導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

對于資產(chǎn)評估涉及的房地產(chǎn)價值的評估，測算方法的選擇和參考數(shù)據(jù)的調(diào)查很重要，但是房地產(chǎn)最大的特征就是不可移動性，時間上沒有兩處一模一樣的房地產(chǎn)，必須要將收集案例和數(shù)據(jù)進行比較、修正后，才能判斷出評估對象的價值，那么如何比較修正？評估師必須有現(xiàn)場的感知、調(diào)查和職業(yè)判斷。因此，資產(chǎn)評估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察尤其重要。

房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察是聽取委托方或者相關(guān)人員對委估對象的介紹，了解或進一步確認(rèn)評估目的、歷史和現(xiàn)狀、實際功能，主要核實產(chǎn)權(quán)資料和實體狀況是否對應(yīng)一致，明確評估范圍、現(xiàn)場感知房地產(chǎn)的個別因素和區(qū)域因素。根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，我們還應(yīng)履行查賬程序，核實帳物真實性。根據(jù)我們所選用的不同評估方法，還應(yīng)在現(xiàn)場勘察過程中有所側(cè)重，選擇不同的現(xiàn)場勘察表，記錄不同的調(diào)查數(shù)據(jù)。比如，選擇市場比較法，要著重對比較案例進行調(diào)查和比較；選擇假設(shè)開發(fā)法，要著重調(diào)查開發(fā)成本、銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)利潤等數(shù)據(jù)。

下面我將對房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察具體內(nèi)容和操作程序做簡要闡述：

1 房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察大致可分為三個部分。

（1）房地產(chǎn)實體狀況；

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)；

（3）所涉及房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核查。

1.1 房地產(chǎn)實體狀況

房地產(chǎn)實體狀況是對房地產(chǎn)個別因素和區(qū)域因素的勘察，確認(rèn)重點是位置、面積、四至、建筑結(jié)構(gòu)、用途、建筑品質(zhì)、新舊、區(qū)域環(huán)境等。

現(xiàn)以我們最常見的住宅單元房估價為例，按照由大到小、由粗及細(xì)來完成現(xiàn)場勘察工作。

首先是核對房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對地號、房屋門牌號碼。

其次是對房地產(chǎn)所處區(qū)域的人文環(huán)境、社會經(jīng)濟、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素，進行詳細(xì)調(diào)查。

注意：公園廣場及休閑娛樂設(shè)施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點和均價、供求情況、類似地產(chǎn)的租金水平、公交線路和公交站點、劃片小學(xué)和對口中學(xué)的教育配套設(shè)施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點、超市及市場分布等。

第三是核查房地產(chǎn)所在小區(qū)的土地形狀、地勢、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤檔次、開發(fā)商、建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應(yīng)、發(fā)年份、物業(yè)、其他特點。

注意功能配套，如：車位車庫、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設(shè)施設(shè)備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費、其他基礎(chǔ)設(shè)施等情況，是否完備。

第四是對房地產(chǎn)所在樓宇的勘察，具體為：結(jié)構(gòu)和質(zhì)式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數(shù)、造型、朝向、外墻、門窗、幾個梯位、一梯幾戶、工程質(zhì)量、建筑長寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設(shè)有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

1.2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)

評估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。

（1）所有權(quán)的確認(rèn)

主要是查對產(chǎn)權(quán)證明。對于土地，主要是區(qū)分國有地劃撥、國有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區(qū)分房改房、商品房（安置房）、經(jīng)濟適用房、限價房、私房（或個人所有）和單位用房等產(chǎn)權(quán)，同時注意是否有共有、他項權(quán)利記載、其他影響價值內(nèi)涵的差異性。

（2）用益權(quán)的確認(rèn)

主要是查對房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

（3）擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)

擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件，如抵押權(quán)。

1.3 與房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核對

對廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評估，應(yīng)注意對委托人提供的房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核對，主要是核實房地產(chǎn)的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為估價結(jié)果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結(jié)果的客觀。

1.4 現(xiàn)場勘察的程序和記錄

篇2

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價值；評估

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準(zhǔn)則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對策。

1.完善配套制度建設(shè)，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度，保證公允價值計量客觀有效。

2.建立服務(wù)于以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)

目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關(guān)的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對信息進行加工整理，建立服務(wù)于財務(wù)報告目的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在進行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。

3.規(guī)范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準(zhǔn)則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價值評估方法的公司應(yīng)給予一定程度處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構(gòu)對評估機構(gòu)的評估實行監(jiān)督。評估機構(gòu)的評估價，可通過信息公示、獨立機構(gòu)審計等方式接受投資者或?qū)I(yè)機構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價值評估是以財務(wù)報告為目的，在以財務(wù)報告為目的的框架下進行的資產(chǎn)評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因為資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果，所以，必需加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設(shè)。最后，加強資產(chǎn)評估機構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對評估公司的資質(zhì)進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認(rèn)依據(jù)進行嚴(yán)格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

4.明確投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的前提和評估對象

明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會計準(zhǔn)則的要求與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務(wù)報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當(dāng)這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或類似房地產(chǎn)的交易案例，選用交易案例時應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點分析投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調(diào)整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等條件。對于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)合理，應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風(fēng)險。

5.資產(chǎn)評估中介機構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構(gòu)的獨立性和誠信對評估結(jié)果的可信度影響重大。在實務(wù)中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產(chǎn)評估報告，大陸的某些機構(gòu)或個人反而不認(rèn)可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機構(gòu)對內(nèi)對外誠信問題。資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結(jié)果。獨立性是資產(chǎn)評估服務(wù)的基本特征。評估機構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產(chǎn)市場對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣意義重大。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。由以上數(shù)據(jù)可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，多數(shù)均采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，因此資產(chǎn)評估機構(gòu)是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應(yīng)逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企業(yè)財務(wù)報告的審計不能由相同的會計師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務(wù)報告的真實可靠，以滿足財務(wù)報告使用者的需要。

7.提高會計職業(yè)判斷能力

公允價值模式更多依賴于職業(yè)人員的分析判斷，所以計量準(zhǔn)確程度取決于職業(yè)人員的專業(yè)水平。由于我國會計人員的素質(zhì)不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進一步加強對會計人員的教育。包括加強會計職業(yè)素質(zhì)教育和會計職業(yè)道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續(xù)教育的內(nèi)容，盡快提高會計人員的專業(yè)水平和職業(yè)技能，鼓勵他們汲取新的相關(guān)專業(yè)知識，培養(yǎng)他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經(jīng)驗的國外專家提供培訓(xùn)支持，幫助我國會計人員和監(jiān)管人員實施具體操作；另一方面會計職業(yè)道德是實施公允價值計量的內(nèi)在支撐。企業(yè)在加強從業(yè)人員的知識水平時還應(yīng)加強會計人員的誠信教育，培養(yǎng)會計人員保持職業(yè)良知，強化會計人員職業(yè)道德教育。禁止濫用資產(chǎn)負(fù)債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉(zhuǎn)化為會計從業(yè)者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。

參考文獻

[1]王文芳.淺析新形勢下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評估方法[J].財稅縱橫,2009(3).

篇3

資產(chǎn)評估專業(yè)是一個源于會計學(xué)、集經(jīng)濟管理學(xué)與工程機械學(xué)為一體的新興交叉學(xué)科，是一個新興智力密集型中介服務(wù)行業(yè)，具有很強的實踐操作性特點。由于我國資產(chǎn)評估高等教育開設(shè)的時間較短，其課程體系并不完善，與行業(yè)的磨合時間較短，高校的資產(chǎn)評估類人才的培養(yǎng)方面也存在著諸多問題，高校資產(chǎn)評估類人才的培養(yǎng)模式有待于進一步的探索和研究。

一、資產(chǎn)評估行業(yè)對人才的要求特點

1、行業(yè)對資產(chǎn)評估類人才的需求量大，但從業(yè)門檻高

至2012年，全國資產(chǎn)評估從業(yè)人員有10萬多人，注冊資產(chǎn)評估師人數(shù)約27800人，實際專門從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的人數(shù)不足15000人。資產(chǎn)評估行業(yè)在產(chǎn)權(quán)交易、企業(yè)改制、司法實踐、融資抵押、財產(chǎn)拍賣等活動中，迫切需要大量從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的專門人才。

但是行業(yè)對評估類人才的要求普遍較高，據(jù)調(diào)查，90%的用人單位在招聘資產(chǎn)評估人員中要求具有評估工作經(jīng)驗，優(yōu)先考慮具有國家注冊的資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格或房地產(chǎn)評估師、土地估價師資格者，用人單位在招聘評估助理人員的時候則要求一年以上的工作經(jīng)驗。而我國資產(chǎn)評估師考試的報名條件中則規(guī)定：大專學(xué)歷從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿3年，本科學(xué)歷從事資產(chǎn)評估工作滿1年，方可參加注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試。因此雖然資產(chǎn)評估行業(yè)的人才需求量大，但由于門檻高，要求多，導(dǎo)致了許多應(yīng)屆的大學(xué)畢業(yè)生難以盡快融入到行業(yè)中去。

2、行業(yè)對人才的需求領(lǐng)域廣泛

隨著評估市場的快速發(fā)展，資產(chǎn)評估行業(yè)對人才的需求從傳統(tǒng)的資產(chǎn)管理與評估領(lǐng)域逐漸向房地產(chǎn)、土地、礦產(chǎn)、無形資產(chǎn)等領(lǐng)域發(fā)展。2004年來隨著我國房地產(chǎn)市場的火爆發(fā)展，行業(yè)對房地產(chǎn)估價師的需求急劇增長；由于國家將土地作宏觀調(diào)控手段，許多基礎(chǔ)性的工作與地價評估有關(guān)，尤其是近年來土地評估中增加了包括開發(fā)區(qū)集約節(jié)約評價、城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測、農(nóng)地定級估價、農(nóng)地產(chǎn)能核算、農(nóng)地區(qū)片價測算等內(nèi)容，因此行業(yè)對土地估價人員的需要也大為增加；此外隨著我國經(jīng)濟的快速持續(xù)發(fā)展，社會對機動車評估、保險公估、商標(biāo)、專利等無形資產(chǎn)的評估人員的需求也持續(xù)增長。

3、行業(yè)對復(fù)合型人才需求強烈

通過對用人單位和畢業(yè)學(xué)生的就業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)評估行業(yè)要求評估人員的知識面較寬，對具有資產(chǎn)評估、財務(wù)會計、金融證券、審計、稅法、建筑工程、機械等方面的專業(yè)知識，并且能夠熟練運用財務(wù)軟件及office辦公軟件進行工作，同時具有較強的文字功底能夠熟練撰寫資產(chǎn)評估報告的復(fù)合型人才需求強烈。

二、高校培養(yǎng)資產(chǎn)評估類人才普遍存在的問題

至2012年7月，我國共有70多所本?？圃盒ＹY開設(shè)了資產(chǎn)評估專業(yè)，這些高等院校為資產(chǎn)評估行業(yè)輸送了大量人才，但不可否認(rèn)這些高等院校在人才培養(yǎng)模式上也普遍存在著問題。

1、培養(yǎng)目標(biāo)雷同，不能完全適用行業(yè)的需要

查看這些院校的培養(yǎng)目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)其對評估類人才的培養(yǎng)目標(biāo)基本可以歸納為：面向資產(chǎn)評估行業(yè)，培養(yǎng)具備良好的政治思想素質(zhì)和職業(yè)道德，具有比較扎實的資產(chǎn)評估理論基礎(chǔ)和從事具體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)工作的能力，有一定的專業(yè)外語和計算機應(yīng)用水平，具有較強的解決實際問題能力的復(fù)合型、應(yīng)用型的資產(chǎn)評估人才。在課程設(shè)置上多數(shù)高校則以注冊資產(chǎn)評估師的考試要求科目為主干課程。

