導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)財務(wù)管理重點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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節(jié)，并在這些工作中將相關(guān)的管理工作結(jié)合考慮，共同平衡，齊抓共進，才能使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理上一個臺階，取得應(yīng)有的效果和效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)　資金　合同　成本、預(yù)算　結(jié)合

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、貸款多、風險高、周期長、涉稅繁、政策強。要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理，可從下列四個重點和相關(guān)結(jié)合點著手：

一、項目融資工作和擴大企業(yè)規(guī)模、降低資金成本相結(jié)合

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈和血液。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入量比一般企業(yè)大，要使開發(fā)項目順利完成，解決融資問題是企業(yè)的頭等大事。按銀行業(yè)一般規(guī)定：房地產(chǎn)

開發(fā)項目總投資中，自有資金應(yīng)達到40％或以上，相應(yīng)融資額度為項目總投資的60％或以下（具體操作上應(yīng)根據(jù)銀監(jiān)會最新規(guī)定，尤其是目前國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控加強不放松，

故政策規(guī)定上可能更嚴）。對成立初期的企業(yè)，自有資金就是指公司的實收資本（或股本）。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先，在拿地前就必須進行深入的項目可行性研究，對項目總

投資作出合理的預(yù)算。項目開發(fā)的第一筆大額用款就是支付土地款，它占整個開發(fā)項目成本較大的比重。目前開發(fā)項目的土地一般采用招拍掛的方式出讓，企業(yè)在拿地前先要支付

一定的保證金，而后按土地出讓合同付款進度要求，按時付清大筆土地出讓金和動拆遷補償費等土地款。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。公

司成立時有可能的話，將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴大企業(yè)規(guī)模，使開業(yè)后自有資金就達到項目總投資的40％，便于后續(xù)的銀行貸款操作；若有難度的話，則

在公司成立后立即先考慮擴大企業(yè)規(guī)模，增資擴股，直至達到項目總投資的40％或以上，才能向銀行爭取項目開發(fā)貸款。若該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有外資性質(zhì)，則公司成立和增資都需

商務(wù)部的審批，每次增資額度應(yīng)在市商務(wù)部相應(yīng)規(guī)定之內(nèi)，突破則需上報國家商務(wù)部審批，相應(yīng)審批程序?qū)^長且難度較大。

公司成立后，立即就應(yīng)著手和多家銀行進行洽談比選，在這過程中應(yīng)熟悉掌握國家最新的金融政策，尤其是掌握銀監(jiān)會對固定資產(chǎn)貸款的規(guī)定和準入要求等，對貸款10億元以

上的開發(fā)項目貸款，應(yīng)根據(jù)銀監(jiān)會的要求，組織二家以上的銀行組成銀團，開展銀團項目貸款，可適當規(guī)避風險。融資前期工作階段結(jié)束后，應(yīng)進一步在多家銀行中篩選出了幾家

主要銀行作為組成銀團的重點銀行進行重點洽談，并從中選出牽頭行，以及副牽頭行和參與行組成銀團貸款，并盡可能根據(jù)項目總投資預(yù)算和自有資金到位情況申請到足額的貸款

額度。在銀團貸款過程中，應(yīng)掌握辦理相關(guān)手續(xù)（各類審批手續(xù)等）的可操作性和時效性?？蓪⒄麄€開發(fā)項目貸款分為二段：甲段為土地使用權(quán)抵押（主要依據(jù)為土地出讓合同）

；乙段為在建工程抵押（主要依據(jù)為施工總承包合同），便于實際操作中提供相應(yīng)的“四證”資料和進度完成資料等。

融資中另一項重要工作就是降低資金成本。可在銀行洽談比選中對銀行采用競爭機制，以促使幾家銀行降低貸款利率，最終使整個銀團降低資金成本。當然，不同的金融形勢

，不同的貸款政策將會有不同的融資結(jié)果和不同的資金成本。除了上述采用銀行貸款方法外，在目前房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控嚴厲，銀行融資無法滿足需求的情況下，也可考慮向信托機構(gòu)

、關(guān)聯(lián)企業(yè)、民間融資機構(gòu)等不同渠道進行融資。當然，這時更應(yīng)權(quán)衡資金成本的高低，尤其是要考慮實際貸款利息高出銀行貸款利息的部分，因為該超出部分的貸款利息在稅法

上是不允許稅前扣除的，這對整個項目的開發(fā)成本影響也會較大。

二、合同管理工作和內(nèi)控制度執(zhí)行、資金計劃管理相結(jié)合

合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的重要一環(huán)。開發(fā)項目的資金使用，主要通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設(shè)備采購合同、設(shè)計咨詢合同等等），并在

合同履行過程中對各種合同款的支付得以實現(xiàn)。為使合同管理和項目資金的使用更加規(guī)范化、系統(tǒng)化，首先應(yīng)制定企業(yè)內(nèi)部控制制度、資金管理制度、合同管理制度等，應(yīng)規(guī)定：

超過一定金額的項目用款都應(yīng)簽訂合同（一般可定在2000元以上或5000元以上）；所有業(yè)務(wù)必須先訂立合同，經(jīng)相關(guān)部門負責人、分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理流轉(zhuǎn)審批后正式簽約，對重大

合同或超過一定金額的大額合同必須經(jīng)法定代表人親自簽署（如土地出讓合同，施工總承包合同，銀行貸款合同等），設(shè)置審批權(quán)限和實行集體審批制進行內(nèi)部控制，最后才予對

合同履行實施；并可結(jié)合制定一系列業(yè)務(wù)流程加以控制，包括 “合同審批流程”，“合同付款流程”，“費用報銷流程”等，并配以流程圖形式直觀表現(xiàn)。財務(wù)部應(yīng)建立合同臺賬

及時登錄每一筆付款和發(fā)票收到情況，每月編制“合同付款履行表” 和“總包及分包合同付款明細表”等表式反饋合同履行情況。另外不可忽視的是一頭一尾工作，即：合同簽訂

前涉及付款環(huán)節(jié)財務(wù)應(yīng)參與切入，尤其是大額工程招投標的項目財務(wù)負責人應(yīng)參與；合同付款后財務(wù)部的對賬確認和反饋，包括對外：與總包單位的每月對賬；對內(nèi)：與公司合約

部門的核對確認，并對總包支付分包款的及時跟蹤和督促等，將“事前”、“事后”的工作也納入整個支付體系。對合同中涉及銀行保函及其他法律問題的應(yīng)與法律顧問及時聯(lián)系

，與相關(guān)部門協(xié)商解決。

合同付款環(huán)節(jié)實質(zhì)上就是資金的使用管理，為嚴格把好項目用款關(guān)，首先應(yīng)制定各種資金用款計劃。財務(wù)部應(yīng)每年編制財務(wù)決算和下一年度財務(wù)預(yù)算，積極配合和協(xié)助各部門

每月、每季、每半年和每年編制修訂資金計劃，匯總后對資金作出平衡，在此基礎(chǔ)上認真編制整個公司的月度、季度、半年度和年度的資金計劃和下年度財務(wù)預(yù)算；在實施控制方

面，對每筆付款尤其是工程施工大額付款，除了嚴格按合同條款履行和審核付款外，并結(jié)合銀行對資金監(jiān)管的規(guī)定，對單筆超過500萬元的項目付款，要根據(jù)銀監(jiān)會實貸實付制和受

托支付的要求，上報銀行作委托支付申請后才予付款。做到每筆付款用途明確，進度合約，經(jīng)得起審計檢查，并每月通過編制“資金月度計劃執(zhí)行反饋表”，對每月資金使用情況

進行反饋和檢查分析。

三、成本核算工作和符合稅法規(guī)定、保證稽查清算相結(jié)合

加強成本核算管理既是企業(yè)的一項基礎(chǔ)工作，也是企業(yè)致勝的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中成本名目繁多，其中有兩項重要的區(qū)分：一是各類開發(fā)成本對象的區(qū)

分，二是開發(fā)成本和開發(fā)費用的區(qū)分。兩大區(qū)分只有在同時且充分掌握各項稅收政策和會計準則的基礎(chǔ)上，才能合理準確地核算和區(qū)分，否則開發(fā)階段核算上的失誤，將帶來經(jīng)營

階段和清算階段的稽查風險、稅收風險和經(jīng)營風險。

成本對象的區(qū)分和確定，是開發(fā)項目成本核算的前提和首要任務(wù)。按可否銷售和功能區(qū)分等六大原則，對公司開發(fā)的項目按成本對象區(qū)分劃類（如：公寓、別墅、辦公樓、商

業(yè)、酒店等）。應(yīng)結(jié)合當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的要求，在項目開發(fā)前（或預(yù)售證辦出后）及時向稅務(wù)機關(guān)上報備案。成本對象確定后，各類成本核算內(nèi)容怎樣通過合理的分配方法歸集到各

類成本對象中去，這是成本核算的關(guān)鍵，將直接關(guān)系到各類成本核算的準確性和公司利潤結(jié)算的準確性。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十九條規(guī)定：企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量和核算。其中應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品的費用屬于直接成本和

能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清成本對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇

其一：（一）占地面積法；（二）建筑面積法；（三）直接成本法；（四）預(yù)算成本法。稅法并規(guī)定：一般土地成本的分配采用占地面積法。如確需結(jié)合其他方法分配的，應(yīng)商稅

務(wù)機關(guān)同意。在實際工作中，即使采用建筑面積法或直接成本法區(qū)分，也應(yīng)采?。耗芊智逯苯佑糜谠摮杀緦ο蟮某杀局С鼍拖戎苯佑嬋朐摮杀緦ο螅荒芊智宄杀緦ο蟮脑侔唇ㄖ?/p>

面積法或直接成本法分配。例如發(fā)生的各類設(shè)備成本及相關(guān)費用，能分清那些設(shè)備直接用于那一類成本對象，先直接計入到各自的成本對象中去，而有些設(shè)備和有些相關(guān)費用是多

種成本對象共用的且無法區(qū)分各類成本對象的，就再按各類成本對象的建筑面積或直接成本法進行分配。否則，若簡單地采取單一的建筑面積法分配，就會出現(xiàn)所有已分類的成本

對象的成本單價都會相同的情況，由此產(chǎn)生各類成本單價明顯不合理的現(xiàn)象。在這項成本核算管理工作中，財務(wù)部應(yīng)負責做較大的基礎(chǔ)性工作，對所有合同逐一查閱梳理，按成本

對象區(qū)分歸類，必要時可聯(lián)系財務(wù)軟件公司，專門設(shè)置成本核算模塊幫助核算，最后按成本對象歸集直接成本和分攤間接成本，并計算出每類成本對象的實際總成本和單位成本。

在正確按成本對象核算成本的同時，還應(yīng)正確區(qū)分開發(fā)成本中的開發(fā)間接費與開發(fā)費用（即期間費用），這不僅關(guān)系到會計核算的準確性和企業(yè)所得稅匯算清繳工作，還直接

