導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；業(yè)態(tài)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；開發(fā)模式；發(fā)展趨勢

Abstract: through the to our country commercial real estate development and planning design problems analysis, this paper expounds the must change the traditional way of thinking, we need a real estate development vision to have more business perspective, the only real estate eye or only commercial vision is no good, designers from operation Angle, selection, commercial buildings formats planning position, space combination relations, traffic streamline strategy considering factors, and put forward the our country at present the commercial real estate development necessary out of short line operation of the error, not just the traditional housing development model for commercial real estate development, from the long term investment for business profits considerations, and the effective integration of commercial real estate development strategy and planning design strategy, is the foundation of successful commercial real estate and the future trend of development.

Keywords: commercial real estate; Type of operation; Planning and design; Development mode; Development trend

[中圖分類號(hào)] F407.9 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A[文章編號(hào)]

1 商業(yè)地產(chǎn)的定義

商業(yè)地產(chǎn)（BusinessReal Estate）, 顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等按照用途劃分是用于商業(yè)用途的物業(yè)，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施及各類消費(fèi)場所。商業(yè)形態(tài)包括百貨商場、大中型超級(jí)市場、小型便利店、專業(yè)產(chǎn)品賣場、品牌專賣店、倉儲(chǔ)型超市以及包含以上多種業(yè)態(tài)的商業(yè)步行街或城市綜合體。

商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展過程不短也不長，有近百年的歷史。建筑從單一功能購物發(fā)展到現(xiàn)在的大型多功能的綜合性建筑，以頗具特色和風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)、空間布局、環(huán)境營造、主題設(shè)置、運(yùn)作理念等手法改變了傳統(tǒng)的商業(yè)模式，在多功能的空間中，把購物場變成了娛樂場，把消費(fèi)者變成了娛樂者，讓原本一次單一乏味的購買行為變成一場休閑、游覽、娛樂的“體驗(yàn)式消費(fèi)”活動(dòng)。[1]

2 現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及存在的問題

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體上可以用“起步晚，發(fā)展快”來概括，在中國短短十余年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史中，商業(yè)地產(chǎn)的建造規(guī)模和體量已取得長足的進(jìn)步并引起國際建筑業(yè)的廣泛關(guān)注。我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起步于2000年前后，之后進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，2005年進(jìn)入第一輪的高峰期，至今仍保持著較高的發(fā)展勢頭。但不可否認(rèn)的是，由于欠缺對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)職能、交通職能、景觀職能、社會(huì)文化職能等高層面的認(rèn)識(shí)，限于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)觀念束縛、前期策劃和定位策略缺失、招商困局、資金及高級(jí)專業(yè)人才缺乏，尤其是專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)建筑師嚴(yán)重不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功與否面臨諸多挑戰(zhàn)。在設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)建筑時(shí)，建筑師和同業(yè)人士往往僅服從于業(yè)主的主觀意愿，未考慮（或考慮不周）建筑規(guī)模是否適宜，業(yè)態(tài)是否合理，建筑風(fēng)格是否匹配，定位是否準(zhǔn)確等諸多問題，從而導(dǎo)致了各地已開發(fā)完成的商業(yè)地產(chǎn)存在著招商乏力、人氣難以聚集、經(jīng)營不善、空置率高等問題不斷涌現(xiàn)。

2.1 傳統(tǒng)地產(chǎn)觀念束縛

目前我國部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)跟住宅一樣, 抱著“賣完就走”的思路。還有的開發(fā)商采取“先開發(fā)后招商”的方式，沒有明確的目標(biāo),不僅不好招商,而且也增大了后期經(jīng)營困難及投資業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 商業(yè)定位不準(zhǔn)

商業(yè)定位是商業(yè)地產(chǎn)的核心,定位的準(zhǔn)確與否關(guān)系到項(xiàng)目的成敗,一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目定位內(nèi)容包括業(yè)態(tài)定位、功能定位、商業(yè)服務(wù)對(duì)象定位、

盈利模式定位、產(chǎn)品定位、商業(yè)文化定位、營銷方式定位等多方面。每個(gè)環(huán)節(jié)相互關(guān)聯(lián),一著不慎,可能會(huì)滿盤皆輸。目前我國商業(yè)地產(chǎn)定位仿效之風(fēng)盛行,某個(gè)項(xiàng)目成功后,很多開發(fā)商紛紛復(fù)制該模式,根本不考慮因地制宜和與自身合理的結(jié)合點(diǎn),從而導(dǎo)致失敗的結(jié)果。

2.3 招商困局

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)招商資源的競爭將是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。造成商業(yè)地產(chǎn)招商困局的既有內(nèi)部原因,也有外部原因。內(nèi)部原因主要是由企業(yè)的戰(zhàn)略性管理所決定的,外部原因則是由宏觀社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境所決定。目前造成商業(yè)地產(chǎn)招商困局的外部環(huán)境主要有：宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性因素影響商業(yè)地產(chǎn)的招商,國際商業(yè)連鎖投機(jī)行為給中國商業(yè)制造了“空前繁榮”,商業(yè)地產(chǎn)的過快發(fā)展加劇了商業(yè)資源的競爭等。

2.4 資金及高級(jí)專業(yè)人才缺乏

商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型行業(yè), 具有開發(fā)周期長、資金占用數(shù)額大、回籠資金緩慢等特點(diǎn),而目前國內(nèi)又沒有一個(gè)很好的融資渠道和

變現(xiàn)渠道,這導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)面臨一個(gè)資金缺乏的局面。同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)

是一個(gè)集開發(fā)、經(jīng)營、管理等多功能于一體的綜合體,但目前商業(yè)地

產(chǎn)從業(yè)人員一般是來自地產(chǎn)領(lǐng)域或是零售領(lǐng)域,對(duì)商業(yè)和地產(chǎn)都精通

的復(fù)合型人才十分稀少。

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢

一、目前我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)之一，由于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)上下游關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈條廣泛，一直以來商業(yè)地產(chǎn)業(yè)都是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)先環(huán)節(jié)。一直以來，每一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)實(shí)體都把發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)作為本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)，這一方面引導(dǎo)促進(jìn)了我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，另外一方面過度的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)也使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)存在很多問題。

首先，我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在歷經(jīng)將近10年的快速發(fā)展趨勢后在近期呈現(xiàn)出發(fā)展速度大幅度下滑甚至個(gè)別地區(qū)倒退的局面。伴隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，剛性住房需求與投資性住房需求不斷強(qiáng)勁，加之國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了10年的黃金發(fā)展期，這一階段商業(yè)地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速增長，高利率的產(chǎn)業(yè)狀態(tài)。這一方面是因?yàn)槭袌鲋写嬖谥罅康耐顿Y性甚至投機(jī)性資金主導(dǎo)了一部分商業(yè)地產(chǎn)市場的走勢，同時(shí)大量城鎮(zhèn)化的新增人口剛性住房需求巨大，短時(shí)間內(nèi)得不到有效滿足，加之國家貨幣政策持續(xù)寬松，造成市場資金流動(dòng)性充裕，進(jìn)一步放大了商業(yè)地產(chǎn)的需求。

其次，快速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)市場的超額利潤使得許多不具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)市場，造成商業(yè)地產(chǎn)市場企業(yè)質(zhì)量良莠不齊。房價(jià)的過快上漲也促使了更多的土地以各種形式流入到商業(yè)地產(chǎn)市場，一些林地，農(nóng)耕地也通過非法的變更土地性質(zhì)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，使得我國本來就匱乏的土地資源更加不合理利用，很多情況下的強(qiáng)拆，強(qiáng)占行為也引發(fā)了社會(huì)矛盾和社會(huì)問題。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢

首先商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的高速增長已經(jīng)不存在，未來商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)持續(xù)下行發(fā)展。中國家庭購房主要需求仍然來自投資性需求，但由于大量空置房的存在，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)市場將在未來5-10年持續(xù)處于下行趨勢，目前已不是買房投資的好時(shí)機(jī)，未來真正健康的商業(yè)地產(chǎn)市場將是改善型需求為主。未來我國商業(yè)地產(chǎn)市場將持續(xù)緩慢下行。

第一，產(chǎn)業(yè)利潤的下降促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營。

在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的多元化經(jīng)營一方面圍繞商業(yè)地產(chǎn)的不同行業(yè)進(jìn)行布局，包括商業(yè)、養(yǎng)老和文化旅游地產(chǎn)。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積極參股或控股其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型。由于行業(yè)的競爭力度逐漸加大，中小房企的多元化經(jīng)營趨勢將加快。未來，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型也將逐步落地。

第二，投資性買房需求較少，未來房價(jià)由市場決定。

房價(jià)的問題一直以來牽動(dòng)著幾乎所有國人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品的價(jià)格短期內(nèi)由供求關(guān)系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時(shí)還起著主導(dǎo)作用。十后，新一屆政府堅(jiān)持放開市場無形之手，用好政府有形之手，有目的地讓市場規(guī)律發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。政策因素減弱后，根據(jù)每個(gè)城市或區(qū)域的住房供求狀況、城市化推進(jìn)節(jié)奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價(jià)短期內(nèi)的升降；按照土地價(jià)格、建材價(jià)格、勞動(dòng)力和管理費(fèi)水平、資金成本水平等房價(jià)構(gòu)成的成本因素變化趨勢，判斷房價(jià)的中期甚至長期的走勢。

第三，創(chuàng)新與互聯(lián)網(wǎng)將是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。

互聯(lián)網(wǎng)正在改變各個(gè)層面的傳統(tǒng)行業(yè)。隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，人們的思維方式，幾乎各個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)逐步發(fā)生著變化。開發(fā)商未來將要學(xué)習(xí)如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術(shù)手段，從客戶需求的角度規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營行為。在行業(yè)不斷細(xì)分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區(qū)銀行離我們不再遙遠(yuǎn)。圍繞客戶資源整合和服務(wù)模式創(chuàng)新的金融產(chǎn)品也將層出不窮，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)金融蓬勃發(fā)展的新局面已經(jīng)到來。

三、結(jié)論

雖然我國商業(yè)地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢是整體趨于緩慢下行，但這是一個(gè)產(chǎn)業(yè)從野蠻發(fā)展到健康發(fā)展的必然過程。未來政府和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更多的應(yīng)該是抓住市場的力量，避免過度政策性干預(yù)，努力做到調(diào)整結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)之一，不僅僅需要國家政策的有效，也許商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身的規(guī)范和競爭，在這個(gè)基礎(chǔ)上我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)才能更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]姬建朝.我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析[J].中國外資，2012（07）：74.

[2]戴勝蘭.我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012（11）：279.

