導語：如何才能寫好一篇農(nóng)村土地征收賠償規(guī)定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、我國農(nóng)村土地征收補償存在的問題

（一）征收補償原則不明

《中華人民共和國土地管理法》第47條第1款規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補償?！稇椃ā穼φ鞯匮a償應依據(jù)何種原則進行也并沒有明確。我國雖然在2004年的憲法修改中明確了補償條款，但是對補償?shù)脑瓌t卻沒有明確，征地補償原則缺乏憲法基礎。

（二）征收補償標準不合理

土地征收征用激發(fā)社會矛盾的直接誘因是補償?shù)墓絾栴}?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定的土地補償費、勞動力安置補助費都是按照被征收土地前三年的平均年產(chǎn)值計算的，其補償標準計算的基準是農(nóng)地的年產(chǎn)值，是不合理的。

（三）征收補償權利種類不明

雖然我國現(xiàn)行憲法規(guī)定了“對土地實行征收或者征用并給予補償”，但并未具體規(guī)定，補償是何種權利，如果說憲法是根本大法，僅作了原則性規(guī)定，那《土地管理法》總應予以明確了吧，但答案是否定的，《土地管理法》第47條規(guī)定；征用土地的，按照征用土地的原用途給予補償，也沒去明確補償是補償何種權利損失，《物權法》對此也未給出答案。從征收對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權侵害的分析可以看出，對補償權利種類進行界定是十分重要和必要的。

補償程序不完善

征收補償價格確定的隨意性則是未引入民主協(xié)商程序，目前農(nóng)村土地征收補償程序主要存在以下問題：一是農(nóng)村土地征收補償程序缺乏公正性。二是未設置事前補償程序。土地補償款屢被拖欠是因程序未作剛性限制，因《土地管理法》未明確將土地補償規(guī)定為土地征收的事前程序，所以無法徹底杜絕拖欠補償款現(xiàn)象。三是土地補償救濟程序缺失。任何權利的實施必須有保障，而程序無疑是最為有效的，但我國對農(nóng)村土地征收補償沒有明確規(guī)定司法保障，沒有為土地權益人設立出現(xiàn)爭議后向人民法院的救濟途徑。司法實踐中，有關土地征用補償?shù)葐栴}出現(xiàn)爭議，許多法院盡量不予受理，導致對公民財產(chǎn)保障的極度弱化。

二、完善我國農(nóng)村土地征收制度的對策

（一）科學確定補償原則

我國在憲法中雖然沒有明確農(nóng)村土地征收補償?shù)脑瓌t，但《土地管理法》規(guī)定：對土地征收實行按照土地原用途進行補償，因此，在憲法中明確農(nóng)村土地征收補償原則十分緊迫。

（二）合理設定補償標準

1、加快我國農(nóng)用地定級估價步伐。土地征收補償不論采取何種補償原則，其核心問題關鍵在于土地價格的確定問題。為了避免地方政府為自身利益而在土地定價問題上侵犯農(nóng)民利益，可由省級人民政府統(tǒng)一組織對未來一定時期可能被征收的土地委托中介機構進行價格評估并據(jù)此制訂土地價格級差目錄，用于指導土地征收補償。

2、要適當提高現(xiàn)有補償標準。在近期不改變農(nóng)村土地征收補償基本原則的前提下，可考慮適當再提高土地征收補償標準，具體增幅可根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平確定。

（三）建立土地發(fā)展權制度

土地發(fā)展權不論土地所有權屬性一律歸國家所有的制度安排不利于保護集體的土地財產(chǎn)權，因為照此按排農(nóng)民集體將與土地發(fā)展權無關，農(nóng)民集體權益沒有得到落實，這是違背《憲法》關于農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有的規(guī)定的。既然是所有權，就應當包括發(fā)展權益，同時此種安排也不利于保護耕地，因為這樣土地補償價格仍舊是征收方一方說了算，農(nóng)民沒有保障。筆者主張我國可借鑒美國土地發(fā)展權歸屬于原土地所有權人的模式，規(guī)定土地發(fā)展權歸原土地所有權人所有，即國有土地的土地發(fā)展權歸國家，農(nóng)民集體土地的土地發(fā)展權歸農(nóng)民集體，這樣的制度設計既能做到公平，又能產(chǎn)生效率。

（四）完善補償程序

法律的正義唯有通過公正的程序才能得以維護，法律程序是人治和法治的分水嶺，是防止權力專橫和權力濫用的屏障。筆者認為應從以下方面加以完善：一是補償方案應將雙方協(xié)商作為必經(jīng)程序。二是有必要確定事前補償原則。所謂事前補償就是指政府在取得土地所有權之前，必須先對土地權益人進行補償，至少必須與其就補償?shù)姆秶?、標準、方式及補償金的支付時限等問題達成協(xié)議。三是有必要明確土地征用補償款的救濟途徑。有必要在立法上進一步明確農(nóng)村土地征收補償?shù)乃痉ň葷緩?。具體來說，就是要確定集體土地所有權主體，明確集體組織組成人員的成員權，確定成員的土地權利，確定他們的訴訟主體資格，要明確土地征收中哪些糾紛法院應該受理，包括被征收主體和土地需用人。

（五）建立補償款分配監(jiān)督程序

篇2

關鍵詞：農(nóng)村墳地；墳地征收；困境；司法路徑

中圖分類號：D90-052 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2016）09-0116-03

“生養(yǎng)死葬”、“入土為安”、是中國千百年來廣為流傳的傳統(tǒng)觀念，如今土葬習俗在農(nóng)村仍舊盛行。當下，由于傳統(tǒng)習俗的阻力和歷史遺留，公墓殯葬在農(nóng)村并未得到有效實施甚至形同虛設。觀念的保守對墳地征收的阻塞和經(jīng)濟發(fā)展對土地大量需求，兩者難以在實踐中找到利益平衡點，這就不可避免了在國家土地政策和地方政府“三位一體”的發(fā)展模式雙重約束下，配合經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)行的國家政策和墳地歷史遺留問題的激烈的碰撞和矛盾激化，多方利益難以達到動態(tài)平衡。

一、農(nóng)村墳地征收的困境現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)實困境

我國是一個民族眾多的國家，多民族呈現(xiàn)大雜居小聚居態(tài)勢，城市化的發(fā)展促進了民族融合，潛移默化的淡化了民族多樣化的習俗，在殯葬等方面也逐步的同化從而達到統(tǒng)一有序的管理，但是在各少數(shù)民族在其長期的歷史傳統(tǒng)背景下，尤其是在農(nóng)村和偏遠地區(qū)，相應不同的喪葬習俗還部分或完整的被世代傳承和保留。

一方面，喪葬問題在農(nóng)村和偏遠地區(qū)普遍呈放逐消極態(tài)勢，管理措施松懈，墳地的選擇往往是民眾們依據(jù)自身當?shù)亓曀?，遵從風水原則，自主安排。有的葬在山林中，有的在自留山自留地里，甚至有的安葬在自家田或者通過協(xié)商葬在別人家的田里。具體情況形形，林林總總，多樣而復雜，難以統(tǒng)一和調(diào)和。而另一方面，自農(nóng)村土地實行集體所有制和家庭聯(lián)產(chǎn)承包制以來，經(jīng)濟發(fā)展，城建擴大，土地資源逐漸緊缺，同時隨著農(nóng)村人口的增多，人均土地耕種面積銳減，各地的山地荒地逐步被農(nóng)民開發(fā)耕種，可供葬墳的山地越來越少，但是安葬亡靈對于普羅大眾而言又是勢在必行不能回避的問題，因此祖墳山、墳地的祭祀、葬墳用途和經(jīng)濟用途之間的矛盾愈演愈烈，農(nóng)村墳地問題的整合規(guī)劃和征收也迫在眉睫。在此矛盾上，當下很難找到利益平衡點，以至于每每墳地征收運動都會受到百姓強烈地阻撓和抵觸，以至于雙方長期僵持，拖延公共工程進度等。為此，就會出現(xiàn)有些地方強征墳地的狀況，采用激進手段，以“平墳復耕”的名義制定相關政策，同時征地通知，強行遷走田間地頭的墳墓。

農(nóng)村墳地糾紛，涉及的主體也很是廣泛，前文所提到，因為農(nóng)村的喪葬普遍依照自身風俗，據(jù)調(diào)查了解，除去風俗之外，人們更遵從風水，因此墳地的選擇并不集中且呈現(xiàn)多樣復雜性。是以，在墳地征收的過程中，若葬在自留山自留地等，主體僅涉及國家和公民雙方，若是葬在他人的田地中，就會涉及多方主體，矛盾的調(diào)和難度也會加大。農(nóng)村墳地糾紛案件頻頻發(fā)生，在全國范圍內(nèi)屢見不鮮，處理難度的加大，有時不及時化解，更有可能引發(fā)群體性械斗事件，影響當?shù)厣鐣€(wěn)定。而同時涉及到的農(nóng)村墳地糾紛損害賠償，現(xiàn)行法律制度既無法直接明確規(guī)定原告的主體資格認定，也無法支持其精神損害賠償訴求，使糾紛進入兩難境地。

（二）立法困境

目前，我國土地的所有權皆為國有或集體所有，但公民土地的使用權等相關權利仍然是值得尊重與保護的。政府為推進農(nóng)村城市化發(fā)展，征收農(nóng)民土地，那么農(nóng)村墳地該何去何從，有沒有一個合理的安置方式與補償方式，這是我們不容小覷的一個社會問題。在殯葬方面，雖然國家出臺了相關法律法規(guī)，例如《殯葬管理條例》，但是對于民俗多樣、思想保守且情況復雜的的農(nóng)村喪葬現(xiàn)狀來說，并非是一朝一夕可以推行實施以迅速改變的。為了因地制宜，盡管地方相關為調(diào)節(jié)墳地征收的矛盾也出臺了相應的政策和地方法規(guī)，例如：云南省在2014年5月修訂出的《云南省十五個州（市）征地補償標準》，但據(jù)了解，多數(shù)標準只包括征地補償費和安置補助費，而在青苗物補償費、地上附著物補償費、被征地農(nóng)民社會保障金等費用上的規(guī)定少之又少甚至沒有規(guī)定。由此可見，相關規(guī)定在農(nóng)村墳地征收的調(diào)整上過于籠統(tǒng)和空泛，規(guī)定的情形有時也和司法實踐有很大的脫節(jié)，這些都是導致農(nóng)村墳地喪葬亂象一直沒有得到有效的治理和改善的原因，矛盾并未得到普遍緩和，一切都在博弈。

同時，對于政府“平墳征地”行為，其合法性與合理性有待重新審視。從立法目的看，2011年國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條首次列舉了符合“公共利益”的六種情形，但是，該《條例》只規(guī)定對國有土地上房屋征收的補償，沒有規(guī)定土地使用權的補償。因此《條例》不適用于農(nóng)村土地的征收，更不適用于農(nóng)村墳地的征收。另一方面，土地征收補償原則是對土地所有權人因為公共利益所受損失的一種彌補，這種彌補受制于特定的規(guī)則，完全補償理念不僅是合理的補償原則，也是可具操作性的，并且一定程度上與“公正補償”原則是意義相通的。但是地方征地行為和其行為所依托的標準，并非面面俱到照顧多方利益，有失公平也時有發(fā)生，這就有悖于我國土地征收補償?shù)脑瓌t，因此必須受到重視和進一步的商榷。

農(nóng)村墳地和殯葬在管理制度也多為空白，若想調(diào)和矛盾，進行有效的管理，必須有相對應的有實行力的管理制度相配合。農(nóng)村墳地登記管理制度缺失，使已有的墳地性質(zhì)無法確定，使用年限無從計算，導致《殯葬管理條例》中第八條和第十一條的規(guī)定無法落到實處；另一方面，很多墳墓屬于祖墳，年代久遠，根據(jù)法無溯及既往原則，所出臺的有關于年限登記法律法規(guī)也只能對現(xiàn)狀進行調(diào)整，不能以其年代超出法定而強行進行遷墳。然而，現(xiàn)有的墳地征收政策普遍呈現(xiàn)籠統(tǒng)抽象且滯后空白的形態(tài)，很多規(guī)定和實際狀況脫節(jié)，形同虛設，在現(xiàn)實司法實踐中很難被應用解決各類糾紛。

