導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司工期管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，工程管理，重點(diǎn)，方法

Abstract: the real estate project management real estate company is an important link of product realization, as manufacturing industry product processing, covers product design, manufacturing process, in this process, the design is for market, construction engineering installation is according to the design organize production, thus completing the product manufacturing of the entire process. How to pay special attention to the construction of quality management and control is a real estate company every top priority in the work of the management, this paper is discussed in this paper.

Keywords: real estate, engineering management, mainly, the method

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們對(duì)住房和消費(fèi)的要求越來越高，尤其是在城市中，要在有限的土地上盡可能滿足更多大眾的需要，高層建筑成為解決這一問題的主要途徑，當(dāng)今的大型商場(chǎng)、酒店和住宅都采用高層建筑的方式構(gòu)建。高層建筑整個(gè)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，施工周期較長(zhǎng)，要在安全施工的前提下，完成工程建設(shè)，需要工程施工方提出科學(xué)有效的施工質(zhì)量的管理與控制策略。對(duì)于房地產(chǎn)工程管理不同于大型的政府投資項(xiàng)目和建設(shè)商的自建項(xiàng)目, 房地產(chǎn)的工程管理更是房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。

1規(guī)范管理

管理人員總掛在嘴上的規(guī)范管理，但是實(shí)際執(zhí)行起來比較難了。本文作者還是強(qiáng)調(diào)一定要嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理規(guī)范的要求進(jìn)行規(guī)范的計(jì)劃管理, 成本控制。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說就是要加強(qiáng)計(jì)劃管理和預(yù)算管理。計(jì)劃管理在很多房地產(chǎn)公司比較缺失的, 更多是根據(jù)銷售合同把工程交付日期敲定了, 然后, 項(xiàng)目部就拼命的要求承包方趕工, 結(jié)果到頭來質(zhì)量不好, 進(jìn)度也慢，還要給客戶賠款!所以項(xiàng)目開始時(shí)建設(shè)各方心平氣和的仔細(xì)看看圖紙及現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況制定一個(gè)合理的工期, 然后把計(jì)劃細(xì)化到最基本的三級(jí)執(zhí)行計(jì)劃上, 最后再去和客戶簽合同, 進(jìn)行開工建設(shè), 這樣就對(duì)客戶同時(shí)也對(duì)公司負(fù)責(zé)，這樣信譽(yù)才能上去。對(duì)于嚴(yán)格預(yù)算管理, 在圖紙出來以后要盡快的把工程預(yù)算出來, 以便于以后的成本控制，在發(fā)包中中標(biāo)價(jià)要嚴(yán)格控制在預(yù)算范圍內(nèi), 對(duì)于大型的變更要嚴(yán)格控制。

2在進(jìn)度、質(zhì)量、安全、人文素質(zhì)上要在不同時(shí)間有不同的側(cè)重點(diǎn)

2.1進(jìn)度計(jì)劃的控制措施

進(jìn)度計(jì)劃編制完成后，需要采取措施保證實(shí)際施工按計(jì)劃進(jìn)行，保證進(jìn)度計(jì)劃的措施有：組織措施、合同措施、技術(shù)措施和經(jīng)濟(jì)措施等。

2.11組織措施 組織措施是有效控制進(jìn)度的關(guān)鍵，項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)中應(yīng)設(shè)有專門的工作部門和崗位，專人負(fù)責(zé)進(jìn)度控制工作。進(jìn)度控制的主要工作環(huán)節(jié)包括進(jìn)度目標(biāo)的分析和論證、編制進(jìn)度計(jì)劃、定期跟蹤進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況、采取糾偏措施及時(shí)調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，這些工作任務(wù)和相應(yīng)的管理職能應(yīng)在項(xiàng)目管理組織設(shè)計(jì)的任務(wù)分工表和管理職能分工表中落實(shí)。加強(qiáng)組織措施的辦法有：項(xiàng)目經(jīng)理部從上至下配備能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，明確各個(gè)崗位職責(zé)，建立崗位責(zé)任制，定期組織例會(huì)、專題會(huì)議布置任務(wù)，及時(shí)解決工作中的各種問題，加強(qiáng)內(nèi)部間及與外部的協(xié)調(diào)溝通。

2.12 合同措施 在合同中注明了合同期限和提前或逾期完工的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰措施，合同工期是施工單位完成工程的最后期限，施工方在簽約、制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)要充分考慮各種因素。

2.13 技術(shù)措施 施工組織方案是保證施工能達(dá)到質(zhì)量要求，能安全順利進(jìn)行的保證。在制定、審核方案時(shí)要優(yōu)先選用先進(jìn)的、成熟可行的方案，認(rèn)真優(yōu)化和細(xì)化，盡量減少重復(fù)無效施工和窩工現(xiàn)象，處理好各分部分項(xiàng)工程的施工順序和相互制約關(guān)系，這樣可以節(jié)約工作時(shí)間和成本，在施工前要進(jìn)行圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，嚴(yán)格按方案步驟、規(guī)范要求實(shí)施，才能達(dá)到預(yù)期質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2.14 經(jīng)濟(jì)措施 開發(fā)商和施工企業(yè)的相關(guān)責(zé)任人可以在年初或項(xiàng)目開工時(shí)簽訂責(zé)任狀，編制好進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，然后將計(jì)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn)和實(shí)際進(jìn)度節(jié)點(diǎn)做成對(duì)比表格，按進(jìn)度提前一天或進(jìn)行加分和減分，進(jìn)行量化，待年終或項(xiàng)目完成時(shí)進(jìn)行分?jǐn)?shù)匯總，按責(zé)任狀的獎(jiǎng)懲辦法，進(jìn)度提前的給予獎(jiǎng)勵(lì)，進(jìn)度推后的進(jìn)行懲罰，從項(xiàng)目經(jīng)理到普通職工一起兌現(xiàn)，這樣項(xiàng)目部從上到下每個(gè)人都有進(jìn)度控制意識(shí)，總的進(jìn)度目標(biāo)自然可以保證。

2.2加強(qiáng)施工質(zhì)量管理

2.21建立完善的質(zhì)量管理體系

建立科學(xué)完善的質(zhì)量管理體系，強(qiáng)化管理機(jī)制，引進(jìn)先進(jìn)的質(zhì)量管理模式，并確保建筑施工企業(yè)嚴(yán)格按照質(zhì)量管理制度和規(guī)范、規(guī)程辦事。管理制度包括質(zhì)量責(zé)任制度、技術(shù)復(fù)核制度、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度、施工過程控制制度、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度、質(zhì)量事故報(bào)告和處理制度等。

2.22提高施工企業(yè)和人員法律意識(shí)、質(zhì)量觀念以及技能

施工人員必須樹立建筑施工相關(guān)法律法規(guī)意識(shí)以及質(zhì)量第一、預(yù)防為主的質(zhì)量觀念。并且為員工提供必需的工作條件和培訓(xùn)機(jī)會(huì)，加強(qiáng)施工管理人員的技術(shù)和管理專業(yè)水平的培訓(xùn)，以及對(duì)新技術(shù)新產(chǎn)品的了解掌握，全面提高建筑施工項(xiàng)目質(zhì)量管理相關(guān)人員的整體素質(zhì)，提高施工效率，降低質(zhì)量和安全隱患。

2.23加強(qiáng)材料管理、引進(jìn)新型施工技術(shù)

材料是建筑工程的基礎(chǔ)，必須全方位控制材料質(zhì)量。建立嚴(yán)格的材料管理和質(zhì)量檢驗(yàn)制度，在施工過程中加強(qiáng)材料的監(jiān)控，同時(shí)加強(qiáng)材料的堆放與保管，確保工程實(shí)體的質(zhì)量。建立完善的施工機(jī)械系統(tǒng)，引進(jìn)先進(jìn)、適用的施工新技術(shù)和新工藝，并且應(yīng)用先進(jìn)的集成化、智能化信息統(tǒng)計(jì)技術(shù)，不斷改進(jìn)和提高施工技術(shù)和工藝水平，確保建筑工程質(zhì)量。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本管理 成本控制 優(yōu)化建議

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理要素

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理就是要在保證工期和質(zhì)量滿足要求的情況下，利用組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施、合同措施把成本控制在計(jì)劃范圍內(nèi)，并進(jìn)一步尋求最大程度的成本節(jié)約。施工成本管理的任務(wù)主要包括：成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。

成本預(yù)測(cè)就是根據(jù)成本信息和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，運(yùn)用一定的專門方法，對(duì)未來的成本水平及其可能發(fā)展局勢(shì)做出科學(xué)的估計(jì)。成本計(jì)劃是以貨幣形式編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在計(jì)劃期內(nèi)的生產(chǎn)費(fèi)用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書面方案。成本控制是指在施工過程中，對(duì)影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的各種因素加強(qiáng)管理。成本核算是指按照規(guī)定開支范圍對(duì)施工費(fèi)用進(jìn)行歸集，計(jì)算出施工費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生額，計(jì)算出該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本和單位成本。成本分析是在成本形成過程中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行的對(duì)比評(píng)價(jià)和總結(jié)工作。成本考核是指將成本的實(shí)際指標(biāo)與計(jì)劃、定額、預(yù)算進(jìn)行對(duì)比和考核，評(píng)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃的完成情況和各責(zé)任者的業(yè)績(jī)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本管理基本方法

目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常采用的成本管理方法主要有以下一些：

1.目標(biāo)成本管理的方法

目標(biāo)成本管理法，就是先設(shè)定一個(gè)項(xiàng)目的成本目標(biāo)，然后以此標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本情況進(jìn)行考核的管理方法。目標(biāo)成本的確定既保證了項(xiàng)目的利潤(rùn)，也對(duì)項(xiàng)目的施工工期、項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目水平有積極的影響。其計(jì)算公式可以表述為：

目標(biāo)成本=目標(biāo)售價(jià)一目標(biāo)利潤(rùn)

2.責(zé)任成本管理的方法

責(zé)任成本管理是成本的管理控制任務(wù)落實(shí)到部門或者個(gè)人的一種成本管理辦法。首先房地產(chǎn)公司根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，劃分責(zé)任范圍，也就是劃分由哪些人來負(fù)責(zé)哪些項(xiàng)目的成本，而且將這一責(zé)任的劃分落實(shí)下去，告知各部門或者個(gè)人的成本管理控制目標(biāo)，也就是其責(zé)任目標(biāo)，然后經(jīng)過一定的期限后，對(duì)每部門或者個(gè)人的成本落實(shí)情況，成本責(zé)任范圍進(jìn)行考核，然后將考核結(jié)果反饋給各責(zé)任部門或各責(zé)任人，并且考核的結(jié)果與公司員工的各項(xiàng)績(jī)效考核掛鉤。