關(guān)系到土地增值稅的清算中扣除數(shù)的基數(shù)的準確性，而土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費支出中占很大的比重，少則幾千萬元，多則幾億甚至金額更大，影響利潤額也較大，稅

務(wù)機關(guān)會重點清算和稽查，對已列入開發(fā)間接費中的不合理的部分(包括不合理的借款費用等)予以剔除，再作為扣除數(shù)基數(shù)計算開發(fā)費用和加計扣除部分，故稽查涉稅風險較大。

堅持按稅法要求做好上述兩大成本區(qū)分，加強成本核算管理，一方面避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業(yè)提高經(jīng)濟效益作出應(yīng)有的貢獻

。

四、從會計到預(yù)計，項目投資開發(fā)預(yù)算和各類經(jīng)營方案預(yù)算相結(jié)合

如何使項目投資開發(fā)預(yù)算更符合實際，如何使項目獲取不菲的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，是作為財務(wù)負責人值得深思，值得探索的一項工作。首先，在公司成立前，在土地

出讓金支付前后，以及在企業(yè)擴大規(guī)模、增資擴股中和在向銀行貸款的申請過程中，都離不開一項很重要的工作，就是對項目做專題可行性研究報告，包括對項目總投資作出預(yù)算

，和以后在各種經(jīng)營方式下的資金回籠，項目投資回報的預(yù)算，從靜態(tài)、動態(tài)角度進行財務(wù)預(yù)算和敏感性分析。財務(wù)部在公司合約部對項目工程建造成本估算的基礎(chǔ)上，對整個項

目的各類開發(fā)成本和費用進行預(yù)算，進而編制項目總投資預(yù)算，并結(jié)合實際工程進度情況適時修訂編制“項目投資流量預(yù)算”（自項目開發(fā)原始投入起到項目竣工止）。當項目開

發(fā)到一定階段，應(yīng)根據(jù)市場部與客戶的接觸洽談情況，經(jīng)常性地針對不同經(jīng)營方案作出財務(wù)測算、評估。這些經(jīng)營方案包括：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案；出售和租賃方案等等。應(yīng)經(jīng)常修訂編

制自項目開發(fā)到經(jīng)營后階段的各類預(yù)算報表：“項目資金平衡預(yù)算表”、“項目現(xiàn)金流量預(yù)算表”、“土地增值稅估算表”、“銷售資金回籠測算表”、“租賃經(jīng)營各年收入測算

明細表”等等，并從靜態(tài)和動態(tài)方面都加以測算，靜態(tài)方面主要測算：回收期、股東投資回報率，凈資產(chǎn)收益率等指標；動態(tài)方面主要測算：凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)含報酬率（IRR）

、動態(tài)投資回收期，凈現(xiàn)值指數(shù)等指標，并結(jié)合敏感性分析，對不同經(jīng)營方案進行比較，分析利弊，從中選優(yōu)。財務(wù)部應(yīng)每年向董事會作財務(wù)決算匯報和財務(wù)預(yù)算計劃，對預(yù)算的

項目總投資和經(jīng)營各方案也應(yīng)經(jīng)常性地向公司領(lǐng)導(dǎo)層匯報，一方面讓高層領(lǐng)導(dǎo)及時了解項目總投資情況，另一方面供最高決策層作出經(jīng)營方案的選優(yōu)決策。

預(yù)算工作既是一項十分重要的財務(wù)管理工作，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段和經(jīng)營階段的一項常態(tài)化工作，它把開發(fā)預(yù)算和經(jīng)營預(yù)算緊密結(jié)合起來，使我們的財務(wù)管理

工作從一般的會計核算上升為與經(jīng)營緊密結(jié)合的管理會計的預(yù)算管理上來，為企業(yè)效益的提升提供決策性的依據(jù)。

結(jié)論和建議：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)其自身特點，更應(yīng)花大力氣抓好各項財務(wù)管理，同時要注意各項財務(wù)管理的重點和結(jié)合點，并與企業(yè)管理各環(huán)節(jié)緊密相連，只有這樣才能取得較好的管理

效應(yīng)，使企業(yè)財富效應(yīng)同時得到提升。（作者單位：上海金虹橋國際置業(yè)有限公司）

參考文獻：

［1］ 徐曉麗.財務(wù)管理與企業(yè)發(fā)展的探討［J］.商，2011,(10）.

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摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、風險高和周期長的顯著特點，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，由于國家政策和自身經(jīng)營管理等方面的原因，房地產(chǎn)企業(yè)積累了大量風險，再加上2010年以來國家房地產(chǎn)政策日益收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著內(nèi)外雙重困境。如何突破融資瓶頸，提高資金使用效率，促進企業(yè)內(nèi)部規(guī)范運作與管理，實現(xiàn)利潤回歸，成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點問題，而建立和完善財務(wù)內(nèi)控體系是保證房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的前提。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系不健全

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立財務(wù)內(nèi)控體系，在內(nèi)控制度、內(nèi)控環(huán)境、內(nèi)控程序以及會計系統(tǒng)等方面均有較多不完善之處。大多數(shù)財務(wù)內(nèi)控制度的制定沒有基于企業(yè)的現(xiàn)實情況和長遠發(fā)展戰(zhàn)略，也缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則和法律的考慮，所形成的財務(wù)內(nèi)控制度往往流于表面，缺乏一系列操作性較強的規(guī)范性文件和一個制定具體規(guī)范的計劃。除此之外，許多房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者由于內(nèi)部控制觀念的淡薄，對企業(yè)財務(wù)越權(quán)管理，控制人集財務(wù)管理控制權(quán)、管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)于自己一身，權(quán)力發(fā)揮的任意性，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度。

2.內(nèi)控未能突出重點

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目自有資金比例提高至30%，加息和限購令的出臺以及政府保障房的建設(shè)等政策對整個房地產(chǎn)業(yè)市場都產(chǎn)生了巨大影響，加重了房地產(chǎn)融資和企業(yè)現(xiàn)金回流的困難?，F(xiàn)金流風險不僅沒有緩解，還有更加惡化之勢。然而，大部分企業(yè)內(nèi)部控制仍以財務(wù)報表和防錯糾弊為工作的主要內(nèi)容，未能合理的控制現(xiàn)金流，并且沒有結(jié)合企業(yè)自身實際情況，針對現(xiàn)金流所存在的各類問題，將將風險細化，制定可行的風險應(yīng)對措施?？梢姡蠖鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制并未能突出需要重點防范的風險，

3.企業(yè)財務(wù)內(nèi)控監(jiān)督乏力

部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立內(nèi)部控制專門機構(gòu)，這就使得財務(wù)內(nèi)控制度的執(zhí)行和落實缺乏保障，財務(wù)管理違法違規(guī)行為得不到有效制約。有些企業(yè)雖然設(shè)立了內(nèi)控專門機構(gòu)，但賦予的職權(quán)有限，財務(wù)管理中發(fā)現(xiàn)的問題得不到及時有效處理。此外，在企業(yè)財務(wù)外部監(jiān)督方面，由于企業(yè)信息的封閉性，造成社會以及公眾等外部監(jiān)督主體難以實現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)控的有效監(jiān)督。

4.財務(wù)人員素質(zhì)低下，財務(wù)內(nèi)控意識淡薄

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史較短，房地產(chǎn)企業(yè)的管理機制并不夠健全，導(dǎo)致企業(yè)往往忽視了對財務(wù)人員素質(zhì)培養(yǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員內(nèi)部控制意識淡薄，欠缺財務(wù)內(nèi)控管理知識、內(nèi)控管理觀念滯后，內(nèi)控管理缺乏主動性和積極性，財務(wù)管理人員無法為企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控體系的建立發(fā)揮其領(lǐng)導(dǎo)作用，這嚴重影響了企業(yè)競爭力。

二、建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的原則

財務(wù)內(nèi)控制度包括現(xiàn)金及有價證券、固定資產(chǎn)、工程項目、存貨、籌資及權(quán)益、對外投資、銷售與收款、對外擔保、成本費用、采購與付款、稅收管理、財務(wù)管理信息系統(tǒng)控制等。企業(yè)建立財務(wù)內(nèi)控體系既要以《會計法》、《具體會計準則》、《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)作為依據(jù)，又要結(jié)合企業(yè)的具體情況，做到合理合法，便于企業(yè)有效增強內(nèi)部管理。

一般而言，建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的原則主要有合法性原則、適應(yīng)性原則、一貫性原則、經(jīng)濟性原則、整體性原則等。各原則強調(diào)重點不同，主旨在于要求企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制必須遵循法律法規(guī)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展優(yōu)化內(nèi)控制度，保持財務(wù)內(nèi)控制度的一致性和連續(xù)性，有利于提高企業(yè)經(jīng)濟效益，符合企業(yè)長遠發(fā)展大局。

三、政策建議

1.健全財務(wù)內(nèi)控有關(guān)規(guī)章制度

首先，企業(yè)的財務(wù)管理要有章可循，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《會計法》、《公司法》、《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)以及企業(yè)實際，從財務(wù)管理體制、固定資產(chǎn)管理、資金管理、利潤分配管理、成本費用管理、財務(wù)分析和報告等方面建立一系列的規(guī)章制度。并通過實踐來不斷完善，提高規(guī)章制度的科學(xué)性和實踐性。

其次，對財務(wù)工作人員進行合理的分工，劃分權(quán)責，建立行之有效的激勵機制和監(jiān)督約束機制。并要求工作人員嚴格按照規(guī)章制度辦事，避免規(guī)章制度形式化，增強執(zhí)行的力度

2.明晰財務(wù)內(nèi)控工作重點

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投入大，風險高，周期長，再加上房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控外部環(huán)境復(fù)雜，控制的難度也極大。這要求企業(yè)財務(wù)管理人員對企業(yè)所面臨的形勢要有敏銳的洞察力，把握財務(wù)內(nèi)控的主要方向。除此之外，財務(wù)管理人員還要針對重點問題制定具體應(yīng)對步驟，積極防范風險。

3.加強財務(wù)管理工作

第一，完善企業(yè)之間資金往來的各種財務(wù)手續(xù)，規(guī)范擔保行為；第二，規(guī)范會計基礎(chǔ)工作，進行會計核算；第三，加強原始憑證審核和財務(wù)收支監(jiān)督；第四，定期對會計賬簿的有關(guān)數(shù)據(jù)與庫存實物、貨幣資金、往來賬款等進行核對，做到賬證、賬賬、賬實相符；第五，保證財務(wù)會計報告的真實性、合法性和完整性；第六，嚴格按照國家規(guī)定向外報送財務(wù)會計報告，按照章程規(guī)定將年度財務(wù)會計報告送交各股東，并在股東會上如實披露企業(yè)財務(wù)狀況和重要理財事項。

