導語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)的稅務籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃對策

一、重視企業(yè)納稅籌劃的必要性

（一）合理規(guī)避稅務風險是非常必要的

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖然有著特殊性，從標的上來看，它的商品價值比其他一般企業(yè)要高得多，生產(chǎn)周期長，資金流量大，基礎建設和項目分支龐大。但是，從防范稅務風險上來看，和其他的企業(yè)一樣，都應該重視和積極配合稅務工作。根據(jù)最新的稅務規(guī)定和政策，統(tǒng)領全局地進行歸納總結，充分的學習和研究國家稅收政策給企業(yè)帶來的影響，在按照國家規(guī)定的政策合理繳納稅款的同時，重視納稅稅收籌劃，設計出合理全面的把控風險方案，以降低企業(yè)的稅收風險，減緩資金的流轉壓力。

（二）掌握征稅期限，合理控制稅收進度

在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的情況下，會計期間是指，在會計工作中為核算經(jīng)營活動或預算執(zhí)行情況所規(guī)定的起訖期間。企業(yè)除了要在每個自然月結束后，向稅務部門申報上一月的納稅申報表來體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營情況外，還要在每年的年度結束后，5月末之前進行上一年度的企業(yè)所得稅年度匯算清繳工作。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應該合理安排稅務申報和稅款繳納的時間。一方面，如果企業(yè)沒有把控好繳稅劃款的時間節(jié)點，企業(yè)過早的完成申報繳稅工作，無疑是降低了企業(yè)資金的流動利用率。而其項目很可能會因為短期內(nèi)資金緊張，耽誤了施工進度的進行，新工程的項目因資金缺口問題遇到了阻礙，從而影響整體工程進度，給企業(yè)經(jīng)營帶來風險和損失。另一方面，稅務的資金籌劃不夠充分，沒有按時的預備好繳納稅款的資金，延誤了稅收征繳期限，不僅會增加企業(yè)的費用成本，還會產(chǎn)生晚交稅款的滯納金，在賬目上體現(xiàn)出營業(yè)外支出——罰沒支出項目，說明企業(yè)的運營資金不夠充足，給企業(yè)信譽和納稅信用帶來不良的影響。

（三）及時關注國家稅務政策變動

近幾年來，國家稅務總局幾次公布了增值稅的稅率下調(diào)和相關稅收優(yōu)惠政策，給予更多的有利于企業(yè)發(fā)展的政策。自2016年5月1日全面推開“營改增”試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入試點范圍。再從《財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號》公告4月1日起實行減稅上可以看出，國家的每次稅務政策的重大決策變更都是朝向中小企業(yè)有利的方向調(diào)整的。39號公告主要落實了七項增值稅政策。一是增值稅稅率降低；二是農(nóng)產(chǎn)品扣除率調(diào)低；三是出口退稅率和境外旅客購物離境退稅率調(diào)低；四是不動產(chǎn)一次性抵扣；五是旅客運輸服務進項抵扣；六是郵政電信現(xiàn)代生活服務進項加計抵扣10%，七是增值稅期末新增留抵退稅。其中，該公告對納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進項稅額不再分2年抵扣，而是可以一次性抵扣處理，還有旅客運輸服務的也可以進項抵扣，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，進項稅可以一次性抵扣可以在原來基礎上抵減增值稅及附加稅，減輕了一部分資金壓力，加快了企業(yè)的資金流轉。實時的關注國家稅務政策的變化，根據(jù)企業(yè)自身的性質(zhì)和發(fā)展規(guī)格，適時的安排企業(yè)未來規(guī)劃的方向，做好全面的納稅籌劃工作，才能合理的享受國家給予的政策紅利，為企業(yè)節(jié)省一定的稅費，降低企業(yè)成本。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃領域需要注意的問題

（一）對企業(yè)稅收籌劃的工作內(nèi)容不夠重視

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務申報跟繳納工作的完成需要企業(yè)從自身情況分析相關的稅收政策和文件，客觀的考慮適合企業(yè)的納稅籌劃方案，具有非常強的專業(yè)性和綜合性。有些企業(yè)對納稅籌劃的工作內(nèi)容不夠重視，甚至根本沒有做過納稅籌劃，甚至有的企業(yè)企圖用投機取巧的方式少交稅，對相關的稅收政策了解不深，利用不夠充分，甚至采取偷稅的錯誤方式，這樣做的后果是非常嚴重的，不僅面臨遭受補稅和嚴重的處罰，而且在社會上會造成不利于企業(yè)發(fā)展的影響。因此，重視稅收籌劃，對防范企業(yè)自身的風險，是非常有必要的。

（二）企業(yè)的稅務工作與財務工作沒有做到有效對接

企業(yè)日常財務工作的歸集、整理是稅務申報的前提，財務數(shù)據(jù)的處理，會計憑證的編制應該根據(jù)企業(yè)會計準則制度來完成。稅務工作與財務工作沒有做到有效的對接，沒有長遠的考慮稅收籌劃，稅務工作的跟進與信息不對等。都會造成延誤納稅籌劃的最佳時機，理解不到位，錯誤的時間點可能會造成企業(yè)的經(jīng)濟損失。

（三）相關人員的業(yè)務水平不能與時俱進

在時代不斷發(fā)展，管理理念更新的環(huán)境下，人員的素質(zhì)水平也應該隨著企業(yè)的發(fā)展不斷地完善與提升。許多納稅籌劃人員沒有具備較強的業(yè)務水平，風險意識欠缺，再加上學習能力不夠，對于政策的理解不夠深入徹底，導致納稅籌劃的方式設計的不夠科學，實踐中會遇到很多的問題沒有做到未雨綢繆。缺乏全面的整體規(guī)劃能力，只能在風險或者困難來臨的時候，束手無策，坐以待斃，給企業(yè)直接或者間接的造成了經(jīng)濟效益的損失，后悔莫及。沒有專業(yè)的人才來跟進，導致稅務工作的開展困難重重。而稅務與企業(yè)直接的重要勾連就在于相關崗位人員的有效溝通，重要崗位的人員的業(yè)務水平和企業(yè)監(jiān)督監(jiān)管機制，以及控制企業(yè)各項風險的有效手段，與企業(yè)稅務風險大小密切相關。

