的性質(zhì)和特征。本論文中有關(guān)核心競(jìng)爭(zhēng)力理論的淵源和發(fā)展以及核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升等的研究，將是比較分析法的具體運(yùn)用。

(2)研究手段與技術(shù)路線

學(xué)校圖書館、閱覽室有豐富的藏書，并設(shè)有電子閱覽室，可全文檢索中國(guó)期刊網(wǎng)，能方便查閱到國(guó)內(nèi)外重要期刊上發(fā)表的最新成果，還通過(guò)對(duì)1些成功的案例進(jìn)行分析。此外，還有指導(dǎo)老師的悉心指導(dǎo)。

在研究?jī)?nèi)容中，對(duì)shopping mall的綜述，主要是通過(guò)利用各種途徑包括網(wǎng)絡(luò)、期刊、報(bào)紙、雜志等資源來(lái)搜集大量的相關(guān)資料。在研究世界各國(guó)shopping mall的發(fā)展和趨勢(shì)同時(shí)，密切關(guān)注國(guó)外發(fā)展shopping mall的趨勢(shì)，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展趨勢(shì)。此外，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整。消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買經(jīng)歷的愉悅。這種趨勢(shì)促成了對(duì)大型Mall購(gòu)物中心的需求不斷增強(qiáng)。

本課題主要是通過(guò)層層遞進(jìn)的方式，道出shopping mall的其中緣由，進(jìn)而得出在某個(gè)區(qū)域投資發(fā)展shopping mall的可行性。

4、中外文參考文獻(xiàn)目錄(作者、書名論文題目、出版社或刊號(hào)、出版年月或出版期號(hào))

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5、研究的整體方案與工作進(jìn)度安排(內(nèi)容、步驟、時(shí)間)

(1)研究的整體方案

對(duì)本論題的研究，主要分4大步驟著手進(jìn)行。

第1，論述SHOPPING MALL的產(chǎn)生、定義、特點(diǎn)、分類、現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

第2，研究主要對(duì)中國(guó)SHOPPING MALL個(gè)案進(jìn)行分析，以賽特、廣州天河城為例，分析它們的成功和失敗的原因，并結(jié)合國(guó)內(nèi)外的具體事例總結(jié)出成功發(fā)展SHOPPING MALL的應(yīng)該具備條件然后，著重對(duì)雙匯集團(tuán)的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行研究

第3，針對(duì)鄭州的大環(huán)境進(jìn)行論述分析，得出鄭州已基本具備發(fā)展SHOPPING MALL的硬件和軟件條件

第4，在所研究的基礎(chǔ)上，主要就以大商新瑪特SHOPPING MALL為例進(jìn)行實(shí)證分析。運(yùn)用區(qū)位理論、商圈理論等進(jìn)行分析;

第5，就預(yù)測(cè)購(gòu)物中心的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，并對(duì)大商新瑪特SHOPPING MALL未來(lái)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

(2)工作進(jìn)度安排

論文步驟

完成時(shí)間

備注

確定選題，完成選題審批表

2019年12月20日

學(xué)生與導(dǎo)師溝通確定題目、完成審批表

下達(dá)任務(wù)書

2019年12月31日

指導(dǎo)教師指導(dǎo)學(xué)生完成任務(wù)書

開(kāi)題報(bào)告定稿

2019年1月15日

指導(dǎo)教師指導(dǎo)學(xué)生完成開(kāi)題報(bào)告

文獻(xiàn)綜述定稿

2019年3月10日

指導(dǎo)教師指導(dǎo)學(xué)生完成文獻(xiàn)綜述

外文翻譯定稿

2019年3月10日

指導(dǎo)教師寫指導(dǎo)學(xué)生完成外文翻譯

交論文完整初稿

2019年4月27日

指導(dǎo)教師要求學(xué)生保留修改稿件

畢業(yè)論文中期檢查

2019年4月28日—30日

系里檢查學(xué)生論文進(jìn)展和教師指導(dǎo)情況

論文第2、3...稿

篇3

關(guān)鍵詞：綠色建筑；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；盈利模式

中圖分類號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

綠色建筑開(kāi)發(fā)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)目前正處于工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，建筑行業(yè)保持了較高的發(fā)展速度。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)[1]，過(guò)去7年的年度新開(kāi)工面積年均增速達(dá)到了13.4%。2011年，年度新開(kāi)工建筑面積達(dá)到了42.7億平方米，竣工面積29.2億平方米，竣工產(chǎn)值6.2萬(wàn)億元。與此同時(shí)，按投資額計(jì)算，2011年全球建筑業(yè)的平均增長(zhǎng)率僅為0.5%。根據(jù)蔡偉光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生產(chǎn)、新建建筑生產(chǎn)及建筑運(yùn)行等方面的我國(guó)宏觀建筑全壽命周期能耗總量約為12億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全國(guó)能源消費(fèi)總量比重為39.5%，是我國(guó)最大的能源消費(fèi)部門。而在我國(guó)已經(jīng)建成的建筑物中，根據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的測(cè)算，到綠色建筑所占的比例尚不足1%。

為了進(jìn)一步提高資源利用效率，應(yīng)對(duì)全球氣候變化，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳于2013年1月1日以 〔2013〕1號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制訂的《綠色建筑行動(dòng)方案》。在該方案中，提出了我國(guó)在“十二五”期間的綠色建筑發(fā)展目標(biāo)。其中，完成新建綠色建筑10億平方米，到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)[3]。各地方政府也紛紛根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定了相應(yīng)的實(shí)施方案。

與各級(jí)政府對(duì)發(fā)展綠色建筑的積極態(tài)度相對(duì)照，作為發(fā)展綠色建筑的實(shí)際執(zhí)行者的建筑行業(yè)的態(tài)度卻相去甚遠(yuǎn)。尤其是作為商業(yè)開(kāi)發(fā)類建筑的主要運(yùn)作者的廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，絕大部分都只是被動(dòng)的去適應(yīng)政府部門對(duì)綠色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分會(huì)主動(dòng)的選擇開(kāi)發(fā)綠色住宅。究其原因，主要是而綠色建筑建設(shè)成本較普通建筑高，而全社會(huì)的環(huán)保消費(fèi)意識(shí)不足，消費(fèi)者對(duì)綠色建筑的需求彈性大；同時(shí)政府對(duì)綠色建筑開(kāi)發(fā)的補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)也無(wú)法完全覆蓋成本的增額，開(kāi)發(fā)商無(wú)法憑借建造綠色建筑而獲得更大的收益，故缺乏動(dòng)力去進(jìn)行綠色建筑的開(kāi)發(fā)。因此，要實(shí)現(xiàn)綠色建筑建造的目標(biāo)，推動(dòng)社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展，除了政府從政策層面的鼓勵(lì)與要求之外，最重要的是要尋找到建造綠色建筑的創(chuàng)新性盈利模式，從而充分的調(diào)動(dòng)以開(kāi)發(fā)商為首的建筑行業(yè)各參與主體的積極性，使建造綠色建筑成為建筑業(yè)的內(nèi)生性需求。

二、當(dāng)前建筑開(kāi)發(fā)盈利模式解構(gòu)

盈利模式是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步形成的企業(yè)特有的賴以盈利的商務(wù)結(jié)構(gòu)及其對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)[4]。如圖1所示， 也可以認(rèn)為盈利模式指的是企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)與成本結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的收支方式。各類企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中均有自己的商務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，但并非所有的企業(yè)均能盈利，故并非所有企業(yè)都有盈利模式。只有當(dāng)企業(yè)能夠持續(xù)的盈利時(shí)，其所采用的成本與收入結(jié)構(gòu)才能稱為盈利模式。

圖1. 盈利模式構(gòu)成框架圖

由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)形成的時(shí)間尚短，絕大部分開(kāi)發(fā)商的盈利模式具有高度的趨同性。由于在盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)是為收入結(jié)構(gòu)服務(wù)的，也就是說(shuō)在對(duì)盈利模式的研究中，最重要的是尋找其收入結(jié)構(gòu)。在某一確定收入結(jié)構(gòu)之下選擇成本最低的成本結(jié)構(gòu)便構(gòu)成了一個(gè)盈利模式。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，根據(jù)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，其收入來(lái)源主要分為兩大類，一類是出售房地產(chǎn)產(chǎn)品獲取銷售收入，另一類是將建好的物業(yè)長(zhǎng)期持有并出租獲取租金收入。

在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，采用第一類方式獲取收入的開(kāi)發(fā)商，其基本盈利模式中的收入結(jié)構(gòu)如下：

以普通消費(fèi)者或物業(yè)投資者為主要交易對(duì)象，以某一套住宅、某一間商鋪或一定面積的辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)（房屋所有權(quán)及國(guó)有土地使用權(quán)）為交易內(nèi)容，以置業(yè)顧問(wèn)或銷售中介采為交易渠道，采用一次性出售的交易方式獲取收入。

其成本結(jié)構(gòu)為：投資部門首先通過(guò)各種渠道籌措開(kāi)發(fā)資金，然后購(gòu)買土地，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行施工，再通過(guò)聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)或自身的營(yíng)銷部門進(jìn)行銷售。

對(duì)于采用第二類收入來(lái)源的開(kāi)發(fā)商，其基本盈利模式中的收入結(jié)構(gòu)如下：以某一間商鋪或一定面積的辦公物業(yè)的使用權(quán)為交易內(nèi)容，以長(zhǎng)期出租為交易方式獲取租賃收入。收入結(jié)構(gòu)中的其它要素的內(nèi)容與搭配基本與第一類相同。

而該類盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)與第一類盈利模式相比，多出了對(duì)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理部分。

綠色建筑開(kāi)發(fā)盈利模式創(chuàng)新思路

在目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利模式框架之下進(jìn)行綠色建筑的開(kāi)發(fā)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講將導(dǎo)致其成本結(jié)構(gòu)中的設(shè)計(jì)、建造的成本的顯著上升。正如前面所分析的，由于目前國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的環(huán)保意識(shí)不足，對(duì)綠色建筑的消費(fèi)彈性大，因此開(kāi)發(fā)綠色建筑所能帶來(lái)的收入結(jié)構(gòu)的變化僅僅只是在收入來(lái)源中多出了政府的補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)，以及在營(yíng)銷中相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目擁有一定程度上的宣傳優(yōu)勢(shì)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，開(kāi)發(fā)綠色建筑除了體現(xiàn)出企業(yè)的社會(huì)責(zé)任以外，并不能為企業(yè)帶來(lái)更多的盈利，甚至?xí)p害既有的盈利。因此為了使開(kāi)發(fā)綠色建筑成為開(kāi)發(fā)商的自發(fā)性選擇，最佳的辦法就是尋求盈利模式的創(chuàng)新，讓開(kāi)發(fā)綠色建筑變成有利可圖的活動(dòng)。

