導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇荷花產(chǎn)地，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)策劃合同范文1委托方(甲方)：

受托方(乙方)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)合同法》及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、等價(jià)有償、公平、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上， 經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方對(duì)其開發(fā)的位于洞口縣洞口賓館3號(hào)樓項(xiàng)目進(jìn)行前期打包策劃推廣事宜，達(dá)成一致意見，特簽訂本合同， 以資信守。

第一條 服務(wù)范圍

甲方委托乙方為其開發(fā)的洞口賓館3號(hào)樓項(xiàng)目進(jìn)行前期策劃推廣服務(wù)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目前期的策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)等事宜。

第二條 服務(wù)內(nèi)容

(一)具體服務(wù)范圍：

第一部分：整體策劃——

1、VI 設(shè)計(jì)(LOGO/色值/標(biāo)準(zhǔn)/應(yīng)用規(guī)范/中英文規(guī)范/排字

組合/立體雕塑效果)

2、階段策劃推廣方案

3、深度市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

4、銷售執(zhí)行建議方案。

第二部分：售樓處包裝——

1、接待臺(tái)背板

2、LOGO 墻

3、資料架

4、玻璃窗吊簾式旗幅

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1、大幅海報(bào)(折頁(yè))

2、戶型圖

3、樓書

4、名片

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1、擎天柱

2、道旗

3、圍檔

(二)免費(fèi)贈(zèng)送服務(wù)范圍：

露臺(tái)平面

戶型圖

工裝建議

銷控表

銷售表格

業(yè)績(jī)表

客戶簽約號(hào)卡

客戶禮品包裝

第三條 合同總價(jià)款及付款方式

總服務(wù)費(fèi)用商定為55萬(wàn)元人民幣，本合同簽訂后七天內(nèi)，支

第四條 廣告運(yùn)作規(guī)則

1. 為使雙方有效溝通、提高工作效率，乙方就甲方委托的項(xiàng)目成立專案小組，并提供專案小組名單給甲方。乙方只對(duì)甲方負(fù)責(zé)，甲方需指定專人負(fù)責(zé)與乙方合作、接洽。

2. 甲、乙雙方共同根據(jù)銷售情況及甲方營(yíng)銷策略、傳播策略和思路制定宣傳推廣的工作計(jì)劃，確定工作階段、完成時(shí)間。

3. 在服務(wù)的實(shí)施過程中，甲方有權(quán)對(duì)總體策劃方案進(jìn)行調(diào)整，乙方應(yīng)協(xié)助確定并調(diào)整。

第五條 雙方責(zé)任及權(quán)利

(一)甲方責(zé)任及權(quán)利

1. 甲方對(duì)乙方提交的方案有提出修改和調(diào)整的權(quán)利，設(shè)計(jì)方案甲方需尊重乙方意見。

2. 在甲方支付本合同或分項(xiàng)項(xiàng)目相應(yīng)的費(fèi)用后，設(shè)計(jì)作品之知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方所有，并有權(quán)要求乙方及時(shí)提供電子文件及樣稿。

3. 雙方合作期間，甲方應(yīng)積極配合乙方，及時(shí)提供乙方所需的各類圖片和文字資料，并應(yīng)對(duì)上述資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關(guān)的一切責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)。

4. 甲方有權(quán)對(duì)乙方提交的策劃思路、廣告方案和乙方所提

5. 甲方應(yīng)按照本合同的規(guī)定及時(shí)付款，以保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

(二)乙方責(zé)任及權(quán)利

1. 乙方應(yīng)盡職盡責(zé)為甲方服務(wù)，按時(shí)、按質(zhì)、按量完成甲方委托的各項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)，乙方應(yīng)為甲方的相關(guān)資料保密。

2. 乙方應(yīng)指定專人組成項(xiàng)目工作小組，經(jīng)甲方確認(rèn)后開展工作。

3. 乙方應(yīng)按時(shí)完成甲方下達(dá)的工作任務(wù)，乙方將設(shè)計(jì)方案交甲方并經(jīng)甲方負(fù)責(zé)人簽字或以電子郵件確認(rèn)后視為該項(xiàng)工作完結(jié)。若甲方對(duì)該方案提出異議，乙方應(yīng)于甲方提出后盡快進(jìn)行組織雙方領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行討論、修改、調(diào)整，直至甲方簽字或以電子郵件認(rèn)可方能定稿。

4. 乙方應(yīng)主動(dòng)提前向甲方索要設(shè)計(jì)工作中所需的各類資料，并在本合同終止時(shí)，將上述資料及時(shí)歸還甲方。

5. 乙方對(duì)最終廣告擁有正文署名權(quán)。

6. 乙方在經(jīng)甲方書面同意后可用其設(shè)計(jì)之作品參與公益、專業(yè)、行業(yè)或媒介所組織的競(jìng)賽評(píng)比活動(dòng)、出版發(fā)表。

7. 乙方對(duì)未被甲方采用的方案有權(quán)收回并作為它用。

8. 乙方應(yīng)按月向甲方提供合同期間的詳細(xì)工作計(jì)劃和時(shí)間

第六條 違約責(zé)任

1. 除不可抗力的自然及社會(huì)原因外，甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同的條款，否則，違約方須承擔(dān)違約責(zé)任。

2. 非因乙方原因，甲方未能在約定時(shí)間內(nèi)提供乙方設(shè)計(jì)工作所需的各類資料，或未能在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提出的策略、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案簽字認(rèn)可，乙方完成工作時(shí)間可相應(yīng)順延。

3. 由于甲方違約造成本合同不能履行，則乙方有權(quán)向甲方發(fā)出解除本合同的書面通知，該通知自送達(dá)甲方時(shí)生效。

第七條 轉(zhuǎn)讓條款

未經(jīng)合同另一方書面同意，任何一方不得全部或部分轉(zhuǎn)讓其在本合同項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)。否則，守約方有權(quán)終止本合同并要求違約方支付合同總價(jià)款雙倍的違約金。

第八條 合同終止和解除

有下列情形之一的， 合同權(quán)利義務(wù)終止：

1. 本合同因已按約定履行完畢而自然終止;

2. 本合同經(jīng)各方協(xié)商一致而終止;

3. 本合同因一方違約或因一方有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為或因一方擅自轉(zhuǎn)讓本合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)而終止;

第九條 保密條款

1. 未經(jīng)合同另一方書面同意，任何一方對(duì)本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業(yè)秘密、技術(shù)資料、圖紙、

2. 任何一方泄密導(dǎo)致合同另一方遭受損失的，泄密方應(yīng)按合同總價(jià)款的30%向合同其它方支付違約金，違約金不足以賠償合同其它方損失的，應(yīng)按合同其它方的實(shí)際損失賠償。

3. 本保密條款具有獨(dú)立性，不受本合同的終止或解除的影響。

第十條 不可抗力條款

由于不能預(yù)見、不能避免和不能克服的自然原因或社會(huì)原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行時(shí)，遇到上述不可抗力事件的一方，應(yīng)立即書面通知合同其它方，并應(yīng)在不可抗力事件發(fā)生后十五天內(nèi)，向合同其它方提供經(jīng)不可抗力事件發(fā)生地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的證明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效證明文件。由合同各方按事件對(duì)履行合同影響的程度協(xié)商決定是否解除合同、或者部分免除履行合同的責(zé)任、或者延期履行合同。

第十一條 解決爭(zhēng)議的辦法

凡因執(zhí)行本合同或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)通過友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，任何一方均可向****市地方人民法院提起訴訟。

第十二條 其它

1. 本合同在甲、乙雙方簽署后即生效，雙方履行完本合同的職責(zé)后，本合同即自行終止。

2. 本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為附件，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

3. 本合同一式 份，甲乙雙方各執(zhí) 份，每份均具同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)策劃合同范文2委 托 人： (以下簡(jiǎn)稱甲方) 負(fù) 責(zé) 人：

電 話：

代 理 人： (以下簡(jiǎn)稱乙方) 負(fù) 責(zé) 人：

電 話：

經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本著平等互惠、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則，甲方現(xiàn)將其開發(fā)的位于xxxxxxxxxxxx(暫定名)項(xiàng)目(下稱本項(xiàng)目)的全程策劃與銷售工作全權(quán)委托給乙方，現(xiàn)就有關(guān)事宜達(dá)成以下條款，以資雙方共同遵守。本合同內(nèi)容不因項(xiàng)目及公司名稱改變而改變。

一. 物業(yè)

物業(yè)位于xxxxxxxx(暫定名，以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”)。項(xiàng)目用地面積約108畝，建筑面積約60000㎡，最終以政府批準(zhǔn)的文件為準(zhǔn)。

二. 期限

期限從簽訂本合同之日起至項(xiàng)目正式公開發(fā)售日(開盤)后18個(gè)月止。合同期滿，若甲方未書面通知乙方終止合同，則本合同自動(dòng)順延至項(xiàng)目銷售率達(dá)成可售物業(yè)面積的95%以上時(shí)止。

三. 范圍

范圍為本項(xiàng)目之全部住宅及商用物業(yè)。如甲方需要保留持有部分物業(yè)，則必須在本項(xiàng)目公開發(fā)售前七天以書面形式通知乙方保留持有物業(yè)單位清單，否則乙方將全部視為可售單位。

四、甲、乙雙方職責(zé)及義務(wù)

(一)甲方職責(zé)及義務(wù)：

1、甲方對(duì)本項(xiàng)目擁有完全的所有權(quán)。并委托乙方全權(quán)負(fù)責(zé)產(chǎn)品定位、營(yíng)銷策劃、銷售等工作。

2、甲方對(duì)因項(xiàng)目本身之權(quán)屬和資格問題而引致的糾紛承擔(dān)全部責(zé)任。

3、甲方有義務(wù)向乙方提供預(yù)售證以及各銷售階段的合法手續(xù)和相關(guān)法律文件，并在工程進(jìn)度、質(zhì)量及協(xié)調(diào)政府主管部門等方面給予保障，以保證銷售工作的順利進(jìn)行。

4、甲方有義務(wù)為乙方派駐的工作人員提供項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售及辦公場(chǎng)地、辦公設(shè)備(電話、電腦、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī))等必要設(shè)備、設(shè)施，但設(shè)備、設(shè)施的所有權(quán)歸甲方。

5、本委托合同簽訂后，甲方不再委托第三方或自行進(jìn)行策劃和銷售。如發(fā)生甲方將本項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目可銷售面積暫不銷售的情況，甲方須結(jié)清乙方全部的策劃費(fèi)和費(fèi)，負(fù)責(zé)處理由此帶來(lái)的善后工作，并給予乙方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

6、甲方需委托一至兩名工作人員與乙方共同組成營(yíng)銷協(xié)調(diào)小組，定期召開營(yíng)銷協(xié)調(diào)會(huì)議。積極配合乙方工作，負(fù)責(zé)購(gòu)房合同管理，進(jìn)行購(gòu)房合同簽章和收取定金與購(gòu)房款，辦理銀行按揭及備案登記等手續(xù)，并自行承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。

7、甲方負(fù)責(zé)審定銷售、宣傳推廣過程中必要的合作單位(如廣告設(shè)計(jì)公司、模型公司、活動(dòng)禮儀公司、印刷廠、噴繪制作公司、裝修裝飾公司等)。

8、甲方按確定的銷售計(jì)劃，確保項(xiàng)目工程進(jìn)度。負(fù)責(zé)售樓現(xiàn)場(chǎng)的清理、工地圍墻的建設(shè)、售樓處的建設(shè)和裝修裝飾、樣板房和樣板環(huán)境的建設(shè)和裝修裝飾。

9、甲方提供買賣合同原件及其相應(yīng)文件的復(fù)印件, 承擔(dān)合同打印、客戶資料復(fù)印，特別是辦理銀行按揭等的相關(guān)費(fèi)用。

10、負(fù)責(zé)開發(fā)與銷售的領(lǐng)導(dǎo)與協(xié)調(diào)工作，委派專人與乙方工作銜接，協(xié)調(diào)乙方與各有關(guān)部門、其他相關(guān)公司的工作關(guān)系，為乙方的策劃和銷售提供本項(xiàng)目的各種原始資料。

11、按時(shí)結(jié)算乙方的已實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)定的應(yīng)提取的策劃、服務(wù)等費(fèi)用。

12、負(fù)責(zé)樓盤銷售廣告宣傳、推廣的相應(yīng)費(fèi)用(如戶外廣告制作、報(bào)紙、電視、電臺(tái)等廣告、禮品購(gòu)買、沙盤制作、樓書制作、展會(huì)費(fèi)用、臨時(shí)聘用禮儀人員的費(fèi)用等)，投入宣傳廣告費(fèi)用金額控制在銷售總額的1.5%以內(nèi)，如有超過，則超過部分由乙方承擔(dān)。所有的廣告設(shè)計(jì)作品或印刷品須經(jīng)由甲、乙雙方簽字確認(rèn)后才能或發(fā)放。

13、負(fù)責(zé)審定由乙方擬定的《認(rèn)購(gòu)書》、《商品房買賣合同書》、銷售計(jì)劃、廣告推廣建議、銷售價(jià)格及其它銷售資料，并根據(jù)實(shí)際情況有權(quán)修改銷售計(jì)劃、調(diào)整價(jià)格或銷售資料中的條款，但須提前七日以書面形式通知乙方。

(二)乙方職責(zé)及義務(wù)：

1、乙方接受甲方委托。負(fù)責(zé)項(xiàng)目產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、規(guī)劃建議、營(yíng)銷策劃與銷售等工作。根據(jù)甲方提供的項(xiàng)目概況，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，及時(shí)向甲方提供可行的開發(fā)、宣傳和銷售方案。

2、乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起10日內(nèi)使其委派的策劃與銷售人員到位進(jìn)行工作安排并執(zhí)行相關(guān)工作。

