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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資模式 運營管理

一、引言

企業(yè)融資是企業(yè)以自身主體進行資金融通，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資金供求的平衡狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)融資問題是企業(yè)發(fā)展的主要生命線，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理都是圍繞房地產(chǎn)及其項目融資進行的。總體上說，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為傳統(tǒng)融資方式（銀行貸款、股權(quán)融資等）與新興融資方式（信托計劃、投資基金等）兩種類別，不同融資方式在融資成本、風險、項目規(guī)模等方面有著不同適應條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征

（一）較多依賴外源性融資

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展是一個融資、發(fā)展、再融資、在發(fā)展的過程，企業(yè)生產(chǎn)活動需要籌集項目建設(shè)資金，其具體融資方式的選擇關(guān)系到企業(yè)融資成本選擇與負債結(jié)構(gòu)、可實現(xiàn)收益等。作為非金融企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方向主要分為兩種：一是內(nèi)源性融資，即利用本企業(yè)長期積累的自有資金或可供使用資產(chǎn)進行再投資活動；二是外源性融資，即主要依賴外部資金或投資的供給滿足企業(yè)對資金的基本需要，如將投資者資金轉(zhuǎn)變?yōu)楣竟煞莸墓蓹?quán)融資形式。房地產(chǎn)企業(yè)從事行業(yè)性質(zhì)決定了企業(yè)資金密集型生產(chǎn)的基本定位，企業(yè)自有資金難以滿足企業(yè)對大規(guī)模、長期資金的需求狀況，以自有資金為基礎(chǔ)實現(xiàn)企業(yè)資金融通是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)管理活動的基本條件。

（二）以土地與房產(chǎn)抵押為條件

房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以房地產(chǎn)企業(yè)自身為融通主體，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的特點及企業(yè)未來發(fā)展預測，采取適當?shù)姆绞脚c渠道籌集資金、合理組織與安排企業(yè)對資金的供應。房地產(chǎn)企業(yè)融資行為有直接融資與間接融資兩種，間接融資方式就是通過向金融機構(gòu)（銀行）間接貸款進行的融資活動，這種融資活動中作為直接借款人的房地產(chǎn)公司與作為直接貸款人的投資者之間不存在業(yè)務往來，而是借助中介機構(gòu)媒介作用進行；直接融資就是指房地產(chǎn)公司作為直接借款人向作為投資者的直接貸款人進行的融通活動。房地產(chǎn)企業(yè)的上述融資活動都需要以土地、房產(chǎn)作為擔保物進行借貸或資金融通的條件。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式及其運營中存在的問題

（一）房地產(chǎn)信托融資

在國際范圍內(nèi)，房地產(chǎn)信托融資也被稱為房地產(chǎn)投資信托基金。在我國房地產(chǎn)信托融資是指“信托+銀行”的融資方式。基礎(chǔ)建設(shè)投資信托是目前我國規(guī)模最大的一種信托方式，基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)周期較長，對資金的需求量大，其目的是為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供項目實施資金支持。其遵循的基本流程是：房地產(chǎn)企業(yè)充分表達項目建設(shè)融資需求，并針對項目實施制定出可行性分析報告，擬定資金信托文件等，然后由相關(guān)機構(gòu)進行信托推介，最終成立信托計劃，將資金投入項目運作中去。當前房地產(chǎn)信托也存在諸多問題，信托機構(gòu)監(jiān)管不到位，導致不合規(guī)活動難以得到有效抑制；信托機構(gòu)管理經(jīng)營不到位問題也十分突出。

（二）股權(quán)融資

股權(quán)融資方式是以企業(yè)增加新股東的方式融進股本，獲取企業(yè)生產(chǎn)活動需要的長期穩(wěn)定資金，與債權(quán)融資相比，股東收益與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收益密切相關(guān)，同時企業(yè)自身不需要承擔還本付息的責任。股權(quán)融資具有資金使用長期性、不可逆性、無負擔性等特征，當前上市融通資金成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資途徑，股權(quán)融入資金是企業(yè)股本的一部分，不僅可以用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，同時也能夠進行相應的投資等活動。但上市融資的缺陷也十分明顯，從長遠看，不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求；同時上市融資的市場準入門檻較高，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)很難以實現(xiàn)上市融資；證券市場的運行規(guī)律使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨上市資金周轉(zhuǎn)等問題。

（三）債券融資

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資比重較小，國家對債券發(fā)行主體的資格要求、債券市場規(guī)模等限制了房地產(chǎn)企業(yè)債券融資的可能性，同時，債券融資對企業(yè)的資產(chǎn)負債率、資本金狀況及其擔保要求等都嚴格規(guī)定。

四、有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的運營管理策略

（一）多元化融資方式互為補充，實現(xiàn)集約化融資

當前房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式難以實現(xiàn)的主要原因還在于企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，市場競爭力較低，抵御風險的能力不足等。房地產(chǎn)企業(yè)要以提升企業(yè)自身競爭實力為基礎(chǔ)，在綜合分析企業(yè)的經(jīng)營管理狀況與未來發(fā)展規(guī)劃的前提下，以多元化融資方式互為補充，實現(xiàn)企業(yè)整體融資水平的提升。以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式為契機，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)集約化融資目標，進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)融資管理成效。

（二）規(guī)范金融市場環(huán)境，提高金融工具創(chuàng)新力度

完善金融市場各項監(jiān)管法律法規(guī)，加強金融市場的監(jiān)管力度，是提升企業(yè)融資效率的關(guān)鍵因素。當前房地產(chǎn)企業(yè)融資工具明顯不足，適用于房地產(chǎn)企業(yè)特性的融資工具創(chuàng)新力度不夠，如抵押、按揭等原始企業(yè)貸款方式依然是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特性及投資者的投資偏好設(shè)計出多樣化的金融融資工具，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑，是提升我國房地產(chǎn)企業(yè)融資效率的現(xiàn)實選擇。

五、小結(jié)

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，工資工具不足，在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。以企業(yè)集約化融資為目標，積極創(chuàng)新融資工具，實現(xiàn)多元化融資方式互補機制，有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

參考文獻

[1]郝智慧，邵四華.我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式比較研究[J].中國房地產(chǎn)金融，2009（12）.

[2]姜永銘.房地產(chǎn)企業(yè)融資外部化研究[J].技術(shù)經(jīng)濟與管理研究，2013（06）.

[3]徐航濤.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新[J].時代金融，2011（17）.

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關(guān)鍵詞：營運資金；非理性財務行為；羊群效應

一、研究背景

隨著近年來經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟增長模式的轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了“春天”，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅早就了現(xiàn)如今的大好形勢，同樣也催生了大量房地產(chǎn)企業(yè)的非理性的財務行為。總所周知，營運資金是一個企業(yè)維持正常生產(chǎn)運營的關(guān)鍵所在，有效的營運資金管理是增加企業(yè)收入、壯大資產(chǎn)的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)行業(yè)特有的普遍墊資、資金周轉(zhuǎn)緩慢等特點決定了其營運資金管理的重要性，相較于一般行業(yè)，其營運資金管理的主要重點和難點集中在短期借款增長、貨幣資金周轉(zhuǎn)和應收賬款質(zhì)量下降等問題。雖然非理性財務行為在顯示經(jīng)濟生活中比較常見，但是如果其會影響房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理，那么就會進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運作，乃至整個行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，本文在房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的形式下，探討非理性的財務行為如何作用于房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理。

二、研究思路

在傳統(tǒng)的經(jīng)濟財務學科的研究中，理性人假設(shè)是基礎(chǔ)假設(shè)之一，然而在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，理性經(jīng)濟人比較不符合實際，可以說是難以立足的假設(shè)。因此，為了彌補該假設(shè)在結(jié)合實際的研究中的缺陷，我們將非理性財務行為引入企業(yè)投資研究范疇。為了進行有代表性的說明，本文將引入代表性原則偏誤、心理賬戶和羊群效應這三類非理性財務行為的代表來進行探討。

墊資現(xiàn)象普遍、流動資金周轉(zhuǎn)速度慢、履約保證金期限長是房地產(chǎn)企業(yè)都具有的典型特征，而這些特征直接影響著財務上的營運資金，尤其是以短期借款、貨幣資金、應收賬款等項目為主。所以本文重點將它們與非理性財務行為匹配，構(gòu)建合理的分析框架。

三、主要非理性的財務行為對房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的影響

（一）代表性原則偏誤與房地產(chǎn)企業(yè)短期借款管理

1.代表性原則偏誤定義。代表性原則偏誤是指人們在做出決策時會受到記憶中類似事件的影響而非考慮事件的真實概率。個人會傾向于利用過去的印象或經(jīng)驗法則來判斷未來的情勢發(fā)展，亦即人們在評估某事件可能發(fā)生的可能性時，常會因為過度依賴自己過去的看法來作出判斷，而不是根據(jù)現(xiàn)有的真實客觀情況作為判斷的依據(jù)。