除此之外還有動(dòng)態(tài)成本管理的方法、全員成本管理的方法等方法。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在問題

（一）沒有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制

成本管理體系中，項(xiàng)目經(jīng)理享有較大的權(quán)力，在成本管理及項(xiàng)目效益方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商總經(jīng)理負(fù)責(zé)，各業(yè)務(wù)部門主管及管理人員都需有相應(yīng)的責(zé)任、權(quán)利及利益分配等相配套的管理體制加以約束和激勵(lì)。而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目施工項(xiàng)目成本管理體制，在實(shí)際操作過程中，不能很好地將責(zé)權(quán)利三者結(jié)合起來，沒有形成完善的成本管理體系。房地產(chǎn)開發(fā)商總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各部門在成本控制中的業(yè)績(jī)沒有進(jìn)行定期檢查和考評(píng)，缺乏成本、管理責(zé)任制，沒有制訂出一系列規(guī)章制度，更沒有使成本控制的責(zé)任落實(shí)到施工管理的每一個(gè)角落和每一個(gè)人。

（二）項(xiàng)目管理人員經(jīng)濟(jì)觀念不強(qiáng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目部以及工程監(jiān)理公司存在一種現(xiàn)象，管理人員受傳統(tǒng)觀念影響，成本管理意識(shí)不強(qiáng)，即在項(xiàng)目成本管理中，責(zé)任不明確，雖然施工單位、監(jiān)理都配有預(yù)結(jié)算人員，但責(zé)任不落實(shí)，工作不到位，財(cái)務(wù)、材料、合同、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)等部門工作脫節(jié)，有預(yù)算無核算，大部分沒有項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析比較，沒有具體的節(jié)超建議和措施，即使能從結(jié)算上反映項(xiàng)目成本超支，但弄不清超支原因。

（三）建筑成本控制缺乏事前和事中控制

我國(guó)建筑工程項(xiàng)目的成本控制主要是會(huì)計(jì)成本核算控制，會(huì)計(jì)成本核算控制是對(duì)已經(jīng)發(fā)生過的成本進(jìn)行歸集和計(jì)算，實(shí)質(zhì)上是一種事后控制。由于建筑工程的生產(chǎn)過程具有一次性的特點(diǎn)，成本的管理重心應(yīng)當(dāng)移向事前的預(yù)控和事中的過程控制。但很多項(xiàng)目對(duì)成本管理缺乏事前控制和施工過程中的管理，僅僅在項(xiàng)目結(jié)束或進(jìn)行到相當(dāng)階段時(shí)才對(duì)已發(fā)生的成本進(jìn)行核算，聯(lián)系單簽了一大堆，在最后結(jié)算的時(shí)候占到了工程款大部分內(nèi)容，成本控制的效果可想而知。

（四）成本管理制度不健全

很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目雖然配有預(yù)算員，但從事的工作也只是按圖、按現(xiàn)場(chǎng)指令計(jì)算工程量，作為結(jié)算的依據(jù)之一，沒有將成本預(yù)算和成本結(jié)算結(jié)合起來，由于項(xiàng)目沒有階段成本分析，沒有實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本的比較，沒有分部工程成本分解，因此對(duì)項(xiàng)目施工指導(dǎo)意義不大。加上激勵(lì)機(jī)制不健全，獎(jiǎng)罰辦法不落實(shí)，成本節(jié)超與個(gè)人收入不掛鉤，因此項(xiàng)目管理人員對(duì)成本情況并不關(guān)心，不少人根本不知道自己所負(fù)責(zé)工程部分的計(jì)劃成本、預(yù)算成本和實(shí)際成本情況，只要進(jìn)度跟得上，總體感覺都很良好。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段成本管理的優(yōu)化措施

（一）項(xiàng)目立項(xiàng)論證階段

項(xiàng)目立項(xiàng)階段需對(duì)項(xiàng)目發(fā)展成本進(jìn)行客觀、全面、準(zhǔn)確地估算，本階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本。需建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評(píng)價(jià)體系；建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程；制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略；嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。而成本的估算需充分考慮項(xiàng)目的不確定性；同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià)，預(yù)測(cè)新項(xiàng)目初步成本。

要加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理成本管理意識(shí)，圍繞項(xiàng)目成本展開工作，通過預(yù)算資料和管理運(yùn)作中所反饋的各項(xiàng)成本信息有效地抑制各種不合理的支出。要建立和完善項(xiàng)目成本核算的管理體制，沒有成本核算，其它成本分析考核、成本控制、成本計(jì)劃等工作就無從談起。為此，我們特別成立了獨(dú)立的核算部門和審計(jì)部門。定崗定編了數(shù)位有經(jīng)驗(yàn)的預(yù)算員和審計(jì)員。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

要規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容及目標(biāo)。房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，而規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅決定成本，更決定了品質(zhì)、和品牌，所以最新的成本管理思路認(rèn)為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理不僅要具有產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)全過程成本管理的意識(shí)，還應(yīng)具有房地產(chǎn)公司發(fā)展成本管理的宏觀意識(shí)。

（三）項(xiàng)目施工階段

成本管理的基礎(chǔ)工作是加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算的重要依據(jù)。必須健全定額管理、預(yù)算管理、計(jì)量和驗(yàn)收制度以及各種分類賬，按勞動(dòng)定額簽發(fā)施工任務(wù)書。尤其應(yīng)當(dāng)制定與不斷完善房地產(chǎn)公司內(nèi)部的施工定額，因?yàn)檫@是房地產(chǎn)公司加強(qiáng)成本管理與控制成本的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)公司班組成本控制與考核的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。也要加強(qiáng)材料費(fèi)管理，做好材料成本的有效控制，從工期成本控制上提高效益，控制設(shè)計(jì)變更中可控和不可控的因素。

（四）項(xiàng)目營(yíng)銷階段

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，營(yíng)銷費(fèi)用在房地產(chǎn)公司成本支出的占比也越來越大，營(yíng)銷費(fèi)用支出逐年上升。要進(jìn)行預(yù)算管理，從支出管理到預(yù)算管理進(jìn)行蛻變；進(jìn)行分類管理，專款專用，精細(xì)控制項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用合理預(yù)算；進(jìn)行合同管理，執(zhí)行預(yù)算；進(jìn)行支付管理，從根本上杜絕營(yíng)銷費(fèi)用超支。

參考文獻(xiàn)：

[1]Parviz F.Rad.Project estimating and cost management [M]， Management Concepts，2012，

11-25

[2]李興龍.房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段的成本管理[J].中國(guó)住宅設(shè)施，2009，（07）：10-13

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 工程 管理

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)管理的內(nèi)容以及意義

（1）工程管理項(xiàng)目的主要內(nèi)容。項(xiàng)目管理便為建設(shè)開發(fā)部門在實(shí)際的項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行的管理。一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期為在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)期間的一個(gè)非常關(guān)鍵的階段，他集中了對(duì)于每項(xiàng)操作中的基本建設(shè)過程，還包括項(xiàng)目工程管理。對(duì)于工程在建設(shè)期間要做的每項(xiàng)作業(yè)與工作均需進(jìn)行控制、協(xié)調(diào)、指揮以及計(jì)劃，并且還需和市場(chǎng)、社會(huì)等方面做相關(guān)協(xié)調(diào)與聯(lián)絡(luò)等工作。房地產(chǎn)工程管理的非常關(guān)鍵的一些工作主要有工程的竣工驗(yàn)收、質(zhì)量監(jiān)督、配合協(xié)調(diào)以及有關(guān)施工部門進(jìn)行招標(biāo)和整個(gè)工程建設(shè)的進(jìn)行總體設(shè)計(jì)等。

（2）房地產(chǎn)管理的意義。項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容特別的廣泛，其事務(wù)又非常多，其本身具備特別強(qiáng)的技術(shù)性與專業(yè)性，務(wù)必要有效能、有條理、有系統(tǒng)的管理才可以讓整個(gè)工程建設(shè)可以保質(zhì)保量的竣工。但項(xiàng)目管理也為整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵的一項(xiàng)環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)工程管理存在的一系列問題

（1）. 對(duì)施工是否許可缺乏重視

房地產(chǎn)公司在工程項(xiàng)目的管理中缺乏重視力度，忽視了工程管理中的一些重要環(huán)節(jié)。為了顧及公司的自身經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)施工過程的必要程序沒有嚴(yán)格進(jìn)行，因此也使得房地產(chǎn)公司受到了一定的影響，對(duì)社會(huì)和居民也是一種極不負(fù)責(zé)任的行為。一些建筑單位在施工前沒有辦理相關(guān)的施工手續(xù)，也沒有獲得相關(guān)的許可，為了工程的施工進(jìn)度而擅自開始施工。一些房地產(chǎn)公司甚至因相關(guān)制度上的漏電和不完善而選擇跳過一些必要的施工前的手續(xù)，這也使得施工單位在施工過程中因此受到了懲罰，工程被迫停止，導(dǎo)致了施工的進(jìn)度的拖延，施工單位也因此受到了一定金額的罰款。

（2）. 管理的機(jī)制不完善

一些房地產(chǎn)公司在管理的制度上不夠完善，忽視了相關(guān)的一些規(guī)定，主要的原因還是由于自身對(duì)于房地產(chǎn)工程管理的認(rèn)識(shí)和了解不夠深入。一些房地產(chǎn)公司在工程管理過程中沿襲相關(guān)項(xiàng)目的管理模式，由于自身的認(rèn)識(shí)不足，也使得管理制度方面不夠健全，造成了一定的管理影響，施工項(xiàng)目也會(huì)因此保證不了進(jìn)度和成本效益。

（3）. 工程竣工后驗(yàn)收工作不到位

由于傳統(tǒng)觀念上的影響，一些房地產(chǎn)公司對(duì)于工程完工后的處理不夠嚴(yán)格，驗(yàn)收工作缺乏相關(guān)的注重意識(shí)，對(duì)驗(yàn)收工作中的環(huán)節(jié)落實(shí)不夠嚴(yán)謹(jǐn)。為了自身的經(jīng)濟(jì)利益，在驗(yàn)收環(huán)節(jié)上沒有科學(xué)地進(jìn)行管理，也因此導(dǎo)致了驗(yàn)收過后工程項(xiàng)目的結(jié)算缺乏相關(guān)依據(jù)和資料等現(xiàn)象，驗(yàn)收手續(xù)也因此受到了影響，造成工程費(fèi)用交付的拖延。

