導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)抵押貸款，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

抵押權(quán)人：________________________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

抵押人：________________________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

抵押物業(yè)地址：____________　郵碼：____________ 電話：____________

抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同：購房____ 字第________號(hào)

第一條　總則

抵押權(quán)人與抵押人于____ 年____ 月____ 日會(huì)同擔(dān)保人簽定本房產(chǎn)抵押貸款合約（下稱“合約”）。抵押人（即借款人）同意以其與擔(dān)保人于____ 年____ 月____ 日簽訂的房產(chǎn)買賣合同（即抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同）的全部權(quán)益抵押于抵押權(quán)人，并同意該房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的房產(chǎn)物業(yè)（即抵押物業(yè)），在售房單位發(fā)出入住通知書（收樓紙）后，立即辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)，以該物業(yè)抵押于抵押權(quán)人，賦予抵押權(quán)人以第一優(yōu)先抵押權(quán)，并愿意履行本合約全部條款。抵押權(quán)人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產(chǎn)買賣合同的全部權(quán)益及房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下房產(chǎn)物業(yè)，作為本合約項(xiàng)下貸款的抵押物，并接受擔(dān)保人承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款的擔(dān)保責(zé)任，抵押權(quán)人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業(yè)的部分樓款。經(jīng)三方協(xié)商，特定立本合約，應(yīng)予遵照履行。

第二條　釋義

在此貸款合約內(nèi)，除合約內(nèi)另行定義外，下列名詞的定義如下：

“營業(yè)日”：指抵押權(quán)人公開營業(yè)的日子。

“欠款”：抵押人欠抵押權(quán)人的一切款項(xiàng)，包括本金，利息及其他有關(guān)費(fèi)用。

“房產(chǎn)買賣合同之全部權(quán)益”：指抵押人（即購房業(yè)主）與擔(dān)保人簽訂的“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)所應(yīng)擁有的全部權(quán)益。

“房產(chǎn)物業(yè)建筑期”：售房單位發(fā)出入住通知書日期之前，視為房產(chǎn)物業(yè)建筑期。

第三條　貸款金額

一、貸款金額：人民幣_(tái)___ 元；

所有已歸還（包括提前歸還）的款項(xiàng)，不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人將上述貸款金額全數(shù)以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。

第四條　貸款期限

貸款期限為____ 年，由抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)日起計(jì)。期滿時(shí)抵押人應(yīng)將貸款本息全部清還，但在期限內(nèi)，如抵押人發(fā)生違約行為，抵押權(quán)人可據(jù)實(shí)際情況，隨時(shí)通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當(dāng)即履行。

第五條　利息

一、貸款利率按____ 銀行貸款惠利率加____ 厘（年息）計(jì)算。

二、上述之優(yōu)惠利率將隨市場情況浮動(dòng)，利率一經(jīng)公布調(diào)整后，立即生效，抵押權(quán)人仍保留隨時(shí)調(diào)整貸款利率的權(quán)利。

三、本合約項(xiàng)下之貸款利率，按貸款日利率或根據(jù)抵押權(quán)人書面通知按市場情況而調(diào)整的利率。

四、合約有效期內(nèi)，按日貸款余額累計(jì)利息，每年以365天計(jì)日。

五、貸款利率如有調(diào)整時(shí)，由抵押權(quán)人以書面通知抵押人調(diào)整后的利率。

第六條　還款

一、本合約項(xiàng)下貸款本金及其相應(yīng)利息，抵押人應(yīng)分____期，自款項(xiàng)貸出日計(jì)，按月清還借款本息，每期應(yīng)繳付金額（包括因利率調(diào)整帶來的應(yīng)繳金額改變），由抵押權(quán)人以書面通知抵押人，如還款日不是營業(yè)日，則該分期付款額須于還款日起延次一個(gè)營業(yè)日繳交。

二、抵押權(quán)人有權(quán)調(diào)整及更改每期應(yīng)付金額或還款期數(shù)。

三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對(duì)與本抵押貸款有關(guān)的本息和一切費(fèi)用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發(fā)生透支或透支增加，概由抵押人承擔(dān)償還責(zé)任。

四、所有應(yīng)付予抵押權(quán)人的款項(xiàng)，應(yīng)送____銀行。

五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項(xiàng)。如果在中國現(xiàn)時(shí)或?qū)碛嘘P(guān)法律規(guī)范下，不得不抵扣或反索任何款項(xiàng)（包括稅款），則抵押人得即向抵押權(quán)人補(bǔ)償額外款項(xiàng)，致使抵押權(quán)人所得，相當(dāng)于在無需反索的情況所應(yīng)得不折不扣的款項(xiàng)。

第七條　逾期利息及罰息

一、每月分期付款應(yīng)繳的金額，應(yīng)按照規(guī)定期數(shù)及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補(bǔ)付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權(quán)人決定，按月息2%至5%幅度計(jì)收。

二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權(quán)人有權(quán)在原利率基礎(chǔ)上，向抵押人加收20%至50%的罰息。

三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項(xiàng)的利息，直至款項(xiàng)結(jié)清為止，無論在裁判確定債務(wù)之前或之后，此項(xiàng)利息均按日累積計(jì)算。

第八條　提前還款

一、在征得抵押權(quán)人同意的條件下，抵押人可按下列規(guī)定，辦理提前還款手續(xù)：

1.抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實(shí)貸款額，每次提前償還金額不少于____ 萬元整的倍數(shù)；所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。

2.抵押人必須在預(yù)定提前還款日一個(gè)月前給抵押權(quán)人一個(gè)書面通知，該通知一經(jīng)發(fā)出，即不可撤銷。

3.抵押人自愿提早繳付本合約規(guī)定的部分或全部款項(xiàng)，抵押人應(yīng)予抵押權(quán)人相等于該部分或全部款項(xiàng)一個(gè)月利息的補(bǔ)償金。

二、抵押人和擔(dān)保人同意，在發(fā)生下列所述任何情況時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人立即提前清還部分或全部實(shí)際貸款額，或立即追計(jì)擔(dān)保人： 1.抵押人及/或擔(dān)保人違反本合約任何條款。

2.抵押人及/或擔(dān)保人本身對(duì)外的借款、擔(dān)保、賠償、承諾或其他借債責(zé)任，因：

a.違約被勒令提前償還；

b.到期而不能如期償還。

3.抵押人及/或擔(dān)保人本身發(fā)生病變（包括精神不健全）、死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機(jī)關(guān)或任何決意通過要解散、清盤、破產(chǎn)、關(guān)閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財(cái)產(chǎn)。

4.抵押人及/或擔(dān)保人被扣押令或禁止令等威脅，要對(duì)具不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)或財(cái)產(chǎn)等有不利影響，而該等威脅又不能在發(fā)生后30天內(nèi)完滿解除。

5.抵押人及/或擔(dān)保人不能償還一般債權(quán)人的欠債，在清盤、倒閉時(shí)不能清償債項(xiàng)或?qū)⒁Ｖ範(fàn)I業(yè)。

6.如抵押人及/或擔(dān)保人因在中國法律規(guī)范下，變得不合法或不可能繼續(xù)履行本合約所應(yīng)負(fù)責(zé)任。

7.如抵押人及/或擔(dān)保人因業(yè)務(wù)上經(jīng)營前景或其所擁有財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)不利變化，而嚴(yán)重影響其履行本合約所負(fù)責(zé)任的能力。

8.抵押人及/或擔(dān)保人財(cái)產(chǎn)全部或任何重要關(guān)鍵部分被沒收征用，被強(qiáng)制性收購（不論是否有價(jià)收購），或遭到損毀破環(huán)。

9.抵押人沒有事先得到抵押權(quán)人書面同意而擅自更改其股權(quán)結(jié)構(gòu)。

10.抵押人舍棄該抵押房產(chǎn)。

如發(fā)覺上述任何事項(xiàng)或可能導(dǎo)致上述事項(xiàng)的事故已經(jīng)發(fā)生，抵押人及/或擔(dān)保人應(yīng)立即書面通知抵押權(quán)人，除非上述事項(xiàng)在抵押權(quán)人得知時(shí)已獲得完滿解決，否則抵押權(quán)人可在該等事項(xiàng)發(fā)生后任何時(shí)間，以任何形式處分抵押物或根據(jù)本合同內(nèi)第十三條擔(dān)保人及擔(dān)保人責(zé)任條款第一條第二點(diǎn)的擔(dān)保期限內(nèi)追付擔(dān)保人。抵押權(quán)人于運(yùn)用上述權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令擔(dān)保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

第九條　手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用

一、抵押人應(yīng)按貸款金額繳付手續(xù)費(fèi)5‰，在貸款日一次付清，并必須絕對(duì)真實(shí)地提供本合約涉及的一切資料；若在簽約后，發(fā)現(xiàn)抵押人所提供的資料與事實(shí)不符，抵押權(quán)人有權(quán)立即收回該筆貸款及利息，并對(duì)依約所收手續(xù)費(fèi)，不予退還。

二、抵押貸款文件費(fèi)，抵押人在貸款日一次過付____ 幣_(tái)___ 元整。

三、公證費(fèi)用及抵押登記費(fèi)用：有關(guān)本合約所涉及的公證及抵押登記等費(fèi)用，全部由抵押人負(fù)責(zé)支付。

四、抵押人如不依約清付本合約內(nèi)規(guī)定的一切款項(xiàng)，引致抵押權(quán)人催收，或因?yàn)槿魏卧?，使抵押?quán)人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費(fèi)用（如處理押品的各種手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、各種保險(xiǎn)費(fèi)等）概由抵押人負(fù)責(zé)償還，并由各項(xiàng)費(fèi)用確實(shí)支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計(jì)算逾期利息。

第十條　貸款先決條件

一、抵押人填具房產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)表；該申請(qǐng)表須經(jīng)擔(dān)保人確認(rèn)。 二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。

三、以抵押人名義，向抵押權(quán)人指定或認(rèn)可的保險(xiǎn)公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險(xiǎn)；保險(xiǎn)單須過戶____ 銀行，并交由該行保管。

四、本合約由抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人各方代表簽署并加蓋公章。

五、本合約須由____ 公證機(jī)關(guān)公證。

第十一條　房產(chǎn)抵押

一、本合約項(xiàng)下的房產(chǎn)抵押是指：

1.房產(chǎn)物業(yè)建筑期內(nèi)抵押人的權(quán)益抵押：

（1）是指抵押人（即購房業(yè)主）與____ （即售房單位）簽訂并經(jīng)____ 市公證處公證的“房產(chǎn)買賣合同”中，由抵押人將依據(jù)該購房合約其所應(yīng)擁有的權(quán)益，以優(yōu)先第一地位抵押于抵押權(quán)人；如因抵押人或擔(dān)保人未能履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)，抵押權(quán)人即可取得抵押人在該“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)的全部權(quán)益，以清償所有欠款； （2）該抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同須交由抵押權(quán)人保管。

2.抵押房產(chǎn)物業(yè)：

（1）是指抵押人（即購房業(yè)主）與____ （即售房單位）簽訂的“房產(chǎn)買賣合同”中，抵押人購買的已建成（即可交付使用）的抵押房產(chǎn)物業(yè)（資料詳見附表）；

（2）抵押人須將上述第2項(xiàng)（1）點(diǎn)之抵押房產(chǎn)列在本合約的附表二內(nèi)，以優(yōu)先第一地位抵押予抵押權(quán)人作為所欠債務(wù)的押品；

（3）抵押人（即購房業(yè)主）現(xiàn)授權(quán)抵押權(quán)人在接獲擔(dān)保人（售房單位）發(fā)出的入住通知書后，即代其向____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申領(lǐng)房產(chǎn)權(quán)證書，并辦理抵押登記手續(xù)。

二、抵押房產(chǎn)物業(yè)的保險(xiǎn)：

1.抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司并按抵押權(quán)人指定的險(xiǎn)種投保，保險(xiǎn)標(biāo)的為上述抵押房產(chǎn)，投保金額不少于重新購置抵押房產(chǎn)金額的全險(xiǎn)，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險(xiǎn)，如抵押人中斷保險(xiǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由抵押人負(fù)責(zé)支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權(quán)人，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人索償。

2.抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，將保險(xiǎn)單過戶于抵押權(quán)人。保險(xiǎn)單不得附有任何有損于抵押權(quán)人權(quán)益和權(quán)力的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)慕痤~。 3.保險(xiǎn)單正本由抵押權(quán)人執(zhí)管，并由抵押人向抵押權(quán)人支付保管費(fèi)。

4.抵押人不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人為其代表人，按受保險(xiǎn)賠償金，并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人為該賠償金的支配人；此項(xiàng)授權(quán)非經(jīng)抵押權(quán)人書面同意不可撤銷。

5.若上述保險(xiǎn)賠償金額數(shù)，不足以賠付抵押人所欠抵押權(quán)人的欠款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人及/或擔(dān)保人追償，直至抵押人清還所欠款項(xiàng)。

6.倘該房產(chǎn)在本合約有效期內(nèi)受到損壞，而保險(xiǎn)公司認(rèn)為修理損壞部分符合經(jīng)濟(jì)原則者，則保單項(xiàng)下賠償金將用于修理損壞部分。

三、抵押房產(chǎn)物業(yè)登記

1.物業(yè)建筑期的購房權(quán)益抵押：向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押備案。抵押人“房產(chǎn)買賣合同”及由售房單位出具的“已繳清樓價(jià)款證明書”等交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管。

2物業(yè)建成入住即辦理房產(chǎn)物業(yè)抵押登記，抵押物業(yè)的《房產(chǎn)權(quán)證書》交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管，登記費(fèi)用由抵押人支付。

四、抵押解除

1.一旦抵押人依時(shí)清還抵押權(quán)人一切款項(xiàng)，并履行合約全部條款及其他所有義務(wù)后，抵押權(quán)人須在抵押人要求及承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用的情況下，解除在抵押合約中對(duì)有關(guān)抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)益，并退回抵押物業(yè)的《房產(chǎn)權(quán)證書》及《房產(chǎn)買賣合同》。 2.抵押人在履行上述第1點(diǎn)條款下，由抵押權(quán)人具函____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，并將房產(chǎn)權(quán)證書交于抵押人向____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押物的抵押登記注銷手續(xù)。

五、抵押物的處分

1.抵押人如不支付本合約規(guī)定的任何款項(xiàng)或不遵守本合約各項(xiàng)明文規(guī)定的條款或發(fā)生任何違約事項(xiàng)時(shí)，抵押權(quán)人可以立刻進(jìn)入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益；或以抵押權(quán)人認(rèn)為合適的售價(jià)或租金及年期，售出或租出該房產(chǎn)的全部或部分及收取租金和收益。抵押權(quán)人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報(bào)酬則由抵押人負(fù)責(zé)。該接管人或人將被當(dāng)作抵押人的人，而抵押人須完全負(fù)責(zé)此接管人或人的作為及失職之責(zé)。

