導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

“十三五”推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到不可估量的影響。眾所周知，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩、供求不平衡的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目，如何科學(xué)地去庫(kù)存、改善供求關(guān)系，成為一大難題。根據(jù)分析，房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)新投資減少最后導(dǎo)致GDP負(fù)增長(zhǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)的空置房無(wú)論過(guò)多或者過(guò)少，都對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著巨大的負(fù)面影響。所以，這更需要我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行供給側(cè)改革，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口數(shù)量等現(xiàn)實(shí)因素，進(jìn)行科學(xué)的合理預(yù)算估測(cè)，從而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素

2.1通貨膨脹

如果商品市場(chǎng)面臨通貨膨脹，商品購(gòu)買(mǎi)者總是在不斷地觀望，預(yù)期商品的價(jià)格會(huì)更加持續(xù)地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費(fèi)者們希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)固定商品來(lái)防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類(lèi)的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷(xiāo)售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢(shì)。但是，作為房產(chǎn)類(lèi)，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類(lèi)資源物品往往耗時(shí)較長(zhǎng)，需要很長(zhǎng)一段的開(kāi)發(fā)建立時(shí)間，這一系列原因最終導(dǎo)致房子的貨物量供不應(yīng)求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費(fèi)者對(duì)于房子的需求在短時(shí)間并不會(huì)減少，而且在供應(yīng)方面，供應(yīng)房的數(shù)量也不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因?qū)е铝朔孔觾r(jià)格不斷上漲，往往直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。所以，通貨膨脹間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。

2.2城市化進(jìn)程

如何說(shuō)城市化進(jìn)程影響房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。這要從城市化進(jìn)程代表一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是一個(gè)城市的整體水平的標(biāo)志。如果一個(gè)城市城市化進(jìn)程較快，城市化水平高，這個(gè)城市就有許多的人口，居民數(shù)量極多，人口多導(dǎo)致需求大，對(duì)于各類(lèi)商品的需求量將會(huì)不斷地提升，特別是房地產(chǎn)這類(lèi)剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動(dòng)供給，因此供應(yīng)端不斷地完善，大城市的房地產(chǎn)的硬件設(shè)備都比較完善，例如物業(yè)公園等設(shè)施，價(jià)值決定價(jià)格，同時(shí)大城市的房地產(chǎn)價(jià)格水平也普遍比小城市的房地產(chǎn)水平較高，如此又促進(jìn)了房地產(chǎn)的投資規(guī)模，如此不斷地往復(fù)。當(dāng)然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市的土地面積有限，不夠城市的建設(shè)使用，因此，城市只好向周邊地區(qū)不斷推進(jìn)，不斷利用周邊農(nóng)村的土地資源，導(dǎo)致居住在農(nóng)村的農(nóng)民失去了土地，政府和開(kāi)發(fā)商為了安撫農(nóng)民需要支付安置費(fèi)用或者一些用來(lái)安置農(nóng)民住處的安置房，如此又使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的成本不斷地上升，最后影響了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。還有另外一個(gè)原因，城市相比農(nóng)村，工資高，許多農(nóng)民為了謀圖發(fā)展，從農(nóng)村來(lái)到城市謀求工作，農(nóng)民工進(jìn)來(lái)城市需要住處，因此有大量的住房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求上升。最后，還有一大堆的畢業(yè)大學(xué)生在畢業(yè)之后，為了更好的未來(lái)，選擇在城市發(fā)展，安家落戶，因此一大波的畢業(yè)生對(duì)住房的需求量提升了城市的房地產(chǎn)的需求，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。