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；融資渠道；發(fā)展趨勢；多元化

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）05-0-02

中國城市化進(jìn)程的加速、CPI的持續(xù)居高不下以及追求國際化和時(shí)尚化不可遏止的潮流，都給中國的商業(yè)地產(chǎn)，無論是短期還是長期帶來了巨大的機(jī)遇和成長空間。近些年，在商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中的比重越來越高的同時(shí)，資金短期化和單一化，總量缺失，融資渠道單一等問題成為了制約商業(yè)地產(chǎn)大步發(fā)展的瓶頸也愈發(fā)明顯，困擾著中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們。

一、我國商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)與難點(diǎn)

(一)投資規(guī)模大、投資回收期長是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)尤為突出的特點(diǎn)。國內(nèi)開發(fā)的購物中心，體量一般在十幾到幾十萬平米不等，可以包含多種業(yè)態(tài)形式和不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等；開發(fā)建設(shè)不僅需要巨額的資金投入，而且一般還要經(jīng)過2-3年的建設(shè)周期，因此，資金問題成為了開發(fā)商最為關(guān)注的問題之一。以較為常見的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——大型購物中心為例，投資一個(gè)超過10萬平米的購物中心平均需要10億元以上。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)周期較長，通常15年才能收回初期投入。因此，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)市場，很多程度上取決于其籌措資金和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，以及使用資金的本領(lǐng)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)收益方式多樣。主流的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式，但也有一些商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目將其中的住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)的底商、商業(yè)街區(qū)整售、散售，零散經(jīng)營。

(三)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營難度大。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很大程度在于物業(yè)本身的情況狀況和物業(yè)價(jià)值的提升。目前在我國的許多城市特別是大都市，商業(yè)項(xiàng)目鱗次櫛比，商業(yè)競爭趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不確定性也隨之增大。其次，商業(yè)房地產(chǎn)周邊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、客群狀況、居住人口的變化、政府的相關(guān)政策都會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營和收益產(chǎn)生極大的影響。再次，商業(yè)房地產(chǎn)“養(yǎng)商期”的存在也使開發(fā)商在開業(yè)前期隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。這些因素都在無形中加大了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營難度。

(四)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營三塊構(gòu)成。地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運(yùn)營是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，融資渠道顯得尤為重要。

二、我國商業(yè)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與需求背景

(一)目前，我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道主要是銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例較低

我國房地產(chǎn)金融有三個(gè)顯著特點(diǎn)：一是融資比例高。二是以間接融資為主，間接融資比重過大。三是融資渠道單一，以銀行信貸為主。

目前我國商業(yè)房地產(chǎn)資金主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過程相當(dāng)緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主，是向商業(yè)銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款已經(jīng)占到了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資資金的70%以上。

(二)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，增加了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強(qiáng)，動(dòng)輒十幾億元甚至幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)銀行也基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，對(duì)于提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制，并偏向于短期流動(dòng)資金貸款。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，不能因?yàn)槿狈鹑谥С侄霈F(xiàn)大的波動(dòng)。因此，迫切需要金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)一道探討拓寬融資渠道。

(三)在我國商業(yè)房地產(chǎn)更多地向資本市場融資必將是未來的融資趨勢

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式中，直接融資所占比例很少，房地產(chǎn)上市公司在證券市場上的融資數(shù)量明顯偏小，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就更小。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中只有極少數(shù)實(shí)現(xiàn)了在證券市場上上市融資，難以滿足需要長期資本的企業(yè)發(fā)展的需要，也就不能保障我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，按照市場導(dǎo)向和社會(huì)需求開發(fā)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，形成股票融資與債券融資相協(xié)調(diào)的資本市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，已經(jīng)成為金融領(lǐng)域的共識(shí)和努力的方向。在我國商業(yè)房地產(chǎn)更多地向資本市場融資必將是未來的融資趨勢。

現(xiàn)階段，開發(fā)商融資越來越難，為了增加資金來源渠道，分散資金風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道，解決開發(fā)商資金緊缺的問題，我國亟待建立全面的、多元化的房地產(chǎn)開發(fā)融資體系。

三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的探索

篇4

從2009年開始，在中國排名前二十的住宅開發(fā)商，80%都開始做商業(yè)地產(chǎn)，突然之間這個(gè)領(lǐng)域就變得十分擁擠。在城市升級(jí)改造，國民經(jīng)濟(jì)向好，居民消費(fèi)能力提高，政策利好等多重因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)漸入佳境。

隨著國內(nèi)一二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場的逐步飽和，其周邊具備穩(wěn)定消費(fèi)群體、較快發(fā)展速度和便利交通條件的三線甚至四線城市將迅速成為各路資本搶占的新高地。

住宅的“擠出效應(yīng)”

2011年，中國城市化率達(dá)到46.9%，對(duì)比世界上其他國家，一般在這個(gè)水平，城市化的進(jìn)程會(huì)開始放緩。純粹靠住宅地產(chǎn)盈利的模式將越過頂峰，呈現(xiàn)一個(gè)緩慢下降的趨勢，利潤空間包括拿地的機(jī)會(huì)都開始減少。

自去年九月，北京、上海住宅的交易量和商鋪的交易量開始發(fā)生明顯變化，商鋪的交易量開始高于住宅的交易量，這也從側(cè)面印證了住宅市場的擠出效應(yīng)，這種趨勢在未來將更加明顯。另一方面，從09年開始，中國的社會(huì)零售品總額的增長率一直保持在15%到20%之間，消費(fèi)開始真正成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主力之一。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，“這個(gè)時(shí)候?qū)ι虡I(yè)的渴求就特別多?，F(xiàn)在可以這么說，政府的調(diào)控在某種意義上來講，把大量的資本包括人才從住宅地產(chǎn)被迫地?cái)D到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?！?/p>

在眾多業(yè)內(nèi)人士看來看來，中國已經(jīng)擺脫了以住宅為核心的黃金十年，隨著人民收入水平的提高，消費(fèi)品行業(yè)可能會(huì)占有一個(gè)更重要的因素，消費(fèi)升級(jí)帶來商業(yè)物業(yè)的升級(jí)，會(huì)提供很多的機(jī)會(huì)。

很多房地產(chǎn)公司也開始關(guān)注到這個(gè)現(xiàn)象。隨著批地成本高企，非商業(yè)地產(chǎn)背景像萬達(dá)或者說像金地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2011年9月，金地公司成立了商業(yè)地產(chǎn)公司，從一個(gè)純粹的住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)為一個(gè)綜合性的，同時(shí)涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的公司。萬科等大型房地產(chǎn)公司，包括大量的零售公司，已經(jīng)或即將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，趨勢不可逆轉(zhuǎn)。

2011年第三季度，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以每平方米22136元單價(jià)在北京CBD拿地，保利地產(chǎn)和融創(chuàng)中國合作以每平方米9344元單價(jià)在天津獲得商業(yè)地塊，龍湖地產(chǎn)在上海虹橋獲得商服地塊的單價(jià)也達(dá)到了8080元每平米。商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)國時(shí)代，競爭非常地激烈。

城鎮(zhèn)化助推

根據(jù)國際物業(yè)公司DTZ戴德梁行界定，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營性物業(yè)，包括批發(fā)、零售、餐飲、娛樂、休閑、教育、展示、生活配套服務(wù)等多種業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展依賴于商家的經(jīng)營，而商家經(jīng)營潛力通常取決于消費(fèi)市場規(guī)模。

國務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測，未來10年中國城鎮(zhèn)化率的年均增長率約在0.8%-1%，到2020年，中國城鎮(zhèn)化率將預(yù)計(jì)在55%-56%，城市人口將達(dá)7.5億-8億，中國將由農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)的社會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口占多數(shù)的城市型社會(huì)。中國城市人口每提高1%，可拉動(dòng)GDP增長1.5%。在未來十年，中國城鎮(zhèn)化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1300-1800萬，這將直接拉動(dòng)中國消費(fèi)市場。

按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均GDP的理論關(guān)系，當(dāng)一個(gè)國家和地區(qū)的GDP低于1100美元時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)，業(yè)態(tài)主要有集貿(mào)市場、廟會(huì)、地?cái)偅划?dāng)人均GDP在1100美元到2000美元之間時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)出現(xiàn)；當(dāng)人均GDP在2000到4400美元之間時(shí)，為適應(yīng)城市的發(fā)展，百貨商城、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生；當(dāng)人均GDP高于4400美元時(shí)，大型購物中心、城市綜合體、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、倉儲(chǔ)物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)。

為引導(dǎo)以住宅開發(fā)商為重點(diǎn)的房地產(chǎn)用地供應(yīng)向住宅、商服均衡發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)社會(huì)投資向商業(yè)、服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，北京、廣州等地2011年以來都加大了商服用地的供地力度。以北京為例，2011年商服用地的計(jì)劃供應(yīng)量猛增至550公頃，比2010年的實(shí)際供應(yīng)量多出130公頃。另一方面，隨著人口也會(huì)進(jìn)一步地激增，以及高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高速發(fā)展，需要更多的城市規(guī)劃，需要有更多的投資者參與進(jìn)來。

在西方成熟的商業(yè)地產(chǎn)市場，一般千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為12-14個(gè)，擁有營業(yè)面積不少于800平方米，人均占有的購物商業(yè)面積約1.2平方米。相比之下，國內(nèi)人均商業(yè)面積還未超過0.5平方米，仍處于中等水平，商業(yè)物業(yè)的空缺明顯，發(fā)展空間潛力較大。

機(jī)遇大于挑戰(zhàn)

“商業(yè)是需要運(yùn)營來補(bǔ)充、跟進(jìn)讓它興旺的，如果這些都不能跟上的話，未來可能是一個(gè)很大的問題。如果是由于這次的調(diào)控導(dǎo)致很多人投資商業(yè)，到時(shí)候可能會(huì)丟空的情況很嚴(yán)重?！?/p>

易居房地產(chǎn)分析，2012年商業(yè)地產(chǎn)市場兩大趨勢：其一，項(xiàng)目并購大量出現(xiàn)。開發(fā)商資金問題凸顯，甩掉資金占用量大的商業(yè)地產(chǎn)包袱成為選擇之一，這將帶給資金充裕的大型國企、海外投資機(jī)構(gòu)等許多并購機(jī)會(huì)；其二，專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將繼續(xù)走逆市擴(kuò)張之路。優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將進(jìn)一步集中到實(shí)力型專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商手里，商業(yè)地產(chǎn)將呈規(guī)?；l(fā)展趨勢。

專家指出，使商業(yè)地產(chǎn)真正成功的關(guān)鍵因素，是商業(yè)地產(chǎn)的定位規(guī)劃及設(shè)計(jì)、招商及運(yùn)營。相比住宅市場，運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)要復(fù)雜得多，以一個(gè)購物中心為例，僅保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)便涉及了開發(fā)商（或投資商）、運(yùn)營商、零售商家、消費(fèi)群體等角色，而這些角色表現(xiàn)是否出彩便決定了這個(gè)項(xiàng)目在市場上是否叫好又叫做。

