導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.樓書視覺形象設(shè)計(jì)的概念

所謂樓書視覺形象設(shè)計(jì)，是為了在消費(fèi)者和其他社會(huì)公眾中樹立良好形象進(jìn)行的一種設(shè)計(jì)策略。它是樓書設(shè)計(jì)的重要組成部分，樓書視覺形象設(shè)計(jì)是包括樓書封面、字體、廣告、插圖、版面設(shè)計(jì)、內(nèi)容編輯等外在視覺平面設(shè)計(jì)結(jié)合樓書的定位、特征、理念等而進(jìn)行的整體設(shè)計(jì)。

2.國(guó)內(nèi)樓書視覺形象設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀

為適應(yīng)現(xiàn)代人快捷的生活節(jié)奏和高質(zhì)量的享受需求，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得以迅猛發(fā)展。樓書的平面設(shè)計(jì)在樓書視覺形象設(shè)計(jì)中越來(lái)越受到重視。但是，現(xiàn)在的一些樓書平面設(shè)計(jì)長(zhǎng)期停留在類似于書籍裝幀的字體、版式等局部設(shè)計(jì)上（實(shí)用經(jīng)濟(jì)），而忽略了樓書自身的特征（文化內(nèi)涵），這與設(shè)計(jì)師的創(chuàng)意息息相關(guān)。

①創(chuàng)新不足，雷同現(xiàn)象嚴(yán)重

走進(jìn)一些售樓中心，看到形形的樓書，如果不仔細(xì)辨別名稱，一些樓書很難通過(guò)封面一眼辨別出該樓書的所屬。主要原因是封面缺乏創(chuàng)意，特別是一些知名度不高的房地產(chǎn)樓書，抄襲、模仿的現(xiàn)象嚴(yán)重。創(chuàng)新，是一切藝術(shù)的生命力。搭車跟風(fēng)走捷徑，也許會(huì)帶來(lái)短期的效益，但放棄自我形象的塑造，必將使其沒有生命力。所以，在保證樓書的實(shí)用性的同時(shí)，還要兼顧自身獨(dú)有的藝術(shù)性的發(fā)揮。

②因循守舊，審美觀念老化

筆墨應(yīng)隨時(shí)代，樓書設(shè)計(jì)也不例外。但國(guó)內(nèi)一些樓書設(shè)計(jì)不進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，不關(guān)注消費(fèi)者的反映，躲在畫室里閉門造車，為設(shè)計(jì)而設(shè)計(jì)，主觀性較大，對(duì)消費(fèi)者的審美認(rèn)識(shí)停滯在一個(gè)層面上，導(dǎo)致至今有些設(shè)計(jì)仍停留在上世紀(jì)90年代以前的水平，和市場(chǎng)、消費(fèi)者脫節(jié)。

③沒有考慮樓書的連續(xù)性，風(fēng)格不固定

所屬同一企業(yè)的不同樓盤的兩份樓書要有關(guān)聯(lián)性，因此對(duì)于設(shè)計(jì)者來(lái)說(shuō)，應(yīng)注意各期樓書之間的風(fēng)格。而國(guó)內(nèi)一些樓書的設(shè)計(jì)，上一期和下一期在用圖、風(fēng)格上都有很大變化，讓人難以分辨該樓盤的真面目，很容易使人產(chǎn)生混淆。

④缺乏品牌文化意識(shí)

樓書設(shè)計(jì)是樓盤品牌形象的制高點(diǎn)，它直接影響受眾對(duì)品牌的認(rèn)知度、好感度和美譽(yù)度。但一些樓書設(shè)計(jì)缺乏品牌意識(shí)，在構(gòu)思布局、選取圖片時(shí)不注意為VI系統(tǒng)（折頁(yè)，戶外高架及報(bào)紙廣告等）服務(wù)，影響了企業(yè)形象的提升，不利于品牌文化的建設(shè)。二、分析樓書

1.實(shí)用性

顧名思義，樓書是對(duì)某個(gè)樓盤進(jìn)行解釋和說(shuō)明的視覺文本。既然這樣，樓書就有著與書籍裝幀相類似的地方。比如：書籍必須具有實(shí)用性（商業(yè)化）一樣，實(shí)用性也成為了樓書設(shè)計(jì)時(shí)首要考慮的因素。因?yàn)闃菚鞘袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，是一種有著固定流通范圍的商品。既然是商品，就能為人所用。

再?gòu)哪壳暗那闆r來(lái)看，通常創(chuàng)造消費(fèi)者所期盼的畫境和敘述的內(nèi)容是設(shè)計(jì)師常用的創(chuàng)意手法之一，這種方式是符合消費(fèi)者心理的創(chuàng)意行為。但這種行為被一些平面設(shè)計(jì)師盲目夸大，且有“造勢(shì)”之嫌，這樣反而給消費(fèi)者一種不信任感。如某地產(chǎn)樓書的報(bào)紙廣告，就用起了紫禁城的紅墻碧瓦做該廣告的主圖形。筆者詳細(xì)查閱了資料，除了該樓盤的名字取得跟紫禁城有點(diǎn)關(guān)系，無(wú)論是樓盤的位置，還是樓盤本身的造型，都沒什么瓜葛。明明不是“皇親國(guó)戚”，卻冒出了一個(gè)“還珠格格”，令人哭笑不得。

作為新時(shí)代的設(shè)計(jì)師，要具備新的設(shè)計(jì)理念，首先要了解社會(huì)，了解企業(yè)，了解商品，了解消費(fèi)群體，做出準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)定位。沒有定位就沒有目的性、針對(duì)性，設(shè)計(jì)出來(lái)的作品也就沒有特征和個(gè)性，從而影響商品的銷售，這也就失去了設(shè)計(jì)的現(xiàn)實(shí)意義。

2.藝術(shù)性

如果實(shí)用性是樓書設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，那么，樓書設(shè)計(jì)的自身獨(dú)特的文化就應(yīng)該是靈魂，它需要用藝術(shù)性的手法表現(xiàn)出來(lái)。這種藝術(shù)性的表現(xiàn)不單單是樓書外在的形式美，對(duì)樓書自身的內(nèi)涵建設(shè)才是關(guān)鍵所在。

這就要求商家首先要學(xué)會(huì)運(yùn)用其外包裝來(lái)吸引消費(fèi)者，突出形式感（鏤空、凹凸、夾頁(yè)等）和重點(diǎn)信息的傳遞；利用文字、圖形、顏色和材質(zhì)等多種手段的綜合運(yùn)用達(dá)到突顯個(gè)性和“直指人心”的作用。在其外表的裝幀給人留以最初印象之后，也要求里面的細(xì)節(jié)與之相聯(lián)系，讓消費(fèi)者在閱讀的過(guò)程中不斷接受新信息，同時(shí)又不斷與最初的印象相呼應(yīng)。再者，作為處于學(xué)習(xí)階段的學(xué)生，雖然無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)消費(fèi)者的差異性，但就樓書的內(nèi)容而言，必然有其針對(duì)的典型消費(fèi)者和另一些潛在的消費(fèi)者。這要求學(xué)生們不能滿足于單一的表現(xiàn)形式和藝術(shù)形式，需將典型消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者的喜好和需求全部通過(guò)設(shè)計(jì)手段予以表達(dá)。

由此可見，獨(dú)特的創(chuàng)意+形式的美感是平面設(shè)計(jì)的“定海神針”。昔日樓市“房子買完，品牌終結(jié)”的時(shí)代早已成為了歷史。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭勢(shì)必為媒體的打造注入無(wú)限活力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)最終將進(jìn)入企業(yè)文化競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，設(shè)計(jì)師更應(yīng)利用這一廣闊的市場(chǎng)更好地為社會(huì)創(chuàng)造高品位、多元化的視覺環(huán)境。

結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商們更清楚地知道樓書設(shè)計(jì)可以塑造品牌，樓書也可以成為收藏品。一本樓書不只是紙加墨，它更是一種價(jià)值，一個(gè)信念體系。當(dāng)然它存在于紙上，但也可以是網(wǎng)站、展覽、書籍等形式。只有充分了解樓書媒體的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，兼具房地產(chǎn)主人翁的策劃意識(shí)，融入品牌塑造觀念和編輯思想，設(shè)計(jì)才能變被動(dòng)為主動(dòng)，做出現(xiàn)實(shí)的設(shè)計(jì)，有思想的設(shè)計(jì)和宏觀的設(shè)計(jì)。

參考文獻(xiàn)

[1]呂曦.版面設(shè)計(jì)新體驗(yàn).重慶：重慶出版社，2001年.

篇2

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)管理

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

隨著國(guó)家國(guó)民服務(wù)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)日益提高，對(duì)社會(huì)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的需求強(qiáng)度越來(lái)越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來(lái)建筑樓盤的逐年增加，項(xiàng)目開發(fā)商與所有項(xiàng)目參建單位等也非常重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，并在設(shè)計(jì)、施工生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，社會(huì)各階層群體只會(huì)對(duì)住宅商品的功能需求等愈發(fā)強(qiáng)烈。所以，如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升也必然會(huì)處于滯緩狀態(tài)，進(jìn)而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，當(dāng)前形勢(shì)下，加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理所具備的指導(dǎo)意義與實(shí)用價(jià)值非常重大。

1房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值

建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有著它的重要價(jià)值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對(duì)項(xiàng)目后來(lái)的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過(guò)程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段:方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過(guò)，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程的一個(gè)階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計(jì)院)，出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。

2強(qiáng)化質(zhì)量管理

工程項(xiàng)目方案擬定設(shè)計(jì)階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)會(huì)采用招標(biāo)形式來(lái)敲定最終的項(xiàng)目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)來(lái)敲定設(shè)計(jì)方案。當(dāng)然，采用這兩種項(xiàng)目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會(huì)委托策劃組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目展開市場(chǎng)調(diào)研，即結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計(jì)目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計(jì)或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過(guò)招標(biāo)形式去對(duì)項(xiàng)目展開初步調(diào)研，并且運(yùn)用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力強(qiáng)大與否的一種手段。

但總的來(lái)說(shuō)，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，都要通過(guò)行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對(duì)這些設(shè)計(jì)公司進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計(jì)公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計(jì)方案的確立往往需要一個(gè)反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過(guò)程才能確立出最終的設(shè)計(jì)方案。而在此過(guò)程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)部門單位也要對(duì)重大價(jià)值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對(duì)項(xiàng)目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項(xiàng)目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)，以此才能使得項(xiàng)目最終的設(shè)計(jì)方案符合多數(shù)人的建筑求。與此同時(shí)，在項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時(shí)的溝通交流能夠促進(jìn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)奔向正確、滿足實(shí)際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個(gè)參建單位與部門，其中有著設(shè)計(jì)公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢(shì)必會(huì)促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計(jì)方案要求所需進(jìn)行各項(xiàng)作業(yè)。

除此之外，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，還要對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過(guò)人員業(yè)績(jī)考核形式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。即通過(guò)施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績(jī)目標(biāo)等形式來(lái)約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項(xiàng)目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)做法。另外，如果對(duì)設(shè)計(jì)公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會(huì)制造較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終實(shí)際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。

3做好協(xié)調(diào)管理

一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評(píng)估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說(shuō)，要對(duì)圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場(chǎng)的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

篇3

關(guān)鍵詞:樣板房；裝飾設(shè)計(jì)；風(fēng)格；手法

中圖分類號(hào)： TQ174.6+4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

樣板房又稱示范單位，在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，樣板房已成為廣大房產(chǎn)商必用的一種有效的營(yíng)銷手段。成功的樣板房裝飾設(shè)計(jì)可以倡導(dǎo)新的生活方式，突出樓盤的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)回避戶型結(jié)構(gòu)或方位的不足，可以使消費(fèi)者直觀可視地了解樓盤，從而刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。樣板房的重要性，使得房地產(chǎn)商在住宅開發(fā)過(guò)程中，紛紛加強(qiáng)對(duì)樣板房裝飾設(shè)計(jì)的研究，以提高裝飾設(shè)計(jì)水平。

1 樣板房的重要性

1.1 樣板房與樓盤銷售的關(guān)系

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期，業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈。為了在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，開發(fā)商們可謂絞盡腦汁。開發(fā)商們紛紛在樓盤宣傳上動(dòng)起腦子。在這樣的形勢(shì)下，樣板房也就應(yīng)運(yùn)而生了。樣板房通過(guò)功能格局、燈光、軟裝飾、家具等設(shè)計(jì)，掩飾缺陷，營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，讓購(gòu)房者在特定的場(chǎng)景中去感受，從而刺激購(gòu)買欲，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。

1.2 樣板房設(shè)計(jì)的作用

樣板房可以展示裝修用的建材和施工單位的水平。一些房型由于在布局或者采光等方面存在一定的缺陷從而影響銷售，這時(shí)就可以通過(guò)設(shè)計(jì)在一定程度上彌補(bǔ)缺陷，從而促進(jìn)銷售。

2 樣板房裝飾設(shè)計(jì)特點(diǎn)和原則

2.1 樣板房的設(shè)計(jì)特點(diǎn)

樣板房的主要目的是展示，展示公司品位，展示房型，甚至展示開發(fā)商為購(gòu)房者設(shè)計(jì)的生活方式。因此，樣板房做的好與壞直接體現(xiàn)出了公司實(shí)力的強(qiáng)與弱，整個(gè)樓盤的設(shè)計(jì)檔次的高與低。樣板房的作用類似于商店的櫥窗，但其功能又不僅僅局限于此，它是一個(gè)樓盤整體設(shè)計(jì)風(fēng)格的一個(gè)完整的表現(xiàn)?？梢哉f(shuō)，很大一部分的購(gòu)房者都是通過(guò)樣板房來(lái)了解一個(gè)樓盤的。正因?yàn)闃影宸吭跇潜P銷售中的地位如此重要，所以各個(gè)開發(fā)商都極其重視樣板房的設(shè)計(jì)工作。