三、 房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

（1）房地產(chǎn)管理的模式。一是職能制的有關(guān)管理形式：職能制模式為參考其專業(yè)來分工的一種管理形式，把其相應(yīng)的管理職業(yè)分配到這些專業(yè)有關(guān)聯(lián)的職能機(jī)構(gòu)，不一樣的有關(guān)專業(yè)的職能機(jī)構(gòu)在它自身的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)有往其下級(jí)分工和指揮的權(quán)力，并且由此專業(yè)的管理往上級(jí)回報(bào)并承擔(dān)責(zé)任。二為項(xiàng)目經(jīng)理制：此類管理模式為現(xiàn)在進(jìn)行項(xiàng)目管理的一項(xiàng)非常普遍的管理模式。它是根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目分工的有關(guān)原則在總經(jīng)理下安設(shè)單個(gè)或者多個(gè)以項(xiàng)目經(jīng)理為重要領(lǐng)導(dǎo)者的特設(shè)機(jī)構(gòu)，對(duì)于項(xiàng)目的有關(guān)事實(shí)來整個(gè)過程的管理統(tǒng)一。三為工程指揮部：對(duì)于部分非常大型的項(xiàng)目，一般會(huì)應(yīng)用此類管理模式來增強(qiáng)對(duì)于工程實(shí)施的全方位管理。它為項(xiàng)目工程中進(jìn)行管理的相當(dāng)特殊的機(jī)構(gòu)，為由項(xiàng)目的每個(gè)合資方一起來協(xié)商與參與的。

（2）房地產(chǎn)管理方法。要選擇專業(yè)的設(shè)計(jì)單位和勘測(cè)，只有真正優(yōu)秀的工作單位才能夠做好工程建設(shè)的一個(gè)先頭兵，僅有優(yōu)良的勘測(cè)隊(duì)伍才可以真正精準(zhǔn)的定位實(shí)際的土質(zhì)狀況。并且會(huì)參考實(shí)際情況提供恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)依據(jù)，已實(shí)現(xiàn)省時(shí)省料的目的。僅有聘請(qǐng)優(yōu)異的設(shè)計(jì)工作部門，才可以對(duì)房屋做精確的設(shè)計(jì)，把整個(gè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬?yōu)化，降低材料與時(shí)間和費(fèi)用的浪費(fèi)，確保了工程保質(zhì)保量還能高效率的完成。

（3）要選擇素質(zhì)相對(duì)較高的項(xiàng)目經(jīng)理和施工企業(yè)。項(xiàng)目經(jīng)理和施工企業(yè)的個(gè)人素質(zhì)與整個(gè)工程的質(zhì)量以及進(jìn)度都有著密不可分的關(guān)系。如何去選擇需有一些系統(tǒng)的思考與執(zhí)行框架。比方說怎樣去選擇，需要有一個(gè)完善的框架，比方說：進(jìn)行施工的企業(yè)的資質(zhì)、技術(shù)力量、工作業(yè)績(jī)、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、素質(zhì)以及能力，員工的能力和素質(zhì)等等。企業(yè)的施工設(shè)備和技術(shù)等可以進(jìn)一步促使工程可以更快更好的做好此項(xiàng)工作。企業(yè)的誠(chéng)信度也為企業(yè)的聲譽(yù)與技術(shù)的一種認(rèn)可。

（4）要建立合理高效的管理模式。雖然高效的管理模式是一種比較廣泛的管理行為，但是對(duì)其還是可以進(jìn)行比較系統(tǒng)的分類的。例如工程的相關(guān)資料管理、隊(duì)伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲進(jìn)行材料的供應(yīng)，另外需對(duì)于市場(chǎng)上的甲供材作出迅速的調(diào)研，經(jīng)由多類材料的質(zhì)量等多個(gè)方面做區(qū)分與對(duì)比，并挑選適當(dāng)?shù)牟牧弦约皟r(jià)格購(gòu)買，務(wù)必控制好其數(shù)量關(guān)以及質(zhì)量關(guān)，在一定程度上提升其供材的速度，增加整個(gè)施工的進(jìn)展速度，提升整個(gè)工程的工程質(zhì)量，減少工程建設(shè)成本浪費(fèi)。工程隊(duì)伍身為整個(gè)工程進(jìn)行建設(shè)的主體務(wù)必需進(jìn)行有效的管理。

（5）項(xiàng)目管理的模式選擇。對(duì)于任意一類有關(guān)的管理工程模式均為有自己的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)的，需針對(duì)一個(gè)特別的項(xiàng)目作相關(guān)探究與考察，挑選一個(gè)恰當(dāng)?shù)墓こ坦芾硇问绞翘貏e必要的。此時(shí)就需參考項(xiàng)目所處的外在條件以及其特征作出分析與了解，并依據(jù)該項(xiàng)管理形式對(duì)于項(xiàng)目的適應(yīng)程度來確定和明確其是否適合該項(xiàng)項(xiàng)目。

四.施工管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，施工管理主要是對(duì)工程建設(shè)的管理，開發(fā)單位通常委托管理部門進(jìn)行具體的管理，承發(fā)包和管理模式由公司狀況和項(xiàng)目特征決定。常見的建設(shè)項(xiàng)目通常由：分別發(fā)包（平行模式）、GC（總承包模式）、MC（施工管理）、施工與設(shè)計(jì)模式等構(gòu)成。在我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)中，通常由GC和分別發(fā)包組成，可能是施工單位進(jìn)行，也可能是綠化、建筑體系、設(shè)備以及市政管線完成。對(duì)于高檔樓盤或者大型項(xiàng)目，開發(fā)商必須正確分析CM、MC模式進(jìn)行對(duì)應(yīng)的施工管理。MC（施工總承包） 是經(jīng)驗(yàn)豐富或者開發(fā)商聯(lián)合簽訂的協(xié)議，它包含了整個(gè)工程的管理與組織。通常MC不直接參與項(xiàng)目施工，而是對(duì)工程進(jìn)行分包或者招標(biāo)，該模式可以提高施工進(jìn)度，費(fèi)用通常根據(jù)安裝費(fèi)用提取。CM則是由開發(fā)單位委托CM單位，同承包商的身份，通過快速路徑進(jìn)行組織，進(jìn)而不斷進(jìn)行施工管理，很大層面它會(huì)影響設(shè)計(jì)工作，也會(huì)和開發(fā)商訂立合同；它的主要特點(diǎn)是施工和設(shè)計(jì)搭接，保障費(fèi)用會(huì)使企業(yè)承受很大的風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)單位來看，管理模式可以利用不同的管理方式，在對(duì)應(yīng)的成本資源下，用最快的速度謀求高質(zhì)量的項(xiàng)目。為了保障該目標(biāo)，相關(guān)單位必須在進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制中發(fā)揮相應(yīng)的作用，通過資質(zhì)驗(yàn)證、材料質(zhì)量、技術(shù)程序、安全檢查以及有序發(fā)放等相關(guān)措施，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行成本、進(jìn)度、質(zhì)量掌控。由于生產(chǎn)安全直接影響居民安全、社會(huì)穩(wěn)定以及改革發(fā)展等。因此，在房地產(chǎn)工程管理中，必須將安全生產(chǎn)作為重點(diǎn)工作來抓，在中賠重罰的措施下，讓相關(guān)單位遵守“預(yù)防為主，安全第一”的理念，促進(jìn)企業(yè)生存、發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

工程項(xiàng)目的管理控制需要房地產(chǎn)公司在工程的各個(gè)環(huán)節(jié)和工序中認(rèn)真落實(shí)，對(duì)工程的整體信息和資料要認(rèn)真分析，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和顧客需求，在控制好建設(shè)成本和人力的同時(shí)保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量，使房地產(chǎn)公司創(chuàng)造更多的社會(huì)影響力和經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]張敏莉.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃[M].人民交通出版社,2007(1).

篇4

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 工程造價(jià) 控制策略

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一直被認(rèn)為是高利潤(rùn)的，吸引著一大堆的人員進(jìn)入該行業(yè)。然而，任何一個(gè)行業(yè)都會(huì)有飽和的時(shí)候。很多的房地產(chǎn)開發(fā)商卻沒有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，他們大部分都被經(jīng)濟(jì)繁榮蒙蔽了雙眼，迷失了方向，大部分都沒有意識(shí)到經(jīng)濟(jì)繁榮背后隱藏著巨大的危機(jī)。沒有這種危機(jī)感，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為只要能拿到地，就是占有了資源，就有利可圖，就可以賺一大筆錢。這種錯(cuò)誤思想直接促動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商拼命圈地，對(duì)工程如何造價(jià)不關(guān)心，對(duì)造價(jià)管理不重視，普遍存在“重經(jīng)營(yíng)、輕管理，沒有系統(tǒng)的造價(jià)管理理念，沒有對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全過程動(dòng)態(tài)控制”等問題，大部分的企業(yè)把工程造價(jià)當(dāng)作常規(guī)的財(cái)務(wù)成本來控制，缺乏健全的工程造價(jià)管理制度。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)存在的問題

（1）盲目決策失誤多，估算精度不夠

項(xiàng)目建設(shè)全過程都貫穿著工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制，但決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策對(duì)該項(xiàng)目的工程造價(jià)有重大影響，特別是建設(shè)地點(diǎn)的選擇、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、設(shè)備選用、工藝的評(píng)選等方面，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。因此，決策階段直接影響著決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制是否科學(xué)、合理的問題，是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段。投資決策過程，依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，是一個(gè)由淺入深、不斷深化的過程，投資估算的精確度也不同。

（2）招標(biāo)不嚴(yán)謹(jǐn)，造價(jià)不科學(xué)

房地產(chǎn)公司一般采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘呓M織投標(biāo)，是一種有限競(jìng)爭(zhēng)的招標(biāo)方式，它的優(yōu)點(diǎn)是招標(biāo)周期短。但它也具有比較明顯的缺點(diǎn)，比如潛在投標(biāo)人可能被排除在外，圍標(biāo)或串標(biāo)的可能性比較大。還有一些房地產(chǎn)公司采用議標(biāo)，在投標(biāo)人報(bào)完價(jià)后，房地產(chǎn)商再與對(duì)方議價(jià)。這種方式的缺點(diǎn)也是十分明顯的，例如投標(biāo)人在報(bào)價(jià)時(shí)故意虛高，水分很大，他會(huì)留出足夠的利潤(rùn)空間來進(jìn)行。

