導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)估值，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)上市公司的三大類型

目前，滬深兩市共有134家房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)收入最高的萬科上半年收入高達(dá)307.2億元人民幣，其中房地產(chǎn)占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬元人民幣，主要來自材料銷售，房地產(chǎn)收入幾乎為零。綿世股份去年主營收入也只有790萬元人民幣，其中餐飲收入占比高達(dá)82%。分析房企上市公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，可以將房企上市公司分成三類：

一是房地產(chǎn)銷售收入占比超過50%的絕對房地產(chǎn)企業(yè)，以招保萬金（即招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)）為代表。萬科房地產(chǎn)收入占比超過98%，保利地產(chǎn)達(dá)到95%，招商地產(chǎn)接近90%，金地集團(tuán)超過94%。

二是雖然房地產(chǎn)銷售收入占比不到50%，但房地產(chǎn)相關(guān)收入（如工程、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)中介等）合計(jì)超過50%的相對房地產(chǎn)企業(yè)，以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開發(fā)及房地產(chǎn)和工程建設(shè)相關(guān)收入占比接近98%，首開超過95%，福星為65%，北辰為54%。在這類企業(yè)中，非房地產(chǎn)收入的增長速度往往很快，如福星的金屬制品業(yè)務(wù)占比達(dá)到了34%，冠城大通的漆包線收入達(dá)到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業(yè)收入占比也達(dá)到了43.5%。

三是非房地產(chǎn)收入超過50%的轉(zhuǎn)型企業(yè)。例如新湖中寶商業(yè)貿(mào)易和酒店收入已超過房地產(chǎn)收入，2010年中期甚至超過了80%；中炬高新調(diào)味品收入超過74%；長春高新生物制品收入高達(dá)85%；外高橋國際貿(mào)易收入達(dá)到64%；東湖高新環(huán)保收入超過50%。

三類房地產(chǎn)上市公司估值方法

第一類企業(yè)屬于典型的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的估值方法估值。比如采用行業(yè)平均市盈率法。數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，采用證監(jiān)會行業(yè)分類，目前房地產(chǎn)行業(yè)加權(quán)平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個(gè)股，理論上就是低估值的個(gè)股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產(chǎn)個(gè)股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發(fā)展、寶安地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、天地源、深長城、億城股份、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展11家。

第三類企業(yè)其實(shí)已經(jīng)不屬于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，因此，應(yīng)采用轉(zhuǎn)型后的新主業(yè)所在行業(yè)估值。比如中炬高新應(yīng)納入食品行業(yè)估值，長春高新應(yīng)納入醫(yī)藥行業(yè)估值，東湖高新應(yīng)納入環(huán)保行業(yè)估值，外高橋應(yīng)納入出口貿(mào)易行業(yè)估值。

以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產(chǎn)2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業(yè)中最接近的為皇氏乳業(yè)，每股收益0.042元，每股凈資產(chǎn)3.74元，市盈率為57倍。不考慮細(xì)分行業(yè)差異，單純從數(shù)據(jù)對比來看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產(chǎn)1.8元，市盈率406倍；參比節(jié)能環(huán)保行業(yè)的天豪節(jié)能，每股收益0.029元，每股凈資產(chǎn)1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開發(fā)區(qū)概念，單純從數(shù)據(jù)對比，可以看出東湖高新股價(jià)偏高。

第二類企業(yè)，由于擁有多元化和跨行業(yè)屬性，應(yīng)采用行業(yè)加權(quán)平均估值法進(jìn)行估值，以體現(xiàn)該類企業(yè)的多業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。對于這類企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的其他業(yè)務(wù)可以結(jié)合與主業(yè)相比的毛利率來估算其他業(yè)務(wù)應(yīng)貢獻(xiàn)的市盈率。比如某公司房地產(chǎn)收入占比98%，而其他業(yè)務(wù)占比2%。其中房地產(chǎn)毛利35%，而其他業(yè)務(wù)毛利40%，如果房地產(chǎn)行業(yè)市盈率為13倍，則其他業(yè)務(wù)市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*其他業(yè)務(wù)毛利率/房地產(chǎn)毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。

數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，按證監(jiān)會行業(yè)分類，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為滬深兩市滾動(dòng)市盈率最高的行業(yè)，加權(quán)平均數(shù)為34.11倍，其中房地產(chǎn)管理業(yè)的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業(yè)。金融、保險(xiǎn)業(yè)滾動(dòng)市盈率最低，加權(quán)平均數(shù)為7.46倍，其中，銀行業(yè)市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業(yè)。

以福星股份為例，其房地產(chǎn)收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業(yè)務(wù)占比1%，毛利率39%。房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率和動(dòng)態(tài)市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業(yè)分別為16.07和17.83。在計(jì)算時(shí)，行業(yè)市盈率應(yīng)取靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的平均值，即房地產(chǎn)行業(yè)取13.66，金屬制品行業(yè)取16.95；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業(yè)加權(quán)平均市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+金屬制品行業(yè)市盈率*金屬制品收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應(yīng)不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動(dòng)態(tài)市盈率為10.8，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。

以冠城大通為例，其房地產(chǎn)收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業(yè)務(wù)占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線屬于電器機(jī)械及器材制造業(yè)，其靜態(tài)市盈率和動(dòng)態(tài)市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產(chǎn)行業(yè)仍取平均值13.66。其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+電器機(jī)械及器材制造行業(yè)市盈率*電器機(jī)械及器材制造收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動(dòng)態(tài)市盈率僅為6.7，可見該股估值嚴(yán)重偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。

以北辰實(shí)業(yè)為例，其房地產(chǎn)收入占比54%，毛利率29%；零售商業(yè)占比7.6%，毛利率38.4%；投資物業(yè)和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他業(yè)務(wù)占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)取平均市盈率13.66，零售商業(yè)取靜態(tài)動(dòng)態(tài)市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值為17.92；酒店業(yè)取旅館業(yè)靜態(tài)動(dòng)態(tài)的平均值，即34.04和33.18的平均值為33.61；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；則北辰實(shí)業(yè)理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+零售行業(yè)市盈率*零售收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰實(shí)業(yè)動(dòng)態(tài)市盈率僅為15.4，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到理論估值21.32，至少有38%的升值空間。

篇2

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，今年一季度商品房銷售面積1.13億平方米，同比增長8.2%；銷售金額5000多億元，同比增長超過23%；3月份的房地產(chǎn)景氣指數(shù)為94.74，回落幅度也明顯減少，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比略有上漲。

房地產(chǎn)市場在今年年初似乎有了回暖的跡象。市場人士普遍樂觀，認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過“最冷”時(shí)刻。中金公司分析人士認(rèn)為，3月份的數(shù)據(jù)，是從去年8月房價(jià)開始逐月下跌之后的首次反彈。進(jìn)入二季度后，一、二線城市房屋銷售量仍將保持較高水平，房價(jià)有望下半年見底，行業(yè)反轉(zhuǎn)將進(jìn)一步提升地產(chǎn)板塊估值空間。

渤海證券分析師也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)將先于宏觀經(jīng)濟(jì)走出調(diào)整。一方面，保經(jīng)濟(jì)增長需要拉動(dòng)內(nèi)需，商品房銷售面積持續(xù)回升，則成為內(nèi)需增長的重要組成部分。今年商品房銷售面積將持續(xù)釋放，尤其是在二季度。從目前來看，此前累積的商品房需求可使目前成交量持續(xù)到5月份，首次置業(yè)需求在二季度將持續(xù)反應(yīng)。同時(shí)，改善型需求將進(jìn)一步確保商品房銷售面積的可持續(xù)性，預(yù)計(jì)今年全年商品房銷售面積可能同比增長30%以上。而商品房銷售面積回升，將帶動(dòng)房價(jià)企穩(wěn)、新開工面積增加、房地產(chǎn)開發(fā)投資回升，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入景氣回升階段。

另一方面，從運(yùn)行周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)半年到一年。房地產(chǎn)行業(yè)景氣轉(zhuǎn)變快于宏觀經(jīng)濟(jì)，而且，去年房地產(chǎn)行業(yè)就比宏觀經(jīng)濟(jì)提前一個(gè)季度進(jìn)入調(diào)整。從這一點(diǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)也具備率先走出調(diào)整的條件。

基于一季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，購房者消費(fèi)心理有所改變，購房積極性提高，再加上每年的四五月份房地產(chǎn)市場進(jìn)入慣例的銷售旺季，市場機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，給出“增持”評級。其中，三類房地產(chǎn)上市公司更值得關(guān)注：一是市場份額較高，而且提升能力較強(qiáng)的龍頭公司；二是全國化程度較高，產(chǎn)品能夠覆蓋改善型需求和首次置業(yè)需求的公司；三是資金充裕、資源整合能力較強(qiáng)的公司。萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、招商地產(chǎn)(000024）、金地集團(tuán)（600383）、金融街（000402）、浦東金橋（600639）等龍頭公司被機(jī)構(gòu)普遍看好。

房地產(chǎn)板塊基本面向好可能性已經(jīng)很大，但從盤面來看，滬深股市房地產(chǎn)板塊個(gè)股前期漲幅，已在一定程度上反映了近階段的房地產(chǎn)市場的回暖。