三、企業(yè)做好納稅籌劃的對策

（一）重視企業(yè)納稅籌劃工作并加大風險管理力度

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運營模式周期較長，每個運營階段會面臨各種復雜情況的影響，所以，企業(yè)應該重視各個環(huán)節(jié)的風險管理，加大風險監(jiān)管力度。將每個項目的責任具體落實到人，有計劃有目的地安排企業(yè)納稅籌劃活動。安排籌劃人員到工程現(xiàn)場中，及時了解工程的進度進展等實際情況，并應用于納稅籌劃方案中。

（二）財務工作與稅務工作做到有效勾連

隨著政策上的不斷更新和完善，征收工作的不斷細化和具體，對財務工作的要求也有所提高。流程和征收方式的調(diào)整，財務處理方式也應該做到相應的調(diào)整。對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來說，要求相關部門科學的測算每個政策對企業(yè)的影響，結合實際工作內(nèi)容及運營狀況，設計出分工責任到人，保證稅務工作與財務工作的密切聯(lián)動、有效溝通、完美對接的制度流程，確保納稅工作及會計核算的一致性和合理性。不弄虛作假，不做有損企業(yè)發(fā)展的錯誤決策。

（三）堅持全面性原則進行納稅籌劃

納稅籌劃需要持續(xù)的長遠的為企業(yè)的發(fā)展做規(guī)劃，不是一時興起，也不是階段性敷衍了事。是要真正的根據(jù)政策，有效的規(guī)避風險，從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實際出發(fā)，應用于企業(yè)的具體實踐中。由于企業(yè)內(nèi)部的項目比較復雜，涉及方方面面的分支項目，是一個比較龐大的經(jīng)濟結構體。在納稅時，需要多方面的考慮周全，合理高效的利用資金周轉，可靠的估計收入和成本的預計，提前做好納稅籌劃工作。

（四）提供相關人員的業(yè)務水平

提高企業(yè)納稅籌劃人員的自身素質(zhì)，定期指定相關政策的學習方案。對于國家新的稅收政策的變更，以團隊的方式組織培訓，大家集思廣益，共同探討對政策方面的解讀和理解。充分利用自深的專業(yè)水平，制定適合企業(yè)發(fā)展的納稅籌劃方案，最大限度的控制企業(yè)的稅務風險。

篇2

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；建議

目前，基于營改增政策視角，加強稅收籌劃建設是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，在企業(yè)發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位，這已經(jīng)得到了企業(yè)內(nèi)部的高度重視與關注。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想在行業(yè)競爭中脫穎而出，必須要充分把握營改增這一發(fā)展契機，高度重視稅收籌劃建設，嚴格管理增值稅發(fā)票，并利用好稅收優(yōu)惠政策，將企業(yè)各項成本與風險保持在可控范圍內(nèi)，進而將房地產(chǎn)企業(yè)提升至全新的發(fā)展高度。

一、營改增后對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響分析

(一)影響著企業(yè)營業(yè)稅金和附加費用

在營改增政策實施以后，房地產(chǎn)企業(yè)進入到了增值稅繳納期間。在營改增政策實施以后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的增值稅稅率為11%，而且在可抵扣項目中，新增設了土地成本，所以在稅務籌劃過程中，要全面解讀營改增政策，滿足節(jié)稅的需求，而應對的策略就是拿地方式[1]，比如項目轉股和拆遷等，企業(yè)要結合自身實際情況，選擇最為適宜的方式。在合理籌劃的情況下，對于企業(yè)稅負的降低具有極大地作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的持續(xù)提升。

(二)影響著企業(yè)稅負

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增政策實施以后，針對稅負增減問題，主要受企業(yè)管理水平的影響。在營改增實施以后，在合同簽訂、履行以及發(fā)票獲取等方面，嚴重影響著稅負，將這些方面的工作落實到位，可以對企業(yè)增值稅稅負進行合理化控制。以浙江某房地產(chǎn)企業(yè)為例，在營改增政策實施以后，分析該企業(yè)2017年度各主要稅種的納稅情況和所占比例情況，該企業(yè)的總體稅負上升到17.86%，而造成稅負增減的原因[2]，就是因為土地增值稅迅速上升引發(fā)的。

(三)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅

營改增政策實施以后，房地產(chǎn)土地增值稅的變化尤為顯著。由于繳納的增值稅屬于價外稅，相關政策規(guī)定，無法將其作為抵扣項目來進行核算?；诖耍斐闪似髽I(yè)土地增值稅增值率的增加，使企業(yè)稅收壓力與日俱增，所以必須要高度重視稅收籌劃工作的開展。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體建議

(一)對企業(yè)各經(jīng)營活動的稅收進行合理籌劃

首先，對于房地產(chǎn)增值一般納稅人，要積極開展前期環(huán)節(jié)的介入工作，比如在籌資、土地取得以及選擇供應商合作者等方面。而對于項目營銷各個環(huán)節(jié)的費用和成本，要與銷售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣相符，在合作企業(yè)的選擇方面，要重點考慮材料供應、勞務服務等方面，嚴格管理增值稅發(fā)票，樹立高度的增值稅抵扣觀念。其次，企業(yè)要與合作企業(yè)共同探討和分析供應商的資質(zhì)和材料報價，在一般納稅人構建零星的建筑材料時，要獲取增值稅專用發(fā)票，以便于順利抵扣。其中，在小規(guī)模納稅人購進材料過程中，為了避免出現(xiàn)無法抵扣問題，要在價格方面進行商議。最后，眾所周知，17%是物資的稅率，11%是建筑企業(yè)的稅率，在政策允許的情況下，要利用納稅對象之間的稅率差異，將企業(yè)稅務壓力降至最低。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要利用好納稅人身份，將稅收籌劃落實下去，比如小規(guī)模納入人的進項稅超出銷售額的8%，基于此，企業(yè)要想降低稅負，可以申請為一般納稅人。

