導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇地方經(jīng)濟(jì)政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；競(jìng)爭(zhēng)策略

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀分析

近年來(lái)，隨著住房供需數(shù)量、土地價(jià)格等因素的上漲，我國(guó)房?jī)r(jià)呈飛速增長(zhǎng)狀態(tài)。自從2009年開始，我國(guó)房地產(chǎn)受到了各方面的影響，導(dǎo)致人們購(gòu)房意愿不是很強(qiáng)烈，從而使得2009年房地產(chǎn)價(jià)格依舊下行。隨著2010年亞洲經(jīng)濟(jì)的快速?gòu)?fù)蘇，房地產(chǎn)價(jià)格也在不斷上升。目前，我國(guó)內(nèi)地、香港、臺(tái)灣的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)排在亞洲最火熱房地產(chǎn)市場(chǎng)的前列。

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面發(fā)展趨勢(shì)是正面的，隨著我國(guó)刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的落實(shí)與實(shí)施，保證了消費(fèi)者的消費(fèi)能力，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有效需求數(shù)量得到了有力的保證。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)民收入也在快速的增長(zhǎng)，國(guó)民對(duì)生活條件的要求也越來(lái)越高，其中包括對(duì)居住條件需要越來(lái)越高。在這種環(huán)境下，如果定價(jià)合理就會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可。除此之外，我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展去帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2007年我國(guó)就開始面臨通貨膨脹的巨大壓力。資金回流一旦進(jìn)入房市，必將會(huì)使房產(chǎn)價(jià)格呈上漲趨勢(shì)，這樣使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)一步得到了刺激。

從2008年開始，全國(guó)的住宅銷售面積的增長(zhǎng)速度已經(jīng)成負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，尤其是在一些沿海城市。雖然房地產(chǎn)的地區(qū)性較明顯，但是當(dāng)某些地區(qū)的高峰期時(shí)，突然價(jià)格下降，此時(shí)不僅影響地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)而且還會(huì)影響全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)。在連續(xù)幾年的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲后，從2008年下半年開始，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)交易量大幅度減少，有些與上年同期相比，甚至減少40％以上。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，一般樓市經(jīng)過6個(gè)月左右成交量的萎縮，開發(fā)商將會(huì)面臨巨大的降價(jià)壓力。大量房地產(chǎn)企業(yè)在價(jià)格急劇下滑中將出現(xiàn)資金鏈條的崩潰，造成房地產(chǎn)的“硬著陸”?；A(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的以上問題，本文提出了幾點(diǎn)建議供大家參考。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)策略

1.企業(yè)合作與產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟

企業(yè)合作與產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是解決資金、土地等生產(chǎn)要素緊缺的有效途徑。戰(zhàn)略聯(lián)盟是企業(yè)之間的一種長(zhǎng)期協(xié)議，這種協(xié)議既要超出正常交易，又達(dá)不到合并程度，戰(zhàn)略聯(lián)盟強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)之間的全面相容性，把彼此之間某些資源的共同運(yùn)用放在重要位置。市場(chǎng)的準(zhǔn)入規(guī)則與開發(fā)成本的提高使得沒有資金實(shí)力的開發(fā)商被淘汰，這樣促使了開發(fā)商之間相互協(xié)調(diào)配合來(lái)尋求新的立足點(diǎn)。

2.品牌化經(jīng)營(yíng)

現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)就是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。目前出現(xiàn)了這樣一種明顯的現(xiàn)象，一邊是品牌企業(yè)與實(shí)力品質(zhì)樓盤持續(xù)熱銷，一邊是一些品質(zhì)不高的樓盤即使價(jià)格較低也少人問津，房地產(chǎn)品牌化的趨勢(shì)更加明顯。2009年9月，由中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值TOP10研究組在京的“2009中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果”顯示：榮獲2009中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌的中海地產(chǎn)和萬(wàn)科地產(chǎn)品牌價(jià)值分別為119.85億元、119.55億元，這也是我國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值首次突破100億元的房企。TOPl0研究組相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，根據(jù)研究，對(duì)比去年的上榜房企品牌價(jià)值，不少房地產(chǎn)公司的品牌價(jià)值增長(zhǎng)幅度超過全國(guó)品牌房企的品牌價(jià)值均值增幅。參會(huì)的房地產(chǎn)研究專家一致認(rèn)為，成熟的購(gòu)房者更多地追求“品牌化、規(guī)?；币呀?jīng)成為整體趨勢(shì)。房地產(chǎn)商品牌不僅體現(xiàn)了開發(fā)商的資金實(shí)力和開發(fā)水平，其品牌本身也是一種巨大無(wú)形資產(chǎn)，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因?yàn)楹玫钠髽I(yè)品牌本身就具有保值增值能力，在當(dāng)前市場(chǎng)還有諸多不確定性的情況下，選擇具有較高品牌影響力的品牌物業(yè)，會(huì)提高物業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和更強(qiáng)的保值能力。

3.價(jià)值鏈管理

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的規(guī)范化和專業(yè)化特征日益明顯。在房地產(chǎn)價(jià)值鏈中，價(jià)值鏈的頂端就是開發(fā)商。在整個(gè)價(jià)值鏈中單個(gè)企業(yè)很難在各個(gè)環(huán)節(jié)做得最好。如果參與競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)值鏈的角度來(lái)進(jìn)行分析，價(jià)值鏈上各經(jīng)濟(jì)主體的管理與協(xié)調(diào)進(jìn)行加強(qiáng)是非常重要的。以價(jià)值活動(dòng)、效用體系、運(yùn)營(yíng)體系三維共同支撐的價(jià)值鏈管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)主價(jià)值最大化與企業(yè)生存發(fā)展的有利保障。

4.各級(jí)地方的宏觀調(diào)控

2010年底，人民銀行溫州市支行進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)高位略降，購(gòu)房意愿低位運(yùn)行。與去年同期相比，用戶的房?jī)r(jià)感受指數(shù)比去年降低了，而認(rèn)為房?jī)r(jià)過高，難以接受的比例達(dá)88.75％，總而言之，個(gè)人買房的意愿明顯降低。因此，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展是需要各級(jí)地方的宏觀調(diào)控來(lái)進(jìn)行。在發(fā)展房地產(chǎn)的過程中，各級(jí)地方政府一定要負(fù)起責(zé)任來(lái)，把老百姓的利益放在首位，想辦法解除財(cái)政上壓力的無(wú)奈。單一靠市場(chǎng)來(lái)解決老百姓的住房問題是比較片面的。

另外，政府一定要調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，落實(shí)土地存量普查。從住房成本的構(gòu)成中可以看出，土地成本和各種稅費(fèi)要占去百分之四五十左右。因此，各地區(qū)必需要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃與計(jì)劃，然后再根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整。對(duì)閑置土地的清理力度進(jìn)行加大，對(duì)囤積土地的行為要切實(shí)制止等從而使得普通商品住房用地的供應(yīng)能力得以提高。

篇2

［摘要］近幾年來(lái)，房地產(chǎn)持續(xù)升溫，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，對(duì)構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)行業(yè)起到了非常重要的作用。文章從理論出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前政策，詳細(xì)分析了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

［關(guān)鍵詞］經(jīng)濟(jì)政策房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)投資的急劇增溫和房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)成了炙手可熱的話題。無(wú)庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。而據(jù)研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分資金來(lái)源于銀行貸款。這種對(duì)銀行完全依賴的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí)，一國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大。在此形勢(shì)之下，有必要用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來(lái)控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。

一、金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響分析

1）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

加息會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響也不盡相同。負(fù)債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實(shí)力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對(duì)于那些負(fù)債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)要面臨強(qiáng)大的壓力。

2）對(duì)消費(fèi)者的影響

加息無(wú)疑會(huì)增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有七成左右的被調(diào)查者認(rèn)為央行未來(lái)還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。

3）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于本文來(lái)源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。加息對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著購(gòu)房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度，降低其購(gòu)買力。而購(gòu)買力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房?jī)r(jià)回歸理性。

1、存款準(zhǔn)備金率政策

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款并未因房?jī)r(jià)上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對(duì)銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準(zhǔn)備金率從而使銀行減少貸款來(lái)間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能收效甚微。

1） 積極影響

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對(duì)減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性具有立竿見影的政策效果。從這個(gè)角度來(lái)看，提高存款準(zhǔn)備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款的增長(zhǎng)速度，進(jìn)而加速和鎖定近兩個(gè)月來(lái)各種調(diào)控政策的政策效率。

2）消極影響

調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時(shí)也將帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。張家鵬指出，就目前國(guó)際市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)分析，中國(guó)和印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于快速的上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率較高，如果央行單方面的減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國(guó)際上的一些投資家?guī)?lái)機(jī)會(huì)，這樣歐美大量游資將會(huì)大量涌入中國(guó)，對(duì)樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調(diào)整

我國(guó)人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上的資金流動(dòng)．投資者的投資動(dòng)機(jī)也會(huì)隨著匯率的變動(dòng)發(fā)生改變。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè),因此人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)我國(guó)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。

1）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響

匯率預(yù)期的變動(dòng)將對(duì)一國(guó)的資本化率產(chǎn)生重要影響。資本在國(guó)際問流動(dòng)的原因是追逐利益和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，因而匯率的變動(dòng)會(huì)影響資本的流動(dòng)，特別是短期資本的流動(dòng)。

2）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

供需和投機(jī)是影響房?jī)r(jià)的兩個(gè)主要因素，而匯率的變動(dòng)直接影響的是供需及投機(jī)行為這兩個(gè)方面。目前由于人民幣存在較強(qiáng)的升值預(yù)期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)．等待人民幣的升值預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到獲利得目的。

