導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇農(nóng)村集體土地宅基地新規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、寧陽(yáng)縣建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的實(shí)際情況

1.對(duì)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)內(nèi)涵的認(rèn)識(shí)

城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，即對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。

這意味著，需要使用農(nóng)民集體土地的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可以在符合規(guī)劃的條件下，通過(guò)有形土地市場(chǎng)，取得農(nóng)民集體土地使用權(quán)；符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)的，與城市固有土地一樣，價(jià)格將由市場(chǎng)決定。這項(xiàng)制度提高了集體土地所有權(quán)地位，還原了集體土地所有權(quán)，使集體所有權(quán)真正成為和國(guó)家所有權(quán)并立的公有制所有形式之一。

2.寧陽(yáng)縣建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)現(xiàn)狀

⑴國(guó)有建設(shè)用地一、二級(jí)市場(chǎng)情況。我縣2009-2013 年共辦理國(guó)有存量建設(shè)用地出讓手續(xù)38 宗，面積71.8511 公頃，收取土地出讓總價(jià)款30180.29萬(wàn)元；辦理新增建設(shè)用地出讓手續(xù)169 宗，面積657.3612 公頃，收取土地出讓總價(jià)款251005.8萬(wàn)元；辦理國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)295 宗，面積361.59 公頃，土地轉(zhuǎn)讓金為77593.8萬(wàn)元；辦理國(guó)有建設(shè)用地抵押手續(xù)1238 宗，面積1693.41 公頃，貸款額為367991.83萬(wàn)元。

⑵征地制度制約一體化進(jìn)程。根據(jù)現(xiàn)行的土地流程及政策規(guī)定，當(dāng)用地單位確實(shí)需要使用農(nóng)村集體所有的土地時(shí)，必須通過(guò)國(guó)家征收將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)化為國(guó)家所有的土地，之后通過(guò)出讓等方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。因此，征收制度決定了國(guó)有建設(shè)用地具有凌駕于集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)，集體建設(shè)用地基本被排斥在成熟的國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)之外，城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)之間缺乏有機(jī)聯(lián)系。

⑶農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。①配套制度不完善。社會(huì)保障體系在農(nóng)村尚未建立，農(nóng)民將土地視為安身立命的保障。在沒(méi)有完善農(nóng)村社會(huì)保障體系的情況下，允許農(nóng)村土地進(jìn)入城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，容易使廣大農(nóng)民存在后顧之憂，不能積極正確的響應(yīng)政策。

②集體建設(shè)用地所有權(quán)不明確將影響建設(shè)用地市場(chǎng)的進(jìn)程。目前我縣正在進(jìn)行農(nóng)村土地確權(quán)發(fā)證工作，在現(xiàn)實(shí)操作中,大部分農(nóng)民對(duì)于土地歸誰(shuí)所有都存在疑惑,村內(nèi)生產(chǎn)小組與村委會(huì)對(duì)于農(nóng)村土地都有一定的管理權(quán)和控制權(quán)。因此,農(nóng)村土地的所有權(quán)主體極其不明晰,這對(duì)于城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化進(jìn)程中供給主體的培育極為不利,容易造成利益糾紛。

⑷農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。我縣進(jìn)行了新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，但大部分村莊只注重規(guī)劃占新區(qū)建房而不考慮舊村莊改造。有的經(jīng)濟(jì)條件好的到縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地或新規(guī)劃社區(qū)購(gòu)房后，村里宅基地仍然閑置占用；部分村民不愿在老地方建房，年復(fù)一年，造成村內(nèi)宅基地空閑閑置。另外由于農(nóng)村集體土地使用權(quán)只能在同村內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，在新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)過(guò)程中，用地確權(quán)遇到難題。

二、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)建議

1.健全相關(guān)法律制度，使符合條件的農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)

集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)首要障礙是現(xiàn)行的土地管理法規(guī)，要使城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)健康，有序，規(guī)范的發(fā)展，必須修改相關(guān)的法律條款，為城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)提供法律上的保障。根據(jù)憲法和土地管理法相關(guān)表述，農(nóng)村建設(shè)用地只能在符合規(guī)劃情況下內(nèi)部使用，如果外部使用，就必須經(jīng)過(guò)征地。而按現(xiàn)行土地管理法，農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)可以參與聯(lián)營(yíng)，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租。按物權(quán)法、擔(dān)保法等相關(guān)規(guī)定，家庭承包土地、宅基地不能用來(lái)抵押。債權(quán)改變后，不得改變土地用途和所有權(quán)。必須推動(dòng)相關(guān)法律的統(tǒng)一，解決土地法規(guī)碎片化、矛盾化問(wèn)題，為城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)提供先決條件，使農(nóng)村建設(shè)用地在符合相關(guān)規(guī)劃的條件下進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)。

2.制定有效的土地收益分配政策，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障體系的建設(shè)

土地收益應(yīng)當(dāng)主要?dú)w集體所有，政府和土地管理部門作為管理者無(wú)權(quán)直接分享產(chǎn)權(quán)人的處置價(jià)款，集體土地所有者的土地收益應(yīng)當(dāng)納入集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，主要用于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障和發(fā)展生產(chǎn)。在社會(huì)保障制度不健全的情況下，農(nóng)村土地承載著社會(huì)保障的功能，因此必然減低農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性，必然會(huì)給城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)帶來(lái)阻力。為了促進(jìn)建設(shè)用地市場(chǎng)的發(fā)展，必須相應(yīng)的構(gòu)建農(nóng)村社會(huì)保障體系，以此來(lái)保證失地農(nóng)民的最低生活水平。