盡管國內(nèi)對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需雖然已經(jīng)得到很高的重視，但是實(shí)際上配套的相關(guān)措施并不完整。所謂的拉動(dòng)內(nèi)需就是消費(fèi)，而消費(fèi)需要空間，這些空間需要商業(yè)物業(yè)提供?！皣鴥?nèi)要拉動(dòng)消費(fèi)之前，比如家電下鄉(xiāng)包括汽車的補(bǔ)貼，這些政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)還沒有出來。”

“現(xiàn)在中國很多的物資，或者說很多方面它的成本其實(shí)比美國已經(jīng)高了很多了，如果采取標(biāo)桿評(píng)比的方式的話，如果都要達(dá)到同樣的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，在上海進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目和在紐約開發(fā)，其實(shí)是一樣昂貴的。其實(shí)中國并不是一個(gè)廉價(jià)的地方來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)然現(xiàn)在的問題就是說，我們要看到一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目三到四年之后的遠(yuǎn)景?！?/p>

機(jī)遇總是大于挑戰(zhàn)，在一位地產(chǎn)投資人士看來，“市場現(xiàn)在還是需要供應(yīng)更多的、高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)的，所以這個(gè)龐大的需求，其實(shí)還沒有真正得到釋放，因?yàn)榕涮椎恼咂鋵?shí)還沒出來，但是這個(gè)恰恰被這一次的調(diào)控而導(dǎo)致加速各家企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的情況來對(duì)沖了，從某一個(gè)角度來分析，這其實(shí)是一個(gè)好事。”

篇5

陳寶存：娃哈哈的明智選擇

當(dāng)住宅開發(fā)和各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營大發(fā)展的企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，在地方政府對(duì)城市綜合體商業(yè)解決就業(yè)和稅收問題的鼓勵(lì)政策下，尤其是2010年“國十條”之后的限貸與住宅地產(chǎn)限購之后，城市綜合體商業(yè)成為開發(fā)轉(zhuǎn)型的最主要領(lǐng)域。

當(dāng)然，由于城市擴(kuò)大，住宅入住率越來越高，商業(yè)物業(yè)的需求也隨之越來越大了。這是包括雨潤、娃哈哈等企業(yè)在傳統(tǒng)行業(yè)競爭激烈之后，選擇多種經(jīng)營的主要原因。

至于娃哈哈公布將在五年內(nèi)打造百個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)，從目前來看，商業(yè)地產(chǎn)仍屬于上升期，理論上其目標(biāo)并不難實(shí)現(xiàn)。

目前，奢侈品牌對(duì)于消費(fèi)人群的選擇過于苛刻，消費(fèi)人群稀少，很難普遍和大眾化。因此，高端定位的商業(yè)綜合體一定是小眾的。那些處于社會(huì)頂層的小眾們，經(jīng)常出國購物，他們不在意出行成本。當(dāng)中國中產(chǎn)階級(jí)迅速崛起后，其消費(fèi)就可能轉(zhuǎn)入中高端品牌，但他們又不可能把出國購物當(dāng)作主要消費(fèi)形態(tài)。進(jìn)入國內(nèi)的歐美品牌，由于關(guān)稅等原因價(jià)格奇高。娃歐商場的定位，瞄準(zhǔn)中高端人群，而不是針對(duì)高端消費(fèi)人群，恰恰是娃歐商場的明智選擇，必將受到中高端消費(fèi)者的追捧。

另外，娃歐商場選擇加盟店和專賣柜臺(tái)的模式，無疑可以降低前期投入成本。采取低成本擴(kuò)張方式，對(duì)于初涉足商業(yè)地產(chǎn)的娃哈哈集團(tuán)來說，屬于相當(dāng)明智的選擇。

滿莎：以低成本進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

十年前，在住宅發(fā)展的黃金期，娃哈哈或許可以進(jìn)入住宅地產(chǎn)，但當(dāng)時(shí)沒有一個(gè)合適的切入點(diǎn)。如今，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所帶來的機(jī)遇恰好與娃哈哈的資本增長階段高度契合，娃哈哈進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)可以說是順理成章的事，這或許是娃哈哈資本運(yùn)作的戰(zhàn)略部署。

娃歐商場為娃哈哈集團(tuán)營造了一個(gè)以較低成本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行列的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的選址無所謂好壞，因?yàn)橛械钠髽I(yè)面向長足的商業(yè)市場，有的則是對(duì)現(xiàn)有商圈的產(chǎn)品升級(jí)。娃歐商場的策略著力點(diǎn)并不在于傳統(tǒng)的商業(yè)選址、外部形象、業(yè)態(tài)布局等方面，而在于新的商場運(yùn)營模式的嘗試。娃歐商場掌握了中國民眾對(duì)于奢侈品牌與價(jià)格間魚和熊掌想兼得的心理，采用“買手制”滿足其需求。這種策略也許在短期內(nèi)無法見效，但從長遠(yuǎn)來看，娃哈哈可謂第一個(gè)吃螃蟹的企業(yè)。娃歐商場選擇二、三線奢侈品銷售，帶有控制風(fēng)險(xiǎn)的意圖，一線品牌的使用群體畢竟小得多，因此選擇二、三線是明智的、謹(jǐn)慎的。

目前，業(yè)界對(duì)娃歐商場的評(píng)價(jià)并不高，這種結(jié)論的得出在于將其與傳統(tǒng)商業(yè)之間的比較。事實(shí)上，這兩種商業(yè)模式無法用同一尺度進(jìn)行衡量。商業(yè)綜合體在近幾年的突發(fā)性發(fā)展主要是由于市場的限制性反溢，未來許多城市商業(yè)過剩的現(xiàn)象在所難免。但在市場相對(duì)大好的時(shí)候，無論在創(chuàng)新業(yè)態(tài)還是新型運(yùn)營模式方面，娃哈哈這種對(duì)未來產(chǎn)品生存之本的思考都難能可貴。

郭增利：對(duì)商業(yè)運(yùn)營的忽視

在各行各業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的鼎沸熱潮中，企業(yè)看重的是土地增值的過程，博弈的是土地的價(jià)值。帶著這樣的動(dòng)機(jī)，企業(yè)往往會(huì)忽視商業(yè)運(yùn)營的過程。

在商業(yè)地產(chǎn)的熱潮中，地方政府成為商業(yè)地產(chǎn)快速增長的幕后推手。商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)為可以提升當(dāng)?shù)囟愂?、就業(yè)和城市形象，可以化解“土地財(cái)政”難題，同時(shí)也有利于打造升值潛力大的商圈，提升周邊地價(jià)。

國外把商業(yè)地產(chǎn)定性為城市基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)配套，會(huì)根據(jù)城市的發(fā)展和人口的聚集來決定商業(yè)地產(chǎn)的選擇。而在中國，土地出讓的方向決定了商業(yè)地產(chǎn)的選址，導(dǎo)致了土地出讓和商業(yè)發(fā)展完全不匹配的問題。

商業(yè)項(xiàng)目的選址是按照城市規(guī)劃部門的意見，由土地、城市的功能規(guī)劃等因素決定。娃歐商場被稱之為“孤島中的孤島”，暴露了地方政府在城市功能規(guī)劃中的弊端。

娃歐商場的運(yùn)營模式以加盟為主，這屬于單純的規(guī)模擴(kuò)張，很可能無法保證經(jīng)營效果。而如果經(jīng)營效果不理想，就會(huì)對(duì)規(guī)模擴(kuò)張?jiān)斐韶?fù)面影響。

陳禹安：“輕奢侈”定位道路艱難

作為軟飲料行業(yè)的大贏家，娃哈哈手中擁有以百億元為計(jì)算單位的大把現(xiàn)金。僅僅立足于飲料行業(yè)，似乎不能完成娃哈哈想要進(jìn)入世界500強(qiáng)的夙愿。所以，寄希望于多元化的增長就成了娃哈哈頗為現(xiàn)實(shí)的選擇。而且，在先前巨大成功帶來的優(yōu)勢心理驅(qū)動(dòng)下，娃哈哈對(duì)自身的多元化充滿了信心。

那么，娃哈哈與商業(yè)地產(chǎn)的姻緣會(huì)不會(huì)琴瑟和諧，娃歐商城的輕奢侈定位能否如愿在商業(yè)紅海中殺開血路、獨(dú)樹一幟呢？我們不妨從未來商業(yè)模式的發(fā)展趨勢以及顧客消費(fèi)心理的演化趨勢來做簡要剖析。

首先，以商品性價(jià)比為主要衡量指標(biāo)的實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)日漸走低趨衰。當(dāng)電子商務(wù)一旦達(dá)到超越傳統(tǒng)零售的拐點(diǎn)后，實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)在大趨勢上不容樂觀。而娃哈哈在未來商業(yè)模式即將完成顛覆性巨變的前夜大筆投入進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，恐怕會(huì)與趨勢相悖逆。

篇6

新的焦點(diǎn)在哪兒

現(xiàn)代社會(huì)，人們喜歡尋求焦點(diǎn)。因?yàn)閭髅綐I(yè)的發(fā)展，資訊傳播的速度與廣度、深度，都為形成一時(shí)的令人們關(guān)注的焦點(diǎn)創(chuàng)造了條件，也就培養(yǎng)了這個(gè)尋求焦點(diǎn)的習(xí)慣與需求?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了20余年，各種理念，方式、方法與形式都發(fā)展到了一定階段，人們自然產(chǎn)生對(duì)新的焦點(diǎn)的期待。

那么，房地產(chǎn)新的焦點(diǎn)在哪兒?答案是：動(dòng)力型地產(chǎn)。

所謂動(dòng)力型地產(chǎn)，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)，動(dòng)力型地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與城市經(jīng)營、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，它已改變了傳統(tǒng)意義上單純建造住房、商鋪，而后出售出租獲取利潤的經(jīng)營模式，它是以城市定位和城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃為背景，更加注重城市資源整合利用和對(duì)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，以工、商業(yè)地產(chǎn)和各類經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)園區(qū)地產(chǎn)等生產(chǎn)型地產(chǎn)為開發(fā)對(duì)象的房地產(chǎn)業(yè)。

在這個(gè)意義上，開發(fā)商上升到城市運(yùn)行商。而這樣的發(fā)展，不只是解決我們的住房，更讓我們生活在美麗的城市。

不過，在不同的發(fā)展時(shí)期、不同的區(qū)域，動(dòng)力地產(chǎn)的焦點(diǎn)形態(tài)不盡相同。開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、科技園、物流保稅區(qū)、加工區(qū)、大學(xué)城。中央商務(wù)區(qū)、商街商業(yè)集群、風(fēng)景旅游區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園等等，哪個(gè)或哪些類型的動(dòng)力地產(chǎn)是重點(diǎn)，取決于如何以城市或區(qū)域資源的優(yōu)化組合和重新利用，在于對(duì)城市或區(qū)域特點(diǎn)及對(duì)發(fā)展階段的認(rèn)知。但，核心是對(duì)注重城市資源整合利用和對(duì)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。