篇3

2009年，他管理的這只基金為投資者賺得21.78億元，排在《投資者報(bào)》“2009年基金經(jīng)理賺錢榜”165位混合型基金經(jīng)理第3位。

他就是鵬華動(dòng)力增長基金經(jīng)理林宇坤。接受《投資者報(bào)》專訪時(shí)，他剛從美國出差回來，正在倒時(shí)差。

2009年得與失

《投資者報(bào)》：2009年你如何看待自己的業(yè)績？

林宇坤：去年是金融危機(jī)之后經(jīng)濟(jì)觸底反彈的一年。年初開始，我這種判斷就比較堅(jiān)定，所以資產(chǎn)配置比較積極，倉位較高；尤其在二季度，很好地把握了金融、地產(chǎn)板塊的機(jī)會。上半年，業(yè)績非常好，但下半年業(yè)績比較平庸。

《投資者報(bào)》：通過基金相關(guān)公開信息我看到，你下半年地產(chǎn)股配得比較多。

林宇坤：我得承認(rèn)，這是自己認(rèn)識的一個(gè)偏差。

去年年初，我去房地產(chǎn)公司調(diào)研，很多公司高管都非常悲觀，但我當(dāng)時(shí)判斷，一線城市到2009年底可能就無房可賣了，后來行業(yè)的發(fā)展驗(yàn)證了我的觀點(diǎn)。四季度，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)會起來，當(dāng)時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)股還能成為一個(gè)領(lǐng)漲板塊，實(shí)際是，地產(chǎn)行業(yè)量價(jià)齊升，但地產(chǎn)股漲得并不好，這是我判斷上的錯(cuò)誤。

房地產(chǎn)政策使得地產(chǎn)股從去年7月開始回落，出現(xiàn)資本市場與房地產(chǎn)行業(yè)不同步的現(xiàn)象。現(xiàn)在房地產(chǎn)上市公司，日子過得非常好，現(xiàn)金流比較充裕，產(chǎn)品銷售很好，利潤也非常好。所以，資本市場不一定完全正確，但我相信，從更長時(shí)間來看，還會反映在價(jià)值上。

《投資者報(bào)》：除了這個(gè)因素外，影響下半年業(yè)績的還有什么？

林宇坤：中小盤股的表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我的預(yù)期。雖然當(dāng)時(shí)也認(rèn)為，小股票有階段性機(jī)會，但沒想到，從去年8月份到現(xiàn)在8個(gè)月里，小盤股行情一直沒有扭轉(zhuǎn)，這是比較少見的。

房地產(chǎn)投資哲學(xué)

《投資者報(bào)》：你說房地產(chǎn)股讓你很難受，你如何看待該板塊？

林宇坤：我對房地產(chǎn)股的看法跟一般人不太一樣，因?yàn)槲覍Ψ康禺a(chǎn)的理解是在大的宏觀經(jīng)濟(jì)框架下的理解，看的是一個(gè)大趨勢。

中國在國際上的優(yōu)勢依然是制造業(yè)，經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力還是城鎮(zhèn)化帶動(dòng)的消費(fèi)升級。雖然說大家一直在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級等，但這是比較漫長的，因?yàn)?，國?nèi)經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新氛圍不是很濃，科技人才的創(chuàng)新能力、關(guān)鍵人才的培養(yǎng)等觀念還不足，中國文化整體不是一個(gè)創(chuàng)新的文化，所以，這方面我并不樂觀。

同時(shí)，由于資本管制導(dǎo)致投資渠道匱乏，使得地產(chǎn)成為投資工具，城市化使得房地產(chǎn)剛性需求快速釋放，而貨幣過量發(fā)行，貨幣購買力導(dǎo)致價(jià)值重估。從更大的宏觀框架看，在中國經(jīng)濟(jì)崛起過程中，我們的名義匯率盯住美元，去年美元貶值很快，所以，如果我們的名義匯率不變，實(shí)際匯率肯定會變，貿(mào)易價(jià)格被重估，使得實(shí)際匯率升值。這樣，供給彈性最小的土地，重估空間更大，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，只是支持購買力變化而已。

《投資者報(bào)》：你對房地產(chǎn)比較樂觀？

林宇坤：是的。但股票是另一回事，房地產(chǎn)業(yè)起碼還有5到7年的黃金期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到拐點(diǎn)。

《投資者報(bào)》：但大家似乎對房地產(chǎn)股比較猶豫。

林宇坤：房地產(chǎn)政策還不明朗，而且，全國的輿論都在打壓房價(jià)。但客觀規(guī)律又使得房地產(chǎn)要漲。這就導(dǎo)致一把利劍始終懸在頭上，在利劍沒有落下之前，始終制約房地產(chǎn)的估值水平?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)板塊估值僅次于銀行。銀行是出于對壞賬的擔(dān)心，而且現(xiàn)在該行業(yè)進(jìn)入成熟期，使得估值比較低，但房地產(chǎn)還有很大的成長性，這么低的估值不太正常，這就反映了一個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)的折價(jià)。

《投資者報(bào)》：如何看待房地產(chǎn)投資機(jī)會？

林宇坤：我認(rèn)為房地產(chǎn)的投資機(jī)會可以著重關(guān)注，短期可能還處于一個(gè)膠著的狀態(tài)，但調(diào)整的空間有限。因?yàn)槿ツ?月份到現(xiàn)在，已經(jīng)下跌30%。

便宜才是硬道理

《投資者報(bào)》：你對房地產(chǎn)行業(yè)的理解是否代表了你的思考習(xí)慣？

林宇坤：我的投資哲學(xué)，就是秉承對宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的理解，價(jià)值為體，趨勢為用，根本是要看估值水平的高低。比如，現(xiàn)在炒的是主題股，包括很多中小市值股票，我很少參與，因?yàn)?，從成熟市場的?biāo)準(zhǔn)來看，這些純屬流動(dòng)性缺乏之下的炒作。我覺得這與價(jià)值投資背離。

《投資者報(bào)》：你擅長趨勢投資，現(xiàn)在豈不是很難受？

林宇坤：是的。震蕩市需要精雕細(xì)刻，像我現(xiàn)在就比較被動(dòng)，一是規(guī)模大，很難投資那些小股票；第二個(gè)方面，我堅(jiān)信，便宜的東西才能給投資者帶來更大的回報(bào)。

《投資者報(bào)》：“便宜”是指估值吧?

林宇坤：對?？赡苡腥苏J(rèn)為，估值并不是唯一的條件，但是我始終認(rèn)為，財(cái)務(wù)健康、估值低的公司，終會有不錯(cuò)的回報(bào)。如果從較長時(shí)間看，就能證明這一點(diǎn)，全世界都在搞價(jià)值投資，我們沒有理由靠炒作獨(dú)步市場。

《投資者報(bào)》：是不是由于這個(gè)原因，你去年醫(yī)藥股配得比較少？

林宇坤：去年一季度挺多的，下半年少了一些。其實(shí)我很看好醫(yī)藥股，當(dāng)時(shí)是我資產(chǎn)配置中的一個(gè)偏差，并不是我認(rèn)為貴，醫(yī)藥股相對來說不是特別貴，估值在40倍以內(nèi)，我覺得都是比較正常的。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)處于一個(gè)快速發(fā)展的階段，也沒有周期性。

《投資者報(bào)》：很多人說4、5月份，大盤股會有所表現(xiàn)。

林宇坤：我覺得大盤股還會有相對收益的，畢竟大部分股票調(diào)整的空間相對有限。但絕對收益有多少，我不敢說，畢竟政策是以適時(shí)退出為主基調(diào)，市場整體流動(dòng)性也不是很充裕。

篇4

經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行 貨幣政策預(yù)期明確

經(jīng)濟(jì)增速平穩(wěn) 通脹逐步見頂

總體來說，今年一季度國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，但二季度出現(xiàn)了比較明顯的下行趨勢，預(yù)計(jì)三季度經(jīng)濟(jì)整體保持相對低位，但并無較大的下落風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)渤海證券宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測，預(yù)計(jì)工業(yè)增加值將在7――8月同比見底，環(huán)比保持穩(wěn)定，消費(fèi)缺乏大幅走強(qiáng)推動(dòng)力但整體仍偏好，投資仍將是下半年經(jīng)濟(jì)增長的主要驅(qū)動(dòng)力，對外貿(mào)易仍將保持穩(wěn)定增長。從推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車來看，短期不存在較大幅度降溫的可能性。2011年1――5月，固定資產(chǎn)投資額90254.5億元，同比增長25.8%，略大于去年全年整體增速24.5%。投資保持平穩(wěn)增長，仍是經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力。

消費(fèi)依舊快速增長，我國當(dāng)前處于城市化快速推進(jìn)的階段，人均GDP跨越4000美元，客觀上存在消費(fèi)升級的需求，消費(fèi)保持較高的增速有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2011年1――5月，社會消費(fèi)品零售總額71268億元，同比增長16.6%，略低于去年整體增速18.3%?？傮w來看，消費(fèi)依舊保持平穩(wěn)增長。

從對外貿(mào)易來看，短期內(nèi)貿(mào)易形勢不會發(fā)生重大變化。2011年1――5月，進(jìn)出口貿(mào)易總額14015.87億美元，同比增長27.38%。發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體仍處于緩慢復(fù)蘇過程中，需求保持旺盛。