圖2 盈利模式分類圖

依據(jù)前述的盈利模式構(gòu)成框架，可以利用圖2中由朱武祥、魏煒提出的分析工具[5]，按照不同的收入來(lái)源與成本來(lái)源的組合劃分為十二個(gè)區(qū)域，所有的盈利模式都處于其中的某一個(gè)區(qū)域中。對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其盈利模式屬于“盈利模式0”，即由開(kāi)發(fā)商完全支付成本，并將產(chǎn)品出售給直接顧客獲利。對(duì)于綠色建筑的開(kāi)發(fā)，則可以認(rèn)為政府的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼是第三方伙伴在支付一部分成本，故屬于“盈利模式3”。由于政府的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼往往只占到綠色建筑投資增加的10%左右，大部分的成本仍然是由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。上述分析工具為綠色建筑開(kāi)發(fā)的盈利模式創(chuàng)新提供了以下的思路：

（一）尋求更合理的成本分擔(dān)機(jī)制。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一項(xiàng)資金密集型的商業(yè)活動(dòng)，其對(duì)融資的需求本身就非常強(qiáng)烈，要進(jìn)行綠色建筑的開(kāi)發(fā)，完全讓開(kāi)發(fā)商獨(dú)自承擔(dān)增加的成本及風(fēng)險(xiǎn)，其開(kāi)發(fā)意愿將會(huì)非常低。因此，可能的解決思路是開(kāi)發(fā)商利用自身作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的核心企業(yè)所具有的較高議價(jià)能力，將增加的成本在綠色建筑開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈上進(jìn)行重新分配，使價(jià)值鏈上的各參與主體都分別承擔(dān)與其收益相匹配的一部分成本，從而降低開(kāi)發(fā)商的資金壓力及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于綠色建筑開(kāi)發(fā)所增加的成本的分擔(dān)機(jī)制的設(shè)計(jì)，可以分別對(duì)圖3中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本價(jià)值鏈中所涉及到的各參與主體進(jìn)行具體的分析。其中涉及到的對(duì)成本影響較大的參與主體包括：設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)、材料供應(yīng)商、設(shè)備供應(yīng)商等。

圖3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本價(jià)值鏈圖

另外，由于綠色建筑的一大特點(diǎn)是前期投資較大，而全壽命周期的成本較普通建筑低。因此，利用合理的金融產(chǎn)品，對(duì)綠色建筑的成本進(jìn)行時(shí)間上的調(diào)整，將前期投資分配到建筑的整個(gè)壽命周期，可以有效降低開(kāi)發(fā)商的前期投入，使開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本得到進(jìn)一步降低。

（二）創(chuàng)造更多收入來(lái)源。

如前所述，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收入來(lái)源都較為單一，即房屋產(chǎn)品的銷售或出租收入。如此單一的收入來(lái)源，在開(kāi)發(fā)綠色建筑時(shí)，由于成本的上漲，開(kāi)發(fā)商為了維持自身的利潤(rùn)率，勢(shì)必提高產(chǎn)品的售價(jià)或租金。而如此一來(lái)，勢(shì)必使消費(fèi)者對(duì)綠色建筑的接受程度大大下降。解決這一問(wèn)題的思路則是通過(guò)利用金融創(chuàng)新方案、開(kāi)發(fā)延伸產(chǎn)品、提供解決方案和授權(quán)許可等方式拓寬開(kāi)發(fā)商的收入渠道，使綠色建筑產(chǎn)品的銷售價(jià)格或租金水平與傳統(tǒng)建筑基本持平，甚至略有下降。

綠色建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利模式建議

在成本分擔(dān)機(jī)制設(shè)計(jì)中，對(duì)于設(shè)計(jì)單位，除了可以將目前已經(jīng)大量用于工業(yè)和政府投資項(xiàng)目的能源管理合同（EPC-Energy Performance Contracting）應(yīng)用于住宅、商場(chǎng)及寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，還可以通過(guò)利用保險(xiǎn)等金融產(chǎn)品，使其共同分擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于材料、設(shè)備供應(yīng)商，可以通過(guò)設(shè)備租賃或以購(gòu)買功能代替購(gòu)買實(shí)際產(chǎn)品的模式，使供應(yīng)商承擔(dān)綠色建筑開(kāi)發(fā)中大部分的成本增加。另一方面，為了

而在創(chuàng)造新的收入來(lái)源方面，可以嘗試將綠色建筑項(xiàng)目中的能源供應(yīng)系統(tǒng)單獨(dú)打包建立服務(wù)公司，通過(guò)提供能源服務(wù)代替產(chǎn)品銷售，以此獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益，同時(shí)將該收益權(quán)作為公司資產(chǎn)進(jìn)行證券化，從金融市場(chǎng)獲取流動(dòng)資金進(jìn)行新的投資。同時(shí)，由于綠色建筑的后期物業(yè)管理具有較高的技術(shù)含量，開(kāi)發(fā)商可以考慮成立專門針對(duì)綠色建筑的物業(yè)管理公司，通過(guò)管理綠色建筑獲取超出普通物業(yè)管理公司平均收入水平的收益。甚至開(kāi)發(fā)商可以與設(shè)計(jì)單位合作，建立各種綠色建筑技術(shù)在建筑中應(yīng)用的接口標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)向綠色建筑技術(shù)供應(yīng)商收取授權(quán)費(fèi)的方式獲取收入。

不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有不同的資源優(yōu)勢(shì)。因此，在開(kāi)發(fā)綠色建筑時(shí)，不同的開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠選擇的收入與支出結(jié)構(gòu)相互之間往往是有較大區(qū)別的。本文并不試圖提出一個(gè)適合于所有開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利模式，而是根據(jù)前述的盈利模式創(chuàng)新思路，尋求一些具有一定可操作性的方法，供開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)綠色建筑時(shí)參考。

參考文獻(xiàn)

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篇4

（貴州大學(xué)管理學(xué)院，貴陽(yáng) 550025）

摘要： 建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理是項(xiàng)目管理的重要組成部分，建設(shè)項(xiàng)目在投資決策、土地獲取、建設(shè)、租售與物業(yè)的每一個(gè)階段都存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)因素。建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理好壞直接決定了建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，因此對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理十分有必要。本文基于模糊層次分析法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)因素先定性后定量，力求構(gòu)建建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，以便采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，以期提高建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞 ： 建設(shè)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理；模糊層次分析法；指標(biāo)體系

中圖分類號(hào)：F282 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2015）24-0022-03

作者簡(jiǎn)介：劉顯萍（1990-），女，貴州安順人，貴州大學(xué)管理學(xué)院，碩士生在讀，研究方向?yàn)楣こ探?jīng)濟(jì)管理。

0 引言

建設(shè)項(xiàng)目具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大、不可移動(dòng)等特點(diǎn)，加之受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、政策環(huán)境等多方面影響，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目在投資決策、土地獲取、建設(shè)、租售與物業(yè)管理階段及項(xiàng)目全壽命周期都存在著大量不確定性因素。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程劃分為投資決策階段、土地獲取階段、建設(shè)階段、租售與物業(yè)階段，本文將建立貫穿建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的指標(biāo)體系，以便建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益取決于風(fēng)險(xiǎn)管理的好壞，因此構(gòu)建建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)具有重要意義。

當(dāng)前，綜合評(píng)價(jià)的方法有很多，例如主成分分析法、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法、層次分析法等。一些新興的學(xué)科方法如模糊數(shù)學(xué)、灰色系統(tǒng)理論、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等也都引入到綜合評(píng)價(jià)方法的研究中。由于建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性、不易定量性和評(píng)判模糊性，本文選取模糊層次分析法為主要方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的研究。模糊層次分析法是模糊數(shù)學(xué)與層次分析法的結(jié)合，就是以模糊數(shù)學(xué)為基礎(chǔ)，應(yīng)用模糊關(guān)系合成的原理，將一些邊界不清、不易定量化，從多個(gè)因素對(duì)被評(píng)價(jià)事物隸屬等級(jí)狀況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的一種方法。它的特點(diǎn)在于，評(píng)判逐對(duì)象進(jìn)行，對(duì)被評(píng)價(jià)對(duì)象有唯一的評(píng)價(jià)值，不受被評(píng)價(jià)對(duì)象所處對(duì)象集合的影響。該方法雖然運(yùn)用了模糊數(shù)學(xué)理論，但并不復(fù)雜，容易掌握和使用，其優(yōu)點(diǎn)是：數(shù)學(xué)模型簡(jiǎn)單，容易掌握，對(duì)多因素、多層次的復(fù)雜問(wèn)題評(píng)判效果較優(yōu)。

1 FAHP評(píng)判法的模型和步驟

1.1 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的原則

為建立一套全面精確的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，筆者經(jīng)過(guò)參閱相關(guān)

參考文獻(xiàn)、資料等，秉承全面性和集約性原則、系統(tǒng)性與層次性原則、定性與定量相結(jié)合的原則、可比性和一致性原則、適用性和可操作性原則。

1.2 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的建立

建立合理系統(tǒng)的遞階層次結(jié)構(gòu)，也即是在明確目標(biāo)的前提下，把決策問(wèn)題的主要因素條理化、層次化、構(gòu)造出具有層次的結(jié)構(gòu)模型。這些層次依次如下：①最高層（A）：即總目標(biāo)層，表示決策的目的、要解決的問(wèn)題，即層次分析法要達(dá)到的總目標(biāo)。②中間層（B）：即基準(zhǔn)層，表示考慮的因素、決策的準(zhǔn)則，即采取的方案所涉及的中間環(huán)節(jié)，是方案的屬性。③最底層（C）：即方案層，表示決策時(shí)的備選方案。建立的指標(biāo)體系如下：

B1投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)：C1選址風(fēng)險(xiǎn)、C2區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、C3物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

B2土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)：C4土地風(fēng)險(xiǎn)、C5拆遷風(fēng)險(xiǎn)、C6融資風(fēng)險(xiǎn)。

B3項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)：C7招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、C8合同風(fēng)險(xiǎn)、C9工期風(fēng)險(xiǎn)、C10質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、C11成本風(fēng)險(xiǎn)。

B4租售與物業(yè)階段風(fēng)險(xiǎn)：C12市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、C13價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、C14營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)、C15物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 構(gòu)建判斷矩陣，各指標(biāo)兩兩比較判斷

請(qǐng)有關(guān)專家采用1-9標(biāo)度，對(duì)各指標(biāo)兩兩比較打分，標(biāo)度的含義為：標(biāo)度1，i因素與j因素同等重要；標(biāo)度3，i因素比j因素略重要；標(biāo)度5，i因素比j因素重要；標(biāo)度7，i因素比j因素重要得多；標(biāo)度9，i因素比j因素絕對(duì)重要；標(biāo)度2、4、6、8，用于上述標(biāo)準(zhǔn)之間的折中值。反之亦然。

