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篇1

關(guān)鍵詞：城市策劃，城市開發(fā)，策劃步驟

中圖分類號：R126文獻標識碼： A

城市的建設(shè)與規(guī)劃須有預(yù)見性與合理引導，策劃學方法的引入可為我們提供新的視角。

計劃經(jīng)濟時代，城市如何發(fā)展的決策在計劃階段即已完成，城市的開發(fā)只需經(jīng)由簡單的城市規(guī)劃到建筑設(shè)計的過程，而開發(fā)的結(jié)果也無需市場的檢驗，故策劃在城市開發(fā)中的作用不大。

進入市場經(jīng)濟時代，除城市管理者外，開發(fā)商和其他社會力量也介入到城市開發(fā)的過程中。參與者的增多、自由度的增大，使得城市開發(fā)項目變得更加復(fù)雜，籍由傳統(tǒng)的城市規(guī)劃方法得出的、理想的城市形態(tài)亦時常與市場相沖突。有鑒于此，城市管理者和規(guī)劃設(shè)計者有必要因應(yīng)市場開發(fā)的需要，在城市開發(fā)項目啟動前進行相關(guān)的策劃構(gòu)想，使之符合市場規(guī)律，滿足各利益相關(guān)方的權(quán)益。

就國內(nèi)目前實踐而言，如何將策劃方法科學有效地應(yīng)用在城市開發(fā)中尚處于摸索階段，多數(shù)的城市開發(fā)項目，因事先缺乏理性的分析與研究，沒有達到最初的設(shè)想。

策劃學起源于市場營銷領(lǐng)域，被廣泛應(yīng)用于各種商業(yè)活動中，上世紀中，融合多學科知識的策劃研究在城市開發(fā)上的作用逐漸為人們所認識，國內(nèi)外相關(guān)學者相繼對其應(yīng)用進行了探討。

對比國內(nèi)，國外學者在城市開發(fā)策劃方面的研究相對成熟一些。與此相關(guān)的著作包括艾地斯.謝瑞的《設(shè)計策劃――從理論到實踐》、威廉.佩納的《尋求問題》；日本設(shè)計師很早即開始對策劃方面的關(guān)注，1990年由日本建筑學會所著的《建筑企劃論》中，對策劃在都市再開發(fā)、住區(qū)建設(shè)、辦公建筑、商業(yè)建筑、都市旅店建筑等城市建設(shè)項目中的應(yīng)用均做了系統(tǒng)、科學的闡述。

莊惟敏教授是國內(nèi)較早研究策劃學在建筑設(shè)計領(lǐng)域應(yīng)用的學者，其專著《建筑策劃導論》（1995）從理論上對建筑策劃進行了系統(tǒng)闡述，并在清華科技園辦公樓項目中進行了嘗試，完成其全過程策劃；顧朝林教授《概念規(guī)劃》一書從城市規(guī)劃的角度切入，對城市開發(fā)區(qū)的前期策劃（總規(guī)階段），城市商業(yè)帶及城市居住區(qū)（詳規(guī)階段）等進行了理論上的闡述，并輔以實例驗證。國內(nèi)對城市策劃在城市開發(fā)中的應(yīng)用研究還處于起步期，尚無對“城市策劃”的明確定義，也缺乏結(jié)合開發(fā)實踐的系統(tǒng)的操作方法框架。

筆者結(jié)合國內(nèi)外理論成果與城市設(shè)計實踐現(xiàn)實，對城市策劃的概念進行了界定、對其特點進行了歸納，同時試圖整理出一套符合當前國情的城市策劃框架體系。

1城市策劃的概念

策劃是一種“構(gòu)思或理性思維程序”,是“人們?yōu)榱诉_成特定的目標，借助一定的科學方法和藝術(shù)，為決策、計劃而構(gòu)思、設(shè)計、制作具體方案的過程。”[ 引自百度百科。原文為“策劃又稱‘策略方案’和‘戰(zhàn)術(shù)計劃’（Strategical Planning / Tactical Planning）是指人們?yōu)榱诉_成某種特定的目標，借助一定的科學方法和藝術(shù)，為決策、計劃而構(gòu)思、設(shè)計、制作策劃方案的過程?！?/p>

]

“城市策劃”可視為策劃學在城市開發(fā)中的具體應(yīng)用，我們可定義其為“以城市為客體，以城市開發(fā)的綜合效益為目標，在具體的建造規(guī)劃設(shè)計之前所進行的構(gòu)思、決策、計劃的過程”。

策劃是基于市場而生的產(chǎn)物，符合當今城市建造活動市場化的潮流，策劃研究的結(jié)論與品質(zhì)直接決定了城市設(shè)計及其實施產(chǎn)品的最終結(jié)果。策劃環(huán)節(jié)是城市設(shè)計行為的孕育階段，對方案設(shè)計、最終成果編制、開發(fā)實施各個環(huán)節(jié)均有較強的影響，并決定著城市的最終走向。

2城市策劃的性質(zhì)

2.1預(yù)見性

（待補充）

2.2客觀性

（待補充）

2.3綜合效益性

城市策劃并非針對某單一方利益、單一因素，而是政府主導，兼顧多方利益、諸多因素，具備很強的綜合效益性。為某一地區(qū)制定城市策劃方案時，需要兼具對該地區(qū)經(jīng)濟、環(huán)境、生態(tài)環(huán)境，公眾與個體利益等多方面的考慮，而非唯一因素論。

2.4可操作性

城市策劃實際上是建立了一套理性縝密的系統(tǒng)，藉以實現(xiàn)構(gòu)想中的城市發(fā)展愿景。因此，城市策劃必須保證它的每個環(huán)節(jié)皆是有依據(jù)的，以保證該系統(tǒng)在技術(shù)、經(jīng)濟、管理等環(huán)節(jié)是可操作的。

2.5動態(tài)性

城市策劃所描述的愿景因為各種因素的變化，在執(zhí)行中往往難以一步到位。這就需要給予策劃系統(tǒng)一定的彈性，使之可因應(yīng)外部環(huán)境的變化對系統(tǒng)內(nèi)某些環(huán)節(jié)做出適度的調(diào)整。

2.6手段綜合性

城市策劃是一跨學科研究，策劃方案中環(huán)境調(diào)查分析、對城市發(fā)展遠景的構(gòu)想、策劃方案的確定等多個環(huán)節(jié)均需不同學科的技術(shù)手段方可達到理想效果。這就需要在策劃方案的確定過程中，策劃團隊及時與相關(guān)領(lǐng)域的專家溝通，針對各類問題以相關(guān)專業(yè)的技術(shù)手段予以解決。

3城市策劃內(nèi)容

內(nèi)容由環(huán)境調(diào)查分析、開發(fā)目標確定、城市策劃方案研究、策劃方案的實施等四部分組成。

3.1環(huán)境調(diào)查分析

環(huán)境調(diào)查分析是城市策劃研究的基礎(chǔ)，是策劃案成敗的關(guān)鍵。唯有對現(xiàn)有環(huán)境具有深入細致的了解，才能對項目遠期發(fā)展愿景做出準確的描述，在項目實施過程中也能做到有的放矢。而且，除了在項目前期需要進行全面的環(huán)境調(diào)查分析外，隨著策劃方案的深入，還需根據(jù)方案需要進行數(shù)次該項工作，使策劃研究的可靠性得到保證。

通常，對某一城市片區(qū)進行環(huán)境調(diào)查時可由三個層次進行循序遞進的分析（圖1）：

3.1.1城市宏觀經(jīng)濟狀況調(diào)查

對某一城市片區(qū)進行宏觀經(jīng)濟狀況調(diào)查，是為了解這一城市片區(qū)所屬經(jīng)濟區(qū)域帶以及城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況、城市化狀況、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)模、城市發(fā)展戰(zhàn)略、對未來城市發(fā)展的預(yù)測等信息，藉以對該地區(qū)未來的經(jīng)濟發(fā)展方向擁有大致的判斷，并從中提煉出對策劃方案有用的關(guān)鍵因素。

3.1.2所屬城市環(huán)境調(diào)查

為給項目尋求良好的定位，同時也為保證項目在合理性上做到最優(yōu)，避免策劃方案脫離實際，需對項目片區(qū)所屬的城市環(huán)境進行細致的研究分析。內(nèi)容可包括城市的地理條件、自然氣候、人文風俗，城市的交通情況，該市各主要功能區(qū)在城市內(nèi)的分布，當前有哪些產(chǎn)業(yè)為城市發(fā)展所缺乏并迫切需要等。

3.1.3開發(fā)片區(qū)環(huán)境調(diào)查

項目所屬城市片區(qū)現(xiàn)存的特色優(yōu)勢或矛盾不足是催生優(yōu)秀城市策劃方案的最好觸媒，因此對該城市片區(qū)的環(huán)境調(diào)查分析尤為關(guān)鍵。在實踐中，可以從交通資源、自然資源、土地資源、產(chǎn)業(yè)資源、教育資源、城市建設(shè)狀況、歷史文化資源等幾個方面歸納總結(jié)，提煉最鮮明的特色和矛盾點，以此作為策劃研究的依據(jù)。

3.2開發(fā)目標策劃

開發(fā)目標策劃由環(huán)境調(diào)查分析而來，是對現(xiàn)存優(yōu)勢與不足所蘊藏的機遇的反應(yīng)。

需要注意的是，現(xiàn)實中的城市優(yōu)勢與不足因素并非單一，策劃目標的價值取向也絕非單一。如果把策劃目標看作一個系統(tǒng)，那么這一系統(tǒng)的終極目的并非為尋求某一方的利益最大化。相反，這一系統(tǒng)乃由多個目標組成，包含經(jīng)濟、社會、文化等多方面因素的考量。

上世紀九十年代赫爾辛基的一個城市策劃案例即是如此，當?shù)厝嗽腿绾纬蔀橐蛔鶚O具特色的城市進行了廣泛的探討，其后決定充分利用“光”這一獨特要素，提出打造“光之城”的城市建設(shè)目標，并建立了一個能夠利用此資源要素，兼具經(jīng)濟、文化、環(huán)境等方面，富有足夠彈性的建設(shè)架構(gòu)，經(jīng)過多年的實踐證明取得了巨大成功。

3.3城市策劃方案研究

城市策劃方案通常包括如下步驟：

（1）策劃方案的提出；

（2）可行性研究（組織協(xié)調(diào)、城市空間營造、經(jīng)營等）

（3）最終方案的決定――各方達成共識（社會、政府、開發(fā)商）

（4）配套附屬――宣傳策劃，營銷策劃

由設(shè)計人員參與的城市策劃工作內(nèi)容通常限于上述的步驟（1）-（3），筆者稱之為第一階段（圖2）。而步驟（4）由于設(shè)計人員的背景知識所限，則移交于相關(guān)的商業(yè)策劃公司做進一步的市場推廣，該部分工作筆者稱為第二階段。

1.第一階段――上述步驟（1）～（3）

圖2 城市策劃第一階段流程圖

該階段策劃經(jīng)歷以下流程：

①準備階段――將經(jīng)由環(huán)境分析得出的資源優(yōu)勢羅列出來；

②發(fā)掘階段――詳述上述諸般優(yōu)勢資源，并調(diào)查更具發(fā)展前景的部分；

③描述階段――尋找相關(guān)的成功案例，匹配遴選出來的優(yōu)勢資源，對未來城市發(fā)展愿景進行描述；

④開展階段――以描述的愿景為目標構(gòu)建操作系統(tǒng)；

⑤推進階段――與各利益方不斷協(xié)商，藉以不斷對系統(tǒng)進行調(diào)整；

⑥總結(jié)階段――各利益方就方案達成一致，策劃方案完成。

2.第二階段――步驟（4）

方案付諸實施階段：利用各種媒介宣傳方案描繪的城市愿景，為土地開發(fā)做好充分準備。受專業(yè)知識所限，通常設(shè)計機構(gòu)于此階段便退出城市策劃系統(tǒng)，而改由相關(guān)領(lǐng)域公司進入或與其合作繼續(xù)后續(xù)工作。

3.4策劃方案的實施

3.4.1城市開發(fā)組織管理模式

目前，因城市開發(fā)項目在開發(fā)規(guī)模、性質(zhì)等方面的差異，城市開發(fā)組織管理模式通常分為三種模式――政府主導型、企業(yè)主導型、政企合作型。

政府主導

該模式有利于發(fā)揮政府在行政主導方面的優(yōu)勢，在統(tǒng)籌管理、規(guī)劃審定、建設(shè)項目決策等方面有較大的便利。得益于政府在行政方面顯著的特性，其在土地收購、城市基建、土地轉(zhuǎn)讓等方面具有良好的效果，適用于面積大、功能復(fù)雜的城市大規(guī)模綜合開發(fā)項目，如北京國貿(mào)區(qū)，上海陸家嘴金融區(qū)，天津的濱海新區(qū)等。

企業(yè)主導

該模式具有很強的適應(yīng)性與靈活性，市場化程度高，因此在這一體系中政府參與的比重是非常小的。然而在開發(fā)過程中受企業(yè)權(quán)限和資金等方面的限制，企業(yè)主導的城市項目通常規(guī)模不大，且功能較為單一。目前市場上企業(yè)主導的項目多集中于房地產(chǎn)業(yè)，且以居住開發(fā)為多。例如北京回龍觀區(qū)，廣州的五羊新城等。

政企合一

實行“企業(yè)主導、政府扶持、市場運作”的模式，既有助于豐富待開發(fā)城市片區(qū)的城市功能，又使之適應(yīng)市場化的開發(fā)，采用企業(yè)化的運行方式。成都市副中心三圣片區(qū)，由市建委和當?shù)仄髽I(yè)共同開發(fā)并實現(xiàn)雙贏，是政企合一模式的成功案例。

