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關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；承包經(jīng)營； 管理現(xiàn)象；問題研究

中圖分類號：S-9 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20160532133

農(nóng)村土地承包經(jīng)營隨著市場經(jīng)濟發(fā)展進程作出了相應變革，但是仍然有諸多待完善之處，當下只有以事實為依據(jù)，以服務農(nóng)民為準則，解決承包經(jīng)營存在的弊端。

1 農(nóng)村土地承包的現(xiàn)狀

在全國范圍內(nèi)，由于地理條件、經(jīng)濟發(fā)展程度等因素的不同，我國農(nóng)村土地承包管理在運行工作上呈現(xiàn)出差異化，但是都表現(xiàn)出政策與農(nóng)民之間產(chǎn)生了各種形式的糾紛，具體來說包括如下3類。

由于農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范導致的糾紛，為了簡化繁瑣的程序而以口頭約定的形式對土地流轉(zhuǎn)的期限以及價格等進行規(guī)定，在這個過程中只有農(nóng)戶單一主體操作，政府的職能卻弱化了，最終致使事后引發(fā)了嚴重糾紛。

農(nóng)民工返鄉(xiāng)要求恢復承包權(quán)未果引發(fā)的糾紛，在我國城鎮(zhèn)化建設中數(shù)量龐大的農(nóng)民工發(fā)揮了不可替代的重要作用，但是隨著近年來對三農(nóng)問題的重視和工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)的力度加強，更多的農(nóng)民工重新返回到家鄉(xiāng)務農(nóng)。但是當這部分農(nóng)戶在外務工的同時為了確保承包地有所保障，從而村組織又將土地的承包權(quán)轉(zhuǎn)租他人，由此便產(chǎn)生矛盾。

村干部管理意識薄弱，隨意性強。當前村干部隨意對村集體所有的土地實施小規(guī)模調(diào)整，對于這個問題，主要是由于村干部對土地承包的相關(guān)法律、法規(guī)、政策認識不足，隨意進行土地調(diào)整，引發(fā)了糾紛。

2 農(nóng)村土地承包的積極意義

2.1 土地承包制度是我國人民向往的制度

在我國，經(jīng)過長期以來的實踐證明，土地承包制度不僅可以激發(fā)農(nóng)戶的勞動熱情，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。而且這種生產(chǎn)形式深受我國各地廣大農(nóng)民的青睞，有助于推進我國農(nóng)村經(jīng)濟。

2.2 實行土地承包制度有利于新農(nóng)村建設的社會穩(wěn)定

有資料顯示，我國擁有9億農(nóng)民，如何讓如此龐大數(shù)字的農(nóng)民有更多的“獲得感”是實現(xiàn)和諧社會的關(guān)鍵。即便是在農(nóng)業(yè)機械化水平尚未足夠成熟，觀念轉(zhuǎn)變還不及時的情況下，土地承包制度卻為農(nóng)戶們提供了基礎的物質(zhì)基礎。根據(jù)調(diào)查顯示，農(nóng)村土地承包制度落實不完善的地區(qū)往往也是社會較為動蕩的地區(qū)。

3 農(nóng)村土地承包管理中存在的問題

3.1 法制觀念欠缺

雖然我國的土地總量很樂觀，但是其中可供種植的高產(chǎn)土地總量卻并不樂觀，對于貧瘠的土地而言，因其產(chǎn)量低下而不受關(guān)注，進而變得日益荒蕪形成惡性循環(huán)。通過對比總結(jié)土地調(diào)查數(shù)據(jù)得出結(jié)果，國內(nèi)的土地當中真正肥沃的土地僅為耕種面積的1/5。人地矛盾依然是擺在國人面前的一大難題，我國的人口還在增加，由于環(huán)境惡化、人為破壞等因素致使耕地面積持續(xù)減少和農(nóng)村人均耕地下降。農(nóng)村集體土地遭受破壞主要是由于法制體系欠完善造成糾紛事件越來越常見，究其原因，就是沒有使用法律手段解決問題，才會使農(nóng)戶自身及集體利益受損失。

3.2 管理隊伍不健全

大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村土地承包管理人員業(yè)務水平差、管理經(jīng)費嚴重缺失，綜合這些因素，還沒有形成先進的土地管理模式，加之理念薄弱，導致農(nóng)村基層土地管理隊伍專業(yè)化、專門化特征不完善，當出現(xiàn)了土地承包流轉(zhuǎn)、糾紛等問題時，未能在第一時間采取措施應對，且存在相互之間推諉責任現(xiàn)象，農(nóng)戶的困境難以實際解決。

3.3 土地流轉(zhuǎn)尚未形成規(guī)范

農(nóng)村土地在承包期間并沒有形成較為完備和規(guī)范的流轉(zhuǎn)程序，因此會造成很多承包雙方的糾紛和歧義。具體而言這種不規(guī)范分為代替耕種型、承包轉(zhuǎn)讓型、無規(guī)范合同型3類。因為土地流轉(zhuǎn)期間沒有依據(jù)章程進行而產(chǎn)生的糾紛更多，不利于土地流轉(zhuǎn)。在管理學角度上看，目前的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，行政干預過多，超出合理范圍。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)屬于民事范圍，所以，根據(jù)民事權(quán)利自愿選擇，流轉(zhuǎn)的前提必須是當事人自愿，行政許可的強制力并不能適用于民事當事人財產(chǎn)或權(quán)利的轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的自愿原則在《農(nóng)村土地承包法》有所說明。所以，目前的行政法規(guī)必須以農(nóng)民意愿為基礎。

對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的行政管理的行政力度必須在合理范圍內(nèi)，不可以違背行政法和當事人意愿?！掇r(nóng)村土地承包法》也充分表明行政管理既不能變?yōu)樽璧K農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，也不能強制促進流轉(zhuǎn)。

4 解決土地承包管理問題的措施

農(nóng)戶與土地之間是密不可分的關(guān)系，土地是農(nóng)戶們賴以生存的基本生活要素，因此為了提高農(nóng)民生活質(zhì)量，盤活農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，確保土地承包制度規(guī)范、科學、有序進行，筆者認為應當從以下3方面著手：

4.1 加大宣傳力度

現(xiàn)在的情況是，農(nóng)民對于維權(quán)的意識不強，主動拿起法律武器解決糾紛的參與度不高，所以當務之急是要加大《農(nóng)村土地承包法》的宣傳力度，鼓勵農(nóng)民學習，尤其是讓他們知道發(fā)放土地承包證的必要性；為了能夠起到更好的農(nóng)村土地承包工作管理、指導作用，要求基層的土地承包管理工作人員“打鐵還需自身硬”，重點加強業(yè)務學習，從而提高自身解決農(nóng)村土地承包糾紛的能力。

4.2 各級政府應切實落實政策

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）一級的辦事員要多到農(nóng)村實地走訪，發(fā)揮群眾路線的積極作用，多看多聽，了解農(nóng)民所想，了解農(nóng)民所急。這樣才能結(jié)合各村實際，各村的困難，落實政策時在農(nóng)民所想上動真情，在農(nóng)民所需上辦實事。做到從群眾中來到群眾中去，穩(wěn)定團結(jié)管理隊伍，為解決土地承包糾紛奠定制度基礎。

4.3 建立健全土地流轉(zhuǎn)制度

建立健全土地流轉(zhuǎn)制度的關(guān)鍵一步在于輔導農(nóng)民了解合同內(nèi)容，做好合同的簽訂與發(fā)放。減少土地流轉(zhuǎn)合同的不規(guī)范因素。時刻以農(nóng)民的利益作為開展工作的出發(fā)點和落腳點，引導好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范健康發(fā)展。

5 總結(jié)

農(nóng)村土地承包問題關(guān)系農(nóng)民的權(quán)益，同時也關(guān)系到我國新時期環(huán)境下新農(nóng)村建設進程，因此必須確立一整套完善的法律法規(guī)，建立土地承包法制化管理；打造一支業(yè)務水平高、全心全意為農(nóng)民服務的管理隊伍；加大《農(nóng)村土地承包法》的宣傳教育工作，培養(yǎng)農(nóng)民維權(quán)意識。

參考文獻

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一、抓好政策宣傳，是推進土地流轉(zhuǎn)的前提

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作需要全民共同參與，要采取各種方式宣傳現(xiàn)行土地流轉(zhuǎn)法律、法規(guī)和政策，讓群眾知曉流轉(zhuǎn)的好處和程序。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是基于相關(guān)土地政策、法律、法規(guī)基礎下開展的，要讓群眾明白土地所有權(quán)屬于國家，承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)在農(nóng)戶，在99年土地承包經(jīng)營權(quán)續(xù)簽前提下，農(nóng)戶自愿流轉(zhuǎn)的原則，由發(fā)包方各村委會指導，按照規(guī)定程序進行流轉(zhuǎn)，依照規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同書進行簽訂，要進行經(jīng)營權(quán)變更和流轉(zhuǎn)合同鑒證的必須按照程序規(guī)定和所需材料到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務中心申請辦理。鎮(zhèn)、村兩級做好宣傳發(fā)動，確保土地流轉(zhuǎn)工作群眾家喻戶曉。