經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長的同時(shí)，受各種因素的影響，去年以來通脹壓力逐步增大，從去年四季度開始，央行逐步收緊貨幣供應(yīng)量，2011年5月，M2余額763394.5億元，同比增長15.1%，增速逐步回落。

2011年1――5月，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)高位運(yùn)行，平均上升5.2%，5月CPI達(dá)到5.5%，創(chuàng)幾年來新高。

根據(jù)渤海證券宏觀方面的預(yù)測，預(yù)計(jì)CPI將在6、7月份達(dá)到峰值，下半年由于翹尾因素的回落以及新漲價(jià)因素得到遏制，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅將高位回落。

從緊貨幣政策仍將持續(xù)政策預(yù)期明確

今年二季度以來，央行多次動(dòng)用貨幣政策工具。分別于4月21日、5月18日、6月20日共三次提高存款準(zhǔn)備金率，每次提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由20.0%提高到21.5%的歷史峰值。2011年4月6日，繼去年末至今年初三次加息后，央行再次提高基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后一年期存款利率達(dá)到3.25%。

今年以來從緊的貨幣政策下，房地產(chǎn)行業(yè)受到較大影響，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)更難從銀行獲取開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款增速下降，年初以來貸款在總資金來源中的比例也逐步下降。另一方面，隨著存款準(zhǔn)備金率的逐步提高，銀行資金緊張，個(gè)人購房貸款獲取難度增大，貸款成數(shù)降低且不再有利率優(yōu)惠，房地產(chǎn)市場成交受到較大影響。

根據(jù)渤海宏觀方面的預(yù)測，預(yù)計(jì)未來仍有1――2次加息及提高存款準(zhǔn)備金率，由于房地產(chǎn)企業(yè)對從緊貨幣政策已有充分的調(diào)整時(shí)間，而構(gòu)成當(dāng)前房產(chǎn)銷售主力的剛性需求對利率的相關(guān)性不強(qiáng)，因此整體來說對房地產(chǎn)市場的影響不大。對于房地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會來說，加息及提高存款準(zhǔn)備金率等突發(fā)性事件導(dǎo)致的房地產(chǎn)估值水平的突然下降，反而給投資者提供了低位吸納的機(jī)會。

房地產(chǎn)調(diào)控政策基本見底

政策效果逐步顯現(xiàn)

從去年開始的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了三輪政策，已持續(xù)一年多時(shí)間，在房地產(chǎn)市場供給、需求與市場監(jiān)管等各方面都出臺了一系列政策措施，進(jìn)入今年四、五月份以來，房地產(chǎn)調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在房價(jià)基本得到遏制、市場成交處于低位、土地市場降溫。無論從房地產(chǎn)開發(fā)投資以及新開工面積，還是從房屋銷售面積及企業(yè)資金來源來看，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期。房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)去年四月從高點(diǎn)回落，近期雖有小幅回升，但主要是受保障房開發(fā)的影響，預(yù)計(jì)未來仍將繼續(xù)下行。

房屋銷售價(jià)格指數(shù)在2009年12月達(dá)到峰值后逐步回落，2011年4月降到近兩年低點(diǎn)，表明在房地產(chǎn)調(diào)控作用下，房價(jià)過快漲幅基本得到遏制，房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

房價(jià)的調(diào)整總是從漲幅較高、絕對值較高的一線城市開始，今年以來，房價(jià)下降的新聞時(shí)常見諸報(bào)端，北京、深圳、上海等一線城市的部分項(xiàng)目價(jià)格下降或低于周邊市場開盤。雖然房價(jià)總體并未明顯下降，但在市場成交維持低位、未來商品房供應(yīng)量增大、保障房大量開工等影響下，房價(jià)下降的市場趨勢逐步明確。

從房地產(chǎn)市場的先行指標(biāo)土地市場來看，相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，1-5月全國128個(gè)城市土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金下滑14%，北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯。土地市場降溫的另一個(gè)表現(xiàn)是土地成交溢價(jià)率降低，部分地塊出現(xiàn)流拍。另一方面，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的地位短期難以改變，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用明顯，2011年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資的比例為20.76%，為2009年以來高點(diǎn)。

二季度經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了降溫趨勢，在通脹水平保持高位的情況下，經(jīng)濟(jì)仍有陷入滯漲或是硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)市場正在朝調(diào)控的預(yù)期方向變化，效果初顯，為避免房地產(chǎn)行業(yè)整體蕭條可能對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響，在房價(jià)不暴漲的條件下，未來出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性不大，新調(diào)控的可能性很小。

保障房改變行業(yè)格局

保障房的大規(guī)模開工是影響房地產(chǎn)行業(yè)格局的重大因素，由于保障房低價(jià)、低利潤率的特點(diǎn)，上市公司要從保障房建設(shè)獲取利潤相當(dāng)困難，積極開展保障房建設(shè)更多的成為房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月底，全國房地產(chǎn)開工率為34%，資金是保障房開工率低、建設(shè)進(jìn)度緩慢的主要原因，國家發(fā)改委日前的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》明確，允許投融資平臺企業(yè)申請發(fā)行企業(yè)債券籌措資金，所募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。

由于保障房市場巨大，許多資金雄厚的房企表態(tài)要進(jìn)軍保障房市場，但保障房屬于微利，回報(bào)周期較長，很多開發(fā)商參與保障房建設(shè)主要是為了與政府建立良好的關(guān)系。為解決保障房建設(shè)難題，未來可能有更多偏向于保障房建設(shè)的優(yōu)惠政策，這對參與保障房建設(shè)的公司構(gòu)成利好。預(yù)計(jì)三、四季度保障房仍將是主題投資的熱點(diǎn)題材，各種政策性事件都將給積極參與保障房建設(shè)的公司帶來階段性機(jī)會。

房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析

房地產(chǎn)板塊的市場估值處于歷史低位

就自身估值來看，目前房地行業(yè)PE為20倍，處于歷史低位，屬于估值洼地。從一線地產(chǎn)公司萬科A、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等的歷史估值來看，當(dāng)前也處于底部。

今年以來，房地產(chǎn)指數(shù)跑贏大盤，我們認(rèn)為主要是在調(diào)控政策的壓力下，房地產(chǎn)估值一直保持低水平，在市場整體調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)板塊能保留更高的安全邊際。

投資策略

篇5

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值 房地產(chǎn)企業(yè) 利潤

一、引言

我國會計(jì)的計(jì)量模式中公允價(jià)值計(jì)量模式是在2006年開始的。早在1998年它就被首次引入我國，但在2001年卻因故被取消，直至2006年為了與國際計(jì)量模式發(fā)展的主流相接軌，我國又再次在非貨幣易、資產(chǎn)減值、債務(wù)重組等多個(gè)具體準(zhǔn)則中引入該屬性，此后我國才正式進(jìn)入公允價(jià)值會計(jì)時(shí)代。截止今天公允價(jià)值已經(jīng)正式實(shí)施了七年，但在這七年實(shí)踐中逐步暴露出許多問題，準(zhǔn)則的不完善、金融市場的不穩(wěn)定、技術(shù)不成熟、企業(yè)的管理成本較高、相關(guān)人員的綜合素質(zhì)低等，致使公允價(jià)值經(jīng)常被人們利用操縱利潤的一種方式。由于這些問題，使得公允價(jià)值的運(yùn)用有爭議，導(dǎo)致許多公司沒有采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。本文對采用公允價(jià)值計(jì)量模式的房地產(chǎn)企業(yè)對利潤的影響進(jìn)行研究，研究結(jié)果希望對如何選取計(jì)量模式的上市公司有所啟示，對準(zhǔn)則的完善、制度的制定、法規(guī)的規(guī)范有一定的指導(dǎo)意義。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）國外文獻(xiàn) 1991年國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會規(guī)定金融機(jī)構(gòu)采用公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告、披露金融工具。2006年《公允價(jià)值計(jì)量》明確要求使用者對金融資產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。2007年初美國公司尤其是銀行及金融機(jī)構(gòu)被《金融資產(chǎn)和金融負(fù)債的公允價(jià)值選擇》強(qiáng)制要求采用公允價(jià)值計(jì)量特定的金融負(fù)債和資產(chǎn)。2008年底次貸危機(jī)后，美國金融界要求相關(guān)機(jī)構(gòu)取消公允價(jià)值運(yùn)用，隨后SEC 《Study on Mark - to-Market Accounting》，指出若停止使用公允價(jià)值，將會因資產(chǎn)透明度降低，使投資者對其減少投資欲望。2009年，美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會決定，金融機(jī)構(gòu)可以自由選擇資產(chǎn)的計(jì)量模式，可以不強(qiáng)制采用公允價(jià)值計(jì)量模式，且若可證明不流動(dòng)市場價(jià)格不正常，就能為資產(chǎn)選擇更為合理的估價(jià)方法，此后金融機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)計(jì)價(jià)方面得到了更多的選擇。Olson （1992）認(rèn)為“對銀行的投資組合采用市值計(jì)量可以解決歷史成本計(jì)量下累積的隱性差異，有利于強(qiáng)化外部監(jiān)管，能夠更好地保護(hù)儲戶（投資者）的利益。”Daniel R. Brickne（1999）通過對金融業(yè)數(shù)據(jù)的分析，提出市場預(yù)期會影響企業(yè)公允價(jià)值的披露。James Cataldo和Morris McInnes（2009）指出，公允價(jià)值計(jì)量模式的引入能夠向投資者提供更有用的信息。

