導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)營銷推廣方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】房地產(chǎn)；營銷策劃；理念；前期項目研究；生態(tài)

0引言

房地產(chǎn)市場營銷策劃是房地產(chǎn)企業(yè)為了達到營銷目標而制定的一系列活動，包括營銷活動的目標以及實現(xiàn)這些目標的措施[1]。具體來說就是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得較為理想的推廣和銷售效果，在環(huán)境分析的基礎上，通過各種營銷策略，如產(chǎn)品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等，依靠營銷手段使其具體化，對各種可利用的資源優(yōu)化組合，制定計劃并全面貫徹執(zhí)行的過程。

房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。一個新建樓盤的營銷工作一般分為前、中、后三個時期，前期工作包括土地判斷與評估、樓盤開發(fā)定位、市場可行性研究、建筑策劃、建筑設計、營銷組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場推廣、樓盤工程建設：后期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業(yè)管理。每一個過程緊密相連，但又截然不同。新建樓盤想要獲得理想的銷售目標，必須具備全局性的營銷觀念，進行“整體營銷”、“全過程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)項目投資決策階段的市場調(diào)研、市場細分、目標市場選擇等經(jīng)濟活動，還應包括實施階段的產(chǎn)品定位、租售計劃、促銷（促租）、租售工作及租、售后的服務等經(jīng)濟活動[2]。

1房地產(chǎn)營銷策劃理念

理念是營銷策劃的靈魂，房地產(chǎn)營銷便是各種理念的復合。當前房地產(chǎn)營銷策劃的主導理念一般包括：

1.1人本理念

中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人本理念提供了堅實的文化基礎。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應消費者的需要，從而促進商品房的銷售，獲取利潤，加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營活動都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念展開，這是房地產(chǎn)營銷理念的根本所在。

1.2生態(tài)理念

隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.3科技理念

隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模化。表現(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術(shù)取得了長足的進步，現(xiàn)代化施工設備得到了廣泛應用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務。

1.4投資理念

投資不動產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。

江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設風格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區(qū)生活。

2房地產(chǎn)市場營銷注意問題

房地產(chǎn)商品的非標準化，加之不正當利益的驅(qū)使，導致了營銷的非標準化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費者需求為出發(fā)點的房地產(chǎn)營銷被嚴重扭曲[3]。因此在房地產(chǎn)市場營銷時要注意以下幾個問題：

2.1房地產(chǎn)的商品屬性

房地產(chǎn)是一種商品，開發(fā)商建設商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產(chǎn)，作為一種商品，其價值的實現(xiàn)必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現(xiàn)的最關鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。

在做房地產(chǎn)策劃時要注意，營銷具有相對現(xiàn)實性，任何營銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎上。消費者是圓心，開發(fā)是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發(fā)，適當引導市場適應自己開發(fā)的商品，才是房地產(chǎn)營銷的基礎。

2.2房地產(chǎn)市場營銷的區(qū)域關系

作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產(chǎn)市場的最大癥結(jié)。

在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中經(jīng)?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)長期的增值空間；節(jié)奏短視，整個樓盤同時上市，結(jié)果剩下“死角房”無人問津；效應短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。

產(chǎn)生這些偏差的原因在于：開發(fā)商過度關注成交消費區(qū)域，忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域，難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場效應。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運作區(qū)域的的關系。導入?yún)^(qū)域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業(yè)營銷人員認真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷售業(yè)績。

2.3正確的認識和看待房地產(chǎn)營銷策劃

營銷策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進展、設計優(yōu)化、物業(yè)管理、價格變動等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致，保證營銷的整體性。

適當?shù)貫樽约喊b，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產(chǎn)營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認為“一策去百病”，將是一個很嚴重的認識誤區(qū)。

房地產(chǎn)營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規(guī)避營銷風險，是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場運作謀略，是房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當運用?！笆袌鋈鐟?zhàn)場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產(chǎn)市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

2.4營銷策劃與銷售

營銷策劃與銷售緊密呼應，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，應該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優(yōu)化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調(diào)銷售對策劃的反饋，強調(diào)銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學的營銷思維方式。

3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟增長點和居民消費熱點。同時，房地產(chǎn)營銷觀念和方法開始逐步走向一個更高的層次，房地產(chǎn)策劃營銷觀念的廣泛傳播過程實質(zhì)上就是市場不斷走向成熟的過程。

首先，開發(fā)商由重視營銷策劃和概念打造轉(zhuǎn)移到重視前期研究和產(chǎn)品定位。多年來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上，營銷策劃在很大程度上已被視為項目致勝的關鍵。隨著市場的發(fā)展和實踐的深入，項目前期市場研究和策劃越來越受到重視，市場機會發(fā)掘、項目競爭優(yōu)勢分析、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位、開發(fā)策略、規(guī)劃設計指導思想、經(jīng)濟測算、營銷方案等均在項目前期得到細致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營銷策劃方案。

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一、市場定位與產(chǎn)品設計定位

根據(jù)前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產(chǎn)品設計方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設計理念，最終完成產(chǎn)品定位。

具體內(nèi)容包括：項目總體市場定位；目標人群定位；項目開發(fā)總體規(guī)劃建議；組團規(guī)劃建議；交通道路規(guī)劃建議；戶型設計建議；整體風格建議；外立面設計建議 園林景觀規(guī)劃建議；社區(qū)配套設施；會所建議；樓宇配套建議；建議裝修標準建議；裝飾材料建議；物業(yè)管理建議。

二、市場推廣策劃

根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準備。

內(nèi)容包括市場推廣主題策略；營銷策略；銷售策略；市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計）；廣告設計創(chuàng)作；媒體投放；公關活動策劃等。

具體內(nèi)容是：

（1）市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念；

（2）項目核心賣點提煉。

（3）項目案名建議。

（4）銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

（5）廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創(chuàng)意（報紙，戶外，電播等）。

（6）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

（7）公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協(xié)助活動執(zhí)行。

三、項目銷售策劃（項目銷售階段）

制定銷售計劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理以實現(xiàn)預定銷售時間計劃和收入計劃。

具體內(nèi)容包括：

1、開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式。

2、銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭。

3、銷售培訓，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略。

4、布開營銷網(wǎng)絡，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主。

5、銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃。

6、促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤。

7、市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調(diào)整，銷售策略調(diào)整。

房地產(chǎn)營銷觀念的演變:

（1）生產(chǎn)觀念階段：人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn)。

（2）產(chǎn)品觀念階段：人們的需求并非局限于價格上，還有高質(zhì)量，好性能和多樣化的特色。

（3）推銷觀念階段：顧客總是處于被動地位，通常對產(chǎn)品的判斷力不足。

（4）市場營銷觀念階段：與推銷階段相比，市場營銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關系上單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導的“推”和“拉”結(jié)合的模式。

房地產(chǎn)營銷策劃分3個階段：(1)單項策劃階段。(2)綜合策劃階段。(3)復合策劃階段。

房地產(chǎn)營銷的類型 :

（1）房地產(chǎn)投資營銷。

（2）房地產(chǎn)定位營銷。

（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設計營銷。

（4）房地產(chǎn)形象營銷。

（5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量。

營銷策劃走向誤區(qū)：

（1）過分夸大營銷策劃的作用。

（2）忽視營銷策劃的作用。

（3）營銷策劃的“經(jīng)驗論”。

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1.1人本理念中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人本理念提供了堅實的文化基礎。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應消費者的需要，從而促進商品房的銷售，獲取利潤，加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營活動都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念展開，這是房地產(chǎn)營銷理念的根本所在。

1.2生態(tài)理念隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.3科技理念隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?。表現(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術(shù)取得了長足的進步，現(xiàn)代化施工設備得到了廣泛應用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務。

1.4投資理念投資不動產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設風格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區(qū)生活。

2房地產(chǎn)市場營銷注意問題

房地產(chǎn)商品的非標準化，加之不正當利益的驅(qū)使，導致了營銷的非標準化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費者需求為出發(fā)點的房地產(chǎn)營銷被嚴重扭曲。因此在房地產(chǎn)市場營銷時要注意以下幾個問題：

2.1房地產(chǎn)的商品屬性房地產(chǎn)是一種商品，開發(fā)商建設商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產(chǎn)，作為一種商品，其價值的實現(xiàn)必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現(xiàn)的最關鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。在做房地產(chǎn)策劃時要注意，營銷具有相對現(xiàn)實性，任何營銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎上。消費者是圓心，開發(fā)是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發(fā)，適當引導市場適應自己開發(fā)的商品，才是房地產(chǎn)營銷的基礎。

2.2房地產(chǎn)市場營銷的區(qū)域關系作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產(chǎn)市場的最大癥結(jié)。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中經(jīng)?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)長期的增值空間；節(jié)奏短視，整個樓盤同時上市，結(jié)果剩下“死角房”無人問津；效應短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。產(chǎn)生這些偏差的原因在于：開發(fā)商過度關注成交消費區(qū)域，忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域，難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場效應。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運作區(qū)域的的關系。導入?yún)^(qū)域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業(yè)營銷人員認真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷售業(yè)績。

