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篇1

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);實(shí)物期權(quán);投資決策

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法,往往忽略企業(yè)潛在的投資機(jī)會可能帶來的收益,以及開發(fā)企業(yè)管理者通過靈活把握各種投資機(jī)會所能給企業(yè)帶來的增值,因此常常低估項(xiàng)目的價(jià)值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin認(rèn)為,傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略因素,因此經(jīng)常低估投資機(jī)會而導(dǎo)致短期決策行為,造成投資不足和競爭地位的實(shí)際下降。

當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項(xiàng)目投資決策分析時(shí),金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重大研究成果——以Black和Scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價(jià)理論啟迪了項(xiàng)目投資決策新方法,他們通過構(gòu)造期權(quán)的動態(tài)復(fù)制組合來對沖期權(quán)風(fēng)險(xiǎn),并獲得無風(fēng)險(xiǎn)收益,在無套利機(jī)會和無交易費(fèi)用等假設(shè)下,經(jīng)過嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo),得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價(jià)格必須滿足的微分方程,并運(yùn)用該方程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式,即著名的Black-Scholes模型。同時(shí),Cos、Ross和Rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹定價(jià)模型,使離散時(shí)間的期權(quán)定價(jià)問題得以簡化,進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價(jià)理論。最先把期權(quán)定價(jià)理論引入項(xiàng)目投資領(lǐng)域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價(jià)理論與方法可用于項(xiàng)目投資的評估與決策,并稱之為實(shí)物期權(quán)。

經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn),而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒有體現(xiàn)出來,實(shí)物期權(quán)方法的使用,正好解決了企業(yè)的經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來的價(jià)值估價(jià)問題。并且,實(shí)物期權(quán)方法不是簡單地對傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定,而是在保留其對資金時(shí)間價(jià)值分析這一特性的基礎(chǔ)上對其局限性進(jìn)行突破,兩種方法相互補(bǔ)充。

因此,實(shí)物期權(quán)方法作為在不確定市場環(huán)境中輔助投資決策的方法,已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來對項(xiàng)目進(jìn)行決策分析,是一種科學(xué)、合理、主動、有效的方法。但是,將實(shí)物期權(quán)方法引入項(xiàng)目投資決策中,有著比較嚴(yán)格的條件限制,主要是指投資項(xiàng)目首先必須具有實(shí)物期權(quán)特性,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)特性進(jìn)行分析,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型,并進(jìn)行實(shí)證研究,為實(shí)物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資,可以分為兩大階段,即項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)階段和項(xiàng)目的運(yùn)營管理階段。在開發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項(xiàng)目招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目運(yùn)營管理階段是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,對項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營和管理,將開發(fā)產(chǎn)品市場化,獲得企業(yè)利潤的階段。

在開發(fā)建設(shè)階段,從實(shí)物期權(quán)的角度來看,土地使用費(fèi)的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費(fèi)用,在支付了這筆費(fèi)用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對土地進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營、變賣等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來自市場、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià),在國家規(guī)定的期間內(nèi),推遲開發(fā)投資。因此,投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價(jià)值。而在項(xiàng)目建設(shè)階段,影響項(xiàng)目價(jià)值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來的租賃價(jià)格。由于項(xiàng)目的經(jīng)營期限較長,在整個(gè)收益過程中存在高度的不確定性,包括經(jīng)營管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準(zhǔn)確對項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行評估。而由于項(xiàng)目價(jià)值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發(fā)的方式,在一期投資建設(shè)之后,根據(jù)市場情況決定下一期開發(fā)的投資情況,以此降低開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在項(xiàng)目建設(shè)階段,蘊(yùn)涵擴(kuò)張和收縮期權(quán)。在項(xiàng)目的運(yùn)營管理階段,當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營良好時(shí),決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會或?qū)?xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張,以獲取更大的收益。而當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營不佳時(shí),決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項(xiàng)目的方式,以減少風(fēng)險(xiǎn)。由此,在項(xiàng)目的運(yùn)營階段,存在增長期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

根據(jù)上面的分析可以知道,商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán),商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為期權(quán)的持有者,可以根據(jù)其在進(jìn)行投資決策時(shí)所擁有的信息來決定是否進(jìn)行開發(fā)建設(shè),以及決定開發(fā)建設(shè)的時(shí)間和開發(fā)建設(shè)規(guī)模。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實(shí)物期權(quán)模型構(gòu)建

從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值,通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價(jià)值。因此,要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目價(jià)值的計(jì)算,首先必須進(jìn)行項(xiàng)目凈現(xiàn)值的計(jì)算,在得到項(xiàng)目凈現(xiàn)值數(shù)值之后,再對項(xiàng)目蘊(yùn)涵的靈活性價(jià)值即實(shí)物期權(quán)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算,最后計(jì)算項(xiàng)目的總價(jià)值。如果項(xiàng)目的總價(jià)值大于零,則說明項(xiàng)目可行,可以對項(xiàng)目進(jìn)行投資。而一旦出現(xiàn)負(fù)值,則不應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目投資。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地的使用權(quán)。可見,開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán),進(jìn)行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況,在對經(jīng)典的B-S定價(jià)模型進(jìn)行修正的基礎(chǔ)上,來確定商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實(shí)際和更具有適用性,本文在進(jìn)行模型推導(dǎo)之前,做出的主要假設(shè)條件有:

1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格呈對數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。

2.在期權(quán)有效期內(nèi),除價(jià)格變動而形成資本損益外,還包括因?yàn)橥恋亻e置所產(chǎn)生的機(jī)會成本,即存在負(fù)的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機(jī)會成本。

3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無風(fēng)險(xiǎn)利率r不受限制地進(jìn)行貸款。

4.用SW表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內(nèi)所帶來的凈收益現(xiàn)值,相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷售價(jià)格,其中S表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價(jià)格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長率,t表示推遲期權(quán)的時(shí)間,T表示項(xiàng)目的壽命期,則:

5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費(fèi)用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前,土地每年的閑置費(fèi)用為Fi,考慮項(xiàng)目的建設(shè)期,假設(shè)建設(shè)期為D年。

下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目在推遲期權(quán)階段的定價(jià)模型。假設(shè)項(xiàng)目價(jià)值的不確定性只受到租賃價(jià)格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價(jià)格來代替凈租賃收益,則相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資,得到的項(xiàng)目價(jià)值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價(jià)值。然后,將這一結(jié)果乘以項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)面積,即得到項(xiàng)目的總價(jià)值。假設(shè)項(xiàng)目每單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資為C,年租金為S,則項(xiàng)目每單位建筑面積當(dāng)前實(shí)現(xiàn)的利潤為:E[max(SW-C,0]

假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)

其中as表示租賃價(jià)格的瞬時(shí)漂移率,σs表示單位時(shí)間內(nèi)租賃價(jià)格的波動率,dz為維納過程增量,對式(2)進(jìn)行積分,得到

式(13)就是計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目價(jià)值。其中S0表示初始凈租賃價(jià)格,V表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的價(jià)值,C表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用)。為了便于模型的計(jì)算,本文考慮在計(jì)算C時(shí)先將所得稅排除在外,則得到的包含期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目價(jià)值為稅前的價(jià)值,屬于開發(fā)企業(yè)利潤。因此,對求得的項(xiàng)目價(jià)值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項(xiàng)目價(jià)值。設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)面積為M,所得稅稅率為h,土地費(fèi)用為A,可行性研究費(fèi)用為J,V1表示項(xiàng)目推遲期權(quán)的價(jià)值,k表示項(xiàng)目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率,則商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目價(jià)值為:

則推遲期權(quán)的價(jià)值為:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于價(jià)格遵循幾何布朗運(yùn)動,且項(xiàng)目價(jià)值僅受租賃價(jià)格波動影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。

三、模型的相關(guān)參數(shù)確定

本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益,是通過將項(xiàng)目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無風(fēng)險(xiǎn)利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值,即SW。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運(yùn)營費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅后得到的。

C表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資:具體包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi),不包括土地費(fèi)用和項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用。

S0表示初始租賃價(jià)格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運(yùn)營費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價(jià)格可以采用項(xiàng)目推遲期權(quán)初期的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場同類物業(yè)的市場均價(jià)。r表示無風(fēng)險(xiǎn)利率,取5年期國債利率作為標(biāo)準(zhǔn),土地的負(fù)的紅利分配δ取無風(fēng)險(xiǎn)利率作為標(biāo)準(zhǔn)。q的取值,可以根據(jù)市場調(diào)查,結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況來進(jìn)行確定。