1.4 計(jì)算出各層次中各個(gè)功能指標(biāo)的相對(duì)權(quán)重

也即是將判斷矩陣的打分按行相乘，對(duì)乘積開(kāi)n次方，再將方根向量歸一化，就可得到各相應(yīng)功能指標(biāo)權(quán)重。

1.5 進(jìn)行一致性檢驗(yàn)

計(jì)算判斷矩陣的最大λmax和一致性指標(biāo)CI。

依照表1查找相應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI。（n*為矩陣階數(shù)）

一致性比例：CR=CI/RI；若CR≤0.1，則評(píng)判過(guò)程是有滿意的一致性；否則，須對(duì)矩陣中的打分進(jìn)行調(diào)整，直到具有滿意的一致性為止。

經(jīng)計(jì)算，以上判斷矩陣的CI值均小于0.1，均通過(guò)了一致性檢驗(yàn)。

1.6 層次單排序

根據(jù)排序向量W=（W1，W2，…，Wn）T得到某層上的元素相對(duì)上一層某相關(guān)元素的相對(duì)權(quán)重。

1.7 層次總排序

風(fēng)險(xiǎn)因素層次總排序指計(jì)算所有元素相對(duì)于目標(biāo)層的相對(duì)重要性的排序權(quán)重，這一過(guò)程從最高層開(kāi)始逐層向最底層進(jìn)行。如上一層A包含n個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素A1，A2，…An，在本層次中所占的權(quán)重分別為a1，a2，…an，下一層次B包含m個(gè)因素B1，B2，…Bm，其對(duì)于上一層風(fēng)險(xiǎn)因素Aj的層次單排序重要性權(quán)重分別為bj1，bj2…bjm。B層總權(quán)

由表2所求的權(quán)重可知，建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)最大，投資決策階段次之，再是土地獲取階段和租售與物業(yè)階段。二級(jí)指標(biāo)中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是建設(shè)階段中的成本，其次是投資決策階段的中的選址風(fēng)險(xiǎn)。因此整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程壽命周期中，投資決策階段和建設(shè)階段為重中之重，重點(diǎn)把控土地獲取階段和租售與物業(yè)階段，在每個(gè)階段采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，盡量把風(fēng)險(xiǎn)可能性降低到最小。

1.8 模糊評(píng)語(yǔ)的建立

建立模糊變量集合為：C=（c1，c2，c3，…，c13，c14，c15），建立模糊評(píng)語(yǔ)集：Y=（y1，y2，y3，y4，y5），其中y1為風(fēng)險(xiǎn)很大，y2為風(fēng)險(xiǎn)大，y3為風(fēng)險(xiǎn)一般，y4為風(fēng)險(xiǎn)小，y5為風(fēng)險(xiǎn)很小。再次構(gòu)造模糊關(guān)系矩陣R，根據(jù)以上步驟求得的準(zhǔn)則層指標(biāo)權(quán)重Wi，求得，根據(jù)最大隸屬度原則，B中權(quán)重最大的所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)程度即為所評(píng)估。

利用模糊綜合評(píng)判法，對(duì)貴州省遵義市某建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)。選擇該領(lǐng)域?qū)＜医M成專門的評(píng)分小組，針對(duì)此建筑企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在各個(gè)指標(biāo)方面的風(fēng)險(xiǎn)度進(jìn)行打分，于是得到模糊關(guān)系矩陣R。再根據(jù)表2中已經(jīng)得到的權(quán)重關(guān)系，所以：

根據(jù)最大隸屬度原則，該建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度為y3（風(fēng)險(xiǎn)度一般）。

2 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系建立思路

筆者認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)因素貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程，因此采取從建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)壽命周期的角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控。項(xiàng)目的建設(shè)一共有如下四個(gè)階段：投資決策階段、土地獲取階段、建設(shè)階段、租售與物業(yè)階段。這四個(gè)階段的每一個(gè)階段均存在大量風(fēng)險(xiǎn)，于是又將投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分為：選址風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)；將土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分為：土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)、拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)；將建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分為：招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)；將租售與物業(yè)階段風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分為：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。由此一來(lái)，形成了四個(gè)一級(jí)指標(biāo)，十五個(gè)二級(jí)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。

2.1 投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)

選址風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址好壞與后期項(xiàng)目是否達(dá)到理想效果有直接關(guān)系，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)選在具有投資優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)的地點(diǎn)，若選址不當(dāng)將會(huì)造成后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度以及銷售難度增大。

區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目受外部環(huán)境影響較大，由于區(qū)域發(fā)展的影響，易導(dǎo)致周邊房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)，若項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)、交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面發(fā)展良好將會(huì)提升該項(xiàng)目建成后的價(jià)值，反之將會(huì)造成消極影響。

物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目所選擇的物業(yè)類型是否符合消費(fèi)者需求也是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功的重要因素之一，根據(jù)使用功能差異，物業(yè)類型可分為，居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他用途物業(yè)等，只有選擇符合大眾，順應(yīng)市場(chǎng)的物業(yè)才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利。

2.2 土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)

土地風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取土地有出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種方式。土地價(jià)值與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲取土地付出代價(jià)高低決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目后期盈利程度，而土地價(jià)值受一段時(shí)期國(guó)家政策與市場(chǎng)供需影響。

拆遷風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的拆遷安置受諸多因素影響，例如拆遷范圍，拆遷人群，拆遷方式，補(bǔ)償方式等因素，存在不少風(fēng)險(xiǎn)。

融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投產(chǎn)運(yùn)作，需要大量資金，確保資金充足是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)各種合法渠道融資，如預(yù)收房款、銀行信貸、房地產(chǎn)信托、建設(shè)單位墊資、上市融資、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、融資租賃等方式。受房地產(chǎn)投資增速的回落，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷的影響，房地產(chǎn)融資將面臨考驗(yàn)。

2.3 建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)

招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)，由于招標(biāo)方式選擇等招標(biāo)過(guò)程中存在一系列不確定因素，有可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成不利影響。

合同風(fēng)險(xiǎn)。在建設(shè)項(xiàng)目施工運(yùn)作等階段，需要簽訂大量合同，由于合同的不完善或合同執(zhí)行不力等多種合同糾紛問(wèn)題，不僅會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量，甚至?xí)绊懙巾?xiàng)目最終成敗。

工期風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間就是金錢，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目也是如此，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，工期的延誤，不僅會(huì)增加建設(shè)成本，影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終的運(yùn)作，造成房開(kāi)商的巨大損失。

質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)系重大，若質(zhì)量控制不當(dāng)，輕則返工、拖延工期，重則造成人身危險(xiǎn)、危害社會(huì)，造成不可補(bǔ)救不可挽回的嚴(yán)重局面。

成本風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)項(xiàng)目的成本控制越好，成本越低，最后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盈利越可觀。建設(shè)項(xiàng)目的成本涉及到人力、材料，機(jī)械等諸多方面，受市場(chǎng)等不確定性因素影響較大。

2.4 租售與物業(yè)階段風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，進(jìn)入租售與物業(yè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)受該時(shí)期區(qū)域房地產(chǎn)供求影響較大，同時(shí)也受消費(fèi)者喜好、消費(fèi)能力、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象等因素的影響。

價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大眾消費(fèi)者在關(guān)心房地產(chǎn)商品品質(zhì)的同時(shí)，最關(guān)心應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)商品的價(jià)格了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)盈利目的，將根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及政策、項(xiàng)目自身品質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)、市場(chǎng)狀況、消費(fèi)者喜好等不確定因素對(duì)房地產(chǎn)商品進(jìn)行定價(jià)。

營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。房開(kāi)商依據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況、消費(fèi)者狀況、房地產(chǎn)商品特點(diǎn)等制定適合自身的營(yíng)銷策略，以利于房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售。如何選擇適合自身的營(yíng)銷方式，直接影響房地產(chǎn)產(chǎn)品租售狀況。

物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)水平高低，也是決定房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的一大重要因素，售后服務(wù)做得完善，不僅利于建設(shè)產(chǎn)品的租售，且建立良好信譽(yù)口碑，利于房開(kāi)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，反之，將會(huì)造成消極影響。

3 結(jié)論

①本文是站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度，貫穿建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期，采用模糊層次分析法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，通過(guò)相關(guān)統(tǒng)計(jì)軟件求得每個(gè)指標(biāo)的權(quán)重值。在此基礎(chǔ)上，建立相應(yīng)的模糊評(píng)語(yǔ)集，對(duì)具體建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，以期為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供決策依據(jù)，在建設(shè)過(guò)程中采取有效風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，將風(fēng)險(xiǎn)降低，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益。

②由表2可知，一級(jí)指標(biāo)中，項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重值較大，因此，項(xiàng)目在投資決策階段與建設(shè)階段應(yīng)當(dāng)引起重視。二級(jí)指標(biāo)中，成本風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重值最大，所以在兼顧重點(diǎn)把控其他風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)控制建設(shè)階段中的成本風(fēng)險(xiǎn)。

③本文以統(tǒng)一框架的形式建立一套針對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)壽命周期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，這僅僅只是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的第一步，在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中，還應(yīng)當(dāng)注意建設(shè)項(xiàng)目的差異性與個(gè)別性，結(jié)合能反映一段時(shí)期市場(chǎng)政策變動(dòng)等指標(biāo)權(quán)重集，才能對(duì)建設(shè)項(xiàng)目作出客觀、合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。由于研究者知識(shí)水平和時(shí)間限制，未將風(fēng)險(xiǎn)因素繼續(xù)完善和細(xì)化，今后將對(duì)此方面進(jìn)行深入研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭峰.基于大系統(tǒng)控制的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)[J].重慶大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2005.

[2]元云麗.基于模糊層次分析法的建設(shè)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].重慶大學(xué)碩士論文，2013.

篇5

新人剛剛進(jìn)入公司單位,一段時(shí)間工作下來(lái),總會(huì)有一些工作上的收獲和不足。那么你知道應(yīng)該怎么去做好新員工工作總結(jié)嗎?下面是小編為大家整理的關(guān)于新員工工作總結(jié)模板，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!

