導(dǎo)語：如何才能寫好一篇裝修銷售，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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摘要： 目的 了解裝修材料銷售場所室內(nèi)空氣中有害物質(zhì)污染狀況，為制訂防治對策提供依據(jù)。方法 檢測30家裝修材料銷售店，分別對其室內(nèi)空氣中甲醛、揮發(fā)性有機物(VOCs)進檢測。結(jié)果 各類裝修材料銷售店室內(nèi)空氣中甲醛、VOCs濃度均高于室外對照(P

關(guān)鍵詞： 裝修材料；甲醛；揮發(fā)性有機物

Investigation on indoor air pollution of ornamental materials markets

YU Zhilin，LI Chunying，DENG Shufang，et al.

Department of Hygiene，School of Public Health，Nanhua University(Henyang 421001，China)

Abstract： Objective To understand the indoor air pollution condition in decorating materials markets，and to offer the corresponding preventive measures.Methods To survey 30 sale stores and detect the concentration of formaldehyde and volatility organic compounds (VOCs) in their indoor air.Results In sales stores with different decorating material，the concentration of formaldehyde and VOCs were higher than that of outdoor air (P

Key words： decorative material;formaldehyde;volatility organic compounds (VOCs)

室內(nèi)裝修材料釋放的甲醛、揮發(fā)性有機物(VOCs)已成為室內(nèi)空氣不可忽視的污染源〔1，2〕。為了解銷售場所的空氣污染狀況，本文對30家裝修材料銷售店室內(nèi)空氣質(zhì)量進行檢測。結(jié)果報告如下。

1 對象與方法

11 檢測對象 采用單純隨機抽樣的方法隨機抽取裝修材料銷售店30家，對30家銷售店室內(nèi)空氣質(zhì)量進行檢測，檢測項目為甲醛、VOCs(苯、甲苯、二甲苯等)。其中檢測人造板材店20家，油漆涂料店6家，其他店包括地毯、避紙、塑料貼面、地板磚店各1家，選擇建材店外空氣作為對照。

12 檢測方法 按照公共場所監(jiān)測規(guī)范進行交叉布點和斜線布點的原則，根據(jù)銷售店面積(x)決定采樣點數(shù)，x

13 儀器 PPM400甲醛測量儀(英國PPM400-Technology公司)、美國MultiRAE Plus(PGM50)五合一(含VOC)氣體監(jiān)測儀、干濕球溫度計、QDF-3型熱球式風速儀、氯壓計等。

14 健康問卷調(diào)查 對銷售從業(yè)人員進行健康問卷調(diào)查。問卷調(diào)查主要包括從業(yè)人員主觀感覺，如刺鼻氣味、刺眼、流淚等；從業(yè)人員呼吸道癥狀發(fā)生率，如咽喉不適，呼吸道發(fā)干等。

2 結(jié)果

21 不同類型裝修材料銷售店室內(nèi)空氣質(zhì)量狀況(表1) 在不同種類裝修材料銷售店室內(nèi)空氣中甲醛、VOCs均不同程度地高于室外對照(P

表1 不同種類裝修材料銷售店室內(nèi)空氣污染狀況（略）

注：與室外比較，a P

22 通風對板材銷售店室內(nèi)空氣質(zhì)量的影響(表2) 門窗敞開2h后測定為通風，關(guān)閉2h后測定為不通風。板材銷售店室內(nèi)空氣中甲醛嚴重超標，最大值超標69倍；通風狀態(tài)下2項檢測指標的平均值和超標率均低于不通風狀態(tài)(P

表2 不同通風條件下板材銷售店內(nèi)空氣質(zhì)量狀況（略）

注：與不通風狀態(tài)下比較，P

23 店面大小對板材銷售店空氣質(zhì)量的影響 按面積大小將板材銷售店分為3類，面積50m2的銷售店中甲醛和VOCs的超標率為343%和113%，均低于面積50m2以下店(P

24 銷售人員健康調(diào)查狀況 調(diào)查板材銷售店銷售員67人，大多出現(xiàn)咳嗽、打噴嚏、感覺咽喉疼、呼吸道發(fā)干、頭痛乏力等呼吸道癥狀，發(fā)生率為9403%；記憶遲鈍、精力難以集中、頭暈、頭痛、疲勞等綜合征的發(fā)生率為4328%。

3 討論

各種裝修人造板材、新式家具、墻面、地面的裝修輔助設(shè)備中均使用以甲醛為主要成分的脲醛樹脂作為粘合劑，可不斷地向環(huán)境中釋放甲醛〔3，4〕。VOCs主要來自于油漆、含水涂料和各種粘合劑、稀釋劑、人造板、壁紙、地毯等〔4〕。本次調(diào)查顯示，人造板材店甲醛的超標率高于油漆涂料店和其他店，油漆涂料店VOCs的超標率高于人造板材店和其他店，均高于室外對照，甲醛最高值為室外對照的70倍，VOCs最高值為室外對照的20倍；銷售場所室內(nèi)均可聞到刺鼻、刺眼的刺激性異味，其從業(yè)人員大多出現(xiàn)咳嗽、打噴嚏、感覺咽喉疼、呼吸道發(fā)干等癥狀，部分人員出現(xiàn)記憶遲鈍、精力難以集中、頭暈、頭痛、疲勞等癥狀，說明裝修材料銷售場所室內(nèi)空氣中甲醛、揮發(fā)性有機物污染嚴重，并對勞動者健康產(chǎn)生不同程度的影響。因此，加強建材銷售場所室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測，對保護勞動者健康和改善居室空氣質(zhì)量具有重要意義。為了徹底改善建材銷售場所室內(nèi)空氣的質(zhì)量和保證居室空氣少受裝修材料的污染，有關(guān)部門應(yīng)加強對生產(chǎn)廠家的監(jiān)督與監(jiān)測，定期公布檢測結(jié)果，對經(jīng)營劣質(zhì)裝飾材料的生產(chǎn)商、銷售商嚴厲查處。加大對綠色建材的研究開發(fā)〔5，6〕，強制執(zhí)行裝飾材料的環(huán)保標準。另外，應(yīng)加強職業(yè)健康教育，提高銷售人員的健康銷售意識和自我保護意識，自覺采購符合衛(wèi)生要求的產(chǎn)品，并加強店面開窗通風換氣，盡量降低擺材密度，防止有害物質(zhì)高濃度聚集。本次調(diào)查結(jié)果顯示，通風狀態(tài)下甲醛、揮發(fā)性有機物低于不通風狀態(tài)，面積50m2以下的銷售店甲醛、揮發(fā)性有機物的超標率高于50m2以上的銷售店，說明加強店面通風，增加銷售店的面積、降低擺材密度改善銷售場所的空氣質(zhì)量。

參考文獻

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〔2〕 童智敏，趙進順，葉明憲，等.居室空氣中揮發(fā)性化學(xué)物的遺傳毒性研究［J］.中國公共衛(wèi)生，2004，20(5)：575-576.

〔3〕 李延紅，薄萍，朱穎俐，等.裝飾材料對居室空氣污染的調(diào)查［J］.中國公共衛(wèi)生，1999，9(8)：751-752.

〔4〕 楊旭，曾慶詳，包克光，等.建筑及裝修材料衛(wèi)生學(xué)評價系列綜述之二：建筑材料釋放的室內(nèi)有機污染物［J］.中國衛(wèi)生工程學(xué)雜志，1996，5(1)：4-13.

