導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險。資金是房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒娱_展的基礎(chǔ)，前期資金的主要來源是銀行借貸，主要用途是土地購買；而后期活動的資金來源主要是融資或者前期銷售回款。在這樣的資金運行模式下，如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)自有資金不足或者前期銷售計劃不能按時完成，就不能按時償還銀行借貸的本金或者利息，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在銀行中的信譽受損，在嚴重的情況下，銀行會中止與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就會中斷，從而誘發(fā)融資風險。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身“造血”不足。房地產(chǎn)企業(yè)自身血液的來源主要是產(chǎn)品開發(fā)和銷售，因此，自身“造血”不足也同樣表現(xiàn)在這兩個方面。（1）房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)周期比較長，其中存在的風險因素比較多，從而導致預期效益的實現(xiàn)也存在了很大的風險。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行的中出現(xiàn)不可規(guī)避的風險，就會影響其預期效益的實現(xiàn)，其盈利水平就會受到影響，不能有效的為后期項目提供資金；其償還債務的能力也會受到影響，為其銀行借貸產(chǎn)生一定的阻礙。（2）在房地產(chǎn)項目開發(fā)的產(chǎn)品能夠出售之后，受到政策環(huán)境的影響，或者受到房地產(chǎn)銷售手段的影響，使得預期的銷售目標沒有完成，使得資金回收效率變緩；或者受到銀行個人貸款政策的影響，影響了企業(yè)按揭回款的效率，影響了企業(yè)資金回籠，從而出現(xiàn)“供血不足”的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金風險的成因

1、企業(yè)資金外部性財務風險問題。（1）市場環(huán)境。隨著房地產(chǎn)改革制度的推進，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，個人成為房地產(chǎn)市場主要的需求者，在這樣的情況下，客戶的需求呈現(xiàn)出個性化的特征，為了滿足客戶需求，房地產(chǎn)企業(yè)要對設計產(chǎn)品進行細分，要對客戶群體進行細分。一旦產(chǎn)品定位失誤或者銷售策略失誤就會出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的風險，會為企業(yè)資金回籠帶來風險。（2）政策制度。首先，土地是房地產(chǎn)活動開展的基礎(chǔ)，而我國土地的所有權(quán)屬于國家，政府在土地開發(fā)方面的相關(guān)政策會對房地產(chǎn)企業(yè)的活動產(chǎn)生直接的影響；其次，政府指定的稅收政策會對房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價格產(chǎn)生直接的影響，會對其銷售產(chǎn)生影響；最后，政策制定的金融政策也會對房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生重要的影響。（3）經(jīng)濟發(fā)展水平。首先，經(jīng)濟發(fā)展水平直接影響著人們的購買力，經(jīng)濟發(fā)展水平過低，人們購買力不足，會影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售；其次，受到經(jīng)濟發(fā)展周期的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出周期變化，一般情況下，發(fā)展期為5年，低落期為2年，發(fā)展周期對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著直接影響。

2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系存在問題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系問題主要表現(xiàn)在運營機制方面。由于房地產(chǎn)活動的特殊性，一般情況下，在確定開發(fā)項目之后，企業(yè)會圍繞這個項目建立一個利潤中心或者項目公司。但是收到土地資金開發(fā)有限性的影響，這個臨時成立的中心或者公司會呈現(xiàn)出短期性的特點，因此，其經(jīng)營思路和決策也會表現(xiàn)出一定的短期性。因此，管理者在管理方面會將目光集中在眼前利益方面。同時在財務運作方面，存在著融資沖動、拿地盲目、治理結(jié)構(gòu)形式化等問題，會財務風險的產(chǎn)生提供了一定的內(nèi)在誘發(fā)因素。

3、缺乏資金風險意識。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金風險意識，主要表現(xiàn)在沒有完整的且適合企業(yè)自身的預算制度，或者企業(yè)預算在實際執(zhí)行過程中沒有發(fā)揮其實際效用。同時，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完整的財務風險管理體制，缺乏財務風險分析和財務風險管理，在出現(xiàn)財務風險的時候，不能采取有效的機制進行抵御，從而導致財務風險的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范策略

1、融資風險的防范。融資風險的防范主要通過融資多元化來實現(xiàn)。首先，企業(yè)在融資的過程中，可以對不同的資金種類進行考慮，對不同銀行的貸款政策進行比較，拓展融資渠道，避免盲足融資。其次，拓展資金流入渠道。房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)避資金風險，可以改變資金流入渠道單一的情況，通過自辦商場酒店或者持有商業(yè)房產(chǎn)等形式，拓展資金流入方式，避免資金鏈中斷。

2、投資風險的防范。投資風險是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的表現(xiàn)形式之一，規(guī)避投資風險的主要措施就是房地產(chǎn)企業(yè)對需求者的消費心理進行科學的分析，對產(chǎn)品進行細分，對產(chǎn)品進行合理的定位，完善產(chǎn)品銷售政策，以保證產(chǎn)品銷售預期的實現(xiàn)，以保證資金能夠及時回籠。

3、資金運營風險的防范。規(guī)避企業(yè)運營風險最主要的就是完善企業(yè)的運營機制，改變短期性運行模式。企業(yè)的管理者要以長遠的眼光來制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；其次，要完善財務管理制度，完善企業(yè)財務預算，制定財務預算的執(zhí)行政策，保證財務預算能夠得到有效的發(fā)揮。最后，在制定完善的企業(yè)風險管理制度，對風險進行預期分析，制定完善的規(guī)避政策，以對財務風險進行有效的防范。

四、結(jié)語

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關(guān)鍵詞：國有房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；防范措施

一、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務風險狀況分析

（一）投資的風險。改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)日漸興起，而國有房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、內(nèi)部管理機制不完善，所以，相對于其他房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，國有房地產(chǎn)目前所面臨的財務風險問題極為嚴峻。首先，對于投資風險較大的行業(yè)來說，房地產(chǎn)肯定位列其中，自身的經(jīng)營管理的不妥當會使房地產(chǎn)面臨巨大的投資風險。房地產(chǎn)的開發(fā)每一個步驟都要嚴謹對待，在開發(fā)的過程中每一個項目的不同階段出現(xiàn)管理不足問題都會影響到后期項目房屋產(chǎn)品對市場占有率，使本身應該所帶來的經(jīng)濟效益與現(xiàn)實有所差異，從而投資風險便會加大；其次，介于房地產(chǎn)行業(yè)的眾多部門與環(huán)節(jié)，想要要對房地產(chǎn)項目前期的建設、后期的銷售等方面進行掌控其難度系數(shù)非常之龐大，很容易出現(xiàn)工期延長，投入資本增加等問題，這種情況下的房地產(chǎn)企業(yè)會受到更大的投資風險威脅。最后，房地產(chǎn)的投資決策，要有相關(guān)的科學性，不能對于某個項目進行盲目的投資，盲目的投資只會加大房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，最后不但達不成企業(yè)目標規(guī)劃，還會對企業(yè)造成嚴重的經(jīng)濟損失。

（二）籌資的風險。在房地產(chǎn)開發(fā)這一行業(yè)，大量的資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要支柱，房地產(chǎn)項目較長的開發(fā)周期與較大的投資金額，給許多房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的壓力，不能滿足自身對項目開發(fā)的需求，介于這種狀況下，籌資成為很多房地產(chǎn)企業(yè)進行新的項目開發(fā)的一種手段，恰恰籌資也存在著一定的風險，在這種飛速發(fā)展的經(jīng)濟市場中，房地產(chǎn)企業(yè)不能夠有效地避開籌資風險，就會出現(xiàn)資金流通不暢、無法按時按點的償還本息等一系列存在的問題，與其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，國有房地產(chǎn)企業(yè)雖然在企業(yè)融資方面比較容易，但是由于國有房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金比例不足，對于銀行的需求較大，所以，一旦房地產(chǎn)行業(yè)的改革或者銀行、政策的變動都會給國有房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的籌資風險。

