導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋抵押貸款，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房屋抵押貸款合同模板

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務(wù)：____________

抵押人：________________________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務(wù)：____________

抵押物業(yè)地址：____________郵碼：____________ 電話：____________

抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同：購房____ 字第________號(hào)

第一條 總則

抵押權(quán)人與抵押人于____ 年____ 月____日會(huì)同擔(dān)保人簽定本房屋抵押借款合同范本(下稱合約)抵押人(即借款人)同意以其與擔(dān)保人于____

年____月____日簽訂的房產(chǎn)買賣合同(即抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同)的全部權(quán)益抵押于抵押權(quán)人，并同意該房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的房產(chǎn)物業(yè)(即抵押物業(yè))，在售房單位發(fā)出入住通知書(收樓紙)后，立即辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)，以該物業(yè)抵押于抵押權(quán)人，賦予抵押權(quán)人以第一優(yōu)先抵押權(quán)，并愿意履行本合約全部條款。抵押權(quán)人(即貸款人)同意接受抵押人以上述房產(chǎn)買賣合同的全部權(quán)益及房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下房產(chǎn)物業(yè)，作為本合約項(xiàng)下貸款的抵押物，并接受擔(dān)保人承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款的擔(dān)保責(zé)任，抵押權(quán)人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業(yè)的部分樓款。經(jīng)三方協(xié)商，特定立本合約，應(yīng)予遵照履行。

第二條 釋義

在此貸款合約內(nèi)，除合約內(nèi)另行定義外，下列名詞的定義如下：

營業(yè)日：指抵押權(quán)人公開營業(yè)的日子。

欠款：抵押人欠抵押權(quán)人的一切款項(xiàng)，包括本金，利息及其他有關(guān)費(fèi)用。

房產(chǎn)買賣合同之全部權(quán)益：指抵押人(即購房業(yè)主)與擔(dān)保人簽訂的房產(chǎn)買賣合同內(nèi)所應(yīng)擁有的全部權(quán)益。

房產(chǎn)物業(yè)建筑期：售房單位發(fā)出入住通知書日期之前，視為房產(chǎn)物業(yè)建筑期。

第三條 貸款金額

一、貸款金額：人民幣_(tái)___ 元;

所有已歸還(包括提前歸還)的款項(xiàng)，不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人將上述貸款金額全數(shù)以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。

第四條 貸款期限

貸款期限為____年，由抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)日起計(jì)。期滿時(shí)抵押人應(yīng)將貸款本息全部清還，但在期限內(nèi)，如抵押人發(fā)生違約行為，抵押權(quán)人可據(jù)實(shí)際情況，隨時(shí)通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當(dāng)即履行。

第五條 利息

一、貸款利率按____ 銀行貸款最優(yōu)惠利率加____ 厘(年息)計(jì)算。

二、上述之優(yōu)惠利率將隨市場(chǎng)情況浮動(dòng)，利率一經(jīng)公布調(diào)整后，立即生效，抵押權(quán)人仍保留隨時(shí)調(diào)整貸款利率的權(quán)利。

三、本合約項(xiàng)下之貸款利率，按貸款日利率或根據(jù)抵押權(quán)人書面通知按市場(chǎng)情況而調(diào)整的利率。

四、合約有效期內(nèi)，按日貸款余額累計(jì)利息，每年以365天計(jì)日。

五、貸款利率如有調(diào)整時(shí)，由抵押權(quán)人以書面通知抵押人調(diào)整后的利率。

第六條 還款

一、本房屋抵押借款合同范本項(xiàng)下貸款本金及其相應(yīng)利息，抵押人應(yīng)分____期，自款項(xiàng)貸出日計(jì)，按月清還借款本息，每期應(yīng)繳付金額(包括因利率調(diào)整帶來的應(yīng)繳金額改變)，由抵押權(quán)人以書面通知抵押人，如還款日不是營業(yè)日，則該分期付款額須于還款日起延次一個(gè)營業(yè)日繳交。

二、抵押權(quán)人有權(quán)調(diào)整及更改每期應(yīng)付金額或還款期數(shù)。

三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對(duì)與本抵押貸款有關(guān)的本息和一切費(fèi)用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發(fā)生透支或透支增加，概由抵押人承擔(dān)償還責(zé)任。

四、所有應(yīng)付予抵押權(quán)人的款項(xiàng)，應(yīng)送____銀行。

五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項(xiàng)。如果在中國現(xiàn)時(shí)或?qū)碛嘘P(guān)法律規(guī)范下，不得不抵扣或反索任何款項(xiàng)(包括稅款)，則抵押人得即向抵押權(quán)人補(bǔ)償額外款項(xiàng)，致使抵押權(quán)人所得，相當(dāng)于在無需反索的情況所應(yīng)得不折不扣的款項(xiàng)。

第七條 逾期利息及罰息

一、每月分期付款應(yīng)繳的金額，應(yīng)按照規(guī)定期數(shù)及日期攤還;尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補(bǔ)付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權(quán)人決定，按月息2%至5%幅度計(jì)收。

二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權(quán)人有權(quán)在原利率基礎(chǔ)上，向抵押人加收20%至50%的罰息。

三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項(xiàng)的利息，直至款項(xiàng)結(jié)清為止，無論在裁判確定債務(wù)之前或之后，此項(xiàng)利息均按日累積計(jì)算。

第八條 提前還款

一、在征得抵押權(quán)人同意的條件下，抵押人可按下列規(guī)定，辦理提前還款手續(xù)：

1、抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實(shí)貸款額，每次提前償還金額不少于____

萬元整的倍數(shù);所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。

2、抵押人必須在預(yù)定提前還款日一個(gè)月前給抵押權(quán)人一個(gè)書面通知，該通知一經(jīng)發(fā)出，即不可撤銷。

3、抵押人自愿提早繳付本合約規(guī)定的部分或全部款項(xiàng)，抵押人應(yīng)予抵押權(quán)人相等于該部分或全部款項(xiàng)一個(gè)月利息的補(bǔ)償金。

二、抵押人和擔(dān)保人同意，在發(fā)生下列所述任何情況時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人立即提前清還部分或全部實(shí)際貸款額，或立即追計(jì)擔(dān)保人：

1、抵押人及/或擔(dān)保人違反本合約任何條款。

2、抵押人及/或擔(dān)保人本身對(duì)外的借款、擔(dān)保、賠償、承諾或其他借債責(zé)任，因：

a、違約被勒令提前償還;

b、到期而不能如期償還。

3、抵押人及/或擔(dān)保人本身發(fā)生病變(包括精神不健全)死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機(jī)關(guān)或任何決意通過要解散、清盤、破產(chǎn)、關(guān)閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財(cái)產(chǎn)。

4、抵押人及/或擔(dān)保人被扣押令或禁止令等威脅，要對(duì)具不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)或財(cái)產(chǎn)等有不利影響，而該等威脅又不能在發(fā)生后30天內(nèi)完滿解除。

5、抵押人及/或擔(dān)保人不能償還一般債權(quán)人的欠債，在清盤、倒閉時(shí)不能清償債項(xiàng)或?qū)⒁Ｖ範(fàn)I業(yè)。

6、如抵押人及/或擔(dān)保人因在中國法律規(guī)范下，變得不合法或不可能繼續(xù)履行本合約所應(yīng)負(fù)責(zé)任。

7、如抵押人及/或擔(dān)保人因業(yè)務(wù)上經(jīng)營前景或其所擁有財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)不利變化，而嚴(yán)重影響其履行本合約所負(fù)責(zé)任的能力。

8、抵押人及/或擔(dān)保人財(cái)產(chǎn)全部或任何重要關(guān)鍵部分被沒收征用，被強(qiáng)制性收購(不論是否有價(jià)收購)，或遭到損毀破環(huán)。

9、抵押人沒有事先得到抵押權(quán)人書面同意而擅自更改其股權(quán)結(jié)構(gòu)。

10、抵押人舍棄該抵押房產(chǎn)。

如發(fā)覺上述任何事項(xiàng)或可能導(dǎo)致上述事項(xiàng)的事故已經(jīng)發(fā)生，抵押人及/或擔(dān)保人應(yīng)立即書面通知抵押權(quán)人，除非上述事項(xiàng)在抵押權(quán)人得知時(shí)已獲得完滿解決，否則抵押權(quán)人可在該等事項(xiàng)發(fā)生后任何時(shí)間，以任何形式處分抵押物或根據(jù)本合同內(nèi)第十三條擔(dān)保人及擔(dān)保人責(zé)任條款第一條第二點(diǎn)的擔(dān)保期限內(nèi)追付擔(dān)保人。抵押權(quán)人于運(yùn)用上述權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令擔(dān)保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

第九條 手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用

一、抵押人應(yīng)按貸款金額繳付手續(xù)費(fèi)5，在貸款日一次付清，并必須絕對(duì)真實(shí)地提供本合約涉及的一切資料;若在簽約后，發(fā)現(xiàn)抵押人所提供的資料與事實(shí)不符，抵押權(quán)人有權(quán)立即收回該筆貸款及利息，并對(duì)依約所收手續(xù)費(fèi)，不予退還。

二、抵押貸款文件費(fèi)，抵押人在貸款日一次過付____幣_(tái)___ 元整。

三、公證費(fèi)用及抵押登記費(fèi)用：有關(guān)本合約所涉及的公證及抵押登記等費(fèi)用，全部由抵押人負(fù)責(zé)支付。

四、抵押人如不依約清付本合約內(nèi)規(guī)定的一切款項(xiàng)，引致抵押權(quán)人催收，或因?yàn)槿魏卧颍沟盅簷?quán)人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費(fèi)用(如處理押品的各種手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、各種保險(xiǎn)費(fèi)等)概由抵押人負(fù)責(zé)償還，并由各項(xiàng)費(fèi)用確實(shí)支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計(jì)算逾期利息。

第十條 貸款先決條件

一、抵押人填具房產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)表;該申請(qǐng)表須經(jīng)擔(dān)保人確認(rèn)。

二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。

三、以抵押人名義，向抵押權(quán)人指定或認(rèn)可的保險(xiǎn)公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險(xiǎn);保險(xiǎn)單須過戶____銀行，并交由該行保管。

四、本合約由抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人各方代表簽署并加蓋公章。

五、本合約須由____ 公證機(jī)關(guān)公證。

第十一條 房產(chǎn)抵押

一、本合約項(xiàng)下的房產(chǎn)抵押是指：

1、房產(chǎn)物業(yè)建筑期內(nèi)抵押人的權(quán)益抵押：

(1)是指抵押人(即購房業(yè)主)與____ (即售房單位)簽訂并經(jīng)____

市公證處公證的房產(chǎn)買賣合同中，由抵押人將依據(jù)該購房合約其所應(yīng)擁有的權(quán)益，以優(yōu)先第一地位抵押于抵押權(quán)人;如因抵押人或擔(dān)保人未能履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)，抵押權(quán)人即可取得抵押人在該房產(chǎn)買賣合同內(nèi)的全部權(quán)益，以清償所有欠款;

(2)該抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同須交由抵押權(quán)人保管。

2、抵押房產(chǎn)物業(yè)：

(1)是指抵押人(即購房業(yè)主)與____ (即售房單位)簽訂的房產(chǎn)買賣合同中，抵押人購買的已建成(即可交付使用)的抵押房產(chǎn)物業(yè)(資料詳見附表);

(2)抵押人須將上述第2項(xiàng)(1)點(diǎn)之抵押房產(chǎn)列在本合約的附表二內(nèi)，以優(yōu)先第一地位抵押予抵押權(quán)人作為所欠債務(wù)的押品;

(3)抵押人(即購房業(yè)主)現(xiàn)授權(quán)抵押權(quán)人在接獲擔(dān)保人(售房單位)發(fā)出的入住通知書后，即代其向____

市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申領(lǐng)房產(chǎn)權(quán)證書，并辦理抵押登記手續(xù)。

二、抵押房產(chǎn)物業(yè)的保險(xiǎn)：

1、抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司并按抵押權(quán)人指定的險(xiǎn)種投保，保險(xiǎn)標(biāo)的為上述抵押房產(chǎn)，投保金額不少于重新購置抵押房產(chǎn)金額的全險(xiǎn)，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險(xiǎn)，如抵押人中斷保險(xiǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由抵押人負(fù)責(zé)支付;由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權(quán)人，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人索償。

2、抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，將保險(xiǎn)單過戶于抵押權(quán)人。保險(xiǎn)單不得附有任何有損于抵押權(quán)人權(quán)益和權(quán)力的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)慕痤~。

3、保險(xiǎn)單正本由抵押權(quán)人執(zhí)管，并由抵押人向抵押權(quán)人支付保管費(fèi)。

4、抵押人不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人為其代表人，按受保險(xiǎn)賠償金，并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人為該賠償金的支配人;此項(xiàng)授權(quán)非經(jīng)抵押權(quán)人書面同意不可撤

5、若上述保險(xiǎn)賠償金額數(shù)，不足以賠付抵押人所欠抵押權(quán)人的欠款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人及/或擔(dān)保人追償，直至抵押人清還所欠款項(xiàng)。

6、倘該房產(chǎn)在本合約有效期內(nèi)受到損壞，而保險(xiǎn)公司認(rèn)為修理損壞部分符合經(jīng)濟(jì)原則者，則保單項(xiàng)下賠償金將用于修理損壞部分。

三、抵押房產(chǎn)物業(yè)登記

1、物業(yè)建筑期的購房權(quán)益抵押：向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押備案。抵押人房產(chǎn)買賣合同及由售房單位出具的已繳清樓價(jià)款證明書等交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管。

2、物業(yè)建成入住即辦理房產(chǎn)物業(yè)抵押登記，抵押物業(yè)的《房產(chǎn)權(quán)證書》交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管，登記費(fèi)用由抵押人支付。

四、抵押解除

1、一旦抵押人依時(shí)清還抵押權(quán)人一切款項(xiàng)，并履行合約全部條款及其他所有義務(wù)后，抵押權(quán)人須在抵押人要求及承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用的情況下，解除在抵押合約中對(duì)有關(guān)抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)益，并退回抵押物業(yè)的《房產(chǎn)權(quán)證書》及《房產(chǎn)買賣合同》。

2、抵押人在履行上述第1點(diǎn)條款下，由抵押權(quán)人具函____

市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，并將房產(chǎn)權(quán)證書交于抵押人向____

市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押物的抵押登記注銷手續(xù)。

五、抵押物的處分

1、抵押人如不支付本合約規(guī)定的任何款項(xiàng)或不遵守本合約各項(xiàng)明文規(guī)定的條款或發(fā)生任何違約事項(xiàng)時(shí)，抵押權(quán)人可以立刻進(jìn)入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益;或以抵押權(quán)人認(rèn)為合適的售價(jià)或租金及年期，售出或租出該房產(chǎn)的全部或部分及收取租金和收益。抵押權(quán)人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報(bào)酬則由抵押人負(fù)責(zé)。該接管人或人將被當(dāng)作抵押人的人，而抵押人須完全負(fù)責(zé)此接管人或人的作為及失職之責(zé)。

2、獲委任的接管人得享有以下權(quán)利：

(1)要求住客繳交租金或住用費(fèi)及發(fā)出有效的租單及收據(jù)，并有權(quán)以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費(fèi);此等要求，收據(jù)或追付事宜，將以抵押人或抵押權(quán)人名義而發(fā)出，而付款人將不需要問及接管人是否有權(quán)力行事;

(2)接管人可依據(jù)抵押權(quán)人的書面通知而將其所收到的款項(xiàng)，投保于該房產(chǎn)的全部或部分及其內(nèi)部附著物及室內(nèi)裝修。

3、抵押權(quán)人依照第十一條第五項(xiàng)條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權(quán)將該房產(chǎn)全部或部分，按法律有關(guān)規(guī)定處分，抵押權(quán)人有權(quán)簽署有關(guān)該房產(chǎn)買賣的文件及契約，及取銷該項(xiàng)買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負(fù)責(zé)。

4、抵押權(quán)人可于下列情形運(yùn)用其處分該房產(chǎn)的權(quán)力：

(1)抵押權(quán)人給予抵押人通知，要求還款(不論屆期與否)而抵押人一個(gè)月內(nèi)未能遵守該項(xiàng)通知全數(shù)償還給抵押權(quán)人;

(2)抵押人逾期30天仍未清繳全部應(yīng)付款項(xiàng);

(3)抵押人違反此合約之任何條款;

(4)抵押人系個(gè)人而遭遇破產(chǎn)，或經(jīng)法院下令監(jiān)管財(cái)產(chǎn);或抵押人為公司組織而被解散或清盤;

(5)抵押人的任何財(cái)產(chǎn)遭受或可能遭受扣押或沒收;

