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篇1

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢(shì)

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，尤其是自2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)投資額增長(zhǎng)迅猛，年投資均速達(dá)到了30%。2014年更是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵一年，首次打破多年以來相對(duì)于住宅地產(chǎn)發(fā)展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產(chǎn)的投資。商業(yè)地產(chǎn)能夠得到快速發(fā)展主要有兩方面的原因：一方面是經(jīng)過幾輪的調(diào)控，對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng)的影響比較大，在此背景下不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型，提高了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的持有比例，商業(yè)地產(chǎn)成為市場(chǎng)熱切的關(guān)注點(diǎn);另一方面是受到城市化進(jìn)程的推進(jìn)，目前我國正面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的占比在不斷提高，服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展催生了對(duì)寫字樓的大量需求。新型城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)居民的收入水平，從而提升消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率，加大了商業(yè)地產(chǎn)的需求。

2我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1以城市綜合體為核心的商業(yè)地產(chǎn)呈井噴式發(fā)展

隨著消費(fèi)能力的提高及新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，傳統(tǒng)單一的商業(yè)氛圍難以滿足居民對(duì)消費(fèi)多樣性的需求，而城市綜合體正符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，能夠?qū)㈨?xiàng)目的建筑功能與商業(yè)功能融入到城市的發(fā)展規(guī)劃中，對(duì)該區(qū)域起到一個(gè)引導(dǎo)的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴(kuò)張，土地資源日益稀缺，居民個(gè)人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態(tài)上整合土地資源，集約化開發(fā)，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內(nèi)許多城市的商業(yè)地產(chǎn)都以城市綜合體為核心的形態(tài)出現(xiàn)。

根據(jù)國際慣例，當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發(fā)展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進(jìn)程，現(xiàn)今國內(nèi)大多數(shù)的重點(diǎn)城市都已迎來城市綜合體的大發(fā)展期。

就目前來看，各城市的城市綜合體項(xiàng)目的數(shù)目都在處于增長(zhǎng)的趨勢(shì)，并出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展，部分區(qū)域存在供應(yīng)過剩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國50個(gè)熱門開發(fā)城市中，其中有11個(gè)城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現(xiàn)有土地供應(yīng)與規(guī)劃來看，這50個(gè)城市的綜合體個(gè)數(shù)及規(guī)模還將持續(xù)大幅攀升，預(yù)計(jì)到2015年非住宅總體量將達(dá)5.64億平方米，較2013年增長(zhǎng)達(dá)77%。而到2015年在這50個(gè)城市中，將有26個(gè)城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內(nèi)諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點(diǎn)城市已進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展期，新區(qū)建設(shè)、舊區(qū)改造等城市的更新，為城市綜合體的大規(guī)模發(fā)展提供了動(dòng)力。

2.2商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，區(qū)域性過剩已成必然

從城市發(fā)展的角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)并不能無限發(fā)展而是有一定的市場(chǎng)容量，需考慮到一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民消費(fèi)水平的能力。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量與城市的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度有著直接的關(guān)系。城市的人口較多，規(guī)模較大，相應(yīng)的對(duì)零售商品的需求量也較大，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量也較大;城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快時(shí)，該城市的居民的收入水平會(huì)有所提高，而使收入成為消費(fèi)的主要影響因素，從而會(huì)加大對(duì)各類消費(fèi)品與服務(wù)的需求量，擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量。人均商業(yè)建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關(guān)系，人均可支配收入影響著人均商業(yè)建筑面積的大?。ㄒ姳?）。根據(jù)資料顯示，世界中等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)或國家的城市人均商業(yè)建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發(fā)達(dá)國家的人均商業(yè)建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達(dá)到1.7以上。這也說明商業(yè)地產(chǎn)是有市場(chǎng)容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經(jīng)濟(jì)人口承載力為基礎(chǔ)，通過模型預(yù)測(cè)了上海市商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量，結(jié)果表明2003―2008年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)容量增長(zhǎng)速度與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積基本協(xié)調(diào)，2009年以來上海市商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業(yè)面積已達(dá)到飽和。而在國內(nèi)的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過了這個(gè)數(shù)字，上海的人均商業(yè)建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數(shù)字靠近，區(qū)域性過剩明顯。

2.3電商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊

商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時(shí)，消費(fèi)者的購買習(xí)慣正在慢慢地發(fā)生著變化，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是購物空間的立體化;二是購物時(shí)間的零碎化;三是購物方式的移動(dòng)化;四是信息傳播的快速化。這四個(gè)方面的變化將改變之前在特定時(shí)間及地點(diǎn)的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣。而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購物以其不限時(shí)間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費(fèi)者購物消費(fèi)的新渠道。越來越多的消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)購的消費(fèi)傾向頗高，消費(fèi)模式也逐漸從線下向線上轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國電子商務(wù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年我國的電子商務(wù)市場(chǎng)交易總額達(dá)到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長(zhǎng)了近30%。其中網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)規(guī)模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長(zhǎng)了42.8%，在社會(huì)總消費(fèi)品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當(dāng)天的總銷售額為571億元。種種數(shù)據(jù)表明電子商務(wù)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，對(duì)傳統(tǒng)的零售商業(yè)造成一定的沖擊，影響著商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展，在一定程度上促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及優(yōu)化。

3商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)

3.1發(fā)展社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。它能夠滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求包括購物需求、各類服務(wù)需求及休閑娛樂需求。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展與提高，社區(qū)商業(yè)將會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，社區(qū)消費(fèi)約占整個(gè)城市消費(fèi)品零售總額的30%，而在發(fā)達(dá)國家這一比例達(dá)到40%左右。目前社區(qū)商業(yè)在國內(nèi)尚處于起步階段，形態(tài)比較單一，基本都是傳統(tǒng)模式與現(xiàn)代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實(shí)踐可操作性的研究理論。但社區(qū)商業(yè)是未來發(fā)展的趨勢(shì)，國內(nèi)一線的部分地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、保利及金地等開始關(guān)注社區(qū)商業(yè)，并加大了對(duì)其的投入。要使社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展，一方面是要考慮到傳統(tǒng)模式的存在，加快對(duì)該模式的改造，對(duì)原先商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。例如可以引進(jìn)一批先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)，基于社區(qū)居民的多樣性需求增加服務(wù)項(xiàng)目，增設(shè)休閑娛樂項(xiàng)目，滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)現(xiàn)代化的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃新的業(yè)態(tài)形式，滿足社區(qū)居民集購物、餐飲、服務(wù)、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗(yàn)式商業(yè)

隨著消費(fèi)者收入的提高，消費(fèi)心態(tài)的日趨成熟，消費(fèi)需求的不斷升級(jí)，越來越多的消費(fèi)者的消費(fèi)行為已經(jīng)將單純的購物需求轉(zhuǎn)向情感層面的需求滿足感，逛商場(chǎng)不僅僅只是購物，更多的是出現(xiàn)了休閑、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)、培訓(xùn)等多樣性的消費(fèi)訴求。未來的消費(fèi)者更愿意在環(huán)境、服務(wù)、情感等方面買單。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者在商場(chǎng)的一般逗留的時(shí)間在45分鐘左右，而在一個(gè)具備體驗(yàn)功能的現(xiàn)代購物中心的逗留時(shí)間約為2.5小時(shí)到3小時(shí)。從中我們可以看出，消費(fèi)者將更多的時(shí)間花在了其他方面而不是購物。體驗(yàn)式消費(fèi)也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費(fèi)者，延長(zhǎng)消費(fèi)者的逗留時(shí)間，而且進(jìn)一步促進(jìn)商圈的成熟度。實(shí)際上，國外有不少成功的體驗(yàn)式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內(nèi)一些房企也開始注重體驗(yàn)式商業(yè)，萬科正在重新整合商業(yè)業(yè)態(tài)組合配比。2013年以來新開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)增加了體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的份額，比例將達(dá)到55%左右，而計(jì)劃在三年內(nèi)該比例將達(dá)到60%。

3.3轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

商業(yè)地產(chǎn)從起步到成熟可以概括為三個(gè)主要階段;階段一是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售，該階段主要以產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向;階段二是租售結(jié)合，通過銷售和自持商鋪實(shí)現(xiàn);階段三進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的金融階段，表現(xiàn)為金融證券化影響物業(yè)持有主體。

從國內(nèi)的情況來看，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目盈利模式的選擇，較多的開發(fā)商會(huì)選擇銷售或租售結(jié)合，這樣

可以減小企業(yè)的資金壓力，而選擇自持則需要開發(fā)商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場(chǎng)的日趨成熟與完善，金融市場(chǎng)的改革，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式已不能滿足未來的發(fā)展要求。像國外的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，REITS的有望成為主角持有商業(yè)物業(yè)，一方面可以分散投資風(fēng)險(xiǎn)，通過估值盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，另一方面可以穩(wěn)定項(xiàng)目的現(xiàn)金流。

3.4注重商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營是指在招商完成后，基于商業(yè)項(xiàng)目的不同規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃和主題定位，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)有序、有效的經(jīng)營管理。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否健康可持續(xù)的運(yùn)營，除了正確的市場(chǎng)定位與招商外，關(guān)鍵還要看運(yùn)營管理。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷成熟發(fā)展，運(yùn)營的作用會(huì)顯得越來越重要，開發(fā)商逐漸會(huì)從重招商轉(zhuǎn)向重運(yùn)營。但就我國目前來看，商業(yè)地產(chǎn)更側(cè)重于招商部分，忽略了運(yùn)營管理的重要性，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運(yùn)營管理能夠提升商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心就是將松散的經(jīng)營單位、不同的消費(fèi)形態(tài)以及多樣的業(yè)態(tài)組合統(tǒng)一為一個(gè)相同的經(jīng)營主題對(duì)其進(jìn)行有效的管理。其本質(zhì)是把投資者、經(jīng)營者與管理者三者直接聯(lián)系到一起，組合成一個(gè)利益共同體，逐步形成商業(yè)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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[5]吳步鑒.商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，2008（8）：46-47.

篇2

[關(guān)鍵詞] “互聯(lián)網(wǎng)+”；商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展?fàn)顩r；策略

[中圖分類號(hào)] F270.7 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、引言

“互聯(lián)網(wǎng)+”的出現(xiàn)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)這一行業(yè)而言，是其堅(jiān)固運(yùn)營基礎(chǔ)、提升運(yùn)營效率的前提。要想提升商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)代社會(huì)中的競(jìng)爭(zhēng)力，我們必須從“互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)”的發(fā)展現(xiàn)狀入手，分析其發(fā)展趨勢(shì)，準(zhǔn)確掌握在當(dāng)前“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)條件及發(fā)展?fàn)顟B(tài)下該行業(yè)的動(dòng)向，有效整合“互聯(lián)網(wǎng)+”和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)二者的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，推行多元化融資，充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”的大數(shù)據(jù)模式，減輕商業(yè)地產(chǎn)的去庫存壓力，提升客戶體驗(yàn)。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析

（一）“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來，商業(yè)地產(chǎn)的可選擇性及發(fā)展方向增多，如今的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛把發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為通過“互聯(lián)網(wǎng)+”來實(shí)現(xiàn)本企業(yè)的加速發(fā)展。如今，我國商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模在全球范圍內(nèi)遙遙領(lǐng)先，無論是在建及建成的項(xiàng)目數(shù)量，還是建筑面積方面，我國都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他國家[1]。在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，國家以及商業(yè)地產(chǎn)方面都提升了對(duì)升級(jí)轉(zhuǎn)型的重視程度，爭(zhēng)取以理念的創(chuàng)新及運(yùn)營方式的轉(zhuǎn)變等形式為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)搭建富有時(shí)代氣息的新型商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)與時(shí)展的有機(jī)結(jié)合，為商業(yè)地產(chǎn)不斷進(jìn)步、持久發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

當(dāng)今“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中已經(jīng)涉及到多個(gè)角度，例如科技、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新等等。曾經(jīng)有專家指出，在未來，商業(yè)地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)整合以后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高效發(fā)展及智能化的運(yùn)營目標(biāo)將會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的實(shí)體商業(yè)紛紛以互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為依托，成立線上運(yùn)營，為客戶提供了極大的便利性，不僅能夠在其正常運(yùn)營的時(shí)間段內(nèi)獲取相關(guān)信息，而且在非營業(yè)時(shí)間也能夠利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)來了解關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的有用信息[2]。同時(shí)，“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)以及客戶的交互體驗(yàn)將會(huì)大大增強(qiáng)，采取微定位技術(shù)，形成與客戶交互的場(chǎng)景。此外，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商家而言，也可以使用新技術(shù)向客戶推送商業(yè)信息，全面刺激其消費(fèi)。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+”對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展意義

（一）有利于推行輕資產(chǎn)式發(fā)展模式，促進(jìn)多元化融資

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”發(fā)展模式下，利用資金重組，推行以基金為核心的輕資產(chǎn)模式，包括產(chǎn)業(yè)信托基金、開發(fā)基金等多種方式的融資產(chǎn)品，方便商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營與發(fā)展，不僅有利于解決商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金的來源問題，而且也極大降低了融資成本，減少了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中所需要支付的營銷費(fèi)用以及管理費(fèi)用。例如，由萬達(dá)集團(tuán)所推行的P2P理財(cái)產(chǎn)品――“穩(wěn)賺1號(hào)”，在資金的募集環(huán)節(jié)，便是在商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)體項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，利用互聯(lián)網(wǎng)這一平臺(tái)與大眾投資者在互聯(lián)網(wǎng)中實(shí)現(xiàn)互利共贏，不僅在短時(shí)間內(nèi)使自身的受眾面及知名度大幅提升，而且還使得萬達(dá)集團(tuán)在互聯(lián)網(wǎng)金融中獲取了充足的資金，同時(shí)還為萬達(dá)和理財(cái)投資人提供直接對(duì)接房企優(yōu)質(zhì)資源創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，這是其中最為重要的潛在價(jià)值。此外，還打通了商業(yè)和金融，引發(fā)了一系列相關(guān)的金融服務(wù)，例如消費(fèi)信貸、商戶保理等等，而且逐漸向著產(chǎn)業(yè)鏈上游延伸。

（二）能夠發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，達(dá)到互利共贏局面

通過商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)電商以及互聯(lián)網(wǎng)金融等行業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，能夠形成一個(gè)更加多元化平臺(tái)[3]。首先，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)而言，能夠繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，不僅能夠做產(chǎn)品前端渠道的延伸，而且也能夠?yàn)楹蠖颂峁?shù)據(jù)及技術(shù)支持。例如，我們所熟悉的百度，之所以能夠涉足商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，便是利用了其自身直達(dá)號(hào)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。由其推出的百度房產(chǎn)平臺(tái)無論是在流量，還是在品牌、數(shù)據(jù)等方面都是具備非常強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，可以說，百度彌補(bǔ)了地a行業(yè)直接向互聯(lián)網(wǎng)流量平臺(tái)轉(zhuǎn)化的缺失。而作為金融機(jī)構(gòu)而言，在甄別風(fēng)險(xiǎn)、定價(jià)等方面發(fā)揮出自身的優(yōu)勢(shì)，從而吸引更多投資者參與。其次，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具備多年來積累的業(yè)主資源以及發(fā)展經(jīng)驗(yàn)等多種先天優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面更加出色，使得商業(yè)地產(chǎn)投資渠道更加安全，也為各中小型地產(chǎn)企業(yè)提供了依靠。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和互聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)的合作，能夠大幅縮減二者在各方面的支出，例如，萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)體項(xiàng)目與快錢平臺(tái)的聯(lián)合，雙方取長(zhǎng)補(bǔ)短、發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，打造出投融資、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的共贏模式，達(dá)到了雙方共贏的局面。商業(yè)地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用中，去庫存化成為現(xiàn)實(shí)，通過對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈下游的物業(yè)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)以及智能家居等行業(yè)的整合，發(fā)展形成社區(qū)運(yùn)營平臺(tái)，逐漸形成一體化社區(qū)服務(wù)商業(yè)模式。無論是對(duì)開發(fā)商還是對(duì)購房者而言，由于都有專門的托管公司對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行管理，真正壓縮了傳統(tǒng)的繁瑣程序，降低了一些潛在風(fēng)險(xiǎn)，使得不動(dòng)產(chǎn)增值的有效性大幅提升，對(duì)于開發(fā)商在房屋銷售以及去庫存方面都大有裨益。