4.加強內(nèi)控監(jiān)督，提高內(nèi)控有效性

企業(yè)內(nèi)部審計人員要積極開展經(jīng)常性的財務(wù)收支審計、經(jīng)濟責任審計和經(jīng)濟效益審計，抓好內(nèi)部控制制度的評審，及時查漏補缺，建立有效監(jiān)督機制，使內(nèi)部控制監(jiān)督作用得以充分發(fā)揮。在實施企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制、規(guī)范企業(yè)會計審計、核算的過程中，要注重企業(yè)內(nèi)部控制工作的權(quán)威性和的獨立性，使財務(wù)內(nèi)部控制反饋的信息得到充分重視，保障財務(wù)管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題得到及時有效解決。

篇3

Key words： financial management；real estate enterprise；dynamic management

中圖分類號：F279.23 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）12-0243-03

1 財務(wù)動態(tài)管理的概念與原則

1.1 財務(wù)動態(tài)管理的概念

財務(wù)動態(tài)管理是財務(wù)管理的一種新的管理模式，主要通過實際模擬企業(yè)的財務(wù)內(nèi)容以及財務(wù)目標，選取恰當?shù)膭討B(tài)財務(wù)績效指標，運用專業(yè)系統(tǒng)的財務(wù)管理分析方法，動態(tài)的描述財務(wù)信息的管理模式。動態(tài)的財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的運用就是將具體的財務(wù)目標設(shè)定到實際的企業(yè)日常管理之中和房地產(chǎn)項目管理之中，選取合適的財務(wù)指標以及恰當?shù)墓芾砉ぞ?，分離出能夠制約企業(yè)項目發(fā)展的各種因素，并衡量各種因素發(fā)生的概率，將預(yù)訂目標與實際的動態(tài)目標進行比較，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建。

1.2 財務(wù)動態(tài)管理的原則

通常財務(wù)動態(tài)管理在運用中應(yīng)該遵循以下原則。第一合法性，這是財務(wù)動態(tài)管理模式能夠加以運用的首要前提，財務(wù)動態(tài)管理模式的使用不能夠觸犯法律。第二適應(yīng)性，財務(wù)動態(tài)管理模式應(yīng)該根據(jù)不同行業(yè)不同企業(yè)的特點合理的構(gòu)建，要符合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，而不是一成不變的管理模式。第三一貫性，即企業(yè)選擇財務(wù)動態(tài)管理模式應(yīng)該保持方法和態(tài)度上的一致性，相應(yīng)的變化應(yīng)該符合企業(yè)的戰(zhàn)略目標以及市場的發(fā)展，禁止出現(xiàn)朝令夕改的現(xiàn)象。第四整體性，即房地產(chǎn)動態(tài)財務(wù)管理模式的構(gòu)建應(yīng)該與企業(yè)的長期發(fā)展目標相一致，同時與其他的部門的管理模式相協(xié)調(diào)。

2 財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)行業(yè)運用的可行性

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)在意圖上具有實施財務(wù)動態(tài)管理的可行性

對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，日常經(jīng)營活動涉及到的財務(wù)資金數(shù)量巨大，成本控制則顯得尤為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)十分重視財務(wù)管理水平的高低以及資金的即時使用情況，以提高企業(yè)資金使用的安全性和準確性，避免由于個別重大資金的使用出現(xiàn)問題而造成整個公司破產(chǎn)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)在條件上具有實施財務(wù)動態(tài)管理的可行性

一般情況下，對信息的時效性要求較高的行業(yè)或者企業(yè)比較適合采用財務(wù)動態(tài)管理模式，同時該模式的實施需要企業(yè)的管理進入信息化階段，具有強大的信息處理平臺。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，不少實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)采用信息化管理的方式，財務(wù)管理都已經(jīng)采用信息化辦公，因此，只需要引入相應(yīng)的財務(wù)動態(tài)管理軟件就可以直接采用動財務(wù)動態(tài)管理的模式。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理現(xiàn)狀分析

當前財務(wù)動態(tài)管理模式在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用并不夠廣泛、全面，仍然存在著許多的問題。許多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立健全的財務(wù)動態(tài)管理模式，導(dǎo)致該財務(wù)管理模式仍然停留在表面上，或者企業(yè)設(shè)定的財務(wù)動態(tài)管理模式不適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展目標，不具有現(xiàn)實的操作性和可行性。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理主要存在如下問題：

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不當

我國的企業(yè)普遍存在著股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，大股東持股比例過高，一股獨大的現(xiàn)象普遍存在，特別是一些采用家族式管理模式的房地產(chǎn)企業(yè)，沒有聘用專業(yè)的經(jīng)理人團隊，缺乏先進的管理理念，沒有強烈的財務(wù)動態(tài)管理理念，企業(yè)管理過程中更多的重視地產(chǎn)的開發(fā)與銷售，盲目的追求企業(yè)的利潤最大化，片面的認識財務(wù)動態(tài)管理的作用，對權(quán)力的控制與分配不當，使得企業(yè)的發(fā)展速度與管理質(zhì)量不相匹配，嚴重限制了財務(wù)動態(tài)管理模式的發(fā)展。

3.2 財務(wù)動態(tài)管理的監(jiān)督力度不足

雖然有一些企業(yè)采用了動態(tài)財務(wù)管理制度，但是在執(zhí)行的過程中仍然存在著大量的問題。財務(wù)動態(tài)管理作為一項重要的管理模式，許多企業(yè)沒有在內(nèi)部設(shè)立專門的機構(gòu)或者指派專門的人員負責，制定相應(yīng)的規(guī)則，制約在財務(wù)管理過程中可能出現(xiàn)的違法行為。企業(yè)內(nèi)沒有建立相應(yīng)的監(jiān)督機制，企業(yè)內(nèi)部各個部門在管理上不能形成良好的制約機制，相互監(jiān)督。特別是財務(wù)信息是企業(yè)內(nèi)部的私有信息，公眾的監(jiān)督力度較為薄弱，企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督體系的構(gòu)建則顯得尤為重要。

3.3 財務(wù)動態(tài)管理模式不完善

當前許多房地產(chǎn)企業(yè)不能夠選擇合適的財務(wù)動態(tài)管理模式來執(zhí)行財務(wù)動態(tài)管理，一些已經(jīng)建立了動態(tài)財務(wù)管理模式的房地產(chǎn)企業(yè)，所建立的模式也停留在紙面上，實用性較低。合理的財務(wù)動態(tài)模式應(yīng)該制定適當?shù)某绦?、明確細化的管理目標、杜絕違法現(xiàn)象的發(fā)生。隨著市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險越來越大，合理的預(yù)測并控制風險、降低成本成為衡量財務(wù)動態(tài)管理模式正確與否的重要因素。

3.4 財務(wù)管理人員素質(zhì)不高

當前我國企業(yè)的財務(wù)工作人員的整體素質(zhì)較低是財務(wù)管理面臨的主要問題。特別是動態(tài)的財務(wù)管理模式是一種新型的管理模式，同時需要財務(wù)人員具備相應(yīng)的信息化基礎(chǔ)，這就對財務(wù)管理人員提出了更高的要求。而我國許多房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視財務(wù)工作人員的培訓(xùn)，導(dǎo)致財務(wù)人員的動態(tài)管理意識薄弱、缺乏必要的財務(wù)動態(tài)管理所具備的技能，不利于企業(yè)核心競爭力的打造。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建是一個戰(zhàn)略性的項目，對企業(yè)管理的影響較大，涉及到企業(yè)管理的多個方面。該模式構(gòu)建的核心在于打造一個動態(tài)的管理平臺，根基是企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)數(shù)據(jù)，即時的處理企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)并給予恰當準確的反饋，并將實際的財務(wù)指標與預(yù)訂的財務(wù)指標相對比，使得企業(yè)的管理層能夠及時的了解企業(yè)內(nèi)部的資金動態(tài)以及使用情況。管理層能夠?qū)⑵髽I(yè)內(nèi)部的財務(wù)信息變化與市場環(huán)境的變化相對應(yīng)，制定恰當?shù)挠媱澟c政策，降低企業(yè)的風險，提高企業(yè)應(yīng)對市場風險的能力。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身資金使用的特點，借鑒產(chǎn)業(yè)鏈的理論，將企業(yè)的財務(wù)管理工作以及涉及到的員工合理的融入到一個完整的作業(yè)系統(tǒng)之中，提高企業(yè)員工的參與度。企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理內(nèi)容應(yīng)該包括企業(yè)每一個成本控制的環(huán)節(jié)，以提高企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理水平，在提高企業(yè)成本控制水平的基礎(chǔ)上，最大化企業(yè)的經(jīng)濟利益，提高企業(yè)資金使用效率以及財務(wù)管理水平，使得企業(yè)各方面的資源實現(xiàn)最有效的配置。在具體的房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建中，應(yīng)該主要注意以下幾點內(nèi)容：

4.1 分析需求

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)設(shè)定之前合理的分析本企業(yè)的需求，即要通過房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)所能解決的主要問題，相應(yīng)的建立所需要的模塊，并作出充分的準備工作。通常，財務(wù)動態(tài)管理的第一步工作就是要實現(xiàn)財務(wù)管理的信息化，在涵蓋了傳統(tǒng)的財務(wù)管理工作的基礎(chǔ)上，如對日常財務(wù)信息的查詢、計算、分析、修改、統(tǒng)計、總結(jié)等工作，還包括了反饋、統(tǒng)計、評估房地產(chǎn)具體的資金動態(tài)和使用情況，因此，不同的需求會影響動態(tài)財務(wù)管理體系的設(shè)計重點和方向。

4.2 設(shè)計模塊

在確定了房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的需求之后，有針對性的設(shè)計系統(tǒng)模塊，設(shè)計模塊的過程通常包括可行性分析、基礎(chǔ)信息搜集、企業(yè)業(yè)績評估等內(nèi)容。通常財務(wù)動態(tài)管理體系根據(jù)設(shè)計的過程可以分為以下模塊，基礎(chǔ)信息模塊，用來記錄企業(yè)財務(wù)管理的基本信息；成本控制模塊，重點分析企業(yè)的資金的去向，在各個環(huán)節(jié)重點控制企業(yè)的成本；績效評估模塊，主要用來分析企業(yè)資金使用的效率以及企業(yè)的經(jīng)營績效。三大模塊貫穿企業(yè)財務(wù)活動的始終，實現(xiàn)了事前、事中、事后控制，為企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的實現(xiàn)提供了技術(shù)層面的保證。

4.3 執(zhí)行系統(tǒng)

