導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)風險防范，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風險；防范；管理

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02

房地產(chǎn)業(yè)作為一個有高額附加值的行業(yè)，對實現(xiàn)社會生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、調(diào)節(jié)社會消費結(jié)構(gòu)、發(fā)展城市建設(shè)、為國家財政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進外資等方面都起到了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的高投入、高風險行業(yè)。在房地產(chǎn)投資中對風險的估計、分析正確否將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過程中面臨的各種風險因素，并在此基礎(chǔ)上進行有效的風險防范和管理，對保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風險損失具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)投資風險及其特征

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理中，以獲取產(chǎn)業(yè)利潤的一種經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，任何一項房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)投資項目帶來多種多樣的風險。

房地產(chǎn)投資風險的特征主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，風險的不可預知性。房地產(chǎn)投資風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。如：國家政策的變化；戰(zhàn)爭的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項目初期，很難將這些風險估計進去。

第二，房地產(chǎn)的不可移動性。房地產(chǎn)的不可移動性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目的高投入性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、房屋建筑安裝費用、征地拆遷安置費等投資額巨大，一個房地產(chǎn)項目少則數(shù)百萬元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風險、利率風險和通貨膨脹風險。

第四，房地產(chǎn)投資周期的長久性。房地產(chǎn)項目的開發(fā)及交易具有較長的時間過程。房地產(chǎn)商品的耐久性使房地產(chǎn)的自然壽命和經(jīng)濟壽命很長。因此，在房地產(chǎn)項目投資過程中，時間因素是一個永恒的不確定因素，也是最主要的風險源之一。

第五，房地產(chǎn)項目投資的專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指項目投資離不開專業(yè)化的投資管理活動，可分為內(nèi)部和外部兩部分。內(nèi)部專業(yè)管理依賴性是指在投資過程中，需要投資者本身在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面所具有的管理經(jīng)驗和能力。外部專業(yè)管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門的專業(yè)管理；另一方面可能會利用外部咨詢、中介等機構(gòu)的專業(yè)指導。若投資者不具有以上專業(yè)能力或不遵守國家有關(guān)部門的專業(yè)管理，則面臨項目前期已投入?yún)s得不到審批或違反有關(guān)部門的規(guī)定而被處罰等一系列的風險。

第六，房地產(chǎn)投資活動的相關(guān)性。房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動作出反應并進行調(diào)整卻相當遲鈍，這同樣是房地產(chǎn)投資風險之所在。

二、房地產(chǎn)投資風險的主要類型

傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資風險主要分為投資系統(tǒng)性風險和非投資系統(tǒng)性風險。前者會影響整個房地產(chǎn)市場變化，后者只影響單項房地產(chǎn)價格變化。

1.投資系統(tǒng)性風險

第一，政策風險。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟尚未完善的情況下，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風險。

第二，利率風險。當前房地產(chǎn)投資的資金 60% 主要來自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。

第三，通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從 2007 年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。

第四，供求變化的風險。當房地產(chǎn)供不應求時，房地產(chǎn)價格急速上升，產(chǎn)生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的局面。

第五，自然風險。自然風險是指由于自然因素(如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等)的不確定性和不可抗拒性對房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生的風險。

2.非投資系統(tǒng)風險

第一，經(jīng)營風險。當前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入水平與實際結(jié)構(gòu)相背離的風險。經(jīng)營競爭風險的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。

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［關(guān)鍵詞］估價機構(gòu);房地產(chǎn)司法拍賣估價;風險防范

1引言

房地產(chǎn)司法拍賣估價與其他房地產(chǎn)估價顯著不同。一方面，由于房地產(chǎn)的價值量大，估價結(jié)果與當事人利益攸關(guān);另一方面，房地產(chǎn)司法拍賣估價相對于其他評估來說，對于估價程序、評估報告形式、估價結(jié)果的要求更高。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，應樹立較強的風險意識，規(guī)范估價行為，保持獨立、客觀、公正的原則。

2房地產(chǎn)司法拍賣估價概述

2.1房地產(chǎn)司法拍賣估價概念。涉案房地產(chǎn)的司法拍賣估價是房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)中的一種，主要是指注冊房地產(chǎn)估價師運用房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗對涉案的房地產(chǎn)價值或價格進行分析、判斷和測算，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。這也是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)。2.2房地產(chǎn)司法拍賣估價的特點。房地產(chǎn)司法拍賣估價的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產(chǎn)處置參考價提供參考依據(jù)，其具有以下三個特點。第一，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有公正性。［1］房地產(chǎn)司法拍賣估價工作不同于其他專業(yè)活動，房地產(chǎn)司法拍賣估價旨在為人民法院妥善處理案件提供財產(chǎn)處置參考價。在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中，涉案雙方當事人法律地位平等，不存在一方強壓另一方的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)司法拍賣估價工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有嚴肅性。房地產(chǎn)司法拍賣估價不同于其他一般的房地產(chǎn)估價，房地產(chǎn)司法拍賣估價的結(jié)果與案件當事人的合法權(quán)益緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在進行司法拍賣估價業(yè)務(wù)時，必須嚴格按照《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定審慎進行。第三，房地產(chǎn)司法拍賣估價的與時俱進性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號］《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)開啟了人民法院確定財產(chǎn)處置參考價的全新模式，新增了當事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價三種方式，對傳統(tǒng)的委托評估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對評估報告的審查程序，第二十條規(guī)定，人民法院應當對評估報告進行審查。具有下列情形之一的，應當責令評估機構(gòu)在三日內(nèi)予以書面說明或者補正:①財產(chǎn)基本信息錯誤;②超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);③選定的評估機構(gòu)與評估報告上簽章的評估機構(gòu)不符;④評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證明與評估報告上署名的人員不符;⑤具有其他應當書面說明或者補正的情形。同時該規(guī)定明確了當事人、利害關(guān)系人可以就評估報告提出異議，第二十二條規(guī)定，當事人、利害關(guān)系人認為網(wǎng)絡(luò)詢價報告或者評估報告具有下列情形之一的，可以在收到報告后五日內(nèi)提出書面異議:①財產(chǎn)基本信息錯誤;②超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);③評估機構(gòu)或者評估專業(yè)人員不具備相應評估資質(zhì);④評估程序嚴重違法。對當事人、利害關(guān)系人依據(jù)前款規(guī)定提出的書面異議，人民法院應當參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理。面對新的司法解釋、新的估價要求，房地產(chǎn)估價師雖說具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執(zhí)業(yè)水平，方能在激烈的競爭中占有一席之地。

3房地產(chǎn)司法拍賣估價工作風險成因

從司法拍賣估價工作的實踐情況來看，房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事司法拍賣估價工作的風險主要集中在程序不合法、評估報告形式不合規(guī)、估價結(jié)果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價結(jié)果不公正兩方面簡要分析風險存在的原因。3.1程序不合法引發(fā)的風險。在《資產(chǎn)評估法》、2015版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價程序有明確的規(guī)定和要求。而在司法評估實踐中，常常會出現(xiàn)估價程序履行不到位的情況，比如現(xiàn)場查勘時經(jīng)常出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情況下，使得估價師無法完成進入估價對象內(nèi)部進行查勘的法定義務(wù);又比如現(xiàn)場查勘時評估師沒有認真核對人民法院提供的估價對象資料與估價對象現(xiàn)狀有無差異，會造成評估的財產(chǎn)基本信息、評估財產(chǎn)范圍發(fā)生偏差;還有就是有的估價機構(gòu)內(nèi)部管理制度不健全，使得評估報告內(nèi)部審核流于形式，造成評估報告形式不合規(guī)等。這些情形都會成為案件當事人對評估報告提出異議的理由，也會客觀上造成案件執(zhí)行工作的拖延。3.2估價結(jié)果不公正引發(fā)的風險估價結(jié)果不公正。主要是指由于估價方法、參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等選擇出現(xiàn)問題等原因?qū)е碌墓纼r結(jié)果出現(xiàn)需要補正的情形。在司法案件中，當事人的利益對立，估價對象物權(quán)即將發(fā)生轉(zhuǎn)移，這使得評估報告會成為各相關(guān)方關(guān)注的焦點?！兑?guī)定》第二十三條規(guī)定，當事人、利害關(guān)系人可以在收到評估報告后五日內(nèi)對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結(jié)果等提出書面異議。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中一旦因為故意或者重大過失導致估價錯誤的，不但會損害案件當事人的合法權(quán)益，也會對估價機構(gòu)、估價師的經(jīng)濟效益、社會效益帶來不利影響，嚴重的甚至會被從人民法院司法評估機構(gòu)名單庫中除名，這就要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)、估價師在執(zhí)業(yè)過程中必須依法合規(guī)、謹慎執(zhí)業(yè)。