(二)合理規(guī)劃材料采購問題

在營改增政策實施以后，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，在材料采購方面，要對能夠開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應商進行合理選擇，以便于獲取更多的增值稅專用抵扣發(fā)票[3]，確保進項抵扣率的穩(wěn)步提升，緩解愜意的稅收壓力。所以，在選擇材料供應商時，要對成本、質(zhì)量以及能夠開具增值稅專用抵扣發(fā)票等方面的問題進行深入分析。結合營改增政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供應商過程中，其一，要優(yōu)先選擇一般納稅人的材料供應商，這主要是因為小規(guī)模納稅人無法開具增值稅專用發(fā)票。其二，在材料供應商都是一般規(guī)模納稅人時，因為進項抵扣稅率分為6%、11%以及17%等情況，所以企業(yè)在選擇材料供應商時，要對采購價格和進項抵扣稅率等方面進行充分考慮。

(三)拓寬渠道，制定全新的銷售策略

在銷售渠道方面，要加強網(wǎng)絡營銷技術的應用，合理控制營銷成本。在營銷策略上，要對簽約銷售進度進行控制，并以此來進行納稅籌劃。企業(yè)要結合當月已預繳的增值稅款，對銷售簽約進展情況進行有效控制，解決開票集中問題，以免影響到現(xiàn)金流。同時，要適度提升精裝修和商業(yè)地產(chǎn)的銷售比例。對于精裝房的電器、裝飾材料等，可以獲取增值稅進項發(fā)票，并進行抵扣，這對于企業(yè)稅負的控制具有重大的意義。例如：對于品牌開發(fā)商，比如萬科、保利等，其精裝房的比例將近80%。商業(yè)地產(chǎn)要結合項目實際情況，合理采用適宜的核算方式。如房地產(chǎn)企業(yè)部分商業(yè)采用先租后賣的方式，商業(yè)部分在開發(fā)產(chǎn)品核算，企業(yè)可以將其轉換成固定資產(chǎn)，計提折舊后期在進行銷售。根據(jù)稅法可以得知，納稅人如果對已經(jīng)使用過的固定資產(chǎn)進行銷售，可以減免按2%征稅增值稅。

(四)加強增值稅專用發(fā)票管理和合同管理

在發(fā)票管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)作為增值稅一般納稅人，要對銷項發(fā)票進行嚴格管理，及時獲取增值稅專用發(fā)票和相應的抵扣聯(lián)。并且發(fā)票管理要安排專門的工作人員，嚴格規(guī)范財務人員的采購人員的行為，嚴格審核獲取的專用發(fā)票，以免引發(fā)稅務風險[4]。在合同管理方面，在確定合同過程中，要遵守增值稅發(fā)票的合約規(guī)定，以便于企業(yè)稅負的降低。比如在簽訂建設安裝、裝修合同時，要注重“甲供”方式，將建設方的采購比例進行明確規(guī)定。再如：在簽訂材料采購合同中，要加強總價法結算方式的應用，以免出現(xiàn)分開計價加劇企業(yè)的成本。

(五)加強與稅務機關之間的交流與協(xié)作

企業(yè)要想順利且合理的避稅，要制定可行的籌劃方案，遵守相關法律法規(guī)的制定。并密切關注國際法律法規(guī)，發(fā)揮出制度的約束性作用。而且對于稅務執(zhí)法機關，有著一定的自由裁量權，所以企業(yè)要與當?shù)貒囟悪C關保持密切的交流，對當?shù)氐亩愂照鞴芴攸c進行深入分析，善于征求稅務部門的相關指導意見，確?；I劃方案制定的科學性與合理性。

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[關鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 營業(yè)稅 納稅籌劃

營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為為課稅對象所征收的一種稅?，F(xiàn)行的營業(yè)稅基本規(guī)范是1994年1月1日施行的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其《實施細則》。

一、工程承包方式的籌劃

國稅函(1995) 156號文規(guī)定:工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務,如果工程承包公司與建設單位簽訂建筑安裝工程承包合同的,無論其是否參與施工,均按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,只是負責工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務的,按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。這就為工程承包公司進行納稅籌劃提供了契機。

例:甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標。甲與丙簽訂承包合同,合同價款5000萬元,另外甲還需支付乙50萬元的勞務費。則:乙公司應納營業(yè)稅額=50*5% -2.5萬元;丙單位應納營業(yè)稅額=5000*3% -150萬元,應納營業(yè)稅額合計152.5萬元。

若進行納稅籌劃,由甲與乙簽訂工程總包合同,合同金額為5050萬元,然后乙與丙簽訂分包合同,合同金額為5000萬元。則:乙公司應納營業(yè)稅額一(5050-50000*3%=1.5萬元;丙單位應納營業(yè)稅額=5000*3%=150萬元,應納營業(yè)稅額合計151.5萬元。

通過籌劃,該項工程可節(jié)省1萬元的營業(yè)稅支出。

二、建筑安裝工程營業(yè)額的籌劃

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第18條規(guī)定:“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè),無論與對方如何結算,其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設備的價格作為安裝工程產(chǎn)值的,其營業(yè)額應包括設備的價款在內(nèi)”。國稅發(fā)(2003) 16號文件對上述規(guī)定進行了修訂:“通信線路工程和輸送管道工程……。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額,也不包括設備價款,具體設備名單可由省級地方稅務機關根據(jù)各自實際情況列舉”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)國稅發(fā)(2003 ) 16號文件將原本應納入建筑安裝工程的設備如電梯、供電、供水等從工程總價中剔除,直接與設備供應商簽訂采購合同,從而降低建筑安裝工程營業(yè)額,減少了營業(yè)稅的計稅基數(shù),免除了這部分工程造價的營業(yè)稅負擔。

