導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

比較分析新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異,理解新準(zhǔn)則變革的思路,是為了更好的學(xué)習(xí)和應(yīng)用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則?，F(xiàn)從幾個(gè)主要方面對(duì)比分析新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不同之處。

(一)計(jì)量模式變化帶動(dòng)資產(chǎn)估價(jià)變化

公允價(jià)值是指熟悉情況的買(mǎi)賣(mài)雙方或無(wú)關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下所確定的一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)格。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在資產(chǎn)計(jì)量、交易核算中較多的引入了公允價(jià)值計(jì)量模式,如金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等資產(chǎn)、債務(wù)重組、非貨幣易等會(huì)計(jì)核算。投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響較大,投資性房地產(chǎn)相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定,滿(mǎn)足條件的投資性房地產(chǎn)可以選擇采用成本模式與公允價(jià)值計(jì)量模式中的一種。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定在有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,企業(yè)可以對(duì)投資性房地產(chǎn)的核算采用公允價(jià)值計(jì)量模式。資產(chǎn)計(jì)量、交易核算采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,與原準(zhǔn)則規(guī)定下的計(jì)量模式相比,必然要對(duì)資產(chǎn)的估價(jià)產(chǎn)生較大的影響。如對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷(xiāo)價(jià)值直接反映在公允價(jià)值變動(dòng)中,并通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響,勢(shì)必較大的影響投資性房地產(chǎn)的帳面價(jià)值。對(duì)于股權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的金融資產(chǎn)來(lái)說(shuō),初始計(jì)量均采用公允價(jià)值計(jì)量模式,資產(chǎn)負(fù)債表日的報(bào)告價(jià)值為參照市場(chǎng)價(jià)值確定,且其變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益并調(diào)整資產(chǎn)帳面價(jià)值。因此,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后,公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用必然會(huì)帶動(dòng)企業(yè)資產(chǎn)的重新估價(jià)。

(二)對(duì)投資會(huì)計(jì)準(zhǔn)則分類(lèi)及核算方法的變化

根據(jù)原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,企業(yè)對(duì)外投資分為短期投資和長(zhǎng)期投資,長(zhǎng)期投資又分為長(zhǎng)期股權(quán)投資與長(zhǎng)期債權(quán)投資。但是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則取消了短期投資、長(zhǎng)期債權(quán)投資的概念,將企業(yè)對(duì)外投資定義為金融資產(chǎn)這一大類(lèi),包括長(zhǎng)期股權(quán)投資和四類(lèi)具體的金融資產(chǎn),即按照核算方法的不同,分為長(zhǎng)期股權(quán)投資與其它金融資產(chǎn)兩大類(lèi)。新準(zhǔn)則將其它金融資產(chǎn)分為四大類(lèi):交易而性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)、貸款與應(yīng)收賬款、持有至到期投資,原“短期投資”重新定義為交易性或可供出售金融資產(chǎn),原“長(zhǎng)期債權(quán)投資”在新準(zhǔn)則中重新定義為持有至到期投資。其中交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)、持有至到期投資的初始投資成本均按照公允價(jià)值確認(rèn)與計(jì)量;對(duì)于交易過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)交易費(fèi)用,交易性金融資產(chǎn)直接計(jì)入當(dāng)期損益,可供出售金融資產(chǎn)、持有至到期投資計(jì)入初始確認(rèn)金額;關(guān)于后續(xù)計(jì)量,交易性金融資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表日按照公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量公允價(jià)值變動(dòng)形成的利得或損失計(jì)入當(dāng)期損益,可供出售金融資產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入發(fā)生的所有者權(quán)益,而持有至到期投資采用實(shí)際利率法,按攤余成本計(jì)量。

關(guān)于長(zhǎng)期股權(quán)投資的核算,初始計(jì)量方法與原準(zhǔn)則相比發(fā)生了較大的變化,主要是需要區(qū)分同一控制下的企業(yè)合并與非同一控制下的企業(yè)合并而采用權(quán)益結(jié)合法與購(gòu)買(mǎi)法,后續(xù)計(jì)量方法與原準(zhǔn)則規(guī)定相似,仍采用權(quán)益法與成本法,但兩種后續(xù)計(jì)量方法的應(yīng)用范圍與原準(zhǔn)則不同。

(三)資產(chǎn)計(jì)量和交易核算的會(huì)計(jì)處理發(fā)生變化

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與原準(zhǔn)則相比,在存貨、投資性房地產(chǎn)、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法與會(huì)計(jì)核算、債務(wù)重組、非貨幣易等交易的會(huì)計(jì)處理等方面都發(fā)生了較大變化。對(duì)于存貨計(jì)價(jià)方法,原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定存貨可以采用四類(lèi)計(jì)價(jià)方法:先進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、加權(quán)平均法和移動(dòng)平均法,而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則取消了其中的后進(jìn)先出法,規(guī)定存貨計(jì)價(jià)只能采用其他三種計(jì)價(jià)方法。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的這一規(guī)定降低了在原材料價(jià)格發(fā)生變化時(shí)企業(yè)利用后進(jìn)先出法調(diào)節(jié)利潤(rùn)的空間。原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)并未規(guī)定需要在會(huì)計(jì)報(bào)表中單獨(dú)列報(bào),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)作為專(zhuān)門(mén)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)定,包括列報(bào)、會(huì)計(jì)核算等,更加明確房地產(chǎn)作為投資、存貨、固定資產(chǎn)的分類(lèi),對(duì)于按照確定定義應(yīng)歸屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目,需要在會(huì)計(jì)報(bào)表中單列“投資性房產(chǎn)”科目,并選擇成本模式或者公允價(jià)值模式中的一種進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。關(guān)于交易的會(huì)計(jì)處理,如債務(wù)重組的會(huì)計(jì)處理,原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定因債權(quán)人讓步而導(dǎo)致債務(wù)人被豁免或者少償還債務(wù)即債務(wù)重組收益計(jì)入資本公積,而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定債務(wù)方和債權(quán)方均按公允價(jià)值確認(rèn)重組過(guò)程中的資產(chǎn)價(jià)值,并將公允價(jià)值與帳面價(jià)值的差額確認(rèn)為營(yíng)業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

(一)分別房地產(chǎn)所屬的不同類(lèi)別

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了明確的分類(lèi),并制定了專(zhuān)門(mén)的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。按照對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解,房地產(chǎn)按照用途和性質(zhì)分為:用于投資的投資性房地產(chǎn)、企業(yè)自用并計(jì)入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)、作為存貨有待出售的房地產(chǎn)三大類(lèi)。按照新準(zhǔn)則規(guī)定的定義,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物中不屬于投資性房地產(chǎn)的包括兩種情況,一種是指自用房地產(chǎn),在資產(chǎn)負(fù)債表中作為固定資產(chǎn)核算,即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn);第二種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)并擬出售的房地產(chǎn),在資產(chǎn)負(fù)債表中作為存貨核算。企業(yè)在執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則時(shí),應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義和主要內(nèi)容,對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益進(jìn)行重新分類(lèi)、確認(rèn)和計(jì)量。

(二)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定會(huì)計(jì)核算新方法

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本模式進(jìn)行初始計(jì)量。對(duì)于外購(gòu)的投資性房地產(chǎn),按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出,作為入賬價(jià)值。對(duì)自行建造的投資性房地產(chǎn),按照建造該資產(chǎn)使其達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出作為入賬價(jià)值。按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可選擇采用成本模式或公允價(jià)值模式。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定不得隨意變更,由成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式,視為會(huì)計(jì)政策變更,而一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式,則不得轉(zhuǎn)為成本模式。鑒于我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系還不夠健全完善,資產(chǎn)的活躍市場(chǎng)程度不夠,公允價(jià)值的應(yīng)用缺乏規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境和規(guī)則,因此應(yīng)在適度謹(jǐn)慎的情況下運(yùn)用公允價(jià)值,以避免出現(xiàn)人為操縱利潤(rùn)的情況。在公允價(jià)值模式核算情況下,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為非投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值,公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益,公允價(jià)值變動(dòng)損益。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

