導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)糾紛法律訴訟，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

今年隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道逐漸從銀行和資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了同信托機(jī)構(gòu)的合作。同時(shí)，隨著股市的持續(xù)下跌，投資者也轉(zhuǎn)向了信托理財(cái)市場(chǎng)，其中房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的銷售更是異?；鸨?。據(jù)了解，北京市場(chǎng)的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品只要一公布發(fā)行消息，往往1天之內(nèi)就會(huì)被預(yù)約一空，準(zhǔn)入門檻更是超過(guò)了100萬(wàn)元。這是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預(yù)計(jì)收益率普遍較高，而且近3年來(lái)已到期的全部此類信托產(chǎn)品均順利兌付，并沒(méi)有出現(xiàn)零收益或負(fù)收益之類的糾紛，在目前股市低迷、基金折損嚴(yán)重的情況下顯示出其獨(dú)特的投資價(jià)值。

盡管如此，我們還需提醒投資者注意：不要僅僅被該類信托產(chǎn)品的高收益率所吸引，而忘卻了其特有的風(fēng)險(xiǎn)，投資時(shí)一定要了解該信托產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)防范措施，審慎投資。

因項(xiàng)目地點(diǎn)不同、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況不同、建設(shè)進(jìn)度不同、資金運(yùn)作模式不同，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有以下六種：

一、抵押貸款型

運(yùn)作原理：開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時(shí)歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)。此種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，法律關(guān)系清晰，也是前期已經(jīng)兌付的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的主流模式，選擇時(shí)應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1、 信托融資規(guī)模與抵押物的價(jià)值比率，價(jià)值是否經(jīng)過(guò)公正地評(píng)估。抵押物價(jià)值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價(jià)，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無(wú)法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產(chǎn)價(jià)格在高位運(yùn)行，抵押比率應(yīng)該控制得更為嚴(yán)格，通常應(yīng)當(dāng)不低于2：1，如果在3：1（也就是按照評(píng)估價(jià)格打3折抵押）則比較安全。

2、 抵押物的權(quán)屬是否清晰。如施工方對(duì)建筑物的留置權(quán)是否影響抵押物的變現(xiàn)？開(kāi)發(fā)商是否在國(guó)土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實(shí)的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項(xiàng)權(quán)利證明，以避免未來(lái)的法律訴訟糾紛。

3、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行狀況，已經(jīng)取得的證件情況（通常要求4證齊全，最基本的已經(jīng)具備土地規(guī)劃證和土地使用權(quán)證），截至到信托產(chǎn)品發(fā)行時(shí)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，項(xiàng)目的位置、預(yù)計(jì)銷售價(jià)格及市場(chǎng)前景等。

4、 借款的開(kāi)發(fā)商是否有償債能力，以往的信譽(yù)如何。如有第三方提供擔(dān)保，則考察擔(dān)保方的信用等級(jí)應(yīng)作為投資者的工作重點(diǎn)。

二、房產(chǎn)回購(gòu)型

運(yùn)作原理：開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價(jià)格出讓給信托公司，但約定一定期限后開(kāi)發(fā)商溢價(jià)回購(gòu)該房產(chǎn)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集的資金購(gòu)買該房產(chǎn)，如果到期后開(kāi)發(fā)商不履行回購(gòu)義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。此種信托的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于以下幾個(gè)方面：

1、 提防風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)力在信托到期時(shí)按照約定的價(jià)格回購(gòu)房產(chǎn)。投資者可以考察開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和過(guò)去已經(jīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售情況。

2、開(kāi)發(fā)商承諾回購(gòu)的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大跌價(jià)的可能性。目前，一般信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，往往以低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格一半的價(jià)格購(gòu)買開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)，以控制風(fēng)險(xiǎn)。投資者也應(yīng)經(jīng)常關(guān)注房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)狀況。

3、 如信托公司在購(gòu)買房產(chǎn)后未在房地局辦理購(gòu)房合同備案登記或未履行項(xiàng)目管理職責(zé)，則開(kāi)發(fā)商可能一房多賣，發(fā)生糾紛（如開(kāi)發(fā)商私下將房屋賣給多人，則法律訴訟和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)很高）。投資者可以在投資期內(nèi)要求信托公司出具是否辦理了房產(chǎn)備案登記的證明，且要求信托公司履行項(xiàng)目盡職管理的責(zé)任，以避免該風(fēng)險(xiǎn)。

三、財(cái)產(chǎn)受益權(quán)型

運(yùn)作原理：利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購(gòu)買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。選擇此種信托時(shí)，投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

1、 項(xiàng)目房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營(yíng)狀況是否能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配？

2、 信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保障。信托公司應(yīng)落實(shí)抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。

3、 房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價(jià)，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計(jì)劃中的優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比率應(yīng)不高于50%。

四、股權(quán)型房地產(chǎn)信托

運(yùn)作原理：信托公司以發(fā)行信托計(jì)劃所募集的資金認(rèn)購(gòu)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，使項(xiàng)目公司得到足夠的注冊(cè)資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。實(shí)際建設(shè)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的股東承諾在信托計(jì)劃到期時(shí)溢價(jià)回購(gòu)部分股權(quán)。在目前房地產(chǎn)公司拿地成本高漲、資金緊缺、銀行貸款不能有效解決項(xiàng)目現(xiàn)金流需求的情況下，這種融資模式逐漸增多。但該種模式結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)水平較高，投資者在選擇投資此類信托時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1、 提防風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，往往要向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)人員，但是否能實(shí)際掌握該公司的財(cái)務(wù)控制權(quán)，還需投資者審慎分析。

2、 如信托資金在繳納土地出讓金和初期建設(shè)資金后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后期又面臨資金短缺，即信托產(chǎn)品的募集資金不足以覆蓋項(xiàng)目資金缺口，如此時(shí)不能獲取后續(xù)資金來(lái)源（銀行貸款或預(yù)售回款），則此房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)成為“爛尾”項(xiàng)目，屆時(shí)信托產(chǎn)品就會(huì)遭遇風(fēng)險(xiǎn)。、

3、 如該房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況不理想或無(wú)法順利取得銀行貸款，則到期回購(gòu)資金將沒(méi)有著落。投資者應(yīng)重點(diǎn)考察承諾回購(gòu)股權(quán)的股東財(cái)務(wù)狀況如何？是否有足夠的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為回購(gòu)保證？另外，考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)是否有良好的銷售前景和當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，也應(yīng)是投資者的主要工作。

同前3種房產(chǎn)信托模式相比，股權(quán)型信托產(chǎn)品對(duì)信托投資公司的風(fēng)險(xiǎn)管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權(quán)的受償和變現(xiàn)能力相對(duì)于債權(quán)都是劣后的，所以承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較高，理論上投資者應(yīng)要求更高的風(fēng)險(xiǎn)收益補(bǔ)償。同時(shí)，投資者也需具備一定的股權(quán)投資和房產(chǎn)投資知識(shí)或經(jīng)驗(yàn)，才能做出準(zhǔn)確的判斷。

篇2

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)掛靠合同范本一

甲方：xx置業(yè)有限公司

乙方： (以下簡(jiǎn)稱甲方、乙方)

經(jīng)甲、已雙方友好協(xié)商，乙方自愿掛靠甲方資質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，為此簽訂本協(xié)議，雙方共同遵守。

掛靠項(xiàng)目情況：

項(xiàng)目地點(diǎn)：

項(xiàng)目名稱：

乙方掛靠甲方開(kāi)發(fā)其土地，只向甲方繳納掛靠費(fèi)，及掛靠甲方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)。甲方在北海新區(qū)辦理分公司，專供乙方獨(dú)立使用，營(yíng)業(yè)執(zhí)照及章印委托乙方管理使用，乙方自立個(gè)人賬戶，財(cái)務(wù)獨(dú)立支配核算。甲方?jīng)]有支配、買賣乙方土地和房地產(chǎn)的權(quán)利。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的債權(quán)債務(wù)、費(fèi)用及稅金與甲方無(wú)關(guān)，由乙方全額承擔(dān)。掛靠時(shí)間：從該項(xiàng)目的掛靠合同簽訂之日起到該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)完成辦理全部相關(guān)手續(xù)之日止。

乙方向甲方繳納掛靠費(fèi) 整，簽訂合同前向甲方繳納掛靠費(fèi) 整，每年交一次，分三年付清所有工程。若不按時(shí)繳納掛靠費(fèi)，乙方應(yīng)承擔(dān)所欠掛靠費(fèi)(每天)5%的違約金。

乙方及其所聘請(qǐng)、雇傭的人員不屬于甲方職工，不享受甲方職工待遇，與甲方不存在勞動(dòng)用工關(guān)系。掛靠經(jīng)營(yíng)期間，乙方應(yīng)依與政府之間的土地開(kāi)發(fā)合同自負(fù)盈虧。

乙方在辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)證辦理、按揭貸款等事項(xiàng)中，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理，乙方按合同經(jīng)營(yíng)情況下，因甲方不配合所造成的一切經(jīng)濟(jì)損失，由甲方承擔(dān)。

掛靠期間乙方從事其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須由甲方授權(quán)，報(bào)甲方審核，受甲方監(jiān)督，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間所出現(xiàn)的一切責(zé)任性事件(民事訴訟、經(jīng)濟(jì)糾紛、債務(wù)、債權(quán)、法律訴訟等)都由乙方承擔(dān)。

本協(xié)議生效后即具有法律約束力，甲、乙雙方均不得隨意變更或解除，但若乙方在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間有違法違規(guī)行為，甲方可提前終止合同，并不負(fù)法律責(zé)任，其損失由乙方承擔(dān)。

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，經(jīng)協(xié)商可繼續(xù)掛靠，若不掛靠，乙方應(yīng)交回掛靠期間的相關(guān)手續(xù)，雙方終止本協(xié)議。

若因履行該協(xié)議發(fā)生糾紛，可協(xié)商解決，協(xié)商不成，可起訴到甲方所在的人民法院。

本協(xié)議未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商后，簽署補(bǔ)充協(xié)議，與本協(xié)議具有同等法律效力。

本協(xié)議一式四份，具有同等效力，并經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。

甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：

年 月 日

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)掛靠合同范本二

甲方：天歌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

乙方：馬XX

此合同本著公平、公正的原則，經(jīng)雙方協(xié)商而訂立。

第一條 合同目的

經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意乙方掛靠在甲方企業(yè)之下，從事甲方資質(zhì)證[黑建房開(kāi)牡第63號(hào)]范圍內(nèi)的項(xiàng)目。同時(shí)，甲乙雙方訂立本合同，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)及其掛靠期內(nèi)的注意事項(xiàng)。

第二條 甲方的基本權(quán)利和義務(wù)

權(quán)利：

(1)甲方每年向乙方收取工程預(yù)算總造價(jià)的3%，作為管理費(fèi)。

(2)如乙方作出有損甲方信譽(yù)和形象之行為，甲方有權(quán)單方面終止本協(xié)議，本年度管理費(fèi)不予歸還。

義務(wù)：

(1)甲方在本協(xié)議生效之后，只向乙方提供相關(guān)所需的手續(xù)和資質(zhì)證復(fù)印件。

(2)對(duì)乙方提出的合理要求盡可能提供良好的服務(wù)。

第三條 乙方的基本權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：

權(quán)利：

(1)乙方可以獲取甲方對(duì)其兩條義務(wù)的承諾和兌現(xiàn)，若有問(wèn)題可以隨時(shí)向甲方提出意見(jiàn)。

(2)享受甲方所提供的施工所需資質(zhì)證書(shū) 。

(3)充分利用建業(yè)的資質(zhì)，完全自主的開(kāi)展開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

(4)經(jīng)營(yíng)上實(shí)行內(nèi)部獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。

(5)一切正常利潤(rùn)歸乙方所有，不受干涉。

義務(wù)：

(1)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和甲方規(guī)章制度。

(2)負(fù)責(zé)解決開(kāi)發(fā)過(guò)程中的事件，相關(guān)施工條件及施工設(shè)備自主負(fù)責(zé)解決。

(3)認(rèn)真負(fù)責(zé)解決開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題。對(duì)動(dòng)遷、回遷施工質(zhì)量問(wèn)題和事故的發(fā)生乙方負(fù)完全責(zé)任，于甲方無(wú)關(guān)。

(4)維護(hù)甲方的信譽(yù)和形象，不做任何假冒、欺詐、侵權(quán)、損譽(yù)的事情，若發(fā)生此類事件，則甲方有權(quán)追究乙方的法律責(zé)任，并要求進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)賠償和處罰。

(5)按時(shí)足額向甲方繳納管理費(fèi)。

(6)乙方開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不得超過(guò)甲方資質(zhì)證所規(guī)定的范圍，如超出甲方資質(zhì)證范圍的項(xiàng)目，乙方需自己提供相關(guān)手續(xù)證件。

第四條 (1)乙方實(shí)施的工程項(xiàng)目，其合同、保險(xiǎn)、稅務(wù)、財(cái)務(wù)、銀行、統(tǒng)計(jì)等事項(xiàng)由乙方自主辦理。

(2)乙方在項(xiàng)目中所發(fā)生的稅費(fèi)應(yīng)及時(shí)繳納，在工程中如有一切債權(quán)債務(wù)均由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)與甲方無(wú)關(guān)。

第五條 乙方在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，若出現(xiàn)安全事故等重大意外，均有乙方獨(dú)立承擔(dān)，甲方不承擔(dān)一切責(zé)任， 特此提出免責(zé)聲明。

第六條 乙方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂時(shí)交付甲方合同所規(guī)定管理費(fèi)用的50%，完工后交付另外50%。

本合同以簽訂日期為生效日，有效期 年。合同一式二份，甲、乙雙方各一份。

甲方簽字： 乙方簽字：

篇3

淺議以非訴訟替代為切入點(diǎn)樹(shù)立人民調(diào)解公信力

永陽(yáng)鎮(zhèn)地處城關(guān)，下轄11個(gè)居委會(huì)、11個(gè)村委會(huì)，一個(gè)省級(jí)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，居住人口達(dá)10萬(wàn)人，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，各類矛盾糾紛的發(fā)案率高于周邊鎮(zhèn)，人民調(diào)解的地位，作用也顯得尤為突出。如何樹(shù)立人民調(diào)解的公信力，將各類矛盾盡量解決在基層、在萌芽狀態(tài)，避免當(dāng)事人結(jié)怨，降低當(dāng)事人訴訟成本，以及為法院節(jié)省時(shí)間、減輕訴累，促進(jìn)法律文書(shū)的有效執(zhí)行，在“庭審式”人民調(diào)解改革取得初步經(jīng)驗(yàn)后，進(jìn)行了摸索和嘗試，做法是：立足以非訴訟替代為切入點(diǎn)，樹(shù)立人民調(diào)解公信力。所謂非訴訟替代機(jī)制，是建立在人民法院指導(dǎo)調(diào)委會(huì)工作的基礎(chǔ)上，通過(guò)聯(lián)席會(huì)議制度的方式，將當(dāng)事人自愿的，法院未立案或暫緩立案的，可能通過(guò)調(diào)解化解的，或通過(guò)調(diào)解可以防止矛盾激化的糾紛訴訟審理活動(dòng)前移，讓人民調(diào)解委員會(huì)提前介入，并參與在法官主持或指導(dǎo)下的民事訴訟案件的調(diào)解。這種機(jī)制的形成，進(jìn)一步拓寬了人民調(diào)解的工作范圍，使人民調(diào)解與法院訴訟銜接有了新的空間，整合了人民調(diào)解和法院審判的力量，最大限度地發(fā)揮了人民調(diào)解的工作優(yōu)勢(shì)，具有較好的政治效益，社會(huì)效益和法律效益。

一、強(qiáng)化鎮(zhèn)調(diào)委會(huì)與法院的聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建非訴訟替代機(jī)制。

