導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房產(chǎn)銷售管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、進(jìn)一步提高對(duì)整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序重要性的認(rèn)識(shí)

整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各地和市各有關(guān)部門要從實(shí)踐“*”重要思想和

落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實(shí)把思想統(tǒng)一到國(guó)務(wù)院的決策部署上來(lái)，堅(jiān)持深化改革和加

強(qiáng)法治并舉，堅(jiān)持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，不斷加大對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，進(jìn)一步強(qiáng)化制度建設(shè)，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

二、切實(shí)加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度

（一）加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房產(chǎn)管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)）等法律法規(guī)進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，公開(kāi)曝光，直至取消開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

（二）加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)（銷）售活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。市房產(chǎn)管理部門要進(jìn)一步健全商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)（銷）售信息應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確的在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，或者房產(chǎn)企業(yè)縱容、雇傭工作人員炒作房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序的，房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要按各自職責(zé)依法從嚴(yán)查處。嚴(yán)禁將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)商品房銷售人員的培訓(xùn)和管理，對(duì)違規(guī)從事商品房活動(dòng)的單位和人員，要從嚴(yán)處理。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對(duì)房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假?gòu)V告和其他違法違規(guī)廣告。對(duì)未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的，由工商、價(jià)格、房產(chǎn)管理部門依照《城市房地產(chǎn)管理法》、《廣告法》、《價(jià)格法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》（發(fā)改委令第15號(hào)）、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》（國(guó)家工商總局令第71號(hào)）等法律法規(guī)，予以嚴(yán)肅處理。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)管理。工商行政管理部門要會(huì)同房產(chǎn)管理部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)展

銷活動(dòng)的管理，嚴(yán)格展銷許可的審查和監(jiān)管。工商行政管理部門要審查展銷活動(dòng)主辦方資格，房產(chǎn)管理部門要審查參展企業(yè)的信用情況和參展房地產(chǎn)項(xiàng)目的合規(guī)情況。有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷）售條件的商品房項(xiàng)目，不得參加展銷活動(dòng)。

（五）加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售合同管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要統(tǒng)一使用建設(shè)部和國(guó)家工商總局監(jiān)制的《商品房買賣合同》示范文本，與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)（銷）售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任或排除購(gòu)房人合法權(quán)利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購(gòu)房人明示。房產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購(gòu)房“實(shí)名制”。對(duì)房地產(chǎn)銷售過(guò)程中實(shí)施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規(guī)行為，房產(chǎn)管理部門可暫停辦理其商品房網(wǎng)上簽約、合同登記備案等房產(chǎn)交易手續(xù)；工商行政管理部門要加大對(duì)合同違法和侵害消費(fèi)者權(quán)益行為的查處力度；構(gòu)成犯罪的，移送司法部門處理。

（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，要向工商行政管理部門申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到房產(chǎn)管理部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用房產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在買賣過(guò)程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為，由房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門依據(jù)各自職責(zé)，依法查處或聯(lián)合予以查處。

三、認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)措施，深入開(kāi)展整頓活動(dòng)

（一）深入開(kāi)展專項(xiàng)整治活動(dòng)。從9月份起，用一年左右時(shí)間，在全市范圍內(nèi)集中開(kāi)展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)。各地和市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要認(rèn)真制定整治工作方案，明確時(shí)間要求，細(xì)化工作任務(wù)，落實(shí)工作責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)整治工作中查出的問(wèn)題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強(qiáng)烈的，要予以通報(bào)批評(píng)。

（二）暢通舉報(bào)投訴渠道。市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要通過(guò)開(kāi)設(shè)專項(xiàng)整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)干預(yù)房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

（三）建立房地產(chǎn)交易誠(chéng)信機(jī)制。市房產(chǎn)管理部門要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)交易信息服務(wù)平臺(tái)，及時(shí)、準(zhǔn)確、公開(kāi)相關(guān)信息。房地產(chǎn)企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員的失信行為情節(jié)嚴(yán)重的，要通過(guò)新聞媒體予以曝光。市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要建立對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的監(jiān)督和懲戒機(jī)制。

篇2

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁；信息不對(duì)稱

中圖分類號(hào)：F25文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）07-0059-02

1 商品房預(yù)售制度簡(jiǎn)介

1.1商品房預(yù)售制度的定義和由來(lái)

在目前的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上存在著商品房現(xiàn)售和預(yù)售兩種銷售方式。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工并驗(yàn)收合格的房屋出售給買受人,由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。《商品房銷售管理辦法》第三條規(guī)定：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,甚少有房屋完全建好再行出售的情況,實(shí)務(wù)中商品房預(yù)售是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的售房方式。商品房預(yù)售首創(chuàng)于香港,俗稱“賣樓花”。20世紀(jì) 50年代初,香港進(jìn)入人口劇增時(shí)期,住房嚴(yán)重不足形成對(duì)土地和樓宇的龐大需求。1953年成立的立信置業(yè)有限公司依據(jù)當(dāng)時(shí)情勢(shì)提出了“預(yù)售樓花”,并提倡分期付款。

1.2商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生和發(fā)展

中國(guó)商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生有自己獨(dú)特的歷史原因：由于“”的破壞作用,截至1978 年,中國(guó)城鎮(zhèn)人口的住房面積已經(jīng)達(dá)到了歷史最低點(diǎn),整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的局面。當(dāng)產(chǎn)品市場(chǎng)出現(xiàn)這種局面的時(shí)候,一般都會(huì)產(chǎn)生預(yù)先訂購(gòu)的方式,更何況像房地產(chǎn)這種價(jià)值量大而且具有稀缺性的商品,自然也需要采取這種方式暫時(shí)緩解一下消費(fèi)者旺盛的需求。房屋預(yù)售制度是我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期,給予成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一項(xiàng)扶持政策,意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻,提高市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量。改革開(kāi)發(fā)以前,城鎮(zhèn)居民的收入水平較低,相對(duì)購(gòu)買力不高。預(yù)售制度可以使正在建設(shè)中的房屋以一個(gè)相對(duì)較低的價(jià)格面向市場(chǎng),從而提高了居民的相對(duì)購(gòu)買力,滿足他們的需求。中國(guó)建立資本市場(chǎng)之前,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)只有向銀行借貸這惟一的一條融資渠道,1992 年資本市場(chǎng)建立之后,整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展斷斷續(xù)續(xù),迄今為止,仍然不夠成熟、完備,中國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的原始積累不足 ,加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金量大等特點(diǎn),使得開(kāi)發(fā)商的籌資工作舉步維艱。但是預(yù)售制度可以幫助開(kāi)發(fā)商通過(guò)收取定金或者房?jī)r(jià)款的方式籌集一部分資金。換言之,預(yù)售制度是開(kāi)發(fā)資金足額、及時(shí)到位的重要保證。

1995 年正式實(shí)施的《中國(guó)房地產(chǎn)管理法》中將商品房預(yù)售制度用立法的形式予以確定, 1994年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》和1998年國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》均對(duì)商品房預(yù)售制度作出了詳細(xì)的規(guī)定。隨后2001年建設(shè)部 95 號(hào)令和2004年建設(shè)部131號(hào)令分別對(duì)《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)行了修改,商品房預(yù)售制度成為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)核心管理制度之一。

1.3 商品房預(yù)售制度的作用

在我國(guó)政府將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的情況下,商品房預(yù)售制度加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn),提高了資金使用效率,降低了資金使用成本,擴(kuò)大了商品房的開(kāi)發(fā)規(guī)模和提高了商品房的建設(shè)速度。同時(shí),我國(guó)金融創(chuàng)新品種的缺乏和房地產(chǎn)金融缺少有機(jī)的聯(lián)系,所以除銀行貸款和信托融資外很少有其他可供選擇的融資方式,實(shí)際上商品房預(yù)售成為了房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)融資的主要手段。統(tǒng)計(jì)表明,我國(guó)各主要城市商品房預(yù)售比例已達(dá)80%以上,部分城市已高達(dá)90%以上。由于歷史欠賬多,新建住宅量大,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以增量市場(chǎng)為主,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多是成片和滾動(dòng)開(kāi)發(fā),在我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)育不全的情況下,完全靠開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金,是很難靠自身力量進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的。商品房預(yù)售價(jià)格一般較現(xiàn)房銷售價(jià)格低10%―20%,離交房期1至2年。一些購(gòu)房者在看好后市房?jī)r(jià)的前提下正是因?yàn)轭A(yù)售房相對(duì)現(xiàn)房銷售有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì),所以喜歡選擇購(gòu)買預(yù)售商品房。

2 商品房預(yù)售制度的缺點(diǎn)

（1）商品房預(yù)售制度本身的特點(diǎn)決定了此項(xiàng)制度的實(shí)施可能會(huì)引發(fā)了一系列不誠(chéng)信的社會(huì)現(xiàn)象,例如“一房多賣”、“爛尾樓”、“質(zhì)量不合格”、“延期交房”等等。有些中小房地產(chǎn)商只做“一錘子買賣”,利用虛假?gòu)V告和推銷招數(shù)夸大功能、質(zhì)量、面積等,誘騙消費(fèi)者,賺一把就走。商品房預(yù)售中存在的虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、綠化率容積率與實(shí)際不符以及將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為極大地?fù)p害了購(gòu)房人的利益。

（2）商品房預(yù)售制度造成了隱性的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁 ,將開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)非常利落地轉(zhuǎn)嫁到銀行和購(gòu)房者的身上。住房還處在建設(shè)過(guò)程中,購(gòu)房者就支付了全部的房款,并承擔(dān)了未來(lái)全部的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí),往往是處于弱勢(shì)的購(gòu)房者被迫接受不符合需要的住房或承擔(dān)違約的責(zé)任。這實(shí)際上將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)。一邊是購(gòu)房者支付了全部房款,承擔(dān)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn);一邊是開(kāi)發(fā)商占用了購(gòu)房者的資金,實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式,而且是購(gòu)房者承擔(dān)了資金利息,并通過(guò)住房按揭把開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。

（3）商品房預(yù)售制度使得開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間所掌握的信息嚴(yán)重不對(duì)稱,增大了居民消費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)成本,違背了交易的一般原則?，F(xiàn)有國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的住房銷售是買賣雙方信息高度不對(duì)稱的市場(chǎng)交易。在交易過(guò)程中開(kāi)發(fā)商比購(gòu)房者擁有更多的知識(shí)和信息,包括房產(chǎn)的質(zhì)量、土地使用權(quán)年限、建筑原料構(gòu)成、房屋性能、建設(shè)方法、生產(chǎn)成本等,而購(gòu)房者很難獲取或理解這些信息。因而形成了一方占有信息優(yōu)勢(shì),而另一方則處于信息劣勢(shì)的不均衡狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商往往會(huì)利用這種信息優(yōu)勢(shì)地位,采用微妙的手段,千方百計(jì)的隱匿有關(guān)信息,轉(zhuǎn)嫁給本應(yīng)有自己承擔(dān)的成本或風(fēng)險(xiǎn),謀取不正當(dāng)利益,產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)理論上的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題。

（4）商品房預(yù)售制度造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻,開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)都不是十分重要,只要能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款就意味著項(xiàng)目的成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商,具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制,反而造成了以圈地、圈錢為主要特征的贏利模式和以概念炒作為主的銷售方式。經(jīng)營(yíng)模式以銷售為主,最終導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。

3 當(dāng)前形勢(shì)下應(yīng)該取消商品房預(yù)售制度

關(guān)于商品房預(yù)售制度的存廢一直都是學(xué)術(shù)界爭(zhēng)議的話題,反對(duì)取消商品房預(yù)售制度的理由主要有兩點(diǎn):

一是認(rèn)為預(yù)售制度取消后,期房改為現(xiàn)房,對(duì)市場(chǎng)的最直接影響就是房?jī)r(jià)會(huì)上漲。取消期房預(yù)售加大的投資成本,會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上,最終讓消費(fèi)者買單。而且樓盤從土地開(kāi)發(fā)到交房都有一個(gè)周期,如果沒(méi)有預(yù)售期,市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)房屋空檔期,帶來(lái)的直接后果就是房?jī)r(jià)上漲。

二是認(rèn)為商品房預(yù)售制度取消后,對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金的要求將大大提高,房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也將發(fā)生很大轉(zhuǎn)變,開(kāi)發(fā)商們將不得不面臨重新整合的局面。一些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的中小企業(yè)將被淘汰,這樣會(huì)造成行業(yè)壟斷局面的出現(xiàn)。在這種情況下,某些開(kāi)發(fā)商也會(huì)故意囤積樓盤,導(dǎo)致供小于求局面的出現(xiàn),從而造成房?jī)r(jià)上升。

