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篇1

摘要： 目的 了解裝修材料銷(xiāo)售場(chǎng)所室內(nèi)空氣中有害物質(zhì)污染狀況，為制訂防治對(duì)策提供依據(jù)。方法 檢測(cè)30家裝修材料銷(xiāo)售店，分別對(duì)其室內(nèi)空氣中甲醛、揮發(fā)性有機(jī)物(VOCs)進(jìn)檢測(cè)。結(jié)果 各類(lèi)裝修材料銷(xiāo)售店室內(nèi)空氣中甲醛、VOCs濃度均高于室外對(duì)照(P

關(guān)鍵詞： 裝修材料；甲醛；揮發(fā)性有機(jī)物

Investigation on indoor air pollution of ornamental materials markets

YU Zhilin，LI Chunying，DENG Shufang，et al.

Department of Hygiene，School of Public Health，Nanhua University(Henyang 421001，China)

Abstract： Objective To understand the indoor air pollution condition in decorating materials markets，and to offer the corresponding preventive measures.Methods To survey 30 sale stores and detect the concentration of formaldehyde and volatility organic compounds (VOCs) in their indoor air.Results In sales stores with different decorating material，the concentration of formaldehyde and VOCs were higher than that of outdoor air (P

Key words： decorative material;formaldehyde;volatility organic compounds (VOCs)

室內(nèi)裝修材料釋放的甲醛、揮發(fā)性有機(jī)物(VOCs)已成為室內(nèi)空氣不可忽視的污染源〔1，2〕。為了解銷(xiāo)售場(chǎng)所的空氣污染狀況，本文對(duì)30家裝修材料銷(xiāo)售店室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)。結(jié)果報(bào)告如下。

1 對(duì)象與方法

11 檢測(cè)對(duì)象 采用單純隨機(jī)抽樣的方法隨機(jī)抽取裝修材料銷(xiāo)售店30家，對(duì)30家銷(xiāo)售店室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)項(xiàng)目為甲醛、VOCs(苯、甲苯、二甲苯等)。其中檢測(cè)人造板材店20家，油漆涂料店6家，其他店包括地毯、避紙、塑料貼面、地板磚店各1家，選擇建材店外空氣作為對(duì)照。

12 檢測(cè)方法 按照公共場(chǎng)所監(jiān)測(cè)規(guī)范進(jìn)行交叉布點(diǎn)和斜線布點(diǎn)的原則，根據(jù)銷(xiāo)售店面積(x)決定采樣點(diǎn)數(shù)，x

13 儀器 PPM400甲醛測(cè)量?jī)x(英國(guó)PPM400-Technology公司)、美國(guó)MultiRAE Plus(PGM50)五合一(含VOC)氣體監(jiān)測(cè)儀、干濕球溫度計(jì)、QDF-3型熱球式風(fēng)速儀、氯壓計(jì)等。

14 健康問(wèn)卷調(diào)查 對(duì)銷(xiāo)售從業(yè)人員進(jìn)行健康問(wèn)卷調(diào)查。問(wèn)卷調(diào)查主要包括從業(yè)人員主觀感覺(jué)，如刺鼻氣味、刺眼、流淚等；從業(yè)人員呼吸道癥狀發(fā)生率，如咽喉不適，呼吸道發(fā)干等。

2 結(jié)果

21 不同類(lèi)型裝修材料銷(xiāo)售店室內(nèi)空氣質(zhì)量狀況(表1) 在不同種類(lèi)裝修材料銷(xiāo)售店室內(nèi)空氣中甲醛、VOCs均不同程度地高于室外對(duì)照(P

表1 不同種類(lèi)裝修材料銷(xiāo)售店室內(nèi)空氣污染狀況（略）

注：與室外比較，a P

22 通風(fēng)對(duì)板材銷(xiāo)售店室內(nèi)空氣質(zhì)量的影響(表2) 門(mén)窗敞開(kāi)2h后測(cè)定為通風(fēng)，關(guān)閉2h后測(cè)定為不通風(fēng)。板材銷(xiāo)售店室內(nèi)空氣中甲醛嚴(yán)重超標(biāo)，最大值超標(biāo)69倍；通風(fēng)狀態(tài)下2項(xiàng)檢測(cè)指標(biāo)的平均值和超標(biāo)率均低于不通風(fēng)狀態(tài)(P

表2 不同通風(fēng)條件下板材銷(xiāo)售店內(nèi)空氣質(zhì)量狀況（略）

注：與不通風(fēng)狀態(tài)下比較，P

23 店面大小對(duì)板材銷(xiāo)售店空氣質(zhì)量的影響 按面積大小將板材銷(xiāo)售店分為3類(lèi)，面積50m2的銷(xiāo)售店中甲醛和VOCs的超標(biāo)率為343%和113%，均低于面積50m2以下店(P

24 銷(xiāo)售人員健康調(diào)查狀況 調(diào)查板材銷(xiāo)售店銷(xiāo)售員67人，大多出現(xiàn)咳嗽、打噴嚏、感覺(jué)咽喉疼、呼吸道發(fā)干、頭痛乏力等呼吸道癥狀，發(fā)生率為9403%；記憶遲鈍、精力難以集中、頭暈、頭痛、疲勞等綜合征的發(fā)生率為4328%。

3 討論

各種裝修人造板材、新式家具、墻面、地面的裝修輔助設(shè)備中均使用以甲醛為主要成分的脲醛樹(shù)脂作為粘合劑，可不斷地向環(huán)境中釋放甲醛〔3，4〕。VOCs主要來(lái)自于油漆、含水涂料和各種粘合劑、稀釋劑、人造板、壁紙、地毯等〔4〕。本次調(diào)查顯示，人造板材店甲醛的超標(biāo)率高于油漆涂料店和其他店，油漆涂料店VOCs的超標(biāo)率高于人造板材店和其他店，均高于室外對(duì)照，甲醛最高值為室外對(duì)照的70倍，VOCs最高值為室外對(duì)照的20倍；銷(xiāo)售場(chǎng)所室內(nèi)均可聞到刺鼻、刺眼的刺激性異味，其從業(yè)人員大多出現(xiàn)咳嗽、打噴嚏、感覺(jué)咽喉疼、呼吸道發(fā)干等癥狀，部分人員出現(xiàn)記憶遲鈍、精力難以集中、頭暈、頭痛、疲勞等癥狀，說(shuō)明裝修材料銷(xiāo)售場(chǎng)所室內(nèi)空氣中甲醛、揮發(fā)性有機(jī)物污染嚴(yán)重，并對(duì)勞動(dòng)者健康產(chǎn)生不同程度的影響。因此，加強(qiáng)建材銷(xiāo)售場(chǎng)所室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)，對(duì)保護(hù)勞動(dòng)者健康和改善居室空氣質(zhì)量具有重要意義。為了徹底改善建材銷(xiāo)售場(chǎng)所室內(nèi)空氣的質(zhì)量和保證居室空氣少受裝修材料的污染，有關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)生產(chǎn)廠家的監(jiān)督與監(jiān)測(cè)，定期公布檢測(cè)結(jié)果，對(duì)經(jīng)營(yíng)劣質(zhì)裝飾材料的生產(chǎn)商、銷(xiāo)售商嚴(yán)厲查處。加大對(duì)綠色建材的研究開(kāi)發(fā)〔5，6〕，強(qiáng)制執(zhí)行裝飾材料的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。另外，應(yīng)加強(qiáng)職業(yè)健康教育，提高銷(xiāo)售人員的健康銷(xiāo)售意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)，自覺(jué)采購(gòu)符合衛(wèi)生要求的產(chǎn)品，并加強(qiáng)店面開(kāi)窗通風(fēng)換氣，盡量降低擺材密度，防止有害物質(zhì)高濃度聚集。本次調(diào)查結(jié)果顯示，通風(fēng)狀態(tài)下甲醛、揮發(fā)性有機(jī)物低于不通風(fēng)狀態(tài)，面積50m2以下的銷(xiāo)售店甲醛、揮發(fā)性有機(jī)物的超標(biāo)率高于50m2以上的銷(xiāo)售店，說(shuō)明加強(qiáng)店面通風(fēng)，增加銷(xiāo)售店的面積、降低擺材密度改善銷(xiāo)售場(chǎng)所的空氣質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

〔1〕 Maria P，Baya，Evangelos B，et al.Volatile organic compounds in the air of 25 Greek homes［J］.Indoor Built Environ，2004，13:53-61.

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〔3〕 李延紅，薄萍，朱穎俐，等.裝飾材料對(duì)居室空氣污染的調(diào)查［J］.中國(guó)公共衛(wèi)生，1999，9(8)：751-752.

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篇2

1、看工程量與工程項(xiàng)目。現(xiàn)在裝修行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，所以一些小眾品牌為了提高交易成功率，會(huì)故意減少工程項(xiàng)目和工程量，將總價(jià)壓低，然后在施工過(guò)程中，提出增加，這對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是很不利的。所以業(yè)主在看裝修公司出的明細(xì)清單時(shí)，要時(shí)刻注意工程量和工程項(xiàng)目是對(duì)等的，如果沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，可以多找兩個(gè)進(jìn)行對(duì)比，差距就會(huì)很明顯。

2、看裝修材料。因?yàn)楹芏鄻I(yè)主對(duì)裝修的型號(hào)和種類(lèi)可能不太了解，所以不知道怎么看裝修清單，注意為了防止裝修公司后期惡意加價(jià)，必須要求他們，將所有材料的型號(hào)和品牌都寫(xiě)在清單中，這樣業(yè)主就可以根據(jù)標(biāo)明的品牌進(jìn)行查詢(xún)，價(jià)格也會(huì)更加明了一些，尤其是門(mén)窗、膩?zhàn)印⒋纱u等重要建材，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求極高。

3、看施工工藝。大多業(yè)主在看裝修清單的時(shí)候，只會(huì)對(duì)著一對(duì)數(shù)字核對(duì)，而忽略了各個(gè)項(xiàng)目的施工工藝要求，所以裝修公司也容易在這方面做手腳，最后就容易出現(xiàn)各種糾紛，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，刮膩?zhàn)邮菈γ嫜b飾的基礎(chǔ)，一般需要刮3層，可是裝修公司為了節(jié)約成本，可能就只刮2遍或者1遍，這樣墻面的裝修質(zhì)量就會(huì)受到嚴(yán)重的影響。