2.獲委任的接管人得享有以下權(quán)利：

（1）要求住客繳交租金或住用費(fèi)及發(fā)出有效的租單及收據(jù)，并有權(quán)以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費(fèi)；此等要求，收據(jù)或追付事宜，將以抵押人或抵押權(quán)人名義而發(fā)出，而付款人將不需要問及接管人是否有權(quán)力行事；

（2）接管人可依據(jù)抵押權(quán)人的書面通知而將其所收到的款項(xiàng)，投保于該房產(chǎn)的全部或部分及其內(nèi)部附著物及室內(nèi)裝修。

3.抵押權(quán)人依照第十一條第五項(xiàng)條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權(quán)將該房產(chǎn)全部或部分，按法律有關(guān)規(guī)定處分，抵押權(quán)人有權(quán)簽署有關(guān)該房產(chǎn)買賣的文件及契約，及取銷該項(xiàng)買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負(fù)責(zé)。

4.抵押權(quán)人可于下列情形運(yùn)用其處分該房產(chǎn)的權(quán)力：

（1）抵押權(quán)人給予抵押人通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人一個(gè)月內(nèi)未能遵守該項(xiàng)通知全數(shù)償還給抵押權(quán)人；

（2）抵押人逾期30天仍未清繳全部應(yīng)付款項(xiàng)；

（3）抵押人違反此合約之任何條款；

（4）抵押人系個(gè)人而遭遇破產(chǎn)，或經(jīng)法院下令監(jiān)管財(cái)產(chǎn)；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；

（5）抵押人的任何財(cái)產(chǎn)遭受或可能遭受扣押或沒收； （6）抵押人舍棄該房產(chǎn)。

5.當(dāng)?shù)盅簷?quán)人依照上述權(quán)力而出售該房產(chǎn)予買主時(shí)，買主不須查詢有關(guān)上述之事宜，亦不需理會(huì)抵押人是否欠抵押權(quán)人債項(xiàng)或該買賣是否不當(dāng)。即使該買賣有任何不妥或不規(guī)則之處，對(duì)買主而言，該買賣仍然當(dāng)做有效及抵押人有權(quán)將該房產(chǎn)售給買主。

6.抵押權(quán)人有權(quán)發(fā)出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會(huì)抵押權(quán)人收到該筆款項(xiàng)或租金的運(yùn)用，倘由于該款項(xiàng)或租金的不妥善運(yùn)用招致?lián)p失，概與買主及租客無關(guān)。

7.抵押權(quán)人或按第五（2）條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產(chǎn)所得的款項(xiàng)，按下列次序處理。 （1）用以償付因出租或出售該房產(chǎn)而支出的一切費(fèi)用（包括繳付接管人或人的費(fèi)用及報(bào)酬）；

（2）用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據(jù)此合約一切應(yīng)付的費(fèi)用及雜費(fèi)（包括保險(xiǎn)費(fèi)及修補(bǔ)該房產(chǎn)的費(fèi)用）；

（3）用以扣還抵押人所欠貸款及應(yīng)付利息，扣除上述款項(xiàng)后，如有余款，抵押權(quán)人須將余款交付抵押人或其他有權(quán)收取的人，出售該房產(chǎn)所得價(jià)款，如不夠償還抵押人所欠一切款項(xiàng)及利息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索抵押人及/或擔(dān)保人。

8.抵押權(quán)人于運(yùn)用其權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

9.抵押權(quán)人可以書面發(fā)出還款要求或其他要求，或有關(guān)抵押房產(chǎn)所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報(bào)的住宅或辦公地址或投留在該房產(chǎn)內(nèi)，而該要求或通知書將被認(rèn)為于發(fā)信或投留之后7天生效。

第十二條　抵押人聲明及保證

抵押人聲明及保證如下：

一、抵押人保證按本合約規(guī)定，按時(shí)按金額依期還本付息。

二、抵押人同意在抵押權(quán)人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人對(duì)與本抵押貸款有關(guān)的本息和一切費(fèi)用可照付帳戶。

三、向抵押權(quán)人提供一切資料均真實(shí)可靠，無任何偽造和隱瞞事實(shí)之處；上述抵押房產(chǎn)，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個(gè)人。 四、抵押房產(chǎn)的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負(fù)責(zé)賠償?shù)盅簷?quán)人的損失。

五、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將上述抵押房產(chǎn)全部或部分出售、出租、轉(zhuǎn)讓、按揭、再抵押、抵償債務(wù)，舍棄或以任何方式處理；如上述抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負(fù)全部責(zé)任，并向抵押權(quán)人賠償由此引起的一切損失。

六、抵押人使用該房產(chǎn)除自住外，托管或租與別人居住時(shí)，必須預(yù)先通知抵押權(quán)人，并征得抵押權(quán)人書面同意，方可進(jìn)行；如將該房產(chǎn)出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內(nèi)必須訂明：抵押人背約時(shí)，由抵押權(quán)人發(fā)函日起計(jì)壹個(gè)月內(nèi)，租客即須遷出。 七、準(zhǔn)許抵押權(quán)人及其授權(quán)人，在任何合理時(shí)間內(nèi)進(jìn)入該房產(chǎn)，以便查驗(yàn)。

八、在更改地址時(shí)立即通知抵押權(quán)人。

九、立即清付該房產(chǎn)的各項(xiàng)修理費(fèi)用，并保障該房產(chǎn)免受扣押或涉及其他法律訴訟；

十、抵押期間，繳交地稅，有關(guān)部門對(duì)該房產(chǎn)所征收的任何稅項(xiàng)、管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)及其他一切雜費(fèi)；以及遵守居民公約內(nèi)的條文，并須賠償?shù)盅簷?quán)人因抵押人不履行上述事宜的損失。

十一、在抵押權(quán)人認(rèn)為必要時(shí)，向抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司投保買房產(chǎn)保險(xiǎn)或抵押人的人壽保險(xiǎn)，該投保單均以抵押權(quán)人為受益人。 十二、當(dāng)有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對(duì)抵押人有不利影響時(shí)，保證及時(shí)以書面通知抵押權(quán)人。

十三、如擔(dān)保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權(quán)人將抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)給擔(dān)保人，并保證對(duì)該轉(zhuǎn)讓無異議。

十四、若擔(dān)保人按本合約有關(guān)規(guī)定，代抵押人清還所有欠款，抵押權(quán)人應(yīng)將抵押人名下的抵押物業(yè)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓予擔(dān)保人。

十五、擔(dān)保人在取得該抵押物業(yè)權(quán)益后，抵押人同意擔(dān)保人可以以任何方式處分該抵押物業(yè)（包括以抵押人名義出售該物業(yè)），以賠償擔(dān)保人因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關(guān)（包括處理抵押物業(yè)）費(fèi)用；若有不足，擔(dān)保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數(shù)額負(fù)責(zé)賠償于擔(dān)保人。

篇2

經(jīng)雙方協(xié)議，訂立下列各條款，應(yīng)予遵守履行。

一、付款

（1）抵押人須依照該欠單及附表（三）規(guī)定之方式，照規(guī)定期數(shù)及付款日期，按期依時(shí)繳交應(yīng)還款項(xiàng)予承押人或遵照承押人指定之其他方法付款。若抵押人遵照上述方式依期清繳債務(wù)，且履行合約全部條款者，可依照下列第（七）條之規(guī)定，向承押人贖回本合約抵押給承押人之房產(chǎn)。

（2）抵押人應(yīng)按貸款金額繳付手續(xù)費(fèi)_________‰，并必須絕對(duì)真實(shí)地提供本合約內(nèi)涉及借款之一切資料，若在簽約后，發(fā)現(xiàn)抵押人所提供之資料與事實(shí)不符，承押人有權(quán)立即收回該筆貸款及應(yīng)付利息，并對(duì)依約所收之手續(xù)費(fèi)，不予退還。

（3）依照附表（三）分期付款依期清繳，系本合約首要條件，抵押人如逾期未清付全部或部分應(yīng)付款項(xiàng)，則須補(bǔ)交逾期利息，逾期利息率按月息計(jì)收，利率由承押人決定，最低按月息_________%計(jì)收，由到期之日計(jì)至該款收到之日止，無論在裁判確定債務(wù)之前或之后，此項(xiàng)利息均按日累積計(jì)算。抵押人若不依期繳交本金及利息或其中部分時(shí)，則全部所欠款項(xiàng)及利息不論屆期與否必須立刻一次償還給承押人。

（4）該筆貸款未清還前，抵押人必須按本合約規(guī)定利率付利息，惟承押人可隨時(shí)依市場情況調(diào)整利率，利率經(jīng)調(diào)整后，立即生效。該筆貸款之本金及利息，由貸出款項(xiàng)后_______個(gè)月開始，照規(guī)定期數(shù)，每期付款金額及付款日期按月攤還。利率如有改變時(shí)，將由承押人以書面通知抵押人該較高或較抵利率，承押人認(rèn)為有必要時(shí)，有絕對(duì)權(quán)調(diào)整及更改每期應(yīng)付金額或還款之期數(shù)。

（5）一切每月分期付款應(yīng)繳金額按照規(guī)定攤還期數(shù)，倘有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補(bǔ)付期款及逾期利息。逾期利息之利率由承押人單方面決定，最低按月息_______%計(jì)收。

（6）抵押人如不依約清付本合約內(nèi)規(guī)定的一切款項(xiàng)，引致承押人催收或因?yàn)槿魏卧?，使承押人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此而引起的費(fèi)用（如有押品，包括處理押品的各種手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、各種保險(xiǎn)費(fèi)等）概由抵押人負(fù)責(zé)償還，并由各項(xiàng)費(fèi)用確實(shí)支付之日起，按上述關(guān)于逾期利息率計(jì)至收到之日止，同樣按日累積計(jì)算。

（7）抵押人必須在銀行分行開立存款帳戶，抵押人并特此授權(quán)承押人對(duì)與本抵押貸款有關(guān)之本息和一切費(fèi)用可照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發(fā)生透支或透支之增加，概由抵押人承擔(dān)償還之責(zé)。

（8）所有應(yīng)付予承押人之款項(xiàng)，應(yīng)交銀行分行或經(jīng)由該行之總行或分行轉(zhuǎn)交，此等款項(xiàng)必須以港幣繳交。

二、在合約期間，抵押人必須

（1）依期清還本合約內(nèi)所有到期款項(xiàng)，無須承押人催收；如依期付款，抵押人有權(quán)繼續(xù)享有該房產(chǎn)；

（2）按照指定之利率照付逾期未付款項(xiàng)之利息，直至款項(xiàng)結(jié)清為止。無論在裁決確定債務(wù)之前或之后此項(xiàng)利息均按日累積計(jì)算；

（3）準(zhǔn)許承押人及其授權(quán)人在任何合理時(shí)間內(nèi)進(jìn)入該房產(chǎn)，以便查驗(yàn)；

（4）在更改地址時(shí)立即通知承押人；

（5）對(duì)該房產(chǎn)之損毀，不論原因如何，亦不論任何人之過失，均須負(fù)責(zé)賠償承押人之損失；

（6）立即清付該房產(chǎn)之各項(xiàng)修理費(fèi)用，并保障該房產(chǎn)免受扣押或涉及其他法律訴訟；

（7）在按揭期間，繳交地稅，有關(guān)部門對(duì)該房產(chǎn)所征收之任何稅項(xiàng)、管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)及其他一切雜費(fèi)及遵守居民公約內(nèi)之條文并須賠償承押人因抵押人不履行上述事宜之損失；

（8）遵守一切中華人民共和國之法律及保持該房產(chǎn)整齊及完好狀況（正常損耗除外）；

（9）先行咨詢并取得承押人書面同意，方可將該房產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、按揭、舍棄或以其他交易方式處置該房產(chǎn)或本合約規(guī)定關(guān)于該房產(chǎn)之權(quán)益或該房產(chǎn)之承購權(quán)。

（10）在本合約簽訂后，立即向承押人指定之保險(xiǎn)公司投保不少于重新購買該房產(chǎn)價(jià)值之全險(xiǎn)，該保單不得附有任何特別限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償之?dāng)?shù)目（除非該等條件或數(shù)目為承押人所愿意接受，并已認(rèn)可者）保單須保障該房產(chǎn)不受意外損毀，火災(zāi)及天災(zāi)之損失，直至本合約停止生效為止。保單須過戶承押人，訂明承押人之利益獲得補(bǔ)償之前，不得對(duì)抵押人付出任何款項(xiàng)。抵押人如違反本條規(guī)定，承押人得依照上述方式另行代為投保，并得向抵押人收回全部費(fèi)用及利息。抵押人同意任命承押人為其代表人，接收保險(xiǎn)賠償金及任命承押人為該項(xiàng)賠償金之支配人，且此項(xiàng)任命系不能撤回者；

（11）將該房產(chǎn)之“房產(chǎn)權(quán)證書”之權(quán)益抵押給承押人；

（12）將上述房產(chǎn)權(quán)證書保險(xiǎn)單據(jù)及有關(guān)文件，在本合約有效期內(nèi)交由承押人保管，承押人得收取保管費(fèi)；

（13）在承押人認(rèn)為必要時(shí)，向承押人指定之保險(xiǎn)公司投保買房產(chǎn)保險(xiǎn)或抵押人之人壽保險(xiǎn)，該等保單俱以承押人為受益人。

三、倘該房產(chǎn)在本合約有效期內(nèi)受到損壞，而保險(xiǎn)公司認(rèn)為修理損壞部分符合經(jīng)濟(jì)原則者，則保單項(xiàng)下賠償金將用于修理損壞部分

四、上述保險(xiǎn)賠償金如不足清付貸款額（包括利息），或抵押人應(yīng)付與承押人之其他款項(xiàng)時(shí)，不足之?dāng)?shù)應(yīng)由抵押人負(fù)責(zé)清付，所有款項(xiàng)結(jié)清之后，本合約即告終止，在無損于保險(xiǎn)公司權(quán)益之前提下，該房產(chǎn)即歸抵押人所有，除如上述者，該房產(chǎn)之損毀均不能使本合約失效，亦不影響本合約規(guī)定抵押人之債務(wù)責(zé)任。

五、抵押人與承押人的權(quán)利

（1）抵押人如不支付本合約規(guī)定之任何款項(xiàng)，或不遵守本合約各項(xiàng)明文規(guī)定之條款者或不遵守居民公約，承押人可以立刻進(jìn)入及享用該樓宇之全部或部分或收取租金和收益；或以承押人認(rèn)為合適之租金及年期租出該房產(chǎn)之全部或部分及收取租金和收益。承押人可雇用接管人或人處理上述事宜而其工資或酬報(bào)則由抵押人負(fù)責(zé)。該等接管人或人將被當(dāng)作為抵押人之人而抵押人須完全負(fù)責(zé)此接管人或人之作為及失職之行。每位按上述被委派之接管人，將有以下之權(quán)利：