2.代表性原則偏誤影響房地產(chǎn)企業(yè)短期借款。房地產(chǎn)開發(fā)前期會耗費巨大的資金，光靠企業(yè)本身的資金是難以支持的，二借款是我國企業(yè)融資的重要渠道，而房地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模較大、建設(shè)周期相對較長，因此一般房地產(chǎn)企業(yè)會選擇銀行借款作為流動負債的主要來源。在房地產(chǎn)企業(yè)需求投資資金時，主要借助銀行貸款作為融資方式這一經(jīng)驗法則就形成代表性原則偏誤，促使房地產(chǎn)企業(yè)傾向于選擇銀行短期貸款。所以，我們可以得出代表性原則在房地產(chǎn)企業(yè)投資行為中影響營運資金是通過增加短期借款來實現(xiàn)的。

（二）心理賬戶效應與房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金管理

1.心理賬戶效應定義。最初心理賬戶概念的提出是用于解釋個體在消費決策時為什么會受到“沉沒成本”的影響。人們在做出選擇時，實際上就是對多種選擇結(jié)果進行估價的過程，究竟如何估價，最簡單也最基本的估價方式就是把選擇結(jié)果進行獲益與損失的評價。在作經(jīng)濟決策時，這種心理賬戶系統(tǒng)常常遵循一種與經(jīng)濟學的運算規(guī)律相矛盾的潛在心理運算規(guī)則，因此經(jīng)常以非預期的方式影響著決策，使個體的決策違背最簡單的理性經(jīng)濟法則。

2.心理賬戶效應影響房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金。與個體不同的是，在企業(yè)的心理賬戶系統(tǒng)除受社會文化特征影響之外，還往往受企業(yè)本身文化的影響，因此使得其心理賬戶更加復雜。在房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理中，由于對于不同收支項目的敏感程度是不同的，心理賬戶可能對貨幣資金管理具有重要影響。

（三）羊群效應與房地產(chǎn)企業(yè)應收賬款管理

筆者看來，羊群效應影響房地產(chǎn)企業(yè)應收賬款。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的存在信息不對稱的行業(yè)，且市場常常處于失衡狀態(tài)。而在信息不對稱的情況下極易產(chǎn)生市場中的“羊群行為”，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的羊群效應十分顯著。隨著十三五規(guī)劃的開局，各地方政府都擔負著發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟的重任，地區(qū)GDP的增長也順理成章成為了地方官員政績考核的重要指標。建筑行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，在GDP中占有很大的分量，房地產(chǎn)建設(shè)前期投資的缺口大多需要通過墊資來彌補，加之建設(shè)工期長，無疑更進一步推動了應收賬款質(zhì)量的下降。所以，房地產(chǎn)企業(yè)投資的羊群效應越嚴重則應收賬款質(zhì)量越低。

四、結(jié)論和建議

營運資金管理在企業(yè)中處于重要地位，對企業(yè)利潤目標的實現(xiàn)會產(chǎn)生重大影響。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和房地產(chǎn)市場競爭的加劇，非理性的財務行為對房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的影響更加不容小覷。房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面入手來減輕非理性財務行為在營運資金管理方面的影響：（一）企業(yè)應該完善決策制度，提升決策者的決策能力，根據(jù)現(xiàn)有客觀環(huán)境制定決策方案，并且增強決策的民主性，從而降低代表性原則偏誤程度，確保短期借款決策的合理適當；（二）企業(yè)應該建立健全完善全面預算管理制度，科學配置企業(yè)的資金、資源，從而降低心理賬戶效應，提升貨幣資金管理的效果；（三）企業(yè)在做出投資決策時做好相關(guān)可行性研究，盡量減少脫離實際看問題的情況，從而降低羊群效應，提高應收賬款管理質(zhì)量。

參考文獻：

[1]方軍雄.企業(yè)投資決策趨同：羊群效應抑或“潮涌現(xiàn)象”？[J].財經(jīng)研究，2012（11）.

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關(guān)鍵詞：財務核算 商業(yè)地產(chǎn) 服務行業(yè) 管理會計體系

一、管理會計體系建設(shè)需要摒棄財務核算僅為實現(xiàn)企業(yè)對外報告的傳統(tǒng)功能，推進財務核算向管理決策功能拓展

對于新興行業(yè)的初創(chuàng)型公司來說，管理會計工作的開展一般會滯后于財務會計工作，管理會計體系構(gòu)建需要有一個逐步認知和布局的過程，而財務核算體系一般會伴隨業(yè)務的發(fā)展先行建立起來。為了推進企業(yè)管理會計體系建設(shè)，財務核算體系在設(shè)計和建設(shè)過程中，需要摒棄財務核算僅為實現(xiàn)企業(yè)對外報告的傳統(tǒng)功能，推進財務核算向管理決策功能拓展。本文以商業(yè)地產(chǎn)服務行業(yè)為例，強調(diào)用管理會計理念構(gòu)建財務核算體系，使財務核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的遠景目標。

二、財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財務核算數(shù)據(jù)能夠有效運用于管理決策

商業(yè)地產(chǎn)服務行業(yè)在我國屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)也逐步發(fā)展起來。房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開發(fā)的項目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項目運作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)，為多個房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項目增值服務，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項目運作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務行業(yè)財務核算體系構(gòu)建以及管理會計信息化基礎(chǔ)建設(shè)主要針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司主要經(jīng)營管理模式有受托經(jīng)營、承租經(jīng)營、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務等。受托經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項目提供全程資產(chǎn)管理服務，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項目整體經(jīng)營權(quán)，通過對項目重新定位和改造以及后續(xù)運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為專業(yè)咨詢機構(gòu)，為商業(yè)項目提供項目規(guī)劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司主要利潤來源于多項目資產(chǎn)管理利潤、承租經(jīng)營利潤、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業(yè)項目，核算體系設(shè)計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發(fā)生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發(fā)生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業(yè)務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。

由于商業(yè)項目經(jīng)營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經(jīng)營類和承租經(jīng)營類項目，可以細分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業(yè)階段、正式開業(yè)后運營管理階段等。商業(yè)策劃類項目，可以細分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據(jù)項目在業(yè)務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經(jīng)營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。

從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司經(jīng)營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財務核算數(shù)據(jù)能夠有效運用于管理決策。

三、財務核算系統(tǒng)與業(yè)務系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實現(xiàn)共享，使財務核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務信息，跟蹤業(yè)務活動變化，發(fā)揮財務核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業(yè)地產(chǎn)服務商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)的市場資源整合和重新配置活動。

商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)在商業(yè)項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務。比如，商業(yè)項目市場定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)需要與專注項目所屬區(qū)域的市場調(diào)研機構(gòu)緊密合作；商業(yè)項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設(shè)計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫中，并實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫必須與財務核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財務核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務信息，跟蹤業(yè)務活動變化，發(fā)揮財務核算決策支持功能。

四、財務核算體系構(gòu)建需要集團統(tǒng)一核算管理體系，實現(xiàn)財務信息集中管理，為管理會計體系建設(shè)做好鋪墊

針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)輕資產(chǎn)、多項目運作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計為集團管理公司、區(qū)域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費用、區(qū)域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務的物業(yè)管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團內(nèi)項目提供服務也可以在市場上獨立運作。

以集團直接管理的承租經(jīng)營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經(jīng)營權(quán)，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經(jīng)營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團專業(yè)管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發(fā)生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發(fā)生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內(nèi)專業(yè)公司為項目提供的專業(yè)化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業(yè)管理服務成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營成果；對內(nèi)報告需要集合集團內(nèi)各核算主體的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析各項目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司集團化統(tǒng)一運營管理、集約化經(jīng)營的特點，要求在財務核算體系設(shè)計方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團內(nèi)各公司核算科目體系、核算細則，統(tǒng)一集團內(nèi)各公司財務對內(nèi)和對外報告體系。集團統(tǒng)一核算管理體系，有利于實現(xiàn)財務信息集中管理，為管理會計體系建設(shè)做好鋪墊。

五、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財務核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

財務核算向管理決策功能拓展，要求財務核算體系隨著行業(yè)的變革和公司商業(yè)模式的變化持續(xù)改善。財務核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，綜合考慮企業(yè)發(fā)展的階段性以及推進管理會計體系建設(shè)的布局和時間節(jié)點，使財務核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

參考文獻：

[1]財政部.關(guān)于全面推進管理會計體系建設(shè)的指導意見（財會[2014]27號）.