（3）開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)不夠重視

長(zhǎng)期以來，設(shè)計(jì)院經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)粗糙、設(shè)計(jì)保守，為了趕進(jìn)度各專業(yè)不配套，矛盾重重。有的開發(fā)商完全不按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)，把設(shè)計(jì)費(fèi)壓得很低，或把設(shè)計(jì)周期壓得較短，或使設(shè)計(jì)頻繁變更。許多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)重視不夠，設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量不高。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。這些都給控制工程造價(jià)帶來較大的難度。因此，也使施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。

3 有效控制房地產(chǎn)工程造價(jià)的對(duì)策

（1）確立房地產(chǎn)工程造價(jià)全過程的控制投資意識(shí)

房地產(chǎn)工程一般都周期比較長(zhǎng)，而且受各種外部條件的影響與制約，所以在項(xiàng)目的初始階段難以確定一個(gè)正確的造價(jià)。隨著房地產(chǎn)工程的開展與深入，造價(jià)的估算也越來越趨向合理化。因此，對(duì)于工程造價(jià)的合理確定和有效控制，應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面的問題：

①由于房地產(chǎn)工程這一項(xiàng)目的規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，技術(shù)復(fù)雜，人力、物力、財(cái)力消耗大的特點(diǎn)，所以，為了合理確定造價(jià)，必須在工程全過程中，按照不同階段的特點(diǎn)進(jìn)行多次計(jì)價(jià)，即按建設(shè)程序合理確定不同階段的造價(jià)精度，以充分體現(xiàn)出造價(jià)的合理性。所謂工程造價(jià)的合理確定，就是在建設(shè)程序的各個(gè)階段，合理確定投資估算、概算造價(jià)、預(yù)算造價(jià)、承包合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、竣工決算價(jià)。

②雖然房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過程都要注意工程造價(jià)問題，但是控制的重點(diǎn)應(yīng)該轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段，投資決策以后，控制的重點(diǎn)就要放在設(shè)計(jì)階段。

③我國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目普遍忽視了建設(shè)前期階段的重要性，造價(jià)控制的重點(diǎn)主要放在項(xiàng)目建設(shè)的后期階段甚至在工程結(jié)算階段，因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)工程竣工后投資超額的現(xiàn)象。所以，這一現(xiàn)狀要求我們必須更新觀念，重新認(rèn)識(shí)，總結(jié)出一套完整的工程造價(jià)控制與管理方法。

（2）設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)工程造價(jià)控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是由設(shè)想向現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵階段?？梢詮囊韵聨追矫孢M(jìn)行工程造價(jià)控制：

①在實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理的同時(shí)確定合理的設(shè)計(jì)方案，減少在施工階段重大設(shè)計(jì)變更和方案性變化的發(fā)生。

②在建設(shè)全過程成本控制中，關(guān)鍵在于建設(shè)期的成本確定和控制。

③做好設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理工作，包括：根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和說明進(jìn)行監(jiān)理，協(xié)助業(yè)主審核不同的設(shè)計(jì)方案，以便進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，制定出資金支出的初步估算計(jì)劃，以保證投資能得到最有效的運(yùn)用。

④尋求一次性投資少且經(jīng)濟(jì)性好的設(shè)計(jì)方案算出需要的材料和設(shè)備，以便進(jìn)行成本分析和研究，在投資限額范圍內(nèi)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，從而節(jié)約投資。

（3）計(jì)劃房地產(chǎn)工程造價(jià)時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目策劃階段的造價(jià)控制

控制造價(jià)受多方面因素影響，不是造價(jià)越低就越好，應(yīng)該結(jié)合工程的實(shí)際情況綜合考慮。在建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的作用，是工程造價(jià)控制的重要階段，合理確定和控制造價(jià)對(duì)項(xiàng)目方向的準(zhǔn)確定位、建設(shè)方案優(yōu)化有指導(dǎo)性作用。

參考文獻(xiàn)

[1] 陳城.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工及結(jié)算階段的造價(jià)控制[J].福建建材，2012（06）.

[2] 孫繼全.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制標(biāo)準(zhǔn)的探討[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011（21）.

[3] 陳躍泉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制[J].建筑，2011（08）.

篇5

稅務(wù)稽查、管理對(duì)策

一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和動(dòng)向

目前，我市注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個(gè)，其中××市區(qū)774個(gè)，市直屬企業(yè)144個(gè)。正常運(yùn)行的公司約有60-70家。從調(diào)查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)。

(一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限責(zé)任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國(guó)有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識(shí)較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

(二)市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時(shí)間和項(xiàng)目比較集中。

(三)新項(xiàng)目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項(xiàng)目中，由于開發(fā)成本過高，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價(jià)相對(duì)便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，有賣點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級(jí)市的區(qū)域，謀求進(jìn)一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作及會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

（一）項(xiàng)目運(yùn)作的程序

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)到銷售結(jié)束大致分為三個(gè)階段：

第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)取得計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的正式計(jì)劃書規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工。

第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國(guó)家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購(gòu)買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

（二）會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)：

1、收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng)目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算

（1）開發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用（征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)）；開發(fā)間接費(fèi)用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等）

（2）開發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開發(fā)的自身特點(diǎn)，單位造價(jià)的形成會(huì)出現(xiàn)計(jì)劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開發(fā)成本費(fèi)用高，中后期開發(fā)費(fèi)用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分?jǐn)?，?xiàng)目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財(cái)務(wù)在核算銷售成本時(shí)，項(xiàng)目早期會(huì)出現(xiàn)對(duì)計(jì)劃預(yù)算的開發(fā)成本采取預(yù)提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會(huì)與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財(cái)務(wù)再根據(jù)“工程價(jià)款結(jié)算單”對(duì)預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）稅金的計(jì)算特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計(jì)算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的，月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營(yíng)業(yè)稅及附加，對(duì)出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按規(guī)定交納城建稅和教育費(fèi)附加或房產(chǎn)稅。

2、企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)確定及繳納情況

根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2003】83號(hào)文規(guī)定，采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的成本利潤(rùn)率（不低于15％）計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)在進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長(zhǎng)期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識(shí)的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報(bào)納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報(bào)中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時(shí)反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實(shí)現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識(shí)隱瞞、不肯如實(shí)提供實(shí)際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。如高原房地產(chǎn)公司在3302項(xiàng)目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費(fèi)用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利等費(fèi)用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產(chǎn)公司1996年6月轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給市供熱公司，抵頂了應(yīng)付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營(yíng)業(yè)稅及附加38.6萬元。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報(bào)建，所需資金由開發(fā)商“借給”對(duì)方使用，實(shí)際操作卻有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地的使用權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權(quán)取得部分房屋的所有權(quán)。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點(diǎn)虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價(jià)×銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項(xiàng)目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的單位項(xiàng)目較多，對(duì)口的施工單位、供料商多，項(xiàng)目開發(fā)早期財(cái)務(wù)不能及時(shí)的取得各項(xiàng)目的“工程結(jié)算單”，所以在會(huì)計(jì)核算單位造價(jià)時(shí)往往使用以預(yù)算造價(jià)計(jì)算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員利用這一特點(diǎn)，自行加大早期單位平米的計(jì)劃預(yù)算造價(jià)，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

2、關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機(jī)。

3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營(yíng)成本”。例如冀鹽房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項(xiàng)目開發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營(yíng)成本。

（三）超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對(duì)象中分?jǐn)偨杩罾?。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財(cái)務(wù)處理為將其作為財(cái)務(wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤(rùn)，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國(guó)家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費(fèi)用；同時(shí)往往未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

2、銷售費(fèi)用列支問題

（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算不準(zhǔn)確。

（2）虛增費(fèi)用。由于對(duì)銷售費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤(rùn)。

（3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等明細(xì)科目的賬載金額。

四、檢查的方法和技巧

(一)項(xiàng)目檢查法

以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為檢點(diǎn)。從項(xiàng)目開始到結(jié)束，針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對(duì)開發(fā)周期較長(zhǎng)項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。

(二)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)的收集法

基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項(xiàng)目銷售情況一覽表，通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。

(三)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析法

掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點(diǎn)，為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。

如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價(jià)可以同項(xiàng)目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對(duì)照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價(jià)與實(shí)際合同和實(shí)際支付施工費(fèi)的差額。

開發(fā)成本明細(xì)表同項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、項(xiàng)目銷售情況一覽表對(duì)比，看房產(chǎn)交易費(fèi)、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測(cè)定企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測(cè)算法

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過整體測(cè)算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。

從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為：

（1）各規(guī)費(fèi)支出的依據(jù)和比例土地契稅【土地局按土地評(píng)估價(jià)格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評(píng)估價(jià)格的40％收取】房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門收取的費(fèi)用，大體包括：人防基建費(fèi)【無人防工程的開發(fā)項(xiàng)目。人防辦按房屋售價(jià)的2％收取】、市政建設(shè)配套費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費(fèi)【針對(duì)小規(guī)模插建項(xiàng)目，收費(fèi)局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費(fèi)【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費(fèi)【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費(fèi)【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規(guī)化驗(yàn)收費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶維修基金【房屋價(jià)格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價(jià)為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價(jià)為980-1100元/m2，高層造價(jià)為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價(jià)的75％和25％。

(五)實(shí)地核實(shí)法

針對(duì)房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地盤點(diǎn)、掌握項(xiàng)目建設(shè)及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點(diǎn)。

(六)帳內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合法

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對(duì)于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務(wù)往來頻繁的的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。

(七)對(duì)往來帳戶的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的往來款項(xiàng)較多，一些不易走賬、性質(zhì)相對(duì)模糊的業(yè)務(wù)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員常在往來科目中列支。因此有針對(duì)性的對(duì)“其他應(yīng)收款”“其他應(yīng)收付款”進(jìn)行重點(diǎn)審查，對(duì)往來賬向掛帳時(shí)間長(zhǎng)且金額大的業(yè)務(wù)重點(diǎn)核實(shí)原始憑證、詢問形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問題。例如在對(duì)冀鹽房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應(yīng)收款”中支付職工旅游補(bǔ)助81800元，在“其他應(yīng)付款”中支付鹽務(wù)局90人獎(jiǎng)金分紅1134000.00元，長(zhǎng)期掛帳。經(jīng)核實(shí)企業(yè)未代扣個(gè)人所得稅共計(jì)230193元。

