導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)交易管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    第一條  為加強城市房地產(chǎn)交易管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

    第二條  凡在本市行政區(qū)域國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)交易管理，均應當遵守本辦法。

    第三條  本辦法所稱房地產(chǎn)交易管理，包括對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)中介等房地產(chǎn)交易活動的管理。

    第四條  房地產(chǎn)交易應當遵循平等、自愿、誠實信用的原則。

    第五條  南京市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管機關(guān)）是本市房地產(chǎn)交易的行政主管部門。重大、復雜的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓由市房管機關(guān)會同國土部門進行管理。區(qū)、縣房產(chǎn)管理部門（以下簡稱區(qū)、縣房管機關(guān)）按權(quán)限分工負責所轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理。

    市、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受市、縣房管機關(guān)委托，負責房地產(chǎn)交易的日常管理工作。

    國土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、財政、物價、國資等部門應當在各自職責范圍內(nèi)協(xié)同房管機關(guān)做好房地產(chǎn)交易管理工作。

    第六條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的，其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。

    第二章  一般規(guī)定

    第七條  從事房地產(chǎn)交易活動、辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，當事人應當持有相應的房地產(chǎn)權(quán)利證書等合法證件。

    第八條  有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得進行交易：

    （一）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

    （二）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；

    （三）權(quán)屬有爭議的；

    （四）已批準實施拆遷的；

    （五）未經(jīng)國資部門批準的行政事業(yè)單位房地產(chǎn)；

    （六）依法收回土地使用權(quán)的；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定不得交易的其他情形。

    第九條  房管機關(guān)辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)應當自當事人提交申請之日起30日內(nèi)辦理完畢，對不符合規(guī)定條件的，應當自當事人提交申請之日起10日內(nèi)作出不予受理的答復，并說明理由。

    第十條  房地產(chǎn)交易應當使用書面合同。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)，不得強制使用其制作的格式合同。

    第十一條  辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，交易當事人應當如實申報房地產(chǎn)交易價格，并按國家有關(guān)規(guī)定繳納稅費。

    第三章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

    第十二條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈與或下列方式將其房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為：

    （一）以房地產(chǎn)投資、入股的；

    （二）以土地使用權(quán)投資，與他人聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

    （三）因房地產(chǎn)權(quán)利人合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

    （四）以房地產(chǎn)抵償債務(wù)的；

    （五）以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置被拆遷人房屋的；

    （六）按房改規(guī)定或優(yōu)惠政策售房及準予再轉(zhuǎn)讓的；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第十三條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應當是依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的房地產(chǎn)權(quán)利人。

    房地產(chǎn)受讓人應當是自然人、法人和依法擁有獨立財產(chǎn)權(quán)的其他組織。

    第十四條  除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自當事人簽訂之日起成立。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人應自合同簽訂之日起（預售的商品房自竣工合格之日起）30日內(nèi)，向市、縣房管機關(guān)申請辦理過戶登記手續(xù)。

    房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，以核準的過戶登記為房地產(chǎn)權(quán)利的交付。受讓人自核準過戶登記之日起，取得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)利。

    第十五條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：

    （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

    （二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于在建房屋工程的，完成房屋開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

    第十六條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由市、縣房管機關(guān)審查、報市、縣人民政府審批。準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

    有下列情形之一的，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或依照市人民政府的規(guī)定處理：

    （一）經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓后的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定項目的；

    （二）轉(zhuǎn)讓私有住宅的；

    （三）按照國家房改規(guī)定出售公有住房的；

    （四）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

    （五）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

    （六）市人民政府規(guī)定的不需辦理出讓手續(xù)的其他情形。

    第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售其建設(shè)的商品房，應當向市、縣房管機關(guān)申領(lǐng)商品房預（銷）售許可證，申領(lǐng)商品房預（銷）售許可證應當符合下列條件：

    （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

    （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資25%以上；

    （四）已確定工程進度和竣工日期；

    （五）已與在本市注冊登記的銀行簽訂了預售款監(jiān)管協(xié)議；

    （六）已制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)管理合同。

    銷售已竣工商品房的，還應當持有商品房竣工合格證。向境外銷售商品房的，除符合前款規(guī)定條件外，還應當持有準予外銷的批準文件。

    第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已部分預售的在建商品房的，應當書面告知預購人，預購人在被告知后30日內(nèi)，有權(quán)解除合同。

    預購人未按前款規(guī)定解除合同的，在建商品房的受讓人繼續(xù)履行商品房銷售合同。

    第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓未竣工的房地產(chǎn)后需銷售的，應當按本辦法第十七條規(guī)定申請領(lǐng)取商品房預（銷）售許可證。

    第二十條  預售商品房，預售人應當出示商品房預（銷）售許可證，并于合同簽訂后30日內(nèi)，向市、縣房管機關(guān)申請合同備案登記。

    第二十一條  預購的商品房在登記備案后竣工前再轉(zhuǎn)讓的，當事人應當自轉(zhuǎn)讓合同簽訂后10日內(nèi)，向市、縣房管機關(guān)申請辦理變更備案登記手續(xù)。并應當符合下列規(guī)定：

    （一）未付清購房款的，預購人應征得預售人的書面同意；

    （二）已付清購房款的，應由預購人書面靠知預售人。

    未按前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓合同對預售人無效。

    第二十二條  預售人改變已預售商品房的建筑設(shè)計，涉及合同約定的預購人權(quán)益的，應當征得預購人同意，并與預購人修訂合同有關(guān)條款。

    預售人擅自改變預售合同約定的商品房式樣、結(jié)構(gòu)、裝修標準，嚴重損害預購人權(quán)益的，預購人可以解除合同，并由預售人承擔賠償責任。預購人未解除合同的，可不承擔所購商品房改變后所獲增益部分的價款。

    第二十三條  除當事人另有約定外，實際交付的商品房面積與預售合同約定面積不一致的，應當按下列規(guī)定處理：

    （一）約定的面積與實際交付的面積相差在±1%以內(nèi)（含本數(shù)）的價款，購銷雙方實行多退少補；

    （二）實際交付的面積大于合同約定面積的1%（不含本數(shù)）的，預購人可不承擔增加面積的價款；

    （三）實際交付的面積小于合同約定面積的1%以上（不含本數(shù)）的，預售人應當按實際交付的面積結(jié)算退還多收的價款；

    （四）實際交付的面積小于合同約定面積的5%以上（含本數(shù)）的，預購人有權(quán)解除合同，并由預售人承擔賠償責任。

    實際交付的商品房面積以房屋所有權(quán)證的記載為準。

    第二十四條  商品房銷售廣告必須載明商品房預（銷）售許可證的批準文號。

    第二十五條  建筑設(shè)計為獨立成套的房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。配套使用的房屋附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位不得單獨分割轉(zhuǎn)讓，國家另有規(guī)定的除外。

    第二十六條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人與他人之間基于相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)，隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)歸受讓人。

    第四章  房屋租賃

    第二十七條  房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

    以聯(lián)營、承包、入股等名義，提供房屋給他人使用，并收取價金而不承擔經(jīng)營風險的，視同房屋出租。

    第二十八條  有下列情形之一的，須經(jīng)市、縣房管機關(guān)批準：

    （一）向境外人員、法人或其他組織出租房屋的；

    （二）未建成的商品房預租的；

    （三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第二十九條  房屋租賃當事人應當自合同簽訂后30日內(nèi)，向房屋所在地的區(qū)、縣房管機關(guān)辦理登記備案手續(xù)。涉外房屋租賃應當向市、縣房管機關(guān)辦理登記備案手續(xù)。