3）對(duì)房地產(chǎn)自身價(jià)值的影響

在當(dāng)前．我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是大規(guī)模開發(fā)的高端房產(chǎn)，其銷售市場(chǎng)不僅僅是局限于國(guó)內(nèi)還面向國(guó)際。因而當(dāng)人民幣匯率發(fā)生變化時(shí)，對(duì)那些高端房產(chǎn)的自身價(jià)值就會(huì)產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價(jià)值會(huì)因?yàn)槭艿饺嗣駧艆R率的浮動(dòng)而發(fā)生變化，從對(duì)擁有者會(huì)而產(chǎn)生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開發(fā)商帶來(lái)的最大變數(shù)是因?yàn)槟玫貢r(shí)間不同，成本不同，導(dǎo)致的稅款額度不同。拿地時(shí)間較早的項(xiàng)目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時(shí)間越長(zhǎng)稅費(fèi)越高。一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長(zhǎng)期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槌钟型恋貢r(shí)間較長(zhǎng)，差價(jià)較大，可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。

4、調(diào)整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動(dòng)產(chǎn)信用控制工具。常見的控制方法有：規(guī)定金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的最高限額、最長(zhǎng)期以及首期付款和分期還款的最低金額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)對(duì)策

1、轉(zhuǎn)換市場(chǎng)機(jī)制，開拓資金資源渠道

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動(dòng)來(lái)滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場(chǎng)多元化的機(jī)會(huì)尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場(chǎng)融資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需要壓力。

2、走聯(lián)合開發(fā)，合作經(jīng)營(yíng)，集中和規(guī)?；缆?/p>

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高投入，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行規(guī)?；?、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，以提高其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3、改善經(jīng)營(yíng)管理，消除短視觀念，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部機(jī)制，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)放眼，做好項(xiàng) 目的長(zhǎng)期規(guī)劃，提高企業(yè)開發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項(xiàng)目”、做“產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到做“企業(yè)”上來(lái)。

參考文獻(xiàn)：

［1］朱崇實(shí). 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,

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【關(guān)鍵詞】國(guó)家政策；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

在我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)也是一種商品，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)就是商品的生產(chǎn)交換的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)的發(fā)展使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是由房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)流通、房地產(chǎn)消費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)的活動(dòng)組成的，國(guó)家的政策變動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)或者多個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)。研究國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，能夠規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)家政策的指導(dǎo)下健康、可持續(xù)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的表現(xiàn)

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表面上呈現(xiàn)一派繁榮的景象，但是在光鮮靚麗的外表下也掩蓋著很多問題。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛經(jīng)歷過期，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也造成各種矛盾越來(lái)越尖銳。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)和房?jī)r(jià)的虛高使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為更加劇烈，房?jī)r(jià)和其實(shí)際價(jià)值大大背離，同時(shí)也超出了居民的收入水平，這造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)表面繁榮而內(nèi)里問題重重的狀況，現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫現(xiàn)象，國(guó)家的一些政策的相繼出臺(tái)等都使有買房需求的人持有觀望態(tài)度，這部分人的增加降低了房地產(chǎn)開發(fā)的投資條件，形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速減緩的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

二、國(guó)家信貸政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響

（一）國(guó)家的信貸政策分析

信貸政策是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，信貸政策與貨幣政策相輔相成，共同作用與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策是國(guó)家2013年11月18日公布的信貸資產(chǎn)證券化政策，國(guó)家開發(fā)銀行在銀行間債券市場(chǎng)成功發(fā)行了“2013年第一期開元鐵路專項(xiàng)信貸資產(chǎn)支持證券”。信貸資產(chǎn)證券化是落實(shí)金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)決策部署的具體措施，也是發(fā)展多層次資本市場(chǎng)的改革舉措，可以有效化金融資源配置，盤活存量資金，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而國(guó)家在近幾年也加大了信貸資產(chǎn)證券化措施，去年9月30日央行鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

（二）信貸政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響的表現(xiàn)

國(guó)家信貸資產(chǎn)證券化對(duì)于房地產(chǎn)是有力的，旨在增強(qiáng)房貸資產(chǎn)的流動(dòng)性以增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款投放能力，它給盤活房地產(chǎn)融資市場(chǎng)提供了巨大想象空間。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

房地產(chǎn)企業(yè)在這項(xiàng)政策下也可以通過改變住房建筑類型，推進(jìn)廉租房、普通住房等類型房產(chǎn)的開發(fā)，推進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行改革。房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家政策的支持下要調(diào)整自身，改變房地產(chǎn)也投機(jī)行為，控制房地產(chǎn)價(jià)格，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)方面的管理。

三、國(guó)家貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響

（一）國(guó)家的貨幣政策分析

自2015年8月26日起，人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%；其他各檔次貸款以及存款基準(zhǔn)率、個(gè)人住房公積金存款利率相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，放開一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮動(dòng)上限，活期存款以及一年期以下定期存款利率浮動(dòng)上線不變。國(guó)家出臺(tái)降息降準(zhǔn)等措施旨在利用貨幣政策為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的貨幣環(huán)境。

（二）貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響的表現(xiàn)

國(guó)家的降息降準(zhǔn)政策的出臺(tái)能夠刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，減緩房地產(chǎn)業(yè)資金鏈緊張問題，從而改變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的回落現(xiàn)象，現(xiàn)在的樓市市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了回溫趨勢(shì)。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策，改善資金鏈緊張問題，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，完善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，迎接房地產(chǎn)業(yè)的新的發(fā)展時(shí)機(jī)。

四、國(guó)家土地政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響

（一）國(guó)家的土地政策分析

國(guó)家8月27日公布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，通知放松了境外購(gòu)房的個(gè)人條件，還取消了“不得購(gòu)買非自用，非自住商品房”的規(guī)定，為境外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)提供了便利。

（二）土地政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響的表現(xiàn)

新的土地政策的出臺(tái)是為了穩(wěn)定市場(chǎng)，避免樓市價(jià)格下降過快，外資的進(jìn)入會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入新的力量，能夠有效地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

《通知》的使我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的時(shí)期，開放外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是好事，房地產(chǎn)的銷售市場(chǎng)會(huì)逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該做好外資進(jìn)入市場(chǎng)的準(zhǔn)備，做好房產(chǎn)售賣與外籍人員的措施。但是也要做好外資不能大幅度進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)備，因?yàn)橥赓Y的進(jìn)與退還是有很大的主觀原因的。

結(jié)束語(yǔ)：

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是重要推力，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、全面、可持續(xù)發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展形勢(shì)具有重要意義。具有較大敏感程度的經(jīng)濟(jì)體制、貨幣政策、信貸政策、土地政策的變革、政府發(fā)展政策以及地區(qū)發(fā)展政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。此外，以上政策因素同樣也被稱為政府對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控的關(guān)鍵性措施，采用該政策措施，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)各領(lǐng)域，由此會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生直接性影響。所以研究國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

【關(guān)鍵字】：保障性住房政策；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響分析

前言

近些年來(lái)，政府加大對(duì)民生工程的投入力度，其中就有加快保障性民居工程的建設(shè)，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房共計(jì)開工666萬(wàn)套，其中基本完成544萬(wàn)套，共計(jì)投入11200億元。2014年政府計(jì)劃開工保障房600萬(wàn)套，建成480萬(wàn)套。數(shù)量如此巨大的保障性住房勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和供需關(guān)系。對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

1、實(shí)施保障性住房的目的和意義

政府實(shí)施推進(jìn)保障性住房主要有以下三個(gè)目的：一、改善民生，改善中低收入者居住條件，保障其住房權(quán)利。第二、保障性住房是政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，通過保障性住房的實(shí)施和推進(jìn)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)。第三，保障性住房的實(shí)施推進(jìn)可以促使住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)科學(xué)化，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

保障性住房的實(shí)施不僅體現(xiàn)我國(guó)政府對(duì)民生問題的重視，而且有利于保障中低收入者的住房權(quán)利，改善其生存生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量。保障性住房的實(shí)施對(duì)于打破目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需錯(cuò)位、促使房地產(chǎn)價(jià)格回歸科學(xué)理性區(qū)域有著十分積極的作用。保障性住房的實(shí)施有利于降低民眾對(duì)房子投資欲望，遏制房?jī)r(jià)瘋漲，降低房地產(chǎn)泡沫。

2、保障性住房對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展

政府推進(jìn)保障性住房不僅有利于解決中低收入家庭住房，提高其生活水平，緩解社會(huì)貧富差距過大帶來(lái)的社會(huì)矛盾，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。而且，還能防止近些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)過快，投資過熱的情況。以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。如今，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，房地產(chǎn)露出疲態(tài)的的情況下，保障性住房的建設(shè)成為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要部分。政府推進(jìn)保障性住房的建設(shè)可以吸引相當(dāng)一部分資金進(jìn)入，這不僅能夠增加就業(yè)、刺激消費(fèi)、改善民生。而且對(duì)于市場(chǎng)低迷的鋼鐵、建材和機(jī)電業(yè)也產(chǎn)生一個(gè)強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。保障性住房的建設(shè)有利于減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目投資和投資過熱的現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

2.2保障性住房影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系

改革開放以來(lái)，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)城市化的也越來(lái)越高，調(diào)查表明，2013年，我國(guó)城市人數(shù)首次超越農(nóng)村人數(shù)，標(biāo)志著我國(guó)城市化水平已經(jīng)超過了54%，已經(jīng)達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。目前，我國(guó)還處于城市人口高速膨脹時(shí)期，據(jù)政府部門預(yù)計(jì)，按照當(dāng)前我國(guó)城市化增長(zhǎng)率，到2018年，我國(guó)城市化率將超過60%。城市化的增長(zhǎng)伴隨著大量的住房需求，目前，城市住房需求遠(yuǎn)大于住房供給，這也是導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的重要原因之一，保障性住房的推進(jìn)有利于緩解當(dāng)前城市住房需大于供的現(xiàn)象，尤其是最近幾年，政府出臺(tái)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，2013年，開工666萬(wàn)套，其中基本完成544萬(wàn)套， 2014年計(jì)劃開工保障房600萬(wàn)套，建成480萬(wàn)套。數(shù)量巨大的保障性住房理論上會(huì)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的供需關(guān)系產(chǎn)生巨大的沖擊，但是，對(duì)于房地產(chǎn)供需關(guān)系的沖擊力度還要看保障性住房的實(shí)際完成建設(shè)情況。按照正常房地產(chǎn)3-年的開發(fā)周期計(jì)算，則至少需要1-2年的時(shí)間才能真正變成供給。因此，從短期來(lái)看，保障性住房很難改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，保障性住房能夠給房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系帶來(lái)多大的影響，主要取決于保障性住房具體的政策落實(shí)情況。