以上關(guān)于新手小白如何看懂裝修清單就介紹到這里了，希望對(duì)您有所幫助。

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篇3

    問(wèn)題一：精裝修與房屋統(tǒng)一銷(xiāo)售帶來(lái)的稅務(wù)問(wèn)題

    精裝修房銷(xiāo)售，精裝修與房屋未分開(kāi)的，應(yīng)全額按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)交納5％的營(yíng)業(yè)稅。如果能夠分開(kāi)，房屋按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)交納5％的營(yíng)業(yè)稅，精裝修按建筑安裝交3％的營(yíng)業(yè)稅。為此開(kāi)發(fā)商多繳營(yíng)業(yè)稅，增加了經(jīng)營(yíng)成本。

    例如：銷(xiāo)售價(jià)值100萬(wàn)元的房屋，為了達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)的目的。房地產(chǎn)公司找裝修公司對(duì)房屋進(jìn)行裝修后對(duì)外銷(xiāo)售就是我們稱(chēng)的“精裝修房”。價(jià)格為120萬(wàn)元。

    分析：公司以精裝房按120萬(wàn)元對(duì)外銷(xiāo)售，應(yīng)按120萬(wàn)元交納5％的營(yíng)業(yè)稅6萬(wàn)元。裝修公司按20萬(wàn)元交納3％的營(yíng)業(yè)稅6000元。合計(jì)6.6萬(wàn)元。將房屋和裝修分開(kāi)銷(xiāo)售，分開(kāi)開(kāi)發(fā)票：房屋100萬(wàn)元、裝修20萬(wàn)元。房地產(chǎn)公司應(yīng)交納5萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。裝修公司還是交納6000元的營(yíng)業(yè)稅。合計(jì)5.6萬(wàn)元。由于房地產(chǎn)公司將房屋價(jià)格提高，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商多交納營(yíng)業(yè)稅1萬(wàn)元。

    由于銷(xiāo)售價(jià)格的增加，還可能引起土地增值稅的增加，甚至大比例增加，最終造成商家實(shí)際收益的減少。與此同時(shí)，由于契稅以房屋的交易價(jià)為依據(jù)征收，又必然導(dǎo)致買(mǎi)受人多繳契稅3000元和公共維修基金3000元。這樣房屋與精裝修統(tǒng)一銷(xiāo)售，不但沒(méi)有給任何一方帶來(lái)利益，反而都增加了雙方的交易成本。

    問(wèn)題二：無(wú)合同約定產(chǎn)生大量的質(zhì)量糾紛

    現(xiàn)在筆者接受咨詢(xún)的有相當(dāng)一部分投訴在于裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于裝修問(wèn)題比較細(xì)碎，《商品房銷(xiāo)售合同》中不便于制定相關(guān)條款，精裝修房項(xiàng)目在裝修問(wèn)題上存在著很大法律風(fēng)險(xiǎn)。由于沒(méi)有裝修合同，對(duì)質(zhì)量、品質(zhì)沒(méi)有明確的約定，造成雙方糾紛。現(xiàn)在媒體類(lèi)似的報(bào)道已經(jīng)很多。應(yīng)當(dāng)引起開(kāi)發(fā)商及買(mǎi)房人的重視。

    問(wèn)題三：責(zé)任主體混淆，開(kāi)發(fā)商陷入被動(dòng)

    裝修本是對(duì)房屋的添附，從合同角度是一種施工合同，屬于承攬合同的一種。對(duì)于由此產(chǎn)生的工程質(zhì)量問(wèn)題由裝修公司負(fù)責(zé)。但是，開(kāi)發(fā)商將裝修作為房屋的一部分一同出賣(mài)，開(kāi)發(fā)商就裝修的瑕疵承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。這樣，開(kāi)發(fā)商就成為代人受過(guò)。

篇4

建材按裝修類(lèi)型分家裝與工裝兩類(lèi)，而家裝建材與老百姓“住”的生活質(zhì)量最息息相關(guān)。

裝修才知道，目前在上海最多的是半包裝修（根據(jù)籬笆網(wǎng)在建工地統(tǒng)計(jì)半包裝修占全部裝修90%以上）。半包裝修就是委托家裝公司承擔(dān)裝修人工與輔料采購(gòu)，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)主材的裝修方式。半包裝修符合中庸之道，既可避免全包裝修的費(fèi)用高與不透明，又避免了清包施工的勞心費(fèi)時(shí)。半包裝修成為市場(chǎng)主流說(shuō)明家裝市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈、業(yè)主話語(yǔ)權(quán)得到提高。曾記否，前幾年大的家裝公司不是全包的不做，裝修總價(jià)少于多少萬(wàn)的不做，而如今有些家裝公司清包都做。半包裝修的主材沒(méi)有特別界定，一般指包括櫥柜、地板、瓷磚、衛(wèi)浴等大件的或價(jià)值高、能夠直接體現(xiàn)裝修效果的主要材料。輔料是指水泥、黃砂、砂紙、滾筒等輔助材料。一些主材購(gòu)買(mǎi)時(shí)會(huì)包括安裝人工，比如櫥柜、強(qiáng)化地板、鋁扣板吊頂?shù)龋渌难b修人工全部都是家裝公司做的。

家裝模式的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了家裝建材的營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)變

首先，家裝主材的采購(gòu)權(quán)由家裝公司向業(yè)主轉(zhuǎn)移，這勢(shì)必導(dǎo)致家裝主材的營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象也向業(yè)主轉(zhuǎn)移。直接的表現(xiàn)就是家裝主材在家裝公司的銷(xiāo)售有所下降，而終端銷(xiāo)售有所增加。

一些家裝主材銷(xiāo)售商正在加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的直接營(yíng)銷(xiāo)，比如加強(qiáng)與主要建材團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的合作。在參加上海建材團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的活動(dòng)中，經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)某店面既是籬笆網(wǎng)的合作店面同時(shí)也是上海團(tuán)購(gòu)網(wǎng)的合作店面。有些家裝主材銷(xiāo)售商會(huì)組織活動(dòng)，比如邀請(qǐng)團(tuán)購(gòu)客戶集體參觀工廠生產(chǎn)線及產(chǎn)品展廳等。美標(biāo)衛(wèi)浴在新浪網(wǎng)上宣傳并長(zhǎng)期免費(fèi)寄送的《衛(wèi)浴設(shè)計(jì)指南》就是在加強(qiáng)與業(yè)主的直接營(yíng)銷(xiāo)。一直很奇怪的是，家裝主材銷(xiāo)售商為什么死守建材商場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售。DM直郵就是很好的方式。舉例來(lái)講，在上海到了夏天沒(méi)有裝紗窗的業(yè)主會(huì)尋找安裝紗窗的，紗窗銷(xiāo)售商如果在夏天來(lái)臨之即郵寄或發(fā)放DM宣傳頁(yè)到居民小區(qū)，一定可以找到更多的顧客。櫥柜銷(xiāo)售商如果定期郵寄新產(chǎn)品資料給小區(qū)業(yè)主，不僅可以提高品牌知名度，有需要裝修的業(yè)主也會(huì)按圖索驥到店面來(lái)看看。

其次，家裝輔材的采購(gòu)權(quán)仍然由家裝公司掌握。一般的家裝公司有固定或根據(jù)工程單數(shù)調(diào)整的若干個(gè)施工隊(duì)伍，施工隊(duì)長(zhǎng)有固定工資并須服從公司管理。對(duì)于半包裝修，家裝公司負(fù)責(zé)找到顧客、設(shè)計(jì)圖紙、簽訂合同、工程監(jiān)理、售后保修并承擔(dān)法人責(zé)任等。施工隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)按設(shè)計(jì)及業(yè)主要求，根據(jù)施工進(jìn)度組織不同工種的裝修工人具體完成裝修施工。而家裝輔料由家裝公司購(gòu)買(mǎi)并按施工進(jìn)度統(tǒng)一供應(yīng)。為防范浪費(fèi)，較好的家裝公司有相應(yīng)的輔料管理或節(jié)約制度。在半包裝修開(kāi)工時(shí)，家裝公司向業(yè)主提供全部輔料清單，清單中包括詳細(xì)的各種輔料名稱(chēng)、品牌、規(guī)格、單價(jià)、數(shù)量、損耗、家裝公司供應(yīng)價(jià)、市場(chǎng)價(jià)等。家裝公司供應(yīng)價(jià)一般都低于市場(chǎng)價(jià)但大于家裝公司采購(gòu)價(jià)，也就是說(shuō)半包裝修家裝公司賺的材料費(fèi)就是輔料采購(gòu)差價(jià)。

施工隊(duì)長(zhǎng)沒(méi)有家裝輔料采購(gòu)權(quán)但有采購(gòu)建議權(quán)，比如室內(nèi)批墻用的膩?zhàn)幽囊患业氖┕づ涡院茫浪沽巡蝗菀壮鰡?wèn)題；哪一家的木板質(zhì)量更好等等。這樣看來(lái)，家裝輔料在營(yíng)銷(xiāo)方面更與工裝建材相似，品牌的形成更依賴(lài)于家裝公司的口碑相傳。因?yàn)樽銎放频募已b公司雖然要在輔料里面賺錢(qián)，但輔料的質(zhì)量也就是性?xún)r(jià)比更為重要。如果裝修后的房子因?yàn)槟佔(zhàn)踊蛲苛线x用不當(dāng)墻面開(kāi)裂，衛(wèi)生間因?yàn)榉浪皾{不好而漏水，裝修公司因維修及業(yè)主投訴的品牌損失更大。

篇5

甲方：三亞萬(wàn)象島旅游文化開(kāi)發(fā)有限公司

乙方：

1、合同總則

1.1

為了拓展“島嶼傳說(shuō)”品牌旅游商品的銷(xiāo)售市場(chǎng)，甲方特推出“島嶼傳說(shuō)”特許專(zhuān)賣(mài)計(jì)劃。

1.2

甲方根據(jù)加盟計(jì)劃，鑒于乙方申請(qǐng)，授予乙方專(zhuān)賣(mài)店或?qū)９裉卦S經(jīng)營(yíng)權(quán)。

1.3

乙方自愿申請(qǐng)加入“島嶼傳說(shuō)”專(zhuān)賣(mài)店或?qū)９竦慕?jīng)營(yíng)，接受甲方授予的單店、單柜的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，并自愿成為“島嶼傳說(shuō)”商品特許專(zhuān)賣(mài)之成員。

1.4

甲、乙雙方本著自愿、平等、誠(chéng)實(shí)、信用及共同拓展市場(chǎng)的原則，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本合同或加盟合同）以由雙方共同恪守。

2、加盟細(xì)則

2.1

專(zhuān)賣(mài)店規(guī)模

2.1.1

簡(jiǎn)約型。面積10—12平方米，裝修費(fèi)3000元，配貨量6000—8000元（按進(jìn)貨結(jié)算價(jià)計(jì)算）；

2.1.2

標(biāo)準(zhǔn)型。面積15—20平方米，裝修費(fèi)5000元，配貨量10000—15000元（按進(jìn)貨結(jié)算價(jià)計(jì)算）；

