導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋抵押，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

以房產(chǎn)抵押向銀行貸款的條件：

1，借款人需是具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人

2，借款人必須持有有效的身份證明文件;

3，具有穩(wěn)定、合法的收入來源;

4，抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)明晰，可上市流通;

篇2

第二、委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

第三、當(dāng)資料準(zhǔn)備齊全并交給房屋抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)之后，委托方便可與房屋抵押評(píng)估的機(jī)構(gòu)約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。房屋抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)在約定時(shí)間對(duì)委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評(píng)估，委托方支付房屋抵押評(píng)估服務(wù)費(fèi)，約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋抵押評(píng)估報(bào)告書了。

法律依據(jù)：

篇3

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貸款方：中國________ 銀行____ 分(支)行(或信用社)；

法定代表人：________ 職務(wù)：____

地 址：________ 郵碼：____ 電話：________

借款方：____ (單位或個(gè)人)；

法定代表人：________ 職務(wù)：____

地 址：________ 郵碼：____ 電話：________

保 證 方：________

法定代表人：________ 職務(wù)：____

地 址：________ 郵碼：____ 電話：________

借款方為進(jìn)行____ 生產(chǎn)(或經(jīng)營活動(dòng))，向貸款方申請(qǐng)借款，并由____ 作為保證人，貸款方業(yè)已審查批準(zhǔn)，經(jīng)三方協(xié)商，特訂立本合同，以期共同遵守。

第一條 貸款種類_______________________________________________

____________________________________________________

第二條 借款用途_______________________________________________

____________________________________________________

第三條 借款金額____ 人民幣(大寫)________________ 元整。

第四條 借款利率為月息千分之____ ，利隨本清，如遇國家調(diào)整利率，按新規(guī)定計(jì)算。

第五條 借款和還款期限

1.借款時(shí)間共____ 年零____ 個(gè)月。自____ 年____ 月____ 日起，至____ 年____ 月____ 日止。

2.借款分期如下：

貸款期限

貸款時(shí)間

貸 款 金 額

第一期

____年____月底前

元

第二期

____年____月底前

元

第三期

____年____月底前

元

3.還款分期如下：

歸還期限

還款時(shí)間

還款金額

還款時(shí)間利率

第一期

____年____月底前

元

第二期

____年____月底前

元

第三期

____年____月底前

元

第六條 還款資金來源及還款方式

1.還款資金來源：____________________________________________

2.還款方式：________________________________________________

第七條 保證條款

1.借款方用____ 做抵押，到期不能歸還貸款方的貸款，貸款方有權(quán)處理抵押品。借款方到期如數(shù)歸還貸款的，抵押品由貸款方退還借款方。

2.借款方必須按照借款合同規(guī)定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款進(jìn)行違法活動(dòng)。

3.借款方必須按合同規(guī)定的期限還本付息。

4.借款方有義務(wù)接受貸款方檢查、監(jiān)督貸款的使用情況，了解借款方的計(jì)劃執(zhí)行、經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)活動(dòng)、物資庫存等情況。借款方應(yīng)提供有關(guān)的計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及資料。

5.有保證人擔(dān)保，保證人履行連帶責(zé)任后，有向借款方追償?shù)臋?quán)利，借款方有義務(wù)對(duì)保證人進(jìn)行償還。

第八條 約定條款

由于經(jīng)營管理不善而關(guān)閉、破產(chǎn)，確實(shí)無法履行合同的，在處理財(cái)產(chǎn)時(shí)，除了按國家規(guī)定用于人員工資和必要的維護(hù)費(fèi)用外，應(yīng)優(yōu)先償還貸載。由于上級(jí)

主管部門決定關(guān)、停、并轉(zhuǎn)或撤銷工程建設(shè)等措施，或者由于不可抗力的意外事故致使合同無法履行時(shí)，經(jīng)向貸款方申請(qǐng)，可以變更或解除合同，并免除承擔(dān)違約責(zé)任。 第九條 違約責(zé)任

一.借款方的違約責(zé)任

1.借款方不按合同規(guī)定的用途使用借款，貸款方有權(quán)收回部分或全部貸款，對(duì)違約使用的部分，按銀行規(guī)定的利率加收罰息。

2.借款方如逾期不還借款，貸款方有權(quán)追回借款，并按銀行規(guī)定加收罰息。借款方提前還款的，應(yīng)按規(guī)定減收利息。

3.借款方使用借款造成損失浪費(fèi)或利用借款合同進(jìn)行違法活動(dòng)的，貸款方應(yīng)追回貸款本息，有關(guān)單位對(duì)直接責(zé)任人應(yīng)追究行政和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。情節(jié)嚴(yán)重的，由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

二、貸款方的違約責(zé)任

1.貸款方未按期提供貸款，應(yīng)按違約數(shù)額和延期天數(shù)，付給借款方違約金。違約金數(shù)額的計(jì)算應(yīng)與加收借款方的罰息計(jì)算相同。

2.銀行工作人員，因失職行為造成貸款損失浪費(fèi)或利用借款合同進(jìn)行違法活動(dòng)的，應(yīng)追究行政和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第十條 合同變更或解除。

1.本合同非因《中華人民共和國合同法》規(guī)定允許變更或解除合同的情況發(fā)生，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更或解除合同。

2.當(dāng)事人一方依照《中華人民共和國合同法》要求變更或解除本借款合同時(shí)，應(yīng)及時(shí)采用書面形式通知其他當(dāng)事人，并達(dá)成書面協(xié)議。本合同變更或解除后，借款方已占用的借款和應(yīng)付的利息，仍應(yīng)按本合同的規(guī)定償付。

本合同如有未盡事宜。須經(jīng)合同各方當(dāng)事人共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定。補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。

第十一條 本合同正本一式三份，貸款方、借款方、保證方各執(zhí)一份；合同副本一式____ 份，報(bào)送等有關(guān)單位(如經(jīng)公證或鑒證，應(yīng)送公證或鑒證機(jī)關(guān))各留存一份。

貸款方：____________(公章)

代表人：____________

日期：____________

借款方：____________(公章)

代表人：____________

日期：____________

銀行帳戶：____________

保證方：____________(公章)

代表人：____________

篇4

    1993年12月，中國銀行廣東某市分行（以下簡稱中行分行）與該市東大集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱東大集團(tuán)）簽署了一批授信協(xié)議，根據(jù)該批授信協(xié)議，中行分行分別為東大集團(tuán)項(xiàng)下的12份信用證發(fā)放貸款，共計(jì)美元22，309，889.11元。1994年1月20日，東大集團(tuán)向中行分行出具《財(cái)產(chǎn)抵押書》，承諾將東大電子城房產(chǎn)作為向分行借款及授信開證的抵押物，同時(shí)表示因電子城在建尚未完工，等電子城完工后，將房產(chǎn)證辦妥后補(bǔ)交分行。分行對(duì)此表示同意。1994年3月8日，分行與東大集團(tuán)就此共同簽署《財(cái)產(chǎn)抵押書》，并上報(bào)市房產(chǎn)局。市房產(chǎn)局在《財(cái)產(chǎn)抵押書》之上簽署“同意按東大、分行以上意見辦”，并加蓋了公章。為了確保此項(xiàng)抵押有效，應(yīng)分行的要求，東大集團(tuán)向市人民政府提交了《財(cái)產(chǎn)抵押申請(qǐng)報(bào)告》，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在審閱后批示，此種抵押可以在市房產(chǎn)局確認(rèn)后再辦理房產(chǎn)證。2000年4月28日，分行將其對(duì)東大集團(tuán)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了東方資產(chǎn)管理公司。

