導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細(xì)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

引言

房地產(chǎn)企業(yè)如何更好的進行自身的成本會計核算工作，將自身的經(jīng)營效果客觀的反應(yīng)出來，不論其企業(yè)自身的發(fā)展，還是對社會、政府及普通消費者均有著非常重要的意義。但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算的過程中仍舊存在一定的問題，嚴(yán)重的制約了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的有效性，因此，全面的實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算常見問題及對策的分析有著較為重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本的組成

1.前期工程費用、土地費用及建設(shè)安裝費用

前期工程費用、土地費用及建設(shè)安裝費用為房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)開發(fā)中前期的主要投入成本，也是房產(chǎn)開發(fā)的主體內(nèi)容，約占到房產(chǎn)開發(fā)總成本的75%以上，其中土地費用為最為關(guān)鍵的費用，其包含有：土地轉(zhuǎn)讓費用、土地征用費用、土地租用費用、出讓地價費用、安置拆遷費用及耕地占用費用等。建筑安裝費用是指房產(chǎn)開發(fā)過程中房產(chǎn)企業(yè)設(shè)備安裝及建筑施工所消耗的費用，主要包含有：材料費、措施費及人工費。前期工程費用為房地產(chǎn)工程開始之前消耗的費用，主要包含有測繪費、勘測費、規(guī)劃費及三通一平費等。

2.管理費用與籌資成本

管理費用為建筑施工過程中現(xiàn)場組織管理所產(chǎn)生的費用，主要包含有：房屋設(shè)備折舊費、修理費及施工人員工資等相關(guān)的費用?；I資成本為房地產(chǎn)企業(yè)為更好的應(yīng)對建筑成本而向銀行貸款產(chǎn)生的費用，例如，貸款利息等。

3.其他相關(guān)費用

其他相關(guān)的費用一般占據(jù)到房產(chǎn)開發(fā)總費用的15%左右，包含有：公共配套費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用等。公共配套費用包括房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種公共配套項目消耗費用，如：學(xué)校、商場、停車場及變電站等。基礎(chǔ)建設(shè)費用包括道路、照明、煤氣、電、水等相關(guān)的費用。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算存在的問題

1.成本核算的對象難以有效確定

房地產(chǎn)企業(yè)只有確定出明確的對象，才能有效的開展成本會計核算工作。但是由于房地產(chǎn)在開發(fā)過程中所含的項目非常多，同時多數(shù)項目具有較大的復(fù)雜性，導(dǎo)致在實際工作開展的過程中出現(xiàn)了劃分過粗、過細(xì)等不確定現(xiàn)象。若劃分的過粗，則不能將房地產(chǎn)開展的實際成本全面的反應(yīng)出來，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制與成本分析。若劃分的過細(xì)則，則房地產(chǎn)開發(fā)過程中很多共同費用需要進行大量的合理分配，增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本會計核算工作量，降低了房地產(chǎn)企業(yè)成本會計核算的效率，增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作的成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身成本，提升自身工作效率是非常不利的。

2.成本費用分配與歸集的規(guī)范性較為欠缺

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則將公共設(shè)施建設(shè)費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、土地費用等成本在歸集的而過程中并沒有給出明確的界定，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計成本核算時在盡心該部分分配與歸集時存在較大的隨意性。其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)重視總成本核算，而忽視成本費用的歸集，這在很大程度上降低了成本資料的完整性與可靠性。第三，因為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本分配的方式較多，導(dǎo)致在具體成本分配時，不能嚴(yán)格的按照成本分配的原則進行，任意轉(zhuǎn)換有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的分?jǐn)偡椒ǎ瑥亩鴮?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露不夠準(zhǔn)確。

3.房地產(chǎn)企業(yè)賬簿的設(shè)置不夠合理

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)存在較為嚴(yán)重的賬簿設(shè)置不夠合理的情況。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的明細(xì)賬目設(shè)置的過于太詳細(xì)，但是預(yù)售賬款在進行設(shè)置時則過于的簡潔，而房產(chǎn)建設(shè)的周期一般均較長，若出現(xiàn)了跨越會計年度進行核算，建筑工程項目則會記錄在幾個賬簿上，這就在很多方面在增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的工作量，降低了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的有效性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進行自身成本控制。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算質(zhì)量的對策

1.明確成本核算的對象

針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象較為模糊的情況，全面的明確出成本核算的對象是非常必要的。在具體的實施過程中，應(yīng)當(dāng)首先充分考慮工程施工的實際情況，全面的考慮：建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑用途、建筑施工隊伍、建筑地點等方面的因素，合理的分配與歸集上述費用，從而確定出費用的具體承擔(dān)者。在進行成本核算的過程中，需全面的按照施工圖中所羅列的單項開發(fā)工程進行核算。若屬于同一種結(jié)構(gòu)類型相同、施工及竣工時間較為相近，則由同一個施工隊伍進行施工的可以將其合并為同一個成本核算的對象。若建筑工程的建設(shè)規(guī)模非常大、建設(shè)工期也比較長，則可以遵循經(jīng)濟責(zé)任制的原則，按照開發(fā)項目區(qū)域進行成本核算對象的確定，從而更好的明確出成本核算的對象。