（二）國內(nèi)文獻(xiàn) 楊曉軍和盧永華（2000）指出：公允價(jià)值是公平且沒有關(guān)聯(lián)的雙方在平等市場下，對交易物所訂立的雙方均可接受的公平價(jià)格。秦永虎（2007）指出在實(shí)際運(yùn)用中，只有根據(jù)會計(jì)信息使用者的實(shí)際具體的需求，并配合充分的資源，才能使公允價(jià)值的可靠性得到更好地體現(xiàn)，否則公允價(jià)值計(jì)量將無法得出絕對準(zhǔn)確的信息。潘立新和翟瀟璐（2007）研究認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量能保持利潤的穩(wěn)步增長。曾文蘭（2007）研究發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式能反映市場價(jià)值和創(chuàng)利能力。徐玉德（2009）認(rèn)為專業(yè)評估為公允價(jià)值提供堅(jiān)實(shí)的后盾，使其具有更高的可靠性。孔霞（2010）主要研究房地產(chǎn)行業(yè)公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用所帶來的影響，指出新會計(jì)準(zhǔn)則能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造透明的市場環(huán)境，促進(jìn)不同類型物業(yè)的發(fā)展。

三、研究設(shè)計(jì)

（一）研究假設(shè) 以上研究都是基于采用公允價(jià)值計(jì)量后對準(zhǔn)則的實(shí)施產(chǎn)生的影響，數(shù)據(jù)多數(shù)是實(shí)施公允價(jià)值時(shí)的數(shù)據(jù)，所以本文從房地產(chǎn)行業(yè)入手，選取2010年、2011年和2012年的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，提出假設(shè)1：

假設(shè)1：公司業(yè)績波動(dòng)的程度隨著公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的時(shí)間增長而逐漸減弱

陳敏、柴斌鋒（2011）從投資性房地產(chǎn)角度對我國上市公司2009年年報(bào)進(jìn)行研究，研究表明投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量導(dǎo)致凈利潤和凈資產(chǎn)顯著正相關(guān)。采用公允價(jià)值計(jì)量的不僅有投資性房地產(chǎn)，還有金融工具、債務(wù)重組等。所以本文采用能全面代替公允價(jià)值計(jì)量所產(chǎn)生的影響的公允價(jià)值變動(dòng)損益，來研究公允價(jià)值計(jì)量模式的引入是否對利潤有影響。因此提出假設(shè)2：

假設(shè)2：采用公允價(jià)值計(jì)量對上市公司的利潤產(chǎn)生正向影響

（二）樣本數(shù)據(jù) 本文選用房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)作為樣本進(jìn)行研究。截至2013年2月，在滬深上市的房地產(chǎn)公司有161家，由于其中許多公司未采用公允價(jià)值計(jì)量，或是披露數(shù)據(jù)不完整，排除這些公司，最終選取數(shù)據(jù)較為完整的31家公司進(jìn)行分析表（1）。數(shù)據(jù)來自新浪財(cái)經(jīng)、巨潮資訊網(wǎng)站和證券交易所公布的上市公司年報(bào)，采用 SPSS19.0 軟件和 EXCEL 2007進(jìn)行數(shù)據(jù)的處理。

（三）變量定義 （1）因變量。凈資產(chǎn)收益率變動(dòng)（ROE）：選擇兩個(gè)會計(jì)年度之間凈資產(chǎn)收益率變動(dòng)ROE作為因變量，即可了解公允價(jià)值的運(yùn)用對利潤的影響也可從間接方面了解公允價(jià)值的引入與盈余管理之間的關(guān)系。凈利潤：本文主要研究公允價(jià)值與利潤之間的關(guān)系，所以用凈利潤指標(biāo)來分析公允價(jià)值對利潤的影響，并建立回歸方程，分析影響程度的大小。（2）自變量。公允價(jià)值變動(dòng)損益變動(dòng)（IVE）：用公允價(jià)值變動(dòng)損益變動(dòng)來表示上一年與本年公允價(jià)值變動(dòng)損益之差。營業(yè)收入變動(dòng)（S）：用營業(yè)收入變動(dòng)表示上一年與本年?duì)I業(yè)收入之差。營業(yè)收入能夠說明公司生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、利潤增長點(diǎn)的能力。公允價(jià)值變動(dòng)損益變動(dòng)占利潤總額的比率（IVPR）：用這個(gè)比率來代表公允價(jià)值變動(dòng)損益變動(dòng)占利潤總額的比率，了解房地產(chǎn)行業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)損益變動(dòng)對利潤的影響。公允價(jià)值變動(dòng)損益：用損益表中的“公允價(jià)值變動(dòng)收益”科目作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值的衡量變量。營業(yè)利潤：營業(yè)利潤包括了公允價(jià)值的影響，所以也選作一個(gè)變量。投資性房地產(chǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)，受公允價(jià)值計(jì)量影響較大的就是投資性房地產(chǎn)，所以也當(dāng)作變量。加權(quán)平均資產(chǎn)收益率：總資產(chǎn)收益率=凈利潤÷平均總資產(chǎn)×100%。（3）控制變量。由于各上市公司的情況不一，因此我們引入了控制變量，以使模型更能反映本文的研究主體。本文參照了 Beasley（1996）提出的控制變量，以及我國學(xué)者研究盈余管理所提出的控制變量。公允價(jià)值的引入主要反映在企業(yè)資產(chǎn)增值與減值，且具有盈余管理動(dòng)機(jī)的公司更傾向于利用短期投資謀取收益，分別考慮了如下的變量：公司規(guī)模Ln（Asset）：用總資產(chǎn)的自然對數(shù) Ln（Asset）來表示。在本文研究過程中，我們認(rèn)為公司規(guī)模是影響房地產(chǎn)行業(yè)獲取利潤的因素之一。公司的風(fēng)險(xiǎn)水平：用資產(chǎn)負(fù)債率（ALR）來表示。具體變量定義見表（2）。

（四）模型構(gòu)建 根據(jù)研究假設(shè)建立如下回歸模型。

Yn=？鄣0+？鄣1Xn+？鄣2Sn+？鄣3Zn+？鄣4In （1）

加入控制變量后的模型為：

Yn=？鄣0+？鄣1Xn+？鄣2Sn+？鄣3Zn+？鄣4In+？鄣5An+？鄣6Bn （2）

其中：n=1，2，3 分別代表2010、2011、2012年數(shù)據(jù)；Xn代表2010、2011、2012年公允價(jià)值變動(dòng)損益；Sn代表2010、2011、2012年?duì)I業(yè)利潤；Zn代表2010、2011、2012年投資性房地產(chǎn)；In代表2010、2011、2012年加權(quán)平均資產(chǎn)收益率；Yn代表2010、2011、2012年凈利潤；An代表2010、2011、2012年總資產(chǎn)的自然對數(shù)；Bn代表2010、2011、2012年的資產(chǎn)負(fù)債率。

四、實(shí)證檢驗(yàn)分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì) 表（3）列示了2011和2012年全體樣本的凈資產(chǎn)收益率變動(dòng)、營業(yè)收入變動(dòng)、公允價(jià)值變動(dòng)損益變動(dòng)、公司規(guī)模、公司風(fēng)險(xiǎn)水平的描述性數(shù)據(jù)。從ROE上看，2012年標(biāo)準(zhǔn)差小于2011年，說明使用了公允價(jià)值后上市公司業(yè)績波動(dòng)程度減弱了，由此可驗(yàn)證假設(shè)H1成立。從S 上看，2012年的標(biāo)準(zhǔn)差大于2011年，同時(shí)，2012年IVE均值、最大值、最小值標(biāo)準(zhǔn)差均大于2011年，這可能是由于隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)走勢呈現(xiàn)好的趨勢，資產(chǎn)的公允價(jià)值大幅上漲。但由于2012年IVPR各值均比2011年小，可能是由于2012年?duì)I業(yè)外收入較高，增加了利潤總額，使得在公允價(jià)值變動(dòng)損益較大的情況下，IVPR小于2011年。為了驗(yàn)證房地產(chǎn)行業(yè)公允價(jià)值對利潤的影響，我們運(yùn)用SPSS19進(jìn)行回歸分析，采用的多元線性回歸分析方法，對2010、2011、2012三年的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸見表（4）。從凈利潤的各年度的各項(xiàng)數(shù)值上來看，其利潤平均值的絕對值變化不大，其標(biāo)準(zhǔn)差變化幅度較大，說明在使用公允價(jià)值計(jì)量后，利潤在各年度之間存在著一定范圍內(nèi)的波動(dòng)。公允價(jià)值變動(dòng)損益的增長幅度與凈利潤的增長幅度一致，這也說明了公允價(jià)值對利潤產(chǎn)生正向影響，驗(yàn)證了本文假設(shè)2。

