導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)銷售建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

天津已試運(yùn)行，北京市房管局領(lǐng)導(dǎo)表示，尤其希望建立購房合同連機(jī)打印，以規(guī)范市場(chǎng)

本報(bào)訊?。ㄓ浾邊呛；ǎ┯浾呓樟私獾?，為杜絕開發(fā)商進(jìn)行無證售房、一房多售、房屋面積“缺斤短兩”等違規(guī)開發(fā)和銷售的現(xiàn)象，天津市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已試運(yùn)行。目前已建成商品房銷售動(dòng)態(tài)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)商品房銷售許可網(wǎng)上審批、年檢和網(wǎng)上銷售，開通信息查詢、預(yù)訂、簽約和合同管理等。

對(duì)此，北京市房管局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)向記者表示，他們了也有意將啟動(dòng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)監(jiān)控房屋市場(chǎng)，尤其是希望啟用購房合同的連機(jī)打印系統(tǒng)。即開發(fā)商售出一套房，和購房者簽訂合同時(shí)，市房管局能及時(shí)獲悉開發(fā)商的銷售信息。

對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)意欲啟動(dòng)合同聯(lián)機(jī)打印，很多購房者都表示支持，大部分開發(fā)商也贊成，他們認(rèn)為這樣更能規(guī)范市場(chǎng)。但有一些開發(fā)商則表示，聯(lián)機(jī)打印合同方式賣房會(huì)有一種原先銷售是“做賊”的感覺，而且銷售的一舉一動(dòng)都處于“監(jiān)視”之下，擔(dān)心自己的商業(yè)機(jī)密被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手獲取。

篇2

房?jī)r(jià)下跌進(jìn)行時(shí)

無論對(duì)中國(guó)還是對(duì)世界來說，2011年都是轉(zhuǎn)折的一年。在經(jīng)歷了2008年的暴跌、2009年的反彈和2010年的繼續(xù)上漲之后，2011年對(duì)資本市場(chǎng)來說是一個(gè)由盛轉(zhuǎn)衰的一年。而對(duì)已經(jīng)經(jīng)歷了黃金十年的房產(chǎn)市場(chǎng)來說，則顯得格外寒冷。可以說，在2009年開始的4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，吹起了房地產(chǎn)最高峰的泡沫之后，終于引起了政府的高度重視，在整體收緊貨幣政策的前提下房地產(chǎn)成了打擊重點(diǎn)，而這次打擊是前所未有的組合拳。

也就是這一組組合拳，打破了中國(guó)房產(chǎn)十年來只漲不跌的財(cái)富神話，一些房產(chǎn)著名企業(yè)和大佬，甚至落入了岌岌可危的境地。以全國(guó)房?jī)r(jià)領(lǐng)頭羊北京為例，根據(jù)初步數(shù)據(jù)，2012年初的房?jī)r(jià)同比下降20.2%，一些較遠(yuǎn)區(qū)域例如通州下降超過30%以上。新年以來，全國(guó)各地的成交量更是慘不忍睹，房產(chǎn)公司紛紛打折甩賣或者是整體項(xiàng)目出售自救。

房?jī)r(jià)下跌的最主要原因在于房產(chǎn)商資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)，其背后最大推手是政府房產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣緊縮政策兩大因素。中國(guó)房產(chǎn)商本身的經(jīng)營(yíng)是一種高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，在上游需要大量的借款資金來支撐房產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)下游通過房產(chǎn)銷售套現(xiàn)。以往由于房產(chǎn)銷售十分火暴，因此房產(chǎn)商可以擴(kuò)大財(cái)務(wù)杠桿融資，借款拿地囤地牟取暴利。

貨幣緊縮政策直接影響了整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，特別是銀行信貸資金的投放。銀行信貸資金市場(chǎng)上極其緊張，導(dǎo)致例如SIBOR、銀承貼現(xiàn)利率等指標(biāo)不斷高升，因此指望傳統(tǒng)的銀行開發(fā)貸款，幾乎不可能。另一種傳統(tǒng)的途徑，房產(chǎn)抵押貸款，在2011年后期也由于銀行資金緊張幾乎被各大行以無額度的名義叫停，哪怕有房產(chǎn)證的房產(chǎn)商也無法用這種傳統(tǒng)方法貸到錢。從另一方面來看，其實(shí)有很多企業(yè)以各種名義從銀行貸款，最后都通過借款形式高息融給房產(chǎn)公司，但由于銀根緊縮也被收回。

本來民間融資也是房產(chǎn)商的一種重要方式，即使利息高昂，但最近民間融資案件不斷，嚴(yán)重影響了民間融資能力。因此可以說從傳統(tǒng)的銀行和民間兩個(gè)方面，房產(chǎn)商都得不到資金支持。

這次調(diào)控之所以能真正動(dòng)搖房?jī)r(jià)，在于強(qiáng)有力的政府房產(chǎn)調(diào)控措施。最厲害的措施有兩個(gè)，分別是房產(chǎn)限購令和嚴(yán)控房地產(chǎn)信托。

房產(chǎn)限購令，可以說是徹底的行政命令，也是殺傷力最強(qiáng)的招數(shù)。之前每次國(guó)家調(diào)控，往往是在信貸上進(jìn)行控制，例如不向第三套住房購買者發(fā)放貸款。但事實(shí)上，中國(guó)的房產(chǎn)投資客，10年來早已完成了原始資本積累，具備了用現(xiàn)金一次性購買一套甚至多套房產(chǎn)的能力，以往的貸款限制對(duì)其幾乎沒有影響。但是直接禁止購買房產(chǎn)就對(duì)這批最有消費(fèi)能力的房產(chǎn)投資者造成沉重打擊。特別是對(duì)于那些專門做精品樓盤，面向豪客的開發(fā)商例如綠城來說就是致命一擊，直接導(dǎo)致銷售業(yè)績(jī)急劇下降，資金周轉(zhuǎn)困難。這幾乎就等于堵住了很多一線開發(fā)商的銷售門路，而只有那些小戶型面向剛需的開發(fā)商受影響略小。

從去年7月開始的嚴(yán)控房地產(chǎn)信托，可以說是把房產(chǎn)公司最主要一條生路堵死了。國(guó)家通過銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，一月內(nèi)連續(xù)叫停了15家大型信托公司的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，并且從嚴(yán)審批，導(dǎo)致市面上房地產(chǎn)信托項(xiàng)目銳減。自從銀行不放貸后，這種高息融資的方式已經(jīng)成了房產(chǎn)商的生命線，生命線的切斷，讓房產(chǎn)商立刻資金見襟。同時(shí)國(guó)家在股市上對(duì)于房地產(chǎn)公司融資也有嚴(yán)格控制。可以說，正是國(guó)家調(diào)控政策，不僅切斷了資金鏈的生命線，而且還大大影響了銷售情況，房產(chǎn)商不得已走上了降價(jià)促銷這條路子以求生存。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的2012

根據(jù)各方面信息判斷，2012年有可能才是真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)冬天來臨，而且是刺骨的嚴(yán)寒。

樓市調(diào)控政策不會(huì)放松 一個(gè)明顯的信號(hào)，有幾個(gè)地方政府采取了試探性措施，試圖從局部放松房產(chǎn)調(diào)控政策，都立即招致中央的質(zhì)疑和否定。另外，中央政府目前所有的方針措施，都是繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)固調(diào)控的階段性結(jié)果，同時(shí)將資金重點(diǎn)引導(dǎo)去進(jìn)行保障房建設(shè)而不是發(fā)展商品房。因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)即關(guān)系到民生民意，也可以部分拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

換屆前后將保持政策延續(xù)性 今年中國(guó)面臨著十年一次的換屆選舉，這是國(guó)家的頭等大事，而且要在年末才能明了。有充分理由相信，如果不出意外，現(xiàn)在政府班子不會(huì)在換屆前放松政策，同時(shí)，新的政府班子出來，肯定會(huì)對(duì)政策有一定的延續(xù)性。因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌符合民意，因此就算重新有大的調(diào)整，估計(jì)也要等到2013年年中。

房地產(chǎn)商資金鏈斷裂可能隨時(shí)爆發(fā) 無論是銀行貸款還是信托貸款，依然對(duì)房產(chǎn)商是收緊口子的今年和明年，房產(chǎn)商還要面臨著更大的資金壓力：巨額信托貸款到期兌付。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，房地產(chǎn)信托貸款到期兌付約為2500億元，2013年約為3000億元。作為借款方的房地產(chǎn)商，要在目前如此艱難的環(huán)境下，籌集那么大筆資金，困難很大。而信托貸款，不僅利息高，限制條件也更加苛刻，違約后果非常嚴(yán)重。目前房地產(chǎn)信托，典型的貸款風(fēng)險(xiǎn)保障中，除了傳統(tǒng)的抵押、擔(dān)保外，還有直接控股對(duì)方公司，簽訂降價(jià)條款，要求母公司提供擔(dān)保等多種厲害手段，如果因?yàn)橘Y金困難而違約，信托公司可以非常低的價(jià)格甩賣其公司整體資產(chǎn)來保證自己的利益。由于2012和2013年信托集中到期，信托公司為了維護(hù)自己的聲譽(yù)，必然會(huì)竭盡全力達(dá)成按期兌付，可能動(dòng)用的手段就是以自有資金墊付投資者收益，按約定還本付息，之后快速低價(jià)甩賣資產(chǎn)，達(dá)到快速收回墊付資金的目的。這對(duì)于這批房地產(chǎn)信托投資者來說，影響不大，因?yàn)樾磐泄臼侨ΡＷC客戶利益，但是對(duì)于融資方的房產(chǎn)商來說無疑就是核爆炸，有嚴(yán)重的沖擊波效應(yīng)?？梢韵胂?，如果一個(gè)地塊的項(xiàng)目遭到打3折甚至2折的甩賣，周圍地塊不跌才怪。

買房要講策略

對(duì)剛需投資者來說，2012年可能代表著機(jī)會(huì)多多，提供了一個(gè)廉價(jià)購買的好時(shí)機(jī)。剛需購房者一般挑選的時(shí)間不能拖得太久，建議要精心挑選房源。一般經(jīng)驗(yàn)，如果房產(chǎn)處于下跌勢(shì)，周邊地區(qū)跌幅較大，一手房跌幅比二手房大。不排除有房產(chǎn)商為了盡快收回資金而一次性血本價(jià)拋售。如果遇到這種房源，而且滿足學(xué)區(qū)、交通（例如地鐵）等配套硬設(shè)施的要求，可以考慮買入，而且建議優(yōu)先買入一手房，因?yàn)榭傮w無論稅費(fèi)還是降價(jià)幅度都是比較劃算的。

篇3

投資澳洲房產(chǎn)不同于國(guó)內(nèi)，手續(xù)會(huì)更加復(fù)雜一些，但由于澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，因此其交易過程也已經(jīng)非常規(guī)范，使得“不出國(guó)也可投資”成為現(xiàn)實(shí)。

家住上海市金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)的夏喜環(huán)在澳洲投資了兩套房產(chǎn)，都是在國(guó)內(nèi)完成的。他告訴記者：“我在投資澳洲房產(chǎn)過程中并沒有直接到澳洲去，所有手續(xù)都是在國(guó)內(nèi)辦的，比如簽買賣合同，直接委托澳洲的律師跟對(duì)方開發(fā)商簽的。”這些手續(xù)包括選房、支付定金、簽訂合同、支付首筆款項(xiàng)、申請(qǐng)貸款、支付尾款以及收房等，都在國(guó)內(nèi)完成。

考慮到日后管理自己無法親歷親為，夏喜環(huán)在選擇合作機(jī)構(gòu)的時(shí)候非常小心，最后他選擇了在國(guó)內(nèi)一直從事澳洲房產(chǎn)銷售的公司。目前，他投資在墨爾本的那套房產(chǎn)已經(jīng)交付，也已經(jīng)委托這家公司成功租出。