4房地產(chǎn)司法拍賣估價工作的風險規(guī)避及防范措施

4.1提高評估專業(yè)人員風險防范意識和職業(yè)道德水平。就房地產(chǎn)估價機構(gòu)內(nèi)部而言，要有效的提高評估專業(yè)人員風險意識和職業(yè)道德水平，必須做好以下兩個方面的工作。首先，加強對評估專業(yè)人員的法律知識培訓。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)行為受到相關(guān)法律的規(guī)制，為了使房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估工作符合法律的要求，必須使相關(guān)工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規(guī)定可能會產(chǎn)生的法律責任。只有通過對相關(guān)工作人員系統(tǒng)的法律培訓，才能在評估專業(yè)人員頭腦中真正樹立起風險意識。其次，房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了要求評估專業(yè)人員遵守一般的行業(yè)職業(yè)道德準則之外，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當結(jié)合本單位的具體情況制定符合本單位工作實際的《房地產(chǎn)司法評估操作指引》，用更明確的標準來約束評估專業(yè)人員的職業(yè)道德，促使評估專業(yè)人員能夠?qū)徤鲗Υ恳淮卧u估工作，時刻牢記自身的職業(yè)道德底線。4.2建立健全機構(gòu)管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為要有效的提高房地產(chǎn)估價機構(gòu)。在司法拍賣估價中的風險防范能力，除了要從評估專業(yè)人員這一角度著手，房地產(chǎn)估價機構(gòu)自身也要作出充分的努力。很重要的一個努力方向就是要建立健全機構(gòu)內(nèi)部管理制度，用制度來規(guī)范業(yè)務(wù)行為，從而提高司法鑒定結(jié)論的質(zhì)量。［4］為此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當建立一套完整的保障司法鑒定評估質(zhì)量的制度。在具體的制度內(nèi)容上，應當包括房地產(chǎn)司法拍賣估價工作實施的程序、現(xiàn)場查勘的記錄管理、司法拍賣估價對象材料的獲取、使用以及估價結(jié)論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點是，房地產(chǎn)估價機構(gòu)要建立責任追究制度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)建立責任追究制度是為了進一步規(guī)范評估專業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為，要使評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風險責任意識，唯有此，才能真正的達到規(guī)范業(yè)務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量的目的。4.3建立執(zhí)業(yè)責任保險或者執(zhí)業(yè)風險金制度鑒于。目前房地產(chǎn)估價機構(gòu)司法拍賣估價人員面臨的執(zhí)業(yè)風險越來越多，執(zhí)業(yè)風險系數(shù)也在不斷攀升。為了消除評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)顧慮，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執(zhí)業(yè)責任保險或者繳納執(zhí)業(yè)風險金，通過社會其他機構(gòu)來分散評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風險。我國早在《司法鑒定機構(gòu)管理辦法》中就規(guī)定了司法鑒定責任保險以及執(zhí)業(yè)風險金制度，因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)實施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執(zhí)業(yè)責任保險或者執(zhí)業(yè)風險金制度，能幫助房地產(chǎn)估價機構(gòu)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中分散風險。4.4合理利用假設(shè)限制條件和免責條款。在司法拍賣估價工作中要合理地使用假設(shè)限制條件和免責條款，避免相關(guān)當事方因?qū)纼r報告的不合理利用而帶來的風險，也避免一些由于其他方面的原因而承擔不應該由估價機構(gòu)及估價專業(yè)人員承擔的風險。對于司法拍賣估價過程中難以把握的或認為可能存在的風險事項，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應及時和委托人進行溝通，并在估價報告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復雜的司法拍賣估價業(yè)務(wù)中，對不確定的問題和不可知的事實情況，應出具有條件的和有保留的咨詢意見。

5結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，一方面社會公眾已經(jīng)形成了較強的法律權(quán)利意識，另一方面在經(jīng)濟獲得不斷發(fā)展的同時，各種債務(wù)糾紛大大增加，由此導致司法拍賣估價業(yè)務(wù)增多，房地產(chǎn)估價機構(gòu)及評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風險也相應增多。房地產(chǎn)估價機構(gòu)當前和今后很重要的一個工作任務(wù)就是要做好司法拍賣估價工作中的風險防范工作。要從房地產(chǎn)估價機構(gòu)、評估專業(yè)人員兩個方面做好風險把控工作。就房地產(chǎn)估價機構(gòu)自身而言，要加強內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為，加強對評估專業(yè)人員的法律培訓。對于評估專業(yè)人員來講，要牢固樹立風險責任意識，牢記自身職業(yè)道德底線。相信通過這兩方面的努力，房地產(chǎn)估價機構(gòu)司法拍賣估價業(yè)務(wù)面臨的風險增加問題可以有效得到控制。

參考文獻:

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風險；防范

近年來，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展、城市化進程的不斷加快和居民的收入不斷提高，人們的購房消費也興旺起來，因此我國的房地產(chǎn)市場也得到了快速的發(fā)展。但是大量的房地產(chǎn)企業(yè)也存在著許多的問題，尤其是財務(wù)風險防范方面的問題。因為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需要巨大的資金投入，另外由于我國的的宏觀環(huán)境的在不斷的變動以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的活動也較為多變、復雜和人們對于未來認識、控制的也存在局限性，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險存在于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的每個環(huán)節(jié)之中，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈的市場競爭的一個必然的產(chǎn)物。因此，如何有效地對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險進行有效的防范是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一道難題。

一.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的含義

財務(wù)風險是指企業(yè)在各項財務(wù)活動中由于各種難以預料和難以控制的因素，使得企業(yè)在一定的時期、一定的范圍內(nèi)所獲得的最終財務(wù)成果和預期的經(jīng)營目標發(fā)生了偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失或是更大的收益的可能性。企業(yè)的財務(wù)活動貫徹與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的整個過程之中，企業(yè)在籌措資金、投資項目、分配利潤等過程中都可能產(chǎn)生風險。財務(wù)風險是企業(yè)在財務(wù)風險過程之中必須要面臨的一個較為現(xiàn)實的問題，財務(wù)風險是客觀存在的，它不可能被完全的消除，但是企業(yè)的管理者可以通過采取有效地措施來降低財務(wù)風險。

從房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動的內(nèi)容來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險，主要包括籌資風險、經(jīng)營風險、投資風險以及存貨管理的風險和流動性的風險等，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險的涵義在理論界主要持有兩種觀點：在第一種觀點中認為財務(wù)風險是指房地產(chǎn)企業(yè)受各種不確定風險因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實際財務(wù)收益與企業(yè)預期的收益發(fā)生偏離的可能性，如果房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)活動的任何一個環(huán)節(jié)和方面出現(xiàn)問題，那么都有可能使這種風險加劇；在第二種觀點中認為財務(wù)風險是指房地產(chǎn)企業(yè)無法到期償還債務(wù)的可能性，我們把這種情形稱為是融資風險或是籌資風險。

二.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險存在的問題

（一）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不當，資產(chǎn)負債率過高

據(jù)統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的資金杠桿率平均高達75%以上，而一般制造業(yè)企業(yè)的資金杠桿率僅達50%，房地產(chǎn)企業(yè)在資金的穩(wěn)定性方面有著很大的潛在風險。這是由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)過程中需要大量的資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中往往會存在大量的盲目采取各種舉債的行為，致使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會用企業(yè)內(nèi)部的留存資金買地，然后把土地作為向銀行借入資金時的抵押物，最后有介入資金開發(fā)項目。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)45%左右的投資資金是來自銀行貸款，對于銀行的信貸房地產(chǎn)企業(yè)有相當高的依賴程度。因此，如果一個房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目出現(xiàn)了問題，那么該企業(yè)的項目風險就會轉(zhuǎn)嫁到銀行，這將會對國民的經(jīng)濟會帶來非常嚴重的不利影響。企業(yè)借入的資金越多，其資產(chǎn)負債率就越高，那么企業(yè)的財務(wù)杠桿效應也就越大，同時企業(yè)的財務(wù)風險也會進一步增大。近年來，由于房地產(chǎn)市場面臨的競爭壓力日益激烈、政府部門對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，企業(yè)貸款的約束也越來越大，導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈日益緊張，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，此時房地產(chǎn)企業(yè)將陷入財務(wù)困境。

（二）企業(yè)忽略了資金的日常管理工作

目前，由于很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有編制關(guān)于資金使用的詳盡計劃，很多的房地產(chǎn)企業(yè)日常的庫存現(xiàn)金過多，這些資金的閑置，未能夠投入周轉(zhuǎn)無法取得盈利而是企業(yè)遭受到損失。另外，企業(yè)內(nèi)部的管理人員和財務(wù)人員往往普遍缺乏現(xiàn)代的企業(yè)資金管理觀念，雖然對于樓盤項目的銷售非常重視但是卻忽略了對項目資金的管理。很多企業(yè)的財務(wù)管理工作沒有從根本上對于資金的使用與成本管理等問題進行嚴格的管理，都僅僅停留在簡單的財務(wù)核算方面上，企業(yè)面臨的潛在財務(wù)風險十分巨大。

三. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險產(chǎn)生的原因分析

（一）外部性財務(wù)風險

房地產(chǎn)企業(yè)的外部性財務(wù)風險指的是存在于房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種各樣的風險，這些風險房地產(chǎn)企業(yè)通常都難以預料和難以控制，并且這些外部風險往往是通過影響企業(yè)的內(nèi)部風險因素而發(fā)生作用。如果企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種風險因素發(fā)生變化，那么此時房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨著巨大的投資風險。外部性財務(wù)風險一般包括自然風險、社會風險、經(jīng)濟風險以及政治風險，是一種間接性的財務(wù)風險。這里主要介紹通貨膨脹和利息率變動所帶來的風險。