2.3正確的認識和看待房地產(chǎn)營銷策劃營銷策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進展、設計優(yōu)化、物業(yè)管理、價格變動等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致，保證營銷的整體性。適當?shù)貫樽约喊b，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產(chǎn)營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認為“一策去百病”，將是一個很嚴重的認識誤區(qū)。房地產(chǎn)營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規(guī)避營銷風險，是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場運作謀略，是房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當運用?！笆袌鋈鐟?zhàn)場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產(chǎn)市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

2.4營銷策劃與銷售營銷策劃與銷售緊密呼應，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，應該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優(yōu)化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調(diào)銷售對策劃的反饋，強調(diào)銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學的營銷思維方式。

3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟增長點和居民消費熱點。同時，房地產(chǎn)營銷觀念和方法開始逐步走向一個更高的層次，房地產(chǎn)策劃營銷觀念的廣泛傳播過程實質(zhì)上就是市場不斷走向成熟的過程。

首先，開發(fā)商由重視營銷策劃和概念打造轉(zhuǎn)移到重視前期研究和產(chǎn)品定位。多年來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上，營銷策劃在很大程度上已被視為項目致勝的關鍵。隨著市場的發(fā)展和實踐的深入，項目前期市場研究和策劃越來越受到重視，市場機會發(fā)掘、項目競爭優(yōu)勢分析、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位、開發(fā)策略、規(guī)劃設計指導思想、經(jīng)濟測算、營銷方案等均在項目前期得到細致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營銷策劃方案。

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房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡營銷

截至2016年6月，相關調(diào)查表明中國已有7.1億互聯(lián)網(wǎng)用戶，互聯(lián)網(wǎng)普及率達到51.7%，其中有63%的用戶在20～35歲之間，這63%中有93%的用戶畢業(yè)于本科及本科以上。這一部分人群正是網(wǎng)絡消費的主要群體，也是年紀最小、受教育程度最高、購買力最強的群體。預測在未來幾年內(nèi)，他們將成為房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費主體。消費主體對“網(wǎng)絡+”產(chǎn)品的極度關注，對生活信息獲取的網(wǎng)絡化傾向，雙向交流與選擇的要求，正是決定了現(xiàn)階段傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷模式已不能滿足社會發(fā)展的需求，只有通過在傳統(tǒng)的營銷模式上合理利用網(wǎng)絡帶來的現(xiàn)代化信息技術(shù)，才能提高房地產(chǎn)商自身的優(yōu)勢和競爭力。因此，促進房地產(chǎn)的網(wǎng)絡營銷具有很重要的現(xiàn)實意義。

1Ρ確康夭傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡營銷

1.1傳統(tǒng)營銷的缺陷

傳統(tǒng)的營銷僅僅是銷售者將有關房地產(chǎn)的信息通過紙媒、戶外媒體、電話媒體等傳達給消費者，并等待消費者自己上門咨詢，這種方式不僅增加了營銷時長和費用，并且不能夠及時獲得消費者的想法和意見，原本就被動接受的消費者對銷售者更反感。顯而易見，這種模式已不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的需求。

1.2網(wǎng)絡營銷的特征

網(wǎng)絡具有將信息公開化、透明化的特點。通過網(wǎng)絡對房地產(chǎn)進行營銷，不僅可以使消費者主動接受信息還可以使消費者之間互相傳達交流信息，增大信息的利用率及傳遞速度。

1.3網(wǎng)絡營銷帶來的沖擊

網(wǎng)絡營銷對傳統(tǒng)營銷無論是營銷策略還是營銷渠道都帶來了巨大的沖擊：（1）互聯(lián)網(wǎng)可以使企業(yè)在全世界內(nèi)進行市場調(diào)研并快速獲得產(chǎn)品的信息反饋，對產(chǎn)品策略造成了沖擊。（2）在開展網(wǎng)絡營銷時需要在網(wǎng)上管理好自己的產(chǎn)品，這對企業(yè)尤其是國際品牌的管理策略造成了沖擊。（3）網(wǎng)絡營銷的優(yōu)勢可以減少促銷花費，降低成本的使用，對定價策略造成了巨大沖擊。（4）企業(yè)可以通過網(wǎng)絡交流與客戶直接取得聯(lián)系，對中間商起了嚴重的影響，從而對營銷渠道造成了沖擊。（5）網(wǎng)絡營銷可以利用網(wǎng)絡不受空間、地點的限制特點快速傳播信息，提高房地產(chǎn)廣告的傳播效率，對廣告的策略造成沖擊。（6）在網(wǎng)絡信息技術(shù)發(fā)展的同時網(wǎng)絡交流工具也不斷更新。在之前的房地產(chǎn)營銷模式中會通過老式的網(wǎng)絡方式如網(wǎng)絡推廣。目前，房地產(chǎn)企業(yè)會采用新的網(wǎng)絡手段，也是多數(shù)年輕人使用的交流工具如微信來進行營銷。房地產(chǎn)商的商業(yè)嗅覺使他們可以利用這樣好的信息交流工具進一步實現(xiàn)網(wǎng)絡的營銷模式。

2網(wǎng)絡營銷對傳統(tǒng)營銷的突破

2.1在采購平臺方面

房地產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡重新整合收集的信息，可以使采購平臺實現(xiàn)了一定的突破。建立房地產(chǎn)網(wǎng)站建立了與相關企業(yè)交流的平臺，與上下游產(chǎn)業(yè)之間展開電子商務交易，構(gòu)成企業(yè)間的信息傳遞鏈，有利于交易成本的降低。在減少了中間工作的同時提高了企業(yè)活動的公開透明度，加大了合作單位的范圍。

2.2在廣告推廣平臺方面

在廣告平臺方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過建立自身的網(wǎng)站來進行產(chǎn)品的廣告推廣，可以使得房地產(chǎn)廣告取得快捷、高效的宣傳效果。在以往的房地產(chǎn)營銷模式中主要采用傳統(tǒng)的廣告平臺進行推廣如通過電視、廣播和報紙等進行推廣。網(wǎng)絡的發(fā)展在為房地產(chǎn)營銷推廣方面帶來的突破不容忽視。

2.3在銷售平臺的突破

在銷售平臺的突破分為網(wǎng)絡直銷和間接銷售。網(wǎng)絡直銷是指房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡直接將產(chǎn)品銷售給消費者，在減少銷售成本、提高工作效率的同時還可以直接收集到消費者的意見。這種方式更適用于大型房地產(chǎn)公司營銷戰(zhàn)略。網(wǎng)絡間接銷售是指房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡上的中間機構(gòu)進行營銷。這種方式要求中間機構(gòu)不僅要具備房地產(chǎn)方面的知識，還要有豐富的經(jīng)驗。這種間接的模式更適用于一些中小型房地產(chǎn)公司。

2.4在信息交流平臺方面

與傳統(tǒng)營銷模式相比較，采用網(wǎng)絡營銷模式可以利用建立的網(wǎng)站或?qū)ｉT設計的網(wǎng)頁加快企業(yè)相關信息的、宣傳，還可以通過留言板、業(yè)主論壇等在短時間內(nèi)與消費者進行交流，及時獲得反饋的意見。通過這種模式可以使廠商真正的與消費者之間進行信息互動。房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過網(wǎng)絡與業(yè)主之間建立有效的信息交流平臺，增加交換信息的方式，對實現(xiàn)更多的交流產(chǎn)生了重要影響。

2.5管理平臺的突破

實行好的管理方式對房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務具有重要的作用。在網(wǎng)絡營銷中，房地產(chǎn)企業(yè)可以施加一系列管理關系的影響，從房地產(chǎn)開發(fā)商到房產(chǎn)物業(yè)公司，再到相關社區(qū)方面的管理，再到業(yè)主，構(gòu)成管理鏈。網(wǎng)絡營銷管理平臺在房地產(chǎn)售后管理及社區(qū)的規(guī)范化管理中可以極大減少房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作量和售后任務。

3對房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡營銷模式整合

3.1對發(fā)展傳統(tǒng)營銷做鋪墊

采用網(wǎng)絡營銷過程中，可以利用網(wǎng)絡信息交流技術(shù)為房地產(chǎn)商和消費者兩者之間建立信息通道。此外在進行網(wǎng)絡營銷需要采取一定的方法引起消費者的興趣進入房地產(chǎn)管理層設置的網(wǎng)站中瀏覽，只有這樣才能使消費者了解到相關產(chǎn)品的資料信息。但僅僅采用網(wǎng)絡營銷模式是不能夠吸引消費者將其帶到自己特定設置的網(wǎng)站中去的，不過可以采用傳統(tǒng)營銷模式利用廣告、廣播等媒體來對其網(wǎng)站進行宣傳推廣。由此可知，有效地將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡營銷整合在一起對房地產(chǎn)的營銷更有高效作用。當然，只有房地產(chǎn)商樹立好自身企業(yè)的品牌和企業(yè)形象，才能夠做好為推廣營銷網(wǎng)站廣告的推廣工作。這種利用傳統(tǒng)的網(wǎng)站媒介進行推廣，進而采用網(wǎng)絡營銷模式進行的方式是整合二者的良好范例。

