導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場調(diào)查報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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摘要:多年來持續(xù)看漲的高房價卻使住房這個生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房價問題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話題，而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房價。為了了解目前鄭州市房地產(chǎn)市場的供求狀況和消費者的需求定位，我們于2011年6月8日-9日針對鄭州市房地產(chǎn)消費者展開調(diào)查，以問卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點調(diào)查相結(jié)合的研究方法，來具體分析鄭州市房地產(chǎn)消費者市場的情況。

一.調(diào)查背景及目的

近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，2002年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應(yīng)用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。

二.調(diào)查方法

通過采取問卷調(diào)查的方法，對鄭州市居民進行隨機調(diào)查問答，調(diào)查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)

果后采用Excel表對數(shù)據(jù)進行錄入和處理，并經(jīng)過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。 三.調(diào)查結(jié)果 1.居住條件分析

我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比

例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。

2.家庭收入分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務(wù)必要考慮消費者實際家庭收入水平。 3.

住房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計住宅面積時，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。 4.居民信息獲得途徑

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。 5.居民購房計劃分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者計劃在3-5年內(nèi)購房的占

40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費者的購買積極性。 6.居民購房目的分析

以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為

出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。

7.居民能承受房價分析 .

由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計房屋時應(yīng)適當增大該類房屋的數(shù)量。

9.居民購房付款方式分析

選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。

10.居民對購房配套設(shè)施的要求分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者購房時最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學校教育資源、超市及菜場，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。

11.居民對建筑風格要求的分析

從調(diào)查分析看，選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。

12.居民對未來兩年鄭州房價的分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認為可能會下跌的占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。

三、問題和建議

就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，大多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數(shù)認為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。

加快經(jīng)濟建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，

增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告優(yōu)秀范文篇【二】

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

篇2

一、瀘州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

(二)住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟

(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長，商品住宅價格平穩(wěn)上升

92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現(xiàn)大幅波動。目前普通商品住宅價格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。

(四)土地供應(yīng)進一步規(guī)范，招商引資工作獲得進展

以往，房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，并相繼實施，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化增添了外來因素。

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

(一)房地產(chǎn)市場導向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高

如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標機制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個10 萬平方米以上的小區(qū)，單個市場的規(guī)模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關(guān)政策，加大了調(diào)控引導力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的大環(huán)境。

瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。

(二)房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32.45%。因無置業(yè)擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。

主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規(guī)模化經(jīng)營。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營信譽不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

(三)房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套

一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè)，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。

三、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測

市人口預(yù)計達到480萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口將達到 120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

經(jīng)濟發(fā)展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。2000年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現(xiàn)的。

不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經(jīng)濟適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%，40%和40%。

四、發(fā)展房地產(chǎn)市場的對策措施

一要加大政策動力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，把它作為新的經(jīng)濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發(fā)展的內(nèi)在動力，實現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點突破。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對市場開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進行配置。

具體應(yīng)制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費;新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產(chǎn)開發(fā)實施有重點、有規(guī)劃;引導企業(yè)重組，實行集約化經(jīng)營。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實力不強、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機構(gòu)，搞活流通;加強物業(yè)管理。

篇3

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

一、 調(diào)查背景

隨著人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來越強烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。

進入21世紀以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆，房地產(chǎn)的價格不斷攀升，創(chuàng)造了一個又一個的財富奇跡。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場逐漸回歸于理性。那么，針對國內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來會如何發(fā)展展開多方面的調(diào)查。

二、 調(diào)查目的

面對逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場，未來的房地產(chǎn)是否會如人們猜想的逐漸崩盤亦或是走下坡路呢?本次調(diào)查就是針對房地產(chǎn)市場未來的的發(fā)展趨勢。

三、調(diào)查情況

1、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

自黨的以來，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。

自20XX年起，本來相對平穩(wěn)的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認為在以后房價還會繼續(xù)增長，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商看準了時機都搶著開發(fā)未開發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升。

進入20XX年9月，美國金融市場再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉(zhuǎn)化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何處并在何處停止?巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機的影響范圍和影響程度仍是個未知數(shù)，這場危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見。

次貸危機對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20XX年底至20XX年6月的1年多時間里，美聯(lián)儲多次上調(diào)利率，但中國的利率只上調(diào)了兩次，而且20XX年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同繁榮房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。

房地產(chǎn)的投機者日益的增多，我國的房價不斷地飆升，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時間。不管是商業(yè)營業(yè)用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購入房產(chǎn)，普通一些的老百姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20XX年有較小回落，20XX年至2010年都保持了高速增長狀態(tài)，2011年隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始歸落。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，20XX年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)開發(fā)商將投資對象逐漸從商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

從房地產(chǎn)開發(fā)的狀況上來看：據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)市場政策的一些改變，一些開發(fā)商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟問題。國家審計署的《24個市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計結(jié)果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監(jiān)察部2010年聯(lián)合召開的電視電話會議中，通報了20XX年10月至2009年10月全國未報即用違法用地清查整改情況，31個省(區(qū)、市)不同程度存在未報即用違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國家和省級重點項目。至20XX年3月25日，全國共清理未報即用違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。

進入20XX年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個指標已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20XX年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場供應(yīng)無虞。數(shù)據(jù)還顯示，20XX年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。

從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動，從20XX年至2010年，銷售量不斷增加，即使在20XX年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調(diào)控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國家調(diào)控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道2011年房地產(chǎn)市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20XX年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有新國五條的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。