四、“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展策略

（一）以大數(shù)據(jù)來打造定制服務(wù)及精準(zhǔn)營銷

對(duì)于我國目前的庫存飽和狀態(tài)，大數(shù)據(jù)有很大的緩解能力，有利于幫助我們掌握我國的群體消費(fèi)趨勢(shì)及習(xí)慣，而且通過大數(shù)據(jù)所帶來的優(yōu)質(zhì)效應(yīng)，能夠?qū)蛻粜纬捎行У南M(fèi)指導(dǎo)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”大數(shù)據(jù)在多個(gè)方面都發(fā)揮出強(qiáng)大的作用例如決策制定、效果預(yù)測(cè)等等，利用大數(shù)據(jù)的種種優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)營銷模式的創(chuàng)新，緩解去庫存化所帶來的壓力，增大資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，線上營銷成本更低，而且也更加精密化，開創(chuàng)全新的營銷手段[4]。把客戶信息由線上向線下轉(zhuǎn)移，完成對(duì)客戶信息的累積，對(duì)相關(guān)的大數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以線上和線下相結(jié)合的方式，提升線下營銷服務(wù)的精準(zhǔn)性。

（二）利用支付平臺(tái)體系實(shí)現(xiàn)各類應(yīng)用場(chǎng)景

由百度公司以“直達(dá)號(hào)”所營造出來的“百度房產(chǎn)平臺(tái)”是一個(gè)很有代表性的示例，使得眾多傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)向“互聯(lián)網(wǎng)+”升級(jí)轉(zhuǎn)型有了可以參考的范例。“百度房產(chǎn)平臺(tái)”所提供的服務(wù)主要有新房以及二手房的租賃和買賣。在產(chǎn)品及數(shù)據(jù)方面，百度做到了無縫對(duì)接，推進(jìn)了商業(yè)模式向輕資產(chǎn)方向的轉(zhuǎn)化，與其他自建電商平臺(tái)或者其他互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型方式的成本相比，樓盤接入直達(dá)號(hào)的開發(fā)商營銷成本微乎其微，有利于節(jié)約在人力、物力方面的投資，同時(shí)也能夠有效推動(dòng)流量的轉(zhuǎn)化效率以及行業(yè)交易效率的提升。

（三）創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)營銷模式，打造精準(zhǔn)營銷

我們知道，互聯(lián)網(wǎng)營銷中，用戶體驗(yàn)的黏性占據(jù)了很大的比例，因此，我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，應(yīng)該注重互聯(lián)網(wǎng)營銷模式的創(chuàng)新，增加體驗(yàn)感以及消費(fèi)者黏度，從消費(fèi)者的行為軌跡、消費(fèi)偏好出發(fā)，提高營銷匹配的精確度。待商業(yè)地產(chǎn)融入“互聯(lián)網(wǎng)+”市場(chǎng)后，所謂的精準(zhǔn)營銷、在線平臺(tái)搭建、大數(shù)據(jù)分析等，都可以發(fā)揮出相應(yīng)的作用，幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲取潛在的客戶信息，從而對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，以便于企業(yè)做出下一步規(guī)劃，調(diào)整商業(yè)布局，真正實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。對(duì)于開發(fā)商而言，能夠?qū)崿F(xiàn)線上宣傳、線下交易的營銷新模式，向客戶提供最新的、最細(xì)致的樓盤資訊，也能夠向客戶提供定期免費(fèi)線下實(shí)地參觀業(yè)務(wù)；對(duì)于消費(fèi)者而言，由于這種營銷模式提高了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的透明度，消費(fèi)者能夠在互聯(lián)網(wǎng)上搜索與其相關(guān)的信息，有利于消費(fèi)者提前做好規(guī)劃。在這一步驟完成之后，為了確保更多的用戶參與到本項(xiàng)目中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以利用地圖功能規(guī)劃處最佳交通路線，把用戶成功由線上向線下轉(zhuǎn)移，充分釋放巨大的住房需求，也在一定程度上環(huán)節(jié)地產(chǎn)企業(yè)的去庫存壓力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通過與互聯(lián)網(wǎng)因素的融合，極大降低了營銷成本及其他各項(xiàng)支出，同時(shí)也以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為中心，推動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)向著智能化的方向發(fā)展。此外，消費(fèi)者也能夠享受到線上提供請(qǐng)求，享受線下實(shí)體服務(wù)的模式。

（四）更新“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營理念

商業(yè)地產(chǎn)要想實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，就首先要在理念上進(jìn)行創(chuàng)新，這是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新的根本。在這一過程中，必須充分\用“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)，改革與更新商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營理念，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的文化和系統(tǒng)中融入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營這一概念，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中具體工作的整合與重組，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中內(nèi)外兩種文化做出優(yōu)化，全面創(chuàng)新“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營新模式、新理念[5]。

五、結(jié)語

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來，大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等相關(guān)技術(shù)得以應(yīng)用到各行各業(yè)，使巨大的融資市場(chǎng)增加了更強(qiáng)大的創(chuàng)新力。通過“互聯(lián)網(wǎng)+”方式的融資及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)推廣，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)變。對(duì)于客戶而言，“互聯(lián)網(wǎng)+”向其展現(xiàn)出的優(yōu)勢(shì)主要是能夠幫助其參與到購房的整個(gè)過程中，而且能夠更早享受服務(wù)；對(duì)開發(fā)商而言，其開發(fā)成本大幅降低，而且減小了開發(fā)及運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，也有利于其獲得運(yùn)作資金。與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)行跨行業(yè)合作與融合，以金融產(chǎn)品提升開發(fā)商及客戶粘性，使得未來商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形成了全新的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]林瀾.“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)――以商業(yè)地產(chǎn)業(yè)為例[J].中國商論，2016（8）：90-91

[2]顧湘，張建偉.基于互聯(lián)網(wǎng)金融視角的商業(yè)地產(chǎn)融資模式研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2016，37（10）：76-80

[3]杜方.基于“互聯(lián)網(wǎng)+”環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的O2O模式――以海印股份為例[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2015（10）：41-42

篇3

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展趨勢(shì)；開發(fā)關(guān)鍵；運(yùn)營管理；

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵

1.1全盤考慮，分布施行

從商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別中我們可以看出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的難度和復(fù)雜性，這也就決定了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就必須先進(jìn)行通盤的考慮，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳盡有效地部署，特別是當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入招商運(yùn)營階段，更是必須謹(jǐn)慎考慮。無論是項(xiàng)目前期的開發(fā)建議，還是項(xiàng)目后期的運(yùn)營計(jì)劃都應(yīng)該全盤計(jì)劃，詳細(xì)分析，再逐步實(shí)施。

1.2項(xiàng)目定位建立于專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施必須嚴(yán)格從商業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，通過詳盡有效、有市場(chǎng)針對(duì)性的調(diào)研工作，對(duì)市場(chǎng)的供求配比和市場(chǎng)飽和度進(jìn)行準(zhǔn)確的掌握，集合一切可以利用的資源制定專業(yè)的商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合方案。

1.3注重商業(yè)規(guī)劃，先規(guī)劃后建設(shè)

一切的地產(chǎn)項(xiàng)目都是無法復(fù)制的，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是如此。每一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目都是對(duì)其項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行了合理科學(xué)的規(guī)劃，如果在項(xiàng)目建設(shè)的前期先進(jìn)行商業(yè)的規(guī)劃，在充分的考慮市場(chǎng)反應(yīng)和承受能力之后，制定出確實(shí)可行的規(guī)劃，那么項(xiàng)目的建設(shè)才不會(huì)變得盲目、無根基。

1.4商業(yè)地產(chǎn)，招商先行

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商是其實(shí)現(xiàn)收益的一種有效的形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的第一步就是能夠按照既定的招商計(jì)劃完成招商工作。作為中國商業(yè)地產(chǎn)的旗艦大連萬達(dá)，其擁有一套行之有效的招商策略，其首創(chuàng)中國的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，無不體現(xiàn)其招商的強(qiáng)大實(shí)力。只有順利完成項(xiàng)目的招商工作以后，才能保證后期的正常運(yùn)營。

1.5運(yùn)營管理，一劍封喉

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠持久穩(wěn)定的發(fā)展，離不開強(qiáng)大的運(yùn)營管理，只有真正把運(yùn)營管理看成核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)占得先機(jī)，拔得頭籌。通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)營能力的考驗(yàn)，才能表明一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)真正進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。作為萬達(dá)地產(chǎn)的掌門人王健林先生就指出，萬達(dá)之所以能夠以如此驚人的擴(kuò)張速度全面的占領(lǐng)中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，靠的不僅僅是資金的雄厚，更重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力是萬達(dá)的商業(yè)運(yùn)營管理能力已經(jīng)是發(fā)揮到了極致。

2、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

商業(yè)地產(chǎn)從改變中國的商業(yè)開始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態(tài)，它也改變著人們的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，它讓中國的商業(yè)氛圍變得更加商業(yè)化、時(shí)尚化和人性化，其中包容萬象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國改革開放以來取得的偉大成就。

2.1市場(chǎng)前景廣闊

我國商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，發(fā)展前景較為樂觀。中國的城市化進(jìn)程還將持續(xù)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了寶貴而廣闊的空間，中國零售業(yè)將會(huì)迎來新的發(fā)展契機(jī)。

2.2以大型公司為主導(dǎo)

良好的市場(chǎng)環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，但是由大公司逐步主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)主流業(yè)態(tài)的情況已經(jīng)是一種無法改變的趨勢(shì)。如果說以前的商業(yè)地產(chǎn)是各有千秋，各方混戰(zhàn)的格局的話，那么今后的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入一種全國一體化的大時(shí)代當(dāng)中。在這樣的情形下，小型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)難以維持生存，而大型的開發(fā)企業(yè)，將會(huì)憑借自己在資金、人才、技術(shù)、運(yùn)營管理等方面的優(yōu)勢(shì)，不斷擴(kuò)大自己的而經(jīng)營范圍，而且更容易形成自己的品牌優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)。

2.3開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)比例加重

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將不再像先前那樣通過快速銷售以獲取投資資金的回籠，而是逐漸增大持有物業(yè)的比例，注重物業(yè)的品質(zhì)和效益，將會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今后重要的運(yùn)營模式。目前，越多的商業(yè)地產(chǎn)商看到了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展前景。

2.4共贏模式盛行

單靠開發(fā)企業(yè)一方支撐的開發(fā)運(yùn)營模式已經(jīng)是無法滿足現(xiàn)今的市場(chǎng)的發(fā)展，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都必須需求最佳的資源整合模式和互利共贏方案。資源的整合不僅僅是要對(duì)商戶、銀行、政府行政主管部門以及消費(fèi)者等利益主體進(jìn)行整合，而且還要尋找最佳的共贏放方案，只有這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定盈利奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.5經(jīng)營模式的多元化

“大、多、全”的經(jīng)營模式已經(jīng)不再是商業(yè)發(fā)展的制勝法寶了，專業(yè)化、主體化、特色化、精品化的經(jīng)營模式逐漸成為了大家的共識(shí)，這也是商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展下所形成的必然結(jié)果，這也是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)需求和變化所做的改變。運(yùn)用不同的業(yè)態(tài)組合，形成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的組合拳，將是未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的新趨勢(shì)。

2.6交通現(xiàn)代化將會(huì)改變商業(yè)地產(chǎn)的布局

現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展離不開便捷的交通，交通的便利性是未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該重點(diǎn)考慮的因素。大型的商業(yè)項(xiàng)目需要擁有充足的客源、充裕的貨源和便捷的物流，這一切都離不開現(xiàn)代便捷交通的支撐?？偠灾?dāng)社會(huì)發(fā)展的腳步不斷向前邁進(jìn)的時(shí)候，交通的現(xiàn)代化已經(jīng)深深的改變著商業(yè)地產(chǎn)的布局了。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂波.商業(yè)地產(chǎn)贏家的探秘[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2008

[2]馮暉.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨向何方？[J].城市開發(fā)，2006

[3]沙勇.深度調(diào)控下的地產(chǎn)業(yè)路在何方？[J].寧波經(jīng)濟(jì)，2010

[4]郭芳，鄒錫蘭. 商業(yè)地產(chǎn)，春天來了？[J].中國經(jīng)濟(jì)周刊，2010

篇4

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)金融；創(chuàng)新途徑；研究分析

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的進(jìn)步，我國商業(yè)地產(chǎn)金融經(jīng)濟(jì)逐漸步入一個(gè)更高的發(fā)展階層。城市化建設(shè)逐漸成熟基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)金融已經(jīng)成為當(dāng)下非常重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展類型。商業(yè)地產(chǎn)金融經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展與優(yōu)化的基礎(chǔ)上，逐漸出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象，不僅影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，同時(shí)對(duì)于城市建設(shè)以及和諧穩(wěn)定等更是產(chǎn)生很大的影響，在這樣基礎(chǔ)上怎樣更好的保證商業(yè)地產(chǎn)金融健康可持續(xù)發(fā)展成為核心問題，利用商業(yè)地產(chǎn)金融經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展是金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵，需要在不斷探索與研究中更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑的研究，保證我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)一直高質(zhì)數(shù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在各種數(shù)據(jù)上因?yàn)榻?jīng)濟(jì)膨脹與波動(dòng)，導(dǎo)致很多數(shù)據(jù)不斷變化，這樣的狀態(tài)已經(jīng)嚴(yán)重偏離了正常發(fā)展的軌道，嚴(yán)重影響到社會(huì)的整體金融經(jīng)濟(jì)變化。商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展逐漸出現(xiàn)非常嚴(yán)重的躁動(dòng)現(xiàn)象，不管是在價(jià)格上還是在建筑上都存在很多的問題，具體表現(xiàn)為以下內(nèi)容：

1.商業(yè)地產(chǎn)金融波動(dòng)幅度過大

商業(yè)地產(chǎn)金融波動(dòng)的主要原因包含社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步以及人居消費(fèi)水平的上升等，但是現(xiàn)實(shí)中很多商業(yè)地產(chǎn)金融已經(jīng)嚴(yán)重超出正常波動(dòng)范圍，例如商業(yè)地產(chǎn)金融中的房商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，據(jù)相關(guān)調(diào)查資料顯示，我國在201年5月，全國各大城市的商業(yè)地產(chǎn)金融價(jià)格相比較前一年上漲23.4%，很多商業(yè)地產(chǎn)金融類型已經(jīng)刷新了記錄。從這種角度上分析，商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)若是持續(xù)按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢(shì)，在未來十年中，商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)面臨著嚴(yán)重的供應(yīng)過剩危險(xiǎn)。我國很多一線城市的基本房產(chǎn)價(jià)格，超出國際上15倍之多，這樣的現(xiàn)象非常迫切需要改善與完善。從此能夠看出我國的商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展逐漸受到嚴(yán)重的威脅，需要結(jié)合實(shí)際的發(fā)展情況不斷的深入探索解決之道。