通貨膨脹對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的最明顯的影響是企業(yè)的資金的占用量不斷增加，資金的需求量不斷膨脹。這主要是因為：由于物價不斷的上漲，同樣數(shù)量的存量需要占用更多的資金；在通貨膨脹時期，企業(yè)為了盡量減少原料漲價所帶來的損失，或是想要在囤積中獲得利益，于是就提前進貨，大量儲備原材料，這樣資金的需求量增加也就在所難免；在通貨膨脹期間內(nèi)，由于資金的供求矛盾比較尖銳，企業(yè)之間相互拖欠貨款的現(xiàn)象較為嚴重，企業(yè)的應收賬款數(shù)額大幅增加，這也是引起資金需求增加的一個因素；另外，由于會計一般按歷史成本進行核算，這就會造成產(chǎn)品的成本虛低，利潤虛高，資金的回包不足，企業(yè)若要維持簡單的再生產(chǎn)的正常進行，必須追加資金。

許多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時都需要向銀行借入大量的資金，因此，利率的變動風險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的眾多財務(wù)風險中最為重要的。企業(yè)負債經(jīng)營，比如向銀行等金融機構(gòu)借款或者在證券市場上發(fā)行債券，那么如果銀行的貸款利率發(fā)生波動時，企業(yè)的負債所承擔的資本成本也會發(fā)生相應的變化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員對企業(yè)的財務(wù)風險特性認識不足

在開放的市場經(jīng)濟條件之下，由于企業(yè)的財務(wù)風險是客觀存在的，并且企業(yè)的財務(wù)風險是難以消除，企業(yè)只要實施財務(wù)行為，那么必然就會有財務(wù)活動發(fā)生，同時伴隨著財務(wù)風險的產(chǎn)生。風險意識淺薄是財務(wù)風險產(chǎn)生的主要原因之一，目前房地產(chǎn)企業(yè)的很多管理人員和財務(wù)人員的風險意識都十分淺薄。由于在進行項目的決策開發(fā)之初，對風險并沒有做出充分的預期，導致決策失誤或是缺乏科學性。決策失誤是產(chǎn)生財務(wù)風險的另一個主要原因，財務(wù)決策的科學性是避免財務(wù)決策失誤的重要前提。目前，經(jīng)驗決策和主觀決策現(xiàn)象普遍存在于許多的房地產(chǎn)企業(yè)，另外，在許多的房地產(chǎn)企業(yè)的管理還普遍存在一言堂的工作作風。這些現(xiàn)象都會導致決策失誤，引起財務(wù)風險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部關(guān)系沒有理順

目前，對于許多的房地產(chǎn)企業(yè)其內(nèi)部的各種關(guān)系并沒有得到很好的處理。長期以來，由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系和制度并不完善，缺乏完整性與系統(tǒng)性，致使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各個部門之間、房地產(chǎn)企業(yè)與其上下級企業(yè)之間，在企業(yè)資金管理、利潤分配等方面存在較多的問題，比如權(quán)責不明與管理不力等問題，這就造成了企業(yè)資金使用的效率較低，企業(yè)資金流失現(xiàn)象較嚴重，資金的安全性與完整性均沒有得不到保證，使得房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)關(guān)系十分混亂，嚴重的影響了其財務(wù)管理水平。

四 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的預測和防范措施

（一）建立合理的財務(wù)預警體系

對于企業(yè)來說，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)風險的制度指的就是企業(yè)的財務(wù)風險預警體系。企業(yè)的財務(wù)風險預警體系貫穿于企業(yè)的所有經(jīng)營活動之中，企業(yè)通過比較分析所收集的與經(jīng)營相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場競爭狀況以及企業(yè)本身的財務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營狀況信息，企業(yè)可以判斷出是否需要預警。如果可能危害企業(yè)財務(wù)狀況的關(guān)鍵因素出現(xiàn)，企業(yè)的財務(wù)風險預警系統(tǒng)就能夠根據(jù)對大量相關(guān)信息的分析預先發(fā)出警告來提醒企業(yè)經(jīng)營者提前做好準備或采取應對措施，使企業(yè)防患于未然，避免使企業(yè)的潛在風險演變成現(xiàn)實的損失。另外當企業(yè)的財務(wù)發(fā)生潛在的危機時，企業(yè)的財務(wù)風險預警系統(tǒng)不僅能夠發(fā)出預警，而且還能及時的尋找出導致企業(yè)財務(wù)狀況不佳的最根本原因，使企業(yè)的經(jīng)營者能夠及時的采取有效的防范措施，阻止企業(yè)財務(wù)狀況的進一步惡化。

（二）樹立生存意識，建立嚴格的風險防范措施

由于目前國家了一系列的政策來打壓房價，房地產(chǎn)行業(yè)的“冬天”已經(jīng)來臨，對于處于“過冬”時期的房地產(chǎn)企業(yè)，其首要目的是要“保生存”。房地產(chǎn)企業(yè)應當把防范企業(yè)的財務(wù)風險作為工作的首要任務(wù)，針對企業(yè)自身的實際情況認真的分析企業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境，及時的調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營理念和經(jīng)營預期，對一些可能出現(xiàn)的財務(wù)風險進行科學的預測，并且為企業(yè)設(shè)立多項風險防范機制，努力提高企業(yè)自身的生存適應能力。首先，企業(yè)的全體員工，特別是企業(yè)的領(lǐng)導層應當具有風險意識和強烈的責任感，對于潛在的發(fā)現(xiàn)的問題以及提出的合理意見應當給予重視和采納，并且積極采用科學的財務(wù)決策方法。為了范企業(yè)的財務(wù)風險，應當明確企業(yè)內(nèi)部各個部門在財務(wù)管理中所享有的權(quán)利以及應當承擔的責任，理清企業(yè)內(nèi)部的各種財務(wù)關(guān)系，努力使企業(yè)內(nèi)部各個部門各個崗位做到權(quán)責分明。其次，要調(diào)整企業(yè)的銷售策略，縮短企業(yè)銷售資金的回籠周期。三是收縮戰(zhàn)線，減少企業(yè)的項目開工數(shù)。四是對企業(yè)的土地存貨進行清理。對房地產(chǎn)企業(yè)來講應當保留一些的較好的土地儲備，但是并不是保留的越多越好，因為存儲大量的土地，將會占用大量的資金，這就減弱了企業(yè)資金的利用效率。最后，企業(yè)應當在積極運作銀行信貸的同時，還應當盡量拓寬融資渠道，通過其它的渠道進行融資。

（三）建規(guī)立章，完善內(nèi)部制度

在如此復雜多變的經(jīng)濟政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過不斷的增強企業(yè)自身的抗風險能力，強化企業(yè)的風險管理水平，不斷規(guī)范企業(yè)內(nèi)部制度，完善企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)，建立一套綜合全面系統(tǒng)的的財務(wù)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)能夠有效地控制財務(wù)風險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。首先，要設(shè)立合理的激勵與約束機制，使企業(yè)管理者、一般員工與企業(yè)三方共同的承擔企業(yè)的風險責任，對每個崗位實行崗位風險責任管理，使企業(yè)努力做到責、權(quán)、利三位一體，提高企業(yè)全體工作人員的風險意識。其次，要確保資金能夠有效的收回。企業(yè)應當建立關(guān)于客戶的信用檔案，對于不同信用等級的客戶采取不同的合作策略。要確定客戶的資信等級評估客戶的償債能力，確定合理的應收賬款比例，建立健全收賬的責任制，用以加強對應收賬款的管理。

（四）提高管理者以及財務(wù)人員的素質(zhì)與能力

管理者決策的正確與否和水平高低很大程度上取決于企業(yè)管理者的素質(zhì)關(guān)系。決策作為企業(yè)管理過程中最重要的活動之一，它的正確與否直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，并且企業(yè)的發(fā)展水平也直接取決于企業(yè)決策水平的高低。管理者作為企業(yè)決策層組成人員，其最重要的職能就是對企業(yè)的經(jīng)營活動進行決策，另外企業(yè)管理者的素質(zhì)決定了其思維的高度，從而決定了管理者所做決策的正確與否以及水平高低。另外，企業(yè)的經(jīng)營成果和經(jīng)濟效益也取決于企業(yè)管理者的素質(zhì)。企業(yè)管理者的能力、素質(zhì)對于企業(yè)的管理活動、企業(yè)經(jīng)營成果的好壞以及經(jīng)營效益的好壞都有著直接的影響，對企業(yè)的經(jīng)營活動起著主導性作用。因此，努力提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層與財務(wù)人員的素質(zhì)和能力的意義十分重大。

首先，企業(yè)應當努力提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的財務(wù)管理水平。具體來說可以對企業(yè)的決策者進行培訓指導，使決策者對本企業(yè)的資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表有一個大概的了解和科學的認識，使管理者能夠客觀真實的信息，本企業(yè)自身情況以及企業(yè)所處的外部環(huán)境做出科學的決策，徹底摒棄過去其主要依靠經(jīng)驗或主觀感覺進行決策的習慣，這樣就可以降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風險的可能性。其次，要加強對企業(yè)財務(wù)人員的管理與培訓。一方面，企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財務(wù)人員，使其能夠參與到企業(yè)財務(wù)活動中來；另一方面，要加強對企業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)人員的培訓，主要是專業(yè)知識和相關(guān)政策培訓，努力確保現(xiàn)有財務(wù)人員的知識和能力能夠勝任目前的財務(wù)工作。

