導(dǎo)語：如何才能寫好一篇養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

但厲兵秣馬者眾，敢于嘗鮮者寡。目前，社會資本主要集中于以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運(yùn)營為主的養(yǎng)老地產(chǎn)?；钴S的投資機(jī)構(gòu)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)、保險企業(yè)，以及民營養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍(lán)海，處處充滿著機(jī)遇，也時時伴隨著風(fēng)險。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場帶來的機(jī)遇，必須建立行之有效的商業(yè)模式。

解析要素，設(shè)計模式

商業(yè)模式設(shè)計不僅需要緩解和規(guī)避產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險，更要為企業(yè)帶來持續(xù)的經(jīng)濟(jì)收益和競爭優(yōu)勢。商業(yè)模式是特定業(yè)務(wù)為顧客、企業(yè)創(chuàng)造與傳遞價值的系統(tǒng)呈現(xiàn)。在考慮外部產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素條件下（如產(chǎn)業(yè)政策、市場規(guī)模等），養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計應(yīng)該聚焦于價值主張、關(guān)鍵資源、業(yè)務(wù)平臺和盈利模式四大關(guān)鍵要素。

開發(fā)價值主張

有力而聚焦的價值主張是商業(yè)模式的基石，它包含確定目標(biāo)顧客、凝煉價值訴求，以及開發(fā)產(chǎn)品/服務(wù)組合，可以形象地表述為“找對人、說對話、做對事”。

確定目標(biāo)顧客

產(chǎn)業(yè)中的目標(biāo)顧客，可以依據(jù)需求層次與生活自理能力分為四類典型目標(biāo)客戶群。

低端自理型老人群體，是絕大多數(shù)政府和社會福利性質(zhì)養(yǎng)老院所面對的目標(biāo)顧客，它們在最低成本約束下提供基本養(yǎng)老服務(wù)，如老人床位、基礎(chǔ)看護(hù)、娛樂等生活設(shè)施與服務(wù)。低端介護(hù)型老人群體成為中小規(guī)模民營養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的主要服務(wù)對象，是以靈活服務(wù)、個性需求為特點的中低端養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的“長尾市場”。

高端自理型和高端介護(hù)型兩類群體，一般具有較高文化水平和購買能力，幾乎沒有家庭負(fù)擔(dān)（如照看孫輩、資助子女等），因而有比較廣泛的興趣愛好和社交圈子，在生活和消費理念上更能夠接受新式觀念。他們應(yīng)是行業(yè)重點關(guān)注對象。

凝煉價值訴求

價值訴求反映企業(yè)為顧客提品或服務(wù)所包含的核心利益，超越產(chǎn)品或服務(wù)形態(tài)本身。

以產(chǎn)權(quán)銷售為內(nèi)核的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，對目標(biāo)顧客而言，不僅意味著擁有獨立、舒適的居住條件，可能還包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遺贈子孫的增值資產(chǎn)。

以保健療養(yǎng)為賣點的養(yǎng)老服務(wù)項目，其價值訴求重點可能并不在于是否從產(chǎn)權(quán)上擁有住所，而是作為尊貴會員所享受的定制化服務(wù)。

企業(yè)應(yīng)該針對已確定的目標(biāo)顧客，在深入調(diào)研和分析其需求特征的基礎(chǔ)上，開發(fā)具有吸引力的價值訴求。

設(shè)計產(chǎn)品/服務(wù)組合

產(chǎn)品或服務(wù)是企業(yè)向顧客交付價值的載體，也是顧客購買的核心內(nèi)容。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品或服務(wù)都是以組合的形式出現(xiàn)。無論是養(yǎng)老地產(chǎn)，還是地產(chǎn)養(yǎng)老，都表現(xiàn)為“居住環(huán)境+生活服務(wù)”的硬產(chǎn)品和軟服務(wù)組合。

在硬產(chǎn)品方面，核心要素包括居住小區(qū)選址/規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)（產(chǎn)權(quán)銷售/會員制/租賃）、居住條件、醫(yī)療與娛樂配套設(shè)施，以及定價策略等方面；在軟服務(wù)方面，護(hù)理團(tuán)隊服務(wù)水平、醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模及服務(wù)能力，以及日常起居綜合服務(wù)品質(zhì)等是關(guān)鍵因素。

不同顧客對產(chǎn)品/服務(wù)組合各要素的匹配要求存在差異。例如自理型老人對居住空間私密性、娛樂及理療設(shè)施完備性的關(guān)注更多，而介護(hù)型老人更關(guān)注居住小區(qū)的護(hù)理水平、醫(yī)療服務(wù)能力等。

整合關(guān)鍵資源

關(guān)鍵資源是企業(yè)商業(yè)模式持續(xù)競爭力的來源，它涵蓋企業(yè)掌握的核心資源與能力。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與企業(yè)大致可以分為保利、萬科、復(fù)星等為代表的“房企系”，新華保險、泰康人壽、中國人壽等為代表的“險企系”，以及其他民營養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

不同的企業(yè)類型具備各自的核心資源和能力。對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，其核心資源在于地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗、與地方政府良好合作關(guān)系，具備地產(chǎn)項目短期融資、開發(fā)與管理、物業(yè)服務(wù)等方面能力；保險企業(yè)則具有壽險產(chǎn)品開發(fā)管理、醫(yī)療保險與服務(wù)等領(lǐng)域經(jīng)驗，具備運(yùn)用保險資金長線投資、進(jìn)行長期經(jīng)營和開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)周邊產(chǎn)品的能力。

其他民營養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，具備更準(zhǔn)確地把握和理解養(yǎng)老市場顧客需求，更高效地開展機(jī)構(gòu)運(yùn)營和價值輸出，更寬泛地銜接社會資源的核心資源，并具有形成差異化競爭模式、服務(wù)利基市場，以及通過個性化產(chǎn)品開發(fā)，識別并滿足“長尾需求”的能力。

例如上海親和源公司開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)采取“銷售+持有運(yùn)營”方式運(yùn)作，前期自主進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營，并采取會員制發(fā)售，進(jìn)而在后期將更多資源投入到社區(qū)服務(wù)管理。

打造業(yè)務(wù)平臺

任何優(yōu)勢資源和能力都可能伴隨著短板。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展“前途光明、道路模糊”，其本質(zhì)原因是參與市場角逐的各類型企業(yè)群與生俱來的典型優(yōu)勢和劣勢。因此，打造具備核心競爭力的特色業(yè)務(wù)平臺，是彌補(bǔ)企業(yè)競爭資源短板、創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的核心內(nèi)容。無論是企業(yè)價值主張，還是關(guān)鍵資源，都需要通過特定的運(yùn)營流程和體系進(jìn)行高效率配置和最大化呈現(xiàn)，這就需要企業(yè)通過業(yè)務(wù)協(xié)同和戰(zhàn)略合作的方式打造業(yè)務(wù)平臺。

戰(zhàn)略合作 通過戰(zhàn)略合作實現(xiàn)優(yōu)勢資源互補(bǔ)是快速獲取綜合競爭力的不二法則。擅長地產(chǎn)項目開發(fā)運(yùn)營與物業(yè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)可能在老人護(hù)理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)開展長期運(yùn)營中也并無經(jīng)驗和資金方面的優(yōu)勢。

那么，企業(yè)可以通過選擇具備相應(yīng)資源優(yōu)勢的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，打造養(yǎng)醫(yī)結(jié)合專業(yè)團(tuán)隊，或引入純粹財務(wù)投資機(jī)構(gòu)參與，規(guī)避中長期財務(wù)風(fēng)險。萬科在開發(fā)杭州某地產(chǎn)項目時，通過向當(dāng)?shù)刭Y質(zhì)最好的醫(yī)療機(jī)構(gòu)無償贈送社區(qū)醫(yī)院房屋產(chǎn)權(quán)，在小區(qū)開辦社區(qū)醫(yī)院，從而帶動該項目銷售量價雙升。上海親和源則引入美國摯信資本作為財務(wù)投資機(jī)構(gòu)，也是有效緩解長期投資壓力的戰(zhàn)略布局。

業(yè)務(wù)協(xié)同 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資周期長、單位回報率低，使企業(yè)很難依靠會員費、租賃費、服務(wù)費等常規(guī)業(yè)務(wù)收入，以及政府可能提供的一次性運(yùn)營補(bǔ)貼、床位補(bǔ)貼或稅費優(yōu)惠來獲利。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以目標(biāo)顧客群為圓心，將針對養(yǎng)老群體的各類業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)同，是實現(xiàn)企業(yè)盈利最大化的重要手段。

在業(yè)務(wù)協(xié)同方面，“險企系”的資金和業(yè)務(wù)屬性與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)更加匹配：一方面可以銜接醫(yī)療保險、護(hù)理保險等養(yǎng)老保險產(chǎn)品，開展交叉銷售和捆綁銷售；另一方面，帶動護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品、老年旅游服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，延伸養(yǎng)老保險產(chǎn)品價值鏈。

設(shè)計盈利模式

盈利模式是界定企業(yè)以利潤形式為自身和股東獲取價值的方式，它將復(fù)雜財務(wù)公式提煉為盈利生成過程中最關(guān)鍵的四大變量：收益模式、成本結(jié)構(gòu)、目標(biāo)單元盈余和資源周轉(zhuǎn)率。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的盈利模式大致可歸為產(chǎn)品主導(dǎo)型、服務(wù)主導(dǎo)型和混合型三類。

產(chǎn)品主導(dǎo)型 以高端自理型老人為目標(biāo)顧客群，通過老年公寓等地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售和管理獲得一次性收益。由于房屋產(chǎn)權(quán)銷售有效覆蓋社區(qū)開發(fā)建設(shè)成本，因而產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的單位盈余水平很高，而資源周轉(zhuǎn)率很低。影響產(chǎn)品定價的成本因素主要是社區(qū)開發(fā)建設(shè)和管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的主要提供方。

服務(wù)主導(dǎo)型 由于保監(jiān)會明確規(guī)定保險公司不得以投資不動產(chǎn)為目的，參與或變相參與一級土地開發(fā)。因此，保險企業(yè)介入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要以服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式為主。通過建設(shè)老年社區(qū)，以會員制的方式吸引高端介護(hù)型老人為主體的養(yǎng)老人群。服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式不涉及到產(chǎn)權(quán)售賣與轉(zhuǎn)讓，因而資源周轉(zhuǎn)率高，但單位盈余水平低；以服務(wù)成本和管理成本為主體的成本結(jié)構(gòu)，決定了規(guī)模效益是其獲利的重要保障。

混合型 以床位租賃費、外加管理/服務(wù)費為主要收益，主要面向低端自理型老人群體，能夠獲得一定程度的政府補(bǔ)貼。民營養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)以建設(shè)養(yǎng)老院為載體，以最具經(jīng)濟(jì)性方式提供基礎(chǔ)服務(wù)，通過較低運(yùn)營成本，獲取規(guī)模效益的方式實現(xiàn)盈利。

無法對抗的風(fēng)險

在機(jī)遇背后，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)也隱藏著相互影響的風(fēng)險：政策、金融、市場和傳統(tǒng)文化。這些風(fēng)險，僅僅依靠商業(yè)模式設(shè)計是無法規(guī)避的。

政策風(fēng)險 政策風(fēng)險主要體現(xiàn)在政策有效性和穩(wěn)定性兩方面。國家出臺了一些養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒有相應(yīng)出臺具備系統(tǒng)可操作性的配套實施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場，還存在諸多的不確定性因素。

金融風(fēng)險 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)一次性投入高，回報周期長。普通養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的建設(shè)周期一般為3～5年，建成后可運(yùn)營50年左右。開發(fā)企業(yè)不僅面臨住宅開發(fā)的一次性投入，還有醫(yī)療服務(wù)中心、老年活動中心等醫(yī)護(hù)、娛樂等配套設(shè)施和服務(wù)的持續(xù)投入。

若在出租率和預(yù)付費水平不確定的情況下，企業(yè)試圖通過長期運(yùn)營獲得收益將面臨極大金融風(fēng)險。保利北京和熹會預(yù)計需要運(yùn)營30年才能收回成本。其負(fù)責(zé)人也承認(rèn)：“現(xiàn)在所收的會員費不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！?/p>