綜上所述，民族地方喪葬習俗與國家法律法規(guī)相關政策之間無法找到一個平衡點，官法與民俗之間的沖突亟須協(xié)調(diào)。

筆者認為，判定補償?shù)脑瓌t不應當極端化，不能一刀切地統(tǒng)一全國標準，同時在具體案件的判斷標準上應當以實際損失為基礎，地方制度的建立和法規(guī)政策的頒布，需要國家宏觀調(diào)控微觀自主，不能全部下放。因此，對于標準的制定，應從兩方面入手：一方面地方因地制宜因時制宜，結(jié)合風俗，標準個體具象化，微觀自主自制來確定實體標準，適應情況發(fā)雜多樣化；另一方面國家應在地方如何制定以及制定標準范圍、程序、方式等進行框架式程序立法規(guī)制，用程序公平促進實體公平，宏觀調(diào)控，兩相促進，達到官民利益動態(tài)平衡。

此外，在補償方面，應該注重精神損害賠償。墳墓本身不同于一般的物，死者的近親屬對墳墓存在一定的精神利益。自然人死亡后，其人格要素對其活著的一定范圍內(nèi)的近親屬仍會發(fā)生影響。對死者人格的侵害，實際上是對其活著的近親屬精神利益和人格尊嚴的直接侵害，在侵權類型上，屬于以違反公序良俗的方式致人損害，損害后果表現(xiàn)為使死者近親屬蒙受感情創(chuàng)傷、精神痛苦或人格貶損。墳墓寄托了死者近親屬的個人感情、對死者的懷念、死者和生者的尊嚴，對墳墓的侵犯，也就是對死者近親屬精神利益的侵犯。因此，國家出臺法律應該在精神損害賠償上有具體規(guī)制。

（三）結(jié)語

農(nóng)村墳地是死者的靈魂所在地，寄托著生者對逝者的哀思，是農(nóng)村宗教生活“慎終追遠”行為的場所，同樣也是維系農(nóng)民本體性價值的重要社會空間；再者，農(nóng)村墳地也是維系鄉(xiāng)村“文化網(wǎng)絡”的重要手段，是維持集體社會團結(jié)的重要載體，它更是宗族傳統(tǒng)觀念的延續(xù)和集體成員當前最重要的一種“隱性”社會福利和社會保障。對于墳地征收的法律規(guī)制建設，可以借鑒國外法律，完善國內(nèi)立法，將征墳行為納入法治軌道。

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篇3

家庭農(nóng)場承包合同范文一

甲方(出讓方)： 乙方(受讓方)：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》及其他有關法律法規(guī)的規(guī)定，本著平等、自愿的原則，甲乙雙方就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)事宜協(xié)商一致，訂立本合同。

一、土地基本情況

該土地位于上海市 區(qū)(縣) 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村 組(具體情況見下表)。

二、流轉(zhuǎn)期限

流轉(zhuǎn)期限： 2011年 11 月 1 日至 2013 年 10 月 31 日。 三、土地的用途

該土地以 租賃 方式流轉(zhuǎn)給乙方經(jīng)營，具體項目為： 糧食種植 ，流轉(zhuǎn)期內(nèi)，乙方不得擅自改變流轉(zhuǎn)用途或用于非農(nóng)建設。

四、土地交付時間

甲方應于 2011 年 10 月 31 日前將流轉(zhuǎn)土地交付乙方。

五、流轉(zhuǎn)價款

雙方同意選擇以下第 3 種方式確定。 1.流轉(zhuǎn)單價為每年每畝 元，合計 元。

2.第一年流轉(zhuǎn)單價為每畝 元，以后每年遞增比例為 %，合計 元。

3.每年流轉(zhuǎn)單價按每畝 525 斤稻谷的當?shù)卣召徶笇r進行計算。

4.其他 。 六、支付方式

雙方同意流轉(zhuǎn)價款按下列第 2 種方式支付。

1.一次性支付：于 年 月 日前全部支付完畢。 2.分期支付：乙方應在 年月 日前向甲方支付第一年度流轉(zhuǎn)價款，以后每年 月 日前付清下年度流轉(zhuǎn)價款。

3.其它 。 七、定金

乙方應于本合同生效后 日內(nèi)向甲方支付 元作為定金，定金在合同終止時返還。乙方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，甲方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。

八、雙方權利和義務

1.甲方有權獲得流轉(zhuǎn)收益，有權按照合同約定的期限到期收回流轉(zhuǎn)的土地。

2.甲方有權要求乙方按約履行合同義務，有權監(jiān)督乙方合理利用土地，制止乙方損壞土地和其他農(nóng)業(yè)資源的行為。

3.流轉(zhuǎn)土地被依法征收、征用、占用時，雙方有權依法獲得相應的補償。

4.甲方尊重乙方的生產(chǎn)經(jīng)營自，不得干涉乙方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

5.甲方保證其流轉(zhuǎn)的土地承包經(jīng)營權合法、真實、有效。 6.乙方不得損害農(nóng)田基礎設施，不得從事掠奪性經(jīng)營，不得給

土地造成永久性損害。

7.未經(jīng)甲方同意，乙方不得將土地再一次流轉(zhuǎn)。

8.合同期滿后，乙方的相關設施及地上附著物，雙方同意按以下第 1 種方式處理。

(1)歸甲方所有，甲方不作補償。

(2)雙方協(xié)商通過折價方式由甲方給予乙方補償，歸甲方所有;協(xié)商不成的，由乙方在 日內(nèi)拆除，恢復原狀，甲方不作補償。

9.流轉(zhuǎn)土地交還時，雙方關于土地恢復原狀的約定： 。

九、違約責任

1.乙方逾期支付流轉(zhuǎn)費用的，每逾期一天，應向甲方支付 元違約金。

2.甲方逾期交付土地的，每逾期一天，應向乙方支付 元違約金。

3.發(fā)生下列情況，甲方有權解除合同，給甲方造成損失的，乙方應予賠償。

(1)乙方改變土地農(nóng)業(yè)用途的。

(2)乙方從事掠奪性經(jīng)營，造成土地永久性損害的。 (3)乙方在取得土地承包經(jīng)營權后，拋荒土地達到 6 月的。 4.甲方非法干預乙方正常生產(chǎn)經(jīng)營活動，給乙方造成損失的，應予以賠償。

5.其他違約責任 。

十、其他約定

在本合同履行期間，若土地承包經(jīng)營權滅失的，雙方約定按照以下方式處理：

十一、爭議解決方式

雙方發(fā)生爭議的，可以自行和解，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府等調(diào)解。雙方和解、調(diào)解不成或者不愿和解、調(diào)解的，可以向 松江 區(qū)(縣)農(nóng)村土地承包仲裁委員會申請仲裁，也可以直接向人民法院提訟。

十二、附則

1.本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。

2.本合同一式四份，雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。

甲 方： 代 表 人： 住 所： 聯(lián)系方式： 簽約日期：

乙 方：身份證明：身份證 號碼： 住 所： 聯(lián)系方式： 簽約日期：

家庭農(nóng)場承包合同范文二

甲方(發(fā)包方)： 委會 乙方(承包方)： 住址： 村 組

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《江蘇省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權保護條例》、農(nóng)業(yè)部《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證管理辦法》及中央和省有關政策規(guī)定，為完善、規(guī)范土地二輪承包管理，保護農(nóng)村土地承包權益，特訂立本合同。

一、承包標的和期限

甲方將本集體經(jīng)濟組織第 村民組農(nóng)村集體所有的 畝土地發(fā)包給乙方承包，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。土地二輪承包期限

二、甲方的權利與義務：

1、監(jiān)督乙方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地，制止乙方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為。

2、維護乙方的土地承包經(jīng)營權，不得非法變更、解除承包合同。

3、尊重乙方的生產(chǎn)經(jīng)營自，不得干涉乙方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

4、及時規(guī)范辦理好因國家征收、征用、集體占用土地及農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地的相關手續(xù)，搞好土地檔案管理。及時調(diào)處土地承包經(jīng)營中發(fā)生的矛盾和糾紛，維持正常的生產(chǎn)秩序。

5、執(zhí)行市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設施建設。

6、負責申辦《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證》。 三、乙方的權利和義務

1、依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的權利，有權自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品。

2、承包地被國家依法征收、征用和集體道路、水利建設等公益事業(yè)占用，應自覺服從，但有權依法獲得相應的補償。承包村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)耕地，因農(nóng)戶建房需要的，應當服從甲方的安排。

3、維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設;保護和合理利用土地，不得棄耕拋荒，不得給土地造成永久性損害。積極配合村集體經(jīng)濟組織搞好項目農(nóng)業(yè)園區(qū)建設、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。

4、采取轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)土地的，須經(jīng)甲方同意;采取轉(zhuǎn)包、出租或其他方式流轉(zhuǎn)土地的，流轉(zhuǎn)合同報甲方備案。

四、違約責任

1、甲方干涉乙方依法享有的生產(chǎn)經(jīng)營自，或違反《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的，依法承擔民事責任。

2、乙方違法將承包地用于非農(nóng)建設的，由市政府有關行政主管部門予以處罰;給承包地造成永久性損害的，甲方有權制止，并有權要求乙方賠償由此造成的損失。

3、涉及國家征收和征用、集體占用和規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)戶建房等需要，乙方不服從安排的，甲方有權解除本合同。

4、乙方承包土地發(fā)生變化的，應于當年去甲方處辦理合同、清冊、證書等相應變更手續(xù)。乙方放棄辦理，后果由乙方負責。甲方拒絕辦理的，后果由甲方負責。

五、其它事項：

1、本合同自簽訂之日起生效，合同生效后，頒發(fā)新的土地承包經(jīng)營權證，原土地承包合同和土地承包經(jīng)營權證同時作廢。

2、土地承包經(jīng)營權共有人姓名：

3、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權分立、合并的，應當變更土地承包合同。

六、本合同一式三份，發(fā)包方、承包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站各執(zhí)一份。

甲 方： 村委會(公章)

法定代表人： (簽章)

乙 方： (簽章)

簽訂日期： 年 月 日

家庭農(nóng)場承包合同范文三

發(fā)包方： (甲方)

承包方： (乙方)

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，簽訂本合同，共同遵守。

一、承包項目及數(shù)量：

甲方以山田及山地約 畝。(楊家莊深籠片)租給乙方開發(fā)，農(nóng)、牧、林基地。

二、承包期限：(30年)自 年 月 日起至 年 月 日止。

三、乙方向甲方繳交承包款為每年山地30元/畝，山田150元/畝。共款 _元。(大寫： )。(注：地方面積由國土局、林業(yè)局提衛(wèi)星投影面積計，

四、在合同期內(nèi)，乙方擁有土地使用權，乙方在使用期內(nèi)，承包或轉(zhuǎn)讓部分股權甲方無權干涉，應協(xié)助乙方供電照明(線路費用由乙方負責)開路、指明路線、路道通過農(nóng)作物不能索賠。

五、租金計算:

按每畝(山地30元/畝，山田150元/畝) 人民幣計。

從開始10年后，以10%提升，5年一提，如此類推。

付款方式：1年按金，1年上期(即一次付2年租金)以后租金每年1月份交付。

六、在乙方使用期內(nèi)，國家如征收土地作其它使用，賠償土地由甲方所有，土地上農(nóng)作物、固定財產(chǎn)賠償歸乙方所有，不得爭議。

七、合同期滿后，土地動產(chǎn)，不動產(chǎn)，農(nóng)場設施(不包括資金)以股份制共同合作，乙方占股份51%，甲方占股份49%股權，保持原狀，共同發(fā)展、管理，再重新簽合約。(注：雙方不再合作的情況下，果樹，建筑物歸甲方所有。土地上的動產(chǎn)一切由乙方處理，甲方不得干涉乙方)甲、乙雙方應共同協(xié)助交接事項。