1.要求住客繳交租金或住用費(fèi)及發(fā)出有效之租單及收據(jù)并有權(quán)以訴訟、控告、扣押或其他方式追討欠租或住用費(fèi)；此等要求，收據(jù)或追討事宜將以抵押人或承押人名義而發(fā)出，而付款予接管人，抵押將不需要問及接管人是否有權(quán)行事；

2.接管人可依據(jù)承押人之書面通知而將其所收到的款項(xiàng)投保于該房產(chǎn)之全部或部分及其內(nèi)之附著物及室內(nèi)裝修。

（2）承押人依照第五（3）條款，有權(quán)將該房產(chǎn)之全部或部分按“經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定”之程序拍賣，此等拍賣或出售并不需要抵押人或其他人士之同意，承押人有權(quán)簽署有關(guān)該房產(chǎn)買賣之文件及契約及取消該等買賣，而一切因此而引起之損失，承押人不須負(fù)責(zé)。

（3）承押人可于下列情形下運(yùn)用其出售該房產(chǎn)之權(quán)利：

1.承押人給予抵押人_________個(gè)月之通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人未能遵守該項(xiàng)通知全數(shù)償還給承押人；

2.抵押人逾期_________天仍未清繳全部或部分應(yīng)付之款項(xiàng)

；

3.抵押人不繳交地稅或有關(guān)部門所征收之其他稅收；

4.抵押人不遵守居民公約；

5.抵押人不遵守此合約之任何條款；

6.抵押人系個(gè)人而遭遇破產(chǎn)，或經(jīng)法院下令監(jiān)管財(cái)產(chǎn)；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；

7.抵押人之任何財(cái)產(chǎn)遭受或可能遭受扣押或沒收；

8.抵押人舍棄該房產(chǎn)。

（4）當(dāng)承押人依照上述之權(quán)利而出售該房產(chǎn)予買主時(shí)，買主不須查詢有關(guān)上述之事宜，亦不需理會(huì)抵押人是否欠承押人債項(xiàng)或該買賣是否不當(dāng)。即使該買賣有任何不妥善或不規(guī)則之處，對(duì)買主而言，該買賣仍然當(dāng)作有效及承押人有權(quán)將該房產(chǎn)售給買主。

（5）承押人有權(quán)發(fā)出收條或租單予買主或租客，而買主及租客不需理會(huì)承押人收到該筆款項(xiàng)或租金之運(yùn)用。倘由於該款項(xiàng)或租金之不妥善運(yùn)用招致?lián)p失，概與買主及租客無涉。

（6）承押人或按第五（1）條款委派之接管人或人須將由出租或拍賣或出售該房產(chǎn)所得之款項(xiàng)依下列次序處理：

1.第一用以償付因出租或拍賣或出售該房產(chǎn)而支出之一切費(fèi)用（包括繳付接管人或人之費(fèi)用及酬報(bào)）

2.第二用以扣繳所欠之一切稅款及抵押人根據(jù)此合約一切應(yīng)付之費(fèi)用及雜費(fèi)（包括保險(xiǎn)費(fèi)及修補(bǔ)該房產(chǎn)之費(fèi)用）

3.第三用以扣還抵押人所欠之貸款及應(yīng)付之利息。

扣除上述款項(xiàng)后，如有余款，承押人須將余款交付抵押人或其他有權(quán)收取之人士，拍賣或出售該房產(chǎn)所得價(jià)款如不敷償還抵押人所欠一切款項(xiàng)及利息，承押人有權(quán)另行追索。

（7）承押人運(yùn)用上述權(quán)力及權(quán)利時(shí)而令抵押人受到不能控制之損失，承押人概不負(fù)責(zé)。

（8）承押人可以以書面發(fā)出還款要求或其他要求或有關(guān)抵押品所需之通知書。該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報(bào)之住宅或辦公地址或掉留在該房產(chǎn)內(nèi)，而該等要求或通知書將被當(dāng)作于發(fā)信或掉留之后七天生效。

六、承押人要向抵押人討還欠款時(shí)，只須提供承押人高級(jí)職員簽發(fā)之欠款數(shù)目單（有明顯錯(cuò)誤者例外）即作為抵押人所欠之確數(shù)證據(jù)，抵押人不得異議。

七、抵押人向承押人付清本合約規(guī)定之貸款總額連利息及其他應(yīng)付款項(xiàng)之后（包括轉(zhuǎn)歸該房產(chǎn)權(quán)予抵押人之費(fèi)用），若同時(shí)已全部遵守及履行本合約各項(xiàng)條件者，承押人應(yīng)將該房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)歸抵押人，倘抵押人自愿提早繳付本合約規(guī)定之部分或全部款項(xiàng)，抵押人應(yīng)給予承押人相等于該部分或全部款項(xiàng)_________個(gè)月利息之補(bǔ)償金。

八、抵押人自選購之房產(chǎn)如有缺點(diǎn)（無論顯著或隱藏）引致?lián)p失或損傷，此與承押人無涉，如有第三者向抵押人提出損失或損傷之索償，承押人不負(fù)任何責(zé)任；本合約所用（抵押人）一詞，其涵義包括一家公司、或兩位或兩位以上共同借款之人士。此等人士應(yīng)共同及個(gè)別負(fù)擔(dān)合約之責(zé)任。

九、承押人在執(zhí)行本合約各項(xiàng)條款時(shí)之寬容、延緩或容忍，或給予抵押人額外期限，均不能損害、影響或限制本合約所規(guī)定承押人之一切權(quán)利及權(quán)力；不能作為承押人對(duì)任何破壞合約行為之棄權(quán)，亦不能作為對(duì)以后任何破壞合約行為放棄采取行動(dòng)之權(quán)利論。

十、抵押人使用該房產(chǎn)不論自住、托管或租與別人居住時(shí)，必須預(yù)先書面通知承押人，并得承押人同意，方可進(jìn)行，如出租給任何人，抵押人必須要求承租人依照本合約第（十一）條之規(guī)定簽具承諾書辦理。

十一、抵押人如不履行本合約內(nèi)任何條款，承押人得要求該房產(chǎn)住客，不論抵押人自住，托管居住或租住者限期______天內(nèi)遷出，抵押人特此授權(quán)承押人得同時(shí)呈報(bào)有關(guān)部門，由該有關(guān)部門考慮是否將抵押人（業(yè)主）因購置該房產(chǎn)而獲準(zhǔn)從外地遷移戶籍之住客戶口取消，因此而造成之一切后果，全部由抵押人承擔(dān)，住客向承押人追討賠償時(shí)，抵押人亦須補(bǔ)償承押人一切損失。抵押人將該房產(chǎn)出租時(shí)須事先征得承押人同意，同時(shí)必須與住客訂約，闡明抵押背約時(shí)，接到承押人通告_________個(gè)月即須遷出。

十二、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保障，一切關(guān)于此合約所涉及之事宜糾紛，由中華人民共和國法院裁決。如抵押人來自海外或港澳或臺(tái)灣等地區(qū)，或?yàn)樵摰鹊貐^(qū)之居民，承押人有權(quán)在抵押人之來處或居住地執(zhí)行本合約內(nèi)由抵押人委托給承押人之權(quán)力及向抵押人進(jìn)行追索，包括仲裁、訴訟和執(zhí)行仲裁或訴訟之裁決。如承押人決定在上述該等地區(qū)執(zhí)行上述權(quán)力，進(jìn)行追索、仲裁、訴訟等行動(dòng)，抵押人必須承認(rèn)本合約同時(shí)受該等地區(qū)之法律保障，不得提出異議。如本合約內(nèi)任何規(guī)定在該等地區(qū)之法律上無效或被視為非法，被認(rèn)為無效或被視為非法之規(guī)定，并不影響其他規(guī)定之效力。

十三、本合約內(nèi)所述之附表（一），附表（二）及附表（三）均為本合約之一部分。

附件

附表（一）

抵押人資料

抵押人（業(yè)主）姓名：（中文） （英文）

性別： 年齡： 身份證號(hào)碼：

住址： 電話：

指定繼承人姓名：（中文） （英文）

繼承人性別： 年齡： 身份證號(hào)碼：

附 表（二）

房產(chǎn)摘要

房產(chǎn)地址： 大廈名稱：

樓宇座別： 樓數(shù)： 年期：

面 積：（建筑） （實(shí)用）

用 途： 購入價(jià)：

房產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼：深圳市人民政府房產(chǎn)所有證深房字第 號(hào)

附 表（三）

分期付款明細(xì)表

貸款金額：________ 攤還期數(shù)： 期

貸款利率：________厘或承押人按市場情況而調(diào)整之利率。

以后每月同日繳交，如付款日不是工作日，意即銀行開門營業(yè)之日，則該分期付款額須于付款日前一天工作日繳交。

首期還款日期： 年 月 日

在承押人未調(diào)整利率前，每期應(yīng)繳付金額（包括本金）及利息）____.

抵押人已詳讀及同意遵守本合約全部條款并承認(rèn)收妥該筆貸款，以下簽章作實(shí)：_________（蓋章）

承押人同意履行本合約條款，以下簽章作實(shí)：_________（蓋章）

銀行代表人簽章：___________（蓋章）

篇3

房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的迅速發(fā)展，刺激了金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的增多，在取得業(yè)務(wù)收益的同時(shí)也存著相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)。本文分析了金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)面臨了的法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出一些降低風(fēng)險(xiǎn)的措施。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)抵押貸款；法律風(fēng)險(xiǎn)；防范

1房地產(chǎn)抵押貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.1房地產(chǎn)抵押評(píng)估產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的抵押評(píng)估指的是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以提供給金融機(jī)構(gòu)的抵押房地產(chǎn)做為評(píng)估對(duì)象，通過一定的估價(jià)程序和方法所進(jìn)行的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況可采取多種估價(jià)方法，可以根據(jù)相似房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行參照評(píng)估，但是盡管是本著公正合理的原則進(jìn)行估價(jià)的，有時(shí)也會(huì)產(chǎn)生很多因?yàn)樵u(píng)估價(jià)格造成的糾紛。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)常遇到的風(fēng)險(xiǎn)有：

1.1.1房地產(chǎn)所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)又稱為權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在房產(chǎn)的實(shí)際面積是否與房產(chǎn)證的證載面積相符，房產(chǎn)的位置是否與受益人的確認(rèn)相符等，這些方面如果情形不相符就會(huì)引起糾紛，影響房產(chǎn)的市場價(jià)格。

1.1.2評(píng)估時(shí)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)抵押評(píng)估是對(duì)一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)的市場價(jià)格的評(píng)估，所以進(jìn)行抵押評(píng)估的時(shí)點(diǎn)的價(jià)值與貸款到期日房地產(chǎn)的市場價(jià)值是絕對(duì)不一致的，因?yàn)樵u(píng)估的時(shí)間價(jià)值差異就會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.3沒有履行告知義務(wù)抵押人由于沒有將房地產(chǎn)取得的來龍去脈告知金融機(jī)構(gòu)，造成金融機(jī)構(gòu)無法獲得相關(guān)的信息而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，如土地使用證取得了但還有沒結(jié)清的出讓金，房產(chǎn)證取得了但是工程尚未竣工驗(yàn)收，房產(chǎn)證和土地證上的所有權(quán)人不一致等。

1.1.4抵押房地產(chǎn)的用途方面的違規(guī)操作房屋的實(shí)際建設(shè)規(guī)劃和法律的規(guī)定用途不符，房屋受到外界的影響以后隨意改變房屋的法定用途等這些違規(guī)操作，會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的虛高。

1.1.5附帶租賃約定的房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)房屋所有權(quán)人與承租人簽訂了固定期限的租賃合同，并取得抵押貸款，延誤了金融機(jī)構(gòu)行使抵押權(quán)。

1.1.6將還建房屋做為抵押房產(chǎn)房屋的所有權(quán)人將提供給原來的土地使用人的房屋做為了抵押物，實(shí)際上這套房產(chǎn)應(yīng)該是土地開發(fā)費(fèi)的一部分，如果抵押人不能如期償還債務(wù)，就會(huì)延誤抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)。

1.2評(píng)估人員的技術(shù)及職業(yè)道德產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)普遍不高，采用的估價(jià)方法取得的抵押價(jià)值就會(huì)有失公允和專業(yè)性，從而帶來風(fēng)險(xiǎn)。如果評(píng)估人員專業(yè)水平較差，有時(shí)就會(huì)套用不合理的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行評(píng)估，再加上沒有房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場沒有全面系統(tǒng)的了解，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值就會(huì)有所偏差。房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是會(huì)直接影響貸款額度的，如果評(píng)估人員不秉承客觀、獨(dú)立、公正的原則，喪失職業(yè)道德，一味向委托方的利益妥協(xié)，再加上評(píng)估態(tài)度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有的都不進(jìn)行實(shí)地勘察，簡化評(píng)估流程，就會(huì)增加評(píng)估價(jià)值的主觀因素，與房地產(chǎn)的公允價(jià)值不符，金融機(jī)構(gòu)的信貸人員由于是非房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員，如果憑評(píng)估報(bào)告闡述的結(jié)果發(fā)放貸款，就會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場勘察和審批貸款額度產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)信貸人員在發(fā)放貸款之前，應(yīng)該前往房地產(chǎn)的實(shí)地進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對(duì)房屋的位置、結(jié)構(gòu)、裝飾情況、內(nèi)部配備等情況與掌握的書面資料進(jìn)行核對(duì)，這樣可以避免抵押人利用信貸人員對(duì)現(xiàn)場不熟悉的弊端提供虛假的資料，從而誤導(dǎo)產(chǎn)生虛假的抵押價(jià)格和錯(cuò)誤的抵押判斷，對(duì)于很多房產(chǎn)證上未列明的事項(xiàng)，如基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境污染等因素只有進(jìn)行了實(shí)地勘察才能了解和掌握。信貸人員要對(duì)貸款的重要影響因素，如抵押比例、利率、還款方式、貸款期限等進(jìn)行認(rèn)真的審批，要設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防范標(biāo)準(zhǔn)來保證貸款發(fā)放的安全性。一般是得到評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值以后，金融機(jī)構(gòu)再核實(shí)抵押人的信用情況、財(cái)務(wù)情況、變現(xiàn)能力等信息，從而確定抵押利率和抵押比例，但是房屋的變現(xiàn)能力是很預(yù)測(cè)的，再加上市場波動(dòng)較大的情況下房產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)起伏，這就造成了在審批環(huán)節(jié)的一定風(fēng)險(xiǎn)。

1.4抵押貸款時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)抵押人取得貸款后如果房產(chǎn)的市場價(jià)格波動(dòng)很大，迫于壓力會(huì)違反約定不再繼續(xù)還款，這就給金融機(jī)構(gòu)的資金回籠帶來了風(fēng)險(xiǎn)；如果抵押人無力償還貸款，金融機(jī)構(gòu)只有進(jìn)行房產(chǎn)拍賣，但要保證其家庭成員的正常生活，所以無法進(jìn)行房產(chǎn)的強(qiáng)制處置，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)蒙受損失；有的抵押人申請(qǐng)抵押貸款時(shí)是為了開發(fā)房產(chǎn)，得到貸款后不?？顚Ｓ?，以致于到期后房產(chǎn)不能按時(shí)完工而造成無力償還，貸款金額太大金融機(jī)構(gòu)無法收回。