（四）、應當建立多元化的融資渠道，努力拓寬資金的來源

房地產(chǎn)企業(yè)不僅應當在用好企業(yè)內(nèi)部的留存資金，而且還要充分利用企業(yè)自身的各項優(yōu)勢，實施多渠道多元化的融資策略，為企業(yè)籌集到充足的資金用以進行項目開發(fā)和建設(shè)。目前企業(yè)的貨幣資金、墊付款、預收款收入以及銷售款收入等是大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。近期，由于國家關(guān)于房地產(chǎn)的政策收緊，上述資金的來源已很難滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，因此對房地產(chǎn)企業(yè)而言努力尋找更多的融資渠道已經(jīng)迫在眉睫?？梢酝ㄟ^發(fā)行股票與債券、信托融資、房地產(chǎn)投資基金融資、等方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取更多資金。尤其是可以使房地產(chǎn)企業(yè)不需要通過提高資產(chǎn)負債率的股權(quán)融資形式更加受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。通過多元化的融資，可以使企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，不僅發(fā)揮了負債的財務(wù)杠桿作用，又使企業(yè)的財務(wù)風險控制在可以承受的范圍內(nèi)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定的發(fā)展。（重慶市莉雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；重慶；404100）

參考文獻：

［1］ 蔡敏妮 房地產(chǎn)企業(yè)應加強財務(wù)風險管理 科技信息 2010年29期

［2］ 劉茜 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的預測和防范 財經(jīng)界(學術(shù)版) 2009年12期

篇4

關(guān)鍵詞：籌資風險；投資風險；營運風險；收益分配風險；擔保風險

本文為2016年度黑龍江八一農(nóng)墾大學省級大學生創(chuàng)新項目（項目編號：201610223044）

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年12月8日

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險現(xiàn)狀

（一）籌資風險?；I資風險是房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動自身帶來的預期與實際的效益差別，包括收支性籌資風險和現(xiàn)金性籌資風險。收支性籌資風險指房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債、無法償還債務(wù)的償還性風險。當企業(yè)收入不能與支出抵減的情況發(fā)生時，就會導致企業(yè)的凈利潤減少，造成企業(yè)通過資產(chǎn)償還債務(wù)的能力變差，也就會造成企業(yè)財務(wù)風險加大。收支性籌資風險可以通過企業(yè)的資產(chǎn)負債率及盈利情況進行識別?，F(xiàn)金性籌資風險是指會造成企業(yè)不能按時支付債務(wù)本息的風險，它可以通過企業(yè)一定時期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額來反映。在當前房地產(chǎn)業(yè)市場不景氣的情況下，我國絕大多數(shù)房地企業(yè)都面臨著巨大的籌資風險。

（二）投資風險。投資風險是在房地產(chǎn)企業(yè)投資活動中造成企業(yè)財務(wù)成果預期與實際相差異的不確定因素，具體分為兩種：一是企業(yè)對內(nèi)投資活動；二是企業(yè)對外投資活動。企業(yè)對內(nèi)投資主要目的是為企業(yè)生存經(jīng)營提供必要物質(zhì)條件從而謀求經(jīng)營利益。如果企業(yè)對內(nèi)投資不科學，會導致投資所形成的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理繼而不能達到企業(yè)的預期收益。由于房地產(chǎn)企業(yè)實物資產(chǎn)規(guī)模龐大，對實物投資的增長率波動也較大，因此對內(nèi)投資風險較大。對外投資風險是指企業(yè)由于市場環(huán)境變化導致企業(yè)對外投資的收益實際與預期的差異。房地產(chǎn)企業(yè)將長期股權(quán)投資定義為該企業(yè)對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長期股權(quán)投資，當前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資降幅較大，投資收益波動情況劇烈，在投資風險上存在問題。

（三）營運風險。營運風險是由企業(yè)自身能力的局限所導致的運營失敗或達不到預期目標所造成的差異?？蓮臓I運資金周轉(zhuǎn)情況和存貨周轉(zhuǎn)情況兩個方面分析。營運資金周轉(zhuǎn)情況主要通過房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)、流動負債、營業(yè)收入、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率四個指標反映。存貨周轉(zhuǎn)情況主要通過存貨周轉(zhuǎn)率指標反映?；诋斍暗暮暧^經(jīng)濟背景，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)營運風險的現(xiàn)狀是現(xiàn)有土地儲備不足，開發(fā)項目減少，且存貨資產(chǎn)的變現(xiàn)能力不強，運營風險日益嚴重。

（四）收益分配風險。收益分配風險是指可能會給房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營和管理帶來不利影響的財務(wù)風險，主要表現(xiàn)在低股利分配對股東積極性的損害及高股利分配對企業(yè)償債能力等方面的影響，并且我國法律將凈利潤的分配順序規(guī)定為首先彌補虧損、其次再提取法定公積金等收益分配活動。由于當前很多房地產(chǎn)企業(yè)未分配利潤一直很低，且多數(shù)處于虧損狀態(tài)，因此應分配給股東分紅的資金都用來彌補企業(yè)虧損，這在一定程度上將會使投資者的積極性受到影響，從而導致企業(yè)價值受到波及，由此形成房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風險。

（五）擔保風險。擔保風險是由于企業(yè)為其他企業(yè)提供擔保，但在到期時被擔保企業(yè)卻沒有履行還款義務(wù)的能力，造成擔保企業(yè)承受不適當牽連而引發(fā)的風險。一般而言，當擔?？傤~占企業(yè)凈資產(chǎn)的比例超過50%時，即被認為存在較高的擔保風險。在我國嚴謹?shù)姆上拢瑩Ｘ熑渭斑B帶賠償責任無可逃脫，若某一子公司發(fā)生經(jīng)營或財務(wù)問題就會連累到擔保方，使得擔保方的生產(chǎn)經(jīng)營遭受嚴重打擊。而且當前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在質(zhì)押貸款、信用貸款等問題，如果出現(xiàn)差池，企業(yè)自身經(jīng)營問題將遭受打擊，難以保證企業(yè)后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險成因分析

（一）籌資風險成因分析

1、資本結(jié)構(gòu)不合理，負債經(jīng)營嚴重。企業(yè)大規(guī)模的負債將導致利息費用、財務(wù)費用的支出增加，造成企業(yè)償付能力降低。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營現(xiàn)象非常嚴重，資產(chǎn)負債率超過70%，遠高于50%的國際標準值。雖然適度的負債經(jīng)營將會給企業(yè)帶來杠桿收益，但資產(chǎn)負債率越高，企業(yè)的財務(wù)杠桿系數(shù)越大，導致財務(wù)風險的可能性也就越大。

2、籌資方式單一，著重于銀行借款?？晒┪覈康禺a(chǎn)企業(yè)選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發(fā)行債券、融資租賃、房屋預售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對企業(yè)收益的影響程度也均不相同，選擇不當或負債結(jié)構(gòu)不合理都會導致企業(yè)債務(wù)籌資風險。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要以銀行借款方式籌資，銀行借款接近負債總額的50%，其中短期借款數(shù)額要遠遠高于長期借款，過度依賴于銀行借款將會導致資本成本增加，利潤積累減少，雖然有些房地產(chǎn)業(yè)也利用股權(quán)融資、債權(quán)融資、預售房款等方式獲得資金，但由于目前我國監(jiān)管部門對房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)融資、債券融資、債券發(fā)行審批嚴格，所以房地產(chǎn)企業(yè)難以通過這兩種方式獲得長期資金。這樣過度依賴銀行借款單一的融資形式很容易在市場再次發(fā)生次貸危機時導致企業(yè)面臨特大的風險。

（二）投資風險成因分析

1、房地產(chǎn)投資項目分析不夠深入。房地產(chǎn)投資項目開發(fā)時間長，涉及產(chǎn)業(yè)多、土地資源、原住居民、原材料、投資環(huán)境等問題層出不窮，需要詳細的項目前規(guī)劃以及項目中結(jié)合實際的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是跨區(qū)域投資，其投資項目分布在不同的省份或城市，這樣很容易出現(xiàn)集團本部對正在進行的房地產(chǎn)投資項目重大決策所做決定的正確性和執(zhí)行力，沒有辦法隨著項目的深入而進行及時調(diào)整，從而導致其項目了解不夠充分，執(zhí)行效率較低等問題的發(fā)生。

2、三四城市住宅開發(fā)占用資金周轉(zhuǎn)困難。經(jīng)過十多年的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市住宅建設(shè)已經(jīng)趨于飽和，尤其是三四線城市出現(xiàn)了大量的空置房屋，新建住宅的庫存量很大，三四線城市住房需求持續(xù)下滑。至2014年，我國空房率達22.4%，家庭的住房擁有率已達90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。這樣的高空置率不僅造成了極大的社會資源浪費，也使房地產(chǎn)商的資金嚴重積壓，資金周轉(zhuǎn)極其困難。

（三）營運風險成因分析。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于迅猛態(tài)勢，很多房地產(chǎn)商在全國各地都提前儲備了一些土地。但如今除了一二線城市土地資源可以為房地商帶來巨大的利益外，三四線城市的土地資源積累占用的大量資金都成為了房地商持續(xù)開發(fā)的障礙，再加上三四線城市的房屋供應過剩，所造成的嚴重資金積壓無法這實房地產(chǎn)商的持續(xù)經(jīng)營，營運風險日益嚴重。

