導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋銷售，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、不動產(chǎn)基本情況：

甲方自有產(chǎn)權(quán)的不動產(chǎn)位于 市 區(qū) 單元第____層，共（套），房屋結(jié)構(gòu)為__ __，建筑面積 平方米，戶型 ；房屋所有權(quán)證號： ，屬于： .附房屋狀況表。

二、銷售價格與收款方式：

1、甲方確認(rèn)本合同指定的房屋銷售底價為__ __元/平方米，總價 元人民幣，乙方可視市場情況高于底價銷售， 銷售價超出甲方指定銷售底價部分，甲方得 %、乙方得 %.若銷售價低于甲方底價，須征得甲方書面認(rèn)可；

2、甲方確認(rèn)由乙方代收房款。

三、甲方同意乙方客戶的以下幾種付款方式：

四、結(jié)算方式：

雙方約定，自購房客戶與甲方簽訂房屋買賣合同，房產(chǎn)證過戶并交房后，方辦理房款結(jié)算手續(xù)。

一次性付款結(jié)算方式：

1、一次性付款是指即購房客戶與甲方簽訂房屋買賣合同當(dāng)日將全部房款支付到乙方帳戶；

2、乙方代收購房款，在甲方自行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或委托乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，自房產(chǎn)證過戶完畢之日起三日內(nèi)乙方將代收購房款轉(zhuǎn)予甲方。

按揭貸款的結(jié)算方式：購房客戶與甲方簽訂購房合同后，購房客戶向乙方支付首期房款后開始向銀行申請按揭貸款，接揭貸款手續(xù)獲批后，待房產(chǎn)證過戶并辦抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭銀行付清。

為保證房屋交易的安全性，房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦妥后，甲方接到乙方通知后，須憑本人身份證來乙方處領(lǐng)取房款，如委托他人取款的，應(yīng)憑經(jīng)公證的委托書（注明代收房款）及委托人身份證明領(lǐng)取，甲方系法人的，應(yīng)以合同載明的開戶行和帳號轉(zhuǎn)帳。

五、期限及權(quán)限：

1.本合同期限為 個月，自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后，本合同自行終止。

2. 甲方全權(quán)委托乙方在不低于甲方售房底價的情況下與客戶簽訂定房協(xié)議書，并代甲方收取房款。

3、在本合同有效期內(nèi)，甲方不得指定其他人或中介機(jī)構(gòu)銷售該不動產(chǎn)。

4、委托期滿仍未銷出者，甲方授權(quán)乙方可在委托底價內(nèi)下浮 %出售。

六、費的收取

1、乙方的費為本合同所售不動產(chǎn)，在出售成功后按成交總額的____%收取，乙方實際銷售價格超出甲方指定銷售底價部分，甲方得 % ，乙方得 %.費由甲方以人民幣形式支付，由乙方從代收房款中扣除。

2.甲方在與乙方客戶正式簽訂房屋買賣合同，乙方客戶支付首期房款后，乙方即可獲得本合同所規(guī)定的全部費。

3、甲方委托乙方在信息宣傳系統(tǒng)上為該物業(yè)廣告及帶購房客戶到現(xiàn)場看房，雙方商定甲方向乙方支付信息費、產(chǎn)證鑒定費及服務(wù)費合計 元。

七、雙方權(quán)利義務(wù)：

1、甲方向乙方提交如下房屋產(chǎn)權(quán)證明資料，并保證其真實、準(zhǔn)確性。

1）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》、房主身份證等有效證件的復(fù)印件及原件，乙方核對原件無誤后將原件交還甲方。

2）已婚夫婦，房屋所有權(quán)在一方名下，但共同生活超過八年的，應(yīng)證得另一方的書面同意。

3）原購房協(xié)議書（另：如房屋是集體土地，應(yīng)提交鄉(xiāng)、村辦及所屬村委會城管科證明）

4）房屋平面結(jié)構(gòu)圖及附屬設(shè)施說明清單、鑰匙等。

5）房屋是否設(shè)定擔(dān)保等債權(quán)、債務(wù)的書面聲明。

6）有委托人代辦的，應(yīng)出具經(jīng)公證的房主授權(quán)委托書原件及受托人身份證明。

2、甲方保證該不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與之有關(guān)的權(quán)屬糾紛及債權(quán)、債務(wù)糾紛概由甲方負(fù)責(zé)清理，因此給乙方及乙方客戶照成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方必須負(fù)責(zé)賠償。

3、乙方在與客戶簽訂定房協(xié)議書合同后，甲方應(yīng)在得到乙方通知后三天內(nèi)來乙方處簽署銷售確認(rèn)書，并與乙方客戶會簽購房合同，如因甲方地址、電話變更，而未能通知甲方而給甲方所造成的損失概由甲方負(fù)責(zé)。甲方聯(lián)系電話及地址以本合同所載的地址為準(zhǔn)，經(jīng)交郵即為送達(dá)。

4、甲方與乙方客戶簽訂房屋買賣合同后，若雙方委托乙方辦理房產(chǎn)證的過戶手續(xù)，應(yīng)支付代辦費。

5、房產(chǎn)證辦理過戶完畢，甲乙雙方結(jié)清房款，則本合同指定的不動產(chǎn)義務(wù)即告完成。

6、原則上，乙方要求甲方應(yīng)在房產(chǎn)證辦理過戶后，方交付房產(chǎn)給購房客戶。特殊情況下，甲方愿提前交房應(yīng)書面通知乙方。

7、乙方系房地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)，依法承擔(dān)中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)。

八、違約責(zé)任：

1、乙方在委托期間，將委托不動產(chǎn)出售，并與購房客戶簽訂定房協(xié)議書，如購房客戶未履行定房協(xié)議書所規(guī)定條款，乙方

有權(quán)終止定房協(xié)議書，并沒收定金；如乙方與購房客戶簽訂定房協(xié)議書后甲方反悔的，甲方應(yīng)支付違約金，違約金的數(shù)額為乙方客戶繳納給乙方的定金。

2、甲方不得將該不動產(chǎn)委托乙方之外的任何中介機(jī)構(gòu)和個人銷售，否則視為違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如甲方自行售出委托物業(yè)，應(yīng)以書面形式提前3天通知乙方，否則乙方仍按未售物業(yè)出售，就此造成的經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)。

九、乙方必須嚴(yán)守誠實、信譽(yù)、高效的服務(wù)原則，積極、主動、熱情地為甲方進(jìn)行服務(wù)，乙方必須嚴(yán)守甲方有關(guān)商業(yè)機(jī)密不能外泄。

十、雙方一致同意本合同如發(fā)生爭議由無錫仲裁委員會仲裁。

十一、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份為憑，本合同附件為主合同不可分割的一部分。本合同自雙方簽字蓋章后生效。

十二、如有其它事宜，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

地址： 地址：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

開戶行：

帳號：

篇2

房屋銷售許可證和預(yù)售證的區(qū)別具體如下：

1、二者適用對象不同。商品房預(yù)售許可證的適用對象是期房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目未建成時便可銷售的標(biāo)志。商品房銷售許可證的適用對象是現(xiàn)房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目竣工后便可銷售的標(biāo)志。

2、二者辦理條件不同。商品房預(yù)售許可證和商品房銷售許可證的辦理條件不同，雖然它們都要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書和建設(shè)工程施工許可證書，但若要取得預(yù)售許可證，則要求開發(fā)企業(yè)已投入的工程建設(shè)資金需達(dá)到總投資的25%以上，且已經(jīng)確定施工具體計劃和竣工時間，建立了商品房預(yù)售監(jiān)管賬戶。

若要取得商品房銷售許可證，則要求該房產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工且驗收合格，此外，該房產(chǎn)的供水、供電、燃?xì)獾扰涮谆A(chǔ)設(shè)施也必須已具備使用條件或者已經(jīng)確定交付日期。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇3

