導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 評(píng)估準(zhǔn)則； 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

我國(guó)2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》體系中，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》是新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要用于規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露等業(yè)務(wù)。為了加強(qiáng)會(huì)計(jì)行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的協(xié)作，推廣投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)在2009年了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“指導(dǎo)意見”）。與此同時(shí)，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中也新增了有關(guān)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容，即國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則第233號(hào)《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產(chǎn)情況比較特殊，但I(xiàn)VS233與我國(guó)的指導(dǎo)意見之間不乏可比性。本文期望通過對(duì)這兩者的比較為今后進(jìn)一步完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則提供一些借鑒。

二、國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的總體框架比較

第九版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》與早期版本相比，修訂后的準(zhǔn)則在語言和形式上有了重大的變化，準(zhǔn)則內(nèi)容突出了原則性?！秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》是由國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)制定的。2008年，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（International Valuation Standards Committee）改組為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（International Valuation Standards Council），簡(jiǎn)稱為IVSC。IVSC是一個(gè)獨(dú)立的、非營(yíng)利的民間組織，實(shí)行會(huì)員制。改組后的會(huì)員不再局限于專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的社團(tuán)組織，還吸納了包括評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估報(bào)告使用方和學(xué)術(shù)界等更為廣泛的代表，目前由來自54個(gè)國(guó)家的74個(gè)成員組織組成。第九版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》包括3項(xiàng)通用準(zhǔn)則、6項(xiàng)資產(chǎn)準(zhǔn)則以及2項(xiàng)評(píng)估應(yīng)用。通用準(zhǔn)則適用于所有的資產(chǎn)類型和評(píng)估目的。資產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)具體資產(chǎn)的評(píng)估提供指導(dǎo)，包括“準(zhǔn)則”和“注釋”兩個(gè)部分。評(píng)估應(yīng)用服務(wù)于常見的評(píng)估目的，包括“準(zhǔn)則”和“指南”兩個(gè)部分。

《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》體系中的基本準(zhǔn)則是由國(guó)家財(cái)政部以規(guī)范性文件形式；評(píng)估具體準(zhǔn)則則是由財(cái)政部授權(quán)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定并的。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)制定資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)具體準(zhǔn)則和行業(yè)自律管理規(guī)范，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施，監(jiān)督、檢查其執(zhí)行情況，同時(shí)依法接受財(cái)政部和民政部的指導(dǎo)與監(jiān)督。至2012年，我國(guó)財(cái)政部和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)共了21項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，包括2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、9項(xiàng)具體準(zhǔn)則、4項(xiàng)評(píng)估指南、6項(xiàng)指導(dǎo)意見。與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則相比，我國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則層次更加分明，內(nèi)容更為充實(shí)。另外，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則還特別強(qiáng)調(diào)了評(píng)估師的職業(yè)道德以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》與《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的比較

目前IVS233對(duì)投資性房地產(chǎn)制定的準(zhǔn)則主要針對(duì)在建情況，但仍對(duì)投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述。拋開IVS233中對(duì)在建情況的描述，可從以下幾個(gè)方面將IVS233的相關(guān)內(nèi)容與我國(guó)指導(dǎo)意見中的相關(guān)內(nèi)容作個(gè)比較。

（一）主要相同點(diǎn)

1.主要依據(jù)相同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中不屬于《IVS230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益》，IVS233主要依據(jù)通用準(zhǔn)則和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則的原則制定。同時(shí)，IVS233在注釋3中將財(cái)務(wù)報(bào)告作為評(píng)估目的，在注釋12中將財(cái)務(wù)報(bào)告列為特別注意事項(xiàng)，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估》的原則?！锻顿Y性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導(dǎo)意見是依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》制定的。我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，必須列于財(cái)務(wù)報(bào)告中。因此，投資性房地產(chǎn)評(píng)估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的重要組成部分。

2.評(píng)估一般目的相同

在我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估理論中，資產(chǎn)評(píng)估的一般目的是資產(chǎn)的公允價(jià)值，而資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式。IVS233注釋4指出，“此準(zhǔn)則提供評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的原則，市場(chǎng)價(jià)值是指在市場(chǎng)中模擬交換的價(jià)格”。指導(dǎo)意見第三條指出，“對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”；第十條指出，“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的市場(chǎng)價(jià)值”。由此可見，兩者的評(píng)估一般目的都是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，即市場(chǎng)價(jià)值，而我國(guó)的指導(dǎo)意見則更加側(cè)重于結(jié)合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

3.評(píng)估方法相同

由于投資性房地產(chǎn)自身的特性，成本法不適合用來評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，IVS233和指導(dǎo)意見都優(yōu)先考慮采用市場(chǎng)法和收益法來評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時(shí)，評(píng)估價(jià)值必須使用一個(gè)或多個(gè)以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的估值方法”、“關(guān)鍵投入的可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)或收入資本化的計(jì)算”。IVS233不僅贊成使用市場(chǎng)法，而且支持更加廣義的市場(chǎng)法——“在不同的地點(diǎn)或在不同的條件下可比房地產(chǎn)的銷售證據(jù)”、“在不同的經(jīng)濟(jì)條件下成交的房地產(chǎn)銷售證據(jù)”。評(píng)估人員依據(jù)IVS233運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)可以獲取更廣泛的信息，但是必須對(duì)不同條件下的差異作出合理的解釋和適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。運(yùn)用收益法時(shí)，有關(guān)參數(shù)選擇還需結(jié)合市場(chǎng)法。指導(dǎo)意見則在《第四章評(píng)估方法》中用大量篇幅對(duì)市場(chǎng)法和收益法的運(yùn)用進(jìn)行了詳細(xì)闡述。

4.重要參數(shù)相同

用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導(dǎo)意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎(chǔ)的重要性。指導(dǎo)意見采取了更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，同時(shí)對(duì)有關(guān)比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約等”。收益法的主要參數(shù)有：收益額、收益期限和折現(xiàn)率。IVS233在注釋11“租賃”中對(duì)租賃收入的解釋體現(xiàn)了收益的計(jì)算；注釋9“現(xiàn)金流可能持續(xù)時(shí)間”體現(xiàn)了對(duì)收益期限的確定原則；注釋11“風(fēng)險(xiǎn)”中指出，“折現(xiàn)率是市場(chǎng)中典型的買方所要求的最低回報(bào)率”。指導(dǎo)意見則在第十七條至第二十條內(nèi)容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現(xiàn)率”這樣的字眼明確提出了對(duì)收益法三大參數(shù)的相關(guān)要求。

（二）主要區(qū)別

1.表述不同

IVS233中并沒有對(duì)“市場(chǎng)法”、“收益法”等類似字眼形成一個(gè)專有名詞，而是用“現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)”、“收入資本化”等來描述。由于語言的不同和翻譯的缺憾，勢(shì)必約束了對(duì)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對(duì)全局造成重大影響，亦不構(gòu)成IVS233和指導(dǎo)意見的實(shí)質(zhì)性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；（2）在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。我國(guó)指導(dǎo)意見中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。指導(dǎo)意見對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導(dǎo)意見更具原則性，內(nèi)容較為簡(jiǎn)潔；指導(dǎo)意見則更加具體，在解釋有關(guān)概念時(shí)更為詳細(xì)。例如，在運(yùn)用收益法時(shí)，IVS233要求用建造成本、租約條款、經(jīng)營(yíng)成本、增長(zhǎng)假設(shè)、折現(xiàn)率、資本化率和其他關(guān)鍵投入的可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)來支持收益法的計(jì)算；指導(dǎo)意見要求評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。指導(dǎo)意見相比IVS233對(duì)“租約條款”進(jìn)行了適當(dāng)闡述，更加清晰明了。

4.結(jié)構(gòu)不同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》由準(zhǔn)則正文和注釋兩部分構(gòu)成。準(zhǔn)則正文部分包括準(zhǔn)則的適用范圍、工作范圍、實(shí)施、報(bào)告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產(chǎn)的概念及其類型、評(píng)估方法、評(píng)估輸入?yún)?shù)、財(cái)務(wù)報(bào)告特別注意事項(xiàng)、抵押貸款評(píng)估注意事項(xiàng)。我國(guó)《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評(píng)估對(duì)象”、“評(píng)估方法”、“評(píng)估披露”和“附則”。《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》延續(xù)了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中資產(chǎn)準(zhǔn)則的一般結(jié)構(gòu)體例，即采用了準(zhǔn)則加注釋的模式。其中，除了對(duì)在建情況的詳細(xì)描述和一般要求外，主要涉及術(shù)語解釋、評(píng)估目的、評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)和特別注意事項(xiàng)等。《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的結(jié)構(gòu)體例大體和其他專業(yè)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)體例相同，采用了部門規(guī)章性質(zhì)的條款式體例，符合我國(guó)的一般閱讀習(xí)慣。主要內(nèi)容涉及具體操作要求、評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估方法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的分類等。兩者在結(jié)構(gòu)與內(nèi)容上的差異主要來自于不同地區(qū)之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構(gòu)成IVS233和指導(dǎo)意見的實(shí)質(zhì)性差異。

5.關(guān)注內(nèi)容不同

IVS233中除了對(duì)在建工程評(píng)估一系列注意事項(xiàng)的強(qiáng)調(diào)外，還特別明確了財(cái)務(wù)報(bào)告、抵押貸款評(píng)估的注意事項(xiàng)。除此之外，IVS233還在評(píng)估目的中列舉了“收購(gòu)、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟”，這些內(nèi)容尚未體現(xiàn)在我國(guó)的指導(dǎo)意見中。指導(dǎo)意見中則提出了“土地使用權(quán)”、“區(qū)間值”的有關(guān)事項(xiàng)。指導(dǎo)意見第二十一條指出，“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。”第二十三條指出：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別?！敝笇?dǎo)意見在分類、剩余使用年限和評(píng)估結(jié)論等方面對(duì)土地使用權(quán)作出了多條說明。而區(qū)間值則是我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則中較為創(chuàng)新的部分，有效解決了我國(guó)評(píng)估實(shí)踐中的難題。關(guān)注內(nèi)容上的差異主要是由不同地區(qū)之間不同的政治經(jīng)濟(jì)政策以及具體評(píng)估實(shí)踐不同引起的，都旨在解決實(shí)踐中最棘手的問題，這些差異是必須關(guān)注的實(shí)質(zhì)性差異。

四、比較啟示與改進(jìn)建議

（一）評(píng)估準(zhǔn)則的制定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則密切相關(guān)