（四）收益分配風險成因分析。收益分配風險形成的主要原因在于很多房地產(chǎn)企業(yè)不按照國家相關(guān)法律規(guī)定進行正常的利潤分配，這就會使股東及投資者的積極性降低。我國法律規(guī)定，獲得本年度凈利潤首先要彌補以前年度虧損，但通過調(diào)查得知，由于當前房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，很多房地產(chǎn)商在當年的結(jié)算中都出現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此既不能彌補以前年度的虧損，也使當年沒有可分配的利潤。所以，如果想改善收益分配風險問題，首先需要保證的是企業(yè)獲得更多的凈利潤，將虧損彌補后，將利潤分配給投資者。

（五）擔保風險成因分析。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中是多個項目同步進行，并通過再籌資將項目滾動開發(fā)進行下去，這種籌資連鎖擔保模式很有可能由于某個鏈條的斷裂導致整個企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)崩潰，給企業(yè)帶來致命的打擊。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范措施

（一）調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，以減少負債經(jīng)營。資本結(jié)構(gòu)即融資結(jié)構(gòu)，是企業(yè)債務(wù)與股權(quán)比例關(guān)系的反映形式，企業(yè)的償債能力和融資能力受資本結(jié)構(gòu)影響，在各個方面決定著企業(yè)未來的盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)作為高風險企業(yè)，需要加強對資產(chǎn)負債率的認識。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層可以利用財務(wù)杠桿系數(shù)等指標在控制籌資風險和謀求杠桿收益間對企業(yè)自身尋求一種最佳的資本結(jié)構(gòu)均衡狀況，使企業(yè)可以在增加資本比重的同時也能夠充分地享受財務(wù)杠桿收益，減少所帶來的籌資風險。其次，可以使用財務(wù)分析法提前對籌資方式進行分析。在籌資之前對自身實際條件、項目資金需求量、籌資成本及難易程度等使用財務(wù)分析法進行可行性分析，進而減少籌資風險。

（二）發(fā)展多元化融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，融資渠道單一。建議房地產(chǎn)企業(yè)可以利用現(xiàn)階段國家放寬債券發(fā)行限制的良機，結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。同時，要注重企業(yè)的內(nèi)源資金，內(nèi)源資本越充盈，財務(wù)基礎(chǔ)越扎實，對風險的控制能力越強，最根本的途徑就是提高企業(yè)盈利水平和經(jīng)營能力。

（三）完善項目銷售模式。在銷售方式上，要本著創(chuàng)新的理念，時刻瞄準目標客戶，順應時代和科技的進步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時代的營銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業(yè)實際和行業(yè)特點的管理辦法和措施，強化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作積極性。

（四）合理增加土地儲備。土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)獲得使用權(quán)土地資源的一種投資行為，可以稱之為土地資本經(jīng)營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的重要性，在房地產(chǎn)市場日趨成熟，競爭日益加劇的情況下，土地儲備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風險的能力。同時，受宏觀經(jīng)濟周期性影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應儲備一定數(shù)量的土地，這樣經(jīng)濟景氣時有房子可以賣，經(jīng)濟蕭條時有土地可以開發(fā)。

（五）確定合理的股利分配方式。當房地a企業(yè)處于業(yè)績的低迷期，可以選擇低而穩(wěn)的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩(wěn)定的激勵機制帶給投資者公司運營相對穩(wěn)定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運營資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業(yè)可以為自己帶來收益；最后，也有利于提升公司股票的內(nèi)在價值。

當房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績狀況良好時，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩(wěn)定公司股價，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業(yè)也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認為企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績將會持續(xù)明朗，使投資者更愿意相信企業(yè)的潛在發(fā)展優(yōu)勢，并且送股不占用企業(yè)的現(xiàn)金流，有利于企業(yè)的進一步發(fā)展。

（六）提供擔保時要充分衡量企業(yè)的承受能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)對其控股子公司進行債務(wù)擔保時，擔保額過大，有的公司擔保額占凈資產(chǎn)額的比重已超過50%，超過公司的可控范圍。對此，建議一方面房地產(chǎn)企業(yè)要在擔保前對子公司的償債能力進行充分調(diào)查分析，以防止子公司到期卻沒有履行還款義務(wù)的能力使母公司遭受牽連；另一方面企業(yè)管理層也要對自身財務(wù)承受力進行充分評估，降低企業(yè)擔保資產(chǎn)比例，建立有效的對外擔保授權(quán)程序并嚴格遵守。

主要參考文獻：

[1]周霞，陳光明.后金融危機時代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險控制分析[J].會計之友，2012.1.

篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)信貸 銀行業(yè) 風險防范

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟和提高人民生活水平、拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需等,都發(fā)揮著極為重要的作用。同時,由于房地產(chǎn)信貸是一項充滿風險的業(yè)務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年從銀行取得的貸款飛速增加,金融資本投入巨大,一旦房地產(chǎn)價格出現(xiàn)劇烈波動,貸款違約情況就會大增,房地產(chǎn)信貸風險就會顯現(xiàn)。如何規(guī)避金融風險,積極促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,是我國當前值得重視的問題。

一、健全房地產(chǎn)信貸的法律體系,建立房地產(chǎn)貸款信用體系

通過立法改變土地和房屋登記中存在著的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清、登記資料不齊全、土地狀況和邊界不清楚、法律效力不明確等問題,對土地、項目在建設(shè)工程和房屋的使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)進行明確規(guī)定,并為這些權(quán)利的行使提供法律保障。要依法辦事,對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商或個人,應立即停止貸款,追討款項,并通過法律手段,追究當事人的法律責任。房地產(chǎn)貸款信用體系包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款信用評級體系。建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用體系,重要的是要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行資信評級。目前我國商業(yè)銀行資信評級存在著兩大問題,一是定性指標過高。二是定量指標不足。銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行信用評級要解決的主要問題是突出評級指標中定量指標的作用,擴大定量指標占比。要適當提高定量指標權(quán)重,通過對各項指標的分析,增強銀行對企業(yè)信用評分的科學依據(jù),并對定性指標的處理進行量化,解決銀行信貸人員在評判時的主觀性。

二、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,構(gòu)建多元化房地產(chǎn)市場融資體系

要大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產(chǎn)生金融風險。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實現(xiàn)資源的合理配置。為了促進房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展,在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時,也要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道,擴大直接融資比例,鼓勵支持金融產(chǎn)品的創(chuàng)新,打造房地產(chǎn)開發(fā)商的創(chuàng)新金融模式,構(gòu)建多元化房地產(chǎn)市場融資體系,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化,從單一的銀行貸款資金來源向多元化的融資渠道發(fā)展。

三、提高首付的付款比例,加強利率風險的管理

個人住房貸款還款期限通常為20年到30年,期中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度,使貸款者承擔了相當大的利率風險,造成貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。銀行應嚴格保證首付政策的執(zhí)行,適度提高首付比率,嚴禁變相放寬個人住房貸款條件。采取嚴格的貸前信用審核,避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風險轉(zhuǎn)移及退出機制,建立并活躍貸款的二級轉(zhuǎn)讓市場。審慎穩(wěn)步地開展資產(chǎn)證券化,增強抵押貸款的流動性,分散住房抵押貸款風險。加強利率風險的管理,住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是防范風險的內(nèi)在要求,研究開發(fā)利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。

四、完善房地產(chǎn)項目貸款操作模式,加強對貸款及售房款項的監(jiān)控

銀行應加強對銷售回籠資金的監(jiān)管,防止房地產(chǎn)企業(yè)將已經(jīng)完工項目的信貸資金再投入到下一個項目,降低房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風險。對項目進行嚴格審查,通過對項目的評估,確定房地產(chǎn)貸款投放的金額、投放時機,簽訂相應借款合同、項目封閉式管理補充條款,并在合同、補充條款及協(xié)議中明確項目封閉式管理的具體事項。對項目資金進行封閉管理,建立專戶監(jiān)管和使用跟蹤制度,項目資金用于專項、用于項目專項支出。建立資金用前審查制度,貸款行在審查資金用途證明等資料的基礎(chǔ)上,根據(jù)工程進度進行資金撥付。建立貸款回收制度,在項目達到一定進度后,及時收回原有的開發(fā)貸款。

五、銀行自身加強管理,提高風險防范能力

銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預測和監(jiān)測指標體系,建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源,及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預測能力;加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風險于未然。信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責,認真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風險和經(jīng)營風險,研究信貸風險防范措施。信貸審批人員應在審批環(huán)節(jié)嚴格把關(guān):分析項目是否符合國家宏觀政策,項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,項目總投資的合理性和合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況。分析項目抗風險能力和項目的市場前景,分析擔保措施和企業(yè)的財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風險意識及風險控制能力。

綜上所述,金融業(yè)要穩(wěn)健的運行,需要健全房地產(chǎn)信貸的法律體系和信用體系,發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,同時銀行要加強利率風險的管理,加強對貸款及售房款項的監(jiān)控,提高自身風險防范能力。

參考文獻:

[1]楊睿.金融危機背景下中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與監(jiān)管.中國房地產(chǎn),2009;2.