3.2企業(yè)的營銷以網(wǎng)絡營銷為主

網(wǎng)絡營銷具有大量信息量的特點。在倡導將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡營銷整合的模式作為新型銷售戰(zhàn)略時要學會運用其特點。信息主要具體包括房地產(chǎn)相關產(chǎn)品的價格和所處地理位置等。使用網(wǎng)絡營銷時雖然不能將消費者帶到現(xiàn)場進行實地考察并觀察房間，但是網(wǎng)絡營銷可以通過互聯(lián)網(wǎng)介紹企業(yè)和相關項目，使用傳統(tǒng)媒體媒介生動形象地展示自己，也可采用電子地圖、三維的動畫、語音的解說、網(wǎng)絡的視頻等制作全立體式的全景模式，還可通過計算機的虛擬技術(shù)讓消費者體驗自己想要所選房屋的整體大小、具體光線明暗程度、周圍的環(huán)境情況等，使得每位消費者留下不可磨滅的印象和愉快的感覺，甚至完全不需要售樓人員的詳細講解。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)在網(wǎng)絡營銷過程中消費者還不能夠做到在網(wǎng)上直接進行購買產(chǎn)品，因此只有整合網(wǎng)絡營銷模式與傳統(tǒng)營銷模式，在利用網(wǎng)絡營銷為消費者提供信息交流體驗平臺的同時采用傳統(tǒng)的營銷模式為消費者做好最后的產(chǎn)品交易工作。

3.3加大推廣房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的力度和品牌的建立

在社會生活中房地產(chǎn)產(chǎn)品與一般的產(chǎn)品有著很大的區(qū)別，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅價格昂貴而且具有聯(lián)系多情況復雜的特點。所以如果一般的房地產(chǎn)企業(yè)不能樹立起良好的聲譽和品牌效應，一般很難獲得消費者的信任。因此可以通過有效地將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷和網(wǎng)絡營銷模式整合，加大企業(yè)自身網(wǎng)站的推廣力度及其品牌效應建立的速度。

3.4在營銷的時候利用網(wǎng)絡提供的信息

因為網(wǎng)絡可以給房地產(chǎn)開發(fā)商提供的信息量很大，所以在進行房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷模式時，要掌握好可以最大利用網(wǎng)絡提供的信息的方法。且網(wǎng)絡銷售平臺的相關產(chǎn)品的基本資料和信息是由開發(fā)商編輯決定的，不需要考慮傳統(tǒng)媒體的空間、時間、版面大小等范圍限制，可與房地產(chǎn)項目新的銷售策略進行選擇性的更換。但是，僅僅通過在網(wǎng)上獲得房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息，并不會給予消費者很高的安全感，其實不易對產(chǎn)品產(chǎn)生真實感和信任感，從而不易對企業(yè)產(chǎn)品進行認可。所以，在使消費者通過網(wǎng)絡獲取相關產(chǎn)品信息后，還應通過傳統(tǒng)的營銷方式讓消費者對產(chǎn)品產(chǎn)生真實感和信任感，提高對企業(yè)的認可度。

4結(jié)論

總之，隨著網(wǎng)絡信息技術(shù)的不斷快速發(fā)展，網(wǎng)絡正一步步地改變著我們的生活，尤其是在消費中較為明顯。但現(xiàn)階段，作為一種新的房地產(chǎn)營銷模式，網(wǎng)絡營銷模式并不會取代傳統(tǒng)的營銷模式。兩者都為房地產(chǎn)整體性營銷策略中重要的不可缺少的組成部分。通過對傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡營銷進行優(yōu)勢互補將其有效整合在一起，可以對房地產(chǎn)的營銷成功起到重要作用，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的社會競爭中占有優(yōu)勢地位。

參考文獻：

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[3]許乾.房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷環(huán)境分析與策略研究[J].黑龍江科技信息，2009（28）.

篇5

關鍵詞：房地產(chǎn)專業(yè)；校企合作；應用型人才；校外實習基地

中圖分類號：G712 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3315（2015）06-138-001

一、校企合作背景

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近三十年的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，關系最根本的民生問題。房地產(chǎn)市場良性發(fā)展需要一批既掌握扎實的房地產(chǎn)基礎理論知識，又具備較強的營銷技能，同時能將營銷專業(yè)知識和實踐能力很好地轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)行業(yè)營銷職業(yè)能力的應用型人才。2010年，寧波大紅鷹學院經(jīng)濟與管理學院設置市場營銷專業(yè)，開設了房產(chǎn)營銷專業(yè)方向。如何針對寧波房地產(chǎn)市場特點，整合多方資源，培養(yǎng)接地氣的房產(chǎn)營銷人才，是市場營銷專業(yè)房產(chǎn)營銷方向建設的重中之重。

市場營銷系經(jīng)過了多方調(diào)研，最終選擇開展校企合作，依托企業(yè)的市場資源、行業(yè)優(yōu)勢、經(jīng)營服務平臺開展教學，實現(xiàn)應用型房產(chǎn)營銷人才培養(yǎng)目標。2013年4月，本校與寧波市華星房產(chǎn)咨詢有限公司簽約合作，在校企聯(lián)合辦班、共同設計方向課程、共同組織教學、共建實習基地、共同開發(fā)應用型教材等方面開展了深度合作。通過近兩年的合作探索，取得了良好的效果。

二、合作方式和內(nèi)容

1.定向培養(yǎng)人才模式探索與實踐

企業(yè)參與市場營銷專業(yè)房產(chǎn)營銷方向的課程體系構(gòu)建，共同編寫專業(yè)方向課程的教學大綱，研究確定課程的教學實施方案，開發(fā)房產(chǎn)營銷綜合實習教材，為企業(yè)定向培養(yǎng)人才提供保障。主要定向培養(yǎng)以下人才：業(yè)務組長、專案副理、專案經(jīng)理、項目總監(jiān)等。

2.校企聯(lián)合辦班，訂單培養(yǎng)

“校企房產(chǎn)班”課程內(nèi)容涉及房產(chǎn)基礎知識、房產(chǎn)市場調(diào)研、房產(chǎn)企業(yè)文化、房地產(chǎn)市場前瞻、沙盤演練等等，理論課程結(jié)合實踐課程。全程由企業(yè)優(yōu)秀師資進校內(nèi)授課，校內(nèi)指定教師負責跟進。對學習合格學生頒發(fā)結(jié)業(yè)證書，并評選優(yōu)秀學員，設立專項獎學金，提供房產(chǎn)企業(yè)實習機會。

3.設立校外實習基地，開展階段實習和定崗實習

我校與寧波本地優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)企業(yè)合作，建立多個校外實習基地。校外實習基地充分利用企業(yè)人力資源優(yōu)勢和相關設施，學校企業(yè)共同制定學生校外實習計劃，并協(xié)同執(zhí)行，加強校企之間交流互動。

三、合作成效

1.聯(lián)合辦班成效顯著，輸送應用型人才進企業(yè)

“校企房產(chǎn)班”實施“校內(nèi)課程打基礎”、“校外優(yōu)師進講堂”、“實習基地練實戰(zhàn)”的培養(yǎng)模式。通過聯(lián)合辦班課程（以企業(yè)為主，校企共同制定課程方案）與房產(chǎn)方向課程（《房地產(chǎn)基礎知識》《房地產(chǎn)基本制度與政策》《房地產(chǎn)經(jīng)紀》《房地產(chǎn)營銷策劃》《房產(chǎn)營銷綜合實習》）相結(jié)合，企業(yè)案場階段實習，使學生既能系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)營銷基礎知識，又能通過實習實踐，將理論知識轉(zhuǎn)換為實操能力，成為應用型房產(chǎn)營銷人才?！靶Ｆ蠓慨a(chǎn)班”已開設兩期，通過第一期小規(guī)模試點辦班，第二期的全員參加，華星房產(chǎn)班已經(jīng)累計培養(yǎng)了146名學員，優(yōu)秀學員6名；為企業(yè)輸送應用型房產(chǎn)人才共計38名，企業(yè)總體評價較高。

2.引進企業(yè)優(yōu)秀師資，提升房產(chǎn)營銷應用型人才培養(yǎng)質(zhì)量

“校企房產(chǎn)班”引進19名企業(yè)應用型講師進校授課，他們房產(chǎn)營銷策劃實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富，崗位涉及研展事業(yè)部、創(chuàng)作事業(yè)部、綜合服務部等多個部門。企業(yè)應用型講師的引進，使房產(chǎn)營銷學生能全方位學習房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設、開發(fā)經(jīng)營、營銷策劃等多個方面，不僅加深學生畢業(yè)前對房產(chǎn)行業(yè)的全方位、多層次了解，還培養(yǎng)了學生成為合格營銷人的基本素養(yǎng)。

對于“企業(yè)講師進講堂”，學生普遍反響熱烈，課程內(nèi)容接地氣，課堂參與度高，教學效果良好。

3.房產(chǎn)校外實習基地建設穩(wěn)步推進，效果顯著

我校房產(chǎn)專業(yè)校外實習基地已累計接納實習學生112人次，配備校外實習指導教師11名，出色地完成了校外實習任務。實習內(nèi)容涉及銷售案場接待（來訪客戶、來電客戶、投訴客戶）、案場銷售、案場策劃、置業(yè)顧問、市場宣傳與推廣等方面。企業(yè)方專門設立專項對接小組，校企雙方共同擬定校外實習方案，開發(fā)校外實習指導書、校外實習手冊，歸檔相關資料。房產(chǎn)基地先后接受學校地方服務處、教務處的檢查指導，獲得好評。2014年11月又接收了校外評估專家的檢查，通過現(xiàn)場走訪，與學生和企業(yè)接觸訪談，校外專家對我專業(yè)校企合作的方式和效果表示肯定，并提出了寶貴的意見和建議。