動(dòng)力型地產(chǎn)所涵蓋的范圍，大致可_以分為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等。顯然，其中有的部分相互交叉。而商業(yè)地產(chǎn)，除了本身占據(jù)重要地位外，恐怕也是交叉最多的。

于是，在動(dòng)力地產(chǎn)這個(gè)新的焦點(diǎn)中，商業(yè)地產(chǎn)的概念就必然又具有了新含義。

不謀全局，不足以謀一事。在房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展階段，不論是開發(fā)商還是用戶，商業(yè)地產(chǎn)同樣要遵循這個(gè)道理。

特別是對(duì)用戶，如果所投資的商業(yè)地產(chǎn)是處于對(duì)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)有拉動(dòng)作用之中的，那么自身的發(fā)展就應(yīng)該是很可期待的了。

未來城市建設(shè)開發(fā)的重點(diǎn)領(lǐng)域

其實(shí)，如果拋開什么戰(zhàn)略、資源整合之類的，商業(yè)地產(chǎn)也將成為未來城市建設(shè)開發(fā)的重點(diǎn)領(lǐng)域，因?yàn)槲覀兲幵诔鞘谢倪M(jìn)程中。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)還處于探索和起步階段，在未來的城市化進(jìn)程中的發(fā)展空間可想而知。

商業(yè)地產(chǎn)目前分為兩類。第一，是傳統(tǒng)的商業(yè)。傳統(tǒng)商業(yè)主要滿足人們基本的生活需求。第二，是新的現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)。其發(fā)展主要以消費(fèi)者為主，業(yè)態(tài)和功能范圍都異常豐富。

從企業(yè)層面上來看，從城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)來講，城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)從住宅開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，是一個(gè)由低到高的階段。隨著城市的發(fā)展，企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，也會(huì)對(duì)企業(yè)自身有極大的提升。因此商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)因其具有強(qiáng)大的內(nèi)在動(dòng)力而前景廣闊。

從用戶的層面來看，從需求出發(fā)，城市化進(jìn)程的另一面是帶來新的商圈、新的消費(fèi)群、新的消費(fèi)模式等。如，據(jù)天津市商務(wù)委初步統(tǒng)計(jì)，僅2006年批準(zhǔn)建設(shè)的全市區(qū)域商業(yè)中心、大型購物中心等大型商業(yè)設(shè)施改造建設(shè)項(xiàng)目總投資近190億元，商業(yè)設(shè)施建設(shè)亦呈現(xiàn)出國際化、現(xiàn)代化發(fā)展趨勢，投資規(guī)模，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施檔次均顯著提高，集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)等于―體的大型綜合商業(yè)設(shè)施紛紛拔地而起。

創(chuàng)意地產(chǎn)，引領(lǐng)地產(chǎn)先鋒理念

創(chuàng)意地產(chǎn)是近年來越來越引起人們關(guān)注的―個(gè)重要概念。

最初，像北京798這樣的舊廠房，由于一些藝術(shù)家的進(jìn)駐，使它們的功能發(fā)生了變化，由此逐漸成為先鋒藝術(shù)的創(chuàng)作室和展廳、畫廊，而目墻里開花墻外香，在國外的知名度很高，終于成為北京的―個(gè)新地標(biāo)。

上海也有不少類似的案例。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》2005年12月報(bào)道，近日舉行的“上海國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)活動(dòng)周”新聞通氣會(huì)上，上海實(shí)業(yè)股份有限公司總經(jīng)理助理蘇敏表示，上海已經(jīng)成為國內(nèi)首個(gè)將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)列為“十一五”期間重點(diǎn)扶植產(chǎn)業(yè)的城市。2005年上海擬啟動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)近30個(gè)，建筑面積近百萬平方米。

人們對(duì)創(chuàng)意地產(chǎn)的理解，框定為一種特定的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型，一種非住宅類房地產(chǎn)產(chǎn)品。-另外，還會(huì)看到這樣一種界定：創(chuàng)意地產(chǎn)=泛地產(chǎn)＋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

創(chuàng)意地產(chǎn)是時(shí)代要求使然。隨著我們的城市化進(jìn)程，無論是住宅產(chǎn)品，還是商業(yè)產(chǎn)品，甚至是工廠的廠房，由于人們的審美追求提高了，要求也不一樣了，因此在視覺表現(xiàn)和功能設(shè)計(jì)等方面也需要相應(yīng)的提升。創(chuàng)意地產(chǎn)應(yīng)該有著更為廣闊、豐富的內(nèi)涵和外延。甚至創(chuàng)意地產(chǎn)可以覆蓋房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，起到改變一個(gè)城市的戰(zhàn)略定位和文化形象的作用。

這個(gè)過程，是從創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)到創(chuàng)意地產(chǎn)。創(chuàng)意，就是創(chuàng)造，就是創(chuàng)新，就是摒棄抄襲，就是避免同質(zhì)化。房地產(chǎn)的創(chuàng)意不僅意味著規(guī)劃師、建筑師、銷售推廣人員的設(shè)計(jì)要有獨(dú)創(chuàng)性，而且各部門的創(chuàng)意還必須經(jīng)過總體性的整合、互動(dòng)。在這個(gè)意義上的房地產(chǎn)業(yè)，即是創(chuàng)意地產(chǎn)，創(chuàng)意地產(chǎn)的概念應(yīng)當(dāng)拓展為整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)意整合活動(dòng)。

據(jù)介紹，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)概念最先始于英國，并已經(jīng)成為英國繼金融業(yè)之外的第二大產(chǎn)業(yè)。據(jù)聯(lián)合國教科文組織的統(tǒng)計(jì)，美國每一美元的創(chuàng)意產(chǎn)品消費(fèi)將為地方經(jīng)濟(jì)帶來1.7美元的收益，其中有來自旅游、餐飲、旅館等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的收益。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這種將房產(chǎn)與創(chuàng)新文化相結(jié)合的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》曾報(bào)道，“創(chuàng)想就是隨時(shí)在工作，又隨時(shí)不在工作?！边@是某創(chuàng)意地產(chǎn)宣傳標(biāo)語之一。這種對(duì)“什么都不想，反而什么都想得到”的創(chuàng)意工作境界的追求成就了一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，隨之成就了一種地產(chǎn)模式――創(chuàng)意地產(chǎn)。

這是作為房地產(chǎn)業(yè)一種具體形態(tài)的創(chuàng)意地產(chǎn)，是一種商業(yè)地產(chǎn)，可以說是狹義的。因此，或許可以說，作為整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)意整合活動(dòng)的創(chuàng)意地產(chǎn)就是廣義的了，也就在這個(gè)意義上，創(chuàng)意地產(chǎn)稱得上一種先鋒理念。

天津也有創(chuàng)意地產(chǎn)，如天津凌奧創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。

商業(yè)地產(chǎn)的幾個(gè)趨勢

據(jù)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)介紹，2007年我國商業(yè)地產(chǎn)市場格局正在悄然發(fā)生變化。

1　商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式從發(fā)展初期的以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主要銷售模式開始逐漸被經(jīng)營持有型物業(yè)所取代。據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟2037年年初對(duì)699家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問卷調(diào)查顯示：選擇“只租不售”模式的達(dá)到了39％，而在2036年的調(diào)查中，選擇持有性物業(yè)比例僅為21.4％。受整體持有趨勢的影響，一些原本是分割出售的商業(yè)項(xiàng)目也轉(zhuǎn)向了自持物業(yè)。

2　大項(xiàng)目集中放量。根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟對(duì)開發(fā)商已開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)類型的調(diào)查，開發(fā)集商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅、公寓等于―體的綜合體占據(jù)的比例最高，達(dá)到29％。

3　商業(yè)與地產(chǎn)邁向深度合作。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與連鎖商業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合已經(jīng)逐漸成為趨勢。隨著零售業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)市場競爭程度的加劇，零售企業(yè)擴(kuò)張欲望的增強(qiáng)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提高項(xiàng)目成功率的壓力，將使雙方合作需求進(jìn)一步加強(qiáng)，預(yù)計(jì)這一模式將繼續(xù)向深度發(fā)展，并深刻改變商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)格局。

4　隨著城市居住區(qū)域的變遷，城市傳統(tǒng)的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足新興居住區(qū)的消費(fèi)和購物需求。新建小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大、交通的大幅改善、服務(wù)人群較高的消費(fèi)能力以及商業(yè)競爭環(huán)境相對(duì)平緩，均為一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供了空間，使服務(wù)于城市副中心區(qū)域的商業(yè)中心發(fā)展迅速。

5　隨著2006年年底金融業(yè)全面對(duì)外開放，加之人民幣升值的預(yù)期和宏觀調(diào)控后國內(nèi)資金環(huán)節(jié)收緊等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多的境外投資者。外資企業(yè)開始由單純并購深入到開發(fā)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步拓展市場。外資只租不售的做法將給市場帶來更多的正面示范效應(yīng)，并對(duì)分散銷售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形成壓力；外資大規(guī)模的資本投入帶來了大項(xiàng)目的開發(fā)，也將進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)購物中心模式的發(fā)展。

5A僅是一種概念

5A級(jí)即5個(gè)自動(dòng)化的概念，世界上一些發(fā)達(dá)國家的寫字樓市場是比鉸成熟的，他們習(xí)慣將“5A級(jí)”作為衡量寫字樓品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，但結(jié)合中國國情來看，這種標(biāo)準(zhǔn)似乎值得商榷。

篇7

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)運(yùn)營；統(tǒng)一管理；全生命周期

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，即使在美國次貸金融危機(jī)的嚴(yán)重影響下，依然表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢態(tài)。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國房地產(chǎn)市場上，90%的住宅項(xiàng)目都能盈利，而80%的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著困境。之所以呈現(xiàn)這樣情況，主要原因在于我國商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟的開發(fā)運(yùn)營模式，所以有必要基于現(xiàn)狀探索出一套能滿足我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的開發(fā)運(yùn)營模式，以解決當(dāng)前困境，推動(dòng)我國商業(yè)地產(chǎn)快速、健康發(fā)展。

1 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境

由于我國實(shí)行了較長時(shí)間的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，商業(yè)地產(chǎn)受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經(jīng)濟(jì)逐步深化，我國商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展起來并日漸繁榮。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經(jīng)濟(jì)的增長速度。與此同時(shí)，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應(yīng)該看到繁榮發(fā)展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學(xué)、成熟的開發(fā)運(yùn)營模式。

