導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇國(guó)有土地上征收和補(bǔ)償條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】：房屋 征收 補(bǔ)償 安置

1991年國(guó)務(wù)院第78號(hào)令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《拆遷條例》”），2001年國(guó)務(wù)院第305號(hào)令對(duì)其做出修改。經(jīng)兩次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，2011年1月21日，國(guó)務(wù)院總理簽署國(guó)務(wù)院第590號(hào)令，公布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《征收條例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。這宣告了“拆遷”的終止，代之以“征收”。這應(yīng)該是新的《征收條例》與原《拆遷條例》從理念到字面的一個(gè)最顯著的變化，《征收條例》已看不到任何一個(gè)關(guān)于“拆遷”的表述。認(rèn)真研讀《征收條例》全文，我們欣喜地看到《征收條例》的進(jìn)步，但在實(shí)際操作發(fā)現(xiàn)仍然存在一些問(wèn)題。

一、《征收條例》的六大進(jìn)步

1、明確界定公共利益的范圍

《征收條例》確立必須以“公共利益”為征收范圍。其大前提是必須“為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要”，并且對(duì)公共利益的六種情形作了具體明確，包括國(guó)防和外交的需要；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要等。此條款的規(guī)定有利于將公共利益征收區(qū)分于原來(lái)的商業(yè)開(kāi)發(fā)拆遷，有效地保障房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。

2、明確征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t

《征收條例》第三條確定房屋征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循“決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)”的原則，第二十七條規(guī)定“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”。在上述原則的指導(dǎo)下，征收程序必須嚴(yán)格按照確定征收項(xiàng)目、擬定征收補(bǔ)償方案、征收決定、征收補(bǔ)償、特別程序五個(gè)階段21個(gè)基本步驟（參考重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作程序）進(jìn)行；征收行為必須符合四規(guī)劃一計(jì)劃的要求；征收過(guò)程要求從房屋權(quán)屬調(diào)查登記結(jié)果、征收補(bǔ)償安置方案、征收決定、分戶補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果、分戶補(bǔ)償情況、補(bǔ)償決定到審計(jì)結(jié)果全面公開(kāi)；作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人先給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

3、征收主體及實(shí)施單位發(fā)生變化

《征收條例》第四條規(guī)定，“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。”第五條規(guī)定，“房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。”由此明確了政府才是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w， 并且要求房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的，相當(dāng)于禁止了開(kāi)發(fā)建設(shè)等企業(yè)單位直接參與征收拆遷。這有助于保護(hù)被征收人的權(quán)益，化解原來(lái)因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為拆遷主體，為追逐經(jīng)濟(jì)利益而引發(fā)的各種社會(huì)矛盾，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定團(tuán)結(jié)有促進(jìn)作用。

4、征收程序的公開(kāi)透明性和監(jiān)督性加強(qiáng)

征收條例在原《拆遷條例》的基礎(chǔ)上，加大了公眾參與度，讓程序更加公開(kāi)透明，在程序設(shè)置上增加了很多創(chuàng)造性的條款，如：規(guī)定征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限不少于30日；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證會(huì)并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案；政府作出征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的（重慶市規(guī)定被征收戶數(shù)100戶或征收面積10000平方米以上），應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定；審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果等。

5、征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)較前擴(kuò)大和提高

由于暴力拆遷事件的屢次發(fā)生，其矛盾焦點(diǎn)大多集中在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否公平上，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)業(yè)已成為社會(huì)最為關(guān)注的問(wèn)題。《征收條例》第十九條規(guī)定，“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。而原《拆遷條例》關(guān)于貨幣補(bǔ)償金額則規(guī)定，“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”，各省市的規(guī)定則各有不同，如重慶市《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定是，“房屋拆遷補(bǔ)償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價(jià)格的百分之七十”。相較之下，新征收條例以市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，更為公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋補(bǔ)償外，還對(duì)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行補(bǔ)償，與原來(lái)的《拆遷條例》相比，在補(bǔ)償范圍上有所擴(kuò)大。

同時(shí)，《征收條例》第十八條還規(guī)定，“征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障”。另外，“因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，做出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋”。這些條款充分體現(xiàn)了物權(quán)法中征收個(gè)人住宅應(yīng)當(dāng)保障被征收人居住條件的人本精神。

6、行政強(qiáng)拆被明文取消

《征收條例》第二十八條規(guī)定，“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行”。第三十五條特別約定“本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷?！庇纱嗣鞔_了強(qiáng)拆只能向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，禁止了原來(lái)以政府主導(dǎo)的行政強(qiáng)拆，有利于限制政府的權(quán)力無(wú)限放大，為公民的合法申訴救濟(jì)、為社會(huì)主義法治建設(shè)提供有力保障。

二、實(shí)際操作中存在的問(wèn)題

1、公共利益的認(rèn)定存在漏洞

征收的前提是必須基于公共利益，《征收條例》中對(duì)公共利益作了比較具體的界定。由于規(guī)定條款并不能窮盡公共利益的全部范圍，就有了最后一條的兜底條款，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此條款語(yǔ)言的模糊性和可操作性，致使公共利益的認(rèn)定變得擁有無(wú)限可能。由于條例并沒(méi)有說(shuō)明最終有權(quán)認(rèn)定公共利益的主體以及認(rèn)定程序，如果沒(méi)有相對(duì)獨(dú)立的審查制度來(lái)決定公共利益的認(rèn)定，如果認(rèn)定機(jī)構(gòu)不受限制濫用權(quán)力，那么關(guān)于公共利益的約束性條款將淪為擺設(shè)。各種非公益性項(xiàng)目將改頭換面，打著“公益項(xiàng)目”的旗號(hào)進(jìn)行征收。

2、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定存在矛盾

征收工作的核心問(wèn)題是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，這也是從拆遷時(shí)代開(kāi)始，兩個(gè)相對(duì)主體之間，爭(zhēng)議最大、矛盾最突出的問(wèn)題。目前的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較拆遷時(shí)已有大幅提高。但是作為兩方爭(zhēng)議最大的土地使用權(quán)的補(bǔ)償問(wèn)題仍未解決。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有權(quán)，實(shí)質(zhì)是取得國(guó)有土地使用權(quán)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)?，F(xiàn)行的征收補(bǔ)償政策中明確對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收人房屋價(jià)值的補(bǔ)償及搬遷補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，?duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償只字未提。但事實(shí)上大部分被征收人認(rèn)為，土地使用權(quán)是房屋的附著物，如果政府不來(lái)征收，附加了土地價(jià)值的房屋，特別是城市中心地段房屋會(huì)隨著地價(jià)上漲價(jià)值不斷攀升，但政府征收后地產(chǎn)的增值部分價(jià)值就被政府或者之后摘牌的地產(chǎn)商侵吞了，這是明顯不合理不公平的。這個(gè)問(wèn)題不解決將會(huì)嚴(yán)重阻礙征收工作的順利推進(jìn)。

3、征收訴訟法律關(guān)系存在爭(zhēng)議

《征收條例》第二十五條規(guī)定，“補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟”。而關(guān)于征收補(bǔ)償協(xié)議到底是行政合同還是民事合同，法律界人士還存在諸多爭(zhēng)論。根據(jù)1996年7月24日最高人民法院作出的《關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)》內(nèi)容，“拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償，安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題，依法向人民法院提訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。”但在《征收條例》取代《拆遷條例》后，《征收條例》對(duì)房屋征收補(bǔ)償法律關(guān)系的主體作了新的界定，市、縣級(jí)人民政府及其房屋征收部門(mén)成為一方當(dāng)事人，房屋征收行為是一個(gè)具體行政行為不存在爭(zhēng)議，征收補(bǔ)償協(xié)議也實(shí)在沒(méi)理由認(rèn)定為民事合同。但如果按規(guī)定適用行政訴訟程序，在征收主體一方要作為征收補(bǔ)償協(xié)議糾紛的原告時(shí)，就會(huì)遇到法律障礙，行政訴訟只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政訴訟的被告只能是行政機(jī)關(guān)，而不能是公民個(gè)人。由此如果被征收人在簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議后出現(xiàn)不搬遷等違約行為，征收部門(mén)一方將上訴無(wú)門(mén)。

三、建議意見(jiàn)