3、乙方要確保整個(gè)策劃和銷售過程不違反國(guó)家、省、市相關(guān)法律法規(guī)。

4、乙方策劃及銷售人員除非甲方要求，否則不得隨意更換，如確需更換的，需提前7日以書面形式通知甲方并經(jīng)得甲方同意后方可更換。乙方與甲方及建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)等單位組成項(xiàng)目營(yíng)銷協(xié)調(diào)小組，定期召開營(yíng)銷協(xié)商會(huì)。委派專業(yè)人員參加與項(xiàng)目相關(guān)的各種會(huì)議，并向甲方提供專業(yè)的意見和建議。

5、乙方負(fù)責(zé)樓盤銷售人員的管理工作，銷售人員的組織和管理方式由乙方自行制定。

6、乙方不得向客戶收取未經(jīng)甲方同意的任何費(fèi)用。

7、乙方負(fù)責(zé)按審定后的銷控計(jì)劃，組織好樓盤的銷售工作，并在開盤前一個(gè)月開始必須保證每班次有不少于4名銷售人員在售樓現(xiàn)場(chǎng)從事銷售工作，并視

8、乙方應(yīng)配合甲方催收房款，代表甲方與客戶簽定《認(rèn)購(gòu)書》和《房地產(chǎn)買賣合同》，并由甲方所派專職負(fù)責(zé)人(人選確定由甲方書面通知乙方)簽字蓋章，協(xié)助辦理購(gòu)房手續(xù)。未經(jīng)甲方同意，乙方不得增減修改本項(xiàng)目《房地產(chǎn)買賣合同》及《認(rèn)購(gòu)書》的條款?！墩J(rèn)購(gòu)書》和《房地產(chǎn)買賣合同》中的房?jī)r(jià)以甲方確認(rèn)的銷售價(jià)格表的價(jià)格為準(zhǔn)，且文本任何修改都須甲方簽字確認(rèn)。乙方自行承擔(dān)未經(jīng)甲方所派專職負(fù)責(zé)人同意修改條款所造成的一切后果。

9、乙方配合甲方及時(shí)收齊和審查辦理銀行按揭貸款所需客戶的資料。

10、乙方負(fù)責(zé)派出人員的管理、薪金、勞動(dòng)保護(hù)、福利、住宿、交通、通訊等所衍生的一切費(fèi)用。

11、在銷售過程中乙方要努力維護(hù)甲方聲譽(yù)，不得有有損于甲方聲譽(yù)的言行或侵權(quán)行為，嚴(yán)守雙方合同條款和甲方商業(yè)秘密，確保甲方和該項(xiàng)目的良好形象。

12、與甲方及甲方選定的廣告公司共同制定宣傳和廣告方案及時(shí)間計(jì)劃。

13、銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的項(xiàng)目的特性和狀況向客戶做如實(shí)解釋，盡力促銷，不得向購(gòu)房者夸大、隱瞞或過度承諾，否則由乙方承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。

14、每周和每月需向甲方提交銷售周報(bào)和月報(bào)表，與甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人員核對(duì)、調(diào)整銷控表。

15、嚴(yán)格按照雙方共同確認(rèn)的價(jià)格表進(jìn)行銷售，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自低于雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)進(jìn)行銷售，否則甲方有權(quán)追究乙方責(zé)任并承擔(dān)由此給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

16、乙方銷售及策劃?rùn)?quán)不得轉(zhuǎn)讓。從本合同簽訂日開始計(jì)算，一年內(nèi)未經(jīng)甲方同意，不得銷售其它房開企業(yè)在麗江市區(qū)的同類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。

五、共同責(zé)任和義務(wù)

1、甲、乙雙方應(yīng)精誠(chéng)合作，共同努力將項(xiàng)目開發(fā)、銷售成功。

2、甲、乙雙方應(yīng)保持友好溝通的工作模式，不得互相隱瞞或設(shè)置障礙。

3、甲、乙雙方都享有項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)和所有宣傳資料的署名權(quán)。

4、甲、乙雙方認(rèn)定的工作內(nèi)容及程序應(yīng)共同遵守，如有異議應(yīng)協(xié)商解決，并有義務(wù)保護(hù)工作成果(如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、策劃創(chuàng)意等)。

六、服務(wù)目標(biāo)

1、甲、乙雙方應(yīng)共同努力，力爭(zhēng)本項(xiàng)目在20xx年8月底前通過報(bào)規(guī)手續(xù)，10月底以前拿到預(yù)售證，12月底以前開盤銷售。

2、項(xiàng)目上市(開盤)銷售的條件為：有預(yù)售許可證、現(xiàn)場(chǎng)售樓處交付使用、戶外廣告出街、持續(xù)一個(gè)月以上的宣傳推廣、具備銷售接待條件、蓄客量達(dá)到一定數(shù)量(如100組以上)，則可擇日開盤。

3、自正式開盤之日起18個(gè)月內(nèi)須完成項(xiàng)目可銷售面積的95%以上。

七、服務(wù)收費(fèi)及其結(jié)算方式：

1、乙方受甲方委托，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程策劃、銷售等工作。甲方應(yīng)按以下條款支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用給乙方：

A、銷售費(fèi)采取基準(zhǔn)費(fèi)和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)兩個(gè)部分計(jì)提：銷售均價(jià)在雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)以下(含此銷售底價(jià))時(shí),只要是甲方認(rèn)可的銷售價(jià)格,則依據(jù)銷售合同金額(以買賣合同為準(zhǔn))的2%計(jì)提服務(wù)費(fèi)(簡(jiǎn)稱費(fèi));銷售均價(jià)在雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)以上時(shí)，銷售底價(jià)以下部分按2%計(jì)提，超過銷售底價(jià)以上

B、計(jì)提費(fèi)和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)采取月結(jié)方式，開盤后第二個(gè)月開始，每個(gè)月的6日前計(jì)提上一個(gè)月的費(fèi)。

2、甲方銷售均價(jià)底價(jià)在開盤前一個(gè)月內(nèi)以正式文件形式向乙方確定并作為合同附件。乙方即以此委托底價(jià)制定分戶的上市(掛牌)價(jià)格表，且實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)高于以上對(duì)應(yīng)的委托底價(jià)的增加部份即為溢價(jià)。甲方對(duì)乙方實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。具體溢價(jià)提成獎(jiǎng)勵(lì)方式為：溢價(jià)部分甲乙雙方按照70%：30%分成;每月結(jié)算。

3、上述費(fèi)每月30日為結(jié)算日。雙方當(dāng)日核算金額，并在下一個(gè)月六日以前付清應(yīng)付款項(xiàng)，乙方提供合法發(fā)票。如有拖欠按所欠額每日支付萬(wàn)分之三的滯納金。

4、房屋完成銷售，可以計(jì)提費(fèi)和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)為：甲方收到全部房款。如客戶進(jìn)行銀行按揭的，則需按揭款項(xiàng)到賬后才能視為完成銷售，并可以計(jì)提相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。

5、退房處理及定金的罰沒：若客戶繳付首期房款前悔約，所沒收履約保證金雙方各收取50%。若客戶繳付首期房款后悔約，履約保證金及罰金歸甲方所有，但乙方仍按原合同金額收取相應(yīng)銷售費(fèi)。

八、其他約定：

1、乙方負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃工作，但不收取任何策劃費(fèi)用。

2、在本合同簽訂后，到開盤后乙方開始正式計(jì)提費(fèi)前，甲方每月借支30000元給乙方，此借款在開盤后從費(fèi)中抵扣返還。借支時(shí)間從簽訂本合同后的第二個(gè)月開始，每月6日前支付，乙方開具借款收據(jù)，在開盤后抵扣返還時(shí)，乙方以正式發(fā)票換回。

3、若因甲方工程進(jìn)度、預(yù)售證等原因而影響乙方正常銷售或開盤的，乙方可要求甲方改善，超過一個(gè)月的則乙方順延實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的時(shí)間。

4、雙方應(yīng)通力合作，為對(duì)方工作提供各種便利。

5、本合同未盡事宜，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議或設(shè)立合同附件，補(bǔ)充協(xié)議或附件與本合同具有同等法律效力。

九、終止合同條件：

1、甲、乙雙方確定以每6個(gè)月為一個(gè)銷售考核周期(最低限度每個(gè)考核周期必須完成32%以上的銷售率)。正常情況下，若乙方每銷售周期不能完成階段考核任務(wù)則甲方給予乙方一個(gè)月的努力期，若乙方仍然不能完成階段考核任務(wù)，則前面已銷售部份按1.5%提取費(fèi)，如果已經(jīng)提取的則乙方返還多提取部分。同時(shí)甲方有權(quán)單方解除合同，解除合同所造成的一切損失由乙方自己承擔(dān)。

2、乙方配備的所有工作人員業(yè)務(wù)水平如達(dá)不到甲方的要求的，則在甲方提出整改要求之日起30日內(nèi)必須重新安排人員直至甲方認(rèn)可，如連續(xù)兩次整改仍然達(dá)不到甲方的要求的，則甲方有權(quán)中止本合同所有委托事項(xiàng)。

3、甲方如發(fā)現(xiàn)乙方于銷售過程中有任何未經(jīng)甲方許可之銷售行為，甲方首先可書面告知乙方并給予乙方五個(gè)工作日的整改期，若期滿乙方仍未修正，則甲方有權(quán)責(zé)令乙方停止一切銷售活動(dòng)，并書面通知乙方終止本合同，如給甲方造成了經(jīng)濟(jì)損失的，甲方可以追究相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

4、如甲方未能完全履行其合同義務(wù)時(shí)，乙方首先可書面告知甲方并給予甲方五個(gè)工作日的整改期，若期滿甲方仍未修正，則乙方可單方終止合同，并書面通知甲方，同時(shí)甲方仍須支付乙方于期間已售出單位之銷售費(fèi)和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)等。

十、如甲、乙雙方在本合同執(zhí)行過程中發(fā)生糾紛，可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可采取向項(xiàng)目所在地人民法院起訴的方式解決。

十一、本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)策劃合同范文3甲 方(委托方)：

乙 方(受托方)：

為了甲方，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方本著互相配合、講求實(shí)效、誠(chéng)實(shí)信用的原則，就甲方委托乙方完成“”房地產(chǎn)策劃的有關(guān)事宜，簽訂本合同書。

一、策劃(咨詢)項(xiàng)目

二、委托項(xiàng)目進(jìn)度

策劃工作分為兩個(gè)階段：

1、第一階段：策劃市場(chǎng)調(diào)查，包括商圈調(diào)查、目標(biāo)人群調(diào)查、目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)查和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查5個(gè)內(nèi)容，并對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行初步定位，雙方溝通達(dá)成共識(shí)后進(jìn)入第二階段。

2、第二階段：在甲方認(rèn)可乙方對(duì)項(xiàng)目得出的定位主體的前提下，對(duì)定位策劃有關(guān)內(nèi)容作出進(jìn)一步完善，限期為5個(gè)工作日。

上述工作在程序上順延，總體累計(jì)時(shí)間不超過20個(gè)工作日。

三、合同金額及付款方式

1、策劃咨詢費(fèi)用為壹佰萬(wàn)元人民幣(￥100元)。

1)合同簽訂之日起日內(nèi)，甲方向乙方支付策劃費(fèi)用的50%作為預(yù)付款，即人民幣伍拾萬(wàn)元(￥50元)。

2)乙方完成項(xiàng)目一整體策劃方案后，通過正式的演示文稿，向乙方當(dāng)場(chǎng)做出演示講解，甲方認(rèn)可后日內(nèi)，甲方足額支付策劃費(fèi)余款人民幣伍拾萬(wàn)元(￥50元)，乙方方能將《房地產(chǎn)策劃》的正式文本交付甲方。

2、乙方去往甲方處進(jìn)行策劃(咨詢)工作，往返路費(fèi)甲方承擔(dān)，在甲方處調(diào)查工作的交通、住宿費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

四、甲方責(zé)任與權(quán)利

1、甲方須指派專人(須書面制定)，作為聯(lián)絡(luò)人，負(fù)責(zé)與乙方聯(lián)絡(luò)并協(xié)助乙方工作;

2、為乙方工作及時(shí)提供所需的背景資料和信息;

3、為乙方各階段成果提出建議性要求，并在審定通過后及時(shí)給予書面確認(rèn);

4、及時(shí)向乙方支付報(bào)酬;

5、如果就委托項(xiàng)目?jī)?nèi)容、期限做出原則性改變的決策，應(yīng)及時(shí)通知乙方，并采取適當(dāng)措施，便于乙方及時(shí)調(diào)整工作。

五、乙方責(zé)任與權(quán)利

1、由擔(dān)任專家組總負(fù)責(zé)人，指派專人擔(dān)任專門聯(lián)絡(luò)人;

2、按進(jìn)度計(jì)劃完成各階段任務(wù)，保證質(zhì)量，及時(shí)與甲方溝通;

3、按甲方提出的指導(dǎo)性要求修改和完善各階段策劃成果;

4、保守甲方的商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)甲方同意，不得向第三方透露本合同履行過程中涉及的保密內(nèi)容。

六、成果歸屬與冠名宣傳

1、成果歸屬甲方所有;

2、乙方在保守甲方項(xiàng)目相關(guān)商業(yè)機(jī)密的前提下，對(duì)成果有冠名宣傳的權(quán)利。

七、違約責(zé)任

由于甲方原因致使本合同無(wú)法履行或中斷，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并支付當(dāng)期款項(xiàng);

八、合同終止

1、本合同履行完畢自動(dòng)終止;

2、一方違約并承擔(dān)責(zé)任后自動(dòng)終止;

3、任何一方無(wú)權(quán)單方面要求中止。待雙方協(xié)商一致后，簽訂終止協(xié)議。

4、甲、乙雙方同意終止時(shí)須以書面形式確定。

九、合同爭(zhēng)議

本合同履行過程中出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，甲、乙雙方友好協(xié)商解決，并以補(bǔ)充協(xié)議形式載明，協(xié)商不成時(shí)，任何一方可向人民法院起訴。

十、合同有效期

本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各持一份(本合同附件為本合同有效組成部分)同具法律效力，本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起，僅視為達(dá)成策劃意向;自甲方支付第一筆款項(xiàng)50萬(wàn)元到達(dá)乙方賬戶之日起，本合同正式生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇2