    2000年8月16日，該市中級(jí)人民法院受理東大集團(tuán)破產(chǎn)案，在債權(quán)人會(huì)議上，其他債權(quán)人對(duì)東方資產(chǎn)管理公司是否享有優(yōu)先受償權(quán)存有爭議，就中行和東大集團(tuán)之間就在建房屋上設(shè)定的抵押是否成立和生效也有兩種相反的意見：

    一種意見認(rèn)為，東方管理公司不享有優(yōu)先受償權(quán)，理由是：1、本案中當(dāng)事人向市政府、房產(chǎn)局報(bào)批的行為不是抵押登記行為；2、即使是抵押登記行為，也因違反當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)的規(guī)定而應(yīng)認(rèn)定無效。依據(jù)廣東省人大常委會(huì)通過的《廣東省抵押貸款條例》第11條，以建筑物設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，須憑建筑物產(chǎn)權(quán)證，而當(dāng)時(shí)東大集團(tuán)公司并無房產(chǎn)證書，且至今也未取得房產(chǎn)權(quán)證書。

    另一種意見認(rèn)為，東方資產(chǎn)管理公司享有優(yōu)先受償權(quán)，其理由是：1、本案中當(dāng)事人的行為，是一種意思表示非常清楚、明確的抵押登記行為；2、該抵押行為合法有效。東大集團(tuán)公司在設(shè)定抵押時(shí)，雖然沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書，但已非常清楚地向登記部門說明了是在建工程，且該工程至今也無任何權(quán)屬爭議。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第47條明確規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定有效?！?/p>

    理論評(píng)析

    本案有關(guān)在建房屋抵押的效力問題。

    在建房屋的抵押問題，目前在大多數(shù)國家民法理論和實(shí)務(wù)上未見有深入研究。我國關(guān)于此問題在理論上和立法上也存在許多不完善之外，在司法適用過程中，對(duì)于在建房屋抵押效力的認(rèn)定仍缺乏一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這導(dǎo)致在建房屋抵押所應(yīng)具有的擔(dān)保和融資作用不能充分發(fā)揮。我們認(rèn)為，在探討不同情況下在建房屋抵押的效力問題時(shí)，應(yīng)首先明確在建房屋抵押的兩個(gè)基本理論問題。

    一　在建房屋抵押的兩個(gè)基本理論問題

    （一）在建房屋抵押的標(biāo)的

    關(guān)于在建房屋抵押的標(biāo)的，目前存在兩種不同的意見：一種意見認(rèn)為，在建房屋抵押的標(biāo)的為正在建造的房屋，亦即將抵押關(guān)系成立時(shí)以在建形式存在的財(cái)產(chǎn)為抵押權(quán)的標(biāo)的；一種意見認(rèn)為，在建房屋抵押的標(biāo)的為將來建造好的房屋，當(dāng)事人之間就在建房屋設(shè)定抵押權(quán)的目的是以完工的建筑物作為抵押物，以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，后種意見較為合理。這是因?yàn)椋偷盅簷?quán)的特性上說，抵押物須具備以下條件：一是特定性。不特定的財(cái)產(chǎn)不能為物權(quán)的標(biāo)的，自也不能成為抵押權(quán)的標(biāo)的；二是須具有價(jià)值和可讓與性，不具有交換價(jià)值或者雖有價(jià)值但不可讓與的財(cái)產(chǎn)，無法實(shí)現(xiàn)其變價(jià)，也就不能成為擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的；三是經(jīng)使用、收益不會(huì)損毀其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。若經(jīng)使用、收益就會(huì)毀損其價(jià)值，也就無法保障抵押權(quán)人的利益。顯然，正在建造的未完成的建筑物均不符合上述條件。就特定性而言，如果以正在建造的建筑物作為抵押權(quán)的標(biāo)的，那么由于建筑物在工程其間每天都會(huì)發(fā)生變化，我們便無法確定抵押權(quán)的標(biāo)的究竟是什么，抵押物也就不可能特定化；就價(jià)值和可讓與性而言，房屋的在建形態(tài)表現(xiàn)為建筑材料的堆積，在未完工以前并沒有多大價(jià)值，通過交易也很難獲得較好的對(duì)價(jià)，這種幾無價(jià)值的在建房屋自然也不是債權(quán)人獲取擔(dān)保的對(duì)象；就使用性而言，在建房屋本身根本就沒有什么使用價(jià)值，自然也就談不上價(jià)值毀損的問題了。所以，我們認(rèn)為，在建房屋抵押權(quán)的標(biāo)的為未來建成的房屋。

    （二）在建房屋抵押協(xié)議的法律性質(zhì)

    在建房屋抵押既然是以后來可能取得的房屋作為標(biāo)的物，那么在建房屋抵押協(xié)議與一般抵押協(xié)議在性質(zhì)上有何區(qū)別呢？對(duì)這一問題，實(shí)踐中也有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建房屋抵押與一般房屋抵押有根本的不同。在建房屋抵押為一附期限的民事法律行為，僅在房屋建成時(shí)抵押權(quán)方成立，而一般房屋抵押在抵押協(xié)議簽訂后，經(jīng)登記公示，債權(quán)人即取得抵押權(quán)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建房屋抵押與一般房屋抵押并沒有本質(zhì)區(qū)別，只要雙方自愿簽訂抵押協(xié)議，經(jīng)登記公示，抵押合同即同樣生效。

    我們認(rèn)為，在建房屋抵押與一般房屋抵押肯定是有區(qū)別的，兩者最大的區(qū)別在于抵押權(quán)成立的時(shí)間不同。在建房屋抵押是以將來建成的房屋作為抵押標(biāo)的物的，因此抵押權(quán)只可能在房屋建成后方才成立，亦即在建房屋抵押協(xié)議是以設(shè)定某種將來權(quán)利為目的的協(xié)議，而不是現(xiàn)在即可設(shè)定某種權(quán)利。從這個(gè)意義上說，在建房屋抵押協(xié)議是一附條件或附期限的民事法律行為，只有在條件成就時(shí)，某種權(quán)利方可設(shè)立。但在建房屋抵押協(xié)議究竟是一種附期限的法律行為，還是一種附條件的法律行為呢？我們認(rèn)為，附條件的民事行為一說更為合適。因?yàn)樵诮ǚ课菀泊嬖谑欠褚欢馨搭A(yù)期成就的問題，實(shí)際生活中存在的胡子工程和爛尾樓便是例證。在存在一個(gè)條件不成就的可能性的前提下，還是以附條件的民事行為定性更為恰當(dāng)。

    但值得注意的是，以上關(guān)于在建房屋抵押與一般房屋抵押的兩種觀點(diǎn)均有可取之處。第一種觀點(diǎn)關(guān)于在房屋建成后，抵押權(quán)經(jīng)過公示而成立的說法是正確的；第二種觀點(diǎn)關(guān)于兩種抵押協(xié)議均在協(xié)議簽訂后，經(jīng)登記公示抵押合同生效的說法也是正確的。那么這兩種看似矛盾的說法為何能并行不悖呢？我們認(rèn)為，這是由于理論上和實(shí)務(wù)上沒有將抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立區(qū)分開來。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，抵押合同僅是設(shè)定抵押權(quán)的民事行為，是抵押權(quán)發(fā)生的必要條件，但并不是抵押權(quán)發(fā)生的充分條件。作為物權(quán)，抵押權(quán)是否成立除有抵押合同外還須有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能發(fā)生當(dāng)事人雙方設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利義務(wù)；但抵押權(quán)不成立并不等于抵押合同無效。因此，應(yīng)當(dāng)將抵押合同的成立和生效與抵押權(quán)的成立生效區(qū)分開來。關(guān)于抵押合同成立生效的條件，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的規(guī)定，而對(duì)于抵押權(quán)的成立生效則適用物權(quán)法的規(guī)定。就在建房屋抵押合同而言，在有關(guān)抵押合同簽訂后，如同一般抵押合同，抵押合同本身應(yīng)依法生效，但抵押權(quán)是否成立，則要俟房屋建成后履行相應(yīng)程序方可。