3.4.2土地出讓階段策劃

土地出讓階段策劃包含初始時期――初期發(fā)展時期――高速發(fā)展時期――完成時期等幾個階段。在各個階段中涵蓋的一些主要內(nèi)容見下圖（圖3）：

3.4.3土地有償使用方式的選擇

土地有償使用方式可分為一次性繳納土地出讓金、分年度繳納土地出讓金、土地年租制等三種。（圖4）

4．城市策劃在城市開發(fā)項目中的應(yīng)用框架

綜上，我們可以嘗試提出城市策劃在一個完整的城市開發(fā)項目中的應(yīng)用框架。當然，實際項目中變化的因素很多，其表現(xiàn)形式并不完全如此框架構(gòu)成所示，具體還需結(jié)合項目具體情況而定。（圖5）

參考文獻：

［1］. 艾地斯.謝瑞．設(shè)計策劃――從理論到實踐．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006

［2］. 培尼亞，帕歇爾．建筑[]項目策劃指導手冊――問題探查 [M]．北京：建筑工業(yè)出版社，2010

［3］. 胡弘才主編日本建筑學會．建筑企劃論[M]．遼寧：遼寧科學技術(shù)出版社，2003

［4］. 莊惟敏．建筑策劃導論[M]．北京：水利水電出版社，2001

［5］. 夏南凱．淺談策劃在成片開發(fā)中的應(yīng)用．規(guī)劃師[J]，2002

篇2

房地產(chǎn)營銷策劃方案原則

無論房地產(chǎn)項目的定位、建筑設(shè)計的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創(chuàng)就是獨到、創(chuàng)新、差異化、有個性。

一、獨創(chuàng)原則

無論房地產(chǎn)項目的定位、建筑設(shè)計的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創(chuàng)就是獨到、創(chuàng)新、差異化、有個性。獨創(chuàng)具有超越一般的功能，它應(yīng)貫穿房地產(chǎn)策劃項目的各個環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產(chǎn)策劃要達到獨創(chuàng)，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：

(一)房地產(chǎn)策劃觀念要獨創(chuàng)。策劃觀念是否獨創(chuàng)、新穎，關(guān)系到策劃人的基本素質(zhì)。有的人策劃觀念經(jīng)常有新的創(chuàng)意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產(chǎn)項目中，能在強敵中站穩(wěn)了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇的。廣州有個大型住宅區(qū)，開盤時以高素質(zhì)、高價位出現(xiàn)，其有獨創(chuàng)性的策劃觀念，獨具一格，使很多顧客下定金購房。

(二)房地產(chǎn)策劃主題要獨創(chuàng)。主題是房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體主導思想，是發(fā)展商賦予項目的靈魂。策劃主題是否獨創(chuàng)、新穎，立意是否創(chuàng)新，關(guān)系到房地產(chǎn)項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨創(chuàng)，與市場發(fā)展潮流有很大的關(guān)系。當人們都沉醉在市中心區(qū)建住宅的時候，一些有遠見的發(fā)展商卻發(fā)起一場郊區(qū)化運動，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅

小區(qū)，迎合市民們返回大自然的心理狀態(tài);在人們欣賞小區(qū)內(nèi)花草成片的時候，一些有創(chuàng)見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風景悅?cè)恕?/p>

(三)房地產(chǎn)策劃手段要獨創(chuàng)。房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克的發(fā)展商卻用復(fù)合手段策劃樓盤，地產(chǎn)業(yè)和體育業(yè)的復(fù)合，引領(lǐng)了房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域的新里程。策劃手段獨到，往往會達到意想不到的效果。廣州遠洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進行延伸、發(fā)揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術(shù)、舒適和優(yōu)美。策劃手段獨到，增大了人們的購買欲。

二、整合原則

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經(jīng)過整合以后就會團結(jié)一起，為整個項目的發(fā)展服務(wù)。

為了有效地整合好房地產(chǎn)開發(fā)項目的客觀資源，必須做到以下幾點：

第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。

第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發(fā)的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。

第三，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如創(chuàng)新、獨到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發(fā)現(xiàn)，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創(chuàng)造。

三、客觀原則

客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產(chǎn)策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調(diào)研、分析、預(yù)測，提高策劃的準確性。③在客觀實際的基礎(chǔ)上謹慎行動，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。

四、定位原則

所謂定位，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具置和方向，找準明確的目標。房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體定位很重要，關(guān)系到項目的發(fā)展方向。一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。要在房地產(chǎn)策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：

第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產(chǎn)項目的總體定位，包括開發(fā)項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規(guī)模，項目的功能身份，項目的發(fā)展方向，等等。小的方面是房地產(chǎn)項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設(shè)計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產(chǎn)項目的總體定位確定了項目的總置和方向，對項目的具體定位有指導、約束作用;房地產(chǎn)項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。

第二，把握各項定位內(nèi)容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內(nèi)容的內(nèi)涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。其次，每項定位內(nèi)容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務(wù)。

第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。如對建筑設(shè)計定位，建筑設(shè)計的最新理念不能不了解，設(shè)計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創(chuàng)新?是停留現(xiàn)狀還是適度超前?這都要根據(jù)開發(fā)項目的總體定位下有所取舍，確定方向。

五、可行原則

可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運行的方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果?？尚行栽瓌t就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯。貫徹房地產(chǎn)策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：

(一)策劃方案是否可行。在房地產(chǎn)策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優(yōu)秀、最可行的方案是項目成功的基礎(chǔ)。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。

(二)方案經(jīng)濟性是否可行。策劃方案的經(jīng)濟性是指以最小的經(jīng)濟投入達到最好的策劃目標。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運作保駕護航。

(三)方案有效性是否可行。房地產(chǎn)策劃方案的有效性是指房地產(chǎn)策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達到甚至超過方案設(shè)計的具體要求。策劃方案要達到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益;二是所冒的風險最小，失敗的可能性最小，經(jīng)過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實現(xiàn)策劃的預(yù)定目標。

六、全局原則

全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導原則。從房地產(chǎn)策劃的整個過程來講，它分為開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運局、饋局和結(jié)局過程，每個過程都跟全局有密切的聯(lián)系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。

房地產(chǎn)策劃全局原則的主要要求是：

(一)房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā)，注意全局的目標、效益和效果。在整體規(guī)劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調(diào)研階段，如果圖省事，不深入了解當時的市場狀況,競爭態(tài)勢、對手強弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結(jié)果會造成慘重的失敗。

(二)房地產(chǎn)策劃要從長期性出發(fā)，處理好項目眼前利益和長遠利益的關(guān)系。

(三)房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局。房地產(chǎn)策劃是個大系統(tǒng)，任何一個系統(tǒng)都可以被看成是一個全局。而系統(tǒng)是有層次性的，大系統(tǒng)下有子系統(tǒng)，子系統(tǒng)下還有孫系統(tǒng)，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應(yīng)該同上一層次的戰(zhàn)略要求相符合。

(四)房地產(chǎn)策劃要從動態(tài)性出發(fā)，注意全局的動態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)市場是變化莫測的，變化發(fā)展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態(tài)規(guī)律，掌穩(wěn)全局，避免市場變化觸動全局的根基。

七、人文原則

人文原則是強調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會思想。在房地產(chǎn)策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：

(一)對我國人文精神的精髓要深入的領(lǐng)會。在房地產(chǎn)策劃中把握準人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。

(二)運用社會學原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內(nèi)容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運行的具體規(guī)律，開發(fā)出的房地產(chǎn)項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。

(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產(chǎn)策劃必須把文化因素滲透到開發(fā)項目中去，才能迅速占領(lǐng)市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發(fā)的理念和模式首先是中國傳統(tǒng)文化的代表儒家思想的建大功、立大業(yè)及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導中國傳統(tǒng)文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統(tǒng)家庭的溫馨。

(四)通過民族文化的積累，促進產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成。

八、應(yīng)變原則

所謂應(yīng)變就是隨機應(yīng)變，它要求房地產(chǎn)策劃要在動態(tài)變化的復(fù)雜環(huán)境中，及時準確地把握發(fā)展變化的目標、信息，預(yù)測事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡，并以此為依據(jù)來調(diào)整策劃目標和修改策劃方案。

房地產(chǎn)策劃的應(yīng)變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：

(一)增強動態(tài)意識和隨機應(yīng)變觀念。

(二)時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎(chǔ)材料和客觀依據(jù)，這個基礎(chǔ)和依據(jù)變化了，策劃也應(yīng)該隨之變化，否則，其策劃就失去了準確性、科學性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統(tǒng)性和可靠的信息資料。

(三)預(yù)測對象的變化趨勢，掌握隨機應(yīng)變的主動性。

(四)及時調(diào)整策劃目標，修正策劃方案。當客觀情況發(fā)生變化影響到策劃目標的基本方面或主要方面時，要對策劃目標作必要的調(diào)整，自然也就要對策劃方案進行修正，以保證策劃方案與調(diào)整后的策劃目標相一致。

房地產(chǎn)營銷策劃方案

前 言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

商業(yè)城項目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場旁，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據(jù)本項目五個一的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。

1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2. 倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1. 銷售(招商)目標

2. 銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態(tài)

1.入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動;在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)財富地產(chǎn)、休閑購物形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

(二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。

3.價格策略：采取低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個性特色：商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從建造建筑產(chǎn)品上升到營造全新休閑購物方式，倡導投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報的投資理念。

2.區(qū)位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新財富投資，穩(wěn)定回報理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

篇3

想要賣出更多的產(chǎn)品，做好營銷計劃書是必不可少的。今天小編在這給大家?guī)頎I銷計劃書，接下來我們共同閱讀吧!

營銷計劃書1

一、計劃擬定：

1、年銷售目標：

1)：作業(yè)本年銷售目標300萬元/年。 以每年10%-20%的銷售額遞增。 2)：筆記本年銷售目標200萬元/年。以每年10%-60%的銷售額遞增

2、銷售方向：

1、本地市場，以延安市為根基，向周邊縣級市場拓展業(yè)務(wù)：

1)：延安市區(qū)各批發(fā)市場發(fā)展經(jīng)銷商，每個批發(fā)市場必須發(fā)展一名以上經(jīng)銷商(長青路批發(fā)市場除外)其他市場盡量全面發(fā)展客戶。

2)：延安市區(qū)及郊區(qū)的文化用品零售店展開地毯式拓展。公司許配合零售文具店配貨和配送。

3)：延安市區(qū)及郊區(qū)各學校以及學校內(nèi)商店也需大力發(fā)展，潛力較大。

4)：延安地區(qū)每個縣城的批發(fā)門市須努力開發(fā)，若縣城批發(fā)門市無法做到客戶資源意向可開發(fā)零售商，必須達到每個縣城都多少有藍輝印務(wù)有限公司的產(chǎn)品，或了解藍輝印務(wù)有限公司的產(chǎn)品。

2、外地市場：

1)：陜西省周圍各省一級批發(fā)市場全力以赴發(fā)展商或經(jīng)銷商，暫時包括以下地區(qū)：西安、鄭州、洛陽、太原、呼和浩特、銀川、蘭州、西寧、成都、重慶。

2)：每個省一級批發(fā)市場至少發(fā)展一名商或2-3名經(jīng)銷商，暫且根據(jù)市場客戶的實力、信譽，對本產(chǎn)品的認識積極性等以及一些客觀性情況而定。

3)：如果各省的一級批發(fā)市場，暫時很難做到市場的投入或投入后效果不明顯，可以在其省內(nèi)二級(地市級)批發(fā)市場發(fā)展經(jīng)銷商，使二級市場成熟之后包圍一級市場，但二級市場至少做2-3家經(jīng)銷商，從而達到我們的銷售目的，完成銷售目標。

二、客戶回訪：

目前在國內(nèi)市場筆記本種類偏多，技術(shù)方面不相上下，為穩(wěn)固和拓展市場，務(wù)必加強與客戶的交流，協(xié)調(diào)與客戶之間的關(guān)系：

1)關(guān)系維護：

為與客戶加強信息交流，增進感情，對一級客戶每兩月拜訪一次;對于二級客戶根據(jù)實際際情況另行安排拜訪時間。

2)售后協(xié)調(diào)：

目前情況下，我公司應(yīng)以：“賣產(chǎn)品不如賣服務(wù)”，在下一步工作中，我們要增強責任感，不斷強化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。用戶使用我們的產(chǎn)品如同享受我們提供的服務(wù)，從穩(wěn)固市場、長遠合作的角度，我們務(wù)必強化為客戶負責的意識，把握每一次與客戶接觸的機會，提供熱情詳細周到的售后服務(wù)，給公司增加一個制勝的籌碼。

三、價格政策：

1、定價原則：

1)：拉大批零差價，調(diào)動積極性;

2)：結(jié)合批量，鼓勵大量多批;

3)：以成本為基礎(chǔ)，以同類產(chǎn)品價格為參考，使價格具有競爭力;

4)：順應(yīng)市場變化，及時靈活調(diào)整。

2、目的

1)：樹立藍輝印務(wù)有限公司的產(chǎn)品標準形象，擴大其影響;

2)：作為獎勵的一種方式，刺激商的積極性。

四、開拓創(chuàng)新，建立靈活的激勵銷售機制。

開拓市場，爭取客源：

銷售部將配合公司整體新的銷售體制，制定完善市場銷售任務(wù)計劃及業(yè)績考核管理實施細則，提高銷售代表的工資待遇，激發(fā)、調(diào)動銷售人員的積極性。銷售人員實行工作日記志。以月度銷售任務(wù)完成情況及工作日記志綜合考核銷售人員。督促銷售人員，通過各種方式爭取團體和零散客戶，穩(wěn)定老客戶，開展新客戶，并在拜訪中及時了解收集賓客意見及建議，反饋給有關(guān)部門及總經(jīng)理室。