2.1.3

豪華型。面積25—35平方米，裝修費(fèi)8000元，配貨量20000—30000元（按進(jìn)貨結(jié)算價(jià)計(jì)算）；

2.1.4

旗艦型。面積50平方米左右，裝修費(fèi)15000元，配貨量50000元左右（按進(jìn)貨結(jié)算價(jià)計(jì)算）。

2.2

專(zhuān)賣(mài)店選址

2.2.1

乙方可根據(jù)甲方專(zhuān)賣(mài)店選址方略自行選定專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)柜地址，并真實(shí)填寫(xiě)《“島嶼傳說(shuō)”加盟申請(qǐng)表》提交甲方審核，甲方根據(jù)乙方填寫(xiě)的《“島嶼傳說(shuō)”加盟申請(qǐng)表》進(jìn)行店址實(shí)地考察。

2.2.2

乙方加盟“島嶼傳說(shuō)”專(zhuān)賣(mài)店或?qū)９?，甲方不收取加盟費(fèi)。雙方認(rèn)可后再進(jìn)一步簽訂下列協(xié)議。

2.3

裝修及費(fèi)用

2.3.1

甲方免費(fèi)為乙方提供裝“島嶼傳說(shuō)”專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)柜裝修方案。

2.3.2

裝修方式：

2.3.2.1

乙方根據(jù)甲方提供的裝修方案設(shè)計(jì)要求自行進(jìn)行裝修的，費(fèi)用由乙方支付。

2.3.2.2

甲方根據(jù)乙方申請(qǐng)，甲方負(fù)責(zé)進(jìn)行裝修的，按：標(biāo)準(zhǔn)型或簡(jiǎn)約型規(guī)模進(jìn)行，費(fèi)用由甲方支付。

2.3.3

裝修獎(jiǎng)勵(lì)返利：凡乙方自行承擔(dān)費(fèi)用進(jìn)行裝修的，當(dāng)乙方專(zhuān)賣(mài)店銷(xiāo)售“島嶼傳說(shuō)”商品累計(jì)達(dá)到二萬(wàn)元時(shí)（按進(jìn)貨結(jié)算價(jià)計(jì)算），甲方獎(jiǎng)勵(lì)返利乙方裝修費(fèi)用3000元；當(dāng)乙方專(zhuān)賣(mài)店銷(xiāo)售“島嶼傳說(shuō)”商品累計(jì)達(dá)到三萬(wàn)元時(shí)（按進(jìn)貨結(jié)算價(jià)計(jì)算），甲方再獎(jiǎng)勵(lì)返利乙方裝修費(fèi)用2000元。

2.3.4

裝修保證金及返還:

凡甲方承擔(dān)費(fèi)用并進(jìn)行裝修的，乙方需在甲方進(jìn)行裝修前支付與裝修規(guī)模等額的裝修保證金，甲方將根據(jù)乙方經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，返還乙方裝修保證金。

2.3.4.1

如屬標(biāo)準(zhǔn)型規(guī)模裝修，裝修保證金5000元，當(dāng)乙方專(zhuān)賣(mài)店銷(xiāo)售“島嶼傳說(shuō)”商品累計(jì)達(dá)到二萬(wàn)元時(shí)（按進(jìn)貨結(jié)算價(jià)計(jì)算），返還裝修保證金3000元，當(dāng)乙方專(zhuān)賣(mài)店銷(xiāo)售“島嶼傳說(shuō)”商品累計(jì)達(dá)到三萬(wàn)元時(shí)（按進(jìn)貨結(jié)算價(jià)計(jì)算），再返還裝修保證金2000元。

2.3.4.2

如屬簡(jiǎn)約型規(guī)模裝修，裝修保證金3000元，當(dāng)乙方專(zhuān)賣(mài)店銷(xiāo)售“島嶼傳說(shuō)”商品累計(jì)達(dá)到二萬(wàn)元時(shí)（按進(jìn)貨結(jié)算價(jià)計(jì)算），甲方一次性返還。

2.3.5

本協(xié)議采納的裝修方式是：乙方自行裝修；甲方按標(biāo)準(zhǔn)型規(guī)模裝修，乙方裝修保證金5000元；甲方按簡(jiǎn)約型規(guī)模裝修，乙方裝修保證金3000元。（簽訂本協(xié)議時(shí)需進(jìn)行選擇，用“∨”、“╳”表示）。

2.4

商品發(fā)貨

2.4.1

在本合同簽訂后的二月內(nèi)、店鋪裝修完成后10天內(nèi)，乙方須向甲方首次進(jìn)貨，按專(zhuān)賣(mài)店規(guī)模，首次進(jìn)貨量

元（按進(jìn)貨結(jié)算價(jià)計(jì)算），第一次進(jìn)貨由甲方統(tǒng)一配貨；

2.4.2

乙方經(jīng)營(yíng)期間商品補(bǔ)充由乙方根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況決定，并提前一周傳達(dá)至甲方。

2.4.3

甲方每次發(fā)貨必須提供發(fā)貨清單，發(fā)貨清單裝入商品箱內(nèi)，乙方憑發(fā)貨清單驗(yàn)貨，如有差異（多發(fā)或少發(fā)），應(yīng)在收貨兩天以書(shū)面形式告知甲方，否則甲方視乙方如數(shù)收到發(fā)貨清單上的商品。

2.4.4

本合同有效期內(nèi)，所有進(jìn)貨運(yùn)輸費(fèi)用乙方自行承擔(dān)。

2.5

商品退換

2.5.1

所進(jìn)商品在包裝完好、沒(méi)有人為破損及蟲(chóng)蟻咬壞，并不影響第二次銷(xiāo)售的前提下，甲方承諾100%退換（過(guò)季商品退貨量另行協(xié)商）。

2.5.2

本合同有效期內(nèi)，乙方收到的貨物屬商品質(zhì)量問(wèn)題的，由甲方負(fù)責(zé)全額退貨（屬乙方或第三方造成的人為殘次商品除外）。

2.5.3

合同有效期內(nèi)，乙方可向甲方提出換貨要求：非過(guò)季商品和不影響第二次銷(xiāo)售的商品，可在進(jìn)貨后的二月內(nèi)按此商品當(dāng)批進(jìn)貨量的30%換貨。每次換貨前需提供換貨明細(xì)單，其運(yùn)費(fèi)由乙方自行承擔(dān)。

2.5.4

乙方連續(xù)兩個(gè)月內(nèi)未進(jìn)貨，需向甲方書(shū)面報(bào)告說(shuō)明，乙方未提出書(shū)面報(bào)告，甲方可視為乙方單方自行退出加盟，甲方有權(quán)單方面終止本合同。裝修保證金不再返還，并追回乙方進(jìn)貨余款。

2.6

貨款結(jié)算

2.6.1

貨款結(jié)算方式：現(xiàn)金價(jià)結(jié)算、代銷(xiāo)價(jià)結(jié)算二種方式。

2.6.1.1

現(xiàn)金價(jià)結(jié)算：建議乙方以現(xiàn)金價(jià)結(jié)算方式配貨，可享有更大的利潤(rùn)空間。乙方按專(zhuān)賣(mài)店規(guī)模一次性支付貨款現(xiàn)金或匯入甲方帳戶，甲方收到貨款后進(jìn)行商品配送。

2.6.1.2

代銷(xiāo)價(jià)結(jié)算：如乙方第一次進(jìn)貨不采納現(xiàn)金價(jià)結(jié)算方式，則按代銷(xiāo)價(jià)結(jié)算（代銷(xiāo)結(jié)算價(jià)高于現(xiàn)金結(jié)算價(jià)20%左右），由甲方代墊貨款按乙方專(zhuān)賣(mài)店規(guī)模進(jìn)行開(kāi)業(yè)前一次性統(tǒng)一配貨；為確保誠(chéng)信、共求發(fā)展，以代銷(xiāo)價(jià)結(jié)算方式的乙方需在甲方配貨前一周預(yù)付甲方貨款總額60%的貨款保證金，40%的余款在第二次進(jìn)貨時(shí)或售后結(jié)清（第二次及以后進(jìn)貨時(shí)可選擇繼續(xù)按代銷(xiāo)價(jià)結(jié)算或改為現(xiàn)金價(jià)結(jié)算，由乙方自定。）

2.6.2

本協(xié)議采納的貨款結(jié)算方式是：現(xiàn)金價(jià)結(jié)算；代銷(xiāo)價(jià)結(jié)算，貨款保證金

元；（簽訂本協(xié)議時(shí)需進(jìn)行選擇，用“∨”、“╳”表示）。

2.6.3

終止結(jié)算：經(jīng)營(yíng)合同到期后，如乙方終止“島嶼傳說(shuō)”旅游商品經(jīng)營(yíng)，在商品保存完好無(wú)缺損的前提下，剩余商品可退回甲方，甲方將乙方剩余商品貨款退還乙方。

2.7

銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)

2.7.1

當(dāng)乙方商品銷(xiāo)售額累計(jì)達(dá)到進(jìn)貨量5萬(wàn)元時(shí)，甲方向乙方返利貨款3%；當(dāng)乙方商品銷(xiāo)售額累計(jì)達(dá)到進(jìn)貨量8萬(wàn)元時(shí)，原5萬(wàn)元以上部分，甲方向乙方返利貨款5%；當(dāng)乙方商品銷(xiāo)售額累計(jì)達(dá)到進(jìn)貨量10萬(wàn)元時(shí)，原8萬(wàn)元以上部分，甲方向乙方返利貨款8%。

2.7.2

返利方式：價(jià)值等同的“島嶼傳說(shuō)”品牌貨品或現(xiàn)金。

3、保證與要求

3.1

甲方確保根據(jù)雙方確認(rèn)的訂貨單向乙方供貨，乙方保證只從甲方或甲方指定商處購(gòu)進(jìn)甲方品牌的產(chǎn)品。

3.2

甲乙雙方嚴(yán)格執(zhí)行“島嶼傳說(shuō)”特許專(zhuān)賣(mài)計(jì)劃，以利于“島嶼傳說(shuō)”產(chǎn)品市場(chǎng)的健康發(fā)展。乙方保證按“島嶼傳說(shuō)”特許專(zhuān)賣(mài)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)向顧客提供服務(wù)，甲方提供“島嶼傳說(shuō)”產(chǎn)品的統(tǒng)一市場(chǎng)零售指導(dǎo)價(jià)格（市場(chǎng)零售指導(dǎo)價(jià)是指商品經(jīng)過(guò)甲方試銷(xiāo)后，被認(rèn)定基本合理的價(jià)位），供乙方參考。