最后是關(guān)于波動率參數(shù)的估計(jì)。由資產(chǎn)價(jià)格理論得知,房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定,房地產(chǎn)價(jià)格波動與房地產(chǎn)租金的波動幅度應(yīng)該基本相似,兩者呈正相關(guān)關(guān)系,如果兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價(jià)格的波動幅度大于房地產(chǎn)租金的波動幅度,就表明房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)了異常。因此,可以通過中房指數(shù)來求出項(xiàng)目價(jià)值的波動率。設(shè)項(xiàng)目波動率和項(xiàng)目產(chǎn)出物價(jià)格的波動率相等,即σ=σs,由此,商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格的波動率σ可以根據(jù)目前已有的價(jià)格指數(shù),用數(shù)值方法求出,具體公式為:

其中n+1表示歷史觀察數(shù)據(jù),Si表示在第i個(gè)時(shí)間間隔末的商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù),ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t為時(shí)間跨度。

四、實(shí)證研究

1.樣本選取

某市商業(yè)中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬平方米,共計(jì)718個(gè)商業(yè)鋪面,全長840米,預(yù)計(jì)總投資1.63億元,項(xiàng)目分二期建設(shè),其中第一期工程全長560米,宗地面積4.32萬平方米,宗地價(jià)值3548.8萬元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項(xiàng)目于2002年12月動工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開街試營業(yè),該項(xiàng)目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬平方米。該步行街預(yù)計(jì)在2007年啟動二期工程,目前相關(guān)事項(xiàng)還未進(jìn)行。本論文的實(shí)證研究,擬采用該項(xiàng)目二期工程為研究對象,進(jìn)行項(xiàng)目投資決策分析。

2.傳統(tǒng)的項(xiàng)目投資決策分析

為了和前面的分析相對應(yīng),假設(shè)所有商鋪只租不售,均通過租賃的方式來獲取收益。

該項(xiàng)目從2007年初開始,開發(fā)期為2年,其中建設(shè)期1.5年,前期工程0.5年,計(jì)劃2008年年末完工。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費(fèi)用4854.43萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(包括前期工程費(fèi))1000萬元、商業(yè)用房建筑安裝工程費(fèi)2398.66萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)32.5萬元、管理費(fèi)用248.57萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用441.12萬元、銷售費(fèi)用1323.36萬元、開發(fā)期的稅費(fèi)121.56萬元、其他費(fèi)用110.85萬元、不可預(yù)見費(fèi)554.27萬元。假設(shè)項(xiàng)目當(dāng)年的投資額發(fā)生在年初,項(xiàng)目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據(jù)市場調(diào)查,結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況,預(yù)計(jì)項(xiàng)目2009年的租賃價(jià)格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開始為90%。運(yùn)營費(fèi)用包括:房產(chǎn)稅、管理費(fèi)用、修理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等,其中房產(chǎn)稅按年租金的12%計(jì)算,管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算。項(xiàng)目的經(jīng)營稅金及附加采取的稅率為5.5%,計(jì)稅基礎(chǔ)為出租收入,所得稅的稅率為33%,計(jì)稅基礎(chǔ)為項(xiàng)目每年產(chǎn)生的利潤,為簡化計(jì)算,土地增值稅不計(jì)。土地使用年限為40年,預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營18年后的凈轉(zhuǎn)售收入為9000萬元。

根據(jù)前面的分析,可以通過編制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目損益表,計(jì)算出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在壽命期內(nèi)各年的利潤總額,從而可以計(jì)算出項(xiàng)目所要繳納的所得稅。最后根據(jù)上述數(shù)據(jù),編制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資現(xiàn)金流量表,以此計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表,詳見表1。

考慮資金時(shí)間價(jià)值和投資者對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,從而可以得出該項(xiàng)目的NPV=2647萬元,則該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行,可進(jìn)行投資。

3.基于實(shí)物期權(quán)方法的投資決策分析

下面運(yùn)用實(shí)物期權(quán)法重新審視該項(xiàng)目。假設(shè)市場走勢難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進(jìn)行分析。項(xiàng)目的開發(fā)期為2年,預(yù)計(jì)2009年開始施工,2010年末竣工并交付使用,項(xiàng)目從2011年開始獲取收益,預(yù)計(jì)項(xiàng)目的租賃價(jià)格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費(fèi)用為土地出讓價(jià)的10%。

參照前面介紹的項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù),開發(fā)商要想獲得此推遲期權(quán),首先必須獲得土地的使用權(quán),其中土地使用費(fèi)用為4854.43萬元。無風(fēng)險(xiǎn)利率采用2006年發(fā)行的憑證式(一期)國債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負(fù)的紅利分配,設(shè)其等于無風(fēng)險(xiǎn)利率。項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資(不包含土地使用費(fèi)用)預(yù)計(jì)在原來的基礎(chǔ)上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬元,項(xiàng)目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬元?？紤]商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推遲開發(fā)的全投資現(xiàn)金流量表,詳見表2?？紤]資金時(shí)間價(jià)值和投資者對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,可以得出NPV=1158萬元。

租賃價(jià)格波動率,采用該市中房指數(shù)典型地產(chǎn)指數(shù)2005年8月至2006年1月的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算,得出租賃價(jià)格的波動率為0.23。

下面具體對項(xiàng)目的推遲期權(quán)進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)市場調(diào)查,目前,該市同類商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格均價(jià)為1元/天·平方米,因此推遲期權(quán)初期的租賃價(jià)格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運(yùn)營費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)是:管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,應(yīng)交稅金按年租金的12%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算,經(jīng)營稅金及附加按年租金的5.5%計(jì)算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用)為1509元/平方米,W=22.66。

則:

因此,考慮了推遲期權(quán)的項(xiàng)目總價(jià)值為4248萬元,大于不延期開發(fā)的凈現(xiàn)值2647萬元。因此,可以得知,開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)后,進(jìn)行項(xiàng)目的招商活動,等待并觀察市場,在推遲投資期限內(nèi),根據(jù)項(xiàng)目的招商來決定投資,能獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。

4.實(shí)物期權(quán)價(jià)值的敏感性分析

這里主要分析項(xiàng)目投資費(fèi)用、波動率和出租價(jià)格的變化對項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響。假設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用和出租價(jià)格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動對期權(quán)價(jià)值的影響情況,見表3。

假設(shè)出租價(jià)格波動率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動率的變動對項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響,具體內(nèi)容見表4。

通過以上的實(shí)證分析,可以得知,使用本文構(gòu)建的模型計(jì)算結(jié)果和理論分析結(jié)果是一致的。一方面表現(xiàn)為考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評估價(jià)值;另一方面表現(xiàn)為看漲期權(quán)的價(jià)格與標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格、波動率大小成正向變動,與項(xiàng)目投資費(fèi)用成反向變動。

五、結(jié)語

本文對商業(yè)地產(chǎn)投資特性進(jìn)行分析,從中找出商業(yè)地產(chǎn)投資中所蘊(yùn)涵的實(shí)物期權(quán)特性,并通過對B-S模型進(jìn)行修正,提出商業(yè)地產(chǎn)推遲投資的實(shí)物期權(quán)模型,并對其進(jìn)行實(shí)證,得出考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評估價(jià)值。因此,將實(shí)物期權(quán)運(yùn)用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域,是充分地考慮了開發(fā)商的決策靈活性,使項(xiàng)目投資決策更接近于項(xiàng)目實(shí)際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。

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篇2

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)營模式 資本運(yùn)營 產(chǎn)權(quán)式商鋪 頤高模式 萬達(dá)模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)系統(tǒng)工程，并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手，結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐，從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究，并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成??；地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運(yùn)營是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運(yùn)營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營商的角色，并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營商的工作，這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

從功能來講，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)長期，所以從這個(gè)角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢。

萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于：地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢，通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程；在資本運(yùn)營上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營。

但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注，它們分別是：

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長、投資大的特點(diǎn)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)，地產(chǎn)占主動對其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處，商業(yè)運(yùn)營商可能的變更對地產(chǎn)運(yùn)營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外，資本運(yùn)營未與商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上（尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí)）存在一定隱患。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運(yùn)營方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外，還參與地產(chǎn)開發(fā)（主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃），并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是商業(yè)運(yùn)營，無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營，最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢：商業(yè)運(yùn)營商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運(yùn)營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運(yùn)營可與商業(yè)運(yùn)營耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例，分析商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù)，融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營模式表現(xiàn)在以下幾方面：

地產(chǎn)耦合：頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展；近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的前端，直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在：參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址；用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合；在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制，獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營：頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營模式，主要有以下幾點(diǎn)：資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機(jī)制，完成開發(fā)商的資本周期（投入并獲得合理回報(bào)）；通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產(chǎn)投入；部分物業(yè)長期持有，通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于：

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性，通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營在整體項(xiàng)目運(yùn)營的主導(dǎo)地位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以商業(yè)運(yùn)營為核心；充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性；完善的退出機(jī)制，保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營對項(xiàng)目的主導(dǎo)作用；除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營模式外，還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運(yùn)營，使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營更具有持續(xù)性；頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心，以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對商業(yè)運(yùn)營商提出了新的要求，除商業(yè)運(yùn)營的領(lǐng)域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營的能力。

