導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)處理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)漸漸趨向成熟階段，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)。外部市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)的侵入與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)格局出現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨改革重洗的現(xiàn)狀。但就目前房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，大部分企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的管理方式進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理，未重視財(cái)務(wù)成本管理的重要性，在進(jìn)行成本管理期間缺乏科學(xué)、創(chuàng)新的管理措施，致使嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)管理工作。如想提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，并在競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)中獲得雙贏，就應(yīng)著手管理財(cái)務(wù)成本，以創(chuàng)新、科學(xué)的方式進(jìn)行成本管理工作，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題分析

（一）什么是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理就是充分調(diào)動(dòng)和組織公司全體人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對(duì)工程建設(shè)、營(yíng)銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的管理，力求以最少資源消耗來(lái)獲取得最大的利潤(rùn)。成本管理不完全等于省錢，花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價(jià)值的最大化，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說(shuō)的“物有所值”。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中普遍存在的管理缺陷

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理過(guò)程中缺乏全局性和規(guī)范性的管理機(jī)制，存在較為明顯的成本管理缺陷。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)存在較大區(qū)別，其具備復(fù)雜性、層次性以及獨(dú)特性的特點(diǎn)，分層管理方式的不同形成了市場(chǎng)中的差異性，從而必須要面對(duì)各式各樣的消費(fèi)群體與激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)[1]。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作所涉及的內(nèi)容較多，如工程預(yù)算、服務(wù)、銷售、土地等各項(xiàng)內(nèi)容，因各種因素漸漸形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理與完善管理體系對(duì)企業(yè)而言，就是提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，并使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理模式獲得相應(yīng)提高。

1.財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)較為薄弱

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中只注重企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益，而忽略了財(cái)務(wù)成本管理工作的重要性，管理意識(shí)較為薄弱，并對(duì)財(cái)務(wù)管理工作認(rèn)識(shí)較為匱乏。多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成本管理工作時(shí)只重視設(shè)計(jì)期間的成本管理，從而忽略了項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作，或者認(rèn)為對(duì)材料進(jìn)行成本控制是進(jìn)行成本管理的關(guān)鍵點(diǎn)，同時(shí)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理中的工作人員對(duì)其不給予重視，導(dǎo)致成本管理工作未能全面進(jìn)行[2]。由于受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，同行產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度在不斷加快，因此企業(yè)必須要將管理工作細(xì)化，才能順應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展。財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱只會(huì)動(dòng)搖房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的地位，阻礙企業(yè)未來(lái)發(fā)展。

2.財(cái)務(wù)管理中工程預(yù)結(jié)算問(wèn)題

目前大部分企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作期間會(huì)忽略工程結(jié)算工作，并使其產(chǎn)生較多問(wèn)題，其中包括：（1）對(duì)工程結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行造假，對(duì)于國(guó)家工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)尤為嚴(yán)重，制造出較高預(yù)結(jié)算數(shù)據(jù)，高出實(shí)際工程結(jié)算的預(yù)算會(huì)進(jìn)入個(gè)人腰包內(nèi)，使工程質(zhì)量受到影響，嚴(yán)重可導(dǎo)致出現(xiàn)豆渣工程，危害人們生命安全[3]。（2）項(xiàng)目工程工作在實(shí)施期間缺乏較為健全管理，施工、設(shè)計(jì)、建設(shè)等單位部門缺乏相互溝通交流，只限制于自身工作范圍中，導(dǎo)致管理工作缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致工程預(yù)算借款參差不齊，致使整個(gè)工程結(jié)算數(shù)據(jù)信息缺少有效性、真實(shí)性等，使工程項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)處于不利狀態(tài)。（3）工程項(xiàng)目結(jié)算定額與實(shí)際狀態(tài)相背離，更新較為緩慢，傳統(tǒng)定位計(jì)算方法已不能有效地體現(xiàn)出實(shí)際工程結(jié)算的真實(shí)性，如對(duì)其進(jìn)行再次計(jì)算工作會(huì)比較煩瑣、復(fù)雜，大大降低了結(jié)算效率與進(jìn)度。

3.缺乏健全的財(cái)務(wù)成本管理制度

通過(guò)對(duì)其成本管理方式進(jìn)行分析，主要是依靠相關(guān)部門財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行財(cái)務(wù)成本匯報(bào)工作。根據(jù)這一方式可分析到其中存在的問(wèn)題，由于部分項(xiàng)目已在進(jìn)行，不能實(shí)施任何補(bǔ)救工作，沒(méi)有在實(shí)施前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行事前與事后問(wèn)題預(yù)測(cè)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理工作處于被動(dòng)狀態(tài)[4]。如在進(jìn)行期間出現(xiàn)財(cái)務(wù)賬面問(wèn)題，就會(huì)形成賬面失控的局面，無(wú)法估量最終損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)對(duì)措施

（一）全方位實(shí)施財(cái)務(wù)管理工作

全面開展房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作，集中資金管理。成本管理質(zhì)量的好壞與企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成正比關(guān)系，同時(shí)會(huì)直接影響企業(yè)最終經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作過(guò)程中應(yīng)把該項(xiàng)工作制作成一項(xiàng)系統(tǒng)流程，對(duì)成本管理以分層方式進(jìn)行管理，貫徹對(duì)象、內(nèi)容、方法全方位原則，有助于對(duì)企業(yè)服務(wù)成本、資產(chǎn)成本、環(huán)境成本、人才成本等給予全方位管理。

同時(shí)，在管理時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)管理制度實(shí)施工作，嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)成本管理需求對(duì)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)、服務(wù)、設(shè)計(jì)等進(jìn)行規(guī)劃，并制訂相應(yīng)的成本控制方案，從而確保各項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本可獲得全面控制。成本管理首要任務(wù)是對(duì)資金給予集中管理，減少資金流出，控制資金成本。例如，對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理，先對(duì)其資金集中管理，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)平衡所需資金，防止出現(xiàn)部分項(xiàng)目需通過(guò)貸款解決資金問(wèn)題以及部分項(xiàng)目資金過(guò)于閑置。這樣不但可以對(duì)資金進(jìn)行集中管理，還能避免資金在調(diào)配期間出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象，減少資金沉淀現(xiàn)象，加強(qiáng)資金使用效率。此外，當(dāng)前我國(guó)多數(shù)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)主要是依靠營(yíng)銷資金回收與銀行貸款等方式實(shí)現(xiàn)資金融資，導(dǎo)致資金籌集問(wèn)題日漸突出，資金籌集渠道嚴(yán)重受限；因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展資金籌集渠道，如中小型企業(yè)可采用一些知名度較高企業(yè)的資金籌集方式，在原有資金、銷售回款、貸款的基礎(chǔ)上，通過(guò)汲取海外資金、上市籌集、發(fā)行證券等各種方法實(shí)施資金籌集、融資，提高財(cái)務(wù)成本管理工作，降低資金成本支出。

（二）加強(qiáng)成本管理人員財(cái)務(wù)管理意識(shí)

實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作的主要因素有人力資源、資金資源、項(xiàng)目資源等三個(gè)重要條件，同時(shí)需要企業(yè)員工全面參與到成本管理工作中，而企業(yè)管理者應(yīng)在工作中起到帶頭作用。工作人員在進(jìn)行成本管理時(shí)應(yīng)具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，并主動(dòng)分析在崗工作任務(wù)和財(cái)務(wù)成本有關(guān)的法律法規(guī)，此外還應(yīng)注意進(jìn)行管理過(guò)程期間應(yīng)注意的事項(xiàng)，熟練掌握相關(guān)操作技術(shù)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門與各個(gè)部門之間相互溝通交流。還可以通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行相應(yīng)培訓(xùn)工作，內(nèi)容包含有：財(cái)務(wù)管理理論知識(shí)、專業(yè)技能操作等；從而促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作較好較快發(fā)展。

（三）全面構(gòu)建財(cái)務(wù)成本管理體系

企業(yè)實(shí)施要想構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)管理體系，首先要了解進(jìn)行成本管理工作的相關(guān)內(nèi)容：成本預(yù)算考核工作、預(yù)算編制與實(shí)施、整體預(yù)算方式等。

1.成本預(yù)算考核工作

財(cái)務(wù)成本工作中成本預(yù)算考核主要是對(duì)預(yù)算年度、季度、月度進(jìn)行總結(jié)、考核、分析。例如，月度分析工作要求各個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)部門應(yīng)對(duì)每個(gè)月預(yù)算實(shí)施狀況給予分析，同時(shí)房地產(chǎn)每個(gè)子公司應(yīng)對(duì)總公司進(jìn)行匯報(bào)總結(jié)，并召開季度、年度總結(jié)會(huì)議，分析預(yù)算工作中存在的問(wèn)題因素；每個(gè)月度項(xiàng)目負(fù)責(zé)部門按照月度累積預(yù)算實(shí)施狀況，通過(guò)按照績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)對(duì)員工業(yè)績(jī)給予考核，并和薪資、激烈制度相結(jié)合；年終考核工作是對(duì)企業(yè)一年預(yù)算實(shí)施狀況給予分析總結(jié)，分析內(nèi)部存在的問(wèn)題因素，并結(jié)合問(wèn)題特點(diǎn)制定下年企業(yè)經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。

2.預(yù)算編制與實(shí)施

企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制期間，部門之間應(yīng)相互溝通交流、多互動(dòng)。預(yù)算編制實(shí)施的主體人員是各個(gè)部門的負(fù)責(zé)人員就，其要嚴(yán)格遵循相關(guān)預(yù)算編制制度對(duì)實(shí)際業(yè)務(wù)進(jìn)行控制。企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理工作過(guò)程中應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)實(shí)施，如某些業(yè)務(wù)是屬于財(cái)務(wù)成本管理預(yù)算范圍內(nèi)的，應(yīng)保證其嚴(yán)格遵循規(guī)章制度進(jìn)行審批，如屬于預(yù)算以外的，應(yīng)按照制定流程報(bào)備房地產(chǎn)最高部門進(jìn)行審批，并詳細(xì)說(shuō)明。這樣就能對(duì)預(yù)算以外的業(yè)務(wù)進(jìn)行成本管理控制，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作。

