導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估；現(xiàn)狀；對(duì)策

隨著住房制度的進(jìn)一步改革和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的關(guān)系非常密切，在目中程度上來講，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為評(píng)估行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，但是，從發(fā)展?fàn)顩r來看，估價(jià)的發(fā)展還不能適應(yīng)社會(huì)需求，有必要提出有針對(duì)性的解決方案，切實(shí)為老百姓解決關(guān)系切身利益，解決一些實(shí)際問題。

一、發(fā)展現(xiàn)狀分析

在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步比較晚，但是，經(jīng)過近幾年的發(fā)展、創(chuàng)新，逐步建立起房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)在主管部門的指導(dǎo)下逐漸步入正軌，其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是制定了較為完善的有關(guān)法律規(guī)章。主要有《城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等。二是建立并逐步完善房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格制度和評(píng)估的技術(shù)規(guī)范。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前約有15000人獲得房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)資格，已經(jīng)注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)的各類機(jī)構(gòu)三千余家，按照資質(zhì)級(jí)別的不同，規(guī)定了他們的業(yè)務(wù)范圍，同時(shí)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》已經(jīng)出臺(tái)，對(duì)評(píng)估的程序、技術(shù)規(guī)范等都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。三是逐步形成了具有行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)的、統(tǒng)一的、開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。按照國(guó)家規(guī)定，屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改制有限責(zé)任公司或者合伙制企業(yè)。在改制中介機(jī)構(gòu)的同時(shí)，我國(guó)的各級(jí)房地產(chǎn)管理部門逐步實(shí)行政事分開，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的職能，建立并逐步完善了房地產(chǎn)市場(chǎng)的自律機(jī)制。

二、主要問題分析

從總體上看，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)還存在著一些比較突出的問題，下面我們對(duì)這些問題進(jìn)行簡(jiǎn)要地分析。

一是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題還不十分明確。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和工作人員沒有在真正意義上實(shí)現(xiàn)脫鉤，估價(jià)人員表面上是脫鉤了，實(shí)際上其管理部門仍然是原來沒有脫鉤時(shí)的主管部門，一些人員還在原來的主管部門擔(dān)任職務(wù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理人員是由原來的主管部門任命的，主要業(yè)務(wù)來源仍然是原來的主管部門，與原來的主管部門之間仍然有著千絲萬縷的聯(lián)系。雖然房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以是合伙制，也可以是有限責(zé)任公司，但是，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，幾乎是清一色的有限責(zé)任公司，因?yàn)椋邢挢?zé)任公司出資人不會(huì)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中的有關(guān)規(guī)定，采取有限責(zé)任公司制的一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金也只有200萬元，在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，保障性不是很好。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)效率比較低，主要是因?yàn)槭艿接邢挢?zé)任公司體制的影響，出資人的投資主要是為了分紅，如果一些人出資比較少，在公司所占的股份就比較少，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況就很難做到盡職盡責(zé)，因此，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。

二是相關(guān)的法制建設(shè)還不能夠滿足房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展需要，在我國(guó)，律師、會(huì)計(jì)師、估價(jià)師屬于當(dāng)前的三個(gè)比較大的中介行業(yè)，目前已經(jīng)有了《律師法》和《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》，但是，針對(duì)估價(jià)師卻沒有一部具有針對(duì)性的法律來進(jìn)行規(guī)范，雖然也制定了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，但是，這畢竟不是法律，因此，在房地產(chǎn)估價(jià)的各項(xiàng)法律、法規(guī)中，實(shí)施的細(xì)則還不健全，對(duì)于不同用途的房地產(chǎn)沒有針對(duì)性很強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

三是房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)參差不齊，還不能夠滿足本行業(yè)對(duì)人才的需求。在估價(jià)師考試中，最主要的還是理論考核，沒有對(duì)相關(guān)人員的專業(yè)工作經(jīng)歷進(jìn)行限制，因此就出現(xiàn)了一些沒有工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但是理論基礎(chǔ)比較好的大學(xué)畢業(yè)生在考試中的通過率比較高，而那些工作經(jīng)驗(yàn)比較豐富的從業(yè)人員在考試中的通過率非常低，并且，由于工作單位業(yè)務(wù)范圍的單一性，使從業(yè)人員只是比較熟悉某一方面的業(yè)務(wù)，對(duì)相關(guān)性不是很強(qiáng)的其他類型評(píng)估業(yè)務(wù)不夠熟悉，綜合能力不強(qiáng)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的級(jí)別設(shè)置還比較單一，沒有按照初、中、高的級(jí)別來設(shè)置，而是只設(shè)置了相當(dāng)于中級(jí)職稱的房地產(chǎn)估價(jià)師。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的再教育還比較缺乏。

三、對(duì)策與建議

針對(duì)以上對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的主要問題的分析，我們提出以下建議和策略：

一是采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管力度。首先，要進(jìn)一步做好房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的脫鉤改制，讓房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的各個(gè)機(jī)構(gòu)真正作為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)在平等競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境良性發(fā)展，并保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受外界因素干預(yù)，確保估價(jià)成果的公正性和獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)該在充分調(diào)查房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)運(yùn)行以及監(jiān)管規(guī)則。二是做好房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)體系建設(shè)工作。制定出適合當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范，并在有關(guān)法律法規(guī)定基礎(chǔ)上制定出可操作性更強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，國(guó)家立法部門應(yīng)該在相關(guān)規(guī)范和法規(guī)定基礎(chǔ)上，研究制定《估價(jià)師法》。三是打破目前估價(jià)師級(jí)別設(shè)置比較單一的局面，實(shí)行分級(jí)制，對(duì)從業(yè)人員實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，以便形成結(jié)構(gòu)合理的從業(yè)人員梯隊(duì)，同時(shí)，通過嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、完善繼續(xù)教育機(jī)制等措施提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。四是以創(chuàng)新的思維強(qiáng)力推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的信用體系建設(shè)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中有著非常重要的作用，雖然，目前處于初級(jí)階段，且還存在著一些亟待解決的問題，但是，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情采取措施進(jìn)行規(guī)范，房地產(chǎn)評(píng)估會(huì)日趨成熟，可以在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估方法現(xiàn)狀問題探討

一、地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國(guó)家房地產(chǎn)主管部門、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力，建立了我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)逐漸步入正軌，估價(jià)行業(yè)正在健康發(fā)展。

(1)制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章。國(guó)務(wù)院和國(guó)家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

(2)建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級(jí)房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)擁有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3 000多家，其中一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)90家。國(guó)家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價(jià)程序和技術(shù)方法，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。從2000年6月國(guó)務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國(guó)家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在對(duì)中介機(jī)構(gòu)改制的同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實(shí)現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的職能。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

(4)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

二、房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法

根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國(guó)房地產(chǎn)在評(píng)估過程中使用最多的是成本法、市場(chǎng)比較法、收益法這三種方法，以下就對(duì)這三種常用方法進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當(dāng)前條件下重新購(gòu)建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購(gòu)置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評(píng)估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測(cè)算過程如下：①計(jì)算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用取得的和國(guó)家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計(jì)算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計(jì)算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計(jì)算管理費(fèi)用及其他費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可根據(jù)社會(huì)一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時(shí)間，依據(jù)評(píng)估對(duì)象的投資規(guī)模來測(cè)算。銷售稅費(fèi)的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用和應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。④計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)如果是新建房地產(chǎn)價(jià)格，一般為所有成本之和乘以投資利潤(rùn)率。在投資利潤(rùn)率的選取時(shí)，大部分開發(fā)商都會(huì)選取行業(yè)平均利潤(rùn)率。

(2)市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指在求取待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一中評(píng)估方法。市場(chǎng)法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場(chǎng)比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對(duì)因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格的過程。市場(chǎng)比較法是通過待評(píng)估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的羞異因素調(diào)整來估算價(jià)格，其公式為：

待評(píng)估房地產(chǎn)單價(jià)=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時(shí)，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來說，市場(chǎng)比較法的適用條件如下：

①要有足夠數(shù)量的比較案例我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，市場(chǎng)資料不夠充分，在利用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，要求市場(chǎng)比較案例至少3個(gè)。在比較活躍的的市場(chǎng)，如果能夠收集到更多的案例，那么對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時(shí)間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評(píng)估的結(jié)果就越具有真實(shí)性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評(píng)估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進(jìn)行精確的房地產(chǎn)評(píng)估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對(duì)交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對(duì)，包括交易案例的交易情況、交易價(jià)格、權(quán)屬和實(shí)體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準(zhǔn)確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價(jià)格會(huì)有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡(jiǎn)單的說是指待評(píng)估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個(gè)公式：

①無限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價(jià)格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個(gè)公式都是針對(duì)每年收益額與利率不變的情況，而第二個(gè)公式即為平時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估最為常用的一個(gè)。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時(shí)用收益法評(píng)估時(shí)所使用的公式：

其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。

對(duì)于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計(jì)算方法，但是我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評(píng)估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點(diǎn)需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對(duì)房地產(chǎn)的建筑物評(píng)估之后還要對(duì)土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進(jìn)行評(píng)估。在運(yùn)用收益法時(shí)，一般有下面步驟：首先計(jì)算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

（1）估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

估價(jià)師再教育缺乏。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

四、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評(píng)估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評(píng)估行業(yè)問的競(jìng)爭(zhēng)處于不平等的環(huán)境之巾。同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評(píng)估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。

（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。

（3）對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制動(dòng)態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績(jī)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)級(jí)，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績(jī)進(jìn)行年終檢查，對(duì)所有機(jī)構(gòu)重新排序，接受社會(huì)的監(jiān)督和檢查。對(duì)估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制度，分級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)就是估價(jià)師的估價(jià)業(yè)績(jī)、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級(jí)考試。根據(jù)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的不同等情況。確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價(jià)師盡其能而不超其能。

篇3

1.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)局面也基本形成，而且從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊(duì)伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)中正在扮演越來越重要的角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，存量房市場(chǎng)也將成為主要市場(chǎng)，在這一發(fā)展過程中，中介市場(chǎng)將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展發(fā)揮不可替代的作用。所謂的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實(shí)現(xiàn)公平交易為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)在租售階段的委托、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)紀(jì)服務(wù)等居間活動(dòng)的場(chǎng)所和領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)作為架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起到了劑的作用。

2.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)主要問題

2.1政府監(jiān)管不力

全國(guó)除溫州這樣的城市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)中介機(jī)構(gòu)改革和發(fā)展的意見》，開始全面清理規(guī)范現(xiàn)有的中介機(jī)構(gòu)，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機(jī)構(gòu)，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數(shù)地方依然違反國(guó)家關(guān)于規(guī)定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制的規(guī)定，政企不分，主要原因是受利益驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中形成了房產(chǎn)、土地、 工商、物價(jià)、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒有建立相關(guān)的協(xié)助機(jī)制， 職能分配不明確， 難以形成對(duì)從業(yè)人員、 機(jī)構(gòu)的有力監(jiān)督。 并且，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門，對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)形成行業(yè)壟斷，進(jìn)行非法經(jīng)營(yíng)。

2.2法規(guī)體系不全

房地產(chǎn)商品作為不動(dòng)產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項(xiàng)內(nèi)容，需要一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)。雖然目前我國(guó)首部房產(chǎn)中介法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》已經(jīng)2011年4月1日實(shí)施，但是我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運(yùn)營(yíng)以及對(duì)從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件，主要仍然是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》等等，初步形成了一個(gè)法律法規(guī)框架，但還不健全、不完善。

2.3機(jī)構(gòu)信譽(yù)不良

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為提供房屋信息服務(wù)的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實(shí)際的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)上，這些機(jī)構(gòu)經(jīng)常會(huì)利用這一信息不對(duì)稱現(xiàn)象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴(yán)重缺乏誠(chéng)信的手段賺取傭金以外的交易差價(jià)；利用職業(yè)便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機(jī)取消的行為嚴(yán)重制約了房產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對(duì)不規(guī)范，使得進(jìn)入這種市場(chǎng)顯得相對(duì)容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關(guān)的從行資格（譬如房地產(chǎn)評(píng)估師），加上道德水準(zhǔn)的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅(jiān)決抵制。同時(shí)與多家簽訂口頭合同賺中間差價(jià)、與熟人串通故意抬價(jià)、乘人多購(gòu)房時(shí)機(jī)蓄意加價(jià)等等，讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的一大隱患。

2.4人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家對(duì)中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國(guó)實(shí)行從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。而由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，尚缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊(duì)伍，加之目前資格認(rèn)證制度不規(guī)范.管理不嚴(yán)，造成我國(guó)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員來源復(fù)雜、素質(zhì)差，缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。

3.規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的對(duì)策

3.1嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度

在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對(duì)注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化， 如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金要達(dá)到30萬元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，專業(yè)技術(shù)人員要占總?cè)藬?shù)的50%以上。同時(shí)，劃分不同等級(jí)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標(biāo)的、不同價(jià)值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù)。如必須具備A級(jí)認(rèn)證的中介機(jī)構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

3.2嚴(yán)格執(zhí)業(yè)資格制度

在人員資格管理方面，要?jiǎng)?chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)學(xué)歷、實(shí)務(wù)年限、業(yè)務(wù)知識(shí)、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達(dá)到大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進(jìn)入房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。

3.3嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營(yíng)制度

規(guī)范經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)，一方面考慮到消費(fèi)者和房地產(chǎn)中介間存在的信息不對(duì)稱問題，在行業(yè)內(nèi)建立信息傳輸機(jī)制，完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案，對(duì)中介企業(yè)的基本情況和失信行為進(jìn)行全面記錄，并充分利用網(wǎng)絡(luò)手段，將檔案在網(wǎng)上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產(chǎn)中介要加強(qiáng)自身的誠(chéng)信建設(shè)、嚴(yán)格自律，結(jié)合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德規(guī)范條例，要求員工誠(chéng)實(shí)守信；并規(guī)范經(jīng)營(yíng)條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強(qiáng)客戶的信任度。

3.4嚴(yán)格行業(yè)監(jiān)管制度

政府要在立法、制度、管理規(guī)定等方面對(duì)中介企業(yè)的規(guī)范化起到一個(gè)根本性的推動(dòng)作用。第一，科學(xué)設(shè)置政府管理職能，明確房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的主管機(jī)構(gòu)，確立政府各管理部門的協(xié)作機(jī)制。第二，通過立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。第三，提高中介服務(wù)人員的素質(zhì)。同時(shí)行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度，對(duì)各項(xiàng)違規(guī)操作給予更加嚴(yán)厲的懲罰措施，肅清行業(yè)的不良主體；另一方面要加大資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策的執(zhí)行力度，使其真正落實(shí)到位。

篇4

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)　信貸風(fēng)險(xiǎn)　開發(fā)商　銀行