人民調(diào)解作為一種民間調(diào)解，從一開(kāi)始創(chuàng)建，在廣義上就是一種非訴訟替代，即民事案件不通過(guò)訴訟的方式而以中間人出面排解達(dá)到和平的化解的目的，這與法院的司法調(diào)解有異曲同工之處，這也是新時(shí)期人民調(diào)解與法院之間開(kāi)展聯(lián)動(dòng)協(xié)作的基礎(chǔ)，同時(shí)，也由于人民調(diào)解是在雙方當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上所達(dá)成的協(xié)議(格式化)，在不違背現(xiàn)行的法律政策的情況下，應(yīng)該就是當(dāng)事人意志的體現(xiàn)。最高人民法院對(duì)人民調(diào)解格式化協(xié)議書(shū)的認(rèn)定上，是作為案件審理的最有效證據(jù)予以采信，甚至在調(diào)解后，一方反悔時(shí)進(jìn)行訴訟而給予維持，進(jìn)一步提升了人民調(diào)解在法律上的權(quán)威性。因此，在新時(shí)期人民調(diào)解的非訴訟替代機(jī)制的形式，是特指狹義上的與法院立案審理執(zhí)行過(guò)程中的補(bǔ)充性替代，一方面是建立在民調(diào)程序的公正性上，另一方面是建立在人民調(diào)解員素質(zhì)的提高上，這兩方面缺一不可。除廣義層面上的替代外，這種狹義上的替代就是要求人民調(diào)解員積極參與到法律訴訟的全過(guò)程，發(fā)揮人熟情通的優(yōu)勢(shì)，做好法院案件審理的輔工作，包括案件主審法官想做而做不到或不方便做的一些事，為法院人性化辦案創(chuàng)造條件，這不但符合當(dāng)事人雙方的意愿，也合乎“三個(gè)代表”思想的要求，在一定意義上講也是一種法律救工作，強(qiáng)化法院與人民調(diào)解之間的互補(bǔ)，對(duì)樹(shù)立人民調(diào)解的公信力也將起到明顯的推動(dòng)作用。一是建立鎮(zhèn)調(diào)委會(huì)和法院聯(lián)系庭的聯(lián)席會(huì)議制度。由鎮(zhèn)和法院每季度相互通報(bào)民事糾紛發(fā)案情況、發(fā)案的特點(diǎn)。調(diào)解工作的難易程度，確立相互配合的案件數(shù)量、原因以及配合的方式，明確調(diào)解的預(yù)期值。二是建立鎮(zhèn)調(diào)委會(huì)和法院聯(lián)絡(luò)員制度。鎮(zhèn)指定的聯(lián)絡(luò)員一般為鎮(zhèn)村(居)調(diào)委會(huì)的首席調(diào)解員，并將名單報(bào)送法院，由法院根據(jù)案件的具體情況指定參與的調(diào)解人員。縣法院指導(dǎo)民一庭庭長(zhǎng)為聯(lián)絡(luò)員，隨時(shí)通報(bào)未立案和已立案以及已裁決案件的情況，并明確需要配合調(diào)解的案件、主持和指導(dǎo)的法官，確定調(diào)解的地點(diǎn)、參加人員等。三是建立調(diào)解檔案審核制度。凡啟動(dòng)非訴訟替代機(jī)制的調(diào)解案件，其檔案資料以調(diào)委會(huì)歸檔，使用的程序以人民調(diào)解程序?yàn)橹鳎墒芾?、通知、調(diào)查取證、調(diào)解、達(dá)成協(xié)議、送達(dá)回訪等書(shū)面資料組合成完整的卷宗，并有首席調(diào)解員審核簽字方可歸檔，適時(shí)請(qǐng)縣局、縣法院共同評(píng)審，改正不足，進(jìn)一步提高調(diào)解協(xié)議的制作水平。四是建立民調(diào)審判聯(lián)動(dòng)制度?？h法院對(duì)于一些簡(jiǎn)單的民事糾紛案件有時(shí)也啟動(dòng)特邀人民陪審員(一般為基層調(diào)委會(huì)主任擔(dān)任)或民調(diào)委人員主持調(diào)解，發(fā)揮其為人公正、熟悉業(yè)務(wù)、人熟情通的優(yōu)勢(shì)，在法院先行調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，由法院主持調(diào)解的法官制作調(diào)解協(xié)議書(shū)，由法院落實(shí)履行或委托調(diào)委會(huì)監(jiān)督履行，提高人民調(diào)解員調(diào)解的公信力。五是建立首席人民調(diào)解員的培訓(xùn)制度。由人民法院派主審法官到鎮(zhèn)進(jìn)行鎮(zhèn)、村(居)首席調(diào)解員培訓(xùn)，每年集中培訓(xùn)二至三次，同時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況組織首席調(diào)解員到法院進(jìn)行旁聽(tīng)觀摹案件審理，適時(shí)邀請(qǐng)主審法官進(jìn)行典型案例剖析和答疑釋惑，印發(fā)相關(guān)法律資料等，逐步實(shí)施首席調(diào)解員持證上崗調(diào)解制度。

二、明確非訴訟替代適用范圍，確保人民調(diào)解不缺位、不錯(cuò)位、不越位。

從工作實(shí)踐來(lái)看，啟動(dòng)非訴訟替代機(jī)制，人民調(diào)解員既是主角也是配角，但目的只有一個(gè)，即園滿解決民事糾紛案件。人民調(diào)解適用非訴訟替代機(jī)制，一般主要為以下四類案件：一是未經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解而直接向法院的糾紛，一般為小定額債務(wù)糾紛，法院可以建議當(dāng)事人將糾紛委托給鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解，降低當(dāng)事人的訴訟成本。二是已經(jīng)立案，但有可能通過(guò)調(diào)解解決的民事糾紛，一般為侵權(quán)糾紛、鄰里糾紛、婚姻糾紛和少數(shù)商事糾紛，法院在庭審前，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，可委托或邀請(qǐng)鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解，或參與調(diào)解， 調(diào)解成功后，原告撤訴。三是已經(jīng)開(kāi)庭，但當(dāng)事人情緒激動(dòng)，有可能采取過(guò)激行為的民事案件，一般為容易激化、積怨多年、歷史遺留的鄰里糾紛、權(quán)屬糾紛、舊城改造、房屋拆遷糾紛、土地山林糾紛和群體性糾紛等，一般情況下，法院可暫緩判決，會(huì)同人民調(diào)解委員會(huì)做當(dāng)事人的思想工作，或征得當(dāng)事人的同意后，在法官指導(dǎo)下，由鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解，這類案件在調(diào)解成功后，原告可以撤訴，也可以由法院制作調(diào)解協(xié)議書(shū)或在情緒平穩(wěn)后由法院進(jìn)行判決并履行。四是在進(jìn)入執(zhí)行程序后，被執(zhí)行人有可能采取過(guò)激行為，或執(zhí)行有難度的案件，一般為一名原告多名被告或多名原告一名被告的案件，如企業(yè)破產(chǎn)、糧油加工廠擠兌、環(huán)境污染、征地拆遷、土地流轉(zhuǎn)等涉及人數(shù)多的群體性矛盾，法院可暫緩執(zhí)行，商請(qǐng)鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解執(zhí)行。

三明確非訴訟替代運(yùn)作原則，樹(shù)立人民調(diào)解的公信力。

啟動(dòng)非訴訟替代機(jī)制應(yīng)把握以下原則：一是為當(dāng)事人降低訴訟成本的原則。訴訟在民事案件中，應(yīng)該是在調(diào)解不成的情況，最后不得已而選擇的最終途徑。但其中的訴訟成本必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁當(dāng)事人雙方或一方的頭上，增加了當(dāng)事人雙方的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有時(shí)出現(xiàn)案件勝訴，但經(jīng)濟(jì)上卻帶來(lái)了很大的損失，之所以出現(xiàn)這樣的結(jié)果，是因?yàn)椴皇鞘裁疵袷掳讣伎梢赃M(jìn)行法律援助的，而導(dǎo)致這種結(jié)果不但會(huì)給當(dāng)事人認(rèn)為沒(méi)錢法院不受理，有錢進(jìn)行訴訟反而導(dǎo)致打贏官司輸了錢，沒(méi)有說(shuō)公理的地方，而要避免這種情況出現(xiàn)，走非訴訟替代則是最佳的選擇。二是化解矛盾和平共處的原則。俗話說(shuō)“一起官事三代仇”，既然走到了法院訴訟程序，矛盾必然激化到不可調(diào)和的局面，法律的公正裁決和平息矛盾之間出現(xiàn)了愿望相背的情況，公正得到了，但再和平共處的基礎(chǔ)卻喪失了，這與正確處理人民內(nèi)部矛盾的初衷相悖的，也不利于社會(huì)穩(wěn)定。三是降低執(zhí)行成本的原則。民事案件除經(jīng)濟(jì)案件外，一般標(biāo)的不是太大，法院判決文書(shū)生效后，當(dāng)事人一方如果久拖不履行，法院在執(zhí)行時(shí)，僅執(zhí)行費(fèi)一項(xiàng)也會(huì)增加當(dāng)事人一方的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，增加法院的工作量，這與調(diào)解庭履行義務(wù)相比，在時(shí)間、人力、經(jīng)濟(jì)的負(fù)擔(dān)都會(huì)明顯降低。四是經(jīng)濟(jì)的原則。這里所指的經(jīng)濟(jì)是指方便、快捷、高效。人民調(diào)解在非訴訟替代處理一些群體性民事糾紛方面表現(xiàn)比較靈活，一般情況下，效益較高。在把握上述四個(gè)原則的基礎(chǔ)上，法院如果有法官參與調(diào)解，人民調(diào)解的公信力將會(huì)明顯提升。

篇4

抵押人（乙方）________________________

第一條 為確保甲方與________________（以下稱借款人）簽訂的________年____ 號(hào)借款合同（以下稱借款合同）的履行，乙方愿意以其有權(quán)處分的位于________ 市（縣）________區(qū)（鎮(zhèn)）________路（街）________號(hào) ____________房間之房產(chǎn)（地產(chǎn)）的全部權(quán)益（以下稱該抵押物，具體財(cái)產(chǎn)情況見(jiàn)抵押物清單）抵押給甲方，以作為償還借款合同項(xiàng)下之借款的擔(dān)保。

第二條 本抵押合同擔(dān)保范圍為借款合同項(xiàng)下之借款本金、利息（包括因借款人違約或逾期還款所計(jì)收的復(fù)利和加收的利息）借款人應(yīng)支付的違約金和賠償金以及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費(fèi)用（包括律師費(fèi)和訴訟費(fèi)）

第三條 本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，被擔(dān)保的借款合同無(wú)效不影響本抵押合同的效力。

第四條 本合同項(xiàng)下有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

第五條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方在本合同簽訂后執(zhí)行本合同、借款合同、購(gòu)房合同及全套有關(guān)該抵押物的證明文件到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押的登記備案手續(xù)。

第六條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方在獲得該抵押物的正式產(chǎn)權(quán)證明后，依有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理該抵押物的正式抵押登記手續(xù)，并將該抵押物的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)及抵押登記證明交存于甲方。

第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險(xiǎn)條款禁止或排除的任何方式或任何目的。

第八條 未經(jīng)甲方同意，乙方不得對(duì)該抵押物作出任何實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產(chǎn)生的任何增加物，自動(dòng)轉(zhuǎn)為本合同的抵押物。

第九條 抵押期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將該抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈(zèng)或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔(dān)責(zé)任。

第十條 乙方對(duì)該抵押物必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受甲方的監(jiān)督檢查。對(duì)該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔(dān)責(zé)任。

第十一條 乙方負(fù)責(zé)繳付涉及該抵押物的一切稅費(fèi)。乙方因不履行該項(xiàng)義務(wù)而對(duì)甲方造成的一切損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

抵押物的保險(xiǎn)

第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內(nèi)，到甲方指定的保險(xiǎn)公司并按甲方指定的保險(xiǎn)種類為該抵押物購(gòu)買保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的賠償范圍應(yīng)包括該抵押物遭受任何火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及損毀；投保金額不得少于重新購(gòu)買該抵押物的全部金額；保險(xiǎn)期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務(wù)，抵押人應(yīng)繼續(xù)購(gòu)買保險(xiǎn)，直至借款合同項(xiàng)下貸款本息全部還清為止。

第十三條 乙方需在保險(xiǎn)手續(xù)辦理完畢十日內(nèi)，將保險(xiǎn)單正本交甲方保管。保險(xiǎn)單的第一受益人須為甲方，保險(xiǎn)單不得附有任何損害或影響甲方權(quán)益的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)臈l（除非甲方書(shū)面同意）

第十四條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方為其上述保險(xiǎn)事吸哪個(gè)的代表人，接受或支配保險(xiǎn)賠償金，將保險(xiǎn)金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項(xiàng)下借款人所欠甲方的款項(xiàng)，此授權(quán)非經(jīng)甲方同意不可撤銷。

第十五條 抵押期內(nèi)，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險(xiǎn)。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。

第十六條 乙方如違反上述保險(xiǎn)條款，甲方可依照本合同之保險(xiǎn)條款的規(guī)定，代為購(gòu)買保險(xiǎn)，所有費(fèi)用由乙方支付。

第十七條 抵押期間，該抵押物發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損，乙方應(yīng)就受損部分及時(shí)提供新的擔(dān)保，并辦理相應(yīng)手續(xù)。

第十八條 發(fā)生以下情況的，乙方同意甲方有權(quán)提前處分抵押物：

（一）根據(jù)借款合同的約定借款合同提前到期的；

（二）乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條；

（三）當(dāng)有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生，可能對(duì)抵押物有不利影響的。

第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時(shí)，甲方有權(quán)依法就處分該抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。

第二十條 處分本抵押合同項(xiàng)下之款項(xiàng)，依下列次序處理：

（一）用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費(fèi)用；

（二）用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應(yīng)付的一切費(fèi)用；

（三）扣還根據(jù)本合同乙方應(yīng)償還甲方的貸款本息及其他一切款項(xiàng)。

第二十一條 處分該抵押物的價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分，甲方應(yīng)退還乙方。

第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時(shí)還作聲明及保證如下：

（一）向甲方提供的一切資料均真實(shí)可靠，無(wú)任何偽造和隱瞞事實(shí)之處；

（二）準(zhǔn)許甲方或其授權(quán)人，在任何合理的時(shí)間內(nèi)依法進(jìn)入該抵押房產(chǎn)，以便檢查；

（三）乙方在工作單位、聯(lián)絡(luò)方式等發(fā)生變化時(shí)，須在十日內(nèi)書(shū)面通知甲方；

（四）乙方在占有該抵押物期間，應(yīng)遵守管理規(guī)定，按時(shí)付清該抵押物的各項(xiàng)管理費(fèi)用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責(zé)任，須賠償甲方因此遭受的損失；

（五）當(dāng)有任何訴訟、仲裁發(fā)生，可能對(duì)該抵押物有不利影響時(shí)，乙方保證在十日內(nèi)以書(shū)面形式通知甲方

第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц督杩詈贤?xiàng)下貸款余額的____%違約金，違約金不足以彌補(bǔ)對(duì)方損失的，違約方還應(yīng)就不足部分予以賠償。

第二十四條 如因履行本合同而產(chǎn)生任何糾紛，雙方應(yīng)盡量友好協(xié)商解決，協(xié)商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一；

（一）提交該抵押房產(chǎn)所在地人

民法院訴訟解決；

（二）提交仲裁委員會(huì)裁決。

第二十五條 爭(zhēng)議未獲解決期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，各方應(yīng)繼續(xù)履行本合同規(guī)定的其他條款。

第二十六條 雙方商定的其他條款：

（一） ________________________________

（二）________________________________

（三） ________________________________

第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費(fèi)用，并履行本合同的全部條款及其他所有責(zé)任后，本合同即告終止。甲方將協(xié)助乙方到房地產(chǎn)行政主管部門辦理抵押注銷登記手續(xù)，并將抵押房產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和收據(jù)退還乙方。

第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執(zhí)一份，登記機(jī)關(guān)存檔一份。

抵押權(quán)人住所：____________ 抵押人住所：__________________

電話：____________________ 基本賬戶開(kāi)戶行：______________

傳真：____________________ 賬號(hào)：________________________

郵政編碼：________________ 電話：________________________

傳真：________________________

郵政編碼： ___________________

甲方（公章）____________ 乙方（蓋章）________________

負(fù)責(zé)人（簽字）__________ 法定代表人（簽字）__________

________年______月______日 _________年________月_______日

登記機(jī)關(guān)：________________

抵押登記編號(hào)：____________

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押；質(zhì)權(quán)

1 緒論

1.1 現(xiàn)實(shí)背景和理論背景

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人們對(duì)于住房的需求日益增加。但是由于購(gòu)房者相對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是弱勢(shì)的一方，房地產(chǎn)抵押是抵押人向債權(quán)人進(jìn)行擔(dān)保的一種方式，這里的債權(quán)人包括了銀行、施工隊(duì)等，關(guān)于商品房的抵押?jiǎn)栴}目前在我國(guó)的法律中已經(jīng)有了明確的規(guī)定。但是在實(shí)際的房地產(chǎn)抵押會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，會(huì)損害購(gòu)房人的利益，首先一旦商品房被抵押，購(gòu)房者在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。另外，一旦商品房無(wú)法交付，出現(xiàn)爛尾，房屋拍賣，購(gòu)房者能否優(yōu)先受償以彌補(bǔ)損失也是很大的問(wèn)題。

本文主要是通過(guò)對(duì)于《合同法》、《破產(chǎn)法》及《消費(fèi)者保護(hù)法》中涉及到的法理學(xué)問(wèn)題進(jìn)行探究。購(gòu)房者相對(duì)于其他的民事主體而言屬于弱勢(shì)群體，購(gòu)房者利益受損其背后可能是一個(gè)家庭的損失，房產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}處理不好會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)隱患，勢(shì)必會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

1.2 研究方法

本文的研究方法主要采用的是實(shí)證分析與案例分析相結(jié)合的方式以探究在商品房買賣過(guò)程中出現(xiàn)的法律問(wèn)題。文章的前半部分采用了文獻(xiàn)綜述的形式。后半部分研究方法包括了對(duì)比分析，歸納分析對(duì)于購(gòu)房問(wèn)題的解決進(jìn)行總結(jié)。

1.3 研究目標(biāo)

本文的研究目標(biāo)是通過(guò)完善立法保護(hù)購(gòu)房者的利益，提高立法層級(jí)，對(duì)于購(gòu)房者的利益以基本法的層面去保障，解決法條之間的沖突，提升法律的可操作性，購(gòu)房者的生存權(quán)能夠得到應(yīng)有的保障。

1.4 研究目的

本研究首先對(duì)于房地產(chǎn)交易過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行整理，對(duì)于國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于本問(wèn)題的研究現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尤其是在預(yù)告登記制度的研究上主要對(duì)大陸法系國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行梳理，為我國(guó)該制度的立法構(gòu)建提供依據(jù)，以保證房產(chǎn)抵押制度的體系的完整性。另外對(duì)于目前《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等在購(gòu)房者利益保護(hù)問(wèn)題上的缺位進(jìn)行研究，以期彌補(bǔ)現(xiàn)有法律的缺陷。

1.5 研究意義

本題目的研究意義首先在理論上對(duì)于房地產(chǎn)的抵押?jiǎn)栴}進(jìn)行梳理，以期為今后學(xué)界對(duì)于該問(wèn)題的研究做出指引，不僅在于保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，也在于通過(guò)立法整治房地產(chǎn)買賣過(guò)程中的亂象，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅涉及到開(kāi)發(fā)商、債權(quán)人，還涉及到貸款銀行在內(nèi)多方利益。對(duì)于抵押行為進(jìn)行規(guī)范，可以說(shuō)是大勢(shì)所趨。商品房抵押?jiǎn)栴}不僅是法學(xué)界本身的問(wèn)題，其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平穩(wěn)運(yùn)行都有著重要的意義。

