導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

一、房地產(chǎn)管理所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策性風(fēng)險(xiǎn)

政策因素在一定程度上對(duì)每個(gè)行業(yè)都會(huì)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)也不例外，在房地產(chǎn)投資過程中，房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)會(huì)受到政府的土地供給政策、住房政策、地價(jià)政策、價(jià)格政策、稅費(fèi)政策、環(huán)境保護(hù)政策、金融政策等的巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。但客觀地講，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律、法規(guī)，及各種專項(xiàng)整治措施是最為復(fù)雜的，變化也是最頻繁、最難以預(yù)見的。

（二）市場供求風(fēng)險(xiǎn)

一般的企業(yè)所面臨的市場供求風(fēng)險(xiǎn)主要包括原材料采購供應(yīng)失控、競爭加劇、市場波動(dòng)等因素。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，除了上述幾種因素外，還存在房屋銷售價(jià)格波動(dòng)較大的因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，說明商品房供求平衡，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起著促進(jìn)作用；空置率在10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)，此時(shí)就需要房地產(chǎn)商要采取各種手段來增加商品房的銷售量，從而保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展；而空置率在20%以上則為商品房重積壓區(qū)，如果這一現(xiàn)象不予以解決，那么國民經(jīng)濟(jì)會(huì)受到嚴(yán)重影響。

（三）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資者將投資購買或修建的房地產(chǎn)出租的經(jīng)營時(shí)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)活動(dòng)的波動(dòng)將會(huì)影響其財(cái)產(chǎn)收人的可變性，他們也因此會(huì)有遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作周期長，從前期策劃、項(xiàng)目開發(fā)到后期管理的環(huán)節(jié)眾多，尤其是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)等，對(duì)整體運(yùn)營有著巨大的影響，這對(duì)企業(yè)的綜合操控能力提出了很高的要求。經(jīng)濟(jì)條件的變化對(duì)一些財(cái)產(chǎn)的影響經(jīng)常比對(duì)另一些的大，這取決于財(cái)產(chǎn)的種類、財(cái)產(chǎn)的地理位置和現(xiàn)存的租約等因素。同時(shí)，因?yàn)樾枨蟮淖兓?、人口的變化以及其他原因，國家?nèi)許多地區(qū)和城市內(nèi)區(qū)域在經(jīng)濟(jì)增長率方面存在差異。所以，受到影響程度較大的那些財(cái)產(chǎn)將面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）決策風(fēng)險(xiǎn)

決策風(fēng)險(xiǎn)包括運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和人員處置風(fēng)險(xiǎn)。決策風(fēng)險(xiǎn)就是指關(guān)系著項(xiàng)目成敗存亡的項(xiàng)目定位過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)意外，將造成無法彌補(bǔ)的損失，其后果是相當(dāng)嚴(yán)重的。項(xiàng)目定位是決策層根據(jù)市場調(diào)查、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、可行性研究報(bào)告做出的，包括項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位、建設(shè)環(huán)境、品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷策劃方案等工作的依據(jù)。若項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、盲目開發(fā)建設(shè)，帶來的后果將不堪設(shè)想。這也是開發(fā)項(xiàng)目過程中存在的最大風(fēng)險(xiǎn)。所以，一個(gè)項(xiàng)目的做與不做、買與不買、怎么去做，都存在著高層管理的決策風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)管理中風(fēng)險(xiǎn)管理的防范對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)政策

近些年我國房價(jià)在迅猛的上漲，與此同時(shí)也制定出了一些房地產(chǎn)政策，而這些政策很明顯都是適應(yīng)房價(jià)和銷售量上漲的情況。而對(duì)于房價(jià)和銷售量停滯或者下降的情況，根本就適應(yīng)不了。此時(shí)，政府除了加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率外，還應(yīng)放寬制度和改善性的房貸利率，對(duì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)在信貸上給予支持。

（二）完善市場信息的采集和披露體系，提高市場透明度

一個(gè)有效的市場離不開市場透明度的提高。全面、透明、可靠的市場信息是政府、房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者等市場參與者各方做出正確判斷和決策的依據(jù)。

（三）加強(qiáng)銀行信貸管理，完善房地產(chǎn)金融市場

加強(qiáng)銀行信貸管理，發(fā)展信貸資產(chǎn)證券化，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)；完善稅費(fèi)體系，合理稅負(fù)。另外，由于房地產(chǎn)跟房地產(chǎn)金融緊密聯(lián)系和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的長期性和復(fù)雜性，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)在房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場兩方面“雙管齊下”。做好房地產(chǎn)金融防范，對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展非常有必要。

（四）構(gòu)建房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

營造良好的政策和法律環(huán)境是建立健全完善的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理體系的首要任務(wù)。無論是什么規(guī)模的企業(yè)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要因素。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，搭建符合自身特點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)，完善風(fēng)險(xiǎn)信息管理體系，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的框架和流程是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和管理模式來決定的。對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)來講，基于企業(yè)管理體系下的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)需要建立。管理者在項(xiàng)目前期首先要把風(fēng)險(xiǎn)清單以及風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備計(jì)劃的編制做好，在組織上設(shè)計(jì)專門的風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，將風(fēng)險(xiǎn)管理覆蓋企業(yè)中的每個(gè)部門。項(xiàng)目部作為風(fēng)險(xiǎn)管理的一線部門，要實(shí)時(shí)的檢測(cè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的臨界值，并把結(jié)果定期匯報(bào)給上級(jí)公司。對(duì)于下屬基層部門來講，也要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告進(jìn)行定期的審核；對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)首先要提高起來，把前期的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃做好，并在項(xiàng)目績效評(píng)估工作當(dāng)中放入風(fēng)險(xiǎn)的臨界值檢查結(jié)果。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資大、周期長、涉及因素較多的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，因此影響其風(fēng)險(xiǎn)因素也較多。項(xiàng)目能否取得預(yù)期結(jié)果，其具有很大的不確定性。所以，要用不同的方法、從多個(gè)角度來對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，然后提出一些預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的方案?？偠灾?，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)有機(jī)整體，必須與各個(gè)部門相結(jié)合才能很好的控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理。

參考文獻(xiàn)：

[1] 朱亞東. 淺析房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容及規(guī)避對(duì)策[J]. 民營科技, 2010, (07) .

篇2

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 項(xiàng)目投資 風(fēng)險(xiǎn)管理 必要性 措施

中圖分類號(hào)：S24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）30-0054-01

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

（一）有利于保障項(xiàng)目管理的科學(xué)性

風(fēng)險(xiǎn)管理主要是利用科學(xué)的方法對(duì)于項(xiàng)目投資進(jìn)行準(zhǔn)確定位和分析，并對(duì)在投資項(xiàng)目中產(chǎn)生的任何可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和分析，有利于減少和消除在決策和項(xiàng)目執(zhí)行過程中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，能夠有效的保障整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理科學(xué)性和合理性，是項(xiàng)目管理重要組成部分。

（二）有利于促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行

風(fēng)險(xiǎn)管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應(yīng)對(duì)措施，使得整個(gè)項(xiàng)目管理過程更具科學(xué)性，并且風(fēng)險(xiǎn)管理深入到投資項(xiàng)目的各個(gè)領(lǐng)域和各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠提高整個(gè)企員工的參與度，使其全身心投入到項(xiàng)目決策和管理中，從而保證了促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，除此之外，風(fēng)險(xiǎn)管理能夠通過有效措施盡可能的減少和控制風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，并對(duì)于造成損失之后的后續(xù)管理工作提供有效措施，保證了管理的延續(xù)性，提高了管理的效能。

（三）有利于促M(fèi)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高

房地產(chǎn)投資企業(yè)通過風(fēng)險(xiǎn)管理，能夠最大程度上保證安全生產(chǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且最大程度上減少在各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，有效的減少了費(fèi)用的支出，增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理能夠時(shí)刻警醒了和刺激房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，從而提高了整個(gè)企業(yè)的管理效能，從而有效的控制了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)損失，達(dá)到了保障和提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及問題

（一）房地產(chǎn)投資背景

目前，受到國家房地產(chǎn)政策以及房地產(chǎn)市場的影響，房地產(chǎn)投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產(chǎn)投資還是處于發(fā)展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產(chǎn)投資市場面臨的背景較為復(fù)雜，其主要影響因素表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：國家政策的變化。國家通過宏觀調(diào)控對(duì)于市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，旨在幫助引導(dǎo)市場健康發(fā)展，從國家對(duì)于房地產(chǎn)投資的政策來看，國家對(duì)于房地產(chǎn)的投資的擔(dān)憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個(gè)市場的環(huán)境，這對(duì)于房地產(chǎn)投資企業(yè)來說是重要的政策信號(hào)，如果不能夠及時(shí)的掌握和了解國家和地方的投資政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)的侵?jǐn)_。投資競爭日益激烈。房地產(chǎn)投資企業(yè)的競爭進(jìn)入白熱化階段，企業(yè)的競爭必然帶來企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展又不得不去正面面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，尤其是對(duì)于小企業(yè)來說，各方面都不成熟，受到風(fēng)險(xiǎn)的打擊壓力大，更需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和管理方式問題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實(shí)現(xiàn)成熟，尤其表現(xiàn)在一些中小投資企業(yè)中，他們的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和管理方式存在很大的問題，阻礙了投資企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。其問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)問題。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較為淡薄，一些企業(yè)并未建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并未設(shè)立相關(guān)崗位和落實(shí)各方責(zé)任，使得風(fēng)險(xiǎn)管理區(qū)域盲目化和松散化，這種風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的淡薄，是對(duì)于提高投資企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的首要障礙；風(fēng)險(xiǎn)管理方式問題。大部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理方式較為單一，尤其在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面，大部分企業(yè)都是依據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于投資項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)判和決策，決策缺乏科學(xué)性指導(dǎo)，導(dǎo)致投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)增大，并未并未形成完善和完備的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和解決措施，使得風(fēng)險(xiǎn)的危害增加，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)例分析