4、合同及經(jīng)營(yíng)期限

特許經(jīng)營(yíng)權(quán)許可期限與本合同期限自________年______月_____日起至______年______月_____日止，有效期_______年。自本合同簽訂之日起，除非本合同已提前終止，乙方可在合同有效期滿前一個(gè)月向甲方提出延長(zhǎng)本合同的書(shū)面請(qǐng)求，經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以延長(zhǎng)本合同有效期。

5、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)許可的內(nèi)容、范圍

5.1

甲方特許乙方于合同期限內(nèi)在甲方認(rèn)可的專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)柜使用“島嶼傳說(shuō)”之商標(biāo)、商號(hào)，并以“島嶼傳說(shuō)”商品限定的經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)“島嶼傳說(shuō)”系列產(chǎn)品。

5.2

乙方獲得上述特許經(jīng)營(yíng)權(quán)許可，須按甲方要求經(jīng)營(yíng)，不得超越許可范圍和許可期限，未經(jīng)甲方

書(shū)面同意，不得將該項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓。

6、專(zhuān)賣(mài)店地址

6.1

甲方特許乙方在___________省___________市（縣）___________區(qū)域內(nèi)開(kāi)設(shè)“島嶼傳說(shuō)”專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)柜。乙方自開(kāi)店一月內(nèi)將店面裝修效果圖照片，及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件交甲方存檔。

6.2

因地域環(huán)境或其它原因乙方希望變更第六條第一項(xiàng)規(guī)定的加盟店地點(diǎn)時(shí)，須向甲方提出書(shū)面變更申請(qǐng)，雙方協(xié)商后解決。

6.3

乙方需要在第六條第一項(xiàng)規(guī)定的店址區(qū)域以外新建“島嶼傳說(shuō)”專(zhuān)賣(mài)店或?qū)９?，必須?bào)經(jīng)甲方同意，雙方補(bǔ)充簽訂（或修改）原加盟合同。

7、甲方的權(quán)利和義務(wù)

7.1

為確保專(zhuān)賣(mài)經(jīng)營(yíng)體系的統(tǒng)一性和產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量的一致性，甲方或甲方的授權(quán)人,有權(quán)對(duì)乙方的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督（審查乙方履行本合同的表現(xiàn)及商店整體形象和服務(wù)質(zhì)量）。

7.2

乙方違反本加盟合同規(guī)定，侵犯甲方合法權(quán)益，甲方有權(quán)提出更正或單方終止本合同。

7.3

甲方需向乙方提供乙方開(kāi)店的授權(quán)文書(shū)、證牌、店柜裝修方案。

7.4

甲方提供乙方經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)及相關(guān)技術(shù)支持。

8、乙方的權(quán)利和義務(wù)

8.1

乙方可自行在本區(qū)域內(nèi)開(kāi)設(shè)新店，但須申報(bào)甲方，甲方根據(jù)乙方當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、店面和乙方的經(jīng)營(yíng)狀況而審批。

8.2

乙方在本合同規(guī)定的權(quán)利的責(zé)任范圍內(nèi)，自行投資、自負(fù)盈虧、自聘員工、自行經(jīng)營(yíng)和管理。

8.3

本合同有效期內(nèi)，乙方必須銷(xiāo)售“島嶼傳說(shuō)”品牌的產(chǎn)品。

8.4

乙方應(yīng)保持甲方制定的統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)和店面裝修的完整性。

8.5

乙方需作有關(guān)“島嶼傳說(shuō)”的產(chǎn)品、商標(biāo)、商號(hào)對(duì)外廣告時(shí)，廣告資料內(nèi)容須經(jīng)甲方審核同意。

9、商標(biāo)的現(xiàn)有權(quán)和使用權(quán)

9.1

所有帶有表示“島嶼傳說(shuō)”或與“島嶼傳說(shuō)”有關(guān)的標(biāo)記均屬甲方所有，在未經(jīng)甲方事先書(shū)面許可，乙方不得注冊(cè)甲方任何標(biāo)記，亦不得將甲方標(biāo)記用于本合同之外的任何活動(dòng)。

9.2

乙方只可在加盟店或?qū)９駜?nèi)使用“島嶼傳說(shuō)”的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志及表示這些標(biāo)志的標(biāo)簽或招牌。

9.3

乙方在甲方授權(quán)范圍內(nèi)使用“島嶼傳說(shuō)”商標(biāo)及服務(wù)標(biāo)志，且必須按甲方提供之原樣使用，不得自行對(duì)其進(jìn)行任何改變。

10、合同解除及終止

10.1

本合同期滿時(shí)，乙方可提前一個(gè)月提出續(xù)約要求，雙方在正常履行本合同的前提下續(xù)訂該項(xiàng)經(jīng)營(yíng)合同，乙方未提出續(xù)約要求則視為本合同期滿而自動(dòng)終止。

10.2

本合同有效期內(nèi)，雙方一致同意提前終止本合同并達(dá)成一致書(shū)面協(xié)議，則本合同可依協(xié)議提前終止。

10.3

乙方有下列行為之一，甲方有權(quán)單方提前解除本合同。

10.3.1

乙方仿冒，濫用“島嶼傳說(shuō)”商標(biāo)。

10.3.2

乙方在專(zhuān)賣(mài)店內(nèi)未經(jīng)允許、自行銷(xiāo)售“島嶼傳說(shuō)”產(chǎn)品以外的其它產(chǎn)品，甚至假冒偽劣產(chǎn)品而影響甲方聲譽(yù)。

10.3.3

乙方違反本合同，侵犯甲方合法權(quán)益，破壞加盟體系。

10.4

本合同終止或解除時(shí)，乙方不得繼續(xù)使用“島嶼傳說(shuō)”商標(biāo)，拆除乙方原所有帶有“島嶼傳說(shuō)”的商號(hào)、標(biāo)識(shí)、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志等一切含甲方標(biāo)識(shí)的裝飾用具、店面裝修、燈箱、宣傳品等。

11、不可抗力

11.1

如因非雙方所能控制的不可抗力事件發(fā)生，包括地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)等意外事件，并導(dǎo)致雙方的任何一方無(wú)法履行合同時(shí)，遇不可抗力之一方應(yīng)立即將事故情況書(shū)面告知另一方，并應(yīng)在十五天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書(shū)面資料，雙方認(rèn)可后協(xié)商終止合同或暫時(shí)延遲合同的履行。

11.2

如因第十三條第一款的原因終止合同，甲乙雙方必須清算清理貨物及帳款，互不追究責(zé)任，但乙方仍須在合同終止后一個(gè)月內(nèi)，自行拆除所有“島嶼傳說(shuō)”專(zhuān)營(yíng)店標(biāo)牌箱廣告等。

12、適用法律

本合同之訂立、效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決，均受中華人民共和國(guó)法律管轄。

13、爭(zhēng)議的解決

因本合同引起的或與本合同有關(guān)的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決，如果協(xié)商不能解決的，則任何一方均可訴諸本合同簽訂地人民法院裁決。

14、保密條款

乙方同意本合同有效期內(nèi)對(duì)甲方提供給乙方的商業(yè)資料進(jìn)行保密。如果上述資料中的一部分或者全部被甲方公布，乙方對(duì)公開(kāi)部分則不再承擔(dān)保密義務(wù)。

15、通知

任何書(shū)面通知，按本合約中所述雙方的公司地址、或圖文傳真送達(dá)通知人后，即視為送達(dá)。

16、

附則

16.1

以上條款未盡事宜由雙方協(xié)商解決，另外議定的補(bǔ)充合同條款經(jīng)雙方簽訂后作為本合同的附件，被視為與本合同具有同等法律效力。

16.2

甲乙雙方茲承認(rèn)簽署本合同，并已閱讀及明白本合同所列條款包含之規(guī)定，并同意受其約束。

16.3

3、本合同一式二份，甲、乙雙方各持一份，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。

甲

方：三亞萬(wàn)象島旅游文化開(kāi)發(fā)有限公司

公司地址：海南省三亞市西河西路天山大廈602室

聯(lián)系電話:

0898-88362531

傳

真：0898-88362531

甲方代表：

乙

方：

地

址：

聯(lián)系電話：

乙方代表：

簽約時(shí)間：

年

月

篇6

關(guān)鍵詞：樣板房 作用亮點(diǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：TU198文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、制作樣板房的意義：

樣板房，英文名為SHOWROOM，直譯的意思就是“展示的房子”。事實(shí)上，作為一個(gè)不同于日常用品的商品，商品房往往是以期房的形式銷(xiāo)售。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，客戶在買(mǎi)新房的時(shí)候并不能看到房子的真實(shí)情況，而必須借助圖紙、模型以及樣板房等手段進(jìn)行想象，樣板房作為承接客戶夢(mèng)想和現(xiàn)實(shí)的窗口，已經(jīng)成為一個(gè)樓盤(pán)必需的外包裝，是一個(gè)項(xiàng)目的形象代言人、模特?，F(xiàn)在的樓盤(pán)，幾乎都要先做出樣板房才開(kāi)始發(fā)售。

作為一個(gè)窗口，樣板房展示的是空間之美，開(kāi)發(fā)商展示樣板房首先是展示樓盤(pán)的戶型結(jié)構(gòu)、樓盤(pán)定位以及開(kāi)發(fā)商對(duì)生活方式的規(guī)劃，也是對(duì)消費(fèi)群體的規(guī)劃。從一定意義上說(shuō)，樣板房是住宅項(xiàng)目對(duì)未來(lái)生活方式的詮釋?zhuān)硐氲臉影宸繎?yīng)該是一個(gè)令人充滿驚喜，營(yíng)造美好生活遠(yuǎn)景的所在。樣板房不僅傳達(dá)一個(gè)樓盤(pán)的文化品位，也展示了建造者的市場(chǎng)實(shí)力。開(kāi)發(fā)商通過(guò)展示，讓客戶透過(guò)實(shí)地的觀看感知，充分地了解物業(yè)價(jià)值以及能給客戶帶來(lái)的未來(lái)的生活圖景，借以達(dá)成銷(xiāo)售的目的。

二、樣板房的操作：

樣板房的重要性是不言而喻，它應(yīng)該是樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)最具有殺傷力的道具。既然樣板房如此重要，樣板房的操作一定要注意以下幾個(gè)方面：一是樣板房完成的時(shí)間；二是應(yīng)該選擇什么樣的房型來(lái)做樣板房；三是樣板房如何裝修；四是樣板房的種類(lèi)有哪些。