比較分析

篇3

在本次住交會上，最奪人眼球的當(dāng)屬主題型商業(yè)地產(chǎn)，并且有三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)亮相，分別是以汽車為主題的福州海峽汽車文化廣場、走奢侈品路線的廈門香山游艇會和匯聚旅游商住為―體的貴安新天地。

所謂主題商業(yè)地產(chǎn)，是在立項(xiàng)之初即有明確定位，專為某一行業(yè)量身訂做，從而圈定了特定的消費(fèi)客群。其實(shí)，主題商業(yè)地產(chǎn)在國外早已形成趨勢，盡管國內(nèi)尚處于起步階段，但正逐漸成為投資者的“新寵”。

主題定位價(jià)值加分

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸升溫，純寫字樓、shoppinggrall、SOHO，甚至城市綜合體等各類商業(yè)形態(tài)層出不窮，但扎堆上市導(dǎo)致―定市場范圍內(nèi)的供大于求，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，不少中小型商業(yè)項(xiàng)目因招商困難無法開業(yè)或開業(yè)后幾度易主。

“與售完即可的住宅相比，涉及運(yùn)營管理的商業(yè)顯得復(fù)雜很多，那些跟風(fēng)投資的項(xiàng)目往往都存在經(jīng)營模式雷同、產(chǎn)品大同小異的問題，最終造成投資者利益受損?！备Ｖ莺{汽車文化廣場發(fā)展有限公司總經(jīng)理孫康升認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)競爭越來越激烈，如今越來越多的開發(fā)商意識到商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵在于運(yùn)營模式差異化，通過進(jìn)行主題定位，可以為商業(yè)項(xiàng)目價(jià)值加分。

“以海峽汽車文化廣場為例，它是一個(gè)圍繞汽車銷售為主題的城市綜合體，結(jié)合車務(wù)配套及相應(yīng)的商業(yè)生活配套，但又不僅僅是為了交易而交易，更是希望打造出全國首家集食、住、娛樂休閑為―體的汽車主題公園?！睂O康升表示，倘若按照老路走下去，汽車交易市場規(guī)模越做越大，但4s店仍然只是4s店，沒有突破傳統(tǒng)概念，無法吸引消費(fèi)者的關(guān)注，使得項(xiàng)目的投資價(jià)值受影響。

特征要鮮明

主題商業(yè)有別于傳統(tǒng)商業(yè)的重要標(biāo)志主要體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的定位上，但在確定之前，首先要了解市場形勢，選擇怎樣的主題最適合，直接決定了能否吸引同類型的商家聚集，后期的經(jīng)營管理能否事半功倍?

廈門香山游艇會的有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，選擇游艇不是一蹴而就的，畢竟游艇現(xiàn)階段尚屬高端奢侈品，受眾面相對窄，投資風(fēng)險(xiǎn)高，但經(jīng)過調(diào)查考證后發(fā)現(xiàn)，由于廈門是國際性旅游城市，吸引著全國乃至世界各地投資者的目光，而目前五緣灣附近的游艇項(xiàng)目已經(jīng)供不應(yīng)求，無法滿足市場的需求，因此，走高端路線的主題商業(yè)地產(chǎn)潛在著巨大的投資價(jià)值。

篇4

調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)帶來發(fā)展契機(jī)

在住宅調(diào)控日益冷峻的2010年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的勢頭。盤點(diǎn)全年商業(yè)地產(chǎn)，細(xì)分市場全面的關(guān)注度超越住宅，不外乎兩大支撐因素。一是大環(huán)境下的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展契機(jī)；二是資金和開發(fā)企業(yè)策略正逐漸向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，以往開發(fā)商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來做商業(yè)地產(chǎn)，原因在于商業(yè)地產(chǎn)從長期來看有豐厚回報(bào)，但短期內(nèi)很難套現(xiàn)。而今，很多開發(fā)商發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)受政策調(diào)控，市場波動的風(fēng)險(xiǎn)更小，正成為開發(fā)企業(yè)在當(dāng)今融資環(huán)境下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在樓市調(diào)控背景下，不僅購房者開始對住宅市場觀望，即使是開發(fā)商對市場的預(yù)期也更加謹(jǐn)慎，不敢貿(mào)然將所有的資金壓在住宅市場上。事實(shí)上，一些開發(fā)商已經(jīng)開始持有一定比例的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)雖然占用資金較多，回收期較長，現(xiàn)階段利潤不如居住類房地產(chǎn)，但畢竟商業(yè)地產(chǎn)本身也可以獲得穩(wěn)定收益（包括商業(yè)地產(chǎn)自身的增值和租金收益）；另外，商業(yè)地產(chǎn)屬優(yōu)質(zhì)抵押物，通過抵押還可獲得融資，進(jìn)而獲取運(yùn)營收益。投資商業(yè)地產(chǎn)還可以作為開發(fā)商資金運(yùn)作的一種緩沖方式，如果住宅市場發(fā)展前景繼續(xù)看好，尚可重新選擇――減持手中的商業(yè)地產(chǎn)，繼續(xù)進(jìn)入住宅市場；如果住宅市場回歸理性，價(jià)格下降，利潤空間小，則可以長期持有商業(yè)地產(chǎn)，獲取穩(wěn)定收益。

“限價(jià)令”與二次調(diào)控的雙重導(dǎo)向，讓開發(fā)商們在住宅市場中的高額利潤頓時(shí)縮水，這也讓更多的開發(fā)商將視線轉(zhuǎn)向暫時(shí)不受政策影響的商業(yè)地產(chǎn)；而先前一直以商業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)的開發(fā)企業(yè)此時(shí)都在努力強(qiáng)化品牌以爭取更多的市場份額。以某市紫薇國際廣場為例，從2010年年初“國十條”實(shí)施至“限價(jià)令”再到二次調(diào)控，商鋪一直處于熱銷狀態(tài)。從這一點(diǎn)就能很充分地說明，在調(diào)控政策的影響下，住宅市場雖然復(fù)雜而又平淡，但商業(yè)地產(chǎn)卻是真正迎來了發(fā)展契機(jī)。

核心價(jià)值是投資關(guān)鍵

無論走到哪個(gè)城市，我們都能發(fā)現(xiàn)，在最重要的地段或最顯要的位置，要么是豪華的星級酒店、寫字樓，要么是繁榮的商業(yè)街、購物中心等，反正都是商業(yè)地產(chǎn)，這些項(xiàng)目既代表著這個(gè)城市的形象和窗口，也承載著這座城市的活力和榮耀。對于住宅，地段影響的只是日后升值的潛力，而商業(yè)地產(chǎn)的投資，地段更是重中之重。對于商業(yè)地產(chǎn)，地段影響的不止是日后升值，對當(dāng)下的租金、客源都有著重大的影響，甚至于對一個(gè)城市的地產(chǎn)起到風(fēng)向標(biāo)作用，政府動用行政資源手段十分賣力促其火爆。

對于投資者而言，在成熟的中央商務(wù)圈投資商鋪，投資額較大，而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度，都將直接影響商鋪的經(jīng)營效益水平及場地的租金。這種商鋪的運(yùn)作首先是借了近在咫尺的整個(gè)商圈的“東風(fēng)”，也就是所謂的“大樹底下好乘涼”。我們在強(qiáng)調(diào)地段論的同時(shí)，并未推崇其唯一論。一直以來，受各開發(fā)商及傳統(tǒng)住宅投資影響，地產(chǎn)投資最重要的考量因素就是地段，尤其許多中小投資者對于地段更是敏感，不好的地段和陌生的商圈，哪怕是價(jià)格再低，也不會吸引到他們投資的眼球。

地段論雖然有助于企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展，但同時(shí)也可能因固守地段論而失去許多機(jī)會。在城市化高速發(fā)展的階段，多中心發(fā)展趨勢明顯，市中心地段可開發(fā)用地日漸稀少，因此應(yīng)該對地段論有一個(gè)重新的認(rèn)識。拿商鋪來說，現(xiàn)在越來越多所謂的好地段商鋪成為“投資毒藥”。有不少開發(fā)商，無論在哪都敢說自己的項(xiàng)目地段好，如今，“地段”似乎已經(jīng)被“霧”化，甚至“神”化了。

在全國市級以上城市里，近幾年都推出了這個(gè)廣場、那個(gè)中心，等等，有的是新城擴(kuò)建確立商業(yè)中心，有的是老城改造重點(diǎn)建設(shè)的城市形象，還有的是商企直接投資打造包裝出的旺鋪。其中尤以老城區(qū)改造最引人眼球，投資價(jià)值及潛力把老城區(qū)的人脈等社會商業(yè)資源延續(xù)下來了，這也是各地目前重點(diǎn)打造的新城市中心和高檔商業(yè)中心，這也是前文中“重新認(rèn)識地段論”的原因所在，要用長遠(yuǎn)的眼光看問題，擁有多年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營理念、專業(yè)的市場探知見解與科學(xué)的管理模式，其成功的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也為所經(jīng)營項(xiàng)目能夠成功運(yùn)營打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

