導(dǎo)語：如何才能寫好一篇建安企業(yè)會計準(zhǔn)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】新會計準(zhǔn)則；老會計準(zhǔn)則；轉(zhuǎn)換；思路

一、基本思路

（一）銜接轉(zhuǎn)換原則

（1）2011年度財務(wù)決算：仍然執(zhí)行原企業(yè)會計制度及其相關(guān)規(guī)定，將當(dāng)年發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)全部處理完畢，進(jìn)行結(jié)賬并編制決算財務(wù)報表；（2）確定新準(zhǔn)則首次執(zhí)行日和銜接轉(zhuǎn)換調(diào)賬基準(zhǔn)日：2012年1月1日；（3）轉(zhuǎn)換依據(jù)：《企業(yè)會計準(zhǔn)則第38號—首次執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則》及其相關(guān)解釋。

（二）銜接轉(zhuǎn)換操作步驟及程序

銜接轉(zhuǎn)換操作可以分為以下4個階段：

1、準(zhǔn)備工作階段

（1）培訓(xùn)、學(xué)習(xí)新會計準(zhǔn)則：在掌握新準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，聯(lián)系企業(yè)實際，比較對于相關(guān)具體交易和事項，新舊會計準(zhǔn)則不同的會計處理或規(guī)范；（2）清理應(yīng)納入合并報表范圍的子公司戶數(shù)。（3）對會計報表項目逐項進(jìn)行清查、核實—對照新準(zhǔn)則，對資產(chǎn)進(jìn)行重新分類；對需追溯調(diào)整事項，估計其影響金額；（4）修訂或制定《會計核算手冊》：在新會計準(zhǔn)則框架下，企業(yè)根據(jù)所處行業(yè)和實際情況，制定指導(dǎo)企業(yè)會計核算的會計制度或辦法。（5）按原會計制度進(jìn)行2011年度決算，形成財務(wù)報表。

2、科目轉(zhuǎn)換結(jié)轉(zhuǎn)階段

（1）編制新舊會計科目銜接對照表，將原準(zhǔn)則會計科目重新分類。（2）編制新舊會計科目銜接余額表，將原會計科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至新會計準(zhǔn)則下的科目余額表。（3）編制調(diào)整分錄，形成科目余額轉(zhuǎn)換表：對相關(guān)會計科目余額重分類和相關(guān)事項按規(guī)定進(jìn)行重追溯調(diào)整，形成2012年1月1日新會計科目的初始化余額。（4）賬務(wù)處理系統(tǒng)初始化。（5）2011年結(jié)賬后，按照會計科目余額轉(zhuǎn)換表確定的新會計科目余額對賬務(wù)處理系統(tǒng)進(jìn)行初始化。（6）編制銜接轉(zhuǎn)換財務(wù)報表和合并財務(wù)報表。

企業(yè)在系統(tǒng)初始化完畢后，編制首次執(zhí)行日新格式報表：包括資產(chǎn)負(fù)債表、所有者權(quán)益差異調(diào)節(jié)表。

3、中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項審計階段

由中介機(jī)構(gòu)對“首次執(zhí)行日資產(chǎn)負(fù)債表”和“新舊會計準(zhǔn)則所有者權(quán)益差異調(diào)節(jié)表”進(jìn)行專項審計，并出具專項審計報告。

4、后續(xù)工作階段

（1）建立以公允價值計量資產(chǎn)、負(fù)債的備查登記簿：合并報表、后續(xù)計量、納稅申報等需要。（2）完善修訂企業(yè)內(nèi)部控制制度：特別是涉及公允價值計量、金融工具核算、職工薪酬管理、套期保值等方面的內(nèi)控制度。（3）將銜接轉(zhuǎn)換相關(guān)資料存檔備查：銜接轉(zhuǎn)換財務(wù)報表、新舊會計科目余額銜接表、新舊會計科目余額轉(zhuǎn)換表等，由相關(guān)責(zé)任人員簽章。

（三）銜接轉(zhuǎn)換注意事項

1、對賬面的長期債權(quán)投資、股權(quán)投資等投資按持有意圖進(jìn)行客觀分析，確定重分類方向，合理劃分各項金融工具類別并形成明確的書面結(jié)論。2、搜集相關(guān)資產(chǎn)在2011年12月31日的公允價值資料，如長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，合理確定金融資產(chǎn)的公允價值。3、對用于出租的房屋和土地進(jìn)行清查，如確定要轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)搜集相關(guān)租賃合同、賬面原值和已計提折舊、減值準(zhǔn)備等資料備查。4、比較各資產(chǎn)、負(fù)債項目的賬面值與計稅基礎(chǔ)，評估存在的遞延所得稅的影響，確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)、負(fù)債。5、進(jìn)行資產(chǎn)清查核實：存貨盤點、固定資產(chǎn)盤點等。

二、新舊會計科目的銜接與轉(zhuǎn)換

（一）名稱未變、核算內(nèi)容基本相同科目，如：銀行存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、主營業(yè)務(wù)收入等。對于此類科目將余額直接轉(zhuǎn)至新賬，以后各年度按照新會計準(zhǔn)則核算即可。

（二）名稱變化、核算內(nèi)容基本相同科目，如：

對于此類名稱變化、核算內(nèi)容基本相同的科目，將余額直接轉(zhuǎn)至新賬，并在以后年度按照新的科目核算。

（三）名稱未變、核算內(nèi)容有所變化的科目。比如其他應(yīng)收款，新會計準(zhǔn)則規(guī)定，應(yīng)收出口退稅也在此核算；長期股權(quán)投資范圍也比舊準(zhǔn)則的核算范圍縮小了，將在活躍市場中有報價、公允價值能可靠計量的權(quán)益性投資列入交易性金融資產(chǎn)或可供出售金融資產(chǎn)；再比如，原來在其他應(yīng)付款中核算的工會經(jīng)費和教育經(jīng)費等職工薪酬性質(zhì)的余額轉(zhuǎn)入“應(yīng)付職工薪酬”相應(yīng)明細(xì)科目核算；營業(yè)外收入的核算內(nèi)容較舊準(zhǔn)則的內(nèi)容也有所擴(kuò)充，包括了企業(yè)發(fā)生的與其經(jīng)營活動無直接關(guān)系的各項凈收入，主要包括處置非流動資產(chǎn)利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、罰沒利得、政府補助利得、確實無法支付的應(yīng)付款項、捐贈利得、盤盈利得等。對于此類科目，需要先對明細(xì)科目進(jìn)行分析并調(diào)整，再轉(zhuǎn)入新科目核算。

（四）新會計準(zhǔn)則刪減的科目，比如：短期投資，待攤費用，應(yīng)付工資，應(yīng)付福利費，補貼收入等，對于此類科目，按照新準(zhǔn)則的要求，對各科目余額重分類后轉(zhuǎn)入新科目。

（五）新會計準(zhǔn)則增設(shè)的科目，比如：長期股權(quán)投資差額、投資性房地產(chǎn)、辭退福利、或有事項、衍生金融工具等。對于此類科目，找到與舊準(zhǔn)則相對應(yīng)的科目，分析明細(xì)賬，找到與之相對應(yīng)的余額，分別填列到新科目中。

三、新舊財務(wù)報表的銜接與轉(zhuǎn)換

1、首份年度財務(wù)報表

應(yīng)當(dāng)包括上年度按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》列報的年初數(shù)和上年數(shù)。

財務(wù)報表項目的列報發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)對上年度比較數(shù)據(jù)按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的列報要求調(diào)整，但不切實可行的除外。

2、合并財務(wù)報表

（1）合并范圍的調(diào)整：對原制度未納入合并范圍、但按第33號《合并財務(wù)報表》準(zhǔn)則應(yīng)納入合并范圍的子公司，在上年度的合并財務(wù)報表中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該子公司納入合并范圍；對于原已納入合并范圍但按照該準(zhǔn)則規(guī)定不應(yīng)納入合并范圍的企業(yè)，在上年度的比較合并財務(wù)報表中，不應(yīng)將該企業(yè)納入合并范圍。

（2）取消了“合并價差”

原制度規(guī)定，對子公司投資的數(shù)額與子公司所有者權(quán)益中母公司所持有的份額進(jìn)行抵銷，如有差額在“長期投資—合并價差”項目中反映。

新準(zhǔn)則“合并價差”項目。非同一控制下的企業(yè)合并，母公司長期股投資大于其在購買日子公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公對公允價值份額的差額，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為商譽，在“商譽”項目列示。

（3）資不抵債子公司超額虧損的處理：原制度未確認(rèn)的被投資單位的超額虧損，在編制合并會計報表時在合并會計報表的“未分配利潤”項目下增設(shè)“未確認(rèn)的投資損失”；同時，在利潤表的“少數(shù)股東損益”項目下反映。

新準(zhǔn)則規(guī)定主要由母公司承擔(dān)，但子公司少數(shù)股東分擔(dān)的當(dāng)期虧損超過了少數(shù)股東在該子公司期初所有者權(quán)益中所享有的份額，其余額仍應(yīng)沖減少數(shù)股東權(quán)益，即少數(shù)股東權(quán)益可以出現(xiàn)負(fù)數(shù)。

（4）改變了少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益的列示：原制度規(guī)定少數(shù)股東權(quán)益在合并資產(chǎn)負(fù)債表中“負(fù)債”類項目與“所有者權(quán)益”類項目之間單列一類反映；少數(shù)股東損益在合并利潤表中“凈利潤”項目之前列示。

新準(zhǔn)則規(guī)定少數(shù)股東權(quán)益在合并資產(chǎn)負(fù)債表中作為所有者權(quán)益的組成部分在“所有者權(quán)益”類之下單獨列示；少數(shù)股東損益作為合并利潤表中“凈利潤”的組成部分單獨列示。

篇2

關(guān)鍵字:成本模式 投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換

在成本計量模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4 號――固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6 號――無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8 號――資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。

一、 成本計量模式投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)和計量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。投資性房地產(chǎn)的成本參照“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)”等相關(guān)要求確定。

(一)外購的投資性房地產(chǎn)

外購的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，對該資產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量時，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等，企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。

（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)重新分類。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

1、企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值進(jìn)行入賬，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。

2、將自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)。租賃開始日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按改房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準(zhǔn)備登，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按該資產(chǎn)的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按已經(jīng)計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊（或累計攤銷）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”

二、 成本模式投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

（一） 按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷。

采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”

（二）取得的租金收入。

采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)取得租金收入時，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

（三）成本模式投資性房地產(chǎn)有關(guān)后續(xù)支出

1、資本化的后續(xù)支出

資本化的后續(xù)支出會計處理類似于固定資產(chǎn)的資本化后續(xù)支出，成本模式投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改良或裝修階段后，應(yīng)當(dāng)將其賬面價值轉(zhuǎn)入“在建工程”科目。發(fā)生資本化的改良支出或裝修支出，通過“在建工程”科目歸集。改良或裝修完工后，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)從在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。

2、費用化的后續(xù)支出

有關(guān)的后續(xù)支出不滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)直接計入當(dāng)期損益（通常是“其他業(yè)務(wù)成本”科目）。