樣板房跟普通家庭裝修又是不同的，設(shè)計(jì)要考慮到面對(duì)整個(gè)消費(fèi)群體，這就需要詳細(xì)分析一個(gè)群體的共性，也就是說(shuō)，一個(gè)樣板房的設(shè)計(jì)風(fēng)格可以不被一部分人喜歡，但一定要被潛在的客戶群欣賞。由于樣板房的設(shè)計(jì)考慮的是一個(gè)銷售群體，所以在實(shí)用性上更多的是面向一個(gè)群體而不僅僅是個(gè)人。它考慮的是整個(gè)樣板房的設(shè)計(jì)能夠達(dá)到通透、寬敞的效果，盡量使空間看起來(lái)有增大的效果。從實(shí)用功能來(lái)講，樣板房肯定要比普通家裝的實(shí)用功能差一些。如果在設(shè)計(jì)樣板房時(shí)過(guò)多的考慮到實(shí)用性方面，卻忽略了美感，就難以使樣板房發(fā)揮其應(yīng)有的作用。當(dāng)然，能把實(shí)用性和美感很完美地結(jié)合起來(lái)，是最理想的一種結(jié)果。現(xiàn)實(shí)中，樣板房設(shè)計(jì)應(yīng)該在實(shí)用性和美感矛盾中有所取舍，重點(diǎn)是通過(guò)樣板房的設(shè)計(jì)把戶型的特色最有效地展示出來(lái)，把樓盤戶型里面本身存在的一些小的、在建筑上無(wú)法規(guī)避的缺陷，通過(guò)樣板房把它規(guī)避掉。樣板房的設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)作的過(guò)程，而且在這個(gè)創(chuàng)作的過(guò)程中可以采用一些夸張的手法，讓它的優(yōu)勢(shì)更突出，把一些小的弊病避免掉，把優(yōu)勢(shì)突出來(lái)。

2.2 樣板房的裝飾設(shè)計(jì)原則

在樣板房的設(shè)計(jì)原則里，第一要提出的就是展示性。(1)從用途角度來(lái)分，樣板房分為銷售和不銷售2種。在不做銷售用途的樣板房里，沒人會(huì)真正居住，因此，樣板房設(shè)計(jì)是在較短的時(shí)間內(nèi)傳達(dá)出售樓的相關(guān)信息，非常著重強(qiáng)調(diào)直接的感官效果。相比普通的家庭裝修所追求的簡(jiǎn)約，樣板房設(shè)計(jì)過(guò)程中則運(yùn)用大量豐富絢麗的造型手段，通過(guò)種種感官刺激，讓消費(fèi)者留下深刻印象，從而激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。(2)樣板房針對(duì)某一特定的目標(biāo)人群，針對(duì)這一群體的共性生活方式需求，通過(guò)設(shè)計(jì)語(yǔ)言誘導(dǎo)潛在消費(fèi)者。在設(shè)計(jì)風(fēng)格上體現(xiàn)出這種針對(duì)性的差異，力求讓不同年齡、不同層次的消費(fèi)者都能在不同的設(shè)計(jì)里找到心動(dòng)的感覺，使得消費(fèi)者能夠便捷準(zhǔn)確地從眾多的樣板房中收集不同的價(jià)值信息并進(jìn)行分析比對(duì)，為自己的購(gòu)買行為提供依據(jù)。(3)樣板房設(shè)計(jì)應(yīng)圍繞鮮明的主題，一般是依據(jù)樓盤本身的定位，努力表現(xiàn)出個(gè)性化的特點(diǎn)，讓人耳目一新。樣板房設(shè)計(jì)最大的特點(diǎn)是對(duì)戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行美化和再創(chuàng)造，通過(guò)揚(yáng)長(zhǎng)避短，強(qiáng)化通透的空間、完美的布局、良好的采光、較好的層高、開闊的視野等優(yōu)點(diǎn)，掩飾戶型結(jié)構(gòu)缺憾。于是便有了所謂“使用面積大于建筑面積”的宣傳效應(yīng)，讓消費(fèi)者覺得物超所值。(4)樣板房設(shè)計(jì)往往站在設(shè)計(jì)的前沿，引導(dǎo)潮流，引導(dǎo)消費(fèi)?？梢哉f(shuō)，一切新的設(shè)計(jì)元素、新的設(shè)計(jì)理念、新的材料、新的工藝、新的陳設(shè)都在樣板房設(shè)計(jì)中有所體現(xiàn)?！暗刂泻ｏL(fēng)情”、“東方情懷”、“歐陸風(fēng)”、“簡(jiǎn)約風(fēng)”、“復(fù)古風(fēng)”等各種流行風(fēng)格；環(huán)保材料、節(jié)能材料；各色陳設(shè)搭配，都是消費(fèi)者的風(fēng)向標(biāo)。

3 樣板房的裝飾設(shè)計(jì)風(fēng)格

3.1 目前風(fēng)格總結(jié)分析

目前，樣板房的設(shè)計(jì)趨于成熟化，而且樣板房設(shè)計(jì)正朝著既要美觀、又要實(shí)用，還要引導(dǎo)裝修潮流的方向發(fā)展。做現(xiàn)代裝修風(fēng)格理念還仍然是提倡簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)，但也更加精致，富有個(gè)性化。具體地講，就是“輕裝修、重裝飾”。裝修需要一定量的留白，體現(xiàn)到現(xiàn)在的設(shè)計(jì)，做得非常簡(jiǎn)潔的風(fēng)格，主要靠一些有個(gè)性有特點(diǎn)的裝飾品裝飾。業(yè)主也可以根據(jù)自己的要求來(lái)安排自己的空間，根據(jù)自己的喜好來(lái)進(jìn)行裝修?？梢哉f(shuō)按照什么風(fēng)格做，選擇自己喜歡的一些配飾，或者根據(jù)自己的職業(yè)特點(diǎn)、業(yè)余愛好、性格趨向甚至情緒變化等，選擇適合自己的家私、臺(tái)燈、地毯等裝飾品，做到千人千面，體現(xiàn)自己的獨(dú)特魅力?，F(xiàn)在的樣板房設(shè)計(jì)大多在空間劃分、裝修材料和家具樣式上下功夫。風(fēng)格上簡(jiǎn)約主義設(shè)計(jì)和模式酒店式設(shè)計(jì)十分盛行。樣板房設(shè)計(jì)平庸雷同，毫無(wú)生氣可言，導(dǎo)致消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)樣板房的距離感，很難對(duì)于戶型使用提出有益建議和以后在該住宅中生活場(chǎng)景的想象提示。事實(shí)往往是，很多地產(chǎn)開發(fā)商在樣板房戶型上往往選取大戶型，以期達(dá)到更寬敞的室內(nèi)景觀效果。但是另一方面，開發(fā)商是通過(guò)縮小樣板房中家具尺寸以換取較大空間效果的做法。這樣的做法導(dǎo)致樣板房效果可信度的降低，在今后的樣板房設(shè)計(jì)中，這種做法是否保留，是個(gè)值得思考的問題。

3.2 幾種較為流行的樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格

(1) 新古典主義風(fēng)格

新古典主義的設(shè)計(jì)風(fēng)格其實(shí)是經(jīng)過(guò)改良的古典主義風(fēng)格。新古典風(fēng)格從簡(jiǎn)單到繁雜、從整體到局部，精雕細(xì)琢，鑲花刻金都給人一絲不茍的印象。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，仍然可以很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過(guò)于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條。在新古典主義設(shè)計(jì)風(fēng)格的樣板房中，家具還是配飾均以其優(yōu)雅、唯美的姿態(tài)，平和而富有內(nèi)涵的氣韻，可以讓購(gòu)房者感受到高雅、貴族之身份。常見的壁爐、水晶宮燈亦是新古典風(fēng)格的點(diǎn)睛之筆。

(2)簡(jiǎn)歐式風(fēng)格

簡(jiǎn)歐式是目前別墅樣板房比較裝修流行的一種風(fēng)格，就是簡(jiǎn)約現(xiàn)代的歐式風(fēng)格。這種風(fēng)格也是簡(jiǎn)約和歐式風(fēng)格的融合。這幾年提倡簡(jiǎn)約風(fēng)格，但是歐式風(fēng)格的華麗典雅高貴，卻又是不忍擯棄的，慢慢的就發(fā)展成這種簡(jiǎn)歐式了，一般來(lái)說(shuō)，這種風(fēng)格用在面積較大的樣板房，比如別墅。其中又分成度假性質(zhì)的和居住性質(zhì)，這兩種性質(zhì)的別墅設(shè)計(jì)側(cè)重點(diǎn)是不一樣的。日常居住的別墅樣板房，首先要考慮到日常生活的功能，不能太藝術(shù)化、太鄉(xiāng)村化，應(yīng)多一些實(shí)用。而度假性質(zhì)的別墅樣板房，則可以相對(duì)多元化一點(diǎn)，可以營(yíng)造一種與日常居家不同的感覺。居住型別墅樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格可以是典雅一些、現(xiàn)代一些甚至帶些小資情調(diào)，而度假型別墅樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格則可以粗獷些、自然些、鄉(xiāng)村些甚至帶些原生態(tài)的味道。這里強(qiáng)調(diào)，別墅設(shè)計(jì)風(fēng)格一定要考慮當(dāng)?shù)氐臍夂?、地理以及地域文化，別墅裝修要內(nèi)外協(xié)調(diào)，多種裝修風(fēng)格可以混搭，只要自然協(xié)調(diào)即可。

(3)銳中式風(fēng)格

用現(xiàn)代元素包裹傳統(tǒng)靈魂，這就是銳中式的核心理念。比如說(shuō)會(huì)將中式風(fēng)格線條化、抽象化等，讓其在傳統(tǒng)與現(xiàn)代中間進(jìn)行演變，并結(jié)合當(dāng)下生活所需，拆分重組，構(gòu)成新的視覺感。銳中式更多的是一種“根”的氣質(zhì)，比如旗袍，比如中國(guó)紅，比如明式家具、京劇、昆曲、剪紙等，將這些根深蒂固的元素融入到現(xiàn)代設(shè)計(jì)中。傳統(tǒng)的中式風(fēng)格由于大量采用深色的原木家具等裝飾，不免顯得沉重。相比之下，銳中式就很輕盈。深白、赤黑、亦或炫彩，它用現(xiàn)代的色彩包裹傳統(tǒng)的靈魂，簡(jiǎn)化的線條、蜿蜒的圖騰，借著這樣一種風(fēng)格，讓長(zhǎng)期停留在巴黎、紐約、米蘭的眼光，重新聚焦中國(guó)學(xué)，當(dāng)頂級(jí)時(shí)尚紛紛將中式元素融入其中的時(shí)候，將國(guó)際風(fēng)尚運(yùn)用到中式中，讓它得以完整地傳播出去。樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格里，銳中式會(huì)越來(lái)越受歡迎。

(4)田園風(fēng)格

隨著住宅建設(shè)的加速和居住條件的改善，現(xiàn)代都市的建筑外觀與室內(nèi)空間裝飾都越來(lái)越遠(yuǎn)離自然，事業(yè)的壓力、繁瑣的應(yīng)酬讓他們需要一個(gè)更為簡(jiǎn)單的環(huán)境給自己的身心一個(gè)放松的空間?；貧w自然的風(fēng)尚無(wú)疑能幫助他們減輕壓力、舒緩身心、滿足追求恬靜的田園生活的需求?；貧w自然，人們向往自然，用自然材料，渴望住在天然綠色環(huán)境中。因而在室內(nèi)設(shè)計(jì)流派紛呈的今天，崇尚自然、返璞歸真的田園風(fēng)格歷久不衰，成為室內(nèi)設(shè)計(jì)的一種重要趨勢(shì)。在崇尚自然的大趨勢(shì)下，回歸自然、營(yíng)造鄉(xiāng)情野趣也就成了相當(dāng)一部分都市人的志趣所在。田園風(fēng)格倡導(dǎo)“回歸自然”，美學(xué)上推崇“自然美”，認(rèn)為只有崇尚自然、結(jié)合自然，才能在當(dāng)今高科技快節(jié)奏的社會(huì)生活中獲取生理和心理的平衡。因此田園風(fēng)格力求表現(xiàn)悠閑、舒暢、自然的田園生活情趣。崇尚返樸歸真、回歸自然，回歸原始和自然在創(chuàng)造空間時(shí)摒棄人造材料的制品，把木材、磚石、草藤、棉布等天然材料運(yùn)用于室內(nèi)設(shè)計(jì)中。強(qiáng)調(diào)自然色彩和天然材料的應(yīng)用，顯示材料的紋理，清新淡雅，結(jié)合室內(nèi)綠化，來(lái)創(chuàng)造自然、簡(jiǎn)樸、高雅的氛圍。

4 樣板房裝飾設(shè)計(jì)的幾種方法

4.1 充分展現(xiàn)自己優(yōu)點(diǎn)

不管是什么樣的戶型，都不可能是永遠(yuǎn)完美的，它們都有自身的優(yōu)缺點(diǎn)。那么樣板房設(shè)計(jì)的目的之一就是要充分展現(xiàn)該戶型的優(yōu)點(diǎn)，比如:空間結(jié)構(gòu)靈活，墻體可以自由拆改；布局完美，視覺面積寬大，采光良好；以及適宜的空間高度等。另外，還要吧良好的視線、景觀要充分展現(xiàn)出來(lái)，并以設(shè)計(jì)手法得以強(qiáng)化，讓購(gòu)房者覺得物超所值。

4.2 彌補(bǔ)缺憾

前面講過(guò)，由于判定標(biāo)準(zhǔn)的不同，所以沒有哪個(gè)戶型是絕對(duì)完美的，在樣板房設(shè)計(jì)的時(shí)候就要注意彌補(bǔ)缺憾。那么這里比較常用的手法就是錯(cuò)覺法了?？梢岳萌说囊曈X錯(cuò)覺來(lái)調(diào)節(jié)空間的大小，或利用色彩的微差，來(lái)改善空間感。另外還有放開法，把空間局部放開，拉大空間界面，使空間顯得比實(shí)際建筑面積大。這都是在樣板房設(shè)計(jì)的時(shí)候需要考慮到的問題。