4.以校外實習基地為依托，開展產(chǎn)學研合作，提升教師科研水平

通過兩年的合作和交流，由校企共同編寫的《房地產(chǎn)營銷綜合模擬》（浙江大學出版社出版）已正式出版并投入使用。本教材共設六個綜合實訓項目：房產(chǎn)營銷環(huán)境調(diào)研、房產(chǎn)營銷策略調(diào)研、房產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)營銷案場管理、房產(chǎn)營銷團隊建設與管理、房產(chǎn)經(jīng)紀與。綜合房產(chǎn)項目從營銷策劃、案場管理、銷售團隊建設等多個方面內(nèi)容，設計科學合理，實踐性、應用性強，填補了指導本科層面房產(chǎn)營銷實踐教學的教材空白。該書已投入兩輪使用，效果良好。

5.寧波房產(chǎn)營銷的“黃埔軍校”，培養(yǎng)效益輻射更多企業(yè)

通過與寧波房地產(chǎn)公司的合作，我校房地產(chǎn)市場營銷專業(yè)擴大了在寧波房產(chǎn)界的影響，被業(yè)界譽為培養(yǎng)寧波房產(chǎn)營銷人才的“黃埔軍校”。先后已有多家寧波房產(chǎn)企業(yè)慕名前來與我們洽談合作。我專業(yè)已與寧波十多家房地產(chǎn)企業(yè)展開了不同形式的合作。

篇6

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；營銷策略；研究

一、房地產(chǎn)營銷的特點

房地產(chǎn)營銷作為市場營銷的一個分支，除了具有市場營銷的一般特征之外，還具有自身獨特的性質(zhì)，主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）必須進行全過程營銷

房地產(chǎn)的綜合性非常強，需要多種行業(yè)的協(xié)同作戰(zhàn)、多個企業(yè)的共同經(jīng)營。從選址設計施工、竣工、銷售到手后管理全程涉及到投資咨詢機構(gòu)、市場調(diào)研機構(gòu)、項目策劃機構(gòu)、建筑設計機構(gòu)、建筑施工機構(gòu)、銷售推廣機構(gòu)、物業(yè)管理機構(gòu)等，所以房地產(chǎn)營銷貫穿與經(jīng)營的全過程。

（二）房地產(chǎn)營銷具有特殊的運行方式

房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭的市場，因而在經(jīng)濟運行時常常缺少及時準確的信息，而且與其他行業(yè)相比投資者和消費者進出房地產(chǎn)市場難度較大這些都為房地產(chǎn)市場營銷在時間把握上帶來困難。

（三）房地產(chǎn)營銷的市場效益的綜合性

房地產(chǎn)營銷市場綜合效益指企業(yè)在開展營銷乃至整個開發(fā)經(jīng)營活動中不單純追求企業(yè)經(jīng)濟效益還要自覺的使這些活動的成果對多方面都有效，既有利于提高綜合效益。這實質(zhì)上是對顧客至上觀念的延伸和擴展，是對包括顧客在內(nèi)的整個社會的綜合認同和尊重。具體包括：首先，經(jīng)濟效益，即企業(yè)在開展房地產(chǎn)營銷活動中，扣除成本、費用、稅金等能保證企業(yè)自己效益的增長；其次，社會效益，即保證人們?nèi)找嬖鲩L的物資文化需要，表現(xiàn)在質(zhì)量好、造價低、質(zhì)量美觀等。再次，環(huán)境效益，即開發(fā)使用過程中做到污染少、安靜、舒適、優(yōu)美方便、日照充足，通風、綠化能和周圍的環(huán)境和諧，保持生態(tài)平衡等。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)的剛性需求2014年以前是不斷增加的，最近幾個月銷售量有所下降。但是房產(chǎn)投資額一直再增加，即市場供應量在不斷增加，這也就意味著市場的競爭隨著時間的推移而越演越烈。每個項目的競爭環(huán)境也越來越糟糕，要想在這片區(qū)域立于不敗之地，除了產(chǎn)品的競爭之外，還要有好的銷售策略，因此，對于房產(chǎn)行業(yè)微利時代的現(xiàn)在來說，更多的企業(yè)把營銷策略作為生產(chǎn)運營的生命線。

三、該項目swot分析

（一） 項目機會分析

項目東邊是環(huán)保大廈，臨近有稅務局，公安部門等事業(yè)單位，這些事業(yè)單位的人群恰好符合該項目的目標群體。所以，這一部分人在地理位置優(yōu)越的前提下會考慮在該項目置業(yè)。

周邊老城一些街區(qū)拆遷，根據(jù)人們的生活習慣和感情傾向分析，周邊拆遷人群90%的居民仍會考慮住在附近。并且政府正在規(guī)劃項目后邊的黃梅路和豫通街，不久的將來這里會形成個自己商業(yè)圈。項目緊鄰的九都路在四月初剛剛完成拓寬工作，由原來的四車道變?yōu)榱嚨?，改變以前的堵車擁擠狀況，項目周邊交通狀況得到很好的改善。在消費者看來，該項目周圍的環(huán)境又添上滿意的一筆。

（二）項目威脅分析

近五年，政府針對我國的房地產(chǎn)市場先后出臺多個房地產(chǎn)業(yè)相關政策，從“繼續(xù)適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”到“恢復營業(yè)稅征免時限至5年”到“抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，遏制部分城市房價過快上漲”，房地產(chǎn)業(yè)政策正從“鼓勵”轉(zhuǎn)為“趨緊”。房地產(chǎn)市場的變化促使著政策的方向變更，并催生著新的政策出臺，從2010年的“新國十條”到2011年的“新國八條”到2013年的“新國五條”再到2014年的“分類調(diào)控”，國家政策的演變對房地產(chǎn)市場的變化可謂是含沙射影。與項目位置較近的金屏苑、升龍?zhí)飙t、左岸國際都蠢蠢欲動，吸引著一部分消費者的眼光。與項目一路之隔的曼哈頓項目，由于開發(fā)商失信，觸動消費者的敏感地方，造成周邊消費者對開發(fā)商的不信任。曼哈頓在2006年開始建設，中間由于開發(fā)商一些原因，未能及時交房，一直拖延到2012年購房者才住進自己期盼已久的家。與項目一河之隔的新區(qū)正在飛速發(fā)展中，商業(yè)配額在逐步完善。

四、營銷策略

認籌期中進行市場調(diào)查，根據(jù)目標群體的能接受范圍及參考相鄰競爭樓盤價格，在保證公司利潤的基礎上，制定合理的價格。項目開盤時最好采用低開高走的價格策略。開盤時價格低，可以吸引更多的消費者前來，并且利于成交。比如，開盤時均價定位6250元，客戶在于周邊樓盤進行對比后，消除掉價格因素，選擇本案的可能性更大。在樓盤銷售35%后，調(diào)整價格，每兩個月上漲200元/，根據(jù)市場價格走勢確定最總均價。采取這種方式的優(yōu)點主要是前期能快速成交，加速資金周轉(zhuǎn)，促進良性循環(huán)，而且調(diào)價能造成房地產(chǎn)增值的印象，給前期購房者以信心，并通過口碑傳播，能進一步形成人氣，刺激有購房動機者的購買欲。根據(jù)市場情況制定出樓層間的水平、垂直差價并標示出來。具體措施如下：①本案一號樓位置較好，可以給每個樓層確定差價，比如樓層之間差價為50元/。這樣就避免中間一些好的樓層銷量好，而一些劣勢樓層無人問津。②5#、6#樓西側(cè)戶型臨近定鼎路相對噪音較大，價格上可以略低于東側(cè)，在樓層差價的基礎上，東側(cè)戶型比西側(cè)高20元/。③根據(jù)中國的文化，把一些消費者認為不好的樓層以特價房的形式率先推出，比如4層、18層、頂層，這樣利于樓盤整體銷售。④項目中一些較好的戶型，如80多平米的兩室、125平米的三室舒適度較高，而且房源較少，價格應該相對其他戶型略高一些。⑤把表現(xiàn)價用展示板標注出來，讓消費者一目了然，省去不必要的麻煩。

篇7

【Abstract】With the development of modern economy and society， information technology and network technology play more and more important role in people's daily production and life， which is just started in the real estate industry . Based on the current high prices of real estate， the stock market of the real estate industry has increased year by year， therefore， this article mainly discusses on how to cut down the development cost of real estate and how do the new technology of digital network promote the real estate marketing.