2防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

2.1完善金融風(fēng)險(xiǎn)防范制度金融機(jī)構(gòu)要對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行規(guī)范，建立抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和預(yù)測(cè)機(jī)制，對(duì)貸款的審核、發(fā)放、回籠等活動(dòng)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制，所以必須制定一系列的制度建設(shè)措施來防范風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.1加強(qiáng)按揭貸款的管理要建立完善的內(nèi)控流程和監(jiān)督機(jī)制，建立一套簡單易操作的按揭貸款制度，制度要保證一線的信貸人員易于掌握，所有信貸人員都要嚴(yán)格按照制度的要求進(jìn)行抵押業(yè)務(wù)的操作，不能營私舞弊，要本著公平、公正、獨(dú)立的原則來進(jìn)行抵押放貸業(yè)務(wù)。

2.1.2加強(qiáng)內(nèi)控管理要對(duì)信貸操作流程進(jìn)行規(guī)范，放貸時(shí)要現(xiàn)場考察，發(fā)放貸款以后要進(jìn)行審查，對(duì)客戶所提供的資料和掌握的資料進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，如果發(fā)現(xiàn)放貸后有影響貸款順利收回的因素應(yīng)該及時(shí)采取措施進(jìn)行修正。

2.1.3對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行通報(bào)處理如果金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)了違規(guī)的按揭行為，要立即找出原因，對(duì)相關(guān)責(zé)任人建立黑名單并發(fā)散到網(wǎng)絡(luò)，給違規(guī)人進(jìn)行以后抵押按揭的種種限制，實(shí)行有效的信貸懲罰。

2.2進(jìn)行現(xiàn)場勘察金融機(jī)構(gòu)不能光在辦公室里整理資料，而是要到抵押物的現(xiàn)場進(jìn)行勘察，確保房地產(chǎn)檔案資料和實(shí)際勘察資料的相符性。發(fā)放貸款以后也要進(jìn)行資料的復(fù)查，查看土地用途是否發(fā)生變更，如果發(fā)現(xiàn)變更應(yīng)立即責(zé)令改正。房屋的面積應(yīng)該先經(jīng)過測(cè)繪以后再進(jìn)行抵押登記，只有這樣才能保證房屋價(jià)值的準(zhǔn)確性。如果是共有財(cái)產(chǎn)的抵押，應(yīng)該讓所有的共有人簽字確認(rèn)同意。銀行也應(yīng)該要求抵押人將房產(chǎn)和土地一起抵押，這樣可以保證資產(chǎn)的變現(xiàn)。

2.3開發(fā)新的抵押貸款品種和二級(jí)市場金融機(jī)構(gòu)如果想開發(fā)親的抵押貸款品種可以降低抵押風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)槲覈?guī)定的還款方式現(xiàn)在比較單一，按揭方式已經(jīng)無法滿足人們的需要，可以嘗試開發(fā)一些新的抵押貸款方式，如級(jí)級(jí)償還、循環(huán)抵押等。也可以對(duì)貸款利率進(jìn)行調(diào)整，我國現(xiàn)行的浮動(dòng)利率制度會(huì)給抵押人帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，也不利于抵押人的不同風(fēng)險(xiǎn)需求。由于我國的房地產(chǎn)市場和金融市場得到了迅速的發(fā)展，相關(guān)的法律體系已經(jīng)越來越完善，我們可以嘗試著進(jìn)行房地產(chǎn)市場的證券化，借鑒國外的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，如房地產(chǎn)證券化，開發(fā)房地產(chǎn)的二級(jí)市場，規(guī)范現(xiàn)有的市場操作流程，保證貸款的資金回收質(zhì)量，采取措施來促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的改革，對(duì)投資主體進(jìn)行強(qiáng)化，健全銀行的評(píng)級(jí)體系和信息披露體系。

2.4完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系是保證貸款資金安全收回的重要方面，要嚴(yán)格進(jìn)行抵押物的操作，信貸人員要明確自己的職責(zé)所在，避免人為進(jìn)行抵押物價(jià)值確定的違規(guī)行為。要進(jìn)行抵押物的動(dòng)態(tài)管理，不但要進(jìn)行貸前的審批，更要嚴(yán)格重視貸后的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，對(duì)一些中長期的貸款可以進(jìn)行定期的重新估價(jià)。有效施行分期還款制度。要建立房地產(chǎn)抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)制，要賦予抵押貸款保險(xiǎn)人權(quán)利，抵押人可以委托保險(xiǎn)公司抵押貸款的保險(xiǎn)事務(wù)，保險(xiǎn)公司獲得保費(fèi)的同時(shí)可以保證金融機(jī)構(gòu)降低風(fēng)險(xiǎn)，可以將人壽保險(xiǎn)和住房貸款進(jìn)行組合。

參考文獻(xiàn)

[1]李群榮.房地產(chǎn)周期波動(dòng)與商業(yè)銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究.財(cái)經(jīng)研究，2008（1）.

篇4

論文摘要：由美國“次貸危機(jī)”引發(fā)的金融海嘯已經(jīng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)造成了巨大影響，銀行業(yè)更是首當(dāng)其沖。以往被視為安全系數(shù)相對(duì)較高的房產(chǎn)抵押貸款成為了本次危機(jī)的導(dǎo)火索。文章擬從“次貸危機(jī)”產(chǎn)生的根源入手，對(duì)我國銀行房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的思路和方法進(jìn)行研究探討。

一、“次貸危機(jī)”的產(chǎn)生

引起美國次級(jí)抵押貸款市場風(fēng)暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續(xù)降溫。次級(jí)抵押貸款是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。利息上升，導(dǎo)致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現(xiàn)違約的可能，對(duì)銀行貸款的收回造成影響的危機(jī)。

在美國，貸款是非常普遍的現(xiàn)象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當(dāng)?shù)厝撕苌偃钯I房，通常都是長時(shí)間貸款?？墒俏覀円仓?，在這里失業(yè)和再就業(yè)是很常見的現(xiàn)象。這些收入并不穩(wěn)定甚至根本沒有收入的人，他們?cè)趺促I房呢？因?yàn)樾庞玫燃?jí)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，他們就被定義為次級(jí)信用貸款者，簡稱次級(jí)貸款者。由于之前的房價(jià)很高，銀行認(rèn)為盡管貸款給了次級(jí)信用貸款者，如果貸款者無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售后收回銀行貸款。但是由于房價(jià)突然走低，貸款者無力償還時(shí)，銀行把房屋出售，但卻發(fā)現(xiàn)得到的資金不能彌補(bǔ)當(dāng)時(shí)的貸款和利息，甚至都無法彌補(bǔ)貸款額本身，這樣銀行就會(huì)在這個(gè)貸款上出現(xiàn)虧損。一個(gè)兩個(gè)貸款者出現(xiàn)這樣的問題還好，但由于分期付款的利息上升，加上這些貸款者本身就是次級(jí)信用貸款者，這樣就導(dǎo)致了大量的無法還貸的貸款者。正如上面所說，銀行收回房屋，卻賣不到高價(jià)，大面積虧損，引發(fā)

了“次貸危機(jī)”。

二、“次貸危機(jī)”給我國銀行房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示

在“次貸”風(fēng)波爆發(fā)之前，美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)在高增長率、低通脹率和低失業(yè)率的平臺(tái)上運(yùn)行了5年多，有關(guān)美國房市“高燒不退”的話題更是持續(xù)數(shù)年。中國與美國房市降溫前的經(jīng)濟(jì)圖景存在一定相似性。美國“次貸”風(fēng)波中首當(dāng)其沖遭遇打擊的就是銀行業(yè)，重視住房抵押貸款背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，同樣是我國銀行業(yè)當(dāng)前應(yīng)該特別關(guān)注的問題。在房地產(chǎn)市場整體上升的時(shí)期，住房抵押貸款對(duì)銀行而言是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，貸款收益率相對(duì)較高、違約率較低、一旦出現(xiàn)違約還可以通過拍賣抵押房地產(chǎn)獲得補(bǔ)償。目前房地產(chǎn)抵押貸款在銀行信貸資產(chǎn)中占有相當(dāng)大比重，也是貸款收入的主要來源之一。

（一）改變“住房抵押貸款有抵押無風(fēng)險(xiǎn)”的錯(cuò)誤觀念

房產(chǎn)抵押物作為借款人最重要的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于銀行來說，在逾期貸款清收過程中，很大程度上發(fā)揮著增加客戶壓力、督促客戶還款的作用。通過拍賣房產(chǎn)回收貸款，只是貸款最后的解決措施，因此必須強(qiáng)化評(píng)級(jí)、評(píng)估、抵押登記等崗位的業(yè)務(wù)水平，認(rèn)真做好客戶第一還款來源的調(diào)查核實(shí)和第二還款來源權(quán)屬的落實(shí)工作。因此，要高度重視客戶經(jīng)理面談、面簽工作，高度重視評(píng)級(jí)工作，高度重視評(píng)估和抵押登記的落實(shí)工作，把好貸款質(zhì)量第一關(guān)。

（二）加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款操作性風(fēng)險(xiǎn)的管理工作

個(gè)人住房抵押貸款在辦理過程中涉及到信用記錄查詢、房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、抵押權(quán)屬辦理等多方面的外部相關(guān)部門協(xié)調(diào)合作，同時(shí)在銀行業(yè)務(wù)辦理過程中又存在著評(píng)級(jí)、估價(jià)、審查、審批、放款等多個(gè)部門的流程安排，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，有可能導(dǎo)致整個(gè)貸款鏈條的風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，銀行要在操作環(huán)節(jié)上下大功夫，強(qiáng)化制度執(zhí)行力，將防范操作風(fēng)險(xiǎn)作為當(dāng)前信貸業(yè)務(wù)管理中頭等大事來抓。要求客戶經(jīng)理在進(jìn)一步加強(qiáng)制度執(zhí)行力的同時(shí)，在貸款操作過程中應(yīng)著重做到以下幾點(diǎn)：一是對(duì)到期貸款多次轉(zhuǎn)貸或延期的情況要重點(diǎn)關(guān)注。對(duì)于到期貸款，銀行要謹(jǐn)慎辦理轉(zhuǎn)貸或延期的方式，特別防止多次轉(zhuǎn)貸、延期，掩蓋資產(chǎn)質(zhì)量真實(shí)性，影響信貸資金的流動(dòng)性；二是關(guān)注抵押不實(shí)或擔(dān)保手續(xù)不規(guī)范等情況。銀行在辦理抵押貸款時(shí)，在嚴(yán)防高估抵押品價(jià)格的同時(shí)，重點(diǎn)防范將不易變現(xiàn)、后期處置貶值率高的專用設(shè)備用作貸款的抵押物的情況。堅(jiān)決制止先發(fā)放貸款后辦理抵押登記的逆程序操作行為；三是注重貸后管理。在貸款發(fā)放后，要按照規(guī)定要求及時(shí)對(duì)抵押物的保管、儲(chǔ)存情況進(jìn)行定期檢查，同時(shí)密切關(guān)注市場上與抵押物同類產(chǎn)品的價(jià)格走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)價(jià)格貶值時(shí)應(yīng)立即要求抵押人追加抵押物，如無法追加抵押物應(yīng)要求借款人提前歸還貸款或提前對(duì)抵押物變現(xiàn)，防止銀行信貸資產(chǎn)受到損失。

（三）結(jié)合市場狀況和政策導(dǎo)向，有效降低貸款產(chǎn)品的違約風(fēng)險(xiǎn)

此次美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)的源頭就是美國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在市場繁榮時(shí)期放松了貸款條件并推出了前兩年先還利息、第三年開始才還本金的“先松后緊”的貸款產(chǎn)品，并且多為浮動(dòng)利率。而在加息周期里，這種還款方式顯然加重了客戶的負(fù)擔(dān)，其中信用、收入情況不好的客戶過度負(fù)債，導(dǎo)致大量違約事件的發(fā)生。我國銀行應(yīng)該認(rèn)真吸取這個(gè)教訓(xùn)，在房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)政策運(yùn)行的不同時(shí)期，通過開發(fā)與其相符合的貸款產(chǎn)品規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。提高貸款質(zhì)量。

（四）實(shí)行差異化營銷策略，以首付比率和利率等手段引導(dǎo)客戶

由于借款人家庭可支配收入、實(shí)際購買力等情況都有所不同，因而要針對(duì)借款人不同特點(diǎn)制定與其相適宜的信貸營銷策略。例如對(duì)收入狀況良好、資信實(shí)力強(qiáng)的借款人，可以在保證貸款質(zhì)量的前提下，適當(dāng)發(fā)放一些高額信貸；而對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的借款人，則可以重點(diǎn)支持一些小戶型房屋抵押貸款；對(duì)于單一客戶的過度負(fù)債，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)提示，適度提高首付比率和貸款利率，增大其交易成本，防止客戶的短期投機(jī)心理為以后帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響還在蔓延，各國經(jīng)濟(jì)金融體系均受到了不同程度的沖擊。只有多方面吸取此次危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，理性看待市場繁榮，充分做好多方面的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，才能保證我國銀行業(yè)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]李翀．論美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)的原因和影響[j]．經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)，2007，（9）．

[2]孟輝，伍旭川．美國次貸危機(jī)與金融穩(wěn)定[j]．金融研究，2007，（18）．

篇5

短期建設(shè)貸款以建設(shè)周期為限，一般3一5年；長期經(jīng)營貸款15一30年左右。貸款利息實(shí)行按季結(jié)息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。

房產(chǎn)抵押借款合同范本

抵押權(quán)人：_____________________________________________

地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務(wù)：____________

抵押人：_______________________________________________

地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務(wù)：____________

抵押物業(yè)地址：____________郵碼：____________

電話：____________

抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同：購房____ 字第________號(hào)

第一條 總則

抵押權(quán)人與抵押人于____ 年____ 月____日會(huì)同擔(dān)保人簽定本房產(chǎn)抵押貸款合約（下稱“合約”）抵押人（即借款人）同意以其與擔(dān)保人于____年____月____日簽訂的房產(chǎn)買賣合同（即抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同）的全部權(quán)益抵押于抵押權(quán)人，并同意該房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的房產(chǎn)物業(yè)（即抵押物業(yè)），在售房單位發(fā)出入住通知書（收樓紙）后，立即辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)，以該物業(yè)抵押于抵押權(quán)人，賦予抵押權(quán)人以第一優(yōu)先抵押權(quán)，并愿意履行本合約全部條款。抵押權(quán)人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產(chǎn)買賣合同的全部權(quán)益及房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下房產(chǎn)物業(yè)，作為本合約項(xiàng)下貸款的抵押物，并接受擔(dān)保人承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款的擔(dān)保責(zé)任，抵押權(quán)人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業(yè)的部分樓款。經(jīng)三方協(xié)商，特定立本合約，應(yīng)予遵照履行。