(6)抵押人舍棄該房產(chǎn)。

5、當(dāng)?shù)盅簷?quán)人依照上述權(quán)力而出售該房產(chǎn)予買主時(shí)，買主不須查詢有關(guān)上述之事宜，亦不需理會(huì)抵押人是否欠抵押權(quán)人債項(xiàng)或該買賣是否不當(dāng)。即使該買賣有任何不妥或不規(guī)則之處，對(duì)買主而言，該買賣仍然當(dāng)做有效及抵押人有權(quán)將該房產(chǎn)售給買主。

6、抵押權(quán)人有權(quán)發(fā)出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會(huì)抵押權(quán)人收到該筆款項(xiàng)或租金的運(yùn)用，倘由于該款項(xiàng)或租金的不妥善運(yùn)用招致?lián)p失，概與買主及租客無關(guān)。

7、抵押權(quán)人或按第五(2)條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產(chǎn)所得的款項(xiàng)，按下列次序處理。

(1)用以償付因出租或出售該房產(chǎn)而支出的一切費(fèi)用(包括繳付接管人或人的費(fèi)用及報(bào)酬);

(2)用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據(jù)此合約一切應(yīng)付的費(fèi)用及雜費(fèi)(包括保險(xiǎn)費(fèi)及修補(bǔ)該房產(chǎn)的費(fèi)用);

(3)用以扣還抵押人所欠貸款及應(yīng)付利息，扣除上述款項(xiàng)后，如有余款，抵押權(quán)人須將余款交付抵押人或其他有權(quán)收取的人，出售該房產(chǎn)所得價(jià)款，如不夠償還抵押人所欠一切款項(xiàng)及利息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索抵押人及/或擔(dān)保人。

8、抵押權(quán)人于運(yùn)用其權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

9、抵押權(quán)人可以書面發(fā)出還款要求或其他要求，或有關(guān)抵押房產(chǎn)所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報(bào)的住宅或辦公地址或投留在該房產(chǎn)內(nèi)，而該要求或通知書將被認(rèn)為于發(fā)信或投留之后7天生效。

第十二條 抵押人聲明及保證

抵押人聲明及保證如下：

一、抵押人保證按本合約規(guī)定，按時(shí)按金額依期還本付息。

二、抵押人同意在抵押權(quán)人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人對(duì)與本抵押貸款有關(guān)的本息和一切費(fèi)用可照付帳戶。

三、向抵押權(quán)人提供一切資料均真實(shí)可靠，無任何偽造和隱瞞事實(shí)之處;上述抵押房產(chǎn)，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個(gè)人。

四、抵押房產(chǎn)的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負(fù)責(zé)賠償?shù)盅簷?quán)人的損失。

五、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將上述抵押房產(chǎn)全部或部分出售、出租、轉(zhuǎn)讓、按揭、再抵押、抵償債務(wù)，舍棄或以任何方式處理;如上述抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負(fù)全部責(zé)任，并向抵押權(quán)人賠償由此引起的一切損失。

六、抵押人使用該房產(chǎn)除自住外，托管或租與別人居住時(shí)，必須預(yù)先通知抵押權(quán)人，并征得抵押權(quán)人書面同意，方可進(jìn)行;如將該房產(chǎn)出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內(nèi)必須訂明：抵押人背約時(shí)，由抵押權(quán)人發(fā)函日起計(jì)壹個(gè)月內(nèi)，租客即須遷出。

七、準(zhǔn)許抵押權(quán)人及其授權(quán)人，在任何合理時(shí)間內(nèi)進(jìn)入該房產(chǎn)，以便查驗(yàn)。

八、在更改地址時(shí)立即通知抵押權(quán)人。

九、立即清付該房產(chǎn)的各項(xiàng)修理費(fèi)用，并保障該房產(chǎn)免受扣押或涉及其他法律訴訟;

十、抵押期間，繳交地稅，有關(guān)部門對(duì)該房產(chǎn)所征收的任何稅項(xiàng)、管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)及其他一切雜費(fèi);以及遵守居民公約內(nèi)的條文，并須賠償?shù)盅簷?quán)人因抵押人不履行上述事宜的損失。

十一、在抵押權(quán)人認(rèn)為必要時(shí)，向抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司投保買房產(chǎn)保險(xiǎn)或抵押人的人壽保險(xiǎn)，該投保單均以抵押權(quán)人為受益人。

十二、當(dāng)有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對(duì)抵押人有不利影響時(shí)，保證及時(shí)以書面通知抵押權(quán)人。

十三、如擔(dān)保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權(quán)人將抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)給擔(dān)保人，并保證對(duì)該轉(zhuǎn)讓無異議。

十四、若擔(dān)保人按本合約有關(guān)規(guī)定，代抵押人清還所有欠款，抵押權(quán)人應(yīng)將抵押人名下的抵押物業(yè)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓予擔(dān)保人。

十五、擔(dān)保人在取得該抵押物業(yè)權(quán)益后，抵押人同意擔(dān)保人可以以任何方式處分該抵押物業(yè)(包括以抵押人名義出售該物業(yè))，以賠償擔(dān)保人因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關(guān)(包括處理抵押物業(yè))費(fèi)用;若有不足，擔(dān)保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數(shù)額負(fù)責(zé)賠償于擔(dān)保人。

十六、抵押人確認(rèn)擔(dān)保人取得抵押物業(yè)權(quán)益及處分抵押物業(yè)的合法地位，由于處理抵押物業(yè)而導(dǎo)致抵押人的一切損失，抵押人放棄對(duì)擔(dān)保人追索的權(quán)利。

十七、按照抵押權(quán)人的合理請(qǐng)求，采取一切措施及簽訂一切有關(guān)文件，以確保抵押權(quán)人合法權(quán)益。

第十三條 擔(dān)保人及擔(dān)保人責(zé)任

一、擔(dān)保人____ ，地址____ ，(營業(yè)執(zhí)照)____

是本房屋抵押借款合同范本項(xiàng)下抵押權(quán)益的房產(chǎn)買賣合同的賣方(即售房單位)，也是本合約項(xiàng)下貸款抵押人的介紹人及擔(dān)保人，承擔(dān)無條件及不可撤銷擔(dān)保責(zé)任如下：

1、擔(dān)保額度：以本合約項(xiàng)下貸款本息及與本合約引起有關(guān)訴訟費(fèi)用的為限。

2、擔(dān)保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔(dān)保人代還清本合約項(xiàng)下貸款本息及一切費(fèi)用之日止。

二、擔(dān)保人責(zé)任：

1、擔(dān)保人自愿承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款的擔(dān)保責(zé)任。

2、如抵押人未能按抵押權(quán)人的規(guī)定或通知履行還款責(zé)任，或抵押人發(fā)生任何違約事項(xiàng)，抵押權(quán)人即以雙掛號(hào)投郵方式，書面通知擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任，并于發(fā)函日起計(jì)30天內(nèi)履行擔(dān)保義務(wù)，代抵押人清償所欠抵押權(quán)人的一切欠款。

3、擔(dān)保人保證按抵押權(quán)益房產(chǎn)買賣合同所列售房單位責(zé)任，準(zhǔn)時(shí)、按質(zhì)完成抵押物業(yè)的建造工程，抵押權(quán)人對(duì)此不不負(fù)任何(包括可能對(duì)抵押人或其他任何人)責(zé)任。

4、擔(dān)保人同意抵押人將其房產(chǎn)買賣合同的權(quán)益抵押予抵押權(quán)人，承認(rèn)抵押權(quán)人在抵押人清償本合約項(xiàng)下貸款全部借款本息之前，擁有該房產(chǎn)買賣合同中抵押人全部權(quán)益，并保證該權(quán)益不受任何人(包括擔(dān)保人)侵犯。

5、擔(dān)保人保證與抵押權(quán)人緊密合作，使本合約各項(xiàng)條款得以順利履行;特別是在發(fā)出入住通知書(收樓紙)后，將盡力協(xié)助辦理物業(yè)抵押有關(guān)手續(xù)，以保障抵押權(quán)人的利益。

6、擔(dān)保人因履行擔(dān)保義務(wù)后，而取得本合約項(xiàng)下的抵押權(quán)益房產(chǎn)買賣合同或抵押物業(yè)，擔(dān)保人有權(quán)以任何公平或合理的方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起的損失，如因處理該抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權(quán)人無關(guān)。

7、擔(dān)保人在此的擔(dān)保責(zé)任是獨(dú)立附加不受抵押權(quán)人從抵押人處獲得樓房或其他抵押，擔(dān)保權(quán)益所代替，只要抵押人違約，抵押權(quán)人無需先向抵押人追計(jì)或處置抵押物業(yè)，即可強(qiáng)制執(zhí)行擔(dān)保人在本合約項(xiàng)下的擔(dān)保責(zé)任直至依法律程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

第十四條 抵押權(quán)人責(zé)任

抵押權(quán)人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔(dān)保人愿意承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款擔(dān)保責(zé)任的條件下：

一、按合約有關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)時(shí)提供一定期質(zhì)押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉(zhuǎn)入售房單位帳戶。

二、抵押人向抵押權(quán)人還清本合約規(guī)定的貸款總額連利息及其他應(yīng)付款項(xiàng)之后(包括轉(zhuǎn)歸該房產(chǎn)權(quán)予抵押人的費(fèi)用)若同時(shí)已全部遵守及履行本合約各項(xiàng)條款者，抵押權(quán)人將該抵押權(quán)益的房主買賣合同或房產(chǎn)權(quán)證書轉(zhuǎn)歸抵押人，同時(shí)解除擔(dān)保人擔(dān)保責(zé)任。

三、若抵押人未能履行還款義務(wù)，而由擔(dān)保人代清還所積欠一切欠款后，抵押權(quán)人即將抵押人抵押予抵押權(quán)人的抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給擔(dān)保人，擔(dān)保人對(duì)該抵押物業(yè)的處理，與抵押權(quán)人無涉。

四、本合約由各方簽署，經(jīng)____市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書交于抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)并經(jīng)抵押權(quán)人已收齊全部貸款文件后二天內(nèi)，抵押權(quán)人須將貸款金額全數(shù)以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權(quán)人須償付利息予擔(dān)保人，利息計(jì)算按第五條第一項(xiàng)辦理，由于抵押人或擔(dān)保人出現(xiàn)各種導(dǎo)致抵押權(quán)人未能貸出款項(xiàng)的情況發(fā)生，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)，且有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用恕不退還。

第十五條 其他

一、對(duì)本房屋抵押借款合同范本內(nèi)任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。

二、在本合約履行期間，抵押權(quán)人對(duì)抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容，寬限或延緩履行本合約享有的權(quán)益和權(quán)力，均不能損害，影響或限制抵押權(quán)人依本合約和有關(guān)法律規(guī)定的債權(quán)人應(yīng)享有一切權(quán)益和權(quán)力。

三、抵押人如不履行本合約所載任何條款時(shí)，抵押權(quán)人可不預(yù)告通知，將抵押人存在抵押權(quán)人處的其他財(cái)物自由變賣，以抵償債務(wù);如抵押人尚有其他款項(xiàng)存在抵押權(quán)人處，抵押權(quán)人亦可撥充欠數(shù)。

四、本合約規(guī)定的權(quán)利可以同時(shí)行使，也可以分別行使，亦可以累積;上述權(quán)利、利益和賠償辦法并不排除法律規(guī)定的其他賠償辦法。

五、抵押人、擔(dān)保人與抵押權(quán)人，與本合約有關(guān)的通知、要求等，應(yīng)以書面形式進(jìn)行，電傳、電報(bào)一經(jīng)發(fā)出，信件在投郵7天后，及任何以人手送遞的函件一經(jīng)送出，即被視為已送達(dá)對(duì)方。

六、抵押權(quán)人無需征求抵押人和擔(dān)保人同意，可將抵押權(quán)人在本合約項(xiàng)下的權(quán)益轉(zhuǎn)讓他人;但抵押人和擔(dān)保人未征得抵押權(quán)人的書面同意，不得將其在本合約項(xiàng)下的任何還款及其他責(zé)任或義務(wù)轉(zhuǎn)讓于第三者;抵押人或擔(dān)保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權(quán)人或抵押權(quán)人的承讓人繼續(xù)負(fù)起本合約項(xiàng)下的還款及其他責(zé)任。

七、本合約所提及的抵押權(quán)人，亦包括抵押權(quán)人的繼承人、承讓人;抵押人亦包括經(jīng)抵押權(quán)人同意的抵押人繼承人、接辦人。

八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔(dān)保人仍應(yīng)履行一切還款責(zé)任。若發(fā)生上述情況，抵押權(quán)人有權(quán)終止本合約，并立即向擔(dān)保人和抵押人追償欠款本息及其他有關(guān)款項(xiàng)。

九、抵押權(quán)人向抵押人和擔(dān)保人付還欠款時(shí)，只須提供抵押權(quán)人簽發(fā)之欠款數(shù)目單(有明顯錯(cuò)誤者例外)，即作為抵押人和擔(dān)保人所欠的確數(shù)證據(jù)，抵押人和擔(dān)保人不得異議。

第十六條 適用法律及糾紛的解決

一、本房屋抵押借款合同范本按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保護(hù)。

二、在爭議發(fā)生時(shí)，按下述第( )項(xiàng)解決：(1)向____仲裁委申請(qǐng)仲裁;(2)向____人民法院起訴。

三、如抵押人來自海外或臺(tái)灣等地區(qū)，或?yàn)樵摰貐^(qū)居民，抵押權(quán)人有權(quán)在抵押人的來處或居住地執(zhí)行本合約內(nèi)由抵押人給抵押權(quán)人權(quán)力，及向抵押人進(jìn)行追索，包括仲裁、訴訟和執(zhí)行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權(quán)人決定在上述地區(qū)執(zhí)行上述權(quán)力，進(jìn)行追索、仲裁、訴訟等行動(dòng)，抵押人和擔(dān)保人必須承認(rèn)本合約同時(shí)受該地區(qū)的法律保障，不得提出異議，如本合約內(nèi)任何規(guī)定，在該地區(qū)法律上，被認(rèn)為無效或被視為非法，并不影響其他規(guī)定的效力。

第十七條 附 則

一、本合約須由三方代表簽字，并經(jīng)____

市公證機(jī)關(guān)公證。

二、本合約經(jīng)____

市公證機(jī)關(guān)公證后，以抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)的日期，作為合約生效日。

三、本合約內(nèi)所述附表(一)附表(二)及抵押人(即購房業(yè)主)與擔(dān)保人(即售房單位)所簽訂的房產(chǎn)買賣合同(附件三)，為本合約不可分割的部分。

四、本房屋抵押借款合同范本用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人各執(zhí)壹份、公證處存檔壹份。

第十八條 簽 章

本房屋抵押借款合同范本各方已詳讀及同意遵守本合約全部條款。

簽 章：____________________

抵 押 人：____________________

簽 署：____________________

抵押權(quán)人：____________________

代表人簽署：____________________

擔(dān) 保 人：____________________

代表人簽署：____________________

____ 年____ 月____ 日

篇2

房屋抵押貸款合同書范本

抵押人(甲方)：

代表人：

抵押權(quán)人(乙方)：

代表人：

甲乙雙方為保護(hù)各方合法權(quán)益，本著誠實(shí)信用，互惠互利原則，經(jīng)協(xié)商一致，就甲方向乙方借款一事特簽訂本房屋抵押合同以作擔(dān)保，具體內(nèi)容如下：

第一條抵押財(cái)產(chǎn)：甲方所有的位于__________________________的一處房產(chǎn)。(面積：___________，產(chǎn)權(quán)證號(hào)：________________土地使用權(quán)證號(hào)：_________________)

第二條抵押擔(dān)保范圍：本合同擔(dān)保范圍限于主合同項(xiàng)下甲方向乙方借款總額人民幣_(tái)___________元。

第三條抵押房產(chǎn)的保管方式和保管責(zé)任如下：

抵押房屋由甲方自行保管并使用，甲方應(yīng)妥善保管該抵押房產(chǎn)，在抵押期內(nèi)負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時(shí)接受乙方的檢查。

第四條在本合同有效期內(nèi)，甲方不得出售和饋贈(zèng)抵押房產(chǎn);甲方遷移、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其它任何方式轉(zhuǎn)移本合同項(xiàng)下抵押房產(chǎn)的，應(yīng)取得乙方書面同意。

第五條本合同項(xiàng)下有關(guān)的公證、登記等費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第六條本合同生效后，如需延長主合同項(xiàng)下借款期限，或者變更合同其它條款，應(yīng)經(jīng)抵押人同意并達(dá)成書面協(xié)議。