（四）構(gòu)建全面的工程結(jié)算體系

建立健全的工程計(jì)算管理體系，首先要加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理各個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，確保其保證在指定指標(biāo)內(nèi)，使項(xiàng)目預(yù)算、工程預(yù)算、結(jié)算等與現(xiàn)實(shí)差距相差較小。而不是當(dāng)工程驗(yàn)收時(shí)再與資料、設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比、分析，如最終工程預(yù)算與實(shí)際預(yù)算存在較大差距，應(yīng)對(duì)超出預(yù)算部分附上審批文件加以說(shuō)明，避免出現(xiàn)違紀(jì)違法情況出現(xiàn)；然后是提高工程預(yù)算管理員工專業(yè)道德素養(yǎng)，并嚴(yán)格要求預(yù)算工作人員應(yīng)具備較強(qiáng)的專業(yè)操作能力以及工作經(jīng)驗(yàn)，保證可以完全做好項(xiàng)目預(yù)算管理工作，從而保證企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作快速、健康發(fā)展。其次是明確工程結(jié)算管理流程，保證成本預(yù)算方法、措施充分落實(shí)到項(xiàng)目結(jié)算工作中，對(duì)工程結(jié)算工作進(jìn)行嚴(yán)格控制、監(jiān)督，保證數(shù)據(jù)、資料的準(zhǔn)確性以及真實(shí)性，不得任意更改工程結(jié)算資料、數(shù)額。

篇2

關(guān)鍵詞：甲供材；會(huì)計(jì)核算；稅務(wù)處理

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）11-0-01

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”

所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”，是指由建設(shè)單位即房地產(chǎn)企業(yè)也稱為甲方，由其自行購(gòu)買或提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般材料占商品房建造成本的30%～40%，開發(fā)成本高。出于對(duì)于施工工程中使用材料的質(zhì)量及降低工程成本效益的角度考慮，采用“甲供材”這種施工方式有效地防止在包工包料方式下建筑施工方在材料上大做文章，規(guī)避由建筑材料所引起的風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的工程質(zhì)量和自身的聲譽(yù)。

二、在實(shí)務(wù)工作中，“甲供材”的財(cái)務(wù)核算主要有兩種方法

方法一：“甲供材”直接計(jì)入投資項(xiàng)目的賬戶。例如：房地產(chǎn)公司作為建設(shè)方從市場(chǎng)購(gòu)入材料時(shí)的會(huì)計(jì)處理：借記工程物資，貸記銀行存款。這里假設(shè)不考慮增值稅的抵扣問(wèn)題或者，取得的是普通發(fā)票。領(lǐng)用這部分材料時(shí)，按材料實(shí)際購(gòu)買價(jià)：借記“在建工程—開發(fā)成本——××項(xiàng)目”，貸記“工程物資”。由于房地產(chǎn)公司自購(gòu)材料用于本單位開發(fā)項(xiàng)目中，發(fā)出的材料就會(huì)直接計(jì)入了工程成本中，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。而施工方在收到材料后，通常不作賬務(wù)處理，只是在輔助賬登記管理。根據(jù)國(guó)家工程造價(jià)的有關(guān)規(guī)定，在工程施工中，工程總造價(jià)中要含材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他費(fèi)，其中工程所用全部材料應(yīng)當(dāng)在工程總造價(jià)中的核算，而不再考慮材料是由哪一方來(lái)提供的，并且計(jì)入工程總造價(jià)中的材料都要提稅后的，即為含稅價(jià)。顯然建設(shè)方將工程耗用的材料不計(jì)施工成本，而是直接沖減庫(kù)存材料；而對(duì)施工單位而言是有利的，這部分的“甲供材”也沒(méi)有反應(yīng)在施工方的工程收入和工程支出中，從而減少采購(gòu)成本和進(jìn)貨成本，施工方不用為開發(fā)商開具該材料建筑安裝發(fā)票，只需交納這部分材料的稅費(fèi)即可。

方法二：“甲供材”是通過(guò)預(yù)付賬款轉(zhuǎn)賬方式結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)在交付材料時(shí)，直接將材料預(yù)算價(jià)格以預(yù)付款形式抵頂施工單位的工程款，在交付材料時(shí)這樣做處理：借記預(yù)付賬款，貸記工程物資或者是借記預(yù)付工程款，貸記庫(kù)存材料。然而，工程物資（庫(kù)存材料）是按實(shí)際成本來(lái)轉(zhuǎn)出，預(yù)算價(jià)與實(shí)際價(jià)之間的差額就會(huì)直接計(jì)入工程成本中。施工方在收到材料時(shí)按預(yù)算價(jià)：借記原材料或工程物資，貸記預(yù)收賬款。用于工程施工時(shí)再將該批材料計(jì)入合同成本中。施工方給房地產(chǎn)企業(yè)開具“甲供材”部分建筑安裝發(fā)票是按預(yù)算價(jià)。

然而在現(xiàn)實(shí)中，在總造價(jià)確定的情況下，工程的總造價(jià)也是作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該支付給施工單位的總的工程款，只不過(guò)這個(gè)工程款支付的形式不同，不僅僅是以現(xiàn)金方式，有時(shí)以材料沖抵預(yù)付款方式支付的。

兩種“甲供材”的會(huì)計(jì)處理從相關(guān)法律法規(guī)上看是沒(méi)有問(wèn)題的，只要提供的會(huì)計(jì)資料符合會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求，真實(shí)合法有效，這兩種處理方法都是可以接受的。

三、上述兩種不同的財(cái)務(wù)核算方式，稅收管理上是如何確定的

1.對(duì)于“甲供材”這種現(xiàn)象，在稅法上規(guī)定是比較明確的。從稅收負(fù)擔(dān)上看，方法一采用只繳稅，不開票的形式。施工方應(yīng)就預(yù)收價(jià)（不含材料）的開具建筑業(yè)發(fā)票。對(duì)于“甲供材”部分只繳稅，不開票。如果按的建筑合同總造價(jià)開票就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的材料重復(fù)記入成本。方法二屬于既繳稅，又開票。由于材料是由房地產(chǎn)建設(shè)方所購(gòu)入，通過(guò)材料的出庫(kù)抵頂預(yù)付賬款為作價(jià)，未入工程成本，只是按預(yù)算價(jià)與材料實(shí)際成本的差直接進(jìn)入了工程成本。施工方按建筑合同總造價(jià)開建筑業(yè)票，并交納營(yíng)業(yè)稅。

2.按現(xiàn)行稅法，2009年版最新營(yíng)業(yè)稅的暫行條例規(guī)定，凡是提供建筑業(yè)勞務(wù)的，應(yīng)將工程所用的原料，設(shè)備及動(dòng)力等其也物資都列入營(yíng)業(yè)額中，以此做為計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅，注意這里的勞務(wù)是排除裝飾勞務(wù)的。同時(shí)，又強(qiáng)調(diào)營(yíng)業(yè)額中建設(shè)方所提供設(shè)備的價(jià)款不包括在內(nèi)。

稅法之所以這樣規(guī)定，其目的是防止“包工包料”的建筑工程的納稅人以建設(shè)方（甲方）的名義購(gòu)買原材料，來(lái)逃避營(yíng)業(yè)稅。

3.鑒于上述規(guī)定，施工方開票時(shí)的價(jià)款無(wú)論是否含“甲供材”，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅額時(shí)“甲供材”都應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)從理論上，對(duì)于施工方而言，無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)采用方法一還是方法二進(jìn)行會(huì)計(jì)核算都不影響施工方所交納的稅額，其稅負(fù)是不變的。只不過(guò)開票金額是根據(jù)甲方的會(huì)計(jì)處理的不同，有所變化而已。

4.在現(xiàn)實(shí)的情況中，由于“甲供材”存在，相關(guān)稅收問(wèn)題顯現(xiàn)出來(lái)，例如：施工企業(yè)按總造價(jià)合同確認(rèn)收入并交營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)于“甲供材”這部分施工方無(wú)法取得建筑發(fā)票就無(wú)法進(jìn)入施工成本，也就無(wú)法在計(jì)算所得稅前扣除等諸多問(wèn)題。還有的施工方錯(cuò)誤以為不開“甲供材”部分的發(fā)票即可少納營(yíng)業(yè)稅，其實(shí)不然，“甲供材”部分的建安發(fā)票是否開具都不影響其應(yīng)納稅額。做為流轉(zhuǎn)稅，營(yíng)業(yè)稅具有稅賦轉(zhuǎn)嫁性的特征。即使施工單位為開發(fā)商開具“甲供材”部分的建安發(fā)票，其營(yíng)業(yè)稅的負(fù)擔(dān)也不會(huì)有所增加。實(shí)際的稅金均轉(zhuǎn)由由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)。而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因施工方不開具“甲供材”降低開發(fā)成本，施工方也會(huì)因其不開“甲供材”部分發(fā)票，承擔(dān)偷漏稅的風(fēng)險(xiǎn)。開票上的矛盾只是一方面，另一方面加大了稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理難度，首先，在方法一的會(huì)計(jì)處理下由于施工方的只繳稅，不開票行為會(huì)導(dǎo)至房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)材料直接計(jì)入工程成本，無(wú)需憑工程結(jié)算發(fā)票計(jì)入成本。這會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)不愿意將“甲供材”所含稅金交付給施工方，或者雙方惡意串通，即繳稅又開票，在繳稅的同時(shí)將“甲供材”列入建筑業(yè)發(fā)票中重復(fù)計(jì)入成本中。這會(huì)增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)征管難度。其次在工程預(yù)算造價(jià)單只是通過(guò)審核雙方的“甲供材”的采購(gòu)發(fā)票，出庫(kù)，入庫(kù)等單據(jù)來(lái)確認(rèn)施工方的“甲供材”的施工成本中，明確所得稅前列支項(xiàng)目。這一做法人工成本大難以推廣。特別是夸地區(qū)的建筑工程，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)做法各不相同。