投資商鋪也需謹(jǐn)慎出手

目前全國各地樓市所處的觀望行情中，在住宅投資受限的背景下，一些人手里面有一些閑錢就跟風(fēng)的買了商鋪，其實(shí)很多人壓根兒就不懂商業(yè)。商鋪的投資需要很強(qiáng)的專業(yè)知識性，對投資者的要求很高，并不是如同住宅只要有錢就可以進(jìn)來，商鋪投資涉及到的因素很多，一不小心就有可能被套牢。投資住宅至少還能出租出去，但是投資商鋪，萬一租不出去就會被套牢，砸在了手里。對于開發(fā)商來講，商鋪門市房只要能將一樓賣出，建設(shè)資金就基本回籠了，而對投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)是全額承擔(dān)，自我消化的。有位退休人員將手中50多萬元積蓄全部投入商鋪，買下28平方門面，由于地理位置問題，三年沒有形成人氣，結(jié)果房子沒有租出手，自己也無法經(jīng)營，房子暫時(shí)沒有多大升值空間，轉(zhuǎn)手也一時(shí)沒人接手。但是，前幾年的房價(jià)暴漲，確實(shí)讓一些人投資商鋪跟漲賺了點(diǎn)錢，這是一時(shí)之利，不是人人適用的投資之策。在金融政策、物價(jià)水平尚不平穩(wěn)階段，作為投資人應(yīng)三思。

篇5

1、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制

我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會進(jìn)行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)回款并獲得大量利潤，地產(chǎn)經(jīng)營管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的科學(xué)性和整體效益難以實(shí)現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國沒有發(fā)達(dá)的資本市場和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。我國行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。

2、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點(diǎn)和項(xiàng)目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理的全程。但是目前我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。

3、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，但是，許多開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營模式缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項(xiàng)目運(yùn)營存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營效益。商業(yè)地產(chǎn)對商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

4、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤高于商業(yè)經(jīng)營利潤

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)高利潤行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤甚至超過100%，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤的主要來源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長期運(yùn)營和管理。

二、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過運(yùn)用科學(xué)的測算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動，通過加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運(yùn)營管理，其資產(chǎn)價(jià)值也會隨著經(jīng)營過程中的租金價(jià)格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。

3、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運(yùn)行，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動房地產(chǎn)價(jià)格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的相互促進(jìn)和帶動，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營管理的整體效益實(shí)現(xiàn)。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評估和市場、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競爭實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營所需資金，提高對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應(yīng)該加大對商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運(yùn)動以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過對動態(tài)的商業(yè)娛樂設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。

4、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理效率的提升。對商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個(gè)方面加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理。通過對商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營者的利益最大化。

四、總結(jié)

篇6

所謂商業(yè)地產(chǎn)，是指在開發(fā)商業(yè)性建筑項(xiàng)目的過程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和運(yùn)營管理等按一定的次序作為一個(gè)整體流程來運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費(fèi)場所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營。

2007年1～2月份商業(yè)營業(yè)用房投資比上年同期增長12.7%，增幅比同期房地產(chǎn)及辦公樓投資分別低11.6和6.8個(gè)百分點(diǎn)；2007年第一季度，商業(yè)營業(yè)用房投資雖有所反彈，即比上年同期增長17.7%，但增幅不僅比同期房地產(chǎn)投資低9.2個(gè)百分點(diǎn)，而且比同期辦公樓及其他非住宅投資分別低5.3和2.3個(gè)百分點(diǎn)。2007年1～4月份與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資略有反彈的情況不同，商業(yè)營業(yè)用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4個(gè)百分點(diǎn)，比2007年1～4月份全國房地產(chǎn)、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個(gè)百分點(diǎn)；在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重為11.1%，比上年同期和2007年第一季度分別低1.2和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國零售業(yè)全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計(jì)劃建設(shè)大型的購物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪?zhàn)赓U形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，正悄然成為房地產(chǎn)市場的新寵兒。中國商業(yè)地產(chǎn)將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產(chǎn)、購物中心地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)都將成為未來商業(yè)地產(chǎn)投資的亮點(diǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要有以下特點(diǎn)：對資金的需求較大、受政策的影響大、協(xié)調(diào)利益的難度大、合理規(guī)劃的難度高。

1、對資金的需求較大。地產(chǎn)項(xiàng)目的投資大、占地廣、建設(shè)和投資回收期長，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氛圍，因而所有的前期投入都來自開發(fā)商的積累。據(jù)有關(guān)專家估計(jì)，按北京商場目前的裝飾水平，每平方米建筑費(fèi)用加上裝修費(fèi)用大約為2萬元，5萬平方米的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就得近10個(gè)億，一年僅利息就要5，000多萬元，加上水、電、空調(diào)、電梯等一系列費(fèi)用，其運(yùn)作成本之高可想而知。而在出租過程中，為了吸引主力店加盟，發(fā)展商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報(bào)。因此，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資本實(shí)力、市場融資能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力有著很高的要求。

2、受政策的影響大。對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要包括房地產(chǎn)開發(fā)政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設(shè)政策等。首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建要經(jīng)多個(gè)政府部門審批。除了國土、規(guī)劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規(guī)劃方案還必須向市商委報(bào)審，設(shè)計(jì)必須符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的整體布局才可能獲得通過。有的城市由于商業(yè)設(shè)施較多，對開發(fā)大賣場和百貨店甚至要召開市民聽證會，如大連。其次，銀行對商業(yè)地產(chǎn)購買的抵押貸款條件與住宅有區(qū)別，商業(yè)房地產(chǎn)貸款至多六成10年，而住宅貸款可以達(dá)到八成30年。

再者，商業(yè)項(xiàng)目的層數(shù)少，根據(jù)銷售政策規(guī)定，一般要到物業(yè)結(jié)構(gòu)封頂后才能預(yù)售，而高層、小高層住宅只要投資達(dá)到1/3、已經(jīng)確定竣工日期就可以進(jìn)行預(yù)售，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求發(fā)展商具有很強(qiáng)的資金實(shí)力。此外，商業(yè)項(xiàng)目對政府區(qū)域規(guī)劃比住宅更敏感，城市功能布局的調(diào)整對商業(yè)項(xiàng)目的收益將產(chǎn)生革命性的影響。商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展互相促進(jìn)、互為制約。

3、利益協(xié)調(diào)的難度大。商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)市場面臨兩級客戶，一是銷售階段的投資經(jīng)營者；二是物業(yè)經(jīng)營階段的最終消費(fèi)者。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)策劃時(shí)，不僅要考慮各投資經(jīng)營者的需求特性，更要考慮最終消費(fèi)者的消費(fèi)行為和心理特征。如此，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者就形成一個(gè)環(huán)狀結(jié)構(gòu)，其多方利益是密切相關(guān)的。開發(fā)商只有從為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)角度出發(fā)，兼顧自身開發(fā)利益的同時(shí)，考慮整個(gè)環(huán)路的其他利益者，才能維持整個(gè)環(huán)路的發(fā)展。

4、合理規(guī)劃的難度高。一方面商業(yè)項(xiàng)目面對客戶需求個(gè)性化特點(diǎn)更加鮮明，各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求不具有替代性。如果針對特定目標(biāo)客戶規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)項(xiàng)目招商不成功，項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)將很難找到合適的客戶，從而給項(xiàng)目銷售招商帶來嚴(yán)重的后果。最關(guān)鍵的是，由于其規(guī)劃難度大，因此需要多個(gè)專業(yè)顧問中介機(jī)構(gòu)、各方面專業(yè)人員的協(xié)調(diào)配合，才能提高項(xiàng)目開發(fā)的成功率。這也對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資源整合的程度提出了更高的要求。

三、商業(yè)地產(chǎn)的主要盈利模式

盈利模式的多樣性同樣也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性獲利，而商業(yè)地產(chǎn)是靠物業(yè)增值來獲得長線投資回報(bào)和長期現(xiàn)金流。因此，商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的確定，對項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。縱觀我國目前商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營盈利模式，可歸納為以下幾種：

1、整體出售。通過店面或店鋪分割的方式，將商業(yè)地產(chǎn)出售給各個(gè)小業(yè)主。這種方式可以使開發(fā)商盡快收回投資，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但不利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營，且小業(yè)主面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

2、整體出租。開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)全部出租給商業(yè)經(jīng)營者，獲取租金收益。這種方式回報(bào)周期長，風(fēng)險(xiǎn)大，但可以獲得物業(yè)增值和持續(xù)現(xiàn)金流，同時(shí)還可以以此獲得抵押貸款。

