導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇住房公積金利率政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】住房公積金 利率市場(chǎng)化 政策

利率市場(chǎng)化是金融業(yè)發(fā)展到某種程度的必然結(jié)果和客觀需要，也是國(guó)家改革經(jīng)濟(jì)體制的重點(diǎn)問(wèn)題。隨著利率化市場(chǎng)發(fā)展的深入和推進(jìn)，我國(guó)銀行面臨著挑戰(zhàn)和沖擊。住房公積金貸款聯(lián)系著房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，建立符合目前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的利率管理機(jī)制，將商業(yè)銀行自營(yíng)性貸款利率和公積金貸款、存款利率等進(jìn)行科學(xué)關(guān)聯(lián)，體現(xiàn)出利率市場(chǎng)背景下住房公積金制度的積極性和優(yōu)越性，展示出住房公積金政策具有的保障性特征。

一、 利率市場(chǎng)化背景下我國(guó)住房公積金政策的特點(diǎn)

《住房公積金條例》中明確規(guī)定：由中國(guó)人民銀行制定出住房公積金存款和貸款的基本利率，提交國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管單位，其提出意見經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后方可實(shí)施?，F(xiàn)在我國(guó)住房公積金具有的利率分為三個(gè)部分：個(gè)人住房進(jìn)行公積金貸款需支付的利率、受托銀行專門為管理中心設(shè)置的公積金資金結(jié)算的利率、管理中心提供 給公積金繳存人結(jié)算資金的利率。

住房公積金利率具的鮮明的特點(diǎn)：其一、具有低貸低存的利率政策。住房公積金體系是以儲(chǔ)貸為基礎(chǔ)的住房金融制度，“低貸低存”政策是其制度的核心和靈魂。其二、住房公積金利率特別是貸款利率會(huì)隨著政策的調(diào)整而進(jìn)行調(diào)整。從人民銀行對(duì)公積金貸款利率進(jìn)行的幾番調(diào)整來(lái)看，為發(fā)揮出住房公積金機(jī)制具有的政策性，公積金利率要保持在低于商業(yè)性房貸的利率水平上。其三、住房公積金貸款的調(diào)整和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系特別密切。有數(shù)據(jù)顯示，2007年因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，住房公積金貸款數(shù)量就相對(duì)較低，而房地產(chǎn)市場(chǎng)重新恢復(fù)活力后，公積金貸款的數(shù)量就有所上升。

二、 利率市場(chǎng)化背景下我國(guó)住房公積金政策存在的問(wèn)題

（一） “低存低貸”利率存在的弊端

因?yàn)樽》抗e金制度具有強(qiáng)制繳存的性質(zhì)，這就要求職工不論有沒(méi)有貸款意愿和貸款能力，都需要繳存一定比例的住房公積金。在開放貸款時(shí)，出于資金安全的考慮，要對(duì)借款人的還款能力進(jìn)行周密調(diào)查。一方面，繳存職工要面對(duì)公積金利息不斷被壓低的現(xiàn)狀。另一方面，低利息帶來(lái)的優(yōu)惠被分配、轉(zhuǎn)移到收入高的職工那里，變成沒(méi)有房子的職工反而幫助有房子的職工提高住房條件。就長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，對(duì)于短時(shí)間內(nèi)缺乏貸款能力的職工來(lái)說(shuō)，不但減少利息收入，還因?yàn)闆](méi)有足夠的住房抵押貸款資金，出現(xiàn)公積金貸款難以按時(shí)交納以及公積金貶值而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二） 歸集總量較少致使資金來(lái)源渠道不暢

現(xiàn)在我國(guó)各地對(duì)遲繳和不繳住房公積金的企業(yè)和單位沒(méi)有制約的方法，導(dǎo)致公積金歸集率一直處于低迷的狀態(tài)。現(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)省市的住房公積金歸集率不高，而公積金管理機(jī)構(gòu)還沒(méi)有拓展另外的融資方式，讓資金來(lái)源受到比較大的制約。另外隨著逐步深入的房改，使資金需求量不斷提高。當(dāng)個(gè)人購(gòu)房和住房貨幣化分配成為房地產(chǎn)購(gòu)買的主基調(diào)，發(fā)放個(gè)人公積金貸款以及購(gòu)房和支取住房公積金的數(shù)量和幅度會(huì)逐漸提高。

（三） 住房公積金利率缺少完善的管理體系

《住房公積金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定，住房公積金的貸款和存款利率一定要實(shí)施中國(guó)人民銀行制定的利率政策，不許上下浮動(dòng)，沒(méi)有體現(xiàn)出住房公積金利率的便民、惠民特點(diǎn)。因?yàn)槔曙L(fēng)險(xiǎn)對(duì)貸款銀行和貸款人的分布具有不確定性，只有在浮動(dòng)利率和固定利率同時(shí)有貸款品種供雙方進(jìn)行自由選擇時(shí)，才會(huì)讓風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避具有自由選擇權(quán)。由于公積金政策和機(jī)制的不完善性，導(dǎo)致公積金沒(méi)有體現(xiàn)出優(yōu)惠性和利率調(diào)整的獨(dú)立性，暴露出住房公積金利率管理體系的不完善。

三、 利率市場(chǎng)化背景下我國(guó)住房公積金政策的改革措施

（一）住房公積金利率的相關(guān)政策要具有保障性

低存低貸政策是發(fā)揮公積金作用的根本，應(yīng)該按照使用情況、使用對(duì)象業(yè)制定利率水平。例如借款人各方面條件能夠滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ蠈?duì)象的基本要求，所購(gòu)買的住房的面積可以適應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向，就應(yīng)該對(duì)此人發(fā)放的貸款給予低利率;對(duì)于部分收入比較高的繳存人，可以運(yùn)用保障性住房房貸款利率和商業(yè)住房個(gè)人房貸利率間的利率水平。確保存貸方面具有一定利率差，增強(qiáng)住房公積金收益的能力，這樣做有助于為社會(huì)和低收入人群提供住房保障資金，確保收入較低的職工能夠具備改善住房條件的能力。建議對(duì)存貸款的利率根據(jù)不同檔次進(jìn)行歸并，如將今年的住房公積金利率和去年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金利率進(jìn)行合并計(jì)算;同時(shí)也將貸款期限相同的利率進(jìn)行合并，由于從實(shí)際情況來(lái)看，數(shù)量較少的人申請(qǐng)貸款的期限是五年以內(nèi)的。對(duì)不同檔次的利率進(jìn)行合并，可以減少管理成本、簡(jiǎn)化管理程序。隨著管理費(fèi)用的降低，廉租資金就會(huì)相應(yīng)提高。

（二）利率政策要偏重于住房公積金

住房公積金利率的相關(guān)政策要具有公平性和保障性，就要遵循統(tǒng)一、簡(jiǎn)便、公平的原則和考慮繳存人繳存總額、收入情況、繳存期限、月繳存額、購(gòu)買住房的數(shù)量、貸款期限、貸款金額、信用狀況等因素，對(duì)住房公積金進(jìn)行科學(xué)管理。

利率政策要逐漸向著住房公積金的方向傾斜。此利率主要指沉淀資金具有的利率。住房公積金管理機(jī)構(gòu)提高收益的方式是利差。管理機(jī)構(gòu)的利差基本是逆利差，（即“倒掛”），就是增值收入為零，需要把貸款利息得到的收入補(bǔ)貼給住房公積金的繳存人，這種模式對(duì)于貸款總量較少的管理機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，能夠?qū)е绿潛p。管理機(jī)構(gòu)不是以營(yíng)利為最終目的，這不代表經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不需要營(yíng)利，其得到的利潤(rùn)基本用于建設(shè)政府廉租房。適當(dāng)增強(qiáng)沉淀資金的利率，既能夠提高住房公積金具有的贏利能力，也能夠提高其抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高繳存人資金所具有的安全性。不論利率出現(xiàn)什么樣的變化，都要保證沉淀資金應(yīng)有的利率順差。此外應(yīng)該允許管理機(jī)構(gòu)辦理固定的利率貸款，也要允許其按照自身能力和特點(diǎn)開展貼息貸款。

（三）建立健全住房公積金利率的管理機(jī)制和體系

現(xiàn)在住房公積金具有的利率政策是和商業(yè)銀行利率政策緊密聯(lián)系在一起的，國(guó)家調(diào)整商業(yè)銀行利率，就會(huì)相應(yīng)的調(diào)整住房公積金利率，會(huì)造成住房公積金出現(xiàn)弊病。但是住房公積金屬于政策性資金，它具有較強(qiáng)的目的性。利率是資金的一種價(jià)格，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)變化信息并根據(jù)信息做出及時(shí)的調(diào)整。在現(xiàn)在體制下，不應(yīng)該運(yùn)用利率杠桿對(duì)公積金管理進(jìn)行調(diào)整，也不應(yīng)該運(yùn)用優(yōu)惠利率對(duì)住房需求的初衷予以保護(hù)。所以需要給住房公積金提供彈性更大的空間，例如根據(jù)資金供求關(guān)系、住房?jī)r(jià)格水平、住房面積等政策因素、經(jīng)濟(jì)因素和市場(chǎng)因素對(duì)利率水平進(jìn)行調(diào)整，讓其有效、充分的運(yùn)行。建議區(qū)別對(duì)待商業(yè)銀行利率和住房公積金利率，讓各自的利率保持獨(dú)立性，住房公積金利率管理中心要按照自身的運(yùn)作規(guī)律，對(duì)利率水平進(jìn)行調(diào)整。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，建立健全住房公積金的相關(guān)利率政策，住房公積金的利率要實(shí)施市場(chǎng)化，其利率機(jī)制一定會(huì)在住房公積金體系中發(fā)揮出主導(dǎo)的作用，并可以展現(xiàn)出住房公積金利率政策所具有的保障性。健全公積金利率政策，既能夠讓管理住房公積金的體系更加科學(xué)、靈活，也讓繳存職工獲得公積金的收益，支持職工改善居住條件、提高居住環(huán)境，讓住房公積金發(fā)揮出更大的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]繆長(zhǎng)松.住房公積金利率規(guī)則探討[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2012，（08）.

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為了進(jìn)一步完善住房公積金管理體制，健全監(jiān)督機(jī)制，切實(shí)保障廣大職工的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的有關(guān)規(guī)定和《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》國(guó)發(fā)[20*]12號(hào)文件精神，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金歸集和管理的有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、加大住房公積金歸集力度

(一)適當(dāng)提高住房公積金的繳存比例。按照潛房委發(fā)[20*]3號(hào)文件規(guī)定，目前，我市單位和職工執(zhí)行的住房公積金繳存比例為職工個(gè)人工資總額的6%—10%，為了進(jìn)一步深化我市城鎮(zhèn)住房制度改革。從20*年1月1日起，有條件的單位（含中央和省直管單位），可以由原來(lái)單位和職工個(gè)人各繳存職工工資總額的6%—10%提高到6%—15%。

(二)按時(shí)足額繳存住房公積金。住房公積金是職工個(gè)人用于住房消費(fèi)的工資性收入，各單位必須按時(shí)足額繳存，凡過(guò)去未建立住房公積金制度的單位，自本通知下發(fā)之日起應(yīng)迅速到*住房公積金管理中心辦理本單位公積金繳存登記和帳戶設(shè)立手續(xù)；新設(shè)立的單位及合并、分立、撤銷、解散、破產(chǎn)的，應(yīng)于30日內(nèi)分別辦理公積金的繳存、變更或注銷登記，并自登記之日起20日內(nèi)分別辦理帳戶設(shè)立、轉(zhuǎn)移或封存手續(xù)。單位錄用職工的，從錄用之日起30日內(nèi)辦理公積金繳存登記、帳戶設(shè)立或轉(zhuǎn)移手續(xù)；新參加工作的職工從參加工作的第二個(gè)月開始繳存；新調(diào)入的職工從調(diào)入單位發(fā)放工資之日起開始繳存。

(三)目前我市住房公積金的繳存已逐漸步入正規(guī)化、規(guī)范化、法制化軌道，各單位的住房公積金可以在就近指定的銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理繳存手續(xù)，在市財(cái)政局會(huì)計(jì)核算中心開設(shè)帳戶的，可在會(huì)計(jì)核算中心直接辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)后到住房公積金管理中心換取收據(jù)。

二、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)住房公積金的管理

（一）住房公積金實(shí)行專款專戶專用，職工個(gè)人確需提取和使用住房公積金的，應(yīng)按《條例》規(guī)定并提供相應(yīng)的證件和證明材料，經(jīng)住房公積金管理中心嚴(yán)格審批后方可提取。嚴(yán)禁違反《條例》規(guī)定提取公積金挪作他用。

（二）積極開展職工個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)。凡按時(shí)足額繳交住房公積金的單位，其職工可根據(jù)《條例》和《*市職工個(gè)人貸款暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，享受住房公積金政策性貸款。貸款實(shí)施以下兩種方式：

1、住房公積金余額擔(dān)保貸款，貸款額度5—8萬(wàn)元，貸款時(shí)限1—8年，每月定時(shí)等額償還本息，貸款利率1—5年為3.6%，6—8年為4.05%。今后貸款利率隨著人民銀行利率政策調(diào)整而調(diào)整。

