導(dǎo)語：如何才能寫好一篇工業(yè)用地價(jià)值，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

新會計(jì)準(zhǔn)則中最大變化之一是公允價(jià)值概念的引入。由于投資性房地產(chǎn)在具體的計(jì)算方法上引入了公允價(jià)值模式，擁有大量土地使用權(quán)或房產(chǎn)又有意愿通過收取租金以獲得長期收益的經(jīng)營房地產(chǎn)、園區(qū)的上市公司，一旦在將來轉(zhuǎn)讓現(xiàn)持有的房產(chǎn)必將獲得可觀利潤。并且在房地產(chǎn)市場繼續(xù)上漲的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值將提升，而上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表即將體現(xiàn)該利潤，必然會引起房地產(chǎn)股票的新一輪上漲。但就目前已公布的房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)并未采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

第一，公允價(jià)值計(jì)量對房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際影響。一是地產(chǎn)公司估值與利潤影響的有限性。用公允價(jià)值核算存在一個(gè)顯而易見的缺點(diǎn)，即公允價(jià)值增值的收益并無相應(yīng)的現(xiàn)金流，并不改變投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)公允價(jià)值評估合理，折舊和減值準(zhǔn)備問題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，將以前單獨(dú)計(jì)提的費(fèi)用變成每年因公允價(jià)值變化統(tǒng)一計(jì)提的費(fèi)用中的一項(xiàng)，其對利潤的影響比較《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實(shí)行前后不會有太大變化。二是稅收問題可能導(dǎo)致降低公司價(jià)值。如果公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，會增加公司的所得稅，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流下降，從而降低公司價(jià)值。若沒有稅收配套政策出臺，預(yù)計(jì)多數(shù)上市公司將選擇原有成本模式。三是運(yùn)用公允價(jià)值增大了公司經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。采用公允價(jià)值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績，將更多地受該市場價(jià)格變化的影響，從而增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性；另一方面也有可能掩蓋管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。四是公允價(jià)值難尋成為房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行準(zhǔn)則的阻礙。確定公允價(jià)值是實(shí)施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價(jià)值評估體系則是確定公允價(jià)值的前提，但新準(zhǔn)則中并沒有提到這兩點(diǎn)。一些市場行為沒有一個(gè)參照交易體系，而符合新準(zhǔn)則要求的交易體系很難在短時(shí)間內(nèi)形成；且由于地段、樓層、質(zhì)量、朝向等各異，為求公允價(jià)值而花費(fèi)昂貴成本是大多房地產(chǎn)企業(yè)不愿承擔(dān)的。

第二，我國現(xiàn)行環(huán)境下應(yīng)用公允價(jià)值應(yīng)關(guān)注的問題：(1)公允價(jià)值的選擇問題。常見的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法主要適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，而對于純粹消費(fèi)性和無明顯市場經(jīng)營收益的房地產(chǎn)，或是以自用為目的的房地產(chǎn)則不適用。從我國的現(xiàn)狀來看，不成熟的市場相對缺乏的未來現(xiàn)金流量以及折現(xiàn)率的信息使得判斷常常具有很大的不確定性。而一種計(jì)量方式若要有用，決不能以犧牲可靠性為代價(jià)。(2)土地使用權(quán)的用途問題。未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實(shí)施過程中的又一難點(diǎn)所在。新準(zhǔn)則對地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí)，發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附注中對于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明。從準(zhǔn)則實(shí)施的角度看，如果不對該內(nèi)容加以規(guī)范和控制，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。(3)盈余管理問題。公允價(jià)值的變動計(jì)入當(dāng)期損益改變了通常的收益觀，即不再采用單邊調(diào)整減少資產(chǎn)價(jià)值的成本。企業(yè)可能會利用會計(jì)計(jì)量屬性的選擇權(quán)來“創(chuàng)造”賬面利潤，公允價(jià)值不僅僅是個(gè)計(jì)量工具，它更能影響到多方利益主體，在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中容易被利用為利潤操縱的工具。鑒于會計(jì)造假的違規(guī)機(jī)會成本遠(yuǎn)低于其預(yù)期收益，證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以借鑒美國高昂的懲罰性賠償制度對會計(jì)造假進(jìn)行嚴(yán)懲。(4)企業(yè)選擇計(jì)價(jià)模式到底是滿足外部條件還是滿足自身需求的問題。新準(zhǔn)則的出臺，目的是使會計(jì)報(bào)表能夠更加客觀地反映這部分資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，保證信息的客觀性，提高信息的相關(guān)性。但在實(shí)施的過程中，企業(yè)往往是基于自身需要來考慮計(jì)價(jià)模式的選擇問題。(5)可操作性問題。公允價(jià)值的運(yùn)用較歷史成本在技術(shù)和人才的方面提出了更高要求，并增大了企業(yè)的管理成本?，F(xiàn)值技術(shù)的應(yīng)用需要有專業(yè)技術(shù)高超、誠信的會計(jì)人員才能完成。從我國現(xiàn)狀看，評估人員與會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不容樂觀，專業(yè)的評估師隊(duì)伍不夠強(qiáng)大，目前國內(nèi)的大多數(shù)從業(yè)人員對公允價(jià)值運(yùn)用尚難以適應(yīng)。

第三，公允價(jià)值運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)的前景。一是公允價(jià)值計(jì)量將與歷史成本計(jì)量共存。公允價(jià)值的存在與發(fā)展是必然的，它將在今后發(fā)揮著舉足輕重的作用，它與歷史成本計(jì)量兩者將在未來很長的一段時(shí)間內(nèi)并存。而我國采取的策略應(yīng)會是選擇性地使用公允價(jià)值，然后逐步擴(kuò)大使用范圍。二是實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量后，現(xiàn)金流將成為反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)，從而受到更多的關(guān)注。公允價(jià)值變動計(jì)入當(dāng)年損益意味著公司的利潤將會出現(xiàn)較大波動，所以利潤指標(biāo)的評價(jià)意義可能會降低。因此，為切實(shí)反映企業(yè)資產(chǎn)的營運(yùn)效率、回報(bào)率以及持續(xù)經(jīng)營能力，現(xiàn)金流量信息將處于與資產(chǎn)負(fù)債、利潤信息同等重要的地位。三是使用公允價(jià)值計(jì)量會造成房地產(chǎn)企業(yè)的信息成本增加。對于采用公允價(jià)值進(jìn)行會計(jì)計(jì)量的企業(yè)，會計(jì)人員需要在每個(gè)會計(jì)期末分析各種因素，對資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值做出認(rèn)定，這個(gè)過程將會大大增加企業(yè)的信息成本。所以在推動使用公允價(jià)值計(jì)量的過程中，必須加強(qiáng)準(zhǔn)則的宣傳與指引，并以一定的政策力度保證其實(shí)施。四是建立實(shí)施公允價(jià)值的良好環(huán)境。由于公允價(jià)值的表現(xiàn)形式有多種，除準(zhǔn)則的界定和指引外，有時(shí)更多地依賴于會計(jì)人員的職業(yè)判斷能力。因此，為了保證公允價(jià)值計(jì)量在會計(jì)實(shí)務(wù)中順利實(shí)施，必須全面提高會計(jì)人員的素質(zhì)，通過加強(qiáng)會計(jì)人員的職業(yè)后續(xù)教育以普及公允價(jià)值計(jì)量觀念和計(jì)量的專門技能。企業(yè)歷史實(shí)現(xiàn)的收益往往是預(yù)測未來收益的重要依據(jù)，通過過去的現(xiàn)金流可以預(yù)測未來的現(xiàn)金流，同時(shí)建立容量大、時(shí)效性強(qiáng)的行業(yè)數(shù)據(jù)信息，以便職業(yè)人員在資產(chǎn)定價(jià)時(shí)選取適當(dāng)?shù)膮?shù)。

篇2

眾所周知，工業(yè)用地管理失控一直是多年來困擾土地管理部門的老大難問題。

為官一任，造福一方。追求社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，追求實(shí)實(shí)在在的政績，本是各級為官者理所當(dāng)然的事。然而，在政績觀、發(fā)展觀問題上，很多地方都陷入了嚴(yán)重的邏輯誤區(qū)：要有政績，就得有發(fā)展；要發(fā)展，就得招商引資；要招商引資，就只有優(yōu)惠供地．

于是，“以地招商”、“以地生財(cái)”和“零地價(jià)招商”成了不少地方政府官員的“口頭禪” 。各地政府競相大搞特搞各類開發(fā)區(qū)(包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、文化科技園、信息科技園等各種名稱)和地產(chǎn)招商項(xiàng)目，而且開發(fā)區(qū)還分省級、地市級、縣級，甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級。各地政府為搞開發(fā)區(qū)建設(shè)和招商引資還互相交流經(jīng)驗(yàn)。

蘇州的土地開發(fā)成本為每畝20萬元，但為了引進(jìn)外資，卻將地價(jià)壓至每畝15萬元。惡性競爭的驅(qū)使下，周邊的吳江、寧波、杭州地區(qū)只好將地價(jià)壓到每畝5萬元的超低水平。由于地處相鄰，號稱寸土寸金的上海也加入了這種殺價(jià)競爭。在上海郊區(qū)，每畝土地的價(jià)格壓至5至6萬元。

而在相對偏遠(yuǎn)的我國中、西部地區(qū)，這種為了招商引資而競相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)出讓土地的無序局面更加慘烈。比如，重慶某區(qū)在制定招商優(yōu)惠政策時(shí)，竟然做出荒唐規(guī)定：對投資500萬元以上的項(xiàng)目可贈送10畝土地。在河南，面對開封的激烈競爭，鄭州為了爭取一個(gè)工業(yè)城項(xiàng)目，只向該項(xiàng)目投資方收取每畝1美元的象征性地價(jià)。

各地區(qū)之間利用土地價(jià)格差互挖墻角的現(xiàn)象也屢見不鮮。在重慶，一個(gè)區(qū)正在準(zhǔn)備迎接一家大型摩托車企業(yè)前來投資，但是附近一個(gè)區(qū)卻以“3000畝地，每畝地1萬元”的超低價(jià)把這家企業(yè)截走。萬州從重慶市主城區(qū)引來一家藥業(yè)公司，地價(jià)是10萬元一畝，但是墊江則以4萬元一畝的地價(jià)，又把這家企業(yè)引走了，并帶走了4000萬元投資。

如此，我國近年來就出現(xiàn)了GDP不斷增長但工業(yè)用地價(jià)格卻不斷下滑的怪現(xiàn)象。如蘇州昆山，每畝工業(yè)用地的價(jià)格從2001年的9．5萬元降到2002年的8萬元，再降到2003年的6萬元。

土地價(jià)格不降便會失去招商引資的競爭力，這種吸收FDI中的區(qū)域競爭邏輯成為扭曲我國工業(yè)用地市場格局的直接推力。最關(guān)鍵的問題是，以地生財(cái)、競相壓價(jià)的惡性區(qū)域競爭并不能給一個(gè)地區(qū)帶來經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。低地價(jià)招商的結(jié)果常常是：高質(zhì)量的投資招不來，心猿意馬的企業(yè)卻一大批，因?yàn)槟切┱嬲顿Y做實(shí)業(yè)的企業(yè)，更看中的是良好的經(jīng)營環(huán)境和完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，而地價(jià)只是其考慮的一個(gè)相對次要因素，眾多電子企業(yè)涌向高地價(jià)的東莞就是一個(gè)例子。

可見，政府及其官員要擴(kuò)大招商引資的最根本問題，應(yīng)該是將主要精力放在營造誠信、廉潔、高效的服務(wù)環(huán)境上，要不斷簡化辦事程序，提高行政效率。優(yōu)越的地理位置，良好的投資經(jīng)營環(huán)境，公開、公平、公正的市場競爭氛圍，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，豐富的自然資源等等都是招商引資的優(yōu)勢所在；而招商引資，為地方謀發(fā)展，根本是為造福一方百姓。

長期以來，我國工業(yè)用地主要以協(xié)議方式供應(yīng)為主，但目前全國僅有三分之一的省制定并公布了協(xié)議出讓土地的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，三分之一的省正在研究制定過程中，另有三分之一的省根本沒有制定標(biāo)準(zhǔn)。因此，《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的出臺，在制度上為叫?！傲愕貎r(jià)”招商提供了可能。

篇3

關(guān)鍵詞:土地價(jià)格;城市化;上海

一、引言

土地是人類生產(chǎn)與生活的空間場所,土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映。土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是由土地的使用價(jià)值及土地的生產(chǎn)能力、土地的稀缺程度等多種元素構(gòu)成的。隨著城市人口的增長和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對于土地的需求越來越強(qiáng)烈,土地價(jià)格在土地資源配置中發(fā)揮著越來越重要的作用。那么,城市的發(fā)展、城市化的進(jìn)程如何影響土地價(jià)格?本文旨在從定性和定量兩個(gè)方面分析城市化與土地價(jià)格的互動機(jī)制,研究兩者的相關(guān)性。上海作為長三角經(jīng)濟(jì)圈的中心城市和中國國際化大都市,研究其城市化進(jìn)程與土地價(jià)格關(guān)系,對其他城市發(fā)展和土地規(guī)劃有一定的借鑒意義。

二、上海市城市化進(jìn)程與土地價(jià)格關(guān)系的定性分析

城市化是一個(gè)國家或地區(qū)實(shí)現(xiàn)人口集聚、財(cái)富集聚、技術(shù)集聚和服務(wù)集聚的過程,它通過影響土地的需求來影響城市的土地價(jià)格。城市化對土地價(jià)格的影響主要表現(xiàn)在以下幾種路徑:

(一)人口聚集促進(jìn)土地價(jià)格上升

上海市城市化進(jìn)程的發(fā)展,使得大量農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝?非農(nóng)人口比重從1990年的67.4%上升到2008年的87.5%。此外,上海市城市化引起的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的巨大變化,使第二、三產(chǎn)業(yè)得到充分發(fā)展,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從1990年的4.4∶64.7∶30.9到2008年的0.8∶45.5∶53.7,這也進(jìn)一步加速了物質(zhì)和人力資本的集聚。隨著上海市城市化發(fā)展水平的提高,其吸引人才的能力越來越強(qiáng),大量人口的居住、就業(yè),增加了對土地的需求,使得土地資源變得更加的稀缺,土地價(jià)格隨即直線上漲。