房地產(chǎn)市場溫度不均價格差異較大

如“表1”所示，2001年全國35個大中城市房屋銷售價格抽樣調(diào)查資料表明：35個大中城市中，房屋銷售價格較高的城市是深圳、廣州、北京、上海和南京，分別為6921.2、4957.2、4883.7、3820.6和3579.2元/每平方米；較低的城市是西寧、鄭州和銀川，分別為1208.4、1463.1和1484.3元/每平方米。房屋銷售價格同比漲幅明顯的城市是寧波、武漢、杭州、上海和銀川，分別上漲7.2％、6.1％、5.8％、4.4％和4.2％；同比下降的城市是大連、昆明和?？?，分別下降0.4％、0.3％和0.2％。房屋銷售價格較高而同比價格漲幅又較明顯的城市是上海，價格較低而同比價格漲幅又較明顯的城市是銀川。那么，全國35個大中城市房地產(chǎn)市場狀況與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況、收入水平和人們消費取向的關(guān)系又如何呢？

全國35個大中城市房屋消費狀況

如“表2”所示，全國35個大中城市中購房建房消費占可支配收入比例較高的城市是寧波、呼和浩特、沈陽、廈門和上海，分別為22.0％、16.9％、13.9％、13.2％和12.6％；比例較低的城市是昆明、青島、杭州和福州，分別為1.0％、1.0％、1.4％和1.7％?？芍涫杖胼^高，購房建房消費所占比例較高的城市是上海和寧波；所占比例較低的城市是杭州和福州?？芍涫杖胼^低，購房建房消費所占比例較高的城市是呼和浩特和沈陽。

從購房建房消費占可支配收入的比例看，全國35個大中城市房屋消費占整個消費的比重較小，人們對房屋消費還很謹(jǐn)慎，對房地產(chǎn)市場還在觀望。房屋消費的需求何時釋放，與各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和人們對收入的預(yù)期有關(guān)；與房地產(chǎn)市場的溫度是否適中，價格是否合理有關(guān)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費者的消費理性程度與日俱增，房地產(chǎn)市場只有通過市場整合，使其監(jiān)管有序、溫度適中、價格變動與消費者的收入變化一致并日趨合理，才能有效地拉動房屋消費需求的釋放，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。那么，目前我國房地產(chǎn)市場的理性程度、價格合理程度如何呢？

房地產(chǎn)市場溫度較高相對價格也較高

2001年，全國35個大中城市房地產(chǎn)市場的價格呈現(xiàn)增長態(tài)勢。我國西部大開發(fā)進(jìn)入實施階段、申奧的成功和加入WTO有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房屋銷售市場出現(xiàn)了火爆的場面，有些地區(qū)出現(xiàn)了排隊和計算機(jī)搖號購房的現(xiàn)象。2001年全國房屋銷售價格與上年相比增長2.2％；2002年上半年全國房屋銷售價格與上年同期相比增長3.6％。全國房地產(chǎn)市場溫度較高，但未出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象,價格的增長是合理的。

國際上發(fā)達(dá)國家的房屋銷售中，套房價格與消費者戶均年可支配收入之比在6倍至12倍之間。我國的情況如“表3”所示：房屋銷售相對價格比率（倍率）較高，北京、沈陽、貴陽的倍率超過了12，南京、廣州、大連和西安等城市的倍率都超過了10，最低的在5至6倍。從數(shù)字來看，我國的房屋銷售價格似乎是合理的，市場是理性的，但不能這么說。我國的房屋價格與房屋消費與國際上發(fā)達(dá)國家的房屋價格與房屋消費是不可比的。我國的房屋消費處在初期階段，不但房屋消費水平較低、房屋質(zhì)量不高、居住環(huán)境不夠好、配套設(shè)施不夠完善，而且房屋銷售還包括公房銷售在內(nèi)的福利性質(zhì)，銷售是不完全市場化的。國際上發(fā)達(dá)國家的房屋消費處在享受階段，房屋消費水平高、房屋質(zhì)量好、居住環(huán)境好，配套設(shè)施完善，而且房屋銷售是完全市場化的。因此，我國與國際上發(fā)達(dá)國家的房屋消費不在一個水平線上，房屋銷售價格是不可比的。根據(jù)目前中國的經(jīng)濟(jì)狀況和居民消費水平，我國的“套房”銷售價格與戶均年可支配收入的比率（倍率）應(yīng)在4倍至8倍之間。目前，我國的房屋建設(shè)的整體結(jié)構(gòu)不合理，適合高、中、低收入階層消費的房屋比例失調(diào)，房屋銷售總體價格普遍較高，房地產(chǎn)市場的溫度也較高。

加強(qiáng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；按揭銷售；會計處理；稅務(wù)處理

商品房的按揭銷售作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動的主要形式，其在我國國內(nèi)的應(yīng)用十分廣泛。按揭銷售指的是購房者在付清首期房款后，以所購買房產(chǎn)為抵押的、售房方為擔(dān)保人的、向借貸方進(jìn)行的購房貸款方式。這一貸款形式不僅能夠促進(jìn)國內(nèi)商品房交易額的提升，還能夠加大資金流通的速度，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在實行這一購房形式后，房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作與稅務(wù)處理就需要工作人員綜合企業(yè)情況和相關(guān)制度來進(jìn)行，以推進(jìn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。

1 房地產(chǎn)企業(yè)按揭銷售的會計處理

商品房在按揭銷售后，企業(yè)需要對賬款的到賬情況進(jìn)行確認(rèn)與核算。根據(jù)國內(nèi)的企業(yè)會計制度內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)在以按揭銷售的形式進(jìn)行商品房的銷售后，需要在確認(rèn)以下條件無誤的情況下開展相應(yīng)的會計處理。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對其所開發(fā)的建筑進(jìn)行工程驗收，經(jīng)由相關(guān)部門審批合格后，才能夠開展下一步工作。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要與購房者簽訂合法的購房合同。最后，房地產(chǎn)企業(yè)只有在購房者確認(rèn)購房無誤并正式入住后才能夠開展會計處理工作。

會計處理在按揭銷售這一過程中主要體現(xiàn)為對客戶首付款項的核算與確認(rèn)。工作人員在開展會計處理時，需要綜合考慮客戶首付款、銀行貸款、預(yù)收賬款等多方面內(nèi)容，進(jìn)行準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)錄入和信息核對，同時，擔(dān)保保證金、開發(fā)產(chǎn)品的成本也需要工作人員進(jìn)行管理。其工作流程如下：第一，工作人員做好定金記錄，對客戶的銀行貸款款項和預(yù)收款項進(jìn)行數(shù)額登記；第二，工作人員需要在首付款項到帳后，進(jìn)行客戶銀行存款和預(yù)收賬款的信息錄入，擔(dān)保保證金的信息錄入也必不可少；第三，工作人員在銀行貸款款項確認(rèn)后，需要及時的進(jìn)行主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本的數(shù)額登記。第四，在收回?fù)?dān)保保證金后，會計處理人員要及時的進(jìn)行保證金金額的記錄。

2 房地產(chǎn)企業(yè)按揭銷售的稅務(wù)處理

按揭銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要遵循國家的稅法條例對其所收到的首付款以及后期按揭貸款進(jìn)行收入確認(rèn)。

其工作流程主要為：第一，稅務(wù)處理人員需要做好客戶定金信息錄入。以借貸雙方為錄入重點，記錄客戶貸款后銀行存款的多少和預(yù)收賬款的數(shù)額。第二，商品房的正式買賣過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要與客戶簽訂房屋銷售合同，客戶需要向房地產(chǎn)企業(yè)支付房屋總價格的百分之三十的首付款項。在這一過程中，稅務(wù)處理人員需要對房屋總造價有精確的記錄，做好首付款金額錄入與預(yù)收款項的錄入。第三，在銀行支付了按揭款項后，房地產(chǎn)企業(yè)需要對按揭貸款到賬進(jìn)行記錄，并做好擔(dān)保保證金的信息管理，這時房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入是銀行按揭貸款的全額。第四，在將房產(chǎn)證抵押給銀行后，房地產(chǎn)企業(yè)需要收回?fù)?dān)保保證金。這一系列環(huán)節(jié)過后，稅務(wù)處理工作告一段落。