而在行業(yè)實際的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，評估工作不僅包括資產(chǎn)評估、建筑工程評估和機器設(shè)備評估，同時還包括土地評估、房地產(chǎn)評估、金融資產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估、無形資產(chǎn)評估、舊機動車評估、礦業(yè)權(quán)評估、林業(yè)權(quán)評估、稅基評估、珠寶鑒定與評估等。因此在雷同的培養(yǎng)目標(biāo)與課程設(shè)置下，培養(yǎng)出的學(xué)生則無法完全適合行業(yè)的需要。

2、學(xué)生的實踐能力不夠

目前許多高校意識到實踐教學(xué)的重要，但或是由于實習(xí)基地的建設(shè)開拓不足，或是由于場地經(jīng)費的缺乏，或是由于課程設(shè)置的問題，使得了實踐教學(xué)的效果不理想，學(xué)生沒有通過現(xiàn)場勘查、頂崗操作等過程，直接參與評估工作，從而導(dǎo)致了學(xué)生的實踐能力不夠，無法滿足評估單位的要求。

3、缺少經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀資產(chǎn)評估類教師

資產(chǎn)評估專業(yè)是一個綜合專業(yè)，它不僅要求教師精通資產(chǎn)評估和財務(wù)會計，還有熟悉金融、法律、建造工程、機器設(shè)備、無形資產(chǎn)、珠寶、車輛、房產(chǎn)土地等多項資產(chǎn)的評估工作。由于我國的資產(chǎn)管理與評估專業(yè)開設(shè)較晚，碩士以上學(xué)歷資產(chǎn)評估類人才本身就很缺乏，同時加上許多評估公司、金融機構(gòu)等對優(yōu)秀評估人才的高薪吸引，造成了高校內(nèi)資產(chǎn)評估類教師的匱乏。許多高校內(nèi)的資產(chǎn)評估類教師則由財務(wù)管理類、會計類、土地類的教師兼任。由于教師的評估經(jīng)驗缺乏，因而無法培養(yǎng)出符合行業(yè)需要的高素質(zhì)的資產(chǎn)評估類人才。

三、高校資產(chǎn)評估類人才培養(yǎng)模式探索

我校于2000年開設(shè)了資產(chǎn)評估與管理專業(yè)，至2013年7月資產(chǎn)評估專業(yè)已培養(yǎng)了10屆約500多名本?？飘厴I(yè)生，約80%的學(xué)生畢業(yè)后一直從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，部分學(xué)生已經(jīng)取得了注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格證書，已經(jīng)可以獨立從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。用人單位對資產(chǎn)評估專業(yè)學(xué)生的專業(yè)知識扎實、實踐能力強、勤奮踏實的工作作風(fēng)普遍認(rèn)同。通過對我校資產(chǎn)評估類人才的培養(yǎng)探索，本文認(rèn)為可以從以下幾個方面完善資產(chǎn)評估類人才培養(yǎng)模式。

1、根據(jù)行業(yè)需要，調(diào)整完善資產(chǎn)評估專業(yè)課程體系

在培養(yǎng)方案的設(shè)置上，既要體現(xiàn)資產(chǎn)評估類學(xué)生的專業(yè)基礎(chǔ)，還要培養(yǎng)學(xué)生較強的實踐操作能力，加強實踐實驗教學(xué)內(nèi)容；同時又要注重對學(xué)生獨立能力、創(chuàng)新能力、職業(yè)道德等綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。因此在培養(yǎng)方案的調(diào)整上，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估專業(yè)人才社會需求、培養(yǎng)目標(biāo)、學(xué)科特點，再結(jié)合行業(yè)調(diào)研訪談、用人單位的反饋等多方面因素的基礎(chǔ)上進行綜合調(diào)整。在課程設(shè)置上，隨著評估業(yè)務(wù)的逐步深入發(fā)展，越來越多的社會經(jīng)濟領(lǐng)域需要資產(chǎn)評估，高校可以根據(jù)社會的發(fā)展和行業(yè)的需要調(diào)整課程，除了常見的資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、土地評估外、流動資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估外，還可以增設(shè)珠寶收藏品評估、商標(biāo)商譽權(quán)評估、礦業(yè)權(quán)評估、林業(yè)權(quán)評估等課程，以滿足行業(yè)對評估類人才的多方面的需要。

2、建立大型的實習(xí)基地，加強與行業(yè)的聯(lián)系與交流

我校的資產(chǎn)評估專業(yè)一直注重實習(xí)基地的建設(shè)，近年來專業(yè)與行業(yè)內(nèi)的北京杜鳴房地產(chǎn)評估公司等幾家評估公司簽訂了實習(xí)基地的協(xié)議，同時專業(yè)與北京幾家大型的資產(chǎn)評估公司保持著長期的合作關(guān)系。與行業(yè)的密切聯(lián)系與合作，不僅便于專業(yè)開展對學(xué)生的實習(xí)實踐教學(xué)活動，同時便于加強與行業(yè)的聯(lián)系與交流。

學(xué)生雖然有到實習(xí)單位進行評估實習(xí)鍛煉的機會，但在平日正常的課堂上，仍然是教師講課學(xué)生聽，教師及學(xué)生都對行業(yè)的最新動態(tài)把握不足。因此為了讓專業(yè)的師生及時把握行業(yè)動態(tài)，高?？梢詮男袠I(yè)中聘請校外知名專家、經(jīng)驗豐富的注冊資產(chǎn)評估師來校進行講座，介紹行業(yè)的最新動態(tài)、研究熱點、評估中的特別注意事項等問題，以彌補課堂教學(xué)的缺陷。

3、以畢業(yè)評估報告代替畢業(yè)論文

本科生的畢業(yè)論文是本科教育的重要環(huán)節(jié)，是資產(chǎn)評估專業(yè)在畢業(yè)實踐教學(xué)環(huán)節(jié)，是對學(xué)生所學(xué)知識和技能的綜合性檢驗和總結(jié)?？紤]到資產(chǎn)評估專業(yè)的特點，依據(jù)資產(chǎn)評估專業(yè)培養(yǎng)方案和目標(biāo)，結(jié)合我校本科學(xué)生理論研究和寫作能力等方面的具體情況，總結(jié)歷年學(xué)生撰寫畢業(yè)論文時存在的選題空泛、資料陳舊、邏輯性差等問題，我校提出了適用資產(chǎn)評估專業(yè)特點的改革方案，即以撰寫評估報告來替代畢業(yè)論文，并對09級資產(chǎn)評估本科學(xué)生進行了試點。

在撰寫評估報告的過程中，首先將學(xué)生6-7人分成一組，由專業(yè)任課教師及行業(yè)內(nèi)的資深注冊評估師擔(dān)任評估報告指導(dǎo)教師，每組學(xué)生負(fù)責(zé)一個綜合項目的評估。在該綜合項目中學(xué)生應(yīng)當(dāng)進行機器設(shè)備、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、企業(yè)價值等多項資產(chǎn)的評估，并撰寫評估報告及評估說明。通過畢業(yè)評估報告的撰寫，學(xué)生們感到收獲很大，很多同學(xué)認(rèn)為撰寫評估報告是對大學(xué)四年所學(xué)知識的綜合運用，而且培養(yǎng)了同學(xué)們的團隊精神與合作意識，更為重要的是隨著項目的進行，同學(xué)們掌握了資產(chǎn)評估的程序，能夠運用各種方法對不同的資產(chǎn)進行評估，而且能夠熟練地撰寫資產(chǎn)評估報告?？傊珜懏厴I(yè)評估報告可以使學(xué)生理論聯(lián)系于實踐，學(xué)以致用，并為學(xué)生能夠順利的融入日后的實際評估工作打下了堅實的基礎(chǔ)。

4、“請進來，走出去”，建設(shè)結(jié)構(gòu)合理，實踐經(jīng)驗豐富的教師隊伍

要培養(yǎng)既具有豐富理論知識，又具有較強實踐能力的高素質(zhì)高技能的專業(yè)評估人才，必須要有一支既具有豐富的教學(xué)科研經(jīng)驗，又具有豐富的實踐工作經(jīng)驗的師資隊伍，否則無法培養(yǎng)出優(yōu)秀的人才。我校本著“請進來，走出去”的原則，建立了一支穩(wěn)定的、校內(nèi)校外密切結(jié)合的師資隊伍?！罢堖M來”是將行業(yè)內(nèi)的資產(chǎn)評估師請進課堂，如《機器設(shè)備評估》，則聘請校外的資產(chǎn)評估師擔(dān)任該課程的教師，該教師專門從事機器設(shè)備評估的業(yè)務(wù)，評估經(jīng)驗豐富，講解生動，極大地提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣?！白叱鋈ァ笔侵副拘５慕處煹皆u估行業(yè)中掛職鍛煉，并參與具體的評估項目中。通過在行業(yè)中的實習(xí)鍛煉，教師的專業(yè)水平也得到了極大地提高。

參考文獻：

[1]郭化林.應(yīng)用創(chuàng)新型資產(chǎn)評估人才培養(yǎng)模式探索與實踐[J].會計之友，2011（7）：120-121.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)證券化；國際金融；信用工具

中圖分類號：F832 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-1723（2013）03-0098-02

房地產(chǎn)證券化自20世紀(jì)80年代在西方國家迅速發(fā)展，并成為房地產(chǎn)投資融資的主要信用工具，是金融銀行業(yè)實踐結(jié)構(gòu)變化和新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立與發(fā)展，房地產(chǎn)證券化市場已有一定程度的發(fā)展。但是我國目前對于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展還存在很多問題和局限。深化金融體制改革創(chuàng)新，建立開放統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一定的環(huán)境，同時可以探索出一條適合中國特色的房地產(chǎn)證券化之路。

一、為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造良好的環(huán)境

改革開放以來，我國的金融市場從形式上看已經(jīng)建立了比較完善的金融體系，但是資產(chǎn)證券化是以流動性來實現(xiàn)收益和分散風(fēng)險的，一定規(guī)模的債券市場是資產(chǎn)證券化順利實現(xiàn)的基礎(chǔ)。而我國各種金融機構(gòu)的組織和功能離市場經(jīng)濟要求還有一定距離，資本市場發(fā)育不良，行政干預(yù)金融市場的情形大量存在。因此需要加快金融改革進程，盡快建立符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展需要的金融體制，讓市場機制充分發(fā)揮對金融市場的基礎(chǔ)性的調(diào)節(jié)作用。結(jié)合當(dāng)前市場化取向的利率機制改革和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)對企業(yè)債券市場發(fā)展的要求，大力發(fā)展我國的債券市場，從而形成一定的市場規(guī)模，是實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的必要基礎(chǔ)。只有打破價格雙軌制，開發(fā)利率，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動的障礙，推進深層次的以產(chǎn)權(quán)改革為核心的體制改革，才能加快金融體制的改革步伐，進一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革，有效地轉(zhuǎn)變國有銀行的經(jīng)營機制，從根本上提高我國商業(yè)銀行的真正競爭力。同時，強化我國商業(yè)銀行的內(nèi)部管理機制，建立健全科學(xué)的決策機制、內(nèi)部約束機制和激勵機制，是提高房地產(chǎn)金融體系運轉(zhuǎn)效率的有效途徑。最后，借鑒國際金融業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，調(diào)整經(jīng)營管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，加快中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，提高房地產(chǎn)金融資源的運營質(zhì)量和效率。需要引起重視的是由于投資者對于市場信息披露不真實或者不完全而對證券的價值產(chǎn)生質(zhì)疑，削弱了投資者的投資熱情。所以，只有加快發(fā)展債券二級市場的速度，擴大市場規(guī)模，制定完備的機制和措施來保證信息披露的真實性、有效性和完整性，才能更好地進行住房抵押貸款證券化。

二、加強金融監(jiān)管，規(guī)范市場主體行為，完善房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)