第七條出現(xiàn)下列情況之一時(shí)，乙方有權(quán)依法處分抵押財(cái)產(chǎn)：

1、主合同約定的還款期限已到，借款人未依約歸還本息或所延期限已到仍不能歸還借款本息。

2、借款人死亡而無繼承人履行合同，或者繼承人放棄繼承的。

3、借款人被宣告解散、破產(chǎn)。

處理抵押物所得價(jià)款，不足以償還貸款本息和費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還貸款本息還有余的，乙方應(yīng)退還甲方。

第八條抵押權(quán)的撤銷：主合同借款人按合同約定的期限歸還借款本息或者提前歸還借款本息的，乙方應(yīng)協(xié)助甲方辦理注銷抵押登記。

第九條本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自變更或解除合同。需要變更或解除合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面協(xié)議。協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍然有效。

第十條違約責(zé)任

1、按照本合同第三條約定，由甲方保管的抵押財(cái)產(chǎn)，因保管不善，造成毀損，乙方由權(quán)要求恢復(fù)財(cái)產(chǎn)原狀，或提供經(jīng)乙方認(rèn)可的新的抵押財(cái)產(chǎn)，或提前收回主合同項(xiàng)下貸款本息。

2、甲方違反第四條約定，擅自處分抵押財(cái)產(chǎn)的，其行為無效。乙方可視情況要求甲方恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)原狀或提前收回主合同項(xiàng)下貸款本息，并可要求甲方支付貸款本息總額萬分之__________的違約金。

3、甲方因隱瞞抵押財(cái)產(chǎn)存在共有、爭議、被查封、被扣押或已經(jīng)設(shè)定過抵押權(quán)等情況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予賠償。

4、甲、乙任何乙方違反第十二條約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц吨骱贤?xiàng)下貸款總額萬分之_____________的違約金。

5、本條所列違約金的支付方式，甲、乙雙方商定如下：

第十一條雙方商定的其它事項(xiàng)：

第十二條爭議的解決方式：甲、乙雙方在履行本合同中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，可以向人民法院起訴。

第十三條本合同由甲、乙雙方簽字并加蓋單位公章，自主合同生效之日起生效。

第十四條本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：乙方

代表人：代表人：

年月日年月日

抵押房屋借款合同范本

甲方(出借人、抵押權(quán)人)： ，身份證號(hào)碼、住址：詳見后附身份證復(fù)印件。

乙方：(借款人)： ，身份證號(hào)碼、住址：詳見后附身份證復(fù)印件。

丙方：(抵押人)： ，身份證號(hào)碼、住址：詳見后附身份證復(fù)印件。

(抵押人)： ，身份證號(hào)碼、住址：詳見后附身份證復(fù)印件。

本合同各方根據(jù)法律、法規(guī)，在平等自愿的基礎(chǔ)上，為明確責(zé)任，恪守信用，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，并保證共同遵守。

借款條款

借款金額：甲方同意借款給乙方人民幣 萬元整。(小寫： 元)

借款用途：用于經(jīng)營投資。

借款利率：月利率按照 分計(jì)算。

借款期限： 個(gè)月，自 年 月 日到 年 月 日止。如實(shí)際借款數(shù)額和實(shí)際放款日與該借款合同不符，以實(shí)際借款數(shù)額和日期為準(zhǔn)。乙方收到借款后應(yīng)當(dāng)出具借條，乙方出具的借據(jù)為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。

借款的歸還：利息和本金到期日一并歸還，借款結(jié)清后，甲方歸還乙方先前出具的借據(jù)。如推遲還款，乙方應(yīng)當(dāng)按日支付違約金千分之五。

本合同的有效期內(nèi)，發(fā)生下列事項(xiàng)的之一的，甲方有權(quán)宣布本合同下的借款提前到期，要求借款人在規(guī)定期限內(nèi)償還本金及利息而無需為正當(dāng)行使上述權(quán)利所引起的任何損失負(fù)責(zé)。

乙方違反本合同借款條款中的任何條款。

根據(jù)擔(dān)保條款的約定，因抵押人、抵押物發(fā)生變故或者抵押人違法擔(dān)保條款的約定，致使抵押人需要提前履行義務(wù)的。

乙方發(fā)生其他可能影響歸還甲方借款本息的行為。

本合同的相關(guān)費(fèi)用(包括抵押登記、公證等)均由乙方負(fù)責(zé)。

抵押條款

現(xiàn)抵押人同意以其所有的房屋的價(jià)值為抵押，為本《借款合同》下的借款做擔(dān)保。抵押物基本情況詳見所附房屋所有權(quán)證、國有土地所有權(quán)證復(fù)印件。

抵押擔(dān)保范圍為本《借款合同》下的借款本金、利息、違約金及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的其他費(fèi)用。(包括但不限于法院訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等)

抵押期限自抵押登記之日到主債務(wù)履行完畢止。

抵押期間，未經(jīng)過抵押權(quán)人書面同意，抵押人不得變賣、贈(zèng)與或其他方式處分抵押物。

本合同中借款條款如因某種原因致使部分或全部無效，不影響抵押條款的效力，抵押人仍應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)責(zé)任。

其他條款

本合同自甲方、乙方、丙方簽字后生效，本合同的抵押條款在辦妥抵押登記后生效。

如借款人違法本一式四份，具有同等效力。抵押權(quán)人執(zhí)2份，借款、抵押人各執(zhí)一份。

如本合同發(fā)生爭執(zhí)或糾紛，各方同意向 人民法院提起訴訟。

甲方：

乙方：

丙方：

合同簽訂日期： 年 月 日

住房抵押借款合同協(xié)議書

抵押人(甲方)：______________________________

住所：________________________________________

電話：________________________________________

郵政編碼：____________________________________

開戶金融機(jī)構(gòu)及帳號(hào)：__________________________

抵押權(quán)人(乙方)：____________________________

住所：________________________________________

法定代表人(或授權(quán)人)：__________________

電話：________________________________________

郵政編碼：____________________________________

為確保乙方與_____________簽訂的_____________號(hào)借款合同(以下簡稱借款合同)的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)作抵押，乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的財(cái)產(chǎn)抵押，甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，約定如下條款：

第一條甲方以“抵押物清單”所列之財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。

第二條以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的產(chǎn)權(quán)情況

1.房地產(chǎn)坐落：__________________________________

2.地號(hào)：________________________________________

3.土地面積：____________________________________

4.土地使用年限：________________________________

5.土地來源：____________________________________

6.土地出讓(轉(zhuǎn)讓、劃撥)合同號(hào)：________________

7.國有土地使用證號(hào)：____________________________

8.房屋建筑面積：________________________________

9.共有權(quán)份額：__________________________________

10.房屋所有權(quán)證號(hào)：_____________________________

11.房屋預(yù)售、買賣契約號(hào)：_______________________

第三條以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的抵押情況

1.抵押土地四至：________________________________________

2.抵押土地面積：________________________________________

3.抵押土地評(píng)估價(jià)值：____________________________________

4.抵押房屋部位：________________________________________

5.抵押房屋建筑面積：____________________________________

6.抵押房屋評(píng)估總價(jià)值：__________________________________

7.房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)值：____________________________________

第四條甲方抵押擔(dān)保的貸款金額(大寫)_____________元，貸款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，貸款用途為。

第五條甲方保證對(duì)抵押物依法享有所有權(quán)或處分權(quán)。

第六條甲方在本合同生效之日將抵押物權(quán)屬證明文件交乙方，抵押期間該抵押物權(quán)屬證明文件由乙方代為保管。

甲方以所購期房作抵押，在借款合同生效之日將購房合同、抵押登記證明交乙方執(zhí)管。取得房屋所有權(quán)證后，將房屋所有權(quán)證一并交乙方執(zhí)管。

第七條抵押擔(dān)保的范圍：貸款金額(大寫)元及利息、借款人應(yīng)支付的違約金(包括罰息)和賠償金以及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費(fèi)用(包括律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等)。

第八條本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，借款合同無效不影響本合同的效力。

第九條本合同項(xiàng)下有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。

第十條抵押期間，甲方有義務(wù)妥善保管抵押物，保持抵押物完好無損，并隨時(shí)接受乙方的檢查。

第十一條甲方應(yīng)辦理抵押物在抵押期間的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，投保金額不得少于全部貸款本息總額，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的第一受益人為乙方。保險(xiǎn)單證由乙方代為保管。

第十二條抵押期間，抵押物如發(fā)生投保范圍的損失，或者因第三人的行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少，保險(xiǎn)賠償金或損害賠償金應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)，由甲方存入乙方指定的帳戶，抵押期間甲方不得動(dòng)用。

第十三條借款合同有效期內(nèi)，甲方不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)，否則，乙方有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。

第十四條抵押物價(jià)值減少，甲方應(yīng)在30天內(nèi)向乙方提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，并辦理符合本合同第十一條約定的保險(xiǎn)手續(xù)。

第十五條抵押期間，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得贈(zèng)與、出售、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他任何方式處分本合同項(xiàng)下的抵押物

第十六條抵押期間，經(jīng)乙方書面同意，甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款應(yīng)優(yōu)先用于向乙方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。

第十七條以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，在土地使用權(quán)抵押期間，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得在設(shè)定抵押的土地上另行建造定著物;乙方書面同意甲方建造定著物的，該定著物一并抵押。乙方同意甲方在其設(shè)定抵押的土地上所建造的房屋預(yù)售，預(yù)售房屋面積限制在建筑平方米以內(nèi)。甲方將預(yù)售出的房地產(chǎn)權(quán)情況列出清冊(cè)，報(bào)送乙方備案。乙方有權(quán)制止甲方繼續(xù)預(yù)售房屋。

第十八條借款合同履行期限屆滿，借款人未能清償債務(wù)，乙方有權(quán)以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

第十九條發(fā)生下列情況之一，乙方有權(quán)提前處分抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、停止發(fā)放借款合同項(xiàng)下貸款或者提前收回借款合同項(xiàng)下已發(fā)放的貸款本息：

1.甲方被宣告破產(chǎn)或被解散;

2.甲方違反本合同第六條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條約定義務(wù)或發(fā)生其他嚴(yán)重違約行為;

3.借款合同履行期間借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致乙方貸款債權(quán)落空，或者借款人有《借款合同》第十三條第3項(xiàng)約定的違約情形等。

第二十條甲方因隱瞞抵押物存在共有、爭議、被查封、被扣壓或已設(shè)定抵押權(quán)等情況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向乙方支付借款合同項(xiàng)下貸款金額_________%違約金，違約金不足以彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)就不足部分予以賠償。對(duì)上述違約金、賠償金以及甲方未承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的貸款本金、利息和其他費(fèi)用，乙方有權(quán)直接用甲方存款帳戶中的資金予以抵銷。

第二十一條乙方依法處分抵押物所得的價(jià)款，按下列順序分配：

1.支付處分抵押物所需的費(fèi)用;

2.清償借款人所欠乙方貸款利息;

3.清償借款人所欠乙方貸款本金、違約金(包括罰息)和賠償金等;

4.支付其他費(fèi)用。

第二十二條本合同有效期內(nèi)，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。

第二十三條其他約定事項(xiàng)：

1.甲方違反本合同自愿接受強(qiáng)制執(zhí)行;

2.____________________________________

3.____________________________________

第二十四條因本合同發(fā)生的爭議，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成一致意見，應(yīng)當(dāng)向乙方所在地人民法院提起訴訟。

第二十五條本合同自“抵押物清單”中的抵押物均辦理登記之日起生效。

第二十六條本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。副本_________份。

甲方(公章或印章)：_________________

法定代表人或個(gè)人(簽字)：___________

(或授權(quán)人)

___________年__________月__________日

乙方(公章)：_______________________

法定代表人(簽字)：_________________

篇3

1、貸款額度：以個(gè)人住房抵押的，貸款額度最高不超過抵押物價(jià)值的70%；以個(gè)人商用房或商住兩用房作抵押的，貸款額度最高不超過抵押物價(jià)值的60%。

2、貸款期限：個(gè)人房屋貸款的貸款期限最長不超過5年（含）。

3、貸款利率：按照中國人民銀行同期同檔次期限利率執(zhí)行，可適當(dāng)上下浮動(dòng)。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇4

被告：番禺里仁房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱里仁公司）。

第三人：中國工商銀行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司與第三人屬下的南村辦事處簽訂《迎賓樓樓宇按揭協(xié)議書》，約定由南村辦事處向購買里仁公司房屋者提供樓價(jià)70％以內(nèi)額度及一至十年期限的樓宇按揭貨款業(yè)務(wù)。此后，里仁公司即開始進(jìn)行售樓業(yè)務(wù)。

1994年1月11日，原告鄺五女與里仁公司簽訂《房屋訂購合同》，交付5000元訂金。同年2月22日，鄺五女又與里仁公司簽訂《房屋買賣合同》，約定：鄺五女購買里仁公司位于番禺市迎賓城環(huán)市廣場(chǎng)牡丹閣A樓7室房屋一間，價(jià)值人民幣211008元；鄺五女須于簽約時(shí)給付58302.40元（不含定金），余款則以辦理銀行按揭貸款形式支付；里仁公司必須于1996年6月30日前將樓房建成，如因施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決，或因重大技術(shù)需要更改圖紙，或人力不可抗拒的自然災(zāi)害等因素影響，可延期交樓；但自應(yīng)交樓之日起120天后，仍未能將樓房交付，鄺五女有權(quán)書面通知里仁公司解除契約，里仁公司在接獲通知30天內(nèi)退回一切款項(xiàng)及利息。簽約后，鄺五女兩次共交付購房款126008元給里仁公司，并支付其他費(fèi)用1496.30元。

同日，鄺五女與南村辦事處簽訂《中國工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》，約定：鄺五女以其向里仁公司購買的房屋作抵押向該辦事處貸款8萬元，貸款利率為月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此簽下《貸款借款申請(qǐng)暨還款擔(dān)保書》，承諾自貸款之日起同時(shí)開立零存整取房屋儲(chǔ)蓄專戶，按月固定存入1667元，且不提前支取，保證到期一次歸還貸款本息。南村辦事處遂于當(dāng)日將鄺五女所貸8萬元直接劃入里仁公司專用帳戶。

里仁公司在施工過程中，于1996年5月13日向番禺市建設(shè)委員會(huì)提交《工期延誤報(bào)告》，要求因地質(zhì)情況復(fù)雜改變?cè)O(shè)計(jì)方案，工程施工需延誤215天；還以對(duì)所有樁工程進(jìn)行檢測(cè)及不可抗力風(fēng)雨影響為由，要求再順延215天。番禺市建設(shè)委員會(huì)為此加具了“延誤工期原因基本屬實(shí)”的意見。在此期間，鄺五女共在其于南村辦事處開立的儲(chǔ)蓄專戶存入63346元，并支付了至1997年5月20日的貸款利息36190元。后因里仁公司未能在約定日期交付房屋，鄺五女遂停止向南村辦事處交付1997年5月20日以后的利息。經(jīng)與里仁公司多次協(xié)商未果，鄺五女向番禺市人民法院提起訴訟，稱其已按約定付清了購房款，但被告至今未交房，要求解除與里仁公司購房合同，并判令其退還全部樓款及按月利率10‰計(jì)算的利息。

被告里仁公司答辯稱：我公司不能按期交房，是因?yàn)槭┕ぶ杏龅搅撕贤s定的可延期的情況，并被市建委證實(shí)。因此，要求繼續(xù)履行合同。

第三人中國工商銀行番禺市支行訴稱：我行向原告提供按揭貸款8萬元已劃入被告帳戶，原告支付了到1997年5月20日止的貸款利息，本金及余下利息未償付。我行請(qǐng)求解除與原告簽訂的貸款合同，判令原告償還貸款本息，被告對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任。