若養(yǎng)老地產(chǎn)項目沒有得到土地出讓及相關(guān)稅費優(yōu)惠，以及政府補(bǔ)貼等政策扶持，僅僅以租賃和服務(wù)幾乎不可能實現(xiàn)盈利。

市場風(fēng)險 北京養(yǎng)老助殘服務(wù)管理中心，北京首個社區(qū)養(yǎng)老“服務(wù)托管”模式試點機(jī)構(gòu)，在獲得免費設(shè)備和場地等政府優(yōu)惠政策之后，于2013年7月正式營業(yè)。但它在試運(yùn)營以來卻不得不面對虧損的尷尬；北京某地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)“只租不售”老年公寓，擁有110個公寓單位，但開盤近五個月也才出租6戶。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛在需求很大，但有效需求不足，市場風(fēng)險仍然很大。

中國老齡化處在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會整體發(fā)展水平不高的背景之下。已進(jìn)入或即將進(jìn)入老齡化社會的國家中，中國“未富先老”現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2014年，中國企業(yè)職工月人均退休金為2082元。養(yǎng)老人群所掌握的財富較少，直接影響其購買力。

文化風(fēng)險 “養(yǎng)兒防老”是中華民族的傳統(tǒng)觀念，居家養(yǎng)老是幾千年延續(xù)下來的傳統(tǒng)習(xí)慣。如何將養(yǎng)兒防老變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)養(yǎng)老？如何讓習(xí)慣于居家養(yǎng)老的老人走進(jìn)老年公寓、老年社區(qū)？

篇2

海南已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會，也日漸成為老齡化中國的休閑養(yǎng)老基地。雖然它自身的“為老”產(chǎn)業(yè)人才不是太過緊張，但因為“休閑養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)預(yù)見的規(guī)模以及人才培養(yǎng)的周期性，政府相關(guān)部門必須為此提早布局。未來海南“為老”產(chǎn)業(yè)所需人才，大致可以分為非核心人才和核心人才，現(xiàn)有的兩類人才都呈匱乏狀態(tài)，現(xiàn)有的教育和人才布局遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，相關(guān)政府部門必須采取必要的措施。

關(guān)鍵詞：

海南；“為老”產(chǎn)業(yè)；非核心人才；核心人才

因為中國是一個發(fā)展中國家，財富的增長是這個國家的第一要義，所以過多的人才都集中在能增加社會物質(zhì)“財富”的產(chǎn)業(yè)。又因為二十世紀(jì)初“進(jìn)化論”進(jìn)入中國以來，“弱肉強(qiáng)食”的“社會達(dá)爾文主義”深入人心，中國的教育變得很“功利”和“實用”，其頂層設(shè)計，沒有過多考慮弱勢群體的利益，比如殘疾人和老年人等“社會邊緣人”。因為傳統(tǒng)“孝道”文化百多年來的不斷流失、現(xiàn)代知識的不斷更新、老人的“社會負(fù)擔(dān)化”等，就頂層設(shè)計而言，中國現(xiàn)有的教育模式已經(jīng)肩負(fù)不起培養(yǎng)“為老”人才的重任。而教育水平相對落后的海南，更沒有能力和可能去為現(xiàn)實和未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展制定具有自身特點的教育發(fā)展規(guī)劃。為了謀劃未來海南“為老”產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我們必須對海南“為老”人才培養(yǎng)進(jìn)行研究，進(jìn)而在此基礎(chǔ)之上，完成本省內(nèi)人才培養(yǎng)頂層設(shè)計。

一、海南“為老”人才培養(yǎng)現(xiàn)狀

北緯18度至19度的地域區(qū)位、純凈濕潤的空氣、四季如春的綠色植被、干凈的水源、山河湖海城一體的景色，海南已經(jīng)成為中國最優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老基地。就休閑養(yǎng)老而言，海南之于中國，正如夏威夷之于美國、梅諾卡島之于西班牙、科西嘉島之于法國等。在國際旅游島建構(gòu)的大背景下，海南的休閑養(yǎng)老功能已經(jīng)越來越被國人和國際人士所認(rèn)可。當(dāng)全國的房價都有下行壓力和趨勢的時候，海南特別是三亞的房價依然堅挺，就是一個明證。如果你去過海南，坐過東線高鐵，沿途可見高樓林立，一派欣欣向榮的地產(chǎn)鏡像。拿三亞來說，開發(fā)的樓盤已經(jīng)從原來的三亞灣、大東海、亞龍灣向較為“邊緣”的海棠灣和崖州灣延伸。如果你從三亞的鳳凰機(jī)場沿鳳凰路—迎賓大道一線去亞龍灣，可以看到沿途幾乎已經(jīng)沒有多余的土地，不是被高樓所占據(jù)，就是已經(jīng)圈了起來，迎賓大道邊剩有的一點點花圃，給人一種殘喘之感。

從三亞地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行分析可知，不用多少年，海南的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將會進(jìn)入“后地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”時代，特別是海南的人口規(guī)模受水電供應(yīng)量的嚴(yán)重制約。2014年以來，海南的主要市縣如?？凇⑷齺?、瓊海等供電量已經(jīng)普遍出現(xiàn)了龐大的缺口。據(jù)報道，?？?014年底的電力缺口為20%，三亞缺口達(dá)9.3萬千瓦，皆屬Ⅰ級特別嚴(yán)重缺電，當(dāng)?shù)卣荒軐嵭杏行蚬╇?。也許長遠(yuǎn)分析，海南電力供應(yīng)不足還不是主要問題，供水不足將會成為海南人口增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大“瓶頸”，因為海南的飲用水主要靠雨季降雨，但“全省區(qū)域性、工程性缺水”的問題尚未得到根本性解決，如果大量引進(jìn)移民、一旦出現(xiàn)缺雨的年份，海南將會成為中國缺水的重災(zāi)區(qū)之一。

“休閑養(yǎng)老、短期移民”已經(jīng)成為“海南人口戰(zhàn)略”、“后地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”的主要策略。三亞市政府出臺政策“禁止建80平米以下小戶型住房”，就蘊(yùn)含此未來的人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略。海南為了適應(yīng)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須為未來“后地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”發(fā)展準(zhǔn)備相應(yīng)人才。對于海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，人才是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。因為海南地理位置特殊，它的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，不可能從大陸引進(jìn)各種大量人才，特別是在地產(chǎn)價格暴漲之后，許多大陸人才因為在海南很難落地生根，只能“望而卻步”。未來海南的大量“為老”人才必須讓“在地”的地方高校培養(yǎng)。我們可以理性地預(yù)見，在不遠(yuǎn)的將來，海南的“為老”人才需求，會出現(xiàn)“井噴”，從現(xiàn)在起，政府就必須要為此著手準(zhǔn)備。做好這一準(zhǔn)備的戰(zhàn)略決策就是，提前為“為老”產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)人才，制定地方高?！盀槔稀比瞬排囵B(yǎng)規(guī)劃。因“為老”人才的“公益性”和當(dāng)下“為老”文化的缺位，政府部門有必要采取有力措施制定相關(guān)扶持政策，比如省教育廳出臺相關(guān)人才“招生降分”政策、省民政廳出臺相關(guān)人才培養(yǎng)“學(xué)費補(bǔ)貼”計劃等。

二、海南“為老”產(chǎn)業(yè)所需“非核心人才”

就海南的“為老”人才而言，可分為兩類，一是非核心人才，如研究專家、管理專家，以及營養(yǎng)師、廚師、財務(wù)人員、理療師、心理咨詢師等等。二是核心人才，主要指“醫(yī)療護(hù)理”人才。我們先來分析非核心人才的需求。

（一）理論型人才一般來說，我們可以把養(yǎng)老的人才分為“務(wù)虛型人才”和“務(wù)實型人才”。所謂“務(wù)虛型人才”就是我們所說的理論型人才。而在理論型人才之中，又可以分為純理論型人才和研發(fā)型人才。所謂“為老”純理論型人才，就是圍繞“為老”產(chǎn)業(yè)進(jìn)行純粹學(xué)術(shù)研究型的人才，比如養(yǎng)老文化建構(gòu)、養(yǎng)老立法和政策研究、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)的教育設(shè)計、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的頂層規(guī)劃、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的地方特色、中西方養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的對比等研究課題，都需要學(xué)術(shù)型養(yǎng)老人才來擔(dān)當(dāng)。而所謂研發(fā)型人才，包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的具體商業(yè)模式和盈利模式研究開發(fā)等。海南作為未來中國老齡化社會的“后花園”其相關(guān)的學(xué)術(shù)研究嚴(yán)重滯后，如海南養(yǎng)老環(huán)境優(yōu)劣、海南在國家養(yǎng)老戰(zhàn)略中的地位、國外海南雷同區(qū)域的養(yǎng)老現(xiàn)狀比較、海南“為老”產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展、海南休閑養(yǎng)老商業(yè)模式、海南休閑養(yǎng)老盈利模式等都沒相關(guān)的研究報告。海南的養(yǎng)老理論整體上看，還囿于地方養(yǎng)老的水平，缺乏一種國家戰(zhàn)略眼光。但現(xiàn)實中已經(jīng)有大型養(yǎng)老企業(yè)入駐海南，準(zhǔn)備在未來海南的“為老”產(chǎn)業(yè)中“切糕”。海南的“為老”產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)出一種學(xué)術(shù)理論與社會實踐嚴(yán)重脫節(jié)現(xiàn)象，理論研究嚴(yán)重滯后。

（二）管理型人才跟管理有關(guān)的人才很多，但掛上“老年”二字的在海南所有高校中，至今沒有?！盀槔稀碑a(chǎn)業(yè)的管理人才囿于現(xiàn)在的高校專業(yè)設(shè)置，都屬于“后進(jìn)人才”，即非學(xué)歷教育培養(yǎng)出來的人才。就海南現(xiàn)實中的“為老”管理型人才而言，最少可以分為經(jīng)營型人才和營銷型人才。經(jīng)營型人才重點要解決的是企業(yè)的正常運(yùn)營問題，主要包括決策層和管理層，他們需要要肩負(fù)起企業(yè)規(guī)劃、日常管理、企業(yè)人事、服務(wù)總量、資源配備、運(yùn)營成本核算、盈虧測算、盈利模式、收費模式、市場營銷、處理“邊緣性”事件等。而營銷人才，主責(zé)拓展市場、創(chuàng)新服務(wù)品種等，使企業(yè)有一個大的前景，占據(jù)更大的市場份額等。經(jīng)營型和營銷型養(yǎng)老人才所需的多寡，具有與實踐同步的性質(zhì)，因為當(dāng)下海南養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到規(guī)模經(jīng)營的程度，所以也難以大規(guī)模的出現(xiàn)，但隨著中國老齡人口越來越多，北方環(huán)境惡化日漸見重，海南的冬季外來“候鳥”人口會越來越龐大，經(jīng)營性與銷售性人才的匱乏會日漸顯示出來。反過來說，經(jīng)營性和營銷型人才的匱乏，又阻礙了海南“為老”產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)展和品質(zhì)提升。由于海南休閑養(yǎng)老經(jīng)營型和營銷型人才“后進(jìn)性”的現(xiàn)實，教育界必須配合政府對于此類人才的進(jìn)入，設(shè)立“準(zhǔn)入制度”，設(shè)置進(jìn)入門檻。這樣，一方面是會有力促進(jìn)“為老”人才的健康發(fā)展，推動“為老”產(chǎn)業(yè)的市場化行為，繁榮“為老”產(chǎn)業(yè)；另一方面也可以避免劣質(zhì)人員的進(jìn)入，毀掉這個“朝陽產(chǎn)業(yè)”。

（三）非核心實踐型人才此類人才包括除“老年護(hù)理”之外的其他實踐型人才，具有“后進(jìn)”性與流動性，包括保安、保潔、行政、財務(wù)、社工、理療、健康管理、理財、心理、律師、營養(yǎng)、廚師、地產(chǎn)、旅游、產(chǎn)品設(shè)計等等。我國各類學(xué)校的學(xué)歷教育，有護(hù)理、營養(yǎng)、心理、康復(fù)、旅游、產(chǎn)品、地產(chǎn)、醫(yī)學(xué)等專業(yè)，但是只要前面冠上“老年”兩個字，就會如管理專業(yè)一樣，一片空白。這是整體中國教育的現(xiàn)狀，海南也不能例外。這類人才同樣具有“后進(jìn)性”與“流動性”。也有待政府的“準(zhǔn)入制度”。