資產(chǎn)證券化交易中的真實出售、破產(chǎn)隔離等重要核心環(huán)節(jié)都需要法律的有力支持。這不僅要求制定《住宅法》、《住房抵押貸款法》、《住房抵押貸款擔(dān)保與保險法》、《房地產(chǎn)抵押法》、《強制搬遷法》等與住房抵押貸款初級市場相關(guān)的法律法規(guī)，保障貸款機構(gòu)利益。而且要求那些監(jiān)管機構(gòu)如人民銀行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等要對相關(guān)法律法規(guī)以及資本市場的運作進行監(jiān)督和管理，以促進資產(chǎn)證券化在我國的健康發(fā)展。

目前的法律法規(guī)丞待解決的主要有：資產(chǎn)出售的會計處理問題、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收問題以及在抵押貸款發(fā)放和證券化過程中的征收的各種費用問題。美國的“次貸危機”警示我們，出于追逐利益的需要，雖然存在著較為完善的金融監(jiān)管法規(guī)體制，發(fā)達國家的金融機構(gòu)也經(jīng)常是傾向于創(chuàng)造出新的規(guī)避管制的金融產(chǎn)品，忽視監(jiān)管規(guī)則和風(fēng)險因素，在促進金融市場繁榮的同時也增加了自身所存在的風(fēng)險。當(dāng)經(jīng)濟情況出現(xiàn)惡化的時候，積累的風(fēng)險就會隨之暴露，進而引使危機變得不可避免。為了避免危機發(fā)生，我們必須要遵照市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，借鑒國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)，盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系，規(guī)范市場主體的行為，制定和完善包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、住房金融市場的運作管理等法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供法律保障。

三、積極培育投資主體，提高地產(chǎn)金融資源的利用效率，提供多種住房抵押貸款證券產(chǎn)品

房地產(chǎn)業(yè)是一個需要成熟的房地產(chǎn)金融市場作為支撐的資金密集型行業(yè)。因為投資者的風(fēng)險承受能力和風(fēng)險偏好的不同，各銀行可以根據(jù)購房者年齡、收入、家庭狀況、地區(qū)分布，以市場需求為主導(dǎo)，在貸款的期限、類型.利率等方面作出調(diào)整，豐富貸款品種，擴大市場規(guī)模，創(chuàng)造出期限不一、利率不同、還款方式多元化的產(chǎn)品，增加可證券化的住房抵押貸款資產(chǎn)。

建立一些多元化的房地產(chǎn)金融體系，是解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面的關(guān)鍵所在。這就需要通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求。第一，通過房地產(chǎn)股票、債券的發(fā)行和流通等證券融資的各種方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，改善資本結(jié)構(gòu)。第二，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟新的融資渠道。信托具有財產(chǎn)隔離的獨特制度優(yōu)勢、避稅等功能，并且募集方便，可提供房地產(chǎn)開發(fā)投資到流通消費的全程金融服務(wù)。為了促進我國信托業(yè)的健康發(fā)展、房地產(chǎn)融資市場的提升，提高信托計劃的安全性，實現(xiàn)信托融資的創(chuàng)新，必須建立完善的風(fēng)險保障措施，采用財產(chǎn)質(zhì)押和信用擔(dān)保雙重保證，同時通過銀監(jiān)會加大對信托融資的監(jiān)管力度，逐步規(guī)范信托投資市場。第三，應(yīng)當(dāng)依靠培育和完善房地產(chǎn)債券市場來解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的，特別是要大力支持房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長并且低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進人房地產(chǎn)業(yè)，從而在資本市場上直接進行融資。第四，推行融資租賃，建立和完善抵押貸款管理公司。第五，積極引導(dǎo)國外資金進入房地產(chǎn)融資市場，拓寬房地產(chǎn)融資渠道。近年來，雖然房地產(chǎn)業(yè)的外資引進速度加快，但利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例是非常小的。增加國外資金的引進，使我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展走向國際化，有利于引進先進的運作和管理方法，進而提高投資的效率。第六，積極培育房地產(chǎn)金融二級市場，尤其是在積極推動住房貸款證券化方面，通過房地產(chǎn)金融市場上的投資者對證券化金融資產(chǎn)進行自主交易，把集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效地分散開來。

四、逐步建立規(guī)范的中介服務(wù)機構(gòu)，加強專業(yè)人才的培養(yǎng)

目前雖然從大體來說投資銀行業(yè)和會計業(yè)的行為較為規(guī)范，基本能夠滿足資產(chǎn)證券化的要求，但是資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè)仍然存在較大差距。一項較為復(fù)雜的資產(chǎn)證券化交易往往會涉及到很多家中介服務(wù)機構(gòu)，其中投資銀行、會計事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)和資信評級機構(gòu)都是所有資產(chǎn)證券化交易都必須涉及到的，也是最重要的中介機構(gòu)，必須應(yīng)當(dāng)規(guī)范我國的資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè)的發(fā)展。目前我國資產(chǎn)評估業(yè)存在著很多問題：資產(chǎn)評估管理尺度不一，評估機構(gòu)又過多過亂，評估管理行業(yè)不正當(dāng)競爭現(xiàn)象嚴(yán)重；評估業(yè)務(wù)重復(fù)收費，都加大了企業(yè)正常經(jīng)營成本等。中國資產(chǎn)證券化要想實現(xiàn)又好又快的發(fā)展，就必須對資產(chǎn)評估業(yè)嚴(yán)加規(guī)范。作為我國新興行業(yè)，資信評級存在一些問題：資信評級機構(gòu)信譽及其獨立性差、投資者對資信評級機構(gòu)認(rèn)識不足。這些問題不僅導(dǎo)致現(xiàn)有的評級機構(gòu)做出的評級結(jié)果在投資者心目中影響力小，而且也使得資信評級無法充分發(fā)揮，大大降低資產(chǎn)證券化的實際作用。建立一個以評估基本準(zhǔn)則為綱、若干應(yīng)用準(zhǔn)則為目的的資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)體系的同時，借鑒國外資信評級業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，走“少而精”的發(fā)展模式，著重培養(yǎng)幾家在國內(nèi)有權(quán)威、在國際有影響的資信評級機構(gòu)，是我國面對當(dāng)前資產(chǎn)評估新形勢的最佳辦法。我國現(xiàn)行教育模式培養(yǎng)出的人才。基礎(chǔ)薄弱，專業(yè)口徑狹窄，又受人才流動機制的限制，導(dǎo)致我國現(xiàn)有金融人才無論是數(shù)量還是質(zhì)量上都難以滿足房地產(chǎn)證券化的要求。房地產(chǎn)證券化是一項集技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性于一體的新型融資方式。它涉及包括金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、保險等很多專業(yè)領(lǐng)域，需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識，又有實踐操作經(jīng)驗的復(fù)合型人才。建立一支既精通金融業(yè)務(wù).又了解房地產(chǎn)市場.熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍是當(dāng)務(wù)之急。

在擔(dān)保機構(gòu)上，應(yīng)當(dāng)成立政府抵押貸款擔(dān)保機構(gòu)，在一級抵押市場上為住房抵押貸款提供擔(dān)保，充當(dāng)無條件償還貸款的保證者和保險者，在二級抵押市場上對住房抵押貸款組合進行強化擔(dān)保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級，解決投資者的“后顧之憂”。受到不斷變化的經(jīng)濟大環(huán)境、信息源、自身的知識結(jié)構(gòu)、判斷能力等因素的制約，投資者對證券化資產(chǎn)的各方面信息不盡了解，此時信用評級機構(gòu)所出具的資信評級會很大程度上影響投資者的決策。從美國“次貸危機”中，我們看到盡管有著國際知名評級機構(gòu)對住房抵押貸款債券進行評級，但由于其評估缺乏客觀性，其應(yīng)有的指導(dǎo)作用并沒有得到發(fā)揮。所以，在這個意義上可以說建立一個獨立、客觀的信用評級體系是資產(chǎn)證券化的成敗關(guān)鍵。由于我國的信用評級還處在初步階段，建議國內(nèi)評級機構(gòu)和國際著名評級機構(gòu)加強合作，學(xué)習(xí)先進的信用評級技術(shù)，借鑒國外的豐富經(jīng)驗，提高我國評級水平，引導(dǎo)投資者開展業(yè)務(wù)。證券化業(yè)務(wù)中，金融電子化可以幫助處理大量的材料和數(shù)據(jù)，加強相關(guān)人員電子技術(shù)的應(yīng)用可以大大促進住房抵押證券化的發(fā)展。設(shè)立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養(yǎng)有關(guān)人才，對人才進行定期培訓(xùn)，資產(chǎn)證券化發(fā)展較成熟的國家有關(guān)方面的操作程序和法規(guī)建立，建立一支能夠把我國基本國情和先進金融知識相結(jié)合專業(yè)化隊伍，并對相關(guān)證書實行嚴(yán)格的年審制度，來滿足證券化的實踐需要。

參考文獻

[1] 殷有祥.當(dāng)前住房金融存在的問題及對策[J].銀行與企業(yè)，2007.

[2] 馮科.從美國次級債危機反思中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險[J].南方金融，2007，（9）：18.

篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 評估 問題 措施

房地產(chǎn)評估業(yè)在我國是一個新興的行業(yè),房地產(chǎn)評估機構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產(chǎn)損害賠償以及稅收、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等各種業(yè)務(wù)之中,房地產(chǎn)評估現(xiàn)已成為我國社會主義市場經(jīng)濟體系中的一個重要的中介服務(wù)行業(yè),正視當(dāng)前房地產(chǎn)評估行業(yè)的問題,把握其發(fā)展趨勢,尋找發(fā)展對策,來促進我國房地產(chǎn)評估業(yè)健康發(fā)展。

一、完善法律法規(guī)體系的建立

當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)各個方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了使我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布一些相關(guān)的法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題，實行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭問題，實現(xiàn)真正的政企分開，使評估行業(yè)健康有序地競爭；解決房地產(chǎn)評估師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)評估師的責(zé)任感和風(fēng)險意識；解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。對于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定，要加以統(tǒng)一，打破門戶之見，使它們統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。

二、建立統(tǒng)一的管理體制

在縱向上實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理，即在房地產(chǎn)評估管理方面的重大方針政策應(yīng)由國家統(tǒng)一制定，而在具體執(zhí)行國家政策上，又要結(jié)合本地區(qū)和本部門的情況進行管理，要發(fā)揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產(chǎn)評估管理工作。在橫向上，應(yīng)明確房地產(chǎn)評估管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)和團體，不論其經(jīng)營形式和隸屬關(guān)系如何，都應(yīng)歸口到房地產(chǎn)管理部門進行統(tǒng)一管理。價格歸口管理是指各行各業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營單位房地產(chǎn)商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調(diào)整，必須由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外，還應(yīng)建立房地產(chǎn)評估監(jiān)督機構(gòu)，包括對社會評估機構(gòu)和對政府房地產(chǎn)評估部門的監(jiān)督。對于評估中、串通舞弊、弄虛作假，致使評估結(jié)果有失公允的，政府有關(guān)管理部門應(yīng)視情節(jié)輕重給予處理。

三、注重制度創(chuàng)新

評估機構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進行評估工作，擬定科學(xué)的評估計劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u估程序和方法，制作全面規(guī)范的評估報告。特別是建立完善并確實執(zhí)行評估復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升評估師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對評估報告進行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評估風(fēng)險。還必須加強對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環(huán)境。同時穩(wěn)步設(shè)立評估風(fēng)險基金，以提高評估機構(gòu)的抗風(fēng)險能力。