隨著信息化和計算機技術(shù)的不斷成熟，相應(yīng)的財務(wù)管理軟件得到了大量的開發(fā)與運營。因此，如何正確的運用財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)成為了重要的環(huán)節(jié)。在實際的運用中，主要包括前期準備工作、分解財務(wù)成本、跟蹤成本管理、考核績效、動態(tài)反饋等環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)對正確的運用動態(tài)系統(tǒng)都至關(guān)重要，各個環(huán)節(jié)要合理的配合與銜接，這樣才能夠真正的發(fā)揮財務(wù)動態(tài)系統(tǒng)的功能，提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體財務(wù)管理水平。

5 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式實施步驟

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理水平，關(guān)鍵在于是否得到了合理的實施。結(jié)合當前企業(yè)的相關(guān)經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的實施主要包括以下幾個步驟：

5.1 做好充分的前期準備工作

財務(wù)動態(tài)管理的核心在于及時的反饋相應(yīng)的財務(wù)信息，所反饋的信息必須具備可靠實際的比較標準，這樣管理層才能夠及時調(diào)整企業(yè)的計劃以降低計劃執(zhí)行的偏差程度。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)涉及的資金巨大，應(yīng)該充分的進行前期準備工作，財務(wù)部門的工作人員應(yīng)該結(jié)合其他部門的工作人員進行詳細的預(yù)算，細致的分析公司當前的信息，分析項目執(zhí)行的可行性，為后期的工作作出充分的準備。

5.2 加強成本控制工作

房地產(chǎn)企業(yè)的每一個項目都會涉及巨額的資金，且可以分割成為眾多的小模塊。因此，財務(wù)管理人員應(yīng)該追蹤每一個模塊的成本，及時地將實際成本與初期預(yù)算進行對比，分析差異，調(diào)整計劃，并將相應(yīng)的責任落實到具體的工作人員，做到獎懲有據(jù)，從每一個項目出發(fā)控制房地產(chǎn)企業(yè)的整體的成本水平。

5.3 重視項目資源的管理

房地產(chǎn)企業(yè)每一個項目的執(zhí)行都要涉及大量的資源，包括人力、物力與財力。這些資源合理的配置將大大提高企業(yè)的管理水平，因此，要制定人力資源的明細表與匯總表，物資資源的明細表，如設(shè)備、材料等物資，還要做好資金使用情況的明細表，對資金的使用進行分類匯總。

5.4 實施財務(wù)動態(tài)管理模式

財務(wù)動態(tài)管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息的平臺，通過該平臺能夠及時的反饋企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)信息，還能夠?qū)崿F(xiàn)對企業(yè)內(nèi)部各個項目資金執(zhí)行情況的動態(tài)監(jiān)督，即時的反應(yīng)各個部門和各個項目資金使用情況，在合理控制成本的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了資金財務(wù)的動態(tài)化管理，借助計算機分析和匯總各個項目完成的情況。

篇4

文章編號：1005-913X（2015）07-0165-02

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程中，由于其自身發(fā)展規(guī)模以及發(fā)展項目上的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中必然會動用大規(guī)模的資金以保證自身經(jīng)營發(fā)展過程中的穩(wěn)定性，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過資金的投資回收來更加有效地擴大企業(yè)規(guī)模和提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中所面臨的財務(wù)風險也會越來越多，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展會造成越來越重要的影響，采取科學(xué)合理的防治措施來提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風險時的抵抗性，也已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)企業(yè)必須重點考慮的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險是指在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的最終財務(wù)活動成果與預(yù)期經(jīng)營發(fā)展成果出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象。財務(wù)風險是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中必然面臨的諸多風險之一，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中面臨的財務(wù)風險主要包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險以及收益分配風險四種類型，同時房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險還具有不確定性、分散轉(zhuǎn)移性、預(yù)測決策性以及必然存在性等相關(guān)性能，對于房地產(chǎn)企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的威脅，是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中必須重點注意防治的風險內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的形成原因

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風險的性質(zhì)進行具體的分析，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險形成的原因可以分為內(nèi)部原因和外部原因兩種類型。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的形成原因主要包括以下內(nèi)容。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財務(wù)風險主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高、經(jīng)營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對整體房地產(chǎn)市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務(wù)風險；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因造成的財務(wù)風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財務(wù)風險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作過程中，財務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財務(wù)風險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的外部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場原因形成的財務(wù)風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險現(xiàn)象；其次，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風險的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的治理措施

綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風險過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風險的過程中應(yīng)該采取以下治理措施。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量來達到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對員工自身在財務(wù)管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業(yè)財務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當前財務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財務(wù)管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業(yè)財務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對自身的財務(wù)管理工作制度進行優(yōu)化和完善，將財務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中，通過科學(xué)標準的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進一步提升，保證企業(yè)財務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財務(wù)風險。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項目運作的過程中進一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務(wù)風險進行分解和分析，加強財務(wù)管理工作在項目運作過程中各個流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財務(wù)管理工作的同時，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作內(nèi)容，保證項目運作過程中出現(xiàn)的財務(wù)風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。

（三）加強財務(wù)管理工作的預(yù)算機制應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強預(yù)算機制在財務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達到提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財務(wù)風險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營管理工作中，包括企業(yè)的財務(wù)管理、人員管理、行為管理、項目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對預(yù)算管理的應(yīng)用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來有效地降低企業(yè)在進行上述工作時面臨的財務(wù)風險，從而有效地達到控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的目的。

（四）加強市場調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應(yīng)該時刻加強對市場情況的分析調(diào)查，加強對國家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習和領(lǐng)悟，通過對上述內(nèi)容的學(xué)習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。

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關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；問題及對策

一、財務(wù)管理的概念與特點

財務(wù)管理指的是在整體目標一定的情況下，對購置、投資資產(chǎn)，融通、籌資資本以及在經(jīng)營過程中現(xiàn)金的流量即營運的資金，以及利潤分配的管理。財務(wù)管理是依據(jù)財經(jīng)法規(guī)的制度，根據(jù)財務(wù)管理原則，來進行企業(yè)財務(wù)的組織活動，并對財務(wù)關(guān)系進行處理的一項經(jīng)濟管理工作，是企業(yè)管理的核心。概括的說，財務(wù)管理是一項對企業(yè)的財務(wù)活動進行組織，對企業(yè)的財務(wù)關(guān)系實施處理經(jīng)濟管理工作。

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有一定的復(fù)雜性，因而企業(yè)的管理內(nèi)容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現(xiàn)象，自身特點明顯。財務(wù)管理的特點有如下幾個方面：第一，財務(wù)管理作為一項管理工作具有很強的綜合性；第二，財務(wù)管理涉及資金面廣，與企業(yè)的各方面都有著緊密聯(lián)系；第三，財務(wù)管理狀況良好與否是企業(yè)是否合理經(jīng)營、技術(shù)應(yīng)用是否先進，是否運用了得當?shù)臎Q策等等這些企業(yè)管理狀況的直接體現(xiàn)。

二、宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前最重要的投資領(lǐng)域之一，對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著重大的影響，但也會帶來一定的危機?；诂F(xiàn)狀，我國對房地產(chǎn)業(yè)采取了一定的措施，實施宏觀調(diào)控，且收效明顯。我國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，主要考慮以下幾方面內(nèi)容：第一，抑制投機行為、保護合理需求。抑制投機行為是當前最緊急的任務(wù)，而長期的任務(wù)便是保護合理的需求。國務(wù)院有關(guān)部委對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，在保證執(zhí)行歸檔措施的同時，要做到根據(jù)不同的地域，不同的需求，具體進行調(diào)控，做到供求結(jié)構(gòu)合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而保證我國經(jīng)濟的良好發(fā)展；第二，不同地區(qū)不同對待，防止一刀切。房地產(chǎn)業(yè)具有一定的區(qū)域性以及非流動性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實施宏觀調(diào)控的時候，對房產(chǎn)發(fā)展過熱的地區(qū)應(yīng)重點對待，防止畸形的發(fā)展。對房產(chǎn)發(fā)展一般地區(qū)，就不能應(yīng)用一樣的措施了，否則容易抑制到當?shù)胤慨a(chǎn)的發(fā)展。應(yīng)當采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，不是單獨的現(xiàn)象，也不是簡單房地產(chǎn)自身的問題。這些問題是宏觀經(jīng)濟運行以及經(jīng)濟體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。

三、財務(wù)管理面臨的問題

我國近年來的宏觀調(diào)控政策，包括有國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知以及新國八條，主要都是為了抑制房價上漲，對貸款利率進行了調(diào)整，以及近期推出的限購政策，加強保障性住房等等。這些政策的出臺說明了當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的問題非常嚴重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調(diào)整。而要化解當前房地產(chǎn)問題，重點就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”，并采取嚴厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺，也使我國的房地產(chǎn)企業(yè)遇到了挑戰(zhàn)，很多問題也應(yīng)運而生。

1.在外，財務(wù)管理面臨著以下一些問題：

(1)融資難

房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有以前方便了，一些資金充裕的企業(yè)根本拿不到地或者開發(fā)不起來。還有因為銀行的利率上調(diào)，企業(yè)的融資成本增加，融資也越來越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對房地產(chǎn)公司財務(wù)管理來說是一個大的挑戰(zhàn)。

(2)利潤空間縮減

目前房產(chǎn)的開發(fā)，需要配套建設(shè)保障性的住房，這些現(xiàn)實的問題都對房地產(chǎn)企業(yè)的存在空間有著嚴重的威脅和影響。房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間縮減，前期投入不變，如何協(xié)調(diào)好資金的運用，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是財務(wù)管理的任務(wù)之一。

(3)銀行放款條件嚴苛

隨著融資越來越困難，房地產(chǎn)企業(yè)資金運行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴苛，因而對企業(yè)自身信用的標準越來越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)自身信用，加強同銀行的關(guān)系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗著房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)管理。

2.在內(nèi)，財務(wù)管理也存在一些問題：

(1)長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在“財務(wù)”與“會計”不分這一現(xiàn)象，財務(wù)管理被包含在會計工作中，管理內(nèi)容也被局限在營運的資金管理這一方面，且沒有得到足夠的重視。財務(wù)管理人員素質(zhì)沒有嚴格的標準，水平參差不齊。

(2)財務(wù)管理制度不嚴，管理沒有適應(yīng)的標準和措施。沒有相應(yīng)的監(jiān)督檢查部門和機構(gòu)。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展速度快，其財務(wù)活動也越來越復(fù)雜，沒有配套的信息系統(tǒng)對其實施信息管理和控制。

四、財務(wù)管理的對策

1.財務(wù)管理的意識要加強

財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，對財務(wù)預(yù)算、營運資金的管理以及財務(wù)控制這些工作應(yīng)當予以重視，企業(yè)財務(wù)管理的層次要得以提升，對財務(wù)管理的重要性和必要性必須在思想上提高認識，在企業(yè)管理中財務(wù)管理的中心地位應(yīng)得到確定。與此同時，財務(wù)管理水平的提高，以及對財務(wù)管理人員的素質(zhì)要求必須嚴格，明確這些財務(wù)人員的工作責任，其工作的主要內(nèi)容包括控制資金、管理各項資產(chǎn)、合理管理企業(yè)的投資與籌資，理論知識豐富，有能力根據(jù)數(shù)字來分析經(jīng)濟活動和關(guān)系，對企業(yè)經(jīng)營活動能夠提出合理、科學(xué)的建議和意見。