自1998年我國(guó)實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需政策以來，城市化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)促使房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率逐年上升，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的重要力量和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但我們應(yīng)該注意到，房地產(chǎn)業(yè)是先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性行業(yè)，其和金融業(yè)的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的必然存在。我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱問題已經(jīng)有所呈現(xiàn)，無論政府，還是金融機(jī)構(gòu)都要對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提高警惕，做到充分認(rèn)識(shí)并積極防范。

1　我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成

1.1　由借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

即由于借款人不遵守借款合同約定的按期還貸而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，這是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)中最常見的。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜。主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的突變，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來損失。目前對(duì)借款人主要審查借款人借款時(shí)的還款能力，也就是貸款時(shí)的把關(guān)，至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業(yè)銀行無法對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有效的監(jiān)督，二是借款人在通過按揭方式購(gòu)置房屋并發(fā)生一段按揭期后，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購(gòu)房行為，而利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購(gòu)置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行的損害更大。房地產(chǎn)行情上漲時(shí)，這種情況一般不會(huì)發(fā)生。三是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素。導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

1.2　由房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)開發(fā)商不能按照合同約定準(zhǔn)時(shí)、按合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將樓房交付借款人使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛，貸款利益受到損失。具體表現(xiàn)：一是善意違約。開發(fā)商將購(gòu)房款人賬后，因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會(huì)。通過不正當(dāng)?shù)氖侄?，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購(gòu)買開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金；甚至偽造購(gòu)房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。

1.3　銀行自身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的真正受害者，也是防范以至杜絕信貸風(fēng)險(xiǎn)的最大受益者，理應(yīng)在防范信貸風(fēng)險(xiǎn)上積極主動(dòng)。在面臨外部環(huán)境不確定的情況下，商業(yè)銀行為迫于搶占市場(chǎng)份額而面臨風(fēng)險(xiǎn)。按照委托理論，在銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者提供貸款上。商業(yè)銀行無疑是委托者，處于擁有信息較少的不利地位。逆向選擇問題是指那些具有很強(qiáng)冒險(xiǎn)精神、信用記錄差、最有可能違反信貸合同的人群往往借款的積極性最高，并從商業(yè)銀行獲得貸款。從而給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。鑒于住房信貸是銀行的優(yōu)良資產(chǎn)，許多商業(yè)銀行為了吸引客戶，過分看重住房信貸的贏利性，忽視信貸風(fēng)險(xiǎn)的危害性。在對(duì)客戶的審查過程中敷衍了事，不能嚴(yán)格按照銀行的規(guī)章制度辦事，擅自降低首付比例，或者以住房信貸名義進(jìn)行商業(yè)用房貸款，或者對(duì)未完工的期房發(fā)放貸款。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行自身因素形成的，從理論上講可以避免、減輕并予以防范。是信貸風(fēng)險(xiǎn)防范工作的重中之重。

1.4　抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難：二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立。但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達(dá)到目的：三是價(jià)值不實(shí)，抵押人在對(duì)房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)弄虛作假，其評(píng)估價(jià)值超過實(shí)際價(jià)值，使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)造成部分債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)；四是抵押物的處置難，如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2　防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的策略

2.1　嚴(yán)格準(zhǔn)人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性、風(fēng)險(xiǎn)性充分分析的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎貸款，這也是于我國(guó)目前提出的穩(wěn)健的財(cái)政政策相符合的。一是選擇性，優(yōu)先選擇那些開發(fā)資質(zhì)較高、資信程度較好，同時(shí)市場(chǎng)前景明了的項(xiàng)目予以優(yōu)先支持；二是審查性，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件，企業(yè)自有投入開發(fā)資金占整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)投資的比例符合標(biāo)準(zhǔn)并具備四證。(《國(guó)有土地使用證》、

2.2　加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的監(jiān)管

目前，個(gè)人住房消費(fèi)貸款總體數(shù)量大，關(guān)系較為復(fù)雜，而且個(gè)人住房貸款于居民的個(gè)人切身利益密切相關(guān)，關(guān)系重大。首先要按照目前關(guān)于個(gè)人住房貸款的新要求，完善個(gè)人住房貸款的管理辦法，規(guī)范其審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，建立個(gè)人住房貸款的信用登記制度；其次要健全個(gè)人住房貸款的擔(dān)保制度，完善擔(dān)保辦法，進(jìn)一步嚴(yán)格按照國(guó)家和各大商業(yè)銀行制定的控制居民第二套住房的貸款比例和額度，同時(shí)要加強(qiáng)擔(dān)保執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化文本，有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)；再次要嚴(yán)格評(píng)估貸款抵押物實(shí)值，嚴(yán)格執(zhí)行貸款額與抵押物實(shí)值比例不得超過80％的要求，杜絕“零首付”貸款的發(fā)放；最后要嚴(yán)格遵照個(gè)人住房貸款利率政策，杜絕擅自提高或壓低個(gè)人住房貸款比率的行為發(fā)生。

2.3　提高房地產(chǎn)信貸業(yè)預(yù)警能力

一是要加強(qiáng)房地產(chǎn)政策及時(shí)、廣泛的收集；二是要建立一套完善的政策分析、統(tǒng)計(jì)、研究體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、客戶、前景的分析預(yù)測(cè)，提高房地產(chǎn)信貸預(yù)警能力；三是要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸從業(yè)人員的培訓(xùn)工作，加強(qiáng)建筑工程預(yù)決算、房地產(chǎn)評(píng)估等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，提高業(yè)務(wù)水平和市場(chǎng)判斷能力，從每一個(gè)環(huán)節(jié)上保證信貸體系運(yùn)行順暢，并及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

篇5

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪,市場(chǎng)化,測(cè)繪管理,測(cè)繪監(jiān)管

中圖分類號(hào)：P2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1引言

長(zhǎng)期以來，房產(chǎn)測(cè)繪單位作為產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一部分，一直是壟斷經(jīng)營(yíng)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍，大量的房產(chǎn)測(cè)繪工作均由一家房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍來完成，測(cè)繪速度和質(zhì)量都很難保證，尤其是房產(chǎn)測(cè)量成果質(zhì)量方面還存在著技術(shù)規(guī)范可操作性不強(qiáng)、測(cè)管關(guān)系不暢通,測(cè)管體系不完善等缺點(diǎn)。同時(shí)，這種壟斷經(jīng)營(yíng)狀況也容易造成了許多不良現(xiàn)象，阻礙了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。所以打破壟斷、推行房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化在全國(guó)許多城市開始逐步實(shí)施。

2研究的意義

本文以最早實(shí)行市場(chǎng)化的北京市房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)為研究對(duì)象，分析了市場(chǎng)化9年來工作中的成績(jī)和不足，針對(duì)性的提出了改進(jìn)意見，為北京市京房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化管理工作改進(jìn)指明了方向，也為后續(xù)全國(guó)范圍的市場(chǎng)化提供指導(dǎo)了意見。

3房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化改革在北京的實(shí)踐

2003年，建設(shè)部提出房產(chǎn)測(cè)繪單位或部門從房產(chǎn)行政主管部門分離，成為具有獨(dú)立法人資格的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。之后在北京市轄區(qū)范圍內(nèi)，開發(fā)商和業(yè)主可以隨意選擇測(cè)繪機(jī)構(gòu)來進(jìn)行商品房面積測(cè)繪。在這樣的大環(huán)境下，各房產(chǎn)測(cè)繪單位根據(jù)其當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行改組改制，成為目前房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的主力軍，從過去9年的實(shí)踐中，市場(chǎng)化改革取得了一定的成績(jī)和進(jìn)展，也暴漏出了一些問題。

3.1房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化取得的進(jìn)展和寶貴經(jīng)驗(yàn)

北京市通過9年的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化改革，目前北京市已備案房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)共計(jì)80多家，其中甲級(jí)12家，乙級(jí)17家，整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)一片生機(jī)，在幾年前房地產(chǎn)開發(fā)異常火爆的情況下，及時(shí)準(zhǔn)確的完成了各項(xiàng)任務(wù)，成了開發(fā)商和政府溝通的有效橋梁，我認(rèn)為對(duì)后來實(shí)行市場(chǎng)化的城市或地區(qū)有很強(qiáng)的借鑒意義。

3.1.1統(tǒng)一了全市的測(cè)繪成果樣式

從2003年開始，北京市建委委托房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所進(jìn)行全市的房產(chǎn)測(cè)繪成果的管理，統(tǒng)一在全市推廣威遠(yuǎn)圖公司設(shè)計(jì)的citors圖形處理軟件和匯交軟件，使全市任何一家公司的測(cè)繪成果都能無障礙地和建委數(shù)據(jù)庫連接，每個(gè)項(xiàng)目的匯交成果時(shí)除了紙質(zhì)報(bào)告書外，還有與之配套的光盤，備案時(shí)需要準(zhǔn)備本項(xiàng)目齊全的資料，所有這些措施，有效的杜絕了部分測(cè)繪單位弄虛作假，也徹底改變了一個(gè)單位一個(gè)成果樣式的局面。

3.1.2編制地標(biāo)，統(tǒng)一口徑和分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

由于2000年國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定有不明確、不詳細(xì)的地方，或者新出現(xiàn)的建筑樣式，使得某些面積認(rèn)定上有困難，某些極端情況下，面積認(rèn)定出現(xiàn)了迥異的情況。針對(duì)這個(gè)現(xiàn)狀，北京市在不違背國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的情況下，出臺(tái)了地方標(biāo)準(zhǔn)，地方標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，很大程度上緩解了面積認(rèn)定不明確、不統(tǒng)一的問題，減少了糾紛，堵住了部分不良開發(fā)商弄虛作假的后路。此外，還明確規(guī)定了分?jǐn)傆?jì)算方法，比如樓外分?jǐn)偂情g交叉分?jǐn)?、市政類和不可分?jǐn)傤惖?，這些明確規(guī)定是通過定期的例會(huì)，下達(dá)到各個(gè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)，保證了全市房產(chǎn)測(cè)繪面積認(rèn)定和分?jǐn)偟慕y(tǒng)一性，專業(yè)性。

3.1.3培養(yǎng)了大批合格的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)人員，增強(qiáng)了測(cè)繪單位的服務(wù)意識(shí)。

截止目前，北京市已有500多名房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)人員，市場(chǎng)化之后的北京市房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，不管形式上還是本質(zhì)上都發(fā)生了巨大的變化，很多單位都積極引進(jìn)、培養(yǎng)了自己的專業(yè)人才隊(duì)伍，大大改善了各個(gè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的人才學(xué)歷構(gòu)成，為新技術(shù)新軟件的推廣奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。為了在市場(chǎng)中爭(zhēng)的一席之地，單位定期組織大家進(jìn)行技術(shù)交流，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)教育，贏得了客戶的好評(píng)。

3.1.4加強(qiáng)了質(zhì)量管理，加大了對(duì)違規(guī)單位的處罰力度

在鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的國(guó)際友誼花園面積糾紛案例中，做出了錯(cuò)誤測(cè)繪成果的北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所，受到的懲罰僅僅是罰款人民幣3萬元，這和全體業(yè)主幾千萬的額外支出，形成了強(qiáng)烈的反差。2003年市場(chǎng)化之后，北京市市建委加大力度對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)進(jìn)行整治。截止目前，一共有十多家測(cè)繪單位因?yàn)檫`法違規(guī)測(cè)量受到了處罰，一定程度上凈化了市場(chǎng)，維護(hù)了市場(chǎng)秩序，保障了房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的穩(wěn)定、良好地運(yùn)行。

3.2房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化帶來的負(fù)面影響：

房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化之后，測(cè)繪機(jī)構(gòu)之間競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，相互壓價(jià)，惡性競(jìng)爭(zhēng)十分明顯，各種爭(zhēng)搶活源手段無所不用其極，測(cè)繪機(jī)構(gòu)容易受開發(fā)商的制約，這給后期的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。北京作為房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化改革的試點(diǎn)城市，其改革的步伐和力度都是空前的，取得了很多寶貴經(jīng)驗(yàn)，為市場(chǎng)化趟出了一條路子。但是取得成績(jī)的同時(shí)，也產(chǎn)生了一些不能忽視的問題，如果不能解決好這些問題，可能會(huì)影響市場(chǎng)化的進(jìn)程和效果，主要問題我認(rèn)為有如下幾點(diǎn)：

3.2.1 測(cè)繪企業(yè)良莠不齊，競(jìng)爭(zhēng)白熱化，沒有妥善的退出機(jī)制:

基礎(chǔ)房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)長(zhǎng)期性持久性的基礎(chǔ)工作，需要將房產(chǎn)測(cè)繪資料長(zhǎng)期積累并且保存，而且又需要不間斷地對(duì)本地區(qū)房產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行修測(cè)和補(bǔ)測(cè)，建立一個(gè)有效的實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)圖形庫。這樣才可以適應(yīng)房屋權(quán)屬登記的需要。市場(chǎng)化之后，入市的房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)有相當(dāng)一部分不進(jìn)行或著是無能力進(jìn)行基礎(chǔ)房產(chǎn)測(cè)繪，雖然他們往往從事的是項(xiàng)目測(cè)繪，打一槍換一個(gè)地方，這對(duì)房屋權(quán)屬登記是有害無益的。另一個(gè)不能忽視的問題是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，很多企業(yè)擠入房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化目的很明確，就是看中了其中的收益，為了獲得更大利潤(rùn)，不惜使用惡意壓價(jià)、賄賂開發(fā)單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人等各種不正當(dāng)手段，嚴(yán)重?cái)_亂了北京市的測(cè)繪市場(chǎng)。

3.2.2 開發(fā)商影響測(cè)繪結(jié)果，行政部門監(jiān)管不力

針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)狀況，有些開發(fā)商為了在商品房銷售中獲得更多更大的實(shí)惠和利潤(rùn)，有時(shí)會(huì)利用招標(biāo)、委托之際提出些不合理的要求。而有的測(cè)量單位為了迎合開發(fā)商，獲得這來之不易的項(xiàng)目，往往就會(huì)互相壓低價(jià)格，拉關(guān)系，找熟人，甚至?xí)`規(guī)操作，打《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的“球”，出具不實(shí)測(cè)繪報(bào)告，嚴(yán)重?cái)_亂了房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的秩序，這也為日后的房產(chǎn)權(quán)屬登記留下很大的隱患。

4北京市房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化實(shí)踐的指導(dǎo)意義：

4.1有控制的放開，建立房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度

監(jiān)管部門要根據(jù)市場(chǎng)容量的大小來確定從業(yè)單位的數(shù)量，以保證房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量，如果過早徹底放開，不加約束這一市場(chǎng)，將像開放房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)一樣混亂，各個(gè)測(cè)繪單位可能會(huì)相互壓價(jià)，這雖然會(huì)促進(jìn)測(cè)繪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的發(fā)展，但如果收益低于其運(yùn)營(yíng)成本，則必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)測(cè)繪行業(yè)無序競(jìng)爭(zhēng)。

