導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)電商，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2012年11月11日購物狂歡節(jié)，中國電子商務(wù)出現(xiàn)了爆棚式發(fā)展：阿里巴巴宣稱支付寶總銷售額達(dá)到191億元，其中天貓132億元，淘寶59億元。

這個神奇的數(shù)字又將電商的魅力提升到另一個高度，使得早在2011年開始試水電商的房地產(chǎn)商們覺得當(dāng)初的決定是正確的。當(dāng)傳統(tǒng)營銷渠道已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)銷售的需求時，被稱為當(dāng)下最時尚的銷售方式

房產(chǎn)電商已經(jīng)潛移默化地準(zhǔn)備與傳統(tǒng)銷售模式分庭抗禮了。

房產(chǎn)商涉足電商，成績和前景到底如何呢？日前，易居電商數(shù)據(jù)稱，易居電商已覆蓋城市21個，累計(jì)交易金額逾270億元，成績斐然。而從加入電商的房企來看，綠城、萬科、招商、SOHO中國等紛紛涉足，就連中國最大的商業(yè)地產(chǎn)公司萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林都動了心，有消息稱，萬達(dá)集團(tuán)旗下電子商務(wù)公司近期就要掛牌。此外，淘寶、京東商城也以看似不經(jīng)意的方式參與其中。

如今幾乎人人都認(rèn)為電商前景無限好，但至少到目前為止，各方都還是摸著石頭過河。地產(chǎn)商、第三方平臺、電商行業(yè)大佬，每一方都在盤算著自己的玩法。

現(xiàn)狀：開發(fā)商參與為賺吆喝

事實(shí)上，房地產(chǎn)涉足電商早已不能算作新鮮事，從2011年開始，繼SOHO中國首試網(wǎng)上賣房，在首家房產(chǎn)電商平臺“易居購房網(wǎng)”進(jìn)行了8次拍賣累計(jì)交易額達(dá)4億元之后，富力、世茂、萬通、新世界等品牌開發(fā)商均已挺進(jìn)電子商務(wù)平臺。在限購背景下，傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售形式開始嘗試與電商結(jié)合，但無論開發(fā)企業(yè)還是購房者，房地產(chǎn)市場買賣雙方對此均抱著“試水”心態(tài)。

從現(xiàn)有的房地產(chǎn)電商的表現(xiàn)形式來看，線上的相關(guān)內(nèi)容以團(tuán)購和競拍為主要方式。

一般來說，開發(fā)商會與多家網(wǎng)站的電商平臺進(jìn)行合作，所給出的優(yōu)惠幅度類似。房源方面，主要為剛需房，豪宅類項(xiàng)目少之又少。上海中江房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理張建豫向記者坦言，其所負(fù)責(zé)的“國信世紀(jì)海景”項(xiàng)目雖然與電商平臺合作，也只是想賺個吆喝，并未指望會促成成交，“豪宅項(xiàng)目不可能不到現(xiàn)場看房體驗(yàn)，就能夠通過網(wǎng)拍這種形式成交，因?yàn)樯婕敖痤~較大，而且用戶體驗(yàn)度不高?！?/p>

俊發(fā)地產(chǎn)CEO趙彬也認(rèn)為買房是一種體驗(yàn)式過程，每個房子的朝向、格局、區(qū)位因素都各有不同，消費(fèi)者不可能像在淘寶上買其他商品那樣，可以按照價格、款式、型號來進(jìn)行搜索。還有某剛需樓盤置業(yè)顧問表示，參與電商的目的在于為樓盤宣傳與造勢，吸引更多客群到訪，而最終的成交點(diǎn)仍在售樓部。

據(jù)了解，開發(fā)商參與電商合作的方式基本有兩種，一種是由開發(fā)商直接承擔(dān)專題頁面的制作以及推廣費(fèi)，另一種是由電商網(wǎng)站抽取成交傭金，如果真正成交，購房者交納的部分意向金直接留存在網(wǎng)站，以作為廣告費(fèi)用。一般情況，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)會選擇不用付出多余成本的第二種合作模式。而對于“零元起拍”這種靠拼網(wǎng)速、拼手氣的方式，很容易讓購房者抱著玩玩的心態(tài)進(jìn)入，一旦交易中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致意向購房者的中途放棄。

模式：各顯神通

整個房地產(chǎn)電商產(chǎn)業(yè)鏈主要由三方構(gòu)成：開發(fā)商與二手房東、房產(chǎn)電商平臺加線下服務(wù)、購房者。在房產(chǎn)電商交易中，房產(chǎn)電商平臺解決的是開發(fā)商或行、中介公司與用戶之間的信息交換和初步交易意向的達(dá)成，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的公開透明和精準(zhǔn)營銷的目的。因此處于房產(chǎn)交易最上游的開發(fā)商或者中游的行、中介公司，都會是房產(chǎn)電商的客戶，都可以借助房產(chǎn)電商平臺，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位用戶，促成交易。

據(jù)了解，當(dāng)下主要房產(chǎn)網(wǎng)站電商平臺有樂居、搜房、搜狐焦點(diǎn)，主要電子商務(wù)平臺如京東、淘寶都建設(shè)了房產(chǎn)電商平臺。從目前的發(fā)展形勢來看，房產(chǎn)電商渠道已經(jīng)初步建成并獲得了一定的發(fā)展。以EJU為例，其總體的平臺下分新浪門戶、樂居、百度樂居、新浪微博等資源，擁有獨(dú)立的電商運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，線下則擁有行、中介等進(jìn)行整合服務(wù)，其他電商平臺模式雖各有特色，但可謂“百變不離其宗”。通常的住宅項(xiàng)目會選擇與此種類型的電商平臺進(jìn)行網(wǎng)上的競拍或者團(tuán)購，這是一般模式。

商業(yè)地產(chǎn)或許有些不同，王健林所提出的電商模式很有意思。根據(jù)萬達(dá)的規(guī)劃，要把旗下商業(yè)地產(chǎn)、酒店、電影院線、連鎖百貨、旅游度假五大主營業(yè)務(wù)整合打包，打造“線上商業(yè)綜合體”。王健林稱，萬達(dá)要做的電子商務(wù)要求線上、線下資源相結(jié)合，形成獨(dú)特的模式。在放出豪言壯志的同時，萬達(dá)已經(jīng)開始著手招兵買馬，進(jìn)行相關(guān)電商團(tuán)隊(duì)的組建。據(jù)透露，王健林概念中的“線上商業(yè)綜合體”，其百貨業(yè)務(wù)將與銀泰網(wǎng)類似，聘請單獨(dú)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行獨(dú)立B2C運(yùn)作；而旅游及酒店將模仿藝龍、攜程模式；電影院線和商業(yè)地產(chǎn)兩項(xiàng)產(chǎn)業(yè)如何布局，尚不清楚。銀泰網(wǎng)的優(yōu)勢在于銀泰集團(tuán)的會員資料，而攜程扮演中介，主要服務(wù)是訂酒店客房、訂機(jī)票，發(fā)展會員讓散客享受團(tuán)購價格。這種模式一方面發(fā)展會員卡用戶“圈地”，另一方面借助龐大的用戶群向酒店、航空公司等索取折扣，賺取傭金，反過來吸引更多的用戶群，形成一個良性循環(huán)。

綠城中國的電商也有自己的特色，主要針對建材開展電商業(yè)務(wù)，這樣的嘗試萬科也曾經(jīng)有過。2012年綠城集團(tuán)宣布，旗下綠城商城正式上線，面向國內(nèi)中小開發(fā)商銷售精裝修用品。綠城集團(tuán)方面表示，將利用多年積累的房產(chǎn)項(xiàng)目營造經(jīng)驗(yàn)，以及對工程材料的深刻了解，整合優(yōu)化資源，開創(chuàng)“網(wǎng)絡(luò)商城+實(shí)體體驗(yàn)”的材料采購新模式，搭建線上線下物資整合一站式應(yīng)用平臺，全力打造綠城電商。在價格方面，綠城集團(tuán)曾宣稱“所售商品追求全國同期最低價”，綠城與130多家裝飾裝修用品廠家建立了合作關(guān)系，以最低的價格提供所有產(chǎn)品，綠城商城的會員，通過密鑰可以看到最低采購價。綠城電商目前采用的是B2B、O2O的模式，未來觸角可能會伸向B2C。