第二條 釋義

在此貸款合約內(nèi)，除合約內(nèi)另行定義外，下列名詞的定義如下：

“營業(yè)日”：指抵押權(quán)人公開營業(yè)的日子。

“欠款”：抵押人欠抵押權(quán)人的一切款項(xiàng)，包括本金，利息及其他有關(guān)費(fèi)用。

“房產(chǎn)買賣合同之全部權(quán)益”：指抵押人（即購房業(yè)主）與擔(dān)保人簽訂的“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)所應(yīng)擁有的全部權(quán)益。

“房產(chǎn)物業(yè)建筑期”：售房單位發(fā)出入住通知書日期之前，視為房產(chǎn)物業(yè)建筑期。

第三條 貸款金額

一、貸款金額：人民幣_(tái)___ 元；

所有已歸還（包括提前歸還）的款項(xiàng)，不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人將上述貸款金額全數(shù)以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。

第四條 貸款期限

貸款期限為____年，由抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)日起計(jì)。期滿時(shí)抵押人應(yīng)將貸款本息全部清還，但在期限內(nèi)，如抵押人發(fā)生違約行為，抵押權(quán)人可據(jù)實(shí)際情況，隨時(shí)通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當(dāng)即履行。

第五條 利息

一、貸款利率按____ 銀行貸款最優(yōu)惠利率加____ 厘（年息）計(jì)算。

二、上述之優(yōu)惠利率將隨市場情況浮動(dòng)，利率一經(jīng)公布調(diào)整后，立即生效，抵押權(quán)人仍保留隨時(shí)調(diào)整貸款利率的權(quán)利。

三、本合約項(xiàng)下之貸款利率，按貸款日利率或根據(jù)抵押權(quán)人書面通知按市場情況而調(diào)整的利率。

四、合約有效期內(nèi)，按日貸款余額累計(jì)利息，每年以365天計(jì)日。

五、貸款利率如有調(diào)整時(shí)，由抵押權(quán)人以書面通知抵押人調(diào)整后的利率。

第六條 還款

一、本合約項(xiàng)下貸款本金及其相應(yīng)利息，抵押人應(yīng)分____期，自款項(xiàng)貸出日計(jì)，按月清還借款本息，每期應(yīng)繳付金額（包括因利率調(diào)整帶來的應(yīng)繳金額改變），由抵押權(quán)人以書面通知抵押人，如還款日不是營業(yè)日，則該分期付款額須于還款日起延次一個(gè)營業(yè)日繳交。

二、抵押權(quán)人有權(quán)調(diào)整及更改每期應(yīng)付金額或還款期數(shù)。

三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對(duì)與本抵押貸款有關(guān)的本息和一切費(fèi)用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發(fā)生透支或透支增加，概由抵押人承擔(dān)償還責(zé)任。

四、所有應(yīng)付予抵押權(quán)人的款項(xiàng)，應(yīng)送____銀行。

五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項(xiàng)。如果在中國現(xiàn)時(shí)或?qū)碛嘘P(guān)法律規(guī)范下，不得不抵扣或反索任何款項(xiàng)（包括稅款），則抵押人得即向抵押權(quán)人補(bǔ)償額外款項(xiàng)，致使抵押權(quán)人所得，相當(dāng)于在無需反索的情況所應(yīng)得不折不扣的款項(xiàng)。

第七條 逾期利息及罰息

一、每月分期付款應(yīng)繳的金額，應(yīng)按照規(guī)定期數(shù)及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補(bǔ)付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權(quán)人決定，按月息2%至5%幅度計(jì)收。

二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權(quán)人有權(quán)在原利率基礎(chǔ)上，向抵押人加收20%至50%的罰息。

三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項(xiàng)的利息，直至款項(xiàng)結(jié)清為止，無論在裁判確定債務(wù)之前或之后，此項(xiàng)利息均按日累積計(jì)算。

第八條 提前還款

一、在征得抵押權(quán)人同意的條件下，抵押人可按下列規(guī)定，辦理提前還款手續(xù)：

1.抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實(shí)貸款額，每次提前償還金額不少于____萬元整的倍數(shù)；所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。

2.抵押人必須在預(yù)定提前還款日一個(gè)月前給抵押權(quán)人一個(gè)書面通知，該通知一經(jīng)發(fā)出，即不可撤銷。

3.抵押人自愿提早繳付本合約規(guī)定的部分或全部款項(xiàng)，抵押人應(yīng)予抵押權(quán)人相等于該部分或全部款項(xiàng)一個(gè)月利息的補(bǔ)償金。

二、抵押人和擔(dān)保人同意，在發(fā)生下列所述任何情況時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人立即提前清還部分或全部實(shí)際貸款額，或立即追計(jì)擔(dān)保人：

1.抵押人及

/或擔(dān)保人違反本合約任何條款。

2.抵押人及/或擔(dān)保人本身對(duì)外的借款、擔(dān)保、賠償、承諾或其他借債責(zé)任，因：

A.違約被勒令提前償還；

B.到期而不能如期償還。

3.抵押人及/或擔(dān)保人本身發(fā)生病變（包括精神不健全）死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機(jī)關(guān)或任何決意通過要解散、清盤、破產(chǎn)、關(guān)閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財(cái)產(chǎn)。

4.抵押人及/或擔(dān)保人被扣押令或禁止令等威脅，要對(duì)具不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)或財(cái)產(chǎn)等有不利影響，而該等威脅又不能在發(fā)生后30天內(nèi)完滿解除。

5.抵押人及/或擔(dān)保人不能償還一般債權(quán)人的欠債，在清盤、倒閉時(shí)不能清償債項(xiàng)或?qū)⒁Ｖ範(fàn)I業(yè)。

6.如抵押人及/或擔(dān)保人因在中國法律規(guī)范下，變得不合法或不可能繼續(xù)履行本合約所應(yīng)負(fù)責(zé)任。

7.如抵押人及/或擔(dān)保人因業(yè)務(wù)上經(jīng)營前景或其所擁有財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)不利變化，而嚴(yán)重影響其履行本合約所負(fù)責(zé)任的能力。

8.抵押人及/或擔(dān)保人財(cái)產(chǎn)全部或任何重要關(guān)鍵部分被沒收征用，被強(qiáng)制性收購（不論是否有價(jià)收購），或遭到損毀破環(huán)。

9.抵押人沒有事先得到抵押權(quán)人書面同意而擅自更改其股權(quán)結(jié)構(gòu)。

10.抵押人舍棄該抵押房產(chǎn)。

如發(fā)覺上述任何事項(xiàng)或可能導(dǎo)致上述事項(xiàng)的事故已經(jīng)發(fā)生，抵押人及/或擔(dān)保人應(yīng)立即書面通知抵押權(quán)人，除非上述事項(xiàng)在抵押權(quán)人得知時(shí)已獲得完滿解決，否則抵押權(quán)人可在該等事項(xiàng)發(fā)生后任何時(shí)間，以任何形式處分抵押物或根據(jù)本合同內(nèi)第十三條擔(dān)保人及擔(dān)保人責(zé)任條款第一條第二點(diǎn)的擔(dān)保期限內(nèi)追付擔(dān)保人。抵押權(quán)人于運(yùn)用上述權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令擔(dān)保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

第九條 手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用

一、抵押人應(yīng)按貸款金額繳付手續(xù)費(fèi)5‰，在貸款日一次付清，并必須絕對(duì)真實(shí)地提供本合約涉及的一切資料；若在簽約后，發(fā)現(xiàn)抵押人所提供的資料與事實(shí)不符，抵押權(quán)人有權(quán)立即收回該筆貸款及利息，并對(duì)依約所收手續(xù)費(fèi)，不予退還。

二、抵押貸款文件費(fèi)，抵押人在貸款日一次過付____ 幣_(tái)___ 元整。

三、公證費(fèi)用及抵押登記費(fèi)用：有關(guān)本合約所涉及的公證及抵押登記等費(fèi)用，全部由抵押人負(fù)責(zé)支付。

四、抵押人如不依約清付本合約內(nèi)規(guī)定的一切款項(xiàng)，引致抵押權(quán)人催收，或因?yàn)槿魏卧?，使抵押?quán)人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費(fèi)用（如處理押品的各種手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、各種保險(xiǎn)費(fèi)等）概由抵押人負(fù)責(zé)償還，并由各項(xiàng)費(fèi)用確實(shí)支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計(jì)算逾期利息。

第十條 貸款先決條件

一、抵押人填具房產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)表；該申請(qǐng)表須經(jīng)擔(dān)保人確認(rèn)。

二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。

三、以抵押人名義，向抵押權(quán)人指定或認(rèn)可的保險(xiǎn)公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險(xiǎn)；保險(xiǎn)單須過戶____銀行，并交由該行保管。

四、本合約由抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人各方代表簽署并加蓋公章。

五、本合約須由____ 公證機(jī)關(guān)公證。

第十一條 房產(chǎn)抵押

一、本合約項(xiàng)下的房產(chǎn)抵押是指：

1.房產(chǎn)物業(yè)建筑期內(nèi)抵押人的權(quán)益抵押：

（1）是指抵押人（即購房業(yè)主）與____ （即售房單位）簽訂并經(jīng)____市公證處公證的“房產(chǎn)買賣合同”中，由抵押人將依據(jù)該購房合約其所應(yīng)擁有的權(quán)益，以優(yōu)先第一地位抵押于抵押權(quán)人；如因抵押人或擔(dān)保人未能履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)，抵押權(quán)人即可取得抵押人在該“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)的全部權(quán)益，以清償所有欠款；

（2）該抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同須交由抵押權(quán)人保管。

2.抵押房產(chǎn)物業(yè)：

（1）是指抵押人（即購房業(yè)主）與____（即售房單位）簽訂的“房產(chǎn)買賣合同”中，抵押人購買的已建成（即可交付使用）的抵押房產(chǎn)物業(yè)（資料詳見附表）；

（2）抵押人須將上述第2項(xiàng)（1）點(diǎn)之抵押房產(chǎn)列在本合約的附表二內(nèi)，以優(yōu)先第一地位抵押予抵押權(quán)人作為所欠債務(wù)的押品；

（3）抵押人（即購房業(yè)主）現(xiàn)授權(quán)抵押權(quán)人在接獲擔(dān)保人（售房單位）發(fā)出的入住通知書后，即代其向____市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申領(lǐng)房產(chǎn)權(quán)證書，并辦理抵押登記手續(xù)。

二、抵押房產(chǎn)物業(yè)的保險(xiǎn)：

1.抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司并按抵押權(quán)人指定的險(xiǎn)種投保，保險(xiǎn)標(biāo)的為上述抵押房產(chǎn)，投保金額不少于重新購置抵押房產(chǎn)金額的全險(xiǎn)，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險(xiǎn)，如抵押人中斷保險(xiǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由抵押人負(fù)責(zé)支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權(quán)人，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人索償。

2.抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，將保險(xiǎn)單過戶于抵押權(quán)人。保險(xiǎn)單不得附有任何有損于抵押權(quán)人權(quán)益和權(quán)力的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)慕痤~。

3.保險(xiǎn)單正本由抵押權(quán)人執(zhí)管，并由抵押人向抵押權(quán)人支付保管費(fèi)。

4.抵押人不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人為其代表人，按受保險(xiǎn)賠償金，并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人為該賠償金的支配人；此項(xiàng)授權(quán)非經(jīng)抵押權(quán)人書面同意不可撤銷。

5.若上述保險(xiǎn)賠償金額數(shù)，不足以賠付抵押人所欠抵押權(quán)人的欠款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人及/或擔(dān)保人追償，直至抵押人清還所欠款項(xiàng)。

6.倘該房產(chǎn)在本合約有效期內(nèi)受到損壞，而保險(xiǎn)公司認(rèn)為修理損壞部分符合經(jīng)濟(jì)原則者，則保單項(xiàng)下賠償金將用于修理損壞部分。

三、抵押房產(chǎn)物業(yè)登記

1.物業(yè)建筑期的購房權(quán)益抵押：向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押備案。抵押人“房產(chǎn)買賣合同”及由售房單位出具的“已繳清樓價(jià)款證明書”等交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管。

2物業(yè)建成入住即辦理房產(chǎn)物業(yè)抵押登記，抵押物業(yè)的《房產(chǎn)權(quán)證書》交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管，登記費(fèi)用由抵押人支付。

四、抵押解除

1.一旦抵押人依時(shí)清還抵押權(quán)人一切款項(xiàng)，并履行合約全部條款及其他所有義務(wù)后，抵押權(quán)人須在抵押人要求及承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用的情況下，解除在抵押合約中對(duì)有關(guān)抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)益，并退回抵押物業(yè)的《房產(chǎn)權(quán)證書》及《房產(chǎn)買賣合同》。

2.抵押人在履行上述第1點(diǎn)條款下，由抵押權(quán)人具函____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，并將房產(chǎn)權(quán)證書交于抵押人向____市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押物的抵押登記注銷手續(xù)。

五、抵押物的處分

1.抵押人如不支付本合約規(guī)定的任何款項(xiàng)或不遵守本合約各項(xiàng)明文規(guī)定的條款或發(fā)生任何違約事項(xiàng)時(shí)，抵押權(quán)人可以立刻進(jìn)入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益；或以抵押權(quán)人認(rèn)為合適的售價(jià)或租金及年期，售出或租出該房產(chǎn)的全部或部分及收取租金和收益。抵押權(quán)人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報(bào)酬則由抵押人負(fù)責(zé)。該接管人或人將被當(dāng)作抵押人的人，而抵押人須完全負(fù)責(zé)此接管人或人的作為及失職之責(zé)。

2.獲委任的接管人得享有以下權(quán)利：

（1）要求住客繳交租金或住用費(fèi)及發(fā)出有效的租單及收據(jù)，并有權(quán)以訴訟、控告、扣押

或其他方式追付欠租或住用費(fèi)；此等要求，收據(jù)或追付事宜，將以抵押人或抵押權(quán)人名義而發(fā)出，而付款人將不需要問及接管人是否有權(quán)力行事；

（2）接管人可依據(jù)抵押權(quán)人的書面通知而將其所收到的款項(xiàng)，投保于該房產(chǎn)的全部或部分及其內(nèi)部附著物及室內(nèi)裝修。

3.抵押權(quán)人依照第十一條第五項(xiàng)條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權(quán)將該房產(chǎn)全部或部分，按法律有關(guān)規(guī)定處分，抵押權(quán)人有權(quán)簽署有關(guān)該房產(chǎn)買賣的文件及契約，及取銷該項(xiàng)買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負(fù)責(zé)。

4.抵押權(quán)人可于下列情形運(yùn)用其處分該房產(chǎn)的權(quán)力：

（1）抵押權(quán)人給予！抵押人通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人一個(gè)月內(nèi)未能遵守該項(xiàng)通知全數(shù)償還給抵押權(quán)人；