2、房屋抵押工資卡質(zhì)押擔(dān)保貸款，即將貸款人（指實(shí)行工資卡發(fā)放工資單位的職工）的住房進(jìn)行具有法律效力評(píng)估的，由住房公積金管理中心與貸款人簽訂房屋抵押合同和工資卡質(zhì)押合同。同時(shí)，貸款人依法辦理房屋抵押登記，并將其工資卡和存折移交住房公積金管理中心保管。然后由住房公積金管理中心委托銀行與貸款人簽訂貸款協(xié)議，發(fā)放貸款。貸款額按房屋評(píng)估價(jià)值的50%發(fā)放，但最高不得超過(guò)5萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)時(shí)限不得超過(guò)10年，貸款利率1—5年為3.6%，6—10年為4.05%，今后貸款利率隨著人民銀行利率政策調(diào)整而調(diào)整。受委托銀行按照貸款協(xié)議的規(guī)定，每月定期定額從貸款人工資卡上劃轉(zhuǎn)資金償還貸款本息，至其貸款全部?jī)斶€完后，住房公積金管理中心將工資卡及存折歸還貸款人。住房公積金貸款實(shí)行法人及分管負(fù)責(zé)人責(zé)任制，誰(shuí)審批，誰(shuí)終身負(fù)責(zé)，確保住房公積金貸款的零風(fēng)險(xiǎn)。

（三）規(guī)范住房公積金歸集營(yíng)運(yùn)管理。住房公積金管理中心要嚴(yán)格按照《條例》的有關(guān)規(guī)定，建立健全內(nèi)部管理制度、做到手續(xù)完備、帳目清楚、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，切實(shí)保障住房公積金儲(chǔ)存安全、正常營(yíng)運(yùn)和有效增值，并接受財(cái)政、審計(jì)等部門及繳交單位與職工的監(jiān)督。

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【關(guān)鍵詞】 住房公積金 使用覆蓋率 天津市 利率貸款政策

當(dāng)前住房公積金制度被質(zhì)疑的問(wèn)題之一就是保障性不突出、公平性不足、資金利用率低等，主要體現(xiàn)在住房公積金的貸款和提取政策上。而擴(kuò)大使用覆蓋率，從政策的角度來(lái)講就是針對(duì)這一現(xiàn)象積極發(fā)揮公積金的資金調(diào)節(jié)功能，來(lái)體現(xiàn)在保障性和平衡收入方面的作用，以免造成新的社會(huì)分配不公，違背了公平性原則。我們可以因地制宜，兼顧百姓需求和管理中心的資金運(yùn)營(yíng)壓力，逐步對(duì)政策加以調(diào)整，積極防止政策補(bǔ)貼倒置（即高收入者受益率高，低收入者受益率低），從而體現(xiàn)公積金政策的公平性。

天津已經(jīng)在通過(guò)政策的調(diào)節(jié)功能來(lái)平衡公平性上邁出了我們的步伐，我們可以就已取得的經(jīng)驗(yàn)成果為基礎(chǔ)秉承這一宗旨，繼續(xù)加大加快天津公積金資金調(diào)節(jié)功能的發(fā)揮。下面針對(duì)采集的一些百姓需求，淺顯地談一下個(gè)人幾點(diǎn)不成熟的想法。

一、通過(guò)豐富貸款業(yè)務(wù)種類擴(kuò)大使用覆蓋率

天津公積金管理目前來(lái)講應(yīng)是走在全國(guó)前列的，使用率超過(guò)了80%，要從貸款和提取甚至更多方面同時(shí)擴(kuò)大使用覆蓋率，會(huì)在運(yùn)作中面臨資金不足的問(wèn)題，至使產(chǎn)生資金風(fēng)險(xiǎn)。因此在資金有限的情況下，豐富貸款業(yè)務(wù)種類加快資金流動(dòng)效率是逐步擴(kuò)大使用覆蓋率的先行手段。

（一）施行差別化利率貸款政策

有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示天津市民中，43.6%的人是沒(méi)有房產(chǎn)的，33.8%的人群只擁有一套住房，12%的人擁有兩套房產(chǎn)，而10.6%的人擁有著三套及三套以上的房產(chǎn)。就是說(shuō)天津市民中，每10位調(diào)查者中就會(huì)有一個(gè)人擁有三套房及三套以上的房產(chǎn)，而超過(guò)4成人都是無(wú)房者，自有住房率比例嚴(yán)重失調(diào)，沒(méi)房的人還是占據(jù)著相當(dāng)大的比例。而對(duì)購(gòu)房需求的調(diào)查顯示47.2%的人是具有剛性需求的，年齡主要集中在35歲以下；38.1%的人有改善性需求，年齡主要集中在35-45歲。剛性和改善型購(gòu)房的市場(chǎng)的需求量依然旺盛。從年齡段分析這部分人群絕大多數(shù)應(yīng)是公積金制度的參與者，因此天津的公積金在滿足剛性需求和改善型住房的融資過(guò)程中，還有很大的發(fā)揮資金調(diào)節(jié)作用的空間。下面做以簡(jiǎn)單闡述。

從現(xiàn)行《條例》規(guī)定看，住房公積金貸款政策沒(méi)有體現(xiàn)出對(duì)不同收入人群的區(qū)別對(duì)待，特別是減輕中低收入家庭的購(gòu)房支出負(fù)擔(dān)上沒(méi)有發(fā)揮作用，而高收入者同樣享受低利率優(yōu)惠。在人民銀行制定的相關(guān)利率政策中，對(duì)于住房公積金貸款利率使用固定利率，與商業(yè)銀行同等期限個(gè)人房貸利率差別不大，沒(méi)有拉開差距，使住房公積金貸款利率的優(yōu)勢(shì)不明顯，失去了吸引力。

建議施行公積金差別化還貸利率：對(duì)于購(gòu)買首套或僅一套（將原住房賣掉重新購(gòu)置后夫妻雙方名下僅有一套房產(chǎn)）自住、小戶型住房，用于解決基本住房需求的低收入家庭，下浮一定百分比，執(zhí)行更加優(yōu)惠的貸款利率，發(fā)揮政策性住房金融的作用，切實(shí)扶持弱勢(shì)群體解決住房困難，提高保障水平；對(duì)于購(gòu)首套，但大于面積標(biāo)準(zhǔn)的施行公積金基準(zhǔn)利率；對(duì)購(gòu)買改善型二套房，但仍屬小戶型住房的維持公積金基準(zhǔn)貸款利率1.1倍；對(duì)于購(gòu)買改善型二套房，但屬于復(fù)式或面積超標(biāo)房屋的，應(yīng)再上浮一定百分比（仍低于商業(yè)貸款利率），用利率上浮取得的收益彌補(bǔ)利率下浮付出的成本，管理中心利息收益不會(huì)出現(xiàn)很大波動(dòng)。同時(shí)按所購(gòu)房的面積、成交額、套數(shù)等因素將貸款年限也同時(shí)劃分檔次，剛性貸款年限最長(zhǎng)，改善型年限貸適中，超標(biāo)型貸款要適當(dāng)縮短貸款年限。

（二）開辦住房公積金裝修貸款業(yè)務(wù)

住房公積金中心不同于商業(yè)銀行，應(yīng)注意維護(hù)住房公積金的社會(huì)保障性與職工受益的廣泛性，維護(hù)廣大繳存人的利益。因此，開展住房裝修貸款應(yīng)與天津的住房公積金的資金規(guī)模與資金使用率相結(jié)合，應(yīng)在先保證資金安全運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，視資金情況研究開展。裝修貸款的需求，目前與裝修提取公積金需求相比相對(duì)弱一些。職工裝修還是想使用自己的公積金余額，這樣成本低，沉淀余額使用效率高。但由于天津的住房公積金貸款使用率已超80%，資金流動(dòng)空間小，因此可考慮優(yōu)先開辦住房公積金裝修貸款業(yè)務(wù)以滿足職工融資需要，待資金流動(dòng)性增強(qiáng)后再開辦裝修提取公積金業(yè)務(wù)。在制定住房裝修貸款的政策上，應(yīng)向中低收入家庭傾斜且貸款時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)（五年以內(nèi)），以加快資金回籠。比如，可嘗試放開第一套、小戶型住房的3-5年期裝修貸款。而對(duì)于第二套或二套以上的住房，面積超標(biāo)的住房則不能裝修貸款。與此同時(shí)由于裝修市場(chǎng)管理相對(duì)職工購(gòu)房來(lái)說(shuō)較松散，手續(xù)及資料也不夠統(tǒng)一規(guī)范，容易產(chǎn)生審核風(fēng)險(xiǎn)或假的裝修套貸，因此制定貸款政策時(shí)更要加強(qiáng)對(duì)流程資料準(zhǔn)確性的控制。

（三）支持商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成中短期公積金貸款

商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款多年來(lái)一直是天津貸款職工所想往的事情，但一直沒(méi)能出臺(tái)相關(guān)的政策。盡管商業(yè)貸款和公積金貸款之間在互換過(guò)程中存在著多種阻礙因素，但是也有少數(shù)地區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了二者之間轉(zhuǎn)換。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前可以實(shí)現(xiàn)二者之間轉(zhuǎn)換的城市有上海、南京、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、大連、鄭州、重慶、武漢、溫州、廊坊、石家莊、紹興、杭州、宣城、貴陽(yáng)以及蕪湖等。這些城市轉(zhuǎn)貸的主要形式是：首先貸款人向公積金中心申請(qǐng)并征得商業(yè)貸款行同意，向公積金中心提交資料審查通過(guò)后由貸款人先行籌資還清商業(yè)貸款，再向公積金中心貸款，同時(shí)重新辦理抵押。

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一、利率調(diào)升與住房公積金增值收益之間呈此漲彼落趨勢(shì)

面對(duì)通脹壓力和CPI指數(shù)的居高不下，從2010年10月20日以來(lái)，央行連續(xù)五次提高了人民幣存貸款利率，住房公積金存貸款利率也隨之進(jìn)行了調(diào)整，頻頻加息已經(jīng)嚴(yán)重影響到住房公積金增值收益。

根據(jù)現(xiàn)行政策，公積金管理中心的定期存款利息收入按起存日利率計(jì)算，當(dāng)前的加息不會(huì)造成定期存款利息收入的增加。委托貸款利息收入按當(dāng)年放貸的貸款利率計(jì)算，遇到利率調(diào)整，也只能等到次年的元月一日才能按新利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。即使遇到利率上調(diào)，貸款利息收入的增加也有一個(gè)滯后問(wèn)題。這就意味著公積金管理中心的利息收入被鎖定。但是，公積金利息支出卻沒(méi)有被鎖定，會(huì)隨著利率的上調(diào)而增加。因?yàn)槊磕甑?月30日是全國(guó)大部分管理中心公積金年度結(jié)算日，上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金余額按調(diào)高后的3個(gè)月定期存款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算支付職工利息。2011年1月1日后遇到加息（利率調(diào)升），在住房公積金定期存款利息收入和貸款利息收入已經(jīng)被鎖定的情況下，2011年6月30日的3個(gè)月定期存款利率就決定了住房公積金增值收益的多少。這里就存在一個(gè)利率執(zhí)行上的不對(duì)稱問(wèn)題。定期存款利息收入和貸款利息收入按調(diào)高前的低利率計(jì)算，公積金利息支出卻按調(diào)高后的較高利率執(zhí)行，意味著增值收益的減少。本輪央行加息采用的是不對(duì)稱方式，即存款利率上調(diào)幅度大于貸款利率上調(diào)幅度。經(jīng)過(guò)5次加息后，活期存款利率提高了0. 14%，3個(gè)月定期存款利率提高了1. 39%，5年以下個(gè)人貸款利率提高了1. 12%，5年以上個(gè)人貸款利率提高了1. 03%。尤其是3個(gè)月定期存款利率的提高，使每?jī)|元上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金每年多支付利息139萬(wàn)元。以住房公積金繳存余額按全國(guó)4000億元的資金沉淀計(jì)算，則每年多支出利息55. 6億元，造成住房公積金管理中心的資金成本大幅提高。

由表1可知，經(jīng)過(guò)本輪加息后，住房公積金管理中心的利差空間在減少，其中作為最重要利差來(lái)源的5年以上個(gè)人貸款利率與3個(gè)月定期存款利率的利差由加息前的2. 16%降至1. 8%，下降17%。利差減少直接縮小了管理中心的增值收益空間。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，CPI指數(shù)仍然在5%以上，通脹持續(xù)依然不容樂(lè)觀。為抑制通貨膨脹、削弱投資過(guò)熱、調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，央行下一步很可能還有加息的打算，這將進(jìn)一步加劇住房公積金增值收益下降趨勢(shì)，管理中心全年增值收益出現(xiàn)負(fù)值的可能性極 大，利率風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯，利率一旦處于調(diào)升加息通道，管理中心當(dāng)年支付職工的利息就會(huì)大幅增加，不利于住房公積金事業(yè)的發(fā)展。

由表2、表3、表4可知，在現(xiàn)有利率下，增值在4. 31億元左右（不含2011年當(dāng)年新貸增量），如果按最樂(lè)觀估計(jì)將減少0. 849億元，中等估計(jì)將減少1. 58億元，悲觀估計(jì)將減少3. 61億元（幾乎是白干一年）。

可以說(shuō)，在利率年度調(diào)升期，對(duì)公積金繳存者有利，其利息收入在增加；對(duì)管理中心講，其利息支出在增加，增值收益在減少。

二、利率下調(diào)與住房公積金增值收益之間呈此落彼漲趨勢(shì)