2.準(zhǔn)確的分配與歸集成本費用

建筑工程在建設(shè)的過程中成本核算的對象往往較為復(fù)雜，涉及的成本核算的對象較多，導(dǎo)致部分成本費用不能直接的歸集到具體的成本核算對象中，需采用一定針對性的方法記性成本費用的分配，從而簡介的實現(xiàn)成本費用的歸集，而不能將成本費用進行隨意分?jǐn)?。如，在進行建筑工程基礎(chǔ)建設(shè)費用核算時應(yīng)采用因果分析方法，按照建筑工程基礎(chǔ)建設(shè)費用產(chǎn)生的原因進行全面合理的分配。其次，在進行公共配套設(shè)施費用的分配與歸集時，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)算的面積或者收益比例進行收益分配。第三，在進行間接費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用及前期工程費的分配與歸集時應(yīng)當(dāng)按照建筑面積進行合理的分?jǐn)偂５谒模谶M行土地拆遷費、征用費等費用的分配與歸集時應(yīng)按照實際占地的面積進行分?jǐn)?，同時在分?jǐn)偟倪^程中還應(yīng)當(dāng)堅持合理公平的原則，從企業(yè)層面出發(fā)，全面的考慮成本核算對象的實際承受能力。

3.科學(xué)合理的設(shè)置會計賬簿與成本核算科目

科學(xué)合理的進行成本項目的劃分，在很大程度上能夠提升工程成本結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性與客觀性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制與成本分析。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的相關(guān)規(guī)定，會計成本核算為房地產(chǎn)企業(yè)的一級科目，在該一級科目下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身管理需要與經(jīng)營特點出發(fā)，確定出合理的成本項目，開展全面的明細(xì)核算。同時在進行成本費用的羅列時，不應(yīng)當(dāng)羅列的太多，對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的次數(shù)較少的成本費用，例如單筆發(fā)生的費用，進行盡量的進行合并，而對于金額較大的同時陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)當(dāng)進行單獨科目的核算。

4.重視建筑項目竣工決算

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計成本核算時，往往僅重視工程決算而在多數(shù)情況下忽視工程項的竣工決算，這在很大程度上是由于影響項目竣工的因素非常多，而導(dǎo)致項目拖延時間較長，因此，為更好的解決上述情況，在具體的實施中，可以采用“預(yù)提費用”的方式將沒有完工的工程的預(yù)算納入到工程成本中，這樣就可以將工程項目預(yù)算按照先前的計劃進行，等到整個建筑工程全部竣工之后，再按照實際的支出進行項目總成本的調(diào)整。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 預(yù)繳稅費 會計處理

一般營業(yè)稅企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與一般營業(yè)稅企業(yè)不同，依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅法實施細(xì)則》第二十八條，其發(fā)生時間應(yīng)為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

一般企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則。而房地產(chǎn)企業(yè)所得稅按照國稅發(fā)〔2009〕31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第八條規(guī)定房地產(chǎn)對預(yù)收款依據(jù)計稅毛利率繳納所得稅。

結(jié)合具體房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)實踐，具體來說：

一、稅費基數(shù)的獲取。

1、房屋以預(yù)收款形式銷售時：

營業(yè)稅（所得稅）納稅基數(shù)＝預(yù)收款期末余額－預(yù)收款期初余額

應(yīng)納稅所得額＝（預(yù)收款期末余額－預(yù)收款期初余額）*適用利潤率

2、部分房屋竣工時：

營業(yè)稅納稅基數(shù)＝主營業(yè)務(wù)收入+預(yù)收款期末余額－預(yù)收款期初余額

應(yīng)納稅所得額＝（預(yù)收款期末余額－預(yù)收款期初余額）*適用利潤率+利潤總額

二、會計核算

在應(yīng)交稅金下設(shè)預(yù)繳營業(yè)稅（預(yù)繳所得稅）、應(yīng)交營業(yè)稅（應(yīng)交所得稅）明細(xì)科目。

1、計提營業(yè)稅金、所得稅時，借記“應(yīng)交稅金－預(yù)繳營業(yè)稅（預(yù)繳所得稅）”，貸記“應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅（應(yīng)交所得稅）”科目。

2、繳納營業(yè)稅金、所得稅時，借記“應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅（應(yīng)交所得稅）”，貸記“銀行存款”科目。

3、收入確認(rèn)、辦理結(jié)算時，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金－預(yù)繳營業(yè)稅”科目。

4、期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時，借記“所得稅”，貸記“應(yīng)交稅金－預(yù)繳所得稅”。

這樣在應(yīng)交稅金的二個明細(xì)科目中分別反映欠繳的稅金和待實現(xiàn)收入后轉(zhuǎn)入損益的預(yù)繳稅金。

三、報表反映

上述會計處理方法，所預(yù)繳稅款在賬面上體現(xiàn)為“應(yīng)交稅金”是負(fù)數(shù)余額。作為應(yīng)交稅金反映在負(fù)債類科目中，使得信息使用者誤以為是企業(yè)“多交了稅費”，不符合會計“明晰性原則”。