三、將成本模式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、經(jīng)營管理或者用于出售，投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)商品。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將作為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將作為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的房地產(chǎn)時，按照轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“開發(fā)商品”，并轉(zhuǎn)銷投資性房地產(chǎn)有關(guān)科目。

（二）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的建筑物的。

企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時 ，應(yīng)當(dāng)按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）有關(guān)科目；按照投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按照已經(jīng)計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊（累計攤銷）”科目；如果已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目。

四、成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用時，應(yīng)當(dāng)終值確認(rèn)該投資性房地產(chǎn)。

出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照實際收到的金額，借記“銀行存款”有關(guān)科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照已計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，如果計提了減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

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13.審計師主體因素與分析性程序績效廖義剛

14.注冊會計師年報審計風(fēng)險結(jié)構(gòu)研究鄒德軍，龔光明

15.民生銀行2007年年度報告解讀王訪華

16.從納稅籌劃角度看企業(yè)公益性捐贈楊坤

17.兩種不同收益基礎(chǔ)上的現(xiàn)金流量模型比較劉洪波

18.公允價值變動與公允價值變動損益的說明王玲

19.對靜態(tài)會計流派與動態(tài)會計流派的思考吳瓊

20.'2008問題解答之八(059～071)王建安，王洪芳

21.對《非貨幣性資產(chǎn)交換入賬價值確定方法差異比較》一文的異議易逢榮，廖洪濤

22.淺談會計準(zhǔn)則下職工薪酬的核算路立敏

23.小議"投資收益"科目的核算內(nèi)容金玉萍，陸潔

24.淺談工會經(jīng)費的賬務(wù)處理馬澤和

25.長期股權(quán)投資與可供出售金融資產(chǎn)重分類之會計處理苑秀娥

26.以自產(chǎn)產(chǎn)品作為職工福利的會計核算侯益玲

27.對租賃稅務(wù)性質(zhì)判斷的一點看法丁雪慧

28.財會月刊（會計版） 會計模擬試題張志鳳

29.會計模擬試題參考答案及解析張志鳳

30.稅法模擬試題劉穎

31.稅法模擬試題參考答案及解析劉穎

32.審計模擬試題劉圣妮

33.審計模擬試題參考答案及解析劉圣妮

34.財務(wù)成本管理模擬試題閆華紅，田明

35.財務(wù)成本管理模擬試題參考答案及解析閆華紅，田明

36.經(jīng)濟(jì)法模擬試題郭守杰

37.經(jīng)濟(jì)法模擬試題參考答案及解析郭守杰

1.我國會計制度的變遷——基于新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)和博弈論視角的分析王保忠，黃解宇，王保慶

2.我國成本會計的內(nèi)容界定與理論框架體系的構(gòu)建蔣國發(fā)

3.資本弱化避稅原理探析董再平，劉劍鋒

4.關(guān)于增值稅費用化問題的研究蔡歡

5.對我國增值稅征收范圍的思考喻均林

6.淺析現(xiàn)值的性質(zhì)及其在我國會計準(zhǔn)則中的體現(xiàn)蔡閩

7.會計準(zhǔn)則框架下提高會計信息相關(guān)性的思考石天唯，李成立

8.分期收款銷售行為的納稅分析尹芳，況社生

9.子公司增資擴(kuò)股的會計處理鄭先弘

10.談材料成本差異率核算方法的確定戴華江

11."公允價值變動損益"賬戶運用解析——以交易性金融資產(chǎn)為例羅麗萍，路立敏

12.復(fù)合計稅法下消費稅組成計稅價格計算淺探趙娜，魏彥博

13.分期收款銷售業(yè)務(wù)的相關(guān)會計處理李寒俏，范孝周

14.個人工資、薪金所得的納稅籌劃武龍，李云

15.利潤表編制之分析填列法與直接填列法張明捷

16.淺析視同銷售業(yè)務(wù)中消費稅的會計處理孫燕芳，馮雁輝

17.職工帶薪缺勤福利之會計核算王學(xué)軍

18.長期股權(quán)投資初始計量的會計與稅務(wù)處理余興無

19.個人取得全年一次性獎金的納稅籌劃楊晶

20.外購商譽相關(guān)會計處理之淺見財會月刊（會計版） 潘興旺

21.外幣報表折算差額之會計處理郭永昊

22.企業(yè)合并業(yè)務(wù)的所得稅核算探討馬海峰，朱學(xué)義

23.完善審計業(yè)務(wù)會議審定制的幾點建議黃小忠

24.新會計準(zhǔn)則下企業(yè)備查賬簿體系的構(gòu)建崔松，嚴(yán)賢波，王軍只

25.從"壓貨銷售"談收入準(zhǔn)則的完善蔡嘉，廖穎

26."特別納稅調(diào)整"規(guī)定對企業(yè)納稅籌劃的影響及應(yīng)對措施盧劍靈

27.如何規(guī)范貨幣資金收支業(yè)務(wù)黃春萍

28.穩(wěn)健性會計原則的演化和發(fā)展劉嫦

29.會計準(zhǔn)則與稅法中固定資產(chǎn)相關(guān)規(guī)定之差異分析喻景忠，張慧慧

30.'2008問題解答之七(054～058)

31.對定向發(fā)行方式下股票期權(quán)激勵會計處理的思考彭利星，胡大勇

32.自由現(xiàn)金流量指標(biāo)的計算及運用趙紅英

33.年中啟用會計電算化條件下月度利潤表如何取數(shù)王曉東，高建立

34.如何利用Excel表生成分類賬張道珍

35.談票據(jù)的非常規(guī)貼現(xiàn)王婧，劉方池

36.小議會計準(zhǔn)則下幾個科目的使用胡博，郭繼宏

37.商品流通企業(yè)進(jìn)貨費用的分?jǐn)倕菚煟瑯茄喾?/p>

38.每股收益和稀釋每股收益——由第三屆全國會計知識大賽想到的李曉光

39.融資租賃開始日資產(chǎn)公允價值不等于賬面價值時出租人的處理葉苗苗

40.利益相關(guān)者基于合并財務(wù)報表的決策信息關(guān)注點林克利

41.財會月刊（會計版） 總預(yù)算會計財政性存款賬戶的使用劉北華

42.界定"合理"工資扣除應(yīng)注意五個問題紀(jì)宏奎

43.事業(yè)單位經(jīng)營收入的會計處理王樹玲，王鵬程

44.談?wù)凜PA教材中"可持續(xù)增長率"的計算公式黃輝

篇4

關(guān)鍵詞：技改工程 固定資產(chǎn) 會計核算

一、技術(shù)改造概念和特點

技術(shù)改造，是指在堅持科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的前提下，在企業(yè)現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，用先進(jìn)的技術(shù)改造落后的技術(shù)，用先進(jìn)的工業(yè)和裝備代替落后的工藝和裝備，以改變企業(yè)落后的生產(chǎn)技術(shù)全貌，實現(xiàn)以內(nèi)涵為主的擴(kuò)大再生產(chǎn)，從而提高產(chǎn)品質(zhì)量，促進(jìn)產(chǎn)品更新?lián)Q代，增加品種，節(jié)約能源，降低消耗，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益。

技術(shù)改造的基本特征是擴(kuò)大再生產(chǎn)，它是依托現(xiàn)有企業(yè)對原有技術(shù)、工藝、設(shè)備和產(chǎn)品進(jìn)行更新和改造，實質(zhì)上是對現(xiàn)有資源進(jìn)行重組和優(yōu)化配置，因而具有投資少、工期短、見效快的特點。

二、北元集團(tuán)技改工程核算的制度依據(jù)

北元集團(tuán)技改工程的會計核算均以《企業(yè)會計準(zhǔn)則》為指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行《陜西煤業(yè)化工集團(tuán)有限責(zé)任公司會計核算辦法（試行）》、《陜西煤業(yè)化工集團(tuán)有限責(zé)任公司基本建設(shè)財務(wù)管理和會計核算若干規(guī)定》制度進(jìn)行賬務(wù)處理。技改工程核算屬于固定資產(chǎn)的后續(xù)支出，涉及到拆除資產(chǎn)的清理，新增價值的歸集、完工轉(zhuǎn)資產(chǎn)等賬務(wù)處理。

三、技改工程核算存在的題

隨著社會市場經(jīng)濟(jì)的不斷波動，化工企業(yè)為了挖掘潛力，追求效益最大化，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，通常會對原有化工生產(chǎn)裝置進(jìn)行技術(shù)改造。

（一）技改工程材料、設(shè)備核算不準(zhǔn)確

北元化工技改工程辦理材料、設(shè)備出庫時，領(lǐng)料人未備注技改工程項目名稱，庫管人員按照正常材料、設(shè)備辦理出庫手續(xù)，財務(wù)會計人員審核時無法確定是否屬于技改領(lǐng)料，導(dǎo)致核算時記入到當(dāng)期損益，不能夠準(zhǔn)確反映技改項目的投資額。

（二）技改項目工程結(jié)算報告出具不及時，財務(wù)核算投資額與實際工程投資額不一致

北元集團(tuán)技改工程建筑、安裝合同簽訂年度一份總合同，未明確項目名稱，工程進(jìn)度書只有工程量，也沒有各項目進(jìn)度，施工單位開具的發(fā)票也沒有按照項目名稱開具，導(dǎo)致財務(wù)不能夠準(zhǔn)確核算每一項目的投資額。

（三）母子公司不同的法人主體以母公司名稱簽訂合同，存在稅務(wù)風(fēng)險

北元集團(tuán)母公司、水泥子公司的技改工程統(tǒng)一由集團(tuán)規(guī)劃發(fā)展部負(fù)責(zé)，建安工程與母公司簽訂一份總年度合同。水泥公司技改工程發(fā)票、結(jié)算報告建設(shè)單位名稱是母公司名稱，與水泥公司名稱不符?！盃I改增”后，建安工程發(fā)票名稱與納稅人名稱不一致，水泥公司無法抵扣進(jìn)項稅額，而母公司抵扣的進(jìn)行稅額與經(jīng)濟(jì)合同不符，造成稅務(wù)風(fēng)險。

（四）技改工程資本化與費用化核算相互混淆

北元集團(tuán)技改工程資本化與費用化核算相互混淆。生產(chǎn)設(shè)備運行過程中，機(jī)器設(shè)備磨損、各組成部分耐用程度不同，導(dǎo)致固定資產(chǎn)局部損壞，屬于生產(chǎn)維修，但是生產(chǎn)部門自行認(rèn)定為技改工程。在辦理報銷、結(jié)算等業(yè)務(wù)流程時，經(jīng)辦人員按照技改工程的相關(guān)手續(xù)辦理，導(dǎo)致財務(wù)在“在建工程-技改工程”中核算，資本化與費用化相互混淆。

四、技改工程核算存在問題對策

（一）加強(qiáng)財務(wù)核算監(jiān)督職能

嚴(yán)格發(fā)揮會計人員監(jiān)督職能，從單據(jù)的接收嚴(yán)格監(jiān)管、把控。會計人員根據(jù)公司年度下達(dá)的技改工程投資計劃，增加技改工程項目名稱，并要求庫管人員所有技改領(lǐng)用的材料、設(shè)備，必須備注技改工程名稱，并且與年度計劃名稱一致。