為了直觀分析利率下調(diào)（降息）的影響，首先以表格形式看一下公積金管理中心在銀行沉淀資金的增值收益變化情況。

從表5看出，以1億元沉淀資金計(jì)算，1996年平均可獲的423萬(wàn)元增值收益，到2000年已降為9萬(wàn)元，相差47倍。

再?gòu)墓e金管理中心對(duì)職工個(gè)人住房公積金貸款獲得的增值收益變化看，1996年8月，35號(hào)文明確，職工個(gè)人住房貸款利率，在上年結(jié)轉(zhuǎn)的職工個(gè)人住房公積金存款利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差，共分為4檔，其中5年以內(nèi)加1. 8個(gè)百分點(diǎn)，5年以上至10年加2. 34個(gè)百分 點(diǎn)。1999年9月21日起，個(gè)人住房公積金貸款又調(diào)整為5年以下和5年以上兩檔，利率分別為4. 14%、4. 59%。

從表6看出，1996年至1999年中心發(fā)放億元貸款年平均利息收益為207萬(wàn)元。1999年9月21日以后則發(fā)生了變化，2000年從億元公積金貸款年平均利息收益提高到239萬(wàn)元，增加了32萬(wàn)元。

再將表5中沉淀資金與表6中的個(gè)人住房公積金貸款的年平均收益相比較，可以看出， 1996年，1億元中心可獲得的423萬(wàn)元增值收益，是貸款收益的2. 04倍，而且省力省事，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。而發(fā)放1億元個(gè)人住房貸款僅能獲得207萬(wàn)元的增值收益，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于沉淀資金，而且投入一定的人力物力進(jìn)行貸款的評(píng)估、審查，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，還要付給承辦銀行貸款手續(xù)費(fèi)。在這種情況下，要擴(kuò)大對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款規(guī)模，提高住房公積金使用率顯然缺失政策的、經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在動(dòng)力。隨著住房貨幣化的深入和存貸利率的下調(diào)，1億元住房公積金貸款的增值收益 比1998年沉淀資金增加30萬(wàn)元，到了2000年就增加到130萬(wàn)元。2008年，人民銀行對(duì)存貸款利率進(jìn)行了5次調(diào)整，皆為利率下調(diào)。經(jīng)過(guò)5次利率下調(diào)，住房公積金增值收益屢次增加。

可以說(shuō)，在利率下調(diào)期，對(duì)公積金繳存者不利，其利息收入減少；對(duì)管理中心講，其利息支出在減少，增值收益在增加。

三、克服利率變動(dòng)因素，提高住房公積金增值收益的對(duì)策

綜上所述，住房公積金增值收益增加還是減少，并非由業(yè)務(wù)收入或其他指標(biāo)下降造成，而是因?yàn)橹Ц督o繳存職工的利息支出上升或下降所致。減少的增值收益轉(zhuǎn)化為住房公積金繳存人的利息增加，個(gè)人賬戶資金積累速度明顯加快。增加的增值收益轉(zhuǎn)化為住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金等，反映公積金管理中心的社會(huì)價(jià)值和責(zé)任?？梢哉f(shuō)，在加息過(guò)程中住房公積金繳存人是最終得益者，在減息過(guò)程中，住房公積金管理中心是最終得益者。

為此提出三點(diǎn)建議：

1.關(guān)于結(jié)息?，F(xiàn)行公積金結(jié)息的方法是每年6月30日結(jié)息，以結(jié)息當(dāng)日掛牌的3個(gè)月定期存款利率作為年利率計(jì)結(jié)過(guò)去1個(gè)公積金年度的利息。公積金年度從上年7月1日起，至本年6月30日止；而公積金會(huì)計(jì)核算年度是一個(gè)完整的公歷年。公積金年度與會(huì)計(jì)核算的年度不匹配，影響最終收益的準(zhǔn)確性，也給年度之間的收益調(diào)整留下了巨大的空間。這種結(jié)息方法在加息周期會(huì)使收益向前一年度傾斜，而在降息周期則會(huì)顯著增加當(dāng)年收益。

目前來(lái)看，較為合理的方法應(yīng)該是確定一個(gè)合理的利率水平和利率政策，如將年結(jié)改為季結(jié)或月結(jié)，或者計(jì)算計(jì)息天數(shù)，按日計(jì)結(jié)利息，而不應(yīng)“以結(jié)息當(dāng)日掛牌的3個(gè)月定期存款利率”作為年利率計(jì)結(jié)過(guò)去一個(gè)公積金年度的利息。

2.關(guān)于利率調(diào)整。當(dāng)年新發(fā)放的貸款按照新利率執(zhí)行，而上年發(fā)放的貸款遇利率調(diào)整，則需到下一年才執(zhí)行新利率，在加息周期將會(huì)顯著影響中心收益。

3.關(guān)于公積金中心在銀行存款利率。目前公積金中心向職工提供的是低息貸款，而公積金中心在銀行的存款卻被視同單位存款，建議將公積金管理中心在銀行的存款區(qū)別對(duì)待，給予高于普通單位存款的利率。

表1：住房公積金存貸款利率調(diào)整表

表2：分段計(jì)息

表3：不分段計(jì)息

表4：按上述假設(shè)計(jì)算200億元?dú)w集余額產(chǎn)生的增值收益

篇5

（一）公積金定位模糊

這一問(wèn)題包括兩方面：其一，住房公積金目標(biāo)群體的確定。對(duì)于這一問(wèn)題，現(xiàn)有政策法規(guī)沒(méi)有給出一個(gè)明確的答案。在1994年《建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》中提到實(shí)施住房公積金是為了提高職工解決自住住房能力。1999年《住房公積金管理?xiàng)l例》提出的是提高城鎮(zhèn)居民的居住水平。從最初的讓職工買得起房，到現(xiàn)在要滿足城鎮(zhèn)居民提高住房條件的要求，自始至終也沒(méi)有明確公積金服務(wù)的目標(biāo)群體到底是高收入職工還是廣大中、低收入職工。究其根本原因在于住房公積金政策的核心定位是住房金融還是住房保障？

其二，公積金管理中心定位模糊。按照《住房公積金管理?xiàng)l例》，公積金管理中心被定位為“不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位”，隸屬于地方政府。但在實(shí)踐中，公積金管理中心卻并不是一個(gè)“不營(yíng)利”的單位，在保值增值的名義下，許多地方的公積金管理中心正扮演著“準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)”的角色。事實(shí)上，公積金管理中心的定位使其無(wú)法按照現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管規(guī)則進(jìn)行控制，缺乏有效監(jiān)管，只能靠其自我約束。正是現(xiàn)行制度的缺陷，造成公積金管理的低效與腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（二）公積金歸集存在的問(wèn)題

1.繳存對(duì)象界定

《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定各類單位及其在職職工都應(yīng)該繳存住房公積金。這一規(guī)定將公積金強(qiáng)制繳交的對(duì)象確定為各單位的在職職工，將單位在職但不在編、內(nèi)退職工及下崗職工排除在外。這一規(guī)定至少將四部分人排除在體制外：一是個(gè)體工商戶；二是困難企業(yè)中相當(dāng)一部分下崗職工；三是“沒(méi)有單位”的城市居民；四是在城市工作的農(nóng)民工。雖然，現(xiàn)在有些城市已經(jīng)開始了公積金個(gè)人匯繳業(yè)務(wù)，但由于上述職工中后三類大部分屬于低收入群體，自身收入本來(lái)不高，這使他們比較看重既得利益，在沒(méi)有法律強(qiáng)制規(guī)定的情況下，基本上不會(huì)主動(dòng)考慮個(gè)人匯繳。這部分低收入群體將不能享受住房公積金制度“低貸低存”原則和“低息加免稅”的優(yōu)惠措施。

2.繳存額確定

職工住房公積金的繳存額是用工資基數(shù)乘以繳存比例。將繳存額與職工工資掛鉤，勢(shì)必導(dǎo)致收入高的人群住房公積金匯繳也高，享受的優(yōu)惠政策也多；相反,收入低的人群住房公積金匯繳低、享受的優(yōu)惠政策也少。當(dāng)然，公積金繳存差異和不公平還表現(xiàn)在地區(qū)之間、單位之間、個(gè)人之間。

(三)公積金貸款存在的問(wèn)題

1.貸款利益享受不均

在公積金使用時(shí)，由于我國(guó)職工收入水平和住房需求狀況差距較大，公積金存款人和貸款人往往不能很好地匹配。很多公積金存款人可能一直都不會(huì)提出公積金借款申請(qǐng)，沒(méi)有申請(qǐng)公積金貸款的公積金存款人或申請(qǐng)比重較小的階層，常常是中低收入家庭和貧困階層；將公積金低存低貸用足的人和階層，卻是社會(huì)中的高收入者。如果公積金的儲(chǔ)戶參加低息存款并相應(yīng)地取得低息貸款，或按市場(chǎng)利率參加住宅儲(chǔ)蓄并相應(yīng)獲得利息收入，就不會(huì)存在不公平和非互利的原則。然而在目前公積金使用情況下，非但互助互惠不能成立，反而形成大多數(shù)中低收入者用自己的低息住房?jī)?chǔ)蓄補(bǔ)貼少數(shù)高收入者獲得低息購(gòu)房貸款的扭曲局面。造成現(xiàn)實(shí)中收入越高、越有能力購(gòu)房的人，越能享受到住房公積金的好處；越買不起房的人，越是無(wú)法享受到住房公積金之福利，這顯然不合理。住房公積金“助富”而不“濟(jì)貧”，這不僅對(duì)于低收入者不公平，也與住房公積金制度設(shè)計(jì)初衷相悖。

2.各地公積金使用率不均衡

直至2007年末，全國(guó)大多數(shù)地方的住房公積金中心由于對(duì)貸款的諸多限制條件，住房公積金的使用率較低。全國(guó)2007年末個(gè)貸率只有52. 83% ,沉淀資金占繳存余額的比例為22. 76%，造成大部分地區(qū)住房公積金的資金過(guò)多閑置，這主要出現(xiàn)在我國(guó)中西部地區(qū)。住房公積金貸款作為地方政府拉動(dòng)居民住房需求的重要措施之一，若地方政府調(diào)整其使用規(guī)則，放寬公積金貸款的限制，將導(dǎo)致公積金使用率過(guò)高。這在我國(guó)不少地區(qū)尤其是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)比較突出，截至2007年末杭州的個(gè)貸率為78. 4% ,天津2007年末的個(gè)貸率為81. 3% ,同期南京為83% ,蘇州為84. 26% ,上海為86. 3%，而常州的個(gè)貸率更高達(dá)97. 73%。這么高的住房公積金貸款率，意味著資金流向很可能入不敷出，將使得當(dāng)?shù)刈》抗e金面臨著較大的支付風(fēng)險(xiǎn)即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在這種形勢(shì)下，若貸款需求仍呈現(xiàn)剛性，不斷上升，而資金供給來(lái)源卻不足，就很容易發(fā)生支付危機(jī)。滿足貸款要求的卻貸不到款，符合提取條件的卻拿不出，一旦發(fā)生這樣的情況，將對(duì)住房公積金的信譽(yù)度構(gòu)成實(shí)質(zhì)性傷害。

（四）公積金的增值及監(jiān)管

1.公積金增值積累

根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，住房公積金沉淀資金只能用于購(gòu)買國(guó)債或成為受托銀行的巨額存款。雖然從公積金管理中心的角度，這些資金表現(xiàn)為銀行專戶存儲(chǔ)，但從銀行資金管理角度，這些沉淀的公積金存款在一定程度上必然統(tǒng)一納入銀行信貸資金調(diào)度范圍。如何盡量使公積金留在住房領(lǐng)域內(nèi)發(fā)揮其功能效用，成為我們亟待解決的問(wèn)題。

2.公積金監(jiān)管體系不完善

《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金的管理實(shí)行“管委會(huì)決策、中心運(yùn)作、銀行專戶、財(cái)政監(jiān)督”的運(yùn)作機(jī)制。實(shí)踐證明，這種同級(jí)多頭監(jiān)管實(shí)際效果并不好。因?yàn)樽》抗e金管理委員會(huì)不是常設(shè)機(jī)構(gòu)，管委會(huì)決策常常流于形式；管理中心是一個(gè)隸屬于當(dāng)?shù)卣男姓瘷C(jī)構(gòu)，同級(jí)財(cái)政部門只對(duì)管理中心提供的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審查，監(jiān)督非常脆弱；銀行與管理中心的關(guān)系就像銀行與儲(chǔ)戶的關(guān)系一樣，公積金管理中心是銀行的大客戶，完全掌握著資金調(diào)度的主動(dòng)權(quán)，作為托管銀行對(duì)資金的流動(dòng)起不到實(shí)質(zhì)的監(jiān)督作用。

二、完善我國(guó)住房公積金制度的幾點(diǎn)思考

（一）將住房公積金中心定位為專業(yè)政策性住房金融機(jī)構(gòu)