出路：線上線下的無縫對接

當(dāng)前，各個房地產(chǎn)電商平臺和開發(fā)商正準(zhǔn)備利用電商發(fā)展的契機(jī)，在這個領(lǐng)域內(nèi)劃定疆域，搶占資源與先機(jī)。但不同于傳統(tǒng)電子商務(wù)解決信息流、資金流和物流這三個問題，房產(chǎn)電商應(yīng)同時具備解決信息流、資金流和服務(wù)流的能力。簡單的說，線上引流、平臺轉(zhuǎn)化、線上線下整合服務(wù)的能力將構(gòu)成各電商平臺的核心競爭力。

從房產(chǎn)電商平臺角度來看，當(dāng)下的模式可能過為單一。有調(diào)查顯示，雖然房地產(chǎn)電商已經(jīng)被眾多購房者熟悉，但是有九成以上的客群明確表示不會選擇通過網(wǎng)絡(luò)完成房屋交易。事實(shí)上，由于房產(chǎn)是不動產(chǎn)，且具有商品標(biāo)準(zhǔn)化低和交易金額巨大等特征，使得房產(chǎn)在現(xiàn)階段很難在線完成所有交易環(huán)節(jié)。在電商平臺上，用戶能完成選房、訂房和支付訂金等步驟，但還需要看房、簽訂合同、交付房款等線下服務(wù)支撐才能完成整個交易流程。因此，對于電商平臺來說，要完成一項(xiàng)交易，必須聯(lián)合線上和線下資源及服務(wù)，O2O模式將是長期主流模式。

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【關(guān)鍵詞】社區(qū)電商 長尾分析 房地產(chǎn)+

一、社區(qū)電商與電子商務(wù)社區(qū)化

（一）社區(qū)電商

社區(qū)電商是面向社區(qū)范圍的用戶群體，依托電子商務(wù)平臺展開的各類型服務(wù)交易的電子商務(wù)活動。對于用戶來說，既可以滿足線上交易信息獲取，又可以在線下完成消費(fèi)與體驗(yàn)，具有快速，高效的特點(diǎn)。社區(qū)電商與居民生活聯(lián)系緊密，滿足社區(qū)居民的剛性需求，所以一旦建立起與用戶的聯(lián)系，則具有很強(qiáng)的路徑依賴，由于是面向居民，居民特性穩(wěn)定，流動性弱，所以也更好把握用戶習(xí)慣，能夠集中用戶訂單，進(jìn)行集中供給，節(jié)省物流成本。此外，社區(qū)電商高度成熟后，能夠拓展醫(yī)療，交通等公共服務(wù)等，接入智能城市系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在地區(qū)具有更強(qiáng)的競爭力。

（二）電子商務(wù)社區(qū)化

阿里巴巴，百度，騰訊，京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，依托自身優(yōu)勢條件，以O(shè)2O模式，發(fā)力電子商務(wù)社區(qū)化，如京東分別與快客，好鄰居，良友等品牌拓展1萬多個線下合作店面。

與社區(qū)電子商務(wù)不同，電子商務(wù)社區(qū)化在本地化屬性上所需要耗費(fèi)的資金與經(jīng)營管理精力更加龐大。同時社區(qū)電子商務(wù)在管理經(jīng)營方面本地化戰(zhàn)略也更為多樣，所以社區(qū)電子商務(wù)將具有更大的活力。

二、房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展社區(qū)電商的核心優(yōu)勢

（一）豐富的業(yè)主資源，以房帶消費(fèi)

房地產(chǎn)所積累起的業(yè)主資源與電商平臺的大流量相比。房地產(chǎn)業(yè)主具有真實(shí)性，基于地理上的關(guān)系將比虛擬數(shù)據(jù)更好捕捉用戶消費(fèi)習(xí)慣的關(guān)聯(lián)性特征。在廣告投放上有著更為精準(zhǔn)的指向。

（二）具有定性性質(zhì)的規(guī)劃能力

房地產(chǎn)是高價值的大宗商品，本身很重要的潛在購買力區(qū)分指標(biāo)，對于社區(qū)消費(fèi)水平有定性的作用，所以對消費(fèi)的消費(fèi)能力更加明晰與把握，從而主導(dǎo)社區(qū)電商的構(gòu)建，分析更為精確的用戶需求。房地產(chǎn)企業(yè)能夠在地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)需要對物流布局和實(shí)體店鋪布局進(jìn)行靈活設(shè)計(jì)與規(guī)劃。

（三）管理運(yùn)作體系成熟

與傳統(tǒng)平臺電商的營銷核心不同，社區(qū)電商的核心在于對消費(fèi)者的管理。社區(qū)居民的流動性弱，基于地理聯(lián)系的基礎(chǔ)上，可根據(jù)居民需求進(jìn)行定制與管理，提高電商平臺利用效率。同時通過主導(dǎo)社交網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，如社區(qū)QQ群，論壇等，滲入居民交流之中。社區(qū)電商在線下通常包含有較多的利益關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)通常在關(guān)系梳理方面有著更強(qiáng)的業(yè)務(wù)處理經(jīng)驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)社區(qū)電商格局的長尾分析

長尾理論基本原理是：只要存儲和流通的渠道足夠大，需求不旺盛或銷量不佳的產(chǎn)品所共同占據(jù)的市場份額可以和少數(shù)熱銷產(chǎn)品所占據(jù)的市場份額匹敵甚至更大。長尾商品正是以其冷門與不暢銷，所以尋找成本高，這就使得在培養(yǎng)用戶的購買路徑上具有更強(qiáng)的吸引力。

相比于房產(chǎn)銷售，社區(qū)電商所帶來的效益只能占據(jù)了屬于長尾部分，但是隨著地產(chǎn)商的市場份額的變化，社區(qū)電商規(guī)模的積累過程，則又可以形成新的房地產(chǎn)建設(shè)和盈利格局。這一新格局體現(xiàn)在，商場主導(dǎo)布局削弱，地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)轉(zhuǎn)為終端物流建設(shè)，相對比與商城所帶來的建設(shè)費(fèi)用，物流終端的運(yùn)營成本與建設(shè)成本更低。另一方面，社區(qū)電商取代大型商場的作用后，這一業(yè)務(wù)將成為地產(chǎn)商的“售后”模塊分裂出來，在培養(yǎng)居民生活習(xí)慣上也有很大的作用，增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的品牌信任，在房產(chǎn)升級和購置中，無疑為房產(chǎn)企業(yè)增加了籌碼。

四、房地產(chǎn)企業(yè)為主導(dǎo)的社區(qū)電商發(fā)展方向――房地產(chǎn)+

“房地產(chǎn)+”是指以房地產(chǎn)為核心，展開的各種醫(yī)療，教育，社交，金融等服務(wù)需求的發(fā)展模式。社區(qū)電商是“房地產(chǎn)+”模式的核心環(huán)節(jié)，打造社區(qū)電商，是信息流動環(huán)節(jié)最重要的布局。在“房地產(chǎn)+”模式下，房地產(chǎn)為主體，打造社區(qū)電商的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，以社區(qū)電商為途徑進(jìn)行“房地產(chǎn)+”的內(nèi)容建設(shè) ，對于“房地產(chǎn)+”的社區(qū)電商的內(nèi)容建設(shè)主要有兩種方式。

（一）房產(chǎn)企業(yè)品牌在社區(qū)電商中的延伸

房地產(chǎn)企業(yè)憑借其管理和資金優(yōu)勢，進(jìn)入其他生產(chǎn)行業(yè)。如恒大涉足的礦泉水，乳業(yè)和糧油生產(chǎn)。憑借其房地產(chǎn)企業(yè)聲譽(yù)為保證，在地產(chǎn)上的物理聯(lián)系，能夠有信任基礎(chǔ)，并借助社區(qū)電商開展?fàn)I銷，疊加與整合效應(yīng)顯著，使房地產(chǎn)企業(yè)擺脫一次性買賣的桎梏。

（二）產(chǎn)業(yè)鏈的整合模式

地產(chǎn)是重資產(chǎn)，是大宗消費(fèi)品，通過這次消費(fèi)客戶與企業(yè)間構(gòu)建了充分的信任，由此衍生的其他輕資產(chǎn)型消費(fèi)，都可以在社區(qū)電商平臺上展開，像是理財、金融、保險、旅游、裝修家居等。同時借助社區(qū)電商平臺，進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集，為房產(chǎn)的二次買賣提供信息分析來源。

五、結(jié)語

依托房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)與主體，開展社區(qū)電子商務(wù)，一方面是為社區(qū)電子商務(wù)找到了可靠性更高的承載實(shí)體，另一方面，社區(qū)電子商務(wù)也能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的發(fā)展契機(jī)，實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)+”的發(fā)展，擺脫地產(chǎn)單一化產(chǎn)品帶來的風(fēng)險制約瓶頸，打造出房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]王劍峰.地產(chǎn)商為何搞不定社區(qū)電商[J].中國房地產(chǎn) 2015，08.