（二）按照法人主體簽訂合同，避免稅務(wù)風(fēng)險

母公司與水泥子公司不同的法人主體，簽訂工程年度總合同時，將母公司與水泥公司分開簽訂，分開結(jié)算。施工單位開具給水泥公司的發(fā)票自行進(jìn)行認(rèn)證、抵扣。

（三）按照工程進(jìn)度書核算技改工程投資額

年度總包工程結(jié)算報告出具推遲問題，建議規(guī)劃發(fā)展部門按照月度施工量，上報工程進(jìn)度，并明確項目名稱。財務(wù)會計人員根據(jù)月度上報的工程進(jìn)度書核算技工工程投資額，確保技改工程實際工程量與財務(wù)賬面投資數(shù)保持一致。

（四）加強(qiáng)技改工程會計的技能培訓(xùn)

對技改工程會計人員的技術(shù)培訓(xùn)，首先對基本建設(shè)財務(wù)知識、政策、法規(guī)的培訓(xùn)；其次對工程立項審批等相關(guān)流程、業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，只有全面了解工程流程與業(yè)務(wù)，才能對技改項目很好的把握；最后加強(qiáng)建設(shè)單位之間的財務(wù)交流，也是對技術(shù)培訓(xùn)的有力補充。

五、結(jié)束語

隨著公司不斷發(fā)展，設(shè)備運行磨損快，部分化工設(shè)備腐蝕性強(qiáng)，技改工程的會計核算業(yè)務(wù)量越來越大，在核算質(zhì)量上對財務(wù)人員提出更高的要求，要從源頭做好技改工程的核算，杜絕技改工程與生產(chǎn)維修混淆的事項。

參考文獻(xiàn)：

篇5

新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能可靠地計量。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)用于出租或資本增值屬于投資性房地產(chǎn)，但只有在完工的同時開始出租，才能將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如果完工時沒有出租，則首先應(yīng)作為存貨加以確認(rèn)，直至租賃期開始日才能從存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。同時準(zhǔn)則還規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量，對于建成后直接對外出租的房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和分?jǐn)偟拈g接費用等。對于建造過程中發(fā)生的非正常損失，會計核算要求直接計人當(dāng)期損益不計人建造成本；但在稅收上則規(guī)定，成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計人繼續(xù)施工的工程成本；如果成本對象整體報廢或毀損，其凈損失經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后，可以稅前扣除。采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按確定的成本借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“開發(fā)成本”或“開發(fā)產(chǎn)品”，科目。

二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，在滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件時，應(yīng)當(dāng)計人投資性房地產(chǎn)成本，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)在發(fā)生時計人當(dāng)期損益，即對于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，會計核算時要劃分為資本化支出和費用化支出。

(一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的會計核算 對于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)在發(fā)生時計人投資性房地產(chǎn)成本，如企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建或裝修，以延長其使用壽命，使其更加堅固耐用、美觀，在成本模式計量下，投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改擴(kuò)建或裝修階段后，應(yīng)將其賬面價值轉(zhuǎn)入“在建工程”科目。具體賬務(wù)處理如下：(1)投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改擴(kuò)建或裝修階段時，借記“在建工程”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”，貸記“投資性房地產(chǎn)”；(2)發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出時，借記“在建工程”，貸記“銀行存款”；(3)改擴(kuò)建工程完工，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程”。采用公允價值模式計量的，具體賬務(wù)處理如下：(1)投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改擴(kuò)建或裝修階段時，借記“在建工程”，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”、“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”；(2)發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出時，借記“在建工程”，貸記“銀行存款”；(3)改擴(kuò)建或裝修完工時，借記“投資性房地產(chǎn)――成本”，貸記“在建工程”。對于費用化的后續(xù)支出，應(yīng)在發(fā)生時計人當(dāng)期損益，如對投資性房地產(chǎn)的日常維修，該維修支出應(yīng)費用化，借記“管理費用”，貸記“銀行存款”。

(二)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的稅收規(guī)定 稅法對投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算方法的規(guī)定是，開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品(包括公用部位公用設(shè)施設(shè)備)進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、維修等實際發(fā)生的費用準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。對此稅法明確規(guī)定，在開發(fā)產(chǎn)品未作為開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)管理的，其維修費用按實在當(dāng)期扣除；對已作為開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)管理的，其發(fā)生的維修費用如果符合固定資產(chǎn)改良支出條件之一的即發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20％以上；經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長兩年以上；經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途，應(yīng)并入固定資產(chǎn)價值，按規(guī)定計提折舊。但對投資性房地產(chǎn)發(fā)生的維修費和改良支出應(yīng)如何處理，目前稅法尚無明文規(guī)定，筆者認(rèn)為，雖然投資性房地產(chǎn)是用于賺取租金或增值收益，但其本質(zhì)仍然是企業(yè)的一項資產(chǎn)，只是為了與自用房屋和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別，會計上才將其單獨核算，因此對于投資性房地產(chǎn)發(fā)生的維修費和改良支出應(yīng)比照自有固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量通常應(yīng)采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下，才可以采用公允價值模式。而且同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

(一)成本模式計量 新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在成本模式下，應(yīng)按《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號――固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號――無形資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計提折舊或攤銷，如果存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號――資產(chǎn)減值》的有關(guān)規(guī)定，計提減值準(zhǔn)備。計提折舊時，借記“其他業(yè)務(wù)成本”，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”；確認(rèn)租金時，借記“銀行存款(或其他應(yīng)收款)”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”；計提減值準(zhǔn)備時，借記“資產(chǎn)減值損失”，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。即成本模式下投資性房地產(chǎn)要計提折舊或攤銷。會計上對投資性房地產(chǎn)計提的折舊，稅收上能否稅前扣除目前并無明確規(guī)定，國家稅務(wù)總局2006年下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號，以下簡稱31號文)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的應(yīng)視同銷售。如果沒有轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的不作視同銷售處理，但其成本也不允許攤銷。該文件中未涉及投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容，筆者認(rèn)為，如果企業(yè)在將開發(fā)產(chǎn)品記入“投資性房地產(chǎn)”科目時，在當(dāng)期計算企業(yè)所得稅時已作視同銷售處理，即稅收上已確認(rèn)銷售收入，相當(dāng)于自己購買了自己的產(chǎn)品，則該折舊額可以稅前扣除；如果未作視同銷售處理，則該折舊額不應(yīng)該稅前扣除，這樣處理并不違背31號文，因為對于房產(chǎn)企業(yè)而言將自己建造的商品房用于出租，在未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)作視同銷售時，該商品房在稅收上仍視為企業(yè)的存貨，出租期間按租金確認(rèn)收入，與租金相關(guān)的稅費作支出，將來出售時作為銷售開發(fā)產(chǎn)品處理，在確認(rèn)銷售收入的同時，按該開發(fā)產(chǎn)品的原賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，從稅收角度上考慮，符合收入與成本費用配比原則，更加合理。對于出售轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)損益，會計和稅收處理相同；對于投資性房地產(chǎn)報廢、毀損發(fā)生的損失，會計核算要求計人當(dāng)期損益，稅法要求經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后才能稅前扣除。如果企業(yè)對投資性房地產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備，稅法也不允許稅前扣除。

(二)公允價值模式計量 新準(zhǔn)則規(guī)定，若企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，不需要對其計提折舊或進(jìn)行攤銷，資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其中賬面余額的差額作相反的賬務(wù)處理，“公允價值變動損益”作為損益類科目在利潤表中填列。對此損益，稅法上無明文規(guī)定是否應(yīng)確認(rèn)，筆者認(rèn)為，若企業(yè)的投資性房地產(chǎn)沒有對外轉(zhuǎn)讓，則因公允價值與原賬面價值的差異形成的損益沒有真正實現(xiàn)，企業(yè)既不會有現(xiàn)金流入，也不會有現(xiàn)金

流出，相應(yīng)的收益或損失就不應(yīng)該確認(rèn)。另一方面，雖然準(zhǔn)則中詳細(xì)給出了確定公允價值的幾種方法，但考慮到我國房地產(chǎn)市場還不成熟，交易信息公開程度還不高，公允價值的確認(rèn)仍然是個難點，在會計實務(wù)操作中容易被作為利潤操縱的工具，因此只有有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得時，才可以采取公允價值模式。

四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換

篇6

一是加強(qiáng)稅源動態(tài)管理。建立稅源大平臺，開展稅源調(diào)查摸底，將企業(yè)信息全部納入平臺管理，及時整理、采集、傳遞、交換有關(guān)涉稅信息，實現(xiàn)工商、國土、房產(chǎn)、住建、招管、國稅、地稅等部門以及縣鎮(zhèn)（園區(qū)）信息資源共享。依托稅源平臺，強(qiáng)化稅源分析，促進(jìn)稅收征管。二是進(jìn)一步加強(qiáng)協(xié)稅護(hù)稅工作。嚴(yán)格落實縣政府《關(guān)于加強(qiáng)協(xié)稅護(hù)稅進(jìn)一步規(guī)范稅收征管秩序的通知》精神，強(qiáng)化單位協(xié)稅護(hù)稅工作責(zé)任和義務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行《外來建安企業(yè)承建政府性投資項目企業(yè)所得稅征管流程》，切實加強(qiáng)外來建安企業(yè)稅收征管，確保政府性投資工程稅款足額征繳到位。三是積極支持各鎮(zhèn)（園區(qū)）做大做強(qiáng)注冊經(jīng)濟(jì)。全面梳理注冊稅源企業(yè)，選擇潛力較大的重點稅戶加強(qiáng)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和服務(wù)工作，培植注冊稅源大戶。四是支持配合相關(guān)鎮(zhèn)和單位做好物資回收、交通運輸、房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)稅收征管工作。

一是全力推進(jìn)財政支持美好鄉(xiāng)村建設(shè)工作。加大涉農(nóng)資金整合力度，以縣級為平臺整合，以中心村項目申報為核心，以預(yù)算編制為源頭，完善整合涉農(nóng)資金支持美好鄉(xiāng)村建設(shè)實施方案，力爭做到“整合范圍實現(xiàn)全覆蓋、整合效果尋求新突破、整合效應(yīng)力爭再擴(kuò)大”。探索引導(dǎo)社會資金支持美好鄉(xiāng)村建設(shè)的政策措施，積極引導(dǎo)社會資本參與美好鄉(xiāng)村建設(shè)，充分發(fā)揮財政資金撬動效應(yīng)。二是深化國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)改革與建設(shè)工作。全面開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全程社會化服務(wù)試點工作，20__年在示范區(qū)選擇64200畝開展試點工作，包括工廠化育供秧、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)械化、植保統(tǒng)防統(tǒng)治、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料統(tǒng)一配送、訂單收購及相應(yīng)的技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù)等環(huán)節(jié)的全程社會化服務(wù)，對服務(wù)組織開展社會化服務(wù)給予一定的財政補貼。三是完善村級公益事業(yè)建設(shè)一事一議財政獎補工作。改變資金投入重點，重點投向美好鄉(xiāng)村建設(shè)和群眾反映強(qiáng)烈、社會影響大、項目規(guī)模較大的“特惠制”項目。投入美好鄉(xiāng)村建設(shè)資金占總額的30%以上，“特惠制”項目投資在1000萬元以上。改革“特惠制”項目報賬辦法，對“特惠制”項目實行縣級報賬。