番禺市人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為：被告里仁公司具有售房資格，第三人屬下的南村辦事處具有經(jīng)營金融業(yè)務(wù)資格，原、被告及原告與南村辦事處之間相互簽訂的上述《合同》及《協(xié)議書》、《還款擔(dān)保書》，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，均合法有效。因南村辦事處不具備法人資格，其行為應(yīng)由其主管部門第三人承擔(dān)法律責(zé)任。原告鄺五女依約交付了購房款，被告應(yīng)按約定的期限交付房屋給原告。被告在基礎(chǔ)施工中，確實(shí)遇到地質(zhì)復(fù)雜情況，從原設(shè)計(jì)鉆孔樁改變?yōu)槿斯ね跇?，使施工時(shí)間增多215天，符合合同延期交樓特殊原因的約定，故交樓時(shí)間可順延215天。但被告對(duì)樁工程進(jìn)行測(cè)檢和雨水天氣影響的時(shí)間是合同簽訂時(shí)應(yīng)預(yù)見的，且測(cè)檢工程保證質(zhì)量是被告應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，被告因此要求順延交樓的時(shí)間無理，本院不予支持。按合同約定，被告交樓時(shí)間是1996年6月30日前，允許順延時(shí)間為215天，即被告實(shí)際應(yīng)交付樓房的時(shí)間為1997年1月31日。被告至今仍未能將房屋基礎(chǔ)工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構(gòu)成違約，原、被告簽訂的購房合同應(yīng)予終止。據(jù)此，南村辦事處與原告簽訂的《抵押貸款合同》、《樓宇按揭還款擔(dān)保書》均應(yīng)相應(yīng)終止。致使上述合同和擔(dān)保書終止的過錯(cuò)責(zé)任在于被告，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償原告及第三人由此造成的損失。被告須返還原告購房款131008元（含訂金5000元），并從1997年2月1日起以月利率10‰計(jì)付該項(xiàng)利息至付清為止，同時(shí)應(yīng)賠償原告因辦理購房手續(xù)必須支付并已支付的其他費(fèi)用1966.30元。第三人所貸8萬元已劃入被告帳戶，并由第三人監(jiān)督被告使用，屬一種特殊的借貸關(guān)系，故應(yīng)由被告返還給第三人，并負(fù)擔(dān)按月利率11.55％計(jì)算的從1997年5月21日起至還清款項(xiàng)之時(shí)的利息。原告在南村辦事處開立的專用帳戶內(nèi)的存款由原告自行處理。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十二條、第一百三十四條第一款第（四）、（七）項(xiàng)及參照《廣州市購買商品房貸款抵押規(guī)定》，該院于1997年11月25日判決如下：

一、原告鄺五女與被告里仁公司簽訂的《房屋買賣合同》及原告鄺五女與第三人屬下南村辦事處簽訂的《中國工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》、《貸款借款申請(qǐng)暨還款擔(dān)保書》終止履行。

二、被告里仁公司于本判決生效后十天內(nèi)退還8萬元給第三人，并從1997年5月21日起以月利率11.55‰計(jì)付該款利息給第三人至付清時(shí)止。

三、被告里仁公司于本判決生效后十天內(nèi)退還原告鄺五女購房款131008元及賠償有關(guān)購房費(fèi)用共132974.30元，并從1997年2月1日起，按該退款總額，以月利率10‰計(jì)付利息至付清時(shí)止，并賠償原告因按揭貸款而支付的利息36190元。

四、原告鄺五女在第三人屬下南村辦事處開立的儲(chǔ)蓄專用帳戶內(nèi)的存款63346元，由原告自行處理。

判決后，原、被告及第三人均沒有上訴，判決發(fā)生法律效力。

評(píng)析近年來，隨著住房制度改革，抵押貸款購房成為目前一種較普遍的買樓方式，反映在審判實(shí)踐中，就產(chǎn)生了一種新類型案件？？適用抵押貸款方式的房屋買賣糾紛案。這類案件發(fā)生的一個(gè)主要原因，是因?yàn)殚_發(fā)公司無法按期交樓。因此，如何確定開發(fā)公司無法按期交樓的責(zé)任是問題的關(guān)鍵，也是案件爭議的焦點(diǎn)。在本案審理過程中，對(duì)以下兩個(gè)問題有較大爭議：

一、里仁公司未按期交樓的原因是否均包含在免責(zé)條款中第一種意見認(rèn)為：里仁公司與購房者簽訂了房屋買賣合同，收取了樓款，就應(yīng)承擔(dān)按期交樓的責(zé)任。里仁公司辯稱無法按期交樓是因?yàn)榈刭|(zhì)情況復(fù)雜，需改變?cè)O(shè)計(jì)方案造成的。但這種情況的出現(xiàn)歸根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、測(cè)試工作不認(rèn)真、不細(xì)致而導(dǎo)致的重大判斷失誤；而其所辯稱對(duì)樁工程測(cè)檢及雨水天氣影響等原因，更是其在合同簽訂前就應(yīng)當(dāng)預(yù)見的。因此無法按期交樓過錯(cuò)責(zé)任完全在里仁公司，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二種意見認(rèn)為：里仁公司未能按期交樓，是因?yàn)樵谑┕ぶ械刭|(zhì)情況復(fù)雜，需改變?cè)O(shè)計(jì)方案并對(duì)所有挖孔樁進(jìn)行抽蕊測(cè)試，以及受不可抗力風(fēng)雨影響所造成的。這些理由符合房屋買賣合同中約定的免責(zé)條款，而且已被番禺市建設(shè)委員會(huì)調(diào)查所證實(shí)，因此鄺五女起訴無理，里仁公司并未違約，應(yīng)繼續(xù)履行合同。

第三種意見認(rèn)為：里仁公司在基礎(chǔ)施工中，遇到地質(zhì)復(fù)雜情況，以原設(shè)計(jì)鉆孔樁改為人工挖孔樁和沖孔樁，使施工時(shí)間增多215天，這符合合同延期交樓特殊原因的約定，而且又有番禺市建設(shè)委員會(huì)提供的專業(yè)證明，因此交樓時(shí)間可順延215天應(yīng)予以認(rèn)定。但是對(duì)于里仁公司所稱因?qū)豆こ套鳈z測(cè)及雨水天氣影響再順延215天的要求，因?yàn)橛晁鞖庥绊懯┕みM(jìn)度是合同簽訂前就應(yīng)預(yù)見的，而且里仁公司又未能提供同期氣象部門的氣象材料加以證實(shí)，且測(cè)檢工程保證質(zhì)量本是其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，因此這215天不予認(rèn)定。按合同約定，里仁公司交樓時(shí)間是1996年6月30日前，允許順延215天，即其實(shí)際應(yīng)交樓時(shí)間為1997年1月31日。里仁公司至鄺五女起訴時(shí)止仍未能將房屋基礎(chǔ)工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

筆者同意第三種意見，即我們?cè)谔幚砗贤s定的免責(zé)條款時(shí)，必須嚴(yán)格把握《民法通則》關(guān)于“不可抗力”的定義以及最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中有關(guān)“不可抗力”責(zé)任承擔(dān)的規(guī)定，堅(jiān)持有利于保護(hù)當(dāng)事人利益及保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，有利于社會(huì)穩(wěn)定和公平合理的原則，在依照法律規(guī)定和合同約定的前提下，充分強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人特別是開發(fā)公司對(duì)其免責(zé)的舉證責(zé)任，搞好涉及專業(yè)技術(shù)及有關(guān)行政管理部門的調(diào)查取證工作，在分清事實(shí)基礎(chǔ)上，實(shí)事求是地予以處理。

二、如何確定貸款銀行的法律地位有一種意見認(rèn)為，法院應(yīng)僅就開發(fā)公司與購房者雙方房屋買賣關(guān)系來審理，不應(yīng)涉及貸款銀行。因?yàn)橘彿空咂鹪V的對(duì)象僅為開發(fā)公司，訴訟請(qǐng)求也一般圍繞雙方簽訂的房屋買賣合同，要求誰違反合同，誰就承擔(dān)責(zé)任，沒有涉及到貸款銀行權(quán)責(zé)，僅是單一的買賣關(guān)系。而購房者與貸款銀行之間是不同于買賣關(guān)系的抵押貸款關(guān)系，屬另一法律關(guān)系范疇，因此不適宜一案審理。我們認(rèn)為，在這種房屋買賣糾紛案中，應(yīng)將貸款銀行列為第三人參加訴訟。這是因?yàn)?，抵押貸款方式購房這一行為同時(shí)涉及三方當(dāng)事人，有三個(gè)合同，存在三種相關(guān)聯(lián)的法律關(guān)系。一是開發(fā)公司與購房者基于雙方房屋買賣合同產(chǎn)生的房屋買賣關(guān)系，這是案件的主要法律關(guān)系；二是購房者與貸款銀行依據(jù)抵押貸款合同產(chǎn)生的抵押貸款關(guān)系；三是開發(fā)公司與貸款銀行的合作關(guān)系。合作關(guān)系的產(chǎn)生是因?yàn)殚_發(fā)公司在辦理預(yù)售商品房業(yè)務(wù)時(shí)，其必須憑商品房預(yù)售許可證與貸款銀行共同商定，簽訂樓宇按揭協(xié)議，約定由貸款銀行提供一定限額和期限的貸款服務(wù)，而后貸款銀行才據(jù)此向廣大購房者提供貸款服務(wù)，將貸款款項(xiàng)劃撥開發(fā)公司。這種合作關(guān)系先于購房者購房、貸款行為而存在，因此往往被忽視。其實(shí)，它是抵押貸款購房行為中缺一不可的環(huán)節(jié)，如果沒有這種合作關(guān)系為前提，開發(fā)公司不能從事商品房預(yù)售業(yè)務(wù)，購房者也無法向銀行貸款。正是這種合作關(guān)系把房屋買賣以及抵押貸款這兩種不同的行為連接起來，使貸款銀行在購房者與開發(fā)公司的房屋買賣糾紛中，無法袖手旁觀，必須參加到訴訟中去。

責(zé)任編輯按：

篇5

關(guān)鍵詞：反向抵押貸款；金融工具；房產(chǎn)；養(yǎng)老

文章編號(hào)：1003－4625(2007)04－0077－03

中圖分類號(hào)：F830.5　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

反向抵押貸款(Reverse Mortgage)自從20世紀(jì)30年代誕生以來，一直作為一種養(yǎng)老金融工具在發(fā)達(dá)國家普遍存在，成為各國養(yǎng)老體系的一個(gè)補(bǔ)充。它不同于傳統(tǒng)的抵押貸款，它是指擁有房產(chǎn)的老年人把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給貸款人，貸款人對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)房屋凈值向借款人支付現(xiàn)金；當(dāng)借款人死亡或者到達(dá)約定的時(shí)間，貸款人取得被抵押房屋的所有權(quán)，對(duì)其進(jìn)行處置以補(bǔ)償自己的現(xiàn)金支出。通過反向抵押貸款，老年人可以把僵化的房屋資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動(dòng)的現(xiàn)金資產(chǎn)，解決一部分養(yǎng)老問題。

反向抵押貸款是一種金融工具，但它的功能既不是投資，也不是償債，而是立即取得現(xiàn)金流，以彌補(bǔ)老年人生活之需。反向抵押貸款的本質(zhì)就是以房屋融通資金，并以此為核心，拉動(dòng)養(yǎng)老、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等社會(huì)多項(xiàng)活動(dòng)，是“以房養(yǎng)老，多方受益”的發(fā)展模式。反向抵押貸款在發(fā)達(dá)國家是非常成熟的，實(shí)踐證明，它是一種很強(qiáng)的商業(yè)行為，能使貸款者、銀行、保險(xiǎn)公司及相關(guān)機(jī)構(gòu)都能從中獲利，從而達(dá)到多贏的目的。

美國的反向抵押貸款發(fā)展最為迅速、全面，本文參照美國反向抵押貸款的發(fā)展模式對(duì)我國開展這一產(chǎn)品面臨的基本問題進(jìn)行了探討。希望這一新型養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品能對(duì)我國養(yǎng)老制度的完善和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展有所裨益。

一、反向抵押貸款的定義和基本特征

反向抵押貸款是由英文Reverse Mortgage翻譯而來的，其一般定義如下：反向抵押貸款允許老年人用自己擁有的房產(chǎn)作為抵押獲得借款，以滿足當(dāng)前的消費(fèi)等需求，貸款人只有當(dāng)借款人去世或者不再居住被抵押房屋時(shí)才能要求其償還本金和利息，并且只能通過出售或拍賣房屋獲得款項(xiàng)來償還借款本利；借款人可以終生住在自己的房子里，并且獲得借款收入。

在美國，反向抵押貸款的成立至少要符合五個(gè)條件：

第一，只有老年人才有資格申請(qǐng)辦理這種“貸款”，年輕人沒有資格。這是由反向抵押貸款出現(xiàn)的目的決定的，即它是專為老年人準(zhǔn)備的，是為老年人解決養(yǎng)老問題服務(wù)的，而不是一種人人都可參與的大眾化的金融理財(cái)工具。

第二，即使是老年人，也不是人人都可參與，只有擁有所居住房屋的產(chǎn)權(quán)才能申請(qǐng)辦理反向抵押貸款。

第三，反向抵押貸款通常必須是“第一”抵押，即它必須擁有被抵押房屋的第一債務(wù)請(qǐng)求權(quán)。因此借款人必須首先償還房產(chǎn)上的現(xiàn)有債務(wù)，才能申請(qǐng)到反向抵押貸款。一般他有兩種選擇來償還現(xiàn)有債務(wù)。一是在取得反向抵押貸款之前還清債務(wù)，二是保證用從反向抵押貸款中取得的借款來還清債務(wù)。

第四，貸款人和借款人要對(duì)貸款償還進(jìn)行約定。擁有房產(chǎn)的老人并不能直接把房產(chǎn)出售給反向抵押貸款人以獲得現(xiàn)金流，而是先把房產(chǎn)抵押給貸款人，然后立即獲得現(xiàn)金流，老年人仍然擁有房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，貸款人在老年人去世后或者搬出該住房后才取得該房屋的所有權(quán)。

第五，反向抵押貸款成立前，貸款人必須向借款人作如下保證：

首先，居住保證，即無論借款人的借款額是多少，都要保證借款人住在自己的房屋里直到去世。這是借款人申請(qǐng)反向抵押貸款的首要前提，也是反向抵押貸款與普通抵押貸款的不同之處。

其次，支付保證，即只要貸款人活著并住在自己的房屋里，貸款人必須連續(xù)不斷地每月向其支付年金。如果借款人選擇一次性領(lǐng)取借款，或者選擇定期領(lǐng)取年金，貸款人則無須支付年金直到借款人死亡。

再次，償還請(qǐng)求保證，即只有當(dāng)借款人夫妻雙方的最后一個(gè)去世或者房產(chǎn)被出售時(shí)才能請(qǐng)求償還借款。

最后，無追索權(quán)保證，即貸款人保證不向借款人除被抵押房屋之外的其他任何資產(chǎn)請(qǐng)求償還反向抵押貸款，也保證不向貸款人的繼承人請(qǐng)求償還反向抵押貸款。

美國的反向抵押貸款產(chǎn)品發(fā)展已經(jīng)很全面，有三個(gè)大類，它們具有如下幾個(gè)方面的基本特征。

(一)借款費(fèi)用(Financing Fee)

反向抵押貸款的借款費(fèi)用大致可以分為三類，一是初始費(fèi)用(Origination Fee)，包括咨詢費(fèi)用和房屋評(píng)估費(fèi)用，一般以房產(chǎn)初始評(píng)估價(jià)值的一個(gè)百分比來計(jì)算；二是貸款利息(Interest)，占借款費(fèi)用的絕大部分，反向抵押貸款的利率比一般抵押貸款的利率稍高一點(diǎn)；三是終結(jié)費(fèi)用(Closing Costs)，包括房產(chǎn)處置費(fèi)用和結(jié)算費(fèi)用，一般以房產(chǎn)處理價(jià)值的一個(gè)百分比來計(jì)算。所有這些費(fèi)用都要從借款人的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值中扣除，借款人最后得到的是扣除所有借款費(fèi)用后的房產(chǎn)凈值。

(二)借款金額(Loan Amounts)

反向抵押貸款的借款金額主要因所選擇的反向抵押貸款產(chǎn)品的類型不同而不同，也隨所選擇的支付方式的不同而不同。有些反向抵押貸款產(chǎn)品的費(fèi)用較高，這會(huì)大大減少借款人能夠得到的借款金額。任何一種反向抵押貸款產(chǎn)品，在除去借款費(fèi)用后，借款金額都由借款者的年齡、貸款利率和房屋的評(píng)估價(jià)值決定。根據(jù)精算的一般原理，我們不難確定，借款人年齡越大，可以獲得的借款金額就越大；貸款利率越高，可以獲得的借款金額就越小；被抵押房屋的評(píng)估價(jià)值越高，借款人可以獲得的借款金額就越大。

(三)債務(wù)額度(Debt Limit)

借款人獲得反向抵押貸款之后，他(她)所承擔(dān)的反向抵押貸款債務(wù)額度等于得到的借款加上借款費(fèi)用。借款人償還反向抵押貸款時(shí)，如果債務(wù)額度低于房屋價(jià)值，借款人可以根據(jù)約定取得二者的差額。債務(wù)額度不斷增加，直到等于房屋價(jià)值，但是一般不會(huì)超過償還時(shí)的房屋價(jià)值。貸款人不能從借款人的收入、其他財(cái)產(chǎn)或其繼承人那里得到債務(wù)償還，這就是說反向抵押貸款是一種沒有追索權(quán)的債務(wù)，除了被抵押的房屋，貸款人不能對(duì)借款人的其他資產(chǎn)或繼承人提出償債請(qǐng)求。

(四)猶豫期撤銷(Cancellation)