篇2

1、看工程量與工程項目?，F(xiàn)在裝修行業(yè)的競爭壓力很大，所以一些小眾品牌為了提高交易成功率，會故意減少工程項目和工程量，將總價壓低，然后在施工過程中，提出增加，這對業(yè)主來說是很不利的。所以業(yè)主在看裝修公司出的明細清單時，要時刻注意工程量和工程項目是對等的，如果沒有經(jīng)驗，可以多找兩個進行對比，差距就會很明顯。

2、看裝修材料。因為很多業(yè)主對裝修的型號和種類可能不太了解，所以不知道怎么看裝修清單，注意為了防止裝修公司后期惡意加價，必須要求他們，將所有材料的型號和品牌都寫在清單中，這樣業(yè)主就可以根據(jù)標明的品牌進行查詢，價格也會更加明了一些，尤其是門窗、膩子、瓷磚等重要建材，對產(chǎn)品質(zhì)量要求極高。

3、看施工工藝。大多業(yè)主在看裝修清單的時候，只會對著一對數(shù)字核對，而忽略了各個項目的施工工藝要求，所以裝修公司也容易在這方面做手腳，最后就容易出現(xiàn)各種糾紛，舉個簡單的例子，刮膩子是墻面裝飾的基礎(chǔ)，一般需要刮3層，可是裝修公司為了節(jié)約成本，可能就只刮2遍或者1遍，這樣墻面的裝修質(zhì)量就會受到嚴重的影響。

以上關(guān)于新手小白如何看懂裝修清單就介紹到這里了，希望對您有所幫助。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

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    問題一：精裝修與房屋統(tǒng)一銷售帶來的稅務(wù)問題

    精裝修房銷售，精裝修與房屋未分開的，應(yīng)全額按銷售不動產(chǎn)交納5％的營業(yè)稅。如果能夠分開，房屋按銷售不動產(chǎn)交納5％的營業(yè)稅，精裝修按建筑安裝交3％的營業(yè)稅。為此開發(fā)商多繳營業(yè)稅，增加了經(jīng)營成本。

    例如：銷售價值100萬元的房屋，為了達到營銷的目的。房地產(chǎn)公司找裝修公司對房屋進行裝修后對外銷售就是我們稱的“精裝修房”。價格為120萬元。

    分析：公司以精裝房按120萬元對外銷售，應(yīng)按120萬元交納5％的營業(yè)稅6萬元。裝修公司按20萬元交納3％的營業(yè)稅6000元。合計6.6萬元。將房屋和裝修分開銷售，分開開發(fā)票：房屋100萬元、裝修20萬元。房地產(chǎn)公司應(yīng)交納5萬元的營業(yè)稅。裝修公司還是交納6000元的營業(yè)稅。合計5.6萬元。由于房地產(chǎn)公司將房屋價格提高，導(dǎo)致了開發(fā)商多交納營業(yè)稅1萬元。

    由于銷售價格的增加，還可能引起土地增值稅的增加，甚至大比例增加，最終造成商家實際收益的減少。與此同時，由于契稅以房屋的交易價為依據(jù)征收，又必然導(dǎo)致買受人多繳契稅3000元和公共維修基金3000元。這樣房屋與精裝修統(tǒng)一銷售，不但沒有給任何一方帶來利益，反而都增加了雙方的交易成本。

    問題二：無合同約定產(chǎn)生大量的質(zhì)量糾紛

    現(xiàn)在筆者接受咨詢的有相當一部分投訴在于裝修標準。由于裝修問題比較細碎，《商品房銷售合同》中不便于制定相關(guān)條款，精裝修房項目在裝修問題上存在著很大法律風險。由于沒有裝修合同，對質(zhì)量、品質(zhì)沒有明確的約定，造成雙方糾紛。現(xiàn)在媒體類似的報道已經(jīng)很多。應(yīng)當引起開發(fā)商及買房人的重視。

    問題三：責任主體混淆，開發(fā)商陷入被動

    裝修本是對房屋的添附，從合同角度是一種施工合同，屬于承攬合同的一種。對于由此產(chǎn)生的工程質(zhì)量問題由裝修公司負責。但是，開發(fā)商將裝修作為房屋的一部分一同出賣，開發(fā)商就裝修的瑕疵承擔擔保責任。這樣，開發(fā)商就成為代人受過。

篇4

建材按裝修類型分家裝與工裝兩類，而家裝建材與老百姓“住”的生活質(zhì)量最息息相關(guān)。

裝修才知道，目前在上海最多的是半包裝修（根據(jù)籬笆網(wǎng)在建工地統(tǒng)計半包裝修占全部裝修90%以上）。半包裝修就是委托家裝公司承擔裝修人工與輔料采購，業(yè)主購買主材的裝修方式。半包裝修符合中庸之道，既可避免全包裝修的費用高與不透明，又避免了清包施工的勞心費時。半包裝修成為市場主流說明家裝市場的競爭激烈、業(yè)主話語權(quán)得到提高。曾記否，前幾年大的家裝公司不是全包的不做，裝修總價少于多少萬的不做，而如今有些家裝公司清包都做。半包裝修的主材沒有特別界定，一般指包括櫥柜、地板、瓷磚、衛(wèi)浴等大件的或價值高、能夠直接體現(xiàn)裝修效果的主要材料。輔料是指水泥、黃砂、砂紙、滾筒等輔助材料。一些主材購買時會包括安裝人工，比如櫥柜、強化地板、鋁扣板吊頂?shù)?，而其它的裝修人工全部都是家裝公司做的。

家裝模式的轉(zhuǎn)變帶來了家裝建材的營銷轉(zhuǎn)變

首先，家裝主材的采購權(quán)由家裝公司向業(yè)主轉(zhuǎn)移，這勢必導(dǎo)致家裝主材的營銷對象也向業(yè)主轉(zhuǎn)移。直接的表現(xiàn)就是家裝主材在家裝公司的銷售有所下降，而終端銷售有所增加。

一些家裝主材銷售商正在加強對業(yè)主的直接營銷，比如加強與主要建材團購網(wǎng)站的合作。在參加上海建材團購網(wǎng)站的活動中，經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)某店面既是籬笆網(wǎng)的合作店面同時也是上海團購網(wǎng)的合作店面。有些家裝主材銷售商會組織活動，比如邀請團購客戶集體參觀工廠生產(chǎn)線及產(chǎn)品展廳等。美標衛(wèi)浴在新浪網(wǎng)上宣傳并長期免費寄送的《衛(wèi)浴設(shè)計指南》就是在加強與業(yè)主的直接營銷。一直很奇怪的是，家裝主材銷售商為什么死守建材商場進行銷售。DM直郵就是很好的方式。舉例來講，在上海到了夏天沒有裝紗窗的業(yè)主會尋找安裝紗窗的，紗窗銷售商如果在夏天來臨之即郵寄或發(fā)放DM宣傳頁到居民小區(qū)，一定可以找到更多的顧客。櫥柜銷售商如果定期郵寄新產(chǎn)品資料給小區(qū)業(yè)主，不僅可以提高品牌知名度，有需要裝修的業(yè)主也會按圖索驥到店面來看看。

其次，家裝輔材的采購權(quán)仍然由家裝公司掌握。一般的家裝公司有固定或根據(jù)工程單數(shù)調(diào)整的若干個施工隊伍，施工隊長有固定工資并須服從公司管理。對于半包裝修，家裝公司負責找到顧客、設(shè)計圖紙、簽訂合同、工程監(jiān)理、售后保修并承擔法人責任等。施工隊長負責按設(shè)計及業(yè)主要求，根據(jù)施工進度組織不同工種的裝修工人具體完成裝修施工。而家裝輔料由家裝公司購買并按施工進度統(tǒng)一供應(yīng)。為防范浪費，較好的家裝公司有相應(yīng)的輔料管理或節(jié)約制度。在半包裝修開工時，家裝公司向業(yè)主提供全部輔料清單，清單中包括詳細的各種輔料名稱、品牌、規(guī)格、單價、數(shù)量、損耗、家裝公司供應(yīng)價、市場價等。家裝公司供應(yīng)價一般都低于市場價但大于家裝公司采購價，也就是說半包裝修家裝公司賺的材料費就是輔料采購差價。

施工隊長沒有家裝輔料采購權(quán)但有采購建議權(quán)，比如室內(nèi)批墻用的膩子哪一家的施工批刮性好，防水抗裂不容易出問題；哪一家的木板質(zhì)量更好等等。這樣看來，家裝輔料在營銷方面更與工裝建材相似，品牌的形成更依賴于家裝公司的口碑相傳。因為做品牌的家裝公司雖然要在輔料里面賺錢，但輔料的質(zhì)量也就是性價比更為重要。如果裝修后的房子因為膩子或涂料選用不當墻面開裂，衛(wèi)生間因為防水砂漿不好而漏水，裝修公司因維修及業(yè)主投訴的品牌損失更大。

篇5

甲方：三亞萬象島旅游文化開發(fā)有限公司

乙方：

1、合同總則

1.1

為了拓展“島嶼傳說”品牌旅游商品的銷售市場，甲方特推出“島嶼傳說”特許專賣計劃。

1.2

甲方根據(jù)加盟計劃，鑒于乙方申請，授予乙方專賣店或?qū)９裉卦S經(jīng)營權(quán)。

1.3

乙方自愿申請加入“島嶼傳說”專賣店或?qū)９竦慕?jīng)營，接受甲方授予的單店、單柜的特許經(jīng)營權(quán)，并自愿成為“島嶼傳說”商品特許專賣之成員。

1.4

甲、乙雙方本著自愿、平等、誠實、信用及共同拓展市場的原則，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本合同（以下簡稱本合同或加盟合同）以由雙方共同恪守。