篇4

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托基金；REIT管理；美國

[中圖分類號]F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）44-0072-03

1房地產(chǎn)投資信托基金簡介

房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）的結(jié)構(gòu)在世界各地被廣泛采用，大多數(shù)國家采用的房地產(chǎn)投資信托基金結(jié)構(gòu)類似于當前的美國模式。美國REIT模式已經(jīng)歷了50多年的發(fā)展。其雛形可以追溯至1880年的馬薩諸塞商業(yè)信托，由1960年美國國會頒布的房地產(chǎn)投資信托法案正式確立。

房地產(chǎn)投資信托基金最初的設(shè)計是為了使中小投資者也能夠參與到商業(yè)房地產(chǎn)投資中來，雖然投資者只能間接的參與，但這同樣不失為一種在沒有實力進行直接股權(quán)投資的情況下獲得房地產(chǎn)投資收益的優(yōu)選方式。REITs可以針對不同投資者的需求，根據(jù)物業(yè)類型和區(qū)位在投資組合中提供個性化的投資策略。公開上市的房地產(chǎn)投資信托基金在有組織的交易所交易，成為一種具有較好流動性的投資方式。投資的對象多元化，運作的模式專業(yè)化，都使REIT成為對于個人投資者極有吸引力的投資組合方式。

我國房地產(chǎn)投資信托基金雖然尚未落地，但類似的民間房地產(chǎn)私募基金一直活躍在商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域中，如何更加有效率的管理基金的運營，進而更加提高基金的回報率，一直是各個基金運營的短板所在。本文通過對美國REITs的運營管理模式的探究，總結(jié)其成功經(jīng)驗，為中國的房地產(chǎn)基金成功運作提供借鑒。即專注于特定的房地產(chǎn)類型（或是專注于特定地區(qū)）；擁有大型、垂直整合的操作平臺；使用中低等程度的財務杠桿；擁有多元化的資金來源（債務和股本，公共和私人）。

2REIT管理戰(zhàn)略

2.1REIT管理的演變

現(xiàn)代美國房地產(chǎn)投資信托基金制度是從股權(quán)融資的行業(yè)困擾問題開始的，即解決在恰當時間獲取資本進行公司重組的問題。

20世紀90年代通過轉(zhuǎn)變成REIT上市進行資本重組的私人房地產(chǎn)公司，很快就認識到了在公開證券市場上市，意味著包括公司投融資、運營和其他管理決策及治理相關(guān)問題如董事會結(jié)構(gòu)等所有方面，都會受到來自投資者和分析師更加嚴密的監(jiān)察。隨著房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)的發(fā)展和成熟，房地產(chǎn)投資信托業(yè)總結(jié)出想要成功運營REIT的關(guān)鍵就是管理。今天大多數(shù)公開上市的REIT都是擁有高質(zhì)量管理、大型動態(tài)化的，具有創(chuàng)業(yè)性質(zhì)的，完全整合運營的公司，他們既有上市公司運營管理經(jīng)驗又有房地產(chǎn)投資專業(yè)知識。

房地產(chǎn)投資信托基金在20世紀80年代本質(zhì)上被動而缺乏垂直一體化的投資工具，擁有多元化的房地產(chǎn)投資組合主要由穩(wěn)定核心或類核心的房地產(chǎn)組成。最初，房地產(chǎn)投資信托基金是面向散戶投資者，使他們能夠通過具有流動性，并公開交易的證券投資于多元高品質(zhì)的房地產(chǎn)投資組合。大量創(chuàng)業(yè)型私人房地產(chǎn)公司和許多擁有成熟的開發(fā)經(jīng)驗的公司紛紛進行IPO，同時房地產(chǎn)投資信托基金立法也發(fā)生了重要變化，都促使REIT行業(yè)得到了快速的發(fā)展，進一步推動REIT演變成為類似其他公開上市公司那樣更高效、更靈活動態(tài)操作的公司。

隨著房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)的發(fā)展和成熟，房地產(chǎn)投資信托業(yè)總結(jié)出想要成功運營REIT的關(guān)鍵就是管理。今天大多數(shù)公開上市的REIT都是擁有高質(zhì)量管理、大型動態(tài)化的，具有創(chuàng)業(yè)性質(zhì)的，完全整合運營的公司，他們既有上市公司運營管理經(jīng)驗又有房地產(chǎn)投資專業(yè)知識。當今美國的大部分REITs在內(nèi)部管理上都具有如下幾類共同特征：專注于特定的房地產(chǎn)類型（或是專注于特定地區(qū)）；擁有大型、垂直整合的操作平臺；使用中低等程度的財務杠桿；擁有多元化的資金來源（債務和股本，公共和私人）[1]。

2.2REIT管理模式

2.2.1內(nèi)部與外部管理

1986年的稅收改革法案之前，REIT都被要求接受外部管理，因而是一個被動的投資工具。外部管理需求形成了一個重大的利益沖突，因為REIT發(fā)起人通常擁有管理公司而自己并不擁有多大的房地產(chǎn)投資信托基金?；鸾?jīng)理有動力去不斷增加房地產(chǎn)投資信托基金管理下的資產(chǎn)，由此提高整體的管理費用，而不是去努力管理REIT以實現(xiàn)股東價值最大化。1986年的法案允許REIT進行內(nèi)部自主管理，為更好的實現(xiàn)股東的利益而管理提供了可能，并激勵了房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)理提高運營決策效率。

新管理模式下的REIT并不僅僅局限于簡單地獲得并保有能夠產(chǎn)生收入的現(xiàn)存房地產(chǎn)，而是更進一步向“上游”擴散，比如生產(chǎn)環(huán)節(jié)中新建筑的建設(shè)與發(fā)展，甚至是為未來施工建設(shè)收購土地。有些公司還向“下游”擴展，進入生產(chǎn)和交付環(huán)節(jié)，包括物業(yè)管理、租賃和其他相關(guān)服務。垂直整合一個主要的優(yōu)點是，它使房地產(chǎn)投資信托基金在股票市場和房地產(chǎn)市場相對估值變化區(qū)間內(nèi)，擁有了更好的靈活性來適應生存，甚至獲利[2]。例如，垂直集成允許REIT在所持有的資產(chǎn)凈值超過股票市場估值時，通過出售房地產(chǎn)實現(xiàn)贏利，同時通過繼續(xù)控制所售出的房產(chǎn)的運營管理，實現(xiàn)穩(wěn)定的運營規(guī)模和地理空間規(guī)模。大多數(shù)現(xiàn)代REIT都在某種程度上實現(xiàn)了垂直整合，這已成為現(xiàn)代REIT管理策略的一個標志。

2.2.2投資專業(yè)化

20世紀90年代的新型REIT管理策略中與老REIT極為不同的一點就是走向?qū)I(yè)化，即聚焦在某類型的房地產(chǎn)上，或者是兩類緊密相關(guān)的類型，如工業(yè)地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)。許多成功的房地產(chǎn)投資信托基金也同時專注于特定區(qū)域。在過去，所謂的“舊”的房地產(chǎn)投資信托基金，通常由多樣化的地產(chǎn)類型組成，基于傳統(tǒng)的行業(yè)法則，房地產(chǎn)投資信托基金投資人期望一個多樣化的投資組合。也就是說，通過購買一個單一的房地產(chǎn)投資信托基金股票，投資者可以通過多樣化的產(chǎn)品類型和潛在的多樣的地理區(qū)域獲得即時的風險減少。在1990年，有略多于25%的REIT被歸類為多元化的，定義為大比例持有多種類型的不同地產(chǎn)。下表詳細說明了根據(jù)NAREIT的分類，在自1994年開始，多元化持有地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金的數(shù)量是持有聚焦類型地產(chǎn)REIT數(shù)量的3倍。1994年，216只REIT股票中有48支被列為資產(chǎn)多樣化的。這個數(shù)字在逐期減少，到2008年只剩9只，只占不到8%的股本REIT總和，甚至少于市值加權(quán)的基礎(chǔ)。

在理論上，房地產(chǎn)投資信托基金不需要多元化，因為投資者可以通過收購個人REIT股份或投資REIT專用的共同基金來創(chuàng)建他們自己的多元化投資組合。20世紀90年代精明的機構(gòu)投資者更傾向于自己來作出多樣化投資決策。機構(gòu)投資者不希望房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)理關(guān)心管理風險的資產(chǎn)組合本身，而是通過他們尤其擅長的活動專注于股東價值最大化。

專業(yè)化的加強也與轉(zhuǎn)向自我決策，內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)有密切的聯(lián)系。一旦房地產(chǎn)投資信托基金變?yōu)楣芾砩细臃e極的實體，很明顯聚焦在特定類型的房地產(chǎn)上時，專業(yè)的管理知識通?？梢愿行省？紤]到劃分空間市場基本面、租賃和租戶關(guān)系以及開發(fā)和再開發(fā)活動在財產(chǎn)類型上的細微差別，在最擅長的領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)專業(yè)化可以得到股票價值的最大化。更重要的是，股票市場可以更為容易的理解和分析專注于標準空間細分市場內(nèi)中某類資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金。專業(yè)化或聚焦能夠降低房地產(chǎn)投資信托基金的資本成本，增加股票價格和減少被收購的可能性。

在20世紀80年代后期，以醫(yī)療類REITs為先驅(qū)，房地產(chǎn)投資信托基金在20世紀90年代往往專注于特定的地產(chǎn)類型，甚至亞型（如購物中心附近的零售中心、獨立的凈租賃零售業(yè)，高端豪華公寓）。更小、更獨特的細分市場也發(fā)展迅猛，包括自建倉儲、預制房屋、高爾夫球場等，雖然除了自建倉儲，其他這些亞型一直局限于很少量的房地產(chǎn)投資信托基金。