4.2 進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)

通過立法，制定專門的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化管理的辦法，統(tǒng)一全國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的管理；從而依照測(cè)繪市場(chǎng)化管理的有關(guān)規(guī)定，明確各地房產(chǎn)管理部門作為房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)管理的上級(jí)主管部門，負(fù)責(zé)制定本地的房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法和測(cè)繪資質(zhì)認(rèn)定，并進(jìn)行全面具體管理；房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)處理，且對(duì)不符合房屋權(quán)屬登記要求的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提出具體的處理意見，包括終止其測(cè)繪成果的提供，終止其測(cè)繪資質(zhì)，甚至追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。完善相關(guān)的立法、制度和規(guī)范已成為當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)推行的迫切要求。

4.3 完善房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)范，實(shí)行人性化管理

市場(chǎng)化后的房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)踐中應(yīng)有詳細(xì)、明確可行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)測(cè)繪工作的主要依據(jù)是國(guó)家頒布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》以及各地制定的地標(biāo)。經(jīng)過幾年的實(shí)際工作檢驗(yàn)以及建筑業(yè)的發(fā)展，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》有很多內(nèi)容需要進(jìn)一步完善細(xì)化。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，認(rèn)真地對(duì)照規(guī)范，對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的問題但是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》上又沒有明確的內(nèi)容，聯(lián)合上級(jí)測(cè)繪行政主管部門及時(shí)制定出詳細(xì)、可操作性強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，并對(duì)實(shí)施細(xì)則進(jìn)行不定時(shí)的修訂更新。

盡管在《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》中規(guī)定只有經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門審核的房產(chǎn)測(cè)繪成果才可用于房地產(chǎn)管理，但對(duì)具體如何進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的委托、測(cè)繪的實(shí)施、成果的提交、成果的審核等方面的工作程序尚無具體規(guī)定。因此，房產(chǎn)管理部門應(yīng)有具體的實(shí)施細(xì)則。房產(chǎn)測(cè)繪成果，必須要依附于房屋權(quán)屬登記，獨(dú)立于房屋權(quán)屬登記則無存在的實(shí)際意義和價(jià)值。房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化，使得測(cè)繪與管理分離，責(zé)任更加明晰。為了規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪資料的管理，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定委托房產(chǎn)測(cè)繪的合同文本、房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告文本，并且根據(jù)本地房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的要求，指定使用統(tǒng)一的測(cè)繪軟件、提交統(tǒng)一格式的數(shù)據(jù)文件，使用的軟件必須是成熟穩(wěn)定的，規(guī)定要求一定要明確。

5 結(jié)語

房產(chǎn)測(cè)繪成果直接關(guān)系到千家萬戶的切身利益，房產(chǎn)測(cè)繪走向市場(chǎng)化勢(shì)在必行。但針對(duì)目前房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化管理尚無完善的法律法規(guī)的現(xiàn)狀，如果隨意地放開市場(chǎng)，則會(huì)引發(fā)一系列問題。如某些以營(yíng)利為目的的項(xiàng)目性測(cè)繪企業(yè)大量入市，可能會(huì)損害到其他測(cè)繪企業(yè)和當(dāng)事人的合法權(quán)益。更嚴(yán)重的是，如果一些不合格的測(cè)繪結(jié)果被用在權(quán)屬登記中，將會(huì)成為政府難以處理的棘手問題。因此，目前在法律、行政職能、以及技術(shù)規(guī)范等等方面還存在諸多問題的情況下，房產(chǎn)測(cè)繪走向市場(chǎng)化不能一蹴而就。北京當(dāng)前工作的重心是制定房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)管理的相關(guān)規(guī)范，改進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的行業(yè)管理制度；在市場(chǎng)尚不成熟的情況下，加強(qiáng)行政調(diào)控職能，保證房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化的有序進(jìn)行。在全國(guó)范圍內(nèi)，各地應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際，建立相應(yīng)的房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度，并成立專門的房產(chǎn)測(cè)量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，以保證房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)健康和可持續(xù)地發(fā)展。綜上所述，房產(chǎn)測(cè)繪走向市場(chǎng)不能急于求成，只有在解決了市場(chǎng)準(zhǔn)入、專業(yè)人員培養(yǎng)、法律法規(guī)完善等諸多問題的前提下，房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)才能健康有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇6

第一條為規(guī)范征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)的順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《**省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條在**縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征用集體土地（以下簡(jiǎn)稱征地）實(shí)施房屋及地面附屬物拆遷，并需要對(duì)征地范圍內(nèi)的房屋所有人（以下簡(jiǎn)稱被拆遷人）補(bǔ)償安置的，適用本辦法。

第三條**縣國(guó)土資源局是本縣征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的主管部門（以下簡(jiǎn)稱征地拆遷主管部門），負(fù)責(zé)征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置監(jiān)督管理工作。

第四條征地拆遷所在地人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置工作。負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位由縣人民政府確定。

**縣建設(shè)局負(fù)責(zé)組織實(shí)施公寓安置小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及遷建安置小區(qū)控制性詳規(guī)編制等工作。

第五條發(fā)改委、建設(shè)、財(cái)政、房產(chǎn)、公安、司法、工商、勞動(dòng)、文化、環(huán)保等部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合做好征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置工作。

第六條征用集體所有土地上的房屋拆遷，被拆遷人屬于征地所在村（居）民組村（居）民且需要安置的，按照本辦法規(guī)定選擇安置方式。

拆遷住宅房屋，被拆遷人可以選擇貨幣、公寓或遷建安置。

拆遷工業(yè)用房，被拆遷人可以選擇貨幣或遷建安置。

拆遷商業(yè)用房，實(shí)行貨幣安置。

第七條負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人給予合理補(bǔ)償，需要安置的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)對(duì)被拆遷人予以安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從征地需要，在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成搬遷。

第二章房屋拆遷

第八條征地范圍、安置地點(diǎn)確定后，征地拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將建設(shè)項(xiàng)目名稱、征地范圍、安置地點(diǎn)以預(yù)公告的形式。

第九條征地預(yù)公告后，征地范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人有下列情形的，不作為拆遷安置的依據(jù)（本辦法另有規(guī)定的除外）：

（一）戶口的遷入、分戶的；

（二）房屋轉(zhuǎn)讓、交換、改（擴(kuò)）建，析產(chǎn)、贈(zèng)與，分戶、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)龋?/p>

（三）領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照、臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

征地預(yù)公告應(yīng)當(dāng)抄告公安、房地產(chǎn)管理、工商等相關(guān)部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助配合。

第十條征地預(yù)公告后，負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位應(yīng)當(dāng)開展拆遷調(diào)查，摸清基本情況，編制拆遷工作方案。

第十一條征地方案經(jīng)省級(jí)以上政府批準(zhǔn)后，縣人民政府在收到征地方案批準(zhǔn)文件之日起10日內(nèi)，征地方案公告，將拆遷范圍、拆遷期限、辦理補(bǔ)償安置登記時(shí)限、簽約時(shí)限、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、安置地點(diǎn)、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等事項(xiàng)一并予以公告。

征地拆遷主管部門應(yīng)在公告時(shí)通知相關(guān)部門停止辦理下列事項(xiàng)：

（一）以被拆遷房屋為注冊(cè)住址辦理工商注冊(cè)登記手續(xù)；

（二）審批改變房屋、土地用途。

征地拆遷實(shí)施完畢后，征地拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知有關(guān)部門恢復(fù)辦理有關(guān)事宜。

負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位應(yīng)當(dāng)在公告后10日內(nèi)，以書面形式將公告內(nèi)容通知被拆遷人。

第十二條被拆遷人應(yīng)當(dāng)在征地公告規(guī)定的期限內(nèi)如實(shí)申報(bào)戶籍、家庭常住人口、被拆遷房屋及附屬物等補(bǔ)償安置依據(jù)。申報(bào)材料包括以下內(nèi)容：

（一）戶口簿；

（二）《房屋所有權(quán)證》、《集體土地建設(shè)用地使用證》及其他有效權(quán)屬證明；

（三）營(yíng)業(yè)執(zhí)照、臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房屋租賃合同等。

第十三條負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定查明被拆遷人的戶籍、家庭常住戶口人數(shù)、被拆遷房屋及其附屬物狀況、選擇安置意向等事項(xiàng)，報(bào)征地拆遷主管部門審查。征地拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門在30日內(nèi)審查完畢，并將結(jié)果予以公示。

公示時(shí)間為7日。公示期滿，征地拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)將審查公示結(jié)果書面通知負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位。

第十四條被拆遷人家庭常住戶口人數(shù)以公安部門頒發(fā)的戶口簿中家庭成員為準(zhǔn)，本辦法另有規(guī)定的除外。

被拆遷房屋的建筑面積以《房屋所有權(quán)證》上記載為準(zhǔn)，土地使用權(quán)面積以《集體土地使用權(quán)證》上記載為準(zhǔn)。兩證不全或無證的，由土地行政主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)認(rèn)定。

第十五條拆遷住宅房屋，實(shí)行公寓和遷建安置的，安置人口按照被拆遷人家庭常住戶口人數(shù)確定，臨時(shí)戶口、空掛戶口及公告后遷入的戶口不予計(jì)算。但被拆遷人有下列情形的，按照以下規(guī)定辦理：

（一）已婚尚未有子女或已領(lǐng)取獨(dú)生子女證的，可增加一個(gè)安置人口；

（二）父母屬于被征地村（居）民組村（居）民但未享受審批建房，且與被拆遷人獨(dú)立分戶并共同居住，經(jīng)其本人及被拆遷人的兄弟姐妹同意，可計(jì)入安置戶口，不得重復(fù)計(jì)算；

（三）被拆遷人家庭成員在征地所在村民（居）組雖無常住戶口，但屬下列情形之一的，可計(jì)入安置人口：

1、與征地所在村民組村民結(jié)婚的農(nóng)業(yè)戶口的配偶，但安置后在原戶口所在村民組不得再次享受今后公寓或遷建安置；

2、配偶為非農(nóng)業(yè)人口且未享受過房改政策及其他優(yōu)惠政策（購(gòu)買房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房及貨幣分房，下同）的；

3、子女為非農(nóng)業(yè)人口，尚未成家隨父母居住，且未享受房改政策及其他優(yōu)惠政策的；

4、原戶口在征地所在村民組的現(xiàn)役、復(fù)轉(zhuǎn)退軍人（不含現(xiàn)役軍官和已在外結(jié)婚定居人口）；

5、原戶口在征地所在村民組的大中專院校在校學(xué)生；

6、原戶口在征地所在村民組的監(jiān)獄服刑、勞動(dòng)教養(yǎng)人員；

7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他人員。

第十六條拆遷住宅房屋，被拆遷人子女隨其居住，且已獨(dú)立分戶或符合獨(dú)立分戶條件的，經(jīng)被拆遷人同意，可以根據(jù)被拆遷房屋按戶數(shù)平均分?jǐn)偤蟮慕ㄖ娣e、建筑占地面積，作為不同拆遷戶予以安置。

第十七條拆遷住宅房屋，被拆遷人有下列情況之一的，不作為公寓安置和遷建安置的依據(jù)：

（一）不符合分家立戶條件已分家立戶的；

（二）出賣或以其它形式轉(zhuǎn)讓房屋的；

（三）被拆遷人在房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議生效前死亡的；

（四）其他不符合公寓安置和遷建安置條件的。

第十八條被拆遷住宅房屋建筑占地面積未達(dá)到30平方米的，不予單獨(dú)遷建安置。

第十九條負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位應(yīng)當(dāng)在收到審查公示結(jié)果通知之日起5日內(nèi)，組織具有法定評(píng)估資格的土地、房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估。

第二十條房屋拆遷重置價(jià)格、附屬物價(jià)格、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)等按照縣政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十一條在征地公告規(guī)定的簽約時(shí)限內(nèi)，負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位與被拆遷人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，就拆遷、補(bǔ)償、安置等事項(xiàng)簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置方式、安置房面積、安置地點(diǎn)、搬遷期限、過渡方式、過渡期限和違約責(zé)任等事項(xiàng)。被拆遷人簽訂協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交《房屋所有權(quán)證》和《集體土地使用權(quán)證》。

負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位應(yīng)當(dāng)將簽訂的協(xié)議報(bào)征地拆遷主管部門審查備案。

第二十二條被拆遷人在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議并按時(shí)搬遷騰空的，按照搬遷騰空的時(shí)間劃分不同檔次，給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。

第二十三條拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議生效后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位可以依法向人民法院。訴訟期間，負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

第二十四條負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位與被拆遷人或者負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人就補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置方式、安置房面積、安置地點(diǎn)、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由征地拆遷主管部門作出行政決定。

征地拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日30日內(nèi)，依法作出行政決定。行政決定作出前，征地拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)充分聽取各方意見。

當(dāng)事人對(duì)行政決定不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟。

第二十五條被拆遷人或房屋承租人在行政決定規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，由征地拆遷主管部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位應(yīng)當(dāng)就拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十六條拆遷有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)糾紛或其他產(chǎn)權(quán)不明的房屋，在征地公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)不能解決糾紛或明晰產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的，由負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)征地拆遷主管部門批準(zhǔn)后予以拆遷。拆遷前征地拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門組織負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位對(duì)需拆遷房屋作勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十七條拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡和涉外房屋的，按照有關(guān)法律、法規(guī)辦理。

拆遷中涉及回鄉(xiāng)定居的華僑、臺(tái)灣和港澳同胞、外籍華人房屋的，補(bǔ)償和安置參照被征地村村民的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

對(duì)華僑、歸僑、僑眷、臺(tái)灣和港澳同胞在拆遷中有其它法律、法規(guī)規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十八條拆除征地范圍內(nèi)的違法建筑、臨時(shí)建筑及其它建筑，按照以下規(guī)定處理：

（一）拆除征地范圍內(nèi)的違法建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)在征地公告規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除，不予補(bǔ)償。

（二）拆除由土地、建設(shè)行政主管部門在審批中已注明實(shí)施城市規(guī)劃時(shí)須無償拆除的建筑物，應(yīng)當(dāng)在征地公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)自行拆除，不予補(bǔ)償。

（三）拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以根據(jù)使用年限給予適當(dāng)補(bǔ)償，不予安置。

（四）被拆遷人在房屋拆除前已依法取得宅基地建造新房，但未按照規(guī)定拆除舊房的，該舊房不予補(bǔ)償，并應(yīng)當(dāng)在征地公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)自行拆除。