我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多由普通房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來，所以商業(yè)地產(chǎn)的融資模式和開發(fā)模式也沿用了普通房地產(chǎn)的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業(yè)地產(chǎn)長期開發(fā)建設(shè)對(duì)資金的需求。在開發(fā)上，一些開發(fā)商在利益驅(qū)動(dòng)下盲目“搶地”，不注重規(guī)劃選址和市場定位，造成商業(yè)地產(chǎn)局部過剩、布局不合理等，這也是導(dǎo)致商業(yè)用房空置率逐步提高的原因之一。

近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，不少開發(fā)商盲目投資，不重視融資，開發(fā)建設(shè)完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運(yùn)營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統(tǒng)一運(yùn)營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)缺乏科學(xué)的開發(fā)運(yùn)營模式的情況下就急于快速發(fā)展，很容易造成項(xiàng)目運(yùn)營管理混亂，最終將組織商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前困境，下面簡要概括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)用管理中存在的問題。

第一，市場定位模糊。在現(xiàn)實(shí)生活中我們經(jīng)?？吹揭粭l商業(yè)街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業(yè)街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當(dāng)造成的。就當(dāng)前來看，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一直把工作重心放在“搶地”上，對(duì)開發(fā)前期規(guī)劃不夠重視，不經(jīng)反復(fù)推敲就投入建設(shè)，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)走勢的認(rèn)識(shí)不足，部分區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過?；虿蛔悖斐缮虡I(yè)結(jié)構(gòu)不合理。

第二，運(yùn)作程序不合理。我國商業(yè)地產(chǎn)采用先開發(fā)后招商的運(yùn)作流程，有時(shí)甚至建設(shè)一半才招商，之所以這樣，與商業(yè)地產(chǎn)招商難度大有很大關(guān)系。目前，我國房地產(chǎn)市場是比較火爆，可這主要是針對(duì)住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)招商面對(duì)的是經(jīng)營商，如果經(jīng)銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經(jīng)銷商要求進(jìn)行大規(guī)模整改，造成不少的資金浪費(fèi)。

第三，營銷理念不科學(xué)。由于房地產(chǎn)市場潛存著巨大的經(jīng)濟(jì)利潤，一些開發(fā)商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業(yè)用房在設(shè)計(jì)過于強(qiáng)調(diào)包裝設(shè)計(jì)，甚至脫離物業(yè)本身的實(shí)際情況，導(dǎo)致設(shè)施利用率低，同時(shí)也不利于招商工作的順利進(jìn)行。

第四，融資渠道單一，詳見前文。

總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)在長期運(yùn)營過程中存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如果不為其配置一套科學(xué)且成熟的開發(fā)運(yùn)營模式，將很難實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。為了消除風(fēng)險(xiǎn)、降低難度，應(yīng)基于商業(yè)地產(chǎn)的全生命周期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理，為商業(yè)地產(chǎn)提供科學(xué)的全程運(yùn)作流程。

2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用設(shè)想

在統(tǒng)一管理思想下，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理上實(shí)行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環(huán)節(jié)的工作及其中的側(cè)重點(diǎn)，注重地產(chǎn)和商業(yè)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，不可將兩者進(jìn)行簡單分割。從商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)操作流程來看，開發(fā)設(shè)計(jì)是開始，而運(yùn)營管理是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，所以開發(fā)商要想獲得預(yù)期效益，就必須做好運(yùn)營管理工作。當(dāng)然，也不能忽視前期開發(fā)建設(shè)的重要性。

第一，整合相關(guān)利益主體。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營中涉及著諸多利益主體，有開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商、經(jīng)銷商，此外還有設(shè)計(jì)方、施工方、政府、金融機(jī)構(gòu)等。各方之間的利益既對(duì)立又統(tǒng)一，既可以用損壞對(duì)方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實(shí)現(xiàn)整體利益最大化，使自身獲取預(yù)期利益。在全生命周期開發(fā)運(yùn)營模式下，應(yīng)對(duì)各方利益主體進(jìn)行系統(tǒng)性的整合，制定統(tǒng)一的目標(biāo)、統(tǒng)一的規(guī)則制度，加強(qiáng)各方之間的合作，為實(shí)現(xiàn)整體利益最大化而共同努力。

第二，集成各環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作流程來看，整個(gè)過程中要經(jīng)歷調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商融資、運(yùn)營管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)彼此獨(dú)立，又存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。例如，市場調(diào)研結(jié)果直接左右著市場定位，而市場定位又是規(guī)劃設(shè)計(jì)的基準(zhǔn)，等等。在傳統(tǒng)的開發(fā)運(yùn)營模式中，各環(huán)節(jié)之間的關(guān)系是松散的，很難使整體實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置。為此，應(yīng)對(duì)整個(gè)操作流程進(jìn)行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，不可忽視各環(huán)節(jié)之間的內(nèi)在聯(lián)系。

第三，貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理思想。具體而言，統(tǒng)一管理就是要統(tǒng)一組織、目標(biāo)、理念、規(guī)則制度等，使商業(yè)地產(chǎn)形成一個(gè)統(tǒng)一的整體，并按照統(tǒng)一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

在上述三種理念指導(dǎo)下，下面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的整個(gè)操作過程進(jìn)行了簡要分析，希望這樣的構(gòu)想能夠消除商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的存在的問題，促進(jìn)其又快又健康發(fā)展。

第一，市場調(diào)研。市場調(diào)研的主要目的在于收集和分析與項(xiàng)目相關(guān)的信息，了解項(xiàng)目所建區(qū)域內(nèi)的商業(yè)趨勢等，對(duì)項(xiàng)目可行性研究極為重要。

第二，市場定位。由于市場定位關(guān)系著項(xiàng)目建成后的銷售情況，所以一些開發(fā)商在市場定位時(shí)往往從利于銷售的角度出發(fā)，忽視了項(xiàng)目長期運(yùn)營所要面臨的各種情況，考慮時(shí)間不足。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否，由運(yùn)營狀況決定，所以市場定位這一環(huán)節(jié)不能沿用普通住宅地產(chǎn)的那一套模式。具體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場定位包括圈定位、規(guī)模定位、客戶定位、經(jīng)營定位等。雖然各項(xiàng)定位內(nèi)容都非常重要，可是經(jīng)營定位尤為重要，所以要更加重視。在進(jìn)行經(jīng)營定位時(shí)，開發(fā)商一定要基于商圈發(fā)展趨勢，立足于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃來進(jìn)行相關(guān)操作，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)，才能在長久的經(jīng)營中實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利。

第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)。開發(fā)商要清楚地認(rèn)識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不單單是一種建筑格局的規(guī)劃，也是一種商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)既要重視建筑格局設(shè)計(jì)又要強(qiáng)調(diào)商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，同時(shí)，還要滿足各方利益主體以及后期運(yùn)營的需求。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿足的條件：各功能業(yè)態(tài)比例安排合理、流動(dòng)線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設(shè)計(jì)滿足技術(shù)要求等。

第四，融資。在傳統(tǒng)的融資模式中，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。為此，應(yīng)參考一些發(fā)達(dá)國家的商業(yè)地產(chǎn)融資模式拓展我國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是商業(yè)地產(chǎn)融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機(jī)構(gòu)投資、銀企合作、REITs、預(yù)租、商企聯(lián)建等。只有融集了足夠的資金，開發(fā)商才有強(qiáng)大的資金運(yùn)營能力，項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營才能取得好的效果。

第五，招商。商業(yè)地產(chǎn)招商主要分為兩步，一是開發(fā)前進(jìn)行主力店招商，二是在開業(yè)前進(jìn)行散鋪店招商。在主力店招商前，開發(fā)商要基于市場調(diào)研的結(jié)果找到與項(xiàng)目和商業(yè)圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達(dá)成合作。主力店要是不同的業(yè)態(tài)，不能重復(fù)，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)。在散鋪店招商上，開發(fā)商可以刊登廣告，對(duì)有意向的合作的店進(jìn)行嚴(yán)格考核，不滿足要求的務(wù)必淘汰，而對(duì)于重點(diǎn)商戶可以給予一定的優(yōu)惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。

第六，運(yùn)營管理。運(yùn)營管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營中的重點(diǎn)內(nèi)容，關(guān)系著項(xiàng)目成功與否。從全生命周期角考慮，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營管理上要統(tǒng)一企劃營銷、統(tǒng)一客戶服務(wù)和賣場管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一品質(zhì)管理，全力貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理理念，確保運(yùn)營管理的各項(xiàng)舉措有效實(shí)施并取得良好的成效。

3 結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理的整個(gè)過程中要采取統(tǒng)一管理理念，注重各環(huán)節(jié)的集成，使其統(tǒng)一服務(wù)于項(xiàng)目主體，才能使項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，達(dá)到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。

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篇8

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）近年來商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)增速較快，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大

伴隨我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大。從開發(fā)投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達(dá)到26.5%，商業(yè)營業(yè)用房年開發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發(fā)投資的年均增長率為16.6%。從供應(yīng)規(guī)模看，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%；商業(yè)營業(yè)用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達(dá)18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的快速增長，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競爭加劇的狀況。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱源自于三大驅(qū)動(dòng)力：一是，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人們消費(fèi)水平的提高，對(duì)零售物業(yè)、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)的需求增加，引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，特別是購物中心興起，高額的銷售帶來的高收益回報(bào)，以及在消費(fèi)者心目中樹立的良好品牌效應(yīng)，驅(qū)使著大量開發(fā)企業(yè)相繼模仿、打造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。二是，地方政府城市建設(shè)的驅(qū)動(dòng)。基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，政府熱衷于城市開發(fā)建設(shè)，城市規(guī)劃中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來更多的稅收收入。三是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營主體不斷增加。經(jīng)過多年發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)日漸成熟，對(duì)商業(yè)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張不斷加大。尤其是，住宅限購政策的實(shí)施以及住宅開發(fā)利潤空間的逐步收窄，促使許多住宅開發(fā)商主動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)私募基金等機(jī)構(gòu)投資者投資、持有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也不斷擴(kuò)大（見圖1）。

（二）由于缺乏長期資金的支持，加之近幾年市場銷售形勢較好，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式以散售為主

我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經(jīng)營。四種模式各有優(yōu)缺點(diǎn)。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業(yè)長期穩(wěn)定回報(bào)和升值收益的權(quán)利；租賃模式雖然控制了物業(yè)產(chǎn)權(quán)，獲得了經(jīng)營收益，但資金壓力較大，對(duì)運(yùn)營商資產(chǎn)管理水平要求較高。一直以來，我國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式以散售為主，原因有以下三點(diǎn)：