【關鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；縮減開發(fā)成本；數(shù)字網(wǎng)絡新技術(shù)；房地產(chǎn)營銷

【Keywords】real estate industry； reduce development cost； new technology of digital netword； real estate marketing

【中圖分類號】F275 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）06-0173-02

1 引言

隨著現(xiàn)代科技和經(jīng)濟的發(fā)展，城市中信息技術(shù)越發(fā)的普及，各種生產(chǎn)活動似乎都用到了信息技術(shù)。而且隨著城市化進程的加快，人們的思想認識也越來越開放，對生活的品質(zhì)十分的看重。但是城市建設用地卻在逐年減少，房屋開發(fā)建設所需的新科技和新型環(huán)保材料等成本持續(xù)攀升，導致房屋價格迅速上升，造成了房地產(chǎn)的市場儲存量增加。

2 在網(wǎng)絡技術(shù)的支持下房地產(chǎn)縮減開發(fā)成本的具體方法

房地產(chǎn)的市場儲存量過大，排除我們國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控的因素，更多是因為價格機制波動大的原因造成的。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，價格下降會促進產(chǎn)品的銷售，并且會出現(xiàn)供不應求的情況；價格上升，則會出現(xiàn)供大于求的情形。拿房屋來講，人們還是想要購買的，可卻是心有余而力不足。因為近年來房價一直在上升，而且居高不下，目前還在上漲，普通民眾的工資水平卻沒有上調(diào)，薪資水平與持續(xù)攀升的房價不是正比例關系，所以要想減少房屋的市場儲存量，打開營銷市場，必須從要從房價著手，縮減房屋開放的成本。

現(xiàn)在是網(wǎng)絡化的時代，縮減房地產(chǎn)開發(fā)成本，可以借助互聯(lián)網(wǎng)的模擬統(tǒng)籌和精密的計算分析對房地產(chǎn)的開發(fā)成本進行有效的控制和管理。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)工程是一個十分復雜的施工過程，對各種資源的調(diào)配和分布以及施工進程等有著既定的目標，但是在實際的施工過程中，總是會出現(xiàn)各種各樣的問題，所以在對房地產(chǎn)行業(yè)的成本進行A估時一定要留有一定的度，把工程的建設控制在上下可浮動的度里就可以了，還有一點需要兼顧的是項目管理與成本控制的相關人員的職業(yè)涵養(yǎng)與專業(yè)度，這也是控制房產(chǎn)項目成本的一大關鍵因素。房地產(chǎn)項目成本控制大致可以分為三個大的階段，事前、事中、事后。具體可以在以下幾個方面進行縮減調(diào)控。

2.1 前期的設計階段

眾所周知規(guī)劃設計階段對整個工程建設的影響非常大，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時要做的第一點就是要轉(zhuǎn)變觀念，與從前的舊思想說再見，過去在工程的規(guī)劃設計時我們比較傾向于房屋的外型、規(guī)模，其次才會考慮價格方面，現(xiàn)在我們要做到的就是達到施工費用與房屋建設效果的雙重目標。介于網(wǎng)絡信息技術(shù)的模擬性，我們可以通過模擬建筑群效果和規(guī)模，來規(guī)劃所需的費用。

2.2 招投標階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)商應對整個項目的開發(fā)做好定位、營運方案，并向各有關職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進行技術(shù)交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。

2.3 項目實施階段的成本控制

工程實施尤其階段性特點，也就是每個階段都存在著成本管理與控制的問題，所以每個環(huán)節(jié)必須要嚴格把關，注意成本的縮減和工程建設的保質(zhì)保量。

2.4 審計階段的成本控制

為更仔細地做好審價結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以引用市場機制，與建設咨詢公司簽訂協(xié)議，聘用造價工程師長期駐守，專門協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復審復核各竣工房地產(chǎn)項目的決算資料。

3 開發(fā)成本的縮減對房地產(chǎn)營銷的影響

毋庸置疑，根據(jù)經(jīng)濟的規(guī)律，價格戰(zhàn)術(shù)一旦施展成功，將從很大程度上促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對于房地產(chǎn)營銷來說更是一個極大的契機。成本得到有效的控制后，房屋的銷售活動肯定會順利開展，且必定是如火如荼的一派繁榮景象。雖然說房地產(chǎn)開發(fā)成本的縮減促進了房屋的銷售，但是對于房屋銷售者，必須要加強管理，同時要提高售賣人員的行業(yè)素質(zhì)，避免出現(xiàn)為了獲得經(jīng)濟利益，而出現(xiàn)一房多賣的現(xiàn)象以及房屋倒買倒賣的情況。還有一點需要注意的是，禁止房屋炒作，有部分心術(shù)不正之人會乘房屋促銷季，大肆購買房屋，等到房價回升時，高價賣出，所以在房地產(chǎn)營銷熱季一定要嚴格控制這種行為。

4 數(shù)字網(wǎng)絡新技術(shù)在房地產(chǎn)營銷中的應用

4.1數(shù)字網(wǎng)絡新技術(shù)在房地產(chǎn)營銷中的具體應用――網(wǎng)絡營銷

數(shù)字網(wǎng)絡新技術(shù)的應用，對于房地產(chǎn)營銷最大的作用應該就是網(wǎng)絡營銷的技術(shù)[1]。顧名思義，網(wǎng)絡營銷就是利用計算機互聯(lián)網(wǎng)進行市場推廣的活動，突出特點就是以計算機和網(wǎng)絡技術(shù)為依托的市場營銷行為。網(wǎng)絡營銷是網(wǎng)絡新技術(shù)和市場營銷相結(jié)合的一種方式，單純的強調(diào)某一方面是萬萬不可的，并且隨著經(jīng)濟和數(shù)字網(wǎng)絡技術(shù)的發(fā)展，網(wǎng)絡營銷已經(jīng)成為了企業(yè)營銷體系中不可缺少的重要組成部分。

4.2 網(wǎng)絡營銷相比單純的市場營銷具有哪些優(yōu)勢

①針對性傳播。通過網(wǎng)絡技術(shù)可以實現(xiàn)一對一的交易，銷售者可以針對某一特定的消費者進行宣傳，或者是為其量身打造，以便促進合作。②生動形象、立體可見。數(shù)字化的網(wǎng)絡技術(shù)，可以將產(chǎn)品的特點通過聲音、圖片、視頻等形式展現(xiàn)出來，可以給消費者更直觀的感受和體驗。而且，有研究證明，通過這種全方位的展現(xiàn)方式可以讓消費者有身臨其境的感覺。③網(wǎng)絡銷售的成本低。利用網(wǎng)絡技術(shù)進行產(chǎn)品的和銷售，具有很低的成本，而且由于虛擬技術(shù)的發(fā)展使得產(chǎn)品展現(xiàn)的空間有著無限大的可能性，相比傳統(tǒng)銷售的紙質(zhì)宣傳和條幅等，節(jié)省了很大的成本。④即時性和可互動性?，F(xiàn)在的銷售是一種即時性的交易，消費者看到自己心儀的物品會向客服人員詢問產(chǎn)品的相關問題，如果回復不及時，可能會喪失一個顧客，網(wǎng)絡銷售的即時性和互動性，解決了這樣的問題，保證了溝通的暢通性。

4.3 房地產(chǎn)項目在網(wǎng)絡營銷方面的方式分析

①可以通過各種網(wǎng)站對公司的項目和產(chǎn)品M行宣傳。公司可以設置自己的網(wǎng)站，建立自己的企業(yè)文化，也可以用來進行對產(chǎn)品的宣傳和展現(xiàn)，也可以通過微博、微信或者空間等進行宣傳，加大企業(yè)產(chǎn)品的宣傳，擴大企業(yè)影響力。現(xiàn)在在一、二線城市，房地產(chǎn)項目在銷售時都會選擇搜狐等門戶網(wǎng)站或如搜房、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)及各地區(qū)的房地產(chǎn)信息專業(yè)網(wǎng)站上廣告。②定期對自己的項目產(chǎn)品進行網(wǎng)上調(diào)研，接受意見反饋。網(wǎng)上市場調(diào)研可以承擔的主要工作包括：市場分析、產(chǎn)品和服務研究、市場營銷策略研究等。在Internet上房地產(chǎn)企業(yè)可以開展低成本、高效、范圍廣泛的市場研究，為正確預測市場需求、做出市場決策打下扎實的基礎[2]。③房地產(chǎn)的網(wǎng)上銷售?，F(xiàn)在網(wǎng)上銷售產(chǎn)品已經(jīng)不是什么新鮮事物，通過當當網(wǎng)買書、通過淘寶網(wǎng)買運動鞋或衣服、通過攜程網(wǎng)定房旅游，是很多上網(wǎng)一族的實際體驗，但房地產(chǎn)其價值的高昂和產(chǎn)品的特殊性，顯然制約著網(wǎng)上銷售的開展。至今，還沒有哪一家企業(yè)通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)過完整的房地產(chǎn)銷售。但這并不等于房地產(chǎn)的網(wǎng)上銷售不可作為，針對房地產(chǎn)的特點，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的進步，在網(wǎng)上銷售住房仍有其操作的空間。④網(wǎng)絡客戶服務平臺。營銷專家說過，現(xiàn)代市場營銷已經(jīng)由產(chǎn)品銷售階段進入客戶服務階段，企業(yè)客戶服務質(zhì)量的高低是企業(yè)核心競爭力之一。國內(nèi)成功的房地產(chǎn)企業(yè)，非常重視客戶服務工作，對內(nèi)，企業(yè)成立了專門的客戶服務部，對外，成立了專門的客戶活動組織。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)縮減開發(fā)成本與數(shù)字網(wǎng)絡新技術(shù)對地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言是至關重要的，文章先是討論了房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本控制的基本理論問題，找到了房地產(chǎn)行業(yè)縮減開發(fā)成本的有效方法，構(gòu)建了合理的高效的房地產(chǎn)成本管理與控制的方法。同時文章也就數(shù)字網(wǎng)絡新技術(shù)在房地產(chǎn)營銷中的作用，進行了詳細的探討和分析。