3.做好集體建設(shè)用地市場(chǎng)的確權(quán)工作，賦予農(nóng)民完整的土地產(chǎn)權(quán)

明確產(chǎn)權(quán)要依靠土地登記確權(quán)，實(shí)行土地統(tǒng)一登記發(fā)證制度。集體所有的土地，依據(jù)已確認(rèn)的所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書，確認(rèn)所有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)。依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。避免土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的權(quán)屬糾紛，維護(hù)合法權(quán)益。賦予農(nóng)民完整的土地權(quán)利，包括占有，使用，收益，轉(zhuǎn)讓，入股，租憑等。

4.規(guī)劃建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的試點(diǎn)范圍

建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)宜先在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)試點(diǎn)。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)中，城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)和農(nóng)村土地市場(chǎng)具有同等重要的地位。通過(guò)農(nóng)村建設(shè)用地入市，土地使用者可在土地市場(chǎng)中任意選取能滿足自身需要的城鎮(zhèn)土地或農(nóng)村建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)與農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

5.嚴(yán)格控制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的用途

應(yīng)嚴(yán)禁使用集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)，用于商品住宅開發(fā)的必須征為國(guó)有。如果允許使用集體建設(shè)用地進(jìn)行商品住宅開發(fā)，難以實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)開發(fā)總量的要求，同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜，也難以保證商品住宅交易的安全，讓小產(chǎn)權(quán)房入市有機(jī)可乘。

6.保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，完善農(nóng)村宅基地制度

完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。農(nóng)村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地，首先要復(fù)墾為耕地，調(diào)劑為建設(shè)用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納入年度建設(shè)用地計(jì)劃，并優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。

在宅基地的分配上，對(duì)擴(kuò)展邊界內(nèi)的城郊、近郊農(nóng)村居民點(diǎn)用地，不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配，鼓勵(lì)集中建設(shè)公寓式住宅或有特色的農(nóng)民新居。對(duì)擴(kuò)展邊界外的村莊，嚴(yán)格執(zhí)行一戶只能申請(qǐng)一處符合規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的宅基地。經(jīng)濟(jì)條件較好、土地資源供求矛盾突出的地方，允許村集體組織對(duì)新申請(qǐng)宅基地的住戶開展宅基地有償使用試點(diǎn)。在基礎(chǔ)管理工作上，要依法加快宅基地確權(quán)登記發(fā)證，妥善處理宅基地爭(zhēng)議。積極建立農(nóng)村宅基地動(dòng)態(tài)管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)宅基地動(dòng)態(tài)信息查詢和管理。

篇2

[關(guān)鍵詞]住房；小產(chǎn)權(quán)房；住房政策；制度設(shè)計(jì)

[作者簡(jiǎn)介]程浩，深圳大學(xué)當(dāng)代中國(guó)政治研究所講師，武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院博士研究生，廣東深圳518060

[中圖分類號(hào)]F293　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1672-2728(2009)02-0051-06

一、概念厘定

產(chǎn)權(quán)本來(lái)是不分大小的。一個(gè)基本的共識(shí)是：產(chǎn)權(quán)主要包括占有(狹義所有權(quán))、使用、收益和處置四項(xiàng)權(quán)力。但由于中國(guó)的一些特色，形成了社會(huì)上一些約定成俗的提法，如“大產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的解釋，歸納起來(lái)主要有三種：第一種是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種詮釋是基于購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)由發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)分割而來(lái)；第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)房，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)房，按這種解釋，普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房、軍產(chǎn)房、政府和原國(guó)有企事業(yè)單位的集體房產(chǎn)(住房)就是小產(chǎn)權(quán)房；第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，縣級(jí)及以上人民政府房管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)房，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。第一、二類小產(chǎn)權(quán)房是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金，就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確；而第三類小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性目前仍存在較大爭(zhēng)議，官方認(rèn)為此類小產(chǎn)權(quán)房并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，因此，其權(quán)益得不到法律保護(hù)。目前面臨整治的，就是這一種。

本文所指稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，屬于第三種，是指在農(nóng)民集體所有的土地上，由開發(fā)商和村委會(huì)合作或村委會(huì)自行組織開發(fā)建設(shè)的房屋，在未交納土地出讓金和各種稅費(fèi)的情況下自行銷售，并向購(gòu)房者發(fā)放由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府制作的“房產(chǎn)證”，故又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、“農(nóng)民房”。目前現(xiàn)存的此類小產(chǎn)權(quán)房(鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房)又分兩種情況，一種是在農(nóng)村集體建設(shè)用地即通常所說(shuō)的“宅基地”上建成的房子；另一種是在集體企業(yè)用地、農(nóng)民自留地、自留山或者占用耕地違法建設(shè)的房子。兩種情況下的小產(chǎn)權(quán)房，都沒(méi)有國(guó)家有關(guān)部門發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管部門也不給予備案。