同時從會計基本原理權(quán)責(zé)發(fā)生制的角度分析，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均應(yīng)作為當(dāng)期的收入和費用；不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費用。因此預(yù)繳稅費又不能作為一項費用反映在利潤表中。

因此預(yù)繳稅款應(yīng)作為一項資產(chǎn)來反映，預(yù)繳營業(yè)稅金及附加可以列示在“其他流動資產(chǎn)”科目反映，而預(yù)繳所得稅在“遞延所得稅”科目反映。

舉例說明如下（為縮小篇幅，對附加稅費不做舉例說明，金額單位：萬元）：

例：湖州市萬家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)“綠色花苑”項目，于2004年3月開工，整個工程分期開發(fā)，首期于2005年年底交付使用。2004年末，預(yù)收款余額4000萬元，該公司依據(jù)規(guī)定繳納了相關(guān)稅費。2005年首期竣工后，結(jié)轉(zhuǎn)收入6000萬元，利潤總額1500萬元，預(yù)收款年末余額2000萬元。公司適用的營業(yè)稅稅率5%，預(yù)售收入利潤率15%，企業(yè)所得稅稅率25％。則依據(jù)資料應(yīng)編制如下會計分錄：

1、2004年會計處理：

（1）計提應(yīng)繳的營業(yè)稅

營業(yè)稅應(yīng)繳稅額＝4000*5%＝200（萬元）

借：應(yīng)交稅金－預(yù)繳營業(yè)稅200

貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅 200

（2）計提應(yīng)繳納企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額＝4000×15%＝600（萬元）

計提企業(yè)所得稅＝600*25%＝150（萬元）

借：應(yīng)交稅金－預(yù)繳所得稅150

貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得稅150

（3）繳納營業(yè)稅、所得稅

借：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅200

應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得稅 150

貸：銀行存款 350

2、2005年會計處理：

（1）實現(xiàn)收入辦理結(jié)算時

借：預(yù)收賬款4000

銀行存款2000

貸：主營業(yè)務(wù)收入6000

（2）計提應(yīng)繳的營業(yè)稅

營業(yè)稅應(yīng)繳稅額＝（6000+2000－4000））*5%＝200（萬元）

借：應(yīng)交稅金－預(yù)繳營業(yè)稅200

貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅 200

（3）計提應(yīng)繳納企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額＝1500+（2000－4000）*15%＝1200（萬元）

計提企業(yè)所得稅＝1200*25%＝300（萬元）

借：應(yīng)交稅金－預(yù)繳所得稅300

貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得稅300

（4）結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期營業(yè)稅、所得稅

當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入營業(yè)稅額＝6000*5%＝300（萬元）

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加300

貸：應(yīng)交稅金－預(yù)繳營業(yè)稅300

當(dāng)期所得稅費用＝1500*25%＝375（萬元）

借：所得稅 375

貸：應(yīng)交稅金－預(yù)繳所得稅 375

參考文獻：

篇3

0 引言

從整體的房地產(chǎn)市場來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險、盈利性最高的不動產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對商業(yè)類房地產(chǎn)進行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計安排的經(jīng)營活動，可以說是企業(yè)財務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會計技巧，優(yōu)化財務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實際運行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測性，企業(yè)在確定基本納稅方案時，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，投資計劃，進行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動項目，以設(shè)計最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時效性，現(xiàn)階段我國的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強。

1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項檢點行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點問題：

1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對來講，這是一個很高的稅負(fù)比例?；谶@種基本情況，對于稅收籌劃的進行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進行稅收籌劃時常常會發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險。而過高的稅收籌劃風(fēng)險，意味著企業(yè)稅收籌劃活動失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實現(xiàn)預(yù)期的財務(wù)目標(biāo)，還會使企業(yè)面臨稅務(wù)機關(guān)的處罰，甚至可能還會追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。

1.2 企業(yè)會計核算制度不健全制約稅收籌劃實際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對財務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會計核算制度。對于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會計核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計算沖銷會計期內(nèi)的損益等，不健全的會計核算制度，影響企業(yè)真實稅收籌劃效果。

1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識，對負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會經(jīng)濟制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的相關(guān)對策分析

2.1 提高對稅收風(fēng)險因素的防范力度 首先加強對營業(yè)稅納稅風(fēng)險的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營業(yè)稅納稅風(fēng)險主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進行稅負(fù)測算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險。其次加強土地增值稅納稅風(fēng)險防范，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒āＲ虼?，要從這五個方面，加大對土地增值稅納稅風(fēng)險的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。

2.2 及時關(guān)注稅法變動 在實際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅收籌劃方案及時作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因為企業(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計，要以現(xiàn)行國家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財務(wù)運作，降低企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實提高自身的專業(yè)水平，增強實踐經(jīng)驗。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實的理論知識，同時在實際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計時，不斷豐富實踐經(jīng)驗。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進的稅收籌劃設(shè)計方案，提升稅收籌劃設(shè)計的科學(xué)性。