1、完善審查制度，嚴(yán)格征收項(xiàng)目的審批

目前征收項(xiàng)目的審批權(quán)限基本集中于政府部門(mén)，為確保關(guān)于公共利益的認(rèn)定不流于形式，政府各職能部門(mén)應(yīng)完善審查制度，制定相關(guān)的實(shí)體程序規(guī)定，嚴(yán)格審核項(xiàng)目的公益性，不符合規(guī)定的堅(jiān)決不能審批通過(guò)。重點(diǎn)審查是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

2、做好調(diào)查研究，制定合理的補(bǔ)償安置方案

國(guó)有土地上房屋征收問(wèn)題，不只是一個(gè)簡(jiǎn)單的房屋征收補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，而是涉及到被征收人的安置，關(guān)系到被征收人生存發(fā)展的問(wèn)題。在制定征收補(bǔ)償方案時(shí)，應(yīng)本著公平合理的原則，兼顧政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的權(quán)利，對(duì)其進(jìn)行妥善安置，確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降，才符合我們黨“以人為本”的執(zhí)政理念。

3、堅(jiān)持司法公正，為征收工作保駕護(hù)航

《征收條例》在取代《拆遷條例》后，法學(xué)界一直存在諸多爭(zhēng)議和討論。希望作為上位法的《征收條例》能不斷地完善，而各市、縣級(jí)人民政府也可以適時(shí)制定征收實(shí)施細(xì)則，通過(guò)完善司法救濟(jì)制度，促進(jìn)征收中矛盾糾紛的及時(shí)解決，推動(dòng)各地經(jīng)濟(jì)建設(shè)的健康發(fā)展。

終上所述，《征收條例》在原《拆遷條例》的基礎(chǔ)上出臺(tái)，是具有較大進(jìn)步意義的，雖然對(duì)部分難點(diǎn)問(wèn)題存在一定爭(zhēng)議，但是瑕不掩瑜，有待在今后的實(shí)踐中深入完善。

參考文獻(xiàn)：

1、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）。

2、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院第305號(hào)令）

3、重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》（渝辦發(fā)【2011】123號(hào)）

4、重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作程序的指導(dǎo)意見(jiàn)（渝國(guó)土房管發(fā)【2011】187號(hào)）

篇2

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市人口規(guī)模的不斷擴(kuò)張，城市可利用的建設(shè)用地日益匱乏。而日新月異的現(xiàn)代化城市建設(shè)對(duì)土地的需求十分迫切。目前，土地法律制度及國(guó)家相關(guān)政策，均對(duì)城市新增建設(shè)用地設(shè)定了嚴(yán)格的條件、程序和責(zé)任。因而，無(wú)論是通過(guò)拓展城市規(guī)模增加建設(shè)用地，還是改變土地類(lèi)型增加建設(shè)用地，在操作層面都存在一定的困難。在這種情況下，有效利用城市原有的建設(shè)用地，不失為理性的選擇。然而，在城市的發(fā)展進(jìn)程中，特別是1984年國(guó)務(wù)院《城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施以來(lái)，城市原有的建設(shè)用地已經(jīng)有了合法的用地單位(或個(gè)人)，重新進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)存在障礙。實(shí)踐中，行政機(jī)關(guān)往往采取國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地使用權(quán)(本文特指為了公共利益的需要提前收回土地的情況)的方法，解決用地緊迫的難題。這一做法固然加快了城市現(xiàn)代化建設(shè)的步伐，但同時(shí)也引發(fā)了一系列社會(huì)矛盾。本文擬從兩者的概念、實(shí)施主體、程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面展開(kāi)分析，以期探求規(guī)范該項(xiàng)工作、化解風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。

從法律上講，政府為了公共利益的需要，有兩種方式可以達(dá)到收回國(guó)有土地的目的?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》在制定之初，就設(shè)立了兩種方式：

一種方式是依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定：為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。這里的具體辦法就是剛剛頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。該條例第十三條規(guī)定：房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

另一種方式是依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！绷硗馓崆笆栈貒?guó)有土地在《中華人民共和國(guó)土地管理法》也有類(lèi)似規(guī)定，其第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！钡趯?shí)踐過(guò)程中，各級(jí)政府多是依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，收回國(guó)有土地。

提前收回國(guó)有土地使用權(quán)必然涉及到土地上的房屋，征收國(guó)有土地上的房屋，必然涉及到國(guó)有土地的收回。那么提前收回國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地上的房屋征收是一個(gè)什么樣的法律關(guān)系呢?

一、國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在概念上的異同

國(guó)有土地上房屋征收是指為了公共利益需要，由市、縣級(jí)人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，并對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償?shù)男袨?。?guó)有土地上房屋征收的客體是房屋的所有權(quán)。

《物權(quán)法》第42條明確規(guī)定，“能夠成為征收對(duì)象的只限于集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”。根據(jù)該條，能夠成為征收對(duì)象的一定是被征收人擁有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，被征收人擁有所有權(quán)以外的權(quán)利的財(cái)產(chǎn)不能成為征收的對(duì)象。

國(guó)有土地使用權(quán)的收回是指當(dāng)出現(xiàn)某種法定事由時(shí)，土地行政主管部門(mén)經(jīng)原批準(zhǔn)用地或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)依法收回用地單位和個(gè)人使用的國(guó)有土地使用權(quán)的行政行為。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。提前收回國(guó)有土地的客體是土地使用權(quán)，而不是所有權(quán)。

二、設(shè)立兩種收回國(guó)有土地方式的原因

《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》在設(shè)立之初，為何都是公共利益，其目的都是為了取得土地，而設(shè)立兩種不同的方式呢?

筆者認(rèn)為首先國(guó)有土地上房屋征收主要是針對(duì)的房屋，而提前收回國(guó)有土地主要的是針對(duì)未開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地、工廠或其他用途的土地等，在上述國(guó)有土地上建設(shè)不是為了單純的居住的建筑物和附屬設(shè)施。其次在數(shù)量上，房屋的征收主要是征收涉及到的多數(shù)人或者大量的房屋。提前收回國(guó)有土地涉及到少數(shù)或者個(gè)體的單位和個(gè)人的國(guó)有土地的收回。

三、國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在實(shí)施主體的異同

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。因此提前收回土地使用權(quán)實(shí)施主體是原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。因此國(guó)有土地上房屋征收的實(shí)施主體是縣、市人民政府。

四、國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在程序上的異同

(一)國(guó)有土地上房屋征收的程序

1、房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案。

2、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

3、征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到戶、專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。

4、市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定，并予以征收公告。

5、對(duì)被征收房屋價(jià)值評(píng)估。

6、簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

7、政府作出補(bǔ)償決定。

房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或被征收人房屋所有權(quán)人不明確的，市、縣人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。

8、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

(二)提前收回國(guó)有土地的程序

1、立案；

2、調(diào)查取證，認(rèn)定事實(shí)；

3、擬訂收回方案。土地行政主管部門(mén)擬訂收回國(guó)有土地使用權(quán)方案，并將擬收回國(guó)有土地使用權(quán)事宜通知原土地使用權(quán)人，并告之聽(tīng)證的權(quán)利。

4、聽(tīng)證。土地使用權(quán)人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)在接到收回國(guó)有土地使用權(quán)通知后的一定期限內(nèi)向市或者縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)提出。土地行政主管部門(mén)接到聽(tīng)證申請(qǐng)后，應(yīng)該按照《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》中規(guī)定的期限內(nèi)組織聽(tīng)證。

5、報(bào)批。土地行政主管部門(mén)在組織聽(tīng)證后規(guī)定的一定期限內(nèi)，將所擬訂的收回國(guó)有土地使用權(quán)方案連同聽(tīng)證結(jié)果報(bào)市或者縣級(jí)人民政府審批。

6、下達(dá)收回決定書(shū)。根據(jù)市或縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的收回國(guó)有土地使用權(quán)方案，土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)之

日起一定期限內(nèi)，向原土地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書(shū)》，同時(shí)告知原土地使用權(quán)人申請(qǐng)復(fù)議和提訟權(quán)利。對(duì)收回國(guó)有土地使用權(quán)決定不服的，可以在接到提前收回國(guó)有土地使用權(quán)決定后若干期限內(nèi)(按照《行政復(fù)議法》規(guī)定，一般是60天)，依法向上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者人民法院申請(qǐng)行政復(fù)議或者。

7、注銷(xiāo)登記。土地行政主管部門(mén)在下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書(shū)》后，由原登記發(fā)證機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)土地登記，收回國(guó)有土地使用證，并收回國(guó)有土地使用權(quán)公告。對(duì)于出讓的土地，還應(yīng)當(dāng)依法終止國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

