導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋規(guī)劃設(shè)計用途，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、公建配套面積的確認(rèn)

按照土地部門的出讓條件及規(guī)劃部門核準(zhǔn)的各種規(guī)劃指標(biāo)，應(yīng)該是唯一、明確的。眾所周知，一塊宗地分不同時期開發(fā)，有可能導(dǎo)致公建配套由一期變更到二期進(jìn)行配套，結(jié)果二期公建配套指標(biāo)不能滿足整個地塊的要求，開發(fā)商為了滿足房屋竣工驗收要求，對原先（在一期房產(chǎn)測繪報告中已出具了相關(guān)公建配套面積）要求對公建配套面積重新分割，使分割好的面積滿足規(guī)劃等部門所要求的公建配套指標(biāo)。房產(chǎn)測繪成果審核應(yīng)該是符合規(guī)劃核準(zhǔn)要求的合法建筑面積，擅自改變規(guī)劃用途導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型等變化，應(yīng)該提供相關(guān)手續(xù)，出具必要的審查文件，否則不予對原先房產(chǎn)測繪報告中已出具的公建配套面積進(jìn)行分割。

二、房屋套數(shù)及地下室、儲藏室、車庫、車位的界定

按照《房屋登記辦法》釋義，成套住房通常由若干臥室、起居室及廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等不同功能的房間組成，這些不同功能的房間聚合在一起才能充分滿足人們的飲食起居需要，否則會大大降低各自的價值和使用價值。從住宅樓地下室為住宅配建的儲藏室，到辦公、商業(yè)用房區(qū)域內(nèi)為其配建的儲藏室、健身房、閱覽室等，它們不能夠獨立存在，即只能通過上部結(jié)構(gòu)空間才具備出入口，必須依附于上部主體房屋，此時地下室、儲藏室、健身房、閱覽室更應(yīng)視為一種使用功能而非房屋用途，由于地下室、儲藏室、健身房、閱覽室無采光、通風(fēng)等因素，規(guī)劃部門明確地下室、儲藏室等不具備住宅使用性質(zhì)，但此時在房產(chǎn)測繪成果審核工作中應(yīng)界定為類似于住宅中臥室、起居室及廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等，與上部結(jié)構(gòu)主體一同合并為住宅或辦公、商業(yè)用途，不應(yīng)作為一個單獨用途，可在附記中加以說明備注。同樣，低密度住宅一同設(shè)計的車位、車庫，只要作為主體部分的附屬，與主體結(jié)構(gòu)相通、相連，也應(yīng)一同界定為一套，房屋用途為住宅，這樣處理可防止開發(fā)商在概念上打“球”，扼制開發(fā)商惡意逃避規(guī)劃部門規(guī)定的配套停車指標(biāo)，損害集合式建筑中大多數(shù)住戶的權(quán)益，讓住戶本該享有的空間環(huán)境變小，使生活品質(zhì)受到影響。

三、商鋪套數(shù)的確定

《房屋登記管理辦法》第10條規(guī)定，房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（如幢號、室號等）的房屋或者特定空間。江蘇省實施《房屋登記辦法》若干問題的指導(dǎo)意見中第2條關(guān)于房屋基本單元有以下三點：

1.建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成套住宅以套為登記單元，非成套住宅以房屋的間等有固定界限的部分為登記單元。非住宅房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為登記單元。

2.規(guī)劃批準(zhǔn)的不同用途的樓層，可以分為不同的登記基本單元登記。

篇2

昨天（18日）記者了解到，崇文區(qū)法院已正式受理這起“民告官”案。

近日，崇文區(qū)法院受理一起群體性行政訴訟案，原告馬某等224名業(yè)主要求區(qū)法院撤銷北京市規(guī)劃委員會頒發(fā)的規(guī)劃許可證。

224名業(yè)主在起訴書中說，2001年至今年，馬某等224名業(yè)主陸續(xù)購買了“花市棗苑”樓盤的房屋。該樓盤是由北京城和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的。

“我們買房子時，被告知該樓盤的規(guī)劃為：6號樓和7號樓是兩個獨立的塔樓，兩個塔樓之間27.14米區(qū)域的規(guī)劃用途是綠地；8號樓和9號樓之間的4層小樓是社區(qū)服務(wù)樓；小區(qū)集中綠地西側(cè)的3層小樓的規(guī)劃用途是幼兒園?！睒I(yè)主們說，“但在今年8月20日，我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商改變了原規(guī)劃設(shè)計，而且市規(guī)劃委員會還批準(zhǔn)了一個新規(guī)劃?！奔丛谠?guī)劃的6號樓和7號樓之間又增加一個12層的板樓，而原規(guī)劃中的8號樓和9號樓之間的社區(qū)服務(wù)樓則變更為崇文區(qū)建委辦公樓，原規(guī)劃中的幼兒園則被取消。

篇3

關(guān)鍵詞： 竣工；驗收測量；容積率；建筑面積

1.建設(shè)用地項目驗收內(nèi)容

隨著我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，建設(shè)用地供需矛盾十分突出，不斷提高土地利用率，有效緩解土地供需矛盾，就成了促進(jìn)節(jié)約集約用地的思考方向。建設(shè)用地驗收具體內(nèi)容主要包括以下四項：是否足額繳納土地出讓金及其他土地規(guī)費；是否存在逾期開工、逾期竣工、土地閑置情況；是否按批準(zhǔn)用地范圍使用土地以及依照土地出讓合同、劃撥決定書，需要驗收的其他內(nèi)容。

2.建設(shè)用地項目的驗收類型

建設(shè)用地項目驗收分為分期驗收及竣工驗收。

分期驗收：經(jīng)依法批準(zhǔn)已分期的房地產(chǎn)項目可按分期發(fā)證的宗地申請分期驗收；規(guī)劃批準(zhǔn)分期驗收合格的房地產(chǎn)項目也可申請分期驗收。凡屬于度假村、賓館、酒店、科研設(shè)計、工業(yè)生產(chǎn)等項目用地，以及土地出讓合同規(guī)定不可分割和不得進(jìn)行銷售的項目，不得辦理分期驗收。

竣工驗收：國土、規(guī)劃、房管等部門要按照各自的職責(zé)，開展項目竣工驗收工作，竣工驗收的具體內(nèi)容包括：項目整體竣工驗收的范圍是否與出讓合同和批準(zhǔn)用地范圍一致；實際計入容積率的建筑面積是否與出讓合同約定時一致；土地用途是否與出讓合同約定一致；出讓金是否交清等。

3.建設(shè)項目驗收測量流程

驗收測量是項目驗收的前置環(huán)節(jié)，由項目開發(fā)單位申請，針對開發(fā)項目的實際建設(shè)情況進(jìn)行竣工測量，計算建筑面積、計容面積、不同用途的建筑比例，核實是否超出批準(zhǔn)用地紅線的過程。其測量結(jié)果與《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規(guī)劃設(shè)計要點》或其它約定條件進(jìn)行核對，出具《建設(shè)項目用地驗收測量報告單》，供國土管理部門進(jìn)行驗收使用。其具體流程分為：

（1）分期驗收測量流程

申請―受理資料―提供同意分期驗收的意見―現(xiàn)場實測―測量審查―計算相關(guān)的建筑面積―核對用地紅線―出具驗收測量成果―提交驗收

（2）竣工驗收測量流程

申請―受理資料―現(xiàn)場實測―測量審查―計算歷次分期的建筑面積及各類用途的面積―核算整體容積率―核對用地紅線―出具驗收測量成果―提交驗收

4.建設(shè)項目驗收各類指標(biāo)的算內(nèi)容

（1）建筑總面積：總建筑面積是工程建設(shè)項目的建筑面積之和，通常按“地上、地下、地上地下相加”三項分別列出。

（2）可建建筑面積：根據(jù)《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規(guī)劃設(shè)計要點》或其它約定條件所約定的能夠建設(shè)或達(dá)到的建筑面積。一般指用地面積*容積率

（3）計入容積率的建筑面積：根據(jù)相關(guān)規(guī)范，將建筑總面積內(nèi)可計入容積率的部分單獨列出計算。計容地上建筑面積=地上建筑面積-不計容積率的地上建筑面積（底層架空綠化公共服務(wù)空間）+特殊多倍計容積率的面積（層高超高建筑）

（4）不同用途比例的計算：在計入容積率的建筑面積中，將不同用途的建筑面積分類計算。一般根據(jù)規(guī)劃核實測量報告或房產(chǎn)實測進(jìn)行核算。

（5）建筑密度：指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例（%）。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%）。

（6）建筑高度：建筑高度是指屋面面層到室外地坪的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。

（7）綠地率：綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠地率=（綠地面積/用地面積）×100%。

（8）公建配套：配套公建（住宅區(qū)配套公共建筑），指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項目因住宅區(qū)情況的不同會有所區(qū)別。

5.驗收測量指標(biāo)計算之難點

（1）陽臺面積的計算

根據(jù)徐州市政府批轉(zhuǎn)市規(guī)劃局《徐州市經(jīng)營性用地容積率計算規(guī)定》[1]的通知徐政發(fā)〔2008〕56號，住宅建筑的每套住宅陽臺當(dāng)其水平投影總面積小于10平方米（含10平方米）時，按其水平投影面積的1/2計入容積率。當(dāng)其水平投影總面積大于10平方米時，其超出10平方米部分按水平投影面積計入容積率。長期以來，規(guī)劃測量計算的陽臺面積僅僅核算出來陽臺的總面積，而超過10平方米的部分未單獨標(biāo)出。

（2）閣樓是否計容的情形

建筑物坡屋頂建筑面積計算值按《計算規(guī)范》[2]計算，具有下列情形之一的，其建筑面積不計入容積率：

a、前后檐口高在2.0米以下（不含2.0米），且在遮陽方向上退讓建筑外主墻在3.6米以上，并設(shè)套內(nèi)樓梯的坡屋頂?shù)慕ㄖ娣e。

b、建筑坡屋頂下設(shè)計凈高超出2.2米部分的建筑面積不超過房屋標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的30%，且坡屋頂前檐口高出頂層屋面不超過1.5米、后檐口高不超過0.3米。

根據(jù)以上規(guī)定，必須在現(xiàn)場核實閣樓是否滿足以上條件，否則需要計入容積率。

（3）公建配套面積的計算

根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》[3]，居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（也稱配套公建），應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。按照土地分類，其商業(yè)服務(wù)、金融郵電的部分屬于商服，因此，在計算具體的用途分類時，應(yīng)將公建設(shè)施與土地分類進(jìn)行對應(yīng)。

（4）外墻保溫及干掛石材的計算

在實地竣工測量環(huán)節(jié)，往往測量按照外包尺寸進(jìn)行量算，這將導(dǎo)致外墻保溫層以及干掛石材等一并計入了容居率。當(dāng)計算實際建筑面積超出計容面積時，開發(fā)單位強調(diào)包含了此部分，但又苦于沒有該部分的具體面積，導(dǎo)致在核算容積率時加大了難度。

（5）分期驗收資料的搜集

對于分期驗收的項目，前期驗收資料已經(jīng)提供，在竣工驗收時，再搜集前期驗收資料比較困難。因為在各個驗收環(huán)節(jié)，針對不同的問題出具了處理意見，這就要求驗收資料應(yīng)該及時歸檔，方便調(diào)閱。

6.建設(shè)用地項目驗收的處理對策

（1）先內(nèi)后外。這里指的是先內(nèi)業(yè)處理，判斷現(xiàn)場需要核實的重點，判斷是否應(yīng)該屬于分期驗收還是竣工驗收，提供的資料是否齊全、真實有效，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計的圖紙，明確需要計容的要素，如設(shè)備間、閣樓、梯、廊、入戶花園等，然后現(xiàn)場逐一核實。

（2）細(xì)化測量。在竣工測量環(huán)節(jié)，針對建筑物各個設(shè)計部位進(jìn)行測量，按照用途進(jìn)行劃分，分類匯總，有些竣工測量核實資料往往只匯總了主體、陽臺、設(shè)備層等，但未將用途加以區(qū)分，導(dǎo)致無法按照用途進(jìn)行分類匯總。

（3）數(shù)據(jù)共享。建設(shè)項目用地驗收，經(jīng)過規(guī)劃、房管、土地各部門進(jìn)行驗收，其測量成果應(yīng)進(jìn)行共享。成果共享不僅能夠降低驗收測量環(huán)節(jié)的時間，也能從不同條件下的測量精度相互檢核驗證，為驗收測量提供一個成果合格的參考數(shù)據(jù)。

（4）成果歸檔。每次驗收的項目成果資料，應(yīng)該及時歸檔，按照檔案管理的相關(guān)辦法進(jìn)行規(guī)范管理，能夠避免因人員更迭、資料缺失帶來搜集資料的困難。

7.總結(jié)與展望

建設(shè)用地項目驗收是批后監(jiān)管的具體行為，驗收測量數(shù)據(jù)是作為項目驗收的基礎(chǔ)，國土資源管理部門要按照相關(guān)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開展工作。開發(fā)單位項目驗收的目的是為了后續(xù)辦理不動產(chǎn)權(quán)證，在業(yè)務(wù)處理期間，既要提高工作效率，又要細(xì)致深入調(diào)查，從項目的全局出發(fā)，努力做到每一個項目不留后遺癥?！?/p>

參考文獻(xiàn)

[1]徐政發(fā)〔2008〕56號《徐州市經(jīng)營性用地容積率計算規(guī)定》；1-2.