    二 本案在建房屋抵押登記行為及其效力的認(rèn)定

    本案中，當(dāng)事人向市政府、房產(chǎn)局報(bào)批的行為是不是抵押登記行為呢？從案情介紹中可以看出，實(shí)務(wù)中對(duì)此存在兩種截然不同的觀點(diǎn)。按照一般民法登記規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)抵押需由雙方當(dāng)事人就抵押事項(xiàng)在登記機(jī)關(guān)予以登記造冊(cè)方生效。我國目前采登記生效要件說，所以只有經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記抵押權(quán)方可成立和生效。對(duì)于已建成的房屋而言，雙方必須依法履行登記手續(xù)自不待言。但本案中抵押標(biāo)的為在建房屋，房屋根本就未在房產(chǎn)局辦理權(quán)屬登記，因此所謂到房產(chǎn)局辦理在建房屋抵押登記也就缺少依托。我們認(rèn)為，這正是在建房屋抵押登記的特殊之處。但是，是否在建房屋抵押可以不進(jìn)行登記呢？回答是否定的。這是因?yàn)椋热晃覈⒎ㄒ岩?guī)定了在建房屋可以設(shè)定抵押或進(jìn)行期房買賣，所以在建房屋仍存在權(quán)利沖突問題，在此前提下在建房屋的抵押登記顯然是必要的。但在沒有房產(chǎn)權(quán)屬證明的情況下，如何進(jìn)行登記呢？這就必須了解登記的目的和功能。

    不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)之所以要公示也是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。因?yàn)槿魏萎?dāng)事人設(shè)立、移轉(zhuǎn)物權(quán)，都會(huì)涉及第三人的利益，因此，物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須公開、透明，以利于保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易的安全和秩序。這就需要建立公示原則，將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)的事實(shí)通過 一定的公示方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況。如果物權(quán)的變動(dòng)不采用一定的公示方法，某人享有某種物權(quán)，第三人并不知道，而該人要向第三人主張優(yōu)先權(quán)時(shí)，必須會(huì)使第三人遭受損害。法律要求當(dāng)事人在設(shè)立，移轉(zhuǎn)或變更物權(quán)時(shí)，必須通過交付、登記等方式，使物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)能夠?yàn)榈谌怂獣?，其結(jié)果是一方面有效地保護(hù)了第三人，使第三人不至于因?yàn)樵O(shè)定物權(quán)而使其蒙受損害；另一方面也使當(dāng)事人的利益得到了維護(hù)。尤其是物權(quán)公示制度的建立極大地減少了產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的糾紛，從而維護(hù)了交易的安全和秩序。因此，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的公示主要是為了維護(hù)交易的安全。

    從上面分析可以看出，無論是已建成的房屋，還是在建房屋，衡量是否登記的標(biāo)準(zhǔn)是登記行為能否為他人所知曉，他人能否查閱到登記的相關(guān)信息。在此前提下，我們認(rèn)為，本案當(dāng)事人向市政府、房產(chǎn)局報(bào)批的行為如果能夠達(dá)到上述效果，可以認(rèn)定為是登記行為。事實(shí)上，東大集團(tuán)在經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)后，房產(chǎn)局對(duì)在建房屋抵押也進(jìn)行了記載和備案，有關(guān)本案在建房屋的其他交易，經(jīng)過房產(chǎn)部門這一道手續(xù)時(shí)，便會(huì)受此種關(guān)系制約。實(shí)踐中，對(duì)此種登記行為是否有效提出的疑問往往是，這種報(bào)批行為可能不會(huì)為他人所查閱，因而起不到公示的效果。在此，我們認(rèn)為應(yīng)注意兩個(gè)因素：一是登記程序的規(guī)則缺乏。本案在建房屋抵押發(fā)生在1994年，依當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)，并沒有在建房屋交易登記的任何規(guī)則可以遵循，房產(chǎn)局也從未進(jìn)行過此種類型的登記事務(wù)。當(dāng)時(shí)的《廣東省抵押貸款管理?xiàng)l例》也只是肯定了在建房屋可以抵押，并沒有規(guī)定如何進(jìn)行登記。正是在此前提下，當(dāng)事人才選擇了請(qǐng)求有關(guān)部門報(bào)批這種方式。也就是說，如果認(rèn)為這種方式不是正式登記的話，卻再找不到比這種方式效力更強(qiáng)的方式了；二是第三人查閱情形的有限。對(duì)于已建成的房屋，所有人處分其財(cái)產(chǎn)存在多種可能性，這樣與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的第三人大量存在，所以第三人必須能夠充分地了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的情形。但對(duì)于在建房屋而言，由于其在房產(chǎn)部門還未有權(quán)屬登記，房屋在法律上尚不存在，所以可能涉及到在建房屋的交易是極為有限的，目前能舉出的情形只有兩種：在建房屋抵押和期房買賣。所以，我們認(rèn)為，對(duì)于在建房屋抵押不能抽象地以能否為第三人查閱來衡量公示的結(jié)果，其實(shí)只要其公示能夠充分保護(hù)第三人就可認(rèn)為達(dá)到了公示的目的。本案中，抵押的東大電子城不屬于在建商品房，可能存在的第三人只可能是其他的抵押權(quán)人，只要能夠有效地使另外的抵押權(quán)人知曉在建房屋已抵押，并且受此關(guān)系約束，就可以認(rèn)為其登記公示是有效的。本案中，當(dāng)事人的報(bào)批行為顯然能做到這一點(diǎn)。

    三　在建房屋抵押中的產(chǎn)權(quán)證的提交和抵押權(quán)實(shí)際取得問題

    （一）在建房屋抵押房產(chǎn)證的缺乏與抵押的效力

    本案中，債權(quán)人會(huì)議就在建房屋抵押效力的另一個(gè)分歧點(diǎn)在于，未提交房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是否影響抵押的效力。1992年11月28日廣東省人大常委會(huì)通過的《廣東省抵押貸款條例》第11條明確規(guī)定，以建筑物設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，須憑建筑物產(chǎn)權(quán)證。我國目前有關(guān)法律和法規(guī)也沒有規(guī)定在建房屋抵押登記手續(xù)這一問題。在建房屋抵押的成立和生效是否也一定需要憑借建筑物產(chǎn)權(quán)證呢？