八、本合同一式三份，甲、乙雙方各一份，公證處一份。

九、本合同書經(jīng)甲乙雙方簽名蓋章(20 年 月 日)之日起生效。

立約人：甲方名稱： 乙方名稱：

地址： 地址：

法定代表人： 法定代表人：

篇4

【關鍵詞】土地征收補償范圍間接損失土地承包權社會保障

征收補償?shù)姆秶钦魇昭a償制度的基本構成要素之一，也是征收制度中各種補償原則的落實和具體化。征收補償范圍主要解決的是應對哪些方面的財產(chǎn)損害進行補償?shù)膯栴}。

一、我國土地征收補償范圍存在的問題分析

根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費；征收其他土地如林地、草地、水域、建設用地等，也應當給予補償。土地補償費。它是因國家征收土地對土地所有者和土地使用者對土地的投入和收益造成損失的補償，補償?shù)膶ο笫羌w組織喪失的土地所有權。安置補助費是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補助費用。安置補助費主要用于征收土地后農(nóng)業(yè)人口的安置，因此，誰負責農(nóng)業(yè)人口的安置，安置補助費就應該歸誰。地上附著物的補償費包括地上地下的各種建筑物、構筑物如房屋、地土地下管線等設施的拆遷和恢復費用，及被征收土地上林木的補償或砍伐費等，其具體標準由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。地上物的補償費是補償被征收土地上附著物的直接損失。青苗補償費是對被征收土地上處于生長階段的青苗被毀壞后給與未能獲得可預期收益的補償。這種補償也是農(nóng)民在征地中的直接損失。

根據(jù)上述分析，土地補償費、地上物的補償費和青苗補償費都是對土地征收的直接損失進行補償，安置補償費是對農(nóng)民基于土地所產(chǎn)生的穩(wěn)定的收益之損失補償，體現(xiàn)了對農(nóng)民生存保障的考慮。但是，我國這種補償范圍立法規(guī)定，無論是與外國征收補償立法比較，還是從我國征收補償制度的實踐來看，都是值得仔細斟酌的。我們認為，我國征收補償制度之立法，基于農(nóng)村土地制度的現(xiàn)狀，從不同角度進行分析，存在以下三個方面的問題：

第一、從被征收土地上存在的權利體系角度考察，可以發(fā)現(xiàn)我國征收補償?shù)臋嗬麚p失僅限于土地所有權，根本就沒有對農(nóng)民享有的土地承包權等土地他項權利之損失給予補償。然而，土地承包權卻是農(nóng)民對土地享有的最主要的權利，因為集體所有的土地實際上是不可能進行分割的，而在實質(zhì)意義上由農(nóng)民享有和處分所有權，所以，農(nóng)民享有的土地所有權實際上一個虛有權，只有土地承包權對于農(nóng)民而言才有實際意義。土地經(jīng)營的目的是取得收益，土地承包經(jīng)營權的實質(zhì)是農(nóng)民對其承包的土地的收益權。長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權獲取的應是長期穩(wěn)定的經(jīng)濟收益，包括直接耕作的長期收益和土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的收益(轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費)。承包土地的農(nóng)民正是靠對所承包的土地的使用和經(jīng)營取得收益而維系生存的。由此可知，長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權有其長期經(jīng)濟價值，是承包土地農(nóng)民的重要財產(chǎn)權。但在目前的現(xiàn)實中，這種權利遭受征收制度侵犯時，國家卻恰恰忽視對這個在農(nóng)民看來具有實質(zhì)性和決定性意義的權利給與補償，結(jié)果出現(xiàn)一個奇怪的悖論：在征收中不對土地承包權進行補償，似乎認為土地承包權是一個無關緊要的權利，然而這個土地承包權卻是農(nóng)民生存的根基之所在，國家也因此一再強調(diào)它的重要作用且不斷強化對他的保護，如以《土地承包法》的出臺來專門保障這種權利的實現(xiàn)。所以，當承包的土地被國家征用后，農(nóng)民失去了對土地的承包經(jīng)營權，失去了經(jīng)營土地的長期的收益來源，國家應當給予失地農(nóng)民充分合理的補償。如果農(nóng)民得不到合理補償，則極易陷入生活無依靠的困境。

第二、從被征收土地的財產(chǎn)損害角度分析，征收補償范圍基本上只限于被征收人的直接損失，對被征收人的間接損失如殘余土地補償、工事費用補償、移遷費補償?shù)鹊?，則根本就沒有考慮，這是我國征收補償制度上一個明顯的立法漏洞。即使是已經(jīng)規(guī)定的關于直接損失的相關補償費用，由于補償標準過低，按照土地原用途進行計算而不是采用土地的市場價值進行計算補償費，根本不可能對被征收人的直接損失實現(xiàn)全部補償和全面補償，只能達到一個部分補償?shù)男Ч?。并且，在實際操作中，政府往往還極力地限制征收補償?shù)姆秶?，加上補償費的分配過程中的各種問題存在，使得被征收人能夠獲得的征收補償費就更少。

第三、從土地上所承載的功能角度分析，我國農(nóng)村土地上不僅是農(nóng)民的生活來源和收益來源，更是我國農(nóng)民的社會保障基礎。因為我國農(nóng)民在目前沒有被納入國家的社會保障體系，不能像城市人口一樣獲得失業(yè)救濟金、最低生活保障、基本醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障等社會保障制度的救濟，生活在農(nóng)村的農(nóng)民的社會保障基礎，全部依靠在其享有權利的土地之上?，F(xiàn)行征收補償范圍中的安置補償費，實際上是按照城市的失業(yè)模式而采取的勞動力貨幣安置方案，但是對于社會保障中的基本醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障卻沒有給與考慮，而這恰恰是農(nóng)民所最關注的兩個方面的保障問題，農(nóng)民的養(yǎng)老問題和醫(yī)療問題一直是三農(nóng)問題中的焦點和難點所在?？梢?，在征收補償范圍上，我國立法缺乏從功能角度的考慮，對農(nóng)民土地上的社會保障功能之補償極不全面。因此，從土地承載的功能角度，征地補償需要把農(nóng)民的社會保障利益納入補償范圍。與西方國家征地補償范圍不涉及社保利益補償問題相比較，這是我國征地補償制度中比較特殊的地方。因為西方國家社會保障制度健全，土地不需要承載社保功能，但由于我國農(nóng)村社會保障機制沒有建立起來，因此，農(nóng)村集體土地對于農(nóng)民而言，不僅有收益功能而且還有社保功能。

二、完善我國征收補償范圍的立法對策

我國現(xiàn)行的土地征收制度在市場經(jīng)濟條件下，卻仍然采用計劃經(jīng)濟條件下的低補償標準和很窄的補償范圍，這種征收補償范圍和標準都已經(jīng)不能適應經(jīng)濟發(fā)展的需要，需要按照市場經(jīng)濟的要求進行全面的變革。根據(jù)上文指出的三方面問題，從相應角度來完善我國征收補償范圍的立法規(guī)定。

（一）把農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權納入征收補償范圍

土地承包經(jīng)營權的實質(zhì)是農(nóng)民對其承包的土地的收益權，因為農(nóng)民種植和經(jīng)營土地的目的是取得土地收益。長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權獲取的是長期穩(wěn)定的經(jīng)濟收益，包括直接耕作的長期收益和土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的收益(轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費)。承包土地的農(nóng)民正是靠對所承包的土地的使用和經(jīng)營取得收益而維系生存的。由此可知，長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權有其長期經(jīng)濟價值，是承包土地農(nóng)民的重要財產(chǎn)權。因此，從土地上財產(chǎn)權利體系角度而言，當國家征收農(nóng)民承包經(jīng)營的土地時，實際上發(fā)生了既直接征得了發(fā)包方的土地所有權又直接征得了承包方的土地經(jīng)營權兩個法律后果。顯然，政府征用農(nóng)民承包的土地，在直接向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付對所有權的土地補償費的同時，亦應直接向農(nóng)民支付對承包經(jīng)營權的土地補償費。然而，很多地區(qū)的實際情況是，政府僅把土地補償費支付給了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，農(nóng)民承包者并未得到應得的土地補償。征收土地承包經(jīng)營權給予的補償難以落實的理由在于，我國至今延用的只對農(nóng)村土地所有者——農(nóng)村集體經(jīng)濟組織進行土地補償，不對土地承包經(jīng)營者——農(nóng)民進行土地補償?shù)挠媱澖?jīng)濟的征地補償制度。實際上，在實行農(nóng)村土地承包以后，土地承包經(jīng)營權的權利屬性顯現(xiàn)，使得被承包的土地出現(xiàn)了作為所有者的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和作為承包經(jīng)營者的農(nóng)民兩個權利主體；土地承包經(jīng)營權的價值屬性，使得土地所有權的價值和土地經(jīng)營權的價值亦對應著作為土地所有者的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和作為承包經(jīng)營者的農(nóng)民兩個主體。此時，國家征用土地的受償主體已經(jīng)不是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獨家，而是同時包括被征地的農(nóng)民承包者，支付的土地補償費已經(jīng)不單是對集體土地所有者土地所有權的補償，還應包括對土地承包經(jīng)營者的土地承包經(jīng)營權的補償。

我國關于征地補償制度的立法規(guī)定與其他現(xiàn)行法律的一些條文規(guī)范是存在矛盾和沖突的。現(xiàn)行的征地補償法律制度主要體現(xiàn)在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中，這些專門規(guī)定對于農(nóng)民土地被征收時其土地承包經(jīng)營權如何受到法律保護，如何對農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權直接進行補償并未做出規(guī)定。但《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)業(yè)法》都明確要求對農(nóng)民的承包土地給與補償，如《農(nóng)村土地承包法》第16條規(guī)定了“承包地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的補償”，《農(nóng)業(yè)法》也有相似規(guī)定。但問題是，在《農(nóng)業(yè)法》、《農(nóng)村土地承包法》通過或修改以后，《土地管理法》和《土地管理法實施條例》并未進行同口徑修訂，沒有規(guī)定土地承包權被一并征收時應給與補償和明確相應的補償標準，由此形成土地承包權補償方面的法律沖突。這些沖突使已經(jīng)生效的《農(nóng)業(yè)法》、《農(nóng)村土地承包法》關于征地補償?shù)囊?guī)定成為一紙具文。

為保護被征地農(nóng)民的合法權益，迫切需要改革現(xiàn)行的征地補償制度。第一，要明確土地承包經(jīng)營權作為農(nóng)民的財產(chǎn)權在法律上的地位，確立對農(nóng)民集體所有的土地所有權和農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權同時進行補償?shù)牟⑿醒a償機制。其次，確立被征地農(nóng)民基于土地承包經(jīng)營權而享有依法取得土地補償費的受償主體地位，由有關部門直接對被征地農(nóng)民予以征地補償?shù)怯?，對農(nóng)民直接支付土地補償費，而不是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)交或在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民之間分配。

2、應該把土地上的農(nóng)民社會保障利益納入補償范圍

現(xiàn)階段農(nóng)村居民應對生存風險的基本方式是家庭成員之間的互助。制度化的社會保障如養(yǎng)老、醫(yī)療保障及社會救助，在農(nóng)村社會保障中只占極小的比重。家庭保障作為一種古老的保障模式，是通過家庭成員及其親屬之間的物質(zhì)互助和情感、精神層面的交流而實現(xiàn)的。傳統(tǒng)上作為家庭保障的物質(zhì)基礎的土地。仍然是現(xiàn)階段農(nóng)村家庭保障的重要的物質(zhì)或資金來源之一。實行以來，農(nóng)村居民以家庭為單位承包一定數(shù)量的土地，由家庭中有勞動能力的成員經(jīng)營，取得的收成或收入成為家庭成員的基本生活來源和應對生存風險(年邁、疾病、災害等)的物質(zhì)來源。在國家征收他們的土地后，他們基本上就喪失了社會保障的基礎，因為現(xiàn)在農(nóng)民所獲得的征收補償費，在不斷上漲的社會物價與消費面前，是很難保證他們能夠獲得一個基本穩(wěn)定的生活狀態(tài)的，特別是在子女的教育費用及醫(yī)療費用不端攀升的情況下，靠這些征收補償費來保持目前的生活水平都是問題，何況談失地后的社會保障問題。因此，從這個角度而言，國家在征收土地過程中，有必要解決他們的社會保障問題，以求保證失地農(nóng)民在遇到風險時有最基本的繼續(xù)生存條件。這應當是國家在征收補償中更應該考慮的問題。