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)滿足特定條件的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量可以更好地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，滿足會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況下，市場(chǎng)價(jià)值一般都會(huì)高于賬面價(jià)值。企業(yè)資產(chǎn)的增加能夠提升企業(yè)形象，有助于企業(yè)融資決策。專業(yè)的評(píng)估人員可以為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值提供專業(yè)意見，因此，IVS233和指導(dǎo)意見都在投資性房地產(chǎn)的評(píng)估中體現(xiàn)了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求。IVS233在注釋12中提出了對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的特別注意事項(xiàng)，要求評(píng)估人員關(guān)注持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)。指導(dǎo)意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內(nèi)容中，明確要求評(píng)估人員在評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，必須理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行其他評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，同樣會(huì)涉及到投資性房地產(chǎn)?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》第八條至第十四條關(guān)于可收回金額的內(nèi)容中，對(duì)市場(chǎng)法獲取公允價(jià)值、收益法獲取預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值進(jìn)行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào) ——企業(yè)合并》規(guī)定，非同一控制下的企業(yè)合并，合并對(duì)價(jià)付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量。在企業(yè)合并或進(jìn)行資產(chǎn)減值測(cè)試時(shí)，都有可能涉及到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估業(yè)務(wù)，而目前指導(dǎo)意見未對(duì)此作出特別說明，指導(dǎo)意見可就第8號(hào)、第20號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)要求進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

（二）明確評(píng)估特定目的

評(píng)估特定目的會(huì)影響評(píng)估方法的選擇進(jìn)而影響評(píng)估結(jié)果。評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)，必須首先確定評(píng)估特定目的。IVS233相比于指導(dǎo)意見明確了4個(gè)特定目的：財(cái)務(wù)報(bào)告、抵押貸款、訴訟和收購(gòu)兼并。指導(dǎo)意見中主要涉及以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，但隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁發(fā)生，單一的評(píng)估目的將無法滿足未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購(gòu)兼并為特定目的的評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)較為普遍，指導(dǎo)意見中也應(yīng)該加入特定目的的描述。例如，抵押評(píng)估是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的投資性房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變買該投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。在確定抵押價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)抵押房地產(chǎn)的具體情況，選擇合適的估價(jià)方法。對(duì)收益穩(wěn)定的投資性房地產(chǎn)，可選擇收益法評(píng)估。對(duì)可比實(shí)例較多的投資性房地產(chǎn)，可選擇市場(chǎng)法評(píng)估。

（三）改進(jìn)評(píng)估方法

在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，可借鑒IVS233適當(dāng)放寬條件。投資性房地產(chǎn)只是不動(dòng)產(chǎn)中的一部分，可能會(huì)缺乏大量的實(shí)際交易案例來建立嚴(yán)格的可比基礎(chǔ)，放寬在地點(diǎn)、時(shí)間和交易情況上的限制，便于實(shí)際評(píng)估工作。同時(shí)，這也要求評(píng)估人員要有扎實(shí)的業(yè)務(wù)水平和豐富的經(jīng)驗(yàn)來調(diào)整差異，盡可能排除評(píng)估人員主觀因素的影響，在對(duì)同一投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由至少3名評(píng)估人員共同確定可比實(shí)例的最終選擇，確保選取的可比實(shí)例能較真實(shí)地反映待估房地產(chǎn)的價(jià)值。

而在抵押評(píng)估中，在建的投資性房地產(chǎn)也經(jīng)常作為抵押標(biāo)的，評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)可以選擇假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運(yùn)用，符合房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則，適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)重新利用、在建工程等具有開發(fā)價(jià)值或潛力的房地產(chǎn)的評(píng)估。假設(shè)開發(fā)法考慮了在建投資性房地產(chǎn)未來的收益，評(píng)估結(jié)果更為合理，指導(dǎo)意見在評(píng)估方法一章中可加入假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用說明。

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篇2

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)原則與估價(jià)程序、市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、其他估價(jià)方法、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速膨脹，房地產(chǎn)與土地評(píng)估業(yè)務(wù)愈加頻繁，而面對(duì)大量激增的評(píng)估業(yè)務(wù)和評(píng)估數(shù)據(jù)，以紙質(zhì)或excel表格等傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)管理手段已經(jīng)無法滿足評(píng)估公司的業(yè)務(wù)管理需求?；诜康禺a(chǎn)評(píng)估的流程及核心內(nèi)容，并根據(jù)鄭州某房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司） 的實(shí)際需求，我們開發(fā)了基于B /S 模式的房地產(chǎn)評(píng)估辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)，并成功在公司中應(yīng)用實(shí)施。

1 房地產(chǎn)評(píng)估辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)的業(yè)務(wù)分析

通過我們與公司業(yè)務(wù)人員的咨詢，結(jié)合房地產(chǎn)與土地評(píng)估的相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范，并根據(jù)公司的實(shí)際業(yè)務(wù)需要，得到房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)主要有以下幾個(gè)過程，包括報(bào)單管理、現(xiàn)場(chǎng)勘查、預(yù)評(píng)管理（ 簡(jiǎn)稱預(yù)評(píng)） 、正評(píng)管理（簡(jiǎn)稱正評(píng)） 、業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)、業(yè)務(wù)歸檔等幾個(gè)主要關(guān)鍵流程。

報(bào)單管理：公司業(yè)務(wù)經(jīng)理收到委托方（銀行、法院、政府或個(gè)人等）房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)請(qǐng)求。公司業(yè)務(wù)經(jīng)理如果受理，則將此業(yè)務(wù)通過報(bào)單具體分配給公司某個(gè)業(yè)務(wù)員，由他來具體承辦此單評(píng)估業(yè)務(wù)。

現(xiàn)場(chǎng)勘查：公司業(yè)務(wù)人員接收到業(yè)務(wù)報(bào)單，由現(xiàn)場(chǎng)勘查人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查?，F(xiàn)場(chǎng)勘查人員根據(jù)業(yè)務(wù)分派詳細(xì)信息，對(duì)業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)勘查與記錄，收集評(píng)估體相關(guān)資料，填寫現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄表。

評(píng)估管理：預(yù)評(píng)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄表，確定評(píng)估所用方法，完成房地產(chǎn)評(píng)估初評(píng)報(bào)告。由審核估價(jià)師審核已完成的評(píng)估報(bào)告。審核未通過的評(píng)估報(bào)告將發(fā)回給報(bào)告撰寫評(píng)估師重新調(diào)整，直至審核通過。評(píng)估報(bào)告分為預(yù)評(píng)報(bào)告和正評(píng)報(bào)告兩類報(bào)告格式。預(yù)評(píng)報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)略，通常是以表格形式展現(xiàn)，涵蓋房地產(chǎn)評(píng)估主要方法及結(jié)果，而正評(píng)報(bào)告內(nèi)容規(guī)范并詳實(shí)記錄評(píng)估方法應(yīng)用過程。

提交用戶：完成估價(jià)報(bào)告書后，最后要將估價(jià)報(bào)告書交付給委托估價(jià)者，并可就某些問題作口頭說明，完成對(duì)委托估價(jià)者的估價(jià)服務(wù)。

歸檔管理：由于公司不同的人員從事不同的業(yè)務(wù)，通過房地產(chǎn)評(píng)估辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)可以自動(dòng)地統(tǒng)計(jì)出每個(gè)人不同業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)量，方便領(lǐng)導(dǎo)、員工、財(cái)務(wù)及相關(guān)人員進(jìn)行查看、匯總及費(fèi)用統(tǒng)計(jì)。權(quán)限不同，每個(gè)人查看的具體內(nèi)容也不一樣。

2 房地產(chǎn)評(píng)估辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)的角色分配及功能設(shè)計(jì)

系統(tǒng)角色分配。根據(jù)業(yè)務(wù)流程，并考慮到評(píng)估業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)用戶的多樣性，將用戶分為系統(tǒng)管理員、業(yè)務(wù)經(jīng)理、報(bào)單管理員、現(xiàn)場(chǎng)勘查員、預(yù)評(píng)報(bào)告撰寫員、預(yù)評(píng)報(bào)告審核估價(jià)師、正評(píng)報(bào)告撰寫員、正評(píng)報(bào)告審核估價(jià)師、財(cái)務(wù)員等角色。在實(shí)際工作中，公司同一工作人員可以利用多種角色權(quán)限使用系統(tǒng)。

系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)?；A(chǔ)模塊主要包括：人員管理，對(duì)公司員工基本信息的維護(hù)，如用戶名，密碼，地址，所擁有的角色等；部門管理，對(duì)公司部門基本信息的維護(hù)，如部門名稱、種類、所擁有的角色等；角色管理，根據(jù)業(yè)務(wù)的要求，對(duì)不同的角色擁有不同的權(quán)限，如報(bào)單權(quán)限、業(yè)務(wù)經(jīng)理權(quán)限等。

業(yè)務(wù)管理，按照評(píng)估項(xiàng)目運(yùn)作過程中各個(gè)項(xiàng)目狀態(tài)建立評(píng)估業(yè)務(wù)工作流，詳細(xì)記錄工作流中的項(xiàng)目過程信息。評(píng)估工作流包括報(bào)單管理、現(xiàn)場(chǎng)勘查管理、業(yè)務(wù)分配管理、預(yù)評(píng)管理、預(yù)評(píng)審核、正評(píng)管理、正評(píng)審核、業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)等。該文原載于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來源在系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中，根據(jù)錄入的信息，可以方便地導(dǎo)出報(bào)單、預(yù)評(píng)、正評(píng)等各種Word文檔，各種統(tǒng)計(jì)通過報(bào)表顯示一目了然，業(yè)務(wù)量的統(tǒng)計(jì)也可以通過Excel表格方便地導(dǎo)出，極大地方便了公司用戶的。

其他模塊，根據(jù)公司的實(shí)際需要，還開發(fā)有公告通知，行業(yè)新聞，我的便簽，法律法規(guī)，技術(shù)交流等模塊[3]。

3 系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與功能界面展示

篇3

房產(chǎn)和土地是企業(yè)持有的最為常見的資產(chǎn)，隨著近十年房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，企業(yè)利用房地產(chǎn)評(píng)估增值違規(guī)調(diào)增資產(chǎn)總額以獲取銀行授信的案例時(shí)有發(fā)生，如何判斷評(píng)估增值的合理性是擺在銀行從業(yè)人員面前的一道考題。

二、案例介紹

某貸款客戶提供的財(cái)務(wù)報(bào)表上顯示2011年末總資產(chǎn)中土地和房產(chǎn)賬面凈值為1.7億元，占資產(chǎn)總額的30%。而對(duì)比近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)該公司并未新購(gòu)?fù)恋睾头慨a(chǎn)，2009年末該企業(yè)的土地和房產(chǎn)凈值僅為2000萬元，通過2010年資產(chǎn)評(píng)估增值調(diào)增了土地和房產(chǎn)的賬面價(jià)值1.5億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)8倍之多，占資產(chǎn)總額的26%。如將增值部分剔除，該客戶資產(chǎn)負(fù)債率將由30%上升至65%，對(duì)授信評(píng)級(jí)具有重大影響。對(duì)于評(píng)估增值的房地產(chǎn)價(jià)值，能否根據(jù)客戶提供的財(cái)務(wù)報(bào)表予以確認(rèn)呢？這需要根據(jù)會(huì)計(jì)核算制度來區(qū)分評(píng)估增值為正常會(huì)計(jì)處理抑或是惡意粉飾報(bào)表。

三、分析思路

企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生土地和房產(chǎn)評(píng)估增值的事項(xiàng)，需要從以下三個(gè)方面進(jìn)行考量以確定其是否滿足評(píng)估增值會(huì)計(jì)確認(rèn)的條件：第一，是否滿足投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件；第二，企業(yè)是否進(jìn)行了清產(chǎn)核資或股份制改造；第三，對(duì)特殊交易事項(xiàng)的考慮。