篇4

一、指導(dǎo)思想

以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實省、市重建家園工作會議精神，堅持以人為本，努力幫助受災(zāi)低保戶、五保戶重建家園，使災(zāi)后房屋倒塌戶盡快改善居住環(huán)境，共同構(gòu)建和諧社會。

二、工作目標(biāo)

全力以赴幫助受災(zāi)群眾做好房屋災(zāi)后重建工作，確保全倒戶在元旦前住進(jìn)新房。

三、工作對象

受災(zāi)全倒房的低保戶和五保戶。

四、工作內(nèi)容與步驟

(一)實事求是核實災(zāi)情

各鎮(zhèn)政府要組織力量，進(jìn)村入戶，嚴(yán)格核查，力爭在9月15日前將低保戶、五保戶倒房情況核實清楚，摸清全部倒塌房屋無家可歸災(zāi)民的戶主姓名、家庭人口、居住地、房屋結(jié)構(gòu)、倒房間數(shù)、倒房面積，逐戶登記造冊和拍照，建立《因災(zāi)倒房戶臺賬》和調(diào)查檔案，并以村為單位張榜公布，為開展災(zāi)民重建家園奠定基礎(chǔ)。

(二)積極開展重建家園工作

災(zāi)民建房要從有利于災(zāi)民生產(chǎn)生活出發(fā)，尊重災(zāi)民意愿，以分散建房為主。具體安排如下：

1.規(guī)劃設(shè)計

(1)選址。各鎮(zhèn)政府要把災(zāi)民重建家園工作與實施安居工程和社會主義新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來，優(yōu)先為全部倒塌住房無家可歸災(zāi)民規(guī)劃建房用地。要科學(xué)選址，以下三種地形不適宜選為建房地址：①坡度超過50度的山坡；②主要河道兩旁；③易發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害的山地。

(2)設(shè)計。要科學(xué)設(shè)計，受災(zāi)戶可根據(jù)自身的實際，設(shè)計2或3層的基礎(chǔ)，有條件的一次興建，無條件的為今后加層做好準(zhǔn)備。

(3)報建。按有關(guān)政策要求，需報建的要辦理報建手續(xù)，并免收政府有關(guān)行政規(guī)費。

2.建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋結(jié)構(gòu)。建房要根據(jù)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，提倡采用混凝土結(jié)構(gòu)，也可視戶主的具體實際（如人口較多）建穩(wěn)固的磚瓦房。

(2)建房面積。兩人以下（含兩人）的家庭，建筑面積以30平方米為標(biāo)準(zhǔn)，三人以上（含三人）的家庭建筑面積應(yīng)不少于50平方米，房高要達(dá)到3.5米以上。

3.施工建設(shè)

房屋建設(shè)由戶主自主興建，村、鎮(zhèn)積極協(xié)助，提供各種方便，在施工過程中要切實加強管理，確保施工安全和工程質(zhì)量。

4.驗收

由市、鎮(zhèn)兩級重建家園工作領(lǐng)導(dǎo)小組對建房戶逐戶檢查驗收，江門市屆時也將抽查驗收。

五、工作措施與要求

(一)加強領(lǐng)導(dǎo)，落實責(zé)任

市成立重建家園工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市府辦、民政、財政、農(nóng)業(yè)、建設(shè)、國土資源、監(jiān)察等部門組成，各成員單位要認(rèn)真履行職責(zé)，確保重建家園工作按時按質(zhì)完成。

市民政局：負(fù)責(zé)對全倒戶進(jìn)行調(diào)查核實，督促各鎮(zhèn)對倒房戶的有關(guān)情況進(jìn)行公示，嚴(yán)格按程序?qū)徟亟覉@資金，跟蹤督促重建家園工作進(jìn)度，確保重建家園工作按時完成。

市財政局：要積極籌集資金，及時安排撥款，并對資金的使用情況進(jìn)行檢查監(jiān)督。

市農(nóng)業(yè)局：要結(jié)合農(nóng)村危房改造工作，統(tǒng)籌安排，及時調(diào)整計劃，優(yōu)先安排全倒戶重建家園。

市建設(shè)局：要結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè)，科學(xué)選址，對建房進(jìn)行全程監(jiān)督，確保設(shè)計合理、施工安全和質(zhì)量合格。

市國土資源局：要積極協(xié)同各鎮(zhèn)，妥善解決建房用地，如原倒塌房屋的屋地已不宜建房的，要協(xié)同鎮(zhèn)政府、村委會另行安排宅基地建房，并優(yōu)先辦理有關(guān)宅基地發(fā)證。

市監(jiān)察局：負(fù)責(zé)對重建家園資金的使用等問題實施監(jiān)察，確保重建家園工作嚴(yán)格按有關(guān)法規(guī)進(jìn)行。

各鎮(zhèn)政府要成立相應(yīng)機構(gòu)，抓好工作的落實，鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)要親自掛帥，負(fù)總責(zé)，一級抓一級，層層抓落實，把災(zāi)區(qū)重建家園工作落實到村到戶，鎮(zhèn)指定干部負(fù)責(zé)包干，責(zé)任人必須幫助受災(zāi)戶解決選址、設(shè)計、報建、土建等各個階段的問題和困難，直到受災(zāi)戶按時遷入新居。

(二)多形式、多渠道籌集重建家園資金

一是積極爭取上級支持一點，江門市政府已決定對我市全部倒塌住房無家可歸災(zāi)民每戶補助建房資金3000元；二是市財政補助每戶3500元；三是各鎮(zhèn)財政配套安排補助每戶3500元；四是市慈善會每戶資助10000元；五是受災(zāi)戶自籌一點或親友幫助一點；其他不足部分各鎮(zhèn)政府可通過向社會發(fā)動募捐等途徑籌集，由鎮(zhèn)政府包底解決。

（三）建房補助資金撥付安排

建房補助資金撥付，必須由個人提出書面申請，填寫《重建家園資金申請審批表》（見附件）一式三份，經(jīng)村、鎮(zhèn)核實加具意見后，報市民政局審批。市民政局審批后，匯總各鎮(zhèn)情況材料，送市財政局、市慈善會撥款。

經(jīng)核實的全倒戶，其建房補助資金按規(guī)定全部下?lián)艿芥?zhèn)政府，由鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排，專款專用，確保建房資金全部用于為受災(zāi)群眾建房。鎮(zhèn)政府根據(jù)建房進(jìn)度分3期撥付給全倒戶：完成房屋規(guī)劃選址撥付1／3，建房工程過半撥付1／3，房屋封頂撥付1／3。根據(jù)《廣東省自然災(zāi)害救濟(jì)工作規(guī)定》，符合五保戶條件的災(zāi)民，安排入住敬老院，原則上不再救濟(jì)單獨建房，其應(yīng)得建房救濟(jì)款劃撥給相關(guān)的敬老院用于建房和購買生活用具。

(四)加強監(jiān)督，嚴(yán)格管理使用救災(zāi)款物

救災(zāi)款是“救命錢”，必須不折不扣地用在受災(zāi)群眾身上。各鎮(zhèn)各部門要嚴(yán)格救災(zāi)資金管理使用制度，加強監(jiān)管。一是嚴(yán)格使用范圍，突出救濟(jì)重點。要按照財政部、民政部規(guī)定的用途使用救災(zāi)資金，重點安排救濟(jì)重災(zāi)區(qū)和無力自救的重災(zāi)戶；二是實行“五公開”：即公開發(fā)放程序，公開救助對象，公開救助標(biāo)準(zhǔn)，公開救助時段，公開救助數(shù)量，張榜公布，接收社會監(jiān)督；三是堅持?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪用、濫用。對災(zāi)民領(lǐng)取救災(zāi)款物實行專賬管理，民政部門要對救災(zāi)款物的發(fā)放時間、去向、用途等進(jìn)行登記、建檔。對挪用、擠占救災(zāi)款物的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理(監(jiān)督投訴電話：市民政局：8883055)。

六、重建家園時間安排

序號

內(nèi)容

時間

1

調(diào)查、核實、拍照、公示、

報送《重建家園資金申請表》

9月20日前

2

重建房屋規(guī)劃設(shè)計

9月21日至30日

3

房屋施工建設(shè)

10月1日至12月15日

4

篇5

    《撫順市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》業(yè)經(jīng)市政府第68次常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

    撫順市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定

    第一章  總則

    第一條  為加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，為居民創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的生活環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

    第二條  凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)、從事物業(yè)管理服務(wù)工作的單位及住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人均應(yīng)遵守本規(guī)定。

    第三條  本規(guī)定所稱住宅小區(qū)是指以住宅為主，兼有非住宅房屋，并有相應(yīng)配套公共設(shè)施，建筑面積在三萬平方米以上的居民生活區(qū)。

    本規(guī)定所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受住宅小區(qū)住戶的委托，對住宅小區(qū)各類房屋及相配套的公共設(shè)施、共用設(shè)備、公共場地、小區(qū)綠化、小區(qū)道路、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。

    本規(guī)定所稱住戶，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的產(chǎn)權(quán)人、使用人。

    第四條  城市新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，已交付使用的住宅小區(qū)應(yīng)創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。

    第五條  市人民政府房產(chǎn)行政主管部門主管城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，主要職責(zé)是：

    （一）制定住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；

    （二）從宏觀上對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行組織協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；

    （三）對住宅小區(qū)管委會和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查；

    （四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查、評定等級、發(fā)放物業(yè)管理資質(zhì)證書和年檢工作；

    （五）參與住宅小區(qū)的綜合驗收，負(fù)責(zé)組織新建住宅小區(qū)接管；

    （六）組織開展住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動；

    （七）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)。

    第六條  各區(qū)人民政府和規(guī)劃、城建、交通、環(huán)衛(wèi)、郵電、供電、工商、物價、公安、消防、供水、供暖、燃?xì)獾裙芾聿块T（以下簡稱專業(yè)管理部門），協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

    第七條  住宅小區(qū)的住戶有參與住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋、公共設(shè)施、維護(hù)和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務(wù)。

    第二章  住宅小區(qū)建設(shè)與移交

    第八條  住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計遵照《中華人民共和國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并按其規(guī)定規(guī)劃設(shè)計道路、管線、公共綠地、幼兒園、停車場、文化體育、商貿(mào)服務(wù)、環(huán)衛(wèi)、消防等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。其配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，并與住宅同時規(guī)劃，同時建設(shè)，同時投入使用。

    第九條  住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案，必須經(jīng)市規(guī)劃行政管理部門會同有關(guān)部門審定。住宅小區(qū)必須按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行建設(shè)。

    第十條  市建設(shè)行政主管部門、市開發(fā)辦、市規(guī)劃行政主管部門對住宅小區(qū)的建設(shè)實行管理與監(jiān)督。

    第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)嚴(yán)格按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)施工，不得擅自改變規(guī)劃設(shè)計。確需部分變更的，必須經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門同意，市規(guī)劃行政主管部門在審定時，應(yīng)征求有關(guān)部門的意見。

    第十二條  住宅小區(qū)竣工后，由市開發(fā)辦組織有關(guān)部門按國家、省、市有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合驗收。住宅小區(qū)竣工驗收必須符合下列要求：

    （一）建設(shè)項目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理要求全部建成，并滿足使用要求；

    （二）住宅及市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施及單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；

    （三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計要求；

    （四）施工機具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢，達(dá)到場清地平。

    住宅小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后方可配戶。

    第十三條  住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)在住戶入住前6個月，委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)實行前期管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

    第十四條  住宅小區(qū)竣工綜合驗收后，建設(shè)單位憑住宅小區(qū)驗收合格手續(xù)，向房產(chǎn)行政主管部門申請辦理小區(qū)移交管理手續(xù)。

    兩個以上建設(shè)單位合建的住宅小區(qū)辦理移交管理手續(xù)時，由該小區(qū)建設(shè)規(guī)模大的單位負(fù)責(zé)牽頭辦理移交管理手續(xù)。

    第十五條  住宅小區(qū)移交管理時，建設(shè)單位應(yīng)向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)有關(guān)資料：