聚焦在專業(yè)化的地產(chǎn)類型上是總的趨勢，但事實上也有例外，仍有成功的房地產(chǎn)投資信托基金，在產(chǎn)權(quán)多元化形式下業(yè)績突出，當然這些投資也有可能存在其他維度上聚焦理念的應用。

2.2.3擴大REIT規(guī)模

一直以來對于REIT的規(guī)模大小，即物業(yè)占地面積或股票的市值是否重要這個問題，人們一直存在爭論。毫無疑問，房地產(chǎn)投資信托基金更傾向于擴大資金規(guī)模。在20世紀90年代REIT繁榮以前，市場上充斥著小市值股票，小機構(gòu)所有權(quán)，在1990年以前市場上的平均市值只有不到1億美元，REIT只是中小市值的股票，當時的機構(gòu)投資者很很少。到1997年年底，平均市值增加到7.25億美元，到2008年第一季度為之達到了26億美元。許多房地產(chǎn)投資信托基金逐漸撤離小型股領(lǐng)域成中型甚至大市值股票。如下圖所示，市值的增加部分來自于通過并購不斷發(fā)展的經(jīng)濟增長，而且還因為REIT市場在20世紀90年中期的經(jīng)歷峰值進入繁榮后導致少數(shù)較大的房地產(chǎn)投資信托基金進行了大量的整合。自1996年以來房地產(chǎn)投資信托基金的數(shù)量有下降的趨勢，但REIT股票市場的市值大幅增長，直到2007年的信貸緊縮誘發(fā)了低迷。

“越大越好”假說源于人們相信REIT能產(chǎn)生多大的開銷和資本成本就有多大的規(guī)模經(jīng)濟[3]。大型房地產(chǎn)投資信托基金將會得到更大的回報（通過某種組合的收購或合并其他房地產(chǎn)投資信托基金，在私人房地產(chǎn)市場購入地產(chǎn)，或自己開發(fā)新地產(chǎn)），直到耗盡規(guī)模經(jīng)濟。公司應努力擴張以使房地產(chǎn)投資信托基金有機會實現(xiàn)凈現(xiàn)值為正，即使在投資私人房地產(chǎn)時沒有實現(xiàn)正凈現(xiàn)值，僅僅通過擴大規(guī)模也可以使平均總成本下降。這對于個人投資者和對REITs行業(yè)感興趣的投資者，都具有重要的戰(zhàn)略意義。

當然，市場上也確實有相當數(shù)量的小型房地產(chǎn)投資信托基金，與大型房地產(chǎn)信托基金共存。事實上，在2008年3月，NAREIT權(quán)益型REIT指數(shù)188支REIT有48只市值低于10億美元。此外，市值中位數(shù)為13億美元，明顯小于平均數(shù)26億美元；許多REIT仍然是小盤股。較小的房地產(chǎn)投資信托基金，特別是那些專注某一特定區(qū)域的更加了解他們所處的市場，能夠更迅速采取行動，利用價值創(chuàng)造的機會，并因此能夠成長得更快。這一假說的支持者認為可能存在與主要固定支出有關(guān)的規(guī)模經(jīng)濟，但隨著管理不斷擴大，參與更多的市場的也與規(guī)模不經(jīng)濟產(chǎn)生很大的相關(guān)性[4]。也有可能，規(guī)模經(jīng)濟帶來的利益隨各房地產(chǎn)投資信托基金聚焦的具體部門和商業(yè)模式的不同而不同。即規(guī)模不經(jīng)濟的產(chǎn)生或早或晚，這與他們進行的房地產(chǎn)投資各自不同的特征有關(guān)聯(lián)（如房地產(chǎn)類型，當?shù)嘏c國際焦點，以當?shù)睾腿珖c跨國租戶為基礎(chǔ)等），特別是如果經(jīng)濟增長同時跨越了不同地區(qū)時。

3綜述

在經(jīng)營范圍上，REIT應該積極向上下游拓展，進入生產(chǎn)和交付環(huán)節(jié)，包括物業(yè)管理、租賃和其他相關(guān)服務。在操作上實現(xiàn)專業(yè)化，聚焦于類型房地產(chǎn)上，或者是兩類緊密相關(guān)的類型房地產(chǎn)上，同時專注于特定區(qū)域。在運營規(guī)模上，力爭實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟來獲得更大的回報，以及有機會實現(xiàn)正的凈現(xiàn)值。

參考文獻：

[1]Capozza，D.（2005），New Rules for Real Estate Investors，Presidential address at the American Real Estate and Urban Economics Association（AREUEA）annual meeting.

[2]Capozza，D.and P.Seguin（2000），‘Debt，Agency and Management Contracts in REITs： The External Advisor Puzzle’，Journal of Real Estate Finance and Economics.

篇5

在競爭日趨激烈和資金壓力過大的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)自身的穩(wěn)定、高速、持久發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)必須思考的重要課題。然而，在當今經(jīng)濟形勢下，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式已不能幫助企業(yè)在市場中贏得有利地位，因此，要想在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中保持優(yōu)勢地位，獲得持續(xù)快速擴張，房地產(chǎn)企業(yè)應尋求經(jīng)營模式、盈利模式上的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)運營模式需要擺脫“重型化”，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運營模式”，即開啟“資產(chǎn)輕量化”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

目前，關(guān)于“輕資產(chǎn)”還沒有統(tǒng)一的、比較權(quán)威的定義，但是已經(jīng)有了一些表述?！拜p資產(chǎn)”屬于企業(yè)的一種獨特資源，其內(nèi)涵為“資源基礎(chǔ)觀點”下“核心競爭力”的各個因素（這些因素包括企業(yè)所擁有的有價值的、稀少的、不易模仿的和難以替代的資源以及具有整合運用資源創(chuàng)造價值的獨特能力（Barney，1991）。這些資源不僅包括常見的品牌和專利，還包括市場基礎(chǔ)資產(chǎn)中強調(diào)的知識財產(chǎn)、客戶關(guān)系、渠道和網(wǎng)絡，以及其他諸如企業(yè)價值觀和文化、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、技術(shù)研發(fā)能力、產(chǎn)品營銷能力、租住文化、人力資源、管理制度和流程等無形資產(chǎn)（Arnit，1993）。總的來說，輕資產(chǎn)可以視為是企業(yè)在經(jīng)營過程中形成的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)競爭優(yōu)勢和價值增長的關(guān)鍵因素（劉艷軍，2010）。輕資產(chǎn)其實就是企業(yè)的一類資產(chǎn)，它們的特點在“輕”上，核心應該是這些“虛”的東西（楊天波、景梁，2011）。

輕資產(chǎn)運營模式由麥肯錫咨詢公司首先提出，并于在之后得到廣泛推廣。有學者將輕資產(chǎn)運營定義為：在資源有限的形勢下，以智力資本的運營為基礎(chǔ)，杠桿利用各種資源，從而實現(xiàn)以最低的投入得到最大化的商業(yè)運營模式價值的戰(zhàn)略管理（孫黎、朱武祥，2003）。

輕資產(chǎn)運營模式的核心思想在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，以提高企業(yè)的贏利能力。房地產(chǎn)企業(yè)的“輕資產(chǎn)運營模式”是指房地產(chǎn)開發(fā)從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)以及銷售各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，其資金更多的來源于社會大眾。輕資產(chǎn)模式并不要求房地產(chǎn)開發(fā)商操作整個過程，它在整個房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經(jīng)營者或職業(yè)經(jīng)理人中的一個角色。這種輕資產(chǎn)模式的創(chuàng)新是企業(yè)解決債務危機的好辦法，更是為企業(yè)財務戰(zhàn)略調(diào)整奠定基礎(chǔ)，也是解決了資金鏈斷裂的重要舉措。

近年來，包括萬達、萬科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)都相繼提出了輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，重資產(chǎn)將不再是房企的最佳選擇，而輕資產(chǎn)模式則會得到越來越多的用武之地。以萬達為例，2015年1月14日，萬達商業(yè)地產(chǎn)宣布與光大控股旗下的光大安石地產(chǎn)投資顧問有限公司、嘉實資本、四川信托和快錢支付清算信息有限公司分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費平臺的協(xié)議。4家機構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬達廣場。這20座萬達廣場的設(shè)計、建造、招商、營運、信息系統(tǒng)、電子商務都由萬達操作，使用萬達品牌，但不再介入投資領(lǐng)域，資產(chǎn)將歸投資者所有，萬達與投資方從凈租金收益中分成，以此減少資金壓力，大幅提升凈利潤率；這一舉措標志著萬達商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)’模式正式啟動。又如萬科為例，其年初宣布發(fā)展的小股操盤、社區(qū)服務等業(yè)務都屬于輕資產(chǎn)概念。同樣，保利地產(chǎn)大力發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務以及養(yǎng)老社區(qū)運營平臺，也是屬于輕資產(chǎn)。但并不是所有企業(yè)都適合輕資產(chǎn)運營模式，需要結(jié)合企業(yè)自身情況來進行判斷是否可以以輕資產(chǎn)模式來進行發(fā)展。輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)的優(yōu)勢會被淡化，而效率優(yōu)勢會被放大，另外，輕資產(chǎn)模式還會帶來過分依賴外包、產(chǎn)品質(zhì)量無法控制等風險，甚至在模式設(shè)計及運行中也會產(chǎn)生“空手道”、小即好、盲目追“輕”的誤區(qū)，因此不是所有的企業(yè)都能實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