[2]羅曉華.完善我國商業(yè)銀行房貸風險管理[J].科技資訊, 2008;10

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)； 代建。

房地產(chǎn)代建是由擁有土地、資金的委托方發(fā)起訴求，由擁有項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。本文將著重探究房地產(chǎn)代建模式的定義與分類、商業(yè)代建的發(fā)展基礎(chǔ)及風險防范。

一、房地產(chǎn)代建模式的定義及分類。

基于委托方的不同性質(zhì)，房地產(chǎn)代建模式可分為商業(yè)代建和政府代建兩類，其中商業(yè)代建又分為項目代建和資本代建兩類。

1. 商業(yè)代建。

所謂商業(yè)代建，是由非政府類委托方委托，代建方進行開發(fā)建設(shè)的代建模式。項目代建和資本代建兩種商業(yè)代建模式的主要不同在于標的地塊是否已確權(quán)。

（ 1） 項目代建。

項目代建是指代建方與已經(jīng)取得標的地塊土地所有權(quán)證的委托方合作，由委托方承擔全部或部分資金，代建方承擔工程營造和銷售任務(wù)，通過管理和品牌輸出，為委托方提供項目開發(fā)全過程管理與服務(wù)，并依據(jù)項目銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。

在項目代建運作過程中，委托方負責籌措項目開發(fā)所需全部資金，擁有項目開發(fā)中的投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，享有項目的投資收益，承擔項目投資風險。代建方主要負責項目管理團隊組建、規(guī)劃設(shè)計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過程管理。

（ 2） 資本代建。

資本代建與項目代建的運作模式大體相同，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實際經(jīng)濟主體，且并未獲得標的地塊的土地使用權(quán)，因而代建方的管理范疇中也會相應增加投資咨詢、項目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。

2. 政府代建。

政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關(guān)部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理與服務(wù)，依據(jù)項目的投資、銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。

相對于商業(yè)代建而言，政府代建項目的利潤較低，但通過參與民生工程建設(shè)，代建方在贏得市場占有量的同時，也可獲取更多的社會資源，不失為當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的良好載體。

二、商業(yè)代建模式的發(fā)展基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)代建模式體現(xiàn)了市場經(jīng)濟專業(yè)化分工的基本原則，其中政府代建模式存在時間和成熟程度均較商業(yè)代建見長。但在當前房地產(chǎn)調(diào)控的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場正逐步從賣方市場過渡到買方市場，產(chǎn)品品質(zhì)日益受到重視，商業(yè)代建模式的合理性和可行性日漸凸顯。因而本文僅討論商業(yè)代建模式的存在基礎(chǔ)與風險防范。

1. 合作雙方對開發(fā)理念認知的一致性。

委托方對代建方產(chǎn)品開發(fā)理念的認同是代建合作存在的根基。目前，商業(yè)代建業(yè)務(wù)主要來自二三線城市，并以地方性龍頭企業(yè)居多，部分擁有資金或土地資源的企業(yè)并沒有房地產(chǎn)開發(fā)或高端物業(yè)營造的經(jīng)驗，需要更具影響力的房地產(chǎn)品牌和產(chǎn)品來確保項目的議價能力與盈利水平。因此，代建方通常是高端房產(chǎn)品營造的代表企業(yè)，其開發(fā)理念和相應的品質(zhì)、成本要求與委托方對于項目的認知存在著一定差距。故而，在確定合作關(guān)系前，委托方與代建方必須就產(chǎn)品營造的各項標準達成高度一致，以保障項目正常運轉(zhuǎn)。

2. 人才培養(yǎng)與輸出的效率和質(zhì)量。

代建方品牌輸出的高質(zhì)量和一致性是代建商業(yè)模式存在的關(guān)鍵，而實現(xiàn)品牌輸出最重要的因素便是項目管理團隊的綜合素質(zhì)。

代建方要實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，必須高度重視內(nèi)部人員招聘、培養(yǎng)和輸出的質(zhì)量和效率，以保障自身品牌的同質(zhì)化輸出。

3. 土地與資金的保障力度。

雖然代建方不承擔項目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應的資金成本，但為保障項目開發(fā)和銷售節(jié)奏，確保項目開發(fā)按計劃推進，項目規(guī)劃條件、土地權(quán)屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時期關(guān)注的重點。

三、商業(yè)代建模式的風險與防范。

目前，經(jīng)過部分代建企業(yè)的經(jīng)營與嘗試，商業(yè)代建模式展現(xiàn)出良好的發(fā)展狀況與發(fā)展前景，但也顯露出一定的經(jīng)營風險，主要包括委托方干預風險、政府干預風險以及履約風險，需要代建企業(yè)高度重視、有效防范。

1. 委托方干預風險與防范。

上文中已經(jīng)提到，委托方與代建方在產(chǎn)品開發(fā)理念不可能完全一致。在項目實際運營過程中，存在因委托方各類干預而影響項目推進的風險，雙方在簽約時應建立科學合理的決策機制，注重合約規(guī)劃與成本控制，保障雙方利益最大化。

2. 政府干預風險與防范。

目前，由于政府規(guī)劃調(diào)整帶來的設(shè)計、工程調(diào)險在項目實際推進過程中仍屢見不鮮。代建方須優(yōu)化項目拓展渠道，選擇土地、規(guī)劃條件明晰的合作項目，同時嘗試建立“政府 － 委托方 － 代建方”三方合約機制，降低項目不確定性。

3. 合作履約風險與防范。

商業(yè)代建需要委托方的資源支撐和承建方的實際勞動，因而代建合作履約風險主要來自委托方和承建方。在委托方層面，要依據(jù)項目開發(fā)節(jié)奏設(shè)計代建傭金收付款節(jié)奏，明確雙方權(quán)責范圍，同時慎用設(shè)計資源，保障企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)； 在承建方層面，要加強項目管理團隊的執(zhí)行力，嚴把質(zhì)量關(guān)，同時選擇優(yōu)質(zhì)承建方建立長期合作機制。

綜上所述，商業(yè)代建模式作為一種房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新模式，在當前中國政策和市場環(huán)境下，其可行性和盈利能力是值得關(guān)注的，但其操作過程中也存在一定的風險。委托方、代建方應積極探索改良渠道，通過代建模式優(yōu)化房地產(chǎn)市場資源配置，促進房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展。

【參考文獻】

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；風險體系；防范

近年來，房地產(chǎn)中介行業(yè)迅速成長，房地產(chǎn)估價行業(yè)作為其主要的分支行業(yè)之一，發(fā)展的歷史雖然不長，但它在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、交易、抵押，企業(yè)合資、合作、兼并、分立、資產(chǎn)重組，政府課稅、拆遷補償、訴訟案件、住房制度改革等行政和經(jīng)濟領(lǐng)域已開始發(fā)揮重要作用。

一、房地產(chǎn)評估概況

（一）房地產(chǎn)評價的含義

所謂房地產(chǎn)評估，是專業(yè)評估人員為特定目的對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時間上的價值進行估價。在進行這種估價時，專業(yè)評估人員必須綜合分析房地產(chǎn)價格的影響因素和房地產(chǎn)市場的供需狀況以及變化趨勢。遵循評估原則，按照一定的評估程序，運用適當?shù)脑u估方法，結(jié)合自身的評估經(jīng)驗，對房地產(chǎn)正常合理的價格進行測評。

（二）房地產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)評估，是在1978年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟體制進行了一系列重大的改革，促進了房地產(chǎn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)成為商品并可進入市場流通而出現(xiàn)的。1995年1月1日起實行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”；第58條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”。目前，不管是抵押貸款、合資合作、作價入股、征用拆遷補償，還是國家征收稅費、開發(fā)商進行投資決策、租售定價等各個方面，房地產(chǎn)估價的應用越來越廣泛，房地產(chǎn)估價的重要性也逐漸顯現(xiàn)。1999年建設(shè)部與國家質(zhì)量局了《國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價理論和方法體系。

隨著行政體制改革、住房分配制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價行業(yè)也蓬勃發(fā)展，服務(wù)的領(lǐng)域不斷擴大。根據(jù)中國房地產(chǎn)估價師網(wǎng)的數(shù)據(jù)，目前我國內(nèi)地注冊的房地產(chǎn)評估機構(gòu)有2421家，廣泛服務(wù)于房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理等經(jīng)濟活動中。

二、房地產(chǎn)評估風險體系

房地產(chǎn)估價風險體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價風險、機構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價風險以及經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風險組成。

（一）政府面臨的房地產(chǎn)評估風險

經(jīng)濟穩(wěn)定是政府的目標之一，經(jīng)濟穩(wěn)定包括經(jīng)濟發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價風險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動蕩往往會爆發(fā)深重的社會災難，給社會經(jīng)濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經(jīng)濟體系不可避免會產(chǎn)生動蕩，影響經(jīng)濟穩(wěn)定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經(jīng)濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，2008年席卷全球的金融危機，無一例外不與房地產(chǎn)價值估計過高有著一定的關(guān)系。

（二）評估機構(gòu)和評估人員面臨的風險

估價機構(gòu)和估價人員是估價風險的直接承擔者，估價機構(gòu)和估價人員面臨的風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、委托風險

房地產(chǎn)評估中，標的物的權(quán)益狀況、使用情況、建筑設(shè)計、損毀程度等對價值影響很大，如果這些情況委托方明知卻故意隱瞞，就會嚴重影響評估結(jié)果，受托方也要因此承擔風險。如現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)不完整的情況很多，有的只有房產(chǎn)證沒有土地證，有的是小產(chǎn)權(quán)房，有的是房改房，還有的設(shè)有抵押、出租等他項權(quán)利，評估這些權(quán)利狀況不同的房產(chǎn)，價格差別很大，所以估價師在對房屋情況調(diào)查時，首先就要摸清房屋的權(quán)益狀況。