2、加盟細則

2.1

專賣店規(guī)模

2.1.1

簡約型。面積10—12平方米，裝修費3000元，配貨量6000—8000元（按進貨結(jié)算價計算）；

2.1.2

標準型。面積15—20平方米，裝修費5000元，配貨量10000—15000元（按進貨結(jié)算價計算）；

2.1.3

豪華型。面積25—35平方米，裝修費8000元，配貨量20000—30000元（按進貨結(jié)算價計算）；

2.1.4

旗艦型。面積50平方米左右，裝修費15000元，配貨量50000元左右（按進貨結(jié)算價計算）。

2.2

專賣店選址

2.2.1

乙方可根據(jù)甲方專賣店選址方略自行選定專賣店、專柜地址，并真實填寫《“島嶼傳說”加盟申請表》提交甲方審核，甲方根據(jù)乙方填寫的《“島嶼傳說”加盟申請表》進行店址實地考察。

2.2.2

乙方加盟“島嶼傳說”專賣店或?qū)９瘢追讲皇杖〖用速M。雙方認可后再進一步簽訂下列協(xié)議。

2.3

裝修及費用

2.3.1

甲方免費為乙方提供裝“島嶼傳說”專賣店、專柜裝修方案。

2.3.2

裝修方式：

2.3.2.1

乙方根據(jù)甲方提供的裝修方案設(shè)計要求自行進行裝修的，費用由乙方支付。

2.3.2.2

甲方根據(jù)乙方申請，甲方負責進行裝修的，按：標準型或簡約型規(guī)模進行，費用由甲方支付。

2.3.3

裝修獎勵返利：凡乙方自行承擔費用進行裝修的，當乙方專賣店銷售“島嶼傳說”商品累計達到二萬元時（按進貨結(jié)算價計算），甲方獎勵返利乙方裝修費用3000元；當乙方專賣店銷售“島嶼傳說”商品累計達到三萬元時（按進貨結(jié)算價計算），甲方再獎勵返利乙方裝修費用2000元。

2.3.4

裝修保證金及返還:

凡甲方承擔費用并進行裝修的，乙方需在甲方進行裝修前支付與裝修規(guī)模等額的裝修保證金，甲方將根據(jù)乙方經(jīng)營業(yè)績，返還乙方裝修保證金。

2.3.4.1

如屬標準型規(guī)模裝修，裝修保證金5000元，當乙方專賣店銷售“島嶼傳說”商品累計達到二萬元時（按進貨結(jié)算價計算），返還裝修保證金3000元，當乙方專賣店銷售“島嶼傳說”商品累計達到三萬元時（按進貨結(jié)算價計算），再返還裝修保證金2000元。

2.3.4.2

如屬簡約型規(guī)模裝修，裝修保證金3000元，當乙方專賣店銷售“島嶼傳說”商品累計達到二萬元時（按進貨結(jié)算價計算），甲方一次性返還。

2.3.5

本協(xié)議采納的裝修方式是：乙方自行裝修；甲方按標準型規(guī)模裝修，乙方裝修保證金5000元；甲方按簡約型規(guī)模裝修，乙方裝修保證金3000元。（簽訂本協(xié)議時需進行選擇，用“∨”、“╳”表示）。

2.4

商品發(fā)貨

2.4.1

在本合同簽訂后的二月內(nèi)、店鋪裝修完成后10天內(nèi)，乙方須向甲方首次進貨，按專賣店規(guī)模，首次進貨量

元（按進貨結(jié)算價計算），第一次進貨由甲方統(tǒng)一配貨；

2.4.2

乙方經(jīng)營期間商品補充由乙方根據(jù)經(jīng)營情況決定，并提前一周傳達至甲方。

2.4.3

甲方每次發(fā)貨必須提供發(fā)貨清單，發(fā)貨清單裝入商品箱內(nèi)，乙方憑發(fā)貨清單驗貨，如有差異（多發(fā)或少發(fā)），應(yīng)在收貨兩天以書面形式告知甲方，否則甲方視乙方如數(shù)收到發(fā)貨清單上的商品。

2.4.4

本合同有效期內(nèi)，所有進貨運輸費用乙方自行承擔。

2.5

商品退換

2.5.1

所進商品在包裝完好、沒有人為破損及蟲蟻咬壞，并不影響第二次銷售的前提下，甲方承諾100%退換（過季商品退貨量另行協(xié)商）。

2.5.2

本合同有效期內(nèi)，乙方收到的貨物屬商品質(zhì)量問題的，由甲方負責全額退貨（屬乙方或第三方造成的人為殘次商品除外）。

2.5.3

合同有效期內(nèi)，乙方可向甲方提出換貨要求：非過季商品和不影響第二次銷售的商品，可在進貨后的二月內(nèi)按此商品當批進貨量的30%換貨。每次換貨前需提供換貨明細單，其運費由乙方自行承擔。

2.5.4

乙方連續(xù)兩個月內(nèi)未進貨，需向甲方書面報告說明，乙方未提出書面報告，甲方可視為乙方單方自行退出加盟，甲方有權(quán)單方面終止本合同。裝修保證金不再返還，并追回乙方進貨余款。

2.6

貨款結(jié)算

2.6.1

貨款結(jié)算方式：現(xiàn)金價結(jié)算、代銷價結(jié)算二種方式。

2.6.1.1

現(xiàn)金價結(jié)算：建議乙方以現(xiàn)金價結(jié)算方式配貨，可享有更大的利潤空間。乙方按專賣店規(guī)模一次性支付貨款現(xiàn)金或匯入甲方帳戶，甲方收到貨款后進行商品配送。

2.6.1.2

代銷價結(jié)算：如乙方第一次進貨不采納現(xiàn)金價結(jié)算方式，則按代銷價結(jié)算（代銷結(jié)算價高于現(xiàn)金結(jié)算價20%左右），由甲方代墊貨款按乙方專賣店規(guī)模進行開業(yè)前一次性統(tǒng)一配貨；為確保誠信、共求發(fā)展，以代銷價結(jié)算方式的乙方需在甲方配貨前一周預(yù)付甲方貨款總額60%的貨款保證金，40%的余款在第二次進貨時或售后結(jié)清（第二次及以后進貨時可選擇繼續(xù)按代銷價結(jié)算或改為現(xiàn)金價結(jié)算，由乙方自定。）

2.6.2

本協(xié)議采納的貨款結(jié)算方式是：現(xiàn)金價結(jié)算；代銷價結(jié)算，貨款保證金

元；（簽訂本協(xié)議時需進行選擇，用“∨”、“╳”表示）。

2.6.3

終止結(jié)算：經(jīng)營合同到期后，如乙方終止“島嶼傳說”旅游商品經(jīng)營，在商品保存完好無缺損的前提下，剩余商品可退回甲方，甲方將乙方剩余商品貨款退還乙方。

2.7

銷售獎勵

2.7.1

當乙方商品銷售額累計達到進貨量5萬元時，甲方向乙方返利貨款3%；當乙方商品銷售額累計達到進貨量8萬元時，原5萬元以上部分，甲方向乙方返利貨款5%；當乙方商品銷售額累計達到進貨量10萬元時，原8萬元以上部分，甲方向乙方返利貨款8%。

2.7.2

返利方式：價值等同的“島嶼傳說”品牌貨品或現(xiàn)金。

3、保證與要求

3.1

甲方確保根據(jù)雙方確認的訂貨單向乙方供貨，乙方保證只從甲方或甲方指定商處購進甲方品牌的產(chǎn)品。

3.2

甲乙雙方嚴格執(zhí)行“島嶼傳說”特許專賣計劃，以利于“島嶼傳說”產(chǎn)品市場的健康發(fā)展。乙方保證按“島嶼傳說”特許專賣統(tǒng)一的經(jīng)營模式、服務(wù)質(zhì)量標準向顧客提供服務(wù)，甲方提供“島嶼傳說”產(chǎn)品的統(tǒng)一市場零售指導(dǎo)價格（市場零售指導(dǎo)價是指商品經(jīng)過甲方試銷后，被認定基本合理的價位），供乙方參考。

4、合同及經(jīng)營期限

特許經(jīng)營權(quán)許可期限與本合同期限自________年______月_____日起至______年______月_____日止，有效期_______年。自本合同簽訂之日起，除非本合同已提前終止，乙方可在合同有效期滿前一個月向甲方提出延長本合同的書面請求，經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以延長本合同有效期。