(一)計(jì)量模式的變化影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定資產(chǎn)計(jì)量與交易核算較多的采用公允價(jià)值計(jì)量模式,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)必將產(chǎn)生較大的影響。公允價(jià)值的計(jì)量之前已作分析。資產(chǎn)減值準(zhǔn)則的較大變化尤其會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則初期的業(yè)績(jī)產(chǎn)生較大影響。在原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下,較多企業(yè)把計(jì)提與轉(zhuǎn)回資產(chǎn)減值準(zhǔn)備作為企業(yè)在年度間調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具,在行業(yè)景氣時(shí)通過(guò)計(jì)提各項(xiàng)減值準(zhǔn)備隱藏利潤(rùn),在行業(yè)低潮時(shí)通過(guò)轉(zhuǎn)回減值準(zhǔn)備來(lái)提升企業(yè)業(yè)績(jī),能夠平衡年度間利潤(rùn),滿(mǎn)足企業(yè)上市或融資的需求。而新資產(chǎn)減值準(zhǔn)備準(zhǔn)則規(guī)定,長(zhǎng)期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、在建工程等長(zhǎng)期性投資一旦計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或確認(rèn)資產(chǎn)減值損失,在以后年度不得轉(zhuǎn)回。而實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之際,企業(yè)可能會(huì)結(jié)合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化,在實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則前突擊調(diào)整賬務(wù),包括提前轉(zhuǎn)回在新準(zhǔn)則中規(guī)定不可轉(zhuǎn)回的減值準(zhǔn)備,以免在應(yīng)用新準(zhǔn)則后因?yàn)樾聹?zhǔn)則對(duì)某些會(huì)計(jì)處理限制而影響企業(yè)利潤(rùn)。

(二)增加房地產(chǎn)企業(yè)操縱利潤(rùn)的機(jī)會(huì)

由于此次新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化主要是為了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌,而我國(guó)國(guó)情與國(guó)際市場(chǎng)還存在一定差距,因此新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)情況下,可能會(huì)提高企業(yè)操縱利潤(rùn)的空間。首先是企業(yè)可以利用無(wú)形資產(chǎn)的計(jì)量操縱利潤(rùn)。新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――無(wú)形資產(chǎn)》規(guī)定將企業(yè)的研發(fā)分為兩個(gè)階段,允許開(kāi)發(fā)支出資本化,大大降低了無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)的影響。盡管新準(zhǔn)則對(duì)公司的研究階段和開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行了定義區(qū)分,但實(shí)際操作中,由于無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜,很難準(zhǔn)確區(qū)分研究和開(kāi)發(fā)階段,容易成為利潤(rùn)調(diào)節(jié)的新手段。其次,企業(yè)可能通過(guò)債務(wù)重組的處理調(diào)節(jié)利潤(rùn)。新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――債務(wù)重組》規(guī)定對(duì)于債權(quán)人的讓步,不再直接計(jì)入資本公積,而是確認(rèn)為債務(wù)重組利得,計(jì)入當(dāng)期損益。對(duì)于陷入財(cái)務(wù)困境的上市公司,控股股東或利益相關(guān)方出于自身利益考慮,往往通過(guò)債務(wù)重組的債務(wù)豁免增加利潤(rùn)。

(三)投資性房地產(chǎn)不同計(jì)量方法對(duì)企業(yè)的影響

篇2

財(cái)政部于2006年2月15日了重新修訂的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)――非貨幣性資產(chǎn)交換》，自2007年1月1日起在上市公司施行。新準(zhǔn)則與以前及修訂的準(zhǔn)則在定義及判斷非貨幣易事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)上是一致的，主要的不同在于新準(zhǔn)則在一定條件下引入公允價(jià)值以及是否同時(shí)滿(mǎn)足“具有商業(yè)實(shí)質(zhì)”和“換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量”而采取不同的會(huì)計(jì)處理方法。究竟是采用賬面價(jià)值還是公允價(jià)值計(jì)價(jià)，關(guān)鍵在于對(duì)非貨幣性資產(chǎn)交換是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷。

一、具有商業(yè)實(shí)質(zhì)且換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量的非貨幣性資產(chǎn)交換的會(huì)計(jì)處理

按照準(zhǔn)則規(guī)定：具有商業(yè)實(shí)質(zhì)且換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)成本，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

（一）不涉及補(bǔ)價(jià)情況下的會(huì)計(jì)處理

1.單項(xiàng)非貨幣性資產(chǎn)交換的核算

例1.甲公司以其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用設(shè)備與乙公司作為固定資產(chǎn)的貨運(yùn)汽車(chē)交換。甲公司換出設(shè)備的賬面原價(jià)120萬(wàn)元，已計(jì)提折舊為20萬(wàn)元，公允價(jià)值為110萬(wàn)元。乙公司換出貨運(yùn)汽車(chē)原價(jià)140萬(wàn)元，已計(jì)提折舊為30萬(wàn)元，公允價(jià)值為110萬(wàn)元。為此項(xiàng)交換，甲、乙公司均以銀行存款支付了設(shè)備清理費(fèi)用1萬(wàn)元；假設(shè)甲、乙公司換入的貨運(yùn)汽車(chē)及設(shè)備均作為固定資產(chǎn)管理，甲公司對(duì)設(shè)備計(jì)提了減值準(zhǔn)備2萬(wàn)元，乙公司未對(duì)換出的設(shè)備計(jì)提減值準(zhǔn)備。（不考慮相關(guān)稅費(fèi)）

甲公司的賬務(wù)處理：（單位：萬(wàn)元）

（1）將設(shè)備轉(zhuǎn)入清理

借：固定資產(chǎn)清理 98

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備2

累計(jì)折舊20

貸：固定資產(chǎn) 120

（2）支付清理費(fèi)用

借：固定資產(chǎn)清理 1

貸：銀行存款 1

（3）換入的貨運(yùn)汽車(chē)入賬價(jià)值=110+1=111

借：固定資產(chǎn)111

貸：固定資產(chǎn)清理99

營(yíng)業(yè)外收入―非貨幣資產(chǎn)交換收益12

乙公司的賬務(wù)處理：（單位：萬(wàn)元）

（1）將汽車(chē)轉(zhuǎn)入清理

借：固定資產(chǎn)清理 110

累計(jì)折舊30

貸：固定資產(chǎn) 140

（2）支付清理費(fèi)用

借：固定資產(chǎn)清理1

貸：銀行存款1

（3）換入的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用設(shè)備入賬價(jià)值=110+1=111

借：固定資產(chǎn)111

貸：固定資產(chǎn)清理111

2.多項(xiàng)非貨幣性資產(chǎn)交換的核算

對(duì)于多項(xiàng)非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)按照換入各項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值占換入資產(chǎn)公允價(jià)值總額的比例，對(duì)換入資產(chǎn)的成本總額進(jìn)行分配，確定各項(xiàng)換入資產(chǎn)的成本。

例2.甲公司和乙公司均為增值稅一般納稅人，其適用的增值稅稅率為17%。經(jīng)與乙公司協(xié)商，甲公司將其生產(chǎn)用設(shè)備、庫(kù)存原材料與乙公司的生產(chǎn)用設(shè)備、專(zhuān)利權(quán)和庫(kù)存商品進(jìn)行交換。甲公司換出設(shè)備的賬面原價(jià)為800萬(wàn)元，已提折舊為500萬(wàn)元，公允價(jià)值為400萬(wàn)元；原材料的賬面價(jià)值為200萬(wàn)元，公允價(jià)值和計(jì)稅價(jià)格均為220萬(wàn)元。乙公司生產(chǎn)用設(shè)備的賬面原價(jià)為700萬(wàn)元，已提折舊為400萬(wàn)元，公允價(jià)值為320萬(wàn)元；專(zhuān)利權(quán)的賬面價(jià)值為180萬(wàn)元，公允價(jià)值為220萬(wàn)元；庫(kù)存商品的賬面價(jià)值為60萬(wàn)元，公允價(jià)值和計(jì)稅價(jià)格均為80萬(wàn)元。假設(shè)甲乙公司交換后的用途不變，換出資產(chǎn)均未計(jì)提減值準(zhǔn)備，在交換過(guò)程中除增值稅、營(yíng)業(yè)稅以外未發(fā)生其他相關(guān)稅費(fèi)。

甲公司的會(huì)計(jì)處理

（1）計(jì)算甲公司應(yīng)分配的換入資產(chǎn)公允價(jià)值總額=320+220

+80=620（萬(wàn)元）

甲公司換入資產(chǎn)的成本總額=換出資產(chǎn)的公允價(jià)值+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)-可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=400+220+220×17%

-80×17%=643.8（萬(wàn)元）

（2）計(jì)算甲公司換入各項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)分配的價(jià)值

甲公司換入乙公司設(shè)備應(yīng)分配的價(jià)值=643.8×320/620

=332.28（萬(wàn)元）

甲公司換入乙公司專(zhuān)利權(quán)應(yīng)分配的價(jià)值643.8×220/620

=228.46（萬(wàn)元）

甲公司換入乙公司庫(kù)存商品應(yīng)分配的價(jià)值=643.8×80/620

=83.06（萬(wàn)元）

（3）甲公司應(yīng)確認(rèn)換出資產(chǎn)損益

換入資產(chǎn)成本-（換出資產(chǎn)賬面價(jià)值+支付的相關(guān)稅費(fèi)）=換出資產(chǎn)的公允價(jià)值-換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值=400+220-[（800-500）