首先來(lái)看第一個(gè)方面?，F(xiàn)在的房產(chǎn)銷(xiāo)售，可以說(shuō)每一個(gè)樓盤(pán)都需要做樣板房。由于是期望銷(xiāo)售，所以樣板房的完成時(shí)間一定要在正式開(kāi)盤(pán)前，同時(shí)最好是做成實(shí)品樣板房（也就是樣板房建在實(shí)際蓋的房子里），這就對(duì)開(kāi)發(fā)商的施工管理提出了較高的要求，如果能在開(kāi)盤(pán)前完成樣板區(qū)的建設(shè)同時(shí)再建好樣板房是最佳的，這在別墅或低密度住宅中會(huì)使用。對(duì)于高層住宅而言，要完成樣板區(qū)有一定的困難，但做好實(shí)品樣板房也是可以的（未封頂?shù)臉潜P(pán)也是可以做的），若以上兩種都無(wú)法做到，則可以在售樓處內(nèi)搭建樣板房，這樣做效果會(huì)略差些，且成本也較高（因?yàn)閷?shí)品樣板房最后是可以裝修打折銷(xiāo)售的）?？傊朔磺欣щy，在開(kāi)盤(pán)前讓購(gòu)房者看到樣板房，這一點(diǎn)很重要。

第二，選擇什么樣的房型來(lái)做樣板房也很重要。把所有的房型都拿來(lái)做樣板房，一般不可能，我們的建議是選擇有閃光點(diǎn)的2－3個(gè)主力戶型來(lái)做樣板房，同時(shí)如果是有一定數(shù)量的缺陷房型也要選擇做樣板房，因?yàn)榉啃蜕系娜毕菘梢岳醚b修進(jìn)行化解，甚至可以轉(zhuǎn)化成獨(dú)有的魅力，不做樣板房有可能會(huì)形成滯銷(xiāo)，若在銷(xiāo)售持續(xù)期或中、尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，某種房型有一定數(shù)量的銷(xiāo)售積壓，選擇做樣板房也是一個(gè)很好的解決銷(xiāo)售困難的方法。

第三，樣板房如何裝修？這方面目前各地方的操作水準(zhǔn)不一樣。有些開(kāi)發(fā)商會(huì)有一個(gè)思路誤區(qū)，認(rèn)為樣板房就是全裝修展示房，是今后裝修效果的展示，所以會(huì)找裝修公司做樣板房，在效果上也盡量貼近今后購(gòu)房者的實(shí)際裝修需要。這類(lèi)的樣板房的效果會(huì)大打折扣，也很難吸引眼珠。一定要清楚地認(rèn)識(shí)到樣板房是最重要的銷(xiāo)售道具，而不是簡(jiǎn)單的裝修示范間，兩者最大的區(qū)別在于作為銷(xiāo)售道具的樣板房會(huì)主打房型銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)，對(duì)某一亮點(diǎn)或主題進(jìn)行夸大和強(qiáng)化，同時(shí)在家具的擺放上也有很多學(xué)問(wèn)，力求使空間寬敞（這種家具擺放可能會(huì)不適宜今后使用，僅突顯了效果），其作用是沖擊客戶內(nèi)心的某種內(nèi)在需求渴望，從而產(chǎn)生購(gòu)房的沖動(dòng)。所以有些室內(nèi)設(shè)計(jì)公司是專(zhuān)門(mén)做樣板房的，他們?cè)谶@些方面的經(jīng)驗(yàn)非常多，當(dāng)然價(jià)錢(qián)也很高，但我們認(rèn)為僅作為幾套樣板房，這樣的投入仍是值得的。例如，佘山某知名的小獨(dú)棟別墅樓盤(pán)。在開(kāi)盤(pán)前期，該樓盤(pán)推出了私家?jiàn)蕵?lè)、私人工作室、私家SPA、私家影院四套針對(duì)不同需求的樣板房，效果極好。

第四，樣板房的種類(lèi)大致有三種。第一種就是現(xiàn)在常見(jiàn)的實(shí)景情境樣板房；第二種就是以交房標(biāo)準(zhǔn)為展示的標(biāo)準(zhǔn)樣板房，其目的是告訴客戶他們看到的就是以后交房的實(shí)景了，這類(lèi)樣板房主要用于全裝修的商品房；第三種是工程和工藝樣板房。它能夠把毛坯房中隱藏的東西展現(xiàn)出來(lái)，包括電線、水管的走向，墻體的內(nèi)部用材等。通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)工藝、新技術(shù)、新材料等工程實(shí)質(zhì)內(nèi)容的詳細(xì)展現(xiàn)，顯示了開(kāi)發(fā)商的扎實(shí)功底以及建筑的高品質(zhì)，加強(qiáng)了客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品的信任度。由于沒(méi)有經(jīng)過(guò)粉飾、墻體、柱等都很容易觀察，甚至還有專(zhuān)門(mén)切開(kāi)的墻體、門(mén)窗、水電設(shè)備放在現(xiàn)場(chǎng)，可供想知道房子內(nèi)部結(jié)構(gòu)的購(gòu)房者探究。這種讓客戶一層層看得清清楚楚的樣板房營(yíng)銷(xiāo)方式，其目的是要讓客戶對(duì)房子有從里到外的了解。而建筑的工藝等特點(diǎn)如果僅僅通過(guò)語(yǔ)言來(lái)介紹的話，可能需要很多時(shí)間，銷(xiāo)售人員也不一定能把它的優(yōu)點(diǎn)真正傳遞出去，對(duì)于非專(zhuān)業(yè)的普通購(gòu)房者，他們也很難直觀地理解。通過(guò)這些樣板房，我們就能夠很好地展示房子最真實(shí)的一面，讓客戶更真實(shí)、更直接地了解到這些優(yōu)勢(shì)。如果你的樓盤(pán)采用了新工藝、新材料，這種樣板房就會(huì)體現(xiàn)很好的效果。

樣板房的作用

通過(guò)樣板房的裝修實(shí)踐，可以解決幾個(gè)方面的問(wèn)題：

第一：可以檢測(cè)設(shè)計(jì)效果，通過(guò)樣板房的施工實(shí)踐，可以反應(yīng)出設(shè)計(jì)中存在的不足之處，發(fā)現(xiàn)缺點(diǎn)，利于下一步改進(jìn)。

第二：可以有效檢驗(yàn)施工方的管理水平，通過(guò)樣板房的施工，監(jiān)理、建設(shè)方可以檢查出施工單位管理協(xié)調(diào)能力，質(zhì)量進(jìn)度管理水平。

第三：通過(guò)樣板房的施工，實(shí)物材料的采購(gòu)，可以測(cè)出工程成本，為以后裝修提供測(cè)算的依據(jù)，具有參考的價(jià)值。

第四：樣板房的裝修完成后，可以給看房客戶提供直觀的形象，為打動(dòng)準(zhǔn)用戶的心理防線，提供一個(gè)完整空間形象。

突出亮點(diǎn)

選有閃光點(diǎn)的主力戶型來(lái)做樣板房，對(duì)閃光點(diǎn)進(jìn)行夸大和強(qiáng)化，

篇7

公司全程策劃工作程序

[初步接洽階段]

1、項(xiàng)目資源條件整合及判斷

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、部、研究部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目策劃大綱》

中心內(nèi)容：

宏觀資料：市場(chǎng)整體、片區(qū)趨勢(shì)、基本行情。

地段資料：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)。

周邊資料：交通、配套、樓盤(pán)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷(xiāo)售。

發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況。

判斷內(nèi)容：優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)、突破口、把握度。

2、多方案初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)或調(diào)整建議

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《會(huì)議紀(jì)要匯總》

《**項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)提示》

或《項(xiàng)目調(diào)整建議》

中心內(nèi)容：草圖、立意、說(shuō)明、交流記錄

[前期策劃階段]

3、地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、投資部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目土地價(jià)值與分析報(bào)告》

中心內(nèi)容：適合的規(guī)則布局和建筑類(lèi)型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較

4、資源綜合及定位

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》

中心內(nèi)容：上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意

5、依據(jù)定位針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、研究部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》

中心內(nèi)容：客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場(chǎng)缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場(chǎng)依據(jù)

6、經(jīng)濟(jì)可行性分析

負(fù)責(zé)部門(mén)：投資部、策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告》

中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷(xiāo)售、稅金）收益率與銷(xiāo)售價(jià)格的分析。

7、初步營(yíng)銷(xiāo)框架

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告》

中心內(nèi)容：推廣主題、通道、銷(xiāo)售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系

8、規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及跟蹤

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告》《**項(xiàng)目建筑概念設(shè)計(jì)》《**項(xiàng)目環(huán)藝概念設(shè)計(jì)》或《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改意見(jiàn)》《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)》

中心內(nèi)容：草圖，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo)

[營(yíng)銷(xiāo)策劃階段]

9、營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)劃》

中心內(nèi)容：VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類(lèi)型、風(fēng)格和銷(xiāo)售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷(xiāo)手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。

10、經(jīng)濟(jì)敏感分性

負(fù)責(zé)部門(mén)：投資部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)敏感性分析報(bào)告》

中心內(nèi)容：造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表。

11、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)：投資部、部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告》

中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。

12、物業(yè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)：投資部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目的物業(yè)模型》

中心內(nèi)容：配合營(yíng)銷(xiāo)推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和"標(biāo)準(zhǔn)"物業(yè)管理模式的融合。

13、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)：部、策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目前期工作計(jì)劃表》

中心內(nèi)容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算

14、項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目包裝概念設(shè)計(jì)》

中心內(nèi)容：VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷(xiāo)售中心、樓書(shū)、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

15、廣告宣傳炒作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目新聞炒作提綱和廣告計(jì)劃》

中心內(nèi)容：戶外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

16、銷(xiāo)售活動(dòng)規(guī)劃及策劃

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃報(bào)告》∑《**項(xiàng)目**活動(dòng)報(bào)告策劃書(shū)》

中心內(nèi)容：開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞會(huì)，展銷(xiāo)會(huì)的其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

17、裝修套餐

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、部

報(bào)告名稱(chēng)：《裝修套餐服務(wù)計(jì)劃報(bào)告》

中心內(nèi)容：售后裝修和裝修按揭服務(wù)。

[銷(xiāo)售實(shí)施階段]

18、銷(xiāo)售培訓(xùn)

負(fù)責(zé)部門(mén)：部、策劃部、投資部

教材名稱(chēng)：《銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)》《**項(xiàng)目銷(xiāo)售相關(guān)內(nèi)容》

中心內(nèi)容：建筑知識(shí)、樓盤(pán)背景、項(xiàng)目?jī)?yōu)勝、對(duì)手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷(xiāo)售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。

19、執(zhí)行修正

負(fù)責(zé)部門(mén)：部、策劃部

往來(lái)文件：《**項(xiàng)目銷(xiāo)售情況總結(jié)》《**項(xiàng)目策劃執(zhí)行修正安案》

中心內(nèi)容：根據(jù)銷(xiāo)售狀況和市場(chǎng)動(dòng)向的反饋，適時(shí)調(diào)營(yíng)整營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。

20、置業(yè)錦囊

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部投資部

報(bào)告總稱(chēng)：《置業(yè)錦囊》

篇8

                                               ——胡杰

2月底,參加了公司華東區(qū)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn),這是進(jìn)公司以來(lái)參加的最大的一次集體培訓(xùn),經(jīng)過(guò)這次培訓(xùn),學(xué)會(huì)了公司的企業(yè)之歌,了解公司的企業(yè)文化,堅(jiān)定了信念.并使我的專(zhuān)業(yè)知識(shí)有了一個(gè)飛躍,從以前的懵懂,到現(xiàn)在的深刻.更重要的是在這次培訓(xùn)會(huì)上,華東區(qū)各個(gè)辦事處優(yōu)秀同事的經(jīng)驗(yàn)介紹,銷(xiāo)售心得,更加使我受益匪淺.專(zhuān)業(yè)知識(shí)和銷(xiāo)售技巧二者相輔相成,缺一不可.