三、海南“為老”產(chǎn)業(yè)所需“核心人才”

“為老”人才的需求跟具體的養(yǎng)老模式息息相關(guān)，雖然“休閑養(yǎng)老”、居家養(yǎng)老、一般公益機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等模式需要的人才不一樣，但“醫(yī)療護(hù)理”人才卻是所有“為老”人才中一線之“一線”，核心之“核心”。當(dāng)代中國一共有110多所有開設(shè)有護(hù)理專業(yè)的高等院校，其中有70多所迎合老齡化趨勢、趕時髦似的，開設(shè)了“老年護(hù)理”課程。而因為這些畢業(yè)生后來真正從事“為老”產(chǎn)業(yè)的很少，畢業(yè)后或為各大醫(yī)院“高大上”的護(hù)士，或轉(zhuǎn)行，或考公務(wù)員等。所以各類學(xué)校開設(shè)的“老年護(hù)理”課總學(xué)時一般都很少，多為30多課時，而其中理論課又可占到25學(xué)時以上，實踐課僅個位數(shù)，這樣的體系怎么能培養(yǎng)出“老年護(hù)理”實用人才呢？當(dāng)然這還主要指的是中國大陸“老年護(hù)理”人才培養(yǎng)情況。如果把鏡頭轉(zhuǎn)到海南，開設(shè)護(hù)理專業(yè)的學(xué)校不少，如海南的四大衛(wèi)?！惶幒？诘摹昂Ｄ鲜〉谝恍l(wèi)?！?、位處五指山市的“海南省第二衛(wèi)?！?、位處瓊海市的“海南省第三衛(wèi)?！?、位處?？谑械摹昂Ｄ鲜∞r(nóng)墾衛(wèi)?！薄１容^這四所衛(wèi)校，可以看出，“護(hù)理專業(yè)”是它們的第一品牌，所開設(shè)課程也基本雷同，如課程一般包括藥物應(yīng)用護(hù)理、心理及精神護(hù)理、護(hù)理學(xué)基礎(chǔ)、護(hù)理禮儀、內(nèi)科護(hù)理、外科護(hù)理、急救護(hù)理、婦產(chǎn)科護(hù)理、兒科護(hù)理、五官科護(hù)理、社區(qū)護(hù)理、中醫(yī)護(hù)理、健康評估等。但是，在四大衛(wèi)校中，我們居然看不到冠以“老年”二字的任何護(hù)理課程。

就海南目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)工而言，無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、休閑養(yǎng)老還是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，一般是以50、60后人士為主，70后都不多。一般都是小學(xué)、初中畢業(yè)，甚至文盲。?？谀壳暗木蛹茵B(yǎng)老服務(wù)人員大多來自農(nóng)場、林場及農(nóng)村，大部分是城鎮(zhèn)下崗人員。她們大多熱情高也能吃苦，作態(tài)度也不錯，但是，終究沒有經(jīng)過正規(guī)專業(yè)培訓(xùn)，服務(wù)技能較弱，對老年人的生理、心理等多方面需求了解不夠，客觀上影響了為老服務(wù)的水平和質(zhì)量。此外，受經(jīng)濟(jì)收入較少、社會地位較低、為老年人服務(wù)風(fēng)險高等因素制約，為老服務(wù)機(jī)構(gòu)目前很難留住骨干服務(wù)人員和吸納專業(yè)護(hù)理人員。一線養(yǎng)老護(hù)理專業(yè)人才不被當(dāng)下的“社會達(dá)爾文主義”現(xiàn)代文化所認(rèn)可，社會地位低，沒有發(fā)展前景，也是我們不得不面對的社會問題?！盀槔稀比瞬诺纳?，有其生成的土壤和市場。政府作為社會規(guī)范的制定者和社會發(fā)展的決策者與引領(lǐng)者，必須以預(yù)見性的措施促進(jìn)該行業(yè)的順利發(fā)展。一個行業(yè)的繁榮離不開人才，囿于人才培養(yǎng)的周期性，海南必須提前為這一行業(yè)制定“準(zhǔn)入制度”，并在地方高校中設(shè)置相應(yīng)的專業(yè)，培養(yǎng)未來需要的各類人才。這是一項緊迫任務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

此次老博會，在應(yīng)對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，以實際舉措加快推進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)的社會化、市場化進(jìn)程等方面，起到了積極的推動作用。而隨著中國人口老齡化問題的日益加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展愈加贏得市場的青睞。根據(jù)國家發(fā)改委預(yù)測，我國老齡產(chǎn)業(yè)到2020年和2030年的市場規(guī)模將分別是8萬億元和22萬億元，對GDP的拉動作用分別是6個百分點和8個百分點，產(chǎn)業(yè)前景非?？捎^。然而，近年來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)了較大的分化。作為該產(chǎn)業(yè)中最大的兩個板塊，醫(yī)療保健呈現(xiàn)出較快的增長趨勢，而養(yǎng)老地產(chǎn)則尚處于市場環(huán)境的形成過程之中。

養(yǎng)老醫(yī)療：概念持續(xù)走強(qiáng)

近期，政府在醫(yī)療政策方面的扶持動作頻繁，涉及醫(yī)療器械國產(chǎn)化、分級診斷治療、健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)。10月9日衛(wèi)計委提出，我國將逐步建立符合我國國情的分級診療制度。

目前，我國醫(yī)療器械行業(yè)潛力巨大。資料顯示，從投資案例數(shù)量上看，2014年該行業(yè)的交易數(shù)量是2011年的2.58倍，占全部醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)交易金額的比例從2011年的2.46%上升到17.51%。從市場結(jié)構(gòu)來看，基礎(chǔ)醫(yī)療器械占整體市場的75%，為國內(nèi)企業(yè)提供了廣闊的市場空間。經(jīng)過多年的發(fā)展，國內(nèi)企業(yè)在中低端市場已具備了明顯的競爭優(yōu)勢。而隨著老齡化加速，未來醫(yī)療器械行業(yè)平均增速將高于藥品行業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)：尚處于觀望階段

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，養(yǎng)老地產(chǎn)是重要的組成部分之一。然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場尚未成型，諸多企業(yè)都是在摸著石頭過河，由于其發(fā)展模式的不明確、收益率的不確定以及相關(guān)政策法規(guī)的缺失，都將給養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景帶來諸多變數(shù)。

該業(yè)內(nèi)人士同時表示，目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式主要包括以保險資金為開發(fā)主體推出的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，如北京的萬科幸福匯；慈善機(jī)構(gòu)與企業(yè)合作，將公益性與市場化運(yùn)作相結(jié)合，如中國紅十字基金會與哈工大集團(tuán)在深圳合推的曜陽老年公寓項目。然而，無論哪種模式，養(yǎng)老地產(chǎn)目前尚未形成可復(fù)制的成熟模式。

在此背景下，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的成功案例寥寥無幾。有房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，在計劃開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的上百家企業(yè)中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么?！拔覀儧]有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計機(jī)構(gòu)，沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來運(yùn)營，這怎么可能成功呢？”

同時，記者通過相關(guān)渠道了解到，近年來，貼著“養(yǎng)老”標(biāo)簽的騙局已是屢見不鮮，部分不法地產(chǎn)商打著“養(yǎng)老”的金字招牌來圈地甚至集資，成為其賺錢的工具。

本次老博會上，保利地產(chǎn)（600048）董事長宋廣菊表示，未來保利地產(chǎn)將在全國每個省會城市落地國際化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，帶動保利地產(chǎn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”中國式養(yǎng)老發(fā)展。此外，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式，已經(jīng)初步建立模型，爭取用3-5年的時間提高服務(wù)水平實現(xiàn)盈利。作為地產(chǎn)龍頭企業(yè)，保利的本次表態(tài)無疑是為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展注入了新鮮血液。

上市公司積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈

篇4

11月16日，在澳大利亞貿(mào)易委員會主辦的首屆澳大利亞?中國國際老齡產(chǎn)業(yè)峰會上，國家發(fā)改委社會發(fā)展司副司長郝福慶表示：“中國老年人口基數(shù)漸漸增大，需求層次多樣，市場潛力巨大?！迸c會中外專家認(rèn)為，中國對養(yǎng)老服務(wù)的需求未來幾年將保持增長。

老齡化社會來了，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“巨型市場”也已形成。面對國外投資者的分食和搶食，國內(nèi)投資者怎么辦？

養(yǎng)老很簡單：“一碗米，一杯水，一口氣，一扇窗，一扇門，一張床”

11月11日，國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議中決定推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)結(jié)合，更好保障老有所醫(yī)、老有所養(yǎng)。此次會議指示是繼2013年9月國發(fā)35號文《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》后對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步指引。

“中國的養(yǎng)老，其實就是‘一碗米，一杯水，一口氣，一扇窗，一扇門，一張床’?！焙赂c說，“一碗米”，就是食品要安全，遠(yuǎn)離污染;“一杯水”，就是要有清潔的飲水;“一口氣”，要有清潔的空氣;“一扇窗”，希望能老人看到外面的世界;“一扇門”，主要指無障礙環(huán)境;“一張床”是指集技術(shù)和智慧于一體的、利于老年人起居的設(shè)備，實現(xiàn)健康管理。

北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星表示，目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在三大瓶頸。“首先是投資的進(jìn)入和退出機(jī)制不清楚，所以大家都在觀望，如果金融市場不開放，資本不愿意進(jìn)入。其次是模式問題，做養(yǎng)老健康的企業(yè)多在虧損，缺乏成熟的盈利模式。投入的資金受到政策和機(jī)制的制約，同時要對接很多的部門。另外，還有一個最重要的就是人才問題，從事養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)者一定是專業(yè)人士，如果沒有職業(yè)通道和規(guī)劃，他們的未來在哪里？”

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是拉動內(nèi)需的新增長點 但目前民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位空置率48%

在巨大的養(yǎng)老需求的推動下，隨著鼓勵社會力量投資養(yǎng)老領(lǐng)域的政策相繼出臺和落實，大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，既是應(yīng)對老齡化社會的長久之計，也是刺激消費、拉動內(nèi)需的一個新的增長點。

“發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險，一舉多得，意義深遠(yuǎn)。中國政府將進(jìn)一步深化改革，轉(zhuǎn)變政府職能，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，從刺激消費和供給兩個渠道，強(qiáng)化政府指導(dǎo)，加大養(yǎng)老領(lǐng)域開放力度，加強(qiáng)監(jiān)管和法律標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，并注重培育群眾樹立健康養(yǎng)老的理念和社會意識?！?郝福慶表示。

解決當(dāng)前的養(yǎng)老問題，單純靠政府的基本保障，的確難以滿足。“現(xiàn)在全國有4萬家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位空置率48%。這就是當(dāng)前中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀?！?烏丹星說。

國務(wù)院常務(wù)會議指出，要促進(jìn)醫(yī)養(yǎng)融合對接，推進(jìn)基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)與社區(qū)、居家養(yǎng)老結(jié)合，為老年人家庭提供簽約醫(yī)療服務(wù)。鼓勵社會力量興辦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)，支持醫(yī)療資源豐富地區(qū)將公立醫(yī)院轉(zhuǎn)為康復(fù)、老年護(hù)理等機(jī)構(gòu)。強(qiáng)化投融資、用地等支持，擴(kuò)大政府購買基本健康養(yǎng)老服務(wù)，創(chuàng)新長期護(hù)理保險等產(chǎn)品。

澳大利亞搶分中國養(yǎng)老蛋糕

澳大利亞駐華使館商務(wù)參贊劉初陽表示，由于人口的老齡化、預(yù)期壽命的延長，以及城市中產(chǎn)階層人口的快速增長，中國對養(yǎng)老服務(wù)的需求未來將形成“巨型市場”。

“本次峰會旨在展現(xiàn)澳大利亞養(yǎng)老的行業(yè)能力，幫助澳大利亞產(chǎn)品和服務(wù)提供商了解中國的市場動態(tài)和主要趨勢，提供分享見解和經(jīng)驗的平臺，并促進(jìn)更好的合作?！彼f。