8、補(bǔ)償。

五、國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上的異同

(一)、提前收回國(guó)有土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

從理論上講，目前有兩種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

1、相應(yīng)的補(bǔ)償

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)管理法》)第20條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”

2、適當(dāng)補(bǔ)償

《中華人民共和國(guó)土地管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地法》)第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；(四)因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；(五)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！?/p>

正是由于我國(guó)Ⅸ土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題上規(guī)定不一致，導(dǎo)致了我國(guó)土地補(bǔ)償秩序的嚴(yán)重混亂。因此，在現(xiàn)實(shí)中某些地方政府濫用《土地管理法》第58條，收回國(guó)有土地，不給補(bǔ)償或者給被拆遷人很少補(bǔ)償。市、縣人民政府往往打著公共利益等旗號(hào)，收回國(guó)有土地，既不履行相關(guān)的審批手續(xù)，國(guó)土部門(mén)發(fā)個(gè)通知就把正在使用的土地收回了，導(dǎo)致一些單位或者居民的房屋被強(qiáng)拆，沒(méi)有得到合理的補(bǔ)償。實(shí)踐表明，地方政府濫用收回國(guó)有土地方式、規(guī)避征地拆遷程序和補(bǔ)償、引發(fā)激烈矛盾和沖突已經(jīng)成較普遍的現(xiàn)象，造成很惡劣的社會(huì)影響。

(二)國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)――公平補(bǔ)償

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱(chēng)被征收人)給予公平補(bǔ)償。

僅從法律的字面上來(lái)看，國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，有相應(yīng)的補(bǔ)償、適當(dāng)補(bǔ)償、公平補(bǔ)償?shù)扔泻芏嗟膶W(xué)者也進(jìn)行了大量的篇幅進(jìn)行分析，試著找出其中的不同點(diǎn)。

但筆者認(rèn)為，國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的本質(zhì)上是一致的，政府部門(mén)都是為了公共利益，其目的都是為了取得使用權(quán)人的土地。從最終的效果來(lái)講，政府最終都是獲取了使用權(quán)人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不論是征收還是收回，政府最終獲得的財(cái)產(chǎn)是相同的，按照公平、等價(jià)的原則，政府應(yīng)該支付的是相同的對(duì)價(jià)。因此國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該是一致的。

這一點(diǎn)，在物權(quán)法上得到了充分體現(xiàn)：

1、房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

《物權(quán)法》第42條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在制定時(shí)，嚴(yán)格依據(jù)物權(quán)法第42條規(guī)定的原則，對(duì)房屋和土地的補(bǔ)償做出了規(guī)定。

2、提前收回國(guó)有土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第42條的規(guī)定對(duì)該土地上房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給與補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金”。

篇3

【關(guān)鍵詞】拆遷問(wèn)題；集體土地；房屋征收評(píng)估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》到2011年1月21日頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，已度過(guò)了將近十年時(shí)間。這十年可謂是中國(guó)城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國(guó)的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過(guò)了50%，中國(guó)的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴(kuò)張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當(dāng)中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國(guó)城市化快速發(fā)展的同時(shí)，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會(huì)問(wèn)題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問(wèn)題成為這兩年激化社會(huì)矛盾、影響社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的一大頑疾。不得不承認(rèn)，政府在城市化所帶來(lái)的巨大利益的誘惑下，對(duì)拆遷工作缺乏科學(xué)合理的管理。也正因?yàn)槿绱?，出臺(tái)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)地方政府的拆遷工作做出更與時(shí)俱進(jìn)的規(guī)定和指導(dǎo)，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進(jìn)程未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國(guó)家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補(bǔ)償以及評(píng)估辦法的規(guī)定，將是下一步國(guó)家針對(duì)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)工作要重點(diǎn)研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補(bǔ)償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補(bǔ)償政策體系

2.房屋征收評(píng)估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評(píng)估的目的是為交易雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押以及典當(dāng)?shù)仁袌?chǎng)交易過(guò)程中，提供專(zhuān)業(yè)的房屋市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果。而房屋征收評(píng)估特殊在交易雙方的之一是政府部門(mén)。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實(shí)現(xiàn)，需要對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收。因此，在政府的主導(dǎo)下，在公共利益遠(yuǎn)大于個(gè)人私利的原則下，房屋征收評(píng)估從為一般的純粹市場(chǎng)行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強(qiáng)制意味和部分福利色彩的半市場(chǎng)或偽市場(chǎng)行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因?yàn)榉课菡魇赵u(píng)估是為進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣容^強(qiáng)勢(shì)，房屋征收評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)市場(chǎng)價(jià)值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國(guó)有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償要求。政府為推進(jìn)工作，只能調(diào)高評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)或者通過(guò)增加其他補(bǔ)償條款已使得拆遷工作能夠順利開(kāi)展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評(píng)估的簡(jiǎn)單探討

從借鑒新出臺(tái)的《國(guó)有用地上房屋征收評(píng)估辦法》的角度，來(lái)探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評(píng)估，首先應(yīng)對(duì)兩種權(quán)屬用地的房屋進(jìn)行比較。按照《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》，國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進(jìn)行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進(jìn)行交易。因此，可以認(rèn)為國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有對(duì)房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對(duì)宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利。

始終爭(zhēng)議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進(jìn)行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”很形象的說(shuō)明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)這一特點(diǎn)，將對(duì)房屋征收評(píng)估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評(píng)估方法中使用最為廣泛的市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地上房屋征收評(píng)估當(dāng)中，因?yàn)樗械念?lèi)似的集體土地上房屋都不能買(mǎi)賣(mài)。沒(méi)有一個(gè)集體土地房屋交易的市場(chǎng)，何來(lái)類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格呢？（2）既然沒(méi)有集體土地上的房屋成交價(jià)格，我們是否可以借鑒條件類(lèi)似的國(guó)有土地上的房屋成交價(jià)呢？?jī)深?lèi)房屋的區(qū)別正如前面分析，由于國(guó)有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動(dòng)性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類(lèi)房屋作為資產(chǎn)的價(jià)格將相差很多。

筆者在對(duì)哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個(gè)村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對(duì)當(dāng)?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問(wèn)了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價(jià)在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價(jià)為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤(pán)（毛坯）的平均售價(jià)在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場(chǎng)法角度分析，兩個(gè)村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤(pán)低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價(jià)格差距也是懸殊的。其次，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計(jì)，租售比約為1：200，國(guó)際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤(pán)的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評(píng)估的收益法角度看，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于國(guó)有土地上房屋的價(jià)值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實(shí)際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類(lèi)似條件的國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)價(jià)，同時(shí)又不具備集體土地上房屋的交易市場(chǎng)。所以，市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地房屋征收評(píng)估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)價(jià)了。

4.集體土地房屋征收評(píng)估的實(shí)際情況

目前，集體土地房屋征收評(píng)估還未有國(guó)家性的政策法規(guī)出臺(tái)，各地方政府也很少有針對(duì)集體土地房屋征收的評(píng)估工作專(zhuān)門(mén)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評(píng)估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺(tái)了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對(duì)集體土地房屋拆遷管理作出了詳細(xì)規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由北京市國(guó)土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以看做是采用的成本法?/p>

房屋拆遷中所稱(chēng)重置成新價(jià)，是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新?tīng)顟B(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。為此北京市專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，《標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)平房、中式樓房重置成新價(jià)評(píng)估有非常詳細(xì)的規(guī)定，包括估價(jià)路線、部件及分值等詳細(xì)的估算標(biāo)準(zhǔn)和各類(lèi)計(jì)分表格。重置成新價(jià)對(duì)房屋本身的價(jià)值按照建設(shè)成本的方式進(jìn)行了評(píng)估。

房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價(jià)值。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的確定，按照市國(guó)土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》第六項(xiàng)第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補(bǔ)償計(jì)算公式：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià)）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過(guò)對(duì)房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國(guó)家對(duì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估相繼出臺(tái)了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評(píng)估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國(guó)有土地上的房屋征收評(píng)估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類(lèi)權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場(chǎng)比較法不適用于集體土地上的房屋征收評(píng)估，未來(lái)出臺(tái)的集體土地上房屋征收評(píng)估政策很可能繼續(xù)延用當(dāng)前各地方政府在集體土地房屋拆遷補(bǔ)償中使用的成本法。

參考文獻(xiàn)

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[2]《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》