（2）抵押人逾期30天仍未清繳全部應(yīng)付款項(xiàng)；

（3）抵押人違反此合約之任何條款；

（4）抵押人系個(gè)人而遭遇破產(chǎn)，或經(jīng)法院下令監(jiān)管財(cái)產(chǎn)；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；

（5）抵押人的任何財(cái)產(chǎn)遭受或可能遭受扣押或沒收；

（6）抵押人舍棄該房產(chǎn)。

5.當(dāng)?shù)盅簷?quán)人依照上述權(quán)力而出售該房產(chǎn)予買主時(shí)，買主不須查詢有關(guān)上述之事宜，亦不需理會(huì)抵押人是否欠抵押權(quán)人債項(xiàng)或該買賣是否不當(dāng)。即使該買賣有任何不妥或不規(guī)則之處，對(duì)買主而言，該買賣仍然當(dāng)做有效及抵押人有權(quán)將該房產(chǎn)售給買主。

6.抵押權(quán)人有權(quán)發(fā)出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會(huì)抵押權(quán)人收到該筆款項(xiàng)或租金的運(yùn)用，倘由于該款項(xiàng)或租金的不妥善運(yùn)用招致?lián)p失，概與買主及租客無關(guān)。

7.抵押權(quán)人或按第五（2）條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產(chǎn)所得的款項(xiàng)，按下列次序處理。

（1）用以償付因出租或出售該房產(chǎn)而支出的一切費(fèi)用（包括繳付接管人或人的費(fèi)用及報(bào)酬）；

（2）用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據(jù)此合約一切應(yīng)付的費(fèi)用及雜費(fèi)（包括保險(xiǎn)費(fèi)及修補(bǔ)該房產(chǎn)的費(fèi)用）；

（3）用以扣還抵押人所欠貸款及應(yīng)付利息，扣除上述款項(xiàng)后，如有余款，抵押權(quán)人須將余款交付抵押人或其他有權(quán)收取的人，出售該房產(chǎn)所得價(jià)款，如不夠償還抵押人所欠一切款項(xiàng)及利息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索抵押人及/或擔(dān)保人。

8.抵押權(quán)人于運(yùn)用其權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

9.抵押權(quán)人可以書面發(fā)出還款要求或其他要求，或有關(guān)抵押房產(chǎn)所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報(bào)的住宅或辦公地址或投留在該房產(chǎn)內(nèi)，而該要求或通知書將被認(rèn)為于發(fā)信或投留之后7天生效。

第十二條 抵押人聲明及保證

抵押人聲明及保證如下：

一、抵押人保證按本合約規(guī)定，按時(shí)按金額依期還本付息。

二、抵押人同意在抵押權(quán)人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人對(duì)與本抵押貸款有關(guān)的本息和一切費(fèi)用可照付帳戶。

三、向抵押權(quán)人提供一切資料均真實(shí)可靠，無任何偽造和隱瞞事實(shí)之處；上述抵押房產(chǎn)，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個(gè)人。

四、抵押房產(chǎn)的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負(fù)責(zé)賠償?shù)盅簷?quán)人的損失。

五、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將上述抵押房產(chǎn)全部或部分出售、出租、轉(zhuǎn)讓、按揭、再抵押、抵償債務(wù)，舍棄或以任何方式處理；如上述抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負(fù)全部責(zé)任，并向抵押權(quán)人賠償由此引起的一切損失。

六、抵押人使用該房產(chǎn)除自住外，托管或租與別人居住時(shí)，必須預(yù)先通知抵押權(quán)人，并征得抵押權(quán)人書面同意，方可進(jìn)行；如將該房產(chǎn)出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內(nèi)必須訂明：抵押人背約時(shí)，由抵押權(quán)人發(fā)函日起計(jì)壹個(gè)月內(nèi)，租客即須遷出。

七、準(zhǔn)許抵押權(quán)人及其授權(quán)人，在任何合理時(shí)間內(nèi)進(jìn)入該房產(chǎn)，以便查驗(yàn)。

八、在更改地址時(shí)立即通知抵押權(quán)人。

九、立即清付該房產(chǎn)的各項(xiàng)修理費(fèi)用，并保障該房產(chǎn)免受扣押或涉及其他法律訴訟；

十、抵押期間，繳交地稅，有關(guān)部門對(duì)該房產(chǎn)所征收的任何稅項(xiàng)、管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)及其他一切雜費(fèi)；以及遵守居民公約內(nèi)的條文，并須賠償?shù)盅簷?quán)人因抵押人不履行上述事宜的損失。

十一、在抵押權(quán)人認(rèn)為必要時(shí)，向抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司投保買房產(chǎn)保險(xiǎn)或抵押人的人壽保險(xiǎn)，該投保單均以抵押權(quán)人為受益人。

十二、當(dāng)有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對(duì)抵押人有不利影響時(shí)，保證及時(shí)以書面通知抵押權(quán)人。

十三、如擔(dān)保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權(quán)人將抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)給擔(dān)保人，并保證對(duì)該轉(zhuǎn)讓無異議。

十四、若擔(dān)保人按本合約有關(guān)規(guī)定，代抵押人清還所有欠款，抵押權(quán)人應(yīng)將抵押人名下的抵押物業(yè)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓予擔(dān)保人。

十五、擔(dān)保人在取得該抵押物業(yè)權(quán)益后，抵押人同意擔(dān)保人可以以任何方式處分該抵押物業(yè)（包括以抵押人名義出售該物業(yè)），以賠償擔(dān)保人因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關(guān)（包括處理抵押物業(yè)）費(fèi)用；若有不足，擔(dān)保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數(shù)額負(fù)責(zé)賠償于擔(dān)保人。

十六、抵押人確認(rèn)擔(dān)保人取得抵押物業(yè)權(quán)益及處分抵押物業(yè)的合法地位，由于處理抵押物業(yè)而導(dǎo)致抵押人的一切損失，抵押人放棄對(duì)擔(dān)保人追索的權(quán)利。

十七、按照抵押權(quán)人的合理請(qǐng)求，采取一切措施及簽訂一切有關(guān)文件，以確保抵押權(quán)人合法權(quán)益。

第十三條 擔(dān)保人及擔(dān)保人責(zé)任

一、擔(dān)保人____ ，地址____ ，（營業(yè)執(zhí)照）____是本合約項(xiàng)下抵押權(quán)益的房產(chǎn)買賣合同的賣方（即售房單位），也是本合約項(xiàng)下貸款抵押人的介紹人及擔(dān)保人，承擔(dān)無條件及不可撤銷擔(dān)保責(zé)任如下：

1.擔(dān)保額度：以本合約項(xiàng)下貸款本息及與本合約引起有關(guān)訴訟費(fèi)用的為限。

2.擔(dān)保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔(dān)保人代還清本合約項(xiàng)下貸款本息及一切費(fèi)用之日止。

二、擔(dān)保人責(zé)任：

1.擔(dān)保人自愿承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款的擔(dān)保責(zé)任。

2.如抵押人未能按抵押權(quán)人的規(guī)定或通知履行還款責(zé)任，或抵押人發(fā)生任何違約事項(xiàng)，抵押權(quán)人即以雙掛號(hào)投郵方式，書面通知擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任，并于發(fā)函日起計(jì)30天內(nèi)履行擔(dān)保義務(wù)，代抵押人清償所欠抵押權(quán)人的一切欠款。

3.擔(dān)保人保證按抵押權(quán)益房產(chǎn)買賣合同所列售房單位責(zé)任，準(zhǔn)時(shí)、按質(zhì)完成抵押物業(yè)的建造工程，抵押權(quán)人對(duì)此不不負(fù)任何（包括可能對(duì)抵押人或其他任何人）責(zé)任。

4.擔(dān)保人同意抵押人將其房產(chǎn)買賣合同的權(quán)益抵押予抵押權(quán)人，承認(rèn)抵押權(quán)人在抵押人清償本合約項(xiàng)下貸款全部借款本息之前，擁有該房產(chǎn)買賣合同中抵押人全部權(quán)益，并保證該權(quán)益不受任何人（包括擔(dān)保人）侵犯。

5.擔(dān)保人保證與抵押權(quán)人緊密合作，使本合約各項(xiàng)條款得以順利履行；特別是在發(fā)出入住通知書（收樓紙）后，將盡力協(xié)助辦理物業(yè)抵押有關(guān)手續(xù)，以保障抵押權(quán)人的利益。

6.擔(dān)保人因履行擔(dān)保義務(wù)后，而取得本合約項(xiàng)下的抵押權(quán)益房產(chǎn)買賣合同或抵押物業(yè)，擔(dān)保人有權(quán)以任何公平或合理的方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起的損失，如因處理該抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權(quán)人無關(guān)。

7.擔(dān)保人在此的擔(dān)保責(zé)任是獨(dú)立附加不受抵押權(quán)人從抵押人處獲得樓房或其他抵押，擔(dān)保權(quán)益所代替，只要抵押人違約，抵押權(quán)人無需先向抵押人追計(jì)或處置抵押物業(yè)，即可強(qiáng)制執(zhí)行擔(dān)保人在本合約項(xiàng)下的擔(dān)保責(zé)任直至依法律程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

第十四條 抵押權(quán)人責(zé)任

抵押權(quán)人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔(dān)保人愿意承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款擔(dān)保責(zé)任的條件下：

一、按合約有關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)時(shí)提供一定期質(zhì)押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉(zhuǎn)入售房單位帳戶。

二、抵押人向抵押權(quán)人還清本合約規(guī)定的貸款總額連利息及其他應(yīng)付款項(xiàng)之后（包括轉(zhuǎn)歸該房產(chǎn)權(quán)予抵押人的費(fèi)用）若同時(shí)已全部遵守及履行本合約各項(xiàng)條款者，抵押權(quán)人將該抵押權(quán)益的房主買賣合同或房產(chǎn)權(quán)證書轉(zhuǎn)歸抵押人，同時(shí)解除擔(dān)保人擔(dān)保責(zé)任。

三、若抵押人未能履行還款義務(wù)，

而由擔(dān)保人代清還所積欠一切欠款后，抵押權(quán)人即將抵押人抵押予抵押權(quán)人的抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給擔(dān)保人，擔(dān)保人對(duì)該抵押物業(yè)的處理，與抵押權(quán)人無涉。

四、本合約由各方簽署，經(jīng)____市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書交于抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)并經(jīng)抵押權(quán)人已收齊全部貸款文件后二天內(nèi)，抵押權(quán)人須將貸款金額全數(shù)以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權(quán)人須償付利息予擔(dān)保人，利息計(jì)算按第五條第一項(xiàng)辦理，由于抵押人或擔(dān)保人出現(xiàn)各種導(dǎo)致抵押權(quán)人未能貸出款項(xiàng)的情況發(fā)生，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)，且有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用恕不退還。

第十五條 其他

一、對(duì)本合約內(nèi)任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。

二、在本合約履行期間，抵押權(quán)人對(duì)抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容，寬限或延緩履行本合約享有的權(quán)益和權(quán)力，均不能損害，影響或限制抵押權(quán)人依本合約和有關(guān)法律規(guī)定的債權(quán)人應(yīng)享有一切權(quán)益和權(quán)力。

三、抵押人如不履行本合約所載任何條款時(shí)，抵押權(quán)人可不預(yù)告通知，將抵押人存在抵押權(quán)人處的其他財(cái)物自由變賣，以抵償債務(wù)；如抵押人尚有其他款項(xiàng)存在抵押權(quán)人處，抵押權(quán)人亦可撥充欠數(shù)。

四、本合約規(guī)定的權(quán)利可以同時(shí)行使，也可以分別行使，亦可以累積；上述權(quán)利、利益和賠償辦法并不排除法律規(guī)定的其他賠償辦法。

五、抵押人、擔(dān)保人與抵押權(quán)人，與本合約有關(guān)的通知、要求等，應(yīng)以書面形式進(jìn)行，電傳、電報(bào)一經(jīng)發(fā)出，信件在投郵7天后，及任何以人手送遞的函件一經(jīng)送出，即被視為已送達(dá)對(duì)方。

六、抵押權(quán)人無需征求抵押人和擔(dān)保人同意，可將抵押權(quán)人在本合約項(xiàng)下的權(quán)益轉(zhuǎn)讓他人；但抵押人和擔(dān)保人未征得抵押權(quán)人的書面同意，不得將其在本合約項(xiàng)下的任何還款及其他責(zé)任或義務(wù)轉(zhuǎn)讓于第三者；抵押人或擔(dān)保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權(quán)人或抵押權(quán)人的承讓人繼續(xù)負(fù)起本合約項(xiàng)下的還款及其他責(zé)任。

七、本合約所提及的抵押權(quán)人，亦包括抵押權(quán)人的繼承人、承讓人；抵押人亦包括經(jīng)抵押權(quán)人同意的抵押人繼承人、接辦人。

八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔(dān)保人仍應(yīng)履行一切還款責(zé)任。若發(fā)生上述情況，抵押權(quán)人有權(quán)終止本合約，并立即向擔(dān)保人和抵押人追償欠款本息及其他有關(guān)款項(xiàng)。

九、抵押權(quán)人向抵押人和擔(dān)保人付還欠款時(shí)，只須提供抵押權(quán)人簽發(fā)之欠款數(shù)目單（有明顯錯(cuò)誤者例外），即作為抵押人和擔(dān)保人所欠的確數(shù)證據(jù)，抵押人和擔(dān)保人不得異議。

第十六條 適用法律及糾紛的解決

一、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保護(hù)。

二、在爭議發(fā)生時(shí)，按下述第（ ）項(xiàng)解決：（1）向____ 仲裁委申請(qǐng)仲裁；（2）向____人民法院。

三、如抵押人來自海外或臺(tái)灣等地區(qū)，或?yàn)樵摰貐^(qū)居民，抵押權(quán)人有權(quán)在抵押人的來處或居住地執(zhí)行本合約內(nèi)由抵押人給抵押權(quán)人權(quán)力，及向抵押人進(jìn)行追索，包括仲裁、訴訟和執(zhí)行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權(quán)人決定在上述地區(qū)執(zhí)行上述權(quán)力，進(jìn)行追索、仲裁、訴訟等行動(dòng)，抵押人和擔(dān)保人必須承認(rèn)本合約同時(shí)受該地區(qū)的法律保障，不得提出異議，如本合約內(nèi)任何規(guī)定，在該地區(qū)法律上，被認(rèn)為無效或被視為非法，并不影響其他規(guī)定的效力。

第十七條 附則

一、本合約須由三方代表簽字，并經(jīng)____ 市公證機(jī)關(guān)公證。

二、本合約經(jīng)____ 市公證機(jī)關(guān)公證后，以抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)的日期，作為合約生效日。

三、本合約內(nèi)所述附表（一）附表（二）及抵押人（即購房業(yè)主）與擔(dān)保人（即售房單位）所簽訂的房產(chǎn)買賣合同（附件三），為本合約不可分割的部分。