2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機關(guān)。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機關(guān)可以憑借實際操作的經(jīng)驗和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個范圍之內(nèi)進行靈活的操作。同時，稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙嶋H情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的溝通。

篇4

摘要：實務(wù)中對預(yù)售商品房收入計征稅費的會計核算有爭議。本文首先分析三種流行會計處理方法的法理基礎(chǔ)，進而區(qū)分營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅和印花稅等四種主要稅種分別進行闡釋，并針對其會計核算思路給出了明確建議。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售 計征稅費 賬務(wù)處理

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)商）根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對符合一定條件的正在建設(shè)的房屋經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審批取得《商品房預(yù)售許可證》后，將其預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。因該預(yù)售的房屋未完工，開發(fā)商根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實施重大行動，即：商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬未能轉(zhuǎn)移給購買人，故開發(fā)商預(yù)售房屋收取的價款不符合收入確認(rèn)原則，不能將其確認(rèn)為收入。但根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，部分稅收（如營業(yè)稅）的納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生。因此，對該已繳納的稅費在會計處理上如何核算存在一定的爭議，本文對此問題進行探討。

一、實務(wù)中預(yù)售商品房收入計征稅費的會計處理方法

在實務(wù)中，各開發(fā)商對預(yù)售商品房收入計征稅費的會計處理有以下三種方法：

第一種做法為按預(yù)收款計征的營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應(yīng)交稅費”科目的借方（為便于表述，以下均采用新企業(yè)會計準(zhǔn)則下的科目名稱）；收入確認(rèn)、辦理結(jié)算或年末時，確認(rèn)“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”“所得稅費用”，同時沖銷“應(yīng)交稅費”。上述營業(yè)稅及附加的會計處理方法，是根據(jù)財政部會計司1995年12月編輯出版的《會計制度補充規(guī)定及問題解答（第二輯）》第233頁中解答“按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，預(yù)收款時，借記‘銀行存款’科目，貸記‘預(yù)收賬款’科目。按預(yù)收款計算繳納營業(yè)稅，借記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅’科目，貸記‘銀行存款’科目。待轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)的收入實現(xiàn)時，借記‘應(yīng)收賬款’科目，貸記‘經(jīng)營收入’科目；同時，計算應(yīng)交的營業(yè)稅，借記‘經(jīng)營稅金及附加’科目，貸記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅’科目，并將‘預(yù)收賬款’科目轉(zhuǎn)入應(yīng)收賬款’科目”進行處理。此種處理方法似乎符合會計處理的“配比”原則（《企業(yè)會計制度》、新會計準(zhǔn)則均未對此事項作出規(guī)范）。其實，該種處理方法值得商榷。

首先，在新《企業(yè)會計準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中，已沒有“配比”原則之說，現(xiàn)在講的是會計信息質(zhì)量要求，不再講會計核算原則；強調(diào)的是“資產(chǎn)負(fù)債觀”、權(quán)責(zé)發(fā)生制，不再強調(diào)“收入費用觀”、配比性原則。其次，上述會計處理是否有效，尚待探討，因為該補充規(guī)定及問題解答，是對1993年所頒布“兩則”和“兩制”的補充規(guī)定和解答，現(xiàn)該“兩則”和“兩制”的內(nèi)容已大部分作廢；不管是《企業(yè)會計制度》（2001年），還是新企業(yè)會計準(zhǔn)則（2006年版），均未對該事項進行規(guī)范。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，所預(yù)交的稅費在賬表上體現(xiàn)的“應(yīng)交稅費”是紅字或負(fù)數(shù)余額。本來是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定應(yīng)該交納的稅費，卻使信息使用者誤認(rèn)為是企業(yè)“多交了稅費”，因而不符合會計“可理解性”會計信息質(zhì)量要求。

第二種做法為按預(yù)收款計征的營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”“所得稅費用”科目的借方；收入確認(rèn)、辦理結(jié)算或年末時，補計“營業(yè)稅金及附加”“所得稅費用”。上述營業(yè)稅及附加、所得稅的會計處理方法，符合稅收法規(guī)的規(guī)定，能體現(xiàn)會計處理的“權(quán)責(zé)發(fā)生制”記賬基礎(chǔ)。但把不符合收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”計征的稅費確認(rèn)為當(dāng)期費用，減少了所有者權(quán)益，而且人為地割裂了預(yù)售收入、實現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品收入計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結(jié)算所得稅的勾稽關(guān)系，違背了會計處理的“配比”原則。

第三種做法為按預(yù)收款計征的營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過“待攤費用”“遞延稅款”科目核算（該科目只存在于《企業(yè)會計制度》或行業(yè)會計制度條件下）；收入確認(rèn)、辦理結(jié)算或年末時，確認(rèn)“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”“所得稅費用”，同時沖銷“待攤費用”“遞延稅款”科目。上述會計處理方法解決了營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問題，資產(chǎn)負(fù)債表中反映了已預(yù)交的待攤稅費、遞延稅款，利潤表體現(xiàn)了“配比”原則。但是，把計征的營業(yè)稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費用”科目核算，虛增了資產(chǎn)和負(fù)債，與“待攤費用”科目的核算內(nèi)容不相符，且該“待攤費用”“遞延稅款”在新企業(yè)會計準(zhǔn)則中已被取消。

