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論文摘要：房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象是相關(guān)公眾對房地產(chǎn)企業(yè)由營銷理念指導(dǎo)的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產(chǎn)企業(yè)整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。

一、問題的提出

著名的營銷專家MariaSicola[1]認(rèn)為由于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及產(chǎn)品固有的一些特點，使房地產(chǎn)業(yè)更需要市場營銷。然而不少房地產(chǎn)企業(yè)的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結(jié)果使企業(yè)形象受損，造成了重大的損失。這些問題產(chǎn)生的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導(dǎo)。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關(guān)系到企業(yè)的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象，獲得公眾的認(rèn)同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關(guān)鍵。本研究旨在根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題

本文通過自編的《房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象》問卷調(diào)查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數(shù)據(jù)用SPSS11.0社會統(tǒng)計軟件進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現(xiàn)如下：

1、營銷觀念相對落后。調(diào)查顯示有有44.1%的內(nèi)部公眾（118人）認(rèn)為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產(chǎn)品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數(shù)為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)無視市場、企業(yè)自身或顧客的要求，從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、營銷管理科學(xué)性不強。根據(jù)調(diào)查，公眾對房地產(chǎn)企業(yè)管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業(yè)為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

3、營銷資產(chǎn)價值不高。房地產(chǎn)企業(yè)營銷資產(chǎn)主要包括企業(yè)信譽、環(huán)境、產(chǎn)品品牌等。在對營銷資產(chǎn)的評價上，內(nèi)外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，違反市場規(guī)則和營運規(guī)范，使外部公眾喪失信任感；營銷環(huán)境臟亂等不文明現(xiàn)象。

4、營銷人員的形象有待于提高。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結(jié)構(gòu)、禮節(jié)、服務(wù)等多方面都存在問題，如服務(wù)態(tài)度不好；儀容儀態(tài)需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。

5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量需要提高?！爱a(chǎn)品質(zhì)量”是指住宅的整體質(zhì)量，包括功能質(zhì)量和建筑質(zhì)量。

在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)一些公眾對房產(chǎn)品的質(zhì)量持懷疑態(tài)度（20.1%），有些房地產(chǎn)企業(yè)的樓群間空間排列關(guān)系、綠化、污染、基礎(chǔ)配套設(shè)施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象的提升策略

1、樹立合適的市場營銷觀念

從市場營銷理論出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面確立房地產(chǎn)營銷觀念：開發(fā)企業(yè)肩負(fù)著改善人居環(huán)境，提高人民生活水平的重任；承擔(dān)著實現(xiàn)城市規(guī)劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責(zé)任；在拉動經(jīng)濟，促進經(jīng)濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

（1）明確營銷形象的定位

房地產(chǎn)公司營銷形象的定位關(guān)鍵在于占據(jù)消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準(zhǔn)，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。

（2）協(xié)調(diào)組合各種營銷手段

開發(fā)商對媒體的選擇和組合是根據(jù)地域環(huán)境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區(qū)，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區(qū)的居民打電話或上門推銷。如果房地產(chǎn)需求特別大，房地產(chǎn)商只需在其所要出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。

3、提高營銷資產(chǎn)價值

（1）提高房地產(chǎn)企業(yè)營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預(yù)售的合法性等方面的綜合體現(xiàn)。商品住宅銷售合同應(yīng)體現(xiàn)買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業(yè)”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發(fā)商在整個銷售過程中的規(guī)范操作、遵紀(jì)守法，將使客戶產(chǎn)生一種信任感。

（2）改善營銷環(huán)境形象。環(huán)境形象主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作環(huán)境、住宅小區(qū)項目施工現(xiàn)場環(huán)境和售樓處環(huán)境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業(yè)的整體管理水平、經(jīng)濟實力和精神面貌。

（3）加強房地產(chǎn)企業(yè)品牌或產(chǎn)品品牌的建設(shè)與管理。

房地產(chǎn)品牌與其他領(lǐng)域的品牌創(chuàng)建內(nèi)容基本是一致的，[3]但基于房地產(chǎn)品牌的特殊性，房地產(chǎn)品牌在創(chuàng)建時應(yīng)該特別注重設(shè)計房地產(chǎn)品牌的識別系統(tǒng)、塑造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象和打造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌關(guān)系等。