三、兼營行為的籌劃

稅法規(guī)定,納稅人兼營不同稅目應稅行為的,應當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉讓額、銷售額,然后按各自的適用稅率計算應納稅額,未分別核算的,將從高適用稅率計算應納稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中可能涉及到的營業(yè)稅稅目主要有建筑業(yè)、服務業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉讓無形資產(chǎn)、娛樂業(yè)等,這些稅目的營業(yè)稅率不盡相同,有高有低。例如:開發(fā)企業(yè)在自主經(jīng)營自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目時,可能會涉及旅店業(yè)、飲食業(yè)、歌舞廳、高爾夫球等不同的項目。這里面有的屬于服務業(yè),其營業(yè)稅稅率為5%;有的屬于娛樂業(yè),其營業(yè)稅稅率最高達20% o稅率上有如此大的差異,必然會造成稅負上很大的不同。如果企業(yè)未能分別核算營業(yè)額,就應按稅率最高的娛樂業(yè)核算營業(yè)稅應納稅額。

因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要于分清楚稅法的這一規(guī)定,對兼營行為進行分別核算,以此避免從高適用稅率,加重自身的稅收負擔。

四、委托建房模式下的納稅籌劃

委托建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。由于委托建房不涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)的產(chǎn)權轉移問題,因而不涉及不動產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等。因此,對于一些在開發(fā)之初便能確定最終用戶的項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就完全可以采用委托建房模式進行納稅籌劃,可以取得很好的節(jié)稅效果。

例:A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊土地,公允價值為2000萬元,計劃在這塊土地上建造一幢商務大廈,并打算以7000萬元的公允價值出售給投資商B公司。該商務大廈的建筑安裝成本為2400萬元,土地增值稅扣除項目為5000萬元。A公司正常開發(fā)銷售納稅情況如下:

應納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅及附加=2400 X 3.3%=79.2萬元

應納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加=7000X5.5%=385萬元

增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值稅適用稅率為30%

應納土地增值稅一(7000-5000) X30%=600萬元

A公司納稅總額為1064.2萬元

B公司需繳納契稅=7000X4%=280萬元

如果A, B公司在該項目開發(fā)之初經(jīng)過協(xié)商,采取委托建房模式進行納稅籌劃,具體操作:A房地產(chǎn)公司先將土地轉讓給B公司,協(xié)定轉讓價為2000萬元,并以B公司名義辦理各項報建手續(xù)。然后,B公司與A房地產(chǎn)公司簽訂委托建房合同,支付委托建房手續(xù)費1600萬元(該手續(xù)費應高于A公司正常開發(fā)利潤),建筑安裝成本仍為2400萬元。則A, B公司納稅情況如下:

(1)轉讓土地環(huán)節(jié)。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]016號)文規(guī)定:從2003年1月1口起,單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置成本后的余額作為營業(yè)額。因此,A房地產(chǎn)公司將土地以2000萬元價格轉讓給B公司,因差價為零,故不需要繳納轉讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅及附加(注:財稅[2006] 75號文規(guī)定對個人轉讓購買不足5年的住房全額征收營業(yè)稅)。轉讓土地未增值,也不需要繳納土地增值稅。

B公司受讓土地使用權應繳納契稅80萬元(2000X4% )

(2)項目建設環(huán)節(jié)。B公司需承擔建筑安裝業(yè)營業(yè)稅及附加79.2萬元(2400X3.3%)

A公司應繳納“服務業(yè)一業(yè)”營業(yè)稅及附加88萬元(2400X5.5% )

在委托建房模式下,A公司納稅總額為88萬元,B公司納稅總額為159.2萬元。與A公司正常開發(fā)銷售相比,A, B公司稅收負擔發(fā)生了巨大的變化。

參考文獻:

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[關鍵詞] 房地產(chǎn)；項目管理；項目設計；風險控制；納稅籌劃

[作者簡介] 鞏冰冰，遼寧省電力有限公司阜新供電公司財務部，遼寧 阜新，123000

[中圖分類號] F299.27 [文獻標識碼] A [文章編號] 1007-7723（2012）10-0048-0003

由于國家對房價的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨了很大的發(fā)展難題。資料顯示，2012年8月已經(jīng)公布上半年業(yè)績的24家上市房企，除了萬科和保利，其余22家營收同比下降6.07%，利潤同比下滑的房企更是達到六成。由于房地產(chǎn)行業(yè)的結算周期性，上半年的業(yè)績中可能有很大部分是去年銷售而未結算的項目，如果扣除這個部分，上半年的實際銷售估計更不樂觀。普遍的難題是營業(yè)收入下降、庫存增加、利潤率下滑、資產(chǎn)負債率居高不下，融資困難，政策不穩(wěn)定、市場不明朗，至少已有13家上市房地產(chǎn)企業(yè)悄然進軍礦產(chǎn)業(yè)領域“避風”，算上早已轉向的企業(yè)，進軍礦產(chǎn)的上市房地產(chǎn)企業(yè)則接近二成。困境之中謀求突圍，正是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點，企業(yè)普遍采取了謹慎拿地、縮小開發(fā)戰(zhàn)線、拉長開發(fā)周期的防守型經(jīng)營戰(zhàn)略。強化企業(yè)內(nèi)部管理，有序加速項目的開工進度，控制項目成本，加速資金回流，提高企業(yè)自身競爭力對嚴冬中的房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。