2.3財(cái)務(wù)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的費(fèi)用主要包括銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)、管理三個(gè)方面。雖然費(fèi)用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因?yàn)殇N(xiāo)售以及管理兩種費(fèi)用極其容易因?yàn)橐恍┎淮_定外在的原因所影響，因此費(fèi)用也是極其需重視的一個(gè)支出。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其開(kāi)發(fā)的費(fèi)用產(chǎn)生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行控制，就是對(duì)融資的額度規(guī)模進(jìn)行控制。如此，可以從根源上對(duì)財(cái)務(wù)的成本費(fèi)用進(jìn)行更好地控制。財(cái)務(wù)的良好控制現(xiàn)狀，可以促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)的投資規(guī)模的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的資金究竟運(yùn)用到哪些領(lǐng)域，每個(gè)環(huán)節(jié)分別占用多少的份額。因此房地產(chǎn)企業(yè)建筑開(kāi)發(fā)需要加強(qiáng)其財(cái)務(wù)資金成本的使用范圍的準(zhǔn)控。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，一個(gè)產(chǎn)業(yè)往往會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其資金會(huì)流動(dòng)到多個(gè)部分環(huán)節(jié)，包括:一是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費(fèi);二是建筑項(xiàng)目的工程建設(shè)的成本費(fèi)用;三是建筑成型時(shí)后期軟安裝所需的成本費(fèi)用;四是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目給未來(lái)居民的一些公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設(shè)建筑項(xiàng)目所需且發(fā)生的直接費(fèi)用。當(dāng)然，這些各個(gè)部分所發(fā)生占用的比例經(jīng)常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標(biāo)或者過(guò)少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格督促財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)當(dāng)前建設(shè)項(xiàng)目的審計(jì)監(jiān)督。因此財(cái)務(wù)的現(xiàn)狀會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。

2.4第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平

第三產(chǎn)業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，需要一大堆的勞動(dòng)力。其發(fā)展水平能代表一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)都是勞動(dòng)密集型地區(qū)，其對(duì)勞動(dòng)力有極大的需求。因此第三產(chǎn)業(yè)是影響我國(guó)房地產(chǎn)投資與規(guī)模的極其重要因素。比如第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力極其容易被大機(jī)器、科學(xué)技術(shù)所代替。相反，第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)其勞動(dòng)力的需求量極大，且短期內(nèi)不會(huì)被代替。所以大量的勞動(dòng)力水平需要大量的住房，帶動(dòng)房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較高的地方，城市的居民人數(shù)也高，往往聚集在一片的地區(qū)，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高的地方，其商業(yè)化的水平也是相當(dāng)高的，交通水平也是相當(dāng)之高，因此帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，呈直線上升。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資有相當(dāng)大的影響。

3結(jié)論與相關(guān)建議

3.1結(jié)論

城市化進(jìn)程、第三產(chǎn)業(yè)和居民消費(fèi)指數(shù)增長(zhǎng)率都會(huì)影響房地產(chǎn)的投資規(guī)模，未來(lái)城市化進(jìn)程規(guī)模、速度、規(guī)劃以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模起巨大推動(dòng)作用且?guī)?dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此城市化率對(duì)其影響最為顯著。從行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)量嚴(yán)重過(guò)剩、庫(kù)存積壓是如今的主要問(wèn)題之一，解決問(wèn)題的一大關(guān)鍵在于從供給側(cè)改革，減少產(chǎn)量，解放生產(chǎn)力在生產(chǎn)端提高競(jìng)爭(zhēng)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)速度可能會(huì)在整體上有所下滑。

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；可行性研究

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究是在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策階段，對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件等內(nèi)容進(jìn)行較為深入的調(diào)查研究，制定、分析和評(píng)價(jià)各種投資方案的可能性、技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)合理性。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究是投資決策、資金籌措、實(shí)施操作、立項(xiàng)審批的重要依據(jù)之一。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般具有投入多、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的可行性研究，是控制投資風(fēng)險(xiǎn)、確保合理開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)性條件，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧成敗。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的作用

（1）作為項(xiàng)目投資方的決策依據(jù)?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)可行性研究的研究分析結(jié)論，項(xiàng)目投資方會(huì)進(jìn)行研讀并最終決定是否投資該項(xiàng)目和投資規(guī)模等事項(xiàng)。（2）作為項(xiàng)目主管方的審批依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)就擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目編制申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)送項(xiàng)目審批核準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)審核批準(zhǔn)。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中所含最重要的文件之一就是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目審批核準(zhǔn)機(jī)關(guān)是否批準(zhǔn)該項(xiàng)目，很大程度在于項(xiàng)目可行性研究是否科學(xué)、合法、合理，是否具有理想的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。（3）作為項(xiàng)目籌資的重要參考資料。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般是高投入高風(fēng)險(xiǎn)，不進(jìn)行深入的可行性分析研究，一般很難對(duì)外籌資。銀行等金融企業(yè)、投資公司等財(cái)務(wù)戰(zhàn)略投資者是在承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小、項(xiàng)目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項(xiàng)目貸款。（4）作為項(xiàng)目進(jìn)行前期工作的依據(jù)。項(xiàng)目的前期工作包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、人員招聘、施工準(zhǔn)備等，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究中，都會(huì)提及各項(xiàng)工作安排的時(shí)間表。如無(wú)其他情況的改變，一般應(yīng)根據(jù)該計(jì)劃行事。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究階段的劃分