2.3保障性住房對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響

保障性住房政策中，很重要的一條就是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，大量經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)會(huì)在短時(shí)期內(nèi)增加購(gòu)房者的觀望情緒，對(duì)商品住宅市場(chǎng)商品房的價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。但是，經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)，短時(shí)期內(nèi)無(wú)法改變房地產(chǎn)業(yè)供需不平的局面。保障性住房對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響應(yīng)從以下幾個(gè)角度就看待：

一、短期內(nèi)造成商品房平均價(jià)格和成交量想下降，政府對(duì)保障性住房的宣傳和執(zhí)行力度，會(huì)在短期內(nèi)造成商品房平均價(jià)格的下降，購(gòu)房者的觀望也會(huì)使得商品房的成交量出現(xiàn)下跌。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)供需不平以及剛性需求強(qiáng)烈，貨幣貶值，百姓視房地產(chǎn)作為一種投資保值的工具的情況下，房?jī)r(jià)高的問題僅靠保障性住房是無(wú)法解決的。

二、普通商品房的價(jià)格收到影響，保障性住房主要是針對(duì)中低收入者，對(duì)于普通商品房來(lái)說(shuō)，會(huì)造成客戶中低收入者分流的情況，對(duì)于商品房的價(jià)格造成一定程度的影響，其具體影響程度則要看商品房供應(yīng)中中等收入水平、中上收入以及中下收入的比例情況。

三、對(duì)周邊項(xiàng)目產(chǎn)生影響，目前，我國(guó)保障性住房的選址一般選在城市的郊區(qū)或者特別地段，保障性住房的建設(shè)會(huì)對(duì)其郊區(qū)周邊的項(xiàng)目產(chǎn)生一定的抑制作用。

四、對(duì)高檔住宅影響甚微，保障性住房主要是針對(duì)中低收入者推行的基本住房，保障性住房并不影響高端住宅的購(gòu)買銷售情況，對(duì)于高檔住宅，保障性住房起不到客戶分流的作用，對(duì)其價(jià)格也產(chǎn)生不了影響。

五、短期無(wú)法改變房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，保障性住房有一定的滯后性，在短期內(nèi)無(wú)法給當(dāng)前的房地產(chǎn)的供需造成沖擊，保障性住房給二手房造成的影響要在5年之后才能顯露出來(lái)。

2.4加快改變和轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式

房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家住房政策目標(biāo)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的壓力下，其經(jīng)營(yíng)模式面臨著轉(zhuǎn)變和分化，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位將由過去的籠統(tǒng)定位趨于分化，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身資源和專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)重新選擇目標(biāo)市場(chǎng)，一部分企業(yè)選擇中高端住宅市場(chǎng)，一部分具有良好政府人脈關(guān)系的企業(yè)會(huì)選擇保障性住房市場(chǎng)，而那些技術(shù)優(yōu)勢(shì)不明顯、企業(yè)市場(chǎng)定位不清晰的企業(yè)就面臨著淘汰出局的危險(xiǎn)。在保障性住房的影響下，普通商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日趨激烈，企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須要加快企業(yè)專業(yè)化步伐，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略的建議

通過以上分析可以看出，目前保障性住房政策對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展既有消極的影響也有積極的影響。因此，面對(duì)保障性住房政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面采取措施應(yīng)對(duì)：

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

保障性住房政策使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，房產(chǎn)企業(yè)過去那種簡(jiǎn)單高利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不復(fù)存在了。現(xiàn)在，房產(chǎn)企業(yè)必須要針對(duì)不同的潛在客戶群體制定不同的市場(chǎng)開發(fā)策略，

房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分時(shí)，可以參考“人的生命周期概念”。在不同的年齡段對(duì)于房子的需求也不同，總體來(lái)說(shuō)可以分為以下三個(gè)階段：一、年輕時(shí)，事業(yè)處于起步階段和并無(wú)多少積蓄的年輕人往往選擇效率型活經(jīng)濟(jì)型住宅。二、中青年時(shí)，經(jīng)過多年的努力，事業(yè)已經(jīng)逐步上升，逐漸邁向事業(yè)的高峰期，加之，多年的積攢，手中有了一定的積蓄。這個(gè)階段的人往往會(huì)喜歡實(shí)力型住宅。三、中老年，事業(yè)逐步步入平淡，進(jìn)入職業(yè)生涯的晚期，個(gè)人對(duì)于家庭生活的向往日趨激烈，這個(gè)年齡段的人往往比較鐘愛養(yǎng)老型和休閑型的社區(qū)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)收入差異化明顯，貧富差距逐年擴(kuò)大。類似于馬斯洛需求層次理論，人類的住房需求也可以劃分為五個(gè)層次：一、基本要求，只要求有遮蔽風(fēng)雨的生活空間。二、功能要求，，除了要求能遮蔽風(fēng)雨外，住房的功能要齊全。三、環(huán)境要求，除了住房要有一套齊全的功能外，對(duì)于住房本身和住房周邊的環(huán)境也有一定的要求。四、服務(wù)要求，除了要有良好的內(nèi)外部環(huán)境，住房小區(qū)也要有良好的配套服務(wù)。五、品位要求，除了住房的基本條件外，還要求住房的設(shè)計(jì)以及區(qū)位能夠體現(xiàn)出居住著的品位和生活。住房需求的五個(gè)層次與三個(gè)年齡層次的需求有著密切的關(guān)系。想要合理保障供給目標(biāo)，合理分層是必不可少的基礎(chǔ)。保障性住房是為是為住房者提供最基本的住房需求，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平不高等原因的限制，住房的各種條件不會(huì)太高。參考西方發(fā)達(dá)國(guó)家的保障性住房經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)60%以上的群體的住房要依靠商品房解決。毫無(wú)疑問，房產(chǎn)企業(yè)找到目標(biāo)客戶群體最好的辦法就是通過準(zhǔn)確的市場(chǎng)細(xì)分。

3.2塑造提高企業(yè)品牌形象

對(duì)房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其開發(fā)的項(xiàng)目都有結(jié)束的時(shí)候，但是企業(yè)品牌確實(shí)持久的，而且企業(yè)品牌不受時(shí)間和空間的限制，在不少顧客心目中，一個(gè)好的品牌形象等同于好的產(chǎn)品質(zhì)量。因此，房產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)時(shí)，不能將精力單單集中在單個(gè)項(xiàng)目管理上面，而是要企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略角度出來(lái)，通過產(chǎn)品項(xiàng)目來(lái)塑造提升企業(yè)品牌形象。不少房產(chǎn)企業(yè)對(duì)于企業(yè)品牌形象在認(rèn)識(shí)上出現(xiàn)了偏差，有些企業(yè)簡(jiǎn)單的將企業(yè)品牌等同于項(xiàng)目品牌，認(rèn)為想要建立企業(yè)品牌形象做幾個(gè)明星樓盤。開發(fā)幾個(gè)知名項(xiàng)目就可以。房產(chǎn)企業(yè)要想樹立企業(yè)品牌形象，首先要樹立品牌意識(shí)，意識(shí)到品牌是無(wú)形資產(chǎn)，加強(qiáng)品牌觀念?？傮w來(lái)說(shuō)可以房產(chǎn)企業(yè)可以通過以下三個(gè)方面塑造提升企業(yè)品牌形象：一、要用創(chuàng)新的思想設(shè)計(jì)差異化的產(chǎn)品。二、保障項(xiàng)目建筑質(zhì)量、加強(qiáng)施工監(jiān)督管理。三、企業(yè)轉(zhuǎn)變物業(yè)管理思想，要將服務(wù)思想貫徹于整個(gè)物業(yè)管理當(dāng)中。

3.3降低控制房地產(chǎn)開發(fā)成本

未來(lái)幾年，商品房?jī)r(jià)格會(huì)逐漸回歸到科學(xué)理性區(qū)域，房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)將會(huì)逐步降低，為此，房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，必須要從各個(gè)方面嚴(yán)控企業(yè)建設(shè)成本，以便在日后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得一席之地。房產(chǎn)企業(yè)想要降低控制開發(fā)成本，首先要從項(xiàng)目工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)開始，在進(jìn)行圖紙方案選擇時(shí)要本著實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀的原則。在拆遷安置階段，在對(duì)拆遷戶進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時(shí)，要多于拆遷主管部門溝通配合，并參考市場(chǎng)補(bǔ)償行情，以便能夠適度合理補(bǔ)償。招投標(biāo)階段，中標(biāo)單位盡量選擇施工期短、施工經(jīng)驗(yàn)豐富、施工質(zhì)量好、報(bào)價(jià)低的施工單位。房產(chǎn)企業(yè)在控制開發(fā)成本時(shí)注重加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和成本控制。

3.4注重人才的引進(jìn)和培養(yǎng)