二、創(chuàng)新方式，是推動土地流轉(zhuǎn)的重點

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務中心要總結(jié)提升行之有效的土地流轉(zhuǎn)模式，創(chuàng)新豐富土地流轉(zhuǎn)機制，主要把握好三個結(jié)合，六種方式。一是把土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)培育相結(jié)合，二是把土地流轉(zhuǎn)與發(fā)展農(nóng)民專業(yè)化合作組織相結(jié)合，三是把土地流轉(zhuǎn)與經(jīng)濟能人的培養(yǎng)相結(jié)合。采取多種流轉(zhuǎn)方式，充分發(fā)揮土地效益。一是股份合作式，鼓勵農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)的收益權(quán)入股合作社或農(nóng)業(yè)企業(yè)，形成共享收益、共擔風險的合作機制。二是基地帶動式，通過建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范基地，引導周邊農(nóng)戶將承包地成片流轉(zhuǎn)給企業(yè)、大戶集中經(jīng)營。三是租賃經(jīng)營式，鼓勵農(nóng)民將承包地租賃給種植大戶經(jīng)營，減少因農(nóng)民外出務工或無力自主經(jīng)營造成的耕地撂荒。四是互換重組式，鼓勵同一集體經(jīng)濟組織農(nóng)戶以互換方式進行土地連片經(jīng)營，實現(xiàn)農(nóng)戶承包地塊相對集中，提高戶營規(guī)模效益。五是托管經(jīng)營式，鼓勵土地流轉(zhuǎn)服務中介機構(gòu)托管農(nóng)戶自愿委托流轉(zhuǎn)的承包地。六是轉(zhuǎn)讓經(jīng)營式，鼓勵長期舉家外出務工經(jīng)商且有穩(wěn)定收入來源的農(nóng)戶，將所承包的土地有償轉(zhuǎn)讓給種植大戶經(jīng)營。

三、規(guī)范管理，是土地流轉(zhuǎn)工作健康有序進行的關(guān)鍵

（一）建立合同登記備案制度。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要建立土地流轉(zhuǎn)情況登記簿，并搭建鎮(zhèn)、村兩級信息和服務平臺，落實專人負責土地流轉(zhuǎn)情況登記、流轉(zhuǎn)資料的收集、整理和歸檔工作。

（二）建立規(guī)范合同簽訂制度。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要建立規(guī)范合同簽訂制度，除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉(zhuǎn)合同外，所有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)都必須依法簽訂全縣統(tǒng)一格式的書面合同文本，堅決禁止口頭流轉(zhuǎn)和其他私自約定的土地流轉(zhuǎn)行為，嚴禁任何組織和個人私自篡改規(guī)范性合同文本中必須的條款內(nèi)容。

（三）建立流轉(zhuǎn)合同鑒證制度。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要建立流轉(zhuǎn)合同鑒證制度。流轉(zhuǎn)合同簽訂后，流轉(zhuǎn)雙方應將土地流轉(zhuǎn)合同及時報送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務中心鑒證，如有不妥應給予指正，如發(fā)現(xiàn)違背國家法律法規(guī)的，應依法予以制止。

（四）建立經(jīng)營權(quán)變更審查制度。要建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變更審查制度。承包期內(nèi)，采取轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，當事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更登記。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務中心受理變更申請后，應及時對申請材料進行審核。

四、健全機制，是土地流轉(zhuǎn)工作的保障

（一）建立業(yè)主資質(zhì)審查機制。要建立農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力審查機制，土地集中連片流轉(zhuǎn)的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并在土地流轉(zhuǎn)合同簽訂前對受讓方業(yè)主的資信情況、經(jīng)營能力、履約能力等進行審查，對擬經(jīng)營的項目是否符合國家法律法規(guī)、環(huán)境保護政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域經(jīng)濟政策進行審查，對項目的效益風險進行審查。

（二）建立流轉(zhuǎn)風險預警機制。要積極鼓勵農(nóng)民與專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)、大戶進行多種形式的聯(lián)合與合作，實現(xiàn)農(nóng)民與其利益的有機聯(lián)結(jié)，并支持土地出讓方向受讓方提取一定的風險保證金，專戶儲蓄，共同管理，合同期滿如無違約，則如數(shù)退還風險保證金本息。一次性流轉(zhuǎn)土地規(guī)模較大的，可積極推行流轉(zhuǎn)行為擔保，切實保障流轉(zhuǎn)雙方權(quán)益。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務中心要認真履行職能，做好土地流轉(zhuǎn)的追蹤、巡查和督查，隨時掌握土地流轉(zhuǎn)后的生產(chǎn)經(jīng)營、雙方履約狀況，及時糾正違規(guī)流轉(zhuǎn)、調(diào)處違約事件。

（三）建立流轉(zhuǎn)價格評估機制。土地流轉(zhuǎn)價格實行政府指導、自主協(xié)商的方式，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務中心負責組織對轄區(qū)內(nèi)的土地進行分等定級，合理確定各類農(nóng)地的質(zhì)量和等級。

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第一條 為積極引導和規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、省政府《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)若干問題的意見》，結(jié)合我區(qū)實際，制定本細則。

第二條 本細則所稱農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地等其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。

本細則所稱的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，是指通過家庭承包取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)或通過招標、拍賣等方式取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。

本細則所稱農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是指農(nóng)村土地承包方依法將取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的部分或全部按照約定條件讓渡給受讓方的行為。

第三條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應遵循以下原則：

(一)平等協(xié)商、依法、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);

(二)不得改變承包土地農(nóng)業(yè)用途;

(三)流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限;

(四)不得損害利害關(guān)系人和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益;

(五)受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力;

(六)在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

第四條 區(qū)農(nóng)業(yè)行政主管部門依照區(qū)政府規(guī)定的職責負責本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導。各鎮(zhèn)人民政府負責本轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理工作。

第五條 各鎮(zhèn)應將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作納入鎮(zhèn)政務服務中心(以下簡稱中心)全程的服務內(nèi)容，為流轉(zhuǎn)雙方當事人提供“一站式”便捷服務。

第二章 流轉(zhuǎn)方式

第六條 承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律法規(guī)的方式流轉(zhuǎn)。

第七條 轉(zhuǎn)包是指承包方將其農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，在一定期限內(nèi)按照約定條件讓渡給本集體經(jīng)濟組織成員的流轉(zhuǎn)行為。轉(zhuǎn)包后原承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。

第八條 出租是指承包方將其農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)單獨或者隨同地上附著物租賃給其他單位、個人經(jīng)營的流轉(zhuǎn)行為。出租后原承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。

第九條 互換是指承包方之間為方便耕種或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地承包經(jīng)營權(quán)交換?；Q后承包雙方對互換土地享有的承包權(quán)利和承擔的義務也相應互換，當事人應辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更登記手續(xù)。

第十條 轉(zhuǎn)讓是指承包方經(jīng)發(fā)包方同意將其農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)及原承包合同規(guī)定的權(quán)利義務一并讓渡，受讓方與發(fā)包方確定新的承包關(guān)系的流轉(zhuǎn)行為。

第十一條 入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營;其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

第十二條 抵押是指承包方將其通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，可以依法將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押給第三方的流轉(zhuǎn)行為。抵押后原承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。

第十三條 依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，在承包期或租賃期內(nèi)承包人死亡，其繼承人可以依法繼續(xù)承包。

第十四條 集體的荒山、荒丘、荒灘等土地可以直接通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式實行承包經(jīng)營，也可以將土地承包經(jīng)營權(quán)折股份給本集體經(jīng)濟組織成員，再實行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營。

第十五條 通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記、變更后，仍可依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式再次流轉(zhuǎn)。

第三章 流轉(zhuǎn)程序

第十六條 承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應當載明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。

第十七條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他有關(guān)法律法規(guī)允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。受讓方應當具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。

第十八條 農(nóng)戶可以將土地承包經(jīng)營權(quán)委托村集體經(jīng)濟組織或土地流轉(zhuǎn)中介服務組織集中流轉(zhuǎn)。在集中流轉(zhuǎn)、連片開發(fā)過程中，對少數(shù)不愿流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟組織可以出面協(xié)調(diào)，在承包方自愿的基礎上，可以用集體經(jīng)濟組織內(nèi)其他愿意流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶承包地或集體經(jīng)濟組織的機動地進行調(diào)換解決，妥善平衡互換雙方利益。

第十九條 承包方需要將承包的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包雙方經(jīng)協(xié)商，并由承包方告知發(fā)包方，發(fā)包方提出的合理 意見建議，承包方應予以接受。承包方與受讓方簽訂合同后，應將合同文本等有關(guān)材料報發(fā)包方備案。

第二十條 承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定收入來源，擬將全部或者部分農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應當向發(fā)包方提出書面申請，經(jīng)同意后，與受讓方協(xié)商簽訂合同。發(fā)包方應當在接到申請之日起，七日內(nèi)做出同意或者不同意的決定，并告知當事人，不同意的要書面說明理由。

第四章 流轉(zhuǎn)合同

第二十一條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，雙方當事人應在協(xié)商一致的基礎上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)營管理部門各備案一份。

第二十二條 承包方委托發(fā)包方或者中介服務組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應當由承包方或其書面委托的人簽訂。

第二十三條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：

(一)流轉(zhuǎn)雙方當事人的名稱、住所;

(二)流轉(zhuǎn)期限和起止日期;