    經(jīng)房管機關(guān)審核準予登記備案的，發(fā)給《房屋租賃證》。未登記備案的，承租人不得對抗第三人。

    第三十條  專門從事房屋租賃經(jīng)營的單位，領(lǐng)取《房屋租賃證》后，還應當向工商管理部門申領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可從事房屋租賃經(jīng)營活動。

    第三十一條  出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，應當執(zhí)行政府制定的租金標準；出租私有房屋和其他出租房屋用于生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，其租金由租賃當事人協(xié)商議定。

    第三十二條  在房屋租賃期限內(nèi)，承租人死亡的，其繼承人有權(quán)終止合同。公有住宅的承租人死亡時，與其同戶籍同住二年以上的家庭成員履行合同的，可以繼續(xù)承租。

    第三十三條  租賃期屆滿，承租人應當將房屋交還出租人。出租人默認承租人繼續(xù)使用出租房屋并仍收取租金的，視為租賃期限不定合同，當事人可隨時終止合同，但應當給對方必要的準備時間。

    第三十四條  除當事人另有約定外，出租人承擔出租房屋的修繕義務(wù)，并有權(quán)查勘房屋使用狀況。

    第三十五條  承租房屋在使用中出現(xiàn)損壞的，承租人應當及時催告出租人，出租人不予維修的，承租人可自行維修，維修費用可以折抵租金。

    承租房屋在使用中出現(xiàn)損壞，承租人應當告知而未告知出租人，致出租人不能及時維修房屋而遭受損失的，由承租人承擔責任。

    第三十六條  承租人需要拆改、裝修承租房屋或增加附屬設(shè)施、設(shè)備的，應當征得出租人書面同意。

    租賃期限屆滿，出租人同意保留裝修的部分或增加的附屬設(shè)施、設(shè)備的，應當按所存價值補償承租人；不同意保留的，承租人應當將承租房屋恢復原狀。當事人另有約定的除外。

    第三十七條  承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同，造成損失的，由承租人承擔賠償責任：

    （一）擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或調(diào)換使用承租房屋的；

    （二）擅自改變房屋用途或結(jié)構(gòu)的；

    （三）利用承租房屋進行違法活動的；

    （四）無正當理由經(jīng)出租人催告仍拖欠租金累計達六個月以上的；

    （五）其他嚴重損害出租人權(quán)益的。

    第三十八條  出租人有下列行為之一的，承租人有權(quán)解除租賃合同，造成損失的，由出租人承擔賠償責任：

    （一）隱瞞產(chǎn)權(quán)或房屋瑕疵致使承租人無法使用的；

    （二）不及時履行維修義務(wù)的；

    （三）其他嚴重損害承租人權(quán)益的。

    第三十九條  在房屋租賃期間，因房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或設(shè)定他項權(quán)的，原租賃合同對承租人和新的所有權(quán)人或他項權(quán)人繼續(xù)有效。

    第四十條  承租人經(jīng)出租人同意可以在租賃期限內(nèi)，將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給他人，并可獲得收益。

    轉(zhuǎn)租當事人應當按本辦法第二十九條的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

    第四十一條  承租人依前條規(guī)定將房屋轉(zhuǎn)租給他人的，其與出租人間的租賃關(guān)系繼續(xù)有效。

    轉(zhuǎn)租的承租人在轉(zhuǎn)租期限內(nèi)，給出租人造成損害的由轉(zhuǎn)租人負賠償責任。

    第四十二條  經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，承租人有償轉(zhuǎn)讓公有房屋使用權(quán)的，原租賃關(guān)系終止。

    第五章  房地產(chǎn)抵押

    第四十三條  房地產(chǎn)抵押是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債權(quán)擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先受償。

    第四十四條  下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

    （一）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其它社會公益設(shè)施；

    （二）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物；

    （三）已出租給職工的住宅；

    （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他不得抵押的房地產(chǎn)。

    第四十五條  房地產(chǎn)抵押當事人應當自合同簽訂后30日內(nèi)，向市、縣房管機關(guān)申請辦理抵押房地產(chǎn)登記。

    房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

    第四十六條  兩宗以上的房地產(chǎn)為同一債權(quán)擔保的，視為同一房地產(chǎn)抵押權(quán)。

    第四十七條  抵押已出租房屋的，抵押人應當告知抵押權(quán)人租賃情況。處分抵押房屋時，租賃合同對于房屋的受讓人仍然有效。

    出租已設(shè)定抵押的房屋，租賃關(guān)系自處分抵押房地產(chǎn)時解除，租賃合同對于抵押權(quán)人和房屋的受讓人無效。

    第四十八條  按份共有的房地產(chǎn)，抵押人在征得其他共有人書面同意后，可在其應有份額內(nèi)設(shè)定抵押。

    第四十九條  共同共有的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)抵押期限內(nèi)，共有人析產(chǎn)的，析產(chǎn)后的各房地產(chǎn)擔保全部債權(quán)。

    第五十條  以房地產(chǎn)設(shè)定最高限額抵押的，可以抵押房地產(chǎn)的價值為預期債權(quán)的最高限額。

    債權(quán)結(jié)算后債權(quán)數(shù)額不及最高限額的，以實際發(fā)生的數(shù)額為擔保額；超出最高限額的部分不屬擔保范圍。

    第五十一條  由銀行代付購房款的預購商品房（包括預購政府優(yōu)惠出售的房屋）貸款抵押或在建房屋抵押的，抵押當事人應當自抵押合同簽訂后30日內(nèi)向市、縣房管機關(guān)申請辦理抵押預登記。房屋在債務(wù)履行期限內(nèi)竣工的，抵押當事人應當憑預登記證明辦理抵押登記手續(xù)。

    在預登記期間，抵押權(quán)人可要求抵押人再提供其他形式的擔保。

篇2

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)交易；檔案管理；法治觀念；熱忱服務(wù)

當今世界已進入知識經(jīng)濟和信息時代，信息已成為比資產(chǎn)更為重要的戰(zhàn)略資源。檔案管理工作即信息管理工作，是信息業(yè)的組成部分；檔案即一種信息資源，房地產(chǎn)檔案則是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、技術(shù)、科研和經(jīng)營等活動的真實記錄和城市建設(shè)發(fā)展的一項基礎(chǔ)性工作，是體現(xiàn)政府管理不可缺少的職能。我國各級房地產(chǎn)交易管理部門承擔著所屬范圍內(nèi)房屋權(quán)屬登記、發(fā)證和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的職責。這方面的工作是房地產(chǎn)行政管理的基礎(chǔ)性工作。

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)交易量日漸增長，交易事項日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進而，檔案工作任務(wù)更加繁重，工作要求更加具體。而且這項工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關(guān)系到國家和人民群眾的財產(chǎn)安全與切身利益。這就要求房地產(chǎn)交易管理部門在開展工作過程中，應具備依法管檔的法制觀念、制度健全的剛性約束、細致無誤的工作質(zhì)量、熱忱服務(wù)的工作態(tài)度。