(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施完善促進(jìn)土地價(jià)格上升

城市化進(jìn)程越高的城市,其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平越高,基礎(chǔ)設(shè)施體系也越完善。上海市在城市化的進(jìn)程中不斷加大基礎(chǔ)建設(shè)投資,從2000年投資額為449.90億元增長到2008年1733.18億元。城市基礎(chǔ)設(shè)施日的趨完善,交通、通信、醫(yī)療衛(wèi)生等各方面便利的服務(wù),極大地促進(jìn)了生產(chǎn)要素、人口、企業(yè)向城市集聚,增強(qiáng)了中心區(qū)塊的凝聚力和承載力,促使其土地價(jià)格相對較高。

(三)城市發(fā)展與擴(kuò)張促進(jìn)土地價(jià)格上升

近年來,我國城市化的速度非?？?尤其是土地的城市化,更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人口的城市化。城市的新建和發(fā)展,郊區(qū)城市化、逆城市化、再城市化的出現(xiàn),都是土地城市化快速進(jìn)程的明顯體現(xiàn)。上海就是個(gè)很好的例證,1950-1970年代,建成區(qū)面積年均擴(kuò)展5.02km2;而1988-1993年,年均增長達(dá)21.89km2;1993-1998年,年均擴(kuò)展高達(dá)37.79km2。空間的快速拓展,土地的占用量會不斷增加,而土地供給的數(shù)量在短期內(nèi)具有供給剛性,因此土地價(jià)格的上升成為必然。

(四)制度環(huán)境和市場環(huán)境水平的提高促進(jìn)土地價(jià)格上升

城市化程度較高的地區(qū),往往適合各層次發(fā)展的制度環(huán)境和市場環(huán)境水平也相對較好。對于上海來說,其總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況非常好,作為長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的城市,它已經(jīng)成為跨國公司和外埠大型企業(yè)集團(tuán)的投資中心、管理中心、研發(fā)中心、采購中心、銷售中心、結(jié)算中心、物流中心等等。這些都是與上海的良好的制度環(huán)境與市場環(huán)境分不開的。因此,制度環(huán)境和市場環(huán)境水平的提高無疑促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)加強(qiáng)與市場的聯(lián)系,會不斷延長產(chǎn)業(yè)鏈,為產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營創(chuàng)造條件,進(jìn)而帶動企業(yè)的集聚。企業(yè)的聚集、競爭同樣會使土地資源更加稀缺,促進(jìn)土地價(jià)格上升。

三、上海市城市化進(jìn)程與土地價(jià)格關(guān)系的定量分析

以上是對城市化進(jìn)程與土地價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了定性分析,本文將進(jìn)一步以上海為例進(jìn)行定量分析,并以此為支撐,更好地反映兩者之間的關(guān)系。

本文對于城市化水平的測度采用主要指標(biāo)法,用非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎貋肀硎?這一做法由于指標(biāo)的可獲得性、時(shí)間序列性被世界各國政府和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)廣泛采用。對于土地價(jià)格的測度,考慮到數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性、口徑一致性,本文以土地價(jià)格指數(shù)來代替絕對價(jià)格。在此基礎(chǔ)上,通過spss11.5軟件對城市化率和土地交易價(jià)格指數(shù)、居民住宅用地指數(shù)、工業(yè)用地指數(shù)分別做相關(guān)分析,驗(yàn)證上海市城市化率與土地價(jià)格之間是否具有相關(guān)性。

從相關(guān)分析運(yùn)行后所得結(jié)果可以看出,城市化率和土地交易價(jià)格的相關(guān)系數(shù)為0.985,大于0.8,因此兩個(gè)變量之間是高度正相關(guān)的。又由于做的是雙側(cè)檢驗(yàn),所以兩個(gè)變量是正相關(guān)的關(guān)系。從表1可以看到,兩個(gè)變量無顯著性相關(guān)的概率小于等于0.000,這種概率是非常小的。因此可以得出結(jié)論,城市化率和土地交易價(jià)格是呈高度正相關(guān)關(guān)系的,城市化水平的提高與土地交易價(jià)格提高是相互促進(jìn)關(guān)系。同理,城市化程度與居民住宅用地價(jià)格也有高度相關(guān)關(guān)系。但是,城市化率與工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)相關(guān)分析顯示,相關(guān)系數(shù)為0.469,在0.3-0.5之間,可以認(rèn)為二者之間低度相關(guān)。

四、上海市城市化進(jìn)程與工業(yè)用地價(jià)格低度相關(guān)的思考

以上的相關(guān)分析顯示:城市化進(jìn)程與工業(yè)用地價(jià)格低度相關(guān)。

(一)上海市的功能定位

上海正處于從工商業(yè)中心城市向經(jīng)濟(jì)中心城市轉(zhuǎn)變過程中,以服務(wù)型經(jīng)濟(jì)為主。成為經(jīng)濟(jì)中心的上海將是金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心的結(jié)合。城市的功能定位是一個(gè)城市發(fā)展的戰(zhàn)略決策,其影響效果比其他因素更難以用定量來衡量,城市性質(zhì)將直接影響到城市基準(zhǔn)地價(jià)總體水平的發(fā)展趨勢。上海的這種功能定位,預(yù)示著政府投資強(qiáng)度會增強(qiáng),城市空間環(huán)境及各項(xiàng)設(shè)施會越來越好,土地質(zhì)量等級也將不斷提高,其土地價(jià)格必然不斷上漲。

上海功能定位中對于產(chǎn)業(yè)政策的信息,影響著不同用地類型地價(jià)的變化趨勢。服務(wù)型經(jīng)濟(jì)的定位,促使商務(wù)、住宅用地在上海市的比重增加,工業(yè)用地比重的減少。因此,上海市土地價(jià)格總體水平與商務(wù)及住宅用地的比重呈正相關(guān),而受工業(yè)用地價(jià)格的影響不大。

(二)上海市發(fā)展的階段性規(guī)律

城市發(fā)展的階段性特征在全球范圍表現(xiàn)得非常明顯:以加工制造業(yè)為主,形成制造業(yè)的規(guī)模集聚,是傳統(tǒng)城市發(fā)展的典型特征;而以服務(wù)業(yè)為主、形成服務(wù)業(yè)的規(guī)?；?則是現(xiàn)代城市最醒目的標(biāo)志?，F(xiàn)代城市發(fā)展同樣需要資源要素的集聚,但是所集聚的資源要素體現(xiàn)出時(shí)代的特征,即核心地位的優(yōu)勢資源要素――人力資本、科學(xué)技術(shù)、信息資訊、管理模式。

將上海與國際化大都市城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較,我們發(fā)現(xiàn),紐約、東京、香港的第三產(chǎn)業(yè)的比重都非常高,超過了80%以上,第二產(chǎn)業(yè)的比重在不斷下降。作為國際化大都市的上海,必須順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流,發(fā)展服務(wù)型經(jīng)濟(jì),不斷降低其它產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)產(chǎn)業(yè)的比重。同時(shí),工業(yè)用地一般遠(yuǎn)離城市中心區(qū)域。種種現(xiàn)象表明,目前上海市發(fā)展的階段性規(guī)律,必將形成城市化進(jìn)程與工業(yè)用地價(jià)格低度相關(guān)的現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn):

1、紀(jì)良綱,陳曉永.城市化與產(chǎn)業(yè)集聚互動發(fā)展研究[M].冶金工業(yè)出版社,2005.

2、高義.中外城市化比較研究[M].南開大學(xué)出版社(增訂版),2004.

3、丁健.現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)[M].同濟(jì)大學(xué)出版社,2001.

4、張京詳.城鎮(zhèn)群體空間組合[M].東南大學(xué)出版社,2000.

篇4

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；制造業(yè)；產(chǎn)業(yè)融合；灰色關(guān)聯(lián)

中圖分類號：F124　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1004―1605(2008)12―0063―05

改革開放以來，江蘇經(jīng)濟(jì)建設(shè)成就世人矚目，特別是制造業(yè)高速發(fā)展，總體實(shí)力不斷壯大。然而，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的逐步提高，原有的勞動力和土地等競爭優(yōu)勢逐步喪失，制造業(yè)的可持續(xù)發(fā)展受到了嚴(yán)重挑戰(zhàn)。適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，通過服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高制造業(yè)的生產(chǎn)效率和國際競爭力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展，是江蘇新時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的一項(xiàng)重大課題。

一、江蘇制造業(yè)可持續(xù)發(fā)展的成本約束

按照現(xiàn)代制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，制造業(yè)的生產(chǎn)包括制造成本和交易成本兩部分。隨著生產(chǎn)迂回和專業(yè)化的加深，制造成本大大降低，制造效率提高。江蘇制造業(yè)發(fā)展速度驚人，2006年規(guī)模以上制造業(yè)完成總產(chǎn)值10309億元，工業(yè)總量居全國第二。但江蘇制造業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重依賴于土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、低廉的勞動力成本和對資源的高強(qiáng)度消耗。近年來隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日益趨緊和生產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的相對滯后，工業(yè)用地成本、勞動成本上升較快，商務(wù)成本居高不下，這些因素已經(jīng)導(dǎo)致江蘇企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格和利潤一同下跌的局面尤其是蘇南出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)競爭力下降的跡象，非常不利于制造業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。江蘇迫切需要尋求新的增長空間和發(fā)展資源，創(chuàng)造新的發(fā)展動力和競爭優(yōu)勢。

1　工業(yè)用地成本不斷加大

隨著江蘇經(jīng)濟(jì)和社會的高速發(fā)展，工業(yè)化、城市化進(jìn)程逐步加快，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中，依靠投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的格局還沒有徹底改變，大部分地區(qū)的招商引資是以土地作為優(yōu)惠條件的，有些地方是零地價(jià)甚至負(fù)地價(jià)來吸引投資者。蘇南地區(qū)土地供應(yīng)緊張，但工業(yè)用地的地價(jià)不斷降低，許多地塊以低于成本價(jià)出讓。根據(jù)2005年江蘇省城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測報(bào)告，江蘇省省轄市的工業(yè)地價(jià)低于全國主要城市地價(jià)水平，兩者相差66元/m2；與長江三角洲主要城市相比，工業(yè)地價(jià)相差更大，兩者相差竟達(dá)309元/m2。江蘇省省轄市的綜合、商業(yè)和住宅用地的地價(jià)水平都高于全國主要城市，唯獨(dú)工業(yè)地價(jià)低于全國主要城市。

2006年江蘇省城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測報(bào)告顯示，2000年～2006年期間商業(yè)用地地價(jià)的每年的增長率大致在5％～10％，期間商業(yè)用地地價(jià)上漲49％；住宅用地地價(jià)的每年的增長率大致在5％～12％，期間住宅用地地價(jià)上漲60.99％；而工業(yè)用地地價(jià)的每年的增長率大致在1％～2％，期間工業(yè)用地地價(jià)僅上漲8.80％，也反映出工業(yè)地價(jià)明顯偏低且增長緩慢，這與江蘇的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)水平極不相稱。工業(yè)用地獲得的低成本性，存在很多弊端：城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模迅速擴(kuò)張、工業(yè)用地比重明顯過大，近年來工業(yè)年度用地總量占年度總用地量一直保持在58％的比例；低水平的重復(fù)投資建設(shè)，使工業(yè)用地被長期圈占、撂荒閑置；以工業(yè)用地的名義申請用地，暗地里搞房地產(chǎn)開發(fā)等違法用地屢見不鮮。而江蘇人地矛盾已經(jīng)非常突出，至2005年年底江蘇預(yù)留2010年規(guī)劃發(fā)展空間也已基本用完?，F(xiàn)時(shí)我省人均耕地已不足0.97畝，接近聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的0.8畝人類生存發(fā)展的警戒線。隨著國家加快完善土地管理制度，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，以及規(guī)定工業(yè)用地出讓價(jià)格不能低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)等措施的實(shí)行，土地成本將趨于上升。2007年江蘇按照國土資源部《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》這一藍(lán)本，并結(jié)合2002年的全省協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，制定了《全省工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，各地工業(yè)用地的價(jià)格與原來相比，均有較大幅度提高。就全省而言，用地價(jià)格將平均提高30％，其中蘇北地區(qū)將提高50％左右。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。其出讓底價(jià)和成交價(jià)格，均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

2　勞動力成本繼續(xù)上升

近年來江蘇經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展，出口持續(xù)增長，企業(yè)內(nèi)銷比例同時(shí)提高，勞動密集型企業(yè)產(chǎn)能擴(kuò)張迅猛，用工需求大幅增加。同時(shí)勞動力供需總量和結(jié)構(gòu)變化，以及完善社會保障制度和公共服務(wù)，使勞動力成本在逐漸上升。中國作為一個(gè)人口大國和勞動力資源最豐富的國家，不僅現(xiàn)有就業(yè)總?cè)藬?shù)超過7億人，而且農(nóng)村還有1.6億剩余勞動力，勞動力供給相對過剩，使得過去一個(gè)時(shí)期勞動力特別是“農(nóng)民工”工資偏低且增長緩慢。中國勞動力平均工資水平約為美國、日本等發(fā)達(dá)國家的1/20到1/30。但近兩年來，勞動力成本上升的壓力明顯加大。2003年前，75％以上的四川農(nóng)民工主要流向廣東、福建沿海及江蘇、浙江等地，而2004年以后，向西、向北流動增多，同時(shí)有明顯回流省內(nèi)的趨勢。就業(yè)機(jī)會與就業(yè)地域的分散必然導(dǎo)致局部的勞動力短缺。隨著對農(nóng)村發(fā)展扶持力度的加大，農(nóng)業(yè)增收，從農(nóng)村到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的務(wù)工人員也有所減少。而農(nóng)民工工資清欠工作等一系列保護(hù)勞動者合法權(quán)益的政策措施逐步落實(shí)，醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)和公積金提取等社會保障制度的逐步完善，也導(dǎo)致中國勞動力成本上升。沿海地區(qū)出現(xiàn)的“民工荒”及其對提高工資的訴求，從一個(gè)側(cè)面反映了這種壓力。而且隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級對勞動力素質(zhì)要求提高，勞動力供需將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺，推動勞動力成本上升。

另外從工資水平來看，江蘇職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)在不斷上調(diào)，由2000年的210元、250元、290元和320元上調(diào)至2006年的520元、620元和750元，2008年最低工資標(biāo)準(zhǔn)更是提高至590元、700元和850元，是2000年標(biāo)準(zhǔn)的2～3倍。而從實(shí)際工資增長來看，2000年至2008年上半年，江蘇制造業(yè)在崗職工平均工資增長了180.4％。