當(dāng)然，投資澳洲房產(chǎn)同樣也要面臨投資成本問題，因此夏喜環(huán)建議提前準(zhǔn)備一些資金，以應(yīng)付稅費(fèi)開支。他繳納的費(fèi)用主要包括印花稅、律師費(fèi)等，其中印花稅支出金額較大，總數(shù)加起來約占房?jī)r(jià)的4%左右。如果把其他稅費(fèi)如律師費(fèi)、市容建設(shè)費(fèi)用等全都加上，接近總房?jī)r(jià)的4.8%。不過他提醒說，因?yàn)橛行┲莸挠』ǘ愖罡哒魇諛?biāo)準(zhǔn)可達(dá)到5.5%，因此這會(huì)直接導(dǎo)致投資成本上升，超過6%。

利用銀行資金輕松投資

夏喜環(huán)之前做過品牌電視維修總，經(jīng)營(yíng)過辦公耗材，現(xiàn)在從事家用凈水設(shè)備生產(chǎn)和銷售，有著豐富的公司管理經(jīng)驗(yàn)。因此當(dāng)他決定投資海外房產(chǎn)的時(shí)候，他首先想到的就是能不能申請(qǐng)房貸。在最近兩年，他接連投資了兩套澳洲房產(chǎn)，一套位于布里斯班市，一套位于墨爾本市，總價(jià)值約600萬元人民幣，但他總共就掏了180萬元，其余的全部申請(qǐng)按揭貸款。

篇4

一、開發(fā)企業(yè)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見和建議

1、整體宣傳力度不夠，城市知名度不高。我市房地產(chǎn)業(yè)的整體包裝和廣告宣傳不夠，城市知名度低；旅游氛圍不濃厚；海陽網(wǎng)站建設(shè)規(guī)模小，設(shè)計(jì)不新穎，未能展示城市的最靚點(diǎn)。

建議政府加強(qiáng)對(duì)外宣傳，強(qiáng)化城市品牌效應(yīng)，樹立城市形象，由政府、社會(huì)、企業(yè)共同合力打造房地產(chǎn)賣點(diǎn)。牽頭成立房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)，發(fā)揮輿論宣傳、銷售價(jià)格、房產(chǎn)推介等整體導(dǎo)向作用，整合資源，整體包裝，通過到外地設(shè)立銷售中心、到重點(diǎn)目標(biāo)城市設(shè)點(diǎn)推銷、聘請(qǐng)大型中介公司集中銷售等形式，加大海陽房地產(chǎn)的推介力度，拉動(dòng)房地產(chǎn)的銷售；通過國(guó)家級(jí)電視媒體廣告宣傳和外地城市設(shè)立海邊、路邊、公共場(chǎng)所廣告等形式，打出海陽房地產(chǎn)品牌和知名度；同時(shí)加強(qiáng)網(wǎng)站等網(wǎng)絡(luò)宣傳平臺(tái)建設(shè)，全方位宣傳、展示城市形象。

2、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套不到位。水、電、有線電視、通訊、供暖、燃?xì)庠O(shè)施不配套。我市在度假區(qū)開發(fā)的樓盤污水接口和雨水管線不足，導(dǎo)致污水排放困難。有的樓盤無污水排放接口，沒有雨水管線；已有的排放接口和管線也能力不夠，已影響到污水的排放，隨著居住戶的曾加，問題將更加嚴(yán)重；廣電部門有線電視線纜不到位，電視無法收看；網(wǎng)通電話、寬帶接入不到位；暖氣、燃?xì)狻⒆詠硭鲱^困難等。建議政府加大已建成區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，在新城區(qū)的規(guī)劃上，對(duì)供熱、燃?xì)狻㈦娏?、通訊、給（排）水、排污等管網(wǎng)建設(shè)應(yīng)超前規(guī)劃。希望各部門通力合作，抓好排污、自來水、暖氣、燃?xì)?、有線電視、通訊管線、管網(wǎng)建設(shè)配套。

3、社區(qū)建設(shè)不完善，物業(yè)管理不配套。度假區(qū)海邊樓盤住宅區(qū)無統(tǒng)一的社區(qū)管理（居委會(huì)），附近無學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、休閑娛樂等公共服務(wù)設(shè)施，購房人無法落戶，就醫(yī)、子女入托入學(xué)、購物和休閑娛樂不便。有關(guān)水、電、暖、燃?xì)獾葘I(yè)公司不能按物業(yè)管理?xiàng)l例的要求直接管理到戶，給物業(yè)管理帶來極大不便，增加了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)。隨著高層住宅建設(shè)的增多，公安消防部門的高層住宅消防能力問題也日漸突出，如水壓達(dá)不到高層要求等，高層住宅的消防能力建設(shè)亟待加強(qiáng)。建議政府加快城市社區(qū)（居委會(huì)）建設(shè)，統(tǒng)籌規(guī)劃學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、餐飲娛樂等公共活動(dòng)場(chǎng)所和附屬服務(wù)設(shè)施，為購房人在落戶、就醫(yī)、子女入托入學(xué)等方面提供方便。加強(qiáng)老城區(qū)和新區(qū)的物業(yè)管理，由專業(yè)物業(yè)公司提供各種規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。

4、各種行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目多、標(biāo)準(zhǔn)高，土地拍賣時(shí)公共配套的約定有的不兌現(xiàn)或不能按時(shí)兌現(xiàn)，軟環(huán)境建設(shè)需進(jìn)一步加強(qiáng)。政府收取的配套費(fèi)、人防費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，如青島市已停止收取人防費(fèi)，我市仍按50元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取；重復(fù)收取硬化、燃?xì)馀涮踪M(fèi)；各種保證金完工后返還不及時(shí)或不返還，返還標(biāo)準(zhǔn)不明確。建議政府減少各類收費(fèi)項(xiàng)目，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確各種保證金標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)返還各種保證金。進(jìn)一步加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè)，不斷優(yōu)化辦事程序，簡(jiǎn)化手續(xù)、環(huán)節(jié)，提高辦事效率。

5、開發(fā)企業(yè)融資困難，房貸融資和購房入戶手續(xù)繁瑣。銀行房地產(chǎn)信貸準(zhǔn)入條件過高，房地產(chǎn)開發(fā)信貸種類少，手續(xù)煩瑣，融資困難；境外人士購房手續(xù)繁瑣，如要求購房人提供收入、國(guó)籍、婚姻情況證明和海陽本地?fù)?dān)保人等，比上海等大城市手續(xù)繁瑣。建議政府進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持力度，減化房地產(chǎn)融資和域外人員購房手續(xù)，為外地消費(fèi)者購房提供方便。

6、工業(yè)項(xiàng)目捆綁房地產(chǎn)項(xiàng)目和新農(nóng)村建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊大。引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目捆綁的房地產(chǎn)項(xiàng)目和城區(qū)結(jié)合部及周邊農(nóng)村房產(chǎn)開發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)沖擊很大，影響了開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售。建議政府進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)管理。

7、旅游度假區(qū)景點(diǎn)建設(shè)及周邊環(huán)境治理需進(jìn)一步加強(qiáng)。如景觀帶中的主題雕塑小品、觀海平臺(tái)的亮化等工程，需進(jìn)一步加快建設(shè)，以改變旅游度假區(qū)景點(diǎn)單一，人氣不足的現(xiàn)狀。另外，造紙廠污水排放造成的異味及海邊沙灘垃圾雜物嚴(yán)重影響景觀。建議政府加快旅游景點(diǎn)建設(shè)，強(qiáng)化景區(qū)環(huán)境整治，加強(qiáng)旅游業(yè)的宣傳營(yíng)銷，以旅游帶動(dòng)人氣；同時(shí)加大招商引資力度，以招商帶動(dòng)城市居住人口，吸引更多的域內(nèi)外人士到市區(qū)購房居住。

8、以經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)，刺激、帶動(dòng)住房消費(fèi)。建議市政府在老城區(qū)和海陽工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，刺激和帶動(dòng)城市住房銷售。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施

1、進(jìn)一步加大城市形象的推介宣傳。宣傳部牽頭，結(jié)合亞沙會(huì)的宣傳，整合海陽旅游、房產(chǎn)業(yè)的宣傳包裝，在央視和省電視臺(tái)進(jìn)行城市整體形象的宣傳；旅游局牽頭制作宣傳片和宣傳資料，在省級(jí)以上媒體宣傳、推廣海陽旅游業(yè)；政府牽頭，利用廣播電視、報(bào)刊等媒體和大中城市電子屏、主要交通路段站牌、鐵路動(dòng)車組、飛行航班廣告等形式，進(jìn)一步強(qiáng)化城市品牌宣傳，樹立城市對(duì)外形象。

2、進(jìn)一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套。規(guī)劃建設(shè)局牽頭，環(huán)保、自來水、供暖、燃?xì)夤芾怼V播電視、電信等部門要通力合作，抓好排污、自來水、暖氣、燃?xì)?、有線電視、通訊管線、管網(wǎng)的配套建設(shè)，并牽頭土地、區(qū)劃辦、衛(wèi)生、教育體育等部門，在新城區(qū)的規(guī)劃上，對(duì)供熱、燃?xì)?、電力、通訊、給（排）水、排污等管網(wǎng)建設(shè)和學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、餐飲娛樂等附屬服務(wù)設(shè)施的建設(shè)超前規(guī)劃，統(tǒng)籌安排；民政、公安部門和相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道應(yīng)加快城市社區(qū)和居委會(huì)的建設(shè)，新開發(fā)建設(shè)的樓盤小區(qū)，應(yīng)及時(shí)成立社區(qū)，設(shè)立居委會(huì)，配備專門的辦事人員，為購房人在落戶、就醫(yī)、子女入托入學(xué)等方面提供方便；房管部門和相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道要加強(qiáng)老城區(qū)和新區(qū)的物業(yè)管理，按照物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，落實(shí)各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，對(duì)社區(qū)內(nèi)的供水、用電、供暖、燃?xì)獾确?wù)，各專業(yè)公司在房屋開發(fā)時(shí)，要直接與開發(fā)商簽定合同，管理到戶；環(huán)保局要加強(qiáng)對(duì)造紙廠等污染企業(yè)的排污控制、管理和污染治理，特別是抓好東村河生態(tài)的修復(fù)，不斷改善生態(tài)環(huán)境面貌；公安消防部門要加強(qiáng)高層住宅的消防能力建設(shè)，會(huì)同規(guī)劃建設(shè)局，在高層住宅的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和開發(fā)、建設(shè)中，加強(qiáng)高層住宅的消防設(shè)施配套建設(shè)，住宅建設(shè)與消防設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)要同步進(jìn)行。

篇5

針對(duì)銷售工作中存在的問題及時(shí)修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。這里給大家分享一些關(guān)于2021年房產(chǎn)銷售計(jì)劃5篇，供大家參考。

房產(chǎn)銷售計(jì)劃1在已過去的20--年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)。這一年全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)大落大起，整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)從慘淡到火爆的過程。準(zhǔn)備明年在中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，銷售工作將充滿了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。現(xiàn)制定20--年房地產(chǎn)銷售個(gè)人工作計(jì)劃。

一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20--年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20--年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20--年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國(guó)內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，對(duì)20--年的市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)20--年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20--年的房產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是---公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。

四、針對(duì)不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。我將結(jié)合20--年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成。我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于突然變化的市場(chǎng)情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

六、針對(duì)銷售工作中存在的問題及時(shí)修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識(shí)做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求，上升到一個(gè)新的高度。

房產(chǎn)銷售計(jì)劃2一、業(yè)務(wù)的精進(jìn)

1、加強(qiáng)團(tuán)體的力量

在團(tuán)體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時(shí)對(duì)提升個(gè)人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個(gè)月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時(shí)也有很多的不同，其中有許多是我要學(xué)習(xí)加強(qiáng)的，這種性格上的互補(bǔ)，在具體的工作中可以幫助我們查缺補(bǔ)漏，提升自己。