四、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

針對(duì)上述問題，建議采取以下措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對(duì)性

(一)從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以單位項(xiàng)目作為檢查的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

(二)拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。

(三)規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)。由于各行業(yè)情況不同，稅務(wù)檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結(jié)合行業(yè)的特點(diǎn)，規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)，以及取證文書的保管和調(diào)閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務(wù)檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開發(fā)的相關(guān)資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實(shí)做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。

(五)規(guī)范和加強(qiáng)對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動(dòng)零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個(gè)人的特點(diǎn)。稅務(wù)檢查人員應(yīng)首先加強(qiáng)對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買賣人員的相關(guān)資料及交易額，同時(shí)依靠公安及房管部門的配合，加大對(duì)偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時(shí)足額入庫(kù)。

五、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議

(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)管理制度。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對(duì)可售面積的單位預(yù)算造價(jià)的計(jì)算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動(dòng)，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。

(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對(duì)外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。

(三)完善對(duì)預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。通過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對(duì)售樓部加強(qiáng)適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。

(四)爭(zhēng)取多方配合，爭(zhēng)取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對(duì)部分涉稅地?cái)?shù)據(jù)資料做到及時(shí)溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對(duì)性。

篇6

【關(guān)鍵字】 房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 審計(jì) 風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向

集團(tuán)公司在商品房領(lǐng)域，公司開發(fā)了浦東高行、常熟、月浦、信陽(yáng)、紹興和鎮(zhèn)江等多個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目。在保障房領(lǐng)域，公司先后與當(dāng)?shù)卣献鞒薪恿松虾?、揚(yáng)州、慈溪等多個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目。審計(jì)部對(duì)上述項(xiàng)目均開展了包括投資管理審計(jì)在內(nèi)的各項(xiàng)審計(jì)工作。

一、房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀與不足

（一）房地產(chǎn)審計(jì)現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)包括投資管理審計(jì)、負(fù)責(zé)人離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)和績(jī)效考核審計(jì)。其中投資管理審計(jì)是審計(jì)部對(duì)公司房地產(chǎn)開發(fā)類項(xiàng)目專設(shè)的一項(xiàng)審計(jì)。審計(jì)內(nèi)容涵蓋開發(fā)的全部過程，包括項(xiàng)目前期、實(shí)施、竣工驗(yàn)收、銷售、交付使用以及后評(píng)價(jià)等全部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的真實(shí)性、合法性、合規(guī)性，以及開發(fā)項(xiàng)目的收益性、效果性等。審計(jì)部根據(jù)審計(jì)工作計(jì)劃或公司的安排在項(xiàng)目開發(fā)前期、中期或后期任一時(shí)點(diǎn)進(jìn)行審計(jì)；離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)在發(fā)生項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人員離任時(shí)進(jìn)行；績(jī)效考核審計(jì)通常在項(xiàng)目進(jìn)入收尾階段時(shí)進(jìn)行。

目前公司開展房地產(chǎn)審計(jì)的一般工作流程如下：根據(jù)審計(jì)計(jì)劃擬定審計(jì)項(xiàng)目―下達(dá)審計(jì)通知書―擬定審計(jì)方案―組織實(shí)施審計(jì)―交換審計(jì)意見―出具審計(jì)報(bào)告―征求意見并報(bào)送審批―后續(xù)整改跟蹤。主要分為四個(gè)階段，在審計(jì)前期，確定具體的房地產(chǎn)審計(jì)項(xiàng)目及審計(jì)時(shí)間后，安排審計(jì)人員組成審計(jì)組，由審計(jì)組撰寫審計(jì)通知書，并在實(shí)施審計(jì)前通過OA系統(tǒng)送達(dá)被審計(jì)單位。

現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)階段，審計(jì)組進(jìn)場(chǎng)后，與被審計(jì)單位相關(guān)責(zé)任人召開進(jìn)場(chǎng)會(huì)，說明審計(jì)目的和要求，由被審計(jì)單位的負(fù)責(zé)人作情況介紹，并向?qū)徲?jì)組提供真實(shí)、完整的審計(jì)資料。

審計(jì)組完成現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)后，根據(jù)審計(jì)底稿及時(shí)編寫審計(jì)報(bào)告初稿，并報(bào)審計(jì)部負(fù)責(zé)人審核，報(bào)告初稿經(jīng)審核后向被審計(jì)單位初步征求意見，對(duì)存在爭(zhēng)議的地方進(jìn)行初步溝通，需要修正的，補(bǔ)充相關(guān)資料進(jìn)行修訂形成正式報(bào)告。

審計(jì)整改階段，根據(jù)管理者審批后的審計(jì)報(bào)告，對(duì)其中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)送審計(jì)整改通知，限期上報(bào)整改結(jié)果，并由審計(jì)組進(jìn)行整改效果評(píng)價(jià)，對(duì)未整改完畢的問題和風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)跟蹤落實(shí)，必要時(shí)開展后續(xù)審計(jì)。

（二）房地產(chǎn)審計(jì)不足

1.沒有突出重大風(fēng)險(xiǎn)與重點(diǎn)環(huán)節(jié)

目前開展的房地產(chǎn)審計(jì)，基本是依據(jù)開發(fā)流程進(jìn)行的全過程審計(jì)，沒有突出重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。如目前已做的投資管理審計(jì)，是按房地產(chǎn)開發(fā)流程，從拿地―成立項(xiàng)目公司―前期可研、投控―設(shè)計(jì)―報(bào)建―開發(fā)―銷售―清盤，對(duì)各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)逐一進(jìn)行確認(rèn)和評(píng)價(jià)，重點(diǎn)不突出。

2.合理性審計(jì)不夠

目前房地產(chǎn)審計(jì)過程中，更多是關(guān)注于合法性的計(jì)，如項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建是否按照國(guó)家規(guī)定流程進(jìn)行辦理；項(xiàng)目開工建設(shè)前是否按規(guī)定取得各類許可證照；項(xiàng)目預(yù)售前是否達(dá)到預(yù)售條件，是否按時(shí)申報(bào)取得預(yù)售許可證；以及各類后期竣工驗(yàn)收工作、交付工作等是否符合國(guó)家和地方規(guī)定等。而對(duì)于合理性審計(jì)，如項(xiàng)目開發(fā)定位是否準(zhǔn)確、各類成本支出是否合理控制、銷售定價(jià)策略是否合適等，審計(jì)關(guān)注不夠。

3.審計(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)不足

目前審計(jì)工作主要處于確認(rèn)和評(píng)價(jià)階段。既然是評(píng)價(jià)，就要有相應(yīng)的評(píng)價(jià)依據(jù)、相關(guān)業(yè)務(wù)流程的管理制度和體系。而目前公司關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的制度還是幾年前制定的，隨著公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整，部門職責(zé)的重新界定，大部分制度已經(jīng)不適應(yīng)目前公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀。沒有適用的內(nèi)部控制制度，使得在審計(jì)活動(dòng)中，沒有合適的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，客觀上也影響了審計(jì)的質(zhì)量。如對(duì)商品房公司進(jìn)行審計(jì)時(shí)，多次發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目可研信息、投資估算、設(shè)計(jì)概算以及施工圖預(yù)算均未上報(bào)公司備案和審批，表面上是子公司工作不到位，實(shí)際上公司對(duì)此也并無明確的內(nèi)部控制制度要求。再如對(duì)項(xiàng)目公司績(jī)效的考核，公司迄今為止對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司的績(jī)效考核沒有建立考核管理制度，而各項(xiàng)目公司年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)也只在公司下達(dá)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，由房地產(chǎn)分公司在各子公司中進(jìn)行統(tǒng)籌，對(duì)于如何考核沒有約定。從審計(jì)過程看，項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)普遍反映團(tuán)隊(duì)為公司創(chuàng)造了很大的效益，而沒有得到應(yīng)有的回報(bào)，影響士氣。

4.審計(jì)人員知識(shí)經(jīng)驗(yàn)不足

目前審計(jì)部門的員工，由財(cái)務(wù)和預(yù)算人員組成，這種人員構(gòu)成目前從事施工業(yè)務(wù)的審計(jì)可以保證審計(jì)質(zhì)量，而施工業(yè)務(wù)只是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中間的一個(gè)環(huán)節(jié)。進(jìn)行房地產(chǎn)審計(jì)需要審計(jì)人員具備戰(zhàn)略、投資、財(cái)務(wù)、法律、金融、項(xiàng)目報(bào)建、工程管理、成本控制等方面的知識(shí)。這些知識(shí)是目前審計(jì)人員所欠缺的。公司目前進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的時(shí)間較短，開發(fā)項(xiàng)目不多，實(shí)施過的審計(jì)項(xiàng)目也不多，經(jīng)驗(yàn)不足，且主要依據(jù)自身的認(rèn)識(shí)進(jìn)行審計(jì)評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)是否合適，有待商榷。

二、房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)要點(diǎn)

（一）項(xiàng)目公司基本情況

一是調(diào)取向上級(jí)集團(tuán)公司提交的申請(qǐng)報(bào)告以及批復(fù)意見、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、董事會(huì)決議、開發(fā)資質(zhì)文件等資料，查明項(xiàng)目開發(fā)主體是否合法合規(guī)成立，是否滿足項(xiàng)目開發(fā)資質(zhì)要求。二是調(diào)取項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)圖及人力資源狀況，檢查機(jī)構(gòu)是否健全、人員是否滿足開發(fā)需求。三是調(diào)取項(xiàng)目公司各項(xiàng)管理制度，查明公司管理制度是否健全。四是調(diào)取驗(yàn)資報(bào)告等，查明項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金是否按時(shí)、足額、合法到賬。五是調(diào)取開發(fā)地塊初始資料，了解開發(fā)項(xiàng)目情況。

（二）項(xiàng)目投資控制審計(jì)

調(diào)取項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告、投資估算、設(shè)計(jì)概算、開發(fā)成本預(yù)算等相關(guān)資料。檢查項(xiàng)目是否按照規(guī)定執(zhí)行立項(xiàng)程序，檢查項(xiàng)目拿地、項(xiàng)目開發(fā)的可研及市場(chǎng)分析情況；檢查項(xiàng)目開發(fā)決策的科學(xué)性以及決策程序是否符合公司規(guī)定；投資估算是否上報(bào)審核并確定估算指標(biāo)；設(shè)計(jì)定位是否科學(xué)合理，設(shè)計(jì)圖紙是否滿足節(jié)點(diǎn)需求和質(zhì)量要求，設(shè)計(jì)概算是否上報(bào)審批并確定概算控制指標(biāo)以及設(shè)計(jì)變更情況等；開發(fā)成本預(yù)算是否清晰完整并可用，開發(fā)成本列項(xiàng)是否完整可控；檢查三算（估算、概算和預(yù)算），對(duì)比是否具有可比性，是否滿足控制要求。