五、密切合作，主動協(xié)調(diào)：

與公司其他部門接好業(yè)務(wù)結(jié)合工作，密切配合，根據(jù)賓客的需求，主動與公司其他部門密切聯(lián)系，互相配合，充分發(fā)揮公司的整體銷售活力，創(chuàng)造最佳效益。加強有關(guān)宣傳，充分利用多種廣告形式推薦公司產(chǎn)品，宣傳公司，努力提高公司知名度。

以上幾點請各位領(lǐng)導多提建議與意見，為了公司的宏偉藍圖，齊心協(xié)力，共同進步，使公司走向輝煌的明天，挑戰(zhàn)已經(jīng)到來，既然選擇了遠方，何畏風雨兼程，我相信：用心一定能贏得精彩。

營銷計劃書2

一.銷售節(jié)奏

(一)銷售節(jié)奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產(chǎn)品開盤銷售，較大規(guī)模的項目一般持續(xù)3-4個月的時間，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結(jié)合以實際客戶儲備情況最終確定;另外，由于銷售節(jié)點比工程節(jié)點易于調(diào)整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節(jié)點，據(jù)此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節(jié)點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關(guān)節(jié)點只是初稿。待工程節(jié)點確定后，再最終定稿。

1.推廣銷售期安排3-4個大的推廣節(jié)點，節(jié)點的作用在于不斷強化市場關(guān)注度，并使銷售保持持續(xù)、連貫。

2.鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應(yīng)避開春節(jié)假期。

3.開盤銷售前應(yīng)確保樣板區(qū)、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。

(二)-銷售節(jié)奏安排

1.__年10月底—__年12月，借大的推廣活動推出-項目

2.__年12月底—__年1月初，召開產(chǎn)品會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。

3.__年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。

4.__年1月下旬，春節(jié)之前，開盤銷售強銷。

二.銷售準備(__年1月15日前準備完畢)

1.戶型統(tǒng)計

由工程部設(shè)計負責人、營銷部-共同負責，于__年12月31日前完成

鑒于-項目戶型繁多，因此戶型統(tǒng)計應(yīng)包含對每一套房型的統(tǒng)計，包括戶型、套內(nèi)面積、戶型編號、所在位置。

2.銷講資料編寫

由營銷部-、策劃師負責，于__年12月31日前完成

-項目銷將資料包括以下幾個部分

購買-的理由：產(chǎn)品稀缺性銷講

基本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟指標、戶型面積統(tǒng)計、配套情況、建筑風格、景觀設(shè)計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費;涉及到設(shè)計單位的，由其出具銷講材料。__年12月31日前，由-整理后，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項目優(yōu)勢說辭。

營銷計劃書3

1.概念：營銷策劃方案是商業(yè)銀行在進行金融產(chǎn)品或服務(wù)的市場銷售之前，為使銷售達到預(yù)期目標而進行的各種銷售促進活動的整體性策劃文書。

2.作用：營銷策劃是針對某一客戶開發(fā)和某一產(chǎn)品營銷而制作的規(guī)劃，它的任務(wù)是為將朦朧的“將來時”漸變?yōu)橛行虻摹艾F(xiàn)在進行時”提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業(yè)銀行開展市場營銷活動的藍本。

3.特點：營銷策劃方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現(xiàn)“圍繞主題、目的明確，深入細致、周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。

結(jié)構(gòu)模式

1.種類：商業(yè)銀行市場營銷策劃方案因其策劃的對象不同，可分為大型優(yōu)良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調(diào)查策劃方案、產(chǎn)品推介策劃方案等等。

2.結(jié)構(gòu)：

營銷策劃方案的基本結(jié)構(gòu)是：

第一部分：營銷策劃方案封面

在這部分內(nèi)容中，策劃者需分項簡要概述以下內(nèi)容：

1)營銷策劃的全稱。

基本格式是:__銀行關(guān)于____營銷策劃書

2)營銷策劃的部門與策劃人。

營銷策劃:__銀行__分(支)行客戶部

主策劃人:__x、__x、__x

3)營銷策劃的時間。

____年x月x日

第二部分：營銷策劃主題和項目介紹

根據(jù)不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項目)，擬定各自所應(yīng)圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內(nèi)核，是營銷策劃的基本準繩。在闡述營銷策劃主題的基礎(chǔ)上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發(fā)展趨勢等。

第三部分：營銷策劃分析

營銷策劃分析可以是逐項分類分析，也可以作綜合分析，視策劃的具體情況來定。

1)項目市場分析。

宏觀環(huán)境狀況。主要包括宏觀經(jīng)濟形勢、宏觀經(jīng)濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。

項目市場狀況。主要包括現(xiàn)有產(chǎn)品或服務(wù)的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對商業(yè)銀行新產(chǎn)品或服務(wù)的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。

同業(yè)市場狀況。主要包括同業(yè)的機構(gòu)、同業(yè)的目標市場、同業(yè)的競爭手段、同業(yè)的營銷方式、同業(yè)進入市場的可能與程度等等。

各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的，要根據(jù)營銷策劃需要去搜集，并在營銷策劃中簡要說明。

2)基本問題分析。

營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題，這些問題的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解決這些問題的基本思路如何確定，出發(fā)點是什么?通過何種途徑，采取什么方式解決?等等。

3)主要優(yōu)劣勢分析。

主要優(yōu)勢分析：圍繞營銷策劃主題，將要開展某一方面的市場營銷活動(如市場調(diào)查、新產(chǎn)品開發(fā)、市場促銷、廣告宣傳等)，擁有哪些方面的優(yōu)勢，主要是自身優(yōu)勢(即自身的強項)分析，也應(yīng)考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素，發(fā)揮出自身優(yōu)勢。分析優(yōu)勢應(yīng)冷靜客觀，既不能“過”，也不能“不及”，要實事求是。

主要劣勢分析：主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動相關(guān)聯(lián)的外部一些不利因素和自身的弱項、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素，如何彌補自身的不足，錯開自身的弱項。

主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創(chuàng)造的條件，逐一列出，逐一分析，以求得資源的最佳利用與組合。

第四部分：營銷策劃目標

不同項目的營銷策劃，有各自不同的營銷策劃目標，而營銷策劃目標大多由一些具體的指標所組成。擬訂營銷策劃目標，要實事求是，經(jīng)過努力能夠達到。

第五部分：營銷執(zhí)行方案(即保障措施)

制訂營銷執(zhí)行方案，是營銷策劃的重頭戲，是對市場營銷活動各道環(huán)節(jié)、各個方面工作的精心設(shè)計、周密安排和逐一布置與落實，是營銷活動組織、開展的腳本。

制訂營銷執(zhí)行方案應(yīng)考慮以下問題：

(1)理順本次營銷活動所涉及的各種關(guān)系。

(2)把握本次營銷活動的重點和難點。

(3)確定本次營銷活動應(yīng)采取的策略。

(4)弄清楚開展本次營銷活動可利用的人、財、物等方面的資源與條件，確定好策劃預(yù)算。

(5)本次營銷團隊人員的組成，各參與部門及人員在本次營銷活動中所應(yīng)完成的任務(wù)、所應(yīng)承擔的責任和所應(yīng)充當?shù)慕巧?/p>

(6)開展本次營銷活動的監(jiān)控、反饋機制和傳導系統(tǒng)。

(7)完成本次營銷策劃任務(wù)的時間安排(分階段任務(wù))。

(8)開展本次營銷活動可能出現(xiàn)的突發(fā)問題與應(yīng)急措施。

(9)對本次營銷活動的考核獎懲方式。

營銷計劃書4

一、對銷售工作的認識

1.市場分析，根據(jù)目前西北市場的需求量和和國務(wù)院出臺的對本產(chǎn)業(yè)的扶持政策，客觀、科學的制定出銷售任務(wù)。暫訂年任務(wù)：銷售額500萬元。

2.適時作出工作計劃，制定出月計劃和周計劃，及每日的工作量。并定期與業(yè)務(wù)相關(guān)人員進行溝通，確保對目標客戶的及時跟進。

3.注重績效管理，對績效計劃、績效執(zhí)行、績效評估進行全程的關(guān)注與跟蹤。

4.目標市場定位，區(qū)分大客戶與一般客戶，分別對待，加強對大客戶的溝通與合作，用相同的時間贏取最大的市場份額。

5.不斷學習行業(yè)新知識，新產(chǎn)品，為客戶帶來實用的資訊，更好為客戶服務(wù)，同時積極接觸其他業(yè)界精英，搜集更多有用的信息，并可以和他們分享行業(yè)人脈和項目信息，達到多贏。

6.先友后單，與客戶發(fā)展良好的友誼，處處為客戶著想，把客戶當成自己的好朋友，達到思想和情感上的交融。

7.對客戶不能有隱瞞和欺騙，答應(yīng)客戶的承諾要及時兌現(xiàn)，講誠信不僅是經(jīng)商之本，也是為人之本。

8.努力保持和諧的同事關(guān)系，善待同事，確保同事之間在項目實施中各項職能的順利執(zhí)行。

二、量化銷售

1.制定出月計劃和周計劃、及每日的工作量。每天至少打18個電話，每周至少拜訪10位客戶，促使?jié)撛诳蛻魪牧孔兊劫|(zhì)變。上午重點電話回訪和預(yù)約客戶，下午時間長可安排拜訪客戶。

2.見客戶之前要多了解客戶的詳細狀況和潛在需求，最好先了解決策人的個人愛好，準備一些有對方感興趣的話題，并為客戶提供針對性的解決方案。

3、從招標網(wǎng)或其他渠道多搜集些項目信息供公司投標參考，并為公司出謀劃策，配合公司其他工作人員順利進行項目運作。

4、做好每天的工作記錄，以備遺忘重要事項，并標注重要未辦理事項。

5.填寫項目跟蹤表，根據(jù)項目進度：前期設(shè)計、投標、深化設(shè)計、備貨執(zhí)行、并完成各階段工作。

6、前期設(shè)計的項目重點跟進，至少一周回訪一次客戶，必要時進行預(yù)約拜訪，其他階段跟蹤的項目至少二周回訪一次。投標日期及項目進展重要日期需謹記，并及時跟進和回訪。

7、前期設(shè)計階段主動爭取參與項目繪圖和方案設(shè)計，以便熟悉和了解客戶的詳細需求。

8.投標過程中，提前兩天整理好相應(yīng)的投標文件，按照客戶要求遞交給客戶，以防止有任何遺漏和錯誤。

9.投標結(jié)束，及時回訪客戶，詢問投標結(jié)果。中標后主動與客戶進行深入溝通，以便及時準備施工所需圖紙(設(shè)備安裝圖等)和其他的協(xié)調(diào)工作。

10.爭取早日與客戶簽訂供貨合同，并收取預(yù)付款，提前安排備貨，以最快的供應(yīng)時間響應(yīng)客戶的需求，爭取早日回款。

11.貨到現(xiàn)場，等工程安裝完設(shè)備，申請技術(shù)部安排調(diào)試人員到現(xiàn)場調(diào)試。

12.提前準備驗收文檔，驗收完成后及時收款，保證良好的資金周轉(zhuǎn)率。

三、營銷目標

1.體育工程應(yīng)以長遠發(fā)展為目的，力求扎根甘肅，輻射西北。20__-20__年以建立完善的銷售網(wǎng)絡(luò)和樣板工程為主，銷售目標為500萬元;

2.擠身一流的體育產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商;成為快速成長的成功品牌;

3.以公司自己的主打產(chǎn)品帶動整個體育產(chǎn)業(yè)的銷售和發(fā)展。

4.市場銷售近期目標：在很短的時間內(nèi)使營銷業(yè)績快速成長，爭取短期內(nèi)使自身產(chǎn)品成為行業(yè)內(nèi)知名品牌，取代省內(nèi)同水平產(chǎn)品的一部分市場。

5.致力于發(fā)展分銷市場，考慮發(fā)展有廣泛人脈的朋友一起開拓西北市場

6.無論精神,體力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪資發(fā)展;

四、營銷策略

如果我公司體育工程項目要快速增長，且還要取得競爭優(yōu)勢，最佳的選擇必然是——“目標集中”的總體競爭戰(zhàn)略。隨著西北經(jīng)濟的不斷發(fā)展、城市化規(guī)模的不斷擴大，體育工程市場的消費潛力很大，目標集中戰(zhàn)略對我們來說是明智的競爭策略選擇。圍繞“目標集中”總體競爭戰(zhàn)略我們可以采取的具體戰(zhàn)術(shù)策略包括：市場集中策略、器材和工程項目分開策略、發(fā)展分銷精英銷售策略。為此，我們需要將西北市場做如下劃分：

戰(zhàn)略核心型市場---蘭州，酒泉，白銀

培育型市場-----嘉峪關(guān)，張掖，金昌，武威，天水，慶陽，平?jīng)龅?/p>

等待開發(fā)型市場----陜西，青海，寧夏，新疆

總的營銷策略：全員營銷和其他營銷相給合的營銷策略

1、目標市場：

遍地開花，中心城市和中小城市同時突破，重點發(fā)展行業(yè)樣板工程,大力發(fā)展重點區(qū)域，迅速促進產(chǎn)品的銷量及銷售額的提高。

2、產(chǎn)品策略：

用整體的解決方案帶動整體的銷售：要求我們的產(chǎn)品能形成完整的解決方案并在各大小城市都有成功的案例，由此帶動所有產(chǎn)品的銷售。大小互動：器材的銷售帶動體育工程的銷售，以工程項目促進健身器材的銷售。

3、市場策略

實行器械與工程分開的原則，市場開拓堅持區(qū)域劃分，責任到位的原則。

4、渠道策略：

(1)分銷合作伙伴分為二類：一是直接客戶，是我們的重點合作伙伴。二是有廣泛人脈的朋友或精英，是我們的基礎(chǔ)客戶。

(2)渠道的建立模式：A.采取逐步深入的方式，先交朋友，再做市場，進而促使正式簽定協(xié)議，訂購產(chǎn)品。做好維護與保養(yǎng)，期待引薦其他客戶;B.采取尋找直接決策人的辦法，深入接觸，爭取訂單;C.在朋友之間沉入挖掘客戶資源，必要時可以資源共享或雙方合作促成訂單D.