3 房地產(chǎn)企業(yè)按揭銷售的會計與稅務(wù)處理對比分析

第一，收入確認(rèn)階段。會計處理的收入確認(rèn)工作在工作流程的最后環(huán)節(jié)，前期的資金登記中，都未能進(jìn)行相應(yīng)的收入總額計算。而相對來講，稅務(wù)處理工作的每一環(huán)節(jié)都會進(jìn)行收入登記。從國稅的稅法條例上看，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入在企業(yè)與客戶簽訂銷售合同的那一刻起已經(jīng)產(chǎn)生，因此，工作人員是不能將這兩者混為一談的。會計處理的銷售收入與稅務(wù)處理的銷售收入在不同的階段差異是較大的，另外，受到稅收政策的影響，稅務(wù)處理工作人員需要結(jié)合國家的稅收進(jìn)行銷售收入計算。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)對其在進(jìn)行按揭銷售后的所得稅的處理上有較大的差異。根據(jù)商品房銷售結(jié)算形式的不同，其收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅需要綜合顧及到預(yù)售商品和已售商品，這一政策對于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)來講有一定的執(zhí)行缺陷。綜合這一現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為企業(yè)需要根據(jù)稅收政策條款進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓ぷ鲀?nèi)容調(diào)整，調(diào)整的核心是所開發(fā)產(chǎn)品在完工前與完工后收入的錄入。完工前的收入錄入需要工作人員進(jìn)行專門的款項收錄，設(shè)置出遞延稅款與預(yù)收款項兩項對比，這對企業(yè)的稅收的繳納來講十分有利，對于一些企業(yè)所得稅難以確定的商品，會計部門可以對其進(jìn)行延緩處理。

完工后的商品房的銷售工作就相對簡單。工作人員只需要對相關(guān)數(shù)據(jù)金額進(jìn)行核對與計算，并綜合總成本進(jìn)行稅務(wù)確定。會計處理賬面上的所得稅款項與稅務(wù)處理過的所得稅款項雖然都是商品房收入的精確的記錄，但前者的企業(yè)所得稅可以通過遞延稅款而往后順延。稅務(wù)處理就相對直接，收入與納稅額都能夠較快的得到確定。

4 結(jié)語

從房地產(chǎn)企業(yè)的按揭銷售成果來看，該項結(jié)算形式的推行是推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利舉措，但受到借貸雙方和擔(dān)保者的制約，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計處理與稅務(wù)處理上存在小小的問題，因此，工作人員需要靈活轉(zhuǎn)變工作模式，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整工作流程與應(yīng)對方法，推動房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的科學(xué)化。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣曉鳳.房地產(chǎn)企業(yè)按揭銷售的會計與稅務(wù)處理比較[J].會計之友，2011（07）.

[2]高越青.如何有效應(yīng)對住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的假按揭[J].遼寧經(jīng)濟(jì)，2009（06）.

篇5

無限放大銷售行為的根源是企業(yè)不懂營銷

國內(nèi)的企業(yè)在產(chǎn)品市場化的初期，確實用銷售的方法取得了一定的成績，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于思維定勢，企業(yè)還熱衷于以銷售的方法去做市場。其實營銷應(yīng)該是先為消費者設(shè)定欲望，然后企業(yè)做相關(guān)定位，啟發(fā)消費需求，最后用合適的渠道去滿足消費需求。但是現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)都只做了營銷工作中的一小部分內(nèi)容，只會做銷售，只知道在滿足需要的層面上去做。其實營銷還有很多的層面要去做，現(xiàn)在一些企業(yè)不知道也不懂。

把銷售當(dāng)作營銷是企業(yè)的通病

現(xiàn)在的企業(yè)都領(lǐng)教了競爭，因為競爭帶給企業(yè)的再不是那種“皇帝女兒不愁嫁”的美好感覺了。所以大家在感嘆競爭的激烈的同時，不約而同地想到了做銷售工作，把銷售作為企業(yè)生存的第一生命線。紛紛加大力度在銷售上去比拼，如比價格、比促銷，大家都這樣去朝一個方向去擠，結(jié)果路越來越窄，到最后都受到傷害。

混淆銷售行為和營銷行為直接導(dǎo)致在終端無休止的價格戰(zhàn)、促銷戰(zhàn)

大家都認(rèn)為只有在終端去拼殺才有出路，于是就一起在終端用價格和促銷來比拼，其實殊不知促銷降價也是利益的轉(zhuǎn)移，不分時限和階段的使用是對品牌的傷害，是不利于品牌的建設(shè)的，是一種“自殺”行為，是行業(yè)無序競爭的表現(xiàn)。

渠道、促銷、終端等不是市場競爭制勝的法寶

這些都是銷售行為的具體表現(xiàn)，是不能用來替代營銷的，當(dāng)然在適當(dāng)?shù)氖袌鲭A段，上述行為的合適運用是能夠提升產(chǎn)品銷量和市場份額的，但其使用條件和特定的背景，是不能盲目使用、無限放大和復(fù)制的。

篇6

第一條本項目用地范圍內(nèi)土地上的建筑物、構(gòu)筑物、地上附著物，實施征收的，按市府發(fā)文件規(guī)定執(zhí)行。

第二條對項目用地范圍內(nèi)的違法建筑物、構(gòu)筑物，責(zé)令限期自行拆除，逾期未自行拆除的，報請區(qū)人民政府組織相關(guān)部門依法，不予補(bǔ)償安置。

第三條對2014年9月12日以后鎮(zhèn)政府關(guān)于禁示亂搭亂建，違法建房的公告公示后修建的無任何手續(xù)的建筑物，一律自行拆除。

第四條對2014年9月12日前規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑物，征收人與被征收人未達(dá)成征收協(xié)議的，按市府發(fā)文件規(guī)定，依照法定程序，由征收人報請區(qū)人民政府組織相關(guān)部門或向人民法院申請依法強(qiáng)制征收后進(jìn)行補(bǔ)償。

第五條本次征收安置工作中，不積極支持、阻礙開展征收安置工作，情節(jié)嚴(yán)重的，由司法機(jī)關(guān)依法追究其責(zé)任。

第二章房屋征收范圍

第六條本項目用地范圍

一、本項目規(guī)劃用地范圍（詳見小城鎮(zhèn)規(guī)劃）。

二、本項目施工退讓所需范圍。

第三章房屋征收管理

第七條征收人應(yīng)將項目名稱、被征收人、征收范圍、征收期限、征收獎勵辦法等予以公告。

第八條在征收公告明確的征收期限內(nèi)，征收人與被征收人應(yīng)當(dāng)按照本辦法，就補(bǔ)償、安置等事項簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》，明確補(bǔ)償安置方式、補(bǔ)償金額、搬遷期限、違約責(zé)任等。

第九條簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》時，被征收人需提交《戶口簿》、社區(qū)證明、房屋修建年限及相關(guān)權(quán)屬證明。

第十條征收產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)有糾紛或其他產(chǎn)權(quán)不明的房屋，在征收公告明確的期限內(nèi)不能解決糾紛或明晰產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)，由征收人提出補(bǔ)償安置方案會同有關(guān)部門對需征收房屋勘察記錄后進(jìn)行征收，待解決糾紛或明晰產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行補(bǔ)償安置。

第四章搬遷獎勵及搬家費

第十一條被征收人簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》后，在7天內(nèi)主動拆除讓出土地的，按被征收戶主體房建筑面積給予450元/平方米的獎勵費。逾期不拆除的，每天扣發(fā)50元/平方米獎勵，不能達(dá)成征收協(xié)議的參照本辦法第四條處理。

第十二條征收人在征收安置過程中支付被征收人一次性搬家費，搬家費按主體房建設(shè)面積每月每平方4.25元計算，一次性支付三個月。

第五章房屋征收安置

第十三條安置方式本次安置一律采用貨幣安置的方式進(jìn)行，凡符合購買棚戶區(qū)改造房條件的所有權(quán)人每戶可優(yōu)先申請購買棚戶區(qū)改造房一套。

第十四條補(bǔ)償原則

（一）合法建筑物、地上附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按市府發(fā)文規(guī)定執(zhí)行。