四、“甲供材”管理上的建議

1.改進(jìn)會(huì)計(jì)核算方式。為了避免由“甲供材”帶來(lái)的涉稅矛盾，首先，雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)應(yīng)注意建造合同的合法有效性，如果合同中約定“甲供材”不含工程總造價(jià)內(nèi)，則該合同的有效性就存在問(wèn)題。其次，在建設(shè)方發(fā)出“甲供材”這一環(huán)節(jié)上建議制定相關(guān)規(guī)定，只有將這部分材料真正的用于建筑工程中了才允許在建設(shè)方的工程成本中列支，這樣會(huì)加大施工方“甲供材”這部分稅金的取得承取的主動(dòng)權(quán)，緩解了雙方因這部分稅金產(chǎn)生的分歧。再次，加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的規(guī)范管理，完善財(cái)務(wù)制度，避免不必要的納稅調(diào)整。

2.強(qiáng)化對(duì)“甲供材”的征收管理。首先稅務(wù)部門不斷完善稅收相關(guān)制度。加強(qiáng)對(duì)“甲供材”問(wèn)題的監(jiān)督，明確房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位尾款結(jié)算時(shí)的流程。在支付工程款時(shí)必須出具施工單位提供的建安發(fā)票和稅務(wù)機(jī)關(guān)出具建筑工程項(xiàng)目清算表，有了該表證明項(xiàng)目的稅款已結(jié)清。這樣有效地預(yù)防了施工單位偷逃“甲供材”的稅款。其次，稅務(wù)部門應(yīng)加大對(duì)建筑工程建設(shè)方及施工方的項(xiàng)目登記管理，定期和不定期地抽查各單位有無(wú)“甲供材“方式的存在，并相應(yīng)報(bào)送建設(shè)單位供應(yīng)情況，做好“甲供材”備查賬簿的登記工作。

參考文獻(xiàn)：

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[2]許峰，袁效駿.結(jié)合案例剖析“甲供材料”的會(huì)計(jì)處理[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2009（16）.

篇3

2011年，國(guó)家財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局就聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于“營(yíng)改增”試點(diǎn)的通知，交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)首先成為試點(diǎn)。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的工程周期較長(zhǎng)，涉及的供應(yīng)鏈上下游企業(yè)較多，項(xiàng)目成本的構(gòu)成較為復(fù)雜且涉及的稅種較多，所以房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”的阻力較大，且面臨較多的難題，所以直到2016年5月1日房地產(chǎn)企業(yè)才被納入“營(yíng)改增”的試點(diǎn)范圍?！盃I(yíng)改增”是1994年我國(guó)稅制改革以來(lái)又一次突破性的稅制改革，其目的在于避免重復(fù)征稅，促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的提升，切實(shí)減輕企業(yè)稅負(fù)。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人銷售或出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均屬于增值稅的納稅范圍，適用11%的增值稅率，也可采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%的稅率征稅。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的日常財(cái)務(wù)處理和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了諸多的變化和挑戰(zhàn)，比如，針對(duì)簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的老項(xiàng)目，需要要求供應(yīng)商或者是施工隊(duì)必須提供增值稅專用發(fā)票還是可以提供增值稅普通發(fā)票；單位出公差，住宿費(fèi)和餐費(fèi)可否抵扣，如何抵扣；目前國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了哪些關(guān)于營(yíng)改增的政策等問(wèn)題，我們接下來(lái)深入分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生哪些影響，加大對(duì)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的變化的關(guān)注，以期能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)度過(guò)稅制改革的過(guò)渡時(shí)期，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)新一輪的發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本上升

建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)的上游企業(yè)，“營(yíng)改增”對(duì)建筑施工企業(yè)的影響會(huì)直接波及下游的房地產(chǎn)企業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)成本上升。一是給建筑業(yè)提供原材料的供應(yīng)商通常都是小規(guī)模納稅人，并提供的材料較為繁瑣，管理較為雜亂，使得建筑企業(yè)在購(gòu)買原材料時(shí)無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，使得進(jìn)項(xiàng)抵扣難度加大，造成建設(shè)成本上升；二是財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅方式可以采取簡(jiǎn)易的計(jì)稅方式，特別是在購(gòu)買建筑的原材料時(shí)可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，這反而使得稅負(fù)上升，增加了建筑企業(yè)的成本，從而壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間；三是由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，且人工費(fèi)用占到總成本很大的比例，然而零散的農(nóng)民工的工資沒(méi)有增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，使得建設(shè)的人工成本高于“營(yíng)改增”之前。

（二）稅負(fù)變動(dòng)可能與理論分析的情況有所出入

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中難以取得一些項(xiàng)目開支的增值稅專用發(fā)票，使得其實(shí)際稅負(fù)相較以前反而有所上升。第一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地拆遷成本因無(wú)法取得專用發(fā)票難以實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，使得花費(fèi)大量拆遷資金拿到地的房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的稅金，使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的稅負(fù)反而上升。第二，取得土地成本較低的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中增值額較大，可能導(dǎo)致實(shí)際增值稅稅負(fù)高于原營(yíng)業(yè)稅5%的稅率。第三，就“新項(xiàng)目”而言房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之前購(gòu)買的原材料及支付的工程款無(wú)法進(jìn)行增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣，使得實(shí)際稅負(fù)有所上升。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成以后，都是以預(yù)售的形式進(jìn)行房產(chǎn)的銷售，由此獲得收入應(yīng)該進(jìn)行稅金的預(yù)繳，然而房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本以及財(cái)務(wù)成本隨著開發(fā)的不斷開展和增加，若“營(yíng)改增”后要求企業(yè)收到放款當(dāng)期開具增值稅發(fā)票，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要按11%繳納增值稅，而進(jìn)項(xiàng)稅抵扣較為滯后，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題；另外，由于土地出讓金的增幅在“營(yíng)改增”后可能會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，這就使得地方財(cái)政收入受到嚴(yán)重影響，從而地方政府就會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管，比如加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的預(yù)繳和清算等，使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)上升。

（四）企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)增加

房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后的納稅風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)處理更加繁瑣、困難?！盃I(yíng)改增”后對(duì)于稅負(fù)的計(jì)算會(huì)增加很多的會(huì)計(jì)科目，而且會(huì)計(jì)核算的難度和工作量均會(huì)大幅度的增加，使得會(huì)計(jì)核算過(guò)程中難免發(fā)生一些錯(cuò)誤；第二，由于新稅制剛推行，財(cái)務(wù)人員對(duì)于政策的變化把握不清，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算不合格，且沒(méi)有規(guī)范的進(jìn)行納稅申報(bào)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)漏洞和潛在的納稅風(fēng)險(xiǎn)；第三，一些財(cái)務(wù)人員可能會(huì)受上級(jí)的指示，偽造增值稅專用發(fā)票或者是非法購(gòu)買增值稅發(fā)票等，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)；第四，房地產(chǎn)企業(yè)尚未針對(duì)“營(yíng)改增”建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防范“營(yíng)改增”給企業(yè)帶來(lái)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)向新稅制過(guò)渡帶來(lái)阻礙。

三、持續(xù)關(guān)注并盡可能消除“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）加強(qiáng)建設(shè)成本稅務(wù)籌劃和增值稅發(fā)票的管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”過(guò)后，由于涉及的環(huán)節(jié)比以前多，增加了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅的空間，所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)和所處的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通，合理的利用一切稅收優(yōu)惠政策，對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，以幫助企業(yè)平穩(wěn)的度過(guò)改革期；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)增值稅發(fā)票的使用和管理。一是通過(guò)提升企業(yè)內(nèi)部管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門對(duì)于“營(yíng)改增”的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)與建筑企業(yè)的溝通，在完成項(xiàng)目或購(gòu)買原材料后及時(shí)取得增值稅發(fā)票以及相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣依據(jù)；二是委派專門的人員進(jìn)行增值稅發(fā)票的管理，使得增值稅發(fā)票的管理更加系統(tǒng)，有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本；三是房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合作對(duì)象時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇具有正規(guī)資質(zhì)的、可以開具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行合作，避免風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到自己頭上，并且合理的降低成本。

（二）有效控制“營(yíng)改增”后稅負(fù)上升問(wèn)題

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該找到足夠多的且合理的進(jìn)項(xiàng)抵扣項(xiàng)目以完成稅額的抵扣，避免稅負(fù)反而上升。第一，在項(xiàng)目開始之前事先對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的流程進(jìn)行系統(tǒng)的梳理、分析，根據(jù)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目的開展提前進(jìn)行納稅方面的整體籌劃，做到未雨綢繆；第二，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極推行有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和稅制體系完善的稅收優(yōu)惠政策，并且在房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的過(guò)渡階段退出臨時(shí)性的政策，比如關(guān)于進(jìn)項(xiàng)抵扣方面給與范圍的擴(kuò)大，同時(shí)對(duì)于過(guò)渡階段的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)升高的情況，給與房地產(chǎn)企業(yè)一定的政府補(bǔ)助，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利向新稅制過(guò)渡；第三，“營(yíng)改增”后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中混業(yè)經(jīng)營(yíng)的情況，應(yīng)當(dāng)對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)算，比如采取分業(yè)核算或分率核算的方式，切實(shí)的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（三）規(guī)范會(huì)計(jì)核算，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

規(guī)范會(huì)計(jì)核算，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以從做到以下幾點(diǎn)：一是根據(jù)：營(yíng)改增“對(duì)于會(huì)計(jì)核算的要去，規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算方式和流程，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)于處理復(fù)雜賬目的培訓(xùn)，使得會(huì)計(jì)核算更加準(zhǔn)確；二是建立核查小組，定期的對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算結(jié)果和核算方式進(jìn)行核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在問(wèn)題的財(cái)務(wù)指標(biāo)和不符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定的財(cái)務(wù)處理方式，并及時(shí)的控制，避免給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失；三是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，并采取措施實(shí)施控制，保障企業(yè)現(xiàn)金流的健康，為利潤(rùn)的獲得提供基本的資金保證。