(3)市場上有推，拉的力量。要快速的增長，就要采用推動力量。拉需要長時間的培養(yǎng)。為此，我們將主要精力放在開拓重點工程項目上，另外安排銷售人員主攻各行業(yè)市場和零星市場，力爭完成幾項樣板工程，給每位銷售人員樹立信心。完成自己的營銷定額。

5、人員策略：

營銷團隊的基本理念： A.開放心胸;B.戰(zhàn)勝自我;C.專業(yè)精神;

(1)業(yè)務(wù)團隊的垂直聯(lián)系，保持高效溝通，才能作出快速反應(yīng)。團隊建設(shè)扁平。

(2)內(nèi)?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽鋇?a href='//xuexila.com/fanwen/baogao/' target='_blank'>報告制度和銷售獎勵制度

(3)以專業(yè)的精神來銷售產(chǎn)品。價值=價格+技術(shù)支持+服務(wù)+品牌。實際銷售的是一個解決方案。

五、營銷方案

1、公司應(yīng)好好利用動之美品牌，走品牌發(fā)展戰(zhàn)略;

2、整合西北各地各種資源，建立完善的銷售網(wǎng)絡(luò);

3、培養(yǎng)一批好客戶，建立良好的社會關(guān)系網(wǎng);

4、建設(shè)一支好的營銷團隊;

5、選擇一套適合辦事處的市場運作模式;

6、抓住公司產(chǎn)品的特點，尋找公司的賣點。

7、公司在西北采用器械和工程分開的市場運作模式;器材做樣板工程并帶動工程項目的發(fā)展，工程做銷售額并作為公司利潤增長點;

8、采用電話訪銷和登門拜訪相結(jié)合的方式拓展市場;

9、為了盡快進入市場和有利于公司的長期發(fā)展，應(yīng)以甘肅為中心，逐步輻射西北其他各大城市

10、為了確保上述戰(zhàn)術(shù)的實現(xiàn)，特別是為了加強渠道建設(shè)和管理，必須組建一支能征善戰(zhàn)的營銷隊伍：確保營銷隊伍的相對穩(wěn)定性和合理流動性，全年合格的營銷人員不少于3人;務(wù)必做好招聘、培訓工作;將試用表現(xiàn)良好的營銷員分派到各區(qū)擔任地區(qū)主管;

11、加強銷售隊伍的管理：實行三A管理制度;采用競爭和激勵因子;定期召開銷售會議;樹立長期發(fā)展思想，使用和培養(yǎng)相結(jié)合。

12、銷售業(yè)績：公司下達的年銷任務(wù)，根據(jù)市場具體情況進行分解。主要手段是：提高團隊素質(zhì)，加強團隊管理，開展各項銷售工作，制定獎罰制度及激勵方案。

13、團隊建設(shè)、團隊管理、團隊培訓 .

六、配備和預(yù)算

1、營銷隊伍：全年合格的營銷人員不少于3人;

2、所有工作重心都向提高銷售傾斜，要建立長期用人制度，并確保營銷人員的各項后勤工作按時按量到位。

3、時時進行市場調(diào)研、市場動態(tài)分析及信息反饋做好企業(yè)與市場的調(diào)查分析工作。全力打造一個快速反應(yīng)的機制。

4、協(xié)調(diào)好各環(huán)節(jié)的關(guān)系。全力以赴開拓市場。

5、為加強機構(gòu)的敏捷、迅速化，本公司將大幅委讓權(quán)限，使人員得以果斷速決，但不得對任何外來人員泄露公司價格等機密，在與客戶交流中，如遇價格難以定決定時，須請示公司領(lǐng)導;

6、為達到責任目的及確定責任體制，公司可以貫徹重獎重罰政策;

營銷計劃書5

篇4

（尤尼泰(新疆)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司新疆烏魯木齊830000）

摘要 隨著我國經(jīng)濟社會的現(xiàn)代化發(fā)展，經(jīng)濟生產(chǎn)辦法與結(jié)構(gòu)的過渡與轉(zhuǎn)型，帶動了更多第三產(chǎn)業(yè)的崛起，對于財務(wù)稅收等問題的研究與策劃也已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)營管理過程中的焦點。經(jīng)濟市場存在的各個企業(yè)主體在進行市場競爭的同時也在為自身經(jīng)濟利益為奮斗，目的在于最大限度地實現(xiàn)自身發(fā)展價值。本文首先闡述了企業(yè)財務(wù)管理中實施稅收策劃的意義與基本研究，并根據(jù)當前新的經(jīng)濟環(huán)境下企業(yè)如何規(guī)避各項涉稅業(yè)務(wù)的稅務(wù)風險開展優(yōu)質(zhì)的稅收策劃工作，進行深入研究與探討。

關(guān)鍵詞 企業(yè) 稅收策劃 意義與原則 措施

一、引言

我國憲法規(guī)定每位合格公民都必須堅持自覺履行納稅的義務(wù)，稅收籌劃工作即納稅者在不與相關(guān)納稅義務(wù)條例規(guī)定沖突的前提下，特別針對市場中各個經(jīng)濟主體生產(chǎn)活動進行合理的調(diào)整與安排，以達到同時兼顧個體收益最大化與國家納稅政策依法遵循的目的。近年來，國家對經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視，投入了大量的經(jīng)濟建設(shè)資源，對于一些技術(shù)密集型企業(yè)表現(xiàn)出了十分明顯的政策傾斜與照顧，相關(guān)經(jīng)濟企業(yè)都形成了產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式，因此企業(yè)財務(wù)管理中的稅收策劃工作對全體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)化更具有積極的導向作用，也因此具有更大更廣闊的利益創(chuàng)收空間。

二、企業(yè)稅收策劃工作的意義與基本原則

目前我國各大發(fā)展產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入市場化經(jīng)營階段，企業(yè)運營的資金來自多個方面，其中主要包括來自政府部門的發(fā)展支持撥款、企業(yè)人才技術(shù)投資以及大量的經(jīng)濟利潤收入。企業(yè)在經(jīng)濟市場中本身就扮演了帶有經(jīng)營性質(zhì)的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)角色，而且是通過產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品規(guī)模生產(chǎn)以及市場營銷等方式來增強高校在經(jīng)濟市場中的核心競爭力。

我國對稅收策劃的研究工作尚且處于初步分析階段，企業(yè)財務(wù)管理中的稅收策劃工作也缺乏大量的參照個案，加上企業(yè)管理層對企業(yè)個體納稅的認知不足，往往造成企業(yè)對發(fā)展資金的分配、投資與管理規(guī)劃工作利用不到位，缺乏優(yōu)化經(jīng)濟收益的科學性，稅收義務(wù)也難以通過最小的賦稅支出完成，直接傷害到企業(yè)整體的經(jīng)濟利潤收入，不能保證后期的持續(xù)性發(fā)展物質(zhì)需要。

企業(yè)稅收策劃的避稅機制應(yīng)建立在常規(guī)稅收原則規(guī)定基礎(chǔ)上。我國的稅法規(guī)定的稅收制度一般具有強制賦稅與無償賦稅的特點，企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)化賦稅是單方面的經(jīng)濟支出，因此需要在以最大化利潤手機為終極目標的指導下通過合法的手段進行避稅，制定科學企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃。企業(yè)的避稅規(guī)劃能夠有效優(yōu)化經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)運營的資金投入使用情況，利用市場無形的手自動調(diào)試發(fā)展需求，從而強化整個企業(yè)在市場化運營過程中的核心競爭力。部分技術(shù)密集型企業(yè)的稅收雖然有相關(guān)的政策傾斜照顧，但是也要在遵循基本稅法規(guī)定的基礎(chǔ)上，提出多個納稅計劃進行篩選和優(yōu)化，完成納稅支出的最小化比重目的。企業(yè)稅收的策劃工作意義就在于合理爭取最小賦稅成本，優(yōu)化經(jīng)濟資源利用。

三、企業(yè)財務(wù)管理中的稅收策劃風險

1.企業(yè)在經(jīng)營過程中的納稅方案與辦法與新稅制沖突，造成涉稅項目不完全導致應(yīng)繳稅行為不完整。企業(yè)所參與的商品貿(mào)易，服務(wù)提供給等的經(jīng)濟活動中，往往缺乏與當前稅制規(guī)定與要求一致的財務(wù)管理機制，對于需要妥善保存的相關(guān)納稅憑據(jù)丟失現(xiàn)象嚴重，工商稅務(wù)審核認證手續(xù)完善等原因造成企業(yè)進行稅收策劃阻力較大，可能造成企業(yè)在后期采取補稅，繳滯納金等補救行為，嚴重者還會遭到稅務(wù)部門的行政以及刑事處罰，企業(yè)自身的經(jīng)營名譽受到傷害，無形中企業(yè)稅收策劃風險系數(shù)攀增。

2.企業(yè)經(jīng)營者對新稅制法把握不完全、不準確導致多繳稅額的風險。稅務(wù)部門為幫助經(jīng)濟企業(yè)適應(yīng)當前稅制度，緩解稅務(wù)壓力，在多個區(qū)域都開放了部分涉稅項目稅務(wù)優(yōu)惠辦法。稅務(wù)優(yōu)惠辦法包括免征與退稅量兩方面，涵蓋個體學術(shù)創(chuàng)作成果轉(zhuǎn)出、針對殘障人士開展的涉稅業(yè)務(wù)、新能源開發(fā)與研究中的涉稅業(yè)務(wù)等多項目。企業(yè)在利用新稅制相關(guān)優(yōu)惠政策規(guī)定時需要對比個體納稅項目與具體優(yōu)惠項目是否重合，并以標準化稅務(wù)步驟與辦法履行納稅義務(wù)，整體審計涉稅業(yè)務(wù)，同時需要準確把握有稅務(wù)優(yōu)惠的業(yè)務(wù)項目，避免重復(fù)進行進項稅額抵扣。要選擇最優(yōu)的稅收優(yōu)惠及納稅方案。

四、企業(yè)財務(wù)管理中稅收策劃工作的優(yōu)化手段

地方和中央政府為表示對企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展活動的支持，都專門針對企業(yè)經(jīng)濟稅收頒布了不同程度的傾斜性質(zhì)的優(yōu)惠、減免條例，因而企業(yè)的稅收策劃方案可以根據(jù)當前的特殊稅收辦法實現(xiàn)企業(yè)賦稅的最小化。

1.符合稅率優(yōu)惠的資金利用規(guī)劃。我國正處于第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型階段，國家對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的支持一般通過優(yōu)惠稅率等政策來表現(xiàn)。特別赦免和減少第三產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、商品引進的稅收，以及針對相關(guān)高新技術(shù)開發(fā)和研究部門如創(chuàng)業(yè)園、學校等都采取了一定的優(yōu)惠稅率甚至免稅率手段。因此企業(yè)的稅收策劃一定要熟悉各例稅率優(yōu)惠政策，鼓勵企業(yè)根據(jù)相關(guān)的政策優(yōu)惠方向采取針對性的資金利用方案，多多以企業(yè)創(chuàng)新技術(shù)研發(fā)等作為財政支持的主要方向，從而實現(xiàn)減稅免稅的目的。

2.創(chuàng)新型企業(yè)營業(yè)稅（流轉(zhuǎn)稅）收的減免。創(chuàng)新型企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展主要依靠企業(yè)的技術(shù)發(fā)明與生產(chǎn)，在追求個體經(jīng)濟利益的同時也向社會生產(chǎn)力水平提高以及經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的優(yōu)化有重大的貢獻意義，因此政府工商部門專門針對該類型的經(jīng)濟企業(yè)免征營業(yè)稅（流轉(zhuǎn)稅），旨在鼓勵創(chuàng)新型企業(yè)的能夠在較為寬松的稅收環(huán)境下更好地做出新的技術(shù)開發(fā)與研究。因此企業(yè)的稅收策劃方案應(yīng)立足于企業(yè)的經(jīng)營資本利用方向，在自我發(fā)展的同時也能夠減免稅收，實現(xiàn)經(jīng)濟利益的最大收入。

3.科學的稅收策劃手段與方法實現(xiàn)合理避稅。一般的稅收策劃工作主要通過系統(tǒng)的會計科學方法來完成，企業(yè)的稅收策劃工作可以根據(jù)具體的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營對象以及模式，在相關(guān)的會計規(guī)定條例中以合理手段對企業(yè)所擁有資本產(chǎn)業(yè)進行折舊、攤銷、存貨計價，以達到減少賦稅額度的目的。

4.針對個人所得進行全面稅收籌劃。企業(yè)員工整個企業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)與運轉(zhuǎn)的基本勞動單位，企業(yè)員工的個人所得稅征收工作是稅收策劃的關(guān)鍵部分，針對企業(yè)員工的個人所得稅策劃要實行全面規(guī)劃，主要涵蓋基本薪資收入、個人發(fā)明收入以及個人勞務(wù)收入等賦稅項目。同時，企業(yè)可以改變目前員工的薪資發(fā)放辦法，通過多種手段降低企業(yè)勞動個人所得稅稅率（稅負），讓企業(yè)員工在合理的稅收規(guī)劃中直接受益。

5.調(diào)整稅務(wù)申報辦法，最大限度靠攏最小納稅稅率。通過改變涉稅機構(gòu)規(guī)模等級或者常規(guī)納稅主體，使符合最小納稅稅率要求。稅務(wù)籌劃的根本目標在于降低納稅金額，給予企業(yè)更多資金周轉(zhuǎn)空間。新稅制規(guī)定，在相同的涉稅項目中，小型納稅人的稅率通常低于一般納稅人的納稅稅率。較小規(guī)模的涉稅企業(yè)在稅務(wù)籌劃階段應(yīng)該對比自身的經(jīng)營活動收益詳情以及具體的資本運行情況，改變納稅人規(guī)模來方便企業(yè)能夠以最低稅率繳稅。