房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中有著流程復(fù)雜、環(huán)節(jié)多，涉及部門廣的特點(diǎn)。每個(gè)部門。每個(gè)流程都需要專業(yè)人才操作完成。因此，針對(duì)企業(yè)對(duì)各方面人才的需求，房產(chǎn)企業(yè)的人才資源的開發(fā)和管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：首先，公司管理層要引進(jìn)不僅有豐富企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和資本管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而且掌握現(xiàn)代企業(yè)管理知識(shí)的人才。其次，要根據(jù)企業(yè)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃對(duì)高管層的人才結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。再次，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能夠模仿企業(yè)的技術(shù)、管理以及資金，但是不能模仿企業(yè)的不斷學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力。因此，要加強(qiáng)內(nèi)部員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高其學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力。企業(yè)挺高向員工提供培訓(xùn)學(xué)習(xí)和發(fā)展平臺(tái)的方式，讓員工最大程度的發(fā)揮自身的職業(yè)潛能，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值，這不僅有利于企業(yè)獲得高素質(zhì)的專業(yè)人才，而且有助于增加員工對(duì)企業(yè)的歸屬感和認(rèn)同感，使得員工在工作時(shí)能夠減少工作障礙，提高工作效率，最終達(dá)到提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

【參考文獻(xiàn)】：

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【3】周春宇.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的幾點(diǎn)思考[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2009（2） 15-16

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)政策；房地產(chǎn)項(xiàng)目；提高經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)開發(fā)是為人類的生活、生產(chǎn)活動(dòng)提供入住中間的行業(yè)。改革開放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)商的目的在于獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)，而政府在在房地產(chǎn)開發(fā)中通過宏觀調(diào)控手段，來(lái)實(shí)現(xiàn)在帶動(dòng)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同提供完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，改善城市居民的生活質(zhì)量。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際活動(dòng)中，開發(fā)商不僅需要獨(dú)特戰(zhàn)略眼光和操作技巧，更重要的是在適應(yīng)國(guó)家當(dāng)前房地產(chǎn)政策的前提下，提高開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益。

1．當(dāng)前房地產(chǎn)政策

政府合理確定自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的角色，著眼于建立市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有效管理的關(guān)鍵。政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要職能，是實(shí)施有效的宏觀調(diào)控和按照市場(chǎng)發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的合法權(quán)益，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作納入法制的軌道。

我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過2011年一系列政府調(diào)控，現(xiàn)狀依然火爆，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭并未被明顯抑制。進(jìn)入2012年后，從中央到地方，各職能部門又一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開。

進(jìn)入2012年，我國(guó)土地供應(yīng)政策基調(diào)是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策方向不改變、態(tài)度不動(dòng)搖、力度不放松，在促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸同時(shí)努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格大起大落。2012年，土地政策將繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)中央各項(xiàng)調(diào)控政策措施，加大監(jiān)管和調(diào)控力度，鞏固已有調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；繼續(xù)以保障性安居工程用地落實(shí)為重點(diǎn)做好用地供應(yīng)，努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格大起大落，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；繼續(xù)以促進(jìn)形成住房有效供應(yīng)為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房宗地供應(yīng)和開發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，嚴(yán)格督促按合同約定條件建設(shè)和開竣工，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處置閑置土地，堅(jiān)決打擊違法轉(zhuǎn)讓土地行為。

2．當(dāng)前房地產(chǎn)政策下如何提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益

2.1 提高當(dāng)前房地產(chǎn)政策下投資決策的針對(duì)性

2.1.1 提高市場(chǎng)調(diào)查的針對(duì)性

（1）擬開發(fā)土地項(xiàng)目類型的定位。確定要開發(fā)的項(xiàng)目是用于別墅、商業(yè)店鋪、辦公、住宅還是綜合性大樓，有效的判斷其項(xiàng)目類型在當(dāng)前房地產(chǎn)政策下的最大收益比。如果是用于住宅的話，還要考慮要開發(fā)的是多層住宅還是高層住宅等等，這些都屬于原則性的問題。（2）定出合理類型的房地產(chǎn)后, 再進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，以確保其符合當(dāng)前市場(chǎng)需要。比如對(duì)于住宅而言，其市場(chǎng)細(xì)分細(xì)則主要有：此區(qū)段是否需要設(shè)計(jì)檔次、調(diào)查消費(fèi)者對(duì)戶型的需求、戶型的面積、居民對(duì)房屋朝向、采光和通風(fēng)等的要求、調(diào)查同類型的樓盤的銷量、價(jià)格和數(shù)量等?？傊?，通過提高市場(chǎng)調(diào)查的針對(duì)性，從而提高在當(dāng)前房地產(chǎn)政策下的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。

2.1.2 提高項(xiàng)目總投資估算的針對(duì)性

在項(xiàng)目總投資估算過程中，要充分考慮到不可預(yù)見的資金，并在實(shí)施過程中加以控制，以保證經(jīng)濟(jì)收益的最大化。一般而言，投資的估算包括以下幾個(gè)方面：

（1）取得土地費(fèi)用。土地費(fèi)用是隨著房地產(chǎn)政策的變化而變動(dòng)最大的投資因素，若為競(jìng)拍獲得，依據(jù)房地產(chǎn)的估價(jià)理論和方法，采取市場(chǎng)比較、假設(shè)開發(fā)和基準(zhǔn)地修正來(lái)估算競(jìng)拍的最高限價(jià)；若為舊城改造，則需要詳細(xì)摸底，詳細(xì)計(jì)算拆遷資金，此部分所占投資比較大。所以，開發(fā)之前要明確擬開發(fā)的項(xiàng)目建筑種類、面積和人口等等，明確目前房地產(chǎn)政策對(duì)于其規(guī)范的相關(guān)條例。同時(shí)，也要依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和地方實(shí)施細(xì)則，合理進(jìn)行補(bǔ)償和安置費(fèi)用等的計(jì)算，考慮到拆除違章建筑對(duì)經(jīng)濟(jì)成本的影響。在拆遷過程中，與受托單位簽訂關(guān)于費(fèi)用包干和安置面積合同，以便于控制拆遷成本。

（2）建安造價(jià):需要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)政策規(guī)范的工程和市場(chǎng)的價(jià)格信息來(lái)造價(jià)。

（3）估算大型的設(shè)備費(fèi)用，依據(jù)的是現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格信息。

（4）其他的費(fèi)用估算包括建設(shè)單位的管理費(fèi)、勘察費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)、工程的監(jiān)督管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、研究費(fèi)、進(jìn)口設(shè)備費(fèi)、供電費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

（5）密切關(guān)注建設(shè)時(shí)期的貸款利息、營(yíng)業(yè)稅等，其與房地產(chǎn)政策的變化息息相關(guān)。

2.1.3 提高項(xiàng)目總收益估算的針對(duì)性

采用當(dāng)前房地產(chǎn)政策房下地產(chǎn)估價(jià)理論和方法進(jìn)行項(xiàng)目總價(jià)值估算。例如住宅項(xiàng)目, 可采用市場(chǎng)比較法估算, 步驟如下: 從目前市場(chǎng)調(diào)查而來(lái)的交易實(shí)例, 從中選取可比實(shí)例, 建立價(jià)格可比基礎(chǔ), 進(jìn)行交易情況修正, 交易日期修正, 區(qū)域因素修正,個(gè)別因素修正, 綜合評(píng)估出項(xiàng)目總價(jià)值。根據(jù)建筑工期定額, 計(jì)算出工程所需工期, 分別相應(yīng)估計(jì)出工程樁基、上部、裝飾、總體配套工程進(jìn)度,估算各期工程款需要量; 預(yù)計(jì)銷售速度及銷售資金流入量; 相應(yīng)預(yù)估其它費(fèi)用流出量, 制定出比較切合實(shí)際情況的現(xiàn)金流量表。

2.1.4 提高項(xiàng)目決策可行性研究的針對(duì)性

篇6

關(guān)鍵詞：行政文化；民族自治地方；行政文化建設(shè)

中圖分類號(hào)：D633.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2012）32-0032-02

民族自治地方成立以來(lái)為社會(huì)主義的發(fā)展貢獻(xiàn)了自己的力量，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民族自治地方應(yīng)當(dāng)積極地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，同時(shí)，民族自治地方的行政文化更應(yīng)當(dāng)不斷提升。在對(duì)民族自治地方行政文化正確認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行改革和發(fā)展，進(jìn)一步加快民族自治地方行政文化建設(shè)的進(jìn)程。

一、民族自治地方行政文化的發(fā)展存在的困境

（一）封閉保守的行政文化發(fā)展模式

在行政生態(tài)環(huán)境中，行政文化與政治經(jīng)濟(jì)文化等與相互影響。我國(guó)民族自治地方多在山區(qū)等偏遠(yuǎn)地區(qū)，自然環(huán)境惡劣，交通不便，嚴(yán)重影響了民族自治地方與外界的交流影響。政治經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展相對(duì)落后，在行政管理的過程中存在著一定的困難，行政文化也表現(xiàn)出封閉性和排他性的特點(diǎn)。政府活動(dòng)透明度底，缺乏社會(huì)監(jiān)督，管理理念相對(duì)落后。缺乏學(xué)習(xí)服務(wù)型開放型等先進(jìn)行政文化的精神和行政改革的動(dòng)力，在行政管理過程中增加了成本，政策難以實(shí)施到位，求穩(wěn)怕亂，因循守舊的思想觀阻礙了民族自治地方行政效率的提高。

（二）“民族認(rèn)同”的行政心理的負(fù)面影響

《民族區(qū)域自治法》規(guī)定，民族自治地方的自治區(qū)主席、自治州州長(zhǎng)、自治縣縣長(zhǎng)由實(shí)行區(qū)域自治的民族的公民擔(dān)任，并且應(yīng)當(dāng)在干部任用上要盡量配備實(shí)行區(qū)域自治的民族和其他少數(shù)民族的人員。這一規(guī)定使政府各機(jī)關(guān)部門活躍著許多少數(shù)民族干部，由于歷史經(jīng)濟(jì)等原因，少數(shù)民族處于相對(duì)弱勢(shì)地位，使得部分少數(shù)民族干部在行政管理過程中容易對(duì)本民族產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感而偏向于本民族，對(duì)其他民族的包容性不夠，使得民族自治地方行政干部的行政心理具有濃重的“民族認(rèn)同”色彩。