（1）投資機(jī)會(huì)研究。投資機(jī)會(huì)研究是指對(duì)項(xiàng)目投資者選擇投資機(jī)會(huì)和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區(qū)內(nèi)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，同時(shí)結(jié)合資源條件和市場(chǎng)供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。投資機(jī)會(huì)研究一般依靠粗略的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)果允許誤差在30%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項(xiàng)目投資的設(shè)想是盈利并且可行的，則可以再進(jìn)行更深入細(xì)致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中一些重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題研究，進(jìn)一步說(shuō)明投資項(xiàng)目的價(jià)值所在。研究分析的關(guān)鍵問(wèn)題主要包括：分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論；有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行測(cè)算并作出是否進(jìn)一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結(jié)果允許誤差在20%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的0.25%～1.25%。通過(guò)初步可行性研究，可以對(duì)項(xiàng)目的盈利和前景做進(jìn)一步的分析和判斷。（3）詳細(xì)可行性研究。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)和關(guān)鍵步驟。其主要是對(duì)項(xiàng)目從技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面進(jìn)一步探討可能性和合理性，對(duì)項(xiàng)目提出結(jié)論性意見(jiàn)并最終形成正式的可行性研究報(bào)告。詳細(xì)可行性研究的結(jié)果允許誤差在10%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的比例根據(jù)項(xiàng)目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內(nèi)。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)于限額以上的大、中型項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，須經(jīng)有權(quán)審批的單位委托有資質(zhì)的咨詢(xún)?cè)u(píng)估公司就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分的分析論證和評(píng)價(jià)。未經(jīng)該程序的項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批和組織建設(shè)。其主要內(nèi)容包括：全面審核報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否真實(shí)存在；全面審核各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算、參數(shù)選擇是否正確；從企業(yè)、社會(huì)和國(guó)家等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益；分析并最終判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性和客觀性，對(duì)項(xiàng)目作出最終的投資決策提供專(zhuān)業(yè)的評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的基本內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度的不同，可行性研究的內(nèi)容各有側(cè)重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個(gè)方面：第一部分是介紹DQ當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。具體可從當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢?、交通情況、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等方面進(jìn)行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)背景資料。第二部分是DQ當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析。具體可從房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀的政策法規(guī)和市場(chǎng)行情，結(jié)合DQ當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項(xiàng)目研究的重要決策資料。第三部分是項(xiàng)目概述。具體包括項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地塊的權(quán)屬人及相關(guān)方、項(xiàng)目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設(shè)條件和規(guī)劃要點(diǎn)（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的選擇。根據(jù)上述當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目概述和規(guī)劃要點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)供求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)，服務(wù)對(duì)象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)并最終制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設(shè)方案，制定租售計(jì)劃，確定擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)價(jià)。一是根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，預(yù)算項(xiàng)目的投資總額，并計(jì)算出項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)、總投資回報(bào)率、自有資金投資回報(bào)率等多項(xiàng)指標(biāo)；如規(guī)劃要點(diǎn)尚不確定，可選擇幾個(gè)最接近的規(guī)劃要點(diǎn)，計(jì)算出多個(gè)方案。二是投資效益評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有投資回報(bào)率（ROI），內(nèi)含報(bào)酬率（IRR），凈現(xiàn)值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據(jù)項(xiàng)目的不同，選取其中的幾項(xiàng)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的依據(jù)?？蓮膰?guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目環(huán)境效益等進(jìn)行社會(huì)及綜合效益評(píng)價(jià)。第六部分是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，采取定量和定性?xún)煞N分析方法。定量分析主要采取臨界點(diǎn)分析，一般以?xún)?nèi)部收益率10%為限來(lái)確定最低銷(xiāo)售價(jià)格和最高建安費(fèi)用。定性分析則需要對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析，并得出相應(yīng)的具體對(duì)策及預(yù)案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計(jì)劃、資金的籌集方案和籌集成本、項(xiàng)目的還貸能力分析等。第八部分是開(kāi)發(fā)思路和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓(xùn)計(jì)劃、項(xiàng)目管理費(fèi)用預(yù)算等等。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度主要前期開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，具體包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)工和竣工時(shí)間，施工進(jìn)度安排，建設(shè)場(chǎng)地布置，施工隊(duì)伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對(duì)投資項(xiàng)目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見(jiàn)，同時(shí)針對(duì)投資項(xiàng)目存在的一些關(guān)鍵問(wèn)題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)是編制依據(jù)真實(shí)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整；報(bào)告文本格式要規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，附圖、附表、附件齊全；報(bào)告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點(diǎn)；報(bào)告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中的關(guān)鍵問(wèn)題