二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房在各地以舊城改造、城中村改造等名義存在已久，發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢(shì)。即使在國(guó)家原建設(shè)部、國(guó)務(wù)院辦公廳等國(guó)家有關(guān)部門于2007年6月、12月先后購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房“風(fēng)險(xiǎn)提示”和嚴(yán)禁違規(guī)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房、勸禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房“通知”之后，仍有大量城郊村鎮(zhèn)打著建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的名義，在集體土地上進(jìn)行違規(guī)開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)載文指稱，目前中國(guó)60％以上的房屋資源還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)商品化運(yùn)轉(zhuǎn)。通過(guò)舊城改造、城中村改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑和形式，涉及到城市居民和公司擁有的小產(chǎn)權(quán)房已達(dá)到現(xiàn)存全國(guó)村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20％以上，其中涉及到村鎮(zhèn)住宅的大約50多億平方米，涉及到村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建筑的規(guī)模也很大，它甚至已經(jīng)成為許多中小企業(yè)、三資企業(yè)的主要的生產(chǎn)場(chǎng)所。由于在建、已建小產(chǎn)權(quán)房分散而“隱秘”，其數(shù)量很難統(tǒng)計(jì)；由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有完善的銷售手續(xù)，小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)范圍內(nèi)占住房總量的比例也很難統(tǒng)計(jì)。

目前，以舊城改造甚至新農(nóng)村建設(shè)名義，違規(guī)在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)的形式主要有三種：一是一些村(居)未經(jīng)審批，擅自組建隊(duì)伍搞建設(shè)；二是部分村(居)與開發(fā)商合作，由村(居)出地，開發(fā)商出錢，雙方利益分成；三是個(gè)別村(居)委會(huì)直接把農(nóng)村集體土地賣給開發(fā)商，非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)。開發(fā)建成后的小產(chǎn)權(quán)房，從物業(yè)形態(tài)看，一般是普通住宅，也有少量高檔住宅和別墅，北京等地還有三合院、四合院等稀有物業(yè)類型。從價(jià)格看，一般只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40％至60％，城市低收入群體買不起高價(jià)房，小產(chǎn)權(quán)房就是他們心目中的經(jīng)濟(jì)適用房。從購(gòu)買對(duì)象看，以北京為例，主要有五類群體購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房：少數(shù)手里有土地、旅游等資源的政府官員，選擇第二居所的高收入群體，用房屋做投資生意的人，外地來(lái)京初期獲利的務(wù)工人員，普通工薪階層，其中，選擇第二居所的高收入群體、用房屋做投資生意的人、外來(lái)務(wù)工人員占絕大多數(shù)，普通工薪階層幾乎很少；而在武漢，購(gòu)買廉價(jià)小產(chǎn)權(quán)房的人群并非中低收入家庭，老板、公務(wù)員、教師甚至包括律師等中高收人群體是這個(gè)灰色市場(chǎng)的交易主體。從買賣手續(xù)看，未辦理國(guó)家土地使用證、建設(shè)許可證和預(yù)售許可證，沒(méi)有繳納商品房買賣契稅，沒(méi)有在國(guó)土房管部門備案，買賣雙方一般只簽訂一份“購(gòu)房協(xié)議書”，換言之，這樣的小產(chǎn)權(quán)房買賣是國(guó)家所不認(rèn)可的，購(gòu)買此類房屋的權(quán)益也將不受國(guó)家法律所保護(hù)。從使用成本看，物業(yè)管理費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜，交通費(fèi)相對(duì)較高(一般需要自駕車出行)。從物業(yè)管理看，多由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)和管理水平不是很高。

據(jù)部分媒體典型個(gè)案調(diào)查和國(guó)土資源部抽樣調(diào)查資料顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟(jì)南、鄭州、珠三角等地，均已建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局負(fù)責(zé)人表示，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題在北京、天津、濟(jì)南、鄭州等一些城市比較突出，特別突出、頗具典型、影響較大的，當(dāng)數(shù)北京。北京市小產(chǎn)權(quán)房從20世紀(jì)90年代中期就開始陸續(xù)出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)主要是一些明星、藝術(shù)家等為了休閑或養(yǎng)老到郊區(qū)買地蓋別墅，或者直接購(gòu)買農(nóng)家院?！爱?dāng)時(shí)購(gòu)買的人比較少，而且不是作為第一居所使用，所以并沒(méi)有引起相關(guān)部門注意”，然而，從2003年開始，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)發(fā)生了變化?！昂芏嗳碎_始購(gòu)買‘小產(chǎn)權(quán)房’，作為第一居所使用”。2003年之后，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)也開始變?yōu)楫?dāng)?shù)卮逦瘯?huì)、鎮(zhèn)政府的大規(guī)模開發(fā)行為。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌測(cè)算，到2007年6月28日原建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》前后，北京小產(chǎn)權(quán)房大約占到北京在售樓盤總量的兩成左右，其房?jī)r(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，這僅為四環(huán)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格的25％至30％。北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉估計(jì)，北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房總面積將超過(guò)1000萬(wàn)平方米。從區(qū)域分布看，北京小產(chǎn)權(quán)房主要集中在昌平、房山、通州、密云、順義、懷柔等近郊區(qū)域。