A房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)公司準(zhǔn)備在B市投資一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中有兩個(gè)備選方案供A房地產(chǎn)公司選擇，一處是住宅項(xiàng)目，另一處是商業(yè)廣場項(xiàng)目，通過對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。

（一）區(qū)域背景和政策背景分析區(qū)域背景和政策背景能夠幫助房地產(chǎn)投資項(xiàng)目充分了解當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境和政策環(huán)境，從而有利于進(jìn)一步做好風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和評(píng)價(jià)。

（1）區(qū)域背景。C小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于城市東郊，屬于政府政務(wù)新區(qū)所在地，其開發(fā)和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善的基礎(chǔ)上，能夠吸引大量的購房者，所以從市場需求來看較好，除此之外，該地區(qū)的涉及的拆遷戶較少，這對(duì)于開發(fā)投資來說減少了很多拆遷的麻煩。D 商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目位于城市中心區(qū)域，屬于該城市的老城區(qū)改造，人口較為密集，發(fā)展商業(yè)的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區(qū)，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業(yè)廣場的建設(shè)面積較大，中心區(qū)域的地價(jià)較高，投資的工期長并且效益回收的時(shí)間也較長，這是D商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目面臨的最大困難。

（2）政策背景。近年來，該市通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)獲得了較大的發(fā)展，并且隨著工業(yè)和商業(yè)的逐漸發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強(qiáng)，對(duì)于發(fā)展本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)抱有很大期望，特別是對(duì)于老城區(qū)改造項(xiàng)目的政策傾斜力度較大，支持和改造對(duì)于老舊城區(qū)的現(xiàn)代化改造項(xiàng)目建設(shè)。

（二）房地產(chǎn)投資能力分析該房地產(chǎn)投資企業(yè)屬于外地中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且從以往的投資實(shí)踐看，以投資的小區(qū)建設(shè)見長，對(duì)于商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目很少涉足，此次投資項(xiàng)目是市場拓展到該市的第一次投資，管理層的態(tài)度相對(duì)保守，并且要求短期內(nèi)，小投資，穩(wěn)收益的原則，所以再結(jié)合表1數(shù)據(jù)以及區(qū)域和政策背景，對(duì)于C小區(qū)建設(shè)的投資額和收益周期都明顯小于對(duì)于D商業(yè)廣場的建設(shè)項(xiàng)目投資，所以從穩(wěn)妥的角度來說，對(duì)于此次投資項(xiàng)目的決策來說，經(jīng)過專家評(píng)審和最終管理層決定，選擇了C小區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目投資。

（三）投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理建議

（1）充分重視“風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”的結(jié)合。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及多個(gè)層面和領(lǐng)域，所以在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要充分認(rèn)識(shí)和了解存在哪些方面的風(fēng)險(xiǎn)，例如，拆遷風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及競爭風(fēng)險(xiǎn)等等，其次要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、準(zhǔn)確和系統(tǒng)的分析，幫助房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策者了解投資項(xiàng)目，并在事后對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)造成的后果進(jìn)行評(píng)估，積累更多的管理經(jīng)驗(yàn)。

（2）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。特別是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，如何采取有效措施避免和減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害，對(duì)于企業(yè)來說也至關(guān)重要。企業(yè)要充分的重視和發(fā)揮管理創(chuàng)新的作用，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

參考文獻(xiàn)

篇3

一、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

資本增值是財(cái)務(wù)活動(dòng)的根本目的，防范并控制價(jià)值的不穩(wěn)定（不利結(jié)果）是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)。那么，讓我們先看看投資性房地產(chǎn)的價(jià)值之路：經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)影響現(xiàn)有工商業(yè)利潤及個(gè)人收入；工商業(yè)利潤及個(gè)人收入轉(zhuǎn)而決定其支付租金的能力；租金決定投資性房地產(chǎn)的營業(yè)凈收入；最后，營業(yè)凈收入決定投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值。這樣，現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的改變對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，較之住房價(jià)值，會(huì)有巨大的近期沖擊，那就是，房地產(chǎn)價(jià)值的上漲趨勢(shì)或下降趨勢(shì)首先發(fā)生在與住房市場相對(duì)的投資性房地產(chǎn)市場上。由此，投資性房地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的敏感程度要強(qiáng)于自用房地產(chǎn)，所以，對(duì)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理要充分考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，并密切聯(lián)系房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)。

首先，建立風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，以把握經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。對(duì)于企業(yè)投資者來說，應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)部、外部初始信息，包括歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)測(cè)，并對(duì)收集的初始信息進(jìn)行必要的篩選、提煉、對(duì)比、分類、組合，形成風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)庫。對(duì)于個(gè)人投資者來說，自己收集信息的成本過高，不符合成本一效益原則，但是應(yīng)該關(guān)注有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。

其次，根據(jù)收集的風(fēng)險(xiǎn)初始信息，結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險(xiǎn)管理工具手段，定性和定量相結(jié)合，以識(shí)別和度量投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為風(fēng)險(xiǎn)決策和控制提供條件。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，既要正確判斷一項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中存在什么風(fēng)險(xiǎn)，又要找出引起這些風(fēng)險(xiǎn)的原因。識(shí)別的方法主要有：①專家預(yù)測(cè)法，如民主討論法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即計(jì)算機(jī)模擬未來狀態(tài)，以直觀的“幕景”（scenarios）描繪所能引起企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素及其影響情況，如對(duì)一個(gè)投資項(xiàng)目的幕景分析，可以告訴決策人員這一項(xiàng)目在最好、最可能和最壞三種情況下的未來情形，并且還可能給出這三種情況下可能發(fā)生的事件和風(fēng)險(xiǎn)，以供決策人員參考；③資金分析法，財(cái)務(wù)管理部門可通過對(duì)企業(yè)資金及其運(yùn)動(dòng)的分析來識(shí)別在企業(yè)資金各種存在及分布上的風(fēng)險(xiǎn)，以及在某一期間內(nèi)資金循環(huán)周轉(zhuǎn)方面可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。本文將從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)兩方面來構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量框架。

最后，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度量框架的指示，針對(duì)租金收入、營業(yè)費(fèi)用和籌資結(jié)構(gòu)建立風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，將防范放在第一位，綜合采取風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的控制措施。

二、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量，是通過計(jì)算相關(guān)指標(biāo)或建立模型對(duì)識(shí)別出的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從量上進(jìn)行估計(jì)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，為風(fēng)險(xiǎn)決策提供科學(xué)依據(jù)。工欲善其事，必先利其器。度量指標(biāo)是表現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)程度的基本載體，是建立風(fēng)險(xiǎn)度量框架、指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)決策的支撐性工具，因此，選擇合適的度量指標(biāo)就顯得尤為重要。投資性房地產(chǎn)對(duì)客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感性，要求投資者能夠使用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從宏觀上對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把握，同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量最終應(yīng)落腳于財(cái)務(wù)指標(biāo)的靈活分析與運(yùn)用，因此，下文將從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)兩方面來構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量框架。

（一）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

描述房地產(chǎn)市場狀況的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有許多，如價(jià)格、租金、租金增長率、交易額、空置率等等。這些指標(biāo)都可以衡量房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期，而且統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也較為容易獲得。

但是，作為投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)，本文認(rèn)為空置率是最優(yōu)的量化指標(biāo)，分析空置趨勢(shì)還有助于確定潛在項(xiàng)目的“穩(wěn)定使用率”。所謂“穩(wěn)定使用率”，是指項(xiàng)目啟動(dòng)以后的年度使用率。這是評(píng)估項(xiàng)目可行性的一個(gè)重要因素。

（二）財(cái)務(wù)指標(biāo)

現(xiàn)金，既是資本又是報(bào)酬。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的出發(fā)點(diǎn)是資本增值，落腳點(diǎn)是減少損失獲得報(bào)酬，最終都由現(xiàn)金來反映。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)。

從物業(yè)持有者的角度，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析應(yīng)采用股權(quán)現(xiàn)金流量法?，F(xiàn)金流量包括流出量和流入量，投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購買價(jià)格或建造成本）、投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流入量（投資回收）包括稅后現(xiàn)金凈流量和稅后處置收入。

三、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

由于投資性房地產(chǎn)的特殊性，對(duì)于個(gè)人投資者和小型散戶投資者來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制重在防范；對(duì)于長期持有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以對(duì)物業(yè)進(jìn)行整體經(jīng)營規(guī)劃，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制原則是“防范+控制”。

