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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；施工企業(yè)；安全管理；

中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、明確安全管理的任務(wù)

施工安全管理的任務(wù)是：對(duì)施工管理系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督，鑒定系統(tǒng)的可行性，揭示事故隱患；鑒定和評(píng)估事故發(fā)生的原因、條件及造成損失的嚴(yán)重程度；制定安全目標(biāo)，設(shè)計(jì)和選用安全技術(shù)措施方案；進(jìn)行目標(biāo)管理,組織實(shí)現(xiàn)安全技術(shù)措施，進(jìn)行安全控制；研究改進(jìn)控制事故和事故損失的方法、措施，采用先進(jìn)的安全技術(shù)和安全裝置；對(duì)潛在危險(xiǎn)源進(jìn)行預(yù)測(cè)；研究、實(shí)施對(duì)施工區(qū)域的安全防護(hù)。

二、安全管理隱患分析常見(jiàn)安全管理隱患

1.某些開(kāi)發(fā)企業(yè)在利益的驅(qū)動(dòng)下，盲目追求項(xiàng)目進(jìn)度指標(biāo)，在建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)不全的前提下，違法、違規(guī)開(kāi)工，導(dǎo)致相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管手續(xù)不能辦理，現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)管走過(guò)場(chǎng)、不到位，從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程和日后的使用中都存在不同程度的安全隱患。有些建設(shè)單位還存在任意壓縮合理工期，違背科學(xué)規(guī)律，不按正常工序施工，造成趕工、搶工的情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致安全防護(hù)設(shè)施不到位，為工程質(zhì)量和施工安全埋下隱患。例如某房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)就發(fā)生過(guò)因趕工造成高層電梯并道防護(hù)不完善，導(dǎo)致施工人員墜亡的事件。

2.有些開(kāi)發(fā)企業(yè)在招投標(biāo)過(guò)程中存在規(guī)避0標(biāo)、肢解工程、化整為零，或者直接指定施工單位的違規(guī)行為，這種行為導(dǎo)致出現(xiàn)安全問(wèn)題時(shí)無(wú)法及時(shí)確認(rèn)責(zé)任方，造成處理遲緩，追蹤困難。一些企業(yè)還將建筑工程的勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理發(fā)包給不夠資質(zhì)的單位甚至非法的個(gè)體承包商，由于這種層層的分包，導(dǎo)致施工管理不嚴(yán)格、安全培訓(xùn)不到位和安全投入不足或基本沒(méi)有，導(dǎo)致發(fā)生安全隱患和生產(chǎn)安全事故不斷出現(xiàn)。而且承包單位還存在大量偷工減料，使用不合格建材的現(xiàn)象，直接影響建筑物的使用安全，造成安全隱患。

三、相關(guān)單位的安全管理隱患

1.勘察設(shè)計(jì)單位不按要求進(jìn)行勘察或設(shè)計(jì)，未嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，使勘察設(shè)計(jì)成果存在缺陷，不能保證建筑物和施工人員的安全。

2.工程監(jiān)理單位未有效履行監(jiān)理安全責(zé)任，在施工前未對(duì)施工單位的安全技術(shù)措施或?qū)ｍ?xiàng)安全施工方案進(jìn)行認(rèn)真的審查，在施工工程中也沒(méi)有對(duì)施工單位落實(shí)安全措施的情況進(jìn)行認(rèn)真監(jiān)理，發(fā)現(xiàn)事故隱患時(shí)，也未采取果斷措施予以整改和消除，同時(shí)還存在隨意出具虛假報(bào)告的情況。

四、建筑施工單位安全管理隱患。

1.施工企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部不按規(guī)定配備足夠的專職安全員，或名為專職實(shí)為兼職架子工等特殊工種經(jīng)培訓(xùn)持證上崗入員數(shù)量不足:施工組織設(shè)計(jì)編制依據(jù)中安全依據(jù)不正確，不全面，引用規(guī)范過(guò)時(shí)，安全措施內(nèi)容缺乏針對(duì)性，深度不夠，尤其是中小項(xiàng)目照搬現(xiàn)成模塊己成普遍現(xiàn)象。負(fù)責(zé)編制施工組織設(shè)計(jì)的技術(shù)負(fù)責(zé)人缺乏經(jīng)驗(yàn)，加上工期緊張或施工準(zhǔn)備時(shí)間不足，施工組織設(shè)計(jì)編制倉(cāng)促，不具備針對(duì)性和指導(dǎo)意義。

2.施工單位對(duì)危險(xiǎn)性較大的深基坑、高邊坡、塔吊基礎(chǔ)、土方開(kāi)挖、模板、腳手架、吊裝等施工方案編制不規(guī)范，針對(duì)性不強(qiáng)，往往套用現(xiàn)成模塊再憑經(jīng)驗(yàn)調(diào)整后驗(yàn)算，受力分析及計(jì)算錯(cuò)誤多，構(gòu)造要求不全，安全措施不力，一旦出事故，后果嚴(yán)重，極易導(dǎo)致群死群傷或重大財(cái)產(chǎn)損失。其原因在于方案編制人員水平低下，責(zé)任心不強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)不足。施工企業(yè)技術(shù)管理存在漏洞，未建立專家論證制度，未配備足夠的專家級(jí)人員，對(duì)危險(xiǎn)性較大的工程施工組織設(shè)計(jì)或?qū)ｍ?xiàng)施工方案簽字了事，未真正起到把關(guān)作用。

五、加強(qiáng)安全管理的主要措施

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，針對(duì)各方主體容易出現(xiàn)的安全問(wèn)題，工程建設(shè)各方主體及相關(guān)人員要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，開(kāi)發(fā)企業(yè)、勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)檢、圖紙審查等單位要牢固樹(shù)立建設(shè)質(zhì)量和安全生產(chǎn)意識(shí)，依法承擔(dān)起相應(yīng)的安全責(zé)任。尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在整合各方資源，完成建筑產(chǎn)品建設(shè)的管理過(guò)程中，要不斷走向正規(guī)化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，成為企業(yè)安全管理工作的總協(xié)調(diào)和有力支撐，盡可能地通過(guò)有效的管理和監(jiān)督消除安全隱患，確保在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的安全生產(chǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面來(lái)加強(qiáng)管理和監(jiān)督提高自身安全管理水平房地產(chǎn)企業(yè)自身要增強(qiáng)安全意識(shí)，自覺(jué)貫徹’安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的方針，提高安全管理水平，切實(shí)履行安全生產(chǎn)主體責(zé)任。要建立健全各級(jí)、各部門(mén)安全生產(chǎn)責(zé)任制，以及與安全質(zhì)量有關(guān)的各項(xiàng)規(guī)章制度，建立內(nèi)部約束、激勵(lì)機(jī)制。要對(duì)全體員工進(jìn)行安全培訓(xùn)教育，提高他們的安全素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。

六、把好基本建設(shè)程序關(guān)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格履行國(guó)家基本建設(shè)程序、遵號(hào)各項(xiàng)規(guī)章制度，杜絕在手續(xù)不完善的情況下無(wú)證開(kāi)工，在經(jīng)濟(jì)效益和安全生產(chǎn)出現(xiàn)矛盾的時(shí)候，能有效保證工程建設(shè)的科學(xué)性和合理性，杜絕隨意趕工、搶工的行為。

七、把好招投標(biāo)關(guān)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)程序，加強(qiáng)資質(zhì)審查和項(xiàng)目考察，謹(jǐn)慎對(duì)待低價(jià)中標(biāo)的行為，擇優(yōu)選擇勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位，確保把那些質(zhì)量管理水平高、信譽(yù)度高、最負(fù)責(zé)任、綜合素質(zhì)高的企業(yè)挑選出來(lái)，承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)服務(wù)。把好圖紙審查關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格施工圖審查管理，要選擇有資質(zhì)的圖紙審查單位，杜絕勘察設(shè)計(jì)單位不按要求進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)，或者不滿足國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范的情況發(fā)生。另一方面要強(qiáng)化對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)使用圖紙的核查，施工圖紙未經(jīng)審查合格的，一律不得擅自使用。從而避免因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不規(guī)范而出現(xiàn)的安全質(zhì)量隱患。把好總承包單位安全管理關(guān)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極引導(dǎo)施工企業(yè)加強(qiáng)安全管理，提高其自我安全控制和管理水平。特別要加強(qiáng)對(duì)施工總承包單位的選擇、監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可在總承包合同中進(jìn)行相關(guān)約定，充分發(fā)揮對(duì)施工單位的激勵(lì)機(jī)制，定期對(duì)施工過(guò)程中的安全問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)和考核，對(duì)正確的安全行為要給予大力支持，及時(shí)進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。高度重視對(duì)專業(yè)分包和層層分包的管理，要有相應(yīng)措施對(duì)專業(yè)分包和層層分包做出規(guī)定，確保單位的資質(zhì)合格，特殊工種持證上崗，人員素質(zhì)符合要求。

八、把好施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理檢查關(guān)

房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真貫徹國(guó)家安全生產(chǎn)法律法規(guī)的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目安全生產(chǎn)情況、勞動(dòng)條件、事故隱患等做到定期檢查。要把’‘預(yù)防為主”作為安全管理的基本原則，使之貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)安全管理的全過(guò)程。對(duì)生產(chǎn)過(guò)程做到實(shí)時(shí)監(jiān)控，提前排除生產(chǎn)中存在的問(wèn)題和潛在的危險(xiǎn)。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)并不僅是施工單位和監(jiān)理單位的工作職責(zé)，有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以設(shè)立安全檢查崗位，代表建設(shè)方協(xié)同監(jiān)理單位和施工企業(yè)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的安全生產(chǎn)和文明施工進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)督檢查。

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篇2

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)易存在的安全管理問(wèn)題，如：違法肢解工程進(jìn)行分包，導(dǎo)致出現(xiàn)安全問(wèn)題時(shí)無(wú)法及時(shí)確認(rèn)責(zé)任方，導(dǎo)致處理遲緩，追蹤困難；任意壓縮合理工期，違背科學(xué)，造成趕工、搶工情況的發(fā)生，導(dǎo)致安全防護(hù)設(shè)施的不到位，為工程質(zhì)量和安全埋下隱患；項(xiàng)目前期手續(xù)不全，違法開(kāi)工，導(dǎo)致相關(guān)監(jiān)管手續(xù)不能辦理，為項(xiàng)目的建設(shè)和投入使用埋下隱患；將建筑工程的勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理發(fā)包給不夠資質(zhì)或能力的單位甚至非法的個(gè)體承包商，由于這種層層的分包，導(dǎo)致施工管理不嚴(yán)格、安全培訓(xùn)不到位和安全投入不足或基本沒(méi)有。同時(shí)它還使利潤(rùn)降低，而包工頭為了追求最大利潤(rùn)，會(huì)減少他的一切不必要的金額開(kāi)支，導(dǎo)致安全隱患和安全事故的不斷出現(xiàn)；忽視重大安全風(fēng)險(xiǎn)源的預(yù)控，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，無(wú)應(yīng)對(duì)之策；不按規(guī)定提前撥付安全措施費(fèi)，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)安全措施不到位；工程所用材料的設(shè)計(jì)選用，只注重經(jīng)濟(jì)效益，忽視質(zhì)量安全，隨意調(diào)整設(shè)計(jì)指標(biāo)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)功能降低。