篇6

房地產(chǎn)私募基金金融房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)私募基金的定義及發(fā)展歷程

定義：房地產(chǎn)私募基金是指專門從事房地產(chǎn)項目的開發(fā)、并購、管理、經(jīng)營和銷售以獲取收益的專業(yè)化基金。

發(fā)展歷程：房地產(chǎn)私募基金最早出現(xiàn)于20世紀70年代末的美國，當時市場上剩余資金充足，融資成本較低，對房地產(chǎn)私募基金的需求量并不大，缺乏投資機會使房地產(chǎn)私募基金一直沒有獲得較大的發(fā)展。直到80年代末，全球經(jīng)濟危機導致機構(gòu)投資人資金鏈緊張甚至斷裂，市場上出現(xiàn)了大量由于無法償還貸款而抵押的房地產(chǎn)項目。造成此次經(jīng)濟危機的根本原因主要有兩點：1.不斷攀升的利率增加了人們償還貸款的壓力，房屋貸款毀約率明顯提高；2.政府取消了購買房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策，增加了人們購買房地產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)銷量急速下降，成交價格有很大程度的下跌。同時，市場上出現(xiàn)了非常多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫折價出售，美林和高盛等著名投資機構(gòu)準確的把握住了這個難得的機會，開始募集房地產(chǎn)私募基金“抄底”市場。至此，以機會型房地產(chǎn)私募基金為標志的新興投資領(lǐng)域登上了歷史舞臺，并最終成為推動房地產(chǎn)市場恢復繁榮局面的一支重要力量。進入20世紀90年代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)私募基金已不再局限于收購那些處于困境之中的資產(chǎn)，其業(yè)務逐步拓展至房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)債權(quán)等領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)私募基金比較傾向于做長期投資并擁有成本較低的融資渠道，他們通常愿意以股權(quán)投資的形式進入房地產(chǎn)項目。在整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，這種運營模式能夠滿足很多房地產(chǎn)商的融資需求、降低房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負債率，同時也能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金使用效率。

二、房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢

優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金相對而言是更專業(yè)的房地產(chǎn)投資人，房地產(chǎn)私募基金可根據(jù)市場變化情況進行主動管理，充分發(fā)揮投資管理方面的優(yōu)勢，根據(jù)相應的投資策略將資金投放到不同的項目，在風險把控上更具有優(yōu)勢。并且，多數(shù)運作成熟的房地產(chǎn)私募基金是以獲得投資收益為目的，不采用“單個投資制度”直接投資房地產(chǎn)項目，而是通過“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)私募基金具有流動性高、變現(xiàn)能力強、集合投資、分散風險、降低交易成本、運作規(guī)范的特點。具體而言，房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢主要在于以下幾點：

1.股權(quán)投資：與在公開市場上購買上市公司股票的公募基金不同，房地產(chǎn)私募基金傾向于直接收購所投房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)。這種股權(quán)投資使投資人能夠在很大程度上對所投資的房地產(chǎn)項目公司進行控制，從而更好的保證其權(quán)益并實現(xiàn)其投資策略。

2.創(chuàng)造價值：房地產(chǎn)私募基金管理人通過對項目的重新包裝，在運營管理層面為房地產(chǎn)項目創(chuàng)造價值，如對所投資的房產(chǎn)進行翻修、對項目公司進行財務整頓，從而提升資產(chǎn)價值，再以高于收購價的價格出售，實現(xiàn)盈利退出。

3.利益重組：房地產(chǎn)私募基金可以將不同的房地產(chǎn)項目重新包裝打包銷售，也可將某一項目按比例分拆銷售、對外融資或出租。與無形資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)項目更容易分拆，而且分拆后的每一部分資產(chǎn)可能比原先的價值有所提高。

4.貸款優(yōu)惠：由于房地產(chǎn)項目通常具有可以預期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)私募基金比杠桿收購等其他私募基金投資類別更容易獲得貸款利息優(yōu)惠，從而降低了融資成本。

5.退出靈活：房地產(chǎn)私募基金可在所投房地產(chǎn)項目銷售完畢后分紅清盤退出，也可以將資產(chǎn)在非公開市場上轉(zhuǎn)讓給其他投資者，甚至可以通過房地產(chǎn)投資信托基金的形式打包上市退出。

6.分散風險：投資房地產(chǎn)私募基金可以豐富機構(gòu)投資人的投資策略組合。房地產(chǎn)私募基金與證券和債券投資相對較低的關(guān)聯(lián)性使其能夠分散投資風險。

三、房地產(chǎn)私募基金的分類

根據(jù)發(fā)起機構(gòu)的不同，目前中國市場上的房地產(chǎn)私募基金主要分為三類：

1. 互質(zhì)的獨立基金管理人，例如中城聯(lián)盟投資基金、盛世神州房地產(chǎn)基金等；

2. 由房地產(chǎn)開發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金，例如信?；?、華潤地產(chǎn)基金、復地投資基金、中海地產(chǎn)基金及金地穩(wěn)盛基金等；房地產(chǎn)基金管理人往往具有知名開發(fā)商背景，在房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)資源和項目運營等方面，有著得天獨厚的優(yōu)勢，比較容易獲得有限合伙人LP的認可。但也可能存在以下問題：具有開發(fā)商背景的基金管理人是否可以保持其獨立性，以投資者利益為重，而不是偏向于開發(fā)商自己的利益，成為開發(fā)商的變相融資平臺。

3.由金融投資機構(gòu)發(fā)起設(shè)立的戰(zhàn)略型投資基金，例如鼎暉房地產(chǎn)基金、弘毅房地產(chǎn)基金及黑石中國基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞銀、德意志銀行等各大國際投行在國內(nèi)均有參與設(shè)立此類基金。

根據(jù)投資方式的不同，又可分為以下三類：

1.權(quán)益型基金。一般直接或間接投資于房地產(chǎn)項目，收入主要來源是房地產(chǎn)項目直接產(chǎn)生的租金收入或出售的增值收益，權(quán)益型投資往往直接參與到項目的運營管理過程中，收益主要取決于項目實際運作情況。

2.抵押型基金。一般是通過委托貸款等形式借錢給開發(fā)商以賺取固定收益，收益來源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項目實際收益關(guān)系不大。目前國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金大部分以抵押型投資為主。

3.混合型基金。是介于權(quán)益型和抵押型之間的一種模式，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點，在收購項目公司股權(quán)后，同時向項目公司提供房地產(chǎn)貸款。理論上來講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機會的同時，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風險難以分割，所以實踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少。

四、房地產(chǎn)私募基金在中國的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是最受私募股權(quán)基金青睞的行業(yè)之一，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資在傳統(tǒng)行業(yè)的私募股權(quán)投資中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)項目無論是在公開市場還是非公開市場都具有不錯的流動性。發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以促進房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范發(fā)展；完善投資渠道，合理利用民間資本；促進中國資本市場發(fā)展。近年來，由于持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道如銀行、信托等收緊，給房地產(chǎn)私募基金帶來了良好的發(fā)展機遇，在中國呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢。根據(jù)清科研究中心的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量繼續(xù)保持了2012年以來的增長趨勢，同比增幅超過40.0%，總量達到132只；2013年的募資金額同比也大幅增長了79.1%，募資總額達到106.67億美元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營幾乎占據(jù)了全部的投資案例，共發(fā)生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。

目前，房地產(chǎn)私募基金在中國主要有以下幾種類型的投資：

1.開發(fā)型投資。對目標房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資，尋求投資的增值。

2.風險投資型投資。運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標企業(yè)進行投資，尋求風險投資的增值。

3.收租型投資。長期持有寫字樓、購物中心、商務公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時通過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值。目前，房地產(chǎn)私募基金已涉足住宅、購物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個房地產(chǎn)領(lǐng)域。

4.抵押資產(chǎn)型投資。投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。

5.不良資產(chǎn)處置型投資。投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。

6.其他投資：不少小的房地產(chǎn)私募基金實際是以“過橋貸款”為主營業(yè)務，快進快出，賺取利差。

參考文獻：

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[2]孟慶君.房地產(chǎn)私募基金：募、投、管、退中的疑難精解[M].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2014.