（二）結(jié)合本辦法第三條規(guī)定，本著尊重歷史，面對現(xiàn)實、讓利于民的原則。在2014年9月12日后修建的無任何手續(xù)的違法建筑，一律自行拆除；在限期內(nèi)自行拆除的，可給予當(dāng)事人300元/平方米的拆除誤工補(bǔ)助，不享受其他任何獎勵；若限期內(nèi)未自行拆除，報請區(qū)人民政府組織相關(guān)部門依法，不予補(bǔ)償。

第十五條認(rèn)定程序鎮(zhèn)成立小城鎮(zhèn)建設(shè)工程指揮部，由工程指揮部辦公室牽頭組織相關(guān)人員進(jìn)行認(rèn)定。

第十六條本辦法未盡事宜按《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及省、市有關(guān)房屋征收政策執(zhí)行。

第十七條本辦法僅適用于鐘山區(qū)鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)工程房屋征收安置。

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；銷售環(huán)節(jié)；財務(wù)內(nèi)控；管理方法

前言

在現(xiàn)階段，我國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有一個共性的問題，就是在銷售環(huán)節(jié)都存在一定的財務(wù)風(fēng)險，究其原因是由于我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷深化和改革，很多的經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)政策都發(fā)生了一定的變化，在新形勢下，由于房地企業(yè)沒有對新的經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行深入的把控和了解，導(dǎo)致企業(yè)無法適應(yīng)新形勢下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，從而導(dǎo)致一些財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。財務(wù)風(fēng)險的存在，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了非常不利的影響，導(dǎo)致與企業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動存在不穩(wěn)定的因素，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財務(wù)內(nèi)控管理的必要性分析

我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理和預(yù)算審計方面都普遍的存在不科學(xué)的現(xiàn)象，財務(wù)內(nèi)部控制和管理制度上都缺乏一套科學(xué)的管理方法，與企業(yè)相關(guān)的各項制度也不夠完善，往往導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算上達(dá)不到企業(yè)的需求標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段，我國的財務(wù)功能相對比較單一，很多企業(yè)對財務(wù)職能的認(rèn)識上還停留在簡單的財務(wù)核算上，所以失去了財務(wù)本身的職能和意義。所以加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制，提高財務(wù)人員工作效率和職業(yè)素養(yǎng)，是非常必要的。（1）房地產(chǎn)行業(yè)的銷售環(huán)節(jié)存在一定的特殊性，它不同于其他行業(yè)資金回籠的方式，在銷售過程中，房地產(chǎn)商品具有期房和現(xiàn)房兩種形態(tài)，本身具有高風(fēng)險和高價值等特點。所以在銷售環(huán)節(jié)，預(yù)售的銷售方式是房產(chǎn)企業(yè)主要的銷售方式，買家可以先交預(yù)付款，房產(chǎn)企業(yè)可以先不用交付房產(chǎn)，通過簽訂相關(guān)的合同，進(jìn)行商品的銷售。由于特殊的交易方式，致使在資金回收方面也存在一定的特殊性，有些買家可以全款購買，很大一部分買家需要通過銀行貸款的方式進(jìn)行分期付款，所以在房產(chǎn)企業(yè)資金回籠的過程中，經(jīng)歷了很多環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)的不可控因素也隨之增多，其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，都可能導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)資金回籠緩慢的現(xiàn)象發(fā)生。所以加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理，對于房產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義[1]。（2）加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理，是實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化財務(wù)管理制度形成的必要手段，科學(xué)的財務(wù)內(nèi)控管理，可以促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)和健康的發(fā)展，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷的提升，從而提高企業(yè)在眾多房產(chǎn)行業(yè)中的競爭力，同時健全的財務(wù)內(nèi)部控制管理制度，可以使企業(yè)內(nèi)部各部門職能的考核和管理具有一定的科學(xué)性和規(guī)范性。對部門的責(zé)任和職責(zé)進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，加強(qiáng)工作人員之間的工作聯(lián)系，明確企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，從而提高企業(yè)各個部門的工作效率。（3）加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理，保證務(wù)會計資料具有一定的真實性，對于加強(qiáng)財務(wù)會計的資料管理具有一定的積極意義，同時提高了資料的審核力度，確保公司財務(wù)會計資料的真實性和可靠性，規(guī)范的財務(wù)控制管理制度，對于提高財務(wù)會計的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)素養(yǎng)方面都有一定的作用[1]。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理中存在的一些問題分析

（1）在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，財務(wù)職能得不到應(yīng)有的體現(xiàn)

我國目前房產(chǎn)銷售部門的職能普遍都有被放大的現(xiàn)象，在財務(wù)收款和其他的銷售環(huán)節(jié)，銷售人員過多的干預(yù)導(dǎo)致財務(wù)人員的職能被弱化，僅僅是依據(jù)票據(jù)進(jìn)行收款，對于收款的性質(zhì)和其他因素沒有進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督和復(fù)核，對于合同價格的審核往往都是事后審核，不具有代表性。由于銷售人員的流動性相對很大，對于事后審核出現(xiàn)的一系列問題，已經(jīng)無法找到相關(guān)的責(zé)任人，從而給企業(yè)帶來的巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（2）房產(chǎn)企業(yè)對于收復(fù)款項的控制環(huán)節(jié)相對薄弱

房產(chǎn)行業(yè)在銷售過程中，需要經(jīng)歷很多款項的收復(fù)，過程相對復(fù)雜，由于缺乏相應(yīng)的控制和管理，無法確保每個應(yīng)收款環(huán)節(jié)的及時性，這也是制約相關(guān)房產(chǎn)企業(yè)工作效率提升的一個重要因素，由于一些資金的回收不及時，直接導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)在資金運行上存在一定的壓力，使企業(yè)無法實現(xiàn)正常的運行?；谝陨系那闆r分析，需要加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控管理，使內(nèi)控管理具有一定的科學(xué)性和規(guī)范性，從而實現(xiàn)應(yīng)收賬款的及時回收。

3實現(xiàn)房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財務(wù)內(nèi)控管理的方法簡析

（1）完善企業(yè)財務(wù)會計的相關(guān)的制度

建立一個完善的企業(yè)財務(wù)會計制度，使企業(yè)更加適應(yīng)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢，可以實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)會計的有效管理，加強(qiáng)財務(wù)會計的培訓(xùn)，對新的政策和法規(guī)進(jìn)行有效的把握和了解，使會計人員在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)明確自身的職責(zé)和功能，嚴(yán)格把控銷售環(huán)節(jié)每個關(guān)鍵工作的控制點，樹立精細(xì)化管理的理念[2]。所以構(gòu)建一個完善的會計管理體系，對于房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財務(wù)管理，具有積極的意義。同時對于實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理，也具有一定的促進(jìn)作用。

（2）培養(yǎng)員工的團(tuán)隊意識，建立財務(wù)與銷售部門的有效合作關(guān)系

財務(wù)部門與銷售部門的合作在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是非常普遍的，要想實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)隊建設(shè)，促進(jìn)部門間的合作和互助工作關(guān)系，是非常關(guān)鍵的。團(tuán)隊意識對于房產(chǎn)企業(yè)而言，具有重要的意義。企業(yè)需要從各個方面對企業(yè)的員工進(jìn)行團(tuán)隊意識的建設(shè)，提高員工的職業(yè)素養(yǎng)，注重培養(yǎng)員工之間和部門之間的合作意識和互助意識，在具體工作工，以公司的利益為主，嚴(yán)格遵守相關(guān)的財務(wù)制度，形成和諧的工作氛圍，更有利于房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理制度的執(zhí)行和推廣。

（3）對財務(wù)和會計兩部門進(jìn)行有效的責(zé)任劃分

建立明確的財務(wù)、會計職能劃分的前提是，具有一個規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行方案，規(guī)范的組織方案，對于實現(xiàn)財務(wù)內(nèi)部控制具有重要的作用。在建立方案的過程中，需要遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)，必須保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)財產(chǎn)安全，確保企業(yè)的財務(wù)安全。加強(qiáng)財務(wù)與會計兩部門的責(zé)任劃分，對于房產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)部控制具有決定性作用，在具體的劃分中，使會計部門和財務(wù)部門的職能與責(zé)任更加的明確，使日常工作的分工更加具體，同時形成了兩者之間互相合作和互相監(jiān)督的工作模式。實現(xiàn)財務(wù)和會計職能的劃分，對于房產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)范經(jīng)營，具有重要的現(xiàn)實意義。