2、居民預(yù)購房情況

根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20003000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。

數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了 中國的房價是由丈母娘炒起來的這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。

在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在10004000元從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20XX年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有新國五條的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。 2、居民預(yù)購房情況

根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20003000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。

數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了 中國的房價是由丈母娘炒起來的這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。

在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在10004000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機車較多，空氣污染嚴重，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū)，郊區(qū)的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū)。

3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量

政府部門為了確保我國更好的應(yīng)對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的改善性住房企圖蒙混過關(guān)，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動銀行信貸資金的有力工具。

4、房地產(chǎn)的價格

我國商品房價格一直保持穩(wěn)定增長的趨勢，但是在2009年，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據(jù)報道北京六環(huán)以內(nèi)的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。

5、20XX房地產(chǎn)業(yè)整體形勢

從對前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來看，20XX年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢是趨于平穩(wěn)的。就目前來看，20XX年的樓市要好過于20XX年。

中國房地產(chǎn)研究會副會長指出，房地產(chǎn)市場的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長的情況下達到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調(diào)控下來以后，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個反差。

第一個反差是大城市和中小城市實現(xiàn)了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現(xiàn)恐慌性購房，這其實是此地無銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發(fā)商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發(fā)商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。

第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發(fā)商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發(fā)商在20XX年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發(fā)商買地還沒有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長是在今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調(diào)整?是進一步加強調(diào)控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調(diào)控希望能夠因地制宜，應(yīng)該給地方留有一定的余地，不同的城市應(yīng)該有不同的對策。一些開發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進發(fā)，現(xiàn)在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強。

所以說20XX年的市場是相對穩(wěn)定的市場，并沒有出現(xiàn)大幅度的反彈。

四、調(diào)查結(jié)果

根據(jù)上面一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國房市還存在許多問題。

1、市場發(fā)育不良，泡沫化程度很高。

我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響(如、房地產(chǎn)商炒作等)，導致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。

2、供需結(jié)構(gòu)失衡。

一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題。

3、房價的升高

房價的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子，而一些投機者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生。

五、總結(jié)

根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調(diào)查與居民預(yù)購買房的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問題存在的。

但是根據(jù)調(diào)查所得到的結(jié)論，我國的房地產(chǎn)市場依然會有很大的發(fā)展空間。展望2014年，全球經(jīng)濟環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長格局將繼續(xù)調(diào)整;我國經(jīng)濟運行基本穩(wěn)定，預(yù)期目標能夠如期實現(xiàn)。經(jīng)濟平穩(wěn)增長的內(nèi)在動力總體上仍會支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場仍在推動房價上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。在此背景下，預(yù)計房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長期來看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進明后年的房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。

房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設(shè)比較經(jīng)濟適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。

篇4

[ 關(guān)鍵詞 ] 博弈 不完全信息 調(diào)控 房地產(chǎn)

一、我國當前房地產(chǎn)調(diào)控政策簡介

改革開放以來,隨著城市居民收入水平的提高,特別是隨著住房制度的改革,一個有著巨大需求的房地產(chǎn)市場開始形成。以這個巨大的市場為基礎(chǔ),在十幾年的時間里,中國的房地產(chǎn)業(yè)以一種超常規(guī)的速度發(fā)展起來。在經(jīng)歷了九十年代中后期的調(diào)整后,最近三四年,房地產(chǎn)價格又呈現(xiàn)全面飚升的態(tài)勢。面對不斷攀升的房價,不少學者和房地產(chǎn)商紛紛拋出所謂自由市場理論,來論證其合理性。但是,事實卻雄辯地說明,當前的房價已經(jīng)進入了一個非理性區(qū)間,對國民經(jīng)濟產(chǎn)生了不良影響。有鑒于此,國家陸續(xù)出臺了一系列政策,以穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。特別是從2005年開始,無論是政策的強度,還是政策的系統(tǒng)性,都是前所未有的:

1. 2005年3月5日,總理在《政府工作報告》中明確提出,要采取措施“抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”;

2. 3月17日,央行調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策,購房者貸款成本開始提高;

3. 3月26日,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。這份《通知》因為有8條調(diào)控房價的意見,被業(yè)界稱為“國八條”,內(nèi)容主要包括:各級政府要高度重視穩(wěn)定住房價格,把穩(wěn)定房價提高到政治高度,建立政府負責制,大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),正確引導居民合理消費需求,全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行,認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查等;

4. 4月30日,建設(shè)部、發(fā)改委等7部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,這個意見因為也有8條,被業(yè)界稱為七部八條,也叫“新八條”;

5. 2006 年4月28日,央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點,其中,5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率,其目的主要是抑制投資需求,進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

6. 5月17日,國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施(業(yè)界俗稱“國六條"),內(nèi)容涉及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面。與此前政策不同的是,“國六條"首次提出,要加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的全過程監(jiān)管,制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為,同時要求完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度,增強房地產(chǎn)市場信息透明度,全面、及時、準確地市場供求信息,堅持正確的輿論導向;

7. 7月24日,國務(wù)院辦公廳《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》(〔2006 〕50號),九個國家土地督察局被派駐地方,將全國各省、市(區(qū))及計劃單列市的土地審批利用納入九大土地督察局的嚴格監(jiān)管之下。