現(xiàn)在距 1994年建設(shè)部出臺(tái)《城市期房銷售管理辦法》已經(jīng)十幾年了,當(dāng)時(shí)的環(huán)境和背景許多已時(shí)過(guò)境遷。從國(guó)際成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,應(yīng)逐步取消商品房預(yù)售制度。現(xiàn)房銷售更適合目前中國(guó)的國(guó)情。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)滯后、市場(chǎng)監(jiān)管不力和執(zhí)法不嚴(yán)的情況下,改期房銷售為現(xiàn)房銷售,堵住市場(chǎng)混亂的漏洞,正是符合我國(guó)國(guó)情的良方和事半功倍之舉。

取消商品房預(yù)售制度并不會(huì)產(chǎn)生以上問(wèn)題。目前我國(guó)現(xiàn)房銷售適于市場(chǎng)供需關(guān)系,甚至是供略大于求的狀況。很多地方房?jī)r(jià)虛高,而實(shí)際入住率并不高。房屋開(kāi)發(fā)雖然需要一個(gè)周期,但并不是所有的商品房都是同一時(shí)間開(kāi)始建設(shè)的,取消預(yù)售并不會(huì)造成市場(chǎng)空白,即使對(duì)供求有影響也不會(huì)很大。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為,所謂期房?jī)r(jià)格低實(shí)際上是一種幻覺(jué)，如果開(kāi)發(fā)商只能賣現(xiàn)房,開(kāi)發(fā)商一則要承擔(dān)資金之成本,二則要承擔(dān)房子賣不出去的風(fēng)險(xiǎn),房?jī)r(jià)多會(huì)越賣越低,特別是在房產(chǎn)銷售市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下更是如此,取消期房預(yù)售制度有助于舒緩金融風(fēng)險(xiǎn)積淀,遏止風(fēng)險(xiǎn)放大。央行報(bào)告指出,2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在 55%以上,較往年仍有所提高;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款質(zhì)量較差,農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達(dá)到 16%以上和 12%以上,工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面,開(kāi)發(fā)商自有資金比例逐年下降房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增加;另一方面,同期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金利潤(rùn)率卻居高不下,達(dá)到同期社會(huì)平均利潤(rùn)率的10倍以上。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在追逐暴利中,將銀子裝進(jìn)口袋把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行。當(dāng)開(kāi)發(fā)商只能賣現(xiàn)房不能預(yù)售期房時(shí),其資金成本尤其是自有、自籌資金必然增加。開(kāi)發(fā)商不再能夠通過(guò)預(yù)售提前使用銀行貸款,去完成房屋的建設(shè)配套;銀行也將不再被綁縛在房地產(chǎn)“戰(zhàn)車”上而讓房貸風(fēng)險(xiǎn)越積越大。

取消商品房預(yù)售制度有利于加速整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合,推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的理性回歸。取消商品房預(yù)售制度并沒(méi)有限制房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),而只是起到了提高準(zhǔn)入門檻的作用,只要企業(yè)的實(shí)力雄厚就可以自由進(jìn)出房地產(chǎn)業(yè)。這恰恰可以將一大批實(shí)力、技術(shù)低下的,只做“一錘子”買賣的開(kāi)發(fā)商過(guò)濾出房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立起品牌意識(shí),認(rèn)識(shí)到只有質(zhì)量才是企業(yè)生存的根本,改變以往不合理的以圈地、圈錢為主要特征的贏利模式和以概念炒作為主的銷售方式,從而在公平的市場(chǎng)環(huán)境下高效率地競(jìng)爭(zhēng),有利于企業(yè)上規(guī)模提高其競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)讓商品房預(yù)售中存在的虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、綠化率容積率與實(shí)際不符以及將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為無(wú)處藏身。

參考文獻(xiàn)

［1］吳清旺,賀丹青.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的利益沖突與平衡［M］.北京:法律出版社 ,2005.

篇3

述職報(bào)告必須把過(guò)去一段時(shí)間之內(nèi)所做工作的材料全面地搜集起來(lái)，包括面上的材料與點(diǎn)上的材料、正面的材料與反面的材料、事件材料與數(shù)字材料以及背景資料等。事件材料必須真實(shí)可信。數(shù)字要準(zhǔn)確可靠。背景材料要有輔，能與事實(shí)形成鮮明的對(duì)比或者烘托。下面就讓小編帶你去看看銷售管理個(gè)人工作述職報(bào)告范文5篇，希望能幫助到大家!

銷售管理述職報(bào)告1尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：

大家好!

我被任命____公司銷售主管以有一段時(shí)間了，現(xiàn)在我將這期間的工作作個(gè)匯報(bào)，懇請(qǐng)大家對(duì)我的工作多多提出寶貴的意見(jiàn)和建議。

說(shuō)句實(shí)話，剛上任時(shí)我感到肩上的擔(dān)子很沉重，心中產(chǎn)生了從未有過(guò)的壓力，第一雖然我有多年的銷售工作經(jīng)驗(yàn)，但我從未有過(guò)現(xiàn)場(chǎng)管理工作，對(duì)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)一無(wú)所有;第二面臨我們這項(xiàng)目都是些新手，對(duì)于房產(chǎn)這一塊可以說(shuō)是零，怎樣帶動(dòng)這個(gè)團(tuán)隊(duì)，怎樣管理好現(xiàn)場(chǎng)，怎樣把銷售做到更好等因素使我感到無(wú)所適從。

有句話說(shuō)的好“路是人走出來(lái)的”，我在領(lǐng)導(dǎo)的幫助下化壓力為動(dòng)力，加上以往的工作經(jīng)驗(yàn)結(jié)合在一起。首先根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)日常管理，人員數(shù)量進(jìn)行合理的分工和安排，嚴(yán)格要求自己，按照公司的要求，較好地完成了自己的本職工作。在工作中有不足之處，所以每天都給自己在創(chuàng)新，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題?，F(xiàn)在差不多過(guò)一天我們就針對(duì)房產(chǎn)專業(yè)知識(shí)這一塊進(jìn)行一次培訓(xùn)，雖是給她們培訓(xùn)，實(shí)際也是在給自己鞏固知識(shí)，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)有些知識(shí)不運(yùn)用的話根本就不記得，一言以蔽之，三句話：成績(jī)是客觀的，問(wèn)題是存在的，總體上營(yíng)銷中心是在向前穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)在售樓部各人員述職時(shí)間、行銷經(jīng)歷參差不同，經(jīng)過(guò)部門多次系統(tǒng)地培訓(xùn)和實(shí)際工作的歷練后，各人員已完全熟悉了本崗位甚至相關(guān)崗位的業(yè)務(wù)運(yùn)作的相關(guān)流程。

我們雖然進(jìn)場(chǎng)比較緊，工作雖然繁瑣和辛苦，可這支營(yíng)銷隊(duì)伍，卻有著堅(jiān)定的為營(yíng)銷中心盡職盡責(zé)和為客戶貼心服務(wù)的思想和行為。就拿房交會(huì)來(lái)說(shuō)吧，雖然大家都沒(méi)有過(guò)房產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的突發(fā)狀況更是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，可是面對(duì)客戶一窩蜂的闖進(jìn)售樓部現(xiàn)場(chǎng)，銷售代表們沒(méi)有感到害怕，而是很冷靜的、很耐心的接待好每一位來(lái)訪客戶，在房交會(huì)幾天的時(shí)間里就為公司創(chuàng)造了上千萬(wàn)的銷售業(yè)績(jī)。在那種情況下也能很好的處理好每一件事情，我們相信再以后的工作也會(huì)做的更好。

當(dāng)然也有做的不好的地方就是在沒(méi)有跟總經(jīng)理協(xié)調(diào)好的情況下導(dǎo)致了一房?jī)少u，這給公司領(lǐng)導(dǎo)帶來(lái)了不必要的麻煩，還好發(fā)現(xiàn)及時(shí)才沒(méi)有給公司帶來(lái)很大的損失，這點(diǎn)也是以后我們要特別注意的?，F(xiàn)在的工作基本上都已經(jīng)走上了正軌了，業(yè)務(wù)員也從原來(lái)的不懂到現(xiàn)在的主動(dòng)跟客戶交流，在也不是剛開(kāi)始的看到客戶問(wèn)的問(wèn)題而站在那邊無(wú)語(yǔ)的表情了。而我也經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的鍛煉，對(duì)自己也有了一定的認(rèn)知。從當(dāng)時(shí)的無(wú)所適從到現(xiàn)在的做事有條理都是一個(gè)改變。記得剛開(kāi)始被任命銷售主管時(shí)，跟他們開(kāi)會(huì)的時(shí)候都臉紅，講話都打結(jié)，開(kāi)會(huì)也不知道說(shuō)些什么內(nèi)容，每天就眼巴巴的看著經(jīng)理給我安排工作做，可現(xiàn)在的我比起以前又近了一步，雖然還有很多不足，但相信再以后的工作中我會(huì)努力做的更好。

述職人：____

2020年__月__

銷售管理述職報(bào)告2自己20____年銷售工作，在公司經(jīng)營(yíng)工作領(lǐng)導(dǎo)____總的帶領(lǐng)和幫助下，加之全組成員的鼎力協(xié)助，自己立足本職工作，恪盡職守，兢兢業(yè)業(yè)，任勞任怨，截止____年12月24日，____年完成銷售額1300000元，起額完成全年銷售任務(wù)的60%，貨款回籠率為80%，銷售單價(jià)比去年下降了10%，銷售額和貨款回籠率比去年同期下降了12%和16%。現(xiàn)將全年來(lái)從事銷售工作的心得和感受總結(jié)如下：

一、切實(shí)落實(shí)崗位職責(zé)，認(rèn)真履行本職工作

作為一名銷售經(jīng)理，自己的崗位職責(zé)是：

1、千方百計(jì)完成區(qū)域銷售任務(wù)并及時(shí)催回貨款。

2、努力完成銷售管理辦法中的各項(xiàng)要求。

3、負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)品的出庫(kù)手續(xù)。

4、積極廣泛收集市場(chǎng)信息并及時(shí)整理上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。

5、嚴(yán)格遵守公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。

6、對(duì)工作具有較高的敬業(yè)精神和高度的主人翁責(zé)任感。

7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

崗位職責(zé)是職工的工作要求，也是衡量銷售經(jīng)理工作好壞的標(biāo)準(zhǔn)，自己始終以崗位職責(zé)為行動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，從工作中的一點(diǎn)一滴做起，嚴(yán)格按照職責(zé)中的條款要求自己的行為，在業(yè)務(wù)工作中，首先自己能從產(chǎn)品知識(shí)入手，在了解技術(shù)知識(shí)的同時(shí)認(rèn)真分析市場(chǎng)信息并適時(shí)制定營(yíng)銷方案，其次自己經(jīng)常同其它銷售經(jīng)理勤溝通、勤交流，分析市場(chǎng)情況、存在問(wèn)題及應(yīng)對(duì)方案，以求共同提高。在日常的事務(wù)工作中，自己能積極著手，在確保工作質(zhì)量的前提下按時(shí)完成任務(wù)。

總之，通過(guò)實(shí)踐證明作為銷售經(jīng)理技能和業(yè)績(jī)至關(guān)重要，是檢驗(yàn)銷售經(jīng)理工作得失的標(biāo)準(zhǔn)。今年由于舉辦____四個(gè)月限產(chǎn)的影響，加之自己對(duì)市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變應(yīng)對(duì)辦法不多而導(dǎo)致業(yè)績(jī)欠佳。

二、明確客戶需求，主動(dòng)積極，力求保質(zhì)保量按時(shí)供貨

工作中自己時(shí)刻明白銷售經(jīng)理必須有明確的目地，一方面積極了解客戶的意圖及需要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)、要求，力爭(zhēng)及早準(zhǔn)備，在客戶要求的期限內(nèi)供貨，另一方面要積極和客戶溝通及時(shí)了解客戶還款能力，考慮并補(bǔ)充完善。

例如：1、今年九月份，____省潤(rùn)____有限公司在________鎮(zhèn)垃圾處理廠污水池需要881-H11防腐涂料，當(dāng)時(shí)____禁運(yùn)剛剛結(jié)束，生產(chǎn)線還在____沒(méi)回遷，由于工期急對(duì)方要料急迫，自已在九月初就及時(shí)和生產(chǎn)線及時(shí)溝通，這樣既節(jié)約了時(shí)間，又使生產(chǎn)線安排了進(jìn)貨，在生產(chǎn)線努力配合下，很及時(shí)給客戶供了貨，受到了客戶的好評(píng)。