5、特許經(jīng)營權(quán)許可的內(nèi)容、范圍

5.1

甲方特許乙方于合同期限內(nèi)在甲方認可的專賣店、專柜使用“島嶼傳說”之商標、商號，并以“島嶼傳說”商品限定的經(jīng)營模式經(jīng)營“島嶼傳說”系列產(chǎn)品。

5.2

乙方獲得上述特許經(jīng)營權(quán)許可，須按甲方要求經(jīng)營，不得超越許可范圍和許可期限，未經(jīng)甲方

書面同意，不得將該項權(quán)利轉(zhuǎn)讓。

6、專賣店地址

6.1

甲方特許乙方在___________省___________市（縣）___________區(qū)域內(nèi)開設(shè)“島嶼傳說”專賣店、專柜。乙方自開店一月內(nèi)將店面裝修效果圖照片，及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件交甲方存檔。

6.2

因地域環(huán)境或其它原因乙方希望變更第六條第一項規(guī)定的加盟店地點時，須向甲方提出書面變更申請，雙方協(xié)商后解決。

6.3

乙方需要在第六條第一項規(guī)定的店址區(qū)域以外新建“島嶼傳說”專賣店或?qū)９?，必須報?jīng)甲方同意，雙方補充簽訂（或修改）原加盟合同。

7、甲方的權(quán)利和義務(wù)

7.1

為確保專賣經(jīng)營體系的統(tǒng)一性和產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量的一致性，甲方或甲方的授權(quán)人,有權(quán)對乙方的經(jīng)營活動進行監(jiān)督（審查乙方履行本合同的表現(xiàn)及商店整體形象和服務(wù)質(zhì)量）。

7.2

乙方違反本加盟合同規(guī)定，侵犯甲方合法權(quán)益，甲方有權(quán)提出更正或單方終止本合同。

7.3

甲方需向乙方提供乙方開店的授權(quán)文書、證牌、店柜裝修方案。

7.4

甲方提供乙方經(jīng)營的指導(dǎo)及相關(guān)技術(shù)支持。

8、乙方的權(quán)利和義務(wù)

8.1

乙方可自行在本區(qū)域內(nèi)開設(shè)新店，但須申報甲方，甲方根據(jù)乙方當?shù)厥袌觥⒌昝婧鸵曳降慕?jīng)營狀況而審批。

8.2

乙方在本合同規(guī)定的權(quán)利的責任范圍內(nèi)，自行投資、自負盈虧、自聘員工、自行經(jīng)營和管理。

8.3

本合同有效期內(nèi)，乙方必須銷售“島嶼傳說”品牌的產(chǎn)品。

8.4

乙方應(yīng)保持甲方制定的統(tǒng)一裝修標準和店面裝修的完整性。

8.5

乙方需作有關(guān)“島嶼傳說”的產(chǎn)品、商標、商號對外廣告時，廣告資料內(nèi)容須經(jīng)甲方審核同意。

9、商標的現(xiàn)有權(quán)和使用權(quán)

9.1

所有帶有表示“島嶼傳說”或與“島嶼傳說”有關(guān)的標記均屬甲方所有，在未經(jīng)甲方事先書面許可，乙方不得注冊甲方任何標記，亦不得將甲方標記用于本合同之外的任何活動。

9.2

乙方只可在加盟店或?qū)９駜?nèi)使用“島嶼傳說”的商標、服務(wù)標志及表示這些標志的標簽或招牌。

9.3

乙方在甲方授權(quán)范圍內(nèi)使用“島嶼傳說”商標及服務(wù)標志，且必須按甲方提供之原樣使用，不得自行對其進行任何改變。

10、合同解除及終止

10.1

本合同期滿時，乙方可提前一個月提出續(xù)約要求，雙方在正常履行本合同的前提下續(xù)訂該項經(jīng)營合同，乙方未提出續(xù)約要求則視為本合同期滿而自動終止。

10.2

本合同有效期內(nèi)，雙方一致同意提前終止本合同并達成一致書面協(xié)議，則本合同可依協(xié)議提前終止。

10.3

乙方有下列行為之一，甲方有權(quán)單方提前解除本合同。

10.3.1

乙方仿冒，濫用“島嶼傳說”商標。

10.3.2

乙方在專賣店內(nèi)未經(jīng)允許、自行銷售“島嶼傳說”產(chǎn)品以外的其它產(chǎn)品，甚至假冒偽劣產(chǎn)品而影響甲方聲譽。

10.3.3

乙方違反本合同，侵犯甲方合法權(quán)益，破壞加盟體系。

10.4

本合同終止或解除時，乙方不得繼續(xù)使用“島嶼傳說”商標，拆除乙方原所有帶有“島嶼傳說”的商號、標識、商標、服務(wù)標志等一切含甲方標識的裝飾用具、店面裝修、燈箱、宣傳品等。

11、不可抗力

11.1

如因非雙方所能控制的不可抗力事件發(fā)生，包括地震、臺風、水災(zāi)、火災(zāi)等意外事件，并導(dǎo)致雙方的任何一方無法履行合同時，遇不可抗力之一方應(yīng)立即將事故情況書面告知另一方，并應(yīng)在十五天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認可后協(xié)商終止合同或暫時延遲合同的履行。

11.2

如因第十三條第一款的原因終止合同，甲乙雙方必須清算清理貨物及帳款，互不追究責任，但乙方仍須在合同終止后一個月內(nèi)，自行拆除所有“島嶼傳說”專營店標牌箱廣告等。

12、適用法律

本合同之訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決，均受中華人民共和國法律管轄。

13、爭議的解決

因本合同引起的或與本合同有關(guān)的爭議，雙方應(yīng)通過友好協(xié)商解決，如果協(xié)商不能解決的，則任何一方均可訴諸本合同簽訂地人民法院裁決。

14、保密條款

乙方同意本合同有效期內(nèi)對甲方提供給乙方的商業(yè)資料進行保密。如果上述資料中的一部分或者全部被甲方公布，乙方對公開部分則不再承擔保密義務(wù)。

15、通知

任何書面通知，按本合約中所述雙方的公司地址、或圖文傳真送達通知人后，即視為送達。

16、

附則

16.1

以上條款未盡事宜由雙方協(xié)商解決，另外議定的補充合同條款經(jīng)雙方簽訂后作為本合同的附件，被視為與本合同具有同等法律效力。

16.2

甲乙雙方茲承認簽署本合同，并已閱讀及明白本合同所列條款包含之規(guī)定，并同意受其約束。

16.3

3、本合同一式二份，甲、乙雙方各持一份，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。

甲

方：三亞萬象島旅游文化開發(fā)有限公司

公司地址：海南省三亞市西河西路天山大廈602室

聯(lián)系電話:

0898-88362531

傳

真：0898-88362531

甲方代表：

乙

方：

地

址：

聯(lián)系電話：

乙方代表：

簽約時間：

年

月

篇6

關(guān)鍵詞：樣板房 作用亮點

中圖分類號：TU198文獻標識碼：A 文章編號：

一、制作樣板房的意義：

樣板房，英文名為SHOWROOM，直譯的意思就是“展示的房子”。事實上，作為一個不同于日常用品的商品，商品房往往是以期房的形式銷售。由于房地產(chǎn)項目的特殊性，客戶在買新房的時候并不能看到房子的真實情況，而必須借助圖紙、模型以及樣板房等手段進行想象，樣板房作為承接客戶夢想和現(xiàn)實的窗口，已經(jīng)成為一個樓盤必需的外包裝，是一個項目的形象代言人、模特?，F(xiàn)在的樓盤，幾乎都要先做出樣板房才開始發(fā)售。

作為一個窗口，樣板房展示的是空間之美，開發(fā)商展示樣板房首先是展示樓盤的戶型結(jié)構(gòu)、樓盤定位以及開發(fā)商對生活方式的規(guī)劃，也是對消費群體的規(guī)劃。從一定意義上說，樣板房是住宅項目對未來生活方式的詮釋，而理想的樣板房應(yīng)該是一個令人充滿驚喜，營造美好生活遠景的所在。樣板房不僅傳達一個樓盤的文化品位，也展示了建造者的市場實力。開發(fā)商通過展示，讓客戶透過實地的觀看感知，充分地了解物業(yè)價值以及能給客戶帶來的未來的生活圖景，借以達成銷售的目的。

二、樣板房的操作：

樣板房的重要性是不言而喻，它應(yīng)該是樓盤現(xiàn)場最具有殺傷力的道具。既然樣板房如此重要，樣板房的操作一定要注意以下幾個方面：一是樣板房完成的時間；二是應(yīng)該選擇什么樣的房型來做樣板房；三是樣板房如何裝修；四是樣板房的種類有哪些。