3　資源和環(huán)境的瓶頸制約

江蘇省目前面臨的資源環(huán)境壓力主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對資源的依賴性加大。我省總體上已進(jìn)入工業(yè)化、城市化加速推進(jìn)期，重化工業(yè)快速發(fā)展，2006年全省規(guī)模以上工業(yè)增加值中，重工業(yè)比例高達(dá)2／3強(qiáng)。交通用能、生活用能也呈現(xiàn)剛性增長。二是資源的人均占有水平低，支撐力不足。江蘇資源匱乏、人口密度全國最高、人均資源全國最少、單位面積的污染負(fù)荷全國最重，人均耕地不足1畝，能源自給率低，一次能源自給率一直在20％―25％之間，而且呈現(xiàn)逐年下降的趨勢80％以上的能源要從外省輸入。例如占全省能源消費(fèi)

70％的煤炭資源現(xiàn)已探明的儲量僅占全國的0.58％。原煤自給率在25％左右，原油自給率僅為10％左右，全省原油對進(jìn)口的依存度為46％，遠(yuǎn)高于全國35％的對外依存度。對石油進(jìn)口的依賴程度，也使得國際油價(jià)漲跌幅度對我省國民經(jīng)濟(jì)的影響越來越大。由此可見，能源問題在江蘇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中仍然是一個(gè)較大的威脅。三是能源、資源的過度消耗帶來嚴(yán)重的環(huán)境問題。在江蘇，高能耗、高污染產(chǎn)業(yè)還占相當(dāng)比重，發(fā)達(dá)國家上百年逐步出現(xiàn)、分階段解決的環(huán)境問題，在我省20多年的快速發(fā)展中已集中產(chǎn)生。水污染問題較為突出，如2007年3月下旬開始，太湖爆發(fā)了藍(lán)藻事件，雖然進(jìn)行了治理，但全湖富營養(yǎng)化程度平均仍為中度富營養(yǎng)狀態(tài)，根據(jù)《江蘇省“十一五”水污染物總量削減目標(biāo)責(zé)任書(2006―2010年)》確定的水質(zhì)目標(biāo)要求，太湖流域53個(gè)水質(zhì)目標(biāo)考核斷面中有21個(gè)斷面達(dá)標(biāo)，達(dá)標(biāo)率僅39.6％。全省大部分地區(qū)二氧化硫和二氧化氮濃度年均值雖然達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，但形勢依然比較嚴(yán)峻，可吸入顆粒物(PM10)仍是影響城市環(huán)境空氣質(zhì)量的首要污染物，13個(gè)省轄城市中仍有4市均有不同程度的超標(biāo)。

如果繼續(xù)沿襲傳統(tǒng)的發(fā)展模式，以資源的大量消耗實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和現(xiàn)代化，資源將難以為繼，環(huán)境不堪重負(fù)。但江蘇省制造業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，高昂的治污設(shè)備和治污費(fèi)用會增加企業(yè)的成本。雖然“三廢”的排放達(dá)標(biāo)是可持續(xù)發(fā)展的要求，但這同時(shí)也對江蘇制造業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展造成一定的障礙。

4　交易成本居高不下

制造業(yè)生產(chǎn)的迂回化和專業(yè)化增加了交易環(huán)節(jié)，增加了交易成本。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，交易成本在企業(yè)總成本中占有越來越大的比重。江蘇省制造業(yè)的交易成本較高，這在很大程度上影響了企業(yè)的效率。原因之一就是現(xiàn)代服務(wù)體系不夠發(fā)達(dá)，表現(xiàn)為金融保險(xiǎn)業(yè)的落后、第三方物流的不發(fā)達(dá)、法律服務(wù)水平不高等。這就使企業(yè)不得不在內(nèi)部提供大多數(shù)生產(chǎn)。而在企業(yè)內(nèi)部，職工不具備充分的專業(yè)化知識，其數(shù)量也不能根據(jù)需要的變動進(jìn)行調(diào)整，因此這些生產(chǎn)就具有高交易成本和低質(zhì)量的特點(diǎn)，從而降低了企業(yè)績效，進(jìn)而影響了整個(gè)制造業(yè)效率的提高。當(dāng)前某些產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈過短的原因之一就是生產(chǎn)不發(fā)達(dá)，使得很多服務(wù)都內(nèi)化在同一企業(yè)中。另外，我省制造業(yè)產(chǎn)品附加值過低是因?yàn)榧夹g(shù)創(chuàng)新能力不高，而要提高技術(shù)創(chuàng)新能力，則必須提高智力型生產(chǎn)的水平。

因此，城市要素成本的提高，將迫使政府和企業(yè)加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，特別是技術(shù)、知識密集性產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而降低企業(yè)特別是制造業(yè)的交易成本，從而提高整體經(jīng)濟(jì)的競爭力。

二、江蘇制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的灰色關(guān)聯(lián)度分析

縱觀世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的關(guān)系走過了從分工到互補(bǔ)，再到融合的歷程。在工業(yè)社會的初期，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低，服務(wù)業(yè)的主體是消費(fèi)服務(wù)業(yè)，因此，二者主要是分工關(guān)系；伴隨著工業(yè)社會進(jìn)一步發(fā)展，社會分工的專業(yè)化程度不斷提高，企業(yè)既按照比較優(yōu)勢的原則生產(chǎn)，也為了得到規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來的效益，將原來由自己完成的業(yè)務(wù)外包給其他廠商，至此，生產(chǎn)業(yè)獲得空前發(fā)展，專業(yè)化部門問的互補(bǔ)性大大提高。工業(yè)化后期，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的服務(wù)業(yè)將加速向制造業(yè)生產(chǎn)前期研發(fā)、設(shè)計(jì)，中期管理、融資和后期物流、銷售、售后服務(wù)、信息反饋等全過程滲透，服務(wù)業(yè)與制造業(yè)融合發(fā)展成為全球產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流和趨勢。江蘇2007年人均GDP已達(dá)4430美元，根據(jù)錢納里的工業(yè)化階段的劃分標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入的工業(yè)化中后期，那么江蘇制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度怎樣，是否已經(jīng)進(jìn)入融合發(fā)展的階段，本文采用灰色關(guān)聯(lián)分析方法，發(fā)現(xiàn)江蘇制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度不大，并分析問題的癥結(jié)，從而為加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)融合提出對策建議。

1　灰色關(guān)聯(lián)理論

灰色關(guān)聯(lián)分析以部分信息已知、部分信息未知的“小樣本、貧信息”不確定性系統(tǒng)為研究對象，通過對已知信息的開發(fā)生成提取有價(jià)值信息形成對系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)律的確切描述。其基本思想是根據(jù)數(shù)列曲線幾何形狀的近似程度來判斷其聯(lián)系程度，曲線形狀越接近數(shù)列之間的關(guān)聯(lián)度越大反之關(guān)聯(lián)度越小?；疑P(guān)聯(lián)分析的基本步驟如下：

(6)依據(jù)灰色關(guān)聯(lián)度大小，進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)分析。

2　江蘇制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的灰色關(guān)聯(lián)分析

本文選取規(guī)模以上制造業(yè)和服務(wù)業(yè)(第三產(chǎn)業(yè))各自的增加值作為進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)分析的基礎(chǔ)指標(biāo)。為了反映服務(wù)業(yè)中不同產(chǎn)業(yè)對制造業(yè)的影響，把服務(wù)業(yè)劃分為傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩大類。其中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括金融保險(xiǎn)業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)與軟件業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)。其他類型的服務(wù)業(yè)均歸入傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。

表2所示結(jié)果表明，江蘇的制造業(yè)與服務(wù)業(yè)之間存在著較大的關(guān)聯(lián)度(0.691)，這表明一方面服務(wù)業(yè)的發(fā)展需要相應(yīng)的制造業(yè)的支持，另一方面服務(wù)業(yè)的發(fā)展又會推動著制造業(yè)技術(shù)與效率不斷提升，任何一方得不到發(fā)展或發(fā)展滯后都將使另一方受到制約。江蘇在發(fā)展制造業(yè)的同時(shí)應(yīng)發(fā)展服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)的滯后發(fā)展將制約制造業(yè)的升級。同時(shí)表2還表明，江蘇的制造業(yè)與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大于與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的關(guān)聯(lián)度，表明江蘇制造業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)服務(wù)投入多于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，原因在于以下幾個(gè)方面：

一是江蘇制造業(yè)的主要特征是接受FDI的外資加工貿(mào)易，這些處于產(chǎn)業(yè)鏈低端的生產(chǎn)／加工／裝配環(huán)節(jié)，所具有的基本特征是對資源的高強(qiáng)度消耗和高密集化使用。外資制造業(yè)與本地服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)薄弱：外資制造業(yè)中加工型、出口型、生產(chǎn)型企業(yè)居多，而且大多屬于跨國公司全球生產(chǎn)組織體系中的封閉環(huán)節(jié)，產(chǎn)品線和產(chǎn)業(yè)鏈延伸不足，對本地金融機(jī)構(gòu)的信貸服務(wù)依賴程度低，對本地研發(fā)或技術(shù)服務(wù)需求少，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、關(guān)鍵技術(shù)、零部件依賴于進(jìn)口，產(chǎn)品直接出口多，而且多進(jìn)入跨國公司營銷體系。

二是江蘇缺乏引導(dǎo)制造業(yè)與服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的政策。江蘇制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雖已形成較為完整的產(chǎn)業(yè)政策體系，但現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)政策基本上是引導(dǎo)自我增強(qiáng)型的產(chǎn)業(yè)內(nèi)循環(huán)發(fā)展，缺乏引導(dǎo)制造業(yè)與服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的政策，沒有明確的產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃和在資金、技術(shù)、稅收等方面的配套措施。受行業(yè)管理體制的制約，不同行業(yè)的企業(yè)可能分屬不同部門管轄，使產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展變得難以協(xié)調(diào)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一些行業(yè)(如郵政、電信、金融、鐵路運(yùn)輸?shù)?，由于政府管制所造成的市場進(jìn)入壁壘和壟斷，也導(dǎo)致服務(wù)創(chuàng)新和競爭環(huán)境不理想，服務(wù)業(yè)與制造業(yè)融合發(fā)展的成本較高。

三是服務(wù)業(yè)與制造業(yè)融合發(fā)展所需的復(fù)合型人才短缺。與制造業(yè)高度融合發(fā)展的服務(wù)業(yè)是典型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，是知識密集型、智力密集型行業(yè)，能否健康發(fā)展關(guān)鍵取決于人才的競爭。但是，從專業(yè)知識結(jié)構(gòu)上看，當(dāng)前跨行業(yè)、跨領(lǐng)域、跨學(xué)科的復(fù)合型

人才尤為短缺。雖然江蘇在人才儲備方面具有明顯優(yōu)勢，但涉及產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尤其是產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展所需的復(fù)合型人才，如既懂汽車制造又懂金融、既精通軟件開發(fā)技術(shù)又熟悉企業(yè)生產(chǎn)流程等方面的人才短缺。

江蘇已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中后期發(fā)展階段，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展、轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)增長方式、提高區(qū)域增長效率，就要提高制造業(yè)的技術(shù)水準(zhǔn)和附加值，而這又取決于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。只有大規(guī)模、高質(zhì)量的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)才能為先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展提供所需要的資金、技術(shù)、信息和人才等高效資源，支撐江蘇制造業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢。

三、加快江蘇制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)融合

目前國際服務(wù)業(yè)正經(jīng)歷新一輪的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，江蘇應(yīng)抓住機(jī)遇，積極爭取成為國際現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的承載地。而實(shí)現(xiàn)江蘇服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的跨越發(fā)展，必須跳出服務(wù)業(yè)的范疇，在更高的層面上協(xié)調(diào)制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的發(fā)展關(guān)系，實(shí)施制造業(yè)與服務(wù)業(yè)融合發(fā)展戰(zhàn)略，推動先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。江蘇已于2005年江蘇省人民政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的《實(shí)施綱要》和《若干政策》，為加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性優(yōu)化調(diào)整，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)模、層次、能級和競爭力，以占領(lǐng)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制高點(diǎn)開通了政策上的綠色通道。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的融合發(fā)展。

1　創(chuàng)造寬松的政策和制度環(huán)境

為了順應(yīng)產(chǎn)業(yè)融合這一趨勢，政府應(yīng)制定相應(yīng)的措施來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合及產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。通過放松政府對被規(guī)制企業(yè)的進(jìn)出壁壘、增強(qiáng)可競爭性的辦法，為產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)造寬松的政策和制度環(huán)境。在相關(guān)政策和資金、技術(shù)、稅收等方面，對制造企業(yè)開展現(xiàn)代制造服務(wù)活動和現(xiàn)代制造服務(wù)企業(yè)給予一定的支持和扶助。加強(qiáng)行政區(qū)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)交流與合作，有序推進(jìn)現(xiàn)代制造服務(wù)業(yè)的企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化和社會化。進(jìn)一步拓寬投融資渠道，對于有利于制造業(yè)升級、符合條件的企業(yè)可以通過稅收優(yōu)惠、放寬審貸條件、項(xiàng)目融資、設(shè)立現(xiàn)代制造服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基金的方式，充分調(diào)動民間資本和引進(jìn)外資，積極安排符合條件的企業(yè)進(jìn)入資本市場融資，支持有條件的制造服務(wù)行業(yè)設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金、積極探索金融資本與產(chǎn)業(yè)資本相互融合的新途徑。

2　推動國內(nèi)國外市場有效融合

產(chǎn)業(yè)融合使得產(chǎn)業(yè)之間的邊界模糊化，兩個(gè)或多個(gè)產(chǎn)業(yè)之間形成了共同的技術(shù)和市場基礎(chǔ)。探索承接國際服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的新型模式，就是要重點(diǎn)承接與江蘇制造業(yè)相融合的生產(chǎn)業(yè)。引進(jìn)國外服務(wù)業(yè)時(shí)，要注意本地是否有相應(yīng)的制造業(yè)配套需求，要根據(jù)本地制造業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)和趨勢，進(jìn)行服務(wù)業(yè)引進(jìn)的布局。利用江蘇的開放優(yōu)勢和較完善的城市服務(wù)功能，進(jìn)一步發(fā)揮已初步形成的軟件和信息服務(wù)業(yè)的集聚效應(yīng)，有針對性地引進(jìn)國內(nèi)外以技術(shù)研發(fā)和采購、營銷中心等離岸服務(wù)為主的大型制造服務(wù)商，并爭取其在江蘇設(shè)立地區(qū)總部或區(qū)域服務(wù)中心，變單純的制造業(yè)集聚為集成制造與服務(wù)功能的產(chǎn)業(yè)鏈集聚。江蘇省作為重要的制造業(yè)基地，大量國際知名制造企業(yè)在江蘇落戶發(fā)展，這些企業(yè)出于競爭戰(zhàn)略的選擇，必然通過將為生產(chǎn)服務(wù)的環(huán)節(jié)外包，進(jìn)一步提升核心競爭力，這對江蘇省來說，將產(chǎn)生更多的軟件、物流、業(yè)務(wù)流程乃至知識外包業(yè)務(wù)發(fā)展。