    （一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

    （二）房屋設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖；

    （三）地下管網(wǎng)圖；

    （四）住宅小區(qū)各類房屋清單；

    （五）出售房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和成本核算清單；

    （六）住宅小區(qū)公共設(shè)施、共用設(shè)備及公共場地清單；

    （七）其它應(yīng)提供的資料。

    第十六條  開發(fā)建設(shè)單位出售商品房，產(chǎn)權(quán)人按房改政策出售公房，均應(yīng)在售房合同中明確物業(yè)管理內(nèi)容。

    第十七條  住宅小區(qū)建設(shè)單位自辦理移交管理之日起，不再承擔(dān)住宅小區(qū)的管理責(zé)任。但經(jīng)鑒定的建設(shè)質(zhì)量問題及保修期內(nèi)的房屋、設(shè)施，仍由該建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕。

    第三章  住宅小區(qū)管理委員會

    第十八條  住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）是代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，對住宅小區(qū)物業(yè)實行民主管理的群眾性自治組織。

    第十九條  住宅小區(qū)入住率達(dá)50％以上時，在房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)所在街道辦事處組織住戶代表及有關(guān)管理部門舉行住宅小區(qū)管委會籌備會議，選舉產(chǎn)生管委會。

    第二十條  管委會成員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定組織能力的人員組成。住戶代表在管委會成員中的比例應(yīng)不低于70％。

    第二十一條  管委會每屆任期三年，管委會委員可連選連任，主任委員由街道辦事處主任或副主任擔(dān)任。

    第二十二條  管委會享有以下權(quán)利：

    （一）制定管委會章程、小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及居住公約；

    （二）決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司；

    （三）對物業(yè)管理公司的各項管理工作的實施及規(guī)章制度執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查；

    （四）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和住宅小區(qū)物業(yè)管理、修繕、服務(wù)等重大措施。

    第二十三條  管委會履行下列義務(wù)：

    （一）維護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；

    （二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；

    （三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

    （四）及時向有關(guān)管理部門和單位反映住戶的意見和要求；

    （五）組織小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)和其他社會公益活動；

    （六）召集和主持住戶大會及有關(guān)會議，每年向大會和物業(yè)管理行政主管部門報告一次工作。

    第四章  物業(yè)管理企業(yè)

    第二十四條  物業(yè)管理企業(yè)是依法成立，從事住宅小區(qū)物業(yè)管理及提供社區(qū)服務(wù)的經(jīng)營單位。

    第二十五條  開辦物業(yè)管理企業(yè)必須具備下列條件：

    （一）有10萬元以上的注冊資金；

    （二）有固定的辦公場所；

    （三）有符合規(guī)定的物業(yè)管理章程；

    （四）有管理機構(gòu)和與管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員、技術(shù)人員。

    第二十六條  申辦物業(yè)管理企業(yè)必須提供下列資料：

    （一）申請報告；

    （二）代表人身份證明；

    （三）資質(zhì)證明；

    （四）辦公場所證明；

    （五）物業(yè)管理章程；

    （六）管理人員和技術(shù)人員資格證明。

    第二十七條  開辦物業(yè)管理企業(yè)，須先向房產(chǎn)行政主管部門提出書面申請，經(jīng)資質(zhì)審查批準(zhǔn)，領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，并向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。

    第二十八條  物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)與管委會簽訂的《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同》，對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理合同須報小區(qū)主管部門備案。

    第二十九條  物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)實行專業(yè)化管理和綜合性有償服務(wù)。

    第三十條  物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)：

    （一）根據(jù)本規(guī)定和物業(yè)管理合同規(guī)定，對住宅小區(qū)實行管理，依法經(jīng)營；

    （二）管理住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料；

    （三）依據(jù)房產(chǎn)和公共設(shè)施管理的有關(guān)規(guī)定，制止住宅小區(qū)內(nèi)的違章和違法行為；

    （四）以為住戶服務(wù)為宗旨，為住戶提供有償服務(wù)，提高住宅小區(qū)的環(huán)境效益和社會效益；

    （五）定期向管委會匯報住宅小區(qū)管理工作，接受小區(qū)管委會和有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

    第五章  物業(yè)維護(hù)與管理

    第三十一條  住宅小區(qū)內(nèi)的單位和個人應(yīng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋、公共設(shè)施與環(huán)境，不得在小區(qū)內(nèi)實施下列行為：

    （一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途和外觀，損壞設(shè)施、設(shè)備及危及房屋安全；

    （二）占用樓梯間、通道、道路等公用部位、亂搭亂建、亂停放車輛及影響住宅小區(qū)景觀；

    （三）擅自拆改、損毀、占壓消防、環(huán)衛(wèi)、電訊等公共公用設(shè)施；

    （四）堆放易燃、易爆、放射性物品或燃燒有毒物質(zhì)等危及人身健康和生命財產(chǎn)安全；

    （五）隨地傾倒污水、亂拋垃圾、堆放雜物；

    （六）挖沙取土、踐踏或占壓綠地、攀折花木、耕種農(nóng)作物，飼養(yǎng)家畜、家禽；

    （七）發(fā)出超規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音，聚眾喧鬧；

    （八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

    第三十二條  住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理的內(nèi)容：

    （一）維修、養(yǎng)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及共用水箱、電梯等附屬設(shè)施；

    （二）維修、養(yǎng)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的安全防范設(shè)施和庭院線以內(nèi)的道路；

    （三）養(yǎng)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的花草樹木，維護(hù)園林小品和其他園林設(shè)施；

    （四）住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清掃、公廁保潔和維護(hù)環(huán)衛(wèi)設(shè)施；

    （五）維護(hù)小區(qū)內(nèi)交通秩序；

    （六）負(fù)責(zé)治安保衛(wèi)工作，落實防范措施；

    （七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定其他應(yīng)做好的管理工作。

    前款（一）項中房屋戶門以內(nèi)部位維修費用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)，房屋共用部位維修費用屬購買商品房的由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)；屬房改購買公房的，從住宅維修基金中列支，不足部分由產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)。（二）至（六）項中維修、養(yǎng)護(hù)費用從住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費、城維費及物業(yè)管理服務(wù)費中列支。

    第三十三條  住宅小區(qū)進(jìn)戶線內(nèi)外的供電、供水、排水、供暖、燃?xì)夤芫€、電信等設(shè)施的維修管理按有關(guān)規(guī)定劃分維修管理責(zé)任。專業(yè)管理部門不負(fù)責(zé)維修管理的，可委托物業(yè)管理企業(yè)維修管理。

    第三十四條  各專業(yè)管理部門在審批住宅小區(qū)內(nèi)改變房屋使用用途和經(jīng)營項目、工程項目及維修住宅小區(qū)設(shè)施、設(shè)備時，應(yīng)與住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)溝通，對因施工破壞的小區(qū)環(huán)境應(yīng)在工程結(jié)束時修復(fù)，否則應(yīng)予賠償損失。

    第六章  管理經(jīng)費和專用房屋

    第三十五條  新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位在開發(fā)項目立項時，按住宅小區(qū)建設(shè)總投資的一定比例，向市房產(chǎn)行政主管部門交納住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費，該費用計入建設(shè)成本，一次性劃轉(zhuǎn)到市房產(chǎn)行政主管部門，專戶存儲，用于住宅小區(qū)公共設(shè)施的更新，大型設(shè)施的增改，以及為其它建成住宅小區(qū)實行物業(yè)管理提供補助資金。

    第三十六條  市財政每年從城市維護(hù)費中按0.5％的比例提取住宅小區(qū)維護(hù)費劃撥給市房產(chǎn)行政主管部門作為住宅小區(qū)物業(yè)管理的補貼經(jīng)費。

    第三十七條  住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按總建筑面積0.5％的比例以成本價向住宅小區(qū)管委會提供商服用房，并在管委會成立一個月內(nèi)轉(zhuǎn)交管委會。小區(qū)管委會應(yīng)將商服用房按民用住房租金標(biāo)準(zhǔn)出租給物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營，經(jīng)營收入全部用于住宅小區(qū)管理。

    第三十八條  開發(fā)建設(shè)單位移交住宅小區(qū)時，一次性無償向管委會提供物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)歸國家所有。具體標(biāo)準(zhǔn)：

    （一）建筑面積5萬平方米以下，60－80平方米；

    （二）建筑面積5萬平方米以上10萬平方米以下，80－100平方米；

    （三）建筑面積10萬平方米以上，120－150平方米。

    第三十九條  住宅小區(qū)內(nèi)單位自管房屋、市直管房屋和托管房屋，按租金收取額的一定比例向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理服務(wù)費。

    第四十條  住戶應(yīng)按所受物業(yè)服務(wù)的項目向物業(yè)管理企業(yè)交付物業(yè)管理服務(wù)費。

    物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。

    為住戶提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)以及保安等，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。

    為住戶提供的特約服務(wù)，除物價部門規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)的外，可自行定價。

    住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的費用由以下部分構(gòu)成：

    （一）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

    （二）公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

    （三）綠化管理費；

    （四）清潔衛(wèi)生費；

    （五）保安費；

    （六）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

    （七）辦公費；

    （八）法定稅費。

    第四十一條  住宅小區(qū)物業(yè)管理單位向居民收取物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。

    第四十二條  住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費和物業(yè)管理服務(wù)費等應(yīng)?？顚Ｓ?，不得挪作他用。

    第四十三條  住宅小區(qū)內(nèi)各項管理經(jīng)費的收支情況，每半年向住戶張榜公布一次，接受產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

    第七章  獎勵與處罰

    第四十四條  住宅小區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)按《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》、《遼寧省優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》定期進(jìn)行檢查評比，對評為省、國家級的優(yōu)秀住宅小區(qū)由市人民政府予以表彰或獎勵。

篇6

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)；影響

城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進(jìn)行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。

一、城市規(guī)劃調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的職能

城市規(guī)劃的任務(wù)是從城市和國家的整體和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，合理、有序地配置城市空間資源，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展；保障城市的公共利益，協(xié)調(diào)不同利益主體之間的關(guān)系。城市規(guī)劃的調(diào)控職能包括：控制職能、引導(dǎo)職能、協(xié)調(diào)職能、保障職能。

1、控制職能

針對城市規(guī)劃行為和城市發(fā)展的制約，以實現(xiàn)對整個城市社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的控制。控制房地產(chǎn)開發(fā)，反映定性、定量與定位控制要求。對于土地使用中妨礙城市整體利益、長遠(yuǎn)利益的行為進(jìn)行約束。

1）城市規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容

城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)控制內(nèi)容主要包括：用地使用控制、環(huán)境容量控制、建筑建造控制、設(shè)施配套控制和形體景觀控制。

2）規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)的方式

為了實現(xiàn)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的控制職能，對房地產(chǎn)開發(fā)城市規(guī)劃控制體系應(yīng)當(dāng)從以下三個層次進(jìn)行建構(gòu)：（1）結(jié)構(gòu)控制：對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實行總體結(jié)構(gòu)性管理，以保障房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)在宏觀層面能夠遵循規(guī)劃控制而有序地發(fā)展。（2）開發(fā)控制：對房地產(chǎn)開發(fā)個案進(jìn)行具體的規(guī)劃控制，主要依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)管理提供依據(jù)。（3）空間形態(tài)控制：對房地產(chǎn)開發(fā)的空間形態(tài)進(jìn)行管理和引導(dǎo)，以創(chuàng)造適宜的城市空間環(huán)境。

2、引導(dǎo)職能

對房地產(chǎn)開發(fā)活動中有益于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善城市建設(shè)，有利于形成城市規(guī)劃所確立的城市空間系統(tǒng)秩序的行為給予獎勵，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)向健康方向發(fā)展。

1）城市規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容

城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)側(cè)重于宏觀調(diào)控，即在宏觀層面上對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行引導(dǎo)，主要包括以下內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)增長速度調(diào)控：包括城市人口增長計劃、城市土地供應(yīng)計劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)計劃的合理制定，體現(xiàn)城市發(fā)展的時間有序；2）房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)和功能結(jié)構(gòu)的調(diào)整：包括房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化和功能結(jié)構(gòu)的高度化；（3）房地產(chǎn)開發(fā)與城市功能結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)：包括與城市的居住、工作、交通、游憨、環(huán)境保護(hù)等主要功能的協(xié)調(diào)；（4）房地產(chǎn)開發(fā)城市空間的引導(dǎo)：包括房地產(chǎn)重點發(fā)展方向和發(fā)展區(qū)域的引導(dǎo)，完善城市整體空例形態(tài)和布局結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)，使房地產(chǎn)開發(fā)在動態(tài)發(fā)展中體現(xiàn)其空間有序。

2）城市規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的手段

城市規(guī)劃引導(dǎo)是通過立法、政策、政府投資分配等方式方法，控制形成建設(shè)活動的初始條件，影響城市建設(shè)活動的決策，使之與城市規(guī)劃的意圖和原則相一致。實現(xiàn)規(guī)劃引導(dǎo)的手段包括經(jīng)濟(jì)手段、法規(guī)手段和行政管理手段。