一、房產(chǎn)企業(yè)工程項目特點

（一）位置固定，項目單一

房地產(chǎn)企業(yè)項目建設及使用均具有固定的地理位置，項目論證要考慮到地區(qū)差異[1]。項目開發(fā)是以單個的項目為對象，由于項目在選址、規(guī)模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等獨立特點，各開發(fā)項目存在很大的差異性[2]。項目點多面廣，各個項目部的權力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報表為主、監(jiān)督為輔。

（二）資金占用大，回流周期長

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)往往需要投入大量資金，工程建設進度有其客觀規(guī)律性，有相應的時間要求，完成一個項目要很長時間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間，資金回流很慢，要求企業(yè)要高度關注資金的可持續(xù)投入和保障經(jīng)營資金的流動性[3][4][5]。

（三）風險大

項目開發(fā)周期長，非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設時間長，建筑材料價格和勞動力價格等可能都有很大變化，嚴重的會影響整個項目盈虧。而且一旦投入成為現(xiàn)實，轉型基本不可能。

（四）項目管理相對粗放

項目開發(fā)過程需要多方合作，合作企業(yè)基本屬于勞動密集型，依靠大量的勞動力投入，人員變動頻繁，培訓困難，工作水平參差不齊。項目主要在露天進行，受到自然條件和氣候的影響大，一般施工條件差、組織任務繁重，安全性要求高[6][7][8]。一個工程項目還要涉及到業(yè)主、分包方、材料供應商等，要求專業(yè)詳細，管理上相對粗放。

二、工程項目管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)項目管理按照生命周期可以分為開發(fā)管理、設計項目管理、施工管理、運營管理四個階段。主要的管理項目可以分為：項目采購管理、項目合同管理、項目時間管理、項目成本管理、項目質(zhì)量管理、項目風險管理等。

三、房地產(chǎn)項目管理存在的主要問題

（一）開發(fā)階段盲目搶標

缺乏有針對性的市場調(diào)研，把中標作為頭等大事，標書報價不科學，盲目圈地。開發(fā)商以為拿到稀缺資源就可以了，所以搶地火熱。以上海為例，南京東路163、虹橋長風商務區(qū)、外灘園等地塊，價格30億、50億，甚至上百億。一方面從商辦樓來講，租金不斷地下跌，甲級寫字樓租金從2.5美金下跌到1美金；另一方面，空置率也在不斷提升，據(jù)統(tǒng)計2009年達到15%。這樣極端的情況，不斷積累了企業(yè)經(jīng)營風險[9]。

（二）設計跟風

項目設計沒有因地制宜，而是跟風嚴重，講究美觀但不實際，設計簡單化、概念化，后期營銷、廣告萬能化，造成市場接受差。

（三）施工階段履行合同不嚴謹

施工合同中內(nèi)容不全面、條款不嚴謹 ，由于建設工程承發(fā)包合同條款多、文件涉及面廣，合同中技術要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質(zhì)量難以保證、工期延遲、工程造價難以控制，合同執(zhí)行必然受阻，導致建設工程施工合同履約率低。

（四）成本失控

成本控制管理并不應只是一個部門的任務，它應該是整個企業(yè)的整體成本管理，從調(diào)研到樓盤交付使用的各個階段，不僅要加強事后成本控制，而且不能忽略加強項目開發(fā)過程中的成本控制。如果監(jiān)督管理機制不是很完備，必然會導致趕工工程，從而造成由于趕工超支的材料加工費、趕工費、違約金等損失都難以估計。開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金等都積壓企業(yè)利潤空間。

四、房地產(chǎn)企業(yè)項目管理建議

（一）加強前提可行性研究

項目選擇首先考慮預期性的研究、定位，如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的五連環(huán)：選址、定位、資金鏈、招商、營運。開發(fā)施工需要從長計議，進行投入產(chǎn)出綜合考慮。加強項目開發(fā)前市場調(diào)研，項目的實際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設計者、策劃商、商業(yè)經(jīng)營者、投資者。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計，必須充分了解經(jīng)營者的需求，才能做到適銷對路，一個經(jīng)營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設計，其結果必然與實際市場需求脫節(jié)。要找到項目的發(fā)展方向，確定項目在市場上的競爭地位，確定項目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設計的要求及概念性的規(guī)劃設計方案投資建設成本的估算，對項目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性有充分的認識。

（二）強化設計階段投資

項目的前期規(guī)劃設計盡管只占總體成本的1.5%～2%，但對整個工程的造價來說影響可達80% 以上。在項目成本管理中項目設計階段是控制開發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，項目設計階段可以起到前瞻性的控制作用，它基本上把各個階段的成本都進行了預算和規(guī)劃，是項目成敗的關鍵階段，甚至實現(xiàn)可控成本高達90%以上。做好前期設計規(guī)劃是控制好成本的關建，要加強開發(fā)商與策劃公司的對接。

（三）嚴格施工合同全過程管理

合同管理伴隨工程全部過程，工程質(zhì)量、工期、造價是施工合同執(zhí)行的監(jiān)控依據(jù)，所以工程管理的好壞已經(jīng)在招投標中已經(jīng)確立。因而招投標文件、合同內(nèi)容需要房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)、工程管理、企化營銷、預算合約、法律法務、財務等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細、可行、全面、可操作，控制企業(yè)風險。嚴格執(zhí)行國家的招投標管理規(guī)定，不訂立黑白合同，嚴格建設工程施工合同示范文本的應用，規(guī)范合同表述形式。

（四）進行納稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)是稅負比較中的行業(yè)，其中營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是其納稅重要環(huán)節(jié)，應該主動尋找稅務師事務所，尋求有利的稅務安排。