3　加快信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的融合，是建立在信息化平臺上的；而且，隨著信息技術(shù)應(yīng)用的深度和廣度的不斷延伸，融合的范圍會越來越大。推進(jìn)制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)融合，就是要通過產(chǎn)業(yè)問關(guān)聯(lián)的生產(chǎn)技術(shù)、信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)制造業(yè)與服務(wù)業(yè)在產(chǎn)品、服務(wù)和市場的橫向耦合，信息技術(shù)在提業(yè)融合的技術(shù)平臺的同時(shí)，也將有助于解決產(chǎn)業(yè)融合中的制度障礙。因此，加強(qiáng)信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，是融合的物質(zhì)基礎(chǔ)和載體。江蘇應(yīng)加快以信息化帶動生產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，大力推進(jìn)金融、商務(wù)、技術(shù)交易、物流等現(xiàn)代生產(chǎn)業(yè)的信息化建設(shè)，促進(jìn)行政管理、財(cái)稅、貿(mào)易、工商管理等社會公共服務(wù)領(lǐng)域的信息化。大力提高計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)在現(xiàn)代生產(chǎn)各個(gè)行業(yè)、各個(gè)領(lǐng)域的普及應(yīng)用水平，廣泛應(yīng)用數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)。

篇5

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地；畝產(chǎn)論英雄；實(shí)施路徑

如何將有限的土地資源進(jìn)行節(jié)約集約利用，平衡耕地保護(hù)和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展是一個(gè)重大課題。在快速城市化和工業(yè)化推進(jìn)中，各地都出現(xiàn)工業(yè)用地供給緊張、成本高企的情況，但另一方面工業(yè)用地閑置浪費(fèi)、有效產(chǎn)出低也客觀存在。解決這個(gè)問題，有效的辦法就是建立“畝產(chǎn)論英雄”實(shí)施機(jī)制，以單位面積綜合產(chǎn)出來衡量工業(yè)用地績效，通過土地準(zhǔn)入制度、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目會審制度、政策引導(dǎo)、科技投入、項(xiàng)目跟蹤、淘汰落后產(chǎn)能等方法措施，不斷提高單位土地的產(chǎn)出效益，種出工業(yè)高產(chǎn)地，以達(dá)到土地資源最有配置目標(biāo)。

一、創(chuàng)建“畝產(chǎn)論英雄”導(dǎo)向機(jī)制

1、樹立“畝產(chǎn)論英雄”的理念。發(fā)展經(jīng)濟(jì)最有效的方式，就是通過投資帶動。產(chǎn)業(yè)推動。大規(guī)模推進(jìn)城市化和產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促使各地產(chǎn)生大量城市新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，投入規(guī)模和數(shù)量大幅度提升，但投資質(zhì)量和效益很難同步提升。所以，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)，要樹立“畝產(chǎn)論英雄”的理念，把工業(yè)用地綜合產(chǎn)出放在評價(jià)工業(yè)項(xiàng)目、工業(yè)用地的第一位，來統(tǒng)籌工業(yè)項(xiàng)目招商和入駐，改變以往粗放發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長方式。要對工業(yè)企業(yè)的評價(jià)要從做大做強(qiáng)跳出來，變成大和強(qiáng)同步要求，甚至把做強(qiáng)放在更加突出的位置，只有做強(qiáng)才能促使做大。社會輿論也要加大畝產(chǎn)英雄典型企業(yè)的宣傳力度，形成全社會“談?wù)摦€產(chǎn)、重視畝產(chǎn)、崇尚畝產(chǎn)”的良好氛圍，并借助媒體定期公布“畝產(chǎn)英雄榜”引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營意識，合理利用土地資源，走新型集約化發(fā)展道路。

2、建立“畝產(chǎn)論英雄”的項(xiàng)目會審機(jī)制。政府在對工業(yè)項(xiàng)目入駐是要主動把握綜合產(chǎn)出。一是工業(yè)項(xiàng)目招商上，提高招商項(xiàng)目用地門檻，從“招商”向“選商”轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)引進(jìn)科技含量高、投資規(guī)模大、經(jīng)濟(jì)效益好、污染程度低的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，將有限的土地資源向優(yōu)勢項(xiàng)目傾斜，對綜合產(chǎn)出低、污染嚴(yán)重的項(xiàng)目實(shí)行一票否決。二是工業(yè)項(xiàng)目前期審核上，要看投資強(qiáng)度，投資強(qiáng)度一定意義上決定了工業(yè)項(xiàng)目的科技水平和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，實(shí)踐證明投資強(qiáng)度與后續(xù)工業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)出水平保持正相關(guān)關(guān)系，目前高效的工業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度基本達(dá)到200萬/畝（不包括土地出讓費(fèi)）；看建筑容積率，要限制較低建筑容積率的項(xiàng)目，防止產(chǎn)生“花園式”廠區(qū)，大量浪費(fèi)寶貴土地資源，特別是要禁止建筑容積率0.6以下的工業(yè)投資項(xiàng)目，鼓勵(lì)企業(yè)造多層標(biāo)準(zhǔn)廠房以及重型設(shè)備上高層，實(shí)現(xiàn)向空間要土地。三是項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度上，要在建設(shè)資金、開工期限、竣工周期等方面設(shè)立嚴(yán)格準(zhǔn)入條件，嚴(yán)格審核項(xiàng)目業(yè)主自由資金擁有率避免出現(xiàn)爛尾項(xiàng)目，并且盡可能杜絕多期滾動開發(fā)防止摘牌土地過長時(shí)間閑置。

二、創(chuàng)建“畝產(chǎn)論英雄”激勵(lì)約束機(jī)制

1、建立“畝產(chǎn)論英雄”產(chǎn)業(yè)政策體系。要以“畝產(chǎn)論英雄”理念統(tǒng)領(lǐng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策，按照畝產(chǎn)貢獻(xiàn)來核定企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)幅度，畝產(chǎn)貢獻(xiàn)指標(biāo)包括畝產(chǎn)產(chǎn)值、畝產(chǎn)稅收、畝產(chǎn)勞動率等方面，并可以延伸到畝產(chǎn)能耗、畝產(chǎn)減排等方面，這樣可以發(fā)揮財(cái)政資金最大的激勵(lì)作用。在政策覆蓋上，把畝產(chǎn)貢獻(xiàn)的理念覆蓋到財(cái)政政策、土地政策、科技政策、招商政策、人才政策等方面，形成全方面的政策體系。比如按照畝產(chǎn)貢獻(xiàn)，分檔次規(guī)定企業(yè)年度財(cái)政返還比例，對產(chǎn)出效益低的用地，取消所有政策獎(jiǎng)勵(lì)。

2、建立低效工業(yè)用地改造政策體系。對現(xiàn)有的低效用地，要加大對技術(shù)改造補(bǔ)貼，可在面上政策的基礎(chǔ)上再提高若干個(gè)百分點(diǎn)，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行技術(shù)改造和生產(chǎn)線升級，提高產(chǎn)品的技術(shù)含量。不改變土地用途且符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)企業(yè)通過壓縮超標(biāo)綠地面積和輔助設(shè)施用地來擴(kuò)大生產(chǎn)性用房，通過對廠房加層改造、利用地下空間等途徑提高工業(yè)用地容積率，可不再增收土地價(jià)款，免收市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)在符合規(guī)劃的前提下，實(shí)施“退二進(jìn)三”工作，把工業(yè)廠房用于工業(yè)設(shè)計(jì)、創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)等相關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。發(fā)揮土地使用稅調(diào)節(jié)作用，嚴(yán)格規(guī)范土地使用稅的征收機(jī)制，對畝均稅收貢獻(xiàn)值較高的企業(yè)，實(shí)行分級獎(jiǎng)勵(lì)制度。

3、建立低效工業(yè)用地退出的政策。對大宗閑置地塊，在自身盤活存在困難的情況下，通過規(guī)劃功能的調(diào)整，以市場化、公平、公開且更具操作性為原則，采用稅收、地價(jià)補(bǔ)差等方式，平衡改造中涉及的利益分配問題，實(shí)現(xiàn)地塊功能轉(zhuǎn)換。抓住城市開發(fā)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的機(jī)遇，對因能耗大、污染重、效益差、經(jīng)營困難而關(guān)閉的工業(yè)企業(yè)，其土地由各地土地儲備中心收儲或轉(zhuǎn)投產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄鼓勵(lì)類項(xiàng)目的。例如：以地?fù)Q地方式進(jìn)行盤活，在對土地價(jià)格進(jìn)行市場評估后，將優(yōu)勢地塊的商業(yè)用地按照一定比例與其置換，以實(shí)現(xiàn)對大宗閑置用地的徹底盤活；大力吸引因城市化進(jìn)程需要搬遷的優(yōu)質(zhì)企業(yè)及項(xiàng)目入駐，并為引入企業(yè)提供相關(guān)稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策及優(yōu)質(zhì)服務(wù)；可引進(jìn)大專院校、科研院所以及信譽(yù)良好的中介機(jī)構(gòu)等合作平臺，積極打造產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的大中型平臺。

三、創(chuàng)建“畝產(chǎn)論英雄”服務(wù)機(jī)制

在保持市場經(jīng)濟(jì)公平競爭環(huán)境的前提下，政府要著重圍繞畝產(chǎn)貢獻(xiàn)高的企業(yè)做好綜合服務(wù)工作。

1、加強(qiáng)“畝產(chǎn)論英雄”督促考核體系。一是政府部門內(nèi)部考核體系上，工業(yè)經(jīng)濟(jì)工作考核方面，要加大工業(yè)用地單位產(chǎn)出的考核權(quán)重，引導(dǎo)各地各部門做好這項(xiàng)工作。二是政府對企業(yè)考核上，主要是加強(qiáng)用地合同管理，強(qiáng)化履約保證金制度，進(jìn)一步提高建設(shè)期內(nèi)的投資強(qiáng)度、容積率、開竣工時(shí)間等履約保證金比例，著重增加產(chǎn)出履約保證金的比重，另一方面要強(qiáng)化建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度，建立落實(shí)項(xiàng)目后評估制度，如未達(dá)到協(xié)議書規(guī)定的建設(shè)進(jìn)度或畝均效益有關(guān)指標(biāo)，視情予以扣除保證金，增強(qiáng)政府對項(xiàng)目投資的調(diào)控力度，抑制工業(yè)地產(chǎn)投機(jī)行為。

2、建立“畝產(chǎn)論英雄”畝產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。由于不同行業(yè)具有不同產(chǎn)出效率，傳統(tǒng)行業(yè)相對高新技術(shù)行業(yè)普遍存在產(chǎn)出差距，在科學(xué)衡量的基礎(chǔ)上，建立分行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)，以有利于行業(yè)之間進(jìn)行比較分析，同時(shí)區(qū)域也可以按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，充分發(fā)展高畝產(chǎn)貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)。畝產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)要充分考慮出口型企業(yè)的退稅政策，出口退稅政策是國家鼓勵(lì)出口的戰(zhàn)略安排，對于出口退稅這部分稅款要計(jì)入企業(yè)的畝產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)，以更全面、更客觀反應(yīng)企業(yè)的貢獻(xiàn)。對于總部型工業(yè)企業(yè)的稅收，要納入畝產(chǎn)貢獻(xiàn)，以更好的促進(jìn)企業(yè)跨地區(qū)發(fā)展，在本土發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。

3、加強(qiáng)“畝產(chǎn)論英雄”綜合服務(wù)。對畝產(chǎn)貢獻(xiàn)高的企業(yè)實(shí)行“綠色通道”制度，在項(xiàng)目審批領(lǐng)域多采用并聯(lián)審批、模式審批、重點(diǎn)項(xiàng)目會商會審制度等，加快前期進(jìn)程；在稅收返還上，要做好前期政策知識服務(wù)，按合同約定及時(shí)進(jìn)行申報(bào)返還，加快政策兌現(xiàn)?；I建土地資源和工業(yè)項(xiàng)目信息服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)雙向儲備和供需對接，定期收集匯總有效資源信息，通過信息平臺對外公布；分類儲備有意愿的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，實(shí)行項(xiàng)目儲備制度。項(xiàng)目儲備可以是新項(xiàng)目，也可以是效益良好的本地企業(yè)的擴(kuò)張項(xiàng)目，解決資源與項(xiàng)目的錯(cuò)位矛盾。

篇6

【關(guān)鍵詞】土地估價(jià)方法 實(shí)踐 意見

一、 運(yùn)用市場比較法需注意的意見

市場比較法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，以土地的市場交易價(jià)格為導(dǎo)向，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時(shí)日地價(jià)的方法。

運(yùn)用此方法的關(guān)鍵是找到近期與估價(jià)對象在同區(qū)域類似地產(chǎn)的成交案例和對影響因素的進(jìn)行準(zhǔn)確全面的分析，否則，就不能很好的進(jìn)行估價(jià)，比如在同一區(qū)域類似的兩個(gè)商住開發(fā)地塊，若在開發(fā)規(guī)劃中限定的商住面積比例不同、容積率不同，兩個(gè)類似地塊的價(jià)格會相差蠻大。

市場比較法一般用于商業(yè)用地、住宅用地，因?yàn)檫@兩者的土地市場比較成熟、發(fā)達(dá)，而且市場競爭比較公開公平化。評估工業(yè)用地時(shí)，則視情況而定，如果工業(yè)用地位于開發(fā)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)等成片的、工業(yè)類型相對統(tǒng)一的區(qū)域，也適宜選用此方法；比較單一零星的工業(yè)用地，則不適宜選用此方法。而且工業(yè)用地的有償獲得常常由于當(dāng)?shù)卣恼猩桃Y優(yōu)惠政策，因此不同案例的土地使用價(jià)格也會因?yàn)槭褂脤ο蟮牟煌⑼恋孬@取時(shí)間不同而差異較大，這也是工業(yè)用地估價(jià)需要注意的問題。