四、本合約用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人各執(zhí)壹份、公證處存檔壹份。

第十八條 簽章

本合約各方已詳讀及同意遵守本合約全部條款。

簽 章：____________________

抵 押 人：_________________

簽署：____________________

抵押權(quán)人：_________________

代表人簽署：_______________

擔(dān)保 人：__________________

代表人簽署：_______________

____ 年____月____ 日

登記機(jī)關(guān)：

抵押登記編號(hào)（____）樓花字第____號(hào)

篇6

    “中房集團(tuán)正與主管部門調(diào)研，希望與保險(xiǎn)業(yè)合作，在我國發(fā)展‘反向抵押貸款’保險(xiǎn)服務(wù)。”這是昨天中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司董事長孟曉蘇在接受本報(bào)專訪時(shí)透露的。他說，此項(xiàng)業(yè)務(wù)一旦開展，將使擁有私人房產(chǎn)的老年人在保有房屋居住權(quán)的同時(shí)又可將房屋財(cái)產(chǎn)在生前變現(xiàn)，提前得到房屋的銷售款。

    據(jù)孟曉蘇介紹，“反向抵押貸款”是指在老年居民中推行的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)服務(wù)。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司；保險(xiǎn)公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付；直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司才將該房屋收回，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣。這種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在英法等國已相當(dāng)成熟，因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，像是保險(xiǎn)公司用分期付款的方式從投保人手中買房，所以在美國也被稱為“反向抵押貸款”。

    “反向抵押貸款”服務(wù)將產(chǎn)權(quán)住房變?yōu)橐环N“養(yǎng)老儲(chǔ)蓄”，無疑會(huì)擴(kuò)大居民對(duì)住房的購買需求。同時(shí)也可使保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)額迅速增加。

    目前保險(xiǎn)業(yè)對(duì)此業(yè)務(wù)主要尚存三點(diǎn)疑慮：抵押房屋的價(jià)值評(píng)估和價(jià)值預(yù)測(cè)；抵押房屋的管理與維護(hù)；收回房屋后的整理與銷售。而這三項(xiàng)正是房地產(chǎn)企業(yè)的專長，開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)將為房地產(chǎn)從業(yè)人員開辟新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押貸款；實(shí)務(wù)操作；風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行最為常見的貸款業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款等多項(xiàng)貸款品種。這類貸款，借款人通常以土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)作為償還貸款的擔(dān)保。自《擔(dān)保法》1995年10月實(shí)施以來，房地產(chǎn)抵押貸款不論從政府職能部門的產(chǎn)權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利登記，還是從商業(yè)銀行放貸手續(xù)上看，都得到了逐步的完善和規(guī)范，商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)得到了較好的控制。但在實(shí)務(wù)操作中仍存在諸多問題，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。筆者結(jié)合自己多年從事稽核、綜合管理等工作經(jīng)驗(yàn)，從一名兼職律師角度，就當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，值得管理層和相關(guān)部門工作人員，尤其是一線客戶經(jīng)理，予以關(guān)注和思考。

一、房地產(chǎn)抵押貸款實(shí)務(wù)操作中存在的主要問題

筆者認(rèn)為，當(dāng)前商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，在實(shí)務(wù)操作中存在的問題主要表現(xiàn)在六個(gè)方面：

（一）抵押人主體資格不合格。一是借款人以其未成年的子女名下的房地產(chǎn)作貸款抵押擔(dān)保，與貸款人簽訂抵押合同；二是私辦醫(yī)院或?qū)W校以其名下的房地產(chǎn)作貸款抵押擔(dān)保，與貸款人簽訂抵押合同；三是抵押人以其與他人共同持有的產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)作抵押擔(dān)保，以抵押人單方身份與貸款人簽訂抵押合同。

（二）抵押合同與借款合同不銜接。一是合同簽訂時(shí)間上不銜接。在實(shí)務(wù)操作中，有抵押合同簽訂時(shí)間先于借款合同（最高額抵押合同除外）的現(xiàn)象；二是借款合同內(nèi)約定的抵押合同編號(hào)與實(shí)際簽訂的抵押合同編號(hào)不一致。

（三）抵押物清單不清晰。一是擬設(shè)立抵押的土地，地上有附著物的，抵押物清單中只填列土地，未填列附著物?；蛘邤M設(shè)立抵押的房產(chǎn)，在抵押物清單中只填列房產(chǎn)，未填列土地；二是貸款人在房地產(chǎn)抵押登記后，將他項(xiàng)權(quán)證號(hào)填列在抵押物清單中。

（四）他項(xiàng)權(quán)證與登記部門不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致。登記部門工作人員疏忽大意或登記部門工作人員的亂作為，致使抵押權(quán)人持有的他項(xiàng)權(quán)證與登記部門不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致。有的登記部門對(duì)同一抵押物同一抵押權(quán)人頒發(fā)了多本他項(xiàng)權(quán)證，這直接影響了抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

（五）土地款未交清，其土地抵押效力有爭議。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商只要交部分土地款，就可拿到土地使用權(quán)證，開發(fā)商以其土地作抵押擔(dān)保向銀行貸款，銀行拿到他項(xiàng)權(quán)證后向其發(fā)放貸款。一旦發(fā)生糾紛，爭議的焦點(diǎn)就是抵押合同的效力問題。

（六）抵押物變現(xiàn)難。這是當(dāng)前商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款最突出的問題。一是抵押物價(jià)值有縮水可能；二是抵押物優(yōu)先受償受到法律一定限制；三是抵押債權(quán)執(zhí)行難以實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)分析

針對(duì)上述房地產(chǎn)抵押貸款存在的主要問題，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，就其相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)逐條逐項(xiàng)分析如下：

（一）抵押合同主體資格的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押貸款中，首要的問題就是擔(dān)保人是否具備擔(dān)保主體資格。擔(dān)保主體，是指提供擔(dān)保的自然人、法人或者其他組織。只有擔(dān)保人具備相應(yīng)的主體資格，才能在銀行貸款業(yè)務(wù)中享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人利益外，監(jiān)護(hù)人不得處理被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)。但在個(gè)人住房貸款中，監(jiān)護(hù)人以未成年人名下的房產(chǎn)作為貸款抵押擔(dān)保，由于銀行很難判定該抵押是否是為了被監(jiān)護(hù)人的利益。再者，未成年人為無民事行為能力或限制行為能力人，不論從合同主體及合同內(nèi)容均存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

公辦學(xué)校和醫(yī)院以公益為目的，其財(cái)產(chǎn)不得抵押擔(dān)保，但民辦教育和醫(yī)療等機(jī)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)能否抵押？根據(jù)《物權(quán)法》第184條規(guī)定：“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押?！薄睹褶k教育促進(jìn)法》第3條規(guī)定：“民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)，是社會(huì)主義教育事業(yè)的組成部分。”《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定：“醫(yī)療機(jī)構(gòu)以救死扶傷、防病治病、為公民的健康服務(wù)為宗旨?！笨梢?，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院無論是公立還是私立，都是以社會(huì)公益為目的的，其財(cái)產(chǎn)不得作抵押擔(dān)保（非公益性的財(cái)產(chǎn)除外）。

根據(jù)《民法通則》及司法解釋，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自將共有財(cái)產(chǎn)作抵押為其貸款抵押擔(dān)保，該抵押人設(shè)定抵押的行為無效。

（二）抵押合同與借款合同不銜接的法律風(fēng)險(xiǎn)

合同是指平等主體的自然人、法人和其他組織之間設(shè)立、變更、終止債權(quán)債務(wù)關(guān)系的協(xié)議。從主從關(guān)系上劃分，合同分為主合同和從合同。主合同是指不依賴他合同而獨(dú)立存在的合同，從合同是指以他合同的存在為存在前提的合同。一般來講，主合同不存在，從合同也不存在，主合同消滅，從合同也隨之消滅。就借款合同、抵押合同劃分，借款合同為主合同，為擔(dān)保借款合同而訂立的抵押合同為從合同。若抵押合同簽訂時(shí)間先于借款合同，那抵押合同是否為本筆借款合同擔(dān)保就會(huì)產(chǎn)生歧義，可能不會(huì)得到法院支持，這就可能會(huì)造成貸款無抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行提供的借款合同為格式合同，借款合同中有“甲方（借款方）有義務(wù)協(xié)助乙方（貸款方）并使乙方與擔(dān)保人就本合同之具體擔(dān)保事宜簽訂編號(hào)為 擔(dān)保合同”的條款，貸款人在填寫該條款時(shí)如果將抵押合同編號(hào)填錯(cuò)，致使該借款合同的抵押擔(dān)保合同無從適用，就會(huì)造成貸款無抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）抵押物清單不明或填寫不規(guī)范的法律風(fēng)險(xiǎn)

目前，商業(yè)銀行提供的抵押合同為格式合同，抵押合同中已約定“抵押物詳見《抵押物清單》”。一般來講，抵押人提供抵押擔(dān)保的物是以《抵押物清單》已列明的物，除此之外的物不屬于抵押物。而《抵押物清單》有房屋無土地，并且只在房產(chǎn)部門進(jìn)行抵押登記，其土地是否設(shè)立了抵押權(quán)？雖然《物權(quán)法》第182條“以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”的規(guī)定，但由于《抵押物清單》未列明土地抵押，就會(huì)出現(xiàn)土地使用權(quán)人再另行抵押的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，抵押合同是抵押雙方意思表示的書面協(xié)議，從合同上看，雙方合意只選擇了房屋抵押，而土地未列入抵押的范圍，土地使用權(quán)人就可將土地另行抵押給他人而進(jìn)行抵押登記。

他項(xiàng)權(quán)證的取得，是抵押合同雙方將抵押合同及《抵押物清單》交付登記部門進(jìn)行抵押登記后取得的。貸款人將他項(xiàng)權(quán)證號(hào)填入《抵押物清單》“權(quán)屬及證書”欄內(nèi)，必會(huì)引起第三人對(duì)抵押合同的效力提出質(zhì)疑：該他項(xiàng)權(quán)證不屬于本抵押合同登記產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)證，本合同未抵押登記，不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

（四）他項(xiàng)權(quán)證與登記部門不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的法律風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《物權(quán)法》第14條、17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。若抵押權(quán)人持有的他項(xiàng)權(quán)證與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，必然導(dǎo)致登記部門對(duì)他項(xiàng)權(quán)證的變更，直接影響抵押權(quán)人的權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

（五）未交清土地款的土地抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)

未交清土地款的土地抵押，會(huì)導(dǎo)致抵押合同的效力風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《土地管理法》第55條“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地”的規(guī)定，抵押人即使取得土地使用權(quán)，但因土地款未繳清，將導(dǎo)致土地使用權(quán)證被收回的、抵押錯(cuò)誤登記的風(fēng)險(xiǎn)，建立在抵押人土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的抵押合同，因此而失去法律保護(hù)。

（六）抵押物變現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)

1抵押物價(jià)值縮水的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)值因市場價(jià)格的變化而變化。當(dāng)房地產(chǎn)市場受政策打壓時(shí)或房地產(chǎn)市遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)價(jià)格將呈走低趨勢(shì)，抵押物價(jià)值就可能難以覆蓋貸款的風(fēng)險(xiǎn)，這勢(shì)必對(duì)貸款人回收貸款構(gòu)成極大的影響，拍賣房產(chǎn)時(shí)也會(huì)產(chǎn)生流拍的可能。

2抵押物優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。抵押物的優(yōu)先受償也是受到法律限制的。抵押物優(yōu)先受償原則的例外規(guī)定主要包括：①根據(jù)《稅收征收管理法》45條規(guī)定，國家稅收優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)。②根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》132條規(guī)定，特定階段的勞動(dòng)債權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)。③根據(jù)《合同法》286條、及最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。④根據(jù)《海商法》22條、25條的規(guī)定，海事請(qǐng)求具有優(yōu)先權(quán)，船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶留置權(quán)受償，船舶抵押權(quán)后于船舶留置權(quán)受償。 ⑤根據(jù)《民用航空法》19、22條，民用航空器優(yōu)先權(quán)先于民用航空器抵押權(quán)受償。⑥根據(jù)《物權(quán)法》189條的規(guī)定，以現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。從上述規(guī)定可以看出來，在特定情況下貸款人的抵押貸款也將喪失優(yōu)先受償，貸款人將面臨貸款本息損失的可能。

3抵押債權(quán)難以執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”、第七條“對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”規(guī)定，貸款人以住房為貸款抵押擔(dān)保物的，其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)將受到限制。

三、房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

筆者認(rèn)為，要切實(shí)防范當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)著力抓好以下四個(gè)方面工作，把好風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)口：

（一）嚴(yán)格審查抵押人主體資格

依據(jù)《合同法》第9條“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利和民事行為能力”的規(guī)定，貸款人在與抵押人簽訂抵押合同時(shí)，應(yīng)注重審查：

1抵押人為自然人的，應(yīng)審核其年齡是否已滿18周歲，精神是否正常（有無精神病）；抵押人為企業(yè)、公司的，應(yīng)審核其是否具備法人資格，不具備法人資格的，是否有法人的授權(quán)。

2審核抵押人是否有財(cái)產(chǎn)行為能力。依據(jù)《民法通則》、《公司法》、《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，共同共有財(cái)產(chǎn)人不得擅自處分共同共有財(cái)產(chǎn)；公司為他人提供擔(dān)保的，依照公司章程，由董事會(huì)或股東會(huì)決議；公司為公司股東或?qū)嶋H控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或股東大會(huì)決議；公益事業(yè)單位不得將其公益性財(cái)產(chǎn)抵押。

（二）盡職核實(shí)抵押物權(quán)屬的真實(shí)性、合法性

抵押人以其房地產(chǎn)為抵押物申請(qǐng)貸款的，貸款人應(yīng)依據(jù)《土地登記資料公開查詢辦法》和相關(guān)的《房屋權(quán)屬登記信息查詢辦法》，盡職核實(shí)并取得核實(shí)資料：

1房地產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。貸款人應(yīng)向產(chǎn)權(quán)登記部門核實(shí)其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，是否與與登記部門的登記簿一致。

2房地產(chǎn)的取得是否已支付對(duì)價(jià)。貸款人應(yīng)向土地部門核實(shí)土地出讓金是否交付完畢，有無轉(zhuǎn)讓款、稅費(fèi)尚未繳清情況。

3貸款人取得他項(xiàng)權(quán)證后，應(yīng)核實(shí)他項(xiàng)權(quán)證是否與登記部門的登記簿一致。

（三）認(rèn)真填寫合同要素，確保合同內(nèi)容合法

1借款合同中約定的擔(dān)保合同編號(hào)條款應(yīng)與擔(dān)保合同編號(hào)一致。

2《抵押物清單》應(yīng)列明抵押物名稱、座落位置、狀態(tài)（面積）、權(quán)屬證號(hào)（不是他項(xiàng)權(quán)證號(hào)）、估價(jià)值等。