6.把握不同地區(qū)的區(qū)別稅率進行稅務(wù)等級劃分，實行更為合理的稅額審計辦法來制定稅務(wù)策劃方案。企業(yè)在常規(guī)的發(fā)展與提供服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動過程中應(yīng)時刻對我國不同地區(qū)的稅率進行全面把握，因稅制是根據(jù)企業(yè)具體的銷售與服務(wù)類別分別來制定不同的稅務(wù)稅率，特別是在目前的新稅制政策下，納稅個體應(yīng)根據(jù)自身的相關(guān)涉稅項目與業(yè)務(wù)劃分好正確納稅等級，進行合理的財務(wù)管理與核算，盡可能地緩解賦稅壓力，保持經(jīng)濟活動持續(xù)性的效益增收狀態(tài)。

五、結(jié)束語

企業(yè)財務(wù)管理中的稅收策劃是一把面向政府稅收保證與個體利益優(yōu)化的雙面刀刃，籌劃方案不能保證利益的全面獲取，作為重要的納稅主體，企業(yè)利用稅收策劃進行避稅免稅獲得相關(guān)（稅收減免）經(jīng)濟利益，在具體的策劃措施的落實的過程中必定會失去一些經(jīng)濟收益，因此要平衡稅收利益得失之間的天秤，需要制定一系列合理性高，科學性強的籌劃方案并且從中篩選出最適宜的選項。特別是目前在新稅制推行過程中，國家稅務(wù)機構(gòu)以及涉稅企業(yè)都承受巨大的稅改壓力，國家稅務(wù)機構(gòu)需要履行機構(gòu)職能義務(wù)，也要扶持各個企業(yè)經(jīng)營活動的發(fā)展，納稅人在規(guī)避納稅風險的同時應(yīng)該從中發(fā)現(xiàn)新的稅務(wù)優(yōu)惠機制，積極地進行科學稅務(wù)籌劃，幫助自身經(jīng)濟經(jīng)營活動良性發(fā)展。

參考文獻

[1]陸嵚.建筑施工企業(yè)集團稅收策劃若干問題的思考[J].商，2011.

[2]俞平鋒.稅收優(yōu)惠政策對企業(yè)海外投資的影響———兼談海外投資企業(yè)的稅收籌劃[J]. 企業(yè)研究，2012.

[3]時超.淺談企業(yè)財務(wù)管理過程中的稅收籌劃問題[J].才智，2014.

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營銷策劃；理念；前期項目研究；生態(tài)

0引言

房地產(chǎn)市場營銷策劃是房地產(chǎn)企業(yè)為了達到營銷目標而制定的一系列活動，包括營銷活動的目標以及實現(xiàn)這些目標的措施[1]。具體來說就是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得較為理想的推廣和銷售效果，在環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，通過各種營銷策略，如產(chǎn)品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等，依靠營銷手段使其具體化，對各種可利用的資源優(yōu)化組合，制定計劃并全面貫徹執(zhí)行的過程。

房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。一個新建樓盤的營銷工作一般分為前、中、后三個時期，前期工作包括土地判斷與評估、樓盤開發(fā)定位、市場可行性研究、建筑策劃、建筑設(shè)計、營銷組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場推廣、樓盤工程建設(shè)：后期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業(yè)管理。每一個過程緊密相連，但又截然不同。新建樓盤想要獲得理想的銷售目標，必須具備全局性的營銷觀念，進行“整體營銷”、“全過程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)項目投資決策階段的市場調(diào)研、市場細分、目標市場選擇等經(jīng)濟活動，還應(yīng)包括實施階段的產(chǎn)品定位、租售計劃、促銷（促租）、租售工作及租、售后的服務(wù)等經(jīng)濟活動[2]。

1房地產(chǎn)營銷策劃理念

理念是營銷策劃的靈魂，房地產(chǎn)營銷便是各種理念的復(fù)合。當前房地產(chǎn)營銷策劃的主導理念一般包括：

1.1人本理念

中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人本理念提供了堅實的文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)消費者的需要，從而促進商品房的銷售，獲取利潤，加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營活動都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念展開，這是房地產(chǎn)營銷理念的根本所在。

1.2生態(tài)理念

隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.3科技理念

隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?。表現(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術(shù)取得了長足的進步，現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。

1.4投資理念

投資不動產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。

江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區(qū)生活。

2房地產(chǎn)市場營銷注意問題

房地產(chǎn)商品的非標準化，加之不正當利益的驅(qū)使，導致了營銷的非標準化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費者需求為出發(fā)點的房地產(chǎn)營銷被嚴重扭曲[3]。因此在房地產(chǎn)市場營銷時要注意以下幾個問題：

2.1房地產(chǎn)的商品屬性

房地產(chǎn)是一種商品，開發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產(chǎn)，作為一種商品，其價值的實現(xiàn)必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。

在做房地產(chǎn)策劃時要注意，營銷具有相對現(xiàn)實性，任何營銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費者是圓心，開發(fā)是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發(fā)，適當引導市場適應(yīng)自己開發(fā)的商品，才是房地產(chǎn)營銷的基礎(chǔ)。

2.2房地產(chǎn)市場營銷的區(qū)域關(guān)系

作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產(chǎn)市場的最大癥結(jié)。

在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中經(jīng)?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務(wù)利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)長期的增值空間；節(jié)奏短視，整個樓盤同時上市，結(jié)果剩下“死角房”無人問津；效應(yīng)短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。

產(chǎn)生這些偏差的原因在于：開發(fā)商過度關(guān)注成交消費區(qū)域，忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域，難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場效應(yīng)。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運作區(qū)域的的關(guān)系。導入?yún)^(qū)域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業(yè)營銷人員認真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷售業(yè)績。

2.3正確的認識和看待房地產(chǎn)營銷策劃

營銷策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中，性價比是競爭勝出的關(guān)鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進展、設(shè)計優(yōu)化、物業(yè)管理、價格變動等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致，保證營銷的整體性。

適當?shù)貫樽约喊b，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產(chǎn)營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認為“一策去百病”，將是一個很嚴重的認識誤區(qū)。

房地產(chǎn)營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規(guī)避營銷風險，是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場運作謀略，是房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當運用?！笆袌鋈鐟?zhàn)場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產(chǎn)市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

2.4營銷策劃與銷售

營銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，應(yīng)該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優(yōu)化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調(diào)銷售對策劃的反饋，強調(diào)銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學的營銷思維方式。

3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟增長點和居民消費熱點。同時，房地產(chǎn)營銷觀念和方法開始逐步走向一個更高的層次，房地產(chǎn)策劃營銷觀念的廣泛傳播過程實質(zhì)上就是市場不斷走向成熟的過程。

首先，開發(fā)商由重視營銷策劃和概念打造轉(zhuǎn)移到重視前期研究和產(chǎn)品定位。多年來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上，營銷策劃在很大程度上已被視為項目致勝的關(guān)鍵。隨著市場的發(fā)展和實踐的深入，項目前期市場研究和策劃越來越受到重視，市場機會發(fā)掘、項目競爭優(yōu)勢分析、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位、開發(fā)策略、規(guī)劃設(shè)計指導思想、經(jīng)濟測算、營銷方案等均在項目前期得到細致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營銷策劃方案。

篇6

記者：李主席，現(xiàn)在市場上有很多文化產(chǎn)品生產(chǎn)過剩的現(xiàn)象，如一些傳統(tǒng)的戲曲演出、大量過剩的工藝品、動漫產(chǎn)業(yè)、許多地方競相模仿的“映象”系列等等，請問您是如何看待此現(xiàn)象的？

李修松：這個問題提的很好。這些都說明，我國文化消費既存在產(chǎn)品過剩的問題，更存在有效需求供給不足的問題，如同制造業(yè)一樣，也亟需進行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

我認為其關(guān)鍵在于創(chuàng)新，在于把握創(chuàng)新的理論方法。目前，由于缺乏這方面理論方法，我們的文化產(chǎn)業(yè)面對創(chuàng)新驅(qū)動、科技支撐、互聯(lián)網(wǎng)+和融合發(fā)展大勢難以適應(yīng)，難以借助其各自優(yōu)勢，衍生更多的適應(yīng)時展的新的文化產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，生產(chǎn)更好更多的能夠引導、滿足民眾消費需求的文化產(chǎn)品。

簡單地說，創(chuàng)意就是點子。但文化創(chuàng)意決不是一般意義上的創(chuàng)意。其一，它往往是創(chuàng)意的有機集成。其二，它是一種理論方法。在文化創(chuàng)意過程中，首先就要針對不同的文化資源和消費群體，文化產(chǎn)品要追求社會效益，這在國外也是要強調(diào)的。例如《熊出沒》這種動漫產(chǎn)品在我國經(jīng)濟效益很好，但出口到法國卻受到阻攔。原因是，對方認為此劇傳導一種依賴思想，不利于教育孩子健康成長。由此可見，對于文化產(chǎn)品的生產(chǎn)，要從文化的視角研究消費導向，確保兩個效益。與此相關(guān)，還要根據(jù)相關(guān)文化原理來分析各類人群的心理特征、審美情趣、興趣指數(shù)等等，從而對一定的文化資源采取合理的利用路徑、方法與手段（特別是科技手段），從而提升文化資源的利用效能和價值。了解了這些，我們視文化創(chuàng)意為一種理論方法來加以研究與利用就好理解了。所謂文化創(chuàng)意，即創(chuàng)意人或創(chuàng)意團隊，針對不同的文化資源，運用相應(yīng)的智慧、知識和技能，結(jié)合相應(yīng)的方法與手段、特別是科技手段，進行創(chuàng)新性策劃，根據(jù)策劃成果予以設(shè)計（研究），并付諸實施，從而提升項目的質(zhì)量和效能，進而帶動文化事業(yè)或文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種理論方法。

記者：李主席，我們發(fā)現(xiàn)深圳華強集團在安徽蕪湖組建的方特系列主題公園游客爆滿，如今方特主題公園項目已在全國19個城市進行推廣，您認為他們的成功只是偶然還是有什么“秘訣”？

李修松：深圳華強集團在安徽蕪湖組建的方特系列主題公園，就是符合上述原理和方法的一個成功案例。其一期方特歡樂世界，從形式到內(nèi)容大體上都屬于借鑒美國環(huán)球影城之類的做法。其二期方特夢幻世界，民族成份要多些。其三期方特水上樂園，大體上是學習借鑒國外同類園區(qū)玩水的項目。而其四期方特東方神話，則是自主創(chuàng)新的中國特色主題公園。該園區(qū)選擇諸如女媧補天、梁祝傳說、各地經(jīng)典戲劇等一系列國家級非遺資源，運用文化創(chuàng)意加上科技等手法，讓觀眾感受到傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技結(jié)合所產(chǎn)生的神奇魅力，受到游客的普遍喜愛，而且以游樂的方式向游客傳播了中華古老的傳統(tǒng)文化。方特之所以成功，主要歸功于華強集團的三大研究院：創(chuàng)意研究院進行項目的創(chuàng)意策劃；科技研究院對創(chuàng)意策劃方案提出的需要用科技完成的部分，研究提出科技解決方案；工程研究院根據(jù)上述創(chuàng)意策劃方案和科技研究成果提出具體的工程設(shè)計實施方案。這三大研究院構(gòu)成了華強集團作為文化企業(yè)的核心競爭力，使華強集團走出了一條自主創(chuàng)新的具有中國特色的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。

記者：文化創(chuàng)意如何在文化產(chǎn)業(yè)和文化事業(yè)質(zhì)量與效益提升中、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中發(fā)揮作用？

篇7

公司宣傳片策劃1【編導構(gòu)思】

本片以達江公司獨特的企業(yè)文化為切入點，圍繞發(fā)展企業(yè)、服務(wù)三農(nóng)、造福員工、成就客戶、回報股東的企業(yè)使命層層展開，用的是簡單的、質(zhì)樸的方式全面立體的展現(xiàn)眾德集團新穎的經(jīng)營理念、現(xiàn)代化管理方法、先進的生產(chǎn)技術(shù)和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)。當然，這里所用簡單的、質(zhì)樸的方式不是指內(nèi)容的平鋪直敘，而是指宣傳片的攝制過程中沒有夸張的鏡頭、不實的言語，有的只是如同鄰家友人般的娓娓道來，塑造著百年眾德科技興農(nóng)，造福萬家的主題形象。

在影像方面，通過后期制作中的電腦特技、調(diào)色校色等合成手段，增強宣傳內(nèi)容的針對性和說服性，充分表現(xiàn)眾德一流的硬件環(huán)境建設(shè)、務(wù)實高效的經(jīng)營作風和服務(wù)社會、人性化管理等方面的文化內(nèi)涵，著力渲染眾德集團是一個奉獻型、文化型、實力型、成長型、誠信型企業(yè)，它關(guān)注新技術(shù)、新理念，與清華、中國農(nóng)大等多家名校合作，積極推廣科學種田理念，求實創(chuàng)新，以滋養(yǎng)大地的壯志，以俯身為農(nóng)的情懷，致力于打造百年眾德!