二、 運(yùn)用收益還原法需注意的意見

收益還原法是利用經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期收益原理，在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的資本化率（還原利率）將評估對象在未來每年的純收益統(tǒng)一折算為評估時(shí)日收益總和的方法。

此方法適用于評估有收益的土地使用權(quán)或具有潛在收益的土地使用權(quán)，運(yùn)用此方法時(shí)有二個(gè)難點(diǎn)，一是難以確定純收益，二是難以確定還原利率。

確定純收益亦有二個(gè)難點(diǎn)，方法中提到的純收益是未來幾十年的預(yù)期收益，具有很大不確定性，這是確定純收益的難點(diǎn)之一。我們平實(shí)所要評估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同產(chǎn)生的總收益，要從總純收益中準(zhǔn)確的分割出由土地產(chǎn)生的純收益比較困難，這是確定純收益的難點(diǎn)之二。

目前，通常確定還原利率有三種方法：①安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法；②純收益與價(jià)格比率法；③內(nèi)插法。三種方法看似簡單，但在實(shí)際運(yùn)用中，如果確定一個(gè)合理的合適的還原利率是比較困難的，但確定還原利率還須慎重，因?yàn)樵谧鳂I(yè)評估時(shí)，僅還原利率取值不同，估價(jià)結(jié)果就會不同，有時(shí)會相差幾倍甚至幾十倍。

三、 運(yùn)用成本逼近法需注意的意見

成本逼近法是運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)學(xué)的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論及等量資本應(yīng)獲取等量收益的投資原理，以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的方法。

運(yùn)用此方法的關(guān)鍵就在于準(zhǔn)確的確定土地開發(fā)費(fèi)用和土地增值率，但在實(shí)際中土地的價(jià)格大部分取決于土地的效用或者說土地所能產(chǎn)生的收益，有時(shí)開發(fā)費(fèi)用很多，但因土地的用途單一、位置偏遠(yuǎn)等因素影響，土地價(jià)格并不高。相反，土地開發(fā)費(fèi)用少，但因土地區(qū)位好、區(qū)域發(fā)展前景好等因素的影響，土地價(jià)格也許會很高。

因此，由于此方法的局限性，在實(shí)踐中，僅在土地市場不發(fā)育、土地成交案例不多、無法采用其他方法時(shí)才選用。比較適用于土地資產(chǎn)清查、土地資產(chǎn)處置、土地資產(chǎn)抵押等方面的評估。

四、 運(yùn)用剩余法需注意的意見

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。

此方法主要適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)，也可以運(yùn)用于以下情形：①待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià)；②僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià)；③現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評估。它適宜有交易地區(qū)、且地產(chǎn)有開發(fā)或再開發(fā)價(jià)值的宗地評估。

運(yùn)用此方法的難點(diǎn)是在房地產(chǎn)總價(jià)中剝離房產(chǎn)的價(jià)格，通常的做法是以房屋建安開發(fā)成本或房屋重置價(jià)×房屋成新度計(jì)算房屋的價(jià)值。個(gè)人覺得，這樣計(jì)算房屋的價(jià)格沒有體現(xiàn)房屋所帶來的未來收益，與運(yùn)用收益法遇到的尷尬如出一轍。

五、 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法需注意的意見

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也是運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，以利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

現(xiàn)在，大多數(shù)城鎮(zhèn)都已普遍推行基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行土地估價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，是一個(gè)區(qū)域某個(gè)用途的土地平均價(jià)格，具有很強(qiáng)的時(shí)效性。在實(shí)踐中本人感覺到，有的現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)體系不能較好地反映現(xiàn)有的地價(jià)水平。因?yàn)殡S著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是一個(gè)區(qū)域有重點(diǎn)規(guī)劃出臺或重大工程實(shí)施后，影響土地級別高低、價(jià)格高低的因素也隨之發(fā)生變化，而制定出臺新的基準(zhǔn)地價(jià)體系又需要一個(gè)相當(dāng)長的過程。

六、在土地估價(jià)工作中幾點(diǎn)體會

1.在實(shí)踐中，因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，估價(jià)對象的不同，所要考慮的影響因素不同，對估價(jià)結(jié)果的要求也不同，但在估價(jià)作業(yè)中，都應(yīng)該遵循以下估價(jià)原則：①合法原則； ②最高最佳使用原則； ③替代原則； ④預(yù)期收益原則； ⑤供需原則； ⑥報(bào)酬遞增、遞減原則；⑦估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；⑧多方法相比較原則。

2.土地估價(jià)是一個(gè)理論與實(shí)踐結(jié)合相當(dāng)緊密的工作，不僅要求估價(jià)師有全面的理論知識，還要求估價(jià)師有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。而且土地估價(jià)是個(gè)區(qū)域性的工作，比如上海的資深估價(jià)師因?qū)μ旖蛲恋厥袌霾皇煜?，他在短時(shí)間內(nèi)就不會很好的從事天津的土地估價(jià)業(yè)務(wù)，因此一個(gè)優(yōu)秀的估價(jià)師應(yīng)該對當(dāng)?shù)氐氖袌鲂星槭质煜?，同時(shí)還要不斷獲取房地產(chǎn)市場信息、積累土地估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。

3.土地估價(jià)是一份科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，又是一種中介服務(wù)工作，估價(jià)師必須具有較高的職業(yè)道德水平，才能客觀、公正、獨(dú)立的從事估價(jià)工作。在實(shí)際工作中，由于估價(jià)作業(yè)方是被委托方，合同的乙方，時(shí)常處于被動地位；又因?yàn)閺耐恋毓纼r(jià)的方法體系、原則來看，具體的執(zhí)業(yè)過程中評估方法的選擇有較大空間，造成了有的評估機(jī)構(gòu)為了迎合委托方要求而故意選擇有利于評估對象的評估方法達(dá)到操縱評估結(jié)果的目的。希望我們的行業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，大家應(yīng)該抵制并杜絕此類現(xiàn)象。

4.因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等出具的《土地估價(jià)報(bào)告》經(jīng)常會被應(yīng)用在主管部門的登記資料中，因不同部門，甚至同市不同區(qū)的同一部門，對資料存檔的要求都不同。因此，在工作實(shí)踐中為了提高工作效率，滿足客戶需求，出具的《土地估價(jià)報(bào)告》除了滿足《土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)范格式外，還應(yīng)考慮不同部門對的《土地估價(jià)報(bào)告》的格式要求和特點(diǎn)。

5.中國的土地估價(jià)事業(yè)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，擁有了一大批估價(jià)隊(duì)伍，頒布了一系列的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，取得了可喜的成績。但是隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地估價(jià)的理論和實(shí)踐要求也同樣在與時(shí)俱進(jìn)，因此，土地估價(jià)師應(yīng)該不斷的加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)、實(shí)踐探索，才能滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要、行業(yè)發(fā)展的要求。

參考文獻(xiàn)：

1.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，2002年4月第一版，中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，GB/T18508-2001；

2.廣東省土地估價(jià)師協(xié)會 估價(jià)師資訊網(wǎng)，《全國土地估價(jià)師資格考試法律法規(guī)新編》，ISBN7-80728-418-8/D.112；

3.胡存智，《土地估價(jià)理論與方法》，地質(zhì)出版社

作者簡介：

篇7

關(guān)鍵詞：建設(shè)用地；批后管理；對策建議

為把有限的土地資源合理地用到項(xiàng)目建設(shè)上，防止批而未用產(chǎn)生閑置土地，杜絕“屯地”或炒地皮現(xiàn)象，需要加強(qiáng)建設(shè)用地管理。而在當(dāng)前建設(shè)用地管理過程中，存在“重土地審批輕批后監(jiān)管”的局面。為了合理利用土地資源，集約利用土地，管好國有土地資產(chǎn)，規(guī)范土地市場秩序，正確處理“保護(hù)與保障”、“服務(wù)與規(guī)范”的關(guān)系，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)、健康發(fā)展，本文就建設(shè)用地批后管理進(jìn)行研究，以期為建設(shè)用地管理提供參考價(jià)值。

一、建設(shè)用地批后管理概述

（一）建設(shè)用地批后管理內(nèi)容

建設(shè)用地的批后管理主要集中在五方面，主要是指已批準(zhǔn)的建設(shè)用地是否按用地批文和出讓合同約定的用途用地；是否在約定的開工時(shí)間內(nèi)開工建設(shè)；是否按約定的容積率、建筑密度及允許的配套用地指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)；是否按規(guī)定的投資強(qiáng)度建設(shè)；是否在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)達(dá)到約定的投資比例。

（二）建設(shè)用地批后管理范圍

五種批后建設(shè)用地可列入閑置土地，在建設(shè)用地批后管理過程中，需要加強(qiáng)監(jiān)測和管理：土地使用權(quán)出讓合同或建設(shè)用地批文有約定或規(guī)定開工建設(shè)期限的，自期滿之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的；土地使用權(quán)出讓合同或建設(shè)用地批文未約定或規(guī)定開工建設(shè)期限的，自土地使用權(quán)合同生效或建設(shè)用地批文頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的；在規(guī)定的建設(shè)期限內(nèi)雖然已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積三分之一的；在規(guī)定的建設(shè)期限內(nèi)雖已動工開發(fā)建設(shè)，但已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)連續(xù)中止開發(fā)建設(shè)滿1年的；未按合同規(guī)定、約定的投資強(qiáng)度、規(guī)劃要求、規(guī)定用途使用土地的。

二、建設(shè)用地批后管理過程中存在的問題

（一）轉(zhuǎn)而未供土地的清理工作、后續(xù)工作量大

一是許多用地單位工作主動性不夠。一些不急于動工建設(shè)的用地單位負(fù)責(zé)人認(rèn)為已享受了供地審批有關(guān)規(guī)費(fèi)優(yōu)惠政策，可以放緩后續(xù)工作腳步，對初步設(shè)計(jì)、環(huán)境評估等工作抓得不緊。二是供地后續(xù)工作需要一定時(shí)間。雖然項(xiàng)目用地紅線圖已出具，但規(guī)劃總平面圖審查、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和環(huán)境評估等環(huán)節(jié)時(shí)間需要2-3個(gè)月時(shí)間。三是受客觀因素限制。一些涉及安置留地的村級組織缺乏資金或難以向村民籌集資金，未能交納土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，從而無法辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和供地審批手續(xù)。個(gè)別村沒有形成統(tǒng)一的意見，難以確定以招租形式或者招拍掛方式出讓安置留地。

（二）供而未用、閑置土地處置難度大

一是政策處理不到位。由于村安置留地未完成農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批以及被征地村村民、阻撓施工等原因，一些企業(yè)難以動工建設(shè)。二是受規(guī)劃調(diào)整或控制影響，一些單位至今未能動工建設(shè)。三是單位自身原因所致，如開發(fā)區(qū)內(nèi)極個(gè)別企業(yè)，因企業(yè)資金問題或不急于投入生產(chǎn)而不準(zhǔn)備興建廠房。這些因政策處理不到位和客觀因素限制的供而未用、閑置土地處置難度較大，需要政府有關(guān)職能部門以及用地單位的共同努力，針對每個(gè)項(xiàng)目的不同情況，逐個(gè)研究解決。

（三）工業(yè)用地監(jiān)督管理不到位

一是部分企業(yè)低效利用土地，前幾年以協(xié)議方式取得較多土地的個(gè)別企業(yè)，實(shí)行分期建設(shè)，雖然不屬于閑置土地，但沒有充分利用已供的建設(shè)用地，未能及時(shí)建成廠房，投入使用。少數(shù)企業(yè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及有關(guān)部門單位的督促下，已建成廠房，但出現(xiàn)廠房空置的情況。二是工業(yè)用地出讓價(jià)格較高，企業(yè)投入成本大，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的影響，一些企業(yè)難以承受已成交的地價(jià)，要求分期并延遲地價(jià)款交納時(shí)間。企業(yè)取得土地后，需要投入廠房基建經(jīng)費(fèi)，購置設(shè)備，大部分企業(yè)難以承受偏高的工業(yè)地價(jià)。三是工業(yè)用地批后監(jiān)督管理不到位。未能及時(shí)掌握企業(yè)開工、竣工情況，沒有實(shí)施工業(yè)用地專項(xiàng)驗(yàn)收制度。

（四）批后監(jiān)管不力

一是職責(zé)落實(shí)不到位。批后監(jiān)管工作一直由行政科室負(fù)責(zé)，由于行政科室人員太少，日常工作繁重，無力承擔(dān)大量的野外巡查工作。二是沒有做到事前控制。由于不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的苗頭、將違法行為消滅在萌芽階段，往往是在違法事實(shí)形成后再去處理，工作難度大。三是缺乏系統(tǒng)的監(jiān)管制度和手段，沒有建立長效機(jī)制。

三、建設(shè)用地批后管理工作建議

（一）嚴(yán)格摸排核查轉(zhuǎn)而未供土地、閑置土地、低效利用土地

應(yīng)對轉(zhuǎn)而未供土地、閑置土地、低效利用土地進(jìn)行嚴(yán)格摸排核查，針對不同情況采取相應(yīng)措施，促進(jìn)節(jié)約集約用地。

1.加快轉(zhuǎn)而未供土地的消化利用工作。應(yīng)對區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)而未供土地情況進(jìn)行詳細(xì)清查，對查出的轉(zhuǎn)而未供土地分門別類加以匯總統(tǒng)計(jì)、認(rèn)真分析，并提出相應(yīng)整改措施，加快土地供應(yīng)速度。成立由分管市長為組長的供地工作領(lǐng)導(dǎo)小組，對供地進(jìn)展情況定期通報(bào)，及時(shí)掌握供地進(jìn)程，加強(qiáng)督促協(xié)調(diào)。每個(gè)供地報(bào)批項(xiàng)目都應(yīng)落實(shí)具體經(jīng)辦人員，實(shí)行“包前期準(zhǔn)備工作、包跟蹤服務(wù)、包項(xiàng)目報(bào)批”的三包制度。