委托方提供資料失實，而估價師又疏于檢查或核實其資料的準確性，會給估價師和估價機構(gòu)帶來一定的風險。估價師在同委托方簽定《估價委托合同》時，應首先要求委托方提供相應的資料，仔細核實資料，并明確要求委托方對提供資料的真實性、合法性做出承諾，如果做不到這一點，就會形成潛在風險。

2、技術(shù)風險

實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，這樣使得估價機構(gòu)和估價人員將在房地產(chǎn)價格預期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。在具體估價過程中估價人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力。而且對評估方法的使用要靈活運用，不能簡單的生搬硬套，估價人員能否將估價方法靈活而又準確地運用到估價工作中去，將直接決定估價質(zhì)量的好壞。

（1）選取估價方法不合理的風險

房地產(chǎn)評估的幾種方法都有適用條件，如果在評估時選取方法不適當，評估結(jié)果就會有偏差。如對于公共事業(yè)性房地產(chǎn)評估采用市場比較法，本來這種房產(chǎn)的市場交易就少，即使有交易實例也受個別因素影響較大，沒有代表性，作為可比實例評估待估土地價格顯然不合適。

（2）選取參數(shù)不當?shù)娘L險

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根據(jù)相關(guān)資料以及通過對房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)風險管理過程的分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風險管理中存在以下問題:

(1)資產(chǎn)規(guī)模擴張快

資產(chǎn)負債率較高我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都高達75%左右。從資產(chǎn)總額來看資產(chǎn)總額逐年增多，其增長絕對數(shù)額為242016．49億元，相對數(shù)額為220．3%。從平均每個企業(yè)所擁有資產(chǎn)數(shù)來看，2008年為12544．50萬元，2012年為39156．75萬元;其增長的絕對數(shù)額為26612．5萬元，相對數(shù)額為212．1%。由此可得出，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴張快。

(2)資金來源中自融資金所占比例較小

根據(jù)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源有國內(nèi)貸款、利用外資、自融資金等，自融資金中包括房產(chǎn)品銷售一系列相關(guān)資金流入，其所占當年資金來源一般為30%－40%左右。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要是外來資金，而外來資金來源中，大部分來自國內(nèi)貸款。從總體規(guī)模上看，近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)隨著貸款金額和資金投入金額快速增加，資金風險不容忽視。

(3)盲目多元化導致主營業(yè)務(wù)的盈利能力得不到應有保障

國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)不是一元化經(jīng)營，而很多企業(yè)是集電器行業(yè)、金融業(yè)或IT等非相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體。但由于分散經(jīng)營方向、分散資金流向、分散資源以及對所要進軍的新行業(yè)沒有進行充分了解等原因，企業(yè)盲目地進行多元化，導致在新行業(yè)不僅沒有獲得預期收益且危及到主營業(yè)務(wù)的正常盈利，阻礙主營業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大，同時也會給房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的財務(wù)風險管理帶來額外麻煩。

(4)缺乏完善的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)

中國房地產(chǎn)行業(yè)是最近幾十年逐漸發(fā)展起來的，許多公司的治理仍然沿用創(chuàng)業(yè)初期的家族式模式或在此模式上進行創(chuàng)新。與現(xiàn)代企業(yè)管理的法人治理結(jié)構(gòu)有很大差別，其管理基本上是處于看似完善而實際上無效的狀態(tài)，這樣很容易引發(fā)眾多管理問題。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范

(1)合理控制資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的價值構(gòu)成及其比例。合理的資本結(jié)構(gòu)可以降低融資成本，發(fā)揮財務(wù)杠桿的調(diào)節(jié)作用，使企業(yè)獲得更大的自有資金收益率，使股東財富最大化，亦即使公司資金成本最小。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做出籌資決策的過程中，應根據(jù)其自身規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展預期等因素不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)使其趨于合理。

(2)不斷開辟新市場，建立核心競爭力

由于房產(chǎn)品具有地域性的特點，故企業(yè)可以選擇多個不同特點的區(qū)域市場，將由于區(qū)域選擇所帶來的盈利風險進行分散核心競爭力是企業(yè)戰(zhàn)勝競爭對手的法寶，它可以是難以模仿的資源也可以是企業(yè)形象等無形資源。通常這些優(yōu)勢，可以為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟收益。

(3)合理擴張資產(chǎn)規(guī)模

企業(yè)要發(fā)展壯大，首先要擴張資產(chǎn)規(guī)模。資產(chǎn)規(guī)模擴張的方式有籌資和經(jīng)營創(chuàng)造的利潤兩種方式。選擇籌資方式，企業(yè)必須考慮籌資風險和籌資的資金成本。選擇經(jīng)營創(chuàng)造的利潤，企業(yè)必須考慮經(jīng)營風險。事實上，兩種方式并存，那么就應該在兩者之間尋求一種平衡，選擇綜合資金成本最少的籌資方式，努力增加營業(yè)利潤。

(4)加強企業(yè)日?，F(xiàn)金流的控制

重點關(guān)注大額現(xiàn)金流量企業(yè)應當在現(xiàn)金流的管理中，應用科學采用日?，F(xiàn)金流量管理方法，加強對企業(yè)日?，F(xiàn)金流量的管理。同時要求財務(wù)人員詳細記錄每一筆現(xiàn)金流，并根據(jù)企業(yè)會計準則合理登記現(xiàn)金賬。由于大額現(xiàn)金項目的處理不當，會給企業(yè)帶來財務(wù)風險，極大地影響正常經(jīng)營。那么對于房地產(chǎn)業(yè)尤其應當關(guān)注其大額現(xiàn)金流管理。

(5)建立嚴格的內(nèi)部控制環(huán)境

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 財務(wù)風險 表現(xiàn)形式 成因分析 防范措施

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)風險的表現(xiàn)形式及成因分析

財務(wù)風險有廣義和狹義之分，廣義上的財務(wù)風險是指企業(yè)在財務(wù)活動中因各種內(nèi)外部因素而引起的導致投資者預期收益下降，對企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風險；狹義上的財務(wù)風險是指公司利用財務(wù)杠桿導致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風險。以下是對房地產(chǎn)公司財務(wù)風險的表現(xiàn)形式及成因分析。

(一)房地產(chǎn)公司財務(wù)風險的表現(xiàn)形式

1、籌資風險

籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財務(wù)成果帶來的不確定性。籌資風險主要包括再融資風險、財務(wù)杠桿效應、匯率風險、購買力風險等。由于金融市場金融資產(chǎn)的波動、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理等諸多因素都有可能導致房地產(chǎn)公司籌資困難，財務(wù)狀況惡化，難以保證項目的順利實施或者無法償還到期的債務(wù)，從而影響房地產(chǎn)公司預期投資回報。例如，歐債危機造成的金融市場波動，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔保形式獲取項目貸款，資金鏈中段，造成公司的財務(wù)面臨風險，甚至導致公司的生存危機。

2、投資風險

投資風險指企業(yè)投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預期收益偏離的風險。投資風險主要包括再投資風險、匯率風險、通貨膨脹風險、金融衍生工具風險、道德風險、違約風險等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時間長的特點，近幾年來，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模急劇擴大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項目的期望報酬率和期望值標準差而盲目開發(fā)，而項目的利潤率小于負債率，則會造成財務(wù)風險。

3、利率風險

近年來，國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開始明確了首次購房標準，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時加強房貸風險防控，對違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了行政降溫，利率的上調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預期收益也就相對減小，加上人們對房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財務(wù)風險。

(二)房地產(chǎn)公司財務(wù)風險的成因

財務(wù)風險是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認識財務(wù)風險，從而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在經(jīng)濟全球化的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復雜，宏觀的經(jīng)濟環(huán)境以及國家的經(jīng)濟政策，都會給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財務(wù)風險。

2、資本結(jié)構(gòu)不合理

在目前經(jīng)濟形勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務(wù)風險。

3、缺乏財務(wù)預算管理

預算管理在企業(yè)的財務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場風險的能力。

4、缺乏現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過對外融資、存貨及應收款項管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿足企業(yè)正常經(jīng)營及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。

二.完善房地產(chǎn)公司財務(wù)風險的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財務(wù)風險的防范措施，已經(jīng)有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對如何完善房地產(chǎn)公司財務(wù)風險防范措施進行了分析。

(一)對籌資風險的防范

1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)的負債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會加大企業(yè)的財務(wù)風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴格控制負債經(jīng)營規(guī)模，合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，降低籌資風險。

2、拓展籌資途徑的多樣性

我國的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經(jīng)驗，推動房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。

(二)對投資風險的防范

1、加強投資項目的可行性分析

房地產(chǎn)項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學科的開發(fā)隊伍，對房地產(chǎn)市場加強調(diào)研，在項目開發(fā)之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略

由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風險。

3、加強全面預算管理

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務(wù)管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設(shè)周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計任務(wù)書以及可行性研究和項目評估中技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風險。

4、加強現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟實力制度切實可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態(tài)平衡。現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟危機和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財務(wù)風險防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競爭求得長遠發(fā)展的關(guān)鍵。完善財務(wù)風險防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風險，同時還要加強投資項目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強全面預算管理和現(xiàn)金流管理，來降低企業(yè)的財務(wù)風險，提高經(jīng)濟效益。

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關(guān)鍵詞：后金融時代；房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新；風險防范