（一）投資性房地產(chǎn)可進(jìn)行評(píng)估增值確認(rèn)

對(duì)滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的資產(chǎn)，可以進(jìn)行評(píng)估增值的確認(rèn)，即調(diào)增土地和房產(chǎn)的賬面價(jià)值。對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按照評(píng)估結(jié)果調(diào)整賬面價(jià)值，從會(huì)計(jì)核算的角度來看，是根據(jù)資產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的過程。2006年頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)資產(chǎn)的計(jì)量引入了公允價(jià)值的概念，但對(duì)其具體應(yīng)用也做出了限定。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，投資性房地產(chǎn)包括：第一，已出租的土地使用權(quán)；第二，長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；第三，企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量以取得時(shí)的成本為基礎(chǔ)，后續(xù)計(jì)量則可以采用公允價(jià)值。在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值。

在具體案例中，首先應(yīng)該根據(jù)企業(yè)土地和房產(chǎn)的實(shí)際用途來判斷是否滿足投資性房地產(chǎn)的條件，即需要判斷土地是否用于出租或持有待售，房屋是否用于出租；然后對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量屬性予以確認(rèn)，查看其報(bào)表附注部分中是否注明采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。如同時(shí)滿足這兩項(xiàng)條件，則投資性房地產(chǎn)的增值部分可以在報(bào)表中反映。特別要注意的是有兩種情況不屬于投資性房地產(chǎn)：第一，自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；第二，作為存貨的房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用于銷售的商品房。

（二）清產(chǎn)核資和股份制改造可按規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估

企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制改造時(shí)，可以依據(jù)相關(guān)規(guī)定按照評(píng)估值調(diào)整資產(chǎn)賬面價(jià)值。按照《國(guó)有企業(yè)清產(chǎn)核資辦法》及財(cái)政部相關(guān)要求，清產(chǎn)核資中對(duì)固定資產(chǎn)和土地進(jìn)行的價(jià)值重估，可根據(jù)同級(jí)清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)的批復(fù)結(jié)果，進(jìn)行有關(guān)賬務(wù)處理。根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于股份有限公司有關(guān)會(huì)計(jì)問題解答》、《關(guān)于執(zhí)行具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和〈股份有限公司會(huì)計(jì)制度〉有關(guān)會(huì)計(jì)問題解答》、《關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)所得稅處理問題的通知》等一系列規(guī)定，企業(yè)進(jìn)行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值，可調(diào)整相應(yīng)賬戶，改制后的新股份公司可以按評(píng)估增值后的金額記賬并計(jì)提折舊和攤銷。

（三）特殊交易事項(xiàng)的考慮

企業(yè)合并、分立、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等事項(xiàng)也涉及到公允價(jià)值的運(yùn)用，但此類特殊事項(xiàng)實(shí)質(zhì)上是資產(chǎn)交易事項(xiàng)，即資產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了變更，如債務(wù)重組事項(xiàng)，從交易實(shí)質(zhì)可視為債務(wù)人以公允價(jià)值向債權(quán)人出售資產(chǎn)，雙方再按照公允價(jià)值與債權(quán)債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。此類事項(xiàng)是通過交易安排使資產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬變更，得到資產(chǎn)一方按照公允價(jià)值對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，從而將資產(chǎn)在交易過程中發(fā)生的增值部分反映到會(huì)計(jì)報(bào)表中。這類事項(xiàng)需要考慮的重點(diǎn)是資產(chǎn)在企業(yè)的子公司之間發(fā)生上述交易事項(xiàng)，是否在合并報(bào)表中對(duì)該內(nèi)部交易予以抵消，將增值部分剔除避免通過內(nèi)部交易虛增資產(chǎn)。

篇4

【關(guān)鍵詞】?jī)r(jià)值構(gòu)成 繼續(xù)使用假設(shè) 本質(zhì)和評(píng)估方法

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1003-8809(2010)08-0233-01

一、房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成

房地產(chǎn)由房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成, 因此房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成主要包括房產(chǎn)的價(jià)值和地產(chǎn)的價(jià)值。在這兩部分價(jià)值中,房產(chǎn)的價(jià)值比較容易確定, 我們通過重置成本法或歷史成本法可以比較準(zhǔn)確地評(píng)估出來。但是, 在現(xiàn)實(shí)生活中,我們發(fā)現(xiàn), 隨著時(shí)間的推移, 一幢房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅沒有減少,反而不斷升值。顯然,在這種情況下,房產(chǎn)的價(jià)值在減少, 而地產(chǎn)的價(jià)值在增值, 但后者大于前者, 兩者相抵后房地產(chǎn)依然升值。由此可見,地產(chǎn)的價(jià)值在房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成中占有重要地位,而且是比較難以確定的。在有關(guān)資本比率的討論中, 我們給出了地產(chǎn)和房產(chǎn)的理論上價(jià)值構(gòu)成比例為30 %比70 %,這只是對(duì)所假定情況的估計(jì),實(shí)際上,這一比例的確定是十分復(fù)雜的。首先,房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成比例取決于房地產(chǎn)所處的地理位置。對(duì)于不同地區(qū)的房地產(chǎn), 其地產(chǎn)和房產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成比例可能有很大的不同。其次,還取決于房地產(chǎn)的高度和層數(shù)。這是因?yàn)?對(duì)于同一地理位置的房地產(chǎn)來說, 樓層越高, 單位建筑面積所占有的地產(chǎn)就越少, 因此土地價(jià)值在房地產(chǎn)價(jià)值中所占的比例就越小。這種思路的直接后果就是:在地產(chǎn)價(jià)值較高的現(xiàn)代化都市,高樓大廈往往比較普遍, 地產(chǎn)價(jià)值的奇高促進(jìn)了人們向更高的空間發(fā)展。第三,房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的特殊性使得房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著獨(dú)特而重要的作用。我們知道, 泡沫經(jīng)濟(jì)最容易在房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)生, 原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的市場(chǎng)價(jià)值最容易與其客觀價(jià)值相背離, 且房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的客觀價(jià)值很難被交易者準(zhǔn)確得知。因此,在這個(gè)市場(chǎng)上大量存在的信息不對(duì)稱情況就導(dǎo)致交易者只能依靠預(yù)期進(jìn)行操作。房地產(chǎn)的價(jià)值是由兩部分即房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成,房產(chǎn)的價(jià)值比較穩(wěn)定且容易測(cè)度,而地產(chǎn)的價(jià)值則會(huì)隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和購(gòu)買者預(yù)期的變化而變化,其市場(chǎng)價(jià)格有很大的不穩(wěn)定性。如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響了購(gòu)買者的預(yù)期, 從而使得地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格急劇上揚(yáng),并帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲,當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重高于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)就會(huì)隨之產(chǎn)生。最后, 在具體的評(píng)估計(jì),評(píng)估人員往往是將房屋建筑物與地產(chǎn)分離開來, 分別進(jìn)行評(píng)估, 然后將兩者相加得出房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

二、關(guān)于繼續(xù)使用假設(shè)的運(yùn)用

繼續(xù)使用假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估的重要前提, 也是房地產(chǎn)評(píng)估中所應(yīng)遵守的重要假設(shè)。房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn), 其用途可以有多種。因此在評(píng)估房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)該靈活運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估中的繼續(xù)使用假設(shè)。

按照社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途分類,土地可以被劃分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林風(fēng)景游覽區(qū)用地和其他特殊用地等。我們知道,房地產(chǎn)特別是土地的評(píng)估價(jià)值會(huì)隨著用途的變化而有所不同。例如, 作為商業(yè)用地的評(píng)估價(jià)值可能高于工業(yè)用地的評(píng)估價(jià)值;作為園林風(fēng)景游覽區(qū)用地和行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地的評(píng)估價(jià)值又必須考慮到其對(duì)周邊地區(qū)土地價(jià)值增值的帶動(dòng)效應(yīng)。特別是有的被評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)的用途與評(píng)估以后的用途有所不同, 如工業(yè)用地可能被轉(zhuǎn)作商業(yè)用地等。這樣, 按照不同的用途進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果必然出現(xiàn)差異,因此,這里的繼續(xù)使用假設(shè)就不能特指按原來的用途繼續(xù)使用,而必須全面考慮其他可能的用途以及每一種用途帶來的經(jīng)濟(jì)效益,在此基礎(chǔ)上合理評(píng)估出房地產(chǎn)的價(jià)值。

改革開放以后,隨著產(chǎn)權(quán)制度的推進(jìn),有關(guān)單位必然會(huì)按照效益最大化原則重新安排土地資源的用途。因此出現(xiàn)了舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的合理規(guī)劃等現(xiàn)象, 這些都使得土地資源被重新合理利用。在這種情況下,如果依然固守原來的用途進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,就會(huì)出現(xiàn)評(píng)估結(jié)果不合理的現(xiàn)象,而且必須全面考慮被評(píng)估土地的可能用途,從中尋求并按照經(jīng)濟(jì)效益最好的用途進(jìn)行評(píng)估。

三、土地評(píng)估價(jià)值的本質(zhì)和評(píng)估方法

根據(jù)馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論, 商品或資產(chǎn)的價(jià)值量由生產(chǎn)該種商品或資產(chǎn)所投入的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定, 投入的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間越少,其價(jià)值量就越小。當(dāng)一種商品或資產(chǎn)在生產(chǎn)中不需要投入人類的一般勞動(dòng)時(shí),其價(jià)值量就為零。按照這一價(jià)值理論,土地不具有一般商品或資產(chǎn)那樣的價(jià)值,因?yàn)橥恋厥谴笞匀毁x予人類的基本資源,它的產(chǎn)生沒有凝集人類的一般勞動(dòng),而是大自然運(yùn)動(dòng)的產(chǎn)物。

但是,在現(xiàn)實(shí)生活中,土地和其他經(jīng)濟(jì)資源或資產(chǎn)一樣,能夠?yàn)槠湔加姓邘硐鄳?yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,因此屬于能夠創(chuàng)造價(jià)值的資產(chǎn),具有相應(yīng)的“使用價(jià)值”。這就是土地資產(chǎn)即地產(chǎn)價(jià)值的特殊性。在具體的資產(chǎn)評(píng)估中, 我們可以撇開土地的價(jià)值而單純?cè)u(píng)估土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。這就是說, 沒有價(jià)值但具有使用價(jià)值的資產(chǎn)同樣會(huì)有一定的市場(chǎng)價(jià)格,這一價(jià)格就是土地使用權(quán)價(jià)格,在大多數(shù)土地國(guó)有的國(guó)家,所謂土地價(jià)格的評(píng)估實(shí)際上就是指土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估, 土地使用權(quán)可以被當(dāng)成無形資產(chǎn)來看待。