    我們認(rèn)為，房產(chǎn)證的缺乏正是在建房屋抵押的重要特點(diǎn)。如果以已竣工且已進(jìn)行了權(quán)屬登記的房屋設(shè)立抵押，當(dāng)然須憑房產(chǎn)證去登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。但在建房屋卻是天然地沒有房產(chǎn)證的，如果對(duì)在建工程的抵押也要求當(dāng)事人提交房產(chǎn)證，那么實(shí)際上就否認(rèn)了在建房屋可以抵押這一作法。這顯然也是與當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)允許以“在建房屋”進(jìn)行抵押的基本精神不相符合。從最根本的層次上看，在建房屋本身由于不可能有房產(chǎn)證，在法律上仍屬于一種權(quán)利待定狀態(tài)。在民法上，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬應(yīng)依不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記證明來確定，對(duì)于未來可能取得的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，當(dāng)事人就此設(shè)定的抵押，實(shí)際上是一種為未來設(shè)定的抵押，其時(shí)并無權(quán)利基礎(chǔ)。但是，之所以在建房屋的抵押仍需履行公示手續(xù)，其目的主要是對(duì)抗對(duì)這種未來權(quán)利再行處分，從而損害第三人的利益。所以，在建房屋的抵押成立與生效并不以當(dāng)事人提交房產(chǎn)證為必要。

    （二）在建房屋抵押協(xié)議的生效和抵押權(quán)的生效

    以上我們分析了在建房屋抵押協(xié)議的生效并不以提交房產(chǎn)證為必要條件，但是這是否意味著在房屋建成后，抵押權(quán)人對(duì)已建成的房屋理所應(yīng)當(dāng)?shù)叵碛械盅簷?quán)呢？

    在前面講到在建房屋抵押的性質(zhì)時(shí)，提到在建房屋抵押協(xié)議的生效與抵押權(quán)的成立是兩個(gè)不同的問題。具體而言，抵押權(quán)是一種現(xiàn)實(shí)的權(quán)利，而在建房屋抵押協(xié)議卻是一種設(shè)定未來權(quán)利的契約。這種設(shè)定未來權(quán)利的契約作為一種雙方在平等、自愿前提上協(xié)商的結(jié)果，其本身應(yīng)是立即有拘束力的，但由于其是一種附條件的民事行為，現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)的取得仍受到契約所提條件的限制。我們認(rèn)為，在建房屋抵押合同的生效并不等于抵押權(quán)已經(jīng)合法現(xiàn)實(shí)取得。抵押權(quán)在在建房屋建成后才有可能取得，亦即條件成熟后才能取得。但是依據(jù)在建房屋抵押合同，在房屋建成后一方可以自動(dòng)取得已建成房屋的抵押權(quán)呢？這一問題值得思考。

    應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，在建房屋抵押合同的生效僅在當(dāng)事人雙方之間產(chǎn)生一種拘束力，即待房屋建成后，一方有義務(wù)將建成的房屋現(xiàn)實(shí)地抵押給另一方，并不能產(chǎn)生一方直接取得抵押權(quán)這一后果。亦即在建房屋抵押合同更多地體現(xiàn)這一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不是一種直接設(shè)定某種物權(quán)的行為。在本案中，東大與中行分行簽訂的在建房屋抵押協(xié)議是對(duì)未來建成房屋抵押權(quán)的約定，即房屋建成后，抵押權(quán)應(yīng)由中行分行取得。但在本案中，房屋后來已經(jīng)建成，中行分行是否理所當(dāng)然是抵押權(quán)人呢？我們認(rèn)為，在在建房屋抵押法律關(guān)系中，房屋建成后權(quán)利人并不能在房屋建成后當(dāng)然取得抵押權(quán)，權(quán)利人仍應(yīng)履行必要的抵押登記手續(xù)后才可以成為抵押權(quán)人。這是因?yàn)椋诮ǚ课莸盅菏且环N附條件的民事行為，其實(shí)質(zhì)是將未來房屋進(jìn)行抵押的一種約定。嚴(yán)格講來，這時(shí)所附條件是一種履約條件，類似于未來不動(dòng)產(chǎn)的買賣，即買賣合同已生效，但需要在條件成就時(shí)交付，交付仍須進(jìn)行登記。所以，在建房屋抵押的權(quán)利人欲取得現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，還需在房屋建成后去房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。如果未進(jìn)行正式登記，在法律上還不能認(rèn)為其依據(jù)抵押合同當(dāng)然享有建成房屋的抵押權(quán)。

    關(guān)于在建房屋抵押合同的效力，也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然在建房屋抵押合同是一種附條件的民事行為，那么當(dāng)所附條件成熟時(shí)，當(dāng)事人之間還需另行簽訂現(xiàn)實(shí)抵押合同，當(dāng)事人不能僅憑在建房屋抵押合同便去辦理已建好房屋的抵押登記。這種觀點(diǎn)實(shí)際上是把在建房屋抵押合同的所附條件當(dāng)作正式抵押合同簽訂的前提，即待條件成熟后，才可進(jìn)行抵押這種民事行為。這就好比附條件的贈(zèng)與合同，條件成熟后才可進(jìn)行贈(zèng)與這種民事行為。在現(xiàn)實(shí)中的確有這種情形發(fā)生。但就本案而言，我們認(rèn)為，在建房屋抵押合同的所附條件不是民事行為發(fā)生的條件，而是合同履行和交付的條件，這里的條件是已生效抵押合同的一部分，亦即在抵押權(quán)利和義務(wù)已確定的前提下，當(dāng)事人為房產(chǎn)證的交付設(shè)立了一個(gè)條件。如在抵押合同中，當(dāng)事人明確約定：“因該處房產(chǎn)證尚未辦妥，待辦好后補(bǔ)交中行留存?！边@實(shí)際上就是一種履約條件。所以，本案當(dāng)事人的在建房屋抵押協(xié)議已確定了當(dāng)事人之間的抵押權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只是現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)的取得尚需履行登記手續(xù)。

    （三）在建房屋抵押預(yù)告登記的法律后果

    所謂預(yù)告登記，是指為保全債法上的不動(dòng)產(chǎn)出讓、保全廢止一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或者權(quán)利持有的變更、或者保全這些權(quán)利的順位的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的提前登記。預(yù)先登記為德國中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度，我國學(xué)術(shù)界將其翻譯為預(yù)先登記、預(yù)登記、暫先登記等。日本民法稱為假登記，我國臺(tái)灣地區(qū)土地法第79條使用了預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記與一般的不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別表現(xiàn)在：一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，也就是說登記申請(qǐng)人為了取得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的登記；而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以確保將來只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。

    在我國，預(yù)告登記的使用范圍并不廣泛，目前主要適用于房屋預(yù)售買賣中。所謂商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋尚未建成時(shí)，將商品房預(yù)先出售給買受人而由買受人支付一定的定金或價(jià)款的行為。從實(shí)踐來看，實(shí)行商品房預(yù)售登記確有利于保護(hù)買受人利益，減少和預(yù)防一些不必要的糾紛。由于商品房預(yù)售的標(biāo)的物價(jià)值較大，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也比較復(fù)雜，法律規(guī)定預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭潜匾?。事?shí)上，在建房屋抵押登記也是一種預(yù)先登記，這種預(yù)先登記是否產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果呢？