在實施好省市民生工程基礎(chǔ)上，繼續(xù)做好雞蛋助學(xué)育才工程、特殊大病救助、水源點保護(hù)、農(nóng)村電網(wǎng)改造升級工程、婦女“兩癌”篩查等5項縣自主實施民生工程。在完善原有推進(jìn)措施基礎(chǔ)上，建立民生工程“五制”工作體系。一是建立民生工程月度計劃制。每月25日，縣民生辦排出下月民生工程月度工作計劃，明確工作內(nèi)容、責(zé)任單位、完成時間。二是建立民生工程會商工作制。每月5日前，縣民生辦召集相關(guān)責(zé)任單位針對工作內(nèi)容進(jìn)行會商，形成會商記錄，明確落實措施、責(zé)任人、完成時間。三是建立民生工程落實責(zé)任制。每月會商結(jié)束后，根據(jù)會商記錄，縣民生辦下發(fā)《民生工程工作落實單》，注明工作內(nèi)容、責(zé)任人、完成時間。四是建立民生工程責(zé)任追究制。制定民生工程責(zé)任追究制度，縣民生辦逐月形成民生工程工作落實情況報告，注明工作內(nèi)容、責(zé)任單位、責(zé)任人、完成情況，對未完成當(dāng)月工作任務(wù)的，對照民生工程責(zé)任追究制度，提出處理建議，報縣政府主要負(fù)責(zé)人審定。五是完善民生工程績效評價制。將年度目標(biāo)任務(wù)完成、民生工程建后管養(yǎng)、民生工程包保宣傳作為各鎮(zhèn)、各民生工程牽頭責(zé)任單位單獨考核指標(biāo)分別評價，同時，建議將民生工程績效評價結(jié)果納入牽頭單位年度目標(biāo)管理考核體系。對評價結(jié)果較差且影響省市對縣考評成績的，予以民生工程“一票否決”。

篇7

【關(guān)鍵詞】 研發(fā)費用;有條件資本化;違規(guī)行為

財政部2006年頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則的一個重要特點,就是擴(kuò)大了費用資本化的范圍,包括研發(fā)費用資本化的范圍。研發(fā)費用的會計處理規(guī)則的變更意義不僅在于與國際會計準(zhǔn)則的趨同,更體現(xiàn)了國家對科技創(chuàng)新類企業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)的政策扶持。雖然新準(zhǔn)則對公司的研究階段和開發(fā)階段的定義進(jìn)行了區(qū)分, 但在實際操作中, 由于無形資產(chǎn)研發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜、風(fēng)險大, 很難明確劃分研究和開發(fā)兩個階段。因此, 公司如何劃分研究和開發(fā)階段,也就決定了研發(fā)支出費用化和資本化的分界點, 從而達(dá)到操縱業(yè)績, 進(jìn)行盈余管理的目的。本文將通過對長豐汽車(600991)的具體案例來分析新準(zhǔn)則下研發(fā)費用資本化對企業(yè)價值的影響。

一、案例簡介

湖南長豐汽車制造股份有限公司是依照《中華人民共和國公司法》,經(jīng)中國人民總后勤部“[1996]后生字第331號――關(guān)于設(shè)立湖南長豐汽車制造股份有限公司的批復(fù)”、中國人民后勤部工廠管理局“[1996]后工管字第172號――關(guān)于同意湖南長豐汽車制造股份有限公司設(shè)立發(fā)起人的批復(fù)”、湖南省經(jīng)濟(jì)體制改革委員會“湘體改字[1996]53 號――關(guān)于同意設(shè)立湖南長豐汽車制造股份有限公司的批復(fù)”文件批準(zhǔn),由長豐(集團(tuán))有限責(zé)任公司作為主發(fā)起人,聯(lián)合日本三菱自動車工業(yè)株式會社、湖南華聯(lián)國際貿(mào)易有限公司(后更名為湖南新華聯(lián)國際貿(mào)易有限公司)等10家發(fā)起人設(shè)立。公司于2004年5月24日經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行字[2004] 59號文批準(zhǔn),公開發(fā)行人民幣普通股股票7 800萬股,并上市流通。公司主要經(jīng)營輕型越野汽車及其零部件制造、銷售;提供與上述產(chǎn)品有關(guān)的技術(shù)咨詢服務(wù)。

新準(zhǔn)則實施前后,長豐汽車在業(yè)績上出現(xiàn)了巨大變化。長豐汽車2007年上半年實現(xiàn)凈利潤5 238萬元,較上年同期增長193.4%,據(jù)披露:“凈利潤較上年同期大幅增長主要是因為本報告期銷售毛利較高的產(chǎn)品占產(chǎn)品總銷量的比重增大?！比欢?事實并非如此。

當(dāng)期開發(fā)支出占營業(yè)收入的比率可在一定程度上反映企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新方面的投入水平,在一定程度上,可說明企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展能力;當(dāng)期資本化開發(fā)支出與凈利潤的比率,能夠說明開發(fā)支出資本化對公司業(yè)績的正向影響程度。因此,這兩項比率既可以單獨分析,也可以結(jié)合起來進(jìn)行分析,并可據(jù)此發(fā)現(xiàn)一些公司的異常情況。

2007年6月末,長豐汽車開發(fā)支出高達(dá)2.18億元,開發(fā)支出占當(dāng)期營業(yè)收入10.30%,僅次于開發(fā)支出過千萬元的天士力(600535);開發(fā)支出與凈利潤的比率高達(dá)415.51%。這樣,如果高達(dá)2.18億元的開發(fā)支出都發(fā)生在2007年上半年,若按舊會計制度的費用化規(guī)定處理,而非按新會計準(zhǔn)則資本化處理,則長豐汽車2007年上半年將出現(xiàn)巨額虧損。然而,長豐汽車受益于新準(zhǔn)則的程度很可能沒有這樣大。據(jù)長豐汽車2007年中報報表附注“開發(fā)支出”中介紹:“期末開發(fā)支出余額主要是已經(jīng)處于開發(fā)階段的cf2與cs7項目以及cfa6400a3/g3_4g94_eobd項目、cfa2031a/e、cfa6470l3/m3以及cp2項目正在進(jìn)行的無形資產(chǎn)研究開發(fā)的相關(guān)支出?！钡?其具體項目卻僅列了期末余額2 229萬元,都為本期增加,具體包括cf2 項目 647萬元、cs7 項目 596萬元與其他項目 986萬元。

除去其列舉的具體項目2 229萬元,長豐汽車2007年6月末開發(fā)支出中的另外1.96億元的具體出處不明,長豐汽車的巨幅利潤增長也因此存在巨大的疑問。

二、巨額開發(fā)支出來源分析

(一)具體列支的開發(fā)支出

如表1所示,長豐汽車2007年上半年實現(xiàn)凈利潤5 238萬元,較上年同期增長193.4%,而長豐汽車的開發(fā)支出高達(dá)2.18億元,位居全部A股上市公司榜首。按長豐汽車2007年中報報表附注中的披露,如果依原會計制度的開發(fā)支出費用化的規(guī)定處理,2007年上半年,長豐汽車將增加管理費用2 229萬元,因此,凈利潤便僅有3 009萬元。換句話說,新會計準(zhǔn)則使得長豐汽車2007年上半年凈利潤增加2 229萬元,增加幅度高達(dá)74%。

此外,經(jīng)過進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn),截止到2007年6月末,A股上市公司中開發(fā)支出超千萬元的包括兩家ST類公司,一個是SST輕騎(600698),另一個是*ST大唐(600198)。如果SST輕騎的開發(fā)支出1 768萬元沒有資本化,則其2007年上半年將由盈利轉(zhuǎn)為虧損。而*ST大唐對開發(fā)支出資本化的處理也對其2007年上半年業(yè)績有顯著的正向影響:如果沒有1 145萬元開發(fā)支出資本化,其2007年上半年扣除非經(jīng)常性損益后也將出現(xiàn)虧損。

由此可見,開發(fā)支出資本化對科技及創(chuàng)新類企業(yè)的業(yè)績影響是巨大的,而這些企業(yè)受益于開發(fā)支出資本化,不僅僅只體現(xiàn)在財務(wù)報表中開發(fā)支出余額的增加對企業(yè)業(yè)績提升的幫助。開發(fā)支出資本化對上市公司帶來的利好,總結(jié)起來可概括為以下三點。

1.開發(fā)投入較多的公司將受益于開發(fā)費用資本化。由于國內(nèi)公司的研發(fā)活動多半集中于材料、裝置和產(chǎn)品的開發(fā),即屬于開發(fā)階段的支出,按照新準(zhǔn)則規(guī)定予以資本化,因此新準(zhǔn)則實施后將提升公司近期盈利能力,鼓勵公司加大研發(fā)投入。

2.結(jié)合《國家中長期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要(2006-2020年)》等若干配套政策的相關(guān)規(guī)定,允許企業(yè)按當(dāng)年實際發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費用的150%抵扣當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。所以,開發(fā)費用資本化所帶來的應(yīng)納稅所得額的增加,可以通過配套政策進(jìn)行抵扣,即公司在盈利增長的同時,并不會增加稅收負(fù)擔(dān)和現(xiàn)金流的流出。

3.在實踐中,研究和開發(fā)費用之間存在模糊地帶,很有可能成為公司平滑業(yè)績的工具。

(二)不明出處的開發(fā)支出

通過對長豐汽車近年的財務(wù)報告及一些券商的調(diào)研報告的深入研究,筆者發(fā)現(xiàn)其不明出處的巨額開發(fā)支出很可能由以下三種途徑轉(zhuǎn)入。

途徑一:存貨違規(guī)轉(zhuǎn)入

通過進(jìn)一步分析不難發(fā)現(xiàn),長豐汽車開發(fā)支出中的大部分系2007年二季度內(nèi)增加。2007年一季報顯示,長豐汽車開發(fā)支出3 120萬元,而中報卻猛增至2.18億元,增加了1.56億元。企業(yè)內(nèi)部的研究開發(fā)活動一般都具有持續(xù)性特點,而對外購入無形資產(chǎn)則可能在季度之間分布不均衡。因此,長豐汽車2007年二季度增加的巨額開發(fā)支出很可能并非增量,而是存量,即曾經(jīng)發(fā)生的開發(fā)支出,如今重新分類至“開發(fā)支出”項中。與開發(fā)支出巨增1.56億元類似,長豐汽車2007年二季度存貨也發(fā)生了較大變化,只是方向相反。