[3]《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

[4]《中華人民共和國(guó)土地管理法》

[5]《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》

篇4

關(guān)鍵詞：土地征用；房屋拆遷；公共利益；個(gè)人利益

中圖分類(lèi)號(hào)：DF4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）17－0182－02

拆遷問(wèn)題近幾年一直是熱議的話題，就以《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見(jiàn)稿）》來(lái)說(shuō)，無(wú)論是在力度上和速度上都得到了廣泛的關(guān)注。當(dāng)我們受到個(gè)案沖擊時(shí)，不得不考慮的一個(gè)問(wèn)題是，我們到底是存在哪些制度性的問(wèn)題，還是拆遷條例所呈現(xiàn)出與社會(huì)進(jìn)步不同步的體制問(wèn)題。經(jīng)過(guò)專(zhuān)家的廣泛調(diào)查研究，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與《憲法》、《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》保護(hù)公民房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的原則和具體規(guī)定存在抵觸，這導(dǎo)致了城市發(fā)展與私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)兩者之間的嚴(yán)重沖突，也導(dǎo)致了公共利益和個(gè)人利益在土地征用和房屋拆遷中的失衡。即便是2011年1月21日起正式實(shí)施的《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》也不能完全根除土地征用和房屋拆遷中的失衡現(xiàn)象。

一

一部法律的修改不僅僅是文字的變化，更多的是其背后復(fù)雜的利益調(diào)整。關(guān)于土地征用和拆遷問(wèn)題法律也是幾經(jīng)修改。1991年6月為了與《城市規(guī)劃法》建立配套的法規(guī)，國(guó)務(wù)院了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。當(dāng)時(shí)的城建主體多是國(guó)有性質(zhì)，拆遷行為基本依靠政府計(jì)劃，當(dāng)然鮮有涉及公共利益與非公共利益的差別，商業(yè)拆遷多半按照政府拆遷的模式。1994年7月《房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)，分稅制實(shí)行改革，城建主體中增加了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商由后臺(tái)走向前臺(tái)，土地財(cái)政成為重要因素被地方政府倚重。2001年6月《拆遷條例》修改頒布，但是沒(méi)有在根本上解決公共利益和非公共利益的差別，政府既是審批者又是裁判者，對(duì)被拆遷人拒絕拆遷的實(shí)行強(qiáng)制拆遷等做法給民眾帶來(lái)了一定程度的經(jīng)濟(jì)利益損失和精神傷害。2004年3月《憲法》增“征用補(bǔ)償”條款，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，但是憲法修正案仍然沒(méi)有界定“公共利益”的范疇。2007年3月《物權(quán)法》規(guī)定“拆遷補(bǔ)償”， 第42條針對(duì)城市房屋的拆遷的三項(xiàng)補(bǔ)償安置原則，提高了對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。2011年1月21日起正式實(shí)施的《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》有了更多的改善，對(duì)公共利益與個(gè)人利益的平衡，對(duì)各種利益的博弈都發(fā)揮了一定的督促和限制的作用。

二

以往條例中對(duì)于“公共利益”都沒(méi)有明確的界定，新條例在這一點(diǎn)上有了較大的突破，并采取了列舉方式。對(duì)于公共利益的界定，第八條以列舉的體例將“公共益處的需要”界定在：國(guó)防和交際的需要；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等根本行動(dòng)措施扶植的需要；由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、情況和資本呵護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物呵護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實(shí)施的保障性安居工程扶植的需要；由政府遵照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)劃定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、根本行動(dòng)措施落伍等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；法令、行政律例劃定的其他公共益處的需要。公共利益的界定避免了以往開(kāi)發(fā)建設(shè)拆遷的發(fā)展經(jīng)濟(jì)和公共利益需要的偽裝，主要是區(qū)分了公共利益和非公共利益，并不能實(shí)際上解決在土地征用和房屋拆遷中公共利益和個(gè)人利益失衡的問(wèn)題。公共利益和個(gè)人利益失衡的根本原因是不能使被拆遷者得到滿意的補(bǔ)償。針對(duì)補(bǔ)償問(wèn)題，新條例也有相關(guān)的規(guī)定。新條例在第三章針對(duì)補(bǔ)償問(wèn)題做了規(guī)定。條例規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。即便是在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》公布之時(shí)，黑龍江省密山市的強(qiáng)制拆遷自焚事件、江蘇拆遷戶的自焚事件似乎也對(duì)我們提出了疑問(wèn)，新條例的頒布實(shí)施能不能真正解決拆遷與征用中的矛盾，能不能真正地平衡公共利益和個(gè)人利益？公共利益的明確界定能否真正區(qū)分“政府組織實(shí)施”和“開(kāi)發(fā)商商業(yè)行為”？直補(bǔ)是不是解決征地矛盾的關(guān)鍵？

三

剛出臺(tái)的新拆遷條例的頒布在形式上結(jié)合民眾意見(jiàn)和專(zhuān)家意見(jiàn)，考慮公共權(quán)力與個(gè)人權(quán)益，體現(xiàn)了立法的民主性與科學(xué)性；在內(nèi)容方面，對(duì)于公共利益的界定，拆遷補(bǔ)償范圍、原則和程序，從行政強(qiáng)制拆遷向司法強(qiáng)制搬遷的演變，都是符合民意和立法目的的突破性的規(guī)定，但不乏也存在一定的弊端，筆者通過(guò)對(duì)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的優(yōu)勢(shì)和隱患的分析，淺談如何更好地在條例中體現(xiàn)公共利益和個(gè)人利益的平衡，如何有效地解決行政權(quán)力與公民權(quán)利的矛盾。

從條例頒布的優(yōu)勢(shì)分析，筆者認(rèn)為，第一， 公共利益的界定改變了以往政府和開(kāi)發(fā)商形式上以公共利益為名，實(shí)質(zhì)上為謀取私利的狀況，甚至某些政府或者國(guó)家機(jī)關(guān)的辦公用房的開(kāi)發(fā)也施行以公共利益為名的拆遷。第二， 責(zé)任明確 以往房屋拆遷安置補(bǔ)償，拆遷許可證的效力等等都受《行政許可法》的影響，但是即便如此，國(guó)務(wù)院以及房屋拆遷主管部門(mén)沒(méi)有規(guī)定制定房屋拆遷行政許可聽(tīng)證程序。新條例將拆遷許可證的方式廢除，市縣級(jí)人民政府成為直接責(zé)任主體，國(guó)有土地的政府征收行為成為政府行為，政府從幕后走向前臺(tái)，不能在逃避責(zé)任。新條例規(guī)定政府是做出的征收決定的主體，政府自己不能再作任何的行政裁決，只能由上級(jí)政府監(jiān)督或者法院的裁判。第三， 行政補(bǔ)償以人為本 舊條例忽視被征收人的合法權(quán)益，新條例重視被拆遷人和公眾的意愿，以往在征收人的補(bǔ)償方面因價(jià)格偏低，過(guò)少的考慮被征收人的利益，被征收人往往存在抵觸情緒，新條例規(guī)定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，即便在制定初期也體現(xiàn)出以人為本的原則，通過(guò)社會(huì)的廣泛參與，廣泛聽(tīng)取民眾意見(jiàn)并結(jié)合專(zhuān)家意見(jiàn)，新條例還規(guī)定，被征收人對(duì)市、縣級(jí)政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。所以在救濟(jì)制度上也摒棄了舊條例的不利制度，民主貫穿在制定和執(zhí)行條例的始終。第四，取消了行政強(qiáng)制拆遷 這又是新條例的一大突破，政府既是參與者又是裁判者的局面終于有所改變，新條例將行政強(qiáng)制拆遷變?yōu)樗痉◤?qiáng)制搬遷，有利于制約政府的征收和補(bǔ)償工作，使其盡量在公平公正的基礎(chǔ)上進(jìn)行，從而減少在房屋征收與補(bǔ)償中因公共利益和個(gè)人利益失衡而產(chǎn)生的矛盾與沖突。

四

新條例的眾多優(yōu)勢(shì)在一定程度上緩解了公共利益和個(gè)人利益在房屋征收和補(bǔ)償?shù)拿埽堑貌坏礁拘缘慕鉀Q，筆者認(rèn)為直補(bǔ)不是解決征地矛盾的關(guān)鍵，《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》仍然存在一定的劣勢(shì)。