（二）相關(guān)性分析 從表（5）中可以看出，2010年、2011、2012三年?duì)I業(yè)利潤與凈利潤的相關(guān)性都很高，也具有顯著性。2011年、2012年凈資產(chǎn)收益率與凈利潤、營業(yè)利潤的相關(guān)性顯著。2011與2012年投資性房地產(chǎn)與公允價(jià)值變動(dòng)損益的相關(guān)性也顯著。從表（6）中可以看出，模型1的擬合程度較好，可以解釋變量之間的關(guān)系。從表（7）中可以看出，三年模型2的擬合程度較好，可以解釋變量之間的關(guān)系。

（三）回歸分析 表（8）所顯示的是模型的回歸系數(shù)檢驗(yàn)結(jié)果，分別用三年的樣本數(shù)據(jù)來進(jìn)行驗(yàn)證。本次回歸所用的是逐步回歸，因此，己經(jīng)將進(jìn)入方程并且通過檢驗(yàn)的變量直接顯示在表中。從檢驗(yàn)結(jié)果來看，2010和2011年?duì)I業(yè)利潤與凈資產(chǎn)收益率顯著，2012年僅有營業(yè)利潤顯著。綜上，三年公允價(jià)值變動(dòng)損益均未進(jìn)入模型，這在一定程度上，可以認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)損益對利潤不具有顯著性的影響。因此假設(shè)2不成立。在加入兩個(gè)控制變量后，表（9）顯示結(jié)果同模型1的結(jié)果，說明模型具有一定的穩(wěn)定性，同時(shí)也說明房地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)損益對凈利潤的影響較小，不具有顯著性。

五、結(jié)論與建議

本文研究得出以下的結(jié)論：（1）公允價(jià)值估值存在不可靠性。由于客觀原因有時(shí)只能由交易雙方選擇一個(gè)參照物去估算交易物的信息，而現(xiàn)今我國的估計(jì)技術(shù)不完善，雖然有一定的準(zhǔn)則作為估值指引，但是估值技術(shù)仍然存在很大的個(gè)人主觀因素。（2）會計(jì)法律法規(guī)的不完善。我國在公允價(jià)值的實(shí)際運(yùn)用中，指導(dǎo)性的準(zhǔn)則、法規(guī)等缺乏。一方面，由于法律法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定較少，在實(shí)際的運(yùn)用中，許多公司沒有采用或者沒有全部采用公允價(jià)值確認(rèn)會計(jì)事項(xiàng)。同時(shí)也因?yàn)闆]有對估值技術(shù)、金融性資產(chǎn)的市場劃分等給予確定性的法律標(biāo)準(zhǔn)，使得公允價(jià)值的使用存在一定的混亂。另一方面，參與企業(yè)財(cái)務(wù)信息的生產(chǎn)及披露過程的人員很多，使得公允價(jià)值的運(yùn)用真實(shí)可靠出現(xiàn)了不確定性。會計(jì)法規(guī)的不完善使得處罰力度及范圍威懾力不足，導(dǎo)致出現(xiàn)操縱利潤的現(xiàn)象，危害利益相關(guān)者的利益。（3）公司管理內(nèi)部控制及管理機(jī)制不完善。法律作為調(diào)節(jié)宏觀市場的工具，是必不可少的。除此之外，企業(yè)自身內(nèi)部應(yīng)該有一定的規(guī)范，內(nèi)部控制缺失。本文提出以下建議：（1）加強(qiáng)人力資源的教育與培訓(xùn)。按國家對會計(jì)人員的要求，每年至少進(jìn)行一次繼續(xù)教育培訓(xùn)。有效提高會計(jì)人員的綜合素質(zhì)。估價(jià)是公允價(jià)值運(yùn)用的重要環(huán)節(jié)，對于評估人員估值原理、技術(shù)的培訓(xùn)、法律法則、公司章程的培訓(xùn)相當(dāng)?shù)闹匾?。估值人員需要掌握整個(gè)行業(yè)的市場信息，需要很寬的知識面，才能得出高水平的估值。（2）加強(qiáng)公司內(nèi)部控制。對公司進(jìn)行環(huán)境控制，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，加強(qiáng)控制活動(dòng)，加強(qiáng)信息與溝通，進(jìn)行監(jiān)控等措施。（3）完善有關(guān)的法規(guī)和準(zhǔn)則。在有關(guān)會計(jì)的每個(gè)環(huán)節(jié)內(nèi)，都需要法律法規(guī)的監(jiān)督。不論是基層人員、管理者、會計(jì)師、審計(jì)師、還是信息使用者都需要會計(jì)法律法規(guī)去規(guī)范其行為。且國家有關(guān)部門應(yīng)該制定相關(guān)的準(zhǔn)則指導(dǎo)估值技術(shù)使用，使會計(jì)估值技術(shù)發(fā)展更加的健康，使公允價(jià)值的計(jì)量更加科學(xué)可靠。

*本文系天津哲學(xué)社科基金項(xiàng)目“國企跨國投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及實(shí)證研究”（項(xiàng)目編號：TJGL13-014）的階段性成果

參考文獻(xiàn)：

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[3]James Cataldo，Morris McInnes：《從凈收益視角看公允價(jià)值和歷史成本計(jì)量屬性的作用》，《會計(jì)研究》2009年第7期。

篇6

自2007年以來，上證指數(shù)連創(chuàng)新高。截至5月18日，滬深300指數(shù)漲幅已達(dá)到82.68％，

而地產(chǎn)指數(shù)漲幅僅75.66％，在整個(gè)證券市場如火如荼的大勢下，房地產(chǎn)板塊作為人民幣升值的最直接受益者，并未體現(xiàn)出領(lǐng)漲領(lǐng)跌的作用。隨著行情向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)板塊的“洼地”效應(yīng)顯然已被更多的資金所關(guān)注。

房產(chǎn)板塊啟動(dòng)在即

房地產(chǎn)板塊的啟動(dòng)，近來已有跡象。

央行宣布從5月19日起，分別上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)與0.18個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)于6月5日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來的第二次加息，以及第五次提高存款準(zhǔn)備金率。同時(shí)是10年來首次，同時(shí)宣布加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

此外，從5月21日起，銀行間外匯市場人民幣兌美元交易價(jià)浮動(dòng)幅度由千分之三擴(kuò)大到千分之五。緊縮政策和人民幣升值的PK，似乎已抵消了對房產(chǎn)股的負(fù)面影響。

從過往的經(jīng)驗(yàn)來看，加息對房地產(chǎn)市場的影響通常較為負(fù)面，負(fù)面因素主要來自于加息對購房需求的抑制。不過此次貸款利率僅上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，從加息幅度看，無論是對房地產(chǎn)公司還是對購房人，所帶來的影響都較為有限。加息后的第一個(gè)交易日，市場低開高走，其中一部分房產(chǎn)股相當(dāng)強(qiáng)勢，如較為市場看好的萬科、蘇寧環(huán)球、華業(yè)地產(chǎn)等均快速反彈。

聯(lián)合證券的房產(chǎn)分析師魚普華認(rèn)為，當(dāng)前推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿θ詠碜杂谛枨蟮膹?qiáng)勁增長。供需之間的缺口從2005年以來就持續(xù)存在，而2003年以來緊縮地根的宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步導(dǎo)致了供需的不平衡。需求的快速增長，將為行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的快速發(fā)展提供良好的空間。

另一方面，人民幣升值以來，國內(nèi)流動(dòng)性泛濫的問題與日俱增，這也與亞洲其他新興經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)貨幣升值經(jīng)驗(yàn)相同。雖然央行在持續(xù)地努力對沖過多的流動(dòng)性，但只要人民幣升值趨勢不止，流動(dòng)性泛濫的問題就很難根本解決。從亞洲其他新興經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)貨幣升值后，導(dǎo)致貨幣投放量大幅增長，從而導(dǎo)致資本品價(jià)格被不斷重估的經(jīng)驗(yàn)來看，國內(nèi)房價(jià)上漲的趨勢似乎也很難被本次加息所打斷。

魚普華認(rèn)為，雖然對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控仍未結(jié)束，但調(diào)控的目的并不是要抑制行業(yè)的發(fā)展，而是要幫助行業(yè)的發(fā)展更為持續(xù)和健康。無論從業(yè)績高增長，還是從人民幣升值帶來資本品價(jià)格持續(xù)重估的角度，地產(chǎn)股都有較多的投資機(jī)會值得我們積極把握。

同時(shí)也有部分房產(chǎn)分析師認(rèn)為，2006年以來的這輪牛市行情，已創(chuàng)造了巨大的財(cái)富效應(yīng)，其中部分資金將流向房地產(chǎn)市場，制造新一輪流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)旺市。

從市場表現(xiàn)來看，自2006年8月份房地產(chǎn)板塊啟動(dòng)以來至2006年末，房地產(chǎn)板塊累計(jì)漲幅已經(jīng)偏高。據(jù)天相證券投資分析系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，自2006年8月8日～12月29日，上證指數(shù)漲幅72.90％，滬深300指數(shù)漲幅66.74％，而地產(chǎn)指數(shù)漲幅已達(dá)107.16％，房地產(chǎn)板塊整體估值水平的顯著提升，積累了市場調(diào)整的壓力，自2007年以后趨于疲弱。在休整了幾個(gè)月后，房地產(chǎn)板塊相對于其他板塊所存在的“洼地”效應(yīng)又漸趨明顯。從估值上看，不少股票已具備投資吸引力。