隨著相對富裕的“嬰兒潮一代”變老，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，特別是高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來類似過去10年地產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)式增長。據(jù)全國老齡委的數(shù)據(jù)，中國老年人市場的年服務(wù)需求到2050年左右，將達(dá)到5萬億元。

據(jù)了解，此次有來自70余家澳大利亞組織和公司的130多位代表組成的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)代表團(tuán)訪問中國并參加了峰會。澳大利亞貿(mào)易委員會中國區(qū)總經(jīng)理、澳大利亞駐華使館商務(wù)公使柯邁高說，“這充分表明澳大利亞的養(yǎng)老行業(yè)致力于和中國合作的積極愿望?！?/p>

悉尼大學(xué)中國研究中心主任凱瑞?布朗認(rèn)為，澳大利亞的醫(yī)療衛(wèi)生體制被公認(rèn)為很好地綜合了各種最佳實踐，充分發(fā)揮公立和私立醫(yī)療衛(wèi)生的優(yōu)勢，為國民提供經(jīng)濟(jì)、公平和高質(zhì)量的醫(yī)療衛(wèi)生保障?！爸袊诠膭钏綘I資本攜手政府建立合作，澳大利亞的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)模式正適合中國?！?/p>

篇5

《支點》特約記者 何勇 上海報道

“時間不一定造就一個偉人，但一定能造就一個老人。”

根據(jù)國務(wù)院《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》的官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國是世界上唯一一個老年人口過億的國家，且正以每年3%以上的速度增長，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來，國家諸多政策多次釋放明確信號：大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，支持社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；發(fā)展多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級的重要力量。

在此大背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

“夕陽紅”事業(yè)迎朝陽

春暖花開的季節(jié)，位于浦東新區(qū)康新公路上的上海國際醫(yī)學(xué)中心迎來開業(yè)大吉。

興建近3年的國際醫(yī)學(xué)中心屬于衛(wèi)生部和上海市的重點項目，它與建設(shè)中的迪士尼樂園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養(yǎng)老等功能在內(nèi)的綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂，病房里的拖鞋、保險柜和洗漱用品一應(yīng)俱全，竟讓人有置身星級酒店的錯覺。在醫(yī)院的構(gòu)架體系中，專門設(shè)置“客房部”實屬罕見，實施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫(yī)改催生的國際綜合性非公立醫(yī)院，這里除了試點醫(yī)生“多點執(zhí)業(yè)”外，還將同時試點高端養(yǎng)老護(hù)理模式。

本刊記者看到，即將同醫(yī)院一起揭開面紗的還有100套護(hù)理養(yǎng)老酒店式公寓，和普通的護(hù)理院不同，全部是居家式護(hù)理套房，資深醫(yī)護(hù)人員將為老年人提供專業(yè)護(hù)理。

這個集高端醫(yī)院和養(yǎng)老酒店于一身的項目一推出，資本便緊追而來，投資主體更趨多元。

管理方面，國際醫(yī)學(xué)中心引進(jìn)了亞洲最大的醫(yī)療集團(tuán)新加坡百匯集團(tuán)，目前有9家股東，其中，除了國資背景的上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)集團(tuán)有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開對國際醫(yī)學(xué)中心部分權(quán)益的收購，進(jìn)展還算順利，與幾個股東的股權(quán)收購框架協(xié)議已初步達(dá)成，眼下正推進(jìn)前期盡職調(diào)查等工作。”上市公司運(yùn)盛實業(yè)高管在接受本刊記者采訪時表示。

據(jù)了解，此次收購，九勝共斥資2.38億元，收購?fù)瓿蓪㈤g接和直接持有醫(yī)學(xué)中心28%的股份，成為國際醫(yī)學(xué)中心的第一大股東。

對于運(yùn)盛實業(yè)而言，其現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)主要為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，屬于房地產(chǎn)大行業(yè)，此次進(jìn)軍高端醫(yī)院和養(yǎng)老項目，也預(yù)示著公司今后將向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

“若九勝收購醫(yī)學(xué)中心股權(quán)及本次資產(chǎn)重組順利完成，運(yùn)盛實業(yè)未來可通過這一項目向高端醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域拓展，尤其是借此進(jìn)軍養(yǎng)老健康地產(chǎn)，能開拓公司未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)種類和盈利模式?！边\(yùn)盛實業(yè)上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國際醫(yī)學(xué)中心尚未開業(yè)，但它的建造已帶動了浦東新區(qū)周邊的房產(chǎn)，不少房產(chǎn)商在醫(yī)學(xué)中心掛起了養(yǎng)老酒店公寓的旗幟，主推對口這一優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的養(yǎng)老房。

無獨有偶，另外一家地產(chǎn)上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院蘇州九龍醫(yī)院簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

中茵股份公開稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項目，擬建設(shè)成集健身中心、康復(fù)療養(yǎng)中心、老年藝術(shù)中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態(tài)養(yǎng)老項目。

積累項目經(jīng)驗后，中茵股份還計劃將該模式復(fù)制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養(yǎng)生休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。

“人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增長，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶入前所未有的機(jī)遇期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望成為中國房地產(chǎn)市場下一個十年的價值洼地?！敝幸鸸煞菰诠嬷腥缡潜硎尽?/p>

頂層設(shè)計釋放“政策紅利”

實際上，吸引社會資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)改革的“活水”，自中國步入老齡化社會以來，在政策層面上已經(jīng)把社會資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的障礙減到最小。

去年9月13日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，要充分發(fā)揮政府“?；尽钡淖饔?，通過簡政放權(quán)，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會活力，營造平等參與、公平競爭的市場環(huán)境，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

可以說，這些明確扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)國家政策陸續(xù)出臺，在不斷地刺激房地產(chǎn)業(yè)的神經(jīng)外，也讓正處起步階段的養(yǎng)老金融業(yè)看到了曙光。

在《意見》出臺兩個月后，2013年11月，總部設(shè)在中部地區(qū)的獨立保險法人機(jī)構(gòu)——合眾人壽，在武漢蔡甸區(qū)后官湖正式推出其首個健康養(yǎng)老社區(qū)，這也是第一家由保險公司投資建成的養(yǎng)老社區(qū)。

該養(yǎng)老社區(qū)建筑面積48萬平方米，一期工程啟動區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經(jīng)開始接待老人體驗入住。

隨著首個養(yǎng)老社區(qū)項目的啟動，合眾人壽開始整合優(yōu)質(zhì)資源，將公司未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向定位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。按計劃，公司10年內(nèi)將在全國范圍內(nèi)打造26個大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業(yè)。

從項目實際推進(jìn)看，這一計劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項目之外，全國多省市的合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)都在推進(jìn)中：安徽、廣西、遼寧等省的養(yǎng)老社區(qū)項目先后開建；與北京、山東、河南等當(dāng)?shù)卣押炗喭顿Y協(xié)議，正在辦理供地手續(xù)；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項目尚處洽談階段。

形勢喜人的背后，合眾人壽董事長戴皓也有自己的困惑：“在國外，養(yǎng)老社區(qū)入住率可達(dá)95%，且老人從退休開始在養(yǎng)老社區(qū)的生活時間可達(dá)20至30年，所以國外的養(yǎng)老社區(qū)都是盈利的，而在國內(nèi)，因養(yǎng)老觀念問題，很多老人不愿意住養(yǎng)老社區(qū)?！钡瑫r對養(yǎng)老社區(qū)的前景表示樂觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結(jié)構(gòu)到來，養(yǎng)老社區(qū)的需求可能會被很快激發(fā)。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險公司向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團(tuán)、北京大學(xué)第一醫(yī)院合作在青島嶗山灣建設(shè)大型國際化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。按照四方簽署的合作協(xié)議，項目投資將達(dá)上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險股份有限公司也迫不及待地對外公告稱，將出資4.95億元設(shè)立新華養(yǎng)老保險股份有限公司，“進(jìn)駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是壽險公司進(jìn)行長期投資的策略之一?！?/p>

市場熱倒逼金融創(chuàng)新

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展除了為保險業(yè)、銀行業(yè)激活新的增長點外，也在不斷催生養(yǎng)老金融業(yè)的創(chuàng)新。

以合眾人壽在武漢推出的養(yǎng)老社區(qū)為例，與市場上目前的產(chǎn)品不同的是，該產(chǎn)品真正實現(xiàn)了保單與實物的對接?？蛻糁灰徺I保險，就可以在養(yǎng)老社區(qū)入住，而不用考慮未來租金的上漲，且面向廣大的中產(chǎn)階層，床位充足，價格不貴。

一言要之，用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。據(jù)合眾人壽不動產(chǎn)投資事業(yè)部劉巖萍總經(jīng)理介紹，客戶只要購買了相關(guān)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，在保險期滿后，如符合條件就可以入住養(yǎng)老社區(qū)，用現(xiàn)在的錢鎖定未來的租金。

如不愿意選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，保險期滿后，客戶也可以領(lǐng)取現(xiàn)金收益；保險期滿前，如被保險人身故，返還已交保費，保險責(zé)任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區(qū)公布的租金實時結(jié)算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養(yǎng)老服務(wù)費后，也可陪同被保險人一起入住社區(qū)。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險產(chǎn)品形態(tài)，是繼“保障”、“保障+理財”之后，保險產(chǎn)品出現(xiàn)了第三種模式：“保障+理財+實物”。

對此，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險學(xué)院院長王穩(wěn)教授認(rèn)為，“保單+實物對接”模式引領(lǐng)了壽險產(chǎn)品的第三次革命。合眾養(yǎng)老保險保障計劃打破了傳統(tǒng)保險產(chǎn)品的觀念，從虛擬的預(yù)期收益保障向可見的實物保障轉(zhuǎn)移，從單一的保單保障向有形保障（社區(qū)）與無形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉(zhuǎn)變，推動了中國保險產(chǎn)品模式的升級。

不難發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老金融業(yè)的這些創(chuàng)新措施也在倒逼政策發(fā)生改變。

上述國務(wù)院《意見》曾指出，各級政府要加大投入，安排財政性資金支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園采取“只租不售”，這是國內(nèi)養(yǎng)老不動產(chǎn)的通行模式。

但對于保險公司來說，政策允許進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首先就拉長了保險業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，險企可以從單一產(chǎn)品延伸到不動產(chǎn)領(lǐng)域，價值提升不言而喻。其次，險企可根據(jù)項目定制保險產(chǎn)品，項目所需資金和投資期限可及時反饋到產(chǎn)品前端，然后開發(fā)、設(shè)計、銷售相應(yīng)的保險產(chǎn)品，這種特定的保險產(chǎn)品在銷售人群、給客戶的價值回報等方面與普通保險產(chǎn)品存在差別，即“承保與投資互動”。

而以往保險公司介入不動產(chǎn)的傳統(tǒng)做法是用收取的保費做投資，缺陷在于二者互不關(guān)聯(lián)，投資領(lǐng)域和收益率也受限制。

對此，華夏人壽董事長李飛表示，青島養(yǎng)老園區(qū)將成為公司發(fā)展的重要里程碑，不僅標(biāo)志著華夏人壽全面進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁出了實質(zhì)性步伐，而且標(biāo)志著公司經(jīng)營模式的改變。

盈利難題仍待破解

養(yǎng)老金融市場的潛在商機(jī)日益凸顯，但市場不乏謹(jǐn)慎者。

以合眾武漢項目為例，投資主要為保險資金，預(yù)計15年才可以回收土地及建設(shè)的成本。因此，對于保險公司而言，能否獲取長周期的資金是關(guān)鍵所在。

“養(yǎng)老社區(qū)門檻不高，只要有長期的資金，不僅保險公司可以做，而且地產(chǎn)公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢必跟風(fēng)者如眾。保險公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是否有其他行業(yè)不具備的、不可復(fù)制的稀缺競爭力？這是保險公司要考慮的。”有保險業(yè)內(nèi)人士不無擔(dān)憂地表示。

實際上，自從2009年頒布的《保險法》允許保險資金投資不動產(chǎn)之后，國內(nèi)已有8家保險公司介入養(yǎng)老社區(qū)。不過，在這一過程中，亦伴隨著外界對保險公司圈地的質(zhì)疑。

南開大學(xué)風(fēng)險管理與保險學(xué)系江生忠教授在接受本刊記者采訪時表示：“如何把保險產(chǎn)品和保險服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品對接還存在一些問題。目前給人的感覺是，商業(yè)保險公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的角色大多等同于地產(chǎn)投資商，如何把保險的優(yōu)勢延伸到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面，包括責(zé)任險、護(hù)理保險和其他的醫(yī)療保險等在內(nèi)的探索并不多?！?/p>