新員工工作總結(jié)模板1各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：

我于20--年10月25日開(kāi)始到貴公司工作，從來(lái)公司的第一天開(kāi)始，我就把自己融入到我們的這個(gè)團(tuán)隊(duì)中，不知不覺(jué)已經(jīng)二個(gè)月。一直以來(lái)，我努力實(shí)踐著自己的諾言，力爭(zhēng)做到更高、更強(qiáng)、更優(yōu)。下面，我就這二個(gè)月的工作情況向各位領(lǐng)導(dǎo)與同事作個(gè)簡(jiǎn)要述職報(bào)告，以接受大家評(píng)議。

一、技術(shù)培訓(xùn)和作風(fēng)紀(jì)律方面：

作為一名剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，四年的專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，養(yǎng)成了對(duì)于實(shí)踐的東西接觸的少，對(duì)于許多實(shí)際應(yīng)用問(wèn)題不了解。面對(duì)這種情況，依靠自己的認(rèn)真的學(xué)習(xí)，對(duì)現(xiàn)實(shí)工作由理論迅速過(guò)渡到實(shí)際工作中。在實(shí)踐中學(xué)習(xí)，不斷提高工作能力。在接觸到新的陌生的領(lǐng)域時(shí)，缺少經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于專業(yè)技術(shù)知識(shí)需要一個(gè)重新洗耳恭聽(tīng)牌的過(guò)程，自己在領(lǐng)導(dǎo)同事的幫助下，能夠很快克服這種狀態(tài)融入到嶄新的工作生活中。在日常生活中，我認(rèn)真服從領(lǐng)導(dǎo)安排，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和各項(xiàng)要求，注意自己的形象，養(yǎng)成良好的工作作風(fēng)。

二、學(xué)習(xí)生活方面：

技術(shù)服務(wù)工作是一個(gè)特殊的崗位，它要求永無(wú)止境地更新知識(shí)和提高技能，并且要有足夠的耐心。為達(dá)到這一要求，我十分注重學(xué)習(xí)提高：一是向書本學(xué)。工作之余，我總要利用一切可利用的時(shí)間向書本學(xué)習(xí)，除了認(rèn)真閱讀公司所發(fā)的新產(chǎn)品技術(shù)文件外，我還自費(fèi)購(gòu)買幾本涂料學(xué)參考書。二是向領(lǐng)導(dǎo)學(xué)。這段時(shí)間以來(lái)，我親身感受了各位領(lǐng)導(dǎo)的人格魅力、領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)范和工作藝術(shù)，使我受益匪淺，收獲甚豐。三是向同事學(xué)。古人說(shuō)，三人行必有我?guī)煛Ｎ矣X(jué)得，我們公司的每位同事都是我的老師，正是不斷地虛心向他們求教，我自身的素質(zhì)和能力才得以不斷提高，工作才能基本勝任。我認(rèn)為大家的能力都提高了，我們的公司才會(huì)整體的提高。

進(jìn)入貴公司以來(lái)，由于離家較遠(yuǎn)(與其它同事相比較)，而且加之對(duì)生活習(xí)慣一時(shí)很難不適應(yīng)，造成工作學(xué)習(xí)的耽誤。通過(guò)二個(gè)月的體驗(yàn)以及在領(lǐng)導(dǎo)同事們的關(guān)懷與培養(yǎng)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)、努力工作，積極投身到工作中，已經(jīng)逐漸適應(yīng)了這里的工作環(huán)境。對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)與同事們的關(guān)心和關(guān)懷，我感到了很大的動(dòng)力和壓力，爭(zhēng)取在以后的工作生活中以更加努力的優(yōu)秀成績(jī)來(lái)回報(bào)，不僅能夠彌補(bǔ)自己耽誤的工作學(xué)習(xí)而且能夠有所成就，不辜負(fù)大伙的期望。對(duì)金錢、對(duì)名譽(yù)、對(duì)權(quán)力，我都沒(méi)有什么奢求，努力工作是我的追求。說(shuō)句實(shí)在話，工作不僅是我謀生的手段，更是我回報(bào)領(lǐng)導(dǎo)和同志們的方式，也是一個(gè)人實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值的唯一選擇。

三、工作體會(huì)：

在二個(gè)月的工作學(xué)習(xí)中，我在學(xué)習(xí)、工作和思想上都有了新的進(jìn)步，個(gè)人綜合素質(zhì)也有了新的提高，回顧這段時(shí)間來(lái)的工作歷程，主要有以下幾點(diǎn)體會(huì)：

(一)要在思想上與集體保持高度一致。

在工作、學(xué)習(xí)過(guò)程中，我深深體會(huì)到，公司是一個(gè)團(tuán)結(jié)奮斗的集體，在這樣的氛圍中，只有在思想上與集體保持高度一致、積極上進(jìn)，才能融入到這個(gè)集體之中。所以我必須更加深入提高個(gè)人綜合素質(zhì)，用理論知識(shí)武裝自己的頭腦，指導(dǎo)實(shí)踐，科學(xué)地研究、思考和解決工作中遇到的問(wèn)題，使自己能夠與集體共同進(jìn)步。

(二)要認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)技能知識(shí)，在工作上爭(zhēng)創(chuàng)佳績(jī)。

要成為一名公司優(yōu)秀的一員，首要條件就是成為行業(yè)上的骨干。對(duì)于剛剛走出大學(xué)校門參加工作的我來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的首要任務(wù)就是要努力學(xué)習(xí)、熟練掌握專業(yè)知識(shí)，始終以積極的工作態(tài)度、高度的責(zé)任感和只爭(zhēng)朝夕的精神投入到工作中;要在加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)的同時(shí)，踏踏實(shí)實(shí)地做好本職工作，戒驕戒躁，爭(zhēng)取在自己的工作崗位上做出優(yōu)異的成績(jī)。只有這樣才能使自己成為工作上的能手和內(nèi)行。

(三)要揚(yáng)長(zhǎng)避短，不斷完善自己。

在這段時(shí)間里，我雖然在工作與學(xué)習(xí)上每天都有了新的進(jìn)步，但與其他同事相比還存在著很大差距，且與系統(tǒng)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)和同志們思想和工作業(yè)務(wù)交流不夠;因此，我在今后的工作中，不但要發(fā)揚(yáng)自己的優(yōu)點(diǎn)，還要客觀地面對(duì)自己的不足之處，逐漸改掉粗心、急躁、考慮事情不周全的缺點(diǎn)，注重鍛煉自己的口才交際能力、應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力、組織能力以及創(chuàng)造能力，不斷在工作中學(xué)習(xí)、進(jìn)取、完善自己。

以上是自己工作二個(gè)月來(lái)的基本情況小結(jié)，不妥之處，懇請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)指正。

總之，經(jīng)過(guò)二個(gè)月的試用期，我認(rèn)為我能夠積極、主動(dòng)、熟練的完成自己的工作，在工作中能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并積極全面的配合公司的要求來(lái)展開(kāi)工作，與同事能夠很好的配合和協(xié)調(diào)。在以后的工作中我會(huì)一如繼往，對(duì)人：與人為善，對(duì)工作：力求完美，不斷的提升自己的專業(yè)水平及綜合素質(zhì)，以期為公司的發(fā)展盡自己的一份力量。

新員工工作總結(jié)模板2大學(xué)校園的場(chǎng)景歷歷在目，軍訓(xùn)的激情恍如昨日，帶著對(duì)未來(lái)的憧憬，我終于走上了工作崗位。半個(gè)月以來(lái)，在中建五局總承包這個(gè)溫暖的家中，我慢慢感悟到了工作單位與學(xué)校的不同。在從什么都不會(huì)到具備一定現(xiàn)場(chǎng)管理能力的學(xué)習(xí)過(guò)程之中，我體會(huì)到了兩點(diǎn)：第一，學(xué)做事之前要先學(xué)做人;第二，對(duì)工作要有敬畏之心。

自古以來(lái)，能做好人的人做事肯定也沒(méi)問(wèn)題。這里說(shuō)的做人，并不是指阿諛?lè)畛?，逢迎諂媚。而是指了解別人的想法，從根本上為別人著想。要真正做到這點(diǎn)，思想自私不行，做事拖沓也不行。換位思考，才是做人做好的關(guān)鍵要素。

而在施工單位，要成為一名合格的施工員，做人做好更是必備的條件。在工地上半個(gè)月，我漸漸感受到了：真正的換位思考，是建立在了解和你接觸的人這一基礎(chǔ)之上的。只有從了解他們著手，才能知道他們的想法，從而感受、分析他們的想法，進(jìn)而理解他們的處境和他們的訴求。打個(gè)比方，現(xiàn)在我們搞臨建的勞務(wù)隊(duì)，時(shí)常在高達(dá)40度的太陽(yáng)下作業(yè)，民工的身體吃不消，那么防暑降溫的用品我會(huì)盡我所能發(fā)放到每個(gè)人手上。原則上這不屬于我的職責(zé)范圍，但是從內(nèi)心深處給予跟你合作的勞務(wù)隊(duì)以關(guān)懷，他們便也會(huì)打心眼里覺(jué)得，這個(gè)施工員心好，那么以后工作的開(kāi)展便也會(huì)更加得心應(yīng)手。有時(shí)候人情味比合同上的條條框框要管用很多。

其次，對(duì)工作要有“敬畏之心”。在這一點(diǎn)上，責(zé)任終身制這一條足夠讓每個(gè)施工員“敬畏”自己的工作，因?yàn)闃?biāo)高有偏差，放線沒(méi)放對(duì)等任意細(xì)節(jié)工作的疏忽，都會(huì)直接影響后續(xù)工作的開(kāi)展。施工這一行不像設(shè)計(jì)院，不像其他的單位，設(shè)計(jì)院圖紙有點(diǎn)問(wèn)題改了還能繼續(xù)用，若是施工出了點(diǎn)問(wèn)題，運(yùn)氣好點(diǎn)只是返工，浪費(fèi)大筆資金，運(yùn)氣差點(diǎn)造成事故，那責(zé)任可就大了。在實(shí)際的工作過(guò)程中，我也確實(shí)發(fā)現(xiàn)，有時(shí)候標(biāo)高和甲方給的有點(diǎn)偏差，土方的量就截然不同，既浪費(fèi)人工時(shí)間，又浪費(fèi)挖機(jī)時(shí)間。所以在工作中必須要仔細(xì)認(rèn)真，抱著責(zé)任終身制的態(tài)度去做事。做施工確實(shí)條件很艱苦，頂著40多度的高溫堅(jiān)守現(xiàn)場(chǎng)有時(shí)確實(shí)無(wú)法保持完全清醒的頭腦，但是我們只有努力去克服這些客觀因素，才能真正成長(zhǎng)為一個(gè)好的施工員。敢于奉獻(xiàn)，對(duì)結(jié)果勇于擔(dān)當(dāng)責(zé)任的人，才是個(gè)真正的管理者。

五局的“信·和”文化，體現(xiàn)為在人和的基礎(chǔ)上我們對(duì)自己的工作要充滿信心，要講信用。感謝五局總承包公司提供給我們應(yīng)屆畢業(yè)生這么好的一個(gè)平臺(tái)，感謝華潤(rùn)項(xiàng)目部各位前輩們耐心而又親切的指點(diǎn)。我將在以后的工作中邊做邊學(xué)，為五局、為總承包創(chuàng)造更多的價(jià)值。

新員工工作總結(jié)模板3我是北京冠--地產(chǎn)咨詢有限公司商務(wù)部總監(jiān)助理杜--，我于20--年-月-日進(jìn)入公司，開(kāi)始為期三天的無(wú)薪試用，20--年-月-日正式進(jìn)入試用期，屆時(shí)試用期已滿一個(gè)月，特向公司提出轉(zhuǎn)正申請(qǐng)。下面我主要就我的工作內(nèi)容、工作目標(biāo)、執(zhí)行計(jì)劃、執(zhí)行效果、執(zhí)行總結(jié)及轉(zhuǎn)正后工作展望五個(gè)方面進(jìn)行匯報(bào)：

一、工作內(nèi)容

進(jìn)入試用期以來(lái)，我的工作主要是：

1、掌握按揭借貸的相關(guān)知識(shí)，并給銷售?a

href='///yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽迸嘌?