首先來看第一個方面?，F(xiàn)在的房產(chǎn)銷售，可以說每一個樓盤都需要做樣板房。由于是期望銷售，所以樣板房的完成時間一定要在正式開盤前，同時最好是做成實品樣板房（也就是樣板房建在實際蓋的房子里），這就對開發(fā)商的施工管理提出了較高的要求，如果能在開盤前完成樣板區(qū)的建設(shè)同時再建好樣板房是最佳的，這在別墅或低密度住宅中會使用。對于高層住宅而言，要完成樣板區(qū)有一定的困難，但做好實品樣板房也是可以的（未封頂?shù)臉潜P也是可以做的），若以上兩種都無法做到，則可以在售樓處內(nèi)搭建樣板房，這樣做效果會略差些，且成本也較高（因為實品樣板房最后是可以裝修打折銷售的）。總之要克服一切困難，在開盤前讓購房者看到樣板房，這一點很重要。

第二，選擇什么樣的房型來做樣板房也很重要。把所有的房型都拿來做樣板房，一般不可能，我們的建議是選擇有閃光點的2－3個主力戶型來做樣板房，同時如果是有一定數(shù)量的缺陷房型也要選擇做樣板房，因為房型上的缺陷可以利用裝修進行化解，甚至可以轉(zhuǎn)化成獨有的魅力，不做樣板房有可能會形成滯銷，若在銷售持續(xù)期或中、尾盤銷售階段，某種房型有一定數(shù)量的銷售積壓，選擇做樣板房也是一個很好的解決銷售困難的方法。

第三，樣板房如何裝修？這方面目前各地方的操作水準不一樣。有些開發(fā)商會有一個思路誤區(qū)，認為樣板房就是全裝修展示房，是今后裝修效果的展示，所以會找裝修公司做樣板房，在效果上也盡量貼近今后購房者的實際裝修需要。這類的樣板房的效果會大打折扣，也很難吸引眼珠。一定要清楚地認識到樣板房是最重要的銷售道具，而不是簡單的裝修示范間，兩者最大的區(qū)別在于作為銷售道具的樣板房會主打房型銷售賣點，對某一亮點或主題進行夸大和強化，同時在家具的擺放上也有很多學(xué)問，力求使空間寬敞（這種家具擺放可能會不適宜今后使用，僅突顯了效果），其作用是沖擊客戶內(nèi)心的某種內(nèi)在需求渴望，從而產(chǎn)生購房的沖動。所以有些室內(nèi)設(shè)計公司是專門做樣板房的，他們在這些方面的經(jīng)驗非常多，當然價錢也很高，但我們認為僅作為幾套樣板房，這樣的投入仍是值得的。例如，佘山某知名的小獨棟別墅樓盤。在開盤前期，該樓盤推出了私家娛樂、私人工作室、私家SPA、私家影院四套針對不同需求的樣板房，效果極好。

第四，樣板房的種類大致有三種。第一種就是現(xiàn)在常見的實景情境樣板房；第二種就是以交房標準為展示的標準樣板房，其目的是告訴客戶他們看到的就是以后交房的實景了，這類樣板房主要用于全裝修的商品房；第三種是工程和工藝樣板房。它能夠把毛坯房中隱藏的東西展現(xiàn)出來，包括電線、水管的走向，墻體的內(nèi)部用材等。通過對設(shè)計工藝、新技術(shù)、新材料等工程實質(zhì)內(nèi)容的詳細展現(xiàn)，顯示了開發(fā)商的扎實功底以及建筑的高品質(zhì)，加強了客戶對開發(fā)商的產(chǎn)品的信任度。由于沒有經(jīng)過粉飾、墻體、柱等都很容易觀察，甚至還有專門切開的墻體、門窗、水電設(shè)備放在現(xiàn)場，可供想知道房子內(nèi)部結(jié)構(gòu)的購房者探究。這種讓客戶一層層看得清清楚楚的樣板房營銷方式，其目的是要讓客戶對房子有從里到外的了解。而建筑的工藝等特點如果僅僅通過語言來介紹的話，可能需要很多時間，銷售人員也不一定能把它的優(yōu)點真正傳遞出去，對于非專業(yè)的普通購房者，他們也很難直觀地理解。通過這些樣板房，我們就能夠很好地展示房子最真實的一面，讓客戶更真實、更直接地了解到這些優(yōu)勢。如果你的樓盤采用了新工藝、新材料，這種樣板房就會體現(xiàn)很好的效果。

樣板房的作用

通過樣板房的裝修實踐，可以解決幾個方面的問題：

第一：可以檢測設(shè)計效果，通過樣板房的施工實踐，可以反應(yīng)出設(shè)計中存在的不足之處，發(fā)現(xiàn)缺點，利于下一步改進。

第二：可以有效檢驗施工方的管理水平，通過樣板房的施工，監(jiān)理、建設(shè)方可以檢查出施工單位管理協(xié)調(diào)能力，質(zhì)量進度管理水平。

第三：通過樣板房的施工，實物材料的采購，可以測出工程成本，為以后裝修提供測算的依據(jù)，具有參考的價值。

第四：樣板房的裝修完成后，可以給看房客戶提供直觀的形象，為打動準用戶的心理防線，提供一個完整空間形象。

突出亮點

選有閃光點的主力戶型來做樣板房，對閃光點進行夸大和強化，

篇7

公司全程策劃工作程序

[初步接洽階段]

1、項目資源條件整合及判斷

負責部門：策劃部、部、研究部

報告名稱：《**項目策劃大綱》

中心內(nèi)容：

宏觀資料：市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情。

地段資料：規(guī)劃要點、坐標。

周邊資料：交通、配套、樓盤的規(guī)劃、設(shè)計、包裝、銷售。

發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實力情況。

判斷內(nèi)容：優(yōu)勢、難點、突破口、把握度。

2、多方案初步規(guī)劃、設(shè)計或調(diào)整建議

負責部門：策劃部

報告名稱：《會議紀要匯總》

《**項目概念設(shè)計提示》

或《項目調(diào)整建議》

中心內(nèi)容：草圖、立意、說明、交流記錄

[前期策劃階段]

3、地塊內(nèi)在條件整合及價值分析

負責部門：策劃部、投資部

報告名稱：《**項目土地價值與分析報告》

中心內(nèi)容：適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價值比較

4、資源綜合及定位

負責部門：策劃部

報告名稱：《**項目綜合定位報告》

中心內(nèi)容：上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意

5、依據(jù)定位針對性的市場調(diào)查

負責部門：策劃部、研究部

報告名稱：《**項目市場調(diào)查報告》

中心內(nèi)容：客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場依據(jù)

6、經(jīng)濟可行性分析

負責部門：投資部、策劃部

報告名稱：《**項目經(jīng)濟可行性分析報告》

中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價、造價、管理、財務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。

7、初步營銷框架

負責部門：策劃部

報告名稱：《**項目初步營銷報告》

中心內(nèi)容：推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計立意和要求相互關(guān)系

8、規(guī)劃、設(shè)計方案及跟蹤

負責部門：策劃部

報告名稱：《**項目初步營銷報告》《**項目建筑概念設(shè)計》《**項目環(huán)藝概念設(shè)計》或《**項目設(shè)計修改意見》《**項目設(shè)計要點》

中心內(nèi)容：草圖，設(shè)計創(chuàng)意、任務(wù)書、設(shè)計交底、指導(dǎo)

[營銷策劃階段]

9、營銷整體規(guī)劃

負責部門：策劃部、部

報告名稱：《**項目營銷整體規(guī)劃》

中心內(nèi)容：VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風格和銷售的入市時機、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。

10、經(jīng)濟敏感分性

負責部門：投資部

報告名稱：《**項目經(jīng)濟敏感性分析報告》

中心內(nèi)容：造價、進度、售價、回報率間的變量關(guān)系圖表。

11、價格策略執(zhí)行計劃

負責部門：投資部、部

報告名稱：《**項目價格策略報告》

中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟敏感性分析結(jié)合對市場走勢的判斷，進行價格的高低、提升、折率的編排和修整。

12、物業(yè)準備工作計劃

負責部門：投資部

報告名稱：《**項目的物業(yè)模型》

中心內(nèi)容：配合營銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和"標準"物業(yè)管理模式的融合。