2、熟識(shí)項(xiàng)目

銷售最重要的是對(duì)自己所從事項(xiàng)目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過程中，對(duì)本項(xiàng)目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現(xiàn)，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對(duì)項(xiàng)目及相關(guān)房產(chǎn)知識(shí)的不夠了解，在新年之后，對(duì)項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，對(duì)房產(chǎn)知識(shí)的了解，是熟識(shí)項(xiàng)目的首要。

3、樹立自己的目標(biāo)

有目標(biāo)才會(huì)有方向，有方向才會(huì)有不斷努力的動(dòng)力。在每個(gè)月的月初都要對(duì)自己訂立下目標(biāo)，先從小的目標(biāo)開始，即獨(dú)立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成獎(jiǎng)勵(lì)下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。

二、自身素質(zhì)的提升

銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實(shí)物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識(shí)的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書籍，同時(shí)不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，及時(shí)的充實(shí)自己，總結(jié)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。其次，實(shí)踐出真知，所有的理論只有與實(shí)踐相結(jié)合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對(duì)銷售流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，在演練中對(duì)項(xiàng)目加深印象，同時(shí)對(duì)顧客關(guān)心的合同條款進(jìn)行熟讀并學(xué)習(xí)。了解最新的法律法規(guī)知識(shí)。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問題，在團(tuán)隊(duì)的交流中，解決問題，不斷的提升自己。

最后，感謝公司所有的領(lǐng)導(dǎo)和同事，因?yàn)槲覀€(gè)人的進(jìn)步離不開大家的幫助和支持。

房產(chǎn)銷售計(jì)劃3時(shí)間過得真快，轉(zhuǎn)眼間又要進(jìn)入新的一年了，新的一年是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)、機(jī)遇與壓力開始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作計(jì)劃，現(xiàn)將計(jì)劃制定如下：

一、銷量指標(biāo)：

上級(jí)下達(dá)的銷售任務(wù)30萬元，銷售目標(biāo)35萬元，每個(gè)季度7.5萬元

二、計(jì)劃擬定：

1.年初擬定《房地產(chǎn)年度銷售計(jì)劃》

2.每月初擬定《房地產(chǎn)月銷售計(jì)劃表》

三、客戶分類：

根據(jù)接待的每一位客戶進(jìn)行細(xì)分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對(duì)各級(jí)客戶進(jìn)行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務(wù)。做到乘興而來，滿意而歸。

四、實(shí)施措施：

1.熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開展工作。

公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門經(jīng)理，必須以身作責(zé)，在遵守公司規(guī)定的同時(shí)全力開展業(yè)務(wù)工作。

2.制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。

學(xué)習(xí)，對(duì)于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補(bǔ)充新的能量。專業(yè)知識(shí)、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。

3.在客戶的方面與客戶加強(qiáng)信息交流，增近感情，對(duì)a類客堅(jiān)持每個(gè)星期聯(lián)系一次，b類客戶半個(gè)月聯(lián)系一次，c類客戶一個(gè)月聯(lián)系一次。

對(duì)于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。

4.在網(wǎng)絡(luò)方面

房產(chǎn)銷售計(jì)劃420--年以來，我公司在佳寶房產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司和董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力，各項(xiàng)工作進(jìn)行了全面地展開，為使公司各項(xiàng)工作上一個(gè)新臺(tái)階，在新的年度里，公司在確保20--年底方案報(bào)批的前提下其工作計(jì)劃如下：

工程方面

一、以“特洛伊城”項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)，統(tǒng)籌安排，切實(shí)做好建設(shè)任務(wù)

(一)20--年底前力爭(zhēng)方案報(bào)批通過

11月份：參與制訂規(guī)劃方案，配合公司領(lǐng)導(dǎo)完成規(guī)劃方案在市規(guī)劃局的審批通過。

12月份：配合公司高層完成規(guī)劃方案的市長(zhǎng)辦公會(huì)議通過，辦理環(huán)境保護(hù)意見表的工作。

(二)20--年度工作安排

1月份：組織編制環(huán)境評(píng)估報(bào)告及審核工作;辦理項(xiàng)目選址(規(guī)劃局)，參與項(xiàng)目的擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，并完成項(xiàng)目場(chǎng)地的地質(zhì)勘察報(bào)告。

2月份：參與工程的施工圖設(shè)計(jì)及圖紙審查;編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)(發(fā)改委);完成樁基礎(chǔ)的工程招投標(biāo)工作，工程監(jiān)理招標(biāo)工作，并組織場(chǎng)地的地下排水工作。

3月份：辦理工程規(guī)劃許可證工作(報(bào)市規(guī)劃局)，并進(jìn)行場(chǎng)地周圍的止水帷幕、護(hù)壁樁的施工。

4月份：完成工程主體的招投標(biāo)工作，辦理樁基礎(chǔ)工程的施工許可工作。

5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊(duì)伍，至6月中旬完成樁基礎(chǔ)工程的施工工作。

6-9月份：基礎(chǔ)工程完成。

10-12月份：工程主體完成至底六層封頂。

(三)報(bào)建工作

工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。元月份完成方案圖的設(shè)計(jì);二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程開工。另外，工程部應(yīng)加強(qiáng)工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。

(四)工程質(zhì)量

“特洛伊城”項(xiàng)目是市重點(diǎn)工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時(shí)，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭(zhēng)將“特洛伊城”項(xiàng)目建成為優(yōu)質(zhì)工程。

(五)預(yù)決算工作

工程部、財(cái)務(wù)部必須嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行約定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無據(jù)結(jié)算。不得超預(yù)算支付工程款，在20--年工程進(jìn)展的同時(shí)做好以下兩項(xiàng)工作：

1、認(rèn)真編制工程預(yù)算，配合工程部及時(shí)做好工程手續(xù)的洽談協(xié)商、變更，及時(shí)掌握材料的變動(dòng)情況，配合工程部做好工程進(jìn)度的控制工作，做好工程的兩表對(duì)比，限度的節(jié)約使用資金。

2、制定工程資金使用計(jì)劃，“特洛伊城”項(xiàng)目工程估算需用資金4.6億元左右;

其中基礎(chǔ)部分需用約0.8億元;地上商業(yè)部分約用1.4億元;公寓部分約用2.43億元，做好工程資金的使用計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)起著關(guān)鍵性的作用，工程部、預(yù)決算部、財(cái)務(wù)部、采購部以及招商部等職能部門必須緊密聯(lián)系、團(tuán)結(jié)協(xié)作，使各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

財(cái)務(wù)方面

1、切實(shí)完成開工前融資工作和招商工作任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié)

公司確定的二0--年工程啟動(dòng)資金約為2億元。融資工作的開展和招商任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。故必須做好融資、招商營(yíng)銷這篇大文章。

2、拓寬融資渠道，挖掘社會(huì)潛能

擬采取銀信融資、廠商融資、社會(huì)融資、集團(tuán)融資等方式，拓寬融資渠道。通過產(chǎn)權(quán)預(yù)售、租金預(yù)付等辦法擴(kuò)大資金流，以保證“特洛伊城”項(xiàng)目建設(shè)資金的及時(shí)到位。

3、采取內(nèi)部認(rèn)購房號(hào)的形式，回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流。

為了使工程建設(shè)項(xiàng)目快速回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流，考慮在工程開工同時(shí)在公司內(nèi)部采取認(rèn)購房號(hào)銷售計(jì)劃，比列約為公寓面積的10-15﹪。

4、實(shí)行銷售任務(wù)分解，確保策劃合同兌現(xiàn)。

20--年公司建設(shè)工程款總需求是4.6億元。按“特洛伊城”所簽協(xié)議書，招商銷售任務(wù)的承載體為策劃公司。經(jīng)雙方商議后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同。全面完成招商銷售任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進(jìn)。在營(yíng)銷形式上努力創(chuàng)造營(yíng)銷新模式，以形成自我營(yíng)銷特色。

招商方面

1、全面啟動(dòng)招商程序，注重成效開展工作

招商工作是“特洛伊城”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。該工作開展順利與否，也直接影響公司的項(xiàng)目銷售。因此，在新的一年，招商應(yīng)有計(jì)劃地、有針對(duì)性地、適時(shí)適量地開展工作。

2、合理運(yùn)用廣告形式，塑造品牌擴(kuò)大營(yíng)銷

新的一年公司將擴(kuò)大廣告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是擴(kuò)大樓盤營(yíng)銷。廣告宣傳、營(yíng)銷策劃方面，“特洛伊城”應(yīng)在廣告類種、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、效果評(píng)估、周期計(jì)劃、設(shè)計(jì)新穎、版面創(chuàng)意、色調(diào)處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復(fù)、設(shè)計(jì)呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產(chǎn)生。

3、努力培養(yǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍，逐步完善激勵(lì)機(jī)制

策劃公司的置業(yè)顧問以及公司營(yíng)銷部的營(yíng)銷人員，是一個(gè)有機(jī)的合作群體。新的一年，公司將充分運(yùn)用此部分資源。策劃公司首先應(yīng)抓好營(yíng)銷人員基本知識(shí)培訓(xùn)工作，使?fàn)I銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊(duì)伍。其次是逐步完善營(yíng)銷激勵(lì)機(jī)制，在制度上確立營(yíng)銷獎(jiǎng)勵(lì)辦法，具體的獎(jiǎng)勵(lì)方案由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)起草。

4、結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，制訂可行的招商政策

按照公司與策劃公司所簽合同規(guī)定，“特洛伊城”應(yīng)于20--年出臺(tái)《招商計(jì)劃書》及《招商手冊(cè)》，但目前該工作已經(jīng)滯后。公司要求，上述兩書在一季度由策劃公司編制出臺(tái)。

為綜合規(guī)范招商銷售政策，擬由招商部負(fù)責(zé)另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。

5、組建招商隊(duì)伍，良性循環(huán)運(yùn)作

從過去的一年招商工作得失分析，一個(gè)重要的原因是招商隊(duì)伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊(duì)伍在引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的同時(shí)，將配備符合素質(zhì)要求，敬業(yè)精神強(qiáng)、有開拓能力的人員，以期招商工作進(jìn)入良性循環(huán)。

行政管理方面

“特洛伊城””品牌的打造是公司的戰(zhàn)略目標(biāo)之一。現(xiàn)代品牌打造的成功必須依賴于企業(yè)的現(xiàn)代管理模式。新的一年，我們將在建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系上下功夫。

(一)建立完善公司組織結(jié)構(gòu)，不斷擴(kuò)大公司規(guī)模

公司目前設(shè)立的部門是：總經(jīng)理室、辦公室、工程部、人力資源部、招商部、財(cái)務(wù)部，即“兩室四部”。隨著“特洛伊城”項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)施工階段，擬增設(shè)運(yùn)營(yíng)部、企業(yè)策劃部、預(yù)決算等部門共同成為集團(tuán)公司的基礎(chǔ)。使公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)成為功能要素齊全、分工合理的統(tǒng)一體。

公司的設(shè)想是在集團(tuán)公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，公司實(shí)行獨(dú)立核算，獨(dú)立完成年利潤(rùn)指標(biāo)及其它相關(guān)指標(biāo)，在整體上提升集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系，推行工作標(biāo)準(zhǔn)到人到崗

現(xiàn)代企業(yè)的高效運(yùn)行，均來自于企業(yè)的高效管理。新的一年，公司將根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)范、條例和集團(tuán)公司的要求，制定本公司工作標(biāo)準(zhǔn)，并到人到崗。各項(xiàng)工作按標(biāo)準(zhǔn)程序行事，減少人為指揮，逐步形成“特洛伊城”特色的企業(yè)管理體系。同時(shí)，根據(jù)不同的工作崗位，制定崗位職責(zé)和工作流程，強(qiáng)化企業(yè)管理意識(shí)，化地提高企業(yè)管理水平，向管理要效益。