從理論上講，以詹姆斯·布坎南為代表的公共選擇理論中“經(jīng)濟(jì)人”的假設(shè)為前提，解釋了公務(wù)員具有雙重身份。作為普通的公民也有自己的動(dòng)機(jī)、愿望和偏好，而作為公務(wù)員擔(dān)當(dāng)著行政主體的角色，要求在行政活動(dòng)中必須做到絕對(duì)的公平公正，完全拋棄自己的個(gè)人利益。因此，在實(shí)際生活中很難避免公務(wù)員角色存在沖突。

（三）宗教文化中的消極成分

我國(guó)宗教呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)，民族自治地方聚居著各少數(shù)民族，不同民族在歷史發(fā)展過程中產(chǎn)生不同的宗教，宗教作為一種社會(huì)文化已經(jīng)滲透到民族自治地方社會(huì)生活的方方面面。宗教與政治、行政的關(guān)系也更為緊密。各宗教團(tuán)體都表現(xiàn)了極大的愛國(guó)愛教的熱情，積極探索道路使宗教與社會(huì)主義更相適應(yīng)，對(duì)邊疆的發(fā)展與穩(wěn)定作出很大的貢獻(xiàn)。但宗教作為一種文化有其消極的方面，宗教的保守性、落后性在民族自治地方行政文化上也打上了深深的烙印。神靈崇拜信仰至上的生活理念阻礙了法制性進(jìn)程。有部分人利用的排他性阻礙選舉的民主性，干預(yù)司法教育政策的實(shí)施，妨礙政府的管理活動(dòng)，成為社會(huì)動(dòng)蕩的潛在因素。

（四）行政觀念缺乏法制性

民族自治地方有其特殊的民族宗教文化。少數(shù)民族宗教文化強(qiáng)調(diào)自律，忽視行政機(jī)構(gòu)中他律機(jī)制約束，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的行政文化盛行。具體來(lái)說(shuō)是在行政管理過程中缺乏法制性，存在著人治傾向，忠于上級(jí)、唯上是從、強(qiáng)調(diào)個(gè)人權(quán)威的行政思維模式，使得特權(quán)意識(shí)嚴(yán)重，缺少民主與法制思想，通常不通過法律手段而是以人情傳統(tǒng)解決問題，阻礙了政策改革的實(shí)行，使得政策實(shí)施不到位，在中央與地方關(guān)系、上級(jí)與下級(jí)行政部門之間關(guān)系、政府部門與社會(huì)公眾之間關(guān)系等方面，表現(xiàn)出“集中性”、“一致性”，只注重地方利益而忽視大局，嚴(yán)重制約著行政文化的法治化建設(shè)。

（五）公民參與意識(shí)淡薄

由于民族自治地方社會(huì)發(fā)展相對(duì)落后，信息化程度不高，受封閉保守的行政文化和本民族傳統(tǒng)宗教和文化影響，公民參與意識(shí)淡薄。在行政管理活動(dòng)中公民表現(xiàn)出強(qiáng)烈的依賴性，實(shí)質(zhì)性參與很少，公民的話語(yǔ)權(quán)較低，公民很難廣泛參與決策，民主渠道不暢通，導(dǎo)致公民無(wú)法把自己的意見及時(shí)的傳達(dá)到有關(guān)部門，沒有切實(shí)實(shí)行政務(wù)公開政策，群眾很少能參與，從而使政府的決策不能完全表達(dá)公民的意愿，這種集權(quán)型行政文化導(dǎo)致政策的制定實(shí)施的非民主性，既不利于各民族團(tuán)結(jié)也成為社會(huì)不安定因素。這種非參與意識(shí)嚴(yán)重地制約著行政文化的發(fā)展。要轉(zhuǎn)變政府職能，創(chuàng)造出公民自主參與決策、參與管理、參與監(jiān)督的良好氛圍。

二、民族自治地方行政文化的發(fā)展途徑

（一）加強(qiáng)行政理念建設(shè)

行政理念是行政管理中所奉行的基本思想、觀念，行政理念是行政文化思想具體化的重要途徑之一。政府的行政行為取向和模式深受行政理念的影響。第一“民族認(rèn)同”的行政心理引起的負(fù)面影響嚴(yán)重阻礙了民族自治地方行政文化的發(fā)展，要發(fā)展民族自治地方的行政文化，必須要培育健康的行政心理。樹立公務(wù)員服務(wù)人民、公平公正、依法執(zhí)政的行政價(jià)值觀，努力擺脫族際觀念和狹隘的民族意識(shí)，維護(hù)好各個(gè)民族社會(huì)監(jiān)督、受教育、等權(quán)利，最大限度地滿足各族人民合理的利益需求，維護(hù)民族自治地方的穩(wěn)定。第二解決民族自治地方行政文化缺失法制性問題，就要使民族自治地方行政管理活動(dòng)做到：有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。依法行政是現(xiàn)代國(guó)家行政管理的基本要求，這一點(diǎn)對(duì)民族自治地方尤為重要。少數(shù)民族語(yǔ)言文字較為復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)和文化相對(duì)落后，因此必須大力加強(qiáng)深入持久的普法教育，并且根據(jù)實(shí)際使用多民族的語(yǔ)言來(lái)宣傳法制觀念，通過法律咨詢等方式切實(shí)幫助各民族解決實(shí)際問題等。第三只有發(fā)揚(yáng)本民族中的優(yōu)良傳統(tǒng)，摒棄封閉保守的行政思想，學(xué)習(xí)先進(jìn)的行政方式和管理理念，不斷增強(qiáng)民族自信心和自豪感，才能促進(jìn)民族自治地方的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展，提升民族自治地方的行政文化。

（二）加強(qiáng)公務(wù)員制度建設(shè)

1.完善民族自治地方公務(wù)員培訓(xùn)及考錄制度

公務(wù)員是政府實(shí)施行政管理的主體，公務(wù)員的素質(zhì)在民族自治地方的發(fā)展中尤為重要。加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)并且選派民族自治地方干部到發(fā)達(dá)地區(qū)學(xué)習(xí)鍛煉，在實(shí)際工作中提高他們的素質(zhì)。加強(qiáng)少數(shù)民族干部培訓(xùn)，讓少數(shù)民族干部認(rèn)識(shí)到，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部和工作人員都是人民利益的忠實(shí)代表，領(lǐng)導(dǎo)干部在執(zhí)行決策時(shí)不能只從本民族利益或個(gè)人利益出發(fā)，要從國(guó)家整體利益出發(fā)，從各民族平等、團(tuán)結(jié)、和諧、共同發(fā)展的愿望出發(fā)，從而消除“民族認(rèn)同”行政心理的負(fù)面影響。

2.建立科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

以各民族一律平等為原則，以公平公開的考核為根據(jù)，建立相應(yīng)的規(guī)定和措施，依照嚴(yán)格的制度流程和規(guī)定，依法確定工資待遇的調(diào)整和職務(wù)的變動(dòng)。堅(jiān)持以公開考試、擇優(yōu)錄用的原則對(duì)公務(wù)員進(jìn)行選拔。在民族自治地方優(yōu)先選拔了解各民族風(fēng)俗習(xí)慣，熟悉各民族語(yǔ)言，全心全意為各民族服務(wù)的優(yōu)秀干部。最大限度地縮小在行政管理過程中產(chǎn)生的矛盾，各族干部群眾一起發(fā)展民族自治地方的行政文化。

（三）加強(qiáng)法制建設(shè)

社會(huì)主義法治國(guó)家的建設(shè)，民族自治地方行政管理的發(fā)展，必須健全行政法律制度，嚴(yán)格依法行政。

1.健全行政法律制度

民族自治地方具有它的特殊性，因此在行政管理活動(dòng)中就需要以完善可行的法律法規(guī)作基礎(chǔ)。我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的民族區(qū)域自治法等行政法規(guī)保障著民族自治地方政府管理活動(dòng)的法制化進(jìn)程，但是許多法規(guī)并沒有落到是實(shí)處，部分領(lǐng)域還存在著法律空白，因此，要結(jié)合現(xiàn)行制度的具體情況和民族自治地方行政管理中的適用部分進(jìn)一步修正和完善法律法規(guī)制度，充分考慮民族自治地方的特點(diǎn)，增強(qiáng)對(duì)宗教方面的制度法規(guī)，既要保障少數(shù)民族宗教自由，還要保證政府的行政行為不受宗教活動(dòng)的影響，制定出切實(shí)可行的細(xì)則來(lái)豐富和完善民族區(qū)域自治法等法律法規(guī)，根據(jù)民族區(qū)域自治制度把自治權(quán)落到實(shí)處，更好地建設(shè)民族自治地方。

2.嚴(yán)格依法行政

“法治”概念有兩層含義：一是指法律具有至高無(wú)上的地位，所有行為都應(yīng)該依法而行；二是指法律必須是良法和正義之法。由此我們可以看出依法行政是法制建設(shè)的基礎(chǔ)。在行政管理過程中必須依據(jù)法律來(lái)執(zhí)行，由于民族自治地方特權(quán)意識(shí)嚴(yán)重，人情風(fēng)盛行，因此要加大法律法規(guī)的執(zhí)行力，改變唯上是從，個(gè)人權(quán)力高于職位權(quán)威等現(xiàn)象。加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)察力度，確保民族自治地方政府管理按照法制化程序進(jìn)行，促進(jìn)民族自治地方行政文化的法制化發(fā)展。