江生忠?guī)ьI(lǐng)他的課題組去年底剛剛完成了一個保監(jiān)會的“商業(yè)保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)”的課題，他表示，中國保險公司對不動產(chǎn)投資比例在10%-20%之間，但從國際經(jīng)驗來看，美國是3%，日本是5%，韓國是10%?！坝绕涫侨毡驹谫Y產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)泡沫以后，他們整個不動產(chǎn)投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應(yīng)該警惕的?！?/p>

目前，房地產(chǎn)資本涌入養(yǎng)老地產(chǎn)比較積極，同時也有觀望者。萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。然而，在總規(guī)模達(dá)1226戶的幸福匯項目中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產(chǎn)已開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。不過直到2013年，保利地產(chǎn)首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目才在北京落地。公開資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個床位，僅114人入住。

一方面市場極具誘惑，而另外一方面是開發(fā)商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍是各開發(fā)商尚未突破的瓶頸，盈利難題導(dǎo)致不少開發(fā)商停留在“賣養(yǎng)老房子”的階段。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對公司來講，就像在中捕魚。”朗詩地產(chǎn)養(yǎng)老事業(yè)部總經(jīng)理郭亮此前曾表示，朗詩地產(chǎn)早在2011年便成立養(yǎng)老公司，不過直到2013年才真正成立第一個養(yǎng)老主體，體量僅有7000平方米。

“即便經(jīng)歷多年探索后，我們?nèi)詻]有把握確定客戶群，”郭亮指出，養(yǎng)老市場尚不明朗，現(xiàn)在主要靠試錯的方法來探路，以認(rèn)清市場需求和自身定位。

篇6

電視劇《老有所依》讓許多人心有戚戚，片中雷頌華將母親送往養(yǎng)老院被大家熱議，也讓養(yǎng)老地產(chǎn)再次成為焦點。

2013年10月14日公布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》已明確提出，到2020年，我國的健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬億元以上。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)被認(rèn)為是最大的一塊蛋糕。事實上，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)被各路人馬盯上，尤其是財大氣粗的險資掘金養(yǎng)老地產(chǎn)的勢頭高漲。

聯(lián)手房企掘金養(yǎng)老地產(chǎn)

12月12日，中國太平保險與大連萬達(dá)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將深入研究以債權(quán)投資或股權(quán)計劃的形式，在養(yǎng)老地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作。目前雙方簽署了總對總合作協(xié)議。

事實上，在太平與萬達(dá)達(dá)成合作協(xié)議之前，今年太平已與青島、廣西、山東等多地政府簽署了涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的合作協(xié)議。隨著眾多保險公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)開始進(jìn)入“群雄逐鹿”的時代。自去年以來，各保險企業(yè)就在各地競相拿地。

2012年12月19日，新華保險與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。

在此之前，新華保險明確將養(yǎng)老地產(chǎn)作為重要戰(zhàn)略，并已經(jīng)注冊了兩家項目公司：新華家園尚谷（北京）置業(yè)公司和北京新華家園檀州置業(yè)公司，來支持其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

據(jù)記者了解，新華保險已在西安、武漢建立兩個健康管理中心，并將在北京延慶和密云新建養(yǎng)老項目。

在新華保險之前，泰康人壽是第一個“吃螃蟹的人”。2009年，保險資金被允許涉足不動產(chǎn)投資。同年11月，泰康人壽在國內(nèi)首倡和實施的養(yǎng)老社區(qū)項目獲得保監(jiān)會批準(zhǔn)，成為國內(nèi)第一個獲得試點資格的保險公司。

在多家保險巨頭陸續(xù)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)后，之前在此領(lǐng)域一向戰(zhàn)略保守的中國平安也開始揮軍前進(jìn)。2012年9月，“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”在浙江省桐鄉(xiāng)市正式啟動。

按照目前中國平安內(nèi)部規(guī)劃，未來將在“環(huán)渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目。運(yùn)作模式將分三條主線，不僅有目前保險公司主推的“租賃型養(yǎng)老公寓”，還包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。

運(yùn)營模式待探索

在眾多保險公司中，合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資可謂“大手筆”。統(tǒng)計顯示，2010年以來，合眾人壽在地產(chǎn)領(lǐng)域已投下223.7億元，其中大部分為養(yǎng)老地產(chǎn)，合眾人壽還初步計劃在5年時間內(nèi)在全國興建14座養(yǎng)老社區(qū)。

今年10月23日，坐落在武漢蔡甸的國內(nèi)第一家由保險機(jī)構(gòu)合眾人壽投資的養(yǎng)老社區(qū)―合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)入試營階段。這是國內(nèi)第一款保險產(chǎn)品對接養(yǎng)老社區(qū)的實物養(yǎng)老保障計劃，消費者只要購買保險，就可以保證養(yǎng)老社區(qū)的入住。

事實上，養(yǎng)老房地產(chǎn)作為一種新的模式，很新潮，也頗具吸引力。而對于大多數(shù)保險公司來說，建一座養(yǎng)老社區(qū)很容易，然而之后可能面臨的風(fēng)險更需要考慮。

“目前保險企業(yè)運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)銷模式并不成熟，”一位保險業(yè)從業(yè)人員告訴記者，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，險企開發(fā)養(yǎng)老房“只能出租不能出售”，這種租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期被拉長至10年甚至20年以上。但養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大、開發(fā)成本高、回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長期運(yùn)營。

亞洲人居環(huán)境協(xié)會副主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會特別顧問開彥認(rèn)為，對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運(yùn)營，這也是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主要來源。養(yǎng)老地產(chǎn)更傾向于持有式和運(yùn)營式，對配套設(shè)施、服務(wù)人員的數(shù)量和專業(yè)性要求極高。

在這方面，泰康人壽和中國平安都進(jìn)行了新的探索和嘗試。

泰康人壽推出了一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險計劃，即購買養(yǎng)老產(chǎn)品的同時也將具有入住養(yǎng)老社區(qū)的資格?！斑@款保險合同按約定年齡每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，可以用于支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用。”泰康人壽客服人員告訴記者，這款養(yǎng)老保險產(chǎn)品繳費起點為200萬元，每年20萬元繳納10年。

中國平安則以成立投資基金的形式運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)不會成為主流

“但無論是泰康還是平安的方式，都并不成熟，也不具備借鑒意義。”上述保險人士說，泰康人壽200萬的門檻對普通大眾來講太高，而且只是得到了一個優(yōu)先入住資格，后期費用需要從分紅中扣除，不夠的還要另外補(bǔ)繳。而中國平安的方式，借助了其集團(tuán)的優(yōu)勢，可以利用雄厚的自有資金，這并不是所有保險公司都具備。

有分析認(rèn)為，險企只租不售的模式束縛了運(yùn)營的靈活性。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品，創(chuàng)新核心在于適老化蘭德咨詢總裁宋延慶表示，目前并沒有形成統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的、公開的政策標(biāo)準(zhǔn)以支持這些養(yǎng)老地產(chǎn)項目的推進(jìn)和實施，即使有補(bǔ)貼政策，也只是針對個別企業(yè)，這對于養(yǎng)老社區(qū)建造完成后的運(yùn)營服務(wù)形成了不確定的因素。

“何況，盈利模式目前只是停留在設(shè)想和設(shè)計階段，甚至還不能稱之為模式，至少迄今未見成功案例?！彼窝討c認(rèn)為，另一方面，有的企業(yè)顯然只看到養(yǎng)老地產(chǎn)存在的巨大規(guī)模，卻忽略了可能存在的風(fēng)險。

“目前我國養(yǎng)老觀念尚處在轉(zhuǎn)變過程中，老年群體是否接受離家養(yǎng)老的方式，尚值得觀察”，申銀萬國保險業(yè)分析師孫婷這樣認(rèn)為。

篇7

（蘭州商學(xué)院 金融學(xué)院，甘肅 蘭州 730020）

摘 要：保險公司的介入對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的作用.其不僅可以為養(yǎng)老社區(qū)項目帶來大量穩(wěn)定的資金支持，也可以幫助保險公司拓寬自身資金的投資渠道.本文從宏、微觀角度分析了我國保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的意義，并對泰康人壽正在推行的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)進(jìn)行分析，以此提出我國保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的策略建議.

關(guān)鍵詞 ：保險公司；養(yǎng)老社區(qū)；投資模式；策略選擇

中圖分類號：F840；C913.6文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1673-260X（2015）04-0104-03

從一般的意義上講，社區(qū)是以地域為基礎(chǔ)的生活共同體.而按照上述解釋，我們可以將養(yǎng)老社區(qū)定義為：在一定的地域范圍基礎(chǔ)上，成立的由以養(yǎng)老為目的的一般社區(qū)居民（主要包括老年人和服務(wù)者）所組成的社會生活共同體.這種社區(qū)是一種與普通社區(qū)不同的生活方式，具有獨特的地域范圍、相關(guān)利益和歸屬感.

1 中國保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的可行性分析

1.1 我國養(yǎng)老市場賣方市場時代已經(jīng)來臨

1.老齡化形勢嚴(yán)峻催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展

2013年，中國老年人人口數(shù)量已經(jīng)突破2億大關(guān)，達(dá)到了2.02億，老齡化水平達(dá)到14.8%.事實上，我國自2000年起就己經(jīng)開始步入老齡化社會，而且隨著時間推移，老齡化程度逐年加重.伴隨著老齡化的逐步深入，我國人口中空巢老人、獨居老人以及失能、失智老人占比逐年上升，由此帶來的對養(yǎng)老服務(wù)的需求也越來越強(qiáng)烈.

2.家庭結(jié)構(gòu)的改變增加了對養(yǎng)老社區(qū)的需求

目前我國的養(yǎng)老模式仍然是以“居家養(yǎng)老”為主.然而，隨著國民工作強(qiáng)度與經(jīng)濟(jì)生活水平的改變，這種傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”模式，己經(jīng)無法適應(yīng)不斷發(fā)展的養(yǎng)老需求.

在計劃生育政策不斷推進(jìn)的30年中，我國的家庭結(jié)構(gòu)始終維持在小型家庭水平，大部分屬于“四二一”結(jié)構(gòu)，即一對夫婦需要贍養(yǎng)四個老人，還要撫養(yǎng)一個孩子.與此同時，主要的工作群體在生存競爭壓力不斷加劇的情況下，跨地域流動越來越頻繁，無法給予父母及時的照料；父母要求的生活水平也在不斷改變，子女在贍養(yǎng)父母方面的時間與經(jīng)濟(jì)壓力越來越大，急切需要專業(yè)的養(yǎng)老團(tuán)隊給予幫助.

3.通過養(yǎng)老社區(qū)項目可以拓寬家庭的自有資產(chǎn)投資渠道

不僅如此，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，大部分家庭已經(jīng)擁有一定資產(chǎn)，大部分家庭希望通過投資減少資產(chǎn)貶值帶來的損失，而在我國投資市場不健全、投資渠道較為單一的現(xiàn)實情況下，將資金應(yīng)用于一些有長期規(guī)劃、安全性及流動性較高的項目是一個非常好的選擇，保險公司開展的養(yǎng)老社區(qū)項目正符合這些要求.

4.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給不足，養(yǎng)老供需關(guān)系失衡嚴(yán)重

在不斷增長的養(yǎng)老需求面前，我們不得不面對我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量嚴(yán)重不足的現(xiàn)實：護(hù)理床位，護(hù)理人才嚴(yán)重不足，而現(xiàn)有的護(hù)理人員也存在著質(zhì)量上整體素質(zhì)偏低，專業(yè)技術(shù)水平不足，服務(wù)未形成系統(tǒng)化，無有效監(jiān)督等亟待解決的問題.2012年底，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)達(dá)到約4萬家，但仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家.由此可見，僅靠現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，根本無法承擔(dān)起解決中國養(yǎng)老問題的重任.

1.2 從保險公司自身的角度需要發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)

1.我國保險資金運(yùn)用存在的諸多問題可以通過發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)得到改善

我國養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展前景極其廣闊，但資金缺口嚴(yán)重，得不到有效的資金投入，無法快速展開業(yè)務(wù)；反觀保險公司，我國絕大部分壽險公司卻面臨著大量的壽險資金無法得到有效使用的窘境.