（五）提升融資能力

房地產(chǎn)企業(yè)是資金需求非常大的行業(yè)，要注重自我資金的積累，力求控制好企業(yè)本身的資產(chǎn)負債率，建立互信的銀企關系，增加融資彈性。拓寬融資渠道，降低財務風險。積極嘗試融資租賃、債券融資等方式。

（六）完善管理制度，推行績效評價

建立健全監(jiān)理制度，對項目投資進行有效的控制，各方面的實施按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，完善職責分工及有關制度，責任落實到人，從工程管理機制上建立健全成本控制系統(tǒng)；同時，做好工程進度款的審核，避免資金失控。有關工程進度款的審核，就是確定監(jiān)理方的工程量，并制定相應的管理制度，以落實到項目中去，優(yōu)化設計方案，控制項目成本。

五、結 語

房地產(chǎn)企業(yè)項目管理是企業(yè)的核心，項目管理的關鍵是設計控制和成本控制，完成這些關鍵點的保障是完善有效的制度監(jiān)督和通暢的信息溝通，需要企業(yè)持續(xù)地建設并不斷調(diào)整。

[參考文獻]

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篇5

[關鍵詞]房地產(chǎn) 新會計準則 資金

一、新會計準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.對會計核算的影響。在舊會計制度中,將非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算,而我國新的會計準則體系則對不同類型的房地產(chǎn)進行了明細分類,分為了投資性房地產(chǎn)、代建房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨。這種明細劃分,提高了會計信息的有用性,幫助財務會計報告使用者做出更為合理的經(jīng)濟決策。

2.對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的影響。新準則規(guī)定:企業(yè)應于會計期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得,則應當采用公允價值模式,而傳統(tǒng)會計全部采用歷史成本計量。新會計準則使投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值。

3.對損益確認的影響。一方面,當不同類型的房地產(chǎn)進行轉換處理時,房地產(chǎn)企業(yè)要確認相應的損失,卻不能確認相應的收益,而是記入資本公積,這將影響企業(yè)損益金額的大小,特別是擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè),資產(chǎn)總額和凈資產(chǎn)規(guī)模都將大幅上升;另一方面,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,而以資產(chǎn)負債表的公允價值作為基礎調(diào)整其賬面價值,并將其差額計入當期損益,這會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期間財務狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。

4.對房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的影響。引入公允價值計量模式后,被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值,擴大了企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模,使銀行等金融機構對企業(yè)的借貸規(guī)模隨之上升,有助于企業(yè)提升融資能力,并在一定程度上緩解目前房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

5.對房地產(chǎn)稅收體系的影響。由于不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,首次使用公允價值計量的房地產(chǎn)盈利會大幅上升,按現(xiàn)行的稅收政策會相應增加企業(yè)的應交所得稅。而按投資性房地產(chǎn)原值的80%征收1.2%的房產(chǎn)稅,若以公允價值作為征收依據(jù),影響程度也會大幅上升。

6.對房地產(chǎn)公司借款費用資本化范圍的影響。舊準則認為只有固定資產(chǎn)符合借款費用資本化的條件,新準則擴大了其范圍,允許符合該條件但是歸為存貨或投資性房地產(chǎn)上的借款費用也可以資本化。我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金回收期比較長,借款金額巨大,《借款費用》準則中對利息資本化條件放寬,有助于提高企業(yè)業(yè)績,使房地產(chǎn)企業(yè)的當前年度的會計利潤得以上升。

7.規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的信息披露。新準則規(guī)定將投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來,并且需要單獨披露其金額、種類和公允價值的確定依據(jù),這使報表使用者能夠獲得更加真實的企業(yè)信息,從而做出準確的決策。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀

1.現(xiàn)金流量大,資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最大難題就是在資金周轉過程中存在資金短缺的風險。許多企業(yè)的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物都呈負增長,尤其是籌資過程中的現(xiàn)金流量凈額大量為負。

2.高投入和高風險并存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目資金籌集方式主要是債務籌資和股權籌資,債務籌資有償還本金和高額利息的風險,股權籌資有引訟的風險。有些企業(yè)就因為涉及多訟,無力償還銀行貸款,以及擔保糾紛等問題,負債累累,無法持續(xù)經(jīng)營。

3.未開發(fā)房屋空置率較高,工程質(zhì)量達不到要求。從我國開始實施住房改革至今,房地產(chǎn)投資平均每年增幅在20%左右,但房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求的結構性矛盾仍較嚴重,商品房價格與居民購買力之間差距仍然較大,商品房空置率較高。許多企業(yè)盲目投資,資金得不到有效運轉,資金的缺乏和對利益的追求,直接影響工程的質(zhì)量,損害企業(yè)的長期利益,最終走向破產(chǎn)倒閉。

4.稅收負擔較重,影響到企業(yè)的生存發(fā)展。若企業(yè)的項目未辦理決算,遺留了一些納稅事項,就會面臨沉重的稅收壓力。近年國家相繼出臺了調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)市場的政策,如對土地增值稅采用預征制度,規(guī)定了對完工和未完工開發(fā)產(chǎn)品、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題等,對納稅和會計核算提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)必須按照相關規(guī)定進行會計計量和核算,使其可能會因納稅造成現(xiàn)金流量的變化。

三、利用新準則,加強企業(yè)管理,推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

面對新準則,房地產(chǎn)企業(yè)需要積極采取有效措施迎接變革,這對房地產(chǎn)行業(yè)本身和國家的宏觀經(jīng)濟都是有利的。企業(yè)應當注意以下幾點:

1.利用新準則關于公允價值和對借款費用資本化的規(guī)定,積極爭取銀行貸款。(1)企業(yè)可通過成本模式和公允價值模式之間的轉換,找到適合自身發(fā)展的資產(chǎn)的后續(xù)計量方法。(2)新準則對借款費用資本化的規(guī)定,促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而通過將借款費用資本化而使當期利潤水平得到提高,從而努力加快開發(fā)進度,提高企業(yè)利潤水平。