第一，筆者認(rèn)為，在新條例中缺少治理的決心。最近三年發(fā)生的8起拆遷自焚或活埋案中無(wú)一名地方官員因此受到追究。江海、鹽城，北京海淀，山東膠州，福建泉州，黑龍江東寧先后發(fā)生拆遷戶自焚，湖北武漢拆遷戶被鏟土機(jī)活埋，當(dāng)?shù)毓賳T無(wú)一人被問(wèn)責(zé)；就是唐福珍事件中被停職的科級(jí)干部在事件過(guò)后不久也是官?gòu)?fù)原職。如果想真正解決征地與補(bǔ)償中公共利益和個(gè)人利益的矛盾，關(guān)鍵并不是能補(bǔ)償多少，而應(yīng)該是制約權(quán)力，對(duì)于在這一行政行為行使過(guò)程中建立一整套公平公正的處罰制度，加強(qiáng)行政監(jiān)督司法監(jiān)督的力度，把問(wèn)責(zé)制落到實(shí)處，并應(yīng)賦予群眾代表一定的參與權(quán)和談判權(quán)，這才能真正地實(shí)現(xiàn)公共權(quán)益和個(gè)人權(quán)利的平衡。

第二，關(guān)于公共利益和非公共利益進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分是否能真正解決征收與補(bǔ)償中存在的矛盾。關(guān)于這一點(diǎn)我們要一分為二。筆者認(rèn)為，更好的界定公共利益的目的是防止部分開(kāi)發(fā)商以政府的名義，即以公共利益為名行己之利，實(shí)現(xiàn)“非公共利益”的目的，對(duì)于部分開(kāi)發(fā)商是有一定的限定標(biāo)準(zhǔn)。但只是把開(kāi)發(fā)商的這種行為由舊條例的混淆狀態(tài)，變?yōu)槿缃竦恼婵諣顟B(tài)，同時(shí)又增加了“外交需要”，筆者是否可以這樣理解，即便是開(kāi)發(fā)商純粹的商業(yè)開(kāi)發(fā)目的，只要其是“外交需要”作為條件，依然可以征收。在新條例中是否應(yīng)該將“外交需要”的條件詮釋的更加明確，使政府，開(kāi)發(fā)商和普通民眾均不產(chǎn)生重大誤解。

第三，關(guān)于征收主體。從新條例可以看出，市縣人民政府是理所當(dāng)然的征收主體。第四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)（以下稱(chēng)房屋征收部門(mén)）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。第15條規(guī)定，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。而這些內(nèi)容的執(zhí)行，首先應(yīng)該考慮的關(guān)系背景是市縣人民政府和房屋征收部門(mén)的關(guān)系。房屋征收部門(mén)能否作為行政主體以自己的名義行使行政職權(quán)最終獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任？如果其不能作為行政主體行使行政職權(quán)，而只能以法律法規(guī)授權(quán)的組織或者受委托組織的身份行使職權(quán)，受委托的房屋征收實(shí)施單位和房屋征收部門(mén)又是什么關(guān)系？

第四，關(guān)于賠償。新《條例》明令禁止政府及房屋征收部門(mén)的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行職責(zé)、、、。禁止野蠻搬遷、暴力搬遷，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。禁止貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用。禁止房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告。對(duì)違反者視情節(jié)輕重依法給予通報(bào)批評(píng)、行政處分、行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但是對(duì)于具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)卻沒(méi)有加以規(guī)定，只能參照《國(guó)家賠償法》。建議受賠償人應(yīng)有權(quán)選擇賠償形式。比如是選擇貨幣賠償還是房屋賠償?shù)鹊?。這樣才能平衡公共利益和個(gè)人利益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 彭小兵.城市拆遷中的公共利益與博弈[N].中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)，2007-06-28（5）.

篇5

2011年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，對(duì)國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償進(jìn)行規(guī)范，新條例宣告了“拆遷時(shí)代”的終結(jié)，開(kāi)啟了全新的“征收時(shí)代”。但是，既然是“國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例”，集體土地上征收與拆遷問(wèn)題自然不在其視野之內(nèi)，但城市擴(kuò)張帶來(lái)的拆遷，絕大多數(shù)卻是在集體土地上發(fā)生，法律的嚴(yán)重滯后，也是導(dǎo)致血拆得不到遏制的主因。顯失公平的耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、同地不同價(jià)的差別待遇、農(nóng)民維權(quán)途徑不暢通成為沖突頻發(fā)的引擎。所以，完善我國(guó)農(nóng)村集體土地征收的法律也是亟待進(jìn)行的，本文試圖從界定公共利益、建立正當(dāng)性的土地征收程序以及爭(zhēng)議解決救濟(jì)機(jī)制、失地農(nóng)民社會(huì)保障體系的完善等四個(gè)方面對(duì)此嘗試進(jìn)行有益的探索。

一、嚴(yán)格控制公共利益的范圍

對(duì)于征收農(nóng)村集體土地來(lái)說(shuō)，界定公共利益的意義在于，農(nóng)村土地資源不可再生且正在急劇減少，必須以極其慎重的態(tài)度去征收，最大限度的節(jié)制利用，故國(guó)家法律規(guī)定只有為公共利益所需時(shí)，才可以征收。但我國(guó)法律對(duì)公共利益界定模糊，實(shí)踐中公共利益被泛化，公共利益是征地啟動(dòng)之前提條件，必須加以明確。

新近出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條以列舉的方式給出了公共利益的范圍。此可為農(nóng)地征收中公共利益的界定提供借鑒。但是，鑒于農(nóng)村集體土地對(duì)農(nóng)民的至關(guān)重要性，所有不與農(nóng)民利益相關(guān)者，都不得在農(nóng)村集體土地征收中被界定為“公共利益”。

二、建立正當(dāng)性的土地征收程序

根據(jù)《土地管理法》第五章的內(nèi)容以及《土地管理法實(shí)施條例》，我國(guó)農(nóng)村集體土地征收存在四個(gè)階段：

第一個(gè)階段是建設(shè)用地及征地申請(qǐng)，土地部門(mén)擬定“一書(shū)四方案”：由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，逐步上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府。建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出建設(shè)用地申請(qǐng)，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)審查，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案。

第二個(gè)階段是“兩公告一登記”，國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告。

第三個(gè)階段是征地補(bǔ)償，征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。

第四個(gè)階段是土地征收、變更土地登記。土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)土地登記。

以上四個(gè)階段在程序的透明性，農(nóng)民的參與程度上存在明顯的缺陷，應(yīng)當(dāng)從以下兩個(gè)方面予以完善：

第一，要完善農(nóng)民的參與程序。

首先，公告與通知程序提前。應(yīng)要求征地公告環(huán)節(jié)提前，土地征收的目的和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方案應(yīng)向社會(huì)公告，不予公告的，被征地農(nóng)民有權(quán)拒絕征地。不僅在批準(zhǔn)征地之前要預(yù)公告，批準(zhǔn)之后也應(yīng)當(dāng)公告，而且應(yīng)當(dāng)采取合適的辦法直接通知被征地農(nóng)民，防止被征地農(nóng)民因未能及時(shí)看到公告而不知情。

其次，完善參與程序。為了確保農(nóng)村集體土地強(qiáng)制性征地的公平性，在現(xiàn)行的制度環(huán)境下，創(chuàng)造積極的進(jìn)入機(jī)制，將農(nóng)民納入到土地征收談判中來(lái)，給其以平等的主體地位，是推進(jìn)土地征收制度改進(jìn)的關(guān)鍵所在。有必要設(shè)置公開(kāi)透明的程序，建立與被征地農(nóng)民集體和農(nóng)戶的協(xié)商程序，以允許相關(guān)當(dāng)事人有機(jī)會(huì)參與征地補(bǔ)償?shù)恼勁?，并讓他們得到相關(guān)的信息。

第二，要完善聽(tīng)證制度。

行政機(jī)關(guān)進(jìn)行某些活動(dòng)之前必須告知可能受不利影響的相對(duì)人有關(guān)情況，并提供聽(tīng)證的機(jī)會(huì)，以及由一個(gè)沒(méi)有偏私的、獨(dú)立的裁判者來(lái)主持程序和作出決定，其目的是為了保障程序的公平和公正。所以聽(tīng)證當(dāng)然也是土地征收過(guò)程的重要程序。行政機(jī)關(guān)在行使土地征收權(quán)力給公民權(quán)利帶來(lái)不利影響時(shí)，必須聽(tīng)取被征地農(nóng)民的意見(jiàn)，只有公正地聽(tīng)取了受不利影響的被征地農(nóng)民的意見(jiàn)后，權(quán)力的行使才有效。土地所有權(quán)和使用權(quán)是農(nóng)民安身立命的根基，是農(nóng)民一項(xiàng)至關(guān)重要的權(quán)利；對(duì)農(nóng)民土地所有權(quán)的征收無(wú)異于剝奪了農(nóng)民生產(chǎn)和生活來(lái)源。因此建議參照其他國(guó)家和地區(qū)的做法，將聽(tīng)證程序納入必經(jīng)程序，并且無(wú)需被征地人申請(qǐng)而可以主動(dòng)進(jìn)行。