另外，從社會學角度而言，在國家實施征收土地行為前，農(nóng)民和農(nóng)村在生活邏輯上，實際上處于一種農(nóng)耕社會的生活模式，但在征地后，農(nóng)民直接面對的高度發(fā)達的現(xiàn)代化的工業(yè)社會，他們將要適應的是市場經(jīng)濟體制下的社會運作方式和生活模式，這是一種與其祖祖輩輩所生存的農(nóng)耕社會完全不同的生活模式，他們在這種突如其來的生活模式的巨變中，有一個較長的適應過程。當農(nóng)民在這個轉(zhuǎn)變過程中不能很好地適應社會體制的轉(zhuǎn)換時，他們會懷念或者試圖退回到以前舊體制的生活模式中，但舊體制在征地過程中已經(jīng)被破壞了，被征地的農(nóng)民就會出現(xiàn)在新舊體制中都不能很好適應社會的情形，從而形成在“兩個體制”中都不沾邊的邊緣群體。我們認為，解決被征地農(nóng)民的社會保障問題，就是解決他們努力去適應新的市場經(jīng)濟運行體制的問題，因為社會保障機制為農(nóng)民適應市場邏輯過程中提供了堅實的后盾，使他們沒有后顧之憂了，也就是解決了征地農(nóng)民的行動空間與“退路”問題。另外，從社會結(jié)構層面來看，把征地農(nóng)民納入社會保障系統(tǒng)，是把他們重新組織到社會經(jīng)濟結(jié)構當中來的重要舉措。征地農(nóng)民在土地被征收后，由于沒有了土地，實際上他們已經(jīng)脫離了原來的農(nóng)業(yè)社會結(jié)構，但是他們又沒有獲得像城市人口一樣的地位，即沒有社會保障、也沒有最低失業(yè)救濟金。實際上，失地農(nóng)民此時已經(jīng)被強制性的拋在了社會經(jīng)濟結(jié)構之外，既不能繼續(xù)保留在傳統(tǒng)的農(nóng)村社會經(jīng)濟結(jié)構中，也不能被新的市場經(jīng)濟結(jié)構所認可和容納，處于極端不利的夾縫之中。這正如有的農(nóng)民所說的：“論身份，我們是農(nóng)民但沒有地種；論生活，我們像城里人但沒有社保?！币虼?，對失地農(nóng)民實行身份轉(zhuǎn)換——“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，再把他們納入城市社會保障體系范圍，是對農(nóng)民進行再結(jié)構化，使之融入新的社會經(jīng)濟結(jié)構的做法。同時，也是把他們所處的社會運行邏輯，從前工業(yè)社會邏輯轉(zhuǎn)向工業(yè)社會或后工業(yè)社會運行邏輯的有力措施，使之更好地適應新的社會體制、社會經(jīng)濟結(jié)構的要求，融入新的生活共同體。

因此，根據(jù)勞動體制改革的現(xiàn)狀與經(jīng)驗，取消勞動力安置補助費，而直接設立農(nóng)民社會統(tǒng)籌保險基金，并在土地補償費中留出一定數(shù)額直接轉(zhuǎn)為被征地農(nóng)民的社會統(tǒng)籌保險的做法，無疑是使失地農(nóng)民生活的更好的一種策略，也是避免他們被淪為在社會轉(zhuǎn)型時期不能被社會體制和經(jīng)濟結(jié)構所接納的弱勢群體。

3、應把被征收人的間接損失納入征收補償范圍

間接損失與直接損失的區(qū)分標準有兩種學說，一種借助因果關系的觀念區(qū)分二者，認為“著眼于損害之引發(fā)，謂損害事故直接引發(fā)之損害為直接損害，非直接引發(fā)而系因其他媒介因素之介人所引發(fā)之損害則為間接損害。另一種以行為結(jié)果的時間性關聯(lián)為判斷標準，認為“著眼于損害之標的，謂損害事故直接所損及之標的，其損害即直接損害；其他之損害，則為間接損害。在征收所造成的損害問題上，一般而言是采用的后一種標準，即征收行為給被征收人帶來的直接財產(chǎn)損害是直接損失，如土地所有權或使用權的喪失以及土地上的附著物損失補償?shù)?；而征收給被征收人帶來的間接損失補償包括殘地損失補償、工事費用補償、移遷費補償、營業(yè)損失與租金損失補償?shù)取Ｎ覈壳暗恼魇昭a償制度范圍僅限于補償直接損失是不妥的，我們認為，征收制度的補償范圍，不僅應包括直接損失補償，也應包括間接損失的補償。

關于我國征地中形成的間接損失的補償項目之規(guī)定，可以參照日本土地征收法和我國臺灣地區(qū)的相關規(guī)定。一般而言，以下幾項內(nèi)容是比較重要的間接損失補償項目，殘地損失補償、工事費用補償、移遷費補償、營業(yè)損失與租金損失補償?shù)?，國家應當考慮給與補償。（1）殘地損失補償。殘地損失是指由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的間接損失，是易被忽視的一項重要補償內(nèi)容。土地征收給殘留地造成損害極為常見，如征收導致土地分割，形成不經(jīng)濟的土地規(guī)模，造成土地利用效率的損失；另外，被征收土地的新用途也可能降低殘留土地的生產(chǎn)力，比如噪音污染等都可能降低農(nóng)作物的產(chǎn)量及額外增加農(nóng)地投入成本。（2）工事費用補償。在征收土地后形成殘地狀態(tài)的，國家還應該給與工事費用方面的補償，以使被征收人的財產(chǎn)能夠恢復到基本適用的狀態(tài)。工事費用補償是指因收用屬于同一土地所有人的一整塊土地的一部分致使殘余地須為通路或挖溝渠、修建墻垣等工作物時所需費用的補償。(3)移遷費補償，包括建筑物和動產(chǎn)的遷移費補償?shù)?。?）營業(yè)損失與租金損失補償。（5）對于被征收人的其他間接損失的補償，立法者也應考慮給與補償，如暫時居住費用補償與生活再建補償?shù)鹊?。只有國家對被征收人的直接損失與間接損失都給與補償，才能把失地農(nóng)民的損失降到最低，其補償范圍才合情合理。

三、結(jié)語

征收補償范圍的大小決定著征收補償制度的廣度，也體現(xiàn)著對失地農(nóng)民的損失補償?shù)胶畏N程度。我國現(xiàn)行的征收補償制度，無論是從土地權利體系，還是從土地的相關損失及土地的功能角度來分析，都有征收補償范圍的現(xiàn)行立法不能涵蓋并給與補償?shù)牡胤?。我們應從這三個方面來完善我國土地征收補償范圍方面的立法，以盡可能地彌補失地農(nóng)民在征地過程中的損失。

注釋與參考文獻

季秀平．物權之民法保護機制研究［M］．北京：中國法制出版社，2005．287．

李迎生．市場轉(zhuǎn)型期的農(nóng)村社會保障制度建設：進展與偏差［J］．中國人民大學學報，2005，（4）：23

李友梅．制度變遷的實踐邏輯——改革以來中國城市化進程研究［M］．桂林：廣西師范大學出版社，2004，108．

篇5

農(nóng)村土地個人轉(zhuǎn)讓合同書范文1轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方)：

受讓方(以下簡稱乙方)：

甲乙雙方按照《農(nóng)村土地承包法》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關法律法規(guī)和國家有關政策的規(guī)定，本著依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就土地轉(zhuǎn)讓事宜，訂立本合同。

一、 轉(zhuǎn)讓標的

甲方將其承包經(jīng)營的位于巫溪縣鎮(zhèn)村組小地名叫 的土地承包經(jīng)營權永久轉(zhuǎn)讓給乙方。

2.地塊四至：

東齊：西齊：

南齊：北齊：

3.面積：

二、轉(zhuǎn)讓期限：永久。

三、轉(zhuǎn)讓費：共計人民幣大寫： (￥： )

四、支付方式和時間： 年 月 日前一次性付清。以甲方收據(jù)為證。

五、雙方約定

1.本協(xié)議自雙方簽字(印)之日甲方收款后即生效。2.自協(xié)議生效之日起，該地塊的管理權及使用權完全歸乙方所有，甲、乙方及其家屬、親屬人等不得以任何借口反悔，否則，視為違約。違約者，按該地塊轉(zhuǎn)讓費的三倍價付給對方。

3.乙方在使用該地塊的過程中，如出現(xiàn)與該地塊的爭端問題或受到外人干涉阻礙等事端，甲方應立即出面排解，直至平息糾紛，排除障礙為止，為乙方順利使用該地創(chuàng)造有利條件。若因甲方化解無效導致乙方不能順利使用該地或因貽誤時間所造成的損失，應由甲方負責。

六、爭議條款

因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發(fā)生爭議時，甲乙雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第 種方式解決：

1、提請村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、農(nóng)業(yè)承包合同管理機關調(diào)解;

2、向有管轄權的人民法院提起訴訟。

七、其他條款

本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。 本合同一式三份，由甲乙雙方和村委會各執(zhí)一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

農(nóng)村土地個人轉(zhuǎn)讓合同書范文2原承包方： (以下稱甲方)

接受轉(zhuǎn)讓方：(以下稱乙方)

甲、乙雙方本著誠實信用、公平、合法原則，依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，自愿就甲方從本集體承包的土地向乙方轉(zhuǎn)讓事宜，達成如下協(xié)議，共同遵守：

一、甲方將自己承包土地 塊，地名四至界線分別為共計 畝非基本農(nóng)田轉(zhuǎn)讓給乙方經(jīng)營。

二、轉(zhuǎn)讓費為每年每畝 元，合計 元，十年共計 元。大寫 元。乙方于二0一年月一次性支付全部轉(zhuǎn)讓費

三、轉(zhuǎn)讓期限為，從 年 月 日至 年 月 日止。

四、因國家的惠農(nóng)政策，發(fā)放的補貼(包括糧食直補款)及其它優(yōu)惠歸乙方所有。

五、乙方對轉(zhuǎn)讓土地擁有完全獨立的經(jīng)營權，有權自主決定種植安排，甲方不得干涉乙方正常生產(chǎn)活動。乙方不得在土地內(nèi)搞建筑。

六、乙方因經(jīng)營需要，可以對土地進行合法平整、開發(fā)、利用并取得收益。

七、轉(zhuǎn)讓期滿后，按國家的農(nóng)村土地政策甲方繼續(xù)承包該土地，乙方無條件退出。因轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營權屬發(fā)生糾紛，或他人非法干涉由甲方負責處理。

八、乙方轉(zhuǎn)讓土地后如遇政府征收、征用土地，征地補償款歸甲方所有，因征地產(chǎn)生的優(yōu)惠政策及待遇也由甲方享有。

九、甲、乙雙方不得擅自解除本合同，經(jīng)雙方協(xié)商一致可以書面解除。一方違約向守約方承擔責任 。

十、甲、乙雙方簽字按手印生效，一式三份，甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份，證明人執(zhí)一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

農(nóng)村土地個人轉(zhuǎn)讓合同書范文3轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方)：_________

受讓方(以下簡稱乙方)：_________

甲乙雙方依據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等有關法律、法規(guī)和國家有關政策的規(guī)定，本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，就土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓簽訂本合同以供遵守。

一、轉(zhuǎn)讓標的

甲方將其承包經(jīng)營的_________鄉(xiāng)(鎮(zhèn))_________村_________組_________畝土地(地塊名稱、等級、四至、土地用途附后)的承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓給乙方從事_________(主營項目)生產(chǎn)經(jīng)營。

二、轉(zhuǎn)讓期限

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權年限為_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

三、轉(zhuǎn)讓價格

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)讓金為_________元人民幣。甲方承包經(jīng)營相關地塊時對該地塊實際投入資金和人力改造的，可收取合理的補償金。本合同的補償金為_________元(沒有補償金時可填寫為零元)。兩項合計總金額為_________元人民幣。