（五）拆除農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用房，適當(dāng)予以補(bǔ)償，不予安置。

第三章安置

第一節(jié)貨幣安置

第二十九條貨幣安置指由負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位根據(jù)被拆房屋評(píng)估確認(rèn)價(jià)格，提供安置資金，由被拆遷人自行解決安置房屋的安置方式。

第三十條拆遷住宅房屋，被拆遷人選擇貨幣安置的，按照以下規(guī)定辦理：

（一）被拆房屋按照房地產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)價(jià)給予補(bǔ)償，并再給予被拆遷人房地產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)價(jià)30%的獎(jiǎng)勵(lì)，所在村（居）民組不再安排宅基地。

（二）被拆遷地段已規(guī)劃確定開發(fā)住宅商品房的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

第三十一條拆遷工業(yè)用房，被拆遷人選擇貨幣安置的，被拆房屋按照房屋評(píng)估確認(rèn)價(jià)給予補(bǔ)償，并再給予被拆遷人房地產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)價(jià)30%的獎(jiǎng)勵(lì)。

第三十二條拆遷商業(yè)用房實(shí)行貨幣安置，被拆房屋按照房地產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)價(jià)給予補(bǔ)償安置。對(duì)利用自有住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，按住宅房屋予以認(rèn)定，但對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的建筑面積部分給予每平方米100元補(bǔ)償。

第三十三條實(shí)行貨幣安置的，負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位應(yīng)當(dāng)在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議生效后30日內(nèi)，向被拆遷人付清應(yīng)付款項(xiàng)。

第二節(jié)公寓安置

第三十四條公寓安置是指負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位向被拆遷人提供成套公寓式住宅供其選擇，并按照被拆房屋的補(bǔ)償金額與安置房供應(yīng)價(jià)格結(jié)算差價(jià)的安置方式。

第三十五條拆遷住宅房屋，被拆遷人選擇公寓安置的，按照以下規(guī)定辦理：

（一）公寓式住宅土地供應(yīng)方式為出讓，公寓式住宅可以直接上市交易。

（二）公寓安置小區(qū)規(guī)劃：按照城市居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套。

（三）配套建設(shè)：公寓安置小區(qū)的道路、供排水、供電、排污、綠化等配套設(shè)施由政府統(tǒng)一安排建設(shè)，與安置房建設(shè)同步到位。

（四）公寓式住宅的安置面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

1—2人戶，被拆建筑面積不足80平方米的，安置建筑面積為80平方米；被拆建筑面積超過80平方米的，安置建筑面積不超過120平方米；

3人戶，被拆建筑面積不足120平方米的，安置建筑面積為120平方米；被拆建筑面積超過120平方米的，安置建筑面積不超過180平方米；

4人戶，被拆建筑面積不足180平方米的，安置建筑面積為180平方米；被拆建筑面積超過180平方米的，安置建筑面積不超過240平方米；

5人以上戶，被拆建筑面積不足240平方米的，安置建筑面積為240平方米；被拆建筑面積超過240平方米的，安置建筑面積不超過300平方米。

（五）公寓式住宅的選擇：

在政府統(tǒng)一安排下，可以打破行政村域界限，由負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位提供不同面積的公寓式住宅供被拆遷人選擇。被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定選擇相應(yīng)面積的公寓式住宅。

被拆遷人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成搬遷騰空、交付房屋的，根據(jù)騰空交付的先后，確定選取公寓式住宅的次序。

（六）被拆遷房屋的補(bǔ)償：

被拆房屋建筑面積在安置標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)部分，按房屋重置價(jià)結(jié)合成新進(jìn)行補(bǔ)償；被拆房屋建筑面積超過安置面積部分，按照房地產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。

被拆遷房屋屬于共有土地使用權(quán)的（集體土地使用權(quán)證上未單獨(dú)記載使用權(quán)面積或建筑占地面積），以土地使用權(quán)共有人作為一戶拆遷戶計(jì)算補(bǔ)償。重置價(jià)補(bǔ)償部分，根據(jù)被拆遷人分?jǐn)偟墓灿型恋厥褂脵?quán)比例確定補(bǔ)償金額；房地產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)價(jià)補(bǔ)償部分，可由土地使用權(quán)共有人協(xié)商或按被拆遷人分?jǐn)偟墓灿型恋厥褂脵?quán)確定分配比例。補(bǔ)償后的安置建筑面積，仍根據(jù)不同拆遷戶確定標(biāo)準(zhǔn)。

（七）公寓式住宅的供應(yīng)價(jià)格：

公寓式住宅的供應(yīng)價(jià)格分為廉購(gòu)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、市場(chǎng)價(jià)三種，并根據(jù)層次、朝向率進(jìn)行調(diào)節(jié)。

安置標(biāo)準(zhǔn)下限以內(nèi)，以及超過安置標(biāo)準(zhǔn)下限但在安置標(biāo)準(zhǔn)上限以內(nèi)其等于被拆建筑面積的安置面積，以廉購(gòu)價(jià)供應(yīng)。

超過安置標(biāo)準(zhǔn)下限，但在安置標(biāo)準(zhǔn)上限以內(nèi)其大于被拆建筑面積的安置面積，以優(yōu)惠價(jià)供應(yīng)。

超過安置標(biāo)準(zhǔn)上限的面積，以市場(chǎng)價(jià)供應(yīng)。

（八）公寓式住宅的房款結(jié)算：

公寓式住宅的房款結(jié)算，根據(jù)被拆房屋的補(bǔ)償金額與安置房供應(yīng)價(jià)格，在公寓式住宅交付使用時(shí)結(jié)算差價(jià)。

公寓式住房因自然產(chǎn)權(quán)不可分割而使總安置面積增加在5平方米以內(nèi)的部分，按照優(yōu)惠價(jià)結(jié)算。

公寓式住宅廉購(gòu)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)由政府每年公布一次；廉購(gòu)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)確定，以征地公告時(shí)同年度的價(jià)格為準(zhǔn)；廉購(gòu)價(jià)不高于政府公布的房屋重置價(jià)，優(yōu)惠價(jià)不高于公寓建設(shè)的成本價(jià)。公寓式住宅市場(chǎng)價(jià)參照安置房交付時(shí)同類地段商品房市場(chǎng)價(jià)確定。

第三十六條實(shí)行公寓安置的，負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位應(yīng)當(dāng)在被拆房屋交付后2年內(nèi)，向被拆遷人交付公寓式住宅。

第三節(jié)遷建安置

第三十七條遷建安置是指負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位按照被拆遷房屋重置價(jià)結(jié)合成新對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償，并按照有關(guān)規(guī)定辦理建房手續(xù)，在規(guī)定的地點(diǎn)由被拆遷人自行建房的安置方式。

第三十八條拆遷住宅房屋，被拆遷人符合并選擇遷建安置的，按照以下規(guī)定辦理：

（一）遷建安置土地屬集體性質(zhì)，按“農(nóng)村居民宅基地管理辦法”辦理用地手續(xù)。

（二）遷建安置小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一規(guī)劃，遷建安置房建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工監(jiān)督、統(tǒng)一景觀式樣、統(tǒng)一外墻裝飾。

（三）遷建安置小區(qū)紅線內(nèi)的場(chǎng)地平整和紅線外的三通由政府統(tǒng)一安排建設(shè)。

（四）實(shí)行遷建安置的，安排房屋建筑占地面積根據(jù)被拆遷人家庭的常住戶口人數(shù)，劃分為四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

1—2人戶：安排房屋建筑占地面積為50平方米，建房層次不超過3層（零起坡）；

3人戶：安排房屋建筑占地面積為60平方米，建房層次不超過3層（零起坡）；

4人戶：安排房屋建筑占地面積為70平方米，建房層次不超過3層（零起坡）；

5人以上戶：安排房屋建筑占地面積為80平方米，建房層次不超過3層（零起坡）。

（五）遷建安置具置的選擇：

負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位提供遷建安置具置，由被拆遷人按照規(guī)定選擇相應(yīng)面積的遷建安置具置。

被拆遷人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成搬遷騰空、交付房屋的，根據(jù)騰空交付的先后，確定選取遷建安置具置的次序。

（六）被拆遷房屋的補(bǔ)償：

被拆房屋建筑占地面積小于（含等于）新安排房屋建筑占地面積的：被拆房屋建筑面積小于（含等于）新建房屋建筑面積的，被拆房屋建筑面積按照重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償；被拆房屋建筑面積大于新建房屋建筑面積的，超出部分按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)減去該部分建筑面積所分?jǐn)偟耐恋爻杀举M(fèi)后給予補(bǔ)償。

被拆房屋建筑占地面積大于新安排房屋建筑占地面積的：被拆房屋建筑面積小于新建房屋建筑面積的，被拆房屋建筑面積按照重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償，被拆房屋建筑占地面積超出新建房屋建筑占地部分，按照土地成本費(fèi)給予補(bǔ)償；被拆房屋建筑面積大于新建房屋建筑面積的，被拆房屋建筑面積等于新建房屋建筑面積部分，按照重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償，被拆房屋建筑面積超出新建房屋建筑面積部分，按照房地產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)價(jià)給予補(bǔ)償。

被拆房屋土地使用權(quán)面積大于其建筑占地面積部分，按照建設(shè)用地征地被償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

（七）新安排房屋建筑占地面積大于被拆房屋建設(shè)占地面積部分（包括間距）的土地成本費(fèi)，以及新安排房屋建筑面積大于被拆房屋建筑面積部分的各種規(guī)費(fèi)由被拆遷人支付。

（八）實(shí)行遷建安置的，負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位應(yīng)當(dāng)在被拆房屋交付后1年內(nèi)，辦理建房手續(xù)，交由被拆遷人動(dòng)工建設(shè)。

第三十九條拆遷工業(yè)用房，拆遷人選擇遷建安置的，按照以下規(guī)定辦理：

（一）被拆遷人符合申報(bào)工業(yè)用地政策的，由被拆遷人按城市規(guī)劃要求選址，按工業(yè)用地政策供地。被拆遷工業(yè)用房占地部分在征用中不再重復(fù)安排村集體二、三產(chǎn)業(yè)及公建項(xiàng)目用地指標(biāo)。

（二）被拆遷工業(yè)用房的補(bǔ)償：

土地部門按照評(píng)估確認(rèn)價(jià)予以補(bǔ)償，并給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)；

建筑部分按照房屋重置價(jià)結(jié)合成新予以補(bǔ)償；

搬遷費(fèi)用、因搬遷造成的各種設(shè)施損失根據(jù)評(píng)估后予以補(bǔ)助。

第四章其它

第四十條征用集體土地范圍內(nèi)零星國(guó)有土地上房屋拆遷，經(jīng)有審批權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)后，由縣政府將《征地方案》和《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定》同時(shí)予以公告。實(shí)施拆遷按照本辦法進(jìn)行管理，但其補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)按照《**省城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十一條拆遷住宅房屋，被拆遷人在征地范圍以外，另有一處或一處以上集體土地住宅房屋的，按照以下規(guī)定辦理：

（一）被拆房屋占地面積未達(dá)到本辦法第三十八條第四項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的；

未拆遷房屋的累計(jì)建筑占地面積未到達(dá)本辦法第三十八條第四項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人只能選擇一次公寓或拆建安置；

未拆遷房屋的累計(jì)建筑占地面積已到達(dá)本辦法第三十八條第四項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人實(shí)行貨幣安置。

（二）被拆房屋占地面積已達(dá)到本辦法第三十八條第四項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人只能選擇一次公寓或遷建安置。

第四十二條因土地征用而農(nóng)轉(zhuǎn)非的居民戶，其擁有的集體土地上房屋被拆遷時(shí)，被拆遷人按規(guī)定可以選擇以下安置方式：

（一）選擇貨幣安置的，按照本辦法規(guī)定執(zhí)行；

（二）被拆遷人未享受過房改政策的，可以選擇政府建設(shè)的公寓式住宅進(jìn)行安置，但價(jià)格結(jié)算按照以下規(guī)定執(zhí)行：

被拆房屋建筑面積在安置標(biāo)準(zhǔn)下限以內(nèi)部分，按房屋重置價(jià)結(jié)合成新進(jìn)行補(bǔ)償；

公寓式住宅在安置標(biāo)準(zhǔn)下限以內(nèi)的面積，以廉購(gòu)價(jià)供應(yīng)；

被拆遷房屋建筑面積超過安置標(biāo)準(zhǔn)下限但在安置標(biāo)準(zhǔn)上限以內(nèi)部分，與被拆遷建筑面積相等部分的安置面積，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式結(jié)算，超過被拆遷建筑面積部分的安置面積，以市場(chǎng)價(jià)結(jié)算；

被拆房屋建筑面積超過安置面積部分，按照房地產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。

第四十三條拆遷既不屬于征地所在村（居）民組村（居）民又不屬于因土地征用而農(nóng)轉(zhuǎn)非的居民擁有的集體土地上房屋，其補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)按照《**省城市房屋拆遷管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十四條負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位可自行拆遷，也可委托具有房屋拆遷資質(zhì)的單位辦理拆遷事宜。委托拆遷的，負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位應(yīng)當(dāng)向受委托的單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。合同簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)，負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位應(yīng)當(dāng)將合同報(bào)征地拆遷主管部門備案。受委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

房屋拆除，應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)施工資格的單位實(shí)施。負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位或受委托拆遷的單位應(yīng)當(dāng)與拆除房屋的施工單位簽訂《安全生產(chǎn)責(zé)任書》。

第四十五條實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)專戶存儲(chǔ)，全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。征地拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督管理。

第四十六條征地拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全拆遷房屋的檔案管理制度。房屋拆遷相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋拆遷資料的管理。

第四十七條公安、教育、供水、供電、稅務(wù)、電信、廣電等部門和單位應(yīng)當(dāng)憑征地拆遷主管部門的拆遷證明，及時(shí)辦理和安排被拆遷人的戶口轉(zhuǎn)移、子女轉(zhuǎn)學(xué)轉(zhuǎn)托、購(gòu)房減（免）稅以及用電、用水等事宜。

第五章法律責(zé)任

第四十八條負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位委托不具有房屋拆除資格的單位辦理拆除事宜的，由征地拆遷主管部門責(zé)成改正。

第四十九條負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷單位無正當(dāng)理由逾期不支付拆遷補(bǔ)償款的，由征地拆遷主管部門責(zé)成其及時(shí)支付。

第五十條沒有征地批準(zhǔn)文件或未按批準(zhǔn)征地范圍進(jìn)行拆遷的，由征地拆遷主管部門通知其停止拆遷。造成被拆遷人損失的，由征地拆遷主管部門責(zé)成其賠償或者由被拆遷人向人民法院提訟。