（四）加強(qiáng)對(duì)新稅制的學(xué)習(xí)，建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅模式以及計(jì)稅方式發(fā)生了巨大的改變，并且稅收政策也在不斷的更新，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取相應(yīng)的措施。第一，加強(qiáng)企業(yè)員工關(guān)于新稅制和新的計(jì)稅方式的培訓(xùn)，對(duì)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣方面的知識(shí)進(jìn)行定期考核，以便于企業(yè)財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中加深對(duì)稅收政策的認(rèn)識(shí)，同時(shí)熟悉進(jìn)項(xiàng)抵扣的范圍和科目，在規(guī)范操作的前提下完成新舊稅制的過(guò)渡，并有效的協(xié)助企業(yè)降低稅負(fù)；第二，建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，通過(guò)會(huì)計(jì)電算化的方式建立財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)電子錄入系統(tǒng)和自動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，以及時(shí)自動(dòng)發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問(wèn)題的財(cái)務(wù)指標(biāo)，同時(shí)對(duì)企業(yè)的涉稅科目通過(guò)Matlab等統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成納稅風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，此外，加強(qiáng)外部審計(jì)，以外部監(jiān)督的方式來(lái)防范企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，順利的向新稅制過(guò)渡。

篇4

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的現(xiàn)狀分析

財(cái)務(wù)成本核算缺乏真實(shí)性、及時(shí)性，影響了科學(xué)決策①設(shè)立成本核算對(duì)象時(shí)不夠規(guī)范，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，往往成片分期開發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有能夠根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)合理確定核算對(duì)象；②建設(shè)部門和財(cái)務(wù)部門對(duì)建造成本的確認(rèn)和計(jì)量存在著差異,造成了對(duì)成本管理財(cái)務(wù)賬面與實(shí)物數(shù)量不符的現(xiàn)象；③成本費(fèi)用分?jǐn)傠S意性過(guò)高,造成工程成本核算脫離了經(jīng)營(yíng)實(shí)際；④成本核算與施工進(jìn)程不同步，造成核算結(jié)果滯后于工程進(jìn)度，財(cái)務(wù)成本信息不夠準(zhǔn)確、及時(shí)，影響了決策者判斷。

財(cái)務(wù)成本管理控制意識(shí)淡薄開發(fā)初期房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)使管理者和員工忽視了財(cái)務(wù)成本管理的重要性，不論成本高低都能盈利，形成粗放經(jīng)營(yíng)的局面。從全局和戰(zhàn)略的角度認(rèn)識(shí)到精細(xì)化的管理模式，是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)所必然經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變。

財(cái)務(wù)成本管理措施和管理方法落后房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方法分析，主要是利用財(cái)務(wù)管理部門的決算報(bào)告為依據(jù)。按照此方法即使分析過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，由于項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)施，已經(jīng)無(wú)法進(jìn)行相關(guān)的彌補(bǔ)工作。不能及時(shí)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和事中控制，財(cái)務(wù)成本核算顯得很被動(dòng)。如果財(cái)務(wù)成本在賬面上出現(xiàn)失控狀況，則無(wú)法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失，沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)核算型財(cái)務(wù)成本管理向管理型財(cái)務(wù)成本管理的轉(zhuǎn)換。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理及控制的方法策略

積極構(gòu)建全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括：全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

全面預(yù)算模式根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上，將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算，從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系，及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋，以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

預(yù)算的編制與執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程，需要上下互動(dòng)，反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人，他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來(lái)，如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，則可按照正常的審批程序進(jìn)行；如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù)，則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批，并說(shuō)明理由。這樣，能夠有效地控制預(yù)算外支出，增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

預(yù)算的考核與分析房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng)，這是指：每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié)，召開月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問(wèn)題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況，根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核，再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來(lái)。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析，總結(jié)主要的問(wèn)題，并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

完善現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理體系

完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系①科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目，細(xì)化成本對(duì)象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。②統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序。企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、財(cái)務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序要保持統(tǒng)一。

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤(rùn)中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別確定其績(jī)效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法，并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。同時(shí)，設(shè)置科學(xué)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系，向管理層及時(shí)反饋銷售進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。

健全預(yù)算會(huì)計(jì)體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會(huì)計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對(duì)各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)資金狀況，對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤(rùn)編制預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，形成以財(cái)務(wù)制度對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定性約束、以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定量約束的格局。

強(qiáng)化資金管理在資金籌措方面，首先要加強(qiáng)企業(yè)信用管理，信用良好的企業(yè)將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款，企業(yè)將會(huì)有更多的資金開發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有利于做大做強(qiáng)。其次資金籌措要有計(jì)劃，根據(jù)企業(yè)實(shí)際需要選擇適合的資金來(lái)源。在資金使用方面要加強(qiáng)管理，加快資金周轉(zhuǎn)。防止企業(yè)過(guò)度預(yù)支資金，否則一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)就會(huì)危及到企業(yè)生存。嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計(jì)制度房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循針對(duì)性、可操作性和強(qiáng)制性原則，制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)制度：一是要設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財(cái)務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實(shí)施工作；二是要制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，如現(xiàn)金、采購(gòu)、報(bào)銷、稽核等制度，實(shí)行財(cái)務(wù)管理規(guī)范化和制度化；三是要具備相應(yīng)的考核制度，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。內(nèi)部審計(jì)工作要從事后的財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)提出解決問(wèn)題的措施，從而提高整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

調(diào)整并優(yōu)化資金管理體制，完善資金管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集度高的行業(yè)，加強(qiáng)資金管理尤為重要。資金管理體制的優(yōu)化應(yīng)當(dāng)從資金預(yù)算管理、信息化管理以及資金籌集等工作的日常管理進(jìn)行切入。將企業(yè)的一切資金收支都納入到預(yù)算體系當(dāng)中，并將不同的預(yù)算資金規(guī)劃進(jìn)行結(jié)合，通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)與網(wǎng)上信息系統(tǒng)的利用，建立起包含資金預(yù)算管理系統(tǒng)、資金結(jié)算管理系統(tǒng)、資金分析決策管理系統(tǒng)以及資金全程預(yù)警系統(tǒng)在內(nèi)的信息化資金管理平臺(tái)。首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系，通過(guò)與項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與動(dòng)態(tài)調(diào)度；通過(guò)對(duì)資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正。其次，建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式，大型房地產(chǎn)企業(yè)、二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司眾多，會(huì)計(jì)主體數(shù)量較大，適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式；中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則可選用資金監(jiān)控模式。管理目標(biāo)是提高資金利用效率，降低資金使用成本。

實(shí)行全過(guò)程成本控制，對(duì)成本控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化管理

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正在財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中實(shí)現(xiàn)全過(guò)程、全員、全方位、全要素的管理，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的認(rèn)識(shí)不夠，認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)階段，而忽視項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的財(cái)務(wù)成本控制；還有部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)鍵是材料和設(shè)備，只要把材料和設(shè)備管理好就能很好的控制項(xiàng)目成本。這些觀點(diǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過(guò)程中都存在很大的問(wèn)題，不能全方位、全要素的對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行控制。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步趨于理性發(fā)展，房地建筑經(jīng)濟(jì)與管理產(chǎn)企業(yè)只有實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理模式，才能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。同時(shí)成本要素統(tǒng)計(jì)過(guò)程中要堅(jiān)持全面性原則，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施周期長(zhǎng)，企業(yè)的成本與企業(yè)全體員工都存在緊密的關(guān)系，企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中只有實(shí)現(xiàn)全面管理，才能保證成本管理的合理性、有效性。對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理及控制工作中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)投資決策成本進(jìn)行強(qiáng)化控制，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)成本的有效管理、不斷完善對(duì)投招標(biāo)成本的規(guī)范化管理和控制，進(jìn)而對(duì)變更簽證成本進(jìn)行強(qiáng)化性控制，以便于通過(guò)對(duì)不同控制要點(diǎn)的把握、管理與控制，切實(shí)優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理和控制工作，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益都得到提升。

建立健全成本管理的激勵(lì)機(jī)制

篇5

稅務(wù)稽查、管理對(duì)策

一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和動(dòng)向

目前，我市注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個(gè)，其中××市區(qū)774個(gè)，市直屬企業(yè)144個(gè)。正常運(yùn)行的公司約有60-70家。從調(diào)查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)。

(一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限責(zé)任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國(guó)有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識(shí)較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

(二)市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時(shí)間和項(xiàng)目比較集中。

(三)新項(xiàng)目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項(xiàng)目中，由于開發(fā)成本過(guò)高，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價(jià)相對(duì)便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，有賣點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級(jí)市的區(qū)域，謀求進(jìn)一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作及會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

（一）項(xiàng)目運(yùn)作的程序

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)到銷售結(jié)束大致分為三個(gè)階段：

第一階段（開工前期）：通過(guò)土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)取得計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的正式計(jì)劃書規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過(guò)正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工。

第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國(guó)家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購(gòu)買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

（二）會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)：

1、收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng)目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算

（1）開發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用（征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)）；開發(fā)間接費(fèi)用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等）

（2）開發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開發(fā)的自身特點(diǎn)，單位造價(jià)的形成會(huì)出現(xiàn)計(jì)劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開發(fā)成本費(fèi)用高，中后期開發(fā)費(fèi)用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分?jǐn)?，?xiàng)目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財(cái)務(wù)在核算銷售成本時(shí)，項(xiàng)目早期會(huì)出現(xiàn)對(duì)計(jì)劃預(yù)算的開發(fā)成本采取預(yù)提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會(huì)與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財(cái)務(wù)再根據(jù)“工程價(jià)款結(jié)算單”對(duì)預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）稅金的計(jì)算特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計(jì)算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的，月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營(yíng)業(yè)稅及附加，對(duì)出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按規(guī)定交納城建稅和教育費(fèi)附加或房產(chǎn)稅。

2、企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)確定及繳納情況

根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2003】83號(hào)文規(guī)定，采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的成本利潤(rùn)率（不低于15％）計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)在進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長(zhǎng)期掛帳不作銷售處理，通過(guò)推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識(shí)的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報(bào)納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報(bào)中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時(shí)反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實(shí)現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識(shí)隱瞞、不肯如實(shí)提供實(shí)際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。如高原房地產(chǎn)公司在3302項(xiàng)目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費(fèi)用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利等費(fèi)用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產(chǎn)公司1996年6月轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給市供熱公司，抵頂了應(yīng)付市供熱公司的240萬(wàn)元熱力集資款，造成少繳營(yíng)業(yè)稅及附加38.6萬(wàn)元。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報(bào)建，所需資金由開發(fā)商“借給”對(duì)方使用，實(shí)際操作卻有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地的使用權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權(quán)取得部分房屋的所有權(quán)。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點(diǎn)虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價(jià)×銷售面積的金額來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項(xiàng)目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的單位項(xiàng)目較多，對(duì)口的施工單位、供料商多，項(xiàng)目開發(fā)早期財(cái)務(wù)不能及時(shí)的取得各項(xiàng)目的“工程結(jié)算單”，所以在會(huì)計(jì)核算單位造價(jià)時(shí)往往使用以預(yù)算造價(jià)計(jì)算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員利用這一特點(diǎn)，自行加大早期單位平米的計(jì)劃預(yù)算造價(jià)，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