2商品房抵押現(xiàn)狀及購(gòu)房者利益保護(hù)問(wèn)題分析

2.1商品房抵押現(xiàn)狀

目前商品房在建過(guò)程中由于資金有限，為了取得足夠的資金不得已要向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，而此時(shí)房屋作為不動(dòng)產(chǎn)就會(huì)成為押品。另外還有開(kāi)發(fā)商在施工的過(guò)程中需要雇傭施工隊(duì)施工。那么就存在工程隊(duì)也需要抵押物的問(wèn)題，那么這樣一來(lái)在建的工程也就是房屋也就成了抵押對(duì)象，所以現(xiàn)在縱觀各大樓盤，我們看到近五分之一的樓盤均存在抵押?jiǎn)栴}，但是如果不到房產(chǎn)部門去查詢的話一般來(lái)講開(kāi)發(fā)商是不會(huì)主動(dòng)說(shuō)明的，但是后續(xù)就會(huì)存在很大的隱患，購(gòu)房者的權(quán)利會(huì)因此受到損害。另外一點(diǎn)，很多開(kāi)發(fā)商是無(wú)照經(jīng)營(yíng)就是在沒(méi)有獲得房屋銷售許可的情況下就開(kāi)始買賣房屋，這個(gè)時(shí)候，甚至無(wú)法與購(gòu)房者簽訂備案合同，僅僅是一紙協(xié)議，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商銷售的是期房，那么這樣一來(lái)對(duì)于購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大，這些購(gòu)房者接受了目前不能簽訂合同的事實(shí)，更不會(huì)去主動(dòng)查詢?cè)撋唐贩康牡盅呵闆r，開(kāi)發(fā)商往往以低價(jià)為誘餌引誘消費(fèi)者購(gòu)房，購(gòu)房者很有可能在沒(méi)有意識(shí)的情況下就買到存在抵押的房屋。而存在抵押的房屋實(shí)際上是存在很大的隱患的，下文中我們就著重分析房地產(chǎn)抵押存在的問(wèn)題。

2.2 購(gòu)房者利益保護(hù)中存在的主要問(wèn)題及影響

2.2.1存在引故意隱瞞和欺詐導(dǎo)致的無(wú)法優(yōu)先受償?shù)膯?wèn)題

房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，一般會(huì)牽扯到很多人的利益，其中的關(guān)系比較復(fù)雜，法律關(guān)系主體相互之間會(huì)有利益牽扯。除了有房地產(chǎn)的抵押人、抵押權(quán)人，一般還會(huì)有債權(quán)人，有時(shí)還會(huì)有多名債權(quán)人。有的抵押人為了周轉(zhuǎn)資金，還會(huì)在一套房產(chǎn)上進(jìn)行多次抵押，產(chǎn)生了抵押權(quán)優(yōu)先問(wèn)題。在房地產(chǎn)買賣過(guò)程中，房地產(chǎn)物權(quán)所有人應(yīng)該把房產(chǎn)抵押情況如實(shí)的反饋給買受人，在誠(chéng)實(shí)守信的原則下完成商品房的買賣交易，實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓。而且商品房所有人在進(jìn)行房屋交易時(shí)，應(yīng)及時(shí)的把有關(guān)情況向抵押權(quán)人溝通，如果沒(méi)有及時(shí)的解除抵押權(quán)，商品房在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中會(huì)因?yàn)榈盅簷?quán)的存在而無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。如果商品房買賣雙方都堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)守信原則，則在交易過(guò)程中一般會(huì)比較順利，不會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的法律問(wèn)題，但是如果如果存在故意隱瞞或者欺詐是情況，則往往會(huì)產(chǎn)生非常復(fù)雜的法律關(guān)系，一些買受方或者抵押權(quán)人也會(huì)因此造成很大的財(cái)產(chǎn)損失。所以如果購(gòu)房者購(gòu)買的房屋上存在權(quán)屬爭(zhēng)議的情況下其辦理房產(chǎn)證就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商難以為繼，法院勢(shì)必會(huì)拍賣房產(chǎn)，以所得價(jià)款優(yōu)先受償。但是是否能夠得到優(yōu)先受償還取決于諸多因素，這就是我們需要去探討的。房地產(chǎn)如果拍賣實(shí)際上債權(quán)人有三方，一方是債權(quán)人、一方購(gòu)房人、另一方是銀行，如果該房屋拍賣所得價(jià)款優(yōu)先清償了在先的債權(quán)人，那么對(duì)于在后的債權(quán)人很有可能無(wú)法得到清償。另外房屋的抵押分為抵押給銀行或者抵押給其他人兩種。抵押給銀行之前銀行會(huì)預(yù)先審查好該房屋所有權(quán)人的資質(zhì)。拍賣所得價(jià)款會(huì)優(yōu)先給購(gòu)房人。但是如果抵押給其他債權(quán)人，這兩個(gè)債權(quán)人之間的關(guān)系就是同等的。這其中優(yōu)先清償?shù)闹黧w就不確定了。購(gòu)房者很有可能因此利益受到損害，所以說(shuō)保證購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)是必要的。

2.2.2抵押登記還存在不統(tǒng)一的問(wèn)題

關(guān)于抵押登記，我國(guó)關(guān)于抵押登記的規(guī)定并不完善，對(duì)于房地產(chǎn)的抵押登記只是在民事立法上有所規(guī)定，并沒(méi)有上升到行政立法的高度。這就會(huì)導(dǎo)致商品房的抵押狀況出現(xiàn)漏洞，有一些該登記的事項(xiàng)沒(méi)有進(jìn)行登記。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)登記形成了房屋和土地分別登記的狀況,形成了登記機(jī)關(guān)、登記程序、登記權(quán)屬證書(shū)都不統(tǒng)一的格局。而且在流程上進(jìn)行抵押登記需要的時(shí)間長(zhǎng),行政審批效率低。時(shí)間的拖延對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都帶來(lái)了一定的變化因素和因此造成的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.3存在拖欠工程款導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房者出于自身居住的需要購(gòu)買房屋，其一定不希望所購(gòu)買房屋在權(quán)屬問(wèn)題上存在爭(zhēng)議，一旦己方的房屋被抵押，有可能出現(xiàn)購(gòu)房者的利益得不到實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，但是如果其買到的房屋正是已經(jīng)抵押出去的，就有權(quán)益被侵犯的風(fēng)險(xiǎn)。其中，拖欠建設(shè)工程款的房產(chǎn)抵押帶來(lái)旳法律風(fēng)險(xiǎn)比較嚴(yán)重。如果開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，無(wú)法按時(shí)交付房屋，那么法院會(huì)通過(guò)拍賣的方式將房產(chǎn)拍賣所得價(jià)款償付債權(quán)人，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房人未必能夠獲得優(yōu)先受償?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”那么如果優(yōu)先清償了拖欠的工程價(jià)款，有可能導(dǎo)致剩余的拍賣款不足以清償購(gòu)房人。這樣一來(lái)我們發(fā)現(xiàn)一旦開(kāi)發(fā)商的房屋拍賣。最先得到受償?shù)氖枪こ坛邪?，而且這是一項(xiàng)法定的權(quán)利。

3  購(gòu)房者利益保護(hù)問(wèn)題產(chǎn)生的原因分析

3.1 法律意識(shí)淡薄，對(duì)房產(chǎn)抵押不了解

對(duì)房地產(chǎn)抵押登記制度還不夠重視。我們?nèi)绻陨唐贩繉?duì)外提供擔(dān)保就要對(duì)房屋進(jìn)行相應(yīng)的抵押登記，因?yàn)閷?duì)于不動(dòng)產(chǎn)我國(guó)實(shí)行的是登記生效主義，也就是說(shuō)登記是抵押權(quán)生效的必經(jīng)程序，所以我們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候一定要到房產(chǎn)局去查詢?cè)摲课菔欠褚呀?jīng)抵押出去以及權(quán)屬是否有爭(zhēng)議，因?yàn)槲唇?jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。但是實(shí)際的生活中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者在購(gòu)買房屋的時(shí)候沒(méi)有注意該房產(chǎn)是否被抵押出去，進(jìn)而到最后出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題。有的對(duì)房地產(chǎn)抵押的限制還不清楚。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)抵押有很多的規(guī)范和限制，他們很好的保護(hù)了抵押雙方的切身利益，維護(hù)了房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)的秩序?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》是其中最重要的兩部法律法規(guī)，在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，都要嚴(yán)格遵循上述兩部法律法規(guī)的規(guī)定。房地產(chǎn)抵押不是隨心所欲的進(jìn)行，要嚴(yán)格的受它們的限制和約束。比如對(duì)于劃撥的土地就有特殊的額規(guī)定，由于劃撥的土地不能夠任意的在市場(chǎng)進(jìn)行交易，所以在劃撥土地上建立的房產(chǎn)也是不能夠抵押的，其他的還有自留地、宅基地等土地性質(zhì)的使用權(quán)，也不能任意進(jìn)行抵押。但是這些土地的依法承包者，具有使用權(quán)的除外等。我們?cè)诒疚闹兴接懙氖菍?duì)商品房進(jìn)行抵押，對(duì)商品房抵押的限制目前來(lái)看是比較少的，所以在實(shí)踐當(dāng)中易于操作。正是因?yàn)樯唐贩康盅菏浅Ｒ?jiàn)的，所以相伴而生的也是一系列的問(wèn)題。

3.2《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》位階還比較低，購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)不明確

歐美國(guó)家的建設(shè)工程合同解除法律制度，經(jīng)過(guò)了一百多年的發(fā)展完善，才形成了一套管理領(lǐng)域、管理功能覆蓋面廣、制度約束力明顯的法規(guī)制度體系。我國(guó)對(duì)于房產(chǎn)問(wèn)題的立法目前來(lái)看是有欠缺的。在很多問(wèn)題上上位法與下位法存在沖突，以至于法院在處理房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題上很難有相應(yīng)的法律去對(duì)應(yīng)。司法實(shí)踐中存在很多的問(wèn)題。雖然國(guó)家有關(guān)部門和地方政府先后頒布了一系列法規(guī)文件用以指導(dǎo)規(guī)范商品房抵押，積極保護(hù)購(gòu)房者利益，但覆蓋面不全、操作性待完善等問(wèn)題仍然沒(méi)有得以很好地解決，很多配套制度還沒(méi)有及時(shí)跟上，參照性制度偏多，可操作性不強(qiáng)。如對(duì)因情勢(shì)變更引起的合同解除法律規(guī)定還不夠明晰，對(duì)購(gòu)房者的任意解除權(quán)還存在爭(zhēng)議。

可見(jiàn)，商品房抵押作為物權(quán)法和債權(quán)法的重要組成部分，原則性規(guī)定已經(jīng)做出，但實(shí)際操作過(guò)程中由于具體的操作性法律規(guī)范的缺失，在堅(jiān)持維護(hù)公平正義的過(guò)程中，進(jìn)一步健全完善相關(guān)法律規(guī)定成為購(gòu)房者利益保護(hù)得不面對(duì)和解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如，關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，因?yàn)榻ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是法定的，所以在司法實(shí)踐中的很大程度上都是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償。但是購(gòu)房人的利益需要保障，所以，但是為了解決這一問(wèn)題，為解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中購(gòu)房者權(quán)利與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)之間的沖突，05年對(duì)于《批復(fù)》的答復(fù)中給了一定條件的購(gòu)房者以優(yōu)先受償權(quán)。但建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的，而購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)的依據(jù)僅有《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》這一司法解釋，我國(guó)目前城市化進(jìn)程已經(jīng)接近60%，城市中商品房抵押和購(gòu)房者比比皆是，司法解釋對(duì)于購(gòu)房者的利益保護(hù)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這一立法層級(jí)顯然是不高的。在司法實(shí)踐中很少有法官引用此批復(fù)去判案。所以，一旦房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂，勢(shì)必有權(quán)人申請(qǐng)?jiān)撈髽I(yè)破產(chǎn)，如果走企業(yè)破產(chǎn)程序就涉及到了債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題，《合同法》規(guī)定物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)受償，從權(quán)利性質(zhì)的角度來(lái)看，購(gòu)房者所享有的權(quán)利實(shí)際上屬于債權(quán)的一種，而物權(quán)是要優(yōu)于債權(quán)的，所以說(shuō)在銀行和購(gòu)房人之中，銀行的擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于購(gòu)房者的債權(quán)，那么購(gòu)房人的利益很難在此種關(guān)系中得到保障。

既然要在破產(chǎn)程序中賦予購(gòu)房者權(quán)利超越其他法定優(yōu)先權(quán)的地位，就應(yīng)當(dāng)通過(guò)法律進(jìn)行明確規(guī)定。另外，如果此時(shí)債權(quán)人是銀行，購(gòu)房者就處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，在兩個(gè)債權(quán)之間如何平衡和取舍，一定會(huì)給法官造成困擾。在沒(méi)有明確法律依據(jù)的情況下，就使購(gòu)房者債權(quán)超越普通債權(quán)顯然是依據(jù)不足的，其從法理角度對(duì)于普通債權(quán)尚無(wú)優(yōu)先效力，更何況法定的建設(shè)工程權(quán)以及物權(quán)，這時(shí)候購(gòu)房者的利益未必能夠得到應(yīng)有的保障。那么我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)對(duì)于批復(fù)的答復(fù)與現(xiàn)行的民法相悖。

3.3 缺乏明確的預(yù)告登記制度

《物權(quán)法》賦予了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人絕對(duì)限制他人處分該不動(dòng)產(chǎn)的保全效力，但是在實(shí)際的實(shí)踐中并沒(méi)有得到較好的利用。這些問(wèn)題產(chǎn)生的根源在于我國(guó)的預(yù)告登記制度不完善，比如開(kāi)發(fā)商在銷售房屋之前未取得銷售許可，而此時(shí)消費(fèi)者購(gòu)買房屋是無(wú)法進(jìn)行預(yù)告登記的，這時(shí)候如果出現(xiàn)一房多賣或者是開(kāi)發(fā)商的房屋被抵押出去的情形，購(gòu)房者是無(wú)能為力的，因?yàn)槠洳](méi)有經(jīng)過(guò)法定的公示程序，司法實(shí)踐中由于購(gòu)房者的法律意識(shí)淡薄，其買到房屋后，即使是期房也只是等待房屋交付，而沒(méi)有意識(shí)到需要通過(guò)法律的途徑去維護(hù)權(quán)利，防范風(fēng)險(xiǎn)。一旦這個(gè)階段，開(kāi)放商將商品房抵押出去，如果事先有了預(yù)告登記，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法與債權(quán)人進(jìn)行登記，這實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者本身的保障。但是如果沒(méi)有進(jìn)行登記，那么債權(quán)人作為善意的第三人理所當(dāng)然享有抵押權(quán)。那么后續(xù)一旦出現(xiàn)問(wèn)題購(gòu)房者就失去了保護(hù)自己權(quán)利的武器。

3.4《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》還不完善，購(gòu)房者主體范圍規(guī)定不明

另外，我們發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題的根源就在于我們國(guó)家沒(méi)有從基本法的層面明確保障購(gòu)房者的權(quán)益。我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)只是散見(jiàn)于司法解釋中，沒(méi)有上升到基本法的高度。實(shí)際上，購(gòu)房者是屬于消費(fèi)者范疇的，但是由于房屋是一種特殊性的商品，所以他區(qū)別于普通商品，目前在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中沒(méi)有針對(duì)購(gòu)房者的特殊規(guī)定，但實(shí)際上商品房上存在抵押就是商品瑕疵的體現(xiàn)。所以我們?cè)诮窈笠獙?duì)《消法》進(jìn)行完善。

從《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》中對(duì)享有優(yōu)先權(quán)購(gòu)房者的規(guī)定來(lái)看，關(guān)于“支付全部購(gòu)房款”這一條件是不存在爭(zhēng)議的，但“支付大部分購(gòu)房款”中的“大部分”該如何界定仍需其他相關(guān)法律規(guī)定予以補(bǔ)充明確；而且對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際上也沒(méi)有進(jìn)行區(qū)分。因?yàn)樽匀蝗速?gòu)房和法人購(gòu)房其本質(zhì)是不同的。自然人抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力要弱于法人。有很多家庭是用全家一輩子的積蓄去購(gòu)買房屋。我們憲法中強(qiáng)調(diào)對(duì)人權(quán)的保障，其中最為重要的就是其中的生存權(quán)。所以如果是自然人購(gòu)房，即使有貸款，仍然應(yīng)當(dāng)確保其優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，滿足什么樣的條件才能成為享有優(yōu)先權(quán)的購(gòu)房者尚無(wú)明確的規(guī)定，該款規(guī)定明顯是沒(méi)有確數(shù)的。沒(méi)有規(guī)定一個(gè)合理的數(shù)值。這樣一來(lái)司法實(shí)踐會(huì)產(chǎn)生困難。另外關(guān)于購(gòu)房者范圍的規(guī)定僅僅存在于司法解釋當(dāng)中，而且該司法解釋還是與基本法有沖突的，所以這些都是我們的《破產(chǎn)法》和《公司法》以及《合同法》需要完善的事項(xiàng)。

4 完善購(gòu)房者利益保護(hù)的對(duì)策思考

4.1重視房產(chǎn)抵押和購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)的法治宣傳

恩格斯提出：“宣傳上的正確策略并不在于經(jīng)常從對(duì)方把個(gè)別人物和成批的成員爭(zhēng)取過(guò)來(lái)，而在于影響還沒(méi)有卷入運(yùn)動(dòng)的廣大群眾。”恩格斯的這句話給學(xué)生的啟發(fā)是：房產(chǎn)抵押與購(gòu)房者利益保護(hù)法律糾紛解決如果只是停留在爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人范圍內(nèi)，還是缺少?gòu)V泛的影響力。只有運(yùn)用文化的思維和方式，使得購(gòu)房者利益保護(hù)的法律法規(guī)在社會(huì)上產(chǎn)生共鳴，才會(huì)產(chǎn)生定紛止?fàn)幍牧己眯Ч陀绊懥ΑＲ环矫媸菍①?gòu)房者利益保護(hù)的相關(guān)法律融入社會(huì)主義法治文化中。對(duì)其功能與作用發(fā)揮進(jìn)行積極反思。立足于觀念文化的不斷創(chuàng)新。借助法治文化的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺(tái)，逐步做好購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)法律的推介，增強(qiáng)傳播效果和影響力。