4、提高營銷人員的素質(zhì)和能力

首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關(guān)注現(xiàn)場動態(tài)；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

其次，加強房地產(chǎn)企業(yè)營銷人員素質(zhì)的訓(xùn)練。提高禮儀修養(yǎng)，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。

最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創(chuàng)造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅(qū)動能力，人際溝通的能力，從業(yè)技術(shù)能力，說服顧客的能力等。

5、提升房地產(chǎn)企業(yè)營銷產(chǎn)品形象

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要提高產(chǎn)品形象，筆者認(rèn)為：一是建立顧客回聲系統(tǒng)(ECHO)[4]。顧客回聲系統(tǒng)用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據(jù)這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質(zhì)控制標(biāo)準(zhǔn)。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質(zhì)和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質(zhì)管理的激勵機制。如建立相應(yīng)的組織品管會，設(shè)立品質(zhì)獎金、品質(zhì)勛章，對優(yōu)秀的執(zhí)行者予以獎勵，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造一種重視品質(zhì)的良好氛圍。

參考文獻：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.

[2]余凱.房地產(chǎn)市場營銷實務(wù).中國建材工業(yè)出版社,2004:11.

篇2

關(guān)鍵詞:城市電網(wǎng);負(fù)荷預(yù)測;電網(wǎng)規(guī)劃

中圖分類號:TM714 文獻標(biāo)識碼:A 文章編號:1674-7712 (2012) 12-0035-01

一、負(fù)荷預(yù)測概述

負(fù)荷預(yù)測主要是指通過觀察負(fù)荷本身的變化情況以及經(jīng)濟氣象等因素的影響,對有效的歷史數(shù)據(jù)進行精密的分析與研究,從中尋找出一定的規(guī)律,掌握其間存在的內(nèi)在聯(lián)系,逐漸的熟悉其發(fā)展變化的規(guī)律,這樣我們就可以很好的掌握電力的需求量,并根據(jù)此做出事先的預(yù)測估計,減少用電恐慌。經(jīng)過充分的、慎重的考慮,這些重要的電力系統(tǒng)的運行特點、增加用電容量的決策以及存在的一些的自然因素和社會因素的前提下,能夠完美的研究出并加以利用的一套方法,使其能夠很好的系統(tǒng)地處理過去與未來負(fù)荷的問題。

二、重慶地區(qū)負(fù)荷現(xiàn)狀

近幾年來,重慶市的電網(wǎng)用電量以及用電負(fù)荷持續(xù)的快速增長,其主要的原因是多方面的,首先是高溫干旱造成的全網(wǎng)重點水庫缺水,加上上游來水量偏少、汛末蓄水不足等種種原因,于此同時,還有火電廠的電煤供應(yīng)量逐漸的日趨緊張,再加上這個區(qū)域內(nèi)的六省(市)以及相鄰華北、西北的電網(wǎng)中均存在著嚴(yán)重的電力供應(yīng)不足的缺口,跨省區(qū)的電量調(diào)劑的電力資源是非常的有限。2011年在確保用電網(wǎng)內(nèi)機組滿發(fā)的前提下,重慶市電力公司投入大筆資金增加臨時的外購電力。在外購計劃中,外購電在達到306萬kw這一基礎(chǔ)上的同時,又臨時的從江西增加了購買電量35萬kw,這才保證了當(dāng)日最大可調(diào)集電量勉強達到1133萬kW。在全國其他的省市逐漸的陸續(xù)出現(xiàn)了用電負(fù)荷高漲這一情況之后,重慶市電力公司從湖北購得20萬kW,這才解決了用電的燃眉之急。重慶市的電網(wǎng)最高用電量負(fù)荷打破了歷年來的歷史紀(jì)錄——主電網(wǎng)負(fù)荷高達到900萬kW。這一新紀(jì)錄比去年最高負(fù)荷886萬kw高出14萬kw,增長15.7%。