四、支付方式和時間

乙方采取下列第_________種方式和時間支付轉(zhuǎn)讓金和補償金：

1、現(xiàn)金方式(一次或分次)支付轉(zhuǎn)讓金和補償金(無補償金時可劃去)，支付的時間為_________。

2、實物方式(一次或分次)支付轉(zhuǎn)讓金和補償金(無補償金時可劃去)，實物為_________(具體內(nèi)容見附件)。時間為_________。

五、土地承包經(jīng)營權的交付時間和方式

甲方應于_________年_________月_________日前將轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權的土地交付乙方。

六、承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓和使用的特別約定

1、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權必須經(jīng)發(fā)包方同意，并由甲方辦理有關手續(xù)，在合同生效后甲方終止與發(fā)包方的承包關系。

2、甲方交付的承包經(jīng)營土地必須符合雙方約定的標準。

3、乙方必須與發(fā)包方確立新的承包關系，變更土地經(jīng)營權證書，簽訂新的土地承包經(jīng)營合同，方能獲得土地承包經(jīng)營權。

4、乙方獲得土地承包經(jīng)營權后，依法享有該土地的使用、收益、自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和產(chǎn)品處置權。

5、乙方必須按土地畝數(shù)承擔農(nóng)業(yè)稅費和國家政策規(guī)定的其他義務。

6、乙方必須依法保護和合理利用土地，不得掠奪性經(jīng)營，不得給土地造成永久性損害，并負責保護好承包土地上的林木、排灌設施等國家和集體財產(chǎn)。

7、乙方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設。

8、其他約定：_________。

七、違約責任

1、甲乙雙方在合同生效后應本著誠信的原則嚴格履行合同義務。如一方當事人違約，應向守約一方支付違約金。違約金的數(shù)額為_________。

2、如果違約金尚不足以彌補守約方經(jīng)濟損失時，違約方應在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的數(shù)額依具體損失情況由甲乙雙方協(xié)商或土地承包仲裁機構裁決，也可由人民法院判決。

八、爭議條款

因本合同的訂立、效力、履行、變更及解除等發(fā)生爭議時，甲乙雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第_________種方式解決：

1、提請村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、農(nóng)村土地承包管理機關調(diào)解;

2、提請_________仲裁委員會仲裁;

3、向有管轄權的人民法院提起訴訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經(jīng)雙方簽字、發(fā)包方同意并經(jīng)_________鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府農(nóng)村經(jīng)營管理機構備案(或鑒證)后生效。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證、備案單位各執(zhí)一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇6

 

甲方：

甲方代表姓名：             

甲方住所：                             

原土地承包合同編號：

原土地承包經(jīng)營權證書編號：        

乙方：

乙方代表姓名：           

乙方住所：                             

原土地承包合同編號：

原土地承包經(jīng)營權證書編號：       

 

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律、法規(guī)和國家相關政策，本著平等協(xié)商、自愿、有償、互惠的基本原則，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

 

一、 互換土地面積、位置及用途

 

1、甲方自愿將其擁有土地承包經(jīng)營權的土地

畝互換給乙方，互換土地的面積、位置及用途詳見下表：

 

甲方互換土地

總面積（畝）

甲方互換地塊總數(shù)（塊）

用

途

甲方互換

地

塊

具

體

情

況

地塊名稱

面積

等級

地類

四至

東至

西至

南至

北至

東至

西至

南至

北至

東至

西至

南至

北至

東至

西至

南至

北至

 

 

 

 

 

 

 

 

(說明:表格可調(diào)整,行數(shù)可增加)

 

2、乙方自愿將其擁有土地承包經(jīng)營權的土地

畝互換給甲方，互換土地的面積、位置及用途詳見下表：

乙方互換土地

總面積（畝）

乙方互換地塊總數(shù)（塊）

用

途

乙

方互換

地

塊

具

體

情

況

地塊名稱

面積

等級

地類

四至

東至

西至

南至

北至

東至

西至

南至

北至

東至

西至

南至

北至

東至

西至

南至

北至

 

 

 

 

 

 

 

 

 

二、互換期限

自

年

月

日起至

年

月

日止。共

年

月（大寫，最長期限不得超過土地承包期的剩余期限）。

三、流轉(zhuǎn)費及支付方式

互換土地不完全均等，經(jīng)雙方同意，需要一方向?qū)Ψ浇o付流轉(zhuǎn)費的，填寫以下項目：

（一）流轉(zhuǎn)費標準（或金額）約定：

（二）流轉(zhuǎn)費支付方式和支付時間：

四、權利和義務

1、承包土地互換后，相應的承包經(jīng)營權同時交換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應交換。

2、土地互換后，甲、乙雙方應報發(fā)包方（村集體經(jīng)濟組織）備案，并及時辦理有關承包合同和土地承包經(jīng)營權證變更手續(xù)。

3、承包土地互換后，雙方當事人均可以向區(qū)、縣人民政府申請登記，一方當事人要求登記的，對方當事人應當予以配合。

4、甲、乙雙方在互換后的地塊上具有使用權、收益權、自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和產(chǎn)品處置權。

5、甲、乙雙方應依法保護和合理利用土地，應增加投入以保持土地肥力，不得使其荒蕪，不得從事掠奪性經(jīng)營，不得搭建違章建筑，不得擅自改變土地用途，不得給土地造成永久性損害。

6、因互換土地的面積、等級、價值不對等的，由雙方當事人自行協(xié)商約定補償辦法?？梢栽诒竞贤屑s定，也可以簽定補充協(xié)議。

7、互換土地補國家征收、征用取得補償款的，補償款歸屬由雙方當事人在本合同中約定，或另行協(xié)商約定。未約定或約定不成的，征地補償款歸互換后的地塊承包人所有。

五、違約責任

合同雙方當事人任何一方違反本合同規(guī)定條款，均視為違約，違約方應向?qū)Ψ街Ц哆`約金

元，如違約金不足以彌補經(jīng)濟損失的，按實際損失賠償。

因國家法律、法規(guī)和政策調(diào)整等不可抗力影響，需要變更或解除合同的，按相關規(guī)定執(zhí)行。

六、糾紛解決方法

發(fā)生糾紛的，雙方當事人可以協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解解決。

當事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向本轄區(qū)農(nóng)村土地承包仲裁委員會申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

七、雙方約定的其他事項

1、流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關設施的處理約定：

（1）當前地上附著物及相關設施統(tǒng)計：

甲方：

乙方：

（2）當前地上附著物及相關設施作價和歸屬約定：

甲方：

乙方：

2、有關國家政策性補貼歸屬的約定：

3、互換土地被征收、征用依法應獲得補償費歸屬的約定：

4、其他約定：

八、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

當事人可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理部門申請鑒證。

九、本合同一式四份，當事人雙方各執(zhí)一份，村集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理部門備案各一份。

 

甲方：

乙方：

 

甲方代表簽章：

乙方代表簽章：

 

簽訂地點：

簽訂日期：

篇7

土地承包經(jīng)營權的抵押權屬于擔保物權的范疇，同時，又是土地的他項權利的一種，是設立于土地的使用權之上的權利負擔，其具有擔保物權和土地的他項權利的雙重性質(zhì)，故農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的抵押關系不僅要適用擔保法的調(diào)整，還要適用《土地管理法》、《森林法》、《草原法》、《農(nóng)村土地承包法》等有關土地資源法律的調(diào)整。然而，現(xiàn)行的土地承包經(jīng)營權抵押制度仍處于雛形發(fā)展階段，許多的規(guī)定散見于上述法律之中，存在許多不科學、不完善、矛盾之處，且可操作性差，影響了其功效的發(fā)揮。本論文試就土地承包經(jīng)營權擔保中的若干問題進行探討，以期對將來完善農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權抵押立法及實踐操作有所禆益。

二、家庭承包取得的的土地承包經(jīng)營權可抵押性

中國對集體土地使用權抵押采取嚴格限制的態(tài)度，根據(jù)《擔保法》，僅允許“四荒”土地使用權可以抵押，對耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權則不允許抵押[②]，同時中國實行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度，并采取家庭承包的方式[③]，這樣就把家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權排除在可抵押的財產(chǎn)范圍之外。筆者認為，應允許家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權抵押，而不應禁止。

1、家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權允許抵押的理論基礎

反對家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權抵押的主要理由就是中國目前尚未建立農(nóng)民的社會保障體系，而土地實際上給農(nóng)民提供了一種特殊的社會保障，如果允許農(nóng)民用土地承包經(jīng)營權進行抵押，則有債權到期后，抵押人無力履行債務，實現(xiàn)抵押權時，而有使農(nóng)民“失去”土地之虞，亦即使農(nóng)民失去基本的生存條件。其實，允許農(nóng)民將家庭承包的土地承包經(jīng)營權抵押，這與保護耕地、保障農(nóng)民的基本生存條件并不矛盾，在實理抵押權時，并不必然導致耕地流失和農(nóng)民喪失基本生存條件的結(jié)果。因為中國對土地實行用途管制制度[④]，實現(xiàn)抵押權時，土地承包經(jīng)營權的受讓人不得改變土地的用途和屬性。同時也可以對抵押人及其所在集體農(nóng)民的利益予以適當?shù)谋Ｗo，如立法時可以規(guī)定在抵押人喪失土地的承包經(jīng)營權后，享有耕地的優(yōu)先承租權[⑤]，并對實現(xiàn)抵押權時土地承包經(jīng)營權受讓人的主體資格進行必要的限制，防止無能力及無心從事農(nóng)地經(jīng)營的人浪費土地資源和利用炒賣手段漁利，這樣可以達到保護耕地和保障農(nóng)民基本生存條件的目的。

同時我們應該看到，中國加入WTO后，正在快速地向真正的市場經(jīng)濟過渡，加速了與世界普遍的經(jīng)濟規(guī)則接軌，而目前實行的家庭承包制度，將土地按人口均分，好壞遠近搭配，造成承包經(jīng)營的土地過于零散，阻礙了土地利用效率的提高，易造成土地資源的浪費，難以形成規(guī)模進行經(jīng)營，農(nóng)產(chǎn)品成本居高不下，缺乏市場競爭能力。另一方面，《土地承包法》的頒布后，穩(wěn)定了土地的承包經(jīng)營權關系，刺激了農(nóng)民對土地投資的熱情，但在農(nóng)村，承包經(jīng)營的土地在農(nóng)民所擁有的財產(chǎn)里，占有相當大的比例，如果不允許其抵押，其財產(chǎn)的價值得不到充分的發(fā)揮，又無法找到其他合適的財產(chǎn)向金融機構抵押獲得融資，難以籌措足夠的資金投入承包經(jīng)營的土地用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)長期在低水平和簡單的生產(chǎn)結(jié)構中徘徊，資源沒能得到很好的利用。如果允許農(nóng)民家庭承包的土地承包經(jīng)營權進行抵押融資，則使農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)加速，有助于土地向種田能手集中，促進農(nóng)村土地和勞動力兩大生產(chǎn)要素得到更為合理的配置，擴大農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的規(guī)模和產(chǎn)業(yè)結(jié)構的調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)力水平，也有利于農(nóng)業(yè)在世界的農(nóng)貿(mào)市場上發(fā)揮比較優(yōu)勢。

另外，隨著中國城鎮(zhèn)化建設進程的加速，在今后的幾十年時間里，農(nóng)村人口將因此離開土地、離開農(nóng)村。在沿海商業(yè)發(fā)達的地區(qū)，農(nóng)民另有謀生的途徑的，往往沒有足夠的精力從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但還要承擔土地的稅費，并要保證土地不能荒廢，雇請他人維持土地的生產(chǎn)能力，實際上土地已成為一種負擔，如果允許家庭承包的土地承包經(jīng)營權抵押，可以促使部分農(nóng)民擺脫土地的束縛，增加了轉(zhuǎn)營其他行業(yè)的機會，使這部分人口徹底的離鄉(xiāng)棄土，間接上也使農(nóng)民的土地保障轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的保障。

可見允許家庭承包的土地承包經(jīng)營權抵押，這是中國現(xiàn)代化進程現(xiàn)實的需要。

2、家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權允許抵押的法律依據(jù)

依《土地管理法》第2條3款規(guī)定：“土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓”。這就在法律上確認了含集體土地使用權在內(nèi)的土地使用權可以依法流通轉(zhuǎn)讓。這里所指的集體土地使用權，同時也自然包含通過家庭承包經(jīng)營而取得的土地使用權[⑥]，該法雖沒有明確家庭承包經(jīng)營的土地使用權可以抵押，但“可以依法轉(zhuǎn)讓”則蘊含有對承包經(jīng)營土地的處分權，而抵押同轉(zhuǎn)讓、出租一樣均屬于處分的范疇。賦予農(nóng)村土地承包經(jīng)營者對土地的處分權，則是承包經(jīng)營權物權化的必然結(jié)果[⑦].