3、協(xié)調(diào)職能

對房地產(chǎn)開發(fā)土地使用活動中政府、城市經(jīng)濟(jì)組織、居民空間所發(fā)生的利益沖突，以整體利益和公共利益的準(zhǔn)則來裁決和調(diào)節(jié)。

1）城市規(guī)劃協(xié)調(diào)房地產(chǎn)利益分配的內(nèi)容市場條件下的房地產(chǎn)開發(fā)行為總是傾向于追求利益的最大化，并不惜犧牲城市的整體利益和其他利益主體的權(quán)益，這就要求城市政府在保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，承擔(dān)起對各個利益主體經(jīng)濟(jì)行為的規(guī)范和管制職能，以及各種利益的保護(hù)和協(xié)調(diào)職能。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，涉及多種利益關(guān)系，城市規(guī)劃應(yīng)該平衡開發(fā)活動的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境三者的效益，兼顧政府、開發(fā)商和公眾三方利益，引導(dǎo)城市可持續(xù)發(fā)展。

2）城市規(guī)劃合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益的手段

城市規(guī)劃引導(dǎo)和控制的作用主要就是通過對社會資源的分配而將建設(shè)活動限定在城市規(guī)劃所確定的方向和范圍之內(nèi)，實質(zhì)就是對社會利益關(guān)系的調(diào)整。在城市規(guī)劃領(lǐng)域可以分配的最重要社會資源是：重新分配土地的開發(fā)權(quán)以及在城市土地使用關(guān)系上建立起來的城市空問關(guān)系。因此，城市規(guī)劃協(xié)調(diào)各類利益集團(tuán)利益的過程，實際上是城市土地和空間資源的配置和利用過程。

二、城市規(guī)劃確定房地產(chǎn)開發(fā)用途

房地產(chǎn)開發(fā)對土地的區(qū)位選擇決定了開發(fā)用途，從而決定土地的使用方式。城市規(guī)劃對城市用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使城市功能發(fā)生變化，必然影響到土地的使用方式，因而城市規(guī)劃對土地用途的分類決定了房地產(chǎn)開發(fā)的土地的區(qū)位選擇和房地產(chǎn)開發(fā)用途。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的同時，應(yīng)該按照規(guī)劃確定的內(nèi)容和提出的條件，對不同性質(zhì)的用地確定不同性質(zhì)的開發(fā)用途。

另外，由于在城市開發(fā)活動中，對不同行業(yè)的用地，其投資收益不同，這就往往導(dǎo)致開發(fā)部門總是趨向于收益高的行業(yè)進(jìn)行物業(yè)開發(fā)。這樣，就會使利潤高的行業(yè)用地規(guī)模出現(xiàn)膨脹，導(dǎo)致城市用地失衡，規(guī)模失控，地價下降。因此，城市規(guī)劃既要對城市總用地規(guī)模進(jìn)行控制，又要對不同用途的地塊確定合理的規(guī)模，抑制高收益用地的過度膨脹，制止以高收益擠占低收益用地，保證必要的低收益用地規(guī)模，使城市用地結(jié)構(gòu)保持合理比例，引導(dǎo)房地產(chǎn)有序開發(fā)。

三、城市規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)強度

城市規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)的一些指標(biāo)中，與房地產(chǎn)開發(fā)最密切的是對城市土地開發(fā)強度的控制。反映城市土地開發(fā)強度的指標(biāo)通常有三個：建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映土地上的建筑容量，下面就以容積率與房地產(chǎn)開發(fā)效益的關(guān)系來說明城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)強度的控制。

假定在一塊面積和建筑密度都已經(jīng)明確的土地上，建筑樓宇的邊際收益和邊際成本隨樓層和容積率的提高，將產(chǎn)生如下變化：如下圖，MP和MC分別表示房屋的邊際收益、邊際成本。隨著容積率的提高，MP開始呈上升趨勢，到某一容積率時趨于下降：Mc正好于MP相反。當(dāng)MP=MC對，兩條曲線交于Y，房地產(chǎn)能獲得最大收益。由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)商選擇的合適容積率是圖中的x點，在該點能獲得最有效的投資回報，也愿意支付MP與Mc所圍的PQY面積的最高地價。

如果，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑容積率限定在X1點，這種情況下，開發(fā)商所獲取的利潤僅是OAXlO中的部分，低于x點處范圍內(nèi)的利潤，國家也不能獲取最高地租。顯然，Xl點不利于發(fā)揮城市土地經(jīng)濟(jì)效益和開發(fā)商的積極性。鑒于城市規(guī)劃確定的建筑容積率對房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益影響較大，應(yīng)在保護(hù)環(huán)境、社會效益的前提下，尋求充分發(fā)揮土地經(jīng)濟(jì)的最佳建筑容積率的范圍。

四、結(jié)束語

由此可見，通過利用城市規(guī)劃的調(diào)控職能，采取積極措施，對房地產(chǎn)開發(fā)強度、開發(fā)用途進(jìn)行控制，對城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極的推動作用，可以很好地推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王曉川，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控，中國電力出版社。2006

篇7

第二條本市范圍內(nèi)的土地儲備及其管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱的土地儲備，是指市人民政府按照國家法律法規(guī)的規(guī)定和土地利用總體規(guī)劃及市域總體規(guī)劃的要求，通過征收、收回、收購、置換等方式取得國有土地，進(jìn)行必要的前期開發(fā)、儲備，并依據(jù)土地供應(yīng)年度計劃，向社會供應(yīng)和調(diào)控各類建設(shè)用地需求的行為。

第四條市國土資源局是全市土地儲備的行政主管部門，市土地儲備中心具體實施全市土地儲備工作。市發(fā)改、經(jīng)發(fā)、財政、建設(shè)、監(jiān)察等職能部門，以及各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和工業(yè)園區(qū)管委會，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好土地儲備的相關(guān)工作。

第五條本市土地儲備實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理。

第二章土地儲備計劃

第六條土地儲備實行計劃管理。市國土資源局應(yīng)當(dāng)會同發(fā)改、經(jīng)發(fā)、財政、建設(shè)等部門和各鎮(zhèn)、街道，根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、市域總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、年度項目計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報市人民政府批準(zhǔn)后，由市土地儲備中心具體組織實施。

第七條年度土地儲備計劃應(yīng)包含：年度儲備土地規(guī)模、年度儲備土地前期開發(fā)規(guī)模、年度儲備土地供應(yīng)規(guī)模、年度儲備土地臨時利用計劃、計劃年度末儲備土地規(guī)模。

第八條年度土地儲備計劃的制定程序

（一）組織申報。各部門、各鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、城市建設(shè)和土地利用情況，及時編制本部門、本區(qū)域范圍的年度用地計劃方案，于每年月底前送至市土地儲備中心，作為全市土地儲備年度計劃編制的依據(jù)。

（二）調(diào)查摸底。市國土資源局下屬各國土所會同相關(guān)鎮(zhèn)、街道，對轄區(qū)內(nèi)下一年度符合儲備條件的國有土地進(jìn)行實地調(diào)查摸底。市土地儲備中心將于每年年底前匯總，作為編制下一年度土地儲備計劃的依據(jù)。

（三）征詢意見。市土地儲備中心根據(jù)申報材料和實際調(diào)查的情況，向發(fā)改、經(jīng)發(fā)、規(guī)劃建設(shè)、交通、市場發(fā)展等部門征求意見。規(guī)劃部門應(yīng)根據(jù)市域總體規(guī)劃、城市建設(shè)計劃等進(jìn)行規(guī)劃審核，其他各相關(guān)部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出意見。

（四）上報審批。市土地儲備中心根據(jù)土地權(quán)屬情況和規(guī)劃使用條件等實際進(jìn)行初步篩選，于每年年初提出土地儲備計劃草案報市國土資源局審核后，報市人民政府討論決定。

（五）計劃調(diào)整。根據(jù)年度土地儲備計劃的進(jìn)展情況，如確有必要，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，市土地儲備中心可于每年年中適時接收第二批收儲項目，作為調(diào)整當(dāng)年土地儲備計劃的依據(jù)。

第九條經(jīng)批準(zhǔn)的年度土地儲備計劃，作為實施土地儲備和供應(yīng)，以及辦理相關(guān)手續(xù)的依據(jù)。市規(guī)劃部門要根據(jù)年度土地供應(yīng)及時組織編制待出讓土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃、劃定用地紅線范圍、提出規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)條件等，確保計劃出讓前2個月提出規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。除國家、省、市重點工程項目外，未納入土地儲備年度計劃的，不予安排供地。

第三章土地儲備

第十條下列國有土地應(yīng)當(dāng)納入土地儲備：

（一）政府依法收回的；

（二）政府依法補償后收回的；

（三）政府依法收購的；

（四）政府依法征收的；

（五）其他需要儲備的。

第十一條政府依法收回的土地包括：

（一）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的土地；

（二）因單位撤銷、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地；

（三）經(jīng)核準(zhǔn)報廢的公路、鐵路、機場、礦場等用地；

（四）依法收回的閑置土地；

（五）土地違法行為被查處后依法收回的土地；

（六）其他應(yīng)當(dāng)依法收回的土地。

第十二條政府依法補償后收回的土地包括：

（一）為公共利益需要使用的土地；

（二）為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用的土地；

（三）其他應(yīng)當(dāng)依法補償后收回的土地。

第十三條政府收購的土地包括：

（一）土地使用權(quán)人申請市土地儲備中心收購的土地；

（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力完成開發(fā)且不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；

（三）政府行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；

（四）其他依法需要收購取得的土地。

第十四條政府依法征收的土地包括：

（一）政府依法征收的新增建設(shè)用地；

（二）政府依法征收的村莊整治、舊村改造等完成后剩余土地；

（三）政府依法征收的其他土地。

第十五條屬本辦法第十條規(guī)定的土地，市人民政府依法收回和征收后，由市土地儲備中心按照上級有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定，對土地使用權(quán)人進(jìn)行補償并辦理有關(guān)手續(xù)后，予以儲備。

第十六條市人民政府依據(jù)城市的規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)確定需要收購具體地塊國有土地使用權(quán)的，市土地儲備中心應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人充分協(xié)商，進(jìn)行實地調(diào)查了解，核實土地權(quán)屬，并征詢規(guī)劃意見。市國土資源局應(yīng)當(dāng)與財政局共同擬定《有償收回土地使用權(quán)方案》，報市人民政府審批。具體按下列程序辦理土地儲備手續(xù)：

（一）提供材料。土地使用權(quán)人向市土地儲備中心提供下列材料：

1．營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明書及授權(quán)委托書；

2．土地使用權(quán)證或權(quán)屬證明材料；

3．房屋所有權(quán)證或權(quán)屬證明材料；

4．土地平面圖；

5．主管部門意見；

6．其他需要提交的材料

（二）權(quán)屬核查。市土地儲備中心對擬收購?fù)恋氐拿娣e、地上物權(quán)屬、四至范圍、土地用途等情況進(jìn)行實地調(diào)查和審核。

（三）征詢意見。市土地儲備中心根據(jù)實際調(diào)查的情況，向規(guī)劃部門征詢收購地塊的土地用途等基本規(guī)劃設(shè)計條件。

（四）費用測算。市土地儲備中心與原土地使用權(quán)人協(xié)商，委托具有土地和房屋評估資質(zhì)的評估機構(gòu)對擬儲備土地和房屋進(jìn)行測算和評估，并進(jìn)行可行性論證。

（五）報批方案。市國土資源局與財政局共同擬定《有償收回土地使用權(quán)方案》，報市人民政府批準(zhǔn)?！队袃斒栈赝恋厥褂脵?quán)方案》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1．?dāng)M有償收購地塊的基本情況；

2．規(guī)劃部門對擬有償收購地塊的規(guī)劃意見；

3．有償收購地塊應(yīng)當(dāng)支付的費用；

4．有償收購地塊后的處置以及政府的預(yù)期收益；

5．其他需要說明的事項。

（六）簽訂合同。市土地儲備中心依據(jù)市人民政府的批準(zhǔn)意見，與土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》（以下簡稱《合同》）。《合同》應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1．收購?fù)恋氐奈恢?、面積、用途及權(quán)屬依據(jù)；

2．土地收購補償費用及其支付方式和期限；

3．交付土地的期限和方式；

4．雙方約定的其他權(quán)利義務(wù)；

5．違約責(zé)任；

6．糾紛的處理方式。

（七）收購補償。市土地儲備中心根據(jù)《合同》約定的金額、期限和方式，向土地使用權(quán)人支付土地收購補償費用。

（八）權(quán)屬變更。市土地儲備中心根據(jù)《合同》約定支付收購定金后，土地使用權(quán)人與市土地儲備中心共同向市國土資源局、房產(chǎn)管理部門申請辦理注銷登記及變更登記。