（三）項(xiàng)目前期開發(fā)審計(jì)

一是調(diào)取土地、報(bào)建和各類開發(fā)證照，如土地證、項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地規(guī)劃許可證、施工許可證等，檢查項(xiàng)目開發(fā)是否按規(guī)定取得相應(yīng)證照，分析取得證照的進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目的影響，檢查項(xiàng)目開發(fā)是否按照證照規(guī)定范圍和批復(fù)時(shí)間進(jìn)行。二是調(diào)閱項(xiàng)目招標(biāo)及合同評(píng)審資料，審查項(xiàng)目是否制定相應(yīng)的招標(biāo)工作計(jì)劃，結(jié)合招標(biāo)資料報(bào)送、招標(biāo)結(jié)果出具、合同簽訂等資料，審核各項(xiàng)招標(biāo)工作是否按期完成。是否依法進(jìn)行招標(biāo)，是否以不合理的條件排斥潛在的投標(biāo)人，是否簽訂書面合同，是否簽訂背離原合同實(shí)質(zhì)的其他協(xié)議，工程是否發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)及資質(zhì)等級(jí)的單位等。整理未按計(jì)劃完成招標(biāo)工作的清單及原因，分析對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響。

（四）開發(fā)過程管理審計(jì)

一是關(guān)注開發(fā)工期、質(zhì)量和安全情況。二是檢查項(xiàng)目開發(fā)的成本控制情況，內(nèi)容包括是否列明開發(fā)成本明細(xì)項(xiàng)目并有相關(guān)依據(jù)，合同是否簽署并有效，成本是否完整清晰，相關(guān)變更、簽證、新增價(jià)格等是否如期、如實(shí)審核。

（五）開發(fā)項(xiàng)目后期審計(jì)

包括地名門牌是否按時(shí)申報(bào)完成、是否存在工程抵押情況、前期物業(yè)的招標(biāo)和合同備案工作以及各類項(xiàng)目驗(yàn)收工作，如建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、衛(wèi)生驗(yàn)收、環(huán)保設(shè)施驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收等；關(guān)注項(xiàng)目竣工交付資料、交付使用許可證辦理情況、大小產(chǎn)證的辦理情況及拖期原因等。

（六）銷售審計(jì)

一是項(xiàng)目是否按節(jié)點(diǎn)取得預(yù)售（現(xiàn)售）許可證并開展銷售工作，預(yù)售價(jià)格是否按節(jié)點(diǎn)報(bào)物價(jià)局審批備案；預(yù)售合同是否按照規(guī)定文本和方式簽訂，預(yù)售備案和抵押登記工作是否按節(jié)點(diǎn)進(jìn)行等。二是關(guān)注銷售計(jì)劃情況及銷售回款情況，調(diào)取銷售計(jì)劃表、銷售表價(jià)和售價(jià)預(yù)測(cè)表等，審查評(píng)估未售房產(chǎn)的未來情況。三是審核項(xiàng)目的年度銷售指標(biāo)及回款指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。

（七）財(cái)務(wù)管理審計(jì)

一是審查項(xiàng)目資金收支情況、進(jìn)行資金流量分析、檢查項(xiàng)目開發(fā)融資情況及利息支出和還款情況。二是檢查項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、各類稅費(fèi)等，分析費(fèi)用開支明細(xì)及金額，測(cè)算土地增值稅清算情況。三是根據(jù)財(cái)務(wù)賬面記錄，分析開發(fā)成本列項(xiàng)的準(zhǔn)確性和合理性，分析往來掛賬的合理性。四是盤點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體收入成本效益情況，分析項(xiàng)目投資收益和資本回報(bào)情況。

（八） 經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行的任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)或離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，除上述事項(xiàng)外，還將確認(rèn)被審計(jì)負(fù)責(zé)人任期內(nèi)銷售及回款指標(biāo)完成情況、任期內(nèi)的收入利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)情況以及任期內(nèi)員工收入情況等。結(jié)合管理狀況對(duì)其任期內(nèi)內(nèi)部控制的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)。

三、房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)強(qiáng)化對(duì)策

（一）加強(qiáng)以增值為目標(biāo)的內(nèi)部審計(jì)

根據(jù)內(nèi)部審計(jì)的定義，內(nèi)部審計(jì)目的在于為企業(yè)（組織）增加價(jià)值和提高運(yùn)營(yíng)效率，通過系統(tǒng)規(guī)范的方法，評(píng)價(jià)并改善風(fēng)險(xiǎn)管理、控制和治理過程的效果，幫助實(shí)現(xiàn)企業(yè)（組織）目標(biāo)。而目前審計(jì)工作主要還處于評(píng)價(jià)的階段，雖然在審計(jì)活動(dòng)中也提出了一些合理的管理建議和意見，但對(duì)增值型計(jì)開展還遠(yuǎn)不夠。如何更好地實(shí)現(xiàn)增值型審計(jì)，一是開展內(nèi)部審計(jì)時(shí)從實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略的高度出發(fā)，在房地產(chǎn)板塊的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)、項(xiàng)目公司法人治理、績(jī)效管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面發(fā)揮更大的作用。二是做好內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)，在審計(jì)活動(dòng)中放低姿態(tài)，以誠(chéng)相待，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的咨詢職能，與被審計(jì)單位共同探討房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，問題產(chǎn)生的原因，共同協(xié)商解決問題的方案，最終出具的審計(jì)報(bào)告才會(huì)有質(zhì)量、有分量，管理決策者可以了解真實(shí)的情況，被審計(jì)單位也樂于接受。實(shí)現(xiàn)與被審計(jì)單位的合作共贏，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)從“我要審”到“要我審”的轉(zhuǎn)變。

（二）建立以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的實(shí)質(zhì)是利用風(fēng)險(xiǎn)管理方法、系統(tǒng)管理和戰(zhàn)略管理理論，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)劃和分析，通過系統(tǒng)、持續(xù)的評(píng)價(jià)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)被審計(jì)單位不同時(shí)期管理的重點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行確認(rèn)，并將審計(jì)資源投入到各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)在審計(jì)項(xiàng)目實(shí)施過程中始終貫穿風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資源配置，從而更有效地為組織提供保證和咨詢作用。對(duì)公司來說，應(yīng)對(duì)前期審計(jì)部所做過的審計(jì)工作、內(nèi)部控制評(píng)價(jià)工作，公司其他職能部門房地產(chǎn)事業(yè)部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)檢查、規(guī)劃和指導(dǎo)過程中發(fā)現(xiàn)的各類情況進(jìn)行總結(jié)，找出房地產(chǎn)開發(fā)過程中重要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)，有針對(duì)性地開展審計(jì)活動(dòng)。

（三）加強(qiáng)投資效果全過程審計(jì)

目前在公司開展的房地產(chǎn)審計(jì)活動(dòng)中，重點(diǎn)是盤點(diǎn)項(xiàng)目公司的開發(fā)成本發(fā)生情況、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)情況、股東回報(bào)情況等。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)，影響投資收益（成本控制）的主要工作大部分發(fā)生在前期，獲取土地的決策，項(xiàng)目開發(fā)主體形式的選擇，開發(fā)產(chǎn)品的定位以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，將決定大部分開發(fā)成本，最終影響投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)情況，這其中大部分內(nèi)容又遠(yuǎn)非目前作為被審計(jì)對(duì)象的項(xiàng)目公司所能控制。未來是否可以將前期投資決策作為審計(jì)的對(duì)象，值得思考。而項(xiàng)目公司作為開發(fā)主體，其內(nèi)部控制是否健全有效，對(duì)于公司管理決策者和上級(jí)單位的決策執(zhí)行是否到位，也可作為審計(jì)重點(diǎn)。

（四）與其他部門聯(lián)動(dòng)開展聯(lián)合審計(jì)

目前在公司開展的其他業(yè)務(wù)類型的審計(jì)活動(dòng)中，多次與其他部門合作，開展聯(lián)合審計(jì)工作，取得了較好的審計(jì)效果。在今后開展房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)時(shí)，可以考慮聯(lián)合其他部門，借助其投資控制、法律事務(wù)、財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目管理等方面的專長(zhǎng)，彌補(bǔ)審計(jì)部現(xiàn)有人員業(yè)務(wù)上與知識(shí)上的短板，共同開展審計(jì)工作，以期達(dá)到更好的審計(jì)效果。

（五）提升審計(jì)人員的知識(shí)技能與水平

房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)的開展，要求審計(jì)人員在知識(shí)儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，具備更高的素質(zhì)和知識(shí)技能。審計(jì)部門應(yīng)通過多種途徑，如對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)、網(wǎng)絡(luò)教育、內(nèi)部培訓(xùn)等，提升審計(jì)人員開展房地產(chǎn)審計(jì)的知識(shí)技能和水平。

如何科學(xué)、合理、有效地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)、揭示風(fēng)險(xiǎn)和有效控制，對(duì)公司審計(jì)部門開展內(nèi)部審計(jì)提出了更高的要求，本文嘗試對(duì)近年從事房地產(chǎn)審計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，希望能對(duì)公司房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)的提升提供借鑒與參考。

參考文獻(xiàn)

[1] 馬紅亮.房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)案例分析[J].中國(guó)內(nèi)部審計(jì)，2012（10）.

