導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)銷售論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.1復(fù)蘇———改革開放為新疆紡織產(chǎn)業(yè)帶來生機(jī)

以后，在改革開放方針的指導(dǎo)下，新疆把紡織工業(yè)列為了重點(diǎn)建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)和高利潤、高稅收、高創(chuàng)匯的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，新疆紡織產(chǎn)業(yè)慢慢從嚴(yán)冬中復(fù)蘇，迎來了一個(gè)蓬勃發(fā)展的春天。10年內(nèi)，新疆紡織工業(yè)固定資產(chǎn)新增了2.4倍，新建了新疆毛紡織廠、昌吉棉紡織廠、庫爾勒棉紡織廠等一批頗具規(guī)模的紡織企業(yè)[2]，產(chǎn)品也從棉紡織品擴(kuò)展到了毛紡織品。然而在90年度末期，由于低水平重復(fù)建設(shè)和1997年亞洲金融危機(jī)的影響，新疆紡織行業(yè)與全國紡織業(yè)一樣，又重新陷入了新一輪的逆境。

1.2曲折發(fā)展———二十一世紀(jì)新疆紡織產(chǎn)業(yè)

進(jìn)入新世紀(jì)后，新疆紡織產(chǎn)業(yè)又迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)投入不斷增加，產(chǎn)業(yè)裝備不斷現(xiàn)代化，產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)層次不斷提升。[3]但產(chǎn)業(yè)鏈不完善，產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)單一，高附加值產(chǎn)品少，使得新疆紡織企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，在與內(nèi)地企業(yè)競爭中往往處于弱勢。

2新疆紡織產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

目前，新疆紡織產(chǎn)業(yè)由棉紡織、毛紡織、麻紡織、針織、服裝、化纖等子產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。根據(jù)2013年新疆自治區(qū)紡織工業(yè)工作會(huì)議代表名冊和網(wǎng)上的信息，在新疆紡織企業(yè)總數(shù)中，棉紡織企業(yè)約占39%，毛紡織企業(yè)約占8.1%，亞麻企業(yè)約占1.5%，針織企業(yè)約占3.7%，服裝企業(yè)約占46.3%，化纖企業(yè)約占6.6%，家紡企業(yè)約占1.5%。從這些數(shù)據(jù)可以看到，棉紡織產(chǎn)業(yè)在新疆紡織產(chǎn)業(yè)中占據(jù)著主導(dǎo)地位，2010年，新疆棉紡織產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值約占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的51%；化纖產(chǎn)業(yè)在新疆紡織產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)地位也十分突出，依托豐富的棉花原料，新疆粘膠產(chǎn)業(yè)發(fā)展也非常迅速，2010年，粘膠纖維產(chǎn)能占到全國20%，產(chǎn)值約占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的46%；毛紡織業(yè)是新疆傳統(tǒng)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，但在市場和內(nèi)地企業(yè)的雙重?cái)D壓下，新疆毛紡織產(chǎn)業(yè)始終處于不斷萎縮中，2010年，新疆毛紡織產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值僅占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的1%左右；新疆服裝企業(yè)數(shù)量不少，但企業(yè)規(guī)模都普遍偏小，產(chǎn)值也較低，2010年，新疆服裝產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值也僅占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的1%左右（見圖1）。由此可見，新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極不均衡。服裝、家紡等下游終端產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能的缺乏，導(dǎo)致了新疆紡織企業(yè)的產(chǎn)品主要銷往內(nèi)地市場。遠(yuǎn)離消費(fèi)市場，長途的運(yùn)輸，使新疆紡織企業(yè)的生產(chǎn)和銷售面臨重重困難；同時(shí)，對內(nèi)地市場的依存度過高，又使得新疆紡織企業(yè)極易受到內(nèi)地紡織企業(yè)需求波動(dòng)的影響。此外，從紡織產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈來看，高附加值產(chǎn)品的缺乏，也導(dǎo)致了新疆紡織產(chǎn)業(yè)利潤率不高，抵御市場風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，原料價(jià)格的上漲，勞動(dòng)力成本的增加，能源費(fèi)用的提高，都會(huì)對新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生極大的影響，2004年及近幾年棉花價(jià)格的上漲對紡織企業(yè)的影響就可見一斑。而另一方面，由于新疆紡織品終端產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能的不足，使得新疆地區(qū)有很多紡織消費(fèi)品來自于內(nèi)地。長途的運(yùn)輸，使得新疆地區(qū)紡織品的銷售價(jià)格普遍高于內(nèi)地市場，從而損害了新疆地區(qū)廣大紡織品消費(fèi)者的利益。

3新疆棉紡織、服裝產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

3.1新疆棉紡織產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

新疆棉紡織企業(yè)主要分布于北疆的烏魯木齊市、昌吉回族自治州、塔城地區(qū)、博爾塔拉蒙古自治州、石河子市、奎屯市，南疆的巴音郭楞蒙古自治州、阿克蘇地區(qū)、喀什地區(qū)、和田地區(qū)，以及東疆的哈密地區(qū)和吐魯番地區(qū)。根據(jù)2013年新疆自治區(qū)紡織工業(yè)工作會(huì)議代表名冊和網(wǎng)上的信息，目前，新疆棉紡織企業(yè)中約90.6%的企業(yè)是單紡企業(yè)，只生產(chǎn)棉紗，棉紡織產(chǎn)業(yè)中各產(chǎn)能的發(fā)展極不均衡。由于棉紡產(chǎn)能遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于棉織產(chǎn)能，因此，新疆棉紡企業(yè)的棉紗產(chǎn)品，除少量本地消化外，絕大部分得運(yùn)往外地銷售。這一方面增加了企業(yè)運(yùn)輸?shù)呢?fù)擔(dān)，另一方面也使得新疆棉紡企業(yè)的發(fā)展受到了內(nèi)地下游企業(yè)發(fā)展的制約[7]。2008年的金融危機(jī)導(dǎo)致了內(nèi)地紡織企業(yè)產(chǎn)品市場的萎縮，使得內(nèi)地紡織企業(yè)對棉紗需求的減少，這一現(xiàn)象馬上就影響到了新疆棉紡企業(yè)，市場競爭激烈程度的加劇，使得新疆一部分產(chǎn)品單一，檔次較低，主要是依賴內(nèi)地市場銷售的棉紡企業(yè)陷入了生存困境。根據(jù)對新疆48家生產(chǎn)棉紗產(chǎn)品企業(yè)的調(diào)研，新疆棉紡產(chǎn)品主要有普梳紗、精梳紗、半精梳紗、緊密紡紗、氣流紡紗、色紗等。其中，生產(chǎn)普梳紗的企業(yè)約占棉紗生產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的35.4%，生產(chǎn)精梳紗的企業(yè)約占77%，生產(chǎn)緊密紡紗的企業(yè)約占54.2%，生產(chǎn)氣流紡紗的企業(yè)約占31.2%，生產(chǎn)半精梳紗的企業(yè)約占2.1%，生產(chǎn)色紗的企業(yè)約占4.2%。這些數(shù)據(jù)表明，新疆棉紡產(chǎn)品主要集中在白紗方面，色紗作為紗線中的高端產(chǎn)品，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中所占的比例很少。在白紗方面，產(chǎn)品主要集中在高檔的精梳紗、緊密紡紗中，此外，普梳紗、氣流紡紗也占據(jù)了一定的比例。這說明新疆棉紡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較均衡，產(chǎn)品檔次呈梯度，基本能滿足下游產(chǎn)業(yè)不同產(chǎn)品的需求。普梳紗產(chǎn)品紗支基本在16s-40s范圍，其中，生產(chǎn)16s-25s紗的企業(yè)約占生產(chǎn)普梳紗企業(yè)總數(shù)的35.3%，生產(chǎn)26s-40s紗的企業(yè)約占64.7%；精梳紗產(chǎn)品紗支基本在40s-350s范圍，其中，生產(chǎn)40s-60s紗的企業(yè)約占生產(chǎn)精梳紗企業(yè)總數(shù)的21.6%，生產(chǎn)60s-100s紗的企業(yè)約占72.2%，生產(chǎn)100s以上的企業(yè)約占6.2%；氣流紡產(chǎn)品的紗支基本在12s-32s范圍，其中，生產(chǎn)12s-20s紗的企業(yè)約占生產(chǎn)氣流紡紗企業(yè)總數(shù)的73.3%，生產(chǎn)21s-32s紗的企業(yè)約占26.7%。從上述產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以看到，新疆棉紡產(chǎn)品主要偏向于中高檔，這使得新疆棉紡產(chǎn)品在同類產(chǎn)品的市場競爭中具有較強(qiáng)的競爭力。新疆地區(qū)棉織面料類產(chǎn)品主要有棉坯布、棉印染布、棉針織布等。其中，棉印染布作為棉坯布的下游產(chǎn)品，2010年產(chǎn)量只占棉坯布產(chǎn)量的0.39%。制約棉印染產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因有很多，其中之一是，新疆地區(qū)生態(tài)環(huán)境非常脆弱，自治區(qū)政府對印染產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相當(dāng)慎重；其二是印染布與最終消費(fèi)市場的聯(lián)系非常密切，必須緊跟市場潮流，這就要求印染布從下單到交貨，周期必須很短，而新疆地區(qū)服裝業(yè)不發(fā)達(dá)，對印染布的需求不大，這就使得印染產(chǎn)品必須以內(nèi)地市場為主，長途的運(yùn)輸制約了新疆印染布產(chǎn)品在內(nèi)地市場的競爭力[9]。由于本地缺乏印染產(chǎn)業(yè)，因此新疆地區(qū)大部分棉坯布也以內(nèi)地市場為主。相比于棉紗，長途的運(yùn)輸，除了增加產(chǎn)品成本外，也使得新疆棉布的交貨周期較長，不能滿足瞬息萬變的市場需求，導(dǎo)致新疆棉布在內(nèi)地市場的競爭力較弱。[10]新疆地區(qū)生產(chǎn)的針織面料主要是為了滿足企業(yè)后續(xù)產(chǎn)品生產(chǎn)的需要，因此進(jìn)入市場的較少。

3.2新疆服裝產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

目前，新疆服裝生產(chǎn)企業(yè)大約有60多家，主要以生產(chǎn)職業(yè)裝、工裝、舞臺(tái)裝為主，其銷售市場主要是本地的企業(yè)和消費(fèi)者，還有一部分銷往國外。新疆服裝企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模普遍較小，無法產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。而且由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力不強(qiáng)，市場開拓能力較弱，再加上新疆地區(qū)上游原料產(chǎn)業(yè)的缺失，因此無論是在內(nèi)地市場還是在本地市場，新疆服裝產(chǎn)業(yè)的競爭力都很弱，市場占有率很低。

4新疆紡織產(chǎn)品銷售市場分析

4.1本地市場

新疆占全國陸地總面積的六分之一，但總?cè)丝谥挥?200多萬；再加上新疆是一個(gè)多民族居住的地區(qū)，各民族、甚至是相同民族不同居住區(qū)域之間的文化也存在著差異，因此，新疆地區(qū)對紡織品的需求具有很明顯的多樣性[11]，單個(gè)市場容量不大。目前新疆紡織產(chǎn)業(yè)以新疆地區(qū)為主銷售市場的主要是服裝。目前，在新疆工商部門注冊的生產(chǎn)型服裝企業(yè)有4000多家，絕大多數(shù)為小微企業(yè)，中型企業(yè)僅三家?？傮w情況是：企業(yè)規(guī)模小、分布散、實(shí)力弱。由于新疆服裝企業(yè)規(guī)模很小，生產(chǎn)成本較高，因此在大陸產(chǎn)品的銷售中，即使內(nèi)地企業(yè)的產(chǎn)品成本加上運(yùn)費(fèi)，在價(jià)格上也具有競爭優(yōu)勢。此外，內(nèi)地企業(yè)與國際市場聯(lián)系更緊密，能及時(shí)跟進(jìn)國際服裝潮流，因此在高檔服裝領(lǐng)域，新疆企業(yè)也不具備競爭優(yōu)勢。這也是新疆服裝企業(yè)始終得不到快速發(fā)展的原因之一。新疆地區(qū)服裝企業(yè)要發(fā)展，必須依托自己的優(yōu)勢。新疆地區(qū)對紡織品的需求具有很明顯的民族性和地域性，每個(gè)細(xì)分市場需求量不大，正好適合于規(guī)模小、實(shí)力弱的服裝企業(yè)實(shí)施小而專、特色經(jīng)營的戰(zhàn)略。新疆服裝企業(yè)可以依托自己了解市場的優(yōu)勢，針對目標(biāo)客戶開發(fā)具有特色的服裝，從而以產(chǎn)品的特色來吸引消費(fèi)者，贏得市場[12]。而實(shí)力較強(qiáng)的服裝企業(yè)，則可以利用新疆的地域優(yōu)勢開拓周邊的國際市場。由于歷史原因，新疆周邊國家與新疆地區(qū)少數(shù)民族的文化具有很大的相通性，而且這些國家的服裝產(chǎn)業(yè)都不太發(fā)達(dá)，因此對中國產(chǎn)品具有較大的潛在需求[13]。

4.2內(nèi)地市場

內(nèi)地市場是新疆紡織產(chǎn)品的主要市場。根據(jù)對48家棉紡企業(yè)的調(diào)查，僅有5家企業(yè)產(chǎn)品在本地市場銷售，其余企業(yè)產(chǎn)品銷售市場都在內(nèi)地（見圖2）。在內(nèi)地市場中，除17家企業(yè)產(chǎn)品在集團(tuán)內(nèi)部下游企業(yè)之間流通外，其余企業(yè)產(chǎn)品都進(jìn)入了普通流通領(lǐng)域，參與內(nèi)地市場的競爭。鑒于新疆的棉花資源優(yōu)勢，新疆的棉紡產(chǎn)品在內(nèi)地市場具有一定的競爭優(yōu)勢，但運(yùn)輸成本以及新疆火車外運(yùn)運(yùn)能的不足，在一定程度上又削弱了這些優(yōu)勢[15]。因此對新疆棉紡企業(yè)而言，要想進(jìn)一步獲得發(fā)展，首先必須擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，降低產(chǎn)品成本，以彌補(bǔ)長途運(yùn)輸所帶來的不利因素；其次，應(yīng)完善新疆地區(qū)的紡織產(chǎn)業(yè)鏈，增加本地市場對棉紗的需求量，減少棉紗對內(nèi)地市場的依存度。

4.3國際市場

新疆地處亞洲中心，有多個(gè)口岸與周邊國家接壤，貿(mào)易地理位置極具優(yōu)勢；此外，由于歷史原因，新疆少數(shù)民族的文化又與周邊國家相通。這一切都為新疆紡織產(chǎn)業(yè)開拓周邊國際市場創(chuàng)造了有利的條件。但一直以來，新疆紡織產(chǎn)業(yè)出口的產(chǎn)品主要以棉花、棉紗、棉坯布等半成品為主，附加值很低，而高附加值制成品的出口很少。再加上出口量不大，因此對新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)作用不大[16]。新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈的完善是很重要的一環(huán)。服裝產(chǎn)業(yè)作為紡織產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對新疆整個(gè)紡織產(chǎn)業(yè)鏈都具有極大的帶動(dòng)作用。而新疆服裝產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，開拓國際市場是很重要的一環(huán)。因此，國際市場是新疆紡織產(chǎn)業(yè)很重要的一個(gè)銷售市場，其開拓程度對新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。

5結(jié)論與建議

篇2

一、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中,營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為基數(shù)計(jì)稅的,它又是城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)稅的基礎(chǔ),同時(shí)也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價(jià)密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營業(yè)稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項(xiàng)目和種類都較多,在整個(gè)管理和經(jīng)營工作中各個(gè)環(huán)節(jié)都需要注意,進(jìn)行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計(jì)算過程中,會(huì)有一些相關(guān)的抵稅項(xiàng)目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時(shí)間價(jià)值或者費(fèi)用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實(shí)人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個(gè)年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn),用于出租或者暫時(shí)閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅,用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時(shí),也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)等。同樣,這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營業(yè)稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業(yè)稅。

篇3

[論文摘要]房地產(chǎn)營銷對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益都起著重要的作用，文章主要根據(jù)4Ps市場營銷組合理論，闡述了房地產(chǎn)市場營銷的產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、渠道策略以及促銷策略。

一、房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略（Product）

在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品策略時(shí)，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

（一）位置條件。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件，位置條件的優(yōu)劣直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤的多少，一般而言，應(yīng)選擇拆遷補(bǔ)償費(fèi)用低、交通方便、服務(wù)設(shè)施較為齊全的地段進(jìn)行開發(fā)。就商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)處在交通便利區(qū)、人流量集中區(qū)，把握好交通及客流“兩大動(dòng)線”，商鋪投資的回報(bào)率才可能實(shí)現(xiàn)。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發(fā)達(dá)的地方自然能帶來更多人氣，例如，北京老牌商圈西單、王府井就具備了這些交通優(yōu)勢。另外要注意的是，商業(yè)的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因?yàn)檫@相當(dāng)于多了一個(gè)天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢，同樣會(huì)將消費(fèi)者拒之門外。如果說交通動(dòng)線決定了多少人會(huì)經(jīng)過商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，那客流動(dòng)線就決定了消費(fèi)者與商品摩擦的機(jī)會(huì)。曾有這樣的例子，很多大商家對一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的外部環(huán)境非常滿意，但一進(jìn)到商場內(nèi)部就馬上放棄了進(jìn)駐的想法，往往只因?yàn)殡娞輸?shù)量不夠。因此，從客流動(dòng)線這個(gè)角度講，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部的合理設(shè)計(jì)能夠讓消費(fèi)者在商業(yè)體中逗留更長的時(shí)間，從而產(chǎn)生更多消費(fèi)，更多的利潤。 就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環(huán)境安靜、服務(wù)設(shè)施齊全等方面的條件。

（二）產(chǎn)品設(shè)計(jì)：為了滿足消費(fèi)者需要，對設(shè)計(jì)者而言，應(yīng)放下專業(yè)人士的架子去聽一聽你設(shè)計(jì)的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對策劃者而言，加強(qiáng)自己專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，真正的深入群眾去探求市場的聲音。關(guān)鍵是整合設(shè)計(jì)的產(chǎn)品屬性與策劃的市場屬性，找到中間的最佳結(jié)合點(diǎn)。設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)師與策劃專員應(yīng)該共同商討、相互協(xié)作，根據(jù)目標(biāo)客戶的特性分析，作出房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等。

（三）品牌設(shè)計(jì)：我國目前房地產(chǎn)品牌策略以副品牌為主導(dǎo)，即將現(xiàn)有品牌與一個(gè)新品牌相結(jié)合，從而為產(chǎn)品冠牌的方法。如萬科開發(fā)的萬科-星園、萬科-青青家園等樓盤，既可以從整體上對公司品牌的聯(lián)想和價(jià)值加以利用，又可以創(chuàng)造具體的品牌信念，幫助消費(fèi)者更形象地了解新產(chǎn)品。