+200]=120（萬(wàn)元）

乙公司的會(huì)計(jì)處理：

（1）計(jì)算乙公司應(yīng)分配的換入資產(chǎn)公允價(jià)值總額=400+220

=620（萬(wàn)元）

乙公司換入資產(chǎn)的成本總額=換出資產(chǎn)的公允價(jià)值+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)-可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=320+220+80+80×17%-220×17%+220×5%=607.2（萬(wàn)元）

（2）計(jì)算乙公司換入各項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)分配的價(jià)值

乙公司換入甲公司設(shè)備應(yīng)分配的價(jià)值=607.2×400/620

=391.74（萬(wàn)元）

乙公司換入甲公司原材料應(yīng)分配的價(jià)值=607.2×220/620

=215.46（萬(wàn)元）

（3）乙公司應(yīng)確認(rèn)換出資產(chǎn)損益

換入資產(chǎn)成本-（換出資產(chǎn)賬面價(jià)值+支付的相關(guān)稅費(fèi)）=換出資產(chǎn)的公允價(jià)值-換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值=320+220+80-[（700

-400）+180+60]=80（萬(wàn)元）

（二）涉及補(bǔ)價(jià)情況下的會(huì)計(jì)處理

在涉及補(bǔ)價(jià)的情況下，新準(zhǔn)則給出了一個(gè)25%的參考比例。具體算法如下：

收到補(bǔ)價(jià)的企業(yè)：收到的補(bǔ)價(jià)÷?lián)Q出資產(chǎn)公允價(jià)值≤25%

支付補(bǔ)價(jià)的企業(yè)：支付的補(bǔ)價(jià)÷（支付的補(bǔ)價(jià)+換出資產(chǎn)公允價(jià)值）≤25%

1.單項(xiàng)非貨幣性資產(chǎn)交換的核算

例3.甲公司以其離主要生產(chǎn)基地較遠(yuǎn)的倉(cāng)庫(kù)與離甲公司主要生產(chǎn)基地較近的乙公司的辦公樓交換。甲公司換出倉(cāng)庫(kù)的賬面價(jià)值原價(jià)為380萬(wàn)元，已計(jì)提折舊50萬(wàn)元，公允價(jià)值為360萬(wàn)元；乙公司換出辦公樓的賬面價(jià)值原價(jià)為450萬(wàn)元，已計(jì)提折舊100萬(wàn)元，公允價(jià)值為370萬(wàn)元。甲公司另支付現(xiàn)金10萬(wàn)元給乙公司。假設(shè)甲乙公司換入的建筑物均作為固定資產(chǎn)管理，未對(duì)換出的設(shè)備計(jì)提減值準(zhǔn)備（不考慮相關(guān)稅費(fèi)）。

甲公司（支付補(bǔ)價(jià)）的會(huì)計(jì)處理：

（1）判斷是否屬于非貨幣換：10/（360+10）×100%=2.7%＜25%（屬于非貨幣換）

（2）會(huì)計(jì)分錄：（單位：萬(wàn)元）

①將倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)入清理

借：固定資產(chǎn)清理 330

累計(jì)折舊50

貸：固定資產(chǎn)380

②換入的辦公樓入賬價(jià)值=360+10=370

借：固定資產(chǎn)370

貸：固定資產(chǎn)清理330

銀行存款10

營(yíng)業(yè)外收入――非貨幣資產(chǎn)交換收益30

乙公司（收到補(bǔ)價(jià)）的會(huì)計(jì)處理：

（1）判斷是否屬于非貨幣換：10/370×100%=2.7%25%（屬于非貨幣換）

（2）會(huì)計(jì)分錄：（單位：萬(wàn)元）

①將資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理

借：固定資產(chǎn)清理 350

累計(jì)折舊 100

貸：固定資產(chǎn) 450

②換入倉(cāng)庫(kù)入賬價(jià)值=370-10=360

借：銀行存款10

固定資產(chǎn)360

貸：固定資產(chǎn)清理 350

營(yíng)業(yè)外收入――非貨幣資產(chǎn)交換收益20

2.多項(xiàng)非貨幣性資產(chǎn)交換的核算

例4、甲公司和乙公司均為增值稅一般納稅企業(yè)，其適用的增值稅稅率為17%。甲公司為適應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，經(jīng)與乙公司協(xié)商，將甲公司原生產(chǎn)用的廠房、機(jī)床等設(shè)備，以及庫(kù)存原材料，與乙公司的辦公樓、小轎車(chē)、客運(yùn)大轎車(chē)進(jìn)行交換（均作為固定資產(chǎn)核算）。甲公司換出廠房的賬面原價(jià)為150萬(wàn)元，已提折舊為30萬(wàn)元，公允價(jià)值為100萬(wàn)元；換出機(jī)床的賬面原價(jià)為120萬(wàn)元，已提折舊為60萬(wàn)元，公允價(jià)值為80萬(wàn)元；換出原材料的賬面價(jià)值為300萬(wàn)元，公允價(jià)值和計(jì)稅價(jià)格均為350萬(wàn)元。乙公司換出辦公樓的賬面原價(jià)為150萬(wàn)元，已提折舊為50萬(wàn)元，公允價(jià)值為150萬(wàn)元；換出小轎車(chē)的賬面原價(jià)為200萬(wàn)元，已提折舊為90萬(wàn)元，公允價(jià)值為100萬(wàn)元；客運(yùn)大轎車(chē)的賬面原價(jià)為300萬(wàn)元，已提折舊為80萬(wàn)元，公允價(jià)值為240萬(wàn)元；甲公司收到乙公司支付現(xiàn)金40萬(wàn)元。假設(shè)甲乙公司的換出資產(chǎn)均未計(jì)提減值準(zhǔn)備，在交換過(guò)程中除增值稅以外未發(fā)生其他相關(guān)稅費(fèi)，甲乙公司換入的資產(chǎn)用途與換出單位相同。

甲公司（收到補(bǔ)價(jià)）的會(huì)計(jì)處理：

（1）判斷是否屬于非貨幣易：40/530=7.55%

（2）計(jì)算甲公司應(yīng)分配的換入資產(chǎn)公允價(jià)值總額=150+100

+240=490（萬(wàn)元）

甲公司換入資產(chǎn)的成本總額=換出資產(chǎn)的公允價(jià)值+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)-補(bǔ)價(jià)=100+80+350+350×17%-40=549.50（萬(wàn)元）

計(jì)算甲公司換入各項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)分配的價(jià)值

甲公司換入乙公司辦公樓應(yīng)分配的價(jià)值=549.5×150/490

=168.21（萬(wàn)元）

甲公司換入乙公司小轎車(chē)應(yīng)分配的價(jià)值549.5×100/490

=112.14（萬(wàn)元）

甲公司換入乙公司大轎車(chē)應(yīng)分配的價(jià)值=549.5×240/490

=269.14（萬(wàn)元）

（3）甲公司應(yīng)確認(rèn)換出資產(chǎn)損益

換出資產(chǎn)的公允價(jià)值-換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值=100+80+350

-[（150-30）+（120-60+300）=50（萬(wàn)元）

乙公司（支付補(bǔ)價(jià)）的會(huì)計(jì)處理：

（1）確認(rèn)是否屬于非貨幣易：40/（490+40）=7.55%

（2）計(jì)算乙公司應(yīng)分配的換入資產(chǎn)價(jià)值總額=100+80+350

=530（萬(wàn)元）

（3）乙公司換入資產(chǎn)的成本總額=換出資產(chǎn)的公允價(jià)值+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)-可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=150+100+240+40

-350×17%=470.5（萬(wàn)元）

計(jì)算乙公司換入各項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)分配的價(jià)值

乙公司換入甲公司廠房應(yīng)分配的價(jià)值=470.5×100/530

=88.77（萬(wàn)元）

乙公司換入甲公司機(jī)床應(yīng)分配的價(jià)值=470.5×80/530

=71.02（萬(wàn)元）

乙公司換入甲公司原材料應(yīng)分配的價(jià)值=470.5×350/530

=310.71（萬(wàn)元）

乙公司應(yīng)確認(rèn)換出資產(chǎn)損益：

換出資產(chǎn)的公允價(jià)值-換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值=150+100+240

-[（150-50）+（200-90）+（300-80）]=60（萬(wàn)元）

二、未同時(shí)符合具有商業(yè)實(shí)質(zhì)和換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量條件的非貨幣性資產(chǎn)交換的會(huì)計(jì)處理