另一方面善于從“身邊人”做起。合同解除當(dāng)事人雙方的真實(shí)表現(xiàn)，可以源源不斷地為購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)法律傳播提供生動(dòng)的內(nèi)容和廣泛的影響力。法院審判機(jī)關(guān)與法官所進(jìn)行的購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛化解活動(dòng)，都會(huì)產(chǎn)生積極的法治文化傳播效果，應(yīng)不斷加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范工作人員行為，有目的、有作為地進(jìn)行房產(chǎn)抵押與購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛化解的法治傳播。承包方、發(fā)包方等參加購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛活動(dòng)的過(guò)程，也是接受相關(guān)法治教育的過(guò)程，并且會(huì)把自己所接受的內(nèi)容擴(kuò)散至更大的空間。應(yīng)重視參與購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛的每一位當(dāng)事人，妥善解決好他們關(guān)心的問(wèn)題，絕不可忽視其所具有的法治傳播力量。

4.2 強(qiáng)化對(duì)預(yù)售品商品房情況的主動(dòng)告知義務(wù)

由于預(yù)售的商品房尚處在建狀態(tài)，購(gòu)房者只能憑開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳來(lái)了解商品房的大致情況。如果是購(gòu)買之后抵押出去在所不問(wèn)，如果是購(gòu)房之前房屋上就存在抵押的情況，無(wú)論是抵押給銀行亦或是抵押給工程隊(duì)，均是應(yīng)當(dāng)告知購(gòu)房者的事項(xiàng)?，F(xiàn)在很多售樓員為了賣房子故意隱瞞抵押事實(shí)，后續(xù)因?yàn)榉课荼坏盅撼鋈ィ瑫?huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一系列的隱患。另外，如果在建商品房存在產(chǎn)權(quán)上的瑕疵，如已經(jīng)設(shè)立抵押，開(kāi)發(fā)商也必須如實(shí)告知，如果隱瞞不告，或者告知實(shí)，應(yīng)承擔(dān)欺詐或者違約責(zé)任。另外，我們的相關(guān)房產(chǎn)登記部門也應(yīng)做好抵押登記，公開(kāi)抵押信息。政府部門對(duì)于售樓過(guò)程中對(duì)購(gòu)房者有所隱瞞的開(kāi)發(fā)商予以相應(yīng)的行政處罰。另外從消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的角度，開(kāi)發(fā)商及其相關(guān)的銷售人員也應(yīng)當(dāng)確立起如實(shí)告知的義務(wù)。

此外，地方政府的住建、規(guī)劃等部門對(duì)建設(shè)工程合同履行的管理中，一般都有很多的行政資料和證據(jù)，對(duì)一些法律不好規(guī)范的死角，地方政府部門的行政管理往往能夠起到很好的作用。因此法院要加強(qiáng)和地方政府的法律合作，法院應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)與地方政府工程建設(shè)管理部門的交流與協(xié)作，充分發(fā)揮政府有關(guān)部門協(xié)調(diào)、調(diào)解功能以及地方專業(yè)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)法院法律訴訟解決機(jī)制與地方協(xié)商調(diào)解機(jī)制的有效銜接，從整體上推進(jìn)法院審判機(jī)構(gòu)和地方政府合作部門聯(lián)動(dòng)，形成工作合力，共同推進(jìn)建設(shè)工程合同解除矛盾化解，促進(jìn)社會(huì)和諧。建立聯(lián)席會(huì)議制度。法院應(yīng)與地方有關(guān)機(jī)關(guān)定期召開(kāi)聯(lián)系會(huì)議，加強(qiáng)溝通，探討完善建設(shè)工程合同解除處理相關(guān)配套工作機(jī)制，解決合作中的難點(diǎn)問(wèn)題，提高聯(lián)合效率；建立支持調(diào)解制度。法院和政府雙方應(yīng)在保障合同當(dāng)事人各方權(quán)益的前提下，聯(lián)合出臺(tái)鼓勵(lì)政府部門、仲裁機(jī)構(gòu)、法院支持調(diào)解的方法措施，加強(qiáng)地方政府調(diào)解與仲裁、訴訟程序的銜接，加強(qiáng)雙方證據(jù)的保護(hù)審查，避免重復(fù)調(diào)解，節(jié)約法律資源。

4.3 優(yōu)化購(gòu)房者優(yōu)先受償權(quán)的順位

所以作者認(rèn)為，如果在房屋出售之前就已經(jīng)存在抵押的，那么購(gòu)房者買到房屋后應(yīng)學(xué)會(huì)如何理性的去應(yīng)對(duì)，若房地產(chǎn)企業(yè)在已經(jīng)設(shè)立了建設(shè)工程抵押權(quán)后又將房屋出售的，如果房地產(chǎn)企業(yè)告知抵押權(quán)人出售行為，并得到其同意的，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款用于清償?shù)盅簷?quán)人或者提存。如果將取得的購(gòu)房款用于清償?shù)盅簷?quán)，則抵押權(quán)消滅，與購(gòu)房者權(quán)利之間便無(wú)沖突產(chǎn)生。但是，實(shí)踐中這種情況下出售房屋需要征得抵押權(quán)人同意，如果抵押權(quán)人不同意，那么出售行為無(wú)效，若出售行為未獲得抵押權(quán)人的同意，而購(gòu)房者屬于善意第三人時(shí)，雖然處分行為無(wú)效，但購(gòu)房者可以要求返還購(gòu)房款并支付利息。因?yàn)閮烧咧g的協(xié)議是有效的。我們國(guó)家對(duì)于物權(quán)行為和債權(quán)行為采用的是區(qū)分原則。其中符合購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)成立條件的購(gòu)房者可以就該購(gòu)房款優(yōu)先清償；不符合優(yōu)先權(quán)條件的以及購(gòu)房者主張的利息債權(quán)都只能作為普通債權(quán)清償。所以說(shuō)債權(quán)能否得到清償還要看購(gòu)房者是否為善意第三人。我們應(yīng)當(dāng)看到《批復(fù)》的內(nèi)容與民法本質(zhì)上是相悖的。從立法的角度上看，目前解決這一沖突比較簡(jiǎn)潔的方法就是對(duì)該批復(fù)進(jìn)行修正，區(qū)別對(duì)待善意購(gòu)房人和惡意購(gòu)房人以尋求和《合同法》相一致。但是實(shí)際上最行之有效的方案還是加快立法進(jìn)程，從基本法的層面去完善立法以維護(hù)購(gòu)房者的利益。

4.4 健全完善購(gòu)房者利益保護(hù)的相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋

我國(guó)合同法自施行以來(lái)，購(gòu)房者利益保護(hù)法制領(lǐng)域建設(shè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但由于起步晚，一些領(lǐng)域還存在不完善和“空白”的問(wèn)題。立法上的滯后不僅會(huì)造成管理主體和監(jiān)管規(guī)則缺失，而且容易導(dǎo)致購(gòu)房者利益保護(hù)的無(wú)序低效，這與進(jìn)一步保護(hù)人民財(cái)產(chǎn)安全，不斷規(guī)范工程建設(shè)和管理目標(biāo)背道而馳。應(yīng)根據(jù)購(gòu)房者利益保護(hù)法律活動(dòng)發(fā)展變化的規(guī)律，研究借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，健全完善購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)辦法，充分保障好當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。

為了有效節(jié)省法律資源，充分發(fā)揮各方力量及時(shí)有效的解決購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛，要加強(qiáng)購(gòu)房者利益保護(hù)的調(diào)解工作。從性質(zhì)上說(shuō)，購(gòu)房者利益保護(hù)調(diào)解協(xié)議是雙方當(dāng)事人意思自由表示的結(jié)果，具有合同效力。但是調(diào)解的過(guò)程蘊(yùn)含著各種情理性因素，調(diào)解人員的反復(fù)勸說(shuō)、引導(dǎo)甚至在某些問(wèn)題上曉以利害，這與民事合同的權(quán)利義務(wù)的設(shè)定過(guò)程完全不同。因此，不能簡(jiǎn)單地把購(gòu)房者利益保護(hù)協(xié)議當(dāng)做普通合同來(lái)處理，要逐步規(guī)范引導(dǎo)。此外，還要對(duì)購(gòu)房者的任意解除權(quán)作出全面細(xì)致的法律規(guī)定，盡快出臺(tái)司法解釋，避免雙方當(dāng)事人因?yàn)閷?duì)法律的理解不同各執(zhí)一詞，也免除了法官在審理具體建設(shè)工程合同解除案件時(shí)法律適用中的難題。

篇6

收購(gòu)全國(guó)金融公司致訴訟纏身

2008年6月，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂，次貸危機(jī)爆發(fā)。彼時(shí)，執(zhí)掌美國(guó)銀行的是CEO肯尼斯·劉易斯，之前的一系列成功收購(gòu)使他對(duì)收購(gòu)近乎著迷。在房地產(chǎn)行業(yè)衰退日益加深之際，美國(guó)銀行無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)，以45億美元收購(gòu)了正處于困境的美國(guó)最大商業(yè)抵押貸款機(jī)構(gòu)——全國(guó)金融公司，使美國(guó)銀行成為本國(guó)最大的房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)。但此次收購(gòu)也使美國(guó)銀行陷入無(wú)盡的法律糾紛，全國(guó)金融公司超過(guò)1000億美元的房地產(chǎn)貸款中約九成是次級(jí)貸款。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，因收購(gòu)全國(guó)金融公司給美國(guó)銀行造成的訴訟損失超過(guò)400億美元。

美國(guó)銀行遭受的房地產(chǎn)貸款相關(guān)法律訴訟大致可以分為三類：

第一類是所謂的“聲明和保證”索賠權(quán)，主要來(lái)自房地美、房利美等金融機(jī)構(gòu)。它們要求美國(guó)銀行回購(gòu)抵押貸款（主要由全國(guó)金融公司發(fā)放），并認(rèn)為美國(guó)銀行就借款人和資產(chǎn)狀況提供了錯(cuò)誤信息。此類訴訟及影響主要包括：2011年1月，美國(guó)銀行與房地美和房利美就回購(gòu)不良貸款達(dá)成和解協(xié)議，美國(guó)銀行向這兩家住房抵押貸款公司支付28億美元作為回購(gòu)款項(xiàng)，用于回購(gòu)旗下子公司（全國(guó)金融公司）直接出售給房地美和房利美的住房抵押貸款。2013年1月，美國(guó)銀行與房利美達(dá)成超過(guò)100億美元的和解協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，美國(guó)銀行將支付房利美36億美元，并以67.5億美元回購(gòu)在2000年1月至2008年12月期間，由全國(guó)金融公司售出的可能存在問(wèn)題的3萬(wàn)筆房屋抵押貸款，以了結(jié)抵押貸款索賠。

第二類是欺詐訴訟，主要由購(gòu)買抵押貸款債券的投資者提出，這些投資者手中的債券全部出現(xiàn)了大幅度貶值。2011年6月，美國(guó)銀行與黑石集團(tuán)、太平洋投資管理公司等22家投資機(jī)構(gòu)就要求470億美元的房貸相關(guān)債券贖回糾紛達(dá)成和解，美國(guó)銀行向這些機(jī)構(gòu)支付85億美元的賠償。這是第二類欺詐訴訟的代表。

第三類是政府對(duì)美國(guó)銀行（主要與全國(guó)金融公司相關(guān)）的欺詐性終結(jié)贖回權(quán)的。2012年2月，美國(guó)政府和49名州檢察官與美國(guó)銀行、花旗、富國(guó)和摩根大通等機(jī)構(gòu)達(dá)成總額400億美元的協(xié)議，以和解圍繞這些銀行不正當(dāng)獲取借款人房屋、侵害借款人權(quán)益的指控，其中，美國(guó)銀行向政府機(jī)構(gòu)支付近40億美元罰款，并向貧困借款人提供86億美元的還款減免和本金減記。

盡管美國(guó)銀行的房地產(chǎn)貸款相關(guān)訴訟損失并不完全是由全國(guó)金融公司造成的，但在房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂時(shí)收購(gòu)一家處于破產(chǎn)邊緣的房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)，從常理判斷——無(wú)疑過(guò)于激進(jìn)。

激進(jìn)收購(gòu)美林證券陷虧損黑洞

2008年9月14日，就在美國(guó)第五大投資銀行雷曼兄弟破產(chǎn)前夕，美國(guó)銀行與當(dāng)時(shí)美國(guó)第三大投資銀行美林證券達(dá)成協(xié)議，以440億美元收購(gòu)后者。根據(jù)協(xié)議，美國(guó)銀行將以每股29美元的價(jià)格（前一個(gè)交易日美林證券股票為17美元），以換股方式收購(gòu)美林證券，該收購(gòu)價(jià)比美林證券前一個(gè)交易日的收盤價(jià)溢價(jià)70%。

美林證券創(chuàng)辦于1914年，是一家歷史悠久、聲名顯赫的國(guó)際投資銀行，在金融危機(jī)前的2006年，美林證券總資產(chǎn)為8413億美元，盈利高達(dá)74.99億美元，股東權(quán)益則達(dá)390億美元。然而，從2007年開(kāi)始，隨著次貸危機(jī)的爆發(fā)，美林證券經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一落千丈，當(dāng)年虧損77.77億美元，股東權(quán)益驟降至319億美元。由于美林證券持有上千億美元的次級(jí)貸款相關(guān)衍生品，市場(chǎng)擔(dān)心巨額資產(chǎn)減計(jì)將使融資變得困難，以及業(yè)績(jī)下滑和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)上升，都將使美林證券處于破產(chǎn)的邊緣。

危機(jī)前利用兼并收購(gòu)成功實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的美國(guó)銀行，無(wú)視金融市場(chǎng)動(dòng)蕩可能帶來(lái)的巨大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，在與雷曼兄弟收購(gòu)談判失敗后（主要原因是美國(guó)財(cái)政部和華爾街其他金融機(jī)構(gòu)不愿為雷曼房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)提供擔(dān)保），轉(zhuǎn)而倉(cāng)促收購(gòu)了規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)更大的美林證券。此次收購(gòu)獲得了美國(guó)政府的融資支持和擔(dān)保，據(jù)說(shuō)是政府促成了此筆收購(gòu)，但事后看來(lái)這是一大敗筆。

從美林證券提交給美國(guó)證券交易委員會(huì)的2008年年報(bào)來(lái)看，美國(guó)銀行因收購(gòu)美林證券而陷入虧損黑洞。2008年，美林證券巨虧276億美元。因此，在美國(guó)銀行完成對(duì)美林證券的收購(gòu)后，以440億美元的天價(jià)得到的股東權(quán)益僅為43億美元，這意味著美國(guó)銀行的原有股東權(quán)益流失近400億美元。受美林證券巨虧影響，美國(guó)銀行2008年利潤(rùn)降至40億美元，2007年為149億美元。由于美林證券的股票可以1∶0.8595的比例轉(zhuǎn)換成美國(guó)銀行的股票，因此，美國(guó)銀行原有股東收益被進(jìn)一步稀釋，股本數(shù)量從50億股大增至86億股，使美國(guó)銀行每股收益從2007年的3.35美元降至2008年的0.56美元。由于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)惡化和資本充足率的下降，美國(guó)銀行被迫向美國(guó)政府求助，先后獲得450億美元的救助。受美國(guó)銀行利潤(rùn)下降及投資者對(duì)未來(lái)盈利能力的擔(dān)憂，從收購(gòu)美林證券到2008年2月的半年期間，美國(guó)銀行股價(jià)重挫90%，從33美元跌至2.53美元。市場(chǎng)對(duì)美國(guó)銀行在動(dòng)蕩環(huán)境下激進(jìn)收購(gòu)美林極不看好，在2008年9月15日宣布收購(gòu)決定的當(dāng)日，股價(jià)暴跌21%。

受美林證券上千億有毒資產(chǎn)不斷減計(jì)和房地產(chǎn)訴訟巨額費(fèi)用支出的拖累，2009年，盡管美國(guó)銀行利潤(rùn)僅小幅升至63億美元，但之后的2010年陷入虧損22億美元的困境，2011年僅盈利14億美元，2012年利潤(rùn)勉強(qiáng)回升至42億美元，僅相當(dāng)于危機(jī)前美國(guó)銀行盈利的1/4。

2013年一季度財(cái)務(wù)表現(xiàn)

2013年4月17日，美國(guó)銀行公布了一季度財(cái)務(wù)報(bào)表，其基本表現(xiàn)如下：

盈利能力有所增強(qiáng)，營(yíng)業(yè)收入小幅增加。美國(guó)銀行2013年一季度的凈利潤(rùn)為26.2億美元（攤薄后每股收益0.2美元），較上年同期的6.53億美元（攤薄后每股0.03美元）顯著增長(zhǎng)，但仍低于市場(chǎng)預(yù)期，也遠(yuǎn)低于危機(jī)前單季度40億美元的盈利水平。美國(guó)銀行平均資產(chǎn)回報(bào)率僅為0.27%，比上年同期的0.12%增長(zhǎng)了0.15個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于較低水平。

從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，與上年同期相比，凈利息收入略有下降，非利息收入有較大上升。其中，凈利息收入為109億美元，上年同期為111億美元，減少2億美元。凈利息收入的同比下降歸因于消費(fèi)貸款余額下降和低利率環(huán)境導(dǎo)致的資產(chǎn)收益率的降低，盡管長(zhǎng)期債券余額和存款支付利息的減少對(duì)前者的不利影響被部分抵消。一季度的凈利息收益率（凈息差）為2.43%，而上年同期為2.51%，同比收窄8個(gè)基點(diǎn)。

非利息收入有較大增幅（主要是資產(chǎn)減計(jì)減少），較上年同期增長(zhǎng)11%，增加14億美元。推動(dòng)這一增長(zhǎng)的最主要因素包括：結(jié)構(gòu)性債券和衍生品的減計(jì)大幅下降，一季度結(jié)構(gòu)性債券減計(jì)為9000萬(wàn)美元，而上年同期高達(dá)33億美元；衍生品本季度減計(jì)為5400萬(wàn)美元，而上年同期減計(jì)額高達(dá)15億美元。與上年同期相比，資產(chǎn)減計(jì)損失大幅減少，但非利息收入?yún)s有所下降。次級(jí)債務(wù)回購(gòu)和信托優(yōu)先證券兌換相關(guān)收入約減少12億美元，銀行抵押貸款收入和債券銷售凈收益也同比有所降低。