2.市場(chǎng)供應(yīng)與需求不平衡

商業(yè)地產(chǎn)金融因?yàn)椴▌?dòng)嚴(yán)重導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)與需求不平衡，我國商業(yè)地產(chǎn)金融現(xiàn)在面臨著嚴(yán)重的無效房產(chǎn)堆積有效房產(chǎn)不足等現(xiàn)象，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的主要原因在于價(jià)格與利潤(rùn)之間的沖突，大部分商業(yè)地產(chǎn)金融商過于重視利潤(rùn)的變化，致力于商業(yè)地產(chǎn)金融的建筑，對(duì)于正常的金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展興趣不高，這樣的現(xiàn)象導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)金融中出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融供過于求的現(xiàn)象，但是其他金融商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)卻不夠完善與成熟。并且在很多商業(yè)地產(chǎn)金融規(guī)格設(shè)計(jì)上不夠科學(xué)合理，更是導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)更大。

3.商業(yè)地產(chǎn)金融商業(yè)地產(chǎn)金融投資建設(shè)過度

商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展中屬于領(lǐng)頭羊，雖然建筑成本過多，但是商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)是利潤(rùn)空間最大的行業(yè)之一，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重投資過?，F(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)在國家的支持下，發(fā)展迅速，但是在快速發(fā)展基礎(chǔ)上逐漸出現(xiàn)建筑過度問題，商業(yè)地產(chǎn)金融開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)金融開發(fā)期間對(duì)于以后的銷售與使用等考慮不夠全面，出現(xiàn)很多建筑浪費(fèi)現(xiàn)象，但是耕地卻在不斷減少，這樣發(fā)展下去對(duì)我國環(huán)境會(huì)造成嚴(yán)重的害。

二、商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑的必要性

商業(yè)地產(chǎn)金融一直是我國重要的經(jīng)濟(jì)代表，其中商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)可持續(xù)發(fā)展更是在滿足人們對(duì)于住房的基本需求，同時(shí)還保證了城市建設(shè)與土地的合理利用，充分實(shí)現(xiàn)資金的使用以及人才的利用，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展環(huán)境建設(shè)的要求，為我們的子孫后代生存奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)與充分發(fā)展的空間，商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑研究在此基礎(chǔ)上成為非常迫切的問題。城市化建設(shè)與科學(xué)技術(shù)發(fā)展腳步的加快，我國對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展要求正在逐漸增加，商業(yè)地產(chǎn)金融健康發(fā)展能夠很好的改善現(xiàn)在社會(huì)中的建筑信息不對(duì)稱現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展中會(huì)涉及到很多的信息，特別是其中的房商業(yè)地產(chǎn)融建筑、居住、商業(yè)等信息之間存在嚴(yán)重的不對(duì)稱問題，在這樣的要求下需要不斷實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑可持續(xù)發(fā)展才能更好的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的問題，才能保證商業(yè)地產(chǎn)金融信息的平衡。

再者，商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展中，因?yàn)樾枨蟮牟煌瑢?dǎo)致外部性方面不確定。商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展中外部特點(diǎn)主要指的是經(jīng)濟(jì)中不能自己控制的部分，具體體現(xiàn)在土地占用過于嚴(yán)重，導(dǎo)致國家耕地急劇減少，糧食產(chǎn)量降低，價(jià)格上漲嚴(yán)重，在商業(yè)地產(chǎn)金融中商業(yè)地產(chǎn)金融建設(shè)造成嚴(yán)重的環(huán)境污染與噪音污染，過于重視金融經(jīng)濟(jì)的變化導(dǎo)致國家金融發(fā)展出現(xiàn)波動(dòng)。與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)金融的上下浮動(dòng)過大，很多金融商戶過于重視利潤(rùn)，不能很好的保證商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的健康發(fā)展，在很多方面都需要加大商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑的力度，積極實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融的平穩(wěn)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)金融在發(fā)展中的各種福利增加，滿足社會(huì)發(fā)展需求的基礎(chǔ)上，國家在商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑方面提供更多的福利，堅(jiān)持做到以人為本的理念，逐漸加大對(duì)于低收入者的關(guān)照，擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑的公共服務(wù)力度與手段，實(shí)現(xiàn)人們的平等權(quán)利，因此需要保證商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新以及健康可持續(xù)發(fā)展的步伐，這樣才能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及商業(yè)地產(chǎn)金融建設(shè)提供更有效的應(yīng)用環(huán)境。

三、商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑優(yōu)化措施

1.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新信息管理系統(tǒng)

商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑需要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的支持下才能實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展與完善，因此需要不斷完善商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)信息的管理，加強(qiáng)市場(chǎng)信息管理系統(tǒng)的建設(shè)。很多商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)信息基本屬于商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的單方面信息，百姓基本得不到任何相關(guān)信息，這樣就為很多不法分子提供機(jī)會(huì)，在商業(yè)地產(chǎn)金融開盤之前大力炒作房產(chǎn)價(jià)格，將商業(yè)地產(chǎn)金融價(jià)格抬到最高，從中獲取暴力。促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展方式需要更好的完善商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)信息管理系統(tǒng)，根據(jù)政府的指示，擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)信息的開放度，將商業(yè)地產(chǎn)金融中的土地交易以及房源信息等進(jìn)行公布，強(qiáng)化群眾權(quán)利。完善商業(yè)地產(chǎn)金融營銷結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)屬于銷售類型，其中銷售結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化也是商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展中最關(guān)注的問題，是宏觀調(diào)控基礎(chǔ)下國家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)金融控制的重要因素。在不斷強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)信息關(guān)系系統(tǒng)的同時(shí)也需要不斷完善商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的銷售結(jié)構(gòu)。第一，需要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的建設(shè)需要嚴(yán)格約束商業(yè)地產(chǎn)金融各種商業(yè)房與經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)設(shè)計(jì)以及規(guī)?？刂疲瑢⑵渲写嬖阡N售漏洞等進(jìn)行完善，逐漸引導(dǎo)銷售方向向社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中靠攏。其次，在相關(guān)管理與監(jiān)督制度上進(jìn)行改善，更好的實(shí)現(xiàn)在廉價(jià)租住的發(fā)展，堅(jiān)持做到以財(cái)務(wù)運(yùn)行為基礎(chǔ)，更好的完善與處理住房與收入之間的關(guān)系。最后是實(shí)現(xiàn)商品用房與經(jīng)濟(jì)適用房之間的價(jià)格分裂關(guān)系，保證兩者之間能夠更加平衡。在堅(jiān)持公平公正銷售的基礎(chǔ)上放松關(guān)于高檔住建設(shè)的審批條件，整體上提升住房建筑質(zhì)量。

2.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)金融中消費(fèi)者權(quán)益的保障

商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展中會(huì)接處到很多的消費(fèi)者，在此基礎(chǔ)上就需要根據(jù)國家對(duì)于消費(fèi)者權(quán)益保障的規(guī)定不斷加強(qiáng)消費(fèi)者權(quán)益的保障手段與方式。很多商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)因此各方面的缺失導(dǎo)致侵犯消費(fèi)者權(quán)益，消費(fèi)者是促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)也是主導(dǎo)力量，在這樣的要求下，怎樣更好的保證消費(fèi)者之間的權(quán)益成為非常關(guān)鍵的問題。為了更好的解決這樣的問題，首先需要相關(guān)部門能夠真正做到責(zé)任到人，為人民服務(wù)，切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，加大政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的干預(yù)，盡力改善當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)金融中存在的消費(fèi)者問題。健全商業(yè)地產(chǎn)金融規(guī)章制度管理，國家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展非常重視，保證商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展不僅需要對(duì)其中的商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)進(jìn)行不斷的創(chuàng)新與努力，同時(shí)還需要政府部門以及各種管理部門針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展管理制定更加適合的管理制度，利用政府的力量嚴(yán)格約束商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)發(fā)展，完善商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展中存在的各種問題，大力推動(dòng)與實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的真正發(fā)展。

3.實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融的證券化保障

在上文中提出，商業(yè)地產(chǎn)金融主要的經(jīng)濟(jì)形式是房商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房商業(yè)地產(chǎn)是我國非常重要的社會(huì)發(fā)展建設(shè)方向，同時(shí)也是推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)以及保障人民正常生活的重要手段，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展中，需要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展的需要逐漸實(shí)現(xiàn)證券化轉(zhuǎn)型。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)計(jì)劃，將開發(fā)中的各個(gè)單元區(qū)域進(jìn)行分割，分割成小型建筑區(qū)域單位，在根據(jù)建筑區(qū)域上的統(tǒng)籌規(guī)劃，將各種區(qū)域委托或是出售到各個(gè)小型的建筑單位，或是投資者等，也可以根據(jù)房商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，利用基金的方式進(jìn)行投資，將各種零散資金進(jìn)行聚集形成強(qiáng)大的資金盜浚開展專項(xiàng)房商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目。但是因?yàn)檫@種商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展過程中，需要由專業(yè)的投資單位進(jìn)行投資籌劃，將各種商業(yè)地產(chǎn)資金等轉(zhuǎn)成證券方式進(jìn)行流通，這樣不僅方便商業(yè)地產(chǎn)金融在資金流通上的發(fā)展，同時(shí)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)金融的統(tǒng)籌規(guī)劃做出鋪墊，提高商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，將商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)想社會(huì)化、大眾化、公正化等方向發(fā)展。對(duì)于這種房商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方式或是商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展方式來講，主要是形成一種證券資金轉(zhuǎn)換的形式以及股權(quán)投資與融資等資金變換形式，這種資金變換方式在進(jìn)行證券資金變化過程中需要制定標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)定進(jìn)行約束，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的價(jià)值形式為商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，提供更加堅(jiān)實(shí)證券發(fā)展載體，可以在多樣化市場(chǎng)發(fā)展中，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融的資金轉(zhuǎn)讓或是區(qū)域劃分等，保證商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，更好的提升商業(yè)地產(chǎn)金融的發(fā)展。再者是根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)金融證券化與資產(chǎn)證券化之間的區(qū)別主要是資產(chǎn)證券化能夠更加獨(dú)立，并且能夠更好的將單個(gè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資的主體，不需要關(guān)注其他問題，只需要重視投資項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)與盈利等即可。但是股權(quán)投資在要求上比較多，需要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)金融中的獨(dú)立法人作為代表，需要對(duì)項(xiàng)目投資與建設(shè)負(fù)全責(zé)，同時(shí)還需要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)金融中的發(fā)展方向做出正確的決定，建立完善的商業(yè)地產(chǎn)金融投資機(jī)制作為引導(dǎo)，積極吸收相關(guān)的投資以及資金集中之后，將需要讓出的部分進(jìn)行劃分，根據(jù)資金的統(tǒng)一與高度集中，更好的保證商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的需要，將資金使用到恰當(dāng)?shù)奈恢弥?，提高商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中的競(jìng)爭(zhēng)性，能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng)的發(fā)展方向以及市場(chǎng)發(fā)展中的各種波動(dòng)，保證商業(yè)地產(chǎn)金融區(qū)域發(fā)展的穩(wěn)定，提升商業(yè)地產(chǎn)金融的整體競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)金融的發(fā)展與進(jìn)步。

四、結(jié)束語

綜上所述，金融商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間具有非常緊密的聯(lián)系，商業(yè)地產(chǎn)金融的進(jìn)步能夠很好的帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響下，怎樣更好的提升商業(yè)地產(chǎn)金融的發(fā)展與進(jìn)步，提升商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展中的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展的重要目標(biāo)，同時(shí)也是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的重要保障。

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篇5

我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)端于城鎮(zhèn)住房制度改革與城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，制度紅利和居住需求的釋放造就我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的20年。數(shù)據(jù)顯示，2001年我國房地產(chǎn)業(yè)固定投資占GDP的比重就超過了國際上認(rèn)定為支柱產(chǎn)業(yè)5%的標(biāo)準(zhǔn)，至2010年這一比重更是超過了12%。截止目前，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)GDP的直接或間接貢獻(xiàn)率已達(dá)15%，成為國民經(jīng)濟(jì)名副其實(shí)的支柱行業(yè)。

然而4年前“限購令”的出臺(tái)，正式意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代的終結(jié)及行業(yè)拐點(diǎn)的到來。行政化的手段帶來的不僅僅是對(duì)行業(yè)本身的影響，更深層次是導(dǎo)致了大眾心理預(yù)期的轉(zhuǎn)變。未來我國房地產(chǎn)行業(yè)到底何去何從？房地產(chǎn)行業(yè)的未來走勢(shì)如何？是否還存在著發(fā)展機(jī)會(huì)？本文試圖就上述問題作出粗淺的分析。

一、行業(yè)走勢(shì)分析

首先，從理論上分析，任何行業(yè)的發(fā)展都有其自身的客觀規(guī)律，“春生、夏長(zhǎng)、秋收、冬藏”，這不僅僅是大自然季節(jié)更替的客觀規(guī)律，也是大到國家、社會(huì)，小到單位、個(gè)人的普適法則，任何事物的發(fā)展都呈現(xiàn)出“上升一調(diào)整一再上升一直至衰退”的螺旋式發(fā)展軌跡。我國的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，經(jīng)過改革開放以來數(shù)十年的“春生”階段的急速擴(kuò)張及粗放式發(fā)展，接下就是調(diào)整和轉(zhuǎn)型的“夏長(zhǎng)”階段，在這一階段，整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)值不會(huì)再像以前那樣繼續(xù)高速增長(zhǎng)，甚至還可能會(huì)有所下降，但行業(yè)內(nèi)的調(diào)整、整合、轉(zhuǎn)型不會(huì)就此停止。完成“夏長(zhǎng)”這一階段后，則必將迎來行業(yè)的“秋收”階段，筆者判斷，屆時(shí)很有可能是我國房地產(chǎn)行業(yè)繼“黃金十年”之后的“白銀十年”。

其次，從客觀情況上分析，作為國家經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)，不可能一下就垮下去，否則必將危及我國整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，這一點(diǎn)從國家近期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策思路的微妙轉(zhuǎn)變中已經(jīng)得到了佐證，“限購”這一行政化的手段必然會(huì)被全面取消，而取而代之的是更多“市場(chǎng)化”的手段，“通過市場(chǎng)機(jī)制、市場(chǎng)手段來自然消化行業(yè)泡沫”已成為政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的基本指導(dǎo)思想。

再次，二胎政策的實(shí)施及改善型需求的釋放會(huì)給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來源源不斷的“剛性需求”。而支撐這一需求其實(shí)是中國幾千年來“農(nóng)耕文明”文化，中國人對(duì)土地和房屋有著特殊的感情及心理需求，這一文化是與西方的“海洋文明”截然不同的，因此國外的所謂“理論及經(jīng)驗(yàn)”不能簡(jiǎn)單的、形而上學(xué)地用于分析這一根植于中國特有文化氛圍的房地產(chǎn)行業(yè)。

最后，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必將與文化、旅游、電子商務(wù)等行業(yè)進(jìn)行更加深層次的融合，從而迸發(fā)出更多的適應(yīng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的新型地產(chǎn)項(xiàng)目，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型發(fā)展。