（4）培養(yǎng)財務(wù)專業(yè)型人才

專業(yè)型人才的招募和培養(yǎng)，對于房產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)實現(xiàn)規(guī)范的財務(wù)內(nèi)控管理具有重要的意義。我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開對人才的依賴，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，所以培養(yǎng)相關(guān)的財務(wù)專業(yè)型人才，可以有效的提升企業(yè)的管理和經(jīng)營水平，專業(yè)型人才對于企業(yè)的相關(guān)工作的規(guī)范性具有一定的促進(jìn)作用，可以加強(qiáng)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的識別能力，提出合理化建議，采取相應(yīng)的預(yù)防措施[2]。在企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理上，使相關(guān)法規(guī)和制度有效的執(zhí)行下去，實現(xiàn)最終對財務(wù)的有效控制。

（5）房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)合理的運用銷售軟件

房地產(chǎn)銷售軟件的應(yīng)用具體意義在于可以有效的控制房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本，提高房產(chǎn)銷售工作的效率，合理的運用計算機(jī)技術(shù)，實現(xiàn)對客戶相關(guān)信息的統(tǒng)一存貯和管理，建立房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式對于擴(kuò)大房產(chǎn)企業(yè)的競爭力具有重要的作用，真正的實現(xiàn)了房產(chǎn)營銷與消費者的有效互動，使房產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)中對消費者的購買欲望和需求進(jìn)行全面的了解，消費者可以根據(jù)自身的需求，對購買的房產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行更多的咨詢，銷售軟件的運用，使銷售和購買者建立了有效的交流平臺，對實現(xiàn)房產(chǎn)交易起到了關(guān)鍵的作用。另一方面，銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立，對于實現(xiàn)財務(wù)內(nèi)控的管理具有一定的積極作用，通過網(wǎng)絡(luò)銷售平臺的建立，可以節(jié)約大量的銷售成本，比如降低采購費用、人員資訊費用、廣告費用等等，使財務(wù)更加快捷和方便的對營銷成本進(jìn)行管理和控制，大大的提高了企業(yè)的營銷效率。

4結(jié)束語

銷售環(huán)節(jié)對于房產(chǎn)企業(yè)來說，具有重要的意義，它是保證企業(yè)實現(xiàn)更大利潤空間的基本前提和保障，保證銷售環(huán)節(jié)相關(guān)的工作順利進(jìn)行，對于房產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的意義，通過以上關(guān)于財務(wù)內(nèi)控管理相關(guān)問題分析，我們總結(jié)了一些有效的應(yīng)對措施，不斷的完善企業(yè)相關(guān)的規(guī)章制度，建立規(guī)范的財務(wù)和會計管理體系，培養(yǎng)員工的綜合素質(zhì)，提高他們的職業(yè)素養(yǎng)，最大限度的發(fā)揮財務(wù)內(nèi)控的作用，確保房產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)更加科學(xué)化和規(guī)范化，使房產(chǎn)企業(yè)得到更大的進(jìn)步和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]陳新.完善房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的探討[J].江蘇商論，2012（21）：251~252.

篇8

但是，面臨我們現(xiàn)在的學(xué)生的層次分層非常嚴(yán)重，表述自己觀點或者與人交談大部分都有一定的難度。所以銷售與服務(wù)流程這門課不僅僅是給學(xué)生介紹銷售顧問與服務(wù)顧問的工作內(nèi)容及形式，更重要的是培養(yǎng)學(xué)生怎樣與人交談，怎樣用良好的方式與人交談，怎樣讓自己的談話內(nèi)容有目的性及邏輯性等等。

所以，銷售與服務(wù)流程這門課程對于汽車類的學(xué)生業(yè)務(wù)能力培養(yǎng)起到非常重要的作用，我們需要花時間去思考怎樣才能在短短的時間內(nèi)，讓學(xué)生不僅學(xué)到了課本內(nèi)容的知識，還應(yīng)該學(xué)到的是自己受益終身的交際能力呢。

下面我將從汽車企業(yè)需求的人才類型及應(yīng)屆畢業(yè)生的人才類型進(jìn)行比較，從而淺談我對于汽車銷售服務(wù)流程教學(xué)方法創(chuàng)新的一些想法。

一、汽車營銷人員需要具備的素質(zhì)

（1）影響力：通過各種手段影響別人使其支持或采納自己的觀點。主要對學(xué)生的表達(dá)、影響、策略方面的能力要求。

（2）關(guān)系建立：努力與那些對自己的工作有幫助，或者將來對自己有用的人建立友好的、互惠的甚至非常密切的關(guān)系。主要對學(xué)生建立及維系人際關(guān)系方面的能力要求。

（3）人際理解：指個人愿意了解他人，并能夠準(zhǔn)確地掌握他人的特點、正確理解他人沒有明確表達(dá)出來的想法、情感和顧慮。這種能力也被稱為同理心、人際敏感性等。主要對學(xué)生與人交往時理解、把握和預(yù)測他人感受的能力要求。

（4）成就導(dǎo)向：成就導(dǎo)向是指個人具有成功完成任務(wù)或在工作中追求卓越的愿望。個人希望出色地完成任務(wù)，愿意從事具有挑戰(zhàn)性的任務(wù)。這種人在工作中有強(qiáng)烈地表現(xiàn)自己能力的愿望，不斷地為自己設(shè)立更高的標(biāo)準(zhǔn)，努力不懈地追求事業(yè)上的進(jìn)步。主要對于完成工作的目的性要求，是剛好完成，還是完美完成，或者賦予自己想法的超越完成。

（5）信息搜集：指個人對事物具有較強(qiáng)的好奇心，努力獲取有關(guān)事物和人更多的信息，從而對其有比較深入的了解。是指不僅要會找資料，還要會整理資料。

（6）組織意識：理解和掌握組織當(dāng)中權(quán)力運作關(guān)系和架構(gòu)的能力。這包括判斷誰是組織中真正的決策者、誰是具有影響力的人，預(yù)測當(dāng)前發(fā)生或即將發(fā)生的事件對于組織當(dāng)中的個人和群體產(chǎn)生什么樣的影響等。

（7）客戶服務(wù)導(dǎo)向：具有幫助和服務(wù)客戶、滿足客戶需求的愿望。具有客戶服務(wù)導(dǎo)向的人關(guān)注客戶對服務(wù)的滿意度，集中精力發(fā)現(xiàn)客戶需要并給予滿足。

二、應(yīng)屆畢業(yè)生的表現(xiàn)

應(yīng)屆畢業(yè)生在剛開始工作時，不能清楚地表達(dá)自己要講的內(nèi)容或不能說服別人聽從自己的觀點；接待客戶時不積極與客戶建立關(guān)系；與客戶交談時不能正確地理解別人的思想、情感或行為；對于上司安排的工作安于現(xiàn)狀，不追求個人技術(shù)或?qū)I(yè)修養(yǎng)方面的進(jìn)步；準(zhǔn)備工作時不積極獲取有關(guān)的行業(yè)與產(chǎn)品信息；不了解公司的基本運作系統(tǒng)；缺乏滿足客戶的需求的愿望和態(tài)度。

三、淺談?wù)n程教學(xué)方法

1.重新認(rèn)識銷售與服務(wù)流程課程的重要性

增加銷售與服務(wù)流程的課時量，把銷售與服務(wù)分列兩冊，銷售72學(xué)時，理論30學(xué)時實訓(xùn)42學(xué)時，其中實訓(xùn)內(nèi)容重點在熱情接待、需求分析、產(chǎn)品六方位介紹。服務(wù)36學(xué)時，理論實訓(xùn)各占一半，只需了解服務(wù)顧問的工作流程，對于其中的行業(yè)管理規(guī)定著重講解。共計課時108。

2.增加了學(xué)生在課程學(xué)習(xí)中的積極性

增加學(xué)生的互動與組織能力。學(xué)期開始征詢學(xué)生的活動策劃案，然后在年級中每月舉行知識與技能問答比賽，檢驗課堂所學(xué)內(nèi)容