（一）投資前的準(zhǔn)備工作

投資前的準(zhǔn)備工作是否充分，直接關(guān)系著投資之后房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況，因此，將其作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)內(nèi)容。投資前的準(zhǔn)備工作主要包括兩大方面：判斷投資切入點(diǎn)和做好市場分析。

1.判斷投資切入點(diǎn)。利用所處房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)階段，判斷投資性房地產(chǎn)的切入點(diǎn)。市場供需平衡與不平衡的現(xiàn)象是市場景氣的兩種表現(xiàn)形式，如此周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生就形成了景氣循環(huán)。房地產(chǎn)景氣循環(huán)也是由于供給和需求的波動(dòng)產(chǎn)生的。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有周期性，對(duì)空間的需求也呈周期性波動(dòng)。由于建造時(shí)滯等原因，供給往往落后于需求的變化，因此，空置率和價(jià)格/租金就會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。它們決定了房地產(chǎn)投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)水平，極大地影響著房地產(chǎn)投資在財(cái)務(wù)上的成功和失敗。

2.做好市場分析。投資應(yīng)以市場分析為起點(diǎn)。市場分析就是對(duì)市場客觀環(huán)境、同檔次同類型的投資性房地產(chǎn)的市場需求狀況及競爭對(duì)手等情況進(jìn)行分析。投資性房地產(chǎn)的市場分析是在供需分析和未來市場增長潛力分析的基礎(chǔ)上，確定以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：（1）選擇投資類型，（2）市場定位，即確定潛在承租人的水平層次，是面向高端市場，還是面向中低端市場。（3）選址，房地產(chǎn)的地域性及投資的長期性決定了選址的重要性。

篇4

關(guān)鍵詞：市場營銷；市場機(jī)會(huì)；風(fēng)險(xiǎn)管理

1 房地產(chǎn)市場營銷管理的意義

房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、開發(fā)周期長、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷的風(fēng)險(xiǎn)就比較多，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系的建構(gòu)和完善的今天，市場營銷學(xué)發(fā)展迅速，市場營銷學(xué)的進(jìn)步著實(shí)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也推動(dòng)著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在激烈的市場競爭中不存在沒有風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，而在企業(yè)所遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)中，營銷風(fēng)險(xiǎn)的危害最大，也最難預(yù)料和預(yù)防。因此，要想在這復(fù)雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場營銷的風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)其進(jìn)行探索研究，用科學(xué)的方法對(duì)其進(jìn)行規(guī)范管理，有著極其重要的意義。

回避營銷風(fēng)險(xiǎn)可以節(jié)約企業(yè)成本。市場營銷風(fēng)險(xiǎn)者最經(jīng)濟(jì)的手段為就可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備，運(yùn)用最合適的、最佳的技術(shù)手段降低管理成本。以最適合的市場營銷風(fēng)險(xiǎn)工具，及有關(guān)的安全計(jì)劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達(dá)到最大的安全保障，取得控制風(fēng)險(xiǎn)的最佳效果。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。

2 房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的形成和成因

從實(shí)質(zhì)上分析，市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀因素造成的，另一種是市場環(huán)境的客觀因素形成的。

2.1 房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的主觀因素成因

（1）企業(yè)未擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，仍然保持傳統(tǒng)的市場營銷觀念。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期商品供不應(yīng)求，傳統(tǒng)的營銷觀念奉行的是以產(chǎn)定銷原則?，F(xiàn)代市場營銷觀念奉行按需生產(chǎn)、以銷定產(chǎn)原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)市場需求組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品供應(yīng)相對(duì)過剩，消費(fèi)是一種屬于消費(fèi)者的行為。企業(yè)營銷觀念錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為錯(cuò)誤，因而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

（2）企業(yè)決策者習(xí)慣于憑主觀想象作出營銷決策。最終將會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，資金擱淺。

（3）企業(yè)營銷管理者和營銷人員不了解市場規(guī)則、規(guī)范或法規(guī)，也極易引發(fā)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)。

在市場經(jīng)濟(jì)體制下，為了維護(hù)公平的競爭環(huán)境，長期以來形成了一系列規(guī)則規(guī)范、法律法規(guī)（如國家有關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)行為規(guī)范、慣例等），如果某一企業(yè)的營銷活動(dòng)違反了市場規(guī)則規(guī)范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的抵制、封殺和聯(lián)合反擊，最終使企業(yè)敗北。

（4）企業(yè)缺乏處理市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。當(dāng)企業(yè)產(chǎn)生營銷風(fēng)險(xiǎn)后，由于缺乏處理營銷風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就不能被及時(shí)控制并化險(xiǎn)為夷。

2.2 房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的客觀成因

市場營銷活動(dòng)受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場營銷的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此類原因，企業(yè)必須加以研究。

（1）市場需求變化的客觀性，是導(dǎo)致市場營銷風(fēng)險(xiǎn)客觀存在的首要因素。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)愈來愈受制于市場需求。而市場需求則是一個(gè)不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國企業(yè)所面對(duì)的市場需求，已經(jīng)由數(shù)量型需求轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型需求，并且正朝著個(gè)性化需求演進(jìn)。

（2）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與經(jīng)濟(jì)政策變化產(chǎn)生市場營銷風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來，我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可以說發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀我國經(jīng)濟(jì)的方方面面，無一不在快速變化中，并繼續(xù)快速變化著。從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，各國經(jīng)濟(jì)之間的相互聯(lián)系度和影響度也在進(jìn)一步上升，世界上某一國家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，也導(dǎo)致其他國家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化。

3 房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)管理的種類

3.1 內(nèi)部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)管理

企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)體制、運(yùn)行機(jī)制、企業(yè)營銷政策、營銷體系、營銷環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場營銷體系內(nèi)部環(huán)境又是市場營銷風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，沒有良好的內(nèi)部環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內(nèi)部環(huán)境對(duì)提高公司內(nèi)部營銷風(fēng)險(xiǎn)管理能力有著非常重要的意義。其中內(nèi)部環(huán)境有：

（1）風(fēng)險(xiǎn)管理理念的強(qiáng)化。如房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理理念淡薄，遇到問題再處理，不總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，上升不到風(fēng)險(xiǎn)管理的階段，內(nèi)部員工欠缺風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)等一系列問題的思想理念的強(qiáng)化。

（2）部門權(quán)利和職責(zé)。權(quán)利和職責(zé)的清晰分配，各盡其責(zé)。

（3）制定合適的人力資源準(zhǔn)則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)、指導(dǎo)、晉升、薪酬和補(bǔ)償措施的準(zhǔn)則，統(tǒng)一評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行精細(xì)化管理。

3.2 市場監(jiān)控的風(fēng)險(xiǎn)管理

市場唯一不變的法則，就是市場永遠(yuǎn)在變。關(guān)注市場的當(dāng)前情況的同時(shí)，關(guān)注市場的變化，這包括對(duì)國家市場政策和競爭者的情況的監(jiān)控。把握好市場變化的法則，預(yù)測(cè)市場變化所帶來的影響，對(duì)市場供求平衡的準(zhǔn)確分析。

（1）信息傳遞，有效的溝通。建立信息系統(tǒng)，對(duì)市場及時(shí)監(jiān)控與數(shù)據(jù)獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。

（2）建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工具。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估技術(shù)需要利用眾多數(shù)據(jù)來比對(duì)，要重視搜集關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的歷史數(shù)據(jù)，遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)記錄，使其形成歷史數(shù)據(jù)，作為以后的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工具。

（3）有效的監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)管理是隨著時(shí)間而變化的，原來有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)可能對(duì)現(xiàn)在不起作用，控制活動(dòng)也失去作用，需要對(duì)市場政策環(huán)境等進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析。

3.3 產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理

產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)是指產(chǎn)品在市場上處于不適銷對(duì)路時(shí)的狀態(tài)。產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)包括產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品市場定位風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品品牌風(fēng)險(xiǎn)等。產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)又包括：建筑、結(jié)構(gòu)、裝修、材料、小區(qū)規(guī)劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。

4 市場營銷風(fēng)險(xiǎn)管理的控制

在房地產(chǎn)營銷過程中，不論哪種風(fēng)險(xiǎn)都必須有針對(duì)性的進(jìn)行規(guī)避和管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立門的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，系統(tǒng)性、全局性對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定期的復(fù)核和評(píng)估：

（1）提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)管理納入企業(yè)的經(jīng)營管理之中。將風(fēng)險(xiǎn)管理納入日常的經(jīng)營管理工作中去，尤其是對(duì)于那些不可控因素如體制、政策、市場等造成的風(fēng)險(xiǎn)，更要有清醒的認(rèn)識(shí)和管理措施。

（2）建立合理的風(fēng)險(xiǎn)管理組織。為了使風(fēng)險(xiǎn)管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動(dòng)，有條件的企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，條件不成熟的企業(yè)也應(yīng)設(shè)專人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。同時(shí)，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理咨詢公司為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，做好企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