2.加大閑置土地和低效利用土地的清理處置力度。對閑置土地的業(yè)主單位，明確“五不”政策，即不辦土地使用權(quán)證、不辦土地轉(zhuǎn)讓、不辦土地出租、不辦土地抵押、不得參加下一輪土地公開出讓。對企業(yè)閑置土地采取限期開發(fā)、無償收回、等價(jià)置換、調(diào)整項(xiàng)目、納入政府儲備等方式和途徑予以盤活。對低效利用土地項(xiàng)目，加強(qiáng)督促整改，未按時(shí)竣工的項(xiàng)目限期開發(fā)建設(shè)，未達(dá)到約定投資強(qiáng)度和利用強(qiáng)度的限期追加投資，對違約的用地單位嚴(yán)格按合同條款追究違約責(zé)任。同時(shí)，發(fā)揮土地稅收手段的宏觀調(diào)節(jié)作用，注重土地增值收益的合理分配，促進(jìn)部分企業(yè)已取得的存量土地和閑置土地入市，增加建設(shè)用地的供應(yīng)總量。

3.對廢棄礦地、廢棄鹽田等各種資源加以綜合利用。將廢棄礦區(qū)的治理利用列入工作計(jì)劃，并出資負(fù)責(zé)廢棄礦的平整建設(shè)，提高廢棄礦地的利用效率；對廢棄鹽田加以開發(fā)利用，按存量建設(shè)用地對待，辦理供地手續(xù)，使昔日利用效率低下的廢棄鹽田變成投資辦廠的沃土。

4.健全土地市場動態(tài)監(jiān)測制度。成立土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管工作領(lǐng)導(dǎo)小組。加強(qiáng)出讓土地的全程跟蹤服務(wù)管理，明確具體負(fù)責(zé)國有建設(shè)用地出讓合同執(zhí)行和劃撥土地監(jiān)管的工作人員，按時(shí)匯總供地率情況、對未供項(xiàng)目用地情況進(jìn)行說明。對已批準(zhǔn)的建設(shè)用地建立供地臺賬，按年度對建設(shè)用地情況進(jìn)行定期跟蹤檢查，重點(diǎn)檢查用地單位是否按照合同約定的要求使用土地，對土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況定期進(jìn)行評價(jià)分析。完善土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容，明確違約責(zé)任，對土地出讓合同、劃撥決定書的執(zhí)行實(shí)施全程監(jiān)管。完善建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度，將建設(shè)項(xiàng)目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況作為建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

（二）差別化管理，加強(qiáng)批后管理

對于已供的項(xiàng)目用地和供而未用、閑置土地，應(yīng)分別采取相應(yīng)的措施，引導(dǎo)或督促加強(qiáng)利用，以達(dá)到節(jié)約集約用地的目的。

1.抓緊做好已供的項(xiàng)目用地的后續(xù)工作。一是加強(qiáng)督促。各有關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及國土資源、開發(fā)區(qū)、新管委會等部門、單位督促用地單位或村組織抓緊做好項(xiàng)目規(guī)劃、環(huán)評審批等工作，交納有關(guān)規(guī)費(fèi)，用地單位催促設(shè)計(jì)、環(huán)評編制單位做好項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和環(huán)境評估工作，及早提供給有關(guān)職能部門審查，盡早提供所缺的供地資料。二是加強(qiáng)部門服務(wù)。有關(guān)職能部門想用地單位之所想，及時(shí)審查用地單位提供的資料，特別是初步設(shè)計(jì)涉及規(guī)劃建設(shè)、水利、國土、環(huán)保、消防、人防、電信、廣電等部門，應(yīng)及時(shí)組織會審或會簽。三是指導(dǎo)村級組織解決安置留地有關(guān)問題。有關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對涉及安置留地的村，應(yīng)做好自建住宅村民名單落實(shí)工作，對已以協(xié)議方式供地，但村級組織要求改為招拍掛方式出讓的，指導(dǎo)村組織通過村民代表會議盡快明確，并與國土、財(cái)稅等部門溝通協(xié)調(diào)。對已交納的有關(guān)規(guī)費(fèi)作為土地收購成本，補(bǔ)償給村經(jīng)濟(jì)合作社，再對工業(yè)用地實(shí)行招拍掛出讓，土地出讓收入在扣除土地收購成本、土地收益基金、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后專項(xiàng)支付給村級組織。

2.加大供而未用和閑置土地處置力度。對供而未用、閑置土地的處置應(yīng)區(qū)別對待，分別采取相應(yīng)的措施。一是做好征地政策處理工作。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和開發(fā)區(qū)管委會等，要做好有關(guān)被征地村征地政策宣傳工作，完成安置留地的農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批后，督促有關(guān)供而未用的企業(yè)及早動工建設(shè)。二是催促項(xiàng)目動工建設(shè)。項(xiàng)目所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及國土資源部門以書面形式告知用地單位動工建設(shè)，對有關(guān)單位按新的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求進(jìn)行建設(shè)、調(diào)整項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、對個(gè)別確實(shí)不需要建設(shè)的，予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，收回土地使用權(quán)，實(shí)行公開出讓或劃撥供地，及早開發(fā)利用由客觀原因造成的閑置土地。三是建立閑置土地監(jiān)管制度。國土資源部門應(yīng)進(jìn)一步健全建設(shè)用地批后信息系統(tǒng)管理，各基層國土所（分局）掌握規(guī)定的項(xiàng)目開工時(shí)間，并納入日常的土地執(zhí)法巡查管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)閑置土地。四是依法處理閑置土地。對個(gè)別確實(shí)屬于自身原因造成的閑置土地，按照《閑置土地處置辦法》做出處理。

3.加強(qiáng)工業(yè)用地管理。針對工業(yè)用地批后管理存在的問題，應(yīng)采取六個(gè)方面措施：一是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)工業(yè)項(xiàng)目管理。在工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓時(shí)，設(shè)立前置條件，不準(zhǔn)屬于國家限制或禁止用地的工業(yè)行業(yè)企業(yè)參與競標(biāo)。對多年來未取得土地、產(chǎn)值、稅收等考核指標(biāo)居前的企業(yè)，采取不設(shè)立保留底價(jià)和設(shè)立前置條件的做法，讓企業(yè)參與土地掛牌出讓；使企業(yè)以合理的價(jià)格取得土地，有效地控制企業(yè)生產(chǎn)成本；引導(dǎo)企業(yè)安排低消耗、高附加值、高成長性的項(xiàng)目。二是加強(qiáng)工業(yè)企業(yè)控制指標(biāo)管理。對投資強(qiáng)度、建筑密度、綠地率、企業(yè)內(nèi)部非生產(chǎn)性用地所占比例等指標(biāo)，在土地出讓前事先告知，并在土地出讓合同中約定，通過企業(yè)用地驗(yàn)收進(jìn)行把關(guān)。三是完善工業(yè)項(xiàng)目土地出讓合同管理。根據(jù)新版的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，對工業(yè)項(xiàng)目開工時(shí)間、竣工時(shí)間以及建筑物性質(zhì)、面積、建筑密度、綠地率等要求，明確列入合同條款。對延期開工、竣工或者造成閑置土地的，按約定交納違約金，對閑置土地的，閑置滿一年不滿兩年的，依法收取土地閑置費(fèi)，土地閑置滿兩年且未開工建設(shè)的，政府收回國有土地使用權(quán)。四是加強(qiáng)工業(yè)用地動態(tài)監(jiān)督管理。將工業(yè)項(xiàng)目納入建設(shè)用地監(jiān)測系統(tǒng)進(jìn)行管理，將工業(yè)項(xiàng)目有關(guān)指標(biāo)輸入系統(tǒng)。各基層國土所（分局）及時(shí)掌握企業(yè)開工、竣工情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)供而未用、閑置土地情況，督促企業(yè)開工建設(shè)。五是完善工業(yè)用地驗(yàn)收制度。對已建成的工業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)主動申請建設(shè)用地驗(yàn)收，國土資源部門對照土地出讓合同約定的條款，逐項(xiàng)檢查；對投資強(qiáng)度、建筑密度、生產(chǎn)性用房所占比例達(dá)不到規(guī)定的，不予發(fā)放土地使用權(quán)證書。六是加快老工業(yè)點(diǎn)改造步伐。對規(guī)劃功能仍為工業(yè)用地的老工業(yè)點(diǎn)，鼓勵(lì)企業(yè)拆建、擴(kuò)建廠房，擴(kuò)大生產(chǎn)性用房，提高建筑密度和投資強(qiáng)度，增加建筑面積的，不收取土地出讓金，并在城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等方面予以優(yōu)惠。

（三）強(qiáng)化用地批后管理，督促節(jié)約集約用地

通過加強(qiáng)建設(shè)用地批后管理、建設(shè)項(xiàng)目檢查驗(yàn)收管理、出讓合同跟蹤管理，防止虛資圈地行為三項(xiàng)措施，強(qiáng)化用地批后管理，督促節(jié)約集約用地。

對已按批次批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用的建設(shè)用地的供應(yīng)情況，實(shí)行年度跟蹤檢查制度。對供地率達(dá)不到要求的鎮(zhèn)街，暫停辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用審批手續(xù)；對在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未建成規(guī)定建筑面積和達(dá)不到規(guī)定容積率的，通過暫緩?fù)恋厥褂脵?quán)登記證書等措施促使其按規(guī)定開發(fā)建設(shè)，取消各項(xiàng)優(yōu)惠政策，且不再給項(xiàng)目單位安排今后發(fā)展用地；對違反土地使用權(quán)出讓合同約定，逾期不開發(fā)建設(shè)，甚至長期閑置的土地，通過收取閑置費(fèi)、協(xié)議收回、無償收回、公開出讓等方式予以處置，使好項(xiàng)目有地可用，老項(xiàng)目集約用地，促進(jìn)新、老項(xiàng)目節(jié)約、集約用地。

（四）強(qiáng)化配套措施，促進(jìn)用地批后管理

1.切實(shí)解決征地補(bǔ)償糾紛。近年來，因征地補(bǔ)償問題，影響了一批項(xiàng)目的開工建設(shè)。對于這類問題，由市政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工業(yè)區(qū)管理機(jī)構(gòu)，逐一梳理問題，依法落實(shí)征地各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用，妥善安置被征地農(nóng)民，調(diào)解與被征地農(nóng)民的矛盾，力求解決糾紛，保證已批準(zhǔn)項(xiàng)目按時(shí)落地建設(shè)。

2.妥善理順歷史遺留問題。對歷史遺留的、閑置多年尚未動工建設(shè)的項(xiàng)目用地，本著“尊重歷史，面對現(xiàn)實(shí)”的原則，由項(xiàng)目所在工業(yè)區(qū)、工業(yè)項(xiàng)目區(qū)管理機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主動與項(xiàng)目法人取得聯(lián)系，通過協(xié)商，采取協(xié)議有償收回土地、限期開發(fā)建設(shè)、推薦合作開發(fā)等辦法，促進(jìn)項(xiàng)目落地建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

1.王克源,張永棟,程德寶.跟蹤監(jiān)管 聯(lián)合驗(yàn)收 聯(lián)動執(zhí)法――鹽城市強(qiáng)化建沒用地批后管理的經(jīng)驗(yàn)[J].國土資源通訊,2009(19).

2.鄭志成.金華市加強(qiáng)建設(shè)用地批后管理[J].浙江國土資源,2009(6).

篇8

[關(guān)鍵詞] 城市地價(jià) 動態(tài)監(jiān)測 灰色預(yù)測

一、引言

為及時(shí)準(zhǔn)確地了解、掌握全國各城市的地價(jià)水平和地價(jià)變化動態(tài)，中央政府在全國各城市設(shè)立若干監(jiān)測點(diǎn)，采集相應(yīng)的地價(jià)資料，實(shí)現(xiàn)對各城市地價(jià)的動態(tài)監(jiān)測。全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確地掌握土地價(jià)格的變化情況，分析發(fā)展趨勢，不僅是國家控制土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同時(shí)也能引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。影響地價(jià)的因素多而復(fù)雜，其中城市社會因素、居民消費(fèi)觀念、地產(chǎn)投機(jī)程度、房地產(chǎn)購買者和出售者心態(tài)等諸多主觀性和隨機(jī)性因素，它們也對地價(jià)產(chǎn)生著重要影響，因而，在分析2000年～2007年地價(jià)動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，可采用灰色預(yù)測法對未來的地價(jià)狀態(tài)做出定量預(yù)測。

二、研究數(shù)據(jù)與方法

我國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作始于2000年國土資源大調(diào)查，隨著工作的深入開展，到目前為止全國已設(shè)置7800多個(gè)監(jiān)測點(diǎn)，60多個(gè)重點(diǎn)城市定期向國土資源部報(bào)告地價(jià)更新情況，已基本建立以監(jiān)測點(diǎn)價(jià)格、平均地價(jià)水平、城市地價(jià)指數(shù)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)為主要監(jiān)測內(nèi)容的城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系。本文按照國土資源部關(guān)于全國地價(jià)監(jiān)測范圍的要求，以省級行政區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，根據(jù)城市地價(jià)總體水平等具體情況，將全國劃分為東南、中南、西南、華北、東北、西北六個(gè)監(jiān)測區(qū)域，采用2000年～2007年六大區(qū)域中60個(gè)大中城市動態(tài)監(jiān)測取得的綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)平均地價(jià)作為對2008年～2012年的地價(jià)預(yù)測的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

針對地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)時(shí)間單序列性、隨機(jī)波動性的特點(diǎn)，以我國學(xué)者鄧聚龍教授提出的灰色理論為指導(dǎo)、微分?jǐn)M合法為核心，采用適用面最廣的GM（1，1）單序列一階線性動態(tài)模型預(yù)測2008年～2012年地價(jià)水平。為檢驗(yàn)?zāi)Ｐ皖A(yù)測結(jié)果的可行性，首先測算2000年～2007年全國城市平均綜合地價(jià)，再采用關(guān)聯(lián)度檢驗(yàn)和后驗(yàn)差檢驗(yàn)結(jié)合實(shí)際地價(jià)檢驗(yàn)預(yù)測數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

三、城市地價(jià)動態(tài)變化趨勢分析

預(yù)測顯示，2008年～2012年全國主要城市平均地價(jià)呈平穩(wěn)上漲趨勢，土地平均價(jià)格由2007年的1569元/m2上升為2012年的2416元/m2。居住用地價(jià)格增長幅度最大，增長幅度為1903元/m2，累計(jì)增長率為81.56%；商業(yè)用地價(jià)格增長幅度為1681元/m2，累計(jì)增長率為54.27%；工業(yè)用地價(jià)格變化較為平穩(wěn)，價(jià)格增長幅度僅為31元/m2，累計(jì)增長率為6.04%。