4.3 差異化

展現(xiàn)優(yōu)點(diǎn)彌補(bǔ)缺點(diǎn)之后，樣板房設(shè)計(jì)下接著要做的就是如何在眾多的樣板房里脫穎而出了。這里一般采用差異化手法來(lái)實(shí)現(xiàn)。什么叫差異化呢，就是要和別人的不同，要讓買家看到設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)。應(yīng)有鮮明的主題思路和明確的風(fēng)格特點(diǎn)，這些都容易令人印象深刻。

5 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，作為一種無(wú)可替代的營(yíng)銷手段，樣板房的裝飾設(shè)計(jì)如果做得好，那么就可以極大的提升購(gòu)房人的購(gòu)房熱情，促進(jìn)銷售。因此，對(duì)開發(fā)商、設(shè)計(jì)人員來(lái)說(shuō)，深入了解房地產(chǎn)營(yíng)銷與樣板房之間的關(guān)系，掌握樣板房裝飾設(shè)計(jì)的特點(diǎn)、風(fēng)格、手法，不斷提高裝飾設(shè)計(jì)水平都是十分有必要的。

參考文獻(xiàn)

篇4

房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)合同范本如下：

委托方(甲方):上海××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

受托方(乙方):上海××廣告有限公司

根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)合同法》及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,甲、乙雙方在平等、自愿、等價(jià)有償、公平、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上,經(jīng)友好協(xié)商,就甲方委托乙方對(duì)××湖畔名居(暫定名)項(xiàng)目進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)服務(wù)等事宜,達(dá)成一致意見,特簽訂本合同,以資信守。

第一條 廣告設(shè)計(jì)合同服務(wù)范圍

甲方委托乙方為其開發(fā)建設(shè)的××湖畔名居(暫定名)項(xiàng)目進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)服務(wù),負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的廣告策劃、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)等事宜。

第二條 廣告設(shè)計(jì)合同服務(wù)期限

1、本合同期限自××××年×月××日起至××××年×月××日止,共計(jì)××個(gè)月。

2、本合同所約定合同期限屆滿前一個(gè)月前,經(jīng)協(xié)商同意,雙方可就續(xù)簽合同具體條款進(jìn)行協(xié)商,經(jīng)協(xié)商一致,另行簽訂合同書。否則,合同期滿,本合同自行終止。

3、如甲方因銷售周期調(diào)整、節(jié)假日、或本項(xiàng)目發(fā)生重大調(diào)整或出現(xiàn)停建、緩建等其它原因,甲方有權(quán)要求乙方暫時(shí)停止服務(wù)或解除合同。暫停服務(wù)的期間乙方一切工作暫停,甲方不需支付本期間服務(wù)費(fèi)用,合同期限相應(yīng)順延。如甲方解除本合同,雙方按已履行的期限及本合同約定的月費(fèi)用結(jié)算,除此之外,甲方不再承擔(dān)其他任何責(zé)任、賠償?shù)取Ｒ陨锨闆r,甲方須提前15日書面通知乙方。

第三條 廣告設(shè)計(jì)合同服務(wù)內(nèi)容

1、項(xiàng)目廣告策劃(包括但不限于項(xiàng)目案名、LOGO、主題廣告語(yǔ),以及廣告定位、廣告策略及創(chuàng)意構(gòu)想、傳播與媒介策略、推廣總體策劃思路、推廣主題、公關(guān)活動(dòng)策略及廣告文案策劃和具體廣告實(shí)施方案);

2、沿海品牌推廣策劃(包括但不限于項(xiàng)目推廣過(guò)程中的公司品牌整合及活動(dòng)策劃);

3、示范區(qū)整體包裝方案(銷售中心、景觀環(huán)境及停車、樣板房、商業(yè)街);

4、項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)(包括但不限于項(xiàng)目報(bào)紙廣告、戶外廣告、雜志廣告、電視標(biāo)版廣告創(chuàng)意、項(xiàng)目營(yíng)銷資料如樓書、折頁(yè)、海報(bào)、DM、戶型單張、網(wǎng)站表現(xiàn)等的設(shè)計(jì)及其它應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì));

5、項(xiàng)目VI及形象包裝策劃(包括但不限于工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售中心包裝、看樓通道包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)、外展包裝、展覽設(shè)計(jì)的創(chuàng)意、活動(dòng)包裝的策略制定及其設(shè)計(jì));

6、項(xiàng)目活動(dòng)策劃及執(zhí)行(包括但不限于項(xiàng)目樣板區(qū)開放、開盤、展覽、入伙、外展及階段性促銷活動(dòng)的策劃及建議、大型公關(guān)推廣活動(dòng)策劃活動(dòng)及推行等)。

第四條 服務(wù)費(fèi)及付款方式

1、服務(wù)費(fèi):

合同總金額為(大寫)××萬(wàn)元整(￥××萬(wàn)元), 即每月服務(wù)費(fèi)為×萬(wàn)元。

該價(jià)款包括策劃、設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、編制、監(jiān)控、建議、人工、材料、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交通費(fèi)、稅費(fèi)、利潤(rùn)等乙方完成本合同約定服務(wù)內(nèi)容并經(jīng)甲方確認(rèn)合格所需的一切費(fèi)用。除本合同另有約定外,甲方無(wú)需另行向乙方支付其它任何費(fèi)用。

2、支付方式:

甲方每季度支付乙方服務(wù)費(fèi)人民幣(大寫)××萬(wàn)元整(￥××萬(wàn)元)。

甲方向乙方支付服務(wù)費(fèi)用采用每季度結(jié)算方式。乙方按本作進(jìn)度表、工作計(jì)劃及甲方工作單完成每季度全部工作后,向甲方提交工作成果,經(jīng)甲方確認(rèn)后,甲方于下季度第一月的15個(gè)日歷天內(nèi)向乙方支付上一季度的服務(wù)費(fèi)用。

3、乙方應(yīng)在甲方付款的同時(shí),向甲方提供正式的發(fā)票,否則甲方有權(quán)拒絕付款,且并不因此承擔(dān)任何違約責(zé)任,乙方仍應(yīng)按本合同約定履行義務(wù)。

第五條 廣告運(yùn)作規(guī)則

1、本合同簽約后該項(xiàng)目即進(jìn)入本合同約定的服務(wù)具體操作階段。乙方在本合同簽訂后15個(gè)日歷天內(nèi)須向甲方提供總體推廣策劃案及創(chuàng)意框架思路報(bào)告及實(shí)施方案和工作進(jìn)度表,并嚴(yán)格制定每一個(gè)分項(xiàng)的實(shí)施過(guò)程,甲方在收到前述文件后5個(gè)工作日給予反饋意見。

如甲方提出異議的,乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)甲方的意見在15個(gè)日歷天內(nèi)提交修改后的總體推廣策劃方案及創(chuàng)意框架思路、實(shí)施方案和工作進(jìn)度表,如乙方不同意甲方意見或逾期未提交經(jīng)修改的前述文件,甲方有權(quán)解除本合同,雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任,甲方無(wú)需為此支付費(fèi)用。

經(jīng)甲方確認(rèn)后,前述文件即作為本合同附件予以履行。甲方的確認(rèn)、修改意見等并不能免除乙方應(yīng)承擔(dān)的任何責(zé)任。

2、乙方應(yīng)將經(jīng)甲方確認(rèn)的總體推廣策劃方案及創(chuàng)意框架思路、實(shí)施方案和工作進(jìn)度表嚴(yán)格貫徹落實(shí)到每一個(gè)分項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中,并按照經(jīng)甲方簽字確認(rèn)的前述文件、進(jìn)度計(jì)劃及甲方下發(fā)的工作任務(wù)單、甲方調(diào)整后的計(jì)劃等分步實(shí)施,各項(xiàng)工作完成的日期以乙方提交該工作服務(wù)成果的書面報(bào)告之日為實(shí)際完成之日。

3、為配合市場(chǎng)變化,甲方可隨時(shí)提出修改調(diào)整總體策劃方案、創(chuàng)意框架思路方案、實(shí)施方案和工作進(jìn)度表。乙方應(yīng)當(dāng)無(wú)條件的予以服從,并在接到甲方通知后5個(gè)工作日內(nèi)向甲方提交修改好的總體策劃方案、創(chuàng)意框架思路方案、實(shí)施方案和工作進(jìn)度表。甲方無(wú)需對(duì)該調(diào)整增加費(fèi)用。

4、乙方應(yīng)就該項(xiàng)目整合推廣成立××湖畔名居(暫定名)項(xiàng)目小組,該項(xiàng)目小組成員應(yīng)包括資深策略師、資深策劃師、資深文案、平面設(shè)計(jì)總監(jiān)、設(shè)計(jì)指導(dǎo)、立體空間設(shè)計(jì)指導(dǎo);另外,乙方必須成立本項(xiàng)目的專案小組。乙方應(yīng)于本合同簽訂之日向甲方提供提供項(xiàng)目小組及專案小組人員名單,并經(jīng)甲方認(rèn)可,如乙方要調(diào)整該項(xiàng)目小組或?qū)０感〗M人員,需提前5日通知甲方并取得甲方認(rèn)可。甲方有權(quán)對(duì)該項(xiàng)目小組及專案小組人員的工作表現(xiàn)或業(yè)務(wù)水平提出意見,有權(quán)要求乙方更換,乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起3日內(nèi)予以更換。甲方認(rèn)可或更換意見,并不能免除乙方應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。

5、乙方的專案小組人員,應(yīng)充分配合項(xiàng)目良性進(jìn)展,與甲方實(shí)行周例會(huì)制度,由乙方負(fù)責(zé)招集,雙方共同確定整周的工作,有序安排進(jìn)度。若需臨時(shí)增加例會(huì),甲方需提前48小時(shí)通知乙方,乙方需全力配合甲方。每會(huì)由乙方專人于會(huì)后3日內(nèi)將記錄整理的會(huì)議紀(jì)要交于甲方備忘,須加蓋乙方公章。

6、每月應(yīng)不少于一次召開雙方高層工作會(huì)議,乙方須提交廣告效果評(píng)估報(bào)告,檢討廣告效果,以指導(dǎo)和調(diào)整項(xiàng)目推廣的廣告策略,乙方應(yīng)按時(shí)于每月的1日提交月度、每季度的1日提交上一季度工作總結(jié)和下一季度工作計(jì)劃,并于每年的1日提交上年度工作總結(jié)和下年度工作計(jì)劃。為配合市場(chǎng)變化,甲方可隨時(shí)提出修改調(diào)整工作計(jì)劃,乙方在接到甲方調(diào)整通知后3個(gè)工作日內(nèi)提交修改完畢的工作計(jì)劃;當(dāng)甲方有重大活動(dòng)及綜合會(huì)議時(shí)要求乙方人員參加,乙方必須積極響應(yīng)并不準(zhǔn)以任何理由推脫。

7、乙方負(fù)責(zé)人在開盤期前二個(gè)月及開盤期當(dāng)月這三個(gè)月內(nèi),應(yīng)有10天/月的時(shí)間在甲方指定現(xiàn)場(chǎng)辦公,項(xiàng)目開盤后乙方必須有負(fù)責(zé)人駐場(chǎng)。費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)。

8、乙方現(xiàn)指定××為該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)整個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的安排、執(zhí)行和與甲方的溝通、聯(lián)絡(luò)。該負(fù)責(zé)人向甲方所作出的任何承諾、保證、函件、簽字、確認(rèn)等均視為乙方的行為,均由乙方承擔(dān)責(zé)任。

9、甲方現(xiàn)指定×××為該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)整個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的安排、執(zhí)行和與乙方的溝通、聯(lián)絡(luò)。該負(fù)責(zé)人無(wú)權(quán)向乙方做出任何承諾、保證、函件、簽字、確認(rèn)等,無(wú)權(quán)減少本合同項(xiàng)下乙方義務(wù)或甲方權(quán)利,無(wú)權(quán)增加乙方權(quán)利、費(fèi)用或甲方義務(wù),任何承諾、確認(rèn)等均須以甲方加蓋公章的方式確認(rèn)。

10、乙方應(yīng)按照甲方提供的總體營(yíng)銷預(yù)算計(jì)劃,編制相應(yīng)的廣告及活動(dòng)推廣成本預(yù)算及進(jìn)行費(fèi)用監(jiān)控,并經(jīng)甲方確認(rèn)。

第六條 限制

在雙方約定的服務(wù)期內(nèi),乙方不得再接受與甲方委托項(xiàng)目相同地段的其他公司房地產(chǎn)項(xiàng)目之任何廣告推廣業(yè)務(wù)。

第七條 服務(wù)成果形式和要求

1、乙方為甲方提供服務(wù)內(nèi)容均須以文字、圖紙、圖片或其它形式的載體體現(xiàn),各服務(wù)成果具體載體均應(yīng)當(dāng)為至少提供書面文本二套及電子文檔一套;

2、乙方應(yīng)對(duì)其向甲方提供的工作成果進(jìn)行充分的說(shuō)明,達(dá)到甲方工作人員可以充分理解。如甲方工作人員有提出異議,乙方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)給予充分解釋。

3、乙方應(yīng)當(dāng)每月五日前,向甲方提交服務(wù)月報(bào),其中應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)月計(jì)劃、當(dāng)月已完成的項(xiàng)目、計(jì)劃履行情況、下月計(jì)劃以及對(duì)已履行情況的分析、建議。

4、乙方提交的工作成果均須經(jīng)甲方簽字同意。如甲方對(duì)其內(nèi)容提出異議的,乙方應(yīng)當(dāng)按甲方意見限期修改,直至滿足甲方要求。對(duì)于緊急事項(xiàng),甲方可通過(guò)電話、傳真通知確認(rèn),并在確認(rèn)后24小時(shí)內(nèi)以特快專遞的方式發(fā)出書面確認(rèn)。經(jīng)甲方確認(rèn)工作成果,乙方對(duì)其文件承擔(dān)責(zé)任,不得更改。

5、其他要求

(1) 乙方向甲方提交的各種策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、報(bào)告等文件,均應(yīng)加蓋乙方公章及設(shè)計(jì)人員、起草人員以及審定人員的名稱,并應(yīng)當(dāng)通過(guò)直接提交或特快專遞郵寄的方式送達(dá)甲方,甲方不接受其它任何形式的送達(dá)。