綜上所述，盡管中國房地產(chǎn)行業(yè)“野蠻生長(zhǎng)”的“黃金年代”已經(jīng)過去了，但是并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)就有沒有發(fā)展機(jī)會(huì)了，理性的分析讓我們看到房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是“危中有機(jī)”的。

二、投資機(jī)會(huì)分析

首先是并購類機(jī)會(huì)，由于國家銀根的定向緊縮，必然有不少的項(xiàng)目，特別是中小房地產(chǎn)商的項(xiàng)目會(huì)處于資金鏈斷裂乃至破產(chǎn)的境地，這為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)提供了難得的并購類機(jī)會(huì)。介入之后或自行開發(fā)運(yùn)作，或轉(zhuǎn)讓，由于接手成本低，都有望獲得可觀的溢價(jià)收益。

其次是轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，只要能深刻把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律，憑借已有豐富管理經(jīng)驗(yàn)及業(yè)內(nèi)資源，完全有可能以全新的思維和經(jīng)營理念打造出新型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而帶來項(xiàng)目估值的大幅提升。

總之，只要規(guī)避明顯供過于求、而又缺乏中心城市輻射和人口聚集能力的二三線城市項(xiàng)目，聚焦一二線城市中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；規(guī)避傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，聚焦新型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我國房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)不少。三、大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)

筆者認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)在于商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在于新型的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)。何謂互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)？目前業(yè)內(nèi)并沒有統(tǒng)一的意見。前段時(shí)間，地產(chǎn)大佬王石的一段狠話，在網(wǎng)絡(luò)上流傳很廣：“淘汰你的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是你不接受互聯(lián)網(wǎng)，是你不把互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)成工具跟你的行業(yè)結(jié)合起來。最終淘汰你的還是你的同行?！惫P者試圖從以下幾個(gè)層面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)的特征進(jìn)行描述：

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)是是對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)商業(yè)模式的創(chuàng)新。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的模式無非是兩類，一類是先設(shè)計(jì)、開發(fā)，再出售套現(xiàn)；另一類是先自持物業(yè)，擇機(jī)出租或出售獲利，無論是哪一類獲取都是轉(zhuǎn)售收入、租金收入及未來的溢價(jià)收入。而互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)則試圖打破這一傳統(tǒng)模式，更多從用戶體驗(yàn)、平臺(tái)、規(guī)模和流量上做文章。

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目追求不是商家的利益，而是更好的用戶體驗(yàn)。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式從選址、獲取土地、前期市場(chǎng)調(diào)研、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售組織、營銷策劃、招商、運(yùn)營管理，以及根本的利益分配和投資回報(bào)退出機(jī)制都已經(jīng)非常成熟，其商業(yè)模式的邏輯是更多地考慮商家的利益，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)、品牌引入、銷售場(chǎng)景設(shè)計(jì)、氣氛營造上，都是為了更多的讓消費(fèi)者經(jīng)過、引發(fā)購物沖動(dòng)。然而這種設(shè)計(jì)思路及結(jié)果都無法給顧客帶來更好的消費(fèi)體驗(yàn)。

篇6

2009年初，馬來西亞百盛集團(tuán)公告稱，以11.287億元價(jià)格收購北京雙全大廈，開設(shè)大型商場(chǎng)。幾乎與此同時(shí)，美國鐵獅門公司在1月11日宣布，總投資25億美元的上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊奠基開工。而在2008年底，成功以低于原收購價(jià)約1億元的價(jià)格獲得上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)的黑石集團(tuán)，最近又新成立商業(yè)管理公司。在房地產(chǎn)整體行業(yè)下行趨勢(shì)下，我們?nèi)绾慰创赓Y對(duì)待中國商業(yè)地產(chǎn)的這份“熱情”?商業(yè)地產(chǎn)是否已成為大型企業(yè)的避風(fēng)港?投資商業(yè)地產(chǎn)最佳時(shí)機(jī)是否已到?是否成為企業(yè)“御寒”的有效策略?

本期嘉賓：

毛大慶(毛大慶博客，毛大慶新聞，毛大慶說吧)新加坡凱德置地中國控股集團(tuán)環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理

趙海　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)常務(wù)委員

徐偉成　第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理

王永　北京漢博投資顧問有限公司執(zhí)行董事

主持人：

本刊記者　姚妍艷

觀點(diǎn)集萃：

毛大慶：我無法對(duì)是否到“抄底”的時(shí)機(jī)做出判斷。從下行趨勢(shì)看來，雖然國家大力度的一系列支持房地產(chǎn)的政策不斷出臺(tái)，但作用在商業(yè)地產(chǎn)身上尚需時(shí)日，而且效果有限。商業(yè)物業(yè)的價(jià)格走低還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

趙海：未來政府會(huì)越來越強(qiáng)調(diào)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，因?yàn)檫@對(duì)城市的發(fā)展有利，能帶動(dòng)城市的繁榮，同時(shí)增加就業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)并非開發(fā)商的避風(fēng)港。開發(fā)商要想真正做好商業(yè)地產(chǎn)，必須要具備嚴(yán)格的條件。

徐偉成：每逢金融風(fēng)暴這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落拐點(diǎn)時(shí)期都會(huì)是外資進(jìn)入的顯著期，“有人連夜趕科場(chǎng)，有人辭官歸故里”，有人出手就一定有人撤資，事實(shí)上那些大型房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)定期對(duì)各類優(yōu)良資產(chǎn)或不良資產(chǎn)項(xiàng)目做出適當(dāng)?shù)馁I賣。最聰明的決策是在前期做準(zhǔn)備，做饑餓的、有準(zhǔn)備、有爆發(fā)力的獵豹。

王永：外資要達(dá)到收購的高峰期，前提一定是金融危機(jī)過去之后，待他們調(diào)整回來，至少近一年內(nèi)外資的機(jī)會(huì)并不大。但往后外資收購機(jī)會(huì)會(huì)逐漸加大，在政策的引導(dǎo)下，他們將積極地參與到中國的REITS以及商業(yè)地產(chǎn)金融化服務(wù)的大潮里來，憑借豐富經(jīng)驗(yàn)加以出手，這時(shí)候外資收購可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)高峰期。

外資“熱炒”中國商業(yè)地產(chǎn)?

主持人：對(duì)于近段時(shí)間來陸續(xù)出現(xiàn)的外資收購案例，您認(rèn)為為何外資會(huì)在此時(shí)快速流入中國商業(yè)地產(chǎn)?吸引他們的主要因素在哪些方面?

毛大慶：自從2008年下半年美國金融問題全面爆發(fā)之后，國際資本看好中國作為新興市場(chǎng)，同時(shí)總體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)穩(wěn)定，投資杠桿率低、門檻低、金融融資渠道單調(diào)匱乏等特征，普遍把中國市場(chǎng)作為“避風(fēng)港”看待。有統(tǒng)計(jì)顯示，2008年中國引進(jìn)風(fēng)投的數(shù)額是過去七年的總和，就是很好的信號(hào)。另外，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)由于受到融資渠道匱乏所累，持有型物業(yè)開發(fā)步履維艱已經(jīng)是多年的現(xiàn)象，同時(shí)由于管理觀念落后、缺乏專業(yè)人才、消費(fèi)習(xí)慣等問題，中國的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值(尤其是一線國際化都市)和國際其他同類城市相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到釋放。

因此，在目前國際經(jīng)濟(jì)背景下，國際房地產(chǎn)類資金流入中國，以他們?cè)u(píng)估認(rèn)為合理甚至是較低的價(jià)格收購地段和設(shè)計(jì)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，從投資潛力、保值增值和資金避險(xiǎn)等角度都是合理的。當(dāng)然去年的大力度宏觀調(diào)控和全球流動(dòng)性吃緊，也進(jìn)一步使國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的境遇變得艱難，他們急于尋找機(jī)會(huì)將物業(yè)脫手收回現(xiàn)金以解決資金緊張狀況的心態(tài)強(qiáng)烈，這也迎合了國際資本的投資欲望。

徐偉成：每逢金融風(fēng)暴這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落拐點(diǎn)時(shí)期都會(huì)是外資進(jìn)入的顯著期，那些專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)及基金、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的嗅覺比一般住宅市場(chǎng)或普通的消費(fèi)者更敏感，他們甚至可能已經(jīng)在2007年底就聞到了金融風(fēng)暴的味道。所以我們看到的這些去年底至今年初出手的收購案例，只不過是表象，其實(shí)人家一早已經(jīng)在等待這個(gè)時(shí)機(jī)并做好了進(jìn)一步的部署。

那些房地產(chǎn)市場(chǎng)里有實(shí)力、有專業(yè)眼光的開發(fā)商永遠(yuǎn)都是贏家，而吸引他們投資的最關(guān)鍵點(diǎn)是時(shí)機(jī)剛好；其次，這些投資者猶如狙擊手一樣，會(huì)把握價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)那些價(jià)格較低的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及對(duì)部分資金不足的開發(fā)商出擊；當(dāng)然對(duì)于外國投資機(jī)構(gòu)而言，中國的某部分資產(chǎn)對(duì)于長(zhǎng)期持有來說還是十分看好的，而且中國的GDP增長(zhǎng)和國民消費(fèi)仍然不低，自然也就成為了目前世界經(jīng)濟(jì)低潮中相對(duì)的“避風(fēng)港”。

趙海：目前的這些外資收購現(xiàn)象，并不代表著國外投資者大舉進(jìn)入中國的商業(yè)地產(chǎn)，這只是個(gè)案的一些動(dòng)態(tài)，類似以前的凱德收購等案例。只是這些個(gè)案的陸續(xù)發(fā)生表明國際投資集團(tuán)還從未間斷過在中國尋找機(jī)會(huì)。但畢竟現(xiàn)在處于全球金融危機(jī)之下，國際資本本身如何判斷當(dāng)前局勢(shì)，以及外資進(jìn)入中國是否形成潮流還很難有個(gè)定論。

王永：盡管目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不太景氣，但未來看好，對(duì)于國外投資者來說，具有很大的吸引力。另外，由于在市場(chǎng)低迷時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)的確相對(duì)住宅要好，且相對(duì)收益穩(wěn)定，此時(shí)其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)住宅較小，加上如今整體土地價(jià)格下降，進(jìn)入資產(chǎn)估價(jià)的低潮期，所以商業(yè)地產(chǎn)突顯出了它一定的吸引力。之所以此時(shí)出現(xiàn)多個(gè)外資購買的案例，還有一個(gè)重要的原因是很多開發(fā)商資金開始緊張，為了回流資金只有變賣一些物業(yè)，其中商業(yè)地產(chǎn)是較好變現(xiàn)的一方面，而且此時(shí)甩賣的價(jià)格會(huì)比以往更低。這些都為外資進(jìn)入創(chuàng)造了一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。

當(dāng)然，金融危機(jī)爆發(fā)之后，一些外資本身也出現(xiàn)很大的問題。特別是進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)的這些主流的外資多半還是以美國的投行為主，這些投行和基金在美國的危機(jī)的大環(huán)境下，根本難以募集上來資金，因此要說到“熱炒”，其實(shí)并不太準(zhǔn)確。

“抄底”時(shí)機(jī)未到

主持人：目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的甩賣趨勢(shì)似乎仍在繼續(xù)，例如李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說吧)誠近期相繼拋售位于長(zhǎng)寧區(qū)的上海黃金城道商鋪及浦東的御翠園8棟商業(yè)別墅及會(huì)所；郭鶴年旗下的嘉里建設(shè)和香格里拉此前聯(lián)合曾宣布要“放棄購買唐山市地塊之權(quán)利”(現(xiàn)已再投)。在房地產(chǎn)整體行業(yè)下行趨勢(shì)下，您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)“抄底”的時(shí)機(jī)是否出現(xiàn)?

徐偉成：與買入相輔相成的，“有人連夜趕科場(chǎng)，有人辭官歸故里”，即有人出手就一定有人撤資，事實(shí)上那些大型房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)定期對(duì)各類優(yōu)良資產(chǎn)或不良資產(chǎn)項(xiàng)目做出適當(dāng)?shù)馁I賣。所以此時(shí)剛好發(fā)生的幾個(gè)類似案例，我們并不認(rèn)為都是因?yàn)榻鹑陲L(fēng)暴而行動(dòng)，就算是也不足為奇，因?yàn)橄裣愀邸ⅠR來西亞等地的開發(fā)商本身就是非常成熟及保守的，當(dāng)他們看到2009年至2001年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)里，中高端住宅及部分酒店等商業(yè)物業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可能會(huì)有下滑的趨勢(shì)，加上其在當(dāng)?shù)氐馁Y產(chǎn)本身出現(xiàn)一些虧本的現(xiàn)象，這時(shí)絕對(duì)需要抽掉一些產(chǎn)業(yè)以套現(xiàn)，把資金回到集團(tuán)總部再重整旗鼓。他們懂得適時(shí)地收緊調(diào)整，證明他們?cè)诜e極地防守。

但如果要使用“抄底”一詞并不嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)于波浪型曲折波動(dòng)并維持很長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)環(huán)境，我們是不能判斷它有絕對(duì)底部的，只是相對(duì)而言出現(xiàn)的每個(gè)低潮時(shí)期。而我們也可以看到，每當(dāng)此時(shí)，那些具備國際化管理運(yùn)營水平、相對(duì)豐厚的資金實(shí)力及一流專業(yè)團(tuán)隊(duì)的企業(yè)早已伺機(jī)而動(dòng)，準(zhǔn)備出手狙擊那些資金不足爛尾且在優(yōu)質(zhì)黃金地段的商業(yè)綜合體，尤其是購物中心。所以最聰明的決策是在前期做準(zhǔn)備，做饑餓的、有準(zhǔn)備、有爆發(fā)力的獵豹。

王永：商業(yè)地產(chǎn)真正“抄底”的時(shí)機(jī)還未到來，理論上而言，只有在住宅開發(fā)商越慘時(shí)，“抄底”越好，而目前的市場(chǎng)環(huán)境可能至年底都還會(huì)持續(xù)低迷，只能說機(jī)會(huì)已經(jīng)顯露，卻沒有多少人能真正有能力“抄底”，因?yàn)榇蟓h(huán)境形勢(shì)較劣使不少本來有能力的開發(fā)商面臨資金難題。香港商人在這方面略占優(yōu)勢(shì)，他們?cè)谥?jǐn)慎之余，又有經(jīng)歷過多次房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并沒有將大量資金沉浸在高價(jià)的住宅地產(chǎn)上，所以此時(shí)對(duì)他們而言會(huì)是一個(gè)扮演“抄底”角色的機(jī)會(huì)。

趙海：事實(shí)上中國的商業(yè)地產(chǎn)總體形勢(shì)并不太有利，很多開發(fā)商甚至都缺少資金做商業(yè)。過去人們投入商業(yè)地產(chǎn)，首先大部分是響應(yīng)政府的要求，必須在開發(fā)住宅時(shí)保證一部分的商業(yè)；其次國內(nèi)一些地產(chǎn)商看到國外大地產(chǎn)商持有物業(yè)的銷售比例后，也學(xué)著把自己的房地產(chǎn)開發(fā)成持有地產(chǎn)項(xiàng)目，但經(jīng)過這一輪的收縮期后，他們開始談虎色變，開始思考自己有沒有能力再繼續(xù)做下去，更多的開發(fā)商甚至在考慮是否需要把這些物業(yè)加以變現(xiàn)。

毛大慶：“抄底”是一個(gè)我不明白的心態(tài)。我也無法對(duì)是否到“抄底”的時(shí)機(jī)做出判斷。從下行趨勢(shì)看來，雖然國家大力度的一系列支持房地產(chǎn)的政策不斷出臺(tái)，但作用在商業(yè)地產(chǎn)身上尚需時(shí)日，而且效果有限。商業(yè)物業(yè)的價(jià)格走低還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

商業(yè)地產(chǎn)非“避風(fēng)港”

主持人：以目前的市場(chǎng)行情來看，您是如何看待中國未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的走勢(shì)?當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)是否能成為企業(yè)在金融危機(jī)下的避風(fēng)港?原因何在?