(三)流轉(zhuǎn)土地的座落、四至、面積和質(zhì)量等級;

(四)流轉(zhuǎn)方式;

(五)流轉(zhuǎn)土地用途;

(六)流轉(zhuǎn)價款和付款方式;

(七)雙方當事人的權(quán)利和義務;

(八)合同的變更與解除及違約責任;

(九)約定的其它條款。

第二十四條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同應使用統(tǒng)一格式文本。

第二十五條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當事人可以向鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)營管理部門申請合同鑒證或公證機關(guān)公證。

第五章 流轉(zhuǎn)管理

第二十六條 鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)營管理部門應當建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊，及時準確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況。以轉(zhuǎn)包、出租、入股或其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時辦理相關(guān)備案手續(xù);以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，應及時到鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)營管理部門辦理承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)證變更手續(xù)。

第二十七條 鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)營管理部門應當及時向達成意向的承包方提供統(tǒng)一文本格式的流轉(zhuǎn)合同，并對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)文件、文本、資料進行歸檔并妥善保管。

第二十八條 鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)營管理部門在指導流轉(zhuǎn)合同簽訂或流轉(zhuǎn)合同鑒證中，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方有違反法律法規(guī)約定，要及時予以糾正。

第二十九條 從事農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務的中介組織，應當向區(qū)農(nóng)業(yè)行政主管部門備案并接受其指導，依照法律和有關(guān)規(guī)定提供流轉(zhuǎn)中介服務。

第三十條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭議或者糾紛，當事人應當依法協(xié)商解決。當事人協(xié)商不成的，可以請求村民委員會、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解。當事人不愿協(xié)商或者調(diào)解不成的，可以向區(qū)、鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同仲裁委員會申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

對仲裁委員會的仲裁不服的，可以在收到仲裁書之日起三十日內(nèi)向人民法院申請起訴，逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力。

第三十一條 任何組織和個人利用職權(quán)強迫、阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，給承包方造成損失的，承擔損害賠償責任;情節(jié)嚴重的，由所在單位或者上級機關(guān)依法給予直接責任人員和行政主管負責人行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條 任何組織和個人截留、扣繳土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益的應當退還。

第六章 附 則

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關(guān)鍵詞：土地承包；農(nóng)村政策；問題調(diào)查；承包糾紛；承包制度 文獻標識碼：A

中圖分類號：F320 文章編號：1009-2374（2015）06-0008-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2015.0433

2014年“浙江省人民政府辦公廳關(guān)于完善農(nóng)村土地承包制度搞活承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能的意見”文件的出臺，明確提出了要求“圍繞發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和增進農(nóng)民利益，以確權(quán)登記為基礎，以賦權(quán)活權(quán)為重點，落實農(nóng)村土地集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)，創(chuàng)新管理機制，實現(xiàn)承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能”的要求。為保證這項政策更好地落實，針對近幾年來我們鎮(zhèn)土地承包經(jīng)營糾紛逐漸增多、矛盾日漸突出的現(xiàn)狀，落實省辦意見，妥善解決各類土地承包經(jīng)營糾紛問題，就平湖市新埭鎮(zhèn)進行調(diào)查的情況和思考：

1 土地承包基本情況

平湖市新埭鎮(zhèn)1983年實行土地承包，第一輪土地承包期為15年。1998年國家出臺了新的土地承包政策，延長了土地承包期限30年，為此和全國各地一樣，直接在一輪的基礎上，延長了二輪土地承包，核發(fā)了二輪土地承包權(quán)證。至2004年為止又完善了二輪土地承包。承包土地面積為55618畝。土地流轉(zhuǎn)面積達到3萬多畝，占全鎮(zhèn)承包面積的59.3%。

通過調(diào)查表明，隨著農(nóng)村稅費改革的深入和農(nóng)民負擔的減輕，農(nóng)戶經(jīng)營承包土地的積極性逐年提高。特別是近幾年各級惠農(nóng)、扶農(nóng)政策的出臺和逐步落實以及土地流轉(zhuǎn)費用政策的落實，以農(nóng)戶“要承包權(quán)、要土地流轉(zhuǎn)費用”為主要特征的土地承包經(jīng)營糾紛正在逐步升級，因土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛引發(fā)的上訪、群訪等現(xiàn)象時有發(fā)生。這種不穩(wěn)定的因素，引起了各級黨委、政府的重視和共識。土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛已經(jīng)成為目前農(nóng)村社會穩(wěn)定的重大隱患。解決農(nóng)村土地承包糾紛問題，已經(jīng)成為當前農(nóng)村工作的重中之重、當務之急。

2 農(nóng)村土地承包糾紛問題及其產(chǎn)生的原因

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當前農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛主要表現(xiàn)為三類：一是要求回歸土地承包權(quán)，引發(fā)糾紛。由于受惠農(nóng)政策和土地流轉(zhuǎn)效益利益的驅(qū)動，原來部分農(nóng)村勞力和家庭外出務工經(jīng)商收入不理想，過去因撂荒或者土地平整時自愿提出退包的土地承包權(quán)以及因其全家戶口遷至城市戶口退包的土地承包權(quán)，要求收回土地承包權(quán)利；一部分現(xiàn)有承包戶受土地流轉(zhuǎn)費效益驅(qū)動或其他原因，不愿放棄這部分土地使用權(quán)，形成土地承包經(jīng)營糾紛。二是要求承包土地收益分配權(quán)利，引發(fā)糾紛。如一個村土地整村流轉(zhuǎn)后，由于流轉(zhuǎn)政策與鎮(zhèn)確定的政策不一，為此在土地整村流轉(zhuǎn)后因土地流轉(zhuǎn)收益分配問題帶來個別農(nóng)戶直接到省辦越級上訪。除了土地流轉(zhuǎn)村外，其他涉及的5個村中也有此類問題。三是要求解決遺留問題，引發(fā)糾紛。對二輪承包以前就存在的歷史糾紛或其他問題。

通過調(diào)查認為，誘發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛的主要原因有三個：一是承包權(quán)的自動放棄。2004年前，由于土地耕作已不再是農(nóng)民賴以生存的唯一渠道，農(nóng)民進城打工、做生意等獲得的非農(nóng)收入占農(nóng)戶全年總收入的比重逐年攀升以及承包田交款負擔比較重。部分農(nóng)民自動放棄承包權(quán)，棄田撂荒，舉家外出或主要勞力外出，多年杳無音訊，不遷戶口，不交稅費。為了不讓稅費懸空，村集體想了多種辦法來解決這個難題，并且在2004年完善二輪承包時與涉及的農(nóng)民簽訂了土地變更合同，部分農(nóng)民退出了部分承包權(quán)。但隨著惠農(nóng)扶農(nóng)政策的出臺落實和土地流轉(zhuǎn)收益增加，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益引力的增加，部分過去自動放棄土地經(jīng)營權(quán)的農(nóng)民紛紛“解甲”歸田，要求耕種原承包地。二是承包權(quán)利的隨意轉(zhuǎn)移。在完善二輪承包前，農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)基本處于無序的農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)階段。流轉(zhuǎn)的基本形式是轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股、委托代種等。但無論哪種形式的土地流轉(zhuǎn)都存在較大的隨意性和不規(guī)范性。僅憑雙方當事人達成的口頭協(xié)議，就草率地將部分或全部承包地進行轉(zhuǎn)讓或互換。這些承包土地的隨意轉(zhuǎn)移，從轉(zhuǎn)移之日起就深埋隱患。三是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遺留問題多。一些村在二輪承包以前進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時，占用承包耕地栽種經(jīng)濟林、開挖漁塘等，在二輪承包時，沒有對土地進行適當調(diào)整，為土地承包經(jīng)營埋下了隱患。部分農(nóng)民要求對過去結(jié)構(gòu)調(diào)整已形成的多種經(jīng)營基地退林還田，退漁還耕，要求劃分到戶，分戶承包經(jīng)營，因而引發(fā)土地承包經(jīng)營糾紛。通過調(diào)查認為，上述三大誘因是引發(fā)當前土地承包經(jīng)營糾紛的癥結(jié)所在。究其深層原因：一是認識上的缺位。部分農(nóng)民對土地承包經(jīng)營權(quán)重要性的認識不夠，考慮眼前多，考慮長遠少。二是落實承包制度的缺失。主要表現(xiàn)在完善二輪土地承包工作不到位，留下了隱患。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當時大多農(nóng)民將《土地承包經(jīng)營權(quán)證》視作可有可無，無關(guān)緊要。三是政策法規(guī)的執(zhí)行缺位。與《農(nóng)村土地承包法》配套的權(quán)證管理、流轉(zhuǎn)規(guī)則、仲裁規(guī)范、執(zhí)行不到位，基層對土地承包經(jīng)營調(diào)解仲裁的難度高和隨意性加大，缺乏權(quán)威性和說服力。四是基層經(jīng)營管理機構(gòu)和人員的嚴重不適應。在2006年縣鄉(xiāng)機構(gòu)改革中，經(jīng)營管理機構(gòu)形式多樣，職能弱化，人心渙散，難以承擔繁重的土地承包管理工作。