其次，相關(guān)勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位易發(fā)生的安全問(wèn)題，如：勘察、設(shè)計(jì)單位不按要求進(jìn)行勘察或設(shè)計(jì)，或改變勘察設(shè)計(jì)文件、法律、法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，使勘察設(shè)計(jì)成果存在缺陷，不能保證建筑物和施工人員的安全；工程監(jiān)理單位未對(duì)施工單位的安全技術(shù)措施或?qū)ｍ?xiàng)安全施工方案進(jìn)行認(rèn)真的審查，在施工工程中也沒(méi)有對(duì)施工單位落實(shí)安全措施的情況進(jìn)行認(rèn)真監(jiān)理，發(fā)現(xiàn)事故隱患時(shí)，也未采取果斷措施予以整改和消除；檢測(cè)單位出示虛假報(bào)告等；

相關(guān)施工單位易發(fā)生的安全問(wèn)題，如：企業(yè)未建立專家論證制度，未配備足夠的專家級(jí)人員，對(duì)危險(xiǎn)性較大的工程施工組織設(shè)計(jì)或?qū)ｍ?xiàng)施工方案簽字了事，未真正起到把關(guān)作用；各項(xiàng)目部未按規(guī)定配備足夠的專職安全員或名為專職，實(shí)為兼職，架子工等少數(shù)特殊工種經(jīng)培訓(xùn)持證上崗人員數(shù)量不足；施工組織設(shè)計(jì)編制依據(jù)中安全依據(jù)不正確，不全面，引用規(guī)范過(guò)時(shí)，安全措施內(nèi)容缺乏針對(duì)性，深度不夠，尤其是中小項(xiàng)目照搬現(xiàn)成模塊已成普遍現(xiàn)象。負(fù)責(zé)編制施工組織設(shè)計(jì)的技術(shù)負(fù)責(zé)人往往缺乏經(jīng)驗(yàn)，加上工期緊張或施工準(zhǔn)備時(shí)間不足，施工組織設(shè)計(jì)的編制倉(cāng)促，不具備針對(duì)性和指導(dǎo)意義；對(duì)危險(xiǎn)性較大的如深基坑，高邊坡，塔吊基礎(chǔ)，土方開(kāi)挖，模板，腳手架，吊裝等應(yīng)用面廣，技術(shù)要求高，方案編制不規(guī)范，針對(duì)性不強(qiáng)，往往套用現(xiàn)成模塊再憑經(jīng)驗(yàn)調(diào)整后驗(yàn)算，受力分析及計(jì)算錯(cuò)誤多，構(gòu)造要求不全，安全措施不力，一旦出事故后果嚴(yán)重，極易導(dǎo)致群死群傷或重大財(cái)產(chǎn)損失。為保證安全及個(gè)人免責(zé)，方案編制往往又過(guò)于保守，造成大量資源浪費(fèi)。其原因除編制人員水平及責(zé)任心不強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)不足外，施工企業(yè)及監(jiān)理把關(guān)不嚴(yán)，工期緊等均有影響，但卻一時(shí)難以解決。

針對(duì)以上易出現(xiàn)的安全問(wèn)題，可通過(guò)以下措施加以糾正，盡可能的消除安全隱患，確保在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的安全生產(chǎn)。

預(yù)防措施：“預(yù)防為主”是現(xiàn)代安全管理的基本原則，它也貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)安全管理的全過(guò)程。對(duì)生產(chǎn)過(guò)程做到實(shí)時(shí)監(jiān)控，提前排除生產(chǎn)中存在的問(wèn)題和潛在的危險(xiǎn)，找出安全隱患存在的原因，利用安全風(fēng)險(xiǎn)源的評(píng)估及生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援制度，做到避免事故的發(fā)生或?qū)⑹鹿蕚蛽p失降至最小程度。

補(bǔ)救措施：補(bǔ)救是要徹底消除已出現(xiàn)的安全事故對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)和使用的不安全因素，它應(yīng)從兩個(gè)方面進(jìn)行，一方面督促企業(yè)（項(xiàng)目）完善安全管理體制，另一方面用技術(shù)上有效、經(jīng)濟(jì)上可行的措施消滅隱患，排除產(chǎn)生安全事故的因素和彌補(bǔ)因安全事故造成的后果。

評(píng)價(jià)措施：建筑生產(chǎn)安全評(píng)價(jià)的目的是為企業(yè)（項(xiàng)目）安全管理提供標(biāo)準(zhǔn)方法和應(yīng)達(dá)到的要求，使管理制度化和規(guī)范化，達(dá)到實(shí)現(xiàn)本質(zhì)安全化的目的。安全生產(chǎn)評(píng)價(jià)是綜合評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)（項(xiàng)目）的安全管理體系，安全工作的有效性和可靠性，組織措施的完善性以及管理者和操作者安全素質(zhì)高低等。

教育措施：安全檢查是指有關(guān)部門(mén)和單位對(duì)企業(yè)貫徹國(guó)家安全生產(chǎn)法律法規(guī)的情況，安全生產(chǎn)的情況、勞動(dòng)條件、事故隱患等所進(jìn)行的檢查。通過(guò)安全生產(chǎn)檢查，使安全宣傳教育工作經(jīng)?；?、制度化。提高全民的質(zhì)量意識(shí)，推廣正面的經(jīng)驗(yàn)和吸取反面的教訓(xùn)。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目施工；管理進(jìn)度；安全問(wèn)題

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

運(yùn)用項(xiàng)目管理的基本理論，從業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目管理的要求出發(fā)，研究工程項(xiàng)目管理的歷史發(fā)展歷程及影響工程項(xiàng)目管理的幾個(gè)主要因素，從中得出房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主對(duì)項(xiàng)目管理與建筑施工企業(yè)具有相同的共性以外，有著它的特殊性。著重分析房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的制定，項(xiàng)目進(jìn)度的管理及施工安全的管理工作。

1、進(jìn)度控制的概念

進(jìn)度控制指的是在既定的工期之內(nèi)，由承包商編制合理的進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)過(guò)監(jiān)理工程師的審批之后，承包商按照其計(jì)劃組織來(lái)進(jìn)行施工。在其施工的過(guò)程之中，監(jiān)理工程師要充分的掌握進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況。一旦發(fā)現(xiàn)有偏差，就及時(shí)的分析產(chǎn)生偏差的原因以及對(duì)施工工期的影響。并且基于分析的結(jié)果，督促承包商強(qiáng)化進(jìn)度管理的力度或者是采取一定的措施，來(lái)調(diào)整后續(xù)工程的進(jìn)度計(jì)劃。如此不斷循環(huán)，以期在預(yù)定的工期內(nèi)完成所有工程項(xiàng)目。

建設(shè)工程進(jìn)度控制的最終目的是確保建設(shè)項(xiàng)目按預(yù)定的時(shí)間動(dòng)用或提前交付使用，建設(shè)工程進(jìn)度控制的總目標(biāo)是建設(shè)工期。

進(jìn)度控制必須遵循動(dòng)態(tài)控制原理，在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中不斷檢查，并將實(shí)際狀況與計(jì)劃安排進(jìn)行對(duì)比，在分析偏差及其產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過(guò)采取糾偏措施，使之能正常實(shí)施。如果采取措施后不能維持原計(jì)劃，則需要對(duì)原進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整或修正，再按新的進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工進(jìn)度控制的主要任務(wù)

2.1、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段進(jìn)度控制的任務(wù)

(1)收集有關(guān)工程工期的信息，進(jìn)行工期目標(biāo)和進(jìn)度控制決策；

(2)編制工程項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃；

(3)編制設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃，并控制其執(zhí)行；

(4)進(jìn)行環(huán)境及施工現(xiàn)場(chǎng)條件的調(diào)查和分析。

2.2、設(shè)計(jì)階段進(jìn)度控制的任務(wù)

(1)編制設(shè)計(jì)階段工作計(jì)劃，并控制其執(zhí)行；

(2)編制詳細(xì)的出圖計(jì)劃，并控制其執(zhí)行。

2.3、施工階段進(jìn)度控制的任務(wù)

(1)編制施工總進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行；

(2)編制單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行；

(3)編制工程年、季、月實(shí)施計(jì)劃，并控制其執(zhí)行。

3、影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度的因素分析

3.1、施工單位方面的因素

很多的施工單位都存在缺乏技術(shù)人員的問(wèn)題，由于技術(shù)人員的缺乏，致使不少施工單位沒(méi)有辦法完成對(duì)技術(shù)有特殊要求的施工工序，從而延誤了項(xiàng)目工期。并且施工單位對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度及項(xiàng)目造價(jià)之間的關(guān)系缺乏科學(xué)的認(rèn)識(shí)，一旦施工工期滯后，需要增加人力、設(shè)備時(shí)，施工單位就沒(méi)有條件增加人力、設(shè)備等，也會(huì)造成工期的延誤。

3.2、監(jiān)理方面的因素

有些監(jiān)理公司在進(jìn)行監(jiān)理工作時(shí)不能做到“公正、誠(chéng)信”。在認(rèn)識(shí)上也存在一定的片面性，認(rèn)為控制工程進(jìn)度主要是依靠施工單位實(shí)現(xiàn)，而監(jiān)理工程師在控制工程進(jìn)度上沒(méi)有多大作用，由于這種思想的存在，也就放松了對(duì)工程進(jìn)度的控制?，F(xiàn)階段雖然很多監(jiān)理公司都配備了計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代科技管理手段但是真正實(shí)現(xiàn)使用計(jì)算機(jī)對(duì)進(jìn)度進(jìn)行控制的還是少數(shù)，根本達(dá)不到對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。

3.3、項(xiàng)目業(yè)主方面的因素

業(yè)主受到利益驅(qū)動(dòng)，為了追求工程項(xiàng)目的進(jìn)度，在工程招標(biāo)文件中會(huì)不合理地壓縮施工時(shí)間，不能建立一個(gè)合理的施工工期。在評(píng)價(jià)定標(biāo)時(shí)，一些業(yè)主不能正確處理好投標(biāo)標(biāo)價(jià)與工期的關(guān)系。一些報(bào)價(jià)雖然偏高但是比較合理的投標(biāo)者會(huì)被舍棄，中標(biāo)者往往是標(biāo)價(jià)較低但是工期不合理的施工單位。在審查施工單位提交的施工計(jì)劃時(shí)，業(yè)主對(duì)施工方案的可行性及合理性沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，不能充分考慮工期縮短對(duì)工程質(zhì)量和造價(jià)的影響，所以很難實(shí)現(xiàn)控制進(jìn)度的目標(biāo)。

4、工程進(jìn)度的保證措施

4.1、施工機(jī)械設(shè)備及施工技術(shù)保證措施

施工的機(jī)械設(shè)備對(duì)施工的效率有著至關(guān)重要的影響。其中塔吊工作直接影響整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)的施工進(jìn)度，所以對(duì)其的安裝、操作必要要有嚴(yán)格的要求，不但要有專門(mén)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量安全鑒定同時(shí)操作人員必須具有上崗證，實(shí)行崗位責(zé)任制，而且在操作時(shí)必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，確保設(shè)備的安全、正常的使用，不延誤施工工期。