第五十一條被拆遷人違反規(guī)定，拒絕或不按期騰退過渡房的，由征地拆遷主管部門責(zé)成其限期退還過渡房，超期租金按臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi)的2倍收取。

第五十二條被拆遷人在原房屋產(chǎn)權(quán)、使用狀況、家庭人口、婚姻關(guān)系等方面弄虛作假，騙取安置或補(bǔ)償?shù)?，由征地拆遷主管部門責(zé)成其限期改正并追回有關(guān)款項(xiàng)；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第五十三條被拆遷人的親屬、朋友或其他利害關(guān)系人故意唆使、慫恿被拆遷人謀取不正當(dāng)利益，阻礙拆遷的，由征地拆遷主管部門建議有關(guān)單位予以處理；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

篇7

為了加強(qiáng)對(duì)外商投資企業(yè)使用土地的管理，完善本市土地有償使用制度，根據(jù)《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》、《上海市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條  （適用范圍）

本辦法適用于本市范圍內(nèi)外商投資企業(yè)使用國(guó)有土地或者集體所有土地的管理。但外商投資企業(yè)使用以出讓方式獲得土地使用權(quán)的國(guó)有土地的情形除外。

第三條  （管理部門）

上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）是本市外商投資企業(yè)使用土地的主管部門。

浦東新區(qū)和區(qū)、縣土地管理部門依照本辦法和本市建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定，分別負(fù)責(zé)外商投資企業(yè)在浦東新區(qū)和區(qū)、縣范圍內(nèi)使用土地的具體管理工作。

第四條  （用地方式）

除依法應(yīng)當(dāng)以出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)外，外商投資企業(yè)可以通過下列方式獲得土地使用權(quán)：

（一）縣級(jí)以上人民政府征用集體所有土地或者劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；

（二）中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方合營(yíng)者將國(guó)有土地、集體所有土地的使用權(quán)作價(jià)入股；

（三）中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方合作者將國(guó)有土地、集體所有土地的使用權(quán)作為合作條件；

（四）依法通過買賣或者其他轉(zhuǎn)讓方式取得國(guó)有企業(yè)、集體所有企業(yè)房屋所有權(quán)而獲得該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

外商投資企業(yè)可以通過租賃房屋、場(chǎng)地的方式使用土地。

第五條  （使用集體所有土地的限制）

有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)依照本市建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定征用集體所有土地：

（一）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與外商投資者設(shè)立中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)或者中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)時(shí)，使用本市規(guī)劃城市化地區(qū)范圍內(nèi)的集體所有土地的；

（二）外商投資企業(yè)依法通過買賣或者其他轉(zhuǎn)讓方式取得集體所有土地上的房屋所有權(quán)而獲得該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與外商投資者設(shè)立中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，以本市規(guī)劃城市化地區(qū)范圍外的集體所有土地使用權(quán)作價(jià)入股的，其股份不得轉(zhuǎn)讓。

第六條  （土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估）

有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估：

（一）中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方合營(yíng)者將國(guó)有土地、集體所有土地的使用權(quán)作價(jià)入股的；

（二）中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方合作者將國(guó)有土地、集體所有土地的使用權(quán)作為合作條件的。

第七條  （用地申請(qǐng)和審批）

除租賃房屋、場(chǎng)地的情形外，需使用本市國(guó)有土地、集體所有土地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由外商投資者或者中方合營(yíng)者、中方合作者持項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，依照本市建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定，向土地管理部門提出用地申請(qǐng)。

經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的，由縣級(jí)以上人民政府發(fā)給申請(qǐng)人建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

第八條  （土地使用費(fèi)的核定）

經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理土地使用權(quán)登記，并按下列規(guī)定辦理繳納土地使用費(fèi)的核定手續(xù)：

（一）使用國(guó)有土地的，向市房地局辦理，其中在浦東新區(qū)范圍內(nèi)的，向浦東新區(qū)土地管理部門辦理；

（二）使用集體所有土地的，向所在地的區(qū)、縣或者浦東新區(qū)土地管理部門辦理。

外商投資企業(yè)租賃房屋、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)持租賃合同向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案，并按前款規(guī)定向土地管理部門辦理繳納土地使用費(fèi)的核定手續(xù)。

第九條  （土地使用費(fèi)繳納義務(wù)人的確定）

經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向辦理繳納土地使用費(fèi)核定手續(xù)的土地管理部門繳納土地使用費(fèi)。但中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方合營(yíng)者將國(guó)有土地、集體所有土地使用權(quán)作價(jià)入股的，應(yīng)當(dāng)由中方合營(yíng)者繳納；中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以由合作合同中約定的繳納人繳納。

外商投資企業(yè)租賃房屋、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)由出租人繳納土地使用費(fèi)，但租賃合同中另有約定的，從其約定。

第十條  （土地使用費(fèi)繳納的起算日期）

土地使用費(fèi)繳納的起算日期按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，為取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日；

（二）租賃房屋、場(chǎng)地的外商投資企業(yè)，為租賃合同生效之日。

外商投資企業(yè)在初始用地的當(dāng)年，使用土地不滿6個(gè)月的，可以免繳土地使用費(fèi)；超過6個(gè)月的，按6個(gè)月計(jì)算。

第十一條  （土地使用費(fèi)繳納的期限）

土地使用費(fèi)的繳納，每年分兩期進(jìn)行：

（一）第一期為6月30日前；

（二）第二期為12月31日前。

第十二條  （土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)）

土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)土地的規(guī)劃用地性質(zhì)和地理環(huán)境條件分類、分級(jí)確定。

土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及其調(diào)整，由市房地局會(huì)同市物價(jià)、財(cái)政等部門根據(jù)實(shí)際情況提出方案，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的間隔期不少于3年，每次調(diào)整幅度不超過原標(biāo)準(zhǔn)的30％。

第十三條  （土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的適用）

外商投資企業(yè)在初始用地的5年內(nèi)，其土地使用費(fèi)可以按第一年的標(biāo)準(zhǔn)繳納，自第六年起應(yīng)當(dāng)按當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)繳納。

有下列情形之一的，外商投資企業(yè)可以在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，按初始用地第一年的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)：

（一）中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方合營(yíng)者將國(guó)有土地、集體所有土地的使用權(quán)作價(jià)入股的；

（二）中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方合作者將國(guó)有土地、集體所有土地的使用權(quán)作為合作條件，并在合作合同中約定由中方合作者繳納土地使用費(fèi)的。

第十四條  （兩類企業(yè)的土地使用費(fèi)）

本市市區(qū)繁華地段以外的產(chǎn)品出口型和先進(jìn)技術(shù)型外商投資企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱兩類企業(yè)），自企業(yè)設(shè)立之日起3年內(nèi)免繳土地使用費(fèi)，第四年起按兩類企業(yè)的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)繳納。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。

兩類企業(yè)年度考核不合格或者有關(guān)的確認(rèn)證書被依法吊銷的，應(yīng)當(dāng)按一般外商投資企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)繳當(dāng)年的土地使用費(fèi)。

本市市區(qū)繁華地段的具體范圍，由市房地局會(huì)同市規(guī)劃管理等有關(guān)部門劃定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第十五條  （緩、減、免繳土地使用費(fèi)的其他情形）

經(jīng)本辦法第八條規(guī)定的土地管理部門核準(zhǔn)，外商投資企業(yè)在開始營(yíng)業(yè)或者投產(chǎn)前，可以按應(yīng)繳納標(biāo)準(zhǔn)的50％繳納土地使用費(fèi)。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。

有下列情形之一的，外商投資企業(yè)可以緩繳、減繳或者免繳土地使用費(fèi)：

（一）因不可抗力造成繳納土地使用費(fèi)困難，經(jīng)本辦法第八條規(guī)定的土地管理部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門核準(zhǔn)的；

（二）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使用土地的；

（三）市人民政府規(guī)定的其他情形。

第十六條  （用地要求）

經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，不得買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

第十七條  （用地變更）

外商投資企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間需改變所使用土地的規(guī)劃性質(zhì)或者用地面積的，應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)的規(guī)劃管理部門和土地管理部門審批。經(jīng)審核批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理土地使用權(quán)變更登記，并按本辦法第八條的規(guī)定重新辦理繳納土地使用費(fèi)的核定手續(xù)。

外商投資企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間租賃的房屋、場(chǎng)地的面積和用途或者其他使用情況發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)持租賃變更合同或者新的租賃合同向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案，并按本辦法第八條的規(guī)定重新辦理繳納土地使用費(fèi)的核定手續(xù)。

第十八條  （用地終止）

外商投資企業(yè)因經(jīng)營(yíng)期滿或者其他原因終止使用土地的，應(yīng)當(dāng)持工商行政管理部門的證明文件或者其他有關(guān)證明文件，向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理土地使用權(quán)或者租賃合同的注銷登記手續(xù)，并按當(dāng)年使用土地的時(shí)間（其中不滿1個(gè)月的，按1個(gè)月計(jì)算），向本辦法第八條規(guī)定的土地管理部門繳納土地使用費(fèi)。

第十九條  （土地使用費(fèi)的使用）

土地管理部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將收取的土地使用費(fèi)上繳同級(jí)財(cái)政部門，專項(xiàng)用于本市城市和鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

第二十條  （非法用地的處罰）

外商投資企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自使用土地或者非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由土地管理部門依照建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

外商投資企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變所使用土地的規(guī)劃性質(zhì)的，由規(guī)劃管理部門依照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第二十一條  （未按期繳納土地使用費(fèi)的處理）

土地使用費(fèi)繳納人未按期繳納土地使用費(fèi)的，由土地管理部門責(zé)令其限期繳納，并自應(yīng)繳納之日起按日加收滯納款額3‰的滯納金。

第二十二條  （復(fù)議和訴訟）

當(dāng)事人對(duì)土地管理部門或者規(guī)劃管理部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十三條  （參照適用）

下列企業(yè)在本市范圍內(nèi)使用國(guó)有土地或者集體所有土地的管理，參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行：

（一）香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)投資者舉辦的企業(yè)；

（二）適用外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的股份有限公司。

第二十四條  （土地使用費(fèi)的含義）

本辦法所稱的土地使用費(fèi)，不包括征地拆遷安置費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。

第二十五條  （應(yīng)用解釋部門）

本辦法的具體應(yīng)用問題，由市房地局負(fù)責(zé)解釋。

篇8

當(dāng)日，有信托公司對(duì)媒體證實(shí)，銀監(jiān)會(huì)確于日前通過郵件下發(fā)了一份《關(guān)于信托公司與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查的通知》，并附帶一份上報(bào)調(diào)查情況的表格。

有接近監(jiān)管層的人士稱，該調(diào)查只是銀監(jiān)會(huì)的日常監(jiān)管行為。

自今年5月份以來，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)以及貨幣供應(yīng)常態(tài)化，不少開發(fā)商均將信托作為重要的融資渠道，這也讓監(jiān)管層不斷關(guān)注該項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性。

不僅僅是房地產(chǎn)，受銀行信貸收緊的影響，許多需要融資的企業(yè)都已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)信托渠道，信托公司也成為其眼中的“救命稻草”。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年二季度末，中國(guó)信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)37420.15億元，比上季度末增長(zhǎng)14.5%。信托公司管理的資產(chǎn)規(guī)模超過了公募基金和券商管理的資產(chǎn)規(guī)模。

在巨大的融資需求面前，信托業(yè)一時(shí)風(fēng)光無限。一方面，盡管融資成本一路攀升，甚至達(dá)到了融資者所能承受的極限，其資金量依舊勇攀新高；另一方面，隨著監(jiān)管措施的不斷出臺(tái)，信托業(yè)游走金融灰色地帶的風(fēng)險(xiǎn)也顯現(xiàn)出來。

信托瘋漲

8月底，從事小型地產(chǎn)開發(fā)的王某在金融街匆匆約見了《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者。“跟信托公司談的結(jié)果很不理想，他們算出的融資成本竟然要21%，還得給中介1%，這樣下來我們肯定不賺錢，甚至還要賠錢?！蓖跄骋荒槦o奈。

一位信托公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，21%的融資成本“不算高”，今年信托的融資成本都在漲，某央企的融資成本都到了8%以上，這在以前是不可想象的。

查看今年推出的各類信托計(jì)劃，預(yù)期年收益率從年初的8.5%，上漲到9.2%、10%，甚至達(dá)到25%。

如平安信托推出的名為“平安財(cái)富•安城1號(hào)房地產(chǎn)基金集合資金信托計(jì)劃”，其融資規(guī)模約8.6億元，預(yù)期客戶年化收益率就高達(dá)25%。

根據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年集合類信托產(chǎn)品的平均收益率為8.95%，其中房地產(chǎn)信托的平均收益率達(dá)9.81%。在此狀況下，銀行一年期3.5%的存款利率相形見絀。

在高收益的誘惑下，投資者紛紛慷慨解囊，爭(zhēng)先購(gòu)買信托計(jì)劃，而信托公司也順應(yīng)潮流，加大了產(chǎn)品的推出速度。用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示，2011年1~6月，集合資金信托產(chǎn)品發(fā)行1845個(gè)，發(fā)行規(guī)模為3326億元。去年同期分別為866個(gè)和1466億元，同比分別上漲113%和127%。

面對(duì)供大于求的客戶，有些信托公司開始“趁火打劫”。

前述信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，現(xiàn)在市場(chǎng)需求旺盛，有些信托公司趁機(jī)提高了手續(xù)費(fèi)，變相抬高了融資成本?！笆掷m(xù)費(fèi)一般是信托公司跟融資方洽談確定，以前行規(guī)是千分之一或者萬分之八，但現(xiàn)在最夸張的一個(gè)信托公司要出了5%的天價(jià)?！?/p>

據(jù)了解，通過信托融資的成本，除了給投資者的收益外，還有銀行代銷費(fèi)（2%~3%）、律師費(fèi)、銀行托管費(fèi)（千分之一至千分之三），剩下的就是信托公司的手續(xù)費(fèi)和信托報(bào)酬。

一家中型信托公司的人士表示，現(xiàn)在信托公司對(duì)客戶資質(zhì)的要求也很高，一些中小房地產(chǎn)公司如果要通過信托融資往往要通過中介介紹,其中介費(fèi)普遍為0.5%~1%。

“有中介，融資成功的可能性也大點(diǎn)?！蓖跄撤Q，有中介已經(jīng)對(duì)他的融資項(xiàng)目進(jìn)行了“包裝”，做了資質(zhì)定級(jí)，甚至還為其介紹了幾家合適的信托公司。