一是，缺乏長期資金支持。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資額大、回收期長。建成之后，從初始招商到形成穩(wěn)定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時(shí)間。商業(yè)地產(chǎn)需要有“養(yǎng)”的過程，才能帶來穩(wěn)定的、可持續(xù)的租金回報(bào)。待到商業(yè)地產(chǎn)成熟之后，其收益依賴于持續(xù)性的租金收入，所以它更加注重后期的經(jīng)營管理，必須委托專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營才能確保整體綜合效益不斷提升。商業(yè)地產(chǎn)的這些特性決定了它對(duì)長期資金的高度依賴。但是，我國當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業(yè)地產(chǎn)尚未培育成熟之時(shí)就需還款，在資金壓力下，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。

二是，缺乏富有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。長期以來，由于我國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，經(jīng)營比較粗放。多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備包括定位、規(guī)劃、招商、物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)作等在內(nèi)的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，因此開發(fā)以后主要以銷售為主。

三是，近些年商業(yè)地產(chǎn)售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購等抑制投資投機(jī)需求措施的實(shí)施背景下，商業(yè)地產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，銷售形勢較好。相對(duì)于較高水平的售價(jià)，商業(yè)地產(chǎn)租金收益率相對(duì)較低。目前，市場上出售物業(yè)的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財(cái)產(chǎn)品。較高的售租比之下，開發(fā)商自然選擇出售。同時(shí)，散售模式也迎合了投資者和市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)急迫的投資需求。

散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質(zhì)不一、經(jīng)營管理難度大、經(jīng)營水平難以提升、租金回報(bào)率低等問題。然而，無論是部分持有還是整體持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)持有企業(yè)的資金規(guī)模都有非常高的要求，沒有長期資金的支持，難以擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模和提高經(jīng)營水平。因此，從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)散售模式帶來的挑戰(zhàn)，還需要積極探索長期資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的注入方式。目前，一些資金實(shí)力較雄厚、管理能力較強(qiáng)的企業(yè)已經(jīng)開始根據(jù)自身特點(diǎn)選擇不同經(jīng)營模式。比如，萬達(dá)、龍湖采取的租售并舉模式，華潤、恒隆采取的只租不售模式（見表1）。

（三）房地產(chǎn)私募基金不斷發(fā)展，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)培育發(fā)展、改造提升發(fā)揮了重要作用

在海外房地產(chǎn)市場，私募基金經(jīng)常與REITs相結(jié)合，應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)。基本模式是，商業(yè)地產(chǎn)建成后的培育期，由于風(fēng)險(xiǎn)高、資產(chǎn)升值的潛在回報(bào)空間大，引入私募基金介入。到了商業(yè)地產(chǎn)的成熟期，由于風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產(chǎn)私募基金和REITs支持下，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)持有經(jīng)營。根據(jù)INREV對(duì)歐洲房地產(chǎn)私募基金的監(jiān)測，截至2014年1季度，近60%的房地產(chǎn)私募基金投向零售物業(yè)、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)。由此可見，房地產(chǎn)私募基金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重要作用（見圖2）。

我國人民幣房地產(chǎn)私募基金于2010年開始進(jìn)入快速發(fā)展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產(chǎn)基金元年。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計(jì)，2008年到2010年之間，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金僅有20多支，市場規(guī)模100億元左右。2010年以后迅速發(fā)展，在2013年，新募集基金達(dá)113支，總募集規(guī)模超過1300億元。截至2013年12月底，我國人民幣房地產(chǎn)私募基金市場擁有206家專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)，437支房地產(chǎn)私募基金，總管理資金規(guī)模超過4000億元人民幣。

在我國房地產(chǎn)私募基金中，有近一半基金投資商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計(jì)，有48%的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)及43%的管理資金量關(guān)注于住宅地產(chǎn)；有28%的機(jī)構(gòu)和27%的管理資金量關(guān)注結(jié)合了商業(yè)性質(zhì)的城市綜合體開發(fā)；有近1/5的房地產(chǎn)基金關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；還有少部分市場機(jī)構(gòu)關(guān)注諸如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、一級(jí)土地開發(fā)等專業(yè)的地產(chǎn)投資主題（見圖3）。

商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)私募基金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的培育發(fā)展、更新改造發(fā)揮了重要作用。如專注于存量寫字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區(qū)寫字樓收購的高和資本，通過基金收購寫字樓進(jìn)行“資產(chǎn)精裝修”后進(jìn)行銷售，銷售時(shí)與購房人簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，包括統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一物業(yè)等，通過整體運(yùn)營，提高租金回報(bào)和資產(chǎn)增值水平。還有瞄準(zhǔn)白領(lǐng)公寓這個(gè)細(xì)分市場進(jìn)行收購改造持有的賽富不動(dòng)產(chǎn)“新派公寓”基金、傾向于資產(chǎn)包收購再轉(zhuǎn)向大型機(jī)構(gòu)整體出售的嘉實(shí)資本等。經(jīng)過幾年發(fā)展，先行的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)積累了對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的理解、資源網(wǎng)絡(luò)和投資管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)今后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大為有益。但由于國內(nèi)真正的REITs尚未建立，商業(yè)地產(chǎn)私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供長期運(yùn)營資金、形成專業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)的REITs尚處萌芽階段

如果說私募基金在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值提升時(shí)期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業(yè)地產(chǎn)對(duì)長期資金的需求，并且通過統(tǒng)一的資產(chǎn)管理平臺(tái)，保持了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性，從而實(shí)現(xiàn)了持有經(jīng)營。

REITs最早于20世紀(jì)60年代在美國推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發(fā)展。它是一種通過公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數(shù)情況下經(jīng)營具有穩(wěn)定收入的購物中心、寫字樓、公寓、倉庫等房地產(chǎn)，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過發(fā)行REITs，原本流動(dòng)性差的房地產(chǎn)被份額化，成為具有流動(dòng)性的股票、信托受益憑證。當(dāng)前，全球的REITs市值規(guī)模約1.35萬億美元，其中，美國市場份額最大，約占60%。

REITs有獨(dú)特的制度安排。一是，要求收入主要來源于不動(dòng)產(chǎn)。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權(quán)多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國要求REITs在每一個(gè)納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設(shè)有不同程度的稅收優(yōu)惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進(jìn)行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設(shè)立、交易環(huán)節(jié)也有一定優(yōu)惠。REITs以租金回報(bào)為核心、以收益分紅為基礎(chǔ)，成為一種介于股和債之間的金融產(chǎn)品，其具備了風(fēng)險(xiǎn)低、收益高、流動(dòng)性好的特點(diǎn)，吸引了大量的保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資人和個(gè)人投資者（見圖4）。

在我國，由于缺乏稅收優(yōu)惠等相關(guān)鼓勵(lì)政策，內(nèi)地證券市場上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進(jìn)行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃形式實(shí)現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。如：2014年中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產(chǎn)及對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。該資管計(jì)劃在深證交易所系統(tǒng)掛牌交易，在流動(dòng)性方面實(shí)現(xiàn)了重要突破。二是，以商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)租金收益為信托標(biāo)的的財(cái)產(chǎn)受益型信托產(chǎn)品。如，2008年華僑城租賃收益權(quán)直接融資項(xiàng)目。華僑城地產(chǎn)通過以其深圳本部的部分收益型物業(yè)，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業(yè)的未來 5 年租金收益委托中信信托發(fā)行財(cái)產(chǎn)信托產(chǎn)品。三是，一些商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式也在向類資產(chǎn)證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋果計(jì)劃”。龍湖將旗下不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)進(jìn)行組合，購買者可以自由選擇現(xiàn)有銷售型的商鋪、寫字樓及分時(shí)度假產(chǎn)品的任意組合。龍湖還將提供生活服務(wù)和資產(chǎn)管理兩大系統(tǒng)，整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源，為購買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實(shí)現(xiàn)保值增值。

二、未來發(fā)展趨勢

（一）商業(yè)地產(chǎn)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，一二線城市的核心區(qū)域率先進(jìn)入

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模是隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大的。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，開發(fā)商主要以供應(yīng)產(chǎn)品為主；當(dāng)供求關(guān)系基本平衡時(shí)，開發(fā)銷售的規(guī)模萎縮，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代。隨著我國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模不斷擴(kuò)大以及城市新增土地供應(yīng)日益減少，城市商業(yè)地產(chǎn)將逐步步入存量房時(shí)代。尤其是一二線城市的核心區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量更加有限，已率先步入存量房時(shí)代。比如，在北京，五環(huán)外的寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內(nèi)寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量基本為零。

2014年，國家在《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中進(jìn)一步提出要建立城鎮(zhèn)用地規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)控機(jī)制，嚴(yán)格控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，實(shí)行增量供給與存量挖潛相結(jié)合的供地、用地政策，提高城鎮(zhèn)建設(shè)使用存量用地比例。可以預(yù)見，基于國家對(duì)城市發(fā)展規(guī)模及新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的控制，將進(jìn)一步加速商業(yè)地產(chǎn)步入存量房時(shí)代的步伐。

（二）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式更加多元，進(jìn)入開發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營并重時(shí)代

隨著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代，地產(chǎn)本身開始體現(xiàn)出較強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，持有經(jīng)營顯現(xiàn)出優(yōu)勢，尤其是持有核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)，能為經(jīng)營主體創(chuàng)造更大的價(jià)值。在美國，當(dāng)城市化率小于50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在40%-50%左右時(shí)，房地產(chǎn)以開發(fā)為主；城市化率在50%-60%之間，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過60%時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)和持有并重；當(dāng)城市化率和第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過60%時(shí)，持有經(jīng)營比重迅速提高并最終超過開發(fā)比例。

當(dāng)前，我國城市化率已經(jīng)超過50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重近50%。從2013年開始，萬科、中海、保利等房企都開始積極投入商業(yè)地產(chǎn)并增加持有經(jīng)營物業(yè)所占比重，就連SOHO中國也要轉(zhuǎn)型持有經(jīng)營?？梢灶A(yù)見，商業(yè)地產(chǎn)以散售為主的時(shí)代即將過去，即將步入開發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營并重的時(shí)代。

（三）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營水平不斷提高，更加注重提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)

在商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營中，是否具備高水平的資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，能否提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)，成為地產(chǎn)租金收益和價(jià)值提升的關(guān)鍵。一直以來，商業(yè)地產(chǎn)基本都是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上延伸而來，大家更多的把商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理觀念，更沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理運(yùn)營商。未來，隨著商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營大幅增加，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理能力也將不斷提升，專業(yè)運(yùn)營商作為獨(dú)立的角色也將出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。專業(yè)的資產(chǎn)管理包括商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位規(guī)劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務(wù)和賣場管理、物業(yè)管理、資產(chǎn)硬件改造、金融服務(wù)以及與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合等。