住房公積金目標(biāo)群體模糊的根本原因在于住房公積金政策的核心定位是住房金融還是住房保障。如果住房公積金的核心定位是住房金融，那么其目標(biāo)群體主要應(yīng)是中等和中高收入群體；如果住房公積金的核心定位是住房保障，那么其目標(biāo)群體主要應(yīng)是中低收入群體。住房公積金政策的目的之一是住房保障，但其核心定位應(yīng)該是住房金融。公積金中心應(yīng)定位在將扶持中低收入群體解決住房問(wèn)題為首要任務(wù)的基礎(chǔ)上兼顧高收入群體，即政策性與效益性兼顧。住房公積金管理中心是住房公積金制度具體實(shí)施的職能機(jī)構(gòu)、辦事機(jī)構(gòu)，它是“不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位”，但并非表明它不能“營(yíng)利”，資金通過(guò)銀行儲(chǔ)蓄有其自我增值的能力，住房公積金繳納歸集的資金必然有自然茲息，這部分形成住房公積金的增值收益。同時(shí)住房公積金管理中心也是社會(huì)金融體系的一部分，具有一定的金融特點(diǎn)，但其金融作用事實(shí)上很多都是被禁止的。

綜合上述兩點(diǎn)考慮，可將住房公積金管理中心的行政化管理框架變成真正服務(wù)于政府住房政策目標(biāo)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)―――成立國(guó)家住房?jī)?chǔ)蓄銀行總行。國(guó)家住房?jī)?chǔ)蓄銀行應(yīng)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)的金融機(jī)構(gòu)運(yùn)作準(zhǔn)則，逐步形成全國(guó)集中決策、分散管理、資金統(tǒng)一調(diào)撥的特殊住房金融體系，納入國(guó)家統(tǒng)一的金融監(jiān)管體系。

（二）擴(kuò)大政策覆蓋面，合理確定繳存額

對(duì)現(xiàn)有制度中公積金繳存對(duì)象的界定進(jìn)行延伸，將排除在體制之外的四部分人納入強(qiáng)制繳存對(duì)象。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，住房公積金要從職工的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金轉(zhuǎn)變?yōu)槊總€(gè)城市就業(yè)者都能享有的住房保障資金，繼續(xù)力推公積金制度向非公有制經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域延伸，要把公積金制度的覆蓋面擴(kuò)大到外資、民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商戶，把進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和其他外來(lái)人員等各類城市就業(yè)者全面覆蓋進(jìn)公積金制度框架內(nèi)，維護(hù)職工的住房公積金合法權(quán)益，支持職工住房消費(fèi)。

現(xiàn)行規(guī)定職工住房公積金以職工工資為繳存基數(shù)，為防止部分高收入職工過(guò)高繳存公積金的福利腐敗問(wèn)題，可在以工資為基數(shù)的基礎(chǔ)上實(shí)行超額遞減比例和高額限制的政策。此外，可以通過(guò)改變現(xiàn)行住房公積金繳存與工資收入掛鉤的辦法解決。通過(guò)合理確定住房公積金的繳存額、嚴(yán)格限定最低繳存基數(shù)的下限、控制過(guò)高的繳納基數(shù)和比例、對(duì)超過(guò)控制數(shù)的住房公積金計(jì)入個(gè)人所得稅的納稅基數(shù)等措施，調(diào)整住房公積金繳存制度，使住房公積金的繳存更加公平、合理。

（三）統(tǒng)一管理模式，均衡公積金利益

在資金的使用上更好地體現(xiàn)向中低收入職工傾斜的目標(biāo)?？梢赃m當(dāng)放寬對(duì)中低收入家庭的貸款條件，允許公積金用于支付購(gòu)房首付款，使這部分家庭能切實(shí)利用住房公積金制度來(lái)改善居住條件。對(duì)中低收入家庭購(gòu)房實(shí)行優(yōu)惠貸款政策，通過(guò)采用增加貸款品種、提高貸款額度、靈活還款方式、降低貸款成本等方法，加大支持力度。對(duì)不同收入階層實(shí)行差別利率政策或者財(cái)政貼息保護(hù)，向購(gòu)買自住、小戶型、低總房款的低收入職工提供更加優(yōu)惠的低息貸款，以增加對(duì)中低收入職工住房保障的支持力度。對(duì)低收入者賬戶中資金從未提取、使用過(guò)公積金的繳存人，可以在其退休時(shí)給予不低于同期存款利率的利息補(bǔ)助。

統(tǒng)一住房公積金管理模式，增強(qiáng)住房公積金流動(dòng)性。沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)由于公積金的使用率高，資金的使用出現(xiàn)缺口；而西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)住房公積金使用率低，存在大量的繳存沉淀資金，面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。地區(qū)割裂的管理體制導(dǎo)致即使一些地方確實(shí)有富余和閑置的住房公積金沉淀資金也很難被急需的其他地方利用起來(lái)。另一方面，我國(guó)勞動(dòng)力資源流動(dòng)頻繁，公積金政策的不統(tǒng)一影響了公積金管理部門的公信力，不利于住房公積金事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。近年來(lái)，不少業(yè)內(nèi)人士均為住房公積金制度的進(jìn)一步發(fā)展和完善獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，普遍的共識(shí)就是要統(tǒng)一住房公積金管理模式，統(tǒng)一操作流程，進(jìn)一步提高住房公積金的管理及運(yùn)作水平，努力縮小地區(qū)發(fā)展的不平衡，使住房公積金管理更規(guī)范、更高效。

（四）加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)住房公積金的保值增值

篇6

關(guān)健詞：住房公積金 社會(huì)排斥 表現(xiàn)和對(duì)策

隨著我國(guó)住房公積金的執(zhí)行力度不斷加大，也相應(yīng)地產(chǎn)生了一些問(wèn)題，所以我國(guó)政府應(yīng)該對(duì)此項(xiàng)措施做出一些決策性改革，使住房公積金能夠更加規(guī)范化和合理化。

住房公積金運(yùn)行中的社會(huì)排斥探討

到2011年為止，中國(guó)住房公積金的金額可達(dá)到2萬(wàn)多億元。在中國(guó)過(guò)去的十幾年的時(shí)間里，我國(guó)住房公積金的構(gòu)建得到了很大程度地發(fā)展，同時(shí)，在解決城市的住房問(wèn)題上也有了很大的提升?？墒牵嘘P(guān)調(diào)查研究表明，中國(guó)大多數(shù)的公民對(duì)住房公積金的問(wèn)題處理不滿意，我們來(lái)看一些數(shù)據(jù)：中國(guó)青年報(bào)的社會(huì)調(diào)查中心對(duì)這一問(wèn)題展開調(diào)查，其中有80%的人認(rèn)為當(dāng)前的住房公積金制度不“濟(jì)貧”，而有19%的認(rèn)為住房公積金對(duì)于公民購(gòu)房沒(méi)有什么作用，只有1%的人認(rèn)為住房公積金有其優(yōu)勢(shì)性。從上面的數(shù)據(jù)，我可以看出，當(dāng)前我國(guó)公民對(duì)現(xiàn)行的住房公積金制度是不滿意的，很顯然，住房公積金在群眾滿意度上還有很大的距離。

從現(xiàn)行的住房公積金上看，住房問(wèn)題表達(dá)了一種社會(huì)排斥問(wèn)題，這并不是住房本身所造成了，只一種現(xiàn)象的表達(dá)。所以說(shuō)，住房公積金制度可以作為表達(dá)社會(huì)排斥的重要表現(xiàn)之一。住房公積金的一系列缺陷和不足，是由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)環(huán)境以及生活文化和國(guó)家的政策法規(guī)等共同作用的結(jié)果。

1．我國(guó)住房公積金覆蓋范圍中所體現(xiàn)的社會(huì)排斥

國(guó)家建設(shè)部門明確提出：“城鎮(zhèn)單位聘用的進(jìn)城務(wù)工人員、城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員均可申請(qǐng)繳存住房公積金”。但在我國(guó)從1991年上海建立了住房公積金制度之后，住房公積金所覆蓋的的范圍主要是面向一些企事業(yè)單位的城鎮(zhèn)職工群體，根本沒(méi)有涉及到其他人的住房公積金。所以，國(guó)家住房公積金制度存在著嚴(yán)重的群體歧視問(wèn)題。在一般情況下，能為職工繳住房公積金的大多是政府企業(yè)事業(yè)單位，同時(shí)，他們也是住房公積金制度最為受益的群體，而對(duì)于一些私營(yíng)單位和企業(yè)來(lái)講，可以說(shuō)根本上沒(méi)有享受到住房公積金的利益和權(quán)益。對(duì)于住房公積金制度的弱勢(shì)群體主要有以下幾種：

首先是收入較低的非正規(guī)企業(yè)職工。我國(guó)住房公積金制度是建立在正規(guī)就業(yè)群體基礎(chǔ)之上的。所以，大部分沒(méi)有工作的人和非正規(guī)單位的員工是不能夠享受國(guó)家住房公積金的利益的。導(dǎo)致了住房公積金制度是一項(xiàng)只向城鎮(zhèn)正規(guī)企事業(yè)單位職工的提供利益的制度 。在一定程度上失去了的社會(huì)效益性。被排除在外的收入較低的非正規(guī)企業(yè)職工，因?yàn)閱挝坏男б嬉揪蜔o(wú)力承擔(dān)職工的住房公積金，還有就是失業(yè)人員也不具備住房公積金受益條件。

其次是非國(guó)家單位的職工。雖然我國(guó)實(shí)行了有前關(guān)住房公積金的各種法令、法規(guī)并且已經(jīng)運(yùn)行很多年，可是仍然沒(méi)有建立正規(guī)就業(yè)群體中的住房公積金賬戶，所以對(duì)于絕大部分公民來(lái)講，仍然無(wú)法享受住房公積金的利益，導(dǎo)致那些編制外聘用員工和非國(guó)家單位的職工要本無(wú)法享用住房公積金

還有就是，對(duì)于我國(guó)那長(zhǎng)期游離在外的城市農(nóng)民據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前生活在我國(guó)城市里的農(nóng)民，大約有3億之多，他們生活在城市，工作在城市，可是他們卻徘徊在住房公積金制度之外，使得他們不能與城市一樣，比如養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)這些無(wú)法與城市人一樣平等地福利和保障，這些都不能享受。而且政府對(duì)如何處理城市農(nóng)民的住房公積金制度基本上沒(méi)有進(jìn)行實(shí)施，屬于一片空白，所以要實(shí)現(xiàn)城市農(nóng)民的住房公積金保障制還需要漫長(zhǎng)的時(shí)間。

2．我國(guó)住房公積金存貸關(guān)系所體現(xiàn)的社會(huì)排斥

存貸利率實(shí)施的政策是低進(jìn)低出的利率政策，住房公積金制度政策中使得住房公積金對(duì)存款人的利益與貸款人的利益方向完全相反，具體表現(xiàn)出來(lái)的是：如果貸款人從住房公積金中獲益，那么存款人住房公積金中獲得的利益則受損。根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，中國(guó)2011年住房公積金的個(gè)人貸款的45．1％發(fā)放，基本上都給在高收入人員，而低收入人員基本上無(wú)法獲取利益。所以從某種意義上說(shuō)，我國(guó)的住房公積金在面向的主要是一些高收入的社會(huì)群體，所在在操作中有一定的偏差性。

有關(guān)健全和完善我國(guó)住房公積金制度的相應(yīng)策略

根據(jù)我國(guó)公民的住房公積金體制，可以看出，我國(guó)現(xiàn)行住房公積金制度存著著嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，表現(xiàn)出來(lái)的明顯特征是對(duì)一些弱勢(shì)群體的忽略和排斥，再加上一些其它的社會(huì)原因，使得這他們?cè)谧》颗艛D的同時(shí)，還根本無(wú)法享受住房公積金的利益．因此，我國(guó)政府要積極響應(yīng)群眾民聲，大力加強(qiáng)我國(guó)住房公積金制度的完善和健全，重點(diǎn)要放在城市農(nóng)民和城市中低收入群體，從而體現(xiàn)住房公積金的價(jià)值，可以促進(jìn)保護(hù)中國(guó)不層階層的公民利益，讓我國(guó)公民看到住房公積金的公正性、利益性和互相性。具體措施我們可以從以下方面進(jìn)行改善和實(shí)施：

首先，及時(shí)處理住房公積金的覆蓋面，擴(kuò)大住房公積金的保障范圍。我國(guó)政府要加強(qiáng)對(duì)住房公積金的執(zhí)法力度，組織專業(yè)的機(jī)構(gòu)完善我國(guó)的住房公積金制度，實(shí)現(xiàn)住房公積金的公平性，調(diào)整好住房公積金覆蓋比例，從而有效保證了我國(guó)低收入公民的僉權(quán)益。將城市農(nóng)民列入住房公積金利益的受惠群體之內(nèi)，保證社會(huì)弱勢(shì)群體的利益。

其次，有關(guān)政府人員要根據(jù)實(shí)際情況，有效地拓展住房公積金的使用范圍，達(dá)到住房公積金的靈活性應(yīng)用。對(duì)于經(jīng)濟(jì)收人低的家庭和城市農(nóng)民可以適當(dāng)?shù)赜米》抗e金緩解這種壓力，政府可以考慮將這個(gè)納入住房公積金的使用范圍，解決一些民生問(wèn)題，也可以在一定程度上體現(xiàn)出國(guó)家對(duì)公民民生生活的關(guān)心。具體實(shí)施辦法如下：對(duì)于一些有收入較低但是有能力還款的城市公民可以采取分期付款的方式，而對(duì)于那些生活相當(dāng)困難或者是根本無(wú)法執(zhí)行還款的公民可以適應(yīng)地調(diào)整一下住房公積金制度，做到因情況而定切實(shí)緩解中低收人家庭生活中的經(jīng)濟(jì)壓力。