（3）創(chuàng)建高效的風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)。運(yùn)用這一系統(tǒng)可以在合適的時(shí)間把合適的信息傳送到需要此信息的人員那里。這樣的信息既包括風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法的管理支持信息，還包括房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理政策的信息，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供支持的信息，是一種全方位立體性的信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)可以利用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，特別是企業(yè)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)來建立風(fēng)險(xiǎn)信息管理系統(tǒng)。

（4）建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。事先對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量，確實(shí)了解企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度，并對(duì)可能發(fā)生的損失有足夠的估計(jì)，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分析比較，并密切注意社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現(xiàn)潛在危險(xiǎn)，力求避免或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)而作出處理風(fēng)險(xiǎn)的正確決策。充分認(rèn)識(shí)和掌握風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的特點(diǎn)和規(guī)律，摸清產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的各種因素，合理安排項(xiàng)目管控，制定系統(tǒng)制度，搞好風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過各種防災(zāi)防損措施盡力預(yù)防和消除可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，或降低風(fēng)險(xiǎn)程度，以較少的耗費(fèi)得到最好的安全效益。最后進(jìn)行方案的成果評(píng)估。

篇5

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；內(nèi)部審計(jì)

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的價(jià)值

當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變使得經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特別是資金風(fēng)險(xiǎn)變得越來越大，對(duì)其資金風(fēng)險(xiǎn)管理的能力要求越來越高。在企業(yè)的資金管理過程中，企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)是重要的環(huán)節(jié)之一，是及時(shí)發(fā)現(xiàn)其資金風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及采取相應(yīng)應(yīng)對(duì)措施的重要基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極改進(jìn)自身的內(nèi)部審計(jì)方式和措施，引入全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念，全面提升企業(yè)的資金管理能力，提升審計(jì)效果，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)現(xiàn)狀

(一)制度方面

在市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代管理理念的雙重作用下，內(nèi)部審計(jì)已經(jīng)成為眾多企業(yè)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制和管理的標(biāo)準(zhǔn)手段之一。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，內(nèi)部審計(jì)的重要性不言而喻，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和管理層都深知這一點(diǎn)，因此在內(nèi)部審計(jì)制度建設(shè)方面的動(dòng)作比較頻繁。但是，在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是制度本身的合理性和科學(xué)性；另外一方面是制度對(duì)于企業(yè)本身的適應(yīng)程度。對(duì)于制度本身的合理性和科學(xué)性，當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)由于受到自身知識(shí)水平、技能以及經(jīng)驗(yàn)的限制，在制度設(shè)計(jì)的合理性和科學(xué)性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計(jì)和事后監(jiān)督評(píng)價(jià)，制度的更新頻次較低，導(dǎo)致制度的設(shè)計(jì)逐漸落后等等方面。對(duì)于制度對(duì)企業(yè)自身情況的適應(yīng)程度方面。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)的時(shí)候，或多或少會(huì)對(duì)先進(jìn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)制度和方式進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會(huì)導(dǎo)致其脫離企業(yè)自身的實(shí)際情況，形成沒有實(shí)際效果和實(shí)踐意義的“空制度”。

(二)人才方面

良好的人才資源和儲(chǔ)備是科學(xué)的制度建立的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在制度建立的過程中，通常受到人才技術(shù)的限制?？傮w來看，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才問題主要集中在質(zhì)量上面。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，導(dǎo)致企業(yè)在面臨新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)需要及時(shí)的調(diào)整相關(guān)的管理方式和策略，同時(shí)，隨著管理本身的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的管理理念及方式也在不斷的更新和進(jìn)步，這幾點(diǎn)要求企業(yè)的內(nèi)部管理人才就需要具備較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力以及持續(xù)不斷學(xué)習(xí)的意識(shí)，只有這樣，才能使自己企業(yè)的人才結(jié)構(gòu)和人才所帶來的知識(shí)和技能不會(huì)落后，也就從基礎(chǔ)上防治制度和執(zhí)行方面的不科學(xué)合理以及脫離實(shí)際。我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才結(jié)構(gòu)就存在著一定的落后的問題，一方面是企業(yè)的人才更迭機(jī)制不足，另一方面也是人才自身的惰于學(xué)習(xí)，以至?xí)?dǎo)致并使得在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和管理目標(biāo)變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才顯得較為落后和能力不足。

(三)激勵(lì)和控制方面

在激勵(lì)和控制方面，這是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度切實(shí)落地的過程，是內(nèi)部審計(jì)發(fā)揮其應(yīng)有效果的過程。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目復(fù)雜度和周期交錯(cuò)度較高，其建造的設(shè)計(jì)、材料等價(jià)格具有一定的隱蔽性，內(nèi)部審計(jì)結(jié)果可能涉及相關(guān)人員利益等，這就給內(nèi)部審計(jì)增加了很大的難度，也是房地產(chǎn)企業(yè)亟待提升內(nèi)部審計(jì)能力的重要原因?？傮w來看，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計(jì)的執(zhí)行和監(jiān)督方面，有一些流程化的東西，發(fā)揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實(shí)質(zhì)”的現(xiàn)象。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對(duì)經(jīng)營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預(yù)判，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)流于形式，達(dá)不到預(yù)期的效果。

三、案例淺析

作為中國房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)——恒大地產(chǎn)，其在經(jīng)營過程中顯示出來的前瞻性和穩(wěn)定性是毋庸置疑，其在內(nèi)部審計(jì)完善和優(yōu)化方面也必然有值得借鑒和學(xué)習(xí)的地方。在今年的年度工作會(huì)議上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印先生發(fā)表講話，其在談到2017年的重點(diǎn)工作時(shí)，就以單列的形式強(qiáng)調(diào)了內(nèi)部監(jiān)管和約束機(jī)制的建立，而在內(nèi)部監(jiān)管和約束中，內(nèi)部審計(jì)就是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。由此可見，盡管恒大集團(tuán)擁有很強(qiáng)的資金管理能力以及內(nèi)部控制能力，但是仍然將以內(nèi)部審計(jì)作為重要環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制和約束作為工作重點(diǎn)。具體來看，恒大集團(tuán)今年在內(nèi)部審計(jì)方面的工作主要由以下幾個(gè)方面。一是加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門自身的建設(shè)，這包括制度建設(shè)、流程建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)等等；二是加強(qiáng)巡視和專項(xiàng)檢查力度，最后是強(qiáng)調(diào)相關(guān)人員要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，打鐵必須要自身硬。從恒大集團(tuán)的相關(guān)措施來看，對(duì)于內(nèi)部審計(jì)工作的完善和健全，主要從制度完善，強(qiáng)力執(zhí)行和人才學(xué)習(xí)等方面進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)也可根據(jù)自身情況，借鑒和學(xué)習(xí)其適合自己的地方，提升企業(yè)內(nèi)部審計(jì)能力。

四、基于風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)措施

(一)制度方面

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度科學(xué)合理性以及切合實(shí)際兩方面的不足，企業(yè)應(yīng)該著力從制度入手，建立和不斷完善內(nèi)部審計(jì)制度和流程，提供通暢的運(yùn)行通道和流程。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極把握當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的管理目標(biāo)和方向，在國家抑制房地產(chǎn)泡沫的大背景下積極加強(qiáng)自身內(nèi)部控制，提升管理水平。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和具有良好關(guān)系的兄弟企業(yè)建立起良好的合作關(guān)系，相互探討和研究關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的制度設(shè)計(jì)和執(zhí)行工作，并且在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的具體情況，遵循自身企業(yè)發(fā)展規(guī)律，因時(shí)因地制宜，建立起本地化的內(nèi)部審計(jì)制度。另一方面，企業(yè)應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過程中的資金信息隱蔽性，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責(zé)任制，使得相關(guān)的審計(jì)工作能夠在“可查”的基礎(chǔ)上進(jìn)行，提升內(nèi)部審計(jì)的效率和效果。

(二)人才方面

“打鐵要自身硬”，這是恒大集團(tuán)內(nèi)部控制管理針對(duì)人才培養(yǎng)和優(yōu)化方面給我們的重要啟示。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作由于行業(yè)特性，顯得較為復(fù)雜和多變，一方面需要扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)技能，另一方面也需要豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了在人才引進(jìn)方面做好工作外，還要加強(qiáng)內(nèi)部的學(xué)習(xí)、交流和培訓(xùn)，營造進(jìn)步氛圍，打造相關(guān)的學(xué)習(xí)體系，保持人才結(jié)構(gòu)和人才知識(shí)的新鮮度。一方面企業(yè)可以與本地高校相關(guān)學(xué)院建立良好的溝通交流機(jī)制，做好人才和知識(shí)儲(chǔ)備；另一方面，企業(yè)可以與關(guān)系良好的企業(yè)建立合作關(guān)系，取長補(bǔ)短，共同培養(yǎng)內(nèi)部審計(jì)人才，達(dá)到內(nèi)部審計(jì)能力提升的共贏。

(三)激勵(lì)和控制方面

在激勵(lì)和控制方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極踐行相應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)制度，并且在實(shí)踐中不斷的總結(jié)和摸索，逐步優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制制度。具體來講，一方面企業(yè)應(yīng)該建立相關(guān)的執(zhí)行和時(shí)間流程，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任制下放，環(huán)環(huán)相扣，做好監(jiān)督和審查，獎(jiǎng)懲并舉，做好激勵(lì)工作；另一方面，企業(yè)要結(jié)合人才方面的措施，著力提升執(zhí)行人員的業(yè)務(wù)水平，增強(qiáng)執(zhí)行和實(shí)踐的效果以及反饋能力，為后期的總結(jié)和優(yōu)化奠定良好的基礎(chǔ)。