(三)以”特洛伊城”發(fā)展為歷史契機(jī)，加快集團(tuán)公司總體建設(shè)。

“特洛伊城”的發(fā)展是歷史的使命，也是市場(chǎng)的要求，同時(shí)更是集團(tuán)總司蓬勃發(fā)展樹立企業(yè)形象地良好契機(jī)，我們應(yīng)順應(yīng)這一時(shí)代的需要，不斷完善自我，發(fā)展自我，調(diào)整機(jī)制，集聚“內(nèi)功”，合理發(fā)揮員工動(dòng)能，以使佳寶集團(tuán)傲立于房產(chǎn)之林。

人力資源方面

以能動(dòng)開發(fā)員工潛能為前提，不斷充實(shí)企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，“特洛伊城”的企業(yè)精神：“開放式管理，以人為本;實(shí)事求是，科學(xué)求真”決定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必須充實(shí)基礎(chǔ)工作、充實(shí)各類人才、充實(shí)企業(yè)文化、充實(shí)綜合素質(zhì)。新的一年，公司將在“四個(gè)充實(shí)”上扎扎實(shí)實(shí)開展工作。

(一)充實(shí)基礎(chǔ)工作，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境

公司所指充實(shí)基礎(chǔ)工作，主要是指各部門各崗位的工作要做到位，做得細(xì)微，做得符合工作標(biāo)準(zhǔn)。小事做細(xì)，細(xì)事做透。務(wù)實(shí)不求虛，務(wù)真不浮夸。規(guī)范行為，細(xì)致入微。通過做好基礎(chǔ)工作，改善內(nèi)部工作環(huán)境和外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境。該工作的主要標(biāo)準(zhǔn)，由辦公室制定的公司《工作手冊(cè)》確定，要求員工對(duì)照嚴(yán)格執(zhí)行。為對(duì)各部門基礎(chǔ)工作開展的利弊得失實(shí)行有效監(jiān)督。

(二)充實(shí)各類人才，改善員工結(jié)構(gòu)

企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)蒂是人才的競(jìng)爭(zhēng)。我們應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到，目前公司員工崗位適合率與現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照是有距離的。20--年，公司將根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求，制定各類人員的招聘條件，并設(shè)置招聘流程，有目的地吸納愿意服務(wù)于“特洛伊城”的各類人才，并相應(yīng)建立“特洛伊城”專業(yè)人才庫，以滿足公司各崗位的需要。

(三)充實(shí)企業(yè)文化，改善人文精神

企業(yè)文化的厚實(shí)，同樣是競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的表現(xiàn)。新的一年，“特洛伊城”策劃公司在進(jìn)行營(yíng)銷策劃的同時(shí)，對(duì)于“特洛伊城”文化的宣傳等方面，亦應(yīng)有新的舉措。對(duì)外是“特洛伊城”品牌的需要，對(duì)內(nèi)是建立和諧企業(yè)的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升華、揚(yáng)棄應(yīng)圍繞“特洛伊城”企業(yè)精神做文章，形成內(nèi)涵豐富的“特洛伊城”企業(yè)文化。

(四)充實(shí)綜合素質(zhì)，提高業(yè)務(wù)技能

“特洛伊城”開工建設(shè)后，有著不同專業(yè)的合作公司，也有不同的工作崗位。員工能否勝任工作，來源于個(gè)人的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能的提高，亦與整體素質(zhì)相關(guān)。新的年度，辦公室應(yīng)制定切實(shí)可行的員工培訓(xùn)計(jì)劃，包括工程類、運(yùn)營(yíng)類、招商營(yíng)銷類、地產(chǎn)類、物業(yè)管理類等，并逐季度予以實(shí)施，使員工符合企業(yè)的工作崗位要求。

二、以強(qiáng)化企業(yè)管理的手段，全面推行公司各項(xiàng)制度

現(xiàn)代企業(yè)的一個(gè)重要特征，就是制度完善、齊全，執(zhí)行有據(jù)，行之有效。為使公司管理有序進(jìn)行，公司將推行績(jī)效考核制、推行責(zé)任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例會(huì)制、推行各級(jí)責(zé)任制。通過“五個(gè)推行”，把員工鍛造為符合企業(yè)要求的一流的群體。

1、推行績(jī)效考核制，以日常工作為考核內(nèi)容

績(jī)效考核是國(guó)際流行的企業(yè)管理形式，公司要求每個(gè)員工堅(jiān)持登記《績(jī)效考核手冊(cè)》，公司定期對(duì)員工考核手冊(cè)進(jìn)行檢查?？己说燃?jí)的評(píng)定，主要以如期如質(zhì)完成本職工作，遵守紀(jì)律等為主要考核內(nèi)容。方法為領(lǐng)導(dǎo)考核、交叉考核、員工考核等，以客觀評(píng)定每個(gè)員工工作的優(yōu)劣。員工《績(jī)效考核手冊(cè)》每月由辦公室負(fù)責(zé)檢查。

2、推行責(zé)任追溯制，以提高員工的榮譽(yù)感和責(zé)任心

責(zé)任追溯是落實(shí)崗位責(zé)任制的重要方法，也是對(duì)事故根源防漏堵缺的可行良策。公司將制定責(zé)任追溯制(包括獎(jiǎng)勵(lì)賠罰制度等)。強(qiáng)化措施，分明獎(jiǎng)罰。即可以責(zé)任到人，又能避免無據(jù)推論，使員工樹立榮譽(yù)感，增強(qiáng)責(zé)任心。

3、推行末尾淘汰制，以提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

企業(yè)的生存發(fā)展，除市場(chǎng)客觀環(huán)境外，很大程度取決于員工的個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)力。只有把員工打造為特別能工作，特別富于創(chuàng)造力、特別富于團(tuán)隊(duì)精神的群體，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。因此，要符合這一要求，公司必然推行員工末尾淘汰制。其方法以考績(jī)?yōu)橐罁?jù)，綜合考評(píng)員工的工作能力、工作表現(xiàn)。按考評(píng)等級(jí)，實(shí)行末尾淘汰。

4、推行例會(huì)制，提高階段性工作總結(jié)工作

20--年實(shí)行的例會(huì)制，對(duì)階段性工作總結(jié)提高，對(duì)時(shí)段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例會(huì)制在堅(jiān)持的同時(shí)，作好以下調(diào)整：

一是例會(huì)時(shí)間。在每星期二的上午進(jìn)行。

二是會(huì)議主持。每次例會(huì)除工作小結(jié)及工作布置外，確定一個(gè)工作主題，分別由分管該項(xiàng)工作的總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、主管工程師主持。

三是建立例會(huì)工作布置檢查制度，即前次會(huì)議布置的工作在規(guī)定完成的時(shí)段內(nèi)，落實(shí)部門應(yīng)匯報(bào)執(zhí)行情況，以利總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)方法，完善提高。

5、推行各級(jí)責(zé)任制，有效實(shí)行分工合作

公司的戰(zhàn)略目標(biāo)之一是建立科學(xué)高效的公司管理機(jī)制。這一既定目標(biāo)客觀上要求公司領(lǐng)導(dǎo)層、部門中層進(jìn)行各級(jí)負(fù)責(zé)，且分工合作，以防止責(zé)任推諉，辦事拖沓，效率低下的現(xiàn)象發(fā)生。

公司領(lǐng)導(dǎo)層分工：

總經(jīng)理：負(fù)責(zé)全面工作，主持融資、重大合作，主持公司日常工作，分管財(cái)務(wù)部。

項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)工程的實(shí)施全過程管理。分管工程部。負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理公司及相關(guān)部門的工作對(duì)接。

行政副總經(jīng)理：負(fù)責(zé)公司行政工作，分管辦公室、招商運(yùn)營(yíng)部、物業(yè)管理部，負(fù)責(zé)各項(xiàng)對(duì)外工作的對(duì)接。

營(yíng)銷副總經(jīng)理：負(fù)責(zé)營(yíng)銷工作，分管營(yíng)銷部、企劃部。負(fù)責(zé)營(yíng)銷廣告策劃，與銷售公司、策劃公司、媒體單位的工作對(duì)接。

房產(chǎn)銷售計(jì)劃5公司的發(fā)展是與整個(gè)公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導(dǎo)方針，團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是分不開的。提高執(zhí)行力的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個(gè)良好的銷售團(tuán)隊(duì)和有一個(gè)好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。為了使我銷售部門的各方面的工作順利進(jìn)行，特作出--年工作計(jì)劃。

一、銷售目標(biāo)

今年的銷售目標(biāo)最基本的是做到月月有進(jìn)帳的單子。根據(jù)公司下達(dá)的銷售任務(wù)，把任務(wù)根據(jù)具體情況分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的銷售目標(biāo)分解到各個(gè)銷售人員身上，完成各個(gè)時(shí)間段的銷售任務(wù)。并在完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上提高銷售業(yè)績(jī)。

二、建立一支熟悉業(yè)務(wù)，而相對(duì)穩(wěn)定的銷售團(tuán)隊(duì)

人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績(jī)都起源于有一個(gè)好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團(tuán)隊(duì)是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個(gè)和諧，具有殺傷力的團(tuán)隊(duì)作為一項(xiàng)主要的工作來抓。

三、完善銷售制度，建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理辦法

銷售管理是企業(yè)的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態(tài)。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動(dòng)性，對(duì)工作有高度的責(zé)任心，提高銷售人員的主人翁意識(shí)。

四、培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題，不斷自我提高的習(xí)慣

培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)問題并能提出自己的看法和建議，業(yè)務(wù)能力提高到一個(gè)新的檔次。

篇6

[關(guān)鍵字]新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

一、引言

隨著我國(guó)稅收制度的逐步發(fā)展，稅收籌劃已日益成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本降低、效益增加目標(biāo)的重要選擇。實(shí)際上，會(huì)計(jì)是稅收的基礎(chǔ)，稅收籌劃正體現(xiàn)了納稅人對(duì)會(huì)計(jì)和稅收環(huán)境的反應(yīng)和適應(yīng)，因此，新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化必然對(duì)我國(guó)稅收和稅收籌劃有重大的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的重要組成部分。然而，被認(rèn)定為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)近年來引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，國(guó)家稅務(wù)總局也針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理出臺(tái)了相關(guān)文件，并不斷地進(jìn)行調(diào)整和完善。2007年，國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅要進(jìn)行全面清算的規(guī)定。2008年，國(guó)家增加了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)繳比例。2009年，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊，出臺(tái)了旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的“救市”政策，不僅改變了預(yù)繳方法，且降低了預(yù)繳率，項(xiàng)目計(jì)稅毛利率也下降5個(gè)百分點(diǎn)。2010年春以后，各地房?jī)r(jià)紛紛上漲，為了維護(hù)樓市穩(wěn)定，國(guó)家又加強(qiáng)了對(duì)其的稅收監(jiān)管：進(jìn)一步明確完工產(chǎn)品的確認(rèn)條件；進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、建設(shè)、銷售到使用涉及十多種稅，占我國(guó)現(xiàn)行稅法體系中實(shí)體稅稅種的50%左右。房地產(chǎn)相關(guān)人士甚至認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入將被課以最高達(dá)73%的稅收?？梢哉f，房地產(chǎn)在我國(guó)是一個(gè)重稅行業(yè)。面對(duì)國(guó)家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策和同行業(yè)對(duì)手的激烈競(jìng)爭(zhēng)，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)自然有實(shí)施納稅籌劃的內(nèi)在動(dòng)力和外在壓力。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的基本理論

稅收籌劃是指納稅人在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的優(yōu)化安排，選擇最優(yōu)的納稅方案，既合理又合法地減稅、節(jié)稅，以達(dá)到稅負(fù)最小化的財(cái)務(wù)籌劃活動(dòng)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種分析

目前，我國(guó)在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有、出租等諸多環(huán)節(jié)分別征收土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及其教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。