最后，就是要適當(dāng)增加貸款政策額度，放寬個(gè)人購(gòu)房貸款的政策條件。我國(guó)目前公民住房公積金住房貸款的條件明顯過(guò)高，對(duì)一些低收入的家庭而言，更是無(wú)法適應(yīng)，所以建議有關(guān)部門將首付款達(dá)到總房?jī)r(jià)的30％可以降低到10％一20％。這樣可能使一些低收的社會(huì)群體受益，能夠讓更多的人享受住房公積金的福利，改善他們的生活環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

總結(jié)：

我國(guó)在結(jié)合住房公積金運(yùn)行中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行改善，加快有關(guān)機(jī)制調(diào)整，建立有效的管理體制，完善住房公積金的結(jié)構(gòu)及其使用范圍，從而確保住房公積金的高效益。同時(shí)，還要注意提高住房公積金的繳存比率，做到優(yōu)先發(fā)放給收入較低的城市公民，另外還要加大宣傳力度，使我國(guó)更多公民能夠享受住房公積金的福利。

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篇7

第一條為了加強(qiáng)住房公積金的財(cái)務(wù)管理，維護(hù)住房公積金所有者的合法權(quán)益，規(guī)范住房公積金管理中心的財(cái)務(wù)行為，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條本辦法適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)住房公積金管理中心。

第三條住房公積金管理中心（以下簡(jiǎn)稱公積金中心）是不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位，具體負(fù)責(zé)住房公積金的歸集、運(yùn)作、保值、歸還和核算。

第四條住房公積金財(cái)務(wù)管理的基本原則是：執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和財(cái)政、財(cái)務(wù)制度；建立健全內(nèi)部財(cái)務(wù)制度，做好財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作；降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，保證住房公積金保值增值，確保住房公積金所有者的合法權(quán)益不受侵犯；厲行節(jié)約，制止奢侈浪費(fèi)。

第五條住房公積金財(cái)務(wù)管理的主要任務(wù)是：編制住房公積金和公積金中心管理費(fèi)用年度預(yù)決算；建立職工住房公積金明細(xì)賬，記載職工個(gè)人住房公積金的繳存、提取等情況；依法辦理住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)，防范風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)格執(zhí)行住房委員會(huì)批準(zhǔn)的住房公積金歸集、使用計(jì)劃；核算住房公積金的增值收益；嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部門批準(zhǔn)的管理費(fèi)用預(yù)算，控制管理費(fèi)用支出，努力降低住房公積金運(yùn)作成本。

第六條各級(jí)財(cái)政部門是本級(jí)公積金中心的財(cái)務(wù)主管部門；公積金中心的全部財(cái)務(wù)活動(dòng)應(yīng)在單位負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一管理。住房公積金、住房公積金增值收益和公積金中心管理費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行分立賬戶，單獨(dú)核算。

第二章預(yù)算管理

第七條住房公積金預(yù)算是指經(jīng)住房委員會(huì)批準(zhǔn)的年度住房公積金歸集使用的財(cái)務(wù)收支計(jì)劃。

第八條公積金中心應(yīng)于年度終了前，根據(jù)本年度預(yù)算執(zhí)行情況和下年度住房公積金收支預(yù)測(cè)，編制下一年度住房公積金收支預(yù)算。

第九條住房公積金年度預(yù)算，應(yīng)按照財(cái)政部門規(guī)定的表式、時(shí)間和要求編制。

第十條公積金中心編制住房公積金年度預(yù)算建議，上報(bào)本級(jí)財(cái)政部門審核；由財(cái)政部門提出住房公積金年度預(yù)算草案，經(jīng)住房委員會(huì)審議通過(guò)后，向公積金中心批復(fù)住房公積金年度預(yù)算，并報(bào)上級(jí)財(cái)政部門備案。

第十一條公積金中心應(yīng)嚴(yán)格按財(cái)政部門批復(fù)的預(yù)算執(zhí)行，并定期向財(cái)政部門報(bào)送預(yù)算執(zhí)行情況。預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，一般不予調(diào)整，如遇特殊情況需要調(diào)整時(shí)，由公積金中心編制預(yù)算調(diào)整方案，并說(shuō)明情況，報(bào)本級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第三章資產(chǎn)和負(fù)債

第十二條資產(chǎn)是指公積金中心在住房公積金運(yùn)作過(guò)程中形成的委托存款、委托貸款和國(guó)家債券。

第十三條公積金中心應(yīng)建立健全住房公積金繳存、運(yùn)作、保值、歸還和核算管理制度，保證住房公積金?？顚Ｓ煤桶踩?、完整。

第十四條公積金中心應(yīng)按國(guó)家政策規(guī)定在受委托銀行辦理職工住房公積金委托存、貸款業(yè)務(wù)，建立健全委托貸款監(jiān)控制度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的利率政策，按期回收貸款本金和利息。

第十五條用住房公積金購(gòu)買的國(guó)家債券按實(shí)際支付的金額計(jì)價(jià)入賬。購(gòu)買的國(guó)家債券應(yīng)視同貨幣資金妥善保管，確保賬實(shí)相符。

第十六條負(fù)債是指公積金中心委托受托銀行歸集的住房公積金。公積金中心應(yīng)及時(shí)為單位辦理住房公積金繳存登記，建立職工住房公積金明細(xì)賬，記載職工個(gè)人住房公積金的繳存、提取等情況。

第十七條公積金中心應(yīng)在受委托銀行設(shè)立住房公積金委托存款賬戶、委托貸款賬戶，加強(qiáng)住房公積金的核算與管理。

第十八條公積金中心應(yīng)建立住房公積金職工個(gè)人明細(xì)賬、單位明細(xì)賬和總賬，定期與銀行對(duì)賬，保證賬帳相符。

第十九條公積金中心應(yīng)及時(shí)提供單位住房公積金的存儲(chǔ)余額，按期與單位核對(duì)職工住房公積金賬戶內(nèi)的余額。

第四章業(yè)務(wù)收入和支出

第二十條住房公積金的業(yè)務(wù)收入包括委托存款利息收入、委托貸款利息收入、國(guó)家債券利息收入和其他收入。（一）委托存款利息收入是指公積金中心將住房公積金存入受委托銀行取得的利息收入。（二）委托貸款利息收入是指公積金中心委托銀行向職工發(fā)放住房公積金貸款取得的利息收入。委托存貸款利息按國(guó)家規(guī)定的利率和期限計(jì)算。（三）國(guó)家債券利息收入是指公積金中心經(jīng)住房委員會(huì)批準(zhǔn)，用住房公積金購(gòu)買國(guó)家債券取得的利息收入。（四）其他收入是指住房公積金運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的除上述收入外的收入，如：住房公積金逾期貸款的罰息收入、逾期不辦理住房公積金的罰款收入等。

第二十一條住房公積金的業(yè)務(wù)支出包括住房公積金利息支出和手續(xù)費(fèi)支出。（一）住房公積金利息支出是指按國(guó)家規(guī)定應(yīng)支付職工個(gè)人的住房公積金利息。（二）手續(xù)費(fèi)支出是指公積金中心按照規(guī)定支付給受委托銀行的住房公積金歸集手續(xù)費(fèi)和委托貸款手續(xù)費(fèi)。

第五章增值收益及其分配

第二十二條住房公積金的增值收益是指住房公積金業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出的差額。住房公積金增值收益全額存入公積金中心在受委托銀行開設(shè)的住房公積金增值收益專戶。住房公積金增值收益專戶產(chǎn)生的利息收入全額計(jì)入住房公積金增值收益。死亡或者被宣告死亡的職工，無(wú)繼承人也無(wú)受遺贈(zèng)人的，職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額納入住房公積金增值收益。

第二十三條住房公積金增值收益除國(guó)家另有規(guī)定外，應(yīng)按下列順序進(jìn)行分配：（一）住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金；（二）上交財(cái)政的公積金中心管理費(fèi)用；（三）城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金。

第二十四條住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例不得低于60%，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）確定。

第二十五條住房公積金呆賬貸款，由公積金中心提供詳實(shí)資料，經(jīng)本級(jí)財(cái)政部門審核，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）批準(zhǔn)核銷。具體核銷辦法按財(cái)政部規(guī)定執(zhí)行。核銷后又收回的住房公積金委托貸款本金和利息收入，應(yīng)增加住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。

第二十六條上交財(cái)政的公積金中心管理費(fèi)用，由公積金中心按規(guī)定測(cè)定提出年度管理費(fèi)用上繳額度，報(bào)本級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)后，從住房公積金增值收益中上交本級(jí)財(cái)政部門。

第二十七條住房公積金增值收益在建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和上交財(cái)政管理費(fèi)用后的余額，作為城市廉租住房建設(shè)的補(bǔ)充資金。城市廉租住房建設(shè)的補(bǔ)充資金，經(jīng)住房委員會(huì)批準(zhǔn)后，上繳本級(jí)財(cái)政部門，由財(cái)政部門撥給廉租住房建設(shè)主管部門，專項(xiàng)用于城市廉租住房建設(shè)。

第六章管理費(fèi)用

第二十八條公積金中心應(yīng)在本級(jí)財(cái)政部門指定的銀行開設(shè)管理費(fèi)用支出專戶，專門用于接收本級(jí)財(cái)政撥付的管理費(fèi)用，反映管理費(fèi)用的財(cái)務(wù)收支。

第二十九條管理費(fèi)用收入包括本級(jí)財(cái)政撥款和管理費(fèi)用支出專戶產(chǎn)生的利息收入。

第三十條管理費(fèi)用支出包括基本工資、補(bǔ)助工資、職工福利費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)、助學(xué)金、公務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、修繕費(fèi)、其他費(fèi)用和專項(xiàng)資金。專項(xiàng)資金是指公積金中心從財(cái)政部門取得的有指定項(xiàng)目和用途并且要求單獨(dú)核算的資金。公積金中心的理費(fèi)用財(cái)務(wù)收支，應(yīng)執(zhí)行《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定。

第三十一條公積金中心當(dāng)年結(jié)余的管理費(fèi)用，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下年繼續(xù)使用。

第三十二條公積金中心應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)固定資產(chǎn)的管理，做好固定資產(chǎn)的核算。

第三十三條公積金中心應(yīng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)現(xiàn)金和存款的管理，并按規(guī)定及時(shí)清理往來(lái)款項(xiàng)。

第三十四條公積金中心管理費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格按照財(cái)政部門批準(zhǔn)的支出預(yù)算執(zhí)行。管理費(fèi)用用年度預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，一般不予調(diào)整，如遇特殊情況需要調(diào)整時(shí)，由公積金中心編制預(yù)算調(diào)整方案，并說(shuō)明情況，報(bào)本級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。公積金中心不得辦理無(wú)預(yù)算、超預(yù)算支出。

第七章財(cái)務(wù)報(bào)告和財(cái)務(wù)分析

第三十五條財(cái)務(wù)報(bào)告是反映住房公積金財(cái)務(wù)狀況的總結(jié)性書面文件。公積金中心應(yīng)于年度終了后30日內(nèi)，向本級(jí)財(cái)政部門報(bào)送住房公積金財(cái)務(wù)收支報(bào)告和管理費(fèi)用財(cái)務(wù)收支報(bào)告，經(jīng)財(cái)政部門審核，提交住房委員會(huì)審議后，于3月底以前向社會(huì)公布。財(cái)務(wù)報(bào)告包括財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書。

第三十六條住房公積金財(cái)務(wù)收支報(bào)表包括資產(chǎn)負(fù)債表、住房公積金收支情況表、收益分配表以及財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書。財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書主要說(shuō)明住房公積金歸集、運(yùn)用情況，收益分配情況，對(duì)本期或下期財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大影響的事項(xiàng)以及需要說(shuō)明的其他財(cái)務(wù)事項(xiàng)。財(cái)務(wù)分析的主要指標(biāo)包括住房公積金歸集率、住房公積金收益率、住房公積金管理費(fèi)用率、住房公積金委托存貸款比率等。

第三十七條管理費(fèi)用財(cái)務(wù)收支報(bào)表包括資產(chǎn)負(fù)債表、管理費(fèi)用支出明細(xì)表、有關(guān)附表以及財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書。財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書主要說(shuō)明管理費(fèi)用收支結(jié)余及分配情況，各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的變動(dòng)情況，財(cái)務(wù)分析情況，對(duì)本期或下期財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大影響的事項(xiàng)以及需要說(shuō)明的其他財(cái)務(wù)事項(xiàng)。財(cái)務(wù)分析的指標(biāo)主要包括資產(chǎn)負(fù)債比率、人員經(jīng)費(fèi)支出與公用經(jīng)費(fèi)支出分別占管理費(fèi)用的比率。

