導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；問題；對策

隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)市場迅速繁榮興旺起來，大眾對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度也逐漸提高。在發(fā)展過程中，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟管理出現(xiàn)了許多亟待解決的問題，這就需要對我國商業(yè)地產(chǎn)的特點及發(fā)展現(xiàn)狀進行深入分析，對其中存在的不足進行重點探討，以期提出合理有效地解決措施，為我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供了必要的條件。

1我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟

根據(jù)我國社會主義市場經(jīng)濟的本質(zhì)，我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟同時具有三個特點。第一是商品性。十二屆三中全會《關(guān)于經(jīng)濟體制改革的決定》中，明確了發(fā)展商品經(jīng)濟是社會主義不可逾越的階段，商品經(jīng)濟是社會主義經(jīng)濟的本質(zhì)特征，重新確認(rèn)了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的商品經(jīng)濟屬性；第二是社會性。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)既為人們社會生活提供了住宅、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等方面的消費資料，也為社會生產(chǎn)提供了商店、辦公樓、廠房、倉庫等基本要素，與整個社會經(jīng)濟有著廣泛的聯(lián)系，在國民經(jīng)濟中是一個具有基礎(chǔ)性和綜合性的重要產(chǎn)業(yè)部門；第三是其所有制結(jié)構(gòu)的多元性。包括全民所有制、集體所有制、個體所有制、外商獨資所有制、混合制形式、私人經(jīng)濟成分以及中外合資或合作商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟等。因此商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不僅是國家宏觀調(diào)控的對象，也是宏觀經(jīng)濟的重要組成部分之一。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是我國十大暴利行業(yè)之首，在國民經(jīng)濟中有著舉足輕重的作用。隨著社會的不斷進步及經(jīng)濟體制改革的不斷深入，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。近年來，我國城市的發(fā)展日新月異，新的高樓建筑不斷出現(xiàn)，房價也不斷攀升，住房問題以及房價上漲成為了人們的重點關(guān)注對象，同時更是中國一大經(jīng)濟熱點。但是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中常常出現(xiàn)的一些非理性投資行為對整個行業(yè)乃至整個社會經(jīng)濟的發(fā)展造成了極大的威脅。第一，在我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不能合理利用有限的資源，土地資源浪費嚴(yán)重；第二，商業(yè)地產(chǎn)投資區(qū)域不均衡，只關(guān)注發(fā)達(dá)的大城市而忽視了二三線城市及小城鎮(zhèn)。另外，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商僅僅追求經(jīng)濟利益，缺乏對生態(tài)環(huán)境的保護意識，不合理的建筑開發(fā)造成土壤資源、水資源的污染以及空氣環(huán)境的惡化。

2我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理中面臨的問題

2.1缺乏有效的政策引導(dǎo)，沒有長遠(yuǎn)規(guī)劃

我國一些地方政府缺乏對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的本質(zhì)認(rèn)識，不能準(zhǔn)確分析商業(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)濟形勢和存在的問題，因此不能制定出針對性的長期管理方案及政策，導(dǎo)致政府對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的短期政策與長期政策存在巨大的差異，為不法投機分子提供了可乘之機，極大地影響了市場的有序運行。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也缺乏自身的發(fā)展目標(biāo)，長期依賴于政府的宏觀調(diào)控，缺乏發(fā)展活力，

2.2缺乏完善的法律法規(guī)體系

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、交易等都必須要有嚴(yán)格的法律管理，但由于我國還是處于社會主義發(fā)展的初級階段，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也還處于探索階段，很多方面還不夠成熟，相關(guān)的法律法規(guī)還未十分完善，導(dǎo)致我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展始終依賴于政府的監(jiān)督管理。而政府或某些權(quán)威機構(gòu)頒布、實施的法律條文或文件對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒有起到預(yù)期作用，適用性不強。因此，我國商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)法律體系的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于繁榮的商業(yè)地產(chǎn)市場。另外，政府在對商業(yè)地產(chǎn)市場進行管理時，僅僅采用行政手段，缺少必要的懲罰措施，出現(xiàn)執(zhí)法不嚴(yán)、蔑視法律等行為，降低了法律法規(guī)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的地位。

2.3缺乏健全的監(jiān)督制度

在我國，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展缺乏政府、銀行與公眾的有效監(jiān)督。有些工商行政管理機關(guān)在商業(yè)地產(chǎn)市場管理中沒有盡到自身的主要職責(zé)，沒有參與制定與商業(yè)地產(chǎn)市場有關(guān)的法律、法規(guī)；對商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)營主體資格審核力度不足；監(jiān)督管理商業(yè)地產(chǎn)廣告活動；不能全面監(jiān)督檢查商業(yè)地產(chǎn)市場交易活動并查處商業(yè)地產(chǎn)市場中的違法行為，導(dǎo)致交易秩序混亂。同時，缺乏銀行的金融監(jiān)督，經(jīng)濟管理方面仍存在很大問題。

2.4行業(yè)泡沫現(xiàn)象頻繁

由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟利潤大，本身具有極強的競爭性，在不斷吸引投資者，推動經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，造成土地資源、資金、建筑資源等的嚴(yán)重浪費，極易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。商業(yè)地產(chǎn)泡沫的存在一方面容易使房價上漲，拉大貧富差距，導(dǎo)致經(jīng)濟和社會結(jié)構(gòu)失衡；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂，經(jīng)濟蕭條，導(dǎo)致一些企業(yè)倒閉，容易造成金融危機與生產(chǎn)、消費危機，使人們生活水平下降。最后，大量工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)激增，極易引發(fā)政治和社會危機。因此，經(jīng)濟泡沫是我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個巨大阻礙之一，必須要嚴(yán)肅對待。

3我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理的解決對策

3.1加強政策的連續(xù)性，樹立明確的發(fā)展目標(biāo)

我國政府必須要充分認(rèn)清商業(yè)地產(chǎn)業(yè)對改善人民居住條件、提高人民生活水平、增加國家財政收入的重要作用，對發(fā)展城市進行準(zhǔn)確的定位，制定出科學(xué)合理的扶持政策，以正確引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展必須要樹立具體的短期和長期的經(jīng)濟目標(biāo)，以適應(yīng)我國的國情和不斷變化發(fā)展的經(jīng)濟形勢。在對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展特點進行詳細(xì)的搜集、整理與分析之后，制定出適合自身企業(yè)發(fā)展的長期計劃，并將其進一步細(xì)化出短期與中期目標(biāo)，從而適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展需要，滿足大眾的住房需求，為自身發(fā)展提供充分的條件。

3.2構(gòu)建科學(xué)合理的法律法規(guī)體系

為了使我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)能夠迅速健康發(fā)展，為社會經(jīng)濟注入更多活力，必須要構(gòu)建一套符合我國經(jīng)濟發(fā)展情況和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特點的法律法規(guī)體系，而這需要經(jīng)歷一個漫長的實踐過程。首先，應(yīng)該進一步完善《建筑法》《、城市商業(yè)地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律，制定相關(guān)細(xì)則，幫助落實各項商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)。此外，必須制定相關(guān)法律，以限制政府對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的過度干預(yù)，保證商業(yè)地產(chǎn)的自由調(diào)控，減少政府包辦一切帶來的不利影響。同時，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的開發(fā)、建設(shè)、廣告、中介等應(yīng)囊括到其法律法規(guī)體系中。只有建立健全相關(guān)法律法規(guī)，我國商業(yè)地產(chǎn)市場才能展現(xiàn)出更多的生機與活力，才能為市場經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮應(yīng)有的作用。

3.3建立健全合理有效的監(jiān)督監(jiān)管制度

建立健全合理的監(jiān)督監(jiān)管制度，不僅需要政府的經(jīng)濟管理職能，更必須有市場自身的調(diào)控能力，二者應(yīng)明確自身的職責(zé)。政府應(yīng)以可持續(xù)健康發(fā)展為管理理念，依據(jù)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況，進行必要的宏觀調(diào)控，嚴(yán)厲打擊等違法行為，同時要對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的投資、運轉(zhuǎn)等進行嚴(yán)格的審核，加大對市場的監(jiān)督力度。房地產(chǎn)市場本身要進一步健全監(jiān)督監(jiān)管體系，增加金融監(jiān)管手段，提高經(jīng)濟監(jiān)管能力和監(jiān)管水平。