3 完善農(nóng)村土地承包制度的建議

3.1 進一步落實第二輪土地承包政策

依法確認農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)。在進一步宣傳貫徹《農(nóng)村土地承包法》的基礎上，依照《農(nóng)村土地承包法》《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》的規(guī)定，進一步落實土地承包政策，依法確認農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)。在目前政府要求對第二輪承包土地落實情況進行調(diào)查的基礎上，落實土地承包經(jīng)營權(quán)。

3.2 加大協(xié)商和調(diào)解力度

《農(nóng)村土地承包法》第五十一條規(guī)定：“因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，雙方當事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)解解決?！碑斒氯酥g在發(fā)生土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛后，在自愿基礎上，依照法律的規(guī)定，直接進行磋商，自行解決爭議。調(diào)解達成協(xié)議，應當要求當事人簽訂書面協(xié)議，應當幫助和督促當事人自覺履行協(xié)議。當事人不愿協(xié)商、調(diào)解或協(xié)商調(diào)解不成的，可以向市農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院。

3.3 認真、慎重地解決具體問題

對于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)村留下的遺留問題要認真慎重地解決。已成片開發(fā)、形成規(guī)模、效益較好的經(jīng)濟林、水產(chǎn)基地等，由村集體進行招標承包，所獲承包收入用于化解村級債務和鞏固壯大集體經(jīng)濟；對土地分配不公或人地矛盾突出的現(xiàn)象，在大多數(shù)群眾同意情況下，利用機動地適當進行調(diào)整。對于“弓口”懸殊問題（人多田少，田多人少），原則上維持現(xiàn)狀。

3.4 加強基層農(nóng)村經(jīng)營管理機構(gòu)和隊伍建設，建立村鎮(zhèn)、市（縣）、市三級農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機構(gòu)

建議在鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)改革中，充分考慮現(xiàn)階段農(nóng)村經(jīng)營管理工作任務的艱巨性和復雜性，保留專門工作機構(gòu)，安排必要的經(jīng)費，以保證農(nóng)村土地承包合同有人管理，土地承包經(jīng)營糾紛有人調(diào)解。市要定期組織對基層專職人員進行培訓和交流，以促進農(nóng)村承包土地管理的逐步規(guī)范。

參考文獻

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【關(guān)鍵詞】土地流轉(zhuǎn) 體制創(chuàng)新

前言：

隨著我國城市化進程的加快，我國農(nóng)村已經(jīng)逐漸趨于市場化。近年來，我國各類市場體系都發(fā)展較快，而農(nóng)村土地市場的發(fā)展卻相對較為緩慢。農(nóng)村土地市場作為農(nóng)村生產(chǎn)要素市場的重要內(nèi)容，必須通過建立科學、規(guī)范的農(nóng)村土地市場，同時融入我國社會主義市場體系，才能使我國農(nóng)村土地、資金和勞力等資源得到優(yōu)化配置。

1. 我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中存在的問題

1.1 相關(guān)管理機制不健全，信息溝通不及時

目前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場尚未形成，轉(zhuǎn)出與轉(zhuǎn)入之間缺乏比較完善的信息聯(lián)系，這在很大程度上阻礙了我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在更多方式、更大范圍以及更高層次上進行。轉(zhuǎn)包費、租賃費缺乏一定的科學依據(jù)，缺少與之相關(guān)聯(lián)的各項評估、咨詢、公證和仲裁等中介機構(gòu)。當前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)基本處于空缺狀態(tài)，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)缺乏完善的信息網(wǎng)絡的支持，致使土地流轉(zhuǎn)供求信息不能達到及時而有效的溝通，而且由于二輪土地承包的許多遺留問題不能得到及時處理，使得很多地方的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不能落實到具體農(nóng)戶，承包合同簽訂不到戶、不規(guī)范、承包經(jīng)營權(quán)證書發(fā)放不到位、流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范等問題較為普遍。

1.2 農(nóng)村剩余勞動力再就業(yè)問題難以解決，限制了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)

在土地流轉(zhuǎn)之后的農(nóng)村地區(qū)，不可避免的面臨著一定的勞動力剩余的情況，而這部分剩余勞動力的再就業(yè)則為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提出了新的難題。造成這種現(xiàn)象的主要原因是城鎮(zhèn)的市場競爭日趨白熱化，而對于綜合素質(zhì)還有待提高的廣大農(nóng)民來說，不足以在競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。此外，政府對于已流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民再就業(yè)的引導工作和扶持力度不夠，也是導致這一現(xiàn)象產(chǎn)生的主要原因之一。因此，政府應該給予一定的政策支持，為廣大農(nóng)民提供一些再就業(yè)的機會，同時對農(nóng)民進行基本技能的培訓，幫助農(nóng)村經(jīng)濟步入專業(yè)化、市場化。

1.3 流轉(zhuǎn)運作不規(guī)范

目前，在農(nóng)村，各農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)大多是口頭協(xié)議，并沒有通過簽訂流轉(zhuǎn)合同來規(guī)范流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利和義務，即使簽訂了合同也大多存在手續(xù)辦理不規(guī)范、條款不完備等現(xiàn)實問題，而當前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記的管理難度大，特別是對于農(nóng)戶以口頭協(xié)商進行流轉(zhuǎn)的土地，縣、鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包的相關(guān)管理部門難以掌控，更無法登記備案。而由于口頭協(xié)議的穩(wěn)定性較差，使得流轉(zhuǎn)雙方的利益無法受到法律應有的保護，且極不便于管理和操作，也為以后產(chǎn)生不必要的糾紛留下了巨大的隱患。同時，口頭協(xié)議的隨意性也使得接包方缺乏長期經(jīng)營的打算，舍不得增加投人，生產(chǎn)積極性不高，不利于農(nóng)業(yè)的長遠發(fā)展。

1.4 土地流轉(zhuǎn)過程中違法現(xiàn)象時有發(fā)生

我國農(nóng)村地區(qū)的少數(shù)地方基層干部缺乏維護農(nóng)民的土地權(quán)益的意識，對于堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度的重要性認識不足，不顧該地區(qū)的客觀實際情況，對土地流轉(zhuǎn)工作盲目下達指標規(guī)定任務，大多違背農(nóng)民意愿而強行進行土地流轉(zhuǎn)。甚至個別地區(qū)為了片面地追求農(nóng)業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營和農(nóng)村集體經(jīng)濟的快速發(fā)展，而隨意改變土地承包關(guān)系，甚至采用行政手段將農(nóng)戶的承包地轉(zhuǎn)租給企業(yè)來經(jīng)營，這在很大程度上嚴重影響了廣大農(nóng)戶的正常生產(chǎn)和生活活動。此外，有的地方為了降低土地的開發(fā)成本，大量招商引資，并借農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)之名，肆意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，并強迫農(nóng)民長期低價出讓土地經(jīng)營權(quán)等。如果這些問題不及時加以糾正，將很容易引發(fā)矛盾和沖突，甚至會動搖農(nóng)村基本經(jīng)濟制度。

2. 促進我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的措施

2.1 健全我國農(nóng)村土地經(jīng)營管理機制，加強對土地流轉(zhuǎn)相關(guān)工作的指導

各相關(guān)管理部門要盡快建立健全的鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)營管理機制和相關(guān)機構(gòu)，由基層農(nóng)村經(jīng)營管理機構(gòu)來承擔農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)服務工作。同時，要進一步加強農(nóng)村經(jīng)營土地管理機構(gòu)和人才隊伍建設，不斷強化農(nóng)村經(jīng)營部門工作職能，建立職能明確、權(quán)責一致的農(nóng)經(jīng)行政管理體制，充分發(fā)揮農(nóng)經(jīng)管理機構(gòu)在行政執(zhí)法、行政管理和行政監(jiān)督的各項職能，從而不斷提升服務水平。

2.2 建立相關(guān)服務中轉(zhuǎn)機構(gòu)，為農(nóng)民再就業(yè)創(chuàng)造有利條件

隨著我國科技文化的不斷提高，農(nóng)業(yè)技術(shù)也在很大程度上得到了提高。而相對的廣大農(nóng)戶的知識水平卻顯得越來越薄弱，在城市的工作機會變得越來越少。因此，為使農(nóng)民實現(xiàn)再就業(yè)，政府部門必須促進非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并以此為平臺為廣大農(nóng)戶增加再就業(yè)的工作機會，同時，政府部門要加大對農(nóng)民的非農(nóng)就業(yè)技能的培訓力度，必要時實行免費的培訓政策，鼓勵農(nóng)民積極進城務工就業(yè)，與此同時，要建立專門的職位介紹的相關(guān)服務機構(gòu)，為農(nóng)戶就業(yè)提供及時的就業(yè)信息和合適的工作崗位。

2.3 規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，確保土地流轉(zhuǎn)過程合法有序

相關(guān)部門要以實施流轉(zhuǎn)合同制和備案制為工作重點，進一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。按照農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的示范樣本，同時結(jié)合該地區(qū)的實際情況，指導流轉(zhuǎn)雙方簽訂規(guī)范性合同文本，并及時報發(fā)給包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)經(jīng)管理機構(gòu)進行備案。與此同時，要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同鑒證制度，對土地流轉(zhuǎn)合同以及相關(guān)資料歸檔并進行妥善保管。此外，要建立土地流轉(zhuǎn)情況的登記冊，及時記載和反映管轄地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)情況，對已經(jīng)轉(zhuǎn)包、出租或其它方式流轉(zhuǎn)的土地要及時辦理相關(guān)備案登記手續(xù)，對于已經(jīng)轉(zhuǎn)讓或者互換方式流轉(zhuǎn)的土地要及時辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)證變更手續(xù)，確保土地流轉(zhuǎn)過程的合法有序進行。