2.信用的建設(shè)，實現(xiàn)融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強信用這一觀念，做到誠實守信、規(guī)范經(jīng)營，從而能將自身的信用等級提高。在融資方面，做到與大企業(yè)加強合作，爭取利用大企業(yè)的高等級信用為自身進行擔保，最終獲得銀行的貸款，實現(xiàn)融資。還應(yīng)同金融機構(gòu)加強聯(lián)系，經(jīng)常將自身企業(yè)經(jīng)營的狀況向銀行進行通報，使銀行對企業(yè)資金流向以及經(jīng)濟狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評定，最終獲得資金，開展經(jīng)營運作。

3.財務(wù)管理日常預(yù)算及經(jīng)營工作要加強

企業(yè)的財務(wù)部門，應(yīng)當認真的編制和執(zhí)行好財務(wù)預(yù)算，實現(xiàn)企業(yè)的目標利潤。根據(jù)制訂的預(yù)算，為實現(xiàn)這一目標，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)一定程度上約束企業(yè)的經(jīng)濟行為，實施加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責任以及兌現(xiàn)獎懲等這些措施。

對日常的現(xiàn)金流量做到合理的估計、保證?，F(xiàn)金管理工作的內(nèi)容主要是對資金的收入與支出進行估算，對現(xiàn)金流入與流出的時間進行確定，對未來需要的資金能夠有良好的預(yù)測，且對資金需要能夠切實及時的保證。嚴格把關(guān)好公司款項，規(guī)定清楚付款的條件，且及時收回款項，完成交易。

4.財務(wù)管理制度與體系的建立

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循針對性、操作性以及強制性原則來制定財務(wù)的會計制度，其制訂的財務(wù)管理體系必須符合企業(yè)的實際需要：首先財務(wù)管理機構(gòu)要專門的設(shè)立，對企業(yè)資金的融通、現(xiàn)金出納、財會管理、工資核算、固定資產(chǎn)以及對預(yù)算編制和決算等等實施工作進行統(tǒng)一的管理；其次要實現(xiàn)財務(wù)管理規(guī)范化與制度化，因而要制定起相應(yīng)的如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等財務(wù)管理制度；最后，強化監(jiān)督的機制，制定起相應(yīng)的考核制度。規(guī)范程序，對工作人員責任進行明確，保證財務(wù)行為的規(guī)范、合法，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營運行正常。

5.財務(wù)管理實現(xiàn)信息系統(tǒng)化

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關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制 財務(wù)管理 創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)企業(yè)集團財務(wù)管理創(chuàng)新的迫切性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、開發(fā)周期長，投資額大，資金回收期長，經(jīng)營風險大的特征，因此房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的高風險企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)的集團化又使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營范圍從單一房地產(chǎn)開發(fā)，向集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等為一體的綜合業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)財務(wù)管理模式已不能適應(yīng)集團化發(fā)展的需要，其問題主要表現(xiàn)在：1、“被動反映型”的財務(wù)核算不能充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實施、控制方面強有力的作用。2、難以及時掌握各下屬企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況，致使資金管理有章無序，存在體外循環(huán)現(xiàn)象。3、對重大事項缺乏事前參與和事中實時監(jiān)控。 4、不同利益主體考慮的目標不同，子公司向集團公司上報的會計信息往往從本位主義出發(fā)，缺少大局意識，通常對重要信息、異常情況不充分披露，甚至還隱瞞一些信息……這些問題的存在都制約著集團的管理和決策能力，不利于集團化企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《內(nèi)部控制規(guī)范指引》的頒布實施，為集團型房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化運作提出了新的要求。因此在內(nèi)控機制下房地產(chǎn)企業(yè)集團要實現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競爭能力，必須進行財務(wù)管理創(chuàng)新。

二、財務(wù)管理理念的創(chuàng)新

在內(nèi)部控制體制下財務(wù)管理職能中的財務(wù)控制職能進一步強化。一方面財務(wù)管理已從被動的財務(wù)核算向全局性財務(wù)決策、控制職能轉(zhuǎn)變。財務(wù)管理不僅僅是財務(wù)核算、財務(wù)報告和分析，更多地參與到投資決策、資金籌劃、預(yù)算管理、納稅管理、內(nèi)部控制制度管理、財務(wù)監(jiān)督與評價和財務(wù)人員隊伍建設(shè)上來。另一方面財務(wù)管理需要業(yè)務(wù)管理和財務(wù)管理的完美結(jié)合，財務(wù)管理須縱深到房地產(chǎn)的各個專業(yè)化領(lǐng)域，即投資決策、設(shè)計研發(fā)、營銷策劃、招投標管理、施工管理、成本管理、預(yù)算控制、績效考核等，并貫穿于房地產(chǎn)項目生命周期的始終。

三、財務(wù)管理機制的創(chuàng)新

財務(wù)管理體系是企業(yè)管理體系中的重要組成部分，是企業(yè)在一定戰(zhàn)略目標指導(dǎo)下，對經(jīng)營活動和投、融資活動實施有計劃的財務(wù)管理活動，通過有明確職責、適當?shù)娘L險控制機制來貫徹落實的價值化管理體系。在內(nèi)部控制體系下企業(yè)集團須建立一套既適合企業(yè)實際、又適應(yīng)長遠發(fā)展的財務(wù)管理體系。

由于房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型的高風險行業(yè)，母子公司之間的業(yè)務(wù)基本相同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)集團應(yīng)采用集權(quán)型的財務(wù)管理模式，決策權(quán)集中于母公司。集團公司掌控財務(wù)戰(zhàn)略決策，集中控制和管理集團內(nèi)部的經(jīng)營和財務(wù)管理，成員企業(yè)須嚴格遵照執(zhí)行。

在同一法人主體下，各分公司執(zhí)行統(tǒng)一的財務(wù)制度。建立集權(quán)分權(quán)適度、權(quán)責利均衡、多級分層分口控制系統(tǒng)，實行“歸口管理，分級核算，逐級審批”的財務(wù)管理原則。該系統(tǒng)從縱向看是“集團公司（母公司）- 子公司-孫公司”的多級控制關(guān)系，橫向看是在每一個控制層級中各職能部門間進行資金、成本的歸口管理和控制。第一層次控制設(shè)在集團財務(wù)部，負責整個集團的資源分配、資金調(diào)配、投資管理等總體安排，并負責指導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)集團及所屬企業(yè)的財務(wù)核算和管理工作。建立財務(wù)決策制度，明確決策規(guī)則、程序、權(quán)限和責任，進行科學(xué)分工，嚴格職位設(shè)置和授權(quán)管理。

四、財務(wù)管理手段創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴張和集團一體化運作要求決定了財務(wù)管理系統(tǒng)實施的復(fù)雜性。要想在戰(zhàn)略信息化條件下提高財務(wù)管理水平須創(chuàng)新管理手段。

1、建立信息化管理系統(tǒng)平臺

信息化是現(xiàn)代企業(yè)重要管理工具，更是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理支撐點。運用信息化管理手段建立以集團組織架構(gòu)為基礎(chǔ)的網(wǎng)絡(luò)管理體系，將所有業(yè)務(wù)功能搭建在一個平臺，集團所有數(shù)據(jù)在同一數(shù)據(jù)庫集中處理，對房地產(chǎn)企業(yè)集團管理的各項業(yè)務(wù)進行集成應(yīng)用，實現(xiàn)財務(wù)管理、預(yù)算管理、資金管理、數(shù)據(jù)分析和人力資源管理一體化，從而形成集團統(tǒng)一的數(shù)據(jù)流和信息流，為公司決策提供準確、完整的信息。信息管理平臺的建立能有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的效率、降低成本、加快發(fā)展并實現(xiàn)房精細化管理，從而提高產(chǎn)品質(zhì)量，控制運營風險，提升競爭力。

2、實行資金集中管理

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，在母公司建立資金集中管理系統(tǒng)，實行資金集中調(diào)配，加強資金調(diào)控，減少沉淀，提高利用率、收益率，同時也可提高集團整體信貸的信用等級，擴大融資能力，更有利于集團加強對全資和控股公司間的交易監(jiān)控，防范資金風險。

3、實行全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理是財務(wù)管理的核心，是將戰(zhàn)略目標與政策規(guī)范落實為具體行動方案，也是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的前提和基礎(chǔ)。企業(yè)集團必須在信息化管理軟件平臺的基礎(chǔ)上，建立以預(yù)算管理、KPI績效考核和預(yù)算執(zhí)行檢討機制為一體的全面預(yù)算管理體系來規(guī)劃、控制房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期，激勵集團內(nèi)各子公司、各部門，保證經(jīng)營目標的實現(xiàn)，同時考核、評價各子公司責任人的業(yè)績，并與利益掛鉤，實現(xiàn)激勵與約束的雙重效應(yīng)。

4、完善內(nèi)部控制機制

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；不足

房地產(chǎn)與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展，對保障人們生活的平穩(wěn)運行有積極的促進作用。同時，房地產(chǎn)想要健康的發(fā)展，離不開優(yōu)秀的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理的支撐。因此，高效的、合理的房地產(chǎn)財務(wù)管理不僅影響著我國人民的生活，并且會推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。

一、新形勢下我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度不完善

房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度不完善，是我國房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在的問題。具體表現(xiàn)在財務(wù)制度不健全，以及僅有的財務(wù)制度也沒有得到很好的執(zhí)行；同時，我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度在具體分工上存在空白。

在我國，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的財產(chǎn)制度不健全。比如說，一些房地產(chǎn)行業(yè)沒有完善的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員經(jīng)常會在工作中出現(xiàn)工作范圍重復(fù)、工作范圍缺失的情況，影響了房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員的工作效率。財產(chǎn)的管理工作中相關(guān)職能缺乏，也是我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理上存在的不足?，F(xiàn)階段我國所謂的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理，只是單純的停留在記賬和編制財務(wù)報表上，對于影響房地產(chǎn)發(fā)展的財務(wù)預(yù)測、控制、分析等管理職能方面，我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司都沒有涉獵。

（二）房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員素質(zhì)不足

近年來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度世人有目共睹，但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時，相關(guān)的財產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)速度卻遠遠低于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，這也就造成了在我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)財產(chǎn)管理人員管理不科學(xué)，把房地產(chǎn)財產(chǎn)管理工作簡單化的現(xiàn)象的情況，財產(chǎn)管理人員單純地認為，所謂的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理，只是簡單的記賬和編制財務(wù)報表，而往往忽視對其他方面的探究。這種想法，影響了房地產(chǎn)合理的、健康的發(fā)展。所以說，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員進行培養(yǎng)，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