在完善農(nóng)民參與程度的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)建立征地程序違法責(zé)任機(jī)制。程序義務(wù)的履行以責(zé)任的約束為前提。在立法層面建立征地程序違法機(jī)制，有利于避免那種規(guī)避法律甚至故意違反征地程序的行為出現(xiàn)。首先，對(duì)違反征地程序的行政人員，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，要追究刑事責(zé)任。其次，因?yàn)檫`反征地程序而損害農(nóng)民合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)納入國(guó)家補(bǔ)償?shù)姆秶?，?guó)家進(jìn)行補(bǔ)償后，應(yīng)當(dāng)向相應(yīng)的責(zé)任人員進(jìn)行追償。

三、拓展多元化解決途徑并建立補(bǔ)償糾紛爭(zhēng)端解決機(jī)制

篇6

1、房屋拆遷價(jià)值的補(bǔ)償費(fèi)用；

2、停工停產(chǎn)停業(yè)的費(fèi)用補(bǔ)償；

3、機(jī)器維修費(fèi)用補(bǔ)償和有員工解聘的還需要員工遣散費(fèi)等。

法律依據(jù)：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條

為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱(chēng)被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第三條

房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則。

第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

篇7

【關(guān)鍵詞】房屋征收；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；分析

0.引言

我國(guó)土地實(shí)行的是社會(huì)主義公有制管理，土地歸國(guó)家和集體所有，存在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的問(wèn)題，進(jìn)而造就了房屋征收這一特有的制度。根據(jù)土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國(guó)有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國(guó)城市化的不斷擴(kuò)張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門(mén)可以回收利用的國(guó)有土地也越來(lái)越少，城市的范圍逐漸向農(nóng)村擴(kuò)張，隨之出現(xiàn)了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國(guó)的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補(bǔ)償混亂等問(wèn)題，征收過(guò)程中的矛盾和沖突日益突出，農(nóng)民的損失十分慘重。加強(qiáng)對(duì)集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)难芯浚⒓涌煜嚓P(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素

集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是房屋征收補(bǔ)償中的重要組成部分，它和征收補(bǔ)償原則、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償方式等都有一定的關(guān)系。從宏觀角度來(lái)看，集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素主要有以下幾個(gè)方面。

1.1征收補(bǔ)償原則的影響

土地征收是為了滿足國(guó)家公共利益的需求，強(qiáng)制性取得被征收者土地房屋所有權(quán)的行為[2]。征收過(guò)程中被征收者喪失了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，因而承擔(dān)了比普通民眾更大的負(fù)擔(dān)，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補(bǔ)償。分析各國(guó)和地區(qū)立法的不同，征收補(bǔ)償原則可以大致分為：完全性補(bǔ)償、適當(dāng)性補(bǔ)償和公平補(bǔ)償三類(lèi)。我國(guó)現(xiàn)有的立法中還沒(méi)有對(duì)征收補(bǔ)償原則做出統(tǒng)一的規(guī)定，《憲法》中雖然肯定了征收補(bǔ)償?shù)淖饔茫](méi)有明確規(guī)定征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，導(dǎo)致很多地方出現(xiàn)了征收補(bǔ)償原則不統(tǒng)一，實(shí)際使用混亂等情況。

1.2征收補(bǔ)償范圍的影響

很多國(guó)家和地區(qū)對(duì)征收補(bǔ)償范圍的規(guī)定比較寬泛，例如美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)征收范圍不僅包括不動(dòng)產(chǎn)本身，還包括不動(dòng)產(chǎn)的附加產(chǎn)物和與地產(chǎn)相關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)等。我國(guó)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償范圍中包括了房屋價(jià)值、搬遷損失和臨時(shí)安置補(bǔ)償這三個(gè)方面，可以說(shuō)是立法上的一大進(jìn)步。但是該立法中對(duì)土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)這兩者沒(méi)有進(jìn)行區(qū)別劃分，很多學(xué)者對(duì)此存在爭(zhēng)議。部分學(xué)者認(rèn)為，集體土地上房屋征收應(yīng)該有別于國(guó)有土地上房屋征收，對(duì)集體建設(shè)中的土地使用權(quán)區(qū)別對(duì)待，如果可以無(wú)償獲得集體建設(shè)用地的使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)的終止不需要進(jìn)行補(bǔ)償，反之，就需要增加土地征收補(bǔ)償?shù)慕痤~。但筆者認(rèn)為，不論集體建設(shè)用地的獲取是有償還是無(wú)償，都是用易物權(quán)的行為，征收作為剝奪他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，應(yīng)該給予相應(yīng)的賠償，并納入征收補(bǔ)償?shù)姆秶小?/p>

1.3征收補(bǔ)償辦法的影響

我國(guó)的土地征收補(bǔ)償主要以多種費(fèi)用的形式體現(xiàn)，其中征地的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)助和農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)?。集體土地上房屋征收補(bǔ)償管理辦法主要由各級(jí)政府規(guī)定，農(nóng)村地區(qū)和城市遠(yuǎn)郊一般采用遷建安置的方式，進(jìn)行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進(jìn)行補(bǔ)償，宅基地征收按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)。城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過(guò)實(shí)物和貨幣補(bǔ)償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購(gòu)房。

2.集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定方法

2.1房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設(shè)中的土地使用權(quán)具有一定的限制流轉(zhuǎn)性，很難評(píng)估它自身的價(jià)值?？梢圆捎脜^(qū)分是否搬遷重建的方法確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需要搬遷重建的非住宅房屋，應(yīng)該聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行重置成本評(píng)估，以確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于提供土地重建安置的征收補(bǔ)償，應(yīng)該由資深房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估，評(píng)估中去除土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償。

2.2臨時(shí)安置和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

相關(guān)法律規(guī)定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補(bǔ)償；只有在符合產(chǎn)權(quán)調(diào)用補(bǔ)償方式的基礎(chǔ)上，被征收者用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在征收時(shí)無(wú)法按期交付時(shí)才能獲得臨時(shí)安置補(bǔ)償。但是相關(guān)法律中對(duì)于搬遷和臨時(shí)安置的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有做出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)并不經(jīng)濟(jì)。對(duì)此征收者和被征收者可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)搬家公司進(jìn)行搬遷，并由征收方提供周轉(zhuǎn)房作為補(bǔ)償。

2.3停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償是指被征收者由于房產(chǎn)被征收，無(wú)法正常開(kāi)展業(yè)務(wù)導(dǎo)致的損失，這種補(bǔ)償和被征房屋屬于集體土地或者國(guó)有土地沒(méi)有直接關(guān)系。集體土地上房屋和國(guó)有土地上房屋的停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以一致[3]。停業(yè)停產(chǎn)損失包括兩方面的內(nèi)容，第一是由于停業(yè)停產(chǎn)導(dǎo)致被征收者失去了獲取利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，第二是征收過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，如儀器、設(shè)備和商品搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)期間員工的福利、工資等。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該對(duì)相關(guān)的利潤(rùn)損失和必要的費(fèi)用補(bǔ)償進(jìn)行分別設(shè)定，做出停產(chǎn)停業(yè)效益評(píng)估的指導(dǎo)性規(guī)定，避免政府由于執(zhí)行不當(dāng)損害了被征收者的合法權(quán)益。

3.結(jié)語(yǔ)

加強(qiáng)對(duì)集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。國(guó)家應(yīng)該針對(duì)集體土地上房屋征收中出現(xiàn)的問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)立法的關(guān)注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補(bǔ)償操作機(jī)制，促進(jìn)國(guó)家、集體和農(nóng)民三方的利益達(dá)到平衡狀態(tài)。

參考文獻(xiàn)

[1]王達(dá).征收補(bǔ)償決定及其合法性審查[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2011（21）.