全國六個(gè)主要監(jiān)測區(qū)2008~2012年綜合地價(jià)、商業(yè)地價(jià)、居住地價(jià)增長幅度均以東南區(qū)最高，分別為3887元/m2、4832元/m2、4932元/m2，累計(jì)增長率分別為99.6%、85.07%、106.15%；以西北區(qū)最低，增長幅度分別為174元/m2、305元/m2、282元/m2，累計(jì)增長率分別為19.23%、22.85%、28.9%。工業(yè)地價(jià)以華北區(qū)的增長幅度最高，為442元/m2，累計(jì)增長率為55.78%，最低為東南區(qū)，增長幅度為8元/m2，累計(jì)增長率為1.33%（見圖）。

四、未來城市地價(jià)增長原因分析

1.宏觀調(diào)控和制度變革

首先是宏觀調(diào)控因素。自從2004年中央實(shí)施宏觀調(diào)控以來，緊縮地根和緊縮銀根兩大根本調(diào)控手段均導(dǎo)致地價(jià)上漲。緊縮地根，尤其是在中央極力要求加強(qiáng)耕地保護(hù)的情況下，意味著減少土地出讓數(shù)量；緊縮銀根意味著必須要提高地價(jià)，通過漲價(jià)來抑制土地需求。其次是制度變革因素，隨著2006年《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的出臺，使我國土地“閘門”進(jìn)一步收緊。一系列土地管理制度變革有利于糾正以往被過度低估的地價(jià)成本，使得地價(jià)從過去的招商引資功能向宏觀調(diào)控、市場定價(jià)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式等功能轉(zhuǎn)變，如規(guī)范土地出讓收支管理、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度、強(qiáng)化對土地管理行為的監(jiān)督檢查等都將促進(jìn)地價(jià)不同程度的上漲。

2.經(jīng)濟(jì)因素

(1)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高、社會購買力不斷增強(qiáng)、公共投資和購房比例不斷增加，是地價(jià)在未來幾年內(nèi)穩(wěn)定上漲的主要?jiǎng)恿?。衡量?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值以及社會總投資，國內(nèi)生產(chǎn)總值，以及社會總投資的增加，意味著財(cái)政、金融景氣和經(jīng)濟(jì)繁榮，促使土地的需求量不斷擴(kuò)大，進(jìn)而帶動土地價(jià)格上漲。

(2)流動性泛濫和人民幣升值。流動性泛濫意味著國內(nèi)資金非常充裕，人民幣升值意味著人民幣資產(chǎn)對外資具有很強(qiáng)的投資吸引力，從而導(dǎo)致流入的外資將越來越多，而地價(jià)繼續(xù)上漲則將進(jìn)一步增加人民幣升值趨勢下房地產(chǎn)資產(chǎn)對外資的吸引力，使得外資繼續(xù)看好國內(nèi)優(yōu)勢開發(fā)商的發(fā)展前景和房地產(chǎn)股票投資收益前景。外資以及由外資帶動的內(nèi)資看好國內(nèi)房地產(chǎn)，一方面將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的景氣延伸，另一方面將直接或間接促進(jìn)國內(nèi)地價(jià)上漲。

3.人口因素

(1)城市人口數(shù)量增加。隨著我國城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市住宅面積相應(yīng)增加，從而拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加大了土地的需求量，在一定程度上導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，尤其是居住用地。目前，以上海、南京等大城市為代表的中南區(qū)城市化水平最高，以北京、天津?yàn)榇淼娜A北區(qū)城市化水平次之，西北部地區(qū)城市化水平最低，這導(dǎo)致了全國城市地價(jià)尤其是居住用地價(jià)格呈東南高、西北低的趨勢。

(2)購買心理。隨著城市化進(jìn)程不斷加快及城市居民購買力提高和物資資源的極大豐富，人們越來越追求居住區(qū)生態(tài)環(huán)境、設(shè)施功能、小區(qū)文化氛圍及周圍人文、自然景觀的完美，安居概念逐漸變成以“美居”為核心，以生態(tài)環(huán)境及社區(qū)融洽相協(xié)調(diào)的“居住”。為滿足消費(fèi)者這種心理需要，開發(fā)商投入大量資金使其物化為土地價(jià)值，相應(yīng)居住區(qū)的土地價(jià)值處于高度發(fā)展中，使地價(jià)上漲成為可能。

4.區(qū)域因素

以上海、南京、杭州、廣州、深圳等城市為代表的東南沿海地區(qū)和以北京、天津?yàn)橹行牡娜A北地區(qū)，相對于我國其他地區(qū)城市繁華程度較高、交通便利、人口密集、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件好，導(dǎo)致商業(yè)用地價(jià)格和居住用地價(jià)格在全國內(nèi)處于較高地位，這些發(fā)達(dá)地區(qū)由于具有較高的土地利用集聚效應(yīng)和競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場，使得地區(qū)內(nèi)城市的商業(yè)用地和居住用地價(jià)格在2008年～2012年期間增長幅度將會較大，而以西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等城市為代表的西北地區(qū)受區(qū)域、環(huán)境等因素的影響，地價(jià)增長幅度會相對較低，從而呈現(xiàn)出我國城市地價(jià)增長率以東高西低、南高北低緩步增長的趨勢。

五、結(jié)論

未來城市地價(jià)在時(shí)間序列上保持上升勢頭，且變化趨勢平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征；空間分布上由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，表現(xiàn)為東南高、西北低，東、南方向的地價(jià)增長速度大于西、北方向。東南、中南區(qū)域由于需求強(qiáng)勁、競爭激烈，地價(jià)在競爭中將不斷上漲，而位于西北區(qū)域基本保持現(xiàn)有地價(jià)水平。商業(yè)、居住用地將隨著市場需求的不斷增大呈現(xiàn)顯著上升趨勢，且主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)越的東南、中南地區(qū)，工業(yè)用地在經(jīng)歷了幾年的走低趨勢后將略有上升，主要集中在華北等地形成的新的工業(yè)區(qū)。國家的宏觀調(diào)控和土地管理制度變革、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化加快等因素都促進(jìn)了城市地價(jià)的上漲。與其他地價(jià)預(yù)測模型相比，灰色預(yù)測模型在信息不完全、少量數(shù)據(jù)建模預(yù)測上有很大的優(yōu)勢，應(yīng)用灰色系統(tǒng)理論建立地價(jià)預(yù)測數(shù)學(xué)模型，應(yīng)用結(jié)果與實(shí)際情況吻合較好。

參考文獻(xiàn)：

[1]葛京鳳:地產(chǎn)價(jià)格評估原理與方法[M].北京：中國環(huán)境出版社，2002，7：205～206

[2]國土資源部土地利用管理司 中國土地勘測規(guī)劃院：城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測理論與實(shí)踐總論[M]. 北京：地質(zhì)出版社，2006，10

篇9

第一條為加快推進(jìn)市區(qū)“退二進(jìn)三”工作，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，提升城市形象，根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進(jìn)低效利用建設(shè)用地二次開發(fā)的若干意見》等有關(guān)文件精神，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱“退二進(jìn)三”，是指將位于規(guī)劃實(shí)施范圍內(nèi)的作為第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)企業(yè)，通過采取貨幣補(bǔ)償、異地置換建設(shè)用地、租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房、改變或不改變用地性質(zhì)等方式退出，騰出空間用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或城市公共設(shè)施建設(shè)的活動。

第三條市區(qū)“退二進(jìn)三”的實(shí)施范圍為東至世紀(jì)大道、西至文華路、北至環(huán)城北路、南至中華路及崇福大道，以及根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展需要進(jìn)行改造的其他區(qū)域。實(shí)施重點(diǎn)為區(qū)域內(nèi)環(huán)境影響較大、不符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的工業(yè)企業(yè)。

第四條市區(qū)“退二進(jìn)三”工作由梧桐街道、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、公投集團(tuán)等單位根據(jù)各自的管轄區(qū)域分別組織實(shí)施。

第二章退出方式

第五條列入“退二進(jìn)三”企業(yè)，可選擇下列方式退出：

（一）貨幣補(bǔ)償安置；

（二）異地置換建設(shè)用地或租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房安置；

（三）不改變用地性質(zhì)，利用存量土地和廠房發(fā)展服務(wù)業(yè)；

（四）改變用地性質(zhì)，利用存量土地和廠房發(fā)展服務(wù)業(yè)。

第六條選擇異地置換建設(shè)用地安置且具備下列條件的企業(yè)，經(jīng)市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組同意后，可搬遷到指定的開發(fā)區(qū)或工業(yè)區(qū)：

（一）搬遷后實(shí)施的項(xiàng)目符合國家、省、市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄及產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃；

（二）項(xiàng)目投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度、注冊資金等相關(guān)指標(biāo)和要求達(dá)到市人民政府《關(guān)于推進(jìn)全市工業(yè)園區(qū)集聚集約發(fā)展的實(shí)施意見》和《市工業(yè)投資項(xiàng)目準(zhǔn)入評估管理辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；

（三）企業(yè)在本市行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀不存在因自身原因造成的閑置、空閑建設(shè)土地。

第七條鼓勵(lì)符合異地置換建設(shè)用地安置條件的企業(yè)在本市以租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房等方式發(fā)展生產(chǎn)。

第八條企業(yè)在不改變用地性質(zhì)的前提下，可以利用現(xiàn)有存量土地和廠房興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、文化創(chuàng)意等服務(wù)業(yè)，但應(yīng)按《市臨時(shí)改變房屋用途管理暫行規(guī)定》（市政府令第89號）的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

第九條在符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，并在不影響周邊地塊開發(fā)的前提下，企業(yè)也可以改變用地性質(zhì)，利用現(xiàn)有存量土地和廠房興辦服務(wù)業(yè)，但改變用地性質(zhì)后其房地產(chǎn)僅限于企業(yè)自用或出租，不得分割轉(zhuǎn)讓和分割辦理房地產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，可采取協(xié)議方式處置，但應(yīng)按市場評估地價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)款。

第十條按本規(guī)定第八條、第九條方式實(shí)施“退二進(jìn)三”的，應(yīng)由土地使用權(quán)人提出申請，并制定“退二進(jìn)三”實(shí)施方案，報(bào)市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組項(xiàng)目審定組審定。

第十一條對因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要調(diào)整使用土地的，或?qū)嵤┬碌某鞘幸?guī)劃后用地性質(zhì)調(diào)整為經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)或部分調(diào)整為經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的，由市政府依法收回、收購?fù)恋厥褂脵?quán)后，納入政府土地儲備。

第三章補(bǔ)償與安置

第十二條對實(shí)施“退二進(jìn)三”企業(yè)的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估后確定，評估機(jī)構(gòu)由企業(yè)從本市相關(guān)主管部門備案的名單中選定，評估所需費(fèi)用由實(shí)施單位承擔(dān)。

第十三條對選擇貨幣補(bǔ)償方式實(shí)施“退二進(jìn)三”的企業(yè)，其補(bǔ)償包括土地使用權(quán)、房屋及其附屬物和機(jī)器設(shè)備的價(jià)值補(bǔ)償，以及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)软?xiàng)目。

對選擇異地置換建設(shè)用地或租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房方式實(shí)施“退二進(jìn)三”的企業(yè)，其補(bǔ)償包括土地使用權(quán)、房屋及其附屬物價(jià)值補(bǔ)償，以及機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)软?xiàng)目。

對選擇改變或不改變用地性質(zhì)、利用現(xiàn)有存量土地和廠房發(fā)展服務(wù)業(yè)方式實(shí)施“退二進(jìn)三”的企業(yè)，不作任何補(bǔ)償。

第十四條評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告應(yīng)報(bào)市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組項(xiàng)目審定組審定，實(shí)施單位應(yīng)依據(jù)審定后的補(bǔ)償金額與企業(yè)簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

第十五條選擇本規(guī)定第五條第（一）、（二）項(xiàng)方式實(shí)施“退二進(jìn)三”的企業(yè)，按下列規(guī)定予以補(bǔ)償：

（一）土地使用權(quán)價(jià)值補(bǔ)償：以國有出讓方式取得土地的，在市政府公布的同期工業(yè)用地出讓基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，經(jīng)評估后確定；以國有劃撥土地取得土地使用權(quán)的，在市政府公布的同期工業(yè)用地劃撥基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，經(jīng)評估后確定；以集體建設(shè)用地批準(zhǔn)撥用方式取得土地使用權(quán)的，參照國有劃撥土地取得土地使用權(quán)的情形補(bǔ)償。

（二）房屋及附屬物價(jià)值補(bǔ)償：按照重置成本價(jià)格由評估機(jī)構(gòu)評估確定。

（三）機(jī)器設(shè)備價(jià)值補(bǔ)償：按照提取固定資產(chǎn)折舊后的殘值由評估機(jī)構(gòu)評估確定。

（四）機(jī)器設(shè)備搬遷補(bǔ)償：按照機(jī)器設(shè)備拆除、運(yùn)輸、安裝等所需支出的費(fèi)用由評估機(jī)構(gòu)評估確定。

（五）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償：根據(jù)企業(yè)前3年的經(jīng)濟(jì)效益等因素由評估機(jī)構(gòu)評估確定。

（六）排污權(quán)和節(jié)約用能補(bǔ)償：排污權(quán)的處置和補(bǔ)償根據(jù)《市初始排污權(quán)有償使用暫行辦法》等相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

第十六條選擇貨幣補(bǔ)償安置的企業(yè)，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限為12個(gè)月；選擇異地置換建設(shè)用地安置或租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的企業(yè)，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限為6個(gè)月；重大項(xiàng)目經(jīng)市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組同意，可適當(dāng)延長。

第十七條對實(shí)施“退二進(jìn)三”的企業(yè)，按下列規(guī)定給予獎(jiǎng)勵(lì)：

（一）選擇貨幣補(bǔ)償安置的企業(yè)，對其退出的土地給予每畝5萬元的節(jié)約用地獎(jiǎng)勵(lì)，對其被拆遷的房屋及附屬物在價(jià)值補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，給予10%的獎(jiǎng)勵(lì)，在簽訂補(bǔ)償協(xié)議后6個(gè)月內(nèi)實(shí)施搬遷騰空，經(jīng)驗(yàn)收合格并辦妥移交手續(xù)，按企業(yè)全部資產(chǎn)評估總價(jià)值的10%給予按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì)；