結(jié)束語：

總而言之，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)是一項極為復雜且政策性很強的工作，它事關(guān)我國廣大農(nóng)戶的切身利益，以及我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的大局。因此，相關(guān)部門要積極促進農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，加快我國廣大農(nóng)村地區(qū)的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)建設的發(fā)展步伐，明確發(fā)展思路，同時抓住影響我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響因素和關(guān)鍵問題，突出重點，積極推進，進而確保我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的順利進行。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；思考

中圖分類號：F321.1 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）013-00-01

一、 加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理的意義

土地是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的最基本手段，是農(nóng)民的基本生活保障，堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度，充分尊重農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，讓農(nóng)民依法自愿促進土地承包權(quán)轉(zhuǎn)，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的客觀要求，也是解決“三農(nóng)”問題，加快建設社會主義新農(nóng)村的重要舉措。黨的十七屆三中全會第三次全體會議明確決定，目前的土地承包合同長期保持不變，為黨的農(nóng)村土地承包政策奠定了基礎。依法有序轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)將有助于提高農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利，保證農(nóng)民的良好的土地承包權(quán)益。有利于分配和充分利用土地資源，促進適度的規(guī)模管理和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。有利于緩解農(nóng)民勞動力非農(nóng)就業(yè)的困擾，促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，防止土地被遺棄和廣泛。要保證農(nóng)民有權(quán)依法承擔土地的占有，使用和收入，賦予農(nóng)民更多，更安全的土地承包經(jīng)營權(quán)。目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的擴大，加快，流通對象和利益關(guān)系越來越多樣化，似乎出現(xiàn)了新的土地糾紛，違反了農(nóng)民的強制流動，違反了農(nóng)民的土地承包權(quán)益，改變土地利用和流轉(zhuǎn)。因此，要加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理，正確引導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)秩序健康發(fā)展。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則

1.有償、平等協(xié)商、自愿原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，確保承包農(nóng)民完全自愿，不得違反農(nóng)民的意愿，不得以強制恢復合同土地的行政手段，流轉(zhuǎn)時限，數(shù)量，補償方式農(nóng)民由農(nóng)民決定。任何組織或個人不得強制或阻礙土地承包合同權(quán)利的分配。嚴格執(zhí)行農(nóng)村土地承包政策，保護農(nóng)民土地承包權(quán)益。

2.土地所有權(quán)的性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途均不得改變，也不得損害人力和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。

3.受讓人必須具備農(nóng)業(yè)管理的能力。

4.在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織內(nèi)成員享有優(yōu)先權(quán)。

三、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的形式

根據(jù)家庭契約承包的土地承包權(quán)可以依法轉(zhuǎn)包按照有關(guān)法律和國家政策規(guī)定進行租賃，交換，轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓；通過招標，合同，公共咨詢等方式合同農(nóng)村土地，依法取得土地承包或所有權(quán)登記，土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，出租，分配，抵押或其他方式依法轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)分包合同，租賃是指承包商可以在一定時間內(nèi)將土地的一部分或全部合同轉(zhuǎn)讓給第三方，承包商不得變更承包商之間的合同關(guān)系和締約方。

土地承包經(jīng)營權(quán)的所有權(quán)是指農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展承包商之間，將土地承包經(jīng)營權(quán)與合營企業(yè)結(jié)合起來，發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，但股份合作解散時，歸還給前合同戶。

交換土地承包經(jīng)營權(quán)是指：同一集體經(jīng)濟組織的承包商自愿交換土地承包經(jīng)營權(quán)，雙方還應交換原有交易所的合同權(quán)利和義務。當事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包合同變更登記手續(xù)。

承包土地的轉(zhuǎn)讓是指承包商有穩(wěn)定的非農(nóng)業(yè)職工或穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)客戶同意，可將全部或部分土地管理合同權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，通過與農(nóng)民和客戶建立新的合同關(guān)系，原承包商與締約方的合同關(guān)系終止。

承包商應在協(xié)商一致的基礎上，以協(xié)商一致方式與受讓人訂立書面轉(zhuǎn)讓合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同四份，轉(zhuǎn)讓雙方各持一人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包經(jīng)營部門備案。

四、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)存在問題社區(qū)

1.流轉(zhuǎn)意愿不強。表現(xiàn)為“戀土”思想嚴重，部分農(nóng)民不同程度地存在“脫貧即滿，溫飽即安”觀念，“戀土”思想嚴重，有土地做為生活保障，不想離開土地出去創(chuàng)業(yè)。

2.缺乏就業(yè)技能。農(nóng)民長期在土地上工作，缺乏城鎮(zhèn)就業(yè)技能，即使你想離開土地，開始營業(yè)，由于缺乏就業(yè)技能，不能穩(wěn)定就業(yè)，不敢輕率地走出海邊鄉(xiāng)村。

3.就業(yè)空間有限。偏遠山區(qū)的縣級市，吸納農(nóng)村剩余勞動力的能力有限，農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移不足，限制了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

4.流程不規(guī)范。雖然農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，但土地流轉(zhuǎn)市場并沒有真正形成，流出，缺乏足夠信息和監(jiān)管制度之間的流入，阻礙了土地流轉(zhuǎn)規(guī)模越來越大。目前的土地流轉(zhuǎn)基本上更自發(fā)流通，多為口頭協(xié)議，有關(guān)各方不履行必要的手續(xù)，缺乏規(guī)范雙方權(quán)利和義務的合同，造成雙方損害雙方的利益造成搶劫，混亂等土地糾紛等土地糾紛，直接影響農(nóng)村和諧發(fā)展。

5.土地承包經(jīng)營權(quán)不明確。第一是農(nóng)民承包土地沒有簽訂合同或沒有收到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證；二是土地承包合同簽訂管理權(quán)合同不規(guī)范，內(nèi)容不全面；三是農(nóng)村土地承包文件信息不完整或不成立。

五、搞好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的措施

1.做好宣傳，提高認識。采取多種形式，多渠道宣傳“農(nóng)村土地承包經(jīng)營法”和“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法”，使干部能夠充分認識到，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是提高效率和在穩(wěn)定家庭承包制的基礎上，分配土地資源的效率。利率方式是促進農(nóng)民收入持續(xù)增長，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，建設社會主義新農(nóng)村的需要。

2.建立土地轉(zhuǎn)讓服務網(wǎng)絡平臺。正確引導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的有序流通，完善土地流轉(zhuǎn)信息提供，政策咨詢，轉(zhuǎn)讓定價評估，合同簽訂制度，糾紛處理等土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓服務機構(gòu)。正確把握農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體是農(nóng)民而不是干部。流通的機制是市場，而不是政府。轉(zhuǎn)移的前提是依法自愿付款。還應根據(jù)實際發(fā)展的主要家庭，家庭農(nóng)場，農(nóng)民專業(yè)合作社，使其在土地流D，示范和維護群體權(quán)益等方面發(fā)揮作用。

3.建立農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機構(gòu)，及時調(diào)解承包土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛，調(diào)查和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，確保及時解決爭議事宜。

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為促進鄭州市土地快速有序健康流轉(zhuǎn)，鄭州市農(nóng)委相繼下發(fā)了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)促進土地適度規(guī)模經(jīng)營的意見》、《鄭州市縣鄉(xiāng)農(nóng)村經(jīng)營管理機構(gòu)指導服務農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作職責》等多個文件來規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，全市土地流轉(zhuǎn)管理與服務工作逐步走向制度化、規(guī)范化。

2009年，在依托縣、鄉(xiāng)兩級農(nóng)村經(jīng)營管理機構(gòu)的基礎上，通過搭建土地流轉(zhuǎn)服務平臺，建立和完善了市、縣、鄉(xiāng)、村四級土地流轉(zhuǎn)服務體系。2010年底前全市共建成12個縣級土地流轉(zhuǎn)服務中心和109個鄉(xiāng)級土地流轉(zhuǎn)服務站。全市共設立村級土地流轉(zhuǎn)信息聯(lián)絡員2029人，形成了上下貫通、分工明確、比較完善的市、縣、鄉(xiāng)、村四級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務體系。通過建立鄭州市土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)，推行土地流轉(zhuǎn)合同電子備案制度，實現(xiàn)了對土地流轉(zhuǎn)合同、土地承包合同、經(jīng)營權(quán)證書等數(shù)字化管理。截止目前，全市土地承包和流轉(zhuǎn)管理平臺共錄入家庭承包合同11.66萬份，流轉(zhuǎn)合同5.54萬份。

2010年，鄭州市開始對符合條件利用流轉(zhuǎn)土地進行規(guī)模經(jīng)營的各類經(jīng)營主體實施財政獎補，幾年來共對182個經(jīng)營主體下?lián)芡恋亓鬓D(zhuǎn)獎補專項資金1820萬余元。獎補政策的實施，刺激了農(nóng)業(yè)經(jīng)營者擴大經(jīng)營規(guī)模，吸引社會工商資本投資農(nóng)業(yè)，推動了農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營。同年，鄭州市農(nóng)委下發(fā)了《關(guān)于建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的意見》（鄭農(nóng)〔2010〕50號）。提出了“一二三四五”市場建設工程，對鄭州市土地流轉(zhuǎn)市場硬件建設和軟件建設提出了明確的要求和努力的方向。