中圖分類號：F832.1文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

創(chuàng)新是一個國家發(fā)展的不竭動力，也是各行各業(yè)不斷前進的核心所在。在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中，隨著市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是其發(fā)展的必然趨勢，對其今后的發(fā)展有著極其重要的作用。盡管中國金融市場的整體結(jié)構(gòu)和運作模式與美國存在較大的差異，但是在全球經(jīng)濟一體化的背景下，美國公司在金融危機中暴露出的問題值得中國公司警戒。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，基于房地產(chǎn)金融的特殊性，其業(yè)務(wù)、監(jiān)管不到位，都會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成影響。在當前我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展中，至今仍以銀行信貸為主，融資方式單一，金融產(chǎn)品創(chuàng)新層次低，且同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，這些都對我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新造成了影響。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，結(jié)合著市場發(fā)展趨勢，在原有的基礎(chǔ)上加強風險防范意識，在推進房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的同時，還能穩(wěn)步推出投資信托基金。在此，本文從我國房地產(chǎn)金融狀況分析、金融創(chuàng)新在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域勢在必行、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的總要性、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑、我國未來房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實模式以及房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強防范風險意識等六個方面出發(fā)，針對后金融危機時代房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的相關(guān)問題及完善措施，做以下簡要分析。

一、我國房地產(chǎn)金融狀況分析

隨著當前我國人口的不斷增加，城市發(fā)展化進程的不斷加快，房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)中，其基本功能在于滿足人們的生活需要，在推動社會發(fā)展的同時，還能進一步促進我國的經(jīng)濟增長。在當前我國房地產(chǎn)金融狀況分析中，主要包括以下幾個方面：首先，在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中，房屋成本的不斷上漲，在很大程度上加大了對土地的要求，整個建設(shè)成本呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢。其次，我國房地產(chǎn)金融業(yè)在發(fā)展的過程中，自2003年起，所呈現(xiàn)出調(diào)而不控，逆勢上揚的發(fā)展趨勢，尤其在2009與2010年，超發(fā)貨幣規(guī)模的不斷擴大，使得理性通脹預期對未來房地產(chǎn)價格的走勢影響很大。再次，在我國當前社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，投資渠道匱乏，無法滿足投資的基本需求，再加上先行入市者高額的回報示范效應，更加認定房地產(chǎn)是“優(yōu)質(zhì)投資品”，這種局面導致一系列差別化信貸調(diào)控政策失靈，房價扶搖直上。最后，在房地產(chǎn)市場發(fā)展在，基于通脹預期及旺盛投資的影響，多數(shù)資金流入房地產(chǎn)市場，以此來發(fā)揮資金的最大使用限度，并在原有的基礎(chǔ)上形成巨大的投資需求。

二、金融創(chuàng)新在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域勢在必行

在我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的過程中，針對當前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的超發(fā)貸款、低利率以及投資渠道單一等影響因素，需要相關(guān)責任人在其創(chuàng)新發(fā)展中，能夠最大限度的加強房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，同時結(jié)合著這些影響因素，將其造成的影響降到最低，只有這樣才能從根本上推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

在當前我國房地產(chǎn)開發(fā)研究中，普遍存在著融資渠道單一的現(xiàn)象，且我國房地產(chǎn)融資主體的股權(quán)仍掌握在股東手中，這就在很大程度上增加了投資風險。再加上我國至今沒有形成滿足房地產(chǎn)融資的相關(guān)模式，要想使其在今后的發(fā)展中持續(xù)健康發(fā)展，其難度可想而知。而之所以會出現(xiàn)的現(xiàn)象，其根本原因主要包括以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)金融市場在其發(fā)展的過程中，至今沒有形成科學完善的結(jié)構(gòu)體制，導致融資渠道得不到有效的發(fā)展，投資需求兩旺造成信貸擴張與政府緊縮的調(diào)控體制相沖突。其次，在當前住房融資中，二級市場得不到有效的開發(fā)，一級市場又呈現(xiàn)出畸形發(fā)展，由此導致信貸資本的固化形態(tài)資產(chǎn)得不到有效的發(fā)展，在帶來大量市場風險的同時，也對金融市場的監(jiān)管效果造成了極大的影響。最后，在我國房地產(chǎn)的整體金融體系中，政府住房公積金制度仍無法成為住房融資的主導體系，導致在其發(fā)展的過程中，仍形成了以商業(yè)銀行信貸為主導的結(jié)構(gòu)體系。

三、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的重要性

在當前我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中，其金融創(chuàng)新在推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，還能在原有的基礎(chǔ)上規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展秩序，為其今后的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對其金融創(chuàng)新的重要性，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上擴張房地產(chǎn)的融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高融資效率。其次，房地產(chǎn)融資創(chuàng)新在跟上市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢的同時，提高房地產(chǎn)的融資收益，在降低融資風險的同時，還能完善資產(chǎn)的整體管理，確保資產(chǎn)的順利運行。再次，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新在很大程度上符合了市場的發(fā)展需求，在彌補當前市場缺口的同時，還為投資者與消費者提供了更多的選擇途徑，以此來促進社會的發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新在豐富金融市場內(nèi)容的同時，還能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上彌補金融市場上的不足，并為其下一步的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑

在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑中，主要包括以下幾個方面：首先，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度，完善房地產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)及組織形式，使其健康、完善的發(fā)展。其次，在推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過程中，其基本前提在于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。只有其業(yè)務(wù)在原有的基礎(chǔ)上進行了創(chuàng)新，才能實現(xiàn)融資對象的多元化，進一步擴大房地產(chǎn)金融行業(yè)的融資途徑。除此之外，在融資對象多元化的同時，投資主體也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上面對多元化發(fā)展，其股權(quán)及股東意識也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得到了強化。再次，創(chuàng)新金融工具，使其打破傳統(tǒng)的單調(diào)、匱乏局面，朝著創(chuàng)新、豐富的方向發(fā)展。最后，建立房地產(chǎn)二級低壓市場，實現(xiàn)低壓資金的再次分配，以此來增強低壓貸款資金的流動性。

五、我國未來房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實模式

在當前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中，與國外一些發(fā)達國家相比，我國至今仍處于薄弱環(huán)節(jié)，這就要我國在發(fā)展創(chuàng)新的過程中，能夠借鑒國外的發(fā)展模式，并結(jié)合著我國的實際國情，將其運用到我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展中來，以此來達到創(chuàng)新發(fā)展的目的?？v觀當前發(fā)達國家房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，我國在創(chuàng)新發(fā)展的過程中，最有可能借鑒的模式為REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金。

REITs模式在使用的過程中，其起源于美國，并隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，成為公眾熟知的房地產(chǎn)投資工具。在其具體實施的過程中，首先，能夠憑借自身的優(yōu)勢，對民間資金的投向進行科學、合理的分流，以此來減少房地產(chǎn)商品市場投資性的需求。其次，在REITs模式具體運行的過程中，能夠及時的提供房租租賃市場中的資金來源，同時在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加住房租賃市場的供給，以此來降低居民購買住房的剛性要求。再次，REITs能夠最大限度的降低銀行金融風險，在發(fā)展民間投資新途徑的同時，還能減少工程項目對銀行信貸的依賴。最后，該模式的有效運行，還能有效的環(huán)節(jié)國外資本進入我國房地產(chǎn)市場的壓力，為國內(nèi)資本市場的發(fā)展爭取可靠的空間與時間。

六、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強防范風險意識

在整個創(chuàng)新活動順利進行的過程中，除了要摒棄傳統(tǒng)的發(fā)展模式外，還應加強自身的風險防范意識，以此來確保創(chuàng)新模式的順利運行。在整個風險防范意識加強的過程中，主要包括以下幾個方面：首先，在其風險防范意識加強的過程中，必須堅持一切從實際出發(fā)的原則，在借鑒國外先進發(fā)展模式的過程中，應結(jié)合著我國的社會體制，不斷推進、創(chuàng)新，以此來達到創(chuàng)新的目的與效果。其次，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，加快住房抵押貸款證券化的法制化建設(shè)進程，積極培育二級市場，同時進一步完善現(xiàn)有的金融法律法規(guī)制度體系，加大違法成本懲處。再次，相關(guān)工作人員應密切注意房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展狀況，尤其是房產(chǎn)價格的浮動，并對其產(chǎn)生的信息進行收集，以便及時的預測價格浮動帶來的經(jīng)濟風險，并對其采取相應的完善措施，以便風險來臨時能夠?qū)⒔?jīng)濟損失降到最低。在整個風險考慮中，除了考慮社會風險外，還應將個人風險考慮在內(nèi)，以此來保證風險防范的全面化。最后，明確政府職能，完善制度建設(shè)。政府在干預貸款的過程中，其主要作用在于政策工具來干預經(jīng)濟市場，因而在發(fā)展的過程中，應以平等的身份參與到市場發(fā)展中，只有這樣才能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上推動市場發(fā)展，完善市場基礎(chǔ)設(shè)施及制度建設(shè)。

總結(jié)

綜上所述，隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融也已經(jīng)無法適應社會的發(fā)展趨勢。這就要求在其發(fā)展的過程中積極尋求創(chuàng)新模式，在推動房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的同時，還能促進我國經(jīng)濟的發(fā)展。而在其創(chuàng)新的過程中，面對當前我國社會經(jīng)濟的復雜性，還應加強自身風險的防范意識，真正體現(xiàn)出創(chuàng)新的價值。

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