第八章財(cái)務(wù)監(jiān)督

第三十八條公積金中心應(yīng)接受財(cái)政部門的財(cái)務(wù)監(jiān)督檢查。

第三十九條公積金中心下列行為屬違紀(jì)或違法行為：（一）集中使用和運(yùn)作住房公積金以外的住房資金；（二）在指定委托銀行以外的其他金融機(jī)構(gòu)開戶，并辦理住房公積金存貸款等金融業(yè)務(wù)；（三）直接辦理住房公積金貸款或借款業(yè)務(wù)；（四）直接或委托銀行辦理職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自用住房貸款以外的其他貸款或借款業(yè)務(wù)；（五）不執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的住房公積金存貸款利率；（六）轉(zhuǎn)移、挪用住房公積金本金、職工住房公積金存款利息、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金；（七）截留、坐支業(yè)務(wù)收入或增值收益；（八）在業(yè)務(wù)收入或住房公積金增值收益中坐支管理費(fèi)用；（九）列支公積金中心業(yè)務(wù)范圍以外的其他費(fèi)用，擅自擴(kuò)大開支標(biāo)準(zhǔn)和范圍；（十）擅自設(shè)立項(xiàng)目亂收費(fèi)；（十一）超越規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和范圍支付手續(xù)費(fèi)；（十二）向他人提供擔(dān)保或抵押貸款；（十三）不按規(guī)定與受托銀行簽定委托合同；（十四）不按規(guī)定辦理住房公積金賬戶的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)；（十五）不按規(guī)定為職工建立住房公積金明細(xì)賬，記載職工個(gè)人住房公積金的繳存、提取情況；（十六）其他違反國(guó)家法律、法規(guī)和財(cái)政、財(cái)務(wù)制度的行為。

第四十條有第三十九條所列行為的，除限期糾正外，應(yīng)區(qū)別情況進(jìn)行處理：（一）有（一）至（六）條行為的，必須限期追回違紀(jì)資金；有違法所得的，要沒(méi)收違法所得。（二）有（七）至（十一）條行為的，按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于違反財(cái)政法規(guī)處罰的暫行規(guī)定》進(jìn)行處罰。對(duì)第三十九條所列違紀(jì)違法行為，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員依法給予行政處分。

第四十一條對(duì)公積金中心以及直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員處以的罰款和沒(méi)收的非法所得，上繳本級(jí)財(cái)政。

第四十二條公積金中心應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

第九章附則

第四十三條公積金中心發(fā)生劃轉(zhuǎn)撤并時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算，做好債權(quán)債務(wù)的處理。

第四十四條各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)財(cái)政部備案。

篇8

[關(guān)鍵詞] 住宅消費(fèi)融資模式；市場(chǎng)化抵押貸款模式；強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式；合同儲(chǔ)蓄模式

[中圖分類號(hào)] F830.39［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A

[文章編號(hào)] 1673-0461(2008)07-0080-04

基金項(xiàng)目：國(guó)家社科基金課題《城市弱勢(shì)群體住宅消費(fèi)問(wèn)題研究》（04CJL006）的階段性成果之一，同時(shí)得到湖南省社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（07YBB232）與上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士創(chuàng)新基金項(xiàng)目《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非有效性問(wèn)題研究》的資助。

住宅消費(fèi)融資是房地產(chǎn)金融的重要組成部分，其業(yè)務(wù)量占房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)量的一半以上，住宅的特殊性使住宅消費(fèi)融資模式成為房地產(chǎn)金融模式選擇的重要特征和標(biāo)志。世界上不同的國(guó)家通過(guò)金融手段來(lái)解決住宅消費(fèi)融資問(wèn)題所選擇的模式，主要有合同儲(chǔ)蓄模式、強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式和一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的住宅抵押貸款模式，三種模式都有其特殊的運(yùn)行特征、運(yùn)行條件和發(fā)展趨勢(shì)，也有許多共性和經(jīng)驗(yàn)。[1]在世界經(jīng)濟(jì)金融一體化的背景下，在中國(guó)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制加速轉(zhuǎn)軌的框架下，很有必要探討和研究當(dāng)今各國(guó)住宅消費(fèi)融資模式發(fā)展的狀況并借鑒其經(jīng)驗(yàn)，以加快構(gòu)建具有中國(guó)特色的住宅消費(fèi)融資模式。

一、國(guó)外住宅消費(fèi)融資的模式

目前，國(guó)際住宅消費(fèi)融資模式分為三種類型：第一，以一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)化住宅抵押貸款模式，這主要是歐美國(guó)家依靠其發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)，運(yùn)用金融手段來(lái)籌集住宅消費(fèi)資金，這主要以美國(guó)①，加拿大等國(guó)家為代表。第二、以合同儲(chǔ)蓄為來(lái)源的住宅消費(fèi)融資模式。即借貸雙方通過(guò)契約籌措住宅消費(fèi)資金，這種模式以英國(guó)、德國(guó)、日本為代表。第三、以強(qiáng)制儲(chǔ)蓄為來(lái)源的住宅消費(fèi)融資模式，這是一些國(guó)家在資金短缺的情況下，通過(guò)建立各類基金以保證住宅消費(fèi)資金的供應(yīng)，主要以新加坡、巴西為代表。

（一）一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)化住宅抵押貸款模式

住宅抵押貸款模式是以住宅抵押為基礎(chǔ)，各種住宅信用方式交織成網(wǎng)絡(luò)的，受到政府有效的間接調(diào)控，以私有金融機(jī)構(gòu)為主體的住宅消費(fèi)融資模式。其主要特點(diǎn)為：[2]（1）住宅抵押貸款市場(chǎng)由相互銜接的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)構(gòu)成，一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)相互促進(jìn)。一級(jí)市場(chǎng)的參與者，在借款一方是居民；貸款一方是金融機(jī)構(gòu)。二級(jí)市場(chǎng)是金融機(jī)構(gòu)對(duì)住宅抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保和發(fā)行抵押支持證券的市場(chǎng)。住宅抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)證券化，能夠有效的控制金融風(fēng)險(xiǎn)。（2）私人信用占住宅抵押貸款市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。住宅信貸活動(dòng)基本上是由各種私人金融機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)原則自主地組織經(jīng)營(yíng)。獲得貸款的條件是以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押。住宅信貸的風(fēng)險(xiǎn)均由私人金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，貸款的利率完全由市場(chǎng)決定。（3）政府對(duì)住宅抵押貸款市場(chǎng)進(jìn)行全面的間接調(diào)控。這種調(diào)控主要集中在二級(jí)市場(chǎng)，采取的干預(yù)形式由三種：一是立法。如美國(guó)在30年代起就對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，制定了聯(lián)邦住宅法，1980年的《存款金融機(jī)構(gòu)放松管制和貨幣控制法》，1980年的《銀行法》，1984年的《二級(jí)抵押市場(chǎng)增補(bǔ)法案》等。二是建立以政府為主體或政府為最終支持者的抵押貸款機(jī)構(gòu)，為規(guī)范整個(gè)融資活動(dòng)設(shè)立了擔(dān)保體系。如70年代，美國(guó)先后建立了聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（FNMA）,政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（GNMA）與聯(lián)邦住宅抵押貸款公司（FHKMC）等三家政府信用公司通過(guò)購(gòu)買金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款，為抵押貸款的流動(dòng)性提供擔(dān)保。（3）通過(guò)資本市場(chǎng)控制資產(chǎn)負(fù)債的期限匹配風(fēng)險(xiǎn)，住宅抵押貸款金融機(jī)構(gòu)發(fā)行住宅抵押貸款債券，債券的利率約低于住宅抵押貸款利率，期限通常與抵押貸款的期限相同，債券和貸款的利率與資本市場(chǎng)利率掛鉤，可以較好的控制資產(chǎn)負(fù)債期限匹配問(wèn)題。（4）稅收優(yōu)惠。如美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的“稅收改革法案”，增加了住宅抵押投資渠道條款，為各種住宅抵押貸款證券提供了一個(gè)合理的稅收結(jié)構(gòu)體系，使證券的發(fā)行者免于納稅，并實(shí)行購(gòu)房者核減稅收的優(yōu)惠制度；對(duì)使用抵押貸款購(gòu)買社會(huì)住宅的中等收入者，按照每月歸還貸款的數(shù)額，核減一定比例的稅款，并免繳財(cái)產(chǎn)增值稅，以鼓勵(lì)私人購(gòu)房。

該模式的運(yùn)行需要以下的支撐條件，首先必須有發(fā)育良好的資本市場(chǎng)，能為抵押貸款債券提供充足的市場(chǎng)空間容量，解決抵押貸款的資金來(lái)源問(wèn)題。其次，住宅抵押貸款工具要標(biāo)準(zhǔn)化，包括貸款的期限，利率首付款，償還條件，償還方式，轉(zhuǎn)售條件等，抵押貸款債券化才可操作實(shí)施。再者，要有足夠數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者。該模式當(dāng)前在二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度、交易工具的種類上都有了進(jìn)一步發(fā)展。現(xiàn)在這種模式在發(fā)展中國(guó)家也成為一種趨勢(shì)。

（二）合同儲(chǔ)蓄模式

合同儲(chǔ)蓄模式是借貸雙方通過(guò)契約籌措住宅消費(fèi)資金。具體講，即潛在購(gòu)房者與指定機(jī)構(gòu)（通常是住宅合作社）訂立資金存貸合同，按合同的約定定期到指定機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄，當(dāng)儲(chǔ)蓄額達(dá)到一定時(shí)間和數(shù)額后便自動(dòng)取得從指定機(jī)構(gòu)獲得與儲(chǔ)蓄利率和數(shù)額掛鉤的住宅抵押貸款的權(quán)利。[3][4]合同儲(chǔ)蓄的基本特征有三：（1）互助合作。合同儲(chǔ)蓄實(shí)質(zhì)上是一種無(wú)力一次購(gòu)房者之間互助合作融資體系，住宅合作社是一種由居民自愿組織起來(lái)得不以盈利為目的的互助合作性的公益團(tuán)體，體現(xiàn)了“互助合作”這一合同儲(chǔ)蓄的本質(zhì)特征。（2）“存貸結(jié)合”。所謂存貸結(jié)合是指存貸的數(shù)額掛鉤和利率掛鉤。數(shù)額掛鉤指借款人要得到一定數(shù)額的貸款，必須按契約先存入一定數(shù)額的存款。利率掛鉤是指一種合同儲(chǔ)蓄的存款利率和相應(yīng)的貸款利率都低于市場(chǎng)利率的成本運(yùn)行。（3）封閉運(yùn)行。即住宅合同儲(chǔ)蓄的存貸款利率由存貸雙方共同商定，不與市場(chǎng)發(fā)生聯(lián)系，亦不受資本市場(chǎng)的影響，利率的穩(wěn)定性較強(qiáng)。

低而穩(wěn)定的市場(chǎng)利率和通貨膨脹，政府財(cái)力的直接或間接支持，金融自由化程度相對(duì)較低是合同儲(chǔ)蓄模式實(shí)際運(yùn)行需要的一系列條件，這些條件沒(méi)有滿足，合同儲(chǔ)蓄模式難以支撐。

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境的變化，合同儲(chǔ)蓄制度也有了發(fā)展，如建立可變利率機(jī)制，大幅度重組資產(chǎn)負(fù)債機(jī)構(gòu)（拓展籌資渠道、增加資產(chǎn)的品種以及流動(dòng)性），打破封閉運(yùn)行，政府資源漸漸退出，資本市場(chǎng)漸漸進(jìn)入。

（三）強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式

強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式，即公積金模式，是政府用強(qiáng)制性手段籌集住宅消費(fèi)資金的一種住宅消費(fèi)融資模式[5]。它的運(yùn)行機(jī)制是：政府憑借國(guó)家權(quán)威和信用，通過(guò)國(guó)家法律和行政規(guī)定等強(qiáng)制性手段強(qiáng)制要求雇主和雇員將雇員工資收入的一定比例定期存入指定機(jī)構(gòu)，該指定機(jī)構(gòu)以優(yōu)惠方式支持雇員住宅消費(fèi)。強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式的基本特征是：（1）資金穩(wěn)定性較強(qiáng)。強(qiáng)制儲(chǔ)蓄按雇員工資收入的一定比例繳存，雇員繳存部分直接從雇員工資中扣除，雇主繳存部分由雇主直接繳存，從而形成一個(gè)較穩(wěn)定的資金流入，住房公積金是一種專項(xiàng)用于雇員住宅消費(fèi)的資金，作用方向明確。（2）資金存款期限長(zhǎng)，籌資數(shù)額較大。雇員在就業(yè)年齡期只要參加工作就必須連續(xù)不斷地繳存公積金，強(qiáng)制儲(chǔ)蓄在全社會(huì)范圍的廣泛性強(qiáng)制儲(chǔ)蓄能歸集起巨額資金。（3）籌資成本低。強(qiáng)制儲(chǔ)蓄按月將雇員繳存部分和雇主繳存部分一并送繳到指定機(jī)構(gòu)，或同指定機(jī)構(gòu)從雇主的銀行存款賬戶中直接劃賬，節(jié)約商業(yè)銀行交易費(fèi)用，降低了籌資成本。

強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式的運(yùn)行也需要一系列的條件：如人均收入水平相對(duì)較低；住宅問(wèn)題主要依靠政府而不是市場(chǎng)解決；資本市場(chǎng)相對(duì)不發(fā)達(dá)，投資渠道較單一；制度的設(shè)計(jì)有較高的透明度等等。

這種公積金制度的發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而變化，如變政府補(bǔ)貼性法定利率為與市場(chǎng)利率掛鉤的可變動(dòng)的利率。又如閑置資金的投資結(jié)構(gòu)突破傳統(tǒng)的國(guó)債范圍（主要指新加坡）而參與了金融市場(chǎng)特別是資本市場(chǎng)，并在廣度和深度上不斷增加。