一、依法管檔的法制觀念

房產(chǎn)檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》為服務(wù)依據(jù)?！吨腥A人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發(fā)的有關(guān)貫徹實施檔案法的實施細則，引領(lǐng)著所屬檔案管理部門的管理活動，國家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。房地產(chǎn)交易部門的制度規(guī)定是實現(xiàn)檔案管理內(nèi)部控制的有力保證。

依法管檔的法制觀念即體現(xiàn)于房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，必須嚴格執(zhí)行部門建立的各項規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。依法管檔的法制觀念一是從學習中來，知法才能執(zhí)法；二是從實踐中來，體驗勝于感知。

從學習中來，要求各級房地產(chǎn)交易管理部門應該組織所屬工作人員認真學習、正確理解這些法律法規(guī)知識，作為檔案管理人員應該自覺的學習和領(lǐng)會這些法律法規(guī)的內(nèi)容。做到三個明確：其一、明確房地產(chǎn)權(quán)屬檔案工作的性質(zhì)是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實記錄和重要依據(jù)，是城市建設(shè)檔案的組成部分，增強依法管檔的意識。其二、明確房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項權(quán)利等有關(guān)的證明和文件；房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖；房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料，包括房產(chǎn)登記申請書、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測調(diào)查表、墻界表、房屋面積計算表、房地產(chǎn)登記審批表、房屋滅籍申請表、房地產(chǎn)稅費收據(jù)存根等；反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料，包括統(tǒng)計報表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計算機軟盤、光盤等；其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊、表、卡等是法律和法規(guī)確定給房地產(chǎn)檔案管理部門必須履行好的責任。其三、明確房地產(chǎn)檔案人員的工作需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自出賣或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；違反本辦法第九條規(guī)定，不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員玩忽職守，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的，將依法追究行政責任或刑事責任。

從實踐中來，要求房地產(chǎn)交易管理部門的檔案管理人員認真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，從本崗位必須履行好的責任做起，夯實管理基礎(chǔ)，做實檔案管理工作，在自己的職責范圍內(nèi)絕不發(fā)生違法行政問題。對于出現(xiàn)的反面事例應發(fā)揮其警示作用，通過可能的宣傳途徑，對檔案人員進行宣傳教育。

二、細致無誤的工作質(zhì)量

細致無誤是工作要求的高標準，也是房地產(chǎn)檔案管理工作的特點所決定的，因為在房地產(chǎn)檔案管理者手中的檔案關(guān)系著城市建設(shè)和人民生命財產(chǎn)的大計，差之毫厘謬以千里。實現(xiàn)細致無誤的工作質(zhì)量需要依賴一下途徑：1.強化業(yè)務(wù)管理手段。房產(chǎn)檔案雖不是商品，但卻是珍貴的信息資源，既有歷史價值也有現(xiàn)實價值，既有地方價值，又有全局價值。房地產(chǎn)檔案保存了大量基礎(chǔ)資料，并擔負著采集、管理與提供房產(chǎn)信息的責任，長期以來，為房地產(chǎn)管理提供了準確而可靠的基礎(chǔ)性資料。可是從業(yè)務(wù)上看，房地信息管理具有量大、復雜、更新快、用途廣的特點，適應這一特點，就必須注意強化業(yè)務(wù)手段，努力實現(xiàn)業(yè)務(wù)管理新突破，進一步完善產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息化建設(shè)。

完善“數(shù)字房產(chǎn)”框架，構(gòu)建和完善權(quán)屬登記發(fā)證系統(tǒng)、產(chǎn)籍檔案管理系統(tǒng)、抵押登記管理系統(tǒng)、房屋產(chǎn)權(quán)平面數(shù)字控制系統(tǒng)，徹底改變傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理模式，不斷創(chuàng)新管理手段。

2.做好檔案編研工作。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理工作必須按照編研工作的原則要求，以需求為核心，以服務(wù)為主體，不斷地、及時地對檔案史料進行選材、鑒別、考證、加工、整理。根據(jù)不同的編研內(nèi)容，把分散的資料，按照利用規(guī)律有機的編制起來，以利于檔案資源的開發(fā)利用，建立積極向上的內(nèi)部激勵機制，建設(shè)高素質(zhì)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理隊伍。勇于創(chuàng)新、培養(yǎng)一支思想品德好、業(yè)務(wù)能力強、創(chuàng)新意識強、廉潔高效的高素質(zhì)隊伍。實現(xiàn)權(quán)屬管理規(guī)范化、信息化的發(fā)展。圍繞服務(wù)于市場，服務(wù)于百姓，服務(wù)于發(fā)展，進一步簡化、規(guī)范流程。對一些不利于當前發(fā)展的環(huán)節(jié)予以調(diào)整，盡可能縮短辦件時限，提高辦事效率。

3.嚴格日常工作管理。如建立嚴格的庫房管理制度，每天記錄檔案室溫濕度，定期進行安全檢查，尤其是逢節(jié)假日更加重視檢查，并做好安全檢查記錄。庫房管理科學，庫內(nèi)有檔案資料存放示意圖，檔案柜架排放規(guī)范，庫內(nèi)清潔衛(wèi)生，無火災、水淹事故，無霉變、褪色、污損、蟲蛀、鼠咬現(xiàn)象。建立規(guī)范的全宗卷、詳細的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷毀記錄，做到檔案進館詳細無誤，借有憑還有據(jù)。及時對檔案進行了調(diào)查統(tǒng)計，成立檔案鑒定銷毀領(lǐng)導小組，以利于對已過期的檔案展開銷毀鑒定工作，銷毀過期的不必要文件。利用現(xiàn)代化設(shè)備資源，實現(xiàn)各種音像、圖片、資料電子化管理。

三、熱忱服務(wù)的工作態(tài)度

房產(chǎn)檔案提供利用的方式包括：設(shè)置閱覽室接待查檔，按規(guī)定提供電子檔案在閱覽室查閱；根據(jù)利用者需求出具查詢結(jié)果證明；為權(quán)利人提供所繳交房屋原始登記材料的復印件；以房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案為依據(jù)，為利用者提供咨詢服務(wù)；向城市建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)單位提權(quán)檔案信息。房地產(chǎn)檔案工作人員應以履行這些只能為基礎(chǔ)，滿腔熱忱的提供服務(wù)。

1.強化責任意識。在全面落實社會服務(wù)承諾制的基礎(chǔ)上，堅決做到“一與二從三不讓”，即：與服務(wù)對象換位思考；從群眾最滿意的地方做起，從群眾最不滿意的地方改起；不讓工作在我手里延誤，不讓差錯在我手里發(fā)生，不讓形象在我這里受損。真正做到權(quán)為民所用，情為民所系，利

為民所謀。以創(chuàng)新管理理念為主線，使窗口建設(shè)再上新臺階。規(guī)范服務(wù)程序考核、職業(yè)道德教育；進一步完善工作制度、辦事程序，及時調(diào)整和改進服務(wù)方式，全面、系統(tǒng)的規(guī)范服務(wù)工作程序要求，抓好工作檢查和督查。通過抓管理，進一步提高工作效能。