    我們認(rèn)為，因?yàn)樵诮ǚ课莸盅汉贤喠⒑筮€不能立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，此種預(yù)先登記備案并不是任何確定產(chǎn)權(quán)變更的登記備案，如未履行該手續(xù)，不應(yīng)使合同無效。由于預(yù)先登記主要是為了保護(hù)在先權(quán)利人的利益，如果債權(quán)人不愿意進(jìn)行預(yù)先登記，法律不宜強(qiáng)制其辦理登記手續(xù)。在預(yù)先登記作出以后，將使債權(quán)人取得對(duì)未來房屋抵押權(quán)的期待權(quán)，只要債權(quán)人履行完畢了抵押合同規(guī)定的義務(wù)并辦理了抵押登記手續(xù)，便應(yīng)當(dāng)取得房屋的抵押權(quán)，這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。只有在債權(quán)人辦理了登記手續(xù)，從而對(duì)未來的抵押進(jìn)行了公示，這種期待權(quán)才具有對(duì)抗第三人的效力。也就是說，在辦理了預(yù)先登記以后，出賣人不得將未來房屋設(shè)立數(shù)個(gè)抵押，否則，房屋所有人違反房屋預(yù)先登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無效。依《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第47條的規(guī)定，“以依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！比纭稉?dān)保法》第41條中就規(guī)定，“抵押合同自登記之日起生效?！边@里所稱有效，即指抵押合同自身是有效的，并不是指抵押權(quán)已有效取得。

    由此可以看出，在建房屋抵押的預(yù)先登記自動(dòng)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果，而只是對(duì)將來物權(quán)變動(dòng)所作的一種事先約束。它具有的效力是，債務(wù)人負(fù)有將在建房屋抵押給債權(quán)人的義務(wù)，第三人不得與債務(wù)人再行簽訂同樣的在建房屋抵押合同。在此情形下，在建房屋抵押中房屋預(yù)先登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是一致的，因?yàn)楝F(xiàn)房應(yīng)當(dāng)與預(yù)先登記為準(zhǔn)，但有可能預(yù)先登記發(fā)生錯(cuò)誤導(dǎo)致預(yù)先登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記的內(nèi)容不符的，在此情況下，應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)。因此，在建房屋抵押登記與現(xiàn)實(shí)房屋抵押登記是有區(qū)別的，它們產(chǎn)生的拘束力和法律后果也不一樣。本案中，當(dāng)事人之間的在建房屋抵押登記僅產(chǎn)生使該抵押合同生效的法律后果，中行分行是否取得現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)還需以現(xiàn)房登記為準(zhǔn)。

    四　本案債權(quán)人抵押權(quán)的認(rèn)定

    依上述分析，本案當(dāng)事人中行分行究竟是否享有抵押權(quán)？從案情看，中行分行在房屋建成后并沒有辦理現(xiàn)房抵押登記，是否就可以此否認(rèn)其享有抵押權(quán)？事實(shí)上，值得注意的一個(gè)因素是，東大電子城在建成后，業(yè)主因負(fù)債累累，根本就沒申請(qǐng)房產(chǎn)權(quán)屬登記，這使得所有的物權(quán)變動(dòng)缺乏載體，中行分行無法完成抵押登記。我們認(rèn)為，就本案合同雙方當(dāng)事人而言，存在著一個(gè)合同未履行完畢的問題。即在房屋建成后，東大集團(tuán)應(yīng)對(duì)之進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記。但在房屋已建成的情況下，東大集團(tuán)并沒有及時(shí)實(shí)施權(quán)屬登記，也沒有獲得房產(chǎn)證，這導(dǎo)致中行分行無法進(jìn)行抵押登記。但現(xiàn)在各債權(quán)人已向法院申請(qǐng)本案債務(wù)人破產(chǎn)，并就中行分行是否對(duì)該建筑物享有優(yōu)先受償權(quán)提出異議，而該建筑物的產(chǎn)權(quán)證仍未辦理，此種情形如何認(rèn)定？

篇5

身份證號(hào)碼：

聯(lián)系電話：

乙方（買方）

身份證號(hào)碼：

聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

一、房屋基本情況

乙方同意購買甲方擁有的座落在 房產(chǎn)，建筑面積為 平方米，土地使用面積為 平方米。房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào) 、土地使用證號(hào) .

二、買賣條件

1、房屋價(jià)格：甲方同意將其已購買的上述房屋以總價(jià)人民幣

元整（大寫金額 元整）出售給乙方。該房產(chǎn)辦理過戶手續(xù)所需繳納的一切費(fèi)用（包括稅費(fèi)及必要的公證費(fèi)等）均由 方承擔(dān)。

2、甲方保證上述房屋權(quán)屬資料真實(shí)、合法、有效。如甲方房屋有共有、租賃等行為應(yīng)告知乙方，并自行約定解決。如因上述原因?qū)е卤竞贤?xiàng)下房屋交易如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛、債權(quán)糾紛或租賃糾紛時(shí)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

3、乙方已對(duì)甲方要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房產(chǎn)。

三、房屋貸款抵押的注銷

1、甲方應(yīng)于合同簽訂后的 天內(nèi)至銀行辦理提前還貸手續(xù)，同時(shí)提交辦理該房屋所屬權(quán)證、土地證所需的各類材料。

2、甲方應(yīng)在從銀行取得的上述房地產(chǎn)已結(jié)清貸款、注銷抵押的證明文件，取得房屋產(chǎn)權(quán)證后的 天內(nèi)將相關(guān)文件交給乙方保管、留置。

四、乙方付款

1、乙方在簽訂合同當(dāng)日支付首期房款 元（大寫： 元，含定金 萬元）給甲方。甲方同意在首期房款支付 日內(nèi)，將房產(chǎn)交付乙方使用，但在房地產(chǎn)交易中心受理上述房屋的過戶申請(qǐng)前，乙方不得擅自改變房屋內(nèi)外的構(gòu)造及設(shè)施，如任何一方未能按約履行，則另一方有權(quán)單方面解除本合同，并按違約責(zé)任處理。

2、乙方在房地產(chǎn)交易中心受理上述房屋的過戶申請(qǐng)當(dāng)日支付尾款 元（大寫： 元）整。

五、其他約定

1、維修基金、有線電視開通費(fèi)送于乙方。

2、甲方所留屋內(nèi)家俱、電器均送于乙方。

六、違約責(zé)任

乙方中途悔約，則不得向甲方索還定金。

甲方中途悔約，則應(yīng)在悔約之日起 日內(nèi)將定金退還給乙方，另給付乙方相當(dāng)于定金數(shù)額的違約金。

七、本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向 人民法院。

八、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行商定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議（含附加條款）與本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式兩份，自甲、乙雙方簽章之日生效，甲、乙雙方各執(zhí)壹份。

十、如因不可抗力或其他不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙雙方可解除合同，并不承擔(dān)違約責(zé)任。

甲方（賣方及配偶）： 乙方（買方）：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

合同簽訂時(shí)間： 年 月 日

購房首付款收據(jù)

今收到 身份證號(hào)：

購買 ，樓盤名： ， 幢， 單元， 層， 號(hào)樓房首付款人民幣 .