2、今年八月下旬，自己得知____公司急需環(huán)氧富鋅涂料，自己了解詳細(xì)情況后及時(shí)匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)并盡快寄去有關(guān)資料，自己深知，這是個(gè)有潛力的大客戶，多次前去和客戶進(jìn)行溝通，雖然因?yàn)橄蕻a(chǎn)公司不能供貨耽誤了良機(jī)，但是通過(guò)和客戶的交往，為產(chǎn)品以后的銷售奠定了堅(jiān)定的基礎(chǔ)。

三、正確對(duì)待客戶投訴并及時(shí)、妥善解決

銷售是一種長(zhǎng)期循序漸進(jìn)的工作，而產(chǎn)品缺陷普遍存在，所以銷售經(jīng)理應(yīng)正確對(duì)待客戶投訴，視客戶投訴如產(chǎn)品銷售同等重要甚至有過(guò)之而無(wú)不及，同時(shí)須慎重處理。自己在產(chǎn)品銷售的過(guò)程中，嚴(yán)格按照公訃制定銷售服務(wù)承諾執(zhí)行，在接到客戶投訴時(shí)，首先應(yīng)認(rèn)真做好客戶投訴記錄并口頭做出承諾，其次應(yīng)及時(shí)匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門，在接到領(lǐng)導(dǎo)的指示后會(huì)同相關(guān)部門人員制訂應(yīng)對(duì)方案，同時(shí)應(yīng)及時(shí)與客戶溝通使客戶對(duì)處理方案感到滿意。比如：有客戶投訴901涂料白色差別太大，自己及時(shí)反饋給技術(shù)部，技術(shù)部做出改變配方解決問(wèn)題的承諾。

四、認(rèn)真學(xué)習(xí)我廠產(chǎn)品及相關(guān)產(chǎn)品知識(shí)，依據(jù)客戶需求確定可的產(chǎn)品品種

熟悉產(chǎn)品知識(shí)是搞好銷售工作的前提。自己在銷售的過(guò)程中同樣注重產(chǎn)品知識(shí)的學(xué)習(xí)，對(duì)公司生產(chǎn)的涂料產(chǎn)品的用途、性能、參數(shù)基本能做到有問(wèn)能答、必答，對(duì)相關(guān)部分產(chǎn)品基本能掌握用途、價(jià)格和施工要求。

五、涂料產(chǎn)品市場(chǎng)分析

涂料產(chǎn)品銷售區(qū)域大、故市場(chǎng)潛力巨大?，F(xiàn)就涂料銷售的市場(chǎng)分析如下：

(一)、市場(chǎng)需求分析

涂料應(yīng)用雖然市場(chǎng)潛力巨大，但____區(qū)域多數(shù)涂料廠競(jìng)爭(zhēng)己到白熱化地步，再加之____過(guò)后會(huì)有段因____搶建項(xiàng)目在新一年形成空白，再加上有些涂料銷售己直接威脅到我們己占的市場(chǎng)份額，雖然我們有良好的信譽(yù)和優(yōu)良品質(zhì)，但在價(jià)格和銷售手段上不占優(yōu)勢(shì)，銷售任務(wù)的加30%，銷售經(jīng)理的日子并不好過(guò)?？墒俏覀円惨吹浇衲耆〉萌弦徽J(rèn)證，為明年打拼多了份保障，如果上三版市場(chǎng)，資金得到充分的支持，還是有希望取得好銷售業(yè)績(jī)的，關(guān)鍵是公司給銷售經(jīng)理更大更有力的支持和鼓舞。

(二)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及價(jià)格分析

這幾年通過(guò)自己對(duì)涂料市場(chǎng)的了解，涂料生產(chǎn)廠家有二類：一類進(jìn)口和合資品牌如____、____開(kāi)林、____國(guó)際、____等，此類企業(yè)有較強(qiáng)實(shí)力，同時(shí)銷售價(jià)格下調(diào)，有的銷售價(jià)格同我公司基本相同，所以已形成規(guī)模銷售。另一類是和我公司生產(chǎn)產(chǎn)品相等，此類企業(yè)銷售價(jià)格較低，如____振邗氟碳漆銷售價(jià)格僅為60元/公斤、此類企業(yè)基本占領(lǐng)了代銷領(lǐng)域。沈陽(yáng)一家企業(yè)已經(jīng)擠入____水利工程供貨，____金魚(yú)牌飲用水涂料也在擠占我公司901的市場(chǎng)份額，____通縣____城牌涂料日趨強(qiáng)大，很多鋼構(gòu)廠都用他們的涂料，尤其是環(huán)氧復(fù)鋅涂料。

六、20____年銷售經(jīng)理工作設(shè)想

總結(jié)一年來(lái)的工作，自己的工作仍存在很多問(wèn)題和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他銷售經(jīng)理和同行學(xué)習(xí)，____年自己計(jì)劃在去年工作得失的基礎(chǔ)上取長(zhǎng)補(bǔ)短，重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作：

(一)、依據(jù)____年區(qū)域銷售情況和市場(chǎng)變化，自己計(jì)劃將工作重點(diǎn)放在鋼構(gòu)廠供貨渠道上，一是主要做好原有的鋼構(gòu)廠供貨工作，挑選幾個(gè)用量較大且經(jīng)濟(jì)條件好的如：綠創(chuàng)環(huán)保、華龍實(shí)業(yè)、華企光科貿(mào)等做為重點(diǎn)。二是發(fā)展好新的大客戶比如____鋼構(gòu)、________集團(tuán)等，三是在某些區(qū)域采用的形式，讓利給商以展開(kāi)銷售工作，比如____某貿(mào)易公司。

(二)、____年首先要積極追要往年的欠款，并想辦法將欠款及時(shí)收回，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，取得公司的支持。

(三)、____年自己計(jì)劃更加積極搜集市場(chǎng)信息并及時(shí)聯(lián)系，力爭(zhēng)參加招標(biāo)形成規(guī)模銷售。

(四)、為積極配合銷售，自己計(jì)劃在確定產(chǎn)品品種后努力學(xué)習(xí)產(chǎn)品知識(shí)及性能、用途，以利產(chǎn)品迅速走入市場(chǎng)并形成銷售。

(五)、自己在搞好業(yè)務(wù)的同時(shí)計(jì)劃認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)、技能及銷售實(shí)戰(zhàn)來(lái)完善自己的理論知識(shí)，力求不斷提高自己的綜合素質(zhì)。

(六)、為確保完成全年銷售任務(wù)，自己平時(shí)就積極搜集信息并及時(shí)匯總，力爭(zhēng)在新區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，以擴(kuò)大產(chǎn)品市場(chǎng)占有額。

七、對(duì)銷售管理辦法的幾點(diǎn)建議

(一)、____年銷售管理辦法應(yīng)條款明確、言簡(jiǎn)意賅，明確業(yè)務(wù)員的區(qū)域、任務(wù)、費(fèi)用、考核、獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)模凌兩可的條款予以刪除，年底對(duì)銷售經(jīng)理考核后按辦法如數(shù)兌現(xiàn)。

(二)、____年應(yīng)在公司、銷售經(jīng)理共同協(xié)商并感到滿意的前提下認(rèn)真修訂規(guī)范統(tǒng)一的銷售管理辦法，使其適應(yīng)范圍廣且因地制宜，每年根據(jù)市場(chǎng)變化只需調(diào)整出廠價(jià)格。

(三)、____年應(yīng)在情況允許的前提下對(duì)銷售經(jīng)理松散管理，解除固定八小時(shí)工作制，采用定期匯報(bào)總結(jié)的形式，銷售經(jīng)理每周到公司1-2天辦理事務(wù)，如出差應(yīng)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)目的地及返回時(shí)間，在接領(lǐng)導(dǎo)通知后按時(shí)到公司，以便讓銷售經(jīng)理有充足的時(shí)間進(jìn)行銷售策劃。

(四)考慮銷售經(jīng)理實(shí)際情況合理讓銷售經(jīng)理負(fù)擔(dān)運(yùn)費(fèi)，小包裝費(fèi)，資金占用費(fèi)，減免補(bǔ)償因公司產(chǎn)品質(zhì)量等原因銷售經(jīng)理產(chǎn)生的費(fèi)用和損失。

(五)、由于區(qū)域市場(chǎng)萎縮、同行競(jìng)爭(zhēng)激烈且價(jià)格下滑，____年領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)認(rèn)真考察并綜合市場(chǎng)行情銷售經(jīng)理的信息反饋，上下浮動(dòng)并制定出合乎公司行情、市場(chǎng)行情的公司出廠價(jià)格，以激發(fā)銷售經(jīng)理的銷售熱情。

銷售管理述職報(bào)告3尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們：

20____年9月，我由________汽車銷售服務(wù)有限公司調(diào)到________任管理部經(jīng)理。在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持以及同志們的協(xié)助下，管理部完成了各項(xiàng)工作，和領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)任務(wù)，為公司的發(fā)展做出了一定的貢獻(xiàn)。我也做了大量的工作，得到了公司領(lǐng)導(dǎo)的肯定和同志們的信任。下面，我向大家簡(jiǎn)單報(bào)告工作情況。

一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高素質(zhì)

作為管理部經(jīng)理，要想作好本職工作，首先必須在思想上與集團(tuán)和公司保持高度的一致。我始終認(rèn)為，只有認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)公司文件，服從公司領(lǐng)導(dǎo)，才能排除一切干擾，戰(zhàn)勝一切困難，干好管理工作。為此我認(rèn)真學(xué)習(xí)了集團(tuán)文件精神并在實(shí)際工作中不斷加以實(shí)踐，實(shí)事求是，公平公開(kāi)。在工作中，我堅(jiān)決貫徹執(zhí)行集團(tuán)和公司領(lǐng)導(dǎo)的各項(xiàng)指示、規(guī)定。時(shí)刻不放松學(xué)習(xí)，始終使自己的思想跟得上公司的發(fā)展。

二、提高管理能力

作為一名管理干部，能做到恪盡職守，認(rèn)真履行自己的職責(zé)，積極協(xié)調(diào)與集團(tuán)公司及各部門的關(guān)系，作好后勤工作，配合各部門作好工作。去年剛到公司，為了熟悉業(yè)務(wù)，我經(jīng)常向公司領(lǐng)導(dǎo)學(xué)習(xí)，逐漸熟悉和掌握了管理部的工作方法，認(rèn)真落實(shí)集團(tuán)要求，實(shí)行公開(kāi)、民-主管理。在工作中，我積極向領(lǐng)導(dǎo)反映職工的意見(jiàn)和建議，認(rèn)真維護(hù)職工權(quán)益，積極為職工在生活方面創(chuàng)造條件，改善職工伙食，安裝太陽(yáng)能熱水器等，將公司對(duì)職工的關(guān)心送達(dá)到每名職工心中。

三、推進(jìn)工作的全面進(jìn)步

在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，我?guī)ьI(lǐng)本部門同志，完成了各項(xiàng)工作指標(biāo)和領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。未發(fā)生重大安全事故。開(kāi)業(yè)初期，根據(jù)集團(tuán)文件結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定、完善了一些公司制度，包括伙房、宿舍、保安、考勤、電腦、處罰等，在公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)下，積極拓展外部關(guān)系，認(rèn)真做好接待工作。積極向公司領(lǐng)導(dǎo)提出自己的建議，力爭(zhēng)做到發(fā)展要有新思路，工作要有新舉措。春節(jié)過(guò)后，新建了車棚，方便職工停車，4月份，開(kāi)始籌建蔬菜大棚，現(xiàn)已開(kāi)始種植，很快就可以為集團(tuán)和職工食堂提供綠色無(wú)公害蔬菜。

四、服從大局，團(tuán)結(jié)協(xié)作

我深知，一個(gè)人的力量是微不足道的。要想在工作上取得成績(jī)，就必須依靠全體同志，形成合力，才能開(kāi)創(chuàng)工作的新局面。在工作上，我努力支持其他各部門的工作，為其他同志的工作創(chuàng)造良好的氛圍和環(huán)境?；ハ嘧鹬?，互相配合。同時(shí)，勇于開(kāi)展批評(píng)和自我批評(píng)，對(duì)其他同志的缺點(diǎn)和錯(cuò)誤及時(shí)地指出，并督促改正。對(duì)自己在工作上的失誤也能主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，并努力糾正。經(jīng)常和一線職工交流，傾聽(tīng)他們的心聲，品味他們的辛苦，解決他們的實(shí)際困難，這樣，不僅把握了職工們思想的脈絡(luò)，也取得了同志們的理解和信任，取得了很好的效果。

五、以身作則，真抓實(shí)干

公司的各項(xiàng)制度在不斷完善，但是，如果沒(méi)有人去認(rèn)真執(zhí)行，各種制度、規(guī)定就有停留在紙上的危險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，職工看干部。作為一名中層干部，我深知自己的一言一行是很多同志們行為的標(biāo)尺。職工不會(huì)看干部說(shuō)得多么動(dòng)聽(tīng)，而會(huì)看你實(shí)際做得如何。為此，在行動(dòng)上，我堅(jiān)持“要求別人做到的，自己首先做到?！眹?yán)格遵守公司內(nèi)部的各項(xiàng)制度和規(guī)定，絕不帶頭違反。

以上是我對(duì)來(lái)____工作的簡(jiǎn)要回顧。通過(guò)將近一年的努力，我在工作上取得了一定的成績(jī)，我認(rèn)為大體上是好的，但是我也清醒地看到我身上存在的缺點(diǎn)和不足。如：領(lǐng)導(dǎo)能力有待加強(qiáng)，管理力度不大，工作方法單一等，我會(huì)在今后的工作中努力加以改正，也希望全體同志對(duì)我今后的工作給予支持和監(jiān)督。

謝謝大家。

銷售管理述職報(bào)告4尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：

大家好!