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一、加強檔案員依法管理理念

在房地產(chǎn)檔案管理過程中，應以《檔案法》、《檔案法實施辦法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據(jù)。其中，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發(fā)的有關(guān)檔案法規(guī)，引領(lǐng)著檔案管理部門的管理活動；國家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。此外，房地產(chǎn)交易部門的制度規(guī)定也是實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理內(nèi)部控制的有力保證。依法治檔體現(xiàn)于房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，嚴格執(zhí)行部門建立的各項規(guī)章制度，將擋案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。作為檔案管理人員應該自覺地學習和領(lǐng)會相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容，做到三個明確：其一，明確房地產(chǎn)檔案是城市建設(shè)檔案的重要組成部分，房地產(chǎn)檔案的管理體現(xiàn)了政府管理的職能。其二，明確房地產(chǎn)檔案工作是法律賦予房地產(chǎn)交易管理部門的工作職責，管好房地產(chǎn)檔案工作是房地產(chǎn)檔案管理部門必須履行的義務(wù)。其三，明確房地產(chǎn)檔案管理人員的工作需要接受法律和法規(guī)的約束，要依法管理各種權(quán)屬資料、房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料等，任何損毀、丟失、擅自提供、抄錄、公布、銷毀、涂改、偽造、擅自出賣或不按照規(guī)定歸檔的行為，將被依法追究行政責任或刑事責任。

二、加強檔案員專業(yè)素質(zhì)建設(shè)

專業(yè)化是工作高標準的前提，房地產(chǎn)檔案管理的專業(yè)化需從以下幾方面人手：一是強化業(yè)務(wù)手段。房地產(chǎn)檔案雖不是商品，卻是珍貴的信息資源，既有歷史價值也有現(xiàn)實價值，既有地方價值又有全局價值。房地產(chǎn)檔案工作擔負著采集、管理與提供房產(chǎn)信息的責任，可為房地產(chǎn)管理提供準確而可靠的基礎(chǔ)性資料。因此，必須注意強化業(yè)務(wù)手段，努力實現(xiàn)業(yè)務(wù)管理新突破，進一步完善產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息化建設(shè)，構(gòu)建和完善權(quán)屬登記發(fā)證系統(tǒng)、產(chǎn)籍檔案管理系統(tǒng)、抵押登記管理系統(tǒng)、房屋產(chǎn)權(quán)平面敬字控制系統(tǒng)，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理模式的創(chuàng)新。二是做好檔案編研。房地產(chǎn)檔案管理工作必須按照編研工作的原則要求，以需求為核心，以服務(wù)為主體，不斷地、及時地對檔案史料進行選材、鑒別、考證、加工、整理。根據(jù)不同的編研內(nèi)容，把分散的資料，按照稠用規(guī)律有機地編制起來，以利于檔案資源的開發(fā)利用。三是嚴格日常管理。建立嚴格的庫房管理制度，定期透行安全檢查，尤其是逢節(jié)假日要更加重視檢查，并做好安全檢查記錄。庫房內(nèi)應有檔案資料存放示意圖，檔案柜架要排放規(guī)范，保證庫內(nèi)清潔衛(wèi)生，無火災、水淹事故，無霉變、褪色、污損、蟲蛀、鼠咬現(xiàn)象。建立規(guī)范的全宗卷以及詳細的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷毀記錄，做到檔案進館詳細無誤，借有憑還有據(jù)。及時對檔案進行調(diào)查統(tǒng)計，成立檔案鑒定銷毀領(lǐng)導小組，以利于對已保管過期限的檔案展開銷毀鑒定工作。

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第二條、本辦法適用于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房首次進入市場出售的管理。

第三條、本辦法所稱已購公有住房和經(jīng)濟適用住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導價購買的經(jīng)濟適用住房。

本辦法所稱經(jīng)濟適用住房包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。

第四條、經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，具備下列條件的市、縣可以開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的交易市場：

（一）已按照個人申報、單位審核、登記立檔的方式對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進行了普查，并對申報人在住房制度改革中有違法、違紀行為的進行了處理；

（二）已制定了已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售收益分配管理辦法；

（三）已制定了已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的具體實施辦法；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第五條、已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（二）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（三）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（四）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（六）上市出售后形成新的住房困難的；

（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（八）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

第六條、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房所有權(quán)人要求將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，應當向房屋所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并提交下列材料：

（一）職工已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售申請表；

（二）房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

（三）身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件；

（四）同住成年人同意上市出售的書面意見；

（五）個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應當提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。

第七條、房地產(chǎn)行政管理部門對已購公有住房和經(jīng)濟適用房所有權(quán)人提出的上市出售申請進行審核，并自收到申請之日起十五日內(nèi)作出是否準予其上市出售的書面意見。

第八條、經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核，準予出售的房屋，由買賣當事人向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理交易過戶手續(xù)，如實申報成交價格。并按照規(guī)定到有關(guān)部門繳納有關(guān)稅費和土地收益。

成交價格按照政府宏觀指導下的市場原則，由買賣雙方協(xié)商議定。房地產(chǎn)交易管理部門對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現(xiàn)場查勘和評估。

第九條、買賣當事人在辦理完成交易過戶手續(xù)之日起三十日內(nèi)，應當向房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

在本辦法實施前，尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用房在2000年底以前需要上市出售的，房屋產(chǎn)權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證書先行辦理交易過戶手續(xù)，辦理完房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后三十日內(nèi)由受讓人持變更后的房屋所有權(quán)證書到房屋所在地的市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十條、城鎮(zhèn)職工以成本價購買、產(chǎn)權(quán)歸個人所有的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后歸職工個人所有。

以標準價購買、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產(chǎn)權(quán)歸個人所有后，該已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售收入按照本條前款的規(guī)定處理；也可以直接上市出售，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤消的，其應當所得部分由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。

第十一條、鼓勵城鎮(zhèn)職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后一年內(nèi)該戶家庭按照市場價購買住房，或者已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售前一年內(nèi)該戶家庭已按照市場價購買住房的，可以視同房屋產(chǎn)權(quán)交換。

第十二條、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前公有住房售后維修管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。個人繳交的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶。

第十三條、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后，該戶家庭不得再按照成本價或者標準價購買公有住房，也不得再購買經(jīng)濟適用住房等政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房。

第十四條、違反本辦法第五條的規(guī)定，將不準上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，沒收違法所得，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第十五條、違反本辦法第十三條的規(guī)定，將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后，該戶家庭又以非法手段按照成本價（或者標準價）購買公有住房或者政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令退回所購房屋，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并處以10000元以上30000元以下罰款；或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第十六條、房地產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；情節(jié)嚴重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十七條、省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本辦法的規(guī)定和當?shù)貙嶋H情況，選擇部分條件比較成熟的市、縣先行試點。

第十八條、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時，補交土地收益的具體辦法另行規(guī)定。

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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)交易中心 檔案管理 質(zhì)量