（九）交付土地。根據(jù)《合同》約定的期限和方式，土地使用權(quán)人向市土地儲備中心交付被收購的土地，納入土地儲備。

第十七條納入儲備的土地，市土地儲備中心可以申請辦理土地登記手續(xù)。供應(yīng)已發(fā)證儲備土地前，應(yīng)注銷土地登記，收回土地證書。

第四章開發(fā)整理和利用

第十八條市土地儲備中心和各鎮(zhèn)（街道）、工業(yè)園區(qū)管委會（下稱“做地主體”），應(yīng)當(dāng)積極做好土地收儲前期工作。各鎮(zhèn)（街道）、工業(yè)園區(qū)管委會根據(jù)市土地儲備中心委托，負(fù)責(zé)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)整理、保護(hù)、管理、臨時利用，以及為儲備土地、實施前期開發(fā)整理進(jìn)行融資等活動。

第十九條各做地主體可按照規(guī)劃一批、報批一批、征收一批的原則，抓好規(guī)劃儲備向指標(biāo)儲備轉(zhuǎn)化、指標(biāo)儲備向?qū)嵨飪滢D(zhuǎn)化。納入儲備的土地，需按規(guī)劃完成土地開發(fā)整理等工作，適時組織土地供應(yīng)，以滿足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的用地需求。

第二十條各做地主體要認(rèn)真組織對已完成收儲前期工作（已支付征收補償費等）土地的清理和登記工作，并及時、全面、準(zhǔn)確地將相關(guān)情況向市土地儲備中心備案，納入統(tǒng)一管理。

第二十一條市土地儲備中心對儲備土地（含已完成收儲前期工作的土地）的位置、面積、來源、土地用途、地上建(構(gòu))筑物和其他附著物情況等進(jìn)行調(diào)查,建立儲備土地檔案和臺賬,嚴(yán)格實行儲備土地入出庫制度,進(jìn)行動態(tài)管理。

市土地儲備中心應(yīng)當(dāng)定期將儲備土地檔案和臺賬報送市國土資源局。市國土資源局應(yīng)當(dāng)建立全市土地儲備管理信息系統(tǒng),并與相關(guān)部門實現(xiàn)資源共享。

第二十二條前期開發(fā)整理包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等為完善土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。前期開發(fā)整理費用計入土地儲備支出。

第二十三條在儲備土地未供應(yīng)前，各做地主體可申請對儲備土地及其地上建（構(gòu)）筑物、附著物通過出租、臨時使用等方式加以利用，但需由市土地儲備中心（可委托市公共資產(chǎn)管理中心）以公開方式統(tǒng)一組織。臨時利用儲備土地的，不得影響土地供應(yīng)。儲備土地短期利用不需辦理儲備土地出庫手續(xù)。

儲備土地短期利用只能用于公共運動場地、社會車輛停放等公共配套用途,期限不得超過一年。短期利用期間,不得興建永久性建筑物。臨時用地和臨時建筑占用儲備土地的,按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理手續(xù)。

第二十四條儲備土地供應(yīng)前，市土地儲備中心和各做地主體應(yīng)加強對儲備土地的管理，包括必要的看護(hù)、管養(yǎng)和臨時利用，所需費用計入土地儲備支出，包括：

（一）打圍墻、樹柵欄、樹標(biāo)識等；

（二）開展專人看守和日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)、報告和制止非法侵占、破壞儲備土地的行為；

（三）對地上建筑物進(jìn)行必要的維修改造；

（四）建設(shè)臨時性建筑和設(shè)施，通過出租、臨時使用等方式加以利用（按前條規(guī)定程序辦理）；

（五）其他與儲備土地管理相關(guān)的工作。

第五章資金管理

第二十五條土地儲備資金來源可通過財政撥款、儲備土地抵押貸款等方式籌集。儲備土地抵押或擔(dān)保貸款的，按市人民政府《關(guān)于加強政府性債務(wù)管理的若干意見》（義政發(fā)〔2006〕35號）執(zhí)行。

第二十六條土地儲備工作經(jīng)費由市財政預(yù)算安排，用于市土地儲備中心的業(yè)務(wù)及其相關(guān)開支。

第二十七條土地儲備資金實行收支兩條線管理，接受財政、審計部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。土地儲備資金專項用于下列用途：

（一）征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的土地價款或征地和拆遷補償費用；

（二）對儲備土地的前期開發(fā)費用；

（三）貸款利息支出；

（四）經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)的與土地儲備有關(guān)的其他費用。

第二十八條儲備土地出讓金等收益全額上繳市財政，市人民政府按規(guī)定比例補助各鎮(zhèn)（街道），補助具體辦法按照鎮(zhèn)（街道）財政體制中的土地出讓收入結(jié)算辦法執(zhí)行。

儲備土地涉及征收集體土地的，征收拆遷和報批費用統(tǒng)一由市財政支付，市財政按照鎮(zhèn)（街道）財政體制辦理結(jié)算。

第六章法律責(zé)任

第二十九條國家工作人員在土地儲備工作中有下列行為之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）瞞報、漏報儲備土地（含已開展征地前期工作的），造成直接經(jīng)濟(jì)損失的；

（二）不依法確定儲備土地的收購、供應(yīng)價格或者補償標(biāo)準(zhǔn)，給國家、集體造成重大損失的；

（三）索取或非法收受他人財物的；

（四）未依法采取招標(biāo)方式確定儲備土地前期開發(fā)實施單位的；

（五）其他違反法律、法規(guī)、規(guī)章的行為。

第三十條違法截留或者挪用土地儲備資金的，由市財政、審計等部門依法責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條違反法律、法規(guī)規(guī)定拒不交出依法收回的國有土地使用權(quán)的，按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》處理。

第七章附則

篇8

第二條本市轄區(qū)范圍內(nèi)項目建設(shè)用地的監(jiān)督管理，適用本暫行規(guī)定。

第三條土地受讓人應(yīng)當(dāng)按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的期限足額交納土地出讓金；土地受讓人應(yīng)依照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》確定的時間和條件將出讓土地交付給土地受讓人。

第四條土地受讓人應(yīng)當(dāng)按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的土地用途、動工期限、城市規(guī)劃要求開發(fā)、利用土地。

第五條動工開發(fā)期限是指土地交付日期起至《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定動工開發(fā)期限建滿日期或批準(zhǔn)文件規(guī)定的動工開發(fā)期限。

第六條規(guī)范國有建設(shè)用地供應(yīng)行為

（一）嚴(yán)格審查土地來源。供應(yīng)新增建設(shè)用地的，必須依法取得省級以上人民政府批準(zhǔn)文件，并按法律法規(guī)規(guī)定的征地安置補償標(biāo)準(zhǔn)簽定了土地征收補償協(xié)議，征地補償?shù)母鞣N費用全部到位；供應(yīng)存量土地的，必須提供土地收儲協(xié)議或有關(guān)土地產(chǎn)權(quán)的證明材料；原則上執(zhí)行“熟地供應(yīng)”政策；未經(jīng)依法批準(zhǔn)或土地權(quán)屬不清的，一律不予辦理供地手續(xù)。

（二）嚴(yán)格把握土地規(guī)劃指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃設(shè)計條件必須符合國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，不得出具別墅類房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計條件；工業(yè)用地的規(guī)劃設(shè)計條件必須符合國土資源部《關(guān)于和實施（工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)）的通知》（國土資發(fā)[2008]24號）及《江西省建設(shè)用地指標(biāo)》等有關(guān)規(guī)定；其他用地的規(guī)劃設(shè)計條件必須符合《江西省建設(shè)用地指標(biāo)》等有關(guān)規(guī)定。

（三）嚴(yán)格把握土地價格。工業(yè)用地不得低于最低價標(biāo)準(zhǔn)，即11.2萬元/畝；經(jīng)營性用地不得低于市場評估價；劃撥用地價格不得低于土地征收補償費用、報批規(guī)費、房屋拆遷安置補償費用以及相關(guān)稅費之和；土地價格必須實行集體研究決定。

（四）嚴(yán)格做好土地供應(yīng)基礎(chǔ)工作。根據(jù)建設(shè)用地供應(yīng)計劃，市國土局向市規(guī)劃局提出征詢土地供應(yīng)規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)的函；市規(guī)劃局按規(guī)定提出宗地規(guī)劃條件；市國土局?jǐn)M定建設(shè)用地供應(yīng)工作方案，經(jīng)土地供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意；根據(jù)市土地供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組研究的結(jié)果，擬定國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)工作方案。宗地面積150畝以內(nèi)的，報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實施。宗地面積150畝至300畝的，呈鷹潭市國土局審查同意后，報市人民政府批準(zhǔn)后實施。宗地面積300畝以上的呈鷹潭市國土局和省國土資源廳審查同意后，報市人民政府批準(zhǔn)后實施。

（五）嚴(yán)格做好土地供應(yīng)工作。市國土局按規(guī)定編制土地出讓供應(yīng)文件；出讓公告；受理申請，進(jìn)行資質(zhì)審查，接受報名登記，組織答疑及實地踏勘；按規(guī)定確定底價，在拍賣會或決標(biāo)前半個小時，召開市土地供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，集體決定土地出讓底價；按規(guī)定出讓方式實施決標(biāo)；簽訂《成交確認(rèn)書》；土地成交10個工作日內(nèi)，將土地供應(yīng)信息錄入土地供應(yīng)系統(tǒng)，并報上級國土部門備案；簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，整理資料并歸檔；市財政局會同市土地儲備中心負(fù)責(zé)按《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定收（催）繳土地出讓金；土地受讓方繳清土地出讓金后，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。按規(guī)定核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》或《劃撥土地決定書》。未繳清土地出讓金的，不得核發(fā)《國有建設(shè)用地土地使用權(quán)證》。

第七條強化建設(shè)用地使用管理

（一）建立供地備案制度。市國土部門按照“供一宗、錄一宗”的原則，在土地成交（或批準(zhǔn)之日起）10個工作日內(nèi)，將土地供應(yīng)信息及時錄入土地供應(yīng)系統(tǒng)，并報上級國土部門備案。

（二）建立試行收取用地保證金制度。房地產(chǎn)開發(fā)項目用地按土地出讓價款的2%-5%收繳用地保證金，工業(yè)項目用地按土地出讓價款的1%-2%收繳用地保證金，其他用地按土地價款的0.5%-1%收繳用地保證金。具體管理辦法由市國土部門與財政部門另行制定。

（三）建立建設(shè)用地信息公開制度。市國土部門要及時向社會公開供地計劃、供地結(jié)果等動態(tài)信息和情況，并按規(guī)定在有關(guān)網(wǎng)站進(jìn)行公布。建設(shè)項目用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市國土部門要按規(guī)定核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；建設(shè)用地單位在取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》之日起5個工作日內(nèi)將《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》等有關(guān)資料的信息在施工現(xiàn)場醒目的位置公開懸掛，接受全社會的監(jiān)督。

（四）建立建設(shè)用地跟蹤管理制度。市國土部門參與建設(shè)用地項目的規(guī)劃設(shè)計、方案評審等工作，嚴(yán)格按土地出讓合同或劃撥決定書的約定，對建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件、投資強度、開工竣工時間等進(jìn)行審查并出具審查意見。未通過審查或?qū)彶橐庖姴缓细竦?，市?guī)劃部門不得批準(zhǔn)發(fā)放工程建設(shè)規(guī)劃許可證；經(jīng)依法批準(zhǔn)進(jìn)行施工的，由市規(guī)劃部門牽頭，會同市國土、建設(shè)、房管、城管等相關(guān)部門進(jìn)行實地放（驗）線；在建設(shè)過程中，市國土部門定期或不定期地組織對建設(shè)項目進(jìn)展情況進(jìn)行檢查。房地產(chǎn)開發(fā)項目的，每季度不少于1次，其他項目的每半年不少于1次；其他部門也要按職責(zé)要求加強跟蹤管理。

（五）建立土地用途管制制度。嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同和劃撥決定書約定的土地用途建設(shè)項目投資額、產(chǎn)業(yè)政策、開竣工時間、規(guī)劃設(shè)計條件、繳納土地價款、違約責(zé)任等內(nèi)容。確需改變規(guī)劃設(shè)計條件等相關(guān)內(nèi)容的，必須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，并按規(guī)定補交土地價款；對非經(jīng)營性用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，明確市人民政府依法收回土地使用權(quán)，重新依法出讓。

（六）建立商品房預(yù)售登記備案制度。商品房預(yù)售人依法辦理商品房預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證之日起10個工作日內(nèi)，到市國土部門辦理備案手續(xù)。同時，應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售合同報市國土部門進(jìn)行登記備案。

（七）建立建設(shè)項目用地竣工驗收制度。市人民政府組織有關(guān)部門對已建成的建設(shè)項目進(jìn)行竣工驗收時，市國土部門著重對建設(shè)項目用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書、商品房預(yù)售備案登記、建設(shè)項目用地信息公示等情況逐項進(jìn)行驗收，并出具檢查核驗意見，檢查核驗不合格的，不得通過竣工驗收。工業(yè)項目竣工后，由園區(qū)管委會組織發(fā)改、規(guī)劃、國土、環(huán)保、經(jīng)貿(mào)等部門對產(chǎn)業(yè)政策執(zhí)行情況、投資情況、土地產(chǎn)出效率、環(huán)境保護(hù)政策落實情況以及容積率、綠地率、建筑密度、開竣工時間、配套辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例等指標(biāo)和要求進(jìn)行驗收。