二、預(yù)售商品房收入計征稅費賬務(wù)處理的分析

（一）營業(yè)稅及附加的賬務(wù)處理。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”、《企業(yè)會計準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》第九條“企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進行會計確認(rèn)、計量和報告”和第三十五條“企業(yè)發(fā)生的支出不產(chǎn)生經(jīng)濟利益的，或者即使能夠產(chǎn)生經(jīng)濟利益但不符合或者不再符合資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益”，開發(fā)商預(yù)售商品房收取的預(yù)收款所承擔(dān)的營業(yè)稅納稅義務(wù)，屬于開發(fā)商的現(xiàn)實義務(wù)，是現(xiàn)實發(fā)生的支出，未來不能產(chǎn)生經(jīng)濟利益，未來也不可能退還，不屬于預(yù)交款項性質(zhì)，不符合確認(rèn)為一項資產(chǎn)（比如“遞延所得稅資產(chǎn)”或者“應(yīng)收賬款”）的條件，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為納稅當(dāng)期的費用，故按預(yù)收售房款計征的營業(yè)稅金及附加應(yīng)采用上述第二種做法進行會計處理，記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目借方，進入當(dāng)期損益。

（二）企業(yè)所得稅的賬務(wù)處理。

1.采用應(yīng)付稅款法核算所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定》（[94]財會字第25號）和《企業(yè)會計制度》第一百零七條規(guī)定，應(yīng)付稅款法是將本期稅前會計利潤與應(yīng)納稅所得之間的差異造成的影響納稅的金額直接計入當(dāng)期損益，而不遞延到以后各期，即：企業(yè)不確認(rèn)時間性差異對所得稅的影響金額，按照當(dāng)期計算的應(yīng)交所得稅確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費用。在應(yīng)付稅款法下，當(dāng)期計入損益的所得稅費用等于當(dāng)期應(yīng)繳的所得稅。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額”及《國家稅務(wù)總局關(guān)于的補充通知》（國稅函[2008]1081號）“附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》填報說明”的“第52行‘五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤’第3列‘調(diào)增金額’填報從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人本期取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計利潤率計算的預(yù)計利潤的金額……”，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時，便產(chǎn)生了所得稅的納稅義務(wù)，該義務(wù)屬于開發(fā)商的現(xiàn)實義務(wù)，是現(xiàn)實發(fā)生的支出，不屬于預(yù)交款項性質(zhì)。

鑒于上述情況，在采用應(yīng)付稅款法進行所得稅核算時，按預(yù)收售房款計征的企業(yè)所得稅，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》第九條會計核算的權(quán)責(zé)發(fā)生制記賬基礎(chǔ)，應(yīng)按上述第二種做法進行會計處理，記入“所得稅費用”科目借方，進入當(dāng)期損益。

2.采用納稅影響會計法核算所得稅。根據(jù)《企業(yè)會計制度》第一百零七條規(guī)定，納稅影響會計法，是指企業(yè)確認(rèn)時間性差異對所得稅的影響金額，按照當(dāng)期應(yīng)交所得稅和時間性差異對所得稅影響金額的合計，確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費用的方法。在這種方法下，時間性差異對所得稅的影響金額，遞延和分配到以后各期。不管是債務(wù)法，還是遞延法，利潤表中所得稅費用均應(yīng)含“本期應(yīng)交所得稅、本期發(fā)生或轉(zhuǎn)回的時間性差異所產(chǎn)生的遞延稅款貸項或借項”。根據(jù)前述原因分析，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時產(chǎn)生的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)，屬于開發(fā)商的現(xiàn)實義務(wù)，不屬于預(yù)交款項性質(zhì)，故開發(fā)商在收到預(yù)收售房款年度，其稅前會計利潤（或稅前會計利潤加減發(fā)生的永久性差異后的金額）肯定少于當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，形成可抵減時間性差異。

鑒于上述情況，在采用納稅影響會計法核算所得稅時，按預(yù)收售房款計征的企業(yè)所得稅，應(yīng)按上述第二種做法進行會計處理，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。

3.采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。根據(jù)《〈企業(yè)會計準(zhǔn)則第18號――所得稅〉應(yīng)用指南》第三條規(guī)定，除直接計入所有者權(quán)益的交易或事項產(chǎn)生的遞延所得稅外，利潤表中的所得稅費用由當(dāng)期所得稅和遞延所得稅構(gòu)成，即：所得稅費用（或收益）=當(dāng)期所得稅+遞延所得稅費用（-遞延所得稅收益）。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第18號――所得稅》及《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房收到的預(yù)收款，其計稅基礎(chǔ)等于零，應(yīng)產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)，會計處理為：借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費用”科目。