1、增強依法管理意識

房產(chǎn)交易中心管理的房產(chǎn)檔案需要依照我國檔案法、實施細則、城市房地產(chǎn)檔案管理規(guī)定、登記暫行辦法等法律規(guī)定執(zhí)行，而《中華人民共和國檔案法》則是做好檔案工作的基本保障，各個區(qū)域、地方編制的檔案管理細則與實施辦法均要以此為根本依據(jù)。另外，《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》是房產(chǎn)交易、管理產(chǎn)權(quán)檔案的具體操作標準，亦是房產(chǎn)交易中心開展檔案工作、加強內(nèi)部管理的核心保障。為進一步規(guī)范房產(chǎn)交易中心檔案管理，應增強依法管理意識，全面依照以上法律條款、規(guī)章體制執(zhí)行，保證房產(chǎn)檔案管理受到法規(guī)制度的有力約束以及全面監(jiān)督。為實現(xiàn)依法管理目標，房產(chǎn)交易中心應組織各部門員工定期學習、全面掌握法律規(guī)定內(nèi)容、樹立法制管理觀念。房產(chǎn)檔案是房產(chǎn)管理單位組織調(diào)查、進行登記、完成權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移、進行測量等各項工作階段中構(gòu)成的最具應用存儲價值的真實資料，對推動現(xiàn)代城市的健康發(fā)展、全面建設(shè)有著重要的意義。因此，房產(chǎn)交易中心工作人員唯有認真、仔細的學習相關(guān)法規(guī)，方能在知法基礎(chǔ)之上守法、執(zhí)法，認真做好本職工作，令檔案管理根基更穩(wěn)固、避免偏差錯漏的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)行業(yè)的良好、健康發(fā)展提供完善的保障。

2、提升工作質(zhì)量

為進一步提升檔案管理工作質(zhì)量，房地產(chǎn)交易中心首先應做好業(yè)務(wù)管理。對交易管理單位來說，房地產(chǎn)檔案涉及到眾多房產(chǎn)信息，保存周期較長，其蘊含著豐富的歷史價值以及現(xiàn)實應用價值，屬于極其寶貴的資源信息。因此，在開展房產(chǎn)檔案管理工作中，房產(chǎn)交易中心應抓好業(yè)務(wù)管理，力爭更大的創(chuàng)新與突破，令房產(chǎn)檔案工作更上一層樓。再者，應完善管理工作模式，開創(chuàng)多元化、一體化、現(xiàn)代化的產(chǎn)權(quán)登記、發(fā)證管理、抵押辦理、檔案管理數(shù)字辦公系統(tǒng)，全面提升工作效率。同時，應做好房產(chǎn)信息的編輯錄入以及歸檔管理，依照檔案法、權(quán)屬管理規(guī)定，以群眾利益為根本、以更好服務(wù)現(xiàn)代城市建設(shè)為原則，對房產(chǎn)信息做好精細的篩選、編輯加工以及匯總整理，將原本較為分散的檔案及時歸檔，分門別類進行存儲。另外，應積極培育建設(shè)一支具有高技能、高業(yè)務(wù)水平、體現(xiàn)創(chuàng)新思維的優(yōu)秀素質(zhì)檔案管理專業(yè)團隊，進而為廣大百姓提供更人性化的服務(wù)。再者，應做好日常管理工作，委派專人定期、按時做好檔案資源的安全控制、監(jiān)督檢查，確保存儲庫房干凈整潔、衛(wèi)生符合檔案存儲標準。應積極做好安全用電、防火防水等安保工作，同時加強治安防盜。在房產(chǎn)檔案移交接收或是提供借閱服務(wù)的工作中應詳細做好登記，確保檔案應用流程的順暢、合理、規(guī)范。

3、樹立認真務(wù)實的工作態(tài)度

房產(chǎn)檔案應用價值較高、作用廣泛，例如依照具體規(guī)定為需要人提供電子內(nèi)容或是咨詢服務(wù)，為他們開具相關(guān)證明、提供復印件或產(chǎn)權(quán)信息等。為此，房產(chǎn)交易中心負責管理檔案的員工應樹立認真務(wù)實的工作態(tài)度，做到耐心細致，為廣大群眾提供一站式貼心服務(wù)。應形成較強的責任感，本著為大眾服務(wù)、保護他們根本利益、不為難群眾、為他們提供便利的原則，在實踐工作中進一步完善制度、優(yōu)化服務(wù)流程、更新陳舊工作觀念、優(yōu)化服務(wù)方式，全面提升工作效率。服務(wù)意識的提升并非一朝一夕之事，需要與時俱進，貼近群眾需要，因此，房產(chǎn)交易中心檔案管理人員應利用多重渠道方法為大眾提供需要的檔案資源，幫助他們查詢了解。應清晰服務(wù)管理的根本方向，及時解決群眾遇到的困難問題，判定出現(xiàn)新情況的成因，通過持續(xù)優(yōu)化服務(wù)模式，真正提升實踐工作水平。

4、積極開展數(shù)字化管理

為全面提升信息查詢精準度，房產(chǎn)交易中心應進一步強化數(shù)字管理，取締以往低效、誤差率高的人工查詢模式，以時展需要為根本，引入數(shù)字化管理系統(tǒng)?？衫糜嬎銠C檢索應用服務(wù)完成統(tǒng)一界面多點查詢應用，用戶只要錄入關(guān)鍵詞便可進行模糊查詢，這樣一來將大大提升工作效率，確保搜索信息的精準性。伴隨房產(chǎn)檔案信息資料查詢頻次的不斷提升，原始檔案信息勢必面臨破損的危機，而通過數(shù)字化管理可有效預防該現(xiàn)象，提升查詢工作效率，為大眾提供更大的便利。為此，房產(chǎn)交易中心應根據(jù)日常承接服務(wù)量、工作量、檔案資源存儲量、區(qū)域人口分布狀況等，選擇適合自身工作需要的數(shù)字化管理系統(tǒng)，進而真正滿足大眾需求，提升人性化服務(wù)水平。

5、結(jié)語

總之，伴隨市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)火熱的態(tài)勢有增無減，房產(chǎn)交易總量的不斷攀升，對房產(chǎn)檔案管理工作提出了更大的考驗與挑戰(zhàn)。同時，該項工作同大眾根本利益密切關(guān)聯(lián)。為此，應積做好房產(chǎn)較易中心檔案管理，提升工作質(zhì)量、開展數(shù)字化服務(wù)，樹立認真務(wù)實的工作態(tài)度，形成依法管理工作觀念，方能確保房產(chǎn)檔案資源的核心應用價值，確保檔案管理更為有序規(guī)范，適應新形勢需要，實現(xiàn)與時俱進的全面發(fā)展。

參考文獻：

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；估價行業(yè)；問題；對策

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的開放，房地產(chǎn)估價行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴峻。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)只有從現(xiàn)在起就面對自身的不足，提高管理、專業(yè)、人才優(yōu)勢，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在日益激烈的市場競爭中運籌帷幄、取勝于人。

一、房地產(chǎn)估價的常用方法

1、成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常選用的是更新重置成本。

2、市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格進行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價格的一種評估方法。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產(chǎn)與交易實例之間的差異因素調(diào)整來估算價格，在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。

3、收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準日之和。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，費用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產(chǎn)的稅費（包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等）等。收益法在運用時根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同而計算方法不同。

二、房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、制定了房地產(chǎn)估價的有關(guān)法律規(guī)章

國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價行業(yè)及估價師的地位，完善了估價的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

2、建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范

根據(jù)各級房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計，目前全國有4萬多人取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊執(zhí)業(yè)約3．5萬人，房地產(chǎn)估價機構(gòu)5,000多家，其中一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)267家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對房地產(chǎn)估價行為從制度上進行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價程序和技術(shù)方法，保證估價結(jié)果的客觀、公正、合理。