【參考文獻】

篇8

[關鍵詞] 價值創(chuàng)新隱性營銷泛產(chǎn)品

一、企業(yè)戰(zhàn)略新思維――價值創(chuàng)新

長期以來，競爭一直是企業(yè)戰(zhàn)略的核心思想，傳統(tǒng)戰(zhàn)略管理理論始終強調(diào)企業(yè)應增強并充分利用自己的競爭優(yōu)勢。但是，法國的兩位教授金昌為(W.C.Kim）和莫泊奈(Renée A.Mauborgne）提出了一種不同于傳統(tǒng)戰(zhàn)略的新思維模式――價值創(chuàng)新。其戰(zhàn)略思想的核心是顧客需求,而不是競爭對手。

價值創(chuàng)新是以價值工程的功能成本分析為基礎的創(chuàng)新活動。價值工程由美國的麥爾斯(L?D?Miles）提出，所謂價值工程，指的是通過集體智慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務進行功能分析，使目標以最低的總成本，可靠的實現(xiàn)產(chǎn)品或服務的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務的價值。其數(shù)學表達式為:價值=功能／成本。我們將傳統(tǒng)競爭戰(zhàn)略與價值創(chuàng)新進行對比（如表所示），可以總結(jié)出價值創(chuàng)新的特點。

1.舍棄“標桿”， 創(chuàng)造需求

遵循傳統(tǒng)的競爭戰(zhàn)略，企業(yè)把競爭對手，特別是行業(yè)中的領先企業(yè)作為設計戰(zhàn)略的唯一參照，這時，企業(yè)往往被“你好，我要比你更好”的戰(zhàn)略思維所束縛。而這種戰(zhàn)略思維卻在三個方面存在缺陷:一是這種針對性極強的戰(zhàn)略，容易導致行業(yè)內(nèi)的惡性競爭;二是模仿的最高境界往往也只是做到和“標桿”企業(yè)接近的水平，而很難實現(xiàn)超越或是要付出很大的代價實現(xiàn)超越；三是企業(yè)一旦陷入這種模式，容易忽視了市場和顧客需求的變化。而價值創(chuàng)新則以“顧客的需求是什么?這種需求是否得到了滿足?”為企業(yè)的戰(zhàn)略邏輯起點，以創(chuàng)造顧客的新需求為企業(yè)的戰(zhàn)略目標。舍棄“標桿”，創(chuàng)造需求的結(jié)果是企業(yè)成為行業(yè)新的“標桿”。

2.打破規(guī)則，重塑標準

傳統(tǒng)競爭戰(zhàn)略的前提是企業(yè)認可并遵循現(xiàn)有的“游戲規(guī)則”，即承認現(xiàn)有的市場劃分與產(chǎn)品標準，企業(yè)的任務就是在這個標準下做得更好。而價值創(chuàng)新則首先對“游戲規(guī)則”提出質(zhì)疑。以顧客需求的滿足程度去評價現(xiàn)有的規(guī)則，就會發(fā)現(xiàn)其并不可靠。一方面，外部環(huán)境的不斷變化使顧客的選擇標準也在不斷發(fā)生變化，如城市的擴張、交通條件的改善等使房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)位因素在人們選擇標準中的重要性程度降低，而隨著人們環(huán)保意識的加強，對健康關注程度的提高，住宅的健康性由最初不在考慮之列的指標變?yōu)楸容^重要的選擇標準。企業(yè)仍遵循原有的價值標準則會遠離顧客的需求；另一方面，現(xiàn)有的市場劃分標準未必能準確全面反映不同層次、不同類型顧客的需求。對規(guī)則的質(zhì)疑，使我們發(fā)現(xiàn)在兩類住宅標準之間存在的市場空白點。價值創(chuàng)新正是通過識別顧客需求的變化，改變原有價值曲線的手段，發(fā)現(xiàn)新的市場，創(chuàng)造出一種全新的產(chǎn)品，進而重新劃分市場。

3.遠離競爭，擴展視野

目前，世界正在進入一個技術(shù)進步節(jié)拍加快，產(chǎn)業(yè)邊界模糊，新競爭者不斷出現(xiàn)，客戶變得越來越挑剔的超強競爭時代。在這種背景下，企業(yè)針鋒相對的競爭，大打價格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)，最后往往陷入兩敗俱傷的窘境。而遠離競爭的最好辦法就是尋找競爭的空白點，在更廣闊的范圍內(nèi)審視產(chǎn)品的內(nèi)涵。如房地產(chǎn)產(chǎn)品，僅把其看作是“遮風避雨的居住空間”，則其產(chǎn)品要素僅為質(zhì)量、價格、配套、地點等，而企業(yè)在這幾方面很難超越競爭者或者這種超越超出了市場需求的范圍。但如把其看作是“承載生活的人居空間”，則其產(chǎn)品要素增多了，企業(yè)可以伸展的空間也擴大了。

4.思維創(chuàng)新，重在持續(xù)

價值創(chuàng)新的實質(zhì)是一種打破固有思維模式的思維創(chuàng)新，創(chuàng)新手段以經(jīng)營模式的創(chuàng)新為主。它不以技術(shù)創(chuàng)新為前提，因此，一方面它具有低成本性，不像技術(shù)創(chuàng)新需要投入大量的資金進行研發(fā)，它所投入的是具有規(guī)模效益遞增性的智力資本;另一方面它重在持續(xù)創(chuàng)新，因為不像技術(shù)創(chuàng)新可以利用技術(shù)壁壘、專利保護等形式保護創(chuàng)新成果，其創(chuàng)新成果容易被競爭對手所模仿。因此，企業(yè)只有通過持續(xù)的創(chuàng)新，不斷為顧客創(chuàng)造更多的增加值，才能保持企業(yè)優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)營銷的價值創(chuàng)新――隱性營銷

房地產(chǎn)隱性營銷是基于價值創(chuàng)新思維，以創(chuàng)造并提升顧客價值為目標，滿足消費者的隱性需求，通過隱性傳播方式與多樣化的傳播媒介，樹立組織的良好形象，潛移默化地影響消費者的決策，實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品（泛產(chǎn)品）向消費者的轉(zhuǎn)移的過程，其創(chuàng)新表現(xiàn)如下：

1.創(chuàng)造和提升顧客價值為目標，擴大了產(chǎn)品內(nèi)涵

目前，產(chǎn)品的概念日益趨向整體化，產(chǎn)品需求層次的外延不斷擴展?，F(xiàn)代產(chǎn)品觀念表明，產(chǎn)品的外延從其核心產(chǎn)品（基本功能）向一般產(chǎn)品（產(chǎn)品的基本形式）、期望產(chǎn)品（期望的產(chǎn)品屬性和條件）、附加產(chǎn)品（附加利益和服務）和潛在產(chǎn)品（產(chǎn)品的未來發(fā)展）拓展。房地產(chǎn)產(chǎn)品也不再局限于僅在質(zhì)量、造型、配套等有形產(chǎn)品與附加產(chǎn)品上，已經(jīng)形成了側(cè)重于提供體驗與美感、自我實現(xiàn)、知識獲取等作為社會人應具有的完整性格與需求的泛產(chǎn)品概念。房地產(chǎn)隱性營銷的客體是泛產(chǎn)品，它將人們的隱性需求包括其中，以滿足并開發(fā)顧客的隱性需求為其差異化的手段。房地產(chǎn)隱性營銷的泛產(chǎn)品的策略契合了人的生命本質(zhì)、家庭的天然本質(zhì)、環(huán)境的自然本質(zhì)、建筑的生活本質(zhì)，從而充分滿足了消費者日益多樣化、個性化的需求。

2.變尋找顧客需求為培育與創(chuàng)造顧客

根據(jù)經(jīng)濟學原理，消費者選擇某種產(chǎn)品的依據(jù)在于這種產(chǎn)品所能給他帶來效用的大小。因此，無論什么樣的產(chǎn)品，無不以滿足消費者的需求為前提。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷在研究顧客需求時存在兩方面的缺陷：第一，它是對市場變化被動、消極的反應。在新經(jīng)濟條件下，消費者需求變化的速度在加快。但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品投資多、開發(fā)建設周期長的特點使房地產(chǎn)產(chǎn)品不能像其它產(chǎn)品那樣迅速適應消費者需求的變化，往往滯后于市場需求的變化；第二，它僅滿足了顧客較低層次的需求。顧客的需求層次應包括顧客認為產(chǎn)品應具有的基本功能屬性、顧客表達出的對屬性的更高要求、顧客未說出的更高要求、顧客未預期到的需求。尋找需求僅僅能夠滿足顧客所能表達出的需求，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的復雜性及專業(yè)性，顧客往往不能準確表達其需求。房地產(chǎn)隱性營銷與傳統(tǒng)營銷的區(qū)別在于它以滿足顧客更高層次的未說出和未預期到需求為目標，變被動迎合市場為主動創(chuàng)造市場。