四、加強企業(yè)競爭力創(chuàng)新

創(chuàng)新是房地產(chǎn)評估企業(yè)的核心競爭力，“技術(shù)創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務(wù)創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封，企業(yè)就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)本身的競爭力主要具有如下特點：一是房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)單一，僅限于房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢，因而較難在市場發(fā)展。房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)尋求強強聯(lián)合、資質(zhì)共享，人員資格共用，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二是對經(jīng)營和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識不清。個別機構(gòu)對經(jīng)營和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識不清，為保護股東利益不顧外來人才資源的發(fā)揮，只有股東才能任部門經(jīng)理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是評估師。有些評估機構(gòu)的大股東本人不是評估師。房地產(chǎn)評估是個專業(yè)性很強的行業(yè)，不是評估師作為大股東違反了建設(shè)部142號令專職注冊評估師應(yīng)占60%股份的規(guī)定。四是股權(quán)集中。有些評估機構(gòu)只有一個股東，股權(quán)太集中吸納不了人才，也難以做大做強。應(yīng)改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，吸納優(yōu)秀人才，獲取管理經(jīng)驗，以提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

五、提高評估人員素質(zhì)

要把提高評估從業(yè)人員的素質(zhì)水平作為保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會對它的要求，就要注重評估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)有計劃地組織人員集中進行培訓(xùn)和考核活動，評估機構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點進行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義，應(yīng)針對當(dāng)前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實為提高評估人員素質(zhì)水平服務(wù)。同時建議實行評估員等級制度。評估員一般可分為評估員、助理評估師、評估師和高級評估師。為了配合評估人員等級制度還應(yīng)積極推行評估師考試和注冊制度。1995年以來，我國實行了評估師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊評估師職別。按照國際慣例，房地產(chǎn)評估師制度要對報考者的學(xué)歷、工作經(jīng)歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經(jīng)過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現(xiàn)的論資排輩、講人情、拉關(guān)系等不正之風(fēng)，確保評估隊伍的可靠性。

六、加強相關(guān)領(lǐng)域的開拓

篇6

［關(guān)鍵詞］房產(chǎn)稅；改革工作；評估

［中圖分類號］F275 ［文獻標(biāo)識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）31-0093-04

1 關(guān)于我國的房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅其實是一個古老的稅收制度,可以追溯到公元前600年的希臘,后來羅馬人繼承了這一稅項,并以《羅馬書》記載了財產(chǎn)稅,當(dāng)時是按照所有公民申明持有的財富來確定應(yīng)稅額度。現(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅出現(xiàn)在中世紀(jì)時期的英格蘭,是對土地、房屋等不動產(chǎn)所有者或使用者每年按房產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款,是國際上常用的地方政府收入來源之一。從2005年起,財政部和國家稅務(wù)總局在重慶、江蘇等許多省份進行過房產(chǎn)稅的“空轉(zhuǎn)”試點。開征房產(chǎn)稅旨在為地方政府提供穩(wěn)定稅源,以改善區(qū)域的公共服務(wù),促使地方政府從“土地財政”向“公共財政”轉(zhuǎn)型。房產(chǎn)稅的開征需要一定的社會法律條件,如果公民對自己的財產(chǎn)沒有法律意義上的所有權(quán),對其開征房產(chǎn)稅是不可能的,我國的《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》都規(guī)定,所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,公民的合法私有財產(chǎn)不受侵犯,我國的上述法律已為房產(chǎn)稅的開征創(chuàng)建了極為重要的社會法律條件。據(jù)了解,財政部、國家稅務(wù)總局的立法思路是要在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié),將現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅整合為全新的房地產(chǎn)稅,同步出臺房地產(chǎn)稅暫行條例。

2 房產(chǎn)稅基評估是房地產(chǎn)稅改革的關(guān)鍵

房產(chǎn)稅基是房產(chǎn)稅課稅基礎(chǔ)的簡稱,它是指稅收課征的經(jīng)濟基礎(chǔ)和客觀依據(jù),它包括質(zhì)的規(guī)定性和量的規(guī)定性雙重含義,其質(zhì)的規(guī)定性是指課稅的具體對象；其量的規(guī)定性是指課稅對象中有多少可以作為計算應(yīng)納稅額的基數(shù)。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù),國際上通行的做法是依據(jù)房地產(chǎn)的評估價值。目前,上海和重慶的試點方案,以及財政部、國稅總局的改革共識,都將評估值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù),房產(chǎn)稅基評估具有較強的專業(yè)性和技術(shù)性,評估結(jié)果是否客觀公正關(guān)系到房產(chǎn)稅征收的公平性。英國在剛征收房產(chǎn)稅時由于準(zhǔn)備不充分,評估不準(zhǔn)確,收上來的稅還不夠應(yīng)付和老百姓打官司的費用。顯而易見,對房產(chǎn)稅基進行評估是開征房產(chǎn)稅的前提,建立一套完整的房產(chǎn)稅基評估體系,提供科學(xué)、客觀公正的評估結(jié)果,不僅可以消除重復(fù)征稅,充分體現(xiàn)稅負(fù)的公平性,最大限度地解決稅負(fù)不公問題,還有助于房產(chǎn)稅改革工作的推進。幾乎所有參與房產(chǎn)稅改革研究的專家認(rèn)為,評估是房地產(chǎn)稅改革的關(guān)鍵。

（1）房產(chǎn)稅基評估是保證房產(chǎn)稅稅收公平性的必要手段。對征管機關(guān)來說,如果沒有事先確定的一系列標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范作為計稅價格的評估依據(jù),計稅價格評定的透明度差,受人為因素影響大,評估結(jié)果就難以令人信服,會增加房產(chǎn)稅貫徹實施難度。對于納稅人而言,如果缺乏統(tǒng)一規(guī)范的評估標(biāo)準(zhǔn),同一征稅對象形成不同的計稅價格,容易造成稅收征管執(zhí)法的被動。房產(chǎn)稅基的評估有助于上述問題的解決。

（2）科學(xué)合理的稅基評估,有利于地方政府組織財政收入。現(xiàn)行計稅依據(jù)的設(shè)計使得房產(chǎn)稅與土地使用稅無法反映公共產(chǎn)品的差異性,稅收收入無法隨著經(jīng)濟發(fā)展而良性增長。在某些城市尤其是一些發(fā)達地區(qū)的城市,政府已經(jīng)將土地基本出讓完畢,當(dāng)?shù)卣呀?jīng)很難再從土地出讓中獲取巨大的利益,只有通過房產(chǎn)稅的征收形式才能維持政府繼續(xù)從土地上源源不斷地獲取利益。以評估價格作為房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ),可使經(jīng)濟增長及地區(qū)發(fā)展的因素體現(xiàn)在財產(chǎn)稅收入中,稅收收入隨著經(jīng)濟發(fā)展而增長,確保地方政府收入的穩(wěn)定性和長期性,以減輕政府行為受利益驅(qū)動的影響。 （3）客觀公正的房產(chǎn)稅基評估,可充分體現(xiàn)稅負(fù)的公平性。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅因自用或出租等經(jīng)濟行為不同而稅負(fù)不同,因建造時間不同而稅負(fù)不同,有悖于稅收公平原則。顯而易見,按評估后的市場公允價值作為計稅依據(jù),不僅可以最大限度地解決稅負(fù)不公問題,還可以消除重復(fù)征稅現(xiàn)象,充分體現(xiàn)稅負(fù)的公平性。

（4）如何確定房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)價值,對稅務(wù)機關(guān)發(fā)揮調(diào)節(jié)職能時至關(guān)重要。稅基評估得出的財產(chǎn)價值是在公開市場上買賣財產(chǎn)所能實現(xiàn)的合理交易價格或其函數(shù)值,可作為稅務(wù)機關(guān)收繳或納稅人繳納房產(chǎn)稅的價值依據(jù)。因此,稅基評估對強化稅收調(diào)節(jié),縮小收入分配差距具有重要意義。

3 確定房產(chǎn)稅基評估的主體

在房產(chǎn)稅改革過程中,征收過程中的評估機構(gòu)如何設(shè)置也成了爭議的焦點,財政、稅務(wù)、國土資源和房地產(chǎn)管理機構(gòu)都在暗爭評估權(quán)。在進行房產(chǎn)稅基評估時,評估主體的確定至關(guān)重要,明確評估主體有利于稅基評估中的責(zé)任劃分,提高評估的效率,降低成本。國外的稅基評估主體主要有政府和社會中介機構(gòu)兩種模式。政府模式的特點是由中央政府或地方政府成立房產(chǎn)稅評估機構(gòu),為房產(chǎn)稅納稅提供評估價值,如德國、澳大利亞、英國、日本等國家及我國的香港特別行政區(qū)。社會中介機構(gòu)模式的特點是評估機構(gòu)獨立于政府之外,接受政府的監(jiān)督管理,如美國、加拿大等國家。國際估稅官協(xié)會主席韋恩•楚奧特建議中國在房產(chǎn)稅基評估制度構(gòu)建方面采取評估部門、征收部門與稅率確定部門相互獨立的方式,以保證稅收體制的合理性和公正性。根據(jù)我國的國情,研究、制定國家稅收政策是財政部的職責(zé)之一,房地產(chǎn)稅基評估業(yè)務(wù)授權(quán)許可和監(jiān)管職權(quán),應(yīng)歸屬于財政部。同時,為了節(jié)省成本、提高稅務(wù)行政效率,發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用,減輕政府部門的財政負(fù)擔(dān),稅基評估業(yè)務(wù)可委托社會中介評估機構(gòu)進行評估。

（1）可以充分利用我國現(xiàn)存的評估人力資源。據(jù)統(tǒng)計,全國從事資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價機構(gòu)近7000家,注冊資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師、土地估價師近十萬人。他們具有良好的評估專業(yè)背景,通曉財務(wù)會計、財稅理論與法規(guī),熟練掌握數(shù)學(xué)模型、數(shù)理統(tǒng)計、多元回歸分析等稅基評估的批量評估技術(shù),我們完全有理由相信,他們將會在未來稅基評估中展示其卓越的專業(yè)經(jīng)驗和精湛的評估技術(shù)。

（2）保證評估結(jié)果的公開、公正、公平,降低稅收征管成本。房產(chǎn)稅基評估涉及國家與納稅人切身利益之間的矛盾,如果由稅務(wù)部門來評估,納稅人會覺得稅務(wù)部門“既當(dāng)裁判又當(dāng)運動員”,顯然有失公允,會造成納稅人心理上的逆反情緒。另外,征管成本也是選擇評估主體的重要考慮因素之一,稅務(wù)部門增加稅基評估人員會加重編制、費用等方面的負(fù)擔(dān),造成征管成本過高,也不符合政府轉(zhuǎn)型的改革方向。

4 房產(chǎn)稅基評估的價值類型

房產(chǎn)稅將按財產(chǎn)的價值征稅,也就意味著房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)將以應(yīng)稅不動產(chǎn)的價值評估為基礎(chǔ),價值類型是價值評估的基本要素之一,加拿大安大略省市政評估公司副總裁拉里•合默爾認(rèn)為：“稅基評估的價值類型是自由市場相關(guān)力量所決定的客觀標(biāo)準(zhǔn),或者說是由評估師可以作出的理想標(biāo)準(zhǔn)的最優(yōu)近似。”從境外的經(jīng)驗來看,市場價值評估被廣泛地認(rèn)為是最公平地分配財產(chǎn)稅稅收負(fù)擔(dān)的方法,目前美國、加拿大、德國、英國、日本等129個國家和地區(qū)均在以征稅為目的的估價中采用了市場價值的概念?！秶H評估準(zhǔn)則》將市場價值定義為“自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額”。由于市場價值的概念易于被大部分納稅人所理解和接受,市場價值是一個透明的過程,納稅人可以通過與相鄰地區(qū)類似不動產(chǎn)近期的交易或稅基評估價值的比較來衡量自己所擁有應(yīng)稅不動產(chǎn)的評估價值,并以此來判斷對評估機構(gòu)的評估結(jié)果是否合理,國際估稅官協(xié)會也堅持財產(chǎn)評估應(yīng)以市場價值為標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅,財產(chǎn)的本質(zhì)特征是其市場價值,我國房產(chǎn)稅稅基評估應(yīng)采用市場價值基礎(chǔ)。同時,市場價值反映了不動產(chǎn)作為經(jīng)濟資源的價值,較為客觀地反映了不動產(chǎn)的現(xiàn)有價值及納稅人的承受能力,使多占有財產(chǎn)的納稅人多繳稅,體現(xiàn)了不動產(chǎn)價值隨經(jīng)濟發(fā)展和市場變化而變動的事實,既能隨經(jīng)濟的發(fā)展而提高稅收收入,使稅收與物價水平保持一致,還符合公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則,實現(xiàn)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的目標(biāo)。