不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)和換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值不能夠可靠計(jì)量的非貨幣資產(chǎn)交換，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，不確認(rèn)損益。

（一）不涉及補(bǔ)價(jià)情況下的會(huì)計(jì)處理

1.單項(xiàng)非貨幣性資產(chǎn)交換的核算?，F(xiàn)以例1資料為例：

甲公司的賬務(wù)處理：（單位：萬(wàn)元）

（1）將資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理

借：固定資產(chǎn)清理98

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備2

累計(jì)折舊20

貸：固定資產(chǎn) 120

（2）支付清理費(fèi)用

借：固定資產(chǎn)清理1

貸：銀行存款 1

（3）換入的貨運(yùn)汽車(chē)入賬價(jià)值=120-20-2+1=99萬(wàn)元

借：固定資產(chǎn)99

貸：固定資產(chǎn)清理99

乙公司的賬務(wù)處理：（單位：萬(wàn)元）

（1）將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理

借：固定資產(chǎn)清理 110

累計(jì)折舊30

貸：固定資產(chǎn) 140

（2）支付清理費(fèi)用

借：固定資產(chǎn)清理 1

貸：銀行存款 1

（3）換入的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用設(shè)備入賬價(jià)值=110+1=111

借：固定資產(chǎn)111

貸：固定資產(chǎn)清理111

2.多項(xiàng)非貨幣性資產(chǎn)交換的核算。現(xiàn)以例2資料為例：

多項(xiàng)非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)當(dāng)按照換入各項(xiàng)資產(chǎn)的原賬面價(jià)值占換入資產(chǎn)原賬面價(jià)值總額的比例，對(duì)換入資產(chǎn)的成本總額進(jìn)行分配，確定各項(xiàng)換入資產(chǎn)的成本。

甲公司的會(huì)計(jì)處理：

（1）計(jì)算甲公司應(yīng)分配的換入資產(chǎn)原賬面價(jià)值總額=（700-400）

+180+60=540（萬(wàn)元）

甲公司換入資產(chǎn)的成本總額=換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)-可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=（800-500）+200+220

×17%-80×17%=523.8（萬(wàn)元）

（2）計(jì)算甲公司換入各項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)分配的價(jià)值

甲公司換入乙公司設(shè)備應(yīng)分配的價(jià)值=523.8×300/540

=291（萬(wàn)元）

甲公司換入乙公司專(zhuān)利權(quán)應(yīng)分配的價(jià)值523.8×180/540

=174.6（萬(wàn)元）

甲公司換入乙公司庫(kù)存商品應(yīng)分配的價(jià)值=523.8×60/540

=58.2（萬(wàn)元）

（3）甲公司不應(yīng)確認(rèn)換出資產(chǎn)損益

乙公司的會(huì)計(jì)處理：

（1）計(jì)算乙公司應(yīng)分配的換入資產(chǎn)價(jià)值總額=（800-500）+200=500（萬(wàn)元）

乙公司換入資產(chǎn)的成本總額=換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)-可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=（700-400）+180+60+80×17%-220×17%+220×5%（專(zhuān)利權(quán)專(zhuān)讓營(yíng)業(yè)稅）=527.2（萬(wàn)元）

（2）計(jì)算乙公司換入各項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)分配的價(jià)值

乙公司換入甲公司設(shè)備應(yīng)分配的價(jià)值=527.2×300/500

=316.32（萬(wàn)元）

乙公司換入甲公司原材料應(yīng)分配的價(jià)值=527.2×200/500

=210.88（萬(wàn)元）

（3）乙公司不應(yīng)確認(rèn)換出資產(chǎn)損益

（二）涉及補(bǔ)價(jià)情況下的會(huì)計(jì)處理

支付補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值，加上支付的補(bǔ)價(jià)和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，不確認(rèn)損益。

收到補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值，減去收到的補(bǔ)價(jià)并加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，不確認(rèn)損益。

三、非貨幣性資產(chǎn)交換業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)所得稅的影響

稅法規(guī)定：非貨幣易的雙方均需作視同銷(xiāo)售處理，按照換出資產(chǎn)的公允價(jià)值減去換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)后的差額，確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

篇3

[關(guān)鍵詞]新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，也是納稅大戶(hù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、建設(shè)到銷(xiāo)售涉及到十多種稅，占我國(guó)實(shí)體稅稅種的半數(shù)以上。2007年以來(lái)，國(guó)家為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅全面清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳比例等相關(guān)文件規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》也第一次出現(xiàn)在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系當(dāng)中，就企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、披露提出了明確要求。面臨國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的雙重壓力，如何在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負(fù)以節(jié)約成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)與復(fù)雜的成本結(jié)構(gòu)對(duì)稅收籌劃的迫切需求。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)稅管理。房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售等諸多范疇，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元，管理流程復(fù)雜，必須采取與之適應(yīng)的財(cái)稅管理模式才能有效控制稅負(fù)成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。比如：開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容包括：征地拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等；經(jīng)營(yíng)成本則主要涉及到土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷(xiāo)售成本、配套設(shè)施銷(xiāo)售成本等。這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步完善稅收籌劃方案，節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本。

2. 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃調(diào)整的必要性。隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的確立，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》等法規(guī)的出臺(tái)都為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅方案的調(diào)整提出了新的要求。比如：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所提供的會(huì)計(jì)政策如投資性房地產(chǎn)計(jì)量基礎(chǔ)、存貨計(jì)價(jià)方法的選擇，在一定范圍內(nèi)賦予了企業(yè)選擇稅收的權(quán)利，使房地產(chǎn)企業(yè)可立足于節(jié)稅角度進(jìn)行稅收籌劃；此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采用資產(chǎn)負(fù)債法對(duì)所得稅進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，新會(huì)計(jì)概念、會(huì)計(jì)工具在會(huì)計(jì)核算中的應(yīng)用，也要求企業(yè)在面臨稅收籌劃時(shí)考慮到更多的問(wèn)題，重新規(guī)劃和考量企業(yè)稅收籌劃方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體思考

1.對(duì)企業(yè)所得稅的稅收籌劃。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，或已開(kāi)始投入使用，或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，均視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工。在此情況下，已完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品須按預(yù)售或者實(shí)際銷(xiāo)售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅，而非按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)計(jì)算。針對(duì)于此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、營(yíng)業(yè)稅及附加等，推遲完工時(shí)間，合法應(yīng)用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時(shí)間，使貨幣的時(shí)間價(jià)值得到有效發(fā)揮，進(jìn)而達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力的效果。

2.對(duì)土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，應(yīng)用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進(jìn)行稅收籌劃。具體來(lái)說(shuō)，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。由此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取房地產(chǎn)代建房形式，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初確定最終用戶(hù)，定向開(kāi)發(fā)，合作建房，開(kāi)發(fā)完成后收取勞務(wù)收入性質(zhì)的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，避開(kāi)土地增值稅的征稅范圍，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以分離裝修費(fèi)用、折扣價(jià)銷(xiāo)售商品房等方式來(lái)加快資金回籠，降低增值額達(dá)到減稅的目的；或是適當(dāng)追加項(xiàng)目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，在提升品牌美譽(yù)度、促進(jìn)銷(xiāo)售的同時(shí)，也可以增加可扣除項(xiàng)目的金額，減少應(yīng)付稅額。

3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入的稅收籌劃。不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來(lái)源。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了企業(yè)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)條件，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時(shí)間帶來(lái)了稅收籌劃空間。準(zhǔn)則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售以不動(dòng)產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但從房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況來(lái)看，由于房?jī)r(jià)趨勢(shì)走高，單次付款較為困難，分期收款銷(xiāo)售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售的主要營(yíng)銷(xiāo)策略。對(duì)此，為體現(xiàn)會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)也應(yīng)按合同約定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到延遲收入確認(rèn)時(shí)間和繳納各種稅款的目的，對(duì)于預(yù)售房款的會(huì)計(jì)處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足問(wèn)題，同時(shí)還獲取了稅款資金的時(shí)間價(jià)值，側(cè)面達(dá)到了節(jié)稅的目的。

四、結(jié)語(yǔ)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和實(shí)施是中國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)界與國(guó)際接軌的重要舉措，也是中國(guó)會(huì)計(jì)改革的歷史中的飛躍式進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，財(cái)會(huì)人員尤其要重視新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來(lái)的諸多變化，深入了解企業(yè)實(shí)際狀況，熟練掌握國(guó)家稅收法律規(guī)定，做好稅收籌劃工作，合法運(yùn)用節(jié)稅措施，解決企業(yè)納稅實(shí)務(wù)中的一些問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