（三）債務的風險。房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的需求可謂是巨大，良好的資金流動，可以促進房地產(chǎn)行業(yè)項目的順利進行，但是眾多房地產(chǎn)企業(yè)并不能本身承擔全部的資金問題，只能通過銀行貸款業(yè)務來實現(xiàn)融資補充自身資金不足的問題。對于銀行貸款來說其利息比較高，如果房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中導致項目不能按時完工，或者后期完成的項目房屋不能達到盈利的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨著巨大的銀行貸款的還款壓力。最后，許多國有房地a借著對于銀行貸款比較容易申請的情況下，不對自身財務情況作出分析，盲目的進行銀行貸款，都會增加房地產(chǎn)企業(yè)的債務風險。

（四）資金回收的風險。房地產(chǎn)企業(yè)資金的回收是最為關(guān)鍵的一步，資金回收的成果嚴重影響著該房地產(chǎn)企業(yè)下一步戰(zhàn)略計劃，對于資金回收的風險，很大程度決定于市場的需求，當市場對于某種房屋的需求不強烈時，房地產(chǎn)項目的資金就很難收回，面對即將面臨的貸款壓力，導致最后企業(yè)業(yè)績蕭條。所以企要根據(jù)市場的變化不斷強化自身來應對財務所帶來的風險。

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范的措施

（一）重視項目的前瞻分析。項目的可實施性是房地產(chǎn)項目投資的關(guān)鍵之處，也是對于財務風險達到掌控最直接的途徑。眾所周知房地產(chǎn)項目是一個投資金額大，周期性長且對于各方面涉及廣泛的過程，許多外界因素的不斷變化時時刻刻影響著房地產(chǎn)項目的實施進行，所以國有房地產(chǎn)企業(yè)要把財務風險降到最低就要重視項目的可實施性問題。首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)應加大力度收集關(guān)于項目的數(shù)據(jù)報告，以便企業(yè)的相關(guān)部門可以最快、最準確的對房地產(chǎn)項目進行探究分析，對于項目的信息數(shù)據(jù)要做到全面收集，對于房地產(chǎn)項目的本身進行嚴格的審核。此外，對于房地產(chǎn)項目的前期工程資金、房屋開發(fā)資金與后期銷售收入進行全面的預測、估算。這樣使房地產(chǎn)企業(yè)大大的避免了一系列的財務風險，促使房地產(chǎn)項目穩(wěn)定的進行。

（二）規(guī)劃籌資方式減少財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行具有很大的依賴性，銀行貸款使房地產(chǎn)企業(yè)主要籌資的一種渠道，所以，當銀行對于相關(guān)政策進行改革時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力就會倍感提升，財務風險便會不約而至。對于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)就要規(guī)劃出本身的籌資計劃，利用多元式籌資方式來減少籌資風險所帶來的不必要麻煩。比如：通過自身的資產(chǎn)配合銀行貸款、自身的資產(chǎn)配合基金等都是較為不錯的多元式籌資方式。這種籌資方式具有極大的靈活性，既可以使房地產(chǎn)企業(yè)減少對銀行的依賴又可以減低財務風險所帶來的極大壓力。

（三）做好市場需求的調(diào)查防范資金回收風險。市場的好壞深深影響著房地產(chǎn)項目的收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對于市場每天在變的行情做好充足的準備，對于房屋的市場需求量、價格方面的變動做出嚴格的審查，在做好市場的調(diào)查基礎(chǔ)上，對企業(yè)自身項目進行多重分析，做出最好的后期銷售方案，最大程度上強化房屋后期的銷售量，房地產(chǎn)企業(yè)要緊隨著市場行情的步伐，掌握市場行情，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目后期利益的最大化。減少資金回收所帶來的風險。

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【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務風險；對策研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟性強的特點。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點極不相適應。[1]不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率在70%以上，有的高達90%，企業(yè)承受著巨大的財務風險。加上目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的影響，都已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制財務風險，防范投資風險，以爭取房地產(chǎn)投資的可靠、可行性是非常必要的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險危機管理的來源分析

1、企業(yè)外部成因

國家宏觀經(jīng)濟制度和經(jīng)濟政策對廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是巨大的，甚至是致命的，直接影響和制約著企業(yè)的生存和發(fā)展。目前，我國經(jīng)濟制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響之大，這類危機主要是指價格管制、貿(mào)易限制、外匯管制、購買力、財政、貨幣政策改變等所帶來的企業(yè)危機。

2、企業(yè)內(nèi)部成因

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務管理機制與財務管理水平的高低，己經(jīng)成為企業(yè)最重要的內(nèi)部危機成因，對企業(yè)生存和發(fā)展起著決定性的作用。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理人員素質(zhì)問題

財務管理人員的素質(zhì)指他們所要具備的的資金合理配置的能力、收支積極平衡的能力、成本效益運算的能力、分析收益風險的能力、資金物資結(jié)合管理的能力、各方利益協(xié)調(diào)的能力等。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策失誤問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目由于投資大，時間長、變現(xiàn)能力差，因此，在企業(yè)經(jīng)營過程中，因時間、認識、信息掌握程度、人際關(guān)系以及決策者個人因素的影響，常常會做出帶有缺陷的低質(zhì)量決策，從而導致決策失誤，直接可能導致企業(yè)的財務風險、企業(yè)虧損，甚至破產(chǎn)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度不健全問題

大部分虧損的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財務管理內(nèi)部都存在著紀律松弛、管理混亂、浪費嚴重、無法可依、有法不依等等問題。這是財務管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，從而導致成本管理制度、財務管理制度的約束力極弱。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理運行機制不良問題

管理機制包括企業(yè)的規(guī)章制度和管理制度，規(guī)章制度不健全，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立有效的激勵和約束機制、創(chuàng)新和監(jiān)督機制、風險機制和穩(wěn)妥運行機制，造成企業(yè)管理的混亂和無序。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險危機管理的對策研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運動過程就是財務風險的轉(zhuǎn)移和積聚過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般以貨幣形態(tài)為起點和終點的，其資本循環(huán)運動過程為：資本運動在籌資、投放、產(chǎn)出、分配4個節(jié)點上停留，因此，我們把它劃分為以下4種風險類別：①籌資風險②投資風險③經(jīng)營風險④收益分配風險。根據(jù)以上財務風險，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險危機管理的對策分析如下：

（1）建立風險預警體系

財務風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，因此，建立和完善財務預警系統(tǒng)尤其必要。

①編制現(xiàn)金流量預算，建立短期財務預警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量預算的編制，是財務管理工作別重要一環(huán)，準確的現(xiàn)金流量預算，可以為企業(yè)提供預警信號，使經(jīng)營者能夠及早采取措施。因此企業(yè)應該將各具體目標加以匯總，并將預期未來收益、現(xiàn)金流量、財務狀況及投資計劃等，以數(shù)量化形式加以表達，建立滾動式現(xiàn)金流量預算。

②確立長期財務分析指標體系，建立財務預警模型。財務危機預警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對企業(yè)在經(jīng)營管理活動中的潛在風險進行實時監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的全過程，及早地發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務危機信號，通過尋找財務危機的原因，提出防范和解決危機的有效措施，為企業(yè)經(jīng)營決策和有效配置資源提供可靠保障。[2]

（2）加強資金管理，提高理財機制

要保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的正常進行，企業(yè)必須擁有滿足開發(fā)活動所需要的資金，因此，籌集資金理所當然成為開發(fā)企業(yè)財務管理的首要任務。

①注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營對現(xiàn)金的需要。加強投資項目的風險分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項目投資的盲目性。

②要加強建筑材料的管理。一是把好建筑材料采購關(guān)，在保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，采購到價廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的驗收及各種在用建材的管理。一方面要做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地；另一方面要加強對囤積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石磚瓦等)被盜而造成的損失。

③要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風險，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道。

（3）加強成本管理，降低消耗提高效益

成本管理也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價格。

①確定開發(fā)成本項目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴大開支范圍，提高開支標準，準確地計算開發(fā)產(chǎn)品成本。

②建立二級成本核算管理體系，實行成本責任制。開發(fā)企業(yè)應遵循統(tǒng)一領(lǐng)導， 分級管理的原則，在財務部門下設立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營部門等部門委派成本核算員，負責做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指示。同時明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟責任，實行利益與效益掛鉤。

③實行全過程的成本管理，努力實現(xiàn)成本管理目標。不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項目的成本預測和成本計劃的制定；對投建項目在執(zhí)行成本計劃中實行監(jiān)督和控制，檢驗計劃的科學性、合理性， 發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實施。

（4）建章立制，規(guī)范財務行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理重在財務，財務管理重在制度。為使企業(yè)財務管理迅速改變現(xiàn)有狀況，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴格按章操作是強化內(nèi)部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企業(yè)財務管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務管理的特點，結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，積極探索從

征地=>動遷=>工程建設=>商品房營銷=>物業(yè)管理，整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財管理制度，形成標準化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)內(nèi)部管理機制。另一方面，要求財務管理部門應適當借鑒其他企業(yè)的先進經(jīng)驗及國外同行的管理經(jīng)驗，以加快我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理制度建設的步伐。

注釋：

[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢. 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.