1.市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最重要的關(guān)鍵問(wèn)題之一就是市場(chǎng)定位，應(yīng)以適量的超前意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃和定位。一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般需要兩年以上，這段時(shí)間內(nèi)的法律政策、市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)行為觀念可能會(huì)有變化，有時(shí)甚至變化甚大。如何適應(yīng)變化，這就需要掌握變化的走勢(shì)，找準(zhǔn)項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是需要在深入細(xì)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定項(xiàng)目檔次，圈定消費(fèi)群體。市場(chǎng)定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，發(fā)揮企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建并發(fā)揚(yáng)壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場(chǎng)定位要具有實(shí)實(shí)在在的可行性，其中項(xiàng)目實(shí)施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)定位必須充分考慮項(xiàng)目實(shí)施的可行性，以免開(kāi)發(fā)后賣(mài)不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時(shí)要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項(xiàng)目規(guī)模和優(yōu)勢(shì)來(lái)分析開(kāi)發(fā)和入市的好時(shí)機(jī)，設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。而所謂的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的可行性則是要運(yùn)用定量與定性分析、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準(zhǔn)確分析項(xiàng)目各種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)并確定項(xiàng)目的可行性。

2.風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，難以在項(xiàng)目研究階段即對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有關(guān)費(fèi)用和收益情況作出精確的測(cè)定。在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的數(shù)據(jù)有很大一部分來(lái)自對(duì)未來(lái)的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計(jì)算出的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要對(duì)各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對(duì)投資者的收益的影響進(jìn)行詳細(xì)分析。風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)完整的過(guò)程。項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理是指用系統(tǒng)的、動(dòng)態(tài)的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，以減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)回避與轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)損失的處理等五個(gè)步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析和測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷(xiāo)售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目期間等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。售價(jià)和租金是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的關(guān)鍵。

3.財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是指根據(jù)國(guó)家的財(cái)務(wù)、稅收等制度，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利、償債能力等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計(jì)算為主。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況具體通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映，如以是否考慮時(shí)間因素分類(lèi)，可以將其分為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)兩種。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)是指在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，考察項(xiàng)目盈利能力的一種財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)，在分析工期短的小型項(xiàng)目投資時(shí)有一定程度的使用價(jià)值，而對(duì)于大中型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，則只在投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性分析階段有所應(yīng)用?，F(xiàn)在比較常見(jiàn)的靜態(tài)分析指標(biāo)主要有：投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期等。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)則是考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，它能夠更加科學(xué)全面地反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)，因而在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析的應(yīng)用較為普遍?，F(xiàn)在比較常用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報(bào)率、動(dòng)態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006

[2]陳弘.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析[J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論.2004（2）

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃；開(kāi)發(fā)商

1、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的目的和意義

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中很多經(jīng)營(yíng)理念跟不上其發(fā)展的速度，房地產(chǎn)企業(yè)要想在行業(yè)占有一席之地，關(guān)鍵在于它能提供客服所需要的產(chǎn)品，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要從根本上了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，要根據(jù)市場(chǎng)的需求去有建設(shè)性的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，從而獲取利潤(rùn)并占領(lǐng)市場(chǎng)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃能夠保證企業(yè)決策的正確性，使項(xiàng)目盡量不偏離初始目標(biāo)，并且能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)新管理能力。目前有許多開(kāi)發(fā)商都不能開(kāi)發(fā)出客戶所需求的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃就是滿足市場(chǎng)需求和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之前的中間環(huán)節(jié)，在策劃中可以包含有利于產(chǎn)品銷(xiāo)售方案，合適的銷(xiāo)售手段，客戶的需求情況等等。一個(gè)合適的營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)尤為重要。