一方面，歐債危機(jī)加深打擊中國(guó)出口，而兩年嚴(yán)厲的政策效果疊加，也導(dǎo)致住宅及房地產(chǎn)相關(guān)投資和消費(fèi)出現(xiàn)明顯下滑。由于房地產(chǎn)調(diào)控，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑使得穩(wěn)增長(zhǎng)壓力加大。

而另一方面，剛性需求仍然旺盛，僅由于4月以來(lái)支持剛需的利率有所放松，便帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖。房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈與調(diào)控預(yù)期相悖，使得短期來(lái)看，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策難言放松。這樣看來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為宏觀調(diào)控的關(guān)節(jié)點(diǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)控政策不必刻意以房?jī)r(jià)下跌為目的，實(shí)際上，個(gè)別地區(qū)剛性需求旺盛、供給不足也是支持房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌的重要原因。

同時(shí)，考慮到調(diào)控存在多重矛盾，如果能在價(jià)格可控范圍內(nèi)逐步放大成交量，不僅符合當(dāng)前購(gòu)房者利益，也不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成過度影響，或許是件好事。而出口下滑，消費(fèi)穩(wěn)定之下，基建投資加大有利于平衡房地產(chǎn)投資下滑，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

降房?jī)r(jià)與穩(wěn)增長(zhǎng)

本輪中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策已持續(xù)兩年有余，其嚴(yán)厲程度在全球范圍內(nèi)都屬罕見，限購(gòu)又限貸的政策可謂絕無(wú)僅有。在政策重壓下，近兩年房?jī)r(jià)瘋狂上漲的局面有所改觀，并在去年10月出現(xiàn)輕微下降。

但是，由于剛需旺盛，4月以來(lái)支持剛需的貸款稍有松動(dòng)，便帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售的大幅回升、房?jī)r(jià)也有上漲趨勢(shì)。房?jī)r(jià)上漲與調(diào)控目標(biāo)不符，決策層近日多次強(qiáng)調(diào)擁有足夠的政策儲(chǔ)備以防止房?jī)r(jià)反彈，說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)仍未達(dá)到，短期內(nèi)不會(huì)有所放松。

盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策有利于房?jī)r(jià)回歸合理水平，但由于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，能夠帶動(dòng)相關(guān)消費(fèi)與投資，所以多年來(lái)房地產(chǎn)一直是支持內(nèi)需與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷加重了經(jīng)濟(jì)下行的壓力。

降房?jī)r(jià)與保增長(zhǎng)目標(biāo)之間協(xié)調(diào)困難，有時(shí)甚至存在矛盾，使得房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)預(yù)期在政策執(zhí)行期間存在著諸多不確定性。

首先，房地產(chǎn)調(diào)控和促消費(fèi)之間存在矛盾。持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售下滑，也對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)起到了間接抑制作用，對(duì)消費(fèi)和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不利。

從社會(huì)消費(fèi)品零售總額數(shù)據(jù)來(lái)看，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入，7月家用電器和音像器材、家具類、建筑及裝潢材料類消費(fèi)同比增長(zhǎng)分別為8.9％、26.4％、25.5％，比6月增速分別下降了0.6個(gè)、2.3個(gè)和3.8個(gè)百分點(diǎn)。

其次，房地產(chǎn)調(diào)控與穩(wěn)增長(zhǎng)和投資之間也存在矛盾。

近兩年，伴隨著新屋開工的減少，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下滑。1月－7月房地產(chǎn)投資增速下滑至15.4％，比1月－6月降低1.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)金融危機(jī)以來(lái)的新低。除此之外，1月－7月住宅開工面積同比增速?gòu)?月－6月的-10.7％繼續(xù)下滑至-13.4％。而1月－7月固定資產(chǎn)投資同比增速為20.4％，之所以能夠一改走低趨勢(shì)，與前六個(gè)月持平，主要得益于政策對(duì)基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)的支持。

再有，房地產(chǎn)調(diào)控與地方政府收入之間也存在矛盾?？紤]到地方政府過去一直對(duì)土地收入依賴較大，目前地方政府的現(xiàn)金流已經(jīng)受到了影響。根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款約2.7萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政本級(jí)收入的66.5％。但在加緊房地產(chǎn)調(diào)控后，土地收益一再下跌。

中國(guó)指數(shù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期下降38％。

調(diào)控博弈

如此看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了博弈階段。筆者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)、投資都有拉動(dòng)作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極支持作用應(yīng)該肯定。而調(diào)控政策不必刻意以房?jī)r(jià)大幅下跌為目的。

而房地產(chǎn)問題從來(lái)就不是孤立的，未來(lái)要真正促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)政策還需要從以下幾個(gè)方面作出努力。

一是注意配套政策的推行。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)泡沫對(duì)中等和以下收入家庭確實(shí)存在，但豪宅市場(chǎng)反而泡沫較小，一刀切的調(diào)控政策很難收到理想效果。

因?yàn)橐环矫?，?duì)于高收入群體來(lái)說(shuō)，由于中國(guó)投資渠道較少且豪宅不貴，自然加大了高收入群體投資房產(chǎn)的現(xiàn)象；另一方面，由于對(duì)于中低收入群體來(lái)講房?jī)r(jià)極高，陋室難求，即便房?jī)r(jià)下降，也很難有購(gòu)房能力。

因此，在調(diào)整房地產(chǎn)政策之時(shí)，更應(yīng)該注重其他政策的配套實(shí)施，如加快落實(shí)收入分配制度改革、增加中低端收入群體的轉(zhuǎn)移支付；加快金融市場(chǎng)改革、規(guī)范資本市場(chǎng)以提振投資者信心、拓寬投資渠道等等。

二是促使調(diào)控依據(jù)更加清晰。

毫無(wú)疑問，判斷房?jī)r(jià)是否合理自然需要準(zhǔn)確的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。不過十分遺憾，自1998年房改以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就缺乏完善的統(tǒng)計(jì)體系。

例如，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，2009年國(guó)內(nèi)貨幣政策和針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的抑制性政策已經(jīng)全面放松。其后，房?jī)r(jià)上漲很快，在很多人眼中代表著新一輪房地產(chǎn)泡沫的形成。但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年底的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格卻顯示2009年房?jī)r(jià)僅上漲1.5％，明顯偏離直觀感受。

為避免爭(zhēng)議，去年統(tǒng)計(jì)局取消了公布房屋均價(jià)漲幅平均數(shù)，使得市場(chǎng)失去了對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的最直觀感受，也導(dǎo)致研究者多年跟蹤的房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)出現(xiàn)中斷。筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的混亂，使得決策層政策缺乏公信力。

三是改變近幾年房地產(chǎn)政策時(shí)而過緊，時(shí)而過松，變化幅度過大的情況。

篇3

位于蘇北欠發(fā)達(dá)地區(qū)鹽城的鹽阜大眾報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)2010年通過跨界經(jīng)營(yíng)“1+N”模式，廣告經(jīng)營(yíng)一舉突破億元大關(guān)，增幅近30％，2011年達(dá)1.3億元，取得了社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。

跨界經(jīng)營(yíng)之“報(bào)紙+演藝”模式

1　觀念突破：地市報(bào)為什么要搞演唱會(huì)

演唱會(huì)是發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容，報(bào)社舉辦演唱會(huì)滿足了人民群眾對(duì)高品質(zhì)娛樂消費(fèi)的需求。地市報(bào)借助中央及地方發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的東風(fēng)，上接天時(shí)，下接地利，利用演藝這一平臺(tái)，不但能得到市委市政府的支持，更會(huì)得到市民的追捧。

演唱會(huì)還能提升地域影響力，打造地方經(jīng)濟(jì)新引擎。演唱會(huì)強(qiáng)大的演出陣容，眾多明星粉絲的口耳相傳，可以迅速提升城市的地域影響力和知名度。鹽阜報(bào)業(yè)在新鄉(xiāng)舉辦演唱會(huì)時(shí)，推出了由新鄉(xiāng)日?qǐng)?bào)人作詞、新鄉(xiāng)人上臺(tái)演唱的歌曲《我的家在新鄉(xiāng)》，現(xiàn)場(chǎng)3萬(wàn)人合唱，“愛國(guó)、愛家、愛新鄉(xiāng)”，大力弘揚(yáng)了地方傳統(tǒng)和優(yōu)秀文化。演唱會(huì)為城市文化注入新鮮血液，不但吸納、包容、開發(fā)了“外來(lái)文化”“時(shí)尚文化”，更較好地挖掘和提煉出城市的文化精神，提升了市民的現(xiàn)代文明意識(shí)，增強(qiáng)了市民對(duì)城市的認(rèn)同感、歸屬感、責(zé)任感，從而激發(fā)起市民促進(jìn)社會(huì)和諧、建設(shè)美好家園的熱情。

2　模式創(chuàng)新：地市報(bào)能不能搞演唱會(huì)

地市報(bào)是當(dāng)?shù)氐闹髁髅襟w，具有良好的政治生態(tài)、社會(huì)關(guān)系和人脈關(guān)系，與社會(huì)各界的合作性和相容性較好?！皥?bào)紙+演藝”模式，將明星的號(hào)召力和傳媒的影響力有機(jī)結(jié)合，通過碰撞產(chǎn)生裂變效應(yīng)，從而開辟新的廣告市場(chǎng)。這一模式通過邀請(qǐng)明星到當(dāng)?shù)匮莩觯纬擅餍切?yīng)，再通過媒體宣傳，如鋪天蓋地的演藝海報(bào)、娛樂版的新聞報(bào)道等，迅速將明星效應(yīng)放大，形成注意力經(jīng)濟(jì)，達(dá)到演唱會(huì)一票難求的局面，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)號(hào)召力。這一宣傳對(duì)報(bào)社而言可以忽略成本，因?yàn)榘婷鎸?duì)商家來(lái)說(shuō)是有價(jià)品，對(duì)報(bào)社而言是易逝品。

“報(bào)紙+演藝”模式已經(jīng)成為鹽阜報(bào)業(yè)最具影響力、發(fā)展空間最大的贏利模式，這種模式不僅需要報(bào)社借鑒演藝公司的經(jīng)驗(yàn)，還需要報(bào)社對(duì)演藝市場(chǎng)的整合運(yùn)作，遵循文化產(chǎn)品供給優(yōu)先的規(guī)律，以滿足觀眾的彈性需求；同時(shí)，借助報(bào)社的影響力，解決文化消費(fèi)體驗(yàn)拉動(dòng)和交易問題，這些都需要報(bào)紙和演藝的疊加才能完成。

3　案例分析：地市報(bào)怎樣辦好演唱會(huì)

為了搞好演唱會(huì)，鹽阜報(bào)業(yè)專門成立了江蘇鹽阜大眾報(bào)文化傳媒有限公司，從演出策劃、主題創(chuàng)意、流程編排到明星資源、舞美設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)演，形成了一整套專業(yè)化的演藝體系，還首開全國(guó)地市報(bào)先河，簽約韓國(guó)明星鄭在娟，全面其在大陸的演藝、代言、推廣。僅2010、2011兩年就在省內(nèi)外舉辦了9場(chǎng)國(guó)內(nèi)頂級(jí)演唱會(huì)，成為中國(guó)報(bào)界演藝行業(yè)的領(lǐng)跑者。

跨界經(jīng)營(yíng)之“報(bào)紙+活動(dòng)”模式

近兩年，鹽阜報(bào)業(yè)靈活運(yùn)用“報(bào)紙+活動(dòng)”模式，每年舉辦的活動(dòng)達(dá)50多個(gè)，實(shí)現(xiàn)了媒體與廣告商的雙贏。

1　“報(bào)紙+會(huì)展”模式

會(huì)展是近年來(lái)各家報(bào)社都在嘗試的活動(dòng)，“報(bào)紙+會(huì)展”即報(bào)社搭臺(tái)、商家唱戲，利用會(huì)展吸引入氣，通過現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)擴(kuò)大影響。比如房博會(huì)、家博會(huì)、車博會(huì)、書畫展，都是依托報(bào)紙影響力吸引讀者參與，通過現(xiàn)場(chǎng)演出、抽獎(jiǎng)、促銷等活動(dòng)造濃氛圍，形成商家和消費(fèi)者的互動(dòng)，成為站在“巨人”肩上的強(qiáng)勢(shì)展銷。

2　“報(bào)紙+協(xié)會(huì)”模式

協(xié)會(huì)是由報(bào)社牽頭，聯(lián)合相關(guān)政府部門或單位成立的行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)。通過協(xié)會(huì)舉辦活動(dòng)，搭建平臺(tái)讓行業(yè)品牌抱團(tuán)推廣，在協(xié)會(huì)營(yíng)銷的框架下，由于協(xié)會(huì)內(nèi)的企業(yè)目標(biāo)客戶相同，各個(gè)企業(yè)可以共享一個(gè)平臺(tái)，以降低銷售成本。近兩年，鹽阜報(bào)業(yè)先后和相關(guān)部門一道策劃并成立了鹽城青年文化促進(jìn)會(huì)、鹽城特產(chǎn)商會(huì)、鹽城食品商會(huì)、鹽城酒類協(xié)會(huì)等行業(yè)協(xié)會(huì)，將眾多商家集中到行業(yè)協(xié)會(huì)這一平臺(tái)上，通過行業(yè)組織，進(jìn)行市場(chǎng)整合，統(tǒng)一對(duì)外營(yíng)銷推廣，達(dá)到規(guī)?；馁Y源優(yōu)勢(shì)或采購(gòu)優(yōu)勢(shì)。