建立產(chǎn)品品牌之后，更要注重品牌關(guān)系，樹立良好的品牌關(guān)系，首先就是保證房屋質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)品牌承諾，這是基本的要求。其次，提供附加產(chǎn)品，這是消費(fèi)者購房時(shí)所得到的附加服務(wù)和附加利益。最后，實(shí)施客戶關(guān)系管理（CRM），通過網(wǎng)絡(luò)、市場調(diào)查等手段收集信息建立數(shù)據(jù)庫，對客戶信息進(jìn)行長期跟蹤管理。

二、房地產(chǎn)價(jià)格策略（Price）

一種是成本+競爭定價(jià)策略，即首先計(jì)算出項(xiàng)目總成本，再根據(jù)競爭對手的價(jià)格情況，加上預(yù)期利潤，從而得出本樓盤價(jià)格。這種典型的“產(chǎn)品主導(dǎo)型”定價(jià)策略蘊(yùn)含著定價(jià)過高產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)和定價(jià)過低較難贏取超高額利潤的風(fēng)險(xiǎn)。

另外一種是消費(fèi)者需求加競爭定價(jià)策略，它的最大好處就是以消費(fèi)者的潛在心理接受價(jià)格為出發(fā)點(diǎn)，以競爭對手為參照，無論規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費(fèi)者的需求為原則，并時(shí)刻注意區(qū)別或跟隨競爭對手，因而實(shí)現(xiàn)高額利潤或快速回籠資金的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態(tài)，能使開發(fā)效率達(dá)到最高。

三、房地產(chǎn)營銷渠道策略 (Place)

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為直接銷售、委托推銷、網(wǎng)絡(luò)營銷以及其他近幾年興起的新型渠道策略。

直接銷售，最常見的形式就是派出房地產(chǎn)銷售人員，在一個(gè)固定的場所主要是現(xiàn)場售房處，來為需要買房的顧客和準(zhǔn)顧客提供服務(wù)。雖然這種渠道模式可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托推銷的費(fèi)用（相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%），但銷售經(jīng)驗(yàn)的不足和銷售網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。

委托，相對于直接銷售策略，分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，而且中介機(jī)構(gòu)由于工作的范圍、特性，以及對于市場趨勢的了解，對于目標(biāo)市場的掌握以及對于消費(fèi)心理的研究比開發(fā)商深入得多，更容易把握市場機(jī)會(huì)，能更快銷售房產(chǎn)。

許多房地產(chǎn)商也利用因特網(wǎng)資源，打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在保持既有的模式下，一些新的渠道開始出現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)營銷渠道也呈現(xiàn)出全方位、多樣化的局面。

四、房地產(chǎn)營銷促銷策略 (Promotion)

房地產(chǎn)促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷兩大類：

人員促銷是一種傳統(tǒng)的推銷方法，一方面是靠外聘的工作人員在人流量大的鬧市區(qū)或新樓盤集中區(qū)域向潛在消費(fèi)者發(fā)放其房地產(chǎn)宣傳資料，成本低同時(shí)還起到廣而告之的作用；另一方面是通過專業(yè)的銷售公司的銷售顧問向客戶詳細(xì)介紹其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動(dòng)。

非人員推銷又有廣告、營業(yè)推廣和公共關(guān)系等多種形式。在實(shí)際促銷過程中，這些方式綜合起來構(gòu)成促銷組合策略。

（一）房地產(chǎn)廣告

房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式主要有以下幾種類型：（1）印刷廣告。主要載體有報(bào)刊、雜志、有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其商自行印刷的宣傳材料等；（2）視聽廣告。如電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺(tái)、廣播等傳媒方式；（3）戶外廣告。房地產(chǎn)推出時(shí)機(jī)確定后，在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項(xiàng)目情況，預(yù)告房地產(chǎn)即將推出，誘導(dǎo)消費(fèi)者購屋欲望。（4）布置精致樣板房。房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)計(jì)樣板房，表現(xiàn)完美格局和完善生活機(jī)能，并加強(qiáng)裝修與施工，讓消費(fèi)者產(chǎn)生具體的臨場感。

（二）營業(yè)推廣

開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，或者舉行開盤或認(rèn)購儀式、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞會(huì)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，有助于提高銷售量。

（三）公共關(guān)系

房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動(dòng)包括人為制造新聞點(diǎn)，引得媒體爭相報(bào)道，享受無償廣告以及建立與各方面的良好關(guān)系，比如與地方政府、金融機(jī)構(gòu)、其它社會(huì)組織的合作以及開發(fā)商之間的合作。

目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷已然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎(chǔ)上分析房地產(chǎn)營銷策略，這對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)

[1]劉艷，淺談房地產(chǎn)營銷策略[J]，沈陽干部學(xué)刊，2005（6）

篇4

[關(guān)鍵詞]體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；體驗(yàn)營銷

我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了消費(fèi)者為主體的理性消費(fèi)時(shí)代,那種爭先恐后搶房、漏夜排隊(duì)的現(xiàn)象似乎已成為過去的記憶。房地產(chǎn)商傳統(tǒng)上具有的戰(zhàn)略優(yōu)勢,如自然資源、資金與技術(shù)優(yōu)勢隨著競爭的加劇正在縮小而不再成為必然的優(yōu)勢;企業(yè)在產(chǎn)品、價(jià)格、渠道及促銷等營銷操作層面上競爭,由于市場規(guī)范運(yùn)作和售樓信息透明化,而使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快;消費(fèi)者對產(chǎn)品物性的需求似乎不再那么迫切,而產(chǎn)品和服務(wù)帶來的心理需要和滿足愈顯重要。

所以,在經(jīng)過一輪新的洗牌后,房地產(chǎn)商在靜心思考:從“產(chǎn)品為中心”向“消費(fèi)者為中心”的轉(zhuǎn)移時(shí)代,應(yīng)該有一種營銷創(chuàng)新。于是,領(lǐng)悟顧客感,增強(qiáng)顧客體驗(yàn)需求,提升產(chǎn)品附加價(jià)值,滿足顧客物質(zhì)和精神需求的營銷模式——體驗(yàn)營銷得以青睞。

一、關(guān)于體驗(yàn)營銷

1.體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)

1970年社會(huì)學(xué)家阿爾文•托夫勒在《未來的沖擊》一書中專門撰寫了一章,首次提出了制造業(yè)、服務(wù)業(yè)和體驗(yàn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展三段論點(diǎn)。

體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫•派恩指出:“所謂體驗(yàn)是指人們用一種本質(zhì)上以個(gè)人化的方式來度過一段時(shí)間,并從中獲得過程中呈現(xiàn)出來的一系列可回憶的事件。”伯得•施密特博士在其所著得《體驗(yàn)式營銷》一書中認(rèn)為:“體驗(yàn)是企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái),以商品為道具,圍繞消費(fèi)者創(chuàng)造的值得消費(fèi)者回憶的活動(dòng)。”由此可見,體驗(yàn)是一種無形的有價(jià)值的使人產(chǎn)生知識、情感的經(jīng)濟(jì)商品。約瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉爾摩(美)在《哈佛商業(yè)評論》發(fā)表的“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)時(shí)代來臨”一文指出:體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代已來臨。他們指出,體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)是繼農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)后的一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài),并依據(jù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值演進(jìn)將社會(huì)形態(tài)劃分為四個(gè)階段:商品、貨品、服務(wù)和體驗(yàn)。

2.體驗(yàn)營銷

許多企業(yè)在接受了“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”思想后,紛紛把它作為“開啟未來經(jīng)濟(jì)增長的鑰匙”,在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,體驗(yàn)營銷成了營銷策略的重要方法之一。體驗(yàn)營銷是指企業(yè)讓目標(biāo)顧客觀摩、聆聽、嘗試、試用等方式親身體驗(yàn)其產(chǎn)品和服務(wù),促使顧客認(rèn)知、喜好并購買。這是企業(yè)拉近與顧客距離的一種有效手段,已被諸多行業(yè)廣泛采用。

體驗(yàn)營銷改變了過去只強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)品”或“客戶服務(wù)”的營銷理念,它崇尚實(shí)踐“體驗(yàn)”,讓客戶直接參與并成為體驗(yàn)的主體,造就一種“無法遺忘的感受”,能夠贏得客戶的信賴和忠誠,從而促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。體驗(yàn)營銷突破傳統(tǒng)上的“理性消費(fèi)者”的假設(shè),認(rèn)為消費(fèi)者是理性和感性兼俱的,消費(fèi)者在售前、售中、售后的體驗(yàn)是研究消費(fèi)者行為和企業(yè)品牌經(jīng)營的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷的引入

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,消費(fèi)使用具有固定性、耐久性等特點(diǎn)。購房對絕大多數(shù)人而言是一輩子的大事情,因而在經(jīng)濟(jì)條件許可范圍內(nèi),對住房條件提出了更高的、多方面的要求,諸如戶型及其大小、物業(yè)管理、小區(qū)配套、綠化等。住房對購房人而言,不再僅僅是一個(gè)遮風(fēng)擋雨、休息睡覺的處所,更多的是一種對生活品質(zhì)的追求,精神上的享受、體驗(yàn)。對房產(chǎn)商而言,誰迎合了這種需求,誰就取得了成功。從近年來的房地產(chǎn)營銷動(dòng)向可以看出,他們越來越多地引入了體驗(yàn)手法,通過“體驗(yàn)”方式來撥動(dòng)購房者的心弦,引起情感上的共鳴,從而達(dá)到“令人心動(dòng)”的效果。

體驗(yàn)式營房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷,就是把客戶購房的全過程“體驗(yàn)”視為整體,站在客戶的感受、情感、思考、行動(dòng)等角度,重新定義、設(shè)計(jì)房產(chǎn)項(xiàng)目的營銷行動(dòng)綱領(lǐng),為客戶創(chuàng)造值得回憶和持續(xù)愉悅的豐富體驗(yàn),從而促進(jìn)項(xiàng)目的銷售和客戶價(jià)值最大化。它涵蓋了包括從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到營銷推廣整個(gè)過程的每一個(gè)環(huán)節(jié),直到入住后消費(fèi)者產(chǎn)生的感受。它通常是和營造一種氛圍、制造一種環(huán)境、設(shè)計(jì)一種場景、完成一個(gè)過程、做出一項(xiàng)承諾緊密結(jié)合在一起的,而且有時(shí)它還要求客戶積極主動(dòng)的參與。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望,并將其對項(xiàng)目的良好體驗(yàn),愉悅的感情升華為客戶的忠誠,將是房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷成敗的關(guān)鍵。

三、體驗(yàn)營銷在房地產(chǎn)營銷中的具體應(yīng)用

1.產(chǎn)品體驗(yàn)策略

(1)產(chǎn)品層次與維度。房地產(chǎn)產(chǎn)品(房地產(chǎn))作為一個(gè)居住生活的空間環(huán)境和實(shí)體產(chǎn)品與無形服務(wù)的混合體,產(chǎn)品層次和維度構(gòu)成上是很廣泛的。往往樓盤引起人們情感共鳴的是那些宏觀和細(xì)節(jié)處的美學(xué)線索。根據(jù)整體產(chǎn)品概念,單獨(dú)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度,可以在空間范圍上將房地產(chǎn)分為四個(gè)層次:房屋本體,指消費(fèi)者所購買的實(shí)體房產(chǎn);半開放空間,指樓房的內(nèi)的公共區(qū)域,例如樓梯間、電梯間等;生活環(huán)境,指更廣闊的公共空間,整個(gè)樓盤與臨近樓盤在購房者看來屬于這個(gè)樓盤的生活環(huán)境一部分的空間;位置,這是站在整個(gè)城市空間的視角看待本樓盤項(xiàng)目。

房地產(chǎn)原本就具有美學(xué)、象征等特征屬性,而這些線索將成為產(chǎn)品呈現(xiàn)中重要的體驗(yàn)元素,因此,在體驗(yàn)營銷模式下,有必要將房地產(chǎn)的美學(xué)、象征等非功能屬性加以區(qū)分。因此,本文將房地產(chǎn)從整體產(chǎn)品的角度區(qū)分為三個(gè)維度:功能屬性,指滿足一系列個(gè)人居住功能需求所不可或缺的產(chǎn)品部分,在業(yè)主基本生活行為的情境中不可或缺。社會(huì)屬性,指在業(yè)主進(jìn)行一系列社交活動(dòng)的情境中,起到不容忽視的作用的那部分屬性。比如,一個(gè)擺在小區(qū)大門口骯臟的垃圾桶,當(dāng)業(yè)主從外面迎接進(jìn)來客人時(shí),也許這個(gè)他從未留意的垃圾桶,此刻會(huì)讓他不安。美學(xué)與象征屬性,就是那些環(huán)境中具有象征意義和美學(xué)價(jià)值的屬性,這部分屬性也是目前房地產(chǎn)營銷竭力打造的。

(2)價(jià)格體驗(yàn)。價(jià)格對于購房者、開發(fā)商來說一直都是一個(gè)很敏感、很關(guān)注的話題,尤其是在目前國家著力調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候,許多購房者處于觀望狀態(tài)。開發(fā)商迫于壓力,降價(jià)總是不敢徹底,市場需求還是有的,只是房價(jià)還沒有到合理的價(jià)位。那么房地產(chǎn)開發(fā)商如何在確保自身和購房者利益的基礎(chǔ)上,從價(jià)格方面向購房者傳遞體驗(yàn)?zāi)?

從企業(yè)的角度看,合理的定價(jià)意味著快速的資金回籠;而從購房者的定價(jià)體驗(yàn)而一言,企業(yè)為追求速度而下放的定價(jià)權(quán)使自身得到了實(shí)惠,因?yàn)橄M(fèi)者購買的時(shí)點(diǎn)好,性價(jià)比提高了,支付的款項(xiàng)也少了,從而雙方在利益上找到了共同點(diǎn)和平衡。

2.人文關(guān)懷體驗(yàn)策略

(1)精心的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是開展體驗(yàn)營銷的基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn)設(shè)計(jì),要求緊扣“以人為本”的思路,融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念和文化理念。首先是面對不同的消費(fèi)群體,控制好各戶型的大小、比例和布局,同時(shí)兼顧私密性效果。并且日益注重內(nèi)部功能分區(qū)問題,給喜歡自助設(shè)計(jì)的業(yè)主預(yù)留一定空間。還有,要普遍采用綠色建材,以減少污染、提高室內(nèi)居住環(huán)境質(zhì)量。

(2)完善的配套設(shè)施和小區(qū)環(huán)境。完善的配套設(shè)施帶給人們的是便捷、舒適、安全的體驗(yàn)。房產(chǎn)商不僅追求配套在數(shù)量上的齊備,而且越來越注重強(qiáng)化自身的特色,實(shí)現(xiàn)差異化營銷。除了完備的配套設(shè)施外,近年來房產(chǎn)商在小區(qū)環(huán)境方面文章做的最多的就是大力提倡生態(tài)化、給人以回歸自然的感覺,力求達(dá)到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一。

(3)用心塑造人文環(huán)境。人文營銷是最近幾年比較盛行的房地產(chǎn)營銷手法之一,而人文營銷說到底其實(shí)也是為了傳遞一種體驗(yàn)。越來越多的樓盤在營銷推廣時(shí),注重通過對目標(biāo)消費(fèi)群體、文化教育設(shè)施、會(huì)所等的生動(dòng)描述,以人文訴求來展現(xiàn)一種特有的生活品味。如高檔樓盤主要是揭示一種成熟尊貴的魅力、身份地位的體現(xiàn)、上流成功人士的高品質(zhì)生活、交際圈子。一般的樓盤則會(huì)努力展現(xiàn)一個(gè)和諧的居住空間和文化教育氛圍,以及濃濃的親子氛圍,融洽的鄰里關(guān)系,溫情的服務(wù)等。此外,在人文營銷中,利用名人的感召力也是一種常見的方式。通過曾經(jīng)入住或者目前正在居住的名人的宣傳,來提升樓盤的品味,往往能夠取得不錯(cuò)的營銷效果。

3.場景設(shè)置體驗(yàn)策略

(1)售樓處。售樓處是展示樓盤和直接進(jìn)行銷售的場所,售樓處的功能區(qū)布局、場景設(shè)計(jì)、格調(diào)氛圍力求營造舒適、自由和別致。功能區(qū)包括接待區(qū)、景觀感受區(qū)(沙盤、建筑模型、展板、效果圖、園林小品寫真、植被花草、背景音樂、燈光、DV演示、電腦三維設(shè)計(jì)等多媒體展示)、咖啡休閑區(qū),銷售簽約區(qū)等,功能區(qū)劃分力求符合購房者的心理和行為設(shè)計(jì)線路,室內(nèi)裝修物品裝飾力求與房產(chǎn)銷售主題風(fēng)格保持協(xié)調(diào)。

(2)主題樣板房。主題樣板房是裝飾藝術(shù)與房地產(chǎn)銷售展示相結(jié)合的產(chǎn)物,是根據(jù)產(chǎn)品本身的特性及目標(biāo)客戶群的生活特征而設(shè)計(jì)的有明確主題的個(gè)性化樣板房,其設(shè)計(jì)來源于目標(biāo)客戶的點(diǎn)滴生活經(jīng)驗(yàn),立足于產(chǎn)品特性與目標(biāo)消費(fèi)群的生活特征的結(jié)合,給出不同的裝修風(fēng)格,而非模式化的根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)所設(shè)計(jì)的“大眾美感”空間,主題性樣板房更貼近目標(biāo)客戶,更接近真實(shí)的生活,因而也更能引起客戶共鳴并打動(dòng)客戶。

為了讓消費(fèi)者參與到主題樣板房的設(shè)計(jì)體驗(yàn),可以借鑒“DIY”(DoItYourself)的方式,讓消費(fèi)者體會(huì)到自己自由創(chuàng)作的快樂,對自己夢寐以求的家居布局有一個(gè)真實(shí)的體驗(yàn)。這種策略發(fā)揮了消費(fèi)者的參與性,又能使該產(chǎn)品很快深入顧客心中,對購買決策起較大的作用,是典型的“拉動(dòng)策略”。

(3)房展會(huì)。房展會(huì)通過精美、逼真的模型,工作人員詳盡的解說,特色各異的樓書資料,再配以燈光音效,多角度地傳遞生活體驗(yàn)給參觀者。對于房展會(huì),沒有必要將項(xiàng)目或企業(yè)的全部標(biāo)志都集中到展覽會(huì)進(jìn)行展示,只有將有用的賣點(diǎn)或是明確的突破口展示出來,讓購房者形成明確而獨(dú)特的體驗(yàn)才是關(guān)鍵所在。

(4)實(shí)景示范區(qū)。實(shí)景示范區(qū)是指在樓盤正式銷售前,提前建好幾個(gè)樓宇,并將樓間景觀綠化環(huán)境、建筑外檐效果以及主要戶型集中展示,使購房者從實(shí)景示范區(qū)眼見為實(shí),從內(nèi)到外身臨其境全面感受居住區(qū)的生活氛圍。實(shí)景示范區(qū)不僅展示了開發(fā)商的實(shí)力,表明開發(fā)商對產(chǎn)品的信心,還讓購房者全方位真實(shí)感受室內(nèi)采光和整體布局、景觀設(shè)計(jì)、切實(shí)體驗(yàn)自己未來的生活環(huán)境,避免了單一樣板房的體驗(yàn)局限性。