2、協(xié)助我們的按揭客戶準(zhǔn)備辦理按揭所需資料;

3、及時(shí)更新銷售狀態(tài)的記錄。

二、工作目標(biāo)

有目標(biāo)才會(huì)有前進(jìn)的方向。

試用期中，我的業(yè)務(wù)目標(biāo)是在15天內(nèi)有能力給銷售部人員培訓(xùn)按揭借貸的知識(shí);在20天內(nèi)協(xié)助我們的首位按揭客戶準(zhǔn)備好按揭資料;確保房源銷售狀態(tài)、簽約信息、回款情況以及月度銷售簽約資金回收統(tǒng)計(jì)一致。

試用期中，我的個(gè)人目標(biāo)是在20天內(nèi)可以有思路的安排自己的工作事項(xiàng);一個(gè)月后能夠順利轉(zhuǎn)正。

三、執(zhí)行計(jì)劃

為了實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)，我的執(zhí)行計(jì)劃如下：

1、工作前三天上網(wǎng)搜索按揭借貸的相關(guān)知識(shí)，并整理成資料。

2、工作7日內(nèi)就我了解的按揭知識(shí)對(duì)銷售部人員進(jìn)行理論知識(shí)的培訓(xùn)。

工作思路是：在培訓(xùn)之前整理好培訓(xùn)資料，為方便講解，制作成PPT。培訓(xùn)后，總結(jié)銷售部人員期望了解的按揭問(wèn)題，并在一周內(nèi)整理出來(lái)。

3、通知我們的首位按揭客戶準(zhǔn)備辦理按揭資料，擬定在20天內(nèi)準(zhǔn)備齊全。

由于之前沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助我們的首位按揭客戶準(zhǔn)備按揭資料，主要是在“通路”，一方面了解辦理按揭需提供什么資料、怎樣準(zhǔn)備資料，一方面與工行負(fù)責(zé)按揭的曹主任、宋經(jīng)理建立良好的友誼，樹(shù)立好公司形象和個(gè)人形象。

4、工作15日內(nèi)有能力為銷售部人員培訓(xùn)按揭借貸的知識(shí)，并讓他們感覺(jué)到我很專業(yè)。

工作思路是：在第二次培訓(xùn)之前，對(duì)比較常見(jiàn)的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)自己存在的疑問(wèn)及時(shí)向工行的宋經(jīng)理詢問(wèn)、總結(jié)，使培訓(xùn)資料不斷完善、更加準(zhǔn)確、有理有據(jù)。

5、在3天內(nèi)，結(jié)合認(rèn)購(gòu)單、簽約單、收據(jù)制定出簽約信息統(tǒng)計(jì)表、回款情況統(tǒng)計(jì)表及月度銷售簽約資金回收統(tǒng)計(jì)表，保證內(nèi)容一致。

6、在試用期，端正學(xué)習(xí)態(tài)度，做好自己的本職工作。

做到不遲到、不早退、不曠工，并自愿加班學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，以求順利開(kāi)展工作及順利轉(zhuǎn)正。

四、執(zhí)行效果

“華人管理教育第一人”余世維曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“決戰(zhàn)商場(chǎng)，贏在執(zhí)行!”這說(shuō)明了執(zhí)行力在工作中的重要性，換言之，一個(gè)人的工作業(yè)績(jī)和他對(duì)工作的執(zhí)行情況是密切相關(guān)的?，F(xiàn)將我對(duì)工作的執(zhí)行情況總結(jié)如下：

1、我超額完成了“無(wú)薪試用”的工作任務(wù)。

剛進(jìn)入公司，李總給我出了按揭借貸的八個(gè)問(wèn)題，包括按揭借貸的含義、按揭出現(xiàn)的原因、辦理按揭的條件、流程、所需資料、按揭借貸還款方式、按揭客戶能否提前還款、二次購(gòu)房按揭的規(guī)定，要求我在三天內(nèi)完成。實(shí)際上，我在第一天就順利完成了八個(gè)問(wèn)題的解答。在第二天下午下班后我就按揭借貸的八個(gè)問(wèn)題給李總和同事劉冰進(jìn)行了講解，講解時(shí)我做到了完全脫稿，李總對(duì)我的工作態(tài)度、工作思路給予了充分肯定。

2、就按揭借貸的知識(shí)，我先后對(duì)銷售部人員進(jìn)行了兩次培訓(xùn)。

第一次主要是針對(duì)按揭理論知識(shí)進(jìn)行培訓(xùn)，盡管我做了充分的準(zhǔn)備，但由于我接觸按揭借貸的知識(shí)只有一個(gè)星期的時(shí)間，只是學(xué)習(xí)了按揭的理論知識(shí)，沒(méi)有對(duì)辦理按揭過(guò)程中遇到的實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行研究，所以在培訓(xùn)時(shí)不能及時(shí)、準(zhǔn)確的解答銷售部人員提出的實(shí)際問(wèn)題。為了使銷售部人員對(duì)按揭知識(shí)有更全面、更準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，半個(gè)月后我給銷售部人員進(jìn)行第二次培訓(xùn)。在第二次培訓(xùn)之前，我對(duì)比較常見(jiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)，并對(duì)自己存在的疑問(wèn)及時(shí)向工行的宋經(jīng)理進(jìn)行詢問(wèn)，之后自己加以總結(jié)，使培訓(xùn)資料不斷完善，更加詳細(xì)，鑒于第二次培訓(xùn)的時(shí)候我對(duì)按揭知識(shí)已有深刻的理解，所以我可以自信的給銷售部人員講解并準(zhǔn)確的回答他們提出的問(wèn)題，培訓(xùn)結(jié)束前我就培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行了隨機(jī)提問(wèn)，根據(jù)銷售部人員的回答情況，表明他們掌握的情況良好。

3、我協(xié)助我們的首位按揭客戶在18天內(nèi)準(zhǔn)備好了按揭資料，比預(yù)定目標(biāo)提前了2天。

剛開(kāi)始，我們首位按揭客戶資料是按照工行提供的《資料清單》準(zhǔn)備的，拿到工行審核，工行宋經(jīng)理基于我們的首位按揭客戶無(wú)法提交個(gè)人收入符合銀行要求的證明，又由于他是企業(yè)法人dai表，所以讓其補(bǔ)充公司資料，我一方面通知客戶補(bǔ)充資料，一方面完善《辦理按揭資料清單》，把學(xué)到的知識(shí)添加到資料清單中。三天后，我拿著該客戶的資料到工行請(qǐng)宋經(jīng)理再次審核，宋經(jīng)理又提出了新的問(wèn)題：驗(yàn)資報(bào)告需整本復(fù)印、造三個(gè)月工資表，之后我再聯(lián)系客戶，再完善《辦理按揭資料清單》，并添加準(zhǔn)備資料的注意事項(xiàng)，如此反復(fù)補(bǔ)充了五次資料，我們的首位按揭客戶的資料才準(zhǔn)備齊全，辦理按揭的“路”走通了。同時(shí)，為了方便以后的按揭客戶準(zhǔn)備按揭資料，我制定出一套詳細(xì)的《萬(wàn)利財(cái)富廣場(chǎng)購(gòu)房客戶辦理按揭材料》，包括《辦理按揭的條件》、《辦理按揭資料清單》、《辦理按揭的流程》、《分紅證明》(模板)、《企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況報(bào)告》(模板)、《工資表》(模板)，這些材料整理的詳細(xì)、具體、清晰，給辦理按揭的客戶減少了許多麻煩，必定提高辦理按揭的效率。另外，由于我和李總制作的《辦理按揭資料清單》非常詳細(xì)，所以得到了工行宋經(jīng)理的高度評(píng)價(jià)，并向我索要，當(dāng)作了他工作的參考資料;通過(guò)與工行個(gè)貸中心曹主任、宋經(jīng)理多次交往，我給他們留下了良好的印象，他們對(duì)我的言行舉止、辦理按揭的工作給予了充分肯定。

4、我根據(jù)認(rèn)購(gòu)單、簽約單、收據(jù)制定出簽約信息統(tǒng)計(jì)表、回款情況統(tǒng)計(jì)表及月度銷售簽約資金回收統(tǒng)計(jì)表。

現(xiàn)在，我負(fù)責(zé)銷售狀況的記錄、更新、上報(bào)，有新的認(rèn)購(gòu)信息或簽約信息，我會(huì)及時(shí)記錄，從不怠慢，并認(rèn)真核對(duì)，因此確保了各項(xiàng)信息的一致。

5、屆時(shí)，我正在協(xié)助按揭客戶準(zhǔn)備辦理按揭的資料。

每個(gè)客戶的情況都不一樣，協(xié)助每個(gè)客戶準(zhǔn)備資料對(duì)我來(lái)說(shuō)都是極大的考驗(yàn)。接下來(lái)，我將針對(duì)每個(gè)客戶的具體情況整理出解決問(wèn)題的方案。在整理的過(guò)程中，反復(fù)思考，找出最佳的解決辦法。這樣做不僅可以提高辦理按揭的效率，而且可以提升我的思維能力。

五、執(zhí)行總結(jié)

“對(duì)工作進(jìn)行總結(jié)，才能有所發(fā)現(xiàn)，有所創(chuàng)新，有所前進(jìn)?！?/p>

盡管我工作時(shí)間僅有短短的一個(gè)多月，但我在工作中卻有很多的收獲，自己的進(jìn)步也很大，不僅體現(xiàn)在業(yè)務(wù)方面，而且體現(xiàn)在個(gè)人方面。