五、練好內(nèi)功任重道遠(yuǎn)

在房地產(chǎn)市場深入發(fā)展的今天，經(jīng)濟(jì)增長方式發(fā)生著較大的改變，房地產(chǎn)市場面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調(diào)控，各家房地產(chǎn)企業(yè)需要審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)自身的具體情況積極適應(yīng)這樣的大情勢(shì)、大背景，在做好外部轉(zhuǎn)變的同時(shí)積極進(jìn)行內(nèi)部管理的優(yōu)化和完善，進(jìn)一步練好內(nèi)功。內(nèi)部審計(jì)工作是企業(yè)內(nèi)部管理重要的一環(huán)，總體來講，企業(yè)應(yīng)該立足內(nèi)部審計(jì)制度的建立和優(yōu)化，逐步探索和研究相關(guān)課題，為后續(xù)的制度完善提供理論和經(jīng)驗(yàn)支撐。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該做好人才方面的優(yōu)化，在做好人才引進(jìn)的同時(shí)逐步建立內(nèi)部培訓(xùn)體系，達(dá)到企業(yè)的長期人才戰(zhàn)略和短期人才戰(zhàn)略的并行和融合，促進(jìn)人才資源的可持續(xù)發(fā)展。最后，企業(yè)應(yīng)該做好后續(xù)的執(zhí)行和監(jiān)督工作，以期達(dá)到總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和激勵(lì)執(zhí)行的效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展進(jìn)一步練好內(nèi)功作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，這是一項(xiàng)十分重要的任務(wù)，我們要不懈的努力，任重而道遠(yuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王玉寶.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理[J].中國商論，2015(17).

[2]秦霖.基于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)控制理論研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2015(14).

篇6

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.投資風(fēng)險(xiǎn)

由于影響投資效果的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資需要承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，才能達(dá)到最終的預(yù)期收益。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資收益低于預(yù)期投資報(bào)酬水平的主要原因有：一是內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)，如缺乏有效的投資管理系統(tǒng)，在初期市場分析、技術(shù)可行性分析及項(xiàng)目投資回報(bào)分析上有誤，并缺乏投資項(xiàng)目啟動(dòng)后全周期的投資效益監(jiān)控；二是外部的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)外部市場環(huán)境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化。

2.融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從最初的購買土地、樁基建設(shè)到主體封頂，以及配套設(shè)施和后期的物業(yè)維護(hù)等每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，且開發(fā)周期一般較長，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財(cái)務(wù)杠桿收益。在融資的過程中會(huì)因?yàn)槿谫Y方式及融資結(jié)構(gòu)的不同，而存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當(dāng)該種融資方式失去作用時(shí)，就容易發(fā)生融資渠道受阻，影響企業(yè)資金的正常運(yùn)作，給企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)；在融資結(jié)構(gòu)方面，對(duì)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產(chǎn)品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費(fèi)用，如不進(jìn)行合理的規(guī)劃，則會(huì)有資金成本的浪費(fèi)、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。

3.資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

由于資金占用量大，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視資金的運(yùn)營管理，而現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金成本控制的意識(shí)薄弱，對(duì)資金的使用及管理并不科學(xué)，存在管理不當(dāng)、權(quán)責(zé)不明、監(jiān)督不力等問題，使得企業(yè)的資金使用效率低下，在企業(yè)資金管理上，由于內(nèi)部管理者和財(cái)務(wù)人員對(duì)資金運(yùn)營管理理念的缺失，導(dǎo)致資金使用計(jì)劃編制不夠詳盡以及企業(yè)的執(zhí)行不力，企業(yè)的資金計(jì)劃編制不夠嚴(yán)謹(jǐn)甚至流于形式，沒有有效的監(jiān)管和資金使用效益分析。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作仍停留在簡單的數(shù)據(jù)核算上，對(duì)實(shí)際資金需求估計(jì)的不準(zhǔn)確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導(dǎo)致資金安排的不夠合理，使企業(yè)面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.加強(qiáng)項(xiàng)目投資管理

（1）做好項(xiàng)目投資的可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目自身具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)等特點(diǎn)，因而房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目前，首先要設(shè)立專門的項(xiàng)目可行性研究小組，對(duì)項(xiàng)目所在的地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場環(huán)境進(jìn)行有效的調(diào)研和分析，對(duì)項(xiàng)目全周期的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行充分的研究和論證，從而避免投資決策的盲目性，有效預(yù)測(cè)和防范可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)存在的不確定性較多，因此企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃中要注意盡量縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期，避免開發(fā)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場外在宏觀經(jīng)濟(jì)條件的變化對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響，從而減少整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期，加快資金周轉(zhuǎn)。

（2）合理安排投資組合規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的情況，順應(yīng)市場需求，對(duì)不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)行組合開發(fā)，如合理分配商業(yè)、辦公和住宅產(chǎn)品的比例，針對(duì)不同的消費(fèi)群體合理安排戶型布局，避免單一樓盤或產(chǎn)品的滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失；在項(xiàng)目投資上，由于資金占用量大，可與其他企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營或合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)收益共擔(dān)，有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性管控

（1）優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

企業(yè)良好的資金結(jié)構(gòu)對(duì)整個(gè)企業(yè)的正常運(yùn)行以及發(fā)展壯大有著非常重要的作用，也是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層進(jìn)行籌資決策的重要參考。對(duì)于負(fù)債資金，一方面房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在科學(xué)預(yù)測(cè)自身資金實(shí)力、償債能力的基礎(chǔ)上控制負(fù)債經(jīng)營比例，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)等償債能力指標(biāo)進(jìn)行有效的控制；另一方面負(fù)債結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，對(duì)流動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行有效控制，保障企業(yè)有足夠的現(xiàn)金流來償還相應(yīng)的負(fù)債，確保企業(yè)的償債能力。此外，在籌資方式的選擇上，還要根據(jù)企業(yè)的資金特點(diǎn)選擇不同的籌資渠道，既要發(fā)揮銀行貸款等傳統(tǒng)籌資方式的功能和作用，也可以嘗試采取信托、債券等多元化的籌資渠道，控制籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（2）加強(qiáng)資金流動(dòng)性管控

房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，整個(gè)周期的資金鏈條供應(yīng)均會(huì)存在問題，因而必須意識(shí)到資金流動(dòng)性存在的風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)面臨資金困境。企業(yè)的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為現(xiàn)金持有量風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)等。

對(duì)于現(xiàn)金持有量風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)測(cè)算、審核企業(yè)的財(cái)務(wù)資金收支狀況，將企業(yè)的資金庫存控制在合理的范圍內(nèi)，提高企業(yè)的支付能力，確保項(xiàng)目建設(shè)及新增項(xiàng)目開發(fā)的資金需求。

對(duì)于應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將應(yīng)收賬款回收作為重點(diǎn)工作，加快資金回籠，確保資金能夠持續(xù)有效供應(yīng)；企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)部門應(yīng)從房源認(rèn)購開始，依據(jù)預(yù)售合同的付款節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效的跟蹤、催收，并按照應(yīng)收賬款的時(shí)間及金額進(jìn)行分類處理，對(duì)逾期收款重點(diǎn)分析，逐套解決應(yīng)收賬款。

3.全周期的財(cái)務(wù)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)開發(fā)周期為著眼點(diǎn)，從初始資金的籌集、投資、運(yùn)營到經(jīng)營利潤的分配，對(duì)全周期的資金活動(dòng)進(jìn)行合理統(tǒng)籌、科學(xué)安排。首先，在項(xiàng)目預(yù)算方面，可以根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)一級(jí)計(jì)劃的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，如前期的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、銷售經(jīng)營、稅務(wù)清算等內(nèi)容來編制項(xiàng)目開發(fā)的全周期預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目的成本費(fèi)用按照開發(fā)節(jié)奏合理匹配收支情況，并監(jiān)督各相關(guān)部門認(rèn)真執(zhí)行；其次，在資金預(yù)算方面，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目的具體運(yùn)行情況，對(duì)資金的需求和使用進(jìn)行全面的規(guī)劃，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系，并通過定期考評(píng)的方式對(duì)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程中各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行全面的約束，充分發(fā)揮預(yù)算的監(jiān)督和預(yù)警作用。

4.完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

科學(xué)完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)增加自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，有效的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提供財(cái)務(wù)管理水平。

完善企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境，需要嚴(yán)格的授權(quán)審批制度。一方面在各層級(jí)管理層之間合理的權(quán)責(zé)分配、形成有效的激勵(lì)與約束機(jī)制，體現(xiàn)權(quán)利制衡關(guān)系，落實(shí)管理控制；另一方面在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上，依據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，合理、有效地設(shè)置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責(zé)任，實(shí)行不相容職務(wù)相分離制度。