篇8

原告征收服務(wù)中心認(rèn)為：被告市住建局明知Z市人民政府房屋征收辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)征收辦）已于2012年3月20日發(fā)出暫停辦理相關(guān)區(qū)域范圍內(nèi)房屋析產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押和租賃手續(xù)的通知，卻在通知有效期內(nèi)為訟爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，且未在房屋權(quán)屬證書(shū)注明抵押事項(xiàng)；原告在2013年2月征收該房屋后，既向原所有權(quán)人張某支付了補(bǔ)償款，又因法院判決連帶承擔(dān)了應(yīng)由抵押人承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任，故該抵押登記行為應(yīng)為違法，應(yīng)予以撤銷(xiāo)。

法院審理認(rèn)為：原告非抵押當(dāng)事人，與抵押登記行為不具有法律上的關(guān)聯(lián)性；原告在物權(quán)保護(hù)案件中的過(guò)錯(cuò)是為民事侵權(quán)責(zé)任而非基于物權(quán)登記行為產(chǎn)生的民事責(zé)任；原告權(quán)益受損與抵押登記行為無(wú)法律上的利害關(guān)系，法院依法駁回原告訴訟請(qǐng)求。二審法院維持一審判決。

一、原告的損失與登記機(jī)構(gòu)抵押登記行為有無(wú)法律上的利害關(guān)系

《物權(quán)法》第一百七十四條規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。本案中，抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)未消滅且在訴訟時(shí)效期間，應(yīng)受法律保護(hù)。鑒于抵押僅有基于抵押物產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)而不是對(duì)抵押物所有權(quán)的干涉，故抵押權(quán)人不得干涉征收主體、拆遷實(shí)施單位、拆遷對(duì)象商談補(bǔ)償方式及簽訂相關(guān)協(xié)議。

那么，征收主體與實(shí)施單位是否可以無(wú)視抵押權(quán)存在而直接實(shí)施補(bǔ)償呢？《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第十五條規(guī)定，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。故《條例》所指的“權(quán)屬調(diào)查”應(yīng)當(dāng)是以房屋登記簿為基礎(chǔ)的全面調(diào)查，其內(nèi)容涉及房屋權(quán)利歸屬與內(nèi)容，既要核查權(quán)利人信息，也應(yīng)對(duì)房屋自然狀況是否與現(xiàn)狀一致、是否設(shè)立有抵押權(quán)、有無(wú)查封等權(quán)利限制情形、有無(wú)異議登記等進(jìn)行調(diào)查。這是法律對(duì)登記的權(quán)利人及利害關(guān)系人權(quán)益保護(hù)的具體措施。本案中，征收實(shí)施單位（原告）未按照《條例》的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，未查閱征收房屋登記簿信息，其調(diào)查方式為查閱房屋所有權(quán)證書(shū)及詢問(wèn)所有權(quán)人，與法規(guī)規(guī)定不符；其與征收對(duì)象簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議并將補(bǔ)償款全部發(fā)放的行為，致使抵押權(quán)人行使抵押權(quán)受到障礙。抵押權(quán)未得到保護(hù)的，抵押權(quán)人可以抵押人為被告提起民事訴訟，也可以征收補(bǔ)償部門(mén)損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)之訴（引自《設(shè)定抵押房屋的征收補(bǔ)償》，刊登于《中國(guó)房地產(chǎn)》2012年第9期，王達(dá)）。本案的抵押人選擇以征收服務(wù)中心損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)之訴并勝訴，而抵押登記存在與否，對(duì)征收服務(wù)中心如何給付補(bǔ)償款有關(guān)聯(lián)性，故登記機(jī)構(gòu)的抵押登記行為與征收服務(wù)中心具有法律上的利害關(guān)系，也就是說(shuō)，征收服務(wù)中心有訴權(quán)。

二、登記機(jī)構(gòu)是否有錯(cuò)

筆者認(rèn)為有錯(cuò)。錯(cuò)有兩點(diǎn)：

一是沒(méi)有正確執(zhí)行政府規(guī)范性文件。房屋登記機(jī)構(gòu)是地方政府工作部門(mén)（亦有部分為組成部門(mén)），應(yīng)當(dāng)執(zhí)行上級(jí)及本級(jí)國(guó)家行政機(jī)關(guān)的決定和命令，這是其性質(zhì)決定的。本案中，登記機(jī)構(gòu)未能在規(guī)范性文件制定之初說(shuō)服文件起草部門(mén)舍棄與上位法沖突的條款，亦未在工作中向政府法制部門(mén)提出對(duì)相關(guān)條文的審查建議，顯然存在工作失誤。

二是在《物權(quán)法》實(shí)施、《房屋登記辦法》取代《城市房屋權(quán)屬登記辦法》的節(jié)點(diǎn)上，沒(méi)有做好宣傳工作。也許有人說(shuō)這個(gè)要求過(guò)了。但本案中，所有權(quán)人持有的房屋所有權(quán)證書(shū)是舊版房產(chǎn)證，其中記載有前次抵押權(quán)設(shè)立及注銷(xiāo)的信息，而此后的抵押權(quán)設(shè)立情況則未在證書(shū)上記載，容易誤導(dǎo)他人。

三、列入征收、擬征收范圍的房屋可否設(shè)立抵押權(quán)登記

既然原告有訴權(quán)，登記機(jī)構(gòu)又有錯(cuò)，那么登記機(jī)構(gòu)一定會(huì)敗訴嗎？《Z市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施“房屋析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃”等行為。同時(shí)規(guī)定，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知規(guī)劃、國(guó)土、住建、工商、公安等部門(mén)和公證機(jī)關(guān)暫停辦理相關(guān)手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

本案中，Z市征收辦發(fā)出Z政征暫停字〔2012〕第1號(hào)通知，要求對(duì)城際鐵路北側(cè)A地塊項(xiàng)目范圍內(nèi)的房屋暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停期限為一年。2012年12月7日，Z市人民政府國(guó)有土地上房屋征收決定公告，房屋征收實(shí)施單位為Z市某征收服務(wù)中心。

按照以上規(guī)定，無(wú)論列入征收、擬征收范圍的房屋均不得辦理抵押權(quán)設(shè)立登記。如果說(shuō)《Z市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》只是規(guī)范性文件，不可作為登記機(jī)構(gòu)作出相關(guān)行為的依據(jù)的話，那么并未被宣告作廢的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條的禁止性規(guī)定也是一條跨不過(guò)去的坎兒。

那么，果真如此嗎？

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十六條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。對(duì)比國(guó)務(wù)院條例與Z市的規(guī)范性文件，可以看出兩點(diǎn)：（1） Z市的禁止性規(guī)定超出了上位法的規(guī)定，有限制權(quán)利人依法行使物權(quán)的嫌疑；（2）即便違法實(shí)施了新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等行為，其后果并不導(dǎo)致不予補(bǔ)償，而是對(duì)不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用部分不予補(bǔ)償。也就是說(shuō)，本條是禁止權(quán)利人在征收范圍確定后作出導(dǎo)致補(bǔ)償款增加的行為，而以房屋設(shè)立抵押并不導(dǎo)致補(bǔ)償款增加。因此，Z市的規(guī)范性文件不能作為登記機(jī)構(gòu)是否作出行政行為的依據(jù)，也不能作為人民法院審理行政案件的依據(jù)，因?yàn)槿嗣穹ㄔ簩徖硇姓讣脑瓌t是“依據(jù)法律法規(guī)，參照規(guī)章”。

那么問(wèn)題來(lái)了，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的禁止性規(guī)定怎么解釋?zhuān)俊段餀?quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力；第四十二條規(guī)定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。這意味著“拆遷”的程序是先征收后補(bǔ)償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第八條的規(guī)定，在《物權(quán)法》頒布之前實(shí)施，其所謂的“公告”應(yīng)當(dāng)理解為《物權(quán)法》意思上的征收決定（公告）。如果僅僅因?yàn)榱腥霐M征收范圍便限制權(quán)利人行使物權(quán)，則便是減損權(quán)利人的合法權(quán)利，與所有權(quán)“占有、使用、收益、處分”的權(quán)能相沖突，違反上位法規(guī)定。在征收決定（公告）之前，哪怕就是列入擬征收范圍，也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，權(quán)屬依然為原權(quán)利人所有。

再看與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》效力相等、時(shí)序在后的《房屋登記辦法》第二十二條的規(guī)定：對(duì)房屋已被依法征收、沒(méi)收，或存在法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形的登記申請(qǐng)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。作為與《物權(quán)法》配套的房屋登記特別規(guī)章，《房屋登記辦法》明確了房屋登記依據(jù)的應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)和辦法本身。因此，按照后法優(yōu)于先法的原則，設(shè)立抵押登記，不宜再適用《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。