（四）健全公民參與機(jī)制，完善行政監(jiān)督機(jī)制

1.建立通暢的各民族利益表達(dá)機(jī)制

利益表達(dá)是公民向各級(jí)政府機(jī)構(gòu)或其組成人員反映、提出自己愿望和利益訴求，并希望得到有力保護(hù)和促進(jìn)的過程。公民提出不同的利益要求與主張，合法地表達(dá)利益訴求，為形成公平公正的決策提供了前提。民族自治地方各民族交錯(cuò)居住，因此要制定符合各族人民利益的政策，必須明確公民參與行政的權(quán)利和義務(wù)，充分完善各族人民表達(dá)意愿的機(jī)制，運(yùn)用信息化電子化的行政方式，擴(kuò)大各族人民參政議政的渠道，廣泛收集各族人民意見，建立互動(dòng)、協(xié)調(diào)、對(duì)話的行政文化模式。只有充分激發(fā)各族人民自主性、自立性和創(chuàng)造性的主體作用，才能真正落實(shí)民族區(qū)域自治政策，促進(jìn)民族自治地方各項(xiàng)事業(yè)和諧發(fā)展。

2.完善行政監(jiān)督機(jī)制

政府的權(quán)力是人民賦予的，政府的行政管理活動(dòng)必須受到人民的監(jiān)督。所以，完善各類法律制約機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)察審計(jì)等專門機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，強(qiáng)化社會(huì)輿論監(jiān)督，建立起多角度、全方位、上下結(jié)合的監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)不同的監(jiān)督主體采取不同的監(jiān)督方式，通過行政監(jiān)督機(jī)制制約和監(jiān)督公共權(quán)力運(yùn)行活動(dòng)，提高民族自治地方人民政府的行政效率和效益，實(shí)現(xiàn)行政管理的科學(xué)化、法制化、規(guī)范化。防止政府濫用權(quán)力，減少工作失誤，保證行政機(jī)關(guān)的清正廉潔，在加強(qiáng)監(jiān)督，信息公開的過程中提高了政府的工作透明度，實(shí)現(xiàn)民族自治地方由封閉保守的行政模式轉(zhuǎn)為公開性行政模式。

三、結(jié)語(yǔ)

民族自治地方行政文化的發(fā)展，既是在民族自治地方全面發(fā)展過程中形成，又是為民族自治地方的全面發(fā)展服務(wù)的。發(fā)展和完善民族自治地方行政文化是一個(gè)歷史的過程，并不是一蹴而就的，需要不斷地努力地探索、積累和完善的。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟德斯鳩.論法的精神[M].嚴(yán)復(fù)，譯.上海：三聯(lián)書店，2009.

篇7

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)　經(jīng)濟(jì)周期　宏觀經(jīng)濟(jì)政策　關(guān)聯(lián)性

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，在為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)的同時(shí)，在很大程度上改善了人們的居住條件與生活條件，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。尤其在最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)顯得更加明顯，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面使主要的能量來(lái)源。而隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的逐漸落實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)更加趨于理性，會(huì)在暫時(shí)的低調(diào)發(fā)展之后，迎來(lái)更為健康的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展契機(jī)　。更為重要的是，由于房地產(chǎn)業(yè)具有較大的價(jià)值基礎(chǔ)、消費(fèi)者的需求逐漸的以剛性形式出現(xiàn)，加之其附加值較高，特別是在十之后，我國(guó)的城市化、城鎮(zhèn)化的步伐會(huì)明顯加快，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了又一個(gè)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)品的特性、對(duì)社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造性以及和眾多相關(guān)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性，長(zhǎng)期以來(lái)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。也正因?yàn)槿绱耍@一行業(yè)的發(fā)展會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，并形成一種特殊的產(chǎn)業(yè)周期。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是波動(dòng)性的，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。因此，研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的關(guān)聯(lián)性具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的含義與特征

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的含義。

房產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一樣，都存在著一定的發(fā)展周期，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)周期一般要經(jīng)過初創(chuàng)期、上升期（發(fā)展期）、穩(wěn)定期和衰退期（蛻變期）　。但是，與傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)周期相比，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期更傾向與經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期。因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)濟(jì)周期往往要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、蕭條或低谷階段。在這一階段，初始時(shí)期房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)了加速下降的趨勢(shì)，部分樓盤的樓價(jià)開始急劇下跌，甚至?xí)陆档轿飿I(yè)原值或建造成本之下，市場(chǎng)交易量也會(huì)隨之明顯減少，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重；而當(dāng)蕭條階段發(fā)展到中期，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)局部的暴跌，成交量繼續(xù)萎縮，隨之而來(lái)的是與房地產(chǎn)有關(guān)的糾紛開始大量出現(xiàn)；可是當(dāng)蕭條階段發(fā)展到后期，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策開始出現(xiàn)，而這更增加了市場(chǎng)的負(fù)面情緒，房地產(chǎn)的泡沫被繼續(xù)擠壓。而在這種情況下，房地產(chǎn)的開發(fā)成本和房地產(chǎn)的正常需求已經(jīng)恢復(fù)到了正常的水平，房地產(chǎn)行業(yè)開始走向平穩(wěn)，向經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和上升階段迫近。

2、復(fù)蘇與上升階段。在該階段，房地產(chǎn)在初始時(shí)期的供給超過需求，房?jī)r(jià)和租金的水平都還處于較低的水平，但是樓價(jià)已經(jīng)完成了下跌的過程，并處于一個(gè)穩(wěn)定的水平，回升的跡象已經(jīng)出現(xiàn)；而在復(fù)蘇的中期，房地產(chǎn)市場(chǎng)中國(guó)的購(gòu)買者逐漸增多，開始帶動(dòng)了期樓的銷量。但是由于此時(shí)建筑成本與樓價(jià)都出現(xiàn)了上升的趨勢(shì)，交易量的增加幅度并不明顯。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇跡象已經(jīng)十分明顯；而當(dāng)復(fù)蘇階段發(fā)展到后期，宏觀經(jīng)濟(jì)政策開始加速出臺(tái)，為房地產(chǎn)業(yè)走向新一輪的繁榮奠定了基礎(chǔ)。

3、繁榮階段。房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)長(zhǎng)期的在低水平徘徊，當(dāng)其發(fā)展到繁榮階段時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張步伐進(jìn)一步加快，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步上升，市場(chǎng)的交易量明顯增加，新建樓房的空置率逐漸下降?。淮藭r(shí)，更多的房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)開始大量介入，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了交易數(shù)量和交易金額同時(shí)增加的情況。在這種情況下，政府開始逐漸的出臺(tái)一系列的限制炒樓的政策措施，樓價(jià)繼續(xù)高漲的后勁開始略顯不足，泡沫達(dá)到了最大，新增房地產(chǎn)投資數(shù)量明顯下降，房地產(chǎn)業(yè)的衰退或者蕭條就在眼前。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征。

從前面的分析可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征是十分明顯的，并且與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)存在著某種必然的聯(lián)系。在大多數(shù)情況下，如果國(guó)民經(jīng)濟(jì)的需求旺盛，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)的發(fā)展就會(huì)較為旺盛，一般處于上升期或者繁榮期，否則，將會(huì)出現(xiàn)衰退的跡象。因此，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的基本特征可以總結(jié)為以下方面：（1）土地具有不可再生性，房地產(chǎn)價(jià)格從長(zhǎng)期看是處于一個(gè)增長(zhǎng)趨勢(shì)之中的；（2）在增長(zhǎng)型的經(jīng)濟(jì)體系中，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的供給與需求在長(zhǎng)期趨勢(shì)上呈現(xiàn)上升模式，并且新一輪的循環(huán)峰頂往往高于上一次的水平，而在衰退中則正好相反；（3）在房地產(chǎn)的景氣階段，房地產(chǎn)開發(fā)商和貸款銀行的過度樂觀通常會(huì)使房地產(chǎn)供給的速度超過需求速度，在不景氣的階段則正好相反。

二、影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的因素分析

（一）內(nèi)生因素。

內(nèi)生因素包括消費(fèi)品價(jià)格、收入水平、政策法律以及對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的變動(dòng)等，這些因素都會(huì)促使房地產(chǎn)需求總量受到影響。同時(shí)，房地產(chǎn)的供給總量也會(huì)在技術(shù)、勞動(dòng)、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮。而供求總量和結(jié)構(gòu)任何一方面出現(xiàn)嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)都需要進(jìn)行調(diào)整，繼而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)　。

（二）外生因素。

外生因素包括財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革政策等，這些都是具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素，在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響是較為顯著的。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高度正相關(guān)，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別　。此外，還包括地震、洪水等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭(zhēng)、等隨機(jī)因素。

三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的關(guān)聯(lián)和協(xié)調(diào)

（一）改善房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

針對(duì)目前的住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)仍不合理，房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)與房地產(chǎn)需求市場(chǎng)極不平衡的情況，要引導(dǎo)市場(chǎng)形成一種梯級(jí)消費(fèi)，嚴(yán)格控制別墅供給，適當(dāng)降低偏大戶型、高價(jià)位、高配置的高級(jí)公寓建設(shè)比例，提倡建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位普通商品房　。建立健全住房保障體系，發(fā)揮政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導(dǎo)作用。保持合理的住房投資規(guī)模，切實(shí)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)模式。

（二）合理規(guī)制房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格。

價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中尤為突出的一個(gè)因素，而且它對(duì)行業(yè)內(nèi)其他因素具有關(guān)聯(lián)性的影響，運(yùn)用價(jià)格規(guī)制對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有不可或缺的意義。作為宏觀調(diào)控部門，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)各個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為做出評(píng)估，以判斷其與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)程度。而借助政府的價(jià)格評(píng)估與指導(dǎo)，有助于使房地產(chǎn)商品價(jià)格回歸理性，維護(hù)行業(yè)和市場(chǎng)秩序。

（三）規(guī)范土地政策。

在對(duì)待房地產(chǎn)發(fā)展的問題上，需要通過對(duì)土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，總結(jié)一定時(shí)期我國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行的總體情況和態(tài)勢(shì)。分析存在的問題并提出相應(yīng)的對(duì)策、建議，為建立土地市場(chǎng)快速反應(yīng)機(jī)制提供科學(xué)依據(jù)。而且還要規(guī)范土地市場(chǎng)，對(duì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處和堅(jiān)決打擊，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以遏制由于土地投機(jī)而導(dǎo)致的地價(jià)上漲進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)、房地產(chǎn)投機(jī)增加的局面。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要符合市場(chǎng)需求，要與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行有效的關(guān)聯(lián)，獲得更大的發(fā)展空間?，F(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強(qiáng)勁的國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，新增的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額有被國(guó)外同行搶占的可能，對(duì)國(guó)內(nèi)同行來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，而作為弱勢(shì)企業(yè)的弱勢(shì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，對(duì)手的強(qiáng)大和增多，將使其更顯弱勢(shì)。因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分析和實(shí)踐是十分必要的。

（作者單位：平煤神馬建工集團(tuán)有限公司建井一處）

注釋：

閆新紅，艾燕.　論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào).現(xiàn)代商業(yè)，2009（1）：249-251.