2、關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來(lái)了可乘之機(jī)。

3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營(yíng)成本”。例如冀鹽房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬(wàn)元，直接混入項(xiàng)目開發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營(yíng)成本。

（三）超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用

1、利息支出問(wèn)題。

（1）未在成本對(duì)象中分?jǐn)偨杩罾?。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財(cái)務(wù)處理為將其作為財(cái)務(wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤(rùn)，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問(wèn)題主要有：超國(guó)家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費(fèi)用；同時(shí)往往未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

2、銷售費(fèi)用列支問(wèn)題

（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算不準(zhǔn)確。

（2）虛增費(fèi)用。由于對(duì)銷售費(fèi)提取比例稅法尚無(wú)明確規(guī)定，各公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過(guò)支付銷售費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o(wú)票支出、非法支出）以費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤(rùn)。

（3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等明細(xì)科目的賬載金額。

四、檢查的方法和技巧

(一)項(xiàng)目檢查法

以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為檢點(diǎn)。從項(xiàng)目開始到結(jié)束，針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對(duì)開發(fā)周期較長(zhǎng)項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。

(二)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)的收集法

基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項(xiàng)目銷售情況一覽表，通過(guò)以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。

(三)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析法

掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點(diǎn)，為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。

如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價(jià)可以同項(xiàng)目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對(duì)照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無(wú)差距；建筑安裝許可證的合同造價(jià)與實(shí)際合同和實(shí)際支付施工費(fèi)的差額。

開發(fā)成本明細(xì)表同項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、項(xiàng)目銷售情況一覽表對(duì)比，看房產(chǎn)交易費(fèi)、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測(cè)定企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測(cè)算法

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過(guò)整體測(cè)算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。

從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為：

（1）各規(guī)費(fèi)支出的依據(jù)和比例土地契稅【土地局按土地評(píng)估價(jià)格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評(píng)估價(jià)格的40％收取】房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門收取的費(fèi)用，大體包括：人防基建費(fèi)【無(wú)人防工程的開發(fā)項(xiàng)目。人防辦按房屋售價(jià)的2％收取】、市政建設(shè)配套費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費(fèi)【針對(duì)小規(guī)模插建項(xiàng)目，收費(fèi)局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費(fèi)【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費(fèi)【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費(fèi)【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規(guī)化驗(yàn)收費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶維修基金【房屋價(jià)格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價(jià)為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價(jià)為980-1100元/m2，高層造價(jià)為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價(jià)的75％和25％。

(五)實(shí)地核實(shí)法

針對(duì)房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地盤點(diǎn)、掌握項(xiàng)目建設(shè)及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點(diǎn)。

(六)帳內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合法

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對(duì)于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁的的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。

(七)對(duì)往來(lái)帳戶的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的往來(lái)款項(xiàng)較多，一些不易走賬、性質(zhì)相對(duì)模糊的業(yè)務(wù)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員常在往來(lái)科目中列支。因此有針對(duì)性的對(duì)“其他應(yīng)收款”“其他應(yīng)收付款”進(jìn)行重點(diǎn)審查，對(duì)往來(lái)賬向掛帳時(shí)間長(zhǎng)且金額大的業(yè)務(wù)重點(diǎn)核實(shí)原始憑證、詢問(wèn)形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問(wèn)題。例如在對(duì)冀鹽房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應(yīng)收款”中支付職工旅游補(bǔ)助81800元，在“其他應(yīng)付款”中支付鹽務(wù)局90人獎(jiǎng)金分紅1134000.00元，長(zhǎng)期掛帳。經(jīng)核實(shí)企業(yè)未代扣個(gè)人所得稅共計(jì)230193元。

四、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

針對(duì)上述問(wèn)題，建議采取以下措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對(duì)性

(一)從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以單位項(xiàng)目作為檢查的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

(二)拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。

(三)規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)。由于各行業(yè)情況不同，稅務(wù)檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結(jié)合行業(yè)的特點(diǎn)，規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)，以及取證文書的保管和調(diào)閱制度。通過(guò)此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務(wù)檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開發(fā)的相關(guān)資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來(lái)資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實(shí)做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。

(五)規(guī)范和加強(qiáng)對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動(dòng)零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個(gè)人的特點(diǎn)。稅務(wù)檢查人員應(yīng)首先加強(qiáng)對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買賣人員的相關(guān)資料及交易額，同時(shí)依靠公安及房管部門的配合，加大對(duì)偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時(shí)足額入庫(kù)。

五、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議

(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)管理制度。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對(duì)可售面積的單位預(yù)算造價(jià)的計(jì)算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動(dòng)，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。

(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對(duì)外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。

(三)完善對(duì)預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對(duì)售樓部加強(qiáng)適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。

(四)爭(zhēng)取多方配合，爭(zhēng)取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對(duì)部分涉稅地?cái)?shù)據(jù)資料做到及時(shí)溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對(duì)性。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運(yùn)用相應(yīng)的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對(duì)其進(jìn)行事先的籌劃，以達(dá)減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國(guó)稅收法律制度的不斷完善與進(jìn)步的同時(shí)，政府為了更進(jìn)一步的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擺脫經(jīng)濟(jì)下行壓力，不斷的出臺(tái)相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進(jìn)一步地規(guī)范了稅收征納關(guān)系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無(wú)處遁形?？梢哉f(shuō)，未來(lái)的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種都有相應(yīng)的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實(shí)施四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其稅負(fù)率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發(fā)項(xiàng)目的始終，納稅籌劃時(shí)間較長(zhǎng)、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術(shù)性也是最強(qiáng)的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

據(jù)統(tǒng)計(jì)，稅收我國(guó)整體財(cái)政收入的90%以上?？梢哉f(shuō)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)防建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都方面都離不開稅收作為支持。同時(shí)，新時(shí)期下，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愈發(fā)完善，我國(guó)政府已經(jīng)基本上摒棄了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代利用行政手段來(lái)干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式，逐步變成了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。而稅收杠桿作為重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，起到了至關(guān)重要的作用。國(guó)家可以利用稅收杠桿來(lái)調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，受到國(guó)家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)土地增值稅優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中，就取得的相關(guān)收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關(guān)鍵在于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負(fù)率較高的，其最高稅率將達(dá)到增值額的60%。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結(jié)起來(lái)包括：收入分散、適當(dāng)?shù)睦⒖鄢?、增加扣除?xiàng)目金額、合理的延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。其中：收入分散，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行分拆，在總價(jià)不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據(jù)部分城市政策，按毛坯房取得預(yù)售證產(chǎn)品的精裝修業(yè)務(wù)和地下無(wú)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務(wù)或車位銷售等業(yè)務(wù)中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關(guān)于利息扣除問(wèn)題，土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發(fā)成本）X5%之內(nèi)扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開發(fā)成本）x10%以內(nèi)扣除，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以很好的運(yùn)用上述兩點(diǎn)來(lái)自我掌握利息扣除方式；增加扣除項(xiàng)目金額，首先要明確的一點(diǎn)是增加扣除項(xiàng)目不等于虛開發(fā)票沖抵成本，而是指開發(fā)商可以適當(dāng)?shù)膶?duì)于小區(qū)內(nèi)的一些公共配套設(shè)施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計(jì)20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。如區(qū)域內(nèi)有未彌補(bǔ)虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項(xiàng)目，在涉及補(bǔ)繳的情況下可以與稅務(wù)爭(zhēng)取原開發(fā)項(xiàng)目土增稅延期清算。對(duì)于能實(shí)行以預(yù)征代清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取以預(yù)征代清算。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何能夠通過(guò)不斷的經(jīng)營(yíng)管理、降低各類成本費(fèi)用從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，是每個(gè)地產(chǎn)企業(yè)管理層、財(cái)務(wù)人員都要考慮的問(wèn)題。以萬(wàn)科為例，該公司2019年整體稅負(fù)率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費(fèi)為6.83元，而當(dāng)年的凈利潤(rùn)率不到15%，客觀地講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率還是較高的。而房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅屬于價(jià)內(nèi)稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計(jì)入“稅金及附加”會(huì)計(jì)科目，并直接沖減本年利潤(rùn)。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃，將會(huì)為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。新時(shí)期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員具備較為過(guò)硬的業(yè)務(wù)水平及高水平的綜合業(yè)務(wù)能力。土地增值稅所涉及的內(nèi)容較多，其基本上涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時(shí)，土地增值稅還涉及到稅負(fù)臨界點(diǎn)、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在充分了解企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況的前提下，還要對(duì)于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財(cái)務(wù)人員提升自身的業(yè)務(wù)水平才能實(shí)現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地增值稅稅收籌劃的著眼點(diǎn)稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對(duì)于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對(duì)于建筑標(biāo)準(zhǔn)普通住宅出售且增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，若想合理的應(yīng)用該稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃，應(yīng)該以充分了解開發(fā)項(xiàng)目所在地的地方規(guī)定以后進(jìn)行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)適度調(diào)節(jié)普通住宅的價(jià)格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對(duì)有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費(fèi)用和費(fèi)用不得開進(jìn)購(gòu)房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務(wù)收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開發(fā)成本角度。除了收入以外，開發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠?yàn)橄乱徊降?0%加計(jì)扣除、三項(xiàng)期間費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)提供計(jì)算依據(jù)。因而，應(yīng)該重視開發(fā)成本的核算與支出。比如產(chǎn)業(yè)性拿地時(shí)，盡可能與政府和國(guó)土部門溝通，在總土地價(jià)格不變的情況下，將產(chǎn)業(yè)用地和可售部分土地成本進(jìn)行區(qū)分。產(chǎn)業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^(qū)品質(zhì)的角度出發(fā)，通過(guò)加大公共配套設(shè)施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來(lái)增加開發(fā)成本。還可以將一些可以計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的成本支出，按照建筑面積法分?jǐn)偦蛑苯託w集法計(jì)算，以最有利的方法有效增加開發(fā)成本。另外，還可以通過(guò)合理增加關(guān)聯(lián)方定價(jià)的方式增加一些成本。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加的開發(fā)成本應(yīng)該是本著客觀、真實(shí)的原則進(jìn)行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計(jì)整體成本。同時(shí)，對(duì)于房開企業(yè)來(lái)說(shuō)，更不能以稅收籌劃為由虛開發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，尤其是項(xiàng)目開發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務(wù)性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的標(biāo)準(zhǔn)有二：一方面，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)項(xiàng)目，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，同時(shí)利率不超過(guò)同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息支出+（土地價(jià)款+開發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無(wú)法滿足上述規(guī)定，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（土地價(jià)款+開發(fā)成本）x10%。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該根據(jù)上述稅收制度規(guī)定，負(fù)債融資方式盡量提供金額機(jī)構(gòu)證明，權(quán)益資本籌資，可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫?，達(dá)到多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來(lái)講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設(shè)房屋，然后按比例分配房屋。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來(lái)說(shuō)，可以結(jié)合公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況選擇合作建房。另外，關(guān)于合作建房的問(wèn)題，許多地產(chǎn)企業(yè)也在不同程度的應(yīng)用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因?yàn)槠渌盏降氖杖霝閯趧?wù)收入，不屬于土增稅征稅范圍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)