銷(xiāo)售從直觀上簡(jiǎn)單來(lái)講目的是做什么？當(dāng)然是把現(xiàn)有的產(chǎn)品賣(mài)出去。產(chǎn)品知識(shí)是你對(duì)你所要銷(xiāo)售的產(chǎn)品的了解程度，試問(wèn)自己對(duì)自己所要銷(xiāo)售的產(chǎn)品都不了解，顧客要求你解釋產(chǎn)品的功能特點(diǎn)，銷(xiāo)售人員一問(wèn)三不知，顧客怎么放心買(mǎi)你的產(chǎn)品？放心使用你的產(chǎn)品？專(zhuān)業(yè)知識(shí)是一切銷(xiāo)售的基礎(chǔ),作為一家公司的銷(xiāo)售人員,如果對(duì)公司產(chǎn)品的原理和性能不了解,他就無(wú)法最大程度的讓顧客了解產(chǎn)品,無(wú)法了解顧客的需求.這樣就無(wú)法取信于顧客.最終于無(wú)法達(dá)成銷(xiāo)售.特別是我司的產(chǎn)品具有一定的針對(duì)性，一般只有家里正在裝修或裝修完后才會(huì)用到我司的產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)的這個(gè)市場(chǎng)還不是很成熟,市場(chǎng)還在培育階段,很多人對(duì)裝修污染都不了解,對(duì)我們這個(gè)行業(yè)更不了解，所以我們銷(xiāo)售人員的任務(wù)不僅僅是賣(mài)產(chǎn)品，更重要的是給顧客傳遞一種理念，一種健康裝修的理念。在會(huì)上,通過(guò)呂總的專(zhuān)業(yè)知識(shí)講座,讓我認(rèn)識(shí)到了自己的不足,更加深入的了解了裝修污染.更加深刻的了解到了公司產(chǎn)品.

什么是銷(xiāo)售技巧？有人說(shuō)銷(xiāo)售技巧就是如何去騙人家買(mǎi)下你的產(chǎn)品。這樣做你也許能把產(chǎn)品賣(mài)出去，但是無(wú)異于殺雞取卵，做成了這比生意，失去了口碑，丟了以后的生意。真正的銷(xiāo)售技巧是如何把自己的產(chǎn)品和顧客的需求相聯(lián)系起來(lái)，從而達(dá)成銷(xiāo)售，一次成功的銷(xiāo)售可以為你帶來(lái)源源不斷的銷(xiāo)售，這就是所謂的可持續(xù)性銷(xiāo)售。

怎么樣去完成一次成功的銷(xiāo)售呢？陳安之老師的《賣(mài)產(chǎn)品不如賣(mài)自己》讓我們對(duì)銷(xiāo)售有了一個(gè)深刻的體會(huì)。

賣(mài)產(chǎn)品是每給人都可以賣(mài)的出去的。只是數(shù)量上的多少和客戶對(duì)你的接受程度？有沒(méi)有下一次的機(jī)會(huì)？我們做銷(xiāo)售的都知道，有時(shí)候，客戶急需某一方面的東西，只要你有，什么都好說(shuō)！但是，以后的時(shí)間里，再也沒(méi)找過(guò)你！不是不用，而是不要你的。并不是不好用，也不說(shuō)什么原因。那么我們做為銷(xiāo)售人員，是不是要考慮所產(chǎn)生這樣結(jié)果的因素在哪里？不管是什么原因，都是我們銷(xiāo)售人員的失敗，因?yàn)?，你雖然做了一次交易，但卻失去了終身交易的機(jī)會(huì)！

做為銷(xiāo)售人員（其實(shí)，不管你是做什么的）誠(chéng)信最重要。誠(chéng)，不光是誠(chéng)實(shí)，還要讓客戶感覺(jué)到你的誠(chéng)意。信是在交往中產(chǎn)生的信任，我們要為自己的承諾負(fù)責(zé)，做不到的不說(shuō)，說(shuō)了的一定要做到！而客戶的信任就是在交易中產(chǎn)生的。在今天，以買(mǎi)方占市場(chǎng)主導(dǎo)地位的情況下，買(mǎi)方有很多的選擇機(jī)會(huì)，而你有機(jī)會(huì)不發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，那是你的失??！下一個(gè)銷(xiāo)售人員將走進(jìn)他的視野。你就會(huì)消失出他的腦海。那么，銷(xiāo)售人員口若懸河呢？也不行。因?yàn)?，在?dāng)今社會(huì)，營(yíng)銷(xiāo)和推銷(xiāo)的人太多！顧客一般的都對(duì)推銷(xiāo)人員產(chǎn)生逆反心理，就算是顧客給你一個(gè)機(jī)會(huì)讓你去講解產(chǎn)品，你也要用最短的時(shí)間，最簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言去闡述你所要表達(dá)的概念。不是你說(shuō)的好就有用。俗話說(shuō)：說(shuō)的好，不如做的好！你要是做的讓他滿意，何須要說(shuō)那么多？反而言之，做的不好，說(shuō)的再好，又有何用？

推銷(xiāo)自己首先要身份符合。你賣(mài)的東西，要看是否適合你去賣(mài)？一個(gè)大男人賣(mài)胭脂，即使有人買(mǎi)，又有多少份額？賣(mài)機(jī)械的說(shuō)自己是多年經(jīng)驗(yàn)，但是，人卻是一個(gè)小姑娘？賣(mài)衛(wèi)生巾的是個(gè)二十多歲的小伙子，試問(wèn)：有幾個(gè)小姑娘會(huì)去買(mǎi)？所以，賣(mài)化裝品的自己要清新艷麗；做體育用品的自己要充滿活力。同樣賣(mài)室內(nèi)空氣治理產(chǎn)品的你得對(duì)裝修所用的各個(gè)材料也得有所了解，對(duì)裝修的各個(gè)程序和步驟相當(dāng)精通。“顧客不知道的你要知道，顧客知道的你要比他專(zhuān)業(yè)，顧客的問(wèn)題你都能回答，你就是裝修污染防治專(zhuān)家。”

要銷(xiāo)售產(chǎn)品先要對(duì)方可以接受自己。不要把自己看的太高。世界離了誰(shuí)都一樣轉(zhuǎn)。也不要奴顏婢膝的，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方是平等的。在和客戶交往時(shí)既要不卑不亢，又要有洞察力；抓住對(duì)方的需求點(diǎn)，讓自己的賣(mài)點(diǎn)體現(xiàn)出來(lái)。那么你就有成交的機(jī)會(huì)。自信很重要。有些剛?cè)肷鐣?huì)或初進(jìn)公司的員工，雖然產(chǎn)品質(zhì)量沒(méi)話說(shuō)，但是在見(jiàn)到客戶時(shí)膽戰(zhàn)心驚的，讓客戶感覺(jué)到你自己都沒(méi)信心，讓客戶如何敢信任你？不要吹噓或夸大自己的產(chǎn)品。雖然一時(shí)的吹噓，讓客戶摸不著頭腦，會(huì)購(gòu)買(mǎi)一次。結(jié)果卻是再也不敢相信你！那是得不償失的做法。其實(shí)客戶也一樣知道：每種產(chǎn)品都有他的不足之處。而我們要的不僅是揚(yáng)長(zhǎng)避短，還要與客戶的需求相符才行。在客戶購(gòu)買(mǎi)前告訴他產(chǎn)品的缺點(diǎn)，不是愚蠢，而是明智的做法。多了解客戶的情況，對(duì)照自己的產(chǎn)品。讓客戶接受自己的價(jià)格，把最好的產(chǎn)品供給客戶。這樣，一是你免了后顧之憂；二是得到客戶的贊譽(yù)。何樂(lè)而不為呢？往往我們很多銷(xiāo)售人員自己都覺(jué)得產(chǎn)品貴，不好賣(mài)，推產(chǎn)品不敢推單價(jià)高的，即使推了單價(jià)高的產(chǎn)品也不敢進(jìn)行關(guān)聯(lián)銷(xiāo)售，顧客嘴上都喜歡買(mǎi)便宜的產(chǎn)品，但是這里是“便宜”并不是簡(jiǎn)單的指價(jià)格便宜而已，顧客買(mǎi)產(chǎn)品，是買(mǎi)這個(gè)產(chǎn)品使用后所創(chuàng)造的價(jià)值，如果一件產(chǎn)品花了很少了錢(qián)就買(mǎi)到了，但是使用之后沒(méi)有任何效果，那這個(gè)產(chǎn)品的就是“昂貴”的，反之花了很高的金額買(mǎi)了一件產(chǎn)品，使用后效果非常好，那這個(gè)產(chǎn)品就是“物美價(jià)廉”。顧客不買(mǎi)你的產(chǎn)品也許是他現(xiàn)在暫時(shí)沒(méi)有這個(gè)需求，但是有很大一部分準(zhǔn)顧客是因?yàn)樽鰹殇N(xiāo)售人員的你沒(méi)有把產(chǎn)品介紹到位，沒(méi)有讓顧客充分的了解到產(chǎn)品的“價(jià)值”。產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格不是取絕于這個(gè)產(chǎn)品的成本價(jià)格，而是取絕于這個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)供求關(guān)系。舉一個(gè)例子，平常在市場(chǎng)上賣(mài)1塊錢(qián)一瓶的礦泉水，你賣(mài)100塊肯定無(wú)人問(wèn)津，但是如果你在沙漠中長(zhǎng)途跋涉了3天3天，一滴水沒(méi)喝，如果現(xiàn)在有一瓶礦泉水在你面前，就算是1000塊錢(qián)你也會(huì)毫不猶豫的買(mǎi)下來(lái)，因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候這瓶水對(duì)你的價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)1000塊錢(qián)。