一直以來保險公司的投資渠道都集中于銀行存款、債券和股票.到2011年底，保險資金可使用余額55192億，其中銀行存款17692億、債券25916億、證券基金2909億元，與發(fā)達(dá)國家相比我國保險公司資金投資結(jié)構(gòu)略顯單一.2012年，保險行業(yè)實現(xiàn)投資收益2085億元，投資收益率僅為3.39%，為近年來的低點.

由于我國保險法的約束，保險公司的資金運(yùn)用會受到很多限制，而可以予以投資的項目無不面臨投資結(jié)構(gòu)單一、投資收益率低以及風(fēng)險大、資產(chǎn)負(fù)債不匹配等問題.選擇養(yǎng)老社區(qū)，既可以利用自身豐富的壽險管理經(jīng)驗支持養(yǎng)老市場，同時也拓展了壽險產(chǎn)業(yè)鏈，對改善我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)窘境、緩解國家養(yǎng)老壓力有相當(dāng)大的幫助.

2.保險資金能夠與養(yǎng)老社區(qū)有效契合

保險公司投資最注重的是投資項目的安全性及穩(wěn)定性，因為保險公司只有選擇具有穩(wěn)定收益的投資渠道，才能有效抵御經(jīng)濟(jì)周期和壽險理賠需求給公司經(jīng)營帶來的風(fēng)險.

養(yǎng)老社區(qū)的回收期長，與保險公司可運(yùn)用的中長期資金具有良好的匹配性.養(yǎng)老社區(qū)投資回收期可長達(dá)10-15年且初期投資規(guī)模巨大，對經(jīng)濟(jì)實力與資金規(guī)模要求嚴(yán)格.據(jù)統(tǒng)計，目前我國的保險公司可用資金為6.85萬億元，而壽險資金占比達(dá)到80%，且壽險資金中約一半是20年以上的長期資金，完全可以達(dá)到養(yǎng)老社區(qū)的投資要求.

3.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能與保險公司主營業(yè)務(wù)互動

在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)方面，保險公司具有天然優(yōu)勢：首先，壽險公司的相關(guān)產(chǎn)品很多是以長期護(hù)理以及醫(yī)療和養(yǎng)老保險為主的，而這些產(chǎn)品的需求者正是老年人，通過這種客戶優(yōu)勢，保險公司可以借助自身知名品牌形象迅速打開養(yǎng)老社區(qū)市場，成為該行業(yè)的領(lǐng)軍者.其次，在吸引眾多客戶的同時，保險公司也會產(chǎn)生巨大的規(guī)模經(jīng)濟(jì).保險公司通過發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，豐富了壽險產(chǎn)品種類，不斷延伸相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，可為客戶提供更加全面的醫(yī)療服務(wù)、健康管理、金融理財增值服務(wù)，提高了市場競爭力，增加了客戶忠誠度，最終促進(jìn)公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展.而保險公司可以通過保單來鎖定住戶，而未來養(yǎng)老以及醫(yī)療保險方面的政策也都會引導(dǎo)商業(yè)養(yǎng)老進(jìn)入社會養(yǎng)老領(lǐng)域，并且給予的支持力度還將提升.再次，保險公司在客戶管理，尤其是全產(chǎn)業(yè)鏈條塑造方面具有較強(qiáng)的能力，在產(chǎn)品定價方面具有數(shù)據(jù)處理和綜合考察的能力，這是其他產(chǎn)業(yè)無法比擬的.

4.國家政策大力支持保險公司開展養(yǎng)老服務(wù)

2012年7月，保監(jiān)會《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，細(xì)化規(guī)定了保險金投資養(yǎng)老地產(chǎn)問題.2013年9月底，保監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知（征求意見稿）》，明確保險資金運(yùn)用監(jiān)管將實施大類比例監(jiān)管，而減少了針對具體的投資品種設(shè)置投資比例限制.2014年8月13日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》（業(yè)界稱為保險業(yè)新“國十條”）.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到明確的政策支持，作為保險、地產(chǎn)兩大行業(yè)的結(jié)合，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域已被多家保險公司盯牢.

2 我國保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)案例研究

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，我國目前共有七家保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)，從2010年以來，，國壽、平安、新華、泰康、太保和太平均有大手筆投入，總投資額在1000億人民幣左右.

從投資規(guī)模來說，中國平安保險投入270億人民幣，合眾人壽緊追其后約為200億人民幣，中國人壽和泰康人壽的投資額分別為100億和90億人民幣.新華保險以及中國太平的投資較少，大約為20億人民幣；而中國人保目前僅有投資計劃，還沒有實際的養(yǎng)老社區(qū)建成.

現(xiàn)以泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)為例，對我國的保險公司養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析.2009年泰康人壽旗下養(yǎng)老社區(qū)投資與運(yùn)營機(jī)構(gòu)成立.2010年6月“泰康養(yǎng)老股權(quán)投資計劃”獲保監(jiān)會批準(zhǔn)試點，泰康人壽購置北京昌平土地2000畝規(guī)劃建設(shè)高級養(yǎng)老社區(qū)，項目于2012年6月動工，一期投入約40億元.

2.1 功能板塊

泰康人壽根據(jù)科學(xué)設(shè)計，以不同老人不同的自理能力劃分，在泰康之家為老人提供個性化的服務(wù).

2.2 運(yùn)營管理

由泰康之家成立管理公司，采用押金+月服務(wù)費收費模式，并聘請專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行專業(yè)管理.為老人提供細(xì)致周到的一站式管理服務(wù)，不論在哪里，只要購買產(chǎn)品，即可入住泰康的任意一家養(yǎng)老社區(qū)，稱為候鳥式養(yǎng)老模式.

2.3 商業(yè)模式

采用“直接入住+保險產(chǎn)品掛鉤”的形式，對于那些保守、無風(fēng)險意識的客戶，這種形式是一個很好的選擇.也可選擇“自選計劃”增加資金運(yùn)用自主性，但要承擔(dān)養(yǎng)老金沒有保底保障的風(fēng)險，對于風(fēng)險偏好較強(qiáng)的客戶來說，“自選計劃”更加合適.

綜上所述，泰康人壽養(yǎng)老項目擁有以下幾點優(yōu)勢：（1）投資方式自由組合，覆蓋全面且靈活多樣.（2）結(jié)合生存保險方式，按月給付養(yǎng)老金，降低了長壽帶來的各種風(fēng)險.（3）被保險人可以安逸的通過委托保險公司進(jìn)行資產(chǎn)投資，輕松獲得資金回報.（4）養(yǎng)老計劃設(shè)計具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)性.通過對養(yǎng)老市場詳細(xì)的調(diào)研基礎(chǔ)上，設(shè)計出有針對性的優(yōu)秀產(chǎn)品.

然而，我們也必須意識到，這種模式也存在不容忽視的缺點，現(xiàn)有產(chǎn)品不適合即期養(yǎng)老客戶.保險公司不可能放棄如此巨大的即期市場，所以應(yīng)該繼續(xù)完善產(chǎn)品，為現(xiàn)在的老人提供適合的產(chǎn)品.

3 我國保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)所面臨的問題與策略選擇

3.1 保險公司所面臨的問題分析

1.營利性養(yǎng)老地產(chǎn)的政策導(dǎo)向模糊

保險公司進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的目的是為了盈利，但是由于存在資質(zhì)的制約，保險公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)存在很大的困難.政府相關(guān)政策措施剛剛出臺，還沒有來得及細(xì)化，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)阻礙重重.盡管相關(guān)政策已經(jīng)出臺，從中央到地方的各級政府都表示會大力支持保險公司涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但這些支持都處在起步階段.

2.面臨專業(yè)化管理難題

養(yǎng)老社區(qū)在我國是一種全新的養(yǎng)老方式，相關(guān)研究與著作鮮見于市，所以在大力發(fā)展該產(chǎn)業(yè)的同時，也必然面臨相關(guān)專業(yè)人才匱乏的局面.另一方面，伴隨著我國人口老齡化加重，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)賣方市場加劇，急需相關(guān)專業(yè)護(hù)理人才.日益壯大的養(yǎng)老需求與相關(guān)人才物質(zhì)匱乏的矛盾，成為保險公司在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)時必須面對的問題.

3.2 保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇

1.全力爭取政府政策支持

首先，建議國家盡快制訂具體的管理細(xì)則，以政策指引方式鼓勵保險公司投資養(yǎng)老服務(wù).其次，在土地出讓和建設(shè)以及城市規(guī)劃方面，可以針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)制定一些優(yōu)惠政策.再次，加快推廣“以房養(yǎng)老”等相關(guān)試驗?zāi)Ｊ?，以此方式向即期養(yǎng)老人群提供大量閑置資金，為其購買保險產(chǎn)品提供資金支持.或者可以效仿美國，開發(fā)REITs模式，完成該模式政策資金落實.

2.關(guān)注中高端需求注重產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新

現(xiàn)階段，我國的養(yǎng)老需求已經(jīng)發(fā)生改變，通過比較不難發(fā)現(xiàn)，收入較高或文化水平較高的人群對于服務(wù)養(yǎng)老、專業(yè)養(yǎng)老的接受程度與需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于低端水平人群，對于中低端收入人群的養(yǎng)老服務(wù)，建議仍舊以政府主導(dǎo)為主，社會扶持為輔的方式，保障其基本養(yǎng)老，而在我國一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，政府提供的基本保障明顯無法滿足居民們?nèi)找嫣嵘奈镔|(zhì)精神需求，建議保險公司可從中高端需求客戶人群入手，待其盈利模式明晰，再繼續(xù)拓展市場.

高端養(yǎng)老人群對保險公司提供的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)提出了更高的要求，這就要求保險公司在完善服務(wù)的同時，要更加細(xì)致周到人性化：一是配置完善優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施，住房、綠化、醫(yī)療都要達(dá)到優(yōu)質(zhì)水平；二是設(shè)置專門的生活區(qū)，提供休閑娛樂場所，滿足老年人的精神需求；三是組成高素質(zhì)的專業(yè)團(tuán)隊，一切以客戶為中心，提供人性化服務(wù)；四是提升社區(qū)科技含量，借助先進(jìn)技術(shù)使入住老人得到及時的無微不至的照顧與保護(hù).

3.創(chuàng)新產(chǎn)品銷售與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤保險產(chǎn)品“預(yù)銷售”

建議保險公司采用預(yù)銷售的方式，不必等到房屋建成，配套設(shè)施都齊全時才開始銷售產(chǎn)品，例如泰康人壽與合眾人壽就已經(jīng)開始銷售在建設(shè)中的部分養(yǎng)老社區(qū)，用以緩解回報周期過長所帶來的風(fēng)險.同時保險公司也可借鑒國際經(jīng)驗，學(xué)習(xí)日、美等以租賃形式為主的養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營方式.

4.增加專業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置，提升管理服務(wù)水平

保險公司可以通過創(chuàng)建專業(yè)業(yè)務(wù)團(tuán)隊，分部門分職責(zé)對養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行管理，例如配置專業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊，護(hù)理團(tuán)隊，也可以采用范圍經(jīng)濟(jì)方式，投資專業(yè)的護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校，使大量的護(hù)理人才可以在校內(nèi)就業(yè)，將實踐與學(xué)習(xí)結(jié)合起來，不僅解決了人才不足問題，也加快了就業(yè)速度，為我國就業(yè)市場解決了一大難題.由保險公司進(jìn)行總體調(diào)度與規(guī)劃，而具體的細(xì)節(jié)服務(wù)可以做到責(zé)任到人，以減少社區(qū)管理上的風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上養(yǎng)老社區(qū)也得以快速成長，減少投資回報期過長帶來的風(fēng)險.

除此之外，保險公司也應(yīng)該注重人才儲備，著力培養(yǎng)物業(yè)、投資、醫(yī)療護(hù)理等各方面的人才，以解決現(xiàn)有人員不足問題.如此這樣，保險公司才能有序的可持續(xù)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，為老人提供切實完善的晚年養(yǎng)老生活服務(wù)，為我們的父母營造更幸福的晚年生活.