1.稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足“意識(shí)決定行為，行為導(dǎo)致結(jié)果”。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，自2016年5月營(yíng)改增稅制改革以來(lái)，由于增值稅的特性關(guān)系，許多房地開發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至土地增值稅方面?？梢哉f(shuō)對(duì)于，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術(shù)含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范疇內(nèi)；部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過(guò)程中注重了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但是沒(méi)有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于對(duì)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有加以關(guān)注，為后期的土增稅清算及未來(lái)的稅收稽查埋下了隱患，從而導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.稅收政策掌握不透相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實(shí)務(wù)中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財(cái)稅知識(shí)，在處理一般性業(yè)務(wù)過(guò)程中，能夠予以應(yīng)對(duì)。但是，若進(jìn)行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問(wèn)題出在對(duì)于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)處理過(guò)程中引發(fā)政策性風(fēng)險(xiǎn)，將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.稅收籌劃思路不清晰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導(dǎo)致該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的另一重要因素。原因在于，在進(jìn)行該稅種的稅收籌劃來(lái)說(shuō)，無(wú)論是收入方面還是成本費(fèi)用方面都是具有較強(qiáng)的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)流程”入手來(lái)做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財(cái)務(wù)處理環(huán)節(jié)”來(lái)做事后諸葛亮。但是，相關(guān)人員在具體操作過(guò)程中，由于其思路不清晰，介入時(shí)點(diǎn)延后，無(wú)形中給稅收籌劃增加了一定的難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.提升相關(guān)人員稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)目前，我國(guó)的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開展稅收籌劃過(guò)程中，若不能很好的提升稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，將會(huì)為其帶來(lái)無(wú)盡的納稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，同樣應(yīng)該提升相關(guān)人員的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以不至于因?yàn)槎愂栈I劃工作而平添不必要的麻煩。具體來(lái)說(shuō)，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身所處的行業(yè)特點(diǎn)，并在充分了解自身項(xiàng)目開發(fā)狀況的基礎(chǔ)上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制部門，配備一些具有稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)的人員，也可以定期聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師來(lái)企業(yè)指導(dǎo)，以期達(dá)到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)之目的。

2.進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對(duì)于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開了對(duì)于相關(guān)稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營(yíng)改增以后，要求房地產(chǎn)企業(yè)所取得的涉及開發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項(xiàng)寫明項(xiàng)目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過(guò)程中，要對(duì)于土地增值稅及其所關(guān)聯(lián)財(cái)稅政策進(jìn)行相應(yīng)的研究?？梢酝ㄟ^(guò)網(wǎng)絡(luò)、與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通、聘請(qǐng)專業(yè)人員講解方式進(jìn)行。同時(shí)，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請(qǐng)一些專家給予評(píng)價(jià)，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的目的。

篇7

當(dāng)前隨著信息技術(shù)的不斷向前推進(jìn)，我國(guó)會(huì)計(jì)行業(yè)也獲得了較快的發(fā)展。而對(duì)于會(huì)計(jì)從業(yè)人員而言，會(huì)計(jì)電算化的發(fā)展可以促使其從以前工作量巨大的人工記賬方式中走出來(lái)，使用更加便捷、先進(jìn)的記賬方式，減小工作量的同時(shí)也提高了處理會(huì)計(jì)信息的能力。會(huì)計(jì)信息電算化實(shí)質(zhì)上是利用信息化的手段和技術(shù)對(duì)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)報(bào)表、賬目進(jìn)行處理的信息系統(tǒng)，可以使得會(huì)計(jì)信息的效用在企業(yè)得到較大程度上的發(fā)揮，也能減小會(huì)計(jì)信息出錯(cuò)的可能性。我國(guó)會(huì)計(jì)電算化至今為止可以認(rèn)為走過(guò)了五個(gè)階段，通過(guò)這五個(gè)階段的不斷發(fā)展和完善，目前我國(guó)會(huì)計(jì)電算化也已經(jīng)逐步走向蓬勃發(fā)展的階段，很多較為深入的會(huì)計(jì)信息問(wèn)題得到了解決。但是雖然會(huì)計(jì)電算化給企業(yè)和企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)人員帶來(lái)了較多方便，但是目前由于我國(guó)眾多企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行電算化處理時(shí)只是停留在處理賬上問(wèn)題的階段，同時(shí)會(huì)計(jì)電算化的軟件仍然存在一些不足，因此還是阻礙了會(huì)計(jì)從業(yè)人員正常利用會(huì)計(jì)系統(tǒng)進(jìn)行會(huì)計(jì)信息處理。

一、信息時(shí)代會(huì)計(jì)電算化的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）當(dāng)前會(huì)計(jì)電算化過(guò)程中過(guò)分注重財(cái)務(wù)功能，忽略了財(cái)務(wù)管理的能力

由于會(huì)計(jì)電算化加大了企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的處理能力，因此本質(zhì)上會(huì)計(jì)電算化可以將從事企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的人員從工作量巨大、財(cái)務(wù)報(bào)表眾多的工作中解脫的同時(shí)給予會(huì)計(jì)人員更多的空間從事企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理。但是當(dāng)前，即使我國(guó)會(huì)計(jì)電算化水平已經(jīng)較高，但是眾多企業(yè)在日常的工作中，仍然將會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)作為算賬、報(bào)賬的工具，而并沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行合理利用，這造成企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)信息的處理能力低下，缺乏通過(guò)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行企業(yè)投融資決策、生產(chǎn)銷售決策的決定工具。這造成部分企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策只靠管理者的主觀思考，而缺少科學(xué)依據(jù)，最終給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。例如，某企業(yè)主要從事小商品的批發(fā)銷售，在M市有多家分店。企業(yè)在建立之初在財(cái)務(wù)處理方面便采用了電算化信息系統(tǒng)，但該企業(yè)的管理人員和財(cái)務(wù)人員并沒(méi)有關(guān)注電算化信息系統(tǒng)中的除了算賬、報(bào)賬、賬目核算等功能，這造成企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作單一，僅僅負(fù)責(zé)企業(yè)賬目核算，而不對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息及其他經(jīng)營(yíng)內(nèi)容提出財(cái)務(wù)信息支撐。2013年2月該企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)行擴(kuò)張，但由于企業(yè)自有資金不足，便向銀行進(jìn)行大額貸款，由于企業(yè)財(cái)務(wù)人員沒(méi)有對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，最終造成貸款利息遠(yuǎn)高于新開店面的利潤(rùn)，給企業(yè)帶來(lái)了較大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，當(dāng)前不注重財(cái)務(wù)管理，僅僅關(guān)注會(huì)計(jì)信息核算的電算化操作給企業(yè)帶來(lái)了較大的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)隱患。

（二）當(dāng)前在會(huì)計(jì)電算化過(guò)程中財(cái)會(huì)人員的信息技術(shù)水平較低

雖然我國(guó)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)已經(jīng)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，但是目前我國(guó)會(huì)計(jì)電算化水平仍然處于較低的狀態(tài)，這和當(dāng)前從事電算化會(huì)計(jì)信息處理的財(cái)會(huì)人員信息技術(shù)水平較低有關(guān)。在過(guò)去，會(huì)計(jì)賬目主要依靠人工核算，因此需要熟練的會(huì)計(jì)人工核算人員。但是隨著會(huì)計(jì)信息電算化水平的不斷提高，會(huì)計(jì)信息的錄入和核算已經(jīng)演變成幾個(gè)簡(jiǎn)單的按鍵就可以自動(dòng)完成的。因此，會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)人員的日常工作較為機(jī)械化，且流程較為簡(jiǎn)單。這種簡(jiǎn)單化的財(cái)務(wù)信息管理模式雖然減輕了財(cái)務(wù)人員的工作負(fù)擔(dān)和壓力，但是卻導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員的主觀能動(dòng)性較低，并沒(méi)有主動(dòng)去學(xué)習(xí)有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)信息管理的能力。同時(shí)較低的信息技術(shù)水平造成對(duì)于較為先進(jìn)的會(huì)計(jì)電算化信息系統(tǒng)的浪費(fèi)，在同樣的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)面前，較低水平的財(cái)會(huì)人員無(wú)法通過(guò)該系統(tǒng)和企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表獲得有效信息，這種浪費(fèi)必然給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)和損失。除此之外，財(cái)會(huì)人員如果信息處理水平較低，必然造成當(dāng)會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)出現(xiàn)簡(jiǎn)單問(wèn)題時(shí)，無(wú)法及時(shí)排除問(wèn)題，造成企業(yè)財(cái)務(wù)信息難以及時(shí)錄入，直接影響到企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和某些緊急問(wèn)題的處置。例如，X企業(yè)是一家小型餐飲企業(yè)，該企業(yè)之前的財(cái)務(wù)人員由于身體原因突然辭職。該企業(yè)臨時(shí)招聘了一位沒(méi)有任何財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)，剛剛?cè)〉脮?huì)計(jì)從業(yè)資格證的財(cái)務(wù)人員，2013年3月8日，該企業(yè)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)出現(xiàn)了卡頓和黑屏的狀況，由于該財(cái)務(wù)人員并不知曉該系統(tǒng)可以通過(guò)初始化的方式解決這問(wèn)題，經(jīng)常采用強(qiáng)制關(guān)機(jī)的方式對(duì)待，最終造成財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)徹底崩潰，本年度3月份前所有財(cái)務(wù)信息遺失，最終給企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算帶來(lái)了巨大困難。