篇7

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，有些企業(yè)在管理過程中因缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，影響最終的投資效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期比較長，在多方面因素的影響下，會(huì)面臨許多風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，如何正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控這四個(gè)階段，采取合理的投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國經(jīng)濟(jì)的增長，城鎮(zhèn)化建設(shè)在不斷地推進(jìn)。作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營及銷售的全過程中，以期獲得預(yù)期的收益。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中具有多種風(fēng)險(xiǎn)，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、原因等因素進(jìn)行分析，采取合理的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理概述

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資數(shù)額大、地域性強(qiáng)、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，受環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素以及社會(huì)因素影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。換言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過程是一種對(duì)未來需求進(jìn)行預(yù)測(cè)并生產(chǎn)產(chǎn)品的過程。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，應(yīng)當(dāng)采取必要的投資風(fēng)險(xiǎn)管理方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是指，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在多種影響因素，針對(duì)這些難以預(yù)測(cè)或控制的因素要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后，采取必要的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)利潤的影響。引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)于健全房地產(chǎn)市場體系、培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)甚至于維護(hù)我國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費(fèi)政策等，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)的影響而發(fā)生變化，進(jìn)而為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)以及法律風(fēng)險(xiǎn)。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實(shí)力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競爭力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項(xiàng)目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為投資決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)以及管理風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，主要包括四個(gè)階段。具體表現(xiàn)為：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。這四個(gè)階段是密切相關(guān)的，按照一定的程序周而復(fù)始的運(yùn)行。

3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，首先要進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。只有正確識(shí)別出所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動(dòng)選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與監(jiān)控。因此，在具體的項(xiàng)目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過深入分析，運(yùn)用感知、判斷或歸類等方式，進(jìn)行系統(tǒng)的、連續(xù)的認(rèn)識(shí)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者主要包括：風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)者、外部專家、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意，受環(huán)境的影響，風(fēng)險(xiǎn)具有可變性，因此風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一項(xiàng)持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，并且隨時(shí)關(guān)注原有風(fēng)險(xiǎn)的變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，對(duì)于已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，要進(jìn)行詳細(xì)地分析。有助于確定有關(guān)因素的變化對(duì)投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，可以在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括兩種方式。其一，風(fēng)險(xiǎn)定性分析。通過評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)影響程度，來評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)先級(jí)，從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定，幫助房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)成員糾正計(jì)劃的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定性分析的方法主要包括：風(fēng)險(xiǎn)概率和后果、項(xiàng)目假設(shè)檢驗(yàn)、后果風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊(duì)。其二，風(fēng)險(xiǎn)定量分析。在風(fēng)險(xiǎn)定性分析的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進(jìn)行量化處理。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重復(fù)的定量分析，可以判斷是否需要采用風(fēng)險(xiǎn)管理措施。因此，風(fēng)險(xiǎn)分析是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的一項(xiàng)重要依據(jù)。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的威脅，以達(dá)到可接受的程度。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃必須適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)效益有效性、及其成功的現(xiàn)實(shí)性與時(shí)間性。與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所有人的認(rèn)可，并應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)主要包括：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、接受風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這四種措施。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是利用反饋的信息，對(duì)原有的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃及時(shí)做出調(diào)整。為保證風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的順利實(shí)施，根據(jù)已發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響程度，重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析和應(yīng)對(duì)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)降低的效果。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施全過程，是建立在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的可控性、階段性以及漸進(jìn)性的一種項(xiàng)目管理工作。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

4.1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資調(diào)研及決策分析要想有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)分析市場行情，進(jìn)行充分調(diào)研論證。通過了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體類型、目標(biāo)人群、需求量以及市場購買力，識(shí)別該項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。其次，針對(duì)已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資之前進(jìn)行深入分析。對(duì)于涉及到的經(jīng)濟(jì)、政策、資源等風(fēng)險(xiǎn)，能否有效的規(guī)避與控制，進(jìn)行綜合論證與評(píng)價(jià)。通過編制可行性研究報(bào)告，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。最后，應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理。通過構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理判斷體系，在項(xiàng)目決策的過程中加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

4.2采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場供需具有不同的特點(diǎn)。可以說，房地產(chǎn)市場具有鮮明的地域特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的監(jiān)管為了按期完成項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完善對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制。首先，聘請(qǐng)良好的施工隊(duì)伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。最后，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的工程監(jiān)理，對(duì)質(zhì)量、工期、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控。

5結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個(gè)角度，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。按照風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)階段，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

參考文獻(xiàn)

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篇8

【關(guān)鍵詞】： 房地產(chǎn)全面風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

【正文】

前言：

從我國實(shí)施住房分配商品化、貨幣化到現(xiàn)在,我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,長期以來其投資規(guī)模實(shí)現(xiàn)了達(dá)到國民生產(chǎn)總值的份額6%以上,因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是相關(guān)性超強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將促進(jìn)建材、冶金、家電等眾多有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,因此按照實(shí)際的說,房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。然而,我們應(yīng)該知道,房價(jià)的直線上升,居民基本無法承受這巨大的壓力,商品房空置率越來越大,投資比例越來越大,業(yè)外巨頭都搶灘房地產(chǎn)造成的競爭進(jìn)一步加強(qiáng),但居民的購房活動(dòng)越來越理性化,持幣觀望引起一些城市房地產(chǎn)有價(jià)無市的狀況越來越明顯,一切的一切,有宏觀因素、有因?yàn)闆Q策失誤或設(shè)計(jì)等因素引起物業(yè)過時(shí)以及融資等原因最后造成房地產(chǎn)項(xiàng)目無法銷售轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金,所以,一定要運(yùn)用切實(shí)有效的方法來便面房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與全面風(fēng)險(xiǎn)管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一中非常繁雜而又極具風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)行為,不但可以為投資者贏得更多的收益,而且還可以使投資者遭受風(fēng)險(xiǎn)而造成損失甚至破產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施期間,由于建設(shè)時(shí)間長，很多投資,管理及組織協(xié)調(diào)不是那么簡單,對(duì)市場反映靈敏等特性,這就造成開發(fā)項(xiàng)目在各個(gè)時(shí)間的無法預(yù)知因素會(huì)相對(duì)變多,和時(shí)間有關(guān)的外界和內(nèi)部因素的變動(dòng)均會(huì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的投資收益造成在一定程度的干擾。比如說在項(xiàng)目決策時(shí)期,因?yàn)檠芯渴袌龅纳疃群土Χ炔蛔慊蛘邲Q策者的錯(cuò)誤決策導(dǎo)致項(xiàng)目定位出現(xiàn)問題,進(jìn)而引起投資收益減少;在勘查時(shí)期, 掌握勘查資料程度不夠,施工單位獲得資料后因?yàn)榭辈橘Y料的偏差最終造成的工期與費(fèi)用索賠而引起一定程度損失;在設(shè)計(jì)時(shí)期,對(duì)設(shè)計(jì)方案尚未進(jìn)行仔細(xì)的對(duì)比與選擇,未從市場需求和技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行仔細(xì)的證實(shí),對(duì)圖紙未進(jìn)行仔細(xì)的會(huì)審進(jìn)而導(dǎo)致一定程度損失;在施工實(shí)施時(shí)期,對(duì)招標(biāo)工作重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,對(duì)工程控制和合同控制力度不夠引起一定程度損失,在營銷時(shí)期,因?yàn)槭袌霏h(huán)境的變化,讓銷售遇到困難進(jìn)而一起一定程度損失;還有,因?yàn)樽匀粸?zāi)害、管理組織協(xié)調(diào)、融資、利率等原因引起損失等。所以,房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的期間,因?yàn)闆Q策出現(xiàn)誤差、資金或經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、政治法律、組織協(xié)調(diào)等因素導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)虧損和別的經(jīng)濟(jì)虧損的不確定性。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理換句話說即用系統(tǒng)的、動(dòng)態(tài)的措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出一定程度的控制,來降低項(xiàng)目實(shí)施期間的不確定性。它不但讓每個(gè)層次的項(xiàng)目管理者具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、十分關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)問題,避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),在每個(gè)時(shí)期、每個(gè)方面實(shí)施一定程度上的風(fēng)險(xiǎn)控制,一個(gè)前后連貫的管理就出現(xiàn)了。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)定從項(xiàng)目的立項(xiàng)直到其結(jié)束,都一定要仔細(xì)地研究和預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)、控制過程和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)論、對(duì)整個(gè)過程的進(jìn)行有效控制以及增加經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。還有也需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)展開全面的管理及全方位的組織方法。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法

美國國家航空和宇宙航行局NASA認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)管理有5個(gè)過程: (1)識(shí)別和確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn); (2)分析風(fēng)險(xiǎn)原因; (3)作出風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃; (4)時(shí)刻關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃過程;(5)控制風(fēng)險(xiǎn)。在此風(fēng)險(xiǎn)管理期間,第一要有一個(gè)特殊的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)經(jīng)過合適的風(fēng)險(xiǎn)控制方式來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)展開全方位的管理與控制,當(dāng)做決策、評(píng)估的根據(jù)。