投資機(jī)會在哪里

投資策略方面，建議投資者關(guān)注四類公司，分別是行業(yè)龍頭公司，二、三線優(yōu)質(zhì)公司，商業(yè)類地產(chǎn)公司，以及資產(chǎn)注入的公司。

第一個(gè)投資機(jī)會來自于龍頭公司的業(yè)績增長。這類公司具備長期投資價(jià)值。在宏觀調(diào)控已成常態(tài)的前提下，廣大中小型開發(fā)商面臨著“銀根”、“地根”收緊的嚴(yán)重考驗(yàn)和生存壓力，因而行業(yè)整合將成為未來房產(chǎn)市場的一種趨勢。以萬科A、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華僑城A等為代表的優(yōu)質(zhì)龍頭股，其項(xiàng)目儲備豐厚、經(jīng)營管理水平較高、業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長，同時(shí)還具有強(qiáng)大的資金實(shí)力、品牌價(jià)值，這些公司將在未來的行業(yè)整合中獲益。

第二個(gè)投資機(jī)會來自于二、三線房產(chǎn)公司。建議投資者重點(diǎn)關(guān)注二、三線的區(qū)域龍頭公司以及業(yè)績有望迅猛增長的公司。這些公司雖從行業(yè)的整合中獲益不大，但其質(zhì)地優(yōu)良，成長性看好，也是業(yè)內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。

更重要的是，這類二、三線公司的估值水平相對于一線藍(lán)籌股來說，明顯出現(xiàn)低估的跡象。因此，在一線房地產(chǎn)企業(yè)股票價(jià)格整體并不便宜的情況下，以華發(fā)股份、億城股份、名流置業(yè)和萬通先鋒等為代表的二、三線地產(chǎn)公司的投資機(jī)會凸顯。

第三個(gè)投資機(jī)會是本幣升值情況下的商業(yè)類地產(chǎn)公司，比如陸家嘴、金融街等商業(yè)地產(chǎn)公司。通常來說貨幣升值對于房地產(chǎn)行業(yè)中這類公司帶來的積極影響最大，其資產(chǎn)重估價(jià)值較高。此外，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的影響主要是針對開發(fā)類企業(yè)，由于目前商業(yè)地產(chǎn)并未涉及到國計(jì)民生，因此，政府調(diào)控政策對商業(yè)類地產(chǎn)公司影響有限。

第四個(gè)投資機(jī)會主要和資產(chǎn)注入相關(guān)。二線房地產(chǎn)公司可通過資產(chǎn)注入等方式，躋身一線房地產(chǎn)公司行列，比如蘇寧環(huán)球、華業(yè)地產(chǎn)、ST昆百大、深寶恒等公司，均值得關(guān)注。

以深寶恒為例，公司股改時(shí)，中糧集團(tuán)承諾將以深寶恒作為整合及發(fā)展中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺，并采取逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等多種形式，使深寶恒成為具有品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然現(xiàn)在大股東已采取初步動(dòng)作，但不少分析師認(rèn)為，伴隨著時(shí)間的推移，后續(xù)的措施以及承諾相關(guān)事宜將逐步被提到議事日程上來。

此外，建議投資者密切關(guān)注民營企業(yè)類上市公司。由于土地實(shí)行“招拍掛”，央企及國企的拿地能力優(yōu)勢已并不十分明顯，同時(shí)由于證券市場的健康發(fā)展，公司大股東會有將資產(chǎn)注入到上市公司的意愿，民營企業(yè)在注入資產(chǎn)時(shí)要比央企和國企更為簡捷。從這個(gè)角度說，民營企業(yè)的上市公司更應(yīng)受到投資者關(guān)注。

至于風(fēng)險(xiǎn)，建議大家關(guān)注土地增值稅細(xì)則以及商品房預(yù)售款專項(xiàng)賬戶管理政策是否出臺。這些政策可能會在短期內(nèi)加大房地產(chǎn)板塊的波動(dòng)。

基金增持二、三線地產(chǎn)股

從資金面來看，基金一季度增持二、三線房產(chǎn)公司較為明顯。也有不少基金經(jīng)理近期向記者表示，已重新加強(qiáng)了房產(chǎn)股配置。 根據(jù)基金一季度季報(bào)，總體上，2007年一季度和2006年四季度末相比較，基金公司在房地產(chǎn)板塊的行業(yè)配置有所減少。據(jù)天相分析系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，基金投入房地產(chǎn)板塊企業(yè)的市值占凈值的比例從2006年四季度

的6.94％下降到2007年一季度的5.06％。

但在此基礎(chǔ)上，基金對區(qū)域龍頭公司、具有良好成長性的二線公司有不同程度的增持，包括華發(fā)股份、名流置業(yè)、陽光股份、棲霞建設(shè)等公司。某基金經(jīng)理表示，從宏觀上來說，由于房產(chǎn)股在去年第四季度漲幅較大，存在短期調(diào)整的壓力，為了規(guī)避宏觀調(diào)控對行業(yè)及公司所帶來的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，基金在房地產(chǎn)行業(yè)的配置有所減少。另一方面，一些二線地產(chǎn)股由于資產(chǎn)注入、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算等原因使業(yè)績有一定幅度的上漲空間，且由于之前受關(guān)注度不夠，估值存在一定吸引力。

與2006年四季度相比，在基金公司持有市值排名前25位的房地產(chǎn)股中，基金公司新增了對9家上市公司的持倉，分別為陸家嘴、名流置業(yè)、蘇寧環(huán)球、陽光股份、棲霞建設(shè)、*ST廣廈、深天健、香江控股、天房發(fā)展。

此外，有11家公司得到了基金的增持，其余5家公司均遭到基金不同程度的減持。在基金增持的上市公司中，與2006年四季度相比華發(fā)股份增幅最大，達(dá)到1480.3％，其他依次為張江高科337.37％，中寶股份184.64％，北京城建99.27％，津?yàn)I發(fā)展95.3％，冠城大通90.55％，中華企業(yè)77.08％，浦東金橋65.33％，保利地產(chǎn)62.04％，招商地產(chǎn)17.2％，泛海建設(shè)8.35％。減持幅度最大的為金融街57.65％，其次分別為金地集團(tuán)51.74％，上實(shí)發(fā)展34.77％，華僑城A31.62％，萬科A 2.64％。

篇7

房地產(chǎn)天然具有金融屬性。盡管經(jīng)濟(jì)學(xué)對金融屬性的定義沒有統(tǒng)一的說法，但從本質(zhì)上來看，至少有兩層含義：一即具備金融產(chǎn)品的特征，包括流動(dòng)性、收益性和價(jià)格波動(dòng)性，可理解為金融產(chǎn)品；二即具備金融功能，可進(jìn)行人群、地域以及期限上的資源再配置。承認(rèn)房地產(chǎn)的金融屬性，分析未來房地產(chǎn)行業(yè)的走勢就變得較為簡單了。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)的金融屬性，銀行（或者非銀行金融機(jī)構(gòu)――最典型就是信托）視其為最佳擔(dān)保品（境外也一樣），對其估值也隨其行業(yè)周期波動(dòng)，房地產(chǎn)黃金十年的一路上行，不僅僅造就了福布斯排名靠前的房地產(chǎn)富豪，還造就了一批排名迅速躥升的銀行（金融）新貴。但M2的神力終究抵抗不了市場規(guī)律，地方政府的“土地財(cái)政”無論怎么變換方式“托市”，都難以抵擋行業(yè)的整體下行。

房地產(chǎn)的金融屬性也決定了其作為投資（投機(jī)）品時(shí)，必然有其內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。市場景氣時(shí)，作為抵押品可以通過提高抵押比例，或者提高評估值獲取更多的資金；一旦倒轉(zhuǎn)，猶如股市的去杠桿，發(fā)生的是“踩踏”，即加速下跌，曾經(jīng)發(fā)生的海南房地產(chǎn)崩盤（當(dāng)然也有其他非市場因素）便是“血證”。港資的房地產(chǎn)開發(fā)商深刻體會了其金融屬性，因此，非常強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流管理，越是市場景氣、越是降低有息負(fù)債比例（港資開發(fā)商的凈資本負(fù)債率一般不超20%，即有息負(fù)債總額不到公司凈資產(chǎn)總額的20%），以保證不期而至的市場風(fēng)險(xiǎn)。

金融市場往往是牛市的時(shí)間短，熊市的時(shí)間長，熊市的致勝法則是“剩者為王”和“贏者通吃”。中國房地產(chǎn)的黃金十年，是前所未有的大牛市，因?yàn)槠涑袚?dān)了M2蓄水池的歷史使命。如今，既然已經(jīng)承認(rèn)“白銀時(shí)代”來臨，就不必再抱什么幻想，畢竟，白銀的價(jià)格跟黃金比，已經(jīng)不是“腰斬”那么簡單。

篇8

銀監(jiān)會主席劉明康強(qiáng)調(diào)要控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，政策緊縮預(yù)期提高。前期大漲的房地產(chǎn)板塊回落。分析師普遍預(yù)期，房貸政策不會很快收緊，房地產(chǎn)行業(yè)上行趨勢不會改變。

本周股指連創(chuàng)本輪行情的新高，在有色金屬、煤炭、化工等板塊的積極推動(dòng)下，市場氛圍極其熱烈。不過，前期表現(xiàn)活躍的房地產(chǎn)股卻顯得有些蔫頭耷腦，周一甚至成為兩市唯一下跌的板塊。

房地產(chǎn)板塊從資金瘋狂流入到資金紛紛流出，這種轉(zhuǎn)變主要緣于政策面敲起了警鐘。

在7月17日銀監(jiān)會召開的今年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上，銀監(jiān)會主席劉明康強(qiáng)調(diào)，要控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。

雖然只是老調(diào)重彈，但近期房地產(chǎn)市場的火爆還是讓投資者有了房貸政策將收緊的預(yù)期。暴漲后的房地產(chǎn)板塊趁機(jī)展開回調(diào)。不過，投資者關(guān)心的是，房地產(chǎn)板塊后市還有表現(xiàn)的空間嗎?