1.1防止盲目投資，提高項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性

雖然說(shuō)房地產(chǎn)投資的收益是非常高的，但在房地產(chǎn)前景不明朗的情況下，其中存在的風(fēng)險(xiǎn)也是大的。然而有許多開(kāi)發(fā)商只追求眼前的利益，而盲目投資，隨意的決策房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)造成重大的損失。所以可以通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃分析，作出有利于投資方案的決策，列出不利投資的情況，從各方面去分析項(xiàng)目投資，這樣可以大大減少投資風(fēng)險(xiǎn)，避免開(kāi)發(fā)商本能的做法，客觀的提供方案并作出對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)，從而提高項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性。

1.2提高投資決策的合理性和全面性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，因?yàn)樗艿赜?、材料、政策、價(jià)格等多方面的影響，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目需要多方面的人才進(jìn)行全方面的分析和調(diào)研。然而，在許多一般的房地產(chǎn)公司缺乏這樣的人才，所以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析過(guò)于表面，深度不足。如果通過(guò)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)就可以詳細(xì)的全方面進(jìn)行分析，避免了以上的問(wèn)題。所以說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)策劃可以提高投資決策的全面性和合理性。

1.3拓寬開(kāi)發(fā)商的投資思路

隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷發(fā)展和人民生活水準(zhǔn)的不斷提升，我們的投資思路不能再局限于以前，我們要努力通過(guò)各種有效手段和方法，著重對(duì)房地產(chǎn)投資策劃的不斷創(chuàng)新使房地產(chǎn)充滿活力和吸引力，這樣才能快速占領(lǐng)市場(chǎng)，真正的知道人們需要的是什么，從而達(dá)到企業(yè)目標(biāo)。

1.4提高資源利用率，降低投資成本

資源是一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的根本，包括資金、技術(shù)、原材料、能源、信息以及時(shí)間等等。房地產(chǎn)策劃必須根據(jù)企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和資源狀況合理有序的進(jìn)行。企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目注入資源的利用率，將對(duì)企業(yè)在項(xiàng)目上的效益產(chǎn)生重大影響，并且與最終的利潤(rùn)率高低直接掛鉤。對(duì)企業(yè)影響非常大。所以如何將企業(yè)的有限資源利用好而換取更多的效益則是房地產(chǎn)策劃必須嚴(yán)謹(jǐn)考慮的重要因素。策劃方案必須以現(xiàn)實(shí)有效資源為根據(jù)，提供資源合理配置和使用的方案，從而減少資源的浪費(fèi)和無(wú)效使用。也就變相的為項(xiàng)目增加了效益，提高了項(xiàng)目的收益率，增強(qiáng)了企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用

（1）企業(yè)的某個(gè)決策將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的效益。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃則能給項(xiàng)目決策者提供正確的思維方式，排除決策者思維的片面性，是項(xiàng)目決策更加客觀有效，更加準(zhǔn)確，從而避免整個(gè)項(xiàng)目在某些環(huán)節(jié)中運(yùn)作出現(xiàn)較大偏差，間接的提高了項(xiàng)目的準(zhǔn)確性和效率。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各方面競(jìng)爭(zhēng)能力決定了項(xiàng)目盈利與否和效益高低。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃這在方面能很好發(fā)揮它的特長(zhǎng)，在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，給項(xiàng)目提供穩(wěn)定的動(dòng)力，增強(qiáng)項(xiàng)目在同等條件下的競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（3）項(xiàng)目整體的正常有效地運(yùn)作離不開(kāi)科學(xué)的企業(yè)管理，項(xiàng)目管理。營(yíng)銷(xiāo)策劃能增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力，能使企業(yè)管理更加系統(tǒng)化，全面化。從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)問(wèn)題入手，逐個(gè)解決項(xiàng)目管理問(wèn)題。是項(xiàng)目運(yùn)行更流暢有效。