1、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)及其風(fēng)險(xiǎn)控制模式

風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)不是一般的根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的階段逐漸來控制,不是以靜態(tài)地來對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)和研究風(fēng)險(xiǎn),各個(gè)時(shí)期之間的風(fēng)險(xiǎn)管理工作缺少一定的聯(lián)系,未將每個(gè)時(shí)期的工作、工序以及風(fēng)險(xiǎn)因素一塊進(jìn)行綜合考慮,但是要根據(jù)現(xiàn)代管理思想,扁平的管理結(jié)構(gòu)模式來構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu),由于它更非常能符合和適應(yīng)多變的環(huán)境的需求,一切的物流、資金流、信息流都以供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈、信息鏈為中心,進(jìn)而出現(xiàn)資源需求、生產(chǎn)能力和控制反饋的閉環(huán)風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)構(gòu)。其最好性能是使項(xiàng)目或組織是面向客戶和對(duì)象的,組織模式是扁平的,而非普通的矩陣式和職能式的面向過程的管理模式。它可以進(jìn)行動(dòng)態(tài)的全方位風(fēng)險(xiǎn)管理,快速找到風(fēng)險(xiǎn)還可以對(duì)以后要做的工作參考已經(jīng)完成的工作作出反饋式動(dòng)態(tài)規(guī)劃控制,進(jìn)而盡可能地減小風(fēng)險(xiǎn),使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的效益獲得相當(dāng)程度提高。

2、識(shí)別并確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要作出有質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)管理與控制,一定要可以正確地辨認(rèn)風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)的辨認(rèn)常常是經(jīng)過對(duì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的研究、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)研、專家詢問還有實(shí)驗(yàn)論證等模式,在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作出多維分解,最后辨認(rèn)并確定風(fēng)險(xiǎn),一些專家對(duì)干擾工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)元素進(jìn)行調(diào)研和研究,把關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素詳細(xì)地歸納為技術(shù)與非技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)因素。

對(duì)各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,其的風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)隱患大小不一樣,這就要風(fēng)險(xiǎn)管理人員辨認(rèn)并進(jìn)行確認(rèn),經(jīng)過分析猜測(cè),辨別哪些是關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn),其影響的程度怎樣,哪些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大,這就要求對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出一定程度分析。

3、分析、跟蹤風(fēng)險(xiǎn)并制定風(fēng)險(xiǎn)控制措施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)椴暗睦嬗嘘P(guān)方很多,這要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每個(gè)有關(guān)部門主動(dòng)配合風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)作出一定程度的風(fēng)險(xiǎn)研究、跟蹤,由有關(guān)部門把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際資料提供風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析與評(píng)價(jià),最后落實(shí)到相關(guān)責(zé)任人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施控制。

經(jīng)過對(duì)上述流程的來回研究與反饋,認(rèn)清哪些因素具有隱患,隱患的概率怎樣,其影響深度如何,在者認(rèn)清有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù),工作的廣度、寬度一級(jí)深度。利用管理環(huán)的PDCA和5W1H措施來對(duì)目標(biāo)管理。在每個(gè)時(shí)期,參考已經(jīng)確定的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù),列出標(biāo)準(zhǔn)的表格,還要與5W1H對(duì)應(yīng)起來再操作,讓工作、影響程度和資源之間出現(xiàn)協(xié)調(diào)和可持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)控制的表格。讓靜態(tài)的表格與動(dòng)態(tài)的反饋式前瞻管理共同起作用,具體到有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制及對(duì)應(yīng)采納風(fēng)險(xiǎn)控制方法。

【結(jié)語】：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理強(qiáng)調(diào)各參與方實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理,在風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)上,采取扁平化的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)迅速識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)采取措施而防止貽誤時(shí)機(jī)。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)辨認(rèn)與評(píng)論,它不但要遵循開發(fā)項(xiàng)目一些開發(fā)程序,還要強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)快速反饋的扁平式風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)構(gòu),它規(guī)定在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后要重返初始狀態(tài)再經(jīng)對(duì)比和挑選最好的風(fēng)險(xiǎn)控制形式,構(gòu)建對(duì)應(yīng)時(shí)期的動(dòng)態(tài)前瞻性決策機(jī)制。同時(shí),通過權(quán)、責(zé)、利明確風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo),通過事前評(píng)估以主動(dòng)控制為主,所以在點(diǎn)、線、面上應(yīng)用動(dòng)靜相結(jié)合的措施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作出全方位的風(fēng)險(xiǎn)管理,使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力得到一定程度的增加且最盡可能地增加企業(yè)的盈利能力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),全方位風(fēng)險(xiǎn)管理比只在某一實(shí)施時(shí)期的被動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理要合理恰當(dāng)?shù)枚?由于房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈,為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力的阻抗風(fēng)險(xiǎn)的能力,作出全方位的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制是急切需要的。

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篇9

關(guān)鍵詞：金融危機(jī) 次級(jí)抵押貸款 蝴蝶效應(yīng) 羊群效應(yīng)

一、上半年我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)經(jīng)歷了連續(xù)16個(gè)月的環(huán)比（比上月）下降后，從今年4月份開始，已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比小幅回升。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積呈加速之勢(shì)。1至4月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.9%，增幅比1至5月份提高3.1%；商品房銷售面積增長31.7%，增幅提高6.2%。但這種情況是源于政府財(cái)政的刺激計(jì)劃與金融機(jī)構(gòu)的天量貸款。貨幣供應(yīng)量和中長期貸款均達(dá)到了歷史高位。同時(shí)，一定數(shù)量的虛假按揭，以及投資和投機(jī)性購房也推高了房價(jià)。造成二套房貸款門檻和成本過低，給了投機(jī)客“假做按揭，真套貸款”即在房地產(chǎn)市場連續(xù)套利的極好機(jī)會(huì)。

二、金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀與困局

隨著樓市回暖，住房新增貸款也在近期創(chuàng)下“天量”。4月底，為應(yīng)對(duì)國際經(jīng)濟(jì)低迷，調(diào)動(dòng)社會(huì)和企業(yè)的投資積極性，擴(kuò)大投資需求，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，對(duì)現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，其中包括商品住房投資。業(yè)內(nèi)人士指出，這等于增加了杠桿率，大約給市場增加了6000億元左右的流動(dòng)性。隨著資本充足率和撥備覆蓋率等監(jiān)管指標(biāo)的約束可能再度收緊，各大商業(yè)銀行一邊排隊(duì)再融資，一邊進(jìn)一步收緊信貸投放。當(dāng)上半年天量放貸的“后遺癥”開始顯現(xiàn)，股份制商業(yè)銀行普現(xiàn)“缺錢”窘態(tài)，而央行的貨幣政策正面臨兩難選擇。

三、消費(fèi)者和投資者的”羊群效應(yīng)”

對(duì)于目前的經(jīng)濟(jì)形式，大部分企業(yè)和民眾都在“羊群效應(yīng)”的刺激下，把大部分的資金投入到與房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域之中，吹大了泡沫。上半年由于部分企業(yè)在寬松的貨幣政策下，拿到了較為充足的資金，但企業(yè)把資金投入到房地產(chǎn)或能源材料之中以此來確保資產(chǎn)的保值與增值，沒有用于企業(yè)的再生產(chǎn)投資。個(gè)體投資者在通脹預(yù)期下以及股市的反復(fù)震蕩中，把大量的手中資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)特別是住宅地產(chǎn)，而真正剛性需求的自住房消費(fèi)者在此種資產(chǎn)泡沫吹大下。筆者認(rèn)為一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生微調(diào)，就會(huì)產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”。為此我們應(yīng)防微杜漸，加強(qiáng)危機(jī)管理意識(shí)，深化危機(jī)管理制度與措施。

四、金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)管理

金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融變量的變動(dòng)引起的資產(chǎn)組合未來收益的不確定性。我國目前面臨的主要為市場風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。常用的一種市場風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)度方法—VaR.VaR方法就是指市場處于正常波動(dòng)的狀態(tài)下，對(duì)于給定的置信度水平，投資組合或資產(chǎn)組合在未來特定的一段時(shí)間內(nèi)所遭受的最大可能損失，即Prob（ΔP

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是目前各大金融機(jī)構(gòu)面臨的最為嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要分為籌資流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和市場流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。主要的管理策略一是運(yùn)用資產(chǎn)管理策略和方法。二是運(yùn)用負(fù)債管理策略和方法。三是資產(chǎn)負(fù)債綜合管理策略和方法，其中資金匯集法、資金匹配法和線性規(guī)劃法為最常用的技術(shù)手段。對(duì)于具體的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度可以運(yùn)用指標(biāo)體系分析法。1、流動(dòng)性指數(shù)法I=∑wi*（Pi/Pi*）；2、存款集中度法L=∑EiWi；3、財(cái)務(wù)指標(biāo)法，現(xiàn)金狀況比率，貨幣資產(chǎn)負(fù)債比率，短期資產(chǎn)比率，核心存款比率，存款結(jié)構(gòu)比率等。