（二）選擇異地置換建設(shè)用地和租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房安置的企業(yè)，在取得土地使用權(quán)后1年內(nèi)或簽訂標(biāo)準(zhǔn)廠房租賃協(xié)議后3個(gè)月內(nèi)實(shí)施搬遷騰空，經(jīng)驗(yàn)收合格并辦妥移交手續(xù)的，按企業(yè)全部資產(chǎn)評估總價(jià)值的5%給予按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì)；

（三）選擇租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房安置的企業(yè)，廠房租金3年內(nèi)按市場價(jià)的20%給予補(bǔ)助，期滿后按市場同期價(jià)格執(zhí)行。同時(shí)，按照搬遷前一年繳納的稅收（營業(yè)稅、增值稅、所得稅）地方留存部分為基準(zhǔn)，3年內(nèi)其新增稅收地方留存部分給予全額獎(jiǎng)勵(lì)；

（四）對企業(yè)因關(guān)停騰退出的用能空間，按上年度用能量折合標(biāo)煤量給予每噸20元的獎(jiǎng)勵(lì)，最高不超過10萬元。

第十八條對異地置換建設(shè)用地進(jìn)入指定開發(fā)區(qū)或工業(yè)區(qū)自行建設(shè)的企業(yè)，在市政府公布的同期工業(yè)用地出讓基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，經(jīng)評估后實(shí)行協(xié)議出讓，用地規(guī)模不超過原企業(yè)用地面積，對節(jié)約的建設(shè)用地給予每畝5萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。

企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)期限、規(guī)費(fèi)繳納、新增地方財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)等按照市政府推進(jìn)工業(yè)園區(qū)集聚集約發(fā)展的相關(guān)政策執(zhí)行；對符合鼓勵(lì)發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及其他先進(jìn)制造業(yè)，其新投入的設(shè)備按市政府實(shí)施“退低進(jìn)高”的相關(guān)政策給予獎(jiǎng)勵(lì)。

第十九條對實(shí)施“退二進(jìn)三”后企業(yè)騰出的土地，由市土地儲備中心統(tǒng)一收儲。實(shí)施單位在“退二進(jìn)三”過程中有資金困難的，可向市土地儲備中心申請收儲成本款，但應(yīng)按同期銀行貸款利率支付利息。

第二十條企業(yè)實(shí)施“退二進(jìn)三”后，房屋及附屬物、機(jī)器設(shè)備等經(jīng)過補(bǔ)償?shù)?，其?cái)產(chǎn)權(quán)歸實(shí)施單位；未經(jīng)補(bǔ)償?shù)模善髽I(yè)自行處理。

第二十一條對實(shí)施“退二進(jìn)三”區(qū)域采取下列管控措施：

（一）不再新增工業(yè)用地、不再新注冊成立有環(huán)境影響、不符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的工業(yè)企業(yè)；

（二）列入“退二進(jìn)三”的企業(yè)，其工業(yè)用地不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改建、擴(kuò)建廠房，不得實(shí)施項(xiàng)目技改，已批未建項(xiàng)目一律停止實(shí)施。

第四章附則

第二十二條本規(guī)定第三條所列區(qū)域外的其他區(qū)域?qū)嵤巴硕M(jìn)三”工作可參照本規(guī)定執(zhí)行。

有關(guān)鎮(zhèn)、街道應(yīng)明確實(shí)施“退二進(jìn)三”的區(qū)域，并結(jié)合實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組同意后組織實(shí)施。

實(shí)施“退低進(jìn)高”的企業(yè)和列入國有土地上房屋征收及涉及舊城區(qū)改建需要拆遷的企業(yè)，不適用本規(guī)定。

第二十三條“退二進(jìn)三”工作中的重大、特殊情況處理，可由市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組按“一事一議”的原則集體討論決定。

第二十四條列入“退二進(jìn)三”的企業(yè)應(yīng)切實(shí)做好職工的勞動關(guān)系處置和債權(quán)債務(wù)處理，保障企業(yè)職工和債權(quán)人的合法權(quán)利。對發(fā)生重大影響社會穩(wěn)定的，依法追究相關(guān)人員的責(zé)任，并取消企業(yè)享受優(yōu)惠政策的資格。

篇10

關(guān)鍵詞 土地價(jià)格評估原則 土地價(jià)格評估方法 土地價(jià)格評估方法的適用范圍

中圖分類號：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

Exploration on Land Price Assessment Method

CAO Shuilin

(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)

Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.

Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method

土地是現(xiàn)代社會重要的經(jīng)濟(jì)資源，因?yàn)橥恋氐南∪毙?、有限性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地的市場價(jià)格不斷快速上漲，然而我國的土地市場現(xiàn)狀是一級市場為政府壟斷，二級市場受政府限制，造成土地價(jià)格既不完全是市場價(jià)格，又不是傳統(tǒng)意義上的計(jì)劃價(jià)格，給土地在交易過程中的價(jià)格造成諸多混亂。結(jié)合我國土地市場價(jià)格的現(xiàn)狀，本文嘗試對土地在交易過程中的價(jià)格評估方法進(jìn)行探討。

1 土地價(jià)格評估應(yīng)遵循以下原則

我國土地所有權(quán)是實(shí)行國家和農(nóng)村集體所有制，但農(nóng)村集體所有制土地在現(xiàn)階段還不允許上市流通，只有國有土地的使用權(quán)才能才能上市交易。因此，土地價(jià)格是指國有土地使用權(quán)的價(jià)格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制約而形成。為了客觀、公正、科學(xué)、合理地估價(jià)，估價(jià)過程中，應(yīng)遵循替代、供需關(guān)系、動態(tài)、和諧、有效、收益增減和多種方法比較等主要原則。

1.1 替代原則

在市場經(jīng)濟(jì)社會中，使用價(jià)值相同的商品，對于使用者或消費(fèi)者來說是可以相互替代的。使用者或消費(fèi)者對商品的選擇因素各種各樣，但理智的使用者或消費(fèi)者總會考慮的因素有：價(jià)格、性能、效用、使用壽命、時(shí)尚潮流。土地在經(jīng)濟(jì)社會中也是一種商品，而且是一種不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消費(fèi)者會考慮土地的價(jià)格、規(guī)劃、形狀和未來發(fā)展前景等因素，在規(guī)劃相同、形狀和未來發(fā)展前景相似的條件下，使用者或消費(fèi)者會選擇價(jià)格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地評估過程中，對待估土地的評估價(jià)格應(yīng)參考規(guī)劃相同、形狀和未來發(fā)展前景相似的土地的價(jià)格。

1.2 供需關(guān)系原則

市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律就是供應(yīng)和需求規(guī)律。當(dāng)供應(yīng)大于需求時(shí)，商品的價(jià)格下降；當(dāng)需求大于供應(yīng)時(shí)，商品的價(jià)格上漲，當(dāng)供求不穩(wěn)時(shí)，商品的價(jià)格相對穩(wěn)定。土地市場也是如此，當(dāng)土地供應(yīng)量較大時(shí)，土地價(jià)格會下降，當(dāng)土地供應(yīng)政策緊縮時(shí)，價(jià)格會上漲。在國家的經(jīng)濟(jì)政策的不斷變化過程中，土地政策也在不斷變化，土地的供求關(guān)系總是處在波動之中，供求關(guān)系影響土地價(jià)格。

1.3 動態(tài)原則

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種商品的價(jià)格總在不斷地變化，變化的因素有商品結(jié)構(gòu)性調(diào)整、通貨膨脹、國際市場的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。土地是重要的經(jīng)濟(jì)資源，土地價(jià)格除同樣受到商品結(jié)構(gòu)性調(diào)整、通貨膨脹、國際市場的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度的影響外，還受到國家政策的影響比其他商品的程度更大。所以在土地評估過程中，要充分探索土地價(jià)格變化的規(guī)律，要用未來的眼光對土地的評估價(jià)格進(jìn)行修正。

1.4 和諧原則

舉國上下都在建設(shè)和諧社會，和諧是當(dāng)今社會發(fā)展的主題，和諧包括人和自然的和諧。土地是人類賴以生存的地方，人類在利用土地、開發(fā)土地的同時(shí)要保護(hù)土地。不能只求經(jīng)濟(jì)發(fā)展，過度開發(fā)土地、甚至污染土地，要保持足夠的綠地面積，要和諧友好地利用開發(fā)土地。在土地價(jià)格評估過程中，也要充分考慮土地的利用與周圍環(huán)境的和諧友好關(guān)系。

1.5 有效使用原則

土地的使用價(jià)值多種多樣，可以作為公益綠地使用、可以作為工業(yè)用地、可以作為商業(yè)用地、可以作為文化用地，可以作為農(nóng)業(yè)用地等等。不同的用途其價(jià)格是不一樣，有效使用土地，不能以土地的價(jià)格高低為依據(jù)，而是要考慮整體利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，對土地的價(jià)格有很大影響。在土地評估過程中，要充分考慮土地的使用效果。

1.6 收益增減原則

土地估價(jià)時(shí)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。

1.7 多種方法比較的原則

在土地評估實(shí)踐中，較常使用的土地評估方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。每種評估方法都有自己的優(yōu)點(diǎn)和不足，用不同的評估方法對相同宗地的估價(jià)結(jié)果會有差異，而且可能差異很大。所以在土地評估過程中，要根據(jù)所評宗地的特點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)牟煌脑u估方法分別進(jìn)行評估，還要對不同的評估結(jié)果和差異進(jìn)行分析，剔除不合理的因素，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。

2 土地價(jià)格評估方法的探討

在我國土地價(jià)格評估實(shí)踐中，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。估價(jià)方法的選擇應(yīng)充分考慮待估土地的性質(zhì)、土地規(guī)劃、供求關(guān)系、未來收益等因素，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。

2.1 市場比較法

市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。但在市場上很難找到兩塊在地理位置、規(guī)劃、面積、用途、形狀、地質(zhì)等因素一致或相似的宗地，因此市場比較法要充分考慮這些因素并進(jìn)行科學(xué)合理修正，特別是規(guī)劃、用途的潛在的變化，會對土地價(jià)格造成較大影響。

2.2 收益還原法

收益還原法是根據(jù)土地近期的使用收益，充分考慮未來經(jīng)濟(jì)情況的變化，預(yù)測土地在未來有效期內(nèi)各年的收益，然后折算為現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。

計(jì)算公式：

P－評估值

Ri－未來第i年的預(yù)期凈收益

r－折現(xiàn)率

這種方法對商品房開發(fā)用地價(jià)格可以做出比較準(zhǔn)確的評估，但對工業(yè)用地不太適合，因?yàn)閷I(yè)收入中屬于土地的收入很難做出準(zhǔn)確的預(yù)測。

2.3 成本逼近法

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。計(jì)算公式為：

土地價(jià)格 = 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) + 投資利息 + 投資利潤 + 土地增值收益。

其中：土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)包括：（1）土地取得費(fèi)。土地取得費(fèi)是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費(fèi)用，分別為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)。（2）相關(guān)稅費(fèi)包括征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、水利建設(shè)基金、不可預(yù)見費(fèi)。這種土地評估方法只能適合于國家征收農(nóng)村集體所有制的集體土地時(shí)使用，但土地取得費(fèi)用是計(jì)劃價(jià)格，在一定程度上損害了農(nóng)村農(nóng)民利益。

2.4 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

是以基準(zhǔn)地價(jià)評估成果為依據(jù)，根據(jù)替代原則，將影響待估宗地地價(jià)的因素條件與基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表中的指標(biāo)條件進(jìn)行對照比較，確定待估宗地地價(jià)各個(gè)因素的修正系數(shù)，據(jù)此對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而得到待估宗地地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式如下：

式中：Pi－待估宗地地價(jià)

A－待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)

∑K－待估宗地所在地價(jià)區(qū)位影響因素總修正系數(shù)

∏S－待估宗地地價(jià)個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積

這種評估方法的不足是政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)總是滯后的，跟不上土地市場的變化，使用這種方法做出的評估結(jié)果很難讓公眾信服。

3 土地評估方法的適用范圍

綜合上述的四種土地價(jià)格評估方法中，每種評估方法的適用范圍和對象是不同的，要根據(jù)不同的評估對象選用合適的評估方法才能做出合理的評估結(jié)果。

3.1 市場比較法的適用范圍

市場比較法適用于有充分市場交易案例，且參考案例在土地規(guī)劃、用途相同的情況下，才能選用。因?yàn)橥恋匾?guī)劃和用途不同的宗地價(jià)格相差懸殊，只有土地規(guī)劃和用途相同的宗地價(jià)格都有可比性。即使地理位置相近，但土地規(guī)劃和用途不同的宗地價(jià)格都有很大的不同，一般來說，商業(yè)用地價(jià)格大于工業(yè)用地。

3.2 收益還原法的適用范圍

收益還原法適用于能夠?qū)ν恋氐奈磥硎找孀鞒隹茖W(xué)合理預(yù)測的宗地。未來的事情有著許多不可預(yù)知的情況，要對未來收益作出準(zhǔn)確預(yù)測應(yīng)堅(jiān)持必要的條件，一是收益應(yīng)在未來不超過五年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)，時(shí)間太長，未知情況不可控，導(dǎo)致評估結(jié)果不可靠；二是影響未來收益的法律法規(guī)、行業(yè)政策、稅收政策、金融政策不會發(fā)生太大變化，如果法律法規(guī)發(fā)生較大變化，則對土地收益生產(chǎn)較大影響。符合這兩個(gè)條件的土地則是商品房開發(fā)用地，開發(fā)時(shí)間不長，法律政策也可以有效預(yù)見。

3.3 成本逼近法的適用范圍

成本逼近法只適用于國家對農(nóng)村集體所有土地的征用，帶有明顯的政府強(qiáng)制色彩，不利于保護(hù)農(nóng)村農(nóng)民的利益，且容易引起社會，不利于和諧社會的建設(shè)，應(yīng)取消此種評估方法。

3.4 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

如果政府能及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)該是很科學(xué)的土地價(jià)格評估方法，且適用范圍廣泛。只是我國的基準(zhǔn)地價(jià)更新太慢，基本上三四年才更新一次，導(dǎo)致科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法經(jīng)常沒有科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)可以參考，是一件很遺憾的事情。

總之，利用市場比較法和收益還原法對土地價(jià)格做出的評估結(jié)果要相對合理，而成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法做出的評估結(jié)果往往與實(shí)際情況相差較大。在土地評估過程中還要充分考慮市場實(shí)際的土地交易信息，對評估結(jié)果做出充分的比較修正。

參考文獻(xiàn)