在近幾年商品房?jī)r(jià)格不斷攀高、土地資源日趨稀缺的全國(guó)幾乎所有大中型城市，均出現(xiàn)以舊城改造、城中村改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)等名義違規(guī)開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，并呈蔓延之勢(shì)。如在天津，據(jù)焦點(diǎn)天津房地產(chǎn)網(wǎng)記者調(diào)查，不僅近郊地區(qū)有小產(chǎn)權(quán)房在銷售，遠(yuǎn)郊地區(qū)也開始有所分布，雖為星星之火，卻有遍地開花之勢(shì)。由于其價(jià)格相比同地段商品房每平米至少低2000元左右，吸引了不少購(gòu)房者的目光。焦點(diǎn)天津房地產(chǎn)網(wǎng)面向網(wǎng)友的調(diào)查顯示，超過(guò)半數(shù)的人表示會(huì)考慮購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，且隨著城市外擴(kuò)趨勢(shì)的進(jìn)一步加快，是否位于市郊也已不是購(gòu)房人考慮的首要要素。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在天津，郊縣地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷量已經(jīng)占到整個(gè)市場(chǎng)的20％。在成都，據(jù)《天府早報(bào)》報(bào)道，目前在三環(huán)路外的城鄉(xiāng)結(jié)合部，不少樓盤建在農(nóng)民的宅基地上，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是不折不扣的“小產(chǎn)權(quán)房”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，目前成都全市小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主至少數(shù)以萬(wàn)計(jì)。購(gòu)買這些房子的人，有當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)基層政府工作人員及其親友，有退休老人，還有一些其他地方移居成都、選擇在成都安家落戶的外地人，更多的則是收入一般的工薪階層，也有部分投資的，買來(lái)出租。在西安，據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在城郊和城鄉(xiāng)接合部，許多小產(chǎn)權(quán)房都是以城中村改造的名義進(jìn)行，村委會(huì)拿出一部分土地，以城中村改造的名義和開發(fā)商合作建設(shè)或自己建設(shè)，在安置了本村村民之后將剩余房子拿出來(lái)銷售。在武漢，小產(chǎn)權(quán)房多集中于城中村及城市邊緣地帶，多是農(nóng)民在宅基地建房或城市周邊鄉(xiāng)村大面積進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，在資金不足的情況下引進(jìn)外援開發(fā)，一部分留給當(dāng)?shù)卮迕窬幼。硪徊糠謩t向外發(fā)售。成品樓往往是面積較大的獨(dú)棟別墅，價(jià)格一般比周邊樓盤低一半以上。而且，由于房屋出售量不大，武漢小產(chǎn)權(quán)房交易信息只在知情人的圈子中散布，不會(huì)像其他城市一樣打出大幅廣告。在南京，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》《南京晨報(bào)》撰文指稱，城郊的小產(chǎn)權(quán)房從2000年左右就出現(xiàn)了，一些村組、街道、社區(qū)紛紛圈地搞起了房地產(chǎn)開發(fā)，2007年前后市場(chǎng)大約有將近200個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，有的村組開發(fā)的項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)了幾萬(wàn)人。這些小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際起到了經(jīng)濟(jì)適用房的作用，因?yàn)閮r(jià)格便宜，吸引了許多中低收入者來(lái)購(gòu)買。在濟(jì)南，就連政府為節(jié)水保泉制訂的“南控”規(guī)劃，也難以控制一些違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在南部山區(qū)的任意開發(fā)。在2007年7月實(shí)施拆除風(fēng)暴之前，濟(jì)南市內(nèi)5區(qū)和高新區(qū)有145個(gè)村居正在實(shí)施違法舊村(居)改造，已建成小產(chǎn)權(quán)房住宅面積約700萬(wàn)平方米，還有約300萬(wàn)平方米開工在建。在鄭州，一些城中村及城市周邊村莊利用集體土地，借城中村改造之名變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的行為屢禁不止，嚴(yán)重?cái)_亂了土地市場(chǎng)秩序，“惠濟(jì)區(qū)已建和在建的小區(qū)95％都是小產(chǎn)權(quán)房”，花園口鎮(zhèn)南月堤村的南月堤社區(qū)(又名東方萊茵)、花園口鎮(zhèn)京水村所開發(fā)的京水社區(qū)、惠龍社區(qū)、田園風(fēng)光、區(qū)委家屬院等均是小產(chǎn)權(quán)房……而在這所有的已建成的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)里，基本上都住滿了人，而且“90％以上是市里的人”。在珠三角，城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度相對(duì)較快，程度(水平)相對(duì)較高，由此直接促進(jìn)和造就了城郊和城中村的小產(chǎn)權(quán)房以規(guī)模化的方式不斷蔓延和拓展?！霸谥槿堑貐^(qū)，農(nóng)民宅基地的出租甚至出售早已形成了一個(gè)龐大的灰色市場(chǎng)……上世紀(jì)90年代中期開始，‘村集體出地，開發(fā)商出錢’的所謂集資房在廣州大行其道。”東莞還曾出現(xiàn)印發(fā)“郭富城”、“張三豐”等宣傳單售賣小產(chǎn)權(quán)房的獨(dú)有的售樓方式。一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查顯示，珠三角地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量非常驚人，深圳這樣的城市小產(chǎn)權(quán)房占城市住房總面積的比重可能高達(dá)40％、近50％；而宅基地(小產(chǎn)權(quán)房)的出租則占據(jù)了廣州房屋出租市場(chǎng)一半以上的份額。

三、小產(chǎn)權(quán)房的成因分析

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》時(shí)評(píng)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)背景，其實(shí)與近一段時(shí)間涌動(dòng)的“單位集資建房”、“個(gè)人合作建房”等一樣，是高房?jī)r(jià)下越來(lái)越多的市民買不起房而出現(xiàn)的必然結(jié)果。中南民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院張躍平認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因是城鄉(xiāng)土地被人為分割成了二個(gè)體系的不合理制度，只要城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)未實(shí)現(xiàn)一體化，小產(chǎn)權(quán)房就不可能退出歷史舞臺(tái)，隨著城市房?jī)r(jià)的飆升只會(huì)愈演愈烈，將低收入群體也逼近購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的大軍之中。即使國(guó)家重典高壓也很可能只是把小產(chǎn)權(quán)房逼進(jìn)黑市交易，但不可能杜絕其存在。北京隆安律師事務(wù)所陳旭認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的泛濫和市場(chǎng)(商品房?jī)r(jià)格)有關(guān)，也和以往立法、執(zhí)法不及時(shí)、不嚴(yán)格相關(guān)。