但是，高企的融資成本讓“求錢若渴”的王某陷于兩難的境地。融資，無異于飲鴆止渴；不融資，資金鏈斷了，樓盤爛尾后果不堪設(shè)想。

銀信騰挪

傳統(tǒng)的銀信合作基本模式是，銀行通過發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品融資，然后把融來的資金通過信托項(xiàng)目投給融資者，項(xiàng)目完成后回籠資金，再向投資者還本付息。通過發(fā)行信貸類理財(cái)產(chǎn)品，銀行可以將原來表內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到表外，并將信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給理財(cái)客戶。同時(shí)，騰挪信貸額度空間，滿足銀行流動(dòng)資金需求。

2010年，隨著信貸額度的收緊，這種銀信理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模迅速擴(kuò)大，演變成為另外一種形式的信貸，幾乎與表內(nèi)信貸并駕齊驅(qū)。

與表內(nèi)信貸不同的是，這種銀信合作往往可以游離在管控之外。一位接近監(jiān)管層的人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，為繞開貸款規(guī)模，違規(guī)的銀信合作、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等業(yè)務(wù)層出不窮，屢禁不止，留下風(fēng)險(xiǎn)漏洞。

銀信合作業(yè)務(wù)井噴導(dǎo)致的銀行資產(chǎn)表外化潛藏風(fēng)險(xiǎn)，已被銀監(jiān)會(huì)上升為銀行業(yè)應(yīng)關(guān)注的主要風(fēng)險(xiǎn)。

自2010年起，銀監(jiān)會(huì)兩度發(fā)文規(guī)范銀信合作。2010年8月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱“72號(hào)文”），通知規(guī)定，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。

這一限制幾乎埋葬了信托生存空間，因?yàn)楫?dāng)時(shí)大多數(shù)開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的信托公司，融資類業(yè)務(wù)的比例都超過了70%。

根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2011年二季度末，中國(guó)信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)3.7萬億元。其中，銀信合作的信托產(chǎn)品規(guī)模為1.6萬億元，占比約為43%。

“現(xiàn)在銀信合作的信托產(chǎn)品增量很小，但是存量很大。”平安信托一位人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示。

72號(hào)文頒布一年后，銀行和信托公司也曾以最快的速度調(diào)整并尋找新的合作之道。財(cái)產(chǎn)信托和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓就是其中一種重要模式。

有業(yè)內(nèi)知情人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，簡(jiǎn)單來說就是把財(cái)產(chǎn)交給信托管理，產(chǎn)生一個(gè)信托收益權(quán)，這個(gè)收益權(quán)就可以賣給銀行，從而實(shí)現(xiàn)從銀行融資的目的。然后，融資者要跟銀行約定一個(gè)時(shí)間和價(jià)格，回購(gòu)收益權(quán)?？梢哉f是人為創(chuàng)造一種交易標(biāo)的，再?gòu)你y行拿到理財(cái)資金?！斑@就不屬于直接融資類業(yè)務(wù)，可以繞過30%監(jiān)管紅線?！?/p>

雖然新的合作模式并不違規(guī)，但現(xiàn)實(shí)操作往往不是如此?！捌┤缬行┴?cái)產(chǎn)不能產(chǎn)生收益或者產(chǎn)生收益很小，也被拿來做財(cái)產(chǎn)信托或者收益權(quán)轉(zhuǎn)讓，這樣就蘊(yùn)含著風(fēng)險(xiǎn)。”該人士還透露，由于財(cái)產(chǎn)信托給銀行帶來的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款收益，所以某些銀行和信托公司都開展了該類業(yè)務(wù)。

除了財(cái)產(chǎn)信托外，TOT（信托中的信托）也成為融資類業(yè)務(wù)的掩體。傳統(tǒng)銀信合作是銀行委托信托公司成立一個(gè)新的信托產(chǎn)品，而TOT則是用信托原理投資于已有的信托產(chǎn)品，這樣就有效的規(guī)避了“72號(hào)文”中“信貸理財(cái)類業(yè)務(wù)占比超標(biāo)公司不得發(fā)放該類新增業(yè)務(wù)”的限制。

“無論是繞道還是找掩體，信托已經(jīng)不能像以前那樣順利從銀行融資了，現(xiàn)在更多的信托把目光轉(zhuǎn)向了募集民間資本?！蹦承磐泄靖吖苷f。

隱藏的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)信托行業(yè)協(xié)會(huì)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年上半年，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、工商業(yè)和房地產(chǎn)一直都是信托資金流向的重要領(lǐng)域。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年包括保障房信托在內(nèi)，共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托，同比增長(zhǎng)145.88%；發(fā)行規(guī)模達(dá)到1670.1億元，同比增長(zhǎng)137.36%，發(fā)行規(guī)模占同期信托總規(guī)模的47.6%。

中誠(chéng)信托的一位人士在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是非常重要的一塊利潤(rùn)來源，含金量很高，尤其是現(xiàn)在處于信托“賣方市場(chǎng)”時(shí)期。

北京大學(xué)地產(chǎn)基金主任杜猛認(rèn)為，雖然目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率一路攀高，但是隨著樓市調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性增加，對(duì)于那些過于依賴信托融資而又銷售不暢的地產(chǎn)公司來說，風(fēng)險(xiǎn)正在逼近。未來央行將繼續(xù)靈活運(yùn)用存款準(zhǔn)備金率和加息來管理流動(dòng)性，房地產(chǎn)行業(yè)的資金還將面臨趨緊，不排除有些小地產(chǎn)商的資金鏈斷裂。這就有可能導(dǎo)致信托產(chǎn)品到期無法給付的情況發(fā)生。

除了房地產(chǎn)外，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)也是信托投資的一個(gè)重要領(lǐng)域。信托行業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年上半年，投向基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的信托資金余額為1.01萬億元，占同期資金余額的28.3%。

一位大型信托公司的高管在接受本刊記者采訪時(shí)稱，目前找信托投資的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一般都是縣一級(jí)的政府項(xiàng)目，而且通過地方融資平臺(tái)進(jìn)行操作。由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、回報(bào)慢，甚至不產(chǎn)生收益，即便有政府信用擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見。

“金融危機(jī)后，中央4萬億投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，信托公司在那時(shí)候接下很多基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，現(xiàn)在都是在消化存量?！鄙鲜龈吖鼙硎荆F(xiàn)在信托公司都是盡量不做基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目了。

雖然投資領(lǐng)域沒有發(fā)生多大變化，但是信托的風(fēng)險(xiǎn)卻已經(jīng)改變。

普益財(cái)富的信托研究員陳朋真在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)表示，以前銀信合作用的是銀行自有資金，所以銀行對(duì)信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管控非常嚴(yán)格?，F(xiàn)在銀信合作受限，很多資金需要信托公司募集民間資本，銀行只是在自己的網(wǎng)點(diǎn)代售信托產(chǎn)品，所以現(xiàn)在對(duì)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管控更多的是由信托公司來做。

陳朋真強(qiáng)調(diào)，因?yàn)樾磐兄皇且粋€(gè)中介，所以其監(jiān)管的作用非常有限。以房地產(chǎn)信托為例，房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷立項(xiàng)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收和銷售、管理等諸多環(huán)節(jié)，因此其風(fēng)險(xiǎn)形式多種多樣，風(fēng)險(xiǎn)控制手段復(fù)雜，具有很高的專業(yè)化要求。但信托公司往往缺乏房地產(chǎn)評(píng)估、建設(shè)、管理等方面的專業(yè)人才，從而也限制了這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施的作用。

在高收益的誘惑下，有的信托公司一路高歌猛進(jìn)。某國(guó)有信托公司的高管對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，現(xiàn)在有些信托公司把員工的收入與所作業(yè)務(wù)掛鉤，導(dǎo)致信托業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅速?！板X先揣腰包里，風(fēng)險(xiǎn)以后再說。”

銀信陷阱

隨著信托業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張，銷售銀信理財(cái)產(chǎn)品已成為銀行新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

“我行正在推出期限一周、年化利率5%的理財(cái)產(chǎn)品，請(qǐng)速來搶購(gòu)?！鳖愃频亩绦艑映霾桓F，而不菲的收益率是這些短信的宣傳重點(diǎn)，殊不知，在這些看似亮點(diǎn)的收益率中卻隱藏著很大的陷阱。

目前，銀行在和客戶宣傳時(shí)提到的大部分是預(yù)期收益率，真正的收益以合同簽訂為準(zhǔn)。但是，很多的消費(fèi)者并不了解所謂“預(yù)期收益率”，以為購(gòu)買銀信理財(cái)回報(bào)是固定的，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)也很模糊。

在記者咨詢非保本浮動(dòng)收益銀信理財(cái)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)狀況時(shí)，銀行經(jīng)理紛紛表示，絕大多數(shù)情況下可以完成預(yù)期收益，而且不會(huì)出現(xiàn)本金風(fēng)險(xiǎn)。但是，某銀行一位理財(cái)經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)稱，有些銀信產(chǎn)品為了完成募集，故意抬高了預(yù)期收益率，來吸引投資者。

除了收益率陷阱外，有些銀信產(chǎn)品在銷售合同上設(shè)下了“模糊陷阱”。

購(gòu)買任何理財(cái)產(chǎn)品都要簽署一份合同，合同本來是消費(fèi)者維權(quán)的法律依據(jù)，現(xiàn)在一些銀信合作理財(cái)產(chǎn)品卻借著合同玩起了模糊戰(zhàn)術(shù)。該類信托資金投向比較概括，投資的方式、目標(biāo)、范圍都比較含糊，甚至沒有提及。

“投資者面對(duì)厚厚的產(chǎn)品說明書，晦澀難懂的專業(yè)詞匯，都是草草翻閱，然后簽字了事。這實(shí)際上是將風(fēng)險(xiǎn)留給了自己?！鼻笆鲢y行理財(cái)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，目前對(duì)于銀信理財(cái)產(chǎn)品的監(jiān)管還是相對(duì)比較薄弱，在它的募集、設(shè)計(jì)、發(fā)行上監(jiān)管還不是很全面。“錢募集了，用到什么地方，有什么風(fēng)險(xiǎn)，投資者一概不知?！?/p>

如果真的發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，除了信托公司以外，損失最大的就是投資者?！靶磐挟a(chǎn)品是不承諾保本保息的?！敝腥谛磐幸晃蝗耸繉?duì)本刊記者表示，除了投資者、信托公司外，銀行也不可能幸免。

雖然從法律地位上說，銀行承擔(dān)的只是受托理財(cái)?shù)男磐胸?zé)任，對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)，銀行并不承擔(dān)責(zé)任。但是，多位銀行理財(cái)人士向記者坦言，如果理財(cái)產(chǎn)品真的發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，銀行是無法置身事外的，因?yàn)樾庞蔑L(fēng)險(xiǎn)一直由銀行承擔(dān)。

組合監(jiān)管

面對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管層已有察覺，并且開始著手打造新的監(jiān)管規(guī)則，以期未雨綢繆。

2011年初，銀監(jiān)會(huì)表示，各商業(yè)銀行需在2011年底前將銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)入表內(nèi)，對(duì)商業(yè)銀行未轉(zhuǎn)入表內(nèi)的銀信合作信托貸款，各信托公司應(yīng)當(dāng)按照10.5%的比例計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本。

浦發(fā)銀行的一位業(yè)務(wù)經(jīng)理在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)表示，由于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)表外資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理相對(duì)表內(nèi)資產(chǎn)較為薄弱，表外業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)程度較大，全部轉(zhuǎn)入表內(nèi)有利于銀行資產(chǎn)質(zhì)量的提升。但是她也表示，轉(zhuǎn)表在操作層面上還有一些難度。

一位不愿具名的律師對(duì)本刊記者表示，一筆貸款是否進(jìn)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表是由會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的，不是銀監(jiān)會(huì)說了算。如果銀行發(fā)行理財(cái)募集資金給信托公司，貸款給企業(yè)，信托公司需要把這筆貸款錄入央行的征信系統(tǒng)。如果銀行再度計(jì)入表內(nèi)，豈不是一筆貸款會(huì)被錄入兩次？

為了防范風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門還在信托頭上套上了凈資本的緊箍咒。今年1月，銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于印發(fā)信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求各信托公司積極調(diào)整業(yè)務(wù)規(guī)模和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，確保在2011年12月31日前達(dá)到凈資本各項(xiàng)指標(biāo)要求。不達(dá)標(biāo)的公司將暫停其信托業(yè)務(wù)，并追究該公司董事長(zhǎng)和高級(jí)管理人員責(zé)任。

銀監(jiān)會(huì)給信托公司劃定的風(fēng)險(xiǎn)控制線主要有兩條，即《信托公司凈資本管理辦法》中提到的，凈資本不得低于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資本之和的100%；凈資本不得低于凈資產(chǎn)的40%。

用益信托首席分析師李.在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)表示，信托公司為了達(dá)標(biāo)，有兩條途徑，一是增加凈資本，通過增資擴(kuò)股，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者；二是調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，減少風(fēng)險(xiǎn)資本。

2011年7月，銀監(jiān)會(huì)又將銀行理財(cái)資產(chǎn)池涉及的六種模式界定為違規(guī)，要求銀行進(jìn)行自查和整改。六種模式主要包括理財(cái)資產(chǎn)池中涉及委托貸款、信托轉(zhuǎn)讓、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、監(jiān)管套利的票據(jù)，以及高息攬存、銀銀合作等行為。

8月23日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在銀監(jiān)會(huì)系統(tǒng)內(nèi)講話時(shí)強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化事前監(jiān)管與持續(xù)監(jiān)管，禁止銀政、銀信（信托）、銀擔(dān)之間的不當(dāng)合作，提高風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管有效性。

在監(jiān)管的多重壓力下，近期集合信托產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡，銀信合作產(chǎn)品發(fā)行的數(shù)量和規(guī)模逐步減少。根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月底，銀信理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量為807個(gè)，比上月減少5.4%，產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為2016.68億元，較上月減少32.74%。

銀監(jiān)會(huì)非銀部一位人士在接受本刊記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在銀信合作的余額已經(jīng)處于下降的態(tài)勢(shì)?！澳壳白钪匾氖前汛饲暗谋O(jiān)管政策落到實(shí)處，該并表的要并表?！?/p>

篇9

房地產(chǎn)開發(fā)法律服務(wù)合同

甲方(委托人)：_________________

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

職務(wù)：___________________________

委托人：_____________________

身份證號(hào)碼：_____________________

通訊地址：_______________________

郵政編碼：_______________________

聯(lián)系人：_________________________

電話：___________________________

電掛：___________________________

傳真：___________________________

帳號(hào)：___________________________

電子信箱：_______________________

乙方(受托人)：_________________

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

職務(wù)：___________________________

通訊地址：_______________________

郵政編碼：_______________________

聯(lián)系人：_________________________

電話：___________________________

電掛：___________________________

傳真：___________________________

帳號(hào)：___________________________

電子信箱：_______________________

鑒于乙方為經(jīng)中華人民共和國(guó)司法部批準(zhǔn)設(shè)立的律師事務(wù)所，具備向社會(huì)提供法律服務(wù)的資格和能力;甲方因房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)需要專業(yè)的法律服務(wù)，以維護(hù)其在 整個(gè)建設(shè)過程中的所有行為的合法性及其合法權(quán)益，特委托乙方為其提供法律服務(wù)，乙方表示同意;甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)律師法》及相關(guān)法律規(guī)定，本著自愿、平等、互惠互利、誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，訂立如下合同條款，以資共同恪守履行：