同一般的保險(xiǎn)產(chǎn)品一樣，反向抵押貸款也有一個(gè)猶豫期。借款人在成功辦理反向抵押貸款之后的規(guī)定時(shí)間(一般為三個(gè)工作日)內(nèi)可以以任何理由撤銷它。如果決定撤銷，借款人必須以書面形式提出申請(qǐng)，如信件、傳真、電報(bào)等，通過電話或口頭形式撤銷可以認(rèn)為是無效的。

二、反向抵押貸款的領(lǐng)取方式

借款人取得反向抵押貸款之后，可以根據(jù)自己的需要選擇貸款領(lǐng)取方式。美國的反向抵押貸款領(lǐng)取非常靈活，一般有以下五種領(lǐng)取方式。

(一)一次性全額領(lǐng)取(A Lump Sum)

借貸雙方聘請(qǐng)獨(dú)立的第三方對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，確定一個(gè)公允價(jià)值，扣除借款費(fèi)用和利息，借款人一次性領(lǐng)取全部借款金額。除非有特殊需要，借款人一般不會(huì)選擇這種領(lǐng)取方式，因?yàn)樵皆珙I(lǐng)完借款意味著將來支付的利息越多。

(二)信用額度領(lǐng)取(A Line of Credit)

這是最受歡迎的一種領(lǐng)取方式。所謂信用額度指借款人根據(jù)需要與貸款人商定一個(gè)最高支付額度，低于這個(gè)金額的款項(xiàng)借款人可以隨時(shí)領(lǐng)取，既可以只領(lǐng)取一次(一次性全額領(lǐng)取可以看作信用額度領(lǐng)取方式的一個(gè)特例)，也可以多次領(lǐng)取，直到全部借款金額被領(lǐng)取完畢。信用額度領(lǐng)取方式廣受歡迎的原因在于其靈活性，尤其具有可以應(yīng)付不時(shí)之需的功能。當(dāng)借款人因醫(yī)療、旅游、償債、消費(fèi)等需要支付款項(xiàng)時(shí)，就可以向貸款人領(lǐng)取所需的金額。

(三)定期年金領(lǐng)取(Fixed Term Annuity)

反向抵押貸款的本質(zhì)功能是補(bǔ)充老年人的養(yǎng)老之需，采用年金領(lǐng)取方式可以為老年人提供源源不斷的現(xiàn)金流，最能實(shí)現(xiàn)這種功能。年金領(lǐng)取方式又可分為定期年金領(lǐng)取方式和終身年金領(lǐng)取方式。定期年金領(lǐng)取是指借貸雙方確定房屋凈值后，商定一個(gè)年金領(lǐng)取期間，在該期間內(nèi)，貸款人保證無論借款人是否生存，都要支付年金至約定期間期滿。這種領(lǐng)取方式相當(dāng)于借款人用房屋凈值向貸款人購買了一個(gè)定期年金，借款人領(lǐng)取金額和貸款人支付金額都是確定的，都等于房屋凈值。

(四)終身年金領(lǐng)取(Tenure Annuity)

這種領(lǐng)取方式也是年金領(lǐng)取方式的一種，與定期年金領(lǐng)取方式不同的是，它相當(dāng)于借款人用房屋凈值向貸款人購買了一個(gè)終身年金，采取養(yǎng)老金的領(lǐng)取方式。這種領(lǐng)取方式下，由于領(lǐng)取期間等于借款人的剩余壽命期間，借款人活的時(shí)間越長，領(lǐng)取的金額就越多，活的時(shí)間越短，領(lǐng)取的金額就越少。因此，終身年金領(lǐng)取方式下，借款人領(lǐng)取的借款總額可能大于、等于或小于房屋凈值。

(五)混合方式領(lǐng)取(a Combination of a Line of Creditand Annuity)

所謂混合領(lǐng)取方式是指把信用額度和年金領(lǐng)取方式進(jìn)行組合，滿足借款人的多種財(cái)務(wù)需要。比如，先確定一個(gè)信用額度，用剩余的金額再購買一個(gè)定期年金或者終身年金?；旌项I(lǐng)取方式也很受借款人的歡迎。

三、我國反向抵押貸款實(shí)施機(jī)構(gòu)的選擇

我國正面臨著越來越嚴(yán)重的人口老齡化危機(jī)。據(jù)人口學(xué)家預(yù)測(cè)，到2025年，我國老年人口將達(dá)到2.8億人，占人口總數(shù)的比重將達(dá)18％；而到2050年，我國老年人口將達(dá)到4.68億人，占總?cè)丝诘?7.8％。獨(dú)生子女政策和隨之而來的“四二一”家庭、空巢家庭的大量出現(xiàn)，又使單純依靠現(xiàn)有社保制度和傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，難以應(yīng)對(duì)即將到來的老齡化危機(jī)。這一趨勢(shì)對(duì)我國現(xiàn)有的社會(huì)保障體系提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國已初步確立了由基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金和個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)同構(gòu)成的“三支柱”體系。但是，“三支柱”并不能涵蓋所有的老人，也不能解決全部養(yǎng)老問題，因此必須探討更加新型的養(yǎng)老方式，作為“三支柱”養(yǎng)老體系的補(bǔ)充，反向抵押貸款就是這樣的一種新型養(yǎng)老方式。反向抵押貸款在我國的實(shí)施是勢(shì)在必行的，本文將借鑒美國反向抵押貸款的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國的反向抵押貸款的實(shí)施進(jìn)行一些探討。

(一)美國反向抵押貸款市場(chǎng)供給者考察

美國有三種反向抵押貸款產(chǎn)品：住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECM：Home Equity Conversion Mortgage)，Home Keeper和貸款人自保的反向抵押貸款。其中Home Keeper是由政府通過Fannie Mae提供的，受國家財(cái)政支持，具有社會(huì)優(yōu)撫性質(zhì)；HECM由銀行和信貸公司向民眾銷售，由聯(lián)邦政府通過美國住房管理局(FHA)提供違約保險(xiǎn)，可以說是一種半公共半私人性質(zhì)的反向抵押貸款；雷曼兄弟公司提供的Financial Freedom是由私人機(jī)構(gòu)提供的，以營利為目的，是一種貸款人自保的純私人性質(zhì)的反向抵押貸款。可見，美國根據(jù)反向抵押貸款的需求層次，設(shè)計(jì)了不同的產(chǎn)品類型，分別由不同的機(jī)構(gòu)來實(shí)施，政府給予的支持也不同。但是，總的說來，美國政府對(duì)反向抵押貸款的支持力度非常大，好幾個(gè)機(jī)構(gòu)為反向抵押貸款提供支持。如FHA為反向抵押貸款供給者提供聯(lián)邦再保險(xiǎn)，F(xiàn)annie Mae和Freddie Mac也為反向抵押貸款市場(chǎng)提供支持，前者購買市場(chǎng)上所有已經(jīng)出售的反向抵押貸款產(chǎn)品，保證它們?cè)诙?jí)市場(chǎng)上的流通。

(二)我國反向抵押貸款實(shí)施機(jī)構(gòu)的選擇

與美國相比，我國的金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段。房地產(chǎn)保險(xiǎn)品種單一，基本上以抵押住房保險(xiǎn)為主，而產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、抵押貸款保險(xiǎn)、委托保險(xiǎn)、交易保險(xiǎn)在我國幾乎還是空白。我國也沒有依托國家信用建立完善的住宅抵押貸款保險(xiǎn)體系，而在美國，聯(lián)邦住宅管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)積極為廣大借款人提供擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)了信用升級(jí)，進(jìn)而有力地增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的貸款信心。我國房地產(chǎn)界對(duì)建立類似FHA和VA機(jī)構(gòu)的呼聲由來已久，這些機(jī)構(gòu)在我國的建立也只是時(shí)間問題。

雖然國外的反向抵押貸款一般是由銀行、信貸公司、保險(xiǎn)公司提供的，但是考慮到反向抵押貸款的特點(diǎn)和我國銀行業(yè)發(fā)展的水平，作者認(rèn)為我國還是由保險(xiǎn)公司提供反向抵押貸款產(chǎn)品更合理，原因是：第一，反向抵押貸款的設(shè)計(jì)類似壽險(xiǎn)產(chǎn)品，要求精算技術(shù)支持，而目前國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)中只有保險(xiǎn)公司才能提供這一技術(shù)；第二，由于我國實(shí)行嚴(yán)格的金融分業(yè)經(jīng)營原則，銀行幾乎沒有做這種涉及保險(xiǎn)的復(fù)合金融產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)，貿(mào)然開發(fā)反向抵押貸款產(chǎn)品也許會(huì)埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患；第三，反向抵押貸款產(chǎn)品的經(jīng)營是一個(gè)長達(dá)十幾年甚至幾十年的過程，風(fēng)險(xiǎn)控制技術(shù)要求較高，在這方面，保險(xiǎn)公司一般比銀行擁有更多的經(jīng)驗(yàn)。

四、我國反向抵押貸款發(fā)展模式的選擇

國外開展的反向抵押貸款無外乎三種模式：政府開展型、政府支持型、私人開展型。通過前面的介紹，可以看出，美國涵蓋r全部三種模式。我國開展反向抵押貸款是必然的，但是，我國應(yīng)該選擇哪一種發(fā)展模式呢?

作者認(rèn)為，結(jié)合我國的國情，在我國開展反向抵押貸款應(yīng)該選擇政府支持型的發(fā)展模式，即政府出臺(tái)優(yōu)惠或財(cái)政支持政策，由商業(yè)保險(xiǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品并進(jìn)行銷售，允許保險(xiǎn)公司以營利為目的來經(jīng)營反向抵押貸款業(yè)務(wù)。這一選擇是基于以下原因作出的：

第一，我國還沒有類似美國HUD、FHA、Fannie Mac的機(jī)構(gòu)來開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。即使政府想把反向抵押貸款作為一種社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)方式來開展，但是目前國內(nèi)的條件還不夠成熟，政府是否有能力完全憑借自己的力量把反向抵押貸款推廣開來也值得商榷。

第二，我國保險(xiǎn)公司有豐富的壽險(xiǎn)產(chǎn)品定價(jià)經(jīng)驗(yàn)，能夠控制反向抵押貸款的大部分風(fēng)險(xiǎn)。

第三，保險(xiǎn)公司單獨(dú)開展這一業(yè)務(wù)恐怕難以控制經(jīng)營中的非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是政策性風(fēng)險(xiǎn)。因此政府事先通過政策或立法對(duì)貸款人的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分擔(dān)是必須的。

篇6

銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的法律地位如何[1]，一直有較大爭議。有人主張貸款銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中是受益人，有人主張其是被保險(xiǎn)人，有人主張其是投保人。正是由于人們對(duì)銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的身份定位模糊不清，甚至是混亂的，導(dǎo)致了人們對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)的一系列誤解和盲目批評(píng)。

筆者認(rèn)為銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的身份，應(yīng)當(dāng)區(qū)分住房抵押貸款房屋險(xiǎn)、住房抵押貸款壽險(xiǎn)、住房抵押貸款保證保險(xiǎn)、住房抵押貸款信用保險(xiǎn)等具體險(xiǎn)種，從具體的保險(xiǎn)利益出發(fā)來進(jìn)行分析和界定。

一、住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)中銀行的法律地位

投保人，又稱要保人，是指對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益，向保險(xiǎn)人申請(qǐng)訂立保險(xiǎn)合同，并負(fù)有交付保險(xiǎn)費(fèi)義務(wù)的人。[1]我國《保險(xiǎn)法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同，并按照合同約定負(fù)有支付保險(xiǎn)費(fèi)義務(wù)的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)的投保人，取決于其是否對(duì)該房屋具有保險(xiǎn)利益。保險(xiǎn)利益，又稱可保利益，是指投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有法律上承認(rèn)的利益，即在保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，可能遭受的損失或失去的利益。[2]

銀行是住房抵押貸款的債權(quán)人，同時(shí)對(duì)房屋具有抵押權(quán)。如果抵押房屋因地震、火災(zāi)等原因而發(fā)生毀損、滅失，則銀行的抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，銀行的債權(quán)也就很難保障。邏輯上，當(dāng)?shù)盅悍课菀虮ｋU(xiǎn)事故發(fā)生而毀損滅失時(shí)，保險(xiǎn)人依保險(xiǎn)合同給付借款人保險(xiǎn)金；而銀行作為抵押權(quán)人可就抵押房屋的保險(xiǎn)金優(yōu)先受償。但現(xiàn)實(shí)中未必如此。借款人作為被保險(xiǎn)人，既是保險(xiǎn)利益的享有者，又是保險(xiǎn)事故發(fā)生后保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的行使者；而銀行不是保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人，在保險(xiǎn)合同中沒有任何權(quán)利。銀行作為抵押權(quán)人就抵押房屋保險(xiǎn)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只能由銀行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險(xiǎn)人請(qǐng)求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權(quán)人對(duì)該房屋具有保險(xiǎn)利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權(quán)消滅，但抵押權(quán)人并得依抵押權(quán)之次序，分配其賠償金，故抵押權(quán)人對(duì)抵押物具有保險(xiǎn)利益，得基此而訂立財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)契約。[4]因此，銀行對(duì)于該抵押的房屋具有保險(xiǎn)利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險(xiǎn)人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)。

被保險(xiǎn)人，是指其財(cái)產(chǎn)利益或人身利益受保險(xiǎn)合同保障，于保險(xiǎn)事故發(fā)生（或約定期限屆滿）時(shí)，受有損失，從而可以享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，被保險(xiǎn)人系指保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，并有權(quán)受領(lǐng)保險(xiǎn)金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，銀行的抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，遭受經(jīng)濟(jì)損失，其自然享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，有權(quán)受領(lǐng)保險(xiǎn)金，所以這時(shí)銀行是被保險(xiǎn)人。

需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對(duì)該抵押房產(chǎn)當(dāng)然具有保險(xiǎn)利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)。實(shí)踐中，借款人往往應(yīng)銀行要求，通過特別約定條款在住房抵押貸款房屋險(xiǎn)中將銀行設(shè)定為第一受益人。有人主張?jiān)谶@種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險(xiǎn)屬于“為本人也為他人利益的保險(xiǎn)”，被保險(xiǎn)人有兩個(gè)，即作為抵押權(quán)人的銀行和作為抵押人的借款人。而對(duì)銀行的抵押權(quán)利益的保險(xiǎn)目的，作為投保人的借款人必須在保險(xiǎn)合同中與保險(xiǎn)人事先明確約定，否則，其被保險(xiǎn)人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應(yīng)該是被保險(xiǎn)人，或者確切地說應(yīng)是第一被保險(xiǎn)人。[6]筆者認(rèn)為該種觀點(diǎn)有待商榷。首先，如若承認(rèn)銀行第一被保險(xiǎn)人的地位，則銀行可以直接取得該保險(xiǎn)金的所有權(quán)，問題是發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)借款人不一定會(huì)發(fā)生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險(xiǎn)人處獲得保險(xiǎn)金，導(dǎo)致了兩次清償。其次，如果將銀行認(rèn)定為第一被保險(xiǎn)人，則必然要求借款人作為投保人應(yīng)事先與保險(xiǎn)人有明確約定，方可確認(rèn)銀行的被保險(xiǎn)人身份，否則其被保險(xiǎn)人就只能是借款人。而實(shí)踐中，這樣的特別約定是很少見的，絕對(duì)大多數(shù)的住房抵押貸款房屋險(xiǎn)合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險(xiǎn)人。即便經(jīng)過特別約定，在被保險(xiǎn)人欄中按順序填明銀行和借款人，保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，銀行和借款人作為順序先后的被保險(xiǎn)人，依據(jù)保險(xiǎn)法規(guī)定，被保險(xiǎn)人享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，那么銀行與借款人兩者的保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)應(yīng)該如何行使？銀行從保險(xiǎn)公司受領(lǐng)的保險(xiǎn)金數(shù)額應(yīng)該是多少呢？如果保險(xiǎn)事故雖然發(fā)生，但是借款人另有其他資金可以并事實(shí)上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險(xiǎn)人的地位嗎（因?yàn)樽鳛榈谝槐槐ｋU(xiǎn)人的銀行依法享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)）？第三，根據(jù)我國保險(xiǎn)法的相關(guān)規(guī)定[2]，被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)被保險(xiǎn)人通知保險(xiǎn)人的義務(wù)。如果將銀行界定為被保險(xiǎn)人，實(shí)際上銀行是很難履行這些義務(wù)的，因?yàn)殂y行畢竟不是該房屋的占有使用人，對(duì)于該房屋的實(shí)際使用情況并不十分清楚。