[2]盛光明 周會. 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險研究. 北京理工大學學報, 2005(8):48-49.

參考文獻：

[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢. 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.

[2]李勝強. 淺論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的危機管理. 茂名學院學報, 2005(2):61-63.

[3]盛光明 周會. 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險研究. 北京理工大學學報, 2005(8):48-49

篇4

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟新常態(tài)；中小房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；財務風險

中圖分類號：F23

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2015）27-010004

1 引言

改革開放以來，我國國民經(jīng)濟和社會消費水平不斷提高，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，成為國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系不可或缺的組成部分，在促進經(jīng)濟社會發(fā)展的過程中起到了積極作用。但近年來，由于房價的過快上漲以及過去房地產(chǎn)業(yè)粗放式的增長方式，重增長而忽視質(zhì)量的發(fā)展使得行業(yè)問題也逐漸凸顯，國家不斷出臺各項政策進行市場調(diào)節(jié)和干預。隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)時期，也就是進入一個中速增長期，政府的樓市政策更加理性，2015年政府工作報告不再提樓市調(diào)控，將更加注重市場調(diào)節(jié)，我國房地產(chǎn)業(yè)被認為即將迎來新一輪的政策考驗。國家政策的不斷變化與調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出復雜、多變的特點，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營中也必將面臨諸多財務風險。眾所周知，我國房地產(chǎn)市場仍處于完全競爭市場階段，內(nèi)部競爭激烈，外部則受制于國家政策干預，中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可謂是面臨內(nèi)憂外患，抗風險能力弱。作為房地產(chǎn)市場中較脆弱的一員，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在不斷變化的政策環(huán)境中確保財務安全，尤其在當前經(jīng)濟新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速降低，行業(yè)利潤下降，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想保持其財務狀況優(yōu)良，資金運轉(zhuǎn)順暢，就要求有較強的財務管理能力，而這又恰恰是處在發(fā)展期的中小房地產(chǎn)企業(yè)尚不具備的。因此，結(jié)合當前經(jīng)濟新常態(tài)下的宏觀環(huán)境，考慮房地產(chǎn)業(yè)獨特的行業(yè)特點，對國內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財務風險進行探討和分析，提出相應的對策建議，有著重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點

企業(yè)的財務管理在企業(yè)管理中占據(jù)核心地位，財務管理就是對企業(yè)經(jīng)營活動中所有資金的籌集、分配、使用等，進行預測、計劃、組織、分析和監(jiān)督控制，并正確處理企業(yè)內(nèi)外部各種財務關(guān)系的一項經(jīng)濟管理活動。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)相比，其突出特點是行業(yè)的準入門檻高，投資額巨大且資金的回收期長，這就加大了它的財務風險。因此，財務管理對于房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要，是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)是否能持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理具有以下特點：

2.1 投資金額大，籌資難度高，周轉(zhuǎn)期長

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程和性質(zhì)。由我國政策因素決定的高額的地價，以及房地產(chǎn)業(yè)特點決定的房屋工程造價，要求房地產(chǎn)企業(yè)一次性投入的資金量巨大，經(jīng)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道大部分通過貸款，那么相應地面臨著較大的籌資壓力。由于生產(chǎn)涉及的各項開支金額龐大，故在企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)較慢。而經(jīng)營開發(fā)周期長，資金周轉(zhuǎn)率偏低，就決定企業(yè)需要進一步拓寬籌資渠道，籌資渠道是否暢通還與當前政策環(huán)境緊密相關(guān)，經(jīng)濟新常態(tài)下，經(jīng)濟增速變緩，行業(yè)發(fā)展也趨緩，資金的籌集難度逐漸增加，并且由于房價高的特點，置業(yè)者大多都采用分期付款方式，導致房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，所以如何保持較穩(wěn)定的現(xiàn)金流確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全和正常運營，以及縮短項目資金的回收周期、加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)以保持企業(yè)的活力，成為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠健康發(fā)展的要素。

2.2 投資風險大，決策責任重、財務管理要求高

房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大，賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變也使得房地產(chǎn)的穩(wěn)定性降低，高投資的同時伴隨著高風險。一方面，開發(fā)周期長，項目受不確定因素的影響很大，政策和市場需求等不確定因素會直接影響到開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益。

另一方面由于開發(fā)建設需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強對現(xiàn)金流量的管理尤為重要。然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。

房地產(chǎn)開發(fā)計劃性較強且涉及的相關(guān)主體多的特點，又進一步加大了協(xié)調(diào)的難度，故企業(yè)在進行項目開發(fā)投資決策時的要提高投資決策的科學性，以減少決策失誤給企業(yè)造成的損失，就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財務管理效率，而效率的提高依賴于人力的投入，但房地產(chǎn)企業(yè)在人才隊伍建設上普遍較重視銷售、技術(shù)人員能力的提升，而忽視經(jīng)濟管理類人員的培養(yǎng)。故基于房地產(chǎn)業(yè)投資風險大的特點，企業(yè)應注重提高內(nèi)部財務管理人員的專業(yè)素質(zhì)，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，幫助企業(yè)有效地分散風險，降低風險。

2.3 開發(fā)經(jīng)營活動獨特，成本結(jié)算復雜，財務管理難度大

我國的房地產(chǎn)開發(fā)活動涉及的相關(guān)主體多，反映出的財務關(guān)系也比較復雜，房地產(chǎn)企業(yè)的財務關(guān)系一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其投資者、債權(quán)人、債務人、企業(yè)職工、被投資單位以及與開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各單體和各上級管理部門之間的經(jīng)濟關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的這一特點決定了其與其他企業(yè)間，尤其是與購房者個人間的各種預收預付、應收應付款項等較一般企業(yè)更加頻繁和復雜（如物業(yè)管理費的收?。鄳璩袚娘L險和責任也更大。

同時成本結(jié)算需視實際情況的變化而做調(diào)整，例如，當住宅成本構(gòu)成中所包括的全部成本項目都已完成，要對那些應分攤的成本費用按諸多的受益對象進行分配時，還需擬定具體的分配方法、分配額的計算，成本項目的分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計人受益對象，這一系列的工作需根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理，因而顯得非常繁雜。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應加強其債務債權(quán)管理和成本結(jié)算的準確性，總結(jié)開發(fā)經(jīng)營過程中的經(jīng)驗，探索出行之有效的財務管理方法，同時必須努力協(xié)調(diào)好與各相關(guān)主體的關(guān)系，確保其經(jīng)營效率。

3 經(jīng)濟新常態(tài)下中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務管理風險

我國中小房地產(chǎn)企業(yè)是指以一家之力或集合幾家房地產(chǎn)開發(fā)商共同承接小型開發(fā)項目的企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)具有項目開發(fā)規(guī)模小、資金規(guī)模及技術(shù)資質(zhì)要求相對較低、項目工期短、資金回籠快等優(yōu)點。相比大型房地產(chǎn)開發(fā)集團來說，中小房地產(chǎn)企業(yè)運轉(zhuǎn)靈活，能更好滿足三四線城市的住房需求。但同時也應看到，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展邁人新常態(tài)，經(jīng)濟的新常態(tài)引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)已趨于飽和，行業(yè)增速降低，利潤率下降，進入了一個相對穩(wěn)定的平臺整合期。平臺期打破了原有的競爭格局，形成了新的經(jīng)營模式，資金會進一步提高行業(yè)集中度，特別是龍頭房企由于股東規(guī)模等優(yōu)勢在調(diào)控中的生存環(huán)境要由于中小房企，行業(yè)資源涌向龍頭房企，導致強者恒強，弱者愈弱的市場格局。中小房地產(chǎn)企業(yè)自身資金實力薄弱、融資方式單一、投資風險大、財務管理風險意識淡薄等特點，使其在經(jīng)濟新常態(tài)下面臨諸多財務管理風險。