3.4加強市場監(jiān)管與宏觀調(diào)控

眾所周知，我國市場經(jīng)濟的可持續(xù)健康發(fā)展離不開市場監(jiān)管與宏觀調(diào)控。針對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)的一系列問題，可通過市場及政府這兩只無形與有形的手，及時完善商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，做到嚴(yán)格執(zhí)法，創(chuàng)造透明可信的市場環(huán)境。另外，要及時收集、整理和分析全國商業(yè)地產(chǎn)市場的信息及發(fā)展動向，確保能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)濟運行情況做出及時準(zhǔn)確的預(yù)測，定期商業(yè)地產(chǎn)市場分析報告，合理引導(dǎo)市場的健康發(fā)展。國家要加快建立和完善商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地資源管理、稅收、投資等手段進行必要的干預(yù)和調(diào)控，以有效地防止商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生。

4結(jié)語

綜上所述，作為我國財政收入的主要來源之一，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速健康發(fā)展，離不開自身合理有效的經(jīng)濟管理方式。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須在立足于我國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問題進行深入分析，針對性地采取行之有效的解決措施，建立健全經(jīng)濟管理機制，構(gòu)建科學(xué)的法律體系，并完善監(jiān)督機制，以期掃清發(fā)展道路上的障礙，推動我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

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[2]任永紅.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題及其解決對策[J].中國管理信息化,2015(07).

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【關(guān)鍵詞】物流；房地產(chǎn)；物流地產(chǎn)

1.前言

近年來，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，我國物流業(yè)發(fā)展始終保持較好勢頭。特別是近幾年，發(fā)展的速度明顯加快，規(guī)模不斷擴大，效益持續(xù)增加，物流設(shè)施不斷改善，行業(yè)活力進一步增強，取得了明顯的社會效益和經(jīng)濟效益。與此同時，物流業(yè)也存在著集中度不夠，規(guī)模小、實力弱、服務(wù)差的問題，能夠提供一體化服務(wù)的第三方物流企業(yè)還夠多。目前，我國社會物流總費用與GDP的比率高發(fā)達(dá)國家1倍左右，因此具有很大的發(fā)展?jié)摿ΑＳ谑?，物流地產(chǎn)應(yīng)需而生。我國物流地產(chǎn)2002年開始在長江三角洲、珠江三角洲產(chǎn)生。2003年美國普洛斯公司進駐中國市場，物流地產(chǎn)市場開始備受關(guān)注并開始在全國范圍內(nèi)蔓延。本文根據(jù)我國物流地產(chǎn)的建設(shè)與發(fā)展呈現(xiàn)出新情況新特點，從其概念入手，就其市場特點、經(jīng)營模式、發(fā)展態(tài)勢等進行分析研究。

2.物流地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)一般也被稱為不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指包括覆蓋土地和土地上的所有自然資源和永久性建筑。根據(jù)不同性質(zhì)和用途?？梢园逊康禺a(chǎn)市場細(xì)分為：工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、住宅地產(chǎn)等。

而所謂的“物流地產(chǎn)”，就是工業(yè)地產(chǎn)商根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，并由一個資產(chǎn)管理隊伍進行相應(yīng)的服務(wù)管理?！拔锪鞯禺a(chǎn)”的典型顧客包括制造商、零售商、第三方物流企業(yè)（3pl）、貨代等。由于日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，而開發(fā)商只提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)，故物流地產(chǎn)的本質(zhì)是地產(chǎn)而非物流。典型物流地產(chǎn)項目包括種類倉庫、貨柜碼頭、物流園區(qū)、配送中心。

近年來，由于廣州、成都、上海、北京等地先后出現(xiàn)了物流基地、物流園區(qū)、物流中心等大的建設(shè)項目，同時也引來了許多外地資金和外國資金大手筆的介入，使得物流基地（園區(qū)）和物流地產(chǎn)的建設(shè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，尤其是2003年有物流地產(chǎn)老大之稱的美國普洛斯公司登陸中國，在成都、武漢、天津等地都有幾億、幾十億的投入，這樣的大動作，好像一夜之間就將我國的物流產(chǎn)業(yè)吹熱。2005年12月開始中國正式開放外資投資物流，更是引發(fā)了新一輪的物流地產(chǎn)投資熱潮。大批外資企業(yè)開始投資中國物流地產(chǎn)市場；國內(nèi)部分商業(yè)地產(chǎn)商也開始涉足物流地產(chǎn)。中國物流地產(chǎn)市場開始蓬勃發(fā)展。

3.我國物流地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

3.1 物流地產(chǎn)市場分析

物流地產(chǎn)具有風(fēng)險低、回報高、收入穩(wěn)定等特點。近年來，國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不斷加大，住宅等物業(yè)類型的利潤空間日趨下降，而風(fēng)險不斷增高，房地產(chǎn)市場投資者都在積極尋找各種新的投資機會甚至轉(zhuǎn)型。物流基礎(chǔ)設(shè)施投資具有持續(xù)性及長期性的特點，同時物流地產(chǎn)以其相對穩(wěn)定、空置率較低、回報合理等優(yōu)點吸引了越來越多投資者的眼光。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，2005年一年上海工業(yè)地產(chǎn)的租賃價格增長達(dá)到15%之多，其回報率也保持在10%甚至更高的水平。但由于回報周期相對較長（一般要10到20年），地產(chǎn)規(guī)模大，也意味著進入門檻高，只有具備雄厚資金實力和管理能力的企業(yè)才有能力參與市場競爭。

開發(fā)商能夠比較容易地以低價格得到土地。物流地產(chǎn)項目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價格較中心區(qū)便宜。據(jù)統(tǒng)計，工業(yè)地產(chǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價只有商業(yè)用地的1/4，甚至更低。同時物流業(yè)是當(dāng)前政府鼓勵發(fā)展的重點行業(yè)，即使在土地資源的出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地?？梢娢锪鞯禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開大環(huán)境的支持。

3.2 物流地產(chǎn)需求分析

我國二十幾年來的改革開放及加入WTO的進程中，世界制造重心開始向中國轉(zhuǎn)移，中國已經(jīng)成為名副其實的“世界工廠”，中國成為世界產(chǎn)業(yè)分工鏈上的重要一環(huán)，也是世界市場供應(yīng)鏈上的重要一環(huán)。在這個大背景下，區(qū)域經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)集群為物流的產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化帶來了契機。物流需求的增加，必然導(dǎo)致交通運輸業(yè)、倉儲業(yè)、批發(fā)業(yè)、配送（流通加工、包裝業(yè)）等相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速增長。在國家大力提倡發(fā)展流通行和物流業(yè)的良好環(huán)境下，制造企業(yè)普遍采用物流外包的方式，3pl快速發(fā)展，這都為物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。目前多數(shù)物流公司，其地產(chǎn)和物流設(shè)施占企業(yè)固定成本比例高，而物流地產(chǎn)通過出租和提供專業(yè)管理服務(wù)為3pl削減了固定資產(chǎn)，使3pl其主要精力放在核心業(yè)務(wù)上，提高了資產(chǎn)回報率，降低企業(yè)負(fù)債率。

第五次中國物流市場調(diào)查分析報告指出（2004年），71%的企業(yè)認(rèn)為現(xiàn)有的倉儲設(shè)施存在數(shù)量不足、不符合客戶的特定要求、技術(shù)裝置落后、運行成本過高等問題；調(diào)查顯示，北京、上海、深圳、廣州等地高端倉庫的利用率平均達(dá)80%以上，而低端倉庫的利用率則平均低于40%，呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象?？傮w來看，我國物流市場的需求和現(xiàn)代物流業(yè)均已進入快速增長時期，未來幾年我國物流市場將保持年均20%的速度增長，可見穩(wěn)步增長的、規(guī)模巨大、設(shè)施設(shè)備齊全的物流倉儲設(shè)施市場必將出現(xiàn)大量需求，而物流地產(chǎn)恰好能夠彌補這一空白。

3.3 物流地產(chǎn)經(jīng)營模式分析

目前，有關(guān)專家學(xué)者按照投資和管理的主體不同可分為四種。

3.3.1 地產(chǎn)商作主導(dǎo)，租售給物流商并代其管理

即房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體，開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作，房地產(chǎn)開發(fā)商只是負(fù)責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降低成本，提高企業(yè)的核心競爭力。缺點是對于小規(guī)模的物流企業(yè)而言，租金成本可能過高。