與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重，主要財(cái)稅特點(diǎn)如下：

1．房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)的主要開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷售等，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元，投資主體復(fù)雜，多樣化的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集多元性、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要渠道包括預(yù)收購房定金或預(yù)收建設(shè)基金、預(yù)收代建工程款、土地開發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券、其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體聯(lián)合開發(fā)的投資、通過資本市場(chǎng)發(fā)行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜。

3．房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要有征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成本等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)特別復(fù)雜。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣，根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)其采用的籌劃技術(shù)可以歸納如下：

1．稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發(fā)能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)減低稅負(fù)，而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。

2．收入實(shí)現(xiàn)技術(shù)

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，減低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

3．費(fèi)用攤銷技術(shù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)，通常是跨年度經(jīng)營(yíng)，稅收籌劃人員應(yīng)該充分考慮相關(guān)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理問題，比如借款費(fèi)用的資本化或費(fèi)用化問題；突破業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用的稅前列支限額的限制，及時(shí)確認(rèn)能夠當(dāng)期扣除的損失等等，都是運(yùn)用攤銷技術(shù)的重要籌劃內(nèi)容。

4．轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自行獨(dú)立開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常顯著。

5．規(guī)避平臺(tái)籌劃技術(shù)

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)。對(duì)此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對(duì)價(jià)格和扣除額的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有九大會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。本文將嘗試在與房地產(chǎn)企業(yè)有直接相關(guān)性且涉及企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的四大會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃研究，四個(gè)準(zhǔn)則分別是《投資性房地產(chǎn)》、《建造合同》、《利息費(fèi)用》和《收入》。

（一）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出租業(yè)務(wù)中所獲得的轉(zhuǎn)讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的多數(shù)是用于出售，房產(chǎn)出售涉及一項(xiàng)重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓所取得的增值額征收的一種稅。對(duì)土地增值稅的籌劃，關(guān)鍵點(diǎn)在于控制增值額，而增值額就是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，因此，我們可以通過調(diào)節(jié)房產(chǎn)銷售價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額來實(shí)現(xiàn)土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產(chǎn)的售價(jià)二是盡量提高扣除項(xiàng)目的金額。房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，在免稅臨界點(diǎn)附近，收入增加或成本費(fèi)用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當(dāng)售價(jià)或其他扣除項(xiàng)目金額處于納稅時(shí)，應(yīng)采用降低售價(jià)或增加其他扣除項(xiàng)目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。當(dāng)然，在增加其他扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。

（二）《建造合同》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

建造合同準(zhǔn)則是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的第15號(hào)準(zhǔn)則，它與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)。該準(zhǔn)則主要強(qiáng)調(diào)的是對(duì)代建房的規(guī)范，目的是用于規(guī)范房地產(chǎn)建筑商建造工程合同的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。新準(zhǔn)則和舊準(zhǔn)則相比，建造合同準(zhǔn)則沒有實(shí)質(zhì)性的改變，但對(duì)建造合同的修訂和完善，也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，比如有自主開發(fā)、代建房和合作建房等。稅法對(duì)各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，其節(jié)稅效果是很明顯的。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目出售的，不僅要按3%的建筑業(yè)勞務(wù)對(duì)建造行為繳納營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)銷售時(shí)還得按四級(jí)超率累進(jìn)稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動(dòng)產(chǎn)行為繳納營(yíng)業(yè)稅，除此之外，還要按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)額繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育法附加。很明顯，房地產(chǎn)企業(yè)以自主開發(fā)形式開發(fā)房地產(chǎn)稅負(fù)相當(dāng)重。然而，我們有時(shí)可以通過選擇代建房和合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（三）《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則規(guī)定，凡符合資本化條件的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的借款費(fèi)用不能直接予以資本化，而應(yīng)在發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。借款費(fèi)用準(zhǔn)則著重解決了借款費(fèi)用的確認(rèn)和計(jì)量問題，尤其是借款費(fèi)用資本化的條件和金額的計(jì)量問題。借款費(fèi)用準(zhǔn)則下企業(yè)的節(jié)稅途徑可以從以下四個(gè)方面考慮：當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時(shí)，利息支出應(yīng)盡早資本化；當(dāng)企業(yè)處于盈利年度，利息支出盡量予以費(fèi)用化，可以降低土地增值額和加大在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，以免遭稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)超額利息的剔除；同時(shí)，企業(yè)還得注意利息支出的合法性問題。

（四）《收入》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則完善了企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件。準(zhǔn)則規(guī)定，銷售商品收入必須同時(shí)滿足5個(gè)條件才能予以確認(rèn)。嚴(yán)格的收入確認(rèn)條件也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時(shí)間帶來了稅收籌劃空間。

1．分期收款的稅收籌劃

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的銷售以不動(dòng)產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但是，由于房地產(chǎn)市值普遍較高，買方市場(chǎng)一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產(chǎn)就成了房地產(chǎn)業(yè)的一大營(yíng)銷策略，在這種情況下，為了體現(xiàn)會(huì)計(jì)上的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)不能按銷售價(jià)格總額確定收入，會(huì)計(jì)人員應(yīng)對(duì)估計(jì)不能收回的，不能確認(rèn)收入，已經(jīng)收回部分價(jià)款的只將收回部分確認(rèn)為收入。所以，企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣，企業(yè)延遲了收入確認(rèn)時(shí)間，也就意味達(dá)到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節(jié)稅的作用。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用分期收款的方式達(dá)到稅收籌劃目的。

2．預(yù)售房款的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入結(jié)算方式復(fù)雜，往往采用預(yù)收房款這種方式解決房產(chǎn)開發(fā)的部分資金不足問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)，收款的當(dāng)天會(huì)發(fā)生營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。然而，企業(yè)收到向其他往來單位的借貸款或者企業(yè)收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當(dāng)天是不會(huì)發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的。因此，對(duì)預(yù)收性質(zhì)的房款，企業(yè)可以與客戶商量簽訂協(xié)議，將預(yù)收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營(yíng)業(yè)稅確認(rèn)的時(shí)間，從而起到延遲繳納營(yíng)業(yè)稅的籌劃效果。同時(shí)，也延遲了所得稅和其他相關(guān)稅費(fèi)的繳納時(shí)間。一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，另一方面，企業(yè)還獲得了稅款資金的時(shí)間價(jià)值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用預(yù)售房款轉(zhuǎn)化技術(shù)達(dá)到稅收籌劃目的。

[參考文獻(xiàn)]

[1]朱麗春．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃若干問題研究[D]．廈門大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007.1．

[2]于小鐳，毛夏攣，蔡昌．新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與納稅籌劃[M]．北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2008.5~6．

篇7

社會(huì)中銷售工作占據(jù)大半江山，不同的種類銷售工作計(jì)劃不一樣，本文為大家提供銷售工作計(jì)劃，歡迎大家閱讀學(xué)習(xí)，想了解更多，請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注。

房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃一房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，尤其是最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展，不過也產(chǎn)生了很多的泡沫，導(dǎo)致全球金融危機(jī)到來之后我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的危機(jī)。為了應(yīng)付這次危機(jī)，我們相處了很多的辦法，但是都是治標(biāo)不治本，所以我們一定要相處一個(gè)號(hào)的辦法和計(jì)劃來。

一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書，以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。

1.房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷計(jì)劃十分重要。一般來說，市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃包括：

1.計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3.機(jī)會(huì)與問題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。

4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5.市場(chǎng)營(yíng)銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。

6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?

7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開支。

8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。

一、計(jì)劃概要

計(jì)劃書一開頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀

計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1.市場(chǎng)情勢(shì)

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分地區(qū)細(xì)分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢(shì)。

2.產(chǎn)品情勢(shì)

應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)的資料。

3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)

主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢(shì)

應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、機(jī)會(huì)與問題分析

應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

只要按照上面的銷售計(jì)劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時(shí)候，也會(huì)回到一個(gè)不錯(cuò)的境界，因?yàn)槲覀兪歉鶕?jù)我們最實(shí)際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會(huì)做到最好。相信我們的國(guó)家經(jīng)濟(jì)一定會(huì)很快的恢復(fù)過來，而我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)恢復(fù)繁榮!

房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃二一、業(yè)務(wù)的精進(jìn)

1、加強(qiáng)團(tuán)體的力量

在團(tuán)體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時(shí)對(duì)提升個(gè)人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個(gè)月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時(shí)也有很多的不同，其中有許多是我要學(xué)習(xí)加強(qiáng)的，這種性格上的互補(bǔ)，在具體的工作中可以幫助我們查缺補(bǔ)漏，提升自己。

2、熟識(shí)項(xiàng)目

銷售最重要的是對(duì)自己所從事項(xiàng)目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過程中，對(duì)本項(xiàng)目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現(xiàn)，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對(duì)項(xiàng)目及相關(guān)房產(chǎn)知識(shí)的不夠了解，在新年之后，對(duì)項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，對(duì)房產(chǎn)知識(shí)的了解，是熟識(shí)項(xiàng)目的首要。

3、樹立自己的目標(biāo)

有目標(biāo)才會(huì)有方向，有方向才會(huì)有不斷努力的動(dòng)力。在每個(gè)月的月初都要對(duì)自己訂立下目標(biāo)，先從小的目標(biāo)開始，即獨(dú)立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成獎(jiǎng)勵(lì)下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。

二、自身素質(zhì)的提升

銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實(shí)物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識(shí)的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書籍，同時(shí)不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，及時(shí)的充實(shí)自己，總結(jié)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。其次，實(shí)踐出真知，所有的理論只有與實(shí)踐相結(jié)合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對(duì)銷售流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，在演練中對(duì)項(xiàng)目加深印象，同時(shí)對(duì)顧客關(guān)心的合同條款進(jìn)行熟讀并學(xué)習(xí)。了解最新的法律法規(guī)知識(shí)。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問題，在團(tuán)隊(duì)的交流中，解決問題，不斷的提升自己。

最后，感謝公司所有的領(lǐng)導(dǎo)和同事，因?yàn)槲覀€(gè)人的進(jìn)步離不開大家的幫助和支持。

房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃三公司的發(fā)展是與整個(gè)公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導(dǎo)方針，團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是分不開的。提高執(zhí)行力的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個(gè)良好的銷售團(tuán)隊(duì)和有一個(gè)好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。作為銷售經(jīng)理，為了我使我銷售部門的各方面的工作順利進(jìn)行，特作出20__年工作計(jì)劃。

一、銷售目標(biāo)

今年的銷售目標(biāo)最基本的是做到月月有進(jìn)帳的單子。根據(jù)公司下達(dá)的銷售任務(wù)，把任務(wù)根據(jù)具體情況分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的銷售目標(biāo)分解到各個(gè)銷售人員身上，完成各個(gè)時(shí)間段的銷售任務(wù)。并在完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上提高銷售業(yè)績(jī)。

二、建立一支熟悉業(yè)務(wù)，而相對(duì)穩(wěn)定的銷售團(tuán)隊(duì)。

人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績(jī)都起源于有一個(gè)好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團(tuán)隊(duì)是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個(gè)和諧，具有殺傷力的團(tuán)隊(duì)作為一項(xiàng)主要的工作來抓。

三、完善銷售制度，建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理辦法。

銷售管理是企業(yè)的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態(tài)。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動(dòng)性，對(duì)工作有高度的責(zé)任心，提高銷售人員的主人翁意識(shí)。

四、培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題，不斷自我提高的習(xí)慣。

培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)問題并能提出自己的看法和建議，業(yè)務(wù)能力提高到一個(gè)新的檔次。

五、在地區(qū)市建立銷售，服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。

篇8

現(xiàn)行農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷服務(wù)補(bǔ)貼政策對(duì)改善農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷的基礎(chǔ)設(shè)施、提升農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷主體的能力、降低農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷成本、繁榮農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、提升農(nóng)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力均起到了不同程度的作用，但仍然存在一些突出的問題：