中國(guó)新聞網(wǎng)載文認(rèn)為，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房大量產(chǎn)生的根本原因有三：一是近20年來(lái)中國(guó)城市化、工業(yè)化的高速進(jìn)程。中國(guó)目前城鎮(zhèn)人口已達(dá)到5.8億，城鎮(zhèn)化水平已超過(guò)了45％，這是人類歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門預(yù)期：“按人口城鎮(zhèn)化率每年增加1個(gè)百分點(diǎn)測(cè)算，到2020年還將從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出3億左右的人口?！贝笠?guī)模的城市擴(kuò)展造就了中國(guó)歷史上的村鎮(zhèn)規(guī)模以最快的速度急劇減少，也直接促進(jìn)和造就了小產(chǎn)權(quán)房以規(guī)?；姆绞讲粩嗾Q生和運(yùn)轉(zhuǎn)。小產(chǎn)權(quán)房的住宅目前總體上已相當(dāng)于中國(guó)120億平方米城鎮(zhèn)住宅的40％以上，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為中國(guó)最重要的房產(chǎn)權(quán)利類型之一。而且，中國(guó)城鄉(xiāng)房屋不采取一元化的管理體制，伴隨著高速度的城市化，小產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)模也就會(huì)不斷擴(kuò)大。

二是近20年來(lái)中國(guó)政府沒(méi)有根據(jù)《憲法》落實(shí)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)體系。有關(guān)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的國(guó)家法律是非常不完善的，實(shí)行的是城鄉(xiāng)不平等的國(guó)家壟斷性的征地制度。各級(jí)政府2006年通過(guò)招、拍、掛和協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的土地出讓金收入高達(dá)13168，98億元，相當(dāng)于2006年國(guó)家財(cái)政收入的30％，成為中國(guó)地方政府推進(jìn)改革的主要資本。不可否認(rèn)，土地的開發(fā)肯定有地方政府和開發(fā)商的貢獻(xiàn)，但是對(duì)原土地權(quán)利人的利益侵占也是關(guān)鍵的利潤(rùn)來(lái)源，它導(dǎo)致了村民和村集體推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的巨大利益動(dòng)因。為此，目前僅依靠廣東、成都、重慶、天津、上海等地的集體土地試點(diǎn)方法已不足以應(yīng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房造就的改革利益的調(diào)整了，以新的全國(guó)性的法規(guī)統(tǒng)一解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已成為改革的必然。

三是近10年來(lái)中國(guó)的房改沒(méi)有根據(jù)1998年7月3日《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的承諾，落實(shí)房改的進(jìn)程和政府擔(dān)保。該項(xiàng)改革指南強(qiáng)調(diào)：“深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)?！薄奘聦?shí)上，由于政府沒(méi)有“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，沒(méi)有廣泛發(fā)展個(gè)人合作建房、合作社建房、單位建房、集體改擴(kuò)建原住房等以平抑急劇住房商品化的運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而主要依賴開發(fā)商的商品化住房的開發(fā)以解決城市住房需要，導(dǎo)致中國(guó)

最高的城市化發(fā)展速度與最高的城市房?jī)r(jià)并存。倘若政府依據(jù)全國(guó)住房改革的承諾，提供足夠的低價(jià)房以適應(yīng)從福利分房為主到商品化住房為主的過(guò)渡時(shí)代的需求，也會(huì)極大地抑制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。

綜觀各方述評(píng)后，小產(chǎn)權(quán)房“欣欣向榮”的成因，還可以從如下主客觀兩個(gè)層面加以體認(rèn)：一是客觀上小產(chǎn)權(quán)房買賣方市場(chǎng)已經(jīng)形成并頗具規(guī)模。近十幾年來(lái)，中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變動(dòng)，城鄉(xiāng)二元分割而治的模式被迫松動(dòng)，城鄉(xiāng)人口頻繁而又密集地流動(dòng)，一方面，一部分城市近郊農(nóng)民因進(jìn)城務(wù)工、子女教育、收入增長(zhǎng)、意欲改善生活境遇等移居城市，騰空了近郊農(nóng)戶部分宅基地，加上村鎮(zhèn)的違規(guī)批轉(zhuǎn)和變賣，為小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)提供了一定量的、必要的空間，同時(shí)，一部分近郊農(nóng)民自建房直接轉(zhuǎn)讓，變成了小產(chǎn)權(quán)房；另一方面，不少遠(yuǎn)郊、外地進(jìn)城務(wù)工人員、城市低收入群體因不堪高價(jià)商品房之累而定居近郊小產(chǎn)權(quán)房，一部分城市高收人群體為保值增值進(jìn)行投資、選擇第二居所乃至第一居所而選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房，為小產(chǎn)權(quán)房售賣準(zhǔn)備了較大的買方市場(chǎng)。二是主觀上不同利益主體急欲利用小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行套利、逐利、分利。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展分化了原本虛構(gòu)的“社會(huì)整體利益”和高度同構(gòu)的“國(guó)家利益”，社會(huì)個(gè)體的利益意識(shí)相繼覺(jué)醒，小集體利益逐步形成，呈現(xiàn)出明顯的“分利集團(tuán)化”，一方面，農(nóng)村建設(shè)土地使用者(農(nóng)戶、村居、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè))甚至耕地使用者(農(nóng)戶)急欲利用土地進(jìn)行“套利”，于是，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、設(shè)法開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房雖禁難止；另一方面，村鎮(zhèn)干部以帶領(lǐng)村民共同致富為名，與之結(jié)成“利益共同體”，通過(guò)批轉(zhuǎn)變賣土地、協(xié)同開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行“逐利”，部分建筑商、地方政府及其官員參與分利，形成“分利集團(tuán)”，共同推動(dòng)城郊小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)熱潮。