3　“報(bào)紙+評(píng)比”模式

即報(bào)社與政府部門聯(lián)手，在節(jié)日或相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，舉辦行業(yè)評(píng)比活動(dòng)，進(jìn)行產(chǎn)品、品牌的推介。如2012年“3·15真真期間，鹽城市文明辦、鹽阜報(bào)業(yè)聯(lián)合舉辦了鹽城市“百城萬(wàn)店無(wú)假貨”誠(chéng)信明星單位(品牌)評(píng)比活動(dòng)，讓單位在活動(dòng)中接受市民檢閱，在全社會(huì)大力弘揚(yáng)誠(chéng)信之風(fēng)。這次評(píng)比活動(dòng)與政府部門聯(lián)手，讓廣大讀者通過網(wǎng)絡(luò)或報(bào)紙投票，選出自己心目中的誠(chéng)信明星單位(品牌)，有力保障了消費(fèi)者的權(quán)益，也幫助企業(yè)樹立了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主流媒體的話語(yǔ)權(quán)和超凡實(shí)力得到充分彰顯，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益實(shí)現(xiàn)有機(jī)統(tǒng)一。

4　“報(bào)紙+影視”模式

試水影視業(yè)，成為報(bào)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)突破的一個(gè)新方向。2011年，鹽阜報(bào)業(yè)與華夏電視傳播有限公司等單位聯(lián)合投資拍攝《只要你過得比我好》，已經(jīng)在全國(guó)各大衛(wèi)視上映。該劇由著名編劇于漫洋執(zhí)筆，著名演員張國(guó)強(qiáng)、溫崢嶸等參演，95％以上場(chǎng)景都在鹽城實(shí)景拍攝完成。劇組在鹽城拍攝，給這座城市帶來(lái)了人流、信息流和資金流，帶動(dòng)了餐飲、酒店、群眾演員、道具、置景等直接的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，鹽城悠久的歷史文化、眾多的人文景觀、優(yōu)美的自然風(fēng)光、獨(dú)特的地方風(fēng)情以及嶄新的城市面貌，都在這部電視劇中得到充分展現(xiàn)。報(bào)業(yè)集團(tuán)首次嘗試將鹽城本土商家、品牌在電視劇中進(jìn)行形象植入，巧妙地將本地品牌向全國(guó)推廣，使本土品牌一夜揚(yáng)名。

除上述四種模式外，活動(dòng)還包括舉辦論壇、舉辦各種節(jié)慶如理財(cái)節(jié)、酒水節(jié)、婚慶節(jié)，通過相親會(huì)舉辦婚慶節(jié)等?！?+N”模式分析

1　“1+N”模式的提出

“1+N”模式是鹽阜報(bào)業(yè)在報(bào)業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中摸索和總結(jié)出來(lái)的廣告經(jīng)營(yíng)方式。“1”是報(bào)業(yè)主業(yè)——新聞宣傳，即報(bào)業(yè)經(jīng)營(yíng)始終要以報(bào)紙新聞宣傳這一核心業(yè)務(wù)為龍頭，通過主流媒體的影響力和整合力，發(fā)揮輿論引導(dǎo)作用；“N”，是通過若干個(gè)跨媒體、跨行業(yè)、跨領(lǐng)域的營(yíng)銷活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)一條龍整合傳播；跨媒體即為客戶實(shí)施全媒體營(yíng)銷，通過報(bào)紙廣告、DM廣告、戶外媒體、新興媒體等，實(shí)行廣告經(jīng)營(yíng)的強(qiáng)勢(shì)覆蓋；跨行業(yè)即在演藝業(yè)、會(huì)展業(yè)、影視制作、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷上多元發(fā)展，實(shí)行廣告經(jīng)營(yíng)的強(qiáng)勢(shì)出擊；跨領(lǐng)域即通過活動(dòng)策劃、危機(jī)公關(guān)、輿情檢測(cè)、事件行銷、評(píng)比營(yíng)銷、節(jié)慶營(yíng)銷等多種方式，實(shí)行廣告經(jīng)營(yíng)的強(qiáng)勢(shì)運(yùn)作。

“1+N”模式通過N個(gè)“1”栢加，這N個(gè)“1”的多渠道、多行業(yè)、多媒體的營(yíng)銷，通過交叉?zhèn)鞑ズ驼匣?dòng)，打造排山倒海般的“多米諾效應(yīng)”。而報(bào)紙始終是“多米諾骨牌”的第一張牌，把這張牌推倒后才會(huì)引發(fā)后續(xù)效應(yīng)。

2　“1+N”模式的案例

2011年9月7日，鹽城和臺(tái)北飛機(jī)直航，掀開了鹽臺(tái)兩地合作交流的歷史新篇。鹽阜報(bào)業(yè)利用這一歷史契機(jī)，策劃了鹽臺(tái)直航“1+1+1+1”整合營(yíng)銷方案，方案技高一籌，在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中最終被市委、市政府全盤采納。

第一個(gè)“1”：一場(chǎng)全方位、多角度、高水準(zhǔn)的新聞宣傳。在鹽臺(tái)直航前后一個(gè)月，鹽阜報(bào)業(yè)三張報(bào)紙策劃了多篇系列報(bào)道和專題宣傳，掀起了鹽臺(tái)經(jīng)貿(mào)、對(duì)臺(tái)招商、赴臺(tái)旅游的。

第二個(gè)“1”：一系列預(yù)熱活動(dòng)，營(yíng)造懸念為直航造勢(shì)。通過幸運(yùn)抽獎(jiǎng)“免費(fèi)直航游臺(tái)灣”，在周邊城市報(bào)紙和戶外廣告上，打出“張惠妹乘坐首航班機(jī)，飛抵鹽城邀您共度歡樂時(shí)光”等策劃，一下子吸引了多個(gè)城市的目光，讓鹽臺(tái)航線成為關(guān)注焦點(diǎn)。

第三個(gè)“1”：一場(chǎng)高質(zhì)量的“鹽臺(tái)直航我心飛翔”兩岸文化交流大型歌舞晚會(huì)。首航當(dāng)晚，鹽阜報(bào)業(yè)精心編排舉辦了一臺(tái)兩岸民俗交相輝映、兩岸演員同臺(tái)獻(xiàn)藝的大型歌舞晚會(huì)。當(dāng)晚，張惠妹、羅大佑、林依倫、朱明瑛、金銘，中國(guó)東方歌舞團(tuán)、臺(tái)灣北原山貓歌舞團(tuán)、鹽城市雜技團(tuán)共同登臺(tái)獻(xiàn)藝，通過文化交流，體驗(yàn)了濃烈如酒的鄉(xiāng)情親情，展現(xiàn)了“兩岸一家親，鹽城歡迎您”的熱情。

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營(yíng)過程通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請(qǐng)大家賜教。

一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開發(fā)資金來(lái)自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元，開發(fā)成本為1000萬(wàn)元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬(wàn)元和70萬(wàn)元時(shí)（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過程如下：首先計(jì)算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬(wàn)元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，由于100萬(wàn)>80萬(wàn)，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬(wàn)元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，由于70萬(wàn)

二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來(lái)處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)

一是，針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價(jià)：第一，若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。第二，以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5%=82.5萬(wàn)元，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬(wàn)元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬(wàn)元，獲利潤(rùn)1500－（1167.5＋77）=255.5萬(wàn)元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬(wàn)元。

二是，針對(duì)開發(fā)企業(yè)對(duì)獨(dú)立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來(lái)減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間。第一，開發(fā)企業(yè)采取無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅（基本無(wú)代銷收入）。第二，將原來(lái)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對(duì)于客戶通過銀行按揭方式購(gòu)買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

篇5

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度逐漸增強(qiáng)，業(yè)界競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如何在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟并謀求發(fā)展，已成為擺在每個(gè)房地產(chǎn)公司面前最現(xiàn)實(shí)的問題。為提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，強(qiáng)化組織管理能力，各大企業(yè)逐漸將業(yè)務(wù)流程體系管理、計(jì)劃管理、工程項(xiàng)目管理、人力資源管理等各方面的管理變革提上了日程。

房地產(chǎn)行業(yè)有著資金密集、管理密集、生產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而復(fù)雜等特點(diǎn)，同時(shí)受宏觀調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等多種因素制約，存在較多的不確定性和較高的風(fēng)險(xiǎn)。而計(jì)劃是企業(yè)管理中一項(xiàng)重要職能，是一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃的具體化。它通過對(duì)企業(yè)未來(lái)行動(dòng)或活動(dòng)的安排，以及對(duì)未來(lái)資源的供給與使用的籌劃，指導(dǎo)企業(yè)循序漸進(jìn)地實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。其本質(zhì)就是要在降低企業(yè)資源配置過程中的不確定性的同時(shí)，使企業(yè)適應(yīng)不斷變化中的內(nèi)外部環(huán)境。因此，計(jì)劃管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中顯得尤其重要。

二、計(jì)劃管理工作主要面臨的問題及解決辦法

由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)受外部產(chǎn)業(yè)、金融、土地等相關(guān)政策，甚至自然條件、氣候等因素影響較大，很多企業(yè)普遍產(chǎn)生了“計(jì)劃無(wú)用”、“計(jì)劃趕不上變化”的思想觀念。然而，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的多變性和不確定性恰恰反映出計(jì)劃的重要性，沒有計(jì)劃何談變化？在沒有計(jì)劃前提下的變化將無(wú)一例外地陷入自由主義的陷阱，結(jié)果可想而知：項(xiàng)目進(jìn)度延期、成本嚴(yán)重超支、質(zhì)量問題層出不窮，最終導(dǎo)致客戶投訴率居高不下，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和品牌形象嚴(yán)重受損。

那么什么是致使計(jì)劃準(zhǔn)確率不高的主要原因呢？又該如何克服呢？核心癥結(jié)及解決辦法有以下幾點(diǎn)：

問題一：領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略定位。有些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的志向高遠(yuǎn)，急迫地想在短時(shí)間內(nèi)完成各項(xiàng)工作，定指標(biāo)、定計(jì)劃脫離企業(yè)實(shí)際情況，做不可為而為之之事。

解決辦法：領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，做切合實(shí)際的務(wù)實(shí)戰(zhàn)略。

問題二：計(jì)劃沒有考核。有些企業(yè)計(jì)劃管理體系做的十分漂亮，但沒有相應(yīng)的考核與激勵(lì)機(jī)制，計(jì)劃執(zhí)行無(wú)人監(jiān)督，結(jié)果員工工作熱情不高，企業(yè)士氣不足，執(zhí)行力不強(qiáng)，決策事項(xiàng)實(shí)施效果不佳，計(jì)劃自然得不到有力執(zhí)行。

解決辦法：?jiǎn)T工的工作需要考核，即使是最簡(jiǎn)單的“印象”評(píng)分，也是有必要的，否則會(huì)造成獎(jiǎng)懶罰勤的后果。

問題三：授權(quán)度不夠。企業(yè)內(nèi)部管控環(huán)節(jié)過多，一個(gè)小小的決策都需要四、五個(gè)環(huán)節(jié)，審批程序過于繁雜，決策效率低下。同時(shí)，各審批環(huán)節(jié)也往往是走過場(chǎng)、流于形式，最終還是誰(shuí)職位高聽誰(shuí)的，合理化建議少，決策質(zhì)量不高。

解決辦法：審批環(huán)節(jié)過多，實(shí)際上是拉領(lǐng)導(dǎo)下水，讓領(lǐng)導(dǎo)背黑鍋，不愿承擔(dān)任何責(zé)任。管理環(huán)節(jié)一般不要超過三、四個(gè)，將權(quán)利和責(zé)任同時(shí)下放，充分調(diào)動(dòng)各級(jí)管理人員的積極性。

問題四：專業(yè)度不夠。通常是知道干一件事需要多長(zhǎng)時(shí)間，但不知道到底要干多少遍才會(huì)達(dá)到效果，表現(xiàn)在策劃、設(shè)計(jì)工作等方面，導(dǎo)致營(yíng)銷、策劃、設(shè)計(jì)工作常常拖期，與工程管理的矛盾經(jīng)常出現(xiàn)。

解決辦法：加強(qiáng)專業(yè)修煉，引進(jìn)專業(yè)人才，借助外腦。同時(shí)建立數(shù)據(jù)庫(kù)，將優(yōu)秀設(shè)計(jì)策劃成果存儲(chǔ)，方便日后項(xiàng)目借鑒。

問題五：習(xí)慣性不夠。企業(yè)內(nèi)部工作習(xí)慣尚未形成，表現(xiàn)在各專業(yè)、各部門工作交接上，專業(yè)習(xí)慣是最好的效率。

解決辦法：公司內(nèi)部工作盡量程序化、流程化。加強(qiáng)企業(yè)行政管理，讓行政管理成為企業(yè)文化和公司作風(fēng)的轉(zhuǎn)播載體。

問題六：領(lǐng)導(dǎo)介入度間歇性過深。領(lǐng)導(dǎo)平時(shí)管事深度不夠，關(guān)鍵時(shí)間介入，將前期工作推倒重來(lái)，主要表現(xiàn)在策劃、設(shè)計(jì)、材料設(shè)備招標(biāo)等方面。

解決辦法：向領(lǐng)導(dǎo)多請(qǐng)示多匯報(bào)，不要等到最后領(lǐng)導(dǎo)才知道具體情況，同時(shí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)適當(dāng)放權(quán)。

問題七：組織架構(gòu)配置度不夠。各部門責(zé)、權(quán)分工不夠清晰，出現(xiàn)相互推諉的現(xiàn)象，導(dǎo)致專業(yè)溝通出現(xiàn)困難。

解決辦法：明確分工、責(zé)任、權(quán)限。

問題八：外部環(huán)境復(fù)雜，各方面關(guān)系難以協(xié)調(diào)。政府主管部門，特別是方案確定之前，不可控制因素太多。

解決辦法：做大做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域，提升資源使用效率，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控能力。

問題九：各專業(yè)人員對(duì)于全局經(jīng)營(yíng)問題并不關(guān)心，對(duì)項(xiàng)目整體流程關(guān)注度不夠，不甚了解，只關(guān)心其個(gè)人業(yè)務(wù)，致使部門交叉工作矛盾多，影響進(jìn)度。

解決辦法：將公司總體業(yè)績(jī)與每位員工考核掛鉤，帶動(dòng)員工主動(dòng)為企業(yè)發(fā)展著想。同時(shí)，培訓(xùn)員工熟悉整個(gè)開發(fā)流程，與其它部門銜接工作要勤于溝通，為下游部門工作創(chuàng)造便利條件。