(2)以上文字、圖片、載體均為設(shè)計(jì)圖紙及樣稿,該設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)當(dāng)清楚明晰,并注明其適用使用的媒體,其相應(yīng)的電子版本可以直接被廣告公司、媒體或印刷企業(yè)等用于制作菲林(底片)。

第八條 雙方權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方權(quán)利及義務(wù)

1、雙方合作期間,甲方應(yīng)積極配合乙方,及時(shí)提供乙方所需的甲方所持有的各類圖片和文字資料,并應(yīng)對(duì)上述資料的準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起7日內(nèi)向甲方提交所需資料明細(xì),經(jīng)甲方確認(rèn)后,甲方于15日內(nèi)提供。

2、甲方有權(quán)對(duì)乙方提交的策劃思路、廣告方案、設(shè)計(jì)稿和所有乙方所提交的工作成果提出修改意見和建議,乙方據(jù)此在甲方指定期限內(nèi)進(jìn)行修改、調(diào)整完畢,直至甲方簽字認(rèn)可后方可定稿;若乙方修改或調(diào)整三次后仍未達(dá)到甲方的要求,甲方有權(quán)單方終止合同,雙方按已履行的期限及本合同約定的月費(fèi)用結(jié)算,除此之外,甲方不再承擔(dān)其他任何責(zé)任、賠償?shù)取?/p>

3、甲方應(yīng)及時(shí)在雙方商定的工作時(shí)間內(nèi)審定乙方每一步的策劃、設(shè)計(jì)方案,并監(jiān)督乙方設(shè)計(jì)工作的進(jìn)度、質(zhì)量等,指導(dǎo)乙方工作,并最終簽字定稿;若乙方原因使設(shè)計(jì)工作的進(jìn)度、質(zhì)量受到影響,甲方有權(quán)單方終止合同。甲方未在規(guī)定或商定工作時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提交的工作成果進(jìn)行審定的,并不視為甲方對(duì)乙方工作成果的認(rèn)可。

4、如因乙方原因不能按照計(jì)劃報(bào)紙(包括出現(xiàn)錯(cuò)版、錯(cuò)時(shí)、錯(cuò)稿等情況),由此導(dǎo)致甲方的經(jīng)濟(jì)損失,甲方有權(quán)要求乙方承擔(dān)當(dāng)月服務(wù)費(fèi)的50%作為違約賠償金,并對(duì)因此給甲方造成的損失,甲方有權(quán)追償;如屬乙方原因造成對(duì)甲方項(xiàng)目的負(fù)面報(bào)道達(dá)3家媒體以上轉(zhuǎn)載、或引發(fā)2戶以上購(gòu)房者訴訟或投訴等事故的,甲方除按上述方式處理外,同時(shí)有權(quán)解除本合同。

5、甲方在媒體規(guī)定最后送稿時(shí)限并預(yù)留乙方修改時(shí)間前提下,有權(quán)利隨時(shí)要求對(duì)稿件進(jìn)行修改。但若簽字定稿后,甲方再次提出修改,由此而產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由甲方承擔(dān)。乙方根據(jù)甲方簽字稿輸出膠片以后,若甲方再次提出修改要求,乙方根據(jù)修改稿重出膠片所發(fā)生的費(fèi)用,并經(jīng)甲方確認(rèn)后,由甲方承擔(dān)。

6、甲方在提出各種正式建議與意見時(shí),應(yīng)采用書面方式,以增進(jìn)溝通之效率,及未來(lái)之查證。

7、在乙方按甲方確認(rèn)的進(jìn)度和計(jì)劃完成工作,并向甲方提交工作成果,且經(jīng)甲方認(rèn)可的前提下,甲方應(yīng)按照本合同規(guī)定,按時(shí)向乙方支付服務(wù)費(fèi)。

8、乙方依據(jù)本協(xié)議所完成的工作成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方所有,乙方向甲方提供的一切策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)等工作成果,一經(jīng)由甲方審核、確認(rèn)并采用,其使用權(quán)、著作權(quán)(版權(quán))、載體所有權(quán)等權(quán)利歸甲方所有。甲方有權(quán)用于廣告、對(duì)外宣傳以及再轉(zhuǎn)讓等,而無(wú)須向乙方支付任何費(fèi)用。

9、如有不可控的意外情況發(fā)生,甲方有權(quán)根據(jù)情況暫停當(dāng)月的廣告推廣活動(dòng),而不需向乙方支付當(dāng)月的相關(guān)費(fèi)用。

(二)乙方權(quán)利和義務(wù)

1、乙方承接甲方廣告業(yè)務(wù),應(yīng)盡職盡責(zé)為甲方服務(wù),按時(shí)、按質(zhì)、按量完成甲方委托的各項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)、制作等業(yè)務(wù),所有廣告需甲方同意并簽字后才能或?qū)嵤?在推廣活動(dòng)中乙方應(yīng)為甲方的相關(guān)資料保密,如因乙方因素造成損失的,乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2、乙方應(yīng)按本合同約定主動(dòng)提前向甲方索要各類工作所需甲方持有的相關(guān)資料,在甲方向乙方提供相關(guān)資料的同時(shí),乙方簽字確認(rèn),并妥善保管,如果出現(xiàn)重要文件泄漏或丟失,乙方應(yīng)賠償給甲方造成的損失并承擔(dān)法律責(zé)任。乙方應(yīng)提供報(bào)紙打樣稿給甲方確認(rèn)顏色偏差,若因乙方工作緣故導(dǎo)致成品與甲方確認(rèn)之正稿不一致,從而致使甲方受損,乙方應(yīng)賠償給甲方相應(yīng)的損失。

3、乙方所有策劃方案及相關(guān)建議、文案須以書面形式向甲方匯報(bào),合同內(nèi)所有服務(wù)內(nèi)容都要經(jīng)過(guò)甲方簽字認(rèn)可。

4、經(jīng)甲方簽字確認(rèn)后的作品,原則上不得進(jìn)行修改。若因特殊原因需修改,雙方應(yīng)協(xié)商解決,若因甲方原因延誤時(shí)間造成損失,乙方不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

5、未經(jīng)甲方同意,乙方不得將本合同項(xiàng)下工作單項(xiàng)或全部轉(zhuǎn)讓或另行委托給第三方或與第三方合作。若因乙方因素而給甲方造成損失,乙方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

6、乙方保證向甲方交付的各種策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)成果均由乙方獨(dú)立創(chuàng)作完成,必須符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī),并保證向甲方提供的策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、方案等服務(wù)和作品的內(nèi)容,包括所使用的圖片、標(biāo)志、用語(yǔ)、音樂、肖像、表現(xiàn)形式等均合法取得,保證有權(quán)使用并可用于甲方項(xiàng)目的使用和廣告,乙方不得侵犯他人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、肖像權(quán)等權(quán)利,如有侵犯他人權(quán)利或違反相關(guān)規(guī)定的,由乙方承擔(dān)責(zé)任、費(fèi)用和行政處罰。若因此給甲方造成損失的,由乙方承擔(dān)全部賠償責(zé)任,包括但不限于:訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、律師費(fèi)、鑒定費(fèi)、公證費(fèi)、差旅費(fèi)等,如甲方為繼續(xù)使用而支付使用費(fèi)的,該費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

7、乙方保證向甲方提交用于對(duì)外宣傳的文案及圖片符合政策法律規(guī)定之要求,若因此給甲方造成損失的,由乙方承擔(dān)責(zé)任。

8、在本合同終止時(shí),乙方須將所有創(chuàng)作物料(即包括印刷膠片及打樣、報(bào)紙及其他媒體的輸出內(nèi)容以及項(xiàng)目圖片設(shè)計(jì)稿、畫稿、制版、輸出MO、膠片及CD等)交回甲方。

9、乙方應(yīng)對(duì)其策劃創(chuàng)意、活動(dòng)等的內(nèi)容負(fù)責(zé),保證其合法性,不得侵犯第三方的合法權(quán)益。如有侵權(quán)等行為,責(zé)任及賠償均由乙方承擔(dān),甲方不承擔(dān)任何責(zé)任及賠償。

10、乙方未經(jīng)征得甲方同意,不得改動(dòng)甲方提供的文字資料及相關(guān)圖紙,否則一切后果由乙方承擔(dān);

11、對(duì)于每一項(xiàng)設(shè)計(jì),乙方應(yīng)當(dāng)按期向甲方至少提供二套不同設(shè)計(jì)(包括方案、說(shuō)明和草圖),各項(xiàng)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)明確其制作所需的材質(zhì)、顏色等具體要求。由甲方選擇或提出意見,乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)甲方意見并在甲方指定期限內(nèi)修改完畢,經(jīng)甲方確認(rèn)設(shè)計(jì)后出具圖紙。甲方有權(quán)要求乙方對(duì)其設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改或重新設(shè)計(jì)。

第九條 聲明與保證

本合同的簽訂及合同中所確定的各服務(wù)項(xiàng)目,并不視為由乙方獨(dú)家服務(wù),甲方有權(quán)在合同期限內(nèi)根據(jù)需要將部分或全部服務(wù)項(xiàng)目委托其他人,甲方亦有權(quán)通知乙方而減少服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)減少。

第十條 違約責(zé)任

1、除不可抗力原因或本合同另有約定外,甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同的條款,否則,違約方須承擔(dān)違約責(zé)任。

2、在合同期內(nèi),若乙方的工作不能滿足甲方的要求的,累計(jì)或連續(xù)發(fā)生三次以上的,甲方可解除本合同。

3、乙方不能按合同約定之要求及期限或甲方調(diào)整后的期限按時(shí)完成各項(xiàng)工作,包括乙方未按甲方或合同要求及時(shí)、準(zhǔn)確提供甲方所需之稿件、電子文件、膠片、BETA帶等創(chuàng)作成品的,或相關(guān)方案、策劃、平面設(shè)計(jì)等或其他遲延提供服務(wù)的行為,均視為乙方違約。每逾期1日,甲方有權(quán)按違約當(dāng)月服務(wù)費(fèi)的千分之一向乙方收取違約賠償金,并承擔(dān)因乙方遲延交付工作給甲方造成的全部損失。逾期達(dá)10日的,甲方有權(quán)解除本合同;除此之外,如乙方所服務(wù)內(nèi)容非因甲方原因發(fā)生三次以上遲延交付情況,乙方應(yīng)當(dāng)向甲方承擔(dān)合同總金額千分之一的違約賠償金,發(fā)生五次以上,甲方有權(quán)解除本合同。

4、若乙方未能按本合同約定完好歸還甲方提供之文件材料,每逾期1日,應(yīng)向甲方支付違約賠償金人民幣500元。

5、若乙方違反本合同第六條的約定,在接受甲方的委托后,又接受與甲方委托項(xiàng)目相同地段的其他公司房地產(chǎn)項(xiàng)目之廣告推廣業(yè)務(wù),則甲方有權(quán)解除本合同,乙方應(yīng)按本合同總金額的20%向甲方支付違約賠償金。

6、合同期內(nèi),如因乙方原因造成甲方損失或損害甲方商譽(yù)的,甲方有權(quán)解除本合同;

7、乙方違反本合同其它約定的,經(jīng)甲方書面通知限期改正或履行,而期滿仍未改正或履行的,甲方有權(quán)解除本合同。

8、除本合同另有約定之外,因乙方原因解除本合同的,乙方應(yīng)向甲方支付本合同總價(jià)款20%的違約賠償金,對(duì)因此給甲方造成的損失,乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

9、甲方有權(quán)從應(yīng)支付給乙方的款項(xiàng)中直接扣除乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償金等款項(xiàng),如不足賠償甲方的損失的,甲方有權(quán)繼續(xù)向乙方追償。

10、本合同履行期限內(nèi),甲方可隨時(shí)提前30日通知乙方解除本合同,雙方按已履行的期限及本合同約定的月費(fèi)用結(jié)算,除此之外,甲方不再承擔(dān)其他任何責(zé)任、賠償?shù)取?/p>

第十一條 合同終止和解除

(一)有下列情形之一的,合同權(quán)利義務(wù)終止

1、本合同因已按約定服務(wù)內(nèi)容履行完畢而自然終止;

2、本合同經(jīng)雙方協(xié)商一致而終止;

3、本合同約定的其他解除終止合同的情形;

4、法律法規(guī)規(guī)定終止的其他情形。

(二)因違約而終止本合同

1、除本合同另有約定之外,由于乙方違約造成本合同不能履行或不能完全履行,如果甲方認(rèn)為本合同已無(wú)必要繼續(xù)履行或乙方在收到甲方要求其糾正違約的通知后仍不糾正其違約行為,則甲方有權(quán)向乙方發(fā)出解除本合同的書面通知,該通知自到達(dá)乙方時(shí)生效,乙方須按本合同總金額的20%向甲方支付違約賠償金,甲方有權(quán)直接在應(yīng)向乙方支付而未付款項(xiàng)中直接扣除乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償金,違約賠償金不足以彌補(bǔ)甲方損失的,甲方可繼續(xù)向乙方追償。

2、除本合同另有約定之外,由于甲方違約造成本合同不能履行或不能完全履行,如果甲方在收到乙方要求其糾正違約的通知后仍不糾正其違約行為,則乙方有權(quán)向甲方發(fā)出解除本合同的書面通知,該通知自送達(dá)甲方時(shí)生效,甲方應(yīng)向乙方支付雙方確認(rèn)已完成工作量的款項(xiàng),并按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。守約方依據(jù)本款規(guī)定解除本合同,并不影響其追究違約方的違約責(zé)任的權(quán)利。

第十二條 保密條款

1、未經(jīng)合同其他方書面同意,任何一方對(duì)本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業(yè)秘密、技術(shù)資料、圖紙、數(shù)據(jù)、以及與業(yè)務(wù)有關(guān)的客戶的信息及其他信息等)負(fù)保密責(zé)任,并不得向任何人披露上述資料和信息,但正常履行本合同項(xiàng)下義務(wù)的除外。