3房產(chǎn)抵押的，其土地必須抵押，或土地抵押的，其地上附著物必須抵押，并在《抵押物清單》中詳細(xì)列明。

4擔(dān)保合同擔(dān)保的貸款是已經(jīng)發(fā)放的貸款，應(yīng)在合同中的其他條款中注明“本擔(dān)保合同是為xxxx年xx月xx日貸款人發(fā)放的貸款作抵押擔(dān)?！?。

（四）密切關(guān)注抵押物的變現(xiàn)能力

1密切關(guān)注房地產(chǎn)市場情況，及時(shí)測(cè)算抵押物價(jià)值，確保貸款有足值的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。當(dāng)房地產(chǎn)市場疲軟時(shí)，其房地產(chǎn)抵押物將縮水貶值，依據(jù)《擔(dān)保法》第51條“抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保”的規(guī)定，貸款人可要求抵押人提供其他財(cái)產(chǎn)或保證作補(bǔ)充擔(dān)保。

篇8

抵押人_________愿將其在建工程作抵押物，以擔(dān)保債務(wù)按期清償，擔(dān)保的范圍為抵押貸款的本息及罰息，經(jīng)與抵押權(quán)人_________協(xié)商，于_________年_________月_________日在_________簽訂本抵押貸款合同。

一、抵押在建工程狀況：_________。

1．坐落位置：_________區(qū)_________街路_________胡同_________號(hào)。開工許可證_________號(hào)。工程設(shè)計(jì)總面積：_________平米。

2．建筑結(jié)構(gòu)：_________。設(shè)計(jì)層數(shù)：_________。用途：_________。

3．資金來源：_________。計(jì)劃批準(zhǔn)文號(hào)：_________。工程總造價(jià)：_________元整。

4．已完成部分：層數(shù)_________。建筑面積_________平方米。評(píng)估現(xiàn)值：_________元整。

5．土地使用權(quán)取得方式：_________。使用年限：_________。

6．土地面積：_________。地區(qū)類別：_________。

7．土地使用性質(zhì)：_________土地證號(hào)：_________。

8．土地評(píng)估現(xiàn)值：_________元整。

9．在建工程及土地總值：_________元整。

二、抵押人將上述在建工程全部／部分，抵押給抵押權(quán)人，并將在建工程有關(guān)要件：計(jì)劃批件、規(guī)劃許可證、用地許可證，開工許可證、_________交_________保管。

三、抵押權(quán)人同意在建工程評(píng)估現(xiàn)值_________％以內(nèi)提供貸款。貸熬總額為：（幣種：_________）_________元整。

抵押貸款期限_________個(gè)月，從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

付款方式：_________

四、抵押人保證將該款項(xiàng)用于_________。抵押人同意按本合同所定之貸款利率（年／月利率）_________%支付利息。如遇國家調(diào)整利率或計(jì)息辦法，自調(diào)整之日起按調(diào)整后的規(guī)定計(jì)息。

五、還款方式：_________。

六、雙方商定，抵押在建工程的保險(xiǎn)事宜按以下第_________款辦理。

1．由抵押人向保險(xiǎn)公司投保。保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人負(fù)擔(dān)，保險(xiǎn)憑證交抵押權(quán)人保管。在本合同有效期內(nèi)，當(dāng)?shù)盅汗こ桃虮ｋU(xiǎn)事由毀損滅失時(shí)，抵押權(quán)人為該保險(xiǎn)賠償金及支配人。保險(xiǎn)賠償金如不足清付貸款本息和罰息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索。（已投保的，填寫下列（1）（2）款）

（1）投保價(jià)值：_________元整。

（2）保險(xiǎn)期限：_________個(gè)月，從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2．雙方再另行約定。

（1）依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情況下，抵押權(quán)人有權(quán)依法對(duì)抵押工程及土地使用權(quán)提出訴訟保全。

（2）向房地產(chǎn)市場管理部門提出申請(qǐng)，對(duì)抵押工程及土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣，拍賣所得價(jià)款，按有關(guān)規(guī)定依次償還、若不足清償貸款本息及罰息。抵押權(quán)人有權(quán)另行追索。若超出所欠貸款本息及罰息，所余部分返還給抵押人。

七、抵押期內(nèi)，抵押人必須保證該工程的安全、完整，正常施工。其貸款的使用應(yīng)接受抵押權(quán)人的監(jiān)督、檢查。

八、抵押期內(nèi)，未取得抵押權(quán)人書面同意，抵押人不得將該工程轉(zhuǎn)讓或以其他交易方式處置。

九、抵押期內(nèi)，抵押人必須交納有關(guān)部門對(duì)該工程所征收的任何稅費(fèi)，并保障該工程免受扣押或涉及其他法律訴訟。

十、抵押權(quán)人未按本合同約定的期限、金額給付貸款的，抵押人有權(quán)要求支付違約金或賠償實(shí)際損失。

十一、抵押人不依約履行本合同任何條款，或逾期不能償還貸款本息的，抵押權(quán)人有權(quán)采取以下處置方式：

十二、企業(yè)法人分立、合并或更名，本合同的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移、變更。

十三、抵押人還清貸款本息及罰息，并同時(shí)已全部履行本合同各項(xiàng)條款，抵押關(guān)系即告終止。抵押權(quán)人應(yīng)會(huì)同抵押人在十日內(nèi)到房地產(chǎn)市場管理部門辦理合同注銷手續(xù)。

十四、本合同的附件：_________等，構(gòu)成本合同的整體。完整的合同整體方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押雙方各執(zhí)_________份，房地產(chǎn)市場管理部門存檔一份。

十五、本合同經(jīng)房地產(chǎn)市場管理部門登記鑒證方可有效。

十六、特約：_________。

抵押人（蓋章）：_________　抵押權(quán)人（蓋章）：_________

地址：_________地址：_________

法定代表人（簽名）：_________　法定代表人（簽名）：_________

經(jīng)辦人（簽名）：_________　經(jīng)辦人（簽名）：__________

________年____月____日_________年____月____日

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│　鑒（公）證意見：　│

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│　經(jīng)　辦　人：鑒（公）證機(jī)關(guān)（章）　│

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│　年月日│

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│（注：除國家另有規(guī)定外，鑒（公）證實(shí)行自愿原則）│

篇9

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 抵押貸款評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn) 誘因 防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評(píng)估的基本概念。不同的專家從不同角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時(shí)期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵包括以下四個(gè)方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款的擔(dān)保物價(jià)值，商業(yè)銀行對(duì)抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值的評(píng)估，與市場價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個(gè)相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

政府因素

政府追求的一項(xiàng)重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動(dòng)蕩會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來動(dòng)蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個(gè)金融市場中的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)于活躍市場，推動(dòng)投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估活動(dòng)中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估主要采用三大經(jīng)典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要是由在評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評(píng)估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)師在任何時(shí)候都會(huì)補(bǔ)充評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價(jià)值。當(dāng)評(píng)估得出很低的成本價(jià)值與較高的收益價(jià)值之間存在較大的偏差時(shí)，就必須非常小心對(duì)待通過收益價(jià)值最后得出的房地產(chǎn)貸款價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的無中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價(jià)的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價(jià)方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價(jià)方法時(shí)，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受一項(xiàng)新業(yè)務(wù)時(shí)，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險(xiǎn)。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果。估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)的最后成果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，很多估價(jià)員只有高中、中專學(xué)歷，對(duì)于估價(jià)的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估包括提出貸款申請(qǐng)到評(píng)估到最后貸款償還都會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

目前，各地辦理抵押評(píng)估的做法不一，評(píng)估的口徑很不一致，影響了評(píng)估結(jié)果的有效性。而一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對(duì)權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對(duì)照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績報(bào)告制度；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。我國大陸截止2002年底注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊(duì)伍，對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對(duì)估價(jià)師會(huì)產(chǎn)生督促作用。如果某個(gè)估價(jià)師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)。這些估價(jià)師會(huì)因此失去估價(jià)市場，丟掉生存空間。因此，通過估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。

提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

在國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)的懲罰，直至取消其會(huì)員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對(duì)最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對(duì)估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對(duì)估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

2095-3283（2015）12-00-02

“住房反向抵押貸款”（Housing Reverse Mortgage），又稱為“倒按揭”，其操作方式是讓老年人把已經(jīng)擁有所有權(quán)的房屋抵押給銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)房屋進(jìn)行估值的基礎(chǔ)上，根據(jù)老人的年齡、預(yù)期壽命、房屋折損以及房屋價(jià)值的變化，把貸款金額按年或月發(fā)放給老人。在此期間，老人有權(quán)居住房屋并負(fù)責(zé)房屋的維護(hù)。老人去世后，房屋歸金融機(jī)構(gòu)所有，用房屋的出售、拍賣或出租所得彌補(bǔ)貸款的本息[1]。

住房反向抵押貸款的核心問題是產(chǎn)品的定價(jià)，這直接關(guān)系到將住房抵押給金融機(jī)構(gòu)的老人每年或每月能得到多少貸款，也決定了中介機(jī)構(gòu)最終的盈利狀況。當(dāng)產(chǎn)品定價(jià)過高時(shí)，老人對(duì)該產(chǎn)品沒有投資興趣，使得產(chǎn)品的需求不足；當(dāng)產(chǎn)品定價(jià)過低時(shí)，雖然需求增加，但同時(shí)加大了金融機(jī)構(gòu)到期收不回本金的風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價(jià)決定了市場的供求狀況，也是這一新型養(yǎng)老模式能否取得成功的關(guān)鍵。

在實(shí)際操作中，影響住房反向抵押貸款產(chǎn)品定價(jià)的因素很多，其中借款人的預(yù)期壽命、房屋價(jià)值的評(píng)估以及貸款利率是關(guān)鍵問題。除此之外，還要考慮前期費(fèi)用及后期變現(xiàn)費(fèi)用等多種因素。

一、文獻(xiàn)綜述

美國學(xué)者在住房反向抵押貸款定價(jià)問題研究方面比較成熟?？偟膩碚f，主要有三種定價(jià)方法：第一種是保險(xiǎn)精算法。Mitchell等人率先提出了反向抵押貸款的保險(xiǎn)精算定價(jià)模型[2]。在綜合考慮房價(jià)增長率、貸款利率以及人的死亡率等因素的基礎(chǔ)上，通過借款人得到的貸款總額等于住房出售價(jià)值的貼現(xiàn)值這一算法，得出了一次性支付和年金支付兩種支付方式的住房反向抵押貸款價(jià)值。我國學(xué)者在此基礎(chǔ)上提出了新的觀點(diǎn)，如張晶在保險(xiǎn)精算模型中引入了房屋折舊因子[3]，章凌云對(duì)保險(xiǎn)精算定價(jià)模型進(jìn)行了模擬分析等。第二種是期權(quán)定價(jià)方法。Boehm[4]等將住房反向抵押貸款看作利率和時(shí)間的函數(shù)，并計(jì)算出了反向抵押貸款價(jià)值的基本偏微分方程。國內(nèi)研究中利用這種方法定價(jià)的文獻(xiàn)不多，其中奚俊芳將二叉樹方法和布萊克舒爾斯期權(quán)定價(jià)思想運(yùn)用到反向抵押貸款的定價(jià)上，但只停留在理論分析層面。第三種是因子定價(jià)法。Szymanoski提出了住房財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換貸款（HECM）示范價(jià)格模型，再次證明借款人壽命、利率、房屋價(jià)值變化對(duì)產(chǎn)品價(jià)格有著重要影響[5]。而Peter等設(shè)計(jì)的模型為住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款定價(jià)提供了直接借鑒[6]。除此之外，我國的劉春杰等學(xué)者指出支付因子定價(jià)實(shí)質(zhì)上是一種定期定價(jià)，并深入探討了反抵押貸款合同超期的定價(jià)問題。

二、模型的建立

本文根據(jù)保險(xiǎn)精算理論設(shè)計(jì)的住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價(jià)公式為：

每年應(yīng)支付的年金數(shù)額×（年金終值系數(shù)，設(shè)定利率，期數(shù)）=該房現(xiàn)值+房屋預(yù)計(jì)增值-房屋折舊-前期費(fèi)用終值-后期變現(xiàn)費(fèi)用，即 A×（F/A，i，n）=V0+E-D-S-R。

（一）預(yù)期壽命

本文根據(jù)中國人壽保險(xiǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)生命表中的平均余命來確定老人的預(yù)期壽命（四舍五入）。

（二）房屋的估值

1.房價(jià)的估計(jì)。2004―2013年十年間我國住宅商品房平均銷售價(jià)格的平均增長率為10.53%，根據(jù)國家目前控制房地產(chǎn)價(jià)格過分上漲、全面放開二胎等相關(guān)政策，結(jié)合我國當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，設(shè)定房價(jià)增長率為每年8%。我國住宅商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）如表2所示。

2.房屋折舊及殘值。我國鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住房的平均壽命約為60年，因此設(shè)定我國商品房的設(shè)計(jì)壽命為60歲。假設(shè)住房現(xiàn)值為100萬，則用直線折舊法計(jì)算，每年折舊1.67萬，殘值為0。

（三）利率

2015年10月24日，中國人民銀行降息之后，個(gè)人住房商業(yè)貸款5年期以上利率為4.90%，考慮到我國政府適度寬松的貨幣政策、抑制房價(jià)過分上漲以及中介公司盈利性等多種因素，將利率設(shè)定為6%。

（四）費(fèi)用

前期費(fèi)用主要是指住房評(píng)估費(fèi)用及其他費(fèi)用，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于《房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（【1995】971號(hào)）文件規(guī)定執(zhí)行（見表4），其他費(fèi)用占房屋變現(xiàn)價(jià)值的5‰。后期費(fèi)用主要包括房屋處理中涉及的營業(yè)稅、增值稅印花稅和拍賣傭金等房屋變現(xiàn)總價(jià)值的7%。

三、案例分析

關(guān)于住房反向抵押貸款的實(shí)際案例分析：陳爺爺現(xiàn)年74歲，希望以個(gè)人名義購買中介公司可贖回型、月付的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。已知老人的預(yù)計(jì)余存壽命為10年，房屋現(xiàn)值為100萬元，房屋使用期10年，貸款基準(zhǔn)費(fèi)率為6%，房屋評(píng)估費(fèi)率為5‰，則陳爺爺每月可獲得的貸款額A為：

由于陳爺爺選擇的是中介公司按月付款給他，因此只能通過計(jì)算得出年金終值系數(shù)。

（F/A，i，n）=[（1+i）n-1]/i=[（1+6%/12）10*12-1]/（6%/12）=163.88

E=100*（1+8%）10-100=116.89萬元

D=1.67*10=16.7萬元

S=100*（0.5%+0.5%）*（1+6%）10=1.79萬元

R=（100+116.89-16.7）*7%=14.01萬元

則， A*163.88=100+116.89-16.7-1.79-14.01=184.39A=1.13萬元

即：陳爺爺每月可獲得貸款1.13萬元。