4.主題互動(dòng)體驗(yàn)策略

(1)業(yè)主聯(lián)誼主題活動(dòng)。如今購房者不再作為一個(gè)被動(dòng)的傾聽者和接受者,他們迫切需要參與到即將成為自己的家園的項(xiàng)目中去。他們關(guān)注規(guī)劃設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、噪音、開發(fā)商品牌、甚至使用的建筑材料與技術(shù),他們期望獲得盡可能多的信息,更希望得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)商要把握客戶心理,緊緊圍繞體驗(yàn)價(jià)值和體驗(yàn)主題,組織不同體驗(yàn)式活動(dòng),結(jié)合樓盤開發(fā)的不同階段,讓客戶參與進(jìn)來,從不同角度深化客戶的消費(fèi)體驗(yàn)。如客戶俱樂部、業(yè)主聯(lián)誼會(huì),新老客戶答謝晚會(huì)、節(jié)日嘉年華等,打造客戶與開發(fā)商、客戶或業(yè)主間的信息情感交流平臺(tái),在參與、溝通、娛樂中,逐步建立相互信任,熟悉產(chǎn)品,增強(qiáng)品牌信心,產(chǎn)生應(yīng)景性購買行為。

(2)看房旅游。房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷與項(xiàng)目文化、節(jié)日活動(dòng)、服務(wù)、個(gè)性化展示等手段聯(lián)系較為緊密,作為上述幾者的一次大整合,看房旅游則是既放松心情又完美產(chǎn)品體驗(yàn)更融洽相互關(guān)系的好方式。如合生創(chuàng)展旗下的珠江羅馬家園是一個(gè)凝練著濃郁羅馬文化的高尚樓盤,為了讓目標(biāo)客戶群親身體驗(yàn)羅馬風(fēng)情,增強(qiáng)對項(xiàng)目的信心和情感,提供了一次難忘的羅馬體驗(yàn)之旅,而這種體驗(yàn)都將映射在他們對羅馬家園的美好感受和期待中。

(3)試住。對于住宅高端產(chǎn)品如排屋別墅類,因其對外部自然環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理要求高,且總價(jià)很高,購房者下單顯得猶豫。試住,則是打消疑慮、幫助其確定購買決策的一種有效方式。如廣州頤和山莊在其頤和大酒店開業(yè)之際,面對購房者及各種意向、關(guān)系客戶,推出了“體驗(yàn)式”試住活動(dòng),讓客人親自住到頤和山莊,已經(jīng)落訂的客戶更可以免費(fèi)入住頤和大酒店,然后決定是否簽約。許多購房者經(jīng)過試住,充分感受到了其中的生活情趣,從而最終做出購房決定。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的重要行業(yè)。目前,房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,市場營銷在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中起到舉足輕重的作用。房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷作為一種全新的營銷模式,將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用,房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身特點(diǎn)采用有效的體驗(yàn)營銷策略。

參考文獻(xiàn):

[1]伍雄輝:體驗(yàn)營銷在別墅市場的應(yīng)用方法研究,華東理工大學(xué)碩士論文[D],2003

[2]李正洪:論體驗(yàn)營銷在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的應(yīng)用,福建建筑[J].2007(4)

篇5

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌;建設(shè)

目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大改變，使得房地產(chǎn)競爭愈益激烈。以前依靠價(jià)格和質(zhì)量的競爭手段已經(jīng)適應(yīng)不了眼前的需要，那么在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中該如何表現(xiàn)自己，造就企業(yè)的核心競爭力呢?無疑，品牌將是一個(gè)重要的法寶。

1 加強(qiáng)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的意義

1.1 獲得品牌溢價(jià)

品牌給商品開創(chuàng)了一個(gè)新的競爭維度。好的品牌可以增強(qiáng)房地產(chǎn)商品的不可代替性，從而客戶對房地產(chǎn)的價(jià)格的敏感程度會(huì)降低，這就使得具有優(yōu)質(zhì)品牌的樓盤可以按更高的價(jià)格銷售。據(jù)調(diào)查，在地理位置等條件近似的情況下，北京萬科“城市花園”的房子要比沒有品牌的房子售價(jià)每平方米平均高20-30%。

1.2 加快產(chǎn)品的銷售速度

房地產(chǎn)的利潤與銷售速度直接相關(guān)，房產(chǎn)銷售的速度直接影響開發(fā)成本。銷售速度越快，回款速度越快，資金流動(dòng)的也越快，開發(fā)的成本也就越低，相應(yīng)的利潤就會(huì)增加。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，那些具有較高品牌知名度的發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)，如萬科、中海地產(chǎn)、碧桂園、合生創(chuàng)展、富地地產(chǎn)等樓盤都往往比周邊類似樓盤銷售速度快三分之一以上，比如碧桂園開發(fā)的樓盤：廣州碧桂園和碧桂園鳳凰城在預(yù)售階段就基本銷售一空。

1.3 有利于跨地域經(jīng)營

為了獲得規(guī)模效應(yīng)和競爭優(yōu)勢，當(dāng)企業(yè)品牌形成以后，就會(huì)向外延伸、擴(kuò)散，而強(qiáng)勢的房地產(chǎn)品牌因?yàn)榫哂懈叩闹取⒚雷u(yù)度，更容易被消費(fèi)者接受。例如：和記黃埔自進(jìn)入大陸市場以來，已迅雷不及掩耳之勢在上海、廣州、深圳、珠海、重慶、西安等城市開發(fā)了大量的項(xiàng)目。

1.4 提升企業(yè)的融資能力

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長、投資額大、收益高的特點(diǎn)。當(dāng)前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身籌資能力不強(qiáng)，資金問題在很大程度上成為制約房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的瓶頸，特別在經(jīng)濟(jì)周期低谷時(shí)更是如此。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道主要有房地產(chǎn)信貸、上市融資和房地產(chǎn)信托融資三種。有較高知名度品牌的企業(yè)，由于其良好的品牌聲譽(yù)，在同銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資中就處于更加有利和主動(dòng)的地位。此外，房地產(chǎn)品牌企業(yè)又具備了到資本市場直接融資的機(jī)會(huì)。顯然，品牌知名度不高的房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得這樣的機(jī)會(huì)。如：2008年，我國實(shí)行緊縮的金融和貨幣政策，對房地產(chǎn)實(shí)行了調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)資金極度短缺，房地產(chǎn)品牌企業(yè)紛紛通過發(fā)行債券進(jìn)行融資。保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億。

1.5 提高客戶對于樓盤缺陷的承受能力

任何東西都是不完美的，即使是品牌樓盤也會(huì)存在缺陷。一方面可能是樓盤本身存在某些問題，另一方面是由消費(fèi)者挑剔的眼光所致，因?yàn)橘徺I房地產(chǎn)是影響消費(fèi)者一生的重大決策，所以，消費(fèi)者會(huì)以更加挑剔的眼光看樓盤。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對于樓盤缺陷的不滿，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)品牌對房地產(chǎn)后驗(yàn)性品質(zhì)因素的擔(dān)?？稍谝欢ǔ潭壬系窒承┤毕荨Ｈ缟钲谌f科在上海開發(fā)的城市花園，雖然其位置在七寶這個(gè)曾經(jīng)比較偏僻的地方，但憑借公司的強(qiáng)大品牌影響力，還是成功了。

2 房地產(chǎn)品牌建設(shè)的現(xiàn)狀 1 強(qiáng)勢房地產(chǎn)品牌已初步建立，領(lǐng)導(dǎo)品牌凸現(xiàn)

目前，在我國近70%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都己擁有自己的品牌，在我國房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)出現(xiàn)了一批知名度高，品牌信譽(yù)良好，具有較強(qiáng)的市場競爭力的強(qiáng)勢品牌。萬科地產(chǎn)公司和中海地產(chǎn)憑借品牌強(qiáng)度和品牌經(jīng)濟(jì)上的絕對優(yōu)勢，品牌價(jià)值超過95億，成為行業(yè)品牌之首。合生創(chuàng)展、碧桂園、富力地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、保利地產(chǎn)分別以66.36億元、62.29億、61.73億元、58.12億元、55.17億元和51.52億元分列第二集團(tuán)。 2 房地產(chǎn)行業(yè)品牌建設(shè)水平低

2008年6月2日，由世界品牌實(shí)驗(yàn)室公布的“2008中國500最值價(jià)值品牌”揭曉，中國移動(dòng)以1206.68億元名列榜首，地產(chǎn)行業(yè)老大萬科品牌價(jià)值181.23億元，位居44位，地產(chǎn)行業(yè)只有7個(gè)品牌入選，占整個(gè)品牌數(shù)量的0.014%。 3 品牌建設(shè)初具雛形

由于房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭加劇，房地產(chǎn)商開始從別的競爭手段中擺脫出來，有意識地進(jìn)行了品牌建設(shè)，并初具雛形。2001年，萬科地產(chǎn)也通過系統(tǒng)地調(diào)研、分析后，將品牌核心定位于“以您的生活為本”，提出“建筑無限生活”的品牌口號，重塑了品牌形象和品牌架構(gòu)，并啟動(dòng)了品牌戰(zhàn)略制定、VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)、整合營銷傳播等的一系列工作。 4 房地產(chǎn)品牌號召力低

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的品牌競爭格局比較初級，品牌價(jià)值含量很低，生命力還很脆弱，品牌號召力不高。在中國民意調(diào)查網(wǎng)的一項(xiàng)行業(yè)品牌號召力的調(diào)查中，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)折算，房地產(chǎn)的品牌號召力在所有行業(yè)中最弱，只有0.21個(gè)系數(shù)。服裝行業(yè)最高，達(dá)到了0.87。

3 房地產(chǎn)品牌建設(shè)存在的問題 1 品牌意識淡

薄，不重視品牌建設(shè)

現(xiàn)今，由于房地產(chǎn)業(yè)的不成熟，房地產(chǎn)門檻低。從某種程度上說，只要能獲得地皮，就可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。再者，房地產(chǎn)的利潤很高。加上目前國內(nèi)旺盛的需求，為房地產(chǎn)公司提供了生存的空間，使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)品牌意識淡薄?！案惴康禺a(chǎn)當(dāng)務(wù)之急是做銷量”、“做品牌是大企業(yè)的事”、“做房地產(chǎn)品牌就是做概念、做賣點(diǎn)”、“做房地產(chǎn)品牌就是做明星樓盤，只有樓盤項(xiàng)目才有品牌”等等品牌意識淡薄的想法漫天飛。品牌意識淡薄，這在國有房地產(chǎn)行業(yè)最得以集中體現(xiàn)。以中國最大的國有房地產(chǎn)企業(yè)“中房”集團(tuán)為例，中房集團(tuán)在北京的項(xiàng)目多達(dá)30多個(gè)，其知名度反而不如SOHO。 2 品牌定位單一

品牌定位是為了在市場上樹立一個(gè)明確的，有別于競爭對手品牌的、符合消費(fèi)者需要的形象，其目的是在消費(fèi)者心目中占領(lǐng)一個(gè)有利的位置。目前大部分開發(fā)商在創(chuàng)品牌的過程中，定位為高檔房地產(chǎn)，以為占領(lǐng)高檔次的房產(chǎn)才能營造品牌，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅不需要?jiǎng)?chuàng)品牌。實(shí)際上，高檔房產(chǎn)不等于強(qiáng)勢品牌房產(chǎn)，任何檔次的房產(chǎn)，無論是高檔的、中檔的、還是低檔的，都應(yīng)注意打造自己的品牌，大眾化的住宅更容易創(chuàng)知名品牌。因?yàn)槠放频闹匾卣髦?，就是具有較高的知名度和市場占有率，是否有眾多的消費(fèi)者才是創(chuàng)名牌的首要條件。例如，海南省、廣西北海均不乏高檔樓盤，但卻無人問津。相反，北京回龍觀居住區(qū)倒以其經(jīng)濟(jì)適用房譽(yù)滿京城。 3 重視房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌建設(shè)，忽視房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)

房地產(chǎn)業(yè)的品牌有企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌之分。企業(yè)品牌反映的是企業(yè)整體形象，企業(yè)品牌的塑造是對企業(yè)整體資源的整合，強(qiáng)勢企業(yè)品牌地位的取得可以帶動(dòng)企業(yè)整體價(jià)值的提升，是企業(yè)的重要資產(chǎn)。而項(xiàng)目品牌是房地產(chǎn)企業(yè)單個(gè)項(xiàng)目的品牌，項(xiàng)目品牌的塑造只能帶動(dòng)項(xiàng)目本身的銷售，對企業(yè)整體形象與價(jià)值提升作用有限。兩者之間是整體與個(gè)體的關(guān)系。

目前我國房地產(chǎn)業(yè)并沒有認(rèn)識到企業(yè)品牌塑造的重要性，片面重視對產(chǎn)品的宣傳，忽視品牌長遠(yuǎn)的發(fā)展，將產(chǎn)品案名和品牌混為一談，企業(yè)品牌塑造乏力。翻開報(bào)紙，樓盤廣告鋪天蓋地，而企業(yè)品牌廣告少之又少。提到藍(lán)堡國際公寓、東方銀座、北京公園5號、星河灣等樓盤，我們往往耳熟能詳，但卻沒有多少人能知道其背后的企業(yè)品牌。 4 房地產(chǎn)企業(yè)的品牌缺乏企業(yè)文化內(nèi)涵

品牌不僅僅是反映不同企業(yè)及其產(chǎn)品之間差別的標(biāo)識，還體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值和文化內(nèi)涵。卓越的企業(yè)與平庸的企業(yè)之間的最大的區(qū)別在于，平庸的企業(yè)不重視企業(yè)文化的建設(shè)，不對本企業(yè)的價(jià)值觀進(jìn)行深入的思考，沒有形成一套健全的信念。如今，企業(yè)文化已經(jīng)是一個(gè)企業(yè)所擁有的不可替代的資本，優(yōu)秀的企業(yè)文化將給企業(yè)帶來持久的競爭力。一個(gè)企業(yè)如果丟掉了優(yōu)秀的企業(yè)文化，就等于失去了生命。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化從行業(yè)的整體上還沒有在新經(jīng)濟(jì)的短暫歷史下沉淀下來，還沒有一種相對成熟、穩(wěn)定的現(xiàn)代企業(yè)文化。品牌建設(shè)，實(shí)際上是將一種企業(yè)文化充分展示的過程，當(dāng)企業(yè)開始建立品牌時(shí)，文化必然滲透和貫穿其中，并發(fā)揮無可比擬的作用。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)并未重視這一點(diǎn)。造成品牌沒有深層明確、具體的內(nèi)涵，難以給顧客留下深刻印象。在這種情況下，其他的配套戰(zhàn)略就顯得盲目，缺乏針對性，當(dāng)然也談不上保證品牌營銷的有效實(shí)施。 5 忽視品牌的維護(hù)

房地產(chǎn)品牌建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，知名品牌的創(chuàng)建并非一朝一夕，需要長期的維護(hù)。一個(gè)房地產(chǎn)品牌建立起來之后，對它的維護(hù)是必不可缺的。好的品牌需要要有精心的維護(hù)，否則會(huì)導(dǎo)致品牌的退化和價(jià)值的流失。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)借助傳統(tǒng)的營銷手段迅速拉開知名度，卻不注重持續(xù)管理。因此，不能維持長期的品牌領(lǐng)先地位，無法實(shí)現(xiàn)品牌資產(chǎn)的積累。

4 加強(qiáng)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的措施 1 進(jìn)行準(zhǔn)確的品牌定位

品牌定位在品牌經(jīng)營和市場營銷中有著不可估量的作用，好的品牌定位是品牌經(jīng)營成功的前提，為企業(yè)進(jìn)占市場，拓展市場起到導(dǎo)航作用。但如果不能正確地對品牌進(jìn)行定位，樹立獨(dú)特的消費(fèi)者可認(rèn)同的品牌個(gè)性與形象，不僅會(huì)給企業(yè)帶來巨大的損失，也會(huì)使產(chǎn)品淹沒在眾多產(chǎn)品質(zhì)量、性能及服務(wù)雷同的商品中。華遠(yuǎn)集團(tuán)的“深藍(lán)華亭”就是一個(gè)很好的反面教材，由于前期的品牌定位錯(cuò)誤，造成了后來房子賣不出去，大量積壓，幸虧2008奧運(yùn)的到來，才使其解套。房地產(chǎn)企業(yè)本身受土地資源、區(qū)位及政策等因素影響比較大，而來自于市場的誘惑無處不在，企業(yè)要根據(jù)自身的資源優(yōu)勢、條件和能力進(jìn)入新選定的目標(biāo)市場，這是創(chuàng)建房地產(chǎn)品牌的前提。

房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位應(yīng)遵循如下原則:①差別化原則；②個(gè)性化原則；③延續(xù)性原則。 2 引入CIS，樹立企業(yè)形象

CIS戰(zhàn)略（Corporation Identity System，簡稱CIS）即企業(yè)識別系統(tǒng)，其含義是：運(yùn)用視覺設(shè)計(jì)，將企業(yè)理念與本質(zhì)視覺化、規(guī)格化、系統(tǒng)化。它以商標(biāo)或企業(yè)標(biāo)志的造型與色彩的設(shè)計(jì)作為表達(dá)核心，將企業(yè)的經(jīng)營理念、管理思想以及生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略與策略等，通過視覺

藝術(shù)再現(xiàn)技術(shù)傳播給企業(yè)職工和社會(huì)公眾，以塑造良好的企業(yè)形象，使公眾對企業(yè)產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，從而贏得社會(huì)大眾及消費(fèi)者對企業(yè)的肯定和信賴，有效地塑造企業(yè)形象，提高企業(yè)的市場竟?fàn)幠芰?。CIS是花，品牌是果，房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)入CIS，能成功地推行企業(yè)形象戰(zhàn)略，塑造企業(yè)產(chǎn)品形象。CIS包括理念識別（MI）、行為識別（BI）和視覺識別（VI）。 3 房地產(chǎn)品牌的維護(hù)

房地產(chǎn)品牌發(fā)展到一定規(guī)模后，就進(jìn)入房地產(chǎn)品牌維護(hù)期，也就是典型的守城階段。在品牌的發(fā)展過程中，管理維護(hù)是至關(guān)重要的，管理、維護(hù)決定著品牌的興衰成敗。創(chuàng)立一個(gè)品牌難，維護(hù)和發(fā)展一個(gè)品牌更難。如果一個(gè)為社會(huì)所公認(rèn)的品牌，沒有很好地加以維護(hù)，則有可能前功盡棄，將品牌毀于一旦。企業(yè)作為使用、保護(hù)品牌的主體，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對品牌的自我保護(hù)意識，樹立對品牌整體主動(dòng)保護(hù)的觀念，并在品牌戰(zhàn)略整個(gè)實(shí)施過程中，采取全方位動(dòng)態(tài)的保護(hù)措施。只有這樣，品牌戰(zhàn)略才有可能順利進(jìn)行。