收款人：

篇6

1.如果實(shí)在是資金周轉(zhuǎn)不靈，暫時(shí)不能拿出錢來還的話，可以向銀行申請(qǐng)寬限期。若情況屬實(shí)的話，銀行會(huì)同意將還款的日期延續(xù)在一定的期限。

2.如果經(jīng)濟(jì)困難，但又不想房子被拍賣的話，可以先向親戚朋友借錢還銀行的貸款，親戚朋友在人情方面可能多多少少會(huì)給予幫助。

3.抵押物被拍賣，若確實(shí)無力還貸，可以讓貸款機(jī)構(gòu)拍賣抵押物，所得價(jià)款將優(yōu)先用于償還貸款本息。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇7

房屋抵押貸款可支持的用途有很多，包括裝修、旅游、購車、購買耐用品、醫(yī)療等各個(gè)消費(fèi)領(lǐng)域，但規(guī)定不得用于買股票信托等投資行為，具體可以分為以下：

1、用于日常消費(fèi)。為了支付消費(fèi)行為而把房屋抵押獲得資金，范圍包括房屋裝修、購車、留學(xué)、旅游、購買大額耐用品等都屬于個(gè)人日常消費(fèi)用途。

2、用于企業(yè)經(jīng)營。為了獲得資金而把房屋抵押，可以用于購置或更新經(jīng)營設(shè)備、支付租賃經(jīng)營場所租金等合法生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)用途。

3、此外，購買商品房無法一次性支付，用已有房屋抵押貸款來支付房款一定程度上是可行的，具體需要咨詢信貸員。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇8

民間借款合同格式范本

貸款方：××

借款方：××

一、借款用途

張××要從事個(gè)體經(jīng)營，急需一筆資金。

二、借款金額

借款方向貸款方借款人民幣**萬元。

三、借款利息

自支用貸款之日起，按實(shí)際支用數(shù)計(jì)算利息，并計(jì)算復(fù)利。在合同規(guī)定的借款期內(nèi)，年利為7%。借款方如果不按期歸還款，逾期部分加收利率0.5%。

四、借款期限

借款方保證從**年*月起至**年*月止,按本合同規(guī)定的利息償還借款。貸款逾期不還的部分,貸款方有權(quán)限期追回貸款。

五、條款變更

因國家變更利率，需要變更合同條款時(shí)，由雙方簽訂變更合同的文件，作為本合同的組成部分。

六、權(quán)利義務(wù)

貸款方有權(quán)監(jiān)督貸款的使用情況，了解借款方的償債能力等情況。借款方應(yīng)如實(shí)提供有關(guān)的資料。借款方如不按合同規(guī)定使用貸款，貸款方有權(quán)收回部分貸款，并對(duì)違約部分參照銀行規(guī)定加收罰息。貸款方提前還款的，應(yīng)按規(guī)定減收利息。

七、保證條款

(一)借款方用自有房屋6間做抵押，到期不能歸還貸款方的貸款，貸款方有權(quán)處理抵押品。借款方到期如數(shù)歸還貸款的，抵押權(quán)消滅。

(二)借款方必須按照借款合同規(guī)定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款進(jìn)行違法活動(dòng)。

(三)借款方必須按合同規(guī)定的期限還本付息。

(四)借款方有義務(wù)接受貸款方的檢查、監(jiān)督貸款的使用情況，了解借款方的計(jì)劃執(zhí)行、經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)活動(dòng)、物資庫存等情況。

(五)需要有保證人擔(dān)保時(shí)，保證人履行連帶責(zé)任后，有向借款方追償?shù)臋?quán)利，借款方有義務(wù)對(duì)保證人進(jìn)行償還。

八、合同爭議的解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由當(dāng)事人雙方友好協(xié)商解決，也可由第三人調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，可由任意一方依法向人民法院起訴。

九、本合同未做約定的，按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本合同一式2份，雙方各執(zhí)1份。

貸款人：__________________

借款人：__________________

合同簽訂日期______________

立合同人:__________________(以下簡稱甲方)、________________(以下簡稱乙方)，雙方茲因借款事宜，訂立本件契約，條款如下：

一、甲方愿貸與乙方人民幣_(tái)_________元整，于訂立本約之同時(shí)，由甲方給付乙方，不另立據(jù)。

二、借貸期限為_____年，自________年____月____日起至________年____月____日止。

三、利息每萬元月息________元，乙應(yīng)于每月____日給付甲方，不得拖欠。

四、屆期未能返還，乙方除照付利息外，并按利率一倍加計(jì)的違約金給付甲方。

五、本契約書的債權(quán)，甲方可自由讓與他人，乙方不得異議。

六、乙方應(yīng)覓保證人一名，確保本契約的履行。而愿與乙方負(fù)連帶返還本利的責(zé)任，并拋棄先訴抗辯權(quán)。

甲方：________________

乙方：________________

連帶保證人：__________

________年____月____日

個(gè)人房屋抵押借款合同

甲方(借款人)：_____________________

身份證號(hào)碼：_________________________

乙方(貸款人)：_____________________

身份證號(hào)碼：_________________________

甲乙雙方就下列事宜達(dá)成一致意見，簽訂本合同。

一、乙方貸給甲方人民幣(大寫)_____________________，于_____________________前交付甲方。

二、貸款利息：_____________________________________________

三、借款期限：_____________________________________________

四、還款日期和方式：_______________________________________

五、違約責(zé)任：_____________________________________________

六、本合同自_____________________生效。本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。

甲方(簽字、蓋章)：_____________________

乙方(簽字、蓋章)：_____________________

合同簽訂日期______________合同簽訂日期______________

有關(guān)房產(chǎn)抵押借款合同

抵押權(quán)人：______________________(貸款人)

抵押人：________________________(借款人)

擔(dān)保人：________________________(擔(dān)保人)

第一條　總則

抵押權(quán)人與抵押人于________年________月________日會(huì)同擔(dān)保人簽訂本房產(chǎn)按揭貸款合同(下稱“合同”)，抵押人同意以其與擔(dān)保人簽訂之房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下之全部權(quán)益抵押予抵押權(quán)人，賦予抵押權(quán)人以第一優(yōu)先抵押權(quán)，并愿意履行合同全部條款;抵押權(quán)人向抵押人提供一定期限抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業(yè)之部分樓款。擔(dān)保人同意承擔(dān)該筆貸款之擔(dān)保責(zé)任。

經(jīng)三方協(xié)商，特訂立本合同，應(yīng)予遵照?qǐng)?zhí)行。

第二條　貸款內(nèi)容

一、貸款金額________幣_(tái)_______________元整。抵押人必須將此筆貸款全部以抵押人購樓款名義，存入售房單位賬戶。

二、貸款期限從________年________月________日至________年________月________日共________月。

三、貸款利率：月息________‰。如遇國家利率調(diào)整，貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

第三條　還本付息

一、本合同項(xiàng)下之貸款本金及其相應(yīng)利息以分期付款等額償還的方式還本付息。期數(shù)_____每期應(yīng)繳付本_________息__________(不包括利率調(diào)整帶來之應(yīng)繳金額變動(dòng))，首期還款日_______________。

二、抵押人必須在抵押權(quán)人處開立存款賬戶。抵押人對(duì)與本抵押貸款有關(guān)之本息和一切費(fèi)用，可照付該賬戶，若因此而引致該賬戶發(fā)生透支，概由抵押人承擔(dān)償還之責(zé)。

三、如果抵押人未能按規(guī)定及時(shí)繳付本息時(shí)，抵押人必須立即補(bǔ)付期款及逾期利息。抵押權(quán)人有權(quán)在原利率基礎(chǔ)上，向抵押人加收20%以上的罰息。抵押人所欠利息，按日累積計(jì)收。

第四條　提前還款

一、抵押人自愿提早繳付本合同規(guī)定之部分或全部款項(xiàng)時(shí)，需提前1個(gè)月以書面形式通知抵押權(quán)人并經(jīng)認(rèn)可，且應(yīng)給予抵押權(quán)人相等于該部分或全部款項(xiàng)1個(gè)月利息之補(bǔ)償金。

二、在下列所述之任何情況下，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人立即提前清還部分或全部實(shí)際貸款額，及(或)立即追討擔(dān)保人