施工技術(shù)對(duì)施工工期影響嚴(yán)重。所以施工單位要有一支比較好的施工隊(duì)伍。對(duì)施工中對(duì)技術(shù)有著特殊要求的施工工序能夠快速的解決，確保工程進(jìn)度。

4.2、施工組織及施工物資保證措施

項(xiàng)目中的關(guān)鍵人員例如主要技術(shù)人員、項(xiàng)目經(jīng)理部管理人員都應(yīng)該是由具有一定經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任，為確保工期，應(yīng)該保證工程中所需要的物資、人力、設(shè)備等的充沛；項(xiàng)目主要管理人員在合同簽署后要能夠及時(shí)地對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，編制實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)，在施工過(guò)程中要按照質(zhì)量管理體系，根據(jù)施工季度制定詳細(xì)的施工計(jì)劃，確保施工進(jìn)度。同時(shí)要確保施工中每道工序都有充足的材料、構(gòu)件、配件等，并對(duì)這些物資進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查、實(shí)驗(yàn)等。施工單位在其物資采購(gòu)的訂貨合同中，不僅要涉及比較詳細(xì)的質(zhì)量狀況，供貨的時(shí)間、地點(diǎn)等條款也要包括在內(nèi)，以便為以后質(zhì)量監(jiān)管審查提供便利。當(dāng)然建設(shè)單位也應(yīng)該確保資金的到位，這樣才能避免因材料供應(yīng)不足而引起的工期延誤的問(wèn)題。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工安全管理

5.1、施工安全管理的基本內(nèi)容

(1)依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件、施工作業(yè)規(guī)程、有關(guān)行業(yè)和部門(mén)的法規(guī)、規(guī)程及合同文件，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)條件，檢查項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工的有關(guān)技術(shù)文件、施工順序、施工工藝、施工管理及施工人員素質(zhì)等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、承包商提出口頭或書(shū)面意見(jiàn)。

(2)當(dāng)發(fā)現(xiàn)違反安全保護(hù)方面的有關(guān)規(guī)定，且出現(xiàn)嚴(yán)重后果時(shí)，要及時(shí)提出書(shū)面通知，警告以至勒令停工等。

(3)當(dāng)安全保護(hù)與施工進(jìn)度發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)貫徹“安全第一”的原則，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)做出調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)度的決定。

(4)項(xiàng)目經(jīng)理部有關(guān)成員要參加有關(guān)的各種安全保護(hù)的分析與追查責(zé)任會(huì)議。

(5)分清事故責(zé)任，正確處理。若是由于有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任所造成的損失和罰款，要由責(zé)任方負(fù)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，不能列入建設(shè)投資。如事故屬于合同所規(guī)定的非人力所能預(yù)見(jiàn)和不可抗力等非責(zé)任事故，經(jīng)調(diào)查認(rèn)定，并按有關(guān)合同規(guī)定，單獨(dú)支付發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。

5.2、施工安全管理的措施

(1)設(shè)計(jì)上全面細(xì)致的考慮安全因素。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段；就要注意安全方面的設(shè)計(jì)。在施工組織設(shè)計(jì)階段；選擇有安全防護(hù)措施的方案；

(2)采用新技術(shù)、新裝備加強(qiáng)施工安全防護(hù)；

(3)制定嚴(yán)密的施工安全組織措施和安全紀(jì)律；

(4)嚴(yán)格按照施工規(guī)范和施工安全操作規(guī)程施工；

(5)加強(qiáng)直接進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的工作人員的安全防護(hù)措施；

(6)在險(xiǎn)要地段或工點(diǎn)，設(shè)置安全預(yù)警系統(tǒng)和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)；

(7)加強(qiáng)安全教育培訓(xùn)，增強(qiáng)員工的安全意識(shí)，樹(shù)立“安全第一”的思想；

(8)健全各項(xiàng)安全檢查制度，推行安全施工責(zé)任制；

(9)建立應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急系統(tǒng)，如救護(hù)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等；

(10)實(shí)現(xiàn)安全保險(xiǎn)制度和風(fēng)險(xiǎn)抵押制度。

總之，運(yùn)用房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的基本理論，站在對(duì)項(xiàng)目管理要求的角度，探討了影響工程項(xiàng)目管理中有關(guān)進(jìn)度與安全問(wèn)題的主要因素，重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目中業(yè)主對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度的安排、管理及施工安全方面的管理工作。

參考文獻(xiàn)

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)權(quán)屬；檔案管理；辦法；途徑

所謂房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，是指城市的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在管理房地產(chǎn)權(quán)屬工作的過(guò)程中保存的歷史記錄。其中，房地產(chǎn)權(quán)屬工作包括房地產(chǎn)權(quán)屬的登記、變更、調(diào)查、權(quán)屬轉(zhuǎn)移以及測(cè)繪等工作，歷史記錄則主要包括有一定價(jià)值的文字、聲音和圖表等。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作非常重要，隨著信息化和規(guī)范化社會(huì)的進(jìn)程，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作日益規(guī)范化和科學(xué)化。特別是《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》出臺(tái)之后，如果對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理不規(guī)范合理，就會(huì)影響相關(guān)機(jī)構(gòu)檢查檔案的查全率，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。文章針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作，主要從以下四個(gè)方面提出建議和辦法。

1規(guī)范房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集范圍

只有保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的完整性和準(zhǔn)確性，才能做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作，進(jìn)而具備參考價(jià)值和利用價(jià)值，因此，做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集工作非常重要。結(jié)合《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)包括以下五個(gè)部分：①能夠證明房地產(chǎn)權(quán)人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確認(rèn)、變更、轉(zhuǎn)移、以及設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的文件；②房屋以及所占用的土地使用權(quán)的權(quán)屬界定位置圖、分層分戶平面圖、分丘平面圖以及分幅平面圖等材料；③諸如房產(chǎn)登記申請(qǐng)表、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表以及房屋面積計(jì)算表等用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的各種文件材料；④諸如統(tǒng)計(jì)報(bào)表、計(jì)算機(jī)軟盤(pán)、照片以及錄音帶等可以對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬狀況加以記載和反映的信息資料；⑤其他與房地產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的文件材料。在確保房地產(chǎn)權(quán)屬檔案全面完整的前提下，應(yīng)當(dāng)保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的真實(shí)性，作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門(mén)，應(yīng)當(dāng)做好前期的檢查和控制工作，認(rèn)真審核相關(guān)文件資料，保證檔案的真實(shí)性和可靠性，只要不符合歸檔要求的，一律退還補(bǔ)充檔案，通過(guò)建立責(zé)任制來(lái)保障檔案資料的真實(shí)客觀。

2加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的現(xiàn)代化管理

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理方式不但浪費(fèi)人力物力，而且效率非常低，檔案查詢和抽調(diào)非常麻煩。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和計(jì)算機(jī)技術(shù)的普及，作為現(xiàn)代化的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理，應(yīng)當(dāng)將計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)完全引入。并建立相關(guān)的平臺(tái)和內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進(jìn)行保存、修改、傳輸和管理，真正實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理，做到互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理。除此之外，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)代光學(xué)技術(shù)的運(yùn)用，用電子化的照片和表格來(lái)代替紙質(zhì)檔案，一方面可以節(jié)省存儲(chǔ)空間，另一方面高精度、高分辨率的檔案照片也不會(huì)影響檔案的完整性和準(zhǔn)確性，同時(shí)，也可以通過(guò)遠(yuǎn)距離傳輸?shù)姆绞教峁┙o使用者，更加方便快捷。

3調(diào)查了解檔案使用者的需求

只有深入社會(huì)進(jìn)行調(diào)查，了解檔案使用者對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的使用要求和范圍，才能避免盲目的管理。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門(mén)，應(yīng)當(dāng)以檔案使用者的信息需求和使用方式為基礎(chǔ)，保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案開(kāi)發(fā)利用的有效性。（1）在房地產(chǎn)權(quán)屬檔案收集之前做好預(yù)測(cè)工作，通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷或者其他形式來(lái)充分了解檔案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地產(chǎn)市場(chǎng)、規(guī)劃、房地產(chǎn)登記部門(mén)以及市民對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案內(nèi)容和利用特點(diǎn)的需求。（2）開(kāi)發(fā)利用要根據(jù)對(duì)象的不同而不同，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行保密的前提下，按照服務(wù)要求，進(jìn)行多樣的開(kāi)發(fā)利用。包括證明型、咨詢型、網(wǎng)絡(luò)型、宣傳型、借閱型、技術(shù)型以及報(bào)道型等各種形式。（3）提供服務(wù)時(shí)要充分顧慮檔案使用者的心理特點(diǎn)，目前房地產(chǎn)權(quán)屬檔案使用者的心理特點(diǎn)大多是求快求便。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理部門(mén)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)推出開(kāi)展窗口服務(wù)、專題服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)以及推薦服務(wù)等多種服務(wù)渠道，同時(shí)編制最為科學(xué)的檢索系統(tǒng)和工具，來(lái)大大提高房地產(chǎn)權(quán)屬檔案使用者查詢檔案的速度和便捷度。

4注重對(duì)管理人才的培養(yǎng)

人才是管理工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，優(yōu)秀的檔案管理人才是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作能夠井然有序的前提和基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，目前現(xiàn)代化管理已經(jīng)基本替代了傳統(tǒng)的手工管理方式，因此，在培養(yǎng)復(fù)合型房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理人才時(shí)，應(yīng)當(dāng)尤其注重以下幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理隊(duì)伍必須政治素質(zhì)高、德才兼?zhèn)?、知識(shí)范圍廣，并且業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，具備優(yōu)秀的職業(yè)道德，能夠時(shí)時(shí)處處為檔案使用者考慮，才能提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理人員應(yīng)當(dāng)具備一定的計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，能夠熟練的操作現(xiàn)代化設(shè)備和平臺(tái)，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)具備充分的檔案專業(yè)基礎(chǔ)理論知識(shí)和相關(guān)的法律知識(shí)，相關(guān)部門(mén)必須加強(qiáng)這些方面的培訓(xùn)和教育。（3）提高招聘的水平，盡量在入門(mén)門(mén)檻上做工作，招聘符合要求的，高素質(zhì)的，綜合能力較強(qiáng)的檔案管理人才，培養(yǎng)骨干力量，才能真正滿足現(xiàn)代化房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的要求。

5結(jié)束語(yǔ)

隨著現(xiàn)代化科學(xué)水平的不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作也不僅僅要求全面性和準(zhǔn)確性，對(duì)管理的科學(xué)性以及檔案提供的快捷性和有效性的要求也越來(lái)越高。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門(mén)，一方面應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)和教育，不僅提高管理人員的檔案管理基礎(chǔ)理論水平，更要提高管理人員的創(chuàng)新能力和對(duì)現(xiàn)代化設(shè)備的操作水平。另一方面應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，搞清檔案使用者的需求和意見(jiàn)，才能進(jìn)一步改進(jìn)管理方式，提高管理水平，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的更高層次發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)權(quán)屬檔案；數(shù)字化；管理

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記，調(diào)查，測(cè)繪過(guò)程中形成的具有保存價(jià)值的文字，圖形，音頻和其他各種形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案工作的重要基礎(chǔ)，是城市建設(shè)檔案的一部分。