三、重慶市電網(wǎng)負(fù)荷預(yù)測的主要方法

(一)單耗法

我們在進行具體的預(yù)測時,我們依據(jù)重慶市自身的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r,切實的制定符合重慶市本身的規(guī)劃目標(biāo),經(jīng)過對規(guī)劃期內(nèi)每年的工、農(nóng)業(yè)的綜合產(chǎn)值的綜合指標(biāo)進行分析,主要針對工業(yè)的用電規(guī)劃指標(biāo)以及統(tǒng)計往年的國民經(jīng)濟產(chǎn)品在生產(chǎn)過程中所產(chǎn)生的單位耗電量、億元產(chǎn)值耗電量等等相關(guān)的條件,結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的節(jié)本規(guī)律,最終分析出每種產(chǎn)品以及產(chǎn)值的綜合單耗;接下來再根據(jù)國民經(jīng)濟相關(guān)部門所編制的產(chǎn)量指標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測出單耗。

(二)電力彈性系數(shù)法、平均增長率法

電力彈性系數(shù)E是指重慶市總用電量的平均年增長率以及工、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值平均年增長率之比。平均增長率法是以時間T(年)為自變量,用電量A(kWh或萬kwh)為因變量,根據(jù)歷史規(guī)律和國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃,估算出今后電量的平均增長率K,若計算選用基準(zhǔn)年實際用電量為A0(kWh或萬kwh)則n年后用電量為:A=A0(1+K)?。

(三)負(fù)荷密度法

負(fù)荷密度法主要是指對負(fù)荷密度的確定,通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析找出重慶市的各分區(qū)以及小區(qū)目前所存在的用電負(fù)荷密度,然后根據(jù)重慶市的電網(wǎng)的用電總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的相關(guān)的部分,依據(jù)這些現(xiàn)有的條件確定出各區(qū)的負(fù)荷密度的現(xiàn)有預(yù)測值。各區(qū)負(fù)荷總值是將各區(qū)的負(fù)荷密度預(yù)測值乘以各區(qū)面積。將各區(qū)負(fù)荷總值乘以同時系數(shù)(或除以分散系數(shù))就可以計算出總的用電負(fù)荷量。即 ,式中Pi是各區(qū)計算負(fù)荷;KT是同時系數(shù);P2為總計算負(fù)荷。

(四)回歸分析法

按照重慶市現(xiàn)有的歷史資料,從而建立起的與用電負(fù)荷相關(guān)的數(shù)學(xué)模型,再對該模型作數(shù)學(xué)分析。我們主要采用的手段就是利用統(tǒng)計學(xué)中回歸分析法分析變量、觀測數(shù)據(jù),最終預(yù)測出未來的負(fù)荷值。在進行預(yù)測中期負(fù)荷的時候一般采用線性回歸法,再這一時期采用這一方法主要是由于預(yù)測的精度而言是相對較高的,但不可否定它也存在一定的不足。

四、結(jié)語

傳統(tǒng)規(guī)劃負(fù)荷預(yù)測的軟件只是一個桌面形式的負(fù)荷預(yù)測工具,他是單一的,甚至于是無效的,它完全沒有整個供電公司以及整個工作電壓序列電網(wǎng)負(fù)荷的采集、整理和管理維護基本的能力,其預(yù)測的原始數(shù)據(jù)還僅僅是人工輸入,不能滿足用電負(fù)荷規(guī)劃的日常需要。我國城市電網(wǎng)建設(shè)需求正在與日俱增的不斷擴大,重慶市依據(jù)自身的電網(wǎng)負(fù)荷特點以及負(fù)荷預(yù)測的現(xiàn)有條件,研究符合重慶市發(fā)展方向的城市電網(wǎng)負(fù)荷預(yù)測方法十分必要的。

參考文獻:

[1]侯磊.城市電網(wǎng)規(guī)劃總量負(fù)荷預(yù)測系統(tǒng)的開發(fā)與應(yīng)用[D].天津大學(xué)電氣與自動化工程學(xué)院研究生論文,2008,5

[2]宋寶利.電力系統(tǒng)負(fù)荷預(yù)測[D].西安理工大學(xué)碩士學(xué)位論文,2003,10