首先，我圓滿完成了在試用期中制定的業(yè)務(wù)目標(biāo)。我給銷售部人員進(jìn)行了按揭借貸知識(shí)的培訓(xùn)，并起到了良好的效果;我協(xié)助我們的首位按揭客戶準(zhǔn)備好按揭資料用了18天，比我的計(jì)劃提前了兩天;另外，我所統(tǒng)計(jì)的房源銷售狀態(tài)、簽約信息、回款情況以及月度銷售簽約資金回收統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)資料完全一致。

其次，為了今后更好的開(kāi)展工作，我掌握了必備的專業(yè)知識(shí)和技能?，F(xiàn)在，我熟練掌握了按揭借貸的相關(guān)知識(shí)。通過(guò)深入學(xué)習(xí)，我還了解到“錢是有時(shí)間價(jià)值的”“名義利率指的是年利率，實(shí)際利率指的是月利率”，“客戶作按揭借貸的原因之一是理財(cái)?shù)男枰钡?。另外，通過(guò)為我們的首位按揭客戶準(zhǔn)備按揭資料，引起了我的許多思考。例如，相對(duì)于購(gòu)買住宅而言，購(gòu)買商用房辦理按揭所需資料更加繁瑣。為什么呢?我們的資料繁瑣主要體現(xiàn)在：是企業(yè)法人dai表或股東的話，另需提交公司資料，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記復(fù)印件、機(jī)構(gòu)dai碼證復(fù)印件、驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件;另外，資料要求更加規(guī)范，如須提交企業(yè)完稅憑證、企業(yè)或個(gè)人對(duì)賬單。銀行為什么會(huì)這樣要求呢?第一、我們這個(gè)項(xiàng)目是商業(yè)地產(chǎn)，購(gòu)買房產(chǎn)需要資金比較多，另外還款年限不能超過(guò)十年，限定了每月的還款額比較多;第二、在購(gòu)買我們的房產(chǎn)之前，我們的按揭客戶大多都有不少的借貸;第三、歸根結(jié)底，銀行關(guān)心的是按揭客戶的償還能力。當(dāng)然，只要有證據(jù)證明個(gè)人或家庭的'可支配收入能夠達(dá)到銀行要求，即可不提交公司資料。

再次，現(xiàn)在我可以有思路、有步驟的安排我的工作事項(xiàng)。每天我都會(huì)寫工作計(jì)劃，在工作計(jì)劃的指引下安排自己的工作，并且能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

另外，在與工行的曹主任、宋經(jīng)理，房管局備案科負(fù)責(zé)人交往時(shí)，我非常注意自己的言行舉止，因此，為公司和個(gè)人塑造了良好形象，給他們留下了非常好的印象，對(duì)我的業(yè)務(wù)開(kāi)展而言，必將有很大的推動(dòng)作用。

在個(gè)人方面，進(jìn)入公司以來(lái)，我的工作態(tài)度一直都很端正，一方面是為自己負(fù)責(zé)，一方面是為公司負(fù)責(zé)。主要體現(xiàn)在：

1、嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度，從未遲到、早退、曠工，也從未請(qǐng)過(guò)假。

2、在規(guī)定的上班時(shí)間，如果我沒(méi)能完成既定的工作任務(wù)，我會(huì)毫不猶豫的選擇加班，我一貫主張“今日事，今日畢”，并且一直在踐行;即使既定的工作任務(wù)完成了，我也會(huì)選擇自己給自己加班，因?yàn)槲抑?，我?lái)公司的時(shí)間還很短，而需要我學(xué)習(xí)的東西還很多;

3、我每天都會(huì)給自己制定工作計(jì)劃，并且積極主動(dòng)的去完成它。

由于大學(xué)的時(shí)候?qū)W的是法律專業(yè)，所以在工作之前我沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)。剛來(lái)到公司，我的工作的內(nèi)容可謂是我知識(shí)領(lǐng)域的空白。為了在最短的時(shí)間內(nèi)勝任我所擔(dān)任的工作，我根據(jù)自身的情況，廣泛學(xué)習(xí)按揭借貸的知識(shí)，并從中篩選有用信息，及時(shí)吸收消化。對(duì)于按揭知識(shí)的掌握，我經(jīng)歷了三個(gè)階段：從廣泛學(xué)習(xí)到有針對(duì)性的學(xué)習(xí)，從有針對(duì)性的學(xué)習(xí)到對(duì)理論知識(shí)熟練掌握，從對(duì)理論知識(shí)的熟練掌握到活學(xué)活用、舉一反三。

盡管我在試用期中有很多的收獲，取得了一定的成績(jī)，但我也清楚的認(rèn)識(shí)到我還存在許多不足，如：剛從學(xué)校畢業(yè)，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足;盡管掌握了按揭的知識(shí)，但還不能做到活學(xué)活用;剛接觸按揭借貸、合同備案的知識(shí)，還不能站到一定的高度分析問(wèn)題、解決問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，我也做了分析，主要原因是我接觸這方面的工作時(shí)間短、思維不系統(tǒng)造成的。為此我也制定了解決問(wèn)題的方法：從點(diǎn)滴做起，從小事積累，端正學(xué)習(xí)態(tài)度，遇到問(wèn)題及時(shí)解決，利用各種途徑搜索有價(jià)值的信息進(jìn)行學(xué)習(xí)，并理論聯(lián)系實(shí)際，做到舉一反三。

六、轉(zhuǎn)正后工作展望

我申請(qǐng)成為公司的正式員工，是為了今后能更好的開(kāi)展工作，為公司實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值。轉(zhuǎn)正后，我的短期業(yè)務(wù)目標(biāo)是：在網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)開(kāi)通五天之內(nèi)完成按揭客戶的合同備案，在合同備案后的15天內(nèi)為我們的22位按揭客戶辦理好按揭，按揭客戶的余款全部回款到賬。

為了實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)目標(biāo)，我的工作計(jì)劃如下：

1、在網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)開(kāi)通的5天之內(nèi)完成按揭客戶銷售合同的備案。

合同備案的流程在試用期初期我已掌握，只要我們網(wǎng)上合同備案的系統(tǒng)開(kāi)通，我可以犧牲自己的休息時(shí)間進(jìn)行加班，在當(dāng)天將按揭客戶的信息提交，并催促房管局合同備案的負(fù)責(zé)人審核，審核通過(guò)，我們將在第一時(shí)間進(jìn)行合同打印，并通知按揭客戶在兩天之內(nèi)來(lái)公司換簽有編號(hào)的合同。另外，通過(guò)多次交往，我與市房管局合同備案的負(fù)責(zé)人建立了良好的友誼，這將有助于合同備案工作的開(kāi)展。

2、在合同備案后的15天之內(nèi)為按揭客戶辦理好按揭。

現(xiàn)在銷售部人員正在通知各自的客戶準(zhǔn)備辦理按揭的資料，我的目標(biāo)是在合同備案的三天之內(nèi)按揭資料能全部準(zhǔn)備齊全。我預(yù)計(jì)市區(qū)工行審核通過(guò)需要兩天、市工行審核通過(guò)需要三天、房產(chǎn)辦理抵押、評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告需要兩天、處理突發(fā)事件需要五天，共計(jì)十五天我們將順利為按揭客戶辦理好按揭借貸，并讓銀行放款。

當(dāng)然，轉(zhuǎn)正后我也給自己制定了短期的個(gè)人目標(biāo)：在轉(zhuǎn)正后的45天內(nèi)成為商務(wù)部政企業(yè)務(wù)主管。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，我必須做到：

1、做好自己的本職工作;

2、與房管局備案科、抵押科、工行個(gè)貸中心的負(fù)責(zé)人搞好關(guān)系，并維持自己在他們心目中的良好印象;

3、端正學(xué)習(xí)態(tài)度、工作態(tài)度，一步一個(gè)腳印的做下去，不斷拓展自己的知識(shí)面和社會(huì)經(jīng)驗(yàn)。

因?yàn)橄矏?ài)，所以堅(jiān)持;因?yàn)閳?jiān)持，所以喜愛(ài)。不可否認(rèn)，我喜愛(ài)這份工作，也喜愛(ài)這個(gè)團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，我還把北京冠智當(dāng)作了自己的“家”，為了把“家”打扮的更漂亮，我有義務(wù)去努力的工作。我堅(jiān)信：只有不懈努力，才能不斷超越。努力改變命運(yùn)!

新員工工作總結(jié)模板4我是來(lái)自即發(fā)陽(yáng)光城的秘書--。非常興奮今天能和大家歡聚一堂共同參加20--年的年終述職大會(huì)，也非常感謝公司能提供這樣一次機(jī)會(huì)和這樣一個(gè)平臺(tái)，讓大家來(lái)一起分享我在鵬翔成長(zhǎng)的滋味。20--年是我人生的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是我人生的一個(gè)新起點(diǎn)。辦完學(xué)校所有的改派手續(xù)，我打點(diǎn)行裝走出了我曾經(jīng)最熟悉的校園，成為了一名真正的行者。那一刻我是興奮的，更多是迷茫和彷徨。20--對(duì)我來(lái)說(shuō)是非常有紀(jì)念意義的一年，因?yàn)槲矣行壹尤肓所i翔這個(gè)大家庭中，在同事們九個(gè)月的愛(ài)與關(guān)懷中，我體會(huì)著成長(zhǎng)的快樂(lè)和感動(dòng)，專心收獲著這份寶貴的財(cái)富。回首凝望來(lái)時(shí)路上深深淺淺的腳印，我感慨萬(wàn)千。

一、20--年的個(gè)人總結(jié)

20--年3月29日—5月5日即發(fā)陽(yáng)光城見(jiàn)習(xí)秘書，5月6日—6月29日即發(fā)陽(yáng)光城實(shí)習(xí)秘書，6月30日至今即發(fā)陽(yáng)光城正式秘書!從3月29日加入公司分到陽(yáng)光城項(xiàng)目部，或許就注定我一路走來(lái)是與感動(dòng)同行的!

(一)感動(dòng)的一年

當(dāng)初是懷揣著一顆好奇的新進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，端詳著那本吸引眼球的小畫冊(cè)走進(jìn)了鵬翔!踏進(jìn)陽(yáng)光城的時(shí)候我還是被身邊忙碌的身影和一張張熱情洋溢的臉深深地吸引住了。接下來(lái)是專業(yè)技能的培訓(xùn)，正是他們對(duì)我無(wú)私的付出讓我第一次知道了我身上有那么多需要改正的缺點(diǎn)，也是第一次因?yàn)樽约簩W(xué)習(xí)不專心而哭泣。假如說(shuō)當(dāng)初進(jìn)入鵬翔的時(shí)候還給自己留了很多選擇放棄的余地的話，那么短短的十天已經(jīng)徹底改變了我這個(gè)念頭!