三、房地產(chǎn)營銷的價值創(chuàng)新模式

1.價值創(chuàng)新的過程

房地產(chǎn)隱性營銷價值創(chuàng)新的起點是顧客的需求，其創(chuàng)新來源來自三方面：一是對更高層次需求的挖掘，特別是知識獲取、道德情操、自我實現(xiàn)等隱性需求的挖掘，旨在滿足更高層次的需求;二是研究顧客需求變化的趨勢，通過對趨勢的預測，把握創(chuàng)新的方向；三是審視顧客獲取價值的過程，通過價值傳遞過程中對顧客的培育擴展創(chuàng)新的范圍。功能成本分析是評價價值創(chuàng)新的依據(jù)，價值創(chuàng)新不是為了單純追逐標新立異，只有使顧客價值得到提升的創(chuàng)新才是有價值的。重構(gòu)價值曲線是價值創(chuàng)新的工具，它有三個途徑：一是增加或減少產(chǎn)品要素的功能；二是提升產(chǎn)品平臺，完全改變產(chǎn)品的功能；三是降低顧客成本。通過這三個途徑重新設計標準，創(chuàng)造出全新的產(chǎn)品。而價值創(chuàng)新的結(jié)果是達到顧客滿意、企業(yè)增盈的雙贏。企業(yè)的增盈又為持續(xù)創(chuàng)新提供了保障和基礎，由此形成良性循環(huán)。

2.價值創(chuàng)新的平臺

(1)理念平臺

理念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新活動的原動力，因此，理念平臺是價值創(chuàng)新的基礎平臺。理念創(chuàng)新的實質(zhì)是對傳統(tǒng)業(yè)務的重新界定，企業(yè)的思維方式應立足于顧客所尋求的整體解決方案，不管這樣做是否會超出傳統(tǒng)業(yè)務的定義與范疇。如，我國房地產(chǎn)業(yè)起步階段，房地產(chǎn)開發(fā)的范疇就是建造房屋，但這僅滿足了顧客“住”的最基本需求。一些有創(chuàng)新思想的開發(fā)商引入了物業(yè)管理改變了原有房地產(chǎn)開發(fā)的范疇，將房地產(chǎn)重新界定為一種更好的生活服務。

(2)產(chǎn)品平臺

應用價值創(chuàng)新進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的設計與開發(fā)，改變了傳統(tǒng)的以設計師、開發(fā)商為主導的產(chǎn)品開發(fā)模式。它是一種以顧客需求為主導的“后推式”開發(fā)模式。顧客需求是最基本的輸入信息，設計師和開發(fā)商的任務是識別與挖掘顧客的現(xiàn)實需求和潛在需求，并把這些比較抽象的需求與產(chǎn)品要素之間聯(lián)系起來，實現(xiàn)從顧客需求到產(chǎn)品設計要求的轉(zhuǎn)化。傳統(tǒng)模式下，產(chǎn)品一開始就受到原有定義和功能的束縛，如陽臺的傳統(tǒng)定義是多層房間與室外接觸的平臺，提供休息、眺望或家務活動的功能，那么無論其外觀如何變化都無法改變其原有功能。而“后推式”開發(fā)模式，設計師面對的是顧客的需求表，如，“我想增加書房或兒童房。”設計師帶著顧客的這種需求重新對照產(chǎn)品要素，這就會產(chǎn)生將陽臺加寬增加書房功能的設計靈感。

(3)服務平臺

服務平臺是傳統(tǒng)戰(zhàn)略中容易忽視的一部分。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷提供服務的方式是一種“黑箱服務”，即顧客只獲得服務結(jié)果，但服務的過程是不透明的。這種服務是基于銷售階段的服務，它具有短期性、顧客信任度低和差異化小的缺點。而基于價值創(chuàng)新的隱性營銷通過重新審視顧客在接受服務整個過程中的需要，首先，使服務過程變得透明、開放，即把服務作為知識向顧客轉(zhuǎn)移的過程，并通過知識轉(zhuǎn)移使顧客知識增值，如開發(fā)商通過開展的住房知識普及活動，在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時，也增加消費者對開發(fā)商的認同感；其次，延伸原有服務范圍，房地產(chǎn)企業(yè)打破傳統(tǒng)銷售服務的局限，而附加了產(chǎn)品使用中消費者可能需要的服務，如，考慮到目前投資性置業(yè)的需求正迅速增加，一些項目在銷售時企業(yè)為客戶作投資顧問，設計了投資回報計劃，或是提供帶租約的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

(4)推廣平臺

推廣平臺是傳統(tǒng)營銷戰(zhàn)略中最容易陷入誤區(qū)、最容易產(chǎn)生“同質(zhì)化”的部分。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷推廣片面認為廣告費用的投入與營銷效果成正比，而造成大量廣告投入變成“沉沒廣告”。而隱性營銷關注推廣的有效性，更注重功能評價，即希望以最小的廣告投入獲得最好的宣傳效果。營銷推廣的實質(zhì)是把產(chǎn)品或服務的信息送給目標顧客，從而引起興趣，促進購買，實現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)品銷售。它的成功取決于兩方面:一是傳遞信息的渠道是否正確、順暢，能否在最大范圍內(nèi)被目標顧客接收到；二是傳遞的信息是否能引起目標顧客的興趣，而與推廣費用投入的大小沒有必然聯(lián)系。

在渠道的選擇上企業(yè)必須要考慮備選的傳播媒介是否適用于本項目的目標顧客；采用何種傳播方式易于擴大“顧客鏈”。在信息設計上企業(yè)應考慮這種設計是否突出項目的特色，是否有助于樹立項目或企業(yè)的形象。房地產(chǎn)推廣策略應以彰顯產(chǎn)品特色，提高產(chǎn)品美譽度，形成口碑效應為最終目標。

參考文獻:

[1]羅永泰等:不同經(jīng)濟類型的演進模式與隱性營銷的形成[J].財經(jīng)問題研究，2003.11

[2]羅永泰:知識型產(chǎn)品的整合營銷模式創(chuàng)新[J].科學學與科學技術(shù)管理，2002.12

[3]菲利普.科特勒:營銷管理第十版[M].中國人民大學出版社，2001

篇9

對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調(diào)查計劃，開展正式的房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，為公司管理層的投資項目決策提供依據(jù)。

主要工作內(nèi)容：

一、對項目位置、規(guī)劃紅線圖、項目相關的法律手續(xù)文件、項目周邊環(huán)境、項

目所在區(qū)域的市政規(guī)劃入行了解熟悉；

二、開展房地產(chǎn)市場調(diào)查

①市場環(huán)境調(diào)查分析

對項目所在地的城市規(guī)劃、宏看經(jīng)濟、人口規(guī)模、土地資源和房地產(chǎn)市場入行考察

②房地產(chǎn)市場調(diào)查分析

對項目所在地的房地產(chǎn)市場供給、需求狀況、價格現(xiàn)狀和趨勢、產(chǎn)品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調(diào)查。

三、項目初步定位

根據(jù)相應的市場研究分析后，初步明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價格定位等，為項目開發(fā)提供切實可行的依據(jù)。

四、提出初步的項目操作總體思路。

第二階段：項目開發(fā)階段

跟蹤動態(tài)市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調(diào)查、消費者調(diào)查，對本開發(fā)進行優(yōu)劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略；

主要工作內(nèi)容：

一、開展房地產(chǎn)市場動態(tài)調(diào)查

深入了解項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場供應、需求狀況，價格現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，產(chǎn)品類型、銷售渠道。

二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態(tài)調(diào)查分析

①競爭樓盤掃描

②替在競爭對手入入可能掃描；

③供給量分析

④競爭對手的產(chǎn)品分析，包括房型、規(guī)劃、土地、綜合配套；

⑤競爭對手的市場定位及趨向

⑥競爭對手的價格基準分析

⑦競爭對手的背景和實力。

三、進行消費者調(diào)查，明確項目的目標客戶群

①消費者的二手資料分析

②競爭對手消費者輪廓描述(職業(yè)特征、消費關注、消費心理、產(chǎn)品選擇)

四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路

根據(jù)深滲透的市場研究分析后，明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價格定位等；明確項目的總體操作思路

①產(chǎn)品分析

②本項目的SWOT分析(優(yōu)劣勢分析)

基于SWOT分析(優(yōu)劣勢分析)提出針對性的營銷策略

五、戰(zhàn)略分析與規(guī)劃

①項目賣點回納

②營銷總策略

③銷售價格總策略

④總推案分階段策略

⑤公關與宣傳總策略

⑥營銷推廣項目的策劃

*各階段推廣主題策劃

*各階段營銷分析與總匯

*各階段市場動態(tài)分析與對策

*各階段客戶總體分析與推盤策略

滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本項目進行分析

六、最終確定銷售渠道選擇

①自售

②：

通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業(yè)物業(yè)公司

對項目進行交底，要求各投標公司各自提交營銷策劃報告

組織公司相關人員對《營銷策劃報告》入行評審，選取方案，確定物業(yè)公司。

簽訂《項目顧問服務合同》或《銷售合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時間、權(quán)利、義務，付費標準與付款方式等。