隨著時(shí)代的發(fā)展，現(xiàn)代信息處理技術(shù)的核心成為房地產(chǎn)檔案管理傳統(tǒng)方法的基礎(chǔ)上的深度變化，網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)技術(shù)的支持，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)檔案?jìng)ゴ蟮墓芾碜兏铮瑢?shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)檔案運(yùn)用現(xiàn)代管理模式對(duì)信息的收集，整理，查詢。這意味著實(shí)現(xiàn)文件存儲(chǔ)，使用目錄中的文件信息管理系統(tǒng)進(jìn)行管理，完整的文本信息，圖像信息和案件的預(yù)覽功能集成目錄中的數(shù)據(jù)管理，數(shù)據(jù)檢索目錄入口，從而實(shí)現(xiàn)完整的文本文件長(zhǎng)期保存，文本信息快速檢索，不受時(shí)間，地點(diǎn)限制對(duì)檔案保存的影響。

數(shù)字房地產(chǎn)檔案的建立是重要的認(rèn)證，改進(jìn)產(chǎn)權(quán)登記信息數(shù)據(jù)庫(kù)以及信息數(shù)字化檔案數(shù)據(jù)庫(kù)條目，即電子目錄，通過(guò)搜索條件并檢查各種原始數(shù)據(jù)，全面了解房屋產(chǎn)權(quán)。

一、建立數(shù)字化權(quán)屬檔案的條件已成熟

目前，幾乎所有的城市住房管理部門(mén)通過(guò)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)登記發(fā)證，登記信息和管理網(wǎng)絡(luò)，但完全實(shí)現(xiàn)本地檔案數(shù)字化的并不多，因?yàn)榕袛鄬?shí)現(xiàn)數(shù)字檔案管理是不是一套完整的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，非常重要的一點(diǎn)是，在當(dāng)前的技術(shù)條件下，有沒(méi)有大容量存儲(chǔ)技術(shù)，精密高速掃描技術(shù)，模糊識(shí)別技術(shù)。隨著時(shí)代的發(fā)展和計(jì)算機(jī)科學(xué)技術(shù)的普及，房地產(chǎn)檔案實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的管理已經(jīng)逐漸成熟。對(duì)于磁盤(pán)，光盤(pán)或磁帶為載體的存檔，數(shù)字化掃描和數(shù)字?jǐn)z影是最常用的技術(shù)。高速掃描技術(shù)，可以實(shí)現(xiàn)雙面掃描每分鐘數(shù)千頁(yè)的速度，數(shù)碼相機(jī)可實(shí)現(xiàn)快速成像的文件，但對(duì)操作者的技術(shù)要求高，并且不容易實(shí)現(xiàn)程序控制。因此，高速掃描儀的出現(xiàn)為檔案數(shù)字管理提供最直接的手段。

數(shù)字化檔案管理必須具有大容量，高效率的存儲(chǔ)介質(zhì)作為手段，此前，由于技術(shù)的限制，硬盤(pán)的存儲(chǔ)容量小，成本高，近年來(lái)，硬盤(pán)技術(shù)的快速發(fā)展，大大提高存儲(chǔ)容量，成本減少了很多。目前，特殊的存儲(chǔ)介質(zhì)克服了數(shù)據(jù)庫(kù)檢索速度緩慢，故障高發(fā)的缺陷。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的信息化建設(shè)需要培養(yǎng)一批信息技術(shù)專業(yè)人員，大大提高員工的計(jì)算機(jī)技能，各級(jí)各單位信息化建設(shè)得到了前所未有的關(guān)注，投入了大量的人力和物力建設(shè)，并以此把它作為提高服務(wù)效率和管理水平的重要手段。

二、房地產(chǎn)數(shù)字化權(quán)屬檔案的內(nèi)容

房地產(chǎn)檔案數(shù)字化是指?jìng)鹘y(tǒng)的紙張，磁帶，錄像帶，各種原始文件數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)介質(zhì)，由掃描（數(shù)碼相機(jī)）轉(zhuǎn)換成圖像文件，音頻文件和視頻文件的壓縮，轉(zhuǎn)換等手段，然后利用分級(jí)存儲(chǔ)管理技術(shù)，語(yǔ)音，圖象存儲(chǔ)介質(zhì)的視頻文件和索引字段存儲(chǔ)在磁盤(pán)上，磁盤(pán)，磁帶，容量大，可以快速搜索需要的文件，通過(guò)各種方便的查詢方式，例如到本地局域網(wǎng)絡(luò)，廣域網(wǎng)，局域網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)，并最終實(shí)現(xiàn)“數(shù)字檔案館”。數(shù)字房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)檔案管理應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、目錄管理

目錄管理是指房地產(chǎn)檔案管理機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬文件分類和編目，分類，編制檢索工具的工作。由于采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行登記發(fā)證，整個(gè)房地產(chǎn)檔案目錄管理已基本實(shí)現(xiàn)。改造房屋，物業(yè)房屋所有權(quán)登記，街道，樓號(hào)，房號(hào)，正確的注冊(cè)，公訴人，律師印章登記執(zhí)行，注冊(cè)合同，合同號(hào)，可以自動(dòng)生成電子目錄，房屋位置等項(xiàng)目可以查詢，只要圖像數(shù)據(jù)庫(kù)的連接狀態(tài)良好的電子目錄和數(shù)據(jù)庫(kù)中的記錄，根據(jù)客戶的要求，對(duì)信息檢索的定義，具有數(shù)字檔案館的目錄管理的特殊要求：

首先，為客戶提供強(qiáng)大的系統(tǒng)目錄，工作人員可以根據(jù)應(yīng)用的需要生成一個(gè)文件目錄表，登記信息查詢片（件），或一個(gè)類型的文件數(shù)據(jù)，通過(guò)目錄可以進(jìn)行簡(jiǎn)單，快捷的查詢參考。其次，便于系統(tǒng)的權(quán)限設(shè)置，數(shù)字檔案系統(tǒng)，電子目錄檢索唯一的入口存取檔案，根據(jù)服務(wù)對(duì)象的類型，電子目錄能夠判斷用戶是否被允許進(jìn)入。此外，也容易進(jìn)行檔案統(tǒng)計(jì)，檔案統(tǒng)計(jì)是不同類別的所有文件進(jìn)行陳述的細(xì)節(jié)。所有這些都是有效的文件管理器，使檔案管理的及時(shí)和有效的決策。

2、檔案數(shù)字化

提高建檔效率具有十分重要的意義，房地產(chǎn)檔案管理部門(mén)的檔案，即使掃描文件也只能節(jié)省幾秒鐘，長(zhǎng)得話可能是幾個(gè)月，或者甚至幾年，最終影響工作的進(jìn)展。掃描圖像存儲(chǔ)方式有兩種：文件和數(shù)據(jù)庫(kù)，文件模式簡(jiǎn)單易于實(shí)現(xiàn)，但在檢索效率和安全性方面無(wú)法保證，只適合速度，安全性的要求是不高的小型檔案管理。當(dāng)大量的文件如數(shù)百數(shù)千卷甚至幾百萬(wàn)的記錄時(shí)，檔案保存的原則就應(yīng)注重高性能，大容量存儲(chǔ)系統(tǒng)的選擇。

3、檔案管理網(wǎng)絡(luò)化

只有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理網(wǎng)絡(luò)，才能真正體現(xiàn)各種數(shù)字檔案的優(yōu)勢(shì)，為客戶提供各項(xiàng)服務(wù)，如房地產(chǎn)登記，房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)糾紛仲裁，物業(yè)管理，住房制度改革，城市規(guī)劃，城市建設(shè)等方面的工作。實(shí)現(xiàn)檔案管理網(wǎng)絡(luò)可以解決利用檔案的不便，使檔案利用沒(méi)有時(shí)間和空間的限制，可以在同一時(shí)間多人同時(shí)查詢同一份檔案，避免紙質(zhì)檔案帶來(lái)的沖突。提高了調(diào)檔的工作效率，增加了檔案信息共享的程度，優(yōu)化配置社會(huì)資源。

三、對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)建設(shè)數(shù)字化權(quán)屬檔案的建議

數(shù)字檔案管理是真正的現(xiàn)代房地產(chǎn)檔案管理的重要組成部分，目前正處于開(kāi)始探索階段，我們針對(duì)表現(xiàn)出來(lái)的情況做些合理化建議：

數(shù)字化管理應(yīng)建立一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家檔案局制定的標(biāo)準(zhǔn)電子文件，提供國(guó)家電子文件管理的通用標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)檔案的特性決定了其管理的獨(dú)特性，目前已經(jīng)建立所有權(quán)數(shù)字檔案館的地方，由于種種原因沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，甚至有的地方還采取了迂回的方式，但使用效果并不理想，因此當(dāng)務(wù)之急是建立一套適合房地產(chǎn)管理數(shù)字檔案標(biāo)準(zhǔn)，從而規(guī)范和指導(dǎo)整個(gè)權(quán)屬檔案工作。

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的數(shù)字化管理是系統(tǒng)工程，不可能朝夕完成，必須通過(guò)在總體規(guī)劃系統(tǒng)指導(dǎo)下，分階段進(jìn)行。要充分考慮房地產(chǎn)數(shù)字化檔案管理部門(mén)形成文件的過(guò)程，數(shù)量，規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中合理的文檔。數(shù)字檔案管理可以對(duì)利用率高的文檔，在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行注冊(cè)；確保不會(huì)影響日常登記正確認(rèn)證，同時(shí)可以處理提交后可能引起的其他附帶工作。

培養(yǎng)一批既懂房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也擅長(zhǎng)數(shù)字檔案管理的人員。數(shù)字檔案管理是一個(gè)跨學(xué)科的、實(shí)際的工作，這種復(fù)合人才是當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理迫切需要的資源，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者是應(yīng)該引起足夠的重視。

房地產(chǎn)在現(xiàn)代社會(huì)不僅僅是住宿之用，更是人們作為投資的手段之一，因此房地產(chǎn)檔案的管理起著舉足輕重的作用，它代表著房地產(chǎn)的所有權(quán)，是公正性，唯一性的象征，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有著重要的意義。建立房地產(chǎn)權(quán)屬檔案統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的數(shù)字化管理，是服務(wù)社會(huì)，服務(wù)百姓，體現(xiàn)檔案管理規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化的標(biāo)志。

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篇6

法定代表人：李維鼎，該公司董事長(zhǎng)。

委托人：滕建國(guó)，上海市國(guó)和律師事務(wù)所律師。

委托人：徐富榮，上海市國(guó)和律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：上海市房屋土地資源管理局，住所地：上海市嶗山西路201號(hào)。