王正才.　我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì).　中國(guó)管理信息化，2010（11）：27-28.

劉昕瑋.　新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考.　赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2010（2）：109-110.

宋志勇.　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策審視.　特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2009（7）：287-289.

篇8

一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)8.1%，居民消費(fèi)價(jià)格上漲3.8%；工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)調(diào)整積極推進(jìn)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)較好，夏收作物長(zhǎng)勢(shì)好于常年；進(jìn)出口貿(mào)易基本平衡，財(cái)政金融平穩(wěn)運(yùn)行，全國(guó)公共財(cái)政收入增長(zhǎng)14.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均現(xiàn)金收入扣除物價(jià)因素后實(shí)際分別增長(zhǎng)9.8%和12.7%。總的來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面是好的，經(jīng)濟(jì)增速處于合理區(qū)間；宏觀調(diào)控政策具有較大回旋余地。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：一季度全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)107995億元，同比增長(zhǎng)8.1%；公共財(cái)政收入29976.25億元，同比增14.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)9.8%。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP增速連續(xù)五個(gè)季度下降。一季度，全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)107995億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)8.1%。

【解讀】一季度GDP的增長(zhǎng)速度為8.1%，出乎不少人的意料，此前，多家機(jī)構(gòu)均預(yù)測(cè)增速在8.3%~8.5%之間。這也創(chuàng)下2009年二季度以來(lái)新低。從數(shù)據(jù)看，GDP同比增長(zhǎng)速度連續(xù)5個(gè)季度下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)表示，今年定的目標(biāo)是增速7.5%，因此無(wú)論從自身目標(biāo)還是從世界范圍看都是比較高的增速。國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中趨穩(wěn)，繼續(xù)保持了適度較快增長(zhǎng)。

城鎮(zhèn)居民收入居民可支配收入6796元同比增14%。一季度城鎮(zhèn)居民人均總收入7382元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6796元，同比名義增長(zhǎng)14.0%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.8%。

【解讀】居民收入增速比去年要快，這是好的現(xiàn)象。雖然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度出現(xiàn)了回落，但還是處在適度較快增長(zhǎng)的區(qū)間。就城鎮(zhèn)居民收入來(lái)講，去年以來(lái)政府出臺(tái)了不少增加工資、提高收入標(biāo)準(zhǔn)方面的措施，這對(duì)今年一季度還有滯后的影響，個(gè)稅起征點(diǎn)的上調(diào)，也利于居民收入的增加。

盡管一季度居民收入增速較快，但是從今后一個(gè)時(shí)期來(lái)看，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)的難度加大，尤其是農(nóng)村居民，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格不可能老是按照前兩年的速度漲，農(nóng)民工的工資率也不可能按照近幾年10%以上的速度增加。中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否存在滯脹？一季度GDP增速8.1%，CPI上漲3.8%，CPI的抬頭和GDP的回落超過預(yù)期，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)憂中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)進(jìn)入滯脹時(shí)代?，F(xiàn)在既不存在滯也不存在漲。今后一個(gè)時(shí)期，經(jīng)濟(jì)保持適度較快增長(zhǎng)的可能性是比較大的。

篇9

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；價(jià)格因素；調(diào)控政策

中圖分類號(hào)：F713.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

自從1998 年在全國(guó)范圍內(nèi)取消“實(shí)物分配福利房”的房屋制度以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了完全市場(chǎng)化、社會(huì)化階段,并得到了快速的發(fā)展。本世紀(jì)的前十年,我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額保持了年均25 %以上的增長(zhǎng)速度。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不夠成熟,房地產(chǎn)制度不健全,房地產(chǎn)的過熱投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升,各地出現(xiàn)房地產(chǎn)投資熱、炒房熱,過多的銀行貸款卷入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中,使房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一發(fā)不可收拾。十一五期間,部分大中城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)較大幅度的上升趨勢(shì),帶來(lái)了一系列負(fù)面的影響。因此,制定并出臺(tái)相應(yīng)的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響,對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,避免盲目投資、資源浪費(fèi),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康可持續(xù)發(fā)展等都有著十分重要的意義。

一

在房地產(chǎn)需求體系中,對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的因素主要有以下三個(gè)方面。

(一) 房地產(chǎn)需求體系中價(jià)格影響因素

1.基本的需求和支付能力。在住宅的需求體系中,住宅需求是購(gòu)買欲望和支付能力的統(tǒng)一,沒有購(gòu)買欲望或支付能力,都不能形成有效需求。我們采用城市居民人均年可支配收入和城市常住人口,作為影響本區(qū)域房?jī)r(jià)因素的考核指標(biāo)。

2. 國(guó)家政策影響提供的支付能力。我們國(guó)家的住房公積金體系,促進(jìn)了住房制度改革,加快了城鎮(zhèn)住房建設(shè),改變了住房消費(fèi)觀念,增強(qiáng)了個(gè)人住房消費(fèi)能力,所以在城市居民購(gòu)買所需住房時(shí),公積金的使用起到了非常重要的作用。從住宅需求角度來(lái)講,這體現(xiàn)了購(gòu)房者的購(gòu)買支付能力。而個(gè)人住房公積金貸款利率的變化,反映了個(gè)人住房所需支付金額總額的變化,反映了住房需求系統(tǒng)中購(gòu)房者支付能力的變化。因此我們采用個(gè)人住房公積金貸款利率作為房地產(chǎn)需求體系中影響房?jī)r(jià)的考核指標(biāo)之一。

3. 房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。作為房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)并行存在的市場(chǎng),房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的變化同時(shí)對(duì)住宅的銷售產(chǎn)生著非常重要的影響。城市房地產(chǎn)的租賃價(jià)格也應(yīng)作為房產(chǎn)需求體系中影響房?jī)r(jià)的考核指標(biāo)之一。

(二) 房地產(chǎn)供應(yīng)體系中價(jià)格影響因素

在房地產(chǎn)供應(yīng)體系中,成本的高低影響房地產(chǎn)商利潤(rùn)空間和資金的融貸承受能力；在住宅的供應(yīng)體系中供應(yīng)成本是決定住宅價(jià)格的基本因素,在一定程度上決定住宅價(jià)格的變化。從住宅供給價(jià)格角度來(lái)看,住宅價(jià)格的變化可具體化為住宅價(jià)格各組成部分的變化。這里我們以城市年度土地交易價(jià)格、商業(yè)貸款利率、建材等成本價(jià)格指數(shù)作為在住宅供應(yīng)層面上的影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的考核指標(biāo)。

(三) 房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)家政策影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格與成本構(gòu)成表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在利潤(rùn)不合理的行為,如何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的價(jià)格遏制,保持開發(fā)商合理的利潤(rùn)水平,使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性,需要對(duì)價(jià)格實(shí)行管制。價(jià)格管制是指政府采取不同形式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)要素及其產(chǎn)品價(jià)格水平、價(jià)格變化、價(jià)格結(jié)構(gòu)和價(jià)格行為進(jìn)行的規(guī)定或者限制。國(guó)家政策監(jiān)管可以影響房地產(chǎn)系統(tǒng)中的各個(gè)方面,對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響的途徑進(jìn)行管制,以達(dá)到控制價(jià)格的目的。

二

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序運(yùn)轉(zhuǎn),是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要保障。政府政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著重要的影響,有必要通過合理的政策調(diào)整,保障房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。政府應(yīng)在以下幾方面采取積極措施。

（一）要加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo)

我國(guó)房地產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率達(dá)到20－30 %左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般不超過10 % ,這是與社會(huì)主義倡導(dǎo)的共同富裕原則相背的。更主要的問題是,房地產(chǎn)業(yè)巨大的利潤(rùn),不僅導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的虛高和投機(jī)盛行,也影響了資源的優(yōu)化配置和和諧社會(huì)的構(gòu)建。因此,房地產(chǎn)作為一項(xiàng)大產(chǎn)業(yè),國(guó)家應(yīng)對(duì)其加以嚴(yán)格控制,尤其是在價(jià)格方面,各地應(yīng)制定相應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)格,房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售價(jià)格應(yīng)以此為依據(jù) ,從而規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格,降低房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率,向消費(fèi)者讓利。

（二）要充分發(fā)揮好各級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)作用

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的許多問題,很多情況是中央有政策，地方政府為了自身利益而對(duì)中央政策進(jìn)行“變通”，可能的結(jié)果中央的政策執(zhí)行不力。因此，應(yīng)正確處理好中央和地方的關(guān)系，中央應(yīng)在充分重視地方政府利益的同時(shí)，加大對(duì)地方政府的監(jiān)管和引導(dǎo)；地方政府也要注意社會(huì)整體利益和地方利益相結(jié)合，本著對(duì)人民負(fù)責(zé)的態(tài)度推行政務(wù)公開制，切實(shí)貫徹中央的政策法令。同時(shí)，由于市場(chǎng)失靈的存在，各級(jí)政府應(yīng)該充分發(fā)揮作用，注重市場(chǎng)與政府的互補(bǔ)，充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控能力。