首部規(guī)定土地承包經(jīng)營權抵押的是《農(nóng)村土地承包法》。但該法明確規(guī)定可以抵押的土地承包經(jīng)營權為通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的[⑧]，至于通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權，該法第32條規(guī)定：“可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)”。流轉(zhuǎn)方式里并沒有明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權可以抵押，那么是否意味著禁止家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權抵押呢？其實不然。首先從民法理論層面考慮，既然法律沒有禁止，只要不違反公序良俗、損害公共利益，應是允許的；其次從實踐操作上看，法律既然允許通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以轉(zhuǎn)讓，而實現(xiàn)抵押權的方式也就是通過拍賣、變賣等方式，將土地的承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓，并就處分的價款優(yōu)先受償，因此，允許家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權抵押，并不違背立法的本意，也沒有超過法律規(guī)定的允許流轉(zhuǎn)方式的范圍。當然，因轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權要經(jīng)發(fā)包方同意，而抵押則蘊含轉(zhuǎn)讓的風險，也應經(jīng)發(fā)包方同意方可進行。

如前所述，家庭承包經(jīng)營的土地零散，銀行允許這部分土地的承包經(jīng)營權進行抵押，勢必造成農(nóng)民承擔的抵押成本的提高及銀行本身金融風險的增大，而且通過家庭承包經(jīng)營的土地多為耕地，其種植的作物，都有一定的周期性，而抵押權實現(xiàn)時往往耗時過長，這樣容易造成耕地拋荒的后果，立法時應對實現(xiàn)抵押權耗時的技術問題做出規(guī)定。同時，銀行可以通過建立土地承包經(jīng)營權的風險評價機制，對允許抵押的土地承包經(jīng)營權實行一定的限制，如規(guī)定接受抵押的連片土地的最小面積，最低剩余年限等措施防范金融風險，而不應在立法上予以禁止。

三、土地承包經(jīng)營權的消滅與抵押的沖突

土地承包經(jīng)營權的消滅，是指出現(xiàn)某種法律事實時，土地的承包經(jīng)營者失去對承包土地的經(jīng)營權，在此情形下，若土地的經(jīng)營權已設定抵押，就會產(chǎn)生承包經(jīng)營權的消滅與土地承包經(jīng)營權抵押的沖突。因土地承包經(jīng)營權消滅的原因各異，其對抵押權的影響亦有所不同。

1、國家因公益目的征收承包經(jīng)營的土地

在因公共利益的目的，建設需要占用農(nóng)地的，經(jīng)國家土地行政管理部門批準，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的情況下，原集體土地使用權歸于消滅，因此，設定于該權利之上的承包經(jīng)營權的抵押權亦隨之消滅。抵押權作為物權的追及力在此不能發(fā)揮效力，因國家不能成為抵押人，這與一般抵押中抵押物轉(zhuǎn)讓時抵押權的物上追及力是不同的。同時，這種情況下，抵押人并無過錯，故作為抵押人的土地承包人不承擔賠償責任。顯然，這對抵押權人而言是顯失公平的?！稉７ā凡]有規(guī)定這種情況下抵押權人權利救濟的方式，僅最高人民法院的司法解釋對此作出了規(guī)定，在抵押物滅失、毀損或被征用的情況下，抵押權人可就該抵押物的保險金、賠償金或補償金優(yōu)先受償[⑨].此即為抵押權的物上代位性。法律構成上，抵押權的物上代位性并非直接存在于金錢等賠償物上，而是存于抵押人所具有的請求權上[⑩].故抵押權人有權在擔保債權的范圍內(nèi)，就土地征收的補償金優(yōu)先受償，這種物上代位具有法定債權的性質(zhì)，因抵押權之登記而具有公信力，征地機關非經(jīng)抵押權人同意，不得將屬于抵押人所有的補償金交付與抵押人，或應為抵押人提存，并通知抵押權人。如果被擔保的債權已屆清償期，抵押權人可以直接向征地機關請求給付，未屆清償期，可以向法院請求將補償金予以保全。

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，國家因建設需要征收農(nóng)地的情形下，按土地的原用途給予補償，其補償費含土地補償費、安置補助費及地上附著物、青苗補償費。由于土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，而安置補助費作為安置人員的專項費用支出[11]，是提供給失地之后農(nóng)民的生活保障，對這兩部分補償金，抵押權人無權優(yōu)先受償。只有地上附著物及青苗補助費歸土地的原承包經(jīng)營者所有，也就是說抵押權人僅能就歸抵押人所有的青苗、地上附著物的補償費優(yōu)先受償，行使物上代位權。在國家提高征收土地的補償標準情況下，歸屬于土地承包經(jīng)營者所有的補償金，抵押權人亦有權在擔保債權的范圍內(nèi)，獲得優(yōu)先受償。

2、發(fā)包方收回承包經(jīng)營的土地

依中國現(xiàn)行的法律，發(fā)包方有權在下列兩種情況下依法收回承包經(jīng)營的土地：承包經(jīng)營耕地的單位或個人連續(xù)2年棄耕拋荒[12]和承包期內(nèi)，承包方全家遷入設區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的[13].此時，若承包經(jīng)營的土地上已設定了抵押權，因抵押權依附于承包經(jīng)營權，作為利的權利消滅時，設置于其上的抵押權是否隨之消滅？土地承包經(jīng)營權的抵押權登記效力能否對抗承包經(jīng)營權的收回？筆者認為，現(xiàn)行的法律規(guī)定，限制了土地承包經(jīng)營權抵押的獨立性，使抵押擔保的功能降低，交易安全難以保障。若土地的承包經(jīng)營權被收回而導致抵押權的消滅，抵押權人得不到任何的救濟，明顯有違誠信之原則，不利于抵押權的保護，故不應認為抵押權消滅。首先在土地的承包經(jīng)營期內(nèi)收回承包經(jīng)營權是一種民事行為，是土地的所有人或法定的使用權人解除承包合同的合同行為，而抵押權是物權行為，根據(jù)物權優(yōu)于債權的原理，抵押權應當優(yōu)先受償，故其收回行為不能對抗抵押權人。其次，土地的承包經(jīng)營權設立抵押并登記后，該抵押即具有公信力，其公信力旨在維護商業(yè)信譽及維護抵押權人的交易安全，可對抗任何的第三人，一旦發(fā)生違反公信力的行為時，該行為的效力不能對抗具有公信力的抵押行為的效力?；谏鲜龅男ЯΓl(fā)生土地承包經(jīng)營權收回的情形時，抵押權人可以主張經(jīng)登記的效力，排斥未登記權利的主張和其他債權，并優(yōu)于其他的權利受償。

在出現(xiàn)上述土地承包經(jīng)營權因懲罰性收回或者承包方因身份的轉(zhuǎn)變，不再具備承包資格而收回的情形下，此時土地的承包經(jīng)營權已被收回，而附于其上的抵押權如何實現(xiàn)呢？筆者認為，有以下途徑可供選擇：一是土地所有權人或者法定的使用權人（即原發(fā)包方）可對該土地再次進行發(fā)包，其所得的承包費應優(yōu)先償還抵押權人的債權，如果發(fā)包的年限長于原剩余的年限，抵押權人可按剩余年限的比例受償。這樣處理并不損害發(fā)包方的利益，因其已從前一次的發(fā)包中獲得相應的承包費；二是抵押權人可以請求法院對土地剩余年限內(nèi)的承包經(jīng)營權進行拍賣或變賣，從拍賣或變賣所得的價金中優(yōu)先受償；三是抵押權人可以放棄行使抵押權而直接要求原抵押人承擔賠償責任。

四、土地承包經(jīng)營權抵押與其附著物抵押關系

由于中國未建立地上權制度，土地的承包經(jīng)營權押與地上附著物抵押關系只能借鑒參考房地產(chǎn)抵押制度。《擔保法》第36條規(guī)定：“以依法取得的國有土地使用權抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押，經(jīng)出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押?！蹦敲匆猿邪?jīng)營取得的土地使用權抵押時，是否意味著應當將地上附著物（如林木）同時抵押？另地上附著物抵押時，其土地的使用權是否必須同時抵押[14]？地上附著物的所有權人和土地的承包經(jīng)營權人為充分發(fā)揮其不動產(chǎn)抵押的擔保效益和融資功能，在與抵押權人協(xié)商合意將附著物所有權、土地的使用權分別設立抵押，對此情形，法律上是否有不可逾越的障礙？

筆者認為，只要符合法律規(guī)定抵押的形式要件，以承包經(jīng)營獲得的土地使用權與地上附著物所有權分別抵押，為當事人真實意思表示的，均應為有效。理由如下：

首先，在房地產(chǎn)法律關系中，為了維持既存的房屋價值的完整與經(jīng)濟價值，房屋與其所占用的土地在物理上不能分離，但在土地的承包經(jīng)營場合，附著物并非一定要依附于土地才具有經(jīng)濟價值，承包經(jīng)營土地的目的是為了在土地上添置林木等附著物，而獲得這些林木等附著物的所有權，而林木等附著物的價值恰恰在于其脫離土地之后成為商品之后才具有的。退而言之，即使土地的使用權與未脫離土地的附著物的所有權的歸屬主體應保持一致，只是意味著土地的使用權與地上附著物的所有權一并轉(zhuǎn)讓，在邏輯上并不能說明土地的使用權抵押或附著物的所有權抵押時，也要適用同樣的原則，只是在實現(xiàn)抵押權時，為了更好的發(fā)揮總體之價值，將土地的使用權與附著物的所有權一并向同一主體轉(zhuǎn)讓，抵押權人無權就另一部分抵押變現(xiàn)的價值優(yōu)先受償。

其次，中國現(xiàn)行法律并林木等附著物視為土地的附合物或從物，視為土地使用權的一部分（如《森林法》及《森林法實施條例》就將林地使用權與林木的所有權規(guī)定為兩種獨立的林權），而是將兩者作為獨立的不動產(chǎn)，他們構成相互獨立的物權客體。所以用土地的使用權抵押時并不必然導致林木等附著物同時抵押，反之亦然。

再次，承包經(jīng)營所獲得的土地使用權，含有對土地的開發(fā)利用的權利，具有資源使用權的特征，承包經(jīng)營的目的，并不完全是通過在土地上種植林木而獲得林木的所有權，有時是通過對土地的資源開發(fā)利用而收益，這種情況下，土地的使用權通常并不含有其上已附著的林木等附著物的所有權。另外，土地的承包經(jīng)營權人并不當然取得經(jīng)營的土地的附著物的所有權，土地的承包經(jīng)營者的權利義務是按承包合同設立的，如果合同對承包經(jīng)營土地上生長的附著物歸屬作出特別約定的情況下，附著物的所有權的歸屬應從合同的約定?？梢娫诖藘煞N情形下，土地的使用權與附著物的所有權均歸屬于不同的主體。

第四，土地承包經(jīng)營權的年限一般長于附著林木的生長年限，在承包經(jīng)營期內(nèi)，一般能輪作二至三次，附著的林木砍伐后，其土地的使用權仍存在，仍可進行下一輪的種植，可見土地的使用權的存在年限與附著物所有權在土地上的存在年限并不一致。

綜上所述，中國現(xiàn)行的法律實行土地的所有權與其上所種植的林木附著物所有權相分離、土地所有權與土地使用權分離，一定條件下，土地的使用權與其上附著物所有權也可分離的制度，這與房地產(chǎn)法律規(guī)定土地使用權與房屋所有權一體化原則是有區(qū)別的。法律應允許承包經(jīng)營的土地使用權與其上附著物所有權分別設抵，由此土地的承包經(jīng)營權設立抵押后，亦允許地上新增附著物進行抵押。