同時根據(jù)前述原因分析，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時產(chǎn)生的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)，屬于開發(fā)商的現(xiàn)實義務(wù)，不屬于預(yù)交款項性質(zhì)，故開發(fā)商根據(jù)稅法規(guī)定，繳納因預(yù)售商品房收到的預(yù)收款的所得稅，屬于當(dāng)期所得稅，會計處理為：借記“所得稅費用”科目，貸記“應(yīng)交稅費――所得稅”科目。

若無稅率變動，上述兩分錄的金額應(yīng)相等，將上述兩分錄合并為：借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“應(yīng)交稅費――所得稅”科目。

鑒于上述情況，在采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅時，按預(yù)收售房款計征的企業(yè)所得稅，應(yīng)記入“遞延所得稅資產(chǎn)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。

（三）土地增值稅的賬務(wù)處理。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定”，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十四條 “對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案”，以及《財政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》（財會[1995]15號）“四、企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅’科目，貸記‘銀行存款’等科目；待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實現(xiàn)時，再按本規(guī)定第二條第1、2款的規(guī)定進行會計處理；該項目全部竣工，辦理結(jié)算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅’科目，補交的土地增值稅作相反的會計分錄”，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時，不產(chǎn)生土地增值稅的納稅義務(wù)，即使根據(jù)各省地方稅務(wù)機關(guān)自定的規(guī)定應(yīng)對預(yù)售售房款繳納土地增值稅，也屬于預(yù)交稅款性質(zhì)，故應(yīng)采用上述第一種做法進行會計處理，繳納時記入“應(yīng)交稅費”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。

（四）印花稅賬務(wù)處理。根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第七條“應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時貼花”，印花稅屬于行為稅，開發(fā)商應(yīng)于簽訂商品房銷售合同時按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅的標(biāo)準(zhǔn)繳納，并同時直接記入“管理費用”科目借方。故印花稅的繳納與開發(fā)商是期房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，是否收到款項，均無關(guān)系。

三、結(jié)論

綜上所述，開發(fā)商出售經(jīng)審批的符合一定條件的正在建設(shè)的房屋而收取的預(yù)收款，根據(jù)稅法規(guī)定計征的營業(yè)稅金及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅，應(yīng)按以下方法進行賬務(wù)處理：（1）按營業(yè)稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定計征的營業(yè)稅及附加，應(yīng)記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目借方，進入當(dāng)期損益。（2）按企業(yè)所得稅法及相關(guān)規(guī)定計征的企業(yè)所得稅，采用應(yīng)付稅款法時，記入“所得稅費用”科目借方，進入當(dāng)期損益；采用納稅影響會計法時，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表；采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法時，記入“遞延所得稅資產(chǎn)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。（3）按土地增值稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定計征的土地增值稅，應(yīng)記入“應(yīng)交稅費”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。（4）印花稅屬于行為稅，與開發(fā)商預(yù)售商品房收取的預(yù)收款無關(guān)，應(yīng)于簽訂商品房銷售合同時繳納，并直接記入“管理費用”科目借方。X

參考文獻：

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篇5

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會計人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。

（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟業(yè)務(wù)和事項的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內(nèi)部監(jiān)督機制與內(nèi)部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構(gòu)彼此間進行不正當(dāng)?shù)母偁帲蛘呤且恍┳詴嫀熉殬I(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低

總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的自身素質(zhì)并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經(jīng)過會計人員對相關(guān)要素的計量和確認(rèn)后才能生成，必然要對經(jīng)濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會計人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認(rèn)識水平的局限，也可能使計量處的數(shù)據(jù)與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質(zhì)較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理對策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會計法律體系

會計工作的技術(shù)性極強，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會計工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會計信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會計信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財經(jīng)類法規(guī)，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。

（二）強化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制，建立會計信息管理體制

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強化其內(nèi)部管理的會計管理體系，制定內(nèi)部稽查和財務(wù)監(jiān)察制度，加強對內(nèi)部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計機構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強內(nèi)部會計監(jiān)督的真實有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會監(jiān)督機制，提高會計監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊會計師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責(zé)任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務(wù)機關(guān)都要依法加強對房地產(chǎn)行業(yè)的審計監(jiān)督和財務(wù)檢查。各個主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對所屬的會計人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會計人員。

（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會計隊伍

房地產(chǎn)行業(yè)要加強對會計從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強化會計人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對會計人員要進行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會計人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機構(gòu)定期考察。其次，要加強財務(wù)會計人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計算機知識的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會計工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當(dāng)提高會計人員的經(jīng)濟地位，保護其合法權(quán)益。會計人員的工作積極性要充分調(diào)動起來，將其會計職能充分發(fā)揮。

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，會計工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會計工作只有提供可靠的、真實的會計信息才能為經(jīng)濟管理服務(wù)。人們已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真是一個較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。