筆者認(rèn)為，當(dāng)借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時(shí)，銀行是對(duì)該保險(xiǎn)金債權(quán)享有質(zhì)押權(quán)的質(zhì)權(quán)人。借款人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)，通過特別約定的方式，將銀行設(shè)定為該保險(xiǎn)的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實(shí)意圖，并不是將保險(xiǎn)金所有權(quán)讓與給抵押權(quán)人，而只是為了在保險(xiǎn)金給付之時(shí)，讓作為抵押權(quán)人的銀行先行受領(lǐng)和占有保險(xiǎn)金，使保險(xiǎn)金上成立擔(dān)保物權(quán)。這種以特別約定的方式通過交付和占有擔(dān)保物而成立的擔(dān)保是一種質(zhì)押：債務(wù)人（購房人）以其對(duì)第三人（保險(xiǎn)公司）的債權(quán)利益，向債權(quán)人（銀行）提供擔(dān)保，保險(xiǎn)金債權(quán)上成立了銀行的一項(xiàng)意定債權(quán)質(zhì)權(quán)。[7]當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生后，銀行作為質(zhì)權(quán)人，先行受領(lǐng)和占有該保險(xiǎn)金作為借款人償還貸款本息的擔(dān)保，而不是直接取得該保險(xiǎn)金所有權(quán)，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險(xiǎn)金來清償借款人所欠的貸款本息。

可見，當(dāng)銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時(shí)，銀行既是投保人也是被保險(xiǎn)人[3]；當(dāng)借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時(shí)，銀行是對(duì)保險(xiǎn)金債權(quán)享有質(zhì)押權(quán)的質(zhì)權(quán)人。

二、住房抵押貸款壽險(xiǎn)中銀行的法律地位

借款人對(duì)自己的人身具有保險(xiǎn)利益，可以投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)，當(dāng)借款人因意外事故導(dǎo)致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時(shí)候，由保險(xiǎn)公司代為償還貸款本息。借款人此時(shí)既是投保人，也是被保險(xiǎn)人。

住房抵押貸款壽險(xiǎn)，屬于人壽險(xiǎn)。人壽險(xiǎn)保險(xiǎn)的受益人，系指要保人或被保險(xiǎn)人指定享有人壽保險(xiǎn)契約利益或保險(xiǎn)金給付請(qǐng)求權(quán)之人。[8]我國《保險(xiǎn)法》第39條規(guī)定：“人身保險(xiǎn)的受益人由被保險(xiǎn)人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險(xiǎn)中，借款人既是投保人也是被保險(xiǎn)人，當(dāng)然有權(quán)指定該保險(xiǎn)的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險(xiǎn)中，銀行可以經(jīng)由借款人的指定，而成為該保險(xiǎn)的受益人。銀行作為該保險(xiǎn)的受益人，只能于債權(quán)限額內(nèi)受領(lǐng)保險(xiǎn)金給付，因?yàn)榻杩钊酥付▊鶛?quán)人銀行為該人身保險(xiǎn)的受益人，旨在確保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也僅僅系確保其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，至于其高于債權(quán)額的保險(xiǎn)金額，實(shí)質(zhì)上是為自己投保，理應(yīng)歸借款人所有。[9]

債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人，具有債權(quán)上之經(jīng)濟(jì)利益。因此債務(wù)人之生存、死亡，對(duì)于債權(quán)人有金錢上之利害關(guān)系，故債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人有保險(xiǎn)利益存在，得以債務(wù)人之生命或身體為保險(xiǎn)標(biāo)的，而與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)契約。[10]故銀行作為債權(quán)人，得以借款人（債務(wù)人）的人身或生命為保險(xiǎn)標(biāo)的，投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)，以保障其債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中銀行投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)的情形極少。

三、住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中銀行的法律地位

借款人向保險(xiǎn)人投保住房抵押貸款保證保險(xiǎn)，以擔(dān)保自己的債務(wù)能夠順利清償，當(dāng)借款人未能按期償還貸款本息時(shí)，由保險(xiǎn)人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險(xiǎn)，類似于有償?shù)谋ＷC擔(dān)保，保險(xiǎn)人作為保證人，向銀行擔(dān)保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請(qǐng)求保險(xiǎn)公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中，銀行是被保險(xiǎn)人。需要注意的是，保證保險(xiǎn)因保險(xiǎn)事故造成的損失并非總是由保險(xiǎn)人完全承擔(dān)，國外有些保險(xiǎn)公司即只按被保險(xiǎn)人（債權(quán)人）放貸總額的75%承擔(dān)保證保險(xiǎn)責(zé)任，而另外25%的風(fēng)險(xiǎn)則由被保險(xiǎn)人自己承擔(dān)。之所以如此，是為了防止被保險(xiǎn)人濫放貸款，促使其謹(jǐn)慎從事。[11]超級(jí)秘書網(wǎng)

四、住房抵押貸款信用保險(xiǎn)中銀行的法律地位

銀行為了防范借款人因?yàn)橐馔馐鹿蕦?dǎo)致傷殘、死亡或因疾病、喪失勞動(dòng)能力等原因而發(fā)生無法按期償還貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，可以借款人的信用向保險(xiǎn)公司投保住房抵押貸款信用保險(xiǎn)。當(dāng)發(fā)生借款人信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行有權(quán)請(qǐng)求保險(xiǎn)公司向其支付保險(xiǎn)金，以保障銀行的債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)。因此，在住房抵押貸款信用保險(xiǎn)中，銀行既是投保人也是被保險(xiǎn)人。

【參考文獻(xiàn)】

[1]李玉泉：《保險(xiǎn)法》(第二版)，法律出版社2007版，第122頁。

[2]朱銘來（主編）《保險(xiǎn)法學(xué)》，南開大學(xué)出版社2006年版，第78頁。

[3]楊光：“論改進(jìn)我國的住房抵押貸款保險(xiǎn)條款”，載《北華大學(xué)學(xué)報(bào)》（社會(huì)科學(xué)版），2007年第3期，第29頁。

[4]梁宇賢：《保險(xiǎn)法新論》，中國人民大學(xué)出版社2004版，第63頁。

[5]溫世揚(yáng)（主編）：《保險(xiǎn)法》，法律出版社2007版，第64頁。

[6]陶麗琴、申進(jìn)忠：“對(duì)住房按揭貸款兩個(gè)保險(xiǎn)問題的法律質(zhì)疑”，《國家檢察官學(xué)院學(xué)報(bào)》，2002年第2期，第27頁。

[7]陶麗琴：“抵押物保險(xiǎn)合同上的擔(dān)保物權(quán)的競合——以按揭住房保險(xiǎn)為視角”，《現(xiàn)代法學(xué)》，2007年第1期，第61頁。

[8]梁宇賢：《保險(xiǎn)法新論》，中國人民大學(xué)出版社2004年版，第234頁。

[9]尹田：《中國保險(xiǎn)市場(chǎng)的法律調(diào)控》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第186頁。

篇7

關(guān)鍵詞：提前還貸；抵押貸款；預(yù)測(cè)模型

由于商業(yè)銀行對(duì)房屋抵押貸款一般采取浮動(dòng)利率，因此隨著抵押貸款利率的提高，導(dǎo)致一波提前還貸。商業(yè)銀行對(duì)于提前還貸行為，大多采取收取違約金的辦法，但是住房抵押貸款本身具有某種不穩(wěn)定性，商業(yè)銀行在經(jīng)營過程中，無法單純以收取違約金的方法解決問題。因此商業(yè)銀行需要分析提前還貸的原因、對(duì)銀行經(jīng)營的影響、以及預(yù)測(cè)借款人的行為，以減少對(duì)銀行經(jīng)營穩(wěn)定性的影響。

標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款通常是固定利率、等額償付的抵押貸款，通常計(jì)劃按周期進(jìn)行等額償付：

當(dāng)然，現(xiàn)在還有浮動(dòng)利率抵押貸款（Variable—RateMortgages，VRMs）。浮動(dòng)利率抵押貸款是一種合同利率隨著市場(chǎng)利率變化的抵押貸款，由貸款合同規(guī)定特定的市場(chǎng)指數(shù)或者參考利率，抵押貸款利率和參考利率相聯(lián)系，并規(guī)定貸款利率的變動(dòng)頻率（如按月、季、半年、年等），任何個(gè)別或累積利率變動(dòng)的最大額、允許按期支付變化的最大額等。浮動(dòng)利率抵押貸款的市場(chǎng)價(jià)格取決于合同利率的變化，如果利率變化和時(shí)間數(shù)量均一致，那么貸款的市場(chǎng)價(jià)格在重新定價(jià)日將處于平價(jià)，否則可能高于或者低于平價(jià)。

抵押貸款通常含有期權(quán)特征，通常買權(quán)被稱為提前償付條款（PrepaymentProvision），賣權(quán)被稱為出售即到期條款（Due—on—saleClause），許多抵押貸款合同包括這兩種期權(quán)。不論是由于房屋已被出售還是由于房屋能以更低的利率重新融資，提前償付條款允許借款者在規(guī)定的到期前償還部分或者全部貸款；而出售即到期條款允許銀行在借款人者出售用于抵押的財(cái)產(chǎn)時(shí)要求借款人償還貸款，這等于取消原貸款，要求新的購買者重新申請(qǐng)貸款。

由于抵押貸款的種種特征，因此在利率水平和借款者自身情況發(fā)生變化時(shí)，提前還貸是經(jīng)常的，這導(dǎo)致商業(yè)銀行原本的長期抵押貸款可能在幾年之內(nèi)被償付，從而影響商業(yè)銀行的預(yù)期利息收益和資產(chǎn)種類安排。

一、提前還貸的原因

根據(jù)經(jīng)濟(jì)中可能影響抵押貸款借款人的因素，提前還貸的原因通常有三個(gè)，即再融資、再投資與房屋周轉(zhuǎn)。

1．再融資（Refinancing）。再融資的成本效應(yīng)是指當(dāng)市場(chǎng)利率發(fā)生變化，改變抵押借款人的貸款成本，從而使得抵押借款人重新選擇貸款。通常，這種提前償還行為的發(fā)生是以貸款的固定利率為前提的，如果是浮動(dòng)利率，那么貸款成本本身與市場(chǎng)利率保持同步變化。

當(dāng)貸款實(shí)施固定利率時(shí)，由于新的抵押貸款利率下降，抵押借款人可能償還其原有高成本的抵押貸款，并以較低的成本進(jìn)行再融資，當(dāng)然，再融資涉及交易成本和重新簽訂貸款協(xié)議的成本。許多銀行對(duì)抵押貸款余額的提前償付收取違約金，存在一些與發(fā)放抵押貸款有關(guān)的評(píng)估和資信審核費(fèi)用，所以抵押貸款利率的下降幅度必須達(dá)到一定程度，抵押借款人才會(huì)考慮是否進(jìn)行再融資。這種關(guān)系我們可以用下面的提前還貸概率圖（圖1）表示。

該圖描述提前還貸概率、現(xiàn)行和原來抵押貸款利差之間的關(guān)系，其中Y是現(xiàn)行抵押貸款利率，r是已有抵押貸款的利率，假定為12%。

當(dāng)Y＞r時(shí)，抵押貸款提前還貸的概率很小，原因是此時(shí)抵押借款人不僅不存在利率損失，而且由于市場(chǎng)利率高于原來貸款時(shí)利率，具有節(jié)約利率的優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)Y＜r時(shí)，抵押借款人也不一定提前還貸，而是需要具體衡量再融資的成本。如果再融資的預(yù)付費(fèi)、合約簽訂費(fèi)和提前支付的違約費(fèi)高于現(xiàn)行利率的利息成本節(jié)約，提前還貸一般也不會(huì)發(fā)生。但是，當(dāng)現(xiàn)行利率下降幅度大，提前還貸的概率可能迅速上升，原因是這時(shí)抵押借款人提前還貸節(jié)約的利息成本的現(xiàn)值已經(jīng)超過提前還貸的全部費(fèi)用成本。

2．再投資（Reinvestment）。影響提前還貸的另一個(gè)因素是投資收益率與貸款利率的比較，即所謂的再投資效應(yīng)。再投資效應(yīng)通常以浮動(dòng)利率為前提，當(dāng)市場(chǎng)利率水平上升，抵押貸款人的其他投資產(chǎn)品收益率低于抵押貸款利率時(shí)，那么借款人通常會(huì)選擇提前還貸。

3．住房周轉(zhuǎn)。影響提前還貸的再一個(gè)因素是抵押貸款借款人在到期前周轉(zhuǎn)房屋的概率。周轉(zhuǎn)房屋的決定可能由多種復(fù)雜因素促成，如房屋價(jià)格水平、工作流動(dòng)傾向、抵押貸款規(guī)模、一般經(jīng)濟(jì)狀況，甚至一些偶然因素。如果這種抵押貸款可以轉(zhuǎn)讓，那么這種房屋周轉(zhuǎn)對(duì)提前還貸的影響不大；如果這種抵押貸款不可以轉(zhuǎn)讓，那么房屋周轉(zhuǎn)必然導(dǎo)致提前還貸。

綜上所述，如果不考慮個(gè)人原因或者偏好等非一般經(jīng)濟(jì)原因，那么提前還貸屬于抵押貸款借款人的成本——收益權(quán)衡，大多因利率變動(dòng)引起，由于利率變動(dòng)，每月的償付也會(huì)發(fā)生變化，到期日也會(huì)變化。銀行無法直接改變抵押貸款人的提前償還行為，收取提前還貸的違約金等費(fèi)用，只能改變抵押貸款人的成本和收益，從而影響抵押貸款人的選擇。

2005年3月，中國人民銀行提高房屋抵押貸款利率，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)規(guī)模較大的房屋抵押貸款的提前償還，對(duì)于此次提前還貸行為的原因，顯然與前面分析的提前還貸原因不同。由于目前我國商業(yè)銀行對(duì)房屋抵押貸款主要采取浮動(dòng)利率，即根據(jù)市場(chǎng)利率每年調(diào)整一次，因此，此次大規(guī)模的提前還貸是由于預(yù)期變化所導(dǎo)致提的。表現(xiàn)在：（1）市場(chǎng)利率進(jìn)入上升周期，使得抵押貸款人的借貸利率高于預(yù)期借貸利率。由于現(xiàn)行個(gè)人住房貸款是一種中長期貸款，其利率將隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而變化，隨著未來的房價(jià)、物價(jià)走勢(shì)發(fā)生變化，房貸利率將趨于上升，使得消費(fèi)者改變對(duì)未來資金價(jià)格的預(yù)期。（2）抵押貸款人的資金成本比較。目前國內(nèi)居民的投資渠道狹窄，近年來股市低迷，基金、信托等投資產(chǎn)品不夠成熟，如果這些投資產(chǎn)品的收益不超過房貸利率，具有還款能力、又沒有合適投資渠道的投資者，提前還貸必然成為理性的選擇。

二、提前還貸對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營的影響

提前還貸對(duì)銀行經(jīng)營存在正、負(fù)兩方面的影響。

1．從正面影響分析。首先，較低的市場(chǎng)收益率降低了任何抵押貸款現(xiàn)金流量的折現(xiàn)率，并增加任何給定現(xiàn)金流的現(xiàn)值，對(duì)于銀行持有的其他固定債券資產(chǎn)的收益具有正面影響；其次，較低的收益率導(dǎo)致抵押貸款本金的提前償付，而不用等到抵押貸款期限結(jié)束就能全部收回本金，使本金收回比抵押貸款期限早。

2．從負(fù)面影響分析。負(fù)面影響主要是對(duì)抵押貸款利息的影響，首先，因?yàn)樘崆斑€貸最終支付的利息較少，所以無法在原有貸款期限中收到穩(wěn)定的利息支付，當(dāng)本金余額提前償還后，抵押貸款借款人對(duì)已經(jīng)償還的抵押貸款余額不再繼續(xù)支付利息；其次，由于利率下降引致的提前還貸導(dǎo)致的較快現(xiàn)金流量，商業(yè)銀行收到提前償還的貸款后只能以較低利率進(jìn)行再投資，導(dǎo)致商業(yè)銀行利息收入的減少。

三、提前還貸的預(yù)測(cè)方法

1．經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ?。銀行通常根據(jù)經(jīng)驗(yàn)建立每月的提前償付模型。在建立經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ蜁r(shí)，銀行首先觀察或者評(píng)價(jià)特定時(shí)期內(nèi)相似抵押貸款人的提前償付經(jīng)驗(yàn)，估計(jì)一個(gè)提前償付函數(shù)。每月的有條件的提前償付概率通常是如下經(jīng)濟(jì)變量的函數(shù)：其中Pi是提前償付的概率，r是抵押貸款的利差，T抵押貸款已過時(shí)間，M是附屬擔(dān)保，Z是地理因素，?茲是耗盡系數(shù)（觀察月份之前抵押貸款提前償付占整個(gè)抵押貸款的比例）。