3、部分出售，主力出租。根據(jù)項(xiàng)目具體情況，部分出租，部分銷售。項(xiàng)目較好的運(yùn)作模式是將部分房地產(chǎn)出租給著名零售商，以此帶來人氣，提升整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值；同時(shí)高價(jià)出售待售物業(yè)，以獲得最大經(jīng)營收益。

4、整體持有。開發(fā)商自己經(jīng)營商業(yè)物業(yè)。這種模式的前提是開發(fā)商自身擁有商業(yè)的專業(yè)經(jīng)營管理人員和隊(duì)伍，是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營的途徑。實(shí)踐中，由于該模式容易使開發(fā)商自己誤入競爭激烈的零售業(yè)陷阱中，承擔(dān)商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，容易出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營人力資源和品牌資源的缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)的情況，外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行；此外，還會加大開發(fā)商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張實(shí)施。

5、混合運(yùn)作。大量商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，使零售服務(wù)企業(yè)選址機(jī)會增大、商業(yè)物業(yè)招商難度增大。開發(fā)商可以通過與零售商合作，共同經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。具體方式有：（1）保底+營業(yè)額提成模式。開發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)，零售商負(fù)責(zé)其余部分投資，并負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，開發(fā)商得到保底金額和一定比例的營業(yè)額提成。一般情況下，超市類商品的提成比例為1.5～2%；百貨類商品的提成比例為3.5～5%。雙方約定的保底利潤一般低于該項(xiàng)目正常出租時(shí)的租金。（2）參股經(jīng)營模式。開發(fā)商為了吸引國內(nèi)外知名的主力店而出資參股，該主力店設(shè)在其商業(yè)地產(chǎn)的分店，開發(fā)商參股比例一般不超過20%。分店每年按雙方約定向開發(fā)商支付租金，同時(shí)向零售服務(wù)商交納品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)，約為1.0～2%營業(yè)額。該模式優(yōu)點(diǎn)是容易吸引知名商家，產(chǎn)生其他正效應(yīng)，可帶租約銷售整體物業(yè)；缺點(diǎn)是參股資金分紅受分店經(jīng)營狀況限制，并因此承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

6、產(chǎn)權(quán)式商鋪。產(chǎn)權(quán)式店鋪，指開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割成小商鋪出售給小業(yè)主。具體操作中可以采用：（1）售后產(chǎn)權(quán)人自營。這種方式不利于物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。（2）先分散售出產(chǎn)權(quán)，再集中招商。這種方式管理困難。（3）先集中招商，再出售產(chǎn)權(quán)。這種方式既有利于開發(fā)商獲得物業(yè)最大增值，又有利于商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營。（4）采取售后包租。由開發(fā)商聘請專業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，并承諾一定的收益回報(bào)給小業(yè)主。這種方式實(shí)施過程中往往由于商業(yè)經(jīng)營失敗或開發(fā)商失信等各種原因，而使小業(yè)主難以獲得承諾的回報(bào)。（5）以租代售。承租人租賃物業(yè)一定年期后獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。當(dāng)前，有些開發(fā)商對農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營采取現(xiàn)代超市加商鋪地產(chǎn)的模式，其實(shí)質(zhì)是對農(nóng)貿(mào)市場的產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)作與超市零售商的合作組合。根據(jù)分析商業(yè)地產(chǎn)投資的特點(diǎn)可以看出，商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。因此，在分析評價(jià)商業(yè)項(xiàng)目投資方案時(shí)，也要把風(fēng)險(xiǎn)控制考慮在內(nèi)。

四、選擇商業(yè)地產(chǎn)盈利模式需要解決的問題

一是講求聚合效應(yīng)和互補(bǔ)效應(yīng)。把握好項(xiàng)目的市場背景，認(rèn)真做好市場調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，不要同質(zhì)化。許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開發(fā)商對項(xiàng)目的市場研究不夠，市場定位不準(zhǔn)。

二是對高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地價(jià)昂貴，拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)巨大，開發(fā)成本非常高。城市中心商業(yè)地產(chǎn)一般都是高層，建設(shè)周期少則一二年，多則三五年，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。建設(shè)周期失控，會給資金供應(yīng)、市場營銷等帶來困難。要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。

三是要有跨行業(yè)整合的能力。商業(yè)地產(chǎn)不同于單純的住宅地產(chǎn)，具有跨行業(yè)的特點(diǎn)；不僅要為投資者定位，還要為經(jīng)營者定位，甚至要為管理者定位。如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。

篇7

孫楠高亢的嗓音正在唱出“燈火輝煌的街頭，突然襲來了一陣寒流，我拿什么來拯救?！倍?011年的房產(chǎn)商們也恰似在燈火輝煌的街頭，突然遭遇了“調(diào)控”大潮帶來的寒流。于是，大家不約而同地想到了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)能否成為拯救房地產(chǎn)市場的那根救命稻草?

2011年，宏觀“貨幣從緊”，“限價(jià)令”、“限購令”、“房產(chǎn)稅”等一系列政策措施如同拳臺高手的“組合拳”一般頻頻襲來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了最嚴(yán)厲也最飽受爭議的調(diào)控年。

在一系列的調(diào)控重拳之后，樓市觀望氣氛已經(jīng)形成。中國指數(shù)研究院于2011年12月29日的《2011年中國主要城市住宅市場交易情報(bào)》顯示，自2011年第四季度以來，開發(fā)商資金壓力不斷增大，促使其開始不斷促銷跑量，大中城市房價(jià)出現(xiàn)下行勢頭，房價(jià)泡沫逐漸被擠出，一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49％，二線城市樓市總體成交量相比2010年下降18.01％。

不過，“上帝關(guān)了一扇門，就會開一扇窗?！奔娂娹D(zhuǎn)移陣地。于是，“你轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)了嗎”開始成為眾多住宅開發(fā)商見面的寒暄語。

2011年，僅前10個(gè)月商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額就已達(dá)到7956.55億元，超過2010年全年的投資完成額，為不斷降溫的房地產(chǎn)市場帶來了一絲暖意。

有一則有趣的微博寫道：“如果每月接到的各類推銷電話都能夠成為美好的現(xiàn)實(shí)，那么可能我已經(jīng)喝了紅酒10瓶，健身5次，藏有黃金1公斤，享受了20次股票漲停，還擁有了20套商鋪和10個(gè)辦公室?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的速度由此也可見一斑。

除了政策調(diào)控對于住宅市場的“擠出效應(yīng)”之外，房地產(chǎn)企業(yè)更多的是看中城市化發(fā)展過程中商業(yè)地產(chǎn)的誘人前景，加之“無限購、不限貸”的優(yōu)勢，使得商業(yè)地產(chǎn)在2012年逆勢成為開發(fā)及投資的熱點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)疾風(fēng)勁吹

此外，在投資額同比增長率、施工面積同比增長率和新開工面積同比增長率等重要指標(biāo)方面，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的表現(xiàn)也比住宅強(qiáng)勢。

《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報(bào)告》顯示，前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于一個(gè)“大發(fā)展和”的時(shí)代。戴德梁行投資部的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海住宅投資額所占大宗投資交易的比重由2010年的31％下降至4％，商業(yè)地產(chǎn)的比重則大幅增加。

2011年7月，萬科深圳公司推出了“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬科之前，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開發(fā)商也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，相繼高調(diào)增加商業(yè)地產(chǎn)投資比重。

同時(shí)，一些非地產(chǎn)類企業(yè)也開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。2011年10月，國美電器通過港交所公告稱，旗下全資附屬公司鵬澤、北京鵬潤及北京國美已于9月27日簽訂合營協(xié)議，從事物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務(wù)；杉杉集團(tuán)董事長鄭永剛則直接大舉吹響了進(jìn)軍地產(chǎn)的“>中鋒號”，斥資97億元開發(fā)浙江第一高樓“寧波中心”，明確表示不動產(chǎn)投資將成為集團(tuán)的重要項(xiàng)目之一。

全新商業(yè)模式孕育中

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年上海預(yù)計(jì)將有22個(gè)商鋪項(xiàng)目入市。其中兩個(gè)項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，6個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)外環(huán)間，其余14個(gè)則位于外環(huán)外區(qū)域。占63.63％的外環(huán)外項(xiàng)目依舊是上海商鋪市場的主力軍。從預(yù)入市項(xiàng)目類型來看，購物中心占9個(gè)，綜合體和社區(qū)商鋪各4個(gè)，辦公樓商鋪3個(gè)，商業(yè)街商鋪2個(gè)。

早先在上海投下恒隆和港匯廣場的恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗，當(dāng)年的大手筆如今已沉淀為上海市民心中的兩處CBD地標(biāo)。