在此基礎上，鄭州市農(nóng)委每年開展業(yè)務培訓，以提高土地流轉(zhuǎn)服務體系人員專業(yè)素質(zhì)水平。累計培訓1500余人次，同時針對這些人員的業(yè)務范圍定期進行崗位練兵，使其能更好的為土地流轉(zhuǎn)服務中心（站）服務，推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的開展。

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一、土地承包經(jīng)營權(quán)繼承的理論分析

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指以種植、養(yǎng)殖、畜牧等農(nóng)業(yè)目的，對國家或集體所有的農(nóng)用土地占有、適用、收益的權(quán)利。農(nóng)村土地承包經(jīng)營者的土地承包經(jīng)營權(quán)能否由繼承人繼承在其產(chǎn)生之初就引起各界激烈的爭論。

上世紀80年代初，農(nóng)村土地承包制剛剛推廣，由于當時法律規(guī)定不是很明確，大部分學者認為土地承包經(jīng)營權(quán)是不可以繼承的。也有學者認為土地承包經(jīng)營權(quán)能否繼承取決于其承包土地的類型?！段餀?quán)法》出臺后，對土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性做了明確規(guī)定。 既然是物權(quán)，那么按照有關(guān)物權(quán)的理論，土地承包經(jīng)營權(quán)當然可以自由轉(zhuǎn)讓，依法繼承?！段餀?quán)法》28條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)?！鞭r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)的確定，使它具備了自由流轉(zhuǎn)的法律基礎。因此，當土地承包經(jīng)營權(quán)人死亡時候，其繼承人可以按照繼承法規(guī)定取得繼承權(quán)。

繼承法雖然沒有直接規(guī)定權(quán)利可以作為繼承內(nèi)容，但分析土地承包經(jīng)營權(quán)的本質(zhì)就會發(fā)現(xiàn)，其以土地財產(chǎn)利益為內(nèi)容的積極財產(chǎn)權(quán)權(quán)利。權(quán)利能否被繼承關(guān)鍵看它是否屬于財產(chǎn)權(quán)利，是否具有財產(chǎn)屬性。由此可見，土地承包經(jīng)營權(quán)已經(jīng)成為農(nóng)民了一項重要財產(chǎn)權(quán)利。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)繼承的現(xiàn)實困境

從土地承包制度推行后，有關(guān)法律一直都沒有看到對與土地承包經(jīng)營權(quán)繼承問題的明確態(tài)度。無論是1993年的《農(nóng)業(yè)法》、2003年實施的《農(nóng)村土地承包法》、還是2007年實施的《物權(quán)法》，對于其的繼承問題仍然采取回避的態(tài)度。法律沒有對土地承包經(jīng)營權(quán)的繼承做出明確規(guī)定其根本原因是農(nóng)村土地制度中的“人人有份”制度與國家賦予農(nóng)民長期而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)制度安排存在著內(nèi)在的矛盾。另一個重要原因就是對于實踐中由此產(chǎn)生的一系列問題存在擔心。

在實踐中，一是關(guān)于承包地的用途，容易出現(xiàn)繼承人為非農(nóng)業(yè)人口或者繼承人不在被繼承人所在的集體經(jīng)濟組織情況。這些繼承人可能喪失對于繼承的承包地實際進行經(jīng)營管理的可能性，容易導致土地的拋荒，或者繼承人不適當?shù)奶幏殖邪?，導致承包地的用途轉(zhuǎn)化。二是土地進一步零碎化，土地承包過程中由于公平原則，本來就導致了土地的零碎化，土地承包經(jīng)營權(quán)繼承過程中，如果被繼承人死亡后存在多個繼承人的情況下，這些土地又會在個繼承人之間分配，這就進一步導致了土地了零碎化。不利于土地的規(guī)?；?jīng)營，嚴重影響了農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，這是與農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的初衷相違背的。

此外，還由于各權(quán)利人利益關(guān)系、各繼承人在承包關(guān)系中的法律地位、土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛問題，也是承包經(jīng)營權(quán)繼承中存在的現(xiàn)實問題。

三、解決相關(guān)問題的對策

明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)可以繼承，這是解決土地承包經(jīng)營權(quán)繼承問題的關(guān)鍵。在我國，土地是保障農(nóng)民生產(chǎn)和發(fā)展的必要生產(chǎn)資料，讓農(nóng)民擁有完整的土地承包經(jīng)營權(quán)是我過農(nóng)民的一項基本人權(quán)。我們應該保障農(nóng)民的這種權(quán)益，保障農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展和農(nóng)村社會的穩(wěn)定。

土地承包經(jīng)營權(quán)繼承制度的完善是一個十分復雜的問題，要結(jié)合我國的現(xiàn)實和相關(guān)的法律法規(guī)。筆者認為，應該完善關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)繼承相關(guān)的制度，從我國的實際和維護我國法制的統(tǒng)一出發(fā)，對于現(xiàn)行的法律進行修改。法律上應該明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)繼承的基本原則；明確土地承包經(jīng)營權(quán)的繼承的客體；明確土地承包經(jīng)營權(quán)繼承的主體。

對于土地承包經(jīng)營權(quán)繼承中出現(xiàn)的各種糾紛可以采取多種方式解決。如：當事人協(xié)商解決、調(diào)解解決或者訴諸法律。

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1法定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式

土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)在我國相關(guān)法律上得到了充分的肯定?！锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定，“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！薄段餀?quán)法》第128條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設?！薄段餀?quán)法》沒有區(qū)分不同類型的土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式。《農(nóng)村土地承包法》第二章《家庭承包》第五節(jié)《土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)》第32條規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。這里的流轉(zhuǎn)方式主要針對以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的每一個農(nóng)戶家庭全體成員為一個生產(chǎn)經(jīng)營單位，作為承包人承包農(nóng)民集體的耕地、林地、草地等農(nóng)業(yè)用地?！稉７ā返?4條規(guī)定，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。但對耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)則嚴格限制，不允許抵押。

2實踐中的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的分析

2.1轉(zhuǎn)包

承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，受讓方依照轉(zhuǎn)包合同規(guī)定的條件對轉(zhuǎn)包方(承包方)負責。轉(zhuǎn)包方是享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，受讓方是承受土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶。受讓方享有土地承包經(jīng)營權(quán)使用的權(quán)利，獲取承包土地的收益，并向轉(zhuǎn)包方支付轉(zhuǎn)包費。轉(zhuǎn)包無需經(jīng)發(fā)包方許可，但轉(zhuǎn)包合同需向發(fā)包方備案。根據(jù)《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，雙方根據(jù)當時的經(jīng)濟、技術(shù)和社會條件簽訂轉(zhuǎn)包合同，以確定雙方的權(quán)利和義務。目前轉(zhuǎn)包這一種流轉(zhuǎn)方式采取口頭方式進行的平均達到60%以上，即使有書面協(xié)議，協(xié)議的條款不規(guī)范、不齊全、不具體的情況也很普遍。加上流轉(zhuǎn)期限比較短且不穩(wěn)定，大多數(shù)轉(zhuǎn)包合同關(guān)系可能隨時終止。這種狀況極易引發(fā)糾紛，而且一旦發(fā)生糾紛往往又難以解決，受讓方在土地上的投入和造成的損失無法收回、得不到補償，受讓方利益的保護不能充分保護，從而給農(nóng)村社會穩(wěn)定埋下隱患。

2.2出租

承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人(包括個人、集體、企業(yè)或其他組織)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。農(nóng)民出租土地承包經(jīng)營權(quán)無需經(jīng)發(fā)包方許可，但出租合同需向發(fā)包方備案。通常情況下，承租方要向出租方支付租金。如北京市有農(nóng)民向筆者進行法律咨詢：在耕地性質(zhì)的建設設施農(nóng)業(yè)大棚，建設完之后在租賃期內(nèi)，出租方停止租賃或遇到拆遷占地，出租期限到期是否可以續(xù)租？續(xù)租的權(quán)利和義務？耕地性質(zhì)的建設設施農(nóng)業(yè)大棚是可以流轉(zhuǎn)的。遇到拆遷，合同解除，應當補償承租方。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(農(nóng)業(yè)部2005年第47號令)規(guī)定，縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管(或農(nóng)村經(jīng)營管理部門)依照同級人民政府規(guī)定的職責負責本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導。采取出租方式流轉(zhuǎn)的，租賃合同期限要遵照《合同法》的規(guī)定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當事人可續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。北京市2010年5月出臺了《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作意見》，規(guī)定流轉(zhuǎn)期限超過5年的，應建價格調(diào)整機制，明確調(diào)整時限和幅度，分時段確定流轉(zhuǎn)價格。轉(zhuǎn)租期限到期后再續(xù)簽《土地流轉(zhuǎn)合同》，續(xù)租的權(quán)利和義務依照合同規(guī)定。