* 片 名：

* 類 型：企業(yè)宣傳片

* 時 長：10分鐘左右

* 定 位：宣傳性、藝術(shù)性、資料性

* 版 別：中文版

目 的

1. 宣傳企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)文化和企業(yè)規(guī)劃，展示企業(yè)實力。公司宣傳片策劃方案2. 使觀者了解企業(yè)、信賴企業(yè)，促進企業(yè)各項業(yè)務(wù)的開拓和發(fā)展。

風 格

嚴謹、務(wù)實、大氣、生動、藝術(shù)

藝術(shù)表現(xiàn)

1.調(diào)性明確、統(tǒng)一，情景交融，力求造成人們感官的愉悅和心理的認同。

2.畫面、音樂和配音密切配合，追求聲音與畫面既相互補充又相互碰撞的藝術(shù)效果。

3.語言風格平實生動、有感染力，突顯企業(yè)品質(zhì)。

【結(jié)構(gòu)闡述】

本片以打造百年眾德為敘述主線，通過立志百年、放飛夢想、 眾德之子、激情滿懷、花開九州、果落萬家三大板塊，展現(xiàn)眾德集團一方面積極開拓創(chuàng)新，另一方面以文化立企，團結(jié)屬下員工、攜手合作伙伴，同心同德，在激烈的市場競爭中乘風破浪、奮勇前進。

篇章結(jié)構(gòu)：

1)引子30

2)立志百年、放飛夢想3(歷史回顧、實力展示)

3)眾德之子、激情滿懷3(企業(yè)文化、員工風貌)

4)花開九州、果落萬家3(服務(wù)三農(nóng)、成就客戶)

5)結(jié)尾30

【創(chuàng)意說明】

要塑造良好的企業(yè)形象，鮮明的視覺記憶符號和新穎的表現(xiàn)手法缺一不可。

結(jié)合達江公司科技興農(nóng)的企業(yè)形象，在延伸LOGO寓意的基礎(chǔ)上，我們引入了帆船的形象，帆船長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海，是達江公司不斷發(fā)展、不斷壯大的象征，也是員工精心灌溉、寄望百年的基業(yè)。江水是帆船前進的動力，長江后浪推前浪寓示著達江在人才濟濟背景下的發(fā)展史;卷起千層浪象征著達江風風雨雨中取得的卓越成績;拔山超海是達江憑著扎實的文化根底，強有力地支撐達江發(fā)展;百川朝海象征著達江更高更遠的發(fā)展方向，必將走出重慶，走向全國，走向世界!

成就參天大樹，并非一朝一夕之功，企業(yè)的成長與壯大也不是一朝一夕的事情，只有經(jīng)歷風吹雨打的品牌才能成為參天大樹甚至是長青樹?；厥灼髽I(yè)成長的歷程，她逐漸由一棵小樹苗成長為一棵大樹，并逐漸為世人所共知。憑著企業(yè)立志百年的信心，我們完全有理由相信，不久的將來，眾德必將成為農(nóng)資界的長青樹，帶領(lǐng)農(nóng)資業(yè)發(fā)展的風向標。

腳本概要：

1、引子(30)

2、立志百年、放飛夢想(3)

本篇主旨：

眾德集團從建業(yè)初始就提出百年眾德的發(fā)展目標，十年風雨，矢志不渝。本篇介紹企業(yè)20xx年來的創(chuàng)業(yè)歷程及發(fā)展現(xiàn)狀，有利于受眾了解企業(yè)的前世今生，建立企業(yè)高起點、高追求、高責任的良好形象認知。

主要內(nèi)容：

1)從企業(yè)特有的精神理念引入，闡述企業(yè)概況(股份制企業(yè)、地理位置、規(guī)模、主營業(yè)務(wù))

2)企業(yè)發(fā)展歷程。

3)企業(yè)產(chǎn)品、自主品牌。

4)企業(yè)在肥料生產(chǎn)、銷售方面的獨特優(yōu)勢(原料德國進口，設(shè)煙臺、菏澤、德州廠區(qū))。

3、眾德之子、激情滿懷(3)

本篇主旨：

企業(yè)成長、壯大，背后的根本動因是什么?人。對目標群體來說，企業(yè)的成長性、盈利能力當然是受眾給予直接關(guān)注最多的，但是，盈利能力背后的保障因素(比如說員工、比如說戰(zhàn)略、比如說管理等)也許更能打動他們，更能影響他們評判的尺度和決策的天平。

所以，本節(jié)將著力展現(xiàn)眾德員工身上蘊藏著的巨大能量，表現(xiàn)他們的成長經(jīng)歷，表現(xiàn)他們的追求和理想，以此反映員工與企業(yè)之間彼此依賴、相互成就的關(guān)系。

其實，員工是企業(yè)的影子，透過員工的喜怒哀樂，人們看到的將是企業(yè)的興衰成敗。 主要內(nèi)容：

1)工作中的員工(展現(xiàn)企業(yè)文化理念、企業(yè)制度、服務(wù)宗旨、科技下鄉(xiāng)、標語、宣傳欄，辦公環(huán)境等)

2)學習中的員工(與清華、中國農(nóng)大等多家名校合作，開展員工培訓大講堂)

3)生活中的員工(展示員工拔河比賽、周年慶典晚會等文化、娛樂生活)

4、花開九州、果落萬家(3)

本篇主旨：

從產(chǎn)業(yè)鏈、銷售網(wǎng)絡(luò)、客戶、成功案例等方面，展現(xiàn)市場經(jīng)濟大舞臺為公司提供的廣闊發(fā)展空間，企業(yè)與國內(nèi)外化肥經(jīng)銷商建立了穩(wěn)健的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，并計劃投入建設(shè)科技示范村、銷售聯(lián)盟連鎖、生產(chǎn)聯(lián)盟連鎖，開辦三農(nóng)眾德大學堂，深化與供應(yīng)商以及產(chǎn)品終端使用者的關(guān)系，誠信合作，發(fā)展共贏。

主要內(nèi)容：

1)大樹開花結(jié)果，畫面切至一張煙臺市地圖，隨后變成全國地圖，通過公司輻射到東北、西北、華北、華中二十幾個省市的銷售網(wǎng)絡(luò)，10000多個終端網(wǎng)點，疊客戶參觀考察、簽約合作等活動畫面，展現(xiàn)公司以信為本、互惠互利的經(jīng)營原則和立足長遠發(fā)展的宏偉藍圖。

2)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略(建設(shè)科技示范村、銷售聯(lián)盟連鎖、生產(chǎn)聯(lián)盟連鎖、開辦三農(nóng)眾德大學堂等，以實力和行動寄望百年)。

3)通過采訪企業(yè)員工、經(jīng)銷商，側(cè)面烘托眾德集團滿懷激情的穩(wěn)、思、變的卓越形象。

5、尾聲(30)

鏡頭內(nèi)容：

1)截取前面的精彩鏡頭進行疊加組合，快速而簡潔地對整片進行回顧;

2)眾德人專注的工作鏡頭、熱情的服務(wù)鏡頭、豐富的業(yè)余生活鏡頭;伴隨著農(nóng)民歡慶豐收的笑聲，一張張笑臉充斥著整個屏幕，充滿了活力和激情。

3)在大氣恢宏的音樂中，最后再次推出企業(yè)的名稱、Logo和廣告語，加深觀眾印象。

公司宣傳片策劃2一、宣傳片立意：

解析內(nèi)容：通過公司VI傳導公司理念、企業(yè)文化、公司歷程、門店展示、部門機構(gòu)、員工精神、歌唱比賽、公司榮譽、經(jīng)理演講等片段向客戶彰顯我公司雄厚實力，講述童話量販式KTV行業(yè)未來發(fā)展前景。由為人類提供健康的、快樂的娛樂生活方式，致力成為一家受人尊敬的、美好體驗的文化娛樂連鎖企業(yè)，的公司理念為切入點，策劃一部真實高，表述性強的宣傳片。

短片將通過畫面、聲音、語言全方位演述公司本著為社會提供健康、快樂，取之社全，回報社會的義務(wù)和責任為公司經(jīng)營理念，人性化、規(guī)范化、合理化相結(jié)合的眾文化為公司的管理文化，展現(xiàn)出公司獨特的服務(wù)特色和企業(yè)風范。

類型：公司形象宣傳片

時長：約10-15分鐘。

定位：真實、獨特、實用、全面、

風格：謹慎、簡潔、柔和、生動公司宣傳片策劃方案藝術(shù)表現(xiàn)：簡潔大方 篇幅融合

畫面音樂 配音緊密，聲音畫面 ，相互補充相互依，富裕思源，重溫四年之旅

團隊氛圍：充滿朝氣，無盡活力，勇于開拓，和諧氣象

風格：紀錄真實，時尚感，幅簡短，內(nèi)容精煉

總片長：約10-15分鐘。

1、引子 20-30秒

2、和諧童話 音澤龍鄉(xiāng)(公司概述 發(fā)展歷程) 約3分鐘

3、眾和童話 三聚交響(公司文化 公司團隊) 約3分鐘

4、譽美童話 為愛唱想(公司榮譽 歌唱比賽) 約3分鐘

5、乘軌童話 瞻導未來(公司目標 公司愿景) 約3分鐘

6、結(jié)尾 20-30秒

腳本鏡頭內(nèi)容

1、 引子 鏡頭一：

創(chuàng)意思想：格調(diào)統(tǒng)一 極具時尚 內(nèi)容新穎 迎合主題

結(jié)合童話公司眾的文化，引入VI書本的形象，生動的展示出文雅大氣的童話夢境。

拆分構(gòu)架

出公司標志和名稱，要求清新、簡潔、特效要給予沖擊，(決定了晚上要重新嘗試)

公司介紹并簡短講解企業(yè)經(jīng)營理念，我公司服務(wù)的主要內(nèi)容。

實拍：圖片或視頻。如公司員工(同時多個員工辦公的鏡頭)(開會、企劃、運營、總經(jīng)理)、正常實施(圖片)、等，穿插于各部分內(nèi)容中。

企業(yè)文化內(nèi)容概有：公司組織員工娛樂，實戰(zhàn)演繹與會議洽談等。

合作贊助商，陸續(xù)出現(xiàn)贊助商合作單位的標志。

整體攝影

全體員工體現(xiàn)歡快、朝氣的團隊風貌。

3、制作要求及進度安排：

1. 畫面以時累積的素材為主，后期加工時對部分素材進行特技處理;

2. 制作周期還不知道

我以后應(yīng)當提高重視!!對于當前和未來社會、政治、文化的敏感性，而不僅是對于某種事情事實上的格局變化。平時善于積累，遇到難題時，就會很快得出事實的價值判斷。

公司宣傳片策劃3一、宣傳目的

1、向社會宣傳海富公司的基本概況及經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍，逐步讓社會了解和信賴海富達公司。

2、直接向海富達公司的目標客戶宣傳、推銷公司，擴大公司的業(yè)務(wù)聯(lián)系渠道，增值公司的服務(wù)功能。

3、提供電子信息交流和宣傳平臺，公司有關(guān)信息，樹立公司企業(yè)形象，提升海富達公司的社會知名度。

二、宣傳方式

1、平面媒體報道宣傳

以新聞報道的形式，在浙江日報、杭州日報或錢江晚報等選定的平面媒體上報道海富達公司的基本概況，其在建工程項目的完成情況，向社會宣傳公司，提高海富達公司的知曉度。公司宣傳片策劃方案在明年正式營業(yè)時，再選擇在有關(guān)的報紙及刊物上刊登公司的開業(yè)招商廣告。

2、戶外廣告宣傳

為了讓客戶及運輸車輛方便地尋找到海富達公司，可考慮聯(lián)系有關(guān)部門申請在滬杭高速出口處或公司臨近的主干道口設(shè)立公司

廣告指示牌，提供公司地址指引服務(wù)，同時也起到提高海富達公司社會知曉度的作用。

3、公司折頁宣傳

策劃制作海富達公司的宣傳折頁，內(nèi)容包括公司簡介、業(yè)務(wù)簡介、企業(yè)戰(zhàn)略方向、方針、企業(yè)經(jīng)營宗旨、企業(yè)標志、特色服務(wù)內(nèi)容、聯(lián)系方法等文字和圖片信息資料。直接向來訪的客戶及人員發(fā)放，向有商品冷藏物流需求的目標客戶郵寄，擴大公司的對外業(yè)務(wù)宣傳，使客戶能及時、簡要地了解海富達公司，方便客戶與公司的業(yè)務(wù)溝通。

4、網(wǎng)絡(luò)宣傳

適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展需要，建立公司網(wǎng)站，注冊海富達公司通用域名和網(wǎng)絡(luò)實名，企業(yè)資訊，完善信息網(wǎng)絡(luò)，向社會及客戶提供宣傳和交流的網(wǎng)絡(luò)平臺。還可以選擇在其他知名的專業(yè)性物流網(wǎng)站上公司信息。這些都有利于讓社會了解、信賴海富達公司，提升企業(yè)的知名度。

三、工作安排

1、11月份：完成海富達公司宣傳策劃方案的制定;完成海富達公司概況(包括企業(yè)注冊基本情況、企業(yè)簡介及業(yè)務(wù)簡介)的文字定稿。

2、12月份：委托專業(yè)人員(單位)進行企業(yè)標志設(shè)計;準備海富達公司宣傳折頁的素材。

3、明年1-2月份：，制定海富達公司宣傳折頁的制作方案;完成企業(yè)標志的設(shè)計;準備商標注冊材料，委托商標事務(wù)所進行公司商標標識的注冊申請;考慮在選定的報紙和專業(yè)網(wǎng)站上海富達公司在建工程項目進展信息。

4、明年3-4月份：在完成企業(yè)標志設(shè)計、商標注冊的基礎(chǔ)上，聯(lián)系建立戶外宣傳廣告、公司通用網(wǎng)站;為進一步宣傳公司，考慮在海富達公司的專用辦公用品、勞動用品、生產(chǎn)工具、交通工具及環(huán)境建筑上設(shè)計應(yīng)用企業(yè)標志(商標標識)。

5、明年5月份至公司開業(yè)初期：完成公司網(wǎng)站的建設(shè)和宣傳折頁的印刷;視海富達公司建設(shè)進度，根據(jù)業(yè)務(wù)、營銷部門提供的目標客戶名單，郵發(fā)公司(招商)宣傳折頁;在選定的平面媒體上刊登公司的開業(yè)招商廣告。