[2]劉娜.社區(qū)電子商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀問題及對策研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì) 2014，22.

篇3

一·產(chǎn)品策略（product）

房地產(chǎn)產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷中的首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須開發(fā)市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。按營銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個層次：

1.核心產(chǎn)品。它是購買者實(shí)際上要購買的主要服務(wù)，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。

2.有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌、特點(diǎn)、式樣、質(zhì)量等。

3.延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理、保證公共設(shè)施的提供等。

目前的市場情況表明，消費(fèi)者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷不能單靠一個概念、一個點(diǎn)子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時就必須注重包括產(chǎn)品三個層次在內(nèi)的所有的東西。由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費(fèi)者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷能夠產(chǎn)生獨(dú)特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。在目前的市場情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。

首先，給房地產(chǎn)商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，大宏公司開發(fā)的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種的浪漫和古典的高雅。其次，提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費(fèi)者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來營造小區(qū)的文化氛圍，這些都是房地產(chǎn)商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

二·價格策略（price）

房地產(chǎn)價格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個重要環(huán)節(jié)?？茖W(xué)合理地制定房地產(chǎn)價格以及靈活地運(yùn)用定價策略和技巧，對項(xiàng)目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

1.定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導(dǎo)向的定價、競爭導(dǎo)向的定價和需求導(dǎo)向的定價?？傊谥贫▋r格的時候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設(shè)計(jì)、裝修、配套設(shè)施等各個方面進(jìn)行合理地定價。

2.定價策略。房地產(chǎn)定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r或降價的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實(shí)現(xiàn)。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

三·促銷策略（promotion）

房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

1.人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動性強(qiáng)等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個人素質(zhì)。

2.廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實(shí)體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、教育優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽(yù)等。每個開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

3.公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過具體的活動來實(shí)現(xiàn)，如召開新聞會、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

4.營業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購買、鼓勵房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費(fèi)者而言，在某個時間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優(yōu)惠折扣。

四·渠道策略（place）

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道大致可以分為直銷、委托以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷。

1.直接銷售。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險，通過商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場機(jī)會，能更快地銷售房產(chǎn)。

篇4

關(guān)鍵詞:防電弧服;電弧傷害;人身電力事故

中圖分類號:TM715文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1009-2374 (2010)30-0093-03

電力行業(yè)是關(guān)系到國計(jì)民生的重要行業(yè),安全更是電力行業(yè)的第一任務(wù),人身安全更是關(guān)系員工自身利益及企業(yè)發(fā)展乃至社會穩(wěn)定。在法國電氣事故平均每年125起;其中,電弧事故占77%,造成永久殘疾占21%,死亡事件30起;住院治療達(dá)153人次;非住院治療34人次。引發(fā)人身電力事故的原因眾多,其中電弧引起的事故是威脅電力企業(yè)人身安全的眾多事故之一。合理配用防電弧服能有效降低電弧事故對人體產(chǎn)生的傷害。

1電弧事故的危害

1.1電弧事故的發(fā)生原理

依據(jù)眾多的研究成果和試驗(yàn)結(jié)果,電弧的形成分為四個階段:(1)壓縮階段。這是電弧形成的第一階段,此階段會持續(xù)5～15ms,同時在這一階段中,溫度會持續(xù)上升,同時伴隨著溫度的上升會產(chǎn)生動態(tài)的壓力波;(2)膨脹階段。這是電弧形成的第二階段,此階段的持續(xù)時間為5～15ms,同時由于弧區(qū)和周圍空氣之間的壓力不同,壓力差導(dǎo)致在此階段開始有氣流的產(chǎn)生;(3)排放階段。這是電弧開始對周圍或者說是外部形成影響的階段。在這一階段,由于電弧能量繼續(xù)輸入燃弧點(diǎn),會產(chǎn)生具有強(qiáng)力高速氣流并溫度較高的熾熱的微粒、氣流,它們會對外部產(chǎn)生持續(xù)的影響,一般而言,持續(xù)的時間是幾百毫秒;(4)熱效應(yīng)階段。這一階段一開始就會伴隨著高溫,即包圍電弧的空氣已經(jīng)達(dá)到了與電弧相近的溫度,燃弧的巨大能量開始作用于開關(guān)設(shè)備,使得開關(guān)設(shè)備可能被毀壞,產(chǎn)生危險。

從上述電弧形成的四個階段的敘述中,可以發(fā)現(xiàn)電弧事故主要是由于電弧的持續(xù)燃燒,對于電力設(shè)備如,開關(guān)設(shè)備的零部件、電纜、變壓器等造成威脅,而此時對于正在維修的工作人員來說,電弧燃燒釋放的巨大能量給他們的人身造成了很大的威脅或者傷害,如嚴(yán)重的灼傷、死亡。一般來說,電弧事故具有以下幾個方面的特點(diǎn):第一,不可預(yù)測性。由于電弧是一種氣體有力放電現(xiàn)象,電弧事故是一種由微觀的反應(yīng)所引起的,因而人們對于電弧事故發(fā)生的預(yù)測就非常困難。最常見的情況是,電弧事故發(fā)生后,電力人員才開始補(bǔ)救。第二,瞬時性。電弧事故的發(fā)生時間非常短暫,況且它所產(chǎn)生的能量還非常大,也就是說在工作人員進(jìn)行工作時,可能在不知的情況下,電弧事故就可能發(fā)生。同時,一旦電弧事故發(fā)生,工作人員沒有時間離開,傷害不可避免。

1.2電弧事故的人身危害

電弧事故對于工作人員的人身傷害基本上都是非常嚴(yán)重的,最輕的也會是大面積的嚴(yán)重灼傷。一種情況是,在電弧事故發(fā)生后,巨大的能量或者工作者直接觸電直接導(dǎo)致人員的死亡。另一種情況是,雖然沒有導(dǎo)致直接死亡,但是由于電弧燃燒產(chǎn)生的強(qiáng)輻射熱使得工人的衣服燃燒、衣服爆裂、或者工人的合成纖維內(nèi)衣的滴溶給工人的人身造成極大的燒傷,會形成嚴(yán)重的灼傷。還有一種情況是,在電弧事故發(fā)生的同時,會散發(fā)出巨大的壓力波、高強(qiáng)度的閃電、銅蒸汽、鋁蒸汽等有毒氣體,會對工人的視力、聽力和呼吸系統(tǒng)造成傷害。

以下為電弧意外模擬實(shí)驗(yàn)現(xiàn)場部分圖片:

電弧對人體造成傷害的后果相當(dāng)嚴(yán)重。1卡/平方厘米的能量相當(dāng)于一只打火機(jī)的火焰在一秒內(nèi)在指頭尖端產(chǎn)生的熱量,1.2卡/平方厘米的能量足以在的人體皮膚上造成二度燒傷。燒傷很疼,燒傷治療是一個十分困難的過程,通常身體每1%的燒傷都需要一天的住院治療時間,且需高額的花費(fèi),在美國可能超過100萬美元,在中國超過60萬人民幣。

意外電弧一旦產(chǎn)生必然會對工作人員產(chǎn)生傷害,故電力企業(yè)在控制意外電弧產(chǎn)生的同時,還必須為工作人員配備必要的防電弧產(chǎn)品,以降低電弧對人體產(chǎn)生的傷害。雖然電力企業(yè)為員工配備的棉制工作服,但對電弧傷害的防范效果還不夠理想,需專門的防電弧產(chǎn)品保護(hù)人員的安全。

2防電弧產(chǎn)品的具體功能

2.1防電弧產(chǎn)品的作用原理

降低電弧對人身傷害的防電弧產(chǎn)品主要有防電弧服。防電弧服的種類很多,各種材料的都有,不同材料的防電弧服的作用原理雖然不盡相同,但是其基本原理是一樣的,即,防電弧服之所以能對電弧傷害有很好的防護(hù)效果,主要源于防電弧服是采用高科技的材料制成。該材料具有:耐熱、阻燃、不助燃、不熔融和H級電絕緣等永久性的防火、絕緣等特點(diǎn),通過外在的服裝來阻隔電弧燃燒產(chǎn)生的巨大能量,以達(dá)到保護(hù)人身的目的。具體來說,不同類型的防電弧產(chǎn)品的作用原理可以分為以下幾類:

第一,纖維性的防電弧產(chǎn)品,如阻燃處理棉織物、滌棉織物。它主要是利用纖維能夠阻止電弧燃燒處理過程來實(shí)現(xiàn)對電弧的阻燃。同時,這是由于纖維性產(chǎn)品的這個特點(diǎn),所以在日常應(yīng)用中隨著洗滌次數(shù)的增加,這類產(chǎn)品的防電弧效果會逐漸的退化。

第二,芳綸織物。這種防護(hù)產(chǎn)品主要是運(yùn)用利用這種產(chǎn)品本身在遇到強(qiáng)大的熱量的時候,自身會發(fā)生膨脹,厚度會隨著增加,這樣的話就會在熱源和人的身體之間形成一種厚厚的保護(hù)屏障。更為重要的是,膨脹增厚之后的防護(hù)服不會變得厚重、僵硬,它會保持柔軟,一直到熱量冷卻,這樣就為工作人員提供了充分的時間離開現(xiàn)場,以保護(hù)自己。

2.2防電弧產(chǎn)品的防護(hù)效果

防電弧產(chǎn)品所預(yù)期達(dá)到的效果最重要的就是要保護(hù)工作者的人身安全。因而,可以說防電弧產(chǎn)品會有三種防護(hù)效果:

第一,有效的預(yù)防了工作人員的死亡。在以往的電弧事故中,造成人員死亡的事情并不少見,而防電弧產(chǎn)品的應(yīng)用雖然不能說能夠保證人員的毫無損傷,但是也至少能夠確保工作人員的生命安全。

第二,有效預(yù)防了工作人員的傷害。由于以往不具備防電弧產(chǎn)品,電弧事故發(fā)生最常見的就是工作人員嚴(yán)重的灼傷。隨著防電弧產(chǎn)品的發(fā)展,其隔絕效果也越來越好,能夠有效的在工作人員和外界熱量之間產(chǎn)生隔離帶,直接為工作人員的人身安全進(jìn)行保障,同時也給工作人員逃離現(xiàn)場提供了時間,把工作人員所受到的傷害最小化。另外,由于電弧事故給工作人員帶來的不僅僅是灼傷,還會由于其釋放出來的有毒氣體、強(qiáng)烈的光線等危害工作人員的視覺、聽力和呼吸系統(tǒng),因而短暫的逃離時間也為工作人員避免這些傷害提供了契機(jī)。

下圖分別為棉制工作服與防電弧服對電弧的防范效果實(shí)驗(yàn)錄象對比圖:

從兩組實(shí)驗(yàn)圖可看出,棉制工作服遇到電弧可能被點(diǎn)燃,并持續(xù)燃燒從而產(chǎn)生嚴(yán)重灼傷事故;而防電弧服遇到同樣等級的電弧衣物保持完整,表面染料雖然被氧化,但不燃燒,沒有傷及人身。

3防電弧產(chǎn)品的配用

3.1防電弧服在供電企業(yè)的配用

由于電弧事故的危害性大,因而,對于供電企業(yè)來說,無論是出于保護(hù)員工的角度,還是出于減少自身的財產(chǎn)損失的角度,都應(yīng)該避免電弧事故的發(fā)生。從目前科技的發(fā)展程度來說,配備防電弧服是一個十分有效的手段。這里會涉及到一個概念:故障電弧下的人身防護(hù),所謂的故障電弧下的人身防護(hù)指的就是開關(guān)組合電器在故障電弧的機(jī)械和熱力作用下限制威脅人身安全的能力。

供電企業(yè)在配用防電弧服的時候,應(yīng)該綜合考慮各方面的因素:如防電弧服的性價比,即防電弧服的使用成本、使用時間、需要修補(bǔ)的次數(shù)等;電弧事故的特點(diǎn),如前所述由于電弧事故的時間短、速度快、能量大、溫度高等特點(diǎn),在配置防電弧服的時候需要非常注意防電弧服的防熱功能,只有防熱功能好的才能發(fā)揮效果,否則,配置防電弧服不僅達(dá)不到應(yīng)有的效果,而且可能會造成更大的傷害;防電弧服的抗撕裂性也是需要考慮的一個重要因素,因而在電弧事故發(fā)生的時候,巨大的能量會撕裂一般的衣物,因而具備強(qiáng)抗撕裂性的衣物才能保護(hù)工作人員的身體,避免工作人員的身體暴露在高溫、火焰中,保護(hù)工作人員的人身安全。

供電企業(yè)可按最容易受到電弧危害的工種如變電站操作員、電閘操作員、電站員工、地下電纜工、電工、讀表員/保養(yǎng)人員、電線裝修工等進(jìn)行合理配置防電弧服。

3.2防電弧產(chǎn)品配置的理性分析

隨著科技的發(fā)展,防電弧產(chǎn)品的性能也越來越好,防電弧的效果也越來越有效,工作人員所受到的電弧傷害也越來越少,但是防電弧服畢竟是從外因來預(yù)防人身傷害。正如,哲學(xué)所揭示的,事物是內(nèi)外因綜合作用的結(jié)果,外因是次要的原因,內(nèi)因才是根本的原因,外因通過內(nèi)因起作用。因而,對于供電企業(yè)來說,僅僅從防電弧服的配置上并不能把威脅工作人員人身安全的危險因素降到最低,最為重要的還是要從工作人員本身入手,利用多元化的方式增強(qiáng)他們的安全意識,提高他們工作時的規(guī)范性,提升所有人員的自我保護(hù)意識,消除工作時的違規(guī)行為和僥幸心理,這些都會為電弧事故的發(fā)生創(chuàng)造條件。同時也需要對于電力的相關(guān)配置進(jìn)行定時的安全檢查,及時的更換老化和有問題的電力設(shè)備,從各個方面入手,保護(hù)工作人員的人身安全。

參考文獻(xiàn)

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[3] Genevieve Laverty.電弧防護(hù)服防護(hù)性能測試[J].電力安全技術(shù),2008,(9).

篇5

在這春暖花開、春意盎然的季節(jié)。今天，我們在這里隆重舉行永安家園開工慶典，這是我縣加快舊城區(qū)改造步伐、經(jīng)營城鎮(zhèn)、提高城鎮(zhèn)品位的具體體現(xiàn)。在此，我代表縣委、縣政府向朝陽永安房地產(chǎn)開發(fā)公司和建設(shè)者們致以最熱烈的祝賀。永安家園的開發(fā)建設(shè)，為城區(qū)建設(shè)增添了一處靚點(diǎn)工程，同時又將在鎮(zhèn)內(nèi)形成一處居住條件優(yōu)越、功能完善的住宅小區(qū)，它的建設(shè)必將進(jìn)一步改善城區(qū)面貌，對全面推動城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極作用。

去年，我縣不斷加大了舊城區(qū)改造力度，共實(shí)施了13項(xiàng)工程。其中，新惠路開發(fā)建設(shè)是舊城區(qū)改造中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。朝陽永安房地產(chǎn)開發(fā)公司審時度勢，搶抓機(jī)遇，憑借較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過競標(biāo)，取得了新化路的開發(fā)建設(shè)權(quán)。在新惠城區(qū)，隨著永安家園等開發(fā)項(xiàng)目的開工建設(shè)，不僅刺激居民的購房消費(fèi)需求，能夠帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、裝璜業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，而且能夠擴(kuò)大就業(yè)，增加稅收。將全面提升新惠城區(qū)的建設(shè)水平，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)中的新興支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)支撐城鎮(zhèn)發(fā)展。我縣的房地產(chǎn)業(yè)剛剛興起，全縣有10億多元的居民儲蓄存款，居民潛在的購買力非常強(qiáng)。隨著我縣推進(jìn)城鎮(zhèn)化步伐的不斷加快，新惠鎮(zhèn)作為全縣*、經(jīng)濟(jì)、文化、科技與信息中心，新惠鎮(zhèn)的建設(shè)水平將不斷提高，聚集作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，可以說新惠城區(qū)的開發(fā)建設(shè)潛力巨大，商機(jī)無限。