3.1 融資風險（籌資渠道表）

融資風險是指企業(yè)為了獲得財務杠桿的利益而進行舉債，一方面增加了企業(yè)到期還本付息的負擔，面臨著不能還本付息的可能性，另一方面由于財務杠桿的作用，在納稅付息前如果收益下降會造成普通股收益大幅度下降的可能性。經(jīng)濟新常態(tài)下，由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的下降以及供大于求的去存量化壓力，中小房地產(chǎn)企業(yè)在籌資階段面臨的阻礙大，政策支持少，具體表現(xiàn)為融資渠道窄，融資方式單一。由于房地產(chǎn)行業(yè)較強的地域性特點，對跨區(qū)域經(jīng)營的要求高，中小房企大多為區(qū)域性經(jīng)營，對不同地區(qū)、境外市場的了解程度不深，難以獲得境外資產(chǎn)的支持，籌資難度遠遠大于國有背景的大型房產(chǎn)企業(yè)。同時籌資結(jié)構(gòu)不合理，資金來源基本都是“白有資金十銀行抵押貸款十房屋預售款”的模式，內(nèi)部融資占到總資本的絕大比例，外援融資缺乏，間接融資主要依靠銀行貸款，但中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，信譽度不高，很少有銀行愿意給企業(yè)提供高額、長期、穩(wěn)定的貸款額度，愿意貸款的銀行大多都提出以項目開發(fā)的土地使用權(quán)抵押為前提，有些中小房地產(chǎn)企業(yè)為了籌集大額資金，則選擇民間高利貸的方式，這就大大增加了企業(yè)的財務壓力和破產(chǎn)的風險。另一方面，經(jīng)濟新常態(tài)下競爭激烈，經(jīng)營風險大，中小企業(yè)即使融資成功，依然面臨著能否按時償還銀行貸款的風險，這些都使中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的融資風險。

3.2 投資風險（負債率表）

投資風險是指企業(yè)投資項目受到不確定性因素的影響而不能達到預期收益，使企業(yè)盈利能力和償債能力受到影響的風險。相關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)業(yè)對比其他行業(yè)有著較高的負債率，使得企業(yè)必須依靠投資獲得高收益以維持正常運營。從房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)的全過程來看（購地，選擇項目，施工，驗收，銷售），房地產(chǎn)開發(fā)投資需要巨額的資金投入，而中小企業(yè)通常白有資金有限，大部分依賴于對外舉債。據(jù)有關(guān)資料顯示，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負債率很高，有的甚至達到75%以上，遠遠高于60%的警戒線水平。一方面，高資產(chǎn)負債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因為房地產(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場上進行資金的籌措，這無疑加重了中小房地產(chǎn)企業(yè)的籌資困境，再籌資舉步維艱。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的成產(chǎn)經(jīng)營璉一般較長，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)在整個房地產(chǎn)市場中所占比重大，其高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業(yè)的連鎖反應，從而對整個國民經(jīng)濟來說也是一個巨大的經(jīng)營風險。再來，經(jīng)濟新常態(tài)下，基于去庫存的壓力，為了控制房地產(chǎn)業(yè)投資增速，一方面，國家在土地供給上嚴格把關(guān)，帶有濃厚行政色彩的國有大型房產(chǎn)公司有獨厚優(yōu)勢，中小房企在一級土地買賣市場上活躍度低，高額的拿地成本進一步增加了中小房企的投資風險。綜上所述，對于該類財務風險的識別和防范意義重大。

3.3 回收資金風險

由于房地產(chǎn)項目建設周期長，且與眾多產(chǎn)業(yè)緊密關(guān)聯(lián)，受外部環(huán)境影響大，故回籠資金速度緩慢，且資金回收具有不確定性。經(jīng)濟新常態(tài)下，整個房地產(chǎn)市場略顯疲軟，大型房企尚且面臨著產(chǎn)品銷售困難，三角債務鏈的規(guī)模巨大，收回資金的困難增大。同時，由于置業(yè)者現(xiàn)大多采用分期付款方式，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，很難在短時間內(nèi)收回墊付資金，而中小房地產(chǎn)企業(yè)實力弱，流動資金不足，所以如何保持較穩(wěn)定的現(xiàn)金流確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全和正常運營，以及縮短項目資金的回收周期、加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)以保持企業(yè)的活力，成為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠健康發(fā)展的要素。

3.4 內(nèi)部財務管理水平風險

房地產(chǎn)企業(yè)除了普遍面臨較大的外部風險，中小房地產(chǎn)企業(yè)還因自身的局限性面臨內(nèi)部財務管理水平風險。經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場投資以及市場需求增速漸漸趨于理性，進入一個相對穩(wěn)定的平臺整理期，資金會進一步的提高行業(yè)集中度，行業(yè)內(nèi)的兼并重組會愈演愈烈，在投資規(guī)模差別趨小的情況下，要想獲得競爭優(yōu)勢，企業(yè)就需要具備較高的財務管理水平。一方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)處于規(guī)模擴張上升期，為了提高市場占有率，在投資環(huán)境好轉(zhuǎn)時，隨意的增發(fā)項目，缺乏對營運資金的監(jiān)管，資金的日常運轉(zhuǎn)和經(jīng)營效率偏低，致使企業(yè)控制財務風險的能力降低。另一方面，多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作只是記賬核算和編制財務報表，而財務管理的決策、控制等職能作用并未發(fā)揮。有的中小型房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒有嚴格的會計核算制度，會計信息的真實性和準確性較低，這就為企業(yè)內(nèi)部財務管理埋下隱患。

從企業(yè)內(nèi)部人員構(gòu)成來看，中小房地產(chǎn)企業(yè)和很多中小企業(yè)一樣，大多是家族型企業(yè)，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)高度集中，且存在任人唯親現(xiàn)象，公司內(nèi)部缺乏高級財務管理人員，財務管理能力較低，在進行日常財務管理的過程中，主觀性隨意性較大，往往都是按經(jīng)驗來工作，但房地產(chǎn)業(yè)易受外界環(huán)境影響的特點決定了企業(yè)日常財務管理工作的復雜性和靈活性，僅依靠經(jīng)驗和傳統(tǒng)財務管理模式將使企業(yè)的內(nèi)部財務管理混亂，引發(fā)財務管理水平風險。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)應構(gòu)建科學規(guī)范的內(nèi)部財務管理系統(tǒng)，降低因管理不善而引起的財務風險。

4 當前增強中小房地產(chǎn)企業(yè)財務管理抗風險能力的相關(guān)策略

4.1 加強金融關(guān)系能力，擴寬融資渠道

金融關(guān)系是企業(yè)在資金的籌集、調(diào)度過程中有關(guān)金融機構(gòu)形成的合作關(guān)系，它不僅是企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，而且是企業(yè)在資本市場上融通資金的主要依據(jù)。中小房地產(chǎn)企業(yè)基于籌資困難與籌資風險的考慮，應加強和金融機構(gòu)的合作，尤其是銀行機構(gòu)，同時要進行多元化融資，創(chuàng)造條件進入資本市場，以發(fā)行債券、股票的方式籌集資金。經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場中小企業(yè)競爭壓力大，面臨被大型房企并購的危險，中小房企應尋求與其他房企的戰(zhàn)略同盟與合作，通過合作不斷充實資金儲備來提高企業(yè)抗風險的能力。