目前這種模式以國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯為代表，其經(jīng)營模式是：在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的物流倉儲設(shè)施，出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務(wù)，但決不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營。其本質(zhì)是一家地產(chǎn)開發(fā)商而非物流公司，收益來源于物流設(shè)施租金與管理費。“普洛斯運營系統(tǒng)”提供的強大物流配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò)涵蓋了倉儲設(shè)施的整個流程，普洛斯模式主要通過包括策劃、構(gòu)建與設(shè)施管理來實現(xiàn)。它的客戶可以分為三大類:物流業(yè)、制造業(yè)及零售業(yè)。UPS、DHL、聯(lián)邦快遞、馬士基、通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯達(dá)、施樂、沃爾瑪和歐尚等跨國企業(yè)，都是普洛斯的忠實客戶。許多客戶都租用了普洛斯遍布全球的多項倉儲設(shè)施。

3.3.2 物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營管理

即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體，建成后也是自己經(jīng)營，自己管理。優(yōu)點是可以節(jié)省一部分租金，而且物業(yè)的折舊費用可以享受到稅收減免的好處。缺點就是管理水平可能比較低、非專業(yè)化，同時需要占用大量的資金，運營成本比較高，而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性，建設(shè)成本可能較高。

目前國內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)都是這種模式。比較典型的是上海百聯(lián)集團、大商集團等。百聯(lián)集團以商業(yè)地產(chǎn)、物流作為集團的支撐業(yè)務(wù)，在管控模式方面，實行“集團總部一事業(yè)部一經(jīng)營公司”三級架構(gòu)，并依據(jù)該模式設(shè)立事業(yè)部和四大中心，而事業(yè)部則包括了房產(chǎn)置業(yè)、物流等。這樣可能是加強了管理的有效性，但同時也可能帶來管理成本的提高。

3.3.3 地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營

即物流商、地產(chǎn)商通過成立項目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營，各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢，對于項目建成后的收益按照協(xié)議分享同時共擔(dān)風(fēng)險。這種模式的優(yōu)點是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢，同時發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計、物流運營方面的優(yōu)勢，實現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點在于雙方前期面臨信用風(fēng)險，同時在后期利益分配問題、風(fēng)險分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾。

3.3.4 由第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商

即通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進行整合，同時對物流商和地產(chǎn)商的資格、實力進行審查，確保強強聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)對管理企業(yè)進行招標(biāo)，而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種模式優(yōu)點是充分利用了獨立第三方的審查，從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風(fēng)險，同時避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對于第三方的要求很高，而且要求中介市場有較高的行業(yè)自律，同時需要社會信用檔案的支持。

這里的第三方包括兩類:第一類是以政府為主，政府發(fā)揮自身的在資源優(yōu)勢，對物流商、地產(chǎn)商的實力、資信等級進行審查，并對項目完成后的運營等進行監(jiān)管，確保物流地產(chǎn)的發(fā)展良性運行。但是在這種模式中政府的管理功能可能過強，不利于市場競爭環(huán)境的形成，而且政府承擔(dān)的風(fēng)險和責(zé)任也比較大。第二類指第三方中介組織，它利用自身的技術(shù)優(yōu)勢，對于物流商、地產(chǎn)商的技術(shù)實力和資信、資金實力進行評價，并利用獨立審計等方式來保證對項目完成后的監(jiān)督。但是這種模式對于組織結(jié)構(gòu)、組織中人員的技術(shù)水平等要求比較高，而且對于中介組織也需要加強自律。

4.對我國物流地產(chǎn)的發(fā)展進行探討

4.1 地產(chǎn)商將成為物流地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的主要力量

就國外地產(chǎn)商來說，美國紐約證交所上市公司普洛斯，在全球開發(fā)及管理超過120億美元的資產(chǎn)，出租總面積已超過2300萬平方米。2003年以來，普洛斯已經(jīng)在上海合作開發(fā)了上海西北物流園區(qū)。在蘇州物流園區(qū)內(nèi)進行第二次開發(fā)，根據(jù)不同客戶的需求，為該物流園區(qū)提供普通倉儲、保稅倉儲與出口監(jiān)管倉儲等。2005年8月，普洛斯與深圳鹽田港集團簽署合作協(xié)議，雙方將在未來5年內(nèi)，共同投資逾10億元，合力打造位于鹽田港區(qū)后方陸域的國際物流園。而國內(nèi)地產(chǎn)商包括和記黃埔、珠江投資、富力地產(chǎn)等也將物流資產(chǎn)作為在近期發(fā)展的主要方向。其中位于廣州市黃埔國際物流園區(qū)的廣州國際玩具禮品城，由長江實業(yè)、和黃與廣州國際玩具中心有限公司聯(lián)合投資運營，建筑面積約50萬平方米，總投資額15億。物流地產(chǎn)領(lǐng)域一直是富力力圖開拓的戰(zhàn)略要地：2004年10月，富力在廣州花都圈下130多公頃地開發(fā)物流園區(qū)，規(guī)劃有住宅和酒店。園區(qū)位于機場高速路出口，將利用航空渠道，打造倉儲物流模式。究其原因，除了最誘人的廉價土地外，還在于物流地產(chǎn)具有投資多、租金高、回報穩(wěn)定的特點。

4.2 政府要加強對物流地產(chǎn)的宏觀規(guī)劃和政策指導(dǎo)

一方面，政府需對物流園區(qū)的做好規(guī)劃布局，政府應(yīng)把物流園區(qū)的開發(fā)納入到經(jīng)濟發(fā)展政策規(guī)劃中，把當(dāng)?shù)氐奈锪鳝h(huán)境、物流體系、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、企業(yè)分布等多種因素綜合考慮，用最節(jié)約的資源開發(fā)方式為當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)服務(wù)。

另一方面，政府改變傳統(tǒng)的招商引資的政策和思路，做到招商與當(dāng)?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)相匹配。物流地產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對土地的需求量較大，特別是物流園區(qū)，通常占地面積在200畝到28平方公里之間。相對城區(qū)住宅及商業(yè)用地而言，開發(fā)商投資回報額更大，周期更長，風(fēng)險更大，利潤率更低。

物流地產(chǎn)能將地產(chǎn)資源與其他資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化。更能推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。政府如能很好規(guī)劃好物流園區(qū)，物流地產(chǎn)不但能成為城市物流體系的強力輔助，而且還能帶動輻射區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟運行

4.3 物流商與地產(chǎn)商必須建立戰(zhàn)略合作伙伴

物流地產(chǎn)項目開發(fā)運營期和回報期長，具有一定的投資風(fēng)險，而且要求物流地產(chǎn)商要建好市場，經(jīng)營好市場，管理好市場，具有保持物業(yè)持續(xù)增值的能力。因此開發(fā)商在介入物流地產(chǎn)項目之前必須進行充分的市場調(diào)研，研究物流行業(yè)的運營規(guī)律和運營商的需求，以及了解項目潛在的各種風(fēng)險。這就要求物流地產(chǎn)商與相關(guān)機構(gòu)的密切合作，互惠互利。對物流領(lǐng)域不熟悉的地產(chǎn)商，很容易造成像當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)一樣大量過剩的現(xiàn)象，這就要求地產(chǎn)商和物流商之間建立重要的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

4.4 我國物流地產(chǎn)市場必須加強專業(yè)化建設(shè)

目前國內(nèi)的物流地產(chǎn)企業(yè)整體實力較弱，企業(yè)規(guī)模過小專業(yè)化程度不高。由于專業(yè)分工的落后，現(xiàn)在的物流地產(chǎn)很多都是由物流企業(yè)自己來做，大部分企業(yè)服務(wù)能力和品質(zhì)都不高，甚至很多郊區(qū)的農(nóng)民可以來做物流地產(chǎn)，自己建起倉庫，再出租給企業(yè)。另外，我國物流地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展初期，發(fā)展過程中還存在一些問題：如盲目投資的出現(xiàn)，專業(yè)化缺乏，無相關(guān)配套政策等問題，需要在發(fā)展過程中逐步解決。隨著我國物流地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，大量國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭和投資基金進入；國內(nèi)也有大量商業(yè)地產(chǎn)商涉足物流地產(chǎn)。外資企業(yè)帶來了專業(yè)化的經(jīng)營模式和先進的管理經(jīng)驗，也給中國企業(yè)帶來了強大的競爭壓力。因此我國物流地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住時機，加快專業(yè)化的經(jīng)營模式的建立及提供優(yōu)質(zhì)的各種增值服務(wù)。

4.5 加快物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)與理論研究

目前各城市乃至全國對物流地產(chǎn)的探索漢族要是在實踐階段，而理論階段的研究很少，通曉物流和地產(chǎn)的人才更少。為了更好地發(fā)展物流地產(chǎn)，提高物流運營效率，必須培養(yǎng)高級物流人才，引進國外先進技術(shù)，加強相關(guān)理論研究。

參考文獻

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[2]張曉姣.我國物流地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析[J].特區(qū)經(jīng)濟,2008,9:282-283.