2020年對(duì)于我來(lái)講是成長(zhǎng)的一年、奮斗的一年、學(xué)習(xí)的一年、是感恩的一年;首先要感謝敦敦教誨的領(lǐng)導(dǎo)，感謝團(tuán)結(jié)上進(jìn)的同事幫助鼓勵(lì)，感謝在我沮喪時(shí)鼓勵(lì)我給我打氣相信我的同事，感謝那些給我微笑，接納我和____產(chǎn)品的合作者，因?yàn)槭撬麄兊膸椭?、認(rèn)可、信任、鼓勵(lì)才能使我更加樂(lè)衷于我的工作，更加熱愛(ài)我的工作。

一年來(lái)，我認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司銷售目標(biāo)和銷售政策，積極配合銷售經(jīng)理做好本職工作，并和其他銷售員一道努力拼搏、積極開(kāi)拓市場(chǎng)，較好地完成了年度銷售目標(biāo)。根據(jù)公司管理人員考核辦法的通知精神，按照年終述職的有關(guān)要求和內(nèi)容，現(xiàn)將一年來(lái)的個(gè)人工作述職如下：

1、______市場(chǎng)全年任務(wù)完成情況。

2020年，我負(fù)責(zé)____地區(qū)的銷售工作，該地區(qū)全年銷售____萬(wàn)元，完成全年指標(biāo)____，比去年同期增加了____萬(wàn)元長(zhǎng)率為_(kāi)___%。與去年相比原老經(jīng)銷商的銷量都有所增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)的新客戶銷售也基本穩(wěn)定，2020年新客戶銷售額有望有較大突破。

2、重新捋順?shù)N售網(wǎng)絡(luò)。

在原有的銷售網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上，精耕細(xì)作。以各經(jīng)銷商為中心，從一個(gè)一個(gè)市場(chǎng)入手，同經(jīng)銷商編織五洲產(chǎn)品的銷售網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)我們的努力，和每個(gè)經(jīng)銷商細(xì)致溝通，耐心做工作，明確各家經(jīng)銷商經(jīng)銷區(qū)域范圍，做到不重復(fù)，不惡意串貨，逐一解決售后服務(wù)等各項(xiàng)問(wèn)題，終于讓經(jīng)銷商重拾了銷售五洲產(chǎn)品的信心。

3、開(kāi)發(fā)空白市場(chǎng)。

____地區(qū)三個(gè)地區(qū)2020年底只有6家經(jīng)銷商，能夠正常發(fā)貨的只有4家，空白縣市過(guò)多，能正常銷售的太少。2020年初我對(duì)空白區(qū)域進(jìn)行重新調(diào)研，結(jié)合區(qū)域生活用紙消費(fèi)習(xí)慣，制定了詳細(xì)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方案，尋找合適目標(biāo)客戶，有針對(duì)性宣傳銷售產(chǎn)品。經(jīng)過(guò)一年的努力，全年共開(kāi)發(fā)新客戶6家，終端連鎖超市1家。

4、組織今年的銷售工作。

積極宣傳公司各項(xiàng)售政策及淡儲(chǔ)旺銷政策，蘇北區(qū)域今年銷售量比2020年增加了800萬(wàn)以上。淡儲(chǔ)旺銷政策是我們公司產(chǎn)品率先把經(jīng)銷商的庫(kù)房占滿，使其不能再儲(chǔ)備其他公司的產(chǎn)品，旺季到來(lái)，經(jīng)銷商優(yōu)先銷售的都是我們公司的產(chǎn)品，大大提升了公司的銷量，甚至一些品種出現(xiàn)斷貨。如果發(fā)貨及時(shí)的話，今年銷量還能提高一塊。

5、做好____區(qū)域各月市場(chǎng)銷售分析工作，落實(shí)回款進(jìn)度并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)各月完成情況，對(duì)當(dāng)月的銷售工作進(jìn)行總結(jié)分析并根據(jù)當(dāng)月的銷售情況及結(jié)合全年銷售任務(wù)做好下月銷售計(jì)劃。

6、每月至少一次與本區(qū)域重點(diǎn)客戶一起分析市場(chǎng)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題及時(shí)給予解決，并與客戶分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，商討提高市場(chǎng)占有率的辦法，將有價(jià)值的觀點(diǎn)和方法及時(shí)反饋給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

7、積極參與并協(xié)助上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)做好一些銷售政策的和流程的制定，并對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤落實(shí)，做好內(nèi)勤工作的協(xié)助和指導(dǎo)。

一年下來(lái)，雖然蘇北市場(chǎng)銷售工作無(wú)論是在銷量還是在銷售管理方面都取得了突破性的進(jìn)展，但仍存在一些問(wèn)題：

1、我們銷售工作做得不細(xì)、對(duì)市場(chǎng)的了解分析不到位，面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)反映不夠迅速，使我們失去一部分市場(chǎng)。

2、市場(chǎng)串貨監(jiān)管不到位。

由于今年銷售政策的改變，各家經(jīng)銷商的銷售壓力比較大，較去年相比個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)串貨情況。雖然今年我們對(duì)串貨問(wèn)題組織討論過(guò)，但工作還沒(méi)有做到位，串貨問(wèn)題繼續(xù)存在，這樣對(duì)我們產(chǎn)品經(jīng)銷負(fù)面影響都很大，對(duì)經(jīng)銷商的信心打擊比較大。我們銷售人員在信息收集、反饋方面做得也不夠全面，有的區(qū)域能提供信息協(xié)助防止串貨，而有的區(qū)域搜集不到。這說(shuō)明我們業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力還需更快更好的提高。

3、____市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃不好，二三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)貨渠道比較亂，市場(chǎng)規(guī)范不到位，隨意銷售現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

結(jié)合2020年銷售工作取得的成績(jī)及存在的問(wèn)題，并根據(jù)生活用紙2021年__億元的銷售目標(biāo)，打算從以下幾個(gè)方面來(lái)開(kāi)展2021的銷售工作：

1、加強(qiáng)市場(chǎng)推廣、宣傳力度。

在鞏固現(xiàn)有的市場(chǎng)份額基礎(chǔ)上，加強(qiáng)市場(chǎng)滲透，運(yùn)用各種有效促銷方式或商務(wù)手段，確保市場(chǎng)的占有率;制定市場(chǎng)宣傳策略，監(jiān)督廣告投放，實(shí)施多媒體傳播計(jì)劃，制定并實(shí)施銷售活動(dòng)方案。

2、健全營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。

完善客戶資料的建立、保存和分類管理，負(fù)責(zé)客戶情況收集、調(diào)查，2020年消滅____。

3、做好業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)、交流工作，進(jìn)一步完善銷售管理工作。

2020年我們要對(duì)任務(wù)進(jìn)行落實(shí)，做到目標(biāo)明確、責(zé)任到人，保證預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)會(huì)加大銷售人員的引進(jìn)及整合，對(duì)新進(jìn)的人員進(jìn)行全面的培訓(xùn)，使更多的優(yōu)秀年輕人加入到我們這個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)中來(lái)。

4、服從大局，團(tuán)結(jié)協(xié)作。

在日常工作中，做好銷售經(jīng)理助理的本職工作，努力完成公司領(lǐng)導(dǎo)布置的各項(xiàng)工作，積極為其他同事的工作創(chuàng)造良好的氛圍和環(huán)境，互相尊重、互相配合。同時(shí)，勇于開(kāi)展批評(píng)和自我批評(píng)，對(duì)其他同事的缺點(diǎn)和錯(cuò)誤及時(shí)地指出，并督促改正;對(duì)自己在工作上的失誤也能努力糾正、主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任。

2021年我仍會(huì)和所有銷售人員一道努力拼搏，力爭(zhēng)2021年公司生活用紙銷量增長(zhǎng)____%，為實(shí)現(xiàn)公司生活用紙銷售總額為_(kāi)___億元的目標(biāo)而奮斗。

述職人：____

2020年__月__日

銷售管理述職報(bào)告5尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：

大家好!

我叫____，是____的一名銷售主管，在繁忙的工作中不知不覺(jué)迎來(lái)了新的2021年，回顧這一年的工作歷程，首先要感謝帶領(lǐng)我們不斷前進(jìn)，兢兢業(yè)業(yè)的經(jīng)理，感謝團(tuán)隊(duì)上進(jìn)，精誠(chéng)合作的同事，更要感謝光臨我們店的新老客戶，正是因?yàn)樗麄兊膸椭膭?lì)，認(rèn)可信任才能使我們更好的工作，同時(shí)我們也有必要談?wù)勪N售工作中的不足之處：

1.學(xué)習(xí)不積極，導(dǎo)致專業(yè)知識(shí)水平欠缺，每次聽(tīng)著促銷員介紹手機(jī)都覺(jué)得自己無(wú)話可說(shuō)，同時(shí)也有被促銷員專業(yè)述語(yǔ)打動(dòng)，有購(gòu)買的欲望，顧客也是一樣的。

2.工作職責(zé)做不到位，手機(jī)是貴重物品，我們要及時(shí)擦試，檢查輕拿輕放，為什么顧客不要柜臺(tái)上的機(jī)器，就是看上去不像新的，所以要及時(shí)整理擺放。

3.對(duì)顧客缺乏耐心，尤其是售后問(wèn)題，有一次，一位老大爺來(lái)調(diào)試____器，當(dāng)時(shí)我正在做別的工作票，就對(duì)他說(shuō)：上二樓，他說(shuō)腿疼上不去，我只管忙我自己的，沒(méi)有理他，他就去找別人調(diào)試，最好調(diào)好了，他臨走時(shí)，專門對(duì)我說(shuō)了一句，我這個(gè)人不好，他說(shuō)完之后意識(shí)到了自己的不對(duì)，好在顧客對(duì)我們店的評(píng)價(jià)不錯(cuò)，要不我們又流失掉客源了，所以解決售后問(wèn)題更要有耐心。

4.主管職責(zé)不到位，沒(méi)有發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神，對(duì)待同事關(guān)心不夠，沒(méi)有及時(shí)溝通，要求別人做到的，自己卻不想做，對(duì)待新同事，往往是他們給我們拿機(jī)器，而我們幫助他們那機(jī)器或者幫助他們成交的很少，希望得到他們的諒解。

銷售是一項(xiàng)非常具有挑戰(zhàn)性的工作，奮斗了一年，成功也好，失敗也好，好好總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，在以后的工作中，引以為鑒就是進(jìn)步新的一年，意味著新的起點(diǎn)，新的機(jī)遇，新的挑戰(zhàn)，作為銷售人員的，我們必須嚴(yán)格要求自己：

1.空懷心態(tài)，從最簡(jiǎn)單的事情做起，認(rèn)認(rèn)真真地對(duì)待自己的工作以及領(lǐng)導(dǎo)，支持的任何一項(xiàng)工作，無(wú)任何借口。

2.學(xué)習(xí)，閱讀一些積極向上的書(shū)籍，豐富自己的思想，提高素質(zhì)，同時(shí)的學(xué)習(xí)研究機(jī)型，減少庫(kù)存的同時(shí)，增加我們的利潤(rùn)。

3.回訪老客戶，好幾次聽(tīng)著客戶說(shuō)因?yàn)榇螂娫捇卦L，就又來(lái)買手機(jī)了，心里很高興，

4.盡自己最大努力，去幫助任何人，無(wú)論是客戶還是同事，讓客戶體感覺(jué)到我們的熱情，讓同事感受到我們這個(gè)大家庭的溫暖。

2020年是有意義，有價(jià)值，有收獲的，我們____在新的一年中，將會(huì)有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，占有一席之地，同仁們，我們的____奮斗吧!