由于土地承包經(jīng)營權的主要價值就是于承包經(jīng)營土地上耕作或種植的收益，若在已設抵押承包經(jīng)營權的土地上新增林木等附著物設定抵押的情況下，可能會降低了承包經(jīng)營土地的價值，則會給土地承包經(jīng)營權抵押權人的利益造成損害。在此情形下，為避免給抵押權人的利益造成損失，在能證明原抵押的土地因新增附著物抵押而使土地的價值降低的情況下，原抵押權的效力可及于新增附著物變價的一部分，其與降低額相等。

五、設立土地承包經(jīng)營權抵押期限制度

中國的《擔保法》多次提到抵押期間，但并未對“抵押期間”作出規(guī)定，這并非是立法的疏漏，而是有意為之的，該法第52條規(guī)定“抵押權與債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅”，可見，中國的物權擔保是無抵押期限的。

筆者認為，應允許土地承包經(jīng)營權抵押合同的當事人約定抵押期限。首先，土地承包經(jīng)營權的價值在于在承包的土地上耕作、種植并獲得收益，隨著承包經(jīng)營剩余年限的減少，其財產(chǎn)的價值可能亦會隨之減少，另一方面，土地作為一種資源，其上林木、青苗都具有一定的生長期或收益期，如果抵押權人不及時行使抵押權，使抵押物長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，無法對林木或青苗進行及時的更新，則會對抵押人的財產(chǎn)權益造成損害。其次，《擔保法》雖沒有明確規(guī)定抵押期限，但也沒有明文禁止當事人約定抵押期限，同時該法第39條規(guī)定，抵押合同允許當事人約定“當事人認為需要約定的其他事項”，這種表述實際上是允許當事人自由設定抵押期限的，根據(jù)合同意思自治原則，只要當事人認為這種約定符合其利益，那么只要沒有損害社會、他人的權益，應予認可。再次，土地的承包經(jīng)營權作為一種用益物權，其本身就有期限性，其權利僅能在一定的期限內(nèi)存續(xù)，而抵押權作為設立于其上的擔保物權，同樣具有一定的期限性，當事人自行約定抵押期限，只是對抵押期限作出限制，這種約定，符合抵押權的本質(zhì)屬性。第四，設立抵押權的期限制度，抵押人可以很清楚地預見到自己承包經(jīng)營的土地上抵押權的存續(xù)期限，使抵押人可以有預期地對抵押的土地合理地安排使用，同時也可以促使抵押權人及進行使抵押權，迅速了結(jié)債權、債務關系，有利于抵押的土地的效能的發(fā)揮。

由于現(xiàn)行法律并沒有建立抵押權的除斥期間制度，抵押期限屆滿，抵押權人怠于行使權利的，其性質(zhì)該如何認定？根據(jù)合同的意思自治原則，債權人有設定抵押權的自由，亦有拋棄的自由，設定抵押期限，完全可視為一種附期限拋棄抵押權的行為，期限屆滿，抵押權人怠于行使抵押權，將產(chǎn)生抵押權消滅的法律后果。但是法律應規(guī)定當事人約定抵押期限的最短期限和最長期限，即不得短于債務的清償期，亦不得超過承包經(jīng)營權的最長年限，否則約定無效，應按法律規(guī)定的最長期限計算。

筆者認為，當事人設定抵押期限除應在合同中予以約定外，還應明確記載于抵押權的登記文件上。抵押期限的約定必須經(jīng)過登記對外公示，才能對外產(chǎn)生效力，如果沒有登記，則不能對第三人產(chǎn)生法律效力，僅在當事人之間發(fā)生效力。因為抵押權的期限限制與設立抵押權本身一樣，都屬物權變動的范疇，應以法定的方式對外公示才能產(chǎn)生對抗第三人的法律效力[15].

六、結(jié)論

中國的《農(nóng)村土地承包法》賦予了土地的承包經(jīng)營者對土地的經(jīng)營權享有流轉(zhuǎn)的權利，而抵押則是土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的主要方式之一。在現(xiàn)階段，承包經(jīng)營的土地在農(nóng)民的財產(chǎn)里，占有相當大的比重，應允許家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權進行抵押，以充分發(fā)揮土地的效能，調(diào)整農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構，但應對土地的承包經(jīng)營權抵押設置必要的限制。

土地的承包經(jīng)營權在國家征收和發(fā)包方依法收的情形下導致消滅。土地的承包經(jīng)營權設立抵押時，前者的抵押權隨之消滅，根據(jù)抵押權之物上代位性，其效力將及于國家征收的補償金上，但并非直接存在于金錢上，而是存于抵押人所具有的請求權上，當然非專屬于抵押人所有的補償金，抵押權人無權受償；發(fā)生后者情形下，根據(jù)物權優(yōu)先于債權的原理，抵押權慶當優(yōu)先受償，收回行為不能對抗抵押權人。

土地的承包經(jīng)營權是一種特殊的物權，在一定條件下，其與地上附著物的所有權是可相分離的，兩者為獨立不動產(chǎn)物權，分別設立的抵押均應為有效，實現(xiàn)抵押權時，為發(fā)揮總體之價值，可將兩權向同一主體轉(zhuǎn)讓。

土地承包經(jīng)營權為附期限的物權，其設立的抵押權同樣具有存在的期限。由于法律未建立抵押期限制度，如果抵押權人怠于行使抵押權，則使土地的承包經(jīng)營權長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，造成資源的浪費，應允許當事人自由設定抵押期限，抵押期限屆滿，將視為抵押權人放棄抵押權，產(chǎn)生抵押權消滅的法律后果。

總之，土地承包經(jīng)營權抵押制度的不完善，已影響了農(nóng)村土地總體效能的發(fā)揮，亟待日后的立法對上述問題作出明確的規(guī)定，以利于實踐操作。

參考文獻

[①]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第2條、第16條

[②]見1995年6月30日頒布的《中華人民共和國擔保法》第34條第5項、37條第2項

[③]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第3條

[④]見2004年8月28日頒布的《中華人民共和國土地管理法》第4條

[⑤]劉凱湘、張勁松：《抵押擔保若干問題研究》，載《中國民商法律網(wǎng)》，2004年8月27日瀏覽

[⑥]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第1條，該條明確賦予承包經(jīng)營土地農(nóng)民的土地使用權

[⑦]劉凱湘、張勁松：《抵押擔保若干問題研究》，載《中國民商法律網(wǎng)》，2004年8月27日瀏覽

[⑧]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第49條

[⑨]見最高人民法院2000年12月8日頒布的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第80條

[⑩]劉得寬：《民法諸問題與新展望》，中國政法大學出版社，2002年版，P404

[11]見1998年12月27日頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》第26條

[12]見2004年8月28日頒布的《中華人民共和國土地管理法》第37條

[13]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第26條第4款

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論文關鍵詞：破壞土地資源 土地流轉(zhuǎn) 職務犯罪

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的推進，土地作為一種重要的生產(chǎn)要素的作用也越來越重要，土地犯罪中主要包括破壞土地資源和在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的職務犯罪兩大類。關于破壞土地資源的犯罪，我國1997年《刑法》規(guī)定了重大環(huán)境污染事故罪（第：338條）、非法占用農(nóng)用地罪（第342條）、非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權罪（第228條）、非法批準征用、占用土地罪（第410條）和非法低價出讓國有土地使用權罪（第410條）5個罪名。土地流轉(zhuǎn)過程中的職務犯罪主要包括農(nóng)村土地征收、拆遷、賠償?shù)冗^程中發(fā)生的“村官腐敗”問題。

一、花都區(qū)土地犯罪案件的基本情況和特點

據(jù)統(tǒng)計，近五年來（2007-2011）花都區(qū)共受理破壞土地資源類犯罪25件/37人，罪名主要集中在非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權罪和非法占用農(nóng)用地罪兩個罪名上。查處的“村官腐敗”的職務犯罪中，幾乎所有都與土地征收、賠償款存在千絲萬縷的聯(lián)系。通過分析，發(fā)現(xiàn)土地案件具有以下幾個特點：

1．破壞土地資源類犯罪中，受政策影響大。2007年前國家對土地政策相對寬松，土地案件的數(shù)量較少，適用緩刑較多；2007年后，隨著確保18億畝耕地的政策要求，開始嚴厲打擊土地犯罪案件，案件數(shù)量也隨之大幅上升，適用緩刑較少。

2．土地流轉(zhuǎn)過程中的職務犯罪，共同犯罪的“窩案”多。在“村官腐敗”的職務犯罪中，由于存在村主任和村支書之間的相互制衡，所以在村干部腐敗案中一般都是村支書、村主任相互勾結(jié)，所有村委會員相互勾結(jié)、共同作案、共同腐敗、共同分贓，結(jié)果是“查出一個，帶出一窩”。

3．土地流轉(zhuǎn)過程中的職務犯罪，集中在征地拆遷的土地補償款上。在土地征收、拆遷、補償過程中，“村官”作為連接政府和拆遷戶的紐帶，具有協(xié)助各級政府進行土地賠償款的征收等職權，利用職權以貪污、截留、私分、挪用等形式非法占有土地補償款等各種款項，是土地職務犯罪中的主要表現(xiàn)形式。

4．土地流轉(zhuǎn)過程中的職務犯罪，呈現(xiàn)出上下勾結(jié)、內(nèi)外串通、共同作案的特征。村官自身一般沒有實際處分公共財產(chǎn)的職權，而土地案件中的職務犯罪，均是針對國家賠償款等公有財產(chǎn)，這就需要與政府機關內(nèi)部審核部門和人員的積極“配合”，雙方結(jié)成利益共同體，內(nèi)外勾結(jié)、共同作案、利益均沾。

5．從處理結(jié)果上，量刑偏輕，輕緩刑適用率較高。從法院判決上看，對于破壞土地資源類的犯罪中緩刑所占的比重較大，占該類案件的近50%；在土地流轉(zhuǎn)過程中的職務犯罪，通常被認定為具有自首情節(jié)，導致整體量刑也偏輕。

二、土地流轉(zhuǎn)過程中職務犯罪高發(fā)的原因

土地流轉(zhuǎn)過程中的職務犯罪高發(fā)的原因復雜，既有經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀原因，也有法制意識淡薄的主觀原因。要遏制“村官”腐敗的勢頭，必須從規(guī)范國家公權和社會治權的權力運行機制、設立專門的農(nóng)民維權或監(jiān)督基金、提高農(nóng)民自身的組織程度等方面入手，形成防治“村官”腐敗的合力。

1．民主意識薄弱，權利意識缺位，內(nèi)部監(jiān)督缺失。在農(nóng)村基層民主實踐中，民主選舉機制由于受到農(nóng)村宗派、家族觀念的影響，部分村干部憑借家族和宗派勢力被推選為村官，內(nèi)部監(jiān)督機制的缺失，導致了權力的濫用，成為在土地流轉(zhuǎn)過程中滋生職務犯罪溫床。

2．財務管理管制混亂，財務制度公開有名無實。在村級財物管理中，財物、會計和村長、村支書等一般均有親屬關系，錢賬不分，財物支出缺乏制約，惟村支書和村主任的命令是從，這為“村官”腐敗提供了條件；而村財務公開中“選擇性公開”成為一種慣例，存在“看不懂”、“說不明”、“管不了”的問題。

3．監(jiān)督制約機制缺失，打擊不力。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中往往存在，上級監(jiān)督缺失、同級監(jiān)督不力、專項監(jiān)督不到位的情形，村民自治制度通過選舉產(chǎn)生村委，具有相對的獨立性；村民委會作為村民自治組織機構，并沒有相關的權力直接監(jiān)管村內(nèi)部財務的使用，無法成為有效的制約；專項監(jiān)督僅僅針對某一特點款項的使用，缺乏長期有效的制約機制，導致存在監(jiān)督制約的困境。同時，從司法實踐來看，在土地流轉(zhuǎn)過程中的職務犯罪人員，在當?shù)厝嗣}資源深厚，社會影響力大，司法機關在查處時辦案壓力較大，法院的判決也存在偏輕的情況。