2.選擇適當?shù)耐顿Y比例。對于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,一般既有投資性房地產(chǎn),如出租的土地使用權和出租的建筑物,又有作為存貨進行開發(fā)的土地儲備,如何讓所取得的各項資產(chǎn)所占比例為最優(yōu),讓各項資產(chǎn)最大限度地為企業(yè)帶來效益,是一個非常關鍵的問題。

3.重視稅收籌劃。若以公允價值作為征收房產(chǎn)稅依據(jù)的設想得以實施,將會對企業(yè)的現(xiàn)金流量有重大影響。

4.加強結構調(diào)整。對于資金周轉困難,負債累累的企業(yè),可以通過重組、兼并的方式對資產(chǎn)進行整合,優(yōu)化資源配置,有利于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和國有資產(chǎn)的保值增值。

5.注意資金的多元化。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),資金應多元化,不能僅依賴于銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)有將近80%的資金來源于銀行,銀行風險越來越大。在籌資策劃中,盡量選擇較多的渠道,完善合同、協(xié)議,避免訴訟風險。

6.謹慎投入商業(yè)地產(chǎn)。由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,近三年商業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出之比為負數(shù),銷售小于竣工面積,風險比較大,因此投入時需謹慎行事。

篇6

關鍵詞:政策干預房地產(chǎn)公司財務風險應對策略

縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，由于該行業(yè)具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現(xiàn)能力薄弱等特點，導致其在發(fā)展過程中普遍存在著財務管理的風險隱患。尤其是我國房地產(chǎn)行業(yè)，因為受到既定的政策干預，所以風險因素更多。若想讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在風云變幻的國內(nèi)市場獲得穩(wěn)定長足的發(fā)展，關鍵就是要尋找最有效的風險應對策略。

一、政策干預下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不斷增加，導致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產(chǎn)開發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續(xù)的市場運作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家先后出臺了很多干預政策進行宏觀調(diào)控，結果致使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現(xiàn)實問題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財務管理帶來大量諸多意想不到的風險。這是因為，在利用政策干預進行市場調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風險應對策略，無法按照計劃實現(xiàn)資金的后續(xù)運作，導致了在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險。

二、政策干預下房地產(chǎn)財務風險的成因分析

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著愈發(fā)激烈的競爭，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場上，很多難以預測和不可控制的因素都有可能導致企業(yè)出現(xiàn)財務風險，甚至會最終破產(chǎn)倒閉。具體說來，造成房地產(chǎn)財務風險的原因有如下幾點：

(一)財務管理人員素質(zhì)低下帶來的風險

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業(yè)務素質(zhì)。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業(yè)人員因為自身行業(yè)知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財務管理帶來了諸多風險。

(二)新信貸政策造成的風險

為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結構失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財務管理風險。

(三)新的稅收政策帶來的風險

另外，隨著國家相關房地產(chǎn)政策的進一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業(yè)因為必須要提前多交稅款而牽制了企業(yè)資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導致了開發(fā)商的財務風險。同時，由于稅務部門根據(jù)相關政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財務管理的風險之一。

(四)新的土地政策帶來的風險

當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設用地的相關政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現(xiàn)了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對于那些非法轉讓土地使用權行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權，給自身的財務管理造成了極大的風險。

三、降低房地產(chǎn)財務風險的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進行企業(yè)管理過程中，有針對性地采取相應的策略來有效降低房地產(chǎn)的財務風險。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應對風險能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關的干預政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結構的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實際適當降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應對風險的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財務監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因為過于關注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對財務規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關的財務管理制度，將自身的實際發(fā)展狀況與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發(fā)投資的準確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財務的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財務監(jiān)管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內(nèi)。

(三)加強內(nèi)部審計，提高財務人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內(nèi)部控制以及綜合運用財務會計信息等相關能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財務人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規(guī)范化和科學化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續(xù)培訓，特別是要強化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發(fā)揮應有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調(diào)關系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

四、結束語

面對愈發(fā)嚴峻的房地產(chǎn)市場的發(fā)展大環(huán)境，若想真正有效地促使整個房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，必要的政策干預自然不可或缺。那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在面臨國家的政策不斷出臺的干預時，理性的做法便是立足于客觀存在的國家政策干預環(huán)境，冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，從優(yōu)化內(nèi)部管理入手，并在此基礎上努力提高應對財務風險的能力，這是企業(yè)能夠獲得可持續(xù)發(fā)展的重要保障，更是切實推進房地產(chǎn)整個行業(yè)發(fā)展的最佳途徑。

篇7

孩子王兒童用品（中國）有限公司（以下簡稱“孩子王”）成立于2009年，總部位于中國南京，是中國新興的專業(yè)母嬰童用品零售及成長服務提供商，為準媽媽及0～14歲兒童提供母嬰童用品和一站式成長服務。目前公司有30家直營店，2013年預計營業(yè)額達10億元。

孩子王的四個創(chuàng)始合伙人都是五星電器的合作多年各有所長的戰(zhàn)友。“2009年，從五星電器出來之后，我們在創(chuàng)業(yè)籌劃時還是希望能夠做零售行業(yè)，畢竟我們在這方面有著多年的經(jīng)驗。經(jīng)過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)嬰童行業(yè)市場更成熟穩(wěn)定，發(fā)展空間更大，于是2009年10月，我們成立了‘孩子王’?！闭勂饎?chuàng)業(yè)之初，孩子王兒童用品（中國）有限公司CFO沈暉如是說。