如圖1所示,2007年一季末,長豐汽車存貨凈額6.54億元,而二季末突然變臉為4.81億元,為近三年披露的最低水平;減少額為1.73億元,減幅高達(dá)27%。據(jù)長豐汽車有關(guān)披露,存貨期末余額相對于期初余額減少29.91%,主要原因為本公司銷售量增加,期末產(chǎn)成品減少及消化了10車庫存材料。然而,對于這種“消化”究竟是何含義卻沒有作進(jìn)一步解釋 ,顯然令人懷疑其具體去向。2007年二季度,長豐汽車一方面開發(fā)支出巨額增加,另一方面存貨巨額減少。這令人懷疑,是否長豐汽車較早前將內(nèi)部開發(fā)支出未計入到費用中,而是于存貨中掛賬,如今趁新會計準(zhǔn)則的施行而轉(zhuǎn)入開發(fā)支出?根據(jù)原會計制度規(guī)定,內(nèi)部開發(fā)支出需要費用化處理,計入當(dāng)期損益。那么,如果長豐汽車在新會計準(zhǔn)則施行之前便對開發(fā)支出予以資本化,進(jìn)行掛賬處理,顯然是違規(guī)的。

途徑二:將固定資產(chǎn)直接計入開發(fā)支出

在一份券商對于長豐汽車的調(diào)研報告中指出,長豐汽車“新品投放豐富結(jié)構(gòu)、預(yù)計銷量逐漸增長”,并于其中具體介紹說:“CS7 產(chǎn)品預(yù)計2008 年4 月份上市,該產(chǎn)品基于原有產(chǎn)品飛騰底盤技術(shù)開發(fā)。飛騰產(chǎn)品為公司近年開發(fā)相對失敗產(chǎn)品,預(yù)計2007 年銷量僅為3 000 輛,由于有2~3 億元的模具、夾具等,是否停產(chǎn)以及相應(yīng)的減值計提將較大影響公司業(yè)績?！?/p>

我們寧愿相信長豐汽車2007年6月末巨額開發(fā)支出的大部分便是這“2~3 億元的模具、夾具等”,否則長豐汽車的業(yè)績便會更加令人擔(dān)憂。但是將汽車制造企業(yè)的模具等計入到開發(fā)支出或無形資產(chǎn)的做法,是很值得商榷的。

再看一下其他汽車制造業(yè)上市公司的模具歸類。

上海汽車(600104)系將模具放于固定資產(chǎn)中。2007年6月末,上海汽車固定資產(chǎn)凈值168.53億元,其中模具26.92億元。不過,上海汽車在2007年中報的固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中,有重新分類的情況,將原值3.24億元、累計折舊1.21億元的資產(chǎn)的大部分從生產(chǎn)機(jī)器及設(shè)備重分類至模具中。由此可見,模具與生產(chǎn)機(jī)器及設(shè)備之間的劃分是具有彈性的。而這種分類,也同時提供了調(diào)節(jié)利潤的空間,因為二者的折舊方法是不同的。如上海汽車的機(jī)器設(shè)備殘值率估計為0~10%,折舊年限為5~20年,年折舊率為4.5%~20%;而模具按預(yù)計使用年限或工作量法計提折舊。

福田汽車(600166)的情況則有些特殊。2006年末,福田汽車長期待攤費用余額1.77億元,主要是原值為2.70億元的模具。然而,2007年6月末,福田汽車長期待攤費用余額卻僅剩2.78萬元,其中的巨額模具已無蹤跡。據(jù)福田汽車中報披露,公司改變核算政策,將模具在固定資產(chǎn)――機(jī)器設(shè)備中核算;同時在會計政策中介紹,納入固定資產(chǎn)核算的模具采用工作量法計提折舊。而福田汽車在2006年年報中介紹了長期待攤費用的攤銷方法,模具按類別分別采用工作量法和使用年限法攤銷,其他長期待攤費用按受益期平均攤銷。

至于長安汽車(000625),其在固定資產(chǎn)中對模具未單獨分類,只是在固定資產(chǎn)折舊會計政策中注:機(jī)器設(shè)備中的模具按預(yù)計生產(chǎn)量攤銷?？梢?這些企業(yè)將汽車模具大部分都劃分為固定資產(chǎn),并進(jìn)行相應(yīng)的減值和計提折舊。而如果長豐汽車將2~3億元的模具全部歸為開發(fā)支出之列,顯然是不恰當(dāng)?shù)摹?~3 億元飛騰產(chǎn)品模具、夾具、剪具是否做大額減值準(zhǔn)備以及如何處置,將成為長豐汽車調(diào)節(jié)利潤并影響股價的有效工具。

途徑三:設(shè)立研發(fā)中心

長豐汽車在一則對外投資公告中指出,為提高新產(chǎn)品自主研發(fā)能力,調(diào)動工程技術(shù)人員的工作積極性,挖掘人才潛能,根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求,結(jié)合公司的實際情況,公司擬以現(xiàn)有的產(chǎn)品研究開發(fā)中心為基礎(chǔ),投資設(shè)立湖南長豐汽車研發(fā)股份有限公司(下稱“研發(fā)公司”)。研發(fā)公司擬注冊資本為2 000萬元人民幣,其中長豐汽車以自有資金和研發(fā)中心現(xiàn)有的辦公設(shè)備等資產(chǎn)出資1 735萬元,占注冊資本的86.7%;原研發(fā)中心的中高層管理人員、主要技術(shù)骨干等自然人共同以現(xiàn)金出資265萬元,占注冊資本的13.25%。研發(fā)公司經(jīng)營范圍為:汽車及相關(guān)零部件的研究開發(fā)、試制、試驗,技術(shù)咨詢與服務(wù),汽車改裝與銷售,整車、設(shè)備、零部件進(jìn)出口業(yè)務(wù)。

進(jìn)一步,長豐汽車具體介紹了投資研發(fā)公司的目的和影響,主要有四:

一是有利于按市場化要求建立高效的經(jīng)營機(jī)制,研發(fā)公司作為獨立的法人主體,自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧,有利于理順財務(wù)關(guān)系,實現(xiàn)財務(wù)獨立,直接面向市場以應(yīng)對市場的變化;

二是中高層管理人員、主要技術(shù)骨干持有研發(fā)公司的一部分股份,有利于調(diào)動他們的工作積極性,挖掘人才潛能,有利于對他們進(jìn)行考核和激勵,有利于加強(qiáng)經(jīng)營團(tuán)隊與公司發(fā)展的密切度,保證公司的長遠(yuǎn)發(fā)展利益;

三是研發(fā)公司是從事汽車產(chǎn)品研發(fā)的技術(shù)服務(wù)企業(yè),屬于國家政策鼓勵發(fā)展的范圍,有利于得到國家相關(guān)政策的支持;

四是成立研發(fā)公司,有利于業(yè)務(wù)價值和效益的體現(xiàn),便于公司的后續(xù)發(fā)展。

然而,仔細(xì)研究不難發(fā)現(xiàn),上述四方面的目的都很抽象,且都值得進(jìn)一步商榷。

筆者認(rèn)為,長豐汽車成立研發(fā)公司之舉,應(yīng)該有利用這平臺進(jìn)行某種運作的考慮。如果約兩億元的原研發(fā)中心資產(chǎn)便是上述開發(fā)支出的話,那么,經(jīng)過這種“成立研發(fā)公司―托管―支付使用費”的一系列運作,倒可以避免大額的減值計提,而是通過使用費的方式逐步消化。于是,未來業(yè)績很可能得到救贖。

三、操縱研發(fā)費用資本化的動機(jī)與條件分析

(一)避免虧損

長豐汽車系于2004年5月24日經(jīng)證監(jiān)會批準(zhǔn),公開發(fā)行股票并上市流通的。然而,自2004年上市伊始,長豐汽車的凈利潤便開始大幅度下滑,與上市前的巨額利潤已有天壤之別(見表2)。

如表2 所示,2004年長豐汽車凈利潤1.30億元,比上市前2003年的3.48億元減少2.18億元;2005年長豐汽車凈利潤僅為2 004萬元,同比減少1.10億元,減幅高達(dá)85%。至此,長豐汽車的凈利潤就再未上過億元水平。2006年,長豐汽車凈利潤為3 036萬元,同比有所增長但幅度有限。

顯然,就長豐汽車近兩年的有限凈利潤而言,其巨額的開發(fā)支出是否計入費用,或者巨額的“模具、夾具等”是否計提減值準(zhǔn)備,就變得極具重要性了。如此,開發(fā)支出于新會計準(zhǔn)則施行前違規(guī)掛賬,或者相關(guān)模具等應(yīng)該計提減值準(zhǔn)備卻未計提,就可以理解了。因為這些項目若按原會計制度規(guī)定計入到成本費用中,或進(jìn)行計提減值準(zhǔn)備,都將使長豐汽車近兩年出現(xiàn)巨額虧損。

開發(fā)費用的資本化無疑會提升科技及創(chuàng)新類企業(yè)的業(yè)績,減輕經(jīng)營者在開發(fā)階段的利潤指標(biāo)壓力,從而提高其在研發(fā)投入上的熱情。如果用更開闊的視野來看待此項會計變更,將其與國家最新的《國家中長期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要》聯(lián)系起來,此項會計變更的意義不僅在于與國際會計準(zhǔn)則的趨同,更是體現(xiàn)了國家對科技及創(chuàng)新類企業(yè)的政策扶持?！毒V要》中提到,國家將鼓勵企業(yè)增加研究開發(fā)投入,增強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新能力,積極鼓勵和支持企業(yè)開發(fā)新產(chǎn)品、新工藝和新技術(shù),加大企業(yè)研究開發(fā)投入的稅前扣除等激勵政策的力度。筆者認(rèn)為,會計及稅收政策的配套,將使得科技及創(chuàng)新類企業(yè)的業(yè)績及現(xiàn)金流實現(xiàn)長期的同向增長,如決策正確,將使相關(guān)公司進(jìn)入一個發(fā)展的良性循環(huán)周期,并提高估值水平。而一些企業(yè)也正是看到了新準(zhǔn)則將研發(fā)費用有條件資本化所帶來的巨大利潤增長空間,進(jìn)而趁新會計準(zhǔn)則變化實施之際,將本不屬于開發(fā)支出的費用歸入開發(fā)支出之列。

(二)新準(zhǔn)則的操作規(guī)程有待完善

新準(zhǔn)則對企業(yè)自行研究開發(fā)取得無形資產(chǎn)的確認(rèn)方面的規(guī)定比舊準(zhǔn)則有了很大的進(jìn)步,更趨合理。但同時也存在一些問題,使得一些企業(yè)利用新準(zhǔn)則操縱利潤有機(jī)可乘。

1.在實際應(yīng)用中難以區(qū)分研究和開發(fā)兩階段。新會計準(zhǔn)則把“研究”定義為“為獲取并理解新的科學(xué)或技術(shù)知識而進(jìn)行的獨創(chuàng)性的有計劃調(diào)查”,將“開發(fā)”定義為“在進(jìn)行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前,將研究成果或其他知識應(yīng)用于某項計劃或設(shè)計,以生產(chǎn)出新的或具有實質(zhì)性改進(jìn)的材料、裝置、產(chǎn)品等”。毋庸置疑,這些定義已盡可能確切、完整了,也符合國際會計準(zhǔn)則的相關(guān)界定。但在實際應(yīng)用時,要把企業(yè)的研發(fā)活動截然區(qū)分為研究與開發(fā)兩個不同的階段恐怕是很難的,尤其是對于本身并不精通科學(xué)技術(shù)的會計人員來說,要正確地區(qū)分研究階段的支出和開發(fā)階段的支出,其難度是顯而易見的。