綜合眾多券商的研究報(bào)告，分析師普遍認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)尚處于復(fù)蘇階段，房貸政策不會很快收緊。房地產(chǎn)行業(yè)上行趨勢不會改變，只是速度可能有所放緩。趁調(diào)整可以低吸優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股。

政策收緊仍需時(shí)日

2008年下半年以來，為了刺激和拉動(dòng)投資、消費(fèi)，一系列有利于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的政策措施陸續(xù)出臺，包括大幅降息(較2008年最高點(diǎn)降息216個(gè)基點(diǎn))；放松購房信貸；降低購房契稅，減免二手房交易營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅；下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目最低資本金比例(保降性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從35％下調(diào)至20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例從35％下調(diào)至30％)。除此以外，有些城市還推出了買房落戶的政策。

這些政策措施已經(jīng)開始產(chǎn)生效果，比如6月份的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)了12個(gè)月以來的首次同比上漲，7月份一、二線城市整體均價(jià)創(chuàng)出新高，等等。由于房地產(chǎn)市場近期升溫迅速，引來了一些擔(dān)憂的聲音，進(jìn)而令人擔(dān)心政策將收緊。

中金公司的分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的穩(wěn)定器，當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，通過抑制房地產(chǎn)需求和供給來降溫；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，通過拉動(dòng)房地產(chǎn)需求和供給來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。去年下半年以來最寬松的房地產(chǎn)政策已經(jīng)初顯效果，經(jīng)濟(jì)在二季度已經(jīng)基本見底，所以未來預(yù)計(jì)地產(chǎn)政策將從寬松轉(zhuǎn)向緊縮，轉(zhuǎn)向的幅度和頻率取決于經(jīng)濟(jì)回升的速度。

國信證券分析師則認(rèn)為，房貸政策是否明顯收緊將取決于房價(jià)是否出現(xiàn)大范圍暴漲。從上半年房價(jià)走勢來看，雖然呈現(xiàn)上漲趨勢，但并沒有出現(xiàn)暴漲的情況。另外，從上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，按揭貸款占商品房銷售額的比例只有18％，顯示房貸泡沫并不大。在投資衰退仍存隱憂的情況下，也使政策收緊的概率降低。劉明康主席的表態(tài)只會導(dǎo)致局部地區(qū)在個(gè)別政策的操作手法上微調(diào)，并使市場心理預(yù)期在短期產(chǎn)生一定的波動(dòng)。而從大方向來看，下半年政策收緊的可能性并不大，穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策大方向在未來幾個(gè)月將不會改變。

中金公司的分析師表示，為了改善近期開發(fā)商惜售及房價(jià)迅速上漲的狀況，政府將在抑制投資、投機(jī)性需求之外，增加土地供應(yīng)量。不過，從嚴(yán)格“二套房”政策為開端，將來可能通過提高稅費(fèi)、按揭比例、加息及其他一些措施，避免房價(jià)過快、過高增長，保證行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。

上行趨勢不會改變

調(diào)整政策是為了調(diào)控市場，但政策并不能立即改變市場趨勢。

中金公司的分析師認(rèn)為，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平而不是緊縮政策決定了房價(jià)。國家從2006年開始不斷出臺各種抑制房地產(chǎn)的政策，但房價(jià)繼續(xù)上漲，直至6次加息后，在國際金融危機(jī)的大背景下才在2008年出現(xiàn)調(diào)整。房價(jià)下行時(shí)也是一樣，5次下調(diào)利率及各種稅費(fèi)政策的調(diào)整后房價(jià)才開始企穩(wěn)。所以，一兩次政策調(diào)整不會改變房價(jià)走勢，要看累積效應(yīng)及經(jīng)濟(jì)大方向的變化。目前，經(jīng)濟(jì)增長確定性加強(qiáng)及通脹預(yù)期加大才是支撐房價(jià)上漲的主要因素。

2008年，因市場過度悲觀，開發(fā)商連續(xù)收縮開發(fā)項(xiàng)目，致使新開工面積大跌。如今伴隨著房地產(chǎn)市場回暖，庫存急速下降，尤其是一線城市重新步入供應(yīng)緊張階段。與此同時(shí)，在通脹預(yù)期加強(qiáng)的情況下，房地產(chǎn)需求仍將增長。因此，在供需矛盾中，下半年房價(jià)仍將呈上漲趨勢。不過，分析師們普遍認(rèn)為，在短期政策的壓力下，部分投資、投機(jī)性需求將受到壓制，房價(jià)上漲的速度將有所放緩，市場將從前期的快速反彈步入平穩(wěn)發(fā)展階段。

申銀萬國分析師認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)行業(yè)不斷超越大盤的動(dòng)力來自于基本面(包括房價(jià)和成交量)的不斷超預(yù)期。短期來看，不管是量還是價(jià)格，再大幅上調(diào)的概率都不大，由此，盈利預(yù)測繼續(xù)上調(diào)的概率也減小。因此，短期行業(yè)跑贏大盤的動(dòng)力將有所減弱。中期來看，經(jīng)濟(jì)V型反轉(zhuǎn)，意味著居民未來收入預(yù)期等將繼續(xù)上調(diào)，由此帶動(dòng)購買力的提升，從而使得房價(jià)存在進(jìn)一步上漲的動(dòng)力。

國信證券分析師也認(rèn)為房價(jià)下半年不會暴漲，理由是，從上半年房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)已看到主流開發(fā)商目前對后市仍然很謹(jǐn)慎，這將導(dǎo)致其在未來一段時(shí)間內(nèi)的定價(jià)策略偏保守、謹(jǐn)慎。而且，如果一旦出現(xiàn)房價(jià)暴漲的苗頭，中央勢必會出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策予以撲滅，寬松政策能促使樓市銷量轉(zhuǎn)暖，嚴(yán)厲的調(diào)控也能抑制樓市非理性的亢奮。

房地產(chǎn)股逢低吸納

分析師們普遍認(rèn)為，隨著銷量和房價(jià)上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況明顯改善，上市公司的毛利得到修復(fù)，預(yù)收款的爆發(fā)式增長也為2010年的收入打下了基礎(chǔ)。由此。雖然受政策影響，房地產(chǎn)板塊的漲幅將趨緩，但其中的優(yōu)質(zhì)公司還是值得逢低吸納，耐心持有。選擇優(yōu)質(zhì)公司可從以下幾個(gè)角度人手：土地儲備成本低、龍頭公司、融資能力強(qiáng)、有估值優(yōu)勢、有重組預(yù)期。

中金公司的分析師認(rèn)為，地產(chǎn)股再次上漲的催化劑是通脹預(yù)期下銷售量和銷售價(jià)格漲幅超預(yù)期。地產(chǎn)公司超額的預(yù)售確保了明年的業(yè)績，業(yè)績確定性強(qiáng)將促進(jìn)股價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。因此，在通脹起來之前地產(chǎn)板塊投資風(fēng)險(xiǎn)不大?？梢赃x擇優(yōu)質(zhì)公司吸納并耐心持有，比如行業(yè)龍頭公司；一線城市地產(chǎn)公司，特別是在一、二線城市擁有較多可銷售資源的公司；重組類地產(chǎn)公司。建議關(guān)注招商地產(chǎn)、萬科、保利地產(chǎn)及金融街。 興業(yè)證券看好三類公司：一是目前估值較低、留有余力的萬科，以及有區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景支撐的建發(fā)股份、華發(fā)股份；二是在市場由復(fù)蘇向過熱發(fā)展的過程中，僅僅是盈利的提升已經(jīng)不能滿足市場的想象力，此時(shí)重估價(jià)值彈性較大的資源類地產(chǎn)股將受到青睞，如泛海建設(shè)、蘇寧環(huán)球，以及部分主營一級開發(fā)的公司；三是有重組預(yù)期的公司。

篇9

作為專業(yè)的研究機(jī)構(gòu)，券商的投資策略報(bào)告對投資者具有重要的投資依據(jù)。截至7月6日，記者統(tǒng)計(jì)了已經(jīng)公布的17家券商2009年下半年投資策略報(bào)告，發(fā)現(xiàn)銀行、電力、醫(yī)藥、房地產(chǎn)和鋼鐵最被券商看好。