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一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代財務管理要求實現(xiàn)資本運營化管理

（1）現(xiàn)代財務管理與資本運作密不可分?，F(xiàn)代財務管理與傳統(tǒng)財務管理相比管理技術(shù)水平高、管理模式新穎、管理經(jīng)驗豐富、對資本管理要求高、科學嚴謹?shù)蕊@著特點。而資本運作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點，資本運營通過現(xiàn)代財務管理，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略投資規(guī)劃，科學分析預期收益和投資風險預測，結(jié)合管理上的先進以及技術(shù)的進步，對投資的可行性、風險狀況、環(huán)境情況、資金流動狀況、債務結(jié)構(gòu)情況等建立起來協(xié)調(diào)、高效、便捷的聯(lián)運運營機制，充分掌握行業(yè)最新發(fā)展動態(tài)，及時識別風險狀況、充分挖掘出資本的潛在價值，從而產(chǎn)生巨大的資本效益?，F(xiàn)代財務管理中引入資本運營化管理，為現(xiàn)代財務管理增添了活力，注入了新鮮鮮血。經(jīng)營的核心和關(guān)鍵在于管理。正是經(jīng)營和管理相互促進、相互制約的關(guān)系，才使資本運作呈現(xiàn)出可喜的成績。（2）現(xiàn)代財務管理模式有助于資本運作。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)市場的不斷發(fā)展和成熟。房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作日趨多元化和復雜化，同時由于市場競爭的加劇和國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力加大，為了最大限度地促使企業(yè)增值和效益增長，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善現(xiàn)行的財務管理運行機制，建立現(xiàn)代化的財務管理模式。（3）現(xiàn)代財務管理下的資本運作實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展層次、發(fā)展水平與過去相比都有了很大的程度的提高。由于資本運作可以有效調(diào)動企業(yè)的生產(chǎn)資源、管理資源、技術(shù)資源、人力資源等，而成熟的財務管理體系對資本有著較高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)更高層次的發(fā)展正是要求對資本實現(xiàn)高效率的運作。而資本市場的發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)在成長和擴張、投資與融資、發(fā)展與生存等之間實現(xiàn)財務資源的優(yōu)化配置，科學合理的財務管理在預測、分析決策、管理控制等方面通過利用先進的管理經(jīng)驗和技術(shù)手段，通過支出與分配資金等核心資源，力求財務決策最優(yōu)化，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本運營型管理的主要內(nèi)容

（1）現(xiàn)代財務管理對資本運作提出了更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)在通過在前期的分析、決策、思考、驗證等環(huán)節(jié)確定下來以后，就要開始資本運作工作，通過確定資金概算和資金渠道，所以說資金的籌措問題是房地產(chǎn)企業(yè)開展資本運營型財務管理的前提和必要條件。對于資金的籌措，在現(xiàn)代財務管理中體現(xiàn)為以下幾點：一方面資本運營型財務管理重視對資金利用的科學性和效益性要求較高。房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時，應當對籌措資金的進行充分評估。另一方面，還應當重視資本的結(jié)構(gòu)。通過調(diào)整不同資金的占比，規(guī)避融資風險，使資本運營管理充分適應現(xiàn)代財務管理。（2）現(xiàn)代財務管理下的資本運作對信息化依賴性強。網(wǎng)絡是房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制，實現(xiàn)企業(yè)利潤增長的新亮點。與傳統(tǒng)財務管理相比，現(xiàn)代化財務管理通過利用信息技術(shù)實現(xiàn)資本運作的最佳化。資本運營型財務管理通過采用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段和新的技術(shù)方法，實現(xiàn)財務管理的全面化和科學化，通過對預算實行全面控制，全面收集項目信息，及時調(diào)整投資計劃和方案，實現(xiàn)投資管理的科學化。（3）現(xiàn)代財務管理下的資本運作重視對無形資產(chǎn)的管理。無形資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益增長的重要經(jīng)濟增長點和利益所在。傳統(tǒng)財務管理過分注重資本在財務管理中的流動，忽視了無形資產(chǎn)的價值，致使一些房地產(chǎn)企業(yè)在注重短期利益，不重視企業(yè)文化價值的體現(xiàn)，粗放式經(jīng)營模式比較常見。企業(yè)標準化、精細化管理是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強的必經(jīng)之路，有助于在業(yè)界樹立品牌形象，促進房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展。無形資產(chǎn)的價值對現(xiàn)代財務管理下的資本運作，即資本運營型財務管理有著緊密的聯(lián)系，是資本運營型財務管理的重點和關(guān)鍵點。

參 考 文 獻

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[2]薛松.房地產(chǎn)業(yè)資本運營新模式探討[J].江淮水利科技.2006（5）

[3]陳迎霞.集團企業(yè)資本運營財務理論初探[J].云南電業(yè).2001（12）

[4]孫杰，.現(xiàn)代資本運作理論及其發(fā)展影響因素分析[J].企業(yè)導報.2010（6）

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 項目 精細化管理

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的越發(fā)激烈以及國家一系列宏觀調(diào)控政策機制的不斷出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理面臨的壓力越來越大，在新的復雜市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要贏得生存發(fā)展，就必須進一步加強內(nèi)部管理，特別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理方面，應該更加注重有效的質(zhì)量管理和成本控制，通過精細化的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體管理水平，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

二、精細化管理概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目實施精細化管理的必要性

精細化管理是企業(yè)現(xiàn)代化管理理念與管理技術(shù)的有機融合，重點是通過對企業(yè)項目中細節(jié)、流程的優(yōu)化控制，來進一步提高整體運轉(zhuǎn)效率，進而達到降低成本、提高質(zhì)量和效益的目的?，F(xiàn)代化的精細化管理應用實施，需要綜合運用各種信息化、系統(tǒng)化、標準化和程序化的手段，對企業(yè)項目運作中的各項經(jīng)營活動進行精密的組織設(shè)計和協(xié)調(diào)管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開發(fā)項目中實施精細化管理的必要性主要體現(xiàn)在兩個方面：

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理方面分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有明顯的項目建設(shè)開發(fā)周期較長、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個項目從建設(shè)初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風險。應對這些風險問題，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項目效益的實現(xiàn)，必須采取精細化的管理模式，及時解決房地產(chǎn)項目開發(fā)中存在的各種問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目風險防范控制能力。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展面臨的外部環(huán)境方面，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場的不斷發(fā)展變化，國家對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也相繼出臺了一系列的調(diào)控管理政策。適應這些政策要求，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強項目開發(fā)建設(shè)階段的控制管理，通過精細化的管理手段，來保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全過程適應市場環(huán)境變化，進而增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場生存能力。

三、當前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題分析

第一，項目全面成本控制管理不足。有的房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)管理過程中，對于成本控制管理沒有全面的認識，認為只要加強采購、實施階段的成本管理即可，對于全面系統(tǒng)的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項目建設(shè)管理工作的各個環(huán)節(jié)，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統(tǒng)落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導致了成本控制管理目標難以實現(xiàn)。

第二，管理制度化以及規(guī)范化水平不高。確保整個房地產(chǎn)開發(fā)項目順利推進，必須有相對較為健全完善的制度體系作為保障，但是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)開發(fā)項目為了加快項目建設(shè)進度，忽略了制度具體落實控制，造成項目建設(shè)開展過程中經(jīng)常出現(xiàn)各種問題，甚至影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常運轉(zhuǎn)。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理協(xié)調(diào)不夠。由于對項目缺少精細化的籌劃設(shè)計，造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施過程中出現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理方面的問題。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、質(zhì)量和進度方面的協(xié)調(diào)管理不足，目標管理在實際的執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差，影響了整體效益目標最大化的實現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目精細化管理組織實施

第一，加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目精細化管理的組織保障。在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中實施精細化管理，首先，應該建立精細化的組織管理保障體系，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的運營管理模式進行改進，構(gòu)建全新的項目精細化運營管理架構(gòu)，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計、造價管理、工程施工、計劃管理等各個部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目精細化管理中的責任，并注重加強各個部門之間的溝通協(xié)調(diào)和相互配合，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目精細化管理的順利推進實施。其次，應該完善房地產(chǎn)開發(fā)項目精細化管理的機制保障，特別是建立房地產(chǎn)開發(fā)項目考核機制，對各個責任部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的責任履行情況進行考核，加強激勵管理，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標的順利實現(xiàn)。此外，還應該注重加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中的聯(lián)動保障管理，增強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的合力，確保整體管理目標的實現(xiàn)。

第二，以成本、質(zhì)量和進度作為房地產(chǎn)開發(fā)項目精細化管理的關(guān)鍵。成本、質(zhì)量和進度這三要素，是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的關(guān)鍵所在。在成本的精細化管理方面，應該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實際情況，建立科學有效的成本費用控制管理系統(tǒng)，健全開發(fā)項目預算管理體系，全面地設(shè)置管理費用、銷售費用、財務費用、開發(fā)成本等費用成本科目，以及固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資本性支出，對項目成本實施預算管理。同時，嚴格按照預算計劃對各種成本費用支出進行預算審批，特別是加強預算外的預算追加和預算調(diào)整控制，以確保預算目標的實現(xiàn)，真正降低成本費用支出。在質(zhì)量精細化管理方面，應該建立質(zhì)量精細化管理體系，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計質(zhì)量、施工過程質(zhì)量、質(zhì)量通病防范、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)的標準，執(zhí)行標準化的控制管理，防范各種質(zhì)量問題發(fā)生。在進度的精細化管理方面，則應該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況等，綜合考慮成本控制、質(zhì)量控制、資源消耗等實際情況，制定項目進度任務書，并加強進度控制監(jiān)督，確保進度目標的實現(xiàn)。