（八）建立部門聯(lián)動制度。市國土部門做好土地供應(yīng)和項目用地竣工驗收以及日常監(jiān)管工作；市發(fā)改部門要做好項目的審核、核準(zhǔn)和備案工作；市規(guī)劃部門要做好建設(shè)項目供地前規(guī)劃設(shè)計條件的編制、審批工作和供地后的規(guī)劃檢查工作；市監(jiān)察部門要做好對土地供應(yīng)過程監(jiān)督工作，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正處理；其他相關(guān)職能部門要積極配合做好有關(guān)報審工作；各建設(shè)項目主管部門要嚴(yán)格督促用地單位依法依規(guī)、節(jié)約集約使用土地。強化執(zhí)法。對未取得合法用地手續(xù)的建設(shè)項目，市發(fā)改部門不得辦理項目審批、核準(zhǔn)手續(xù)；市規(guī)劃部門不得辦理建設(shè)規(guī)劃許可；市建設(shè)部門不得發(fā)放施工許可證；市電力和市政公用部門不得通電、通水、通氣；市國土部門不得受理土地登記申請；市房管部門不得辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)；市金融機構(gòu)不得發(fā)放貸款；未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)占用農(nóng)用地設(shè)立企業(yè)的，工商部門不得登記。對未按規(guī)定繳清土地價款的，市國土部門不得發(fā)放《國有土地使用權(quán)證》；市規(guī)劃、建設(shè)等部門不得辦理報建手續(xù)；市房管部門不得辦理商品房預(yù)售手續(xù)。市國土、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門按職責(zé)要求加大對違法違規(guī)行為的查處力度，對違反法律法規(guī)和弄虛作假的，要依法嚴(yán)肅處理，并追究有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。

第八條因不可抗力或者政府行為造成動工開發(fā)延期的，土地受讓人應(yīng)當(dāng)在動工開發(fā)期限屆滿三十日前，依法申請辦理延長動工開發(fā)期限；因不可抗力或者政府行為造成的建設(shè)工期延遲的，土地受讓人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工期屆滿三十日前，申請辦理延長建設(shè)工期，經(jīng)批準(zhǔn)延期的，最多不超過一年。

第九條根據(jù)《閑置土地處置辦法》的有關(guān)規(guī)定，土地受讓人依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)的，其土地認(rèn)定為閑置土地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：

（一）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)期限，自國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同生效或核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起滿一年未動工開發(fā)的；

（二）已動工開發(fā)建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)的土地面積占應(yīng)動工開發(fā)總面積不足三分之一，或者已投資額占項目總投資額（不含土地出讓金）不足百分之二十五，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十條閑置土地按下列標(biāo)準(zhǔn)計算收取土地閑置費

（一）閑置一年以上、不足一年半的，按土地出讓金總額的百分之十計收；

（二）閑置一年半以上、不足兩年的，按土地出讓金總額的百分之二十計收。

閑置以劃撥方式供地的，以征地費用總額按以上標(biāo)準(zhǔn)收取土地閑置費。

土地受讓人拒交土地閑置費用，由市國土局責(zé)令限期繳納；逾期不繳納的，依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第十一條土地閑置兩年以上的，無償收回其未使用部分的土地使用權(quán)。對不符合法定收回條件的，通過改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入土地儲備等途徑及時處置，充分利用。

第十二條工業(yè)項目建筑容積率、建筑密度、投資總額、單位用地面積投資強度等任何一項指標(biāo)未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的，土地受讓人必須按實際差額部分占約定標(biāo)準(zhǔn)的比例，支付相當(dāng)于同比例土地使用權(quán)出讓金的違約金，并限期整改到位。工業(yè)項目的綠地率、相關(guān)配套設(shè)施用地所占比例等任一項超過約定標(biāo)準(zhǔn)，土地受讓人要按相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金總額的0.5%繳納違約金，并依法進(jìn)行處理。達(dá)不到生產(chǎn)規(guī)模，甚至只建廠房不進(jìn)行生產(chǎn)的“隱形土地閑置”，通過責(zé)令整改、協(xié)商收回、依法收回、置換等方式進(jìn)行處理。

第十三條對未按合同約定繳納土地出讓金的，日按未繳金額的1‰標(biāo)準(zhǔn)收取滯納金。對不按合同約定使用土地的，責(zé)令停止建設(shè)，并依法進(jìn)行處理。

第十四條對未經(jīng)依法批準(zhǔn)，擅自改變土地出讓規(guī)劃條件的，由市規(guī)劃局限期改正，確實難以改正且不影響城市規(guī)劃的，經(jīng)依法處罰后，按市場價補交地價款。

第十五條本暫行規(guī)定之日前，凡本市有關(guān)建設(shè)用地監(jiān)督管理的規(guī)定與本暫行規(guī)定相抵觸的，按本暫行規(guī)定執(zhí)行。

篇9

各位領(lǐng)導(dǎo)：

根據(jù)會議安排，現(xiàn)將我縣近年來的城市建設(shè)情況及下步工作打算和需要解決的問題向各位領(lǐng)導(dǎo)作一匯報，不足、不妥之處，請予批評指正。

一、城市建設(shè)基本情況

（一）舊城改造情況

1.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善。我縣縣城已建成面積達(dá)到7.67平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)28.6%，現(xiàn)有市政道路10公里，老城區(qū)形成了三縱三橫的道路體系，并啟動了高灘新區(qū)和壩尾槽新區(qū)道路建設(shè)約15公里。新建高灘供水工程項目，完成87公里供水管道安裝，城市自來水普及率達(dá)100%?？h城已建成20.1公里雨、污分流管道；建成10公里供氣管道；城市綠化覆蓋面積767公頃，園林綠地面積570公頃，綠化履蓋率達(dá)32%。開通了縣城公交營運路線兩條，長16公里，共有10輛公交車和40輛出租汽車營運。城市環(huán)衛(wèi)清掃保潔面積10萬平方米，建成年處理垃圾220萬噸垃圾處理場1座。

2.城市建設(shè)成績斐然。我縣相繼完成了火車站道路建設(shè)及綠化美化、團(tuán)結(jié)路轉(zhuǎn)盤建設(shè)、十字街綠化工程建設(shè)、人民路街心花園建設(shè)；修建了長約3公里的沙南路、沙西路、沙中路、沙北路的瀝青砼路面；完成了1.2公里長的人民路改造和美化亮化工作；完成了1.8公里長工農(nóng)路和1.2公里長臨江中路、振興北路路面瀝青砼改造工程；完成了0.758公里的臨江東路改造設(shè)計工作；完成了長約1.8公里的壩尾槽迎賓大道建設(shè)一、二期工程，壩尾槽新區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模；完成了沙坪東路中段400米瀝青砼路面的改造工程；完成了370米育才路建設(shè)；完成了350米田壩新街街道建設(shè)；完成了田壩新街42幢、壩尾槽迎賓小區(qū)14幢、鹽豐小區(qū)24幢、田壩新街42幢、育才路16幢、沙坪7幢拆遷安置房的建設(shè)共103幢；106幢高灘拆遷安置房已全面進(jìn)入建設(shè)階段。

3.房產(chǎn)開發(fā)形勢喜人。按照“成熟一片，開發(fā)一片，統(tǒng)一規(guī)劃，組團(tuán)開發(fā)”的思路，20__年以來，我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，共投資5.1億余元，開發(fā)建設(shè)規(guī)模達(dá)46.26萬平方米。先后引進(jìn)了加拿大艾爾國際有限公司，投資12億余元對高灘片區(qū)1.96平方公里的土地進(jìn)行整體開發(fā)；引資1800萬元開發(fā)了沙坪東路連接線商住樓1.8萬平方米；引資3600萬元開發(fā)了天福園小區(qū)4.8萬平方米；引資1300萬元開發(fā)了金穗園小區(qū)2.2萬平方米；引資5000萬元開發(fā)了金沙時代商住樓3.8萬平方米；引資2.1億元開發(fā)了吉祥紫荊豪園商住樓小區(qū)17.87萬平方米；引資2500萬元開發(fā)了金航苑小區(qū)2萬平方米；引資440萬元開發(fā)了通盛食品公司二期商住樓0.65萬平方米。

在建的項目有：金江銀座商住樓2.73萬平方米計劃投資4500萬元；濱江花園商住樓0.73萬平方米，計劃投資808萬元；財富廣場2.24萬平方米，計劃投資4000萬元；楓葉.金城天街商住樓6.06萬平方米，計劃投資8800萬元；港口指揮中心即金港國際，建筑面積4.25萬平方米，計劃投資6500萬元；水富金江明珠商貿(mào)城，建筑面積2萬平方米，計劃投資3000萬元；雅俊天地，建筑面積1.1萬平米。計劃投資1100萬元。

（二）新區(qū)開發(fā)建設(shè)情況

1．高灘新區(qū)開發(fā)建設(shè)情況：拆遷安置房共106棟，截至20__年5月22日，已動工修建94棟，已施工至1—5層的有23棟，已施工至6、7層的有19棟，已施工至斜屋面的有37棟，已基本完工的有14棟，尚未施工的有12棟（主要是長沙路延線才拆遷完畢，正在做相關(guān)工作）。小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)已完成規(guī)劃設(shè)計，能確保安置小區(qū)建設(shè)完成后兩個月內(nèi)實施完畢；總長12.765公里的市政道路總投資約3個億，分三期建設(shè)完成，現(xiàn)已完成投資約1.2個億，完成土石方挖方約230余萬立方米，填方約50萬立方米，道路路基工程已基本結(jié)束，道路骨架初步形成，計劃20__年底全部完工；為配合水麻線通車完成了水麻路聯(lián)絡(luò)線重慶路h6線840米瀝青砼路面工程，目前正在開展人行道、路燈工程，下步將設(shè)置道路交通標(biāo)志、標(biāo)線；市政管網(wǎng)已敷設(shè)完成約3000米，要在道路硬化之前完成整個高灘片區(qū)的市政綜合管網(wǎng)的敷設(shè)工作，該工程總投資約1000余萬元，現(xiàn)正抓緊完成二級泵站到看守所供水管的敷設(shè)，管道長約1.5公里；上海路滑坡治理工程已完成邊坡削減，現(xiàn)正在挖抗滑樁基坑，投資1400萬元，計劃今年6月底完工；大連路滑坡治理工程已出施工圖，按照安排目前已將施工圖移交給縣國土局，主要由縣國土局負(fù)責(zé)治理；高灘無負(fù)壓供水工程已開工建設(shè)，因云天化水廠同時給高灘片區(qū)和云富片區(qū)供水，供水能力不足，現(xiàn)正在作供水方案調(diào)整，一級泵站灌式無負(fù)壓設(shè)備調(diào)整為箱式無負(fù)壓設(shè)備，該設(shè)備自帶240立方米調(diào)節(jié)水箱，20__年6月5日縣監(jiān)察局組織詢價，定價為184.8萬元，原設(shè)備95.8萬元，需補差價89萬元左右；行政辦公區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案已通過評審，現(xiàn)已啟動場平工程，高灘行政辦公區(qū)由于原設(shè)計擋護(hù)工程量過大約7.2萬m3，挖方39.6萬m3，填方37.2萬m3，總投資3714.5萬元。現(xiàn)設(shè)計院對原設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，公安局、電信局、藥監(jiān)局、檔案局、民政局用地標(biāo)高進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后，挖方42.2萬m3，填方27.3萬m3，擋土墻2.5萬m3，總投資約2165.2萬元，減少投資約1500萬元，市政廣場以南含市政廣場由重慶場平公司

開展場平施工，市政廣場以北由萬泰集團(tuán)一施工處施工，兩家單位挖填總量約30多萬立方米，場平工程工期2個月，計劃7月底全部完工，16家行政單位正抓緊進(jìn)行辦公大樓方案設(shè)計。