2.對開發(fā)階段支出滿足的五個條件難以判定。新會計準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項目開發(fā)階段的支出,需同時滿足五個條件的,才能確認(rèn)為無形資產(chǎn)。但這五個條件,如“在技術(shù)上具有可行性”、“具有完成該無形資產(chǎn)并使用或出售的意圖”、“無形資產(chǎn)在內(nèi)部使用的,應(yīng)當(dāng)證明其有用性”等,很多具有一定的主觀性,在實踐中難以客觀地加以判斷。

3.為企業(yè)隱藏利潤留下隱患。正因為在實踐中對同一種情況,不同的會計人員可能產(chǎn)生不同的職業(yè)判斷,新準(zhǔn)則的這些規(guī)定在客觀上為企業(yè)的盈余管理提供了相當(dāng)?shù)目臻g:企業(yè)可以把更多的支出歸入研究階段的支出,將其費用化從而成功隱藏利潤,達(dá)到逃稅的目的。相反,也可出具一系列的證明文件合法地把開發(fā)階段的支出確認(rèn)為無形資產(chǎn),從而調(diào)高當(dāng)期利潤,欺騙投資者和股東。同時,也給稅務(wù)、審計及其他監(jiān)管部門的工作帶來挑戰(zhàn)。

四、結(jié)論及建議

通過上述分析發(fā)現(xiàn),新會計準(zhǔn)則對研發(fā)費用的處理符合國際慣例,也有利于企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新,是受到普遍肯定的。但是,由于在實踐中有關(guān)準(zhǔn)則還缺乏可操作性,從而為企業(yè)操縱利潤創(chuàng)造了一定空間。

為此,建議采取以下措施,提高有關(guān)準(zhǔn)則的可操作性。

(一)通過制定《實施細(xì)則》約束企業(yè)可能濫用職業(yè)判斷進(jìn)行操控利潤的行為

從會計準(zhǔn)則的性質(zhì)看,一般不宜制定過于詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn).這有利于企業(yè)靈活使用。但可以通過制定《實施細(xì)則》來進(jìn)行規(guī)范。尤其是對研究階段和開發(fā)階段支出的劃分,可根據(jù)不同行業(yè)制定較為具體的定量指標(biāo)。比如:借助完工百分比法確定開發(fā)計劃在期末的完成進(jìn)度,開發(fā)支出僅允許在完成范圍內(nèi)資本化,或者規(guī)定允許資本化的開發(fā)支出限制在營業(yè)額的一定比例之內(nèi)等等。雖然在一定程度上削弱了企業(yè)靈活運用準(zhǔn)則的能力,但是卻能夠避免由于初次實施新準(zhǔn)則而帶來大量的違規(guī)行為。

(二)加強(qiáng)有關(guān)信息披露

在資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)該在無形資產(chǎn)下一列增加“在開發(fā)無形資產(chǎn)”項目。與“無形資產(chǎn)”賬戶共同反映無形資產(chǎn)項目賬面價值。同時考慮到:處于開發(fā)階段的無形資產(chǎn)將極大影響企業(yè)往后較長一段時間的獲利和競爭能力,應(yīng)屬于企業(yè)的商業(yè)機(jī)密。因此,對“在開發(fā)無形資產(chǎn)”的具體披露尺度上應(yīng)該由企業(yè)內(nèi)部人員把握。筆者認(rèn)為可予以披露的主要因素有:開發(fā)階段無形資產(chǎn)的類型、開發(fā)費用本期資本化金額和累計資本化金額。盡可能有效地向投資者反映企業(yè)在無形資產(chǎn)開發(fā)上的情況,又不至于泄露企業(yè)商業(yè)機(jī)密。同時為了提高無形資產(chǎn)類型披露的質(zhì)量和保密性能,財政部應(yīng)該統(tǒng)一規(guī)范《無形資產(chǎn)類型名錄》。

(三)規(guī)范和完善無形資產(chǎn)評估行業(yè)和無形資產(chǎn)交易市場

自創(chuàng)無形資產(chǎn)計量與確認(rèn)的改革實際上是為了使無形資產(chǎn)更加符合其內(nèi)在資產(chǎn)價值。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,確認(rèn)和計量無形資產(chǎn)價值并不僅僅影響單一企業(yè)。其內(nèi)在價值除了體現(xiàn)在經(jīng)營使用外,更體現(xiàn)在資產(chǎn)的交易和轉(zhuǎn)讓中。在追求市場交易價格應(yīng)該符合其公允價值 同時,也要求企業(yè)自創(chuàng)無形資產(chǎn)成本與其市場公允價值有相對統(tǒng)一的計量口徑。因此,筆者認(rèn)為,規(guī)范自創(chuàng)無形資產(chǎn)的核算方法,僅能改善單一企業(yè)的無形資產(chǎn)管理水平。規(guī)范和完善無形資產(chǎn)評估行業(yè)和無形資產(chǎn)交易市場,才是整體提高無形資產(chǎn)管理水平的根本方法。評估行業(yè)和交易市場的完善,才能從根本上促使企業(yè)主動提高自身的無形資產(chǎn)管理水平。

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篇8

關(guān)鍵詞：

    一、事業(yè)單位固定資產(chǎn)取得核算方式的問題

    隨著我國市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，市場化不斷深入，國家對事業(yè)單位的固定資產(chǎn)投入方式由實物交付逐漸向財政資金投入由事業(yè)單位自行組織實施過渡。企業(yè)和事業(yè)單位在固定資產(chǎn)取得方式上逐漸趨于一致。在會計核算方面，企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)通過在建工程科目歸集固定資產(chǎn)在達(dá)到預(yù)計可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，準(zhǔn)確全面的反映了企業(yè)的固定資產(chǎn)的變化情況。事業(yè)單位固定資產(chǎn)取得核算通過基本建設(shè)會計制度核算，使得事業(yè)單位基本建設(shè)會計核算游離于事業(yè)單位會計核算之外，基本建設(shè)工程引起的實際成本支出，不作為當(dāng)年單位支出核算，只在項目完工并交付使用時才增加固定資產(chǎn)和固定基金。

    由于固定資產(chǎn)投資周期較長，基本建設(shè)核算長期游離于事業(yè)單位財務(wù)決算之外，可能會造成單位賬務(wù)核算反映不及時，不能準(zhǔn)確反映當(dāng)年在固定資產(chǎn)方面的投入，或者不能及時進(jìn)行工程決算，以致于部分固定資產(chǎn)已完工多年，還沒有入賬，導(dǎo)致固定資產(chǎn)的賬實嚴(yán)重不符。因此，無法真實反映和有效控制固定資產(chǎn)實物狀況，不能真實反映固定資產(chǎn)的實際數(shù)量和增減變化情況，賬面總值對實物失去控制形成“賬外賬”。同時基本建設(shè)會計核算口徑同事業(yè)單位財務(wù)核算口徑上存在差異，也造成了固定資產(chǎn)投資過程中財務(wù)監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)混亂，無法真實反映在建工程價值。

    形成以上問題的主要原因，一是財政管理系統(tǒng)內(nèi)有許多部門在對行政事業(yè)單位的支出進(jìn)行管理，很多職能重疊，在設(shè)置這些部門時過多地強(qiáng)調(diào)了分塊和分工，忽視了財政系統(tǒng)內(nèi)部間的內(nèi)部控制、協(xié)調(diào)溝通和信息共享。二是現(xiàn)行事業(yè)單位會計核算體系設(shè)置不夠完善、科目設(shè)置不夠合理。

    二、具體賬務(wù)處理方法

    事業(yè)單位可從實際工作需要在會計核算中參照企業(yè)會計準(zhǔn)則增加“在建工程”科目,在“在建工程”科目下按基建會計的規(guī)定設(shè)置建筑安裝投資、待攤支出、投資用資產(chǎn)等明細(xì)科目。在財政補助收入中增設(shè)基建投資明細(xì)科目。

事業(yè)單位自建或以出包方式建造固定資產(chǎn)，其成本由建造固定資產(chǎn)達(dá)到竣工前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括發(fā)生的建筑工程支出、安裝工程支出、以及需分?jǐn)傆嬋敫鞴潭ㄙY產(chǎn)價值的待攤支出。

當(dāng)收到財政基建撥款,會計處理辦法同普通事業(yè)單位收到財政撥款。借 “銀行存款” ，貸 “財政補助收入—基建撥款”

實際發(fā)生在建工程業(yè)務(wù)時，單位支付給建筑承包商的工程價款作為工程成本通過“在建工程”科目核算，應(yīng)按合理估計的工程進(jìn)度和合同規(guī)定的結(jié)算進(jìn)度款，借“在建工程—XX建筑工程” 貸“銀行存款”等科目，同時按事業(yè)支出核算要求借“事業(yè)支出—基本建設(shè)支出或資本性支出”貸“固定基金”。將需要安裝的設(shè)備運抵現(xiàn)場時，借“在建工程－XX工程設(shè)備”貸“銀行存款”或“材料－工程物資”，同時按事業(yè)支出核算要求借“事業(yè)支出—基本建設(shè)支出或資本性支出”貸“固定基金”。

為建造固定資產(chǎn)發(fā)生的待攤支出，借“在建工程－待攤支出”貸“銀行存款”，同時按事業(yè)支出核算要求借“事業(yè)支出—基本建設(shè)支出或資本性支出”貸“固定基金”。待工程結(jié)束計算分?jǐn)偤筠D(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。

購入工程物資，在未使用前先作為存貨管理，領(lǐng)用時借“在建工程—XX建筑工程” 貸“工程物資”，同時按事業(yè)支出核算要求借“事業(yè)支出—基本建設(shè)支出或資本性支出”貸“固定基金”。工程結(jié)束若有結(jié)余可變價處理，作事業(yè)單位其他收入核算，年度終了轉(zhuǎn)入基建撥款專項結(jié)余中。

年度終了基本建設(shè)收支相抵后尚未使用的基建撥款作為項目經(jīng)費結(jié)余轉(zhuǎn)入凈資產(chǎn)“306專項結(jié)余”科目中留待下年度使用。年度基建會計報表資金占用根據(jù)“在建工程”明細(xì)及其他相關(guān)科目余額分析計算填列,資金來源根據(jù)“財政補助收入”和“專項結(jié)余科目”余額分析計算填列。財務(wù)年度決算報表中的支出明細(xì)表根據(jù)“事業(yè)支出-基本建設(shè)支出”明細(xì)填列，在建工程總帳余額按現(xiàn)行行政事業(yè)報表填報口徑列入資產(chǎn)負(fù)債表基本建設(shè)占用資金。

工程項目完工后，應(yīng)及時進(jìn)行驗收和評審辦理竣工決算手續(xù)，按審計決算數(shù)及時對在建工程和固定基金帳目余額調(diào)整以反映固定資產(chǎn)投資實際發(fā)生數(shù)，同時將在建工程余額全部轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。如果決算為調(diào)增固定資產(chǎn)，按正常順序進(jìn)行賬務(wù)處理。如是調(diào)減反向處理固定資產(chǎn)和固定基金，按事業(yè)單位會計制度原支出數(shù)已在當(dāng)年列支，因此應(yīng)同時沖減事業(yè)支出，將其列為其他應(yīng)收款按審計要求用以后年度收入來彌補或通過其他途徑予以沖銷。