由于土地具有這樣的特點(diǎn),因此,一般認(rèn)為土地使用權(quán)價(jià)格只能采用收益現(xiàn)值法時(shí)行評(píng)估。毫無疑問,這樣的評(píng)估思想是正確的,在實(shí)際評(píng)估中也是應(yīng)該這樣處理的。但是,我們知道,大自然賦于人類的土地千差萬別,有的可以直接使用, 如土質(zhì)較好而且比較平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的勞動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)資源后方可使用,如西北地區(qū)沙漠改良等。在這樣的情況下,土地開發(fā)的成本就不容忽視,如果單純采用收益現(xiàn)值法評(píng)估而忽略土地開發(fā)成本,評(píng)估結(jié)果就可能出現(xiàn)較大的偏差。因此,筆者認(rèn)為,應(yīng)結(jié)合各類土地的基本特點(diǎn)選擇不同方法對(duì)土地使用權(quán)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。具體來說:

篇5

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)

1 新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的規(guī)定

新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量的規(guī)定：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。這意味著企業(yè)可以對(duì)兩種計(jì)量模式進(jìn)行選擇，而且對(duì)統(tǒng)一企業(yè)計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

2 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量引入房地產(chǎn)估價(jià)的原因

2.1 新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步活躍起來，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來，單獨(dú)核算和列報(bào)是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來。

2.2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格本身的復(fù)雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權(quán)屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給，進(jìn)而所具有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性都影響著土地的使用權(quán)的權(quán)益價(jià)格。建筑物是房屋及其構(gòu)筑物。房屋，是具有房屋基本構(gòu)造用于人們生產(chǎn)生活的場(chǎng)所；構(gòu)筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價(jià)格是房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格，包括土地使用權(quán)價(jià)格和房屋所有權(quán)價(jià)格，土地使用權(quán)價(jià)格基于取得土地使用權(quán)的途徑不同，價(jià)格屬于出讓價(jià)格，還是轉(zhuǎn)讓價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān)，用途的確定受國(guó)家及各地區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價(jià)格還具有區(qū)位性和個(gè)別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對(duì)于區(qū)位的具體要求不同，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格的這種復(fù)雜性，使房地產(chǎn)估價(jià)從資產(chǎn)評(píng)估中單獨(dú)的分離出來，作為獨(dú)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)存在。也正是由于這點(diǎn)，會(huì)計(jì)計(jì)量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來。

2.3 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價(jià)格的專業(yè)把握 房地產(chǎn)估價(jià)就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格成因的了解和熟悉，遵循國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算的行為和過程。之所以進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及計(jì)量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點(diǎn)，而這個(gè)贏利點(diǎn)的計(jì)量還不明確，尤其是后續(xù)計(jì)量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于基于不同用途的房地產(chǎn)的價(jià)格水平的掌握不具有專業(yè)性，而房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)于不同用途房地產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)計(jì)量上具有專業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量所采用的公允價(jià)值的計(jì)量上更具專業(yè)性。

2.4 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件與房地產(chǎn)估價(jià)方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量屬性準(zhǔn)則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。采用成本法計(jì)量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的計(jì)量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會(huì)計(jì)計(jì)量，只有引入了公允價(jià)值的計(jì)量屬性才是從根本意義上的改變。正是國(guó)家了解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量對(duì)于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員的基本工作。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這兩個(gè)條件恰恰就是房地產(chǎn)估價(jià)用市場(chǎng)法來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的前提條件，而對(duì)于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中有詳細(xì)的闡述，所謂的類似房地產(chǎn)，是與估價(jià)對(duì)象在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當(dāng)指一般在計(jì)量對(duì)象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi)；檔次與估價(jià)對(duì)象要相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)要與估價(jià)對(duì)象相同，而估價(jià)對(duì)象，從實(shí)質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量對(duì)象。

3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價(jià)的途徑

3.1 國(guó)家在法律法規(guī)層面上進(jìn)行引導(dǎo) 正是由于國(guó)家出臺(tái)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)給企業(yè)帶來的影響在會(huì)計(jì)賬務(wù)處理上進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型，并在準(zhǔn)則中引進(jìn)了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，而在公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)的所有者權(quán)益的變動(dòng)幅度很大，在某種程度上也說明公允價(jià)值的計(jì)量規(guī)定還不完善，應(yīng)出臺(tái)進(jìn)一步明確的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價(jià)程序，具體來講，即通過房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)估價(jià)給予公允價(jià)值的計(jì)量以依據(jù)，同時(shí)，對(duì)于非活躍市場(chǎng)條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也可以給予專業(yè)的判斷。

3.2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過有償形式尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予專業(yè)支持 企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價(jià)手段，除國(guó)家在政策性上進(jìn)行引導(dǎo)外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)尋求專業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都屬于經(jīng)營(yíng)性的中介機(jī)構(gòu)，企業(yè)是作為估價(jià)機(jī)構(gòu)的客戶，收費(fèi)也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)對(duì)于部分企業(yè)來講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，自然計(jì)量也是頻繁的，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費(fèi)也不能按正常的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，同時(shí)要考慮企業(yè)與估計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立長(zhǎng)期的協(xié)助關(guān)系，在費(fèi)用上收取需雙方協(xié)商。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入，主要是從國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告的公允價(jià)值計(jì)量上來考慮的，但美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，讓我們也應(yīng)該把注意力放在公允價(jià)值計(jì)量的后續(xù)計(jì)量的調(diào)整上，同時(shí)讓房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的敏銳性來幫助把握后續(xù)計(jì)量的時(shí)間階段。

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[5]全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書編寫組.資產(chǎn)評(píng)估[M].北京：經(jīng)濟(jì)科出版社.2008.

篇6

一、房地產(chǎn)管理主要任務(wù)

農(nóng)業(yè)部機(jī)關(guān)及直屬單位（以下簡(jiǎn)稱：各單位）占有、使用的房地產(chǎn)是國(guó)有資產(chǎn)。各單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)等規(guī)定，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度；明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理；保障房地產(chǎn)資源的安全與完整；推動(dòng)房地產(chǎn)資源的合理配置和有效使用；對(duì)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性使用的房地產(chǎn)實(shí)行有償使用并監(jiān)督其保值增值。

（一）、明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。各單位對(duì)新建的辦公及業(yè)務(wù)用房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收后，及時(shí)辦理《房屋所有權(quán)證》或《房屋共有權(quán)證》，并按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度有關(guān)規(guī)定登記入賬。對(duì)現(xiàn)有單位占有使用，但尚未取得所有權(quán)證明的房屋和使用權(quán)證明的土地，應(yīng)在界定所有權(quán)、使用權(quán)的基礎(chǔ)上抓緊辦理所有權(quán)、使用權(quán)證明文件并登記入賬。

（二）、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)合作方的資質(zhì)應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》中的有關(guān)要求。

（三）、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理。各單位發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等行為時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵照國(guó)家和本意見中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）、嚴(yán)格房屋的報(bào)損、報(bào)廢管理。各單位應(yīng)參照《農(nóng)業(yè)部行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理實(shí)施辦法（試行）》（農(nóng)財(cái)發(fā)（2001）2號(hào)）中相關(guān)要求，開展房屋報(bào)損、報(bào)廢工作。

二、房地產(chǎn)管理基本原則

（一）、責(zé)權(quán)明確、分級(jí)管理原則。堅(jiān)持土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離，實(shí)行分級(jí)管理報(bào)批制。重大事項(xiàng)報(bào)部黨組會(huì)或部常務(wù)會(huì)議審議。

（二）、合理利用、注重效益原則。房地產(chǎn)的開發(fā)、利用應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，合理布局，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

（三）、有序開發(fā)、加強(qiáng)調(diào)控的原則。房地產(chǎn)的開發(fā)、利用必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行報(bào)批制度，實(shí)行有計(jì)劃的開發(fā)和利用，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)現(xiàn)決策和運(yùn)營(yíng)的科學(xué)化。

三、房地產(chǎn)處置及轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)的管理

（一）、各單位用于正常履行職能和維持事業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)，原則上不得轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性使用。如確需改變，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目要符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策，并進(jìn)行可行性論證，履行審批手續(xù)，嚴(yán)禁擅自改變土地資產(chǎn)的非經(jīng)營(yíng)性。

（二）、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)方式主要包括：1.利用空余房屋或場(chǎng)地出租；2.開展土地合作經(jīng)營(yíng)；3.開展合資建房；4.舉辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體等。

（三）、各單位對(duì)于轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性使用的房地產(chǎn)必須堅(jiān)持有償、有期限的原則。

1.對(duì)于轉(zhuǎn)讓、出租的房地產(chǎn)，出租或轉(zhuǎn)讓單位應(yīng)當(dāng)向承租方、受讓方收取合理的租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

2.屬于內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，納入本單位的資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一管理，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)作為本單位的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行核算。

3.對(duì)于以房地產(chǎn)出資興辦的具有企業(yè)法人資格的經(jīng)營(yíng)實(shí)體的單位，應(yīng)按提供的國(guó)有資產(chǎn)額所占實(shí)體股權(quán)份額取得投資收益。

4.合資建房、其他投資行為視具體情況按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）、各單位房屋建筑物類固定資產(chǎn)和土地類資產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)時(shí)，原則上不得分離。經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)同時(shí)包含房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個(gè)部分。

（五）各單位房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)必須嚴(yán)格按照《農(nóng)業(yè)部行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理實(shí)施辦法（試行）》（農(nóng)財(cái)發(fā)[2001）2號(hào)）及本規(guī)定的有關(guān)要求進(jìn)行申報(bào)和審核，同時(shí)還必須嚴(yán)格審查合作方資格，切實(shí)加強(qiáng)合同管理和監(jiān)督檢查。

（六）、各單位擬將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性使用前，應(yīng)當(dāng)先向部財(cái)務(wù)司提交投資、入股的意向書、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)清單、本單位近期財(cái)務(wù)報(bào)表、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等，經(jīng)審查同意后，方可開展資產(chǎn)評(píng)估等工作。

（七）、各單位的房地產(chǎn)處置、開發(fā)重大事項(xiàng)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)材料報(bào)部財(cái)務(wù)司審核后，提交部黨組會(huì)或部常務(wù)會(huì)議審定。

房地產(chǎn)開發(fā)重大事項(xiàng)是指涉及賬面價(jià)值500萬元以上的房屋所有權(quán)或市場(chǎng)價(jià)值500萬元以上的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)（不含房改售房等事項(xiàng)）；涉及賬面價(jià)值500萬元以上的房屋產(chǎn)權(quán)或市場(chǎng)價(jià)值500萬元以上的土地使用權(quán)的抵押事項(xiàng)；利用市場(chǎng)價(jià)值500萬元以上的土地進(jìn)行出資、入股、合作開發(fā)等事項(xiàng)。

考慮到黑龍江、海南、廣東農(nóng)墾總局（以下簡(jiǎn)稱：各直屬墾區(qū)）特殊情況，其涉及賬面價(jià)值2000萬元以上的土地使用權(quán)或市場(chǎng)價(jià)值2000萬元以上房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)（不含房改售房等事項(xiàng)）；涉及賬面價(jià)值2000萬元以上的房屋產(chǎn)權(quán)或市場(chǎng)價(jià)值2000萬元以上的土地使用權(quán)的抵押事項(xiàng)；利用賬面價(jià)值2000萬元以上的土地進(jìn)行出資、入股、合作開發(fā)等事項(xiàng)為房地產(chǎn)處置、開發(fā)重大事項(xiàng)。