（三）企業(yè)成本管理不科學(xué)

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)涉及諸多方面。例如，土地使用權(quán)、施工中對成本的控制以及相關(guān)項目方案的設(shè)計等。對這些方面的成本的控制，影響著整個房地產(chǎn)行業(yè)的成本情況。但在我國，土地使用權(quán)糾紛、相關(guān)項目方案設(shè)計不合理，已成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中屢見不鮮的事情，影響了整個項目的資金的投入，同時，更嚴重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、新形勢下我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理的對策

（一）完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度

如何完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度，是我國房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)心的問題。完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度，要從以下兩方面入手：

首先，要完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理部門中對不同工作人員的不同工作性質(zhì)的定位。在我國的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理中，經(jīng)常會出現(xiàn)這樣一種情況：有些工作大家一擁而上，但有些工作卻無人問津，這是工作性質(zhì)不清晰的表現(xiàn)。所以說，要明確工作人員在房地產(chǎn)財產(chǎn)管理工作中的位置，細化工作人員之間的分工合作，杜絕工作中出現(xiàn)工作空白的現(xiàn)象。

同樣，加強對房地產(chǎn)行業(yè)中不同工作方面的涉獵，也是在完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度中要重視的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)財產(chǎn)管理所涉獵的財務(wù)預(yù)測、控制、分析等管理職能，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。合理的財務(wù)的預(yù)測、控制、分析，能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)中的浪費現(xiàn)象的發(fā)生，提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金利用率。

（二）加強對房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)

人才是企業(yè)發(fā)展的根本，人才的缺失會影響企業(yè)的發(fā)展，這一點，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，表現(xiàn)得尤為明顯。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，造成了我國現(xiàn)階段專業(yè)房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員不足的局面。在很多的建筑企業(yè)中，很多所謂的財產(chǎn)管理人員，只是曾經(jīng)的包工頭、會計，專業(yè)知識的缺乏，讓他們很難應(yīng)對在我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理方面出現(xiàn)的各種問題，對相關(guān)的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理上專業(yè)問題理解不夠，不能對相關(guān)問題提出科學(xué)的、有效的解決方案，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以說，在我國相關(guān)房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)勢在必行。

（三）完善企業(yè)的成本管理體系

完善企業(yè)的成本管理體系，可以有效地提高房地產(chǎn)行業(yè)中資金的使用率。比如說，科學(xué)的企業(yè)成本管理體系，可以提高對房地產(chǎn)相關(guān)項目的監(jiān)管力度，減少房地產(chǎn)行業(yè)的失誤，保證資金合理使用。

房地產(chǎn)公司，在所投資的項目中，對房地產(chǎn)相關(guān)項目的研討是先期工作重點。通過對相關(guān)項目的探討，有效地保證了相關(guān)項目決策的科學(xué)性和準確性，保證了項目資金的合理使用，才能使普通的房地產(chǎn)公司發(fā)展成為房地產(chǎn)品牌。由此可見，完善企業(yè)的成本管理系統(tǒng)，是房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的關(guān)鍵。

（四）提高房地產(chǎn)對企業(yè)財產(chǎn)安全風險的認識

房地產(chǎn)在投資中存在著風險，所以說，一定要提高房地產(chǎn)對企業(yè)財產(chǎn)安全風險的認識。在房地產(chǎn)在投資決策中，首先要克服盲目、樂觀的思想，做到科學(xué)有效的分析，權(quán)衡在投資中要面臨的收益和風險，保證房地產(chǎn)投資的科學(xué)性。同時，也要加強對現(xiàn)金流量的預(yù)算和掌控，減少房地產(chǎn)行業(yè)中風險產(chǎn)生的可能性，降低企業(yè)面臨風險時所遭受的損失。

（五）實行必要的房地產(chǎn)財產(chǎn)監(jiān)管機制

房地產(chǎn)項目是一項大規(guī)模資金流動的項目。因此，對房地產(chǎn)財產(chǎn)的監(jiān)管必不可少。首先，對房地產(chǎn)財產(chǎn)的監(jiān)管，有利于保證資金使用的合理化、科學(xué)化，提高資金的使用效率；房地產(chǎn)財產(chǎn)監(jiān)管機制，可以保證每一分資金使用的公開化、透明化，最終維護企業(yè)的利益。

三、結(jié)束語

新形勢下，我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理是我國房地產(chǎn)行業(yè)改進的重點，合理的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理對提高房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用效率、維護企業(yè)的合法利益、保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極的推動作用，同時，房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序的發(fā)展，有利于推動我國經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。由此可見，高效的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、國家經(jīng)濟的平穩(wěn)運行來說，具有非凡的意義。因此，房地產(chǎn)財產(chǎn)管理優(yōu)化勢在必行。

參考文獻：

[1] 袁斌.新形勢下我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理現(xiàn)狀及對策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（06）：3-4.

篇8

一、房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)治理的作用

在經(jīng)營開發(fā)的前階段,房地產(chǎn)企業(yè)想要進行房地產(chǎn)開發(fā)就首先應(yīng)取得相關(guān)政府的批準,在取得審批后才能進行房地產(chǎn)開發(fā)。在開發(fā)階段,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)有針對性的對消費者進行經(jīng)濟活動。因此房地產(chǎn)企業(yè)在不同經(jīng)濟活動階段會有不同的工作內(nèi)容,業(yè)務(wù)往來的對象也不完全一樣。因此在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)治理工作中,具有計劃性、復(fù)雜性以及經(jīng)濟強大性等多種不同的特點。財務(wù)治理作為指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動的關(guān)鍵,在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動中,具有以下作用:

(一)有效安排籌資內(nèi)容,提高籌資效率

企業(yè)在進行長期籌資時,財務(wù)治理能夠根據(jù)房地產(chǎn)開況合理的規(guī)劃資本財務(wù)與債務(wù)情況,將財務(wù)結(jié)構(gòu)與股份配置進行詳細分析后得出籌資申報結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)才能夠根據(jù)投資申報數(shù)據(jù)進行資本融資與房地產(chǎn)開發(fā)。通過財務(wù)治理進行的不同籌資方式的對比,房地產(chǎn)企業(yè)也能從中發(fā)現(xiàn)利益,制訂出符合自身條件的財務(wù)決策。

(二)有效設(shè)計投資規(guī)模,控制投資風險

對于長期當?shù)禺a(chǎn)經(jīng)濟投資來說,財務(wù)治理的好就能幫助企業(yè)進行科學(xué)的投資活動,減少投資風險,控制投資成本,提高投資利潤。房地產(chǎn)企業(yè)在進行經(jīng)濟活動時,組建投資方案進行拿地的時候,需要根據(jù)項目所在地的市場行情進行有效觀察,并根據(jù)不同市場環(huán)境制定開發(fā)方案。將房地產(chǎn)建設(shè)的可行性與引導(dǎo)的敏感性進行設(shè)計研究,通過不同的方案評估資金情況,制定出符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。在后期進行方案的實施后,也能根據(jù)實際的市場反應(yīng),進行有效的經(jīng)濟方針修改,幫助企業(yè)調(diào)整投資方案,修整投資建設(shè),促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

(三)有效的調(diào)整運營效率,提高銷售預(yù)算

企業(yè)在進行經(jīng)濟調(diào)配時,需要財務(wù)管理在中間充當調(diào)控手。進行有效地營運資本調(diào)整。有效的財務(wù)治理能夠在實際工作中幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高資金營運效率,提高資金流通,為房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)的過程中帶來源源不斷的企業(yè)收益。并通過科學(xué)的財務(wù)預(yù)算,幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少運營資本,實現(xiàn)相同的現(xiàn)金流,最大程度的提高企業(yè)利益。從這里可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)治理工作能夠?qū)ζ髽I(yè)的財務(wù)資本進行有效管理,制約成本,通過有效的財務(wù)治理工作強化企業(yè)利益,通過科學(xué)的經(jīng)濟計劃幫助企業(yè)進行有效的資本活動,控制風險,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化。然而在現(xiàn)實工作中,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)治理存在著相當一部分管理問題以及財務(wù)漏洞,這會影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動,對企業(yè)造成或小或大的經(jīng)濟損失,甚至引發(fā)大的財務(wù)危機。我們需要對問題進行思考,設(shè)計對策及時進行解決。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)治理存在的問題

目前的房地產(chǎn)企業(yè)中,財務(wù)治理工作存在著一些問題,問題的存在會影響企業(yè)的發(fā)展,主要問題有以下幾個方面:

(一)相當一部分開發(fā)項目缺乏財務(wù)治理的可行性研究

財務(wù)治理工作的主要內(nèi)容就是在房地產(chǎn)企業(yè)提出新的開發(fā)項目時幫助企業(yè)對新項目進行可行性研究,系統(tǒng)的研究會幫助企業(yè)審慎時度,但是現(xiàn)在實際情況是,出現(xiàn)了新的開發(fā)項目時,企業(yè)不將項目報財務(wù)管理部,不通過科學(xué)的系統(tǒng)可行性>:請記住我站域名/

(二)企業(yè)經(jīng)營管理者對財務(wù)治理工作重視程度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理中,經(jīng)營管理者不能對財務(wù)治理工作投以百分之百的重視,在房地產(chǎn)企業(yè)活動中,管理工作人員不能使財務(wù)人員在企業(yè)開發(fā)中參與活動,財務(wù)治理在日常參與的活動還僅僅局限于報銷登記、記賬以及撥款付款、報表登記等等。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目制定與經(jīng)濟風險的預(yù)算時,高層人員不能調(diào)動財務(wù)治理人員的積極性。例如在企業(yè)進行一級項目的開發(fā)與制定時,如果不將財務(wù)工作交給財務(wù)治理人員進行籌劃,就不能得出開發(fā)項目的制定時間、詳細籌劃資金以及投資的金額大小。由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中不能交予財務(wù)治理工作人員詳細分析項目利弊,總結(jié)經(jīng)濟程度,就不能在項目過程中順利籌資,會影響企業(yè)發(fā)展。更重要的問題是,在項目開發(fā)建設(shè)過程中,經(jīng)費不僅應(yīng)用在開發(fā)建設(shè)中,還應(yīng)將部分經(jīng)費放在營銷過程中,但是資金的調(diào)配比例如要財務(wù)治理工作人員進行詳細預(yù)算,在項目開發(fā)和銷售過程中,出現(xiàn)資金需求時再進行籌資就已經(jīng)為時已晚。

(三)財務(wù)治理中資金的管理存在問題與風險

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中,由于財務(wù)部門的缺失,會造成企業(yè)可調(diào)配的資金總數(shù)較少,資金來源少,渠道窄,造成融資困難的問題。這會造成房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模受到局限,限制房地產(chǎn)開發(fā)項目的擴大。由于多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較小,資金有限,在項目開發(fā)完成之后需要將資金迅速回籠,這就會造成資金建設(shè)不及時,在開發(fā)下一項目時資金不能到位,造成回收資金難,財務(wù)管理過程中的資金回收