篇4

【關(guān)鍵詞】中小房企；商品房銷售；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控

一、預(yù)控銷售人員素質(zhì)不高帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段的中小型房地產(chǎn)公司通常是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小決定是自行銷售還是請(qǐng)專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)銷售。不論采取何種方式，都是售樓人員直接同客戶打交道，他們的言行代表公司，關(guān)系到公司品牌形象的樹(shù)立。

目前市場(chǎng)上的房地產(chǎn)銷售人員一般都是采取底薪+提成的薪酬方式，這種方式的好處是能最大限度地調(diào)動(dòng)和激發(fā)銷售人員的工作熱情，他們會(huì)不遺余力地將產(chǎn)品推銷出去，其結(jié)果是資金回籠快。但其不足也是顯見(jiàn)的：銷售人員為了提高銷售業(yè)績(jī)、多拿提成，一方面對(duì)銷售有力的一面隨意地夸大其詞灌輸給客戶，另一方面又刻意隱瞞一些不利銷售的因素。售樓人員大都流動(dòng)性比較大，甲樓盤銷售接近尾聲時(shí)，就可能到乙樓盤高就去了。若期間雙方發(fā)生糾紛并給購(gòu)房戶帶來(lái)?yè)p失，也只得由開(kāi)發(fā)商來(lái)收攤了。因此除了要完善薪酬管理辦法、制度設(shè)置這些硬性規(guī)定外，提升銷售人員素質(zhì)就變得尤為重要了。

1、在給客戶進(jìn)行樓盤介紹時(shí)，對(duì)房屋戶型、面積、朝向、價(jià)格、設(shè)備材料、小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)、小區(qū)內(nèi)的各種配套設(shè)施、小區(qū)交通情況、小區(qū)物業(yè)管理、周邊環(huán)境等要慎重、準(zhǔn)確、詳細(xì)。

2、主動(dòng)告訴客戶小區(qū)內(nèi)外的“不利”因素，如小區(qū)內(nèi)垃圾房、水泵房、配電間、自行車棚、兒童設(shè)施、球場(chǎng)的位置；工程建筑中設(shè)備層的位置；小區(qū)附近是否建有高速公路、機(jī)場(chǎng)、廢品站、垃圾站、高壓線路、無(wú)線通信基站等。

3、熟悉購(gòu)房合同、銀行按揭貸款合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約內(nèi)容，并能指導(dǎo)購(gòu)房戶完成相應(yīng)合同的簽訂工作。

4、熟記并牢牢掌握銷售手冊(cè)內(nèi)容，能熟練回答客戶提出的各種問(wèn)題。

二、預(yù)控廣告內(nèi)容陳述不當(dāng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

商品房銷售絕大多數(shù)是依靠廣告向外界推銷的?！皬V告”簡(jiǎn)單說(shuō)就是利用選定的媒介將產(chǎn)品及相關(guān)信息系統(tǒng)傳播給受眾群體的一種促銷手段。它包括樓書(shū)、宣傳活頁(yè)、戶型圖、建筑模型、樣板房、電視、網(wǎng)絡(luò)、DM投遞廣告、車體廣告、路旗廣告、廣告牌、樓體廣告、工地周邊彩旗、圍墻廣告等，這里所說(shuō)的廣告是開(kāi)發(fā)商在宣傳和介紹商品房的同時(shí)，所做出的對(duì)商品房一定事項(xiàng)的補(bǔ)充說(shuō)明或者是對(duì)商品房質(zhì)量的聲明、陳述。正因如此，開(kāi)發(fā)商在做廣告時(shí)，應(yīng)組織建立一個(gè)廣告審核組，由法律專業(yè)人員、營(yíng)銷策劃人員、工程技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員組成。每一個(gè)廣告在前要經(jīng)過(guò)該小組審核，避免由于失誤或廣告內(nèi)容觸犯相關(guān)法律引起糾紛、投訴，從而給企業(yè)造成損失。

有一個(gè)案例，某開(kāi)發(fā)建設(shè)樓盤300多戶住宅中，只有半個(gè)單元的11戶住宅是一個(gè)衛(wèi)生間，其余皆設(shè)置了主衛(wèi)和次衛(wèi)兩個(gè)衛(wèi)生間。但在商品房銷售廣告的戶型圖中并未對(duì)此加以說(shuō)明，加之銷售的又是期房，造成一購(gòu)房戶在開(kāi)盤當(dāng)天本欲購(gòu)買雙衛(wèi)戶型的卻錯(cuò)買成了單衛(wèi)戶型。該購(gòu)房戶隨即向當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T投訴，隨信附寄戶型圖，以虛假?gòu)V告為證據(jù)，以自己受誤導(dǎo)為事實(shí)，以由于受誤導(dǎo)而失去了選擇滿意的商品房為內(nèi)容，事件結(jié)果以行政主管部門給開(kāi)發(fā)商開(kāi)具罰款單了結(jié)。還有經(jīng)常看到的以“距火車站××分鐘”來(lái)形容地塊的地理位置優(yōu)越，此種表述也是違反了《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》第十條規(guī)定：“表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離?！?/p>

毋庸置疑，廣告在商品房銷售階段起到了舉足輕重的作用，特別是在預(yù)售階段，設(shè)計(jì)精美的售樓書(shū)、恰如其分的文字說(shuō)明、充滿想象力的廣告語(yǔ)會(huì)使人產(chǎn)生憧憬，增加購(gòu)買欲。在房地產(chǎn)廣告時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)做到語(yǔ)言規(guī)范、內(nèi)容真實(shí)、形式合法，以減少給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、預(yù)控規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更不告知帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

案例：某小區(qū)內(nèi)的垃圾房和最初設(shè)計(jì)相比改變了位置，但開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有通知有關(guān)購(gòu)房戶，在辦理交房手續(xù)時(shí)，與現(xiàn)有垃圾房靠得比較近的50多戶購(gòu)房者義憤填膺，在和開(kāi)發(fā)商協(xié)商多次、溝通無(wú)果的情形下，開(kāi)始上訪。他們先后與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局、規(guī)劃局、市人大、市政府交涉，理由是當(dāng)初買房時(shí)該位置無(wú)垃圾房，否則也不會(huì)選擇購(gòu)買此處房產(chǎn)，而且商品房買賣合同規(guī)定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人”，因此購(gòu)房戶強(qiáng)烈要求將該垃圾房拆除。經(jīng)過(guò)多次上訪，最終政府下令開(kāi)發(fā)商將垃圾房拆除。

通過(guò)以上事例可以看出一個(gè)小的失誤給企業(yè)帶來(lái)的危害，開(kāi)發(fā)商不僅有資金上的損失也面臨企業(yè)聲譽(yù)下滑、小區(qū)品牌打折的無(wú)形損失，而后者的損失更是長(zhǎng)期和巨大的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨前所未有的壓力和挑戰(zhàn)的今天，開(kāi)發(fā)商更要妥善處理與購(gòu)房戶之間的矛盾和糾紛，規(guī)范自己在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的行為，做到：

1、在商品房預(yù)售前，仔細(xì)核對(duì)樓書(shū)、廣告、合同、工程規(guī)劃之間是否一致，是否有變更行為。

2、開(kāi)始預(yù)售時(shí)，如確實(shí)發(fā)生工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更行為應(yīng)及時(shí)通知銷售部門，嚴(yán)格按照法律的規(guī)定和合同的約定履行通知義務(wù)。

3、對(duì)不同意變更的購(gòu)房戶，及時(shí)采取溝通協(xié)商等補(bǔ)救措施，減少損失。上面案例中發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)是正值房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，人們一般是不會(huì)選擇退房，若房?jī)r(jià)正好處在下跌通道中，可能這些購(gòu)房戶就會(huì)選擇集體退房了，那給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的損失就更可想而知了。

四、預(yù)控延期交房帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)預(yù)售制度的存在，買賣雙方簽署《商品房買賣合同》的時(shí)間與商品房實(shí)際交付的使用時(shí)間會(huì)因小區(qū)建筑規(guī)模、建筑體量大小等原因而有1～2年的時(shí)間差。而在這段時(shí)間里，由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、小區(qū)規(guī)劃變更、市場(chǎng)建材價(jià)格波動(dòng)、施工隊(duì)伍素質(zhì)、施工質(zhì)量、自然災(zāi)害等諸多開(kāi)發(fā)商難于預(yù)見(jiàn)的因素影響，致使原合同上約定的交房日期可能無(wú)法兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商因此要承擔(dān)延期交房的風(fēng)險(xiǎn)。

案例：某小區(qū)在2007年元月1日開(kāi)盤，合同約定該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格最遲于2008年5月30日交付使用，同時(shí)在出賣人逾期交房的違約責(zé)任中約定：“（1）逾期不超過(guò)60日，出賣人按日向買受人支付已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一的違約金（2）逾期超過(guò)60日，出賣人按日向買受人支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金?！?/p>

當(dāng)時(shí)十一層的房屋已施工至六層封頂，離交房時(shí)間還有17個(gè)月，按照正常施工速度，按期交房是沒(méi)有任何問(wèn)題的。然而在施工過(guò)程中除遇到2008年的冰災(zāi)外，施工隊(duì)伍以原材料漲價(jià)、如果還按原簽署的施工合同總價(jià)繼續(xù)施工會(huì)虧損為由，一次次停工要求開(kāi)發(fā)商追加資金。在雙方多次協(xié)商未果的情況下，開(kāi)發(fā)商只得清退該隊(duì)伍。由于期間一次次的停工和更換施工隊(duì)伍，最終導(dǎo)致該項(xiàng)目于2008年9月30日才交付使用?？鄢侠淼摹①I賣雙方認(rèn)可的冰雪災(zāi)害天數(shù)外，按照合同約定的每位購(gòu)房戶賠償金50～60元/日計(jì)算，開(kāi)發(fā)商總計(jì)支付了近100萬(wàn)元的違約金，致使這家小型開(kāi)發(fā)商在該項(xiàng)目上的利潤(rùn)損失不小。

從以上案例可以看出，由于預(yù)控因素考慮不全面，致使企業(yè)承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，建議可從以下方面多加把握：

1、及時(shí)保留規(guī)劃變更、自然災(zāi)害的證據(jù)。在施工過(guò)程中如遇重大自然災(zāi)害，行業(yè)主管部門為保證施工人員安全，會(huì)下達(dá)“停工通知單”，開(kāi)發(fā)商此時(shí)要注意收集、保留類似的書(shū)面文字材料、影像資料，作為減免違約天數(shù)的理由。規(guī)劃變更同理。

2、約定違約金標(biāo)準(zhǔn)盡量低。一般這個(gè)數(shù)字額度要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)胤抗芫珠_(kāi)發(fā)辦審核，在行政許可范圍內(nèi)盡可能地低設(shè)，而且最好約定一個(gè)封頂價(jià)格，在合同空白處約定，如“最高賠償金不超過(guò)×××萬(wàn)元”等。

3、隨時(shí)監(jiān)控工程質(zhì)量、工期，部門之間注意溝通。如果工程質(zhì)量不合格，出現(xiàn)返工、加固等情況時(shí)，勢(shì)必影響工期，此時(shí)各部門之間一定要多溝通，工程部將此信息及時(shí)反饋給銷售部，以便銷售部在今后賣出的房屋合同中修改交房日期，減少損失。

4、開(kāi)發(fā)商資金要準(zhǔn)備充足。這對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)更難。大型房企可以通過(guò)上市、發(fā)行債券、買賣股票等辦法融資，中小房企則只能依靠自有資金或銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。所謂兵馬未動(dòng)，糧草先行顯得尤為重要。

5、預(yù)留辦理“竣工驗(yàn)收備案表”的時(shí)間?！渡唐贩抠I賣合同》中有關(guān)交付期限的約定如下：出賣人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

（1）該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；（2）該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件；（5） 。

目前開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶在簽訂合同時(shí)多是以選擇第一項(xiàng)即“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為辦理入住手續(xù)的前提條件。但能說(shuō)明驗(yàn)收合格的文字材料就是《竣工驗(yàn)收備案表》。通常理解的通過(guò)驗(yàn)收和取得《竣工驗(yàn)收備案表》這兩項(xiàng)工作之間是有一定的時(shí)間差的。如果購(gòu)房戶追究這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的話，走法律程序時(shí)，法院通常是采用后面的時(shí)點(diǎn)作為房屋驗(yàn)收合格的時(shí)間點(diǎn)。