5 房產(chǎn)稅基評估的基準(zhǔn)日和評估周期

（1）評估周期。受通貨膨脹和其他市場因素的變化,資產(chǎn)的價值會增值,相反,經(jīng)濟危機和其他市場因素的變化,也會使資產(chǎn)的價值減值,若仍以原評估價值征稅,就有失稅收的公平特性。稅基并不是一成不變的,應(yīng)對稅基進行定期評估。評估周期的長短主要受兩方面因素影響：一是經(jīng)濟發(fā)展的影響程度,即資產(chǎn)價值變化的程度、頻率；二是受制于重新進行評估的成本。美國的一些地方每一年或每兩年就對不動產(chǎn)稅稅基進行重新評估；丹麥在1982―1998年,對每個不進行重新評估的年份都進行指數(shù)調(diào)整,而從1998年開始每年都對不動產(chǎn)進行重新評估,澳大利亞和新西蘭的許多大城市不動產(chǎn)的評估周期也為一年。過去的五年中國經(jīng)濟取得了舉世矚目的成就,國民生產(chǎn)總值、進出口貿(mào)易、外匯儲備持續(xù)增長。作為發(fā)展中國家,中國經(jīng)濟仍將持續(xù)增長,人民幣升值將是一個長期過程,中國的金融資產(chǎn)價格、大宗商品價格將在波動中上升,房地產(chǎn)價格將在波動中呈長期增長趨勢,一年作為評估周期能及時反映房地產(chǎn)價格變化對房產(chǎn)稅的影響。

（2）評估基準(zhǔn)日。由于稅基評估僅僅是為納稅需要而進行評估,所以目的十分明確,其評估基準(zhǔn)日也應(yīng)圍繞納稅需要,稅基評估和一般的資產(chǎn)評估一樣,其所確定的是在特定時點的稅基,只有在統(tǒng)一時點上形成的稅基才能充分體現(xiàn)稅基評估的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和稅收的公平特性。因此在稅基評估中也應(yīng)明確其評估基準(zhǔn)日。有的國家評估基準(zhǔn)日與國家會計年度一致,如英國的會計年度采用4月至次年3月,住宅稅的稅基評估基準(zhǔn)日定為4月1日。評估基準(zhǔn)日也可與國家會計年度不一致,如加拿大的會計年度采用4月至次年3月,但其稅基評估基準(zhǔn)日為每年6月30日,由于受傳統(tǒng)的消費習(xí)慣影響,我國每年一季度、四季度的城鄉(xiāng)居民購買力表現(xiàn)較為突出,導(dǎo)致年初和年末房地產(chǎn)的價格通常也會有一些特殊波動,同時,年初和年終是國家稅收匯算、會計決算、工作總結(jié)的高峰期,參照國際慣例,稅基評估時點宜選擇在每年6月30日。

6 房產(chǎn)稅基評估的方法

香港稅基評估的基本方法有三種,一是租金比較法。租金比較法主要是利用市場租金資料分析及調(diào)整租金至符合應(yīng)課差餉租值定義的一種方法,運用的是市場法的原理。二是溢利估價法。溢利估價法主要是分析有關(guān)業(yè)務(wù)的收支,作為納稅人愿意付出租金的指標(biāo),再以總收入或純利乘以一個百分率為評估的應(yīng)課差餉租值,運用的是收益法的原理。三是建筑成本法。建筑成本法是通過計算購買土地及樓房所需的成本,再從總成本中扣除折舊等項目,計算實際資本價值,再乘以一個反映房產(chǎn)投資的回報率作為評估的應(yīng)課差餉租值,運用的是成本法的原理。

加拿大安大略市政評估公司副總裁拉里• 哈默爾在2006年國際評估論壇演講時,介紹了加拿大安大略省房產(chǎn)稅基評估的四種基本方法,一是直接(銷售)比較法,適用于在公開市場上出售的住宅、小型商業(yè)財產(chǎn)、工業(yè)財產(chǎn)和其他財產(chǎn),類似于我國的市場比較法。二是成本法,適用于在公開市場上不經(jīng)常出售或者銷售活動不活躍地區(qū)的小型商業(yè)與工業(yè)財產(chǎn),類似于我國的成本法。三是收入法,適用于購物中心、辦公樓、高爾夫球場、會所等投資性財產(chǎn),類似于我國的收益法。四是法定比率法,適用于電話線、鐵軌、農(nóng)場、林地等連續(xù)型結(jié)構(gòu)的不動產(chǎn)。

從國外的經(jīng)驗來看,任何一個國家的稅基評估都離不開市場比較法、成本法、收益法的評估原理,但是在稅基評估中,稅基評估采用的評估方法體系與一般評估所采用的評估方法體系也同樣存在差異,并不是所有適用一般資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)和方法都能直接適用于稅基評估。因此,我們應(yīng)充分借鑒國外稅基評估的經(jīng)驗,結(jié)合我國有關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估有關(guān)法律法規(guī)、準(zhǔn)則的規(guī)定,建立以市場法、成本法、收益法三大傳統(tǒng)評估方法為基礎(chǔ)的稅基評估方法體系。

（1）以市場價格為基礎(chǔ)的市場比較法

市場比較法是將待估房產(chǎn)與其所在區(qū)域近期內(nèi)已經(jīng)成交的類似房地產(chǎn)進行比較,以這些房地產(chǎn)的成交價格作為參考進行修正,從而估算待估房地產(chǎn)在正常市場情況下的價格或價值的一種方法。這種評估方法運用前提條件是存在市場與交易,并能找到同類或類似參照物,其產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動,這是一般資產(chǎn)評估普遍使用的方法之一,不能簡單套用市場法對需評估的稅基進行評定。由于稅基評估業(yè)務(wù)是批量業(yè)務(wù),傳統(tǒng)的單量評估方法高成本、低效率,隨著統(tǒng)計技術(shù)、電腦應(yīng)用技術(shù)水平的提高和現(xiàn)代信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用,批量評估、路線價格、標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)比較等評估技術(shù)將在我國稅基評估中有較好的應(yīng)用前景。

①批量評估技術(shù)：批量評估技術(shù)是應(yīng)用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮到統(tǒng)計檢驗結(jié)果和結(jié)果分析的評估技術(shù),評估特定時點多項財產(chǎn)價值的活動。在稅基評估中,往往存在大批量的資產(chǎn),如何對大批量資產(chǎn)的價值快速而準(zhǔn)確地估價,是資產(chǎn)評估師必須解決的問題。②路線價格法：是以路線價格為估價標(biāo)準(zhǔn),通過對特定臨街道且可及性相當(dāng)?shù)某鞘型恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度,求取在該深度上數(shù)宗土地的平均水平單價并附設(shè)于特定街道上,得到該街道的路線價,然后據(jù)此路線價并配合深度百分率表和其他修正率表,計算出臨街道其他各宗土地價格的一種估價方法,適用于市街地。③標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)比較法：選定一個“標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)”作為區(qū)域典型單元,可以將房產(chǎn)內(nèi)的其他單元與“標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)”的各種影響其市場價值的因素及特點作比較調(diào)整,確定評估房產(chǎn)的市場價值。

（2）以成本計價為基礎(chǔ)的成本法

成本法是對待估房地產(chǎn)的各項成本構(gòu)成進行分析,求取待估房地產(chǎn)在估價時點的重新構(gòu)建價格,然后扣除折舊,以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。成本法的理論依據(jù)為生產(chǎn)費用價值論,它主要從開發(fā)者角度,運用等量投資至少獲取等量收益的投資原理,根據(jù)產(chǎn)品定價的一般原則,將房地產(chǎn)的價格確定為所有投入資本和利潤之和。計算公式為：房地產(chǎn)的價格＝重新購建價格-折舊。

①重新購建價格的確定：一般資產(chǎn)評估中采用的重置成本法也不能將其套用在稅基評估上。因為稅基評估主要考慮其評估對象的一般功能價值含量，而不必刻意去追求其特殊功能的價值含量。因此在稅基評估中,重新購建價格一般是不采用重置價格,而采用重建價格,重建價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑技術(shù)等,在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下,重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。建筑物重新購建價格可通過比較單位法、部件單位法、數(shù)量調(diào)查法等方法求取。②折舊的確定：折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失,其數(shù)額為建筑物在估價時點的市場價值與重新購建價格的差額,折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊三大類,可通過市場提取法、分解法、年齡壽命法等方法求取。

（3）以收益計量為基礎(chǔ)的收益法

預(yù)計待估房地產(chǎn)未來的正常凈收益,而選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加,以此估算房地產(chǎn)價格或價值的方法。該方法一般用于經(jīng)營性房地產(chǎn)價格測算,如商店、飯店等。資產(chǎn)評估中,收益法的收益一般都是指未來未實現(xiàn)的收益。而在稅法中,不論是我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅和所得稅,還是國外的財產(chǎn)稅、資本利得稅和其他的有關(guān)稅種,其課稅對象都是針對現(xiàn)已存在的財產(chǎn),所針對的有關(guān)收益也都是財產(chǎn)過去和現(xiàn)在已經(jīng)實現(xiàn)的收益,對未實現(xiàn)的收益一般都不征稅。若把一般資產(chǎn)評估中以未來收益折現(xiàn)應(yīng)用于稅基評估肯定是會出問題的。因為這樣做與國內(nèi)外的稅收制度發(fā)生矛盾,直接影響稅基評估結(jié)果的正確性。因此,在一般資產(chǎn)評估中運用的收益法同樣不能直接套用在稅基評估中。一般資產(chǎn)評估采用的收益法的應(yīng)用與其在稅基評估中的應(yīng)用差別較大,具體表現(xiàn)在以下兩個方面：一是收益期限計算不同,在一般資產(chǎn)評估中的收益期可分為有限期和無限期兩種,而在稅基評估中的收益期限主要是計算有限期,而且大部分評估稅基收益期是以一年為期。如對租金收益的稅基就是以一年為限,因該稅種是一年征收一次,所以其稅基的有關(guān)收益期限也只能與征收期限一致。因為根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定,其未來收益一般不列入征稅范圍,其收益一般也只能是當(dāng)年收益,而不應(yīng)包括未來的未實現(xiàn)收益。二是,而在一般資產(chǎn)評估中,折現(xiàn)率的確定是收益法中的一個既重要又困難的參數(shù),在應(yīng)用收益法的稅基評估中,由于收益的不確定因素相對較少,稅基評估中對收益法相關(guān)參數(shù)確定時的要求也會比我們以往進行的資產(chǎn)評估簡單得多。需要的是與收益有關(guān)的在稅基評估中也只能以收益現(xiàn)值為基礎(chǔ),再結(jié)合稅法有關(guān)規(guī)定進行相應(yīng)調(diào)整后的價值為評估值。

7 房產(chǎn)稅基評估爭議的處理

房產(chǎn)稅基評估爭議處理制度是否合理健全是決定一個稅基評估系統(tǒng)成功與否的重要基礎(chǔ)之一。中國香港擁有一套比較完善的關(guān)于上訴機制、關(guān)于反對機制等法律作為房產(chǎn)稅稅基評估的基礎(chǔ),美國約翰遜郡的財產(chǎn)所有者每年都有兩次稅基評估申訴機會。房產(chǎn)稅計稅價值的評估在總體有公允化的表面下不可避免地會出現(xiàn)個別業(yè)主就評估值的爭議現(xiàn)象。為保證評估結(jié)果的公正性,保護納稅人的合法權(quán)益,防止公權(quán)力對納稅人權(quán)益的損害,也需要建立一系列復(fù)議、申訴制度,保證納稅人獲得必要的行政、司法援助。國際估稅官協(xié)會(IAAO)制定的《稅基評估申訴準(zhǔn)則》,促進了爭議處理的公允化過程,歐美等稅基評估發(fā)展較為成熟的國家通常都有著較長的估稅歷史,嚴(yán)密的稅收評估法制框架,融合了傳統(tǒng)三大基本評估方法與現(xiàn)代統(tǒng)計和計算機技術(shù)的批量評估系統(tǒng)以及完善的稅基評估爭議處理制度。我國要順利推行房產(chǎn)稅改革,應(yīng)盡快建立稅基評估爭議處理的法規(guī)制度,以解決稅基評估爭議提供法律保障。