是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要問題。另一方面,由于房地產(chǎn)企業(yè)的利益追求,管理人員會將資金集中在大城市進行投資,隨之也會加大投資風險,財務(wù)風險會隨著越來越大。 (四)工作中缺乏高效的財務(wù)管理制度與風險意識

由于在實際財務(wù)治理工作過程中,財務(wù)管理模式相對較為單一,這會對項目的開發(fā)造成阻礙。在實際工作中,財務(wù)治理僅承擔著項目成本管理與資金流出控制,不重視資金預(yù)算與財務(wù)分析,影響財務(wù)的有效利用以及監(jiān)督管理的強度,這會使房地產(chǎn)開發(fā)過程中財務(wù)工作混亂,難以發(fā)揮正確的價值。

(五)成本管理創(chuàng)新能力不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中實行的成本管理方案是較為全面的,要求員工在工作過程中嚴格執(zhí)行成本管理手段。但是在執(zhí)行過程中,不少房地產(chǎn)企業(yè)不能守住原則組織工作,資金管理的成本管理流于形式,部門與部門之間存在著工作脫節(jié),在財務(wù)治理工作中,也存在著監(jiān)督脫節(jié)的問題。成本管理過程中,財務(wù)治理創(chuàng)新能力不足,在進行前期的工作勘察以及設(shè)計過程中,不能將預(yù)算工作精細做好,同時財務(wù)治理工作過程中,財務(wù)工作人員的專業(yè)能力有限,不能講一線資料完全設(shè)計得體,這就會出現(xiàn)無法有效的將成本進行控制的問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)治理問題的解決對策

(一)提高企業(yè)財務(wù)管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動具有強大的復(fù)雜性,在實際工作中計劃性很強,只有通過科學(xué)的財務(wù)管理,才能有效控制資本流通,實現(xiàn)風險預(yù)算與控制,帶給企業(yè)最大的利益空間。因此企業(yè)在經(jīng)濟開發(fā)項目的過程中應(yīng)強化財務(wù)管理意識,將財務(wù)治理作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要環(huán)節(jié),確立其核心位置,增加財務(wù)管理部門的話語權(quán),提高其工作地位,將整個房地產(chǎn)經(jīng)營活動與財務(wù)治理融為一體。

(二)加大財務(wù)相關(guān)可行性的研究力度

房地產(chǎn)企業(yè)在工作中屬于行為管理收效的工作,是一個高投資、高風險同時擁有高回報的行業(yè)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中,應(yīng)重視財務(wù)管理的作用,在新開發(fā)項目中,要加大開發(fā)前的可行性研究,促進財務(wù)管理工作的科學(xué)性與有效性,使投資開發(fā)風險降到最低,最大限度的提高企業(yè)的經(jīng)濟效率。在財務(wù)治理過程中,管理人員應(yīng)詳細對項目進行分階段分析,具體考察項目施工細節(jié),組織數(shù)據(jù)材料,全方面對風險與回報進行數(shù)據(jù)分析,制定相應(yīng)的措施進行彌補,只有這樣,企業(yè)在進行項目開發(fā)時才能順利進行,避免引發(fā)大的問題。

(三)加強開發(fā)項目的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時需要考慮的成本有很多,具體包括土地成本、建造成本、材料成本、管理成本以及銷售稅費成本等多個方面。在財務(wù)治理工作中,重點應(yīng)對這些成本進行有效控制,嚴格避免成本提高以及其他人員暗箱操控克扣成本的出現(xiàn)。在項目開發(fā)過程中,財務(wù)治理部門應(yīng)緊盯成本歸處,對成本嚴格控制,有效的財務(wù)成本管理會幫助企業(yè)降低成本,提高獲益。企業(yè)應(yīng)選擇合格的施工隊伍,這樣才能保證在施工過程中減少質(zhì)量問題,避免成本增加。

(四)建立完善的財務(wù)管理制度體系

有效的資本管理是財務(wù)治理的關(guān)鍵,在企業(yè)經(jīng)營過程中,只有建立完善的財務(wù)管理制度體系,才能在經(jīng)營項目中實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。這需要企業(yè)在經(jīng)營中密切配合,加強管理。建立財務(wù)管理制度,通過監(jiān)督實現(xiàn)經(jīng)濟利益的透明化。同時,建立健全的監(jiān)督管理制度應(yīng)提高企業(yè)監(jiān)督部門的信譽,讓被監(jiān)督部門能夠完全信服。

(五)提高財務(wù)人員的素質(zhì)與管理水平

經(jīng)濟發(fā)展,對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)治理人員也提出了更高的要求,按照目前的企業(yè)工作要求,我們應(yīng)不斷提高財務(wù)人員綜合能力,增強素質(zhì),加強隊伍管理水平。在日常工作中,管理部門應(yīng)組織財務(wù)人員參加各類培訓(xùn),增加知識結(jié)構(gòu),同時應(yīng)組織考核,監(jiān)督財務(wù)管理部門每位職工都按時參加,培養(yǎng)財務(wù)管理工作意識。

篇9

(一)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本高、負債率高

房地產(chǎn)企業(yè)是一個投資量大，投資周期長的資本密集性行業(yè)。一個項目從立項，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經(jīng)歷很長時間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)融資更難，很多企業(yè)為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒有考慮財務(wù)杠桿的作用，資金結(jié)構(gòu)不合理，加大了財務(wù)風險及經(jīng)營風險，過高的資金成本吞噬了企業(yè)的利潤，影響了企業(yè)的收益。

(二)不重視成本和費用的管理，不重視預(yù)算

我們所說的成本和各項費用管理主要是指經(jīng)營費用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制和分析等管理活動。在企業(yè)中開展這些方面的活動，主要作用就是對房地產(chǎn)企業(yè)的管理進行全面的挖掘和分析，節(jié)約更多的成本，有效的控制企業(yè)各項費用，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟實力，在市場中保持更加旺盛的競爭力。很多房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，根本不重視成本和費用的管理，經(jīng)營者沒有財務(wù)管理的概念，沒有做到對企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)的全過程的監(jiān)督和控制，導(dǎo)致了企業(yè)財務(wù)管理方面存在各種各樣的問題，加大了企業(yè)的成本。不重視預(yù)算管理，沒有預(yù)算或在預(yù)算的編制與執(zhí)行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導(dǎo)致整個預(yù)算體系存在問題，使預(yù)算沒有得到很好的執(zhí)行。

(三)內(nèi)部控制制度不完善

大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，財務(wù)人員一人兼數(shù)職，不相容崗位沒有分離，沒有建立內(nèi)部控制體系，使財務(wù)管理混亂，財務(wù)管理及企業(yè)經(jīng)營存在很大的漏洞，企業(yè)頻繁出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。(四)財務(wù)人員素質(zhì)不高，財務(wù)管理意識淡薄房地產(chǎn)企業(yè)重控制輕管理現(xiàn)象很普遍，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，很多經(jīng)營者只需要財務(wù)解決融資問題，根本不重視財務(wù)人員的素質(zhì)，財務(wù)管理意識也非常淡薄，企業(yè)的財務(wù)管理流于形式。會計信息的真實性、完整性得不到體現(xiàn)。使財務(wù)活動中的預(yù)測、監(jiān)督、控制與決策沒有起到作用。

二、解決對策分析

(一)加強財務(wù)管理，降低資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期長，資金需求量大，通常都會采用融資。不同的融資方式，會產(chǎn)生更多的利息和財務(wù)風險，因此，在進行財務(wù)成本預(yù)算過程中，應(yīng)該對各種融資方式進行全面的分析和研究，科學(xué)合理的對企業(yè)的經(jīng)營成本進行控制，制訂不同的融資方案，在融資時要考慮資本結(jié)構(gòu)，最大限度利用財務(wù)杠桿，將企業(yè)的資金成本控制在合理的水平之內(nèi)，切實有效的降低企業(yè)成本，降低財務(wù)風險，對企業(yè)的資源進行優(yōu)化配置，使企業(yè)效益最大化。

(二)建立完善的財務(wù)制度，加強內(nèi)控管理

我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平低下，在管理過程中沒有建立完善的管理制度，沒有建立內(nèi)控體系。在企業(yè)發(fā)展過程中，為了切實有效地提升企業(yè)在市場中競爭力，必須要加強企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理。建立健全財務(wù)管理制度，完善財務(wù)監(jiān)督機制，加強財務(wù)管理的作用，有機結(jié)合內(nèi)部審計和財務(wù)監(jiān)督部門，全面有效的對企業(yè)的財務(wù)活動和經(jīng)營活動進行監(jiān)督。建立健全內(nèi)部制度，相互制約和監(jiān)督，提高會計人員的工作質(zhì)量，防止財務(wù)管理中出現(xiàn)錯誤和舞弊行為，實現(xiàn)對內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。

(三)建立財務(wù)預(yù)算體系，強化財務(wù)的管理職能

房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該重視和支持財務(wù)預(yù)算管理工作，建立完善的財務(wù)預(yù)算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)中的通過建立并且完善財務(wù)預(yù)算的動態(tài)性，能夠有效的對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進行一定的監(jiān)控，注重對預(yù)算行為的監(jiān)督和檢查。尤其對資金使用情況進行重點的監(jiān)督和檢查，對于存在問題及時上報，提高資金的使用效率，對于企業(yè)閑置的資金應(yīng)該充分進行利用，進而能夠有效的實現(xiàn)資金管理，實現(xiàn)資金使用的效益最大化。同時在檢查過程中還需要分析研究項目建設(shè)和投資存在的風險，設(shè)立風險預(yù)警機制，對財務(wù)風險進行一定的監(jiān)督及防范，從而發(fā)揮財務(wù)管理的作用與價值。

(四)加強財務(wù)人員的專業(yè)水平，提升綜合素質(zhì)

提高財務(wù)人員的財務(wù)管理水平，就必須要提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，只有高素質(zhì)的財會人員，才能保證財會工作正常有序。提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，首先從人員的選撥入手，按照國家相關(guān)規(guī)定選撥優(yōu)秀人才，考察人員的專業(yè)技能和從業(yè)資格；第二在工作中要不斷進行培訓(xùn)，建立和完善培訓(xùn)機制。倡導(dǎo)工作中不斷學(xué)習，加強專業(yè)知識和技能培養(yǎng)，使財務(wù)人員的綜合素質(zhì)得到提升。