2.楓葉國際批發(fā)市場項目開發(fā)項目進(jìn)展情況：水富楓葉國際批發(fā)市場位于水富縣高灘新區(qū)開發(fā)中心，占地面積392.35畝，總投資12億元。楓葉國際批發(fā)市場在建設(shè)初期就與加拿大艾爾國際進(jìn)行深度戰(zhàn)略合作，按照國際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。擬建六大批發(fā)市場：小商品批發(fā)市場、藥品和藥材交易市場、數(shù)碼及電器批發(fā)市場、茶葉及咖啡批發(fā)市場、國際貿(mào)易中心、建材及家裝批發(fā)市場。第一期楓葉.金城天街主要用途為小商品批發(fā)市場，用地面積18247.35平方米，建筑面積73301.81平方米，建筑結(jié)構(gòu)為全框架。該工程于20__年6月動工，計劃20__年8月底主體斷水，20__年底交付使用，總投資8800萬元。第二期工程國際商貿(mào)城用途為藥品、藥材批發(fā)市場，初設(shè)方案已經(jīng)縣政府及主管部門批準(zhǔn)，總建筑面積189367平方米，總投資約1.6億元，施工圖設(shè)計即將結(jié)束，計劃于20__年6月1日動工修建。第三期國際商貿(mào)城用途數(shù)碼、電器批發(fā)市場，相關(guān)部門正組織進(jìn)行方案設(shè)計評審，總建筑面積333074平方米，總投資2.8億元，計劃20__年動工。整個開發(fā)工程計劃在三年內(nèi)全部完成。

3.壩尾槽新區(qū)建設(shè)：一是壩尾槽迎賓道拆遷安置房小區(qū)安置房共14棟，其中已建好13棟，1棟（第10棟）未安排?；A(chǔ)設(shè)施配套完善工作已完成70%。二是壩尾槽南片區(qū)移民安置尚未啟動，共建14棟，過渡費期限到20__年8月底。三是公務(wù)員小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案已通過評審，公務(wù)員小區(qū)規(guī)劃在壩尾槽片區(qū)北面，毗鄰西部大峽谷溫泉。小區(qū)規(guī)劃用地面積77.8畝，總建筑面積76320平方米，樓高均為6層，容積率1.47，建筑密度26.75%，綠地率57.33%，居住戶數(shù)636戶，按3.2人/戶計算，居住人數(shù)2035人。根據(jù)人大持證視察意見，準(zhǔn)備對規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整，盡量避免大挖大填，保護(hù)生態(tài)。

（三）拆遷安置情況

近年來，我縣的城市房屋拆遷項目涉及1802戶29.07萬平方米。分別為：20__年6月沙坪新區(qū)拆遷，涉及216戶3.4萬平方米，劃地安置在沙坪北路、沙坪中路及沙坪南路，共安置45棟約8萬平方米，現(xiàn)已全部遷進(jìn)新房；20__年4月高灘重慶路連接線拆遷，涉及78戶1.7萬平方米，劃地安置在高灘新區(qū)上海路東側(cè)，共安置14棟約2.4萬平方米；現(xiàn)正在建設(shè)中，預(yù)計6月底陸續(xù)遷進(jìn)新房；20__年8月團(tuán)結(jié)路老商品房拆遷，涉及35戶0.24萬平方米，全部實行貨幣安置；20__年8月田壩新街公安小區(qū)建設(shè)拆遷涉及12戶0.08萬平方米，實行劃地安置在田壩新街，現(xiàn)已遷進(jìn)新居；20__年9月縣信用聯(lián)社及田壩分社拆遷涉及21戶0.4萬平方米，實行貨幣安置；20__年10月金航苑小區(qū)建設(shè)拆遷涉及55戶0.2萬平方米，實行貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置；20__年11月田壩新街拆遷，涉及239戶4.5萬平方米，就地劃地安置在田壩新街，共安置44棟約8萬平方米，現(xiàn)已全部遷進(jìn)新房；20__年12月大峽谷還建拆遷涉及30戶0.31萬平方米，實行劃地安置在壩尾槽，現(xiàn)已全部遷進(jìn)新居；20__年1月鹽豐小區(qū)拆遷涉及138戶2.1萬平方米，實行劃地安置在鹽豐小區(qū)，現(xiàn)部分已遷進(jìn)新居，尚有1幢安置房正在建設(shè)中；20__年1月剪刀灣棄渣場拆遷，涉35戶0.7萬平方米，在沙坪新區(qū)插花劃地安置，共安置7棟約1.2萬平方米，現(xiàn)已全部遷進(jìn)新房；20__年2月壩尾槽迎賓路拆遷，涉及26戶0.42萬平方米，劃地安置在壩尾槽新區(qū)，共安置6棟約1萬平方米，現(xiàn)已全部遷進(jìn)新房；20__年4月春暉廣場規(guī)劃片區(qū)拆遷，涉及86戶1.3萬平方米，全部實行貨幣安置；20__年5月高灘“高管用地”拆遷，涉及27戶0.45萬平方米，劃地安置在高灘新區(qū)上海路東側(cè)，共安置5棟約1萬平方米，現(xiàn)安置房正在建設(shè)中，預(yù)計今年6月底陸續(xù)遷進(jìn)新房；20__年6月云天化中學(xué)教育小區(qū)拆遷，涉及162戶2.8萬平方米，機關(guān)實行貨幣安置，居民劃地安置在育才路，共安置16棟約2.5萬平方米，現(xiàn)已全部遷進(jìn)新房；20__年8月高灘大面拆遷，涉及283戶4.53萬平方米，劃地安置在高灘新區(qū)上海路東側(cè)，共安置45棟，現(xiàn)安置房正在建設(shè)中，預(yù)計今年6月底陸續(xù)遷進(jìn)新房；20__年8月壩尾槽南片區(qū)拆遷，涉及65戶1.48萬平方米，劃地安置在壩尾槽新區(qū)，共安置14棟約2.5萬平方米，現(xiàn)還未啟動安置建房工作；20__年8月縣建行金江銀座建設(shè)拆遷涉及20戶0.24萬平方米，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，該大樓正在建設(shè)中；20__年9月高灘新區(qū)第二期拆遷，涉及192戶3.05萬平方米，劃地安置在高灘新區(qū)上海路東側(cè)，共安置33棟約5.6萬平方米，現(xiàn)安置房正在建設(shè)中，且大部分主體已經(jīng)完工，預(yù)計5月底6月初將陸續(xù)遷進(jìn)新房；20__年12月人民東路財富廣場建設(shè)拆遷涉及2戶0.11萬平方米，實行貨幣安置；20__年4月底對高灘長沙路范圍進(jìn)行拆遷，涉及40戶近0.78萬平方米，劃地安置在高灘新區(qū)安置點，共6棟，正在組織建房；20__年5月店電力公司大樓建設(shè)拆遷涉及40戶0.28萬平方米，其中37戶實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，3戶實行貨幣安置，現(xiàn)電力公司大樓即將啟動建設(shè)。

二、存在的主要問題和困難

由于建設(shè)工程項目多、戰(zhàn)線長、投資大、任務(wù)重，在城市建設(shè)過程中，存在以下主要問題和困難：

（一）工作任務(wù)重、頭緒多、工程矛盾需要協(xié)調(diào)的工作難度大。有房屋拆遷安置、個案處理、、清欠民工工資、違章建筑拆除、征地拆遷、“三通一平”、桿線遷移、管網(wǎng)填埋、障礙物清理、施工安全、備案手續(xù)的落實、群眾工作、規(guī)劃設(shè)計、圖紙修改、方案審查等等，工作內(nèi)容多，涉及面廣，有的協(xié)調(diào)比較難，時間長。

（二）工程建設(shè)資金需求量大，墊支太多。施工合同簽訂后，要按照 合同約定和施工進(jìn)度，及時撥付工程款，由于資金需求量大，有時不能及時撥付到位。

1.高灘一期工程已完成投資約4000萬元。由開發(fā)商墊支，只撥付了少量資金。高灘二期市政道路路基工程已基本完成，總投資約8000萬元，現(xiàn)全部由重慶場平公司和萬泰集團(tuán)一施工處墊資；

2.箱式無負(fù)壓設(shè)備需補差價口89萬元，行政辦公區(qū)主水管敷設(shè)資金也未落實；

3.剪刀灣場平現(xiàn)已基本結(jié)束，場平施工費用40萬元需劃撥給施工單位；

4.高灘安置房一期基礎(chǔ)投資2342萬元，尚欠施工單位920萬元，二期基礎(chǔ)投資約1200萬元，尚差施工單位500多萬元；

5.沙坪片區(qū)過鐵路排污溝已建設(shè)完工，工程預(yù)算價為56.349萬元；

6.今年列入十大民心工程的各安置小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)陸續(xù)動工，進(jìn)展順利，約需資金200余萬元；

7.近兩年已完成的規(guī)劃設(shè)計、地勘工作經(jīng)費600余萬元，政府由于資金困難一直無錢支付，我局為了推進(jìn)工作把其它資金都墊出去了，包括原郵政局還建費、保證金等。

8.鹽豐小區(qū)24幢安置房，壩尾槽迎賓小區(qū)13幢安置房“三通一平”費、供水、供電設(shè)施費、超深基礎(chǔ)等都是我局墊支。

（三）拆遷安置房建設(shè)管理矛盾突出，老百姓建房資金缺口大。

（四）建設(shè)局工作任務(wù)重，技術(shù)人員少，每人承擔(dān)的工作多，難以應(yīng)付，有畏難情緒。

（五）高灘屬坡地，地質(zhì)情況復(fù)雜、高差大，道路、場平工程啟動后，滑坡多，建設(shè)成本高。

（六）一中邊坡沿上海路、重慶路和昆明路布置高灘拆遷安置房門面和樓壩煤化工拆遷安置房?，F(xiàn)上海路段邊坡由于地震等原因，已存在巖層滑移裂縫。我局正組織施工單位抓緊重慶路段邊坡治理和修改上海路段邊坡設(shè)計。如果上海路邊坡能夠治理，并提高相應(yīng)安全等級，一中邊坡附近的安置房則繼續(xù)修建。如果邊坡?lián)踝o(hù)工程安全等級不能達(dá)到一級，建議安置房取消，另行選址。

上述問題的存在，從一定程度上影響了建設(shè)工程項目的整體推進(jìn)，希望及時研究解決。

三、下步工作

（一）對舊城實施改造，提升城市形象

1.團(tuán)結(jié)路口國土局、綜合執(zhí)法大隊片區(qū)：20__年4月縣人大代表持證視察城市建設(shè)時提出，通過近年來的建設(shè)，團(tuán)結(jié)路高樓林立、裝修漂亮、街道寬廣、綠樹成蔭，已具備都市城市的特點，成為水富人的驕傲。但局部區(qū)域臟亂差的狀況仍然存在，有損水富形象。特別是團(tuán)結(jié)路口現(xiàn)執(zhí)法大隊、國土局等局部區(qū)域，房屋陳舊破爛，布局凌亂，很不協(xié)調(diào)，應(yīng)重點改造。下步將考慮一是局部調(diào)整規(guī)劃，盡快把綜合執(zhí)法大隊、國土局與原公安局一帶破舊房屋拆除，土地予以收儲，將該地段建設(shè)成精美時尚的購物、休閑、娛樂中心，以滿足人民群眾的生活需要。建設(shè)中要充分考慮地下停車場規(guī)模，以彌補金江銀座高樓城市景觀和車位不足等問題。二是在振興北路西側(cè)應(yīng)超前考慮與金沙江施工大橋的連接方案，預(yù)留土地，待條件成熟后實施。

2.團(tuán)結(jié)路尾端改造：隨著向家壩電站施工區(qū)征地拆遷工作的開展，團(tuán)結(jié)路尾端的永豐15隊和16隊大部分破舊房屋被拆遷?，F(xiàn)團(tuán)結(jié)路尾端群眾居住環(huán)境較差，市政設(shè)施不配套，加之該片區(qū)從1996年就已凍結(jié)申請辦理個人建房手續(xù)?，F(xiàn)已委托設(shè)計院對該片區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)劃范圍西至施工區(qū)10#路，北至云天化生活區(qū)圍墻，東至18米街，南至2#公路。主要分為三大功能，一是商業(yè)開發(fā)，在團(tuán)結(jié)路兩側(cè)，用地約60畝。二是辦公和金融用地，分布在18米街西街，向家壩政府用地9畝，信用社用地9畝。三是安置用地主要布置在育才路以西，用地面積67畝，安置總建筑面積9萬平方米，我局已完成初步方案，可供開發(fā)用地60畝。方案批準(zhǔn)后可分期實施。

3.臨江路片區(qū)改造（主要指縣一中、縣一小、檢院、法院位置）：該片區(qū)主要結(jié)合縣一中、縣一小、縣檢院和法院遷建，對一中、縣一小、檢院、法院用地進(jìn)行整體規(guī)劃，結(jié)合縣小、縣一中、檢院、法院的搬遷工作分期實施，打造臨江路城市景觀，樹立水富濱江城市形象。該地塊用地28畝。在現(xiàn)衛(wèi)生局辦公樓處預(yù)留2畝用地作為縣醫(yī)院發(fā)展用地，從石龍巷處打通人民路和臨江路之間的通道，道路寬16米。

4.啟動縣小搬遷：與沙坪城中村改造相結(jié)合，縣小規(guī)劃在現(xiàn)沙坪鎮(zhèn)小處。小學(xué)遷建方案已通過審查，抓緊施工圖設(shè)計和啟動該片區(qū)的征地拆遷工作。