2、任何一方泄密導(dǎo)致合同其他方遭受損失的,泄密方應(yīng)按違約當(dāng)月服務(wù)費(fèi)總額的20%向合同其他方支付違約金,違約金不足以賠償合同其他方損失的,應(yīng)按合同其他方的實(shí)際損失賠償。

3、本保密條款具有獨(dú)立性,不受本合同的終止或解除的影響。

第十三條 適用法律條款

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決均適用中華人民共和國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)。

第十四條 爭(zhēng)議的解決

凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議,合同各方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決;如果協(xié)商不能解決,可向甲方所在地的人民法院提起訴訟。

第十五條 其他

1、合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其它任何聯(lián)系,須用書面形式,送達(dá)本合同所列另一方。

甲方根據(jù)本合同發(fā)出任何通知書予乙方,可發(fā)送致如下地址:

地址:××× 郵編:×××

乙方根據(jù)本合同發(fā)出任何通知書予甲方,可發(fā)送致如下地址:

地址:××× 郵編:×××

2、雙方約定采用郵政特快專遞的形式寄送通知書,寄出48小時(shí)后即視為送達(dá)。

3、本合同如有未盡事宜,經(jīng)雙方友好協(xié)商,可另行簽訂補(bǔ)充合同。

4、本合同一式肆份,甲、乙雙方各執(zhí)貳份,每份均具同等法律效力。

5、本合同自雙方簽字蓋章后生效。

甲方: 乙方:

地址: 地址:

法定代表人 法定代表人

(或授權(quán)簽約人): (或授權(quán)簽約人):

簽約日期: 簽約日期:

附件一:

廣告策劃部分

一、廣告定位

1、市場(chǎng)定位:物業(yè)市場(chǎng)定位,消費(fèi)群體定位

2、形象定位:項(xiàng)目形象定位,目標(biāo)客戶群形象定位

二、廣告策略及創(chuàng)意構(gòu)想

三、項(xiàng)目VI系統(tǒng)的建立與實(shí)施方案

四、傳播與媒介策略的制定

1、傳播策略遵循的原則

2、傳播與媒介覆蓋策略目標(biāo)

3、分階段傳播策略的制定

4、媒介軟文宣傳計(jì)劃的制定、實(shí)施、監(jiān)控及調(diào)整

5、公共關(guān)系策略制定

6、現(xiàn)場(chǎng)包裝策略

五、營(yíng)銷活動(dòng)策略及工具選擇

六、電視廣告、電臺(tái)廣告、網(wǎng)站創(chuàng)意及文案

七、項(xiàng)目全程跟進(jìn)服務(wù)

1、實(shí)行例會(huì)制

原則上一周一例會(huì),但雙方可依據(jù)推廣各階段的具體實(shí)際情況,召集團(tuán)隊(duì)開會(huì)。

2、實(shí)行項(xiàng)目小組制

成立項(xiàng)目小組,充分配合項(xiàng)目良性進(jìn)展。

定期廣告效果跟蹤調(diào)查及信息反饋。

定期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手媒介投放監(jiān)控及信息收集。

廣告及活動(dòng)推廣成本預(yù)算及費(fèi)用監(jiān)控。

活動(dòng)的包裝、策劃與實(shí)施。

提供對(duì)本項(xiàng)目的廣告所涉及的顧問、咨詢服務(wù)配合。

提供除另收費(fèi)項(xiàng)目之外的所有合同期內(nèi)的平面設(shè)計(jì)及服務(wù)配合。

七、提供必要的咨詢與顧問服務(wù)。

注:以上所列清單只為部分內(nèi)容,可視項(xiàng)目具體情況另行增加或減少。

附件二:

銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)清單

1、地盤形象設(shè)計(jì)

樣板區(qū)整體形象包裝

工地圍墻/安全通道圍板

戶外廣告牌

導(dǎo)示系統(tǒng)

導(dǎo)示牌

交通指示牌

公益廣告牌

公告欄

停車場(chǎng)指示牌

會(huì)所指示牌

道路指示牌

服務(wù)指示牌

消防疏散圖

樓層指示牌

樓棟指示牌

門牌

單元牌

立柱掛旗

條幅

招示布

2、售樓處或外賣場(chǎng)形象展示設(shè)計(jì)

功能指示牌

銷售中心形象背景版

售樓處展版設(shè)計(jì)

區(qū)位標(biāo)示牌

看樓路線指引牌

接待區(qū)域形象部分

銷售活動(dòng)宣傳資料及展板

外觀形象

大型噴繪吊旗

條型懸掛式吊旗

樣板間戶型牌

樣板間功能牌

注:1、以上所列清單只為部分內(nèi)容,可視項(xiàng)目具體情況另行增加或減少。

2、以上項(xiàng)目如甲方委托制作,費(fèi)用另計(jì)。

附件三:

銷售資料設(shè)計(jì)清單

1、樓書(或宣傳手冊(cè))

2、單張、折頁(yè)(保證不同促銷期之更換)

3、DM直郵(保證不同促銷期之更換)

4、海報(bào)

5、請(qǐng)柬

6、夾報(bào)

7、邀請(qǐng)函

8、其他印刷品等

注:1、以上所列清單只為部分內(nèi)容,可視項(xiàng)目具體情況另行增加或減少。

2、以上項(xiàng)目如甲方委托乙方制作,費(fèi)用另計(jì)。

附件四:

戶外廣告系統(tǒng)設(shè)計(jì)

1、車體廣告

2、候車亭廣告

3、戶外T型牌廣告

4、路牌廣告

5、路燈旗

6、空飄及彩虹門

篇5

［關(guān)鍵詞］新型房地產(chǎn) 廣告設(shè)計(jì) 未來(lái)發(fā)展

房地產(chǎn)廣告是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、租賃、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。目前，房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)案例層出不窮，目不暇接，可謂“百花齊放、百家爭(zhēng)鳴”。

一、目前房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)類型

隨著日益先進(jìn)的計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)在應(yīng)用中呈現(xiàn)出很鮮明的特征。

一是傳統(tǒng)元素類?，F(xiàn)如今，書法、水墨元素被毫不吝嗇地應(yīng)用在各式各樣的房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作中，很多作品將水墨的流動(dòng)特性和墨色韻味充分地與設(shè)計(jì)創(chuàng)作相結(jié)合，巧妙地表現(xiàn)出地產(chǎn)置業(yè)自然、天趣、不拘形式的特點(diǎn)，迎合了消費(fèi)者的心理需求，致使傳統(tǒng)元素越來(lái)越受到樓書、地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)師們的歡迎。

二是構(gòu)成類。構(gòu)成類房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)包括很多小的類型，如以圖形“嫁接”再組合為主的綜合構(gòu)成型、以幾何圖形為主型和文案為主型，還有以插畫表現(xiàn)為主型等等。綜合構(gòu)成型集多元素于一體，為設(shè)計(jì)主題所用；幾何構(gòu)成型通過(guò)單一元素進(jìn)行構(gòu)成式的設(shè)計(jì)創(chuàng)作；文案型以文案本身為創(chuàng)作元素，經(jīng)過(guò)字體設(shè)計(jì)與編排來(lái)完成作品的設(shè)計(jì)；構(gòu)成類幾乎無(wú)所不容，故在廣告設(shè)計(jì)作品中應(yīng)用最廣泛。

二、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

科技之進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)之騰飛，加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，未來(lái)房地產(chǎn)廣告業(yè)的發(fā)展前景無(wú)限好且呈多元化趨勢(shì)。

一是網(wǎng)絡(luò)廣告將成首選。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告因表現(xiàn)形式多樣，信息覆蓋面廣，針對(duì)性更強(qiáng)，費(fèi)用較低等優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)今被使用得越來(lái)越頻繁。整合網(wǎng)絡(luò)媒體資源，強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)優(yōu)勢(shì)，借助網(wǎng)絡(luò)這個(gè)龐大無(wú)比的虛擬空間去獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益的方式，開始倍受開發(fā)商們青睞。

二是動(dòng)態(tài)式、跨空間式的廣告成主流。一方面，動(dòng)態(tài)式的典型載體——LED新技術(shù)被廣泛應(yīng)用：它不僅色彩鮮艷、立體感強(qiáng)、靜如油畫、動(dòng)如電影、功耗小、壽命長(zhǎng)、性能穩(wěn)定，而且時(shí)尚大氣，引人注目，被廣泛應(yīng)用于只要有商業(yè)活動(dòng)的各種場(chǎng)所。另一方面，跨空間式的典型載體——熱氣球廣告開始斬頭露角：廣告熱氣球一旦升空，任行于高樓大廈、綠樹藍(lán)天之間，跨空間完成作業(yè)，讓許多奇思妙想得以實(shí)現(xiàn)，造成轟動(dòng)效應(yīng)，提升了宣傳對(duì)象的知名度和美譽(yù)度。

二者在作業(yè)中可動(dòng)可靜、靈活多變，深受喜愛，其宣傳造勢(shì)的效應(yīng)不容忽視，在現(xiàn)階段和未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里將成為使用范圍最廣、效果最佳、成本最低的主流廣告媒體形式。

三是以交通、游戲?yàn)檩d體的交互性廣告成為新亮點(diǎn)。城市化進(jìn)程的加快與交通的繁榮，在交通車體和交通沿線配套設(shè)施中載入地產(chǎn)廣告的案例已不是新鮮事兒，但在地鐵、BRT、高鐵、的士、公交上借助網(wǎng)絡(luò)傳媒技術(shù)并進(jìn)行交互式的廣告體驗(yàn)正是現(xiàn)今容易吸引住觀者駐足看個(gè)究竟的新鮮事兒。同時(shí)，隨著網(wǎng)絡(luò)游戲的開發(fā)，借助游戲進(jìn)行中“不可躲避性”的特點(diǎn)，把地產(chǎn)廣告植入游戲之中也已成為亮點(diǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)廣告業(yè)大膽嘗試新媒體網(wǎng)絡(luò)和新載體形式的廣告創(chuàng)作與實(shí)踐，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目的品牌建設(shè)，讓品牌的觀念深入人心。那么，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)的繁榮局面指日可待。

參考文獻(xiàn)

［1］謝新洲. 媒介經(jīng)營(yíng)與管理［M］. 北京：北京大學(xué)出版社，2011.

［2］張先慧. 中國(guó)優(yōu)秀房地產(chǎn)廣告年鑒2010(1-4)［M］. 天津：天津大學(xué)出版社，2010.

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 規(guī)劃 造價(jià)控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)： F253 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè), 發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè), 是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)地位的重要方面。

近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展, 一個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)成了一門炙手可熱的職業(yè)。究其原因, 我們不難發(fā)現(xiàn)，如何向市場(chǎng)提供設(shè)計(jì)好、質(zhì)量高、環(huán)境優(yōu)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,是房地產(chǎn)業(yè)在新的市場(chǎng)環(huán)境的下如何取得較好業(yè)績(jī)需要考慮的重要問題，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃理所當(dāng)然的成為房地產(chǎn)業(yè)工作的重中之重。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中, 房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與施工建設(shè)方案通常是由開發(fā)商內(nèi)部管理人員自行擬定的, 并沒有真正考慮到規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)施工過(guò)程中有可能會(huì)出現(xiàn)的問題, 如設(shè)計(jì)不周全、設(shè)計(jì)深度不夠等等，此外由于設(shè)計(jì)周期偏短，急于開工建設(shè)等因素，導(dǎo)致設(shè)計(jì)規(guī)劃沒創(chuàng)意, 設(shè)計(jì)理念不新穎,不能吸引社會(huì)有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經(jīng)濟(jì)收益。

一、房地產(chǎn)規(guī)劃要考慮的因素

1、市場(chǎng)因素

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目而言, 主要是對(duì)自身市場(chǎng)效益的體現(xiàn), 而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的市場(chǎng)效益主要是來(lái)自于自身的協(xié)調(diào)與政府的宏觀調(diào)控與干預(yù)來(lái)形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境與發(fā)展形勢(shì), 在很大程度上是由開發(fā)商及媒體的不斷引導(dǎo)與渲染而形成一種必然的現(xiàn)象。在項(xiàng)目規(guī)劃的前期, 主要包含對(duì)建設(shè)單位的投資決策與最終目標(biāo)的分析, 以及市場(chǎng)定位及相應(yīng)的供需關(guān)系。

通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè),可以初步了解某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需求關(guān)系及其影響因素，基本把握該區(qū)域房地產(chǎn)客戶的主要消費(fèi)觀念及特性，認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的未來(lái)趨勢(shì)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目主題概念與形象確立的基礎(chǔ)，在前期策劃時(shí)，進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展方向，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，是項(xiàng)目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。

其中市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容：

（1)房型:當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)各類房型的需求比例。

（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標(biāo)。

（3)平面布局：當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房屋平面功能設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，對(duì)房屋朝向、通風(fēng)、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。

（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發(fā)路段居民購(gòu)買力相吻合。

（5)擬開發(fā)項(xiàng)目周圍已投入市場(chǎng)地盤的銷售情況（銷售價(jià)格及已出售成數(shù)）。

2、政府因素

房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃者要具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí), 對(duì)于土地資源的開發(fā)與占用, 要進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)人員與相關(guān)的管理人員要對(duì)相關(guān)的知識(shí)有足夠深入地了解, 特別是對(duì)城市的主體建設(shè)現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)與相應(yīng)的發(fā)展計(jì)劃, 要作出積極地響應(yīng)。

二、房地產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中規(guī)劃者應(yīng)通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，具體內(nèi)容應(yīng)包括：

1、項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的建筑和景觀設(shè)置，應(yīng)注重整體統(tǒng)一，并凸現(xiàn)現(xiàn)代特性，以反映經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展、社會(huì)生產(chǎn)、生活水平日益向上的特性。

2、項(xiàng)目綠化系統(tǒng)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目綠化系統(tǒng)對(duì)于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有重要意義，綠化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要充分考慮消費(fèi)者的心理因素，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、環(huán)保以及綠化系統(tǒng)的活動(dòng)功能。

3、項(xiàng)目公共配套設(shè)施規(guī)劃。社區(qū)公共設(shè)施的布局強(qiáng)調(diào)層次性和區(qū)域性，從消費(fèi)者的需求以及項(xiàng)目的整體出發(fā)，對(duì)公共配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃。項(xiàng)目道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)同時(shí)要考慮項(xiàng)目將來(lái)的發(fā)展以及與公共道路交通系統(tǒng)的銜接。