以寫字樓為例，早期銷售為主的寫字樓，較多的注重物業(yè)管理。隨著寫字樓市場的不斷成熟以及持有經(jīng)營成為主流，物業(yè)管理逐漸轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理。資產(chǎn)管理是一整套的集成服務(wù)，包括物業(yè)及設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、運(yùn)營管理、租戶管理及金融服務(wù)。如果說頂級(jí)建筑、核心位置是優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)的硬件基礎(chǔ)，那專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)就是商業(yè)地產(chǎn)的軟性價(jià)值。

（四）商業(yè)地產(chǎn)金融化特征更加突出，資本運(yùn)作水平將顯著提升

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與金融三重特性的綜合型產(chǎn)業(yè)，它的三重特性既區(qū)別于單純的投資或商業(yè)，又區(qū)別于單純的住宅房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)更加注重金融創(chuàng)新，更加注重資本運(yùn)作。相比國外的金融創(chuàng)新，我國的REITs、房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進(jìn)其發(fā)展：

一是，隨著國家政策、稅收等制度環(huán)境的改變，REITs等金融創(chuàng)新將大有發(fā)展。2014年，央行、銀監(jiān)會(huì)的文件中再次強(qiáng)調(diào)，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS以及積極穩(wěn)妥開展REITs試點(diǎn)。隨著REITs的應(yīng)用，商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營的能力將迅速提升。

二是，作為重要的機(jī)構(gòu)投資者和長期資金，保險(xiǎn)資金參與商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營的政策條件越來越成熟。2014年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見》，文件提出要進(jìn)一步發(fā)揮保險(xiǎn)公司的機(jī)構(gòu)投資者作用。鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老等專業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，允許專業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立夾層基金、并購基金、不動(dòng)產(chǎn)基金等私募基金。探索保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資、發(fā)起資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在未來一個(gè)時(shí)期，基于保險(xiǎn)資金政策開放，保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的參與程度上升，保險(xiǎn)資金可能直接持有、也可以以機(jī)構(gòu)投資者的身份參與房地產(chǎn)私募基金、REITs等證券化產(chǎn)品持有商業(yè)地產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)帶來長期穩(wěn)定資金。

篇9

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

Pick to: the construction project due to long time limit, large investment and main body participation, the complex relationship organization, in the process of implementing a lot of uncertainty. Commercial real estate project implementation will face all phases of the risks, the risk management are in essence a lower risk to the negative impact of the decision-making process.

Keywords: real estate business project risk management

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

建設(shè)工程項(xiàng)目由于工期長、投資大，參與主體多，組織關(guān)系復(fù)雜，在實(shí)施過程中不確定性因素很多。因而，在項(xiàng)目實(shí)施過程的各個(gè)階段將面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)質(zhì)上是一個(gè)降低風(fēng)險(xiǎn)負(fù)面影響的決策過程，該決策過程包括識(shí)別、估計(jì)與評(píng)價(jià)、處理及后評(píng)價(jià)幾個(gè)階段。本文主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理及控制措施等內(nèi)容。

一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概述

現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理一般由三個(gè)階段組成：在識(shí)別、估計(jì)和評(píng)價(jià)了風(fēng)險(xiǎn)之后，就應(yīng)考慮如何有效地控制和處理風(fēng)險(xiǎn)，即選擇應(yīng)采取的各種避免損失和控制損失的對(duì)策，分析各對(duì)策的成本及后果，各施工企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況及風(fēng)險(xiǎn)管理的總方針和特定目標(biāo)，確定各種對(duì)策的最佳組合，達(dá)到以最小費(fèi)用開支獲得最大安全效果的目的。

風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策是指處置風(fēng)險(xiǎn)和避免或減少損失所采取的各種措施和手段，這種處理技術(shù)的主要特征是力圖避免或減少涉及風(fēng)險(xiǎn)各方所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其影響，即通過回避風(fēng)險(xiǎn)、損失控制、非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等手段，消除或抑制風(fēng)險(xiǎn)因素，防止風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最低限度，一般在損失發(fā)生前實(shí)施?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)系指直接避免能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)和活動(dòng)，以消除可能發(fā)生的損失。

二、商業(yè)地產(chǎn)六大風(fēng)險(xiǎn)

1、物業(yè)形式明顯不同

商業(yè)物業(yè)與地產(chǎn)商熟悉的住宅、公建等明顯不同，商業(yè)物業(yè)應(yīng)具備與之相對(duì)應(yīng)的經(jīng)營模式和管理人才，否則將會(huì)付出慘重的代價(jià)。因此，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設(shè)計(jì)后銷售模式，而應(yīng)先確定經(jīng)營模式、招商對(duì)象和業(yè)態(tài)需求,進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，以最大限度地減少日后改造費(fèi)用的成本，從而降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

2、競爭加劇價(jià)值下降

高額利潤驅(qū)使著眾多的地產(chǎn)商跟風(fēng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域，由于信息的不對(duì)稱，在同一區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)多家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目撞車的現(xiàn)象，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)從短缺熱銷到過剩滯銷的嚴(yán)重后果。因此，進(jìn)行競爭者調(diào)查和掌握政府商業(yè)規(guī)劃十分重要。

3、充分認(rèn)識(shí)資金壓力

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商對(duì)象通常是已經(jīng)或準(zhǔn)備進(jìn)入中國的外資商業(yè)企業(yè)，由于他們更多地是租用而非購買商業(yè)物業(yè)，因此若無強(qiáng)大的資金實(shí)力或無力自己經(jīng)營，則很可能會(huì)被資金壓力逼上絕境，甚至出現(xiàn)新的爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目。

4、復(fù)合人才嚴(yán)重缺乏

商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)特別是北方地區(qū)起步較晚，目前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多為地產(chǎn)商，對(duì)商業(yè)的選址、功能要求等專業(yè)知之甚少，對(duì)地產(chǎn)和商業(yè)均為精通的復(fù)合型人才更是鳳毛麟角。人才的短缺導(dǎo)致開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)加大。

5、利潤過高產(chǎn)生泡沫

目前國內(nèi)一些城市特別是大型發(fā)達(dá)城市，由于策劃炒作等非理性因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的租售價(jià)格虛高，一些經(jīng)營者在商業(yè)微利時(shí)代的大背景下，不堪高價(jià)格的重負(fù)，很難步入持久的良性經(jīng)營，經(jīng)營者的失敗最終將會(huì)把爆漲的商業(yè)地產(chǎn)市場拉下馬來。

6、經(jīng)營理念差異過大

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)屬于邊緣產(chǎn)業(yè)，商業(yè)與地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)的差異性很大，經(jīng)營決策理念也相去甚遠(yuǎn)。在實(shí)際中兩個(gè)行業(yè)人員在決策理念和經(jīng)營運(yùn)作過程中，時(shí)常產(chǎn)生劇烈的碰撞，達(dá)不到："1+1=？"的統(tǒng)一，不和的最終結(jié)果必定是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。

三、有效控制風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營回報(bào)期長，投資大，風(fēng)險(xiǎn)大，一旦開發(fā)經(jīng)營不理想，將造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)此，可以從以下幾個(gè)方面來控制風(fēng)險(xiǎn)。

1、選址應(yīng)權(quán)衡各種因素

商業(yè)地產(chǎn)選址首先應(yīng)考慮項(xiàng)目所在地的城市影響力，目前一些地級(jí)城市由于交通不完善、旅游資源不豐富、城市影響力弱，開發(fā)大規(guī)模MALL就值得商榷。其次，項(xiàng)目應(yīng)考慮交通系統(tǒng)是否完善，因?yàn)榻煌▽⒂绊戫?xiàng)目的核心商圈輻射半徑的大小和物流系統(tǒng)成本的高低。 第三，應(yīng)考慮核心商圈消費(fèi)能力，以本地消費(fèi)為主。第四，應(yīng)考慮政府對(duì)地段的重視程度。作為發(fā)展商或公司對(duì)商業(yè)經(jīng)營了解得太少，所以在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目選址論證時(shí)一定要有商家或經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)顧問公司參與；在選址論證上不光靠經(jīng)驗(yàn)，還要有大量的定量分析，既然商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值要靠招商來實(shí)現(xiàn)，而要成功招商必須與商家（主力店）有"共同語言"，從商家的角度來論證商業(yè)項(xiàng)目選址的合理性，而不是一廂情愿的"單相思"。

2、開發(fā)規(guī)模宜適度

目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)好像存在一種誤區(qū)———越大越好，事實(shí)上，商業(yè)規(guī)模受商圈購買力和商圈其他商業(yè)設(shè)施的制約，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模要通過科學(xué)的分析。一般來講，5萬平方米左右的MALL區(qū)能基本滿足一般二級(jí)城市的購物消費(fèi)功能。

3、項(xiàng)目定位應(yīng)適度超前

在對(duì)商業(yè)項(xiàng)目定位前，除考慮項(xiàng)目所在地的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口基數(shù)、消費(fèi)能力、消費(fèi)支出、消費(fèi)習(xí)慣、當(dāng)?shù)厝松钏?、商業(yè)布局現(xiàn)狀等市場情況外，還要對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、商業(yè)發(fā)展格局進(jìn)行詳細(xì)分析，項(xiàng)目定位要適度超前。

4、營造主題特色吸引消費(fèi)者

沒有特色、沒有主題的項(xiàng)目就沒有生命力。主題一定要有豐富的內(nèi)涵來支撐，要特別抓住購物群體當(dāng)中核心的部分，充分考慮本地文化特征，商圈的最為有效的輻射范圍主要還在本地市場，受現(xiàn)在的收入條件限制，對(duì)外地市場的影響，畢竟有限。

5、專業(yè)化經(jīng)營管理保證投資者利益

有不少商業(yè)項(xiàng)目，前期開發(fā)推廣都非常成功，但經(jīng)營非常艱難，從而造成投資者信心喪失，因此聘請(qǐng)著名的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為我國目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。

總之，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)在科學(xué)選址、定位的基礎(chǔ)上，確定經(jīng)營模式、招商對(duì)象和業(yè)態(tài)需求，并請(qǐng)專業(yè)商業(yè)規(guī)劃公司進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大限度地減少日后改造費(fèi)用的成本，從而降低開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

〔1〕全國造價(jià)工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材，工程造價(jià)管理基礎(chǔ)理論與相關(guān)法規(guī)，中國計(jì)劃出版社2009年第五版。