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篇8

“養(yǎng)老地產(chǎn)”模式各異

養(yǎng)老地產(chǎn)的概念最近幾年才被業(yè)界廣泛關(guān)注并提出。按照全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的解釋，養(yǎng)老地產(chǎn)是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種開發(fā)模式——復(fù)合地產(chǎn)。這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合。與教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等概念類似，我國養(yǎng)老地產(chǎn)更多依托于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。保利、萬科、龍湖、華潤、花樣年等紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。綠城房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理馮雨峰稱，“我們要蓋更多比例的出租頤養(yǎng)公寓，但現(xiàn)在市場也有這樣一些人，不愿意租，愿意買。綠城的觀念是，把養(yǎng)老當(dāng)做是上學(xué)，提供包括老年教育、老年醫(yī)療、老年生活服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式包括投資者長期持有、出售、出售與持有相結(jié)合等方式，而運(yùn)營模式中則分為兩種主要方式，即住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合、住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離。專家指出，隨著需求的逐步釋放與政策的完善，未來十年養(yǎng)老地產(chǎn)有望真正迎來快速發(fā)展階段。

長沙的康乃馨國際老年生活示范城是長沙首個老年社區(qū)，填補(bǔ)了養(yǎng)老地產(chǎn)空白地帶，但是由于受限于資金壓力，開發(fā)商采取了“銷售+持有運(yùn)營”的運(yùn)作方式。其二期10萬平米療養(yǎng)型精裝公寓和養(yǎng)生型住宅已全面啟動，在這一公寓中，有帶租約銷售的商務(wù)公寓，也可以直接采取租賃方式?！拔磥眇B(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的?！逼湄?fù)責(zé)人表示，老年社區(qū)房產(chǎn)可能會采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進(jìn)行。而上海親和源采取的是只租不售的運(yùn)營模式，會員制是該公司的一大運(yùn)營特色。當(dāng)然，收費并不低。據(jù)親和源研究中心研究員劉潔介紹，上海親和源的收費主要分兩塊：年費和卡費。其中，A卡光卡費即高達(dá)89萬元，而且需一次性繳納。中明控股的養(yǎng)老概念更大，度假、休閑、療養(yǎng)等皆在其內(nèi)，是以五星級酒店來做度假療養(yǎng)。其負(fù)責(zé)人表示，集團(tuán)和南京中醫(yī)藥大學(xué)合作，建有中明養(yǎng)生醫(yī)院，老人可以刷醫(yī)?？?。中明控股的特色就是精裝修以及配套服務(wù)。把醫(yī)院醫(yī)療、健康管理、酒店服務(wù)式服務(wù)的功能配套進(jìn)來。醫(yī)療、物流、酒店整合成為他們的特色服務(wù)。

“適老房”難覓配套設(shè)施

盡管市場前景廣闊，但養(yǎng)老地產(chǎn)仍處在“摸石頭過河”的探索階段，配套設(shè)施跟不上是一大軟肋，也是世人詬病養(yǎng)老地產(chǎn)“概念多過內(nèi)容”、“造噱頭”的重要原因。目前適合老年人居住的住宅不僅硬件產(chǎn)品跟不上，軟更是明顯滯后。近日，零點調(diào)查公司公布了針對北京、上海兩地3000名55—75歲市民的調(diào)查報告。報告顯示，76.2%和66.7%的被調(diào)查者對現(xiàn)有居住環(huán)境中的醫(yī)護(hù)急救條件、體育娛樂場所意見很大，半數(shù)以上對社區(qū)活動、空氣、安全設(shè)施、環(huán)境安靜度不滿意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對較低。

另外，家居市場上所售的適老化產(chǎn)品種類匱乏，在適老家居產(chǎn)品方面尚未形成專業(yè)和全面的產(chǎn)業(yè)鏈，因此產(chǎn)品類型較為單一。記者在北京、上海、廣州、青島等多地建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，專門針對老年人的建材、家居產(chǎn)品較少，只有座便器扶手。折疊浴凳等少數(shù)產(chǎn)品，而銷售人員對老年人適用建材的知識匱乏，同時也缺乏相應(yīng)的營銷意識。記者就“老年人應(yīng)該選用什么樣的產(chǎn)品”咨詢了多家瓷磚、地板、衛(wèi)浴產(chǎn)品的銷售人員，東鵬瓷磚銷售經(jīng)理曹宏偉告訴記者：“很多消費者在選購瓷磚時都強(qiáng)調(diào)家中有老人這一點，當(dāng)前市場上沒有主打的適合老年人瓷磚產(chǎn)品，而我們推薦的產(chǎn)品都是適合大眾、防滑性比較好的?！瘪R可波羅瓷磚家居顧問張惠也表示：“沒有這種專門適合老年人的瓷磚，顧客來選購時，我們只是挑選一些防滑性能相對較高的產(chǎn)品?！贝送?，在其他商家處均未能得到滿意的答復(fù)，大多答非所問地向記者介紹產(chǎn)品采用的新技術(shù)、色澤匹配、性價比等。

“銀發(fā)建材”將成好生意

篇9

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營壓力巨大。借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，打破以往純粹地產(chǎn)開發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開發(fā)新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

新型地產(chǎn)通過整合當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，并對房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運(yùn)營和后期服務(wù)的全流程進(jìn)行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過程及邏輯。在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復(fù)合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進(jìn)住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對滯后。隨著時間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟(jì)需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開始快速發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機(jī)時，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟(jì)狀況較好的時期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，無論住宅地產(chǎn)市場，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時，隨著發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復(fù)合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達(dá)國家紛紛步入老齡化社會，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)運(yùn)而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營理念、開發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)、社會的進(jìn)步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。

2. 我國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國外類似，我國房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內(nèi)學(xué)者對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟(jì)社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節(jié)點劃為多個階段，不同階段時期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開始起步。改革開放初期，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產(chǎn)市場主要是住宅地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)項目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標(biāo)志，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來看，這一階段我國房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價格持續(xù)過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關(guān)調(diào)控政策，主要針對住宅地產(chǎn)市場進(jìn)行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長點。次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業(yè)市場為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點。不同于受到國家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢、資金支撐。國家進(jìn)一步鼓勵商鋪投資，提供多項優(yōu)惠稅費政策，極大的促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級。自2013年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過去十年的高速發(fā)展，進(jìn)入拐點階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售額、國房景氣指數(shù)等均進(jìn)入下行區(qū)間，無論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動力機(jī)制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開發(fā)、經(jīng)營模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動力機(jī)制存在較多共性之處。

首先，我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結(jié)構(gòu)，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

其次，市場需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。收入水平的持續(xù)提高，同時帶來居民的消費結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來越多的消費人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進(jìn)了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進(jìn)程加劇，我國的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊?、無子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問題重重。隨著經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個人消費觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導(dǎo)致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場需求日益增加，且隨時間發(fā)展呈上升趨勢。

第三，政府引導(dǎo)是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、市場需求及功能要求。近年來我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵扶持，開發(fā)商紛紛針對工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進(jìn)來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)會

1. 宏觀層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來，由于國際金融危機(jī)的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟(jì)仍然比較低迷。2016年上半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟(jì)仍存較大下行壓力。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過第二產(chǎn)業(yè)。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動、投資驅(qū)動方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動逐漸取代成為新的增長點。

2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級。從住宅地產(chǎn)來看，2014年以來，我國住宅房地產(chǎn)業(yè)無論是開發(fā)投資、銷售額還是價格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調(diào)動以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進(jìn)一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟(jì)增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴(kuò)張，網(wǎng)購量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務(wù)增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實體商業(yè)銷售市場。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營方式。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結(jié)構(gòu)，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。一方面探索開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過以參股或控股的方式進(jìn)入其他行業(yè)，實現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團(tuán)為例，2010年以來，恒大集團(tuán)在原有優(yōu)勢地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進(jìn)消費。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動向擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費對增長的基礎(chǔ)作用，著力擴(kuò)大居民消費。未來居民在房地產(chǎn)方面的消費需求將進(jìn)一步釋放。與此同時，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達(dá)到51.4%，超過第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來利好。

5. 市場層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場來看，城鎮(zhèn)化對于住房需求的貢獻(xiàn)正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場長周期趨勢的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國人口數(shù)量已進(jìn)入拐點階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來看，隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，供過于求，出現(xiàn)庫存過剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資累計同比增速為1.8%，降幅達(dá)18.3%；新開工面積降幅較2014年擴(kuò)大6.8%至10.1%。辦公樓開發(fā)投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%。

住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來了機(jī)會。從供給端來看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。

從需求端來看，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。當(dāng)前消費正逐步成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的核心動力。當(dāng)年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進(jìn)未來市場對相關(guān)營業(yè)用房的需求。

四、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產(chǎn)在我國尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產(chǎn)缺乏國內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導(dǎo)。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會公益屬性的項目，養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財政補(bǔ)貼等方面，不同地區(qū)對項目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項目的后期運(yùn)作埋下了障礙。

另一方面，國內(nèi)新型地產(chǎn)在開發(fā)、運(yùn)營模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險等各項成熟的軟件配套措施，在頂層機(jī)制設(shè)計方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗，導(dǎo)致諸多項目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。

五、 結(jié)論與建議

總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢下，未來產(chǎn)業(yè)融合將成為我國新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。但是在我國特殊的經(jīng)濟(jì)社會背景與發(fā)展?fàn)顩r下，相關(guān)項目仍需要進(jìn)一步在開發(fā)前期進(jìn)行深入咨詢論證，以保證后期項目的順利運(yùn)營與發(fā)展。

首先，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不能盲目復(fù)制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場的潛在需求為消費者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力。

其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項目的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)運(yùn)營之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當(dāng)前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導(dǎo)和配套政策扶持。為促進(jìn)新型地產(chǎn)項目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對于公益性的地產(chǎn)項目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進(jìn)行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

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篇10

而近期萌芽的新型土地信托，或許將成為整個信托行業(yè)突破這一怪圈的重要嘗試。

國外在這一領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)作已頗有歷史，目前來看主要有兩種類型：一是英美模式，主要是利用住房協(xié)會、信托機(jī)構(gòu)和社區(qū)組織等實體組織設(shè)立永久性基金；一是通過建立土地信托銀行參與土地信托業(yè)務(wù)，在日本等東亞國家比較普遍。

在中國目前的語境當(dāng)中，農(nóng)村土地信托更多的與中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化過程中大量農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)需求這一大背景有關(guān)。農(nóng)村土地權(quán)利的缺失狀態(tài)導(dǎo)致了應(yīng)有的土地紅利缺失。由于農(nóng)地的經(jīng)營承包權(quán)難以在銀行直接抵押，既不利于農(nóng)民的財產(chǎn)變現(xiàn)，也不利于土地流轉(zhuǎn)以實現(xiàn)土地的集約化和規(guī)?；б?。

信托業(yè)的介入，使得這一產(chǎn)權(quán)瑕疵有了彌補(bǔ)的通道。其實質(zhì)是通過明確的合同約束把農(nóng)民的土地憑證化后在信托計劃中占有一定的份額，憑此獲取收益。信托公司作為受托人代替農(nóng)戶行使土地事務(wù)管理權(quán)，并引入合適的管理方進(jìn)行土地經(jīng)營。

對于信托公司自身來說，土地流轉(zhuǎn)信托作為其一項業(yè)務(wù)領(lǐng)域，單純地承擔(dān)事務(wù)管理職能不足以培育核心競爭力，且相對而言經(jīng)濟(jì)效益不足。因此其需要拓寬土地信托領(lǐng)域的盈利模式，并逐步向土地銀行的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變，以此強(qiáng)化自身在土地流轉(zhuǎn)信托過程中的主導(dǎo)作用及市場影響力。

在這一新業(yè)務(wù)模式的操作過程當(dāng)中，土地信托在政策方面可以做哪些突破與嘗試？土地信托將采取何種方式盈利，其未來可能的發(fā)展方向又在哪里？針對這些問題，《財經(jīng)》記者專訪了最早“吃螃蟹”的中信信托董事長蒲堅。他對中國土地信托業(yè)務(wù)的信心，則源于實踐和思考的雙重判斷。 初探“土地共有制”

《財經(jīng)》：自土地信托首單“花落”中信信托之后，這一結(jié)合了土地及金融兩個目前最熱門領(lǐng)域的模式正在日益受到關(guān)注，土地信托的操作基礎(chǔ)是什么？