通過研讀以上各類政策文件及相關(guān)措施可以發(fā)現(xiàn),近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要包含了這樣一些信息:房地產(chǎn)市場作為一個典型的信息不對稱市場,同時作為一個對國民經(jīng)濟有著重要影響的市場,政府有必要進行調(diào)控;調(diào)控政策必須基于供給和需求兩個方面;在供給方面,除了總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整,還須加強信息披露;在需求方面,除了控制需求水平,還須設(shè)法改變需求者預(yù)期。

作為對此類政策的理論解讀,本論文將通過建立不完全信息動態(tài)博弈模型,證明房地產(chǎn)市場在信息不對稱情況下出現(xiàn)價格非正常上漲的必然性,同時,試圖從分析中找到解決問題的方法。

二、模型構(gòu)造

1.模型假定

⑴令賣方的類型空間為,其中表示賣方提供的是質(zhì)量相對較低的房產(chǎn)(為此付出的是低成本),表示賣方提供的是質(zhì)量相對較高的房產(chǎn)(為此付出的是高成本);同時假定,由于高質(zhì)量的房產(chǎn)具有相對稀缺性,并且一般來說付出了額外成本,因此,在定價時有理由獲取超額利潤;

⑵賣方的信號空間為,其中,表示賣方選擇以較低的市場正常價售房,表示賣方選擇以高出市場正常價的較高價售房;

⑶賣方的類型空間是賣方的私人信息,但是,買方有屬于公開信息的關(guān)于賣方類型的先驗概率: ;

⑷買方的行動集為,其中表示采取買的行動, 表示采取不買的行動;

⑸買方觀測到賣方發(fā)出的信號m,使用貝葉斯法則從先驗概率 得到后驗概率。不妨令,;

⑹賣方的支付函數(shù)為,買方的支付函數(shù)為;

⑺假定:以低成本所造房產(chǎn),若要高價賣出,必須花費宣傳或包裝費。

2.擴展式博弈樹

在上述假定下,可以將問題轉(zhuǎn)化為分析下面的擴展式博弈樹。

⑴對圖的說明

博弈樹的終結(jié)點為支出向量,其中上方的數(shù)值為賣方的凈收益,下方的數(shù)值為買方的凈收益;

―賣方提供高質(zhì)房產(chǎn)條件下買方對房屋的估值;

―賣方提供低質(zhì)房產(chǎn)條件下買方對房屋的估值;

一分別是提供高質(zhì)產(chǎn)房條件下,賣方以高出市場正常價的較高價、以較低的市場正常價賣出房產(chǎn)時的收益;

一分別是提供低質(zhì)房產(chǎn)條件下,賣方以高出市場正常價的較高價、以較低的市場正常價賣出房產(chǎn)時的收益。

⑵各符號間的數(shù)量關(guān)系說明

顯然是成立的。

假設(shè)成立。說明:當買方用低價買到本該漲價的房產(chǎn)時,顯然是占了“大便宜”,因此我們假設(shè),并且這種交易為買方帶來的效用最大;買方用高價買到本該漲價的房產(chǎn)和以低價買到本來不該漲價的房產(chǎn),均能實現(xiàn)“正?！钡摹敖灰桌麧櫋?故有;當買方用高價買到本來不該漲價的房產(chǎn)時,交易為買方帶來的效用為負,故。

假設(shè)成立。說明:如果賣方能以高價賣出本來不該漲價的房產(chǎn),對賣方而言是最理想的結(jié)果,故位于不等式的最左邊;賣方以低價賣出本該漲價的房產(chǎn),通常是一項“虧本”買賣,故我們認為;以高價賣出本該漲價的房產(chǎn)或以低價賣出本來不該漲價的房產(chǎn)時,賣方都可獲得“正?！钡摹敖灰桌麧櫋?故。

在以上條件下,博弈到底會實現(xiàn)怎樣的均衡?均衡的條件是什么?研究發(fā)現(xiàn),實現(xiàn)何種均衡主要由c值的大小決定,某些情況下則要受c與值的共同影響。

三、模型解釋

1.考察分離均衡

分離均衡指的是,不同類型的發(fā)送者以1的概率選擇不同的信號,或者說,沒有任何類型選擇與其他類型相同的信號。此時的市場是完全成功型的市場,運行效率是最高的。本博弈中分離均衡的條件是:

可以推得 。即當成立時,分離均衡存在:

(1 )當提供的是高質(zhì)量的房產(chǎn)時,賣方選擇漲價;當提供的是較低質(zhì)量的房產(chǎn)時,賣方選擇不漲價;(2)買方唯一的選擇是“買”(a1);(3)買方的判斷是,其中分別表示當賣方已經(jīng)提出要價后,買方對賣方所售房產(chǎn)是應(yīng)該漲價或者不該漲價的后驗概率。

2.考慮混同均衡

混同均衡是指不同類型的發(fā)送者選擇相同的信號,或者說,沒有任何類型選擇與其他類型不同的信號。在本博弈中,混同均衡的條件是:

假定是均衡戰(zhàn)略,那么,

可以解得。即當成立時,混同均衡存在。具體地,又有兩種情況:

(1)成立時,將出現(xiàn)這樣一個精練貝葉斯均衡:當提供的是高質(zhì)量的房產(chǎn)時,賣方要價;當提供的是較低質(zhì)量的房產(chǎn)時,賣方要價;買方帷一的選擇是“買”(a1),因為當成立時,“買”的期望收益大于“不買”的期望收益;買方的判斷為:。這時的市場仍然是部分成功的,但運行效率低于完全成功型市場。