（八）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除贈(zèng)與外，原則上應(yīng)采取招標(biāo)或拍賣等方式進(jìn)行，確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣方式的，方可采取協(xié)議方式。

（九）各單位不得以房地產(chǎn)為所辦企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織提供擔(dān)保。

（十）農(nóng)業(yè)部機(jī)關(guān)房地產(chǎn)委托機(jī)關(guān)服務(wù)局代管，需要進(jìn)行處置和轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性使用時(shí)，由機(jī)關(guān)服務(wù)局提出意見報(bào)部財(cái)務(wù)司審核，按上述有關(guān)規(guī)定處理。

四、房地產(chǎn)評(píng)估管理

（—）、各單位發(fā)生的房地產(chǎn)處置及將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性使用等事項(xiàng)，應(yīng)按財(cái)政部《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》（財(cái)政部第14號(hào)令）規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，并辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)。

1.需報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的重大房地產(chǎn)開發(fā)事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，無論金額多少，均需按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)材料報(bào)部財(cái)務(wù)司審核并提交部黨組會(huì)或部常務(wù)會(huì)議審議同意后，報(bào)財(cái)政部核準(zhǔn)。各直屬墾區(qū)的評(píng)估項(xiàng)目，在報(bào)部財(cái)務(wù)司前應(yīng)首先報(bào)部農(nóng)墾局，由部農(nóng)墾局提出初審意見。

2.除核準(zhǔn)項(xiàng)目以外的其他房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，實(shí)行分級(jí)備案管理。部直屬事業(yè)單位需按財(cái)政部有關(guān)文件要求提供相應(yīng)材料報(bào)部財(cái)務(wù)司審核后報(bào)財(cái)政部備案；直屬事業(yè)單位所屬單位的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目報(bào)部財(cái)務(wù)司審核備案；各直屬墾區(qū)企事業(yè)單位應(yīng)按《農(nóng)業(yè)部直屬墾區(qū)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理辦法》規(guī)定辦理。

（二）、辦理核準(zhǔn)及備案手續(xù)需報(bào)送以下文件材料：

1.占有單位填報(bào)的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案（核準(zhǔn)）表》；

2.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（評(píng)估報(bào)告書、評(píng)估說明和評(píng)估明細(xì)表可以參照物業(yè)公司的模式改造后承擔(dān)辦公樓（區(qū)）的物業(yè)管理）等形式。

篇7

根據(jù)新準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)既可采用成本模式計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式計(jì)量，而企業(yè)自用的房地產(chǎn)只能采用成本模式計(jì)量。當(dāng)企業(yè)房地產(chǎn)性質(zhì)發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，由于計(jì)量屬性的不同，會(huì)導(dǎo)致計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變。公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，以轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。而自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，按轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值計(jì)量：轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，其差額計(jì)入資本公積。如果企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量其投資性房地產(chǎn)，當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，由公允價(jià)值變動(dòng)損益帶來的利潤(rùn)的波動(dòng)也較大。企業(yè)可能利用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的契機(jī)，來隱藏巨額利潤(rùn)，掩蓋企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。此外，在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，若轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，企業(yè)的凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，但若企業(yè)不能同時(shí)增加凈利潤(rùn)，必將會(huì)造成凈資產(chǎn)收益率大幅下降。而且，由此所增加的凈資產(chǎn)可能在往后的幾年由于該投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的下跌而以費(fèi)用或營(yíng)業(yè)外支出的形式被大量轉(zhuǎn)回。

在自用房地產(chǎn)與以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換問題上，特別是公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否計(jì)入損益，新準(zhǔn)則都作了較大創(chuàng)新。但轉(zhuǎn)換仍可能成為企業(yè)操縱報(bào)表項(xiàng)目的手段，在計(jì)量模式的選擇上，企業(yè)實(shí)際遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地考慮該模式的選擇對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，而不是準(zhǔn)則所給定的外部客觀條件的符合程度。因此，建議準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)一方面應(yīng)制定更加詳細(xì)并具有可操作性的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)新準(zhǔn)則實(shí)施中企業(yè)行為的監(jiān)管。企業(yè)也應(yīng)根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定嚴(yán)格把握自用與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換尺度，充分考慮轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對(duì)損益或所有者權(quán)益的影響等方面后做出決策。

二、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的核算

按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或攤銷，其公允價(jià)值變動(dòng)金額計(jì)入當(dāng)期的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目(損益類)。即在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的分錄。公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，正確地體現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)，增加報(bào)表信息的相關(guān)性，使會(huì)計(jì)報(bào)表中所反映的資產(chǎn)價(jià)值及利潤(rùn)更加符合實(shí)際。但對(duì)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的核算卻顯得有些不足。

例　甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額45000萬元，公允價(jià)值47000萬元。2007年6月30日，該寫字樓的公允價(jià)值48000萬元。

第一種情況，假定在公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)的當(dāng)年出售：2007年12月15日，企業(yè)以50000萬元的價(jià)格將該寫字樓出售。甲企業(yè)賬務(wù)處理如下：

將上述兩種情況下的核算進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)2007年利潤(rùn)表中“公允價(jià)值變動(dòng)收益”的數(shù)據(jù)為1500萬元，可以理解為由于公允價(jià)值的變動(dòng)給企業(yè)帶來1500萬元的收益；而2008年利潤(rùn)表中-“公允價(jià)值變動(dòng)收益”的數(shù)據(jù)為1500萬元，報(bào)表使用者從中得到的信息是：甲企業(yè)的該寫字樓在2008年公允價(jià)值降低了1500萬元，而實(shí)際上只是將2007年確認(rèn)的1500萬元公允價(jià)值變動(dòng)損益，在2008年處置寫字樓時(shí)予以轉(zhuǎn)回。這容易誤導(dǎo)報(bào)表使用者，使利潤(rùn)表中的“公允價(jià)值變動(dòng)收益”信息歪曲，喪失其相關(guān)性。為了避免利潤(rùn)表中“公允價(jià)值變動(dòng)收益”的信息歪曲，建議對(duì)“公允價(jià)值變動(dòng)收益”進(jìn)行更詳細(xì)的披露，在該項(xiàng)目下設(shè)置“轉(zhuǎn)回以前年度損益”子項(xiàng)目，為報(bào)表使用者決策提供更多幫助。

三、公允價(jià)值的評(píng)估

篇8

一、資產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)的差異分析

由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及持有資產(chǎn)目的的改變，企業(yè)自用房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)也可以轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量。公允價(jià)值與賬面凈值之間的差額處理原則是：

1.轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

2.轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

由于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則是新頒布的準(zhǔn)則，會(huì)計(jì)上也是第一次對(duì)其進(jìn)行單獨(dú)處理，目前的稅收沒有專門的規(guī)定，只能從相關(guān)的規(guī)定中歸納以下幾點(diǎn)：

（一）對(duì)企業(yè)原有己作固定資產(chǎn)的房屋等，由自用改為出租的，仍然以自有的固定資產(chǎn)管理，以原有的固定資產(chǎn)的原價(jià)和折舊年限計(jì)提折舊?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)有關(guān)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函【2005】第970號(hào)）規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)（包括各項(xiàng)自制和外購(gòu)資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，不確認(rèn)收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計(jì)算。

內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：（1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；（2）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；（3）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)）；（4）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；（5）上述兩種或兩種以上情形的混合?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<企業(yè)所得稅稅前扣除辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）規(guī)定，納稅人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用的固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷費(fèi)用可以扣除。納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和投資等各項(xiàng)資產(chǎn)成本的確定應(yīng)遵循歷史成本原則，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于固定資產(chǎn)原值及折舊年限認(rèn)定問題的批復(fù)》（國(guó)稅函【2003】第1095號(hào)）更是明確：固定資產(chǎn)原值應(yīng)按取得時(shí)的真實(shí)憑據(jù)記載的價(jià)格加上相關(guān)資本化的費(fèi)用等合理確定。固定資產(chǎn)的價(jià)值確定后，除下列特殊情況外，一般不得調(diào)整：（1）國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的清產(chǎn)核資；（2）將固定資產(chǎn)的一部分拆除；（3）固定資產(chǎn)發(fā)生永久性損害，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，可調(diào)整至該固定資產(chǎn)可收回金額，并確認(rèn)損失；（4）根據(jù)實(shí)際價(jià)值調(diào)整原暫估價(jià)值或發(fā)現(xiàn)原計(jì)價(jià)有錯(cuò)誤?！吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十條明確規(guī)定以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)計(jì)提折舊。

（二）對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)的產(chǎn)品作為企業(yè)的存貨處理，改為自用或出租的應(yīng)當(dāng)視同銷售，以同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格或市場(chǎng)公允價(jià)值確認(rèn)收入，同時(shí)以公允價(jià)值作為計(jì)稅成本，允許計(jì)提折舊，在所得稅稅前扣除。具體規(guī)定有對(duì)內(nèi)資企業(yè)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2006】第031號(hào)）：關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。對(duì)外資企業(yè)《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問題》（國(guó)稅發(fā)【2001】第142號(hào)）企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。

由此可以看出，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，會(huì)計(jì)與稅收的處理存在差異：原已經(jīng)作為固定資產(chǎn)入賬的房地產(chǎn)，會(huì)計(jì)上把公允價(jià)值與賬面成本之間的差額作為損益（未實(shí)現(xiàn)的借方損失）或資本公積，而稅收上不進(jìn)行處理；原來作為存貨的房地產(chǎn)，公允價(jià)值與賬面成本的差額會(huì)計(jì)上仍然作為損益（未實(shí)現(xiàn)的借方損失）或資本公積，而稅收上應(yīng)視同銷售，并作為應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納所得稅。這就形成了會(huì)計(jì)與稅法的暫時(shí)性差異。

二、對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的差異分析

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

稅法要求企業(yè)按原計(jì)稅成本計(jì)提折舊，計(jì)稅成本也不得隨意調(diào)整，這也形成了會(huì)計(jì)與稅法的暫時(shí)性差異。財(cái)稅字【1997】第077號(hào)規(guī)定：一、納稅人按照國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定，進(jìn)行清產(chǎn)核資時(shí)發(fā)生的固定資產(chǎn)評(píng)估凈增值，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。二、納稅人以非現(xiàn)金的實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)對(duì)外投資，發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估凈增值，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。但在中途或到期轉(zhuǎn)讓、收回該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓或收回該項(xiàng)投資所取得的收入與該實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投出時(shí)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。三、納稅人在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓凈收益或凈損失，計(jì)入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓凈收益凡按國(guó)家有關(guān)規(guī)定全額上交財(cái)政的，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。四、企業(yè)進(jìn)行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整賬戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評(píng)估增值可以計(jì)提折舊，但在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。財(cái)稅字【1998】第050號(hào)規(guī)定：資產(chǎn)范圍應(yīng)包括企業(yè)固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)等在內(nèi)的所有資產(chǎn)。