法定代表人：蔡育天，該局局長(zhǎng)。

委托人：陸銀華，上海市虹口區(qū)房屋土地管理局副局長(zhǎng)。

委托人：蔣榮，上海市虹口區(qū)人民政府法制辦公室副主任。

上訴人上海虹城房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱虹城公司）為與被上訴人上海市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱上海房地局）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服上海市高級(jí)人民法院（2000）滬高民初字第5號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：1992年6月8日，中美聯(lián)合信托公司（以下簡(jiǎn)稱信托公司）、上海新城房產(chǎn)企業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱新城公司）、上海市虹口區(qū)房屋綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)公司）與上海房地局簽訂滬土（1992）出讓合同第13號(hào)《上海市土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡(jiǎn)稱A地塊出讓合同）約定：信托公司、新城公司、開(kāi)發(fā)公司以4，205，800美元的土地使用權(quán)出讓金獲得上海市吳淞路31號(hào)街坊A地塊的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司與開(kāi)發(fā)公司經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)批準(zhǔn)投資組成合資企業(yè)虹城公司，上述A地塊土地使用權(quán)即轉(zhuǎn)為虹城公司。1994年9月10日，虹城公司與上海房地局又簽訂滬土（1994）出讓合同第75號(hào)《上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡(jiǎn)稱B地塊出讓合同）約定：虹城公司取得上海市吳淞路31號(hào)街坊B地塊的土地使用權(quán)；虹城公司如不按與上海市虹口區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱虹口區(qū)政府）簽訂的《委托拆遷和市政配套合同》支付費(fèi)用，上海房地局有權(quán)解除本出讓合同，已付的土地出讓金不予退還。同日，虹城公司與上海房地局簽訂《A地塊出讓合同備忘錄》載明：雙方同意將A地塊的土地使用權(quán)期限延長(zhǎng)至2043年10月8日止，與B地塊土地使用權(quán)期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分別與案外人虹口區(qū)政府簽訂《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《委托拆遷和市政配套合同》，約定了虹口區(qū)政府的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷費(fèi)用數(shù)額及違約責(zé)任等事宜。在虹城公司與虹口區(qū)政府履行上述合同、協(xié)議過(guò)程中，虹城公司發(fā)現(xiàn)受讓的地塊存在民防工程。

1996年10月，虹城公司以虹口區(qū)政府違反《委托拆遷和市政配套合同》、《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定的拆遷期限、且在拆遷過(guò)程中發(fā)現(xiàn)該受讓的土地存在民防工程為由，向上海市高級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令依法解除拆遷合同，由虹口區(qū)政府返還其支付的動(dòng)遷費(fèi)，并支付違約金、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)及A地塊土地使用年限減少等損失。上海市高級(jí)人民法院于1998年9月18日以（1996）滬高民初字第15號(hào)民事判決書(shū)判決：一、虹城公司與虹口區(qū)政府之間有關(guān)上海市吳淞路31號(hào)街坊B地塊的《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)合同》有效，繼續(xù)履行；二、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元；三、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)賠償虹城公司受讓的A地塊土地使用年限減少損失130，146.91美元；四、虹城公司的其它訴訟請(qǐng)求不予支持；五、虹城公司于判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動(dòng)遷費(fèi)7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判決生效之日止以7，170，505美元為總值按每日萬(wàn)分之三給付滯納金。虹城公司對(duì)該判決不服，向本院提起上訴，并申請(qǐng)追加上海房地局為該案第三人。本院于1999年10月11日作出（1998）民終字第161號(hào)民事判決認(rèn)定，虹城公司在二審期間申請(qǐng)追加上海房地局作為第三人參加訴訟，實(shí)際是對(duì)雙方簽訂的土地出讓合同有爭(zhēng)議，屬于另一個(gè)性質(zhì)的法律關(guān)系，不屬本案第三人。由于虹口區(qū)政府并非在合同約定的14個(gè)月內(nèi)完成拆遷，虹城公司根據(jù)不安抗辯和同時(shí)履行抗辯的原則，有權(quán)遲延付款。在虹城公司訴訟后，虹口區(qū)政府在一審法院開(kāi)庭時(shí)才主張已經(jīng)完成拆遷，且雙方對(duì)拆遷范圍存在爭(zhēng)議，因此，在法院沒(méi)有作出判決上的認(rèn)定前，不能以開(kāi)庭日作為已經(jīng)履行的日期，應(yīng)當(dāng)以法院判決生效的日期作為虹城公司付款的日期，一審法院判決虹城公司自1997年6月17日至判決生效之日止以7，170，505美元為總值每日按萬(wàn)分之三給付滯納金，缺乏依據(jù)，依法應(yīng)當(dāng)糾正。據(jù)此判決：一、維持上海市高級(jí)人民法院（1996）滬高民初字第15號(hào)民事判決第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)。二、變更上海市高級(jí)人民法院（1996）滬高民初字第15號(hào)民事判決第五項(xiàng)為：虹城公司于本判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動(dòng)遷費(fèi)7，170，505美元。

2000年9月11日，虹城公司依據(jù)本院（1998）民終字第161號(hào)民事判決認(rèn)定的事實(shí)，以上海房地局沒(méi)有告知其出讓的土地上存在民防工程，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則為由提起訴訟，請(qǐng)求依法判令解除其與上海房地局簽訂的B地塊出讓合同；由上海房地局返還其土地出讓金，并賠償其拆遷的經(jīng)濟(jì)損失。上海房地局則提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日簽收的虹口區(qū)民防辦發(fā)出的《停止施工通知書(shū)》及《上海市民防工程管理辦法》的復(fù)印件，以此證據(jù)證明虹城公司的起訴已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效。

另查明：根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第七條、1993年6月15日起施行的《上海市民防工程管理辦法》第十七條、1997年1月1日起施行的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》第十五條的規(guī)定，民防工程的產(chǎn)籍檔案由市或區(qū)民防部門(mén)管理，房地產(chǎn)權(quán)籍檔案由市或區(qū)房地局管理；上海房地局在與受讓人簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)出讓的土地自然狀況包括地表下的設(shè)施情況告知受讓人，以保證其出讓的土地不存在瑕疵。另?yè)?jù)虹口區(qū)民防工程管理所檔案卡記載：虹城公司受讓的A地塊有一處建筑面積69平方米的民防工程；B地塊分別有建筑面積76平方米及建筑面積42平方米的民防工程，其三處民防工程合計(jì)為建筑面積118平方米。上海房地局在與虹城公司簽訂《A地塊出讓合同》、《B地塊出讓合同》時(shí)，未履行告知出讓土地現(xiàn)狀的義務(wù)。虹城公司亦沒(méi)有向有關(guān)行政部門(mén)辦理拆除民防工程的審批手續(xù)，其受讓的A、B地塊未實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)。

一審訴訟期間，一審法院委托上海公信中南會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司（以下簡(jiǎn)稱中南會(huì)計(jì)師事務(wù)所）對(duì)A、B地塊118平方米民防工程的拆除費(fèi)用進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)論為：拆除A、B地塊118平方米民防工程的費(fèi)用為49，511.98元。

一審法院審理認(rèn)為：上海房地局代表國(guó)家以合同形式將訟爭(zhēng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓給虹城公司，雙方因土地使用權(quán)出讓合同權(quán)利義務(wù)履行而發(fā)生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司訴訟已超過(guò)時(shí)效所提供的證據(jù)為復(fù)印件，依法不能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)；即便上海房地局提供的虹口區(qū)民防辦談話通知書(shū)能證明虹城公司已于1995年1月12日知悉訟爭(zhēng)地塊下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出質(zhì)疑，因此，上海房地局認(rèn)為虹城公司起訴已過(guò)訴訟時(shí)效的理由不能成立?？烧J(rèn)定上海房地局出讓給虹城公司的地塊是有瑕疵的，對(duì)此，依法應(yīng)由上海房地局承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。已生效的最高人民法院（1998）民終字第161號(hào)民事判決，可以確認(rèn)虹城公司與虹口區(qū)政府之間的《拆遷合同》等有效，并繼續(xù)履行。而《拆遷合同》又是本案B地塊出讓合同解除與否的前提，且虹城公司關(guān)于解除本案訟爭(zhēng)合同的主張，不符合法律規(guī)定的解除條件，因此，對(duì)虹城公司請(qǐng)求解除B地塊土地使用權(quán)出讓合同及返還土地出讓金的請(qǐng)求，不予支持。對(duì)虹城公司提出的賠償經(jīng)濟(jì)損失的主張，因民防工程拆除費(fèi)用為49，511.98元，應(yīng)由上海房地局承擔(dān)。已生效的民事判決書(shū)確認(rèn)虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開(kāi)發(fā)工作閑置的原因之一，虹城公司亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用權(quán)又是有價(jià)值的，故可延長(zhǎng)土地使用權(quán)年限來(lái)折價(jià)賠償。據(jù)此判決：一、延長(zhǎng)虹城公司受讓取得的A、B地塊的土地使用權(quán)使用年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年；二、上海房地局賠償虹城公司民防工程拆除費(fèi)用49，511.98元；三、虹城公司的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。案件受理費(fèi)571，410.30元，由虹城公司負(fù)擔(dān)71410.32元，由上海房地局負(fù)擔(dān)500，000元；評(píng)估費(fèi)3000元，由上海房地局負(fù)擔(dān)。

虹城公司不服一審法院判決，向本院提起上訴稱：上海房地局出讓的A、B地塊存在民防工程，致使其不能達(dá)到簽訂土地出讓合同預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益，上海房地局應(yīng)當(dāng)賠償土地出讓金、拆遷費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及利息等經(jīng)濟(jì)損失；中南會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)其受讓的A、B地塊拆除民防工程費(fèi)用評(píng)估為49，511.98元，并非實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，該費(fèi)用的數(shù)額應(yīng)當(dāng)以實(shí)際拆除所發(fā)生的費(fèi)用損失為依據(jù)。為此，請(qǐng)求二審法院撤銷一審法院判決，依法予以改判。上海房地局答辯同意一審法院判決，請(qǐng)求二審法院予以維持，駁回虹城公司的上訴請(qǐng)求。

本院審理認(rèn)為：虹城公司依據(jù)與上海房地局簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》的約定，繳納的土地出讓金已經(jīng)列入國(guó)家財(cái)政預(yù)算，用于城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)，上海房地局依約交付了出讓的A、B地塊，且虹城公司對(duì)一審法院判決駁回其解除土地出讓合同的主張及以延長(zhǎng)虹城公司受讓的A、B地塊土地使用權(quán)年限作為虹城公司使用土地年限減少的損失之判項(xiàng)沒(méi)有提起上訴，因此，虹城公司上訴主張上海房地局賠償其土地出讓金及利息，依據(jù)不足，本院不予支持。上海房地局與虹城公司之間不存在拆遷補(bǔ)償?shù)姆申P(guān)系，在虹城公司與虹口區(qū)政府之間履行《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)的合同》中，由于虹口區(qū)政府對(duì)B地塊逾期拆遷，導(dǎo)致虹城公司已經(jīng)受讓的A地塊延期開(kāi)發(fā)建設(shè)，為此，本院（1998）民終字第161號(hào)民事判決已經(jīng)判令虹口區(qū)政府償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元，賠償虹城公司A地塊土地使用年限減少的損失130，146.91美元。虹城公司與虹口區(qū)政府之間的拆遷合同合法有效，已經(jīng)履行，因此，虹城公司主張上海房地局支付其拆遷費(fèi)及利息損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》及《上海市民防工程管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，民防工程系防空設(shè)施，不得擅自拆除。拆除民防工程必須由用地單位提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可拆除。虹城公司至今尚未向有關(guān)民防部門(mén)提出拆除民防工程的申請(qǐng)，該工程項(xiàng)目用地至今亦尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)，且本院（1998）民終字第161號(hào)民事判決已經(jīng)認(rèn)定：“虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約”，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開(kāi)發(fā)工作閑置的原因之一。虹城公司主張上海房地局賠償工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程款等費(fèi)用，事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)不足，本院不予采納。因虹城公司沒(méi)有辦理拆除民防工程的報(bào)批手續(xù)，民防工程尚未實(shí)際拆除，一審法院委托中南會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)該民防工程的評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)作為上海房地局支付虹城公司拆除民防工程費(fèi)用的依據(jù)，虹城公司以中南會(huì)計(jì)師事務(wù)所評(píng)估非實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為由主張上海房地局再行支付民防工程的拆除費(fèi)用，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。一審法院根據(jù)上海房地局在履行雙方簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》中，沒(méi)有將虹城公司受讓的土地存在民防工程的現(xiàn)狀告知虹城公司的違約事實(shí)，判決由上海房地局賠償虹城公司受讓取得的A、B地塊使用權(quán)年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年，上海房地局已經(jīng)承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任，虹城公司沒(méi)有舉證證明其他實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生的事實(shí)，本院不予認(rèn)定。綜上，一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案；信息化；安全