(2) 當成立時,市場只能實現(xiàn)完全失效或者接近失效的完美貝葉斯均衡。因為,假設(shè)買賣雙方只能采用純策略,則()將是均衡結(jié)果,即漲價理由不成立時,廠商采用不漲價策略,買者放棄購買。

四、模型的現(xiàn)實意義

由前面的分析可見,市場實現(xiàn)何種均衡主要是由c與值的大小決定。當時,賣方的包裝成本c超過了包裝所能帶來的增量收益,顯然,不管此時的值如何,賣方都沒有包裝的動機,最佳策略當然是自動選擇不漲價。

但在實際經(jīng)濟活動中,賣方通過包裝實現(xiàn)的超額收益通常遠遠大于包裝的成本c,即一般情況下,有 成立,因此,有必要將重點放在研究該條件下賣方的策略和博弈的均衡結(jié)果。

當成立時,市場實現(xiàn)何種均衡唯一地取決于:當時,賣方統(tǒng)一采取漲價策略的混同均衡能夠?qū)崿F(xiàn),這意味著即使?jié)q價理由不成立,賣方仍然能夠采用漲價策略從而獲得超額利潤;當時,盡管賣方依然有漲價的動機,(因為漲價能為賣方帶來超領(lǐng)利潤),但賣方只能采用不漲價策略(因為此時買方接受漲價的期望收益為負,故買方不會接受漲價)。

問題的關(guān)鍵是,即使當成立時,賣方并不會輕易放棄對超額利潤的追逐。如果賣方能找到一種辦法提高 值直至成立,那么,即使在漲價理由不成立時,賣方也可實行漲價戰(zhàn)略。事實上,這正是賣方為獲得超額利潤而采取的主要策略。

理解賣方的這個策略需要深入分析的真正含義。表示在一定時期,賣方所開發(fā)的房產(chǎn)價格上漲理由成立的“客觀”概率,它是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的。例如,某個時期市場的總需求擴大了或者地價提高了,那么的真實值會增大。此時,基于的真實提高而產(chǎn)生的漲價,可以被認為是一種“合理”漲價。但是,賣方也可以利用自己與買者之間的信息不對稱,在沒有提高或者雖然有所提高但仍然有成立時,實現(xiàn)漲價。這種漲價是“非正常漲價”。賣方之所以可能實現(xiàn)這種非正常漲價,主要是因為買者在決策時,實際使用的并不是的客觀值,而是在自己已占有信息的基礎(chǔ)上形成的“主觀”概率()。無疑,為了實現(xiàn)正確的決策,買者希望自己的主觀判斷盡可能向靠攏。然而,由于房地產(chǎn)市場上嚴重的信息不對稱,買者很難真正了解真實的,往往形成與客觀值偏離較大的“錯誤”判斷;不但如此,買者的判斷還會受到外界各種因素的干擾,在一定條件下,與之間可能會出現(xiàn)“穩(wěn)定”的系統(tǒng)性誤差,且在長期內(nèi)存在。賣方知道和的這種特性,并且會利用這種特性來為實現(xiàn)超額利潤服務(wù)。

賣方的主要策略是加大對“漲價屬合理要求和合理范圍”的包裝力度。通過包裝,賣方向買者傳遞對自己有利的信息,同時掩蓋或弱化不利信息,甚至制造虛假信息,以便在一定程度上提高買者的,從而誘導買者做出接受漲價的選擇。如果賣方采用增大包裝力度的辦法,在的條件下,能將提高至 成立,盡管此時漲價的理由事實并不成立,賣方也可以采用漲價策略。

在實際經(jīng)濟活動中,賣方的包裝主要從三個方面進行:包裝真實需求;包裝生產(chǎn)成本,主要是地價和建筑安裝成本;包裝房屋品質(zhì)。尤其是前兩項,賣方較之買者具有顯著的信息優(yōu)勢,所以通常是賣方的重點包裝對象。包裝的具體方式則是多種多樣的,例如可以通過人為制造樓盤銷售時的虛假“熱銷”、鼓吹由于土地供給制度的改革帶來地價大幅度上升、鼓吹建筑材料價格上升、鼓吹房屋品質(zhì)大幅度提高等手段來加大對房價上漲的包裝,人為制造供不應(yīng)求的現(xiàn)象,以誘導市場價格上升從而實現(xiàn)暴利。

在信息極不對稱的條件下,買方往往會被賣方“牽著棄子走”,做出錯誤的判斷。

五、結(jié)束語

當漲價理由不成立時,房地產(chǎn)商可以利用自己與消費者之間的信息不對稱,通過采用夸大商品房的需求、成本等包裝手段,誘導消費者提高對房價上漲的概率判斷,從而達到高價銷售的目的。顯然,這是一種典型的投機行為,它將房產(chǎn)價格不斷人為推高,從而使房地產(chǎn)商越來越多地占有消費者剩余。要消除房地產(chǎn)價格的這種非正常上漲,主要應(yīng)從降低消費者與房地產(chǎn)商之間的信息不對稱入手,關(guān)鍵又在于要讓消費者充分了解房地產(chǎn)的市場需求、房產(chǎn)質(zhì)量和房產(chǎn)成本。這里不可避免地會涉及到商業(yè)機密問題。但是,對于房地產(chǎn)這樣的特殊商品,房地產(chǎn)商不能以保護商業(yè)機密為由而否定信息公開,就像上市公司不能以保護商業(yè)機密為由而拒絕披露自己的財務(wù)報表一樣。當然,這里所說的信息公開主要是強調(diào)在宏觀、行業(yè)、區(qū)域?qū)用嫔铣浞纸沂竞蛡鬟f影響房地產(chǎn)價格的信息,從而為消費者提供一個形成合理判斷的基礎(chǔ)。