4.2 提高投資決策的科學性，控制投資節(jié)奏

房地產(chǎn)業(yè)區(qū)別也其他行業(yè)的特點之一就是項目投資金額大，經(jīng)濟新常態(tài)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)切不可因急于擴大市場份額而盲目快速投資，要想確保高投入獲得高收益，中小房地產(chǎn)企業(yè)要在投資決策前對項目進行可行性研究分析，在資金有限的情況下，對不同類型的投資項目進行合理預測，通過計算項目凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財務指標，選擇投資報酬率高于企業(yè)使用資金的資金成本的項目，提高中小房地產(chǎn)企業(yè)投資的穩(wěn)健性。

4.3 提高財務管理人員綜合素質(zhì)，建立內(nèi)部風險預警機制

中小房地產(chǎn)企業(yè)要想做大做強，人才儲備和培養(yǎng)是關(guān)鍵，而大部分中小房企更傾向于采用家族式的管理模式，由高管家屬組成的企業(yè)財務管理隊伍大大降低了財務管理效率，財務管理部門形同虛設。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要摒棄過去保守的觀念，重視財務管理人才的引進和培養(yǎng)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)和中小房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，財務人員除了應具備相關(guān)的專業(yè)技能，還需要學習其他的如成本控制、工程管理等知識，這樣才能更好的防范企業(yè)內(nèi)部的財務風險。同時，鑒于房地產(chǎn)業(yè)存在高風險的特征，中小房地產(chǎn)企業(yè)應建立科學完備的內(nèi)部風險預警機制，重視財務管理的信息化建設，及時收集財務信息和數(shù)據(jù)并進行深入分析，定期做好風險預測與分析工作，最大限度地提高中心房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的抗風險和獲利能力。

篇5

摘 要 財務風險是指在企業(yè)的正常運營活動過程中，受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預計或難以把握的因素影響而導致的風險。隨著國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的不斷調(diào)控，房產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險也就隨之加大。本文對當前房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的相關(guān)問題進行了詳細的探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務風險 特征 問題 對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內(nèi)涵

1．什么是財務風險？財務風險是指企業(yè)的財務活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財務收益與預期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營與管理帶來困難和損失。財務風險是不可避免的，是市場經(jīng)濟社會化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過加強內(nèi)部控制、財務管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的良性化運作，提高抵御風險的能力，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的種類構(gòu)成。①房產(chǎn)項目投資風險。房地產(chǎn)項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產(chǎn)項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產(chǎn)企業(yè)活動的主旋律。由于房地產(chǎn)項目牽涉的范圍非常廣，項目環(huán)境很復雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風險。②房產(chǎn)項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產(chǎn)項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風險。③項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產(chǎn)項目在回籠資金的時候，可能會受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業(yè)的財務狀況，甚至導致企業(yè)破產(chǎn)。

3．房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的基本特征。①不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的基本特性。企業(yè)財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但由于影響財務活動結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準確地確定財務風險的大小。②分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應并進行調(diào)整卻相當緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風險之所在。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財務風險。在財務風險發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風險管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財務風險，避免或減少風險的損失。③預測決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進行的，財務管理者可以通過財務技術(shù)，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務風險降至最低。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理存在的問題與不足

1．債務負擔重，資本結(jié)構(gòu)不當。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項目的財務風險。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。有關(guān)資料統(tǒng)計，滬深兩市近五十家房地產(chǎn)上市公司2009年的年報數(shù)據(jù)，剔除不具代表性的房企（如負債率畸高或畸低）之后，對40家上市房企的負債總額和資產(chǎn)負債率進行了統(tǒng)計。分析結(jié)果顯示，這40家房企的負債總額余約5 000億，平均資產(chǎn)負債率高達64.61%，而國際公認的負債率警戒線是60%.另一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企2009年年報，累計實現(xiàn)凈利潤347.15億元。而與此同時，賬面?zhèn)鶆湛傤~高達6 000多億元，這86家房企中，有56家資產(chǎn)負債率超過60%，46家超過70%?？梢姡?009年房企華麗的報表背后，隱藏著巨大的償債風險。隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設想。

2．資金日常管理水平低下。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產(chǎn)項目的投資風險度。

3．投資前的預測工作不到位。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產(chǎn)項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進行市場調(diào)查，對于行業(yè)發(fā)展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據(jù)，加大了財務風險。

三、如何強化房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理

1．不斷拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實施信托計劃、進行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財務費用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2．優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風險。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業(yè)的財務風險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，降低財務風險。

3．加強資金管理，提高資金的利用率。資金是企業(yè)的血脈，企業(yè)所有的生產(chǎn)經(jīng)營活動都需要足夠的資金來支撐，房地產(chǎn)企業(yè)更是需要大量資金的投入，對于資金的管理要求就更高了。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財務上實施嚴格的財務監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金。其次，要加強應收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。

4．要加強投資項目管理，控制投資風險。房地產(chǎn)項目有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟形勢的相關(guān)性等特點，這些特點決定了房地產(chǎn)投資項目是一項具有高風險的綜合經(jīng)濟活動。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發(fā)建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟條件的變化而對項目帶來的風險。

5．要加強企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機遇時，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果投資項目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實現(xiàn)共享收益、共擔風險，從而降低財務風險。另外，還要促使企業(yè)間合作和競爭的統(tǒng)一，實現(xiàn)信息資源的共享，從而增強自身防范財務風險的能力。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理中的一些問題，就如何進行風險決策分析還有待進一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻：

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險管理.財會研究.2007(01).

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 風險防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，一直備受關(guān)注。2016年北上廣出臺最嚴房價調(diào)控政策，導致房價大幅下降，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨危機，此時各房地產(chǎn)企業(yè)如何防范財務風險并及時化解就成為關(guān)注重點。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的市場表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)整體行業(yè)告別高速增長，企業(yè)內(nèi)部改革需求加大

2015年整體樓市銷售依然呈下行趨勢沒有改變，但降幅大幅收窄。1～5月全國商品房銷售面積35，996萬平方米，商品銷售額24，409億元。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢沒有改變，增速回落0.9個百分點。2015年5月國房景氣指數(shù)創(chuàng)我國歷史低值。而房地產(chǎn)的庫存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力又都在持續(xù)增加，房地產(chǎn)行業(yè)整體改革迫在眉睫。

（二）我國人口紅利逐步消失，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的促進作用減慢

我國人口紅利逐步減弱，這主要由于新生兒的減少和人均壽命的持續(xù)增長，以及老齡化問題日益加重。雖然國家最新推行的戶籍制度改革，使得原常住非戶籍人口可以取得城市戶籍，但這種快速增長的城鎮(zhèn)化率卻并沒有很大程度的對房地產(chǎn)市場和我國經(jīng)濟起到帶動作用。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)中國企占比高，但運營效率相對較低

在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，國企所占比重較大，TB股上市房地產(chǎn)公司共166家，其中央企12家，地方國企63家，兩者加起來占我國上市房地產(chǎn)企業(yè)接近一半，在房地產(chǎn)板塊中總資產(chǎn)國有權(quán)重近4成，但就運營效率分析，國有房地產(chǎn)企業(yè)的運行效率要低于整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平。

（四）土地供應逐漸緊張，價格增漲幅度加大

我國土地供應整體偏緊。在2003～2013年期間，房地產(chǎn)企業(yè)對于土地面積的購置上僅僅增長了8.7%，而同期商品房銷售面積增長了287.2%。主要城市土地供應下滑速度尤為明顯。40個主要城市供應土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地價格的增速明顯超過同期商品房銷售均價的上漲。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施

針對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的市場表現(xiàn)以及房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展情況和具體產(chǎn)生財務風險的可能方向，可以從以下幾個方面加以防范。

（一）發(fā)展多元化的融資渠道

我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，曾嘗試債券籌資，但收效甚微。房地產(chǎn)企業(yè)應時刻的明確我國對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，利用國家放寬債券發(fā)行限制的良機，同時結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。外源融資固然重要，但是內(nèi)源資金是基礎(chǔ)，內(nèi)源資本越充盈，財務基礎(chǔ)越扎實，財務風險的控制能力越強，降低籌資風險的根本途徑就是提高盈利水平和經(jīng)營能力。