上述業(yè)務(wù)處理主要是將基本建設(shè)會計中的建安投資、待攤支出、待核銷資產(chǎn)等列入在建工程核算，另有其他輔基建科目也可根據(jù)其性質(zhì)相應(yīng)的并入事業(yè)單位會計科目中，在其下面增設(shè)明細(xì)科目核算，如辦公用固定資產(chǎn)、通用交通工具、無形資產(chǎn)、其他應(yīng)收款等，在填列基建報表時只需對以上明細(xì)科目分析計算便可。

隨著投資主體的多元化，一些工程頂目可能以資本入股的方式籌資實施，在基建會計資金來源中反映為資本金和資本公積，由于此種項目的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，從法律形式上來看是同事業(yè)單位本身相分離的，其建設(shè)過程仍以在基建會計中核算為妥，待工程竣工后根據(jù)項目權(quán)屬性質(zhì)再確定固定資產(chǎn)的入帳方式。

    三、財務(wù)核算理由

篇9

關(guān)鍵詞 固定資產(chǎn) 入賬價值 借款利息 竣工結(jié)算

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的日益提高，要求財務(wù)核算加強(qiáng)成本管理，固定資產(chǎn)成本是生產(chǎn)成本中比例數(shù)值較大的一部分。如何把握好固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，如何準(zhǔn)確地計量固定資產(chǎn)成本，在實際工作中成為尤為突出的問題。目前準(zhǔn)則只對該問題進(jìn)行了原則上的規(guī)定，但實踐中對很多具體問題的判斷比較模糊，需要進(jìn)一步探討。

一、案例背景

W五星級酒店2012年5月被外商收購，外商重新給酒店定位，收購后主要接待外國人。但過去酒店裝修過于普通不能滿足酒店的未來形象，所以新的股東從2012年6月對酒店進(jìn)行裝修改造，把酒店打造成該市標(biāo)桿的五星級酒店。改造共花費75748萬元，期中土地成本1500萬元、前期工程費4291萬元、建安工程費47021萬元、基礎(chǔ)設(shè)施費3509萬元、利息5825萬元等。利息由兩部分組成：一是銀行貸款的利息，每月按貸款合同計提利息，每季度銀行自動劃轉(zhuǎn)。二是兩個股東借款利息。兩個股東按持股比例借款給酒店，讓酒店進(jìn)行改造。股東借款的利率是按銀行同期貸款的最高利率加上浮的百分點計算。經(jīng)過利息核對，酒店用銀行存款歸還了大股東大部分利息，卻沒有歸還小股東任何利息，而且大股東為了避稅收到利息時沒有開具任何發(fā)票。小股東認(rèn)為大股東不開發(fā)票酒店只能按照股東減少借款本金計算，不再按減少貸款利息計算。故在2014年底調(diào)整賬目，把歸還大股東利息沖減大股東本金。截止到2014年底裝修完畢，酒店于2015年初正式開門營業(yè)，但至今酒店都沒有辦理最后的竣工結(jié)算，沒有辦理固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)固。財務(wù)人員解釋是工程部、技術(shù)部、市場部資料不全無法辦理手續(xù)。

二、固定資產(chǎn)入賬價值存在的問題及原因分析

（一）固定資產(chǎn)入賬價值存在的問題

1.借款利息問題。比如股東借款利息是否也計入在建工程，利率按多少計算，超過銀行同期貸款的股東借款的利率是否在建工程，是從簽訂借款合同時計息時間還是銀行放款時計息，或者實際使用時計息。

2.工程項目竣工決算滯后問題。酒店雖然投入使用但后期很多費用結(jié)算較慢。例如，酒店花了500多萬購置的掛畫，酒店每個房間臥室墻上、衛(wèi)生間墻上、玄關(guān)處、走廊墻上、大堂、酒吧、餐廳都有。酒店收到掛畫后有些掛到墻上并不能達(dá)到預(yù)期效果，酒店就將一部分掛畫退回，又換其他家購買了一些新的掛畫，而且將原來的掛畫很多換了位置。在結(jié)算時，工程裝修人員對資料的收集不齊，不能準(zhǔn)確說出掛畫的個數(shù)和位置，加上裝修中掛畫有些丟失，使結(jié)算無法得到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。工程完工后幾年都不能轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。

（二）固定資產(chǎn)入賬價值存在問題的原因分析

1.借款利息的核算有誤的原因。（1）企業(yè)重視本金，輕視利率。現(xiàn)在很多企業(yè)由于工程投資特別巨大，但自身資金周轉(zhuǎn)又較慢，故希望通過銀行貸款解決資金問題?？墒倾y行貸款數(shù)額有限，對很多信譽不佳的企業(yè)，或者企業(yè)不能提供貸款抵押的企業(yè)，不給予提供貸款。于是企業(yè)就找貸款利息高的保險公司或投資公司貸款。保險公司貸款利率比商業(yè)一會同期貸款利率高很多，國家規(guī)定超過同期貸款利率的利息不能稅前抵扣，很多企業(yè)于是把超額利息計入財務(wù)費用，不計入資產(chǎn)價值，起到避稅的作用，這樣，計入資產(chǎn)的價值明顯有誤。（2）企業(yè)重視大股東，輕視小股東。一般企業(yè)都有好幾個股東，上市公司的小股東更是天天變化。許多新成立的企業(yè)在工程投資之初，資金需要量往往超過所有股東注冊資本金，于是幾個股東商議：為降低成本，減少銀行貸款利息，由股東按出資比例再借款給新成立企業(yè)，但借款利率一般比銀行同期貸款利率高。財務(wù)人員每個月月底計提利息時，把超出的利息計入財務(wù)費用，使計入資產(chǎn)的利息減少一大塊，資產(chǎn)入賬價值不準(zhǔn)確。

2.酒店裝修改造轉(zhuǎn)固滯后的成因。（1）酒店重裝修，輕轉(zhuǎn)資。酒店在裝修改造中，只重視裝修改造的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、投資控制，而對固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)資則認(rèn)為是可辦可不辦的事。特別是目前酒店新的投資人不重視轉(zhuǎn)資工作，作為酒店的責(zé)任人主要精力集中在酒店的盡早開業(yè)、盡早收回投資上，對固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)資認(rèn)為是造價和財務(wù)人員的事。當(dāng)酒店裝修完成，按設(shè)計要求開業(yè)接待客人時，管理層認(rèn)為造價等人工作職責(zé)已經(jīng)完成，將改造建設(shè)期相關(guān)人員調(diào)離崗位。還有就是在改造法人班子的組成上，財務(wù)人員也隨領(lǐng)班班子的變化而變化，原來了解情況的人員都已經(jīng)離職，這也是造成固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)資滯后的重要原因。（2）酒店重竣工，輕決算。根據(jù)《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》（財建2002第

394號），建設(shè)單位應(yīng)在項目竣工后3個月內(nèi)完成竣工財務(wù)決算的編制工作。而在實際工作中往往沒有按時完成，主要原因如下：①酒店忽視改造建設(shè)中各項資料的保存，沒有專人負(fù)責(zé)保管資料，甚至有些資料隨著人員的變化都丟失了。造成在編制竣工財務(wù)決算中由于資料不全而無法編制竣工財務(wù)說明書或說明書內(nèi)容不完善。資料不全，注冊會計師就無法進(jìn)行最終的結(jié)算審計，酒店也就無法最終確定轉(zhuǎn)固的金額。②結(jié)算緩慢。酒店改造現(xiàn)場資料整編和結(jié)算人員較少，而且身兼數(shù)職、變動頻繁，再加上涉及的專業(yè)太多，酒店沒有這么多專業(yè)人員，只能請外面的專業(yè)人士幫助審核結(jié)算，而且還不能及時整編和結(jié)算資料，使結(jié)算一拖再拖。③酒店竣工驗收時間較長。一般工程項目的竣工驗收在簽署“工程交工證書”后至少需要一年時間，而竣工財務(wù)決算一般在竣工后3個月才能完成，加上財務(wù)決算上報審批檢查、報批、核準(zhǔn)時間，致使從工程竣工到財務(wù)決算上報審批至少需要一年甚至幾年時間。（3）酒店重經(jīng)營會計核算，輕基本建設(shè)會計制度執(zhí)行。酒店的財務(wù)人員都是一般的管理人員，只懂得財務(wù)本專業(yè)的知識，對于基建方面的專業(yè)知識幾乎從沒有涉及過，所以在結(jié)算時無法快速準(zhǔn)確地進(jìn)行核算。（4）工程進(jìn)度款支付時控制不嚴(yán)格。酒店裝修工程的支付按規(guī)定應(yīng)最多支付到85%，因為酒店工程的安全是第一位的，所以酒店留置的保證金數(shù)額非常大。但有些分包支付時走的人情關(guān)系，個別達(dá)到了99%，年底時分包不可能為了一點尾款而繳納十幾萬的稅金，故分包一個勁地拖著不給開具發(fā)票。造成了酒店結(jié)算時被動的局面。（5）酒店重會計核算電算化投產(chǎn)，輕基本建設(shè)會計信息化。目前酒店的會計核算已經(jīng)實現(xiàn)了電算化，即ERP系統(tǒng)的安裝使用，酒店在管理上也積極探索信息化的現(xiàn)代電子手段，但酒店的許多管理軟件僅僅有工程概、預(yù)算控制、工程計劃管理、形象進(jìn)度模擬、合同管理、進(jìn)度款確認(rèn)等模塊的功能，而對酒店設(shè)備采購費、建筑工程費、安裝工程費的匹配和相對應(yīng)的資產(chǎn)實物管理沒有很好的籌劃，酒店交付使用后轉(zhuǎn)資形成的交付使用資產(chǎn)明細(xì)表仍然靠手工填列，工作效率低，準(zhǔn)確性不高。

三、酒店裝修改造轉(zhuǎn)固問題的解決之道

（一）借款利息核算有誤的解決之道

如果貸款全部用于工程，企業(yè)每個季度末按借款合同與投資公司出具的利息單核對，如果計算無誤，在工程未完工前全部計入在建工程。財務(wù)人員應(yīng)建立工程力學(xué)核算輔助表，及時整編和計算利息。表中要有貸款起始日、終結(jié)日、本金、利率、計算利息日期（以天為單位）。編表人、核對人、主管要在表上簽字核對，做到賬表相符，等年底時按超過部分作納稅調(diào)整，調(diào)整企業(yè)所得稅?？缒甓鹊墓こ淘诿總€季度末按時準(zhǔn)確計提利息，等工程竣工結(jié)算時，統(tǒng)一納稅調(diào)整企業(yè)所得稅。計入在建工程的利息最后全部轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，使資產(chǎn)價值真實完整。