13、銷售準備工作計劃

負責部門：部、策劃部

報告名稱：《**項目前期工作計劃表》

中心內(nèi)容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算

14、項目包裝執(zhí)行計劃

負責部門：策劃部

報告名稱：《**項目包裝概念設(shè)計》

中心內(nèi)容：VI設(shè)計、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算。

15、廣告宣傳炒作計劃

負責部門：策劃部、部

報告名稱：《**項目新聞炒作提綱和廣告計劃》

中心內(nèi)容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計劃安排及費用預(yù)算。

16、銷售活動規(guī)劃及策劃

負責部門：策劃部、部

報告名稱：《**項目公關(guān)活動計劃報告》∑《**項目**活動報告策劃書》

中心內(nèi)容：開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞會，展銷會的其他公關(guān)活動的計劃安排及費用預(yù)算。

17、裝修套餐

負責部門：策劃部、部

報告名稱：《裝修套餐服務(wù)計劃報告》

中心內(nèi)容：售后裝修和裝修按揭服務(wù)。

[銷售實施階段]

18、銷售培訓(xùn)

負責部門：部、策劃部、投資部

教材名稱：《銷售基礎(chǔ)知識》《**項目銷售相關(guān)內(nèi)容》

中心內(nèi)容：建筑知識、樓盤背景、項目優(yōu)勝、對手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。

19、執(zhí)行修正

負責部門：部、策劃部

往來文件：《**項目銷售情況總結(jié)》《**項目策劃執(zhí)行修正安案》

中心內(nèi)容：根據(jù)銷售狀況和市場動向的反饋，適時調(diào)營整營銷計劃。

20、置業(yè)錦囊

負責部門：策劃部投資部

報告總稱：《置業(yè)錦囊》

篇8

                                               ——胡杰

2月底,參加了公司華東區(qū)的專業(yè)知識培訓(xùn),這是進公司以來參加的最大的一次集體培訓(xùn),經(jīng)過這次培訓(xùn),學(xué)會了公司的企業(yè)之歌,了解公司的企業(yè)文化,堅定了信念.并使我的專業(yè)知識有了一個飛躍,從以前的懵懂,到現(xiàn)在的深刻.更重要的是在這次培訓(xùn)會上,華東區(qū)各個辦事處優(yōu)秀同事的經(jīng)驗介紹,銷售心得,更加使我受益匪淺.專業(yè)知識和銷售技巧二者相輔相成,缺一不可.

銷售從直觀上簡單來講目的是做什么？當然是把現(xiàn)有的產(chǎn)品賣出去。產(chǎn)品知識是你對你所要銷售的產(chǎn)品的了解程度，試問自己對自己所要銷售的產(chǎn)品都不了解，顧客要求你解釋產(chǎn)品的功能特點，銷售人員一問三不知，顧客怎么放心買你的產(chǎn)品？放心使用你的產(chǎn)品？專業(yè)知識是一切銷售的基礎(chǔ),作為一家公司的銷售人員,如果對公司產(chǎn)品的原理和性能不了解,他就無法最大程度的讓顧客了解產(chǎn)品,無法了解顧客的需求.這樣就無法取信于顧客.最終于無法達成銷售.特別是我司的產(chǎn)品具有一定的針對性，一般只有家里正在裝修或裝修完后才會用到我司的產(chǎn)品，國內(nèi)的這個市場還不是很成熟,市場還在培育階段,很多人對裝修污染都不了解,對我們這個行業(yè)更不了解，所以我們銷售人員的任務(wù)不僅僅是賣產(chǎn)品，更重要的是給顧客傳遞一種理念，一種健康裝修的理念。在會上,通過呂總的專業(yè)知識講座,讓我認識到了自己的不足,更加深入的了解了裝修污染.更加深刻的了解到了公司產(chǎn)品.

什么是銷售技巧？有人說銷售技巧就是如何去騙人家買下你的產(chǎn)品。這樣做你也許能把產(chǎn)品賣出去，但是無異于殺雞取卵，做成了這比生意，失去了口碑，丟了以后的生意。真正的銷售技巧是如何把自己的產(chǎn)品和顧客的需求相聯(lián)系起來，從而達成銷售，一次成功的銷售可以為你帶來源源不斷的銷售，這就是所謂的可持續(xù)性銷售。

怎么樣去完成一次成功的銷售呢？陳安之老師的《賣產(chǎn)品不如賣自己》讓我們對銷售有了一個深刻的體會。

賣產(chǎn)品是每給人都可以賣的出去的。只是數(shù)量上的多少和客戶對你的接受程度？有沒有下一次的機會？我們做銷售的都知道，有時候，客戶急需某一方面的東西，只要你有，什么都好說！但是，以后的時間里，再也沒找過你！不是不用，而是不要你的。并不是不好用，也不說什么原因。那么我們做為銷售人員，是不是要考慮所產(chǎn)生這樣結(jié)果的因素在哪里？不管是什么原因，都是我們銷售人員的失敗，因為，你雖然做了一次交易，但卻失去了終身交易的機會！

做為銷售人員（其實，不管你是做什么的）誠信最重要。誠，不光是誠實，還要讓客戶感覺到你的誠意。信是在交往中產(chǎn)生的信任，我們要為自己的承諾負責，做不到的不說，說了的一定要做到！而客戶的信任就是在交易中產(chǎn)生的。在今天，以買方占市場主導(dǎo)地位的情況下，買方有很多的選擇機會，而你有機會不發(fā)揮優(yōu)勢，那是你的失??！下一個銷售人員將走進他的視野。你就會消失出他的腦海。那么，銷售人員口若懸河呢？也不行。因為，在當今社會，營銷和推銷的人太多！顧客一般的都對推銷人員產(chǎn)生逆反心理，就算是顧客給你一個機會讓你去講解產(chǎn)品，你也要用最短的時間，最簡潔的語言去闡述你所要表達的概念。不是你說的好就有用。俗話說：說的好，不如做的好！你要是做的讓他滿意，何須要說那么多？反而言之，做的不好，說的再好，又有何用？

推銷自己首先要身份符合。你賣的東西，要看是否適合你去賣？一個大男人賣胭脂，即使有人買，又有多少份額？賣機械的說自己是多年經(jīng)驗，但是，人卻是一個小姑娘？賣衛(wèi)生巾的是個二十多歲的小伙子，試問：有幾個小姑娘會去買？所以，賣化裝品的自己要清新艷麗；做體育用品的自己要充滿活力。同樣賣室內(nèi)空氣治理產(chǎn)品的你得對裝修所用的各個材料也得有所了解，對裝修的各個程序和步驟相當精通。“顧客不知道的你要知道，顧客知道的你要比他專業(yè)，顧客的問題你都能回答，你就是裝修污染防治專家。”

要銷售產(chǎn)品先要對方可以接受自己。不要把自己看的太高。世界離了誰都一樣轉(zhuǎn)。也不要奴顏婢膝的，因為買賣雙方是平等的。在和客戶交往時既要不卑不亢，又要有洞察力；抓住對方的需求點，讓自己的賣點體現(xiàn)出來。那么你就有成交的機會。自信很重要。有些剛?cè)肷鐣虺踹M公司的員工，雖然產(chǎn)品質(zhì)量沒話說，但是在見到客戶時膽戰(zhàn)心驚的，讓客戶感覺到你自己都沒信心，讓客戶如何敢信任你？不要吹噓或夸大自己的產(chǎn)品。雖然一時的吹噓，讓客戶摸不著頭腦，會購買一次。結(jié)果卻是再也不敢相信你！那是得不償失的做法。其實客戶也一樣知道：每種產(chǎn)品都有他的不足之處。而我們要的不僅是揚長避短，還要與客戶的需求相符才行。在客戶購買前告訴他產(chǎn)品的缺點，不是愚蠢，而是明智的做法。多了解客戶的情況，對照自己的產(chǎn)品。讓客戶接受自己的價格，把最好的產(chǎn)品供給客戶。這樣，一是你免了后顧之憂；二是得到客戶的贊譽。何樂而不為呢？往往我們很多銷售人員自己都覺得產(chǎn)品貴，不好賣，推產(chǎn)品不敢推單價高的，即使推了單價高的產(chǎn)品也不敢進行關(guān)聯(lián)銷售，顧客嘴上都喜歡買便宜的產(chǎn)品，但是這里是“便宜”并不是簡單的指價格便宜而已，顧客買產(chǎn)品，是買這個產(chǎn)品使用后所創(chuàng)造的價值，如果一件產(chǎn)品花了很少了錢就買到了，但是使用之后沒有任何效果，那這個產(chǎn)品的就是“昂貴”的，反之花了很高的金額買了一件產(chǎn)品，使用后效果非常好，那這個產(chǎn)品就是“物美價廉”。顧客不買你的產(chǎn)品也許是他現(xiàn)在暫時沒有這個需求，但是有很大一部分準顧客是因為做為銷售人員的你沒有把產(chǎn)品介紹到位，沒有讓顧客充分的了解到產(chǎn)品的“價值”。產(chǎn)品的市場價格不是取絕于這個產(chǎn)品的成本價格，而是取絕于這個產(chǎn)品的市場供求關(guān)系。舉一個例子，平常在市場上賣1塊錢一瓶的礦泉水，你賣100塊肯定無人問津，但是如果你在沙漠中長途跋涉了3天3天，一滴水沒喝，如果現(xiàn)在有一瓶礦泉水在你面前，就算是1000塊錢你也會毫不猶豫的買下來，因為在這個時候這瓶水對你的價值就遠遠超過1000塊錢。