（二）加強房地產(chǎn)投資項目可行性分析

房地產(chǎn)投資具有時間長，涉及面廣的特點，當項目動工后，會難以對其進行更改。一旦發(fā)生任何意外，會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的風險?？尚行苑治龅哪康氖菍镜捻椖刻崆白龊妙A測，將項目可能會發(fā)生的風險進行列示，并進行全面的分析，以確保項目可行。

1.可行性分析的內(nèi)容要可量化。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可行性分析中出現(xiàn)大量模糊不清的概念，缺乏針對性與可量化性，應加以改良。可以對具體目標客戶群設定以年薪、背景、喜好、年齡層、購房目的等進行詳細的量化，更有利于項目的整體規(guī)劃。

2.可行性分析的審核流程要完善。現(xiàn)今，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目審核過程并沒有完全做到分析與審核分離，影響了審核結(jié)果的可行性。公司可以設置專門研究中心負責人房地產(chǎn)開發(fā)項目進行核實，再由財務部對其預算形成書面報告交由投資委員會進行抉擇，更好的做到分析與審核分離，使項目成功率更高。

（三）做好現(xiàn)有項目的銷售工作

有效的銷售戰(zhàn)略有利于房地產(chǎn)企業(yè)流動資金的增加，進而更好的運營?，F(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷售戰(zhàn)略缺乏根據(jù)不同的市場環(huán)境、不同層次的客戶需求做靈活變動的能力。

第一，在銷售方式上，房地產(chǎn)企業(yè)要本著創(chuàng)新的理念，時刻瞄準目標客戶，順應時代和科技的進步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段。不能固步自封，要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時代的營銷手段，借助網(wǎng)絡信息工具，鎖定目標客戶。

第二，在銷售管理上，要進行包括銷售人員薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司實際和行業(yè)特點的管理辦法和措施，強化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作的積極性。

（四）合理增加土地儲備

土地儲備是指房地產(chǎn)企業(yè)儲備用地的行為，主要是日常經(jīng)營以及未來增值預期所需的土地。土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)獲得使用權(quán)的土地資源的一種投資行為，這種行為可以稱為土地資本經(jīng)營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的重要性。在房地產(chǎn)市場日趨成熟，競爭日益加劇，土地儲備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風險的能力。同時受宏觀經(jīng)濟周期性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應該儲備一定數(shù)量的土地，這樣在經(jīng)濟景氣時有房子可以賣，經(jīng)濟蕭條時有土地可以開發(fā)。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，使其財務風險相對較大。尤其在當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財務風險防范，強化對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的研究，提高房企自身抗風險能力，這樣才能在風云變幻的復雜環(huán)境中做大做強，獲得持續(xù)性核心競爭力，保證企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險管理[J].財會研究，2007（1）：62-63.

[2]王質(zhì)君.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因及其防范.[J].湖南農(nóng)業(yè)大學學報，2010.36（1）：155-158.

篇7

關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；房地產(chǎn)；防范

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，各行各業(yè)為了分到一杯羹，都把大量資金投入到房地產(chǎn)中，但隨著國家政策對房地產(chǎn)的調(diào)控以及供需關(guān)系的影響，特別是近年來政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控（提高利率，增加二套房首付比等），房地產(chǎn)企業(yè)存在很大財務風險，而中小房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模小，自有資金少，財務風險意識淡薄等因素，有著更巨大的財務風險，這時有必要對中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險進行分析，并做好防范工作。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況

（1）自有資金少，資產(chǎn)負債率高。中小企業(yè)一個突出的問題就是自有資金少，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，而且因為房地產(chǎn)行業(yè)投資大，周期長，更容易出現(xiàn)資金短缺的財務問題，而且目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均達75%，遠高于60%的警戒線，中小房企有的已經(jīng)達到90%之多，受房地產(chǎn)高回報的利益驅(qū)動，很多中小企業(yè)靠大量借貸來獲得資金的來源，忽略了資金運作，財務預算，經(jīng)濟回報率等方面因素，導致大量中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)高負債率。

（2）成本高、變現(xiàn)難度大。中小房地產(chǎn)企業(yè)與大房地產(chǎn)企業(yè)相比，在拿地成本、原材料成本方面都比較高，而且中小企業(yè)往往由于資金有限，只能開發(fā)小的樓盤，這對于現(xiàn)金的回收是不利的，它的變現(xiàn)能力差，不能及時還貸款，讓它們信譽度下降，想再獲得貸款就特別難。

（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。中小房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理容易產(chǎn)生財務風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般用自有資金拿地，用買來的土地向銀行抵押得到銀行貸款，再用貸款來建房進行銷售。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款，對銀行信貸依賴程度相當高，在這種情況下，一旦出現(xiàn)風險，所有風險都壓在銀行身上，這對銀行不利，同時對國民經(jīng)濟傷害很大，因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中，借入資本越大，資產(chǎn)負債率越高，財務風險越大。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險表現(xiàn)形式

財務風險是指公司財務結(jié)構(gòu)不合理、融資不當使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險。中小房地產(chǎn)企業(yè)財務風險具體表現(xiàn)為：

（1）籌資風險。因為中小房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模小，自有資金少，主要籌資方式是銀行貸款，一旦受銀行政策（提高銀行準備金利率等）的影響，其籌資途徑會受很大影響。其次，本身房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率就很高，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，資產(chǎn)負債率可能高達90%，這對企業(yè)的籌資來說就更加困難了。

（2）利率變動風險。中小房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營期間，由于受通貨膨脹等因素影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長相應的增加公司資金成本，減少企業(yè)預期收益。中小房地產(chǎn)企業(yè)將因為高額的利息而擔負沉重的負擔。從某種意義上說，利率變動風險是中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的風險。

（3）償債風險。高負債率決定中小房地產(chǎn)企業(yè)要償還大量的銀行貸款，但是，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)資金回收期長，預期利潤有很大的不確定性。因此，企業(yè)面臨極大的財務風險。一旦財務風險不能有效控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)不能支付到期銀行借款的利息概率就非常大。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務風險成因分析

（1）外部因素。1）財政與金融政策影響引發(fā)財務風險。國家的金融政策可能會對中小房地產(chǎn)企業(yè)的籌資，經(jīng)營產(chǎn)生一定的影響，有可能產(chǎn)生財務風險。例如，近年國家為了控制房價，連續(xù)出臺了“國八條”“國五條”同時調(diào)整銀行存款準備金利率，提高二手房首付比例等一系列措施，這些措施都增加了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款難度，成本費用，是企業(yè)財務風險增大。2）市場環(huán)境影響引發(fā)財務危機。由于我國的證券市場和金融體系還很不完善，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)達不到上市融資的條件，從而導致中小房地產(chǎn)企業(yè)在出現(xiàn)資金短缺時，很難通過證券市場融資，在通過銀行貸款時，又由于我國銀行在國家政策和自身體制不健全的前提下，使中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度加大，增加企業(yè)的財務風險。

（2）內(nèi)部因素。1）投資決策失誤。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模小，所以在發(fā)展過程中，正確的投資決策才是最重要的，往往在考慮項目時，不應把是否獲利最大放在首位，而應該更加關(guān)注企業(yè)項目的難度大小、財務風險等，做出正確的投資決策。2）內(nèi)部管理的缺失。內(nèi)部管理缺失主要包括管理機制的不當和財務人員的素質(zhì)不高，因為作為中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，其發(fā)展的項目有限，管理能力和管理素質(zhì)較差，管理上容易松散，不能形成良好的管理機制，各種各樣的問題也就隨之而來，其次在財務人員的使用上，往往不注意監(jiān)督和管理，使企業(yè)財務陷入困境。3）誠信不足。中小房地產(chǎn)企業(yè)信用不足是一個普遍現(xiàn)象。因此，銀行要向中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款或投資人向中小房地產(chǎn)企業(yè)投資不得不加大人力資源的投入以提高信息的收集和質(zhì)量分析。這一方面加大了銀行或投資人的成本，另一方面也給中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來困難。