在產(chǎn)品銷(xiāo)售出去以后，我們最重要的是跟蹤服務(wù)。有些人認(rèn)為賣(mài)出產(chǎn)品就天下大吉！其實(shí)不然，銷(xiāo)售只是我們的第一步，后面的跟蹤和服務(wù)很重要。沒(méi)有好的服務(wù)，就不會(huì)有“回頭客”。而我們現(xiàn)在的賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售有相當(dāng)大一部分比例都是靠上門(mén)后工程部的兄弟們達(dá)成的二次銷(xiāo)售。工程師上門(mén)完成銷(xiāo)售額的多少與賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售人員跟顧客的溝通有非常大的關(guān)系，一旦顧客在賣(mài)場(chǎng)信賴(lài)了我司銷(xiāo)售人員，信賴(lài)了我司的產(chǎn)品，那工程師上門(mén)之后做單就非常容易。往往簽單的額度也很可觀。以后在培訓(xùn)方面更要加強(qiáng)促銷(xiāo)員之間的溝通與交流，在留下顧客信息的時(shí)候要注意技巧！

篇9

一、銷(xiāo)售計(jì)劃目前基本運(yùn)行方式：

1、月度銷(xiāo)售計(jì)劃：辦事處每月將每個(gè)客戶做一個(gè)計(jì)劃，結(jié)合辦事處的庫(kù)存，銷(xiāo)售目標(biāo)做成辦事處銷(xiāo)售計(jì)劃，我匯總辦事處的銷(xiāo)售計(jì)劃，再結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)中心銷(xiāo)售目標(biāo)，上月銷(xiāo)量和去年同月銷(xiāo)量，對(duì)品種進(jìn)行調(diào)整，形成營(yíng)銷(xiāo)中心的計(jì)劃。

2、臨時(shí)生產(chǎn)計(jì)劃：主要是第一次生產(chǎn)的新產(chǎn)品，新配方或產(chǎn)品質(zhì)量、包裝等有特殊要求的品種。一般是第一次運(yùn)行這種計(jì)劃，產(chǎn)品成熟后就不再用該計(jì)劃，生產(chǎn)直接見(jiàn)需求生產(chǎn)。

3、最低庫(kù)存計(jì)劃：主要是供工業(yè)用戶的產(chǎn)品、規(guī)格比較大或規(guī)格比較特殊的產(chǎn)品、新上市的產(chǎn)品，市場(chǎng)量不穩(wěn)定或市場(chǎng)量不可預(yù)估，而這類(lèi)產(chǎn)品要貨都比較急或市場(chǎng)銷(xiāo)售機(jī)遇性強(qiáng)。為了保證供貨及時(shí)，一般在供貨緊張的情況下，對(duì)生產(chǎn)做一個(gè)最低庫(kù)存計(jì)劃的要求。

5、最低最高庫(kù)存計(jì)劃：主要全國(guó)范圍內(nèi)銷(xiāo)售的大宗產(chǎn)品，銷(xiāo)量較大的品種，主要是為了滿足市場(chǎng)集中要貨避免斷貨，同時(shí)也是為了生產(chǎn)能力的釋放避免庫(kù)存過(guò)高積壓。一般是國(guó)內(nèi)、出口需求都較大的情況下，或者產(chǎn)能大于銷(xiāo)售需要加大庫(kù)存時(shí)，臨時(shí)性給予一個(gè)最低最高庫(kù)存計(jì)劃。

二、銷(xiāo)售計(jì)劃存在的問(wèn)題

1、月度銷(xiāo)售計(jì)劃準(zhǔn)確率不高，準(zhǔn)確率不高主要是拔高了大宗產(chǎn)品的計(jì)劃量，大宗產(chǎn)品計(jì)劃完成的非常差，其次是銷(xiāo)量比較小的小品種，銷(xiāo)量只要是比計(jì)劃大一噸半噸，計(jì)劃就超的離譜。

2、銷(xiāo)售計(jì)劃不等于要貨計(jì)劃，對(duì)生產(chǎn)的參考性和指導(dǎo)性還是不很強(qiáng)：如有些產(chǎn)品辦事處造的月度計(jì)劃是100噸，由于辦事處有庫(kù)存，所以可能不會(huì)向工廠要貨；還有些品種，辦事處月度計(jì)劃只有50噸，辦事處為了銷(xiāo)售50噸計(jì)劃，同時(shí)為了儲(chǔ)備一定的庫(kù)存，辦事處向工廠要貨可能會(huì)要100噸的貨；所以銷(xiāo)售計(jì)劃不等于生產(chǎn)計(jì)劃，只能參考，在參考過(guò)程中難免會(huì)有生產(chǎn)多了或供貨緊張的時(shí)候，

3、匯總的月度計(jì)劃與計(jì)劃目標(biāo)有差距，為了確保高目標(biāo)要求，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行拔高。由于月度計(jì)劃拔高，而實(shí)際完成非常差，就更顯得計(jì)劃準(zhǔn)確率非常差。

4、滾動(dòng)庫(kù)存計(jì)劃、最低庫(kù)存計(jì)劃、最低最高庫(kù)存計(jì)劃運(yùn)行還不是很成熟規(guī)范：由于銷(xiāo)售、生產(chǎn)沒(méi)有達(dá)成一個(gè)約定俗成運(yùn)行規(guī)范，運(yùn)行體系，所以在計(jì)劃的下達(dá)上，計(jì)劃的執(zhí)行上都不到位。

5、銷(xiāo)售計(jì)劃的品種范圍還不夠全面：餡旺味膏、鮮味汁、雞精、烘焙原料、食用油都還沒(méi)有運(yùn)行月度計(jì)劃，主要這些產(chǎn)品是新產(chǎn)品，銷(xiāo)量不穩(wěn)定，加上大部分產(chǎn)品都是見(jiàn)單生產(chǎn)，所以計(jì)劃沒(méi)有怎么做。

問(wèn)題總結(jié)：由于業(yè)務(wù)人員、客戶不愿或不重視提前報(bào)計(jì)劃，辦事處制單人員缺乏需提前做單產(chǎn)品數(shù)據(jù)，或者考慮配車(chē)發(fā)運(yùn)方便、運(yùn)費(fèi)等問(wèn)題，辦事處習(xí)慣集中做單配車(chē)，加上缺乏提前制單的監(jiān)控，所以提前報(bào)訂單和要貨計(jì)劃還做的很不好。

2快消品工作總結(jié)

本學(xué)期開(kāi)學(xué)以來(lái)，在教育科、教委、教研室各位領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷指導(dǎo)下，開(kāi)學(xué)初首先進(jìn)行安全教育，上好開(kāi)學(xué)第一課。積極開(kāi)展甲型H1N1流感防控工作、并教育學(xué)生如何養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣。開(kāi)展了文明禮儀等教育。

主要做了以下幾項(xiàng)工作

一、繼續(xù)完善制度建設(shè)，規(guī)范學(xué)校常規(guī)管理

在制定了教師考評(píng)考核、考勤、備課、上課、聽(tīng)課等多種制度的基礎(chǔ)上，又重新修改完善了學(xué)習(xí)制度、研討制度、課程制度、聽(tīng)課制度、家校聯(lián)系等制度。

認(rèn)真執(zhí)行課程計(jì)劃，開(kāi)齊上足每門(mén)課程，做到“三不”：不上無(wú)準(zhǔn)備的課，不坐著上課，不歧視后進(jìn)生；力求“三多”：多采用直觀教學(xué)，多采用普通話教學(xué)，多給學(xué)生思考的時(shí)空；

二、加強(qiáng)班子建設(shè)，強(qiáng)化辦學(xué)思想

“不斷提高教育質(zhì)量，辦群眾滿意的教育”

學(xué)校校委會(huì)一班人通過(guò)不斷地學(xué)習(xí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)姚局長(zhǎng)講話精神，牢固地樹(shù)立“辦群眾滿意的教育”的思想，把“著眼孩子的終身發(fā)展”作為辦學(xué)宗旨。切實(shí)履行“讀書(shū)、學(xué)禮、立志、踐行”，使學(xué)校成為學(xué)生探索求知的學(xué)園、文明活潑的樂(lè)園，增強(qiáng)學(xué)校的生存、發(fā)展能力。

班子建設(shè)的目標(biāo)是團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、高效。班子建設(shè)實(shí)行分級(jí)管理，分工負(fù)責(zé)，團(tuán)結(jié)協(xié)作的原則。

三、加強(qiáng)教師隊(duì)伍建設(shè)，努力提升教學(xué)質(zhì)量

“以高尚的師德回報(bào)社會(huì)”

我校教師隊(duì)伍平均年齡偏大，教師隊(duì)伍的年齡搭配不合理，個(gè)別學(xué)科教師不配套，因此，我們把加強(qiáng)教師隊(duì)伍建設(shè)作為工作的重中之重，認(rèn)真學(xué)習(xí)教師職業(yè)道德規(guī)范。要求對(duì)教學(xué)管理重心下移，走進(jìn)教室，走進(jìn)教材，走向?qū)W生。認(rèn)真開(kāi)展課堂教學(xué)研究和備課專(zhuān)題研究。

四、著力開(kāi)展平安學(xué)校創(chuàng)建活動(dòng)

“安全伴我在校園，我把安全帶回家”

安全工作是學(xué)校的頭等大事，穩(wěn)定是改革的基礎(chǔ)，穩(wěn)定是效益，穩(wěn)定是生產(chǎn)力，只有穩(wěn)定才能有序發(fā)展。在安全衛(wèi)生方面，學(xué)校高度重視，警鐘長(zhǎng)鳴。認(rèn)真貫徹有關(guān)文件精神，按時(shí)做好衛(wèi)生防疫工作，認(rèn)真組織學(xué)生進(jìn)行手足口病、甲型H1N1流感病毒知識(shí)的宣傳預(yù)防。

五、貫徹“素質(zhì)提高年”，開(kāi)展多種形式的師生教育活動(dòng)，鍛煉提高師生的德育能力

“面向全體學(xué)生、全面提高學(xué)生素質(zhì)、促進(jìn)學(xué)生全面發(fā)展”

開(kāi)學(xué)來(lái)，學(xué)校堅(jiān)持以人為本為指導(dǎo)，根據(jù)《省規(guī)范》要求和青少年身心發(fā)展特點(diǎn)，以德育實(shí)踐為主體，將德育工作寓于豐富多彩的活動(dòng)之中，讓學(xué)生在活動(dòng)和實(shí)踐中體驗(yàn)感悟，從而發(fā)揮學(xué)生主體作用，培養(yǎng)學(xué)生自我教育、自我管理能力。為慶祝國(guó)慶60周年，舉辦“為祖國(guó)喝彩”合唱比賽，取得良好效果。今后，繼續(xù)將此類(lèi)活動(dòng)進(jìn)行下去。