蒲堅：是由我近期所提出的“土地共有制”這一概念。目前在農(nóng)村內(nèi)部，作為整體的土地的所有權(quán)是非常清晰的，就是集體所有制。但在集體土地內(nèi)部，每家每戶的土地邊界仍非常不清晰。因此，應(yīng)在土地集體所有制基礎(chǔ)上，通過某種手段將農(nóng)民的實際權(quán)利清晰地劃分及落實，做到集體內(nèi)的每家每戶公平公正地獲得土地及其所帶來的收益。而這種土地及其附屬權(quán)益同時為多數(shù)人直接和間接結(jié)合享有的狀態(tài)，就是土地共有制。

《財經(jīng)》：這個概念如何跟信托業(yè)務(wù)結(jié)合在一起？

蒲堅：如果土地的權(quán)屬不能夠明晰，就無法獲得法律的認(rèn)可，就不能形成金融屬性去抵押和獲得貸款，這正是中央層面一直在提農(nóng)村土地確權(quán)的部分原因。但確權(quán)如果是直接將土地分到每家每戶，其實就是私有化。而在中國，土地只有國有和集體所有兩種形式，如此會造成各種理念之間的相悖。

此外，理論上的確權(quán)非常容易，但因為土地等級存在差別，現(xiàn)實中的確權(quán)非常麻煩，不太可能讓所有人都滿意，這甚至?xí)蔀閷?dǎo)致農(nóng)村社會不和諧的誘因。而即使真的將土地分割確權(quán)了，還將導(dǎo)致不利于土地集約高效利用的問題。

實際上，中國土地制度的改革目標(biāo)，是在實現(xiàn)城鎮(zhèn)化大前提之下，讓農(nóng)村土地實現(xiàn)集約化和規(guī)?；母咝a(chǎn)經(jīng)營，讓農(nóng)民增加分享土地未來收益的權(quán)利，這些目標(biāo)的基礎(chǔ)則是堅持農(nóng)民不失去土地、集體所有制形式不發(fā)生變化。要把這些多重不同層面的目標(biāo)納入到一個框架之內(nèi)，非常困難。

為實現(xiàn)這一系列目標(biāo)，政府和農(nóng)民進(jìn)行過多種嘗試。要么是政府強(qiáng)推效果有限，要么是農(nóng)民自發(fā)小打小鬧，它們都存在不可持續(xù)、不帶有資本屬性也沒有市場化的問題。

此時就凸顯了進(jìn)行土地間接確權(quán)的必要性，方法就是用信托來實現(xiàn)土地共有制。它的本質(zhì)是用信托憑證這一已經(jīng)存在的法律框架，來把土地用憑證的方式在紙上均分，亦即土地權(quán)益的公平均分。

《財經(jīng)》：用土地信托共有制進(jìn)行土地確權(quán)會帶來什么影響？

蒲堅：好處之一是在這個過程完成后，意味著土地的權(quán)屬已經(jīng)資本化了，農(nóng)民可以帶著憑證自由地離土遷徙。

好處之二是農(nóng)民的土地權(quán)利由信托公司來代表行使，土地有了看護(hù)人。農(nóng)民知識占有量不足的問題，可以由信托作為中介機(jī)構(gòu)來解決。即使將來城鄉(xiāng)土地制度被打破之后，在進(jìn)入市場和其他市場主體對接時，農(nóng)民可能依然離不開信托這個人。

好處之三是農(nóng)民的土地權(quán)利可以作為抵押，和信托公司相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)可以此為基礎(chǔ)對其提供金融支持。

好處之四是壓縮環(huán)節(jié)，比如拜耳集團(tuán)的種子化肥農(nóng)藥，到中國之后要經(jīng)過四次批發(fā)，農(nóng)民買到1元錢的東西，實質(zhì)成本只有5角錢。而由信托公司介入之后，能夠壓縮環(huán)節(jié)，讓農(nóng)民得到更多的好處。

從根本上來說，首先，土地確權(quán)只是的第一個環(huán)節(jié)，是為下一個環(huán)節(jié)來服務(wù)的。如果不能具有金融屬性，不能讓老百姓帶著憑證走，這種確權(quán)沒有意義；其次，信托把土地和農(nóng)民與市場之間進(jìn)行聯(lián)系，其實是建立了一種新型的生產(chǎn)關(guān)系。因為信托的模式進(jìn)來之后，一手托著兩家。在這種新型的生產(chǎn)關(guān)系之下，能夠讓土地容納更多的生產(chǎn)力。

《財經(jīng)》：對于土地信托及確權(quán)不確地的做法，目前在實踐中有沒有制度障礙？

蒲堅： 目前沒有。這些嘗試受到市場和監(jiān)管部門的雙重監(jiān)管。監(jiān)管部門對其認(rèn)可或不認(rèn)可的關(guān)鍵在于它是否符合現(xiàn)實情況，能不能解決現(xiàn)實問題。如果能，大家會支持去探索和完善它。 構(gòu)建上下游生態(tài)鏈

《財經(jīng)》：在具體的實踐當(dāng)中，土地信托會遭遇哪些問題和風(fēng)險？

蒲堅：土地信托并沒有法律壁壘，但有市場和自然的風(fēng)險，比如今年小麥價格下降、自然災(zāi)害等，而在農(nóng)業(yè)保險制度還不完善的情況之下，就會出現(xiàn)問題。除此之外，假如農(nóng)民實現(xiàn)城鎮(zhèn)化之后，他們的土地信托權(quán)益如何變動，目前也沒有明確的說法。

但這些都不是土地信托制度本身可以解決的，應(yīng)由國家出面在制度和法規(guī)層面進(jìn)行完善。

《財經(jīng)》：萬一生產(chǎn)過程中遇到了風(fēng)險，誰來承擔(dān)？

蒲堅：理論上農(nóng)民是可以分享固定收益和未來的增值收益的，但一種模式按照市場化運(yùn)行，不能保證百分之百沒有風(fēng)險，沒有人可以出面兜底。

當(dāng)然，因為土地信托目前的規(guī)模比較小，下游的土地承包商又有相應(yīng)的抵押物，所以風(fēng)險并不是很大。而目前信托公司也正在嘗試著跟的農(nóng)資提供商進(jìn)行談判，萬一出現(xiàn)風(fēng)險，價格是否可以降低等。

《財經(jīng)》：農(nóng)民的土地通過土地信托流轉(zhuǎn)出去之后，他們有何出路？

蒲堅：首先，對那些希望獲得貸款進(jìn)行多種經(jīng)營的踏實的農(nóng)民，信托公司可以用其信托收益權(quán)作為抵押提供貸款。其次，對于那些剩余的勞動力，也可以安排他們到養(yǎng)老信托項目所創(chuàng)辦的養(yǎng)老院去就近工作。

《財經(jīng)》：這意味著土地信托成為了一系列產(chǎn)業(yè)鏈的初始環(huán)節(jié)？

蒲堅：對。在這條產(chǎn)業(yè)鏈的上端，信托公司給下游的土地承包者提供必要的資金和信息服務(wù)支持，幫助其進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的選擇，也幫助其引入合作方。而在產(chǎn)業(yè)鏈下端，承包者生產(chǎn)出來的產(chǎn)品，信托公司還可以通過消費信托讓產(chǎn)品直接到達(dá)消費者手中，能壓縮環(huán)節(jié)、降低成本。

土地信托要做得好的話，會比房地產(chǎn)信托的收益更高，因為它是個集成，能把各種前端后端的需求集合到一起。在信托這種合法的平臺之上，以土地這種財產(chǎn)進(jìn)行聚集，后端聯(lián)系著幾千萬的農(nóng)民，前端聯(lián)系幾百家大的工業(yè)客戶，想不盈利都難。 建設(shè)“土地信托銀行”

《財經(jīng)》：除了上述多重產(chǎn)業(yè)鏈之外，在土地信托基礎(chǔ)之上，還可以構(gòu)建“土地信托銀行”？

蒲堅：目前單筆的資金信托計劃有兩個很難解決的問題，一是如何獲得低成本的資金，二是難以獲取所謂“耐心資本”。三年期的信托項目現(xiàn)在很少，因為資金投資的需求是最好一年就獲得30%收益，半年就退出，而涉農(nóng)領(lǐng)域業(yè)務(wù)的特點就決定了其很難依靠這種類型的資本。

建立信托銀行就可以有效地解決這類問題，土地信托銀行在國外有很多成功的實踐，如果能夠落地，就能夠有效獲取一些長期的“耐心資本”，使得信托公司在推動長周期業(yè)務(wù)時擁有了更多靈活性和資金準(zhǔn)備。

土地信托銀行則以土地共有制為基礎(chǔ)，發(fā)揮信托和銀行功能，以發(fā)行集合信托產(chǎn)品為主、金融債為輔，廣泛引導(dǎo)和吸納民間資金，為中長期農(nóng)村土地流通項目搭建投融資平臺。運(yùn)用信托優(yōu)勢，分離土地所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和受益權(quán)，實現(xiàn)土地財產(chǎn)資本化，進(jìn)而合理開發(fā)和利用土地。依托銀行職能，開展存貸和結(jié)算等業(yè)務(wù)，為農(nóng)村土地流通提供金融服務(wù)。

土地信托銀行是我們對土地信托化路徑的未來設(shè)想。銀行本身兼顧信托和銀行的功能，其中信托和銀行的區(qū)別在于信托的靈活性，橫跨資本市場、貨幣市場和實業(yè)市場，而銀行有存儲業(yè)務(wù)等，土地信托銀行結(jié)合了信托與銀行，體現(xiàn)了信托的靈活性，擁有了銀行的存儲功能。

《財經(jīng)》：土地信托銀行和土地銀行是否相同？

蒲堅：目前關(guān)于土地銀行的主要定義有兩種，一種是指主要經(jīng)營土地存貸及與土地有關(guān)的長期信用業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。另一種事實上是政府性質(zhì)的土地儲備機(jī)構(gòu)，而非真正的金融機(jī)構(gòu)。由于它在土地資源配置和增值方面有類似商業(yè)銀行的地位和作用，因此被稱為土地銀行。

土地銀行和土地信托銀行不同，它們最關(guān)鍵的一個區(qū)別就是：土地銀行只具有銀行功能，而土地信托銀行兼具銀行和信托功能。

《財經(jīng)》：土地信托銀行的具體作用是什么？

蒲堅：第一，將以農(nóng)村土地管理中的土地和產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵性項目“一對一”的投融資制度安排，貼近這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀需要，從而提升宏觀經(jīng)濟(jì)政策和貨幣政策貫徹實施的有效性，助推國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略布局。

第二，將為中國社會正在全面進(jìn)入財富管理時代，為國有、民營、個體等各類資產(chǎn)，尤其是土地資產(chǎn)提供“看護(hù)人”，實現(xiàn)財富增長與風(fēng)險控制的雙目標(biāo)。

第三，將在國內(nèi)公開資本市場籌集長期資金和銀行間市場籌集中長期運(yùn)營資金的同時，開拓出直接從民間籌集中長期資金服務(wù)于農(nóng)村土地管理的新途徑，在疏導(dǎo)“灰色”或“地下”金融的同時，提升全民參與國家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)建設(shè)的水平。

第四，將在服務(wù)于農(nóng)村土地管理的同時，使資金持有人、資產(chǎn)管理人和資金受益人三方都高度秉承誠信理念，從而成為未來中國信用體系建設(shè)的重要力量。

《財經(jīng)》：土地信托銀行怎么盈利呢？

蒲堅：具體的運(yùn)行模式是，農(nóng)民把土地存入土地信托銀行，土地信托銀行的為其提供土地憑證。而土地信托銀行銀行部則設(shè)立土地信托部，由其設(shè)立土地信托獲得增值收益，并將增值收益返還給農(nóng)民。

在市場化運(yùn)行原則下，土地信托銀行保持穩(wěn)健長期、可持續(xù)運(yùn)行的盈利模式，獲得手續(xù)費、利差和資本回報。以信托業(yè)務(wù)手續(xù)費為主，銀行存貸利差為輔，以投資業(yè)務(wù)資本回報和資金管理息差，以及結(jié)算、顧問、等中介業(yè)務(wù)手續(xù)費為補(bǔ)充。這一模式的前景無疑是非常可觀的。