[3]錢偉榮等.物流房地產(chǎn)理性投資之管見[J].現(xiàn)代財經(jīng),2008,8:37-40.

[4]夏季.武漢城市圈物流地產(chǎn)運營模式研究[J].商場現(xiàn)代化,2008,5:82-83.

篇3

6月16日，國際主題公園巨頭迪士尼耗時5年打造的中國內(nèi)地首家迪士尼終于在上海正式開園。該項目由迪士尼與三家中國國企聯(lián)合投資550億元人民幣（約80億美元）興建。

這是個好時候，一開園，就能迎來全國兒童7、8月的暑假檔期?！吨袊?jīng)濟信息》記者了解到，試運營期間，迪士尼樂園已接待了百萬游客，城堡內(nèi)餐廳未來一個月的座位已被訂完。

“某種程度上，迪士尼就是一個大的電影衍生品。這座新樂園的特色在于，許多游樂設(shè)施依據(jù)電影大片如《加勒比海盜》、《鋼鐵俠》和《復(fù)仇者聯(lián)盟》等的故事情節(jié)而建?！敝袊糜窝芯吭貉芯繂T張寧晟在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時說。

時值迪士尼利用其IP價值吸金之際，中國首富王健林也在摩拳擦掌，與其爭奪中國的“童心”。

難以復(fù)制的IP價值

就在距離上海700公里的江西南昌，5月28日，王健林的萬達(dá)文化旅游城正式開業(yè)。

緊隨其后的還有中國本土主題公園運營商華強方特，6月4日，在距離上海350公里的安徽蕪湖，華強方特宣布與招商證券合作設(shè)立總規(guī)模達(dá)30億元人民幣的并購基金，打造文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

“很多人都說這回真的是‘狼來了’，我看也不見得?！比A強方特總裁劉道強彼時接受媒體采訪時說。

相比王健林“迪士尼不該來中國”的論斷，這已經(jīng)很溫和了。5月，王健林在央視財經(jīng)《對話》節(jié)目中，言辭激烈，稱“只要有萬達(dá)，迪士尼十年到二十年之內(nèi)贏不了利”。

幾番挑釁后，迪士尼CEO羅伯特?艾格（RobertIger）終于忍不住做回應(yīng)?！拔覀兇_實被震驚了，因為我們與萬達(dá)有生意上的往來?！彼f，“在中國做生意雖不容易，但潛在回報巨大，無論是文化還是管理，我們都十分了解中國市場?！?/p>

“2016年上海迪士尼將吸引境內(nèi)外游客達(dá)1200萬人次以上，按370元的平日門票價格計算，全年門票銷售超過44億元。此外還將拉動旅游商業(yè)、運輸業(yè)、酒店業(yè)、交通及餐飲等旅游細(xì)分產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增量，按照1元帶動8元測算，一個迪士尼樂園將給旅游產(chǎn)業(yè)帶來350億元的增量?！边@是一份由國泰君安提供的研究報告，迪士尼強大的吸金效應(yīng)不言自明。

迪士尼樂園最受業(yè)內(nèi)認(rèn)可、投資商垂涎的，當(dāng)屬其數(shù)以千計的IP。迪士尼利用其IP價值，打通了產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，形成了從影視到商業(yè)周邊、游樂地產(chǎn)、游戲等等一系列的商業(yè)體系。

在張寧晟看來，迪士尼持久不衰，更重要的是文化魅力。與一般主題樂園不同的是，迪士尼更多的是一種場景的代入與文化體驗，特別是豐厚的動畫形象資源。迪士尼的項目，刺激性并不強，主要還是針對小孩子的，比如，迪士尼中速度最快、最刺激的Tron，乘坐者也不會有頭朝下的姿態(tài)?！暗玊ron能引起人們的興趣，除了大型電動玩具的刺激，更重要的是，Tron的造型是電影《創(chuàng)：戰(zhàn)紀(jì)》中的形象?！睆垖庩烧f。

也有分析人士認(rèn)為IP價值會受到地域局限。以電影《魔獸》為例，首日票房2.5億元，上映第五天票房破10億元，這種魔力顯然不僅來自電影本身，而是知名網(wǎng)游《魔獸世界》長達(dá)十年的沉淀。相比《魔獸》，《星球大戰(zhàn)之原力覺醒》，其實是比魔獸更大的超級IP，但由于在中國缺乏沉淀，票房在美國大獲全勝，但在中國卻很慘淡。

從米老鼠、唐老鴨，到白雪公主、小飛俠，再到最新收購的星球大戰(zhàn)與美國隊長等形象，迪士尼伴隨美國青少年成長，它的競爭力是喚起消費夢想的欲望。但這種美國文化的積淀能否刺激中國游客的消費行為，尚有待觀察。

但另一方面，我國的動漫創(chuàng)造還停留在“喜羊羊”水平，王健林的資本擴張不能彌補文化知識產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域的發(fā)展不足，并不能喚起中國人的夢想消費。

盈利模式主體在商業(yè)

迪士尼擁有完整的文娛產(chǎn)業(yè)鏈，業(yè)務(wù)包括媒體網(wǎng)絡(luò)（電視），影視娛樂（電影），公園度假區(qū)（主題公園），消費產(chǎn)品（衍生品）和互動娛樂（游戲）五大板塊。

公開數(shù)據(jù)顯示：截至3月28日的第二財季，迪士尼營收達(dá)到124.6億美元（約合772.3億元人民幣），高于分析師平均預(yù)期的122.5億美元，每股盈利1.23美元，高于分析師平均預(yù)期的1.11美元。

但主題公園并不是迪士尼公司主要收入來源。迪士尼每年的收入30%來自門票，15%來自餐飲，13%來自住宿，25%來自購物。

相對而言，文化旅游業(yè)也不是萬達(dá)的主要收入來源。據(jù)《萬達(dá)2015年工作報告》（以下簡稱《報告》），2015年萬達(dá)集團資產(chǎn)（按成本法數(shù)據(jù)）達(dá)到6340億元，收入2901.6億元。萬達(dá)集團主要由商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和旅游度假區(qū)五大產(chǎn)業(yè)組成。目前，萬達(dá)商業(yè)仍是其主要收入來源。

但《報告》中，王健林明確表示，要大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、做大旅游產(chǎn)業(yè)。旅游作為萬達(dá)第四次轉(zhuǎn)型的重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，目前累計投入千億元。王健林的野心是，將文旅商綜合體萬達(dá)城快速復(fù)制到多地，到2020年國內(nèi)開15個，國外力爭開3到5個萬達(dá)城。

得益于中國經(jīng)濟的發(fā)展，也有更多法定節(jié)假日與高鐵計劃的作用，短短幾年間，中國就有超過300個主題公園橫空出世，僅僅去年一年就有21個主題公園開張，還有20個在建。

而2016年，主題公園市場進入攻堅戰(zhàn)，娛樂營銷層出不窮，同行間硝煙彌漫。在重資產(chǎn)的長線投資下，它們都面臨著同樣的盈利難題。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的《中國主題公園行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，國內(nèi)70%的主題公園處于虧損狀態(tài)，20%持平，只有10%實現(xiàn)盈利，約有1500億元資金套牢在主題公園投資之中。

據(jù)知情人士向《中國經(jīng)濟信息》記者透露，每座萬達(dá)城在三到五年建成開業(yè)，可以創(chuàng)造3萬個就業(yè)崗位，年納稅超過5億元人民幣?！叭f達(dá)城所能創(chuàng)造的社會效應(yīng)，讓其成為當(dāng)?shù)卣壑械摹沭G餑’?！鄙鲜鋈耸空f。萬達(dá)在拿地過程中因此坐擁議價權(quán)。

此外，南昌萬達(dá)城480萬平方米的建筑面積中，有200萬平方米為文化旅游和商業(yè)等自持物業(yè)，有280萬平方米為銷售物業(yè)，其中，少量為商鋪，大部分物業(yè)為別墅。這部分物業(yè)預(yù)售回籠的資金將補給到后續(xù)的文化和旅游項目建設(shè)中。