（三）當(dāng)前會(huì)計(jì)電算化過(guò)程中會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的軟件更新較慢

當(dāng)前某些會(huì)計(jì)軟件已經(jīng)具有很高的發(fā)展水平，但是由于其售價(jià)高昂，同時(shí)大多為大型企業(yè)設(shè)計(jì)，因此并沒(méi)有被普遍使用。而現(xiàn)在市場(chǎng)上各企業(yè)可以以較低價(jià)格或者免費(fèi)的方式獲取的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)軟件的更新速度都較慢，且存在一定的漏洞，這極容易造成企業(yè)財(cái)務(wù)信息的泄露。同時(shí)，由于部分會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)軟件的兼容性差，造成企業(yè)可能需要為了使用某一會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)軟件而必須重新購(gòu)置電腦或者配置其他硬件、軟件設(shè)施。這給企業(yè)的日常財(cái)務(wù)工作帶來(lái)了較高的前期成本。除此之外，由于會(huì)計(jì)軟件之間存在一定的競(jìng)爭(zhēng)性，因此一般其操作方式都存在一定的差異性，這造成企業(yè)在某一財(cái)務(wù)軟件問(wèn)題較多，或者更新速度更不上企業(yè)發(fā)展時(shí)，更換其他會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)軟件的成本較高，員工的及時(shí)培訓(xùn)成為了重要問(wèn)題。這也最終造成目前我國(guó)會(huì)計(jì)電算化過(guò)程中會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)軟件無(wú)法跟上企業(yè)發(fā)展需要。例如，F(xiàn)企業(yè)是一家地方性房地產(chǎn)企業(yè)，由于房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算數(shù)額較大，內(nèi)容較多，因此普通財(cái)務(wù)核算軟件無(wú)法符合企業(yè)要求，因此該企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)通過(guò)個(gè)體定制的方式購(gòu)買而來(lái)。但是該軟件只能在windows vista系統(tǒng)上進(jìn)行操作，由于該企業(yè)財(cái)務(wù)部門原來(lái)使用的電腦配置較低，該系統(tǒng)難以在原來(lái)的電腦上正常運(yùn)行，這促使企業(yè)不得不重新購(gòu)置了一批電腦從事財(cái)務(wù)信息處理。同時(shí)，由于該系統(tǒng)對(duì)于會(huì)計(jì)憑證掃描設(shè)備要求較高，企業(yè)又不得不重新購(gòu)置了3臺(tái)新型掃描儀，這些無(wú)疑增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)信息電算化的前期成本。

二、加快我國(guó)信息時(shí)代會(huì)計(jì)電算化發(fā)展的措施

（一）加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化過(guò)程中的財(cái)務(wù)管理

想要加快我國(guó)在信息時(shí)代會(huì)計(jì)電算化的發(fā)展腳步，以提高我國(guó)整體會(huì)計(jì)信息處理水平，首先需要不斷加強(qiáng)企業(yè)在將會(huì)計(jì)信息電算化過(guò)程中，企業(yè)的財(cái)務(wù)信息處理分析能力，以提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。想要加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化過(guò)程中的財(cái)務(wù)管理能力，首先需要提高企業(yè)管理者對(duì)于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的重視程度，只有這樣才能加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)人員的相關(guān)內(nèi)容的教育并開展專門培訓(xùn)和考核以促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理電算化的發(fā)展。其次，還需要企業(yè)使用較為專業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)軟件，較為低版本的會(huì)計(jì)信息軟件中某些關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)無(wú)法進(jìn)行計(jì)算，這會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)管理難度，因此企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)軟件選擇時(shí)需要在進(jìn)行詳細(xì)了解后才進(jìn)行購(gòu)買。除此之外，會(huì)計(jì)電算化過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員也需要有主動(dòng)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，而不是僅僅進(jìn)行財(cái)務(wù)信息核算，這便需要整體提高從事財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作人員的職業(yè)素養(yǎng)和基本技能水平。

（二）提高會(huì)計(jì)電算化過(guò)程中財(cái)會(huì)人員的信息技術(shù)水平

加快我國(guó)信息時(shí)代的會(huì)計(jì)電算化發(fā)展腳步，除了從指標(biāo)角度重視企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力之外，還需要從人力角度出發(fā)，逐步提高企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員專業(yè)素養(yǎng)和信息技術(shù)水平。首先，想要提高會(huì)計(jì)電算化過(guò)程中的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員信息技術(shù)水平，需要對(duì)從事企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息化處理的財(cái)務(wù)專業(yè)加強(qiáng)信息技術(shù)培訓(xùn)，同時(shí)配合相關(guān)的考核以不斷提高財(cái)務(wù)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平。其次，對(duì)于暫時(shí)高水平電算化操作會(huì)計(jì)人員缺失的企業(yè)，可以通過(guò)外部招聘的方式快速解決這一問(wèn)題。在招聘過(guò)程中，企業(yè)需要重點(diǎn)考察員工的電子信息技術(shù)水平和實(shí)務(wù)操作能力，以防某些人員僅僅只會(huì)紙上談兵，最終無(wú)法真正進(jìn)行財(cái)會(huì)信息的電算化操作。除此之外，企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)本企業(yè)選用的財(cái)務(wù)信息軟件的相關(guān)使用的培訓(xùn)工作，尤其是需要重視對(duì)于某些信息故障的處理培訓(xùn)，防止因不當(dāng)操作給企業(yè)帶來(lái)不可挽回的經(jīng)濟(jì)信息損失。

（三）加快當(dāng)前會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)軟件的更新速度

對(duì)于一個(gè)國(guó)家而言，想要促進(jìn)某項(xiàng)技術(shù)的發(fā)展，除了需要從人力方面保障，還需要從軟硬件方面全面更新，才能最終達(dá)到目的。類比于會(huì)計(jì)電算化也是如此，想要加快我國(guó)信息時(shí)代會(huì)計(jì)電算化的發(fā)展速度，必須加快當(dāng)前較多企業(yè)使用的大眾化會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)軟件的更新速度。想要加快會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)軟件的更新速度，首先企業(yè)可以通過(guò)個(gè)體定制的方式進(jìn)行。由于某些軟件的更新速度較慢，或者并不適合某一行業(yè)的企業(yè)，因此進(jìn)行個(gè)體定制可以很快地解決企業(yè)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)軟件落后的問(wèn)題，但是這種方法對(duì)于單個(gè)企業(yè)而言成本較高。其次，企業(yè)需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)中存在的漏洞和不符合操作習(xí)慣的地方，提交給軟件設(shè)計(jì)方以努力盡早解決這些問(wèn)題。除此之外，企業(yè)需要重視新一代軟件的更新過(guò)程，對(duì)于其中可能出現(xiàn)的不匹配問(wèn)題進(jìn)行及早了解，以防在未進(jìn)行了解的情況下盲目更新造成的系統(tǒng)崩潰等問(wèn)題的發(fā)生。

篇8

摘 要 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)交易行為與模式的復(fù)雜性與稅收法規(guī)之間的沖突也越來(lái)越多樣化，復(fù)雜化，客觀上造成了企業(yè)涉稅行為風(fēng)險(xiǎn)性的提高。由于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)期性、復(fù)雜性、嚴(yán)重性，如不及時(shí)規(guī)避或防范，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的損失與持久的負(fù)面影響，不利于企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，針對(duì)涉稅行為進(jìn)行客觀分析，強(qiáng)化內(nèi)部控制，規(guī)范運(yùn)營(yíng)流程，可以有效地防范和減小企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞 內(nèi)部控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

一、 引言：企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本涵義

傳統(tǒng)意義上的風(fēng)險(xiǎn)主要側(cè)重于對(duì)企業(yè)帶來(lái)不利影響的可能性。但現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)卻更加側(cè)重于不確定性，而非不確定性帶來(lái)的后果。對(duì)于企業(yè)涉稅行為而言，由此帶來(lái)的不確定性統(tǒng)稱為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于稅收征納行為的單向性與涉稅主體的不對(duì)等性，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻更加側(cè)重于傳統(tǒng)的含義，所謂稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)涉稅行為未能正確有效遵守稅收法規(guī)而導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)利益的可能損失。其具體表現(xiàn)主要有兩個(gè)方面：其一，企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)導(dǎo)致納稅行為不準(zhǔn)確，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)多繳稅或少繳稅，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)果反映不利。其二，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)行為具有永久的追繳權(quán)，因此，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間上具有不可撤銷性，這也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其他風(fēng)險(xiǎn)相比更加特殊的地方。

（二）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要引起重視的意義

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)的交易行為和模式越來(lái)越細(xì)化，國(guó)家的稅收法規(guī)政策體系也越來(lái)越復(fù)雜，稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管也越來(lái)越嚴(yán)格，使得各種涉稅事項(xiàng)深深地嵌入企業(yè)行為的各個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)稅務(wù)問(wèn)題越來(lái)越多變，并已成為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。隨著稅制規(guī)則的完善與企業(yè)納稅意識(shí)的增強(qiáng)，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)受到了稅務(wù)主管部門的重視。2009年1月，國(guó)家稅務(wù)總局確定了首批占我國(guó)企業(yè)稅收20%左右的企業(yè)（集團(tuán)）為總局定點(diǎn)聯(lián)系企業(yè)。其中大型國(guó)有企業(yè)占三分之二，民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)占三分之一。2009年5月5日，國(guó)家稅務(wù)總局又下發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》）。這是我國(guó)首次就企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制方面正式下發(fā)的一個(gè)指導(dǎo)性文件。這反映了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的普遍現(xiàn)象，必須引起重視。因此，企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行稅法的相關(guān)規(guī)定，對(duì)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行合理判斷，以盡量減小稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)務(wù)之急。