二、國(guó)外住宅消費(fèi)融資的經(jīng)驗(yàn)

上述三種模式在實(shí)踐中取得了極大的成功，它們各有特點(diǎn)，又有共性。它們?cè)趹?yīng)用上的差異主要來(lái)自：（1）資本市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和金融環(huán)境的差異。儲(chǔ)蓄制（無(wú)論是合同儲(chǔ)蓄還是強(qiáng)制儲(chǔ)蓄）對(duì)資本市場(chǎng)的依賴程度相對(duì)較弱，而市場(chǎng)型融資制度的建立需要一個(gè)發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和一個(gè)合適的金融環(huán)境。這就表現(xiàn)在美國(guó)實(shí)行一、二級(jí)市場(chǎng)化的抵押貸款模式，而新加坡實(shí)行強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的住房公積金制度等等。（2）政府對(duì)住宅消費(fèi)融資的價(jià)值取向以及支持住宅消費(fèi)融資的方式。如德國(guó)是多元化的合同儲(chǔ)蓄模式，而日本是以住宅為主導(dǎo)的間接性合同儲(chǔ)蓄模式。（3）人口、經(jīng)濟(jì)水平以及收入分配狀況也決定了其模式選擇的差異。（4）住宅制度的差異。

三種模式在實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)三種模式的復(fù)合并存。單一的住宅融資模式的國(guó)家?guī)缀鯖](méi)有，我們這里講的美國(guó)抵押貸款融資模式，新加坡的公積金融資模式和德國(guó)的合同儲(chǔ)蓄模式，是指這個(gè)國(guó)家以某種住宅融資模式為主，而不是全部。（2）離不開政府的參與和干預(yù)。三種模式的運(yùn)行中，都離不開政府的參與。(3)政策性和經(jīng)營(yíng)性住宅融資結(jié)合。不論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，其住宅融資既要受到政府的干預(yù)，又要有高度靈活的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，都有政策性和經(jīng)營(yíng)性的雙重特點(diǎn)。[6]（4）利率的市場(chǎng)化趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)和金融的發(fā)展，合同儲(chǔ)蓄和強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式的固定利率很難適應(yīng)變化，都改固定利率為可變利率。當(dāng)然市場(chǎng)化抵押貸款融資模式本身是可變利率。

三、我國(guó)住宅消費(fèi)融資現(xiàn)行模式分析

相對(duì)于國(guó)外住宅消費(fèi)融資的發(fā)展，我國(guó)的住宅消費(fèi)融資起步較晚但發(fā)展較快，至今已初步建立起頗具中國(guó)特色的住宅消費(fèi)融資模式，即以“住房公積金”為核心的政策性融資，以各大銀行房地產(chǎn)消費(fèi)信貸為主體的經(jīng)營(yíng)性融資相結(jié)合的住宅消費(fèi)融資模式，對(duì)我國(guó)解決住宅問(wèn)題起到了很大的作用。但是從整個(gè)住宅消費(fèi)融資的發(fā)展規(guī)模和運(yùn)行效率來(lái)看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有趕上世界各國(guó)水平，沒(méi)有達(dá)到對(duì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)應(yīng)起到的拉動(dòng)作用。我們覺得，這主要由于我國(guó)住宅消費(fèi)融資模式和制度的設(shè)計(jì)存在著許多不完善的地方：

（一）公積金的設(shè)計(jì)尚存缺陷

首先，公積金經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者缺位。我國(guó)的公積金的管理實(shí)行住宅委員會(huì)決策，住房公積金管理中心運(yùn)行，銀行專戶存儲(chǔ)，財(cái)政監(jiān)督的原則。這一運(yùn)行方式有其內(nèi)存的弊端：住房公積金管理中心是行政單位，沒(méi)有自有資本，不具備承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，缺乏有效的利益約束機(jī)制，不是獨(dú)立的金融機(jī)構(gòu)，這種運(yùn)行機(jī)制有可能引發(fā)潛在的信用危機(jī)和社會(huì)危機(jī)。[7]

其次，當(dāng)前的利率規(guī)定是低存低貸，封閉經(jīng)營(yíng)。其結(jié)果是：（1）造成了運(yùn)行的低效率和不合理。低存低貸的方式實(shí)際上是有房的一部分人犧牲一定存款利息來(lái)幫助無(wú)房的人貸款購(gòu)房（這本來(lái)是政府的轉(zhuǎn)移支出范圍）。它造成了一種利率歧視，壓抑了參與公積金的積極性，直接導(dǎo)致了當(dāng)前公積金的歸集總量的不夠，歸集率的提高較慢。[7]（2）它割斷了與資本市場(chǎng)的聯(lián)系，限制了住宅消費(fèi)的融資來(lái)源，制約了市場(chǎng)機(jī)制在住宅資金配置中的作用，不利于統(tǒng)一自由的金融資本市場(chǎng)的形成。盡管住宅問(wèn)題的解決需要政府的支持，但是政府的支持不能代替市場(chǎng)。住宅消費(fèi)融資的發(fā)展應(yīng)該建立在市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)上。

（二）個(gè)人住宅抵押貸款模式不完善

個(gè)人住宅抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的問(wèn)題表現(xiàn)為這樣幾個(gè)方面：（1）住宅消費(fèi)信貸服務(wù)不規(guī)范。主要集中在收費(fèi)項(xiàng)目多、標(biāo)準(zhǔn)高、如手續(xù)復(fù)雜、貸款時(shí)間長(zhǎng)、強(qiáng)制公證和保險(xiǎn)、重復(fù)或壟斷評(píng)估、收取回扣、擔(dān)保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高等，挫傷了群眾貸款的積極性。（2）住宅貸款結(jié)構(gòu)也不合理，這主要表現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)在貸款上重增量貸款，輕存量貸款。住宅消費(fèi)信貸絕大多數(shù)支持增量房買賣，金融機(jī)構(gòu)幾乎不給存量住宅買賣提供住宅消費(fèi)貸款。

此外，一級(jí)市場(chǎng)融資方式缺乏創(chuàng)新。融資以傳統(tǒng)的儲(chǔ)蓄為主，缺乏高收益的復(fù)合式品種。許多直接投資方法，如發(fā)行住宅金融債券、住宅抵押債券等有價(jià)證券的方式尚未大量采用，當(dāng)然這與我國(guó)二級(jí)市場(chǎng)尚未建立有關(guān)。

四、構(gòu)建我國(guó)特色住宅消費(fèi)融資模式的思考

借鑒三種住宅消費(fèi)融資在實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和現(xiàn)行模式的缺陷，我們認(rèn)為，我國(guó)住宅消費(fèi)融資模式的構(gòu)建應(yīng)該分階段進(jìn)行：短期內(nèi)，堅(jiān)持以公積金制度和商業(yè)銀行房地產(chǎn)消費(fèi)信貸相結(jié)合的住宅消費(fèi)融資混合模式為主體，進(jìn)一步使之完善，并引入合同儲(chǔ)蓄模式作為補(bǔ)充。中期，放棄公積金制度的主體地位，進(jìn)一步發(fā)展住宅儲(chǔ)蓄銀行，以合同儲(chǔ)蓄模式為主體，逐步實(shí)行住宅一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的抵押貸款模式。長(zhǎng)期應(yīng)以一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)性住宅抵押貸款模式為主體，以合同儲(chǔ)蓄為補(bǔ)充。

（一）短期內(nèi)：完善現(xiàn)行模式，引入合同儲(chǔ)蓄

公積金制度作為一項(xiàng)比較成功的政策性住宅消費(fèi)融資模式，在現(xiàn)階段應(yīng)進(jìn)一步完善和發(fā)展。這主要基于以下幾點(diǎn)考慮：（1）住宅產(chǎn)業(yè)當(dāng)前具有深厚的增長(zhǎng)潛力和極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，是帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)階段住宅需求龐大，公積金的強(qiáng)制性特點(diǎn)有利于解決這一問(wèn)題。（2）我國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)在有300萬(wàn)住宅特困戶和3300萬(wàn)戶危房戶，他們主要屬于低收入階層。為解決這部分家庭的住宅困難，需要政策性住宅金融支持。（3）我國(guó)城鎮(zhèn)居民的生活正在向小康性邁進(jìn)。住宅消費(fèi)成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。住宅消費(fèi)的興起需要政策性住宅金融的支持。（4）現(xiàn)階段商業(yè)性住宅儲(chǔ)蓄和資本市場(chǎng)還很薄弱。在這種情況下，住房公積金制度通過(guò)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄能夠集聚大量、穩(wěn)定、低成本的專項(xiàng)資金，這對(duì)解決城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)和居民購(gòu)房信貸資金供求矛盾具有不可替代的作用。故而，國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)銀行之間以及銀行和住房公積金管理機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)與合作，提高交易效率，降低交易費(fèi)用。公積金的征集力度也要加大，要對(duì)公積金的現(xiàn)行利率政策進(jìn)行改進(jìn)，要保證公積金的圓滿到位并且規(guī)范公積金的管理，確立公積金的管理主體地位，嚴(yán)禁公積金的挪用。合理確定住房公積金的貸款額度和期限，提高住房公積金貸款額度，延長(zhǎng)貸款期。

住宅儲(chǔ)蓄作為一項(xiàng)市場(chǎng)化的個(gè)人住宅融資行為，不但不會(huì)影響住房公積金制度的發(fā)展，相反，還可以配合住房公積金業(yè)務(wù)，擴(kuò)大住宅融資體系的服務(wù)范圍和服務(wù)能力，是對(duì)我國(guó)住宅消費(fèi)融資市場(chǎng)的一個(gè)有益的補(bǔ)充。這也是對(duì)住宅組合貸款這一最具社會(huì)影響力和代表性的需求的零售業(yè)務(wù)品種的必要及時(shí)補(bǔ)充，從而有利于住宅消費(fèi)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，有利于住宅商品化進(jìn)程的加快。更有利于擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（二）中期：放棄公積金的主體地位，進(jìn)一步發(fā)展住宅儲(chǔ)蓄制度，推動(dòng)住宅抵押貸款證券化，并以合同儲(chǔ)蓄為主體

公積金制度是現(xiàn)階段的合理選擇，但在中長(zhǎng)期看，不應(yīng)是我國(guó)住宅消費(fèi)融資發(fā)展的主體模式。（1）公積金制度是強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，不適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下自愿、競(jìng)爭(zhēng)的原則，各地區(qū)，各單位，各居民經(jīng)濟(jì)條件不一樣，對(duì)住宅消費(fèi)融資的要求不一樣，難以建立一個(gè)統(tǒng)一的共同的公積金管理規(guī)則。（2）公積金儲(chǔ)蓄僅限于有城鎮(zhèn)戶口的國(guó)家機(jī)關(guān)人員、群眾團(tuán)體、全民和集體企事業(yè)單位的固定職工和勞動(dòng)合同制職工，帶有歧視性。這一人為的政策限定不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制、人事制度、戶籍制度以及住宅制度改革等方面的要求。（3）增加了政府的管理負(fù)擔(dān)和費(fèi)用開支。（4）實(shí)行封閉式的運(yùn)營(yíng)，割斷了與市場(chǎng)的聯(lián)系，限制了住宅消費(fèi)資金的來(lái)源。故而，當(dāng)住宅融資市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，就可以逐步減少對(duì)住宅融資市場(chǎng)的直接干預(yù)，讓市場(chǎng)發(fā)揮作用，建立起與市場(chǎng)機(jī)制相適應(yīng)的住宅融資體系。

從國(guó)外合同儲(chǔ)蓄模式中，我們可以看到它有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）自愿的原則。居民可以根據(jù)自己的意愿和要求來(lái)決定住宅儲(chǔ)蓄的時(shí)間、數(shù)額和期限等，沒(méi)有統(tǒng)一的超市場(chǎng)的規(guī)則要求，因而實(shí)施更加靈活。（2）均等的原則。對(duì)參加住宅儲(chǔ)蓄的人沒(méi)有資格限制，擴(kuò)大了融資的范圍，體現(xiàn)了社會(huì)公平。（3）降低了政府對(duì)住宅融資的干預(yù)程度和管理費(fèi)用。在住宅儲(chǔ)蓄制度下，存貸業(yè)務(wù)是由現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)原則的要求來(lái)完成，無(wú)需政府的直接干預(yù)。因此，住宅儲(chǔ)蓄制克服了公積金制度的缺點(diǎn)，更能體現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)制的原則和要求。因此更能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，故而在中期，我們認(rèn)為要以合同儲(chǔ)蓄為主體。

（三）長(zhǎng)期：以一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)抵押貸款模式為主體，以合同儲(chǔ)蓄與公積金模式為補(bǔ)充