（一）農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷服務(wù)補(bǔ)貼仍未引起足夠的重視

長(zhǎng)期以來形成的“重生產(chǎn)輕流通”的觀念仍然有著持續(xù)的強(qiáng)大影響，在很大程度上導(dǎo)致當(dāng)前的絕大多數(shù)農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼都是用于生產(chǎn)方面的補(bǔ)貼。我國(guó)農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼從2004年開始全面轉(zhuǎn)向生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且側(cè)重以直接支付的方式補(bǔ)貼給農(nóng)民，農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷服務(wù)補(bǔ)貼在農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼總額中所占份額逐年減少。

（二）部門分割導(dǎo)致普惠制原則

難以貫徹，交叉重復(fù)補(bǔ)貼嚴(yán)重由于當(dāng)前涉農(nóng)行政管理體制的缺陷，現(xiàn)行的農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷服務(wù)補(bǔ)貼缺乏必要的整合，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)作用不公平、不規(guī)范，隨意性很大，普惠制原則難以貫徹。比如2008年開始實(shí)施“新網(wǎng)工程”，其補(bǔ)貼對(duì)象局限于中華全國(guó)供銷合作總社主管的行業(yè)協(xié)會(huì)和供銷合作社（含全資和絕對(duì)控股企業(yè)），補(bǔ)貼對(duì)象的范圍相對(duì)較窄，受益群體較少。2013年開始實(shí)施的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)供銷合作總社新型合作示范項(xiàng)目，其補(bǔ)貼對(duì)象針對(duì)的是供銷合作社系統(tǒng)內(nèi)合作社、龍頭企業(yè)，同樣未能貫徹普惠制原則。這種體制導(dǎo)致的另一個(gè)直接后果就是專項(xiàng)政策數(shù)量多，單體項(xiàng)目小，部委之間的補(bǔ)貼交叉重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏精準(zhǔn)性和針對(duì)性，導(dǎo)致有些補(bǔ)貼名不副實(shí)。最終導(dǎo)致的結(jié)果是，大城市、大型批發(fā)市場(chǎng)和大企業(yè)往往獲得來自不同部門的重復(fù)補(bǔ)貼，而農(nóng)村、產(chǎn)地、欠發(fā)達(dá)地區(qū)和中小企業(yè)獲得的補(bǔ)貼非常有限，非常不公平。

（三）現(xiàn)行補(bǔ)貼忽略了農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷服務(wù)的薄弱環(huán)節(jié)

農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地市場(chǎng)作為我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系的重要組成部分，與大中城市的銷地批發(fā)市場(chǎng)和集散地市場(chǎng)相比，數(shù)量、建設(shè)與管理水平差距較大。國(guó)家政策扶持尤其是專項(xiàng)資金主要指向大型批發(fā)市場(chǎng)尤其是位于城市的批發(fā)市場(chǎng)（主要針對(duì)銷地市場(chǎng)和集散地市場(chǎng)），很少顧及到縣以下農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的建設(shè)與升級(jí)，農(nóng)業(yè)部門對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)雖有支持，但支持力度偏小，產(chǎn)地市場(chǎng)建設(shè)尤其滯后。近年來，農(nóng)業(yè)部圍繞產(chǎn)地市場(chǎng)做了大量工作，但當(dāng)前在產(chǎn)地市場(chǎng)建設(shè)方面補(bǔ)貼政策不夠明確。特別是在全國(guó)產(chǎn)地市場(chǎng)、區(qū)域產(chǎn)地市場(chǎng)、田頭市場(chǎng)的建設(shè)方面的補(bǔ)貼政策還沒有。

（四）有些已經(jīng)或即將到期的補(bǔ)貼政策是否持續(xù)未能明確

近年來，國(guó)家出臺(tái)一些有利于降低農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的臨時(shí)政策，比如財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財(cái)稅[2012]68號(hào)），其執(zhí)行期是從2013年1月1日到2015年12月31日，這一政策在2015年年底之后是否繼續(xù)執(zhí)行，目前還沒有明確的說法，需要盡早進(jìn)行研究。

（五）中央政府提出的部分重要政策未能落地

近年來，中央政府圍繞農(nóng)產(chǎn)品流通體系出臺(tái)了大批的政策意見，但是，很多政策仍然停留在文件層面，如國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》強(qiáng)調(diào)“加快農(nóng)產(chǎn)品流通標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量等級(jí)化、包裝規(guī)格化、標(biāo)識(shí)規(guī)范化、產(chǎn)品品牌化”，相關(guān)政策沒有真正落地。

二國(guó)外農(nóng)產(chǎn)品促銷服務(wù)補(bǔ)貼經(jīng)驗(yàn)做法

國(guó)外普遍重視對(duì)農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷服務(wù)補(bǔ)貼。在美國(guó)，政府一般服務(wù)中，超過三分之一的開支被用于提供一系列包括農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)開拓、營(yíng)銷和研究等方面的服務(wù)，即“國(guó)家農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（Stateprogrammesforagriculture）”。韓國(guó)政府從20世紀(jì)90年代開始對(duì)建設(shè)現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)流通體制的投入逐年增加。1998年韓國(guó)政府建立了農(nóng)產(chǎn)品銷售體制改革委員會(huì),推動(dòng)韓國(guó)建立現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品銷售體系。1990-2009年韓國(guó)政府用于促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品流通的開支變現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì):1990年為26.2億韓元,2009年為617.9億韓元,增長(zhǎng)約22.6倍。日本的農(nóng)業(yè)協(xié)會(huì)（農(nóng)民合作社）在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)流通中起到了非常重要的作用。農(nóng)業(yè)協(xié)會(huì)是半政府、半私人性質(zhì)，每個(gè)農(nóng)民都可以加入，幾乎所有的日本農(nóng)民都是它的“會(huì)員”。它以市場(chǎng)、企業(yè)、農(nóng)民為中心，形成了有機(jī)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)一體化的聯(lián)合體，業(yè)務(wù)涉及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)資供應(yīng)、農(nóng)產(chǎn)品銷售、農(nóng)業(yè)信貸、生活指導(dǎo)、保險(xiǎn)、醫(yī)療、信托等領(lǐng)域。同時(shí)，日本農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域也是通過批發(fā)市場(chǎng)調(diào)控的。政府是開辦農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的主體，日本的價(jià)格管理始終堅(jiān)持把市場(chǎng)發(fā)育和供求管理結(jié)合起來。韓日兩國(guó)都高度重視農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，并給予大量政府補(bǔ)貼。韓國(guó)1985-2006年陸續(xù)建成了34個(gè)國(guó)家級(jí)拍賣市場(chǎng)。目前年流通量為100萬噸的市場(chǎng)，不算地價(jià)所有單位工程和公用工程建設(shè)約需要3000-4000億韓元。例如可樂洞市場(chǎng)1985年建設(shè)時(shí)，投資約為2000-3000億韓元，市場(chǎng)建設(shè)過程中央政府投資30%、中央政府給地方政府低利率貸款40%（貸款利率是1%）、地方政府自己出資30%。日本批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，從國(guó)家層面來說都只是一個(gè)項(xiàng)目。從項(xiàng)目投資上說，國(guó)營(yíng)項(xiàng)目由國(guó)家主導(dǎo)，投資上2/3由國(guó)家投資，1/3由地方投資?？h營(yíng)項(xiàng)目雖然實(shí)施主體是縣，但國(guó)家也有投資，國(guó)家投1/2。

三農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷服務(wù)補(bǔ)貼政策體系優(yōu)化建議

（一）應(yīng)更加重視農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷服務(wù)補(bǔ)貼

農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷服務(wù)補(bǔ)貼是今后潛力最大的農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策。主要理由是：第一，農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷服務(wù)補(bǔ)貼大多數(shù)屬于綠箱政策，可不受WTO《農(nóng)業(yè)協(xié)議》的相關(guān)約束。第二，農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷促銷也是我國(guó)農(nóng)業(yè)最為薄弱的環(huán)節(jié)。第三，農(nóng)民從中的受益更明顯。第四，符合國(guó)際潮流與一般趨勢(shì)。美歐日等發(fā)達(dá)國(guó)家的農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼總體呈現(xiàn)出“三降一升”（支持總量、占比家庭經(jīng)營(yíng)收入、價(jià)格支持比重降低，一般服務(wù)比重上升）的演變特點(diǎn)。建議將近年來國(guó)家出臺(tái)的有利于降低農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的臨時(shí)政策制度化、長(zhǎng)期化，比如財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財(cái)稅[2012]68號(hào)），其執(zhí)行期是從2013年1月1日到2015年12月31日，建議繼續(xù)執(zhí)行。另外，借鑒國(guó)外的普遍經(jīng)驗(yàn)，并考慮我國(guó)結(jié)構(gòu)性減稅的需要，盡快推動(dòng)包括鮮活農(nóng)產(chǎn)品在內(nèi)的所有農(nóng)產(chǎn)品，從生產(chǎn)、加工、批發(fā)、零售所有環(huán)節(jié)均永久免征增值稅。

（二）應(yīng)更加重視農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷補(bǔ)貼的規(guī)范性和統(tǒng)一性

應(yīng)盡快加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，參照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的通行做法，考慮農(nóng)業(yè)的產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后的全面管理與協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)從包括生資（包括農(nóng)藥、化肥、種苗種子等）生產(chǎn)與供應(yīng)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品加工、批發(fā)、零售、物流、質(zhì)量安全在內(nèi)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的一體化管理，提高農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷補(bǔ)貼設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性、操作的規(guī)范性。

（三）具體的補(bǔ)貼建議具體的補(bǔ)貼項(xiàng)目，建議以“綠箱”政策為主，兼顧“黃箱”政策。

1.全面加強(qiáng)產(chǎn)地市場(chǎng)建設(shè)的補(bǔ)貼

產(chǎn)地市場(chǎng)建設(shè)和完善，建議從以下方面進(jìn)行補(bǔ)貼：新建的產(chǎn)地市場(chǎng)和已建產(chǎn)地市場(chǎng)改造，由中央政府和地方政府共同出資，提供財(cái)政補(bǔ)助。尤其是產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測(cè)和安全監(jiān)控設(shè)備設(shè)施、交易設(shè)備設(shè)施、產(chǎn)銷平臺(tái)、電子結(jié)算系統(tǒng)建設(shè)等方面加強(qiáng)建設(shè)。第一，田頭市場(chǎng)等純公益性產(chǎn)地市場(chǎng)，在產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測(cè)和安全監(jiān)控設(shè)備設(shè)施、交易設(shè)備設(shè)施、產(chǎn)銷信息共享平臺(tái)、電子結(jié)算系統(tǒng)建設(shè)等方面，給予全額財(cái)政補(bǔ)助。第二，區(qū)域性產(chǎn)地市場(chǎng)在產(chǎn)銷平臺(tái)、電子結(jié)算系統(tǒng)建設(shè)等方面，給予投資額50%的財(cái)政補(bǔ)助。冷鏈系統(tǒng)物流建設(shè)方面給予投資額的全額貸款貼息。第三，全國(guó)性產(chǎn)地市場(chǎng)在產(chǎn)銷平臺(tái)、電子結(jié)算系統(tǒng)建設(shè)等方面，給予投資額50%的財(cái)政補(bǔ)助。冷鏈系統(tǒng)物流建設(shè)、拍賣系統(tǒng)方面給予投資額的全額貸款貼息。另外，應(yīng)考慮為農(nóng)產(chǎn)品商品化處理建設(shè)提供全額貸款貼息。商品化處理包括預(yù)選、分級(jí)、包裝、配送等設(shè)施裝備的建設(shè)，建立此項(xiàng)補(bǔ)貼有助于農(nóng)產(chǎn)品附加值，提升質(zhì)量安全管理水平，促進(jìn)流通效率。

2.探索對(duì)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷商的補(bǔ)貼

由中央政府和地方政府對(duì)經(jīng)銷商流動(dòng)資金進(jìn)行貸款貼息，補(bǔ)貼對(duì)象應(yīng)集中在與產(chǎn)地市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)的生產(chǎn)主導(dǎo)型、產(chǎn)銷一體型和流通主導(dǎo)型經(jīng)銷商，以及與產(chǎn)地市場(chǎng)無關(guān)聯(lián)的流通主導(dǎo)型經(jīng)銷商。