三、房地產(chǎn)規(guī)劃的作用

1、對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響

有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí),在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球,甚至違規(guī)操作,給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn),對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解和分析不夠深入,往往會(huì)造成成果與期望相差甚大,或者最初目標(biāo)無(wú)法成果化等。所以項(xiàng)目組織者要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析,才可以防患于未然。

2、對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量影響

在此房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中,房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性,是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長(zhǎng)處和短處,才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。房地產(chǎn)公司要對(duì)市場(chǎng)的了解比較及時(shí),對(duì)先進(jìn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的獲得要通過(guò)市場(chǎng)考察，不能滯后。在現(xiàn)實(shí)中，有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司,沒有對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)把控，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控、與設(shè)計(jì)單位共同合作、保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外,同時(shí)成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面,包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等,一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交代。

建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立,設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單、有序,因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中,中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵,工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后,要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查,審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量,對(duì)其能力有全面的了解。要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制,保證成果的質(zhì)量與進(jìn)度。

3、對(duì)工程造價(jià)的影響

(1 )產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段中規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制的指導(dǎo)目標(biāo)是統(tǒng)一的,都是基于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,是以項(xiàng)目定位為導(dǎo)向的多方位控制。在設(shè)計(jì)研發(fā)階段的管理過(guò)程中,規(guī)劃設(shè)計(jì)是將市場(chǎng)需求產(chǎn)品的特征從項(xiàng)目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語(yǔ)言化的描述,形成指導(dǎo)工程施工的圖紙語(yǔ)言,是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵階段。

造價(jià)控制是以投資決策目標(biāo)和項(xiàng)目定位為指導(dǎo)的項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程控制,產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段是造價(jià)控制力度最強(qiáng)、成本節(jié)約權(quán)數(shù)最大的階段,產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦完成,從項(xiàng)目造價(jià)形成機(jī)制上說(shuō),項(xiàng)目成本已經(jīng)基本確定。

(2)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),需要兩者相輔相成地互動(dòng)作用。造價(jià)控制是規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本邊界,也是創(chuàng)造高性價(jià)比產(chǎn)品的推進(jìn)因素。兩者分別從造價(jià)和設(shè)計(jì)的角度在經(jīng)濟(jì)成本和產(chǎn)品形態(tài)上進(jìn)行同一目標(biāo)兩個(gè)方面的控制。

(3)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制之間的互動(dòng)管理機(jī)制是在實(shí)施中需要形成制度化的業(yè)務(wù)管理流程,互動(dòng)的管理思想必須形成制度化的業(yè)務(wù)流程才能夠在開發(fā)過(guò)程中執(zhí)行,業(yè)務(wù)流程的制定和執(zhí)行需要在實(shí)際工作中反復(fù)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),不斷完善和修正,在制度上納入到各級(jí)管理和業(yè)務(wù)工作中,形成從上至下各級(jí)人員的管理共識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉志平.王學(xué)孝.《房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的思考》[J].房地產(chǎn)開發(fā)與住宅建設(shè).2010.

篇7

【關(guān)鍵詞】特點(diǎn)；重要作用；設(shè)計(jì)管理；

1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)源于上世紀(jì)90年代的住房體制改革，是當(dāng)今社會(huì)中百姓安居的主要場(chǎng)所形式之一。其特點(diǎn)是共建綠地配套完善、布局多樣、有各自統(tǒng)一的建筑風(fēng)格、景觀怡人、有償居住等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的是房地產(chǎn)投資建設(shè)管理單位能從購(gòu)地、建房、賣房的整個(gè)過(guò)程中，以最小的資本投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的有償支付是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最主要的特征，而一些政府的投資項(xiàng)目開發(fā)，如公建建筑、大學(xué)城等建設(shè)則純粹是政府的投資行為，不過(guò)分強(qiáng)調(diào)使用者對(duì)項(xiàng)目的有償性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是房地產(chǎn)建設(shè)單位的一種投資行為，講究投資回報(bào)率，項(xiàng)目從購(gòu)地到建成銷售的時(shí)間越短，其資金回籠越快、投資回報(bào)越大。因此，建設(shè)單位往往對(duì)項(xiàng)目整體的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、監(jiān)理與施工時(shí)限要求較高。

2設(shè)計(jì)管理釋義及其在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的重要作用

設(shè)計(jì)是一個(gè)資源整合的過(guò)程，需把客戶需求、策劃定位、規(guī)劃布局、建筑質(zhì)量、建造成本、建造時(shí)限等各項(xiàng)相互矛盾的沖突不斷進(jìn)行綜合平衡，從而達(dá)到各方滿意的過(guò)程。這里的沖突不僅包括設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)中各專業(yè)人員間的沖突，而且包括設(shè)計(jì)與客戶、規(guī)章、成本、質(zhì)量、進(jìn)度等方面的沖突。設(shè)計(jì)問題的本質(zhì)是：在一定的時(shí)限內(nèi)，用專業(yè)的整體團(tuán)隊(duì)溝通協(xié)調(diào)并合理地解決各種沖突的過(guò)程。

與設(shè)計(jì)過(guò)程密切相關(guān)的是設(shè)計(jì)管理。相比設(shè)計(jì)工作而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理工作由為重要，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的始終，尤其是項(xiàng)目開發(fā)的前期階段。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)具有通盤考慮的全局性特點(diǎn)。大的方面，需考慮到整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃布局、景觀與建筑（含配套的共建、住宅）等設(shè)計(jì)；小的方面，需進(jìn)行示范性樣板房的裝修設(shè)計(jì)與施工。而這一切繁雜交織的工作，卻因建設(shè)管理單位在時(shí)限和資金方面的要求而更顯其操作的難度。只有科學(xué)合理的設(shè)計(jì)管理，才能較好地統(tǒng)領(lǐng)各設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員組成一支高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在較短的時(shí)限內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目開發(fā)各方面的要求，提升整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的效率、品牌與效益。因而，設(shè)計(jì)管理工作越來(lái)越受到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位與設(shè)計(jì)單位領(lǐng)導(dǎo)部門的重視。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理工作的階段、內(nèi)容與流程

3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理工作的階段

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)而言，設(shè)計(jì)管理工作涵蓋了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程。具體包括以下階段：（1）設(shè)計(jì)承包商的選擇控制階段；（2）概念設(shè)計(jì)管理階段；（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理階段；（4）施工圖設(shè)計(jì)管理階段；（5）分項(xiàng)設(shè)計(jì)管理階段；（6）景觀設(shè)計(jì)管理階段；（7）室內(nèi)設(shè)計(jì)管理階段；（8）主體擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理階段；（9）主體施工圖管理階段；（10）設(shè)計(jì)變更管理階；（11）設(shè)計(jì)材料設(shè)備選型定板階段；（12）銷售示范區(qū)裝修設(shè)計(jì)管理階段等。

3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容與流程

除了上述工作階段外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理包括以下內(nèi)容：

（1）根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)規(guī)范，凡30萬(wàn)m2工程以上必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、20 萬(wàn) m2工程以下可以直接委托設(shè)計(jì)。故此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的主要工作之一是組織工程設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽招標(biāo)、優(yōu)選工程設(shè)計(jì)單位。

（2）提供勘察、設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料和建設(shè)協(xié)議文件、項(xiàng)目審批文件。

（3）組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目的相關(guān)單位之間的相互配合，及時(shí)提供所需文件與圖紙，包括勘察與設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)與設(shè)備供應(yīng)、設(shè)計(jì)與施工、施工與材料設(shè)備供應(yīng)等單位。

（4）根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)定位、資金限額與預(yù)定時(shí)限，組織優(yōu)化設(shè)計(jì)。

（5）組織環(huán)境影響評(píng)價(jià)，勞動(dòng)安全與衛(wèi)生、消防、人防等專題設(shè)計(jì)審查與報(bào)批，辦理城市規(guī)劃主管部門的審批等。

（6）協(xié)調(diào)、落實(shí)外部補(bǔ)充的設(shè)計(jì)（水、電、氣、有線電視、通信等）。

（7）按規(guī)定報(bào)送、辦理建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案所需的手續(xù)。

（8）組織審查初步設(shè)計(jì)文件，按規(guī)定上報(bào)，主持審查施工圖設(shè)計(jì)文件與圖紙。

3.3房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的流程

眾多的設(shè)計(jì)管理工作內(nèi)容均須按一定的工作流程進(jìn)行，以概念、方案設(shè)計(jì)承包商選擇為例，這一工作階段是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一階段，其工作流程包括：工程費(fèi)用預(yù)算、設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃編制、了解設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃、選擇方式談判、收集設(shè)計(jì)單位信息資料、資料篩選初定入圍單位、入圍單位考察和推薦、審批、編寫設(shè)計(jì)招標(biāo)文件、審批、組織發(fā)標(biāo)記答題、組織評(píng)標(biāo)并推薦中標(biāo)單位、審核、確定直接委托單位、審核、簽訂設(shè)計(jì)委托合同、組織設(shè)計(jì)單位實(shí)施設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)單位動(dòng)態(tài)管理、設(shè)計(jì)單位評(píng)審（評(píng)審點(diǎn)為：規(guī)劃、單位功能、立面）、完善設(shè)計(jì)單位信息庫(kù)等。其中，應(yīng)重點(diǎn)把控有以下方面：

3.3.1 設(shè)計(jì)單位的選擇

目前設(shè)計(jì)類單位主要有三種類型：①大型設(shè)計(jì)院，其顯著特點(diǎn)是綜合實(shí)力強(qiáng)，設(shè)計(jì)院內(nèi)部管理制度完善，內(nèi)部會(huì)審會(huì)簽及圖檔管理制度執(zhí)行較好，各專業(yè)實(shí)力均衡且配合較好。圖紙的“錯(cuò)、漏、碰、缺”等現(xiàn)象較少，有利于項(xiàng)目開發(fā)后續(xù)的施工、變更和成本管控。不足之處是設(shè)計(jì)方案創(chuàng)新不足，較為保守，且不接受業(yè)主的限額設(shè)計(jì)等要求。②中型設(shè)計(jì)院，其主筆設(shè)計(jì)師方案設(shè)計(jì)能力較強(qiáng)，但設(shè)計(jì)院內(nèi)相關(guān)專業(yè)配置與配合薄弱，圖紙的“錯(cuò)、漏、碰、缺”等現(xiàn)象較嚴(yán)重。③一般小型設(shè)計(jì)（事務(wù)所）院，房地產(chǎn)建設(shè)單位對(duì)其有較強(qiáng)的管控力度，但設(shè)計(jì)質(zhì)量（方案和圖紙質(zhì)量）較差，其內(nèi)部的管理制度不健全。

4設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)―――推行限額（限量）設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化節(jié)約成本

在項(xiàng)目招投標(biāo)或合同簽署階段，設(shè)計(jì)尚處于初步設(shè)計(jì)階段，很多報(bào)價(jià)和工程量是根據(jù)估算或經(jīng)驗(yàn)估算而得的，因此，推行限額設(shè)計(jì)或限量設(shè)計(jì)，對(duì)于建設(shè)單位的投資控制尤為重要，甚至直接決定了項(xiàng)目的贏利指標(biāo)。

而在滿足使用功能和設(shè)計(jì)規(guī)范等條件下，推行方案優(yōu)化是節(jié)約成本的重要途徑之一。有些設(shè)計(jì)工程師由于缺乏現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)或?qū)υO(shè)計(jì)規(guī)范缺乏深層次的了解，會(huì)造成很多笨、大、粗、重的現(xiàn)象發(fā)生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采購(gòu)費(fèi)用和施工費(fèi)用。方案優(yōu)化應(yīng)該以項(xiàng)目部牽頭，各專業(yè)部室為核心進(jìn)行，可充分發(fā)揮各專業(yè)部室設(shè)計(jì)專家、專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)就方案優(yōu)化形成規(guī)章制度，尤其是激勵(lì)和獎(jiǎng)罰制度。

5結(jié)語(yǔ)

由于設(shè)計(jì)管理的疏忽，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加，甚至導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量的嚴(yán)重受損。因此，房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理，作為房地產(chǎn)開發(fā)操作的重要組成部分：資源管理、任務(wù)管理、進(jìn)度管理和技術(shù)管理，就不能不引起業(yè)者的高度重視。

參考文獻(xiàn)

1劉濤瑞.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理模式探析[D].北京：北京交通大學(xué)，2009.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)管理；管理研究

1 引言

最近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速的發(fā)展，同時(shí)人們對(duì)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和質(zhì)量都非常的重視，所以在近期的房地產(chǎn)開發(fā)中，人們對(duì)房地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目本身的規(guī)劃和設(shè)計(jì)也越來(lái)越重視，因?yàn)橹挥刑岣吡朔康禺a(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理們才能更好的保證我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得以健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)及任務(wù)

2.1 設(shè)計(jì)流程管理

設(shè)計(jì)流程管理通常就是指在已經(jīng)確定了開發(fā)計(jì)劃之后對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作進(jìn)行更加有效的管理，這樣做的一個(gè)最為主要的目的就是對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作流程和相關(guān)人員的安排進(jìn)行調(diào)整和確認(rèn)，這樣才能保證每一個(gè)數(shù)額及管理人員都能了解自己在工作中的職責(zé)，同時(shí)還要做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)和分配工作，同時(shí)也將設(shè)計(jì)的具體思想灌輸給設(shè)計(jì)管理人員，也在這一過(guò)程中將各個(gè)環(huán)節(jié)的工作都進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定和規(guī)范，這種管理方式和傳統(tǒng)的方式相比更加的系統(tǒng)和科學(xué)，按照設(shè)計(jì)過(guò)程中總體目標(biāo)的要求，將每一個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該完成的工作都逐一落實(shí)到個(gè)人，這樣也便于對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理職責(zé)進(jìn)行進(jìn)一步的劃定和確認(rèn)，同時(shí)也可以根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)對(duì)每個(gè)過(guò)程中需要的資源進(jìn)行合理的分配。因此設(shè)計(jì)流程的管理是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過(guò)程都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，這樣才能更好的保證施工電費(fèi)合理性，設(shè)計(jì)的過(guò)程中也不只是就有一套模式，因?yàn)槊恳粋€(gè)房地產(chǎn)的具體情況都是不一樣的，所以不能全部使用一種設(shè)計(jì)方法，但是這些方法中有一點(diǎn)是相同的，就是在設(shè)計(jì)的過(guò)程中都會(huì)將整個(gè)流程細(xì)分成幾個(gè)部分，只有做好這項(xiàng)工作，才能為提高管理的整體質(zhì)量提供更好的條件。