誠(chéng)如《南方都市報(bào)》社論所指出的，無(wú)論是建設(shè)數(shù)量還是市場(chǎng)需求，小產(chǎn)權(quán)房都相當(dāng)龐大，具備了相當(dāng)深刻的社會(huì)影響力，成為政府不得不嚴(yán)肅面對(duì)的一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)調(diào)查后也指出，小產(chǎn)權(quán)房的尷尬地位，實(shí)際上是各方利益博弈的結(jié)果，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、一些開發(fā)商，迎合了城鎮(zhèn)居民的需求，把小產(chǎn)權(quán)做成了一個(gè)大市場(chǎng)，不少人也暫時(shí)圓了自己的住房夢(mèng)，但畢竟，國(guó)家的耕地保護(hù)制度、糧食安全，又是不可逾越的紅線，政策和法律都不允許對(duì)小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)開一面，這種左右為難的境地中，小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)究竟何去何從?這是一個(gè)不得不面對(duì)的難題。

四、問(wèn)題與對(duì)策

自2006年9月北京?宋莊畫家村多起農(nóng)民房訴訟以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房合法性問(wèn)題引發(fā)激烈討論，全國(guó)各級(jí)主管部門明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。一些法律專家也表示，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上并沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，房管部門也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。因此，小產(chǎn)權(quán)房就算可以轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是不具有任何法律效力的。由于難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，小產(chǎn)權(quán)房本身缺乏明晰的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到困難。此外，小產(chǎn)權(quán)房面臨的土地占地、質(zhì)量保障、售后保修、物業(yè)管理、公共安全與衛(wèi)生等問(wèn)題，也比較突出。

重典嚴(yán)禁而又屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房，還折射出如下幾個(gè)具有重大理論意義的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：一是農(nóng)民宅基地規(guī)劃缺乏統(tǒng)一的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，其正當(dāng)性常遭質(zhì)疑。在大量小產(chǎn)權(quán)房在建已建的2008年1月1日之前，并沒(méi)有可用于指導(dǎo)農(nóng)民宅基地規(guī)劃的專門法；2008年1月1日開始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》雖將城鄉(xiāng)納入一體規(guī)劃，但各地政府掌握的尺度卻因人情因地域因風(fēng)水而差異顯著。二是根據(jù)中央精神，“有條件的地方”，“相對(duì)集中建設(shè)公寓式樓房”后，多出來(lái)的宅基地能否多建“公寓式樓房”用于租賃或轉(zhuǎn)讓?農(nóng)村居民能否像城鎮(zhèn)居民一樣購(gòu)買多套房產(chǎn)?三是為農(nóng)戶建房專用的宅基地仍屬集體所有，農(nóng)戶承包盡管有如十七屆三中全會(huì)所作政治性承諾“長(zhǎng)期不變”并可以“以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，但并非“永佃”，更不能“自由買賣土地”，倘遇國(guó)家征用或集體重新規(guī)劃利用，有損于農(nóng)戶房屋產(chǎn)權(quán)的，該如何調(diào)處?四是根據(jù)《憲法》規(guī)定，“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動(dòng)者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)自留地、自留山”，那么，勞動(dòng)者能否自行或聯(lián)合利用自留地、自留山“經(jīng)營(yíng)”開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房?五是有望破解的戶籍制度既然允許農(nóng)村居民到城市“買房落戶”，城市居民能否到農(nóng)村“買房落戶”或“承包”宅基地后建房落戶?不同集體的農(nóng)戶能否交互宅基地和住房而改變居住環(huán)境?六是中華人民共和國(guó)公民能否“自由遷徙”?公民的“遷徙自由”如何在住房政策中加以體現(xiàn)和保障?

針對(duì)“愈演愈烈”的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，中央及有關(guān)部門一直在試圖進(jìn)行規(guī)制。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題比較突出的部分城市，地方政府也在設(shè)法努力規(guī)制。但是，正如《南方都市報(bào)》社論所指出的，即便是在國(guó)家最高土地行政管理部門，對(duì)于如何處置小產(chǎn)權(quán)房也存有分歧。強(qiáng)調(diào)既定政策的權(quán)威性，繼續(xù)宣告小產(chǎn)權(quán)房的非法身份，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)了行政者的消極退守，無(wú)助于彌補(bǔ)小產(chǎn)權(quán)房在政策及現(xiàn)實(shí)處境下的分裂局面?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》特約撰稿人發(fā)表時(shí)評(píng)質(zhì)問(wèn)：面對(duì)公眾“鋌而走險(xiǎn)”去買小產(chǎn)權(quán)房，政府主管部門究竟應(yīng)該怎么辦?采取“封殺”措施，是不是合適?是不是一個(gè)利于百姓住房難題解決和房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展的正確選擇?小產(chǎn)權(quán)房政策選擇的最基本標(biāo)準(zhǔn)到底是什么?封殺還是引導(dǎo)的政策比較和選擇中，究竟是讓老百姓“買得起房、住得上好房”重要，還是維持一個(gè)被暴利壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)更為重要?這是一個(gè)基本的問(wèn)題?！谧》空呱系摹暗谝灰?jiǎng)?wù)”，應(yīng)該是使人民買得起、住得好房?！块T要做的應(yīng)該是引導(dǎo)而不是“扼殺”；要為其從“合情合理”到“合法合規(guī)”、走上制度化的合法渠道提供政府部門應(yīng)有的作為。　基于小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)行政策的評(píng)估與選擇，本文提出如下概括性的制度設(shè)計(jì)思路：