備案表上要有規(guī)劃、人防、消防、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理各部門簽署的意見(jiàn)并加蓋公章。開(kāi)發(fā)商走完整個(gè)流程是需要一定時(shí)間的，如遇辦事人員出差等原因，取得備案表的時(shí)間就更長(zhǎng)。因此開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房戶簽訂的合同中關(guān)于房屋“交付期限”一項(xiàng)一定要預(yù)留出這段工作所需時(shí)間。

6、以書(shū)面形式通知買受人辦理入伙手續(xù)。一些購(gòu)房戶由于工作、求學(xué)、生意上的原因，或更換了手機(jī)號(hào)碼、或變換了通訊地址，甚至可能移居異地，然這些購(gòu)房戶并沒(méi)有將異動(dòng)情況及時(shí)告知售樓部。如果開(kāi)發(fā)商采取報(bào)紙、電視、電話等方式通知購(gòu)房戶辦理入住手續(xù)時(shí)，這些人由于各種原因可能看不到公告內(nèi)容。購(gòu)房者便會(huì)以此為由拒絕接房，要求賠償違約金，甚至可能被別有用心者加以利用，使得開(kāi)發(fā)商有可能承擔(dān)延期交房的風(fēng)險(xiǎn)。故建議以特快專遞、掛號(hào)信的形式通知，若爭(zhēng)議則有據(jù)可查。

7、認(rèn)清合同內(nèi)容，在空白處多做補(bǔ)充?！渡唐贩抠I賣合同》中往往會(huì)約定“如遇下列特殊原因，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：（1）（2）（3）……”。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在空白處盡量多寫(xiě)，如“主管部門通知的停水、停電”、“政府部門所采取的各項(xiàng)管制”、“因政府的行政命令造成的延期”、“應(yīng)規(guī)劃部門要求的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更”等，以此來(lái)規(guī)避延期交房風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房屋銷售過(guò)程中如果不注意風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控，可能給開(kāi)發(fā)商造成的損失主要有三點(diǎn)：1、經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)伴隨群體上訪事件及法律糾紛；2、開(kāi)發(fā)商自身信譽(yù)受損；3、所開(kāi)發(fā)樓盤品質(zhì)形象受損。

要挽回?fù)p失，重塑企業(yè)品牌和信譽(yù)，開(kāi)發(fā)商須付出之前幾倍的人力、財(cái)力、物力，縱使這樣有些損失可能仍然無(wú)法挽回，這對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)真是“傷不起”?。榇司鸵扬L(fēng)險(xiǎn)預(yù)案做在事前，減少損失，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)

[1]《商品房銷售管理辦法》.建設(shè)部令第88號(hào)

[2]《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》.國(guó)家工商行政管理局令第71號(hào)

[3]《商品房買賣合同》.地方版

篇5

［關(guān)鍵詞］產(chǎn)權(quán)酒店 利益相關(guān)者 信息不對(duì)稱

作為分時(shí)度假中國(guó)化產(chǎn)物的產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)興起于20世紀(jì)80年代末，在經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、受挫后如今以集“休閑度假、投資回報(bào)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)”為一體的嶄新形式重新回到人們的視野中，并引起了極大的關(guān)注。然而，發(fā)展至今，產(chǎn)權(quán)酒店卻依舊步履蹣跚、舉步維艱。此種態(tài)勢(shì)下，理順各利益主體關(guān)系、找出阻礙產(chǎn)權(quán)酒店順利發(fā)展的掣肘、拉動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店的有效購(gòu)買成為業(yè)界和學(xué)界共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、相關(guān)文獻(xiàn)綜述

產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)外被稱為分時(shí)度假（Timeshare），興起于歐洲，是歐美率先使用的概念。國(guó)外關(guān)于分時(shí)度假的研究?jī)?nèi)容可以分為三大類，一是分時(shí)度假市場(chǎng)研究，主要包括分時(shí)度假市場(chǎng)狀況，分時(shí)度假前景等；第二類是分時(shí)度假產(chǎn)品研究，主要包括分時(shí)度假產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、銷售等內(nèi)容，同時(shí)還涉及到分時(shí)度假的產(chǎn)品交換系統(tǒng)，保障體系等內(nèi)容；第三類是分時(shí)度假消費(fèi)者研究，分析分時(shí)度假購(gòu)買者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)和需求，從而設(shè)計(jì)出正確的分時(shí)度假產(chǎn)品類型和銷售模式。國(guó)外學(xué)者定性和定量研究相結(jié)合，涉及多個(gè)研究領(lǐng)域，對(duì)分時(shí)度假理論體系的完善和實(shí)踐的發(fā)展起到了積極的作用。

分時(shí)度假在80年代末引入我國(guó)后，首先以“產(chǎn)權(quán)酒店”的形式出現(xiàn)。90年代中后期，我國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)酒店相關(guān)研究，但與國(guó)外相比我國(guó)學(xué)者對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店研究的層次較低、范圍較窄、成果較少，多集中在分時(shí)度假中國(guó)化后遇到的機(jī)遇與挑戰(zhàn)以及相應(yīng)的對(duì)策措施。產(chǎn)權(quán)酒店從國(guó)外引入至今出現(xiàn)的大量合同糾紛案、消費(fèi)者欺詐案在很大程度上是由于產(chǎn)權(quán)酒店各市場(chǎng)主體之間關(guān)系不清、地位不等所致。鄭赤建、李建達(dá)認(rèn)為產(chǎn)權(quán)酒店作為酒店發(fā)展的新型模式，涉及眾多利益相關(guān)主體，但核心利益主體地位不平等，嚴(yán)重制約了我國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展。

因此，筆者認(rèn)為有必要對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店利益相關(guān)者之間的關(guān)系進(jìn)行深入剖析，以除去多年來(lái)阻礙我國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店穩(wěn)定快速發(fā)展的掣肘。

二、我國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店利益相關(guān)者之間信息不對(duì)稱的表現(xiàn)

信息不對(duì)稱屬于不完全信息的一種，它是指一些人擁有更多、更及時(shí)、更準(zhǔn)確的信息，而另一些人則擁有較少、滯后甚至錯(cuò)誤信息，結(jié)果導(dǎo)致信息弱勢(shì)方交易決策失誤，影響市場(chǎng)的公平和效率，嚴(yán)重威脅市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展。產(chǎn)權(quán)酒店由于產(chǎn)品地理位置固定、資源稀缺、商品非同質(zhì)等特點(diǎn)導(dǎo)致人們對(duì)產(chǎn)品信息搜尋成本過(guò)高，加之產(chǎn)權(quán)酒店概念較新且多數(shù)產(chǎn)品采用提前認(rèn)購(gòu)的銷售模式而造成人們概念的感知成本和購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)的上升，令產(chǎn)權(quán)酒店利益相關(guān)者之間的信息不對(duì)稱表現(xiàn)得尤為突出。

1.銷售商的存在阻礙信息傳播

產(chǎn)權(quán)酒店銷售過(guò)程中主要涉及四方主體：開(kāi)發(fā)商、銷售商、購(gòu)買者、酒店經(jīng)營(yíng)管理方。銷售商在產(chǎn)權(quán)酒店交易過(guò)程中是惟一與消費(fèi)者直接接觸的群體，其作為開(kāi)發(fā)商和酒店經(jīng)營(yíng)管理方的共同代表向消費(fèi)者介紹前兩方主體的背景資料以及產(chǎn)品的相關(guān)信息并最終說(shuō)服消費(fèi)者簽訂與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)買合同以及與酒店經(jīng)營(yíng)管理方之間的酒店委托經(jīng)營(yíng)管理合同?？梢?jiàn)，在此過(guò)程中，銷售商充當(dāng)著中間人的作用，其從開(kāi)發(fā)商和酒店經(jīng)營(yíng)管理方獲得的信息不一定真實(shí)有效，而消費(fèi)者若想要獲得有關(guān)產(chǎn)品的成本質(zhì)量、盈利能力、增值潛力、物業(yè)管理等信息以及有關(guān)酒店的檔次、配套設(shè)施、客房?jī)r(jià)格以及希望吸引的客源等信息則可能由于中間人的存在而止步。由于中間環(huán)節(jié)的存在，合同雙方在交易過(guò)程中的信息傳播并不順暢，甚至?xí)霈F(xiàn)信息從消費(fèi)者一端向合同的另一端單向流動(dòng)的局面。

2.開(kāi)發(fā)商與酒店管理方關(guān)系不明，令購(gòu)買方處于尷尬境地

雖然購(gòu)買者分別與開(kāi)發(fā)商和酒店管理方簽訂不同的協(xié)議，看似開(kāi)發(fā)商和酒店管理方并無(wú)多大干系。然而，實(shí)際的情況是多數(shù)開(kāi)發(fā)商在推出產(chǎn)權(quán)酒店之前就已經(jīng)新注冊(cè)了一個(gè)酒店管理公司，其實(shí)質(zhì)便是開(kāi)發(fā)商的變相圈錢，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買方，而購(gòu)買方全然不知。酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好自然皆大歡喜，但新注冊(cè)的酒店管理公司往往缺乏酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入無(wú)法滿足酒店正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，酒店管理公司只能宣告破產(chǎn)，而之前與消費(fèi)者簽訂的合同、允諾的年回報(bào)率只能是一場(chǎng)空。

3.獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)一步加深酒店管理方和購(gòu)買者之間的信息不對(duì)稱現(xiàn)象

購(gòu)買者與酒店經(jīng)營(yíng)管理方簽訂委托合同后，購(gòu)買者便完全退出了房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理。而產(chǎn)權(quán)酒店獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，令購(gòu)買者無(wú)法獲得業(yè)主間的信息。一旦某一業(yè)主與酒店方之間出現(xiàn)合同糾紛，除非媒體網(wǎng)絡(luò)大面積曝光否則酒店方會(huì)主動(dòng)屏蔽信息，使業(yè)主單打獨(dú)斗而無(wú)法聯(lián)合抗衡。

三、信息不對(duì)稱對(duì)我國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店的影響

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，信息不對(duì)稱會(huì)引起知情者的逆向選擇與道德風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)權(quán)酒店市場(chǎng)中，逆向選擇意味著消費(fèi)者可能選擇不進(jìn)行交易，壓抑需求，導(dǎo)致有效需求不足和需求在時(shí)空上的巨大差異；也可能購(gòu)買質(zhì)量、價(jià)格較低的產(chǎn)品，使其利益受到潛在的威脅，同時(shí)劣質(zhì)產(chǎn)品驅(qū)逐優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，虛假欺詐行為層出不窮。

道德風(fēng)險(xiǎn)則意味著開(kāi)發(fā)商可能為了降低成本增加效益憑借其信息優(yōu)勢(shì)在產(chǎn)品質(zhì)量、房屋面積、環(huán)境質(zhì)量、資源保護(hù)等方面違背合同；銷售商為了自己的業(yè)績(jī)，通過(guò)向消費(fèi)者傳遞錯(cuò)誤信息等手段誘騙消費(fèi)者以達(dá)到推銷產(chǎn)品的目的；酒店管理方為了幫助開(kāi)發(fā)商增加產(chǎn)品銷售量夸大年回報(bào)率，或者為了節(jié)約成本隨意降低裝修等級(jí)、減少對(duì)房間的維護(hù)與更新次數(shù)、任意更改消費(fèi)者每年在酒店免費(fèi)入住時(shí)間或縮短入住天數(shù)。道德風(fēng)險(xiǎn)不僅損害了消費(fèi)者的權(quán)益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店其他利益相關(guān)者也造成了極其惡劣的影響。

四、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店均衡協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策

消費(fèi)者作為產(chǎn)權(quán)酒店市場(chǎng)體系中的核心要素，其信息的獲取和利益的保障對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展起到十分重要的作用。因此如何通過(guò)創(chuàng)造外部環(huán)境、規(guī)范法律法規(guī)、明晰銷售渠道等一系列措施優(yōu)化消費(fèi)者決策環(huán)境成為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)酒店均衡協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)鍵。

1.供給方角度

（1）注重銷售過(guò)程，提升服務(wù)質(zhì)量

銷售過(guò)程對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買決策將產(chǎn)生重要的影響。銷售現(xiàn)場(chǎng)的人性化布置、銷售人員服務(wù)質(zhì)量的提升、銷售產(chǎn)品真實(shí)而完整的展現(xiàn)、開(kāi)發(fā)單位與銷售企業(yè)品牌的塑造是產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)商與銷售商需要著重注意的地方。