各項(xiàng)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭。美國(guó)銀行一季度各項(xiàng)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭。其中，存款余額同比增長(zhǎng)5%，至1.1萬(wàn)億美元。發(fā)放的第一留置權(quán)按揭產(chǎn)品同比增長(zhǎng)57%，至240億美元。全球財(cái)富與投資管理部門的營(yíng)業(yè)收入、凈收益和長(zhǎng)期管理資產(chǎn)均創(chuàng)下新紀(jì)錄。消費(fèi)信貸不良率創(chuàng)五年來(lái)新低，公司貸款余額同比增長(zhǎng)17%，至3670億美元。投資銀行業(yè)務(wù)收入15億美元，保持全球第二位水平，同比增長(zhǎng)26%。

美國(guó)銀行的業(yè)務(wù)主要包括零售和公司銀行業(yè)務(wù)、個(gè)人房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、全球財(cái)富與投資管理業(yè)務(wù)、全球銀行業(yè)務(wù)、全球市場(chǎng)業(yè)務(wù)以及其他業(yè)務(wù)。零售與公司銀行業(yè)務(wù)一季度利潤(rùn)為13.82億美元，同比下降6300萬(wàn)美元，主要原因之一是凈利息收入同比減少2.5億美元。凈利息收入減少是由于持續(xù)的低利率市場(chǎng)環(huán)境以及貸款余額同比下降100億美元。另外，貸款損失準(zhǔn)備金同比增加2900萬(wàn)美元。個(gè)人房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利4600萬(wàn)美元，收入為9.8億美元，非利息支出為8.14億美元，利潤(rùn)同比減少6800萬(wàn)美元。該業(yè)務(wù)利潤(rùn)減少的原因是非利息收入減少1.1億美元，同時(shí)，貸款損失準(zhǔn)備金增加3900萬(wàn)美元。全球財(cái)富與投資管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)為7.2億美元，同比上升31%。其中，總收入為44.21億美元，同比上漲7%，主要由于資產(chǎn)管理費(fèi)、交易費(fèi)用以及凈利息收入和非利息收入的提高，以及貸款撥備的減少，這主要得益于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖和股市的快速回升。全球銀行業(yè)務(wù)盈利13.38億美元，與2012年一季度相比下降了2.35億美元，主要原因是貸款損失準(zhǔn)備金同比增加了4.4億美元，且收入同比下降1100萬(wàn)美元，好在凈利息收入同比增加5500萬(wàn)美元，非利息支出減少了9700萬(wàn)美元，一定程度上抑制了該業(yè)務(wù)盈利的下滑。全球市場(chǎng)業(yè)務(wù)盈利11.69億美元，比2012年一季度上升3.41億美元，主要原因是資產(chǎn)估值調(diào)整（DVA）同比增加了13.79億美元，可見(jiàn)金融市場(chǎng)變化對(duì)其業(yè)務(wù)的影響。其他業(yè)務(wù)虧損10億美元，主要原因是稅收優(yōu)惠減少了8.8億美元。

可以發(fā)現(xiàn)，美國(guó)銀行利潤(rùn)重要的來(lái)源是零售與公司銀行業(yè)務(wù)，即傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)。同時(shí)，交易賬戶資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)（導(dǎo)致減計(jì)的波動(dòng)）對(duì)其利潤(rùn)影響更為巨大，可見(jiàn)美國(guó)銀行業(yè)績(jī)未來(lái)與金融市場(chǎng)景氣更為密切。

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)健。一季度，美國(guó)銀行總資產(chǎn)達(dá)2.17萬(wàn)億美元，同比下降66億美元。資產(chǎn)構(gòu)成為：債券資產(chǎn)3547.09億美元，比上年期末下降1.56%；貸款余額8891.51億美元，比上年期末增加0.6%；無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)下降幅度較大。

負(fù)債方，總負(fù)債為1.94萬(wàn)億美元，比上年期末減少354.92億美元，下降約1.8%。其中，存款余額比上年期末減少100.78億美元，下降0.9%；聯(lián)邦基金借款總額下降451.1億美元，同比下降15.3%。但交易賬戶負(fù)債、衍生品負(fù)債、短期借款以及長(zhǎng)期債務(wù)均有所上漲。股東權(quán)益合計(jì)為2372.93億美元，普通股、優(yōu)先股份額及留存收益與上年相比保持相對(duì)平穩(wěn)。

根據(jù)“巴塞爾協(xié)議Ⅱ”，美國(guó)銀行的一級(jí)核心資本充足率為10.49%，較上一季度的10.38%略有提高，主要由于稅前收入的增長(zhǎng)，但比去年同期的11.24%明顯下降。根據(jù)“巴塞爾協(xié)議Ⅲ”美國(guó)銀行核心資本充足率為9.52%，較上一季度的9.25%有所提高。長(zhǎng)期債券余額呈下降趨勢(shì)，較上年同期減少753億美元。2013的資本管理計(jì)劃預(yù)計(jì)將從2013年二季度開(kāi)始，獲準(zhǔn)的計(jì)劃包括贖回55億美元優(yōu)先股和回購(gòu)50億美元普通股。一季度，美國(guó)銀行存貸比為83%，比上季度82%略有上升。

篇7

房產(chǎn)抵押貸款合同范文一合同編號(hào)：_________

立合同單位：

借款方：_________(即抵押人，以下簡(jiǎn)稱“甲方”)

地址：_________

電話：_________

貸款方：_________(即抵押權(quán)人，以下簡(jiǎn)稱“乙方”)

地址：_________

電話：_________

還款保證人：_________(甲方所在單位)

地址：_________

電話：_________

現(xiàn)有甲方向乙方借款人民幣(大寫(xiě))_________，用于購(gòu)買、建造自用住房。售房單位為_(kāi)________(寫(xiě)明售房單位全稱)。為維護(hù)甲乙雙方利益，根據(jù)國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《借款合同條例》規(guī)定立此合同，并共同遵守以下條款。

一、甲乙雙方共同遵守《職工住房抵押貸款辦法》及其補(bǔ)充規(guī)定和實(shí)施細(xì)則的各項(xiàng)規(guī)定。

二、乙方向甲方提供的貸款，甲方只能用于購(gòu)買、建造翻建自用住房，不得挪作他用。

三、甲方的借款由乙方以轉(zhuǎn)帳方式劃入售房單位或施工單位(翻建住房時(shí))在乙方開(kāi)立的存款戶。

四、甲方以_________(抵押物名稱)交乙方作為借款的抵押(抵押物詳細(xì)清單附后)。抵押物的現(xiàn)值為_(kāi)________萬(wàn)元，擔(dān)保_________萬(wàn)元貸款的償還。

五、借款期限_________年，即由_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。貸款利率為月息_________‰。

六、借款采用本金法按月歸還本息，甲方必須于每月_________日前向乙方歸還貸款本息_________元。

七、如遇國(guó)家統(tǒng)一調(diào)整存貸款利率時(shí)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定調(diào)整貸款利率，依此重新確定每月還本付息金額。

八、貸款期內(nèi)，甲方未按本合同規(guī)定的時(shí)間償還貸款本息，逾期一個(gè)月以內(nèi)的，應(yīng)于下月償還貸款本息時(shí)一并歸還，乙方不予處罰，但上述情況一年不得超過(guò)兩次。逾期超過(guò)一個(gè)月或一年內(nèi)發(fā)生兩次以上逾期的，乙方有權(quán)按超過(guò)的逾期天數(shù)每天向甲方收取逾期額_________的罰息。

九、如遇下列情況之一者，乙方有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行處理。處理抵押物所得收益抵扣甲方所欠乙方貸款本息和處理抵押物引發(fā)的各項(xiàng)費(fèi)用后，剩余部分退還給甲方，并限甲方按期搬出用于抵押的住房，不足部分由甲方所在單位負(fù)責(zé)在三個(gè)月內(nèi)無(wú)條件償還。

1.甲方在貸款期內(nèi)六個(gè)月內(nèi)未按期歸還貸款本息或全部貸款到期后六個(gè)月未還清全部貸款本息的;

2.甲方在合同有效期內(nèi)死亡或宣布失蹤或移居國(guó)外，其法定繼承人拒不繼續(xù)履行甲方償還貸款本息的義務(wù)或無(wú)力繼續(xù)履行償還貸款本息義務(wù)的;

3.甲方違反本合同規(guī)定的任何條款的。

十、還款保證人(甲方所在單位)應(yīng)積極協(xié)助乙方督促甲方按期償還借款本息。在甲方不能按期歸還借款本息且抵押處理不能履行時(shí)，還款保證人必須無(wú)條件地負(fù)責(zé)償還甲方所欠乙方的借款本息。還款保證人接到乙方要求其代甲方償還借款本息的通知后，應(yīng)于三個(gè)月內(nèi)無(wú)條件地代為歸還借款本息。三個(gè)月后仍未歸還的，乙方有權(quán)從其在銀行開(kāi)立的住房基金存款戶或其他存款戶中扣收。

十一、甲方在未還清全部借款本息前，甲方對(duì)抵押物享有的全部權(quán)益讓渡給乙方，并不得對(duì)抵押物作任何有損乙方利益的處理。

十二、甲方需對(duì)抵押物辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)單交乙方保管，抵押物如遇意外毀損，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)立即通知保險(xiǎn)公司和乙方，保險(xiǎn)公司的賠償金應(yīng)首先用于歸還借款本息。若保險(xiǎn)賠償金不足以歸還借款本息的，不足部分仍由甲方負(fù)責(zé)歸還。

十三、乙方應(yīng)按合同規(guī)定辦理貸款，如因乙方原因影響甲方用款，乙方應(yīng)按影響金額和天數(shù)，每天付給甲方相當(dāng)于影響金額_________的違約金。

十四、甲乙雙方任何一方不履行本合同條款，雙方均有權(quán)按《民事訴訟法》第一百五十八條規(guī)定執(zhí)行。

十五、本合同正本一式份，副本份，由甲乙雙方及還款保證人(甲方所在單位)三方蓋章并經(jīng)法人代表簽名、公證處公證后生效，至甲方還清乙方全部貸款本息之日起失效。

十六、補(bǔ)充條款：_________

甲方(簽章)：_________ 乙方(簽章)：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________

房產(chǎn)抵押貸款合同范文二抵押人_______愿將其房地產(chǎn)作抵押物，以擔(dān)保借款人_______的債務(wù)按期清償，擔(dān)保的范圍為抵押貸款的本息及罰息，經(jīng)與抵押權(quán)人_______協(xié)商，于_______年_______月_______日在_______簽訂本抵押貸款合同。

一、抵押房地產(chǎn)狀況：

1.房屋座落：_______區(qū)_______街(路)_______胡同_______號(hào)。棟號(hào)。房屋所有權(quán)證：_______字第_______號(hào)等共計(jì)：_______棟(詳見(jiàn)抵押房地產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表)共有權(quán)證_______字_______號(hào)。

2.結(jié)構(gòu)類型：_______，建筑面積_______平方米，使用性質(zhì)：_______。尚可使用年限：_______。

3.權(quán)利來(lái)源：_______年_______月_______日_______產(chǎn)業(yè)。

4.房屋評(píng)估值：萬(wàn)千_______百_______拾元整。

5.土地位置：。

6.土地使用權(quán)取得方式：，使用年限_______。

7.土地面積：_______，地區(qū)類別：_______。

8.土地使用性質(zhì)，土地證號(hào)：_______。

9.土地評(píng)估值：。

10.房地產(chǎn)評(píng)估總值。

二、抵押人將上述權(quán)證所載房地產(chǎn)之全部/部分，抵押給抵押權(quán)人。并將房屋所有權(quán)證，土地使用證交_______保管。

三、找押權(quán)人同意在房地產(chǎn)現(xiàn)值_______%以內(nèi)提供貸款。貸款總額為：(幣種： )_______萬(wàn)_______千_______百_______拾_______元整。抵押貸款期限_______個(gè)月，從_______年_______月_______日起至_______年月_______日止。

付款方式：

四、抵押人保證將該款項(xiàng)用于_______。抵押人同意按本合同所定之貸款利率(年/月利率)_______%支付利息。如遇國(guó)家調(diào)整利率或計(jì)息辦法，自調(diào)整之日起按調(diào)整后的規(guī)定計(jì)息。

五、還款方式：

六、雙方商定：抵押房屋的保險(xiǎn)事宜按以下第 款辦理。

1.由抵押人向保險(xiǎn)公司投保。保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人負(fù)擔(dān)，保險(xiǎn)憑證交 保管。在本合同有效期內(nèi)，當(dāng)?shù)盅悍课菀虮ｋU(xiǎn)事由毀損滅失時(shí)，抵押權(quán)人為該保險(xiǎn)賠償金受償及支配人。

上述保險(xiǎn)賠償金如不足清付貸款本息和罰息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追償。

(已投保的，填寫(xiě)下列(1)(2)款)

(1)投保價(jià)值：_______萬(wàn)_______千_______百_______拾_______元

(2)保險(xiǎn)期限：_______個(gè)月，從_______年_______月_______日起至年_______月_______日止。

2.雙方再特約另定。

七、抵押期內(nèi)，抵押人須保證抵押房地產(chǎn)的安全、完整，并接受抵押權(quán)人的監(jiān)督、檢查。

八、抵押期內(nèi)，抵押人欲將房地產(chǎn)出租，除應(yīng)預(yù)先征得抵押權(quán)人書(shū)面同意外，同時(shí)須與承租人訂約由承租人出具承諾書(shū)，闡明抵押違約時(shí)，接到抵押權(quán)人通知后三十天內(nèi)承租人即須遷離該宗房地產(chǎn)。

九、抵押期內(nèi)，未取得抵押權(quán)人書(shū)面同意，抵押人不得將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人或以其它交易方式處置;不得對(duì)房屋進(jìn)行翻建、修建、擴(kuò)建。

十、抵押期內(nèi)，抵押人必須繳交有關(guān)部門對(duì)抵押房地產(chǎn)征收的任何稅費(fèi)，并保障該房地產(chǎn)免受扣押或涉及其它法律訴訟。如遇國(guó)家征地拆遷，抵押人須與抵押權(quán)人重新簽訂抵押合同。

十一、抵押人未按本合同約定的期限、金額給付貸款的，抵押人有權(quán)要求支付違約金或賠償實(shí)際損失。

十二、抵押人不依約履行本合同任何條款，或逾期不能償還貸款本息的，抵押權(quán)人有權(quán)采取以下處置方

1.依照法律程序追回欠款，在欠款尚未追回的情況下，抵押權(quán)人有權(quán)依法對(duì)房地產(chǎn)提出訴訟保全。

2.向房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門提出申請(qǐng)，對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣，拍賣所得價(jià)款按有關(guān)規(guī)定依次償還。

3.根據(jù)雙方商定，抵押權(quán)人在合同逾期30天內(nèi)向房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門申請(qǐng)，將抵押房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更歸抵押權(quán)人所有，以追回欠款。

4.若抵押房地產(chǎn)的現(xiàn)值或拍賣的價(jià)款不足清償所欠貸款本息及罰息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索，若超出所欠貸款及罰息的所余部分返還給抵押人。

十三、企業(yè)法人分立，合并或更名，本合同的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

十四、抵押人還清貸款本息及罰息，并同時(shí)已全部履行本合同各項(xiàng)條款，抵押關(guān)系即告終止。抵押權(quán)人應(yīng)會(huì)同抵押人在十日內(nèi)到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門申請(qǐng)辦理抵押合同注銷手續(xù)。

十五、本合同的附件_______等，構(gòu)成本合同的整體。完整的合同整體方具有法律效力。本合同一式三份，抵押雙方各執(zhí)一方，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門存檔一份。

十六、本合同經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門登記鑒證后生效。

十七、本合同經(jīng)鑒證后，需到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門和土地管理部門辦理他項(xiàng)權(quán)利登記。

十八、特約事項(xiàng)：

抵押權(quán)人： 蓋章

法定代表人：簽章

經(jīng) 辦 人：簽章

抵 押 人：簽章

法定代表人：簽章

經(jīng) 辦 人：簽章

借 款 人：簽章

法定代表人：簽章

經(jīng) 辦 人：簽章

鑒證機(jī)關(guān) 章

經(jīng) 辦 人 章

年 月 日

房產(chǎn)抵押貸款合同范文三立約人_________(以下簡(jiǎn)稱承押人)及_________(以下簡(jiǎn)稱抵押人)(抵押人資料詳見(jiàn)附表一)于_________年_________月_________日簽訂本房產(chǎn)抵押貸款合約(以下簡(jiǎn)稱合約)，承押人于即日向抵押人貸予港幣(以下簡(jiǎn)稱該筆貸款)，并已簽署欠單_________份。抵押人愿意將附表二所列之房產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱該房產(chǎn))，抵押給承押人，賦予承押人以第一優(yōu)先抵押權(quán)，并愿意履行合約全部條款。

經(jīng)雙方協(xié)議，訂立下列各條款，應(yīng)予遵守履行。

(一)付款

(1)抵押人須依照該欠單及附表(三)規(guī)定之方式，照規(guī)定期數(shù)及付款日期，按期依時(shí)繳交應(yīng)還款項(xiàng)予承押人或遵照承押人指定之其他方法付款。若抵押人遵照上述方式依期清繳債務(wù)，且履行合約全部條款者，可依照下列第(七)條之規(guī)定，向承押人贖回本合約抵押給承押人之房產(chǎn)。

(2)抵押人應(yīng)按貸款金額繳付手續(xù)費(fèi)_________‰，并必須絕對(duì)真實(shí)地提供本合約內(nèi)涉及借款之一切資料，若在簽約后，發(fā)現(xiàn)抵押人所提供之資料與事實(shí)不符，承押人有權(quán)立即收回該筆貸款及應(yīng)付利息，并對(duì)依約所收之手續(xù)費(fèi)，不予退還。