1　循國(guó)際之通則，在《中華人民共和國(guó)憲法修正案》中確立公民自由遷徙權(quán)與住房權(quán)等憲制原則；

2　參《物權(quán)法》等保護(hù)已擁有房屋財(cái)產(chǎn)人權(quán)利的法律，出臺(tái)能夠保障沒(méi)有房屋之公民居住權(quán)的《住宅法》及與之相關(guān)的《土地規(guī)劃法》；

3　改戶籍制為居住制，允許城鄉(xiāng)居民自由選擇居住地和住所；

4　改農(nóng)村土地承包制為永佃制，賦予鄉(xiāng)居民以“恒產(chǎn)”；

篇3

第一條為了加強(qiáng)對(duì)集體所有土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置管理，保障征遷工作順利進(jìn)行，保護(hù)被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征地拆遷補(bǔ)償安置，適用本辦法。法律、法規(guī)和省人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條本辦法所稱集體土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置，是指因依法征收集體所有的土地及拆遷地上建(構(gòu))筑物，按照本辦法規(guī)定對(duì)被征遷的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人支付補(bǔ)償費(fèi)用和實(shí)施安置的行為。

第四條市國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)征遷土地的組織協(xié)調(diào)、審查報(bào)批和監(jiān)督管理工作。其從事征遷事務(wù)工作機(jī)構(gòu)，承擔(dān)統(tǒng)一征遷土地的事務(wù)性工作。

市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房屋拆遷的監(jiān)督管理工作。其房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋拆遷監(jiān)督管理具體事務(wù)。

各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)征遷土地的協(xié)調(diào)配合工作。

第二章征地拆遷工作的組織實(shí)施

第五條征地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由市人民政府將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征地的用途、范圍、面積以及征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地拆遷補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。具體工作由國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)實(shí)施。

第六條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到指定地點(diǎn)辦理征地拆遷補(bǔ)償?shù)怯?。被征土地上有?構(gòu))筑物的，還應(yīng)提供有關(guān)建(構(gòu))筑物的合法證件。國(guó)土資源行政主管部門或會(huì)同有關(guān)部門組織拆遷工作人員到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)。

自征地公告公布之日起，被征土地所有權(quán)人、使用權(quán)人不得在征地拆遷范圍內(nèi)種植樹木，興建建(構(gòu))筑物。

第七條國(guó)土資源行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、拆遷安置方案，在被征土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告或組織聽證，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民的意見。征地拆遷補(bǔ)償安置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由國(guó)土資源行政主管部門組織實(shí)施。

第八條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)征地拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定處理。征地拆遷補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征遷方案的實(shí)施。

被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)土地及房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)具備相應(yīng)資質(zhì)的法定評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

第九條征地拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物(含建、構(gòu)筑物)補(bǔ)償費(fèi)。

第十條征收土地的，按照被征土地的原用途給予補(bǔ)償。征地拆遷的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全額支付。

第十一條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人，應(yīng)在征地拆遷安置補(bǔ)償方案公告的期限內(nèi)領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)，讓出土地。無(wú)法定事由拒不讓出的，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三章土地、青苗補(bǔ)償與勞力安置

第十二條征收土地的，按下列標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)：

(一)征收耕地的，按該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍補(bǔ)償；

(二)征收林地的，按該林地被征前3年平均年產(chǎn)值的8倍補(bǔ)償；

(三)征收果、茶、桑等園地的，按該園地被征前3年平均年產(chǎn)值的7倍補(bǔ)償；未曾收獲的，按同類土地前3年平均年產(chǎn)值的6倍補(bǔ)償；

(四)征收魚塘、藕塘、葦塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年產(chǎn)值的6倍補(bǔ)償；

(五)征收集體所有的建設(shè)用地的，按其所在村(組)旱耕地前3年平均年產(chǎn)值的4至5倍補(bǔ)償；

(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍補(bǔ)償。

土地補(bǔ)償費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同有關(guān)縣、區(qū)政府、林業(yè)、漁業(yè)等部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第十三條征收土地的，按下列規(guī)定支付安置補(bǔ)助費(fèi)：

(一)征收耕地的，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，每1個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

(二)征收耕地以外的農(nóng)用地的，每1個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為其前3年平均年產(chǎn)值的3至4倍。

(三)征收耕地以外的農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地的，每1個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為其所在村(組)耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍。

(四)征收無(wú)收益土地的，不支付安置補(bǔ)助費(fèi)。

需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征土地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有土地的數(shù)量計(jì)算。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人，其中符合參加社會(huì)保險(xiǎn)條件的，征得被安置人員同意后，安置補(bǔ)助費(fèi)可以用于支付被安置人員的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。國(guó)家和省有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