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 監(jiān)理 項(xiàng)目管理

1前言

房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，如何開發(fā)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如期將地產(chǎn)交付消費(fèi)者使用，并節(jié)約造價(jià)，以獲取高額利潤(rùn)，均依靠項(xiàng)目管理來實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理顯得尤其重要?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，主要可分為部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理制等四種。本文分析我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題，提出如何改進(jìn)和完善項(xiàng)目管理模式，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。

2項(xiàng)目管理的內(nèi)容和特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容是研究如何高效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制.以適應(yīng)內(nèi)部及外部環(huán)境并使之高效運(yùn)作.使各要素優(yōu)化組合和合理配置，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的均衡性，利用現(xiàn)代化管理技術(shù)和手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)而要求的質(zhì)量、規(guī)定的時(shí)限、批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。管理對(duì)象是項(xiàng)目本身，故項(xiàng)目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行，具有全面性、科學(xué)性和程序性 項(xiàng)目的目標(biāo)界定了項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即“進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用”控制、“合同、信息”管理和組織協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有集合性、相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系，這就說明項(xiàng)目管理具有系統(tǒng)性的特點(diǎn)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，必須對(duì)其特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，認(rèn)真研究并強(qiáng)化管理。對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在3方面，即：

（1）進(jìn)行優(yōu)化組合 即對(duì)投入項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用；

（2）進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，作為優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的重要手段，其基本內(nèi)容是按照項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制各要素，使之在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中合理流動(dòng)，在動(dòng)態(tài)中尋求平衡；

（3）合理高效地利用資源，從而實(shí)現(xiàn)提高項(xiàng)目管理綜合效益，促進(jìn)整體優(yōu)化的目的。

3我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題

（1）業(yè)主方項(xiàng)目管理中的問題由于項(xiàng)目實(shí)施的一次性， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項(xiàng)目公司，使得業(yè)主方自行進(jìn)行項(xiàng)目管理往往存在很大的局限性，項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)。資金短缺，融資能力不足， 建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴(yán)重 由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競(jìng)拍所得，地價(jià)款必須在三個(gè)月內(nèi)支付，且建設(shè)周期長(zhǎng)， 故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款， 貸款額度為6 0% ～7 0% ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴(yán)重。工程發(fā)包多為邀請(qǐng)招標(biāo)，未實(shí)行真正意義上的公開招標(biāo)。因此選擇的施工隊(duì)伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員也是臨時(shí)聘請(qǐng)的施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn)， 沒有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

（2）委托監(jiān)理存在的問題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行時(shí)，存在以下一些問題：權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益，便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂。

建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍， 包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

4房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)施

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30%～40% ，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。

4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括土地開發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等）、建設(shè)階段、租售階段（還可能包括物業(yè)管理階段）。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問上的安排。1）應(yīng)對(duì)參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；2）研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的rA0是不完全相關(guān)的；3）針對(duì)項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控；4）建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國(guó)某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開工到開盤的時(shí)間大大縮短。

在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等同步進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項(xiàng)目都是從研發(fā)到工程，到運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國(guó)各地的眾多項(xiàng)目，從土地中標(biāo)到開始銷售，全部控制在半年以內(nèi)，而大多房地產(chǎn)企業(yè)常常需要1年～2年。

3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先應(yīng)做好組織內(nèi)部的溝通交流。由于大部分的房地產(chǎn)公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項(xiàng)目部之間的交流。

1）職能部門之間的溝通。例如：營(yíng)銷策劃部通過其獲得的市場(chǎng)信息為投資發(fā)展部提供決策支持；財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行觸資，做好資金流的保障工作，同時(shí)控制工程、營(yíng)銷等等費(fèi)用；人力資源部則根據(jù)需要為整個(gè)組織提供人力保障等。

2）應(yīng)做好開發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商之間的溝通對(duì)于工程項(xiàng)目的順利實(shí)施關(guān)于重要。

3）界面溝通管理。當(dāng)能在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理也是至關(guān)重要的。

篇8

關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈成本；房地產(chǎn)開發(fā)公司；成本控制

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：基于供應(yīng)鏈理論的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析——以X房地產(chǎn)開發(fā)公司為例

收錄日期：2012年8月24日

當(dāng)前，無論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場(chǎng)微觀層面來看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場(chǎng)，消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應(yīng)鏈管理理論，運(yùn)用價(jià)值工程的分析工具，提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

（一）供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理（簡(jiǎn)稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)（組織）有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對(duì)成本的考量，無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

（二）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

（一）土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí)，僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。

（二）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：

1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計(jì)手段較落后，工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。

（三）政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。

（四）施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)

1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。

3、在施工過程中，對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

（五）銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

（六）物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

（一）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。（圖1）結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等；開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等；下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

（二）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價(jià)的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

（1）在做土地征用可行性方案論證時(shí)，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間，減少土地款占用的資金利息成本。

（2）運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

（3）規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%～35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%～12%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：

（1）提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

（2）引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽，可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。

（3）引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

（4）運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。

（5）提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（6）推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”，及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時(shí)，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低，對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡，設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制

（1）招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（2）嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí)，嚴(yán)格審核工程變更，從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

（3）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查，減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過程中一項(xiàng)不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。

（4）推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。

（5）組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃，并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間；其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

（1）引入資金成本概念，合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案，在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

（2）嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

（1）物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對(duì)低價(jià)”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

（2）做好備品備件的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用管理，提高實(shí)物使用率，減少物料浪費(fèi)。

（3）提高物業(yè)服務(wù)水平，增加業(yè)主滿意度，從而提高收費(fèi)率，降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

本文從理論方法上構(gòu)建了一種有別于傳統(tǒng)方式的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式。其優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在將供應(yīng)鏈管理思想引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中，能將整個(gè)供應(yīng)鏈條的策劃、設(shè)計(jì)、顧問服務(wù)、施工、材料設(shè)備采購(gòu)、銷售及物業(yè)管理活動(dòng)聯(lián)系起來，在最短的時(shí)間內(nèi)以最低的成本為顧客提供最大的價(jià)值，以贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]許龍.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理體系研究[D].重慶大學(xué)，2004.5.

[2]任夏儀等.目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J].財(cái)會(huì)研究，2008.3.

[3]楊秀凱.房地產(chǎn)企業(yè)全程成本控制的思考與對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)學(xué)習(xí)，2009.1.

[4]王新芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[D].西安科技大學(xué)，2008.

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；問題分析；策略分析

隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)已轉(zhuǎn)入高速發(fā)展的方向。在這樣充滿機(jī)遇也充滿挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)的年代，作為決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)的成本控制，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)只有將其放在中心位置，科學(xué)合理控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。因此，為取得好的收益，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好成本控制管理工作，率先準(zhǔn)確無誤把握宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)及時(shí)機(jī)，并且加以從企業(yè)內(nèi)部著手，通過加強(qiáng)和改進(jìn)內(nèi)部管理工作水準(zhǔn)來提高成本控制能力，將會(huì)為企業(yè)帶來極大地經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制存在問題及分析

1.1 資金鏈風(fēng)險(xiǎn)與成本控制面臨的問題

在成本控制方面，從成本構(gòu)成情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要是工程成本，從成本控制的角度來看，其重心在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一旦確定，其工程概預(yù)算隨之確定。在施工管理過程中，成本只能在工程概預(yù)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行控制，其彈性空間非常有限。無論是總公司，還是分公司，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)及工程概預(yù)算，都是由外部聘的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)完成，這種安排雖有助于公司以較低的成本使用外部資源，但在工程概預(yù)算方面，如果公司過于依賴外聘機(jī)構(gòu)，由于工程概預(yù)算主要依據(jù)通用的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，公司就難以在成本管控政策方面形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。然而，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制并沒有予以識(shí)辨，成本控制與風(fēng)險(xiǎn)管理相互脫節(jié)。

1.2 內(nèi)部控制制度在執(zhí)行層面出現(xiàn)偏差

隨著理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的重視程度不斷提高，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)有內(nèi)部控制框架的基礎(chǔ)上都制定了一套內(nèi)部控制制度體系，然而在實(shí)際執(zhí)行過程中內(nèi)部控制制度與其相對(duì)應(yīng)的效果卻存在較大的偏差，在集團(tuán)公司內(nèi)部不同子公司或分公司之間所采用的組織結(jié)構(gòu)并不完全相同，有時(shí)甚至存在本質(zhì)上的差異，這在一定程度上給集團(tuán)公司加強(qiáng)控制增加了難度。另外公司的組織部門依照職能設(shè)置，不能適應(yīng)新的供應(yīng)鏈管理模式。由于集團(tuán)內(nèi)不同公司對(duì)同一業(yè)務(wù)的處理流程或管理流程不一致，必然導(dǎo)致其內(nèi)部崗位設(shè)置及要求、不同崗位之間的協(xié)調(diào)配合存在較大差異。從內(nèi)部控制的角度來看，各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程的內(nèi)部控制要求、關(guān)鍵控制點(diǎn)的確定，以及企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范都存在很大差異，這對(duì)于提高整體集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)管理效率、降低企業(yè)的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)都有顯著的負(fù)面影響。

1.3 內(nèi)部控制措施與各開發(fā)階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題

房地產(chǎn)企業(yè)在日常管理和控制過程中，信息系統(tǒng)的運(yùn)用并不普遍，企業(yè)的日?？刂拼胧┖头椒ㄟ^于傳統(tǒng)，即使是對(duì)子公司的大部分管理和控制活動(dòng)，也主要依賴于經(jīng)辦個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)判斷，這就導(dǎo)致相同管理和控制活動(dòng)在不同公司、不同部門、甚至同一公司、同一部門的不同經(jīng)辦人員，都可能會(huì)有完全不同的處理方法。在公司內(nèi)部，雖然有不少信息處理系統(tǒng)。但各系統(tǒng)之間并沒有實(shí)現(xiàn)集成，這種情況必然會(huì)極大地降低整個(gè)企業(yè)的管理和控制效率。

房地產(chǎn)企業(yè)在各開發(fā)階段面臨的問題及主要風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：

一是戰(zhàn)略管理階段：項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目地點(diǎn)選擇風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)開發(fā)部的關(guān)系定位不清以及市場(chǎng)運(yùn)作能力不足相關(guān)，該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開發(fā)商主觀上對(duì)市場(chǎng)、開發(fā)成本、租金、售價(jià)、開發(fā)周期及資金籌措等預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

二是前期規(guī)劃階段：土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)、土地拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)；地塊選擇不合理，相關(guān)手續(xù)不完備，無法及時(shí)融資，沒有長(zhǎng)期穩(wěn)定長(zhǎng)效的融資渠道。

三是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)；工程人員與市場(chǎng)有脫節(jié)，對(duì)市場(chǎng)的把握能力尚有欠缺，前期設(shè)計(jì)時(shí)間延誤的原因還在于前期策劃中的營(yíng)銷策劃、開發(fā)及設(shè)計(jì)三條線銜接不暢，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)部門缺乏專業(yè)的技術(shù)人員，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中可能出現(xiàn)的問題和成本在事先沒有監(jiān)控機(jī)制，也無法建立產(chǎn)品研發(fā)方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