“國家政策在收緊，土地市場就有好的機(jī)會。我是一個(gè)喜歡擁抱‘熊市’的人，因?yàn)椤苁小瘯砀嗟臋C(jī)會?！标悊⒆趯ι虡I(yè)地產(chǎn)多年的投資經(jīng)驗(yàn)，使他關(guān)心的不是每平方米能賣多少錢，而是每平方米能賺多少錢。

陳啟宗把不少開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)開發(fā)后出售的商業(yè)模式喻為“孩子生了以后不養(yǎng)”，他認(rèn)為恒隆地產(chǎn)旗下的商業(yè)物業(yè)“永遠(yuǎn)都是恒隆的孩子”。“我們開發(fā)的項(xiàng)目會請最好的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，盡力做好并選擇持有不賣，這樣才能拿到最高的收益。”

進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)較早的匯匠堂投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳慶華則認(rèn)為，任何一項(xiàng)投資的核心都離不開價(jià)值投資。對于投資者而言，掌握商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的投資關(guān)鍵在于兩方面：即投資的當(dāng)期收益率(租金回報(bào)率)和商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展?jié)摿Α：诵腃BD區(qū)域、軌道交通沿線區(qū)域、城市綜合體以及成熟社區(qū)的配套商業(yè)都是具備良好投資潛力的選擇。

相對而言，在城市的開發(fā)區(qū)或新區(qū)，集低密度總部、研發(fā)樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體，并在各業(yè)態(tài)之間建立一種相互依存和助益的上下游鏈接關(guān)系，由此形成的城市產(chǎn)業(yè)綜合體升值大、風(fēng)險(xiǎn)小，通常地段都位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)的地區(qū)，且內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鮮明、業(yè)態(tài)多元、配套完善，能很好地支撐商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營。

“特別是帶有大型超市的城市綜合體，這類產(chǎn)品對區(qū)域市場調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品定位等都進(jìn)行過深入研判，利用豐富業(yè)態(tài)帶動人氣，提高商機(jī)，保值增值，未來投資潛力非常可觀。”陳慶華介紹。

在談及開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)的思考時(shí)，陳慶華表示，由商鋪、住宅、酒店、購物中心和“SOHO”辦公公寓構(gòu)成的“市場共同體”將更受青睞，如沈陽國際服裝城項(xiàng)目即通過紡織服裝專業(yè)市場來帶領(lǐng)商圈。

陳慶華表示，目前不少開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已逐漸向商務(wù)辦公樓轉(zhuǎn)型，相應(yīng)的招商對象也開始側(cè)重于與相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)合或互動的主題辦公集群、有特色企業(yè)文化的外資企業(yè)總部以及智能化科技產(chǎn)業(yè)園和創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的創(chuàng)意文化園區(qū)。

“此類商業(yè)地產(chǎn)將區(qū)別于傳統(tǒng)創(chuàng)意園區(qū)，主要由三個(gè)圈層構(gòu)成。首先是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的核心圈，其次是與核心圈相關(guān)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的配套圈，最后是為園區(qū)的企業(yè)提供生活便利的配套圈，如能夠得到進(jìn)一步的發(fā)展，將有望成為一種全新的業(yè)態(tài)模式?！标悜c華說。商業(yè)地產(chǎn)不是救命稻草

目前全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多的商業(yè)地產(chǎn)，持有商業(yè)物業(yè)的比例占總資產(chǎn)的60％至100％不等。我國香港的一些房地產(chǎn)公司商業(yè)物業(yè)的比例也高達(dá)60％至85％。因此，從全球趨勢來看，商業(yè)地產(chǎn)將會逐漸受到重視，吸引更多的資金投入其中。

此外，按目前城市化的進(jìn)程，每年大約有1500萬至2500萬人進(jìn)入城市，成為城市人口。這至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬到2000萬平方米，給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來巨大前景。

我國“十二五”規(guī)劃中將擴(kuò)大內(nèi)需放

在了首位，無疑將進(jìn)一步提高消費(fèi)能力。我國可能在“十二五”規(guī)劃末期超越美國，成為世界第一大消費(fèi)市場，因此，更多的資金投入消費(fèi)類的商業(yè)地產(chǎn)顯然是大勢所趨。

2012年，資本很可能繼續(xù)向商業(yè)地產(chǎn)集中，不少業(yè)內(nèi)人士也較為看好其前景，中國指數(shù)研究院常務(wù)院長黃瑜指出，“2012年的商業(yè)地產(chǎn)，無論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會。”對于投資者而言，考慮地段好或有發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽腔虻蛢r(jià)商鋪，勝算將更大一些。以上海為例，內(nèi)環(huán)邊及內(nèi)環(huán)內(nèi)價(jià)格在36000元以內(nèi)的商住樓，尤其是設(shè)施齊全并在各大商業(yè)中心地段的物業(yè)即屬于相對安全的投資產(chǎn)品。

“對于投資性物業(yè)的提供者，在現(xiàn)金流允許的范圍內(nèi)，適度加大這一類型資產(chǎn)的配置比例，可能是一種抵御行業(yè)低谷的策略。如果企業(yè)資金雄厚，資金成本低，逢低吸納成熟期的商業(yè)物業(yè)，也不失為一種機(jī)會?！标悜c華表示。

需要提醒注意的是，在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)看上去很美的市場，企業(yè)和投資者都應(yīng)保持冷靜，畢竟其投資含金量和邊際效應(yīng)可能因資金的“一窩蜂”涌入而被不斷攤薄。

開發(fā)商適度加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和配置比例，可以有效對>中行業(yè)周期性的波動風(fēng)險(xiǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)終究不是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港，也不可能成為開發(fā)商的救命稻草。新近轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商未必都能夠收獲頗豐。開發(fā)商仍應(yīng)做好各自專長。

陳慶華認(rèn)為，以上海為例，雖然一直有較好的商業(yè)環(huán)境，但在部分區(qū)域也存在商業(yè)投資過熱現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商開發(fā)綜合實(shí)力，如商業(yè)規(guī)劃、定位、市場推廣和招商等方面都有較高的要求。

仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)并沒有所謂“抄底”的概念。無論一線城市還是二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的租金目前都是穩(wěn)步上升。從2011年商業(yè)地塊的成交價(jià)格來看，純商業(yè)地塊價(jià)格也不便宜。

篇8

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的快速升級和城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展很快。商業(yè)的發(fā)展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區(qū)化等城市發(fā)展的結(jié)果促進(jìn)了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)化，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)和需求。如何營造與商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，成為日益關(guān)注的問題。

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展是城市化的必然結(jié)果

隨著城市化進(jìn)程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協(xié)調(diào)發(fā)展成為城市發(fā)展的主題。商業(yè)繁榮是眾多大中型城市所選擇的發(fā)展目標(biāo)之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業(yè)步行街的興建如火如荼，大型住宅區(qū)加緊建設(shè)，這都對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了大量的需求。與此同時(shí)，居民消費(fèi)能力也不斷增長，消費(fèi)水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。

同時(shí)，隨著我國零售業(yè)的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內(nèi)大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競相在中國選址開店，加大了對商業(yè)物業(yè)的需求。同時(shí)國內(nèi)大型零售企業(yè)為保住其市場份額也紛紛加緊擴(kuò)張，在興建大賣場的同時(shí)，連鎖店也呈遍地開花之勢，構(gòu)成了對商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業(yè)市場的投資潛力，成為商鋪的強(qiáng)有力的購買者。激烈競爭，改變著大中城市原有的商業(yè)布局，形成了對商業(yè)物業(yè)的巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展互相促進(jìn)、互為制約

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，從其投資周期和使用周期看，對城市的發(fā)展乃至整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有深遠(yuǎn)的影響。商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)重要的商務(wù)環(huán)境，其質(zhì)量、數(shù)量、分布、使用效率影響城市的商業(yè)功能的充分發(fā)揮，其相對價(jià)格高低決定城市的商業(yè)成本，直接影響商業(yè)企業(yè)的收益，影響城市創(chuàng)造能力和競爭力。因此，商業(yè)地產(chǎn)對城市發(fā)展來說是一把雙刃劍，它可以促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，也可能會阻礙商業(yè)的發(fā)展。

隨著城市的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，而城市的不斷發(fā)展也對商業(yè)地產(chǎn)提出了更高的要求。作為城市商業(yè)的運(yùn)營商，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)與城市、與商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的和諧商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的和諧發(fā)展模式

與商業(yè)發(fā)展速度相適應(yīng)

商業(yè)的發(fā)展引導(dǎo)著消費(fèi)的時(shí)尚和潮流。商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中要看到商業(yè)的這種特點(diǎn)，從前瞻性和開放性角度出發(fā),做到適度超前，而不能不顧城市發(fā)展的實(shí)力和市場的承受能力盲目開發(fā)、過度開發(fā)。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度也要與支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個(gè)重要指標(biāo)—GDP、社會消費(fèi)品零售總額、人均可支配收入、人均商業(yè)面積等指標(biāo)的增幅相吻合。