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入水平的提高，以及包括資本市場(chǎng)的各種市場(chǎng)的完善，政府就可以進(jìn)一步減少對(duì)住宅消費(fèi)融資市場(chǎng)的直接干預(yù)，讓市場(chǎng)在消費(fèi)融資過(guò)程中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，即采用一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)抵押貸款模式，并以此為主體模式。這時(shí)候，我們應(yīng)該完善一級(jí)住宅抵押貸款市場(chǎng)，發(fā)展規(guī)范的二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)（即住宅抵押貸款證券化）。這主要基于以下幾點(diǎn)考慮：（1）在經(jīng)濟(jì)得到充分發(fā)展，資本市場(chǎng)已經(jīng)完善，一級(jí)市場(chǎng)的貸款規(guī)模很大，能為抵押貸款證券化提供充足的市場(chǎng)空間容量，而且貸款工具更加標(biāo)準(zhǔn)，真正的機(jī)構(gòu)投資者也多，這就符合了抵押貸款證券化的條件。（2）我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完善，住宅產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步清晰，法律體系更加規(guī)范，個(gè)人信用制度也充分建立。這個(gè)時(shí)候，以一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)抵押貸款模式作為我們的主體模式，是非常可行的，也是必須的。

同時(shí)，考慮到我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)差異比較大，因而以合同儲(chǔ)蓄與住房公積金為補(bǔ)充可以解決少數(shù)地區(qū)的住宅消費(fèi)融資問(wèn)題。

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A Comparison of the Experience of Foreign-Housing-Consumption Financing and Its Enlightenment

Liao Xiangyue，Pan Aimin

(Business School of Hunan University of Science and Technology, Xiangtan 411201, China)

篇9

2011年北京市商品住宅成交均價(jià)比2010年增長(zhǎng)了6.98%，成交套數(shù)比2010年下降了28.30%，限購(gòu)政策有效遏制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，但對(duì)于房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間仍需時(shí)日。2011年商品住宅成交均價(jià)為21761元/平方米，比2010年上漲了6.98%，與2010年相比房?jī)r(jià)漲幅被有效遏制。2011年對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控成效比較顯著的兩個(gè)政策：一個(gè)是限購(gòu)，一個(gè)是保障房建設(shè)。限購(gòu)政策有效抑制了投資投機(jī)性購(gòu)房需求，遏制商品住宅價(jià)格過(guò)快上漲；保障房建設(shè)分流了一部分商品住宅市場(chǎng)剛需人群，拉低了住宅市場(chǎng)整體成交均價(jià)，根據(jù)北京市住房和建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)，2011年北京市全年竣工各類政策性住房10萬(wàn)套，全年新建普通住房（含各類政策性住房）成交均價(jià)13173元/平方米，比2010年全年住宅成交均價(jià)降低了11.3%，實(shí)現(xiàn)了北京市全年房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)。從2011年商品住宅月度成交均價(jià)變化情況看，房?jī)r(jià)在兩個(gè)時(shí)間段出現(xiàn)了較大的調(diào)整：一個(gè)時(shí)間段是2月中旬北京市住建委的京版“限購(gòu)令”導(dǎo)致的3月份商品住宅成交均價(jià)驟降21.65%；另一個(gè)時(shí)間段是10、11月份，傳統(tǒng)的“金九銀十”以及開發(fā)商年終沖業(yè)績(jī)等原因?qū)е路績(jī)r(jià)再次出現(xiàn)回落。2011年各月商品住宅成交均價(jià)仍在博弈中前行，2012年初北京市多次表態(tài)今年將堅(jiān)持調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖，可以預(yù)見在目前持續(xù)的政策壓力下2013年或迎來(lái)商品住宅價(jià)格的合理回歸。

北京市調(diào)控商品住宅價(jià)格的政策分析

商品住宅市場(chǎng)本身的供求結(jié)構(gòu)決定了房?jī)r(jià)的漲幅增長(zhǎng)迅速，為了滿足廣大需求者的購(gòu)房需求，政府要發(fā)揮“市場(chǎng)調(diào)節(jié)者”的作用，通過(guò)貨幣政策、財(cái)政政策、住房保障政策等手段，調(diào)控商品住宅價(jià)格，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定發(fā)展。（一）貨幣政策利率政策作為一種重要的貨幣政策，從兩個(gè)方面影響著住宅價(jià)格。第一，利率的直接作用。當(dāng)利率降低時(shí)，實(shí)際購(gòu)房成本就降低，消費(fèi)者的需求就有所增加；對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，開發(fā)的實(shí)際所用資金成本減少，因此就有更多的資金參與有限土地的競(jìng)爭(zhēng)，使住宅供給的最大預(yù)期收益約束增加；這兩種因素都會(huì)引起房?jī)r(jià)的上漲。相反，當(dāng)利率提高時(shí)，實(shí)際購(gòu)房成本增加，消費(fèi)需求就會(huì)降低；用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本增加，導(dǎo)致關(guān)于房地產(chǎn)的投資減少，使得住宅供給的最大預(yù)期收益約束減少，這兩方面有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。第二，利率的間接作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，政府采取擴(kuò)張性的貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。貨幣供給量增加，引起利率的降低從而吸引資本投入，社會(huì)的總收入就有所增加，引起經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，商品住宅的需求就有所增加；相反，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，政府會(huì)采取緊縮性的貨幣政策減少貨幣供給量，引起投資較少，社會(huì)總收入減少，能有效緩解經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的情況，減少商品住宅的需求。綜上所述，利率提高對(duì)住宅價(jià)格上漲是利空消息；利率降低對(duì)住宅價(jià)格上漲是利好消息。（二）財(cái)政政策稅收政策作為財(cái)政政策的重要內(nèi)容，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控方面發(fā)揮著不可忽視的作用。政府有關(guān)部門可以通過(guò)稅收種類和稅率的調(diào)整有效地調(diào)整市場(chǎng)的供求關(guān)系，使財(cái)政政策的作用得到充分的發(fā)揮，對(duì)于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方面發(fā)揮著重要的作用。首先，在房地產(chǎn)交易時(shí)采取優(yōu)惠的稅收政策鼓勵(lì)人們進(jìn)行合理的住房消費(fèi)。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局在2008年10月22日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》對(duì)交易環(huán)節(jié)的契稅、印花稅以及土地增值稅進(jìn)行了有效的調(diào)節(jié)。此通知規(guī)定個(gè)人首次購(gòu)買住房的契稅降至1%，個(gè)人買賣住房暫免印花稅和土地增值稅。這一規(guī)定的出臺(tái)有效地緩解了居民的購(gòu)房壓力，刺激了人們有關(guān)住房的消費(fèi)需求，有利于商品房交易活動(dòng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的企穩(wěn)回升。其次，要能夠?qū)?gòu)房居民的住房類型進(jìn)行明確地區(qū)分，對(duì)于一般居民的普通性住房在稅收方面給予一定的優(yōu)惠政策。但各地有關(guān)普通住房的界定略有不同，根據(jù)[2005]26號(hào)文件規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。此外國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定從2010年1月1日起，將對(duì)個(gè)人購(gòu)買年限低于5年的非普通性住房征收全額的營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。此規(guī)定充分發(fā)揮了營(yíng)業(yè)稅的調(diào)節(jié)作用，一方面滿足了居民住房的合理消費(fèi)需求，另一方面也通過(guò)營(yíng)業(yè)稅的差別征收合理地調(diào)整了消費(fèi)結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。（三）住房保障性政策我國(guó)目前的住房保障性政策主要有以下三種方式：第一，經(jīng)濟(jì)適用住房。所謂經(jīng)濟(jì)適用住房，是政府對(duì)城市里低收入的困難家庭提供的具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是限制了住房面積和銷售價(jià)格的，供應(yīng)對(duì)象也只能是家庭特別困難的特殊人群，特別是在當(dāng)今社會(huì)中處于弱勢(shì)地位的中低收入家庭，沒(méi)有能力自行購(gòu)買住宅的家庭。政府的經(jīng)濟(jì)適用住房政策的最終目的是抑制房?jī)r(jià)的惡性增長(zhǎng)，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定、健康的發(fā)展，保證老百姓特別是家庭困難的老百姓都能住上自己的房子。第二，城鎮(zhèn)廉租住房。城鎮(zhèn)廉租住房是政府在經(jīng)濟(jì)適用住房政策外又一條住房保障性政策。其供應(yīng)對(duì)象也是城鎮(zhèn)中低收入的家庭，為了滿足他們的住房需求，政府特別建造了部分住宅以低于市場(chǎng)出租的價(jià)格出租給他們，其出租價(jià)格有的城市甚至每月只需繳納幾十元即可。第三，住房公積金。享受住房公積金福利的對(duì)象相比前兩種政策有所不同。因?yàn)樽》抗e金是一種強(qiáng)制性的社會(huì)福利，其繳存對(duì)象多數(shù)為國(guó)家、行政事業(yè)單位的在職人員，所以真正能享受到這項(xiàng)福利的人數(shù)是十分有限的。

北京市商品住宅價(jià)格未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

篇10

人民幣匯率形成機(jī)制改革進(jìn)程回顧與展望

低可得性環(huán)境下的金融消費(fèi)者保護(hù)監(jiān)管——發(fā)展負(fù)責(zé)任金融的契機(jī)(一)

小額信貸和有效銀行監(jiān)管的核心原則(三)

公司治理與金融危機(jī)——得出的結(jié)論及《OECD公司治理原則》執(zhí)行過(guò)程中的好做法(四)

《社區(qū)再投資法》:過(guò)去的成功及未來(lái)的機(jī)遇(中)

信用評(píng)級(jí)市場(chǎng)培育、監(jiān)管實(shí)踐與思考

企業(yè)資信評(píng)估體系研究——基于評(píng)估基礎(chǔ)和評(píng)估環(huán)境變化的考量

三季度銀行間市場(chǎng)走勢(shì)分析

新加坡金融業(yè)爭(zhēng)議調(diào)解機(jī)制

陜西信貸市場(chǎng)運(yùn)行的金融排斥問(wèn)題研究

非訴訟方式解決金融糾紛問(wèn)題研究

完善境外投資外匯管理的對(duì)策

欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)“繁榮”現(xiàn)象簡(jiǎn)析

遼寧裝備制造業(yè)發(fā)展與金融支持

農(nóng)村互助資金組織和資金互助社可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題研究——基于中國(guó)西部地區(qū)12個(gè)省的分析

有效防范基層央行貨幣金銀業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的思考

優(yōu)化人民銀行分支機(jī)構(gòu)行員績(jī)效考核機(jī)制的研究——基于對(duì)陜西省轄區(qū)干部職工的問(wèn)卷調(diào)查

對(duì)金昌市普惠金融政策執(zhí)行績(jī)效的調(diào)查

金融支持中小企業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議

預(yù)定利率市場(chǎng)化必將促成壽險(xiǎn)市場(chǎng)多贏局面

充分發(fā)揮金融在科技自主創(chuàng)新中的促進(jìn)作用

新型農(nóng)村金融組織的可持續(xù)性發(fā)展研究——以寧夏為例

關(guān)于加強(qiáng)陜西省金融消費(fèi)者保護(hù)工作的意見

以原則為基礎(chǔ)重新設(shè)計(jì)《住房抵押貸款披露法》和《社區(qū)再投資法》數(shù)據(jù)(上)

建議采用“綜合調(diào)控法”擺脫住房困境

對(duì)清理規(guī)范地方政府融資平臺(tái)的思考與建議

金融促進(jìn)陜西經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的比較分析與實(shí)證研究

資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)影響綜述

電子金融領(lǐng)域中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)路徑探析

英國(guó)支付體系風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的啟示

《歐盟信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)監(jiān)管法規(guī)》及對(duì)我國(guó)的啟示

國(guó)際生態(tài)金融產(chǎn)品發(fā)展綜述及啟示

國(guó)外房地產(chǎn)信托投資基金的成功經(jīng)驗(yàn)及其借鑒

對(duì)西北裝備制造業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃實(shí)施情況的調(diào)查

穩(wěn)步推進(jìn)金融服務(wù)創(chuàng)新的實(shí)踐與思考

實(shí)施核算監(jiān)督一體化的初步探析

新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)情況調(diào)查——以陜西省銅川市耀州區(qū)為例

隴南私營(yíng)個(gè)體企業(yè)發(fā)展與貸款融資情況調(diào)查

反洗錢在預(yù)防和懲治腐敗中的作用與機(jī)制研究

我國(guó)本輪經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整中的產(chǎn)業(yè)區(qū)域間轉(zhuǎn)移與區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

美國(guó)《社區(qū)再投資法》(1977—2009):三十年來(lái)在爭(zhēng)議中的不斷變革、下一步改革的方向及其對(duì)我們的啟示(下)

國(guó)內(nèi)農(nóng)村信貸抵押擔(dān)保創(chuàng)新綜述及啟示

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)惠農(nóng)卡業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題及建議

防范我國(guó)上市公司第四季度利用新準(zhǔn)則操控利潤(rùn)的方法

國(guó)際金融體系改革:中國(guó)的戰(zhàn)略與抉擇

建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的金融支持探討

當(dāng)前農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的金融約束及思考

中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)

返鄉(xiāng)大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)的成熟模式及成效——來(lái)自陜西省商洛市的調(diào)查

對(duì)巴州區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融支持協(xié)調(diào)性的分析與探討

支農(nóng)再貸款政策在西部少數(shù)民族地區(qū)前景廣闊——基于甘肅省臨夏回族自治州的實(shí)證調(diào)查

西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)業(yè)銀行股改的成效、問(wèn)題與建議

經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃對(duì)西部現(xiàn)金供應(yīng)的影響——基于寶雞市的實(shí)證分析

延安石油企業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)性分析

對(duì)嚴(yán)密防范虛假投資行為的思考與建議

金融危機(jī)下促進(jìn)安康蠶桑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

淺談新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)職業(yè)道德建設(shè)