（三）要以強(qiáng)有力的政策抑制房地產(chǎn)投資過熱

我國(guó)在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面，不少購(gòu)房者購(gòu)買房屋為的是賺取投資收益，針對(duì)這些情況，國(guó)家不僅要在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范，還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格進(jìn)行限制,加大經(jīng)濟(jì)適用房建和廉租房供給的保障，真正發(fā)揮城市房地產(chǎn)的住房保障功能。

（四）應(yīng)該將房地產(chǎn)政策上升為法律

如可以制定相關(guān)法律，明確對(duì)二手房征收出讓所得稅，以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。同時(shí)，可以考慮制定相關(guān)措施，對(duì)銀行提供的貸款，按不同貸款對(duì)象規(guī)定不同的利率水平，既可以保障低收入者購(gòu)房貸款的需要，也有利于遏止開發(fā)商和炒房行為，降低房?jī)r(jià)，充分保障弱勢(shì)群體的利益。此外，要對(duì)一些可以固定的政策，及時(shí)將其上升為法律，以加大執(zhí)行力度和效率。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著國(guó)家金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定和持續(xù)上漲危害了我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，其原因是多方面的，因此，黨和政府應(yīng)該采取區(qū)別對(duì)待的宏觀調(diào)控政策，可以從土地入手，公開土地信息，確保合理安排土地供應(yīng)，抑制地價(jià)的過快上漲；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控，充分利用利率等貨幣政策抑制房?jī)r(jià)上漲的功能。防止局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫的蔓延，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

關(guān)鍵詞：地方政府行為；管理體制改革；縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一、地方政府在國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用

從我國(guó)的行政區(qū)劃來(lái)講，地方政府與中央政府的關(guān)系是隸屬關(guān)系，并對(duì)中央的政策精神進(jìn)行上傳下達(dá)，執(zhí)行中央的各種經(jīng)濟(jì)政策，并努力實(shí)現(xiàn)自身特色經(jīng)濟(jì)的構(gòu)建。從作用上來(lái)看，地方政府在國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、地方政府是國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分

由于我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)是由多個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域組成的，每一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域中都包括了各級(jí)地方政府，從根本上講，地方政府是國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，如果沒有地方政府的大力支持和協(xié)調(diào)，國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展很難得到快速的推進(jìn)，也就談不上快速增長(zhǎng)。

2、地方政府促進(jìn)了國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)政策的貫徹和執(zhí)行

由于地方政府的積極作用，國(guó)家的總體經(jīng)濟(jì)政策在地方得到了良好的貫徹和執(zhí)行，并取得了積極的成果。從目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，許多經(jīng)濟(jì)政策都是依靠地方政府不折不扣的推進(jìn)來(lái)完成的。所以，地方政府在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中正扮演著越來(lái)越重要的角色。

3、地方政府的發(fā)展，推動(dòng)了國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)

由于地方政府是國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，因此地方政府的發(fā)展推動(dòng)了國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局面。因此，我們?cè)诶斫獾胤秸饔玫臅r(shí)候，要看到其為國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)做出的巨大貢獻(xiàn)，我們要積極的發(fā)揮這種積極作用。

二、影響地方政府經(jīng)濟(jì)行為的原因分析

1、利益因素

人們進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目的就是為了獲取經(jīng)濟(jì)利益， 各經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)者運(yùn)用自身掌握的物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)條件， 通過經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)踐獲得相應(yīng)的物質(zhì)利益， 這是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要?jiǎng)恿C(jī)制。同樣， 地方政府作為地方特殊利益的代表機(jī)關(guān)， 也存在著自己相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益， 存在著追求政績(jī)的政治利益， 同樣是在面對(duì)各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境中根據(jù)比較利益原則去調(diào)節(jié)自己的經(jīng)濟(jì)行為。

2、權(quán)力因素

地方政府作為中央管理地方事務(wù)而設(shè)置的下屬行政機(jī)關(guān)， 中央政府擁有許多對(duì)地方政府的管轄控制權(quán)。地方政府的這種行政隸屬地位決定了地方政府經(jīng)濟(jì)行為具有某種程度的被動(dòng)性、服從性， 中央政府經(jīng)濟(jì)行為則具有一定的主導(dǎo)性、權(quán)威性。這主要表現(xiàn)為地方政府必須執(zhí)行中央政府的政令， 推行中央政府的政策， 并且中央政府有權(quán)監(jiān)督地方政府的工作， 有權(quán)糾正地方政府不適當(dāng)?shù)男袨椤?/p>

3、信息因素

如果說(shuō)利益因素使行為者愿意有所作為， 權(quán)力因素使行為者能夠有所作為， 那么信息因素則可以決定行為者怎樣作為， 決定行為的效果。在滿足利益因素與權(quán)力因素的條件下， 行為者能否對(duì)外部環(huán)境作出反應(yīng)，反應(yīng)的速度與效果如何， 就完全取決于行為者能否得到事件變動(dòng)的信息以及接受信息的速度和信息的可靠性程度。

三、我國(guó)地方政府經(jīng)濟(jì)行為的特點(diǎn)分析

從上面的分析可以看出，地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中受到一系列客觀因素的制約，但是這并不能影響地方經(jīng)濟(jì)行為發(fā)揮其正常的作用。從目前地方政府的經(jīng)濟(jì)行為來(lái)看，其特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、地方政府的經(jīng)濟(jì)行為必須在中央經(jīng)濟(jì)政策的總體指導(dǎo)下發(fā)揮作用

從目前地方政府的經(jīng)濟(jì)行為來(lái)看，不管地方政府的體制改革如何進(jìn)行，都必須在中央經(jīng)濟(jì)政策的總體指導(dǎo)下才能發(fā)揮作用，任何脫離中央經(jīng)濟(jì)政策的行為都是不合適的。這就為地方政府的經(jīng)濟(jì)行為和體制改革指明了發(fā)展的方向，使地方政府的經(jīng)濟(jì)行為更加明確。

2、地方政府的經(jīng)濟(jì)行為促進(jìn)了中央經(jīng)濟(jì)政策的改革

地方政府的經(jīng)濟(jì)行為在某些時(shí)候是中央經(jīng)濟(jì)政策的一種探索，可以從結(jié)果上為中央經(jīng)濟(jì)政策提供結(jié)果反饋，為中央經(jīng)濟(jì)政策的改革提供素材和思路，使中央經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)一步豐富和完善。所以，地方政府經(jīng)濟(jì)行為的一個(gè)特點(diǎn)就是為中央經(jīng)濟(jì)政策的改革起到了促進(jìn)作用。

3、地方政府的經(jīng)濟(jì)行為為中央經(jīng)濟(jì)政策的制定提供了基礎(chǔ)的依據(jù)

通過對(duì)地方政府經(jīng)濟(jì)行為的分析，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)果的判定，中央經(jīng)濟(jì)政策會(huì)適當(dāng)?shù)淖龀稣{(diào)整。在這一過程中，地方政府的經(jīng)濟(jì)行為為中央經(jīng)濟(jì)政策的制定直接提供了基礎(chǔ)的依據(jù)，起到了關(guān)鍵作用。因此，地方政府的經(jīng)濟(jì)行為在中央經(jīng)濟(jì)政策中扮演著越來(lái)越重要的作用。

四、如何優(yōu)化地方政府行為推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

在地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，縣域經(jīng)濟(jì)是重要的組成部分，如何優(yōu)化地方政府行為推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展，已經(jīng)成為了目前我們研究的重要領(lǐng)域。從目前地方政府的經(jīng)濟(jì)行為來(lái)看，要想有效優(yōu)化政府行為推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就要做好以下幾方面的工作：

1、合理對(duì)地方政府進(jìn)行分工，明確縣級(jí)地方政府職責(zé)

要想努力推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，就要在地方政府的經(jīng)濟(jì)行為中，對(duì)工作任務(wù)進(jìn)行分工和細(xì)化，明確哪些職責(zé)由縣級(jí)政府負(fù)責(zé)，哪些職責(zé)由上級(jí)政府負(fù)責(zé)，明確了權(quán)利和責(zé)任之后，縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將更有著力點(diǎn)，更有利于縣域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

2、 縣級(jí)地方政府的經(jīng)濟(jì)行為要跟隨國(guó)家的宏觀調(diào)控而隨之調(diào)整

在縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，縣級(jí)地方政府的經(jīng)濟(jì)行為必須要和國(guó)家的宏觀調(diào)控步調(diào)一致，必須要緊緊跟隨國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策而行，只有這樣，縣域經(jīng)濟(jì)才能保證正確的發(fā)展方向，才能在發(fā)展中突出自己特色，及時(shí)在發(fā)展中做出調(diào)整，保證與國(guó)家政策的一致性。

3、地方政府應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為，并構(gòu)建縣域經(jīng)濟(jì)體系

目前縣域經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為了整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要元素，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度關(guān)系到了區(qū)域經(jīng)濟(jì)及總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從目前來(lái)看，縣域經(jīng)濟(jì)應(yīng)在規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為的同時(shí)，努力構(gòu)建縣域經(jīng)濟(jì)體系，使縣域經(jīng)濟(jì)能夠形成良好的整體架構(gòu)和系統(tǒng)發(fā)展，提升整體發(fā)展質(zhì)量。

五、結(jié)論

通過本文的分析可知，地方政府在國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要作用，我們?cè)诎l(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，必須及時(shí)優(yōu)化地方政府行為，通過一系列的改革措施，保證地方政府的經(jīng)濟(jì)行為準(zhǔn)確有效，為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有力的支撐。所以，我們要認(rèn)識(shí)到地方政府經(jīng)濟(jì)行為的重要性，要保證地方政府的經(jīng)濟(jì)行為符合國(guó)家的總體經(jīng)濟(jì)政策，并在中央政策的指導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)改革和優(yōu)化，最終實(shí)現(xiàn)推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。

參考文獻(xiàn)：

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