在產(chǎn)品銷售出去以后，我們最重要的是跟蹤服務(wù)。有些人認為賣出產(chǎn)品就天下大吉！其實不然，銷售只是我們的第一步，后面的跟蹤和服務(wù)很重要。沒有好的服務(wù)，就不會有“回頭客”。而我們現(xiàn)在的賣場銷售有相當大一部分比例都是靠上門后工程部的兄弟們達成的二次銷售。工程師上門完成銷售額的多少與賣場銷售人員跟顧客的溝通有非常大的關(guān)系，一旦顧客在賣場信賴了我司銷售人員，信賴了我司的產(chǎn)品，那工程師上門之后做單就非常容易。往往簽單的額度也很可觀。以后在培訓(xùn)方面更要加強促銷員之間的溝通與交流，在留下顧客信息的時候要注意技巧！

篇9

一、銷售計劃目前基本運行方式：

1、月度銷售計劃：辦事處每月將每個客戶做一個計劃，結(jié)合辦事處的庫存，銷售目標做成辦事處銷售計劃，我匯總辦事處的銷售計劃，再結(jié)合營銷中心銷售目標，上月銷量和去年同月銷量，對品種進行調(diào)整，形成營銷中心的計劃。

2、臨時生產(chǎn)計劃：主要是第一次生產(chǎn)的新產(chǎn)品，新配方或產(chǎn)品質(zhì)量、包裝等有特殊要求的品種。一般是第一次運行這種計劃，產(chǎn)品成熟后就不再用該計劃，生產(chǎn)直接見需求生產(chǎn)。

3、最低庫存計劃：主要是供工業(yè)用戶的產(chǎn)品、規(guī)格比較大或規(guī)格比較特殊的產(chǎn)品、新上市的產(chǎn)品，市場量不穩(wěn)定或市場量不可預(yù)估，而這類產(chǎn)品要貨都比較急或市場銷售機遇性強。為了保證供貨及時，一般在供貨緊張的情況下，對生產(chǎn)做一個最低庫存計劃的要求。

5、最低最高庫存計劃：主要全國范圍內(nèi)銷售的大宗產(chǎn)品，銷量較大的品種，主要是為了滿足市場集中要貨避免斷貨，同時也是為了生產(chǎn)能力的釋放避免庫存過高積壓。一般是國內(nèi)、出口需求都較大的情況下，或者產(chǎn)能大于銷售需要加大庫存時，臨時性給予一個最低最高庫存計劃。

二、銷售計劃存在的問題

1、月度銷售計劃準確率不高，準確率不高主要是拔高了大宗產(chǎn)品的計劃量，大宗產(chǎn)品計劃完成的非常差，其次是銷量比較小的小品種，銷量只要是比計劃大一噸半噸，計劃就超的離譜。

2、銷售計劃不等于要貨計劃，對生產(chǎn)的參考性和指導(dǎo)性還是不很強：如有些產(chǎn)品辦事處造的月度計劃是100噸，由于辦事處有庫存，所以可能不會向工廠要貨；還有些品種，辦事處月度計劃只有50噸，辦事處為了銷售50噸計劃，同時為了儲備一定的庫存，辦事處向工廠要貨可能會要100噸的貨；所以銷售計劃不等于生產(chǎn)計劃，只能參考，在參考過程中難免會有生產(chǎn)多了或供貨緊張的時候，

3、匯總的月度計劃與計劃目標有差距，為了確保高目標要求，對計劃進行拔高。由于月度計劃拔高，而實際完成非常差，就更顯得計劃準確率非常差。

4、滾動庫存計劃、最低庫存計劃、最低最高庫存計劃運行還不是很成熟規(guī)范：由于銷售、生產(chǎn)沒有達成一個約定俗成運行規(guī)范，運行體系，所以在計劃的下達上，計劃的執(zhí)行上都不到位。

5、銷售計劃的品種范圍還不夠全面：餡旺味膏、鮮味汁、雞精、烘焙原料、食用油都還沒有運行月度計劃，主要這些產(chǎn)品是新產(chǎn)品，銷量不穩(wěn)定，加上大部分產(chǎn)品都是見單生產(chǎn)，所以計劃沒有怎么做。

問題總結(jié)：由于業(yè)務(wù)人員、客戶不愿或不重視提前報計劃，辦事處制單人員缺乏需提前做單產(chǎn)品數(shù)據(jù)，或者考慮配車發(fā)運方便、運費等問題，辦事處習慣集中做單配車，加上缺乏提前制單的監(jiān)控，所以提前報訂單和要貨計劃還做的很不好。

2快消品工作總結(jié)

本學(xué)期開學(xué)以來，在教育科、教委、教研室各位領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷指導(dǎo)下，開學(xué)初首先進行安全教育，上好開學(xué)第一課。積極開展甲型H1N1流感防控工作、并教育學(xué)生如何養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣。開展了文明禮儀等教育。

主要做了以下幾項工作

一、繼續(xù)完善制度建設(shè)，規(guī)范學(xué)校常規(guī)管理

在制定了教師考評考核、考勤、備課、上課、聽課等多種制度的基礎(chǔ)上，又重新修改完善了學(xué)習制度、研討制度、課程制度、聽課制度、家校聯(lián)系等制度。

認真執(zhí)行課程計劃，開齊上足每門課程，做到“三不”：不上無準備的課，不坐著上課，不歧視后進生；力求“三多”：多采用直觀教學(xué)，多采用普通話教學(xué)，多給學(xué)生思考的時空；

二、加強班子建設(shè)，強化辦學(xué)思想

“不斷提高教育質(zhì)量，辦群眾滿意的教育”

學(xué)校校委會一班人通過不斷地學(xué)習，認真學(xué)習姚局長講話精神，牢固地樹立“辦群眾滿意的教育”的思想，把“著眼孩子的終身發(fā)展”作為辦學(xué)宗旨。切實履行“讀書、學(xué)禮、立志、踐行”，使學(xué)校成為學(xué)生探索求知的學(xué)園、文明活潑的樂園，增強學(xué)校的生存、發(fā)展能力。

班子建設(shè)的目標是團結(jié)、務(wù)實、高效。班子建設(shè)實行分級管理，分工負責，團結(jié)協(xié)作的原則。

三、加強教師隊伍建設(shè)，努力提升教學(xué)質(zhì)量

“以高尚的師德回報社會”

我校教師隊伍平均年齡偏大，教師隊伍的年齡搭配不合理，個別學(xué)科教師不配套，因此，我們把加強教師隊伍建設(shè)作為工作的重中之重，認真學(xué)習教師職業(yè)道德規(guī)范。要求對教學(xué)管理重心下移，走進教室，走進教材，走向?qū)W生。認真開展課堂教學(xué)研究和備課專題研究。

四、著力開展平安學(xué)校創(chuàng)建活動

“安全伴我在校園，我把安全帶回家”

安全工作是學(xué)校的頭等大事，穩(wěn)定是改革的基礎(chǔ)，穩(wěn)定是效益，穩(wěn)定是生產(chǎn)力，只有穩(wěn)定才能有序發(fā)展。在安全衛(wèi)生方面，學(xué)校高度重視，警鐘長鳴。認真貫徹有關(guān)文件精神，按時做好衛(wèi)生防疫工作，認真組織學(xué)生進行手足口病、甲型H1N1流感病毒知識的宣傳預(yù)防。

五、貫徹“素質(zhì)提高年”，開展多種形式的師生教育活動，鍛煉提高師生的德育能力

“面向全體學(xué)生、全面提高學(xué)生素質(zhì)、促進學(xué)生全面發(fā)展”