包括安信證券、中信證券、國泰君安、申銀萬國在內(nèi)的10家券商，都對銀行業(yè)青睞有加。今年以來經(jīng)濟(jì)形勢朝著良性方向發(fā)展，信貸規(guī)模和流動(dòng)性的增加攤薄了銀行不良貸款率，去年末上市銀行大幅計(jì)提貸款減值準(zhǔn)備也為今年信貸成本處于低位奠定了良好基礎(chǔ)。此外，凈利息收益率將于下半年見底也是券商看好銀行業(yè)的主要理由。中信建投表示，投預(yù)期銀行業(yè)今年凈利潤增幅為8％左右，目前估值水平處于市場低端，維持對銀行業(yè)的增持評級。他們看好的個(gè)股有工商銀行(601398.SH)、浦發(fā)銀行(600000.SH)、興業(yè)銀行(601166.SH)、北京銀行(601169.SH)、寧波銀行(002142.SZ)、南京銀行(601009.SH)等。

電力行業(yè)也是券商熱捧的行業(yè)，今年1－5月份發(fā)電量同比增幅分別為－11.80％、-5.90％、－1.32％、-3.50％和－2.67％，5月單月同比降幅收窄。從月度累計(jì)增速看，重工業(yè)前5月用電同比降幅從前4個(gè)月的8.62％縮窄至7.79％。從估值的角度來看，電力行業(yè)的估值優(yōu)勢逐漸明顯。西南證券表示，目前全部A股的市凈率為3.3倍的水平，而電力行業(yè)目前市凈率為2.9倍，是僅有的幾個(gè)估值洼地之一。進(jìn)一步結(jié)合2009年電力行業(yè)的盈利預(yù)測，這個(gè)板塊的估值優(yōu)勢就更加彰顯：今年電力的市盈率預(yù)計(jì)只有20倍，相當(dāng)程度上低于全部A股23-28倍的市盈率水平。綜合申銀萬國、銀河證券、東方證券、信達(dá)證券、廣發(fā)證券等8家券商的報(bào)告來看，建議投資者關(guān)注近期有資產(chǎn)注入可能的國電電力(600795.SH)和股價(jià)偏低的長江電力(600900.SH)。

華泰證券、國泰君安、申銀萬國、平安證券、國信證券等券商，都看好醫(yī)藥行業(yè)。今年一季度，國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)銷售收入和利潤總額同比分別為16％和19％。從全年分析，隨著醫(yī)改全面啟動(dòng)及8500億元投資的到位，整個(gè)醫(yī)藥行業(yè)全年仍有望保持20％左右的增長。醫(yī)藥股相對于市場溢價(jià)水平已經(jīng)下降，下半年走勢有望強(qiáng)于大盤。恒瑞醫(yī)藥(600276.SH)、華蘭生物(002007.sz)，雙鷺?biāo)帢I(yè)(002038.SZ)等一線股值得關(guān)注，同時(shí)投資者可關(guān)注具有重組并購題材概念的優(yōu)質(zhì)上市公司。如上實(shí)醫(yī)藥(600607.SH)、上海醫(yī)藥(600849.SH)等。

篇10

房地產(chǎn)板塊之前的深度調(diào)整源干近兩個(gè)月出現(xiàn)的銷量萎縮。受到一系列微調(diào)政策的影響，7月份全國房地產(chǎn)成交量有所下降，新開工面積下降明顯，聯(lián)合證券分析師魚晉華報(bào)告指出，八月跟蹤的14個(gè)重點(diǎn)城市中，僅有天津成交量環(huán)比出現(xiàn)上升，其余13個(gè)城市均出現(xiàn)下滑，其中下滑幅度超過20％的城市有深圳、長沙、廈門和蘇州。

雖然銷量下滑，但房價(jià)還是處于上升通道。世紀(jì)證券認(rèn)為今年以來房地產(chǎn)市場回暖超過了大多數(shù)人的預(yù)期，成交量迅速增長，庫存消化加速，可供銷售量下降明顯，短期之內(nèi)房地產(chǎn)供給難以迅速增長，供需矛盾突出，房價(jià)將會維持穩(wěn)定。

根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)，9、10月份開發(fā)商將會加大推盤力度和銷售力度，房屋供給將會明顯增加，每年的11、12兩個(gè)月成交量會大幅上漲，成為全年成交量最高的2個(gè)月份，未來成交量將會改變7、8月份下滑的趨勢，市場普遍看好下半年房地產(chǎn)成交量的增長。對于市場擔(dān)憂的房價(jià)居高不下可能對成交量的不利影響，有券商認(rèn)為隨著9、10月份市場供應(yīng)量的上升和大量普通住宅進(jìn)入銷售，房價(jià)上漲勢頭將會得到有效的遏制，從而有利于未來成交量的上漲。

世紀(jì)證券分析師申明認(rèn)為，上市房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年業(yè)績增長明顯，全年業(yè)績增長明確，經(jīng)過調(diào)整之后主要房地產(chǎn)企業(yè)估值水平已經(jīng)明顯下降，估值水平處于合理區(qū)間，給予行業(yè)“強(qiáng)于大市”的評級。

本期入選的前30只股票中，安全星級在三星及其以上的股票有21只，我們選擇房地產(chǎn)行業(yè)的兩只個(gè)股世茂股份(600823)、浙江廣廈(600052)和制藥行業(yè)的個(gè)股哈藥股份(600664)進(jìn)行點(diǎn)評。

世茂股份(600823)

厚積而薄發(fā)

2009年5月份公司完成增發(fā)，世茂股份共獲得10個(gè)在建或擬建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及一個(gè)運(yùn)營中的項(xiàng)目，使公司新增了400多萬平的商業(yè)地產(chǎn)土地儲備，從而成為國內(nèi)上市公司中商業(yè)地產(chǎn)儲備最多的企業(yè)。

公司管理能力強(qiáng)，具有國際化視野，雖然是純民營企業(yè)，但營銷全球化，直接面向國外客戶，與世界500強(qiáng)企業(yè)建立了良好的關(guān)系，規(guī)劃、開發(fā)、設(shè)計(jì)能力強(qiáng)。同時(shí)，公司戰(zhàn)略超前，商業(yè)地產(chǎn)的介入時(shí)點(diǎn)早于其他開發(fā)商，集團(tuán)主要的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均在06、07年取得，成本非常低，而集團(tuán)注入公司的價(jià)格也相對便宜。從2010年起，公司商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入厚積薄發(fā)階段。

國務(wù)院在《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》中首次提出，將通過開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)來拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。而9、10月份證監(jiān)會可能推出的REITs相關(guān)政策出臺，到時(shí)有望成為公司股價(jià)上行的催化劑。

公司2010年業(yè)績將獲得爆發(fā)式增長，預(yù)計(jì)09、10、11年的凈利潤分別為5，15億、14.05、15.46億，對應(yīng)的每股收益分別為0.44、1.20、1.32元(其中公允價(jià)值變動(dòng)分別貢獻(xiàn)0.22、0.43、0.46元)，當(dāng)前的RNAV估值為19.4元／股，考慮到公司業(yè)績的快速增長，給予6個(gè)月目標(biāo)價(jià)20元，買入-A的投資評級。今日投資《在線分析師》顯示，公司2009至2011年綜合每股盈利預(yù)測分別為0.24、0.51和1.02元。當(dāng)前共有4位分析師跟蹤，2人建議“強(qiáng)力買入”，1人建議“買入”，1人建議“觀望”，綜合評級系數(shù)1.75。

浙江廣廈(600052)

通過定向增發(fā)預(yù)案

股東會審議通過了《關(guān)于公司2009年非公開發(fā)行股票方案的提案》，擬向特定對象發(fā)行不超過1.8億股，募集資金不超過12000萬元，用于項(xiàng)目開發(fā)、補(bǔ)充流通資金和償還銀行貸款。

公司即將進(jìn)入業(yè)績爆發(fā)期。2007年，公司曾以4.05元／股向廣廈控發(fā)行33705萬股，收購廣廈控股持有的通和置業(yè)100％股權(quán)及南京投資35％股權(quán)，當(dāng)時(shí)預(yù)測將給公司帶來20.53億元凈利潤。2007、2008兩年已實(shí)現(xiàn)5.5億元，未來三年注入資產(chǎn)將有15，03億元的凈利潤釋放。

綜上所述，未來3-5年，公司將有42.23億元的凈利潤產(chǎn)生。按增發(fā)1.2億股后的總股本9.92億股計(jì)算，未來5年公司平均每股稅后利潤為0.85元。

如果增發(fā)成功，將增加公司的現(xiàn)金流，加速上述項(xiàng)目的開發(fā)。中信建投給予公司買入評級，六個(gè)月目標(biāo)價(jià)位10.86元。今日投資《在線分析師》顯示，公司2009至2011年綜合每股盈利預(yù)測分別為0.52、0.67和0.79元。當(dāng)前共有6位分析師跟蹤，3人建議“強(qiáng)力買入”，2人建議“買入”，1人建議“觀望”，綜合評級系數(shù)1.67。

哈藥股份(600664)

穩(wěn)健前行的醫(yī)藥巨艦

構(gòu)成哈藥核心業(yè)務(wù)的是五家下屬公司，制藥總廠是國內(nèi)抗生素生產(chǎn)巨頭。它們的業(yè)務(wù)覆蓋原料藥(主要為抗生素)、化學(xué)制劑、中成藥、保健品、醫(yī)藥商業(yè)幾乎所有醫(yī)藥領(lǐng)域。