(3)依照附表(三)分期付款依期清繳，系本合約首要條件，抵押人如逾期未清付全部或部分應(yīng)付款項(xiàng)，則須補(bǔ)交逾期利息，逾期利息率按月息計(jì)收，利率由承押人決定，最低按月息_________%計(jì)收，由到期之日計(jì)至該款收到之日止，無(wú)論在裁判確定債務(wù)之前或之后，此項(xiàng)利息均按日累積計(jì)算。抵押人若不依期繳交本金及利息或其中部分時(shí)，則全部所欠款項(xiàng)及利息不論屆期與否必須立刻一次償還給承押人。

(4)該筆貸款未清還前，抵押人必須按本合約規(guī)定利率付利息，惟承押人可隨時(shí)依市場(chǎng)情況調(diào)整利率，利率經(jīng)調(diào)整后，立即生效。該筆貸款之本金及利息，由貸出款項(xiàng)后_________個(gè)月開(kāi)始，照規(guī)定期數(shù)，每期付款金額及付款日期按月攤還。利率如有改變時(shí)，將由承押人以書(shū)面通知抵押人該較高或較抵利率，承押人認(rèn)為有必要時(shí)，有絕對(duì)權(quán)調(diào)整及更改每期應(yīng)付金額或還款之期數(shù)。

(5)一切每月分期付款應(yīng)繳金額按照規(guī)定攤還期數(shù)，倘有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補(bǔ)付期款及逾期利息。逾期利息之利率由承押人單方面決定，最低按月息_________%計(jì)收。

(6)抵押人如不依約清付本合約內(nèi)規(guī)定的一切款項(xiàng)，引致承押人催收或因?yàn)槿魏卧颍钩醒喝藳Q定通過(guò)任何途徑或方式追索，一切因此而引起的費(fèi)用(如有押品，包括處理押品的各種手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、各種保險(xiǎn)費(fèi)等)概由抵押人負(fù)責(zé)償還，并由各項(xiàng)費(fèi)用確實(shí)支付之日起，按上述關(guān)于逾期利息率計(jì)至收到之日止，同樣按日累積計(jì)算。

(7)抵押人必須在銀行分行開(kāi)立存款帳戶，抵押人并特此授權(quán)承押人對(duì)與本抵押貸款有關(guān)之本息和一切費(fèi)用可照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發(fā)生透支或透支之增加，概由抵押人承擔(dān)償還之責(zé)。

(8)所有應(yīng)付予承押人之款項(xiàng)，應(yīng)交銀行分行或經(jīng)由該行之總行或分行轉(zhuǎn)交，此等款項(xiàng)必須以港幣繳交。

(二)在合約期間，抵押人必須：

(1)依期清還本合約內(nèi)所有到期款項(xiàng)，無(wú)須承押人催收;如依期付款，抵押人有權(quán)繼續(xù)享有該房產(chǎn);

(2)按照指定之利率照付逾期未付款項(xiàng)之利息，直至款項(xiàng)結(jié)清為止。無(wú)論在裁決確定債務(wù)之前或之后此項(xiàng)利息均按日累積計(jì)算;

(3)準(zhǔn)許承押人及其授權(quán)人在任何合理時(shí)間內(nèi)進(jìn)入該房產(chǎn)，以便查驗(yàn);

(4)在更改地址時(shí)立即通知承押人;

(5)對(duì)該房產(chǎn)之損毀，不論原因如何，亦不論任何人之過(guò)失，均須負(fù)責(zé)賠償承押人之損失;

(6)立即清付該房產(chǎn)之各項(xiàng)修理費(fèi)用，并保障該房產(chǎn)免受扣押或涉及其他法律訴訟;

(7)在按揭期間，繳交地稅，有關(guān)部門對(duì)該房產(chǎn)所征收之任何稅項(xiàng)、管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)及其他一切雜費(fèi)及遵守居民公約內(nèi)之條文并須賠償承押人因抵押人不履行上述事宜之損失;

(8)遵守一切中華人民共和國(guó)之法律及保持該房產(chǎn)整齊及完好狀況(正常損耗除外);

(9)先行咨詢并取得承押人書(shū)面同意，方可將該房產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、按揭、舍棄或以其他交易方式處置該房產(chǎn)或本合約規(guī)定關(guān)于該房產(chǎn)之權(quán)益或該房產(chǎn)之承購(gòu)權(quán)。

(10)在本合約簽訂后，立即向承押人指定之保險(xiǎn)公司投保不少于重新購(gòu)買該房產(chǎn)價(jià)值之全險(xiǎn)，該保單不得附有任何特別限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償之?dāng)?shù)目(除非該等條件或數(shù)目為承押人所愿意接受，并已認(rèn)可者)。保單須保障該房產(chǎn)不受意外損毀，火災(zāi)及天災(zāi)之損失，直至本合約停止生效為止。保單須過(guò)戶承押人，訂明承押人之利益獲得補(bǔ)償之前，不得對(duì)抵押人付出任何款項(xiàng)。抵押人如違反本條規(guī)定，承押人得依照上述方式另行代為投保，并得向抵押人收回全部費(fèi)用及利息。抵押人同意任命承押人為其代表人，接收保險(xiǎn)賠償金及任命承押人為該項(xiàng)賠償金之支配人，且此項(xiàng)任命系不能撤回者;

(11)將該房產(chǎn)之“房產(chǎn)權(quán)證書(shū)”之權(quán)益抵押給承押人;

(12)將上述房產(chǎn)權(quán)證書(shū)保險(xiǎn)單據(jù)及有關(guān)文件，在本合約有效期內(nèi)交由承押人保管，承押人得收取保管費(fèi);

(13)在承押人認(rèn)為必要時(shí)，向承押人指定之保險(xiǎn)公司投保買房產(chǎn)保險(xiǎn)或抵押人之人壽保險(xiǎn)，該等保單俱以承押人為受益人。

(三)倘該房產(chǎn)在本合約有效期內(nèi)受到損壞，而保險(xiǎn)公司認(rèn)為修理?yè)p壞部分符合經(jīng)濟(jì)原則者，則保單項(xiàng)下賠償金將用于修理?yè)p壞部分。

(四)上述保險(xiǎn)賠償金如不足清付貸款額(包括利息)，或抵押人應(yīng)付與承押人之其他款項(xiàng)時(shí)，不足之?dāng)?shù)應(yīng)由抵押人負(fù)責(zé)清付，所有款項(xiàng)結(jié)清之后，本合約即告終止，在無(wú)損于保險(xiǎn)公司權(quán)益之前提下，該房產(chǎn)即歸抵押人所有，除如上述者，該房產(chǎn)之損毀均不能使本合約失效，亦不影響本合約規(guī)定抵押人之債務(wù)責(zé)任。

(五)抵押人與承押人的權(quán)利：

(1)抵押人如不支付本合約規(guī)定之任何款項(xiàng)，或不遵守本合約各項(xiàng)明文規(guī)定之條款者或不遵守居民公約，承押人可以立刻進(jìn)入及享用該樓宇之全部或部分或收取租金和收益;或以承押人認(rèn)為合適之租金及年期租出該房產(chǎn)之全部或部分及收取租金和收益。承押人可雇用接管人或人處理上述事宜而其工資或酬報(bào)則由抵押人負(fù)責(zé)。該等接管人或人將被當(dāng)作為抵押人之人而抵押人須完全負(fù)責(zé)此接管人或人之作為及失職之行。每位按上述被委派之接管人，將有以下之權(quán)利：

1.要求住客繳交租金或住用費(fèi)及發(fā)出有效之租單及收據(jù)并有權(quán)以訴訟、控告、扣押或其他方式追討欠租或住用費(fèi);此等要求，收據(jù)或追討事宜將以抵押人或承押人名義而發(fā)出，而付款予接管人，抵押將不需要問(wèn)及接管人是否有權(quán)行事;

2.接管人可依據(jù)承押人之書(shū)面通知而將其所收到的款項(xiàng)投保于該房產(chǎn)之全部或部分及其內(nèi)之附著物及室內(nèi)裝修。

(2)承押人依照第五(3)條款，有權(quán)將該房產(chǎn)之全部或部分按“經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定”之程序拍賣，此等拍賣或出售并不需要抵押人或其他人士之同意，承押人有權(quán)簽署有關(guān)該房產(chǎn)買賣之文件及契約及取消該等買賣，而一切因此而引起之損失，承押人不須負(fù)責(zé)。

(3)承押人可于下列情形下運(yùn)用其出售該房產(chǎn)之權(quán)利：

1.承押人給予抵押人_________個(gè)月之通知，要求還款(不論屆期與否)而抵押人未能遵守該項(xiàng)通知全數(shù)償還給承押人;

2.抵押人逾期_________天仍未清繳全部或部分應(yīng)付之款項(xiàng);

3.抵押人不繳交地稅或有關(guān)部門所征收之其他稅收;

4.抵押人不遵守居民公約;

5.抵押人不遵守此合約之任何條款;

6.抵押人系個(gè)人而遭遇破產(chǎn)，或經(jīng)法院下令監(jiān)管財(cái)產(chǎn);或抵押人為公司組織而被解散或清盤;

7.抵押人之任何財(cái)產(chǎn)遭受或可能遭受扣押或沒(méi)收;

8.抵押人舍棄該房產(chǎn)。

(4)當(dāng)承押人依照上述之權(quán)利而出售該房產(chǎn)予買主時(shí)，買主不須查詢有關(guān)上述之事宜，亦不需理會(huì)抵押人是否欠承押人債項(xiàng)或該買賣是否不當(dāng)。即使該買賣有任何不妥善或不規(guī)則之處，對(duì)買主而言，該買賣仍然當(dāng)作有效及承押人有權(quán)將該房產(chǎn)售給買主。

(5)承押人有權(quán)發(fā)出收條或租單予買主或租客，而買主及租客不需理會(huì)承押人收到該筆款項(xiàng)或租金之運(yùn)用。倘由於該款項(xiàng)或租金之不妥善運(yùn)用招致?lián)p失，概與買主及租客無(wú)涉。

(6)承押人或按第五(1)條款委派之接管人或人須將由出租或拍賣或出售該房產(chǎn)所得之款項(xiàng)依下列次序處理：

1.第一用以償付因出租或拍賣或出售該房產(chǎn)而支出之一切費(fèi)用(包括繳付接管人或人之費(fèi)用及酬報(bào))。

2.第二用以扣繳所欠之一切稅款及抵押人根據(jù)此合約一切應(yīng)付之費(fèi)用及雜費(fèi)(包括保險(xiǎn)費(fèi)及修補(bǔ)該房產(chǎn)之費(fèi)用)。

3.第三用以扣還抵押人所欠之貸款及應(yīng)付之利息。

扣除上述款項(xiàng)后，如有余款，承押人須將余款交付抵押人或其他有權(quán)收取之人士，拍賣或出售該房產(chǎn)所得價(jià)款如不敷償還抵押人所欠一切款項(xiàng)及利息，承押人有權(quán)另行追索。

(7)承押人運(yùn)用上述權(quán)力及權(quán)利時(shí)而令抵押人受到不能控制之損失，承押人概不負(fù)責(zé)。

(8)承押人可以以書(shū)面發(fā)出還款要求或其他要求或有關(guān)抵押品所需之通知書(shū)。該書(shū)面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報(bào)之住宅或辦公地址或掉留在該房產(chǎn)內(nèi)，而該等要求或通知書(shū)將被當(dāng)作于發(fā)信或掉留之后七天生效。

(六)承押人要向抵押人討還欠款時(shí)，只須提供承押人高級(jí)職員簽發(fā)之欠款數(shù)目單(有明顯錯(cuò)誤者例外)即作為抵押人所欠之確數(shù)證據(jù)，抵押人不得異議。

(七)抵押人向承押人付清本合約規(guī)定之貸款總額連利息及其他應(yīng)付款項(xiàng)之后(包括轉(zhuǎn)歸該房產(chǎn)權(quán)予抵押人之費(fèi)用)，若同時(shí)已全部遵守及履行本合約各項(xiàng)條件者，承押人應(yīng)將該房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)歸抵押人，倘抵押人自愿提早繳付本合約規(guī)定之部分或全部款項(xiàng)，抵押人應(yīng)給予承押人相等于該部分或全部款項(xiàng)_________個(gè)月利息之補(bǔ)償金。

(八)抵押人自選購(gòu)之房產(chǎn)如有缺點(diǎn)(無(wú)論顯著或隱藏)引致?lián)p失或損傷，此與承押人無(wú)涉，如有第三者向抵押人提出損失或損傷之索償，承押人不負(fù)任何責(zé)任;本合約所用(抵押人)一詞，其涵義包括一家公司、或兩位或兩位以上共同借款之人士。此等人士應(yīng)共同及個(gè)別負(fù)擔(dān)合約之責(zé)任。

(九)承押人在執(zhí)行本合約各項(xiàng)條款時(shí)之寬容、延緩或容忍，或給予抵押人額外期限，均不能損害、影響或限制本合約所規(guī)定承押人之一切權(quán)利及權(quán)力;不能作為承押人對(duì)任何破壞合約行為之棄權(quán)，亦不能作為對(duì)以后任何破壞合約行為放棄采取行動(dòng)之權(quán)利論。

(十)抵押人使用該房產(chǎn)不論自住、托管或租與別人居住時(shí)，必須預(yù)先書(shū)面通知承押人，并得承押人同意，方可進(jìn)行，如出租給任何人，抵押人必須要求承租人依照本合約第(十一)條之規(guī)定簽具承諾書(shū)辦理。

(十一)抵押人如不履行本合約內(nèi)任何條款，承押人得要求該房產(chǎn)住客，不論抵押人自住，托管居住或租住者限期_________天內(nèi)遷出，抵押人特此授權(quán)承押人得同時(shí)呈報(bào)有關(guān)部門，由該有關(guān)部門考慮是否將抵押人(業(yè)主)因購(gòu)置該房產(chǎn)而獲準(zhǔn)從外地遷移戶籍之住客戶口取消，因此而造成之一切后果，全部由抵押人承擔(dān)，住客向承押人追討賠償時(shí)，抵押人亦須補(bǔ)償承押人一切損失。抵押人將該房產(chǎn)出租時(shí)須事先征得承押人同意，同時(shí)必須與住客訂約，闡明抵押背約時(shí)，接到承押人通告_________個(gè)月即須遷出。

篇8

房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)不僅關(guān)系到租賃合同的生效期，同時(shí)還與訴訟方的利益緊密相關(guān)。而租賃合同作為雙方利益的一個(gè)重要保證。租金時(shí)效的起算點(diǎn)是租賃合同的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。根據(jù)具體的案例來(lái)分析房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)確定的最佳方式。 

有一份租賃合同，租期是五年，按年份來(lái)支付租金，這是我們?nèi)粘Ｉ钪斜容^常見(jiàn)的一個(gè)租賃合同。雖然看似很簡(jiǎn)單，但是如果房東沒(méi)有按照預(yù)定的時(shí)間收取房租就很容易因?yàn)殄e(cuò)過(guò)時(shí)間而導(dǎo)致收不回房租。不可否認(rèn)的是部分租房客存在著拖延房租甚至抵賴的情況，如果當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，房屋租賃合同就是對(duì)房主的保護(hù)。但是，如果房主沒(méi)有按時(shí)收取房租，那么就很會(huì)給部分想抵賴的租房客有可乘之機(jī)。那么對(duì)于房主來(lái)說(shuō)，也將喪失在司法解釋上的主動(dòng)權(quán)。 

根據(jù)我國(guó)最高法院的明文規(guī)定，我國(guó)的房屋在租賃買賣和訴訟方面，需要按照合同內(nèi)所表明的訴訟時(shí)效起算時(shí)點(diǎn)來(lái)計(jì)算。注意分清其中的區(qū)別，關(guān)鍵在于無(wú)論是借款還是租金都要做到獨(dú)立的債務(wù)，通過(guò)合同將其表現(xiàn)的比較清晰，不僅可以避免在合同上所出現(xiàn)的問(wèn)題，同時(shí)還可以保證房主的利益，也可以保證租房客的權(quán)益得到保障。而對(duì)于一些分期租賃房屋的合同來(lái)說(shuō)，借款，買賣合同的分期應(yīng)從最后一筆履行期間屆滿起算，這是在租賃過(guò)程中的一個(gè)突破性改革。根據(jù)我國(guó)最高人民法院所做的批示，無(wú)論是關(guān)于借款還是租賃的過(guò)程中，如果租賃人按照合同的約定完成了付費(fèi)，那么就可以在時(shí)效訴訟合理的第二天開(kāi)始進(jìn)行計(jì)算，此條原則在司法培訓(xùn)過(guò)程中同時(shí)適用。 

二、關(guān)于租賃合同分期履行的案例分析 

對(duì)于租賃分期的合同來(lái)說(shuō)，每筆房屋租賃合同都要通過(guò)明確債權(quán)來(lái)進(jìn)行計(jì)算，我國(guó)遼寧省大連市新鎮(zhèn)在2003年就有類似的房屋租賃糾紛并且做出了以下批示，《關(guān)于珠?；涍\(yùn)交通發(fā)展公司與大連新鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)公司借款合同糾紛一案的請(qǐng)示》的回復(fù)如下： 

合同上所體現(xiàn)的卻是將整體的債務(wù)進(jìn)行了分割，這種分割直接影響了房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)。因?yàn)楫?dāng)實(shí)際數(shù)額是一個(gè)數(shù)額的時(shí)候，履行的期限和法律后果也是不同的，那么對(duì)于債權(quán)人利用合同來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，成為了影響房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效起算點(diǎn)的重要方法。針對(duì)大連的債權(quán)分割來(lái)說(shuō)，租賃合同并不能完整的保護(hù)債權(quán)人的權(quán)益，應(yīng)該通過(guò)民法來(lái)對(duì)房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)進(jìn)行合理的記載和運(yùn)用，通過(guò)民法的相關(guān)政策來(lái)計(jì)算其合同的訴訟時(shí)效，同時(shí)按照債券到期之時(shí)來(lái)計(jì)算起算點(diǎn)。 