（1）注重爭議內(nèi)容的區(qū)別對待,提高受理案件的質(zhì)量,節(jié)約處理成本。不論是IAAO的《稅基評估申訴準(zhǔn)則》,還是美國約翰遜郡或加拿大安大略省,都將業(yè)主的申訴內(nèi)容區(qū)分為事實問題和法律問題。事實問題是指業(yè)主可能認(rèn)為房產(chǎn)所評估的價值并非公允市場價值或評估機構(gòu)未恰當(dāng)應(yīng)用公允化因子,事實問題在行政或者準(zhǔn)司法的申訴框架內(nèi)解決,一般要經(jīng)歷與評估師的非正式磋商。法律問題是指關(guān)于納稅人對評估適用法規(guī)、程序、免稅待遇、受理申訴機構(gòu)的權(quán)限等方面的質(zhì)疑,法律問題或是與法律問題相交織在一起的問題,應(yīng)在司法性質(zhì)的法庭上予以解決。

（2）受理評估爭議機構(gòu)的組成多元化,確保復(fù)議、裁決結(jié)果的公平。受理評估爭議的機構(gòu),主要任務(wù)是處理納稅人的申訴,以確保稅負(fù)的公平和一致性,在組織上保持獨立性和權(quán)威性。受理評估爭議的委員會由評估師、會計師、律師、稅務(wù)師等資深專業(yè)人士組成,對評估機構(gòu)的價值判斷、公允性爭執(zhí)等問題予以裁決,專業(yè)背景的多元化有利于從司法、會計、評估等不同角度對爭議進行復(fù)審,盡可能公允地處置爭議。

（3）評估爭議申訴與裁決程序。首先,業(yè)主就評估中可能存在的事實誤差,諸如評估不一致或不精確等問題,以電話、郵件、傳真或者電子郵件等溝通方式向評估機構(gòu)的評估師進行非正式的復(fù)議,申訴人可以獲得其所需要的財產(chǎn)評估的相關(guān)信息,評估師也能了解納稅人的申訴原因,并對其以書面形式作出相應(yīng)的解釋,如果申訴人滿意評估師的復(fù)議結(jié)果,那么就退出了整個申訴程序。在歐美國家,相當(dāng)一部分的爭議是在這個簡單的環(huán)節(jié)中解決的。其次,申訴人或業(yè)主不滿意評估師的復(fù)議結(jié)果,可向各地州(市)的申訴委員會申訴,申訴委員會可考慮設(shè)在有權(quán)代表地州(市)人民政府向社會公布稅基評估結(jié)果的政府職能部門。申訴委員會組織業(yè)主和評估師參加聽證,各地州(市)申訴委員會對評估師的價值判斷,公正性爭執(zhí)等問題予以書面的裁決。再次,申訴人或業(yè)主不服申訴委員會的裁決,可繼續(xù)上訴到省級房產(chǎn)稅審理委員會,該委員會可以考慮設(shè)在本省負(fù)責(zé)對稅基評估機構(gòu)的行使監(jiān)督管理職責(zé)的政府職能部門,審理委員會是業(yè)主財產(chǎn)未被公允、精確評估等事實問題的最后的上訴和處理機構(gòu)。裁決(或撤回)的結(jié)果都必須以書面的形式發(fā)給各相關(guān)方,申訴人或業(yè)主、評估機構(gòu)都必須根據(jù)審理委員會的裁決結(jié)果調(diào)整評估值,不能提出申訴。最后,法律問題或是與法律問題相交織在一起的問題在司法性質(zhì)的法庭上予以解決。

參考文獻：

［1］中評協(xié).澳大利亞的資產(chǎn)評估業(yè)［J］.中國資產(chǎn)評估,2006(6).

［2］劉彥.加拿大安大略省的不動產(chǎn)稅收制度［J］.國外房地產(chǎn)博覽,2005(10).

篇7

一、公允價值計量的涵義

“公允價值”這一概念源于法律，是指得到公眾認(rèn)可的價值。為此，公允價值具有很大的主觀性，取決于行為人的主觀判斷。新準(zhǔn)則明確規(guī)定“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量”。依此理解，如認(rèn)為采用歷史成本原則作為計量屬性比較公允，則公允價值就是歷史成本；如認(rèn)為采用市場價值能夠反映資產(chǎn)真實價值，則市場價值就是公允價值。所以，公允價值并不是一

種確切的計量模式，它只是人們對資產(chǎn)真實價值的一種近似估計。

二、公允價值計量的運用

（一）公允價值的謹(jǐn)慎改進。新準(zhǔn)則確定公允價值的應(yīng)用范圍時，充分考慮到我國國情，做了審慎的改進。這是因為我國的市場價格等交易信息系統(tǒng)還不完善，難以為會計信息的鑒證提供可靠證據(jù)。公允價值要求的市場交易價格抑或預(yù)期未來凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值都需要主觀判斷，從而必然會不同程度地受到企業(yè)管理層和會計人員主觀意志的影響。因此，在現(xiàn)實會計環(huán)境下，對公允價值計量基礎(chǔ)持謹(jǐn)慎態(tài)度是最優(yōu)選擇。

（二）公允價值的限制條件。第一，公允價值的非主導(dǎo)性。新準(zhǔn)則規(guī)定：“企業(yè)在對會計要素進行計量時，一般應(yīng)采用歷史成本”。這說明我國是在堅持以歷史成本計量為基礎(chǔ)的前提下，引入公允價值的。幾乎所有運用公允價值計量屬性的具體準(zhǔn)則都規(guī)定要以成本進行計量，在滿足一定條件時才可以公允價值進行計量。第二，公允價值運用條件較為苛刻。如《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表中運用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但如果有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)運用公允價值計量屬性。同時規(guī)定運用公允價值計量應(yīng)同時滿足兩個條件：一是必須有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。

三、公允價值計量的困惑

（一）公允價值計量的理論困惑。相關(guān)性和可靠性是對會計計量的基本要求，同時滿足這兩方面要求使公允價值在會計實務(wù)運用中困難重重。一方面相關(guān)性要求會計計量盡可能將所有影響企業(yè)現(xiàn)實未來收益的因素完全涵蓋，會計計量范圍不斷擴大要求會計人員主觀估計與判斷力求準(zhǔn)確；另一方面可靠性要求會計計量過程中與個體差異相聯(lián)系的主觀估計與判斷盡可能減少，以使會計信息具備真實性和中立性的特征。因此，相關(guān)性加強勢必導(dǎo)致可靠性削弱，反之亦然。因此，公允價值計量成為相關(guān)性與可靠性之間“不可調(diào)和的產(chǎn)物”。此外，以單項資產(chǎn)為計量對象所得到的公允價值并不能代表會計主體整體公允價值，但若以會計主體整體作為計量對象，其理論依據(jù)及實務(wù)操作都存在難題。

（二）公允價值計量的現(xiàn)實困惑。在實際應(yīng)用中，會計信息質(zhì)量的可靠性難以保證。相對于具有客觀性、確定性和可驗證性的以實際交易為基礎(chǔ)的歷史成本計量，公允價值計量雖然在財務(wù)報表中能提供更為相關(guān)的信息，但因其具有不確定性、變動性和集合性，因此難以滿足會計信息可靠性的質(zhì)量要求。面對金融工具，現(xiàn)值計量常常就是估計其公允價值的最好技術(shù)。但因為未來現(xiàn)金流量的金額、時點和貨幣時間價值等都是不確定的，在計量的操作上往往面臨更大的困難。另外，公允價值計量可能增加財務(wù)報表項目的波動性。在公允價值計量模式下，經(jīng)濟環(huán)境和風(fēng)險狀況的變化以及企業(yè)自身信用的變化，會引起財務(wù)報表項目的波動。但反映外部環(huán)境等變化所引起的損益變動，并不能提供非常相關(guān)的信息，甚至可能誤導(dǎo)財務(wù)報表使用者。

四、公允價值計量的改進

（一）確保評估機構(gòu)和人員的相對獨立性。公允價值若能由企業(yè)外部的獨立資產(chǎn)評估機構(gòu)來提供，其獨立性和公正性顯然是最好的，但這種方式成本過高，實際中無法實施。因此，只能由企業(yè)內(nèi)部專設(shè)資產(chǎn)評估委員會，并直接隸屬于公司董事會或股東大會，以使公司管理層或財務(wù)負(fù)責(zé)人無法干預(yù)資產(chǎn)定價。其主要職責(zé)是定期對企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債進行估價，以獲取各資產(chǎn)負(fù)債項目的公允價值。計量結(jié)果應(yīng)經(jīng)過獨立計量數(shù)據(jù)的相互驗證，即要求公允價值獲取至少要有兩個或兩個以上的人對同一計量對象進行獨立估價，其結(jié)果應(yīng)相同或相近。

（二）明確信息獲取方法的使用范圍、適用條件及操作程序。對一些自用而不外銷的項目，應(yīng)根據(jù)買方市場價格或投入價值基礎(chǔ)確定公允價值；對一些準(zhǔn)備隨時可能變現(xiàn)的項目，應(yīng)根據(jù)賣方市場價格或產(chǎn)出價值基礎(chǔ)確定公允價值。筆者以為，若采用收益法，應(yīng)規(guī)定選擇市場參與者普遍認(rèn)同，且被以往市場實際交易價格驗證具有可靠性的估價技術(shù)，盡可能考慮所有市場參數(shù)，包括無風(fēng)險利率、商品價格、提前償還風(fēng)險、服務(wù)成本等，盡可能不用與企業(yè)特定相關(guān)的參數(shù)。

（三）依據(jù)可靠性選擇備選方法順序。如，對產(chǎn)成品的計價順序可確定為：先現(xiàn)行購價，后可收回凈值，再歷史成本替代。對長期債券投資的估價順序可確定為：先現(xiàn)行市價（或可回收凈值），后現(xiàn)值，再歷史成本替代。這一選擇順序應(yīng)具有一定的靈活性，如，存在活躍市場上的公開標(biāo)價時，應(yīng)選擇現(xiàn)行市價法作為首選估價方法；當(dāng)某項資產(chǎn)所帶來的現(xiàn)金流量及相應(yīng)的折現(xiàn)率已在合同中約定時，可選擇現(xiàn)值法作為首選估價方法。

（四）建立評估模型強調(diào)信息披露。建立評估模型及相關(guān)信息系統(tǒng)的更改控制和安全性程序，防止系統(tǒng)遭到破壞；保證評估模型中使用數(shù)據(jù)的一致性、及時性和可靠性。同時，為確保公允價值的可靠性，除將公允價值獲取的方法、程序及使用規(guī)范通過準(zhǔn)則、制度固定下來以外，還應(yīng)強調(diào)在會計報表附注的充分披露。以公允價值運用為代表的新會計理論使會計確認(rèn)和計量更人性化，這也使重大錯報風(fēng)險加重。因此，會計結(jié)果越來越主觀就必須有充分的披露保持主觀判斷不被濫用。

篇8

堅持科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞振興*經(jīng)濟和構(gòu)建和諧社會這一主題，針對我縣中介行業(yè)存在的突出問題，依法進行清理和規(guī)范，努力創(chuàng)造誠實守信、公平有序的信用環(huán)境，為我縣社會穩(wěn)定和經(jīng)濟快速發(fā)展服務(wù)。