三、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及應(yīng)用指南中未能解決的問題

案例：假設(shè)某企業(yè)2007年1月1日將自用房屋建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，原值100萬，累計(jì)折舊20萬，公允價(jià)150萬元。如果企業(yè)于2008年9月1日，將該投資性房地產(chǎn)不是出售而是轉(zhuǎn)為自用，公允價(jià)值為180萬。假設(shè)該房地產(chǎn)估計(jì)仍可使用20年，且一直為自用，預(yù)計(jì)無殘值。按照準(zhǔn)則的要求，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，按照應(yīng)用指南中會(huì)計(jì)科目與主要賬務(wù)處理的規(guī)定，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：

借：固定資產(chǎn)180

貸：投資性房地產(chǎn)——成本150

投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)20

公允價(jià)值變動(dòng)損益10

在此后的20年里，會(huì)計(jì)上應(yīng)當(dāng)以賬面成本180萬元計(jì)提折舊，每年的折舊額為9萬元。而稅收上只允許以最初的取得成本100萬元作為計(jì)稅成本計(jì)算計(jì)提每年的折舊，形成暫時(shí)性差異。

那么原先計(jì)入資本公積和公允價(jià)值變動(dòng)的部分（70＋20＋10＝100萬元）何時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，怎么結(jié)轉(zhuǎn)？準(zhǔn)則及應(yīng)用指南并沒有明確。

按照準(zhǔn)則及應(yīng)用指南的規(guī)定，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)在處置時(shí)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。資產(chǎn)的報(bào)廢作為一種處置方式，比照應(yīng)用指南對(duì)出售處置方式的處理應(yīng)該做分錄為：

借：資本公積70

公允價(jià)值變動(dòng)損益30

貸：其他業(yè)務(wù)收入100

這樣處理存在以下幾個(gè)問題：

1、不符合收入的概念。收入是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。收入只有在經(jīng)濟(jì)利益很可能流入從而導(dǎo)致資產(chǎn)增加或者負(fù)債減少、且經(jīng)濟(jì)利益的流入額能夠可靠計(jì)量時(shí)才予以確認(rèn)。在完全自用的情況下，房地產(chǎn)只會(huì)以折舊的方式形成企業(yè)的費(fèi)用，無直接經(jīng)濟(jì)利益的流入。

2、作為收入無相應(yīng)的成本發(fā)生。日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的成本費(fèi)用是為獲取一定的收益；反之，取得的收入必定有其相應(yīng)的成本與費(fèi)用的發(fā)生。在這里，無法辨別這100萬元的成本在哪里，金額是多少。

3、與稅法的差異較大，納稅調(diào)整的實(shí)際操作難度很大。企業(yè)在所得稅匯算清繳時(shí)必須每年進(jìn)行調(diào)整，直至該房地產(chǎn)最終的報(bào)廢。從實(shí)際操作層面上看難度較大，對(duì)企業(yè)所得稅匯算清繳的納稅調(diào)整工作是一個(gè)極大的考驗(yàn)。

四、會(huì)計(jì)與稅法的協(xié)調(diào)辦法

會(huì)計(jì)上將以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)由出租等投資目的改為自用的（公允價(jià)值計(jì)量模式改為成本計(jì)量模式），在其發(fā)生轉(zhuǎn)換時(shí)，視同為處置，以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分一并轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)分錄為：

借：固定資產(chǎn)180

貸：投資性房地產(chǎn)——成本150

投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)20

公允價(jià)值變動(dòng)損益10

計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅（假定為5%）

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加9

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅9

同時(shí)：

借：資本公積——其他資本公積70

公允價(jià)值變動(dòng)損益30

貸：其他業(yè)務(wù)收入（或者營(yíng)業(yè)外收入）100

上述處理辦法，筆者認(rèn)為：

第一，可以解決與收入概念和確認(rèn)條件不相符合的矛盾。

篇9

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值模式；投資性房地產(chǎn)；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的高增長(zhǎng)和高利潤(rùn)性，很多企業(yè)增大對(duì)房地產(chǎn)的投資以賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本保值。由于土地的稀缺性，導(dǎo)致隨著時(shí)間的推移投資性房地產(chǎn)經(jīng)過數(shù)年之后，其市場(chǎng)價(jià)值要高于賬面價(jià)值，甚至?xí)叱鰩妆痘驇资?。房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場(chǎng)具有較高的依賴性，這樣使得我國(guó)長(zhǎng)期以來使用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不能有效的反映投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。2006年2月15日，財(cái)政部頒布了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，將以賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資金保值而持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)分離出來，單獨(dú)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。對(duì)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，根據(jù)新準(zhǔn)則，企業(yè)可以在傳統(tǒng)的歷史成本計(jì)量的基礎(chǔ)上采用公允價(jià)值模式，并允許企業(yè)在滿足準(zhǔn)則規(guī)定的使用條件時(shí)使用公允價(jià)值計(jì)量該項(xiàng)資產(chǎn)。

一、相關(guān)概念界定

（一）公允價(jià)值模式的相關(guān)概念和定義

關(guān)于公允價(jià)值的定義，不同的國(guó)家有不同的定義，但是其本質(zhì)差別不大。我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定指出：公允價(jià)值是指熟悉市場(chǎng)情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。1所謂“公平交易條件”是指價(jià)格完全由市場(chǎng)供求決定，“熟悉市場(chǎng)情況”下“自愿”交易是說明市場(chǎng)供求瞬息萬變，交易成立隨市場(chǎng)情況變化而變化，因此公允價(jià)值具有暫時(shí)性。

（二）投資性房地產(chǎn)的相關(guān)概念和定義

投資性房地產(chǎn)是房地產(chǎn)中的一部分，房地產(chǎn)是指土地和房屋以及其權(quán)屬的總稱。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，企業(yè)不僅對(duì)外銷售房地產(chǎn)，更親賴于用房地產(chǎn)賺取租金或者增值收益。因此，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)是能單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。為更深一步理解投資性房地產(chǎn)，區(qū)別容易混淆的幾種房地產(chǎn)，下面幾種例外：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理用來自己用的而持有的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)租給本企業(yè)的員工住的宿舍的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)用于存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用分析

（一）公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用背景

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資者投資理念的轉(zhuǎn)變，投資性房地產(chǎn)逐漸發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)最新并且占有地位的增長(zhǎng)點(diǎn)。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，在房地產(chǎn)發(fā)展的大背景和大形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的也多樣化，不僅僅用于自身發(fā)展，用于出租以及增值收益。原有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不能有效管理和約束新形勢(shì)下發(fā)展起來的投資性房地產(chǎn)行業(yè)，為規(guī)范投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理行為，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)運(yùn)而生。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，若繼續(xù)將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，其真實(shí)價(jià)值就往往得不到反映。主要是因?yàn)椋阂皇且驗(yàn)橥恋氐南∪毙裕S著時(shí)間的推移，幾年之后投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值一般會(huì)高于它的賬面價(jià)值，而且還不是高于一點(diǎn)，而是高于幾倍甚至數(shù)十倍；二是因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)是一項(xiàng)投資時(shí)間比較長(zhǎng)、投資金額比較大而變現(xiàn)能力較差的投資，因此具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)性。所以，在種情況下，投資性房地產(chǎn)不適合當(dāng)作一般的固定資產(chǎn)處理。采用成本模式計(jì)量也是不合適的。所以新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)分離出來，并規(guī)定可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量，這不僅保證了對(duì)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理以及會(huì)計(jì)行為處理的公正性與規(guī)范性，而且還能滿足投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理的要求。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展趨勢(shì)

目前，我國(guó)采用的是歷史成本計(jì)量模式與公允價(jià)值模式共存的方式。但是，現(xiàn)階段公允價(jià)值模式并沒有推廣使用，主要是因?yàn)楝F(xiàn)階段不能一刀切。而隨著會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國(guó)際化，為了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式是必然選擇，我國(guó)必將廣泛推行公允價(jià)值計(jì)量模式。

為了控制過高房?jī)r(jià)，宏觀上國(guó)家出臺(tái)政策打壓房?jī)r(jià)，引導(dǎo)未來投資性房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?？梢?，隨著經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展，未來我國(guó)投資性房地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)行業(yè)初期投資價(jià)值大、效益不高，但是進(jìn)入后期收益較大。如果一直采用成本模式計(jì)量，就不能有效反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。隨著后期的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展和資金需求的增加會(huì)推廣公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用。同時(shí)，為了與國(guó)際趨同，采用公允價(jià)值模式能科學(xué)合理的計(jì)量。國(guó)家財(cái)政部的鼓勵(lì)支持會(huì)為公允價(jià)值模式的推行提供好的運(yùn)用平臺(tái)和環(huán)境。良好的環(huán)境為投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值模式奠定了基礎(chǔ)。

（三）公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用現(xiàn)狀

2004年以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，特別是北京、上海、杭州、廣州、深圳等城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)一直居高不下還不斷上漲，但是隱藏著的困難和危機(jī)也不可忽視，例如房地產(chǎn)價(jià)泡沫現(xiàn)象、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫?？梢?，采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無疑具有重大的利好影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指出投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可采用成本模式或公允價(jià)值兩種模式。在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、公允價(jià)值能可靠計(jì)量，采用公允價(jià)值能真實(shí)反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。一般情況下只有在房?jī)r(jià)不斷下跌的情況下，企業(yè)選擇公允價(jià)值模式會(huì)出現(xiàn)虧損，而根據(jù)目前我國(guó)情況，企業(yè)選擇會(huì)增加公司利潤(rùn)。然而在上市公司當(dāng)中采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司有大約20個(gè)左右。主要是因?yàn)樾聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值準(zhǔn)備沒有明確的規(guī)定，理論體系不完善，導(dǎo)致大部分企業(yè)采取觀望的態(tài)度。

三、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用的障礙

對(duì)于上市公司即使采用成本模式計(jì)量，但好似他們也需要估算物業(yè)投資的公允價(jià)值，把相關(guān)的公允價(jià)值披露出來。然而值得深思的一個(gè)問題是，眾多的上市投資性房地產(chǎn)公司更多的選擇了成本模式，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀不符合。本文從理論層面、市場(chǎng)環(huán)境層面以及企業(yè)自身層面對(duì)公允價(jià)值模式在我國(guó)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用的困難進(jìn)行分析：

（一）公允價(jià)值理論層面的障礙

我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許投資性房地產(chǎn)采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，但是設(shè)置了嚴(yán)格的運(yùn)用條件。即為投資性房地產(chǎn)規(guī)定只有同時(shí)滿足下面兩個(gè)條件才能運(yùn)用：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，同類或類似的房地產(chǎn)又要滿足地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型、新舊程度相同或相似等，在我國(guó)現(xiàn)階段的綜合環(huán)境下很難達(dá)到。并且我國(guó)沒有出臺(tái)單獨(dú)的公允價(jià)值準(zhǔn)則，導(dǎo)致企業(yè)雖然可以運(yùn)用公允價(jià)值卻沒有準(zhǔn)則指導(dǎo)。不完善的理論體系不利于合理的估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，許多問題處在研究之中，實(shí)務(wù)情況更為復(fù)雜，所以沒有被廣泛采用、或持觀望態(tài)度。