1.抵押人及(或)擔(dān)保人違反本合同之任何條款。

2.抵押人及(或)擔(dān)保人有不正當(dāng)或違法經(jīng)營。

3.抵押人及(或)擔(dān)保人發(fā)生任何之重大變化而影響其履行本合同條款能力。

4.抵押人舍棄抵押房產(chǎn)。

第五條　手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用

一、抵押貸款手續(xù)費(fèi)：抵押人應(yīng)按貸款金額的3‰繳付手續(xù)費(fèi)，在貸款日一次性付清。抵押權(quán)人在任何情況下都不予退還該筆手續(xù)費(fèi)。

二、抵押貸款文件及保管費(fèi)：抵押人在貸款日一次性付￥100元整。

三、公證費(fèi)用及抵押登記費(fèi)用：有關(guān)本合同所涉及之公證及抵押等費(fèi)用，全部由抵押人支付。

四、由于抵押人及/或擔(dān)保人的原因引致抵押權(quán)人采取正當(dāng)行為而引起的費(fèi)用，概由抵押人及(或)擔(dān)保人負(fù)責(zé)償還，且該項(xiàng)費(fèi)用自發(fā)生之日起至收到之日止，同樣按日累積計(jì)收利息。

第六條　房產(chǎn)抵押

一、本合同項(xiàng)下的房產(chǎn)抵押是指抵押人與擔(dān)保人簽訂之“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)抵押人全部權(quán)益抵押，包括：

1.房產(chǎn)物業(yè)建筑期內(nèi)(售房單位發(fā)出入住通知書日期之前)抵押人之權(quán)益抵押。

2.售房單位發(fā)出入住通知書后抵押人之房產(chǎn)物業(yè)抵押(見附表)。

二、抵押房產(chǎn)物業(yè)登記：

1.物業(yè)建筑期之購房權(quán)益抵押應(yīng)向________市房地產(chǎn)權(quán)登記處辦理抵押備案。抵押人之“房產(chǎn)買賣合同”及由售房單位出具之“已繳清樓價(jià)款證明書”等交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管。

2.物業(yè)建成入住即辦理房產(chǎn)物業(yè)抵押登記，抵押物業(yè)之《房產(chǎn)權(quán)證書》由擔(dān)保方負(fù)責(zé)辦妥并交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管。

三、抵押房產(chǎn)物業(yè)的保險(xiǎn)

1.抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司并按抵押權(quán)人指定的險(xiǎn)種投保。保險(xiǎn)標(biāo)的為本合同項(xiàng)下之抵押房產(chǎn)。投保金額不少于重新購置抵押房產(chǎn)金額之全險(xiǎn)。在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險(xiǎn)，否則由此引起的一切費(fèi)用及損失，概由抵押人承擔(dān)。

2.保險(xiǎn)單上必須注明抵押權(quán)人為保險(xiǎn)第一受益人，且不得附有任何有損于抵押權(quán)人權(quán)益和權(quán)力的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償之金額(除非經(jīng)抵押權(quán)人書面同意)，保單正本由抵押權(quán)人執(zhí)管。

3.若上述保險(xiǎn)賠償金額數(shù)，不足以賠付抵押人所欠抵押權(quán)人的欠款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人及/或擔(dān)保人追償，直到全部收回。

4.倘該房產(chǎn)在本合同有效期內(nèi)受到損壞 而保險(xiǎn)公司認(rèn)為修理損壞部分符合經(jīng)濟(jì)原則者，則保單項(xiàng)下賠償金將用于修理損壞部分。

四、抵押之解除：

該抵押人依時(shí)清還抵押權(quán)人一切款項(xiàng)，并履行合同全部條款及其他所有義務(wù)后，抵押權(quán)人即須在抵押人要求及承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用之情況下，解除在抵押合同中對(duì)有關(guān)抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)益，并退回抵押物業(yè)之“房產(chǎn)權(quán)證書”及“房產(chǎn)買賣合同”，另具函________市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處將該項(xiàng)抵押物之抵押登記予以注銷。

五、抵押物之處分：

1.抵押人逾期30天仍未清繳全部應(yīng)付款項(xiàng)或抵押權(quán)人按本合同規(guī)定要求抵押人立即提前歸還部分或全部欠款而不得時(shí)，抵押權(quán)人即可通過拍賣、轉(zhuǎn)讓、出租抵押物等形式行使其處分抵押物之權(quán)力。

2.抵押權(quán)人處分抵押物所得價(jià)款在依次扣除處分該抵押物而支出的一切費(fèi)用、所欠之一切稅款及抵押人根據(jù)此合同一切應(yīng)付之費(fèi)用及雜費(fèi)后，扣還抵押人所欠貸款及應(yīng)付利息。如有余款，抵押人將其退還抵押人或其他有權(quán)收取之士，如不足，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索抵押人及(或)擔(dān)保人。

3.抵押權(quán)人于運(yùn)用其權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令抵押人受到不能控制之損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

第七條　抵押人聲明及保證

抵押人在遵守本合同其他條款的同時(shí)，還作聲明及保證如下：

一、向抵押權(quán)人提供一切資料均真實(shí)可靠，無任何偽造和隱瞞事實(shí)之處。

二、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將上述抵押房產(chǎn)全部或部分以任何形式處置。如上述抵押房產(chǎn)之全部或部分發(fā)生毀損，不論何原因所致，亦不論何人之過失，均由抵押人負(fù)全部責(zé)任，并向抵押權(quán)人賠償由此引起的一切損失。

三、抵押人將抵押房產(chǎn)出租必須事先征得抵押權(quán)人的書面同意，且租約內(nèi)必須訂明：抵押人背約時(shí)，由抵押權(quán)人發(fā)函日起計(jì)1個(gè)月內(nèi)，租客即須遷出。

四、如擔(dān)保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權(quán)人將抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)給擔(dān)保人，擔(dān)保人有權(quán)以任何形式處分抵押物并對(duì)抵押人有追索權(quán)，抵押人對(duì)擔(dān)保人則沒有反索權(quán)。

五、按照抵押權(quán)人合理之請(qǐng)求采取一切措施及簽訂一切有關(guān)文件，以確保抵押權(quán)人之合法權(quán)益。

第八條　擔(dān)保及擔(dān)保責(zé)任

一、擔(dān)保人是中華人民共和國的企業(yè)法人，是本合同項(xiàng)下抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同的賣方，也是本合同項(xiàng)下貸款抵押人的介紹人及擔(dān)保人，承擔(dān)無條件及不可撤銷擔(dān)保責(zé)任如下：

1.擔(dān)保額度：以本合同項(xiàng) 下貸款本息及與本合同引起有關(guān)之訴訟費(fèi)用為限。

2.擔(dān)保期限：以本合同生效之日起至擔(dān)保人交付房產(chǎn)，發(fā)出入住通知書和辦妥房產(chǎn)權(quán)證并交與抵押權(quán)人止。

二、擔(dān)保人保證按抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同的要求，準(zhǔn)時(shí)、按質(zhì)完成抵押物業(yè)的建造工程，抵押權(quán)人對(duì)此不負(fù)任何責(zé)任。

第九條　抵押權(quán)人在核實(shí)已收齊全部貸款文件后起3天內(nèi)須將貸款金額全數(shù)貸出。

第十條　其他

一、對(duì)本合同任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。

二、在本合同履行期間，抵押權(quán)人對(duì)抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合同享有的權(quán)益和權(quán)力，均不能損害、影響或限制抵押權(quán)人依本合同和有關(guān)法律規(guī)定的債權(quán)人應(yīng)享有的一切權(quán)益和權(quán)力。