二、清理和規(guī)范的范圍

這次清理和規(guī)范工作的范圍主要是與經(jīng)濟發(fā)展密切聯(lián)系的中介機構(gòu)。

（一）以財務(wù)會計相關(guān)知識為基礎(chǔ)的行業(yè)，包括會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所及資產(chǎn)評估等機構(gòu)；

（二）以房地產(chǎn)、工程技術(shù)相關(guān)知識為基礎(chǔ)的行業(yè)，包括土地評估、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、建設(shè)工程造價咨詢、工程監(jiān)理、建設(shè)工程招投標(biāo)等機構(gòu)；

（三）以法律相關(guān)知識為基礎(chǔ)的行業(yè)，包括律師事務(wù)所、公證處、法律咨詢服務(wù)等機構(gòu)。

三、清理和規(guī)范的內(nèi)容

（一）清理的內(nèi)容：

1.虛假驗資、虛假評估、虛假公證等違規(guī)、違紀(jì)問題；

2.執(zhí)業(yè)市場秩序混亂、非法執(zhí)業(yè)、以商業(yè)賄賂等不正當(dāng)手段擾亂市場秩序問題；

3.未經(jīng)法定程序?qū)徟?、無照執(zhí)業(yè)、超范圍經(jīng)營、對分支機構(gòu)管理不到位問題；

4.行政干預(yù)，部門壟斷，造成不正當(dāng)競爭等執(zhí)業(yè)環(huán)境問題。

（二）規(guī)范的內(nèi)容:

1.規(guī)范中介機構(gòu)的資格認(rèn)定和設(shè)立；

2.依法加強對中介機構(gòu)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)，制定和完善相關(guān)規(guī)章制度，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為；

3.對不符合現(xiàn)行政策法規(guī)要求的中介機構(gòu)進行規(guī)范；

4.凡是應(yīng)與監(jiān)管部門脫鉤的中介機構(gòu)，在這次清理和規(guī)范過程中，都應(yīng)及時脫鉤。

四、方法和步驟

清理和規(guī)范工作分三個階段進行，時間從20*年1月20日開始，到2月15日結(jié)束。

（一）自查自糾階段（20*年1月20日—1月31日）

1.對中介機構(gòu)進行調(diào)查摸底，分類登記造冊，分析存在的問題。

2.對中介機構(gòu)的職能進行審定確認(rèn)，進一步明確其執(zhí)業(yè)的范圍和責(zé)任。

3.對雖經(jīng)審批、登記，但未在規(guī)定時限內(nèi)開展正常業(yè)務(wù)活動的，不能按行業(yè)規(guī)定自律、管理混亂的，機構(gòu)設(shè)置不合理、執(zhí)業(yè)職能劃分不明確的中介機構(gòu)，認(rèn)真進行整改。

4.對損害國家和公眾利益，嚴(yán)重違規(guī)違法的，嚴(yán)肅查處，依法予以處理。

5.結(jié)合清理和規(guī)范中反映出的問題，比照相關(guān)政策、法規(guī)，研究制定整改措施和辦法，并組織落實整改工作。

6.嚴(yán)格執(zhí)行公平、統(tǒng)一的審批、登記標(biāo)準(zhǔn)，實行歸口審批、登記管理。

7.各中介機構(gòu)自查近3年在執(zhí)業(yè)期間有無違規(guī)、違紀(jì)、違法情況。寫出自查自糾和整改報告，上報監(jiān)管部門。

（二）建章建制階段(20*年2月1日—2月5日)

1.建立和完善責(zé)任追究制度。對在執(zhí)業(yè)過程中出現(xiàn)違規(guī)行為的，監(jiān)管部門將進行責(zé)任追究，嚴(yán)肅處理，違法的要移交司法機關(guān)，追究法律責(zé)任。

2.完善行業(yè)自律機制，制定中介機構(gòu)規(guī)范發(fā)展的指導(dǎo)意見。

3.完善對中介機構(gòu)監(jiān)管機制，做到依法審批、依法登記、依法從業(yè)、依法監(jiān)管。

（三）檢查驗收階段（20*年2月6日—2月15日）

1.檢查自查自糾階段是否存在走過場和弄虛作假行為，各個環(huán)節(jié)工作是否落實到位，發(fā)現(xiàn)的問題是否得到解決。

2.檢查清理和規(guī)范工作中發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)問題是否得到查處，責(zé)任是否得到追究。

3.各項法規(guī)和機制是否建立和完善。

五、組織領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任分工

成立*縣清理和規(guī)范中介機構(gòu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

責(zé)任分工：

（一）縣軟環(huán)境辦和縣工商局負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查；

（二）縣工商局負(fù)責(zé)在工商部門登記的中介機構(gòu)的清理和規(guī)范；

（三）縣財政局和縣審計局負(fù)責(zé)以財務(wù)會計相關(guān)知識為基礎(chǔ)的行業(yè)，包括會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估等機構(gòu)的清理和規(guī)范；

（四）縣國稅局負(fù)責(zé)稅務(wù)師事務(wù)所的清理和規(guī)范；

（五）縣國土資源局和縣建設(shè)局負(fù)責(zé)以房地產(chǎn)、工程技術(shù)相關(guān)知識為基礎(chǔ)的行業(yè)，包括土地評估、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、建設(shè)工程造價咨詢、工程監(jiān)理、建設(shè)工程招投標(biāo)等機構(gòu)的清理和規(guī)范；

（六）縣司法局負(fù)責(zé)以法律相關(guān)知識為基礎(chǔ)的行業(yè)，包括律師事務(wù)所、公證處和法律咨詢服務(wù)等機構(gòu)的清理和規(guī)范；

篇9

一、當(dāng)前資產(chǎn)評估管理體制中存在的問題

當(dāng)前資產(chǎn)評估行業(yè)劃分為資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價等專業(yè)資格和專業(yè)領(lǐng)域，由不同的政府部門分頭管理，評估業(yè)務(wù)部門壟斷和行業(yè)分割，評估機構(gòu)難以做大。主管部門各自制定評估準(zhǔn)則、評估程序和評估報告格式，對評估機構(gòu)、評估人員及業(yè)務(wù)質(zhì)量的管理缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，影響到了評估行業(yè)整體上的監(jiān)管和發(fā)展，不能滿足我國迅速發(fā)展的評估市場的要求。

有些房地產(chǎn)估價機構(gòu)或土地估價機構(gòu)從創(chuàng)辦之日起，就是所掛靠主管部門“創(chuàng)收”的重要途徑（按評估業(yè)務(wù)收入的一定比例上交給主管部門），主管部門成為評估機構(gòu)的靠山、庇護傘和業(yè)務(wù)源，評估機構(gòu)成為主管部門的剩余人員、子女、離退休人員的安置場所；有的甚至政企不分，政府工作人員從事評估業(yè)務(wù)，還擅自擴大評估范圍，將行政管理職能轉(zhuǎn)化為有償評估服務(wù)；有的主管部門直接干涉評估機構(gòu)的管理和業(yè)務(wù)經(jīng)營權(quán)。有的主管部門為了維護部門非法利益，利用產(chǎn)權(quán)登記等職權(quán)排斥其他資產(chǎn)評估機構(gòu)從事其所主管的評估業(yè)務(wù)，例如：湖北省京山縣房地產(chǎn)管理局以京山騰達資產(chǎn)評估事務(wù)所無房地產(chǎn)估價資質(zhì)為由，對該評估事務(wù)所為京山嘉美購物廣場出具的資產(chǎn)評估報告以及為京山縣新市鎮(zhèn)城中路124號公民張實剛出具的房屋資產(chǎn)評估報告拒絕確認(rèn)有效，就是這一問題的有力證據(jù)。主管部門的這些非法行為不但侵犯了評估機構(gòu)的合法權(quán)利，也侵犯了交易當(dāng)事人選擇評估機構(gòu)的基本民事權(quán)利，更加有悖于市場經(jīng)濟公平競爭、優(yōu)勝劣汰的基本原則。

實踐證明，評估業(yè)務(wù)部門壟斷和行業(yè)分割造成的危害是比較嚴(yán)重的。例如在國有企業(yè)改制中，法律法規(guī)規(guī)定國有企業(yè)應(yīng)該委托“資產(chǎn)評估機構(gòu)”（財政部門主管的評估機構(gòu)）進行企業(yè)價值評估（即企業(yè)整體資產(chǎn)評估），但是土地行政管理部門、房屋行政管理部門不承認(rèn)資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的企業(yè)價值評估報告，要求國有企業(yè)委托其主管的土地評估機構(gòu)、房地產(chǎn)評估機構(gòu)單獨出具土地估價報告、房屋估價報告，這樣企業(yè)就需要委托三家評估機構(gòu)評估、出具三個評估報告，加重了企業(yè)經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。在評估方法上，資產(chǎn)評估機構(gòu)如果采用收益法、市場法評估企業(yè)價值，則不需要單獨評估各項資產(chǎn)（土地使用權(quán)、房屋建筑物）的價值；因為在企業(yè)價值評估中，企業(yè)全部資產(chǎn)是不可分割的有機系統(tǒng)，整體資產(chǎn)價值并不等于各個單項資產(chǎn)價值的簡單加總；以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進行評估時，不能人為的把各項資產(chǎn)分割開來，而是應(yīng)該在整體上考慮企業(yè)價值。然而土地估價機構(gòu)和房屋估價機構(gòu)由于評估的是單項資產(chǎn)，不可能在整體上考慮土地使用權(quán)、房屋建筑物在企業(yè)中的作用，造成了評估價值的偏差；為了保持評估結(jié)果的一致性，資產(chǎn)評估機構(gòu)需要引用土地估價報告和房屋估價報告中的評估價值，就不能在整體上評估企業(yè)價值，也就無法考慮商譽等影響企業(yè)價值的因素，往往造成資產(chǎn)低估、國有資產(chǎn)流失的結(jié)果。

評估業(yè)務(wù)的部門壟斷和行業(yè)分割局面，使各行業(yè)評估機構(gòu)均有自己的一塊領(lǐng)地，在不同行業(yè)評估機構(gòu)之間失去了自由競爭的土壤。另外，部門壟斷和行業(yè)分割限制了各行業(yè)評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，評估機構(gòu)為了在有限的市場范圍內(nèi)多做業(yè)務(wù)，往往濫用評估假設(shè)，弄虛作假，隨意選擇評估參數(shù)，迎合委托人的要求高估或低估資產(chǎn)價值，有的甚至直接問委托人“你要評估多少”；同時在評估收費上競相壓價，大打價格戰(zhàn)和惡性競爭；這樣也就導(dǎo)致評估程序走形式（例如不重視現(xiàn)場勘察，走馬觀花拍幾張照片了事），評估質(zhì)量下降的惡果。

評估業(yè)務(wù)的部門壟斷，迫使評估機構(gòu)為獲取業(yè)務(wù)而與主管部門勾結(jié)，接受其干涉、指示和操縱，難以保持獨立、客觀、公正；在獲取主管部門的庇護后，就取得了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來源，不需要依靠勝任能力獲取評估需求人的信賴，評估機構(gòu)也就沒有提高評估人員勝任能力的積極性；在委托人真正需要提供專業(yè)咨詢意見時，就無法勝任。

資產(chǎn)評估管理體制中存在的問題，使得資產(chǎn)評估失去了公信力，也使評估成為一種形式，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更加為資產(chǎn)評估埋下了很大的風(fēng)險。

二、評估管理體制改革設(shè)想

資產(chǎn)評估要發(fā)揮應(yīng)有的作用，必須提高評估行業(yè)的公信力；要提高評估行業(yè)的公信力，必須提高評估質(zhì)量；要提高評估質(zhì)量，必須形成充分競爭的評估市場，營造遵守評估準(zhǔn)則的執(zhí)業(yè)環(huán)境和加強評估質(zhì)量控制。評估管理體制改革應(yīng)該以充分發(fā)揮資產(chǎn)評估的作用為最終目標(biāo)，建立真正的評估市場競爭機制和監(jiān)督機制。