稅收籌劃是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)的一種會(huì)計(jì)行為，相比國(guó)外企業(yè)稅收籌劃工作，我國(guó)具有起步較晚的特點(diǎn)，但是我國(guó)在經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展中，稅收籌劃也在與時(shí)俱進(jìn)，不斷的更新發(fā)展中，而且在各行各業(yè)中進(jìn)行有效運(yùn)用，為企業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)有利條件。稅務(wù)籌劃又稱(chēng)納稅籌劃，是企業(yè)日常生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業(yè)納稅人在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，利用各種合法以及非違法的方式，通過(guò)各種不同的形式與途徑，包括投資、經(jīng)營(yíng)、籌資和理財(cái)?shù)然顒?dòng)進(jìn)行事先安排和籌劃，對(duì)自身的納稅工作予以科學(xué)合理、有效的策劃和財(cái)務(wù)安排的活動(dòng)，盡可能減少不必要的納稅支出，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，因此進(jìn)行稅務(wù)籌劃是納稅人的必由之路。在新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，我國(guó)于2006年2月對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行，從2007年1月1日正式實(shí)施開(kāi)始，是為加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)控制，避免會(huì)計(jì)舞弊現(xiàn)象的頻繁發(fā)生而制定的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在這個(gè)執(zhí)行了八年多的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，稅收籌劃也受到了多方面的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下稅收籌劃所受影響

（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)計(jì)量的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在存貨計(jì)價(jià)方法上開(kāi)始轉(zhuǎn)變，規(guī)定《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》中取消了原有后進(jìn)先出法，開(kāi)始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法進(jìn)行轉(zhuǎn)變，此種計(jì)價(jià)方法的轉(zhuǎn)變一定程度上會(huì)造成毛利的波動(dòng)。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場(chǎng)背景下采取加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會(huì)造成一定的稅負(fù)增加。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身具有建設(shè)的周期長(zhǎng)，假設(shè)取消或限制存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法后就會(huì)直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤(rùn)空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定，該規(guī)定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。說(shuō)明如果采用的計(jì)量方式為公允價(jià)值，攤銷(xiāo)或計(jì)提折舊將無(wú)法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會(huì)有一定程度的增加。最后是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅狀況也是有影響的。該規(guī)定明確了固定資產(chǎn)的折舊方法、折舊年限，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，主要是以固定資產(chǎn)的形式存在，而且成為企業(yè)資產(chǎn)方面的一個(gè)重要的組成部分，所以房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)與管理水平高低將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力有著巨大影響。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展。一是對(duì)公允價(jià)值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量模式做了許多規(guī)定，從房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債與資產(chǎn)計(jì)量方面來(lái)分析，房地產(chǎn)企業(yè)的折舊、攤銷(xiāo)和成本等損益的計(jì)算都會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的變化，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就需要利用公允價(jià)值進(jìn)行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產(chǎn)企業(yè)提供的專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)政策。包括固定資產(chǎn)折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法等多種會(huì)計(jì)政策，如果選擇的會(huì)計(jì)政策不一樣，就會(huì)造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負(fù)也差別很大。另一方面新業(yè)務(wù)的稅收籌劃。新的業(yè)務(wù)主要指企業(yè)年金和投資性房地產(chǎn)。在這些方便需要根據(jù)情況做好相應(yīng)的稅收籌劃。二是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產(chǎn)企業(yè)的損益出現(xiàn)一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對(duì)當(dāng)前的操作手段和方式做出相應(yīng)的調(diào)整。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對(duì)策

（一）加強(qiáng)關(guān)注稅收政策，采取相應(yīng)對(duì)策。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，國(guó)家的稅收政策都會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，相應(yīng)地，房地產(chǎn)企在稅收籌劃方面，可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實(shí)際變動(dòng)情況，這樣才有利于房企有效、及時(shí)的制定問(wèn)題解決對(duì)策。如《建造合同》準(zhǔn)則是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的第15號(hào)準(zhǔn)則，主要是對(duì)代建房的規(guī)范。稅法對(duì)各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產(chǎn)企業(yè)存在自主開(kāi)發(fā)、代建房和合作建房等多種多樣開(kāi)發(fā)。

篇5

一、公允價(jià)值在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)高。

對(duì)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中運(yùn)用公允價(jià)值，最先接觸的就是房地產(chǎn)的評(píng)估，從原來(lái)的歷史成本轉(zhuǎn)換成公允價(jià)值計(jì)量，或是直接采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值都是房地產(chǎn)企業(yè)第一步要確認(rèn)的。一般情況下，在房地產(chǎn)評(píng)估中，通常是將土地價(jià)值與建筑物價(jià)值同時(shí)評(píng)估，因此得到的評(píng)估價(jià)值并非只是建筑物的價(jià)值，而是包含了土地使用權(quán)價(jià)值的房地產(chǎn)評(píng)估值。要想得到真正的房產(chǎn)及建筑物的價(jià)值就必須用房地產(chǎn)價(jià)值扣減土地價(jià)值。然而，在實(shí)際操作中，很少有人會(huì)這樣作。特別是目前土地供給有限，為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得，企業(yè)或個(gè)人紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。因此房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境所作出的估價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際的價(jià)值。

2.房地產(chǎn)企業(yè)各期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不具可比性。

根據(jù)新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的所有信息在附注中披露，主要包括：①采用成本計(jì)量模式的企業(yè)，應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷(xiāo)，以及其減值準(zhǔn)備的計(jì)提情況；②采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)，說(shuō)明采用公允價(jià)值計(jì)量的確定依據(jù)和方法，以及因采用公允價(jià)值計(jì)量而對(duì)損益產(chǎn)生的影響。而采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量，很可能增加了財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的波動(dòng)性。在公允價(jià)值模式下，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的波動(dòng)主要有以下幾個(gè)因素：房地產(chǎn)所在市場(chǎng)環(huán)境、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)狀況、房地產(chǎn)企業(yè)自身信用的變化。因此可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表使用者做出錯(cuò)誤的判斷。對(duì)于企業(yè)投資性房地產(chǎn)的一些情況（地理位置、面積、單價(jià)及同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和相關(guān)信息）報(bào)表使用者無(wú)法從企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露中得知，因此也無(wú)從判斷企業(yè)采用的什么計(jì)量模式。

3.房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)波動(dòng)幅度增大。

在過(guò)去會(huì)計(jì)制度下，企業(yè)投資性房地產(chǎn)沒(méi)有單獨(dú)作為科目，而是計(jì)入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)中，其市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)也不計(jì)入當(dāng)期損益。因此我們無(wú)法從相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表中尋找其變動(dòng)過(guò)的痕跡，這將不能確切的反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類(lèi)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)。企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，直接計(jì)入當(dāng)期損益。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也日益成熟和完善，除個(gè)別現(xiàn)象以外，大多數(shù)投資性房地產(chǎn)都存在較大幅度的增值，因此企業(yè)的利潤(rùn)將會(huì)得到迅猛的提升。按照新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求，若以公允價(jià)值重新計(jì)量那些“暴漲”的投資性房地產(chǎn)，那么企業(yè)將重估后的增值額全都計(jì)入當(dāng)年的凈利潤(rùn)，這將使得凈利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)。

4.實(shí)際執(zhí)行公允價(jià)值時(shí)存在一定難度。

（1）采用公允價(jià)值計(jì)量的條件苛刻。房地產(chǎn)企業(yè)要采用公允價(jià)值模式，必須滿(mǎn)足兩個(gè)規(guī)定的條件：①投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其它相關(guān)信息，從而對(duì)公允價(jià)值做出合理估計(jì)。在實(shí)際操作過(guò)程中，公允價(jià)值的估計(jì)涉及一系列的程序，使得采用公允價(jià)值計(jì)量存在一定難度。

（2）企業(yè)選擇計(jì)價(jià)模式的標(biāo)準(zhǔn)差異化。新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在實(shí)施的過(guò)程中，企業(yè)在選擇計(jì)量模式的問(wèn)題上往往時(shí)基于企業(yè)業(yè)績(jī)的需要，這使得很多符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)選擇公允價(jià)值計(jì)量“望而卻步”。主要表現(xiàn)在：①由于采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)使得許多投資性房地產(chǎn)企業(yè)的超額資產(chǎn)顯現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)凈資產(chǎn)率也會(huì)增大，但是若企業(yè)不能同時(shí)增大當(dāng)年的凈利潤(rùn)的話，將會(huì)導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率大幅降低；②采用公允價(jià)值計(jì)量將使企業(yè)更依賴(lài)于市場(chǎng)信息；③對(duì)因采用公允價(jià)值計(jì)量而產(chǎn)生的增值，企業(yè)也將面臨稅賦增加的可能。