2.2 設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)的地位是非常關(guān)鍵的，所以工程設(shè)計(jì)的進(jìn)度對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)產(chǎn)生十分重大的影響。此外，因?yàn)樵陧?xiàng)目的開發(fā)和設(shè)計(jì)的初期階段并沒有一個(gè)專門的監(jiān)管部門，所以企業(yè)要靠自身的力量去實(shí)行計(jì)劃管理，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總體目標(biāo)來(lái)對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行組織和管理，同時(shí)研究出一個(gè)最為合理科學(xué)的管理和設(shè)計(jì)方案，按照既定的規(guī)劃區(qū)展開工作是工作的一項(xiàng)重要的前提和基礎(chǔ)，但是之后的過(guò)程也是十分重要的，而設(shè)計(jì)后期的具體情況，應(yīng)該指派專業(yè)性非常強(qiáng)的管理人員進(jìn)行審核，將實(shí)際的施工情況和計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)比和分析，提出切實(shí)可行的解決方案，這樣才能切實(shí)的保障設(shè)計(jì)按時(shí)完成。

2.3 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的水平和質(zhì)量基本就決定了工程施工的質(zhì)量，但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)商都對(duì)這一點(diǎn)沒有非常深刻的認(rèn)識(shí)，而對(duì)工程的施工階段非常的重視，在當(dāng)今這樣的社會(huì)，這種觀念是需要轉(zhuǎn)變的，這是由于施工階段就是將之前所有的計(jì)劃都付諸實(shí)踐的階段，工程的施工是按照之前的設(shè)計(jì)和規(guī)劃進(jìn)行的，所以如果沒有非常完備的設(shè)計(jì)方案就不要輕易的進(jìn)行施工，所以對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督也是十分重要的，在這一過(guò)程中，只有不斷將的加強(qiáng)質(zhì)量方面的管理，才能更好的保證設(shè)計(jì)的品質(zhì)，在這一過(guò)程中要加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制的建設(shè)，同時(shí)還要在施工之前做好施工圖紙的會(huì)審工作，防止因?yàn)槭┕D紙?jiān)O(shè)計(jì)的問題給后期的施工造成一些不必要的困擾，同時(shí)還要在修改方案的過(guò)程中將成本控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

3 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)注意要素

3.1 統(tǒng)一安排

對(duì)于一些實(shí)力相對(duì)比較弱的企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠渥陨砣狈芾砟芰?，技術(shù)方面也存在著非常明顯的不足，所以在實(shí)際的工作中也無(wú)法安排更多高水平的人員加入到設(shè)計(jì)工作中，這個(gè)時(shí)候就需要聘請(qǐng)一些經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)技能非常好的監(jiān)管人員對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有效的監(jiān)督，同時(shí)監(jiān)督的內(nèi)容也應(yīng)該更加的全面，主要包括景觀、裝修和通信等同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中的質(zhì)量因素和成本因素以及進(jìn)度因素都要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，對(duì)所有的設(shè)計(jì)部門都應(yīng)該加強(qiáng)管理。

3.2 分工明確

由于房地產(chǎn)涉及的部門眾多，通常是許多部門共同參與一個(gè)項(xiàng)目，而因?yàn)檫@些部門的職能不同，所以對(duì)于項(xiàng)目的要求標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，因此應(yīng)該從各部門的要求出發(fā)，將各個(gè)部門的需求條件進(jìn)行整合，事先做好項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃，避免工程建設(shè)之后因?yàn)闊o(wú)法滿足部門要求而重新建設(shè)造成的資源浪費(fèi)。所以設(shè)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)組合性質(zhì)的確立要按照以上所說(shuō)，滿足各部門的需求，并且有能力進(jìn)行統(tǒng)一的管理。可以依照職能式的組織結(jié)構(gòu)，在各部門上設(shè)立總經(jīng)理，對(duì)以下會(huì)計(jì)部、市場(chǎng)部、設(shè)計(jì)部等部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門之間的矛盾，確保建設(shè)工作的順利開展。

3.3 調(diào)動(dòng)積極性

房地產(chǎn)綜合眾多的工程建設(shè)領(lǐng)域，給排水、幕墻、景觀園林等，這些項(xiàng)目的承包商有豐富的施工經(jīng)驗(yàn)，并且參與眾多的施工過(guò)程，因此在設(shè)計(jì)工作中取得他們的幫助不僅可以提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，也可以增加設(shè)計(jì)的實(shí)用性，確保設(shè)計(jì)與施工沒有偏差太多。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制要求

4.1 重要環(huán)節(jié)階段

建設(shè)工程造價(jià)管理涉及到建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)分成三個(gè)階段：方案階段、擴(kuò)初階段和施工圖階段，在每個(gè)階段形成文件時(shí)應(yīng)及時(shí)由造價(jià)控制部門編制相應(yīng)的概算、預(yù)算，供設(shè)計(jì)管理部門及時(shí)地進(jìn)行細(xì)化并分散到各專業(yè)分項(xiàng)中。要研究材料和施工條件等進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個(gè)構(gòu)件的造價(jià)。而在機(jī)電系統(tǒng)選型時(shí)不僅要考慮到初期投資，還要考慮運(yùn)行成本和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，因此需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，一定要正確處理好建筑藝術(shù)、技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。

4.2 注重風(fēng)險(xiǎn)的把控

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長(zhǎng)補(bǔ)短的話往往會(huì)造成結(jié)果與期望值相差甚大，或者是最初成果無(wú)法深化等。在方案決策過(guò)程中對(duì)技術(shù)的選用也存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)。只要項(xiàng)目公司有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目作風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以做到預(yù)防在先。從而使設(shè)計(jì)階段和后續(xù)施工工作進(jìn)行順利。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)涉及面廣，開展起來(lái)有一定的難度，但由于其對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此需要不斷的完善相關(guān)管理，結(jié)合項(xiàng)目施工的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在遵循法律法規(guī)的前提下，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

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[2]徐龍建.房地產(chǎn)賬務(wù)的另類設(shè)計(jì)[J].互聯(lián)網(wǎng)周刊，2005（44）：82.

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；園林景觀工程；規(guī)劃設(shè)計(jì)

前言：房地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是商業(yè)住宅的開發(fā)，早就已經(jīng)發(fā)展為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)大熱點(diǎn)。對(duì)于人民及社會(huì)來(lái)說(shuō)開發(fā)商業(yè)住宅是非常有意義的。我們國(guó)家的住宅開發(fā)已經(jīng)歷經(jīng)了幾個(gè)完全不同的階段，從一開始的福利住宅到現(xiàn)在的商品住房，這個(gè)發(fā)展階段和西方國(guó)家的住房發(fā)展相比，有著非常大的差異。我們國(guó)家真正開始開發(fā)商業(yè)住宅區(qū)是在改革開發(fā)以后，住宅是商品化的產(chǎn)物，由于時(shí)間比較短，和西方國(guó)家的發(fā)展水平，尤其是房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國(guó)等國(guó)家有著很大的差距。

依據(jù)界定的景觀設(shè)計(jì)，居民區(qū)的景觀設(shè)計(jì)有兩種類型：第一，在設(shè)計(jì)建筑以前就直接參加居民區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)景觀的辦法限定居民區(qū)的規(guī)劃，為以后的建筑設(shè)計(jì)、詳細(xì)的景觀設(shè)計(jì)做到協(xié)調(diào)及統(tǒng)一的作用；第二，是現(xiàn)在比較常見的一種，景觀設(shè)計(jì)師在對(duì)居民區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，建筑和規(guī)劃已定稿，可以變換的東西非常少，只在有限的空間中景觀設(shè)計(jì)其發(fā)揮作用。

一、房地產(chǎn)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)狀

伴隨著城市化水平的不斷提高，人們對(duì)生活的要求也就變得越來(lái)越高，既要有別墅、豪車等，還要有小橋流水等住宅區(qū)園林景觀，因此，園林景觀在房地產(chǎn)發(fā)展中起著非常重要的作用。房地產(chǎn)園林在設(shè)計(jì)的時(shí)候也已經(jīng)從通過(guò)植物營(yíng)造形式美，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫邆浞康禺a(chǎn)項(xiàng)目特征的綠色生態(tài)景觀，現(xiàn)代園林景觀的作用也產(chǎn)生了質(zhì)的變化，其既可以對(duì)人們的休憩需要以及觀賞性進(jìn)行滿足，還可以對(duì)業(yè)主的心里審美進(jìn)行滿足?，F(xiàn)在園林景觀的設(shè)計(jì)及規(guī)劃不斷繼承了傳統(tǒng)優(yōu)秀的住宅園林特色，還全面地體現(xiàn)了現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)具有的企業(yè)特色?，F(xiàn)代園林不僅和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適宜，還對(duì)居民的休憩、游玩需要進(jìn)行了滿足，形成了把現(xiàn)代小區(qū)建筑當(dāng)作有機(jī)載體的生態(tài)化、現(xiàn)代化及人性化房地產(chǎn)園林景觀。

二、我國(guó)房地產(chǎn)園林景觀工程規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

（一）房地產(chǎn)園林景觀的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)

1.保護(hù)自然的原則

最近這幾年，我們國(guó)家的房地產(chǎn)建設(shè)很多都是追求速成，移植了大量的樹木和草坪。毋容置疑的是這種速成辦法的效果很好，但也容易破壞生態(tài)環(huán)境，被移植的草坪及樹木的死亡率很高，也就必然不能發(fā)揮房地產(chǎn)園林應(yīng)該具有的生態(tài)功能。因此，要想建設(shè)一個(gè)充滿生機(jī)、自然色彩并生態(tài)的房地產(chǎn)園林景觀，必須和自然規(guī)律相符合，遵守生態(tài)原則，明白自然景觀的組成要素。同時(shí)，由于自然界是一個(gè)不斷演變及更新的自然系統(tǒng)，在設(shè)計(jì)及規(guī)劃的過(guò)程中應(yīng)該充分地對(duì)人和自然界之間的關(guān)系進(jìn)行考慮，盡可能地采用及保留本來(lái)的植物及動(dòng)物實(shí)施規(guī)劃及設(shè)計(jì)。假如必須引進(jìn)植物也要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱卣饕约熬坝^環(huán)境，移植合適的植物。只有這樣才能實(shí)現(xiàn)生態(tài)協(xié)調(diào)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。

2.可持續(xù)性的原則

可持續(xù)發(fā)展是我們?nèi)祟愃仨氉袷氐牡赖吕砟罴皟r(jià)值理論，其本質(zhì)是充分、合理地利用現(xiàn)代科技，盡可能地研發(fā)出綠色資源，優(yōu)化并改善人類的生活環(huán)境，從而促進(jìn)人和自然和諧、持續(xù)的發(fā)展。在規(guī)劃和設(shè)計(jì)房地產(chǎn)園林景觀的過(guò)程中也需要遵守可持續(xù)發(fā)展原則，把生態(tài)環(huán)境的改善及景觀資源的可持續(xù)應(yīng)用作為園林景觀設(shè)計(jì)的目標(biāo)，從而最終實(shí)現(xiàn)人類及社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)中地域文化的合理應(yīng)用

地域文化景觀是位于固定的地域范圍里的文化景觀類型，其代表了這個(gè)地方獨(dú)具特色的文化背景，同時(shí)也記錄了人類的歷史活動(dòng)以及繼承了該地方的文化，這有非常重要的社會(huì)價(jià)值及歷史意義。地域文化景觀注重自然和人文的完美結(jié)合，其側(cè)重表現(xiàn)文化價(jià)值取向及地域景觀空間。設(shè)計(jì)及規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀的時(shí)候與文化策略相結(jié)合，從而產(chǎn)生一個(gè)具有地域特征的文化景觀，逐步發(fā)展為房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)及規(guī)劃的新方向。

1.設(shè)計(jì)的多樣性原則

在設(shè)計(jì)地域文化景觀的時(shí)候必須注意特定地理環(huán)境下的文化差異性，讓這種文化差異性表現(xiàn)在園林景觀的特質(zhì)上。在多樣性設(shè)計(jì)的過(guò)程中必須注意繼承及升華現(xiàn)在的文化遺產(chǎn)，改善、研究及發(fā)展這些文化遺產(chǎn)，只有這樣才可以很好地應(yīng)用在園林景觀的規(guī)劃及設(shè)計(jì)里，才可以掌握好地域特點(diǎn)，對(duì)景觀的物質(zhì)建設(shè)進(jìn)行良好地指導(dǎo)，進(jìn)而豐富住宅小區(qū)的活力，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)及文化形象進(jìn)行提升。

2.鄉(xiāng)土性保護(hù)的原則

設(shè)計(jì)及規(guī)劃房地產(chǎn)園林景觀的過(guò)程中，需要充分地保護(hù)及重視地區(qū)的鄉(xiāng)土性。所謂的鄉(xiāng)土性保護(hù)不是簡(jiǎn)單的歷史復(fù)制，而是在繼承傳統(tǒng)的過(guò)程中摒棄糟粕，根據(jù)其精華來(lái)實(shí)施修正，在景觀的規(guī)劃及設(shè)計(jì)中應(yīng)用繼承到的具有價(jià)值的文化，給現(xiàn)代景觀賦予新的文化內(nèi)涵。