問題十：計(jì)劃過細(xì)和過粗是兩種常見的極端，這兩種情況往往都會(huì)給計(jì)劃執(zhí)行帶來(lái)困難。太細(xì)，計(jì)劃難以完成，只要有一項(xiàng)計(jì)劃不能按時(shí)完成，將導(dǎo)致整個(gè)計(jì)劃的改變。太粗，部門間工作不能實(shí)現(xiàn)完全咬合，不利于工作協(xié)同推進(jìn)。

解決辦法：計(jì)劃編制要明確關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，要將不可控的工作內(nèi)容、工作難點(diǎn)、部門間交叉工作等納入關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)范疇。同時(shí)，計(jì)劃的時(shí)間要求不應(yīng)是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而應(yīng)為時(shí)間段，方便計(jì)劃調(diào)整，也方便考核。

三、制定合理的計(jì)劃管理體系

計(jì)劃管理體系是通過市場(chǎng)分析，設(shè)立相應(yīng)目標(biāo)，再制定工作計(jì)劃，進(jìn)而完成工作任務(wù)，并對(duì)執(zhí)行過程和結(jié)果進(jìn)行跟蹤反饋，最終對(duì)計(jì)劃進(jìn)行不斷調(diào)整的過程。這一過程不斷循環(huán)，才能使執(zhí)行更加有力，從而保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1、編制合理計(jì)劃

根據(jù)階段性的不同，項(xiàng)目計(jì)劃編制可以分為兩個(gè)層次：

一、項(xiàng)目全周期計(jì)劃：是項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)周期的總體計(jì)劃，內(nèi)含公司決策層重點(diǎn)關(guān)注的節(jié)點(diǎn)，是公司管控項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的工具。

二、年度、半年計(jì)劃、階段性計(jì)劃、月度計(jì)劃：是不同階段對(duì)項(xiàng)目全周期計(jì)劃的分解、調(diào)整。

其中項(xiàng)目全周期計(jì)劃以關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)為主線進(jìn)行制定，各項(xiàng)目情況不同，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)存在差異。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)主要包含以下幾點(diǎn)內(nèi)容：

不可控的工作內(nèi)容，如某些需多次協(xié)調(diào)的手續(xù)辦理工作。

項(xiàng)目難點(diǎn)，如項(xiàng)目開發(fā)過程中開展難度較大的工作。

多部門協(xié)同的工作內(nèi)容，如跨部門及部門間銜接的工作。

項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

年度（半年度）計(jì)劃內(nèi)容包括生產(chǎn)計(jì)劃（開竣工時(shí)間及各階段形象進(jìn)度）、資金計(jì)劃（包括資金流入和流出）、報(bào)建計(jì)劃（以關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃為基礎(chǔ)細(xì)化）。

為保證項(xiàng)目年度、半年度計(jì)劃實(shí)施，根據(jù)實(shí)際需要情況，公司不定期地針對(duì)各項(xiàng)目重點(diǎn)工作進(jìn)展情況召開相關(guān)會(huì)議，運(yùn)營(yíng)管理部門根據(jù)會(huì)議決議內(nèi)容，牽頭組織對(duì)重點(diǎn)工作進(jìn)行階段性計(jì)劃的編制，項(xiàng)目部（公司）、各部門對(duì)階段性計(jì)劃提出修改意見，對(duì)存在爭(zhēng)議的問題，召開專題討論會(huì)予以定奪，最終形成階段性計(jì)劃。

根據(jù)項(xiàng)目全周期計(jì)劃、年度、半年度計(jì)劃、階段性計(jì)劃的要求，項(xiàng)目部（公司）、各部門進(jìn)行細(xì)化分解，編制項(xiàng)目月度計(jì)劃。

2、各級(jí)計(jì)劃的設(shè)定與下達(dá)

第一步：分析市場(chǎng)環(huán)境并結(jié)合公司戰(zhàn)略，以及項(xiàng)目部（公司）、各部門對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)工作的安排，編制項(xiàng)目全周期計(jì)劃。

第二步：按項(xiàng)目全周期計(jì)劃的要求，項(xiàng)目部（公司）、各部門對(duì)項(xiàng)目全周期計(jì)劃進(jìn)行細(xì)化、分解，編制年度、半年度、季度計(jì)劃。按公司整體要求對(duì)各項(xiàng)目計(jì)劃做出必要調(diào)整，形成公司年度、半年度計(jì)劃。

第三步：為保證年度、半年度計(jì)劃中各項(xiàng)目的工作按時(shí)實(shí)施，視實(shí)際工作需要，對(duì)重點(diǎn)工作進(jìn)行階段性計(jì)劃的編制。

第四步：根據(jù)上述計(jì)劃的要求，項(xiàng)目部（公司）、各部門進(jìn)行細(xì)化分解，編制月度計(jì)劃。公司統(tǒng)一進(jìn)行溝通、修改，形成公司月度計(jì)劃。

3、計(jì)劃的執(zhí)行

計(jì)劃管理制度和體系是比較容易建立的，計(jì)劃做的好的企業(yè)比比皆是，但是計(jì)劃最后實(shí)行，目標(biāo)落地的企業(yè)卻屈指可數(shù)。原因很多，如：計(jì)劃本身不夠精細(xì)、系統(tǒng)；領(lǐng)導(dǎo)信任度不夠；不夠?qū)I(yè)；授權(quán)不明；環(huán)節(jié)太多；資源配置不足；領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略眼光；工作介入深度等。但更多的問題在執(zhí)行上，歸根結(jié)底就是一句話：計(jì)劃沒有得到有效執(zhí)行。那么，計(jì)劃如何才能得到有效執(zhí)行？應(yīng)從以下幾方面著手。

首先，應(yīng)把計(jì)劃的制定狀況和落實(shí)情況列入考核指標(biāo)中?？己耸前磩诜峙涞囊罁?jù)，同時(shí)也是激勵(lì)員工的重要手段。只有將計(jì)劃的執(zhí)行情況列入到考核指標(biāo)中，才能激勵(lì)員工積極主動(dòng)的完成計(jì)劃，是計(jì)劃得以有效執(zhí)行。

其次，計(jì)劃管理必須得到公司領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和協(xié)助。我們經(jīng)常討論做計(jì)劃的規(guī)則和技巧，卻忽略了公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)計(jì)劃管理工作態(tài)度的重要性。計(jì)劃要想得到很好的執(zhí)行，從計(jì)劃編制開始，領(lǐng)導(dǎo)就必須投入足夠的精力，給予充分的重視和指導(dǎo)。計(jì)劃的制定絕對(duì)不是員工個(gè)人的事情，它必須經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和審核，否則個(gè)人計(jì)劃很可能與部門、公司目標(biāo)不一致，甚至相差萬(wàn)里。領(lǐng)導(dǎo)總是抱怨，自己的話常常被當(dāng)作“耳旁風(fēng)”，布置的任務(wù)經(jīng)常無(wú)疾而終，其實(shí)最簡(jiǎn)單的辦法就是將其落實(shí)到員工計(jì)劃中，而不是停留在口頭上。但同時(shí)，如果領(lǐng)導(dǎo)只重視計(jì)劃編制，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況無(wú)暇顧及，那么員工更不把計(jì)劃當(dāng)回事了，計(jì)劃便成了一紙空文。

最后，長(zhǎng)期計(jì)劃必須被拆分、細(xì)化為短期計(jì)劃。年度、季度等計(jì)劃執(zhí)行不到位，往往都是因?yàn)槿说亩栊?。沒有緊迫感，就沒有動(dòng)力。重要的事情總被放到最后做，結(jié)果不是草草完成，就是最后才發(fā)現(xiàn)由于環(huán)境的變化，以前的計(jì)劃早已不合時(shí)宜。由于年度、半年度、季度預(yù)測(cè)時(shí)間越長(zhǎng)，不確定性越大，可把握性也越差。因此各部門內(nèi)部應(yīng)該把公司的年度、季度、階段細(xì)化為月度計(jì)劃，周計(jì)劃，甚至日計(jì)劃。這樣，目標(biāo)任務(wù)才能更清晰，可執(zhí)行性才更強(qiáng)，同時(shí)便于監(jiān)督、檢查、管理。每周甚至每天都朝著目標(biāo)前進(jìn)一步，并不斷總結(jié)，目標(biāo)將最終變成現(xiàn)實(shí)。[1]

4、對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控

一個(gè)沒有檢查、監(jiān)控的計(jì)劃就是表面文章，只會(huì)淪為形式。員工對(duì)于計(jì)劃的疏忽、隨意，絕大部分原因在于管理者沒有給予足夠的重視。只有在一次次的審查、總結(jié)中，員工才能真正重視，不斷進(jìn)步。所以沒有壞的員工，只有壞的制度，因?yàn)樗腥硕加辛痈裕鴫牡闹贫葧?huì)縱容人的劣根性。監(jiān)控過程要不斷追問完成的如何，沒有完成原因何在。追問的過程就是施壓的過程，就是發(fā)現(xiàn)問題，不斷總結(jié)進(jìn)步的過程。在一次次汗流浹背，面紅耳赤，甚至如坐針氈的核對(duì)中，員工才能快速成長(zhǎng)，企業(yè)決策才能轉(zhuǎn)化為強(qiáng)有力的執(zhí)行力。在一次次刨根問底、反復(fù)核對(duì)中，各種隱藏的問題才能被發(fā)現(xiàn)，得失才能得以總結(jié)。只有在反反復(fù)復(fù)的監(jiān)控、核對(duì)和總結(jié)過程之中，才能發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決問題，使工作完成得更好。

我們可以從以下三個(gè)重點(diǎn)方面進(jìn)行監(jiān)控：

（1）對(duì)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控。

由于項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，受外界影響因素多，導(dǎo)致節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)存在諸多不確定性，致使企業(yè)目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)需要進(jìn)行監(jiān)督、控制。通過對(duì)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，掌握項(xiàng)目的重大進(jìn)展，為完成項(xiàng)目整體計(jì)劃提供保障。

對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，不單純是描述各節(jié)點(diǎn)的完成時(shí)間，還需要對(duì)應(yīng)該完成但未完成的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行原因解釋和風(fēng)險(xiǎn)分析，并制定后續(xù)行動(dòng)方案。通過這種監(jiān)控，可以及時(shí)了解重點(diǎn)工作中遇到的困難，并及時(shí)上報(bào)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，召開專題會(huì)議尋求最快的解決辦法。

對(duì)涉及多部門、跨層級(jí)協(xié)同頻繁的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控。通過這種監(jiān)控手段，及時(shí)了解涉及多部門的節(jié)點(diǎn)進(jìn)程，及時(shí)協(xié)調(diào)各部門完成節(jié)點(diǎn)過程中出現(xiàn)的時(shí)間、進(jìn)度差異，尋找各部門之間的平衡點(diǎn)，調(diào)整局部計(jì)劃，推動(dòng)整體計(jì)劃的完成[2]。

（2）對(duì)與收入達(dá)成相關(guān)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和專項(xiàng)計(jì)劃的監(jiān)控。

（3）對(duì)受外界政府影響的證件辦理進(jìn)程管理的監(jiān)控。

對(duì)證件辦理進(jìn)程的監(jiān)控，除了可以隨時(shí)了解證件進(jìn)程外，還可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)辦理過程中遇到的困難，集中公司的力量，攻克難題。

5、對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的反饋

對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況的反饋，從三個(gè)不同階段向領(lǐng)導(dǎo)反饋進(jìn)度，及時(shí)匯報(bào)階段性成果。

啟動(dòng)階段：強(qiáng)調(diào)前期目標(biāo)的合理設(shè)置，各條職能線目標(biāo)的確認(rèn)，并將初步結(jié)果提供給公司領(lǐng)導(dǎo)作為決定參考和依據(jù)。

執(zhí)行過程：強(qiáng)調(diào)前期確定目標(biāo)的落地管理，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)具體執(zhí)行情況，設(shè)立關(guān)鍵性成果報(bào)告、月度運(yùn)營(yíng)報(bào)告，以此作為信息傳達(dá)和會(huì)議的必備材料。

收尾階段：站在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行收尾階段的整體總評(píng)，沉淀項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成果，指導(dǎo)優(yōu)化后期運(yùn)營(yíng)。

四、協(xié)調(diào)計(jì)劃管理與績(jī)效考核的關(guān)系

計(jì)劃需要績(jī)效管理來(lái)驅(qū)動(dòng)，而計(jì)劃管理為績(jī)效管理提供數(shù)據(jù)支持。計(jì)劃管理和績(jī)效考核是相互結(jié)合、相輔相成的。為什么公司領(lǐng)導(dǎo)硬壓，項(xiàng)目經(jīng)理、各部門雖然心里知道這項(xiàng)任務(wù)完成不了，但都默默無(wú)語(yǔ)？因?yàn)槿蝿?wù)和績(jī)效考核沒有結(jié)合起來(lái)。試想，如果領(lǐng)導(dǎo)硬壓，而且壓出來(lái)的年度目標(biāo)是要嚴(yán)格考核，項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)默默接受么？不會(huì)。反之，項(xiàng)目經(jīng)理為了完成計(jì)劃，而故意將計(jì)劃制定得過于寬松，使計(jì)劃流于形式，沒有任何約束力。因此，為了嚴(yán)肅計(jì)劃管理工作，應(yīng)將計(jì)劃管理與績(jī)效考核掛鉤。

績(jī)效考核應(yīng)建立有效的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制與懲罰機(jī)制。首先項(xiàng)目全周期及年度計(jì)劃等應(yīng)按照公司正常開發(fā)水平編制，不能完全聽從各部門反映的意見，因?yàn)椴块T都希望把涉及自己的工作計(jì)劃安排的越松越好；同時(shí)也不能將計(jì)劃制定的過于緊迫，過于緊迫的計(jì)劃不僅會(huì)挫敗員工的積極性，還會(huì)是員工產(chǎn)生逆反心理：反正計(jì)劃都完不成，愛怎么定就怎么定。其次對(duì)于高于正常開發(fā)水平完成的部門及員工要積極予以獎(jiǎng)勵(lì)和表?yè)P(yáng)，以提高員工士氣和積極性。對(duì)于低于正常水平完成的工作以及給公司帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失的部門及員工，要予以懲罰，已明確計(jì)劃的嚴(yán)肅性。