3.改變了課程的講述方法

（1）每次課程給學(xué)生留下部分時間進(jìn)行表達(dá)練習(xí)。針對銷售流程的產(chǎn)品介紹可以提前讓學(xué)生做準(zhǔn)備，比如每次2人，分別在班級給同學(xué)用PPT介紹“我最喜歡的車”，不僅鍛煉了學(xué)生收集資料整理資料的能力、語言表達(dá)能力、心里素質(zhì)，而且更能增加學(xué)生對更多產(chǎn)品的認(rèn)識與對汽車新技術(shù)的了解。

（2）在課程中多添加一些案例、討論、團(tuán)隊游戲及解決方案。提高課堂的活躍度，學(xué)生的積極性也能鼓勵學(xué)生勇敢的談?wù)撟约旱挠^點，無形中完善他們的價值觀及恢復(fù)他們的自信。

（3）實訓(xùn)課中分組練習(xí)，課時的大量增加就是為了給學(xué)生留下足夠的時間進(jìn)行反復(fù)的聯(lián)系以達(dá)到熟練。細(xì)分組員（2人～3人一組）達(dá)到每人都能夠參與而且彼此還能提出練習(xí)過程中的不足的目的，最終達(dá)到每個學(xué)生都能說出來，流利的說出來，有自己想法的表達(dá)。

篇9

隨著市場競爭的日益激烈，企業(yè)之間的競爭如火如荼，商場成為沒有硝煙的戰(zhàn)場，手段各異的各種促銷方式應(yīng)運而生。不同的促銷方式往往適用不同的稅收政策，企業(yè)在選擇促銷手段時，應(yīng)根據(jù)自身的實際情況，利用稅法提供的節(jié)稅空間，選擇適合的促銷方式，既要考慮市場營銷效果，同時兼顧稅務(wù)籌劃，以降低稅收成本，以實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。目前，商業(yè)零售企業(yè)常見的促銷手段可以分為以下幾類:一是打折促銷。是商場促銷活動中最為傳統(tǒng)和常見的價格促銷方式，通常是指商業(yè)折扣，是企業(yè)在銷售貨物時在價格上給予顧客的優(yōu)惠，折扣額一般在交易發(fā)生時已經(jīng)確定并與實現(xiàn)銷售同時發(fā)生。如全場八折、限時特價、特價大米每人限購十斤等。二是買贈銷售。是指企業(yè)在促銷活動中經(jīng)常使用的買A送A，買A送B，購物滿多少送禮品等的銷售方式。如牛奶買一送一，買空調(diào)送電扇等。三是購物返券。是對消費達(dá)到一定金額時贈送購物券、現(xiàn)金抵用券、贈品券等的促銷活動，是目前商業(yè)零售企業(yè)廣泛應(yīng)用的一種變相打折銷售方式，也是當(dāng)前商業(yè)零售企業(yè)最流行的促銷手段之一。四是購物送現(xiàn)。是指商場對購物消費達(dá)到一定金額時贈送現(xiàn)金的活動。購滿即送現(xiàn)金，如滿100元送10元現(xiàn)金、滿100元送10元打車費等。五是積分返購。商場為長期留住顧客，增加顧客對品牌的忠誠度和依賴性而推出的顧客會員制。對于會員除了給予一定價格優(yōu)惠外，往往還推出會員消費積分制，根據(jù)會員積分可以換領(lǐng)一定價值的商品。目前推廣會員制和會員積分消費已成為很多商家建立顧客群的一種重要手段。六是以舊換新。是商家常用的一種促銷手段，是顧客在購買新商品時可以用一件舊的商品，折抵一定數(shù)量的現(xiàn)金，商家再將回收的物資賣給廠家回收或者廢品收購公司。

二、商業(yè)零售企業(yè)不同促銷方式稅負(fù)分析

下面以商業(yè)零售企業(yè)為例，對該企業(yè)不同促銷方式下的稅負(fù)進(jìn)行分析。

案例一：華聯(lián)商場為增值稅一般納稅人，計算時僅考慮增值稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅，不再考慮其他納稅影響（因城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加比例較小，忽略不計）；所有的購銷活動都是以現(xiàn)金支付，不存在資金的時間價值和風(fēng)險因素的影響；商品銷售價格為100元（含增值稅），成本利潤率為55%，即銷售100元（含稅價）商品，其成本為55元（含稅價），增值稅稅率為17%，企業(yè)所得稅稅率為25%。假設(shè)華聯(lián)商場的所有購貨均能取得增值稅專用發(fā)票，企業(yè)在促銷活動中返還給顧客的利益不再向顧客收取任何費用，由企業(yè)負(fù)擔(dān)個人應(yīng)繳納的各項稅費。在國慶節(jié)來臨之際，商場擬采用不同的促銷方式予以讓利，讓利幅度為購物滿100元讓利30元。商場采取不同讓利促銷方式的稅收負(fù)擔(dān)和稅后利潤有所不同。

第一，打折銷售。根據(jù)《增值稅暫行條例》規(guī)定:“納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從銷售中減除折扣額”。通常情況下，商業(yè)折扣從商品價目單上規(guī)定的價格中直接扣除，購銷雙方均以折扣后的實際價格計算反映。按照稅法規(guī)定，華聯(lián)商場應(yīng)按發(fā)票上注明的折扣后的銷售額計算增值稅。這里的折扣僅限于貨物價格折扣，如果是實物折扣則應(yīng)按視同銷售中“無償贈送”處理，實物款不能從原銷售額中扣除。如果華聯(lián)商場對原價商品7折銷售，則相關(guān)計算如下:

應(yīng)繳增值稅額=［70÷（1+17% ）-55÷（1+17% ）］×17%=2.18元

應(yīng)納所得稅額=［70÷（1+17% ）-55÷（1+17% ）］×25% =3.21元

應(yīng)納稅合計=2.18+3.21=5.39元

稅后利潤=70-55-5.39=9.61元

第二，買贈銷售。根據(jù)《增值稅暫行條例》規(guī)定：納稅人“將自產(chǎn)、委托加工或者外購的商品無償贈送給他人，應(yīng)視同銷售行為，計提銷項稅?！蓖瑫r根據(jù)國稅函［2000］57號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)問題的批復(fù)》：部分單位和部門在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來及其他活動中，為其他單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實物或有價證券，對個人取得該項所得，應(yīng)按照《中華人民共和國所得稅法》中規(guī)定的“其他所得”項目計算繳納個人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。在實際操作中，為提高銷售量和保證讓利顧客，商場贈送的物品應(yīng)是稅后物品，因此商場承擔(dān)這部分個人所得稅。采用買贈銷售時，對于購物100元送30元商品的促銷形式相關(guān)計算如下:

銷售100元商品應(yīng)交增值稅=［100÷（1+17% ）-55÷（1+17% ）］×17%=6.54元

贈送30元商品視同銷售，應(yīng)交增值稅=30÷（1+17%）×17%-30×55%÷（1+17%）×17%=1.96元

應(yīng)納增值稅合計=6.54+1.96=8.5元

商場代繳顧客偶然所得個人所得稅=30÷（1-20%）×20%=7.5元

《中華人民共和國所得稅法》規(guī)定：贈送商品的成本屬于非公益性、救濟(jì)性捐贈支出，按稅法規(guī)定贈送的商品成本和代交的個人所得稅不允許稅前扣除。

應(yīng)納稅所得額=100÷（1+17%）-55÷（1+17%）=38.46元

所得稅=38.46×25%=9.62元

應(yīng)納稅合計=8.5+7.5+9.62=25.62元

稅后利潤額=（100-55）÷（1+17%）-16.5÷（1+17%）-7.5-9.62

=7.24元

第三，購物贈券。在購物贈券促銷方式中，由于顧客通常用贈券換購等值商品，相當(dāng)于商場在正常的銷售外向顧客無償贈送該商品，因此在計算增值稅時，該贈券部分應(yīng)視同銷售計算增值稅，不能直接從銷售收入中扣減。采用購物贈券銷售方式，滿100元贈送非兌現(xiàn)禮金券30元，相關(guān)計算如下：