3、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場和行業(yè)自律標準

從2000年6月國務(wù)院提出經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價機構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價師學會已經(jīng)開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)估價行業(yè)的自律機構(gòu)基本建立，對估價機構(gòu)的自律作用日益強化。

4、房地產(chǎn)估價服務(wù)領(lǐng)域逐步擴大

在房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

三、我國房地產(chǎn)估價行業(yè)中存在的問題

1、立法滯后

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)標準和房地產(chǎn)估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產(chǎn)估價法律體系，對評估機構(gòu)、估價人員的管理進行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)估價制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)估價的專門法律一直是空白。而散落在各項規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標準等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中往往畏首畏尾，無法充分發(fā)揮其主觀能動性，其評估結(jié)果也就難以得到社會的認可。

2、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)估價不僅具有很強的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價值的個別性，使得沒有兩處房地產(chǎn)的價值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)估價結(jié)果的科學性非常倚重估價師的經(jīng)驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養(yǎng)、準入及晉級機制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對從業(yè)人員嚴格的約束和考核，行業(yè)的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現(xiàn)象，導致了許多進入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專業(yè)出身，學歷層次較低，對房地產(chǎn)估價的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現(xiàn)象較為嚴重。

3、社會公信力不高

由于房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標準及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構(gòu)容易受到政府或銀行等機構(gòu)的干預、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結(jié)果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。

三、促進我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的對策

1、加強市場環(huán)境監(jiān)管

房地產(chǎn)估價行業(yè)是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介服務(wù)行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機構(gòu)，評估業(yè)務(wù)收入主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)間的競爭處于不平等的環(huán)境之中。今后應加速評估機構(gòu)脫鉤改制工作，使評估機構(gòu)真正成為獨立的中介機構(gòu)，在平等競爭的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高房地產(chǎn)估價行業(yè)的估價水平，同時保持房地產(chǎn)估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師的評估工作，以確保估價結(jié)果的完整性、規(guī)范性。房地產(chǎn)主管部門要組織對房地產(chǎn)估價市場的調(diào)查研究，制定估價市場運行和監(jiān)管規(guī)則，明確估價的違規(guī)性質(zhì)，制定懲罰機制，追究相關(guān)人員的行政或法律責任。

2、加強法律體系建設(shè)

為了保證房地產(chǎn)估價行業(yè)的合理健康發(fā)展，應該根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展制定房地產(chǎn)估價行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實施細則，從而解決房地產(chǎn)估價在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)估價行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)估價方法和程序。

3、對估價師分級制管理

對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業(yè)績、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級考試。根據(jù)估價師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價經(jīng)驗的不同等情況，確定相應的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價師盡其能而不超其能。估價師業(yè)績突出，經(jīng)考試和考核合格，可晉升為高級估價師。高級估價師如出現(xiàn)質(zhì)量事故、職業(yè)道德等問題，應降為中低級估價師，直至取消估價資格。

4、推進信用體系建設(shè)

目前，注冊房地產(chǎn)估價師和一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用狀況。對各級估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。

結(jié)束語

房地產(chǎn)估價行業(yè)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在只不過二十年左右的時間，但是房地產(chǎn)估價行業(yè)卻取得了很大的發(fā)展，不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應法律法規(guī)的配套上，還是與發(fā)達國家該行業(yè)的對比上，都有了實質(zhì)上的提高。面對房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展，我們還需要努力積累理論與實踐經(jīng)驗，促進房地產(chǎn)估價行業(yè)的快速成長。

參考文獻

篇7

買方（以下簡稱乙方）

甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法通過劃撥方式取得北京市______區(qū)（縣）地塊的國有土地使用權(quán)，土地面積為______平方米，國有土地使用證件為______.甲方在上述地塊上建設(shè)的項目名稱為______，現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權(quán)證（房屋所有權(quán)證______字______號），經(jīng)北京市房屋土地管理局審核，準予上市銷售，北京市經(jīng)濟適用住房銷售許可證號為京房內(nèi)證（經(jīng)）字第______號。

乙方自愿購買甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的買賣事項，訂立本合。

第一條房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為______平方米（包括套內(nèi)建筑面積______平方米，分攤的共有共用建筑面積______平方米），共有共用部位詳見附件二。土地使用面積為______平方米（含共有共用面積）上述面積已經(jīng)房屋土地管理部門測繪。

第二條雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣______元，價款合計為人民幣（大寫）______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整（小寫）______元。乙方預付的定金______元，在乙方支付購房價款時轉(zhuǎn)為購房價款。

第三條乙方同意______年______月______日前將購房價款全部當面交付甲方或匯入甲方指定銀行。甲方指定銀行：_______________________銀行賬號為：_________________________ 第四條甲方同意在______年______月______日前將房屋交付給乙方。交付時，甲方提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點：_____________________.甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

第五條乙方同意其購置的房屋在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構(gòu)之前由甲方或甲方委托的管理公司負責管理。

第六條雙方同意在簽訂本合同后一個月內(nèi)，持本合同和有關(guān)證件共同到北京市______________________房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費。

第七條本合同生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之______（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過______日（遇法定節(jié)假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方，利息按利率計算。

第八條本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二日起至實際付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房價款的萬分之______（大寫數(shù)字）向甲方無能為力付延期違約金。逾期超過______日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第九條本合同由雙方簽字之日起生效，未盡事項，雙方可另簽補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議，為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力第十條雙方凡因履行本合同引起的糾紛，應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第______種（大寫）方式解決糾紛。1.提交北京仲裁委員會仲裁。2.任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院提訟。

第十一條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本______份，房地產(chǎn)交易管理部門壹份，______________________________.

甲方（簽章）

乙方（簽章）

法定代表人：

法定代表人：

身份證號碼：

身份證號碼：

地址：

地址：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

郵政編碼：

郵政編碼：

人：

人：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

______年______月______日

______年______月______日

預售登記機關(guān)：（章）

篇8

買方（以下簡稱乙方）：＿＿＿＿＿＿

甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法通過劃撥方式取得北京市＿＿＿＿區(qū)（縣）＿＿＿＿地塊的國有土地使用權(quán)，土地使用面積為＿＿＿＿平方米，國有土地使用證件為＿＿＿＿。甲方在上述地塊上建設(shè)的＿＿＿＿，現(xiàn)已具備規(guī)定的預售條件，經(jīng)北京市房屋土地管理局批準，準予上市預售，經(jīng)濟適用住房銷售許可證號為京房內(nèi)證（經(jīng)）字第＿＿號。

乙方自愿購買甲方的＿＿＿＿房屋，房屋用途為普通住宅。乙方預購房屋的定金為人民幣＿＿＿＿元。雙方經(jīng)協(xié)商，就該房屋的預售預購事項訂立本合同。

第一條 ＿＿＿＿房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為＿＿＿＿平方米（包括：套內(nèi)建筑面積＿＿＿＿平方米，分攤的共有共用建筑面積＿＿＿＿平方米），共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。

甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，土地使用面積（含分攤的共有共用面積）為＿＿＿＿平方米，該土地使用面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。

第二條 甲方雙方同意，結(jié)算房價款時，房屋的實測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過暫測建筑面積的±＿＿％（含）時，按照本合同第三條所述房屋單價據(jù)實結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時，自甲方向乙方出示測繪部門實測面積數(shù)據(jù)之日起＿＿日內(nèi)，甲乙雙方同意按下述第＿＿＿＿種（大寫）方式處理：