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)檔案信息化是房地產(chǎn)檔案工作發(fā)展的趨勢(shì)。房地產(chǎn)檔案信息化是指運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)管理電子文件，對(duì)物理形態(tài)的房地產(chǎn)檔案文獻(xiàn)作符合信息化環(huán)境和目標(biāo)的轉(zhuǎn)化，搞好房地產(chǎn)檔案網(wǎng)站和數(shù)字房地產(chǎn)檔案館建設(shè)，實(shí)現(xiàn)高效、適用的房地產(chǎn)檔案管理和房地產(chǎn)檔案利用工作的過(guò)程。運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)房地產(chǎn)檔案進(jìn)行管理具有以往人工管理所無(wú)法比擬的優(yōu)點(diǎn)，數(shù)據(jù)只需一次錄入可以多次利用，即可在房地產(chǎn)檔案管理內(nèi)部進(jìn)行數(shù)據(jù)共享，管理人員可通過(guò)模糊查詢、組合查詢、分類查詢等查詢方式，在房地產(chǎn)檔案庫(kù)中檢索出需要的房地產(chǎn)檔案信息實(shí)現(xiàn)即時(shí)查詢，提高了工作效率。

電子化的房地產(chǎn)檔案信息資源由于其特殊性質(zhì)造成房地產(chǎn)檔案信息資源存在可能被篡改、偽造、竊取以及截取等安全隱患，造成信息的丟失、泄密，甚至造成病毒的傳播，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)的不安全性，給房地產(chǎn)檔案管理工作帶來(lái)不利影響。這對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)檔案管理方式是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)，如何保證房地產(chǎn)檔案信息的完整與安全，使之具有隨時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的功能，防止房地產(chǎn)檔案信息的泄漏，已經(jīng)成為房地產(chǎn)檔案管理者的當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)檔案信息安全包括以下內(nèi)容：真實(shí)性，保證房地產(chǎn)檔案信息的內(nèi)容真實(shí)可靠；完整性，信息的內(nèi)容不會(huì)被篡改或破壞；可用性，能夠按照用戶需要提供可用信息；可控性，對(duì)房地產(chǎn)檔案信息的傳播及內(nèi)容具有控制能力；不可抵賴性，用戶對(duì)其行為不能進(jìn)行否認(rèn)；可審查性，對(duì)出現(xiàn)的網(wǎng)絡(luò)安全問(wèn)題提供調(diào)查的依據(jù)和手段。

1房地產(chǎn)檔案信息化面臨的安全風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)檔案信息化建設(shè)是以轉(zhuǎn)變觀念為前提的創(chuàng)新性房地產(chǎn)檔案工作，當(dāng)前絕大多數(shù)單位的房地產(chǎn)檔案管理人員習(xí)慣于傳統(tǒng)式的手工管理，房地產(chǎn)檔案管理人員中缺乏信息技術(shù)專業(yè)知識(shí)，對(duì)信息化條件下房地產(chǎn)檔案安全管理缺乏有效的技術(shù)支持，其安全理念停留在對(duì)紙質(zhì)房地產(chǎn)檔案等載體的安全管理上，對(duì)網(wǎng)絡(luò)化中的房地產(chǎn)檔案信息安全認(rèn)識(shí)不足，以為只要把電腦管好了，沒(méi)有人動(dòng)過(guò)，信息沒(méi)有丟失，就是做好信息安全管理工作了。隨著信息技術(shù)在房地產(chǎn)檔案工作中的應(yīng)用，房地產(chǎn)檔案數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化工作的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)檔案安全管理正面臨新的挑戰(zhàn)。

1.1計(jì)算機(jī)病毒威脅

在房地產(chǎn)檔案信息化工作的信息安全問(wèn)題中，病毒感染造成網(wǎng)絡(luò)通信阻塞，系統(tǒng)數(shù)據(jù)和文件系統(tǒng)破壞，系統(tǒng)無(wú)法提供服務(wù)甚至破壞后無(wú)法恢復(fù)，特別是系統(tǒng)中多年積累的房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)的丟失，損失是災(zāi)難性的。

1.2網(wǎng)絡(luò)安全分析

我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)有必要將公開(kāi)服務(wù)器（WEB、DNS、EMAIL等）和外網(wǎng)及內(nèi)部其它業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行必要的隔離，避免網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)信息外泄；同時(shí)還要對(duì)外網(wǎng)的服務(wù)請(qǐng)求加以過(guò)濾，只允許正常通信的數(shù)據(jù)包到達(dá)相應(yīng)主機(jī)，其它的請(qǐng)求服務(wù)在到達(dá)主機(jī)之前就應(yīng)該遭到拒絕。

1.3物理安全分析

網(wǎng)絡(luò)的物理安全是整個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安全的前提。房地產(chǎn)檔案信息網(wǎng)工程建設(shè)中，由于網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)屬于弱電工程，耐壓值很低。物理安全的風(fēng)險(xiǎn)主要有，地震、水災(zāi)、火災(zāi)等環(huán)境事故；電源故障；人為操作失誤或錯(cuò)誤；設(shè)備被盜、被毀；電磁干擾；線路截獲；高可用性的硬件；雙機(jī)多冗余的設(shè)計(jì)；機(jī)房環(huán)境及報(bào)警系統(tǒng)、安全意識(shí)等，因此要盡量避免網(wǎng)絡(luò)的物理安全風(fēng)險(xiǎn)。

1.4系統(tǒng)的安全分析

系統(tǒng)的安全是指整個(gè)網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)硬件平臺(tái)是否可靠且值得信任。因此，房地產(chǎn)檔案部門(mén)應(yīng)對(duì)其網(wǎng)絡(luò)作詳盡的分析，選擇安全性盡可能高的操作系統(tǒng)，并對(duì)操作系統(tǒng)進(jìn)行安全配置，必須加強(qiáng)登錄過(guò)程的認(rèn)證，確保用戶的合法性；其次應(yīng)該嚴(yán)格限制登錄者的操作權(quán)限，將其完成的操作限制在最小的范圍內(nèi)。

1.5應(yīng)用系統(tǒng)的安全分析

應(yīng)用系統(tǒng)的安全跟具體的應(yīng)用有關(guān)，它涉及面廣。應(yīng)用系統(tǒng)的安全是動(dòng)態(tài)的、不斷變化的，并且應(yīng)用類型不斷增加。在應(yīng)用系統(tǒng)的安全性上，主要考慮盡可能建立安全的系統(tǒng)平臺(tái)，而且通過(guò)專業(yè)的安全工具不斷發(fā)現(xiàn)漏洞，修補(bǔ)漏洞，提高系統(tǒng)的安全性。

1.6管理的安全風(fēng)險(xiǎn)分析

管理是房地產(chǎn)檔案信息化安全工作中最重要的部分。責(zé)權(quán)不明，安全管理制度不健全及缺乏可操作性等都可能引起管理安全的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求我們必須對(duì)站點(diǎn)的訪問(wèn)活動(dòng)進(jìn)行多層次的記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法入侵行為。

2房地產(chǎn)檔案信息化工作中安全技術(shù)對(duì)策

主要從設(shè)備、病毒防范、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等幾個(gè)方面保障房地產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)的安全和房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)的安全。

2.1物理措施：例如，保護(hù)網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵設(shè)備(如交換機(jī)、大型計(jì)算機(jī)等)，制定嚴(yán)格的網(wǎng)絡(luò)安全規(guī)章制度，采取防輻射、防火以及安裝不間斷電源（UPS）等措施。

2.2病毒防護(hù)措施

病毒的防護(hù)是房地產(chǎn)檔案信息化安全工作中的重點(diǎn)之一，在房地產(chǎn)檔案信息化工作過(guò)程中建立完善的計(jì)算機(jī)病毒防護(hù)體系是十分必要的，主要的防病毒手段是殺毒軟件的全面部署，（1）對(duì)于單機(jī)工作可采用單機(jī)版殺毒軟件，如瑞星、諾頓、360等。（2）對(duì)于房地產(chǎn)檔案信息網(wǎng)可相應(yīng)部署網(wǎng)絡(luò)版殺毒軟件，如瑞星網(wǎng)絡(luò)版、趨勢(shì)等。（3）在網(wǎng)絡(luò)邊界可部署防毒墻，可有效預(yù)防其它網(wǎng)絡(luò)的病毒向本地網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)散。

2.3網(wǎng)絡(luò)安全設(shè)備的應(yīng)用

2.3.1防火墻

防火墻系統(tǒng)能增強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的安全性。防火墻負(fù)責(zé)管理Internet和機(jī)構(gòu)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)之間的訪問(wèn)。在沒(méi)有防火墻時(shí)，內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)上的每個(gè)節(jié)點(diǎn)都暴露給Internet上的其它主機(jī)，極易受到攻擊。這就意味著內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的安全性要由每一個(gè)主機(jī)的堅(jiān)固程度來(lái)決定，并且安全性等同于其中最弱的系統(tǒng)。

2.3.2 入侵檢測(cè)系統(tǒng)部署

入侵檢測(cè)能力是衡量一個(gè)防御體系是否完整有效的重要因素，強(qiáng)大完整的入侵檢測(cè)體系可以彌補(bǔ)防火墻相對(duì)靜態(tài)防御的不足。對(duì)來(lái)自外部網(wǎng)和內(nèi)部網(wǎng)的各種行為進(jìn)行實(shí)時(shí)檢測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種可能的攻擊企圖，并采取相應(yīng)的措施。

2.3.3漏洞掃描系統(tǒng)

采用目前最先進(jìn)的漏洞掃描系統(tǒng)定期對(duì)工作站、服務(wù)器、交換機(jī)等進(jìn)行安全檢查，并根據(jù)檢查結(jié)果向管理員提供詳細(xì)可靠的安全性分析報(bào)告，為提高網(wǎng)絡(luò)安全整體水平產(chǎn)生重要依據(jù)。

2.4訪問(wèn)控制：對(duì)用戶訪問(wèn)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)檔案資源的權(quán)限進(jìn)行嚴(yán)格的認(rèn)證和控制。例如，進(jìn)行用戶身份認(rèn)證，對(duì)口令加密、更新和鑒別，設(shè)置用戶訪問(wèn)目錄和文件的權(quán)限，控制網(wǎng)絡(luò)設(shè)備配置的權(quán)限等等。