計(jì)劃管理與績(jī)效考核之間的關(guān)系也不能太過死板。由于房地產(chǎn)行業(yè)受多種政策制約，并且受諸多政府部門牽制，客觀因素使得計(jì)劃無(wú)法執(zhí)行的，考核時(shí)應(yīng)予以適當(dāng)考慮，否則將嚴(yán)重影響員工的工作積極性。

參考文獻(xiàn)：

篇6

關(guān)鍵詞：城市化 房地產(chǎn)業(yè) 和諧發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)在改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)城市化等方面起到了積極的作用，然而由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展歷史短，經(jīng)驗(yàn)不足，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中存在諸多問題。

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中存在的問題

（一）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理

1986年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)66286億元，年平均增長(zhǎng)32.7%，比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度快13.7個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期GDP的增長(zhǎng)速度。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004年對(duì)全國(guó)3328家房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤調(diào)查，2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源中銀行貸款占28.89%，如果加上開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款部分、預(yù)收款中的個(gè)人住房貸款部分，目前銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在60%左右。隨著房地產(chǎn)業(yè)投資快速增長(zhǎng)，金融風(fēng)險(xiǎn)劇增。

（二）高房?jī)r(jià)影響居民購(gòu)買力

一方面是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。近年來(lái)，我國(guó)各地的房地產(chǎn)價(jià)格上漲很快。1998年至2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8.6%，但許多城市商品房年均增長(zhǎng)達(dá)到了兩位數(shù)。另一方面空置房面積增加。1993年底商品房空置面積達(dá)到5000萬(wàn)m2，此后這一指標(biāo)持續(xù)上升，截至2006年3月底，全國(guó)商品房空置面積為1.23億m2，同比增長(zhǎng)23.8%。

（三）大量土地閑置與浪費(fèi)

一方面是土地資源的稀缺，另一方面在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費(fèi)。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)閑置、空閑土地達(dá)26.37萬(wàn)hm2，相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的7.8%；其中房地產(chǎn)庫(kù)存土地達(dá)10萬(wàn)hm2。據(jù)央行2005年8月15日的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》顯示，1997年以來(lái)，全國(guó)土地開發(fā)面積占全國(guó)土地購(gòu)置面積的比例持續(xù)降低，2000-2004年一直維持在60%-70%的水平，2004年該比值降到50%以下，2004年全國(guó)土地購(gòu)置面積和土地開發(fā)面積的差額達(dá)到20044.5萬(wàn)m2。

房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展也帶來(lái)一些社會(huì)問題，諸如拆遷糾紛、征地矛盾，開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的沖突與矛盾等。房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康和諧發(fā)展，已經(jīng)成為政府決策部門、學(xué)術(shù)理論界乃至普通百姓十分關(guān)注的問題。和諧是中國(guó)傳統(tǒng)文化的核心理念。在人與自然的關(guān)系上，強(qiáng)調(diào)“天人合一”。在人與人的社會(huì)關(guān)系上，強(qiáng)調(diào)和合、大同。房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展應(yīng)強(qiáng)調(diào)與自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化的和諧發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展對(duì)策

（一）與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要符合自身的發(fā)展規(guī)律，又要與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，并要有國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)是間接的，其產(chǎn)品構(gòu)成其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，房產(chǎn)只有被用于生產(chǎn)或消費(fèi)（居?。┎拍芡瓿蓛r(jià)值實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只有與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度相協(xié)調(diào)，才能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。因此，保持合理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，才能有效防范風(fēng)險(xiǎn)和保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）與金融業(yè)和諧發(fā)展

金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開巨額資金的投入，這就決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的有效支持。因此，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須有效促進(jìn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)、互利。完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級(jí)市場(chǎng)作為一個(gè)整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系。

（三）與城市生態(tài)環(huán)境和諧發(fā)展

生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，要有超前的環(huán)保觀念，在充分利用自然地貌、資源的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出人與環(huán)境有機(jī)融合的舒適空間和居住環(huán)境。在選址上，要盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地，不影響風(fēng)景名勝、人文景觀，多在荒地、廢棄地上進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。在項(xiàng)目建設(shè)上，要建立規(guī)范的質(zhì)量保障制度，通過消費(fèi)市場(chǎng)約束機(jī)制，抵制劣質(zhì)、有毒材料、部件的使用。在保證建筑功能質(zhì)量的前提下，采取有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達(dá)到既居住舒適，又節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的。從可持續(xù)發(fā)展的角度，編制好城市環(huán)境規(guī)劃，避免出現(xiàn)“工業(yè)集中、人口集中、污染集中”等問題。在編制規(guī)劃過程中，要注意因地制宜，突出生態(tài)環(huán)境的特點(diǎn)，考慮到環(huán)境保護(hù)設(shè)施的用地要求。

（四）與土地資源利用和諧發(fā)展

土地資源的永續(xù)利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對(duì)于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在土地資源先天不足的硬約束下，節(jié)約有限的土地資源，盡量不向外延擴(kuò)展，集約利用存量土地，對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。因此，國(guó)家必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。要引導(dǎo)節(jié)約用地，集約利用存量土地、科學(xué)合理用地，開展節(jié)地挖潛。而作為房地產(chǎn)開發(fā)商，必須學(xué)會(huì)在土地供應(yīng)趨緊的條件下，精打細(xì)算，保護(hù)和開發(fā)利用好每一寸土地。

對(duì)于建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)，應(yīng)遵循4r原則，即“減量化(reduce)”、“再利用(reuse)”、“再循環(huán)(recycle)”和“再思考(rethink)”。表現(xiàn)在土地集約和節(jié)約利用上， “減量化”就是要控制新的土地粗放利用和浪費(fèi)；“再利用”就是要充分發(fā)揮存量土地的潛力；“再循環(huán)”，就是要加強(qiáng)土地整理，實(shí)現(xiàn)資源的再生；“再思考”，就是要改變傳統(tǒng)的土地利用模式和思路，逐步形成自覺的節(jié)約意識(shí)。

（五）與科技創(chuàng)新和諧發(fā)展

建設(shè)節(jié)約型社會(huì)和資源友好型社會(huì)，將直接影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房屋設(shè)計(jì)、布局應(yīng)因地制宜，合理利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源，從空間、生態(tài)、視覺、人文、智能及管理等方面入手，從總體布局、平面布置、建筑設(shè)計(jì)、節(jié)約及造型等方面來(lái)提高設(shè)計(jì)水平。在保證設(shè)計(jì)原則和科學(xué)性的同時(shí)，要兼顧人們對(duì)房屋的個(gè)性追求，樹立適度的超前設(shè)計(jì)意識(shí)，使房屋的設(shè)計(jì)思路跟上時(shí)展的步伐。加快新技術(shù)、新材料與新工藝的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化進(jìn)程；房屋設(shè)計(jì)上要選擇各種新的設(shè)計(jì)模式，促進(jìn)新產(chǎn)品的應(yīng)用與推廣，如推廣可循環(huán)再生材料，包括可循環(huán)利用的材料如鋼材、木材、玻璃、銅制品等再生材料和再生能源，通過無(wú)害化解體后再利用。發(fā)展太陽(yáng)能、地?zé)?、風(fēng)能等無(wú)污染能源。大幅度地提高房屋的科技含量，從而使房地產(chǎn)業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。

篇7

（1）定位好職工的公司形象位置。首先給予全體干部職工一個(gè)稱號(hào)“公司形象代言人”，職工個(gè)人在公司外面的言行代表著本公司全體，直接影響著公司的形象和聲譽(yù)。因此應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和整體利益出發(fā)，采取多種方法樹立公司的自豪感，產(chǎn)生公司的向心力，全體職工要自覺地維護(hù)公司的聲譽(yù)和利益，讓員工隨時(shí)感覺到自己的一切行為都代表著公司，讓員工們真正認(rèn)識(shí)到公司主人翁的重要性所在，時(shí)刻以此來(lái)約束自己的行為，來(lái)達(dá)到改變思想的目的，正所謂“行為思動(dòng)”就是這個(gè)道理。

（2）認(rèn)清企業(yè)的市場(chǎng)形勢(shì)，把握好時(shí)機(jī)尋求發(fā)展。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，當(dāng)今社會(huì)要想跟上時(shí)代的發(fā)展，要想有立足之地，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳步，就必須做到“知己知彼”，所以明年我公司要把市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展動(dòng)態(tài)明朗化，通過網(wǎng)絡(luò)信息的廣泛搜集充分掌握好市場(chǎng)發(fā)展前景，并隨時(shí)傳遞給每一位職工，讓其真正改變思想觀念，充分發(fā)揮好自己的職責(zé)和能力。

（3）“沒有了鐵飯碗，擦好自己的吃飯碗。”大家要明白一個(gè)道理：我們搞的是開發(fā)公司，不是保險(xiǎn)公司，鐵飯碗哪里都沒有了。為什么要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高認(rèn)識(shí)，認(rèn)清形式，要努力實(shí)現(xiàn)在建設(shè)上有創(chuàng)新。新一輪解放思想、加快發(fā)展的熱潮正在全縣迅速興起。聚精會(huì)神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展。務(wù)求做到發(fā)展要有新思路，改革要有新突破，開放要有新局面，工作要有新舉措。要牢固樹立市場(chǎng)觀念和精品意識(shí)，對(duì)每一項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目做到精心策劃，精心施工，不斷提高城建項(xiàng)目的工程質(zhì)量、功能質(zhì)量和藝術(shù)水平。這也就是“擦好自己的吃飯碗”。

（4）黨的思想政治工作決不是可有可無(wú)，無(wú)所作為，而是必不可少，大有作為的。面對(duì)新形勢(shì)新情況，思想政治工作和發(fā)揚(yáng)優(yōu)良傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，必須在內(nèi)容、形式、方法、手段、機(jī)制等方面努力進(jìn)行創(chuàng)新和改進(jìn)，特別是要在增強(qiáng)時(shí)代感、加強(qiáng)針對(duì)性、實(shí)效性、主動(dòng)性上下功夫。這要成為今后加強(qiáng)和改進(jìn)思想政治工作的重點(diǎn)。

2、公司的規(guī)劃及戰(zhàn)略目標(biāo)：

（1）加大開發(fā)力度，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。因國(guó)家土地政策從去年至今仍在凍結(jié)，使我們的計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，我們繼續(xù)等待時(shí)機(jī)，一有時(shí)機(jī)，公司計(jì)劃從雅居園小區(qū)以南新征土地200畝，主要建設(shè)雅居園小區(qū)二期工程。在雅居園經(jīng)五路以南建一個(gè)起點(diǎn)高、規(guī)劃好、功能全，無(wú)論是從整體配套，還是從安全文明，真正做到用我們的“誠(chéng)心、真心、愛心和信心”，讓購(gòu)房者“買的放心，住的安心，感覺舒心，生活開心，對(duì)未來(lái)和城建開發(fā)事業(yè)充滿信心”。計(jì)劃綠化覆蓋率45以上，各項(xiàng)指標(biāo)都達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)優(yōu)秀小區(qū)。

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)新穎、布局合理、戶型多樣化，為了方便用戶，根據(jù)各家庭條件的不同和需要，用戶也可按照小區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)自行建設(shè)，但不能影響整體布局，也可兩家或四家一體，也可獨(dú)家獨(dú)院，只要不影響小區(qū)整體規(guī)劃，公司可提供幾套戶型供用戶選購(gòu)，用戶自行建設(shè)時(shí)，公司可提供水、電、暖大配套。計(jì)劃用3—4年的時(shí)間開發(fā)建筑面積8—10萬(wàn)平方米。公司將大力倡導(dǎo)“科技、健康、人文”的二十一世紀(jì)科技住宅新概念，致力于建設(shè)“設(shè)計(jì)人性化、環(huán)境生態(tài)化、建設(shè)高檔化、服務(wù)舒適化”的精品樓盤，打造城建開發(fā)品牌，為建設(shè)縣城、美化縣城、服務(wù)社會(huì)做出積極的貢獻(xiàn)。

（2）加快舊城改造建設(shè)，搶抓短、平、快項(xiàng)目。公司在制定長(zhǎng)期規(guī)劃的同時(shí)，還要制定一些短、平、快項(xiàng)目，那就是舊城改造項(xiàng)目，公司的領(lǐng)導(dǎo)班子要?jiǎng)?wù)時(shí)高效，選擇有利地型抓住機(jī)遇，不能放過老城區(qū)的任何黃金地段，特別是沿街商業(yè)用房，要搶占先機(jī)，要看的準(zhǔn)、建的快，只有這樣公司才能迅速發(fā)展。

（3）瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，全面迅速啟動(dòng)富陽(yáng)新村的建設(shè)開發(fā)工作。公司開發(fā)的富陽(yáng)新村項(xiàng)目坐落于濟(jì)北開發(fā)區(qū)南，248線西，距濟(jì)南機(jī)場(chǎng)8公里，位于濟(jì)陽(yáng)縣新城規(guī)劃區(qū)中心街。居住最佳，兩橋一路通車后，到濟(jì)南只需20分鐘，到機(jī)場(chǎng)10分鐘，是新城區(qū)唯一的黃金地段。富陽(yáng)新村項(xiàng)目占地總面積為132畝，總建筑面積5萬(wàn)平方米，其中商務(wù)會(huì)所7000平方米。新村綠化率45以上。富陽(yáng)新村以聯(lián)體、多體組合為主，多層、高層點(diǎn)綴，是現(xiàn)代生活居住的理想場(chǎng)所。（富陽(yáng)新村規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖見附圖）