房地產(chǎn)品牌維護(hù)應(yīng)從以下方面入手：

（1）做好客戶關(guān)系管理，培養(yǎng)品牌忠誠度。

（2）對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行定期檢測。

篇6

【論文摘要】 現(xiàn)有稅收政策存在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)較重、稅收返還優(yōu)惠手續(xù)復(fù)雜、稅收優(yōu)惠過度集中于所得稅等問題,稅收政策對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)資源配置的優(yōu)化作用有待進(jìn)一步加強(qiáng)。結(jié)合我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,筆者認(rèn)為,應(yīng)增加高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在增值稅轉(zhuǎn)型中的優(yōu)惠幅度、優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新所得稅措施、完善稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收征管制度、營造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好稅收政策環(huán)境。

 

《國家中長期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要(2006—2020年)》指出:要深入實(shí)施促進(jìn)企業(yè)成為技術(shù)創(chuàng)新主體的有關(guān)財(cái)稅、金融、政府采購等政策。在搭建創(chuàng)新平臺(tái)上,稅收政策是其中重要的政策之一。

 

一、我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及企業(yè)創(chuàng)新能力現(xiàn)狀

 

我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)得到了較快發(fā)展,2002—2006年5年來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模年平均增長速度高達(dá)27%,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占制造業(yè)的比重達(dá)到16%。2006年規(guī)模以上的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值41 322億元,是2002年的2.7倍。①2006年,我國財(cái)政用于科學(xué)研究的支出(包括科技三項(xiàng)費(fèi)用、科學(xué)支出、科研基建費(fèi)、其他科研事業(yè)費(fèi))達(dá)到1 688.5億元,占2006年中央財(cái)政支出構(gòu)成的4.2%②。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展還體現(xiàn)在企業(yè)創(chuàng)新意識的不斷提高、科研成果轉(zhuǎn)化環(huán)境不斷優(yōu)化、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速、產(chǎn)學(xué)研合作機(jī)制不斷完善,財(cái)稅政策、資本市場和人才培養(yǎng)方面的積極推動(dòng)。 

與發(fā)達(dá)國家相比,我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差距體現(xiàn)在:1.創(chuàng)新能力較差。有資料顯示:我國科技創(chuàng)新能力在世界49個(gè)主要國家中位居28位,處于中等偏下水平;對外技術(shù)依存度在50%以上,而發(fā)達(dá)國家低于30%,美國、日本則在5%以下。③2.企業(yè)多沒有核心知識產(chǎn)權(quán)。2006年國家知識產(chǎn)權(quán)局公布資料顯示,我國國內(nèi)擁有自主知識產(chǎn)權(quán)核心技術(shù)的企業(yè)僅為萬分之三,99%的企業(yè)沒有申請專利,60%的企業(yè)沒有自己的商標(biāo)。3.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)主要集中在沿海地區(qū),內(nèi)地高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在制造業(yè)總產(chǎn)值中的比重及經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率依然偏低。4.企業(yè)的創(chuàng)新意識薄弱。不肯在自主創(chuàng)新上下功夫,對攻克和掌握核心技術(shù)更是缺乏緊迫感。

技術(shù)創(chuàng)新需要占用的資金時(shí)間長、投入多、風(fēng)險(xiǎn)大。因此,由政府和企業(yè)共同承擔(dān)發(fā)育市場的前期風(fēng)險(xiǎn),運(yùn)用行政手段實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的合理配置。通過稅收政策的支持,能直接增加科技投入,降低企業(yè)研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與成本,激勵(lì)企業(yè)增加研發(fā)投資。企業(yè)在獲得利益之后,又會(huì)吸引大量社會(huì)資本向高新產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,不但為國家創(chuàng)造豐富的稅源,同時(shí)也為政府制定更多的稅收優(yōu)惠政策奠定物質(zhì)基礎(chǔ),最終形成“稅收優(yōu)惠政策——?jiǎng)?chuàng)新——獲得利潤——投資增加——稅收增加——稅收優(yōu)惠放大——?jiǎng)?chuàng)新放大——科技投入放大——稅收收入放大”的良性循環(huán)。

二、我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)行稅收政策分析

 

近年來,我國的稅收政策逐漸加大了對高新技術(shù)企業(yè)的傾斜力度,主要表現(xiàn)在以下幾方面。

(一)有關(guān)增值稅方面的稅收政策

1.2001年6月24日至2010年底,一般納稅人銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品,按17%的法定稅率征收增值稅后,對其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行即征即退政策。規(guī)定所退稅款由企業(yè)用于研究開發(fā)軟件產(chǎn)品和擴(kuò)大再生產(chǎn),不征收企業(yè)所得稅。2.自2006年1月1日至2008年12月31日,對列名的數(shù)控機(jī)床企業(yè)生產(chǎn)銷售的數(shù)控機(jī)床產(chǎn)品、鍛壓企業(yè)生產(chǎn)銷售的商品鍛件、模具企業(yè)生產(chǎn)銷售的模具產(chǎn)品,實(shí)行先按規(guī)定征收增值稅再依據(jù)實(shí)際繳納增值稅額退還50%、35%、50%的辦法。退還的稅款專項(xiàng)將用于企業(yè)的技術(shù)改造、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能降耗和數(shù)控機(jī)床產(chǎn)品的研究開發(fā)。3.2009年1月1日增值稅全面轉(zhuǎn)型,從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的一般納稅人都屬于執(zhí)行消費(fèi)型增值稅的范圍。4.對科研機(jī)構(gòu)和學(xué)校,不以盈利為目的,在合理數(shù)量范圍內(nèi)進(jìn)口國內(nèi)不能生產(chǎn)的科學(xué)研究和教學(xué)用品,直接用于科學(xué)研究和教學(xué)的,免征進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅和消費(fèi)稅。

(二)有關(guān)關(guān)稅方面的稅收政策

1.從1998年1月1日起,對國家鼓勵(lì)的投資項(xiàng)目和外商投資項(xiàng)目,在投資總額內(nèi)進(jìn)口的自用設(shè)備免除關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅,符合規(guī)定的項(xiàng)目,按照合同隨設(shè)備進(jìn)口的技術(shù)及配套件、備件,也免征進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。2.對科研機(jī)構(gòu)和學(xué)校,不以盈利為目的,在合理數(shù)量范圍內(nèi)進(jìn)口國內(nèi)不能生產(chǎn)的科學(xué)研究和教學(xué)用品,直接用于科學(xué)研究和教學(xué)的,免征進(jìn)口關(guān)稅。

(三)有關(guān)企業(yè)所得稅方面的稅收政策

1.企業(yè)為開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費(fèi)用,未形成無形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期損益的,在按照規(guī)定據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上,按照研究開發(fā)費(fèi)用的50%加計(jì)扣除;形成無形資產(chǎn)的,按照無形資產(chǎn)成本的150%攤銷。2.企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出,不超過工資薪金總額2.5%的部分,準(zhǔn)予扣除;超過部分,準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。軟件生產(chǎn)企業(yè)的職工培訓(xùn)費(fèi)用可據(jù)實(shí)扣除。3.由于技術(shù)進(jìn)步,產(chǎn)品更新?lián)Q代較快的固定資產(chǎn)可以加速折舊。4.創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)采取股權(quán)投資方式投資于未上市的中小高新技術(shù)企業(yè)2年以上的,可以按照其投資額的70%在股權(quán)持有滿2年的當(dāng)年抵扣該創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額;當(dāng)年不足抵扣的,可以在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)抵扣。5.對國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè),減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。6.居民企業(yè)在一個(gè)納稅年度內(nèi),技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得不超過500萬元的部分,免征企業(yè)所得稅;超過500萬元的部分,減半征收企業(yè)所得稅。

(四)營業(yè)稅及其他稅種有關(guān)稅

1.科研單位的技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入免征營業(yè)稅。2.對單位和個(gè)人(包括外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開發(fā)中心、外國企業(yè)和外籍個(gè)人)從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入,免征營業(yè)稅。3.對學(xué)校從事技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入,免征營業(yè)稅。4.自2008年1月1日至2010年12月31日,對符合條件的國家大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地,免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務(wù)的收入,免征營業(yè)稅。

三、促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)行稅收政策分析

 

(一)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)依然較重 

這與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特征和我國“生產(chǎn)型”增值稅法有關(guān)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)直接消耗的原材料少,投資在技術(shù)引進(jìn)、設(shè)備升級、研究開發(fā)和技術(shù)推廣方面的費(fèi)用多。這些都不屬于生產(chǎn)型增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣范圍。根據(jù)深圳市2008年上半年重點(diǎn)稅源企業(yè)增值稅應(yīng)繳比率調(diào)查結(jié)果顯示,信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件行業(yè)的重點(diǎn)稅源企業(yè)增值稅稅負(fù)為13.83%,科研技術(shù)服務(wù)增值稅稅負(fù)為11.58%,同期重點(diǎn)監(jiān)控企業(yè)的整體稅負(fù)僅為2.55%④,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)明顯偏高。盡管我國在東北和中部六省老工業(yè)基地進(jìn)行了擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn),但只是針對老工業(yè)基地的部分行業(yè),沒有惠及大量高新技術(shù)企業(yè)、中小型企業(yè)。

(二)稅收返還等優(yōu)惠手續(xù)復(fù)雜

高新技術(shù)企業(yè)辦理先征后返,需要經(jīng)過科技局、貿(mào)工局、國稅局、地稅局、財(cái)政局五家聯(lián)合認(rèn)定,審核環(huán)節(jié)多,增加了企業(yè)的退稅難度。即使是軟件行業(yè)的即征即退,也需要國稅、財(cái)政部門較長時(shí)間的審核和上報(bào)。而且規(guī)定對新辦企業(yè)的免抵退退稅款要一年之后才允許退還,退還的稅款是否專項(xiàng)用于企業(yè)的技術(shù)改造、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能降耗和數(shù)控機(jī)床產(chǎn)品的研究開發(fā)缺乏后續(xù)監(jiān)督和管理。 

(三)稅收優(yōu)惠過于集中的所得稅

2008年實(shí)施的企業(yè)所得稅建立了“產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主,區(qū)域優(yōu)惠為輔”的新稅收優(yōu)惠體系,特別是增加了對創(chuàng)投企業(yè)投資于中小高新技術(shù)企業(yè)的優(yōu)惠。但我國的稅制結(jié)構(gòu)以流轉(zhuǎn)稅為主體,所得稅的優(yōu)惠只有在企業(yè)獲得利潤之后才能體現(xiàn),而高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)在經(jīng)歷開發(fā)、實(shí)驗(yàn)、規(guī)模生產(chǎn)這漫長的過程中,優(yōu)惠是缺位的。對高新技術(shù)企業(yè)而言,最需要資金的階段沒有得到政策支持,可謂好鋼沒有用在刀刃上。同時(shí),所得稅優(yōu)惠政策中的如國家重點(diǎn)扶持高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),誰來認(rèn)定、中小高新技術(shù)企業(yè)怎樣界定等具體操作問題還沒有得到很好的解決。 

(四)稅收優(yōu)惠惠及企業(yè)的面較窄 

企業(yè)自主創(chuàng)新能力的培養(yǎng)不僅僅靠生產(chǎn)企業(yè)自身,還需要學(xué)校輸送人才、社會(huì)各界投入資金、科技中介機(jī)構(gòu)服務(wù)和科研機(jī)構(gòu)的支持,而現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策只在財(cái)稅[2007]120號《關(guān)于國家大學(xué)科技園有關(guān)稅收政策問題的通知》和財(cái)稅[2007]121號《關(guān)于科技企業(yè)孵化器有關(guān)稅收政策問題的通知》中對國家大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅的優(yōu)惠,所得稅中只涉及到創(chuàng)投企業(yè),其他如高新技術(shù)研究開發(fā)機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)合作研究所、研究開發(fā)基金會(huì)都缺少優(yōu)惠關(guān)懷。其他稅種中稅收優(yōu)惠也不配套,如個(gè)人所得稅中對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的科技工作者、經(jīng)營管理有功人員的薪酬及股權(quán)分配尚無激勵(lì)措施。

 

四、完善促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展稅收政策的思考

 

(一)增加高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在增值稅轉(zhuǎn)型中的優(yōu)惠幅度 

2009年全面增值稅轉(zhuǎn)型之際,應(yīng)進(jìn)行部分改革,突出對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的扶持力度,如將特許權(quán)使用費(fèi)、技術(shù)推廣費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)納入增值稅抵扣范圍,比照交通運(yùn)輸費(fèi)、農(nóng)產(chǎn)品,允許按照一定比例扣除;適當(dāng)將高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定一般納稅人的年銷售金額標(biāo)準(zhǔn)降低。如效果好再推廣到其他行業(yè),讓增值稅真正做到全覆蓋、全鏈條、全抵扣。這樣,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)無疑是最大的受惠者。 

(二)優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新所得稅激勵(lì)措施 

1.突出對高新技術(shù)項(xiàng)目、產(chǎn)品、環(huán)節(jié)的優(yōu)惠。新企業(yè)所得稅中對實(shí)行15%低稅率的高新技術(shù)企業(yè)要求必須有核心自主知識產(chǎn)權(quán)。但企業(yè)自主創(chuàng)新能力的培養(yǎng)是一個(gè)長期的過程,所得稅應(yīng)著重突出對高新技術(shù)項(xiàng)目、產(chǎn)品、環(huán)節(jié)的優(yōu)惠,這樣不僅惠及中小型高新技術(shù)企業(yè),而且能通過某一項(xiàng)目、某種主打產(chǎn)品拉動(dòng)整個(gè)企業(yè)的成長。2.允許提取技術(shù)研究開發(fā)費(fèi)。高新技術(shù)企業(yè)可按銷售額的3%至5%提取技術(shù)開發(fā)費(fèi)并允許部分重點(diǎn)扶持產(chǎn)品增加提取比例,這比研發(fā)費(fèi)的加計(jì)扣除更容易操作。3.科研培訓(xùn)費(fèi)用可以據(jù)實(shí)扣除。新企業(yè)所得稅提高了職工教育經(jīng)費(fèi)的提取比例,但一項(xiàng)研究成果需要轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力必須花費(fèi)高額的培訓(xùn)費(fèi)用,將這些費(fèi)用攤?cè)肼毠そ逃?jīng)費(fèi)是不合理的。4.在稅前建立科技開發(fā)準(zhǔn)備金制度,允許企業(yè)特別是目前生產(chǎn)規(guī)模不大但有科技發(fā)展前途的中小企業(yè),按其銷售收入的一定比例提取科技開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。5.個(gè)人所得稅方面可對高新技術(shù)企業(yè)員工、創(chuàng)新型人才的工資薪金所得提高扣除標(biāo)準(zhǔn),對科研成果獎(jiǎng)勵(lì)所得給予減免,對與研究開發(fā)掛鉤的分成收入有所優(yōu)惠。

(三)完善稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管制度

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)稅收優(yōu)惠政策需要建立一個(gè)優(yōu)惠評估考核機(jī)制和分析制度。對企業(yè)創(chuàng)新成果需要科技部門聯(lián)合稅務(wù)部門定期進(jìn)行驗(yàn)收、鑒定,對返還的稅款沒有用于研究開發(fā)的,責(zé)令退還優(yōu)惠并做偷稅處理。定期對優(yōu)惠政策稅收效應(yīng)進(jìn)行評價(jià)分析,并在此基礎(chǔ)上建立完善高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)稅收政策制度體系。在納稅服務(wù)上要注重對企業(yè)進(jìn)行優(yōu)惠政策的宣傳和解釋,讓企業(yè)能主動(dòng)申請優(yōu)惠、享受優(yōu)惠、利用優(yōu)惠,同時(shí)簡化申請形式和程序,減少辦稅成本。

(四)營造促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

企業(yè)主要通過市場配置資源,政府運(yùn)用手段調(diào)節(jié)配置資源。“先征后返”是一項(xiàng)有效的政策工具,在實(shí)際操作中應(yīng)該加強(qiáng)部門之間的相互協(xié)調(diào),科技部門要及時(shí)將認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)的名單傳遞到國地稅,稅務(wù)要在限定時(shí)間內(nèi),審核應(yīng)返還金額,財(cái)政據(jù)此返還稅款。對返還稅款的用途,稅務(wù)部門要提醒企業(yè)分別核算,作為下次返還稅款的條件。應(yīng)加快出口退稅速度,稅務(wù)部門可專為高新技術(shù)企業(yè)設(shè)立退稅通道,并在指標(biāo)上予以優(yōu)先保證。

 

【參考文獻(xiàn)】

[1] 孫瑞標(biāo),繆慧頻,劉麗堅(jiān).企業(yè)所得稅實(shí)施條例操作指南[m].北京:中國商業(yè)出版社,2007. 

[2] 劉軍.自主創(chuàng)新與稅收作為的思考[j].改革與戰(zhàn)略,2006(06).