2.5數(shù)據(jù)加密：加密是保護(hù)數(shù)據(jù)安全的重要手段，數(shù)據(jù)加密是對(duì)網(wǎng)絡(luò)中傳輸?shù)姆康禺a(chǎn)檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行加密，到達(dá)目的地后再解密還原為原始數(shù)據(jù)，目的是防止非法用戶截獲后盜用信息。

2.6網(wǎng)絡(luò)隔離：網(wǎng)絡(luò)隔離有兩種方式，一種是采用隔離卡來(lái)實(shí)現(xiàn)的，一種是采用網(wǎng)絡(luò)安全隔離網(wǎng)閘實(shí)現(xiàn)的。隔離卡主要用于對(duì)單臺(tái)機(jī)器的隔離，網(wǎng)閘主要用于對(duì)于整個(gè)網(wǎng)絡(luò)的隔離。

3建立和完善房地產(chǎn)檔案信息安全管理制度

建立健全房地產(chǎn)檔案信息安全管理制度，“三分技術(shù)，七分管理”盡管不是十分的準(zhǔn)確，但任何一個(gè)信息系統(tǒng)的安全，在很大程度上依賴于最初設(shè)計(jì)時(shí)制定的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)安全策略及相關(guān)管理策略。在網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)安全領(lǐng)域，技術(shù)手段和相關(guān)安全工具只是輔助手段，離開(kāi)完善的管理制度與措施，是沒(méi)法發(fā)揮應(yīng)有的作用并建設(shè)良好的網(wǎng)絡(luò)信息安全空間的。

篇8

房地產(chǎn)檔案管理的傳統(tǒng)方式就是手工處理，極易使檔案實(shí)體在人為或者自然的條件下出現(xiàn)差錯(cuò)和管理缺陷。而在房地產(chǎn)檔案管理中運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)，可具備存儲(chǔ)量大、出錯(cuò)率小、資源共享等優(yōu)勢(shì)，有效彌補(bǔ)傳統(tǒng)管理方式中的不足，由此可知，在房地產(chǎn)檔案管理中運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)已經(jīng)成為時(shí)展的趨勢(shì)。

1 房地產(chǎn)檔案管理中數(shù)字化技術(shù)運(yùn)用要點(diǎn)分析

盡管數(shù)字化技術(shù)具備無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，但數(shù)字化技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)檔案管理工作中，還需注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1.1 注意服務(wù)理念的創(chuàng)新

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)檔案管理方式要求管理人員，只需向客戶提供相應(yīng)的咨詢和證明等被動(dòng)型服務(wù)即可，缺乏主動(dòng)服務(wù)和優(yōu)化服務(wù)的意識(shí)。因此，在運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的檔案管理人員需改變自身的服務(wù)理念。

1.2 注意檔案資料整理、收集的漏洞

隨著信息技術(shù)與計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)檔案資料隨時(shí)處于更新?tīng)顩r，而在搜集房地產(chǎn)檔案資料的過(guò)程中，極易出現(xiàn)信息和資料收集遺漏的現(xiàn)象，因此，需在檔案資料的整理和收集中，采取動(dòng)態(tài)化的信息管理形式，以完善房地產(chǎn)的檔案管理工作[1]。

1.3 注重檔案管理人才的培養(yǎng)

由于房地產(chǎn)檔案管理趨于數(shù)字化，因此，需注重對(duì)管理人員的技能培訓(xùn)，并讓其熟練掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、檔案管理技術(shù)和檔案管理系統(tǒng)維修技術(shù)等知識(shí)，并加強(qiáng)對(duì)檔案管理人員的計(jì)算機(jī)知識(shí)、數(shù)據(jù)庫(kù)管理技能、網(wǎng)絡(luò)知識(shí)等管理知識(shí)的培訓(xùn)力度，為房地產(chǎn)企業(yè)培養(yǎng)一批實(shí)用型人才。

2 房地產(chǎn)檔案管理中有效運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)的策略

2.1 建立健全的管理制度

在房地產(chǎn)檔案管理的過(guò)程中，需建立健全的管理制度，從管理人員的培訓(xùn)到硬軟件的要求等，均需給出明確的規(guī)定。檔案管理制度的主要內(nèi)容有：一是規(guī)劃和控制已存儲(chǔ)的數(shù)字檔案資料，并對(duì)其進(jìn)行密級(jí)分類：將敏感和機(jī)密的資料信息進(jìn)行加密處理，也可將其脫機(jī)存儲(chǔ)于一個(gè)安全性較高的地方，以此預(yù)防房地產(chǎn)檔案資料信息被變更、竊取或者毀壞；二是系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境安全管理制度：包括房地產(chǎn)檔案機(jī)房的出入控制、環(huán)境條件的保障管理、自然災(zāi)害的防護(hù)、防護(hù)設(shè)施的管理等內(nèi)容；三是應(yīng)用系統(tǒng)運(yùn)行安全管理制度：主要指的是操作安全的管理、操作權(quán)限的管理、操作監(jiān)督管理、操作恢復(fù)管理、操作規(guī)范管理、操作責(zé)任管理和應(yīng)用系統(tǒng)的備份管理及應(yīng)用軟件的維護(hù)安全管理等內(nèi)容，通過(guò)相關(guān)的技術(shù)，預(yù)防數(shù)字檔案信息出現(xiàn)竊取、修改的問(wèn)題，從而增強(qiáng)數(shù)字檔案信息的安全性。同時(shí)組建信息保管制度，并嚴(yán)格將其落到實(shí)處；建立房地產(chǎn)的數(shù)字化檔案的記錄制度，記載資料信息的搜集、管理及使用等情況，并在記錄中確保信息的真實(shí)性[2]。

2.2 規(guī)范房地產(chǎn)檔案資料

在房地產(chǎn)檔案資料信息管理中，傳統(tǒng)的手工搜集、整理紙質(zhì)材料，容易出現(xiàn)材料丟失、儲(chǔ)存不當(dāng)、資料信息不規(guī)范等檔案管理不到位的現(xiàn)象。因此，采取數(shù)字化技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)檔案資料進(jìn)行管理，不但能達(dá)到檔案資料紙質(zhì)管理和信息化管理齊頭并進(jìn)的目的，而且能使檔案資料管理更加完善，避免或者減少檔案資料遺失、損壞等。同時(shí)還可通過(guò)視頻、音頻等技術(shù)手段，使房地產(chǎn)檔案資料管理更加豐富化、動(dòng)態(tài)化。如圖1。

2.3 建立數(shù)據(jù)系統(tǒng)和傳輸平臺(tái)

在房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的過(guò)程中，還需注意以下兩點(diǎn)：一是組建數(shù)據(jù)庫(kù)?？赏ㄟ^(guò)掃描儀對(duì)紙質(zhì)檔案進(jìn)行掃描，將掃描資料組建成數(shù)據(jù)庫(kù)的形式，降低人工錄入出錯(cuò)率，提高管理人員的工作效率；二是建立傳輸平臺(tái)。在房地產(chǎn)檔案信息的數(shù)字化管理過(guò)程中，需以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值為中心，以此有效利用房地產(chǎn)檔案的數(shù)據(jù)庫(kù)。但是在建立傳輸平臺(tái)的過(guò)程中，需確保傳輸平臺(tái)的安全性、高效性和保密性，從而防止檔案信息在傳輸?shù)倪^(guò)程中丟失，或者人為竊取[3]。

篇9

信息技術(shù)的飛速發(fā)展沖擊著各行各業(yè),給全球房地產(chǎn)業(yè)也帶來(lái)一場(chǎng)深刻的變革和發(fā)展的契機(jī)。在政府的牽頭和推動(dòng)下,在房地產(chǎn)業(yè)各界積極參與和實(shí)踐下,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已取得卓有成效的成果,呈現(xiàn)全面信息化的發(fā)展勢(shì)頭。具體表現(xiàn)在:

(1)房地產(chǎn)政務(wù)信息化成效顯著。

許多城市利用信息技術(shù)開(kāi)發(fā)了房地產(chǎn)政務(wù)管理軟件,有效地改進(jìn)了行政管理,提高了工作效率,完善了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和預(yù)測(cè)能力。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)信息化取得長(zhǎng)足進(jìn)展。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式開(kāi)始打上信息時(shí)代的烙印。一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)站,提高了信息傳輸速度,加快了企業(yè)決策速度,提高了辦事效率。此外,各種針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)算機(jī)軟件,如房屋銷售軟件、物業(yè)管理軟件、租賃軟件、房地產(chǎn)可行性分析軟件、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理軟件等,也得到了廣泛的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用。

(3)初步建立了房地產(chǎn)宏觀監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。

為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求,針對(duì)市場(chǎng)信息零散、盲目投資行為大量存在等狀況,我國(guó)已建立包括中房預(yù)警系統(tǒng)、中房指數(shù)、國(guó)房景氣指數(shù)等在內(nèi)的房地產(chǎn)宏觀監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。

(4)智能化小區(qū)和網(wǎng)絡(luò)小區(qū)建設(shè)步伐加快。

近年來(lái),住宅的智能化功能被列為評(píng)價(jià)樓盤(pán)綜合性能的不可缺少的一個(gè)重要指標(biāo),智能化住宅已逐步進(jìn)入普通人的生活。社區(qū)提供與外界進(jìn)行數(shù)據(jù)交換的軟硬件設(shè)施和服務(wù)是家居功能向外拓展的必要條件。智能化的物業(yè)管理深入到各單位住宅,真正實(shí)現(xiàn)建筑智能化到社區(qū)管理的智能化。

(5)房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)展迅速。

由于房地產(chǎn)業(yè)自身的行業(yè)特點(diǎn),使其在網(wǎng)上具有更大的優(yōu)勢(shì),房地產(chǎn)業(yè)各界都以最快的速度建立或準(zhǔn)備建立自己的網(wǎng)站,將網(wǎng)絡(luò)作為房地產(chǎn)信息的主要渠道。房地產(chǎn)網(wǎng)站建設(shè)提供了全天候、全方位市場(chǎng)服務(wù)的新模式,建立房地產(chǎn)在線咨詢服務(wù)系統(tǒng),引入城市電子地圖,實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上售樓,改變了傳統(tǒng)的購(gòu)房方式。同國(guó)外相比,我國(guó)房地產(chǎn)信息化整體水平較低,地區(qū)差異較大,東西部發(fā)展不平衡,仍存在諸多制約因素,還有很長(zhǎng)的路要走。但是,房地產(chǎn)業(yè)唯有實(shí)現(xiàn)信息化,唯有與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合,才能煥發(fā)出新的活力。建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)總公司與下屬子公司之間的雙向溝通和信息共享。通過(guò)信息平臺(tái)的整合,為企業(yè)管理決策提供全方位、完整的信息數(shù)據(jù),使企業(yè)的管理逐步走向信息化,建立企業(yè)網(wǎng)站,使其向房地產(chǎn)行業(yè)和管理信息服務(wù)方向轉(zhuǎn)化,加強(qiáng)與員工的溝通,將信息化手段應(yīng)用于具體管理工作的流程中。以國(guó)家信息化工作的指導(dǎo)方針“統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)合建設(shè)、推廣應(yīng)用、發(fā)展產(chǎn)業(yè)、資源共享”為房地產(chǎn)企業(yè)信息化工作的指導(dǎo)思想,將房地產(chǎn)企業(yè)的管理全部數(shù)字化,充分利用先進(jìn)的信息技術(shù),使本企業(yè)集團(tuán)形成一個(gè)管理對(duì)象數(shù)字化、管理專業(yè)網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)化、管理決策科學(xué)化的現(xiàn)代企業(yè),走一條結(jié)合自身特點(diǎn),依托信息技術(shù)發(fā)展房地產(chǎn)信息化產(chǎn)業(yè)的振興之路。