注重發(fā)展的可持續(xù)性

首先，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與商業(yè)業(yè)態(tài)的變更相適應(yīng)。從西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律看，商業(yè)業(yè)態(tài)的變更是與一個(gè)國家或地區(qū)的GDP密切相關(guān)的。當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)的人均GDP處于1100美元以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP處于1100—2000美元時(shí)，商業(yè)業(yè)態(tài)將出現(xiàn)升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等將取代農(nóng)業(yè)時(shí)代下的廟會、集貿(mào)市場；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—4400美元時(shí)，商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當(dāng)人均GDP達(dá)到4400美元以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如ShoppingMall、旅游地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)。這就要求在項(xiàng)目建設(shè)的初期就要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，選擇與商業(yè)業(yè)態(tài)相適應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)。

其次，商業(yè)地產(chǎn)作為跨行業(yè)的領(lǐng)域，有自身的發(fā)展規(guī)律。按國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要2—3年甚至更長的培育期，為統(tǒng)一經(jīng)營和管理，國外企業(yè)一般對商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。另一方面由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據(jù)商家對物業(yè)結(jié)構(gòu)的不同要求進(jìn)行建設(shè)，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設(shè)初期，不僅要注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的持續(xù)發(fā)展，更要注意商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與外部資源利用之間的關(guān)系，盡可能減少資源的浪費(fèi)，以滿足社會可持續(xù)發(fā)展的需要。

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者形成一個(gè)環(huán)狀結(jié)構(gòu)，其多方利益是密切相關(guān)的。開發(fā)商只有從為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)角度出發(fā)，兼顧自身開發(fā)利益的同時(shí)，考慮到整個(gè)環(huán)路的其他利益者，才能維持整個(gè)環(huán)路的發(fā)展。

保證生態(tài)的平衡性

商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)平衡主要指商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與周圍環(huán)境保證和諧一致。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：商業(yè)地產(chǎn)的總量一定要與市場需求相符，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離當(dāng)?shù)厥袌龅膶?shí)際情況；大中小商業(yè)的結(jié)構(gòu)比例要達(dá)到合理的配備，且在業(yè)態(tài)上要形成互補(bǔ)；商業(yè)地產(chǎn)的布局一定要符合城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃；大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)要以人為本，與周圍環(huán)境、交通相協(xié)調(diào)，保持商業(yè)與地產(chǎn)的生態(tài)平衡。

我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及原因分析

脫離了商業(yè)發(fā)展的速度

近幾年，我國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，近五年來全國商業(yè)地產(chǎn)投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對比的是，支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個(gè)重要指標(biāo)——近5年社會消費(fèi)品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標(biāo)均低于商業(yè)地產(chǎn)的增速。

究其原因，一是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格較高，宏觀調(diào)控后，部分開發(fā)商從投機(jī)住房轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一些原本從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也加大了投資規(guī)模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費(fèi)需求，盲目加快對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。從某種程度上講，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是過熱，而是發(fā)展速度過快，脫離了商業(yè)發(fā)展的需要。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，個(gè)別城市人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積已經(jīng)達(dá)到了2-3平方米，是發(fā)達(dá)國家的兩倍，卻仍在興建大型商業(yè)設(shè)施。

違背了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的客觀規(guī)律

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，開發(fā)商普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)，往往是先建設(shè)后招商，許多商業(yè)項(xiàng)目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、動線規(guī)劃、倉儲設(shè)施等方面無法滿足商業(yè)經(jīng)營的要求，形成大量無效供給，成為城市商業(yè)地產(chǎn)中的爛尾樓。

現(xiàn)階段我國很多開發(fā)商主要依靠短期銀行貸款、施工隊(duì)墊款等渠道籌集資金，迫于還款期限壓力，開發(fā)商往往通過分割銷售快速回籠資金，這同時(shí)也轉(zhuǎn)嫁了投資風(fēng)險(xiǎn)。但分割銷售后又因缺乏統(tǒng)一管理，出現(xiàn)經(jīng)營困境。

忽視了可持續(xù)發(fā)展性

空置面積的增加造成了社會資源浪費(fèi)；上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長21%。空置商業(yè)營業(yè)用房沉淀了大量的資金，并浪費(fèi)了土地資源。大型商業(yè)設(shè)施過于集中，同質(zhì)化明顯，競爭加劇。網(wǎng)點(diǎn)過分集中，導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)間的超度競爭，企業(yè)整體效益下降，特別是小規(guī)模商業(yè)企業(yè)倒閉增多，影響了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量。潛伏著金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)金融部門統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購買商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開發(fā)貸款余額的3倍以上，全國用于個(gè)人購買商業(yè)用房貸款額不低于1500億元。而個(gè)人還貸主要依靠出租商鋪的租金或開發(fā)商承諾的投資回報(bào)，從目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營狀況看，這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。以上幾種因素，會造成投資者對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域造成發(fā)展的悲觀預(yù)期，不利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

發(fā)展和諧的商業(yè)地產(chǎn)策略

開發(fā)商調(diào)整定位

開發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展過程中，是主要經(jīng)營者。這就要求開發(fā)商要盡快放棄慣有的思維模式，實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商到商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，從戰(zhàn)略角度對組織機(jī)構(gòu)作相應(yīng)的調(diào)整，確立以商業(yè)經(jīng)營、客戶服務(wù)為重點(diǎn)的機(jī)構(gòu)形式，改變過去先建設(shè)后招商、賣完房子走人、追求短期利益的做法。開發(fā)商在其開發(fā)初期一定要明確項(xiàng)目建成后由誰來經(jīng)營（Who）、經(jīng)營什么（What）以及怎么經(jīng)營（How），即2W1H原則，這樣才有利于統(tǒng)一管理、穩(wěn)定經(jīng)營。同時(shí)，要加強(qiáng)投資論證，從城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣、人口結(jié)構(gòu)、交通組合等諸多方面進(jìn)行分析研究，充分考慮商業(yè)地產(chǎn)特有的規(guī)律，確保投資規(guī)模的科學(xué)化和專業(yè)化。

尋求最佳經(jīng)營模式

不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)的要求也不相同，倉儲商店注重層高、建材超市要求承重、百貨商場注重外在形象，只有與商業(yè)功能結(jié)合起來，體現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)形態(tài)的特征，商業(yè)地產(chǎn)才能具有強(qiáng)大的生命力。在項(xiàng)目開發(fā)初期，尤其是大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，要通過研究零售、餐飲、休閑、娛樂、專賣等各種業(yè)態(tài)來確定比例關(guān)系和業(yè)態(tài)組合，設(shè)計(jì)最佳的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。另外，從國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展看，只租不售和訂單式地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主流模式，應(yīng)不斷探索適合我國國情的科學(xué)發(fā)展模式。

建筑規(guī)劃以商業(yè)經(jīng)營、消費(fèi)習(xí)慣為本

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以商業(yè)經(jīng)營為主，充分體現(xiàn)經(jīng)營概念和特色，實(shí)現(xiàn)聚集人流的功能。由于項(xiàng)目所在的城市發(fā)展水平不同，地方文化具有差異，這就要求規(guī)劃設(shè)計(jì)部門應(yīng)在最大限度上滿足各方面的需要，特別要注意研究當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理，使建筑風(fēng)格符合消費(fèi)者的審美觀，為消費(fèi)者營造健康、舒適的休閑的購物空間。目前，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)為主，表現(xiàn)為商業(yè)街區(qū)形式的“第四代商業(yè)模式”已引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注，成為“新商業(yè)運(yùn)動”的主導(dǎo)模式。

強(qiáng)化開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營能力

由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍然處于發(fā)展的初級階段，產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的分離不可避免的造成各主力店與產(chǎn)權(quán)商鋪都把各自的利益放在首位。這就要求開發(fā)商要具有創(chuàng)新頭腦，樹立以“投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者”為導(dǎo)向的服務(wù)意識，在充分了解商業(yè)結(jié)構(gòu)中各種業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)管理。同時(shí)，專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的作用日益重要，要加大力度培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里的管理團(tuán)隊(duì)。這支管理團(tuán)隊(duì)既要包括物業(yè)管理方面的人員，又要包括商戶管理方面的人員以及營銷方面的人員，既要包括不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家，又要包括不同專業(yè)的設(shè)計(jì)專家，在專業(yè)協(xié)同下，使項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)有效的串聯(lián)、銜接與配合，這樣才能發(fā)揮出各種資源應(yīng)有的價(jià)值?，F(xiàn)階段迫切需要行業(yè)協(xié)會發(fā)揮組織協(xié)調(diào)作用，建立商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析師、職業(yè)經(jīng)理人等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加快行業(yè)人才的培養(yǎng)。

篇9

商業(yè)地產(chǎn)迎來持有時(shí)代?