篇7

一、2001年產(chǎn)業(yè)/行業(yè)經(jīng)濟(jì)總結(jié)

（一）、各行業(yè)生產(chǎn)增長情況

2001年電子及通訊產(chǎn)品制造業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)定快速增長態(tài)勢，增長速度仍穩(wěn)居各行業(yè)首位。但受國際信息產(chǎn)業(yè)明顯回落的不利影響，進(jìn)入下半年以后，增長速度有所降低。1-9月份全行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值6146億元（現(xiàn)行價(jià),下同），比去年同期增長28.2%，完成銷售產(chǎn)值6033億元同比增長28.6%。從細(xì)分行業(yè)看，投資類電子產(chǎn)品產(chǎn)銷保持了47%以上的增長速度，是全行業(yè)保持高速增長的主要原因?？偟膩砜?，2001年移動(dòng)通信設(shè)備、電子計(jì)算機(jī)、程控交換機(jī)、光通信設(shè)備等高新技術(shù)領(lǐng)域的電子和通訊產(chǎn)品制造業(yè)位居各行業(yè)增長之首，增幅在30%以上。

煤炭行業(yè)生產(chǎn)增長速度進(jìn)入三季度以后有所回落，但煤炭生產(chǎn)結(jié)構(gòu)明顯改善。1-9月，全國原煤產(chǎn)量74581萬噸，同比增長5%。與此同時(shí)，煤炭出口同比增加2221萬噸，占生產(chǎn)增加總量的41.6%。另外，煤礦和社會(huì)存煤同比均下降，截至9月末，全國煤炭庫存1.3億噸，同比下降13.4%。特別是國有重點(diǎn)煤礦庫存2222萬噸，同比下降28.6%，由此可見，新增產(chǎn)量沒有形成新的積壓。總體來看，2001年煤炭供求基本平衡，全年煤炭產(chǎn)量將達(dá)到10－10.5億噸。當(dāng)期增產(chǎn)屬有效供給，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于合理，國內(nèi)煤炭市場保持了較高的需求。從國際市場看，世界能源結(jié)構(gòu)調(diào)整，拉動(dòng)了煤炭需求增長的大格局沒有變，我國煤炭出口在1999、2000年連續(xù)取得重大突破的基礎(chǔ)上，2001年繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長勢頭，預(yù)計(jì)全年出口量將達(dá)到8500萬噸左右，成為世界第二大煤炭出口國。全年累計(jì)平均商品煤價(jià)格可望達(dá)到148－150元，同比提高8－10元/噸。

鋼鐵工業(yè)在2001年保持較高速度增長。三季度，冶金重點(diǎn)大中型企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值673億元，同比增幅為12.6%，增速比上半年提高2個(gè)百分點(diǎn)。全國鋼產(chǎn)量達(dá)3666.5萬噸，同比增幅為14.8%，尤其是成品鋼材產(chǎn)量增幅繼續(xù)保持在18%以上的較高水平，并呈現(xiàn)出明顯的逐季加快態(tài)勢。重點(diǎn)鋼鐵產(chǎn)品中，大型材、中型材、小型材、優(yōu)質(zhì)型材等產(chǎn)品產(chǎn)量增長速度均超過20%以上。但與二季度相比，多數(shù)產(chǎn)品環(huán)比增速明顯放緩，部分鋼材品種產(chǎn)量還有一定減少。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，鐵鋼比、材鋼比分別為1.01和1.08，比前幾個(gè)季度有一定回穩(wěn)，并開始向正?；貧w。另外值得肯定的是，鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值增幅正在超越產(chǎn)量增幅，說明產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向高附加值產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。2001年，從市場和企業(yè)效益看，由于受國內(nèi)外市場形勢影響，鋼鐵產(chǎn)品進(jìn)口大幅度增加而出口大幅度減少。國內(nèi)市場鋼材價(jià)格明顯下降，鋼鐵工業(yè)企業(yè)銷售收入增速放緩，季度環(huán)比收入也出現(xiàn)下降，與同期生產(chǎn)增幅相比產(chǎn)生較大落差，增產(chǎn)未增收。

石油化工行業(yè)受國際市場油價(jià)波動(dòng)的不利影響，開始出現(xiàn)產(chǎn)出增長但收入和效益回落的不利增長局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三季度，石化全行業(yè)完成累計(jì)工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）10284億元，同比增長12.9%；工業(yè)增加值完成3280億元，同比增長12%；增幅均比上半年提高6個(gè)多百分點(diǎn)。但實(shí)現(xiàn)銷售收入9417億元，同比下降8.91%；實(shí)現(xiàn)利潤644億元，同比下降10%。導(dǎo)致這種局面的主要原因，一是今年以來，國際市場原油價(jià)格一路走低，國內(nèi)成品油價(jià)格與之接軌的新加坡市場的汽油價(jià)格長時(shí)間與原油價(jià)格倒掛，導(dǎo)致國內(nèi)汽、柴油定價(jià)大幅下調(diào)。二是石化產(chǎn)品價(jià)格持續(xù)低迷，下降幅度較大，與去年同期相比，合成纖維單體及聚合物平均下降1660元/噸，合成纖維平均下降1260元/噸，合成樹脂平均下降500元/噸。三是要消化年初較高價(jià)格的原油、成品油庫存。

汽車工業(yè)進(jìn)入三季度以后，基本扭轉(zhuǎn)了自3月份以來的產(chǎn)銷逐月下滑狀態(tài)，汽車生產(chǎn)總體形勢比去年同期有較大幅度提高，企業(yè)經(jīng)營狀況明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月份全國汽車生產(chǎn)總量達(dá)175萬輛，比去年同期增長14%。銷售總量完成177.4萬輛，比去年同期增長17.7%。其中，客車產(chǎn)、銷量分別為達(dá)到63萬輛和62萬輛，同比增長22.5%和22.6%；轎車產(chǎn)、銷量分別為52.2萬輛和54.6萬輛，同比增長15.8%和26.7%。從細(xì)分車型看，轎車、微型客車與重型載貨車依然是拉動(dòng)汽車產(chǎn)銷增長的主要因素。據(jù)測算，1-9月份對汽車產(chǎn)銷量增長貢獻(xiàn)最大的是微型客車、轎車和重型載貨車。從產(chǎn)量看，微型客車為34.3%，轎車貢獻(xiàn)度為32.7%，重型載貨車為20.8%。從銷量看，轎車貢獻(xiàn)度為43.1%，微型客車為27.9%，重型載貨車為16.2%。產(chǎn)出快速增長帶動(dòng)汽車企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯回升。從總體上看，全年機(jī)械工業(yè)在保持銷售增長勢頭的前提下，生產(chǎn)增長速度在15%左右。

電力工業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月，全社會(huì)用電量10585億千瓦時(shí)，比去年同期增長8.1%，增長速度與上半年基本持平。其中，工業(yè)用電同比增長7.9%，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢；交通通訊、商業(yè)飲食服務(wù)和公用事業(yè)用電增勢強(qiáng)勁，是帶動(dòng)電力需求穩(wěn)步增長的主要原因。1-9月份，全國發(fā)電量10568億千瓦時(shí)，比去年同期增長8.4%，增速比上年有所提高。從主要發(fā)電企業(yè)情況看，增幅居前幾名的有國電電力發(fā)展股份有限公司、華中公司、青海電力公司、浙江電力公司、新疆電力公司和山東電力公司，增幅都在20%以上。2001年我國的電力市場呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是電力需求在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費(fèi)拉動(dòng)作用下保持有力增長，幾個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整較大的行業(yè)，其用電增長表現(xiàn)出與以往較為不同的特征。如：紡織行業(yè)用電大幅度增長、石油加工業(yè)再現(xiàn)了負(fù)增長。二是國際市場高耗電產(chǎn)品價(jià)格延續(xù)2000年走低的趨勢，國內(nèi)高耗電行業(yè)慣性發(fā)展，帶動(dòng)用電快速增長。三是西部地區(qū)電力需求快速增長，主要因?yàn)橥顿Y拉動(dòng)和高耗電行業(yè)拉動(dòng)。四是各地區(qū)和各行業(yè)用電增長不平衡的情況依然存在。五是電力供應(yīng)局部緊張狀況依然存在，但全國電力供需總體基本平衡。

住宅和房地產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀。具體指標(biāo)見表一。分地區(qū)看，中西部房地產(chǎn)投資增長速度均比上半年提高5個(gè)百分點(diǎn)，可以說，中西部地區(qū)的商品住宅開發(fā)速度的加快是房地產(chǎn)業(yè)增速提高的主要原因。

表一、2001年1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)、銷售情況

實(shí)際完成比同期增長（%）比重

一、投資完成額（億元）4305.7431.2100

其中：住宅2997.9231.969.6

二、土地開發(fā)面積

本年購置土地面積12803.1665.0

完成開發(fā)土地面積6560.8736.8

三、商品房建筑銷售面積（萬平方米）

施工面積63184.0322.5

其中：新開工面積25893.0634.9

竣工面積10555.5818.7

銷售面積10168.9423.3

四、商品房銷售額（億元）2259.3933.6

2001年1-9月，醫(yī)藥工業(yè)總產(chǎn)值按可比價(jià)格計(jì)算完成1985億元，較上年同期增長17.7%；完成產(chǎn)品銷售收入1481億元，比上年同期有16.2%的增幅。醫(yī)藥企業(yè)前三季度共實(shí)現(xiàn)利潤114.7億元，同比增長22.7%。預(yù)計(jì)2001年，國內(nèi)醫(yī)藥制造業(yè)產(chǎn)品銷售收入增長幅度約在15%左右，利潤總額的增長幅度約為17%；醫(yī)藥行業(yè)上市公司加權(quán)平均的銷售收入的增長幅度約為9%，利潤增長幅度約為5%，與2000年的20%和15%有明顯回落。

交通運(yùn)輸行業(yè)在2001年仍維持了平穩(wěn)增長的態(tài)勢。分子行業(yè)統(tǒng)計(jì)，公路客貨運(yùn)輸業(yè)同比增長在5%左右，水上運(yùn)輸業(yè)繼續(xù)維持客運(yùn)下降，貨運(yùn)上升的勢頭，客運(yùn)同比下降4.6%，貨運(yùn)同比上升3.8%。港口貨運(yùn)業(yè)尤其是集裝箱業(yè)的增長較為明顯：全國港口完成貨物吞吐量24億噸，同比增長8.6%，其中沿海港口同比增長10%，外貿(mào)貨物吞吐量同比增長14%，集裝箱吞吐量達(dá)到2600萬標(biāo)準(zhǔn)箱，同比增長16.3%。2001年，全國交通基礎(chǔ)建設(shè)累計(jì)完成投資2600億元以上，新增公路3.2萬公里，其中高速公路3017公里。到2001年底，全國公路總里程達(dá)到143.5萬公里，其中高速公路1.9萬公里。沿海港口新擴(kuò)建中級以上泊位37個(gè)，新增吞吐能力6187萬噸。

2001年建材行業(yè)整體經(jīng)營狀況良好。2001年1～9月，建材行業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值為731億元，比去年同期增長10.68%。其中，建筑材料及非金屬礦采選業(yè)增長11.96%，建筑材料及非金屬礦物制品業(yè)增長10.59%。初步測算，建材行業(yè)第三季度工業(yè)增加值為263億元，比去年同期增長9.13%，第一季度和第二季度工業(yè)增加值分別比去年同期增長12.26%和11.08%。在全國固定資產(chǎn)投資加速增長的基礎(chǔ)上，建材工業(yè)由快速增長階段進(jìn)入穩(wěn)步增長。1～9月建材工業(yè)產(chǎn)銷銜接平穩(wěn)適度，累計(jì)產(chǎn)銷率95.79%，比上年同期提高0.06個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入第三季度產(chǎn)銷率出現(xiàn)了快速上升跡象，第三季度產(chǎn)銷率為97.08%，比第二季度提高2.33個(gè)百分點(diǎn)，其增長幅度比上年同期的增長幅度高1.43個(gè)百分點(diǎn)。2001年1～9月，我國建材行業(yè)累計(jì)出口創(chuàng)匯24億美元，比上年同期增長12.41%，完成出口創(chuàng)匯比上年同期增長6.41%，但第三季度與上半年相比增幅回落3.84個(gè)百分點(diǎn)。分子行業(yè)來看，水泥、建筑衛(wèi)生陶瓷、水泥制品等子行業(yè)生產(chǎn)增長平穩(wěn)，其中水泥和玻璃纖維及其制品業(yè)增長突顯。平板玻璃行業(yè)由于從2000年底以來盲目擴(kuò)大產(chǎn)能，產(chǎn)品嚴(yán)重供大于求，全年大面積虧損。

批發(fā)業(yè)的增長速度從前三季度的走勢看，出現(xiàn)較大滑坡，而零售業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的運(yùn)行態(tài)勢。通過對各項(xiàng)影響因素的分析可以看出，四季度批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)的商品銷售的增長速度難以有較大提高，將低于上半年的增長速度，但會(huì)略高于三季度的增長速度。預(yù)計(jì)全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額增長幅度將在8-9%之間。第四季度，零售業(yè)的銷售和效益將繼續(xù)保持平穩(wěn)的增長勢頭，但批發(fā)業(yè)效益狀況難以有較大改觀。在零售業(yè)的經(jīng)營方式中，連鎖企業(yè)仍將屬于上升階段，銷售提高較快。

2001年全國環(huán)保產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值估計(jì)將達(dá)到1020億元，年增長率約為14%，與1993～1998年的增長水平13.8%接近。其中，環(huán)保技術(shù)服務(wù)業(yè)和低公害產(chǎn)品生產(chǎn)以及環(huán)保產(chǎn)品生產(chǎn)的產(chǎn)值將高于平均水平；環(huán)保產(chǎn)業(yè)利潤增長率在13～14%之間，環(huán)保產(chǎn)業(yè)整個(gè)行業(yè)的利潤可望達(dá)到130億元；在環(huán)保技術(shù)裝備領(lǐng)域，水污染防治和空氣污染防治產(chǎn)品仍將是主體，環(huán)境工程設(shè)計(jì)、施工都將有較大幅度增長；環(huán)境污染防治設(shè)施運(yùn)營可望取得較大的發(fā)展。

從上市公司來看，根據(jù)國泰君安證券研究所公布的資料，2001年平均凈利潤增長前5個(gè)行業(yè)分別為機(jī)電設(shè)備、輕工、商貿(mào)、文化產(chǎn)業(yè)和醫(yī)療衛(wèi)生業(yè)，其增長幅度分別達(dá)到18.83%、10.49%、10.21%、17.33%和14.39%。文化和醫(yī)療衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)都是目前國內(nèi)典型的成長性行業(yè)，其中醫(yī)療衛(wèi)生業(yè)一直保持著兩位數(shù)的增長。2001年平均凈利潤下降前5個(gè)大類行業(yè)分別為建筑業(yè)、化工、信息產(chǎn)業(yè)、紡織和食品飲料，其降幅分別達(dá)到32.93%、14.35%、12.44%、9.74%和9.71%。

在業(yè)績滑坡的細(xì)分行業(yè)中，平均凈利潤下降幅度較大的行業(yè)為廣播電視設(shè)備配件、氯堿、化纖制造業(yè)和廣播電視設(shè)備(以彩電為主)和鉛鋅銅，下降幅度分別為64.06%、56.55%、38.67%、36.14%和35.15%。廣播電視設(shè)備及配件行業(yè)主要是由于行業(yè)本身的衰退和產(chǎn)品價(jià)格下降引起的。氯堿行業(yè)內(nèi)的大部分上市公司業(yè)績都出現(xiàn)較大幅度的下滑，其原因主要是因?yàn)楫a(chǎn)品的價(jià)格下降所致?；w行業(yè)上市公司業(yè)績的下降主要是產(chǎn)能增長過快，再加上進(jìn)口產(chǎn)品的沖擊導(dǎo)致大部分產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的下降，整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益出現(xiàn)了明顯的下滑，鉛鋅銅行業(yè)主要是由于行業(yè)內(nèi)的訂單減少所導(dǎo)致。

（二）、各行業(yè)固定資產(chǎn)投資和產(chǎn)品價(jià)格

2001年前三季度固定資產(chǎn)投資呈加速增長態(tài)勢。前三季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資21221億元，同比增長15.8%，比上半年加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。從各行業(yè)情況看，建筑業(yè)增長最快，比去年同期增長51.1%；整個(gè)工業(yè)中除電力（-9.1%）是負(fù)增長，化工行業(yè)較低（3.9%）外，其它工業(yè)均有20%以上的固定資產(chǎn)投資增長，其中有色（68.9%）、紡織（49.6%）、森林（47.1%）、冶金（40.9）及電子（40%）均有40%以上的固定資產(chǎn)投資增長率；第三產(chǎn)業(yè)中，只有金融保險(xiǎn)業(yè)是負(fù)增長（-15.3%），而郵電通信業(yè)（32.3%）、房產(chǎn)公用服務(wù)咨詢業(yè)（31.9%）和科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)（25.4%）都保持了較高的增長率。

在國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的38個(gè)行業(yè)中，有29個(gè)工業(yè)行業(yè)出廠價(jià)格呈降勢，占76%。其中，降幅較大的有化學(xué)纖維制造業(yè)、石油天然氣開采業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)，分別下降13.1%、9.5%和9.2%；漲幅較大的有煤炭采選業(yè)和自來水生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)，分別上漲7.9%和7.5%。

二、2002年產(chǎn)業(yè)/行業(yè)走勢預(yù)測

根據(jù)國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部的資料，2002年主要宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測指標(biāo)如表二所示。

表二、2002年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測值

指標(biāo)單位預(yù)測數(shù)增長（%）

GDP(90不變價(jià))億元558657.1

一產(chǎn)（90價(jià)）億元73062.4

二產(chǎn)（90價(jià)）億元327148.1

工業(yè)（90價(jià)）億元296928.2

建筑業(yè)（90價(jià)）億元30226.5

三產(chǎn)（90價(jià)）億元157937.0

固定資產(chǎn)投資億元4203212.5

消費(fèi)品零售額億元411009.5

進(jìn)口億美元268611.0

出口億美元27765.0

零售物價(jià)指數(shù)上年＝10098.0-2.0

分行業(yè)來看：

2002年中國的通訊設(shè)備制造行業(yè)將會(huì)迎來一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。在中國電信分拆以后，估計(jì)下半年部分滯后的建設(shè)需求將刺激中國通訊設(shè)備市場在2002年中后期有一階段性的高峰時(shí)期。由此，生產(chǎn)固定電話交換機(jī)和相關(guān)設(shè)備的硬件廠商，以及為電信公司提供計(jì)費(fèi)、結(jié)算軟件的系統(tǒng)集成商，2002年下半年將獲得一定的市場機(jī)遇。此后，分拆后長途骨干網(wǎng)絡(luò)按照光纖數(shù)量或者容量，網(wǎng)通和中國電信三七分成。而中國電信和網(wǎng)通兩家的目標(biāo)都是要發(fā)展成為全業(yè)務(wù)的綜合運(yùn)營商，有能力為用戶提供端到端的解決方案，這就要保證業(yè)務(wù)能夠進(jìn)行地域滲透。北方由于網(wǎng)通和吉通原有的網(wǎng)絡(luò)，在南方有一定的基礎(chǔ)，而南方的中國電信除長途骨干網(wǎng)絡(luò)以外，在北方幾乎是空白。因此雙方都會(huì)加快基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，短期以內(nèi)會(huì)促進(jìn)傳輸網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。但受行業(yè)內(nèi)在原因的制約，光通訊業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)只能維持溫和的增長。無論是光通訊設(shè)備市場、還是光纖光纜市場由于全球的形勢在各通訊子行業(yè)中顯得較為低迷，所以各大全球主流企業(yè)加大了對國內(nèi)市場的滲透力度，導(dǎo)致光通訊市場的競爭更為慘烈。由于CDMA和3G的建設(shè)，2002年通訊設(shè)備市場最主要的投資熱點(diǎn)依然是移動(dòng)通訊。從整個(gè)行業(yè)看，2002年通訊設(shè)備行業(yè)會(huì)繼續(xù)保持高速增長。

2002年我國鋼鐵產(chǎn)品市場供需都還能保持一定的增長速度。不過應(yīng)該看到，一方面2001年以來世界范圍的經(jīng)濟(jì)增長乏力對我國經(jīng)濟(jì)的影響程度會(huì)日益加深，主要鋼鐵產(chǎn)品消費(fèi)行業(yè)的增長速度會(huì)進(jìn)一步放慢，并且加入WTO后，相對封閉的國內(nèi)市場環(huán)境被打破，單純由國內(nèi)鋼鐵工業(yè)企業(yè)享有的需求市場空間會(huì)受到更多的擠壓；另一方面國內(nèi)鋼鐵工業(yè)目前明顯高于需求增長的生產(chǎn)增長速度和眾多鋼鐵企業(yè)在生產(chǎn)增長方面顯露出的過度競爭傾向都將惡化生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，供需的不平衡發(fā)展將使鋼鐵產(chǎn)品市場價(jià)格走低，而產(chǎn)品的需求會(huì)繼續(xù)2001年的分化走勢。