我國稅法規(guī)定：借款有利息的要簽借款合同，寫明借款時間、借款期限、借款利息。支付股東的利率不能超過銀行同期貸款利率。股東利率沒有超過同期銀行貸款利息，計算時間沒有問題，可以全部轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)價值。財務(wù)人員應(yīng)編制歸還利息核對表逐筆登記計提利息的日期、憑證號、歸還日期，特別是歸還利息時要備注歸還的是哪一筆利息，避免以后人員變更時無法解釋清楚利息的來龍去脈。歸還大股東的利息不應(yīng)再計入固定資產(chǎn)原值。根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，雖然大股東為了避稅把減少的利息調(diào)整為減少本金，但雙方已經(jīng)簽過借款合同，并且按出資比例雙方都借款給酒店，沖減本金后雙方比例明顯不對等。所以歸還大股東的利息不能按減少本金核算，而是按減少利息核算。

（二）酒店裝修改造轉(zhuǎn)固滯后的解決之道

轉(zhuǎn)資工作，制度和人都要落到實處，具體做到以下幾方面：

1.要明確酒店管理部門、采購部門、財務(wù)部門的職責(zé)。例如，采購部要保管好所有的采購合同，而且收貨時要做到實物與合同明細(xì)核對，在結(jié)算時合同款、結(jié)算款、已付款、未付款都能和臺賬一致。避免結(jié)算不知道合同金額改變的原因和丟失合同。杜絕互相扯皮現(xiàn)象，落實責(zé)任主體。

2.對酒店裝修完成后使用的資產(chǎn)要進(jìn)行細(xì)分。根據(jù)客房類資產(chǎn)、餐廳類資產(chǎn)、洗衣房類資產(chǎn)、游泳池類資產(chǎn)的基本信息和價值信息，包括設(shè)備名稱、相關(guān)附件、數(shù)量、價值、規(guī)格型號、設(shè)備出廠編號、出廠日期、制造廠家、使用單位、設(shè)備位號、安裝地點等，比如每間客房都有電視、咖啡機(jī)、保險柜，財務(wù)人員要建立明細(xì)臺賬，做到賬實相符。

3.建立資產(chǎn)日常核對制度。酒店資產(chǎn)特別多，很多小而貴，所以要加強(qiáng)酒店實物資產(chǎn)的管理，建立資產(chǎn)日常核對制度，交付方與使用方交接時要對資產(chǎn)明細(xì)表與各項實物資產(chǎn)進(jìn)行逐一核對，簽字確認(rèn)后交財務(wù)部門留底，以備查用。例如，酒店每層電梯口都有裝飾的鑲嵌掛件，雖然尺寸小但金額較大，在投入使用后要逐層核對所有的數(shù)量，建立臺賬后規(guī)定掛件的責(zé)任人，以杜絕丟失現(xiàn)象。

4.實施信息化手段。通過ERP系統(tǒng)將各個部門聯(lián)系起來，所有的信息通過內(nèi)部網(wǎng)讓每個人都能看見。各個部門將自己管轄的概（預(yù)）算、合同管理，通過信息整合，輸入數(shù)據(jù)中心。在結(jié)算時只需要通過計算機(jī)系統(tǒng)就能調(diào)出所有資產(chǎn)金額和數(shù)量、資產(chǎn)的使用部門和保管部門、工程結(jié)算款衣服違法情況，并且系統(tǒng)能提示具體崗位在規(guī)定的時間做規(guī)定的事。例如，設(shè)備基礎(chǔ)土建費、設(shè)備安裝費與設(shè)備的匹配，防腐保溫等多個收益對象的費用分配，設(shè)備類資產(chǎn)設(shè)備名稱、規(guī)格型號、購置費、制造廠家等信息的自動獲取等。

（三）建立和完善固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)資規(guī)章制度

1.領(lǐng)導(dǎo)要重視，相關(guān)人員要全過程參與固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)資的過程。管理者要對酒店設(shè)備管理人員等進(jìn)行竣工決算考核，通過相應(yīng)的措施提供參與者的積極性。

2.對于固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)資的規(guī)定要首先完善與之相關(guān)部門的職責(zé)，尤其是促進(jìn)他們了解固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)資的流程，明確各工作的重大環(huán)境，對于固定資產(chǎn)的重要部分要制定科學(xué)的規(guī)章制度。

3.要詳細(xì)劃分酒店投入使用的資產(chǎn)，主要是關(guān)注資產(chǎn)的性質(zhì)和特點，依據(jù)其資產(chǎn)所在位置進(jìn)行劃分。酒店資產(chǎn)特別多：洗衣房里的洗燙設(shè)備、中餐廳的座椅和廚具、西餐廳的座椅廚具、行政層的電腦、沙發(fā)和餐飲設(shè)備、游泳池還有SPA的設(shè)備等，酒店要根據(jù)資產(chǎn)價值信息登記臺賬，包括名稱、相關(guān)附件、設(shè)備出廠編號、出廠日期、數(shù)量、價值、規(guī)格型號、制造廠家、使用單位、設(shè)備位號、安裝地點等。

（作者單位為瑞華會計師事務(wù)所）

參考文獻(xiàn)

[1] 秦永慶.《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號――固定資產(chǎn)》解析[J].財會周刊（會計），2006 （13）.

[2] 熊年春.《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號――固定資產(chǎn)》講解[J].財會通訊（綜合板），2007 （6）.

篇10

【關(guān)鍵詞】成本控制；房地產(chǎn)項目；凈利潤率；投資估算

引言

近10年來房地產(chǎn)的高速發(fā)展，一方面是得益于我國的城市化進(jìn)程，另一方面則是民眾改善住房消費的強(qiáng)烈要求。但是2003年以來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價上漲過快，導(dǎo)致很多企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人紛紛利用各種資金投資房地產(chǎn)，通過投機(jī)炒房獲取高額利益。房價是事關(guān)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問題，商品房居高不下對經(jīng)濟(jì)發(fā)展及民生絕非好事。會給我國經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和實體經(jīng)濟(jì)競爭力的提升帶來負(fù)面影響。因此，2011年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

在這樣形勢背景下，眼下房地產(chǎn)業(yè)的普遍情況是：量價齊跌，市場萎縮，庫存積壓，持幣觀望氣氛較濃，堅挺的房價開始松動。相較于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)鏈條較長、關(guān)聯(lián)部門較多。房地產(chǎn)行業(yè)的變遷，將使其上下游幾十個相關(guān)行業(yè)受到波及。因此如何合理界定房地產(chǎn)開發(fā)的成本，分析目前房價還有多少下降空間，開發(fā)商的利潤到底有多少，是否存在暴利，特別是現(xiàn)階段房產(chǎn)市場已進(jìn)入調(diào)整期的情況下，做好房地產(chǎn)項目的投資分析攸關(guān)重要。

本文以河南鄭州鄭東新區(qū)一樓盤為例，作項目的投資分析。

1項目概況

1.1樓盤介紹：本項目位于河南鄭州鄭東新區(qū)，總征地面積67434.57m2，總建筑面積109312m2，規(guī)劃住戶544戶，停車位410個，其中地下車位268個，地上142個。未來居住人口2000余人，社區(qū)由小高層和高層圍合而成，共10棟樓。

1.2社區(qū)規(guī)劃布局：社區(qū)規(guī)劃科學(xué)合理，以人為本，高層住宅布置在地塊的北側(cè)，小高層布置在小區(qū)的南面和東面，形成北高南低的建筑布局，有利于住宅采光、通風(fēng)和充分享受小區(qū)的景觀綠地。

1.3環(huán)境景觀：社區(qū)在景觀規(guī)劃上，融合中國博大精深的：“天人合一”景觀設(shè)計理念與國際園林精粹，景觀規(guī)劃主要分為五大區(qū)域：南主入口景觀區(qū)，北人行入口景觀區(qū)，中央水景區(qū)——鳳舞園，健身活動區(qū)——鳳棲園，兒童活動區(qū)——鳳起園；景觀主動線承載了中國古代“龍”文化，以史脈為輔助；在住宅小區(qū)中部自然圍合成一個超過12000平方米的中央私家花園，每幢住宅分別從不同角度面對花園，從容欣賞大自然的美，看云卷云舒和青青園中景致；營造了具有“詩意家園”的品位居住空間。

1.4建筑風(fēng)格：社區(qū)建筑造型采用了純粹的現(xiàn)代主義風(fēng)格，立面設(shè)計遵守“少就是多”的經(jīng)典信條，從功能的實用角度考慮立面的造型；整個外墻花崗巖干掛、從容欣賞景色的觀景電梯、圓潤流暢的弧形陽臺，整個建筑以優(yōu)雅、穩(wěn)重、簡潔、明快的風(fēng)格，在鄭東新區(qū)的住宅建筑群中獨樹一幟、熠熠生輝。

1.5配套：社區(qū)周圍高檔商業(yè)配套完善，文化氛圍濃重，行政事業(yè)單位、高檔居住社區(qū)群集，娛樂休閑設(shè)施齊全；鄭州市第四十七中、北大附中外國語小學(xué)、河南省實驗小學(xué)等40余所大、中、小學(xué)校；全優(yōu)的教育環(huán)境，為孩子成長提供濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，讓孩子一出生就繼承名仕家族的格雅風(fēng)范；熱力頤和醫(yī)院、同仁醫(yī)院等8所大型省內(nèi)外知名醫(yī)院；現(xiàn)代化的城市規(guī)劃，21個城市休閑公園，2條人工運河，擁有CBD各類商業(yè)街繁華高檔設(shè)施。

1.6物業(yè)管理社區(qū)把服務(wù)作為體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)越品質(zhì)的一個重要組成部分，邀請國內(nèi)一流管家——XX物管擔(dān)綱住區(qū)物業(yè)顧問。

2投入與支出

房地產(chǎn)項目的總成本費用一般由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩部分組成。開發(fā)成本是按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的要求有關(guān)成本開支范圍的規(guī)定，以開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，歸集和計算開發(fā)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項費用，包括土地使用權(quán)獲取成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)期間費用。開發(fā)費用是指與開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)無直接關(guān)系，不能計入某個特定開發(fā)產(chǎn)品成本的費用，包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。

下面通過本項目的利潤分析表來具體分析項目的各開發(fā)成本及費用是如何組成，具體每項的成本是多少，費用是多少，在每平方米的造價中的組成。通過數(shù)據(jù)來真實反映房地產(chǎn)項目的獲利現(xiàn)狀。

3投資分析

3.1凈利潤率指標(biāo)

由于投資者不止有一個目標(biāo)，所以選擇的評價指標(biāo)也可以多種多樣，如投資利潤率、投資凈利潤率、資本金利潤率、銷售利潤率、成本利潤率等。而投資凈利潤率最能夠反映項目的真實盈利能力，因為所得稅也是需要考慮的一項費用支出。

本項目的總投資=開發(fā)成本+開發(fā)費用+流轉(zhuǎn)稅金

=34021.4187+8681.5+5181.946=47884.8647（萬元）

故投資凈利潤率=凈利潤÷總投資×100%

=8113.3345÷47884.8647×100%=16.94%

16.94%這就是我們開發(fā)的這個樓盤開發(fā)四年的凈利潤率。

3.2總投資單價組成分析表

4總結(jié)