二、 企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一） 企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的不規(guī)范是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的基本原因

企業(yè)的基本職能就是通過(guò)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)。因此，涉稅行為是經(jīng)營(yíng)行為的后果之一。由于企業(yè)對(duì)于稅法及相關(guān)政策缺乏深入理解，有可能導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)，或者由于不了解新的政策變化，對(duì)于應(yīng)納稅的事項(xiàng)卻沒(méi)有納稅，造成了漏稅的風(fēng)險(xiǎn)。如稅法規(guī)定，折扣或者折讓必須開具在一張發(fā)票上，才可以減少應(yīng)稅收入，而部分企業(yè)卻在制度上可能作出了相反的規(guī)定，但又按扣減后的金額計(jì)算稅金，這樣就形成了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。又如業(yè)務(wù)部門、員工簽合同、辦業(yè)務(wù)時(shí)也不考慮納稅因素；而較為典型的房地產(chǎn)企業(yè)中，在拿地時(shí)只考慮了土地出讓金，卻沒(méi)有考慮到土地“招拍掛”后過(guò)戶時(shí)的契稅、印花稅，開發(fā)過(guò)程中每年都要繳納的土地使用稅等等，預(yù)期沒(méi)有考慮到這些稅負(fù)成本，使得預(yù)算中的開發(fā)成本超支，造成資金吃緊，部分企業(yè)只好推遲申報(bào)相關(guān)稅款，客觀上形成了滯納。

（二） 企業(yè)財(cái)務(wù)行為的不規(guī)范是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因

稅務(wù)事項(xiàng)在企業(yè)中往往由財(cái)務(wù)部門辦理，經(jīng)營(yíng)行為轉(zhuǎn)換為納稅行為往往通過(guò)財(cái)務(wù)行為來(lái)銜接。如果企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)于經(jīng)營(yíng)行為誤判，或者財(cái)務(wù)行為本身就存在著不規(guī)范之處，則會(huì)直接導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。如：某企業(yè)將津貼、交通補(bǔ)貼等讓員工以報(bào)銷的名義找票沖抵，逃避個(gè)稅；現(xiàn)行稅法規(guī)定業(yè)務(wù)招待費(fèi)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額的60%及銷售收入的5‰孰低在稅前抵扣，超過(guò)者需要進(jìn)行納稅調(diào)整。但往往某些涉稅經(jīng)辦人掌握不清，以為滿足收入比例條件就可全額扣除，這就給企業(yè)帶來(lái)了納稅風(fēng)險(xiǎn)。或者企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入不按規(guī)定入賬，人為調(diào)節(jié)納稅時(shí)間；對(duì)于視同銷售有意無(wú)意不按規(guī)定處理，偷逃所得稅及增值稅。此外，代扣代繳行為不規(guī)范也是財(cái)務(wù)行為導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素之一。

（三） 導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的其他原因分析

企業(yè)是復(fù)雜的社會(huì)組織，特別是對(duì)于大型多元化企業(yè)集團(tuán)而言，涉及到的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)復(fù)雜性與差別性都非常大，可能涉及到的稅收法規(guī)也較多。在日常業(yè)務(wù)中，對(duì)于一些小稅種，如合同印花稅，不少企業(yè)都疏于管理，但往往被稅務(wù)檢查所發(fā)現(xiàn)，這就是由于不重視所導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，不恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃行為也可能導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃可以給企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅利益, 但同時(shí)也存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是某些企業(yè)管理者過(guò)于偏好“籌劃”，甚至相信通過(guò)人脈關(guān)系解決納稅問(wèn)題，企業(yè)就只能無(wú)視這些風(fēng)險(xiǎn)的存在而盲目進(jìn)行“稅務(wù)籌劃”, 其結(jié)果可能往往事與愿違。

三、 強(qiáng)化內(nèi)部控制是防范企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效舉措

根據(jù)美國(guó)內(nèi)部控制委員會(huì)COSO的定義，內(nèi)部控制包括內(nèi)部環(huán)境、控制活動(dòng)、信息溝通、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、內(nèi)部監(jiān)督五個(gè)大的方面。筆者認(rèn)為，通過(guò)這五個(gè)方面有針對(duì)性地改進(jìn)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是能夠得到防范與減小的。

（一） 健全內(nèi)部控制體系是完善內(nèi)部控制環(huán)境與控制活動(dòng)的前提

企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與價(jià)值流轉(zhuǎn)的空間界定。如企業(yè)法人治理、制度建設(shè)、人員配置、組織結(jié)構(gòu)等都屬于這一范疇。要做好企業(yè)納稅工作及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，首先在組織機(jī)構(gòu)與制度建設(shè)上下功夫，通過(guò)董事會(huì)在企業(yè)戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中，關(guān)注種種可能的風(fēng)險(xiǎn)包括稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)組織機(jī)構(gòu)與人員配置來(lái)保證涉稅行為規(guī)范、高效，以從根本上解決稅收風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。其次，要通過(guò)稅務(wù)部門、稅務(wù)顧問(wèn)的共同工作，按照《指引》的要求，對(duì)企業(yè)的重大稅務(wù)問(wèn)題、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略進(jìn)行確認(rèn)。具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)要通過(guò)完善內(nèi)部控制制度，配置機(jī)構(gòu)與人員，對(duì)于納稅事項(xiàng)進(jìn)行明細(xì)指引。一方面，企業(yè)應(yīng)在管理層、事業(yè)部等分支機(jī)構(gòu)設(shè)立稅務(wù)部門或者稅務(wù)管理崗位，或?qū)⒓{稅事項(xiàng)進(jìn)行外包；另一方面，企業(yè)要建立相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，可以在企業(yè)的內(nèi)部控制體系中，考慮引入納稅風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)內(nèi)容，參照“指引”，結(jié)合自身業(yè)務(wù)與管理架構(gòu)，設(shè)計(jì)稅務(wù)管理的流程及控制方法，全面控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二） 良好的信息溝通是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必要手段

企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理除價(jià)值流轉(zhuǎn)外，還存在著信息流轉(zhuǎn)。稅務(wù)信息是企業(yè)經(jīng)濟(jì)信息之一，在流動(dòng)中才能體現(xiàn)其價(jià)值。企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制中，要考慮納稅信息的流動(dòng)性與途徑，引起相關(guān)關(guān)鍵崗位的重視，以便采取措施。首先，要建立企業(yè)的基礎(chǔ)稅務(wù)信息系統(tǒng)。企業(yè)應(yīng)及時(shí)收集相關(guān)的稅收法規(guī)并定期更新，確保企業(yè)內(nèi)部控制與財(cái)務(wù)處理流程符合最新的稅法規(guī)定。其次，要注意企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，經(jīng)常就可能存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)或事項(xiàng)進(jìn)行交流。

（三） 在內(nèi)部監(jiān)督中引入稅收風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制是其重要保障

內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)內(nèi)部控制的又一重要方面，對(duì)于納稅風(fēng)險(xiǎn)而言，重點(diǎn)要通過(guò)內(nèi)部審計(jì)與涉稅自查等進(jìn)行預(yù)警。一方面，在內(nèi)部審計(jì)時(shí)，對(duì)于納稅事項(xiàng)進(jìn)行格外關(guān)注，通過(guò)重要性原則進(jìn)行判斷。另一方面，企業(yè)應(yīng)該定期對(duì)涉稅業(yè)務(wù)開展檢查,一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要立即糾正。在具體操作上，企業(yè)既可在內(nèi)部審計(jì)對(duì)納稅事項(xiàng)進(jìn)行同時(shí)檢查與評(píng)價(jià)，也可以聘請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅審計(jì)，消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。涉及到特別重大事項(xiàng)如并購(gòu)重組等，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)納稅評(píng)估與檢查工作，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的判斷融入到?jīng)Q策之中。

（四） 加強(qiáng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，強(qiáng)化企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》與相關(guān)指引對(duì)于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控都作出了明確的要求。就稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范而言，其側(cè)重點(diǎn)應(yīng)在于過(guò)程控制全過(guò)程、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與企業(yè)信息溝通、監(jiān)督體制等。企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)納入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的全過(guò)程。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估可以準(zhǔn)確識(shí)別與稅收相關(guān)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)，確定企業(yè)能夠承受的最大風(fēng)險(xiǎn)底線，包括整體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承受能力和可接受風(fēng)險(xiǎn)水平。具體內(nèi)容上，主要是對(duì)特定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其損失范圍，應(yīng)用相關(guān)原理和技術(shù)方法，對(duì)系統(tǒng)中固有或潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量分析，為制定管理決策提供科學(xué)依據(jù)，從而采取有針對(duì)性的措施對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范與規(guī)避。根據(jù)澳大利亞國(guó)稅局(簡(jiǎn)稱ATO)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理運(yùn)用于稅收管理的嘗試可以證明，企業(yè)進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是完全可行的。

四、 結(jié)論

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)為企業(yè)創(chuàng)造稅收價(jià)值，從而推動(dòng)企業(yè)價(jià)值流轉(zhuǎn)的良性發(fā)展。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者斯科爾斯的一項(xiàng)長(zhǎng)期跟蹤研究表明，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理做得較好的企業(yè)，平均每年為企業(yè)多創(chuàng)造高達(dá)38%的利潤(rùn)。企業(yè)內(nèi)部控制制度是經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容，是企業(yè)的基礎(chǔ)性管理手段，通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)部控制來(lái)防范與化解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅有必要，也有可能。通過(guò)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，推動(dòng)企業(yè)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理工作，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，既可以提高企業(yè)的管理水平，更直接的作用是為企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值最大化服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李琳.淺談大型企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理.交通財(cái)會(huì).2009.10.