1.乙方有權(quán)解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房價款及利息全部退還乙方。利息按＿＿利率計算。

2.按照本合同第三條所述房屋單價據(jù)實結(jié)算。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條 雙方同意上述預售房屋售價為每建筑平方米人民幣＿＿元，價款合計為人民幣（大寫）＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟＿佰＿拾＿元整（小寫）＿元。付款方式見本合同附件三。乙方同意按雙方訂的付款方式如期將購房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。甲方售樓款監(jiān)管銀行為＿＿＿＿，銀行帳號為＿＿＿＿。

第四條 乙方如未按本合同附件三付款方式規(guī)定的時間付款，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本合同約定的付款期限第二日起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之＿＿（大寫數(shù)字）向甲方支付延期違約金。逾期超過＿＿日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第五條 甲方向乙方交付房屋時，應同時提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》和測繪部門實測面積數(shù)據(jù)；若雙方約定交付初裝修房屋的，須按照《北京市住宅工程實行初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定（試行）》的要求，提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格證件和測繪部門實測面積數(shù)據(jù)。符合本條款所述條件后，甲方交付房屋的日期為＿＿年＿＿月＿＿日。甲方交付的房屋被建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門認定不合格的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方在合同解除之日起30日內(nèi)除向乙方雙倍返還定金外，還應全部退還乙方已付的房價款及利息，利息按＿＿利率計算。

第六條 甲方交付房屋的裝修、設(shè)備與附件規(guī)定的標準不符的，甲方同意按＿＿向乙方補償。

第七條 除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金支付時間自本合同約定房屋交付之日第二日起至實際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已交付房價款金額的萬分之＿＿（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過＿＿日（遇法定節(jié)假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內(nèi)須將乙方已支付的房價款及利息全部退還給乙方，并向乙方雙倍返還定金（利息計算同第五條）。

第八條 本合同簽訂后，因甲方變更其建筑設(shè)計而影響乙方購買房屋的套內(nèi)面積、平面布局和使用空間的，應于＿＿日內(nèi)書面通知乙方。乙方于收到通知之日起＿＿日內(nèi)有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內(nèi)須將乙方已付的購房價款及利息退還乙方（利息計算同第五條），并向乙方雙倍返還定金。甲方變更建筑設(shè)計不告知乙方的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除應退還乙方已付的房價款及利息（利息計算同第五條），并向乙方雙倍返還定金外，還應承擔補充協(xié)議中雙方約定的違約責任。

第九條 甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定、自竣工房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

第十條 乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構(gòu)之前，其購置的房屋由甲方或甲方拽定的物業(yè)管理公司負責管理。

第十一條 雙方同意在簽訂本合同后三十日內(nèi)，持本合同和有關(guān)證件共同到北京市＿＿＿＿房地產(chǎn)交易管理部門辦理預售、預購登記手續(xù)。

第十二條 雙方同意房屋符合交用條件時按規(guī)定共同到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費。

第十三條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方同意按以下第＿＿種（大寫數(shù)字）方式解決糾紛。

1.提交北京仲裁委員會仲裁。

2.任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提訟。

第十四條 本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。

第十五條 本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本共＿＿份，房地產(chǎn)交易管理部門壹份，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

法定代表人： 法定代表人：

身份證號碼： 身份證號碼：

地址： 地址：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

郵政編碼： 郵政編碼：

人： 人：

篇9

(一)法律規(guī)定預售房交付后出賣人60日內(nèi)報送資料，90日內(nèi)是否能辦結(jié)房產(chǎn)證

商品房房產(chǎn)證的辦理時限、買賣雙方的相關(guān)義務(wù)和責任在多部法律規(guī)章均有規(guī)定，主要如下。

1.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(以下簡稱《開發(fā)條例》)第33條規(guī)定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋、土地登記手續(xù)；現(xiàn)售的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助購買人辦理登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

2.建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱《銷售辦法》)第34條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應在商品房交付使用前委托進行測繪，測繪成果報房管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

開發(fā)企業(yè)應在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房管部門。

開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助買受人辦理房屋、土地登記手續(xù)。

3.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)第18條規(guī)定，由于出賣人的原因，導致買受人在預售商品房交付使用之日起90日內(nèi)、現(xiàn)售商品房自合同訂立之日起90日期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人承擔違約責任。

按照上述法規(guī)和司法解釋可以推定：商品房交付使用之日起60日內(nèi)，開發(fā)企業(yè)應將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房管部門，90日內(nèi)房產(chǎn)權(quán)屬登記應辦結(jié)。

但問題是，預售商品房自交付之日起90日內(nèi)能夠取得房產(chǎn)證嗎?

(二)開發(fā)企業(yè)將登記資料報登記機關(guān)“備案”

《商品房買賣合同》(建設(shè)部、國家工商行政管理總局聯(lián)合制定示范文本，下稱《合同》)第15條：“出賣人應當在商品房交付使用后――日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”。其中的“備案”是否有法律依據(jù)?如果沒有，那么該約定是否有效?

二、對上述問題的探析

(一)商品房應辦理備案登記還是初始登記

1.《合同》中的“備案”沒有法律依據(jù)，實踐操作過程中也并不存在

上述《合同》示范文本第15條的約定應該是依據(jù)《銷售辦法》第34條的規(guī)定，同時當事人可自行約定辦理時限，但在合同中標注了一種登記機關(guān)“備案”的行政行為，而《銷售辦法》卻沒有規(guī)定登記機關(guān)的這種行政職權(quán)。因此，在實際工作中登記機關(guān)是無法辦理買賣雙方約定的“備案”業(yè)務(wù)的。

2.出賣人應報的資料在《銷售辦法》和《合同》中規(guī)定模糊不清，且不具有可操作性

出賣人是否可按照《銷售辦法》規(guī)定和《合同》約定，提交相關(guān)資料到房屋登記機關(guān)，又應提交哪些資料，這在《商品房銷售管理辦法暨商品房買賣合同示范文本指南》(原建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、政策法規(guī)司編寫)對《銷售辦法》第34條、《合同》第15條解釋中均未明確開發(fā)企業(yè)(出賣人)報送何種資料至房屋登記機關(guān)，雖然《銷售辦法》第34條第1款規(guī)定了房產(chǎn)測繪成果報送房屋登記機關(guān)，但眾所周知，房屋權(quán)屬登記僅靠房產(chǎn)測繪成果是辦理不了的；開發(fā)企業(yè)和買房人應該按照房屋轉(zhuǎn)移登記的要求提供房產(chǎn)證件、買賣合同、身份證件、測繪報告、申請書及其他必要材料一并申請，僅僅規(guī)定開發(fā)企業(yè)提報資料是不能辦理房產(chǎn)證書的。

因此，《銷售辦法》第34條第2款規(guī)定沒有可操作性；《合同》約定“備案”在實踐操作中也是不存在的，應屬不當合同條款。

3.《合同》第15條“備案”的探源――“商品房備案登記”

建設(shè)系統(tǒng)相關(guān)資料中對商品房權(quán)屬登記理解中曾經(jīng)存在“商品房備案登記”一說，應該與《合同》第15條“備案”條款有必然的聯(lián)系――“商品房備案登記”應是《合同》第15條“備案”的“理論基礎(chǔ)”。但后來又否定“商品房備案登記”，認定商品房也應辦理初始登記，這也說明《合同》第15條“備案”的不恰當，應予糾正。摘錄如下：