公司宣傳片策劃4 鼎天影視傳媒專題片策劃方案

創(chuàng)意策劃構(gòu)架

【定位與風格】 * 類 型：影視品牌形象片

* 時 長： 5分鐘

* 定 位：藝術(shù)性、專業(yè)性、創(chuàng)意性

* 風 格：高端、大氣、深度、節(jié)奏

【創(chuàng)意訴求】

創(chuàng)意是整個影片的制勝點，獨特的藝術(shù)內(nèi)涵是影片的靈魂所在。整個影片以創(chuàng)意力+核心競爭力為主題，以突顯鼎天傳媒強大影視制作實力為訴求點，整合鼎天傳媒各方面的優(yōu)勢資源，深入挖掘公司特色之處，全方位展示鼎天傳媒的雄厚實力，重點塑造品牌形象，以此贏得客戶的信賴和信任。

【畫面表現(xiàn)】

1、調(diào)性明確、統(tǒng)一，情景交融，力求造成人們感官的愉悅和心理的認同。

2、畫面、音樂和配音密切配合，追求聲音與畫面既相互補充又相互碰撞的藝術(shù)效果。

3、語言風格娓娓生動、有感染力，突顯鼎天藝術(shù)性高雅品位。

【整體結(jié)構(gòu)】

版塊一(引出主題何謂創(chuàng)意?) 一)雷同時代，創(chuàng)意為王(白字黑底，畫面中央閃現(xiàn)不同大小的創(chuàng)意兩字，白色光線劃字而過) 二)創(chuàng)意拷問，引發(fā)思考(創(chuàng)意兩字后面出現(xiàn)?號，引人深思) 三)深度分析，解析創(chuàng)意密碼(鼎天logo三維特效演繹，塑造品牌魅力)

版塊二(鼎天傳媒影視觀點) 一)創(chuàng)意的文化內(nèi)涵詮釋(以客為本，以誠為根創(chuàng)意精品+創(chuàng)意營銷) 二)創(chuàng)意的靈魂所在，精煉濃縮(打破常規(guī)，淬煉創(chuàng)新元素有的放矢，行之有效)

三)鼎天創(chuàng)意語錄精簡(最核心創(chuàng)意原則一切圍繞銷售 )

版塊三(傳播力立體營銷推廣) 一)媒體整合傳播，一站式影視解決方案(多樣化、專業(yè)化、特色化影視服務(wù)項目) 二)具體業(yè)務(wù)范疇(影視創(chuàng)意廣告，電視廣告投放，企業(yè)專題片，戶外LED屏)

版塊四(創(chuàng)意力核心競爭力) 一)高效創(chuàng)作型精英團隊(精于創(chuàng)意，善于執(zhí)行;久經(jīng)磨礪，深諳影視;技藝雙精，配合默契) 二)精良專業(yè)雄厚設(shè)備(Sony全線高清攝像機，高清剪輯系統(tǒng)，軌道、燈光專業(yè)配件) 三)專業(yè)規(guī)范化制作流程(策劃、創(chuàng)意、拍攝、制作、投放，專業(yè)全流程服務(wù)，一站式影視方案) 四)人性化持續(xù)式服務(wù)(主動上門洽談，深入了解客戶訴求，制定策略方案，全程跟蹤服務(wù))

版塊五(實力用作品見證) 一)精益求精，追求卓越，鑄就精品(影視奉為藝術(shù)品，吸納靈氣，薈萃精華，鑄就精品) 二)注重細節(jié)，完美永無止境(精雕細琢，臻于至美;高端品質(zhì)，完美呈現(xiàn)) 三)經(jīng)典案例，實力見證(服務(wù)客戶和代表作品特效展示)

版塊六(發(fā)展愿景和目標) 一)非凡，專注，伙伴(勇于進取，敢于超越，認準目標，專心達成，平等雙贏，坦誠互信) 二)企業(yè)愿景，發(fā)展宗旨，主題定位(精誠合作，追求雙贏!共赴前程偉業(yè)，共創(chuàng)美好明天!)

【篇章構(gòu)架】

【分鏡頭腳本】

1)引出主題何謂創(chuàng)意?

【解說詞】：鼎天影視傳媒，直擊核心，精準定位，破解創(chuàng)意密碼! 【音效】：光效聲，爆炸聲，震撼、節(jié)奏背景音樂 2)鼎天傳媒影視觀點 【解說詞】：我們會為每一個好的創(chuàng)意熱血沸騰

一切圍繞銷售 這是我們的最核心創(chuàng)意原則

我們理解企業(yè)的發(fā)展之道

可持續(xù)贏利方可保證可持續(xù)的發(fā)展

【音效】：柔美溫和的鋼琴曲

3)鼎天傳媒業(yè)務(wù)范疇

【解說詞】：凝心聚神，術(shù)業(yè)專攻。鼎天影視傳媒以出類拔萃的制作技術(shù)為客戶提供各類影視推廣方案! 涵蓋 企業(yè)專題片、電視廣告制作與投放、專業(yè)文案策劃、大型晚會拍攝、戶外LED廣告 等多樣化、特色化影視服務(wù)!

【音效】：節(jié)奏、配音 4)核心競爭力

【解說詞】：創(chuàng)作團隊，久經(jīng)磨礪，技藝雙精，深諳影視制作之道!

配套設(shè)備優(yōu)良齊全，全線高清攝制，高端影像品質(zhì)，完美呈現(xiàn)!

從策劃到拍攝，從制作到投放，專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)流程!

深入了解客戶需求，量身制定策略方案，全程跟蹤式服務(wù)!

篇8

同時作為和廠家同居一市的策劃公司，能看到在一個工業(yè)品生產(chǎn)為主的城市里，廠家不惜一切地投入日用消費品促銷，真的，這個城市的冬天在我們眼里從未如此生機盎然。

我們仔細研究了整個促銷活動后，最深的感觸就是：促銷策劃你應(yīng)該因地制宜。 一、 對“產(chǎn)品”因地制宜

“XX生命水”是我們這個城市的重點項目，廠家與臺灣合資企業(yè)，盡人皆知。產(chǎn)品的兩個種類“高鈣”和“沙棘”曾經(jīng)是一部人談?wù)摰臒狳c，尤以“沙棘”為甚。因為“沙棘”的營養(yǎng)成分的提取獲得了國家專利，并得到政府的重獎，本市各種媒體均作過報道，雖說不是深入人心，也是具有一定知名度。

產(chǎn)品的包裝設(shè)計是臺灣知名品牌營銷專家指導下完成的，視覺沖擊力極強。產(chǎn)品的名稱與產(chǎn)品功能合諧統(tǒng)一，品牌核心概念定位準確，口味突出。但此次促銷活動沒有很好的利用這些資源，以至于廠家品牌資產(chǎn)流失。

這種資源應(yīng)更好的整合在促銷的方方面面的細節(jié)上，如現(xiàn)場秀的臺文中及有獎問答中等。

促銷不是對廠家和產(chǎn)品歷史的背叛，是對這種歷史的發(fā)揚光大。 二、 對“本地區(qū)”因地制宜

廠家所處城市市區(qū)人口148萬，由于主導產(chǎn)業(yè)為重工業(yè)，城市下崗人員極多，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，總體消費水平低下。許多以重工業(yè)為生的附屬企業(yè)幾乎全部停產(chǎn)，下崗職工占城市總?cè)丝跀?shù)的四分之一強。這樣情況顯然不足以引起一個外地企劃公司在匆匆的一兩個星期內(nèi)就重視起來。

后來的促銷活動證實了我們的觀點，原先還以買兩箱水（123-140元），得到一張兌獎憑證（水票）的活動，改為買四瓶水（8-10元）得到一張刮刮卡，同時獎項也相應(yīng)做出了更改。

由于對“本地區(qū)”的環(huán)境了解的不夠深入，導致整個促銷活動的改變，從而使原來看起來很有新意的促銷變得平淡無奇。 三、 宣傳口徑因地制宜

或許是對整個促銷活動的理由沒進行細致的推敲。在促銷方案中說由于XX生命水出口南非和西班牙，被當?shù)叵M者譽為“水中鉆石”為回報消費者特做此次促銷。

就在促銷活動第一天主持人剛剛說完這番話的時候，當下我身旁兩位小伙中的一位說：“出口南非和西班牙我們海關(guān)怎么不知道？”，我們不能確定其身份，但我相信，這位小伙子話的傳播速度應(yīng)該與這次活動的傳播速度一樣快。

不要以為內(nèi)陸城市就沒有海關(guān)，策劃人員你需要知道的太多太多。 四、 利益點因地制宜

本次促銷活動的利益點鉆石并沒有象策劃方案中所說的引起消費者的注意和沖動，從而達到熱賣場面，究其原因，或者是由于認識上的偏差。在本地市中心廣場剛剛落成的建筑上被命名為“世紀鉆石”深受百姓喜愛，也許是“世紀鉆石”的誤導。

其次，利益點缺乏層次感，一等獎鉆石，其余獎項均為購買鉆石的抵購券（末等獎為四瓶水），這就為不同需求的消費者購買設(shè)置人為阻礙。

在這里不得不提的是整個促銷方案沒有圈定目標消費者，這是我們百思不得其解的，或許也是促銷活動不成功的原因吧！ 五、 促銷程序因地制宜

現(xiàn)代社會生產(chǎn)節(jié)奏的加快，是社會進步的標志之一，復(fù)雜的事物越來越趨于簡化。從促銷產(chǎn)品的價位來看，消費者應(yīng)屬中高能力，但這樣的人有多少時間去揣摩兌獎過程呢？更何況買水還得拿身份證，這哪里是方便消費者呢？

由于利益點選擇的失誤，造成了種種程序為利益點無謂的付出。

篇9

以下是為大家準備的2021房地產(chǎn)銷售工作計劃范文【三篇】，供您借鑒。

2021房地產(chǎn)銷售工作計劃范文__房地產(chǎn)公司在董事會的領(lǐng)導下,經(jīng)過全體員工的努力,20__年的各項工作取得了豐碩的成果,"__"品牌得到了社會的初步認同。總體上說,成績較為喜人。為使公司的各項工作在新的一年里更上一個臺階,特制定本方案。

一、總體經(jīng)營目標

1.完成房地產(chǎn)開發(fā)面積__萬平方米。

2.實現(xiàn)樓盤銷售額__萬元。

3.完成土地儲備__畝。

二、總體經(jīng)營目標的實現(xiàn)

為確保20__年度經(jīng)營目標的實現(xiàn),各部門需要做好如下工作。

(一)完成__項目開發(fā)及后期銷售工作

__項目是省、市的重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項目所蘊含的社會效益和經(jīng)濟效益,我們必須高質(zhì)量完成。因此,公司做出如下計劃。

1.確保一季度__工程全面開工,力爭年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù)

__項目一期工程占地面積為__畝,總投資__億元,建筑面積__萬平方米。建筑物為__商業(yè)廣場裙樓、__大廈裙樓和一棟物流倉庫。

(1)土地征拆工作

春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調(diào)查,二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋拆遷,三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。

(2)工程合同及開工

一月份簽訂招投標合同,工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同,確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。

(3)報建工作

工程部應(yīng)適時做到工程報建報批,跟進圖紙設(shè)計。一月份完成方案圖的設(shè)計,二月份完成擴初圖的設(shè)計。在承辦過程中,工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系,不得因報建拖延而影響工程如期開工。

2.全面啟動細化__項目招商工作

招商工作是__建成后運營的重要基礎(chǔ)。該工作開展得順利與否,也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此,在新的一年必須實現(xiàn)招商__戶。

(二)加快__項目、__項目的施工速度

協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系,加快__項目、__項目的施工速度,確保__項目的一期工程、__項目的二期工程在4月底前完成竣工驗收。

(三)完成__項目、__項目的銷售工作

__項目、__項目已全部竣工完成,為了迅速實現(xiàn)資金回流,結(jié)合項目所處地段及同類項目的價格,可以考慮采取適當?shù)膬?yōu)惠措施,提高成交量。今年的目標銷售額為__萬元,銷售率達到__%。

(四)參加土地招標

項目開發(fā)部要根據(jù)公司的實際情況,積極參與土地的招投標工作,確保企業(yè)土地儲備達到__畝以上。

2021房地產(chǎn)銷售工作計劃范文隨著企業(yè)之間競爭態(tài)勢的發(fā)展，企業(yè)的市場觀念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場上，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導向，開始以市場和消費者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點，并且在銷售活動中，也正在放棄具有"強銷"色彩的推銷觀念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場需求和市場需求的變化進行市場營銷活動。

企業(yè)的廣告活動原來只擔負站在企業(yè)立場上向消費者推銷產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費者受到了高度重視，市場分析、消費行為分析、產(chǎn)品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷導向向營銷導向的變化。

在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)項目周圍的市場情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程，各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機統(tǒng)一。同時它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。在市場調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場情況;在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向;在規(guī)劃設(shè)計階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告等方面要有超前的眼光。

另外，房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場為主導;二是房地產(chǎn)策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產(chǎn)策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)其市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進行調(diào)整和變動，以保證策劃方案對現(xiàn)實的適應(yīng)狀態(tài)。

房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項目開發(fā)成功保駕護航。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)要完成一個項目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、項目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，房地產(chǎn)策劃參與項目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。

目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益?；诖?，我們小組對選出的三篇房地產(chǎn)策劃書進行了如下分析：

案例：《天河花園》

1、市場分析

1.1、區(qū)域市場分析

天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接東山區(qū)、北連白云區(qū)?？偯娣e147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區(qū)交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。

由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。

1.2、定向市場分析

員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。

1.3、項目分析

1、項目名稱：海景中心

2、項目規(guī)模：由2幢28層組成

3、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層

4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主

5、價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2

6、裝修標準：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)

7、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

1、本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。

2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利;