六、學(xué)生教育力求細(xì)致、細(xì)心

“不以事小而不為，不以惡小而為之”。

開(kāi)學(xué)以來(lái)，針對(duì)學(xué)生年齡小等特點(diǎn)，強(qiáng)化教師工作中的細(xì)心、細(xì)致。對(duì)在學(xué)生中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)反饋，反映多的問(wèn)題及時(shí)開(kāi)會(huì)研究，及時(shí)部署，切實(shí)做好細(xì)致耐心。

七、優(yōu)化校園育人環(huán)境

“花兒用美麗裝扮世界，我們用行動(dòng)美化校園！”

加大育人環(huán)境改善，努力加強(qiáng)校園文化建設(shè)，結(jié)合語(yǔ)言文字學(xué)校申報(bào)工作于近期將教學(xué)樓上的文化氛圍更新，增添語(yǔ)言文字有關(guān)內(nèi)容。結(jié)合當(dāng)前教育督查要求，將學(xué)校三面院墻進(jìn)行美化，起到墻墻育人的效果。不斷增強(qiáng)校園文化特色。

八、轉(zhuǎn)變工作目標(biāo)，不斷提高教育質(zhì)量

通過(guò)學(xué)習(xí)姚局長(zhǎng)在全市教育系統(tǒng)20**年半年工作總結(jié)會(huì)上的

講話學(xué)校緊緊圍繞講話精神轉(zhuǎn)變學(xué)校工作目標(biāo)，姚局長(zhǎng)講話中提到：“什么是教育質(zhì)量？“教育質(zhì)量”就是教育及其所培養(yǎng)的人才與社會(huì)發(fā)展的要求之間的適應(yīng)程度。如果教育包括教育的結(jié)構(gòu)及其所培養(yǎng)的人才，能夠很好地適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求，則是高質(zhì)量的，也是人民群眾滿意的；反之，則是低質(zhì)量的，是人民群眾不滿意的。

因此我校把“不斷提高教育質(zhì)量，辦群眾滿意的教育”作為今后工作的目標(biāo)?！卑压ぷ鞯闹埸c(diǎn)和落腳點(diǎn)放到不斷提高教育質(zhì)量上來(lái)。

隨著教育教學(xué)的不斷深入，學(xué)校將在保證正常教學(xué)工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步開(kāi)展好安全、衛(wèi)生、禮儀等教育。

3快消品銷(xiāo)售工作總結(jié)

（一）房屋管理

房屋管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，此問(wèn)題在前期業(yè)主裝修階段顯得尤為重要，縱觀各老舊物業(yè)小區(qū)存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結(jié)構(gòu)受損、房屋功能改變等不一而足的問(wèn)題，無(wú)不是因?yàn)榍捌陔A段管理不到位而種下禍根、埋藏隱患，從而造成了后期管理服務(wù)工作的困難重重、舉步維艱，這一問(wèn)題已逐漸演變成一個(gè)困擾行業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題。

為此，在裝修管理工作方面，我們重點(diǎn)加強(qiáng)了以下方面的工作：

1）針對(duì)業(yè)主與裝修管理專(zhuān)項(xiàng)擬定了"裝修工作指引"，就裝修單元的"重點(diǎn)部位防水"、"消防安全"、"水電管路走向"、"自用設(shè)施設(shè)備安裝"等作出明確的指引，讓業(yè)主與裝修公司提前知悉各項(xiàng)管理規(guī)定與要求，為后期的管理工作做好準(zhǔn)備；

2）從嚴(yán)把好裝修申請(qǐng)審批關(guān)，建立完善的裝修管理檔案，所有裝修申請(qǐng)必須提交裝修手冊(cè)內(nèi)規(guī)定的資料與圖紙，并對(duì)裝修申請(qǐng)中的關(guān)于外立面及室內(nèi)結(jié)構(gòu)方面從嚴(yán)審核，給出審批意見(jiàn)與建議；

3）建立裝修巡查簽到制度，安排各部門(mén)按規(guī)定對(duì)裝修單元開(kāi)展裝修巡檢工作，對(duì)消防管理、違章裝修、防水工程按部門(mén)分工開(kāi)展巡檢工作，將違章裝修現(xiàn)象消除于萌芽狀態(tài)；

4）定期組織開(kāi)展裝修專(zhuān)項(xiàng)巡檢整治活動(dòng)，對(duì)存在未符合管理規(guī)定要求的現(xiàn)象，限定作出整改，并按計(jì)劃實(shí)施復(fù)檢工作，此項(xiàng)工作得到了大部份業(yè)主的肯定。

5）從20**年十月份起，根據(jù)工作的安排需要，管理處設(shè)立了裝修巡檢專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)制度，該項(xiàng)工作由保安隊(duì)長(zhǎng)組織實(shí)施，經(jīng)過(guò)相關(guān)培訓(xùn)及各項(xiàng)準(zhǔn)備工作后順利予以實(shí)施，取得了良好的成效。

（二）小區(qū)安全防范工作

小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重，為能給業(yè)主提供一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防管理工作，對(duì)保安人員定期進(jìn)行崗位培訓(xùn)，考核，制定了嚴(yán)格的崗位執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，并堅(jiān)持嚴(yán)格執(zhí)行了各項(xiàng)工作程序、巡更、巡崗制度。要求保安人員認(rèn)真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌服務(wù)，在前期裝修階段進(jìn)出人員復(fù)雜，硬件設(shè)施條件欠缺的情況下，基本完成了公司安排的各項(xiàng)工作任務(wù)。

1）繼續(xù)執(zhí)行施工人員出入證正副證制度，定時(shí)定崗進(jìn)行裝修單元清場(chǎng)，這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效，同時(shí)更避免了延時(shí)裝修引致客戶投訴的情況，收到了良好的成效；

2）為加強(qiáng)裝修搬運(yùn)的監(jiān)管，避免違章使用電梯搬運(yùn)裝修材料的情況，從20**年下半年起管理處實(shí)行了"裝修搬運(yùn)押金管理制度"，自制度實(shí)施以來(lái)，材料停留在公共部位過(guò)夜、搬運(yùn)過(guò)程中破壞衛(wèi)生環(huán)境、違章使用電梯搬運(yùn)的情況基本得以杜絕；

3）嚴(yán)格執(zhí)行人員及物品出入管理制度，施工人員憑證出入，其它人員進(jìn)出須配合查詢(xún)與登記，拿出小區(qū)的物品均憑"放行條"并經(jīng)查核后才能放行，有了這些管理制度的嚴(yán)格執(zhí)行，小區(qū)的安全才能得到保障；

4）按消防管理制度要求，保安部安排專(zhuān)人每月定期對(duì)消防栓、滅火器實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)檢查，確保消防器材處于良好的狀態(tài)，同時(shí)針對(duì)在經(jīng)營(yíng)的商鋪開(kāi)展滅火器配置檢查工作，目前在經(jīng)營(yíng)的商鋪均已按要求配備了滅火器；

5）前期階段由于各方面的因素，停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛出入管理較為混亂，通過(guò)鄧經(jīng)理主持召開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)整治工作，并安排落實(shí)相關(guān)工作后，所有進(jìn)出的車(chē)輛均已憑證出入，大大地提高了停車(chē)場(chǎng)車(chē)場(chǎng)管理的安全系數(shù)。

（三）公共設(shè)施、設(shè)備的管理

小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)與維修養(yǎng)護(hù)管理工作是建立在前期的接管驗(yàn)收入及試運(yùn)行階段調(diào)整磨合基礎(chǔ)上的，***作為廣浩地產(chǎn)首個(gè)小高層住宅項(xiàng)目，由首期樓宇交付業(yè)主起，我們一直秉持的工作理念是："嚴(yán)把接管驗(yàn)收關(guān)，密切監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)"，為此我們實(shí)施了以下管理措施：

1）建立起設(shè)備移交初驗(yàn)復(fù)檢制度，如電梯設(shè)備的移交，由于各方面的因素，電梯的安裝工藝、設(shè)備的運(yùn)行性能不如理想，但在驗(yàn)收過(guò)程中，在公司各部門(mén)的密切配合下，部位存在未符合質(zhì)量要求的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)跟進(jìn)，基本上得到了整改；

2）在物業(yè)管理的前期階段，由于設(shè)備處于運(yùn)行磨合階段，同時(shí)由于其使用情況有別于正常階段，所以故障情況時(shí)有發(fā)生，為此管理處加強(qiáng)了與相關(guān)單位的溝通工作，對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題研討，再根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整管理工作重點(diǎn)，經(jīng)過(guò)努力，在后期階段，設(shè)備的運(yùn)行性能得到了極大的改善；

3）實(shí)施了設(shè)備定期巡檢制度，做到設(shè)備巡檢及養(yǎng)護(hù)工作規(guī)程張貼上墻，維修人員定期實(shí)施巡檢工作，并做好巡檢工作記錄，基本上達(dá)到了公共設(shè)備問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理的工作目標(biāo)；

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過(guò)對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷(xiāo)售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見(jiàn)效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請(qǐng)大家賜教。

一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一批商品房，支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元，假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬(wàn)元和70萬(wàn)元時(shí)（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過(guò)程如下：首先計(jì)算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬(wàn)元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，由于100萬(wàn)>80萬(wàn)，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬(wàn)元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，由于70萬(wàn)

二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷(xiāo)售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來(lái)處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。

三、改變銷(xiāo)售模式的籌劃實(shí)務(wù)

一是，針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷(xiāo)售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷(xiāo)售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價(jià)：第一，若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。第二，以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷(xiāo)房屋銷(xiāo)售公司，大華公司將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣(mài)給銷(xiāo)售公司，而后由銷(xiāo)售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣(mài)給銷(xiāo)售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷(xiāo)售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5%=82.5萬(wàn)元，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬(wàn)元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷(xiāo)售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬(wàn)元，獲利潤(rùn)1500－（1167.5＋77）=255.5萬(wàn)元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬(wàn)元。

二是，針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)獨(dú)立銷(xiāo)售公司的銷(xiāo)售方式上，也可以采用以下銷(xiāo)售模式來(lái)減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間。第一，開(kāi)發(fā)企業(yè)采取無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開(kāi)具銷(xiāo)售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷(xiāo)售公司繳納營(yíng)業(yè)稅（基本無(wú)代銷(xiāo)收入）。第二，將原來(lái)由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷(xiāo)售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷(xiāo)售公司，使銷(xiāo)售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對(duì)于客戶通過(guò)銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開(kāi)立指定代收專(zhuān)戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專(zhuān)戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時(shí)間。