三、本合同不論因何種原因而在法律上成為無效合同、或部分條款無效，抵押人和擔(dān)保人仍應(yīng)履行一切還款責(zé)任。若發(fā)生上述情況，抵押權(quán)人有權(quán)終止本合同，并立即向擔(dān)保人和抵押人迫償欠款本息及其它有關(guān)款項(xiàng)。

四、抵押權(quán)人向抵押人和擔(dān)保人討還欠款時(shí)，只須提供抵押權(quán)人簽發(fā)之欠款數(shù)目單(有明顯錯(cuò)誤者例外)，即作為抵押人和擔(dān)保人所欠之確數(shù)證據(jù)，抵押人和擔(dān)保人不得異議。

五、本合同未盡事宜，按照國家有關(guān)法律及有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。

第十一條　本合同按中華人民共和國法律訂立，并受其保障。

第十二條　附則

一、本合同須由三方代表簽字，并經(jīng)________市公證處公證。

二、本合同以抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)之日期作為合同生效日。

三、本合同內(nèi)所述之附表一、二，抵押貸款申請(qǐng)書，借款借據(jù)及抵押人與擔(dān)保人所簽訂之房產(chǎn)買賣合同為本全約不可分割之一部分。

四、本合同用中文書寫，一式五份，均具有同等法律效力，抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人各執(zhí)一份，公證處、登記處各存檔一份。

本合同各方已詳讀及同意遵守本合同全部條款。以下簽章作實(shí)：

抵押人：(公章)______ 抵押權(quán)人：____________ 擔(dān)保人：____________

代表：________________ 代表：________________ 代表：______________

登記機(jī)關(guān)：________________________

抵押登記編號(hào)：____________________

抵押登記日期：______年____月____日

附表一

抵押人資料抵押人(業(yè)主)姓名：(中文)　(英文)　性別：年齡：身份證號(hào)碼：工作單位：電話：配偶姓名：年齡：身份證號(hào)碼：工作單位：電話：家庭住址：電話：

篇9

在進(jìn)行登記時(shí)遇到抵押房屋轉(zhuǎn)讓的情況，大致有如下三種：1.抵押人或者購房人提前清償債務(wù)的。2.購房人承諾承繼原債務(wù)和還款義務(wù)并與抵押權(quán)人簽訂抵押變更合同的。3.所有權(quán)人死亡或者出贈(zèng)房屋的。

很多同行依據(jù)建辦住房函[2008]249號(hào)《關(guān)于貫徹實(shí)施的通知》中第7條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓已設(shè)定抵押的房屋，受讓人申請(qǐng)?jiān)O(shè)立新的抵押的，登記機(jī)構(gòu)可以將原抵押權(quán)注銷登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和新抵押權(quán)設(shè)立登記一并辦理，認(rèn)為應(yīng)該先辦理原抵押的注銷，再辦理轉(zhuǎn)移登記，然后重新設(shè)立抵押，即不管是哪種情況，都應(yīng)當(dāng)按照先注銷抵押權(quán)，然后再辦轉(zhuǎn)移的程序操作。筆者認(rèn)為不妥，對(duì)以上三種情況應(yīng)當(dāng)分別對(duì)待，不能簡單等同辦理。

《物權(quán)法》第177條規(guī)定有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：（一）主債權(quán)消滅；（二）擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；（四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形?！斗课莸怯涋k法》第48條規(guī)定：經(jīng)依法登記的房屋抵押權(quán)發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記：（一）主債權(quán)消滅；（二）抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；（三）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)；（四）法律、法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。從中可以看出抵押權(quán)注銷需要的條件。

我們對(duì)前文所述經(jīng)常遇到的三種有抵押房屋的轉(zhuǎn)移，逐一進(jìn)行分析。

第一種，抵押人或者購房人提前清償債務(wù)的，主債權(quán)消滅，擔(dān)保物權(quán)已經(jīng)消滅，應(yīng)當(dāng)辦理抵押權(quán)注銷登記。

第二種，購房人承諾承繼原債務(wù)和還款義務(wù)并與抵押權(quán)人簽訂抵押變更合同的，抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓房屋并與購房人簽訂新的抵押權(quán)合同的，原債權(quán)債務(wù)依然存在，并未消滅，抵押權(quán)人也不可能申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記。

第三種，所有權(quán)人死亡或者出贈(zèng)房屋的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第68條，抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響?！独^承法》第33條規(guī)定繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)，繳納稅款和清償債務(wù)以他的遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限。所以所有權(quán)人死亡或者出贈(zèng)房屋的，抵押權(quán)并未消滅，注銷抵押權(quán)無從談起。

出現(xiàn)第二種和第三種情況時(shí)，抵押物并未發(fā)生變化，抵押權(quán)人也未發(fā)生變化，只是因?yàn)榉课菟袡?quán)發(fā)生了變化，導(dǎo)致抵押發(fā)現(xiàn)了變化。這種情況下，筆者認(rèn)為，辦理抵押權(quán)注銷，然后辦理轉(zhuǎn)移登記再設(shè)定抵押權(quán)不妥，應(yīng)當(dāng)辦理買賣、繼承、贈(zèng)與的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時(shí)根據(jù)購房人、繼承、受贈(zèng)人與銀行達(dá)成的新抵押合同，辦理相應(yīng)的抵押變更登記。而不是在辦理抵押注銷后，重新設(shè)定抵押權(quán)。

篇10

金紹達(dá)：兩者規(guī)定沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別，只是表述上有一些差別。在建工程的抵押在當(dāng)時(shí)還沒有成為法律上的規(guī)定，所以在登記時(shí)采用了過渡的方法。而在《房屋登記辦法》起草時(shí)，《物權(quán)法》已規(guī)定了“正在建造的建筑物”可以設(shè)定抵押?！斗课莸怯涋k法》和《城市房屋抵押管理辦法》完全一致的規(guī)定就是以在建工程抵押的，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)抵押登記。

在建工程竣工后，在房屋建造人申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記并申請(qǐng)抵押權(quán)登記時(shí)，為何用“轉(zhuǎn)為”一詞，這是為了與實(shí)際的權(quán)利變化狀況相一致。在建工程是一項(xiàng)工程，或稱正在建造中的建筑物，這是一個(gè)變化中的物。房屋竣工后，建成的房屋和設(shè)定抵押時(shí)的在建工程已有了很大的區(qū)別，用以抵押的已經(jīng)不再是相同的標(biāo)的物，所以，前述兩個(gè)辦法都規(guī)定了房屋竣工后應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)抵押登記。

在實(shí)際操作中，為了使登記的權(quán)利和實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)一致，新登記的事項(xiàng)也應(yīng)當(dāng)和原登記簿的記載不發(fā)生沖突。因此，在房地產(chǎn)抵押權(quán)記載于登記簿之時(shí)，在建工程抵押應(yīng)當(dāng)在登記簿的記載中消失。

如果采用將在建工程抵押先行注銷的辦法，那就存在兩個(gè)問題：一是抵押權(quán)在此時(shí)還沒有消滅，在抵押權(quán)事實(shí)上還存在時(shí)將之注銷，與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)不符；二是將在建工程抵押登記注銷以后，而房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未記載于登記簿之前，有一個(gè)短暫的時(shí)間間隙。如果在這一期間房地產(chǎn)被法院查封或是當(dāng)事人提出異議登記，登記機(jī)構(gòu)就不能為申請(qǐng)人繼續(xù)辦理房地產(chǎn)抵押登記，這樣就會(huì)損害在建工程抵押中抵押權(quán)人的合法利益。