（一）正確認(rèn)識資產(chǎn)評估的作用

確定資產(chǎn)價值的途徑通常有三種：自我定價、市場定價和評估。自我定價是指交易雙方當(dāng)事人自己協(xié)商確定資產(chǎn)價值；市場定價是指以市場上相同或者相似的資產(chǎn)的通常交易價格確定資產(chǎn)價值；評估是指由專業(yè)評估人員依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)測算資產(chǎn)價值。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，當(dāng)事人最了解資產(chǎn)狀況，可以作出最正確的定價；同時，自我定價也是尊重了當(dāng)事人交易權(quán)利，能夠提高資源的配置效率。自我定價是一種最基本的資產(chǎn)定價途徑：（1）市場價格其實也是一系列自我定價形成的結(jié)果；（2）在資產(chǎn)同質(zhì)性低（或者異質(zhì)性高）、市場交易不充分的情形下，市場無法提供有效價值參考，自我定價是確定資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)途徑。在資產(chǎn)同質(zhì)性高的場合，或者資產(chǎn)存在充分競爭的市場時，市場價格會主導(dǎo)定價，即市場定價可以約束非理性的自我定價，從而促成公平交易。然而，充分競爭只存在于假說之中，實踐中由于信息分散和不對稱、信息傳遞障礙、市場操縱、經(jīng)濟與法律環(huán)境、交易限制和資金需求等原因使得市場價格并不一定能反映資產(chǎn)真實價值，需要通過評估來確定資產(chǎn)價值。在交易雙方當(dāng)事人之間存在自我定價分歧（主要是利害沖突引起，不能理性的定價），或者當(dāng)事人自我定價可能損害第三方合法利益時，也需要資產(chǎn)評估。

從當(dāng)前資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的實際作用來看，可以將評估業(yè)務(wù)分為消除自我定價分歧評估和維護第三方合法利益的評估。前者主要是平等當(dāng)事人市場交易中的評估，例如轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、房屋拆遷等，實行的是自愿評估。后者主要是在涉及國家、集體和社會公眾等第三方合法權(quán)益的情況下，例如國有資產(chǎn)交易、出資、財產(chǎn)納稅、破產(chǎn)清算等的評估，實行的是強制評估，而且往往將評估價值確定為最終交易價值。

（二）將資產(chǎn)評估機構(gòu)真正推向市場

產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)必須依法行政，樹立“法律至上”的意識，嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》“登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估”的規(guī)定，杜絕產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)自身經(jīng)營評估業(yè)務(wù)或者干涉評估機構(gòu)合法經(jīng)營的現(xiàn)象。主管部門要轉(zhuǎn)變思想觀念，樹立為評估機構(gòu)服務(wù)的意識，積極為資產(chǎn)評估機構(gòu)創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境，禁止行政干預(yù)和人為障礙。嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》的規(guī)定，資產(chǎn)評估報告不再是應(yīng)付登記機構(gòu)的形式材料，而是市場的真正需要，評估結(jié)果是否準(zhǔn)確關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益，這就極大的促進了評估機構(gòu)和評估人員提高評估業(yè)務(wù)水平的積極性。

將資產(chǎn)評估機構(gòu)真正推向市場需要完善評估機構(gòu)的法律責(zé)任。當(dāng)事人委托評估的目的主要在于降低交易風(fēng)險和規(guī)避責(zé)任，評估機構(gòu)應(yīng)該為因自己過錯導(dǎo)致的評估報告使用人的經(jīng)濟損失承擔(dān)賠償責(zé)任，才能達到委托評估的目的，委托人也才有委托評估的必要；如果評估機構(gòu)對自己過錯行為不承擔(dān)責(zé)任，也就沒有委托評估的價值了，更加沒有評估的市場需求了。從事大額資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，卻因為采取有限責(zé)任制度或者財產(chǎn)有限等原因不能承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任，對委托人是不公平的。承擔(dān)民事賠償責(zé)任能力的高低，也是評估機構(gòu)爭取評估業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。評估機構(gòu)規(guī)模大、承擔(dān)賠償責(zé)任的能力高，就能提高委托人的信任度和安全感，滿足委托人轉(zhuǎn)移交易風(fēng)險的需要，評估業(yè)務(wù)自然就多。因此評估機構(gòu)應(yīng)該參加職業(yè)責(zé)任保險，提取職業(yè)風(fēng)險金，做大做強、優(yōu)化資產(chǎn)，在組織形式上，盡量采取合伙制，以提高賠償能力。

（三）建立評估機構(gòu)之間的相互監(jiān)督機制

評估人員的勝任能力和職業(yè)道德因素，都會導(dǎo)致評估結(jié)果錯誤；在業(yè)務(wù)質(zhì)量和評估收費等重要方面建立評估機構(gòu)之間的相互監(jiān)督機制可以很好的解決這一問題。

在交易當(dāng)事人之間存在自我定價分歧時，或者利害關(guān)系人認(rèn)為當(dāng)事人自我定價損害其合法利益時，分歧者可以另行委托其他評估機構(gòu)評估。如果兩家評估機構(gòu)評估確定的資產(chǎn)價值差距在10%以內(nèi)的，可以以評估價值的平均數(shù)作為最終交易價值。差距計算方法為：（較高價值-較低價值）÷較高價值10%；例如兩個評估價值分別為100和90，則差距為（100-90）÷100=10%10%，可以確定最終交易價值為（100+90）÷2=95。

篇10

第一，資產(chǎn)評估行業(yè)缺少獨立性。資產(chǎn)評估機構(gòu)是社會中介服務(wù)機構(gòu)，依據(jù)適用的原則獨立地開展活動并對評估結(jié)果負(fù)全部責(zé)任。而目前較多的行政干預(yù)削弱了它的獨立性。許多評估機構(gòu)掛靠在不同的行政事業(yè)單位，接受行政單位的管理，直接或間接地與某類資產(chǎn)發(fā)生關(guān)系，阻礙了資產(chǎn)評估社會化市場化的進程。我國有中國資產(chǎn)評估協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會和中國土地估價師協(xié)會，這三個協(xié)會各自為政，相互封閉，障礙了評估行業(yè)的發(fā)展。

第二，資產(chǎn)評估理論體系不健全。資產(chǎn)評估是根據(jù)國有資產(chǎn)評估的實施細(xì)則法來確定評估方法與程序的，目前我國資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，資產(chǎn)評估理論體系存在不足，僅依靠行政部門來管理資產(chǎn)評估，不利于提高資產(chǎn)評估效率和維護資產(chǎn)評估的公正。資產(chǎn)評估法制建設(shè)落后于評估實踐，不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展和評估行業(yè)自身發(fā)展的需要。

第三，資產(chǎn)評估信息失真。因資產(chǎn)評估值是一個估計值，而實際發(fā)生的交易價格是它的真實值，所以兩者是存在一定差別的。這種差別在一定限度之內(nèi)就為合理的估計值，若差別太大就會導(dǎo)致資產(chǎn)評估失真。在我國大多數(shù)資產(chǎn)評估是一次性評估，尚未形成全方位、長期性、連續(xù)性的服務(wù)模式，在很大程度上制約了資產(chǎn)評估應(yīng)有作用的發(fā)揮。

第四，資產(chǎn)評估理論方法滯后。我國評估基礎(chǔ)理論及評估準(zhǔn)則滯后導(dǎo)致了評估實踐在低層次循環(huán)，而國外的評估理論方法也不完全適應(yīng)中國的具體情況，如何與國際接軌是要盡快研究和解決的問題，隨著高科技企業(yè)的日益增加和知名品牌的創(chuàng)立等，專利、計算機軟件及商標(biāo)等無形資產(chǎn)日益受到關(guān)注，而在這方面的評估理論方法比較粗，空域、水域等的價值評估還是空白。

第五，資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低。資產(chǎn)評估人員不僅要精通專業(yè)知識還應(yīng)具備較高的職業(yè)道德和實踐經(jīng)驗等綜合素質(zhì)，而目前的資產(chǎn)評估行業(yè)大部分資產(chǎn)評估師是學(xué)習(xí)財會專業(yè)，對工程、設(shè)備、建筑等專業(yè)評估師缺乏。資評估人員對新知識的接受能力欠缺，在目前的人員中有一部分是兼職評估師，兼職評估將會影響到執(zhí)業(yè)的質(zhì)量和公平性，從業(yè)人員結(jié)構(gòu)不合理，缺乏高層次綜合性人才。

針對上述問題，我國應(yīng)該從以下途徑對資產(chǎn)評估行業(yè)進行改革。

一要完善資產(chǎn)評估理論。我國資產(chǎn)評估理論研究落后阻礙了資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展。高校開設(shè)的資產(chǎn)評估專業(yè)存在教學(xué)與實踐脫節(jié)的現(xiàn)象，高校應(yīng)該加強與實際部門的聯(lián)系，理論與實際相結(jié)合形成資產(chǎn)評估學(xué)科體系。我國資產(chǎn)評估行業(yè)條塊分割，有注冊資產(chǎn)評估師、土地估價師、房地產(chǎn)估價師，這樣就造成有三套行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。要促進評估行業(yè)發(fā)展，就要在統(tǒng)一準(zhǔn)則的前提下規(guī)范各類評估師的行為。

二要不斷規(guī)范資產(chǎn)評估行業(yè)管理。要正確處理資產(chǎn)評估政府管理和行業(yè)管理的關(guān)系，加強行業(yè)管理減少行政干預(yù)，確保資產(chǎn)評估機構(gòu)的獨立性，使之真正成為客觀公正的社會服務(wù)機構(gòu)。政府管理是宏觀指導(dǎo)制定政策，而行業(yè)管理則是以行業(yè)章程為依據(jù)實施管理，采用政府監(jiān)督下的行業(yè)自律與自我管理模式。隨著評估行業(yè)不斷發(fā)展，各行業(yè)協(xié)會相繼合并，評估協(xié)會要發(fā)揮管理作用必須制定適合我國的評估統(tǒng)一準(zhǔn)則和管理制度，從制度上解決資產(chǎn)評估中存在的缺陷，建立起具有高度權(quán)威的行業(yè)自律管理機構(gòu)，實現(xiàn)資產(chǎn)評估行業(yè)自我發(fā)展。

三要保證資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的可操作性。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，許多新的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)出現(xiàn)，成為難以解決的問題。我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的問題是操作性不足內(nèi)容空洞，應(yīng)推出符合國情的評估準(zhǔn)則，保持評估準(zhǔn)則的穩(wěn)定性和靈活性。在制定評估準(zhǔn)則時應(yīng)廣泛征求各個方面的意見，在收集意見的同時應(yīng)聘請各方專家在準(zhǔn)則制定修訂過程中反復(fù)論證，這樣的準(zhǔn)則才能保證可操作性和科學(xué)性。

四要提高資產(chǎn)評估人員綜合素質(zhì)。我國資產(chǎn)評估發(fā)展需要大批優(yōu)秀人才，建立一支高素質(zhì)資產(chǎn)評估隊伍至關(guān)重要，評估人員自身素質(zhì)高低是提高服務(wù)質(zhì)量的保證。評估人員要加強自身修養(yǎng)參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平，同時樹立良好的職業(yè)道德情操，維護好社會公眾利益。

五要健全資產(chǎn)評估質(zhì)量控制監(jiān)督。要在資產(chǎn)評估各個環(huán)節(jié)做好控制，根據(jù)實際情況出具可行的評估方法在資產(chǎn)清查中必須確認(rèn)評估資產(chǎn)的真實性和合法性。加強資產(chǎn)評估的質(zhì)量監(jiān)督工作，以內(nèi)部激勵機制來確定獎懲制度對員工進行獎懲，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量。