注：如選擇專業(yè)的物業(yè)，則本項目的全程營銷策劃及銷售執(zhí)行均由公司完成，貫穿項目的開發(fā)全程。

第三階段：資源整合，完善銷售所需手續(xù)，蓄勢待發(fā)，預備銷售

主要工作：

一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓；

二、制定銷售模式、設計銷售組織的架構(gòu)；

三、其他物料準備完成，售樓處的布置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、《房

屋認購書》樣本、《房地產(chǎn)買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁；

第四階段：銷售執(zhí)行

制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監(jiān)控項目銷售的執(zhí)行情況，并適時作出針對性的策略調(diào)整，實現(xiàn)公司開發(fā)項目的目標利潤率；

主要工作：

一、制定詳盡可行的營銷策略并組織實施

①銷售總體策略房地產(chǎn)營銷策劃流程具體說明

銷售的總體戰(zhàn)略思路和目標的制定

銷售模式的選擇和設計

銷售階段的劃分和時機選擇

②推盤策略

選擇時機

選擇房源

銷控計劃

總體均價的制定

制定一房一價的價目表

單體差價的要素指標與系數(shù)體系，產(chǎn)品系數(shù)、樓層系數(shù)、景觀系數(shù)、朝向系數(shù)、房型系數(shù)等

④付款方式

優(yōu)惠政策

分期、分類的動態(tài)價格策略：內(nèi)部認購的數(shù)量和價格政策

市場預熱期的價格政策和數(shù)量控制

開盤價格的動態(tài)策略

SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制

調(diào)價計劃和調(diào)價技術(shù)

整體價格和房源調(diào)價技術(shù)

⑤廣告策略

主題制定房地產(chǎn)營銷策劃流程詳細說明

品牌形象定位

媒體計劃

廣告創(chuàng)意

現(xiàn)場包裝設計：

1、圍墻2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風格概念

篇10

關鍵詞：網(wǎng)絡營銷房地產(chǎn)營銷應用

引言

隨著信息時代的到來和電子商務的發(fā)展，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了利用Internet網(wǎng)絡資源進行的網(wǎng)絡營銷。其優(yōu)勢在于，網(wǎng)絡中介市場開放自由、信息傳播廣泛迅速、供需雙方可以選擇多種方式交流，節(jié)省了大量的人力物力?？墒?，網(wǎng)絡營銷在高速發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場上的應用卻很缺乏，大多房地產(chǎn)公司仍然執(zhí)著于過去簡單的市場買賣概念與傳統(tǒng)的營銷模式。

1我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷存在的問題

1.1外部問題

1.1.1互聯(lián)網(wǎng)絡客觀環(huán)境的限制根據(jù)CNNIC（中國互聯(lián)網(wǎng)絡信息中心）的統(tǒng)計，我國上網(wǎng)用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數(shù)消費者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介商對互聯(lián)網(wǎng)的特點和發(fā)展趨勢還未理解領會。

1.1.2消費者傳統(tǒng)的消費習慣的影響人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果?；ヂ?lián)網(wǎng)為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網(wǎng)上信息產(chǎn)生不信任感。

1.1.3互聯(lián)網(wǎng)的安全措施還有待完善互聯(lián)網(wǎng)開放性的特征更容易使人對網(wǎng)上信息產(chǎn)生不信任感。這成為影響網(wǎng)上直銷發(fā)展的重要障礙，網(wǎng)絡營銷活動需要更安全嚴密的技術(shù)保障。

1.2內(nèi)部問題

1.2.1企業(yè)自身的Internet營銷技術(shù)還不能滿足網(wǎng)絡營銷的要求雖然有些機構(gòu)可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設計網(wǎng)頁，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機構(gòu)幫助企業(yè)進行網(wǎng)上營銷的出發(fā)點不同，可能沒有設身處地的從企業(yè)角度對企業(yè)營銷活動進行深入研究，并結(jié)合企業(yè)的整體經(jīng)營戰(zhàn)略提供全方位的技術(shù)支持。因此，不能取得較好效果。

1.2.2開展網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺少計劃性有些房地產(chǎn)企業(yè)或項目上網(wǎng)存在一定盲目性。實際上，房地產(chǎn)項目在開展網(wǎng)上營銷活動時，應明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調(diào)研、Internet服務情況等。

1.2.3房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效評估網(wǎng)絡營銷銷活動的手段瀏覽人數(shù)不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數(shù)、網(wǎng)頁登記人數(shù)等。

1.2.4企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費用估計不足由于網(wǎng)絡營銷是建立在日新月異的Internet技術(shù)之上的，Internet技術(shù)發(fā)展會使企業(yè)在Internet上的投資逐步增加，而一個經(jīng)常需要更新和維護的網(wǎng)站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。

1.2.5房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發(fā)展。

但是網(wǎng)絡新技術(shù)在房地產(chǎn)中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛(wèi)的消費者和營銷者將會積極利用網(wǎng)絡技術(shù)來獲取自己的優(yōu)勢。房地產(chǎn)將成為網(wǎng)絡經(jīng)濟中的一個重要方面。

2房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷策略

2.1設計制作網(wǎng)頁、維護WEB站點在設計網(wǎng)頁的過程中，確定網(wǎng)頁的內(nèi)容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網(wǎng)頁的導航路徑，同時網(wǎng)頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產(chǎn)營銷者可以選擇專業(yè)服務公司幫助策劃和設計網(wǎng)站。

2.2制定房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷計劃營銷者要進行房地產(chǎn)的網(wǎng)絡營銷活動，首先必須進行網(wǎng)絡營銷戰(zhàn)略策劃，確定營銷對象，以及網(wǎng)絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產(chǎn)和營銷者信息，根據(jù)本企業(yè)的自身特點和房地產(chǎn)行業(yè)的特點，選擇采用多種網(wǎng)絡營銷方式，擬訂房地產(chǎn)計劃。

2.3企業(yè)應建立監(jiān)控機制和相應工具，來評估網(wǎng)絡營銷計劃的進展和成果。企業(yè)必須注意用戶對網(wǎng)頁的反應，在必要時做出修改；不斷調(diào)整網(wǎng)上營銷策略是網(wǎng)絡營銷成功的關鍵。

2.4不斷更新網(wǎng)頁，并進行費用預測與估計市場在發(fā)展，網(wǎng)頁內(nèi)容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現(xiàn)出來。與此同時改變企業(yè)的營銷費用策略。

2.5突出可網(wǎng)上進行室內(nèi)裝飾與家具布置的模擬的優(yōu)勢房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據(jù)自己的需求在網(wǎng)上進行室內(nèi)裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優(yōu)勢將更吸引消費者。

2.6引導網(wǎng)絡消費者互動地參與營銷活動在精心設計的網(wǎng)絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，網(wǎng)上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，相應地調(diào)整網(wǎng)上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網(wǎng)上的營銷活動更有效。

2.7在互聯(lián)網(wǎng)上展開宣傳攻勢①將網(wǎng)頁地址注冊到本地區(qū)和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯(lián)網(wǎng)上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎的網(wǎng)絡系統(tǒng)上周期性地進行網(wǎng)站的推廣。③在中國建設網(wǎng)、房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)等行業(yè)性網(wǎng)絡媒體站點上自己的網(wǎng)站信息。④與其他的web網(wǎng)站建立交換鏈接頁面，鼓勵其他站點在尊重網(wǎng)頁版權(quán)的同時復制自己站點的內(nèi)容或創(chuàng)建到自己站點的網(wǎng)絡鏈接。

3房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的主要手段

3.1房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁一般應包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營銷與服務、企業(yè)管理與文化等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設的著重點在于提升企業(yè)的品牌形象。設計獨特，內(nèi)容詳實，樹立品牌形象。

3.2網(wǎng)絡廣告房地產(chǎn)網(wǎng)絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢，很強的交互性與感官刺激性等特點，將成為房地產(chǎn)廣告的中堅。

3.3電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。

3.4網(wǎng)上中介欲購買房地產(chǎn)的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產(chǎn)的特征參數(shù)，就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類型，并且還可以通過網(wǎng)上電子地圖查看目標房地產(chǎn)的準確位置，通過網(wǎng)上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產(chǎn)的外觀、環(huán)境、內(nèi)部構(gòu)造及結(jié)構(gòu)細節(jié)；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找。

4整合互補是營銷的成功之道

整合網(wǎng)絡營銷與傳統(tǒng)營銷，進行優(yōu)勢互補，是網(wǎng)絡營銷的成功之道。首先通過傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡的結(jié)合，促進房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統(tǒng)的廣告宣傳網(wǎng)站；另一方面就是通過網(wǎng)絡技術(shù)的方式去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站。其次利用網(wǎng)絡提供信息。對房地產(chǎn)營銷從理論到實踐意義重大。

5總結(jié)

中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展中，消費者對其關注度持續(xù)上升。而房地產(chǎn)屬于耐用消費品，消費者在做出購買決策之前往往要經(jīng)歷提出需求-信息收集-方案比較-購買決策-購買行為等幾個階段，每個階段都需要足夠多的信息。而房地產(chǎn)網(wǎng)站是一個信息、開展宣傳、拓展業(yè)務的窗口，具有強大的消費市場。因此，隨著電子商務的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當潛力和發(fā)展空間的營銷策略。網(wǎng)絡經(jīng)濟時代的來臨，使房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷即將成為房地產(chǎn)領域不可阻擋的潮流。

參考文獻：