（2）重視消費(fèi)動(dòng)機(jī)，引導(dǎo)消費(fèi)傾向

消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)是影響購(gòu)買決策的主要因素之一，動(dòng)機(jī)的不同會(huì)導(dǎo)致對(duì)產(chǎn)品價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)的感知偏差。商家應(yīng)預(yù)先了解消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)，針對(duì)不同的購(gòu)買動(dòng)機(jī)采取相應(yīng)的營(yíng)銷策略。此外，研究發(fā)現(xiàn)投資仍是當(dāng)前國(guó)內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店的主要?jiǎng)訖C(jī)，因此，產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)商與銷售方在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品休閑度假功能的同時(shí)如能適當(dāng)?shù)丶尤胪顿Y收益功能，在產(chǎn)品介紹中增添消費(fèi)者的投資回報(bào)率，則該產(chǎn)品更能贏得市場(chǎng)的青睞。

（3）構(gòu)建產(chǎn)品信息框架，提升信息可信性

研究表明，風(fēng)險(xiǎn)的感知對(duì)行為意愿會(huì)產(chǎn)生反向的影響，即感知風(fēng)險(xiǎn)越高，越會(huì)阻礙消費(fèi)者購(gòu)買決策的順利進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)與信息有著密切的聯(lián)系，只有在準(zhǔn)確、及時(shí)的旅游信息基礎(chǔ)上，人們才有可能做出讓自己滿意的旅游決策。由于產(chǎn)權(quán)酒店的特殊性質(zhì)，決策者對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的信息感知十分有限，因此銷售方應(yīng)構(gòu)建產(chǎn)品信息框架，以其他消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的評(píng)價(jià)及滿意度等因素為基礎(chǔ)，塑造產(chǎn)品的良好形象。此外，信息源對(duì)信息如何被接收、處理存在著一定的相關(guān)性，只要信息源發(fā)出的信息與傳播者自身利益無(wú)關(guān)，或者背離其最大利益，信息的可信性和說(shuō)服力就會(huì)大大增加，進(jìn)而對(duì)人們的決策產(chǎn)生有力的影響。因此，產(chǎn)權(quán)酒店可引入專家與公眾參與的一般性體驗(yàn)評(píng)價(jià)和美感質(zhì)量評(píng)價(jià)法，通過(guò)第三方向消費(fèi)者提供真實(shí)而可靠的信息。

2.需求方角度

（1）明確購(gòu)買動(dòng)機(jī)

消費(fèi)者在進(jìn)行購(gòu)買決策時(shí)應(yīng)明確自己的購(gòu)買動(dòng)機(jī)，確定產(chǎn)品關(guān)注的重點(diǎn)，并根據(jù)關(guān)注重點(diǎn)對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行比較，從而做出理性的決策。

（2）多渠道獲取信息

一方面，產(chǎn)權(quán)酒店概念較新，部分消費(fèi)者對(duì)其仍處于似懂非懂的狀態(tài)，消費(fèi)者在產(chǎn)品交易過(guò)程中處于信息劣勢(shì)地位；另一方面，由于目前此行業(yè)法律法規(guī)不健全，信息流通不暢，導(dǎo)致消費(fèi)者缺乏有關(guān)產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品真實(shí)有效的信息，從而加劇房產(chǎn)銷售-購(gòu)買過(guò)程中的信息不對(duì)稱狀態(tài)。因此，從目前的行業(yè)狀況來(lái)看，消費(fèi)者在做出購(gòu)買決策前應(yīng)多渠道獲取包括產(chǎn)權(quán)酒店的概念、銷售經(jīng)營(yíng)模式、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商、銷售方、合同形式和內(nèi)容、相關(guān)證件、享受的權(quán)利等在內(nèi)的各類信息，在大量信息的基礎(chǔ)上做出正確的決策。

3.政府管理部門角度

（1）統(tǒng)一規(guī)劃布局

政府部門應(yīng)加強(qiáng)管理，將產(chǎn)權(quán)酒店納入當(dāng)?shù)氐耐恋乩靡?guī)劃、城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃、資源保護(hù)規(guī)劃當(dāng)中；對(duì)與產(chǎn)權(quán)酒店直接相關(guān)的旅游資源、基礎(chǔ)設(shè)施、客源市場(chǎng)、空置房等情況進(jìn)行充分調(diào)研，制定該行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，明確當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)酒店的供給范圍，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)環(huán)境效益相統(tǒng)一以降低消費(fèi)者的感知風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)酒店的有效購(gòu)買。

（2）完善法律法規(guī)

目前，我國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店政策的總體方向是宏觀層面限制、微觀層面鼓勵(lì)。宏觀方面，缺乏與產(chǎn)權(quán)酒店直接相關(guān)的法律法規(guī)，基本套用房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有的相關(guān)政策法規(guī)，而房地產(chǎn)行業(yè)專有的政策法規(guī)往往限制了產(chǎn)權(quán)酒店的實(shí)際運(yùn)作，如《商品房銷售管理辦法》中提到不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，商品房必須按套登記、不得拆零銷售，這對(duì)于產(chǎn)權(quán)酒店來(lái)說(shuō)可能是致命的打擊。微觀方面，主要表現(xiàn)在各級(jí)地方政府出臺(tái)的鼓勵(lì)政策，如經(jīng)營(yíng)權(quán)50年不變、10%留用地等，為產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展帶來(lái)了希望和生機(jī)。

正由于針對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店自身特點(diǎn)的相應(yīng)法律法規(guī)不健全，宏觀政策和微觀措施不銜接，近年來(lái)有關(guān)產(chǎn)權(quán)酒店利益相關(guān)者的各類權(quán)益糾紛案件屢見(jiàn)不鮮?？梢?jiàn)，與該行業(yè)相匹配的法律法規(guī)亟待完善，其中包括解決法律明確禁止的“返本銷售”“拆零銷售”與產(chǎn)權(quán)酒店銷售方式相矛盾的問(wèn)題，規(guī)范租賃合同、委托合同，明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商在產(chǎn)權(quán)酒店后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保方式等，并明確各類主體的權(quán)利義務(wù)及違反法律法規(guī)應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。

（3）加強(qiáng)行業(yè)管理

用“有形的手”包括積極鼓勵(lì)引入第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)、建立旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銷售方、經(jīng)營(yíng)管理方的準(zhǔn)入機(jī)制和審核機(jī)制、建立產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)管理準(zhǔn)則、完善信息披露制度、規(guī)范合同文本、積極引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品設(shè)置 “冷靜期”、鼓勵(lì)企業(yè)或協(xié)會(huì)建立完善的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等，為產(chǎn)權(quán)酒店的市場(chǎng)主體創(chuàng)造穩(wěn)定優(yōu)良的外部環(huán)境。

五、結(jié)束語(yǔ)

產(chǎn)權(quán)酒店的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展應(yīng)是在各類機(jī)制的共同作用下，盡可能降低信息不對(duì)稱帶來(lái)的各種弊端，要素系統(tǒng)之間有機(jī)協(xié)同。具體地說(shuō)，政府管理部門對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控；開(kāi)發(fā)商具有科學(xué)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)能力；銷售方準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)、及時(shí)而真實(shí)地傳達(dá)產(chǎn)品相關(guān)信息、進(jìn)行新穎而有效的營(yíng)銷策劃；消費(fèi)者快捷而準(zhǔn)確地獲得產(chǎn)品信息、明確購(gòu)買動(dòng)機(jī)、實(shí)現(xiàn)有效購(gòu)買；酒店經(jīng)營(yíng)方履行合約、妥善管理和維護(hù)物業(yè)，保障消費(fèi)者合法權(quán)益；政府管理部門、開(kāi)發(fā)商、銷售方、購(gòu)買方、酒店經(jīng)營(yíng)方五類要素之間以及各要素與外界環(huán)境之間相互作用、互相制約，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，整個(gè)產(chǎn)業(yè)均衡協(xié)調(diào)永續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] Thomas R. Kirby. Appraisalof timeshare resort conversions[J]. The Appraisal Journal,1982,6

[2] Wade R. Ragas. Inflation, changing buyer expectations, and timeshare valuation[J]. The Appraisal Journal, 1986,4

篇6

關(guān)鍵詞：樓花

內(nèi)容：“樓花”一詞最早源自香港，香港立信置業(yè)公司于1954年率先推出房屋“分層售賣，分期付款”。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如落英片片墜落，故稱“賣樓花”。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。

點(diǎn)評(píng)：樓花也叫樓號(hào)，就是房子還沒(méi)開(kāi)始動(dòng)工，開(kāi)發(fā)商就拿出設(shè)計(jì)圖給購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)，這時(shí)的房?jī)r(jià)是最便宜的。但也是風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候，因?yàn)樵诜孔拥氖┕み^(guò)程中會(huì)產(chǎn)生這樣那樣的問(wèn)題，于是開(kāi)發(fā)商承絡(luò)的如綠化率呀，樓距呀，公攤呀，都會(huì)縮水，而這時(shí)卻是炒房者的最愛(ài)。

關(guān)鍵詞：架空層

內(nèi)容：按GB50352-2005《民用建筑設(shè)計(jì)通則》的術(shù)語(yǔ)解釋：架空層OPENFLOOR是指僅有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞空間層。目前在房地產(chǎn)方面架空層的利用主要是為了增加樓盤的活動(dòng)空間等目的，架空層的層高并不一定低，有的可以達(dá)到6～9m，但主要是高層(100m)以下的建筑采用。普通的也可達(dá)到3m。架空層在內(nèi)陸城市也大量采用，特別是房屋密集、容積率高的小區(qū)，為增加綠化面積和公共面積而作出的一種變相指標(biāo)平衡方式。

點(diǎn)評(píng)：上世紀(jì)90年代初，融僑集團(tuán)大膽地引進(jìn)了“地面架空層”的新生物，結(jié)束了福州住宅小區(qū)清一色的底層柴火間的開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)辟了福州現(xiàn)代高級(jí)住宅的新篇章。

關(guān)鍵詞：認(rèn)籌

內(nèi)容：“認(rèn)籌”制度是一種來(lái)自于香港的房地產(chǎn)炒作方式。長(zhǎng)久以來(lái)，“認(rèn)籌”已經(jīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)慣例，有了這個(gè)“籌”，就代表了買家的認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意，這種誠(chéng)意通常以交納誠(chéng)意金的方式來(lái)體現(xiàn)，一般情況下，買家需向開(kāi)發(fā)商交納一定數(shù)量的誠(chéng)意金，即可獲得“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”和享受一定程度的“優(yōu)惠”。事實(shí)上，早在2001年實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第二十二條就已經(jīng)明確規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。認(rèn)購(gòu)本身在法律上早就是禁止的，但受房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度的影響，這種現(xiàn)象仍存續(xù)了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。

點(diǎn)評(píng)：“禁止認(rèn)籌”，是一個(gè)規(guī)范房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的重要舉措，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售等惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，或者房地產(chǎn)企業(yè)縱容雇傭工作人員炒作房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序的，能取到有效的抑制作用!