現(xiàn)在一批有遠(yuǎn)見的開發(fā)商紛紛來新惠小城投資興業(yè)，作為我們來講，要為來敖漢創(chuàng)業(yè)的企業(yè)創(chuàng)造最優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境，自覺創(chuàng)造親商、重商的氛圍，搞好服務(wù)，多方幫助，切實(shí)解決他們所存在的困難，使外來的開發(fā)建設(shè)者們安心我縣的小城鎮(zhèn)建設(shè)。各位投資者也要抓住機(jī)遇，以人為本，誠信經(jīng)營，有序競爭，不僅要經(jīng)營好自己的商品，更要經(jīng)營好自己的信譽(yù)，用全新的開發(fā)建設(shè)理念，不斷創(chuàng)新思維，致力于推動新惠城區(qū)建設(shè)，共同把新惠鎮(zhèn)建設(shè)成為富有特色、富有品位、設(shè)施配套、功能完善的新興小城市。

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關(guān)鍵詞：電子商務(wù)　房地產(chǎn)中介　網(wǎng)絡(luò)營銷

中圖分類號：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1672-3791(2 012)02(a)-0183-01

1　房地產(chǎn)中介行業(yè)實(shí)施電子商務(wù)的必要性

1.1　行業(yè)發(fā)展的必然趨勢

眾所周知，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)屬于服務(wù)性行業(yè)，承載了為政府、發(fā)展商以及消費(fèi)者三方的房地產(chǎn)顧問咨詢服務(wù)，更是一種知識密集型和高度信息化的行業(yè)。從服務(wù)的終端(消費(fèi)者)層面，需要及時了解消費(fèi)者的需求動態(tài)以及持續(xù)性的客戶關(guān)系維護(hù)；而從服務(wù)的前端(政府以及開發(fā)商)層面，需要體現(xiàn)更多的行業(yè)專業(yè)知識的應(yīng)用技能，也就是說需要有一種能夠指導(dǎo)和引領(lǐng)客戶的能力。這就要求房地產(chǎn)中介行業(yè)比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有更強(qiáng)的知識、技術(shù)、信息的掌握能力。同時，房地產(chǎn)信息化程度的提高將促進(jìn)企業(yè)的全國性發(fā)展戰(zhàn)略布局和區(qū)域性發(fā)展。

1.2　政策環(huán)境下，行業(yè)整合重組趨勢對信息化要求的程度加劇

隨著國家宏觀調(diào)控政策因素的影響，房地產(chǎn)三級以及二級市場受到明顯的政策打壓，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售模式面臨挑戰(zhàn)，而電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)營銷作為一種新生的營銷傳播手段成為了房地產(chǎn)銷售方式的新寵：“手機(jī)短信”、“電子路牌”、“數(shù)字樓宇以及車載系統(tǒng)”、“房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告”、“網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購”等營銷途徑鋪天蓋地，一方面降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的推廣成本；另一方面有效地擴(kuò)大了受眾群體的傳播范圍，成為了傳統(tǒng)媒體營銷方式的有效補(bǔ)充。

2　我國房地產(chǎn)中介電子商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀與前景

我國房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展迅速，由原來的幾十家發(fā)展到幾百家到上千家。但真正具有能力發(fā)展電子商務(wù)經(jīng)營模式的企業(yè)為數(shù)甚少，有些企業(yè)網(wǎng)站只能簡單的公布房源信息額和企業(yè)的廣告，完全不能滿足消費(fèi)者的需求，使信息不能透明化，沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的電子商務(wù)。到目前為止，在我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)中，還沒有出現(xiàn)取得行業(yè)完全認(rèn)同的電子商務(wù)系統(tǒng)。結(jié)合房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)和電子商務(wù)的經(jīng)營模式以及電子商務(wù)的優(yōu)勢，目前房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展在我國是初期發(fā)展階段，電子商務(wù)和傳統(tǒng)的營銷方式相結(jié)合是目前主要的營銷方式。以電子商務(wù)系統(tǒng)為依托，電子商務(wù)技術(shù)為核心，兼顧傳統(tǒng)的電話熱線服務(wù)、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)窗口服務(wù)和上門服務(wù)等方式，將逐漸構(gòu)建具有中國房地產(chǎn)中介行業(yè)特色的電子商務(wù)系統(tǒng)。

電子商務(wù)應(yīng)用主要是方便顧客，提高效率，增強(qiáng)信息透明度，加大銷售成功率，其未來發(fā)展趨勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

2.1　管理跨域化

我國地區(qū)的自然條件，人們的生活水平，城鄉(xiāng)差別等的差異性以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的區(qū)域性，使房地產(chǎn)電子商務(wù)表現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域特征，目前區(qū)域性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為特點(diǎn)的網(wǎng)站今后將成為房地產(chǎn)電子商務(wù)的基礎(chǔ)平臺，使整個企業(yè)管理的跨域化進(jìn)程大大加快。

2.2　信息透明化

隨著房地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展，要使房地產(chǎn)營銷方式多樣化，要立消費(fèi)者需求為核心的營銷理念，改變以往售樓處，媒體廣告，和置業(yè)人員促銷的傳統(tǒng)營銷方式發(fā)展電子商務(wù)，增強(qiáng)信息透明度，使消費(fèi)者在透明的網(wǎng)絡(luò)信息得到滿意的信息資源。

3　房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)施電子商務(wù)的方式

對于房地產(chǎn)一級市場而言，房地產(chǎn)中介企業(yè)體現(xiàn)的主要是房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)的應(yīng)用水平，信息化應(yīng)用的核心應(yīng)體現(xiàn)在知識管理平臺的建立和應(yīng)用上。包括服務(wù)體系、服務(wù)內(nèi)容(report)、服務(wù)流程、知識技術(shù)分享、客戶關(guān)系管理等。二級市場則在此基礎(chǔ)上需要增強(qiáng)消費(fèi)者需求數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的建立，包括數(shù)字樣板房、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)服務(wù)等先進(jìn)的營銷方式。三級市場則更加注重的是房源系統(tǒng)以及買家、客的需求信息，需要強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫平臺支持在線交易系統(tǒng)的建立和同時GIS(地理信息系統(tǒng))的應(yīng)用將更多地運(yùn)用到房地產(chǎn)銷售過程中。

參考文獻(xiàn)

[1]陳一.試論房地產(chǎn)電子商務(wù)的應(yīng)用與發(fā)展[J].福建電腦，2006(7)：62～62，99

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農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化IT應(yīng)用的典型案例。阿里巴巴研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的網(wǎng)店數(shù)量約為26.06萬家，2013年有望突破100萬家；依附于阿里集團(tuán)各平臺的農(nóng)產(chǎn)品銷售額有望在2013年、2014年分別達(dá)到500億元和1000億元。物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在智能物流、食品安全溯源等領(lǐng)域的推廣，大數(shù)據(jù)在訂單農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證中的應(yīng)用，以及SNS營銷、O2O模式的普及，都將進(jìn)一步推動農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)的發(fā)展。

但是，由于農(nóng)產(chǎn)品具備分散性、期貨性等特點(diǎn)，農(nóng)產(chǎn)品電商市場無疑是“一地碎銀子”，企業(yè)健康成長還需要具備以下幾個條件：

一是完善信息基礎(chǔ)設(shè)施。云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)，是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化資源充分整合、科學(xué)技術(shù)合理利用的基礎(chǔ)。農(nóng)產(chǎn)品電商的健康發(fā)展，依賴于智能物流體系、農(nóng)產(chǎn)品溯源追蹤系統(tǒng)、農(nóng)村農(nóng)業(yè)信息服務(wù)平臺、精準(zhǔn)灌溉自動控制系統(tǒng)、農(nóng)情遙感監(jiān)測系統(tǒng)以及智能物流系統(tǒng)等IT基礎(chǔ)設(shè)施的完善。

二是經(jīng)營品牌。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)集約化程度低，具有明顯的期貨特征，分散經(jīng)營模式很難形成品牌。經(jīng)濟(jì)是一種基于信任的游戲，農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)也不例外。農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)品牌的建立更需要口口相傳，更注重基于社交媒體的參與式營銷。只有這樣，才能形成相應(yīng)的共享、信任的“小世界”，才能打造農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)品牌。利用APP開展品牌營銷是一種有效策略。這種方法有利于增強(qiáng)生產(chǎn)、流通等環(huán)節(jié)的透明度，提升品牌的社會信任度。