安置補(bǔ)助費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同有關(guān)縣、區(qū)政府及有關(guān)部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第十四條按本辦法第十二條、第十三條規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，報(bào)經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不應(yīng)超過(guò)土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍。土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，仍不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條被征土地上的青苗，按下列標(biāo)準(zhǔn)支付青苗補(bǔ)償費(fèi)：

(一)被征耕地上的青苗，按照當(dāng)季作物的產(chǎn)值補(bǔ)償；多年生作物，按其年產(chǎn)值補(bǔ)償；無(wú)青苗的，不予補(bǔ)償。

(二)魚苗放養(yǎng)2年以上的，不予補(bǔ)償；不足2年的，按照放養(yǎng)魚苗費(fèi)的3至4倍補(bǔ)償。

(三)用材林、防護(hù)林、特種用途林主干平均胸徑大于20厘米的，按照其實(shí)有材積價(jià)值的10%至20%補(bǔ)償；主干平均胸徑5至20厘米的，按照其實(shí)有材積價(jià)值的60%至80%補(bǔ)償。

(四)苗圃苗木、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林按照其被征前3年平均年產(chǎn)值2倍補(bǔ)償；尚無(wú)產(chǎn)值的，按實(shí)際造林投資2倍補(bǔ)償。幼齡林、新造林按實(shí)際投資2倍補(bǔ)償。青苗補(bǔ)償費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同林業(yè)、漁業(yè)等主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第四章房屋拆遷補(bǔ)償安置

第十六條被征土地上的房屋及附屬物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)主管部門會(huì)同有關(guān)縣、區(qū)政府、市國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門制定，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)省人民政府備案。

被征土地上的房屋及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，綜合考慮被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新等因素確定。

第十七條拆遷住宅房屋，被拆遷人可選擇貨幣補(bǔ)償安置，也可選擇以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償安置。對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置面積，可按該戶常住人口人均不超過(guò)30平方米建筑面積控制，超過(guò)部分實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

拆遷非住宅房屋，以貨幣補(bǔ)償為主，也可采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償安置。

拆遷房屋附屬物，實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

第十八條實(shí)行貨幣化補(bǔ)償安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，向被拆遷人支付補(bǔ)償款。

實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按前款規(guī)定，確定拆遷補(bǔ)償款，并與安置房屋結(jié)算差價(jià)。

第十九條對(duì)利用自有住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，按住宅房屋予以認(rèn)定，但對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的建筑面積部分給予適當(dāng)營(yíng)業(yè)補(bǔ)償。

第二十條拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定的房屋占地面積，以土地使用證登記的面積為依據(jù)；經(jīng)合法批準(zhǔn)但尚未取得土地使用證的，以批準(zhǔn)的用地面積為依據(jù)。

拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定宅基地上房屋建筑面積，不得超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其他法定批準(zhǔn)文件規(guī)定的建房面積；已合法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證登記的面積為依據(jù)。

第二十一條拆遷住宅房屋，給予每戶搬家費(fèi)300元。過(guò)渡費(fèi)按18個(gè)月計(jì)算，具體標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)管理等部門制定。

拆遷非住宅房屋，還應(yīng)當(dāng)按實(shí)際情況對(duì)被拆遷人補(bǔ)償下列費(fèi)用：

(一)需要搬遷設(shè)備的，按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安置費(fèi)用；

(二)因拆遷設(shè)備無(wú)法恢復(fù)使用的，按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；

(三)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的，對(duì)停產(chǎn)、停業(yè)期間的直接經(jīng)濟(jì)損失，給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十二條有下列情形之一的，不予補(bǔ)償：

(一)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上建造的建筑物、構(gòu)筑物，未按《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》等法律法規(guī)的規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)；

(二)在城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上建造的建筑物、構(gòu)筑物，未按《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)；

(三)在征地公告后搶建的建筑物、構(gòu)筑物，搶栽的樹木；

(四)其它違法建筑物、構(gòu)筑物。

第二十三條拆除超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。

第二十四條拆除經(jīng)依法批準(zhǔn)的尚未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按照重置價(jià)格結(jié)合剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第五章罰則

第二十五條有下列情形之一的，按照土地管理等法律法規(guī)規(guī)章，由有關(guān)部門給予處罰：

(一)買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的；

(二)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的；

(三)違法占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的；

(四)未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的；

(五)農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的；

(六)無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法定程序批準(zhǔn)占用、征收土地的；

(七)擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。第二十六條國(guó)土資源等管理部門依照土地管理等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個(gè)人必須立即停止施工，自行拆除；對(duì)繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個(gè)人對(duì)責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起15日內(nèi)，向人民法院；期滿不又不自行拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，費(fèi)用由違法者承擔(dān)。

第二十七條侵占、挪用被征遷單位及個(gè)人的征遷補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用的，由監(jiān)察、審計(jì)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，一方或雙方可以請(qǐng)求市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行協(xié)調(diào)；同時(shí)，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院。

第二十九條國(guó)土資源、房地產(chǎn)等管理部門及其他有關(guān)部門的工作人員，、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

第三十條被征土地上的房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則，由市房地產(chǎn)管理部門、國(guó)土資源行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定另行制定。本市過(guò)去有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)；本辦法施行前已經(jīng)批準(zhǔn)的征收集體土地房屋拆遷，仍按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。