篇4

關(guān)鍵詞：工作過程系統(tǒng)化；房地產(chǎn)營銷策劃；課程體系改革

中圖分類號：G642.0，F(xiàn)293 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2014）26-0223-03

一、工作過程系統(tǒng)化課程體系構(gòu)建的基本理論依據(jù)

工作過程是在關(guān)注規(guī)章的情況下，工具、手段與對象結(jié)合的符合目的、指向目標(biāo)的工作。以德國不來梅大學(xué)勞耐爾教授為首的職業(yè)教育專家在對學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系所進行的理論研究與實踐中，提出了“工作過程知識”和“發(fā)展邏輯”，為基于工作過程系統(tǒng)化的學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系的進一步完善提供了新的理論支撐?；诠ぷ鬟^程系統(tǒng)化的課程體系強調(diào)以學(xué)生獲取直接經(jīng)驗的形式來掌握、融合各項實踐活動中的最新知識、技能和技巧。

學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系是在工作過程和工作任務(wù)的基礎(chǔ)上采用“主導(dǎo)型問題方法”形成的學(xué)習(xí)“主題單元”序列。從職業(yè)情境的工作過程到確定課程內(nèi)容的基礎(chǔ)――行動領(lǐng)域，從對其進行“通用化”處理使之成為具有普適性的課程―學(xué)習(xí)領(lǐng)域，再從學(xué)習(xí)領(lǐng)域轉(zhuǎn)化為具體的學(xué)習(xí)情境進行教學(xué)。

二、房地產(chǎn)營銷專業(yè)課程體系的構(gòu)建與形成

根據(jù)重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院建設(shè)市級骨干院校的要求，房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)專業(yè)建設(shè)團隊自2009年9月起，多次到重慶房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、萬科地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、協(xié)信地產(chǎn)、易居中國、鋼運地產(chǎn)、新鷗鵬地產(chǎn)等二十多家單位進行調(diào)研，參加德國職業(yè)教育學(xué)習(xí)、萬科地產(chǎn)整合營銷策劃講座、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)策劃講座及房地產(chǎn)策劃師、營銷師學(xué)習(xí)等，對房地產(chǎn)策劃員、房地產(chǎn)營銷員等職業(yè)的崗位能力與要求進行分析，根據(jù)工作過程中的典型工作任務(wù)導(dǎo)出“行動領(lǐng)域”，再經(jīng)過“通用化”處理形成“學(xué)習(xí)領(lǐng)域”，并通過具體的“學(xué)習(xí)情境”來進行教學(xué)設(shè)計，通過“行動導(dǎo)向教學(xué)法”進行教學(xué)實施，形成了房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)課程體系開發(fā)的基本思路，如圖1所示。

（一）企業(yè)崗位設(shè)置和能力分析

通過對萬科地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、易居中國、鋼運房產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)進行訪談，獲得了房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)的崗位設(shè)置方案。其主要崗位有房地產(chǎn)策劃員、置業(yè)顧問、房地產(chǎn)市場調(diào)研員，通過對每個工作崗位工作任務(wù)分析，獲得了房地產(chǎn)營銷策劃崗位的工作流程、工作項目、工作任務(wù)、工作行為，進而提煉出崗位能力。

在對企業(yè)崗位調(diào)研的同時，還對學(xué)院房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)近三年畢業(yè)生的崗位進行了調(diào)查，得出學(xué)院房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)近三年就業(yè)后的崗位分布，分別為置業(yè)顧問、房地產(chǎn)銷售人員（置業(yè)顧問、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）、房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析人員、房地產(chǎn)銷售主管、一般營銷企業(yè)營銷與策劃崗位。發(fā)展崗位為房地產(chǎn)營銷經(jīng)理、房地產(chǎn)策劃師、策劃經(jīng)理、項目經(jīng)理等。

在企業(yè)調(diào)研和畢業(yè)生就業(yè)崗位分析的基礎(chǔ)上，召開了實踐專家研討會，最終確定學(xué)院房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)核心崗位和拓展崗位，如圖2所示。

（二）根據(jù)房地產(chǎn)營銷崗位的任務(wù)要求，確定典型工作任務(wù)

在明確房地產(chǎn)營銷崗位任務(wù)要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)營銷崗位的工作職責(zé)、工作任務(wù)、房地產(chǎn)營銷員、策劃員等資格證書，確定房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)及培養(yǎng)方向。其次，分析房地產(chǎn)營銷專業(yè)專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)相對應(yīng)的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)研分析房地產(chǎn)營銷專業(yè)的畢業(yè)生以及房地產(chǎn)營銷專業(yè)面向主要崗位的工作任務(wù)，進一步明確房地產(chǎn)營銷專業(yè)的典型工作任務(wù)。然后分析其工作對象、內(nèi)容、手段、組織、環(huán)境等方面的內(nèi)容，從而確定其典型工作任務(wù)。

（三）通過專業(yè)職業(yè)行動領(lǐng)域設(shè)計，構(gòu)建專業(yè)學(xué)習(xí)領(lǐng)域

通過對房地產(chǎn)營銷策劃專業(yè)崗位群中的典型工作任務(wù)進行分析歸納，確定房地產(chǎn)營銷相應(yīng)崗位職業(yè)需求對應(yīng)的行動領(lǐng)域，再對房地產(chǎn)營銷典型工作任務(wù)所必需具備的職業(yè)能力進行分析、歸納，形成專業(yè)職業(yè)能力一覽表（見表一）。

（四）工作過程系統(tǒng)化課程體系的形成

房地產(chǎn)營銷策劃專業(yè)通過廣泛的市場調(diào)研、企業(yè)座談、對專業(yè)典型崗位的統(tǒng)計分析，逐步形成了基于工作過程系統(tǒng)的課程體系。本專業(yè)課程體系由三部分組成：基礎(chǔ)領(lǐng)域（基礎(chǔ)課程、行業(yè)基礎(chǔ)課程）、專業(yè)領(lǐng)域和拓展領(lǐng)域。見圖3：房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)課程體系圖。

（五）實施工作過程系統(tǒng)化課程體系

在實施工作過程系統(tǒng)化課程體系中，需要從學(xué)習(xí)情境的設(shè)計和學(xué)習(xí)單元的設(shè)計入手。

（1）學(xué)習(xí)情境設(shè)計

在完成對學(xué)習(xí)領(lǐng)域的設(shè)計后，接著就是針對學(xué)習(xí)領(lǐng)域的要求，根據(jù)培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)行動能力（專業(yè)能力、方法能力和社會能力）的要求，設(shè)計不同的學(xué)習(xí)情境。職業(yè)教育包含的專業(yè)各異，面向的崗位不同，所以各學(xué)習(xí)領(lǐng)域所涉及的學(xué)習(xí)情境也不盡相同。

（2）學(xué)習(xí)單元設(shè)計（課業(yè)指導(dǎo)文本設(shè)計）

課業(yè)是針對某學(xué)習(xí)領(lǐng)域下的各學(xué)習(xí)情境的進一步細(xì)化和設(shè)計的，學(xué)生在教師指導(dǎo)下自主完成的綜合性學(xué)習(xí)任務(wù)。如在住宅地產(chǎn)項目開發(fā)與策劃的學(xué)習(xí)領(lǐng)域中根據(jù)學(xué)習(xí)情境1：住宅項目的市場分析下安排“某某項目的市場分析報告撰寫”就是學(xué)習(xí)情境對應(yīng)的課業(yè)指導(dǎo)文本。

三、房地產(chǎn)營銷專業(yè)工作過程系統(tǒng)化課程體系實施需要注意的問題

（一）人才培養(yǎng)模式要充分體現(xiàn)校企合作、工學(xué)結(jié)合

構(gòu)建基于工作過程系統(tǒng)化的課程體系，需要緊密聯(lián)系企業(yè)，實現(xiàn)工學(xué)結(jié)合。要將企業(yè)文化融入校園，課堂由單一的教室搬到教室、企業(yè)、售樓中心、房交會等地方；校內(nèi)專業(yè)教師與企業(yè)兼職老師在合作中交流，相互提高，共同指導(dǎo)學(xué)生。