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頭號健康殺手

如今幼兒園孩子的游戲已經(jīng)不局限在彈球、跳房子上了，而是以高科技的電子產(chǎn)品為主。別看孩子年齡小，玩起手機(jī)、平板電腦游戲來比爸媽還在行，而電子游戲?qū)⒆痈哂形?。但是，把電子產(chǎn)品當(dāng)玩具，對孩子的健康有重大危害，其中，以iPad為代表的平板電腦更是被專家們稱為幼兒健康的“頭號殺手”。

濤濤今年只有4歲，卻已能把媽媽的手機(jī)玩得非常熟練，而且常常一玩就是一兩個小時。最近，媽媽發(fā)現(xiàn)濤濤總是揉眼睛，還經(jīng)常嚷嚷眼睛不舒服，就帶他去醫(yī)院求診。醫(yī)生確診，濤濤患有假性近視，暫時不用戴眼鏡，但一定要注意用眼衛(wèi)生，建議不要再玩手機(jī)、游戲機(jī)、電腦等電子產(chǎn)品，少看電視，這樣視力才有望恢復(fù)正常。

芳芳今年只有3歲半，被確診為干眼癥，原因也是常用平板電腦玩游戲。芳芳媽反省，自己工作忙，下班忙著做家務(wù)，沒時間陪芳芳，如果芳芳鬧，她就把iPad塞到芳芳手里，讓芳芳自己玩。結(jié)果，芳芳不纏媽媽了，卻被iPad中的游戲纏上了。芳芳媽后悔不已。

5歲的東東是個小電視迷，每天從幼兒園回到家就打開電視機(jī)，連吃飯都要開著電視。因?yàn)樾睦锏胗浿磩赢嬈?，老師布置的畫畫、串珠作業(yè)完全是敷衍了事，經(jīng)常被老師批評。

專家指出，電子產(chǎn)品對幼兒健康的傷害首先表現(xiàn)在視力上。孩子從出生到6歲，視力會由遠(yuǎn)視發(fā)育為正常視力，也就是說，6歲以下孩子的視覺系統(tǒng)還沒有發(fā)育成熟，還沒有擺脫出生時帶來的散光、遠(yuǎn)視等，是最應(yīng)該保護(hù)和恢復(fù)正常視力的時期。這時，任何增加用眼負(fù)擔(dān)的行為和不良刺激都會影響視力發(fā)育。平板電腦之所以被稱為少兒視力的頭號殺手，是因其色彩明亮鮮艷，視覺刺激比較強(qiáng)烈。近距離、長時間使用這些電子產(chǎn)品，對孩子視力發(fā)育不利。孩子眼球長時間不斷地注視、追隨、快速調(diào)整，時間一長就會造成肌性視疲勞，導(dǎo)致近視。有時還會出現(xiàn)刺激性癥狀，如長時間盯屏幕對孩子眼睛淚膜不利，導(dǎo)致干眼癥。

幼兒迷戀電子產(chǎn)品，受傷害的不僅是視力。孩童的骨骼、肌肉每天都在生長，長時間坐著不活動，不注意坐姿，且保持低頭姿勢，極易對孩子骨骼和肌肉造成不良影響。幫助孩子發(fā)育的最好方式是運(yùn)動，而沉迷于電子產(chǎn)品可能影響骨髓生長，不利于脊椎發(fā)育。

幼兒過早專注電子產(chǎn)品，零碎的符號式機(jī)械思維，將代替人的邏輯思維能力，其創(chuàng)造力、想象力和注意力很難得到鍛煉。過度迷戀電子產(chǎn)品，對兒童的認(rèn)知和感情發(fā)展會產(chǎn)生不良影響。

更可怕的是，長期面對冰冷的電子產(chǎn)品進(jìn)行人機(jī)對話，阻礙了親子之間、同齡人之間的溝通交流，幼兒容易形成單向思維模式，使孩子的交際能力落后，性格的成熟進(jìn)程延緩。對于幼兒來說，沒有什么比互動和交流更能幫助他們完善世界觀，形成良好性格的了。幼兒應(yīng)該多和同齡人在一起玩，多參與戶外活動。這些交流讓幼兒懂得如何控制自己的情緒，如何處理與他人之間的關(guān)系。幼兒心理的成長離不開對真實(shí)世界的正確認(rèn)知。只有將孩子置于現(xiàn)實(shí)世界中，他們才能在成長中漸漸形成正確的是非判斷。而長期接觸電子產(chǎn)品所營造的虛擬世界，對孩子的心理發(fā)育不利。有的家長甚至用電子產(chǎn)品轉(zhuǎn)移孩子的注意力，換取一時的清凈。長期與現(xiàn)實(shí)社會脫節(jié)的孩子，心理也會與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)。而一旦錯過心理成熟最好的時機(jī)，后期將很難彌補(bǔ)。

封堵不如疏導(dǎo)

盡管電子產(chǎn)品對幼兒的健康有嚴(yán)重危害，但現(xiàn)在是高科技迅猛發(fā)展的時代，不讓孩子看電視，不讓孩子玩手機(jī)、電腦似乎做不到。對此，家長應(yīng)該冷靜思考，擺正心態(tài)，制訂合理的整改方案。指導(dǎo)思想應(yīng)該是疏導(dǎo)，而不是封堵。我認(rèn)為，只要家長做到以下9點(diǎn)，就能不動聲色地幫助孩子擺脫對電子產(chǎn)品的依賴。

1.幼兒2歲前，不要讓他接觸任何電子產(chǎn)品，包括電腦、手機(jī)、平板電腦。

2.如果孩子已經(jīng)接觸電視、電腦、手機(jī)等電子產(chǎn)品，而且比較著迷，那么每天接觸時間不要超過30分鐘，最好分為兩次，上午下午各15分鐘。

3.盡量減少家里的電子產(chǎn)品數(shù)量，或很好地將它們隱藏起來，比如下班手機(jī)關(guān)機(jī)或處于靜音狀態(tài)。

4.家長不當(dāng)著孩子的面使用電子產(chǎn)品，因?yàn)榧议L是孩子的榜樣。

5.不把玩電子產(chǎn)品作為交易籌碼，比如“好好吃飯就給你玩iPad”之類。

6.找一個比電子產(chǎn)品更好的東西推薦給孩子，比如玩具、手工、體育活動等。

7.陪伴和引導(dǎo)孩子玩電子產(chǎn)品，增強(qiáng)親情，也能控制時間，比如每周看兩次動畫片，等等。鼓勵孩子跟小朋友一起玩，以增強(qiáng)孩子的社交能力。

8.多抽時間陪孩子聊天、運(yùn)動，帶孩子去戶外走走，慢慢轉(zhuǎn)移孩子的注意力。

9.給孩子買電子產(chǎn)品必須經(jīng)過篩選。建議家長多使用音頻設(shè)備，而少使用視頻設(shè)備，最好不要讓年幼的孩子提前接觸到游戲類的電子產(chǎn)品。

對于已經(jīng)對電子游戲上癮的幼兒，家長簡單粗暴的“阻斷”不可取，因?yàn)榧议L這樣做會傷害幼兒的自尊心，應(yīng)采取以上措施，循序漸進(jìn)地引導(dǎo)孩子，使其發(fā)現(xiàn)電子游戲以外的精彩之處，慢慢轉(zhuǎn)移注意力。

多多陪伴孩子

有的家長錯誤地認(rèn)為，幼兒親近電子產(chǎn)品是時展的必然結(jié)果，電子產(chǎn)品及其游戲軟件對幫助孩子識字、算術(shù)，培養(yǎng)孩子的專注力、好奇心和探索能力有正面的作用。對此，內(nèi)蒙古師范大學(xué)心理學(xué)博士周越持反對意見。他說：“從來沒聽說從小玩電子游戲，長大了就能做設(shè)計(jì)游戲軟件工作的。我們常聽到的是因?yàn)槊詰儆螒蚨⒄`學(xué)習(xí)的事例，靠玩游戲開發(fā)智力非常不靠譜。如果想教孩子認(rèn)字，傳統(tǒng)的紙質(zhì)書是最好的?！?/p>

幼兒之所以迷戀電子產(chǎn)品，而且成了一種風(fēng)尚，除了電子科技飛速發(fā)展、電子產(chǎn)品無孔不入之外，還有一個重要的原因，就是家長陪伴孩子的時間越來越少。也就是說，孩子迷戀電子產(chǎn)品，說明家庭教育嚴(yán)重缺失。