除此之外，連續(xù)性租金的支付方式有很多種，現(xiàn)如今最常見(jiàn)的一種就是分期支付，同時(shí)也有一些特殊的情況，例如在我國(guó)最高法院根據(jù)云南省人民法院所做的一些批示如下： 

房屋租賃是一個(gè)具體的完整的內(nèi)容，要根據(jù)租客和房主的雙方意愿來(lái)進(jìn)行合作，同時(shí)要秉承著牢固的信用原則，如果在期間存在一些不可理解的問(wèn)題，那么也應(yīng)該存在于期限滿的次日來(lái)計(jì)算，這是普遍的訴訟關(guān)鍵點(diǎn)，也是債務(wù)紛爭(zhēng)的關(guān)鍵點(diǎn)。起算點(diǎn)的計(jì)算不僅要考慮到合同內(nèi)容，同時(shí)也要根據(jù)具體的實(shí)際情況來(lái)分析。 

三、分期履行合同對(duì)于起算點(diǎn)計(jì)算的影響 

無(wú)論是債務(wù)還是租房權(quán)益的保護(hù)首要支撐點(diǎn)就是租房合同，其次就是在房屋租賃的過(guò)程中的訴訟點(diǎn)，也是影響訴訟起算點(diǎn)的重要因素。其中不僅包括了在租賃房屋過(guò)程中的各種手續(xù)都是為了保護(hù)租房客和房主雙方的合法權(quán)益。那么對(duì)于分期履行合同對(duì)于起算點(diǎn)的影響體現(xiàn)在時(shí)間方面。對(duì)于起算點(diǎn)來(lái)說(shuō)，很多房屋的租賃存在著一些問(wèn)題，比如租賃時(shí)間的起算點(diǎn)和結(jié)束的時(shí)間，這些因素都會(huì)影響房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)。那么對(duì)于分期履行合同更增加了計(jì)算房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)的難度。從客觀上來(lái)說(shuō)，分期履行租房合同可以適當(dāng)?shù)膶?duì)租客進(jìn)行加租，因?yàn)槠涓鼮閺?fù)雜，而且租客如果有抵賴之心可以運(yùn)用手段來(lái)鉆法律程序的空子，分期的不確定性更大，很容易讓房主的權(quán)益受到侵害。 

分析一個(gè)由于分期履行租賃合同而發(fā)生爭(zhēng)議的案例，2004年的河南人民法院針對(duì)分期履行合同中的訴訟做了以下的批示： 

當(dāng)租客的租賃期到時(shí)，分期合同的支付關(guān)系到房屋租賃合同的合法執(zhí)行和起算點(diǎn)的計(jì)算，那么對(duì)于一些沒(méi)有按照合同進(jìn)行執(zhí)行的情況，可以從客觀的角度進(jìn)行分析。此種做法，既按照民法的原則和順序，同時(shí)也可以最大限度的維護(hù)租賃雙方在法律上的平等地位不受侵犯。 

四、訴訟時(shí)效司法解釋對(duì)于起算點(diǎn)的影響 

由于租賃訴訟中的種類越來(lái)越多，內(nèi)容也越來(lái)越復(fù)雜，司法解釋成為這些訴訟中的核心參考內(nèi)容。隨著租客和房客的不同立場(chǎng)和供詞，司法實(shí)踐的過(guò)程也會(huì)變得更加復(fù)雜，更加紊亂，那么針對(duì)此種案件來(lái)說(shuō)，訴訟中起算點(diǎn)的判決更加艱難，變得不再統(tǒng)一，甚至出現(xiàn)錯(cuò)誤的起算點(diǎn)，導(dǎo)致案情的走向不明。2008年我國(guó)最高人民法院針對(duì)此種問(wèn)題頒布了《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》，這項(xiàng)規(guī)定的頒布直接確定了訴訟中的起算點(diǎn)計(jì)算原則，從根本上解決了起算點(diǎn)的計(jì)算方式，讓起算點(diǎn)的計(jì)算方式變得更加明確。 

我們仔細(xì)解讀這些內(nèi)容就可以發(fā)現(xiàn)，《最高人民法院關(guān)于民事案件訴訟時(shí)效司法解釋理解與適用》中，通過(guò)分期支付的方式， 可以巧妙地解決租客的資金運(yùn)轉(zhuǎn)問(wèn)題，但是卻給房主帶來(lái)了債務(wù)危機(jī)。這項(xiàng)內(nèi)容中正式統(tǒng)一了房屋的起算點(diǎn)方式，從客觀上確定了起算點(diǎn)在房屋訴訟中存在的問(wèn)題，并且可以通過(guò)法律自我修復(fù)的方式解決此類問(wèn)題。實(shí)際情況其實(shí)就是根據(jù)法律的變動(dòng)而產(chǎn)生的些許調(diào)整，隨著時(shí)間的延長(zhǎng)，房屋租賃合同也會(huì)出現(xiàn)些類似的問(wèn)題，從最高法院的詮釋中，我們可以得出的就是在不斷發(fā)展變化的歷史中，只有堅(jiān)守法律的底線才是現(xiàn)實(shí)生活中我們每個(gè)人都該遵守的原則。

    　這項(xiàng)內(nèi)容讓房屋租賃訴訟中的起算點(diǎn)能夠很好的計(jì)算并且可以直接解決了諸多爭(zhēng)議和民事紛擾。讓租賃合同的執(zhí)行變得更加順暢，讓房客和租戶的關(guān)系變得更加融洽，變得更加和諧，讓房地產(chǎn)的租賃行業(yè)蓬勃發(fā)展。 

五、定期給付房屋租賃的對(duì)訴訟起算點(diǎn)的影響分析 

定期是每一個(gè)租賃合同都必須嚴(yán)格執(zhí)行的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其不僅包括著租房者的租房日期還有租房者的租賃時(shí)間和規(guī)定支付時(shí)間，這些都是在房屋租賃合同訴訟中的關(guān)鍵性內(nèi)容，那么對(duì)于房屋的租賃者來(lái)說(shuō)，這些既是約束也是保護(hù)，這些讓其在房屋租賃的過(guò)程中可以更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。對(duì)于房主來(lái)說(shuō)，定期的收取房屋租賃的費(fèi)用可以很好地維護(hù)與租客之間的關(guān)系，讓租客和房主之間的關(guān)系變得更加和諧，及時(shí)的進(jìn)行溝通可以避免很多不必要的麻煩。但是值得我們注意的是司法解釋對(duì)于起算點(diǎn)的計(jì)算方式從一種變成現(xiàn)如今的3種，也表明了我國(guó)的法律也是隨著現(xiàn)實(shí)生活而不斷發(fā)展變化的。我們可以從三個(gè)方面來(lái)考慮這個(gè)問(wèn)題： 

（一） 從訴訟時(shí)效制度的價(jià)值取向考慮 

時(shí)效性會(huì)極大地影響整個(gè)訴訟的進(jìn)度，同時(shí)也會(huì)對(duì)租客和房主的生活帶來(lái)相關(guān)的影響。如在物業(yè)費(fèi)的支付方面，很多房主和租戶就很難達(dá)成一會(huì)致的想法，但是隨著時(shí)間的推移和雙方的協(xié)商就會(huì)得到很合理的解釋權(quán)益，同時(shí)也會(huì)讓租賃變得更為簡(jiǎn)潔，雖然在司法解釋中并沒(méi)有明確的確定其結(jié)束的時(shí)間，但也對(duì)租賃雙方有著合法的解釋。 

（二）客觀地從房屋租賃的實(shí)際性來(lái)考慮 

維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益，不只是依靠房屋租賃合同的內(nèi)容，同時(shí)還有房屋細(xì)節(jié)上的一些。這不僅代表了我國(guó)租賃房屋合同的重要內(nèi)容，也說(shuō)明了我國(guó)實(shí)際的租賃情況中極有可能會(huì)出現(xiàn)的一些問(wèn)題，譬如連續(xù)性的租賃就是我們法律程序中所說(shuō)的連續(xù)性債務(wù)。所以我們要從整體性，關(guān)聯(lián)性和獨(dú)立性進(jìn)行考慮。如此才能結(jié)合實(shí)際，讓現(xiàn)實(shí)的租賃變得更加和諧，并且按照法律程序走向正軌。 

（三） 從司法角度考慮起算點(diǎn)，利于節(jié)約訴訟成本 

如果我們從司法的角度來(lái)對(duì)租賃訴訟中的起算點(diǎn)進(jìn)行合理的推算，就可以節(jié)約訴訟成本并且提高了訴訟的效力，讓租賃雙方的權(quán)益都能得到合理的安排。合理安排債權(quán)人的合法權(quán)益，是我們租賃雙方都應(yīng)該做到的問(wèn)題。那么從客觀上來(lái)說(shuō)，債權(quán)人也起到了聯(lián)系雙方的紐帶作用。 

六、全國(guó)司法裁判對(duì)房屋租賃起算點(diǎn)的不同計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，房屋租賃已經(jīng)成為我國(guó)目前部分房主的主要生活來(lái)源，而對(duì)于房屋訴訟的起算點(diǎn)來(lái)說(shuō)，體現(xiàn)在合同上的部分需要我們不斷地通過(guò)實(shí)踐來(lái)改善，那么對(duì)于我們而言，要以全國(guó)司法裁判作為我國(guó)房屋租賃的起算點(diǎn)，而不是只根據(jù)租賃合同來(lái)進(jìn)行改進(jìn)。如廣東高院、江蘇高院規(guī)定從最后一期履行期限屆滿之日起算，其就是通過(guò)本地租房訴訟案件中總結(jié)出來(lái)的。隨著時(shí)間的推移和現(xiàn)實(shí)生活的不斷發(fā)展變化，越來(lái)越多的人開(kāi)始意識(shí)到房屋租賃法律訴訟中起算點(diǎn)的重要性，從客觀上來(lái)說(shuō)，在我國(guó)房屋訴訟中的起算點(diǎn)計(jì)算關(guān)系到越來(lái)越多的法律問(wèn)題。在不同地域和不同文化中，根據(jù)其實(shí)際情況來(lái)做出具體的判斷，是法律的進(jìn)步也是社會(huì)的進(jìn)步。 

七、結(jié)語(yǔ) 

我國(guó)的房屋租賃訴訟必中已然呈上升趨勢(shì)，在現(xiàn)實(shí)生活中越來(lái)越多的人逐漸的從事到了租賃房屋的行業(yè)，特別是在北上廣深這樣的大城市，其不僅有著非常豐富的經(jīng)濟(jì)條件，同時(shí)也有著不可抵擋的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)現(xiàn)如今已經(jīng)成為越來(lái)越多北漂一族們的壓力，但同時(shí)也是催促其不斷努力向前發(fā)展的動(dòng)力。換而言之，當(dāng)房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)情況的不斷發(fā)展變化產(chǎn)生新的格局，從而對(duì)房屋租賃的過(guò)程中產(chǎn)生一個(gè)保護(hù)作用，運(yùn)用法律保護(hù)自己才是每個(gè)現(xiàn)代人應(yīng)該懂得的道理。隨著現(xiàn)實(shí)生活的不斷發(fā)展變化，房屋租賃已然成為現(xiàn)如今大都市的發(fā)展趨勢(shì)，也是我國(guó)房屋租賃事業(yè)發(fā)展的重大風(fēng)向標(biāo)。對(duì)于房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)如何確定，也對(duì)其有著重大的影響和推動(dòng)作用。 

參考文獻(xiàn)： 

[1]陳傳法.文化傳統(tǒng)、社會(huì)變遷與訴訟時(shí)效立法.北京化工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）.2006（1）. 

篇9

個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同

債權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱甲方):

身份證:電話:

債務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱乙方):

身份證:電話:

乙方急需一筆資金用于生意周轉(zhuǎn),需向甲方借款。雙方經(jīng)協(xié)商一致同意,在乙方以其房產(chǎn)證(以下簡(jiǎn)稱乙方抵押物),作為借款抵押物抵押給甲方的條件下,由甲方提供雙方商定的借款額給乙方。為此,特訂立本合同:

第一條借款內(nèi)容

1、借款總金額:

2、借款用途:本借款用于生意周轉(zhuǎn)需要,不作為其他非法使用。

3、借款期限:自年月日起至年月日止。期限屆滿之日清償。

4、借款利息:月息為。

乙方保證在合同規(guī)定的借款期限內(nèi)按期主動(dòng)還本付息。

第二條抵押物事項(xiàng)

1、抵押物名稱:房屋產(chǎn)權(quán)證(證號(hào):)

2、抵押物價(jià)值:乙方房產(chǎn)證經(jīng)雙方議定估價(jià)為元

3、抵押期限:自本借款合同生效之日起至乙方還清甲方與本合同有關(guān)的全部借款本息為止。

第三條甲乙雙方義務(wù)

(一)甲方義務(wù):

1、對(duì)乙方交來(lái)抵押物契據(jù)證件要妥善保管,不得遺失、損毀。

2、在乙方到期還清借款后,將抵押物的全部契據(jù)、證件完整交還乙方。

(二)乙方的義務(wù):

1、應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定時(shí)間主動(dòng)還本付息。

2、保證在抵押期間抵押物不受乙方破產(chǎn)、資產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)讓的影響。如甲方

發(fā)現(xiàn)乙方抵押物有違反本條款的情節(jié),甲方通知乙方當(dāng)即改正或可終止本合同借款,并追償已借出的全部借款本息。

3、乙方未經(jīng)甲方同意不得將抵押物出租、出售、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他方式處分。

第四條違約責(zé)任

1、乙方如因本身責(zé)任不按合同規(guī)定支付借款,給甲方造成經(jīng)濟(jì)上的損失,

乙方應(yīng)負(fù)責(zé)全部責(zé)任。

2、乙方如不按期付息還本,甲方有權(quán)任意處置該抵押物或向有管轄權(quán)的人

民法院申請(qǐng)拍賣抵押物,用于抵償借款本息,若有不足抵償部分,甲方仍有權(quán)向乙方追償。直至乙方還清甲方全部借款本息為止。

第五條其他規(guī)定

1、發(fā)生下列情況之一時(shí),甲方有權(quán)停止合同并收回相應(yīng)借款及利息。

(1)乙方向甲方提供情況和各項(xiàng)資料不真實(shí)。

(2)乙方與第三者發(fā)生訴訟,無(wú)力向甲方償付借款本息。

(3)乙方的資產(chǎn)總額不足抵償其負(fù)債總額。

2、甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同的某一項(xiàng)條款,須在事前以書(shū)面形式通知對(duì)方,在雙方達(dá)成協(xié)議前,本合同中的各項(xiàng)條款仍然有效。

3、甲乙雙方提供的借款憑證,及與合同有關(guān)的其他書(shū)面材料,均作為本合同的組成部分,與本合同具有同等法律效力。

第六條爭(zhēng)議的解決:

本合同遵守中國(guó)人民共和國(guó)的法律、法規(guī),若發(fā)生爭(zhēng)議:

1、發(fā)生爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決;

2、協(xié)商不成,請(qǐng)有關(guān)部門調(diào)解;

3、調(diào)解不成,向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

本合同自即日生效。本合同一式兩份,雙方各執(zhí)一份,合同文本具有同等法律效力。

甲方(簽字、蓋章):

乙方(簽字、蓋章):

訂立時(shí)間:年月日

房產(chǎn)擔(dān)保合同范本閱讀

抵押人：(以下稱甲方)__________

住所地：________________ 電話：________

抵押權(quán)人：(以下稱乙方)________ 地址：________ 電話：__________

法定代表人：______________ 職務(wù)：________

甲、 乙雙方本著平等互利、誠(chéng)實(shí)信用、自愿公平的原則，就甲方向乙方房產(chǎn)抵押事項(xiàng)， 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定達(dá)成本合同，以資共同遵守：

第一條　為了確保甲、乙雙方于____　年____月___日已達(dá)成的《合同》(以下簡(jiǎn)稱為主合同)的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分并擁有使用權(quán)的位于____市____鎮(zhèn)，面積為_(kāi)____畝的國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱為抵押物)的全部權(quán)利抵押給乙方，作為履行該主合同的擔(dān)保。該抵押物名稱、數(shù)量和價(jià)值等情況詳見(jiàn)本合同的附件一。

第二條　本抵押合同擔(dān)保的范圍為主合同中約定的主債權(quán)及利息，工程款，違約金以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第三條　甲、乙雙方特別聲明，本合同的效力獨(dú)立于主合同，主合同無(wú)效，不影響本抵押合同的效力。

第四條　本合同項(xiàng)下有關(guān)評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。

第五條　在本合同簽訂后日內(nèi)，甲、乙雙方持本合同及全套該抵押物的證明文件，到有關(guān)管理部門辦理抵押物的登記手續(xù)。甲方還同意在本合同簽訂后，在抵押登記手續(xù)辦妥前，土地使用權(quán)等證明文件可以交由乙方保管。

第六條　抵押期間，未經(jīng)乙方的書(shū)面同意，甲方不得轉(zhuǎn)讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈(zèng)或以任何其他形式處置或轉(zhuǎn)移本合同項(xiàng)下的抵押物。由此引起乙方的任何損失，由甲方承擔(dān)責(zé)任。

第七條　甲方負(fù)責(zé)繳付涉及該抵押物的一切稅費(fèi)。甲方因不履行該項(xiàng)義務(wù)而對(duì)乙方造成的一切損失，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第八條　發(fā)生以下情況的，按《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定辦理：

(一)甲方違反本合同的第六條;

(二)當(dāng)有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生、可能對(duì)抵押物有不利影響的。

第九條　甲方保證乙方對(duì)主合同約定的主債權(quán)及利息，工程款，違約金的利益有對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。

第十條　處分抵押物的價(jià)款不足清償?shù)?，乙方有?quán)另行追索。

第十一條　處分抵押物的價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分，乙方應(yīng)退還甲方。

第十二條　甲方在遵守本合同其他條款的同時(shí)還作聲明及保證如下：

(一) 乙方提供的一切資料均真實(shí)可靠，無(wú)任何偽造和隱瞞事實(shí)之處;