2.3互換

承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經(jīng)營權(quán)。土地互換根據(jù)組織者的不同，主要有兩種形式：一是由村組集體出面促成的互換。某些鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村進行土地整理，統(tǒng)籌規(guī)劃產(chǎn)業(yè)帶，農(nóng)戶通過換地，從事自己愿意的種植方式。二是農(nóng)戶自發(fā)組織的互換。承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過自愿平等協(xié)商，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換。

互換的流轉(zhuǎn)方式可以占到流轉(zhuǎn)總面積65%以上。土地承包經(jīng)營權(quán)互換只是土地承包經(jīng)營權(quán)人的改變，不是土地用途和承包義務的改變。土地承包經(jīng)營權(quán)互換后，受讓方依然按照承包方承包時確定的土地的用途使用土地，履行承包義務。互換土地承包經(jīng)營權(quán)的當事人雙方同屬于同一集體經(jīng)濟組織，必須具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力?；Q方式流轉(zhuǎn)承包土地的，應當報發(fā)包方備案。采取互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，當事人申請辦理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營管理）主管部門應當予以受理，并依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》的規(guī)定辦理。未經(jīng)登記的，不可對抗善意第三人?；Q方式靈活，互換雙方可以根據(jù)實際情況進行溝通，可以對不等值部分進行適當實物和現(xiàn)金補償。

2.4轉(zhuǎn)讓

承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶履行土地承包合同的權(quán)利和義務。這種現(xiàn)象主要集中在經(jīng)濟較為發(fā)達的農(nóng)村、近城郊區(qū)和廠礦工業(yè)區(qū)附近，原承包方在有了穩(wěn)定的來自二、三產(chǎn)業(yè)的非農(nóng)收入后，不必再依賴土地來維持生存，按程序?qū)⑼恋爻邪?jīng)營權(quán)讓渡給其他農(nóng)戶，原承包方的土地經(jīng)營權(quán)隨之終止。這一流轉(zhuǎn)方式占到實際流轉(zhuǎn)總面積的不到10%。在農(nóng)村稅費改革及免除農(nóng)業(yè)稅之前，個別農(nóng)戶因耕地收益少，或是有其他收入來源，不愿耕作土地。為避免土地撂荒和上繳稅費，經(jīng)村委會協(xié)調(diào)，將其土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給了其他農(nóng)戶。近年來，隨著惠農(nóng)政策實施和土地收益增加，以此種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)趨勢是不斷減少。

2.5代耕

舉家外出或主要勞力外出務工的農(nóng)戶，又不愿意放棄土地，委托給他人代為耕種，原有的承包關(guān)系不改變，收益分配由當事人雙方協(xié)商解決。這種方式實踐中操作簡便，手續(xù)簡單，一些精明的農(nóng)民，通過股份制、聯(lián)辦或獨辦等方式購買農(nóng)機具組建農(nóng)機代耕隊，走村串戶攬業(yè)務，把聯(lián)系方式印成名片發(fā)送給缺少勞力的農(nóng)戶，農(nóng)戶預先和農(nóng)機代耕隊簽訂委托耕種合同，代耕隊承擔保質(zhì)保量完成耕作的義務，并根據(jù)收割、犁地、播種等農(nóng)活的輕重收取費用。這種新的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的推出，受到眾多外出務工或勞力不足的農(nóng)戶的歡迎。北京市《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作意見》規(guī)定，除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉(zhuǎn)合同外，所有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)都須依法簽訂書面合同。以前沒簽訂合同的需補簽。集體經(jīng)濟組織流轉(zhuǎn)確權(quán)土地的，須經(jīng)民主討論決定并進行公示。

3農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的發(fā)展

土地流轉(zhuǎn)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益，事關(guān)農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收以及農(nóng)村社會的穩(wěn)定。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式又有了新的變化。

3.1土地流轉(zhuǎn)方式更加多樣化

各地不斷提高的土地流轉(zhuǎn)發(fā)生率，表明了經(jīng)濟環(huán)境條件變化對新制度安排的強烈需求，也是農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系適應生產(chǎn)力發(fā)展的客觀要求，反映了以土地為代表的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素要求合理流動和優(yōu)化配置的緊迫性。但是法定的家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式只有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式，不能入股、抵押。這樣的規(guī)定跟不上農(nóng)村改革的實際發(fā)展，也限制了土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。法律應當進行適時的修改，增加流轉(zhuǎn)方式。

3.1.1入股

實行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營。入股應在承包方間進行，主體只限于農(nóng)戶，是農(nóng)戶之間自愿聯(lián)合。一是登記注冊。有條件的村民組到工商管理部門注冊農(nóng)村土地專業(yè)合作社，成立董事會、監(jiān)事會，制訂有關(guān)章程和制度等。二是作價入股。承包農(nóng)戶將自己的土地承包經(jīng)營權(quán)作價入股，加入農(nóng)村土地專業(yè)合作社。入股后原承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，股份合作終止時，入股土地應退回原承包農(nóng)戶。三是簽訂協(xié)議。合作社與入股農(nóng)戶戶主簽訂入股協(xié)議，確定保底分紅。協(xié)議一式四份，合作社、入股農(nóng)戶、發(fā)包方及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門各執(zhí)一份。四是統(tǒng)一發(fā)包。由合作社將入股土地調(diào)整集中連片后，對外統(tǒng)一發(fā)包，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)。同時，合作社每年年底進行年終結(jié)算，實行二次分紅。

3.1.2抵押

家庭土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種可以轉(zhuǎn)讓的用益物權(quán)，作為農(nóng)戶的主要財產(chǎn)，應當允許其依抵押方式流轉(zhuǎn)。當前資金不足已經(jīng)成為我國農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營的瓶頸。擴大融資渠道，獲得足夠的資金是發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟的一大要務。應以十七屆三中全會《決定》為指導，堅持市場化運作和政策引導相結(jié)合，在保障農(nóng)村居民基本生產(chǎn)生活條件情況下，進行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟合作組織或涉農(nóng)企業(yè)在不改變土地占有和農(nóng)業(yè)用途的條件下，以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押向金融機構(gòu)申請貸款，進行融資。抵押當事人按照土地承包經(jīng)營權(quán)的市場評估價值或雙方認可的價值簽訂抵押合同和貸款合同，辦理抵押登記手續(xù)，金融機構(gòu)據(jù)此發(fā)放貸款。

3.1.3土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股份，投資成立農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司

投資方自愿將承包土地入股投入到從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的公司，發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，如公司以種子、種苗、肥料、生物藥劑等實物折價入股，農(nóng)戶以耕地、投工、投勞等折價入股，組成股份有限公司進行蔬菜生產(chǎn)，公司按合同價格收購，所得總額按股份分成。這種方式有效地擴大了農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模，提高了土地產(chǎn)出率，激勵了農(nóng)戶生產(chǎn)積極性，增加了農(nóng)戶收入。

3.2政府支持，為新型流轉(zhuǎn)方式的實現(xiàn)提供平臺

由各地人民政府負責設立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)中介服務，及時收集和各類產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息，定期公布各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)指導價格。構(gòu)建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，組織產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、招拍掛等交易活動，培育農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場主體，為貸款抵押物處置、抵押權(quán)利的實現(xiàn)提供平臺，促進農(nóng)村資源向資本轉(zhuǎn)變。

篇10

一、海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的基本情況

據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2015年6月末，海南省已有三亞、東方、?？?、瓊海等14個市縣全面開展了確權(quán)登記頒證工作。全省測量農(nóng)村土地面積已達466.5萬畝，占國土“二調(diào)”農(nóng)村耕地面積的49%，頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證近8萬本，建立檔案近22萬卷。2015年5月，海南省省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《海南省全面推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作方案》，計劃于2015年底前完成確權(quán)土地測量及核查公示工作，2016年底前基本完成農(nóng)村土地確權(quán)登記。近年來隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的加快，進城務工的農(nóng)民不斷增多，而農(nóng)民又不愿放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，所以農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的愿望強烈。海南省計劃建設全省統(tǒng)一的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場及服務中心，包括1個省級流轉(zhuǎn)服務中心，22個市縣區(qū)級服務中心。同時，還將推動實行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同制，健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛仲裁體系，探索基準地價、公開招租競標的流轉(zhuǎn)制度。海南通過大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，大批的家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體對土地進行規(guī)?；_發(fā)，形成了集約化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營管理，但普遍存在融資困難、改造擴建經(jīng)費投入不足等問題，尤其需要金融支持。

2009年，中國人民銀行和銀監(jiān)會在《關(guān)于進一步加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導意見》中提出“有條件的地方可以探索開辦土地經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款”。一些地區(qū)隨之圍繞農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押開始開展金融創(chuàng)新，并取得了一定的經(jīng)驗和成效。2013年，黨的十八屆三中全會關(guān)于深化土地制度改革，加快農(nóng)村金融創(chuàng)新，全力提升以林權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋所有權(quán)“三權(quán)三證”抵押融資為重點的“三農(nóng)”金融服務便利化水平的精神，為激活農(nóng)村土地，促進農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，增加農(nóng)民收入及農(nóng)村融資渠道，解決農(nóng)村融資擔保難的問題，如何開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作進行了積極的探索和思考。