（3）市場(chǎng)環(huán)境的有效性不強(qiáng)。企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效性，即為房地產(chǎn)所確定的估計(jì)值必須“公允”的，否則就會(huì)存在企業(yè)有變相操縱利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。只有在比較活躍且相對(duì)規(guī)范的交易市場(chǎng)中和客觀公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)，企業(yè)才能真是的反映企業(yè)的價(jià)值。目前，這兩個(gè)條件在我國(guó)仍不完備。因此，從客觀上講，企業(yè)操縱利潤(rùn)的能力將得到增強(qiáng)，而相關(guān)政府部門(mén)實(shí)行管制規(guī)范的成本將加大。另外對(duì)那些持有投資性房地產(chǎn)數(shù)量較多的企業(yè)，每年增加的評(píng)估費(fèi)用也值得考慮。

（4）獲取信息成本較高。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的關(guān)鍵是合理確定公允價(jià)值。由于目前我國(guó)缺乏活躍市場(chǎng)且市場(chǎng)化程度低，公開(kāi)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)很難取得。若房地產(chǎn)企業(yè)采用了公允價(jià)值計(jì)量，那么，企業(yè)將每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并且在將投資性房地產(chǎn)的變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法和理由直接披露在年報(bào)表中。與歷史成本相比，這將大大增加使用公允價(jià)值計(jì)量模式的后續(xù)成本。當(dāng)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)法直接取得共有云價(jià)值時(shí)，又不愿意花費(fèi)代價(jià)時(shí)，企業(yè)極有可能放棄國(guó)內(nèi)公允價(jià)值計(jì)量模式，而采用成本模式。

二、公允價(jià)值在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用中存在問(wèn)題的原因分析

1.缺乏相應(yīng)的市場(chǎng)環(huán)境和客觀的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

篇6

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、前言

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來(lái)越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也引起許多專(zhuān)家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始正式實(shí)施新企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來(lái)看,仍然存在許多不完善之處。國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國(guó)家財(cái)政稅款的流失,本文將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題

(1)風(fēng)險(xiǎn)信息披露內(nèi)容不完整

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中要面臨許多的風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn),所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國(guó)相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);但是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒(méi)有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。

(2)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀

對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間,于是在項(xiàng)目籌建期就需要有大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程,這部分的管理費(fèi)用就計(jì)入了當(dāng)期損益,而由于整個(gè)工程的部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入,這就使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則沒(méi)有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項(xiàng)目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤(rùn)波動(dòng)。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),比如凈利潤(rùn)等并沒(méi)有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況,這也會(huì)在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。

(3)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善

當(dāng)前在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范,銷(xiāo)售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷(xiāo)售兩套財(cái)務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點(diǎn):第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后,開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報(bào)信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實(shí)中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題,被相關(guān)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而這種分歧的焦點(diǎn)往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問(wèn)題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進(jìn)一步改善。

三、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策建議

針對(duì)上述房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問(wèn)題,本文提出以下的對(duì)策建議:

(1)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

在提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”這一信息項(xiàng)目,該項(xiàng)目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)所預(yù)提的本來(lái)應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費(fèi)用。此外,還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會(huì)對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息中,上述這些會(huì)計(jì)信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一定高度時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以向管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會(huì)計(jì)信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加相關(guān)分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說(shuō)以企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷(xiāo)售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。

(2)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

我國(guó)在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對(duì)配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來(lái)說(shuō),假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本時(shí)預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費(fèi)用,那么不但在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費(fèi)用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國(guó)相關(guān)的行政管理部門(mén)和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引,以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。

(3)完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)

針對(duì)當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度的問(wèn)題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系,這種體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,具體包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì),通過(guò)進(jìn)一步完善內(nèi)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算機(jī)制來(lái)保障財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的完整性與系統(tǒng)性。

(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近幾年來(lái),伴隨我國(guó)會(huì)計(jì)理論研究的進(jìn)一步深化,政府的財(cái)政部門(mén)以及相關(guān)的立法部門(mén)應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理體系。對(duì)相關(guān)的人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)以及金融工具會(huì)計(jì)等方面的法律規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范,以此來(lái)改變當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作更具一致性和合理性。以此同時(shí),還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。

四、結(jié)束語(yǔ)

由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實(shí)踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展也是有益的。

參考文獻(xiàn):

[1]崔學(xué)剛.上市企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會(huì)計(jì)研究,2009;1

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；企業(yè)內(nèi)控

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀及普遍存在的問(wèn)題

（一）收入過(guò)程確認(rèn)復(fù)雜

通常情況下，房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售包括兩種：事先簽訂建造合同，根據(jù)合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)以及自行開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售。針對(duì)于前者，一般按照建造合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)，這種情況的收入確認(rèn)相對(duì)統(tǒng)一和規(guī)范。而對(duì)于后者而言，由于其自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的耗費(fèi)巨大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，并且房地產(chǎn)作為一類(lèi)特殊的商品具有很高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品在銷(xiāo)售過(guò)程中通常綜合使用分期付款與預(yù)售等多種復(fù)雜的銷(xiāo)售方式。銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的銷(xiāo)售方式多樣性使得準(zhǔn)確判斷商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移就成為了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中的一項(xiàng)難點(diǎn)。

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)的前期開(kāi)發(fā)成本與銷(xiāo)售收入難以配比。

1、由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，通常一個(gè)項(xiàng)目從土地開(kāi)發(fā)到確認(rèn)收入要經(jīng)過(guò)2至3年甚至甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。而在較長(zhǎng)的建設(shè)周期過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。這就出現(xiàn)了這樣一個(gè)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問(wèn)題，即如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程沒(méi)有完工，即使商品房已經(jīng)全部完成銷(xiāo)售，其預(yù)售價(jià)款也不能確認(rèn)為企業(yè)當(dāng)期收入，這就造成了費(fèi)用與收入相配比者一會(huì)計(jì)上的基本原則在房地產(chǎn)企業(yè)的日常會(huì)計(jì)核算中無(wú)法體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的成本核算主題是基于整個(gè)工程項(xiàng)目，但在銷(xiāo)售過(guò)程中，由于戶(hù)型以及樓層存在差異，商品房的售價(jià)也不盡相同，通常一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的初始階段會(huì)產(chǎn)生大量的費(fèi)用支出，但是收入幾乎為零。這就造成房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比存在巨大的階段性波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法一般是按照當(dāng)期竣工的核算對(duì)象的總成本比上開(kāi)發(fā)總面積，計(jì)算出單位面積造價(jià)，進(jìn)一步得出該期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本。這種成本計(jì)算方法本并沒(méi)有考慮到樓層、戶(hù)型等區(qū)別因素，所以得出的成本指標(biāo)缺乏可靠性與真實(shí)性。以上兩方面原因造成房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)前開(kāi)發(fā)成本與其銷(xiāo)售收入難以進(jìn)行配比。

（三）內(nèi)部控制缺失

缺乏完善的內(nèi)控機(jī)制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于會(huì)計(jì)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)重視程度不夠，相關(guān)內(nèi)控制度也完善，使企業(yè)會(huì)計(jì)制度出現(xiàn)漏洞，核算準(zhǔn)確性不高，缺乏制度保證，不利于企業(yè)的健康發(fā)展，增大企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)完善會(huì)計(jì)核算的辦法與對(duì)策

（一）擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露程度

一方面，在房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露中應(yīng)該涵蓋對(duì)土地儲(chǔ)備量和成本的披露。由于近年來(lái)的土地價(jià)格上漲，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總成本中，土地成本所占比重越來(lái)越大。房地產(chǎn)企業(yè)所擁有土地儲(chǔ)備量與現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的成本狀況共同決定了企業(yè)的未來(lái)發(fā)展水平。但是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息使用者往往無(wú)法通過(guò)企業(yè)土地使用權(quán)總額來(lái)判斷土地儲(chǔ)備的情況，因此，增大對(duì)土地儲(chǔ)備量及其成本的披露程度至關(guān)重要。另一方面，要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的披露。資金投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)等諸多因素造成房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)而言屬于高風(fēng)險(xiǎn)性行業(yè)，所以其披露的信息應(yīng)該涵蓋企業(yè)的有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)信息。在企業(yè)的報(bào)表中應(yīng)該增加披露風(fēng)險(xiǎn)的信息，例如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)以及債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)等都應(yīng)該進(jìn)行具體說(shuō)明。

（二）完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的專(zhuān)門(mén)借款與項(xiàng)目總成本之間存在著密切聯(lián)系，所以應(yīng)該將其劃分為間接費(fèi)用范疇。在會(huì)計(jì)上，對(duì)于借款費(fèi)用的核算應(yīng)該遵循配比原則，借款費(fèi)用成本核算的對(duì)象應(yīng)包括成本累計(jì)并沒(méi)有超過(guò)項(xiàng)目預(yù)收款且還沒(méi)有完工的項(xiàng)目。