篇9

根據(jù)國(guó)務(wù)院《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》國(guó)發(fā)〔〕10號(hào),為提高政府行政機(jī)關(guān)工作人員法律知識(shí)水平和依法行政能力。以下簡(jiǎn)稱(chēng)《綱要》國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)市縣政府依法行政的決定》國(guó)發(fā)〔〕17號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》和國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)法治政府建設(shè)的意見(jiàn)》國(guó)發(fā)〔〕33號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》規(guī)定，依照《市2011年依法行政工作要點(diǎn)》鄭政〔2011〕12號(hào)）和《市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)市人民政府2011年度領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)法計(jì)劃的通知》鄭政辦文〔2011〕19號(hào)）要求，制定本計(jì)劃。

一、區(qū)政府常務(wù)會(huì)議學(xué)法安排

（一）2011年第一次學(xué)法

學(xué)習(xí)內(nèi)容：國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

學(xué)習(xí)重點(diǎn)：國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)男乱?guī)定

學(xué)習(xí)時(shí)間：三十分鐘

學(xué)習(xí)地點(diǎn)：區(qū)政府常務(wù)會(huì)議室

學(xué)習(xí)方式：集中學(xué)習(xí)

（二）2011年第二次學(xué)法

學(xué)習(xí)內(nèi)容：國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)法治政府建設(shè)的意見(jiàn)》

學(xué)習(xí)重點(diǎn)：國(guó)務(wù)院對(duì)加強(qiáng)法治政府建設(shè)的新要求、新規(guī)定

學(xué)習(xí)時(shí)間：三十分鐘

學(xué)習(xí)地點(diǎn)：區(qū)政府常務(wù)會(huì)議室

學(xué)習(xí)方式：集中學(xué)習(xí)

（三）2011年第三次學(xué)法

學(xué)習(xí)內(nèi)容：中華人民共和國(guó)食品平安法》

學(xué)習(xí)重點(diǎn)：食品平安監(jiān)督管理

學(xué)習(xí)時(shí)間：三十分鐘

學(xué)習(xí)地點(diǎn)：區(qū)政府常務(wù)會(huì)議室

學(xué)習(xí)方式：集中學(xué)習(xí)

（四）2011年第四次學(xué)法

學(xué)習(xí)內(nèi)容：中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》及其實(shí)施條例

1.行政復(fù)議機(jī)關(guān)職權(quán)。

2.行政復(fù)議功能及組織實(shí)施

學(xué)習(xí)時(shí)間：三十分鐘

學(xué)習(xí)地點(diǎn)：區(qū)政府常務(wù)會(huì)議室

學(xué)習(xí)方式：集中學(xué)習(xí)

區(qū)政府法制辦公室配合。參與區(qū)政府常務(wù)會(huì)議學(xué)法人員范圍：區(qū)長(zhǎng)、副區(qū)長(zhǎng)、區(qū)政府辦公室主任區(qū)政府常務(wù)會(huì)議學(xué)法活動(dòng)由區(qū)政府辦公室負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

二、全區(qū)科級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部專(zhuān)題法制講座布置

（一）第一次學(xué)法講座

2.5個(gè)學(xué)時(shí)學(xué)習(xí)時(shí)間：2011年5月。

學(xué)習(xí)內(nèi)容：國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

學(xué)習(xí)重點(diǎn)：國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的立法過(guò)程及實(shí)施對(duì)行政管理、社會(huì)生活的影響

學(xué)習(xí)方式：集中學(xué)習(xí)

（二）第二次學(xué)法講座

2.5個(gè)學(xué)時(shí)學(xué)習(xí)時(shí)間：2011年10月。

學(xué)習(xí)內(nèi)容：國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)法治政府建設(shè)的意見(jiàn)》

學(xué)習(xí)重點(diǎn)：國(guó)務(wù)院對(duì)加強(qiáng)法治政府建設(shè)的新要求、新規(guī)定

學(xué)習(xí)方式：集中學(xué)習(xí)

區(qū)政府各部門(mén)，科級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部專(zhuān)題法制講座由區(qū)政府法制辦公室負(fù)責(zé)組織實(shí)施。參與學(xué)習(xí)人員是各鎮(zhèn)辦。各有關(guān)單位科級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部。

三、幾點(diǎn)要求

（一）建立健全領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)法制度。提高全區(qū)行政機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部依法行政意識(shí)和能力的有效手段，推進(jìn)全區(qū)法治政府建設(shè)的重要措施。各級(jí)行政機(jī)關(guān)都應(yīng)當(dāng)高度重視，把思想統(tǒng)一到加強(qiáng)區(qū)政府依法行政、建設(shè)法治政府的要求上來(lái)，把落實(shí)好學(xué)法制度作為全面推進(jìn)依法行政的重要基礎(chǔ)工作落實(shí)到實(shí)處，切實(shí)抓出成效。

（二）各有關(guān)責(zé)任單位要認(rèn)真做好學(xué)法活動(dòng)的組織實(shí)施工作。按計(jì)劃落實(shí)好學(xué)法的時(shí)間、地點(diǎn)、人員。對(duì)科級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部的法制講座，要嚴(yán)密組織，搞好簽到考勤，落實(shí)到課率。區(qū)政府法制辦公室要落實(shí)好講課人員和學(xué)習(xí)內(nèi)容，確保學(xué)習(xí)效果。

篇10

20xx年最新農(nóng)村拆遷補(bǔ)償管理?xiàng)l例

20xx農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)

注：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;

3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

(三)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

(1) 被征地的村或者村民小組建制撤銷(xiāo)的，以及建制雖然不撤銷(xiāo)，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問(wèn)等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計(jì)算是(被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)被拆除房屋的建筑面積;

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷(xiāo)的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，計(jì)算公式為(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新十價(jià)格補(bǔ)貼)被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用。

國(guó)家房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一、房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

這里的房屋補(bǔ)償，是指對(duì)被征收的國(guó)有土地上建筑物價(jià)值進(jìn)行的補(bǔ)償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似的市場(chǎng)價(jià)格，并請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。這里的市場(chǎng)價(jià)格，地級(jí)市政府部門(mén)都會(huì)依據(jù)每年住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場(chǎng)價(jià)格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。如：石家莊市人民政府針對(duì)三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價(jià)格的，可以找當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門(mén)進(jìn)行咨詢或索取材料。對(duì)評(píng)估確定房屋價(jià)值有異議的，可以向復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)?jiān)俅舞b定。

二、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)(俗稱(chēng)過(guò)渡費(fèi))

搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計(jì)算方式，詳見(jiàn)各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所列算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過(guò)渡方式進(jìn)行的計(jì)算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無(wú)需支付臨時(shí)安置費(fèi)。以石家莊為例(自主搬遷)：20xx年搬遷費(fèi)20元/平方米，按2次計(jì)算;臨時(shí)安置費(fèi)(過(guò)渡費(fèi))按25元/平方米計(jì)算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個(gè)月不滿24個(gè)月的，自第13個(gè)月起每月增加75%，逾期24個(gè)月以上的，自第25個(gè)月起每月增加100%。

三、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

該費(fèi)用針對(duì)非住宅類(lèi)房屋運(yùn)營(yíng)性房屋進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)閷賯€(gè)案，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，一般是有征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

四、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

補(bǔ)助包括困難補(bǔ)助和公攤補(bǔ)助。困難補(bǔ)助是針對(duì)貧困人員進(jìn)行的補(bǔ)助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定;公攤補(bǔ)助針對(duì)所有被拆遷人的房屋公攤進(jìn)行的額外補(bǔ)助，也會(huì)出具公攤補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準(zhǔn)補(bǔ)助系數(shù)》。獎(jiǎng)勵(lì)是指各拆遷人鼓勵(lì)被拆遷人及時(shí)拆遷而給付的額外補(bǔ)償。具體標(biāo)準(zhǔn)，因地各一，但該費(fèi)用不是強(qiáng)制性，是否給付仍看當(dāng)?shù)卣摺?/p>

五、房屋裝修補(bǔ)償及家電設(shè)備移機(jī)補(bǔ)償

房屋裝修補(bǔ)償也是先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，家電設(shè)備移機(jī)也是參照上述方式實(shí)施。不過(guò)為統(tǒng)一、方便，各縣市會(huì)依照市場(chǎng)價(jià)格出具具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)額以時(shí)征收拆遷時(shí)出具的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

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