這個(gè)模型考慮抵押貸款已過時(shí)間和耗盡系數(shù)等特異因素，也考慮抵押貸款的利差等總體上影響提前償付的市場(chǎng)因素。如果能夠估計(jì)Pi的概率分布，銀行就能夠計(jì)算抵押貸款的預(yù)期現(xiàn)金流量，并估測(cè)提前償付條件下抵押貸款的客觀收益。圖2是提前償付的概率分布。

在眾多的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ椭?，比較成熟的是美國公眾證券協(xié)會(huì)提前償付模型（publicsecuritiesassociation，PSA）。該模型假設(shè)一系列的CPR，第一個(gè)月為0.2%，以后每月增加0.2%，直到原始發(fā)行期的第30個(gè)月，從第31個(gè)月開始,CPR就固定為6%不變，即：

PSA提前償付模型如圖3所示。

如果各銀行在應(yīng)用該模型時(shí)，確定本銀行抵押貸款提前償付與PSA假設(shè)的提前償付率存在偏離，那么可以根據(jù)偏離的程度進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，如圖4示。

篇8

“農(nóng)房抵押貸款再次啟動(dòng)，來我們行貸款的農(nóng)民朋友比以往多了！”農(nóng)行溫州分行信貸管理部工作人員管先生說。來自基層的聲音顯示：兩年后，溫州農(nóng)房抵押貸款的生命力旺盛如初――雖然在“兩證”（銀行認(rèn)可的農(nóng)房房產(chǎn)證+房屋宅基地使用權(quán)證書）的基礎(chǔ)上，抵押條件附加了“具備兩處以上的住所或其抵押房產(chǎn)變賣處置后仍有安居之地”。

樂清小樣本

經(jīng)濟(jì)活躍，城市化加速，強(qiáng)烈的融資欲望使得溫州農(nóng)民渴望盤活自家農(nóng)房，讓“不動(dòng)產(chǎn)”動(dòng)起來。據(jù)溫州市法院農(nóng)村宅基地課題組調(diào)查報(bào)告，私下賣房或抵押農(nóng)家房獲得借款資金，這已成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村一大普遍現(xiàn)象。私人交易脫韁于法律之外，適逢地價(jià)攀升，毀譽(yù)賴賬的事情時(shí)有發(fā)生，官司也并非鮮見。

終于，溫州的農(nóng)房抵押貸款“棄暗投明”。2007年，公開的政府試驗(yàn)進(jìn)入興奮期，樂清樣本至今仍為人們津津樂道。樂清市農(nóng)村合作銀行關(guān)于農(nóng)房抵押貸款的探索起步于2003年。當(dāng)時(shí)的抵押物為：銀行認(rèn)可農(nóng)房房產(chǎn)證+房屋宅基地使用權(quán)證書，貸款額度是房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)60%至80%的資金。

沒有法律的撐腰，這種行動(dòng)也只能是試探。因?yàn)?，農(nóng)房是一種特殊的財(cái)富。房屋是屬于農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，但農(nóng)房“腳下”的“宅基地”是集體土地，按法律規(guī)定不能抵押和流轉(zhuǎn)：《土地法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬“農(nóng)民集體所有”；《擔(dān)保法》規(guī)定農(nóng)村的宅基地不能抵押；《物權(quán)法》明確禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押。

農(nóng)民抵押貸款的時(shí)刻，房子和土地這種唇齒相依的關(guān)系變得矛盾至極。

2007年4月1日，溫州市法院和國土部門聯(lián)合發(fā)出《協(xié)助人民法院辦理集體土地使用權(quán)變更登記暫行規(guī)定》：抵押的“農(nóng)民房”經(jīng)法院作為被執(zhí)行物處置(拍賣)后，可直接辦理農(nóng)民集體土地使用權(quán)的變更登記。雖然該地方規(guī)定仍與國家法律相沖突，但在溫州范圍內(nèi)，宅基地在保留集體土地身份的基礎(chǔ)上，跨過了“變更難”和“執(zhí)行難”的問題。

有了一定的法律依據(jù)，樂清農(nóng)村合作銀行開始全面辦理農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)。據(jù)溫州銀監(jiān)分局樂清辦事處統(tǒng)計(jì)資料，2007年6月，樂清市發(fā)放農(nóng)村房屋抵押貸款達(dá)37.6億元，其中樂清農(nóng)村合作銀行為13億元。不只在樂清，也不只在樂清農(nóng)村合作銀行。管先生說：“這一年，農(nóng)行溫州分行也參與了試驗(yàn)，收獲了不錯(cuò)的效果”。

未能幸免，游走在法律邊緣的溫州農(nóng)房抵押貸款還是“觸雷”。當(dāng)年7月1日，《房屋登記辦法》正式施行，其規(guī)定村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在本村范圍內(nèi)進(jìn)行。溫州房管部門隨即決定，7月1日起不再受理集體土地農(nóng)民自建房抵押和流轉(zhuǎn)登記。溫州火辣辣的夏天，農(nóng)房抵押業(yè)務(wù)隨即冰封。

牛年再破冰

2009年，金融危機(jī)帶來的“錢荒”在每個(gè)角落瘋長。第一個(gè)月里，擱置了半年的農(nóng)房貸款再次被拾起，溫州市委市政府制定相關(guān)政策，全面推行農(nóng)房抵押貸款。溫州的領(lǐng)導(dǎo)層高屋建瓴地指出，這是“解決‘三農(nóng)’問題的有效措施”，還“有利于緩解農(nóng)民貸款難，有利于提高農(nóng)民的融資能力，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)”，農(nóng)民則將暫時(shí)擺脫“集體土地”的法律魔咒，將不動(dòng)的宅子換成了實(shí)在的票子。

經(jīng)歷了2007年的冰封，再次啟動(dòng)農(nóng)房抵押貸款的行動(dòng)兼具開拓和審慎的雙重特征。

新年伊始即全面推行農(nóng)房抵押貸款，4月份少量報(bào)道見諸媒體。市政府金融辦的一位工作人員表示，政府并未出臺(tái)“紅頭文件”，對(duì)于全面推進(jìn)農(nóng)房抵押貸款的“相關(guān)政策”，目前還不便透露。同時(shí)，申請(qǐng)農(nóng)房抵押貸款的籌碼也被加重了：除了已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和集體土地使用證，申請(qǐng)農(nóng)房抵押貸款的農(nóng)戶還要具備兩處以上的住所或抵押房產(chǎn)變賣處置后仍有安居之地。管先生認(rèn)為，新增的條件將保障農(nóng)民的安身立命之所，保障溫州農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，將會(huì)促進(jìn)農(nóng)房抵押貸款市場(chǎng)健康持續(xù)地發(fā)展。貸款數(shù)額仍按照房屋估價(jià)的60%-80%執(zhí)行。

農(nóng)房抵押貸款重新啟動(dòng)，核心問題依舊是“宅基地”抵押的合法性。對(duì)此，溫州市政府更加注重相關(guān)部門的協(xié)調(diào)與配合。執(zhí)行規(guī)定為：處置抵押權(quán)的授讓對(duì)象可以為土地所在縣（市、區(qū)）的農(nóng)業(yè)戶口人員。當(dāng)需對(duì)農(nóng)房處置時(shí)，房管部門應(yīng)支持并協(xié)助法院對(duì)抵押的農(nóng)房進(jìn)行裁決。農(nóng)房被處置后，國土資源部門應(yīng)給予辦理農(nóng)房宅基地使用權(quán)的變更登記，房管部門應(yīng)給予辦理農(nóng)房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。銀行業(yè)和金融機(jī)構(gòu)在農(nóng)房抵押出現(xiàn)不良貸款時(shí)，不能追溯相關(guān)登記機(jī)構(gòu)的登記行為。

篇9

[關(guān)鍵詞] 售房養(yǎng)老；反向抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)分析；保障機(jī)制

[中圖分類號(hào)] C913.7

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A

[文章編號(hào)] 1006-5024(2007)03-0125-03

[作者簡介] 童匯慧，浙江工商大學(xué)杭州商學(xué)院講師，研究方向?yàn)樽》筐B(yǎng)老保障、人力資本。(浙江 杭州 310035)

一、問題的提出

隨著社會(huì)物質(zhì)文化生活水平的提高，醫(yī)療衛(wèi)生保健技術(shù)的進(jìn)步，我國居民的平均預(yù)期壽命一直呈上升趨勢(shì)，并步入了一個(gè)“老齡化”社會(huì)。生活環(huán)境的改善、生活費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的提高以及消費(fèi)意識(shí)的變化，使得保證老年人具有穩(wěn)定充足的收入頤養(yǎng)天年已成為非常重要的社會(huì)問題。

按照現(xiàn)行的養(yǎng)老金收繳及發(fā)放模式，居民退休后收入水平的下降是一個(gè)不爭的事實(shí)，而這與經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)步對(duì)收入水平和消費(fèi)水平的提高形成鮮明的反差。面對(duì)這一嚴(yán)峻的形式，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保障觀念與制度的創(chuàng)新，尋找新的養(yǎng)老資源以加強(qiáng)現(xiàn)有的養(yǎng)老保障，是必須面對(duì)的重大問題。

借鑒一些已進(jìn)入老齡化社會(huì)的國家經(jīng)驗(yàn)，住房反抵押貸款是一種有效的手段。住房反抵押貸款的基本思想是：如果一個(gè)家庭于中年期通過按揭貸款購買住房并還清全部貸款本息，考慮到該家庭成員壽終正寢時(shí)，該住房仍有相當(dāng)?shù)氖Ｓ鄡r(jià)值，如果能預(yù)先將之套現(xiàn)用于晚年生活，可以有效地改善其生活水平。具體操作上，只需于退休期伊始將該住房的產(chǎn)權(quán)，通過某種融資變現(xiàn)的手段和機(jī)制，出售與某特設(shè)機(jī)構(gòu)(如保險(xiǎn)部門、社會(huì)保障機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司或?qū)ＴO(shè)機(jī)構(gòu))，使用權(quán)則繼續(xù)歸自己保留并長期居住。住房出售價(jià)款也由該特設(shè)機(jī)構(gòu)在該家庭成員尚存活期間分期穩(wěn)定持續(xù)支付，補(bǔ)貼該家庭的晚年養(yǎng)老用費(fèi)。而該住房使用支配權(quán)可待該家庭成員壽終正寢后做拍賣處理，用出售款項(xiàng)彌補(bǔ)該特設(shè)機(jī)構(gòu)前期的支付款項(xiàng)，并取得一定投資收益。

然而，作為一種長期的借貸行為，住房反抵押貸款受到實(shí)際款項(xiàng)支付時(shí)間長度、抵押資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值及其變化等多種因素的影響，從而存在著相當(dāng)大的不確定性。這造成在其操作過程中貸、借雙方均存在著風(fēng)險(xiǎn)，因此可能影響其推行。了解這些風(fēng)險(xiǎn)，并采用可行的方式承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)，是這種模式能否成功推行的關(guān)鍵問題之一。

二、貸、借雙方的風(fēng)險(xiǎn)分析

從總體來看，貸借雙方的風(fēng)險(xiǎn)存在一種辯證統(tǒng)一的關(guān)系：如果貸方承擔(dān)了過大的風(fēng)險(xiǎn)，那么最終這些風(fēng)險(xiǎn)將不得不由借方來面對(duì)一個(gè)破產(chǎn)的、無法支付供款的特設(shè)機(jī)構(gòu)。反之，如果借方的風(fēng)險(xiǎn)過大，導(dǎo)致大量的失敗個(gè)案，肯定會(huì)影響到潛在客戶群的選擇，其最終結(jié)果也是貸方特設(shè)機(jī)構(gòu)所不愿看到的。

(一)貸方風(fēng)險(xiǎn)及其防范

按照Phillips和Gwin(1993)的分析，反抵押貸款的貸方主要面對(duì)以下幾種具體的風(fēng)險(xiǎn)：

1.預(yù)期壽命與實(shí)際壽命的差異風(fēng)險(xiǎn)。通常，在反抵押貸款的計(jì)算過程中，年度支付的價(jià)款是根據(jù)房屋的價(jià)值經(jīng)乘以適當(dāng)?shù)南禂?shù)后除以設(shè)定的預(yù)期壽命得出的，而實(shí)際支付卻是以借方的故去為終止點(diǎn)。因此，借方的實(shí)際壽命長于或短于預(yù)期壽命差異將導(dǎo)致支付終止時(shí)的總額超過或低于房屋價(jià)值。對(duì)于貸方來說，風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)機(jī)制可以減輕這種風(fēng)險(xiǎn)：貸方從實(shí)際壽命不足預(yù)期壽命所得利潤中用來補(bǔ)償實(shí)際壽命長于預(yù)期壽命所帶來的虧空。然而，這種補(bǔ)償關(guān)系是相當(dāng)脆弱的，當(dāng)相對(duì)健康的借方客戶總數(shù)超過健康狀況不好的客戶總數(shù)時(shí)，這一平衡將不復(fù)存在。而這種“逆選擇”行為，在預(yù)期存活壽命與實(shí)際存活壽命之間的預(yù)期與博弈中是極有可能出現(xiàn)的。

由于實(shí)際壽命的無法預(yù)知性，壽命風(fēng)險(xiǎn)的防范是十分因難的。國外通常采用結(jié)合保險(xiǎn)及政府組織介入的方式來分散并降低這種風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)貸方付款額接近或達(dá)到資產(chǎn)值時(shí)，貸方可以選擇由政府機(jī)構(gòu)接手。

2.利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較為復(fù)雜。其對(duì)反抵押貸款貸方的風(fēng)險(xiǎn)可以分為固定利率貸款以及浮動(dòng)利率貸款兩種情況下考慮。在固定利率下，貸方無法控制其反抵押貸款資產(chǎn)價(jià)值受利率調(diào)整而產(chǎn)生的變化。也就是說，如果市場(chǎng)利率上升，這項(xiàng)投資的回報(bào)率將相對(duì)降低。在貸方看來，這就等同于固定利率反抵押貸款資產(chǎn)凈值的貶值。采用浮動(dòng)利率制可以避免這一風(fēng)險(xiǎn)。然而，浮動(dòng)利率制也使得貸方無法預(yù)測(cè)反抵押貸款資產(chǎn)準(zhǔn)確的未來價(jià)值。

對(duì)于貸方來說，將其投資的預(yù)期利息收入進(jìn)行資本化用于新的貸款，而不是使之簡單地自然累加。因此，以此計(jì)算是，既使只有很小的利率變化，也會(huì)對(duì)未來的反抵押貸款資產(chǎn)的投資回報(bào)率產(chǎn)生很大的影響，進(jìn)而影響其相對(duì)價(jià)值。而且，隨著利率的增長，借方的債務(wù)總額也在不斷地快速增長，這將加大借貸關(guān)系中止時(shí)資不抵債的可能性。

由于利率風(fēng)險(xiǎn)的根本原因在于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國家的金融政策，其防范是十分困難的。而且，按以上的分析，各種應(yīng)對(duì)手段都有其局限性，并不存在什么萬全之策。比較而言，采用浮動(dòng)匯率制可能是一種雙方都可以接收的方式。

3.房屋的增值風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)可以分為普遍性增值和個(gè)別增值兩種情況。

就貸方而言，雖然用于反抵押貸款的房產(chǎn)價(jià)值以及它的增長率是個(gè)未知數(shù)，但貸方的贏利卻必須基于這些價(jià)值來計(jì)算。顯而易見，普遍的房產(chǎn)增值是風(fēng)險(xiǎn)之一。而且，這種風(fēng)險(xiǎn)難以像壽命差異風(fēng)險(xiǎn)那樣以共同承擔(dān)方式降低。當(dāng)然，擁有多種類的、地理位置不同的反抵押貸款資產(chǎn)可以有效地防范局部經(jīng)濟(jì)不景氣帶來的貶值，但仍然難以避免全國性的乃至全球性的不景氣所帶來的貶值。

在反抵押貸款資產(chǎn)最初估價(jià)時(shí)，對(duì)房產(chǎn)升值量的預(yù)期直接決定了貸方愿意提供的貸款量，而這種預(yù)期同樣也會(huì)影響借方的行為。

即使像貸方所預(yù)計(jì)的那樣，發(fā)生房屋的普遍性增值，也無法確保個(gè)別的作為反抵押貸款資產(chǎn)的房產(chǎn)具有同樣的增長率。事實(shí)上，普遍的情況是實(shí)際的升值率以平均的升值率為中心形成一種分布。具體的分布有賴于貸方在這一市場(chǎng)中的份額。這種特殊的房屋增值幾乎肯定會(huì)造成貸方的損失：那些處于升值率高端的個(gè)案對(duì)于房屋出售時(shí)最多僅收回貸款的貸方來說幾乎不產(chǎn)生任何額外的利潤；而處于資產(chǎn)凈值增值率低端的那些個(gè)案必然會(huì)造成貸方的大量損失。