二、企業(yè)信息安全防范

隨著企業(yè)信息化的發(fā)展,辦公自動(dòng)化、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng),企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面的重要系統(tǒng)投入在線運(yùn)行,越來(lái)越多的重要數(shù)據(jù)和機(jī)密信息都通過(guò)企業(yè)內(nèi)外部網(wǎng)絡(luò)來(lái)傳輸。這在提高生產(chǎn)效率和管理水平的同時(shí),也帶來(lái)了不同以往的安全風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)臄?shù)據(jù)信息如被非法用戶截取,導(dǎo)致泄露企業(yè)機(jī)密;如被非法篡改,造成數(shù)據(jù)混亂,信息錯(cuò)誤,造成工作失誤等。另一方面,病毒感染造成網(wǎng)絡(luò)通信阻塞,系統(tǒng)數(shù)據(jù)和文件系統(tǒng)破壞,系統(tǒng)無(wú)法提供服務(wù)甚至破壞后無(wú)法恢復(fù),特別是系統(tǒng)中多年積累的重要數(shù)據(jù)丟失,對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)管理以及經(jīng)濟(jì)效益等造成不可估量的損失。因此,如何保護(hù)企業(yè)機(jī)密,保障企業(yè)信息安全,成為企業(yè)信息化發(fā)展中需要面臨和解決的問(wèn)題,提上了企業(yè)的議事日程。企業(yè)信息安全管理即針對(duì)當(dāng)前企業(yè)面臨的病毒泛濫、黑客入侵、惡意軟件、信息失控等復(fù)雜的應(yīng)用環(huán)境制定相應(yīng)的防御措施,保護(hù)企業(yè)信息和企業(yè)信息系統(tǒng)不被未經(jīng)授權(quán)的訪問(wèn)、使用、泄露、中斷、修改和破壞,為企業(yè)信息和企業(yè)信息系統(tǒng)提供保密性、完整性、真實(shí)性、可用性、不可否認(rèn)。企業(yè)信息安全是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,涉及技術(shù)、設(shè)備、管理和制度等多方面的因素,安全解決方案的制定需要從整體上進(jìn)行把握。首先,企業(yè)必須根據(jù)實(shí)際情況全面做好安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。第二,采用信息安全新技術(shù),建立信息安全防護(hù)體系。綜合各種計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)安全技術(shù),將安全操作系統(tǒng)技術(shù)、防火墻技術(shù)、病毒防護(hù)技術(shù)、入侵檢測(cè)技術(shù)、安全掃描技術(shù)等綜合起來(lái),形成一套完整的、協(xié)調(diào)一致的網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)體系。企業(yè)根據(jù)自身信息系統(tǒng)建設(shè)和應(yīng)用的步伐,建立完整的信息安全防護(hù)體系,統(tǒng)籌規(guī)劃,分步實(shí)施。第

篇10

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程；項(xiàng)目管理

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的，所以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

一、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)效率

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)取得了很大的繁榮發(fā)展的同時(shí)，面臨著宏觀調(diào)控、供求關(guān)系以及消費(fèi)者需求變化等問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，如何有效提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的效率是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的中要課題。

（一）選擇信譽(yù)較高和運(yùn)營(yíng)良好的企業(yè)進(jìn)行合作

在設(shè)計(jì)過(guò)程中要優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的同時(shí)，要組織相關(guān)專家進(jìn)行嚴(yán)格的會(huì)審，減少設(shè)計(jì)和工程的變更；還要以此為主要控制的節(jié)點(diǎn)，采取有效措施加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)的全過(guò)程控制；盡量節(jié)約管理費(fèi)用；不斷擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)鏈的長(zhǎng)度，提升產(chǎn)業(yè)鏈的等級(jí)。

（二）成本的管理與控制

這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要不斷進(jìn)行技術(shù)革新，不斷引進(jìn)新型的高素質(zhì)人才；同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，認(rèn)識(shí)和理解成本控制的重要意義，掌握方法，增強(qiáng)他們對(duì)成本控制的責(zé)任感和使命感；要建立相關(guān)的成本考核制度，采用各種激勵(lì)措施，增強(qiáng)自身的動(dòng)力和壓力；要建立企業(yè)優(yōu)秀的組織架構(gòu)，找到能夠承接組織架構(gòu)適合的領(lǐng)導(dǎo)核心；不僅要考慮到體制、環(huán)境以及結(jié)構(gòu)等方面的因素，還要考慮到能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的具有很高能力和文化素質(zhì)的成員。

（三）加強(qiáng)與政府各部門(mén)的溝通

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)受到政府政策的影響，直接會(huì)關(guān)系到企業(yè)的效益和利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)與政府的有效溝通的策略，主要可以從以下幾個(gè)方面做起。首先，要與政府進(jìn)行雙向溝通，加強(qiáng)相互之間的信息交流。成立專門(mén)的公共關(guān)系部門(mén)，保證在與政府各部門(mén)之間溝通信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性和有效性。房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)加強(qiáng)與政府部門(mén)的聯(lián)系，了解相關(guān)法律和政策的變化，幫助企業(yè)及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整。另外，要加強(qiáng)與政府主管部門(mén)的聯(lián)系，與之保持良好的關(guān)系。其次，要努力構(gòu)建對(duì)企業(yè)的信任感。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極樹(shù)立良好的企業(yè)形象，做到誠(chéng)實(shí)守信，企業(yè)要適當(dāng)?shù)某袚?dān)一部分的社會(huì)責(zé)任，取得政府的信任。企業(yè)要根據(jù)政府職能不斷轉(zhuǎn)變，調(diào)整相互之間的關(guān)系，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益和政府的社會(huì)效益需找平衡感，不斷實(shí)現(xiàn)雙方的互惠互利。最后，雙方要建立長(zhǎng)期合作的關(guān)系。企業(yè)要樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，建立與政府長(zhǎng)期溝通的關(guān)系，為企業(yè)發(fā)展建立起很好的競(jìng)爭(zhēng)生存之間的關(guān)系，不斷提高服務(wù)的質(zhì)量，保證二者之間關(guān)系協(xié)調(diào)等，使政府能夠在一定程度上能夠幫助企業(yè)解決在發(fā)展過(guò)程中遇到的困難。

二、建設(shè)單位在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的管理主要包括技術(shù)管理、質(zhì)量管理、日常管理、安全管理以及文明管理。

（一）施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理

質(zhì)量是整個(gè)工程的生命。在進(jìn)行質(zhì)量管理過(guò)程中，要建立和完善相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，要檢驗(yàn)批、分項(xiàng)工程、分部工程、單位工程、單項(xiàng)工程以及隱蔽工程等。對(duì)施工材料要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，不能讓存在質(zhì)量問(wèn)題材料進(jìn)入到施工現(xiàn)場(chǎng)，以免影響到工程質(zhì)量；在管理過(guò)程中尤其要注意工程的細(xì)節(jié)問(wèn)題，室內(nèi)主要包括墻面、地面以及交接處等，室外主要包括出檐口、滴水線等，從工程的細(xì)節(jié)上保證工程的質(zhì)量。施工技術(shù)的管理因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程比較復(fù)雜，涉及技術(shù)工藝比較復(fù)雜，所以要加強(qiáng)對(duì)技術(shù)的管理，尤其是施工過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)和工序的施工；還要加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度的管理，保證工程建設(shè)保質(zhì)保量的完成。在工程件建設(shè)過(guò)程中，還要加強(qiáng)對(duì)施工的安全管理。不僅要加強(qiáng)對(duì)施工操作人員的安全培訓(xùn)，積極營(yíng)造安全施工氛。

（二）施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理

施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理非常重要，關(guān)系到施工人員的安全。因此，要采取有效措施加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理。要保證施工現(xiàn)場(chǎng)安全，必須要做好施工的消防工作。施工單位在施工組織設(shè)計(jì)中必須有安全和消防條款，為施工安全管理提供必要的依據(jù)。施工單位必須對(duì)全體施工人員進(jìn)行安全教育，做好技術(shù)摸底工作，要派送專職的安全員。甲方代表負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)安全執(zhí)行的情況，安全帽配戴、施工腳手架、安全網(wǎng)、洞口以及溝道等防護(hù)設(shè)施，還有其他的施工設(shè)備安全保護(hù)和施工用電安全措施，防止出現(xiàn)違規(guī)指揮和違規(guī)操作的行為。甲方代表負(fù)責(zé)監(jiān)督安全事故易發(fā)部位，比如，要采取合理有效的措施，預(yù)防高空墮落、機(jī)械傷害、觸電以及坍塌事故等措施，從而保證施工能夠順利進(jìn)行。還要監(jiān)督施工單位防火制度的落實(shí)。施工現(xiàn)場(chǎng)必須保證消防通道暢通，保證消防設(shè)施齊全。

（三）技術(shù)管理

施工技術(shù)是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要基礎(chǔ)，決定工程項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量，因此，在施工過(guò)程中要加強(qiáng)對(duì)施工技術(shù)的管理。在施工過(guò)程中，要嚴(yán)格按國(guó)家和地方規(guī)章制度進(jìn)行工程技術(shù)管理，主要包括技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)以及技術(shù)咨詢工作。施工現(xiàn)場(chǎng)代表要每天編制施工日志的同時(shí)，還要收集和整理與施工有關(guān)的技術(shù)資料；經(jīng)辦各種工程變更的簽證和重大變更必須經(jīng)過(guò)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和工程師簽字。甲方的代表人要負(fù)責(zé)審查施工單位技術(shù)方案和措施，加強(qiáng)相關(guān)技術(shù)人員的審核。為了保證施工的進(jìn)度和質(zhì)量，要盡量避免在施工過(guò)程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)和工程變更。

三、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

（一）全面完善項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的成本管理是任何房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過(guò)程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，以全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營(yíng)階段，在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來(lái)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來(lái)減少房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種： ①風(fēng)險(xiǎn)回避，指在風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)； ②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無(wú)形。在當(dāng)前的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來(lái)完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來(lái)轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來(lái)承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過(guò)投險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過(guò)這種方式，最為有利，比如當(dāng)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期較長(zhǎng)和復(fù)雜多變的過(guò)程，會(huì)受到很多方面因素的影響。因此，要做好在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目管理，是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要不斷明確管理的內(nèi)容，加強(qiáng)對(duì)成本和投資的管理，與政府管理部門(mén)建立良好的合作共贏管理；不斷提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，加強(qiáng)對(duì)工程施工過(guò)程中的管理。這樣才能有效提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又好又快的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張穎.多元化房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題及對(duì)策[J].時(shí)代金融,2014,03：241.