（二）市場(chǎng)環(huán)境的障礙

根據(jù)公允價(jià)值的定義，我們可以看出：公允價(jià)值是在熟悉情況的當(dāng)事人自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)膬r(jià)格。也就是公平的交易市場(chǎng)以及成熟的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)公允價(jià)值的實(shí)現(xiàn)具有重要的影響。近幾年來，雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，但是目前我國(guó)市場(chǎng)化程度不高，跟發(fā)達(dá)國(guó)家相比，離公平的交易環(huán)境尚存在一定的差距。主要表現(xiàn)在：我國(guó)市場(chǎng)信息對(duì)稱的程度不高，我國(guó)的房地產(chǎn)公允價(jià)值目前傾向于借助獨(dú)立的第三方來確定，一般是具備房地產(chǎn)評(píng)估資格的有資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師。同類或類似的房地產(chǎn)要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)價(jià)格，其實(shí)很不容易。估價(jià)師在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)只能根據(jù)各自評(píng)估細(xì)則導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)價(jià)值的公允性難以保證。

（三）企業(yè)自身原因

公允價(jià)值計(jì)量是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，要求每一個(gè)會(huì)計(jì)期間都要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重新計(jì)量，并且公允價(jià)值計(jì)量要求企業(yè)能從市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的價(jià)格。從稅收角度看，投資性房地產(chǎn)采用成 本模式可以計(jì)提折舊和攤銷，減少賬面贏利從而可以起到抵稅作用。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在會(huì)計(jì)計(jì)量時(shí)有明確的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式確定后不能隨意改動(dòng)，一旦采用了公允價(jià)值模式就不得再改動(dòng)，如果采用成本模式還可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。投資性房地產(chǎn)采用的公允價(jià)值模式，每年年末要調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益。從稅收角度看，企業(yè)采用了公允價(jià)值，能按照計(jì)提折舊或攤銷進(jìn)行處理，，企業(yè)調(diào)整利潤(rùn)的空間較小，不具有的利得在成本模式下計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會(huì)增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)；從利潤(rùn)波動(dòng)上看企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)會(huì)隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而波動(dòng)。特別是金融危機(jī)以來，投資性房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)大，采用公允價(jià)值的企業(yè)利潤(rùn)虧損嚴(yán)重還不利于調(diào)整；從成本角度看，目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來說，企業(yè)采用公允價(jià)值不僅會(huì)增加其評(píng)估費(fèi)用還會(huì)增加工作量。

四、公允價(jià)值模式在房地產(chǎn)實(shí)施運(yùn)用的對(duì)策

（一）制定公允價(jià)值準(zhǔn)則，完善理論體系

公允價(jià)值在我國(guó)還是個(gè)有待深入研究的領(lǐng)域，理論界對(duì)其研究大多是零星分散研究，因此應(yīng)當(dāng)完善公允價(jià)值準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，完善理論體系。這需要明確規(guī)定公允價(jià)值的取得途徑，例如，即何時(shí)必須采用專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告和何時(shí)可以由本企業(yè)自行確定公允價(jià)值、運(yùn)用估值技術(shù)時(shí)估值模型的選定、估值參數(shù)的假設(shè)等。通過準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)組織專門的研究小組、與理論界、實(shí)務(wù)界、監(jiān)管機(jī)構(gòu)等共同參與研究制定公允價(jià)值準(zhǔn)則。結(jié)合我國(guó)當(dāng)前的國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，明確公允價(jià)值的確定方法，特別是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的方法選擇，不能限制太嚴(yán)，讓投資性房地產(chǎn)公司能夠自由選擇。通過制定明確的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則去掉一些含糊的措辭，規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用，使公允價(jià)值理論更具操作性的指導(dǎo)投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)務(wù)中的運(yùn)用，健全和完善理論體系。主要從以下三個(gè)方面入手：首先，完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論框架，明確公允價(jià)值計(jì)價(jià)的內(nèi)涵；其次，修訂相關(guān)法規(guī)以及現(xiàn)行一些相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，出臺(tái)公允價(jià)值模式操作的具體的指導(dǎo)細(xì)則；最后，制定詳盡的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則。

（二）完善市場(chǎng)評(píng)估體系，提高評(píng)估人員能力

為提高公允價(jià)值計(jì)量的可靠性，不僅要引入企業(yè)內(nèi)部符合資格的人員，還要引入外部評(píng)估人員。外部的評(píng)估專業(yè)人員和企業(yè)內(nèi)部的財(cái)會(huì)人員不僅僅熟悉會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)和審計(jì)方面的知識(shí)，還要能及時(shí)掌握價(jià)值評(píng)估最新方法和會(huì)計(jì)領(lǐng)域的最新動(dòng)態(tài)。評(píng)估人員和財(cái)會(huì)人員要不斷汲取新知識(shí)和提高其新技能。通過提高評(píng)估人員熟悉相關(guān)法律、法規(guī)和準(zhǔn)則，提高對(duì)評(píng)估方法和會(huì)計(jì)計(jì)量的掌握水平，能深入把握市場(chǎng)評(píng)估體系。同時(shí)，我國(guó)需要繼續(xù)深化改革開放、加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立全國(guó)市場(chǎng)價(jià)格信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，最終形成市場(chǎng)價(jià)格信息體系。為企業(yè)的財(cái)務(wù)人員以及專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行資產(chǎn)估價(jià)提供具有價(jià)值的參考數(shù)據(jù)。

（三）鼓勵(lì)性的免稅優(yōu)惠政策

目前，我國(guó)征收房地產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)采用以下兩種形式：一種是稅收等于租金收入乘以12%；另一種是投資性房地產(chǎn)原值乘以80%再乘以1.2%作為房產(chǎn)稅。如果采用第二種標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅，因?yàn)槭前赐顿Y性房地產(chǎn)原值計(jì)算，如果公允價(jià)值作為征稅依據(jù)，他會(huì)與成本模式形成較大的差別。所以，投資性房地產(chǎn)在選擇方法是會(huì)充分考慮到成本問題，這樣也會(huì)對(duì)公允價(jià)值模式的推廣產(chǎn)生一定的影響。

例如國(guó)家稅務(wù)總局在2007年就出臺(tái)了一項(xiàng)政策很好的鼓勵(lì)了企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。因此在鼓勵(lì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式時(shí)，可以給投資性房地產(chǎn)在持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)免稅。但是，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在處理和結(jié)算房地產(chǎn)時(shí)，取得的價(jià)款扣除歷史成本后的差額要計(jì)入到納稅金額當(dāng)中。要推動(dòng)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)制定更多稅收優(yōu)惠政策，解除企業(yè)的后顧之憂和稅收負(fù)擔(dān)。

（四）企業(yè)完善自身?xiàng)l件，準(zhǔn)確評(píng)估相關(guān)信息

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公司加快公允價(jià)值信息數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)、完善相關(guān)內(nèi)部控制制度、明確經(jīng)理層、會(huì)計(jì)部門、審計(jì)部門等在公允價(jià)值計(jì)量與披露工作中的不同職責(zé)，從而降低采用公允價(jià)值模式去獲取信息的成本。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)類型，建立公允價(jià)值信息數(shù)據(jù)庫(kù)，以方便房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得相關(guān)信息，為財(cái)會(huì)人員在提供公允價(jià)值的計(jì)量選取適當(dāng)?shù)膮?shù)，準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。（作者單位：長(zhǎng)沙金信置業(yè)投資有限公司）

參考文獻(xiàn)：

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[3]李潔.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)核算中的運(yùn)用及其影響[J].財(cái)會(huì)月刊.2010（11）

篇10

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值模式；建議

投資性房地產(chǎn)特指企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值或兩者兼有而持有的房產(chǎn)與地產(chǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與日益活躍，將房地產(chǎn)出租或用于增值目的，以賺取租金或增值收益，已成為當(dāng)今企業(yè)的日?；顒?dòng)甚至是少數(shù)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。根據(jù)我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量為取得時(shí)的實(shí)際成本，后續(xù)計(jì)量則分成本模式與公允價(jià)值模式兩種，其中首選成本模式，公允價(jià)值模式只有在相應(yīng)條件同時(shí)具備時(shí)才允許選用。在我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍處高位的2007年度，一般認(rèn)為上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)大多會(huì)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。會(huì)計(jì)政策選擇歷來是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的一個(gè)敏感話題，已實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的我國(guó)上市公司，2007年投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的執(zhí)行情況究竟怎樣，本文試作分析。

一、執(zhí)行的總體情況

根據(jù)2007年上市公司年報(bào)，滬深兩市1 570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的有630家，其中18家采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%；其余的均采用成本模式。與2006年的9家公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式相比，2007年總數(shù)雖增加到18家，增長(zhǎng)率為100%，但占擁有投資性房地產(chǎn)公司的比例仍然較低。

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值與期初公允價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。從年報(bào)統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，2007滬深兩市投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤(rùn)的2.61%，占1 570家上市公司凈利潤(rùn)的0.23%。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（10家上市公司）、第三方調(diào)查報(bào)告（2家上市公司）、與擬購(gòu)買方初步商定的談判價(jià)下限（1家上市公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（2家上市公司）等。另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。

二、公允價(jià)值模式既能提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性與可比性，又能滿足企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的需求

公允價(jià)值的使用能夠使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的期末價(jià)值更加貼近市場(chǎng)價(jià)格，投資者不僅可以了解相關(guān)信息，還可結(jié)合自身對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，更加科學(xué)、理性地進(jìn)行投資決策。若采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不同房地產(chǎn)取得的時(shí)點(diǎn)不同，其“成本”的含義也相去甚遠(yuǎn)：有的是幾年前甚至十幾年前的“成本”，有的則是剛剛注入的“成本”（接近公允價(jià)值）。這會(huì)造成投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息

的不可比，并給投資性估值造成困難。

采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。初次采用時(shí)，計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變也會(huì)引起所有者權(quán)益的變動(dòng)。2007年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍處在高點(diǎn)，一些公司出于增加利潤(rùn)的目的，或者為改善資本結(jié)構(gòu)以進(jìn)行有利的融資，會(huì)選擇使用公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式。2007年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響程度可用公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率說明，具體如表1所示。

公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率，即投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)收益的影響比率，具體可按下式計(jì)算：

公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率=投資性房地產(chǎn)影響的利潤(rùn)額÷本期平均投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值×100%

其中，本期平均投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為期初與期末的均值。由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈收益是整個(gè)時(shí)期的結(jié)果，所以分母取平均值。此指標(biāo)說明采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)每百元投資性房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的利潤(rùn)。

通過公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率與總資產(chǎn)收益率的比較可以看出，總體上，公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率比總資產(chǎn)收益率的數(shù)值高出很多，表明采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益比企業(yè)總體資產(chǎn)的收益能力強(qiáng)。據(jù)此，公允價(jià)值的采用可以提高企業(yè)的獲利能力。另外，除了ST一投、SST百花，ST華僑2007年沒有公允價(jià)值變動(dòng)損益的三家公司外，其余公司的公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率雖然數(shù)額上差別較大，但都是正的收益率，其中以海欣股份的最高、達(dá)43.19%。2006年海欣股份發(fā)生虧損，2007年公司運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，大大增加了公司當(dāng)年利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)利潤(rùn)的調(diào)節(jié)，避免再次虧損。然而公司其他資產(chǎn)的收益率實(shí)在太低，2007年海欣股份終究未能擺脫虧損。還有方大A，本年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為42 173 134.77元，而凈利潤(rùn)僅為23 498 080.51元，剔除投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益后，公司凈利潤(rùn)實(shí)為負(fù)數(shù)。從中我們有理由相信，方大A也是利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策滿足公司對(duì)利潤(rùn)的需求。