當(dāng)我不得不面臨抉擇的時(shí)候我的心是痛的!當(dāng)時(shí)正是我山東大學(xué)自學(xué)考試最后兩門專業(yè)科的攻堅(jiān)階段，關(guān)系著我今年能否順利畢業(yè)!當(dāng)時(shí)所有的人都鼓勵(lì)我要堅(jiān)持住，一定會(huì)有辦法的!最后馬經(jīng)理為我這個(gè)入司僅僅十天的見(jiàn)習(xí)人員請(qǐng)了十七天假回去復(fù)習(xí)考試，并且推遲了我的考核時(shí)間，而我清楚地知道公司答應(yīng)的最長(zhǎng)假期是七天!除了感動(dòng)或許沒(méi)有更好的詞來(lái)形容我的心情。其實(shí)這只是我生活的一個(gè)片段，但正是這些被愛(ài)包圍的片段讓我決定留下來(lái)!讓我快樂(lè)的工作和生活著。

(二)震撼的一年

別人都說(shuō)工作的第一年是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解時(shí)期，我在鵬翔在陽(yáng)光城開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)的了解開(kāi)始了對(duì)銷售的了解，可以用震撼兩個(gè)字來(lái)形容。在這之前對(duì)銷售的了解只能用壓力來(lái)做最好的詮釋語(yǔ)，加入公司才明白銷售的詮釋詞有很多：專業(yè)，激情，夢(mèng)想，快樂(lè)，壓力與動(dòng)力的并存，他們讓工作和生活變得如此生動(dòng)和有意義。

4月25日我返崗的路上還在想象售樓處經(jīng)過(guò)半個(gè)月的整改肯定亂做了一團(tuán)，業(yè)績(jī)和談客肯定也得受不少影響，到了售樓處面對(duì)整潔的環(huán)境和大家臉上的笑臉我真的震動(dòng)了，當(dāng)看到目標(biāo)牌上的目標(biāo)由3000萬(wàn)變成了5000萬(wàn)的時(shí)候我簡(jiǎn)直不敢相信自己的眼睛，僅僅半個(gè)月他們送給了我一個(gè)傳奇，那是來(lái)自心靈深處的震撼!從那時(shí)起我開(kāi)始暗暗下決心一定要好好學(xué)習(xí)，一定要留下來(lái)，一定要和大家在一起!

6月份，大家共同制定了一個(gè)新的目標(biāo)在九月之前完成今年兩個(gè)億的目標(biāo)，對(duì)我這個(gè)剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)這簡(jiǎn)直就是一個(gè)天文數(shù)字，憑著對(duì)大家的信任，我成了參加承諾的一分子，每個(gè)人都知道這是一個(gè)絕對(duì)的挑戰(zhàn)，大家天天都在竭盡全力去接受這個(gè)未知的挑戰(zhàn)，天天都信心百倍地做自己的工作，天天看著業(yè)績(jī)的變化，我的心是興奮的也被這樣的團(tuán)隊(duì)深深地震撼著!

(三)成長(zhǎng)的一年

秘書的崗位要求責(zé)任心極強(qiáng)，穩(wěn)重并且非常細(xì)心，還要具有一雙發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的眼睛!當(dāng)初我開(kāi)始做秘書的時(shí)候，只有責(zé)任心能有點(diǎn)，其他的特質(zhì)基本都不具備，當(dāng)初聽(tīng)到這些要求的時(shí)候面對(duì)這些優(yōu)秀的同事，自卑感是很強(qiáng)烈的，還清楚地記得第一天站在沙盤邊給馬經(jīng)理講沙盤腿不停地哆嗦，思路不斷卡殼的情景，但當(dāng)我下定決心和大家在一起的時(shí)候也就不再給自己留退路了，直到現(xiàn)在我還清楚地記得我的同事們對(duì)我工作的悉心指導(dǎo)，九個(gè)月始終能保持這樣的心態(tài)，他們的專心良苦我是不會(huì)忘記的!正是他們的愛(ài)和包容讓我不斷地反思，在反思與關(guān)愛(ài)中變得平靜，一點(diǎn)一點(diǎn)積累著自己的自信，慢慢穩(wěn)重起來(lái)，不再毛躁。也是這九個(gè)月的時(shí)間慢慢地養(yǎng)成了細(xì)心和謹(jǐn)慎這些必備的習(xí)慣!

通過(guò)與大家的交流和對(duì)大家工作的觀察和分析，我開(kāi)始學(xué)會(huì)了立足于秘書的本職工作更多地去思考，去總結(jié)!對(duì)秘書的工作不斷地完善!今年為公司培訓(xùn)了四個(gè)新人，留下一位，其余三位都因種種原因在通關(guān)之前離開(kāi)，師不出徒是一件很嚴(yán)厲的事情也是一件很讓人心煩的事情，第一次代訓(xùn)新人沒(méi)有成功的失落至今仍謹(jǐn)記心間，當(dāng)初就覺(jué)得自己很笨，等心情平靜下來(lái)就學(xué)會(huì)了總結(jié)，不管他們是留下了還是選擇離開(kāi)都給了我很多學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，讓我從他們的成功與失敗中慢慢地成長(zhǎng)著!

假如工作生活和自己的學(xué)習(xí)是息息相關(guān)的，那么我今年關(guān)于學(xué)習(xí)的私人計(jì)劃已經(jīng)順利完成，在這九個(gè)月期間，順利通過(guò)了山東大學(xué)法學(xué)自學(xué)的最后兩門專業(yè)課的學(xué)習(xí)，參加并通過(guò)了山大的學(xué)位論文答辯，參加并通過(guò)了學(xué)士學(xué)位英語(yǔ)的考試，學(xué)士學(xué)位已經(jīng)在辦理中!

二、計(jì)劃中的20--

不管是成功還是失敗，不管是淚水還是汗水，我們都曾為20--努力過(guò)，付出過(guò)!翻過(guò)20--的一頁(yè)寫上記憶的字跡，我依然是路上路上的一個(gè)行者!所以做好20--的計(jì)劃是很重要的!

1、實(shí)現(xiàn)角色的轉(zhuǎn)變，二月轉(zhuǎn)崗做實(shí)習(xí)主任，三月轉(zhuǎn)正，年紅線業(yè)績(jī)目標(biāo)定為20--萬(wàn)!

2、全面提升自己的專業(yè)，今年接觸的專業(yè)知識(shí)很少，明年這將是我的一個(gè)重點(diǎn)計(jì)劃，銷售的專業(yè)學(xué)習(xí)和建筑專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)齊頭并進(jìn)，每個(gè)方面讀兩本專業(yè)的書，能讓兩者靈活地結(jié)合并互為補(bǔ)充。

讓自己早日成為一個(gè)真正的房地產(chǎn)人!

3、全面提升自己的溝通能力，這是我以前從來(lái)沒(méi)有意識(shí)到的一個(gè)問(wèn)題，包括學(xué)習(xí)和客戶和開(kāi)發(fā)商和同事之間的溝通!讀一本關(guān)于溝通技巧的書!而且把學(xué)習(xí)專心地貫穿到實(shí)際的生活中和工作中!

4、為公司培訓(xùn)兩個(gè)新人。

5、出去旅行一次，除了增加自己的閱歷之外，就是作為一次考察之旅，去更多感受一下建筑帶給我們心靈的震撼!加深對(duì)房地產(chǎn)的熟悉和學(xué)習(xí)!

6、工作之外的學(xué)習(xí)，把英語(yǔ)和法律的學(xué)習(xí)做為天天的必修科，主要是處于溫習(xí)鞏固類型的學(xué)習(xí)!

三、對(duì)公司的建議

加入公司以來(lái)，和大家一起見(jiàn)證著公司的成長(zhǎng)，也感受到了公司的變革和創(chuàng)新!為了積極響應(yīng)公司服務(wù)創(chuàng)品牌年的號(hào)召，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該從三方面綜合來(lái)做，公司內(nèi)部的人才機(jī)制完善和創(chuàng)新，對(duì)外包括對(duì)客戶的服務(wù)和對(duì)開(kāi)發(fā)商的服務(wù)的轉(zhuǎn)變。

1、服務(wù)創(chuàng)品牌年是需要全體對(duì)這一理念熟知并認(rèn)同的同事們共同努力，人，就成了一個(gè)核心，人才流失一直都是房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)，建議公司人力資源部，及時(shí)總結(jié)對(duì)人力資源的經(jīng)驗(yàn)，建立一整套健全的用人機(jī)制，比如前期的招聘適當(dāng)?shù)亟柚恍┞殬I(yè)測(cè)驗(yàn)，讓應(yīng)聘者從感性方面來(lái)展現(xiàn)自己的性格，也為基層培訓(xùn)提供一些根據(jù)，既可以節(jié)省一些培訓(xùn)的成本，又為項(xiàng)目部培訓(xùn)提供一些參考意見(jiàn)，變于培訓(xùn)期能有重點(diǎn)地培訓(xùn)!

2、建議公司重視操盤的正規(guī)化和程序化，對(duì)開(kāi)發(fā)商的服務(wù)一直都是我們的一個(gè)核心工作，開(kāi)發(fā)商之所以會(huì)請(qǐng)專業(yè)的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)來(lái)做銷售無(wú)非是因?yàn)閷I(yè)和正規(guī)!現(xiàn)在的專業(yè)的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)也越來(lái)越多，要想創(chuàng)出品牌就必須是能走在行業(yè)前面的精英中的精英!五年中咱門公司做的項(xiàng)目也已經(jīng)不少，項(xiàng)目種類也很多，建議每個(gè)項(xiàng)目做完后，項(xiàng)目全員參與針對(duì)平時(shí)存在和發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題做出總結(jié)，形成一套完整的操盤程序，并細(xì)化到每一個(gè)細(xì)節(jié)，公司分類存檔作為經(jīng)理學(xué)習(xí)和溝通的一個(gè)橋梁，資源共享，同時(shí)也可以成為基層員工汲取經(jīng)驗(yàn)和學(xué)習(xí)的一個(gè)很好的資源。

3、對(duì)客戶的服務(wù)意識(shí)要加強(qiáng)，真正做到一個(gè)職業(yè)顧問(wèn)的角色，建議各項(xiàng)目部可以根據(jù)自己項(xiàng)目部所在區(qū)域的不同，全員參加一些銀行貸款政策的學(xué)習(xí)，為客戶提供最準(zhǔn)確和最前言的信息，而不是客戶比我們關(guān)注的更多!建議公司組織關(guān)于合同簽定的培訓(xùn)，簽定合同正規(guī)化，真正站在客戶的角度為其服務(wù)，把合同的條款利弊闡述清楚，而避免現(xiàn)在客戶被動(dòng)簽定合同的局面，給客戶形成一種“不管怎么簽，沒(méi)有一項(xiàng)是對(duì)我有利的”心理，現(xiàn)在很多客戶房子都交了還不知道合同的內(nèi)容究竟是什么，只是憑情理來(lái)理解，理由只有一個(gè)，銷售人員沒(méi)告訴我，是欺騙行為，單方行為，這樣對(duì)于后期的工作我們就顯的很被動(dòng)!現(xiàn)在的客戶法律意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，簽定合同的正規(guī)化就有利于避免客戶后期一些問(wèn)題的解決!