為了減弱房地產(chǎn)市場的信息不對稱,特別需要政府管理部門的介入。有關(guān)機構(gòu)應(yīng)定期客觀公正的房地產(chǎn)市場調(diào)查報告,對市場的需求變化、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、土地價格、重要建筑材料價格、行業(yè)工資水平、行業(yè)利潤水平等影響房產(chǎn)價格的主要因素進行重點披露,并在行業(yè)或地區(qū)平均的意義上揭示房地產(chǎn)的成本水平及構(gòu)成,以便消費者能了解市場的真實狀況。針對房地產(chǎn)商經(jīng)常以土地價格上漲為由而提出漲價,管理部門應(yīng)要求房地產(chǎn)商建立商品房土地價格公開制度,向消費者公開土地成本。除了政府管理部門的參與,市場中介機構(gòu)在消除信息不對稱上也是十分重要的。例如,公正的房產(chǎn)評估機構(gòu)可以為消費者提供價格分析和評估服務(wù),這對消費者形成正確的價格判斷非常有幫助。

參考文獻:

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篇5

一、投資性房地產(chǎn)與公允價值計量方式簡述

（一）投資性房地產(chǎn)的概念

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，房地產(chǎn)作為國內(nèi)僅有的幾種保值增值的投資品種，越來越受到一些公司的歡迎。但是，在新準則頒布之前的會計處理中，企業(yè)投資房地產(chǎn)都被作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計的使用年限提取折舊，這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值，因為數(shù)年后房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。

投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。

（二）公允價值的概念

我國的會計準則對公允價值所下定義是：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。公允價值應(yīng)該按以下原則確定：存在活躍市場的資產(chǎn)或負債，活躍市場中的報價應(yīng)當用于確定其公允價值；不存在活躍市場的，參考熟悉情況及自愿交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格或參照實質(zhì)上相同的其他資產(chǎn)或負債的當前公允價值；不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應(yīng)當采用估值技術(shù)等確定資產(chǎn)或負債的公允價值。

二、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的優(yōu)缺點

（一）采用公允價值計量的優(yōu)點

新準則引入公允價值的計量模式，是我國會計準則的一個飛躍，它對我國的會計準則變更的歷史意義是不可估量的。

1、公允價值計量能更真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的真正價值，更真實地滿足信息使用者的決策需求。以前的會計要素的計量，強調(diào)以歷史成本為基礎(chǔ)進行計量，但是在當前經(jīng)濟環(huán)境下，各種投資品種層出不窮，再以歷史成本計價已經(jīng)不能真正反映公司資產(chǎn)真正價值，投資性房地產(chǎn)的持有目的就是為了增值或者賺取租金，而不是用于出售和其他生產(chǎn)目的，并且取得這些資產(chǎn)的成本通常非常低，后來由于土地、資源的局限性，經(jīng)濟的發(fā)展等原因，資產(chǎn)的價格大幅度上漲，此時引入公允價值的計量模式可以反映其在市場上的真正價值，更確切地反映企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力及所承擔的財務(wù)風險，更有助于信息使用者更好地做出正確的決策。

2、公允價值計量的引入反映了中國會計準則與國際會計準則的趨同，滿足了與國際接軌的需要。由于國際會計計量普遍采用公允價值，如果我們的會計準則仍然采用過去的賬面價值的方法，不僅不利于我國會計業(yè)與國際接軌，也不利于我國會計業(yè)的發(fā)展。市場經(jīng)濟在本質(zhì)上是公允經(jīng)濟，對公允原則的偏離，必然會給整個國民經(jīng)濟帶來負面影響。

3、采用公允價值計量模式可以增強企業(yè)融資能力。由于目前資金緊張，各家企業(yè)尤其是房地產(chǎn)公司的資金需求量巨大，目前大部分房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均在70%左右，如果采用公允價值計量模式，將大大增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，同時增加了凈資產(chǎn)后，企業(yè)通過股權(quán)融資的金額也將大大增加，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

4、公允價值計量模式可以在使企業(yè)在增加利潤的同時不增加企業(yè)的實質(zhì)性稅賦。根據(jù)財稅（2007）80號的規(guī)定，企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。在采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)的實際稅負并沒有增加，這有利于節(jié)約公司的資金。

（二）采用公允價值計量的缺點

公允價值的應(yīng)用雖然有很多的優(yōu)點，但是在我國應(yīng)用中仍然存在著很多問題。

1、采用公允價值計量可能成為調(diào)節(jié)利潤的工具。由于我國相關(guān)市場的發(fā)展還不成熟，公允價值可能難以達到公允，并有可能成為利潤操縱的工具。尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價值的認定，如計算現(xiàn)金流量折算值時，現(xiàn)金流量的估計、折現(xiàn)率的估計甚至折現(xiàn)期的估計等，都需要加上人為的判斷——這就在客觀上存在操縱利潤的可能。

2、相關(guān)資產(chǎn)的公允價值難以取得。在發(fā)達的國家的市場上，各種生產(chǎn)要素的市場交易都十分活躍，公允價值比較容易確認，而在我國，產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場不很活躍、中介機構(gòu)公信度低、市場執(zhí)法和管理不嚴、會計人員素質(zhì)較低等，相關(guān)的公允價值均難以取得。