（4）要有縱橫發(fā)展的戰(zhàn)略思路。

解放思想、干事創(chuàng)業(yè)、加快發(fā)展，必須有敢想敢干、敢闖敢試的精神，有敢為人先的膽略，一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)單位，要實(shí)現(xiàn)繁榮興旺，就必須始終保持開拓創(chuàng)新的精神，不要畏首畏尾，左顧右盼，要有發(fā)展的目光，與時(shí)俱進(jìn)。具體地說(shuō)公司要想在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳，必須要有縱橫發(fā)展的戰(zhàn)略思想，就是說(shuō)濟(jì)陽(yáng)縣城建開發(fā)有限公司要想得到長(zhǎng)足發(fā)展，在保住濟(jì)陽(yáng)大本營(yíng)的情況下，要橫向東西、縱向南北，說(shuō)的大一點(diǎn)就是加速企業(yè)融入全球經(jīng)濟(jì)一體化。我們無(wú)論能否成功，首先要敢想敢做，只有新思想，才有新思路，如果連想都不敢想，怎么去做。所以我們一有機(jī)遇，排除一切干擾和困難，大膽地走出去。

3、建立健全各項(xiàng)規(guī)章管理制度。

企業(yè)改制不是萬(wàn)能的，但根據(jù)公司的實(shí)際狀況看，不規(guī)范完善各項(xiàng)制度也是不行的。天冷冷在風(fēng)里，人窮窮在債里，公司亂亂在管理上，沒有好的管理就沒有好的效益。任何公司運(yùn)行中，無(wú)論大小都必須有游戲規(guī)則，沒有游戲規(guī)則就沒有正常的游戲運(yùn)行。所以需要規(guī)范完善各項(xiàng)管理制度，規(guī)則制定后，還要切實(shí)地執(zhí)行。這又要求完善的管理活動(dòng)，公司要求生存、求發(fā)展，無(wú)論是管理制度還是管理活力，都要嚴(yán)謹(jǐn)完備、精益求精。特別是在當(dāng)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要贏得競(jìng)爭(zhēng)力，就必須具備科學(xué)有效的管理，高速度發(fā)展的社會(huì)，要求企業(yè)必須高效運(yùn)轉(zhuǎn)，因此對(duì)于任何一家公司而言，首先一條是做到各部門之間權(quán)、責(zé)分明，不能相互重疊，更不能互相推諉，否則就會(huì)導(dǎo)致效率低下?，F(xiàn)代公司的組織分工管理制度，是防止互相扯皮，提高工作效率的唯一正確手段，為此公司要制定切實(shí)可行的、全面的、相應(yīng)的各項(xiàng)管理制度。

4、要對(duì)各分公司實(shí)施全面內(nèi)部完善和改革。

篇8

雖然不是在上海，但以外來(lái)人的客觀角度觀察杭州目前商業(yè)的發(fā)展，發(fā)現(xiàn)杭州商業(yè)地產(chǎn)目前并未獲得其應(yīng)有的市場(chǎng)關(guān)注度，市場(chǎng)塑造力偏低，這一局面產(chǎn)生自許多復(fù)雜原因。眾所周知，一個(gè)成功商場(chǎng)誕生的背后，有許多在規(guī)劃中需要整體考慮的因素，綜合筆者學(xué)習(xí)并參建的一些成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，提供以下幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的重要因素。

明確項(xiàng)目開發(fā)主題定位的重要性。一個(gè)成功的商場(chǎng)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間可以并加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來(lái)訪的動(dòng)機(jī)，并提升消費(fèi)購(gòu)物的附加價(jià)值，讓消費(fèi)者可以很明確地明白這個(gè)商場(chǎng)的購(gòu)物形態(tài)以及可以感受到的空間質(zhì)量，也愿意來(lái)到商場(chǎng)消磨其閑暇時(shí)光。國(guó)內(nèi)成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等均是在這方面發(fā)展得很成功的例子，杭州本土的杭州大廈主題定位比其他商場(chǎng)做得更成功。因此，商場(chǎng)在規(guī)劃之初一定要確認(rèn)其客群及商行的主題，以便于日后整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思考方向的確認(rèn)。

主力門店選擇定位的重要性。主力店為商場(chǎng)的招商成功與否的關(guān)鍵因素，高知名度的主力店過去所累積的知名度與信譽(yù)將有助于商場(chǎng)形象的提升，并增加商場(chǎng)的辨識(shí)度。作為商場(chǎng)吸引目的性購(gòu)物人潮的引力來(lái)源，主力店對(duì)于商場(chǎng)發(fā)展的帶動(dòng)具有十分重要的影響，是商場(chǎng)成功的快捷方式之一。如華納威秀影城購(gòu)物中心、馬莎百貨以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店對(duì)于賣場(chǎng)面積、貨架陳列、停車需求等均有一系列的要求，為了吸引主力店的進(jìn)駐，開發(fā)者必須在商場(chǎng)的規(guī)劃之初，便充分了解預(yù)期引入的主力店的各項(xiàng)需求，掌握的越多，未來(lái)所面對(duì)的難題便越少。

商業(yè)項(xiàng)目地段選擇的重要性。商場(chǎng)地點(diǎn)的選擇正確，就能掌握地利的優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)?shù)牡曛房纱钪苓吶肆鞯捻橈L(fēng)車，增加商場(chǎng)成功的機(jī)率，因此商場(chǎng)在地點(diǎn)的選上應(yīng)掌握以下幾個(gè)重點(diǎn)。

周邊應(yīng)有規(guī)律的客流。選址前應(yīng)調(diào)查基地周邊客流規(guī)模，周邊人口密度應(yīng)能支持商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)。比如說(shuō)在商業(yè)街、步行街、電影院或者公園附近，這些地方人流比較集中，而且可以說(shuō)是集休閑和購(gòu)物于一體的地區(qū)。

交通便利。車站附近，特別是地鐵或者幾條公交線路交匯的地方，都能夠給客人帶來(lái)交通上的便利，因此商業(yè)價(jià)值也比較高。鄰接道路寬度、大眾運(yùn)輸?shù)目杉靶砸约笆欠裼型＼囄恢霉┙o均為商場(chǎng)選址的重點(diǎn)。

商業(yè)環(huán)境的群聚效應(yīng)。周邊的商業(yè)開發(fā)規(guī)模如能形成群聚效應(yīng)將對(duì)商場(chǎng)開發(fā)產(chǎn)生極大正面幫助，雖然說(shuō)群聚會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但是因?yàn)樯痰甓?，能夠滿足客戶的多方面需求，所以人群也會(huì)比較多，更重要的是能夠產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)，更容易發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢(shì)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，吸引更多的顧客來(lái)購(gòu)買。

合宜的地塊發(fā)展條件。應(yīng)充分考慮地塊的形狀、大小、地形及物理環(huán)境條件等因素。比如說(shuō)，選址對(duì)氣候條件的要求（風(fēng)向、日光）都會(huì)產(chǎn)生影響，一般都會(huì)選擇坐北朝南的方向，這樣一方面可以避免夏季的暴曬另一方面可以避免冬季的寒風(fēng)，對(duì)顧客有益對(duì)存在商城里的貨物也有好處。

商場(chǎng)的開發(fā)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，同時(shí)應(yīng)了解周邊的城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以免未來(lái)城市規(guī)劃的變遷影響商場(chǎng)的發(fā)展。因此，可以選擇在居民生活的小區(qū)或者是有企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)的地方選址，因?yàn)榫嚯x近會(huì)吸引附近的居民而形成固定的消費(fèi)群體。

商業(yè)項(xiàng)目交圈流線規(guī)劃的重要性。區(qū)分人流車流與貨流，妥善配置商場(chǎng)動(dòng)線。而在商場(chǎng)的規(guī)劃中，除了消費(fèi)者動(dòng)線外，必須同時(shí)提供專用的貨物進(jìn)出、服務(wù)進(jìn)出動(dòng)線，避免動(dòng)線沖突，造成消費(fèi)者觀感及服務(wù)機(jī)能的負(fù)面影響。

動(dòng)線規(guī)劃的舒適度與便利性。寬度合宜，明亮舒適且方向感明確的動(dòng)線可讓顧客愿意在商場(chǎng)做更長(zhǎng)時(shí)間的停留，絕對(duì)是商場(chǎng)動(dòng)線規(guī)劃的不二法門。商場(chǎng)在進(jìn)行內(nèi)部裝修時(shí)，采用裝修涂料、燈光的選擇、空氣中是否有異味都會(huì)對(duì)顧客的心理產(chǎn)生作用。

項(xiàng)目平面功能性配置的重要性。商場(chǎng)的平面配置應(yīng)合乎商場(chǎng)的定位與設(shè)計(jì)主題，同時(shí)應(yīng)以便于消費(fèi)者參觀選購(gòu)商品、便于展示與出售商品為前提，且讓商店有更多的曝光率。商場(chǎng)是各種商業(yè)產(chǎn)品展銷的容器，各種商品形態(tài)在平面空間配置區(qū)位均有其應(yīng)遵循的邏輯，因此應(yīng)在平面配置上反映不同類型的商品對(duì)賣場(chǎng)空間尺寸、服務(wù)機(jī)能與位置的需求。

同時(shí)，賣場(chǎng)的平面配置應(yīng)能鼓勵(lì)、引導(dǎo)消費(fèi)者在賣場(chǎng)作更長(zhǎng)時(shí)間的停留，增加其行走的空間距離，并讓整個(gè)逛街購(gòu)物的空間環(huán)境是舒適的，以鼓勵(lì)更多附加的購(gòu)物行為。

商業(yè)空間良好視覺設(shè)計(jì)的重要性。商場(chǎng)的空間的整體視覺設(shè)計(jì)對(duì)商場(chǎng)形象的塑造有關(guān)鍵性的影響，一個(gè)具強(qiáng)烈辨識(shí)性的商場(chǎng)視覺設(shè)計(jì)將有助于消費(fèi)者建立對(duì)商場(chǎng)的認(rèn)同與了解，凌亂的視覺環(huán)境絕對(duì)是商場(chǎng)環(huán)境扣分的重要的因素，視覺設(shè)計(jì)是商業(yè)建筑非常重要的元素，是建筑立面、空間塑造整體的考量，賣場(chǎng)的指針系統(tǒng)、櫥窗設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修的色彩計(jì)劃、燈光及景觀等都為賣場(chǎng)視覺形象塑造的重要元素，應(yīng)能呼應(yīng)賣場(chǎng)的主題定位和整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，以形成整體賣場(chǎng)空間氣氛，并提升賣場(chǎng)的整體形象。

商業(yè)人氣聚集疇劃的重要性。商場(chǎng)的人氣需要一些活力的引擎空間來(lái)帶動(dòng)，可短期聚集人潮的活動(dòng)與娛樂休閑設(shè)施絕對(duì)是商場(chǎng)活力與能量的來(lái)源，電影院、娛樂場(chǎng)、餐飲空間與定期及不定期舉辦的活動(dòng)均是商場(chǎng)活力的來(lái)源。因此，一個(gè)成功的商場(chǎng)一定具備可以聚集人潮、胃納活動(dòng)的空間與主題賣場(chǎng)，讓購(gòu)物商場(chǎng)不只是消費(fèi)場(chǎng)所，更是社交與休閑娛樂的領(lǐng)域。

商業(yè)場(chǎng)所快樂購(gòu)物氛圍營(yíng)造的重要性 。購(gòu)物消費(fèi)絕對(duì)該是歡樂愉悅的生活體驗(yàn)，消費(fèi)者來(lái)商場(chǎng)的目的除了購(gòu)物，還包括了放松與休閑，所以歡樂購(gòu)物氣氛的營(yíng)造對(duì)賣場(chǎng)而言絕對(duì)是必要的。因此，賣場(chǎng)在空間營(yíng)造上應(yīng)盡量去提供一個(gè)活潑放松的環(huán)境，讓消費(fèi)者在輕松的心情下享受購(gòu)物的樂趣，歡樂的購(gòu)物環(huán)境的塑造可由賣場(chǎng)的建筑意象、室內(nèi)空間、景觀環(huán)境以及相關(guān)娛樂設(shè)施等來(lái)達(dá)成。

商場(chǎng)合適文化背景依托的重要性。商場(chǎng)的規(guī)劃需要在地的思維及與時(shí)代的發(fā)展脈絡(luò)的結(jié)合，一個(gè)在北京或上海成功的案例不一定適用杭州，每個(gè)城市均有其地方特色與文化背景。賣場(chǎng)的規(guī)劃除了功能、主題、地點(diǎn)、招商與空間意象的考慮外，適時(shí)適地的考慮也是十分重要的。在北京，過去曾有一些試圖完全移植國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)的商場(chǎng)，因缺乏地域性考慮，未能獲得預(yù)期中的成功，其原因主要在于氣候條件與民情的不同，一個(gè)在杭州的購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)能反映杭州消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物行為的需求。

在進(jìn)行選址的時(shí)候要考慮到潛在的商業(yè)價(jià)值，既要分析現(xiàn)在的情況還要考慮到未來(lái)的商業(yè)價(jià)值，有一些曾經(jīng)被人看好的商場(chǎng)選址，可能會(huì)隨著發(fā)展而變冷，而一些不引人注意的地方，可能會(huì)在不久的將來(lái)成為鬧市，比如說(shuō)新城的開發(fā)、老城的改建、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃等等，其中最為著名的案例就是美國(guó)零售企業(yè)“沃爾瑪”和新加坡華商董俊競(jìng)創(chuàng)建的百貨集團(tuán)“詩(shī)家董”的選址規(guī)劃。

成功的商業(yè)空間的設(shè)計(jì)的塑造總結(jié)起來(lái)就是要同時(shí)站在消費(fèi)者與賣場(chǎng)業(yè)者兩者的角度出發(fā)，塑造一個(gè)空間機(jī)能完備、消費(fèi)者愿意常常停留造訪的購(gòu)物環(huán)境，也就是以上所提幾個(gè)要點(diǎn)所試圖做到的。