銷售100元商品應(yīng)交增值稅=100÷（1+17%）×17%-55÷（1+17%）×17%=6.54元

合計應(yīng)納增值稅=6.54+1.96=8.5元

其贈送的購物券，為有價證券，按照國稅函［2000］57號文，應(yīng)代扣代交個人所得稅額=30÷（1-20%）×20%=7.5元

贈送禮金券屬于非公益性、救濟(jì)性捐贈支出，按稅法規(guī)定其成本和代交的個人所得稅不允許稅前扣除。

應(yīng)納稅所得額=100÷（1+17%）-55÷（1+17%）=38.46元

所得稅=38.46×25%=9.62元

應(yīng)納稅合計=8.5+7.5+9.62=25.62元

稅后利潤=（100-55）÷（1+17%）-30×55%÷（1+17%）-7.5-9.62=7.24元

稅法規(guī)定，企業(yè)贈送禮金券代扣個人所得稅的處理與贈送商品時的處理相同，若用禮金券抵減貨款后，在發(fā)票上以銷售折扣名義列示，或者直接按商品金額扣減折扣券后的金額后開具發(fā)票，則可避免多交增值稅，也無需代扣個人所得稅。

第四，購物返現(xiàn)。對于購物返還的現(xiàn)金，根據(jù)國稅函［2000］57號文件規(guī)定，為其他單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實物等應(yīng)按規(guī)定代扣代繳個人所得稅，稅款由支付單位代扣代繳。同時稅法規(guī)定，贈送的現(xiàn)金和代顧客交納的個人所得稅不允許稅前扣除，故計算所得稅時應(yīng)作納稅調(diào)整。對于購物滿100元送30元現(xiàn)金的促銷形式的相關(guān)計算如下：

銷售100元商品應(yīng)交增值稅=100÷（1+17%）×17%-55÷（1+17%）×17%=6.54元

應(yīng)代扣代交個人所得稅額=30÷（1-20%）×20%=7.5元

返還的現(xiàn)金屬于非公益性、救濟(jì)性捐贈支出，按稅法規(guī)定其成本和代交的個人所得稅不允許稅前扣除。

應(yīng)納稅所得額=（100-55）÷（1+17%）=38.46元

所得稅=38.46×25%=9.62元

應(yīng)納稅合計=6.54+7.5+9.62=23.66元

稅后利潤額=（100-55）÷（1+17%）-30-7.5-9.62=-8.66元

第五，積分返利。會員積分換領(lǐng)商品，實質(zhì)上還是一種商業(yè)折扣。采用積分返利促銷方式，積分滿3000分，可以換領(lǐng)價值30元的禮品，相關(guān)計算如下：

贈送30元購物券視同銷售，應(yīng)交增值稅=30÷（1+17%）×17%-30×55%÷（1+17%）×17%=1.96元

商場代繳顧客偶然所得個人所得稅=30÷（1-20%）×20%=7.5元

第六，以舊換新。按照稅法規(guī)定，以舊換新銷售時，要求拆分為銷售新商品和購入舊商品兩筆業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。銷售新商品，要按全價作為銷售額，計提稅金，舊商品的折抵價，不能直接沖減新商品的銷售額；購入舊商品時，不能取得進(jìn)項發(fā)票抵扣，而銷售舊商品時還要再次繳納增值稅，從而造成了企業(yè)不必要的多交稅款。

華聯(lián)商場電器賣場開展以舊換新活動，每臺舊電視機(jī)折價200元，同時給顧客發(fā)放200元的折價券。假如顧客在賣場購買一臺2000元的新電視機(jī)時，抵減現(xiàn)金200元，實付1800元。按稅法規(guī)定，需交納以下稅款：

售新電視機(jī)繳納增值稅=2000÷（1+17% ）×17%=290.60元

購入舊電視，無抵扣發(fā)票，不能抵扣進(jìn)項稅。

以200元每臺售出舊電視機(jī)應(yīng)交增值稅200×17%=34元

應(yīng)繳增值稅合計=290.60+34=324.6元

如果選擇和廢舊物資回收公司合作，改變購進(jìn)舊商品的主體，由廢舊物資回收公司以每臺200元的價格直接收購舊電視，并發(fā)給顧客200元的折價卡，在顧客購買新電視時抵減現(xiàn)金。賣場憑借回收的折價卡每月和回收公司結(jié)算。企業(yè)有關(guān)計算如下:

售新電視機(jī)應(yīng)繳納增值稅=2000÷（1+17% ）×17%=290.60元

收到顧客交回的折價卡作為應(yīng)收廢舊物資回收公司的應(yīng)收賬款。

月底賣場開具收據(jù)，從廢舊物資回收公司收回200元應(yīng)收款。如此核算，比商家自己收購舊物資少繳納增值稅34元。

以舊換新時，以第三方廢品回收公司或者電器生產(chǎn)廠家作為收購舊物資的主體，從而可以避免多交稅款。

三、商業(yè)零售企業(yè)對促銷形式稅務(wù)籌劃

商業(yè)零售企業(yè)常見促銷方式的稅負(fù)及實際利潤比較如表1。

經(jīng)上述分析比較發(fā)現(xiàn)，采用打折銷售稅后利潤最高，購物返現(xiàn)銷售稅后利潤最低，無論是購物贈物還是購物贈券，稅負(fù)和稅后利潤都相同；打折銷售稅負(fù)最低，購物返現(xiàn)稅負(fù)最高。由此可見，基于法律角度，進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，不求稅負(fù)最低，只求企業(yè)實際利益的最大化。

實際工作中，一些零售企業(yè)在選擇和設(shè)計具體的實施方式時，往往為“促進(jìn)銷售”而促銷，只賺到人氣，沒賺到利潤。銷售額擴(kuò)大的目的是實現(xiàn)企業(yè)實際利潤的增加，因此在營銷策劃的同時進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從整體上科學(xué)地進(jìn)行謀劃，使?fàn)I銷方案更有實效。

對于買贈銷售的促銷行為，為了避免被當(dāng)作視同銷售而多交稅款，銷售時可將贈品與正常銷售商品打印在同一張發(fā)票上，再將贈品的金額以折扣的形式，直接在銷售發(fā)票中以負(fù)數(shù)列示，將贈品轉(zhuǎn)化為折扣，直接扣減銷售額，使企業(yè)實際利潤最大化。

購物返券與買贈銷售的稅負(fù)是相同的，其區(qū)別在于購物送物必須在當(dāng)期視同銷售，而購物返券確認(rèn)納稅時間是貨物發(fā)出時，商場因此可能獲得延期納稅的收益。同時，贈送非兌現(xiàn)禮金券的促銷方式容易刺激消費者的大額購買，增加顧客選擇商品的余地，因而比一般的贈送實物更受歡迎。對于商家而言，持券購買，增加了消費者在商場內(nèi)的滯留時間，也有利于擴(kuò)大商品的銷售額。

對于購物返現(xiàn)的促銷活動，如果返贈現(xiàn)金以折扣形式在發(fā)票上體現(xiàn)，可以少交增值稅，免交個人所得稅，扣除應(yīng)納稅所得額。

積分返利的稅負(fù)和買贈銷售相同，對于此類促銷，原理上還是轉(zhuǎn)化為折扣形式，避免視同銷售。顧客使用積分，換取商品時，在發(fā)票上列明貨物標(biāo)價、積分折扣金額、實收金額，會員積分可以完全當(dāng)作銷售折扣處理，避免視同銷售而多交增值稅，同時，如果把積分換購商品擴(kuò)展至全場，會員因為可選擇商品的范圍的擴(kuò)大而更加容易接受。

由此可見，對于上述各種促銷手段的稅務(wù)籌劃，其關(guān)鍵是將各種打折、贈送行為，轉(zhuǎn)換成商品的折扣形式，以期達(dá)到直接扣減銷售額，少提增值稅銷項稅的目的。