（二）緊密聯(lián)系房地產(chǎn)營銷職業(yè)資格和實際工作需求

基于工作過程系統(tǒng)化課程體系需要使學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程的教學(xué)目標(biāo)涵蓋房地產(chǎn)營銷相關(guān)職業(yè)資格（房地產(chǎn)營銷員、策劃員、策劃師等）的知識和能力要求，結(jié)合房地產(chǎn)職業(yè)工作實際，通過學(xué)習(xí)情境的設(shè)計，體現(xiàn)完整的工作過程。

（三）注重對任課教師課程設(shè)計能力的培養(yǎng)和學(xué)生學(xué)習(xí)能力、創(chuàng)新能力的培養(yǎng)

實施基于工作過程系統(tǒng)化學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系要注意調(diào)動學(xué)生參加實際課堂的積極性，以學(xué)生為中心，老師做指導(dǎo)。學(xué)生通過組建團隊（模擬公司）加強自我管理、團隊協(xié)作、自主學(xué)習(xí)創(chuàng)新。通過實際工作的操作，學(xué)生、老師和學(xué)習(xí)環(huán)境構(gòu)建良性互動的關(guān)系，以保證教學(xué)目標(biāo)的實現(xiàn)。因此，需要不斷提升教師的課程設(shè)計能力，提高學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，才能保證基于工作過程系統(tǒng)化課程體系的實現(xiàn)。

基于工作過程系統(tǒng)化房地產(chǎn)營銷專業(yè)課程體系的構(gòu)建，體現(xiàn)了工學(xué)結(jié)合、產(chǎn)教融合的人才培養(yǎng)模式，更注重對學(xué)生職業(yè)行動能力的培養(yǎng)，是創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式和提升人才培養(yǎng)模式內(nèi)涵的重要手段。

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篇5

第一桶金

在中國商人的群落中，廣東潮汕人雖然不能與晉商、徽商比肩攀高，但其在海內(nèi)外卻久負(fù)盛名。《周府》記載：

“潮民力稼穡，收果木、蔗糖及魚鹽之利，經(jīng)商不出布帛、米粟之門。”人杰地靈的潮汕生產(chǎn)出了不少巨賈名商。資料表明，在當(dāng)今全球華人富豪100強中，有近1/5為潮汕人，而其中佼佼者就是亞洲首富李嘉誠。

與絕大部分潮汕人將李嘉誠作為心中最崇拜的偶像一樣，黃光裕對于這位商界奇人更是頂禮膜拜。也許正是這種原始商業(yè)元素的發(fā)酵與驅(qū)動，16歲那年黃光裕就輟學(xué)從商。1985年，黃光裕揣著母親為她借來的4000元錢與比自己大三歲的哥哥黃俊欽一起北上內(nèi)蒙，干起了當(dāng)時大量廣州、福建商人從事的貿(mào)易生意。不過，黃光裕并沒有在內(nèi)蒙待很久，一年之后，他問自己的哥哥，周圍的城市哪個最大，黃俊欽告訴他是北京，年輕氣盛的黃光裕沒有作任何思考，閃電般打起行囊朝北京進發(fā)。

北京在黃光裕面前既美麗又陌生。黃光裕曾回憶：當(dāng)年第一次走出北京站時，天色已晚，為了找到一家每天五毛錢的地下旅館，一輛人力三輪車?yán)鐐z繞了一大圈之后才將他們送到其實離車站不遠(yuǎn)的旅館。而當(dāng)?shù)诙烨宄克麄冏叱龅叵侣灭^時，兄弟倆就開始了他們在北京的服裝貿(mào)易――黃光裕負(fù)責(zé)跑廣州進貨，黃俊欽負(fù)責(zé)坐地銷售。

在黃光裕的眼里，北京比內(nèi)蒙古的城市大很多倍，生意也應(yīng)該很好做，然而，一段時間過去了，黃光裕每天只能做幾單生意，掙幾十塊錢。他的衣服遠(yuǎn)不如想象的好賣，甚至還出現(xiàn)了積壓。在《105億傳奇》里，黃光裕說：“我心太粗，布料、季節(jié)性等問題讓我頭疼，不了?！卑肽旰?，黃光裕和黃俊欽就放棄了服裝銷售。

市場如布。有心的商人總能捕捉到發(fā)財?shù)臋C會。在對服裝市場周圍的環(huán)境經(jīng)過幾天的考察后，黃光裕最終決定盤下一個面積不足100平方米的國營服裝銷售門市部，并通過老鄉(xiāng)關(guān)系在銀行貸款了3萬元，干起了家用電器的買賣。1987年1月1日，黃光裕正式打出了“國美電器”的招牌。

與其他很多富豪類似，在白手起家的神話后面,傳言一直相生相伴。圍繞著黃光裕財富“原罪”的質(zhì)疑，黃光裕曾回應(yīng)稱自己當(dāng)時出售很多國外家電主要來自北京最大的收購站――在那里有大量出國人員從國外帶回來的家電產(chǎn)品，而且都有正規(guī)手續(xù)。至于為什么經(jīng)營的是家電，有關(guān)黃俊欽的一則軼事也許可以作為解釋之一。據(jù)稱黃俊欽自小就對組裝電器著迷，有一年春節(jié)，他花200元買了一個顯示屏和一堆配件鼓搗了一宿，次日清晨全家醒來驚喜地發(fā)現(xiàn)，一臺電視機已組裝完成。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在1980年代中后期，中國進口家電門檻依然很高,像國美這種個體戶式的零售店很難通過正常的渠道獲得貨源,而乘虛而入的二手家電正好滿足了國美的需求。對此，我們無論如何無法否認(rèn)黃光裕市場切入點之精準(zhǔn)。因為，盡管當(dāng)時中國經(jīng)濟進入了新的擴張時期,但物質(zhì)條件仍然相當(dāng)落后,流通領(lǐng)域商品奇缺，幾乎所有的消費品都是賣方市場,尤其是家電市場依舊是清一色的外國品牌。不僅如此，黃光裕從一開始就打出了與眾不同的銷售旗幟――在家電有貨不愁賣的情況下，國美走堅持零售、薄利多銷的經(jīng)營策略。在營銷渠道上，黃光裕的許多做法當(dāng)時都有領(lǐng)開先河的價值：1990年，國美首創(chuàng)“包銷”制，1991年率先在《北京晚報》中縫登出商品報價廣告,1993年開始在北京地區(qū)開設(shè)多家店鋪并開始涉足房地產(chǎn)業(yè)。也就是在1993年，黃氏兩兄弟分家――黃光裕分得了“國美”品牌和幾十萬元現(xiàn)金,而包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)的資產(chǎn)歸黃俊欽,后者創(chuàng)辦了以房地產(chǎn)為主業(yè)的新恒基集團。

商者無域

盡管黃光裕只是初中肄業(yè)，但他卻喜歡讀書，尤其是喜歡讀關(guān)于李嘉誠的書，其中李氏“商者無域、相融共生”的經(jīng)商名言對他影響最大。黃光裕不僅經(jīng)常在公司員工面前推介這句語錄，而且還將其裱在自己辦公室的墻上作為座右銘。而追蹤黃光裕在零售王國的擴張過程，人們其實很容易發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)將李嘉誠的商業(yè)理念應(yīng)用到了極致。

與1980年代后期的行業(yè)生態(tài)不同，隨著90年代初期國家對家電業(yè)的開放，大量制造企業(yè)開始進入上游，涉足家電產(chǎn)品的生產(chǎn)，一時間，家電產(chǎn)量迅速膨脹，市場售價被快速拉低，家電業(yè)很快進入到供過于求的階段，市場也開始由以國外產(chǎn)品為主轉(zhuǎn)向以國內(nèi)產(chǎn)品為主。然而，當(dāng)時國內(nèi)家電業(yè)流行的是制，即生產(chǎn)廠家在全國市場設(shè)立幾個大的供應(yīng)商，這些供應(yīng)商為一級供應(yīng)商，在這些供應(yīng)商下面，又有若干個二級商，出廠的產(chǎn)品的價格則一級級的提高。傳統(tǒng)的家電銷售渠道就成為了一個金字塔形，有的二級商下面，還有三級、四級，最后才到達(dá)銷售終端。已經(jīng)在家電銷售領(lǐng)域摸爬滾打多年的黃光裕這時其實已經(jīng)強烈感受到了這種銷售體制的弊端和可以給自己創(chuàng)造的又一次市場機遇。1996年，一場國美的渠道革命在黃光裕的直接籌劃下發(fā)生了。