3、公允價值計量易導致價格波動頻繁。在歷史成本的計量體系下，資產(chǎn)的價值一般是固定不變的，但是公允價值是隨市場價格的變化而變化的，這樣固然能夠合理地反映資產(chǎn)的當時價值，但是若該項資產(chǎn)價格總是頻繁地變動，必然會導致財務(wù)狀況和盈利能力的波動性變化，給投資者的感覺是公司財務(wù)發(fā)展不穩(wěn)定。

三、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量實際應(yīng)用中存在的問題及解決辦法

（一）采用公允價值計量實際應(yīng)用中存在的問題

據(jù)統(tǒng)計，從2007年開始實施新準則以來，存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，但是這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式。僅有18家上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。2007年度投資性房地產(chǎn)公允價值計量產(chǎn)生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤的2.61%，占所有上市公司凈利潤的0.23%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)公司并沒有采用能使上市公司相關(guān)投資業(yè)務(wù)的業(yè)績獲得提升的公允價值模式，卻更鐘情于繼續(xù)選用歷史成本計量模式，這是值得關(guān)注的現(xiàn)象。為什么這個與國際接軌的洋模式從引入至今卻坐在冷板凳上？主要存在以下方面的問題：1、管理層處于謹慎性的考慮。雖然財政部在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價值的計價方式，但是可以看出監(jiān)管層是不鼓勵使用公允價值計價的，這樣公司管理層也不愿意當“出頭鳥”，以避免被監(jiān)管層一直“盯著”。

2、國內(nèi)的投資性房地產(chǎn)的公允價值難以確定。正如前文所述，國內(nèi)的評估機制不完善，難以確定一個合理的公允價值。從已經(jīng)采用公允價值計價的上市公司來看，大部分上市公司其投資性房地產(chǎn)公允價值的確定采用的是專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估價格，還有幾家上市公司選擇投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的市場調(diào)查報告，但是由于評估水平的參差不齊，和評估方法及參數(shù)的可選擇性太大，導致實際的公允價值并不可靠。所以大部分公司仍然采用的是成本模式計價。

3、對上市公司的業(yè)績波動影響較大。當房地產(chǎn)市場較為繁榮的情況下，房地產(chǎn)的價格不斷上漲，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)可以給企業(yè)帶來較多的利潤，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風險行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟形勢影響較大，在房地產(chǎn)市場蕭條時，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的價值將會大幅縮水，從而導致企業(yè)業(yè)績大幅下滑，這樣會使得上市公司的業(yè)績波動較大，因此，企業(yè)對采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)持謹慎態(tài)度。

4、按照現(xiàn)有的評估模式，投資性房地產(chǎn)的增值金額不會太高。一般對投資性房地產(chǎn)評估，一是采用未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，而在現(xiàn)在租售比達到300-400倍的情況下，以租金作為未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)而計算出來的現(xiàn)值是遠遠小于市場價值的；還有一種方式就是參照市場價值，但是由于目前我國房地產(chǎn)市場的稅費相當繁重，包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等等，如果按市場價值作為售價扣除相關(guān)稅費后得到的評估價格往往比實際的市場價格低一半多，增值幅度遠遠沒有想象中的那么高。

5、使用公允價值計量模式的后續(xù)成本較高。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，那么上市公司需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估，并在年報中詳細披露投資性房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等，這將大大增加使用公允價值計量模式的后續(xù)成本。

（二）應(yīng)對策略

盡管采用公允價值存在著眾多的困難，但是使用公允價值計量模式與國際接軌的趨勢是不會改變的，主要應(yīng)該做好以下幾點：

1、盡快制定和完善公允價值制定的標準。一是發(fā)展標準的公開交易市場。對于已經(jīng)存在活躍、公開的交易市場的，應(yīng)由國家監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會明確其中符合公允價值確定標準的市場，其交易價格可以直接使用，從而形成國家、行業(yè)的統(tǒng)一、標準的公允價值信息平臺，保證公允價值的合理。二是制定和完善公允價值計量的具體指南。要提高會計計量的可操作性，就要研究市場體制、市場資產(chǎn)或負債的估價系統(tǒng)，在會計準則中給予明確的有利于具體實務(wù)操作的規(guī)范要求，由國家各監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會指定研發(fā)機構(gòu)，制定標準的估值模型系統(tǒng)，集中采集有效的市場數(shù)據(jù)，及時對模型進行修正，同時簡化系統(tǒng)使用者所能調(diào)控的要素，盡可能地降低主觀因素對估值的影響。三是由政府出面建立市場信息數(shù)據(jù)庫。政府部門應(yīng)該利用政府資源，結(jié)合各種情況，搜集各類市場數(shù)據(jù)，建立信息庫，儲存市場信息數(shù)據(jù)，這樣既有利于企業(yè)公允價值的確定，也有利于審計人員、相關(guān)監(jiān)管部門考察企業(yè)的公允價值是否合理、恰當。

2、建立健全的法律環(huán)境，加強證券市場的監(jiān)管。建立健全的法律環(huán)境是保證公允價值會計順利應(yīng)用的法律保障。我國會計造假現(xiàn)象的原因之一是企業(yè)的會計造假成本遠遠低于造假收益，使得不少企業(yè)敢于鋌而走險，提供虛假的會計信息。公允價值的使用本身就是一把雙刃劍，在促進會計信息公允性、相關(guān)性的同時，也為投機者提供了操縱利潤的可能。因此必須加強監(jiān)管，對實施中的主觀差錯予以糾正，對公允價值惡意操縱者及獲益主體予以認定、懲罰，我們的監(jiān)管者要不斷提升自身管理水平、管理技術(shù)，完善管理政策，監(jiān)控風險。