差異化打造成本優(yōu)勢

中國可以說是世界嬰童產(chǎn)品行業(yè)的第一大市場。以中國巨大的人口基數(shù)來說，每年1%的出生率就意味著每年將近有1500萬新生兒誕生。就是在競爭已經(jīng)趨于成熟和穩(wěn)定的美國市場，嬰童產(chǎn)品的年復合增長率是16%，遠遠高于其他行業(yè)。同樣，國內(nèi)從事嬰童行業(yè)的企業(yè)也非常多，中國是制造業(yè)大國，童裝、玩具等生產(chǎn)企業(yè)多如牛毛。面對這樣復雜的市場局面，沈暉強調(diào)，“中國嬰童市場的零售店有一個特點，都是小店，少有大店，平均營業(yè)面積在100平方米左右。主要原因是嬰童產(chǎn)品諸如衣服或者食品、用品等利潤并不很高，不足以支撐大店的運營。而我們孩子王的店面積都比較大，平均營業(yè)面積在5000平方米左右，所以我們的經(jīng)營模式必須區(qū)別于嬰童產(chǎn)品便利店。我們是做‘嬰童產(chǎn)品的一站式購物’，包括了孩子以及準媽媽和孕婦的衣、食、住、行、吃、學、玩、樂等一站式滿足的MALL形式，除商品零售外還包含孩子的早教、娛樂、英語培訓、手工DIY等游樂方面的服務。服務項目的面積會占到店面的1/3左右，這些服務解決了嬰童產(chǎn)品顧客單次消費少，產(chǎn)品利潤不高的問題。因為游樂服務項目大大提高了顧客的到店頻次，就算單次消費不高，次數(shù)多了，也依然有著可觀的消費量。”

孩子王的實體門店借用了互聯(lián)網(wǎng)的經(jīng)營方式，提供家庭與孩子的社交平臺，創(chuàng)造互助及互動的圈子。若要說到和互聯(lián)網(wǎng)最大的差異，那就是互聯(lián)網(wǎng)是不斷做減法，一味追求低價，顧客的忠誠度低；而實體門店則應該是不斷地做加法，商品垂直且服務本土化。此外，“快樂”與“教育”是互聯(lián)網(wǎng)永不可取代的。孩子王的實體門店與電子商務為消費者提供了更方便的購物選擇，線上和線下實體相互補充，旨在為兒童成長提供衣食住行玩教學一站式的解決方案。

在經(jīng)濟比較發(fā)達的美國，嬰童產(chǎn)品消費分布大概為玩具占50%，飲食占30%，剩下的用品和服裝各占10%。在中國家庭中，兒童玩具消費僅占5%，食物支出占到50%，教育等支出更是呈逐年遞增態(tài)勢。孩子王跟其他嬰童產(chǎn)品店最大的區(qū)別除了面積大，產(chǎn)品線齊全之外，孩子王承載了更多的社交、娛樂功能，這是一般的嬰童產(chǎn)品便利店所不具備的，大店保證了實體門店的顧客互動的空間和足夠的人力和服務相關資源的配備。此外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也從一方面加速了孩子王的開店步伐，孩子王同大型商場以及MALL的共生促進效應也使得他們深受各大商場歡迎。沈暉強調(diào)，“根據(jù)獨立調(diào)查公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，孩子王的客戶相比超市客戶收入普遍高出50%，并且逗留時間會增加兩個小時左右，這就給商場帶來了更多的收入。我們很受商場歡迎，我們在房租店面上一直都能享受到比較好的優(yōu)惠，有很多店的租金水平都是10年前的房租水平，這在租金成本上升劇烈的今天，可以說我們的經(jīng)營模式為成本節(jié)約貢獻了不小的力量?！?/p>

不斷回顧，不斷量化

孩子王開店的速度近兩年呈現(xiàn)加速狀態(tài)，同店業(yè)績增長率高達60%左右。沈暉告訴我們，根據(jù)財務模型計算，孩子王單店成本回收周期為18個月，現(xiàn)在看來，大部分店都能提前回收成本。這樣穩(wěn)定而有效率的發(fā)展，是和經(jīng)營背后的財務支撐密不可分。沈暉表示，“我們有著經(jīng)營五星電器連鎖店10年的經(jīng)驗，并入美國百思買報表后在財務合規(guī)性、管控理念上我們也有了按國際一流企業(yè)財務管理標準的實踐經(jīng)驗。因此在啟動孩子王時，我們就采取共享服務的管控方式，組織架構上就做了很多創(chuàng)新，按照共享服務的方法將所有的資金管理、賬務處理、費用報銷全部集中到總部?！?/p>

隨著一路發(fā)展，公司今年又上了財務共享服務平臺系統(tǒng)，這樣做讓財務人員全部按照應收、應付、費用、總賬、報表、稅務等財務流程分工，系統(tǒng)從業(yè)務源頭管起，財務人員過程中管控，憑證、報表自動生成，財務從處理變成管理。同時建立業(yè)務財務體系，各門店、分部財務人員變成‘業(yè)務財務人員’，使得財務人員更多地了解業(yè)務發(fā)展，不斷量化管理成效，不斷地做回顧，及時發(fā)現(xiàn)業(yè)務上的問題并且糾正?！皩η岸蔚呢攧展芸?，我要求的就是抓住關鍵控制點，同時不斷量化回顧各項業(yè)務工作，為了能夠更加及時地掌握信息，我們建立全方位的信息化解決方案：整個公司有大概20個系統(tǒng)來幫助我們做管理，其中包括IBM的BI報表系統(tǒng)，TM1、SPSS智能分析、數(shù)據(jù)挖掘系統(tǒng)、百年ERP、用友財務系統(tǒng)、合力中稅供應鏈管理系統(tǒng)，藍凌EKP企業(yè)資源管理系統(tǒng)， 電話呼叫中心，等等。”

孩子王的財務整個系統(tǒng)最重要的工作就是不斷地修正業(yè)務，從財務角度要推動所有的公司業(yè)務部門用一種“語言”說話，在同一個流程系統(tǒng)上工作，大大減少了冗余環(huán)節(jié)。