按照當(dāng)時黃光裕的經(jīng)銷新構(gòu)架，國美在北京率先以包銷、招標(biāo)、定制等形式和廠家進行聯(lián)動，這樣完全拋開了過去橫亙在自己和廠家之間的各種商。此一時彼一時。盡管當(dāng)時黃光裕所貫徹的仍然是低價策略，但不能不說在渠道變革力量的驅(qū)動下其已經(jīng)上升到了一個新的高度――過去往往有諸多品種限制，產(chǎn)品范圍也較小――現(xiàn)在，通過包銷、招標(biāo)和定制，更多的產(chǎn)品以更低的價格出現(xiàn)了。因此，當(dāng)時國美出售的同一品牌、同一型號的國產(chǎn)電器，有的甚至比大商場便宜2000元，并且因為銷售和規(guī)模上的優(yōu)勢，又把小的渠道終端拋在了身后。

早起的鳥兒有蟲吃。渠道革命確立起來了國美的競爭優(yōu)勢，同時創(chuàng)造了滾滾的利潤。借著這一無形資產(chǎn)和資本集聚的強大力量，國美于1999年走出北京，在天津開設(shè)了兩家連鎖店，盡管當(dāng)時遭到當(dāng)?shù)馗偁帉κ值穆?lián)合抵抗，但國美具有穿透性的低價戰(zhàn)略還是讓封鎖的市場漸開缺口。至2003年，國美在全國的直營門店數(shù)量突破100家，2004年底，擴張到200家，而在黃光裕東窗事發(fā)前的2008年底，國美電器在全國擁有828家門店。

排除一切感性因素對黃光裕進行客觀地評價，我們可以將黃光?？醋魇侵袊钤珙A(yù)見到渠道作用的人之一，他非常清楚一旦控制了渠道，最終生產(chǎn)商不得不俯首稱臣，而價格也可以達(dá)到新的低水平。其實黃光裕身上爆發(fā)出的這種變革思維并不止于家電行業(yè)。2000年之前，國內(nèi)手機市場基本以專業(yè)店銷售為主，而這樣的銷售模式也讓手機業(yè)建立起了更加嚴(yán)密和層次更多的銷售渠道。但是，2001年國美進軍國內(nèi)手機零售市場，向大量的廠家直接要貨、包銷，迅速撕裂手機以專業(yè)零售店銷售的模型，次年，國美電腦賣場啟動，PC的銷售新渠道出現(xiàn)，價格的不斷跳水又開始了……

自此，黃光裕已經(jīng)將營銷“4P”理論運用有其三（價格―price、渠道―place、促銷― promotion)，接下來恐怕就是“生產(chǎn)”（produce）環(huán)節(jié)的進入了。2005年6月，國美電器正式收購愛多集團電子產(chǎn)業(yè)51%的股權(quán)，開始研發(fā)自有品牌的家電產(chǎn)品，完成了連鎖零售業(yè)向其上游制造業(yè)的延伸，成為國美向制造業(yè)邁出的第一步。

與此同時，黃光裕銷售領(lǐng)域的“圈地”運動還在持續(xù)。2006年7月，國美收購了山西北方電器，同月，以換股加現(xiàn)金的方式收購在香港上市的中國永樂。2007年12月，國美以36.5億元全面托管大中電器。2008年2月，國美戰(zhàn)勝最大競爭對手蘇寧電器，將三聯(lián)商社攬入懷中。至此，國美已經(jīng)成為了國內(nèi)家電零售業(yè)無可爭議的第一巨頭，隨之而來的是，“價格屠夫”、“渠道教父”、“潮汕商圣”等溢美稱呼加戴在了黃光裕的頭上。

成也資本

在國美走出京城并在全國各地鋪天蓋地開店的時候，黃光裕退居到了“幕后”，而將整個經(jīng)營大權(quán)交給了自己的妹夫張志銘。其實，沒有拋頭露面的黃光裕未讓自己休閑片刻。一方面，黃光裕此間集中精力修研證券市場與資本運營知識，同時在1999年創(chuàng)辦了總資產(chǎn)約50億元的鵬潤投資有限公司（下稱鵬潤投資），并下轄國美電器、鵬潤地產(chǎn)和鵬泰投資三家企業(yè)。

認(rèn)識并結(jié)交詹培忠是黃光裕資本之旅中的最關(guān)鍵一環(huán)。這位比黃光裕年長23歲的潮汕老鄉(xiāng)是在黃出生的1969年進入香港股市的，之后成功運作20多個“殼公司”上市，并贏得了香港“金牌殼王”的稱號。在黃光裕的眼中，詹培忠就是自己進入資本市場的領(lǐng)路人和啟蒙老師，沒有他，自己也恐怕不能完成從“生意人”向“資本家”的身份轉(zhuǎn)折。

2000年7月，詹培忠以自己控制的BVI（英屬維爾京群島的簡稱）公司Golden Mount以5600萬港元現(xiàn)金購得京華自動化原大股東的絕大部分股份，從而控制了這家上市公司。當(dāng)時輿論認(rèn)為，詹培忠只追求二級市場的炒作，實際想控制上市公司很可能幕后另有其人。5個月后，京華自動化公告，將用現(xiàn)金加股權(quán)的方式向第三方購買資產(chǎn)以發(fā)展物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，而賣方正是黃光裕名下的BVI公司Smartech Cyberworks。此前，Smartech Cyberworks出資2568萬元購買了位于北京鵬潤大廈的三間辦公室，京華自動化則以相同的價格從黃的手中把這一物業(yè)轉(zhuǎn)買過來。此次運作完成后，黃光裕以持股3600萬股成為京華自動化的第二大股東。一年多以后，京華自動化公告，增發(fā)13.5億股新股，全部由黃光裕名下的BVI公司Shining Crown現(xiàn)金認(rèn)購，公司將全力發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而此交易完成后，黃光裕將合計持有京華自動化85.6%的股份

但是，黃光裕的股份擴張觸發(fā)了香港聯(lián)交所無條件收購規(guī)則。黃光裕不得不轉(zhuǎn)讓11.1%的股份給機構(gòu)投資者，共得7650萬港元現(xiàn)金，其個人的持股比例也降低到74.5%。2002年7月，京華自動化公告正式更名為“中國鵬潤”。至此，在詹培忠的協(xié)助下，黃光裕先將左手里的三間物業(yè)倒騰到右手的上市公司里，白得一個“凈殼”，然后通過減持套現(xiàn)上市公司現(xiàn)金，使得現(xiàn)金鏈條得以回籠。

將部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)裝入中國鵬潤以后，迅速擴張的電器連鎖業(yè)務(wù)就成為了黃光裕尋求上市融資的下一步棋。2003年初，黃光裕成立了“北京鵬潤億福網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司” （下稱鵬潤億福），自己擁有100%股權(quán)，然后將國美在北京、天津等地共18家子公司94家門店全部股權(quán)裝入“國美電器”，由鵬潤億福持有65%股份，黃光裕直接持有國美電器剩余35%股份（這個比例是為了回避商務(wù)部關(guān)于外商零售企業(yè)、外方股份比例必須在65%以下的限制）。2004年4月，“鵬潤億福”把股權(quán)全部出售給了BVI公司Ocean Town（由另一家BVI公司Gome Holdings全資持有，Gome Hodings由黃個人獨資持有），名不見經(jīng)傳的Ocean Town轉(zhuǎn)眼成了控制國美電器核心業(yè)務(wù)的第一大股東（65%）。兩個月后，中國鵬潤停牌公告，宣布以83億港元的代價通過全資BVI子公司China Eagle，從Gome Holdings手中買下Ocean Town，從而成為“國美電器”的第一大股東（65%）。此次交易完成后，中國鵬潤的主營業(yè)務(wù)將轉(zhuǎn)向零售業(yè)，“中國鵬潤”易名為“國美電器”。

從最初投入8168萬元（5600萬元讓詹培忠收購京華自動化的股份，2568萬元購買北京鵬潤大廈三間辦公室），到最終卻拿到了市值83余億元的上市公司，短短4年內(nèi)的資本騰挪讓黃光裕的個人財富呈現(xiàn)出了幾何式增長。也就在2004年，黃光裕以105億元的身價首次成功登上了胡潤財富榜，2006年，黃光裕再以200億身價蟬聯(lián)進入胡潤百富傍的第二位，2008年，黃光裕超過榮智健以430億元登臨胡潤財榜的中國首富位置。