眾所周知，幼兒的學(xué)習(xí)方式主要是模仿，如果家長沉迷電子產(chǎn)品，孩子當(dāng)然有樣學(xué)樣。另外，許多家長把電子產(chǎn)品當(dāng)成“電子保姆”，為了自己清靜，不顧孩子的健康，無疑是不負(fù)責(zé)任的。

家長應(yīng)該做的，首先是營造溫暖和諧的家庭氣氛。家庭環(huán)境是孩子生活和成長的首要環(huán)境，直接影響著孩子的健康成長和發(fā)展。良好的家庭環(huán)境，如家長養(yǎng)成健康的生活習(xí)慣，熱愛運(yùn)動和學(xué)習(xí)，經(jīng)常交流思想，娛樂有道，休閑有法，對孩子都會產(chǎn)生積極影響，對培養(yǎng)孩子健全的人格有潛移默化的作用。反之，如果家長迷戀電子游戲，或經(jīng)常在外應(yīng)酬，很少陪伴孩子，孩子肯定會感覺孤單，他旺盛的精力無處宣泄，只好投放在電子游戲上。長此以往，孩子的性格會出現(xiàn)異常變化。

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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 市場份額 核心競爭力 客戶價值 降低成本

Internet帶來的不僅僅是一場通訊革命，對于商務(wù)活動來講，它同時也帶來了一場客戶革命。

基于CRM系統(tǒng)理論，企業(yè)通過圍繞客戶細(xì)分重組公司，滿足客戶需求，連接客戶和供應(yīng)商等手段來實(shí)現(xiàn)最大化利潤和客戶滿意度提高。CRM技術(shù)投資能提供更好的客戶理解度，增加客戶聯(lián)系渠道、客戶互動以及對客戶渠道和企業(yè)后臺的整合。

一、中國房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售與租賃、客戶服務(wù)、物業(yè)管理和工程建設(shè)等。

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比具有以下特點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品是樓盤，它具有生產(chǎn)周期長、生產(chǎn)成本高、產(chǎn)品惟一性強(qiáng)，銷售范圍區(qū)域性和位置固定不可移動的特點(diǎn)。此外，產(chǎn)品有明顯的檔次劃分，如經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、高檔住宅小區(qū)和別墅，其消費(fèi)群體相對固定。

2.從銷售業(yè)務(wù)來講，其特點(diǎn)是銷售周期長。從房地產(chǎn)公司來講，整個樓盤從開始銷售到銷售結(jié)束，往往要經(jīng)歷1年～2年。對于購房者來說，買方要需要慎重考慮的消費(fèi)，從第一次咨詢到最終簽訂購房合同，也一般要經(jīng)歷若干個星期。

3.銷售手續(xù)嚴(yán)格，要求有規(guī)范的銷售流程支撐。

4.從營銷業(yè)務(wù)來講，營銷方案必須有針對性，要對那些想買房，而且買得起的客戶進(jìn)行個性化的一對一營銷。

5.從客戶服務(wù)來講，住房不同于其它商品，需長期使用，所以強(qiáng)調(diào)客戶終身服務(wù)和關(guān)懷。

6.從客戶來源上講，由于住房的不可移動性，客戶的范圍較固定，一般是周圍一定范圍內(nèi)的消費(fèi)者。

7.從客戶推薦來講，80%以上的客戶都是經(jīng)過老客戶推薦而來。

根據(jù)上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高銷售成功率，必須建立以客戶為中心的戰(zhàn)略，注重培養(yǎng)和發(fā)展與客戶“一對一”的能動型關(guān)系。通過個性化的銷售來推銷產(chǎn)品，通過高質(zhì)量的服務(wù)在客戶中間建立良好的口碑。尤其是對老客戶的挖掘、關(guān)懷和高質(zhì)量的服務(wù)，往往能起到比一般的營銷方案更好的效果。

二、目前房地產(chǎn)行業(yè)客戶管理方面存在的主要問題

1.銷售管理重結(jié)果輕過程

現(xiàn)有系統(tǒng)基本上基于手工處理，且只是管理交易的結(jié)果，無法對銷售過程進(jìn)行管理。這導(dǎo)致丟失了交易過程中的重要信息，且銷售過程不可以監(jiān)控和分析調(diào)整，最終將導(dǎo)致銷售效率低下。

2.客戶資料不能共享

現(xiàn)有系統(tǒng)有關(guān)客戶資料不能共享主要表現(xiàn)在：

(1)銷售人員之間的客戶資料不能共享

(2)不同樓盤之間的資料不能共享

(3)不同部門之間的客戶資料不能共享

客戶資料不能共享，導(dǎo)致了銷售的盲目性，以及因銷售人員離職而帶來的客戶流失。

3.客戶資料的浪費(fèi)

在銷售過程中，收集了大量的客戶資料，但銷售結(jié)束后這些資料也隨之丟失。根據(jù)調(diào)查，在來訪的客戶中，成交的客戶約占10%，那么其余的90%的客戶交易失敗的原因是什么？他們感興趣的樓房是什么？他們是否有可能在新樓盤推出時重新購買？對這些問題的回答，有利于企業(yè)對銷售經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，可以指導(dǎo)新樓盤的設(shè)計(jì)，也有利于充分利用客戶信息挖掘潛在的銷售機(jī)會。

4.營銷效果不理想

企業(yè)的營銷僅限于傳統(tǒng)的營銷方式，如電視、報紙和車體廣告。企業(yè)在營銷方案上花費(fèi)巨大，但由于營銷沒有針對性，所以效果并不理想。

就目前而言，由于客戶滿意度的提高而產(chǎn)生的客戶推薦效果顯著。根據(jù)招商地產(chǎn)調(diào)查，在來訪的客戶中有50%～80%的人員是由客戶推薦而來的，在而這些人中有80%的成交客戶是親友推薦的。而實(shí)際上，用戶保持客戶滿意度的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于獲得一個新客戶成本的五分之一。

5.營銷效果衡量困難

由于營銷和銷售業(yè)務(wù)之間的相對獨(dú)立，營銷部門無法及時得到銷售現(xiàn)場對營銷方案效果的反饋，也無法根據(jù)效果對營銷方案進(jìn)行調(diào)整。

6.銷售人員業(yè)績不易考核

銷售人員的直接業(yè)績就是成交的房間套數(shù)和面積。由于銷售人員輪班工作，有可能幾個銷售人員都曾經(jīng)接待過同一個成交和客戶，但由于企業(yè)的管理水平僅限于管理銷售的結(jié)果，忽略對過程的管理，只能在業(yè)績考核中采用不公平的方式，成功交易的客戶屬于第一個接待該客戶的業(yè)務(wù)員。這樣造成了客戶首次來訪時的爭先恐后接待和客戶再次來訪時漠不關(guān)心的局面。

7.客戶服務(wù)效率低

企業(yè)的客戶服務(wù)中心還是依賴簡單的電話接聽來處理問題，而且根據(jù)客戶提出的服務(wù)請求類型不同，還需要有設(shè)計(jì)部門、施工單位和物業(yè)管理等相關(guān)人員參與，往往從客戶提出服務(wù)請求到最終答復(fù)，要花費(fèi)幾天的時間，由此引起客戶的不滿和忠誠度下降。

8.客戶跟蹤困難

由于缺乏信息系統(tǒng)的支持，業(yè)務(wù)人員難以規(guī)范地、長時間地跟蹤和關(guān)懷潛在客戶和老客戶。

三、我國房地產(chǎn)發(fā)展前景及CRM系統(tǒng)解決方案框架

1.我國房地產(chǎn)發(fā)展前景

我國房地產(chǎn)的高速發(fā)展始于1997年，當(dāng)時，國家決定進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，在全國范圍內(nèi)停止住房的實(shí)物分配。從此，我國住宅建設(shè)以每年20%的速度遞增，是世界各國中增幅最快的國家。

對房地產(chǎn)而言，CRM是一個新概念，它指的是用信息化的手段有效地改善市場、銷售、服務(wù)環(huán)節(jié)的流程，縮減銷售周期和降低銷售成本，增加收入，尋找擴(kuò)展業(yè)務(wù)所需的新的市場和渠道，提高客戶的價值、滿意度、羸利性和忠實(shí)度，從而提升企業(yè)的核心競爭能力。