（三）優(yōu)化會(huì)計(jì)科目設(shè)置

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身實(shí)際情況出發(fā)，綜合考慮業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、電算化水平的因素去設(shè)置本企業(yè)所需的會(huì)計(jì)科目。對(duì)于規(guī)模大，業(yè)務(wù)涉及面廣的企業(yè)可以設(shè)置全面完整的會(huì)計(jì)科目體系。而對(duì)于規(guī)模較小且業(yè)務(wù)單一，電算化水平較低的企業(yè)，則可以在滿(mǎn)足日常會(huì)計(jì)核算的前提下，適當(dāng)刪減一下不常用的會(huì)計(jì)科目以提高會(huì)計(jì)核算效率。與此同時(shí)，財(cái)政部門(mén)應(yīng)建立針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的完善的會(huì)計(jì)科目體系，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)范的科目設(shè)置，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)日常財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督。

（四）規(guī)范收入確定專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)銷(xiāo)售形式的多樣性造成了房地產(chǎn)企業(yè)收入會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性。在實(shí)務(wù)操作中，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)依據(jù)。簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經(jīng)買(mǎi)方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，也不能確認(rèn)收入。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)作為和百姓日常生活息息相關(guān)的領(lǐng)域，其在整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中所發(fā)揮的作用不言而喻。而作為房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的微觀層面，其會(huì)計(jì)核算方面存在的問(wèn)題也應(yīng)受到高度重視，只有完善會(huì)計(jì)制度設(shè)計(jì)，將會(huì)計(jì)核算制度與行業(yè)實(shí)際情況相結(jié)合，完善內(nèi)部控制，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露，才能使房地產(chǎn)行業(yè)走向規(guī)范化與有序化，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添新的動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

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[2]郭文杰.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題[J].會(huì)計(jì)之友， 2007（02）.

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關(guān)鍵詞：成本核算準(zhǔn)則開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)方法 納稅影響

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作過(guò)程中并未統(tǒng)一，一方面是現(xiàn)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有作出具體的規(guī)定，并未說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的確認(rèn)、計(jì)量問(wèn)題；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所處的地理區(qū)域、經(jīng)營(yíng)模式不同，以及會(huì)計(jì)人員學(xué)歷背景、專(zhuān)業(yè)水平的的差異，做出的會(huì)計(jì)職業(yè)判斷不同。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和成本核算概述

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度演進(jìn)過(guò)程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)曾執(zhí)行過(guò)三項(xiàng)會(huì)計(jì)制度，即1983年12月31日前執(zhí)行《基本建設(shè)簡(jiǎn)易會(huì)計(jì)制度》，1984年1月1日至1988年12月31日?qǐng)?zhí)行《國(guó)營(yíng)建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度》，1989年1月1日起執(zhí)行《國(guó)營(yíng)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度―會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》，1993年7月1日起執(zhí)行財(cái)政部的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，《國(guó)營(yíng)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度―會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》同時(shí)廢止。

2000年12月29日，財(cái)政部根據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》和《企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例》制訂了《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，于2001年1月1日起暫在股份有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行，2006年2月15日，財(cái)政部又了22項(xiàng)新制定的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，修訂了現(xiàn)行的17項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新的會(huì)計(jì)體系由1項(xiàng)基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則組成，實(shí)施時(shí)間為2007年1月1日，實(shí)施范圍首先在上市公司，鼓勵(lì)其他企業(yè)提前執(zhí)行。

在此可以看出，現(xiàn)行的基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等會(huì)計(jì)制度是并存的，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能執(zhí)行著不同的會(huì)計(jì)制度。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算釋義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品是指企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中持有以備銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地，一般按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、綜合開(kāi)發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類(lèi)型等確定成本核算對(duì)象，成本核算對(duì)象是為了計(jì)算產(chǎn)品成本而確定的歸集和分配生產(chǎn)費(fèi)用的各個(gè)目標(biāo)，即產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)的承擔(dān)者。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算項(xiàng)目包括地土征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、借款費(fèi)用等方面。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對(duì)象成本；由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)入成本核算對(duì)象成本。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算方面的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的間接成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)方法制度規(guī)定不明確

根據(jù)現(xiàn)行最早下發(fā)執(zhí)行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)字[1993]第2號(hào)）規(guī)定：“應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在‘開(kāi)發(fā)間接費(fèi)’科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本”。2013年8月16日頒布的《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)）規(guī)定：“由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本”。至此才算首次明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間接成本核算的分配方法，在此期間企業(yè)只能參照稅法關(guān)于計(jì)稅成本確定的原則自行選擇分配方法，一定程度上影響財(cái)務(wù)報(bào)告反映的會(huì)計(jì)信息的可比性。

（二）成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)方法的選擇對(duì)企業(yè)所得稅的影響

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，一個(gè)項(xiàng)目往往涉及許多業(yè)態(tài)，造成發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用大部分都是由幾個(gè)成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，分配方法的不同，會(huì)給每一個(gè)成本對(duì)象成本的高低產(chǎn)生重大影響，直接決定了各年度企業(yè)所得稅支出的大小，選擇最有利的分?jǐn)偡椒?，可以有效避免多繳企業(yè)所得稅，延遲企業(yè)資金支付，降低資金成本，如果后期未產(chǎn)生項(xiàng)目利潤(rùn)，還可避免申請(qǐng)退稅的審批程序。

（三）會(huì)計(jì)信息披露不完整

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)－存貨》要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露確定發(fā)出存貨成本所采用的方法；《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)－財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》規(guī)定附注一般應(yīng)當(dāng)披露重要會(huì)計(jì)政策的說(shuō)明，企業(yè)在發(fā)生某項(xiàng)交易或事項(xiàng)允許選用不同的會(huì)計(jì)處理方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定從允許的會(huì)計(jì)處理方法中選擇適合本企業(yè)特點(diǎn)的會(huì)計(jì)政策，并披露會(huì)計(jì)政策的確定依據(jù)。經(jīng)對(duì)部分上市房企2013年度財(cái)務(wù)報(bào)告查閱得知，均未充分披露開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、方法。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算的有關(guān)建議

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算方法的選擇不僅影響會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，而且關(guān)乎企業(yè)當(dāng)年度企業(yè)所得稅的大小，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理至關(guān)重要。

1、企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)制度，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的會(huì)計(jì)確認(rèn)、結(jié)轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)和方法應(yīng)符合會(huì)計(jì)制度和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性、可比性。

2、從稅務(wù)籌劃的角度，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇有效的成本分配方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的研究和分析，并進(jìn)行詳細(xì)的成本測(cè)算，合理規(guī)避多繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

企業(yè)產(chǎn)品成本核算新的制度已經(jīng)頒布，并自2014年1月1日起在除金融保險(xiǎn)業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)施行，制度規(guī)范非常明確。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算具有核算時(shí)間跨度長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本組成差異大、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)核算難度大等特點(diǎn)，要求會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)人員要深入研究制度、認(rèn)真研討成本核算方法、詳細(xì)測(cè)算、合理選擇符合企業(yè)實(shí)際的成本核算方法。

參考文獻(xiàn)：

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[4]國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知.國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào).

篇9

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)政策 成本模式計(jì)量

理論上講，隨著近年來(lái)我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)、其賬面凈值顯著低于公允價(jià)值現(xiàn)象，采用公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場(chǎng)和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式計(jì)量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇背后的深層原因，還應(yīng)對(duì)有關(guān)會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)政策選擇的動(dòng)因進(jìn)行深入的了解。

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因分析

首先，會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中的主觀性。會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告過(guò)程是人們主觀地期望以貨幣計(jì)量為手段，并用一些特定的方法對(duì)會(huì)計(jì)對(duì)象加以反映，以提供與會(huì)計(jì)管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中存在的主觀性特點(diǎn)，就使得財(cái)務(wù)人員可能對(duì)通過(guò)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇。

其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)方面存在的多樣性與復(fù)雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)狀況等條件的不同，為促使會(huì)計(jì)信息恰當(dāng)?shù)姆从称髽I(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準(zhǔn)則、制度等目的，留給會(huì)計(jì)人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會(huì)計(jì)政策的選擇。

二、現(xiàn)階段我國(guó)投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析

了解了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因之后，我們就應(yīng)全方位、深入的剖析，以確定在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：

（一）成本模式的選擇對(duì)稅收更有利

成本模式計(jì)量時(shí)可以通過(guò)計(jì)提折舊抵銷(xiāo)的所得稅此時(shí)必須繳納。由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額?！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但卻不能計(jì)提折舊抵稅。