一直以來，在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式上，存在著銷售和自持或者兩者結(jié)合的方式。以前，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)上幾乎都選擇銷售模式，賣完走人，輕松離場。自持物業(yè)一直處于不太重要的地位。但如今，自持物業(yè)成為當(dāng)下商業(yè)運(yùn)營的最流行方式。越來越多的開發(fā)商，開始嘗試持有自己開發(fā)的物業(yè)。

世歐?王莊商業(yè)廣場，宣布規(guī)劃自持體量達(dá)20萬平方米的商業(yè)物業(yè)；貴安海西新天地項(xiàng)目總占地7000畝，據(jù)悉，其中有4000多畝屬于物業(yè)自持部分；萬達(dá)宣稱，金融街萬達(dá)廣場、倉山萬達(dá)廣場持有物業(yè)的比例將高達(dá)70％；恒力城寫字樓僅有9層出售，而黃金樓層25層一39層則是只租不賣。

“目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正迎來物業(yè)自持的時(shí)代?！睒I(yè)內(nèi)人士鄭先生表示，在福州乃至全國范圍的商業(yè)項(xiàng)目中，已有越來越多的開發(fā)商都把出租放在首位而相應(yīng)地降低出售的比例。

開發(fā)商自持意識覺醒

世歐地產(chǎn)副總經(jīng)理李劉偉表示：“商業(yè)地產(chǎn)并不像住宅一樣在交付時(shí)價(jià)值就成型了，它的價(jià)值主要體現(xiàn)在運(yùn)營過程中的不斷保值增值。從長遠(yuǎn)看，商鋪、寫字樓、服務(wù)式公寓等商業(yè)物業(yè)出租及物業(yè)增值獲取的收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一次性分割銷售，開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)，是一種理l生的選擇。而且，新興商圈需要很長的培育期，市場上也不乏因前期規(guī)劃不到位導(dǎo)致后期步履維艱的事例。如果開發(fā)商急功近利，全面采取分割銷售的商業(yè)物業(yè)模式，極有可能使整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目夭折。”

而一些地產(chǎn)專家則分析認(rèn)為，在土地有限的情況下，土地價(jià)值會越來越大。尤其是商業(yè)用地，對于地理位置的要求更是遠(yuǎn)高于住宅用地。因此，未來的商服用地供應(yīng)會越來越吃緊，拿地的成本也就越來越高。任何一個(gè)開發(fā)商賣掉一個(gè)項(xiàng)目也就等于失去了一個(gè)項(xiàng)目，其位置是不可復(fù)制的。這在一定程度上“迫使”開發(fā)商選擇自持物業(yè)。

物業(yè)持有是發(fā)展趨勢

篇10

澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)存在潛在的廣泛需求，而這些需求會轉(zhuǎn)而形成拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

在2013年年底，曾有澳大利亞房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)做出謹(jǐn)慎預(yù)測稱，在近年來澳大利亞宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩、后勁乏力的大背景下，澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場很難一枝獨(dú)秀，其整體發(fā)展很難實(shí)現(xiàn)高速增長，其增速將轉(zhuǎn)而以平穩(wěn)為主，甚至可能伴隨小幅衰退。

然而與此同時(shí)，境外投資者開始在澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場上扮演起重要角色。近年來，外國投資者對于澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情有增無減，其投資規(guī)模一直呈上升趨勢，且有繼續(xù)走高的可能。

此外，在經(jīng)歷了今年長達(dá)6個(gè)月疲軟的表現(xiàn)后，近期澳大利亞境內(nèi)投資者對于商業(yè)地產(chǎn)的信心，亦開始走高。這些因素，或能幫助澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)新一輪增長。

澳專家：澳洲商業(yè)地產(chǎn)潛在需求大

澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)投資和管理領(lǐng)域的資深專家，必思勝集團(tuán)（Precision Group）首席執(zhí)行官兼常務(wù)董事白尚恩（Shaun Bonett）認(rèn)為，澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)存在潛在的廣泛需求，而這些需求會轉(zhuǎn)而形成拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

白尚恩在接受采訪時(shí)表示，盡管自2008年金融危機(jī)以來，世界經(jīng)濟(jì)遭受了各種各樣的打擊，但澳大利亞一直保持著穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長，以實(shí)際行動向投資者們證明了自己是可以信賴的理想投資地點(diǎn)。

白尚恩指出，澳大利亞的地理位置非常特殊，與亞洲主要國家，如中國、日本、韓國及菲律賓都有著廣泛的貿(mào)易往來以及合作；同時(shí)，在文化上，它與其他西方國家有著千絲萬縷的聯(lián)系。這就使得澳大利亞在外國人眼中，是一個(gè)符合其商業(yè)利益或文化認(rèn)同的投資地。

此外，澳大利亞健康、文明、休閑的生活方式，良好的自然環(huán)境，以及穩(wěn)健的金融體系，安全的投資與融資環(huán)境，都提高了其在投資者心中的地位。因此，白尚恩對澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇滿懷信心。

自1994年建立必思勝集團(tuán)以來，白尚恩一直致力于零售和商業(yè)房產(chǎn)的投資、開發(fā)和管理。他曾被列入2007到2008年 “澳大利亞40歲及以下最富有的人”，目前是澳大利亞最富有的200人之一。過去20年中，必思勝集團(tuán)運(yùn)用長效策略，其產(chǎn)業(yè)分布于澳大利亞多個(gè)州和領(lǐng)地，在商業(yè)房產(chǎn)管理和大城市CBD商業(yè)地產(chǎn)投資方面頗有建樹。

新加坡投資者是最大境外買家，

中國投資者第二

業(yè)內(nèi)人士對澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)市場前景的樂觀態(tài)度，也可以從數(shù)據(jù)上得到支持。僅就2014年度前兩個(gè)季度的市場情況來看，雖然澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)比較疲軟，本地投資者對市場缺乏信心，多數(shù)以觀望為主，但境外投資者依舊表現(xiàn)出了高昂的熱情，頻頻出手，購買澳大利亞境內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)市場，交易數(shù)額屢創(chuàng)新高，成為為數(shù)不多的拉動消費(fèi)者信心的重要力量。

此前，澳大利亞國家銀行曾于2014年6月30日了第二季度的商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查。該調(diào)查顯示，投資者對于該市場的信心指數(shù)由-3跌至-6，低于商業(yè)信心指數(shù)的平均水平。市場對于其下屬的旅店、辦公樓、工業(yè)用地，以及零售業(yè)用地四大主要行業(yè)均不持樂觀態(tài)度。

該調(diào)查稱，對于租地的使用率、政府監(jiān)管、財(cái)政赤字以及消費(fèi)者信心的擔(dān)憂，是造成投資者看空澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的重要原因。

但這不意味著公眾對于澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場完全失去信心。實(shí)際上，對于該市場未來兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資本回報(bào)率增長一事，大多數(shù)接受調(diào)查的投資者持樂觀態(tài)度。

該調(diào)查給出的解釋是，盡管現(xiàn)在諸如寫字樓等商業(yè)用地存在空置問題，但投資者相信這是用人企業(yè)做出經(jīng)營調(diào)整所必須經(jīng)歷的過程。投資者認(rèn)為，通過辦公地點(diǎn)的兼并以及人員的調(diào)整，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)成本的高效管理，這段陣痛期之后的投資回報(bào)率，還是值得期待的。

而來自《悉尼先驅(qū)晨報(bào)》的分析，加強(qiáng)了投資者對未來的預(yù)期。該報(bào)專欄文章稱，在過去的3個(gè)月里（今年6―9月），來自境外投資者的購房需求強(qiáng)勁，其在辦公樓、零售業(yè)用地以及工業(yè)用地等領(lǐng)域內(nèi)頻頻出手，推動了市場的銷售增長，交易額竟超過了100億澳元。較今年第二季度的91億澳元交易額上漲了18%，并占據(jù)了超過五成的交易數(shù)量。其中墨爾本的商業(yè)地產(chǎn)市場更是早在第一季度就實(shí)現(xiàn)了55%的增長，較去年同期水平翻了一番。

文章稱，境外買家中，新加坡投資者是最大的買主，交易額高達(dá)28億澳元，其次是來自中國的投資者，為5.8億澳元。

而澳大利亞中央銀行――澳大利亞儲備銀行亦于近期一項(xiàng)報(bào)告稱，早在20世紀(jì)80年代，境外投資者就開始購買澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)了，且逐年走高。截至目前，有接近四分之一的商業(yè)地產(chǎn)掌握在境外投資者的手里，這種購買行為在今年上半年達(dá)到了一個(gè)高峰，購買額占總銷售量的近40%，接近2013年的全年水平。

該報(bào)告還稱，境外投資者對于辦公樓情有獨(dú)鐘，其購買建筑中有三分之一為辦公用地。此外，悉尼所在的新南威爾士州是最受投資者青睞的地方，東北部的昆士蘭州布里斯班市緊隨其后。