毛大慶：2008年住宅市場(chǎng)上開發(fā)商之間的火并鑄就了購房者的集中觀望，預(yù)計(jì)2009年住宅市場(chǎng)將以盤整為主，而相比之下，商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)依舊穩(wěn)定，同時(shí)商鋪?zhàn)饨鹨矔?huì)在2009年里較為平穩(wěn)，它依靠豐厚的收益成為房地產(chǎn)企業(yè)的“寵兒”。與此同時(shí)，加上對(duì)政府在住宅市場(chǎng)的9000億元保障房計(jì)劃心存畏懼，越來越多的地產(chǎn)商將未來戰(zhàn)略調(diào)整的天平偏向了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)此時(shí)似乎成為可以暫時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和政策的避難場(chǎng)所，但實(shí)際操作一定要視企業(yè)自身情況而定。商業(yè)地產(chǎn)模式和住宅地產(chǎn)模式對(duì)資金需求是完全不同的。商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)非常漫長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)很慢，住宅地產(chǎn)可以依靠開發(fā)和銷售滾動(dòng)發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)基本上是行不通的，商業(yè)地產(chǎn)需要資金集約化的大批量注入，這對(duì)一家地產(chǎn)公司的資金要求非常高。商業(yè)地產(chǎn)并非適合所有的地產(chǎn)商，尤其是在大環(huán)境惡化的情況下，需要更具實(shí)力以及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。

王永：未來中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)看好，但國家必須調(diào)整策略，把刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需作為中國未來中長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)政策。經(jīng)歷過本輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由主要依靠出口貿(mào)易、投資而轉(zhuǎn)向刺激內(nèi)部消費(fèi)，消費(fèi)的提高需要更好的商業(yè)物業(yè)，這將直接帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展壯大。近期出臺(tái)的房地產(chǎn)金融化政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是很大利好，這將解決中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中面臨的最困難的資金融通問題。未來刺激消費(fèi)會(huì)在需求端拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，而把資金融通的渠道打開后，現(xiàn)金的供應(yīng)端同樣也會(huì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。但它能否成為企業(yè)的“避風(fēng)港”，還很難。

不少企業(yè)之所以在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下難過，就是因?yàn)槿鄙佻F(xiàn)金流，而真正的商業(yè)地產(chǎn)恰恰是變現(xiàn)能力最差、資金回籠最慢的。商業(yè)地產(chǎn)這一大成本、長(zhǎng)時(shí)間投入，且回報(bào)緩慢的形式在金融危機(jī)之下，不僅對(duì)企業(yè)沒有幫助，反而可能會(huì)“幫倒忙”。目前在危機(jī)中預(yù)見現(xiàn)金流有困難的企業(yè)一定會(huì)在這幾年停止自己在商業(yè)地產(chǎn)上的投資，甚至將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甩賣。只有在金融危機(jī)平復(fù)后，在住宅方面中取得足夠現(xiàn)金時(shí)，他們可能會(huì)意識(shí)到在商業(yè)地產(chǎn)方面收益上的平穩(wěn)，而將一部分資金轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)的投資上，以保證風(fēng)暴來臨時(shí)，穩(wěn)定的租金收入。所以真正的刺激并不是本輪金融危機(jī)下的避風(fēng)港，而是度過金融危機(jī)之后會(huì)促進(jìn)他們?cè)谫Y源配置上加大商業(yè)地產(chǎn)的比例，以此降低整個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

徐偉成：現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)留給一些有實(shí)力、有準(zhǔn)備的開發(fā)商；其發(fā)展將以資本模式為主，REITS等房地產(chǎn)基金會(huì)陸續(xù)組成；商業(yè)地產(chǎn)也更多以購物中心為主并慢慢普及到全國，二三線城市目前占主導(dǎo)的百貨業(yè)態(tài)也會(huì)慢慢走向新潮時(shí)尚，以帶有主力店的、年輕而國際化的體驗(yàn)式購物中心、mall為主。

有人說商業(yè)地產(chǎn)會(huì)成為企業(yè)在金融危機(jī)下的“避風(fēng)港”，但僅僅表征如此。那些真正能把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作“避風(fēng)港”的開發(fā)商本身一定都是強(qiáng)者，即智者加勇者。鑒于“避風(fēng)港”相對(duì)“被動(dòng)”，因此我們慎用“避風(fēng)港”一詞，而更多認(rèn)為這是投資家的實(shí)驗(yàn)的樂園。

趙海：未來政府會(huì)越來越強(qiáng)調(diào)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，因?yàn)檫@對(duì)城市的發(fā)展有利，能帶動(dòng)城市的繁榮，同時(shí)增加就業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)并非開發(fā)商的避風(fēng)港。開發(fā)商要想真正做好商業(yè)地產(chǎn)，必須要具備嚴(yán)格的條件。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身是一個(gè)涵蓋策劃、定位、招商、運(yùn)營等的復(fù)雜過程，開發(fā)商自身是否具備強(qiáng)大的實(shí)力和能力，有沒有一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)都是首要的條件；其次要看清當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的行情，很多人沖著其穩(wěn)定而高額的回報(bào)率而上，但其實(shí)目前在做的一些酒店、寫字樓及購物中心等商業(yè)也存在著不少虧損。我們判斷商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，最終還是要放到整個(gè)市場(chǎng)的大環(huán)境下動(dòng)態(tài)地看待，如果市場(chǎng)處于快速上升的時(shí)期，則房地產(chǎn)的一些繁榮景象可能是短暫的。在某種意義上甚至可以將房地產(chǎn)類比于作股票，投行、金融機(jī)構(gòu)等把虛擬經(jīng)濟(jì)炒熱后，一旦縮水那些價(jià)值將迅速貶低。

毛大慶：受大勢(shì)影響，商業(yè)地產(chǎn)盡管遭受的沖擊還未完全顯現(xiàn)，但2009年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必定空前激烈，目前，無效商業(yè)面積供應(yīng)已經(jīng)呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢(shì)，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難，單純依靠炒作概念的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)較大的招商壓力。有人預(yù)計(jì)2009年行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是全方位的，從選址到設(shè)計(jì)，從招商到營運(yùn)，從資本到品牌，這可能成為中國商業(yè)地產(chǎn)拐點(diǎn)的信號(hào)，因?yàn)樾袠I(yè)門檻的提高將讓目前粗放式開發(fā)和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)的運(yùn)營時(shí)代。

外資收購高峰即將到來

主持人：以各位在商業(yè)地產(chǎn)界多年的經(jīng)驗(yàn)來看，認(rèn)為外資收購我國商業(yè)地產(chǎn)高峰期將在什么時(shí)間段?

趙海：目前外資在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上所占的比重還很小，而且真正想要進(jìn)入還很難，受到多方面的限制，即使放開限外令也如此。外資在進(jìn)入中國的過程中會(huì)遇到重重問題，譬如資金如何進(jìn)入，可以有哪些途徑?如何在中國獲得土地?中國的外匯外幣管制制度會(huì)不會(huì)有所改變?政策法規(guī)上的缺乏有否改觀?需要多長(zhǎng)時(shí)間才能組建起一個(gè)完善的團(tuán)隊(duì)?適應(yīng)中國國情不同并獲得發(fā)展需要多長(zhǎng)時(shí)間?這個(gè)過程中會(huì)有多少損失?對(duì)外資而言，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確有很大的發(fā)展前景，但發(fā)展中多重困難不得不讓他們好好掂量。因此這些外資貿(mào)然大規(guī)模地進(jìn)入中國還很難說。

毛大慶：對(duì)于外資收購我國商業(yè)地產(chǎn)的高峰期，我預(yù)計(jì)的時(shí)間要相對(duì)晚一些，估計(jì)將在2010年到2011年中出現(xiàn)。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 運(yùn)營模式 轉(zhuǎn)型 持有物業(yè)模式 輕資產(chǎn)運(yùn)營模式 社區(qū)商業(yè)模式

引言

在我國，房地產(chǎn)業(yè)以一日千里的發(fā)展趨勢(shì)，成為了國民經(jīng)濟(jì)的命脈。我國房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)十多年的飛速發(fā)展，然而，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境也面臨著全面的變遷與更新，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式也將從成長(zhǎng)期走向成熟期。本文將對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型展開具體探討與論述。

1 我國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營模式分析

1.1房地產(chǎn)業(yè)主流運(yùn)營模式

就現(xiàn)階段而言，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式主要有物業(yè)滾動(dòng)開發(fā)與物業(yè)持有兩種模式。其中，業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式已經(jīng)成為現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主流運(yùn)營模式。相比之下，物業(yè)持有模式的發(fā)展較為緩慢。我國房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商大多選擇業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式，而很少有主動(dòng)選擇物業(yè)持有模式。

盡管政府對(duì)城市規(guī)劃與土地出讓提出了明確的要求并做出了詳細(xì)的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)配建一定體量的公共建筑項(xiàng)目，然而，開發(fā)商通常會(huì)將這類公建物業(yè)也進(jìn)行銷售，或者將其產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體銷售或分割銷售，除非在房地產(chǎn)銷售情況不理想的時(shí)候，才會(huì)考慮物業(yè)持有的策略選擇。由于物業(yè)持有模式下的投資額非常巨大，而且成長(zhǎng)性十分有限，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)主動(dòng)涉及物業(yè)持有模式。

1.2國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的生命周期

我國房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)十多年的飛速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境也面臨著全面的更新與變化，住宅項(xiàng)目物業(yè)滾動(dòng)開發(fā)模式的發(fā)展將從成長(zhǎng)期走向成熟期。根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期理論，一個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期，其外在的明顯特征表現(xiàn)為市場(chǎng)需求增長(zhǎng)放緩，供應(yīng)大于需求，逐漸形成供大于求的局面。土地成本增加、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈、營銷成本居高不下，最終導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)率下降。一些綜合競(jìng)爭(zhēng)力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不相繼退出，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高。

2 新形勢(shì)下國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型

我國房地產(chǎn)行業(yè)滾動(dòng)開發(fā)模式正走向產(chǎn)業(yè)成熟期，單一的物業(yè)滾動(dòng)開發(fā)模式已經(jīng)無法滿足市場(chǎng)環(huán)境的變遷和革新。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著需求增長(zhǎng)速度不明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來越頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在更高的視角，把握全局，了解國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與經(jīng)營模式，針對(duì)企業(yè)自身的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，選擇和調(diào)整適合的經(jīng)營模式，制定和修正科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略。

2.1運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型方向

持有型物業(yè)模式與輕資產(chǎn)運(yùn)營模式正逐漸代替原來的物業(yè)滾動(dòng)開發(fā)模式，而成為我國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的主要發(fā)展方向。

2.1.1持有物業(yè)模式

第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)需求增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力，反過來，商業(yè)地產(chǎn)又對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到載體的重要作用。因此，第三產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是相輔相成的。

第三產(chǎn)業(yè)一日千里的發(fā)展與成熟，給持有型物業(yè)帶來了更多的機(jī)遇和無限的前景。物業(yè)持有模式是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變的明確方向，可以通過不斷增加持有型物業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的比重，將原來的住宅滾動(dòng)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)持有模式。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與住宅滾動(dòng)開發(fā)的業(yè)務(wù)模式不同，開發(fā)商必須要擁有雄厚的資金，積累豐富的經(jīng)驗(yàn)，因而，房地產(chǎn)企業(yè)在城市化率為50%―60%的時(shí)候，就需要為企業(yè)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型做好充分的準(zhǔn)備，這樣才能趕上在城市化進(jìn)程結(jié)束之前，在住宅區(qū)需求增速變緩甚至跌入谷底之前，增加建立和提高與住宅項(xiàng)目開發(fā)能力截然不同的企業(yè)能力，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占有穩(wěn)定的一席之地。

2.1.2輕資產(chǎn)運(yùn)營模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了走持有型物業(yè)經(jīng)營模式之外，還正從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的發(fā)展方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，收益方式也從以獲取資產(chǎn)升值為主向獲取增值服務(wù)收益為主的方向發(fā)展。筆者認(rèn)為，就房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展趨勢(shì)而言，該行業(yè)發(fā)展的最終演化結(jié)果就是專業(yè)化、精細(xì)化。房地產(chǎn)企業(yè)也將朝著一個(gè)專業(yè)化、精細(xì)化的方向發(fā)展。目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，土地資源與持有物業(yè)的資產(chǎn)增值空間都十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收益方式轉(zhuǎn)向其他相關(guān)領(lǐng)域，例如開發(fā)代工管理、品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營及衍生收益和地產(chǎn)基金等。地產(chǎn)金融也正走向多元化的發(fā)展道路，房地產(chǎn)企業(yè)可以從地產(chǎn)金融服務(wù)中獲取相應(yīng)的費(fèi)用收益，從業(yè)績(jī)提成中獲取相應(yīng)的收益。目前，國內(nèi)很多開發(fā)商已經(jīng)對(duì)這些增值服務(wù)領(lǐng)域有所嘗試，將輕資產(chǎn)模式作為高度專業(yè)化的房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式。

要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式、物業(yè)持有模式與輕資產(chǎn)模式這三種運(yùn)營模式的相互轉(zhuǎn)變，需要跨越相對(duì)漫長(zhǎng)的歷史時(shí)期，然而，這是行業(yè)演化和進(jìn)步的普遍規(guī)律，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)做出調(diào)整，采取積極的應(yīng)對(duì)措施。

根據(jù)房地產(chǎn)各類運(yùn)營模式的生命周期可知，我國房地產(chǎn)企業(yè)的滾動(dòng)開發(fā)模式很有可能是在未來10年內(nèi)由成長(zhǎng)期循序漸進(jìn)地步入商業(yè)地產(chǎn)需求相對(duì)成熟的階段。第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，將帶來物業(yè)持有模式發(fā)展下的房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷專業(yè)化，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式將逐漸剝離資產(chǎn)持有的智能，進(jìn)而向?qū)I(yè)開發(fā)服務(wù)于資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)的方向發(fā)展，完全實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。要實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，還應(yīng)當(dāng)要具有高度發(fā)達(dá)和成熟的金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商要有相當(dāng)全面的專業(yè)知識(shí)，積累充足豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)體系也應(yīng)當(dāng)高度精細(xì)化和專業(yè)化，具備這樣的條件之后，房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式咋城市化進(jìn)程接近尾聲的時(shí)候，大致可以實(shí)現(xiàn)。三種運(yùn)營模式生命周期分析如圖1所示。