五、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)管理

嚴(yán)格說來，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)涵義相當(dāng)廣泛的話題，對(duì)于不同的房地產(chǎn)商來說可能具有不同的內(nèi)涵。而總體來說對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理需要進(jìn)行：風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析（定性、定量）、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)跟蹤等一系列活動(dòng)。一個(gè)成功的全面風(fēng)險(xiǎn)管理流程能夠?yàn)槠髽I(yè)管理者提供一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理框架，以便其明確地考慮風(fēng)險(xiǎn)變化，幫助房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)種種挑戰(zhàn)。從目前形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)面的主要風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)金流的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，市場價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)以及操作風(fēng)險(xiǎn).目前各大房地產(chǎn)開發(fā)商的資金基本都是采用高財(cái)務(wù)杠桿的方式，融資組合結(jié)構(gòu)也是債務(wù)融資高于股權(quán)融資。

（一）風(fēng)險(xiǎn)源的辨識(shí)

從運(yùn)營過程和業(yè)務(wù)特征的角度識(shí)別；從財(cái)務(wù)報(bào)表的角度識(shí)別；從運(yùn)作能力的角度識(shí)別。

（二）風(fēng)險(xiǎn)的控制

主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：做好資金風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃，建設(shè)全面的資金風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體制，實(shí)行系統(tǒng)而嚴(yán)格的預(yù)決算制度；優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，在股權(quán)融資和債務(wù)融資中找到恰當(dāng)?shù)钠ヅ潼c(diǎn)，可借助外部專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助完成此項(xiàng)工作；要根據(jù)市場的供求關(guān)系和消費(fèi)者結(jié)構(gòu)與消費(fèi)行為采取合理定價(jià)策略；采取定性與定量的分析結(jié)合的方法；動(dòng)態(tài)的關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策等。

六、投資者&消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)管理

無論是企業(yè)理財(cái)還是個(gè)人理財(cái)都應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，注重各自的資產(chǎn)配置與資金結(jié)構(gòu)。

篇10

 

一、交通未來城項(xiàng)目及風(fēng)險(xiǎn)管理概況

 

(1)交通未來城項(xiàng)目概況。交通未來城項(xiàng)目處于菏澤市開發(fā)區(qū)核心位置，西臨人民路，南臨長江路，東臨振興街，是一個(gè)集精品住宅、時(shí)尚公寓、高檔寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，致力于打造菏澤商住社區(qū)的新標(biāo)桿。項(xiàng)目整體建成后將是一個(gè)集居住、購物、休閑、娛樂為一體的頂級(jí)城市綜合體。澤聯(lián)通建筑安裝有限公司承建。項(xiàng)目西鄰人民路，南鄰長江路，東臨振興路，占地48131㎡，總建筑面積182819㎡，綠化高于35%，由5棟高層住宅、1棟公寓和1棟寫字樓組成，十一個(gè)集精品住宅、時(shí)尚公寓、高檔寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，致力于打造“締造現(xiàn)在，引領(lǐng)未來”的菏澤商住社區(qū)新地標(biāo)。周邊銀座商圈、開發(fā)區(qū)人民醫(yī)院，建設(shè)銀行、工商銀行等成熟生活配套一應(yīng)俱全;毗鄰區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、菏澤一中等名校，尊享一站式教育配套;距離火車站和新汽車站僅1公里之遙，5公里直通日東高速。

 

(2)交通未來城項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概況。交通未來城是菏澤市市委、市政府、開發(fā)區(qū)委、區(qū)政府確立的牡丹區(qū)東部核心商業(yè)圈中的重點(diǎn)示范項(xiàng)目，為了確保交通未來城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功，菏澤交通集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)立了項(xiàng)目部專門負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的具體實(shí)施。在項(xiàng)目開發(fā)初期，開發(fā)部、行政部負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批、土地交易、施工設(shè)計(jì)等工作;在施工期，工程部、行政部負(fù)責(zé)承建企業(yè)選擇、具體施工等工作，同時(shí)，銷售部門進(jìn)行施工期間的前期銷售工作;銷售期，銷售部門負(fù)責(zé)預(yù)售、現(xiàn)房銷售等工作。在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，都需要全面的工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和質(zhì)量管理體系來保障其實(shí)施運(yùn)行。

 

二、交通未來城項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

 

(1)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)不合理。在項(xiàng)目組建的過程中，應(yīng)該充分考慮到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)去在于開發(fā)全過程，而不局限與某個(gè)部門或某個(gè)開發(fā)階段。風(fēng)險(xiǎn)防控需要項(xiàng)目全員的參與，只有各個(gè)部門通過相互合作才能一定程度上把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。如果沒有一個(gè)合理的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，就會(huì)帶來相應(yīng)的溝通問題，從而會(huì)使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作難度增加。

 

(2)項(xiàng)目管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。交通未來城房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，風(fēng)險(xiǎn)的管理主要側(cè)重于工程施工建設(shè)階段，而在前期的施工設(shè)計(jì)、土地交易及銷售階段的預(yù)售、現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)同樣不能忽視。項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱、風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)方法簡單，都會(huì)給項(xiàng)目的順利實(shí)施帶來一系列潛在風(fēng)險(xiǎn)。

 

(3)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理人員水平不高。交通未來城項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中，設(shè)在工程部下的風(fēng)險(xiǎn)管理組現(xiàn)有成員4名，其中本科及以上學(xué)歷的2人，有相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的2人，35歲以上的2人，相比于其他項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來說，風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)成員的綜合素質(zhì)一般，整體的風(fēng)險(xiǎn)管理水平一般。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析、防控等工作對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理人員的素質(zhì)存在很大關(guān)系，如果項(xiàng)目管理人員水平不高，同樣會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

 

(4)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)費(fèi)投入不足。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)費(fèi)一般包括項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理人員工資、培訓(xùn)及其他費(fèi)用，從交通未來城項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)投入占比中可以看出，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)費(fèi)投入相對(duì)較少，項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)費(fèi)支持較少。一般情況下，管理經(jīng)費(fèi)的投入支持是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理順利實(shí)施的重要條件。

 

(5)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率。一般情況下，資產(chǎn)負(fù)債率保持在50%左右較為合理，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于投資比較大，維持在60%左右較為合理，如果超過80%以上，意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。交通未來城項(xiàng)目前期投資比較大，資產(chǎn)負(fù)債率為69%，可以看出，該項(xiàng)目現(xiàn)階段資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)來說較高，面臨更大的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

 

三、交通未來城項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理措施

 

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，采取相應(yīng)的措施降低或避免各種風(fēng)險(xiǎn)因素造成的損失，也就是說，說要降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率來減少損失。

 

(1)建立與政府相關(guān)部門有效溝通機(jī)制。主動(dòng)與菏澤市委、市政府、金融機(jī)構(gòu)、建筑企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、稅收財(cái)務(wù)職能部門等政府部門保持有效溝通，建立健全有效溝通機(jī)制，最大限度爭取其支持，為交通未來城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供一個(gè)良好的開發(fā)環(huán)境，從而在項(xiàng)目進(jìn)程中會(huì)無形較少一系列風(fēng)險(xiǎn)因素，保證項(xiàng)目的順利開展。

 

(2)加強(qiáng)政策分析，有效規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。密切關(guān)注菏澤市當(dāng)?shù)卣块T的政策的及變化，要及時(shí)、適時(shí)根據(jù)政策的調(diào)整變化做出相應(yīng)的變化，加強(qiáng)對(duì)其的關(guān)注與研究，從而在一定程度上避免政策風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生的影響，積極采取有效措施規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

 

(3)加強(qiáng)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督與管理。一般情況下，質(zhì)量管理以事前控制、合同管理為主。一要委托具備相應(yīng)監(jiān)理資質(zhì)的專業(yè)公司對(duì)交通未來城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)督;二要加強(qiáng)對(duì)承包商及分包商的專業(yè)能力、資質(zhì)的嚴(yán)格審查;三要建立健全質(zhì)量監(jiān)督管理體制;四要對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行質(zhì)量培訓(xùn)，提高質(zhì)量管理的專業(yè)水平;五要依靠先進(jìn)的工藝技術(shù)及施工技術(shù)為質(zhì)量提供保障。

 

(4)加強(qiáng)安全意識(shí)，嚴(yán)控安全事故風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)安全意識(shí)，以安全生產(chǎn)為首要任務(wù)，嚴(yán)格防止安全事故風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。要做好事故風(fēng)險(xiǎn)的防控，一要進(jìn)行全員的安全培訓(xùn)，切實(shí)從思想上加強(qiáng)事故安全意識(shí);二要制定嚴(yán)格的安全規(guī)章制度;三要建立完善的安全監(jiān)督管理機(jī)制;四是側(cè)重人員安全事故的監(jiān)督;五要實(shí)時(shí)監(jiān)控生產(chǎn)過程中的安全狀態(tài)和不安全行為;六要明確安全責(zé)任;七要全額購買人身意外傷害保險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

 

(5)完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。制定與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，創(chuàng)建并完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，來確保開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安全。一要制定科學(xué)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，引導(dǎo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理;二要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期規(guī)劃與可行性研究分析，為財(cái)務(wù)管理提供決策依據(jù);三要進(jìn)一步拓展項(xiàng)目開發(fā)融資渠道，提供項(xiàng)目資金的流動(dòng)性;四要建立健全項(xiàng)目預(yù)算控制體系，并做好相應(yīng)的事前、事中、事后的科學(xué)合理評(píng)價(jià)。