(1)商品房備案登記就是房屋初始登記

《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理人員培訓教材之二》(原建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司編著)第73頁描述如下：“商品房備案登記實質(zhì)上就是房屋初始登記……認為開發(fā)企業(yè)建成的商品房不要進行權(quán)屬登記的主張是不恰當?shù)摹薄?/p>

在實際工作中，如按正常的權(quán)屬登記方法給開發(fā)企業(yè)頒發(fā)一份房屋所有權(quán)證，并在每一起房屋銷售時辦理一起轉(zhuǎn)移登記，則會給開發(fā)企業(yè)帶來很大的麻煩和經(jīng)濟負擔。因此，很多地方都采用備案登記的方法。與一般的初始登記的區(qū)別在于，在按照正常的登記手續(xù)后不立即給開發(fā)企業(yè)發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書，而是將每一處的房屋狀況分為若干個單位(如按套)分別記錄在案或輸入計算機。然后允許購買商品房的客戶憑購房合同和發(fā)票直接辦理房產(chǎn)交易和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)(國家四五普法指定教材《住宅與房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)知識讀本》、國家房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試指定輔導教材《房地產(chǎn)交易管理制度與政策》2002版有相同描述)。

上述教材中，根據(jù)法律規(guī)定推斷出：“認為開發(fā)企業(yè)建成的商品房不要進行權(quán)屬登記的主張是不恰當?shù)摹保瑓s又為避免麻煩和經(jīng)濟負擔，將商品房初始登記作為備案登記。這種解釋和變通是難以理解的，因為法律規(guī)定不可因麻煩而不予執(zhí)行，初始登記和備案登記更是兩個截然不同的概念和行政行為。

(2)明確商品房也需要初始登記

《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記政策問答》(原建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司編著《房地產(chǎn)交易與登記培訓教材之一》，2008年版)第一個問題就是：新建商品房是否要在辦理初始登記以后才能辦理轉(zhuǎn)移登記?解答為，新建商品房要先辦初始登記以后才能辦理轉(zhuǎn)移登記。在現(xiàn)實情況中……登記機關(guān)在為買房人辦理轉(zhuǎn)移登記時，應當要求開發(fā)企業(yè)先辦好初始登記。

《房屋登記辦法釋義》(住建部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室編寫)中有“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理了房屋所有權(quán)初始登記后……”(第318頁)，“因為初始登記這一環(huán)節(jié)是不能回避的，沒有初始登記就不可能辦轉(zhuǎn)移登記”(320頁)的論述，證實商品房是應辦理初始登記的。商品房初始登記也應按照房屋初始登記的要求提交相關(guān)資料辦理，而非僅僅由開發(fā)企業(yè)提供資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)。

“商品房備案登記就是房屋初始登記”和“商品房也需要初始登記”應該是商品房權(quán)屬登記歷史上的兩個觀點，前者是說商品房不需辦理初始登記，開發(fā)企業(yè)報送相關(guān)資料給登記機關(guān)后，買房人憑合同和發(fā)票就可辦理房產(chǎn)證；后者則否定了前者“憑合同直接登記”的做法，強調(diào)商品房也應辦理初始登記后再辦理轉(zhuǎn)移登記，購房人才能取得房產(chǎn)權(quán)利。不難看出，商品房買賣《合同》第15條“出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”和《銷售辦法》第34第2款規(guī)定均是與“商品房備案登記就是房屋初始登記”觀點一致的，現(xiàn)在看來都應該進行糾正，尤其是《銷售辦法》中的規(guī)定。建議將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門”修改為“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，到房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房屋所有權(quán)有關(guān)登記手續(xù)”，以順應“商品房也需要初始登記”的正確觀點，并與《房屋登記辦法》等相關(guān)規(guī)定相適應、協(xié)調(diào)。

(二)預售商品房自交付之日起90日內(nèi)能夠辦完房產(chǎn)證嗎

篇10

這20家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)多為中小房企，其中有11家開發(fā)企業(yè)，9家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。兩類企業(yè)因示取得預售許可證，未履行購房退房協(xié)議和違規(guī)從事租賃業(yè)務(wù)，未遵守主管部門備案制度等原因，被北京市建委責令限期整改。

北京市建委調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過分批取得預售許可證不斷上調(diào)房屋銷售價格。此外，開發(fā)商捂盤惜售也是導致房價高企的一個重要因素。北京市建委相關(guān)負責人表示，建委將組成聯(lián)合調(diào)查小組，重點檢查以鞏固成果，在7月份的組織檢查階段，還將“不定其通報違法違規(guī)案件，向社會曝光”。

點評：規(guī)范市場，必須打擊“捂盤惜售”“哄抬房價”的行為。

988萬戶人均住房面積不足10平方米

截至2006年底，全國共有26.8萬戶家庭通過租金補貼和實物配租等方式解決了住房困難。然而，全國人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬戶，如果擴大到低收入家庭，總共有近988萬戶。經(jīng)測算，要解決目前988萬戶住房困難，“十一五”期間每年需要資金近500億元。來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，1998年以來，全國累計用于廉租房建設(shè)的資金僅為70.8億元，缺口非常大。到去年底還有145個城市沒有建立廉租房制度，廉租房的發(fā)展總體來說比較滯后，亟須擴大覆蓋范圍。

點評：發(fā)展廉租房到了刻不容緩的地步。

南京500余特困家庭住進廉租房

6月17日，包括8位勞模在內(nèi)的40戶廉租房申請者通過公開搖號拿到房子。到目前為止，已是第三批安排特困家庭和勞模選房了。南京市房改辦有關(guān)人士介紹，南京從2004年開始著手儲備1000套廉租住房，在此前將部分廉租房用于安置拆遷困難家庭后于2005年10月面向社會公開接受申請。此前的兩批已分別在前年和去年安置入住，南京的廉租房主要以40平方米左右的單室套和50平方米的一室半為主，其中前者主要用于安置一人或兩人戶特困家庭，后者安置三人以上特困家庭。這一次的公開搖號，加上此前已經(jīng)安置的499套廉租房，1000套廉租房已安置過半。今年南京將再新建200套廉租房供應特困群體，符合條件的市民可到街道申請。

點評：“杯水車薪”，政府還應加大建設(shè)力度。

交易印花稅上調(diào)　住宅期房簽約上升26.6％

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，自5月30日財政部決定將股票交易印花稅稅率從1％上調(diào)為3％后的兩周，住宅期房簽約量較政策前的兩周上升26.6％。

實際上，由于股市的起伏，不少投資股票者開始抽出資金轉(zhuǎn)向投資安全系數(shù)相對較高的樓市。根據(jù)對部分購房者的調(diào)查，其中很大一部分人所交房款都來自股市套現(xiàn)。據(jù)了解，中國單一的投資渠道是股金大量回流樓市的主要原因。經(jīng)濟學家慣常于將股市與樓市的此消彼長比作蹺蹺板理論。受資本逐利特性影響，一旦其中一方受挫，必然導致資金流向另一方。

點評：股市、房市蹺蹺板效應明顯。

價格不到商品房30％“小產(chǎn)權(quán)房”熱銷京城