2002年電力行業(yè)因?yàn)閲窠?jīng)濟(jì)增長的可能放緩，電量增長速度將低于2001年的增長速度，預(yù)計(jì)在6%－7%。各網(wǎng)省區(qū)的電力供需情況，在電網(wǎng)建設(shè)沒有取得大的突破的情況下，預(yù)計(jì)仍將延續(xù)2001年的狀況，基本不會(huì)有太大的變化。電網(wǎng)建設(shè)和能源結(jié)構(gòu)調(diào)整，仍將是2002年電力工業(yè)的重點(diǎn)。電力體制改革仍將是2002年電力行業(yè)的一大不確定因素，由于電力體制改革是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，其中政府部門的改革，和相關(guān)電力監(jiān)管機(jī)構(gòu)的建立，是電力體制改革的關(guān)鍵。因此，在相關(guān)的監(jiān)管部門沒有建立之前，區(qū)域電力市場的建立將是熱點(diǎn)。在這些區(qū)域，有規(guī)模擴(kuò)張領(lǐng)先優(yōu)勢的電力企業(yè)，將倍受市場關(guān)注。

2002年我國煤炭市場供應(yīng)將有較大缺口，貨緊價(jià)升將是煤炭市場的主特征。不過，預(yù)計(jì)作為能源基礎(chǔ)行業(yè)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的局面，國家可能會(huì)出臺(tái)一些調(diào)控措施，煤炭價(jià)格升幅將有限。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)，2002年煤炭價(jià)格漲幅將控制在5－10%以內(nèi)，電力企業(yè)電煤成本的上升將控制在一定范圍。財(cái)稅政策將會(huì)向水電和新能源開發(fā)傾斜，同樣將對電力行業(yè)帶來較大的影響。

2002年，汽車行業(yè)存在著較多促進(jìn)需求強(qiáng)勁增長的因素，同時(shí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整也還將繼續(xù)，貨車重型化、客車大型化、乘用車多元化、私人消費(fèi)等是主要發(fā)展趨向。就各車型看，國家積極的財(cái)政政策、西部大開發(fā)等重大基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目、高等級公路的增加等因素使重型載貨車將繼續(xù)高速增長，大中型客車也會(huì)有較高的增長水平，但大客的增長會(huì)有所放慢，中客大致保持；在技術(shù)、產(chǎn)品進(jìn)行升級后，微型客車市場有所恢復(fù)，有望保持較快發(fā)展水平，但由于在安全性等方面的明顯缺陷，其市場可能被降價(jià)后的輕型客車取代一部分，新車型的增加也促使輕型客車有望獲取較快的增長（由于2001年輕客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中含有部分6字頭轎車產(chǎn)品，2002年扣除后，該產(chǎn)品的增速有下調(diào)）；一方面增加了6字頭轎車產(chǎn)品的數(shù)量，另一方面轎車可能出現(xiàn)爆發(fā)性增長，因此預(yù)計(jì)將繼續(xù)高速增長并且比重同時(shí)提高；中型貨車將發(fā)展較為平穩(wěn)，而輕型貨車增長不甚樂觀，這兩類車型的比重呈下降趨勢。行業(yè)供給能力在目前過剩的基礎(chǔ)上有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能，但供給產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也將順應(yīng)需求發(fā)生調(diào)整，市場競爭加強(qiáng)、價(jià)格下降在所難免。總體上，汽車工業(yè)有望取得比2001年稍高的增長速度，而轎車的銷售增長和價(jià)格下降將在市場中有突出表現(xiàn)。

交通運(yùn)輸業(yè)在2002有望再上一個(gè)臺(tái)階。預(yù)計(jì)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將繼續(xù)加快，重點(diǎn)是國道主干線、西部省際通道和通縣油路工程。預(yù)期目標(biāo)是新增公路4萬公里左右，其中高速公路2500公里左右。"五縱七橫"國道主干線新開工1300公里。預(yù)期投資規(guī)模將不低于2001年的水平。西部地區(qū)2001年公路投資增長迅速，貴州、青海、、陜西等地的公路建設(shè)投資增長均超過170%，中部地區(qū)則以天津（164%）、山西（189%）、內(nèi)蒙（144%）等省份增長較快，2002年中西部公路建設(shè)投資依然會(huì)保持較高增長。受日圓貶值及全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國外貿(mào)出口形勢將面對更大的壓力，從而對外貿(mào)貨物生成量產(chǎn)生較大的不利影響。但由于我國港口吞吐量內(nèi)外貿(mào)貨物構(gòu)成中內(nèi)貿(mào)比重較大（2001年前三季度內(nèi)貿(mào)9.62億噸，外貿(mào)4.81億），而預(yù)期國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長仍能保持7%左右，內(nèi)貿(mào)貨物仍將維持穩(wěn)定增長。因此，從整體上講我國港口吞吐量在2002年增幅較2001年預(yù)計(jì)會(huì)有較大幅度的回落，但仍能維持略高于GDP的增長的增速。在港口總體吞吐量增幅大幅回落的情況下，集裝箱吞吐量增長仍將一支獨(dú)秀，原因一方面在于我國無論是內(nèi)貿(mào)還是外貿(mào)，貨物的集裝箱化率在不斷地提高。另一個(gè)方面則在于隨著我國港口基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，?簧俑劭詮銥康墓屎槳嗖歡系卦黽印?BR>2002年石化行業(yè)會(huì)有所分化。由于石油價(jià)格很難有起色，石油行業(yè)的業(yè)績會(huì)下滑，而化工行業(yè)會(huì)因?yàn)槌杀镜南陆?，利潤增加。而銷售性企業(yè)由于外資的進(jìn)入，競爭會(huì)加劇。估計(jì)全行業(yè)的增長幅度較2001年有小幅回落。

2002年房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間，但會(huì)進(jìn)入調(diào)整階段，價(jià)格難有起色。由于2001年地產(chǎn)投資及施工面積增長過快，2002年商品房竣工面積及總供應(yīng)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，市場競爭激烈，一部份質(zhì)地較差的開發(fā)商樓盤將形成積壓，空置房面積總量將進(jìn)一步增加（相關(guān)數(shù)據(jù)參見表一）。競爭的加劇，加入WTO后境外資本的介入及土地市場的規(guī)范、開發(fā)貸款及預(yù)售條件的提高，2002年我國房地產(chǎn)業(yè)的將發(fā)生變革。在這場變革中，開發(fā)商的資金優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，其在政府、銀行及社會(huì)間建立良好的信譽(yù)，以及開發(fā)商的管理資源能否跟上企業(yè)迅速擴(kuò)長的步伐等因素將成為主要因素，整個(gè)行業(yè)集中度將大幅提高，而一批有實(shí)力的、跨地域經(jīng)營的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)將崛起。從地域來看北京地產(chǎn)形勢較為嚴(yán)竣。2002年商品房銷售面積增幅在15%左右，銷售額增長可能不到15%。

建材業(yè)，由于國家會(huì)進(jìn)一步加大監(jiān)管力度，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，清理整頓生產(chǎn)工藝落后、質(zhì)量較差的小玻璃、小水泥等建材生產(chǎn)企業(yè)，一些生產(chǎn)規(guī)模較大、生產(chǎn)工藝相對先進(jìn)、質(zhì)量較好的建材產(chǎn)品的市場需求會(huì)得到顯著的增加。2002年預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤總額95億元，比2001年增長12%。對于各個(gè)子行業(yè)來說，情況又有所不同。傳統(tǒng)建材在提高產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上，需求總量保持相對穩(wěn)定。水泥需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化，可配制高強(qiáng)混凝土和高性能混凝土的優(yōu)質(zhì)水泥的需求將大幅度增加。平板玻璃總需求將保持相對穩(wěn)定，其中能夠替代進(jìn)口和滿足加工玻璃要求的優(yōu)質(zhì)浮法玻璃需求量明顯增加。建筑衛(wèi)生陶瓷需求變化的趨勢是低檔產(chǎn)品的市場不斷縮小，中高檔產(chǎn)品將適度增長，可替代進(jìn)口的高檔衛(wèi)生陶瓷和節(jié)水型衛(wèi)生陶瓷的需求將有明顯增長。而新型建材產(chǎn)品需求將有較大增長，特別是新型建材中的新型墻體材料、新型保溫材料、新型防水材料，以及各種玻璃纖維及制品、復(fù)合材料／玻璃鋼的需求將會(huì)有較快增長。另外，滿足房屋裝飾和改善住房功能要求的裝飾裝修材料將有更快增長。外墻涂料、高檔外墻裝飾板、安全環(huán)保型的內(nèi)墻涂料、高檔五金件，以及優(yōu)質(zhì)塑鋼門窗和塑料管材管件等化學(xué)建材產(chǎn)品的需求將有更快增長。

2002年醫(yī)藥行業(yè)的增長會(huì)放緩。零售市場份額的擴(kuò)大會(huì)增加總的需求，但醫(yī)療保險(xiǎn)制度改革的深入，必將使總體藥品消費(fèi)水平的增長幅度受到遏制。另一方面，醫(yī)保范圍的擴(kuò)大，將使進(jìn)入醫(yī)保目錄范圍的中低價(jià)位的普藥的銷售比重增加。招標(biāo)采購的大面積強(qiáng)化推廣會(huì)導(dǎo)致藥價(jià)降低，新產(chǎn)品向醫(yī)院推廣難度加大，因此，醫(yī)藥工業(yè)實(shí)際的銷售收入可能下降，而知識產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)化，會(huì)使新特藥的利潤空間發(fā)生分化，有自主知識產(chǎn)權(quán)的醫(yī)藥會(huì)又進(jìn)一步的增長，而模仿性的產(chǎn)品會(huì)在市場競爭中處于不利地位。估計(jì)整個(gè)醫(yī)藥行業(yè)的增長幅度會(huì)略低于2001年15%的增長率。

批發(fā)業(yè)在2002年效益會(huì)繼續(xù)滑坡，外資開始對批發(fā)業(yè)的進(jìn)入，會(huì)使我國的批發(fā)業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)變，而零售業(yè)則進(jìn)一步分化。連鎖經(jīng)營在2002的發(fā)展會(huì)加快，而非連鎖性的零售企業(yè)會(huì)感受到生存的壓力。全年批發(fā)零售貿(mào)易總額的增長幅度會(huì)與2001年持平，但行業(yè)集中度會(huì)提高。

2002年，預(yù)計(jì)全國環(huán)保產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到1180億元，年增長率約為15%，環(huán)保產(chǎn)業(yè)整個(gè)行業(yè)的利潤可望達(dá)到150億元；在環(huán)保技術(shù)裝備領(lǐng)域，水污染防治和空氣污染防治產(chǎn)品仍將是主體，環(huán)境工程設(shè)計(jì)、施工將有較大幅度增長，年增長率將超過15%，涉及環(huán)境污染防治的設(shè)施運(yùn)營可望取得較大的發(fā)展。

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2002年中國證券市場展望（二）

時(shí)間：2003-11-23作者：

第二篇產(chǎn)業(yè)/行業(yè)經(jīng)濟(jì)

一、2001年產(chǎn)業(yè)/行業(yè)經(jīng)濟(jì)總結(jié)

（一）、各行業(yè)生產(chǎn)增長情況

2001年電子及通訊產(chǎn)品制造業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)定快速增長態(tài)勢，增長速度仍穩(wěn)居各行業(yè)首位。但受國際信息產(chǎn)業(yè)明顯回落的不利影響，進(jìn)入下半年以后，增長速度有所降低。1-9月份全行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值6146億元（現(xiàn)行價(jià),下同），比去年同期增長28.2%，完成銷售產(chǎn)值6033億元同比增長28.6%。從細(xì)分行業(yè)看，投資類電子產(chǎn)品產(chǎn)銷保持了47%以上的增長速度，是全行業(yè)保持高速增長的主要原因。總的來看，2001年移動(dòng)通信設(shè)備、電子計(jì)算機(jī)、程控交換機(jī)、光通信設(shè)備等高新技術(shù)領(lǐng)域的電子和通訊產(chǎn)品制造業(yè)位居各行業(yè)增長之首，增幅在30%以上。

煤炭行業(yè)生產(chǎn)增長速度進(jìn)入三季度以后有所回落，但煤炭生產(chǎn)結(jié)構(gòu)明顯改善。1-9月，全國原煤產(chǎn)量74581萬噸，同比增長5%。與此同時(shí)，煤炭出口同比增加2221萬噸，占生產(chǎn)增加總量的41.6%。另外，煤礦和社會(huì)存煤同比均下降，截至9月末，全國煤炭庫存1.3億噸，同比下降13.4%。特別是國有重點(diǎn)煤礦庫存2222萬噸，同比下降28.6%，由此可見，新增產(chǎn)量沒有形成新的積壓?？傮w來看，2001年煤炭供求基本平衡，全年煤炭產(chǎn)量將達(dá)到10－10.5億噸。當(dāng)期增產(chǎn)屬有效供給，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于合理，國內(nèi)煤炭市場保持了較高的需求。從國際市場看，世界能源結(jié)構(gòu)調(diào)整，拉動(dòng)了煤炭需求增長的大格局沒有變，我國煤炭出口在1999、2000年連續(xù)取得重大突破的基礎(chǔ)上，2001年繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長勢頭，預(yù)計(jì)全年出口量將達(dá)到8500萬噸左右，成為世界第二大煤炭出口國。全年累計(jì)平均商品煤價(jià)格可望達(dá)到148－150元，同比提高8－10元/噸。

鋼鐵工業(yè)在2001年保持較高速度增長。三季度，冶金重點(diǎn)大中型企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值673億元，同比增幅為12.6%，增速比上半年提高2個(gè)百分點(diǎn)。全國鋼產(chǎn)量達(dá)3666.5萬噸，同比增幅為14.8%，尤其是成品鋼材產(chǎn)量增幅繼續(xù)保持在18%以上的較高水平，并呈現(xiàn)出明顯的逐季加快態(tài)勢。重點(diǎn)鋼鐵產(chǎn)品中，大型材、中型材、小型材、優(yōu)質(zhì)型材等產(chǎn)品產(chǎn)量增長速度均超過20%以上。但與二季度相比，多數(shù)產(chǎn)品環(huán)比增速明顯放緩，部分鋼材品種產(chǎn)量還有一定減少。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，鐵鋼比、材鋼比分別為1.01和1.08，比前幾個(gè)季度有一定回穩(wěn)，并開始向正?；貧w。另外值得肯定的是，鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值增幅正在超越產(chǎn)量增幅，說明產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向高附加值產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。2001年，從市場和企業(yè)效益看，由于受國內(nèi)外市場形勢影響，鋼鐵產(chǎn)品進(jìn)口大幅度增加而出口大幅度減少。國內(nèi)市場鋼材價(jià)格明顯下降，鋼鐵工業(yè)企業(yè)銷售收入增速放緩，季度環(huán)比收入也出現(xiàn)下降，與同期生產(chǎn)增幅相比產(chǎn)生較大落差，增產(chǎn)未增收。

石油化工行業(yè)受國際市場油價(jià)波動(dòng)的不利影響，開始出現(xiàn)產(chǎn)出增長但收入和效益回落的不利增長局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三季度，石化全行業(yè)完成累計(jì)工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）10284億元，同比增長12.9%；工業(yè)增加值完成3280億元，同比增長12%；增幅均比上半年提高6個(gè)多百分點(diǎn)。但實(shí)現(xiàn)銷售收入9417億元，同比下降8.91%；實(shí)現(xiàn)利潤644億元，同比下降10%。導(dǎo)致這種局面的主要原因，一是今年以來，國際市場原油價(jià)格一路走低，國內(nèi)成品油價(jià)格與之接軌的新加坡市場的汽油價(jià)格長時(shí)間與原油價(jià)格倒掛，導(dǎo)致國內(nèi)汽、柴油定價(jià)大幅下調(diào)。二是石化產(chǎn)品價(jià)格持續(xù)低迷，下降幅度較大，與去年同期相比，合成纖維單體及聚合物平均下降1660元/噸，合成纖維平均下降1260元/噸，合成樹脂平均下降500元/噸。三是要消化年初較高價(jià)格的原油、成品油庫存。

汽車工業(yè)進(jìn)入三季度以后，基本扭轉(zhuǎn)了自3月份以來的產(chǎn)銷逐月下滑狀態(tài)，汽車生產(chǎn)總體形勢比去年同期有較大幅度提高，企業(yè)經(jīng)營狀況明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月份全國汽車生產(chǎn)總量達(dá)175萬輛，比去年同期增長14%。銷售總量完成177.4萬輛，比去年同期增長17.7%。其中，客車產(chǎn)、銷量分別為達(dá)到63萬輛和62萬輛，同比增長22.5%和22.6%；轎車產(chǎn)、銷量分別為52.2萬輛和54.6萬輛，同比增長15.8%和26.7%。從細(xì)分車型看，轎車、微型客車與重型載貨車依然是拉動(dòng)汽車產(chǎn)銷增長的主要因素。據(jù)測算，1-9月份對汽車產(chǎn)銷量增長貢獻(xiàn)最大的是微型客車、轎車和重型載貨車。從產(chǎn)量看，微型客車為34.3%，轎車貢獻(xiàn)度為32.7%，重型載貨車為20.8%。從銷量看，轎車貢獻(xiàn)度為43.1%，微型客車為27.9%，重型載貨車為16.2%。產(chǎn)出快速增長帶動(dòng)汽車企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯回升。從總體上看，全年機(jī)械工業(yè)在保持銷售增長勢頭的前提下，生產(chǎn)增長速度在15%左右。

電力工業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月，全社會(huì)用電量10585億千瓦時(shí)，比去年同期增長8.1%，增長速度與上半年基本持平。其中，工業(yè)用電同比增長7.9%，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢；交通通訊、商業(yè)飲食服務(wù)和公用事業(yè)用電增勢強(qiáng)勁，是帶動(dòng)電力需求穩(wěn)步增長的主要原因。1-9月份，全國發(fā)電量10568億千瓦時(shí)，比去年同期增長8.4%，增速比上年有所提高。從主要發(fā)電企業(yè)情況看，增幅居前幾名的有國電電力發(fā)展股份有限公司、華中公司、青海電力公司、浙江電力公司、新疆電力公司和山東電力公司，增幅都在20%以上。2001年我國的電力市場呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是電力需求在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費(fèi)拉動(dòng)作用下保持有力增長，幾個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整較大的行業(yè)，其用電增長表現(xiàn)出與以往較為不同的特征。如：紡織行業(yè)用電大幅度增長、石油加工業(yè)再現(xiàn)了負(fù)增長。二是國際市場高耗電產(chǎn)品價(jià)格延續(xù)2000年走低的趨勢，國內(nèi)高耗電行業(yè)慣性發(fā)展，帶動(dòng)用電快速增長。三是西部地區(qū)電力需求快速增長，主要因?yàn)橥顿Y拉動(dòng)和高耗電行業(yè)拉動(dòng)。四是各地區(qū)和各行業(yè)用電增長不平衡的情況依然存在。五是電力供應(yīng)局部緊張狀況依然存在，但全國電力供需總體基本平衡。

住宅和房地產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀。具體指標(biāo)見表一。分地區(qū)看，中西部房地產(chǎn)投資增長速度均比上半年提高5個(gè)百分點(diǎn)，可以說，中西部地區(qū)的商品住宅開發(fā)速度的加快是房地產(chǎn)業(yè)增速提高的主要原因。