3、大力發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)，完善相關(guān)的市場環(huán)境。情況下，公允價值的確定離不開評估技術(shù)。只有評估業(yè)務(wù)規(guī)范，評估質(zhì)量提高，評估人員素質(zhì)高，才能保證公允價值計量的真實性和可靠性。因此要大力發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)，定期由監(jiān)管部門核準資質(zhì)。

4、提高全體會計人員的職業(yè)水平。公允價值在實務(wù)操作過程中首先需要會計人員的職業(yè)判斷，如果會計人員的職業(yè)水平薄弱，將無法為準則的實施提供強有力的支撐，而職業(yè)水平的參差不齊也將給公允價值帶來不同的結(jié)果。因此，要不斷加強會計人員的知識更新，擴大其知識面，同時要加強會計人員的職業(yè)道德意識，增強會計人員職業(yè)責任，從而使采用公允價值計量屬性所產(chǎn)生的會計信息更加可靠。

2007年度大部分上市公司沒有采用公允價值計價，但到了2008年，已經(jīng)有金融界和昆百大兩家上市公司變更了會計政策采用公允價值計價。希望相關(guān)部門、企業(yè)能夠?qū)彆r度勢，循序漸進，扎扎實實地落實相關(guān)基礎(chǔ)工作。在完善目前公允價值計量模式存在的各種問題后，相信會有更多的上市公司采用公允價值計價。

參考文獻：

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篇6

關(guān)鍵詞：中小型住宅；居住要求；設(shè)計研究

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

前言

中小型住宅的出現(xiàn)符合了當代的剛性需求，為了解決人口的不斷聚集增長，一些主要城市土地資源的明顯減少，在大的社會背景下，積極創(chuàng)新住宅設(shè)計，在有限的用地條件下，滿足大量的居住要求，適當?shù)膶⒆≌娣e縮小，增加層數(shù)，對房屋進行合理布局，在有限的空間面積內(nèi)最大化的實現(xiàn)實用舒適，保證居住品質(zhì)。

1 中小型住宅的概念

隨著社會住房需求群體更趨向于年輕化，使得城市的中小型住宅也在不斷變化之中。所謂中小型的住宅一般是指建筑的整體面積在90m2以下（根據(jù)各地情況不同，中小戶型建筑面積可在一定程度內(nèi)浮動。其中，北京的中小戶型住宅套型建筑面積最大可達106平方米。）具有廚房、衛(wèi)生間、臥室等功能齊全的居室。中小型住宅在一定程度上解決了住房緊張，緩解了土地資源的用地緊張等情況。具有平面緊湊，規(guī)劃精致，功能完整，居住面積較小的特點，適合大規(guī)模建造。隨著中小型住宅的普及，對室內(nèi)內(nèi)部的整體設(shè)計結(jié)構(gòu)也有了新的需求調(diào)整。

2 關(guān)于中小型住宅的設(shè)計要求

中小型住宅緩解了城市用地緊張適應(yīng)時展的需求，在年輕置業(yè)者經(jīng)濟能力允許范圍內(nèi)，最大限度的實現(xiàn)其居住的舒適和方便，從而解決年輕人購房中遇到的總價與與居住質(zhì)量的矛盾。中小套型住宅并不等于低品質(zhì)住宅，中小套型同樣可以建成適用、舒適、安全和美觀的住宅。住宅設(shè)計要從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，向精細化發(fā)展。在設(shè)計要求方面也更加實用化功能化，要求設(shè)計感獨特，盡量在最小的空間范圍內(nèi)體現(xiàn)出較大的空間。

2.1 遵循平面布局的合理性原則

對中小型住宅的設(shè)計最大的要求就是在有限的空間范圍內(nèi)，實現(xiàn)功能的最大利用率并保證生活的舒適度。這就要求戶型內(nèi)部整體布局合理，尺度精準。住宅空間要滿足于起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學習、休閑功能。主要空間有臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間四部分。在保證細節(jié)合理設(shè)計的基礎(chǔ)上，必須對房屋的整體進行有效的設(shè)計。保證每個功能分區(qū)清晰分明，動線明朗流暢，面積精確合理，充分考慮家具布置尺度，對每個分區(qū)內(nèi)部都要進行合理的規(guī)劃。比如臥室常規(guī)家具類別有床、床頭柜、衣柜、梳妝臺等，要合理安排臥室內(nèi)部空間，保證面寬和可利用墻面的有效長度，使家具可以合理擺放，最大程度規(guī)避面積的浪費和無法有效利用。而廚房當今設(shè)計主流為整體櫥柜，功能區(qū)域內(nèi)有碗柜、灶臺、洗菜盆及冰箱，在廚房設(shè)計中除保證尺度有效擺放合理外，要對廚房工作流程，儲藏，洗切炒動線等考慮周到，在符合當?shù)亓晳T及人體工程學尺度等設(shè)計基礎(chǔ)上，規(guī)劃建筑空間，實現(xiàn)小面積大實用度舒適度的設(shè)計目標。