三、采用公允價(jià)值計(jì)量模式能改善資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的融資能力

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的另一個(gè)影響，主要體現(xiàn)在初始轉(zhuǎn)換時(shí)所有者權(quán)益的變動(dòng)。為了說明其對(duì)所有者權(quán)益的影響程度，可采用投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量所導(dǎo)致的所有者權(quán)益變動(dòng)額與轉(zhuǎn)換時(shí)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的比率來衡量。表2①選取采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的部分上市公司的情況進(jìn)行分析。

①表2中統(tǒng)計(jì)的公司之所以與表1有差別，是因?yàn)椋篠ST 百花在附注中披露投資性房地產(chǎn)導(dǎo)致所有者權(quán)益變動(dòng)額為0，表2 中將此公司剔除了。*ST 錦股、ST 華僑兩家公司2007年期初沒有投資性房地產(chǎn)，2007年取得投資性房地產(chǎn)時(shí)直接采用公允價(jià)值計(jì)量，所以表2 中也直接剔除了這兩個(gè)公司。浦發(fā)銀行在2006年已經(jīng)采用公允價(jià)值，但2007年有部分自用房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換時(shí)的賬面價(jià)值在附注中找不到，無法統(tǒng)計(jì)在表2中。

所有者權(quán)益影響率，即投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)所有者權(quán)益的影響比率，該指標(biāo)反映企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)每百元房地產(chǎn)所產(chǎn)生的所有者權(quán)益變動(dòng)額。由于此會(huì)計(jì)政策變更實(shí)現(xiàn)的所有者權(quán)益一次實(shí)現(xiàn)，所以在計(jì)算時(shí)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用初始賬面價(jià)值。計(jì)算公式如下：

所有者權(quán)益影響率=導(dǎo)致的所有者權(quán)益變動(dòng)額÷轉(zhuǎn)換時(shí)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值×100%

從表2可以看出，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量時(shí)，除了個(gè)別企業(yè)、如ST一投導(dǎo)致所有者權(quán)益的下降，其余的企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了可觀的所有者權(quán)益增加。從影響率看，貢獻(xiàn)權(quán)益率也很高，其中海欣股份和白云山分別高達(dá)40.42%和58.79%。可以認(rèn)為，采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，隨著房地產(chǎn)的大幅度升值，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)短期內(nèi)的大幅度升值，從而改變資本結(jié)構(gòu)，有利于企業(yè)的進(jìn)一步融資。

公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響也使一些原本資本結(jié)構(gòu)較差的企業(yè)，出于融資的目的，在2008年采用新的計(jì)量模式。以擁有投資性房地產(chǎn)較多的零售行業(yè)公司為例，2007年，滬深兩市零售行業(yè)中擁有投資性房地產(chǎn)超過1億元的公司一共有17家，投資性房地產(chǎn)總額是59.53億元，占總資產(chǎn)的平均比重為13.95%，最高比率為54.99%。由于商業(yè)地產(chǎn)的持有與出租往往是零售行業(yè)中經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要組成部分，因此自身存在轉(zhuǎn)換計(jì)量模式的內(nèi)在動(dòng)力。以昆百大A為例，截止到2007年底，其擁有投資性房地產(chǎn)總額為1.57億元，占資產(chǎn)總額的比重為8.26%。2008年一季度末，昆百大A

資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)90.57%，短期借款、一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債與長(zhǎng)期借款三項(xiàng)合計(jì)高達(dá)6.05億元。與此形成鮮明對(duì)照的是，即便包括了少數(shù)股東權(quán)益，昆百大A股東權(quán)益合計(jì)也僅為1.93億元，其中歸屬于母公司所有者權(quán)益僅為9 252萬元；在昆百大A股東權(quán)益中，未分配利潤(rùn)為 -5 411萬元。2008年6月6日公司“關(guān)于對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式的公告”，對(duì)投資性房地產(chǎn)改按公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，同時(shí)對(duì)2007年度及2008年1―3月可比報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整，由此導(dǎo)致該項(xiàng)資產(chǎn)2008年3月31日的賬面價(jià)值增加5.02億元，增值近3倍；增值額為股東權(quán)益的2.6倍，是歸屬于母公司所有者權(quán)益的5.43倍。在剔除遞延所得稅負(fù)債1.26億元后，公司的未分配利潤(rùn)增加3.17億元，扭轉(zhuǎn)了未分配利潤(rùn)為負(fù)的局面。公司財(cái)務(wù)狀況的改善尤其對(duì)公司相關(guān)融資運(yùn)作意義重大。

同樣是在 2008年3月，金融街控股股份有限公司通過《關(guān)于公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的議案》，通過投資性房地

產(chǎn)計(jì)量模式的改變，資產(chǎn)負(fù)債率由2007年末的64.63%降到2008年6月30日的45.65%。一般認(rèn)為我國(guó)理想的資產(chǎn)負(fù)債率在40%左右，上市公司略微偏高。通過改變會(huì)計(jì)政策，“金融街”的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到理想狀態(tài)。

四、多數(shù)上市公司不采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因

前面已經(jīng)提到，2007年我國(guó)630家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，其中僅有18家采用公允價(jià)值模式，絕大多數(shù)公司還是采用了成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。主要原因有：

（一）公允價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)要求過嚴(yán)，條件苛刻

我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，“所在地”是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城

區(qū)；二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。所謂“同類或類似房地產(chǎn)”，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置與地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指統(tǒng)一城區(qū)、統(tǒng)一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但從目前來看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，很多房地產(chǎn)上市公司難以找到一個(gè)完全公允、透明、符合準(zhǔn)則要求的市場(chǎng)價(jià)格。不同地段、樓層、朝向、質(zhì)量的房屋，價(jià)格都不相同，沒有統(tǒng)一的參照體系。而準(zhǔn)則要求企業(yè)應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。不僅如此，同一企業(yè)也只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采取兩種模式；已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得通過會(huì)計(jì)政策變更轉(zhuǎn)為成本模式。這更增加了公允價(jià)值模式的應(yīng)用難度。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格變化較大

近幾年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，2007年仍處在高點(diǎn)。 在準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，無疑會(huì)將房地產(chǎn)的歷史漲價(jià)全部予以確認(rèn)，所有者權(quán)益大幅增加。但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的實(shí)施，以后房地產(chǎn)價(jià)格可能回歸，到時(shí)公允價(jià)值下跌又會(huì)減少企業(yè)利潤(rùn)。這勢(shì)必增加管理層的經(jīng)營(yíng)壓力。

（三）成本因素

投資性房地產(chǎn)在公司總資產(chǎn)中所占的比重較小，一般不會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生重大影響。如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量，一是每個(gè)會(huì)計(jì)期末企業(yè)需要外聘專業(yè)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新計(jì)量，2007年滬深兩市投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的18家公司，有10家的公允價(jià)值是聘請(qǐng)專業(yè)人士評(píng)估的；二是會(huì)同時(shí)增加會(huì)計(jì)核算與審計(jì)的工作量。不管屬于哪種情況，都會(huì)大大增加上市公司的信息披露成本。

五、幾點(diǎn)建議

我國(guó)公允價(jià)值的引入強(qiáng)化了為投資者和社會(huì)公眾提供決策有用信息的新理念，實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的趨同，同時(shí)也給企業(yè)留有操縱的空間。如何積極面對(duì)，提高公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用效果，是我國(guó)準(zhǔn)則實(shí)施中面臨的一個(gè)重要問題。

（一）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和市場(chǎng)價(jià)格

活躍的市場(chǎng)是公允價(jià)值運(yùn)用的基本前提，然而我國(guó)目前有相當(dāng)部分的房地產(chǎn)缺乏完善的市場(chǎng)，價(jià)格及相關(guān)資訊不健全。為了增強(qiáng)公允價(jià)值的公正性和客觀性，國(guó)家應(yīng)采取有效的措施，積極培育活躍的房地產(chǎn)二級(jí)交換市場(chǎng)，建立完善的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系。具體可從兩個(gè)方面著手：一是建立良好的交易環(huán)境。比如建立網(wǎng)絡(luò)性的二級(jí)房地產(chǎn)交易中心，集信息、交易、服務(wù)、管理為一體，交易中心包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的房地產(chǎn)登記、中介、公證、稅收、金融等機(jī)構(gòu)。在交易中心內(nèi)，大力推廣網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立完善的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以形成良好的市場(chǎng)信息歸集、體系，定期向社會(huì)詳盡的房地產(chǎn)信息，價(jià)格信息無疑是重點(diǎn)。二是適當(dāng)?shù)恼邇?yōu)惠。如制定合理的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，恰到好處地發(fā)揮稅費(fèi)的杠桿作用，讓消費(fèi)者的需求變成現(xiàn)實(shí)，形成一個(gè)真正統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）加大對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度

房地產(chǎn)是一項(xiàng)特殊的資產(chǎn)，一般情況下其公允價(jià)值的確定均要進(jìn)行評(píng)估，其中評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠(chéng)信對(duì)評(píng)估結(jié)果的可信度影響重大。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，如果評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠(chéng)信不存在問題，評(píng)估價(jià)值應(yīng)比企業(yè)管理層的估計(jì)更具可靠性。

然而目前我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠(chéng)信不甚理想，這就需要加大監(jiān)督力度及違規(guī)處罰，尤其是追究有關(guān)各方當(dāng)事人的責(zé)任，比如制定評(píng)估中介行業(yè)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估中介行業(yè)資格審查和從業(yè)人員資格認(rèn)證制度，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督、檢查，對(duì)違規(guī)中介組織采取“黃牌”警告，降低資質(zhì)甚至取消資質(zhì)的處分。對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)行為情況進(jìn)行檢查的主要內(nèi)容包括：有無未取得房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)或超資質(zhì)范圍評(píng)估行為，是否存在以回扣或簽訂業(yè)務(wù)返還協(xié)議等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)方式承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)行為，是否以迎合委托方的要求高估低估評(píng)估值等。如果出現(xiàn)問題，則根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)給予相應(yīng)的處罰。

（三）加大公允價(jià)值計(jì)量和披露的監(jiān)管力度

為了提高公允價(jià)值計(jì)量的可靠性，應(yīng)當(dāng)加大公允價(jià)值信息的披露。從2007年報(bào)來看，3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法，其公允價(jià)值的可靠性不得而知。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露公允價(jià)值信息的計(jì)量基礎(chǔ)、計(jì)量程序等，以降低投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量的主觀性和可操縱性；不按規(guī)定披露的，應(yīng)予譴責(zé)。

【參考文獻(xiàn)】

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