如果買贈銷售時，贈送的現(xiàn)金、購物券和實物與企業(yè)生產(chǎn)銷售密切相關(guān)的，應(yīng)計入企業(yè)廣告促銷費用，允許稅前限額列支；而捐贈與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)，企業(yè)不通過非營利機(jī)構(gòu)的捐贈一般不得稅前扣除，需要做納稅調(diào)整。

篇10

一、內(nèi)化于心，凝聚“天人合一”的精神文化

精神文化是學(xué)校群體共同的心理和行為中體現(xiàn)出來的理念、價值體系、心理特征及精神價值傳統(tǒng)，是在長期的教育教學(xué)實踐中慢慢積淀起來的。它構(gòu)成了學(xué)校文化的內(nèi)核，決定著學(xué)校的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)和教風(fēng)，制約著學(xué)校文化系統(tǒng)的取向和性質(zhì)，需要精心的培育、長期的積淀，并與時俱進(jìn)。

我校經(jīng)常發(fā)動學(xué)生、教師、校長講身邊歷久彌新的教育故事。這樣的“草根故事”源于真實的生活，是師生思想價值觀的體現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上提煉其共性的東西，就更接近思想的深處，也更容易被認(rèn)可、維護(hù)和發(fā)揚，這是學(xué)校精神文化的主要來源。

融人適合的社會文化因素和校長的思想價值觀，整合、提升、凝聚，最后回到廣大師生中去，這樣的精神文化才會有鮮活的生命力。每年的開學(xué)典禮上，學(xué)校總會從發(fā)展歷程中擷取幾個故事，提起幾位先賢，推崇“幸福由努力和負(fù)責(zé)中來”的校訓(xùn)，與師生們溫習(xí)共享。學(xué)校以“大愛”為核心價值觀，將精神文化的核心確定為“大愛育人，責(zé)任于行”，凝聚了“自主、活潑、樂學(xué)、進(jìn)取”的校風(fēng)，以及“幸?？鞓方逃边@一核心辦學(xué)理念。

二、固化于外，彌散“虛實結(jié)合”的物質(zhì)文化

在校園文化建設(shè)中，物質(zhì)文化是校園文化建設(shè)的重要途徑和載體，其建設(shè)狀況在一定程度上直接影響著校園文化的質(zhì)量和整體水平。物質(zhì)文化的建設(shè)既包括校園內(nèi)可見可觸的客觀存在物，如各種建筑物、文體活動設(shè)施等教育教學(xué)硬件設(shè)施，還包括可觀可賞的環(huán)境布局。內(nèi)涵豐富的物質(zhì)文化，從一個側(cè)面反映了師生員工的素質(zhì)和創(chuàng)造能力，同時對身在其中的學(xué)生起到環(huán)境育人的作用。

我校在物質(zhì)文化建設(shè)中做到“一樓一主題，一隅一文化”，堅持從傳統(tǒng)文化中汲取幸?？鞓返闹腔?，并將其點染在本無溫度的建筑與自然環(huán)境中，使一切有了色彩與溫度。在我校，建筑是凝固了的教育，教育自由流動于建筑之中。啟智樓、啟慧樓、啟德樓、啟秀閣、啟真樓、啟正樓、啟蒙樓，普通的七座建筑也具有了不普通的文化求索。每個樓中的主題不是單純策劃出來的，而是扎扎實實做出來的教育場。大量的學(xué)生作品在少年科學(xué)院、少年文學(xué)院、少年書畫院、少年健體大廳呈現(xiàn)。這里不僅是學(xué)生創(chuàng)造、游戲的樂園，更是學(xué)生展示個性，呈現(xiàn)風(fēng)采的舞臺。

學(xué)生是學(xué)校教育的主體，任何一種學(xué)校精神文化的傳遞、創(chuàng)造，都離不開主體的作用。所以，學(xué)校文化建設(shè)是否有成效，不僅要看它對學(xué)生的影響程度，更要看學(xué)生參與建設(shè)的程度，看這個文化的“場”有多大的吸引力。一個扎扎實實的文化教育場是基點，也是一切教育成功的必然走向。

陸機(jī)在《文賦》中說：“課虛無以責(zé)有，叩寂寞以求音。”即從虛無中求實，從寂靜中求聲。我校正是這樣將幸福陜樂的智慧春風(fēng)化雨般地“化”人環(huán)境中，從無聲的建筑中求聲，外感而內(nèi)通，以無聲的召喚引領(lǐng)著學(xué)生的成長。

三、融化于制，歷練“剛?cè)岵?jì)”的制度文化

制度是學(xué)校的文化契約，也是學(xué)校管理者和師生共同遵守的契約。學(xué)校要生存、發(fā)展，一定離不開制度建設(shè)。作為學(xué)校文化的一個重要組成部分，它既是制度又是文化。制度與文化是一種相互依存的關(guān)系，制度是硬文化，文化是軟制度。

營造師生和諧發(fā)展的制度文化，首先應(yīng)堅持“以人為本”的管理思想。在制度制定方面走群眾路線，讓教師充分發(fā)表意見，充分參與討論修改，然后再組織實施，并在實施中逐步完善。這種人性化制度形態(tài)的校園文化把“軟文化”與“硬制度”熔于一爐，在人文精神輝映下建章立制，用科學(xué)的規(guī)章制度保障人文關(guān)懷。

制度是教師的行為指南和行為底線，合理的制度可以保證建立起良好的校風(fēng)、教風(fēng)、學(xué)風(fēng)，保證學(xué)校朝著既定的目標(biāo)順利發(fā)展。所以，在管理中，學(xué)校將制度作為剛性管理來規(guī)范教師行為，將情感作為柔性管理來凝聚教師心靈，冷熱相融，剛?cè)岵?jì)，使學(xué)校的文化理念在師生身上知行歸一，氣韻相合。四、物化于象，伸展“有無相生”的課程文化

學(xué)校的育人目標(biāo)需要通過課程來實現(xiàn)，這就決定了課程文化是學(xué)校文化中最主要、最根本、最核心的部分。從課程目標(biāo)的提出，到課程體系的構(gòu)架，再到課堂教學(xué)的實施，都要圍繞學(xué)校的核心教育理念和育人目標(biāo)進(jìn)行。課程文化的建設(shè)同樣要本著“繼承中發(fā)展，發(fā)展中創(chuàng)新”的原則，反復(fù)研討國家課程政策、社會發(fā)展的需要、學(xué)生發(fā)展的需要，才能走出符合學(xué)校實際的課程建設(shè)之路。

目前，國家、地方、學(xué)校三級課程管理的政策范式，賦予了學(xué)校更大的改革空間。我們圍繞學(xué)校的育人目標(biāo)加大了課程建設(shè)的力度，將校本執(zhí)行課程理解為國家、地方課程的校本化實施和學(xué)校自己開發(fā)的課程兩大部分，構(gòu)建了選修和必修兩大體系。選修包括學(xué)科課程和學(xué)校的特色課程，必修包括走班課程和社團(tuán)課程。以更好地落實國家課程標(biāo)準(zhǔn)，培養(yǎng)全面加個性的“書香人、文明人、自信人、快樂人”。

五、實化于行，形成“返璞歸真”的行為文化

行為文化是學(xué)校的教師與學(xué)生，在教學(xué)管理與學(xué)習(xí)生活中對精神文化的實踐與傳承。學(xué)校行為文化是學(xué)校辦學(xué)理念融化到師生血液里的過程和外化，是學(xué)校育人活動中最直接、最廣泛也是最深刻的部分。學(xué)校行為文化需要全體師生的參與和堅持，才能達(dá)到文化育人之境界。

我校通過“引路子、架梯子、搭臺子”促進(jìn)教師成長，本著“特色培養(yǎng)、揚長避短、典型帶動”的原則，打造“和而不同”的教師隊伍，引領(lǐng)教師成為不同領(lǐng)域、不同層次、各具特色的名師。倡導(dǎo)教師把微笑帶進(jìn)課堂，把激情融人教育，打造“仁愛、敬業(yè)、創(chuàng)新”的教風(fēng)。引領(lǐng)教師以“仁愛”化人，打造真心、真情、真誠關(guān)愛學(xué)生的仁愛之風(fēng)，激勵教師內(nèi)外兼修、品位與品格雙贏。