三、結(jié)束語

篇10

一、房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)管理的作用

房地產(chǎn)行業(yè)在其開發(fā)和經(jīng)營階段之前就需要得到政府機構(gòu)的相關(guān)審批，且不同的階段所對應(yīng)的業(yè)務(wù)來往對象也不同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)具有計劃性強和復(fù)雜性大這兩個尤為顯著的特點。而財務(wù)管理是企業(yè)在進行經(jīng)營管理時不可或缺的一部分，因為它包含著企業(yè)的財務(wù)計劃和企業(yè)的財務(wù)決策及控制。那么結(jié)合著房地產(chǎn)企業(yè)的特點，財務(wù)管理在其中發(fā)揮著如下幾種作用：

（1）就長期籌資而言，有效的財務(wù)管理能夠合理地安排籌資的時間、規(guī)劃資本及債務(wù)結(jié)構(gòu)和分配股利。因為房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)規(guī)劃立項時申報的投資總額來確定該企業(yè)的注冊資本金以及外融的資金額，這樣才能符合相關(guān)的法律法規(guī)。而通過不同的籌資方案的對比，可以找出符合該企業(yè)自身的經(jīng)驗戰(zhàn)略和財務(wù)戰(zhàn)略。

（2）就長期投資而言，有效的財務(wù)管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)安排合理的投資規(guī)模，提高投資的收益以及控制投資的風險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目拿地時，必須要根據(jù)該項目土地的所在區(qū)域的市場行情，對該項目的開發(fā)方案做出敏感性分析和可行性研究，通過對不同方案下盈利能力和現(xiàn)金流進行的評估，選出符合該企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略以及市場需求的投資方案。在后來執(zhí)行方案時，還要結(jié)合政府的宏觀政策、市場的行情以及企業(yè)的經(jīng)營狀況，對方案進行及時有效的修整。

（3）就營運資本的管理而言，有效的財務(wù)管理工作能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)高資金的營運效率。房產(chǎn)企業(yè)在項目進行建設(shè)時以及之后的銷售期所產(chǎn)生的資金流量是相當巨大的，企業(yè)應(yīng)從自身的實際情況出發(fā)，通過預(yù)算體系的全面建立和業(yè)績考評來提高預(yù)算的準確性，從而合理地確定企業(yè)的資金流向，并盡可能用最少的營運資本來支持與之相同的營運中的現(xiàn)金流。

可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的工作實質(zhì)就是對房產(chǎn)企業(yè)的資本進行效益管理。一旦房地產(chǎn)企業(yè)能夠開展有效的財務(wù)管理工作，那么一定能幫助企業(yè)控制經(jīng)營的風險，并達到價值最大化的企業(yè)目標。然而，在現(xiàn)實中，各大房地產(chǎn)企業(yè)中都存在著一些財務(wù)漏洞和風險，造成了企業(yè)的經(jīng)濟損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理所存在的問題

（一）有些開發(fā)項目缺乏財務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究

部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目的決策時，缺乏了系統(tǒng)的可行性的研究，尤其是缺乏了財務(wù)的可行性研究系統(tǒng)的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據(jù)管理層的經(jīng)驗進行判斷，這樣的依據(jù)缺乏了數(shù)據(jù)的支撐，缺乏了科學(xué)的系統(tǒng)的可行性論證和市場經(jīng)濟的分析。

（二）企業(yè)的經(jīng)營者對財務(wù)管理工作不夠重視

房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者沒能讓企業(yè)的財務(wù)人員更多地參與到企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營中去，他們對財務(wù)工作的認識，還簡單地停留在日常報銷、記賬、付款以及編制財務(wù)報表等工作層面上。舉個簡單的例子，當房產(chǎn)企業(yè)在進行項目的一級開發(fā)計劃的制定時，若沒有財務(wù)人員，那么就沒有辦法有效地測算出項目籌資的時間點、籌資期限和金額的大小。由于房產(chǎn)企業(yè)的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時間也會比較長。

更重要的是，這部分資金不光要用在項目的開發(fā)建設(shè)上，還會用在經(jīng)營銷售的部分階段上。如果在后來再出現(xiàn)資金需求，這時再進行籌資，那么勢必會影響到項目的開發(fā)和銷售，會讓人感覺“手忙腳亂”“焦頭爛額”。那么，之前的一級開發(fā)計劃又有什么意義呢？

這樣的現(xiàn)象在許多中小型的民營房產(chǎn)企業(yè)中尤為突出和嚴重，究其本質(zhì)原因，還是因為所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的不分無法在企業(yè)內(nèi)部對管理中設(shè)立有效的業(yè)績評價體系。

（三）資金的管理存在問題和風險

在房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，由于資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。這就導(dǎo)致了一般規(guī)模的房產(chǎn)企業(yè)不可能在同一時間進行多個項目，更別說跨地域的投資了。由于多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個項目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項目的配套設(shè)施或后期建設(shè)，抑或投資建設(shè)另一個項目。而對于一些拆遷項目，由于拆遷的過程較長，而且當中會有各類的不可預(yù)見的補償問題，開發(fā)資金的管理也存在著風險。由此可見，在這期間房產(chǎn)企業(yè)需要的資金量是比較大的，而且回收期很長，因此在投資過程中企業(yè)一直都承擔著較大的風險。而由于房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者為了追逐更高額的投資回報，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因為他們認為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業(yè)競爭的日趨激烈，其自身的投資風險將會越來越大。 這就顯得房地產(chǎn)企業(yè)中加強財務(wù)管理顯得更加重要。

（四）缺乏高效的財務(wù)管理制度和風險意識

房產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)營者除了財務(wù)管理的意識不強外，財務(wù)管理的模式也比較單一。僅僅嚴格控制了項目的成本和流出資金，對于預(yù)算和資產(chǎn)的管理以及財務(wù)的分析等都不夠重視，缺乏有內(nèi)部有效的監(jiān)督管理制度，導(dǎo)致了財務(wù)管理的混亂。

由于國家的住房商品化的形勢推動，房產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了快速的增長，而在經(jīng)營中更多的是重視項目的施工和銷售這兩個方面的管理，而財務(wù)管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來擔任財務(wù)人員。這就很容易使得房產(chǎn)公司的財務(wù)管理工作缺乏一個明確的分工，也缺乏專業(yè)性。

三、針對存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的對策分析

（一）增強企業(yè)的財務(wù)管理的意識

基于房產(chǎn)企業(yè)計劃性強、復(fù)雜性大的經(jīng)驗管理特點，只有通過有效的資本管理，才能實現(xiàn)對風險的管控，給企業(yè)帶來最大化的利益。所以房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者必須增強財務(wù)管理的意識，確立財務(wù)管理在整個企業(yè)管理中的重要甚至是核心地位，增加財務(wù)人員在自身企業(yè)內(nèi)部的話語權(quán)。

（二）加大財務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究力度

房地產(chǎn)是一項高投資、高風險、高回報的行業(yè)，所以在房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，必須加大對所開發(fā)項目的可行性的研究力度，以提高企業(yè)財務(wù)管理工作的有效性，并降低投資風險，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。財務(wù)管理的工作人員應(yīng)審查并核實項目可行性的調(diào)查報告中的各個環(huán)節(jié)，包括戰(zhàn)略目標，甚至具體的施工細節(jié)也不能放過，并全面分析調(diào)研運行該項目的成本和利潤等，預(yù)測出運行該項目可能會存在的風險并制定相應(yīng)的措施，能夠有效地避免因風險引發(fā)的資金流失的現(xiàn)象的出現(xiàn)，以確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的嚴謹和全面。

（三）加強對開發(fā)項目的成本控制

房產(chǎn)項目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理費用、銷售費用、投資利息及各種銷售稅費。房產(chǎn)項目的成本控制其重點在于對施工建設(shè)的成本控制，所以對它進行有效的財務(wù)管理控制是非常必要的。首先要嚴格把關(guān)招投標這一環(huán)節(jié)，避免暗箱操作或吃回扣的現(xiàn)象發(fā)生；其次要選擇一個合格的施工隊伍，因為只有一個信譽好、合格的施工隊伍才能在根本上保證工程的質(zhì)量，才能杜絕或減少因為質(zhì)量問題出現(xiàn)的成本增加的現(xiàn)象；對要簽訂的合同進行嚴格的審查，并注意工程的簽證。

（四）建立和完善企業(yè)的財務(wù)管理制度體系

資本的有效管理是財務(wù)管理工作的本質(zhì)，以達到企業(yè)價值最大化的目標。那么就需要得到企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)的密切配合。同時，由于房地產(chǎn)這一行業(yè)具有投資大、風險高、周期久、供應(yīng)鏈長以及地域性極強的特點，那么就更需要企業(yè)實行更加嚴格的資本管理，預(yù)防各類經(jīng)營風險的出現(xiàn)。所以房產(chǎn)企業(yè)必須在自身內(nèi)部建立其一個完善的財務(wù)管理制度體系，其中應(yīng)該包括：一是關(guān)于投融資的決策體系。在該體系中，要根據(jù)公司的戰(zhàn)略管理的目標，制定出相應(yīng)的投融資的規(guī)模、相關(guān)的資本和債務(wù)結(jié)構(gòu)以及利潤和現(xiàn)金流的評價指標等等。二是預(yù)算管理的體系。這一體系是指在一個假設(shè)的周期內(nèi)，預(yù)測房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，并編制預(yù)算金額，為企業(yè)設(shè)定出目標值。三是業(yè)績評價的體系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個體系所設(shè)定的目標和實際的執(zhí)行結(jié)果之間的差異，是上兩個體系的保障。四是健全企業(yè)管理制度，讓財務(wù)管理制度能夠行之有效地執(zhí)行。五是提高并強化信用的觀念，做到規(guī)范經(jīng)營及誠實守信。

（五）提高財務(wù)人員的素質(zhì)和管理水平

當前，經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也不斷增加了對財務(wù)人員的要求。按照我國相關(guān)的規(guī)定，單位的財務(wù)人員必須要有會計證才可以從事財務(wù)方面的工作，所以在房產(chǎn)企業(yè)中想要實現(xiàn)行之有效的財務(wù)管理，就必須對財務(wù)人員的從業(yè)這個進行嚴格的審查及核實。企業(yè)在進行招聘時不但要嚴格考察財務(wù)應(yīng)聘人員的專業(yè)知識和專業(yè)技能，還要對財務(wù)應(yīng)聘人員的職業(yè)道德和社會道德進行嚴格的把關(guān)，以降低在日后的工作中出現(xiàn)損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個有利于企業(yè)發(fā)展的合格的員工。

在日常的工作中，應(yīng)要求財務(wù)人員積極參加各類相關(guān)的財務(wù)管理的培訓(xùn)，增加自身的財務(wù)知識，并提高自身的財務(wù)管理水平。另外，高水平的財務(wù)管理人員應(yīng)該在企業(yè)的內(nèi)部開展關(guān)于財務(wù)知識的培訓(xùn)，企業(yè)中的各個職能部門都應(yīng)按時參加，這樣也能加強企業(yè)整體對財務(wù)管理工作的意識。