2.CRM系統(tǒng)解決方案框架

對于房地產(chǎn)企業(yè)，采用先進(jìn)的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)已迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)客戶關(guān)系管理的最終目標(biāo)是挖掘潛在客戶價值、提高服務(wù)質(zhì)量、提高和降低成本，以擴(kuò)大市場份額。

根據(jù)行業(yè)需求的特點(diǎn)，房地產(chǎn)公司的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)應(yīng)以銷售自動化為核心，以營銷自動化和服務(wù)自動化為輔助，與企業(yè)后臺的財務(wù)系統(tǒng)、辦公自動化和銷售系統(tǒng)等集成，通過客戶關(guān)系管理系統(tǒng)將各部門的信息有機(jī)地集成起來，完成信息的采集、轉(zhuǎn)換、集成、交互、分析和反饋。此外，還提供電子商務(wù)交互平臺，實(shí)現(xiàn)房屋交易的電子商務(wù)化。其CRM解決方案框架如圖所示：

其基本功能模塊包括：客戶管理模塊、機(jī)會管理模塊、樓盤管理模塊、活動管理模塊、營銷管理模塊、客戶服務(wù)模塊、接觸中心模塊、工作流管理模塊、數(shù)據(jù)分析模塊。

CRM系統(tǒng)目標(biāo)集中體現(xiàn)在：

(1)系統(tǒng)地管理客戶資料，將客戶信息作為企業(yè)重要戰(zhàn)略資源

(2)細(xì)分客戶需求，指導(dǎo)新樓盤的設(shè)計(jì)和推廣

(3)提高現(xiàn)有客戶滿意度，使更多的老客戶推薦新客戶

(4)提高企業(yè)運(yùn)作效率

(5)提升利潤和銷售能力

總之，在激烈的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，良好的客戶關(guān)系是任何企業(yè)求得生存與發(fā)展的關(guān)鍵因素。越來越多的企業(yè)開始意識到CRM的重要性，它們不斷地加大企業(yè)在客戶服務(wù)、關(guān)系維護(hù)上的投入比例。房地產(chǎn)企業(yè)通過采用先進(jìn)的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)挖掘潛在客戶價值、提高服務(wù)質(zhì)量、提高和降低成本的目的。因此，電子商務(wù)時代的Internet帶來的不僅僅是一場通訊革命，對于商務(wù)活動來講，它同時也帶來了一場客戶革命。

參考文獻(xiàn)：

[1]李志宏王學(xué)東主編:《客戶關(guān)系管理》.華南理工大學(xué)出版社

[2]牟惟仲:對物流現(xiàn)代化的探討.機(jī)電工業(yè)出版社 物流技術(shù); 2000年01期

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)特點(diǎn) 市場風(fēng)險

地產(chǎn)商品的非流動性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險

房地產(chǎn)是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區(qū)相互之間房地產(chǎn)余缺的調(diào)劑性較差。結(jié)合我國具體國情，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)地位，工業(yè)化進(jìn)程與農(nóng)村耕地的保障，我國城市化進(jìn)程所需土地只能視具體情況適當(dāng)限量供應(yīng)。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產(chǎn)業(yè)上也一樣存在，如糧食、能源、礦產(chǎn)，由此可以擴(kuò)大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產(chǎn)、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優(yōu)勢容易形成區(qū)域性炒作，實(shí)現(xiàn)某一區(qū)域甚至某一地區(qū)的高價位限量供給――高價位運(yùn)行。運(yùn)作房地產(chǎn)市場比運(yùn)作其它市場，實(shí)現(xiàn)其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當(dāng)?shù)膬r格上漲有利于增加供給，刺激房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。住房空置， 無疑是社會有限資源的巨大浪費(fèi)，當(dāng)住房供給量達(dá)到一定程度，政府部門應(yīng)抓住時機(jī)進(jìn)行宏觀調(diào)控。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的良性循環(huán)，定將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)性發(fā)展。

對產(chǎn)品的高價值性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險

這里所指的房地產(chǎn)商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產(chǎn)商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術(shù)條件。房地產(chǎn)資源客觀壟斷優(yōu)勢加上較強(qiáng)體力勞動的大量凝結(jié)，鑄成了房地產(chǎn)商品高價值性。房價收入比，聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36―60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產(chǎn)自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)商品流通性較差，變現(xiàn)風(fēng)險較高，房地產(chǎn)市場高價位運(yùn)行時，一旦出現(xiàn)波動，被套的可能性較大。房地產(chǎn)商品交易的進(jìn)行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產(chǎn)商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強(qiáng)的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格的高價炒作，也只能是現(xiàn)實(shí)需求不足的“有價無市”。

房地產(chǎn)商品投資的長期性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)營周期的長期性增加了房地產(chǎn)投資的不確定性，使得人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期難以把握。房地產(chǎn)市場供給與需求的此消彼長、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的政策、法令、法規(guī)的調(diào)整，建筑材料價格的變動，建設(shè)用地的供給量，土地價格的升降，融資環(huán)境的變化，利息的調(diào)整無不牽動著房地產(chǎn)市場商品的開發(fā)、出售以及房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行。最終都將影響到房地產(chǎn)“投資收益”的層面上來。房地產(chǎn)商品的投資周期較長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期更長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期中涉及的是大量的房地產(chǎn)折舊，高額的折舊加上物業(yè)管理費(fèi)用，決定了房地產(chǎn)商品較高經(jīng)營費(fèi)用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區(qū)，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價，30―60年的使用年限折衷計(jì)算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業(yè)管理費(fèi)用，平均每月的經(jīng)營費(fèi)用接近千元。較高的經(jīng)營費(fèi)用加大了房地產(chǎn)商品經(jīng)營的長期風(fēng)險。

信息的非對稱性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險

房地產(chǎn)市場信息的非對稱性決定著房地產(chǎn)市場的價值風(fēng)險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產(chǎn)交易中，開發(fā)商信息的相對主動，有助于房地產(chǎn)商品的高價開盤和連續(xù)高價開盤。房地產(chǎn)市場上，逐期連續(xù)的高價開盤現(xiàn)象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創(chuàng)造上，更加具有傾向性?！胺康禺a(chǎn)炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產(chǎn)媒體信息出現(xiàn)了較大傾斜。其中不排除付費(fèi)炒作的可能性。基于利益考慮，房地產(chǎn)商多家聯(lián)合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機(jī)調(diào)高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產(chǎn)消費(fèi)者受著精力和實(shí)力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產(chǎn)市場信息。糾正房地產(chǎn)市場信息失衡，抑制房地產(chǎn)炒作，需要政府、房地產(chǎn)相關(guān)部門，建立起一套科學(xué)的房地產(chǎn)價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。

房地產(chǎn)市場的連帶性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險

房地產(chǎn)市場金融鏈風(fēng)險

沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現(xiàn)實(shí)需求的轉(zhuǎn)化的能量應(yīng)當(dāng)被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產(chǎn)借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成?！?998年以來，個人住房消費(fèi)信貸的啟動以及自1996年以來的連續(xù)8次降息，我國住房貸款出現(xiàn)了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達(dá)49.5%?！弊》抠J款制度實(shí)施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實(shí)現(xiàn)百姓的安居樂業(yè)。房地產(chǎn)炒作與投機(jī)行為，已經(jīng)或正在多次利用著我國對房地產(chǎn)市場保護(hù)――住房貸款的優(yōu)惠政策。多套房產(chǎn)的同時炒作與“連環(huán)”炒作，房屋的高價運(yùn)行，遠(yuǎn)期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風(fēng)險。

房地產(chǎn)市場同其他產(chǎn)業(yè)市場的連帶風(fēng)險

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場的快速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的“雙高”特點(diǎn)。這種“雙高”效應(yīng)，需要幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的發(fā)展、積累才能鼓顯出來，需要經(jīng)過幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的增長、蓄積才能完成。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展長期孵化孕育成的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)繁榮，催生了房地產(chǎn)商品支柱產(chǎn)業(yè)化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點(diǎn)中，有1.8個百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的“雙高”效應(yīng)要求我們在處理有關(guān)房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經(jīng)濟(jì)的影響性，防止連帶經(jīng)濟(jì)的劇烈波動。

當(dāng)今社會條件下，城市化進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的世界潮流，房價上漲的不利影響，應(yīng)當(dāng)引起人們重視。現(xiàn)代城市的建設(shè)與國家發(fā)展，需要的是人們共同的智慧與呵護(hù)。

參考文獻(xiàn)：