關(guān)鍵詞：精裝修

內(nèi)容：精裝修是指在原來(lái)毛坯房的基礎(chǔ)上，給它更多的做一些深入和精細(xì)地設(shè)計(jì)，它包括整個(gè)服務(wù)系統(tǒng)，設(shè)計(jì)的、監(jiān)理的、施工的、材料的，開(kāi)發(fā)商這方面的包括客戶的，它是一個(gè)不斷在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中，實(shí)際上是一個(gè)升值的過(guò)程，產(chǎn)品質(zhì)量保證了，使用價(jià)格提高了性價(jià)比改善了，市場(chǎng)化的效果會(huì)更好。同時(shí)，精裝修也帶動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)向理性化發(fā)展，也使各方面，設(shè)計(jì)方，施工方等等，整體水平的提高。

點(diǎn)評(píng)：上世紀(jì)90年代，在房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和變革中，精裝修房在福州已初見(jiàn)端倪。經(jīng)過(guò)10余年的風(fēng)雨灌溉，精裝修已經(jīng)逐漸成熟。

精裝修房的出現(xiàn)，無(wú)疑為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)增添了幾許色彩，幾許亮點(diǎn)。也令一些因工作繁忙，無(wú)暇自己搞裝修的人欣喜不已，與毛坯房相比，精裝修房能夠?yàn)闃I(yè)主節(jié)省大量的時(shí)間，減少精力和財(cái)力的浪費(fèi)。同時(shí)由于開(kāi)發(fā)商集中采購(gòu)，可以用同樣的價(jià)格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價(jià)比，并且在人工方面也為業(yè)主省了不少心。

關(guān)鍵詞：按揭

內(nèi)容：九十年代初，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，“按揭”一詞逐漸被人們所了解?！鞍唇摇币辉~從香港傳人，是英語(yǔ)“Mortgage”的粵語(yǔ)音譯，其含義即為“抵押貸款”，又為“商品房抵押貸款”，它是指抵押人(借款人)將其合法擁有的物業(yè)作為抵押物抵押給抵押權(quán)人(貸款人)，保證抵押權(quán)人為第一受益人并保證履行商品房按揭(抵押)貸款合同項(xiàng)下的全部義務(wù)，從而從抵押權(quán)人處取得一定數(shù)量和期限的貸款。

點(diǎn)評(píng)：按揭使人們的住房夢(mèng)早到了30年，消費(fèi)者開(kāi)始越來(lái)越有底氣花未來(lái)的錢，只需要證明你有賺錢的能力，銀行就會(huì)開(kāi)一紙借據(jù)給你，從此你可以以“負(fù)翁”的身份過(guò)上有房的幸福生活……

關(guān)鍵詞：假按揭

內(nèi)容：所謂假按揭，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是發(fā)展商為套現(xiàn)而將暫時(shí)無(wú)法出賣的房子以內(nèi)部職工或發(fā)展商親屬的名字購(gòu)下，從銀行套取購(gòu)房貸款。

點(diǎn)評(píng)：“假按揭”作為一種違規(guī)行為，其帶來(lái)的后果是嚴(yán)重的。首先，它使銀行巨額資金盲目投向了開(kāi)發(fā)企業(yè)，形成了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。從而，造成大量商品房積壓，規(guī)范的房地產(chǎn)商也深受其害。此外，廣大消費(fèi)者利益受到損害。房地產(chǎn)業(yè)高額利潤(rùn)和銀行資金的傾斜，使大批不規(guī)范企業(yè)充斥其中，他們以低劣的產(chǎn)品和低價(jià)沖擊了市場(chǎng)，最終受害的無(wú)疑是消費(fèi)者。

關(guān)鍵詞：CLD

內(nèi)容：CLD就是中央生活區(qū)，是英文Center Living District的簡(jiǎn)稱，是指一個(gè)大型城市，在政府總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，人們的工作、生活等行為模式發(fā)生了功能分化，那些由若干居住區(qū)組成，可滿足城市主流人群集中居住、消費(fèi)、娛樂(lè)、教育需求，位于城市中心地帶，并具有城市一流生活素質(zhì)、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。CLD之說(shuō)并不是新鮮事物，早在2000年前后，就曾形成一股CLD的概念潮，近兩年一直在北京、上海、深圳等發(fā)達(dá)城市流行。它不是項(xiàng)目概念，而是地域概念。

點(diǎn)評(píng)：CLD能成為成功人士“第一居所”的首選，不僅僅是因?yàn)镃LD位于城市居住中心，更重要的是其擁有城市一流的生活資源和人文、生態(tài)環(huán)境。不但能為商界精英繁忙工作中的迎來(lái)送往、生意應(yīng)酬提供便利條件，而且能使家庭內(nèi)的每一位成員都能在CLD里得到他們需要的各種配套。因此，CLD是精英們理性的居住選擇。

關(guān)鍵詞：CBD

內(nèi)容：CBD即Central BusinessDistrict中央商務(wù)區(qū)。

我國(guó)現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)，其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。一般而言，CBD應(yīng)該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃

金地帶，地價(jià)最高；它高樓林立，土地利用率最高。

點(diǎn)評(píng)：中央商務(wù)區(qū)(CBD)是一個(gè)中心城市的靈魂，是城市的人氣聚集區(qū)，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，是城市總體戰(zhàn)略意圖的具體表現(xiàn)。要想建成區(qū)域性的商貿(mào)、金融、信息、文化、會(huì)展及辦公為一體城市商務(wù)中心區(qū)(CBD)，需要有科學(xué)的規(guī)劃、綠色生態(tài)設(shè)計(jì)，要達(dá)到有便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)及各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全。要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，最重要的是建好中央核心商務(wù)區(qū)；他是中央商務(wù)區(qū)(CBD)的龍頭，是人氣的主要活動(dòng)區(qū)域。

關(guān)鍵詞：個(gè)人集資建房

內(nèi)容：2003年12月1日，于凌罡以“藍(lán)城木魚(yú)”的ID在綠野、新浪、搜狐等十幾家網(wǎng)站上發(fā)帖子，號(hào)召想買房子的網(wǎng)友組織起來(lái)，進(jìn)行個(gè)人集資建房，這也使其成為京城首位合作建房倡導(dǎo)者。此后，于凌罡通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和自費(fèi)旅游交友的方式宣傳自己集資建房的想法，只要有人與他聯(lián)系，他就會(huì)付出路費(fèi)和飯錢，親自與其面談。于凌罡稱，“當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利，以及房?jī)r(jià)成倍成倍上漲的現(xiàn)象讓我震驚?！庇诹桀刚f(shuō)，由此讓他萌生了“自己做開(kāi)發(fā)商的想法”。

2005年3月，北京首例合作建房法人實(shí)體“北京合作藍(lán)城咨詢服務(wù)有限公司”正式向工商部門申請(qǐng)注冊(cè)，倡導(dǎo)人于凌罡任法人代表，合作建房開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，于凌罡也成了合作建房第一個(gè)吃螃蟹的人。到此時(shí)，各界評(píng)論還只是關(guān)注或質(zhì)疑，但隨后于凌罡的舉動(dòng)使其陷入了一片抨擊聲中。

點(diǎn)評(píng)：于凌罡，這位被稱為北京地產(chǎn)界“黑馬”的年輕人，2004年因張羅購(gòu)房者自己建房而一炮走紅。作為北京“個(gè)人集資建房”的發(fā)起者，于凌罡宛若仗劍而行的孤膽英雄，在備受關(guān)注的同時(shí)也飽受非議。

關(guān)鍵詞：不買房運(yùn)動(dòng)

內(nèi)容：2006年4月26日，鄒濤在網(wǎng)上了《深圳市民鄒濤關(guān)于發(fā)起“不買房行動(dòng)”致全體市民的公開(kāi)信》一文。在公開(kāi)信中，鄒濤嚴(yán)厲抨擊了近期深圳上漲的房?jī)r(jià)。他寫(xiě)道，如果人們現(xiàn)在買房，將要“承擔(dān)終身的債務(wù)”，“一輩子將為房子累死累活”，人們“將沒(méi)有幸福感”可言。他反問(wèn)：“難道我們注定要做一輩子的房奴?”在短短半個(gè)月的時(shí)間里，鄒濤得到了上萬(wàn)名網(wǎng)友的支持，《南方周末》更是將其稱為挑戰(zhàn)房地產(chǎn)暴利的“俠客”。從4月底到5月9日，鄒濤一直高調(diào)地出現(xiàn)在深圳春交會(huì)等公開(kāi)場(chǎng)合，發(fā)放名片，宣傳“不買房運(yùn)動(dòng)”。

點(diǎn)評(píng)：從某種意義上講，“不買房運(yùn)動(dòng)”縱有螳臂當(dāng)車之嫌，也堪稱悲壯之舉，其中的難言滋味可以引發(fā)太多的憂思。它至少給了當(dāng)局者一記棒喝：是時(shí)候了，以全民的眼光來(lái)看待房?jī)r(jià)問(wèn)題!

關(guān)鍵詞：教育地產(chǎn)

內(nèi)容：教育同地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)以后，教育便成了一個(gè)可以點(diǎn)石成金的魔杖。近年來(lái)，凡是引入“教育地產(chǎn)”概念的樓盤大多都會(huì)取得意想不到的銷售業(yè)績(jī)。自從房地產(chǎn)進(jìn)人大眾消費(fèi)時(shí)代之后，需求主導(dǎo)市場(chǎng)成為開(kāi)發(fā)商運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要思路，復(fù)合地產(chǎn)概念也隨之誕生。在諸多如體育、商務(wù)、綠色環(huán)境、便捷交通等生活元素與住宅開(kāi)發(fā)結(jié)合時(shí)，教育與健康一躍成為大多數(shù)購(gòu)房者心中關(guān)注的重點(diǎn)。教育地產(chǎn)一片熱火朝天。然而與其它新興事物一樣，剛開(kāi)始走俏的教育地產(chǎn)同樣面臨著許多令人困惑的問(wèn)題。于是，如何建設(shè)高品質(zhì)的教育社區(qū)便成為地產(chǎn)界普遍關(guān)注的核心問(wèn)題……

點(diǎn)評(píng)：其實(shí)教育與地產(chǎn)從結(jié)合以來(lái)，就是一把雙刃劍，一方面創(chuàng)造了樓盤熱銷的喜人勢(shì)頭，為發(fā)展商帶來(lái)豐厚的回報(bào)，但另一方面它暴露出的種種問(wèn)題也引起了社會(huì)的關(guān)注。教育與地產(chǎn)的完美結(jié)合還需要我們一起探索。

關(guān)鍵詞：異地購(gòu)房

內(nèi)容：大城市房?jī)r(jià)的飛速上漲，助推了“異地養(yǎng)老”一詞的誕生。拿北京為例，北京的房?jī)r(jià)著實(shí)讓北京人只能看著眼紅，因此為了能擁有一套自己的房子，許多人寧肯跑向郊區(qū)甚至北京周邊城市置業(yè)。

北京人為什么放著首都老家不住，要遷居河北呢?一句話，都是高房?jī)r(jià)惹的禍。連續(xù)幾年，北京等大城市的房?jī)r(jià)不斷攀升，而近鄰河北省的二線城市，房?jī)r(jià)卻相對(duì)低廉得多。據(jù)說(shuō)已經(jīng)有10萬(wàn)北京人選擇了在河北買房，這無(wú)疑惹火了燕郊、涿州等一大批二線城市的房?jī)r(jià)。

點(diǎn)評(píng)：當(dāng)然，老年計(jì)會(huì)的不斷發(fā)展，養(yǎng)老成為重要的社會(huì)問(wèn)題。特別是人們對(duì)生活品質(zhì)追求的更高要求，郊區(qū)甚至異地購(gòu)房更是盛行。

關(guān)鍵詞：房奴

內(nèi)容：2006年，“房奴”成了一個(gè)流行詞，“房奴”指的是那些月供占到其收入50％以上的房貸一族。根據(jù)媒體的調(diào)查，在九成多的房貸者中，有三成以上的人成為房奴。據(jù)悉，這些人在享受有房一族的心理安慰的同時(shí)，生活質(zhì)量卻大為下降，不敢輕易換工作，不敢?jiàn)蕵?lè)、旅游，害怕銀行漲息，擔(dān)心生病、失業(yè)，更沒(méi)時(shí)間好好享受生活。

點(diǎn)評(píng)：用句老百姓的話說(shuō)，生活質(zhì)量的降低，“熬一熬”就過(guò)去了；可在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的漫長(zhǎng)還貸過(guò)程中，這些為還貸所累所苦的年輕人，他們有多少經(jīng)濟(jì)能力去承擔(dān)起贍養(yǎng)逐漸年邁父母的重任?引起了大家的思索……

關(guān)鍵詞：反抵押貸款

內(nèi)容：“住房反向抵押貸款”是2006年剛興起的，該方案可以投保以房養(yǎng)老。投保人可以用居住房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故。這相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過(guò)分期付款(按月支付)的形式，收買投保人擁有的房屋產(chǎn)權(quán)。其操作形式類似于把“住房抵押貸款”反過(guò)來(lái)做，因此被稱作“反向抵押貸款”。

點(diǎn)評(píng)：這對(duì)于年齡稍大點(diǎn)的房奴來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)福音。因?yàn)槲覀冎览先送ǔ５淖龇ㄊ菍⒎慨a(chǎn)傳給子女，但是有的老人沒(méi)有子女；有的子女本身有住房，他們真正的負(fù)擔(dān)是父母的贍養(yǎng)開(kāi)支；也有的子女無(wú)法盡到贍養(yǎng)義務(wù)，老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人價(jià)值幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元的自住房產(chǎn)在其有生之年逐漸變現(xiàn)，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同時(shí)又能繼續(xù)使用這套房屋，無(wú)疑是解決這些人養(yǎng)老問(wèn)題的好辦法。雖然如此，但由于種種原因，它的前景卻不容樂(lè)觀。

關(guān)鍵詞：啃老族