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篇6

關(guān)鍵詞：我國企業(yè) 期間費用 存在問題 措施

一、管理費用的定義

管理費用是指企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的支 出，其主要包括以下項目：企業(yè)的董事會、行政管理部門以及 企業(yè)其他職能部門在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的費用；應(yīng)該 由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費。 管理費用的明細(xì)項目有：行政管理部門和職能部門人員 工資費用、職能部門所使用的資產(chǎn)維修費、辦公室租金、辦公 用品費、員工差旅費、工會經(jīng)費、社會保險費、勞動保險費、董事會和股東大會費用、企業(yè)聘請會計師事務(wù)所以及律師事務(wù) 所等中介機構(gòu)費、企業(yè)咨詢費用、訴訟費、企業(yè)業(yè)務(wù)招待費、 繳納的房產(chǎn)稅、繳納的車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、礦產(chǎn)資源稅、無形資產(chǎn)攤銷費用、職工教育經(jīng)費、 研究與開發(fā)支出等。

二、我國期間費用管理存在的問題

1.企業(yè)無法對管理費用進行準(zhǔn)確計算

第一，企業(yè)對產(chǎn)品成本有更為嚴(yán)格的要求，為了獲得公司獎勵，實現(xiàn)低成本目標(biāo)，企業(yè)的管理者會將一些本來應(yīng)該劃入產(chǎn)品"生產(chǎn)成本”的費用支出列支為管理費用，不利于準(zhǔn)確核算管理費用。第二，企業(yè)把由日常經(jīng)營和管理活動共同產(chǎn)生的費用一起核算，如排污費、技術(shù)開發(fā)費、財產(chǎn)保險費、礦產(chǎn)資源補償費、檢驗費和訴訟費等，如果完全到管理費用核算不合理，就會造成管理費用核算不準(zhǔn)確。第三，許多企業(yè)管理者缺乏對原材料、成品和半成品等的嚴(yán)格管理，經(jīng)常出現(xiàn)虧損、物品丟失等情況，而且許多產(chǎn)品出現(xiàn)問題也無人過問，這樣造成了企業(yè)資產(chǎn)損失和浪費嚴(yán)重的情況，另一方面，也間接地增加了管理費用，造成管理費用難以確保在會計核算時準(zhǔn)確。

2.企業(yè)對管理費用的處理不嚴(yán)謹(jǐn)。

a.將不應(yīng)該記入管理費用的費用支出記入期間費用 企業(yè)在產(chǎn)品成本上應(yīng)有嚴(yán)格的要求，例如，如果產(chǎn)品的平均生產(chǎn)成本超過一定數(shù)量時，相關(guān)責(zé)任人將被通報批評或記過處分。一些基本的管理者，如車間主任，廠長，將記入“生產(chǎn)成本”的費用記入期間的費用，從而達(dá)到公司或工廠的要求，達(dá)到不受處罰。b.擴大支出范圍，提高財政支出標(biāo)準(zhǔn) 例如將超標(biāo)的業(yè)務(wù)招待費列入管理費用，或者將旅游費用列入銷售費用，擴大折舊攤銷額，縮短攤銷期限等。 c.虛列管理費用 有的員工或者管理者利用職務(wù)之便，將一些不屬于期間費用的支出列入期間費用。例如將高檔消費場所的消費支出記為“管理費用”，或者憑借假發(fā)票報銷費用。這種情況之所以會發(fā)生是由于企業(yè)的內(nèi)部控制有漏洞，使這些人有機可乘。d.用管理費用隱匿銷售收入 并將資金占為己有有的公司存在部分管理者和財務(wù)人員相勾結(jié)，將銷售收人或者其他收入不記做“主營業(yè)務(wù)收入”、“投資收益”或者“營業(yè)外收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”，而是將其記為期間費用，用這部分收入建立“小金庫”或者私自占為己有。

3.差旅費報銷的失范。

企業(yè)亟待提升公司執(zhí)行力，由人事行政部門牽頭落實有關(guān)制度。企業(yè)各個部門對差旅費都有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)限額，并列舉了一些具體的實施細(xì)則和規(guī)定，同時在出差過程中提供了相關(guān)得餐補。但在實際報銷過程中，通過主觀和客觀因素的影響，一些同事在出差過程中列舉了各種原因和特殊情況，讓報銷費用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)定的實際數(shù)額，隨著數(shù)額的增加，差旅費預(yù)算失去控制，它已經(jīng)在一個較高的位置。由于出差人員出差的時間和地點，具體的任務(wù)都由各部門和領(lǐng)導(dǎo)安排，加上財務(wù)部門與各部門缺乏協(xié)調(diào)與配合，使得財務(wù)人員對業(yè)務(wù)的具體情況了解甚少。因此，財務(wù)部門難以對其進行準(zhǔn)確的監(jiān)控和控制，給財務(wù)人員的審核、結(jié)算帶來更多的困難。