圖1三種運(yùn)營模式生命周期分析

2.2運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型路徑

從長(zhǎng)期來看，業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式將因其優(yōu)勢(shì)的逐漸弱化而逐漸被淘汰，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式又相對(duì)超前，近期很難得到普及和應(yīng)用。隨著持有型業(yè)務(wù)模式適宜低擴(kuò)張環(huán)境、經(jīng)營穩(wěn)定的優(yōu)越性日益突出，單一的業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式無法滿足行業(yè)演進(jìn)與市場(chǎng)的發(fā)展需求，逐漸向“開發(fā)+持有”雙重模式轉(zhuǎn)變，或者直接向純粹的業(yè)務(wù)持有型模式轉(zhuǎn)變，這也是房地產(chǎn)開發(fā)商最為自然和現(xiàn)實(shí)的選擇。一些以住宅開發(fā)項(xiàng)目為主的大型發(fā)地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)成立了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中心，為了拓寬領(lǐng)域，不少一線房地產(chǎn)企業(yè)正進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，很多企業(yè)都致力于提高持有物業(yè)的比重，這一比例在未來十年會(huì)增至20%―30%。

由于持有物業(yè)具有穩(wěn)定性，且具有長(zhǎng)期收益，在未來的幾年里，逐漸將住宅開發(fā)所形成的現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)投一部分到持有物業(yè)中。房地產(chǎn)業(yè)的主流趨勢(shì)將會(huì)是采用租售并舉，以售養(yǎng)租的內(nèi)部現(xiàn)金流的平衡來實(shí)現(xiàn)模式轉(zhuǎn)型。然而，與此同時(shí)，我們也應(yīng)該意識(shí)到，國內(nèi)房地產(chǎn)持有型物業(yè)模式具有投資額度大、回報(bào)周期長(zhǎng)、成長(zhǎng)性有限等局限性，因此，必須應(yīng)當(dāng)盡快找出切實(shí)可行的策略，來促進(jìn)房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。

2.2.1大型商業(yè)物業(yè)的增持難度大

中國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式由業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式向租售并舉的經(jīng)營模式或者單純的持有型物業(yè)模式發(fā)展，將經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史時(shí)期。

盡管持有型物業(yè)模式的現(xiàn)金流具有較高的穩(wěn)定性，能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。然而，從當(dāng)前的收益情況來看，持有型物業(yè)模式與住宅業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式相比，仍然具有明顯的劣勢(shì)。就國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報(bào)率通常是在6%―10%區(qū)間內(nèi)，僅靠租金回報(bào)收益遠(yuǎn)低于，甚至根本無法獲得與住宅滾動(dòng)開發(fā)業(yè)務(wù)相近的資產(chǎn)收益率。即使將公允價(jià)值變動(dòng)因素考慮在內(nèi)，資產(chǎn)收益率仍然遠(yuǎn)不能達(dá)到滾動(dòng)開發(fā)的收益水平。

持有型物業(yè)的投資規(guī)模太過巨大，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；顿Y的門檻越來越高。目前為止，很多以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)商，仍然無法滿足規(guī)?；顿Y持有物業(yè)的資金要求。與此同時(shí)，因?yàn)槌钟形飿I(yè)投資回收周期較長(zhǎng)，現(xiàn)金回收速度慢，就算一線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不再擴(kuò)大規(guī)模，全力以赴地發(fā)展投資物業(yè)，等到5年之后，該企業(yè)投資物業(yè)也僅占總儲(chǔ)備的20%―30%，根本無法發(fā)揮平滑周期風(fēng)險(xiǎn)的作用。大多數(shù)房地產(chǎn)商由于達(dá)不到持有物業(yè)規(guī)?；顿Y的門檻，也不具備有力的金融工具支持，不應(yīng)當(dāng)貿(mào)然大幅度增加持有物業(yè)，否則會(huì)讓企業(yè)面臨更大的不可控風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要循序漸進(jìn)地發(fā)展，持有型物業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，仍然需要10年以上的時(shí)間才有可能徹底完成。

2.2.2社區(qū)商業(yè)是突破方向

由于大型持有型物業(yè)的收益率過低、投資額度過高、回收周期長(zhǎng)，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)商大多選擇“開發(fā)+持有”相結(jié)合，這種社區(qū)型商業(yè)模式也促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。社區(qū)型商業(yè)能夠很好地滿足社區(qū)居民的日常生活出行、購物、消費(fèi)、娛樂等綜合性需求。隨著城市范圍的不斷擴(kuò)大，通勤成本的不斷上升，住宅區(qū)周邊的社區(qū)商業(yè)已然成為了人們生活中較最為便捷的消費(fèi)場(chǎng)所。城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)與人們生活水平的不斷提高，帶動(dòng)了越來越多中高檔社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，在住宅區(qū)周邊逐漸形成了可供持有的高價(jià)值物業(yè)，其發(fā)展空間完全不亞于城市中心區(qū)項(xiàng)目。

將社區(qū)商業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期持有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)提升，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌影響力，另一方面能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來具有增值空間的持有物業(yè)，帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是由物業(yè)滾動(dòng)發(fā)展模式向持有型物業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的可靠途徑。

3 結(jié)語

目前，由于居住房地產(chǎn)需求增速逐步放緩，大多以住宅滾動(dòng)開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)商，以確保財(cái)務(wù)安全為前提，以合理的價(jià)格、合理的投資額度、合理的投資規(guī)模、合理的時(shí)點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和持有，循序漸進(jìn)地從滾動(dòng)開發(fā)模式向租售并舉的模式自然過渡。因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)投資規(guī)模較大，優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺，很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)持有模式的轉(zhuǎn)型，可能要經(jīng)歷很長(zhǎng)的歷史時(shí)期。社區(qū)是一種最接近住宅滾動(dòng)開發(fā)模式的物業(yè)類型，也是支持目前房地產(chǎn)企業(yè)從原來的單一的住宅開發(fā)向租售并舉模式轉(zhuǎn)變的重要跳板，具備了成熟的金融市場(chǎng)之后，優(yōu)良的社區(qū)商業(yè)能夠有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營模式；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商業(yè)地產(chǎn)的定義

商業(yè)地產(chǎn)全稱是“商業(yè)房地產(chǎn)”。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定義，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟指出商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所等。俠義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。

崔勝和認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性”。而呂書斌認(rèn)為:“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和金融三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)?！睉?yīng)該說，地產(chǎn)和商業(yè)是兩個(gè)基礎(chǔ)屬性，分別表示了硬件基礎(chǔ)和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業(yè)地產(chǎn)所具有的一些特點(diǎn)使其成為了一種主流的投資標(biāo)的。

近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱點(diǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身帶來的巨額利潤(rùn)，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)，一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為死鋪，給投資者帶來巨大的損失。主要原因是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國還是一個(gè)新生事物，行業(yè)開發(fā)運(yùn)營的理論還未形成，項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范，許多開發(fā)商只看重短期利益，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成熟的經(jīng)營理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國國情的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2 我國商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營模式的特點(diǎn)

隨著開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的重視，目前推向市場(chǎng)的許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也有很多模式，國內(nèi)常見的模式基本有三種經(jīng)營模式：純銷售模式、租售結(jié)合模式、只租不售模式。

2.1 純銷售模式

純銷售模式主要指在項(xiàng)目建成后，開發(fā)商通過直接全部出售給投資者及經(jīng)營者，來回籠資金，開發(fā)商一般不涉及到后期的經(jīng)營與開發(fā)管理。這種模式，一般對(duì)開發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準(zhǔn)入門檻也低，這樣開發(fā)商的資金財(cái)務(wù)壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無需承擔(dān)后期開發(fā)運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)資金不是很雄厚的開發(fā)商來說是個(gè)很好的選擇。

但是，這種模式有其致命的缺點(diǎn)。第一，對(duì)于投資者及經(jīng)營者，產(chǎn)權(quán)出售，使一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)被分割，其整體的投資價(jià)值受到影響，不利于后期的開發(fā)。第二，投資者各自為政，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營混亂，后期經(jīng)營出現(xiàn)困境，最后導(dǎo)致投資者及經(jīng)營者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目難以有大的價(jià)值升值空間，不利于開發(fā)商持續(xù)發(fā)展。

因?yàn)椋艿阶杂少Y金和融資渠道的限制，以及開發(fā)商自身經(jīng)營模式的因素影響，此類模式在現(xiàn)階段仍是我國中小開發(fā)商的重要選擇。這類模式一般開發(fā)一些專業(yè)性較強(qiáng)的商業(yè)街或者專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

2.2 租售結(jié)合模式

租售結(jié)合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。

2.2.1 訂單模式

訂單模式就是指開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并和與其想適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。

在國內(nèi)，萬達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)“訂單模式”一直為業(yè)內(nèi)所稱道，萬達(dá)集團(tuán)與眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利與義務(wù)。

訂單模式相比較其他模式有其自有的優(yōu)勢(shì)；第一，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，通過各種品牌組合，整合開發(fā)商家與商家的資源，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，降低了市場(chǎng)研判失誤的風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費(fèi)，使房地產(chǎn)企業(yè)資源效用最大化。第二，開發(fā)前已經(jīng)確定了商場(chǎng)入住商戶，避免了因?yàn)轫?xiàng)目竣工后，后期規(guī)劃的原因出現(xiàn)改造現(xiàn)象。第三，發(fā)更具有科學(xué)性、全局性，使資金使用更近充分合理。

但是，訂單模式也存在其劣勢(shì)。

首先，商圈所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設(shè)施的改變都會(huì)導(dǎo)致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，相應(yīng)的原設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合將會(huì)出現(xiàn)變化。

再者，聯(lián)盟伙伴之間的不可預(yù)測(cè)性的變化，由于其經(jīng)營狀況的不可預(yù)測(cè)性，在其合作過程中，聯(lián)盟伙伴很可能會(huì)退出合作或無法履約，導(dǎo)致關(guān)系改變。

第三，未來主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開發(fā)商之間的矛盾，例如租金，規(guī)劃的要求，商場(chǎng)的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，與買家約定，在出售后一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營權(quán)交出由房地產(chǎn)商行使，開發(fā)商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)往往比較誘人。這種經(jīng)營模式在上世紀(jì)六七十年代出現(xiàn)于美國，后流行于日本、香港等國家和地區(qū)。該模式在上述一些國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)表明，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育比較成熟、開發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)度高，也會(huì)實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主雙贏的局面。

這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：第一，能夠快速回籠資金，企業(yè)可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤(rùn)。開發(fā)商將商鋪分割出售，利用返租來吸引中小商戶，從而能夠快速套現(xiàn)，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報(bào)預(yù)期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內(nèi)獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)非常小。另外，由于這種商鋪已被產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個(gè)單元的商鋪價(jià)格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經(jīng)營者自負(fù)盈虧，無論經(jīng)營者是誰，都要負(fù)擔(dān)租金回報(bào)的責(zé)任。因此經(jīng)營者必須細(xì)心經(jīng)營，才能夠發(fā)展下去，或者更大的利潤(rùn)。

這種模式也有其風(fēng)險(xiǎn)：一是承租經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長(zhǎng)期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商在采用售后返租方式銷售完成某項(xiàng)目后，必將繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)，將直接危及發(fā)展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價(jià)回購變數(shù)多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運(yùn)營模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。只租不售經(jīng)營模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目建成之后，通過出租經(jīng)營，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過租金及地價(jià)的提高，來獲得利潤(rùn)。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國家采用較多，是國際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。

這種模式主要優(yōu)點(diǎn)在于:首先，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，簡(jiǎn)單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關(guān)注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費(fèi)用比較低，而國內(nèi)外大型商業(yè)公司的進(jìn)駐，帶來其先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，從而能投快速提升自身的價(jià)值，而其穩(wěn)定的租金收入也為開發(fā)商提供了足夠的資金回流，增強(qiáng)其融資能力；第三，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)能夠熟練制定商業(yè)的總體規(guī)劃、資源的整合利用，進(jìn)行統(tǒng)一的招商管理，大大提高了商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性。

而這種模式的運(yùn)營有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因?yàn)?，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開發(fā)商沒有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進(jìn)行開發(fā)的。通過短期的銀行貸款資金進(jìn)行長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將會(huì)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，開發(fā)商要具有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的商業(yè)人才隊(duì)伍。這種模式從前期的規(guī)劃到后期的經(jīng)營管理，這都需要專業(yè)的經(jīng)營運(yùn)營公司來運(yùn)營。

3 我國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營過程中的問題

3.1 商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)定位模糊，運(yùn)營模式不足。

一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要在定位有個(gè)明確的目標(biāo)。而廣大開發(fā)商還是單純的按照住宅項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，導(dǎo)致在商業(yè)運(yùn)營模式選擇上不能符合所開發(fā)的項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)包含的產(chǎn)品類型種類繁多。從大型的購物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品型式的差異，決定了開發(fā)理念和開發(fā)模式的差異。

3.2 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道不足

我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開發(fā)周期一般在3-5年，而完整的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開發(fā)商的資金鏈比較長(zhǎng)，需要的貸款也比較高，對(duì)開發(fā)商的融資能力是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的專業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)不足

商業(yè)地產(chǎn)的高額回報(bào)率，吸引開發(fā)商從住宅開發(fā)商或其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而來，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)和專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)一般是根據(jù)以往住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和國外、國內(nèi)典型成功運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來運(yùn)作。商業(yè)房地產(chǎn)的復(fù)雜性事實(shí)上要求了其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理應(yīng)當(dāng)是由各類專業(yè)性的組織共同協(xié)作來完成。專業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)的缺失致使在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中出現(xiàn)了短線操作模式和許多浪費(fèi)、不合理情況的發(fā)生。

4 我國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的對(duì)策

4.1 開發(fā)商加快提高其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的能力

商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的住宅房地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)主要是消費(fèi)品，而商業(yè)地產(chǎn)主要是投資品。商業(yè)地產(chǎn)的類型非常多，這就要求開發(fā)商具有綜合利用各種運(yùn)營模式的能力，不再單一的按照開發(fā)住宅房地產(chǎn)的思路進(jìn)行運(yùn)營。所以開發(fā)商應(yīng)該拓寬思路，學(xué)習(xí)國外的商業(yè)地產(chǎn)先進(jìn)理念，加快提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營能力，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠成功。

4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈

商業(yè)地產(chǎn)投資資金需求大，開發(fā)周期長(zhǎng)，成為了開發(fā)商發(fā)展障礙的重要因素。目前，許多國內(nèi)開發(fā)商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來解決資金不足的問題。但也因此導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的許多問題。隨著我國金融市場(chǎng)體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產(chǎn)公司資金短缺的問題。同時(shí)，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當(dāng)然，我國的資本市場(chǎng)還不完善，需要推動(dòng)政府在此的立法，完善相關(guān)的法律法規(guī)。

4.3 專業(yè)人才的培養(yǎng)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建立

一個(gè)具有復(fù)合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源的開發(fā)、經(jīng)營、管理團(tuán)隊(duì)，是保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的最重要工具。特別是在一個(gè)不夠成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然我國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有許多年，但是，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業(yè)的人才隊(duì)伍和管理團(tuán)隊(duì)。為此，應(yīng)該大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)和高等教育的作用，培訓(xùn)相關(guān)人才，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)建立我國相關(guān)人才的培訓(xùn)機(jī)制，源源不斷的為本行業(yè)提供人才，才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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［3］段宏斌．商業(yè)地產(chǎn)改變中國［M］.哈爾濱：黑龍江美術(shù)出版社，2007.