這些觀念看起來(lái)都很簡(jiǎn)單、也很基本，但卻是很多設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)過程常常容易忽略掉的。一些空間設(shè)計(jì)者往往過于強(qiáng)調(diào)空間創(chuàng)意，忘了消費(fèi)者對(duì)商業(yè)空間的期望；而開發(fā)商常常執(zhí)著于過去成功案例的復(fù)制，忘了適時(shí)適地的環(huán)境考慮，具體問題具體分析。商場(chǎng)規(guī)劃需要真實(shí)地面對(duì)每個(gè)城市消費(fèi)者的需求，務(wù)實(shí)地滿足商場(chǎng)規(guī)劃的基本需求，若能再加上設(shè)計(jì)師的獨(dú)到創(chuàng)意就更完美了。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王瑋、徐永梅.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)完全解決方案.經(jīng)濟(jì)出版社.2008年7月。

篇9

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整已持續(xù)將近一年，隨著市場(chǎng)對(duì)景氣下降的預(yù)期趨于一致，成交萎縮、房?jī)r(jià)下降的現(xiàn)象已逐步在全國(guó)范圍出現(xiàn)，市場(chǎng)調(diào)整已成為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

商品房成交價(jià)格方面，全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)開始出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，絕大部分大中城市都在經(jīng)歷房?jī)r(jià)從同比增速下降到環(huán)比甚至同比負(fù)增長(zhǎng)的過程，只是進(jìn)程的先后有一定區(qū)域性差異。我們預(yù)計(jì)08 年全國(guó)房?jī)r(jià)水平為同比基本持平。

商品房成交面積方面，一線城市帶頭萎縮，幅度達(dá)到三至五成。從先行的深圳經(jīng)驗(yàn)看，大幅萎縮后成交將得到自住需求的支撐，這一支撐點(diǎn)依不同區(qū)域有所不同，在達(dá)到這一支撐點(diǎn)后成交量將保持在低位。08 年全國(guó)商品房成交面積預(yù)計(jì)同比下降30cy0 。

我們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷是一線城市成交進(jìn)一步萎縮空間有限，但價(jià)格將進(jìn)一步下調(diào)，二三線城市將略為滯后地復(fù)制一線城市走勢(shì)。

國(guó)海證券分析師認(rèn)為，從目前業(yè)績(jī)看，上市公司表現(xiàn)好于行業(yè)平均，這得益于品牌和資金優(yōu)勢(shì)以及龍頭企業(yè)的貢獻(xiàn)。但系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)難以回避，板塊業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期已不樂觀，并且不排除個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)重大問題引起板塊震動(dòng)的可能，四季度對(duì)房地產(chǎn)板塊的投資仍需謹(jǐn)慎，維持板塊“中性”評(píng)級(jí)。

東興證券分析師認(rèn)為，調(diào)整中企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)將是投資者需重點(diǎn)關(guān)注的因素，具有品牌的房地產(chǎn)股將會(huì)從政策、規(guī)模、商譽(yù)等多個(gè)方面受益，有較高投資價(jià)值。擁有好品牌的企業(yè)將在不斷加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，并將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更高的溢價(jià)。另外，隨著商品房市場(chǎng)銷售不旺的持續(xù)，主業(yè)于商務(wù)出租房開發(fā)和工業(yè)園區(qū)開發(fā)的上市公司將顯現(xiàn)出價(jià)值。

保利地產(chǎn)（600048）

快速擴(kuò)張?jiān)庥鲂袠I(yè)調(diào)整

高負(fù)債造就高成長(zhǎng)。公司自2002年起采取高負(fù)債快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略取得了飛速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)規(guī)模暴增。各項(xiàng)主要指標(biāo)呈幾何倍數(shù)迅速擴(kuò)大，從2003年末到2008年中期不到5年時(shí)間，總資產(chǎn)規(guī)模由18.5億元發(fā)展到476億元，增幅達(dá)26倍，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入由6.2億元增加到2007年的81億元，預(yù)計(jì)這一數(shù)據(jù)在08年將達(dá)到140億元左右。

遭遇行業(yè)調(diào)整。公司持續(xù)的高速擴(kuò)張?jiān)庥鰳鞘姓{(diào)整，雖然上半年公司仍然取得了良好的銷售業(yè)績(jī)，但由于全國(guó)化布局剛剛完成并未進(jìn)入全面收獲階段，最近1年內(nèi)的銷售來(lái)源仍然主要集中在北京、上海、廣州及少數(shù)二線城市，銷售風(fēng)險(xiǎn)較為集中，而下半年和明年將是保障性住房形成對(duì)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性沖擊，我們判斷近期樓市調(diào)整仍將持續(xù)深入，因此我們認(rèn)為公司持續(xù)熱銷的壓力很大。

優(yōu)勢(shì)地位不可動(dòng)搖。公司成功發(fā)行43億公司債后08年資金有較大盈余，但若09年保持08年的開工規(guī)模將有38億元左右的資金缺口，而公司周轉(zhuǎn)速度較慢，隨著行業(yè)調(diào)整的更加深入，有可能面臨更大的資金壓力。但公司全面且強(qiáng)大的融資渠道以及低廉的土地成本將保證公司在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)地位。

業(yè)績(jī)鎖定比例高。我們預(yù)計(jì)正常情況下公司08、09年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入139億元、253億元，每股收益分別為1.06、1.75元，增速達(dá)50%以上，對(duì)應(yīng)9月10日收盤價(jià)的PE分別為12倍、7倍。另外，2008年中期公司尚有預(yù)收帳款106億元，預(yù)計(jì)下半年結(jié)轉(zhuǎn)80億元左右，因此公司今年業(yè)績(jī)基本鎖定，如果全年完成240億銷售計(jì)劃，那么09年業(yè)績(jī)鎖定比例也將高達(dá)50%以上，是為數(shù)不多的鎖定比例較高的企業(yè)。

今日投資《在線分析師》顯示，公司2008至2010年綜合每股盈利預(yù)測(cè)分別為1.14、1.72和2.29元，對(duì)應(yīng)動(dòng)態(tài)市盈率為12.5、8和6倍。當(dāng)前共有31位分析師跟蹤，19人建議強(qiáng)力買入，10人建議買入，1人建議觀望，1人建議適度減持，綜合評(píng)級(jí)系數(shù)1.48。綜合PE與NAV估值，長(zhǎng)城證券認(rèn)為公司的合理股價(jià)應(yīng)該在11.9-21.7元之間，9月10日收盤價(jià)為12.12元，在我們給出的估值區(qū)間底部， 有一定的投資價(jià)值，但是由于市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的預(yù)期仍然沒有好轉(zhuǎn)，而且公司一旦因回款不暢等原因致使融資不暢，可能會(huì)延緩開發(fā)速度以至影響業(yè)績(jī)釋放，因此，不排除股價(jià)會(huì)在價(jià)值區(qū)間的范圍之外運(yùn)行的可能，給予公司“謹(jǐn)慎推薦”的評(píng)級(jí)。

張江高科(600895)

08年開始業(yè)績(jī)加快釋放

2006年期的2年半時(shí)間里，大股東張江集團(tuán)注入了170萬(wàn)平米權(quán)益建筑面積的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目給上市公司，作價(jià)總額31個(gè)億，平均每平米作價(jià)只有1833元。大股東持續(xù)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)極大地改善了公司基本面，房地產(chǎn)資源獲得超常規(guī)增長(zhǎng)。出租物業(yè)建筑面積增長(zhǎng)了將近7倍，達(dá)到208萬(wàn)平米；銷售項(xiàng)目建筑面積增長(zhǎng)了5倍多，達(dá)到166萬(wàn)平米。

出租物業(yè)和開發(fā)銷售項(xiàng)目的地價(jià)成本均很低，普遍在600-1500元/平米之間，且多數(shù)低于1000元/平米。成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)奠定了公司高毛利率的盈利基礎(chǔ)。

公司所擁有的用于租售的房地產(chǎn)資源規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，不僅拉開了和同類公司的領(lǐng)先差距，而且使得公司有足夠的條件增加園區(qū)類房產(chǎn)是銷售，獲得更好的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)表現(xiàn)。

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；前期策劃；規(guī)劃設(shè)計(jì)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其策劃以及設(shè)計(jì)階段對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利情況具有至關(guān)重要的作用。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的不斷變化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存在著一定的時(shí)期的不穩(wěn)定性，而且很多房地產(chǎn)開發(fā)商也不熟悉房地產(chǎn)規(guī)劃以及設(shè)計(jì)的真正內(nèi)涵。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段，開發(fā)企業(yè)單位的觀念還是比較落后的，一般僅僅是從設(shè)計(jì)的角度去考慮房型的具體情況，設(shè)計(jì)上往往都是針對(duì)于住宅設(shè)計(jì)，優(yōu)化一些不科學(xué)的方面。例如如何充分的利用樓層的面積，如何把小居室轉(zhuǎn)變?yōu)榇缶邮?，如何?duì)住宅建筑材料進(jìn)行升級(jí)等等。 后來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，開發(fā)商的設(shè)計(jì)意識(shí)又逐步的轉(zhuǎn)變到的房地產(chǎn)周邊環(huán)境方面，在房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)階段一般都集中在小區(qū)的廣場(chǎng)綠地等方面。所以說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，其一直是處于不斷的發(fā)展過程中，是密切的根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求情況而發(fā)展的。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)一步的成熟發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于開發(fā)前期的重視程度越來(lái)越明顯，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃部門必須要樹立開發(fā)前期要充分的結(jié)合策劃和規(guī)劃這兩方面。

1、策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段的應(yīng)用

項(xiàng)目投資決策過程主要是比較分析相同類型的設(shè)計(jì)方案，從技術(shù)方面、經(jīng)濟(jì)方面等綜合選擇，從而最終決定。而對(duì)于設(shè)計(jì)階段來(lái)說(shuō)，其直接決定了這一房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值所在，屬于是非常關(guān)鍵的階段，它能夠縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目的工期、提高房地產(chǎn)的質(zhì)量、降低房地產(chǎn)的成本，并且凸顯出后續(xù)的經(jīng)濟(jì)以及使用效益，一般來(lái)說(shuō)決策階段大大的影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，影響程度約九成；而對(duì)于設(shè)計(jì)階段，其對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本的影響比較大，比重甚至達(dá)到 95% ; 但是如果進(jìn)入到施工圖設(shè)計(jì)階段，那么對(duì)于項(xiàng)目投資成本的影響就逐步的降低到三成左右，所以，項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段屬于是重中之重。

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)前期的策劃調(diào)查和研究

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，最根本的就是要符合消費(fèi)市場(chǎng)的實(shí)際的需求，但是，我們需要注意的是市場(chǎng)需求是一直處于不斷的發(fā)展和變化過程中的，而且其中要受到一定的開發(fā)商的引導(dǎo)以及媒體的宣傳等作用。這種其中必然要涉及都房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，這直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作的起始效果，其中要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)的分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，同時(shí)還需要掌握一定的當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)供需情況，在房地產(chǎn)開發(fā)前期，在開展一定策劃階段時(shí)要研究的房屋銷售目標(biāo)的喜好特征，熟悉項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)情況、銷售對(duì)象的年齡、收入以及工作情況等等。只有掌握了充分信息和資料，才能夠掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前情況，同時(shí)還能夠及時(shí)的摸清楚房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)情況，從而有利于開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位，此時(shí)再去開展一定的規(guī)劃設(shè)計(jì)也就順理成章了。

1.2 規(guī)劃出新的機(jī)制以及設(shè)計(jì)方式

對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)的設(shè)計(jì)人員，在設(shè)計(jì)時(shí)要掌握一定的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況、同時(shí)還需要收集一定的房建基礎(chǔ)資料，形成一種動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)補(bǔ)充以及修正機(jī)制，通過這些數(shù)據(jù)能夠及時(shí)的掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化趨勢(shì)以及特點(diǎn)，這樣才能夠把這些新的特點(diǎn)體現(xiàn)到真正的房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程，在真正的房地產(chǎn)施工過程可以靈活的適應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)者的口味。隨著當(dāng)前房建設(shè)計(jì)的專業(yè)分工越來(lái)越細(xì)化，在開展規(guī)劃時(shí)要需要采納考慮不同階段的咨詢公司的意見，同時(shí)會(huì)同各方面的設(shè)計(jì)方，例如房地產(chǎn)項(xiàng)目方案的總體設(shè)計(jì)公司、房建建筑設(shè)計(jì)公司以及工地施工圖等設(shè)計(jì)公司等等，這些專業(yè)的設(shè)計(jì)公司參與前期的規(guī)劃階段會(huì)將設(shè)計(jì)工作搞得更加的專業(yè)。所以說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)，必須要注意在一定的階段會(huì)同各個(gè)階段的專業(yè)咨詢公司來(lái)開展，防止出現(xiàn)樓房已經(jīng)建好，但是在交工驗(yàn)收之后又出現(xiàn)了一些設(shè)計(jì)上的缺陷以及不足。 有的可能出現(xiàn)不合理的設(shè)計(jì)問題，影響了房屋在將來(lái)的使用；甚至有的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)師缺乏一定的經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致樓房考慮不全面，從而在實(shí)際的施工過程中發(fā)現(xiàn)難以實(shí)現(xiàn)。 尤其是針對(duì)一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果實(shí)際情況比較復(fù)雜，就需要連同知名的設(shè)計(jì)單位開展咨詢工作，有利于幫助開發(fā)者獲得一些創(chuàng)新性思路和啟發(fā)，深入的發(fā)展了之前的開發(fā)立意，形成一個(gè)合理的確定的方案，能夠充分的發(fā)揮出房地產(chǎn)設(shè)計(jì)單位的積極性。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合的根本目的在于實(shí)現(xiàn)某一房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總成本最小化。近些年以來(lái)，各行各業(yè)始終關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，始終堅(jiān)持將策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展工作的重中之重，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的快速發(fā)展，策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合水平也大幅提高，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也有了很大的進(jìn)步，整體經(jīng)濟(jì)效益的飛速增長(zhǎng)，使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)之一。要想實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，解決好行業(yè)問題，必須要做到策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合的高效化、規(guī)范化，這才是符合現(xiàn)代化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本要求，逐步的發(fā)揮出策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)人員的積極性。策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合工作逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)工作的重點(diǎn)。

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