3.對(duì)農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)的補(bǔ)貼

電子商務(wù)建設(shè)包括電子商務(wù)設(shè)備、信息系統(tǒng)、人員培訓(xùn)等方面，建議為電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)提供全額貸款貼息。

4.農(nóng)產(chǎn)品拍賣系統(tǒng)/平臺(tái)補(bǔ)貼

拍賣系統(tǒng)的建設(shè)和完善具有很強(qiáng)的社會(huì)公益性。農(nóng)產(chǎn)品拍賣市場(chǎng)有公開的信息系統(tǒng)，各種農(nóng)產(chǎn)品供求信息、價(jià)格信息等，信息來源廣泛、時(shí)效性強(qiáng)，能客觀地反映出一個(gè)地區(qū)、一個(gè)市場(chǎng)、一定時(shí)間的供求關(guān)系，能夠合理調(diào)節(jié)供求，優(yōu)化農(nóng)產(chǎn)品的配置，從而指導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)生產(chǎn)適銷對(duì)路的農(nóng)產(chǎn)品。因此建議由中央政府和地方政府共同出資，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品拍賣系統(tǒng)建設(shè)和完善，提供全額財(cái)政補(bǔ)助。

5.整合農(nóng)產(chǎn)品物流補(bǔ)貼

為農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地冷鏈物流建設(shè)提供全額貸款貼息。冷鏈物流建設(shè)包括預(yù)冷、儲(chǔ)存、冷鏈配送等設(shè)施裝備的建設(shè)，建立此項(xiàng)補(bǔ)貼有助于形成一批跨區(qū)域配送能力的農(nóng)產(chǎn)品低溫配送和處理中心，能夠促進(jìn)流通企業(yè)整合上游生產(chǎn)和下游營(yíng)銷資源，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈與供應(yīng)鏈、物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)的協(xié)同發(fā)展。

篇9

2017年?duì)I銷策劃個(gè)人年終工作總結(jié)【1】 過去的一年可算是我工作上另一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，更是一個(gè)新的開始。特別是自今年6月份接手營(yíng)銷策劃工作，不知不覺，已有一年?；貞涍@一年的工作經(jīng)歷，有艱辛、有成長(zhǎng)、有收獲、更有前景。這一年既包含了太多的艱辛與不易，也取得了不錯(cuò)的工作業(yè)績(jī)。成績(jī)的取得離不開本人的勤奮努力，更與領(lǐng)導(dǎo)和同事們給與我的支持和幫助密不可分。現(xiàn)將今年工作總結(jié)匯報(bào)如下，請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)和同仁審議。

一、工作業(yè)績(jī)完成情況

1.完成銷售業(yè)績(jī);

2.完成銷售物料的設(shè)計(jì)與制作(法排讀本、法排、高層戶型冊(cè)、項(xiàng)目小冊(cè)、項(xiàng)目樓書、預(yù)售協(xié)議、抽獎(jiǎng)券、參觀券等);

3.完成媒體推廣的執(zhí)行(戶外、報(bào)紙、雜志、電臺(tái)、公交車、網(wǎng)絡(luò)等);

4.完成公司領(lǐng)導(dǎo)交代臨時(shí)工作(法排首期開盤總結(jié)、原吉利余房組價(jià)、節(jié)慶布置等);

5.協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)完成風(fēng)鈴苑排屋開盤準(zhǔn)備工作;

6.協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)完成排屋客戶交流會(huì)的組織落實(shí);

7.協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)完成樣板房展示的媒體交流會(huì);

8.協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)完成樣板房通道的布置展示。

二、成長(zhǎng)感悟

這一年，伴隨著公司的不斷壯大，我也不斷得到成長(zhǎng)?；厥鬃约旱某砷L(zhǎng)經(jīng)歷，感悟頗多。

(一)勤奮學(xué)習(xí)是做好工作的基礎(chǔ)。人可以不會(huì)不懂，但不能恐懼和無奈，越是不會(huì)越要笨鳥先飛，更加勤奮努力的學(xué)習(xí)。特別是我今年6月份接手營(yíng)銷策劃工作后，由一知半解到現(xiàn)在對(duì)銷售流程有一定的了解，背后其實(shí)下了不少功夫，也用了不少時(shí)間，當(dāng)然也少不了同事之間的幫助。接觸營(yíng)銷策劃工作之后，才清楚明白到，工作量雖不大，卻要學(xué)的是無比的多，銷售知識(shí)永遠(yuǎn)是個(gè)無底深淵，但正因如此，我樂此不疲，越來越喜歡這份工作。我想作為一個(gè)置業(yè)顧問，不僅要精通賣房業(yè)務(wù)，對(duì)周邊的一些知識(shí)也必須詳細(xì)了解，這樣才能更好的為客戶服務(wù)，讓客戶感覺我們無論是從企業(yè)品牌、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)質(zhì)量以及員工素質(zhì)各方面都比其它樓盤有優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)定客戶購買的信心。針對(duì)這個(gè)問題，我在日常銷售工作中，充分發(fā)揮善于思考的優(yōu)點(diǎn)，通過對(duì)同事的觀察學(xué)習(xí)以及對(duì)經(jīng)驗(yàn)的歸納，總結(jié)出許多新的銷售技巧和客戶維護(hù)方式，并在隨后的工作中通過實(shí)踐加以修改和完善。事實(shí)證明，知識(shí)和創(chuàng)意永遠(yuǎn)是無窮無盡的。

(二)熱情服務(wù)是做好工作的關(guān)鍵。作為置業(yè)顧問這個(gè)職業(yè)和客戶打交道，光有勤奮是不夠的，必須還要有熱情的服務(wù)態(tài)度，笑迎八方客，凝聚萬家財(cái)，服務(wù)于客戶，使他們能夠體會(huì)到我們綠城周到熱情的服務(wù)態(tài)度，我自己對(duì)這一點(diǎn)有著深深的體會(huì)和感受。我想相對(duì)于不同收入群體的購房心態(tài)及個(gè)人氣質(zhì)各方面肯定也有所不同，因此對(duì)于不同客戶的銷售方式也必須有相應(yīng)的變化。比如面對(duì)不同文化水平和不同購房心態(tài)的客戶，我們都應(yīng)該有相對(duì)的談判技巧和語氣口吻來接待，讓其買得開心，日后還想再買。在實(shí)踐工作我還發(fā)現(xiàn)，一個(gè)真正成功的銷售員除了必須有能夠感染客戶的個(gè)性外，更應(yīng)該具備能夠隨時(shí)適應(yīng)不同消費(fèi)者心態(tài)的應(yīng)變能力，同時(shí)牢記，專業(yè)、禮貌、主動(dòng)服務(wù)、給予客戶比他想象的更多，并堅(jiān)持公司利益至上的職業(yè)操守。所以，為了做好銷售工作，我急待提高自身修養(yǎng)，無論從個(gè)人氣質(zhì)和專業(yè)能力方面都要把自己打造成一個(gè)合格的置業(yè)顧問。

(三)敬業(yè)愛崗是做好工作的前提。只有敬業(yè)愛崗，忠于職守，盡職盡責(zé)，一絲不茍，虛心學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，培養(yǎng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠犯?，全力以赴，才能在平凡的崗位上做出不平凡的成?jī)，才能獲得價(jià)值的提升。這一年，我經(jīng)歷了無數(shù)次收獲與失落，過程充滿酸甜苦辣，行業(yè)文化使我體會(huì)良多，為人處事都讓我不斷成長(zhǎng)與成熟，讓我隨時(shí)都保持一顆感恩的心去面對(duì)人和事。我喜歡超越對(duì)手挑戰(zhàn)自己，這個(gè)行業(yè)很適合我，我在工作中享受與狼共舞的生存狀態(tài)，這是一條不斷超越，適者生存的道路，是靠知識(shí)智慧立世的生存狀態(tài)，我找到了適合自己的人生道路，我熱愛這份工作。更重要的是我發(fā)現(xiàn)了自己的不足，不斷完善自己，不斷前進(jìn)，堅(jiān)持不懈，滿腔熱情的工作。熱忱是工作的靈魂，熱忱是戰(zhàn)勝所有困難的力量，從工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)，找到熱忱，找到堅(jiān)韌，也就找到了自信。

(四)感恩忠誠(chéng)是做好工作的根本。這一年里，我在這家公司獲得的實(shí)在太多了，說也說不完，要多謝的不單只是一兩個(gè)人，更不是一句謝謝就能簡(jiǎn)單了事。我要感謝主管，當(dāng)我剛進(jìn)入營(yíng)銷策劃部時(shí)，自身有著太多的缺陷和不足，是她包容和教導(dǎo)我，很多次的利用下班時(shí)間跟我談心溝通，改正了我很多積重難返的毛病。同時(shí)在工作中適時(shí)的給我壓力和激勵(lì)，讓我時(shí)而如履薄冰，時(shí)而又充滿信心，從不敢輕易有所松懈，逐漸成長(zhǎng)為一名合格的置業(yè)顧問。讓我更幸運(yùn)的是我們擁有一個(gè)成熟和諧的銷售團(tuán)隊(duì)，同事之間既有競(jìng)爭(zhēng)更有幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中化解。正因?yàn)橛羞@樣一群同事，我才能在銷售部門迅速提升自己。俗話說，近朱者赤近墨者黑，因?yàn)橛羞@樣濃厚的企業(yè)氛圍和團(tuán)隊(duì)精神，才給了我成長(zhǎng)所需的養(yǎng)份。忠誠(chéng)對(duì)我的工作來講，首先，我的感受是我們對(duì)公司是否付出了全部的精力和智慧，對(duì)待每天的工作是否完全滿意。我深信每位老板都希望自己的員工保持忠誠(chéng)，每一位員工也希望有各個(gè)完善的老板。自從綠城那天起，我就記住了今天工作不努力，明天努力找工作作為自己的座右銘。

三、新的一年的工作計(jì)劃

既是新的一年，又是我一個(gè)全新的開始。對(duì)于即將到來的一年，對(duì)生活，對(duì)工作，我有著太多的希望和夢(mèng)想。我打算在新的一年里，重點(diǎn)做好以下幾項(xiàng)工作：

一是做好銷售服務(wù)工作。在工作中，我要認(rèn)真細(xì)心地為客戶著想，通過自身良好品質(zhì)的展現(xiàn)和坦誠(chéng)、禮貌、周到、用心的服務(wù)，贏得市場(chǎng)和客戶的信任，在潛在客戶和老客戶的心中樹立良好的個(gè)人形象和公司形象，從而提高企業(yè)知名度和企業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)品以及自己的信譽(yù)，為公司房產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)在及未來的營(yíng)銷成功奠定良好的基礎(chǔ)，也為自己未來的發(fā)展積攢了廣泛的客戶資源。

二是做好營(yíng)銷策劃工作。積極培養(yǎng)市場(chǎng)意識(shí)，經(jīng)常調(diào)查市場(chǎng)，及時(shí)了解到有關(guān)房產(chǎn)銷售的各種信息，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及同類項(xiàng)目的發(fā)展動(dòng)向。尤其是在與客戶或準(zhǔn)客戶的頻繁接觸中，了解市場(chǎng)的最新資料，把握市場(chǎng)行情和發(fā)展變化趨勢(shì)，認(rèn)真聽取客戶對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的議論評(píng)價(jià)和一些合理化的改進(jìn)意見或者建議，從而為制定正確的房產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和市場(chǎng)營(yíng)銷策略服務(wù)。

三是認(rèn)真學(xué)習(xí)企業(yè)文化。積極參加企業(yè)文化的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作，深刻了解企業(yè)文化的內(nèi)容，理解企業(yè)文化建設(shè)的重要性，進(jìn)一步提高自己的敬業(yè)奉獻(xiàn)精神，更好地服務(wù)客戶推動(dòng)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

四是提升自身綜合素質(zhì)。我將進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)習(xí)，了解房產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程，從產(chǎn)品研發(fā)到工程管理，再到營(yíng)銷策劃等各個(gè)方面我都要有所認(rèn)識(shí)。這樣，在銷售過程中，才能把客戶提出的問題很好地反饋給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，以便改進(jìn)產(chǎn)品，提高居住品質(zhì)。

五是完成領(lǐng)導(dǎo)交代的臨時(shí)工作。

總之，在這充滿希望的新一年里，我將全力服務(wù)公司，熱愛崗位，勤奮工作，繼續(xù)學(xué)習(xí)，用使命般的激情面對(duì)客戶，用認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度面對(duì)我的職業(yè)，為客戶制造感動(dòng)，為公司創(chuàng)造利潤(rùn)!