三、加強企業(yè)管理費用管控的對策

1.合理劃分收益性支出與資本性支出，明確各自的界限。

我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則》第二十條規(guī)定：“會計核算應(yīng)合理劃分收益性支出與資本性支出。支出與本財政年度有關(guān)的，作為財政支出；每一次支出的效益與若干會計年度有關(guān)，作為資本性支出。我們都知道：利潤=收入-費用。如果一筆款項應(yīng)屬于資本性支出，則視為當(dāng)期的成本支出處理，將低于企業(yè)的資產(chǎn)價值。成本增加，利潤減少。如果一筆款項應(yīng)屬于支出的收益被視為資本支出，將報告給企業(yè)資產(chǎn)價值，使目前的成本降低，從而增加目前的凈收入。因此，合理劃分收入支出和資本支出對企業(yè)和國家的利益都具有十分重要的意義。

2.合理規(guī)范企業(yè)管理費用。

首先，規(guī)范管理費用核算 對現(xiàn)行管理費用的會計核算內(nèi)容的規(guī)范，應(yīng)遵循因果關(guān)系和秩序制約原則。在管理費用中應(yīng)把員工工資作為計算基數(shù)的額外費用，堅持因果關(guān)系將有利于提取和分配結(jié)果符合相應(yīng)費用職工福利費計算的分布；根據(jù)在實際核算的重要性原則，相對較低的利率具體的管理費的計算在實際管理會計成本上有相對較高的利率，按照因果關(guān)系的計算原則，區(qū)分兩者之間，更有利于成本核算管理。例如，在稅收對房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)開發(fā)費、開辦費、財產(chǎn)保險方面進行相關(guān)費用的計算，如計入管理費用的納入“管理費用”，其中包括生產(chǎn)制造成本。其次，嚴(yán)格報銷流程，加大控制力度 對于企業(yè)嚴(yán)格的報銷流程，大家都知道加大力度控制是提高企業(yè)管理效率和節(jié)約成本提高工作質(zhì)量的有效方法之一，對社會的發(fā)展和企業(yè)的進步，企業(yè)報銷的渠道越來越多，而企業(yè)業(yè)務(wù)招待費以及其他娛樂費用逐漸增加，也給企業(yè)提供了更多的以及濫用權(quán)力的相關(guān)人員更多的機會，因此企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的實際情況制定合理的報銷程序規(guī)范，同時企業(yè)的發(fā)展和戰(zhàn)略目標(biāo)也在不斷增加，對每個報銷程序?qū)嵭锌刂?，可有效降低企業(yè)不必要的風(fēng)險和損失，以促進其他相關(guān)部門工作順利開展和運作。再次，強化管理費用控制意識，完善監(jiān)管系統(tǒng) 加強員工的對管理費用的節(jié)制意識是提高企業(yè)的成本控制管理工作效率和工作質(zhì)量的重要基礎(chǔ)，這就需要鼓勵相關(guān)人員建立終身學(xué)習(xí)的意識，提高他們的管理成本控制工作的專業(yè)知識和專業(yè)技能，利用信息技術(shù)的良好管理和成本會計方法的控制，增強他們的責(zé)任感，完善監(jiān)管體系需要完善相關(guān)的規(guī)章制度和建設(shè)監(jiān)理部相關(guān)企業(yè)，提高員工的責(zé)任感。最后，科學(xué)設(shè)置會計科目 管理費用主體應(yīng)根據(jù)市場發(fā)展趨勢的變化來設(shè)置，主體不僅應(yīng)包括檢驗費等內(nèi)容，還應(yīng)合理區(qū)分一些不屬于管理成本的會計內(nèi)容。并且應(yīng)深化公司治理機構(gòu)，公司應(yīng)當(dāng)對公司管理人員的綜合素質(zhì)以及人員配置進行適當(dāng)?shù)墓芸?，加強管理人員的綜合職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力，不能隨意削減公司的治理層級，修補管理機構(gòu)存在的漏洞。

3.提高財務(wù)人員和管理人員的素質(zhì)。

我國目前存在企業(yè)的整體管理水平不高，對會計核算的部門管理不夠重視等問題。而這和企業(yè)的管理者和財務(wù)人員的綜合素質(zhì)有較大的關(guān)系。企業(yè)可以辦理企業(yè)員工崗位培訓(xùn)，進行專業(yè)培訓(xùn)，引進新的會計準(zhǔn)則和有關(guān)會計調(diào)整的會計政策，如利息收入及財務(wù)費用賬戶外匯收益核算內(nèi)容的取消，還建立了一個新的損益賬戶，日常核算可以促進企業(yè)的財務(wù)成本，并在利潤表中反映的新項目，從而實現(xiàn)“收支”信息的獨立反映，克服現(xiàn)行“財務(wù)費用”科目設(shè)置與報表反映存在的弊端，提高會計信息質(zhì)量。

綜上所述，隨著世界經(jīng)濟的高速發(fā)展，企業(yè)的競爭也越來越激烈，企業(yè)想要不斷進步，就需要對管理費用進行嚴(yán)格的管控。在企業(yè)在日常的運營中，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實際情況以及市場的發(fā)展?fàn)顩r，制定出一套適合自己的管理措施，并落實到企業(yè)的各個部門。企業(yè)只有健立健全了管理費用管控系統(tǒng)，才能使管理費用得到有效的管理，從而達(dá)到企業(yè)降低費用，提高利潤的目標(biāo)。

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