2.2 保證房間的舒適性原則

中小戶型在縮減建筑面積的同時，并不意味著減少住宅的功能數(shù)量。房間空間小，并不意味著不舒適。當今很多年輕人，在沒有足夠資金的條件下，都會選擇中小型住宅，將房間內(nèi)部設(shè)計的很溫馨，時尚、同時也不失大氣。很多人認為房間小，本身就會覺得壓抑，心情也不好，其實這只是錯覺，只是因為房間的設(shè)計上存在一定的問題。要求住宅設(shè)計師注重設(shè)計理念的轉(zhuǎn)化，盡可能做到“減面積不減功能”的設(shè)計理念。針對房間的整體設(shè)計，明確功能分區(qū)，對房間的采光、通風、供暖、朝向等因素進行合理的分析，提高房間的整體設(shè)計感，提升房間的舒適度。

2.3 保證室內(nèi)配置的合理性原則

在合理布局的基礎(chǔ)上進行合理配置。對于中小型住宅內(nèi)部的合理配置，要按照居住著的喜好進行。每個人對自己家都有各自的要求，側(cè)重點不同，房間的整體設(shè)計結(jié)構(gòu)也不同。側(cè)重于呼朋喚友的人群，對客廳面積要求較高，可以適當擴大；側(cè)重于家人休息的人群，可將臥室面積有針對性的擴大。對房間內(nèi)部的合理配置，除了根據(jù)個人喜好同時要注意房間內(nèi)部的合理配置，對各個功能進行合理的規(guī)劃。

2.4 保證功能空間的靈活性原則

出于對生活質(zhì)量的重視，人們對居住空間的要求也越來越高。眾多新工藝新材料的應(yīng)用，可以提高居住環(huán)境，增加室內(nèi)空間的可變度，使居住者更大程度的發(fā)揮個性，實現(xiàn)居住設(shè)計中的靈活性和自由度。比如在設(shè)計中可以采用整體廚房和整體衛(wèi)生間，占地面積小，功能齊全，減少墻的厚度，一定程度上增加了使用面積。這樣的設(shè)計結(jié)構(gòu)靈活性強，在以后的改造過程中，不必大費周章。

2.5 遵循內(nèi)部空間的精細性原則

中小戶型的住宅面積是十分寶貴的，所有的設(shè)計都要在限制的面積之內(nèi)進行。所以在實際中要注意精細的內(nèi)部設(shè)計原則。由于面積有限，所以對細節(jié)的要求很多。比如面對眾多中小戶型只有一個衛(wèi)生間的問題，設(shè)計成干濕分離，洗漱空間與如廁空間分離等，在生活中就保證了晨起繁忙時段洗漱如廁互不打擾，提高了利用率。

2.6 角落利用的有效性原則

在室內(nèi)空間規(guī)劃過程中，總有空閑的角落。對某些設(shè)備的角落或者多余的空間進行再利用是極具有實用性的功能需求。在洗手臺下邊設(shè)置儲物柜，在空閑的墻上設(shè)置吊柜，在管道轉(zhuǎn)折處設(shè)置隔板置物處等，就可以完成既美觀有實用的儲物功能，提高空間利用率。

3設(shè)計過程中應(yīng)注意的問題

中小住宅在設(shè)計過中除了完善設(shè)計理念，同時要注意設(shè)計過程中存在的問題。

3.1 合理的整體結(jié)構(gòu)

房間設(shè)計最大的要求就是對內(nèi)部合理設(shè)計，減少不必要的浪費和污染。但是在實際設(shè)計過程中出現(xiàn)很多不合理設(shè)計的現(xiàn)象，包括功能分區(qū)的不明確、物品擺放的不合理等，導致設(shè)計結(jié)構(gòu)存在一定的問題。要求設(shè)計者在整體設(shè)計中要對結(jié)構(gòu)的合理性引起重視，兼顧整體發(fā)展。房間內(nèi)部設(shè)計是個復雜的過程，要求設(shè)計者根據(jù)自身設(shè)計經(jīng)驗，重視內(nèi)部設(shè)計的合理性。

3.2 美觀的外部結(jié)構(gòu)設(shè)計

中小戶型的房間內(nèi)部設(shè)計結(jié)構(gòu)的日趨完善，對房間內(nèi)部的整體結(jié)構(gòu)有了新的發(fā)展。在內(nèi)部發(fā)展基礎(chǔ)上同時要注意外部結(jié)構(gòu)的美觀性。要求住宅設(shè)計平面緊湊，公共空間集中，減少交通面積，提高土地利用率。對外部結(jié)構(gòu)的美觀性有系統(tǒng)的規(guī)劃。

3.3 環(huán)保的設(shè)計

小戶型設(shè)計除了保證內(nèi)部空間的合理性，規(guī)范性，同時也要保證其環(huán)保性。針對當前保護環(huán)境，低碳環(huán)保生活等，在房屋設(shè)計結(jié)構(gòu)中要加強環(huán)保體系設(shè)計，建筑裝飾材料的環(huán)保性，隔音隔熱系數(shù)的計算，水循環(huán)處理系統(tǒng)，排氣通風噪音問題等眾多問題都要進行考慮。

4 結(jié)束語

對于中小戶型的住宅設(shè)計要在有限空間范圍內(nèi)加強布局的合理性，創(chuàng)新設(shè)計結(jié)構(gòu)，注意整體設(shè)計的舒適性和適應(yīng)性，滿足既節(jié)約空間又舒適的功能需求。堅持以人為本的設(shè)計理念。用設(shè)計的力量引導生活方式，在有限的條件下盡可能考慮眾多因素，營造不同面積、戶型、生活方式下的優(yōu)質(zhì)生活，從居住環(huán)境入手提高生活質(zhì)量和后期居住過程中的幸福度。

參考文獻

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