四是工程管理階段：承包合同風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)等。項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)無法積累傳遞，市場(chǎng)的需求不能很快反映到工程部門，工程質(zhì)量的控制主要由監(jiān)理公司負(fù)責(zé)，但監(jiān)理公司的抽查工作對(duì)工程質(zhì)量控制不夠嚴(yán)格。

五是銷售階段：銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)等；客戶服務(wù)中心定位不清楚，營(yíng)銷策劃部對(duì)市場(chǎng)預(yù)期存在偏差，開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)不符合市場(chǎng)消費(fèi)需求。

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制策略分析

近年來，有關(guān)企業(yè)內(nèi)部控制的理論成果不斷涌現(xiàn)。其中，基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的企業(yè)內(nèi)部控制因其科學(xué)性和執(zhí)行性強(qiáng)等特點(diǎn)而日益受到人們的重視。因此，本文針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制過程中存在的問題，基于風(fēng)險(xiǎn)管理的視角對(duì)完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制提供建議和幫助。

2.1 建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)其面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)內(nèi)部控制體系應(yīng)當(dāng)關(guān)注其隨時(shí)面臨的來自市場(chǎng)內(nèi)外的各種風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)其面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部門，搜集來自市場(chǎng)、企業(yè)內(nèi)部（包括財(cái)務(wù)部門在內(nèi)的各個(gè)職能部門）的信息，專司風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建與完善。再者，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)內(nèi)部實(shí)際以及市場(chǎng)變化，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，并在實(shí)際執(zhí)行過程中對(duì)該指標(biāo)體系予以不斷的補(bǔ)充和完善，以期更加完美地監(jiān)測(cè)各種風(fēng)險(xiǎn)信息。

2.2 制定各階段成本控制措施，提高內(nèi)部控制的執(zhí)行力

一是戰(zhàn)略研究階段成本控制：對(duì)企業(yè)而言，戰(zhàn)略研究主要是為確定企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)而開展的活動(dòng)，其效果在短期內(nèi)很難衡量，由此戰(zhàn)略研究階段的工作主要取決于團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和公司高層的重視程度，同時(shí)也需要市場(chǎng)、工程等相關(guān)專業(yè)部門的共同參與；

二是前期規(guī)劃階段成本控制：由于前期規(guī)劃是一個(gè)系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作，在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)具有豐富專業(yè)知識(shí)和行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30%，對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間。前期開發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3%左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別，企業(yè)應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)，確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開發(fā)利益。建筑安裝工程造價(jià)成本建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的一半以上，企業(yè)需要分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況，確定產(chǎn)品的市場(chǎng)定位。

三是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制：設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上，在此階段，成本控制人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切配合，可取得事半功倍的效果。通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計(jì)任務(wù)書方案設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審。在設(shè)計(jì)任務(wù)書中，把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。及時(shí)組織圖紙會(huì)審，從設(shè)計(jì)、工程、銷售等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性分析，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，增強(qiáng)事前控制的力度。

四是工程管理階段成本控制：由于外部環(huán)境的不確定性，開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算編制不可避免地與現(xiàn)實(shí)情況產(chǎn)生偏差。因而工程管理階段需要同時(shí)從事前、事中、事后進(jìn)行成本控制。事前控制即在設(shè)計(jì)時(shí)細(xì)化圖紙并注意施工的可操作性，招標(biāo)時(shí)明確招標(biāo)的內(nèi)容、范圍及搭接部分的關(guān)系，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或重疊工程。事中控制即發(fā)生變更時(shí)，施工前估價(jià)，施工后確認(rèn)，一事一簽證，內(nèi)容明確，范圍清楚。發(fā)生變更要及時(shí)處理，必須有開發(fā)商、監(jiān)理、施工方的三方簽字方能認(rèn)可，事后控制即對(duì)已發(fā)生的變更分析原因，尋找可以避免或減少變更的控制方法，為以后的項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)。

五是市場(chǎng)營(yíng)銷階段成本控制：市場(chǎng)營(yíng)銷階段的成本并不是簡(jiǎn)單地以成本節(jié)約為目標(biāo)，應(yīng)同時(shí)考慮當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，在行情下滑時(shí)，節(jié)約營(yíng)銷費(fèi)用，可能是進(jìn)一步降低市場(chǎng)銷售份額，在行情向好時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用應(yīng)達(dá)到適當(dāng)控制。所以市場(chǎng)營(yíng)銷階段的成本都必須與市場(chǎng)營(yíng)銷策劃部門和人員的職責(zé)或成效相聯(lián)系，即要杜絕不必然的成本開支，也不影響市場(chǎng)銷售。

3 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

內(nèi)部控制應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的具體情況，解決企業(yè)的關(guān)鍵問題，對(duì)房地產(chǎn)公司來說，宏觀的大環(huán)境，開發(fā)產(chǎn)品的周期性、資金管理、籌融資政策等因素影響很大，因此內(nèi)部控制設(shè)計(jì)需要具備一定的靈活性，內(nèi)部控制制度應(yīng)能夠不斷調(diào)整，以使公司更好的適應(yīng)不同環(huán)境的要素。

內(nèi)部控制覆蓋了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面，在以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向的控制下，應(yīng)以各階段的成本控制、各環(huán)節(jié)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)為重點(diǎn)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)組織結(jié)構(gòu)、流程設(shè)計(jì)以及企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，以求實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制在風(fēng)險(xiǎn)防范、提高資本運(yùn)營(yíng)和管理效益方面的目標(biāo)。

基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的內(nèi)部控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)并識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制有著顯著的作用。因此，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題，從風(fēng)險(xiǎn)管理的視角提供改善內(nèi)部控制的建議，有利于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的完善和有效運(yùn)行。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，成本控制作為發(fā)現(xiàn)并保證預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要手段，將在未來的項(xiàng)目開發(fā)管理中發(fā)揮著越來越重要的作用。

參考文獻(xiàn)

篇10

好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)周期性較長(zhǎng)且較為復(fù)雜

的工程，需要做好項(xiàng)目工程管理才能逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)和諧的統(tǒng)

一。本文分析了房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及其規(guī)劃。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；規(guī)劃研究

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義在于對(duì)建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進(jìn)

行監(jiān)督與控制，使其嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工。項(xiàng)目工程管理不僅

僅能對(duì)建筑施工單位施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，還能對(duì)施工工期進(jìn)行宏觀的控制，在保

證施工質(zhì)量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

目工程管理主要包含了4個(gè)方面，即項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管

理與項(xiàng)目安全管理。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，

提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理，能夠有效

促進(jìn)房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)及施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，保證施工質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房

地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。

3、在實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工

方案與技術(shù)也存在一定的差異。如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理作為宏觀的調(diào)

控手段，不僅會(huì)降低施工的質(zhì)量，也會(huì)延長(zhǎng)施工工期，不利于房地產(chǎn)公司獲得最

大的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理要點(diǎn)

1、重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)該十分重視這一

重要環(huán)節(jié)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保（持）證自己所開發(fā)的產(chǎn)品

適應(yīng)市場(chǎng)需要，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)能力,就必須具有超前意識(shí)。所謂超前意識(shí),就是

要從高起點(diǎn)起步,充分考慮人們對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境要求的不斷變化,要從房

屋的使用功能、項(xiàng)目的合理布局、建設(shè)造型、建設(shè)材料的選用、室外環(huán)境的布置、

開發(fā)項(xiàng)目的安全舒適程度等多方面考慮。因?yàn)?一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè),需要

幾年的時(shí)間,但其使用周期卻長(zhǎng)達(dá)幾十年,甚至上百年?？茖W(xué)的發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步、

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、生活水平的提高,使購(gòu)房人對(duì)居住和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求不可能停

留在原有的水平上。作為房地產(chǎn),亦稱不動(dòng)產(chǎn),水電氣等配套設(shè)施、安全防范設(shè)施

設(shè)備、綠化布置方案、消防設(shè)施設(shè)備的配置、垃圾處理方式等諸多細(xì)節(jié)均要考慮

周全。總之,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)該請(qǐng)諸多方面的專家,當(dāng)然也應(yīng)該包

括物業(yè)管理方面的專家,從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和國(guó)家

有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求等多方面,科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)出適合市場(chǎng)需求的合格項(xiàng)

目。

2、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理

建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為

完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包

合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個(gè)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、

企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)

量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的

施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

3、加強(qiáng)施工階段的質(zhì)量控制

明確質(zhì)量目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)

略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān),同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。

因此,項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過低,會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來傷

害,失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過高會(huì)造成投入成本加大,綜合開發(fā)績(jī)效降低。那么,如何

準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)?首先,要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析,要樹立開發(fā)項(xiàng)目

全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本,減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)

防成本,大力降低事故成本。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理

施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的

索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是進(jìn)度計(jì)劃變

更、設(shè)計(jì)變更、工程項(xiàng)目變更和施工條件變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在于開發(fā)商，應(yīng)

建立有關(guān)工程簽證的管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)和

分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕虛假不實(shí)的簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的準(zhǔn)確，

首先要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性；其次，對(duì)簽證的描述要求準(zhǔn)確，要求隱蔽簽

證要以圖紙為依據(jù)，并且標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量的完成情況，若被

隱蔽部位的工程量不能在圖紙上確定，還要標(biāo)明幾何尺寸及附上簡(jiǎn)圖。對(duì)施工圖

以外的簽證，必須寫明事由、時(shí)間、地點(diǎn)、原始數(shù)據(jù)或幾何尺寸及照片資料等，

不允許籠統(tǒng)地簽注工程造價(jià)和工程量。在簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，

審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額與有關(guān)規(guī)定，不得隨意變通。同時(shí)要加強(qiáng)預(yù)見性，和盡

量減少簽證發(fā)生。

三、規(guī)劃管理

規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)

計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制

和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃

管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是

“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理

系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息

系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通

過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平，要做的具體工作包含

以下幾點(diǎn)：

1、開發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中

輸入要件，在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚?/p>

的控制方式進(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

2、規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中

自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向

GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應(yīng)該盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員原有工作習(xí)

慣的改變，可以只對(duì)需要計(jì)算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這

些圖層時(shí)，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他要素包括一些修飾性的圖

素可以放寬要求。

3、提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都使用

AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、

地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃

設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以

使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

4、通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來的設(shè)計(jì)

方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與

地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時(shí)可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、

比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與規(guī)劃是一項(xiàng)極為復(fù)雜，卻十分嚴(yán)重的

工作。因此，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,才能完成項(xiàng)目,

并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)