2017年?duì)I銷策劃個(gè)人年終工作總結(jié)【2】 不知不覺，新的一年又將來臨了?；仡欉@一年的工作歷程，作為XXX公司廣告部的一名銷售人員，我深深的感到公司的蓬勃發(fā)展的熱情，XXX公司人為之拼搏的可貴精神。下面，我就將我xxxx年的個(gè)人工作情況進(jìn)行如下總結(jié)：

一、2xxx年銷售情況

我是XXX公司銷售部的一名銷售人員，主要負(fù)責(zé)跟進(jìn)華南區(qū)域廣告公司媒介策劃專員和購買專員的媒介排期與投放工作，推薦合作，以下單業(yè)績(jī)?yōu)楣ぷ魅蝿?wù)量。2xxx年，我積極與部門員工一起在華南地區(qū)推廣我公司的業(yè)務(wù)，并以公司的戰(zhàn)略目標(biāo)為指導(dǎo)，與相關(guān)的合作客戶就媒介排期與投放工作進(jìn)行了良好的合作。XXX的銷售是我公司廣告銷售部門工作的重點(diǎn)，銷售形勢(shì)的好壞很大程度上影響著公司的經(jīng)濟(jì)效益。這一年來，我銷售部門堅(jiān)持鞏固老市場(chǎng)、培育新市場(chǎng)、發(fā)展市場(chǎng)客戶、挖掘潛在市場(chǎng)，利用我公司的XXX帶動(dòng)產(chǎn)品銷售，并取得了較好的效果。

隨著XX產(chǎn)品在西南地區(qū)日趨嚴(yán)酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面，信息在市場(chǎng)銷售過程中有著越來越重要的作用，信息就是效益。我部門時(shí)刻密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握商機(jī)，向信息要效益，通過不斷的市場(chǎng)調(diào)研和信息收集、分析、整理，將其制度化、規(guī)范化、經(jīng)?；Ｎ忆N售部門通過市場(chǎng)調(diào)查、業(yè)務(wù)洽談、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等方式和途徑建立了比較穩(wěn)定可靠的信息渠道，密切關(guān)注行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。與此同時(shí)，我們建立了客戶檔案，努力做好基礎(chǔ)信息的收集，并根據(jù)西南市場(chǎng)情況積極派駐業(yè)務(wù)員對(duì)銷售市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)進(jìn)行跟蹤掌握。2xxx年度，我銷售部門定下了XXX的銷售目標(biāo)，年底完成了全年累計(jì)銷售總額XXX，產(chǎn)銷率XX%，貨款回收率XX%。年度工作任務(wù)完成90%，主要業(yè)績(jī)完成90%。

二、個(gè)人能力評(píng)價(jià)

廣告銷售部肩負(fù)這公司產(chǎn)品的銷售工作，責(zé)任重大、任務(wù)艱巨。一支能力出色的高素質(zhì)銷售隊(duì)伍是完成公司的年度銷售任務(wù)的重要保障。作為公司的員工，我時(shí)刻都感覺到自己身上的重任。我的言行代表了公司的形象。因此我時(shí)刻不斷以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ骶褚笞约?，不斷加?qiáng)自身的能力修養(yǎng)，廣泛的了解廣告市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，時(shí)刻做好自己的本職工作。對(duì)于公司的各項(xiàng)銷售政策，我都認(rèn)真貫徹執(zhí)行，并在工作中發(fā)揮刻苦工作的精神，努力完成銷售目標(biāo)。在工作中，我努力做到與同事友好相處，面對(duì)工作任務(wù)，我們積極進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，對(duì)于有利于完成銷售目標(biāo)的意見和建議，我認(rèn)真分析研究，并虛心接受。

三、工作建議及努力方向

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收籌劃 合理避稅

一、籌建融資環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)籌建環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)行業(yè)的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權(quán)和籌集所需的資金。這個(gè)階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及籌資方式不同對(duì)企業(yè)所得稅的影響。在房地產(chǎn)投入資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)階段則將涉及到土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及營(yíng)業(yè)稅金及附加等多個(gè)稅種?；I建環(huán)節(jié)對(duì)籌資方式的合理選擇和對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃不僅可以有效控制當(dāng)期的稅收負(fù)擔(dān)，而且對(duì)于整個(gè)行業(yè)后期經(jīng)營(yíng)中的稅負(fù)也有相應(yīng)的緩解作用。

2、稅收籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)前期需要投入巨額的資金，企業(yè)本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少?，F(xiàn)在我國(guó)資本市場(chǎng)上的融資方式可以歸結(jié)為三類，即企業(yè)自身資金積累、債務(wù)融資（向金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行債券和向其他企業(yè)借款）和權(quán)益融資（企業(yè)內(nèi)部融資和公開上市發(fā)行股票融資）。在三類融資方式中，企業(yè)自身資金積累大代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是企業(yè)一時(shí)動(dòng)用較大的自身積累不僅可能影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要面臨雙重交稅的負(fù)擔(dān)；由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，融資金額需求也很大，因而會(huì)支付較大的利息成本，不過借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業(yè)所得稅的總額；更多的企業(yè)愿意使用權(quán)益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤(rùn)中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關(guān)部門在房地產(chǎn)籌建初期就應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身能力和成長(zhǎng)需要，進(jìn)行合理稅收負(fù)擔(dān)考慮，選擇合理的籌資方式。

在正式立項(xiàng)開發(fā)建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷售環(huán)節(jié)，但是對(duì)這部分稅收進(jìn)行合理籌劃需要在建筑開發(fā)環(huán)節(jié)展開。我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)該全部增值額進(jìn)行計(jì)稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%。在這種規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)征稅的臨界點(diǎn)和累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)，可以合理安排建筑環(huán)節(jié)的物資使用或者人工程序，適當(dāng)?shù)脑黾映杀?；這樣一來，在一定程度上增加扣除項(xiàng)目的金額，達(dá)到合理避稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)10000萬元取得某土地使用權(quán)，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。企業(yè)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和材料人工成本等進(jìn)行合理預(yù)算可知，整個(gè)項(xiàng)目完工后可扣除項(xiàng)目金額為5000萬元，項(xiàng)目銷售預(yù)計(jì)為18200萬元。此時(shí)，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業(yè)需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬元。如果企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行調(diào)整，使可扣除項(xiàng)目增加200萬，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿足條例規(guī)定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個(gè)過程雖然增加了200萬的成本支出，但是可以為企業(yè)節(jié)約960萬的稅負(fù)。這部分的成本支出可以用在公共設(shè)施的建設(shè)方面，可以在有效避稅的基礎(chǔ)上，提高商品房的品質(zhì)，有利于品牌的建立。

二、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中，營(yíng)業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為基數(shù)計(jì)稅的，它又是城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)稅的基礎(chǔ)，同時(shí)也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營(yíng)業(yè)稅。同是，土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價(jià)密切相關(guān)，因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營(yíng)業(yè)稅的籌劃策略

對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行籌劃的直接目的就是降低營(yíng)業(yè)稅的納稅基數(shù)，合理剝離價(jià)外費(fèi)用，恰當(dāng)分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價(jià)外費(fèi)用和進(jìn)行稅率分離兩個(gè)方面進(jìn)行展開。

（1）剝離價(jià)外費(fèi)用

根據(jù)我國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額是收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。在房地產(chǎn)銷售中，為了吸引客戶和提供更好的房源，房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設(shè)施和服務(wù)（如有線電視安裝費(fèi)、煤氣天然氣初裝費(fèi)、水表電表初裝費(fèi)等）提供到位。這部分代收的價(jià)外費(fèi)用需要計(jì)入銷售總額，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅總額，需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的物業(yè)公司，負(fù)責(zé)這些代收費(fèi)用的收取，將這些費(fèi)用從總銷售收入中剝離，進(jìn)而減小營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額。

例如，某企業(yè)年度總代收費(fèi)用為1000萬，這部分費(fèi)用不僅要按照5%的比例繳納營(yíng)業(yè)稅50萬，還要繳納城建稅和教育費(fèi)附加5萬左右，相應(yīng)的契稅和印花稅也會(huì)相應(yīng)增加；如果設(shè)立專門的物業(yè)公司，只要保證其經(jīng)營(yíng)成本低于這部分稅負(fù)總和，對(duì)于企業(yè)都是有利的。

（2）分離稅率

由于市場(chǎng)需求的變化，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個(gè)行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進(jìn)行銷售，則需要對(duì)總價(jià)款繳納營(yíng)業(yè)稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅征收稅率是5%，而建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅征收稅率則是3%。針對(duì)這種政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨(dú)成立裝修公司，負(fù)責(zé)獨(dú)立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價(jià)款節(jié)約2%的稅負(fù)。或者，企業(yè)也可以將裝修業(yè)務(wù)承包給專門的裝修公司，只負(fù)責(zé)銷售毛坯房，然后提供裝修業(yè)務(wù)的聯(lián)絡(luò)服務(wù)。

3、土地增值稅的稅收籌劃

籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對(duì)土地增值稅的籌劃進(jìn)行了一定的分析，銷售環(huán)節(jié)的很多銷售政策也會(huì)很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。

由于土地增值稅適用的是超額累進(jìn)稅率，充分應(yīng)用稅收稅率變動(dòng)臨界點(diǎn)，合理制定商品房銷售定價(jià)，可以有效增加企業(yè)稅后利潤(rùn)。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，完工后計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為800萬元，而市場(chǎng)上同類商品的售價(jià)約為1200萬元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價(jià)為1210萬元，（1210-800）/800>50%，則應(yīng)繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬元，稅后利潤(rùn)為1210-800-164=246萬元；如果企業(yè)將自身商品房?jī)r(jià)格定為1190萬元，則20%（1190-800）/800

另外，企業(yè)還應(yīng)該合理利用相關(guān)的免稅或者稅收優(yōu)惠的臨界點(diǎn)，合理安排銷售，采用上述的承包裝修任務(wù)等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。

三、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項(xiàng)目和種類都較多，在整個(gè)管理和經(jīng)營(yíng)工作中各個(gè)環(huán)節(jié)都需要注意，進(jìn)行合理的稅收籌劃，才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計(jì)算過程中，會(huì)有一些相關(guān)的抵稅項(xiàng)目以減少企業(yè)稅收，但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要對(duì)象，因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策，合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成，借用時(shí)間價(jià)值或者費(fèi)用的合理安排爭(zhēng)取盡量的稅收優(yōu)惠。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主，并確定收入，就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實(shí)人防工程不可出售，企業(yè)可以將其租給業(yè)主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個(gè)年度，有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn)，用于出租或者暫時(shí)閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅，用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時(shí)，也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)等。同樣，這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中需要支付多項(xiàng)巨額的稅金，企業(yè)應(yīng)該針對(duì)不同環(huán)節(jié)進(jìn)行事先稅負(fù)預(yù)測(cè)和合理籌劃，盡量減少稅務(wù)業(yè)務(wù)中的誤區(qū)和風(fēng)險(xiǎn)，正確運(yùn)用稅收政策，合理規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)，提高稅后凈利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳永健.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010