敗也資本

“國美電器”香港上市之后，黃光裕轉(zhuǎn)而開始大手筆進軍房地產(chǎn)業(yè)，即在鵬潤地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，分別成立了明天地產(chǎn)、國美置業(yè)和尊爵地產(chǎn)，房地產(chǎn)迅速上升為黃光裕商業(yè)帝國的的一大支柱產(chǎn)業(yè)。而黃光裕的更大野心在于，通過左手（地產(chǎn)業(yè)）倒右手（零售業(yè)）的資本市場游戲?qū)崿F(xiàn)地產(chǎn)價值的幾何般升值。

觀察發(fā)現(xiàn)，在國美系的資本拼圖上，中關(guān)村一直被定位成房地產(chǎn)運營的市場平臺。2006年4月，鵬泰投資出資1.55億元購入中關(guān)村29.58%股權(quán)，成為第一大股東。而對于黃光裕來說，接手中關(guān)村只是為了變現(xiàn)旗下的地產(chǎn)資產(chǎn)。在黃光裕看來，只有對對上市公司控股才能控制其股價，同時降低重組成本。于是，黃光裕從香港通過地下錢莊洗進了3億元資金準(zhǔn)備在二級市場買進中關(guān)村股票。然而，資金一下子進入中關(guān)村，動靜太大，必須打壓洗盤，將股價打壓到低位時，掩護該筆資金進場。于是，從2007年5月開始，中關(guān)村股票一路持續(xù)下跌。至6月26日跌到當(dāng)時最低價位，3億元資金陸續(xù)進場。第二天，中關(guān)村和鵬泰投資簽訂了《資產(chǎn)重組協(xié)議》，次日，中關(guān)村股票均告漲停，隨后，中關(guān)村股價連續(xù)飆漲，一個月漲幅超過80%。

將中關(guān)村股價拉到相當(dāng)高度的黃光裕這時已經(jīng)在考慮3億元資金的套現(xiàn)和撤離，但中關(guān)村股價的異動也引起了深交所的高度關(guān)注。在深交所發(fā)出了征詢函并要求對股價異動作出說明的情況下，黃光裕當(dāng)時已經(jīng)感覺到了相當(dāng)大的壓力。為了引開監(jiān)管部門的調(diào)查視線，黃光裕決定對對中關(guān)村進行停牌。

3億元資金始終沒有撤離讓黃光裕寢食難安。因此，為了制造進一步套現(xiàn)的機會，停牌之后的中關(guān)村了重大資產(chǎn)重組方案，即公司擬向控股股東鵬泰投資及一致行動人定向增發(fā)12.27億股，一次收購其合并持有的價值180億元的鵬潤控股100%股權(quán)。重組方案當(dāng)天，黃光裕開始拉高出貨，兩個交易日內(nèi)將3億元資金陸續(xù)撤離，第三天，中關(guān)村股價開始暴跌。螳螂捕蟬，黃雀在后。此時中國監(jiān)管層已經(jīng)緊緊盯住了中關(guān)村二級市場中的香港資金來源，更將黃光裕的一舉一動納入到了嚴(yán)密的監(jiān)控之中。

然而，此時的黃光裕不但沒有收手，而且還更加高調(diào)地進入到了另一場資本市場的游戲。由于三聯(lián)集團拖欠中信濟南分行錢款，濟南分行要求法院公開拍賣三聯(lián)集團持有的三聯(lián)商社2700萬股限售股份，2008年2月14日，國美電器最終通過山東龍脊島以每股19.90元的價格拍下了這部分股權(quán)。由于這一股份占三聯(lián)商社總股本的10.67％，國美電器搖身變?yōu)榱巳?lián)商社的控股股東。而在二級市場上，復(fù)牌后的三聯(lián)商社股價從9.68元連續(xù)六個漲停，最高收于17.68元。但此事迅速進入到了剛成立不久的證監(jiān)會稽查總隊視線。

根據(jù)中國證監(jiān)會的信息表明，自2007年9月以后，黃光裕開始分批在二級市場買入三聯(lián)商社股票。而黃光裕的操盤手則來自與山東龍脊島，并且龍脊島的法人代表與中信濟南分行負(fù)責(zé)人關(guān)系極為密切。通過在三聯(lián)商社設(shè)局，人獲得“中介費”2500萬元，黃光裕通過人的關(guān)系找到中信濟南分行負(fù)責(zé)人，制造了“拍賣三聯(lián)”的那場大戲。

然而，黃光裕看似高明的資本大法并沒有逃脫監(jiān)管者的火眼金睛。拍賣會兩個月后，證監(jiān)會正式立案調(diào)查“三聯(lián)商社二級市場股價異常波動”，黃光裕正式浮出水面。按照證監(jiān)會最終的結(jié)論，“黃光?？刂频谋本i潤投資有限公司，在三聯(lián)商社和中關(guān)村重組、資產(chǎn)置換等重大事項過程中，有重大違法違規(guī)嫌疑?！彼痉ú块T在仔細(xì)審查了監(jiān)管部門所提交的有關(guān)黃光裕犯罪事實的材料后，決定對其正式逮捕。

國美之殤

按照黃光裕5年前的設(shè)想，到2008年，國美門店數(shù)量要達(dá)到800-1000家以上，實現(xiàn)銷售額1200億元，國內(nèi)市場占有率提高到10%-15%，并跨進世界500強行列，成為具有國際競爭實力的家電零售巨頭。然而，身陷囹圄的黃光裕如今面對著鉛華洗盡的事實，恐怕除了嗟嘆之外就只能是悔恨。

顯然，“黃光裕事件”帶給國美的沖擊已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來。據(jù)國美提交的最新年報顯示，一向利潤增長較快的國美電器凈利潤在2008年首次出現(xiàn)下滑，其年度凈利潤為10.48億元人幣，比2007年的11.27億元下滑7％。同時，國美的今年第一季度的財報顯示，公司前3個月的凈利潤為3.22億元，與去年同期的5.13億元相比下滑37%。

不僅如此，國美試圖整體上市并實現(xiàn)紅籌回歸的計劃已經(jīng)擱淺。按照黃光裕的計劃，國美集團旗下300多家未納入香港上市公司國美電器的門店資產(chǎn)，未來將會先被注入國美電器，再作為一個整體回歸A股，但現(xiàn)在看來這一計劃短期內(nèi)很難實施。更有甚者，自從2008年11月24日緊急停牌之后，國美至今還沒有復(fù)牌，而按照香港證交所規(guī)定，若上市公司已持續(xù)停牌一段時間，但并未采取足夠爭取復(fù)牌，則可能會在停牌6個月之后被除牌。

為了應(yīng)對“去黃光裕危機”，國美成立了8人特別委員會，原國美總裁陳曉出任董事局主席。外界認(rèn)為，放慢擴張速度、進行一定程度的瘦身將成為國美的下一步的市場策略安排。

在家電零售方面，國美提出了從原始的“跑馬圈地”向精細(xì)化的“門店轉(zhuǎn)型”思路。目前，依靠門店規(guī)模搶占市場份額仍是中國家電零售行業(yè)的主要競爭模式，全國僅專業(yè)家電連鎖賣場的數(shù)量就超過了2500家，在北京、上海等一級城市，門店數(shù)量超過100家以上，已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。因此，提升單店經(jīng)營質(zhì)量成為了家電行業(yè)在2009年的主旋律。為此，國美將在2009年關(guān)掉日營業(yè)額低于7萬元的店面，100家左右門店將由此出局，同時對舊店進行改造。如果這一策略能夠順利推進與實施，2011年國美將占領(lǐng)中國1/4的家電市場份額，完成2500億元的銷售額。

從地產(chǎn)業(yè)部分退出已成為國美的現(xiàn)實行動。僅今年以來，鵬潤地產(chǎn)旗下的建國大酒店、國美廣場等3個項目已經(jīng)轉(zhuǎn)讓。另外，國美轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項目不僅僅涉及到北京，其他城市如重慶、天津的商業(yè)地產(chǎn)及沈陽的工業(yè)用地也在轉(zhuǎn)讓之中。雖然國美聲稱轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目主要是為了降低持有類資產(chǎn)比例并增加銷售類資產(chǎn)比例，但分析人士則指出，國美減持地產(chǎn)和變現(xiàn)的主要目的則是為了減輕公司未來巨大的財務(wù)壓力。