第三，加強開發(fā)項目的風險防范控制管理。風險防范控制管理也是房地產(chǎn)開發(fā)項目精細化管理的重要內(nèi)容，在具體的管理工作開展過程中，應該根據(jù)項目情況，認真研究國家有關(guān)房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，并開展市場分析和預判，進一步確定項目的發(fā)展目標和方向，并對市場波動可能給項目帶來的不利影響進行全面分析。同時，還應該注重項目的前期論證和可行性研究，按照項目風險隱患有針對性地制定風險防范體系，規(guī)避經(jīng)營管理風險。此外，在房地產(chǎn)項目開發(fā)管理過程中，還應該進一步加強內(nèi)部控制管理，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營，切實規(guī)避各類風險隱患問題。

第四，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中的組織協(xié)調(diào)管理。組織協(xié)調(diào)管理在項目建設(shè)管理中具有非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，應根據(jù)不同階段，適時、準確地加強協(xié)調(diào)管理，提高項目運行的效率和效益。重點加強與設(shè)計部門、監(jiān)理部門和施工部門之間的協(xié)調(diào)，在項目管理機構(gòu)建設(shè)、項目管理制度建設(shè)，進度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制，項目建設(shè)的現(xiàn)場管理、生產(chǎn)要素管理、技術(shù)管理、合同管理、信息管理、協(xié)調(diào)管理、風險管理、竣工驗收和回訪管理等方面有針對性地制定管理計劃，并通過專門的管理機構(gòu)實現(xiàn)各項管理工作之間的協(xié)調(diào)有序，以確保項目嚴格按照進度計劃、質(zhì)量控制標準和成本管控要求有序進展。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中實施項目精細化管理，應該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，以成本、質(zhì)量和進度管理作為目標，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的精細化水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目整體管理水平的提高。

（作者單位為濰坊晨琳經(jīng)貿(mào)股份有限公司）

參考文獻

[1] 薛萃.淺談做好項目精細化管理應抓好的五個環(huán)節(jié)[J].山西建筑，2011（31）：244-245.

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中圖分類號:F830.91文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)30-0057-02

(一)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的類型

1.按照REITs組織形態(tài)分類,分為契約型和公司型。契約型房地產(chǎn)投資信托基金,是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標的的信托契約的受益權(quán)加以分割,使投資人取得表示這種權(quán)利的收益憑證。

公司型房地產(chǎn)投資信托基金,是指設(shè)立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態(tài),公司再將收益以股利形式分配給投資人。美國的REITs絕大多數(shù)是公司型。

2.根據(jù)資金使用的不同,主要有權(quán)益型、抵押型、混合型。權(quán)益型指擁有并經(jīng)營收益型房地產(chǎn),是REITs的主導類型。 抵押型指直接向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款,或者通過購買抵押貸款支持證券間接向房地產(chǎn)商貸款?；旌闲蚏EITs指既擁有并經(jīng)營房地產(chǎn),又向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商貸款。

(二)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的特點

1.變現(xiàn)性高。REITs是一種間接的房地產(chǎn)投資類型,相比較直接購買不動產(chǎn),需要中介結(jié)構(gòu),費時費力,手續(xù)煩雜,且投資門檻金額龐大變現(xiàn)性差,REITs申購門檻低,交易方式和股票相同,流具有很明顯的流動性優(yōu)勢。

2.分散投資風險。REITs是一種投資組合的方式,注重的是分散風險。REITs的常見的投資經(jīng)營標的包括辦公大樓、購物中心、飯店和賣場等,多為不動產(chǎn)的組合。相比較投資單一的不動產(chǎn)而言,可以避免投資標的的集中風險。

3.收益能力穩(wěn)定。REITs每年固定分配股利,使得其投資報酬率相當穩(wěn)定。REITs的現(xiàn)金流主要是來自于租金收入、管理維修費用及承租率等,相對比較穩(wěn)定。

4.稅收優(yōu)惠。對于REITs的投資者而言,稅收優(yōu)惠包括兩個方面。一方面,REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經(jīng)營利潤大部分轉(zhuǎn)移給REITs股東,一般是將90%的稅后收益分配給投資者,因此,REITs在公司層面是免征公司所得稅的,這對于投資者來說具有很大的吸引力。另一方面,REITs在支付股利時具有遞延納稅功能,這也是許多投資者投資REITs的主要原因。

(一)國外的REITs發(fā)展情況總結(jié)

1.各國的REITs以封閉式為主,開放式較少。而且封閉式期限較長,有利于基金更好地運作。上市型基金成為房地產(chǎn)基金的主流品種,而上市的條件一般參考主板股票上市標準。對上市REITs的信息披露有嚴格要求。

2.美國是最典型的采用公司型REITs的國家,美國的傳統(tǒng)REITs以公司型為主,大量的現(xiàn)代REITs是以契約型和公司型相結(jié)合的混合型REITs。而在亞洲契約型REITs是主流,香港REITs采用契約型組織形式,在日本和新加坡,兩種組織形式均為法律許可。但實際操作中,日本以公司型為主,新加坡目前發(fā)行的均為契約型REITs。

3.美國REITs的結(jié)構(gòu)較為復雜(有UP REIT,DOWN REIT,合股和紙夾等),亞洲國家的REITs結(jié)構(gòu)相對簡單。

4.很多國家REITs發(fā)展得到了稅收優(yōu)惠,且投資者必須獲得大部分投資收益(大多為90%)。

5.各國都要求將REITs的大部分資產(chǎn)投資于房地產(chǎn),并對REITs資產(chǎn)的出售有嚴格的控制,這與一般房地產(chǎn)開發(fā)商通過開發(fā)出售方式盈利有較大區(qū)別。

6.各國(地區(qū))REITs的投資對象具有廣泛性?？梢酝顿Y商業(yè)地產(chǎn)、倉庫、工業(yè)廠房、優(yōu)質(zhì)零售商鋪、高科技園及工業(yè)園區(qū)等。

(二)對中國發(fā)展REITs的啟示

1.時機的選擇。房地產(chǎn)投資信托基金除受到整體社會經(jīng)濟環(huán)境――對房地產(chǎn)的市場需求與總體空置水平的影響外,投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠,進而影響到房地產(chǎn)投資信托基金的營運業(yè)績與市場價值。

2.運營結(jié)構(gòu)的選擇。除美國的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展比較成熟,發(fā)展結(jié)構(gòu)多樣化(有限合伙、UPREIT或DOWN REIT等)外,各國(或地區(qū))的房地產(chǎn)投資信托基金一般都采用最簡單的信托模式。這與各國(或地區(qū))的法律環(huán)境有關(guān),美國的房地產(chǎn)信托基金相關(guān)立法已經(jīng)很完善,而其他國家(或地區(qū))的立法遠遠不及美國。而中國在考慮REITs模式選擇時,應該選擇適合中國實際情況的模式,如果采用與美國一樣的公司模式,很可能無法控制其間的關(guān)聯(lián)交易。

3.上市和分紅要求。上市型基金成為REITs的主流品種,而上市的條件很多是參考主板股票上市標準。其嚴格的信息披露制度導致透明度較高,包括管理策略、投資組合持有的資產(chǎn)、租賃合約、租金回報率及財務安排等都在監(jiān)管及披露范圍之內(nèi)。除了澳大利亞的LPT外,美國和大部分亞洲國家的REITs都有分紅要求。

1.稅收優(yōu)惠政策的缺失。中國還沒有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺,對于營業(yè)稅、租賃稅等的征收,表現(xiàn)出政府不鼓勵長期持有基金的態(tài)度,這會在很大程度上削弱REITs的競爭力。

2.監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)還未完善。REITs由于其運作流程設(shè)計比較復雜,本身不可以直接經(jīng)營管理所屬的資產(chǎn),要委托專門的管理機構(gòu)管理,具有雙重關(guān)系,這樣進一步加大了信息不對稱的程度。這些都對監(jiān)管提出了更高的要求,需要進一步完善現(xiàn)有的法律監(jiān)管體系,以保證REITs的健康運行。

3.房地產(chǎn)行業(yè)風險。房地產(chǎn)行業(yè)受整個宏觀經(jīng)濟、國家產(chǎn)業(yè)政策、利率水平、稅收政策、物價水平、其他金融資本等因素的影響。而在中國,房地產(chǎn)投資常常演變?yōu)橥稒C,短期炒作取代了穩(wěn)定的中長期投資,可能會產(chǎn)生投機風險,并影響到REITs。

(一)基金類型――開放型與封閉型的選擇

按基金的受益憑證可否贖回、買賣方式的不同, REITs可分為開放型和封閉型。根據(jù)中國現(xiàn)階段法律完善程度、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和資本市場狀況, 同時考慮到初期REITs的發(fā)展應以穩(wěn)定為主,減少風險發(fā)生的可能性, 本文認為目前適合發(fā)展以封閉型的基金為主。

(二)組織形式的選擇――公司型與契約型的選擇

中國REITs主體法缺位, 目前沒有專門針對產(chǎn)業(yè)投資基金的立法。而發(fā)展公司型REITs對法律的要求較高。按照中國《公司法》規(guī)定, 公司的對外投資還不得超過公司凈資產(chǎn)的50% , 這不利于REITs的發(fā)展。從實踐來看, 中國目前基金主要集中在證券業(yè), 且只存在契約型基金, 尚無公司型基金, 所以公司型REITs的實踐條件暫時不成熟。