4、項目以準現(xiàn)樓發(fā)售，增強買家信心。

5、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學校、醫(yī)院、市場、天河公園、_場等;

(2)劣勢分析

1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。

2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經(jīng)廣為人知。

3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。

4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;

1.4、競爭對手資料分析

對手一

1、項目名稱：僑穎苑

2、項目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化

5、價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2

6、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;

②價格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢;

③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;

⑵劣勢分析

①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理;

②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次;

③戶型設(shè)計一般，凸柱位較多，影響使用率;

對手二

1、項目名稱：紫林居

2、項目規(guī)模：由3幢連體9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層

4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

5、價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2

6、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;

③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;

②周邊外來人員多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心;

③戶型設(shè)計上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象;

1.5、項目周邊配套狀況

1、社區(qū)配套

①大學：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環(huán)境保護學校

②中學：四十四中學、華師大附中、天華中學

③小學：昌樂小學

④銀行：中國建設(shè)銀行

⑤康體：天河體育中心、羽毛球館

1.6、項目企劃思路

由于項目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。我們得企劃思路：

1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境

項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨特的品牌形象。

2、把握市場需求，迎合買家心理

隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。

3、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動

在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。

4、體現(xiàn)"以人為本"的經(jīng)營理念

面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設(shè)計更加"人性化"。2、項目市場定位

2.1市場定位

員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價翻一番"。所以，本項目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象

——-"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"

以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區(qū)域的熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。

2.2、項目形象定位

在項目形象定位上應(yīng)揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實質(zhì)內(nèi)涵，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。

2021房地產(chǎn)銷售工作計劃范文一、加強自身業(yè)務(wù)能力訓練。在20__年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓練，為實現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃、目標及執(zhí)行方案。我在20__年的房。產(chǎn)銷售工作重點是___公寓，我將仔細分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學合理的銷售計劃和任務(wù)目標及詳細的執(zhí)行方案。

四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結(jié)合20__年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務(wù)_達成。我將按計劃認真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進行總結(jié)，對于突然變化的市場情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

篇10

目前，大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)理念依然是以“我”為中心，不去關(guān)注市場，“走一步算一步”、“車到山前必有路”的思想主宰著開發(fā)意識：拿到一塊地，接著搞設(shè)計，方案一比較，看誰畫得好。完全沒有市場營銷觀念：賣給誰？

在詳規(guī)比較階段或確定之后，或許能想起策劃咨詢機構(gòu)：你給我定定位，看哪個方案好，開發(fā)商立等要方案。既不知己：沒有項目區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持；有不知彼：沒有競爭對手項目的市場營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對措施；也沒有確立項目的銷售方向，誰能說得清哪個方案好？因為工作程序已經(jīng)本末倒置，開發(fā)商如果不能果斷將已經(jīng)做的工作推倒重來，策劃咨詢機構(gòu)所能做的就是營銷概念策劃：為項目的未來銷售找賣點，想辦法讓置業(yè)者接受開發(fā)商已經(jīng)建成的產(chǎn)品，項目的空置顯然不可避免。

《孫子兵法》曰：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也”，不“廟算”（前期策劃），不“得算多也”（預(yù)測各種影響因素），如果我們的項目找不到存在的理由，憑什么在市場立足呢？。正確的做法應(yīng)該是：開始找地塊時或者至少拿到地塊后，就應(yīng)該與房地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)配合。他們將告訴開發(fā)商：建什么？怎么建？賣給誰？怎么賣？賣多少錢？……

房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃可以說是生死攸關(guān)，他關(guān)系到未來兩三年后開發(fā)商的產(chǎn)品能否為市場所接受。 二、找最好的策劃咨詢機構(gòu)

房地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)屬于智力企業(yè)，工作業(yè)績很難量化?！昂谩边@個詞同樣只具有比較、相對概念，而不具有量化的概念，房地產(chǎn)的地域性決定了不同策劃咨詢機構(gòu)具有不同的特長，同時，不同的策劃咨詢機構(gòu)對不同區(qū)域的熟悉程度也不同，使用的調(diào)查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同，人力資源結(jié)構(gòu)不同，應(yīng)用的理論不同，對項目的看法也不盡相同。由于沒有一個通用的工作標準來衡量，既是對同一個項目，也有可能得出完全不同的結(jié)論。最有名的策劃咨詢機構(gòu)搞出最蹩腳的項目不是絕無僅有。

按人才結(jié)構(gòu)，西安目前有四類策劃咨詢機構(gòu)。

1）“外來派”—全部由外來“和尚”組成的策劃咨詢機構(gòu)，觀念先進，視野開闊，大處著眼，缺陷是過于超前，很難融入當?shù)氐纳鐣睢?/p>

2）“本土派”—全部由本地“和尚”組成的策劃咨詢機構(gòu)，腳踏實地，小處著手、細心求證，缺陷是觀念落后，過于保守對外來文化接受緩慢。

3）“實力派”—由外來“和尚”與本地“和尚”結(jié)合而成的策劃咨詢機構(gòu)，觀念先進，腳踏實地，缺陷是區(qū)域文化摩擦，容易形成觀念對壘，磨合期長。

4）“精英派”—本地“土著和尚”與在沿海城市工作學習歸來的“游學和尚”組成的策劃咨詢機構(gòu)。外來觀念與本土文明相互融合，深得“適用”精髓。

四類策劃咨詢機構(gòu)各有所長，照搬“馬列主義與中國革命的具體實踐相結(jié)合”的原理，外部先進理念與本地的房地產(chǎn)具體實踐結(jié)合的最好的、能夠抓住市場有效需求及其細微變化的才是最具實力的策劃咨詢機構(gòu)。

房地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)是以策劃力的強弱來區(qū)分的。 三、招標選擇策劃咨詢機構(gòu)

一些房地產(chǎn)開發(fā)商用招標的方法，來選擇策劃咨詢機構(gòu)。結(jié)果可能出乎意料：面對各種各樣的方案，甚至是結(jié)論完全相反的方案，開發(fā)商更是無從去選擇。有些房地產(chǎn)開發(fā)商要求應(yīng)標方案對項目有詳盡的分析與定位，而詳盡的分析與定位來自于項目調(diào)研、市場細分之后的結(jié)論，而簽約前，房地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)是不會投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的應(yīng)標方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上，這種本末倒置的做法，能保證所建項目面對的是有需求的嗎？市場需求有限的項目當然不是暢銷樓盤。

工業(yè)產(chǎn)品招標的目的是為了降低成本，同規(guī)格的產(chǎn)品、同樣的質(zhì)量要求、同樣的執(zhí)行標準、同樣的ISO質(zhì)量認證、同樣的……等等；智業(yè)產(chǎn)品不同于工業(yè)產(chǎn)品，不是看文案寫得好、吹得妙，或抓住了開發(fā)商的心，而是要看你占有的基礎(chǔ)信息量是否足夠，數(shù)據(jù)分析是否準確，應(yīng)用的理論工具是否先進適用，得出的結(jié)論是否正確和有預(yù)見性……等等，總之是否抓住了未來有效需求的脈搏。

而是否抓住了未來有效需求的脈搏，開發(fā)商必須具備極強的預(yù)見力與洞察力。 四、要建設(shè)最高檔的住宅小區(qū)

開發(fā)商常有這樣的宏愿：在自己的地塊上建設(shè)最高檔的住宅，或把自己的項目建成標志性建筑。因此，總認為策劃咨詢機構(gòu)所作的策劃方案不理想、不大膽、在什么地方不如A小區(qū)，在什么地方不如B小區(qū)，總之不是最好的，全國各地去考察，方案在手卻遲遲下不了決心，直至方案的開發(fā)建設(shè)模式、理念過時或類似模式的樓盤拔地而起。一鳴驚人、一飛沖天、樹碑立傳、石破天驚、被承認、被仰慕，這不僅是所有開發(fā)商的心愿，也是房地產(chǎn)策劃咨詢機構(gòu)的心愿，同時是所有在事業(yè)上鍥而不舍、期待有所成就的人的渴望。

策劃咨詢機構(gòu)與開發(fā)商在具體合作項目上是合作者，所提出的方案是理性的和準確的，要為開發(fā)商負責。移植、克隆、拷貝、照搬外地甚至外國的高檔住宅小區(qū)、樓盤，作為策劃咨詢機構(gòu)是輕而易舉的，但我們能這樣做嗎？

房地產(chǎn)建設(shè)之所以強調(diào)“地段”的重要性，就是因為它是固定的，它的有效需求局限在周邊地區(qū)，并且要與周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，與其他商品不同，造得質(zhì)量好甚至可以賣到國外去（前提是國外要有相應(yīng)的需求）。如果不考慮項目所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟、文化、人文、地理、競爭環(huán)境，一味的想用最前沿的理論、聘請國外最好的建筑事務(wù)所、采用最新的設(shè)計理念、用最好、最新的材料、最高級的施工技術(shù)、最新的技術(shù)，建設(shè)出來的曲高和寡超前、高檔項目，賣給誰呢？我們從事房地產(chǎn)建設(shè)的目的，總不是為了炸掉它。 五、外來和尚會念經(jīng)

外來策劃公司與策劃人員，帶來了國外與沿海發(fā)達城市房地產(chǎn)營銷與策劃的先進理念，在理論與實踐上都有本地策劃咨詢機構(gòu)所不可比擬的長處。但房地產(chǎn)是一個有別于其他所有商品的特殊產(chǎn)品，它的地域性特點使外來策劃公司的優(yōu)勢大打折扣，因為住宅寄托著人們對生活方式、生存狀態(tài)的一種理解和追求，項目當?shù)氐奈幕尘啊⑸鐣?nèi)涵、居住理念、生活習慣、審美情趣、消費水平、思維方式等與其他任何地區(qū)相比都是獨特的，更是有別于沿海發(fā)達城市，沿海等發(fā)達城市的概念、功能、技術(shù)等是很容易應(yīng)用于當?shù)?，但地域文化?nèi)涵是不相通的，不與項目當?shù)氐牡厍榻Y(jié)合，全盤移植或照搬沿海發(fā)達城市住宅設(shè)計思想，失敗是必然的。

無論實力多強，短時間內(nèi)對一個陌生的城市的風土人情、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、人文地理、消費心理等的了解，很難達到一定的深度，而這個深度，是為當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)出謀劃策的充分必要條件。例如，僅區(qū)域居民居住消費水平和收入預(yù)期一項，就需對城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入來源等有深入的了解，城市經(jīng)濟的宏觀數(shù)據(jù)尚可通過公開資料查詢，而項目所在地的區(qū)域市場的政治、經(jīng)濟、文化、人文、地理、競爭項目等，就不是短時間能夠透徹的了解。而本地策劃咨詢機構(gòu)卻不存在此問題。

個別外來策劃公司談起策劃時，對本地的消費水平、消費習慣甚至對區(qū)域地段周邊的基礎(chǔ)設(shè)施、娛樂設(shè)施、配套設(shè)施、交通狀況這些最基本的策劃依據(jù)不去關(guān)注，不是告訴開發(fā)商如何抓住市場的有效需求，卻熱衷爆炒概念，接個“寬帶”叫智能小區(qū)、添一片水塘敢稱生態(tài)園林、鋪幾塊草坪就冠以綠色住宅； N維綠化、X空間、第五類住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飛舞，卻缺乏支撐“新概念”的條件內(nèi)容，沒有對癥下藥的措施。 六、希望策劃符合自己心愿

每個房地產(chǎn)開發(fā)商的心中都或多或少有自己未來項目的藍圖，因此在選擇策劃咨詢機構(gòu)時，不自覺地傾向于與自己思路相近的公司。一些策劃咨詢機構(gòu)，為接到這個項目，多方探聽開發(fā)商想法，投開發(fā)商所好，并未對市場進行前期調(diào)查，卻能夠為開發(fā)商的項目做出定位結(jié)論，明知后果難料，可眼前利益遠高于未來銷售所可能產(chǎn)生的嚴重問題，這樣的策劃，結(jié)果可想而知。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的要素就是土地、資金與信息，策劃咨詢機構(gòu)就是在掌握大量專業(yè)信息基礎(chǔ)上，從事的科學的預(yù)測與分析，結(jié)果是建立在客觀分析的基礎(chǔ)上，結(jié)果有可能與開發(fā)商不謀而合，也有可能大相徑庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受現(xiàn)實。 七、策劃咨詢機構(gòu)在項目開發(fā)中的地位

策劃咨詢機構(gòu)站在開發(fā)商的角度和立場，以求證過的市場分析為依據(jù)，對未來可能面臨的市場需求變化，在正確的營銷理論、準確的項目定位指導下，勾畫出客觀的、可實施、可操作的項目藍圖。這個藍圖是建立在對廣泛的基礎(chǔ)信息資源的分析上，是成功的基礎(chǔ)。

策劃咨詢機構(gòu)是開發(fā)商與建筑規(guī)劃單位、園林設(shè)計單位、施工單位，以及銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理公司等中介服務(wù)部門的橋梁和紐帶，是項目戰(zhàn)略意圖的制定者和貫徹者，既要嚴格按照確定的項目概念設(shè)計執(zhí)行，又要隨時根據(jù)市場需求變化，對既定方針作戰(zhàn)術(shù)調(diào)整，要協(xié)調(diào)和判斷各專業(yè)公司的工作進度與成果質(zhì)量，并提出改進意見。同時負有協(xié)調(diào)指揮各專業(yè)公司按既定目標共同工作的責任，最終目的就是使整個項目實現(xiàn)整體策劃意圖。 八、反復(fù)比較，多方求證

策劃咨詢機構(gòu)咨詢不是奇跡的創(chuàng)造者，是客觀現(xiàn)實的分析者，其建議或結(jié)論對開發(fā)商而言，不是一個放之四海而皆準的絕對真理，而是一個地域性極強的相對真理，實際上是一個開發(fā)方向的建議及與此相應(yīng)的工作計劃。