(二) 甲方在占有抵押物期間，應(yīng)遵守管理規(guī)定， 按時(shí)付清該抵押物的各項(xiàng)管理費(fèi)用， 并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。

如不履行上述責(zé)任，須賠償乙方因此遭受的損失;

(三) 當(dāng)有任何訴訟、仲裁發(fā)生， 可能對(duì)抵押物有不利影響時(shí)，甲方保證在　 日內(nèi)以書(shū)面形式通知乙方。

第十三條　在本合同有效期內(nèi)，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機(jī)構(gòu)承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同項(xiàng)下義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有權(quán)提前處分其在合同項(xiàng)下的抵押物。

第十四條　抵押權(quán)的撤銷：主合同債務(wù)人已按合同約定的方式和期限清償了債務(wù)或已提前清償了債務(wù)，或甲、乙雙方簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并完成登記后，抵押權(quán)自動(dòng)撤銷。

第十五條　出現(xiàn)下列情況之一的，乙方有權(quán)依法定方式處分抵押物：

(一) 主合同約定的主債務(wù)產(chǎn)生后，甲方未依約清償債務(wù)或所延期限已到甲方仍未清償債務(wù)。

(二) 甲方被宣告解散或破產(chǎn)。

第十六條　違反本協(xié)議的約定，構(gòu)成違約行為。違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償對(duì)方一切實(shí)際損失，包括但不限于既得利益、預(yù)期利益和為處理此違約行為而支付的一切費(fèi)用(包括律師費(fèi)用等)。

第十七條　本合同生效后，甲、乙雙方均不得擅自變更或解除本合同。如需要變更或解除的，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書(shū)面的協(xié)議。在未達(dá)成書(shū)面的協(xié)議之前，本合同的各條款依然有效。

第十八條　雙方在履行本合同時(shí)發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。在雙方協(xié)商后仍未達(dá)成協(xié)議的，任何一方均有權(quán)向抵押物所在地人民法院起訴。

第十九條　本合同未盡事宜，雙方可以簽訂補(bǔ)協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。該補(bǔ)充協(xié)議必須是書(shū)面的。

第二十條　本合同附件作為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。

第二十一條　本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，登記機(jī)關(guān)存檔一份，均具有同等法律效力。

第二十二條　本合同自雙方簽字蓋章之日起成立，自在有關(guān)房產(chǎn)管理部門登記之日起生效。

第二十三條　本合同附件：

1. 抵押物清單

2. 甲、乙雙方的有效證明(包括住所、電話、郵編、開(kāi)戶行、帳號(hào)等。)

甲方：_____公司(章)

法定代表人：_________

或授權(quán)代表(簽字)：_____________

乙方：_________　公司(章)

法定代表人：___________

或授權(quán)代表(簽字)：______________

______年____月____日

房地產(chǎn)抵押合同范本參考

貸款方:××

借款方:××

一、借款用途

××欲從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)急需一筆資金。

二、借款金額

借款人向貸款方借款人民幣共**萬(wàn)元。

三、借款利息

自支用貸款之日算起,按照實(shí)際支用的數(shù)額來(lái)計(jì)算利息，并計(jì)算復(fù)利。在合同規(guī)定的借款期內(nèi)的年利是7%。借款人如果不按照規(guī)定的日期歸還款，逾期的部分將要加收利率0.5%。

四、借款期限

借款人保證從**年*月起至**年*月為止,按照本合同規(guī)定的利息償還借款。貸款逾期不還的部分,貸款方有權(quán)限期追回貸款。

五、條款變更

因國(guó)家變更利率,需要變更合同條款時(shí)，由雙方簽訂變更合同的文件，作為本合同的組成部分。

六、權(quán)利義務(wù)

貸款方有權(quán)監(jiān)督貸款的使用情況，了解借款方的償債能力等情況。借款方應(yīng)如實(shí)提供有關(guān)的資料。借款方如不按合同規(guī)定使用貸款，貸款方有權(quán)收回部分貸款，并對(duì)違約部分參照銀行規(guī)定加收罰息。貸款方提前還款的，應(yīng)按規(guī)定減收利息。

七、保證條款

(一)借款方用自有房屋6間做抵押，到期不能歸還貸款方的貸款,貸款方有權(quán)處理抵押品。借款方到期如數(shù)歸還貸款的，抵押權(quán)消滅。

(二)借款方必須按照借款合同規(guī)定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款進(jìn)行違法活動(dòng)。

(三)借款方必須按合同規(guī)定的期限還本付息。

(四)借款方有義務(wù)接受貸款方的檢查、監(jiān)督貸款的使用情況，了解借款方的計(jì)劃執(zhí)行、經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)活動(dòng)、物資庫(kù)存等情況。

(五)需要有保證人擔(dān)保時(shí),保證人履行連帶責(zé)任后，有向借款方追償?shù)臋?quán)利，借款方有義務(wù)對(duì)保證人進(jìn)行償還。

八、合同爭(zhēng)議的解決方式

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由當(dāng)事人雙方友好協(xié)商解決，也可由第三人調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的,可由任意一方依法向人民法院起訴。

九、本合同未做約定的，按照《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本合同一式2份，雙方各執(zhí)1份。

篇10

關(guān)鍵詞：和諧社區(qū);物業(yè)管理;問(wèn)題及對(duì)策

1社區(qū)建設(shè)中物業(yè)管理存在的問(wèn)題

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)二十多年來(lái)得到了迅速推廣，對(duì)和諧社區(qū)、和諧社會(huì)建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，我們也應(yīng)當(dāng)清醒的看到，在發(fā)展過(guò)程中物業(yè)管理還存在法規(guī)不健全、市場(chǎng)不完善、企業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)委會(huì)運(yùn)作舉步維艱等諸多問(wèn)題，給和諧社區(qū)建設(shè)帶來(lái)了不和諧因素。這有待于物業(yè)管理行業(yè)及社會(huì)各界引起高度重視并結(jié)合實(shí)踐工作加以研討解決。

1.1政府主管部門的問(wèn)題

沒(méi)有規(guī)矩，就沒(méi)有方圓。可見(jiàn)作為市場(chǎng)規(guī)則的制定者，政府主管部門的責(zé)任無(wú)疑是重中之首。但是，在看到成績(jī)的同時(shí)，我們應(yīng)該看到以下問(wèn)題：

（1）法規(guī)不健全，操作難度大。如業(yè)主組織的法律地位，業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系協(xié)調(diào)，業(yè)委會(huì)和居委會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)，業(yè)主組織成立，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的成立、地位和職能，物業(yè)管理權(quán)力交接程序和前期物業(yè)管理等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。建管不分，前期物業(yè)管理矛盾突出。對(duì)于一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下來(lái)的問(wèn)題，很多物業(yè)管理企業(yè)作為開(kāi)發(fā)商的子公司，在對(duì)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備交接過(guò)程中缺乏嚴(yán)格的承接驗(yàn)收手續(xù)。對(duì)暴露出來(lái)的質(zhì)量與配套設(shè)施等問(wèn)題，不能也不敢站在為業(yè)主排憂解難的公正立場(chǎng)上，督促開(kāi)發(fā)商加快解決。種種問(wèn)題，引發(fā)層出不窮的糾紛，嚴(yán)重破壞了物業(yè)管理的生存環(huán)境。

（2）監(jiān)管薄弱,職能缺位。物業(yè)管理行業(yè)的主管部門要承擔(dān)企業(yè)年審、招投標(biāo)管理、投訴受理、綜合考評(píng)、業(yè)主團(tuán)體工作指導(dǎo)等多塊業(yè)務(wù)管理，根本分不出人手和精力對(duì)物管事務(wù)嚴(yán)格監(jiān)管、深入指導(dǎo)。行政監(jiān)管薄弱使得物管公司取得管理權(quán)、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)成立(包括業(yè)委會(huì)成立)這兩個(gè)后續(xù)糾紛的“源頭”就不能得到有效地規(guī)范，發(fā)生問(wèn)題各方也投訴無(wú)門或投訴無(wú)果，后期其它問(wèn)題的預(yù)防與發(fā)生后的處理情況可想而知。此外政府作為社會(huì)公共服務(wù)的提供者和管理者，對(duì)物業(yè)管理關(guān)注更多的是社會(huì)效益和減輕行政管理負(fù)擔(dān)，所以難免會(huì)將諸如外來(lái)人口、計(jì)劃生育、社會(huì)治安方面的許多行政職能加諸于物業(yè)管理企業(yè)身上，忽視了其“經(jīng)濟(jì)人”的主體地位，對(duì)于整個(gè)社區(qū)的管理沒(méi)有形成有效整合。

1.2物業(yè)管理企業(yè)的問(wèn)題

企業(yè)是物業(yè)管理的提供者，目前存在的主要問(wèn)題是:

（1）角色錯(cuò)位，代人受過(guò)。角色錯(cuò)位有兩種情況,一種是大部分物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，這種建、管不分的體制決定了物管從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。開(kāi)發(fā)商留下隱患，往往要靠物業(yè)管理來(lái)處理，引發(fā)業(yè)主對(duì)物管的不滿，并給工作帶來(lái)被動(dòng)。同時(shí)，在公司運(yùn)營(yíng)目標(biāo)上，也是為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，地位不高，許多企業(yè)處在虧損的邊緣。這使物管公司留不住人才，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展。另一種則是由我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而造成的。在社區(qū)建設(shè)中，物業(yè)管理常常“義務(wù)”履行了部分政府職能，而作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的主體，由于沒(méi)有相應(yīng)的行政手段，導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)際管理中存在諸多問(wèn)題，業(yè)主往往也遷就于物業(yè)管理公司，使物管公司出力不討好。

（2）管理不規(guī)范，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。據(jù)建設(shè)部的有關(guān)資料顯示，在全國(guó)近三萬(wàn)多家物業(yè)管理企業(yè)中，體制新、機(jī)制活、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的企業(yè)不到10％，按現(xiàn)代企業(yè)制度完成企業(yè)改制的不到4％。大多數(shù)企業(yè)存在著體制不順、機(jī)制不活、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊、內(nèi)部管理薄弱等問(wèn)題。企業(yè)的管理不規(guī)范，往往導(dǎo)致部分物業(yè)管理只顧眼前利益，為減少成本或追求利潤(rùn)，收費(fèi)與服務(wù)不相符，物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明甚至只收費(fèi)不服務(wù)，侵犯業(yè)益、損害業(yè)主的利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。此外，部分物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有從原來(lái)的“管理者”的角色轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，還未形成“在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理”的機(jī)制，造成服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、水平不高。

1.3業(yè)主的問(wèn)題

業(yè)主是物業(yè)管理的需求者，目前，主要存在的是以下問(wèn)題:

（1）業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏，給物業(yè)管理帶來(lái)難度。2008年5月，在重慶市人大、市房管局和重慶教育學(xué)院等單位組織的物業(yè)服務(wù)認(rèn)同度調(diào)查結(jié)果顯示，自認(rèn)為對(duì)物業(yè)管理知識(shí)了解的僅占28.3％，56.9％的業(yè)主認(rèn)為“了解一點(diǎn)”。相關(guān)知識(shí)的缺乏使大多數(shù)業(yè)主并沒(méi)有從財(cái)產(chǎn)、契約和消費(fèi)的角度理解物業(yè)管理，公共權(quán)利淡漠，缺少主動(dòng)參與和自覺(jué)守約的意識(shí)。部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，業(yè)主想交給誰(shuí)管就可以交給誰(shuí)管，業(yè)主想怎么處理財(cái)產(chǎn)是自己的權(quán)利和自由，他人不得干涉，而且自己付錢給物業(yè)管理公司，是業(yè)主養(yǎng)活了物業(yè)公司，把自己放在“雇主”的地位，把物業(yè)公司當(dāng)作“仆人”，觀念的混亂造成了許多問(wèn)題，如某些業(yè)主不服從正當(dāng)管理、拒交管理費(fèi)等行為成為物業(yè)管理的一大頑癥。

（2）物業(yè)管理基本主體的缺位，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保障。目前，業(yè)委會(huì)組建率很低，像北京這樣的城市還達(dá)不到10％。廣大業(yè)主沒(méi)有和物業(yè)管理公司對(duì)等的平臺(tái)，監(jiān)督職能的缺失，利益被損，往往只能忍氣吞聲。而業(yè)主委員會(huì)只是一個(gè)無(wú)法人地位和獨(dú)立財(cái)產(chǎn)(承擔(dān)民事責(zé)任的基礎(chǔ))相對(duì)松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。此外，在實(shí)際運(yùn)作中業(yè)委會(huì)主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募?lì)。受托責(zé)任機(jī)制和激勵(lì)制約機(jī)制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會(huì)因認(rèn)識(shí)片面、利益驅(qū)使和角色意識(shí)偏差而不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，不能真正地履行其責(zé)任、代表大多數(shù)業(yè)主利益。

2應(yīng)對(duì)策略

政府、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主對(duì)社區(qū)建設(shè)中的物業(yè)管理無(wú)疑發(fā)揮了重大的作用，對(duì)其中的存在的各自問(wèn)題，所有相關(guān)的社會(huì)群體都在努力試圖加以解決。只要相關(guān)群體彼此關(guān)心、相互支持，就能共同營(yíng)造一個(gè)和諧、文明秩序的和諧社區(qū)，最終達(dá)到共贏。

2.1制定和完善物業(yè)管理領(lǐng)域相關(guān)政策、法規(guī)，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展

一是對(duì)目前爭(zhēng)議比較多的以及真空地帶，及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)政策，提高可操作性，特別是在目前大量出現(xiàn)的糾紛和矛盾的方面，作出具體規(guī)定，以化解各方矛盾；加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的培育，嚴(yán)格實(shí)行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，改善市場(chǎng)環(huán)境。

二是加強(qiáng)政府監(jiān)督和指導(dǎo)，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督力度。積極探索物業(yè)管理行政管理模式，推廣“三級(jí)管理”模式：社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的具體管理工作，區(qū)主管部門負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的指導(dǎo)與監(jiān)督，省市主管部門負(fù)責(zé)制定政策法規(guī)和行業(yè)監(jiān)管，加強(qiáng)監(jiān)管，提高工作效率。積極引導(dǎo)發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的行業(yè)自律作用和指導(dǎo)作用，實(shí)施“業(yè)必歸會(huì)”制度，改變目前的物業(yè)管理行業(yè)仍過(guò)分依賴于行政監(jiān)管的局面，提高行業(yè)自律的社會(huì)化和專業(yè)化程度。再者，要依靠業(yè)委會(huì)、人大代表、社會(huì)代表等各方力量，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)監(jiān)督。拓寬群眾投訴渠道、及時(shí)解決群眾反映的物業(yè)管理問(wèn)題。

三是加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的指導(dǎo)、引導(dǎo)，確立起物業(yè)管理市場(chǎng)的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力，有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，在保障業(yè)主的合法權(quán)益的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主觀念的正確引導(dǎo)和教育，規(guī)范和提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)行為和質(zhì)量。2.2加強(qiáng)管理，改善服務(wù)質(zhì)量，提高企業(yè)效益

一是企業(yè)要加強(qiáng)苦練內(nèi)功,規(guī)范管理，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),努力完善各項(xiàng)服務(wù)管理制度和質(zhì)量控制程序,重視業(yè)主和物業(yè)使用人提出的意見(jiàn),不斷改進(jìn)工作態(tài)度、工作方法,提高工作技能,實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度達(dá)到與承諾和業(yè)主期望相應(yīng)的水平。

二是提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位。首先，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。通過(guò)舉辦培訓(xùn)班、學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)等多種方式，提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng)，為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務(wù)。其次，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位，發(fā)揮營(yíng)造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂(lè)設(shè)施，引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活，營(yíng)造社區(qū)歡樂(lè)、祥和、文明的氛圍。

三是拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)源節(jié)流，提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新思維，制定有利于企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)策略，在拓寬服務(wù)范圍上下功夫，形成一個(gè)好的物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)機(jī)制，把企業(yè)做大做強(qiáng)。要加強(qiáng)和兄弟物管公司合作，共用部分資源，節(jié)能增效，提高規(guī)模效益。只有良好的效益才是公司健康發(fā)展的強(qiáng)有力保障，否則只會(huì)落入低效益－低素質(zhì)員工－低質(zhì)服務(wù)－低收益－低效益的惡性循環(huán)。

2.3主動(dòng)學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)，積極參與社區(qū)建設(shè)

一是業(yè)主要通過(guò)各種途徑學(xué)習(xí)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容和政策、法規(guī)，明確政府（社區(qū)居委會(huì)）、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主各自的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù),這樣才能保護(hù)自己的合法權(quán)益，也能監(jiān)督物業(yè)管理的日常工作，對(duì)物業(yè)企業(yè)提出改進(jìn)意見(jiàn)、建議,規(guī)范和提高了物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)行為和質(zhì)量。通過(guò)學(xué)習(xí)，要認(rèn)識(shí)到自己作為物業(yè)消費(fèi)者應(yīng)具有的權(quán)利和義務(wù),轉(zhuǎn)變“少花錢,多享受”及歧視物業(yè)公司的錯(cuò)誤觀念,樹(shù)立“物業(yè)服務(wù)也是消費(fèi)”的商品經(jīng)濟(jì)觀念和“平等”的法治觀念。

二是積極參與社區(qū)建設(shè)，支持業(yè)主委員會(huì)的工作。要明確社區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)綜合工程，需要各方的共同努力。物業(yè)管理是涉及全體業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的大事,需要全體業(yè)主共同關(guān)心和支持,并主動(dòng)配合物業(yè)管理服務(wù)工作的開(kāi)展。業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主的代言人，沒(méi)有大家的支持，業(yè)委會(huì)的工作就無(wú)法全面開(kāi)展。通過(guò)業(yè)委會(huì)這個(gè)平臺(tái)，業(yè)主才能更好的和物業(yè)管理公司溝通、交流意見(jiàn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理單位的日常運(yùn)作，促進(jìn)和諧社區(qū)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］陳德豪，當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及解決對(duì)策［J］.經(jīng)濟(jì)師，2005.

［2］周明俠.互聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)散的社會(huì)建構(gòu)分析［J］.求索，2004.