表一、2001年1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)、銷售情況

實(shí)際完成比同期增長（%）比重

一、投資完成額（億元）4305.7431.2100

其中：住宅2997.9231.969.6

二、土地開發(fā)面積

本年購置土地面積12803.1665.0

完成開發(fā)土地面積6560.8736.8

三、商品房建筑銷售面積（萬平方米）

施工面積63184.0322.5

其中：新開工面積25893.0634.9

竣工面積10555.5818.7

銷售面積10168.9423.3

四、商品房銷售額（億元）2259.3933.6

2001年1-9月，醫(yī)藥工業(yè)總產(chǎn)值按可比價(jià)格計(jì)算完成1985億元，較上年同期增長17.7%；完成產(chǎn)品銷售收入1481億元，比上年同期有16.2%的增幅。醫(yī)藥企業(yè)前三季度共實(shí)現(xiàn)利潤114.7億元，同比增長22.7%。預(yù)計(jì)2001年，國內(nèi)醫(yī)藥制造業(yè)產(chǎn)品銷售收入增長幅度約在15%左右，利潤總額的增長幅度約為17%；醫(yī)藥行業(yè)上市公司加權(quán)平均的銷售收入的增長幅度約為9%，利潤增長幅度約為5%，與2000年的20%和15%有明顯回落。

交通運(yùn)輸行業(yè)在2001年仍維持了平穩(wěn)增長的態(tài)勢。分子行業(yè)統(tǒng)計(jì)，公路客貨運(yùn)輸業(yè)同比增長在5%左右，水上運(yùn)輸業(yè)繼續(xù)維持客運(yùn)下降，貨運(yùn)上升的勢頭，客運(yùn)同比下降4.6%，貨運(yùn)同比上升3.8%。港口貨運(yùn)業(yè)尤其是集裝箱業(yè)的增長較為明顯：全國港口完成貨物吞吐量24億噸，同比增長8.6%，其中沿海港口同比增長10%，外貿(mào)貨物吞吐量同比增長14%，集裝箱吞吐量達(dá)到2600萬標(biāo)準(zhǔn)箱，同比增長16.3%。2001年，全國交通基礎(chǔ)建設(shè)累計(jì)完成投資2600億元以上，新增公路3.2萬公里，其中高速公路3017公里。到2001年底，全國公路總里程達(dá)到143.5萬公里，其中高速公路1.9萬公里。沿海港口新擴(kuò)建中級以上泊位37個(gè)，新增吞吐能力6187萬噸。

2001年建材行業(yè)整體經(jīng)營狀況良好。2001年1～9月，建材行業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值為731億元，比去年同期增長10.68%。其中，建筑材料及非金屬礦采選業(yè)增長11.96%，建筑材料及非金屬礦物制品業(yè)增長10.59%。初步測算，建材行業(yè)第三季度工業(yè)增加值為263億元，比去年同期增長9.13%，第一季度和第二季度工業(yè)增加值分別比去年同期增長12.26%和11.08%。在全國固定資產(chǎn)投資加速增長的基礎(chǔ)上，建材工業(yè)由快速增長階段進(jìn)入穩(wěn)步增長。1～9月建材工業(yè)產(chǎn)銷銜接平穩(wěn)適度，累計(jì)產(chǎn)銷率95.79%，比上年同期提高0.06個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入第三季度產(chǎn)銷率出現(xiàn)了快速上升跡象，第三季度產(chǎn)銷率為97.08%，比第二季度提高2.33個(gè)百分點(diǎn)，其增長幅度比上年同期的增長幅度高1.43個(gè)百分點(diǎn)。2001年1～9月，我國建材行業(yè)累計(jì)出口創(chuàng)匯24億美元，比上年同期增長12.41%，完成出口創(chuàng)匯比上年同期增長6.41%，但第三季度與上半年相比增幅回落3.84個(gè)百分點(diǎn)。分子行業(yè)來看，水泥、建筑衛(wèi)生陶瓷、水泥制品等子行業(yè)生產(chǎn)增長平穩(wěn)，其中水泥和玻璃纖維及其制品業(yè)增長突顯。平板玻璃行業(yè)由于從2000年底以來盲目擴(kuò)大產(chǎn)能，產(chǎn)品嚴(yán)重供大于求，全年大面積虧損。

批發(fā)業(yè)的增長速度從前三季度的走勢看，出現(xiàn)較大滑坡，而零售業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的運(yùn)行態(tài)勢。通過對各項(xiàng)影響因素的分析可以看出，四季度批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)的商品銷售的增長速度難以有較大提高，將低于上半年的增長速度，但會(huì)略高于三季度的增長速度。預(yù)計(jì)全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額增長幅度將在8-9%之間。第四季度，零售業(yè)的銷售和效益將繼續(xù)保持平穩(wěn)的增長勢頭，但批發(fā)業(yè)效益狀況難以有較大改觀。在零售業(yè)的經(jīng)營方式中，連鎖企業(yè)仍將屬于上升階段，銷售提高較快。

2001年全國環(huán)保產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值估計(jì)將達(dá)到1020億元，年增長率約為14%，與1993～1998年的增長水平13.8%接近。其中，環(huán)保技術(shù)服務(wù)業(yè)和低公害產(chǎn)品生產(chǎn)以及環(huán)保產(chǎn)品生產(chǎn)的產(chǎn)值將高于平均水平；環(huán)保產(chǎn)業(yè)利潤增長率在13～14%之間，環(huán)保產(chǎn)業(yè)整個(gè)行業(yè)的利潤可望達(dá)到130億元；在環(huán)保技術(shù)裝備領(lǐng)域，水污染防治和空氣污染防治產(chǎn)品仍將是主體，環(huán)境工程設(shè)計(jì)、施工都將有較大幅度增長；環(huán)境污染防治設(shè)施運(yùn)營可望取得較大的發(fā)展。

從上市公司來看，根據(jù)國泰君安證券研究所公布的資料，2001年平均凈利潤增長前5個(gè)行業(yè)分別為機(jī)電設(shè)備、輕工、商貿(mào)、文化產(chǎn)業(yè)和醫(yī)療衛(wèi)生業(yè)，其增長幅度分別達(dá)到18.83%、10.49%、10.21%、17.33%和14.39%。文化和醫(yī)療衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)都是目前國內(nèi)典型的成長性行業(yè)，其中醫(yī)療衛(wèi)生業(yè)一直保持著兩位數(shù)的增長。2001年平均凈利潤下降前5個(gè)大類行業(yè)分別為建筑業(yè)、化工、信息產(chǎn)業(yè)、紡織和食品飲料，其降幅分別達(dá)到32.93%、14.35%、12.44%、9.74%和9.71%。

在業(yè)績滑坡的細(xì)分行業(yè)中，平均凈利潤下降幅度較大的行業(yè)為廣播電視設(shè)備配件、氯堿、化纖制造業(yè)和廣播電視設(shè)備(以彩電為主)和鉛鋅銅，下降幅度分別為64.06%、56.55%、38.67%、36.14%和35.15%。廣播電視設(shè)備及配件行業(yè)主要是由于行業(yè)本身的衰退和產(chǎn)品價(jià)格下降引起的。氯堿行業(yè)內(nèi)的大部分上市公司業(yè)績都出現(xiàn)較大幅度的下滑，其原因主要是因?yàn)楫a(chǎn)品的價(jià)格下降所致。化纖行業(yè)上市公司業(yè)績的下降主要是產(chǎn)能增長過快，再加上進(jìn)口產(chǎn)品的沖擊導(dǎo)致大部分產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的下降，整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益出現(xiàn)了明顯的下滑，鉛鋅銅行業(yè)主要是由于行業(yè)內(nèi)的訂單減少所導(dǎo)致。

（二）、各行業(yè)固定資產(chǎn)投資和產(chǎn)品價(jià)格

2001年前三季度固定資產(chǎn)投資呈加速增長態(tài)勢。前三季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資21221億元，同比增長15.8%，比上半年加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。從各行業(yè)情況看，建筑業(yè)增長最快，比去年同期增長51.1%；整個(gè)工業(yè)中除電力（-9.1%）是負(fù)增長，化工行業(yè)較低（3.9%）外，其它工業(yè)均有20%以上的固定資產(chǎn)投資增長，其中有色（68.9%）、紡織（49.6%）、森林（47.1%）、冶金（40.9）及電子（40%）均有40%以上的固定資產(chǎn)投資增長率；第三產(chǎn)業(yè)中，只有金融保險(xiǎn)業(yè)是負(fù)增長（-15.3%），而郵電通信業(yè)（32.3%）、房產(chǎn)公用服務(wù)咨詢業(yè)（31.9%）和科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)（25.4%）都保持了較高的增長率。

在國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的38個(gè)行業(yè)中，有29個(gè)工業(yè)行業(yè)出廠價(jià)格呈降勢，占76%。其中，降幅較大的有化學(xué)纖維制造業(yè)、石油天然氣開采業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)，分別下降13.1%、9.5%和9.2%；漲幅較大的有煤炭采選業(yè)和自來水生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)，分別上漲7.9%和7.5%。

二、2002年產(chǎn)業(yè)/行業(yè)走勢預(yù)測

根據(jù)國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部的資料，2002年主要宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測指標(biāo)如表二所示。

表二、2002年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測值

指標(biāo)單位預(yù)測數(shù)增長（%）

GDP(90不變價(jià))億元558657.1

一產(chǎn)（90價(jià)）億元73062.4

二產(chǎn)（90價(jià)）億元327148.1

工業(yè)（90價(jià)）億元296928.2

建筑業(yè)（90價(jià)）億元30226.5

三產(chǎn)（90價(jià)）億元157937.0

固定資產(chǎn)投資億元4203212.5

消費(fèi)品零售額億元411009.5

進(jìn)口億美元268611.0

出口億美元27765.0

零售物價(jià)指數(shù)上年＝10098.0-2.0

分行業(yè)來看：

2002年中國的通訊設(shè)備制造行業(yè)將會(huì)迎來一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。在中國電信分拆以后，估計(jì)下半年部分滯后的建設(shè)需求將刺激中國通訊設(shè)備市場在2002年中后期有一階段性的高峰時(shí)期。由此，生產(chǎn)固定電話交換機(jī)和相關(guān)設(shè)備的硬件廠商，以及為電信公司提供計(jì)費(fèi)、結(jié)算軟件的系統(tǒng)集成商，2002年下半年將獲得一定的市場機(jī)遇。此后，分拆后長途骨干網(wǎng)絡(luò)按照光纖數(shù)量或者容量，網(wǎng)通和中國電信三七分成。而中國電信和網(wǎng)通兩家的目標(biāo)都是要發(fā)展成為全業(yè)務(wù)的綜合運(yùn)營商，有能力為用戶提供端到端的解決方案，這就要保證業(yè)務(wù)能夠進(jìn)行地域滲透。北方由于網(wǎng)通和吉通原有的網(wǎng)絡(luò)，在南方有一定的基礎(chǔ)，而南方的中國電信除長途骨干網(wǎng)絡(luò)以外，在北方幾乎是空白。因此雙方都會(huì)加快基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，短期以內(nèi)會(huì)促進(jìn)傳輸網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。但受行業(yè)內(nèi)在原因的制約，光通訊業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)只能維持溫和的增長。無論是光通訊設(shè)備市場、還是光纖光纜市場由于全球的形勢在各通訊子行業(yè)中顯得較為低迷，所以各大全球主流企業(yè)加大了對國內(nèi)市場的滲透力度，導(dǎo)致光通訊市場的競爭更為慘烈。由于CDMA和3G的建設(shè)，2002年通訊設(shè)備市場最主要的投資熱點(diǎn)依然是移動(dòng)通訊。從整個(gè)行業(yè)看，2002年通訊設(shè)備行業(yè)會(huì)繼續(xù)保持高速增長。

2002年我國鋼鐵產(chǎn)品市場供需都還能保持一定的增長速度。不過應(yīng)該看到，一方面2001年以來世界范圍的經(jīng)濟(jì)增長乏力對我國經(jīng)濟(jì)的影響程度會(huì)日益加深，主要鋼鐵產(chǎn)品消費(fèi)行業(yè)的增長速度會(huì)進(jìn)一步放慢，并且加入WTO后，相對封閉的國內(nèi)市場環(huán)境被打破，單純由國內(nèi)鋼鐵工業(yè)企業(yè)享有的需求市場空間會(huì)受到更多的擠壓；另一方面國內(nèi)鋼鐵工業(yè)目前明顯高于需求增長的生產(chǎn)增長速度和眾多鋼鐵企業(yè)在生產(chǎn)增長方面顯露出的過度競爭傾向都將惡化生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，供需的不平衡發(fā)展將使鋼鐵產(chǎn)品市場價(jià)格走低，而產(chǎn)品的需求會(huì)繼續(xù)2001年的分化走勢。

2002年電力行業(yè)因?yàn)閲窠?jīng)濟(jì)增長的可能放緩，電量增長速度將低于2001年的增長速度，預(yù)計(jì)在6%－7%。各網(wǎng)省區(qū)的電力供需情況，在電網(wǎng)建設(shè)沒有取得大的突破的情況下，預(yù)計(jì)仍將延續(xù)2001年的狀況，基本不會(huì)有太大的變化。電網(wǎng)建設(shè)和能源結(jié)構(gòu)調(diào)整，仍將是2002年電力工業(yè)的重點(diǎn)。電力體制改革仍將是2002年電力行業(yè)的一大不確定因素，由于電力體制改革是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，其中政府部門的改革，和相關(guān)電力監(jiān)管機(jī)構(gòu)的建立，是電力體制改革的關(guān)鍵。因此，在相關(guān)的監(jiān)管部門沒有建立之前，區(qū)域電力市場的建立將是熱點(diǎn)。在這些區(qū)域，有規(guī)模擴(kuò)張領(lǐng)先優(yōu)勢的電力企業(yè)，將倍受市場關(guān)注。版權(quán)所有

2002年我國煤炭市場供應(yīng)將有較大缺口，貨緊價(jià)升將是煤炭市場的主特征。不過，預(yù)計(jì)作為能源基礎(chǔ)行業(yè)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的局面，國家可能會(huì)出臺(tái)一些調(diào)控措施，煤炭價(jià)格升幅將有限。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)，2002年煤炭價(jià)格漲幅將控制在5－10%以內(nèi)，電力企業(yè)電煤成本的上升將控制在一定范圍。財(cái)稅政策將會(huì)向水電和新能源開發(fā)傾斜，同樣將對電力行業(yè)帶來較大的影響。

2002年，汽車行業(yè)存在著較多促進(jìn)需求強(qiáng)勁增長的因素，同時(shí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整也還將繼續(xù)，貨車重型化、客車大型化、乘用車多元化、私人消費(fèi)等是主要發(fā)展趨向。就各車型看，國家積極的財(cái)政政策、西部大開發(fā)等重大基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目、高等級公路的增加等因素使重型載貨車將繼續(xù)高速增長，大中型客車也會(huì)有較高的增長水平，但大客的增長會(huì)有所放慢，中客大致保持；在技術(shù)、產(chǎn)品進(jìn)行升級后，微型客車市場有所恢復(fù)，有望保持較快發(fā)展水平，但由于在安全性等方面的明顯缺陷，其市場可能被降價(jià)后的輕型客車取代一部分，新車型的增加也促使輕型客車有望獲取較快的增長（由于2001年輕客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中含有部分6字頭轎車產(chǎn)品，2002年扣除后，該產(chǎn)品的增速有下調(diào)）；一方面增加了6字頭轎車產(chǎn)品的數(shù)量，另一方面轎車可能出現(xiàn)爆發(fā)性增長，因此預(yù)計(jì)將繼續(xù)高速增長并且比重同時(shí)提高；中型貨車將發(fā)展較為平穩(wěn)，而輕型貨車增長不甚樂觀，這兩類車型的比重呈下降趨勢。行業(yè)供給能力在目前過剩的基礎(chǔ)上有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能，但供給產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也將順應(yīng)需求發(fā)生調(diào)整，市場競爭加強(qiáng)、價(jià)格下降在所難免。總體上，汽車工業(yè)有望取得比2001年稍高的增長速度，而轎車的銷售增長和價(jià)格下降將在市場中有突出表現(xiàn)。

交通運(yùn)輸業(yè)在2002有望再上一個(gè)臺(tái)階。預(yù)計(jì)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將繼續(xù)加快，重點(diǎn)是國道主干線、西部省際通道和通縣油路工程。預(yù)期目標(biāo)是新增公路4萬公里左右，其中高速公路2500公里左右。"五縱七橫"國道主干線新開工1300公里。預(yù)期投資規(guī)模將不低于2001年的水平。西部地區(qū)2001年公路投資增長迅速，貴州、青海、、陜西等地的公路建設(shè)投資增長均超過170%，中部地區(qū)則以天津（164%）、山西（189%）、內(nèi)蒙（144%）等省份增長較快，2002年中西部公路建設(shè)投資依然會(huì)保持較高增長。受日圓貶值及全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國外貿(mào)出口形勢將面對更大的壓力，從而對外貿(mào)貨物生成量產(chǎn)生較大的不利影響。但由于我國港口吞吐量內(nèi)外貿(mào)貨物構(gòu)成中內(nèi)貿(mào)比重較大（2001年前三季度內(nèi)貿(mào)9.62億噸，外貿(mào)4.81億），而預(yù)期國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長仍能保持7%左右，內(nèi)貿(mào)貨物仍將維持穩(wěn)定增長。因此，從整體上講我國港口吞吐量在2002年增幅較2001年預(yù)計(jì)會(huì)有較大幅度的回落，但仍能維持略高于GDP的增長的增速。在港口總體吞吐量增幅大幅回落的情況下，集裝箱吞吐量增長仍將一支獨(dú)秀，原因一方面在于我國無論是內(nèi)貿(mào)還是外貿(mào)，貨物的集裝箱化率在不斷地提高。另一個(gè)方面則在于隨著我國港口基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，?簧俑劭詮銥康墓屎槳嗖歡系卦黽印?BR>2002年石化行業(yè)會(huì)有所分化。由于石油價(jià)格很難有起色，石油行業(yè)的業(yè)績會(huì)下滑，而化工行業(yè)會(huì)因?yàn)槌杀镜南陆担麧櫾黾?。而銷售性企業(yè)由于外資的進(jìn)入，競爭會(huì)加劇。估計(jì)全行業(yè)的增長幅度較2001年有小幅回落。

2002年房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間，但會(huì)進(jìn)入調(diào)整階段，價(jià)格難有起色。由于2001年地產(chǎn)投資及施工面積增長過快，2002年商品房竣工面積及總供應(yīng)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，市場競爭激烈，一部份質(zhì)地較差的開發(fā)商樓盤將形成積壓，空置房面積總量將進(jìn)一步增加（相關(guān)數(shù)據(jù)參見表一）。競爭的加劇，加入WTO后境外資本的介入及土地市場的規(guī)范、開發(fā)貸款及預(yù)售條件的提高，2002年我國房地產(chǎn)業(yè)的將發(fā)生變革。在這場變革中，開發(fā)商的資金優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，其在政府、銀行及社會(huì)間建立良好的信譽(yù)，以及開發(fā)商的管理資源能否跟上企業(yè)迅速擴(kuò)長的步伐等因素將成為主要因素，整個(gè)行業(yè)集中度將大幅提高，而一批有實(shí)力的、跨地域經(jīng)營的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)將崛起。從地域來看北京地產(chǎn)形勢較為嚴(yán)竣。2002年商品房銷售面積增幅在15%左右，銷售額增長可能不到15%。