海南省抓住國家推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革機遇，為深入貫徹落實十八屆三中全會和中央2014年1號文件精神，積極探索農(nóng)村金融改革發(fā)展，從推動農(nóng)村經(jīng)濟建設和促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展出發(fā)，在文昌市、澄邁縣開展農(nóng)村金融綜合改革試點，為全面開展農(nóng)村金融改革發(fā)展打牢基礎。為深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，創(chuàng)新金融服務方式，拓寬融資渠道，扶持“三農(nóng)”發(fā)展，海南省于2012年出臺印發(fā)了《海南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資管理辦法》，為海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供了良好的金融運行環(huán)境。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年6月，海南全省累計發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款3000多萬元，讓2000多萬農(nóng)戶及時獲得銀行金融服務。

二、發(fā)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的制約因素

1、缺乏可開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的金融機構(gòu)

目前，我國現(xiàn)有涉農(nóng)金融機構(gòu)主要有農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行以及農(nóng)村合作信用社三類。農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行實力有限，且在縣級以下幾乎無分支機構(gòu)，不直接面向農(nóng)戶，開展農(nóng)地抵押業(yè)務能力有限;農(nóng)業(yè)銀行是以盈利為目的的商業(yè)性銀行，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性不高，據(jù)調(diào)查，土地經(jīng)營權(quán)處置難、難以變現(xiàn)是目前涉農(nóng)金融機構(gòu)不愿開辦土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務的主要原因;農(nóng)村信用社是農(nóng)村金融的主要力量，長期服務于農(nóng)業(yè)，但實力有限，抗風險能力較弱。鑒于農(nóng)村金融機構(gòu)的嚴重缺失，即使法律允許土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押貸款，但仍然難以推進。

2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)主體不明確

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬不確定，使得承包者的投資安全和投資利益缺乏強有力的法律保障，制約了土地順利的流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)證發(fā)放不到位，導致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛屢見不鮮，使得以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押的信貸業(yè)務難以開展。另外，土地承包經(jīng)營權(quán)登記在法律上缺乏一定的效力，也是當前涉農(nóng)金融機構(gòu)不愿開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務的主要原因。

3、土地價值評估困難

目前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價值主要由農(nóng)民和金融機構(gòu)協(xié)商確定，或者由地方政府有關(guān)部門工作人員進行評估，缺乏權(quán)威的第三方評估機構(gòu)和評估標準，評估操作隨意性和主觀性較大。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通常期限較短（為5―20年），金融機構(gòu)難以評估此類權(quán)益的價值，實際價值難以合理確定。由于土地承包經(jīng)營權(quán)價值取決于土地承包經(jīng)營的時間、土地經(jīng)營收益，加之受自然條件、生產(chǎn)經(jīng)營項目等因素影響較大，因此評估機構(gòu)難以對土地承包經(jīng)營權(quán)的實際價值做出準確判斷，土地的實際價值得不到正確定位。評估價值普遍低于土地經(jīng)營權(quán)實際價值，加之評估方法不科學，不僅影響了土地融資功能的發(fā)揮，也降低了銀行的風險控制能力。

4、缺乏健全的土地流轉(zhuǎn)市場

債權(quán)人接受土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押擔保的前提是，抵押權(quán)人在債務人不能履行到期債務時，可以就土地承包經(jīng)營權(quán)進行拍賣、變賣，以保障自己債權(quán)的實現(xiàn)，這就需要農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場作為拍賣、變賣的載體。海南除個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)市場外，大部分地方?jīng)]有建立土地流轉(zhuǎn)市場，土地流轉(zhuǎn)大多由農(nóng)戶私下進行。由于流轉(zhuǎn)市場發(fā)育緩慢，流轉(zhuǎn)信息不暢通，無法對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進行公開競標、拍賣，一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約的情況，金融機構(gòu)處置抵押物難度較大。土地承包經(jīng)營權(quán)難以變現(xiàn)，較大程度上制約了金融機構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性，使得土地抵押融資難題得不到有效的解決，影響了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務的推廣。

5、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，操作不規(guī)范

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈零星流轉(zhuǎn)、口頭流轉(zhuǎn)、短期流轉(zhuǎn)方式。即使部分農(nóng)戶采用“簽訂合同”的形式進行流轉(zhuǎn)，也無任何簽證手續(xù)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，土地經(jīng)營權(quán)的法律效用不強，導致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款失去推廣應用的條件，大多涉農(nóng)金融機構(gòu)也不敢以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物。土地流轉(zhuǎn)部門不明確，登記制度缺失，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)操作不規(guī)范，導致流轉(zhuǎn)權(quán)益難以得到保障，使土地承包經(jīng)營權(quán)不能進行抵押登記，阻礙了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的開展。

6、風險保障機制缺失

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押貸款，需要相應的中介組織和必要的風險保障機制。因為，農(nóng)業(yè)抵御自然災害和市場風險的能力相對較弱，特別是農(nóng)地抵押貸款用來經(jīng)營養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)作物種植的市場風險更大。一旦發(fā)生自然災害，將造成土地上附著物出現(xiàn)重大損失;或因市場形勢發(fā)生變化導致土地上附著物市場價值大幅降低。這都會直接影響貸款經(jīng)營戶的還款能力，導致信貸風險加大，進而降低了金融機構(gòu)發(fā)展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性。另外，農(nóng)業(yè)保險發(fā)展尚不足，欠完善的農(nóng)業(yè)保險不足以降低農(nóng)民收入的波動性，而農(nóng)民收入是農(nóng)民還貸的主要資金來源。

7、相關(guān)法律法規(guī)障礙

《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，但沒有明文規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)可以做抵押?！稉７ā芬?guī)定：“耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押?！奔词寡胄泻豌y監(jiān)會都明確表態(tài)希望各地區(qū)推進農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點，但是基于目前相關(guān)法律法規(guī)的限制，很多地區(qū)都難以實施這項貸款業(yè)務，即使個別地區(qū)實施了，也很難推進。

三、促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展的對策建議

十八屆三中全會公報提出要賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，各地紛紛涌現(xiàn)的農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款金融創(chuàng)新能夠釋放農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Γ档霉膭詈屯茝V。但在具體操作上，各地區(qū)在試點過程中存在著各種問題和限制。各試點地區(qū)應適當放寬對不良率的容忍度，要對農(nóng)民手里的“三權(quán)”價值做科學的評估，從而避免盲目評估帶來的代償風險，應針對農(nóng)村金融的特殊性，推出一套適宜的風險防范機制和措施。

1、政策扶持農(nóng)村金融機構(gòu)，強化貸后管理

政府扶持農(nóng)村金融機構(gòu)發(fā)展，如提供一定的資金支持，提供必要的技術(shù)支持和培訓，提供財政稅收優(yōu)惠政策，建立農(nóng)村金融機構(gòu)服務“三農(nóng)”的激勵機制，特別對涉農(nóng)貸款投放比例較高的農(nóng)村金融機構(gòu)提供稅收減免和財政補貼等政策激勵。農(nóng)村金融機構(gòu)可以針對土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的特殊性，建立貸后跟蹤制度，在貸款發(fā)放后，從資金使用到平時農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況，不定時地進行貸后調(diào)查，凡是影響貸款到期收回的風險因素，都要引起重視并及時介入解決，最大化降低貸款收回風險。金融監(jiān)管部門應對相關(guān)金融機構(gòu)增加農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款不良貸款率的容忍度，消除金融機構(gòu)“懼貸”心理，使農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款更加良性發(fā)展。

2、建立統(tǒng)一權(quán)威的農(nóng)村土地價值評估機構(gòu)

建立農(nóng)村土地價值評估機構(gòu)，制定“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估管理辦法”，可以引入中介機構(gòu)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進行評估，農(nóng)村金融機構(gòu)也可組建獨立的土地流轉(zhuǎn)評估部門，為開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。政府或者土地管理部門也可組建獨立的土地流轉(zhuǎn)評估中心，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評估人員，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)價值的評估，為農(nóng)村金融機構(gòu)開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。同時，還可建立科學的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，合理確定農(nóng)村土地價值。

3、加快建設農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場

建立土地流轉(zhuǎn)服務中介機構(gòu)，健全土地經(jīng)營權(quán)爭議仲裁機制，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供流轉(zhuǎn)平臺，并明確其相關(guān)職責，即匯集土地使用權(quán)委托流轉(zhuǎn)和受讓的信息，土地流轉(zhuǎn)供求的信息，接受供求雙方咨詢;組織開展土地使用權(quán)公開招標競投活動，促進土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場化;協(xié)調(diào)供求雙方有關(guān)事宜，促成流轉(zhuǎn)雙方達成意向，并協(xié)助辦理有關(guān)流轉(zhuǎn)手續(xù)，提供統(tǒng)一的合同格式，做好合同的鑒證服務;對土地流轉(zhuǎn)跟蹤服務，協(xié)助調(diào)解合同糾紛，維護土地所有者、承包者和經(jīng)營者三方的合法權(quán)益。

4、逐步完善農(nóng)業(yè)保障機制

加快組織成立農(nóng)業(yè)信貸擔保機構(gòu)和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險機制，降低土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的信貸風險。政府應鼓勵和支持保險公司開展農(nóng)業(yè)保險業(yè)務，對農(nóng)業(yè)虧損進行適當?shù)难a償。農(nóng)村金融機構(gòu)要積極探索多種擔保方式，如對額度較大的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，推行“公司擔保+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”，“收益保證+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”和“基金擔保+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”等方式，進一步降低信貸風險。