3.園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)化原則

科學(xué)地規(guī)劃及設(shè)計(jì)房地產(chǎn)園林景觀是園林發(fā)展及建設(shè)的需要，利用科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)及規(guī)劃，可以全面地體現(xiàn)園林的功能、特色及藝術(shù)性等。我們?yōu)榱俗寛@林景觀的規(guī)劃及設(shè)計(jì)更加有科學(xué)性，就需要全面、系統(tǒng)地研究園林景觀學(xué)，極力地培養(yǎng)各種園林設(shè)計(jì)及規(guī)劃人才，進(jìn)而建立和我國(guó)國(guó)情相符合的房地產(chǎn)園林設(shè)計(jì)、規(guī)劃、管理及建設(shè)體系。當(dāng)然，還要盡可能快的完善園林設(shè)計(jì)及規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好各種園林工程的設(shè)計(jì)及規(guī)劃內(nèi)容及深度要求，讓園林景觀的設(shè)計(jì)規(guī)劃更加有專業(yè)含義。

4.各種園林植物景觀相互配置的原則

目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個(gè)性才能活起來(lái)。單純的種花種草、雕山、塑石等只能給人視覺的愉悅，不能滿足人們遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應(yīng)該表現(xiàn)出其中蘊(yùn)藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國(guó)園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國(guó)槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)園林的欣賞就是要給人們營(yíng)造一種隨意、輕松的氣氛，但是設(shè)計(jì)房地產(chǎn)園林就必須有條有理、一絲不茍。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，住宅區(qū)園林景觀是一個(gè)可供大家使用的公共場(chǎng)所。這種類型的公共場(chǎng)所不僅可以給業(yè)主提供開發(fā)的公共活動(dòng)場(chǎng)地，還可以對(duì)住戶個(gè)人的私密空間要求進(jìn)行滿足。住宅區(qū)的公共場(chǎng)所既可以通過(guò)綠化的環(huán)境、美化小品設(shè)施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬(wàn)物的交往空間，還可以就近為住戶提供面積充足、設(shè)施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動(dòng)場(chǎng)地，使之加入公共活動(dòng)的行列，提供住戶之間人與人的交往場(chǎng)所，進(jìn)而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的飛速發(fā)展，當(dāng)前已進(jìn)入一個(gè)常態(tài)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)模式中，對(duì)于人才的爭(zhēng)奪卻越來(lái)越激烈，總體薪酬在逐年增加，一二類城市的行業(yè)薪酬差距在縮小。由于大型房地產(chǎn)商向二級(jí)市場(chǎng)的拓展和人才儲(chǔ)備的需要，房地產(chǎn)行業(yè)二類城市薪酬漲幅大于一類城市，培訓(xùn)項(xiàng)目種類逐年增加，企業(yè)福利項(xiàng)目加大投資力度。盡管如此，但員工滿意度并不是很高，這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)薪資體系還有很大的不足之處，需要繼續(xù)改革現(xiàn)有的薪酬制度。此外，有相當(dāng)一部分企業(yè)工資并未按績(jī)效考核制度進(jìn)行發(fā)放，工資的績(jī)效體現(xiàn)不足。

1.房地產(chǎn)業(yè)不同地區(qū)、不同企業(yè)、不同崗位的薪酬水平各異

不同類型的房地產(chǎn)公司，其整體薪酬水平同樣存在一定差異，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平根據(jù)所屬地域經(jīng)濟(jì)水平及各地政策的不同略有差異，北上廣等一線城市略高，大連、重慶等一些二線城市薪酬略低。以北京為例，戰(zhàn)略專業(yè)型房地產(chǎn)公司的薪酬水平最高，而戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司的薪酬水平居中，專業(yè)項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司薪酬水平略低。由于大多數(shù)小型房地產(chǎn)公司的高級(jí)管理人員一般來(lái)自于大公司的經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人才，因此大型房地產(chǎn)公司的中層管理人員成了這類公司鎖定的對(duì)象，專業(yè)項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司的高級(jí)管理人員的薪酬水平居于大型房地產(chǎn)公司中層管理人員和高級(jí)管理人員中間。如何留住中層管理人員成為大型房地產(chǎn)公司一個(gè)值得重視的問題。

在房地產(chǎn)公司內(nèi)部，各類員工薪酬水平也存在差異，由于戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司組織機(jī)構(gòu)龐大，薪酬水平的層次明顯，崗位等級(jí)復(fù)雜，其最高與最低薪酬水平差別較大，這是由其薪酬制度的特點(diǎn)決定的。

2.不同發(fā)展戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)薪酬不同

專業(yè)型公司清晰的發(fā)展戰(zhàn)略使其薪酬相對(duì)保守，多元化公司重視各業(yè)務(wù)單元的協(xié)調(diào)性，具有清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)員工穩(wěn)定性以及潛力的開發(fā)很重視，多采用激勵(lì)性與穩(wěn)定性較平衡的直線性獎(jiǎng)金模式，這類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制度和基于能力的技能工資制度，因此他們的薪酬等級(jí)很明顯，薪酬水平相對(duì)穩(wěn)定；項(xiàng)目型公司注重短期盈利，薪酬制度比較靈活，多采用加速型獎(jiǎng)金模式，薪酬水平的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了平均年薪水平較低。

二、薪酬設(shè)計(jì)的原則

企業(yè)的薪酬制度設(shè)計(jì)，既要符合合理有效、服務(wù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的原則，還要配合企業(yè)的改制進(jìn)程，注意與原有薪酬制度的銜接。在設(shè)計(jì)薪酬方案時(shí)，要實(shí)現(xiàn)薪酬保障和激勵(lì)的功能，應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

1.經(jīng)濟(jì)性原則

企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性原則主要是平衡企業(yè)自身發(fā)展和員工支付能力的關(guān)系，企業(yè)支付員工薪酬的前提是獲得企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展和利潤(rùn)空間。企業(yè)要計(jì)算人力成本的投入產(chǎn)出比率，既要考慮薪酬的對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)能力和對(duì)內(nèi)激勵(lì)能力，也要考慮企業(yè)財(cái)力的大小，找到最佳的平衡點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性原則還體現(xiàn)在薪酬體系隨著企業(yè)發(fā)展和收益的增長(zhǎng)而進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整，員工薪酬隨之提升，激發(fā)員工的工作潛力。

2.公平性原則

公平的薪酬設(shè)計(jì)可以對(duì)遠(yuǎn)東進(jìn)行有效的激勵(lì)，提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，提高員工的工作積極性，同時(shí)可以大量引進(jìn)優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。公平性來(lái)源于員工的自我感知和心理平衡，責(zé)任的輕重、職務(wù)的高低和薪酬高低掛鉤，如何平衡崗位職責(zé)、崗位價(jià)值和薪酬之間的關(guān)系將會(huì)影響員工對(duì)企業(yè)公平性的認(rèn)可。

3.激勵(lì)原則

激勵(lì)原則是指企業(yè)內(nèi)部各類、各級(jí)崗位之間應(yīng)該有適當(dāng)?shù)牟罹?，防止大鍋飯，充分利用薪酬調(diào)動(dòng)員工的積極性。具有激勵(lì)作用的薪酬制度是體現(xiàn)差異、拉開檔次的。薪酬體系的設(shè)計(jì)要考慮到市場(chǎng)薪酬水平和企業(yè)內(nèi)部薪酬水平的雙向平衡。一個(gè)科學(xué)合理的薪酬體系對(duì)員工的激勵(lì)是最持久也是最根本的。

4.員工價(jià)值原則

現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展要充分平衡人力資源管理與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略直接的關(guān)系，員工貢獻(xiàn)和員工薪酬之間的關(guān)系，企業(yè)發(fā)展和員工發(fā)展之間的關(guān)系。薪酬體系的設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)尊重員工的原則，員工的自我實(shí)現(xiàn)和員工薪酬的價(jià)值體現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)

1.崗位評(píng)價(jià)

崗位評(píng)價(jià)的目的在于通過(guò)量度企業(yè)內(nèi)部各個(gè)方位的價(jià)值并建立起崗位間的相對(duì)價(jià)值關(guān)系，以此為基礎(chǔ)保證薪酬的內(nèi)部公平性。在對(duì)崗位評(píng)估之前，要對(duì)崗位進(jìn)行全面梳理，根據(jù)集團(tuán)業(yè)務(wù)性質(zhì)，如分為總部崗位和置業(yè)類子公司崗位，重新梳理現(xiàn)行的組織結(jié)構(gòu)與定編定崗，在此基礎(chǔ)上，為每個(gè)崗位編制職位說(shuō)明書。崗位評(píng)價(jià)有多種工具可用，每個(gè)工具所評(píng)估的要素也不同。崗位評(píng)價(jià)的方法有排序法、職位歸類法、要素計(jì)點(diǎn)法和要素比較法。以M公司的要素計(jì)點(diǎn)法崗位評(píng)價(jià)方法為例，這套崗位評(píng)價(jià)系統(tǒng)共有4個(gè)因素：影響、溝通、創(chuàng)新和知識(shí)，有10個(gè)維度，對(duì)企業(yè)每一個(gè)職位在4個(gè)因素10個(gè)維度上進(jìn)行評(píng)估打分，共1225分，評(píng)估結(jié)果共可分成48個(gè)級(jí)別。崗位評(píng)估主體的選擇十分重要，一般包括公司高層、人力資源部門、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門、業(yè)務(wù)部門。此方法崗位評(píng)價(jià)指標(biāo)系統(tǒng)如表1所示：

2.薪酬調(diào)查與崗位工資定位

基于崗位價(jià)值評(píng)估結(jié)果，為在薪酬定位中能將“高層成就感、中層自豪感及基層安全感”落到實(shí)處，為此需要進(jìn)行行業(yè)薪酬調(diào)查。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，薪酬差異性大，行業(yè)集中度低，給薪酬調(diào)查帶來(lái)了一定的困難。通?？梢赃x擇商業(yè)性的專業(yè)咨詢公司進(jìn)行調(diào)查，一般將調(diào)查范圍鎖定在同行業(yè)同類型的其他企業(yè)。需要注意的是，在對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行薪酬調(diào)查時(shí)，最好選擇與本企業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來(lái)源。調(diào)查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長(zhǎng)情況、不同職位和級(jí)別的薪酬待遇、獎(jiǎng)金和福利待遇等，確保取得全面像是的數(shù)據(jù)資料。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合當(dāng)前各級(jí)員工的薪酬現(xiàn)狀，分別對(duì)基層員工、中層管理者、高層管理者和稀缺崗位人才的崗位工資分位做出相應(yīng)的調(diào)整。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，知名品牌企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺(tái)，相對(duì)低的薪酬仍然可以招到優(yōu)秀人才；相反，那些品牌知名度欠缺的企業(yè)則會(huì)以高薪策略吸引優(yōu)秀人才。

3.績(jī)效工資設(shè)計(jì)

崗位評(píng)價(jià)與基于行業(yè)薪酬市場(chǎng)調(diào)查的崗位工資定位，是基于企業(yè)薪酬的內(nèi)部公平性與外部競(jìng)爭(zhēng)力。而績(jī)效工資的設(shè)計(jì)體現(xiàn)了目標(biāo)達(dá)成的程度與收益相結(jié)合的原則，績(jī)效工資設(shè)計(jì)方案如下：

①一級(jí)部門為虛擬財(cái)務(wù)獨(dú)立核算單位，其負(fù)責(zé)人績(jī)效考核周期為年度考核，績(jī)效工資以年終獎(jiǎng)形式發(fā)放，并與所轄一級(jí)部門年終績(jī)效考核系數(shù)掛鉤。

②二級(jí)部門負(fù)責(zé)人（含）以下員工績(jī)效考核周期為季度考核，績(jī)效工資以季度獎(jiǎng)、年終獎(jiǎng)形式發(fā)放。季度獎(jiǎng)在薪中的比例與在不同季度的分配比例見表2。

4.薪酬序列與薪酬等級(jí)確定

薪酬序列，需要決定為整個(gè)公司所有薪酬設(shè)計(jì)同一個(gè)薪酬序列，還是針對(duì)某些特殊職位或群體設(shè)計(jì)不同的薪酬等級(jí)。根據(jù)M地產(chǎn)集團(tuán)的行業(yè)特征與崗位性質(zhì)，為便于管理，將薪酬體系劃為管理序列、專業(yè)序列、職員序列、銷售序列四個(gè)序列。

確定了薪酬序列之后，就可以確定每個(gè)序列中的薪酬等級(jí)了。根據(jù)崗位評(píng)估PC值的范圍45-70，可以確定職級(jí)總數(shù)為26級(jí)。通過(guò)評(píng)估每個(gè)序列中職級(jí)的集中和分散程度， 確定每個(gè)序列中的薪酬等級(jí)。同時(shí)應(yīng)該考慮薪酬等級(jí)對(duì)員工職業(yè)發(fā)展的影響，如過(guò)多的層級(jí)會(huì)影響員工的晉升速速。

5.薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)具體來(lái)說(shuō)是指員工薪酬的構(gòu)成，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結(jié)構(gòu)是不相同的，有些企業(yè)綜合考慮員工職位情況、個(gè)人技能情況和個(gè)人績(jī)效，形成薪酬結(jié)構(gòu)的三個(gè)部分：職位工資、技能工資和績(jī)效工資；有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動(dòng)調(diào)薪制度，固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況，結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平確定，不用的職位有不同的固定薪酬，浮動(dòng)薪酬要充分企業(yè)的利潤(rùn)水平和個(gè)人付出的情況綜合而定。

6.薪酬幅寬設(shè)置

幅寬反映了同一級(jí)別上限與下限的差值。幅寬的存在便于區(qū)分同一崗位不同人的價(jià)值，也為薪酬增長(zhǎng)提供了一定空間。較低的幅寬反映：注重對(duì)內(nèi)公平、員工薪酬升級(jí)機(jī)會(huì)多，利于成本控制，對(duì)管理者的判斷能力要求低。較寬的幅寬反映：同一幾倍內(nèi)部工資差異大；需要對(duì)任職者做出準(zhǔn)確、客觀的評(píng)價(jià)，不利于成本控制，內(nèi)部公平性控制力度弱。通常高級(jí)別的職位會(huì)采用更大的薪酬幅寬。市場(chǎng)上同行的薪酬幅寬以在中點(diǎn)±20%―25%較為普遍。

7.薪酬體系的實(shí)施和修正