開學(xué)來，學(xué)校堅持以人為本為指導(dǎo)，根據(jù)《省規(guī)范》要求和青少年身心發(fā)展特點，以德育實踐為主體，將德育工作寓于豐富多彩的活動之中，讓學(xué)生在活動和實踐中體驗感悟，從而發(fā)揮學(xué)生主體作用，培養(yǎng)學(xué)生自我教育、自我管理能力。為慶祝國慶60周年，舉辦“為祖國喝彩”合唱比賽，取得良好效果。今后，繼續(xù)將此類活動進行下去。

六、學(xué)生教育力求細致、細心

“不以事小而不為，不以惡小而為之”。

開學(xué)以來，針對學(xué)生年齡小等特點，強化教師工作中的細心、細致。對在學(xué)生中出現(xiàn)的問題及時反饋，反映多的問題及時開會研究，及時部署，切實做好細致耐心。

七、優(yōu)化校園育人環(huán)境

“花兒用美麗裝扮世界，我們用行動美化校園！”

加大育人環(huán)境改善，努力加強校園文化建設(shè)，結(jié)合語言文字學(xué)校申報工作于近期將教學(xué)樓上的文化氛圍更新，增添語言文字有關(guān)內(nèi)容。結(jié)合當前教育督查要求，將學(xué)校三面院墻進行美化，起到墻墻育人的效果。不斷增強校園文化特色。

八、轉(zhuǎn)變工作目標，不斷提高教育質(zhì)量

通過學(xué)習姚局長在全市教育系統(tǒng)20**年半年工作總結(jié)會上的

講話學(xué)校緊緊圍繞講話精神轉(zhuǎn)變學(xué)校工作目標，姚局長講話中提到：“什么是教育質(zhì)量？“教育質(zhì)量”就是教育及其所培養(yǎng)的人才與社會發(fā)展的要求之間的適應(yīng)程度。如果教育包括教育的結(jié)構(gòu)及其所培養(yǎng)的人才，能夠很好地適應(yīng)社會發(fā)展的要求，則是高質(zhì)量的，也是人民群眾滿意的；反之，則是低質(zhì)量的，是人民群眾不滿意的。

因此我校把“不斷提高教育質(zhì)量，辦群眾滿意的教育”作為今后工作的目標?！卑压ぷ鞯闹埸c和落腳點放到不斷提高教育質(zhì)量上來。

隨著教育教學(xué)的不斷深入，學(xué)校將在保證正常教學(xué)工作的基礎(chǔ)上，進一步開展好安全、衛(wèi)生、禮儀等教育。

3快消品銷售工作總結(jié)

（一）房屋管理

房屋管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，此問題在前期業(yè)主裝修階段顯得尤為重要，縱觀各老舊物業(yè)小區(qū)存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結(jié)構(gòu)受損、房屋功能改變等不一而足的問題，無不是因為前期階段管理不到位而種下禍根、埋藏隱患，從而造成了后期管理服務(wù)工作的困難重重、舉步維艱，這一問題已逐漸演變成一個困擾行業(yè)發(fā)展的突出問題。

為此，在裝修管理工作方面，我們重點加強了以下方面的工作：

1）針對業(yè)主與裝修管理專項擬定了"裝修工作指引"，就裝修單元的"重點部位防水"、"消防安全"、"水電管路走向"、"自用設(shè)施設(shè)備安裝"等作出明確的指引，讓業(yè)主與裝修公司提前知悉各項管理規(guī)定與要求，為后期的管理工作做好準備；

2）從嚴把好裝修申請審批關(guān)，建立完善的裝修管理檔案，所有裝修申請必須提交裝修手冊內(nèi)規(guī)定的資料與圖紙，并對裝修申請中的關(guān)于外立面及室內(nèi)結(jié)構(gòu)方面從嚴審核，給出審批意見與建議；

3）建立裝修巡查簽到制度，安排各部門按規(guī)定對裝修單元開展裝修巡檢工作，對消防管理、違章裝修、防水工程按部門分工開展巡檢工作，將違章裝修現(xiàn)象消除于萌芽狀態(tài)；

4）定期組織開展裝修專項巡檢整治活動，對存在未符合管理規(guī)定要求的現(xiàn)象，限定作出整改，并按計劃實施復(fù)檢工作，此項工作得到了大部份業(yè)主的肯定。

5）從20**年十月份起，根據(jù)工作的安排需要，管理處設(shè)立了裝修巡檢專項負責制度，該項工作由保安隊長組織實施，經(jīng)過相關(guān)培訓(xùn)及各項準備工作后順利予以實施，取得了良好的成效。

（二）小區(qū)安全防范工作

小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重，為能給業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防管理工作，對保安人員定期進行崗位培訓(xùn)，考核，制定了嚴格的崗位執(zhí)行標準，并堅持嚴格執(zhí)行了各項工作程序、巡更、巡崗制度。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌服務(wù)，在前期裝修階段進出人員復(fù)雜，硬件設(shè)施條件欠缺的情況下，基本完成了公司安排的各項工作任務(wù)。

1）繼續(xù)執(zhí)行施工人員出入證正副證制度，定時定崗進行裝修單元清場，這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效，同時更避免了延時裝修引致客戶投訴的情況，收到了良好的成效；

2）為加強裝修搬運的監(jiān)管，避免違章使用電梯搬運裝修材料的情況，從20**年下半年起管理處實行了"裝修搬運押金管理制度"，自制度實施以來，材料停留在公共部位過夜、搬運過程中破壞衛(wèi)生環(huán)境、違章使用電梯搬運的情況基本得以杜絕；

3）嚴格執(zhí)行人員及物品出入管理制度，施工人員憑證出入，其它人員進出須配合查詢與登記，拿出小區(qū)的物品均憑"放行條"并經(jīng)查核后才能放行，有了這些管理制度的嚴格執(zhí)行，小區(qū)的安全才能得到保障；

4）按消防管理制度要求，保安部安排專人每月定期對消防栓、滅火器實施專項檢查，確保消防器材處于良好的狀態(tài)，同時針對在經(jīng)營的商鋪開展滅火器配置檢查工作，目前在經(jīng)營的商鋪均已按要求配備了滅火器；

5）前期階段由于各方面的因素，停車場車輛出入管理較為混亂，通過鄧經(jīng)理主持召開專項整治工作，并安排落實相關(guān)工作后，所有進出的車輛均已憑證出入，大大地提高了停車場車場管理的安全系數(shù)。

（三）公共設(shè)施、設(shè)備的管理

小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的良好運行狀態(tài)與維修養(yǎng)護管理工作是建立在前期的接管驗收入及試運行階段調(diào)整磨合基礎(chǔ)上的，***作為廣浩地產(chǎn)首個小高層住宅項目，由首期樓宇交付業(yè)主起，我們一直秉持的工作理念是："嚴把接管驗收關(guān)，密切監(jiān)控設(shè)備運行狀態(tài)"，為此我們實施了以下管理措施：

1）建立起設(shè)備移交初驗復(fù)檢制度，如電梯設(shè)備的移交，由于各方面的因素，電梯的安裝工藝、設(shè)備的運行性能不如理想，但在驗收過程中，在公司各部門的密切配合下，部位存在未符合質(zhì)量要求的問題，經(jīng)過協(xié)調(diào)跟進，基本上得到了整改；

2）在物業(yè)管理的前期階段，由于設(shè)備處于運行磨合階段，同時由于其使用情況有別于正常階段，所以故障情況時有發(fā)生，為此管理處加強了與相關(guān)單位的溝通工作，對存在的問題進行專題研討，再根據(jù)實際情況調(diào)整管理工作重點，經(jīng)過努力，在后期階段，設(shè)備的運行性能得到了極大的改善；

3）實施了設(shè)備定期巡檢制度，做到設(shè)備巡檢及養(yǎng)護工作規(guī)程張貼上墻，維修人員定期實施巡檢工作，并做好巡檢工作記錄，基本上達到了公共設(shè)備問題及時發(fā)現(xiàn)及時處理的工作目標；

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財務(wù)管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風險，增強企業(yè)的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對稅收籌劃實務(wù)進行分析，懇請大家賜教。

一、相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元和70萬元時（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應(yīng)嚴格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬

二、利用建房方式的籌劃實務(wù)

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)成本，增強市場競爭力，這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實務(wù)

一是，針對納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)設(shè)立獨立銷售公司，負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設(shè)立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。

二是，針對開發(fā)企業(yè)對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發(fā)企業(yè)采取無償或收取極少手續(xù)費方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)，所以在確認納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發(fā)企業(yè)承擔的銷售及管理費用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當然，對于業(yè)務(wù)招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔（開發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應(yīng)超標而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實現(xiàn)時間。