（二）啟動壩尾槽湖濱小區(qū)建設(shè)前期工作：20__年4月縣人大代表持證視察城市建設(shè)時提出湖濱小區(qū)（公務(wù)員小區(qū)）規(guī)劃住戶636戶過小，要提高規(guī)劃入住人數(shù)，保留壩尾槽現(xiàn)有綠化，依山就勢修建。重新找一家單位進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計。

（三）加速推進(jìn)高灘行政辦公區(qū)建設(shè)：即將啟動高灘行政辦公區(qū)場平工程施工，總投資約20__多萬元，預(yù)計今年7月底完成場平工程，現(xiàn)高灘行政辦公區(qū)只有工會和工商局做好了規(guī)劃設(shè)計方案。請縣委、政府督促其他各建房單位盡快聯(lián)系設(shè)計院搞好前期規(guī)劃方案設(shè)計工作。

（四）強力推進(jìn)拆遷工作。千方百計完成今年的固定資金投資任務(wù)，對港口、移動公司、發(fā)改局、開元賓館、電力公司、吊唁廳、信用社營業(yè)點還建工程、家聲醫(yī)院、牛角加油站還建、云富派出所和環(huán)保 局辦公樓建設(shè)等項目的拆遷工作加快推進(jìn)，早日動工建設(shè)。加速推進(jìn)采取依法拆遷，對個別不配合的單位和個人，堅決申請法院強制執(zhí)行。但是，近年來城市拆遷強制執(zhí)行案件多，有時精力顧不過來，使一些工作推進(jìn)較慢。

四、請求解決的問題

（一）請求解決高灘二期道路和安置點建設(shè)資金，按已簽訂的合同和工程完成情況，應(yīng)解決道路資金4000萬元，拆遷安置點基礎(chǔ)和場平費1700萬元。

（二）供水工程資金總投資600余萬元，已撥200萬元，需要解決400萬元。

（三）縣政府已批準(zhǔn)我局和交通局合署建設(shè)辦公樓，原設(shè)計為5層，兩家單位各一半，考慮建設(shè)局城建檔案、房產(chǎn)檔案室、建筑工程檢測中心用房需要，經(jīng)與交通局協(xié)商，多加高兩層一家一半作為檔案室和檢測中心試驗室，預(yù)計修建2500平方米左右，請求解決100萬元辦公樓修建資金。

（四）已建好迎賓小區(qū)和鹽豐小區(qū)屬移民安置點拆遷，是由向家壩鎮(zhèn)牽頭拆遷的，沒有任何經(jīng)費，為了安置點建設(shè)，我局已墊支“三通一平”費、排污排水工程、水電安裝費、基礎(chǔ)超深費等200余萬元。

（五）公安小區(qū)拆遷安置費200萬元。

（六）請給予特殊政策，在應(yīng)屆畢業(yè)生中選拔2—3名工程技術(shù)人員。

（七）由于國務(wù)院機構(gòu)改革，原建設(shè)部更名為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，增加了管理職能，涉及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房和建設(shè)管理，因此建議在鄉(xiāng)鎮(zhèn)增設(shè)建設(shè)所機構(gòu)，人員編制2—3人，增強鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房和建設(shè)管理力度。

篇10

一、總體要求

堅持新型城市化發(fā)展道路，按照“推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、優(yōu)化城鎮(zhèn)功能布局、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”的要求，堅持統(tǒng)一規(guī)劃與分期分批實施相結(jié)合、結(jié)構(gòu)調(diào)整與改造提升相結(jié)合、政府引導(dǎo)與企業(yè)自愿相結(jié)合，推進(jìn)存量土地節(jié)約集約利用，加大市區(qū)和中心鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)投入，提升城市綜合競爭力。

二、實施范圍、條件和時間

（一）范圍

1.已依法批準(zhǔn)的工業(yè)地塊及非工業(yè)企業(yè)的工業(yè)、倉儲地塊。重點區(qū)域為：迎賓大道兩側(cè)、西路西側(cè)、老城區(qū)等。

2.等中心鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)已依法批準(zhǔn)的工業(yè)地塊和公路工業(yè)功能區(qū)兩側(cè)。其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)確需“退二進(jìn)三”為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的，采取“一事一議”。

3.已列入政府統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)或政府收購儲備計劃的地塊不列入“退二進(jìn)三”改造范圍。

（二）條件

必須符合城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的完整地塊項目，屬于市政府確定的鼓勵發(fā)展類服務(wù)業(yè)項目。

（三）時間

對上述區(qū)域，從2012年開始，五年內(nèi)基本完成轉(zhuǎn)型發(fā)展服務(wù)業(yè)工作。

三、實施政策

1.企業(yè)自行改造升級。對符合規(guī)劃、按整體產(chǎn)權(quán)實施轉(zhuǎn)型的，且國有建設(shè)用地使用權(quán)供地批準(zhǔn)時間在2012年7月1日前，扣除道路、公共綠化等公建用地后可用地面積原則上在5畝以上的企業(yè)，報經(jīng)批準(zhǔn)同意，土地用地性質(zhì)變更按以下規(guī)定辦理：①原企業(yè)用地屬國有出讓土地的，按新土地使用條件下的土地使用權(quán)市場評估價格扣除原土地使用條件下剩余年限土地使用權(quán)市場評估價格，補交土地出讓金后改變?yōu)樯谭鲎層玫亍＂谠髽I(yè)用地屬國有劃撥土地的，按新土地使用條件下的出讓土地使用權(quán)市場評估價格扣除原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格，補交土地出讓金后改變?yōu)樯谭鲎層玫亍?/p>

如企業(yè)法人主體不變，要求以更名后的名稱辦理土地出讓手續(xù)的，必須符合股權(quán)結(jié)構(gòu)不變的條件，股權(quán)結(jié)構(gòu)由工商部門認(rèn)定。改變用途后僅限于企業(yè)自用或出租，不得分割銷售、分割轉(zhuǎn)讓和分割辦理權(quán)證，禁止開發(fā)商品住宅。企業(yè)所屬員工安置、設(shè)備搬遷和建筑物的處置由企業(yè)自行負(fù)責(zé)，原土地出讓合同對土地用途改變及處置有約定的，從其約定。補償及優(yōu)惠政策按以下規(guī)定執(zhí)行：

①對工業(yè)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)認(rèn)定轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)的，根據(jù)其合法建筑物和正常使用機器設(shè)備等的評估價格為補償依據(jù)，最高按不超過補交土地出讓金的60%進(jìn)行以獎代補。

②對非工業(yè)企業(yè)（如建筑施工類企業(yè)等）的工業(yè)（倉儲）用地，經(jīng)批準(zhǔn)認(rèn)定轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)的，其合法建筑物和設(shè)施等的補償可任選以下兩種方案其中一種實施：一是其合法建筑物和設(shè)施等按評估價一次性予以補償，補償總額不超過該轉(zhuǎn)型企業(yè)已補交土地出讓金的60%；二是其合法建筑物和設(shè)施等直接按補交土地出讓金的20%額度以內(nèi)予以補償。

2.利用原廠房發(fā)展生產(chǎn)業(yè)。符合規(guī)劃要求，并保持主體建筑不變的前提下，允許利用現(xiàn)有廠房整體或部分就地發(fā)展現(xiàn)代物流、投資服務(wù)、信息咨詢、工業(yè)設(shè)計、技術(shù)服務(wù)、檢測檢驗、倉儲運輸?shù)壬a(chǎn)業(yè)的，可保持用地性質(zhì)不變。

3.政府收儲再出讓。對符合規(guī)劃、按可分割產(chǎn)權(quán)實施轉(zhuǎn)型的，且國有建設(shè)用地使用權(quán)供地批準(zhǔn)時間在2012年7月1日以后，分兩種情況實施：

①對重點區(qū)域“退二進(jìn)三”的，拆遷補償按市政府出臺的房屋征遷改造政策執(zhí)行，投資規(guī)模在5000萬元以上（不含土地出讓價格）或用地面積在15畝以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目，給予享受市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)獎勵政策。

②對中心鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)及公路工業(yè)功能區(qū)兩側(cè)“退二進(jìn)三”的，按照貨幣方式進(jìn)行拆遷補償，原土地使用權(quán)收回，達(dá)到完整地塊基本出讓條件，進(jìn)行公開出讓發(fā)展服務(wù)業(yè)。對重新掛牌出讓并由原企業(yè)中標(biāo)實施的重大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目，設(shè)立項目投資獎：投資規(guī)模在2000萬元以上（不含土地出讓價格）或用地規(guī)模原則上在5畝以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目，在給予享受市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)獎勵政策的同時，獎勵額度按項目地塊出讓金凈收益的80%計算。投資規(guī)模在4000萬元以上（不含土地出讓價格）或用地規(guī)模在15畝以上的住商、公寓等項目，且其配套服務(wù)業(yè)建筑面積占比在30%及以上的，在給予享受市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)獎勵政策的同時，獎勵額度按項目地塊出讓金凈收益的30%計算。

對特別重大服務(wù)業(yè)項目的獎勵政策，實行“一事一議”。

四、轉(zhuǎn)型流程

（一）企業(yè)自行改造升級

1.企業(yè)申請?？赊D(zhuǎn)型企業(yè)提出申請，經(jīng)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審查同意后向市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出申請。

2.部門聯(lián)審。市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織各相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合審核。市規(guī)劃局審核申請地塊改造方案是否符合市域總體規(guī)劃、鎮(zhèn)域發(fā)展總體規(guī)劃、控詳規(guī)劃要求及整體改造合理性，并確定規(guī)劃控制指標(biāo)；市城改局審核地塊是否納入拆遷計劃；市國土局審核地塊是否納入收購儲備計劃，改造項目是否符合自行改造升級條件；市環(huán)保局審核項目是否符合環(huán)評要求，協(xié)助指導(dǎo)開展環(huán)境影響評價；市建設(shè)局審核該地塊是否具有合法齊全的房產(chǎn)權(quán)證；市建管局協(xié)助鑒定轉(zhuǎn)型企業(yè)房屋建筑物是否符合建筑質(zhì)量安全要求；市服務(wù)業(yè)發(fā)展局審核項目是否符合服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃要求；市消防大隊審核是否符合消防安全要求；市金融部門審核轉(zhuǎn)型企業(yè)的債務(wù)償還協(xié)議和改造地塊、地上建筑物的抵押情況。經(jīng)部門聯(lián)審，正式批復(fù)轉(zhuǎn)型企業(yè)實施轉(zhuǎn)型發(fā)展服務(wù)業(yè)。

3.方案公示。申請企業(yè)經(jīng)批復(fù)同意后，向規(guī)劃部門提交轉(zhuǎn)型發(fā)展服務(wù)業(yè)的工程規(guī)劃設(shè)計方案、建筑設(shè)計方案及對周邊影響的相關(guān)評價報告，并取得相應(yīng)確認(rèn)書，再由市國土局將土地使用者、擬改變用途地塊位置、面積、用途、規(guī)劃設(shè)計條件及項目建筑設(shè)計方案等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行公示，公示期限不少于7天。

4.手續(xù)辦理。公示期滿無異議，申請企業(yè)向國土部門提出地價評估等事項申請，并按規(guī)定補交土地出讓金，辦理相關(guān)土地證變更，同時按建設(shè)項目審批要求辦理手續(xù)，實施開工建設(shè)。

5.獎勵兌現(xiàn)。市“退二進(jìn)三”領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗收，驗收合格后，報市政府審定，再由市財政局會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道按規(guī)定兌現(xiàn)補償獎勵政策。企業(yè)向市建設(shè)部門申請變更房產(chǎn)證。

（二）政府收儲再出讓

1.企業(yè)申請?？赊D(zhuǎn)型企業(yè)提出申請，經(jīng)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審查同意后向市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出申請。

2.規(guī)劃設(shè)定。市規(guī)劃局明確地塊容積率及具體規(guī)劃指標(biāo)等要素。

3.土地收儲。需要重新拆建的，由市土地收儲中心負(fù)責(zé)對土地及地上建筑物按貨幣安置方式進(jìn)行評估，并簽訂收儲補償協(xié)議。原土地及地上建筑物貨幣安置補償費用在土地出讓收入到帳后支付，費用在土地出讓成本中分解列支。

4.公開出讓。土地出讓方案報市政府批準(zhǔn)后，由市國土部門負(fù)責(zé)土地公開出讓。

5.獎勵兌現(xiàn)。項目建成并經(jīng)綜合驗收合格后，在市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核的基礎(chǔ)上，報市政府審定后再由市財政局會同有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行兌現(xiàn)。

五、其他

1.現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是指現(xiàn)代百貨、住宿餐飲、市場、超市、物流配送、信息技術(shù)、中介服務(wù)、金融服務(wù)、商務(wù)辦公、公共服務(wù)等業(yè)態(tài)。