四、中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險的防范

（1）樹立防范意識，加強風險防范。樹立風險防范意識是中小房地產(chǎn)企業(yè)預測財務風險的前提，企業(yè)的所有員工必須針對企業(yè)具體情況樹立風險意識，時時刻刻提醒自己對財務風險的警惕，科學預測一些可能出現(xiàn)的財務風險，并且設立風險防范方案，及時對于管理中的財務風險進行預測和防范。

（2）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，合理負債經(jīng)營。要想對中小房地產(chǎn)進行財務風險管理，合理的資本結(jié)構(gòu)是不可缺少的。中小房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，加大企業(yè)的經(jīng)濟效益，但這并不意味著負債比例越高越好。隨著負債比例的上升，企業(yè)的財務風險也會逐漸加大。企業(yè)有貸款就有利息支出，就必然有財務風險存在。因此，必須嚴格控制負債經(jīng)營規(guī)模。

（3）建立預警體系，防范財務風險。中小房地產(chǎn)企業(yè)識別財務風險一個重要工具就是建立財務風險預警機制，它是由一系列財務指標構(gòu)成，通過計算企業(yè)財務指標來反映企業(yè)所面臨的風險級別，進而達到預警的作用。財務風險預警機制充分利用中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表等財務方面的資料和報表，對流動比率、速動比率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)比率等財務指標的分析和監(jiān)控，以便從財務的角度發(fā)現(xiàn)企業(yè)面臨的潛在風險，進而采取相應措施。

（4）加強工作人員的財務風險管理意識。要加強中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務防范能力，必須提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理意識。首先要提高財務人員的財務管理素質(zhì)，使自身素質(zhì)不斷提高。其次對于財務管理人員而言，還要不斷提高自己的專業(yè)知識，職業(yè)修養(yǎng)，道德品質(zhì)，這樣才能使工作人員的風險管理意識提高，對企業(yè)財務風險進行預防，降低企業(yè)財務風險。參考文獻：

[1] 王永成.我國中下企業(yè)財務風險的成因及防范[J].北方經(jīng)濟，2010（1）.

[2] 趙瑩房.地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理及防范[J].大眾商務，2010（2）.

[3] 曲秀麗.房地產(chǎn)財務風險的探究[J].安徽建筑，2009（9）.

篇8

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務風險的概念和特點

財務風險是企業(yè)在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務成果和預期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險；經(jīng)營風險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務風險存在于企業(yè)財務管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關(guān)的其他風險。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風險的具體表現(xiàn)

(1)負債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風險，成為企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風險的主要因素，而價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務風險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應在事先調(diào)查預測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經(jīng)同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務預警系統(tǒng)

所謂財務預警系統(tǒng)，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調(diào)查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自己的具體情況建立相應的財務預警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

房地產(chǎn)公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預算結(jié)果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規(guī)避財務風險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風險，確保財務安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應在公司內(nèi)實施財務集中控制，體現(xiàn)財務管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監(jiān)督

進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內(nèi)部控制制度

(1)進行市場調(diào)研，防范市場風險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應該設立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業(yè)財務人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務人員素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內(nèi)部財務控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員而言，應該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

篇9

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè)財務管理;管理方法

    房地產(chǎn)的開發(fā)在我國現(xiàn)在仍然還是一個新興的行業(yè),有很大的發(fā)展?jié)摿?是一個發(fā)展速度比較快并且發(fā)展的過程相對比較特殊的行業(yè)?，F(xiàn)在由于房地產(chǎn)的市場出現(xiàn)了很大的變動性以及我國的房地產(chǎn)的企業(yè)的發(fā)展十分的迅速,在我國的房地產(chǎn)的市場中也逐漸的建立起了一整套的產(chǎn)業(yè)模式。

    一 當前我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀以及存在的問題

    隨著現(xiàn)代化的經(jīng)濟運行模式不斷的發(fā)展以及我國在加入了世界貿(mào)易組織之后帶來的國外的行業(yè)的沖擊,面對復雜的市場變化以及市場形勢,我國的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險也慢慢的變大。因此,在這樣的背景下,我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了不少的問題,主要可以表現(xiàn)為以下幾個方面:

    首先,我國的房地產(chǎn)企業(yè)的財務收支的審批的手續(xù)以及手續(xù)的辦理過程都相對不夠規(guī)范,在這樣的情況下就造成了收支的標準的混亂的問題,往往都是按照一些相關(guān)的領(lǐng)導的個人意志的方向進行班里。這就使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理的過程中出現(xiàn)了形式上的管理的問題。

    其次,一些房地產(chǎn)企業(yè)在項目的規(guī)劃的過程中雖然也進行了一定的建設的計劃,但是,由于其本身的內(nèi)部資金管理的科學性有問題,所以很多的時候就造成了其屬下的子公司的資金不能夠及時的到位的問題,也就無法對這些應該到賬的款項進行合理的規(guī)劃。

    第三,我國的房地產(chǎn)的企業(yè)在資金的流量上相對比較大,是屬于一種資金量比較大,金融風險比較高的行業(yè),其所需要負擔的稅務額度也是比較大的,但是我國的很多的房地產(chǎn)企業(yè)對于相關(guān)的稅務法律以及在會計上的建制還是相對比較欠缺的,這就是的其不能夠合理的進行稅收的規(guī)劃,從一定的意義上來講,就使得企業(yè)自身增加了不少的稅務負擔。

    最后,我國的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展的過程中普遍的對于企業(yè)的工程決算比較重視,但是對于項目的決策不夠重視,在企業(yè)的項目投資的過程中很大的程度上都是依靠項目本身的負責人的主觀上的推斷,這樣的缺乏科學合理的市場分析的現(xiàn)象必然使得企業(yè)在發(fā)展的過程中干縮接受的項目缺乏一定的可行性的論證,無形中也就使得企業(yè)的戰(zhàn)略意義降低了。

    二 加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理的創(chuàng)新探索

    房地產(chǎn)企業(yè)由于其本身的生產(chǎn)經(jīng)營的過程比較特殊,所涉及到的面是比較廣的,并且其開發(fā)的周期相對比較長,投資的額度也比較大,所以在資金的回收的過程中是需要相當?shù)臅r間的。

    首先,要對房地產(chǎn)企業(yè)的資金進行統(tǒng)籌的管理工作。也就是說,在房地產(chǎn)企業(yè)的資金統(tǒng)籌中,目前因為受到了國家的貨幣政策的影響,這就是的其主要依靠的銀行貸款的一個資金來源受到了比較大的影響。

    其次,由于房地產(chǎn)企業(yè)的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比較大的問題,所以就必須加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理中的成本管理和控制的工作。

    最后,由于房地產(chǎn)企業(yè)在具體的項目開發(fā)和實施的過程中所面臨的風險比較多,這就需要企業(yè)對項目的實施過程中的風險進行正確的控制和對待,帶著一定的戰(zhàn)略性的原則實現(xiàn)對于項目的過程的全面的分析和控制管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理中,加強財務風險的控制以及預警的工作。在工作中要積極的采取多方面的措施來針對財務的過程實施全方位的風險的規(guī)避和預警,從而建立起針對房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務風險的預警和管理體制。

    參考文獻:

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務危機 財務預警 防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)財務預警主要以企業(yè)的財務報表、經(jīng)營計劃及其他相關(guān)會計資料為依據(jù)，利用多種統(tǒng)計方法，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動、財務活動等進行分析預測，以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動中潛在的財務危機，并在危機發(fā)生之前向企業(yè)經(jīng)營者發(fā)出警告，督促企業(yè)管理當局采取有效措施， 避免潛在的風險演變成危機，起到未雨綢繆的作用。簡而言之，即通過設置并觀察一些財務指標的變化，對企業(yè)可能面臨的財務危機進行預測預報的財務系統(tǒng)。

一、房地產(chǎn)現(xiàn)存財務危機分析

（一）籌資風險下的財務危機

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、風險大、收益高等特點，其特點將決定房地產(chǎn)企業(yè)的各項活動均離不開資金的支持。而資金作為一種稀缺的資源，往往成為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。同時，籌資是房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金短缺問題的重要途徑，房地產(chǎn)企業(yè)籌資的過程實質(zhì)上為資源配置的過程，通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)融資的方式主要包括銀行信貸、證券股票發(fā)行等。當房地產(chǎn)企業(yè)獲得高額貸款后，一旦經(jīng)營績效不善，造成入不敷出，將給予房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的籌資風險，進而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。總結(jié)而言，房地產(chǎn)籌資風險主要受籌資金額大小、資金成本及其負債結(jié)構(gòu)三方面因素的影響，具體內(nèi)容如下所述：