篇10

關(guān)鍵詞：商業(yè)建筑；發(fā)展；建筑設(shè)計(jì)；新走向

中圖分類號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

經(jīng)濟(jì)的迅猛提升使我們關(guān)注到了當(dāng)今商業(yè)圈的發(fā)展?jié)摿?在世界趨于和平發(fā)展的過程中,暴力謀取利潤已經(jīng)成為了一種不可能的方式。但是戰(zhàn)爭的稍煙卻并沒有因此而散去,在社會(huì)不斷發(fā)展變革的過程中,另一處無形的戰(zhàn)場俏然彌漫了戰(zhàn)爭的氣息,那就是商業(yè)稍煙的彌漫。而作為商業(yè)發(fā)展的一個(gè)載體,商業(yè)建筑的價(jià)值就得到了體現(xiàn),如果沒有一個(gè)保質(zhì)保量的商業(yè)建筑,那么商業(yè)圈的發(fā)展就無從談起,商業(yè)建設(shè)的大環(huán)境就無法構(gòu)造,所以在進(jìn)行商業(yè)建筑的過程中必須注意其設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。本文就通過對(duì)商業(yè)建筑的發(fā)展，能夠較好的預(yù)測建筑設(shè)計(jì)發(fā)展的新走向，為我國建筑事業(yè)的發(fā)展提供借鑒性意義。

一、商業(yè)建筑發(fā)展

1、商業(yè)建筑簡介

商業(yè)建筑是一項(xiàng)多功能、規(guī)?；慕ㄖ侵钢饕轻槍?duì)有形的商品而展開交易買賣的商業(yè)建筑場所。商業(yè)建筑具有不同的分類方法。按照商業(yè)建筑的規(guī)?？梢詫⑵鋭澐譃榇笮蜕虡I(yè)建筑、中型商業(yè)建筑和小型商業(yè)建筑三種類型；按照商業(yè)建筑所涉及到的市場范圍可以將其分為超級(jí)商業(yè)建筑和近鄰型的商業(yè)建筑；此外，按照商業(yè)建筑形式的不同，我們可以將商業(yè)建筑劃分為綜合商業(yè)建筑和單體商業(yè)建筑；按照消費(fèi)者的消費(fèi)行為能夠?qū)⑵鋭澐譃轶w驗(yàn)業(yè)態(tài)商業(yè)建筑和物品業(yè)態(tài)商業(yè)建筑兩種。商業(yè)建筑的主要功能主要包括：為各類日常用品和生產(chǎn)資料等的零售商店、商場、批發(fā)提供場所；為金融、證券等行業(yè)的交易場所及經(jīng)營管理業(yè)務(wù)活動(dòng)提供商務(wù)辦公場所；提供餐館（含中西餐廳、飲食店、酒吧等）、會(huì)所（亦稱會(huì)員俱樂部）、旅館（含賓館、酒店、招待所等）、文化娛樂設(shè)施（如卡拉OK歌舞廳等），為會(huì)員提供休憩、飲食、聚會(huì)、文化娛樂和體育活動(dòng)等的場所等。

2、商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)

與強(qiáng)調(diào)居住功能和生產(chǎn)功能的住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等不同的是，商業(yè)地產(chǎn)包括餐飲、娛樂、批發(fā)、零售等多種功能形式，且在經(jīng)營模式等方面也與其他地產(chǎn)項(xiàng)目有著顯著的區(qū)別。因此，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)也具有與其他建筑設(shè)計(jì)不同的特點(diǎn)和要求。僅以商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計(jì)來說，就必須重視地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)化包裝，在其形象設(shè)計(jì)中加入創(chuàng)意元素，使建筑成為與眾不同的獨(dú)特標(biāo)志，發(fā)揮建筑設(shè)計(jì)的商業(yè)廣告功能。在進(jìn)行經(jīng)營行為的同時(shí)，商業(yè)建筑本身也是一種商品，因此其必須依靠現(xiàn)代設(shè)計(jì)手段和理念，以或時(shí)尚、或親和的建筑形象，獲得大眾的認(rèn)可，最終獲得消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛躍式發(fā)展和第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐步擴(kuò)大，近年來，商業(yè)建筑與城市生活的連接更加緊密，人們對(duì)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)形式的關(guān)注程度也在提高。在這一背景下，建筑設(shè)計(jì)師必須認(rèn)清設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)在新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中的地位和作用。首先，建筑設(shè)計(jì)師應(yīng)從項(xiàng)目整體規(guī)劃開始，從消費(fèi)者行為心理與品牌資源效益等角度對(duì)設(shè)計(jì)過程加以引導(dǎo)和修正，為地產(chǎn)項(xiàng)目的成本運(yùn)作、經(jīng)營模式和價(jià)值分析提供科學(xué)、可靠的分析。并本著土地價(jià)值和項(xiàng)目利潤最大化的原則，與專業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)積極配合，確保項(xiàng)目的成功增值。設(shè)計(jì)中，應(yīng)參考國家《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并嚴(yán)格依照《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等條款的規(guī)定，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目的安全性和可持續(xù)性。

3、設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的問題

首先，應(yīng)注意對(duì)建筑尺度的合理規(guī)劃，在做好整體輪廓、線條、比例等的設(shè)計(jì)后，注意人與建筑直面接觸時(shí)的感受，并依照長、寬、高等尺度對(duì)三維空間進(jìn)行限定。此外，和其他的建筑相比，商業(yè)街的建筑還要根據(jù)商家實(shí)際需求再一次改裝店鋪的外觀，一些連鎖的商店甚至還要根據(jù)自己獨(dú)特的logo和色彩進(jìn)行重新的設(shè)計(jì)裝潢。根據(jù)實(shí)際的情況來看，招牌、燈箱、廣告這些室外的裝修對(duì)于整個(gè)建筑的外觀也是很受到關(guān)注的元素的。因此，設(shè)計(jì)師應(yīng)注意對(duì)建筑的設(shè)計(jì)留有余地，以便于日后各承租單元的改建及裝飾裝潢。

4、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢

對(duì)于商業(yè)建筑來說，強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保是其發(fā)展的一大趨勢。當(dāng)前，在商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)過程中，我們通常采用高新科技將自然空氣與自然采光效果實(shí)現(xiàn)了有機(jī)的結(jié)合。在建筑材料的選擇上，我們通常采用新型、輕質(zhì)、可重復(fù)利用的新型建筑材料，延長了材料的使用壽命，避免了原材料的重復(fù)更換，減少了對(duì)資源環(huán)境的損失。除了在建筑材料選擇上強(qiáng)盜綠色環(huán)保外，對(duì)于商業(yè)建筑的動(dòng)力資源也更加強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保，即選用太陽能等清潔能源作為動(dòng)力資源，為商業(yè)建筑提供電力、照明等，實(shí)現(xiàn)了動(dòng)力資源的綠色環(huán)保。此外，對(duì)于商業(yè)建筑環(huán)境的營造也強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保，為了為消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)舒心、安謐的消費(fèi)環(huán)境，在商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)中。

二、建筑設(shè)計(jì)發(fā)展新走向

通過以上對(duì)于商業(yè)建筑發(fā)展趨勢的探討，我們看以看出建筑設(shè)計(jì)發(fā)展的新走向，即生態(tài)化趨勢、智能化趨勢、人本化趨勢和功能化趨勢。

1、建筑設(shè)計(jì)的生態(tài)化趨勢

生態(tài)化趨勢是今后建筑設(shè)計(jì)過程中普遍追求的一大趨勢。當(dāng)前，世界資源環(huán)境短缺，污染范圍正逐步擴(kuò)大，為了切實(shí)提高資源的利用效率，降低環(huán)境污染，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展，需要我們在建筑設(shè)計(jì)中貫徹生態(tài)化的原則。在建筑材料的選擇上，要盡量選用使用周期長、強(qiáng)度較好、輕質(zhì)便捷的新型建筑材料，避免傳統(tǒng)建筑材料子在施工過程中對(duì)周圍環(huán)境造成的危害。在動(dòng)力選擇上，要采用清潔能源，盡可能減少有害氣體的排放。促進(jìn)建筑設(shè)計(jì)的生態(tài)化建設(shè)。

2、建筑設(shè)計(jì)的智能化趨勢

隨著高新技術(shù)的應(yīng)用的日漸廣泛，建筑設(shè)計(jì)中的智能化趨勢日益顯露出來。在建筑設(shè)計(jì)中，應(yīng)該根據(jù)人們的需求，積極引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，為人們提供較為先進(jìn)的服務(wù)，盡量減少人們不必要的勞動(dòng)支出，運(yùn)用智能機(jī)器或只能技術(shù)就能實(shí)現(xiàn)簡單的操作。比如在建筑清潔方面、防盜設(shè)施方面等。

3、建筑設(shè)計(jì)的人本化趨勢

人本化趨勢是建筑設(shè)計(jì)中的又一大趨勢。建筑設(shè)計(jì)將會(huì)更加貼近人民生活，貼近人民的需求。對(duì)于不同的人群來說，建筑設(shè)計(jì)中人本化趨勢是較為明顯的。它會(huì)根據(jù)不同的商業(yè)類型對(duì)商業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)，比如，專業(yè)商店、批發(fā)商店、超級(jí)市場、購物中心、地下商業(yè)街等。此外，現(xiàn)代商業(yè)建筑在追求商業(yè)利益的同時(shí)，也特別關(guān)注社會(huì)價(jià)值、公共利益和文化品位，影響人們的生活模式?，F(xiàn)代商業(yè)建筑外觀的審美，不僅僅是外裝修材料、立面形式、比例、色彩等外部因素，更重要的是強(qiáng)調(diào)人的參與意識(shí)。

4、建筑設(shè)計(jì)的功能化趨勢

建筑設(shè)計(jì)的又一大發(fā)展趨勢是實(shí)現(xiàn)其功能化。對(duì)于一個(gè)建筑來說，并不僅僅局限于居住功能，而是為了給居民提供更為完善的服務(wù)，將休閑娛樂功能、商業(yè)功能等融為一體，體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)功能密集型的發(fā)展趨勢。

結(jié)束語

綜上所述，商業(yè)建筑作為建筑設(shè)計(jì)中的一大重要內(nèi)容，其發(fā)展趨勢對(duì)建筑設(shè)計(jì)來說具有極其重要的影響，通過對(duì)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)要求和發(fā)展趨勢的探討，對(duì)我們今后的建筑設(shè)計(jì)具有一定的指導(dǎo)性意義。通過對(duì)商業(yè)建筑發(fā)展的分析，我們得出了今后建筑設(shè)計(jì)過程中的生態(tài)化、智能化、人本化和功能化的發(fā)展趨勢，因此，需要我們在今后的建筑設(shè)計(jì)中根據(jù)具體施工和建筑條件，采用先進(jìn)的建筑施工，不斷推進(jìn)建筑設(shè)計(jì)朝向科技化的方向發(fā)展，推動(dòng)我國建筑事業(yè)再上新臺(tái)階，提高居民的生活水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊勁松.淺談城市綜合體的商業(yè)建筑策劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新[J].《低碳世界》,2014,(6).