篇9

高棟：城市綜合體的建設(shè)，決不僅是一個(gè)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)，而是―個(gè)從政府到開發(fā)商到消費(fèi)者都需要專業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)的過程，是一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，其前期規(guī)劃、資源整合、功能定位、建設(shè)施工、后期運(yùn)營的復(fù)雜度不是住宅所能相比的。

二、三線城市的城市規(guī)模中等，商業(yè)模式略顯簡(jiǎn)單，相比一線城市，消費(fèi)者在消費(fèi)能力、意愿和層次上均略顯欠缺。一些具備較強(qiáng)的獲取土地能力和建設(shè)開發(fā)能力的開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里商業(yè)概念、資金實(shí)力、資源整合、運(yùn)營能力相對(duì)缺乏，高層次的大型綜合商業(yè)開發(fā)難度較大。

出于逐利性的考慮，不少發(fā)展商抱著開發(fā)住宅地產(chǎn)的思想去拿了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的地塊，又以開發(fā)住宅地產(chǎn)的理念去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)；或者被逼無奈而不得不拿住宅去賭商業(yè)，再來向商業(yè)地塊要回報(bào)，歸根到底是短期利益為主導(dǎo)，

“變現(xiàn)的短期價(jià)值”心態(tài)明顯，缺乏長(zhǎng)期經(jīng)營“資產(chǎn)增值”的理念。因此，這就需要開發(fā)商具備長(zhǎng)期作戰(zhàn)的思想準(zhǔn)備，畢竟城市綜合體的價(jià)值在建設(shè)開發(fā)周期中具有明顯的“長(zhǎng)期價(jià)值溢出效應(yīng)”。

盡管與一線城市相比，二、三線城市在經(jīng)濟(jì)總量、城市發(fā)展水平、內(nèi)在和外來消費(fèi)客群等方面存在著“先天性缺陷”，但是，這種“先天性缺陷”一旦找到好的突破口，就可以成為“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，這種“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”的實(shí)現(xiàn)需要基于：濟(jì)南城市綜合體的發(fā)展應(yīng)當(dāng)做到現(xiàn)實(shí)性和前瞻性的結(jié)合，創(chuàng)新性與主題性的并存，功能的多元化，并強(qiáng)化資源整合，引入知名開發(fā)商，以加快城市綜合體的發(fā)展。

因地制宜、推陳出新

二、三線城市綜合體的建設(shè)，要以滿足城市需求為出發(fā)點(diǎn)。因此因地制宜就尤為重要：

現(xiàn)實(shí)性和前瞻性

二、三線城市城市綜合體的定位與功能一定要和城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、商務(wù)商業(yè)等發(fā)展層次相吻合，并適當(dāng)進(jìn)行前瞻性、超前性定位。

創(chuàng)新性與主題性

凡是城市綜合體都需要―個(gè)鮮明的主題，與歷史文化、自然景觀、區(qū)位屬性相匹配，營造亮點(diǎn)，突出創(chuàng)新性、前瞻性、創(chuàng)意性、獨(dú)特性，這些將直接提升城市綜合體的軟陛競(jìng)爭(zhēng)力，拉升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。鵬欣的“水游城”系列產(chǎn)品就屬于此類成功案例。

功能多元化　二、三線城市的城市綜合體建設(shè)大多仍處于初級(jí)階段，功能上與成熟的城市綜合體存在較大差異，有待城市綜合體功能多元化的發(fā)展。―個(gè)成熟的綜合體集商業(yè)、辦公、居住、酒店、文化、交通等多種功能為一體，而目前濟(jì)南的城市綜合體在功能上只能實(shí)現(xiàn)其中的一部分，其城市綜合體功能較為單一、產(chǎn)品附加值低、成熟度低。

強(qiáng)化資源整合　城市綜合體項(xiàng)目在其開發(fā)、經(jīng)營和管理的運(yùn)作過程中，需要企業(yè)具備雄厚的房地產(chǎn)資金實(shí)力和強(qiáng)大的資源整合能力，而資源整合能力更為重要，這也是城市綜合體高度集約性的城市功能體現(xiàn)。例如將與外部商戶資源、經(jīng)營者資源、軌道交通、公共交通資源、濟(jì)南城市的文化歷史資源、公共市民廣場(chǎng)資源、會(huì)展資源、航站樓資源、城市綠化景觀資源等的有效結(jié)合，在相互依存、相互補(bǔ)益的基礎(chǔ)上輻射出去，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的城市功能體。

引入知名開發(fā)商

毋庸置疑，知名開發(fā)商具有豐富操作城市綜合體的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)、資源的整合能力和資本運(yùn)作能力強(qiáng)，其城市綜合體的發(fā)展往往具備極強(qiáng)的前瞻性、標(biāo)桿性，能夠迅速提升二、三線城市商業(yè)商務(wù)發(fā)展的層次和城市品位。

萬達(dá)模式難復(fù)制打通金融通道是關(guān)鍵

高棟：面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含的可持續(xù)的巨大利益，眾多開發(fā)商怦然心動(dòng)，星級(jí)樓宇、城市綜合體等商用物業(yè)不斷產(chǎn)生，同時(shí)也面臨著巨大的風(fēng)臉。

如果說做住宅是利潤(rùn)多或少的問題，那么做商業(yè)地產(chǎn)則是生和死的問題。商業(yè)地產(chǎn)本身也是一個(gè)跨界的行業(yè)，不單純是建房子那么簡(jiǎn)單，它需要對(duì)金融、零售商、消費(fèi)者、招商運(yùn)營、物業(yè)管理等領(lǐng)域都有所涉及，需要整合各方面資源，因此對(duì)開發(fā)商會(huì)提出較高的要求。

同內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭者，無疑是萬達(dá)。它首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，通過與品牌商家的“擁綁式”戰(zhàn)略合作，提高了萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目的號(hào)召力，提升了商業(yè)價(jià)值，也減少了投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2011年6月，綠地與沃爾瑪、上影集團(tuán)、國美電器等同內(nèi)外知名商企建立戰(zhàn)略全作關(guān)系，試圖走上一條復(fù)制“萬達(dá)模式”的商業(yè)地產(chǎn)之路。

其他開發(fā)商很難模仿萬達(dá)的這種模式取得成功，首先萬達(dá)抓住了轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的最好時(shí)機(jī)，其次萬達(dá)商業(yè)很快形成了標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式，也容易其快速復(fù)制。萬達(dá)在模式、資源等方面具有追趕者暫時(shí)無法超越的“先發(fā)優(yōu)勢(shì)”。

盡管面臨著重重困境，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭依然很猛，具有金融行業(yè)屬性的商業(yè)地產(chǎn)，金融渠道、投融資平臺(tái)創(chuàng)新，則成為解決發(fā)展困境的唯一出口。

對(duì)于持有型商業(yè)而言，需要大鼉的資金投入，而目前國內(nèi)并沒有成熟的“退出”機(jī)制。簡(jiǎn)單地說，就是金融渠道沒有打通，這對(duì)甲方而言，勢(shì)必造成比較大的資金沉淀。

打通金融通道，將商業(yè)地產(chǎn)證券化、資本化，似乎已成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢(shì)，引入第三方的房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金，將商業(yè)地產(chǎn)的資金來源通過證券化的市場(chǎng)吸收，目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的國家，例如新加坡，就廣泛采用這種模式。

高棟：中國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的背后，存在幾大問題：首先商業(yè)地產(chǎn)發(fā)是一個(gè)融合各方利益角逐的過程，我們稱之為“六方會(huì)談”。商業(yè)地產(chǎn)之所以復(fù)雜是因?yàn)槠淇蛻羧憾嘣菃我唬淅骊P(guān)系既糾結(jié)又沖突。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中會(huì)涉及到投資商、開發(fā)商、政府、運(yùn)營商、零售商、消費(fèi)者六方利益。如果說住宅開發(fā)是二元化的過程，那么商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就是六元化的過程。

其次，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常隱現(xiàn)的“五大難題”，開發(fā)商、建蒯幣、零售商、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者均會(huì)遇到林林總總的問題需要協(xié)調(diào)解決。商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)很復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，定位、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營是一個(gè)整體，四者不能脫節(jié)。目前商業(yè)地產(chǎn)很多暴露的問題就是線路的脫節(jié)，例如商業(yè)定位與設(shè)計(jì)脫節(jié)、招商運(yùn)營與設(shè)計(jì)脫節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各節(jié)點(diǎn)時(shí)間脫節(jié)。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，但是“脫節(jié)”的背后凸顯的是相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)的缺失，這也將最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)營問題。

在商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域里面，經(jīng)常遇到的第一個(gè)問題是行業(yè)本身還不夠成熟。三益不完全是一家設(shè)計(jì)公司，旗下有三個(gè)板塊，建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)板塊，還有商業(yè)地產(chǎn)研究院做數(shù)據(jù)庫處理、案例研究、出版專業(yè)書籍雜志。設(shè)計(jì)院板塊從去年到今年接了1500萬方的項(xiàng)目，其中不到20％的項(xiàng)目是由相對(duì)來說非常成熟或者專業(yè)開發(fā)商在運(yùn)作。例如江蘇正在建設(shè)的華潤(rùn)萬象城；華潤(rùn)置地對(duì)商業(yè)具有非常強(qiáng)的把控力。但還有80％的客戶對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營并不具有清晰的解讀能力。所以，會(huì)更多地依賴商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，希望服務(wù)公司提供更專業(yè)的意見。

但是商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司不一定能夠提

供這么好的服務(wù)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的―個(gè)顯著特點(diǎn)就是產(chǎn)業(yè)鏈特別長(zhǎng)，涵蓋定位、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營各個(gè)環(huán)節(jié)。目前商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)主要問題就是：商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)分工、產(chǎn)業(yè)鏈良性生存受到普遍漠視，鏈條上的各合作方對(duì)公共規(guī)則不是共筑，而是蠶食。由此導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)整體運(yùn)行效率低下、不確定的人為因素不斷增加商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和試錯(cuò)成本。

比如說顧問公司，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域顧問非常重要，這個(gè)行業(yè)有很多非常優(yōu)秀的顧問公司，但為什么現(xiàn)在很多顧問公司被客戶邊緣化呢?因?yàn)樗麄冏龅暮涂蛻粢蟮牟黄ヅ洌绻悴黄ヅ湓趺磥硖接懩愕念檰柺欠駵?zhǔn)確，是否真實(shí)呢?

第二，我們講建筑設(shè)計(jì)，到今天為止商業(yè)建筑設(shè)計(jì)始終沒有從公建設(shè)計(jì)里面脫離出來。但是商業(yè)地產(chǎn)在建筑設(shè)計(jì)時(shí)與其他公建設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)邏輯、理論和方法上是完全不一樣的。為什么很多建筑師在商業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)候感覺話語權(quán)很弱?因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)有時(shí)候?qū)ι虡I(yè)項(xiàng)目本身來講，作用非常重要。但是這個(gè)話語權(quán)又不一定是排第―位的。業(yè)主會(huì)談功能組合、業(yè)態(tài)配置和互動(dòng)；但是設(shè)計(jì)中商業(yè)動(dòng)線、出入口設(shè)置、平面花費(fèi)，這些話題其實(shí)很重要，所以設(shè)計(jì)在整個(gè)體系中存在很大的缺失。

再講招商，很多設(shè)計(jì)公司也好、建筑師也好，感覺招商是很遙遠(yuǎn)的話題，和設(shè)計(jì)本身沒有什么關(guān)系。但是本質(zhì)上，設(shè)計(jì)和招商也是緊密相連的。我們服務(wù)過的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大佬們，他們的正常招商邏輯是這么做的：

第一階段：在概念階段，基本上大型主力店已經(jīng)明確，例如影城、百貨、冰場(chǎng)、超市等，在報(bào)批的前期主力店已經(jīng)基本確認(rèn)。第二階段：在擴(kuò)初階段，500平方米以上的次主力店在確認(rèn)和接洽中，主力店開始簽約。第三階段：在施工圖完成之前，所有餐飲業(yè)態(tài)租戶落實(shí)意向書，開始簽署租賃合同。

在這個(gè)過程中，招商和設(shè)計(jì)必須無縫完成技術(shù)交接，所以招商這個(gè)話題在建筑設(shè)計(jì)定位中是必須緊密結(jié)合的。

篇10

中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)去年底的《2006年～2007年中國商業(yè)十大熱點(diǎn)展望》報(bào)告中已經(jīng)指出，主題化的商業(yè)地產(chǎn)成為一種潮流，不少開發(fā)商開始向發(fā)展特色主題商業(yè)轉(zhuǎn)型。特別是在“體驗(yàn)式消費(fèi)模式”受到開發(fā)商普遍關(guān)注后，集購物、娛樂、休閑、餐飲、運(yùn)動(dòng)等于一體，多業(yè)態(tài)科學(xué)組合而成的體驗(yàn)式消費(fèi)主題購物中心一時(shí)間在市場(chǎng)中紛紛涌現(xiàn)。

但不可回避的事實(shí)是，主題化商業(yè)地產(chǎn)也在潮流的“跟風(fēng)”中面臨同質(zhì)化日益明顯的境遇。面對(duì)銷售、招商競(jìng)爭(zhēng)壓力，一些開發(fā)商開始將主題商業(yè)地產(chǎn)概念繼續(xù)細(xì)分和深化，進(jìn)行越來越窄眾的主題細(xì)分。如在北京，今年在市場(chǎng)上亮相的一些商業(yè)項(xiàng)目，帶來了更加強(qiáng)烈的細(xì)分感，同時(shí)還十分具有個(gè)性特征。比較顯著的一例，是亞奧北商街在已經(jīng)將不同商業(yè)部分規(guī)劃了特色主題的情況下，又拿出1.6萬多平方米的面積打造了一個(gè)以辣味美食為主題的“辣街”，北京新建社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中惟一個(gè)特定指向辣味美食的主題商業(yè)。

有評(píng)論說，這些主題化細(xì)分更深的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，顯著的特點(diǎn)是將本來就已經(jīng)細(xì)分過的市場(chǎng)又變“窄”了，而這樣定位的好處就在于，可以使目標(biāo)市場(chǎng)更清晰和明確。

在這個(gè)前提下，開發(fā)商非常清楚自己最終想做的是什么樣的東西。這也是與其他主題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著不同，沒有“窄眾”細(xì)分的主題商業(yè)地產(chǎn)很可能在招商過程中偏離原來的計(jì)劃，使主題具有不穩(wěn)定性。而“窄眾”細(xì)分則不會(huì)出現(xiàn)這種庸況，因?yàn)樵谡猩桃潦?，開發(fā)商就知道除了細(xì)分出來的這部分“窄眾”，其他都不合適進(jìn)駐項(xiàng)目，是要拒絕的。

同時(shí)，這個(gè)趨勢(shì)也與商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的“定制化”一致。

商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)運(yùn)營模式，是建好房、店鋪賣完之后再去考慮商業(yè)定位、招商運(yùn)營。規(guī)劃在前、招商在后的傳統(tǒng)做法讓開發(fā)商多付出了不少成本。某一樓盤想引進(jìn)一國際商家，但商家考察后發(fā)現(xiàn)，樓盤在建筑設(shè)計(jì)方面有許多不合理的地方，必須再投入巨大成本進(jìn)行調(diào)整與改造。

于是，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式開始出現(xiàn)整合趨勢(shì)，越來越多的開發(fā)商在建筑設(shè)計(jì)階段就已完成招商，并開始為主力商家度身訂造。

住宅產(chǎn)品在入伙時(shí)是一個(gè)完整的產(chǎn)品，而商業(yè)地產(chǎn)在入伙時(shí)只是一個(gè)半成品，甚至只是所有問題的開始，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要依賴于經(jīng)營才能夠體現(xiàn)其價(jià)值。換言之，在規(guī)劃、建設(shè)、銷售之前就必須考慮到經(jīng)營問題，否則將很難保證商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營。