(三)運作流程的選擇

1.REITs的參與者。REITs的直接參與者主要包括REITs管理公司、托管人、基金持有人、房地產(chǎn)項目管理公司和房地產(chǎn)物業(yè)管理公司和顧問公司五個實體。

REITs管理公司指由發(fā)起人組建的基金管理公司擔任,是基金組織結(jié)構(gòu)中的核心,主要職責是管理基金的資產(chǎn)和債務,以保障股東長期、持續(xù)、穩(wěn)定的利益,同時收取基金資產(chǎn)管理服務費用。

托管人是基金資產(chǎn)的保管人和名義持有人,結(jié)合中國國情,建議由具有基金托管資格的商業(yè)銀行擔任。基金托管人負責基金資產(chǎn)保管、基金投資運用項目資金往來結(jié)算、對基金管理人的投資操作進行監(jiān)督等,并根據(jù)托管資產(chǎn)的價值每年按一定比例收取托管費。

2.具體的運作流程設(shè)計。結(jié)合中國情況,具體的運作流程是:首先由REITs管理公司也就是受托機構(gòu),依法設(shè)立REITs,采用公募的方式投資者發(fā)行REITs的受益證券以獲得資金;然后組建基金管理公司擔任基金管理人,進行經(jīng)營管理,參照顧問公司的建議,按照風險分散原理,選擇不同類型的房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)項目及其他經(jīng)主管機關(guān)核準投資的項目進行多元化投資組合,通過集中專業(yè)管理,有效地降低風險,獲取較高經(jīng)濟收益。投資者憑受益憑證可以得到現(xiàn)金分紅。

(四)投資物業(yè)的選擇與經(jīng)營

中國REITs的投資方向需要緊密結(jié)合中國的經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段, 并且隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 要相應地調(diào)整投資范圍的側(cè)重點。這樣才能實現(xiàn)以發(fā)展REITs來促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。為加強基金的風險控制, REITs需要以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業(yè)物業(yè)為主, 也可以專門投資于某種特定類型的房地產(chǎn)項目, 向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。投資的房地產(chǎn)項目必須具備兩個條件: 產(chǎn)權(quán)清晰并且完整; 能獲取穩(wěn)定、已經(jīng)完成的產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流收入。

(五)合理選擇管理模式

根據(jù)運營管理模式的不同, 房地產(chǎn)投資信托基金可分為內(nèi)部顧問模式和外部顧問模式。常規(guī)認為,外部顧問存在著委托問題,經(jīng)營者可能偏離股東的目標利益。

(六)監(jiān)管機制

1.重視機構(gòu)投資者的參與和支持。根據(jù)各國發(fā)展機構(gòu)投資者方面的經(jīng)驗, 可以看出發(fā)展機構(gòu)投資者是一個系統(tǒng)工程, 不但與構(gòu)建合格的機構(gòu)投資者隊伍有關(guān),而且還與整個證券市場、金融生態(tài)環(huán)境的發(fā)展息息相關(guān)。

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一是開發(fā)與投資并舉模式，此模式追求規(guī)?；c高收益。

以凱德置地為代表的房地產(chǎn)投資基金，屬于開發(fā)和投資并舉模式。由于凱德置地本身也是一個開發(fā)商，所以可以充分利用產(chǎn)業(yè)運營和產(chǎn)業(yè)投資并舉的模式。凱德置地主要投資方向包括住宅地產(chǎn)、商用房產(chǎn)和服務公寓等。旗下嘉茂基金是亞洲最大的上市地產(chǎn)基金，其運作成立的中國住宅地產(chǎn)投資基金主要投向北京、上海等中心城市中檔商品房。

凱德置地80%的土地獲取來自于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，僅有20%通過招拍掛形式獲得。凱德置地一般采取與其他地產(chǎn)商合作的拿地戰(zhàn)略，并與目標城市的大型企業(yè)合作，開發(fā)當?shù)仨椖?。如與深國投和沃爾瑪合作涉足商業(yè)地產(chǎn)，與麗豐控股合作收購其項目股權(quán)，與北京華聯(lián)集團建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，同萬科合作部分商業(yè)項目等。

二是側(cè)重商品住宅投資模式，此模式追求行業(yè)平均收益。

由國內(nèi)眾多著名房企如復地、SOHO、陽光一百等發(fā)起成立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金專注于商品住宅市場，主要投向京津唐及環(huán)渤海、長三角區(qū)域中經(jīng)濟發(fā)達和房地產(chǎn)快速發(fā)展的成長性城市，尤其是其中以居住類物業(yè)為主的房地產(chǎn)項目。

此類基金的主要功能定位是：第一，為開發(fā)商提供一攬子金融解決方案；第二，為開發(fā)商全程運營管理提供專業(yè)支持；第三，為開發(fā)商的品牌價值提升創(chuàng)造動力。

三是側(cè)重收租型物業(yè)投資模式，此模式追求長期穩(wěn)健收益。

最近幾年，國內(nèi)涌現(xiàn)出新加坡騰飛基金和內(nèi)地高和投資為代表的收租型物業(yè)投資模式。以開發(fā)蘇州工業(yè)園區(qū)揚名的新加坡騰飛集團2007年成立了兩只數(shù)額龐大的中國基金――騰飛中國工業(yè)園/產(chǎn)業(yè)園基金和騰飛中國商業(yè)地產(chǎn)基金。兩大基金最初的資產(chǎn)項目包括在中國房地產(chǎn)市場能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的標的資產(chǎn)。其主要投資中國內(nèi)地的輕工業(yè)和物流設(shè)施，包括倉庫、分銷中心、軟件和科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)設(shè)施、郊區(qū)商務辦公樓和產(chǎn)業(yè)園，通過多元化的租戶結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)優(yōu)化和租金增長空間來實現(xiàn)投資回報的最大化。

成立于2009年10月的高和投資是中國首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，專注于投資一線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)（包括寫字樓和商業(yè)）。具體操作模式是收購一線城市核心地段的商業(yè)類物業(yè)，再通過整合產(chǎn)品設(shè)計、推廣、銷售、物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，出售給追求資本安全的理財型資本及安全型資本。該基金的主要功能定位是：為追求安全性的資本提供專業(yè)的房地產(chǎn)投資理財服務，以及投資產(chǎn)品和相應的資產(chǎn)管理服務，從而實現(xiàn)投資者的豐厚收益。

四是側(cè)重城市綜合體投資模式，此模式追求商業(yè)運營收益。

由復星集團、易居國際等發(fā)起成立的星浩資本成立于2010年9月，短短4個月募集資金37億元，是目前內(nèi)地最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。該基金主要專注于城市綜合體建設(shè)項目。星浩資本所要開發(fā)的地產(chǎn)項目被命名為“星光耀城市綜合體”。所謂“城市綜合體”，就是一個具備辦公、娛樂、學習、休憩、商業(yè)等多種功能及設(shè)施的超大型樓盤，遍布全國的萬達廣場就是城市綜合體的代表。其中，地產(chǎn)基金、實體開發(fā)和商業(yè)服務，構(gòu)成了星浩資本的3大業(yè)務板塊。

在拿地和實體開發(fā)方面，星浩資本已在哈爾濱、大連、南通分別拿地140萬平方米、58萬平方米和33萬平方米，預計未來這些項目將全部啟動。目前該基金承諾投資的收益是25%-30%，計劃3年內(nèi)收回成本，之后的兩年爭取盈利。未來該基金計劃通過IPO、REITs等渠道實現(xiàn)退出。

五是側(cè)重保障房投資模式，此模式追求低風險和適度收益。

保障房類投資基金近兩年開始涌現(xiàn)。2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金，是我國第一只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金，該基金將目標瞄準了保障房建設(shè)。通過收買公租房房源或開發(fā)建設(shè)公租房項目等形式，投資建設(shè)數(shù)百萬平方米的公共租賃住房。

該基金采取股份公司制，由建銀精瑞聯(lián)合有志于保障房建設(shè)的開發(fā)商作為基金的發(fā)起人和投資人，向社會合格投資者募集不低于100億元，未來3年，在全國范圍內(nèi)選擇符合基金投資條件的項目，基金投資后第7年退出。該基金主要功能定位是：提供投融資服務，提供房地產(chǎn)基金管理和房地產(chǎn)投資銀行服務。

六是側(cè)重專業(yè)化功能性地產(chǎn)投資模式，此模式追求細分市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。

專業(yè)化功能地產(chǎn)類基金主要是養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)基金。

養(yǎng)老地產(chǎn)以泰康人壽的“泰康之家”為代表，通過泰康養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計劃設(shè)立，注冊資本金達22億元，側(cè)重于在一線中心城市建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，以此拓展其人壽保險主業(yè)的價值鏈。其主要特點是專注于養(yǎng)老類綜合社區(qū)建設(shè)，建成后不出售，而是用于長期經(jīng)營。