一、法律服務(wù)組成人員

乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律師組成法律服務(wù)小組，負(fù)責(zé)處理甲方的相關(guān)房地產(chǎn)法律事務(wù)。

本合同自雙方簽字之日起生效，項(xiàng)目結(jié)束時(shí)自行失效。項(xiàng)目結(jié)束時(shí)間超過預(yù)計(jì)時(shí)間的，由甲、乙雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)償條款，可延長(zhǎng)聘期。

二、工作范圍

乙方律師的服務(wù)內(nèi)容具體包括：

(一)房地產(chǎn)投資開發(fā)法律事務(wù)

1.創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司

(1)為開發(fā)商提供政策法律可行性分析，協(xié)助開發(fā)商設(shè)立、組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得房地產(chǎn)開發(fā)權(quán);

(2)起草設(shè)立公司的各類法律文件;

(3)協(xié)助申辦公司設(shè)立的法律手續(xù);

(4)起草公司各類規(guī)章制度。

2.取得國(guó)有土地使用權(quán)

(1)為開發(fā)商提供審慎調(diào)查，確認(rèn)土地的法律屬性及用途;

(2)向土地管理部門申請(qǐng)辦理征用土地，起草征用土地的文件;

(3)參與征用費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及付款期限的談判，制作談判的法律文件;

(4)向土地管理部門申請(qǐng)確認(rèn)土地用途，并起草有關(guān)法律文件;

(5)幫助協(xié)調(diào)開發(fā)商與土地管理部門、原土地使用人的各種關(guān)系;

(6)協(xié)調(diào)與土地管理部門的關(guān)系，起草用地申請(qǐng)書，參與土地出讓金額的談判，幫助開發(fā)商簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，申領(lǐng)《土地使用證》;

(7)協(xié)調(diào)與規(guī)劃部門的關(guān)系，申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;

(8)通過行政裁決、訴訟等方式解決土地開發(fā)中的糾紛。

3.拆遷安置補(bǔ)償

(1)協(xié)助確定委托拆遷單位，草擬、審核委托拆遷協(xié)議等文件;

(2)協(xié)助制定拆遷政策，草擬拆遷工作中需要的法律文件，包括拆遷安置文告，拆遷安置協(xié)議等;

(3)協(xié)助處理拆遷人與被拆遷戶之間的糾紛;

(4)起草申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》的各類法律文件，協(xié)調(diào)開發(fā)商與拆遷行政主管部門的關(guān)系，協(xié)助開發(fā)商申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》 (5)參與拆遷補(bǔ)償與安置的談判，起草審查拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，發(fā)生糾紛協(xié)商不成時(shí)，委托人進(jìn)行仲裁、訴訟、行政裁決及協(xié)助強(qiáng)制拆遷;

(6)起草申請(qǐng)《房屋預(yù)售許可證》的法律文件，申領(lǐng)《預(yù)售許可證》。

4.工程建設(shè)施工

(1)起草開工報(bào)告，整理申請(qǐng)開工的所有文件，并向建設(shè)管理部門申領(lǐng)《施工許可證》，為項(xiàng)目盡早開工準(zhǔn)備好全部法律手續(xù);

(2)出具從工程勘察、設(shè)計(jì)、招標(biāo)至工程竣工驗(yàn)收階段的整體框架的法律意見書，其主要內(nèi)容為：

①提出有利于工程質(zhì)量的意見;

②降低成本的建議;

③分析該階段可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn);

④提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的具體方案;

⑤工程履約管理;

(3)參與勘察、設(shè)計(jì)、施工、招標(biāo)工作小組，對(duì)可能中標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行資格、資信審查，為此進(jìn)行必要的調(diào)查;

(4)起草、審核招投標(biāo)文件，監(jiān)督招標(biāo)工作程序;

(5)起草、參與簽訂建筑承發(fā)包合同，并出具法律意見書，監(jiān)督合同的按時(shí)履行;

(6)協(xié)調(diào)處理施工過程中的突發(fā)事件，確保工程進(jìn)度;

(7)在工程建設(shè)過程中，起草各類法律文件，協(xié)助開發(fā)商協(xié)調(diào)好與供電、自來水、電話、公安、衛(wèi)生、環(huán)保等部門的關(guān)系;

(8)參與工程竣工驗(yàn)收，并出具法律意見書。

5.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資

(1)向貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)出具法律建議，說明以土地使用權(quán)或在建工程或房地產(chǎn)實(shí)物抵押融資的法律可行性;

(2)與貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)談判、草擬或?qū)徍速J款合同、抵押合同及相關(guān)法律文件;

(3)代辦抵押登記手續(xù)、代辦抵押權(quán)解除手續(xù);

(4)辦理抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的抵押物處置手續(xù)，草擬、審核處置抵押物所需的法律文件。

6.物業(yè)管理

(1)協(xié)助設(shè)立或選聘與小區(qū)服務(wù)相符的物業(yè)管理公司，起草、審查與物業(yè)管理公司所簽訂的管理合同;

(2)起草、審核物業(yè)管理公約、物業(yè)管理規(guī)章制度，委托管理合同及其他相關(guān)法律文件;

(3)起草、制訂物業(yè)管理辦法;

(4)協(xié)助開發(fā)商行使對(duì)公寓、小區(qū)的命名權(quán)、外墻和樓宇臺(tái)的廣告權(quán)，公共場(chǎng)地的改造權(quán);

(5)協(xié)助物業(yè)管理公司組織業(yè)主大會(huì)，建立業(yè)主委員會(huì)，構(gòu)建、理順物業(yè)公司與全體業(yè)主及物業(yè)使用人的法律關(guān)系; (6)協(xié)助物業(yè)公司與各市政工程公司及各專業(yè)公司確定物業(yè)服務(wù)中的各項(xiàng)協(xié)作、管理、維護(hù)、保養(yǎng)、專項(xiàng)服務(wù)合同、協(xié)議關(guān)系。

(二)房地產(chǎn)交易法律事務(wù)

1.房地產(chǎn)預(yù)售、銷售

(1)協(xié)助開發(fā)商獲取預(yù)售、銷售批準(zhǔn);

(2)參與按揭事宜的談判，起草按揭協(xié)議及附件;

(3)參與委托銷售事宜的談判，起草委托銷售合同，并調(diào)查、審核銷售公司的資質(zhì)、資信等情況;

(4)對(duì)銷售人員進(jìn)行房地產(chǎn)銷售的法律知識(shí)培訓(xùn)，指導(dǎo)銷售人員簽訂銷售合同;

(5)起草審查租賃、抵押等法律文件，協(xié)助辦理相關(guān)登記手續(xù);

(6)審查房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的合法性;

(7)審查商品房預(yù)售合同和銷售合同;

(8)購(gòu)房簽約及見證、辦理預(yù)售登記。

2.房地產(chǎn)抵押

(1)提供房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律政策信息;

(2)解答辦理房地產(chǎn)抵押的各項(xiàng)法律咨詢，出具書面法律意見;

(3)代為起草、審查和修改房地產(chǎn)抵押合同及其他法律文書;

(4)審查抵押房地產(chǎn)的狀況，協(xié)助設(shè)定抵押權(quán)，并協(xié)助進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估;

(5)協(xié)助辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù);

(6)辦理其他約定的法律事務(wù)。

3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記

(1)提供有關(guān)房屋過戶相關(guān)的法律政策咨詢，提供書面法律意見;

(2)協(xié)助準(zhǔn)備房地產(chǎn)交易過戶的文件資料;

(3)協(xié)助辦理申請(qǐng)過戶、申報(bào)應(yīng)繳契稅、費(fèi)用、代領(lǐng)房地產(chǎn)買賣契證。

4.房地產(chǎn)調(diào)查

(1)提供有關(guān)房地產(chǎn)抵押、查封等相關(guān)法律政策咨詢，出具書面法律意見;

(2)到有關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、抵押情況以及是否查封進(jìn)行調(diào)查;

(3)辦理其他約定的法律事務(wù)。

(三)其他房地產(chǎn)相關(guān)律師事項(xiàng)

1.進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)人員、銷售人員、管理人員相關(guān)法律知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn);

2.及時(shí)向開發(fā)企業(yè)介紹新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、政策，并結(jié)合開發(fā)企業(yè)實(shí)際管理狀況，出具相關(guān)法律意見;

3.為開發(fā)企業(yè)提供《勞動(dòng)法》、《公司法》等健全公司法人治理結(jié)構(gòu)的綜合性法律意見;

4.為開發(fā)企業(yè)及時(shí)解答和解決有關(guān)法律咨詢和法律事務(wù);

5.協(xié)助企業(yè)建立健全各種規(guī)章制度，包括廠規(guī)、廠紀(jì)、合同管 理、稅收、勞動(dòng)保險(xiǎn)、專利和專有技術(shù)管理、商標(biāo)和廣告管理、資金信貸等管理制度;

6.參加合同和重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的談判，承辦其它法律事務(wù)，如公證、商標(biāo)注冊(cè)、調(diào)查資信等;

7.參加調(diào)解、仲裁及其它非訴訟法律事務(wù)和訴訟活動(dòng)。

三、服務(wù)費(fèi)用及支付

甲方向乙方支付的律師服務(wù)費(fèi)用為￥_________元(大寫_________元整)。甲方應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)，向乙方支付全部費(fèi)用的_________%，計(jì)￥_________元(大寫_________元整)，剩余_________%，計(jì)￥_________元(大寫_________元整)于乙方事項(xiàng)完成之日起_________支付。

甲方按乙方要求將費(fèi)用劃至乙方指定帳戶：帳戶名：_________，帳戶號(hào)：_________。

乙方向甲方收取律師服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)為《律師服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》、《律師服務(wù)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、_________。

四、其他費(fèi)用的負(fù)擔(dān)

乙方律師辦理甲方委托事項(xiàng)所發(fā)生的下列費(fèi)用，應(yīng)由甲方承擔(dān)：

1.相關(guān)行政、司法、鑒定、公證等部門收取的鑒定費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用、辦案費(fèi)用等;

2._________(地區(qū))外發(fā)生的差旅費(fèi)、食宿費(fèi)，翻譯費(fèi)，復(fù)印費(fèi)，長(zhǎng)途通訊費(fèi)等;

3.征得甲方同意后支出的其他費(fèi)用。

乙方律師應(yīng)當(dāng)本著節(jié)儉的原則合理使用上述有關(guān)費(fèi)用。

五、甲方權(quán)利義務(wù)

1.甲方應(yīng)與乙方合作真誠(chéng)，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地向乙方提供所需的資料及文件;

2.甲方指定_________為法律服務(wù)小組的聯(lián)系人，負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)達(dá)甲方的指示和要求，提供文件和資料等，甲方更換聯(lián)系人應(yīng)當(dāng)書面通知乙方;

3.乙方律師到甲方處辦公時(shí)，甲方應(yīng)為律師提供必要的辦公及生活條件;

4.甲方應(yīng)按照本合同規(guī)定的時(shí)間、方式向乙方支付服務(wù)費(fèi)用;

5.甲方應(yīng)隨時(shí)告之乙方其房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展情況，并告知乙方其聯(lián)系地址、電話號(hào)碼和處所等;

6.甲方應(yīng)當(dāng)對(duì)乙方律師辦理的相關(guān)法律事務(wù)提出明確的要求，但不得提出不合理要求;

7.甲方不得向乙方律師隱瞞任何與委托事項(xiàng)相關(guān)的情況;

8.甲方保證其向乙方所提交資料及文件的真實(shí)性和合法性，由于甲方提供虛假信息而導(dǎo)致其 遭受的一切損失，由甲方自行承擔(dān);

9.甲方根據(jù)乙方律師提供的法律意見、建議、方案所作出的決策而導(dǎo)致的損失，非因乙方律師錯(cuò)誤運(yùn)用法律等失職行為造成的，由甲方自行承擔(dān);

10.甲方有權(quán)就乙方服務(wù)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，隨時(shí)向乙方提出口頭或書面咨詢，乙方應(yīng)及時(shí)作出答復(fù);

11.甲方有權(quán)隨時(shí)檢查監(jiān)督乙方律師的工作服務(wù)內(nèi)容，但不得影響乙方律師的正常工作秩序;

12.甲方有證據(jù)認(rèn)為乙方律師沒有盡勤勉義務(wù)為其進(jìn)行法律服務(wù)的，有權(quán)要求乙方更換律師;

13.由于甲方的原因而導(dǎo)致服務(wù)事項(xiàng)沒有完成，甲方不得要求退還已經(jīng)支付的律師費(fèi)用;

14.甲方委托的事項(xiàng)不得違反法律規(guī)定或律師執(zhí)業(yè)規(guī)范。

六、乙方權(quán)利義務(wù)

1.乙方應(yīng)當(dāng)指派熟知房地產(chǎn)行業(yè)又熟知工程建設(shè)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)及專業(yè)法律規(guī)定的律師為甲方提供法律服務(wù);

2.乙方律師應(yīng)勤勉盡責(zé)地完成委托事項(xiàng)，維護(hù)甲方的合法權(quán)益;

3.乙方律師有權(quán)查閱甲方與承辦法律事務(wù)有關(guān)的文件和資料;

4.乙方律師有權(quán)了解甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的有關(guān)情況;

5.乙方律師應(yīng)根據(jù)甲方的安排，列席甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的有關(guān)會(huì)議;

6.乙方律師有權(quán)獲得所必須的辦公、交通及其他工作條件和便利;

7.乙方律師在甲方授權(quán)范圍內(nèi)甲方辦理之事務(wù)所產(chǎn)生的法律責(zé)任，由甲方承擔(dān)，乙方律師不擔(dān)責(zé);

8.乙方律師應(yīng)及時(shí)承辦甲方委托辦理的有關(guān)法律事務(wù)，并對(duì)所經(jīng)辦事務(wù)的合法性負(fù)責(zé);

9.乙方律師要堅(jiān)持以事實(shí)為根據(jù)、法律為準(zhǔn)繩的原則，發(fā)現(xiàn)甲方有不當(dāng)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻;

10.乙方律師應(yīng)根據(jù)本合同規(guī)定和甲方的授權(quán)委托進(jìn)行工作，不得超越權(quán)限;