（二）公允價(jià)值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”； “已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”?？梢?jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來(lái)的成本模式。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。

（三）公允價(jià)值模式的應(yīng)用不具備完全市場(chǎng)條件

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！睖?zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，還很難滿(mǎn)足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。

三、完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇的方向

（一）完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與政策法規(guī)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系改革的方向是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相趨同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。當(dāng)前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)條件是：資本市場(chǎng)建立時(shí)間段、有關(guān)經(jīng)濟(jì)的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)還需要循序漸進(jìn)。首先，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定應(yīng)具有較為廣泛的參與性，借此以提升會(huì)計(jì)政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)具有前瞻性，不應(yīng)使準(zhǔn)則落后于實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理中；再次，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露的規(guī)范化建設(shè)，防止企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露中的人為操縱和尋租行為。

（二）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)政策選擇中的相關(guān)權(quán)力

會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)的配置必須建立在科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)上。因此,有必要對(duì)相關(guān)的各方在索取權(quán)問(wèn)題上有更充分的討價(jià)還價(jià)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部不同層次在會(huì)計(jì)政策選擇中具有的相關(guān)權(quán)力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會(huì)計(jì)政策選擇的建議權(quán)；董事會(huì)由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會(huì)理所當(dāng)然的享有會(huì)計(jì)政策選擇的決策權(quán)；監(jiān)事會(huì)有各個(gè)締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

四、結(jié)束語(yǔ)

企業(yè)無(wú)論采用公允價(jià)值計(jì)量模式還是成本計(jì)量模式都各有利弊:公允價(jià)值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值。但是公允價(jià)值計(jì)量模式在應(yīng)用過(guò)程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場(chǎng)環(huán)境,可操作性不強(qiáng),等等。成本計(jì)量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產(chǎn)計(jì)量方法,會(huì)計(jì)處理相對(duì)比較簡(jiǎn)單，也容易理解,不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進(jìn)行利潤(rùn)操縱。但卻反應(yīng)不出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計(jì)量模式預(yù)計(jì)將會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)共存,企業(yè)應(yīng)如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息；問(wèn)題與對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)中具有舉足輕重的地位，可謂是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，則會(huì)影響到鋼鐵價(jià)格、家裝設(shè)計(jì)、農(nóng)民工就業(yè)等一系列問(wèn)題。如今國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好，從依靠政府扶持向市場(chǎng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變，銷(xiāo)售方式也呈現(xiàn)按揭、預(yù)售、代銷(xiāo)等多樣化，在房地產(chǎn)行業(yè)大量資金增長(zhǎng)過(guò)程中，會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量和準(zhǔn)確性是急需考慮的問(wèn)題。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)質(zhì)量的問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有所不同，它隨著銷(xiāo)售手段、房企狀況、業(yè)績(jī)信息等差異，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)具有一定的特殊性。但由于其行業(yè)特殊性，很多會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量出現(xiàn)各種問(wèn)題。

1.銷(xiāo)售收入伴隨銷(xiāo)售方式改變

每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建設(shè)期的實(shí)際成本費(fèi)用會(huì)大于預(yù)期費(fèi)用；隨著地價(jià)的增長(zhǎng)，后期項(xiàng)目建設(shè)成本遠(yuǎn)高于前期建設(shè)費(fèi)用，各期項(xiàng)目間的損益浮動(dòng)較大。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目取到預(yù)售許可證后，根據(jù)其項(xiàng)目體量和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)會(huì)不定期改變銷(xiāo)售策略，如總房款打折、限期墊付、贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)等，同一項(xiàng)目、同一樓層、同一房型、同一面積的房屋可能因銷(xiāo)售方法與售出時(shí)間不同，其總房款也不一樣。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，購(gòu)買(mǎi)者多采用分期付款的方式，因此造成收款期與房屋交付期不一致?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入與其營(yíng)銷(xiāo)手段、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)、付款方式有很大關(guān)系，且銷(xiāo)售收入確定的隨意性較大，將造成會(huì)計(jì)信息和質(zhì)量的問(wèn)題。

2.各期業(yè)績(jī)信息可比性較差

房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到土地開(kāi)發(fā)短則一年，長(zhǎng)則三四年，其項(xiàng)目分為一期、二期乃至多期工程，項(xiàng)目在建設(shè)期投資數(shù)額巨大，大量費(fèi)用將計(jì)入到當(dāng)期損益中。項(xiàng)目在持續(xù)開(kāi)發(fā)和預(yù)售中，因可能采用分期或墊付的銷(xiāo)售形式，總房款不能按照預(yù)期期限收回，而且隨著項(xiàng)目的投資成本擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)每年的損益表所反映的企業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)較大，換句話來(lái)說(shuō)，其財(cái)務(wù)報(bào)表不能準(zhǔn)確的反映其財(cái)務(wù)狀況。證監(jiān)會(huì)為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠真實(shí)的反映其會(huì)計(jì)信息，要求預(yù)收的房產(chǎn)款能夠體現(xiàn)出期初余額、期末余額、預(yù)售狀況等，但從近幾年的報(bào)表情況來(lái)看，各房企的核算方法不同所披露的信息標(biāo)準(zhǔn)也有所差異。

3.現(xiàn)金流信息披露不完全

房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響較大，當(dāng)貸款、限購(gòu)、認(rèn)購(gòu)等政策松弛時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，因而所產(chǎn)生的銷(xiāo)售收入則會(huì)增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了增加銷(xiāo)售和樹(shù)立品牌形象，在每個(gè)重要節(jié)點(diǎn)會(huì)舉辦各種活動(dòng)，其物資物料的開(kāi)支和活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流均以企業(yè)為單位，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、籌建、預(yù)售、活動(dòng)準(zhǔn)備等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，而所有的投資均通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)生現(xiàn)金流入。因房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)維持時(shí)間長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金流出與流入相對(duì)于其他企業(yè)具有更大的異步性。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題的對(duì)策

近年來(lái)，為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，國(guó)家財(cái)政部與證監(jiān)會(huì)陸續(xù)出臺(tái)了一系列有利于會(huì)計(jì)改革的政策，對(duì)提升房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息具有一定積極作用。除此以外，從建立房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系、完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息等方面也能更好的改善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

1.建立房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是針對(duì)財(cái)務(wù)崗位職責(zé)和內(nèi)容所制定的，但建筑工程類(lèi)項(xiàng)目因籌建費(fèi)用大、期限長(zhǎng)、任務(wù)重，一個(gè)知名房地產(chǎn)項(xiàng)目的投建可能會(huì)促進(jìn)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有舉足輕重的作用。針對(duì)其行業(yè)特殊性，因?qū)Ψ康禺a(chǎn)及相關(guān)工程建設(shè)行業(yè)會(huì)計(jì)信息做定向規(guī)范，一是更能夠準(zhǔn)確披露出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況；二是也能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的既得利益。從大方向上要求房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的規(guī)范性，是保障房企正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。

2.完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

很多房企財(cái)務(wù)部門(mén)執(zhí)行的是國(guó)家統(tǒng)一的財(cái)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，并未根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀制定相應(yīng)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制定，有些刻意避開(kāi)國(guó)家稅收政策，內(nèi)外賬不統(tǒng)一，重視企業(yè)征繳需要做的報(bào)表，忽略了財(cái)務(wù)內(nèi)部核算的規(guī)范性。無(wú)論籌建項(xiàng)目大小，都需要一個(gè)相對(duì)完善的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度，它是真實(shí)反映企業(yè)會(huì)計(jì)信息的基礎(chǔ)。處理好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算狀況，對(duì)促進(jìn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行具有重要作用。

3.準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息

準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息是改善會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)部門(mén)與其他部門(mén)有本質(zhì)區(qū)別，從每月、季度、年度報(bào)表中能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，若內(nèi)部會(huì)計(jì)信息存在偏差，那么將會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)與銷(xiāo)售。將每筆涉及銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)信息真實(shí)、準(zhǔn)確、有效的記錄下來(lái)，并與其他項(xiàng)目籌建期的開(kāi)支做比較，就能夠反映出整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)額。

四、總結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，我國(guó)會(huì)計(jì)制度逐步完善，陸續(xù)出現(xiàn)質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等分支，極大地提升了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和有效性。針對(duì)如今房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息出現(xiàn)賬目不清、數(shù)據(jù)不真及披露不完全等問(wèn)題，應(yīng)從會(huì)計(jì)制度、行業(yè)準(zhǔn)則、崗位職責(zé)等多方面加以規(guī)范，以達(dá)到改善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的目的。

參考文獻(xiàn)：

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