（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目資源的整合是投資項(xiàng)目著重考慮的要素。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃能將各種資源如觀念、社會(huì)、人力等等融會(huì)貫通，理清其中關(guān)系，逐個(gè)分解它們的功能所在。使之形成項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。

3、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的誤區(qū)

隨著時(shí)代的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也越來(lái)越迅速，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，相應(yīng)地，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃越來(lái)越受到廣泛人的關(guān)注，業(yè)界大量的人才都對(duì)其有深入的研究，盡管它從雜亂無(wú)章趨向規(guī)范有序，但里面仍有許多值得考慮和深思的地方。正確有效的營(yíng)銷(xiāo)策劃不僅可以降低投資成本，還可以最大可能的避免營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，營(yíng)銷(xiāo)策劃之間的較量很有可能就決定公司能否在競(jìng)爭(zhēng)上占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)。我們必須反對(duì)盲目迷信的策劃，要采用一切有效的辦法避免營(yíng)銷(xiāo)走向誤區(qū)。

誤區(qū)一：過(guò)度夸大營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用

近年來(lái)，由于沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)，許多人對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)都一知半解，使得大家都過(guò)度的相信營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用。策劃人為自己的樓盤(pán)精心包裝，這是可以理解的，但是如果夸大事實(shí)，無(wú)中生有，過(guò)度迷信營(yíng)銷(xiāo)策劃，這樣反而會(huì)誤入歧途。營(yíng)銷(xiāo)策劃只是房地產(chǎn)資源配置的無(wú)形資產(chǎn)，并不是全部資產(chǎn)，雖然營(yíng)銷(xiāo)策劃越來(lái)越受關(guān)注和歡迎，但如果客觀的認(rèn)為營(yíng)銷(xiāo)策劃能包治百病，解決所有問(wèn)題，達(dá)到所有目的，這不得不說(shuō)這是一個(gè)誤區(qū)。

誤區(qū)二：忽視營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用

過(guò)度夸大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用，是一個(gè)誤區(qū)，但也不得完全拋開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)策劃。它能給企業(yè)策劃者提供準(zhǔn)確的思維，避免整個(gè)項(xiàng)目在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)很大的偏差，可以提高項(xiàng)目的準(zhǔn)確性和效率。恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)策劃不僅能夠降低成本，還可以有效的避免營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。所以我們既要避免過(guò)度迷信營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用，又要走出“忽視營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用”這個(gè)誤區(qū)。

誤區(qū)三：對(duì)產(chǎn)品理解淺薄

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品與普通的產(chǎn)品是不同的，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)中每一個(gè)產(chǎn)品都是不同的，沒(méi)有兩個(gè)是完全一樣的。在消費(fèi)者眼中，對(duì)于樓層，面積，景觀，地理位置都有一定的的差異性，任何兩個(gè)產(chǎn)品的價(jià)值都是絕對(duì)不一樣的。然而，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有太過(guò)注重這方面，只是粗略的根據(jù)對(duì)方型分分類(lèi)，然后再根據(jù)總均價(jià)加點(diǎn)系數(shù)來(lái)做最后的定價(jià)。我們應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者的需求和差異來(lái)分類(lèi)，而不是根據(jù)房型的不同，定價(jià)也不能用簡(jiǎn)單的加權(quán)平均，而可以用類(lèi)別加權(quán)平均的方法。

4、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的未來(lái)趨勢(shì)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投資巨大、周期較短、有貨幣功能、可以升值、可以閉口銷(xiāo)售、品質(zhì)幾乎無(wú)法再提高、入市價(jià)格較低、樓盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等，因此它與一般商品不同。在越來(lái)越激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，更多的企業(yè)開(kāi)始意識(shí)到營(yíng)銷(xiāo)策劃的重要性，并且在營(yíng)銷(xiāo)策劃上推陳出新是企業(yè)獲得成功的必要手段?？傮w而言，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在以下幾個(gè)方面有所變化：看重效益和品牌的觀念，策劃組織方向轉(zhuǎn)變，策劃理論轉(zhuǎn)變，策劃信息轉(zhuǎn)變等等。

結(jié)束語(yǔ)