生活方式的挑戰(zhàn)

生活方式向體驗(yàn)消費(fèi)轉(zhuǎn)變，這是收入的增長(zhǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化所決定的發(fā)展方向。除了購物之外，餐飲和娛樂――可稱之為即時(shí)的體驗(yàn)性消費(fèi)，在陜速增長(zhǎng)。這一消費(fèi)趨勢(shì)在挑戰(zhàn)傳統(tǒng)的購物中心。新開發(fā)的購物中心中，休閑、娛樂、餐飲的比例在快速上升，購物的比例在下降，甚至購物成為休閑娛樂主導(dǎo)的購物，處于徹底從屬的地位。功能定位重于業(yè)態(tài)定位，因?yàn)闃I(yè)態(tài)定位更偏重于購物主導(dǎo)的項(xiàng)目，在休閑娛樂、餐飲日益重要的時(shí)候，功能開始變得重要，因?yàn)樗_始可以多種選擇和組合。

根據(jù)美國的一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，休閑娛樂主導(dǎo)的零售的單位面積銷售額是單純購物主導(dǎo)的單位面積銷售額的兩倍。無疑，餐飲、娛樂休閑會(huì)大大增加顧客的停留時(shí)間、單次平均消費(fèi)額，以及增加顧客的重游率，這些好處通過合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)，大大提高零售的業(yè)績(jī)。

因此，對(duì)客戶生活方式的關(guān)注在上升，成為發(fā)展的一個(gè)方向。很多商店不是在賣某一類商品，而是在服務(wù)某一類顧客。這點(diǎn)變化同樣表現(xiàn)在國內(nèi)百貨樓層布局的改變上，從商品按類分層轉(zhuǎn)變?yōu)榘搭櫩蛯?duì)象的更靈活多變的樓層布局。因此，休閑娛樂、餐飲變得重要的時(shí)代，體驗(yàn)式消費(fèi)照樣可以在傳統(tǒng)的零售店中完成，同時(shí)，休閑娛樂、餐飲中也開始加入零售的元素。生活方式的變化，可能使一些業(yè)態(tài)變得越來越疊合在一起。

人才與經(jīng)驗(yàn)的問題

商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的過程中，面臨兩大嚴(yán)重缺乏。

一是人才的缺乏。一個(gè)行業(yè)成熟的標(biāo)志，往往是以這個(gè)行業(yè)人才的成熟作為標(biāo)志的。因?yàn)閾碛辛俗顑?yōu)秀的人才，這個(gè)行業(yè)才能出現(xiàn)欣欣向榮的格局。然而造就一群人才，又需要相應(yīng)的時(shí)間和工作的磨礪。商業(yè)地產(chǎn)真正進(jìn)入專業(yè)化開發(fā)的時(shí)間并不長(zhǎng)，還沒有形成造就人才的可靠基礎(chǔ)。

二是經(jīng)驗(yàn)的缺乏。在起步的階段，人們總是擅長(zhǎng)于學(xué)習(xí)和模仿，于是成功項(xiàng)目的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和成功模式也很容易成為人們學(xué)習(xí)和模仿的對(duì)象。從世界上商業(yè)地產(chǎn)最發(fā)達(dá)的美國、日本，到商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)與城市化建設(shè)同步推進(jìn)的韓國、新加坡……不同國家的國情和經(jīng)濟(jì)狀況相去甚遠(yuǎn)，必須從學(xué)習(xí)和模仿的階段向具有實(shí)質(zhì)意義自我創(chuàng)新發(fā)展?，F(xiàn)在，動(dòng)不動(dòng)就要打造“城市的商業(yè)名片”、“商業(yè)地標(biāo)”、“代表性的購物中心、步行街區(qū)……”、“改變城市商業(yè)進(jìn)程”，多是自不量力的定位，夸大其詞的宣傳，照搬照抄的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，忽悠了廣大老百姓，也折射國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的匱乏以及心態(tài)的不成熟。

在這個(gè)背景下，不可避免地出現(xiàn)―些亟待解決的問題。

譬如上海，近年來大力提倡發(fā)展先進(jìn)服務(wù)業(yè)和“總部經(jīng)濟(jì)”，世界五百強(qiáng)公司已經(jīng)有300多家在中國設(shè)立了總部或區(qū)域總部，其中有45％選擇落戶上海。而且，因?yàn)樯虾?010年要承辦世博會(huì)，甲級(jí)寫字樓的需求在近幾年里將十分旺盛，但目前上海的甲級(jí)寫字樓面積在300萬平方米左右，其他商業(yè)地產(chǎn)如零售商業(yè)中心的面積約是甲級(jí)寫字樓的十倍，結(jié)構(gòu)并不合理。商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域分布也不均勻。上海社科院商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任朱連慶說，在上海的某些中心區(qū)域，很小的地段內(nèi)集中了十幾家高檔購物中心，各家購物中心面目相似，同質(zhì)化傾向嚴(yán)重。但是在新興的城市副中心、商務(wù)區(qū)，則商業(yè)地產(chǎn)需求量很大。

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的需求很大，但目前供給過于盲目。國外開發(fā)商會(huì)把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作金融產(chǎn)品來規(guī)劃，并且和后期經(jīng)營相聯(lián)系，很注重招商定位。

商業(yè)地產(chǎn)以往的盈利模式是以售賣為主。根據(jù)這種模式，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中彼此都是投資者，大家關(guān)心的是怎樣把物業(yè)轉(zhuǎn)讓給下一家，獲得差價(jià)。但事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)不僅是投資工具，還是生產(chǎn)資料。作為投資工具，商業(yè)地產(chǎn)只能帶來短期利益；而作為生產(chǎn)資料，它可以帶來長(zhǎng)期、持續(xù)的收益。因而，商業(yè)房地產(chǎn)的盈利模式、管理模式應(yīng)該大轉(zhuǎn)變。

有人這樣形容當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)：天堂到地獄，也許只有一步之遙。找準(zhǔn)了市場(chǎng)，你就進(jìn)天堂，而一步之外，你偏離了市場(chǎng)，那就是地獄。我們不要只盲目地看到成功者的得意，更應(yīng)該回頭看看那些失敗者的尸體。

城市化幌子下的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的成功嚴(yán)重依賴于商業(yè)業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃、經(jīng)營方式以及管理的得當(dāng)，這又依賴于另外的專業(yè)：商業(yè)策劃與商業(yè)管理。目前國內(nèi)稱得上專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作公司寥寥無幾，多為外來菩薩，往往由于缺乏對(duì)中國城市和地域文化以及消費(fèi)文化、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的了解而水土不服。

在發(fā)達(dá)國家，商業(yè)地產(chǎn)的投資和發(fā)展是由分別的公司進(jìn)行。投資建設(shè)常常有專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)，或是地產(chǎn)商，或是投資公司，也有是大型的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但無一例外的是，商業(yè)的經(jīng)營和規(guī)劃都是交給專業(yè)機(jī)構(gòu)來運(yùn)作，并且它們?cè)谕顿Y的

決策階段就積極參與，從地段考察、消費(fèi)論證、業(yè)態(tài)規(guī)劃，無不謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。

目前，國內(nèi)的現(xiàn)狀是房地產(chǎn)市場(chǎng)在業(yè)態(tài)領(lǐng)域上沒有細(xì)分專業(yè)和市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)常常不是獨(dú)立的業(yè)態(tài)，而是伴隨新城區(qū)開發(fā)、老城區(qū)改造過程中住宅社區(qū)或綜合體開發(fā)捆綁出現(xiàn)，這使在住宅需求旺盛的市場(chǎng)背景下開發(fā)商難以自主選擇，于是囫圇吞棗，在消化了住宅的同時(shí)，卻消化不了商業(yè)。

而更多是的在城市化的幌子下，政府官員對(duì)于顯性政績(jī)的偏好和對(duì)地產(chǎn)財(cái)政的嚴(yán)重依賴，促使城市處在超速發(fā)展和過度開發(fā)之中，城市不僅成為商人的名利場(chǎng)，更成為政府及官員的名利場(chǎng)。

在這場(chǎng)政府導(dǎo)演、開發(fā)商唱戲的城市開發(fā)競(jìng)賽過程，一方面刺激了住宅市場(chǎng)的非理性需求，諸如投資需求、生活方式需求、有錢人對(duì)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)占有或炫耀性收藏的偏好需求等等，這就造成買的多，住的少，這使許多新區(qū)建筑密度雖大，但人口密度很小，人流不足，商業(yè)消費(fèi)支持跟不上?！霸斐沁\(yùn)動(dòng)”下催生的商業(yè)街或購物中心，門可羅雀，商家要么招不上來，要么退場(chǎng)，要么遲遲開不了業(yè)，或茍延殘喘，艱難度日。另一方面，以推動(dòng)城市國際化名義或重塑城市形象為出發(fā)點(diǎn)的老城區(qū)的商業(yè)改造和拓展，不僅使原來滿足舊城區(qū)普通市民消費(fèi)需求的商業(yè)生態(tài)被破壞，同時(shí)使消費(fèi)零售業(yè)成本提高，競(jìng)爭(zhēng)加劇，生意難做。

伴隨新城運(yùn)動(dòng)引發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過度，也使中外零售業(yè)界更趨謹(jǐn)慎。

從羅得島走出的“企鵝”

動(dòng)物歷來是服飾廠商的寵兒，這只憨態(tài)可掬的企鵝是二十世紀(jì)四十年代美國Munliwr品牌家族的成員之一。它的創(chuàng)始人Tonny.Munliwr從酷愛的高爾夫運(yùn)動(dòng)中找到靈感，穿出了整個(gè)羅得島州第―件能稱得上“時(shí)尚”的高爾夫運(yùn)動(dòng)休閑服。批量生產(chǎn)之前，這些設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特的服裝先是穿在了Tonny.Munliwr越來越多的同事和球場(chǎng)朋友身上，正因?yàn)榇蠹业慕邮芎驼J(rèn)可，它們才有了自己的名――Sport Past Master(企鵝)。

Sport Past Master(企鵝)的服裝，總能找到自身風(fēng)格與異區(qū)市場(chǎng)的準(zhǔn)確切入點(diǎn)，將地區(qū)差異帶來的市場(chǎng)隔閡降到最低。于是這只向往清新、運(yùn)動(dòng)，熱愛生活的企鵝帶著斑斕的色彩走出了羅得島，走遍了美國，將它的明快自然帶到了意大利、日本、韓國……也帶到了中國。

出場(chǎng)會(huì)員：

趙明哲友誼商廈會(huì)員38歲銀行業(yè)務(wù)發(fā)展部主任

我是一個(gè)對(duì)逛街興趣不大的人，習(xí)慣在自己喜歡的固定品牌店買衣服，最近幾件秋冬款的新衣都是企鵝的品牌。幾個(gè)月前，企鵝的形象店出現(xiàn)在友誼商廈武清店的時(shí)候，就讓我有一種賞心悅目的感覺，白色的貨柜、櫥窗設(shè)計(jì)得精簡(jiǎn)時(shí)尚，空間和光線相互配合下讓每件衣服都像考究的陳列品。我先后購買的4件企鵝服裝，從衣料到實(shí)用性上我都很滿意，作為高檔運(yùn)動(dòng)休閑品牌，合理的價(jià)格在奢侈品盛行的當(dāng)下更是難能可貴。

品牌聚焦：

1940's-1950's運(yùn)動(dòng)休閑服裝市場(chǎng)日趨成熟，Tonny.Munliwr開始將服裝正式放置于店鋪終端銷售，以Sport Past Master注冊(cè)了商標(biāo)，同時(shí)將品牌正式命名為“企鵝”。

1950's～1960's Tonny.Munliwr在羅得島洲開設(shè)5家店鋪，并逐年提高產(chǎn)量。

1960's-1970's Tonny.Munliwr依托現(xiàn)有的品牌基礎(chǔ)，繼續(xù)推出運(yùn)動(dòng)休閑系列之外的服裝系列，1968年，以長(zhǎng)孫的名字注冊(cè)了一個(gè)新的延伸品牌Smass?Sport Past Master，并將其定位于高端男士商務(wù)正裝。

1970's-1980's Sport Past Master完善銷售網(wǎng)絡(luò)，將產(chǎn)品推廣到世界各地。

1980's-2000's sport Past Master(香港)時(shí)裝發(fā)展有限公司成立；Munliwr家族的相繼推出女裝休閑系列和童裝。

2006年sport Past Master(香港)時(shí)裝發(fā)展有限公司正式進(jìn)入中國市場(chǎng)。

品牌直擊

服裝

喬治白(GIUSEPPE)生日：1889年　故鄉(xiāng)：意大利性格：?jiǎn)讨伟鬃鳛檩^早誕生于意大利的服飾品牌，將歐洲的時(shí)尚風(fēng)情與燦爛的意大利文化藝術(shù)集于一身，是品味、地位與時(shí)尚的象征。融入傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的不凡設(shè)計(jì)，使得每件喬治白產(chǎn)品更顯雍容與高貴。意大利佛羅倫薩的世界一流喬治白服飾設(shè)計(jì)院，采用歐洲、日本等地的頂級(jí)面料，將傳統(tǒng)材質(zhì)與藝術(shù)表現(xiàn)相結(jié)合。

喬頓(JODOLL)生日：1996年 故鄉(xiāng)：意大利性格：Joe家族早在100年以前就因?yàn)槭兰屹F族量制高檔禮服和強(qiáng)調(diào)人衣一體的設(shè)計(jì)理念而聞名米蘭。1996年，joe家族作品被引入中國，在秉承意大利經(jīng)典版型之基礎(chǔ)上著重強(qiáng)調(diào)腰、肩、胸、領(lǐng)、袖的線條感和與東方人體的一體融合，整體凸顯經(jīng)典高貴的著裝氣質(zhì)。

柒牌(SEVEN BRAND)生日：1979年 故鄉(xiāng)：福建性格：柒牌男裝詮釋高雅、舒適和運(yùn)動(dòng)，為那些對(duì)時(shí)尚趨向不懈追求的男士提供精致、高雅、舒適的服裝，滿足多種生活場(chǎng)合的需求并體現(xiàn)出男人的自信、力量、包容、內(nèi)斂。

九牧王(JoEiONE)生日：1989年 故鄉(xiāng)：福建性格：九牧王男裝以款式優(yōu)雅、品種豐富、用料考究、做工精細(xì)、品質(zhì)超群而著稱。其中九牧王西褲素有“中國西褲第一品牌的美譽(yù)”，是世界公認(rèn)的“西褲專家”。

珠寶

瑰寶(GUIBAO DIAMOND)生日：20世紀(jì)80年代初 故鄉(xiāng)：深圳性格：二十世紀(jì)八十年代初，國內(nèi)對(duì)珠寶特別是鉆石還沒有一定了解，瑰寶創(chuàng)辦伊始做了大量的宣傳推廣活動(dòng)，在提高大眾的生活品質(zhì)及滿足審美需求上發(fā)揮一定作用。歷經(jīng)二十余年的發(fā)展，瑰寶順利完成了經(jīng)營理念、管理體制、產(chǎn)品質(zhì)量等方面的調(diào)整與組合，成功地實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品品牌化、經(jīng)營誠信化、目標(biāo)國際化，成為珠寶業(yè)的―枝獨(dú)秀。