11.乙方律師不得從事有損于甲方合法權(quán)益的活動(dòng)，不得在民事、經(jīng)濟(jì)、行政訴訟或仲裁活動(dòng)中擔(dān)任甲方對(duì)立一方當(dāng)事人的人;

12.乙方律師在同時(shí)受聘擔(dān)任甲方和另一公司法律顧問期間，遇到兩公司之間發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解，但不得任何一方參加訴訟或仲裁;

13.乙方對(duì)在工作中接觸、了解到的有關(guān)甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的商業(yè)秘密，負(fù)有保守秘密的義務(wù);

14.乙方律師不得私自接受委托，私自向委托 人收取費(fèi)用，收受委托人的財(cái)物;

15.因乙方律師的過錯(cuò)而給甲方造成損失的，乙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償;

16.乙方律師不得利用提供法律服務(wù)的便利牟取甲方與另一方爭(zhēng)議的權(quán)益;

17.未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自更換指派的律師。

七、合同的解除

1.合同期限屆滿，甲乙雙方不再續(xù)簽本合同;

2.甲乙雙方通過書面協(xié)議解除本合同;

3.因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;

4.乙方及律師不按本合同的約定提供法律服務(wù)，經(jīng)甲方指出后，仍不改正的;

5.因乙方律師工作延誤、失職、失誤導(dǎo)致甲方蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失的;

6.甲方有意向乙方提供虛假情況、捏造事實(shí)，致使乙方律師不能提供有效的法律服務(wù)的;

7.甲方的委托事項(xiàng)違反法律或者違反律師執(zhí)業(yè)規(guī)范的;

8._________。

八、保密

甲乙雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對(duì)方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

九、通知

1.根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2.各方通訊地址如下：_________。

3.一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

十、合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

十一、合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng) 雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

十二、爭(zhēng)議的處理

1.本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2.本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第____種方式解決

(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

十三、不可抗力

1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2.聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3.不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4.本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

十四、合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

十五、補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有 關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

十六、合同的效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。

甲方(簽章)：_______________

法定代表人(簽章)：_________

委托人(簽章)：_________

開戶銀行：___________________

帳號(hào)：_______________________

簽訂地點(diǎn)：___________________

_________年_______月_______日

乙方(簽章)：_______________

法定代表人(簽章)：_________

委托人(簽章)：_________

開戶銀行：___________________

帳號(hào)：_______________________

篇10

關(guān)鍵詞：中介機(jī)構(gòu) 備選庫 改進(jìn) 探索

一、中介機(jī)構(gòu)備選庫建立方式

目前，全國(guó)部分國(guó)資委、財(cái)政局、發(fā)改委及其他行業(yè)主管部門，包括部分企業(yè)，通過資格審查，少數(shù)也采取招標(biāo)的方式逐步建立中介機(jī)構(gòu)備選庫，用于開展所屬企業(yè)、行業(yè)的審計(jì)、評(píng)估、咨詢等業(yè)務(wù)。現(xiàn)以某市重點(diǎn)水利工程建設(shè)全過程投資控制評(píng)審機(jī)構(gòu)的選擇為例予以說明。

對(duì)于水利工程建設(shè)項(xiàng)目跟蹤審計(jì)單位的選擇，主要依據(jù)《關(guān)于印發(fā)政府投資重點(diǎn)水利工程建設(shè)全過程投資控制評(píng)審管理暫行辦法的通知》、《關(guān)于開展重點(diǎn)水利工程建設(shè)項(xiàng)目投資控制評(píng)審和跟蹤審計(jì)工作的通知》實(shí)施，使用政府投資為主進(jìn)行建設(shè)的重點(diǎn)水庫工程（大、中型水庫和庫容在500萬立方米以上的小一型水庫）、重要堤防工程以及引提（供）水工程等重點(diǎn)水利工程建設(shè)項(xiàng)目，必須全面實(shí)行全過程跟蹤審計(jì)。選擇方式：首先由市發(fā)改委、市財(cái)政局、市水利局共同面向社會(huì)發(fā)出《關(guān)于申報(bào)政府投資重點(diǎn)水利工程建設(shè)全過程投資控制評(píng)審機(jī)構(gòu)的通知》，由符合條件的中介機(jī)構(gòu)申報(bào)，經(jīng)上述三方審查合格并公示后，形成全市重點(diǎn)水利工程建設(shè)全過程投資控制評(píng)審機(jī)構(gòu)庫。對(duì)進(jìn)入庫內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)，基本采取輪流委托的形式開展全過程投資控制評(píng)審工作。入選全過程跟蹤審計(jì)機(jī)構(gòu)庫的中介機(jī)構(gòu)的條件為：具有工程造價(jià)咨詢甲級(jí)資質(zhì)或會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)資格，具有從事水利工程投資造價(jià)和財(cái)務(wù)決算的經(jīng)驗(yàn)（或聯(lián)合體具有相應(yīng)資質(zhì)）；本單位（或聯(lián)合體）具有注冊(cè)造價(jià)工程師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師資質(zhì)的在職專職人員不少于13名，其中承擔(dān)委托項(xiàng)目的水利工程注冊(cè)造價(jià)工程師不少于3名；近三年承擔(dān)總投資5000萬元以上項(xiàng)目的工程投資概算評(píng)審或項(xiàng)目竣工決（結(jié)）算審查項(xiàng)目不少于10個(gè)，其中水利項(xiàng)目不少于2個(gè)；注冊(cè)資金不少于200萬元，單位財(cái)務(wù)狀況良好；近三年內(nèi)在行業(yè)中無不良誠(chéng)信記錄。

二、中介機(jī)構(gòu)備選庫建立的弊端

建立中介機(jī)構(gòu)備選庫的方式，一定程度上為國(guó)資監(jiān)管和企業(yè)發(fā)展遴選優(yōu)質(zhì)中介機(jī)構(gòu)，在提高中介服務(wù)質(zhì)量、維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)安全、促進(jìn)國(guó)有企業(yè)健康發(fā)展方面發(fā)揮了積極作用。但是，也帶來了一些弊端，而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法制文明的進(jìn)步，這種弊端愈來愈突顯。

（一）壟斷性，可能帶來一定的尋租空間

各地建立中介機(jī)構(gòu)備選庫后，往往都規(guī)定相關(guān)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)需要中介機(jī)構(gòu)時(shí)，只能在備選庫中選擇，備選庫以外的不能參與。如湖南省國(guó)資委《關(guān)于公布2012年度中介機(jī)構(gòu)備選庫名單的通知》（湘國(guó)資〔2012〕5號(hào)）規(guī)定：省國(guó)資委在審批省屬國(guó)有企業(yè)有關(guān)事項(xiàng)時(shí)，對(duì)備選庫以外的中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告或文書不予認(rèn)可；四川省國(guó)資委出臺(tái)的出臺(tái)了《中介機(jī)構(gòu)聘用管理辦法（試行）》規(guī)定，今后全省國(guó)企只能在備選庫中選擇中介機(jī)構(gòu)為其提供中介服務(wù)；山東省國(guó)資委要求，不屬于省國(guó)資委審核的事項(xiàng)，原則上由省管企業(yè)自行選聘中介機(jī)構(gòu)，但所聘中介機(jī)構(gòu)必須在省國(guó)資委中介機(jī)構(gòu)備選庫內(nèi)。由此，各中介機(jī)構(gòu)只有入庫，才能擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，才能生存、發(fā)展，而如前所述，入圍的程序往往采取審查的方式，帶有很大的主觀性。這樣，各中介機(jī)構(gòu)為了入圍，且入圍后繼續(xù)保持，則很可能會(huì)采用非常規(guī)方式，而實(shí)踐中也有相關(guān)案例。如2007年從收到的385份《四川省注冊(cè)會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)商業(yè)賄賂行為表現(xiàn)形式調(diào)查表》的情況來看，認(rèn)為權(quán)力機(jī)構(gòu)工作人員和委托方單位工作人員容易發(fā)生商業(yè)賄賂行為的合計(jì)有360份，高達(dá)93.5%。上海某國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門朱某、陳某受賄案，其所在部門負(fù)責(zé)對(duì)行賄方資產(chǎn)評(píng)估中介承接的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)、審核、抽查，主管對(duì)中介機(jī)構(gòu)的年檢工作等。出于這一利害關(guān)系，國(guó)資管理部門領(lǐng)導(dǎo)下的多個(gè)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)人員不約而同地對(duì)有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)行賄，以求業(yè)務(wù)上給予方便。

（二）排外性，有一定的地方保護(hù)傾向

部分地方建立中介機(jī)構(gòu)備選庫的文件即有這方面的規(guī)定。如揚(yáng)州市國(guó)資委《關(guān)于建立中介機(jī)構(gòu)備選庫的暫行辦法》第五條，為保證審計(jì)工作的質(zhì)量與效率，方便市國(guó)資委監(jiān)管，原則上在揚(yáng)州市范圍內(nèi)選擇中介機(jī)構(gòu)。從入庫名單看，基本無外地中介機(jī)構(gòu)，如湖南2012年度中介機(jī)構(gòu)備選庫具備證券許可資質(zhì)的審計(jì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)名單中，所有17家機(jī)構(gòu)要么是湖南本地的，要么是外地在湖南的分支機(jī)構(gòu)，該庫中28家具備審計(jì)資格中介機(jī)構(gòu)亦如此，則未在湖南設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的優(yōu)秀外地中介機(jī)構(gòu)難以參與。

（三）不完全符合招投標(biāo)法精神

按照招投標(biāo)法及相關(guān)規(guī)定，與工程建設(shè)有關(guān)的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元人民幣以上的，必須進(jìn)行招標(biāo)，而且一般應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。在《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》及各地方性類化法規(guī)中，對(duì)于全過程跟蹤審計(jì)及其他服務(wù)類采購(gòu)，均未直接提及。但筆者認(rèn)為，全過程跟蹤審計(jì)是一種全新的審計(jì)模式，是投資的一種創(chuàng)新方式，以前在工程建設(shè)過程中并不是必須有的，這方面的法律法規(guī)、規(guī)范相對(duì)滯后，但全過程跟蹤審計(jì)符合公開招標(biāo)要素，屬于法規(guī)中明確的與工程建設(shè)有關(guān)的服務(wù)類采購(gòu)，而且很多重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過50萬元，所以應(yīng)該實(shí)行公開招標(biāo)。而建立中介機(jī)構(gòu)備選庫，指定庫中機(jī)構(gòu)直接參與相關(guān)服務(wù)，一定程度上有違招投標(biāo)法等相關(guān)法規(guī)精神。

三、改進(jìn)措施

可采取積極措施和改良措施兩種方式：

（一）積極措施，即取消中介機(jī)構(gòu)備選庫，按照合同預(yù)估金額大小實(shí)行招投標(biāo)或者競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)，選擇中介機(jī)構(gòu)

這樣，對(duì)打破行政壁壘，改變中介市場(chǎng)分割局面，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將起到積極作用。如海南省審計(jì)廳于2009年9月《關(guān)于廢止聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)管理辦法及取消中介機(jī)構(gòu)備選庫的通知》，決定取消《關(guān)于入選參與審計(jì)機(jī)關(guān)審計(jì)業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)備選庫名單的通知》（瓊審法〔2007〕68號(hào)文），今后所有具備法定資質(zhì)和條件的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)均可以通過推薦、自薦等方式參與政府審計(jì)工作，并接受審計(jì)機(jī)關(guān)的篩選、檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督，確保審計(jì)質(zhì)量、防范審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。成都市國(guó)資委為促進(jìn)中介服務(wù)市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的要求，于2011年6月發(fā)出《關(guān)于取消市國(guó)資委中介機(jī)構(gòu)備選庫的通知》，取消了建立5年的市國(guó)資委會(huì)計(jì)審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、律師事務(wù)所、拍賣機(jī)構(gòu)、工程造價(jià)共7類中介機(jī)構(gòu)備選庫，并要求各市屬國(guó)有企業(yè)立即取消企業(yè)自行建立的各類中介機(jī)構(gòu)備選庫，成都市的國(guó)有企業(yè)可以根據(jù)自己的需要通過公開招標(biāo)或其它形式來選擇最合適的中介機(jī)構(gòu)，而原來不在備選庫之內(nèi)的也有機(jī)會(huì)為國(guó)有企業(yè)提供服務(wù)。

如對(duì)于建筑行業(yè)，應(yīng)公開招標(biāo)的，可本著“管辦分離，統(tǒng)一進(jìn)場(chǎng)、集中交易、行業(yè)監(jiān)督、統(tǒng)一規(guī)則、規(guī)范運(yùn)作”的原則，逐步進(jìn)入各地工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)交易中心，實(shí)現(xiàn)投資工程建設(shè)項(xiàng)目全部進(jìn)場(chǎng)，集中監(jiān)管，陽光交易。這樣，無論什么地域的中介機(jī)構(gòu)，只要具備相關(guān)資質(zhì)，均可前來投標(biāo)，評(píng)標(biāo)則由交易中心原則上于評(píng)標(biāo)當(dāng)天在綜合評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取評(píng)標(biāo)專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，其成員由五人以上單數(shù)組成，其中招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)代表不得超過評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員的1/3。這樣有利于公平競(jìng)爭(zhēng)和提高整體服務(wù)質(zhì)量，并在一定程度上減少尋租空間。

（二）改良措施，即維持中介機(jī)構(gòu)備選庫，但應(yīng)加強(qiáng)管理

一是科學(xué)組建備選庫，推行公開招投標(biāo)，不設(shè)置地域限制?？蓪①Y質(zhì)等級(jí)、工作業(yè)績(jī)、專業(yè)力量、服務(wù)質(zhì)量等情況納入招標(biāo)范疇，并公示入選備選庫的中介機(jī)構(gòu)，接受全社會(huì)監(jiān)督，力求公開、公正、公平。二是強(qiáng)化后續(xù)管理，特別是對(duì)于全過程跟蹤審計(jì)機(jī)構(gòu)，要實(shí)行專業(yè)化管理，以不同專業(yè)分類，委派時(shí)充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)；委派后要反映中介機(jī)構(gòu)的組織管理、工作效率、職業(yè)道德等指標(biāo)；平時(shí)針對(duì)中介機(jī)構(gòu)在審計(jì)觀念、審計(jì)重點(diǎn)、審計(jì)程序等方面的缺陷，定期不定期組織相應(yīng)的培訓(xùn)，提高履職水平。三是實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，建立退出機(jī)制。對(duì)入庫中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期考核和不定期檢查，對(duì)考核不合格、不按照規(guī)定執(zhí)業(yè)、不符合入庫條件的中介機(jī)構(gòu)，要淘汰出庫。