對(duì)于現(xiàn)階段我國的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來說，房屋增值風(fēng)險(xiǎn)是一種非?，F(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)期日趨兩極化，在這種情況下，對(duì)于反抵押貸款中住房資產(chǎn)的正確估價(jià)將成為一個(gè)難題。而且，無論未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走向如何，都將對(duì)進(jìn)行中或即將進(jìn)行的房屋反抵押貸款行為產(chǎn)生巨大的影響。而且，這種風(fēng)險(xiǎn)的防范也殊為不易，一般來說，只能通過采用保險(xiǎn)的方式加以防范。

4.費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)美國和其他一些已經(jīng)初步推行了反抵押貸款的國家相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，預(yù)期的承貸方有可能在以下幾方面招致相當(dāng)數(shù)量的先期費(fèi)用：(1)由于多數(shù)客戶對(duì)反抵押貨款所知有限，承貸方不得不花費(fèi)大量費(fèi)用用于市場(chǎng)行銷以及對(duì)于猶豫不決客戶的說服工作；(2)相關(guān)法律、法規(guī)的制定所產(chǎn)生的費(fèi)用；(3)先期的摸索性工作以確定行之有效的監(jiān)管和出售的方式。這些先期費(fèi)用對(duì)于預(yù)期的承貸方肯定是一種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐坏┻@種反抵押貸款業(yè)務(wù)未能成功推出，一些費(fèi)用是無法得到補(bǔ)償?shù)摹?/p>

(二)借方風(fēng)險(xiǎn)及其防范

對(duì)于借方來說，風(fēng)險(xiǎn)主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：

1.信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)。這一風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際是指一些年老的反抵押貸款申請(qǐng)者可能并不真正了解他們是以房產(chǎn)的凈值做抵押，或者說，他們并未真正理解在此后他們居住在已抵押的房產(chǎn)全部時(shí)間范圍內(nèi)，貸款的總值一直在以復(fù)利形式增加。有鑒于此，借款人有必要接受詳細(xì)的貸款前咨詢。而且，必須要求貸方清晰、明確地告知借款人所有相關(guān)的費(fèi)用數(shù)額。

2.分期付款風(fēng)險(xiǎn)。這一風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)借款人傾向于選擇年金支付而不是一次性支付時(shí)，其實(shí)際壽命短于預(yù)期壽命時(shí)產(chǎn)生的損失。這就要求產(chǎn)權(quán)所有人在選擇反抵押貸款年金支付前應(yīng)仔細(xì)權(quán)衡其自身是否能夠存活足夠長時(shí)間以“耗盡”其房屋凈值。另外，產(chǎn)權(quán)所有人也可將其房屋凈值轉(zhuǎn)化成幾個(gè)不同的部分，如選擇部分貸款以年金形式支付，而其他部分一次性支付。采取這種方式，有以下幾種好處：首先它不僅綜合了提前支付現(xiàn)金和壽命差異風(fēng)險(xiǎn)的防范，而且給老年人提供一種方式保留部分房屋凈值做為以后可能的大額醫(yī)療費(fèi)用，或做為遺產(chǎn)直接留給繼承人。

在國外，部分保險(xiǎn)公司為健康的老人提供了一種混合型的養(yǎng)老年金保險(xiǎn)：在老人身體健康時(shí)，其年金為一定值；而當(dāng)老人身體狀況惡化癱瘓時(shí)，開始支付一筆額外的年金。顯然，這種新的方式可以有效地移植到反抵押貸款背景中，使老年人按照他們所希望的程度保留部分現(xiàn)金以供長期醫(yī)療之需。這種方式在目前我國的養(yǎng)老大環(huán)境下顯示出特殊重要的意義：由于醫(yī)療改革的持續(xù)推進(jìn)以及醫(yī)療保險(xiǎn)制度的覆蓋程度有限，醫(yī)療費(fèi)用已成為很多老年人難以承受的負(fù)擔(dān)。以部分房屋凈值補(bǔ)貼醫(yī)療費(fèi)用不失為一種可行的補(bǔ)充措施。

3.貸方破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)借方來說，在反抵押貸款執(zhí)行中貸方申請(qǐng)破產(chǎn)是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，對(duì)于選擇一次性支付方案的借方來說，這一風(fēng)險(xiǎn)并不成立。而對(duì)于選擇年金支付的借方來說，貸方的信用記錄則是至關(guān)重要的。顯而易見，提高選擇年金支付的借方對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)的了解程度，促使他們選擇具有良好信用記錄的貸款方，是規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。

4.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)與轉(zhuǎn)讓政策可以從多個(gè)方面影響反抵押貸款，所有這些影響都將使借款人處于風(fēng)險(xiǎn)之中。例如，在一個(gè)對(duì)資本收益課稅的國家里，房屋所有人出售房屋所得超過其以前所付出費(fèi)用的部分需被征稅。但是，如果他同時(shí)還有反抵押貸款，那么如果其凈所得少于其反抵押貸款負(fù)債時(shí)，他將有可能無法支付。另外，如果稅務(wù)政策將反抵押貸款看作是一種房屋出售所得而不是一種抵押貸款，這種收入就將被視為需課稅收入，這就增加了借款人的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。在這種情況下，養(yǎng)老金收入一般略低于邊緣稅率，這就要求反抵押貸款借款方格外注意反抵押貸款收入的時(shí)間選擇，以避免不必要的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

5.社會(huì)福利風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)存在于那些收入水平非常低的房屋擁有者中。他們可以享受政府的生活津貼以及醫(yī)療津貼，但條件是其收入必須低于某一固定水平。這樣，如果將反抵押貸款視為收入，其收入就有可能超出可以享受津貼的水平，從而喪失補(bǔ)貼，造成生活水平的下降。而且，如果借款人打算將部分反抵押貸款儲(chǔ)蓄起來，這也有可能導(dǎo)致其喪失享受福利的權(quán)利?？傊?，是否申請(qǐng)反抵押貸款以及獲得現(xiàn)金的形式，都將在很大程度上影響低收入者的福利。因此，反抵押貸款的申請(qǐng)對(duì)于低收入人群來說是顯得手續(xù)相對(duì)復(fù)雜。

三、綜合性防范措施

從以上分析可以看出，反抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)多層次、多角度的狀態(tài)，有些風(fēng)險(xiǎn)受國家財(cái)政政策的影響，有些受國家乃至世界經(jīng)濟(jì)景氣度的影響，還有些受到個(gè)人身體健康狀況以及個(gè)人偏好的左右。

對(duì)于貸方而言，雖然部分風(fēng)險(xiǎn)可以通過對(duì)貸款發(fā)放方式、不同利率方式的選擇等手段來降低，但其風(fēng)險(xiǎn)承受力也是相當(dāng)有限。對(duì)于借方來說，由于這種模式針對(duì)需要養(yǎng)老金的老年人這一對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受力相對(duì)較小的群體，而且在貸款執(zhí)行中，借方處于相對(duì)的弱勢(shì)，為他們提供特殊的保證也是必不可少的。特別需要指出的是，在我國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的大背景下，GDP持續(xù)高速增長下經(jīng)濟(jì)硬著陸的可能，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速成長及其回落的可能，都使得房屋反抵押貸款中貸、借雙方的風(fēng)險(xiǎn)被顯著放大。因此，為這種養(yǎng)老模式提供可靠的保證成為其能否有效推行的一個(gè)重要因素。

一種比較可行的方式是采取房屋反抵押貸款綜合保險(xiǎn)，即借方在貸款伊始按資產(chǎn)估價(jià)總額交納一定比例的保險(xiǎn)金，此后每年按固定比例對(duì)未完成的貸款凈值繼續(xù)交納少量的保險(xiǎn)年金，按月積累至未付凈值。

對(duì)于借方來說，這種保險(xiǎn)提供了三重保障：只要借方仍居住在房屋內(nèi)，反抵押貸款就永遠(yuǎn)不過期；如果貸方喪失了繼續(xù)償付貸款的能力，保險(xiǎn)提供方將接手該業(yè)務(wù)，繼續(xù)償付貸款；在借方同意反抵押貸款條款之前，必須接收獨(dú)立的第三方咨詢機(jī)構(gòu)提供的反抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)咨詢。

而對(duì)于貸方來說，這一保險(xiǎn)保證了其能夠在必須時(shí)擺脫部分可能造成“虧損”的個(gè)案。例如，如果支付的貸款總額達(dá)到了資產(chǎn)凈值(一般是指扣除了相關(guān)費(fèi)用的總值，如總值的98%)，貸方就可以選擇保險(xiǎn)提供方繼續(xù)支付年金，直至終止。

需要指出的是，在這種保險(xiǎn)中，保險(xiǎn)提供方實(shí)際上成為超資產(chǎn)凈值付款的最終承擔(dān)者，其結(jié)果必然是無利可圖。也就是說，這種保險(xiǎn)應(yīng)該成為一種政策性的、非贏利性的金融業(yè)務(wù)，由政府特設(shè)或指定機(jī)構(gòu)開辦，并由政府提供資金支持。事實(shí)上，美國等國家住房反抵押貸款業(yè)務(wù)的成功舉辦，其根本原因之一就是其房屋與城市發(fā)展部(HUD)提供巨大的財(cái)力支持。

參考文獻(xiàn)：

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[2]O.S. Mitchell，J.Piggott， Unlocking housing equity in Japan， J. Japanese Int. Economies，2004， (18)466-505.

[3]T. Boehm， M. Ehrhardt， Reverse mortgages and inter-est rate risk，J. Amer. Real Estate Urban Econ. Assoc.，1994， 22 (2)， 387-408.

[4]柴效武.售房養(yǎng)老模式中的信息不對(duì)稱與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的探討[J].科學(xué)?經(jīng)濟(jì)?社會(huì)，2004，(2).

篇10

2095-3283（2015）12-00-02

“住房反向抵押貸款”（Housing Reverse Mortgage），又稱為“倒按揭”，其操作方式是讓老年人把已經(jīng)擁有所有權(quán)的房屋抵押給銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)房屋進(jìn)行估值的基礎(chǔ)上，根據(jù)老人的年齡、預(yù)期壽命、房屋折損以及房屋價(jià)值的變化，把貸款金額按年或月發(fā)放給老人。在此期間，老人有權(quán)居住房屋并負(fù)責(zé)房屋的維護(hù)。老人去世后，房屋歸金融機(jī)構(gòu)所有，用房屋的出售、拍賣或出租所得彌補(bǔ)貸款的本息[1]。

住房反向抵押貸款的核心問題是產(chǎn)品的定價(jià)，這直接關(guān)系到將住房抵押給金融機(jī)構(gòu)的老人每年或每月能得到多少貸款，也決定了中介機(jī)構(gòu)最終的盈利狀況。當(dāng)產(chǎn)品定價(jià)過高時(shí)，老人對(duì)該產(chǎn)品沒有投資興趣，使得產(chǎn)品的需求不足；當(dāng)產(chǎn)品定價(jià)過低時(shí)，雖然需求增加，但同時(shí)加大了金融機(jī)構(gòu)到期收不回本金的風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價(jià)決定了市場(chǎng)的供求狀況，也是這一新型養(yǎng)老模式能否取得成功的關(guān)鍵。

在實(shí)際操作中，影響住房反向抵押貸款產(chǎn)品定價(jià)的因素很多，其中借款人的預(yù)期壽命、房屋價(jià)值的評(píng)估以及貸款利率是關(guān)鍵問題。除此之外，還要考慮前期費(fèi)用及后期變現(xiàn)費(fèi)用等多種因素。

一、文獻(xiàn)綜述

美國學(xué)者在住房反向抵押貸款定價(jià)問題研究方面比較成熟?？偟膩碚f，主要有三種定價(jià)方法：第一種是保險(xiǎn)精算法。Mitchell等人率先提出了反向抵押貸款的保險(xiǎn)精算定價(jià)模型[2]。在綜合考慮房價(jià)增長率、貸款利率以及人的死亡率等因素的基礎(chǔ)上，通過借款人得到的貸款總額等于住房出售價(jià)值的貼現(xiàn)值這一算法，得出了一次性支付和年金支付兩種支付方式的住房反向抵押貸款價(jià)值。我國學(xué)者在此基礎(chǔ)上提出了新的觀點(diǎn)，如張晶在保險(xiǎn)精算模型中引入了房屋折舊因子[3]，章凌云對(duì)保險(xiǎn)精算定價(jià)模型進(jìn)行了模擬分析等。第二種是期權(quán)定價(jià)方法。Boehm[4]等將住房反向抵押貸款看作利率和時(shí)間的函數(shù)，并計(jì)算出了反向抵押貸款價(jià)值的基本偏微分方程。國內(nèi)研究中利用這種方法定價(jià)的文獻(xiàn)不多，其中奚俊芳將二叉樹方法和布萊克舒爾斯期權(quán)定價(jià)思想運(yùn)用到反向抵押貸款的定價(jià)上，但只停留在理論分析層面。第三種是因子定價(jià)法。Szymanoski提出了住房財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換貸款（HECM）示范價(jià)格模型，再次證明借款人壽命、利率、房屋價(jià)值變化對(duì)產(chǎn)品價(jià)格有著重要影響[5]。而Peter等設(shè)計(jì)的模型為住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款定價(jià)提供了直接借鑒[6]。除此之外，我國的劉春杰等學(xué)者指出支付因子定價(jià)實(shí)質(zhì)上是一種定期定價(jià)，并深入探討了反抵押貸款合同超期的定價(jià)問題。

二、模型的建立

本文根據(jù)保險(xiǎn)精算理論設(shè)計(jì)的住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價(jià)公式為：

每年應(yīng)支付的年金數(shù)額×（年金終值系數(shù)，設(shè)定利率，期數(shù)）=該房現(xiàn)值+房屋預(yù)計(jì)增值-房屋折舊-前期費(fèi)用終值-后期變現(xiàn)費(fèi)用，即 A×（F/A，i，n）=V0+E-D-S-R。

（一）預(yù)期壽命

本文根據(jù)中國人壽保險(xiǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)生命表中的平均余命來確定老人的預(yù)期壽命（四舍五入）。

（二）房屋的估值

1.房價(jià)的估計(jì)。2004―2013年十年間我國住宅商品房平均銷售價(jià)格的平均增長率為10.53%，根據(jù)國家目前控制房地產(chǎn)價(jià)格過分上漲、全面放開二胎等相關(guān)政策，結(jié)合我國當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，設(shè)定房價(jià)增長率為每年8%。我國住宅商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）如表2所示。

2.房屋折舊及殘值。我國鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住房的平均壽命約為60年，因此設(shè)定我國商品房的設(shè)計(jì)壽命為60歲。假設(shè)住房現(xiàn)值為100萬，則用直線折舊法計(jì)算，每年折舊1.67萬，殘值為0。

（三）利率

2015年10月24日，中國人民銀行降息之后，個(gè)人住房商業(yè)貸款5年期以上利率為4.90%，考慮到我國政府適度寬松的貨幣政策、抑制房價(jià)過分上漲以及中介公司盈利性等多種因素，將利率設(shè)定為6%。

（四）費(fèi)用

前期費(fèi)用主要是指住房評(píng)估費(fèi)用及其他費(fèi)用，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于《房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（【1995】971號(hào)）文件規(guī)定執(zhí)行（見表4），其他費(fèi)用占房屋變現(xiàn)價(jià)值的5‰。后期費(fèi)用主要包括房屋處理中涉及的營業(yè)稅、增值稅印花稅和拍賣傭金等房屋變現(xiàn)總價(jià)值的7%。

三、案例分析

關(guān)于住房反向抵押貸款的實(shí)際案例分析：陳爺爺現(xiàn)年74歲，希望以個(gè)人名義購買中介公司可贖回型、月付的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。已知老人的預(yù)計(jì)余存壽命為10年，房屋現(xiàn)值為100萬元，房屋使用期10年，貸款基準(zhǔn)費(fèi)率為6%，房屋評(píng)估費(fèi)率為5‰，則陳爺爺每月可獲得的貸款額A為：

由于陳爺爺選擇的是中介公司按月付款給他，因此只能通過計(jì)算得出年金終值系數(shù)。

（F/A，i，n）=[（1+i）n-1]/i=[（1+6%/12）10*12-1]/（6%/12）=163.88

E=100*（1+8%）10-100=116.89萬元

D=1.67*10=16.7萬元

S=100*（0.5%+0.5%）*（1+6%）10=1.79萬元

R=（100+116.89-16.7）*7%=14.01萬元

則， A*163.88=100+116.89-16.7-1.79-14.01=184.39A=1.13萬元

即：陳爺爺每月可獲得貸款1.13萬元。