1、金額大小。當房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款后，根據(jù)相關(guān)法律協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須在規(guī)定的時間內(nèi)償還信貸部門本息。市場經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)企業(yè)是否得以可持續(xù)發(fā)展直接取決于房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，因此，籌資金額的大小直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)還貸壓力，從而關(guān)系到籌資風險大小。

2、資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)籌資需要消耗一定的資金成本，而資金成本直接關(guān)系到房地產(chǎn)的利息總額。資金成本越高，房地產(chǎn)企業(yè)所需償還的貸款利息越高，從而房地產(chǎn)企業(yè)可使用的流動資金越少。

3、負債結(jié)構(gòu)。負債結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)企業(yè)負債中各種負債數(shù)量比例關(guān)系。其較大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力和長期償債能力。房地產(chǎn)企業(yè)負債結(jié)構(gòu)中流動負債占據(jù)較大的比例，則表明房地產(chǎn)企業(yè)中具有較多的流動資產(chǎn)，此時房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力較低，償債能力較低。

（二）投資風險下的財務危機

投資是指將貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過程。投資是房地產(chǎn)企業(yè)籌資之后的資金使用環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)最大限度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展狀況。與融資相比，投資存在著較大的風險，一旦房地產(chǎn)企業(yè)受到不良因素的影響，將直接影響到投資決策的高效性、準確性?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復雜、開發(fā)周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多等特點，使得投資存在著顯著的不確定性?？偨Y(jié)而言，房地產(chǎn)投資風險主要受規(guī)模大小、投資回收期、內(nèi)部報酬率、決策風險意識及其投資項目的監(jiān)管力度等五方面因素的影響，具體內(nèi)容如下所述：

1、規(guī)模大小。投資規(guī)模與房地產(chǎn)投入資金呈現(xiàn)正相關(guān)性，即房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，其所投入的資金越大，從而房地產(chǎn)的投資風險越大；反之亦然。實際生活中，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)因投資規(guī)模過大，而導致投資回收期變長，不能夠及時償還貸款本息。

2、投資回收期。投資回報期是指房地產(chǎn)企業(yè)自始投資日起至得到相應回報的時間。投資回收期可作為房地產(chǎn)企業(yè)財務投資回收能力的唯一衡量標準。實踐結(jié)果顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回收期與其初始投資回收速度呈現(xiàn)負相關(guān)性，與其投資風險呈現(xiàn)正相關(guān)性。即房地產(chǎn)企業(yè)的投資回收期越長，其初始投資回收速度越慢，其投資風險越大；反之亦然。所以，房地產(chǎn)企業(yè)投資回收期的長短對房地產(chǎn)項目財務狀況具有重要影響。

3、內(nèi)部報酬率。內(nèi)部報酬率又稱之為內(nèi)含報酬率，其是指房地產(chǎn)企業(yè)使投資項目的凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。其常作為反映投資項目真實報酬的重要指標，若該指標低于資金成本，則表明此次投資未產(chǎn)生效益，將房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大財務風險。

4、決策風險意識。決策風險意識直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)決策水平?，F(xiàn)行部分房地產(chǎn)企業(yè)未經(jīng)核實便貿(mào)然采用各項經(jīng)濟信息，一旦經(jīng)濟信息不準確、不真實、不全面將造成房地產(chǎn)企業(yè)決策失誤，從而使房地產(chǎn)企業(yè)陷入風險危機中。

5、投資項目的監(jiān)管力度。監(jiān)督管理是任何一個企業(yè)不可或缺的重要組成部分，通過實施監(jiān)督管理能夠及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)運行過程中的薄弱環(huán)節(jié)，并及時予以糾正和完善，確保企業(yè)順利有序發(fā)展。若企業(yè)監(jiān)督管理落實不到位且缺乏健全的監(jiān)督管理機制，將使得企業(yè)各項活動無法得到保障。

（三）營運風險下的財務危機

營運風險是房地產(chǎn)企業(yè)常出現(xiàn)的風險，其是指房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，受外部環(huán)境及主體等不良因素的影響，而導致的運營無法順利進行，并給予房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大損失。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)營運風險主要體現(xiàn)在開發(fā)建造風險及銷售風險兩個方面，詳細內(nèi)容如下所述：

1、開發(fā)建造風險。若成本相關(guān)內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中未能夠充分發(fā)揮其職能，將導致房地產(chǎn)開發(fā)成本大幅度上升。除此之外，產(chǎn)品質(zhì)量也在一定程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為降低開發(fā)成本必須致力于落實內(nèi)部控制及提高產(chǎn)品質(zhì)量兩個方面，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2、銷售風險。銷售風險是指房地產(chǎn)企業(yè)受推銷環(huán)境變化的影響，給予推銷活動帶來重大損失。通過推銷產(chǎn)品，能夠吸引消費者前來消費，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。當房地產(chǎn)企業(yè)銷售成績不佳時，將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺，繼而導致房地產(chǎn)企業(yè)財務危機。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售人員的心理和道德一定程度上影響著銷售成績，若其心理素質(zhì)不高、道德素養(yǎng)低下將給予房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴峻的銷售風險。

（四）收益分配風險下的財務危機

收益分配是房地產(chǎn)企業(yè)財務循環(huán)的最后一個環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的風險主要指房地產(chǎn)企業(yè)將收益用于企業(yè)投資或分配給企業(yè)的投資者。收益分配風險實質(zhì)上是一種籌資風險，其主要包括虛盈實虧、過度分配的風險，降低企業(yè)償債能力的風險及股東員工積極性降低的風險。上述風險均是引發(fā)房地產(chǎn)財務危機的重要因素。

二、針對房地產(chǎn)現(xiàn)存的企業(yè)財務危機防范策略

（一）建立完整的資本預算程序

總結(jié)來說，不斷完善財務預算管理，提高企業(yè)財務預算管理效率，首先要使企業(yè)高層領(lǐng)導者與財務預算管理人員樹立正確的財務預算管理意識；其次是為企業(yè)財務預算管理制定明確的完善規(guī)劃和目標；其次是加強財務預算管理的執(zhí)行和監(jiān)督力度，從根本上打破財務預算管理體制流于形式的不利狀況；最后是充分調(diào)動房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員的積極參與，使經(jīng)營者、員工與企業(yè)形成責權(quán)利相統(tǒng)一的責任共同體。

（二）不斷完善房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略管理

健全的財務戰(zhàn)略管理為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的進一步強大與發(fā)展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。不斷完善房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略管理應從三方面進行，及完善籌資戰(zhàn)略、完善投資戰(zhàn)略以及完善利潤分配戰(zhàn)略。實現(xiàn)以上三方面戰(zhàn)略的有效完善有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，為房地產(chǎn)籌集到更多的發(fā)展資金。同時，在完善財務管理戰(zhàn)略管理時應切實與房地產(chǎn)的需求與特點有效的結(jié)合起來，進而，推進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（三）建立房地產(chǎn)企業(yè)預警體系

防止財務危機發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)財務危機的發(fā)生有其深層次的原因，筆者認為，建立預警體系是避免企業(yè)發(fā)生財務危險的最為關(guān)鍵和可行的措施之一。房地產(chǎn)市場的多變性與不可準確預見性，加之受決策者水平的影響，使得企業(yè)的財務風險客觀存在。如果不能有效地規(guī)避與防范各種財務風險因素，勢必使其未來發(fā)展陷入危機。但財務危機由萌生到惡化經(jīng)歷了一個漸進積累轉(zhuǎn)化的過程，各種危機因素在這一過程中均將直接或間接地在一些房地產(chǎn)企業(yè)財務指標值的變化中反映出來。因此，通過觀察這些財務指標的變化，便可針對企業(yè)的財務危機發(fā)揮預警作用。

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