四、小結(jié)

九個(gè)月我從知道第一個(gè)名詞沙盤開(kāi)始，在大腦這張空白的紙上點(diǎn)燃了對(duì)房地產(chǎn)熱愛(ài)的火苗!我的秘書的本職工作也在不斷是實(shí)踐中得到了一個(gè)很好的提升，讓我漸漸地由一個(gè)房地產(chǎn)的門外漢逐步地向一個(gè)真正的房地產(chǎn)人轉(zhuǎn)變!九個(gè)月的時(shí)間也算是一段很長(zhǎng)的時(shí)間了，然而他在特定的環(huán)境中又變得如此短暫!在此與大家共同分享一句話：認(rèn)真做事只能把事情做對(duì)，專心做事才能把事情做好!伴著20--年的鐘聲，給大家送上我最真摯的祝福，祝大家20--作順利，萬(wàn)事如意!

新員工工作總結(jié)模板5不斷的學(xué)習(xí)，不斷的進(jìn)步，慢慢的提升自身的素質(zhì)和才能?；厥走^(guò)去的六個(gè)多月，公司陪伴我走過(guò)人生很重要的一個(gè)階段，使我懂得了很多。在此我向公司的領(lǐng)導(dǎo)和師傅--以及同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中得心應(yīng)手，也因有你們的幫助，才能令我在公司的發(fā)展上一個(gè)臺(tái)階。

我經(jīng)過(guò)一個(gè)月的現(xiàn)場(chǎng)鉚焊檢驗(yàn)的實(shí)習(xí)之后，走上原材料檢驗(yàn)的崗位，我主要職責(zé)是負(fù)責(zé)出入庫(kù)材料的檢驗(yàn)工作：包括對(duì)入庫(kù)、出庫(kù)材料的錯(cuò)檢、漏檢負(fù)責(zé);做好材料標(biāo)記的確認(rèn)，對(duì)標(biāo)記移植的正確性負(fù)責(zé);對(duì)主要受壓元件的材質(zhì)和下料幾何尺寸的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé);對(duì)檢驗(yàn)的“首檢”質(zhì)量問(wèn)題而引起的成批報(bào)廢負(fù)責(zé);對(duì)需復(fù)驗(yàn)的材料，負(fù)責(zé)按規(guī)定劃出取樣部位，填寫委托單，連同試樣分送理化、金相試驗(yàn)室，并及時(shí)取回試驗(yàn)報(bào)告。在原材料工序檢驗(yàn)完畢后，及時(shí)做出檢驗(yàn)結(jié)論，并在工藝流轉(zhuǎn)卡上簽章;當(dāng)驗(yàn)收過(guò)程中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，應(yīng)及時(shí)反饋，并及時(shí)填寫不合格品報(bào)告，交技術(shù)部門處理;對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的糾紛、預(yù)防措施進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證，對(duì)沒(méi)做好隔離工作而使不合格品混入下道工序負(fù)責(zé)。平時(shí)維護(hù)好檢測(cè)工具，確保正確使用。我深知，不管在什么崗位，我都要努力做好自己份內(nèi)的事。在這六個(gè)多月里，我主要從兩個(gè)方面來(lái)實(shí)踐自己的理念，力爭(zhēng)做到更好、更到位。下面就我六個(gè)多月的工作情況向領(lǐng)導(dǎo)作簡(jiǎn)要的匯報(bào)。

1、努力學(xué)習(xí)，全面提升自身素質(zhì)。

作為一名剛走上工作崗位的新員工，知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的欠缺，是我致命的缺點(diǎn)，而且檢驗(yàn)員工作也是一個(gè)特殊的崗位，它要求永無(wú)止境的更新知識(shí)和提高技能。為達(dá)到這要求我十分注重學(xué)習(xí)，更以實(shí)際行動(dòng)去實(shí)踐這一目標(biāo)，積極的配合車間生產(chǎn)工作。六個(gè)月以來(lái)，面對(duì)非專業(yè)的化工設(shè)備檢驗(yàn)工作，工作起來(lái)有很大困難，有好多塔器、換熱器以及所用的不同材料我都不知道，但是我積極應(yīng)對(duì)困難的挑戰(zhàn)，利用休息時(shí)間學(xué)習(xí)新容規(guī)、GB150、GB151等壓力容器法規(guī)標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)，利用我所學(xué)的材料專業(yè)知識(shí)結(jié)合國(guó)內(nèi)材料標(biāo)準(zhǔn)和ASME標(biāo)準(zhǔn)以及實(shí)際生產(chǎn)情況，再加上--和其他同事的指導(dǎo)，順利熟悉了各類原材料檢驗(yàn)知識(shí)。由于我們有色廠所用材料的種類繁多，要求各不相同，而且有很多較貴重的材料，例如800H、B—3、C—276等鎳基合金，對(duì)我們檢驗(yàn)工作有了較高的要求，更需要我努力學(xué)習(xí)。

2、努力工作，順利完成各項(xiàng)任務(wù)。

在原材料檢驗(yàn)崗位上的前兩個(gè)月，我協(xié)助---檢驗(yàn)復(fù)合板、鈦材、有色材料，同時(shí)接手焊材工作。---經(jīng)驗(yàn)豐富，在協(xié)助她工作期間，她不厭其煩的給我講解一些檢驗(yàn)材料的注意點(diǎn)，使我順利通過(guò)公司的實(shí)習(xí)期。在后三個(gè)月我開(kāi)始接手有色材料檢驗(yàn)。由于我們今年下半年生產(chǎn)任務(wù)繁重，加上采購(gòu)材料困難，材料來(lái)了之后，有時(shí)交檢單未到，我就到庫(kù)房將材料檢驗(yàn)完畢，既保證材料質(zhì)量又不影響車間生產(chǎn)。檢驗(yàn)完畢之后立刻填寫檢驗(yàn)記錄和材料臺(tái)賬。需要復(fù)驗(yàn)的材料提前開(kāi)理化委托單，下復(fù)驗(yàn)料進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，及時(shí)收集復(fù)驗(yàn)報(bào)告。不合格的原材料及時(shí)填寫不合格品報(bào)告，迅速解決問(wèn)題不影響生產(chǎn)。我發(fā)現(xiàn)，經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題的材料有以下幾種，復(fù)合板起爆點(diǎn)、不平度超標(biāo)及剪切不合格問(wèn)題;N6的管材常出現(xiàn)起皮、微裂紋等缺陷;鈦管常出現(xiàn)新舊標(biāo)準(zhǔn)采購(gòu)問(wèn)題、σs0、2超標(biāo)的問(wèn)題以及管徑和壁厚超標(biāo)問(wèn)題;焊材主要是不易按技術(shù)要求采購(gòu)等問(wèn)題。

下面我列舉幾例具體的工作向領(lǐng)導(dǎo)作簡(jiǎn)要的匯報(bào)：

1、20--年6月8日我到西部鈦業(yè)見(jiàn)證陶氏化學(xué)設(shè)備用Ф20×0、9×6000mm的TA2換熱管的渦流檢測(cè)，渦流檢測(cè)由陶氏請(qǐng)德國(guó)Delta公司檢驗(yàn)員檢驗(yàn)，由于采購(gòu)前期準(zhǔn)備工作不足以及溝通不到位，致使Delta公司檢驗(yàn)員推翻檢驗(yàn)結(jié)論，讓重新到我們公司檢驗(yàn)。

2、20--年8月7日，檢驗(yàn)了33塊復(fù)合板，發(fā)現(xiàn)每張復(fù)合板起爆點(diǎn)位置有一凹坑，且凹坑深度超出檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，還發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物標(biāo)識(shí)為Gr1、Gr2/Q345R，而入庫(kù)單上位TA1、TA2/Q345R，查看料表后發(fā)現(xiàn)均為TA3/Q345R，后經(jīng)了解，因白圖報(bào)料時(shí)為TA3，藍(lán)圖為為TA2，按藍(lán)圖買的材料。

對(duì)于起爆點(diǎn)超標(biāo)立即填寫了NCR，后由技術(shù)科負(fù)責(zé)處理。

3、20--年8月30日，我和--一起去海龍(張家港)實(shí)業(yè)有限公司現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)杜邦換熱器設(shè)備用Ф25、4×1、6×5010mmGr2換熱管，共檢驗(yàn)20支鈦管，除了水跡未處理干凈之外，換熱管質(zhì)量不錯(cuò)，且管理到位，質(zhì)量可控。

4、20--年11月10日，檢驗(yàn)了Y—10P037AB—040設(shè)備用Ф2、4的ERTi—1鈦焊絲，共50Kg，兩捆包裝，發(fā)現(xiàn)一捆無(wú)標(biāo)識(shí)，一捆標(biāo)識(shí)為ERTi—2，后經(jīng)了解標(biāo)識(shí)在運(yùn)輸途中掉了，還有一捆是廠家貼錯(cuò)標(biāo)簽了，我發(fā)了NCR之后，采購(gòu)只將質(zhì)保書傳真件發(fā)過(guò)來(lái)，但是不貼標(biāo)簽，我又寫了工作聯(lián)絡(luò)簽，最終將問(wèn)題解決。

回顧進(jìn)入公司的這六個(gè)多月，發(fā)現(xiàn)我雖能愛(ài)崗敬業(yè)、積極主動(dòng)的工作，取得了一些成績(jī)，但仍有許多需要不斷改進(jìn)和完善，還需我努力并力求做得更好的地方。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，在工作中由于經(jīng)驗(yàn)不足，壓力容器專業(yè)知識(shí)較少，對(duì)待一些問(wèn)題的解決方法過(guò)于單純，工作方法過(guò)于簡(jiǎn)單，看待問(wèn)題有時(shí)比較片面，以點(diǎn)蓋面，在一些問(wèn)題的處理上顯得還不夠冷靜。

第二，要進(jìn)一步加強(qiáng)壓力容器用原材料檢驗(yàn)工作的計(jì)劃性、系統(tǒng)性、科學(xué)性，提高綜合分析、解決問(wèn)題的能力。

第三，在完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)和新標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)習(xí)，進(jìn)一步提高各項(xiàng)壓力容器原材料檢驗(yàn)技能。