4．價值觀扭曲，法律意識淡薄。我國農(nóng)村深受傳統(tǒng)封建思想影響，法律意識淡薄，而基層干部的文化程度普遍偏低，對各種行為的危害性認識不足，個別干部甚至認為通過虛構土地賠償款等途徑侵占公共財產(chǎn)，村民利益并沒有受到任何損失，是對村干部協(xié)助國家從事相關工作的合理補償。

5．對農(nóng)村基層組織成員和“從事公務”的范疇規(guī)定不完善。在農(nóng)民基層組織的人員構成上，我國現(xiàn)行法律沒有明確村黨支部、村民小組、農(nóng)村經(jīng)濟聯(lián)合社等經(jīng)濟組織的成員，而在司法實踐中也存在不同的解讀和認定，導致對上述人員是否構成職務犯罪的認識存在分歧；同時，我國刑法對農(nóng)村基層組織成員規(guī)定為“其他依照法律從事公務的人員”，只有在協(xié)助人民政府從事救災、搶險等相關公務時，才屬于法律規(guī)定才可能構成貪污、挪用公款或受賄罪，但在具體界定“從事公務”的范圍時，無法清晰的界定“從事公務”和農(nóng)村“集體事務”的界限，特別是對于貪污、挪用村集體賬戶中的款項，由于無法界定資金性質(zhì)，導致司法實踐中的混亂。

三、土地犯罪案件的預防和治理

對土地犯罪中破壞土地資源和土地流轉(zhuǎn)過程中的職務犯罪的預防和治理，應當從完善基層組織、建立權力監(jiān)督機制、加大懲處力度等多方面進行，建立打防并舉的長效機制。

1．建立完善的“村務公開”、“財務公開”制度，建立監(jiān)督制約機制?！瓣柟馐亲詈玫姆栏瘎保_是監(jiān)督制約的前提，土地犯罪中基本都存在基層組織成員“暗箱操作”的情況，監(jiān)督農(nóng)村基層組織的權力運行和財務公開制度，通過明確公開的項目、內(nèi)容、時間、地點等，并由相關的專業(yè)人員定期進行公開檢查，能夠從根本上遏制土地流轉(zhuǎn)過程中的職務犯罪和與之相關的破壞土地資源犯罪，防止腐敗的發(fā)生。

2．完善基層組織建設，建立權力的約束、制約機制。我國目前實行的村民自治制度中，村民大會具有選舉、監(jiān)督、制約甚至罷免村委會主任的職權，但目前由于村民大會并沒有常設機構，無法對村委會主任進行動態(tài)監(jiān)督，可以通過設立“村民會議常務委員會”對“村官”權力進行常態(tài)化的監(jiān)督制約，并審核和批準“村官”提出的預、決算方案；“村官”提出的重大施政措施，必須在取得“村常委”半數(shù)以上委員的同意后才能實施等。同時，建立村官的罷免機制，對于“村民委員會成員喪失行為能力或者被判處刑罰的，其職務自行終止”或“連續(xù)兩次被評議不稱職”的，可以終止其職務，強化對農(nóng)民基層組織成員的監(jiān)督。

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(一)明確產(chǎn)權主體，解決主體虛置化問題。按照法律的相關規(guī)定所有權主體為農(nóng)村集體。這便牽引出集體產(chǎn)權的概念。集體產(chǎn)權是指法律規(guī)定的一定集體性的農(nóng)民組織享有對集體財產(chǎn)的所有權以及伴隨而來的權利集合。由于村集體不同于法人，不是法律上所擬制、可承認的主體，所以這種法律規(guī)定的空置化帶來的是權利行使的無主化，極大折耗著土地價值。筆者認為可以采取社區(qū)擬制化的辦法，將社區(qū)同法人一樣擬制化，然后在社區(qū)內(nèi)部建立相關的權力、管理機構，代為行使權利，履行職責。這不僅解決了虛置主體的尷尬，又能充分表達農(nóng)民意志，可以最大程度維護農(nóng)民利益。

(二)完善土地權能，賦予更多財產(chǎn)性權利。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地以前扮演的保障性角色不能滿足農(nóng)民的需要，農(nóng)民想要在市場起決定性作用的資源配置的環(huán)境下，最大化自己的收益權。而法律的缺失加之相關體制的不健全，致使抵押、擔保等行為難以付諸實踐。正如十八屆三中全會所強調(diào)的那樣，保障農(nóng)戶宅基地用益物權，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。這種政策上對宅基地全能的肯定完善，無疑是重要的。同樣的，在承包地層面，要探索更多的收益權獲取渠道，如股份合作制的農(nóng)場建設，賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。權能的全面落實，法律層面的完善是必須的，同樣的，也需要政策角度的完善、相關市場體系的構建等相關措施的完善。

(三)規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，建構城鄉(xiāng)統(tǒng)一流轉(zhuǎn)市場。針對現(xiàn)階段流轉(zhuǎn)的無序化、隨意性，應進一步完善流轉(zhuǎn)程序方面的規(guī)定，規(guī)制流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容，注重操作上的規(guī)范有序和簡捷明了，明確流轉(zhuǎn)申請批準程序和退出機制。進一步進行土地確權方面的登記備案工作，對農(nóng)民家庭聯(lián)產(chǎn)承包土地經(jīng)營權、集體建設用地使用權、房屋所有權和林權，進行登記確認，讓農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民一樣享有同等物權，為流轉(zhuǎn)規(guī)范化夯實基礎。在構建流轉(zhuǎn)市場方面，建立流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡。完善農(nóng)地資源調(diào)查制度，多渠道收集流轉(zhuǎn)的供求信息，并進行分析預測和公開，溝通供需雙方，加快流轉(zhuǎn)交易;加強農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場軟硬件建設。健全市場網(wǎng)絡，既注重有形市場的建設，也注重無形市場的建構。建立統(tǒng)一開放、競爭有序的城鄉(xiāng)一體化土地市場，維護農(nóng)民的合法權益。

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關鍵詞：山東省 三權分置 土地財產(chǎn)性收入 困境

一、三權分置下農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入的構成要素

基于對農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入的認識，研究農(nóng)民財產(chǎn)性收入的增收路徑還需要明晰農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入的構成要素。在三權分置下，土地財產(chǎn)性收入的構成要素主要源于土地產(chǎn)權的不同讓渡條件。本文采用計量方法，對土地所有權收入和土地使用權收入進行分解。

農(nóng)民土地所有權的讓渡主要體現(xiàn)在村集體讓渡土地所有權，使其由集體所有變更為國家所有，依據(jù)各地方法律法規(guī)補償征地費用。假設土地補償費用總額為C1，集體賠償金額為G1，集體村民人數(shù)為N，則農(nóng)民人均獲得的土地所有權轉(zhuǎn)讓收入I1=（C1-G1）/N。

農(nóng)民土地使用權的占有權讓渡主要有三種：置換、轉(zhuǎn)移和占有，分別假O三種權能均可正常讓渡并取得合理收入，記為I21、I22、I23，則土地使用權轉(zhuǎn)讓收入I2=I21+I22+I23。農(nóng)民土地使用權的占有權置換是指在土地征收或流轉(zhuǎn)過程中對宅基地或農(nóng)用地的置換。對宅基地和農(nóng)用地置換的補償（）屬于區(qū)位價補償，即對原有宅基地和農(nóng)地的區(qū)位條件進行分析與置換后的比較，根據(jù)不同的區(qū)位條件確定不同的補償價格。則土地使用權的占有權置換收入I21可由表1表示。

我國農(nóng)民土地使用權的占有權轉(zhuǎn)移是土地使用權財產(chǎn)性收入的重要組成部分。農(nóng)民土地使用權的占有權轉(zhuǎn)移表示宅基地或者農(nóng)用地的使用權可以轉(zhuǎn)移給他人手中，即實現(xiàn)土地經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)，同時保留承包權為農(nóng)戶外出務工人員提供了失業(yè)退路和土地保障。將社會保障考慮在內(nèi)，農(nóng)民土地使用權的占有權轉(zhuǎn)移收入可以繼續(xù)分為宅基地和農(nóng)用地使用權轉(zhuǎn)移收入（）兩部分，沿用土地使用權的占有權置換剩余法計算，由表2所示。

農(nóng)民土地使用權的占有權占有收入主要是指農(nóng)民未將土地置換或者轉(zhuǎn)移，繼續(xù)在土地上耕作獲得的出租、入股、抵押流轉(zhuǎn)和國家補助等收入，出租、入股和抵押流轉(zhuǎn)同樣適用于宅基地的分析，但國家補助一般只有農(nóng)用地才可獲得。鑒于入股、抵押流轉(zhuǎn)因形式和對象收入計算方法不一，山東省對農(nóng)用地耕作補助也因各地區(qū)的政策有所差異，因此不再單獨計算。

二、三權分置下農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入增長的現(xiàn)實阻礙

基于上述對農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入組成部分的解構，結(jié)合當前三權分置的現(xiàn)實政策依據(jù)，將重點探討三權分置下土地所有權、使用權、流轉(zhuǎn)和收益權以及土地征用制度對農(nóng)民財產(chǎn)性收入帶來的影響。

當前，農(nóng)村集體所有主要分為村農(nóng)民集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體、村民小組三種形式。集體所有的組織形式使得土地所有權多數(shù)情況下掌握在村集體組織手中，使個別干部不考慮農(nóng)民的切身利益，在于資本的談判中偏袒資本一方，損害了農(nóng)民土地所有權權益。在農(nóng)村土地從事業(yè)化生產(chǎn)時，其收益較低；當農(nóng)民流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權時，由于土地集體所有權的不明確性，不能保證土地所有權轉(zhuǎn)讓收入的合理分配，主要體現(xiàn)在兩個方面：第一，根據(jù)上述I1=（C1-G1）/N，G1即集體留存的比重往往較大，使農(nóng)民收入分配總額減少，體現(xiàn)了集體所有權占據(jù)主導地位；第二，不能保證所有農(nóng)民的平均分配，即N無法包含所有的土地所有者。

三權分置規(guī)定了農(nóng)戶享有占有、使用和收益承包土地的權利，擁有使用、流轉(zhuǎn)、抵押、退出承包地的權能。但是當前土地承包權的流轉(zhuǎn)不是完全自由的，受到承包期剩余期限的限制，即超出承包年限的土地無法通過置換轉(zhuǎn)移獲得財產(chǎn)性收益。根據(jù)上述分析，土地使用權的占有權轉(zhuǎn)移補償遵循一方面，一次性的補償往往使農(nóng)民喪失了長期享有土地財產(chǎn)性收入的權利；另一方面，宅基地轉(zhuǎn)移收入（C3）和農(nóng)用地轉(zhuǎn)移收入（）往往因集體占比較高使其基數(shù)較小，農(nóng)民分享到土地流轉(zhuǎn)帶來的收益較少。此外，在征地補償方面，我國現(xiàn)實的城鄉(xiāng)二元結(jié)構使國家擁有集中分配土地的權利，集體不能購買國有土地，國家卻可以強制征收集體土地，這就造成了國家和集體的權利不平衡，農(nóng)民擁有的土地財產(chǎn)收入權利被忽視，從而導致了當前山東省城鄉(xiāng)財產(chǎn)性收入的差距不斷擴大：在地產(chǎn)價格不斷攀升的沿海城市，其房產(chǎn)擁有者財產(chǎn)性收入不斷提高；而農(nóng)民殘缺的“弱產(chǎn)權”、較少的征地補償進一步加大財產(chǎn)性收入分配不均的現(xiàn)實。

三、結(jié)論與展望

當前我國經(jīng)濟增長面臨著巨大挑戰(zhàn)，山東省城鄉(xiāng)二元結(jié)構和城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的差距有增無減，而農(nóng)民增收的途徑主要來源于土地的財產(chǎn)性收入，在三權分置的背景下，如何發(fā)揮農(nóng)村土地的最大效用，實現(xiàn)土地財產(chǎn)性收入的增加，關鍵在于農(nóng)村土地產(chǎn)權的安排與保障。未來伴隨我國產(chǎn)權制度的改革與完善，三權分置將會帶來巨大的制度紅利，逐漸縮小城鄉(xiāng)居民收入差距，最終實現(xiàn)全面建成小康社會和共同富裕。

參考文獻：