建材業(yè)，由于國家會(huì)進(jìn)一步加大監(jiān)管力度，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，清理整頓生產(chǎn)工藝落后、質(zhì)量較差的小玻璃、小水泥等建材生產(chǎn)企業(yè)，一些生產(chǎn)規(guī)模較大、生產(chǎn)工藝相對先進(jìn)、質(zhì)量較好的建材產(chǎn)品的市場需求會(huì)得到顯著的增加。2002年預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤總額95億元，比2001年增長12%。對于各個(gè)子行業(yè)來說，情況又有所不同。傳統(tǒng)建材在提高產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上，需求總量保持相對穩(wěn)定。水泥需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化，可配制高強(qiáng)混凝土和高性能混凝土的優(yōu)質(zhì)水泥的需求將大幅度增加。平板玻璃總需求將保持相對穩(wěn)定，其中能夠替代進(jìn)口和滿足加工玻璃要求的優(yōu)質(zhì)浮法玻璃需求量明顯增加。建筑衛(wèi)生陶瓷需求變化的趨勢是低檔產(chǎn)品的市場不斷縮小，中高檔產(chǎn)品將適度增長，可替代進(jìn)口的高檔衛(wèi)生陶瓷和節(jié)水型衛(wèi)生陶瓷的需求將有明顯增長。而新型建材產(chǎn)品需求將有較大增長，特別是新型建材中的新型墻體材料、新型保溫材料、新型防水材料，以及各種玻璃纖維及制品、復(fù)合材料／玻璃鋼的需求將會(huì)有較快增長。另外，滿足房屋裝飾和改善住房功能要求的裝飾裝修材料將有更快增長。外墻涂料、高檔外墻裝飾板、安全環(huán)保型的內(nèi)墻涂料、高檔五金件，以及優(yōu)質(zhì)塑鋼門窗和塑料管材管件等化學(xué)建材產(chǎn)品的需求將有更快增長。

2002年醫(yī)藥行業(yè)的增長會(huì)放緩。零售市場份額的擴(kuò)大會(huì)增加總的需求，但醫(yī)療保險(xiǎn)制度改革的深入，必將使總體藥品消費(fèi)水平的增長幅度受到遏制。另一方面，醫(yī)保范圍的擴(kuò)大，將使進(jìn)入醫(yī)保目錄范圍的中低價(jià)位的普藥的銷售比重增加。招標(biāo)采購的大面積強(qiáng)化推廣會(huì)導(dǎo)致藥價(jià)降低，新產(chǎn)品向醫(yī)院推廣難度加大，因此，醫(yī)藥工業(yè)實(shí)際的銷售收入可能下降，而知識產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)化，會(huì)使新特藥的利潤空間發(fā)生分化，有自主知識產(chǎn)權(quán)的醫(yī)藥會(huì)又進(jìn)一步的增長，而模仿性的產(chǎn)品會(huì)在市場競爭中處于不利地位。估計(jì)整個(gè)醫(yī)藥行業(yè)的增長幅度會(huì)略低于2001年15%的增長率。

篇8

【論文摘要】 房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅種及稅務(wù)問題較多,不同的安排所產(chǎn)生的稅收成本差異也較大。由于稅收成本影響企業(yè)運(yùn)營成本,所以管理層非常有必要熟悉房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)常涉及的稅務(wù)問題,以幫助企業(yè)抓住稅收籌劃機(jī)會(huì),降低企業(yè)稅負(fù)。 

 

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào),而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營成本的重要一環(huán)。所以有必要對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié),使管理者在實(shí)踐時(shí)盡量避免和及時(shí)處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機(jī)會(huì),以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

 

一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)

 

實(shí)際中很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報(bào)批時(shí),都未考慮通過合理搭配立項(xiàng)來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。 

企業(yè)對同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項(xiàng),只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是,若企業(yè)對不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn),則可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。

所以筆者建議,企業(yè)在立項(xiàng)時(shí),就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響,選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù),為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好的稅收籌劃機(jī)會(huì)。 

 

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié) 

 

實(shí)際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí),由于設(shè)計(jì)服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導(dǎo)致為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。 

境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí),可能會(huì)不涉及境內(nèi)服務(wù),也可能會(huì)涉及境內(nèi)服務(wù)。對于不涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國進(jìn)行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè),對外商從中國取得的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營業(yè)稅。對于涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國進(jìn)行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設(shè)計(jì)的建筑、工程等項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo),已構(gòu)成在中國境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場所從事經(jīng)營活動(dòng)。因此,對其所得的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國境外的設(shè)計(jì)勞務(wù)部分所收取的價(jià)款外,其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。但對在委托設(shè)計(jì)或合作(或聯(lián)合)設(shè)計(jì)合同中,沒有載明其在中國境外提供設(shè)計(jì)勞務(wù)價(jià)款的,或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計(jì)勞務(wù)的,都應(yīng)與其在中國境內(nèi)提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計(jì)算征收企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式,若全部為境外提供的,應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的,應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩。 

 

三、融資環(huán)節(jié) 

 

企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通,明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額,盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達(dá)到。 

如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此,超過同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。對于超過貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)亦不允許扣除。 

所以筆者建議,為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。 

若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出,那么就會(huì)虛增利潤;借出方的利息費(fèi)用也不能在稅前扣除,將會(huì)導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

四、土地取得環(huán)節(jié) 

 

(一)企業(yè)以國家出讓方式取得土地 

在以前年度取得國有土地使用權(quán)時(shí),沒有及時(shí)取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)對不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。 

對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi),在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí),土地閑置費(fèi)能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此,在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)稅收入中扣除。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā);若的確需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免土地閑置費(fèi)。并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。 

企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可能會(huì)被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能從應(yīng)稅收入中扣除。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實(shí)需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免滯納金。 

(二)以資產(chǎn)收購方式取得土地 

實(shí)際中在資產(chǎn)購置時(shí),存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià)格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實(shí)交易價(jià)格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,并處五萬元以下的罰款。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價(jià)格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 

 

五、拆遷安置環(huán)節(jié) 

 

在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證。 

所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。 

 

六、工程建設(shè)環(huán)節(jié) 

 

在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌鰳?biāo)準(zhǔn),根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。 

 

七、預(yù)售環(huán)節(jié) 

 

企業(yè)有時(shí)未對取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào),根據(jù)規(guī)定,對預(yù)售收入,應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額,計(jì)入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 

八、銷售環(huán)節(jié) 

 

企業(yè)對于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營業(yè)費(fèi)用,而不計(jì)入開發(fā)成本,造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費(fèi)用,無論數(shù)額大小,均應(yīng)計(jì)入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計(jì)算土地增值稅時(shí),對此費(fèi)用能否扣除,暫無相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。 

所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)開發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。 

企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費(fèi)用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過一定標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。 

 

九、出租環(huán)節(jié) 

 

實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費(fèi),確認(rèn)為銷售收入。 

無論銷售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實(shí)質(zhì)為出租,若確認(rèn)為租金收入,按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入,在合同簽訂當(dāng)年,租金對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對低于確認(rèn)銷售收入所對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外,若確認(rèn)為銷售收入,在計(jì)算土地增值稅時(shí),可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入;而作為租金收入確認(rèn),則不需繳納土地增值稅。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同,避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。 

 

十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié) 

 

在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用,可能在該“期”進(jìn)行清算時(shí),仍未開始建造,企業(yè)會(huì)預(yù)提這部分費(fèi)用。對這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時(shí),按項(xiàng)目最終的實(shí)際情況再計(jì)繳土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。 

所以,筆者建議,企業(yè)在作項(xiàng)目開發(fā)時(shí),應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn),安排相關(guān)工程。對后建的工程,企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時(shí),按項(xiàng)目(期)來重新計(jì)算土地增值稅的稅負(fù),多退少補(bǔ)。 

總之,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜,筆者希望能夠通過對這些稅務(wù)問題及其改善和籌劃機(jī)會(huì)的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),合理進(jìn)行稅收籌劃提供一些參考。

 

【參考文獻(xiàn)】 

[1] 中華人民共和國企業(yè)所得稅法.國務(wù)院令[1993]第136號. 

[2] 中華人民共和國土地增值稅暫行條例.國務(wù)院令[1993]第138號. 

篇9

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型；選擇；應(yīng)用；支撐

基金項(xiàng)目：本文為?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果（項(xiàng)目批準(zhǔn)號：Hjk10-13）

中圖分類號：F23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為以“高負(fù)債、低收益、少分配”特征的快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、以“低負(fù)債、高收益、中分配”為特征的穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和以“高負(fù)債、低收益、少分配”為特征的防御收縮型戰(zhàn)略等三類，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性及多變性，再加上企業(yè)自身的原因，我們在選擇和運(yùn)用房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型時(shí)必須綜合考慮各方面的因素，下面以某房地產(chǎn)公司為例來分析房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型的實(shí)際應(yīng)用，以及在應(yīng)用過程中應(yīng)注意的問題。

一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型的建立

根據(jù)影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，某房地產(chǎn)公司初步制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇模型：包括戰(zhàn)略選擇及企業(yè)能力評價(jià)兩部分。該模型筆者已在《現(xiàn)代營銷》2011年2月期刊上發(fā)表的論文《基于海南房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力評價(jià)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理模型》中進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，在這里就不再重復(fù)。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型實(shí)際運(yùn)用及選擇

（一）影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力體系的實(shí)際運(yùn)用。根據(jù)影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的綜合能力評價(jià)體系，并選取市場占有率較高的5家樣本公司（萬科、保利、中國海外、金地以及招商）作為參照，對某房地產(chǎn)公司及樣本公司2008年度及2009年度綜合評分如表1所示。（表1）可以看出：

1、負(fù)債比率：某房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率與樣本公司相當(dāng)，但資本負(fù)債率卻接近樣本公司的3倍。主要原因是某房地產(chǎn)公司承擔(dān)同等負(fù)債的同時(shí)，凈資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樣本公司（按承擔(dān)同等負(fù)債計(jì)算，凈資產(chǎn)只占樣本公司的60%），同時(shí)，某房地產(chǎn)公司期末現(xiàn)金余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樣本公司平均數(shù)（現(xiàn)金余額及現(xiàn)金占到期債務(wù)的比率均只占樣本公司的20%左右）。從負(fù)債比率來看，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常高。

2、償債能力：由于某房地產(chǎn)公司2008～2009年整體現(xiàn)金均為凈流出，相對各項(xiàng)債務(wù)均保障程度非常低，這也是一個(gè)比較危險(xiǎn)的信號。相比而言，樣本公司2008～2009年均保持現(xiàn)金凈流入，對到期債務(wù)的償債水平保持在30%左右。

3、發(fā)展能力：從銷售收入增幅來看，某房地產(chǎn)公司超過樣本公司平均水平，反映某房地產(chǎn)公司的快速擴(kuò)張速度；從凈資產(chǎn)增幅來看，2008～2009年均低于樣本公司平均水平，主要是受2008年上市股權(quán)融資規(guī)模相對較小，以及2008年未再進(jìn)行股權(quán)融資的影響。

4、變現(xiàn)能力：某房地產(chǎn)公司2008年變現(xiàn)能力指標(biāo)較樣本公司相近，2009年低于樣本公司平均水平，反映2009年流動(dòng)負(fù)債進(jìn)一步上升，同時(shí)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比例增加致使速動(dòng)比率進(jìn)一步下降。

5、財(cái)務(wù)彈性：同償債能力，由于現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，對利息及分紅的保障能力比較差，同時(shí)，營運(yùn)指數(shù)為負(fù)也反映了企業(yè)利潤也不能表現(xiàn)為現(xiàn)金的取得，收益質(zhì)量不高。

6、現(xiàn)金結(jié)構(gòu)：經(jīng)營現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比以及籌資現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比與樣本公司基本一致，反映某房地產(chǎn)公司與樣本公司在現(xiàn)金的獲取途徑上，銷售資金回籠和融資所占的比例并無差異；經(jīng)營活動(dòng)流入流出比低于樣本公司，主要反映某房地產(chǎn)公司存貨投資上較樣本公司更為激進(jìn)，經(jīng)營支出占到銷售資金回籠的比重更大；籌資活動(dòng)流入流出比與樣本公司差異不大，但考慮2009年公司并無股權(quán)融資，實(shí)際凈增銀行貸款要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樣本公司（凈增銀行貸款占籌資凈流量的124%，樣本公司占59%），這一方面說明了公司銀行貸款的實(shí)際取得能力較高；另一方面也反映了籌資活動(dòng)結(jié)構(gòu)上的不平衡。

綜上所述，根據(jù)影響戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評分體系，某房地產(chǎn)公司2008～2009年綜合得分均低于70分，按照3檔評分原則，某房地產(chǎn)公司影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的綜合能力最終評價(jià)為：弱。

（二）結(jié)合企業(yè)外部環(huán)境做出財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇

1、2010年8月份的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇。從公司面臨的外部經(jīng)濟(jì)周期來看，中國經(jīng)濟(jì)長期向好的趨勢沒有改變，國民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)見底企穩(wěn)，初步判斷目前仍處于經(jīng)濟(jì)繁榮階段。同時(shí)，考慮到下半年信貸政策可能會(huì)縮緊，類似上半年大規(guī)模的財(cái)政刺激將不可持續(xù)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也存在不確定性因素。

從公司面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，由于2009年國際金融危機(jī)，國家為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，頻繁出臺(tái)各項(xiàng)政策，包括寬松的信貸政策（下調(diào)貸款利率，下浮首次購房貸款利率），寬松的稅收政策（包括個(gè)人房產(chǎn)交易的營業(yè)稅、契稅減免等），寬松的投資政策（包括下降房地產(chǎn)投資資金比例，取消外資投資房地產(chǎn)限制）等，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨相對寬松的政策環(huán)境。值得注意的是，如果下階段房地產(chǎn)市場繼續(xù)高漲，相應(yīng)的行業(yè)政策可能會(huì)逐步偏緊。

從行業(yè)的景氣程度來說，根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國房景氣指數(shù)”）判斷，在2010年3月份下降到2008年以來的最低點(diǎn)（94.74）以后，自4月份開始連續(xù)4個(gè)月上升，直至7月份的98.01，反映房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步回暖。從影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008～2009年的財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結(jié)合以上分析，某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之前建立的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖1所示。（圖1）即：在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，行業(yè)政策相對寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖的趨勢明顯，結(jié)合某房地產(chǎn)公司企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇應(yīng)當(dāng)是：擴(kuò)張型和穩(wěn)健發(fā)展型相結(jié)合的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。但倘若行業(yè)政策一旦收緊，或是經(jīng)濟(jì)明顯下滑，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)當(dāng)迅速調(diào)整為穩(wěn)健發(fā)展型，甚至是防御收縮型。

2、2009年8月份的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇簡要回顧。假設(shè)我們使用該模型，在面臨一年前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和內(nèi)部條件，簡要地進(jìn)行回顧及依據(jù)模型進(jìn)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇。

從當(dāng)時(shí)的外部經(jīng)濟(jì)周期來看，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受國際金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)增速放緩，但仍然保持了平穩(wěn)較快的增長，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增幅為10.4%，因此判斷經(jīng)濟(jì)周期上仍然處于經(jīng)濟(jì)的繁榮階段。從當(dāng)時(shí)的角度來看，如果經(jīng)濟(jì)在之后有明顯和長時(shí)間的持續(xù)下滑，則需要考慮是否進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)周期的下行期間。

從公司當(dāng)時(shí)面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，從緊。政府在2009年年初即開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，央行在2009年上半年已經(jīng)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率（由年初14.5%調(diào)升至16.5%），至少在2009年8月時(shí)，尚無明顯跡象表明政府將采取其后一系列的寬松政策，因此對此時(shí)行業(yè)政策環(huán)境暫時(shí)判斷為緊縮。

從行業(yè)的景氣程度來說，根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國房景氣指數(shù)”）判斷，2009年8月份景氣指數(shù)（101.78），已經(jīng)自2008年11月起，連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)持續(xù)下滑，同時(shí)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)以及房地產(chǎn)銷售金額及面積增長率等指標(biāo)均表現(xiàn)為持續(xù)下滑；顯示了房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向不景氣的方向進(jìn)行調(diào)整。

從影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008年年報(bào)及2009年中報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測算，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結(jié)合以上分析的某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之間建立的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖2所示。（圖2）即：在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，緊縮的行業(yè)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑趨勢明顯，結(jié)合某房地產(chǎn)公司自身財(cái)務(wù)狀況，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇應(yīng)當(dāng)是：防御收縮的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型的其他支撐

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是動(dòng)態(tài)管理過程，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境和企業(yè)自身情況發(fā)生變化時(shí)，我們要及時(shí)對財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行相應(yīng)的評估和調(diào)整，以避免堅(jiān)持原有不合時(shí)宜的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略導(dǎo)致的經(jīng)營失誤。在這個(gè)過程中，我們可以通過建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制及實(shí)施全面預(yù)算管理，為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型提供強(qiáng)有力的支撐。

（一）建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。財(cái)務(wù)預(yù)警就是利用財(cái)務(wù)指標(biāo)度量企業(yè)財(cái)務(wù)狀況偏離預(yù)警線的強(qiáng)弱程度，進(jìn)而發(fā)出財(cái)務(wù)警戒信號的過程。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營容易發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，即因經(jīng)營決策失誤或者外部環(huán)境惡化導(dǎo)致企業(yè)無力支付到期債務(wù)或費(fèi)用，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難甚至破產(chǎn)的各種情況。企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)盡管形成的原因有多種，結(jié)果的嚴(yán)重程度也不相同，但基本上都有一個(gè)產(chǎn)生、逐步惡化和爆發(fā)的過程。因此，企業(yè)應(yīng)該及早發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)信號，預(yù)測并化解可能的財(cái)務(wù)危機(jī)，這就是實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)警的意義所在。

財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制對財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要意義在于財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制能為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施提供強(qiáng)有力的保障，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、監(jiān)測、診斷財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具體實(shí)施過程出現(xiàn)的各種隱形決策失誤，同時(shí)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制提供的信息為企業(yè)及時(shí)修正財(cái)務(wù)戰(zhàn)略帶來了強(qiáng)有力的技術(shù)支撐。

（二）實(shí)施全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理是指企業(yè)對未來的經(jīng)營活動(dòng)和相應(yīng)財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行充分全面的預(yù)測和籌劃，并通過對執(zhí)行過程的監(jiān)控，將實(shí)際完成情況與預(yù)算目標(biāo)不斷對照分析，從而及時(shí)指導(dǎo)經(jīng)營活動(dòng)的改善和調(diào)整。

由此可見，全面預(yù)算管理是財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施的重要支撐，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具體實(shí)施后的完成結(jié)果，需要通過與預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行對比和分析，從而考察財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)存在的問題和不足，進(jìn)而調(diào)整、改善財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定和實(shí)施流程。

（作者單位：?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

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篇10

論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強(qiáng)對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對；對銷售價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。

主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。⑤納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏?、分期分批開發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。②多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策